Tribunal: TJSP
Processo: 1033485-30.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – Associação de moradores – Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado – Recurso contra sentença de improcedência – Cabimento – Loteamento que se assemelha ao condomínio edilício – Incidência das regras a este atinentes – Impossibilidade de cobrança de pessoa não associada, independentemente do

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – Associação de moradores – Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado – Recurso contra sentença de improcedência – Cabimento – Loteamento que se assemelha ao condomínio edilício – Incidência das regras a este atinentes – Impossibilidade de cobrança de pessoa não associada, independentemente do princípio que veda o enriquecimento sem causa – Precedente do Supremo Tribunal Federal – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Representativo de Controvérsia – Liberdade de associação – Adesão, contudo, caracterizada – Hipótese em que as taxas associativas vinham sendo quitadas pelo réu – Circunstâncias fáticas emergentes dos autos demonstram o assentimento do réu com a condição de associado – Boa-fé objetiva – Exigibilidade das despesas cobradas até a contestação, considerada pela Câmara como manifestação de desfiliação – Sentença reformada – Inversão do ônus de sucumbência – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000710626
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1033485-30.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante
SOCIEDADE ALPHAVILLE CAMPINAS EMPRESARIAL, é apelado EDSON
AIRTON BERSAN.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
RUI CASCALDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1033485-30.2017.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 2/7
VOTO No: 45575
APEL.No: 1033485-30.2017.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS
APTE. : SOCIEDADE ALPHAVILLE CAMPINAS EMPRESARIAL
APDO. : EDSON AIRTON BERSAN
JUIZ : GABRIEL BALDI DE CARVALHO
AÇÃO DE COBRANÇA
Associação de moradores

Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de
manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado
Recurso contra sentença de improcedência Cabimento
Loteamento que se assemelha ao condomínio edilício

Incidência das regras a este atinentes Impossibilidade de
cobrança de pessoa não associada, independentemente do
princípio que veda o enriquecimento sem causa Precedente
do Supremo Tribunal Federal Entendimento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial
Representativo de Controvérsia Liberdade de associação
Adesão, contudo, caracterizada Hipótese em que as taxas
associativas vinham sendo quitadas pelo réu Circunstâncias
fáticas emergentes dos autos demonstram o assentimento do
réu com a condição de associado
Boa-fé objetiva

Exigibilidade das despesas cobradas até a contestação,
considerada pela Câmara como manifestação de desfiliação
Sentença reformada Inversão do ônus de sucumbência
Recurso provido em parte.
Trata-se
de
apelação
de
sentença,
cujo
relatório se adota, que julgou improcedente ação de
cobrança de contribuição associativa, condenando a autora,
em razão da sucumbência, ao pagamento das despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do
valor atualizado da causa.
Recorre esta, sustentando, em síntese, fazer
jus à cobrança das taxas associativas de manutenção do
loteamento,
pretéritas
ao
ajuizamento
(uma
quantia
estimada em R$33.783,90) e vincendas no curso do processo,
dada à condição de associado do réu, revelada pelo
pagamento das mensalidades desde a aquisição dos lotes, em
abril de 2014, até fevereiro de 2017, quando passou a

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inadimpli-las.
Informa
sua
constituição
anterior
à
aquisição dos lotes pelo réu, bem como pugna pela
inaplicabilidade do entendimento sedimentado no recurso
repetitivo do STJ, de que ilegal a cobrança de taxa de
manutenção de loteamento de morador não associado à
associação de moradores ou que a ela não anuiu.
Recurso processado e respondido.
É o relatório.
O
empreendimento
Loteamento
Alphaville
Empresarial Campinas possui características de loteamento
fechado.
Pela similitude, a ele se aplica, no que
couber, a legislação específica referente a condomínios
edilícios, v.g., o art. 1.336, inciso I, do CC (“São
deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção”), assim como o
artigo 12, § 1o, da Lei 4.591/64 (“Art. 12. Cada condômino
concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos
prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe
couber em rateio. § 1o Salvo disposição em contrário na
Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à
fração ideal de terreno de cada unidade.”).
Evidentemente, que todos aqueles beneficiados
têm obrigação de custear a quota parte que lhe toca das
despesas relativas às obras e aos serviços colocados à
disposição dos proprietários do loteamento.
Nesse sentido o C. STJ: “O proprietário de lote
pertencente
a
associação
de
moradores,
desde
que
associado, tem o dever de contribuir com os valores
correspondentes ao rateio das despesas instituídas em
favor da coletividade, para evitar que se beneficie
indevidamente das melhorias efetivadas pelo condomínio.”
(AgRg no AREsp 95.793/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/12/2012, DJe
04/02/2013).
Pois bem.
Entende o Supremo Tribunal Federal que a

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cobrança realizada pela associação de moradores só poderá
ser feita aos moradores associados. Vejamos:
“Colho da Constituição Federal que ninguém está
compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa
senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira
a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria
apanha, também, a obrigação de dar. Esta, ou bem se
submete à manifestação de vontade, ou à previsão em
lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se
apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a
regra do inciso XX do artigo 5o, do Diploma Maior, a
revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-
se
ou
a
permanecer
associado.
A
garantia
constitucional alcança não só a associação sob o
ângulo formal como também tudo que resulte desse
fenômeno
e,
iniludivelmente,
a
satisfação
de
mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a
periodicidade, à associação pressupõe a vontade
livre e espontânea do cidadão em associar-se.” (STF,
RE 432.106-RJ, 1a T., rel. Min. Marco Aurélio, j.
20.09.2011, DJe 04.11.2011).
Mais recentemente, em sede de Recurso Especial
Representativo de Controvérsia, o c. Superior Tribunal de
Justiça firmou o seguinte entendimento a respeito de
cobrança de taxa de manutenção de condomínio de fato por
Associação de Moradores: "As taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados
ou que a elas não anuíram" (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO
BUZZI,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
11/03/2015,
DJe
22/05/2015). No mesmo sentido, ainda o REsp 1439163/SP.
Esta Turma Julgadora vem seguindo a orientação
firmada tanto pelo STF quanto pelo STJ, confira-se:
“Apelação
Cobrança realizada por associação de
moradores de
rateio de
despesas de loteamento
fechado
Inadmissibilidade
Precedente do STF
vedando
a
cobrança
com
base
na
liberdade
de
associação e entendimento firmado pelo STJ, em sede
de Recurso Repetitivo, no sentido de que "as taxas

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de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram" Afastamento da tese de enriquecimento sem
causa e de anuência tácita aos serviços
Ausência
de demonstração, no caso sub judice, de previsão
contratual ou de direito real quanto a obrigação e
de adesão à associação
Cobrança improcedente.
Recurso
improvido.”
(Apelação
no
1006275-82.2014.8.26.0510,
1a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel.
Enéas Costa Garcia, j. em 08/05/2018)
“AÇÃO DE COBRANÇA
Associação de proprietários de
loteamento
Cobrança de taxas a não associada

Decreto
de
improcedência

Acerto

Recente
entendimento do C. STJ em sede de julgamento de
recurso repetitivo, no sentido de que “as taxas de
manutenção criadas por associação de moradores não
obrigam os não associados ou os que a elas não
anuíram”
Ressalva feita, porém, às situações em
que, embora não associado, o adquirente anuiu com os
serviços e a cobrança das taxas No caso dos autos,
inexiste qualquer prova de vínculo associativo, e
embora haja indícios de que a ré pagou algumas
taxas, manifestou posterior e expressa discordância
quanto à exigência, o que impede o acolhimento da
pretensão da autora
Ação improcedente
Recurso
não
provido”
(Apelação
no
1003028-
90.2016.8.26.0650, 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Francisco
Loureiro, j. em 20/04/2018)
“Apelação Cível. Ação de cobrança
Contribuição e
taxa de associado
Sentença que reconheceu a
ocorrência
de
prescrição
no
tocante
às
taxas
vencidas até 19.09.2008 e, no tocante às demais,
julgou improcedente a ação
Recurso de apelação
interposto pela autora
Cerceamento de defesa

Inocorrência
Preliminar de nulidade afastada

Pretensão recursal da autora que se refere às taxas
não declaradas prescritas
Cobrança que se mostra
indevida em face de proprietários de imóvel que não
sejam associados, conforme entendimento do Egrégio
Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de

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Justiça Observância ao princípio constitucional de
que ninguém pode ser obrigado a se associar a
qualquer entidade Entendimento recente do Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo
(REsp. no 1.280.871-SP e REsp. no 1.439.163-SP), no
sentido de que “as taxas de manutenção criadas por
associação
de
moradores
não
obrigam
os
não
associados ou os que a elas não anuíram” Hipótese
dos
autos
em
que
não
caracterizada
situação
excepcional capaz de ensejar a cobrança Manutenção
da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso de
apelação.” (Apelação no 0060118-08.2011.8.26.0114,
1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de
São
Paulo,
rel.
Christine
Santini,
j.
em
26/03/2018)
Assim, a controvérsia, na presente hipótese, se
resolve sabendo se houve ou não adesão à associação
supostamente credora.
E, como visto ao longo da instrução, restou
claro que o réu, mesmo que tacitamente, assentiu com a
associação, haja vista que, segundo documento de fl. 95
(extrato
de
pagamentos
no
período
de
junho/2016
a
janeiro/2017)

não
impugnado
devidamente
-,
vinha
realizando pagamentos regularmente, desde a aquisição do
imóvel (em 29/04/2014), até janeiro de 2017, quando,
então, tornou-se inadimplente, tanto que a cobrança apenas
se faz a partir desta data.
Ora, tais pagamentos, anteriores àqueles ora
objeto da presente cobrança, geraram expectativas de que o
comportamento
do
réu
permaneceria
inalterado,
possibilitando
que
a
Associação
autora
fizesse
investimentos com base na expectativa gerada.
Dessa forma, não se pode admitir alegações
contraditórias do réu, ora apelado, de que não está
obrigado ao pagamento das taxas associativas por não ter
formalmente se associado à autora, mas, ao mesmo tempo, tê-
las realizado por quase três anos consecutivos, sob pena
de quebra da boa-fé objetiva.
No entanto, são devidas as parcelas vencidas e
vincendas até a data em que protocolada a contestação (em

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10/08/2018), equivalente esta, conforme entendimento desta
Câmara, à notificação de desfiliação, cujo total deve ser
apurado em liquidação de sentença.
Ressalta-se, por fim, que os serviços prestados
pela
Associação
autora,
ora
apelante,
podem
ser
interrompidos a partir da desfiliação do réu, apelado,
desde que passíveis de individualização, como fornecimento
de água de poço artesiano da Associação, coleta de lixo,
quando não realizada pela municipalidade, etc. Isto porque
a mesma razão que leva um proprietário a se excluir da
associação, autoriza esta a nada lhe proporcionar sem a
respectiva remuneração. Afinal, ninguém pode ser obrigado
a prestar serviços sem a correspondente retribuição
econômica.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, para julgar a ação parcialmente procedente e
condenar o réu ao pagamento das taxas associativas em
aberto, contadas desde fevereiro de 2017, até a data do
protocolo da contestação, em 10/08/2018, devendo sofrer,
cada mensalidade inadimplida, correção monetária pela
tabela prática deste TJSP, a partir dos respectivos
vencimentos, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês,
contados a partir da citação. Em razão do resultado desse
julgamento, fica o réu, porque sucumbiu da maior parte da
demanda, condenado, ainda, ao pagamento da totalidade das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios de
sucumbência, ora fixados em 10% do valor atualizado da
condenação.
RUI CASCALDI
Relator