Tribunal: TJSP
Processo: 1100021-31.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Pretensão de ver declarada a adjudicação de dois imóveis, sob a alegação de quitação - Sentença de improcedência - Insurgência do autor - Necessidade de comprovação da quitação integral do preço - A documentação constante dos autos não comprova o respectivo pagamento integral do preço. Existência de diversos negócios jurídicos envolvendo os imóveis e as transferências

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Pretensão de ver declarada a adjudicação de dois imóveis, sob a alegação de quitação - Sentença de improcedência - Insurgência do autor - Necessidade de comprovação da quitação integral do preço - A documentação constante dos autos não comprova o respectivo pagamento integral do preço. Existência de diversos negócios jurídicos envolvendo os imóveis e as transferências bancárias - Autor que não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC) - Sentença mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000994658
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1100021-31.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCELO
POTENZA CUSTÓDIO, é apelado ARTÉCNICA INDÚSTRIA DE MOLDES LTDA.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO
ALCIDES (Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1100021-31.2018.8.26.0100 -Voto no 09563
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Apelação Cível no 1100021-31.2018.8.26.0100
Apelante
: Marcelo Potenza Custódio
Advogado
: Paulo Henrique Moraes de Assumpção (Fls: 6)
Apelado
: Artécnica Indústria de Moldes Ltda
Advogada
: Selma Denize Lima Tonelotto (Fls: 71)
Comarca: São Paulo
Voto no 09563
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ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Pretensão de ver declarada a
adjudicação de dois imóveis, sob a alegação de quitação - Sentença de
improcedência - Insurgência do autor - Necessidade de comprovação
da quitação integral do preço - A documentação constante dos autos
não comprova o respectivo pagamento integral do preço. Existência
de diversos negócios jurídicos envolvendo os imóveis e as
transferências bancárias - Autor que não se desincumbiu de seu ônus
probatório (art. 373, I, do CPC) - Sentença mantida - RECURSO
NÃO PROVIDO.
Cuida-se de ação de adjudicação compulsória proposta por
MARCELO POTENZA CUSTÓDIO contra ARTÉCNICA INDÚSTRIA DE MOLDES
LTDA.
Alega o autor que adquiriu da ré dois imóveis, um localizado na
rua Pará, no 47, objeto da matrícula no 119.078, no valor R$ 762.000,00 e outro na rua
Piratininga, no 33, objeto da matrícula no 99.016, no valor R$ 299.000,00, ambos na cidade de
São Bernardo do Campo/SP.
Sustenta que os pagamentos foram integralmente realizados por
meio de empresas familiares e que, mesmo assim, a ré se nega a outorgar a escritura. Pugnou
pela procedência da ação para ver adjudicados os bens em seu nome.
Citada, a ré apresentou contestação (fls. 58/70), requerendo,
preliminarmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, apresentou exceção de
incompetência e alegou conexão com outra ação. No mérito, sustentou que o autor não

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comprovou o pagamento do preço contratado entre as partes, sendo que não há recibo em
nome dele, que haviam diversos outros negócios entre as partes e que há uma ação de
apuração de valores em curso.
Sustentou que não fora constituída em mora, imputando má fé
ao autor.
Réplica às fls. 80/86.
Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo
julgamento antecipado da lide (fls. 110/114 e 115).
Sobreveio a r. sentença de fls. 116/118 que afastou as
preliminares de incompetência do Juízo e de conexão e julgou improcedente a ação,
condenando o autor nas custas e despesas processuais e em honorários advocatícios arbitrados
em R$ 10.000,00, com base no artigo 85, § 8o, do CPC.
Por fim, determinou o desentranhamento dos documentos de fls.
97/101, 102/103, uma vez que ausente relação com a contenda, além de terem sido juntados
em condição suspeita de violação de sigilo fiscal e tributário.
Foram opostos embargos de declaração (fls. 120/125), os quais
foram parcialmente acolhidos para indeferir à ré os benefícios da justiça gratuita (fls. 147).
Inconformado, recorre o autor (fls. 135/143), aduzindo que o
pagamento foi feito, não da maneira mais cartesiana envolvendo apenas os contratantes, mas
por meio de terceiros que compunham os demais relacionamentos havidos entre partes o que,
por si só, não tem força para desnaturar o efeito liberatório da obrigação e nem pode ser
obstáculo para reconhecimento da quitação exigida como requisito da via adjudicatória.
Indica a forma que entende ter realizado o pagamento,
afirmando que não há nenhum mistério ou obscuridade nos procedimentos, sendo que uma

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análise um pouco mais apurada deixa evidentes os pagamentos e compõem o quadro
necessário para provimento desta ação.
Afirma que a ré se utilizou de uma confusa retórica para
conturbar a compreensão do juízo de origem, afirmando que a ação ordinária movida contra
ele e suas sócias pela empresa AFLEX, de titularidade do seu genitor, tinha o mesmo objeto
desta demanda, contudo, os pedidos daquela ação são o ressarcimento de uma quantia maior
quando da compra de ativos, como também a anulação da venda de outros imóveis dados em
garantia pelas sócias da ré.
Assevera que os pagamentos realizados por terceiros não podem
ser tidos como desconexos com esta ação, ou que não são aptos a confirmar a quitação, sendo
o seu genitor sócio da empresa C.F.A.X Comércio e Representações Ltda., bem como da
empresa AFLEX Comércio Atacadista de Máquinas e Peças Ltda., que fizeram os
pagamentos, nada havendo de ilegal no procedimento. Argumenta que os recursos para a
quitação advieram de outras fontes combinadas entre as partes, mas nem por isso impedem o
reconhecimento da quitação necessária à adjudicação, lembrando que a comprovação da
quitação é exigência jurisprudencial, dispensando-se tal formalismo se interpretados
literalmente os artigos legais pertinentes.
Aduz que os documentos de fls. 97/103, que foram
desentranhados, não violaram nenhuma regra de sigilo fiscal já que as próprias sócias da ré
divulgaram tais informações em processos não cobertos pelo segredo de justiça e isso retira
qualquer contorno de ilegalidade no seu uso e culmina na reversão da decisão de exclusão de
tais dados.
Recurso processado e respondido (fls. 152/156).
O autor se opôs ao julgamento virtual (fls. 159).
Em exame de admissibilidade foi verificada a insuficiência do
preparo e, determinada a regularização, sobrevieram as custas de fls.163/166.

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É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Não prospera a alegação de que não há ilegalidade na
apresentação de documentos de terceiros, que comprovariam a compra dos imóveis pelo
autor, com pedido de reversão de exclusão dos mesmos, uma vez que a solução da lide
depende da demonstração de quitação do preço, através da apresentação dos pagamentos de
todas as parcelas.
No mais, o autor pretende a outorga da escritura definitiva,
como legítimo possuidor e compromissário comprador de dois imóveis localizados na cidade
de São Bernardo do Campo/SP, sendo um adquirido pelo valor de R$ 762.000,00, a ser pago
da seguinte forma: (i) R$ 200.000,00 em 04/10/2012 e R$ 525.000,00 em 03/12/2012
(depósitos em conta corrente da ré junto à Caixa Econômica Federal) e R$ 37.000,00
(pagamento de um financiamento bancário em nome da ré junto ao Banco Santander Brasil,
visando liberar o imóvel do gravame) - item 3, fls. 16/21.
E outro adquirido pelo valor de R$ 299.000,00, a ser pago da
seguinte forma (i) R$ 122.000,00 (depósito em 23/10/2012 em conta corrente da ré junto à
Caixa Econômica Federal); (ii) R$ 177.0000,00 (pagamento de um financiamento bancário
em nome da ré junto ao Banco Santander Brasil) - item 3, fls. 7/11.
É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o
comprador, ao fim do pagamento do preço estipulado do imóvel, tem o direito de receber a
outorga da escritura definitiva do bem adquirido e sem qualquer gravame. O pedido de
adjudicação compulsória deve ser proposto contra o titular do domínio, quando houver
conjugação do compromisso de compra e venda e a prova de quitação do preço, a teor do que
dispõe o art. 15 do Decreto Lei 58/1, lei que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos
1 Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e
estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

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para pagamento em prestações e art. 1.418 do CC2.
Contudo, deve o compromissário comprador demonstrar haver
cumprido as obrigações que condicionavam a outorga da escritura definitiva, sob pena de
improcedência da demanda, vez que o compromissário vendedor não pode ser obrigado ao
cumprimento de sua obrigação sem que o adquirente haja, previamente, cumprido a sua, nos
termos do artigo 476 do Código Civil3.
Na hipótese vertente, a prova da quitação que competia ao autor,
não foi produzida e não depende “de uma análise um pouco mais apurada, que deixaria
evidentes os pagamentos”, como afirmado.
Observa-se que há depósitos na conta corrente indicada pela
credora, nos valores e nas datas indicadas no contrato, sendo R$ 122.000,00 em 23/10/2012;
R$ 525.000,00 em 03/12/2012 e; R$ 200.000,00 em 04/10/2012, todos realizados pela
empresa CFAX Comércio e Representações Ltda., terceiro estranho ao feito e ao contrato.
Observa-se mais, que há um recibo de pagamento avulso
realizado em 22/03/2013 tendo como favorecido o Banco Santander S.A. no valor de R$
700.000,00, bem como foi apresentado um saque de igual valor e na mesma data realizado por
Aflex Automação Flexivel Com In (fls. 28, 29, 30 e 31/32).
A ré afirma que não houve a quitação dos contratos e alega que
há confusão entre os pagamentos de outros contratos realizados com a empresa de propriedade
do genitor do autor (Flex), sendo que os comprovantes de transferências são invocados em
outro processo (1092966-29.2018.8.26.0100), para solução de aquisição de bens de
propriedade da empresa Artécnica, que se encontra pendente.
2 Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme
o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
3 Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento da do outro.

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Neste sentido, e o próprio apelante alegou que (fls. 84/85):
“Por outro lado e também por apego ao debate,
certo de que é importante para atestar mais ainda a validade do negócio, o
autor esclarece que a similitude de pagamentos apontados pela requerida é
mera coincidência resultante daqueles ajustes e demais negócios realizados
pelas partes.
É que, dadas as muitas transferências bancárias
realizadas, também foram mencionados em outros contratos os pagamentos
feitos pelo autor deste processo por meio das empresas da família, tudo
para garantir clareza e a quitação das obrigações.
Tal prática, além de não ser ilegal, era autorizada
pelo contrato de compra e venda do imóvel que aqui se pretende adjudicar,
e foi igualmente anuído nos demais contratos que envolveram outras
obrigações, conforme documentos aqui anexados.
Em resumo, o contrato de compra e venda dos
ativos da empresa ré e sua ratificação posterior, serviram justamente para
reunir uma série de tratativas feitas pela requerida, suas sócias e as demais
pessoas envolvidas, inclusive o autor, assim como outros contratos de
compra e venda formalizados entre o requerente e a ré.
Não é por outra razão que o requerente também
move outros dois processos igualmente de Adjudicação contra as sócias da
ré (autos no 1100035-15.2018.8.26.0100 e 1100039-52.2018.8.26.0100).
Repita-se que o fato de os pagamentos terem sido
realizados por terceiros, foi uma condição prevista desde o início das
negociações e assim contratada, não importando os motivos pelos quais as
partes assim entenderam que este seria o melhor caminho. - grifei
Ainda que se considerasse os depósitos realizados nos valores e
nas datas contratados, ainda que por terceiro, não se mostra possível a conclusão de que os
dois contratos em questão foram quitados, uma vez que restou em aberto as parcelas nos
valores de R$ 37.000,00 e R$ 177.000,00. O recibo de pagamento avulso de fls. 31/32 foi
efetuado no valor de R$ 700.000,00, por pessoa diversa da pessoa do devedor, em valor muito
diferente das parcelas contratuais, sem qualquer indicação a que se referia. Para tanto não
equivale a planilha indicada na inicial, vez que unilateral, sem qualquer elemento

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comprobatório.
Ademais, em consulta aos autos da ação de cobrança cumulada
com anulatória de ato jurídico e obrigação de fazer, em trâmite perante a 17a Vara Cível do
Fórum Central, sob no 1092966-29.2018.8.26.0100, verifica-se que a autora daquela demanda,
qual seja, AFLEX Automação Flexível Ltda., representada pelo genitor do ora autor, firmou
com a ré ARTÉCNICA, em 2012, carta de intenção de aquisição de bens e direitos.
Não bastasse, observa-se que os contratos de compra e venda
foram firmados em 04/10/12, e a tal carta de intenção foi firmada posteriormente, em
13/11/12, por meio da qual a Aflex manifestou intenção de adquirir todos os bens móveis e
imóveis e direitos da empresa Artécnica, incluindo na negociação os imóveis que aqui tenta se
discutir, de acordo com as condições lá estabelecidas (fls. 33/57 daqueles autos).
Consta da referida "Carta de Intenção" que:
7. Efetivada a compra e venda dos bens e direitos da ARTECNICA, fica
expressamente convencionado que dela farão parte os imóveis que compõe
sua sede, tanto aqueles pertencentes à referida empresa quanto a suas
sócias, a saber:
(a) um prédio e respectivo terreno situado à rua Piratininga, n° 33, V.
Jordanópolis - São Bernardo do Campo/SP, matrícula n° 99.016, do 1°
Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo/SP, de
propriedade de ARTECNICA;
(b) Um prédio e respectivo terreno situado na Rua Pará, n° 47, V.
Jordanópolis - São Bernardo do Campo/SP, matrícula n° 119.078, do 1°
Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo/SP, de
propriedade de ARTECNICA;
Consta, ainda, da carta de intenção que:
IV - Condições previamente estabelecidas.
1.
A AFLEX, através da empresa CFAX COM. E REPRESENTAÇÕES
LTDA., empresa de seu grupo econômico, efetuou as seguintes
transferências bancárias para a ARTECNICA, a título de antecipação:

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1.
Dia 04/10/2012 - TED C - via Sispag - Enviado através do Banco Itaú
S/A - Agência 0761, conta corrente 55398-1 para a conta de
ARTECNICA INDUSTRIA DE MOLDES, Banco 104 - Caixa Econômica
Federal - Agência 0346 - São Bernanrdo do Campo, conta 3006625, no
valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais)
2.
Dia 23/10/2012 - TED C - via Sispag - Enviado através do Banco Itaú
S/A - Agência 0761, conta corrente 55398-1 para a conta de
ARTECNICA INDUSTRIA DE MOLDES, Banco 104 - Caixa Econômica
Federal - Agência 0346 - São Bernardo do Campo, conta 3006625, no
valor de R$ 122.000,00 (cento e vinte e dois mil reais)
(...)
3. A ARTECNICA e suas sócias, acima qualificadas e abaixo assinadas,
reconhecem que receberam e dão quitação aos valores acima indicados,
totalizando R$ 873.392,69 (oitocentos e setenta e três mil reais,
trezentos e noventa e dois reais e sessenta e nove centavos) e que se
tratam de antecipação relativa á eventual compra e venda que seja
firmada entre as partes, sem constituir, entretanto, nenhuma obrigação
à concretização do negócio por parte da AFLEX. Caso a compra seja
efetuada, tal valor será deduzido da importância acordada para venda
(VTCV) ou reembolsado caso valor depositado/pago pela FLEX, supere
o valor da compra e venda dos bens e direitos da ARTECNICA
(VTCV).
3.1. Caso, a AFLEX não opte pela compra dos bens e direitos ora
compromissados, tais importâncias assumiram a natureza de
empréstimo e, neste caso, a ARTECNICA e suas sócias pessoalmente,
respondendo, inclusive pelo seu patrimônio pessoal, se comprometem a
devolver referido montante atualizado mensalmente (...).
Em suma, a documentação constante dos autos não comprova o
respectivo pagamento integral do preço e, diante da existência de diversos negócios jurídicos
envolvendo os imóveis ora vendidos ao apelante e as transferências bancárias, entendo que o
autor não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC), não sendo possível,
por conseguinte, reconhecer seu direito à adjudicação compulsória dos bens.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e

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constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Por fim, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
de 2015, ficam os honorários advocatícios majorados para R$ 12.000,00, observados os
critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente o trabalho realizado pelo profissional e o
tempo decorrido desde o ajuizamento.
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
ANA MARIA BALDY
Relatora