Tribunal: TJSP
Processo: 2071415-48.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Agravo de Instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Decisão que rejeitou exceção de pré-executividade deduzida pela agravante, sob o fundamento de que as despesas de condomínio são obrigações "propter rem" e vinculadas ao bem imóvel. Logo não estão sujeitas à recuperação judicial. - Irresignação – Inadmissibilidade – Por força do que dispõe o art. 84, III, da Lei no.

Ementa:
Agravo de Instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Decisão que rejeitou exceção de pré-executividade deduzida pela agravante, sob o fundamento de que as despesas de condomínio são obrigações "propter rem" e vinculadas ao bem imóvel. Logo não estão sujeitas à recuperação judicial. - Irresignação – Inadmissibilidade – Por força do que dispõe o art. 84, III, da Lei no. 11.101/05, os débitos condominiais se enquadram na categoria de despesas com a manutenção do ativo da sociedade. Realmente, as obrigações condominiais não se constituem dívida do falido ou do recuperando. De fato, dada sua natureza "propter rem" estão atreladas ao imóvel propriamente dito. Vale dizer, a contribuição condominial onera o próprio imóvel, já que é necessária à manutenção do bem. Destarte, não se sujeita à recuperação judicial, razão pela qual o prosseguimento da execução, é medida que se impõe. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000779542
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2071415-48.2019.8.26.0000, da Comarca de Sumaré, em que é agravante INPAR
PROJETO 86 SPA LTDA-RECUPERAÇÃOIAL, é agravado RESIDENCIAL
ÁUREA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos, negaram provimento ao recurso, vencido o 2o juiz que declarará voto., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL
TREVISAN.
São Paulo, 24 de setembro de 2020.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: Sumaré – 1a Vara Cível
AGTE.: Inpar Projeto 86 Ltda. (Em Recuperação Judicial)
AGDO.: Residencial Áurea
JUIZ: Gilberto Vasconcelos Pereira Neto
29a Câmara de Direito Privado
VOTO No 8598
EMENTA:
Agravo
de
Instrumento.
Despesas
condominiais. Execução de título extrajudicial. Decisão que
rejeitou exceção de pré-executividade deduzida pela agravante,
sob o fundamento de que as despesas de condomínio são
obrigações "propter rem" e vinculadas ao bem imóvel. Logo
não estão sujeitas à recuperação judicial. - Irresignação
Inadmissibilidade Por força do que dispõe o art. 84, III, da
Lei no. 11.101/05, os débitos condominiais se enquadram na
categoria de despesas com a manutenção do ativo da sociedade.
Realmente, as obrigações condominiais não se constituem
dívida do falido ou do recuperando. De fato, dada sua natureza
“propter rem” estão atreladas ao imóvel propriamente dito.
Vale dizer, a contribuição condominial onera o próprio imóvel,
já que é necessária à manutenção do bem. Destarte, não se
sujeita à recuperação judicial, razão pela qual o prosseguimento
da execução, é medida que se impõe. Recurso improvido.
Vistos.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Inpar Projeto 86 SPA Ltda.
(Em Recuperação Judicial) contra a r. decisão proferida nos autos da execução de título
extrajudicial ajuizada pela agravada, Residencial Aurea, que rejeitou exceção de pré-
executividade e, via de consequência, denegou pedido de extinção do feito deduzido
pela ora agravante.
Veja-se a propósito, fls.204/205, autos de origem.
A decisão foi mantida em sede de embargos de declaração fls. 216 autos
de origem, o que motivou a interposição deste recurso.
Diz a agravante que é executada pelo valor de R$ 3.167,54, decorrentes de
taxas condominiais da casa 40, localizada nas dependências do condomínio Exequente
(fl. 03).
Contudo, o crédito do exequente foi constituído antes de seu pedido de
recuperação judicial.

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Logo, é concursal, razão pela qual, a extinção do feito é rigor, na medida
em que o débito será pago segundo as regras e condições previstas no Plano de
Recuperação Judicial (fl. 04).
Ressalta que “juntou aos autos o comprovante de habilitação do crédito do
Exequente no Quadro Geral de Credores (Linha 624 do documento em anexo), onde é
possível verificar que o Exequente possui um crédito no valor total de R$ 86.121,68
(oitenta e seis mil cento e vinte e um reais e sessenta e oito centavos), tendo recebido
43.496 ações da executada como forma de pagamento” (sic - fl. 04).
Logo, há que ser vedada a prática de qualquer ato constritivo nos autos de
origem, para a satisfação do crédito e, caso tal já tenha ocorrido, pleiteia a imediata
liberação dos valores bloqueados (fl. 05).
Volta a pontuar que os débitos perseguidos pelo exequente se referem a
taxas condominiais vencidas entre setembro de 2015 e maio de 2016, ou seja, data
anterior ao pedido de recuperação judicial formulado pela executada (fl. 06).
Outrossim, assevera a agravante que o plano de recuperação judicial foi
homologado pelo d. Juízo da 2a Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca
de São Paulo/SP, em 07 de dezembro de 2017.
Portanto houve novação de crédito.
Discorre, no mais, sobre a competência universal do juízo da recuperação
judicial, cabendo àquele Juízo concluir pela possibilidade de se continuar com a
execução, ante o princípio da preservação da empresa (fl. 08).
Pretende, por isso, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, impedindo a
liberação dos valores bloqueados (fl. 14).
Requer, ao final, o provimento do agravo, reformando-se a r. decisão
agravada, com determinação de extinção do feito, “reconhecendo-se o pagamento do
valor perseguido nos moldes do Plano de Recuperação Judicial ou, em última hipótese,
que crédito do Agravado seja incluído em classe própria no Plano de Recuperação
Judicial da Agravante” (sic - fl. 14).
Recurso tempestivo (fls. 217, autos de origem) e preparado (fls.16/17).
Recebidos os autos, foi deferido o pedido para que os valores bloqueados
não sejam levantados, até decisão final do recurso (fls. 29/32).
Intimada, a parte contrária apresentou contraminuta a fls. 36/45, batendo-se
pelo desprovimento do recurso.
Parecer da D. Procuradoria de Justiça a fls. 49/55, opinando pelo
provimento do recurso.

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A fls. 57, este relator observou que a análise dos autos de origem, dá conta d
eque as partes encontram-se em tratativas de acordo.
Não por outra razão, o Juízo a quo, em março de 2020 determinou a
suspensão do feito pelo prazo máximo de um ano.
Destarte, foi determinada a manifestação da agravante no sentido da
manutenção do interesse no julgamento deste recurso.
A fls. 60, a recorrente ratificou o interesse no julgamento do recurso.
É a síntese do necessário.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, fundado em despesas
condominiais, ajuizada pelo agravado, Residencial Áurea, em face da agravante, Inpar
Projeto 86 SPA Ltda. (em Recuperação Judicial).
Consigne-se que a demanda envolve a cobrança das despesas condominiais
da unidade autônoma “casa 40”, no total de R$ 3.167,54, referente ao período
compreendido entre 09/2015 a 05/2016 (petição inicial e planilha de cálculo fls. 01/08,
autos de origem).
Citada, a executada opôs exceção de pré-executividade a fls. 83/94, autos de
origem, alegando, em síntese, que foi deferido o processamento de sua recuperação
judicial na data de 29.09.2016 o que acabou por ser homologado em 07/12/2017.
“Assim, tratando-se de crédito concursal, constituído antes do pedido
recuperacional da Executada, o montante reclamado na presente ação foi devidamente
habilitado nos autos da ação de Recuperação Judicial.” (sic).
Alegou, outrossim, ter comprovado “o pagamento das taxas condominiais
vencidas até 09/2016, NOS TERMOS DO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL
APROVADO” (sic).
Destarte, de rigor a extinta a execução.
Defendeu, também, a ilegitimidade ad causam da executada para cobrança
e quitação das taxas condominiais vencidas a partir de 12/01/2017, posto que vendeu a
unidade condominial indicada na petição inicial.
Após manifestação do exequente, a exceção de pré-executividade foi
rejeitada nos seguintes termos:
“Vistos.
Inpar Projeto 86 Spe Ltda (fls. 83/181), oferece exceção ou objeção de pré-
executividade nos autos de execução que lhe é movida por Residencial Aurea.

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Pede a nulidade da execução pela sua ilegitimidade passiva de parte e pela
falta de título executivo.
O exequente manifestou-se (fls. 184/203).
É o relatório. DECIDO
1. A princípio, não é caso de suspensão da execução, tendo em vista a
recuperação judicial da executada, pois já decorreram os 180 dias previstos na Lei de
Recuperação e Falências (Lei n. 11.101, de 09/02/2005), desde a sua concessão.
2. A exceção ou objeção de pré-executividade são objeções processuais que
envolvem matéria de ordem pública somente, dispensando arguição pelas partes, haja
vista que podem ser reconhecidas de ofício. E também podem ser reconhecidas a
qualquer momento, porque não se sujeitam a preclusão.
Consequentemente, seu reconhecimento somente ocorre na presença de
matérias exclusivamente de direito, ou que não demandem dilação probatória.
O excepiente pretende a análise de documentos por via deste procedimento,
o que é proibido.
3. Há título executivo extrajudicial para a referida cobrança. O art. 784, X,
do Código de Processo Civil alçou à condição de título executivo o crédito referente às
contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio.
A cobrança em questão diz respeito às cobranças ordinárias de
condomínio, que devem ser pagas mensalmente, em razão de previsão na convenção de
condomínio.
Desnecessária a aprovação em assembleia geral extraordinária. O bem
imóvel pertence à executada.
Por isso, legítimas as cobranças, haja vista que as despesas de condomínio
são obrigações "propter rem" e vinculadas ao bem imóvel. DISPOSITIVO Portanto,
julgo IMPROCEDENTE a presente exceção de executividade.
Diante da sucumbência do excepiente, arcará com as custas e despesas
processuais acrescidas pela exceção, mais honorários de advogado que estabeleço em
10% do valor da impugnação. Não vislumbro situação que permita penalizar o
excepiente com sanções. Int.” - cf. fls.204/205, autos de origem.
A r. decisão foi mantida em sede de embargos declaratórios.
Confira-se:
“Vistos.
Fls. 212/214. Recebo os embargos de declaração opostos, porque
tempestivos, e desacolho-os, por não ter identificado as hipóteses do artigo 1.022 do
Novo Código de Processo Civil.
Não há contradição ou omissão passível de correção por essa via. Busca o
embargante o efeito manifestamente infringente, pela reversão do julgado a seu favor, o
que não deve ser feito pelos presentes embargos de declaração.
Deve a parte valer-se da senda recursal apropriada, se assim desejar. Fls.
207/209.
Defiro o bloqueio de valores pelo sistema BACEN-JUD, providenciando a
serventia o necessário. Intime-se” (cf. fls. 216, autos de origem).

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Inconformada a agravante agravou, limitando, todavia, sua irresignação à
sua recuperação judicial.
Pois bem.
Com a máxima vênia, o inconformismo não prospera.
Realmente, as obrigações condominiais não se constituem dívida do falido
ou do recuperando.
De fato, dada sua natureza “propter rem” estão atreladas ao imóvel
propriamente dito.
Vale dizer, a contribuição condominial onera o próprio imóvel, já que é
necessária à manutenção do bem.
Destarte, não se sujeita à recuperação judicial.
Dispõe o artigo 84, III, da Lei no 11.101/05 que são considerados créditos
extraconcursais e pagos com precedência aos demais as “despesas com arrecadação,
administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do
processo de falência”.
Os débitos condominiais estão abarcados pelo art. 84, III, da Lei no.
11.101/05, posto que se enquadram na categoria de despesas com a manutenção do
ativo da sociedade.
Nesse sentido, iterativa jurisprudência, inclusive desta C. Câmera.
Confira-se:
“Execução de título extrajudicial - Contribuição de condomínio Extinção
da execução em relação à executada em recuperação judicial - Crédito extraconcursal
não sujeito à recuperação judicial, por se tratar de despesa com administração do ativo
(art. 84. III, da Lei 11.101/05) - Extinção afastada, com determinação para que seja
dado regular prosseguimento à execução em relação à recuperanda - Agravo provido”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2222153-48.2019.8.26.0000; Relator (a): Silvia Rocha;
Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3a Vara Cível; Data
do Julgamento: 22/04/2020; Data de Registro: 23/04/2020).
“Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas
condominiais. Devedora em recuperação judicial. Crédito condominial, que por ser
"propter rem" tem natureza extraconcursal. Não sujeito à recuperação judicial.
Despesas que se destinam à própria conservação da coisa. Artigo 84, III, da Lei no
11.101/2005. Extinção da execução rejeitada. Manutenção da decisão agravada.
Recurso não provido” (TJSP; Agravo de Instrumento 2267015-07.2019.8.26.0000;
Relator (a): Cesar Lacerda; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de

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Sumaré - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2020; Data de Registro:
08/01/2020).
No mais, a afirmação de que a dívida ora pleiteada está quitada, ante o
pagamento efetuado por meio das 43.496 ações da executada, ora agravante, é
controversa.
Destarte, não há como se valer de tal assertiva para embasar pedido de
extinção da execução.
Primeiro porque o exequente nega a quitação (cf. fl. 44 - contraminuta do
agravo de instrumento).
Segundo, porque a questão envolve análise de prova documental, o que não
se coaduna com a natureza da exceção de pré-executividade, que trata unicamente de
matéria de ordem pública, cognoscível ex officio.
Não se deve olvidar, no mais, o fato de que as partes encontram-se em
tratativas de acordo, o que motivou a suspensão do feito pelo d. juízo a quo (cf. fls. 292;
313, autos de origem).
Ora, em princípio, estivesse a dívida realmente quitada, não haveria que se
cogitar de transação ou tentativa de acordo.
Realmente, tal conclusão está embasada no art. 375, do CPC.
Ante todo o exposto, mais não precisa ser dito, para que se conclua que o
improvimento do recurso, é medida que se impõe.
Com tais considerações, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator

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Agravo de Instrumento no 2071415-48.2019.8.26.0000 – 1a Vara Cível de Sumaré
Voto no 17.455
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Respeitado o entendimento da douta maioria, dele ouso divergir.
Com efeito, na esteira de entendimento diversas outras vezes
externado, não concordo com a tese de que o crédito decorrente de encargos
condominiais seja extraconcursal na recuperação judicial.
Não basta a tanto a invocação do art. 84, III, da Lei no
11.101/2005, que trata de despesas com arrecadação, administração e realização do
ativo da falência e que com a devida vênia nada têm a ver com encargos condominiais,
ainda que esses remotamente se apresentem como despesas de conservação.
De todo modo, o próprio art. 84 não se aplica à recuperação
judicial, pois é específico da falência. Os casos de extraconcursalidade na recuperação
são outros, previstos no art. 49 da mesma lei, e os encargos condominiais não estão ali
relacionados.
Tampouco resolve a referência ao caráter propter rem da dívida.
A noção de propter rem serve para identificar a titularidade passiva da obrigação, em
caso de transferência do bem, o que aqui não está em jogo, pois ninguém discute que a
devedora seja a executada. O problema é de outra ordem, quanto a possível fato
impeditivo da cobrança.
Do mesmo modo, não muda a questão dizer que a dívida, sendo
propter rem, “é da própria coisa”, ou “onera a própria coisa”. Devedora não é a coisa, é
sua proprietária. E, de outra parte, não é esse o significado de obrigação propter rem.
Mas, para que não paire dúvida, basta lembrar que débitos garantidos por direitos reais
(como hipoteca), esses sim ônus sobre a coisa, são concursais.
Ademais, inócua a lembrança de que se prestem os encargos a
garantir a conservação da coisa, ou a pagar despesas essenciais para sua manutenção, e

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mesmo direitos trabalhistas. Fazendo um paralelo, créditos trabalhistas são, na
recuperação, concursais. Idem quanto a créditos por fornecimento de água e luz
anteriores à recuperação.
Anoto que embora haja jurisprudência citada no douto voto
condutor, existe igualmente jurisprudência no sentido da divergência ora externada, no
âmbito desta Corte, como segue:
“RECURSO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA
CONDOMINIAL.
AÇÃO
DE
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. RECUPERAÇÃO
JUDICIAL DA EXECUTADA. Insurgência contra respeitável decisão que
suspendeu execução por cento e oitenta dias, em razão da recuperação
judicial concedida à executada. Dívida condominial constituída em data
anterior ao decreto de recuperação judicial e listada nos autos desse
procedimento. O crédito condominial não se enquadra nas exceções
previstas no art. 49 da Lei 11.101/2005, portanto, deve se submeter aos
efeitos da recuperação judicial, que não se confunde com a falência, cujos
objetivos são distintos. Deve ser mantida a suspensão da execução, a fim de
que não seja frustrado o objetivo precípuo da recuperação judicial, que é a
superação da crise econômico-financeira do devedor, cuja relevância se
sobrepõe à questão da preferência do crédito condominial, mormente
considerando-se que a suspensão é por tempo limitado. Decisão mantida.
Recurso de agravo não provido.” (TJSP, AI no 2110211-79.2017.8.26.0000,
25a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcondes D'Ângelo, j.
21/9/2017).
“APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
COTAS
CONDOMINIAIS
EM
ATRASO.
EXECUTADA
EM
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
ALEGAÇÃO DO EXEQUENTE DE QUE O CRÉDITO CLASSIFICADO
EXTRACONCURSAL,
NÃO
ESTÁ
SUJEITO
À
REGRA
DO
CONCURSO
ENTRE
CREDORES,
IMPONDO
ORDEM
DE
RECEBIMENTO DIFERENCIADA. TESE AFASTADA. CRÉDITO QUE
ESTÁ SUJEITO À RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INTELIGÊNCIA DOS
ARTS. 49 E 84 DA LEI No 11.101/2005. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO
INDIVIDUAL. RECURSO PROVIDO. No caso, os atos de execução
individual promovidos visando a satisfação do crédito pelo exequente não
prevalecem após o início posterior da recuperação judicial da agravada, pois
todos os créditos existentes na data do pedido de recuperação, ainda que não
vencidos, estão sujeitos à recuperação judicial. Além disso, nos termos do
art. 84 da Lei no 11.101/2005, o crédito perseguido pelo exequente não é
considerado extraconcursal e, portanto, não está sujeito à exceção da regra

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do concurso que prevê privilégio na ordem de recebimento por ter
hierarquia
na
categoria
dos
credores.”
(TJSP,
Apelação
no
1042260-29.2016.8.26.0224, 31a Câmara de Direito Privado, Rel. Adilson
de Araújo, J. 7/12/2017).
Por tais razões, dou provimento ao recurso.
FABIO TABOSA
2o Juiz

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FABIO GUIDI TABOSA PESSOA
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Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2071415-48.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.