Tribunal: TJSP
Processo: 1017206-43.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
EFEITO SUSPENSIVO. Pedido prejudicado ante o julgamento do recurso.
PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. Pedido de nulidade de cláusula contratual. Art. 166, CC. Prescrição decenal. Art. 205 do CC. Considerando que não se trata de anulação do negócio jurídico, mas sim de nulidade de cláusula contratual, não se aplica o disposto no art. 178, II, do CC. Preliminar afastada.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Casas

Ementa:
EFEITO SUSPENSIVO. Pedido prejudicado ante o julgamento do recurso.
PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. Pedido de nulidade de cláusula contratual. Art. 166, CC. Prescrição decenal. Art. 205 do CC. Considerando que não se trata de anulação do negócio jurídico, mas sim de nulidade de cláusula contratual, não se aplica o disposto no art. 178, II, do CC. Preliminar afastada.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Casas construídas e finalizadas pelo corréu. Desdobro irregular de imóvel. Autores sabiam da situação do imóvel, posto que adquiriram 1/12 da fração ideal do imóvel. Reconhecimento da nulidade da cláusula que prevê a obrigação dos compradores de promover a regularização do empreendimento. Área de Manancial. COBRANÇA DE IPTU. Ausência de regularização não impede a cobrança do IPTU. Obrigação propter rem. O contribuinte do IPTU é o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor, a qualquer título. Art. 134 do CTN. Tratando-se de imóvel com desdobro não regularizado, o imóvel é tributado em sua totalidade. PRAZO PARA INÍCIO DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. Desnecessária fixação. PRAZO FINAL. Ausente demonstração de fato impeditivo para cumprimento da obrigação no prazo de um ano. MULTA PECUNIÁRIA. Medida coercitiva. Objetivo de compelir o requerido ao cumprimento da decisão e valor máximo pode atingir o valor da transação imobiliária. Precedente do STJ. DANO MORAL. Não ocorrência. Ausência de demonstração de qualquer lesão à personalidade dos autores, inclusive porque tinham conhecimento da ausência de desmembramento. Sentença parcialmente reformada, apenas para excluir o prazo inicial para cumprimento da obrigação. Honorários advocatícios majorados. Recurso dos requeridos parcialmente provido e dos autores não provido, com observação

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046088
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017206-43.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
DANIEL PRATES PIERONI (JUSTIÇA GRATUITA), ERIKA EDITH DOS SANTOS
BRANCO SANCHEZ (JUSTIÇA GRATUITA), LUCIMARA SANTOS DI NAPOLI
(JUSTIÇA GRATUITA), JOSE RUBENS PRADO LIMA (JUSTIÇA GRATUITA), LUIS
DE SOUSA MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA), MANUELLA MOREIRA PAIVA
(MENOR(ES)
REPRESENTADO(S)),
VIVIANE
MOREIRA
DE
PAIVA
(REPRESENTANDO MENOR(ES)), DIVANEI ROSA DAS CHAGAS (JUSTIÇA
GRATUITA), JOÃO OLIVEIRA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), ANDERSON
FERREIRA RIBEIRO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), DENISE MIGUEL
COSTA (JUSTIÇA GRATUITA), EDITE DOS SANTOS BRANCO SANCHEZ
(JUSTIÇA GRATUITA) e JOSÉ HUMBERTO DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados/apelantes NILCEIA ELZA MULLER e NEREU KALENIK.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento
ao recurso dos requeridos e negaram provimento ao recurso do autor. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017206-43.2019.8.26.0002 - 2
Apelação Cível no 1017206-43.2019.8.26.0002
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
APELANTES E RECIPROCAMENTE APELADOS: JOSÉ HUMBERTO DE SOUZA
(JUSTIÇA GRATUITA), DANIEL PRATES PIERONI (JUSTIÇA GRATUITA), EDITE
DOS SANTOS BRANCO SANCHEZ (JUSTIÇA GRATUITA), ERIKA EDITH DOS
SANTOS BRANCO SANCHEZ (JUSTIÇA GRATUITA), LUCIMARA SANTOS DI
NAPOLI (JUSTIÇA GRATUITA), JOSE RUBENS PRADO LIMA (JUSTIÇA
GRATUITA), LUIS DE SOUSA MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA), DIVANEI ROSA
DAS CHAGAS (JUSTIÇA GRATUITA), JOÃO OLIVEIRA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA), ANDERSON FERREIRA RIBEIRO DOS SANTOS (JUSTIÇA
GRATUITA), DENISE MIGUEL COSTA (JUSTIÇA GRATUITA), MANUELLA
MOREIRA PAIVA (MENOR REPRESENTADO), VIVIANE MOREIRA DE PAIVA,
NILCEIA ELZA MULLER e NEREU KALENIK
Comarca: São Paulo - 7a Vara Cível
Processo de Origem: 1017206-43.2019.8.26.0002
Juiz(íza) Prolator(a): Adriana Borges de Carvalho
VOTO no 14838
EFEITO SUSPENSIVO. Pedido prejudicado ante o julgamento do
recurso.
PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. Pedido de nulidade de cláusula
contratual. Art. 166, CC. Prescrição decenal. Art. 205 do CC.
Considerando que não se trata de anulação do negócio jurídico,
mas sim de nulidade de cláusula contratual, não se aplica o
disposto no art. 178, II, do CC. Preliminar afastada.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Casas construídas e
finalizadas pelo corréu. Desdobro irregular de imóvel. Autores
sabiam da situação do imóvel, posto que adquiriram 1/12 da fração
ideal do imóvel. Reconhecimento da nulidade da cláusula que
prevê a obrigação dos compradores de promover a regularização
do empreendimento. Área de Manancial. COBRANÇA DE IPTU.
Ausência de regularização não impede a cobrança do IPTU.
Obrigação propter rem. O contribuinte do IPTU é o proprietário,
titular do domínio útil ou possuidor, a qualquer título. Art. 134 do
CTN. Tratando-se de imóvel com desdobro não regularizado, o
imóvel é tributado em sua totalidade. PRAZO PARA INÍCIO DO
CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. Desnecessária fixação.
PRAZO FINAL. Ausente demonstração de fato impeditivo para
cumprimento da obrigação no prazo de um ano. MULTA
PECUNIÁRIA. Medida coercitiva. Objetivo de compelir o
requerido ao cumprimento da decisão e valor máximo pode atingir
o valor da transação imobiliária. Precedente do STJ. DANO
MORAL. Não ocorrência. Ausência de demonstração de qualquer
lesão à personalidade dos autores, inclusive porque tinham
conhecimento da ausência de desmembramento. Sentença
parcialmente reformada, apenas para excluir o prazo inicial para
cumprimento da obrigação. Honorários advocatícios majorados.

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Recurso dos requeridos parcialmente provido e dos autores não
provido, com observação
Vistos.
Trata-se de obrigação de fazer julgada parcialmente
procedente pela r. sentença de fls. 436/445, cujo relatório fica adotado, para (a)
declarar a anulação da cláusula contratual que impõe aos autores a
responsabilidade por todo o procedimento de individualização dos imóveis
adquiridos pelos réus (cláusula 3a dos instrumentos de compra e venda); (b)
condenar os réus na obrigação de fazer consistente na regularização do
condomínio, arcando com todos os custos administrativos. A referida
regularização deve ser iniciada no prazo de 30 dias e finalizada no prazo máximo
de 01 ano, sob pena de multa pecuniária que pode atingir o valor da transação
imobiliária efetivada com cada um dos autores. Sem acolhimento a condenação
dos réus ao pagamento de IPTU e aos danos morais. Em razão da sucumbência
parcial, as partes ratearão as custas e despesas processuais. Cada um dos
litigantes foi condenado a pagar ao patrono da parte ex adversa o valor de 10%
sobre o valor da causa, observado o disposto no art. 98, §2o e §3o, NCPC.
Os
embargos
de
declaração
foram
rejeitados
(fls.522/523).
Ambas as partes recorreram.
Inconformada, apelam os autores (fls. 509/521),
sustentando, em síntese, que a atitude dos réus constitui crime contra a
administração pública (art. 50 da Lei 6.766/79), sendo que se encontram com o
nome inscrito no cadastro de inadimplentes - CADIN. Houve dano moral. A dívida
de IPTU está acumulando. Cada adquirente é dono de terreno de até 58 m2, com
área construída de, no máximo, 117m2, metragem sobre a qual deve incidir o
IPTU. Além disso, a autora Edite, por ser beneficiária do LOAS, teria direito a
isenção. Requer a reforma da r. sentença para condenação ao pagamento de
danos morais e isenção da obrigação de pagar IPTU da área maior.
Por sua vez, apelam os réus alegando, em resumo (fls.
529/542), que o prazo para início e finalização da obrigação imposta é
insuficiente, ante a complexidade da regularização fundiária, pois muitos atos

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para dependem do tramite burocrático do órgão administrativo. Não há prova de
vício de consentimento do negócio jurídico celebrado entre as partes. Houve
prescrição, ante a data de celebração do negócio jurídico, de janeiro de 2011 a
janeiro de 2012, nos termos do art. 178, II, do Código Civil de 2002. A escritura
de venda e compra foi celebrada em 25/10/2013, mais de quatro anos antes do
ajuizamento da ação proposta em 02/04/2019. Requerem o reconhecimento da
prescrição e decadência e, subsidiariamente, extensão dos prazos, bem como a
inaplicabilidade da multa por descumprimento da obrigação
Recurso dos autores sem preparo, ante a gratuidade
concedida (fls.168) e recurso dos réus com preparo (fls.543/544).
As partes apresentaram contrarrazões, refutando os
argumentos da parte contrária (fls.553/569 e 577/583).
A Procuradoria Geral da Justiça se manifestou pelo
não provimento dos recursos (fls. 589/594).
É o relatório.
Prejudicado o pedido de concessão de efeito
suspensivo à apelação ante o julgamento do recurso.
O recurso dos requeridos comporta parcial provimento
e dos autores não comporta provimento.
Trata-se de ação em que autores alegam que, por
instrumento particular de venda e compra, adquiriram cada um dos autores
adquiriu dos réus fração ideal de 1/12 de imóvel registrado sob a matrícula n.
257.505. No entanto, trata-se de condomínio edificado em área de manancial e
ilegal pela Lei no 6.766/79. As 12 casas foram vendidas pelo réu aos autores
prontas e acabadas em 2011, sem a regularização do condomínio. Aduzem que a
cláusula 3a do referido instrumento prevê que a obrigação dos adquirentes de
regularização das frações ideais. Pleitearam a nulidade desta cláusula, a
imposição aos réus da obrigação de pagamento do IPTU atrasado, bem como
indenização por danos morais.
Consta que alguns dos autores constam na matrícula
do imóvel como coproprietários de frações ideais (fls. 58/69), enquanto os demais
são possuidores da respectiva fração ideal adquirida por força de instrumento

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particular de compra e venda.
Ao contrário do alegado pelos requeridos, não se trata
de anulação do negócio jurídico, mas sim de nulidade de cláusula contratual, com
base no art. 166 do Código Civil, razão pela qual não há que se falar em
decadência, não se aplica o disposto no art. 178, II, do Código Civil.
Também não há que se falar em prescrição, posto que,
de acordo com o art. 205 do CC, a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei
não lhe haja fixado prazo menor.
No negócio jurídico firmado entre as partes há
disposição expressa (cláusula 3a - fls.244/303) de que os custos referentes à
regularização da quota parte ocorreria às expensas dos compradores.
No entanto, mencionada cláusula é abusiva, posto que
a obrigação de providenciar o desmembramento e regularização da escrituração
imóvel e sua individualização é do incorporador, no caso, os requeridos.
Nos termos do art. 37 da Lei 6.766/79: “É vedado
vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não
registrado”.
Como ressaltado na r. sentença:
"O
desmembramento
dos
vários
imóveis
era
providência a ser tomada por ocasião da feitura do próprio projeto, pois
implica providências e responsabilidades atinentes ao próprio
requerido, uma vez que o artigo 50 da Lei no 6.766/79 prevê constituir
crime contra a Administração Pública, dar início, de qualquer modo, ou
efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos,
sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com
as disposições da Lei ou das determinações constantes do ato
administrativo de licença (I e II)" - fls.442.
E, como bem frisado pela douta Procuradoria Geral de
Justiça:
“A
obrigação
não
pode
ser
repassada
aos
adquirentes.
O
reconhecimento da nulidade da cláusula, determinando que os Requeridos
regularizem as unidades, se impõe” (fls.593).
Nesse sentido, o MM. Juízo “a quo” reconheceu a

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nulidade da cláusula mencionada e condenou os requeridos na obrigação de
fazer consistente em regularizar a individualização das frações ideais adquiridas
pelos autores, tendo 30 dias para início dos procedimentos, que deve finalizado
no prazo máximo de 1 ano, sob pena de multa pecuniária que pode atingir o valor
da transação imobiliária efetivada com os autores.
Insurgem-se os requeridos contra o prazo fixado. No
entanto, não demonstraram qualquer fato impeditivo de finalização da
individualização das frações no prazo de um ano.
Com relação ao prazo de 30 dias para início do
processo, reputo desnecessário, posto que mais relevante para cumprimento da
obrigação de fazer é o prazo final para regularização dos imóveis.
Quanto a multa cominatória, esta é medida coercitiva
perfeitamente aplicável à espécie, com o fim de impelir o requerido ao
cumprimento da decisão.
No entendimento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria
de Andrade Nery: “deve ser imposta a multa, de ofício ou a requerimento da
parte. O valor deve ser significativamente alto, justamente porque tem natureza
inibitória. O juiz não deve ficar com receio de fixar o valor em quantia alta,
pensando no seu pagamento. O objetivo das astreintes não é obrigar o réu a
pagar o valor da multa, mas obrigá-lo a cumprir a obrigação na forma específica.
A multa é apenas inibitória. Deve ser alta para que o devedor desista de seu
intento de não cumprir a obrigação específica. Vale dizer, o devedor deve sentir
ser preferível cumprir a obrigação na forma específica a pagar o alto valor da
multa fixada pelo juiz” (in Código de Processo Civil Comentado e leis
extravagantes, 11a Edição, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2010,
p.702).
O limite máximo fixado na r. sentença, de acordo com
o valor da transação imobiliária efetivada com cada um dos autores, está de
acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO ESPECIAL. MULTA DIÁRIA. REDUÇÃO DO QUANTUM.
POSSIBILIDADE.
DESPROPORÇÃO
ENTRE
O
VALOR
DA

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OBRIGAÇÃO
PRINCIPAL
E
O
CÔMPUTO
DA
MULTA.
PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. As
astreintes não têm o fito de reparar eventuais danos ocasionados pela
recalcitrância quanto ao cumprimento de decisão judicial, mas sim o de
compelir o jurisdicionado - sem, com isso, acarretar enriquecimento
sem causa para a parte beneficiada pela ordem - a cumprir a ordem da
autoridade judiciária. 2. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte
pacificou o entendimento de que, tanto para se atender ao
princípio
da
proporcionalidade
quanto
para
se
evitar
o
enriquecimento ilícito, o teto do valor fixado a título de astreintes
não deve ultrapassar o valor do bem da obrigação principal.
Precedentes. 3. No presente caso, considerando as circunstâncias
fáticas levantadas pela Corte local, para que se evite enriquecimento
sem causa, tendo em vista a desproporção entre o valor da obrigação
principal (R$ 40.000,00) e o cômputo da multa (R$ 500.000,00), é
necessária a redução do valor total das astreintes, já que não se
mostra razoável. Multa total reduzida para R$ 40.000,00 (quarenta mil
reais). 4. Agravo regimental não provido”. (AgRg no AREsp
666.442/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 13/10/2015, DJe 20/10/2015) - g. n.
No mais, nos termos do art. 34 do CTN, o contribuinte
do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a
qualquer título.
Portanto,
cabe
tanto
aos
proprietários
como
possuidores arcar com o imposto, ainda que tenha adquirido a propriedade de
modo irregular ou com a documentação inadequada. Isto porque o IPTU tem
natureza de obrigação “propter rem”, motivo pelo qual a responsabilidade
tributária acompanha o bem independentemente da irregularidade do condomínio
vendido pelos réus.
E
tratando-se
de
imóvel
com
desdobro
não
regularizado, o imóvel é tributado em sua totalidade, diversamente da hipótese de
regular desdobro, em que é emitida a guia de IPTU para cada imóvel.

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Nesse sentido, confira-se:
“Apelação. Ação de Obrigação de Fazer. Desdobro.
Pretensão à individualização da cobrança de IPTU incidente sobe um
lote do qual os autores são compromissários compradores de 50% do
terreno localizado em área maior, área da qual o imóvel ainda não foi
formalmente desmembrado. Sentença de improcedência. Pretensão à
reforma. Desacolhimento. Desdobramento que deve necessariamente
ser resultante de parcelamento regular e registrado no Cartório de
Registro de Imóveis. Caso concreto em que o imóvel que se pretende
desdobrar não possui matrícula individualizada e está localizado em
loteamento irregular. Sentença mantida. Recurso não provido” (TJSP.
Apelação n. 1041301-92.2015.8.26.0224. Relator: Ricardo Chimenti. J.
24.05.2018. Órgão julgador: 18a Câmara de Direito Público)
Finalmente, não há que se falar em danos morais, pois
este somente se configura quando os efeitos de determinada conduta traz a
vítima afronta aos direitos de personalidade, gerando sensações como de
angústia, dor, sofrimento, humilhação ou tristeza. Os sentimentos devem ser
intensos a ponto de facilmente se distinguirem dos aborrecimentos normais da
vida cotidiana.
No caso dos autos, não se vislumbra lesão à
personalidade dos autores, considerando que conheciam a situação do imóvel
(adquiriram 1/12 da fração ideal do imóvel), motivo, em princípio, não agiram com
a devida cautela.
Portanto, a r. sentença deve ser parcialmente
reformada, apenas para excluir o prazo inicial para cumprimento da obrigação.
Diante do trabalho desenvolvido pelos causídicos e o
provimento apenas parcial do recurso do requerido, majoro os honorários
advocatícios devidos pelas partes para 12% do valor atualizado da causa, nos
termos do disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do

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presente recurso.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso
dos requeridos e nega-se provimento ao recurso do autor, com observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora