Tribunal: TJSP
Processo: 0015934-10.2013.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
LEGITIMIDADE PASSIVA. STJ firmou entendimento em Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) de que a construtora é parte legítima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária. LEGITIMIDADE CONFIGURADA.

PRESCRIÇÃO. Pedido de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI. Prazo

Ementa:
LEGITIMIDADE PASSIVA. STJ firmou entendimento em Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) de que a construtora é parte legítima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária. LEGITIMIDADE CONFIGURADA.

PRESCRIÇÃO. Pedido de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI. Prazo trienal. Recurso Especial Repetitivo no 1.551.956/SP (Tema 938). Prazo inicial contado do efetivo pagamento. Prescrição reconhecida quanto à parte dos pagamentos antecedentes aos três anos do ajuizamento da ação, admitindo-se o pedido em relação aos demais pagamentos. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA EM RELAÇÃO A PARTE DOS PAGAMENTOS.

TAXA SATI. Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) reconheceu a abusividade da cobrança. COBRANÇA AFASTADA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) firmou entendimento da validade da cobrança desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Autores foram informados sobre os valores cobrados. COBRANÇA ADMITIDA.

DANO MATERIAL Configurado o atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância previsto em contrato, o autor faz jus aos lucros cessantes, nos termos da Súmula 162 deste Egrégio Tribunal. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL MANTIDA, MAS COM REDUÇÃO DE 1% PARA 0,5% AO MÊS.

MULTA. Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes. Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC (Tema 970) e 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971). MULTA AFASTADA.

DANO MORAL. Manutenção da condenação da requerida ao pagamento de indenização por dano moral aos autores pelo atraso na entrega da obra em quase um ano deve ser mantida, eis que a mora da construtora ensejou a efetiva frustração na expectativa dos compradores. Valor da indenização reduzido de R$ 24.509,53 para R$ 20.000,00. DANO MORAL MANTIDO, MAS REDUZIDO PARA R$ 20.000,00.

REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pedido de repetição de indébito em dobro não acolhido. Jurisprudência do C. STJ firmou entendimento no sentido de que a devolução de valores indevidos pagos pelo consumidor somente seria possível quando demonstrada a má-fé do fornecedor, a qual não restou irrefutavelmente caracterizada, visto que os encargos cobrados estavam previstos no contrato, sendo controvertida a legalidade da cobrança nos Tribunais. REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA SIMPLES.

RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000996125
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 0015934-10.2013.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes/apelados
JOSÉ MARCOS LEAL e IRENE DE LOURDES DE SANTOS LEAL, é
apelado/apelante KIRRA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso
da requerida e negaram provimento ao recurso dos autores, V.U.", de conformidade com
o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA E ELCIO
TRUJILLO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 0015934-10.2013.8.26.0562
12203 (RI)
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VOTO No 12.203
No Processo - Classe:
0015934-10.2013.8.26.0562 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Santos
MM Juiz de 1o Grau:
Rogério Márcio Teixeira
Partes:
Aptes/Apdos: José Marcos Leal e Irene de Lourdes de Santos
Leal
Apelado/Apelante: Kirra Investimentos Imobiliários Ltda
LEGITIMIDADE PASSIVA. STJ firmou entendimento em
Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) de
que a construtora é parte legítima para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária. LEGITIMIDADE CONFIGURADA.
PRESCRIÇÃO. Pedido de restituição da comissão de
corretagem e da Taxa SATI. Prazo trienal. Recurso
Especial Repetitivo no 1.551.956/SP (Tema 938). Prazo
inicial
contado
do
efetivo
pagamento.
Prescrição
reconhecida quanto à parte dos pagamentos antecedentes
aos três anos do ajuizamento da ação, admitindo-se o
pedido em relação aos demais pagamentos. PRESCRIÇÃO
RECONHECIDA
EM
RELAÇÃO
A
PARTE
DOS
PAGAMENTOS.
TAXA SATI. Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP
(Tema 938) reconheceu a abusividade da cobrança.
COBRANÇA AFASTADA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Recurso Especial
Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) firmou entendimento
da validade da cobrança desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem. Autores
foram informados sobre os valores cobrados. COBRANÇA
ADMITIDA.
DANO MATERIAL Configurado o atraso na entrega do
imóvel para além do prazo de tolerância previsto em
contrato, o autor faz jus aos lucros cessantes, nos termos da
Súmula 162 deste Egrégio Tribunal. INDENIZAÇÃO POR
DANO MATERIAL MANTIDA, MAS COM REDUÇÃO
DE 1% PARA 0,5% AO MÊS.

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Apelação Cível no 0015934-10.2013.8.26.0562
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MULTA. Impossibilidade de cumulação com lucros
cessantes. Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e
1.635.428/SC (Tema 970) e 1.614.721/DF e 1.631.485/DF
(Tema 971). MULTA AFASTADA.
DANO MORAL. Manutenção da condenação da requerida
ao pagamento de indenização por dano moral aos autores
pelo atraso na entrega da obra em quase um ano deve ser
mantida, eis que a mora da construtora ensejou a efetiva
frustração na expectativa dos compradores. Valor da
indenização reduzido de R$ 24.509,53 para R$ 20.000,00.
DANO MORAL MANTIDO, MAS REDUZIDO PARA R$
20.000,00.
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pedido de repetição de
indébito em dobro não acolhido. Jurisprudência do C. STJ
firmou entendimento no sentido de que a devolução de
valores indevidos pagos pelo consumidor somente seria
possível quando demonstrada a má-fé do fornecedor, a qual
não restou irrefutavelmente caracterizada, visto que os
encargos cobrados estavam previstos no contrato, sendo
controvertida a legalidade da cobrança nos Tribunais.
REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA SIMPLES.
RECURSO
DA
REQUERIDA
PARCIALMENTE
PROVIDO, RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO.
Os presentes Recursos de Apelação foram interpostos em oposição à
r. sentença de fls. 260/264, aclarado às fls. 280, proferida em Ação de Indenização por
Atraso de Obra, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
condenar a requerida a pagar aos autores: a) multa de 2% sobre o valor do contrato; b)
indenização por dano material no importe de 1% do valor do contrato por mês de atraso
até a data da expedição do habite-se; c) indenização por dano moral de R$ 24.509,53; d)
devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem e Taxa SATI; e)
pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.
Os autores interpuseram recurso de apelação às fls. 274/278, aduzindo
que a relação firmada entre as partes era de consumo, devendo a requerida ser
condenada à repetição de indébito em dobro, na forma do artigo 42, parágrafo único, do
CDC.

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A requerida interpôs recurso de apelação às fls. 281/301, alegando ser
parte ilegítima em relação aos pedidos de restituição dos valores devidos a título de
Taxa SATI e comissão de corretagem.
Além disso, a pretensão estaria prescrita, eis que ultrapassado o prazo
prescricional de três anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação.
Por outro lado, entendia a requerida que a cobrança da Taxa SATI e da
comissão de corretagem eram legítimas.
De acordo com as razões do recurso, os autores não comprovaram os
danos materiais, devendo a condenação ser afastada.
Depois, caso mantida a condenação, o pagamento da indenização
material não poderia ser superior a 0,5% ao mês.
Inexistiria previsão contratual para a aplicação de multa de 2% para o
caso de inadimplemento da construtora, devendo a condenação ser afastada.
Também não houve comprovação de que os autores suportaram dano
moral.
Por fim, caso mantida a condenação por dano moral, a indenização
deveria ser reduzida para 1 salário mínimo.
Os recursos foram regularmente processados, com respostas, isento de
preparo o dos autores e preparado o da requerida.
A r. decisão de fls. 342/343, proferida pelo Eminente Desembargador
Cesar Ciampolini, determinou a suspensão do recurso até o julgamento do REsp
1.551.956 pelo E. STJ.
É O RELATÓRIO.
A r. sentença foi publicada na vigência do CPC/1973 (em 25/11/2013
fls. 264).

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A preliminar de ilegitimidade arguida pela requerida não
comporta acolhimento.
A alegação da requerida de que seria parte ilegítima em relação à
pretensão de repetição de indébito dos valores recebidos a título de comissão de
corretagem e Taxa SATI não comporta acolhimento.
O E. STJ firmou entendimento em Recurso Especial Repetitivo
1.551.956/SP (Tema 938) de que a construtora é parte legítima para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e da
taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que apontada a prática abusiva
na transferência desses encargos ao consumidor.
No mérito, o recurso dos requeridos comporta parcial provimento.
Em relação à alegação de prescrição do pedido de restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e Taxa SATI, o C. STJ firmou
entendimento no Recurso Especial Repetitivo no 1.551.956/SP (Tema 938) da incidência
da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere (art. 206, § 3o, inciso IV, CC).
Convém observar que à luz da teoria da actio nata, o termo inicial da
prescrição da pretensão de repetição de indébito é a data do efetivo pagamento, sob a
premissa de não poder ser devolvido aquilo que não foi pago (REsp 1.361.730/RS).
Na circunstância do processo, os autores firmaram o compromisso de
venda e compra do imóvel sub judice em 5/3/2010, ocorrendo o pagamento parcelado da
comissão de corretagem e da Taxa SATI, com a primeira prestação em março e a última
em setembro de 2010 (fls. 66, 89 e 91/97).

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Assim, considerado que a ação foi distribuída em 11/4/2013, deve ser
reconhecida a prescrição quanto à parte dos pagamentos antecedentes aos três anos do
ajuizamento da ação, ou seja, a pretensão de restituição das prestações pagas entre
5/3/2010 e 10/4/2013 restou preclusa, admitindo-se o pedido em relação aos demais
pagamentos.
No que se refere ao pagamento da Taxa SATI, o E. STJ firmou
entendimento em Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) de abusividade
da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel, sendo mantida a determinação da r. sentença de restituição dos valores
cobrados a este título.
Quanto à comissão de corretagem, o C. STJ firmou entendimento em
Recurso Especial Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) da validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
No caso dos autos, os autores foram informados na proposta de
reserva de fls. 65/66 sobre os valores cobrados, com a discriminação dos valores
cobrados a título de comissão de corretagem, sendo lícita a cobrança.
Em relação ao atraso da obra, considerando a data do dia de 2/12/2012
(com o prazo de tolerância de 180 dias), não houve irresignação das partes, discutindo-
se no recurso da requerida a condenação ao pagamento da multa de 2% e das
indenizações por dano material e moral.
No que se refere ao dano material, configurado o atraso na entrega do
imóvel para além do prazo de tolerância previsto em contrato, o autor faz jus aos lucros
cessantes, nos termos da Súmula 162 deste Egrégio Tribunal:

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“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
Além disso, no IRDR 4 (Tema 5), fora firmado entendimento de que:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta
do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela
medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma já regularizada.”
Portanto, plenamente aplicável ao caso a condenação por lucros
cessantes, existindo presunção de prejuízo do promitente-comprador (AgRg no REsp
1202506/RJ).
No entanto, o percentual de 1% ao mês arbitrado na r. sentença
comporta redução, eis a jurisprudência deste E. TJSP tem entendido pela condenação
em percentual equivalente a 0,5% sobre o valor corrigido da venda, desde o prazo
previsto no cronograma de obras até a efetiva entrega do lote com as obras de
infraestrutura, apurada na fase de liquidação de sentença.
Em relação ao pedido do consumidor de inversão da multa prevista na
cláusula 6a do contrato, apenas para o caso de inadimplemento do comprador de
pagamento de 2% sobre o valor do débito, a matéria foi pacificada pelo E. STJ, no
julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC (Tema
970) e 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971).

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Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e,
em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão
de
cláusula
penal
apenas
para
o
inadimplemento
do
adquirente,
deverá
ela
ser
considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As
obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Dessa forma, em razão da condenação pelos lucros cessantes, seria
inviável a inversão da multa contratual prevista no contrato, por configurar bis in idem.
A condenação da requerida ao pagamento de indenização por dano
moral aos autores pelo atraso na entrega da obra em quase um ano deve ser mantida, eis
que a mora da construtora ensejou a efetiva frustração na expectativa dos compradores.
Neste sentido, o seguinte precedente desta E. 10a Câmara de Direito
Privado:
“É evidente que a demora na conclusão da obra pelas
rés também causou o prejuízo moral alegado. (...)
insustentável argumento de escassez de mão-de obra,
sem a devida comprovação do alegado impedimento,
frustradas as expectativas e esperanças dos autores,
tendo que remanejar a vida enquanto a entrega do
apartamento não ocorreu. Assim, não obstante a questão
trate de inadimplemento contratual risco inerente a
qualquer negócio jurídico
, justifica-se o pedido de
reparação
por
danos
morais.”
(Apelação

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1028623-45.2015.8.26.0224;
Relator
Des.
Carlos
Alberto Garbi; j. 28/11/2017).
No mais, deve ser acolhido o pedido de redução do valor de
indenização por dano moral de R$ 24.509,53 para R$ 20.000,00, adequado para
amenizar os prejuízos extrapatrimoniais suportados pelos consumidores e ainda
desmotivar a reincidência na conduta pela empreiteira, encontrando-se, ademais, em
consonância com os valores comumente adotados neste E. Tribunal em casos
semelhantes
O recurso dos autores não comporta provimento.
Os autores postularam a condenação da requerida à repetição de
indébito em dobro dos valores cobrados indevidamente, com fundamento no artigo 42,
parágrafo único, do CDC. Porém, a aludida pretensão não comporta acolhimento.
A jurisprudência do C. STJ firmou entendimento no sentido de que a
devolução de valores supostamente indevidos pagos pelo consumidor somente é
possível quando demonstrada a má-fé do fornecedor, o que não restou caracterizado, eis
que os encargos cobrados estavam previstos no contrato e a legalidade da cobrança era
controvertida nos Tribunais.
Vencida em maior parte, a requerida deverá arcar com as verbas da
sucumbência, inclusive a honorária, a qual foi bem arbitrada em 10% do valor da
condenação.
Por fim, observa-se que a r. sentença foi publicada ainda na vigência
do antigo CPC, não se aplicando a majoração prevista no artigo 85, § 11, do CPC.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso
da requerida e nego provimento ao recurso dos autores, nos termos da
fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora