Tribunal: TJSP
Processo: 1001608-74.2018.8.26.0296
Classe: Apelação Cível / Assembléia
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
CONDOMÍNIO – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – Ausente a comprovação da convocação de todos os condôminos para a assembleia geral extraordinária realizada em 16 de maio de 2018 (em que ocorreu a destituição do Autor Reinaldo do cargo do síndico, com a eleição de pessoa diversa) – Não observância do disposto no artigo 1.354 do Código Civil – Invalidade da

Ementa:
CONDOMÍNIO – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – Ausente a comprovação da convocação de todos os condôminos para a assembleia geral extraordinária realizada em 16 de maio de 2018 (em que ocorreu a destituição do Autor Reinaldo do cargo do síndico, com a eleição de pessoa diversa) – Não observância do disposto no artigo 1.354 do Código Civil – Invalidade da convocação implica na invalidade da assembleia – Incabível o acolhimento do pedido genérico de "tornar suspenso ou anular todo e qualquer contrato, distrato ou pagamento assinado pelo Sr. Edson Barbosa Brito", sob pena de possível prejuízo ao direito de terceiros, pois o síndico eleito em assembleia (ainda que inválida) praticou atos e celebrou negócios em nome do condomínio no período de gestão – Eventual anulação de ato ou negócio jurídico específico deve ser objeto de ação própria (se o caso) – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, PARA DECLARAR A INVALIDADE DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA EM 16 DE MAIO DE 2018

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000152638
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001608-74.2018.8.26.0296, da Comarca de Jaguariúna, em que são apelantes NAUM
MACHADO CARNEIRO JUNIOR e REINALDO DE ALMEIDA JÚNIOR, é apelado
CONDOMINIO RESIDENCIAL JAGUARIUNA III - QUINTA DAS PITANGUEIRAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso, com determinação. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e MELO BUENO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Jaguariúna – 2a Vara Cível
MMa. Juíza da causa: Ana Paula Colabono Arias
Apelantes: Naum Machado Carneiro Junior e Reinaldo de Almeida Júnior
Apelado: Condomínio Residencial Jaguariúna III Quinta das Pitangueiras
CONDOMÍNIO DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
ASSEMBLEIA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
Ausente a comprovação da convocação de todos os
condôminos para a assembleia geral extraordinária realizada
em 16 de maio de 2018 (em que ocorreu a destituição do
Autor Reinaldo do cargo do síndico, com a eleição de pessoa
diversa) Não observância do disposto no artigo 1.354 do
Código Civil
Invalidade da convocação implica na
invalidade da assembleia Incabível o acolhimento do pedido
genérico de “tornar suspenso ou anular todo e qualquer
contrato, distrato ou pagamento assinado pelo Sr. Edson
Barbosa Brito”, sob pena de possível prejuízo ao direito de
terceiros, pois o síndico eleito em assembleia (ainda que
inválida) praticou atos e celebrou negócios em nome do
condomínio no período de gestão Eventual anulação de ato
ou negócio jurídico específico deve ser objeto de ação própria
(se
o
caso)

RECURSO
DOS
AUTORES
PARCIALMENTE
PROVIDO,
PARA
JULGAR
PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, PARA
DECLARAR A INVALIDADE DA ASSEMBLEIA
CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA
EM 16 DE MAIO DE 2018
Voto no 24591

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Trata-se de apelação interposta pelos Autores contra a sentença de
fls.925/932, prolatada pela I. Magistrada Ana Paula Colabono Arias (em 13 de junho de
2019), que julgou improcedente a “ação cominada de anulação de ato jurídico”,
condenando os Autores ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários
advocatícios (fixados em R$ 1.500,00).
Alegam que convocada assembleia condominial extraordinária para
a destituição dos Autores dos cargos de conselheiro e síndico, que não comprovada a
intimação de todos os condôminos, que nulo o edital de convocação (foi subscrito por
Dyellen Tyeko Yaguinuma Shirota, que estava impedida de praticar os atos do cargo de
conselheira por ter deixado de morar no condomínio), que não observada a antecedência
mínima de oito dias para a convocação da assembleia, que o edital foi assinado com data
retroativa, e que necessária a declaração da nulidade da assembleia condominial. Pedem o
provimento do recurso, para a procedência da ação (fls.937/948).
Contrarrazões a fls.981/993.
É a síntese.
Os Autores alegam, na petição inicial e emenda (fls.399/401), que
foram eleitos aos cargos de síndico e conselheiro na assembleia condominial ocorrida em
16 de maio de 2018, que praticaram gestão proba no intuito de beneficiar todos os
condôminos, que o condomínio é composto por 686 unidades autônomas (“muitas dessas
unidades ocupadas por inquilinos e cujos proprietários moram em local diverso e
dependem de comunicação certa e prévia sob quaisquer deliberações”), que “são enviados
boletos mensais inclusive via correios”, que o Autor Reinaldo (então síndico) convocaria
assembleia geral de prestação de contas para 02 de junho de 2018, mas que o subsíndico
Edson e alguns moradores “o surpreenderam com outra AGE antecipada, dizendo ser de
chamamento dos moradores”.
Acrescentam que em 12 de maio de 2018 “foram surpreendidos
com a afixação no quadro de aviso localizado na portaria... com um edital de chamamento
ou convocação para a assembleia” (a ser realizada em 16 de maio de 2018), que “em sua
parte final foi datado de 04/05/2018, retroagindo cinco dias da verdadeira data de
afixação”, que o Autor Reinaldo foi destituído do cargo de síndico, e que necessária a
convocação para a assembleia por via postal, o que não ocorreu.

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O Requerido sustenta, na contestação de fls.429/445, que “o abaixo
assinado que motivou a instalação da AGE é claro quanto ao motivo de seu chamamento,
bem como foi assinado por quantidade suficiente de condôminos” e que “como de costume
e habitualmente realizado pelo condomínio nos casos de convocação de assembleia geral
feitas pelos síndicos, foi fixado o edital de convocação em todos os blocos do condomínio,
no mural do salão de festas, no mural da portaria e entregue no setor administrativo do
condomínio, bem como foi confeccionado banner e faixas que foram fixados na entrada de
pedestres e de veículos dos condôminos, e ainda, divulgados pelas redes sociais e pelo e-
mail dos condôminos”.
Em relação à regularidade da convocação, a testemunha Andreia
relata que frequenta habitualmente as assembleias condominiais, que “foi feito um
comunicado para a gente comparecer lá e teve uma votação, da qual participei”, que em
regra “é colocado um comunicado no quadro de avisos que fica na entrada dos blocos,
como também por e-mail, tem um aviso para a gente retirar o edital na administração, e na
semana que antecede é colocado um lembrete, um banner, lá na entrada do condomínio,
com dia e horário”, e que a convocação para a assembleia impugnada foi feita por meio de
“edital no mural” e “faixa” (mídia digital fls.912).
A testemunha Andressa relata que as convocações são feitas por
“comunicado por e-mail, notificação que coloca na caixa do correio, e os banners de aviso
na entrada dos blocos”, e que “durante a semana tem um banner grande dizendo a data, o
horário e o local, mas o principal é por e-mail”, e que soube da realização da assembleia
(mídia digital fls.912).
A testemunha Gisele relata que a convocação é feita “via caixinha
de correio, via cópia do edital que eles colocam no mural de comunicação ou nas portas, e
normalmente é colocada também uma faixa na frente do condomínio e um banner no
primeiro poste, e por e-mail também”, e que, com relação à assembleia que destituiu o
Autor Reinaldo, “tomei conhecimento tanto pela correspondência que eu recebi na caixinha
como pelo e-mail e também pelas outras opções que são o banner e o totem” (mídia digital
fls.912).
O artigo 1.354 do Código Civil estabelece que “A assembleia não
poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

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Por sua vez, a cláusula 12.2 da Convenção de Condomínio
(fls.269/298) dispõe que “a convocação da Assembleia Geral far-se-á com antecedência de
08 (oito) dias da data fixada para sua realização, podendo a comunicação ser levada a efeito
por meio de telegrama, carta registrada ou simples aviso assinado pelo síndico mediante
recibo de entrega, com indicação do dia, hora e local de reunião, bem como da respectiva
Ordem do Dia. Todos os condôminos, sem exceção, deverão ser convocados, sob pena de a
assembleia ser considerada nula” (fls.290).
Portanto, cabia ao Requerido comprovar a convocação de todos os
condôminos “por meio de telegrama, carta registrada ou simples aviso assinado pelo
síndico mediante recibo de entrega” para a assembleia geral extraordinária realizada em 16
de maio de 2018 (fls.73), o que não ocorreu, notando-se que insuficientes a prova
testemunhal e a alegação de que a convocação foi realizada “conforme é habitualmente
feito pelo condomínio, quando da realização de assembleias convocadas pelo síndico ou
pelo conselho”, que não afastam a exigência constante na convenção de condomínio.
Assim, porque não comprovada a convocação da totalidade dos
condôminos para a assembleia geral ordinária, impõe-se a declaração da invalidade da
assembleia geral ordinária realizada em 16 de maio de 2018.
Cabe destacar:
Anulação de assembleia geral de condomínio. Ausência de comprovação de
convocação de todos os condôminos. Simples correspondência de solicitação
para instalação da assembleia é insuficiente para tanto. Não preenchimento dos
requisitos afasta a validade e eficácia do ato. Apelos desprovidos (TJSP.
Apelação número 0011974-59.2013.8.26.0008, Relator Desembargador Natan
Zelinschi de Arruda, 4a Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/04/2015).
Todavia, incabível o acolhimento do pedido genérico de “tornar
suspenso ou anular todo e qualquer contrato, distrato ou pagamento assinado pelo Sr.
Edson Barbosa Brito” (item “m” fls.60), sob pena de prejuízo a direito de terceiro, pois o
síndico eleito em assembleia (ainda que inválida) praticou atos e celebrou negócios em
nome do condomínio no período de gestão salientando-se que eventual anulação de ato
ou negócio jurídico específico deve ser objeto de ação própria (se o caso).

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Considerando o parcial acolhimento do pedido, razoável que cada
parte arque com 50% das custas e despesas processuais e os honorários advocatícios da
parte contrária, que fixo em 20% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$
10.000,00), com igual rateio.
Dessa forma, de rigor o parcial provimento do recurso.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para julgar
parcialmente procedente a ação, para declarar a invalidade da assembleia condominial
extraordinária realizada em 16 de maio de 2018, arcando cada parte com 50% (cinquenta
por cento) das custas e despesas processuais e os honorários advocatícios do patrono da
parte contrária, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor da causa, com correção
monetária desde o ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês
desde o trânsito em julgado da decisão, com igual rateio.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator