Tribunal: TJSP
Processo: 1001174-35.2019.8.26.0366
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
COOPERATIVA HABITACIONAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS. SUPOSTO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ, ALIENANTE DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. DEMANDANTE QUE NÃO SE ATENTOU PARA AS REGRAS DE ATRIBUIÇÃO DAS UNIDADES, NÃO SE TENDO CARACTERIZADO O AVENTADO DESRESPEITO AO PRAZO DE ENTREGA. PLEITO QUE ENCERRA, A RIGOR, PEDIDO DE DEMISSÃO VOLUNTÁRIA DA COOPERATIVA. INCIDÊNCIA DA

Ementa:
COOPERATIVA HABITACIONAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS. SUPOSTO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ, ALIENANTE DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. DEMANDANTE QUE NÃO SE ATENTOU PARA AS REGRAS DE ATRIBUIÇÃO DAS UNIDADES, NÃO SE TENDO CARACTERIZADO O AVENTADO DESRESPEITO AO PRAZO DE ENTREGA. PLEITO QUE ENCERRA, A RIGOR, PEDIDO DE DEMISSÃO VOLUNTÁRIA DA COOPERATIVA. INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. POSSIBILIDADE. PRETENDIDA RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. ADMISSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO, PORÉM, LIMITADA A 80% DO TOTAL ADIMPLIDO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TENDO O ADQUIRENTE DADO CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, E POSTULANDO O RESSARCIMENTO DE VALORES DE MANEIRA DIVERSA DO QUE FORA CONVENCIONADO, É APENAS O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA QUE TEM O CONDÃO DE CONSTITUIR, E LIQUIDAR, O CRÉDITO DE QUE SERÁ TITULAR. TESE FIXADA PELO STJ NO JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (REsp n.o 1.740.911/DF). SENTENÇA REFORMADA, NO TOCANTE. AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO, PARCIALMENTE PROVIDO O DA RÉ.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000612474
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001174-35.2019.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que é apelante/apelado
BAALBEK
COOPERATIVA
HABITACIONAL,
é
apelado/apelante
ANTÔNIO
FERREIRA SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso do autor e deram parcial provimento ao recurso da ré. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 47.918
APELAÇÃO CÍVEL No 1001174-35.2019.8.26.0366
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTES
: BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL e ANTÔNIO
FERREIRA SANTOS
APELADOS
: OS MESMOS
COMARCA
: MONGAGUÁ 1a VARA

COOPERATIVA
HABITACIONAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. RESSARCIMENTO DE VALORES
PAGOS. SUPOSTO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA
RÉ,
ALIENANTE
DO
IMÓVEL.
INOCORRÊNCIA.
DEMANDANTE QUE NÃO SE ATENTOU PARA AS REGRAS
DE ATRIBUIÇÃO DAS UNIDADES, NÃO SE TENDO
CARACTERIZADO
O
AVENTADO
DESRESPEITO
AO
PRAZO DE ENTREGA. PLEITO QUE ENCERRA, A RIGOR,
PEDIDO DE DEMISSÃO VOLUNTÁRIA DA COOPERATIVA.
INCIDÊNCIA
DA
LEGISLAÇÃO
CONSUMERISTA.
POSSIBILIDADE.
PRETENDIDA
RESTITUIÇÃO
DAS
QUANTIAS PAGAS. ADMISSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO,
PORÉM, LIMITADA A 80% DO TOTAL ADIMPLIDO. JUROS
DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
TENDO
O
ADQUIRENTE
DADO
CAUSA
AO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, E POSTULANDO O
RESSARCIMENTO DE VALORES DE MANEIRA DIVERSA
DO
QUE
FORA
CONVENCIONADO,
É
APENAS
O
TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA
QUE TEM O CONDÃO DE CONSTITUIR, E LIQUIDAR, O
CRÉDITO DE QUE SERÁ TITULAR. TESE FIXADA PELO STJ
NO JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (REsp n.o
1.740.911/DF). SENTENÇA REFORMADA, NO TOCANTE.
AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DO
AUTOR IMPROVIDO, PARCIALMENTE PROVIDO O DA RÉ.
1.
Trata-se de recursos de apelação, tempestivos e bem

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processados, interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de
rescisão contratual ajuizada por Antônio Ferreira Santos em face de Baalbek Cooperativa
Habitacional.
O autor sustenta que, em março de 2013, aderiu a
programa habitacional da cooperativa ré, com a finalidade de adquirir um imóvel
residencial, pelo valor de R$ 109.408,10, a ser pago em prestações mensais. Aponta,
porém, que não foi prevista data para a entrega da unidade e que, até o ajuizamento da
ação, em março de 2019, ainda não se tinha notícia da conclusão das obras. Pede,
assim, seja decretada a rescisão do contrato, condenando-se a requerida a efetuar o
ressarcimento dos valores pagos até o momento, perfazendo a soma de R$ 25.677,14,
com os consectários legais.
O Juízo (fls. 445/449) considerou possuir o autor direito
potestativo à demissão dos quadros da cooperativa, sendo cabível, portanto, apenas a
discussão acerca dos valores a que fará jus como consequência de sua retirada.
Ponderou ser aplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor, salientando que a
constituição da requerida sob a forma de cooperativa apenas serviria a mascarar
verdadeira atividade empresarial de construção e alienação de imóveis. Reputou,
ademais, abusiva a previsão estatutária que dispõe sobre o decaimento de parte
substancial dos valores pagos, em decorrência de sua segmentação em diversos fundos
administrativo, habitacional e de reserva, prevendo-se a devolução, ao cooperado
demissionário apenas de parcela do segundo. Assim, entendeu cabível a limitação do
percentual de retenção, em favor da cooperativa, no patamar de 20% do total já
adimplido pelo demandante, atualizado desde a data de cada pagamento.
Inconformados, apelam todos.
A requerida (fls. 451/470) defende, em primeiro lugar, que
era de conhecimento do autor o fato de que, ao aderir ao programa habitacional, estava
ingressando em uma cooperativa, bem como da maneira com que ela funcionava e das
regras estatutárias que regem a hipótese de demissão dos associados. Afirma, ainda,
que seu funcionamento é regido pela Lei no 5.764/71, por seu Estatuto e Regimento
Interno, além da Constituição Federal, não lhe sendo aplicável o Código de Defesa do
Consumidor. Assevera, assim, que manifestado, pelo demandante, o desejo de sua
retirada do quadro de cooperados, deve ele suportar a retenção parcial de valores na
forma de seu Regimento Interno ou, subsidiariamente, deve ser abatido ao menos o

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percentual de 30% do total adimplido. Pugna, ainda, que os juros de mora sobre o valor a
restituir tenham incidência apenas a partir do trânsito em julgado da decisão
condenatória, na esteira de tese firmada recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça.
Conclui pela reforma.
Adesivamente, o autor também apela (fls. 489/499). Pugna
a integral procedência dos pedidos. Assevera que a cooperativa ré, em evidente má-fé,
não estabeleceu prazo específico para a entrega do imóvel e tardou mais que o razoável
para concluir as obras
tornando-o, assim, em seu devedor ad eternum, o que é
inadmissível. Pleiteia, pois, seja ela condenada a lhe ressarcir a integralidade dos valores
pagos, tal qual inicialmente preconizado. Conclui, igualmente, pela reforma.
Processados os recursos (fls. 475 e 500), vieram aos autos
contrarrazões (fls. 477/488 e 502/516).
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação proposta por cooperado, pleiteando a
rescisão do negócio firmado com a cooperativa ré, a sua demissão do quadro de
associados e a devolução integral das quantias pagas para aquisição de um imóvel.
O autor propôs a ação pretendendo a devolução da
integralidade das quantias pagas. Argumentou que a devolução de apenas parte dos
valores destinadas ao fundo habitacional
como previsto no regimento interno da
cooperativa seria abusiva.
O juízo a quo julgou a demanda parcialmente procedente e
determinou
a
devolução
de
80%
dos
valores
pagos
pelo
requerente

independentemente de qual o fundo a que tenham sido destinados.
De início, cumpre que se ressalve que, ainda que sob a
forma jurídica de cooperativa, evidente é, no caso presente, a adesão. Na realidade,
espelha o contrato verdadeiro compromisso de compra e venda de imóvel, de jeito que
inegável sua submissão às regras do Código de Defesa do Consumidor.
Aliás, e como se tem decidido, sob o manto dessa forma
jurídica, escondem-se, na realidade, verdadeiras incorporações, de tal sorte que afastar
a incidência da legislação consumerista seria inadequado. Muitas vezes, por sinal, são
agregadas pessoas de baixa renda, motivadas pelo sonho da casa própria, que

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terminam, no mais das vezes, sumamente prejudicadas. A alegada ausência do fim do
lucro em tais empreendimentos é meramente formal. Quem administra os recursos e as
obras acaba por auferir intenso proveito próprio, constituindo a roupagem jurídica
ostensiva mera forma de descumprimento das normas protetivas do consumidor.
Como já se decidiu:
“Civil e Processual. Cooperativa habitacional. Termo de
adesão para compra de imóvel. Desistência. Ação
pretendendo o ressarcimento das importâncias pagas.
Retenção sobre parte das parcelas determinada em
percentual
inferior
ao
previsto
contratualmente.
Cláusula abusiva. Situação peculiar. Obra sequer
iniciada. Despesas administrativas irrelevantes. Código
de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código
Civil, art. 924. A C. 2a Seção do STJ, em posição
adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição
do compromisso de compra e venda por iniciativa do
devedor, se este não mais reúne condições econômicas
para suportar o pagamento das prestações avençadas
com a empresa vendedora do imóvel. O desfazimento
do contrato dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, porém não em sua integralidade” (Resp.
n. 403.189-DF 4a T Min. Aldir Passarinho Junior j.
26.05.2003).
Na
jurisprudência
desta
Corte,
aliás,
há
diversos
precedentes reconhecendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em casos
envolvendo sociedades cooperativas, tal qual a demandada. Confira-se:
“Apelação. Ação de obrigação de fazer com pedido
subsidiário de rescisão de contrato. Cooperativa.
Sentença de parcial procedência determinando a
devolução de 90% dos valores pagos. Inconformismo da
ré.
Descabimento.
Cerceamento
de
defesa
não

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configurado. Relação de consumo configurada. Atraso
na entrega da obra. Inadimplência da ré. Direito do
consumidor em reaver todas as contribuições pagas, de
uma só vez, diante do atraso injustificado das obras.
Retenção de 10% estipulada na sentença mostra-se
correta ante a ausência de recurso do autor. Sentença
mantida. Recurso improvido” (TJSP - Apelação Cível
1058124-23.2018.8.26.0100 Rel. Des. Pedro de Alcântara
da Silva Leme Filho - 8a Câmara de Direito Privado São
Paulo j. em 22.05.2019).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA
COOPERATIVA HABITACIONAL Ação de Rescisão
Contratual c.c. Indenização e Restituição de Valores
Aquisição de unidade habitacional Relação de consumo
caracterizada Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor A natureza jurídica da cooperativa não
afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor,
quando a suposta prestação de serviços consista, na
verdade, em comercialização de bens aos cooperados,
hipótese em que o que se deve tomar em consideração
é a natureza do negócio realizado e não a finalidade
social da pessoa jurídica Aquisição de unidade
habitacional Prazo de entrega, valor, localização do
imóvel e especificação do lote indeterminados Cláusula
abusiva - Atraso injustificado na entrega do imóvel -
Mora configurada Rescisão do contrato por culpa
exclusiva da ré Reposição das partes ao "status quo
ante" Direito do autor à restituição dos valores
desembolsados,
sem
qualquer
retenção,
ante
o
descumprimento contratual pela ré, de forma integral e
imediata das parcelas Recurso improvido” (TJSP -
Apelação Cível 1000077- 90.2016.8.26.0176 Rel. Des.
Dimitrios Zarvos Varellis - 6a Câmara de Direito Privado -
Embu das Artes j. em 22.05.2019).

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O entendimento encontra-se consolidado, ademais, na
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consoante o enunciado da Súmula 602 do
STJ: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos
habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”.
Feitas essas considerações iniciais, cumpre registrar que
não há resistência, por parte da ré, no que concerne à demissão do autor, cumprindo
perquirir apenas acerca do percentual de restituição devido ao desistente isto é, se
integral ou se cabível alguma retenção.
Nessa perspectiva, é possível o exame das cláusulas
estatutárias sob o prisma de eventual abusividade, como o autoriza a legislação
consumerista.
Como já se decidiu:
“Cooperativa
habitacional.
Descaracterização
da
cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e
compra da casa própria. Prazos longos de entrega, a
critério exclusivo da cooperativa. Abusividade, com
rompimento do equilibrio do contrato. Recurso provido”
(TJSP Ap. Cível n. 106.944-4/5 Sorocaba Rel. Narciso
Orlandi j. 19.10.00).
“Compromisso de venda e compra de imóvel loteado.
Rescisão
operada
a
pedido
do
compromissário
comprador.
Dever
de
devolução
da
cooperativa
habitacional da promitente vendedora de 70% dos
valores
pagos
pelo
adquirente,
nos
termos
do
avençado, e não do total. Recurso da ré provido para
esse fim” (TJSP Ap. Cível n. 117.023-4/8 Araraquara -
Rel. Jacobina Rabello j. 08.02.01).
“Cooperativa habitacional. Relação entre cooperativa e
associado é estritamente de consumo. Cláusula que
impede devolução de taxa de inscrição é abusiva,
portanto, nula. Devolução de 80% do valor pago a título

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de inscrição configura equilíbrio na relação jurídica,
pois a cooperativa tem gastos administrativos e
correlatos. Apelo improvido” (TJSP
Ap. Cível n.
135.701-4/4 Santos Rel. Natan Zelinschi de Arruda j.
30.01.03).
No mesmo sentido o Superior Tribunal de Justiça:
“Civil e Processual. Cooperativa habitacional. Termo de
adesão para compra de imóvel. Desistência. Ação
pretendendo o ressarcimento das importâncias pagas.
Retenção sobre parte das parcelas determinada em
percentual
inferior
ao
previsto
contratualmente.
Cláusula abusiva. Situação peculiar. Obra sequer
iniciada. Despesas administrativas irrelevantes. Código
de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código
Civil, art. 924. A C. 2a Seção do STJ, em posição
adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição
do compromisso de compra e venda por iniciativa do
devedor, se este não mais reúne condições econômicas
para suportar o pagamento das prestações avençadas
com a empresa vendedora do imóvel. O desfazimento
do contrato dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, porém não em sua integralidade” (Resp.
n. 403.189-DF 4a T Min. Aldir Passarinho Junior j.
26.05.2003).
Na hipótese, de todo modo, não se há que falar em
inadimplemento contratual a ser imputado à requerida pesem embora os reiterados
argumentos do autor em tal sentido.
Assim porque, malgrado o compromisso não haja ajustado
prazo específico e pontual para a entrega do imóvel, ele prevê que a atribuição da posse
da unidade ao adquirente ficaria condicionada à modalidade de plano de aquisição a que
ele houver aderido, dentre as seis disponíveis (básico, plano 24, plano 36, plano 48,

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plano fast e plano bancário artigo V, fl. 46). A entrega, pois, do imóvel conjugar-se-ia,
dependendo do plano a que se aderiu, ao prévio atendimento de condições
predeterminadas, particularmente à quitação de determinados percentuais do preço
estabelecido à unidade, na forma das cláusulas seguintes.
Ora, se o autor não leu referidas cláusulas quando
concordou em subscrever o contrato, certamente essa omissão só lhe pode ser
imputada. Maior e capaz ao tempo da celebração, tinha plenas condições de, lendo
referida cláusula, lhe apreender o sentido e a extensão. Arrependimento posterior não é,
como sempre venho sustentando, causa de revisão ou de declaração de nulidade do que
foi validamente pactuado.
Nunca é demais recordar, aliás, que em matéria de contrato
o princípio da boa-fé deve ser observado.
Abstraídas as várias correntes doutrinárias acerca da
manifestação de vontade (subjetiva, doutrina da culpa in contrahendo, da garantia tácita,
da que conjuga estas duas, da objetiva ou da declaração, da encarnação da vontade, da
auto-responsabilidade e da confiança), como preleciona Vicente Rao (in “Ato Jurídico”,
2a tiragem, São Paulo, Max Limonad, 1961, p. 200-201):
“Vontade e declaração não constituem um só e mesmo
fenômeno,
nem
nascem,
fatalmente
e
contemporâneamente, num só instante. A própria
vontade, perante o direito, em momentos diversos e,
mesmo, em espécies diversas se desdobra: se, ao
apresentar a súmula das principais doutrinas, falamos
em conflito entre a vontade e a declaração, assim
fizemos usando o têrmo vontade em sentido geral e
compreendendo todos os elementos volitivos. É longo
o 'iter' constitutivo da vontade jurídica atuante. Antes
de formar e pôr em ação a sua vontade, o agente
procura conhecer o bem de que precisa, ou deseja, pois
'nihil volitum nisi praecognitum'. É o conhecimento
consciente do bem que atrai a vontade. Conhecido o
bem, e eleito, o agente, auto-determinando-se, passa a
querê-lo. Auto-determinado, o agente, a seguir, quer
declarar a sua vontade e efetivamente a declara,

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realizando o ato jurídico destinado a lhe proporcionar,
por seus resultados práticos tutelados pelo direito, o
bem que pretende e assim procura alcançar. Mas, o
conteúdo da declaração deve corresponder à vontade e
à vontade de declaração do agente; preciso é, pois, que
êste possua a vontade do conteúdo do ato” (grifos
constam do original).
E prossegue:
“Consistem, pois, tais elementos: a)
na vontade
consciente de se alcançar o bem que se conhece, ou
seja, na auto-determinação de obtê-lo; b) na vontade
de declarar a vontade pròpriamente dita; c)
na
vontade do que se contém na declaração ou nas
declarações efetivamente produzidas”.
E conclui:
“A harmonia entre os elementos volitivos e entre êles e
o elemento objetivo representado pela declaração é,
sem dúvida, requisito necessário, em substância e em
princípio, da normalidade dos atos jurídicos. Mas,
quando os conflitos surgem e se caracterizam, logo se
revela a inexistência de uma regra única e geral de
solução, regra que a doutrina até hoje não logrou
formular, por não ser possível submeter ao mesmo
tratamento tôdas as espécies de fato ocorrentes.
Necessário se faz, em conseqüência, construir um
sistema de regras, a começar pelas de delimitação do
campo do conflito e a prosseguir com as que mais
adequadas
forem
às
suas
diferentes
espécies,
observando-se
e
respeitando-se
os
princípios
fundamentais da ordem jurídica, a teoria geral dos atos
jurídicos
e
a
natureza
específica
das
diversas

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relações”.
Fácil, portanto, de ver, que o autor, ao subscrever o
documento, não foi enganado e nem quis manifestar vontade diversa. Pela clareza da
cláusula, não está em termos de receber alteração, não violando, nem de longe, a regra
do artigo 6o, do Código de Defesa do Consumidor.
É o mesmo autor quem colaciona (op. cit., p. 226):
“Estudo psicológico, julgado e medido segundo
critérios ético-sociais e manifestado através de atos,
atitudes, ou comportamentos reveladores de uma
crença positiva errônea, ou de uma situação de
ignorância, ou de ausência de intenção malévola,
segundo os casos e conforme as exigências legais, a
boa fé ora é protegida, ora é reclamada pela lei,
sempre por um fundamento de justiça: o direito se
aperfeiçoa, diz Ripert, à medida em que leva em conta
a boa fé. Os autores que a erigem em princípio geral
dizem: 'a boa fé não deve ser considerada apenas
como princípio informador das leis, senão, também,
como princípio criador que, de fatos, faz surgir
direitos' (A Valenski: 'Essai d'uni Définition du Droit
Basée sur I'ldée de Bonne Foi', 1929); ou, ainda,
sustentam consistir a boa fé em um princípio a que se
deve reconhecer a fôrça de postulado moral e de
segurança das transações (D. Atienza: 'Effectos
Jurídicos de la Buena Fé, 1935). Virgílio de Sá Pereira,
entre
os
nossos,
adotando
uma
conceituação
subjetivista, afirma que 'no comércio jurídico, como na
vida social, há um elemento subjetivo que informa,
estrutura e vivifica tôdas as relações, - é a boa fé; por
onde ela passa, suprem-se as nulidades, sanam-se os
vícios e as capacidades se integram' ('in' Rev. de
Direito, vol. 54, pág. 498). Colocando-se, também, em
um ponto de vista subjetivo, Teixeira de Freitas assim

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a definia: 'a boa fé dos atos jurídicos consiste na
intenção de seus agentes relativamente a terceiros,
quando procedem sem simulação, nem fraude”.
Logo, e sem que qualquer violação houvesse, não se pode,
unilateralmente, buscar a alteração.
De toda sorte, e como sempre tenho me posicionado sobre
o tema, é preciso que se prestigie a autonomia da manifestação de vontade das partes
no contrato, pena de, com base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se um
verdadeiro direito não escrito e não pactuado, ao sabor das interpretações subjetivas das
partes e do próprio Poder Judiciário.
O que não se deve permitir, o que é bem diferente, com
base no Código do Consumidor, é apenas a presença de cláusulas dúbias, omissas ou
abusivas.
Ainda que moral ou eticamente sejam defensáveis alguns
posicionamentos, com eles o direito, no mais das vezes, não se compadece. Na medida
em que se despreza a autonomia da manifestação de vontade, cria-se a insegurança
jurídica, desrespeita-se o ato jurídico perfeito e acabado (C.R., artigo 5o, inciso XXXVI). E
nada, no estado de direito, é mais grave.
O Poder Judiciário não pode criar obrigações contratuais
inexistentes. Pode e deve coibir o abuso do direito. Não o uso regular, dentro dos
princípios constitucionais. Isso só se defere à própria lei.
Assentada tal premissa, parece óbvio que a retirada de um
cooperado gera, efetivamente, um risco para a associação. Para isso, todavia, tem se
admitido, com apoio em julgados, a retenção de parte das parcelas pagas, em percentual
que tem variado entre 10% e 40%, como o indicam muitos julgados.
In verbis:
“Compromisso de compra e venda
Cooperativa

Incorporação
imobiliária

Rescisão
por
inadimplemento
Devolução integral das parcelas
pagas Inadmissibilidade Desconto de 30% previsto
no
contrato
como
ressarcimento
dos
custos

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administrativos é abusivo e foi bem reduzido para 10% -
Aplicação do art. 413 do CC (antigo 924 do CC de 1916)
Condição para devolução
Inadmissibilidade

Excessiva onerosidade
Sentença mantida
Apelo
desprovido” (TJSP Ap. Cível n. 184.278-4/6 São Paulo
Rel. Percival Nogueira j. 01.07.04).
“Compromisso de venda e compra de imóvel

Devolução de parcelas pagas Cláusula contratual que
estabelece a perda de 40% do valor pago até a exclusão
do autor do plano administrado pela cooperativa
habitacional
Disposição não abusiva
Promissário
comprador que saldou apenas 17 das 114 parcelas
ajustadas Demanda que se limitou ao questionamento
de única cláusula, sem a abordagem, pelo requerente,
das demais, livremente acordadas Ação improcedente
Recurso improvido” (TJSP Ap. Cível n. 138.610-4/0
São Paulo Rel. Elliot Akel j. 13.05.03).
“Compra e venda
Cooperativa
Ordinária de
restituição de valor pago por conta de aquisição de
imóvel pelo sistema de cooperativa
Associado que
pediu sua demissão Inadmissibilidade da redução de
30% do valor a ser devolvido, hipótese somente
aplicável
ao
sócio
excluído

Determinação
de
devolução do valor com dedução de 10% a título de
despesas de administração Recurso provido para este
fim” (TJSP Ap. Cível n. 132.536-4/9 São Paulo Rel.
Ruy Camilo j. 11.02.03).
No caso presente, e tendo em vista que a hipótese foi de
demissão voluntária do autor, que, por iniciativa sua, pretendeu a desistência da
aquisição do imóvel, tem-se tido por adequada a retenção, em favor da cooperativa, de
20% das quantias pagas, restituindo-se ao cooperado 80% desse montante, como
acertadamente ponderou o Juízo a quo.

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Isso porque, sem que a credora prove dano maior o que,
em tese, se admite parece adequado limitá-lo a 10%. Esse percentual, de resto, vem
admitido usualmente como prefixação das perdas e danos.
E tem a credora, ainda, despesas de corretagens,
elaboração de contratos, publicidade, taxas e impostos. Havendo despesas outras,
parece que esse percentual, se o contrário não se demonstrar, deve ser fixado em 10%,
igualmente.
Com isso, no caso concreto, adequada, portanto, a
restituição da ordem de 80% (oitenta por cento) do valor pago
admitida, pois, a
retenção de 20% , o que se mostra absolutamente razoável. O bem continua novo e
não foi desvalorizado pelo uso.
No que se refere aos juros, e revendo posicionamento
anterior deste Relator, tem-se que é caso de sua fixação, com efeito, a contar da data
do trânsito em julgado da decisão condenatória.
Assim porque, na espécie, foi o próprio adquirente quem
pleiteou o desfazimento da avença, por força da desistência manifestadas quanto a
prosseguir com a aquisição. E não se conformando, ademais, com a utilização em
sede extraprocessual ainda do mecanismo convencional de apuração do montante a
ressarcir, é que ajuizou a presente demanda, postulando seu afastamento e, via de
consequência, o arbitramento judicial das consequências patrimoniais da rescisão. Nesta
senda, a requerida não deu como é elementar causa ou concausa ao desfazimento
do negócio jurídico. Ao revés, tal se deveu à iniciativa da parte requerente.
Como se sabe e tal é a dicção do artigo 394 do Código
Civil , só incorre em mora
“o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que
não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei
ou a convenção estabelecer”.
E, como referido, a vendedora não manifestou, aqui,
oposição à restituição de valores à parte demandante de acordo com o que previa a
cláusula contratual pactuada acerca do tema
até porque não foi este o pedido
formulado inicialmente pela demandante. Sua oposição se deu, com efeito, ao pedido tal
qual formulado no bojo da petição inicial i.e., de que, afastada a cláusula respectiva, se

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procedesse ao reequacionamento da devolução de valores, na esteira mesmo da
rescisão.
Houvesse, pois, o autor postulado a restituição de valores
nos termos convencionados, e houvesse ainda a ré ofertado contestação a um tal pleito,
neste caso dúvida não restaria de que a incidência de juros moratórios haveria de se dar,
mesmo, a partir da citação. Por outro lado e como se colhe na hipótese encerrando o
pleito inicial a pretensão ao reequacionamento dos valores a ressarcir, de forma diversa
do que previa o contrato, eventual oposição da ré, manifestada em contestação, não
pode ser entendida como recalcitrância ou inadimplemento contratual. Em decorrência
disso, apenas quando e se reconhecido o direito do adquirente, no todo ou em parte,
ao ressarcimento na forma que postulou, é que se poderá cogitar de mora da vendedora,
dando azo ao início da contagem dos juros.
De mais a mais, e sob tais circunstâncias, a fixação do
termo a quo da contagem dos juros moratórios na data da citação, quando a culpa pelo
insucesso do negócio é do próprio demandante, transmutaria o inadimplemento em
verdadeira aplicação financeira remunerada a altas taxas, premiando o incumpridor em
detrimento da parte inocente o que, por óbvio, não se pode, nesta sede, coonestar.
A sedimentar definitivamente a questão, fixou recentemente
o Superior Tribunal de Justiça tal tese no julgamento do Recurso Especial n.o
1.740.911/DF, pela sistemática dos recursos repetitivos:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO
DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO.
1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-
se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato

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por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão.
2. Recurso especial provido”
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/
Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).
Em resumo, portanto, fica reformada pontualmente a
sentença, apenas para fixar-se na data do trânsito em julgado o termo inicial de
contagem dos juros de mora sobre o valor da condenação.
É o que basta dizer.
Atribuído o ônus da sucumbência à ré, deixa-se de se
proceder à majoração recursal da verba honorária, em face do acolhimento em parte de
seu reclamo e da rejeição daquele apresentado pelo autor.
3.
Nestes termos, nega-se provimento ao recurso do autor e
dá-se parcial provimento ao recurso da ré.

Vito Guglielmi
Relator