Tribunal: TJSP
Processo: 1005646-55.2019.8.26.0568
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Silvana Malandrino Mollo
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança - ITBI - Município de São João da Boa Vista - Recolhimento do imposto que tem como fato gerador o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel - Base de cálculo do tributo: valor venal do bem, utilizado para o cálculo do IPTU, ou o valor da transação, o que for maior - Defeso ao Município surpreender o contribuinte com outro valor que não

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança - ITBI - Município de São João da Boa Vista - Recolhimento do imposto que tem como fato gerador o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel - Base de cálculo do tributo: valor venal do bem, utilizado para o cálculo do IPTU, ou o valor da transação, o que for maior - Defeso ao Município surpreender o contribuinte com outro valor que não reflita qualquer dessas realidades - Sentença mantida - Recursos não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000365786
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005646-55.2019.8.26.0568, da Comarca de São João da Boa Vista, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA, são apelados JOÃO
PAULO FERNANDES MILAN e MARIA ANITA FARNETANI MARCONDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO MACHADO
DE BARROS (Presidente sem voto), GERALDO XAVIER E JOÃO ALBERTO
PEZARINI.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
SILVANA MALANDRINO MOLLO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005646-55.2019.8.26.0568 -Voto no 7945
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Apelação Cível no 1005646-55.2019.8.26.0568
Apelante: Municipalidade de São João da Boa Vista
Apelados: João Paulo Fernandes Milan (e outra)
Comarca: São João da Boa Vista
Juiz de origem: Heitor Siqueira Pinheiro
VOTO No 7945
APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança - ITBI - Município
de São João da Boa Vista - Recolhimento do imposto que tem
como fato gerador o registro imobiliário da transmissão da
propriedade do bem imóvel - Base de cálculo do tributo: valor
venal do bem, utilizado para o cálculo do IPTU, ou o valor da
transação, o que for maior - Defeso ao Município surpreender o
contribuinte com outro valor que não reflita qualquer dessas
realidades - Sentença mantida - Recursos não provido.
Trata-se de Recurso de Apelação, interposto pela
Municipalidade de São João da Boa, em face de r. sentença (fls. 93/95) que, nos
autos do Mandado de Segurança impetrado por João Paulo Fernandes Milan e Maria
Anita Farnetani Marcondes contra ato da Sra. Diretora de Finanças do Município de
São João da Boa Vista, concedeu a segurança, confirmando liminar anteriormente
deferida, “... para que fique definido como base de cálculo do ITBI, para cada uma
das hipóteses de incidência dos negócios havidos com o imóvel...” descrito na
inicial do writ, “... o valor do negócio ou o valor venal...” do bem, “... dos dois o
maior...”.
Sustenta a apelante que: a) com a entrada em vigor

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da Lei Complementar no 3.934/2015, restou claro que a base de cálculo do ITBI “...
é o valor real do imóvel e não o valor venal utilizado para cálculo do IPTU...”,
mesmo porque “... são dois tributos distintos e, portanto, devem ter base de cálculo
distintas...”; b) em não concordando com o valor atribuído pelo Fisco ao imóvel,
pode o contribuinte se socorrer “... da Comissão de Recursos...”, onde nova
avaliação é realizada, inclusive com a possibilidade de apresentação, por aquele, de
“... laudo avaliatório...”; c) o C. STJ tem invariavelmente reconhecido “... o direito
do Fisco tributar a transmissão pelo valor de mercado no ato da lavratura da
escritura, que pode ser dissociado do valor do Instrumento ou do IPTU...”; d) com
base em levantamento geral que faz do valor do metro quadrado do terreno e do
valor do metro quadrado de área construída em cada região da cidade, o Fisco apura
os valores reais de cada imóvel nas transferências.
Pugna, ao final, pelo provimento ao recurso e
reforma da sentença guerreada com vistas à denegação da ordem mandamental,
prequestionando, para eventual interposição de recursos às Instâncias Superiores,
toda a matéria debatida.
O tempestivo recurso foi recebido e regularmente
processado.
Ofertadas contrarrazões (fls. 126/129), subiram os
autos.
É O RELATÓRIO.
Os apelados impetraram Mandado de Segurança,
com pedido de liminar, contra ato da Sra. Diretora de Finanças do Município de São
João da Boa Vista, com vistas à concessão da ordem para que se declare, nos termos
da inicial, que “... a base de cálculo do ITBI devido aos cofres públicos municipais
por conta da transferência do imóvel de matrícula no 59.757, do Cartório de
Registro de Imóveis de São João da Boa Vista/SP...”, seja fixada pelo valor venal

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do imóvel, bem como que a exigência de ITBI com base de cálculo diversa do valor
venal utilizada para apuração do IPTU ou do valor declarado em instrumento
particular - o que for maior - viola “... o princípio da legalidade tributária,
configurando-se, portanto, ato abusivo e passível de anulação por meio de ação
mandamental...”.
Deferida a liminar nos termos da decisão de fls.
36/37, sobrevieram as informações de fls. 49/70, ocasião em que se defendeu, em
resumo, a adequação do critério adotado com o ordenamento jurídico em vigor.
Deixou o Ministério Público de intervir no feito
por se tratar de lide “... que envolve interesse disponível patrimonial e de natureza
tributária...” (fls. 89/91).
Sobreveio, então, a r. sentença concessiva alhures
referida, objeto do recurso que se passa a analisar.
Pois bem.
Há de ser mantida a r. sentença guerreada.
A base de cálculo do ITBI, como cediço, é, a teor
do art. 38 do Código Tributário Nacional, “o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos”.
E, por valor venal, entende-se que: “É o valor de
venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam
ser vendidas” (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27a ed., p. 1.461, Rio de
Janeiro, Forense, 2008).
Assim, a base de cálculo do ITBI, segundo o
Código Tributário Nacional (art. 38) e o art. 187 da Lei Complementar no 3.934, de
15/12/2015, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, de modo que deve

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corresponder ao valor pelo qual o imóvel foi adquirido.
O IPTU e o ITBI utilizam-se do mesmo valor
venal. Por mais que os dois tributos tenham aspectos temporais diversos, os valores
venais desiguais somente fariam sentido se algum fato relevante, que pudesse
modificá-los, tivesse ocorrido, o que não se verifica no caso concreto, não se
justificando, portanto, a adoção de valores distintos para o cálculo desses impostos.
Não se pode perder de vista que o valor venal
apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço que o
imóvel traduz no mercado. Não é por outro motivo que a legislação estabelece ser
este o critério quantitativo a ser considerado para cálculo do ITBI, ficando afastado
o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado que o valor da transação,
fixado livremente pelas partes, tenha sido superior.
Destaca-se, a propósito, que o Órgão Especial desta
E. Corte acolheu, por maioria de votos, a Arguição de Inconstitucionalidade do
Decreto Municipal n° 46.228/05, in verbis:
“ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE -
Município de São Paulo - Decreto Municipal
46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre transmissão de bens
imóveis 'inter vivos') - Aumento na base de cálculo -
Art.
150
da
Constituição
Federal
-
Inconstitucionalidade reconhecida. Na veiculação de
temas de direito tributário que concernem às relações
entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o Poder
Público ao princípio constitucional da reserva de Lei,
disposto no artigo 150 da Constituição Federal, que
veda à União, Estados ou Municípios a exigência ou
aumento de tributo sem lei que o estabeleça. Tendo
em vista que, ao teor do art. 38 do CTN, a base de
cálculo para o lançamento tributário é o valor venal
dos bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro
valor ao imóvel, que não o decorrente do anterior,
mister a existência de uma lei que o autorize, não
bastando, para isso, simples decreto.”
(Rel. Des. Renê Ricupero, julgado em 16/06/2010)
(g.n.)

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Corroborando tal entendimento, o C. Supremo
Tribunal Federal:
“(...) É pacífico neste E. Tribunal o entendimento de
que é ilegal a instituição de um valor venal como base
de cálculo para o ITBI distinto daquele utilizado para o
IPTU.”
(ARE 710241/SP, Ministro Ricardo Lewandowski, j.
20/11/2012, DJe-230 Divulg 22/11/2012, Public
23/11/2012).
Imperioso anotar, diante da discussão aqui tratada,
o julgamento do C. Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, nos Autos da
Arguição de Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, suscitada pela
18a Câmara de Direito Público, o qual, por maioria de votos, julgou a ação
parcialmente procedente, para o fim de pronunciar a inconstitucionalidade dos
artigos 12, 7o-A e 7o-B da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, estes últimos
acrescentados pela Lei no 14.125, de 29 de dezembro de 2005, ambas do Município
de São Paulo.
Conforme se extrai daquele julgado, em síntese,
com a superveniência das Leis Municipais de nos 14.125/2005 e 14.256/2006, foi
alterada a redação do artigo 7o, caput, da Lei no 11.154/1991, para considerar, como
valor venal, o valor de mercado do imóvel, objeto do negócio, ou seja, aquele preço
pelo qual seria negociado o bem, à vista, em condições normais de transação, não
havendo, aí, afronta ao princípio da legalidade ou à segurança jurídica, pois, em
princípio, a regra da apuração do imposto é a de que ela seja feita com base nas
declarações do próprio contribuinte.
Todavia, com o acréscimo dos artigos 7o-A e 7o-B,
o legislador criou a possibilidade da aplicação do conceito de valor negociado à
vista, inserido no caput, atribuindo, ao Poder Público, a apuração periódica de
valores venais de imóveis inseridos em sua base cadastral (pesquisa no mercado
imobiliário) e, ao contribuinte, o dever de impugnar a avaliação prévia, caso dela

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discordasse.
Confira-se, a seguir, trecho do mencionado voto:
“Na verdade, tais comandos legais padecem dos vícios
de inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por
afronta ao artigo 150, inciso I, da Constituição Federal
e ao princípio da segurança jurídica.
Com efeito, o 'valor venal de referência', ao qual faz
alusão o preceito do artigo 7o-A da Lei Municipal no
11.154/91, pode servir ao Município tão somente como
parâmetro de verificação da compatibilidade da base
de cálculo obtida a partir do preço declarado de venda
do imóvel, na transação objeto da exação, com a
realidade do mercado imobiliário; não pode se prestar
à prévia fixação daquele montante tributável,
obrigando o contribuinte ao recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de
criar uma tabela de valores venais de referência, mas
não pode impor ao contribuinte sua adoção
sistemática para a apuração do tributo devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o-B da
legislação municipal examinada, o contribuinte deve se
submeter à base de cálculo do imposto divulgada pela
Secretaria Municipal de Finanças, facultada a
possibilidade de impugnação, com o requerimento de
avaliação especial do imóvel, o que claramente
desconsidera princípios estabelecidos no Código
Tributário Nacional.
(...)
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do
registro das escrituras públicas de compra e venda,
não poderá ser exigido o recolhimento do ITBI
segundo um valor venal de referência; nessa
oportunidade, o contribuinte deverá proceder ao
recolhimento do imposto apurado com base no valor
do
negócio
jurídico
tributado,
cabendo
à
Administração lançar mão do procedimento previsto
no artigo 148 do Código Tributário Nacional, caso
discorde das declarações prestadas pelo sujeito
passivo.
O arbitramento administrativo do valor da exação,
destarte, é providência excepcional e tem lugar apenas
na hipótese de ser constatada eventual incorreção ou
falsidade na documentação comprobatória do negócio
jurídico tributável, dependendo sempre da prévia
instauração
do
competente
procedimento
administrativo, na forma do art. 148 do Código

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Tributário Nacional.(...)” (g.n.)
Assim, como o ITBI é imposto sujeito a
lançamento por homologação ou declaração, este pode, ou não, ser aceito pelo
credor, que, no caso, poderá lançar mão da instauração do procedimento
administrativo fiscal previsto no art. 148 do CTN, para, então, excepcionalmente,
proceder ao arbitramento administrativo do imposto devido.
Então, conforme prossegue o Acórdão do C. Órgão
Especial:
“(...) Forçoso reconhecer, portanto, que as disposições
contidas nos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal no
11.154/91 subvertem o procedimento estabelecido na
legislação complementar tributária, pois deferem ao
Poder Público a fixação antecipada da base de cálculo
do ITBI, em nítida desconsideração ao preceito do
Código
Tributário
Nacional
mencionado
anteriormente.
Em suma, a criação de um 'valor venal de referência',
distinto daquele que serve de base de cálculo para o
IPTU, apurado e constantemente atualizado pelo
Município de São Paulo, nos termos do artigo 7o da
Lei Municipal no 11.154/91, não representa, por si só,
conduta ilegítima, consistindo porém em simples
parâmetro para verificação da consistência das
declarações consignadas nos negócios jurídicos
tributados pelo ITBI; inadmissível então impor-se
desde logo ao contribuinte a utilização dessa base de
cálculo para
recolhimento do imposto, obrigando-o a requerer
eventual revisão, na hipótese de discordar do
arbitramento prévio e unilateral, o que ignora por
completo o regime jurídico tributário a que se submete
esse imposto municipal, bem como a regra inserida no
artigo 148 do Código Tributário Nacional, em afronta
ao princípio da estrita legalidade, inserido no artigo
150, inciso I, da Constituição Federal.” (g.n.).
Portanto, a base de cálculo do ITBI, no caso em
apreço, deve ser composta pelo valor venal do bem, utilizado para fins de cálculo do
IPTU, ou pelo valor de transação do imóvel, o que for maior.

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Incensurável, destarte, a r. sentença recorrida.
Consideram-se
prequestionados,
à
guisa
de
arremate, todos os artigos legais e constitucionais mencionados, com a ressalva de
que o v. Acórdão não está obrigado a discursar sobre todos os dispositivos de lei
reportados.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso da
Municipalidade.

Silvana M. Mollo
Relatora