Tribunal: TJSP
Processo: 0002659-88.2015.8.26.0411
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Autora que adquiriu do réu um terreno sem benfeitorias, cujo preço seria pago mediante financiamento com a CEF - Exigência do agente financeiro da necessidade de construção de um muro de arrimo - Providência prontamente tomada pela autora - Apesar do laudo favorável do engenheiro da CEF, a autora não conseguiu o financiamento, em razão de restrições em nome do réu

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Autora que adquiriu do réu um terreno sem benfeitorias, cujo preço seria pago mediante financiamento com a CEF - Exigência do agente financeiro da necessidade de construção de um muro de arrimo - Providência prontamente tomada pela autora - Apesar do laudo favorável do engenheiro da CEF, a autora não conseguiu o financiamento, em razão de restrições em nome do réu - Ofício da CEF que informa a existência de restrições e que elas impedem a concessão de financiamento - Réu que, portanto, deu causa ao desfazimento do negócio, implicando sejam as partes repostas ao status quo ante - Autora que pretende o ressarcimento das despesas com a construção do muro - Cabimento - Perícia determinada pelo Juízo e prova oral, que confirmaram a construção do muro pela autora - Terreno que retornará ao patrimônio do réu, já regularizado e valorizado - Vedação de enriquecimento sem causa de uma parte em detrimento da outra - Decurso regular de alguns meses até a solução dos trâmites (vistoria, construção do muro e análise dos documentos pela CEF), não havendo que se falar em usufruto gratuito, como alega o réu - Sentença de procedência mantida, com a condenação do réu ao ressarcimento das despesas com a construção do muro - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000637717
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0002659-88.2015.8.26.0411, da Comarca de Pacaembu, em que é apelante EVANIO
CESAR SIQUEIRA DA SILVA, é apelada JOSELINE FERNANDA MORENO
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0002659-88.2015.8.26.0411 -Voto no 7799
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VOTO No 7799
Apelação n. 0002659-88-2015.8.26.0411
Origem: 1a Vara do Foro da Comarca de Pacaembu
Juíza: Dra. Luciana Amstalden Bertoncini
Apelante: EVANIO CESAR SIQUEIRA DA SILVA
Apelada: JOSELINE FERNANDA MORENO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Autora que
adquiriu do réu um terreno sem benfeitorias, cujo preço seria
pago mediante financiamento com a CEF - Exigência do
agente financeiro da necessidade de construção de um muro de
arrimo - Providência prontamente tomada pela autora - Apesar
do laudo favorável do engenheiro da CEF, a autora não
conseguiu o financiamento, em razão de restrições em nome do
réu - Ofício da CEF que informa a existência de restrições e
que elas impedem a concessão de financiamento - Réu que,
portanto, deu causa ao desfazimento do negócio, implicando
sejam as partes repostas ao status quo ante - Autora que
pretende o ressarcimento das despesas com a construção do
muro - Cabimento - Perícia determinada pelo Juízo e prova
oral, que confirmaram a construção do muro pela autora -
Terreno que retornará ao patrimônio do réu, já regularizado e
valorizado - Vedação de enriquecimento sem causa de uma
parte em detrimento da outra - Decurso regular de alguns
meses até a solução dos trâmites (vistoria, construção do muro
e análise dos documentos pela CEF), não havendo que se falar
em usufruto gratuito, como alega o réu - Sentença de
procedência mantida, com a condenação do réu ao
ressarcimento das despesas com a construção do muro -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por JOSELINE FERNANDA
MORENO em face de EVANIO CESAR SIQUEIRA DA SILVA, objetivando a rescisão
do compromisso de compra e venda de um imóvel celebrado com o réu, com a
restituição de valores.
Sobreveio sentença de procedência, cujo relatório se
adota, para declarar rescindido o contrato firmado pelas partes, condenando o réu a

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pagar à autora a quantia de R$ 9.640,00, corrigida pela tabela do TJSP desde o
desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Pela
sucumbência, o réu arcará com as custas processuais, além dos honorários
advocatícios, arbitrados em 15% sobre o valor da condenação (fls. 141/142).
Apela o réu, sustentando em síntese, que a autora não
fez provas das alegações iniciais, mormente em relação à negativa do financiamento
causada pela inscrição de seu nome no CADIN. Enfatiza ser aplicável ao caso o
instituto da compensação, pois a ação foi ajuizada após um ano da posse do terreno
e, portanto, houve usufruto gratuito da autora, com animus domini. Assim, não se
vislumbra a boa-fé da autora, que construiu em terreno alheio mesmo sem a posse
definitiva, razão pela qual a ação deve ser julgada improcedente (fls. 146/150)
Recurso processado e respondido a fls. 155/156.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 28/02/2014, a autora
celebrou com o réu o contrato de compromisso de compra e venda do Lote urbano no
05 da Quadra L, localizado no Loteamento Monte Líbano, na Comarca de
Pacaembu/SP, objeto da matrícula no 13.179 (fls. 10/12).
O preço total da compra foi ajustado em R$ 27.000,00,
que seria pago pela autora mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal
(fls. 11/12).
Relata a autora que ao solicitar o financiamento, a CEF
exigiu que fosse construído um muro de arrimo, o que foi feito, com a concordância
verbal do autor, uma vez que a autora visava à concretização do negócio.
Todavia, mesmo com a construção do muro, a CEF não
aprovou o financiamento, tendo em vista que o réu possuía restrição junto ao CADIN.

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Tal fato motivou o pedido de resolução do compromisso, com a restituição do valor de
R$ 9.640,00, gasto com a construção do muro, que se incorporou ao terreno.
Em defesa, o réu refutou os pedidos, aduzindo que com
a posse precária a autora passou a agir com animus domini e usufruiu do terreno por
mais de um ano sem qualquer contraprestação. Ressaltou que não há provas de que
a negativa do financiamento tenha ocorrido pela restrição narrada e que o muro foi
mal construído, sendo inaproveitável, razão pela qual, trouxe-lhe prejuízo em vez de
benefício.
Pela decisão saneadora de fl. 70, foi definido o ponto
controvertido no ressarcimento postulado pela autora. Para tanto, foi deferida a
produção de prova oral e documental.
Em audiência, foram ouvidas as testemunhas arroladas
pela autora, conforme fl. 80. Após a colheita da prova oral, foi determinada a
realização de pericia de engenharia, cujo laudo está juntado a fls. 102/103, com
esclarecimentos adicionais a fls. 121/122, seguidos de manifestação das partes. Na
sequência, foi proferida a r. sentença ora recorrida.
O recurso não comporta acolhimento.
Com efeito, o negócio jurídico consubstanciado na
compra e venda do terreno é incontroverso, assim como a construção do muro. O
valor pretendido pela autora também não foi impugnado pelo réu. A controvérsia,
portanto, reside na obrigação ou não de o réu ressarcir a autora pela construção do
muro, que ficou incorporado ao terreno de sua propriedade. Para tanto, necessário
apurar quem deu causa ao desfazimento do negócio.
Por esse contexto, os elementos presentes nos autos
corroboram a versão da autora.

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Em primeiro lugar, a vistoria in loco realizada pela perita
nomeada pelo Juízo confirmou a existência do muro de arrimo em toda a extensão da
lateral esquerda e aos fundos, construído para aterramento e nivelamento do terreno.
Constatou a perita, ainda, a existência de “abaulamentos” no muro, que precisam ser
reforçados para o não comprometimento de futura construção, já que a obra foi
realizada sem acompanhamento de um responsável técnico, não sendo possível, no
entanto, “determinar se a patologia aconteceu durante a construção ou vem se
apresentando ao longo do tempo” (sic) (fl. 103). Em esclarecimentos adicionais, a
perita reafirmou não saber definir qual a causa do defeito apontado no laudo (fls.
121/122).
Em contrapartida, no laudo de análise realizado pelo
engenheiro da Caixa Econômica Federal constou a construção do muro de arrimo e
não apontou nenhum problema com o terreno, concluindo pela viabilidade da
construção (fls. 15/24).
Dito isso, importa destacar que da data do laudo da CEF
(30/09/2014), que aprovou a construção, até a data da perícia (12/09/2016),
transcorreram dois anos, o que não afasta a probabilidade de o defeito ter mesmo
ocorrido nesse interregno.
Em segundo lugar, a prova oral também corroborou as
alegações iniciais.
A testemunha José Joaquim da Silva alegou ser vizinho
do terreno e disse que a autora construiu um muro lá, tendo inclusive usado a energia
elétrica de seu imóvel. Não soube dizer quanto a autora gastou nem se o muro
apresenta algum problema visível, mas afirmou que o terreno valorizou com a
construção.
A testemunha Adão Viscardi disse conhecer as partes e
o terreno, confirmando que a autora fez o aterramento e o muro, por exigência do

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banco, mas não soube informar se ela conseguiu o financiamento. Não soube
informar quanto valeria a construção do muro. Contou que depois dessa compra, a
autora comprou outros dois terrenos, não sabendo se o negócio com o réu foi
desfeito. Afirmou que é corretor e sabe que o banco não faz o financiamento se uma
das partes (vendedor ou comprador) tiverem restrição. Não soube o que houve no
caso dos autos. Afirmou que antes da autora, o réu já havia tentado vender o terreno,
mas não conseguiu em razão da falta do muro de arrimo. Por fim, disse que, “com
certeza” (sic), a construção do muro valorizou o terreno.
Em terceiro lugar, para encerrar a questão, a Caixa
Econômica Federal, em resposta ao ofício expedido pelo Juízo, noticiou a existência
de restrição em nome do autor perante a SERASA, SPC e CCF, 'sendo tais restrições
impeditivas para o financiamento, tanto para o vendedor como para o comprador' (fl.
134).
Tudo
isso
considerado,
inquestionável
que
a
responsabilidade pelo desfazimento do negócio não pode ser imputada à autora, que,
ao contrário do que afirma o réu, não agiu de má-fé ao construir o muro. Pelo
contrário, não soa crível nem razoável que se a autora não tivesse a intenção de
manter o compromisso e ficar com o terreno, teria despendido recursos para a
construção de um muro, para cumprir a exigência da CEF e, assim, conseguir o
financiamento.
E com o desfazimento do negócio, as partes devem ser
repostas ao status quo ante, diante da vedação de enriquecimento sem causa de uma
parte em detrimento da outra, ressaltando que a construção do muro é revertido em
benefício do réu, já que o imóvel retornará ao seu patrimônio já devidamente
regularizado e, portanto, valorizado.
Finalmente, para encerrar a questão, há cláusula
contratual expressa no sentido de que “no impedimento da entrega da documentação
pelos vendedores seja qual for o problema ou a não liberação do financiamento

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pleiteado junto a caixa pelo comprador, o negócio será desfeito sem prejuízo para
ambas as partes” (cláusula sexta - fl. 11).
Não há que se falar, portanto, em 'usufruto' gratuito do
imóvel. Nota-se que tão logo celebrado o compromisso com o réu, em março/2014 a
autora providenciou o Memorial Descritivo da obra que pretendia executar, com a
aprovação da Municipalidade (fls. 13/14).
Com a exigência da CEF na construção do muro e até
que fosse construído, e ainda, até que fosse realizada nova vistoria pelo engenheiro
da CEF (em 30/09/2014), não se mostra exagerado o decurso de cinco meses. Além
disso, é sabido que algum prazo ainda é necessário até que seja feita a análise pela
CEF para aprovação do financiamento que, como se viu, não foi viabilizado.
Como bem ponderou a Magistrada sentenciante, “não
prospera o argumento levantado pelo réu de que o usufruto do imóvel pela autora
impediria a indenização pela construção do muro. Como restou comprovado, a autora
já figurava como compromissária compradora e a construção do muro foi colocada
como condição para o financiamento, de modo que a autora apenas edificou sobre o
terreno com o objetivo de, uma vez aprovado o empréstimo junto ao banco,
concretizar o contrato de compromisso de compra e venda com o réu. Vale dizer, não
houve usufruto a ensejar qualquer compensação.”
Em conclusão, não tendo o réu apelante apresentado
qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como
lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação
interposto pelo réu, ficam os honorários em favor do patrono da autora majorados
para 20% sobre o valor atualizado da condenação, já considerada a sucumbência
recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, observada a
gratuidade processual.

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Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio,
os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora