Tribunal: TJSP
Processo: 1003103-55.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-04
Data de publicação: 2020-06-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Pretensão de condenação da ré a restituir 90% dos valores pagos. Sentença de improcedência, ante o distrato firmado extrajudicialmente. Inconformismo. Descabimento. Validade do distrato que previu a restituição de 68% dos valores pagos, pois ausente abusividade patente em face dos consumidores, apta a permitir a declaração de nulidade contratual, nos

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Pretensão de condenação da ré a restituir 90% dos valores pagos. Sentença de improcedência, ante o distrato firmado extrajudicialmente. Inconformismo. Descabimento. Validade do distrato que previu a restituição de 68% dos valores pagos, pois ausente abusividade patente em face dos consumidores, apta a permitir a declaração de nulidade contratual, nos termos do artigo 53 do CDC. Prevalência da autonomia da manifestação de vontade. Partes em pleno gozo de suas capacidades mentais. Pacta sunt servanda. Pretensão de verem-se restituídos em 90% dos valores pagos que representa venire contra factum proprium, incompatível com os deveres de lealdade, probidade e boa-fé contratual. Arrependimento posterior ao distrato firmado que não se confunde com vício de consentimento. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000216607
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003103-55.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes MARLON VARGAS JIMENEZ (JUSTIÇA GRATUITA) e BIANCA
LETÍCIA MARTINS GONFINETE (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, por votação unânime. O Desembargador Costa Netto declara seu voto
favorável., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 26 de março de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível – Digital
Processo no 1003103-55.2019.8.26.0576
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrado prolator: Dr. Sandro Nogueira de Barros Leite
Apelante: Marlon Vargas Jimenez e Bianca Letícia Martins
Gonfinete
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Voto no 01634C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Pretensão
de condenação da ré a restituir 90% dos valores pagos.
Sentença de improcedência, ante o distrato firmado
extrajudicialmente.
Inconformismo.
Descabimento.
Validade do distrato que previu a restituição de 68% dos
valores pagos, pois ausente abusividade patente em face dos
consumidores, apta a permitir a declaração de nulidade
contratual, nos termos do artigo 53 do CDC. Prevalência da
autonomia da manifestação de vontade. Partes em pleno
gozo de suas capacidades mentais. Pacta sunt servanda.
Pretensão de verem-se restituídos em 90% dos valores
pagos que representa venire contra factum proprium,
incompatível com os deveres de lealdade, probidade e boa-
fé contratual. Arrependimento posterior ao distrato
firmado que não se confunde com vício de consentimento.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se
de
apelação
interposta
pelos
promitentes
compradores Marlon Vargas Jimenez e Bianca Letícia Martins
Gonfinete em face de MRV Engenharia e Participações S/A, nos
autos da ação de cobrança, em trâmite perante a 3a Vara Cível do
Foro de São José do Rio Preto.
Em
primeiro
grau,
o
magistrado
a
quo
julgou
IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, a fim de condenar

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a ré a restituir a diferença de R$ 497,96 que os autores entendem
devida, em decorrência da abusividade do distrato firmado entre as
partes.
Irresignados, aduzem que o distrato extrajudicial não trouxe a
satisfação de todos os envolvidos, o que permite a discussão na
esfera judicial, devendo o julgador ser imparcial e verificar o vício
nas tratativas que sucedeu em erro. Ressaltam que a fornecedora
reteve mais do que 10% dos valores pagos, pois devolveu somente
R$ 1.500,34 de um total de R$ 2.220,34 quitado, motivo pelo qual
fazem jus à restituição de R$ 497,96. Pedem, deste modo, a
procedência da demanda.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
145/153).
É o relatório.
Ab initio, verifico que, em sede de contrarrazões, a ré aponta
que o recurso não deve ser conhecido por malferir o princípio da
dialeticidade (fls. 145/153).
Todavia, tenho que os pontos atacados foram analisados na
sentença, e se depreende que os autores se insurgem de forma
geral, em relação ao pedido julgado improcedente. Assim, por
entender cognoscível a reforma pleiteada, sem prejuízo à ampla
defesa da parte contrária, e em atendimento ao Princípio da
Primazia do Julgamento do Mérito, conheço do recurso e passo a
sua análise.

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Observo que, tratando-se de relação consumerista, as
cláusulas estipuladas entre as partes serão analisadas sob a ótica
de eventual abusividade, nos termos da Lei Federal no 8.078/90,
motivo pelo qual a estrita observância ao princípio da pacta sunt
servanda pode ser mitigada.
A demanda foi ajuizada por Marlon Vargas Jimenez e
Bianca Letícia Martins Gonfinete, alegando, em suma, terem
assinado contrato de compra e venda de terreno urbano com a ré e,
posteriormente, firmando distrato, ocasião em que a vendedora lhes
restituiu apenas R$ 1.500,34.
Entendem que o correto seria restituir o valor de R$ 1.998,30,
correspondente a 90% dos valores pagos. Assim, sentindo-se
prejudicados, ingressaram em juízo para pedir a restituição da
diferença que entendem devida, qual seja, o valor de R$ 497,96.
O magistrado a quo, após o devido processamento do feito,
julgou IMPROCEDENTE o feito, com resolução de mérito, pela
existência de distrato extrajudicial firmado, fundamentando-se nos
seguintes termos:
“Dispõe o art. 840 do Código Civil que 'É lícito aos
interessados prevenirem ou terminarem o litígio
mediante concessões mútuas'.
A transação é forma extintiva da obrigação,
mediante atividade tão só declarativa das partes.
Claudio Luiz Bueno de Godoy afirma que 'De
qualquer maneira, dúvida nunca houve de que a
transação consubstanciasse, como consubstancia,
negócio jurídico bilateral, cuja finalidade se volta à
prevenção
ou
extinção
de
uma
incerteza
obrigacional, ou seja, de uma controvérsia, uma

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dúvida que tenham as partes vinculadas a uma
obrigação,
que
elas
solucionam
mediante
concessões recíprocas, mútuas'.
Daí que não demonstrado nenhum vício no
distrato, em homenagem à segurança jurídica, a
situação não deve ser alterada.” fls. 134.
Pois bem.
Com sobejo respeito ao inconformismo dos autores, tenho
que a improcedência era mesmo de rigor. Isso porque o
instrumento particular de distrato (fls. 66/67) é claro e não mostra
qualquer abusividade em detrimento do consumidor, fato que,
acaso existisse, poderia ensejar na nulidade de suas cláusulas com
fundamento no artigo 53, do CDC:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em
prestações,
bem
como
nas
alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a
perda total das prestações pagas em benefício
do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.
Ora, se os compradores não concordavam com o valor de
restituição informado, deveriam ter se recusado a firmar o distrato
no âmbito extrajudicial e ingressado com a competente ação judicial
de declaração de resolução contratual, com pedido de restituição
dos valores pagos. Contudo, assinaram de forma livre e espontânea
o distrato e, posteriormente, numa conduta totalmente inesperada,

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aduzem erro nas tratativas, o que não se pode acolher.
Aplicável ao caso o princípio de que “nemo potest venire
contra factum proprium”, tendo em vista que a teoria dos atos
próprios protege uma parte contra aquela que pretenda exercer
uma posição jurídica em contradição com o comportamento
assumido anteriormente.
Ora, depois de criar uma certa expectativa, em razão de
conduta seguramente assumida, há quebra dos princípios de
lealdade e de confiança se vier a ser praticado ato contrário ao
previsto, com surpresa e prejuízo à contraparte.
Se se arrependeram do negócio jurídico firmado, poderiam
mesmo pleitear o desfazimento da avença, mas desde que arquem
com as consequências, no caso, com a retenção a que a ré faz jus,
estipulada de forma clara no distrato. Este, inclusive, é o
entendimento sedimentado tanto neste E. Tribunal, quanto no A.
STJ:
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” -
grifo nosso.
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de

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compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
Em adição, constata-se que o distrato aplicou a retenção
aproximada de 33% sobre os valores pagos, de modo que não se
pode alegar qualquer abusividade. Primeiro porque era de prévio
conhecimento dos adquirentes, que podem livremente transacionar
acerca de questões patrimoniais (Art. 840, CC). Segundo que a
retenção fixada não importou na perda total ou substancial dos
valores pagos, ocasião em que seria a cláusula nula de pleno
direito (Art. 53, CDC).
Assim, ausente abusividade nos termos contratuais, há de
prevalecer os termos ajustados, em prestígio ao princípio da
autonomia na manifestação de vontade, o que exime a apelada
de qualquer discussão do contrato original.
Com efeito, em nenhum momento os autores comprovaram
qualquer vício de consentimento, e denota-se tratar-se de pessoas
no pleno gozo de suas faculdades metais, além de devidamente
instruídas. Consequentemente, prevalece a autonomia de vontade
e a observância ao pacta sunt servanda.
Neste sentido, já decidiu esta Colenda 6o Câmara de Direito

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Privado:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS
Compromisso de
compra e venda - Sentença de parcial
procedência - Apelação - Caso em que
realizado distrato - Ocorrência de falta de
interesse de agir da autora para o pedido de
rediscussão das cláusulas contratuais -
Devolução
de
percentual
maior
das
quantias
pagas
-
Improcedência
-
Instrumento de distrato que foi firmado por
livre e espontânea vontade das partes -
Requisitos do artigo 104 do Código Civil
foram devidamente preenchidos - Validade
do
negócio
jurídico
-
Autonomia
da
manifestação de vontade das partes no
contrato. Plena, geral e irrevogável quitação
- Arrependimento posterior da autora que
não
se
confunde
com
vício
de
consentimento
Pedido de imposição de
multa por litigância de má-fé ao advogado
da autora - Descabimento, porque somente
às partes (autor, réu ou interveniente) a
multa pode ser imposta - SENTENÇA
REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1003970-
98.2015.8.26.0152; Relator (a): Ana Maria Baldy; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Cotia -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2017; Data de
Registro: 31/10/2017)
Compromisso de compra e venda. Imóvel.
Restituição de valores decorrentes da
rescisão de compromisso de compra e
venda. Caso em que realizado distrato, com
retenção de mais da metade dos valores
pagos.
Admissibilidade.
Autonomia
da
manifestação de vontade das partes no
contrato. Celebração de distrato. Plena,

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geral e irrevogável quitação. Pretensão de
cobrar a diferença que não se revela
possível. Demanda improcedente. Sentença
reformada. Recurso provido. (TJSP; Apelação
1096941-30.2016.8.26.0100; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 38a Vara Cível; Data do Julgamento:
11/09/2017; Data de Registro: 11/09/2017)
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a sentença tal como lançada,
posto que dirimiu a lide com grande acerto.
Nos termos do Artigo 85, §§ 2o e 11 do CPC, majoro os
honorários advocatícios sucumbenciais fixados em face dos autores
para o importe de 20% sobre o valor atualizado da causa,
observada a suspensão da exigibilidade por conta da gratuidade de
justiça a que fazem jus (Art. 98, §3o, do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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Voto no 9161
Apelação Cível no 1003103-55.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes: Marlon Vargas Jimenez e Bianca Letícia Martins Gonfinete
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Concordo com a solução jurídica contida no voto do
eminente e culto relator sorteado, que mantém a sentença de
improcedência
da
ação,
manifesto-me
apenas
quanto
aos
fundamentos, conforme meu entendimento, porque, in casu, não se
vislumbra abusividade nas cláusulas contratuais do distrato que as
partes firmaram, pondo fim ao compromisso de venda e compra de
imóvel, prevendo a retenção de cerca de 33% dos valores pagos pelos
adquirentes, que foi de pequeníssima monta: pagaram valor total de R$
2.220,34, e lhes foi devolvida a quantia de R$ 1.500,34.
Nesta
ação,
pretendem
os
autores/apelantes
ter
complementada a devolução de quantias, alcançando mais R$ 497,96,
defendendo que a retenção deveria se limitar a 10% do total pago, mas
sem razão, já que seria quantia insuficiente para recompor as perdas
administrativas da alienante, sendo razoável a retenção como se deu.
Pelo meu entendimento, a improcedência da ação se dá,
justamente, pela razoabilidade dos termos do distrato, porque, de outro
lado, havendo disposição quanto à retenção em percentagem maior, -
ou, no mínimo, se quantia de valor considerável tivesse sido despendida
até a manifestação de resolução, por vontade do adquirente
inadimplente -, possível seria a revisão do ajustado, não sendo o pacta
sunt servanda impeditivo do pedido.

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Com
efeito,
“cláusula
abusiva
é
aquela
que
é
notoriamente desfavorável à parte mais fraca na relação contratual,
que, no caso de nossa análise, é o consumidor, aliás, por expressa
definição do artigo 4o, no I, do CDC. A existência de cláusula abusiva no
contrato de consumo torna inválida a relação contratual pela quebra
do equilíbrio entre as partes”, ressaltando-se que “as cláusulas abusivas
não se restringem aos contratos de adesão, mas a todo e qualquer
contrato de consumo, escrito ou verbal, pois o desequilíbrio contratual,
com a supremacia do fornecedor sobre o consumidor, pode ocorrer em
qualquer contrato, concluído mediante técnica contratual. O CDC visa
proteger o consumidor contra cláusulas tout court e não somente o
aderente do contrato de adesão (...)”1. Ademais, como “as normas do
CDC são de ordem pública e interesse social, não se empresta validade
à cláusula de renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor, pois
isso enseja quebra do equilíbrio contratual”2.

Saliente-se que, se antes já entendeu o STJ pela
impossibilidade de revisão do distrato3, pelo princípio da autonomia da
vontade, atualmente o entendimento é pacífico na Segunda Seção,
pela possibilidade de revisão de cláusulas abusivas na avença que
desfaz extrajudicialmente o negócio, portanto, contratos findos,
contendo cláusula de ampla quitação e renúncia de direitos. Nesse
sentido, citem-se:
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL UMBU. REVISÃO DE CONTRATOS
1 NERY JR, Nelson. Comentário ao artigo 51 do CDC. In: GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Código
de Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto. 6a edição. Rio de Janeiro:
Editora Forense Universitária, 1999. P. 489.
2 In ob. cit., pg. 496.
3 PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO, CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Não há
nulidade na cláusula do distrato de que resulte haver a parte transigido, recebendo como
reembolso, importância menor do que a que lhe seria devida. Hipótese que não se confunde
com a disposição contratual em que se estabeleça não ter a parte direito ao reembolso
integral, em caso de desfazimento do contrato. (Recurso Especial no 158.036/DF, julgado pela
Terceira Turma do STJ em 03/12/1998, Relator Ministro Eduardo Ribeiro; destacamos).

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FINDOS. POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO
COM
ESTIPULAÇÃO
DE
CLÁUSULA
DE
DECAIMENTO.
IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. 1. A
transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a
uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões
mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou
colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a
direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto,
conforme previsto na lei. 2. É firme o entendimento do STJ quanto
à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em
decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais
ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ. 3. As normas previstas
no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e
interesse social, cogentes e inderrogáveis pela
vontade das partes. 4. É cabível a revisão de distrato de contrato
de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que,
apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se
tenha constatado a existência de cláusula de decaimento
(abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações
pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e
aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 5. Na
hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem
advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a
propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao
Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo
consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem
abusiva em seu favor. 6. Recurso especial não provido. (Recurso
Especial no 1.412.662/RS, julgado pela Quarta Turma do STJ em
01/09/2016, Relator Ministro Luís Felipe Salomão; destacamos);
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO.
RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-
COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. OFENSA AOS ARTIGOS 51,
INCISO IV, E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. É ilegal e abusiva a cláusula
do distrato de promessa de compra e venda que estipula a
retenção
integral
das
parcelas
pagas
pelo
promitente-
comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa
do Consumidor. 2. A reforma do julgado demandaria a análise
de cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-
probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso
especial, a teor das Súmulas no 5 e no 7 do Superior Tribunal de
Justiça. 3. Agravo regimental não provido. (Agravo Regimental
no Recurso Especial no 434.945/MG, julgado pela Terceira Turma

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do STJ em 01/12/2011, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva;
destacamos).
Assim, verificando-se a disposição de cláusulas abusivas no
distrato, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e equilíbrio nas
relações de consumo, poder-se-ia cogitar da declaração de nulidade,
preterindo-se a percentagem prevista no referido ajuste, em prol de
outra mais equânime a ser fixada pelo julgador, normalmente, a variar
entre 10% a 30%, sempre considerando o montante efetivamente pago
pelos adquirentes, e as despesas administrativas da alienante que
devem ser compensadas, situação que não se verifica na hipótese sob
julgamento, quando mínima foi a quantia entregue.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso de apelação, nos termos do fundamentado pela turma
julgadora, com a ressalva do entendimento deste magistrado.

JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
3o Desembargador

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Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
102E61EB
11
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Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
10CE0E4B
Para conferir o original acesse o site:
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1003103-55.2019.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.