Tribunal: TJSP
Processo: 1015898-86.2014.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941
Órgão julgador: Carlos von Adamek
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-18
Data de publicação: 2020-08-21

Ementa:
ção da prova pericial (CPC, art. 480) – Laudo bem fundamentado do segundo perito que revê toda a discussão técnica e esclarece questões pendentes – Esclarecimentos do perito que atestam a aplicação das Normas para Avaliações de Imóveis na Capital – "Normas – 2013" estabelecidas pela Comissão de Peritos constituída pela Portaria no 01/2012 da CAJUFA – Concordância do expropriante e discordância da expropriada que não infirmou qualquer aspecto técnico do laudo, limitando-se a defender os parâmetros fixados na r. sentença – Críticas insubsistentes – Acolhimento do laudo técnico produzido pelo segundo perito judicial em segundo grau em provimento à remessa necessária, que fixou a indenização em valor adequado e justo (CF, art. 5o, XXIV), consentâneo a outras r. decisões referentes a outras desapropriações para o "Prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho – Parque Linear" – RECURSO VOLUNTÁRIO DO EXPROPRIANTE – Inaplicabilidade do "fator favela" no caso em concreto, em razão da depreciação do imóvel já se encontrar imputada pela adoção dos índices fiscais do município, evitando indevido 'bis in idem' – Precedentes deste E. Tribunal – CONSECTÁRIOS LEGAIS – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS COMPENSATÓRIOS E MORATÓRIOS – Cessação da responsabilidade do expropriante pelo pagamento da atualização monetária a partir do depósito judicial do valor integral – Transferência da responsabilidade ao Banco depositário (STJ, Súmula no 271) – Precedentes deste E. Tribunal – Descabimento da imposição de juros compensatórios ou moratórios ao expropriante, haja vista que houve depósito integral da indenização, antes que o expropriante houvesse sido imitido provisoriamente na posse do bem – Precedentes deste E. Tribunal – Inteligência das Súmulas nos 69 e 113 do C. STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Redução da verba honorária pela aplicação conjunta da regra específica do art. 27, § 1o, da LD, com o art. 85, §§ 1o e 11 do CPC (LD, art. 42), em razão do parcial provimento do recurso do expropriante – HORORÁRIOS DEFINITIVOS DO PERITO JUDICIAL NOMEADO EM SEGUNDO GRAU – Fixação – Deferimento do levantamento dos honorários – Sentença reformada – Remessa necessária provida e recurso voluntário do expropriante parcialmente provido, para fixar a indenização devida pelo expropriante à expropriada em R$ 436.046,00, válidos para o mês de julho de 2014, e para afastar a incidência de correção monetária, a cargo do expropriante, e de juros moratórios e compensatórios na espécie.
(TJSP; Apelação Cível 1015898-86.2014.8.26.0053; Relator (a): Carlos von Adamek; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 7a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 18/08/2020; Data de Registro: 21/08/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941

Relator(a):

Carlos von Adamek

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

2a Câmara de Direito Público

Data do julgamento:

18/08/2020

Data de publicação:

21/08/2020

Ementa:
ADMINISTRATIVO – DESAPROPRIAÇÃO DIRETA – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – PROLONGAMENTO DA AVENIDA JORNALISTA ROBERTO MARINHO – PARQUE LINEAR – RECURSO VOLUNTÁRIO DO EXPROPRIANTE – INDENIZAÇÃO – LAUDO PERICIAL – Admissão da remessa necessária em segundo grau – Inteligência do art. 28, § 1o, da Lei de Desapropriações (Decreto-Lei no 3.365/1941) – Substancial discrepância entre os valores

Ementa:
ADMINISTRATIVO – DESAPROPRIAÇÃO DIRETA – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – PROLONGAMENTO DA AVENIDA JORNALISTA ROBERTO MARINHO – PARQUE LINEAR – RECURSO VOLUNTÁRIO DO EXPROPRIANTE – INDENIZAÇÃO – LAUDO PERICIAL – Admissão da remessa necessária em segundo grau – Inteligência do art. 28, § 1o, da Lei de Desapropriações (Decreto-Lei no 3.365/1941) – Substancial discrepância entre os valores unitários do terreno indicados no "Relatório Final da Comissão de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA no 02/2011" e aqueles indicados pelos acólitos, ainda que calculados para épocas distintas (válidos para o mês de março de 2012 – valores indicados pela CAJUFA; e para o mês de junho de 2014 – valores indicados nos laudos periciais), os quais impactam sobremaneira o valor da indenização devida à apelada – Necessidade de obtenção de maiores e melhores esclarecimentos acerca dos valores indicados pelos 'experts' em suas manifestações – Conversão do julgamento em diligência para a complementação da prova pericial (CPC, art. 480) – Laudo bem fundamentado do segundo perito que revê toda a discussão técnica e esclarece questões pendentes – Esclarecimentos do perito que atestam a aplicação das Normas para Avaliações de Imóveis na Capital – "Normas – 2013" estabelecidas pela Comissão de Peritos constituída pela Portaria no 01/2012 da CAJUFA – Concordância do expropriante e discordância da expropriada que não infirmou qualquer aspecto técnico do laudo, limitando-se a defender os parâmetros fixados na r. sentença – Críticas insubsistentes – Acolhimento do laudo técnico produzido pelo segundo perito judicial em segundo grau em provimento à remessa necessária, que fixou a indenização em valor adequado e justo (CF, art. 5o, XXIV), consentâneo a outras r. decisões referentes a outras desapropriações para o "Prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho – Parque Linear" – RECURSO VOLUNTÁRIO DO EXPROPRIANTE – Inaplicabilidade do "fator favela" no caso em concreto, em razão da depreciação do imóvel já se encontrar imputada pela adoção dos índices fiscais do município, evitando indevido 'bis in idem' – Precedentes deste E. Tribunal – CONSECTÁRIOS LEGAIS – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS COMPENSATÓRIOS E MORATÓRIOS – Cessação da responsabilidade do expropriante pelo pagamento da atualização monetária a partir do depósito judicial do valor integral – Transferência da responsabilidade ao Banco depositário (STJ, Súmula no 271) – Precedentes deste E. Tribunal – Descabimento da imposição de juros compensatórios ou moratórios ao expropriante, haja vista que houve depósito integral da indenização, antes que o expropriante houvesse sido imitido provisoriamente na posse do bem – Precedentes deste E. Tribunal – Inteligência das Súmulas nos 69 e 113 do C. STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Redução da verba honorária pela aplicação conjunta da regra específica do art. 27, § 1o, da LD, com o art. 85, §§ 1o e 11 do CPC (LD, art. 42), em razão do parcial provimento do recurso do expropriante – HORORÁRIOS DEFINITIVOS DO PERITO JUDICIAL NOMEADO EM SEGUNDO GRAU – Fixação – Deferimento do levantamento dos honorários – Sentença reformada – Remessa necessária provida e recurso voluntário do expropriante parcialmente provido, para fixar a indenização devida pelo expropriante à expropriada em R$ 436.046,00, válidos para o mês de julho de 2014, e para afastar a incidência de correção monetária, a cargo do expropriante, e de juros moratórios e compensatórios na espécie.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000652952
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015898-86.2014.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, é apelada MARIA DAS DORES DE
SOUSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento à
remessa necessária e parcial provimento ao recurso voluntário do expropriante,
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores VERA ANGRISANI
(Presidente) e RENATO DELBIANCO.
São Paulo, 21 de agosto de 2020.
CARLOS VON ADAMEK
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015898-86.2014.8.26.0053 -Voto no 9570 - LFDS
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APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA No 1015898-86.2014.8.26.0053
COMARCA: SÃO PAULO 7a VARA DA FAZENDA PÚBLICA
RECORRENTE: JUÍZO EX OFFICIO
APELANTE: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
APELADA: MARIA DAS DORES DE SOUSA (JUSTIÇA GRATUITA)
VOTO No 9.570
ADMINISTRATIVO
DESAPROPRIAÇÃO DIRETA

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO PROLONGAMENTO DA
AVENIDA
JORNALISTA
ROBERTO
MARINHO

PARQUE LINEAR
RECURSO VOLUNTÁRIO DO
EXPROPRIANTE INDENIZAÇÃO LAUDO PERICIAL
Admissão da remessa necessária em segundo grau

Inteligência do art. 28, § 1o, da Lei de Desapropriações
(Decreto-Lei no 3.365/1941) Substancial discrepância entre
os valores unitários do terreno indicados no “Relatório Final da
Comissão de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA no
02/2011” e aqueles indicados pelos acólitos, ainda que
calculados para épocas distintas (válidos para o mês de março
de 2012 valores indicados pela CAJUFA; e para o mês de
junho de 2014 valores indicados nos laudos periciais), os
quais impactam sobremaneira o valor da indenização devida à
apelada Necessidade de obtenção de maiores e melhores
esclarecimentos acerca dos valores indicados pelos 'experts' em
suas manifestações Conversão do julgamento em diligência
para a complementação da prova pericial (CPC, art. 480)
Laudo bem fundamentado do segundo perito que revê toda a
discussão
técnica
e
esclarece
questões
pendentes

Esclarecimentos do perito que atestam a aplicação das Normas
para Avaliações de Imóveis na Capital “Normas 2013”
estabelecidas pela Comissão de Peritos constituída pela
Portaria no 01/2012 da CAJUFA
Concordância do
expropriante e discordância da expropriada que não infirmou
qualquer aspecto técnico do laudo, limitando-se a defender os
parâmetros fixados na r. sentença Críticas insubsistentes
Acolhimento do laudo técnico produzido pelo segundo perito
judicial em segundo grau em provimento à remessa necessária,
que fixou a indenização em valor adequado e justo (CF, art. 5o,
XXIV), consentâneo a outras r. decisões referentes a outras
desapropriações para o “Prolongamento da Avenida Jornalista
Roberto
Marinho

Parque
Linear”

RECURSO

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Apelação Cível no 1015898-86.2014.8.26.0053 -Voto no 9570 - LFDS
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VOLUNTÁRIO DO EXPROPRIANTE Inaplicabilidade do
“fator favela” no caso em concreto, em razão da depreciação
do imóvel já se encontrar imputada pela adoção dos índices
fiscais do município, evitando indevido 'bis in idem'

Precedentes deste E. Tribunal CONSECTÁRIOS LEGAIS
CORREÇÃO MONETÁRIA JUROS COMPENSATÓRIOS
E MORATÓRIOS
Cessação da responsabilidade do
expropriante pelo pagamento da atualização monetária a partir
do depósito judicial do valor integral
Transferência da
responsabilidade ao Banco depositário (STJ, Súmula no 271)
Precedentes deste E. Tribunal Descabimento da imposição de
juros compensatórios ou moratórios ao expropriante, haja vista
que houve depósito integral da indenização, antes que o
expropriante houvesse sido imitido provisoriamente na posse
do bem Precedentes deste E. Tribunal Inteligência das
Súmulas nos 69 e 113 do C. STJ
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
Redução da verba honorária pela
aplicação conjunta da regra específica do art. 27, § 1o, da LD,
com o art. 85, §§ 1o e 11 do CPC (LD, art. 42), em razão do
parcial
provimento
do
recurso
do
expropriante

HORORÁRIOS DEFINITIVOS DO PERITO JUDICIAL
NOMEADO EM SEGUNDO GRAU Fixação Deferimento
do levantamento dos honorários
Sentença reformada

Remessa
necessária
provida e recurso voluntário do
expropriante parcialmente provido, para fixar a indenização
devida pelo expropriante à expropriada em R$ 436.046,00,
válidos para o mês de julho de 2014, e para afastar a incidência
de correção monetária, a cargo do expropriante, e de juros
moratórios e compensatórios na espécie.
Trata-se de apelação interposta pelo expropriante
MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (fls. 430/439) contra a r. sentença de fls. 423/427, cujo
relatório adoto, que, nos autos de ação de desapropriação movida contra MARIA DAS
DORES DE SOUSA, julgou procedente o pedido de incorporação ao patrimônio
público da “área descrita na planta expropriatória P-32.266-A1, com 208,00m2,
concernente à totalidade do imóvel identificado na inicial” (“imóvel situado na Rua
Wilson Pereira de Almeida, 419, Contribuinte no 089.507.0035-2, declarada de
utilidade pública para implantação do 'Prolongamento da Avenida Jornalista Roberto
Marinho Parque Linear'”; cf. fls. 01), objeto da matrícula no 12.050, do 8o Registro de
Imóveis da Capital (fls. 50/53, 87/90 e 160/163) declarado de utilidade através dos
DUPs Municipais no 51.037/2009 e 52.862/2011, de 17.11.2009 e de 20.12.2011 (fls.

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04/05 e 06/07).
Quanto à indenização devida à expropriada, em razão da
procedência do pedido, o V. Juízo a quo fixou “como valor de indenização para o bem
expropriado a quantia de R$ 618.051,52” (seiscentos e dezoito mil e cinquenta e um
reais e cinquenta e dois centavos), válida para o mês de junho de 2014 (fls. 214/230),
corrigida monetariamente pelos índices constantes da Tabela Prática do Tribunal de
Justiça, acrescida de juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano, conforme
restou decidido pelo Plenário do Excelso Supremo Tribunal Federal no julgamento da
ADI no 2.332/DF, desde a data em que se deu a perda da posse (em 26.05.2017; fls.
299/306) até o efetivo pagamento, sobre a quantia não disponível à parte, no
levantamento de que trata a regra do art. 34 do Decreto-Lei no 3.365/1941 (Lei de
Desapropriações LD), “vale dizer, a diferença entre 80% da soma da oferta e da
complementação, de um lado, e o valor do bem fixado na sentença, de outro”,
afastada a incidência de juros moratórios na espécie (LD, art. 15-B), tendo em vista
que “o valor da oferta e da complementação já foram depositados em Juízo, e que
juntos excedem o valor da indenização fixada nesta sentença, de forma que não
incidirão juros moratórios” (fls. 426).
Por fim, condenou o expropriante no pagamento das
custas e despesas processuais, corrigidas a partir dos desembolsos dentre estas os
honorários periciais referentes às perícias elaboradas, e ainda, os honorários do
assistente técnico da expropriada, ora arbitrados em 1/3 (um terço) do valor fixado
para o perito judicial (R$ 20.000,00; cf. fls. 385/386 e 391)
, e dos honorários
advocatícios arbitrados em 5% (cinco por cento) “da diferença entre o valor da oferta
corrigida e da indenização atualizada do imóvel, sendo esta acrescida dos juros
compensatórios” (fls. 427).
Não se conformando com o teor da r. sentença, recorreu
o expropriante MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, ora apelante (fls. 430/439), alegando,
em síntese, que: (a) a despeito do acolhimento do laudo (fls. 214/230) e dos
esclarecimentos (fls. 307/324 e 335/339) do perito judicial, apresentados “na vigência
das Normas CAJUFA 2013” (Normas para Avaliações de Imóveis na Capital,

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elaborada por Comissão de Peritos, constituída pela Portaria no 01/2012, do Centro
de Apoio aos Juízes das Varas da Fazenda Pública
CAJUFA), o trabalho não
atendeu às referidas normas no tocante à aplicação do chamado “fator favela,
desrespeitando o item 5.9.1.4” (0,3333)(1), visto haver alegado que não o aplicou
“porque os elementos comparativos para obtenção do valor unitário já absorveriam a
desvalorização da existência da favela” (fls. 432); (b) “o imóvel desapropriado é
mesmo contíguo à favela ALBA” (cf. fls. 105 e 238), “o que lhe confere condição
peculiar, sofrendo uma influência direta e maior que os demais elementos
comparativos” (fls. 433); (c) a condenação foi excessiva e contrária ao entendimento
deste Egrégio Tribunal, motivo pelo qual deveria ser acolhido o parecer técnico do
assistente do apelante, que indica o valor do imóvel no patamar de R$ 260.000,00
(duzentos e sessenta mil), válidos para o mês de junho de 2014 (fls. 236/367); (d) “os
juros compensatórios, quando cabíveis, incidem apenas até a data de expedição do
precatório original e não até o 'efetivo pagamento'”, havendo o r. julgado monocrático
se afastado da tese fixada no Tema no 211 de Recursos Repetitivos do Colendo STJ
(STJ, REsp no 1.118.103/SP, rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, 1a Seção,
Recursos Repetitivos Temas nos 210 e 211 Mérito, julgado em 24.02.2010);
(e) a inclusão da totalidade do depósito complementar no valor total da oferta (oferta e
complemento, integrais) na base de cálculo dos juros compensatórios é imperativo
legal, à vista do disposto no art. 33 da LD(2), em razão do entendimento
jurisprudencial; (f) “é de rigor que a correção monetária incida sobre a totalidade dos
depósitos” efetuados, e não apenas “sobre a diferença entre 80% dos depósitos e as
indenização final” (fls. 437); e, finalmente, (g) a verba honorária é excessiva, fugindo
(1) Normas CAJUFA-2013, item 5.9.1.4: No caso de terrenos circunvizinhos à favela, a faixa
circunvizinha deverá ser igual a 200m (duzentos metros), contados a partir da divisa do terreno limítrofe.
Para os imóveis inseridos nesta faixa, deverá ser aplicado um fator depreciativo linear, iniciando-se no
índice indicado abaixo e finalizando-se com o fator igual a '1,0000': inicialmente igual a '0,6667', para
circunvizinhança de favela caracterizada no item '5.9.1.1'; inicialmente igual a '0,3333', para
circunvizinhança de favela caracterizada no item '5.9.1.2'. Item 5.9.1.1. No caso de terreno ocupado por
favela, em que a ocupação se limita ao valor do imóvel avaliado, estando o seu entorno livre e
desimpedido desta ocupação irregular, o valor de mercado deste terreno, considerando-o sem a invasão,
deverá ser depreciado em no mínimo 50% (cinquenta por cento). Item 5.9.1.2. No caso de terreno
ocupado por favela, em que a ocupação se estenda a outros imóveis circunvizinhos, ou seja, o seu
entorno também está ocupado, o valor de mercado deste terreno, considerando-o sem a invasão, deverá
ser depreciado em no mínimo 80% (oitenta por cento) (g.n.).
(2) LD, Art. 33. O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, é considerado
pagamento prévio da indenização.

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aos princípios da razoabilidade e da moderação, não se justificando a fixação dos
honorários em patamar máximo (5%), que devem ser reduzidos para 2% (dois por
cento) “do valor da diferença entre a oferta e a indenização final”, com fundamento no
art. 27 da LD, na Súmula no 617 do Excelso STF(3) e na Súmula no 141 do Colendo
STJ(4), sem a inclusão dos juros compensatórios.
Em
contrarrazões
ao
recurso
interposto
pelo
expropriante (fls. 443/449), a expropriada MARIA DAS DORES DE SOUSA, ora
apelada, em síntese, pugnou pelo desprovimento do recurso e pela consequente
manutenção da r. sentença apelada (fls. 423/427), ressaltando, a seu ver, que o perito
judicial corretamente “seguiu o que está previsto na Norma CAJUFA que impõe
expressamente a 'Exclusão do fator favela' Recomendação 'C'” (fls. 448), e que os
honorários advocatícios foram fixados com “justeza ao caso concreto” (fls. 449).
Remetidos os autos a esta Superior Instância (fls.
450/451), pelo V. Acórdão de fls. 452/465, (i) não obstante o V. Juízo a quo a haver
afastado (cf. fls. 427), admitiu-se a remessa necessária em razão de o valor da
indenização fixada (R$ 618.051,52 fls. 307/324) ser superior ao dobro do montante
ofertado (R$ 260.000,00 fls. 08/49), a teor do disposto no art. 28, § 1o, da LD(5) (cf.
fls. 456); e (ii) observada a presença de substancial discrepância entre os valores
unitários do terreno indicados no “Relatório Final da Comissão de Peritos nomeada
pela Portaria CAJUFA no 02/2011”, que estabeleceu “critérios, parâmetros, valores
unitários paradigmas de terrenos e metodologia para as avaliações dos imóveis
atingidos pelo 'prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho', com extensão até a
Rodovia dos Imigrantes (data-base março de 2012)”, e aqueles indicados pelos
(3) STF, Súmula no 617. A base de cálculo dos honorários de advogado, em desapropriação, é a
diferença entre a oferta e a indenização, ambas corrigidas monetariamente.
(4) STJ, Súmula no 141. Os honorários de advogado em desapropriação direta são calculados sobre a
diferença entre a indenização e a oferta, corrigidas monetariamente.
(5) LD, Art. 28. Da sentença que fixar o preço da indenização caberá apelação com efeito simplesmente
devolutivo, quando interposta pelo expropriado, e com ambos os efeitos, quando o for pelo expropriante.
§ 1o A sentença que condenar a Fazenda Pública em quantia superior ao dobro da oferecida fica sujeita
ao duplo grau de jurisdição.

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acólitos: R$ 1.651,00/m2 (CAJUFA Trecho 'A'); R$ 1.663,00/m2 (CAJUFA Trecho
'B'); R$ 1.108,00/m2 (oferta do apelante fls. 08/49); R$ 2.933,58/m2 (laudo prévio
fls. 97/128; laudo definitivo
fls. 214/230; laudo da apelada
fls. 282/286); R$
2.280,90/m2 (esclarecimentos do perito homologados pela sentença fls. 307/324) e
R$ 1.620,88/m2 (laudo do apelante fls. 236/267); os quais impactam sobremaneira o
valor da indenização devida à apelada, com fundamento no art. 480 do CPC, o
julgamento foi convertido em diligência para a complementação da prova pericial:
“ADMINISTRATIVO
DESAPROPRIAÇÃO
RECURSO
VOLUNTÁRIO DO EXPROPRIANTE
INDENIZAÇÃO

LAUDO PERICIAL
Admissão da remessa necessária em
segundo grau
Inteligência do art. 28, § 1o, da Lei de
Desapropriações (Decreto-Lei no 3.365/1941)
Substancial
discrepância entre os valores unitários do terreno indicados no
'Relatório Final da Comissão de Peritos nomeada pela Portaria
CAJUFA no 02/2011' e aqueles indicados pelos acólitos, ainda
que calculados para épocas distintas (válidos para o mês de
março de 2012 valores indicado pela CAJUFA; e para o mês
de junho de 2014 valores indicados nos laudos periciais), os
quais impactam sobremaneira o valor da indenização devida à
apelada Necessidade de obtenção de maiores e melhores
esclarecimentos acerca dos valores indicados pelos experts em
suas manifestações Conversão do julgamento em diligência
para a complementação da prova pericial (CPC, art. 480), com
entrega do laudo no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data
da intimação do perito judicial do depósito de seus honorários
provisórios previamente fixados
Nomeação de segundo
perito, e intimação das partes para apresentação de
assistentes técnicos e quesitos
Julgamento convertido em
diligência para complementação da prova pericial” (TJSP, Ap /
RN no 1015898-86.2014.8.26.0053, rel. Des. CARLOS VON
ADAMEK, 2a Câmara de Direito Público, julgado em
20.02.2020) (fls. 452/465).

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Sendo assim, como de rigor, foi oportunizado às partes a
apresentação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos (fls. 466), medidas
adotadas apenas pelo apelante (fls. 468 e 475/476), que também depositou os
honorários provisórios do perito fixados em R$ 10.000,00 (fls. 470).
Iniciados os trabalhos (fls. 486/487), o laudo pericial “de
análise à avaliação judicial e determinação do adequado valor de indenização” foi
apresentado (fls. 491/571), indicando o valor unitário básico do terreno no patamar de
R$ 1.572,91/m2 (fls. 560/561), bem como o valor total da indenização de R$
436.046,00 (quatrocentos e trinta e seis mil e quarenta e seis reais), válidos para julho
de 2014 (R$ 309.414,40, pelo terreno, e R$ 126.631,58, pelas benfeitorias) (cf. fls.
561/563).
O segundo perito judicial pediu ainda o levantamento dos
honorários provisórios (cf. fls. 572/574), e a fixação dos honorários definitivos em R$
18.000,00, mediante o depósito em complementação de R$ 8.000,00 (cf. fls.
575/582).
Intimadas as partes a se manifestarem (fls. 583), o
apelante juntou o laudo concordante de seu assistente técnico (fls. 585/591), e a
apelada divergiu do valor apurado pelo segundo acólito judicial (fls. 593/597).
É o relatório.
Não obstante se tratar de julgamento em prosseguimento
(fls. 452/465), reafirma-se a admissibilidade recursal em razão da presença de seu
pressuposto de tempestividade (cf. fls. 429 e 430) sem o recolhimento do preparo
recursal (CPC, art. 1.007, § 1o; Lei Estadual no 11.608/2003, art. 6o) , razão pela qual
o recurso voluntário do apelante é recebido e conhecido, admitindo-se o seu
processamento em seus regulares efeitos de direito (CPC, art. 1.012, caput; LD, art.
28, caput, in fine), assim como novamente se admite a remessa necessária (LD, art.
28, § 1o).

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O imóvel uma casa, “identificada e classificada, com
base nas normas CAJUFA, como sendo semelhante a 'casa padrão simples'”,
contando “com 107,00m2 e cobertura metálica com 39,45m2, num total de 146,45m2”,
em conformidade com dados oferecidos pelo cadastro municipal (cf. fls. 216/217), que
recebeu o no 419, construída sobre um terreno situado à Rua Wilson Pereira de
Almeida, distante 220,00m da Rua Taciba, na Vila Leonor Mendes de Barros, no 42o
Subdistrito Jabaquara, medindo 8,00m de frente, igual medida na linha dos fundos;
por 26,00m da frente aos fundos de ambos os lados, perfazendo uma área
aproximada de 208,00m2, confrontando do lado direito de quem da Rua Wilson
Pereira de Almeida o olha, com o imóvel no 429, do lado esquerdo com o imóvel no
413, e nos fundos com o imóvel nos 802 e 804, lançado pela Rua Alba, inscrito no
Cadastro Municipal do apelante sob no 089.507.0035-2 (fls. 91 e 164), objeto da
matrícula no 12.050, do 8o Registro de Imóveis da Capital (cf. fls. 50/53, 87/90 e
160/163) ; melhor descrito às fls. 21/23 (no “laudo de avaliação administrativa para
instrução de ação expropriatória”, da lavra da São Paulo Obras SP Obras), às fls.
99/102 (no laudo prévio), às fls. 216/221 (no laudo definitivo), e às fls. 513/523 (no
laudo produzido em segundo grau) , foi declarado de utilidade pública através dos
DUPs Municipais no 51.037/2009 e 52.862/2011, de 17.11.2009 e de 20.12.2011 (fls.
04/05 e 06/07), “necessários à implantação do prolongamento da Avenida Jornalista
Roberto Marinho” (fls. 04), para melhoramento consistente na “Operação Urbana
Água Espraiada Parque Linear Emboque da Avenida Lino de Moraes de Leme e
Rodovia dos Imigrantes” (cf. fls. 08/09).
Desse modo, o apelante MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
promoveu a presente desapropriação em 23.04.2014 (fls. 01/03), em caráter de
urgência (LD, art. 15, caput), ofertando, para tanto, a quantia de R$ 189.303,88 (cento
e oitenta e nove mil e trezentos e três reais e oitenta e oito centavos), depositada
somente em 31.07.2014 (fls. 135 e 142), baseada em laudo válido para o mês de
outubro de 2013 (fls. 08/49).
Para fins de imissão provisória na posse (CF, arts. 5o,

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XXIV, e 182, § 3o), foi determinada a realização de avaliação prévia, fixando-se os
honorários provisórios do perito judicial em R$ 5.000,00 (fls. 56/57), depositados pelo
apelante (fls. 62 e 143).
Citada em 06.06.2014 (fls. 64/66), a apelada contestou o
feito (fls. 68/73), impugnando a indenização oferecida e balizando as verbas que
entendia devidas.
Apresentado o laudo prévio de avaliação do imóvel
expropriado (fls. 97/128), o perito judicial apontou o valor de R$ 513.015,44
(quinhentos e treze mil e quinze reais e quarenta e quatro centavos), válido para o
mês de julho de 2014, o qual restou fixado pelo V. Juízo a quo para fins de imissão
provisória na posse (fls. 144), e foi depositado pelo apelante na verdade, o valor
atualizado da diferença entre a oferta inicial e o valor indicado pelo perito judicial, ou
seja, R$ 326.306,93 (cf. fls. 148) em 30.10.2014 (fls. 146 e 149), motivo pelo qual foi
imitido na posse do imóvel, contudo somente em 26.05.2017, conforme o próprio
apelante pleiteou nos autos (cf. fls. 151, 181/183, 187/188, 198/201, 287/288, 289,
294 e 298/306).
Expedido e publicado o edital (fls. 150/153 e 165), após a
concordância do apelante (fls. 169/170), foi deferido o pedido de levantamento de
80% (oitenta por cento) dos depósitos efetuados (fls. 158/159 e 171/172) (R$
412.488,64; cf. fls. 189), oferta inicial e complementação (fls. 173), efetivado pela
apelada em 29.04.2015 (fls. 179/180 e 189/192) valores líquidos levantados com
acréscimos legais: R$ 35.371,15 + R$ 124.144,00 + R$ 270.303,34 = R$ 429.818,49;
cf. fls. 190/192 , ou seja, antes mesmo da perda da posse, ocorrida em 26.05.2017
(fls. 298/306), como mencionado.

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Saneado o feito, restou determinada a realização da
perícia definitiva (fls. 203/204), com a nomeação de assistentes técnicos pelas partes
(fls. 193, 206 e 209), e a apresentação de quesitos (fls. 194, 207 e 210/212).
Realizada a perícia, o laudo definitivo apontou o valor de
R$ 746.439,00, válido para o mês de junho de 2014 (fls. 214/230), havendo
esclarecido o perito judicial que não aplicaria “'nenhum fator desvalorizante' devido as
ocupações irregulares existentes nas proximidades” (fls. 218/219) (g.n.), fundado em
r. julgado deste Egrégio Tribunal (TJSP, Ap / RN no 0097508-39.2006.8.26.0000,
antigo no 617.636.5/4-00, rel. Des. CRISTINA COTROFE, 8a Câmara de Direito
Público, julgado em 23.03.2011)(6), diferentemente do que havia inicialmente
proposto no laudo prévio (fls. 97/128), quando afirmou que o padrão construtivo do
imóvel era médio (cf. fls. 99), e aplicou o fator desvalorizante de 0,50, “em virtude do
imóvel encontrar-se nas cercanias da Favela Alba, consequentemente encontra-se
efetivamente em zona de influência da 'FAVELA ALBA'” (cf. fls. 99/100) (g.n.).
Contudo, o trabalho do perito judicial foi impugnado não
apenas pelo apelante, que, entre outras críticas, apontou (i) a ausência de utilização
(6) “(...) DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA Indenização
Aplicação do fator desvalorizante por existência de favela Impossibilidade Remoção do apossamento
clandestino que restitui o valor primitivo Prevalência do laudo judicial Presunção de imparcialidade
Fixação mantida. JUROS MORATÓRIOS Fixação a contar do trânsito em julgado Inadmissibilidade
Incidência de 6% ao ano, a partir de 1o de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento
deveria ser feito, nos termos do artigo 100 da Constituição Federai (artigo 15-B, do Decreto-lei no
3.365/41, de 21 de junho de 1941, com redação dada pela MP no 1.901-30/99). JUROS
COMPENSATÓRIOS
Impossibilidade
Incidência que decorre da perda antecipada da posse do
imóvel Autores que nunca tiveram a posse do imóvel Juros compensatórios indevidos Sentença
mantida, nesse particular. HONORÁRIOS DE ADVOGADO
Fixação que deve se dar consoante
apreciação equitativa, nos termos do art. 20, § 4o, do CPC
Desnecessidade da adstrição às
percentagens mínima e máxima previstas no § 3o Observância dos critério estabelecidos nas letras 'a',
'b' e 'c' Fixação mantida. INCIDÊNCIA DO ART. 34 DO DECRETO-LEI No 3.365/41 Inaplicabilidade
Precedente do STJ Determinação revogada. Recursos voluntários e reexame necessário parcialmente
providos” (TJSP, Ap / RN no 0097508-39.2006.8.26.0000, antigo no 617.636.5/4-00, rel. Des. CRISTINA
COTROFE, 8a Câmara de Direito Público, julgado em 23.03.2011).

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da “Norma CAJUFA/2013 no tratamento dos elementos comparativos”, e, segundo
alega, (ii) a aplicação de fator de localização incoerente, classificando o imóvel
expropriado, “localizado em região de favela”, em condição superior a imóveis
(comparativos) “que não estão no entorno de favelas” (fls. 234/235); mas também
pelo parecer técnico divergente do seu assistente técnico, que indicou o valor da
indenização em R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), válidos para o mês de
junho de 2014 (fls. 236/267), a despeito do equivocado teor da certidão de fls. 268 e
da r. determinação de 269, que, prematuramente, chegou a encerrar a fase
instrutória, por suposta ausência de impugnações.
Apresentadas
as
alegações
finais
pelo
apelante,
ressaltando as anteriores críticas ao laudo definitivo (fls. 272/275), e pela apelada (fls.
276/281), que dele também divergiu através de seu assistente técnico que apontou
o valor da indenização no patamar de R$ 792.316,00 (setecentos e noventa e dois mil
e trezentos e dezesseis reais), válidos para junho de 2014 (fls. 282/286) , foram
prestados esclarecimentos pelo acólito judicial, nos quais (i) ressaltou a não utilização
do chamado “fator favela”, “'inventado pela Municipalidade de São Paulo' que nem é
adotado pelo Instituto Brasileiro de Normas Técnicas, afora ter sido sumariamente
rejeitado pelo E. Tribunal do Estado de São Paulo” (fls. 308/309 e 312/313); e (ii)
corrigiu (reduziu) o valor unitário do terreno (R$ 2.280,90/m2; cf. fls. 312), apontando,
então, o valor final da indenização em R$ 618.051,52 (seiscentos e dezoito mil e
cinquenta e um reais e cinquenta e dois centavos), válido para o mês de junho de
2014 (fls. 307/324).
Após novas críticas do apelante (fls. 328/329), então
apontando que o “Perito Judicial corrigiu certos equívocos do laudo definitivo, mas
continua insistindo em desconsiderar a Área de Preservação Permanente APP, a
despeito da determinação contida no item 5.14 das Normas CAJUFA 2013” (fls. 328),
e da manifestação de ciência da apelada (fls. 330/331), o perito novamente se
manifestou (fls. 335/339), mantendo o valor final total antes indicado (R$ 618.051,52),

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ressaltando que:
“O Laudo Judicial foi pautado tendo como referência o cadastro
da propriedade que instrui a inicial, e que foi juntado pela
Reqte., além da Vistoria Técnica efetuada na propriedade, e no
entorno da mesma.
Utilizou-se de todos os mecanismos técnicos existentes,
Normas de Avaliação vigente e de Jurisprudências recentes, a
fim de que o trabalho final possa servir de base e de precisão
para a decisão final do M.M. Juízo, assegurando desta maneira
maior margem de segurança ao M.M. Juízo, para proferir a
decisão sobre a indenização devida ao expropriado, de
maneira isenta.
Com relação ao presente caso, cabe ressaltar que 'NÃO
CONSTA' no cadastro da propriedade 'nenhuma menção
sobre a referida faixa de APP', cadastro esse que foi
elaborado pela própria Municipalidade, como também o
Assistente Técnico da Municipalidade não aventou qualquer
possibilidade de incidir a faixa de 'APP' sobre a propriedade,
tendo em vista que a mesma está situada a mais de 50,00m de
distância do córrego.
Em sendo assim, não poderia haver qualquer comentário a
respeito, no Laudo Judicial, sobre a inclusão, ou não da faixa
de 'APP'.
A Municipalidade, no afã de ver a indenização devida ao
expropriado ser reduzida a valores pífios, 'cria meras ilações'
sobre a não inclusão, pelo Perito Judicial, da referida faixa de
'APP' no Laudo Judicial, inclusive com juntada de Decisões
Judiciais.
A Municipalidade de São Paulo parece ignorar que o Perito
Judicial costuma além de analisar os documentos expostos na
Ação Inicial, como fazer uso de estudos de aerofotogrametria
sobre os cursos d ́água, no sentido de identificar o alto grau de
urbanizações, (retificação das margens), introduzidas com aval
da Municipalidade de São Paulo, bem como, o extermínio de

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Mata Nativa, quer no Córrego Pinheirinho, como o Córrego
Jabaquara, existentes na região em questão, nos últimos 40
anos, logo, nestas condições 'não pode existir mais a Faixa
de Preservação Permanente (APP)'.
Todas as observações efetuadas pelo Assistente Técnico da
Municipalidade foram devidamente elucidadas em nosso
Esclarecimento de fls. 307/324 e não foi cogitado nem uma vez
se quer sobre a existência de faixa de 'APP' pelo simples fato
de que não incide nenhuma faixa de 'APP' sobre o imóvel
avaliando.
Ademais, a função do Perito Judicial é a de ser imparcial,
observar toda e qualquer influência que possa existir na
confecção de seu Laudo Judicial, para que o M.M. Julgador
detenha todas as alternativas cabíveis para poder prolatar sua
decisão e é exatamente o que este Perito Judicial exerce o seu
mister” (fls. 337/338) (g.n.).
Apresentada nova contrariedade (fls. 345/346 e 347/350)
inclusive no que tange ao valor pedido pelo acólito judicial à guisa de honorários
definitivos (fls. 340/341) , o apelante conformou-se com os esclarecimentos acerca
da questão da APP, mas retomou a impugnação quanto à incidência do “fator favela”
(cf. fls. 346). Por outro lado, a apelada concordou com os esclarecimentos (fls.
351/352), havendo sido, finalmente, encerrada a fase instrutória, e aberta nova
oportunidade de apresentação de alegações finais (fls. 353), ofertadas tanto pelo
apelante (fls. 356/362), quanto pela apelada (fls. 370/374), vindo o apelante, então, a
solicitar a suspensão do feito, em 23.02.2018, pelo prazo de 6 (seis) meses (cf. fls.
381/382), deferida pelo V. Juízo a quo (fls. 386 e 399), que também fixou os
honorários periciais definitivos em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos da r.
decisão de fls. 385/386, integrada às fls. 391 (que acolheu os embargos de
declaração de fls. 389/390), cuja complementação (dos honorários provisórios
atualizados) foi depositada pelo apelante (fls. 394/397).

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Instado pela apelada (fls. 404/405), somente em
22.04.2019, o V. Juízo a quo retomou a marcha processual (fls. 406, 409/413, 414,
417/421 e 422), e o feito foi finalmente sentenciado em 30.10.2019 (fls. 423/427),
havendo se ponderado, no tocante à avaliação do imóvel expropriando, in verbis:
“Verificam-se dos laudos prévio, definitivo e esclarecimentos
apresentados, não haver razões suficientes e convincentes
para afastar a conclusão a que chegou o expert judicial, pois
para classificação do imóvel e avaliação das benfeitorias foram
adotados os critérios da Comissão de Peritos nomeada pela
CAJUFA Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda Pública.
Ademais, no que tange ao fator desvalorizante que decorre do
uso e ocupação do entorno no imóvel, denominado 'fator
favela', para a apuração da justa indenização, de rigor a
adoção do entendimento do perito judicial, que afastou tal
incidência.
É que a precarização da região já é absorvida pelo preço de
mercado, uma vez que a pesquisa realizada pelo perito judicial
considerou
outros
imóveis
da
região
igualmente
desvalorizados, de forma que haveria dupla depreciação do
valor de imóvel, caso incidisse mais um fator depreciativo, o
que não seria reflexo da realidade que se pretende averiguar
para a fixação do 'justo valor' exigido pela Constituição. (...)
In casu, observa-se que o laudo oficial está bem fundamentado
nas normas de regência, com o emprego de método adequado,
baseando-se nesses e demais fatores que se fazem
necessários, apurou-se o valor da indenização da área. Os
esclarecimentos foram devidamente prestados.
Por outro lado, as críticas do assistente técnico da expropriante
não contêm elementos aptos a alterar as assertivas do Perito
Judicial, nem tampouco justificar a mudança dos critérios por
ele adotados.
E, mesmo diante dos argumentos lançados, não vislumbro
razões para afastar todo o estudo técnico realizado pelo Perito
forense.

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Em suma, os esclarecimentos do Perito oficial afastaram com
propriedade as insurgências trazidas pela parte passiva,
dispensando maiores digressões acerca das conclusões
apontadas no estudo avaliativo.
De rigor, pois, acolher as conclusões do laudo oficial e
esclarecimentos de fls. 214/230 e 307/324, e fixar o valor
indenizatório do imóvel expropriado no montante de R$
618.051,52, para junho de 2014” (fls. 425/426) (g.n.).
Remetidos os autos a esta Superior Instância (fls.
450/451), como já anteriormente relatado, foi possível observar a presença de
substancial discrepância entre os valores unitários do terreno indicados no “Relatório
Final da Comissão de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA no 02/2011”, que
estabeleceu “critérios, parâmetros, valores unitários paradigmas de terrenos e
metodologia para as avaliações dos imóveis atingidos pelo 'prolongamento da Av.
Jornalista Roberto Marinho', com extensão até a Rodovia dos Imigrantes (data-base
março de 2012)”, e aqueles indicados pelos acólitos: R$ 1.651,00/m2 (CAJUFA
Trecho 'A'); R$ 1.663,00/m2 (CAJUFA
Trecho 'B'); R$ 1.108,00/m2 (oferta do
apelante fls. 08/49); R$ 2.933,58/m2 (laudo prévio fls. 97/128; laudo definitivo fls.
214/230; laudo da apelada fls. 282/286); R$ 2.280,90/m2 (esclarecimentos do perito
homologados pela sentença fls. 307/324) e R$ 1.620,88/m2 (laudo do apelante fls.
236/267).
Nessa conformidade, em razão das discrepâncias entre
os valores indicados pelas partes e pelo perito judicial nomeado em primeiro grau, o
julgamento foi convertido em diligência por esta Colenda Câmara (TJSP, Ap / RN no
1015898-86.2014.8.26.0053, rel. Des. CARLOS VON ADAMEK, 2a Câmara de
Direito Público, julgado em 20.02.2020; fls. 452/465), para fins de complementação

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da prova pericial realizada em primeiro grau, havendo o segundo acólito judicial
aduzido em seu laudo “de análise à avaliação judicial e determinação do adequado
valor de indenização” (fls. 491/571), em parcial divergência ao posicionamento
adotado pelo perito nomeado pelo V. Juízo a quo (em destaque), o seguinte (no que
aqui interessa para o julgamento dos recursos voluntário e oficial, e que ora se pede
vênia para sua transcrição):
“2 CONSIDERAÇÕES GERAIS
O presente Laudo Pericial presta-se a apresentação de
esclarecimentos acerca do objeto da perícia realizada em
primeiro grau (cujos documentos e anteriores trabalhos
avaliatórios estão juntados às fls. 8/49, 97/128, 214/230,
236/267, 282/286, 307/324, 328/329, 335/339, 346 e 351/352),
inclusive no que tange à substancial discrepância entre os
valores unitários do terreno indicados no 'Relatório Final da
Comissão de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA no
02/2011', e aqueles indicados pelos acólitos R$ 1.651,00/m2
(CAJUFA Trecho 'A'); R$ 1.663,00/m2 (CAJUFA Trecho 'B'); R$
1.108,00/m2 (oferta do apelante fls. 08/49); R$ 2.933,58/m2
(laudo prévio fls. 97/128; laudo definitivo fls. 214/230; laudo da
apelada fls. 282/286); R$ 2.280,90/m2 (esclarecimentos do
perito homologados pela sentença fls. 307/324) e R$
1.620,88/m2 (laudo do apelante fls. 236/267).
Para o atual trabalho serão adotados os seguintes critérios
normativos de avaliação: NBR-14.653/11
Avaliação de
Imóveis Urbanos da ABNT, Associação Brasileira de Normas
Técnicas; Edificações
Valores de Venda
2.002, Estudo
procedido pela comissão de peritos do IBAPE-SP (atualizado
em março de 2007); Norma Básica para Perícias de
Engenharia do IBAPE SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo; Em
especial: Normas para Avaliações de Imóveis na Capital
2013 CAJUFA.
3 METODOLOGIA ADOTADA

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Para adequado aclaramento das questões controvertidas que
remanescem
nesta
etapa
do
processo
judicial
de
desapropriação, o signatário, após detido estudo dos autos e,
em especial, dos trabalhos técnicos acostados, inclusive
realizando o resumo dessas avaliações e critérios adotados em
cada uma delas, passou a realizar uma análise focada no
Laudo Pericial Definitivo e posteriores esclarecimentos, sem
que fossem deixados à margem, as devidas análises ao Laudo
Administrativo e aos Pareceres Técnicos dos assistentes
técnicos das partes.
Assim, com base nos dados coletados à época dos fatos pelos
técnicos então em atuação e pautando-se pelas diretrizes
normativas vigentes à época, o trabalho avaliatório pericial foi
analisado sob visão crítica e imparcial, evidenciando-se
inconformidades e acertos.
De tal análise, estabeleceu-se os adequados critérios e
diretrizes que deveriam ter se adotado para a elaboração de
trabalho pericial coeso e condizente com as características
mercadológicas visando o estabelecimento da justa e correta
indenização atribuível ao imóvel desapropriado.
Neste Laudo Pericial, todo o processo avaliatório foi
abordado à luz das Normas vigentes, em especial: Norma
CAJUFA/2013, voltada especificamente para avaliações de
imóveis em situações de desapropriação ou de servidão de
passagem. (...)
4 O IMÓVEL DESAPROPRIADO (...)
4.2 REGIÃO
O imóvel encontra-se inserido em ZM-1 'Zona de Uso Misto de
baixa densidade', conforme descrito no Zoneamento vigente à
época do ingresso da ação e elaboração dos Laudos
Administrativo e de Avaliação Provisória, o qual era dado pela
Lei 13.885/2004, atualmente substituído pela Lei 16.402/2016.
(Figura 6)
No entorno imediato do imóvel, predominam ocupações

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residenciais de baixo padrão ou pequenos comércios de bairro.
Na região, observa-se construções residenciais de padrão
simples à médio, além de edifícios de padrão médio e áreas
industriais de baixo impacto ou galpões de armazenagem e
distribuição. (Figura 7)
No entorno existe presença da Favela Alba e outros núcleos de
ocupações irregulares, conforme se observa na figura a seguir,
contudo, o trecho imediato de favela, existente à margem
direita do Córrego Jabaquara e portanto mais próximo ao
imóvel desapropriado, não está incluso em área de ZEIS (Zona
Especial de Interesse Social). (Figura 8)
Em termos de melhoramentos públicos ou privados na
região
do
imóvel
desapropriado,
sobretudo
nas
proximidades da área requerida pela autora, constatou-se
os seguintes fornecimentos e comodidades: Rede de água
potável; Rede elétrica; Rede de telefonia; Iluminação
pública; Coleta de lixo; Vias principais com pavimentação
em asfalto com guias e sarjeta.
A região é atendida por algumas linhas de ônibus e
apresenta comércio diversificado de bairro. (...)
4.4 BENFEITORIAS
Conforme levantamento cadastral realizado pelo Município
Expropriante e averiguações realizadas pela perícia judicial e a
assistência técnica realizadas em 1a Instância, no lote urbano
em questão encontram-se erguidas duas benfeitorias, sendo
uma Casa térrea, em alvenaria, com área de 107,00 m2 e duas
pequenas coberturas de telhas metálicas com área total de
39,45 m2.
Conforme descritivo de folhas 21/23, constante no Laudo
Administrativo e que foi asseverado no Laudo Pericial definitivo
de folhas 214/230, bem como, diante do que se observa pelas
fotografias acostadas aos autos, tais benfeitorias à época eram
assim descritas: (...)
6 ANÁLISE TÉCNICA AO LAUDO PERICIAL

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A seguir, cada item e/ou etapa do Laudo Pericial serão
analisados tecnicamente, bem como, ponderado em razão das
exposições críticas das partes.
6.1 QUANTO A LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÕES GERAIS
Esses itens apresentam consenso entre as partes, bem
como, o signatário verificou a sua correção.
6.2

QUANTO
AS
BENFEITORIAS

PADRÃO
CONSTRUTIVO, DEPRECIAÇÃO E VALORAÇÃO
No laudo pericial foram estabelecidas 4 (quatro) benfeitorias
valoráveis, à saber: 1. Casa Padrão Simples; 2. Cobertura
Padrão Médio; 3. Porta de Aço de correr; 4. Portão de Ferro.
Assim, temos:
6.2.1 Casa:
No Laudo Prévio, a Casa foi classificada no Padrão Médio na
faixa média de valores, porquanto no Laudo Definitivo a
classificação foi revista para o Padrão Simples, faixa máxima
de valor, o que significa que no entendimento do ilustre perito
judicial então atuante, tratar-se-ia de edificação de padrão
simples, porém com atributos que lhe valorizassem ao ponto de
remeter a edificação ao padrão médio.
Essa classificação adotada no Laudo Pericial foi criticada pelo
Assistente Técnico da Municipalidade, que defendeu a adoção
do padrão Simples, na faixa média, tal como consta no Laudo
Administrativo.
Vejamos pois as atribuições dessas classificações: (Figuras 10
e 11)
Percebe-se pois que um dos mais relevantes parâmetros para
se estabelecer adequadamente o padrão construtivo é a
observância das características construtivas e arquitetônicas,
seguidas da tipologia dos materiais de acabamento.
No caso em tela, a Casa desapropriada (...)

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Tais materiais de acabamento caracterizam tipicamente o
padrão construtivo simples ou mais baixo.
Isso posto, a benfeitoria CASA jamais poderia ser
classificada no Padrão Médio, como ocorreu no Laudo
Prévio, bem como também se mostra incompatível a
adoção do Padrão Simples em seu nível máximo, como foi
adotado no Laudo Definitivo.
O adequado para tal benfeitoria, face suas características,
é o seu enquadramento no Padrão Simples, sendo a
critério do avaliador os níveis mínimo e médio. Aqui, o
signatário
adotará
o
nível
médio,
sendo
essa
a
classificação defendida pela Expropriante, que assim se
mostra correta.
Outro aspecto relevante da valoração da benfeitoria e que
apresenta divergência entre as partes refere-se à depreciação
do bem, a qual é dada em razão de sua idade e seu estado de
conservação.
No Laudo Prévio, o perito judicial deixou de apresentar as
informações concernentes a depreciação da benfeitoria CASA,
porquanto no Laudo Definitivo indicou que a mesma
apresentava estado de conservação 'bom' e 20 anos de idade,
atribuindo-lhe o Fator de Obsolescência e Conservação (FOC)
de 0,8472.
Ocorre que conforme critério do Normativo 'Edificações

Valores de Venda' adotado pela CAJUFA e pelo IBAPE,
reproduzido na Figura 12 a seguir, o estado de conservação
'bom' não existe, de modo que não se pode assim verificar em
qual estado de conservação o ilustre perito judicial de fato
classificou a construção. (Figura 12)
Ainda que se considere que o estado de conservação
indicado no Laudo Pericial Definitivo seja o de Referência
'b' (Edificação entre Nova e Regular), considerando a idade
de 20 anos ali adotada, o FOC deveria ser de 0,8100, ou
seja, inferior ao que foi utilizado no Laudo Definitivo.
Ocorre
que
a
benfeitoria
CASA
apresenta
problemas

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construtivos e, embora na época da vistoria para a elaboração
do Laudo Prévio apresentasse pintura nova (o que pode ser
verificado
comparando-se
as
fotografias
do
Laudo
Administrativo com as do Laudo Prévio), tal edificação ainda
mostrava pontos com problemas de umidade e danos em
materiais de revestimento e caixilharias.
Portanto, face ao que se pode constatar pelas fotografias,
o estado de conservação não poderia ser classificado em
nível além da referência 'd', a qual será aqui adotada.
Verifica-se portanto que a edificação não foi depreciada
corretamente nas avaliações periciais em 1a instância,
deixando o então perito judicial de esclarecer essa
controversa mesmo instigado pelo assistente técnico da
Expropriante.
Ressalta-se que a idade do imóvel, dada pelo registro da
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, consultado no
website da Prefeitura de São Paulo, é de 31 anos (para a data
base da avaliação): (Figura 13)
No Laudo Pericial definitivo, foi adotado pelo perito judicial a
idade aparente de 20 (vinte) anos, o que se mostra compatível
com as características de construção e dos materiais de
acabamento utilizados, devendo-se pois prevalecer sobre a
idade real, até mesmo porque o imóvel foi notoriamente objeto
de construções e ampliações posteriores, tanto que no
cadastro municipal consta a área construída de 60 m2, bem
inferior a área real constatada de 107,00 m2.
Portanto, para a adequada apuração do valor de
indenização, será aqui utilizado os seguintes parâmetros
para a Benfeitoria 'CASA': Padrão Simples faixa média;
Estado de Conservação: 'd'; Idade aparente: 20 anos; FOC:
0,7976. (...)
6.2.2 Cobertura:
Nos Laudos Periciais, a Cobertura foi classificada no Padrão
Médio. Essa classificação adotada no Laudo Pericial foi

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criticada pelo Assistente Técnico da Municipalidade, que
defendeu a adoção do padrão Simples, na faixa média, tal
como consta no Laudo Administrativo.
Vejamos pois as atribuições dessas classificações: (Figuras 14
e 15)
Como se observa, a principal diferença entre os dois padrões
está no tamanho do vão, tanto no que se refere ao pé-direito
como na distância entre apoios.
No imóvel desapropriado, (...)
Isso posto, a benfeitoria COBERTURA jamais poderia ser
classificada no Padrão Médio, como ocorreu no Laudo
Pericial.
O adequado para tal benfeitoria, face suas características,
é o seu enquadramento no Padrão Simples, cabendo a
faixa média, pois ainda que se trate de vãos muito
pequenos, a telha utilizada é do tipo metálica, portanto de
melhor qualidade e durabilidade.
Outro aspecto relevante da valoração da benfeitoria e que
apresenta divergência entre as partes refere-se a depreciação
do bem, a qual é dada em razão de sua idade e seu estado de
conservação.
No Laudo Prévio, o perito judicial deixou de apresentar as
informações concernentes a depreciação da benfeitoria
COBERTURA, porquanto no Laudo Definitivo indicou que a
mesma apresentava estado de conservação 'bom' e 10 anos de
idade, atribuindo-lhe o Fator de Obsolescência e Conservação
(FOC) de 0,8952.
Ocorre que conforme critério do Normativo 'Edificações

Valores de Venda' adotado pela CAJUFA e pelo IBAPE,
reproduzido na Figura 12 já exibida, o estado de conservação
'bom' não existe, de modo que não se pode assim verificar em
qual estado de conservação o ilustre perito judicial de fato
classificou a construção.
Ainda que se considere que o estado de conservação
indicado no Laudo Pericial Definitivo seja o de Referência

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'b' (Edificação entre Nova e Regular), considerando a idade
de 10 anos ali adotada, o FOC deveria ser de 0,6230, ou
seja, inferior ao que foi utilizado no Laudo Definitivo.
Ocorre que a benfeitoria COBERTURA apresenta indícios de
umidade em parte do madeiramento, o que também indica
infiltração pela cobertura. Portanto, face ao que se pode
constatar pelas fotografias, o estado de conservação não
poderia ser classificado em nível além da referência 'c', a qual
será aqui adotada.
Verifica-se portanto que a benfeitoria COBERTURA não foi
depreciada corretamente nas avaliações periciais em 1a
instância, deixando o então perito judicial de esclarecer
essa controversa mesmo instigado pelo assistente técnico
da Expropriante.
Deve-se observar que a referência 'c' de estado de
conservação foi inclusive a adotada pelo assistente
técnico da expropriada.
Quanto a idade aparente, o valor de 10 (dez) anos está
coerente, devendo ser adotada.
Portanto, para a adequada apuração do valor de
indenização, será aqui utilizado os seguintes parâmetros
para a Benfeitoria 'COBERTURA': Padrão Simples faixa
média; Estado de Conservação: 'c'; Idade aparente: 10
anos; FOC: 0,6481. (...)
6.2.3 Porta de Aço de correr:
Nos Laudos Periciais foi considerada à parte o valor de
reprodução das Portas de Aço instaladas na lanchonete
construída onde seria a garagem do imóvel.
De fato, trata-se de elemento atípico em construções
residenciais, uma vez que a ali instaladas em razão de uma
adaptação.
Contudo, ao se avaliar a edificação por índices, deve-se
considerar que já foi contemplado a existência de portões
condizentes com o padrão construtivo, incluindo assim o portão

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de garagem.
Considerando-se, porém, que portas de Aço de Correr
possuem valor mais elevado do que portões simples, essa
benfeitoria deve ser avaliada separadamente na devida
proporção.
No Laudo Pericial definitivo, o valor atribuído à essa benfeitoria
foi de R$ 7.000,00 (sete mil reais), sem qualquer depreciação e
sem se especificar onde tal informação foi coletada.
O valor ali adotado está exagerado.
Conforme critério de composição de preços estabelecido pelo
TCPO/PINI, o serviço designado pelo código 3R 09 14 20 00 00
00 05 10/ 12.104.000650.SER
Porta de aço em chapa
ondulada de enrolar, possui atualmente para o tamanho dos
vãos em questão, o valor de R$ 4.900,00 (quatro mil e
novecentos reais): (Figura 16)
Retrocedendo o valor para julho de 2014 pelo índice
IPCA/IBGE, temos aproximadamente: R$ 3.640,00 (três mil,
seiscentos e quarenta reais).
Como dito, a valoração da benfeitoria CASA já inclui o
custo do portão de garagem, de modo que para evitar a
sobreposição de valores de benfeitorias, para fins de
indenização será considerado 50% do valor total da Porta
de Aço de enrolar indicado acima, a qual será depreciada
no mesmo critério da casa, uma vez que está a ela
incorporada.
6.2.4 Portão de Ferro:
Nos Laudos Periciais foi considerada à parte o valor de
reprodução do Portão de Ferro. Trata-se de portão simples, em
chapa metálica (provavelmente do tipo zincada ou lâmina de
aço).
Seu custo, contudo, já está incorporado ao preço médio
adotado para a casa, uma vez que nele já se incluem portões,
grades, cercas e etc.
Assim, não cabe a valoração individual dessa benfeitoria.

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6.3 QUANTO AO TERRENO CRITÉRIOS E VARIÁVEIS
INCIDENTES PARA A SUA VALORAÇÃO
A avaliação do terreno envolve inúmeras variáveis e critérios
que devem ser bem estabelecidos para se obter o correto e
justo valor de mercado, tanto que o que se observa pelo
Quadro Comparativo da Figura 9, é que houve grande
divergência entre os valores unitários base e o valor unitário do
terreno desapropriado.
Dentre tais variáveis, as que foram objeto de controversa entre
as partes e que cabe a análise aprofundada para sua
adequação são: 1. Definição da Região Geoeconômica de
valoração; 2. Localização, tipologia e dados dos elementos
comparativos; 3. Uso do valor de referência do Relatório
CAJUFA; 4. Uso dos valores de Índices Fiscais do Município; 5.
Uso do 'fator favela'.
Assim, temos:
6.3.1 Definição da Região Geoeconômica: (...)
No caso em tela, houve concordância entre o entendimento
exposto nos Laudos Periciais e no Parecer da assistência
técnica da Municipalidade de que o imóvel está inserido na 2a
Região Geoeconômica (residências/ comércios/ serviços de
padrão simples a superior), sendo o lote padrão com frente de
10 metros e profundidade entre 25 e 40 metros.
Ressalta-se que nos Laudos Periciais essa informação não foi
exposta de forma clara, sendo deduzível em razão dos
parâmetros adotados.
A
Assistência
Técnica da Expropriada divergiu desse
parâmetro, entendendo que a região a ser adotada deveria ser
a 3a Região
residências/ comércios/ serviços de padrão
rustico à econômico.
Ocorre
que
conforme
demonstrado
na
Figura
7
as
características geoeconômicas, de fato, remetem à 2a Região,
pois há predominância no entorno de uso residências e
comerciais de padrão simples à médio. Ademais, mesmo na

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quadra do imóvel desapropriado, que possui padrão mais baixo
do que as demais do entorno, os lotes são predominantemente
com frente de 8 a 10 metros e profundidade em torno de 30
metros.
Portanto,
o
correto
é
o
enquadramento
do
imóvel
desapropriado na 2a Região Geoeconômica, tal como utilizado
no Laudo Pericial definitivo.
6.3.2
Localização, tipologia e dados dos elementos
comparativos: (...)
Considerando o lapso temporal torna-se inviável a realização
de nova pesquisa. Deve-se considerar também que este é um
trabalho analítico sobre avaliações divergentes já realizadas.
(...)
Isso posto, cabe aqui adotar como verdadeiros os dados e
informações trazidas nos trabalhos anteriores, cabendo,
contudo, a detida análise para que o próprio modelo
matemático descarte os elementos comparativos que tiverem
informações discrepantes ou incompatíveis.
Nesse sentido, serão aqui analisados os 25 (vinte e cinco)
elementos trazidos pelas partes, sendo 14 (quatorze)
elementos indicados no Laudo Administrativo (fls. 32/45), 7
(sete) elementos indicados no Laudo Pericial (fls. 123,
retificados
às
fls.
316/322)
e,
4
(quatro)
elementos
complementares indicados no Parecer da Assistencia Técnica
da Prefeitura de São Paulo (fls. 255/258). (...)
Observa-se que de modo geral os elementos pesquisados
ficaram distantes do entorno imediato do imóvel desapropriado,
condição essa que exige maior rigor e cuidado na pré-seleção
dos elementos que efetivamente serão levados ao tratamento
estatístico.
Isso porque imóveis localizados em nichos mercadológicos
distintos, tendem a apresentar diferenças de percepção de
valor de mercado, ainda que as dimensões dos lotes sejam
semelhantes e os índices de localização compatíveis.

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Assim, alguns elementos mais distantes são eliminados da
amostragem logo de início.
Outra variável que demanda uma análise previa é o
Zoneamento. O imóvel avaliando enquadra-se na zona ZM1
(Zona mista de baixa densidade). O universo amostral, no
entanto, contém alguns elementos em outros zoneamentos, o
que lhes confere características de uso e aproveitamento
diferentes, por consequência, interesses diferentes do mercado
imobiliário.
Assim,
somente
serão
considerados
os
elementos
localizados em zonas ZM1 e ZM2, as quais possuem,
grosso modo, características compatíveis e interesse
similar de mercado. (...)
Tais análises concernentes à localização do entorno ao
avaliando e ao zoneamento não foram desenvolvidas nem
no Laudo Administrativo, nem no Laudo Pericial (muito
embora no Laudo Pericial os elementos amostrais estejam
adequadamente localizados dentro da mesma região
característica). Trata-se de falha que veio a prejudicar a
qualidade final desses trabalhos, e por consequência, o
melhor acerto no valor do imóvel.
Ainda existe outro aspecto que deverá ser corrigido, o qual
se refere aos índices de padrão construtivo utilizados no
Laudo Pericial, eis que o perito judicial então atuante
utilizou-se da tabela de índices do IBAPE-SP, porquanto o
correto seria utilizar a tabela de índices da CAJUFA.
Tais critérios possuem pequenas diferenças nos índices,
porém, uma vez que a avaliação é desenvolvida com base
na Norma da CAJUFA, deve-se utilizar os índices
estabelecidos dentro do mesmo critério.
Portanto, existindo essas discrepâncias entre os trabalhos
avaliatórios e os mencionados equívocos cometidos no
Laudo Pericial, o signatário irá revisar a avaliação do
terreno, onde será considerada ainda as demais variáveis a
seguir discutidas.

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6.3.3 Uso do valor de referência do Relatório CAJUFA:
No Relatório Final da Comissão de Peritos nomeada pela
Portaria CAJUFA no 02/2011, foi estabelecido os valores
unitários básicos de referência para terrenos ao longo do trecho
objeto dos melhoramentos públicos.
Conforme definido no citado Relatório, os valores ali indicados
são
'[...]
valores
unitários
paradigmas
de
terrenos
e
metodologia, objetivando subsidiar os laudos periciais, tanto os
prévios, quanto os definitivos, dos imóveis atingidos pelas
obras do Prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho'.
Trata-se pois de estudo de massa elaborado em junho 2012
para cobrir a extensão de 3.400 metros, com aproximadamente
305.000 m2 de área interna do melhoramento público.
Para essa extensão de área a Comissão definiu apenas 2
valores base, à saber: Trecho 'A' R$ 1.651,00/m2; Trecho 'B' R$
1.663,00/m2.
Tais valores trazidos para Data Base da avaliação em julho de
2014 pelo IPCA implicam em: Trecho 'A' R$ 1.877,96/m2;
Trecho 'B' R$ 1.891,61/m2. Deve-se atentar que o valor em
questão, para o trecho 'A', transportando-se o Índice Fiscal
atualizado para o local do imóvel em avaliação, importa em
R$ 2.443,55 (dois mil, quatrocentos e quarenta e três reais
e cinquenta e cinco centavos).
Portanto, esses valores devem ser indicados e balizadores
como referência ao preço histórico médio do trecho, mas não
deve substituir a análise criteriosa para a região específica do
imóvel avaliando.
6.3.4 Uso dos valores de Índices Fiscais do Município:
A perícia judicial realizada em 1a Instância adotou como critério
a elaboração dos Índices Fiscais por Composição, conforme
critérios da Prefeitura Municipal de São Paulo que possui uma
metodologia que pontua características físicas, sociais e
econômicas dos logradores públicos.
Ocorre que o uso desse critério somente é válido e faz sentido

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quando o local não possuir índices na Planta Genérica (como é
o caso de loteamentos irregulares) ou, caso os índices estejam
incompatíveis com a realidade local (como índices muito
discrepantes em quadras vizinhas sem haver alteração de
melhoramentos públicos e/ou da condição socioeconômica).
No caso em tela, toda a região possui índices estabelecidos
pela planta Genérica de Valores, que é um estudo muito
criterioso e amplo, além de já estar revisado e testado em
inúmeras ocasiões. Contudo o perito judicial que atuou em
primeira instância não utilizou os índices da Planta Genérica de
valores, sem tecer qualquer justificativa para tanto, salvo a
dada nos Esclarecimentos: '[...] a não utilização de índice Fiscal
da Prefeitura, se deu pelo fato de tais índices, no caso em
estudo, encontram-se 'distorcidos com a realidade local', e
consequentemente não representando 'corretamente' o grau de
urbanidade da Rua Wilson Pereira de Almeida [...]' (fls. 311)
Ocorre que não é observada na prática essa 'distorção' que
o então perito judicial atuante defendeu existir, bem como,
esse não demonstrou sua existência.
É fundamental para se utilizar um critério tão subjetivo
como a montagem dos índices, que sua utilização seja
muito bem justificada e estudada, o que não ocorreu na
perícia judicial em primeira instância.
Portanto, não havendo nenhuma discrepância no índice
fiscal para o imóvel em avaliação e os elementos
amostrais, bem como, não existindo outra justificativa para
não utilização da Planta Genérica de valores, essa deve ser
utilizada como parâmetro adequado de transposição de
valores entre as localidades distintas.
6.3.5 Uso do 'fator favela':
O Fator Favela é preconizado na Norma CAJUFA 2013, bem
como manteve-se nas edições posteriores.
Trata-se de um bom elemento para adequação das pesquisas
imobiliárias e do tratamento estatístico, quando utilizado de

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maneira criteriosa e correta, haja vista ser inegável que a
proximidade
de
imóveis
com
favelas
os
deprecia
comparativamente a situações análogas sem a presença de
tais ocupações irregulares.
No caso aqui em estudo percebe-se entretanto que seu
uso está totalmente equivocado, seja por parte da
Expropriante, seja por ocasião do Laudo Prévio.
Isso porque adotou-se simplesmente uma desvalorização
de 50% no valor unitário, o que é incorreto, uma vez que a
Norma é clara ao definir: (...)
O terreno do imóvel desapropriado não está 'ocupado' por
favela, mas apenas à tem nas proximidades imediatas.
Portanto, está incorreta a depreciação em 50% como
defende a Expropriante e como foi indicado no Laudo
Prévio.
No caso, deve-se seguir o critério estabelecido no item
5.9.1.4 da Norma CAJUFA 2013: (...)
Como o imóvel desapropriado dista 30 metros do limite da
favela, o fator depreciativo partindo de 0,6667 seria de 0,7166.
Ressalta-se que embora a favela ocupe mais de um imóvel, o
que lhe enquadraria no item 5.9.1.2, a condição real
mercadológica se assemelha mais ao item 5.9.1.1, uma vez
que em razão do tempo de existência dessas comunidades,
houve de certa forma a perda da individualidade dos lotes
ocupados, bem como, em se tratando de poucos lotes
ocupados (mais a área de APP do Córrego Jabaquara), não há
real interesse de mercado na reintegração de posse dado ao
elevado custo jurídico e operacional envolvido, levando a
eventual urbanização pelo poder público a ser realizada em
única ação.
Por outro lado, ao se analisar os índices fiscais do entorno
do imóvel desapropriado, observa-se que já existe
influência
desvalorizante
da
Favela
nas
quadras
diretamente afetadas, sendo que a desvalorização vai
gradativamente reduzindo conforme se distancia da

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influência da favela: (Figura 19)
Assim, tecnicamente demonstra-se que embora o 'fator
favela' seja uma ferramenta válida e útil quando empregada
corretamente, para o imóvel desapropriado seu uso não é
adequado, uma vez que os Índices Fiscais já contemplam
essa desvalorização e a utilização do 'fator favela'
representaria uma dupla desvalorização sobre o mesmo
aspecto.
Ressalta-se que no Laudo Pericial Definitivo, foi utilizada como
metodologia de transposição de localização a formulação de
índices próprios, contemplando apenas as condições de
urbanização e econômicas, de modo que para essa
metodologia, dever-se-ia utilizar o fator favela de modo
escalonado, como determina a Norma CAJUFA” (fls. 510/559)
(g.n.).
Após essa detalhadíssima e percuciente análise dos
laudos (prévio e definitivo) elaborados pelo perito judicial de primeiro grau, dos
pareceres críticos dos assistentes técnicos nomeados pelas partes, bem como das
considerações apresentadas pelo expert nomeado pelo V. Juízo a quo às críticas
recebidas, o acólito nomeado nesta Instância, concluiu:
“6.4 CONSIDERAÇÕES FINAIS AO LAUDO PERICIAL E
PARECERES DOS ASSISTENTES TÉCNICOS
Conforme demonstrado nos itens anteriores, tanto os
Laudos Periciais, prévio e definitivo, como os Pareceres
Técnicos
das
Assistências
Técnicas
das
partes,
apresentam equívocos conceituais que prejudicaram a
delimitação adequada do valor da indenização.
Os equívocos observados nos Pareceres Técnicos das
Assistências Técnicas são, é bem verdade, mais afetos a
tentativa de majorar ou minorar o valor de indenização. Já
os
equívocos
observados
no
Laudo
Pericial
são
conceituais, tais como a classificação incorreta das

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benfeitorias, a não depreciação das benfeitorias avaliadas
por reprodução de custo, a não triagem adequada dos
elementos localizados em zoneamentos distintos, a opção
não justificável em não se utilizar os Índices Fiscais da
Prefeitura de São Paulo e a falta de aprofundamento na
análise do emprego do Fator Favela, acarretaram em
distorção substancial do correto e justo valor de
indenização cabível ao imóvel desapropriado” (fls. 559/560)
(g.n.).
E,
em
seguida,
fundado
em
todas
as
sólidas
considerações anteriores, bem como respondidos os quesitos apresentados
exclusivamente pelo expropriante-apelante (cf. fls. 475/476 e 564/568), visto que a
expropriada-apelada não os solicitou, o segundo acólito judicial definiu (i) o valor
unitário básico do terreno, “conforme critérios normativos da Norma CAJUFA 2013”,
para o mês de julho de 2014, em R$ 1.572,91/m2 (cf. fls. 560/561 e 570/571); (ii) o
valor da área desapropriada (terreno), em R$ 309.414,40 (cf. fls. 561/562); (iii) o valor
das benfeitorias (casa, cobertura e porta de aço de correr), em R$ 126.631,58 (cf. fls.
562); em suma, (iv) o valor total da indenização devida à apelada, calculado para a
data base de julho de 2014, em R$ 436.046,00 (quatrocentos e trinta e seis mil e
quarenta e seis reais).
Apresentado o novo laudo pericial (fls. 491/571), como
de rigor (CF, art. 5o, LIV e LV; CPC, art. 477, § 1o), as partes foram instadas a se
manifestarem acerca de suas conclusões (fls. 583).
O expropriante-apelante, mediante o parecer de seu
assistente técnico (cf. fls. 468 e 477), expressamente concordou com as conclusões
do laudo (fls. 585 e 586/591).
Lado
outro,
a
expropriada-apelada
teceu
sua

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discordância (fls. 593/597), afirmando que o valor da indenização devida pela perda
do imóvel apontado pelo segundo perito judicial “não merece guarida, quiçá serve de
amparo no momento da prolação do v. acórdão”, posto que “não reflete a avaliação
imobiliária do local, tampouco representa a justa indenização que é preconizada em
nossa Lei maior”, como também não lhe permitirá conseguir “um lar na mesma
proporção” do qual foi obrigada “a deixar para trás”, aduzindo, in verbis, que: (a) “se
trata de imóvel localizado em um bairro no qual possui todos os melhoramentos
públicos, quais sejam: calçamento, energia elétrica, iluminação pública, água,
telefone, esgoto e pavimentação asfáltica”; (b) “o imóvel em questão está muito bem
localizado e é atendido pelos serviços públicos essenciais para uma boa manutenção
de vida”, possuindo “escola, saúde, coleta de lixo, transporte coletivo, comércio e rede
bancária”; (c) “a apelante, durante a instrução processual, realizou inúmeras
impugnações ao trabalho técnico realizado pelo primeiro perito nomeado, sendo que
todas estas foram devidamente respondidas e fundamentadas nos termos da
CAJUFA”, havendo ainda usufruído “do direito ao contraditório e à ampla defesa, pois
todos os seus questionamentos foram devidamente respondidos nos presentes autos
judiciais, sendo que, por óbvio, seria de causar estranheza caso não concordasse
com a pífia quantia apresentada pelo segundo perito judicial às fls. 491/582”; (d) “é
necessário que seja resguardado o quanto prevê e dispõe o inciso XXIV, do artigo 5o,
da Constituição Federal”; (e) “a apelada é uma pessoa simples e foi compelida a
entregar o seu único bem imóvel em detrimento do interesse público” (sic); (f) “não
parece justo, repisa-se, humano, determinar o pagamento de uma desapropriação na
pífia quantia de apenas R$ 436.046,00 (quatrocentos e trinta e seis mil, e quarenta e
seis reais)”; (g) o imóvel expropriado “conta com a metragem do terreno de 208,00
m2, sendo que há 02 (duas) benfeitorias instaladas no local”, uma “casa com área de
107,00 m2”, e “duas pequenas coberturas de telhas metálicas com área de 39,45 m2,
tratando-se de uma lavanderia e área de serviço”; e (h) não se está a falar de imóvel
que possua metragem inferior a 100 m2, ao contrário, trata-se de imóvel que “possui
área de terreno de 208,00 m2 contando com 02 (duas) benfeitorias erigidas”, local em
que “a expropriada construiu a sua vida e, infelizmente, teve que perder o único bem
que lhe pertencia”. Questiona ainda a apelada: (i) se “o valor apresentado pelo Perito
Judicial” lhe oportunizará “adquirir outro imóvel com as mesmas metragens e área de

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35
localização?”; e (j) se lhe “estará devidamente garantida (...) a percepção de um valor
justo a título de indenização pela expropriação sofrida?” o que a própria apelada
responde negativamente (cf. fls. 595/597).
Respeitado o entendimento manifestado pelo V. Juízo a
quo na r. sentença apelada (fls. 423/427), tanto a remessa necessária, quanto o
recurso do apelante (fls. 430/439), comportam parciais provimentos, conforme bem
esclarece o hígido laudo produzido nesta Instância (fls. 491/571), que ora se acolhe
integralmente, visto que não apenas dirime o importante questionamento acerca do
valor unitário do terreno, que, em primeiro grau, pairava sobre valores bastante
díspares R$ 1.651,00/m2 (CAJUFA Trecho 'A', para a data base 03.2012); R$
1.663,00/m2 (CAJUFA Trecho 'B', para a data base 03.2012); R$ 1.108,00/m2 (oferta
do apelante fls. 08/49); R$ 2.933,58/m2 (laudo prévio fls. 97/128; laudo definitivo
fls. 214/230; laudo da apelada fls. 282/286); R$ 2.280,90/m2 (esclarecimentos do
perito homologados pela sentença
fls. 307/324) e R$ 1.620,88/m2 (laudo do
apelante
fls. 236/267)
, fixando-o, “conforme critérios normativos da Norma
CAJUFA 2013”, para o mês de julho de 2014, em R$ 1.572,91/m2 (cf. fls. 560/561 e
570/571); mas também classifica corretamente as benfeitorias, segrega os elementos
comparativos localizados em zoneamentos diferentes daquele em que inserido o
imóvel expropriado, bem como utiliza os Índices Fiscais da Prefeitura de São Paulo, e
afasta a aplicação do chamado “fator favela”, posto que já computado nos aludidos
índices.
No cômputo do valor unitário do terreno, não fossem as
fundamentadas críticas existentes no laudo produzido nesta Instância (fls. 542/561), é
bem de ver que os valores mais dissonantes apresentados nos autos ao longo de
toda instrução são justamente os valores indicados pelo perito judicial nomeado pelo
V. Juízo a quo, que, do laudo prévio (R$ 2.933,58/m2), ao laudo definitivo, acrescido
dos esclarecimentos que restaram homologados em primeiro grau (R$ 2.280,90/m2),
já sofreram drástica redução.

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Inclusive, no que tange ao cômputo final da indenização,
considerando sobretudo a metragem do imóvel expropriado nestes autos
e,
evidentemente, guardadas as respectivas características inerentes às precisas
localizações e às benfeitorias existentes caso a caso , o valor imputado no laudo
pericial produzido perante este Egrégio Tribunal (fls. 491/571) se encontra muito mais
consentâneo a outras questões pretéritas, referentes a desapropriações para o
prolongamento da Avenida Roberto Marinho Parque Linear, do que o laudo acolhido
na r. sentença apelada, o que, por si só, já é deveras sintomático. Exempli gratia:
“DESAPROPRIAÇÃO Valor da indenização Pretensão do
expropriante a que se adote o laudo de seu assistente técnico
Impossibilidade
Laudo oficial elaborado com boa técnica,
suprido
de
elementos
comparativos
confiáveis,
bem
homogeneizados

Terreno
situado
em
zona
urbana
consolidada Valor da construção e benfeitoria bem elaborado
Pareceres dos assistentes técnicos que não se sustentam.
JUROS MORATÓRIOS BASE DE CÁLCULO Pretensão à
incidência de juros sobre a diferença entre o valor de 100% da
oferta inicial (e dos depósitos complementares) e o valor da
indenização fixada Impossibilidade Cálculo que deve ser
realizado sobre a diferença entre 80% do valor da oferta (e dos
depósitos complementares) e o valor da indenização fixada,
corrigidos, em consonância com a jurisprudência do C.
Superior Tribunal de Justiça. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
Pretensão à redução do percentual dos honorários
advocatícios Impossibilidade Fixação em 3% sobre o valor
da diferença entre a oferta inicial e o total da indenização,
adequada aos termos do artigo 27, § 1o, do Decreto-lei no
3.365/41, com a redação dada pela MP no 2.027-43/2000 e

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37
suas reedições
Valor que se mostra condizente com as
circunstâncias da ação. Recurso oficial e do Município de São
Paulo não providos”.
Onde se lê: “Trata-se de desapropriação por utilidade pública,
relativa a integralidade de imóvel com área de 277,17m2,
localizado Rua Cinco de Outubro, no 340, Jabaquara, destinado
à implantação do melhoramento 'Roberto Marinho Parque
Linear'. (...) O Laudo de Avaliação concluiu por um valor de
indenização pela desapropriação integral do imóvel de R$
334.544,00, sendo R$ 201.048,00 referente ao terreno e R$
133.496,00 pela construção (fl. 238). Por se tratar de imóvel
urbano, o método utilizado foi o Comparativo Direto, seguindo
as 'Normas/2013' da CAJUFA, com critério unitário médio
obtido através de pesquisas dentro da mesma região
geoeconômica (fls. 234/236). (...) Deve prevalecer, portanto, as
conclusões do perito oficial quanto ao valor unitário do terreno
avaliado e o valor de indenização fixado pela r. sentença”
(TJSP, Ap / RN no 1006745-29.2014.8.26.0053, rel. Des.
REINALDO MILUZZI, 6a Câmara de Direito Público, julgado
em 08.05.2020) (g.n.);
“DESAPROPRIAÇÃO. Imóvel declarado como de utilidade
pública para fins de Prolongamento da Avenida Jornalista
Roberto Marinho Parque Linear. Depreciação do imóvel em
razão da existência de APP. Impossibilidade. Área urbana
consolidada.
Observância
do
item
11.4.1
da
Norma
CAJUFA/13. Não incidência de juros compensatórios, dado não
ter havido imissão provisória na posse e nem apossamento
administrativo. Incidência de juros moratórios nos termos da
Súmula 70 do C. STJ porquanto o pagamento, a ser feito por
empresa pública, não se dará pelo regime de precatório.
Entendimento das Cortes Superiores. Precedentes deste
Sodalício envolvendo a mesma obra pública. Sentença
parcialmente reformada. Recurso conhecido e provido em

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38
parte, com observação”.
Onde se lê: “Trata-se de ação de desapropriação proposta por
SÃO PAULO OBRAS SPOBRAS e pela PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO em face de FORTUNATO DA
PAIXÃO E OUTROS, tendo como objeto imóvel de 283,6m2
localizado na Rua dos Marapés, no 59, São Paulo, declarado
como de utilidade pública pelos Decretos nos 51.037/09 e
52.862/11 para o melhoramento 'Prolongamento da Avenida
Jornalista Roberto Marinho Parque Linear' e, para tanto, ofertou
R$ 202.814,56.(...) Não há controvérsia em relação ao valor
unitário do metro quadrado ou da benfeitoria, nem houve, nas
contrarrazões, impugnação ao valor a ser pago com a
aplicação do fator de depreciação de 20% ao longo de uma
faixa de 5m de largura a contar da margem, tal como constou
nas razões de recurso. Desta forma, o valor correto a ser pago
a título de indenização pela perda do imóvel é o ali reclamado,
R$
540.543,17”
(TJSP,
Ap
/
RN
no
1015586-47.2013.8.26.0053, rel. Des. VERA ANGRISANI, 2a
Câmara de Direito Público, julgado em 02.07.2019) (g.n.).
Por
outro
lado,
não
obstante
o
compreensível
descontentamento manifestado pela apelada (fls. 593/597), é fato que, previamente,
não apresentou qualquer quesito a ser respondido pelo acólito judicial (fls. 466); e, na
oportunidade que lhe foi dada a impugnar o laudo pericial produzido nesta Superior
Instância (fls. 583), limitou-se a efetuar a recapitulação dos fatos da causa (fls.
593/595), bem como a alegar generalidades, sem declinar qualquer argumento
técnico apto a infirmar as coerentes conclusões do laudo produzido em segundo grau
(fls. 595/597), o que era de rigor, visto que todos os aspectos que superficialmente
abordou em sua manifestação (localização do imóvel, região em que o imóvel se
situa, melhoramentos públicos ou privados disponíveis e benfeitorias) foram
expressamente abordados pelo perito judicial (fls. 491/571), sem que seja possível
imputar qualquer mácula ao trabalho técnico ora produzido, solidamente

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fundamentado, que merece crédito, e que atende ao princípio da justa indenização
(CF, art. 5o, XXIV), em acolhimento à remessa necessária.
No tocante ao âmbito de insurgência do recurso
voluntário, as críticas lançadas pelo apelante a respeito do afastamento da incidência
do fator de desvalorização (o chamado “fator favela”), promovido pelo acólito do V.
Juízo a quo (fls. 214/230, 307/324 e 335/339), não merecem guarida, como restou
bem esclarecido pelo segundo acólito (fls. 555/559), que também afastou sua
aplicação ao “analisar os índices fiscais do entorno do imóvel desapropriado”, pois,
em relação ao imóvel da apelada o “seu uso não é adequado, uma vez que os Índices
Fiscais já contemplam essa desvalorização e a utilização do 'fator favela'
representaria uma dupla desvalorização sobre o mesmo aspecto” (fls. 557/558), não
obstante as críticas que fez ao laudo pericial definitivo de primeiro grau (fls. 214/230),
visto que naquele estudo “foi utilizada como metodologia de transposição de
localização a formulação de índices próprios, contemplando apenas as condições de
urbanização e econômicas, de modo que para essa metodologia, dever-se-ia utilizar o
fator favela de modo escalonado, como determina a Norma CAJUFA” de 2013 (cf. fls.
558/559), ou seja, as Normas para Avaliações de Imóveis na Capital “Normas
2013” estabelecidas pela Comissão de Peritos constituída pela Portaria no 01/2012,
que revisou e atualizou as “Normas
2004”, que permeou o trabalho técnico
produzido em segundo grau (cf. fls. 510/512)
No sentido de se afastar a aplicação do referido fator de
desvalorização, em relação a outros imóveis também expropriados pelo apelante na
mesma região da Capital, eis o entendimento jurisprudencial neste Egrégio Tribunal,
que veda a ocorrência de dupla desvalorização (bis in idem):
“Desapropriação
Laudo pericial elaborado com base nas recomendações

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40
CAJUFA
Ausência de comprovação de irregularidades no
laudo efetuado pelo vistor oficial
Prevalência do quantum
indenizatório encontrado pelo perito, levando em consideração
as peculiaridades do imóvel e objetivando propiciar a justa e
integral indenização. Desapropriação
Juros moratórios e
compensatórios Descabimento, visto que houve o depósito
integral do valor da indenização, antes da imissão na posse.
Desapropriação Honorários Advocatícios Arbitramento nos
limites da razoabilidade
Art. 27, § 1o, do Decreto-lei no
3.365/41. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA
EXPROPRIANTE”.
Onde
se
lê:
“Observa-se que o perito judicial, com base nas Normas para
Avaliações de Imóveis na Capital, em vigor nas Varas da
Fazenda Pública (Normas CAJUFA), efetuou a pesquisa de
valores para chegar ao montante apontado. Avaliou o terreno,
estado de conservação e valor das benfeitorias, entre outros
itens relevantes, inclusive a localidade do terreno, conforme se
verificam dos laudos juntados às fls. 161/200, 337/347 e
376/377. A desconstituição das conclusões lançadas pela prova
pericial exige que critérios objetivos sejam trazidos aos autos
para auxiliar o magistrado quanto ao acerto ou não do laudo
elaborado, o que não lograram produzir as partes nesta sede
recursal. (...) Observa-se que a alegação de que o imóvel se
localiza na favela chega desacompanhada de qualquer prova
nesse sentido. Ademais as fotos juntadas pelo expropriante
dão conta de que o imóvel se localiza próximo e não no interior
de uma favela (fls. 407/410). (...) Não fosse a ausência de
provas, é entendimento deste Egrégio Tribunal, em casos
análogos, que não cabe outro fator de depreciação, na medida
em que a área já foi depreciada pelo vistor, que levou em
consideração para efeito de homogeneização a localização

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41
próxima
a
favela
(...)”
(TJSP,
Ap
no
0032074-
94.2013.8.26.0053, rel. Des. AFONSO FARO JR., 11a Câmara
de Direito Público, julgado em 11.12.2019) (g.n.);
“Apelação Cível

Administrativo Desapropriação Sentença de procedência
Recursos pelo Município de São Paulo e pelo expropriado
Provimento ao recurso do expropriado de rigor, negando-se o
do Município de São Paulo. 1. O procedimento expropriatório
observou os ditames legais com prévio decreto de declaração
de utilidade pública do imóvel com laudo de avaliação do bem e
manifestação das partes. 2. Valor indenizatório Elevação
Admissibilidade

Necessidade
de
consideração
das
circunstâncias e peculiaridades do local Avaliação adotada
pelo Juízo de Primeiro Grau, auxiliado pela Perícia Judicial e
pela sempre valiosa colaboração das Partes, que não se
apresenta como a mais condizente com os princípios do
Contraditório, do Devido Processo Legal e da Justa
Indenização
Laudo do Perito Judicial que não pode
prevalecer porque embora pormenorizado nos cálculos padece
de fragilidade no que concerne aos valores identificados como
parâmetros porque adotado o fator de depreciação 'favela' que
já fora considerado quando da elaboração dos parâmetros e
diretrizes da CAJUFA para o conjunto das desapropriações
necessárias para o prolongamento da Avenida Roberto
Marinho/Água Espraiada
Necessidade de ponderação dos
laudos a fim de determinar o valor justo Afastamento do fator
de depreciação de 20% Apelo do requerido provido em parte
neste ponto. 3. Correção monetária desde a data da avaliação
Juros compensatórios Fixação em 6% ao ano que se impõe
na esteira do quanto decidido pelo C. STF no recente

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42
julgamento da ADI 2332 Juros moratórios Incidência a partir
do trânsito em julgado da sentença, no percentual de 6% ao
ano. 4. Levantamento do valor integral da indenização

Impossibilidade Inteligência do art. 33, § 2o do Decreto Lei no
3.365/41
Precedentes
Levantamento limitado a 80% do
valor incontroverso do imóvel. 5. Ônus de sucumbência
adequadamente arbitrados e em conformidade com a Lei de
Desapropriações Inaplicabilidade do disposto no art. 85 do
CPC Precedente C. STJ. Sentença reformada em parte
Apelação do Município de SP desprovida e, de outro lado,
provido parcialmente o recurso do expropriado”.
Onde se lê: “(...)
ao proceder à aplicação deste fator de depreciação, o senhor
Perito Judicial acabou por reduzir sobremaneira o valor do
metro quadrado em descompasso com outros elementos dos
autos, em especial, os parâmetros anteriormente já fixados
pelo CAJUFA para as hipóteses fáticas dos autos e relativas ao
prolongamento da Avenida Roberto Marinho Águas Espraiada
com extensão até a Rodovia dos Imigrantes, cf. fls. 53/69.
Destas diretrizes, com determinação de valores de referência,
já fora considerado, para efeitos de homogeneização, a
circunstância preponderante de toda a área de ostentar
inconteste ocupação por favelas. Não se poderia, assim,
novamente, por ocasião da individualização do valor da
indenização para o caso concreto sub judice, aplicar-se
novamente este fator de depreciação sob pena de, tal como de
fato ocorreu, acentuada depreciação do valor devido em total
descompasso com a realidade. No caso presente, salta aos
olhos, desde logo, que uma área de aproximadamente 400m2
jamais poderia corresponder ao irrisório valor de pouco mais de
R$ 65.000,00 para dezembro de 2014. Desse modo, não há
como prevalecer o laudo do Perito Judicial dada as

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43
peculiaridades acima destacadas. (...) Destarte, de rigor o
acolhimento do recurso do requerido-apelante para afastar o
coeficiente de depreciação do imóvel espelhado pelo fator
favela de 0,20, totalizando, assim, o valor de R$ 326.999,05
(resultado de cinco vezes a quantia depreciada no fator 0,20 de
R$ 65.399,81) para o mês de dezembro de 2014” (TJSP, Ap no
1042011-77.2014.8.26.0053, rel. Des. SIDNEY ROMANO DOS
REIS, 6a Câmara de Direito Público, julgado em 12.11.2019)
(g.n.);
“APELAÇÃO

DESAPROPRIAÇÃO
Prefeitura Municipal de São Paulo.
Indenização Valor apurado em laudo elaborado pelo perito
oficial Inexistência de irregularidade nos critérios aplicados
pelo perito nomeado pelo Juízo
Críticas ao laudo que se
mostram infundadas
Valor indenizatório mantido. Juros
compensatórios Indevidos Inexistência de imissão na posse
do imóvel. Honorários advocatícios Mantidos Verba fixada
dentro dos parâmetros legais. Recurso parcialmente provido”.
Onde
se
lê:
“Prosseguindo, tem-se a afirmação de ser devida a aplicação
do 'fator favela' na apuração do valor indenizatório não merece
prosperar. Isso porque o expert justificou devidamente, em
seus esclarecimentos prestados às fls. 679/687, que 'o próprio
Laudo Administrativo não havia considerado tal questão (o que
explica a oferta de R$ 413.000,00) e, ao aplicar o fator
depreciativo a partir da avaliação pericial, reduz, bis in idem, o
valor da indenização, justamente por aplicar a depreciação em
valor de metro quadrado médio de terreno paradigma já abatido
pela transposição de índices fiscais'. Desse modo, está
justificada a não aplicação do fator favela, uma vez que já

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44
houve redução quando se alteraram os índices fiscais. Cumpre
destacar que o laudo pericial seguiu as orientações traçadas
pelas 'Normas para Laudos Prévios nas Ações Expropriatórias
nas Varas da Fazenda Pública da Capital', de Nov/2002,
seguindo as diretrizes e parâmetros para a realização da
pesquisa de mercado no intuito de apurar o real valor de
mercado, o 'CAJUFA/13', 'como a quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntaria e conscientemente um imóvel,
numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente'
(fls.
460)”
(TJSP,
Ap
/
RN
no
1007084-17.2016.8.26.0053, rel. Des. RENATO DELBIANCO,
2a Câmara de Direito Público, julgado em 18.09.2019) (g.n.);
“APELAÇÃO CÍVEL. 1. Desapropriação direta
Imóvel
declarado de utilidade pública para fins de implantação do
prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho

Impugnação quanto à inclusão de benfeitorias no montante
indenizatório, bem como no emprego de fator de depreciação
(fator favela) Descabimento Laudo técnico que se pautou
em normas da Comissão de Peritos nomeada pela Portaria
CAJUFA
Trabalho pericial que se valeu de parâmetros
ordinariamente utilizados pelas Normas de Avaliações de
Imóveis
da
Capital,
visando
conferir
uniformidade
às
estimativas Juros compensatórios Cálculo sobre a diferença
entre
os
depósitos
efetuados
nos
autos
(inicial
e
complementar), em sua integralidade, e a indenização final,
pena de enriquecimento injustificado dos expropriados e
transgressão ao princípio constitucional da justa indenização
Incidência à razão de seis por cento (6%) ao ano, em
atendimento à decisão do E. Pretório Excelso na ADI 2332/DF
Eficácia erga omnes e efeito vinculante da decisão do C. STF
em relação aos órgãos do Poder Judiciário e à administração
pública federal, estadual e municipal, consoante a disposição
do artigo 28 da Lei Federal no 9.868/99 Honorários Volume
mantido Procedência da ação - Reforma parcial da sentença.

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1015898-86.2014.8.26.0053 -Voto no 9570 - LFDS
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2.
Recurso
provido,
em
parte”
(TJSP,
Ap
no
1006453-44.2014.8.26.0053,
rel.
Des.
OSVALDO
DE
OLIVEIRA, 12a Câmara de Direito Público, julgado em
18.06.2019) (g.n.);
“AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO por utilidade pública para
implantação melhoramento denominado 'Prolongamento da
Avenida Jornalista Roberto Marinho
Parque Linear'.
Inaplicabilidade do reexame necessário (disposto no art. 28, §
1o do Dec. Lei 3.365/41), em razão da indenização apurada não
ser o dobro do valor oferecido. R. sentença que julgou
procedente
o
pedido,
fixando
juros
moratórios
e
compensatórios, além de atualização monetária. Alegação pela
expropriada de que o laudo Judicial viola o princípio da
contemporaneidade das avaliações (artigo 26 do Dec. lei
3365/41) quando adota o relatório CAJUFA, bem como que o
laudo classificou erroneamente o imóvel desapropriado, errou
na fixação da faixa de profundidade local. Alegação, ainda, que
houve omissão do Município, pois deixou que a favela se
expandisse. DESACOLHIMENTO. Laudo definitivo elaborado
por perito engenheiro, equidistante das partes, que utilizou
métodos de avaliação adequados às peculiaridades do caso
concreto e que propiciou apuração de justa indenização, em
virtude da perda de propriedade pela expropriada. Apuração de
responsabilidade do Município acerca da expansão de favela
que deve ser objeto de ação própria. Alegação do Município de
que deve ser acolhido o valor por ele indicado para fins de
indenização relativa à desapropriação do imóvel, em razão do
perito
judicial
não
ter
utilizado
o
'fator
favela'.
DESCABIMENTO, NO CASO CONCRETO. Portaria CAJUFA
no 02/2011 com as alterações do ofício no 04/2014, do CAJUFA
que, para avaliação, já previu a existência e impacto da favela
nos valores do metro quadrado do quarteirão onde se situa o
imóvel expropriado. Aplicação do 'fator favela' que resultaria em
'bis in idem'. Valor da indenização fixado na r. sentença

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mantido. JUROS MORATÓRIOS E COMPENSATÓRIOS.
Acolhimento do apelo da Municipalidade. NÃO INCIDÊNCIA DE
JUROS MORATÓRIOS OU COMPENSATÓRIOS NO CASO
EM TELA, porque depositado o valor da indenização antes da
imissão na posse. Ademais, no caso concreto, a expropriada já
levantou mais de 100% do valor fixado pela r. sentença a título
de indenização. CORREÇÃO MONETÁRIA. Pleito pelo
Município de aplicação da TR. IMPOSSIBILIDADE. Incidência
do IPCA-e, tendo em vista o decidido no Tema 810 do E. STF
(nos autos do RE 870.947/SE, em sede de repercussão geral),
bem como o Tema 905 do Colendo STJ (Resp. 1.495.146/MG).
PEDIDO
DE
SUSPENSÃO
DA
PRESENTE
AÇÃO
FORMULADO PELA MUNICIPALIDADE. IMPOSSIBILIDADE.
Existem questões pendentes referentes à imissão de posse do
imóvel objeto da presente ação, considerando que já houve o
levantamento de mais de 100% do preço da avaliação
definitiva, sem a devida imissão na posse. RECURSO DE
APELAÇÃO DA EXPROPRIADA DESPROVIDO. RECURSO
DE APELAÇÃO DO MUNICÍPIO PARCIALMENTE PROVIDO,
COM
DETERMINAÇÃO”
(TJSP,
Ap
no
1044294-73.2014.8.26.0053, rel. Des. FLORA MARIA NESI
TOSSI SILVA, 13a Câmara de Direito Público, julgado em
22.08.2018) (g.n.).
Por outro lado, a r. sentença apelada também comporta
reparos no que toca aos consectários legais, sobretudo diante do acolhimento das
conclusões do laudo pericial produzido em segundo grau (fls. 491/571), que reduziu
sensivelmente a indenização do montante de R$ 618.051,52 para o valor de R$
436.046,00 (válido para 07.2014), já havendo o apelante depositado a integralidade
do valor ora fixado R$ 189.303,88, em 31.07.2014 (cf. fls. 135 e 142); acrescidos de
R$ 326.306,93, em 30.10.2014 (cf. fls. 146 e 149) , assim como a apelada levantado
boa parte do seu crédito R$ 412.488,64, mais acréscimos, em 29.04.2015 (cf. fls.
173, 179/180 e 189/192) , razão pela qual fica esclarecido que a partir do depósito

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judicial do montante integral da indenização (R$ 436.046,00), antes mesmo da imissão
na posse ocorrida somente em 26.05.2017 (fls. 298/306), a responsabilidade do
expropriante, ora apelante, pelo pagamento da atualização monetária e dos juros
moratórios incidentes sobre os valores depositados cessou, e foi transferida ao Banco
depositário, sem se cogitar em qualquer prejuízo à expropriada, ora apelada, visto
que o numerário depositado fica mantido sob remuneração, consoante os termos da
Súmula no 271 do Colendo STJ(7), o que torna inócua qualquer discussão trazida pelo
apelante quanto aos índices de correção monetária incidentes.
Igualmente, in casu, também não há falar em incidência
de juros compensatórios e moratórios, considerando que o depósito do valor integral
da indenização foi efetuado antes da imissão provisória na posse, permitindo o
imediato levantamento do saldo restante ainda devido à apelada.
Neste sentido, vide os seguintes julgados deste Egrégio
Tribunal, verbi gratia:
“Apelação
Desapropriação
Valor ofertado maior que o
arbitrado na sentença Juros moratórios e compensatórios
Indevida incidência, considerando que os valores foram
dispensados, pela Expropriante, antes da efetiva imissão na
posse, consequentemente, inocorrendo retardo do pagamento
do justo preço Alteração da sentença neste ponto. Honorários
advocatícios e despesas processuais Sentença que deixou
de condenar a Expropriante e Expropriado em honorários

Não merece honorários advocatícios a Expropriante, vez que
deu causa ao ato material da desapropriação Também não
os merece o Expropriado porque o valor ofertado foi superior
ao valor final da indenização. Insurgência da Expropriante
quanto a condenação nas despesas processuais
Verbas
devidas pela Municipalidade Correta a decisão 'a quo' que
determinou a Municipalidade que arcasse com os ônus
(7) STJ, Súmula no 271: A correção monetária dos depósitos judiciais independe de ação específica
contra o banco depositário.

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sucumbenciais,
excetuados
os
honorários
advocatícios,
porquanto decorrente do princípio da causalidade
As
despesas processuais e os honorários periciais, por força da
aplicação do princípio da causalidade, devem ser suportadas
pela Expropriante. Manutenção da sentença nesses pontos.
Recurso
provido
em
parte”
(TJSP,
Ap
no
1007178-33.2014.8.26.0053, rel. Des. MARREY UINT, 3a
Câmara de Direito Público, julgado em 28.04.2020) (g.n.);
“DESAPROPRIAÇÃO
JUSTA INDENIZAÇÃO FIXADA EM
CONCORDÂNCIA COM O LAUDO PERICIAL
Pretendida
redução por fator de desvalorização de bem com restrição em
parte localizada em Área de Proteção Permanente
Fator
considerado no laudo Inviável a aplicação da redução em
duplicidade Necessidade de adequação do valor apenas em
razão da constatação de erro material na perícia que levou ao
depósito de quantia que não acarreta desvalorização do preço
justo Correção monetária, juros compensatórios moratórios
indevidos Não incidência, em razão da quitação integral do
valor antes da imissão na posse
Honorários advocatícios
arbitrados em consonância com o Decreto-lei no 3.365/41,
Súmulas no 114 do STJ e 617 do STF
Inviabilidade de
considerar para o cômputo dos honorários o depósito
complementar
no
cálculo,
realizados
apenas
após
a
estabilização da lide Recurso parcialmente provido” (TJSP,
Ap no 1006449-07.2014.8.26.0053, rel. Des. PERCIVAL
NOGUEIRA, 8a Câmara de Direito Público, julgado em
11.03.2020) (g.n.);
“Desapropriação
Valor indenizatório
Divergência entre a
área registrada do cartório de imóveis e aquela efetivamente
apurada no levantamento planialtimétrico
Cálculo da
indenização que deve considerar a área real, em atenção ao
princípio da justa e prévia indenização
Valor indenizatório

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reduzido Juros moratórios indevidos, considerando que os
depósitos prévios realizados alcançam o valor reconhecido
nesta Instância Valor da indenização que é remunerado pela
Instituição
Financeira
depositária,
não
estando
sujeito,
outrossim, ao regime dos precatórios Precedentes Verba
honorária fixada que comporta redução para o percentual de
dois e meio por cento da diferença entre a oferta e o valor
indenizatório fixado Recurso parcialmente provido”.
Onde se lê: “No que concerne aos juros moratórios e
compensatórios, entendo que são mesmo indevidos, seja
porque os depósitos realizados nos autos, no montante não
atualizado de R$ 860.625,10, superam o valor indenizatório ora
reconhecido (...), seja porque a expropriada levantou a quantia
equivalente a 80% do valor de R$ 737.522,29, apurado no
laudo prévio, que totaliza o montante de R$ 590.017,83, data
base janeiro/2015, que satisfaz quase que completamente o
valor indenizatório (fls. 256). Estando depositada integralmente
a indenização fixada, não são devidos juros moratórios e
compensatórios, nos termos da Jurisprudência deste Tribunal.
Embora nem toda a quantia fosse passível de levantamento
pelos expropriados, mas apenas 80% do valor da oferta
somado à complementação, forçoso reconhecer que a
indenização encontra-se depositada nos autos, inclusive sendo
remunerada
pela
instituição
financeira”
(TJSP,
Ap
no
1032694-55.2014.8.26.0053, rel. Des. LUCIANA BRESCIANI,
2a Câmara de Direito Público, julgado em 10.03.2020) (g.n.).
A jurisprudência do Colendo STJ também se alinha a
esse entendimento, conforme se verifica pelo teor das Súmulas no 69 (“na
desapropriação direta, os juros compensatórios são devidos desde a antecipada
imissão na posse e, na desapropriação indireta, a partir da efetiva ocupação do
imóvel”) e no 113 (“os juros compensatórios, na desapropriação direta, incidem a partir
da imissão na posse, calculados sobre o valor da indenização, corrigido
monetariamente”).

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50
Em razão do parcial provimento do recurso voluntário
interposto pelo apelante-expropriante (CPC, art. 85, §§ 1o e 11), e tendo em vista a
fixação dos honorários advocatícios em primeiro grau em seu percentual máximo (LD,
art. 27, § 1o), reduzo os honorários advocatícios devidos aos patronos da apelada-
expropriada, anteriormente arbitrados em 5% (cinco por cento) “da diferença entre o
valor da oferta corrigida e da indenização atualizada do imóvel, sendo esta acrescida
dos juros compensatórios” (fls. 427), para o percentual de 4% (quatro por cento) da
diferença entre o valor da oferta (R$ 189.303,88, em 10.2013) e a indenização devida
pela perda do imóvel expropriado (R$ 436.046,00, em 07.2014), ambos corrigidos
para a data do pagamento da verba, sem a incidência de juros moratórios posto que
indevidos.
Defiro o pedido de levantamento dos honorários periciais
provisórios depositados às fls. 470 (R$ 10.000,00) em nome da pessoa jurídica do
perito judicial Eng. ANTÔNIO CARLOS MARTINS PONTES (Martins Pontes
Avaliações e Perícias de Engenharia Ltda.), conforme indicado às fls. 574. E,
conforme a estimativa ofertada pelo acólito judicial nomeado em segundo grau (fls.
575/582), fixo os seus honorários definitivos em R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), cuja
complementação (R$ 8.000,00) deverá ser imediatamente depositada pelo apelante-
expropriante em nome da pessoa jurídica indicada.
Por derradeiro, considero prequestionada toda matéria
infraconstitucional e constitucional invocada, observando o pacífico entendimento do
Colendo STJ de que “é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais,
bastando que a questão posta tenha sido decidida”. Além disso, esclareço também
que eventuais recursos de “embargos declaratórios, mesmo para fins de
prequestionamento, só são admissíveis se a decisão embargada estiver eivada de
algum dos vícios que ensejariam a oposição dessa espécie recursal” (STJ, EDcl no
RMS no 18.205/SP, rel. Min. FELIX FISCHER, 5a Turma, julgado em 18.04.2006).
Ante o exposto, dou provimento à remessa necessária

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51
e parcial provimento ao recurso voluntário do expropriante, alterando a r. sentença
para fixar a indenização devida pelo expropriante à expropriada em R$
436.046,00, válidos para o mês de julho de 2014, e para afastar a incidência de
correção monetária, a cargo do expropriante, e de juros moratórios e
compensatórios na espécie.
CARLOS VON ADAMEK
Relator