Tribunal: TJSP
Processo: 2199206-63.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Decisão reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963692
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2199206-63.2020.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante MUNICÍPIO
DE JUNDIAÍ, é agravado FAZGRAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria
de votos, deram provimento ao recurso, vencido o relator sorteado, des. João Alberto
Pezarini, que declara. Acórdão com a des. Mônica Serrano." , de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MÔNICA SERRANO,
vencedor, JOÃO ALBERTO PEZARINI, vencido, OCTAVIO MACHADO DE
BARROS (Presidente).
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2199206-63.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: MUNICÍPIO DE JUNDIAÍ
AGRAVADO: FAZGRAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
INTERESSADO: RENATA GOMES DE SOUZA
COMARCA: JUNDIAÍ
VOTO No 18349
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade –
Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra
e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes –
Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor –
Precedentes do STJ – Decisão reformada – Recurso provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, em execução fiscal1 de IPTU referente aos exercícios de 2013 e 2016,
julgou extinto o feito sem exame de mérito, em relação ao executado, FAZGRAN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, nos termos do artigo 485, VI, CPC,
excluindo-o do polo passivo da execução, determinando o prosseguimento unicamente
em face da executada RENATA GOMES DE SOUZA.
Sustenta o agravante, em síntese, ser inegável a incidência
dos tributos sobre o imóvel e a sujeição passiva tributária da Agravada, proprietária do
imóvel na data dos fatos geradores. A posterior transferência do imóvel, em maio de
2.019, ainda que atraia a responsabilidade tributária do adquirente, não a exime de sua
obrigação. Aduz ainda que a transferência do imóvel após a constituição do crédito
tributário configura inequívoca fraude à execução fiscal, em grave afronta ao artigo 185
do CTN.
Recurso tempestivo e isento de preparo.
Contraminuta às fls. 21/31.
É o relatório.
1 Valor da causa: R$ R$ 1.070,62 em 2017

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A irresignação não comporta provimento.
Com relação à legitimidade passiva da executada, em que
pese ter sido juntado aos autos compromisso de compra e venda realizada em
12/11/2003 (fls. 20/28 dos autos de origem) com a Sra. Renata Gomes de Souza,
constata-se que este somente foi levado a registro no cartório competente em
26/06/2019 (fls. 85 dos autos de origem).
Isso significa que a esta convenção não foi dada a
necessária publicidade para que a Municipalidade pudesse tomar conhecimento de quem
exerce a propriedade sobre o bem.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a
propriedade só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de
Imóveis competente. Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda” não tem o condão de, juridicamente, alterar o
domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o registro do título translativo
na matrícula imobiliária. A lei processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do
instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.

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Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento
do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de
Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à
Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do
compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008;
AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp
868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007;
REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio
útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido.
Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado

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do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra
e venda a embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha
sido transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria
com a transcrição no competente registro público.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar
no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda é
sua, frisando-se que a Fazenda pode optar pelo devedor que deseja executar na hipótese
em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código
Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange à aventada promessa
de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares,
relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações
tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, dá-se provimento ao recurso reformando –
se a decisão do juízo a quo, para que a agravada FAZGRAN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A reintegre o polo passivo da exação.
MÔNICA SERRANO
Relatora Designada

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Voto no 32.324
Agravo de Instrumento no 2199206-63.2020.8.26.0000
Comarca: Jundiaí
Agravante: Município de Jundiaí
Agravado: Fazgran Empreendimentos Imobiliários S/A
Interessado: Renata Gomes de Souza
DECLARAÇÃO DE VOTO
Divirjo da maioria.
A execução tem por objeto cobrança de IPTU incidente sobre o
imóvel localizado na rua Maria Amélia de Castro Prestes, 190, Lote 25, Quadra
Z, Loteamento Parque Residencial Jundiaí, contribuinte no 79.063.0025.
A agravada comprovou que referido imóvel foi alienado à
coexecutada por meio de instrumento particular compromisso de venda e compra
celebrado em 2003 (fls. 20/28).
E conquanto registrada a escritura definitiva no Cartório de
Registro de Imóveis somente em 2019, afigura-se induvidosa a transferência da
posse a terceiro em data anterior, que passou a exercê-la, desde então, com
animus domini, tudo a afastar a responsabilidade da agravada.
Tal conclusão é sufragada pela melhor jurisprudência:
“ILEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' Execução fiscal Imposto
predial e Territorial Urbano
Imóvel tributado objeto de
compromisso de compra e venda Sujeito passivo da obrigação
tributária em causa que passa a ser o compromissário
comprador
Incidência do artigo 34 do Código Tributário
nacional Solidariedade daquele com o real proprietário do
imóvel, o compromissário vendedor, inocorrente Legitimidade

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passiva para a execução, exclusivamente, do compromissário
comprador do imóvel em causa Recurso provido”.2
“EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL
Legitimidade 'ad
causam' ativa
Possibilidade do exercício da demanda pelo
compromissário comprador, assim reconhecido no próprio ato
de lançamento tributário, por recair diretamente sobre ele as
conseqüências da execução Argüição repelida”.3
Assim, a existência de instrumento, público ou particular, com a
consequente transferência da posse, afastam a responsabilidade tributária da
agravada, sendo esta, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da
execução fiscal.
Nesse quadro, de rigor a manutenção da decisão para reconhecer
a ilegitimidade passiva da agravada, devendo prosseguir a execução em face da
coexecutada.
Posto isso, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.
João Alberto Pezarini
Desembargador
2 AI no 1.210.787-0, relator Oséas Davi Viana, TJSP.
3 Apelação no 759.909/3, relator Antônio Rigolin, TJSP.

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Votos
JOAO ALBERTO PEZARINI
135CFFC5
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2199206-63.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.