Tribunal: TJSP
Processo: 1003042-11.2019.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-07

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de cobrança. Sentença de parcial procedência. Condenação ao pagamento da taxa associativa após a vigência da Lei no 13.465/17. Apelo da demandada. Consistência. Lei que não alterou a natureza jurídica da apelada, que é associação e, portanto, somente pode instituir cobrança dos seus associados. Precedentes desta Câmara e Tribunal. Ação julgada totalmente

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de cobrança. Sentença de parcial procedência. Condenação ao pagamento da taxa associativa após a vigência da Lei no 13.465/17. Apelo da demandada. Consistência. Lei que não alterou a natureza jurídica da apelada, que é associação e, portanto, somente pode instituir cobrança dos seus associados. Precedentes desta Câmara e Tribunal. Ação julgada totalmente improcedente. RECURSO PROVIDO". (v.32104).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000302655
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003042-11.2019.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante LEILA VITA
BASTOS, é apelado ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS GRANJA VIANNA II GLEBAS IV
E V.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Houve julgamento
estendido e, por maioria de votos, deram provimento ao recurso, de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão. Declarará voto o 3o Juiz.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente), CARLOS ALBERTO DE SALLES, DONEGÁ MORANDINI E
ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 30 de abril de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No
: 32104
APELAÇÃO No : 1003042-11.2019.8.26.0152
COMARCA: COTIA
APTE.
: LEILA VITA BASTOS
APDA.
: ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS GRANJA VIANNA
II GLEBAS IV E V
JUIZ SENTENCIANTE: CARLOS ALEXANDRE AIBA
AGUEMI
"APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de
cobrança. Sentença de parcial procedência. Condenação ao
pagamento da taxa associativa após a vigência da Lei no
13.465/17. Apelo da demandada. Consistência. Lei que não
alterou a natureza jurídica da apelada, que é associação e,
portanto, somente pode instituir cobrança dos seus associados.
Precedentes desta Câmara e Tribunal. Ação julgada totalmente
improcedente. RECURSO PROVIDO". (v.32104).
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto em ação de cobrança proposta por ASSOCIAÇÃO
DE AMIGOS GRANJA VIANNA II em face de LEILA VITA
BASTOS, contra sentença de parcial procedência, prolatada no
dia 25/06/2019 (fls. 174/177).
Ônus
de
sucumbência
recíprocos,
arbitrados honorários advocatícios em 10% sobre o valor da
causa, devidos pela autora ao procurador da ré e da ré ao
procurador da autora.
A RÉ, em suas razões recursais,
sustenta, em síntese, que não sendo associada, não pode ser
cobrada (fls. 222/288). O recurso é tempestivo e preparado. As
contrarrazões foram apresentadas (fls. 295/307).
Não
registrada
oposição
ao
julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.

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Inicialmente,
cumpre
afastar
a
preliminar de insuficiência de preparo suscitada pela autora-
apelada em suas contrarrazões recursais.
Isso porque a apelante já efetuou a
complementação da taxa de preparo às fls. 309/310.
A essência dos fundamentos de fato e
de direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
"ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS GRANJA
VIANNA II, qualificada nos autos, ajuizou ação de cobrança
contra LEILA VITA BASTOS, também qualificada, alegando,
em síntese, que a parte requerida é proprietária do imóvel
descrito na inicial e vem deixando de cumprir as obrigações
relativas às taxas associativas. Assim, requer a condenação
da parte requerida ao pagamento da importância apurada na
inicial, mais os valores que eventualmente vieram a vencer
durante o processo..." (fls. 174).
A r. sentença acolheu parcialmente os
pedidos da autora para determinar que a parte ré efetue o
pagamento das taxas associativas vencidas após o início da
vigência da Lei no 13.465/17, com correção monetária e juros de
mora a contar dos respectivos vencimentos.
Sem razão jurídica, com a mais
destacada vênia.
Isso porque, o artigo 36-A da Lei
6.766/79 foi acrescido pela Lei 13.465/17 e se refere à
possibilidade de cotização no caso de loteamento de acesso
controlado. A referida lei não alterou a natureza jurídica da
apelada, que é associação e, portanto, somente pode instituir
cobranças dos seus associados.
Tampouco a lei impôs contribuição

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financeira ou rateio de despesas, como bem explicou o eminente
Desembargador CARLOS ALBERTO DE SALLES em
precedente:
"No entanto, mesmo com a vigência da Lei
13.465/2017, que introduziu o artigo 36-A na Lei Federal
6.766/1979, não se tornou obrigatório o rateio das despesas entre
os titulares dos imóveis. A propósito cabe remeter ao próprio texto
legal: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não
tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis
organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos
desse público com o objetivo de administração, conservação,
manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à
valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo
em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de
afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de
imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do
caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à
disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na
forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
Ainda que os serviços prestados pela apelante ("como limpeza,
conservação das áreas comuns, fiscalização, entre outros" cf. fl.
03) assemelhem-se e vinculem-se à atividade de administração de
imóveis, não houve alteração de sua natureza jurídica. A apelante
é, de fato, associação de moradores e os valores por ela cobrados
ainda são taxas associativas; não se revestem da qualidade de
taxas
condominiais.
Ademais,
o
parágrafo
único
acima
mencionado ao se referir a "titulares" não faz menção expressa
aos proprietários dos imóveis; tampouco dispõe sobre rateio das
despesas do loteamento. Na realidade, impõe aos administradores
(titulares da administração de imóveis) a obrigação de normatizar
e disciplinar seus atos constitutivos e empreender esforços
(cotizarem-se) na realização dos seus objetivos. Não há imposição
legal contribuição financeira ou rateio de despesas para aqueles
que não são associados à associação correspondente. Anota-se,
inclusive, que esse entendimento amolda-se ao princípio de
liberdade associativa, previsto no artigo 5o, XX da Constituição
Federal e na jurisprudência iterativa dos tribunais, inclusive em
sede de recursos repetitivos (art. 543-C, CPC/73 e 1.039, NCPC),
como mencionado anteriormente." (TJSP; Apelação Cível
0001040-57.2011.8.26.0543; Relator (a): CARLOS ALBERTO
DE SALLES; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Foro de Santa Isabel - 2a Vara; Data do Julgamento: 04/02/2019,

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com
a
participação
dos
Desembargadores
DONEGÁ
MORANDINI,
VIVIANI
NICOLAU,
ALEXANDRE
MARCONDES e MARIA SALETE CORRÊA DIAS; Data de
Registro: 04/02/2019)."
Quanto à manutenção do entendimento
consolidado pelo C. STJ mesmo após a edição da referida Lei:
"ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. Taxas de manutenção.
Cobrança realizada por associação. Afastamento, na espécie.
Natureza jurídica da recorrida que impede a cobrança dos
valores por parte daqueles que não se associaram expressamente
aos seus quadros, ou que neles não desejam permanecer, ainda
que proprietários do imóvel segundo o registro imobiliário.
Circunstância que importaria na associação perpétua dos
proprietários. Impossibilidade, ainda, de adoção do regramento
imposto ao condomínio edilício, descabendo denominar de "taxa
condominial" a prestação exigida, às claras, por associação sem
fins lucrativos, ainda que se se cuide de loteamento fechado (STJ,
AgInt no AREsp 512695/SP, Min. Raul Araújo). Inaplicabilidade,
ainda, do art. 36-A da Lei n 6.766/79. Novel legislação que não
tem efeitos retroativos. Precedentes. Delimitação da matéria ao
regime disciplinado pelo art. 5o, inc. XX, da Constituição
Federal. Incidência, no mais, do entendimento do C. Superior
Tribunal de Justiça, proferida em sede de demandas repetitivas
(REsp no 1.280.871/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).
Exigência afastada até mesmo sob o enfoque da vedação ao
enriquecimento sem causa. Entendimento do consolidado pelo
Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (AgRg
no AREsp 525705/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. APELO
DESPROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1011741-
92.2017.8.26.0529;
Relator
(a): DONEGÁ
MORANDINI;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de
Santana de Parnaíba - Vara Única; Data do Julgamento:
14/08/2014; Data de Registro: 30/01/2019)."
"Apelação Cível
Cobrança
Associação de moradores

Débitos decorrentes de serviços prestados Impossibilidade
Pretensão de condenação dos apelados ao pagamento de valores
relativos a despesas referentes ao lote do qual são proprietários
Ausência de demonstração da expressa concordância quanto
ao pagamento das taxas do loteamento Obrigação que não
pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem Insuficiência
da fundamentação da cobrança unicamente em benefícios
decorrentes
dos
serviços
prestados
pela
associação

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Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão

Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio

Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas
condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de
implantação de loteamento Imprescindibilidade da prova de
associação dos apelados para justificar a cobrança dos valores
Adequação a entendimento consolidado no STJ Precedentes
Cobrança que, ademais, não se justifica à luz dos arts. 36-A da
L. 6.766/79, e 1.358-A, do CC, introduzidos pela L. 13.465/07
Constituição de associação e aquisição de imóvel que
ocorreram em momento anterior à edição da lei Alteração
legislativa que não implicou modificação do entendimento
segundo
o
qual
a
contribuição
associativa
constitui
contraprestação
de
natureza
pessoal

Moradores
e
proprietários não associados que não podem ser obrigados ao
pagamento Recurso improvido. Sucumbência recursal Verba
honorária em desfavor da autora majorada nos termos do art.
85, §§ 2o e 11, do CPC. (TJSP; Apelação Cível
0032344-03.2011.8.26.0114; Relator (a): JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado;
Foro de Campinas - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/03/2019; Data de Registro: 20/03/2019
destaque não
original)."
Destarte, afasta-se a condenação da ré
ao pagamento das taxas associativas vencidas após o início da
Lei no 13.465/17.
Bem por isso, a ação é julgada
totalmente
improcedente,
devendo
a
autora
suportar
integralmente os ônus da sucumbência, arbitrada a verba
honorária em 15% do valor atribuído à causa.
Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator

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Voto no 25.089
Apelação Cível no 1003042-11.2019.8.26.0152
Comarca: Cotia
Apelante: Leila Vita Bastos
Apelado: Associação de Amigos Granja Vianna Ii Glebas Iv e V
DECLARAÇÃO DE VOTO
Com respeito à douta maioria e ao ilustre Relator
Desembargador VIVIANI NICOLAU, apresentei a presente divergência ao voto por ele
elaborado, cujo relatório adoto, proferido em ação de cobrança.
Com a presente ação, busca a Autora a cobrança da Ré de
taxas associativas, em razão dos serviços prestados no loteamento em que inserido o
lote que é por ela titulado, que usufrui dos serviços e por eles deveria contribuir.
Com todo respeito, ouso divergir da douta maioria no que
respeita à solução do mérito da ação, pois entendo que deva ser pelo menos mantido o
resultado proclamado pela a r. sentença, para impor a condenação da Ré a suportar os
valores reclamados em relação ao lote por ela titulado, diante da excepcionalidade
verificada em relação ao enunciado em sede de recursos repetitivos pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça.
Como referido pelo nobre relator sorteado, a r.sentença
acolheu a ação unicamente diante do disposto no artigo 36-A da Lei Federal
6.766/1979, introduzido pela Lei 13.465/2017. A Autora da ação se conformou com
isto e não há como discutir, por ausência de recurso a respeito, sobre a exigibilidade das

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verbas anteriores, que, no meu entender, poderiam ser sim reclamadas, como já tenho
reiteradamente me pronunciado em casos a este semelhantes, desde que observadas
certas circunstâncias.
No entanto, aqui há essa peculiaridade e a solução deve ser
outra, que não a preconizada no sempre bem fundamentado voto do nobre relator
sorteado.
Estabelece o art.36-A da Lei 6.766/79: “As atividades
desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou
moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham
fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade
de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação,
manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis
que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se,
por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de
imóveis”
E seu parágrafo único: “A administração de imóveis na
forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina
constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a
consecução dos seus objetivos”.
Respeitados os convencimentos em contrário, o legislador
pretendeu, com a edição dessa norma, eliminar a discussão a respeito de ser devida a
contribuição às associações de moradores, pelos serviços por elas disponibilizados, nas
áreas dos respectivos loteamentos, desde que estejam regularizadas (o que envolve a
constituição e realização periódica de assembleias e a prestação de contas) e prestem
esses serviços sem fins lucrativos, que é o caso da Autora desta ação. Com a norma não
se alterou a natureza da Autora, mas apenas a ela se autorizou, expressamente, a
cobrança das cotizações deliberadas em assembleia, para a consecução de seus
objetivos, até porque só assim é que podem alcançar seus objetivos, que

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indubitavelmente levam a uma valorização dos imóveis, fato notório. Entender o
contrário, s.m.j., seria levar à absoluta falta de sentido na edição da referida norma.
Por outro lado, aqui não se deve falar em desrespeito ao
princípio constitucional da livre associação. Em primeiro lugar, no presente caso a
Autora já era de há muito tempo constituída, antes da aquisição do imóvel pela Ré, de
modo que esta não pode em nenhum momento alegar ausência de conhecimento da
existência daquela, das cotizações por ela exigidas e que proporcionam os serviços por
ela prestados, que certamente geram um diferencial para aquele empreendimento.
Anteriormente ao entendimento preconizado pelo Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, esta 3a Câmara tinha Enunciado
que preconizava pela regularidade da cobrança das contribuições, considerado em
especial o princípio que veda o enriquecimento sem causa (Enunciado 12: “Necessária
a contraprestação pelos serviços prestados/disponibilizados ao lote, sob pena de
enriquecimento sem causa daquele que os recebeu. O fundamento da obrigação reside
exclusivamente na prestação dos serviços, sem se atrelar às questões relacionadas com
a filiação ou não à associação que gerencia a atividade).
Para tanto, contudo, era verificada, caso a caso, a efetiva
realização de serviços pela associação, em benefício daquele grupo de pessoas, isto
diante da acurada percepção da realidade que surgia, então ainda não albergada pela
legislação, do surgimento de loteamentos “fechados”, em que inúmeros serviços, que
normalmente deveriam ser prestados pelo Poder Público, passavam a ser assumidos por
essas associações, de modo a gerar, entre outros, uma possibilidade de viver em
residências, com segurança mais próxima à dos condomínios verticais. O maior
exemplo é o complexo “Alphaville”, na Grande São Paulo, reconhecido sucesso de
venda, que levou à replicação de seus princípios.
O entendimento preconizado no julgamento do repetitivo,
tomado por maioria, deve ser entendido, s.m.j., com as limitações correspondentes ao
que foi enunciado naquele próprio julgamento, de modo a evitar decisões que afetem
negativamente a toda uma coletividade, que no mais das vezes se constituiu exatamente

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em razão da necessidade de ser provida de serviços que efetivamente não são prestados
pelo Poder Público, observado que a associação nada mais é do que a representação dos
esforços dos integrantes daquela comunidade, para que exista um ganho na qualidade de
vida de todos eles.
Destaque-se, nesse aspecto, que no próprio voto vencedor
daquele julgamento, do Min. MARCO BUZZI, é assinalada a existência de situações
díspares que, portanto, devem ter outra abordagem. Pouco antes do dispositivo, consta
do voto de Sua Excelência:
“Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado, em data anterior à constituição da associação não pode, nos
termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
ao adquirente, que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é
defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem
causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa, instituir dever tácito a terceiros, ...” (nossos os sublinhados).
Pouco antes tinha assinalado:
“Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese
apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente
possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese ...” (nosso
o sublinhado).
São realmente importantes essas indicações, pois o
repetitivo só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por
contrato ou outro ato de vontade, como fonte criadora de obrigações. E, no caso, não se
pode falar em ausência de ato de vontade por parte da Ré, uma vez que adquiriu o
imóvel muito tempo depois da constituição da Autora, que lá prestava serviços de forma
notória (tanto que há o controle de acesso de veículos), de forma que não se pode dizer

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não tenha tido intenção de se associar. Caso assim fosse e bastaria não ter adquirido o
imóvel.
E esta 3a Câmara, diante da edição do repetitivo, vem
fazendo essa distinção, de modo a preservar, em determinadas e específicas situações, a
obrigação contributiva, pois decorrente, no mais das vezes, de uma obrigação
contratualmente assumida, na oportunidade da própria aquisição do imóvel, quando já
prevista e noticiada a existência de uma associação, que gerencia os serviços àquela
coletividade, e que dá o diferencial a ela, certamente como gerador inclusive do
interesse na aquisição daquele imóvel. Admitir-se depois a mera desfiliação, apesar da
obrigação assumida, e mesmo após a realização de inúmeras contribuições, sob a
alegação de ofensa ao direito de associação, s.m.j., não atenta à violação de inúmeros
outros princípios, entre eles o do art. 5o, XX, da Constituição, como referiu o então
Ministro SEPÚLVEDA PERTENCE, no julgamento do RE 340561/RJ (DJ
01/02/2005).
A excepcionalidade de alguns casos também é observada
pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento da matéria,
realizada em sede de recursos repetitivos:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
E
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.
1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo
interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do

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réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o
condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao
julgamento de ambos os recursos.
Aplicação dos princípios da celeridade e da economia
processual.
2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco
Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe
provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados” (AgRg
no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira
Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016 nosso o destaque);
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA
DE
PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO.
INSTITUIÇÃO
DO
ENCARGO.
ATO.
ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por
sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores
para
a
prestação
de
determinados
serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp

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no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da
criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de
administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no
descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em
estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao
registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade
inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e
venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam
sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro
de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o
encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017 nossos os destaques);
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA
DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE

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MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
CONDIÇÃO
RESOLUTIVA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente
(REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A
ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi
examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração
para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão
da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).
3. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1711721/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 22/05/2018,
DJe 01/06/2018 nosso o destaque).
Nessa
mesma
linha
de
entendimento,
vejam-se
pronunciamentos, desta 3a Câmara, em datas recentes:
“Loteamento. Ação de cobrança. Taxa de manutenção.
Ação julgada procedente para condenar os réus ao pagamento das taxas vencidas
e vincendas. Pagamento da taxa que é inerente à posse/propriedade do imóvel,
conforme cláusula do instrumento particular padrão de compromisso de compra
e venda registrado no cartório de registro de imóveis, vinculando todos os
adquirentes (arts. 18, VI e 29 da Lei no 6.766/79). Inaplicabilidade das teses
vinculantes aprovadas no julgamento dos REsp nos. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP.
Precedentes do TJSP e do STJ. Recurso desprovido” (Apelação Cível no

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1003793-87.2017.8.26.0048, Relator ALEXANDRE MARCONDES, julgado em
10.09.19);
“APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de
cobrança movida pela associação. Sentença de procedência. Apelo da ré. Não
acolhimento. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, que
firmou a seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associação de
moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram.' Ré que
anuiu com os serviços e a cobrança das taxas. Pretensão de desvinculação da
associação que não pode ser admitida, uma vez que há expressa previsão na
escritura de compra e venda acerca da obrigação de pagamento das taxas de
manutenção. Situação que não se equipara àquela do REsp no 1.439.163/SP.
Precedentes desta Câmara e do STJ em casos semelhantes. Sentença confirmada.
Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”(v.30674
Apelação no 1002700-83.2016.8.26.0514 Relator VIVIANI NICOLAU, julgado
em 25.07.19).
Dessa forma, não assiste razão à Ré na pretensão de
inexigibilidade das cobranças, ou mesmo na retirada da associação Autora, uma vez que
caracterizará evidente quebra de obrigação por ela própria assumida. Respeitado o
convencimento do nobre Relator sorteado, aqui existem outros princípios que devem ser
observados, sem que se deva falar na continuidade eterna da vinculação, até porque,
caso efetivamente não se tenha interesse na manutenção do vínculo, bastaria à Ré
promover a alienação do imóvel ao qual vinculada a obrigação validamente por ela
assumida, pois nesse caso se observará o interesse daquele que não quer mais se manter
associado, mas também não serão afetados direitos de inúmeras outras pessoas, que
residem no empreendimento e acabarão por responder pela inexistência de contribuição
de um dos proprietários/moradores para as despesas que se fazem para, ao menos,
manter a qualidade do empreendimento. Não pode prevalecer a intenção da Ré em não
contribuir para essas despesas, mas continuar a usufruir dos benefícios delas
decorrentes, pois efetivamente seu imóvel continuará a ser beneficiado com as
atividades desenvolvidas pela associação Autora.

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Sob esse aspecto, lembre-se ser necessária também
especial atenção à vedação do venire contra factum proprium, diante da precedente
assunção da obrigação a estar associada, assumida quando da aquisição do lote, e do
pagamento de inúmeras contribuições, de modo que não pairam dúvidas sobre a
legitimidade da cobrança das taxas associativas aqui reclamadas, consoante também já
decidiu o C. STJ: “A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe
for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe
convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa
gerada, ante o princípio do nemo potest venire contra factum proprium” (STJ, REsp
1.154.737, Min. LUÍS FELIPE).
Essa
questão
também
é
abordada
pelo
ilustre
Desembargador GRAVA BRASIL, da 8a Câmara de Direito Privado deste Tribunal de
Justiça, que a respeito salienta:
“Isso porque não se trata, simplesmente, de uma colisão
entre norma constitucional e infraconstitucional.
Afinal, paralelamente à liberdade de associação, outros
fundamentos constitucionais são abrangidos na discussão e merecem ser trazidos
ao debate.
Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art. 3o,
I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária constitui objetivo
fundamental da República.
O incentivo à solidariedade entre os cidadãos, assim, deve
ser tido como ponto basilar, não devendo o Judiciário se coadunar com práticas
egoísticas, que visem, exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da
comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade,
ambos, também, com assento constitucional, o primeiro, de forma implícita e, o
segundo, no caput, do art. 5o” (Apelação 0000054-27.2012.8.26.0654, julgada em
28.09.2016).

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Nesse sentido também tem decidido esta 3a Câmara:
“LOTEAMENTO. CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA.
Insurgência da ré contra sentença de procedência que a condenou ao pagamento
de taxas associativas e multas por infrações ao estatuto social, com correção
monetária e juros a contar dos vencimentos. Sentença mantida. Hipótese que não
se amolda ao entendimento do STJ no julgamento dos REsp 1.439.163/SP e
1.280.871/SP. Demonstrada, no caso, a adesão, ainda que tácita, da ré à
associação. Pagamentos reiterados em período anterior ao inadimplemento. Fato
reconhecido pela ré, que pleiteou devolução de valores em reconvenção. Adesão
que não decorre de inércia em deixar de se opor à prestação de serviços, mas de
conduta ativa em livremente optar por pagar pelos serviços durante longo
período. Entendimento diverso ao de que a ré teria aderido à associação que
implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e estaria em desacordo à
proibição do venire contra factum proprium. Não alegada comunicação de
intenção de desligamento no período. Cobrança devida. Recurso desprovido”
(Apelação no: 1004649-25.2016.8.26.0650, Rel. CARLOS ALBERTO DE
SALLES, julgado em 25.09.2019);
“Loteamento. Taxa de manutenção. Ação julgada
improcedente. Insurgência da autora. Pagamento da taxa que foi expressamente
previsto em cláusula do instrumento particular de compromisso de compra e
venda firmado entre a empresa loteadora e os adquirentes originais. Aquisição
do lote pela ré que previu a assunção de “todos os direitos e obrigações
decorrentes do instrumento de compra e venda” originário. Vedação ao
comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Ré que pagou a
taxa durante alguns meses, logo após a aquisição do lote. Inexistência de conflito
com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no
1.439.163/SP. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso provido”
(Apelação
Cível
no
1005855-19.2017.8.26.0269,
Relator
ALEXANDRE
MARCONDES, julgado em 04.09.2019);

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“COBRANÇA
DE
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
Insurgência contra sentença de procedência parcial. Autora que tem competência
para instituir as taxas e cobrá-las dos adquirentes dos imóveis do loteamento.
Réu que participou ativamente da associação, como associado e membro do
conselho fiscal. Alegação de que não teria se associado, portanto, beira a má-fé.
Observância do REsp no 1.280.871/SP. Manutenção da condenação do apelante
ao pagamento das taxas associativas vencidas e vincendas ao longo do processo.
Recurso desprovido” (Apelação no: 1009440-94.2108.8.26.0576, Rel. CARLOS
ALBERTO DE SALLES, julgado em 06.08.19).
Nestes termos, respeitado o convencimento da maioria da
Turma Julgadora, meu voto é pelo não acolhimento do apelo, com majoração da verba
honorária sucumbencial devida pela Ré, ora Apelante.
JOÃO PAZINE NETO
3o julgador

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