Tribunal: TJSP
Processo: 1006080-24.2019.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO FECHADO - Execução de contribuições não pagas – Embargos à execução – Acolhimento - Ausência de título executivo extrajudicial – Instrumento de cessão de direitos sem a assinatura de duas testemunhas – Exigibilidade expressa pelo inciso III do artigo 784 do CPC - Impossibilidade de equiparação dos valores cobrados pela exequente às taxas e despesas de

Ementa:
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO FECHADO - Execução de contribuições não pagas – Embargos à execução – Acolhimento - Ausência de título executivo extrajudicial – Instrumento de cessão de direitos sem a assinatura de duas testemunhas – Exigibilidade expressa pelo inciso III do artigo 784 do CPC - Impossibilidade de equiparação dos valores cobrados pela exequente às taxas e despesas de condomínio edilício, não se enquadrando nas hipóteses previstas pelo artigo 784, incisos VIII e X do CPC - Precedentes do STJ - Obrigação, ademais, que não é certa - Inadequação da via eleita - Correta a extinção da execução - Sentença mantida - Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000556616
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006080-24.2019.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ASSOCIAÇÃO
DOS MORADORES DO RESIDENCIAL TERRA DA MATA, são apelados FABIANA
LEMOS SALGADO SILVA e JAILSON SEVERINO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006080-24.2019.8.26.0704 -Voto no 37972
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1006080-24.2019.8.26.0704
Comarca:
São Paulo
Ação:
Associação Embargos à Execução de título extrajudicial
Apte(s).:
Associação dos Moradores do Residencial Terra da Mata
Apdo(a)(s).:
Fabiana Lemos Salgado Silva (e outro)
Voto no 37.972
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES
DE
LOTEAMENTO
FECHADO - Execução de contribuições não pagas Embargos à
execução
Acolhimento - Ausência de título executivo
extrajudicial Instrumento de cessão de direitos sem a assinatura
de duas testemunhas Exigibilidade expressa pelo inciso III do
artigo 784 do CPC - Impossibilidade de equiparação dos valores
cobrados pela exequente às taxas e despesas de condomínio
edilício, não se enquadrando nas hipóteses previstas pelo artigo
784, incisos VIII e X do CPC - Precedentes do STJ - Obrigação,
ademais, que não é certa - Inadequação da via eleita - Correta a
extinção da execução - Sentença mantida - Verba honorária
majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
sentença de fls. 1.025/1.030, de relatório adotado, que acolheu os embargos e julgou
extinta a execução.
Inconformada, apela a embargada sustentando, em
resumo, que o título se enquadra nas hipóteses previstas pelo artigo 784, incisos III e X,
sendo que o fato da embargante ter se desassociado não impede a execução das
contribuições em aberto, uma vez que os serviços oferecidos pela associação são
indivisíveis e estão à disposição de todos (fls. 1.037/1.054). Contrarrazões (fls. 1.063/1.072).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Consta dos autos que a exequente administra o

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loteamento “Residencial Terra da Mata”, em Mairinque, e pretende receber dos
executados as contribuições pelos serviços de conservação e manutenção referentes à
gleba 69 da Quadra 10, Fase 04 de referido empreendimento.
Para tanto, utiliza-se a exequente do procedimento
da execução de título extrajudicial consubstanciado no instrumento de cessão de direitos
- fls. 58/64.
Ocorre que o crédito buscado não se enquadra em
qualquer dos títulos executivos extrajudiciais previstos no artigo 784 do Código de
Processo Civil, cumprindo ressaltar que, ao contrário do entendimento da exequente, as
contribuições das associações criadas por moradores em loteamentos fechados não
podem ser equiparadas às taxas de condomínio, não se enquadrando nas hipóteses
previstas nos incisos VIII e X do Código de Processo Civil1.
Esse é o entendimento atualmente dominante no
Superior Tribunal de Justiça, conforme segue:
“Esta Corte superior consolidou seu entendimento no
sentido de que a existência de associação, congregando
moradores com o objetivo de defesa e preservação de
interesses comuns em área habitacional, não possui o
caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de
quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o
encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou
melhoria, não havendo que se falar em enriquecimento
ilícito do recorrido”. (AgRg no AREsp 525.705/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 25/05/2015).
“AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO. COBRANÇA DE QUOTA-PARTE DE
PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL SITUADO EM LOTEAMENTO
CONSTITUÍDO POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
ILEGALIDADE.
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
AOS
PROPRIETÁRIOS.
ADESÃO
VOLUNTÁRIA.
NÃO
CONFIGURAÇÃO DE CONDOMÍNIO. 1. Associações de
moradores não têm autoridade para cobrar, de forma
impositiva, taxa de manutenção por elas criada ou qualquer
contribuição a quem não é associado, visto que tais entes
não se equiparam a condomínio para efeitos de aplicação
da Lei n. 4.591/64. 2. Agravo regimental desprovido”. (AgRg
nos EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 12/12/2014).
1 Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;
(...)
VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais
como taxas e despesas de condomínio;
(...)
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva
convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

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Como se não bastasse, certo é que o artigo 783 do
Código de Processo Civil determina que a execução para cobrança de crédito esteja
sempre fundada em título de obrigação certa, líquida e exigível.
Neste sentido, cumpre esclarecer que obrigação
certa é aquela sobre a qual não pairam dúvidas sobre sua existência, e acerca da qual
não é cabível qualquer tipo de discussão, qual não é o caso.
A ausência de duas testemunhas também macula o
título, tornando-a inexequível, pois expressamente prevista essa exigência, nos termos
do artigo 784, inciso III do Código de Processo Civil.
Essa a posição majoritária deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“Embargos à execução Confissão de dívida Contrato sem
assinatura de duas testemunhas Ausência de executividade
Título irregular incapaz de sustentar a execução Documento
que não ostenta a qualidade de título executivo Inteligência
do art. 784, III, do CPC Título executivo extrajudicial não
caracterizado Inexistência de dívida líquida, certa e exigível
a autorizar o processamento da execução Sentença
mantida Aplicação do art. 252 do RITJ do TJSP. Recurso
não
provido.”
(18a
Câmara
D.
Privado,
Apelação
cível
no
0000903-69.2015.8.26.0338,
Rel.
Des.
Henrique
Rodriguero
Clavisio,
j.
07.05.2019, v.u.);
“Apelação Embargos à execução de título extrajudicial
Instrumento particular de compra e venda de imóvel (lote de
terreno) - Título sem força executiva Inteligência do art.784,
III, CPC Necessidade de assinatura de duas testemunhas
para execução do instrumento privado Embargos do
devedor procedentes Extinção da execução mantida -
Recurso improvido.” (21a Câmara D. Privado, Apelação cível no
1004233-60.2016.8.26.0358, Rel. Des. Ademir Benedito, j. 28.03.2019, v.u.);
“EMBARGOS À EXECUÇÃO - Ação embasada em
instrumento particular de confissão de dívida - Sentença que
julgou procedente o pedido a fim de reconhecer a
inexistência de título executivo extrajudicial ante a falta de
assinatura de duas testemunhas - Insurgência do apelante
sustentando que seria suficiente a assinatura de uma única
testemunha - Descabimento - Nos termos do artigo 784 do
NCPC, 'São títulos executivos extrajudiciais: (...) III - o
documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas)
testemunhas' - Ademais, o apelado contestou a existência
do pactuado, apontando falta de correspondência entre o
teor do documento e a realidade dos fatos ocorrida entre as
partes - A presença de apenas uma testemunha no

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instrumento de confissão de dívida não lhe dá eficácia
executiva - Recurso desprovido e majorados os honorários
advocatícios de 10% para 15% sobre o valor de R$
12.720,00 dado à causa (art. 85, § 11, do NCPC).” (15a Câmara
D. Privado, Apelação cível no 1049317-06.2017.8.26.0114, Rel. Des. Mendes
Pereira, j. 07.01.2019, v.u.);
“EMBARGOS À EXECUÇÃO sentença de procedência -
recurso da embargada - prestação de serviço educacional
contrato não assinado por duas testemunhas ausência de
título executivo extrajudicial a ausência da assinatura das
testemunhas descaracteriza o documento como título
executivo, nos termos do art. 784, III do CPC/2015 (art. 585,
II do CPC/1973) título que não é dotado de certeza, liquidez
e exigibilidade - sentença mantida recurso não provido.” (38a
Câmara D. Privado, Apelação cível no 1025099-49.2017.8.26.0554, Rel. Des.
Achile Alesina, j. 10.12.2018, v.u.);
“Embargos à execução. Título executivo extrajudicial
confissão de dívida sem a assinatura de duas testemunhas.
Inviabilidade da jurissatisfativa. Inteligência do artigo 784, III,
do CPC. Pretensão que deverá ser veiculada pelas vias
próprias. Questão envolvendo incidente de falsidade sequer
fora analisada, pois ausentes os requisitos para que a
execução tivesse regular sequência. Procedência dos
embargos se apresenta adequada. Apelo desprovido.” (4a
Câmara D. Privado, Apelação cível no 0005141-83.2017.8.26.0008, Rel. Des.
Natan Zelinschi de Arruda, j. 07.12.2018, v.u.);
“Exceção de pré-executividade Instrumento particular de
confissão de dívida que conta com a assinatura de apenas
uma testemunha Artigo 784, III do NCPC que exige a
assinatura de duas testemunhas para caracterizar título
executivo extrajudicial Nulidade da execução evidenciada
Extinção que se mostra de rigor Recurso provido, com
fixação de verba honorária recursal.” (17a Câmara D. Privado, Agravo
de Instrumento no 2216657-09.2017.8.26.0000, Rel. Des. Souza Lopes, j.
26.02.2018, v.u.).
Além do mais, existe na jurisprudência uma enorme
discussão acerca da existência ou não de obrigação de pagamento de contribuições pelo
proprietário de imóvel localizado em loteamento em favor da associação de moradores
que presta serviços de manutenção e conservação.
Ou seja, cabia à exequente propor não uma ação de
execução, mas uma ação de conhecimento em que seja discutida a obrigação dos
executados de efetuarem o pagamento do valor exigido na presente demanda.
Assim, tendo em vista a inadequação da via eleita,
apresenta-se correto o acolhimento dos presentes embargos, com a extinção da
execução.

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Por fim, a verba honorária comporta majoração em
prol dos patronos da parte apelada para 15% sobre o valor atualizado da causa, que se
adequa ao grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a
importância da causa e o trabalho realizado pelo causídico e o tempo exigido para o seu
serviço, observado o disposto no parágrafo 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil,
levando-se em conta, ainda, o trabalho adicional realizado em grau recursal, a teor do
disposto no parágrafo 11o do citado dispositivo legal.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença,
inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a majoração da verba
honorária em prol da parte recorrida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator