Tribunal: TJSP
Processo: 1016695-12.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Tavares de Almeida
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
AÇÃO de obrigação de fazer - réu - proprietário de unidade EM CONDOMÍNIO edilício - má-conservação - infiltrações e problemas estruturais em imóveis lindeiros - realização de obras - imposição - projeto de lei 1.179/2020 (regime emergencial das relações jurídicas no período de pandemia - covid-19) - inaplicabilidade - SITUAÇÃO - caráter DE URGÊNCIA - CONDIÇÃO DO IMÓVEL - RISCO À INTEGRIDADE

Ementa:

AÇÃO de obrigação de fazer - réu - proprietário de unidade EM CONDOMÍNIO edilício - má-conservação - infiltrações e problemas estruturais em imóveis lindeiros - realização de obras - imposição - projeto de lei 1.179/2020 (regime emergencial das relações jurídicas no período de pandemia - covid-19) - inaplicabilidade - SITUAÇÃO - caráter DE URGÊNCIA - CONDIÇÃO DO IMÓVEL - RISCO À INTEGRIDADE FÍSICA DOS DEMAIS MORADORES - astreinte - JUÍZO - FIXAÇÃO NO CASO DE DESCUMPRIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA NA SENTENÇA - CABIMENTO - valor - REDUÇÃO - possibilidade - respeito aos princípioS da proporcionalidade e da razoabilidade - art. 8o do cpc.

APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000553728
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016695-12.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante BANESTES
S/A, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA DE ARUANA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FÁBIO PODESTÁ
(Presidente sem voto), CAMPOS PETRONI E DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
TAVARES DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1016695-12.2018.8.26.0477
APELANTE: BANESTES S/A (BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO)
APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA DE ARUANA
COMARCA: PRAIA GRANDE
JUIZ DE 1o GRAU: VITOR GAMBASSI PEREIRA
VOTO No 11.106
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - RÉU - PROPRIETÁRIO DE
UNIDADE EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO - MÁ-CONSERVAÇÃO -
INFILTRAÇÕES
E
PROBLEMAS
ESTRUTURAIS
EM
IMÓVEIS
LINDEIROS - REALIZAÇÃO DE OBRAS - IMPOSIÇÃO - PROJETO DE
LEI 1.179/2020 (REGIME EMERGENCIAL DAS RELAÇÕES JURÍDICAS
NO PERÍODO DE PANDEMIA - COVID-19) - INAPLICABILIDADE -
SITUAÇÃO - CARÁTER DE URGÊNCIA - CONDIÇÃO DO IMÓVEL -
RISCO À INTEGRIDADE FÍSICA DOS DEMAIS MORADORES -
ASTREINTE - JUÍZO - FIXAÇÃO NO CASO DE DESCUMPRIMENTO DA
TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA NA SENTENÇA - CABIMENTO -
VALOR - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE - RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA
PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE - ART. 8o DO CPC.
APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.
VISTOS.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, cujo relatório da
sentença se adota, julgada nos seguintes termos: “Ante o exposto, nos termos do art. 487, I,
do CPC, julgo PROCEDENTE o pedido, para condenar o réu em obrigação de fazer,
consistente na realização de todas as obras necessárias para sanar os problemas descritos
nos laudos de fls. 58/111. Para isso, concedo ao réu os prazos máximos de i) 30 dias, para
o início do procedimento administrativo licitatório ou de dispensa de licitação; ii) 60 dias
para a apresentação do edital (se houver); iii) 120 dias para o encerramento do
procedimento licitatório (se houver); 150 dias para o início das obras se houver licitação
ou 60 dias se houver dispensa; iv) 210 dias para o encerramento das obras se houver
licitação ou 120 dias se houver dispensa. Os prazos contam-se de forma independente; ou

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seja, tem o réu 210 dias ou 120 dias totais para o encerramento das obras, em caso de
haver, ou não, licitação. O descumprimento de qualquer dos prazos acarretará aplicação
de multa, no valor de R$ 100.000,00, que poderá incidir cumulativamente, caso mais de
um prazo não seja observado. Encerrada a instrução, havendo, por isso, direito da parte
autora, e existindo real perigo de dano decorrente da demora no cumprimento do
provimento jurisdicional, CONCEDO a tutela de urgência, para que o cumprimento se dê
imediatamente, a partir da publicação da presente sentença. Ante a sucumbência, fica o
réu condenado no pagamento das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados, por equidade, em R$ 3.000,00” (fls. 186/189).
O réu apelou. Expõe que as obras nas áreas comuns devem
ser realizadas pelo condomínio. Insiste na preliminar de falta de interesse processual,
porquanto há tentativa de solução amigável. Exalta que o autor não disponibilizou
informações e documentos necessários para início do processo licitatório para a contratação
de empresa para realização de obras. Argumenta ainda que, em razão da pandemia
decorrente da COVID-19 não há possibilidade de iniciar as reformas. Insurge-se contra o
valor da multa pelo descumprimento (fls. 191/202).
O autor contrarrazoou (fls. 207/211).
É O RELATÓRIO.
A circunstância das partes procederem tratativas para a
solução amigável do problema não impedia a propositura da demanda, até porque o ato se
iniciou em meados de 2016, sem que até então tivesse êxito (fls. 53). Afasta-se a questão
prejudicial trazida no apelo.
No mais, é incontroverso que o réu é proprietário de unidade
condominial. Em razão da ausência de manutenção do apartamento há infiltrações e
problemas estruturais nos imóveis lindeiros. Não vinga a tese da necessidade de
procedimento licitatório para realização de obras. Como bem fundamentado pelo julgador
de origem, o art. 24, V, da Lei 8.666/93, dispensa o ato quando houver emergência ou

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estado de calamidade pública. Além disso, diante do lapso temporal transcorrido, o
procedimento poderia ter se findado.
Vale ainda observar que não consta da contestação a assertiva
ora trazida de que a inércia se deu por culpa do autor, que não disponibilizou a
documentação e as informações correlatas (fls. 148/154). Trata-se de inovação recursal.
Afronta o princípio da concentração. Não merece conhecimento. Reza o art. 336 do CPC:
Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de
defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e
especificando as provas que pretende produzir.
Por outro lado, em 3.4.20, o Senado Federal aprovou o
Projeto de Lei 1.179/2020, que dispõe sobre a Regime Jurídico Emergencial e Transitório
das relações jurídicas de direito privado (RJET). No que se refere às relações condominiais
reza o art. 11, I e II:
Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos
poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a
contaminação pelo coronavirus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva
dos condôminos;
II - restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades
e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva
dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do
coronavirus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e
pelo possuidor direto de cada unidade.
A norma é omissa quanto à realização de obras nas unidades
condominiais. A interpretação deve se restringir aos limites da finalidade do isolamento

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social. Passível a flexibilização quando caracterizada situação emergencial. É a hipótese. O
laudo técnico trazido pelo autor, não impugnado pelo apelante, é conclusivo:
“Trata-se de apartamento desocupado, com condições
precárias de manutenção, com muitas infiltrações, que descem pela laje superior até o
piso do apartamento por gotejamento e pelos eletrodutos por condução descendo água
pelas tomadas e caixas de luz do teto, sendo que da laje do piso as águas se infiltram e
provam infiltração na laje de teto dos apartamentos do andar inferior, já com
deslocamento do reboco do teto e gesso, provocando corrosão na malha de ferro da laje ...
as instalações elétricas deverão se manter desativadas até que sejam superadas as
infiltrações de água ...” (fls. 94/105).
A má conservação compromete as estruturas da construção e
coloca em risco a integridade física dos demais condôminos. Cabível a manutenção da
tutela de urgência concedida na sentença (fls. 189).
Por fim, o objetivo da astreinte é compelir a parte a cumprir a
ordem judicial. Deve ser fixada em quantia razoável e proporcional. Não visa a substituir o
adimplemento da obrigação. Sobre a matéria, prescreve o art. 537, § 1o, I, do CPC:
A multa independe de requerimento da parte e poderá ser
aplicada na fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de
execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se determine
prazo razoável para cumprimento do preceito.
§ 1o O juiz poderá, de ofício ou a requerimento, modificar o
valor ou a periodicidade da multa vincenda ou excluí-la, caso verifique que: I - se tornou
insuficiente ou excessiva.
I - se tornou insuficiente ou excessiva;

A quantia imposta pelo juízo é excessiva (R$ 100.000,00).

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Permite-se a mitigação para que não se torne desproporcional. À luz do art. 8o do CPC,
equânime o arbitramento em R$ 500,00 diários e limitada a R$ 100.000,00.
Pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo
reduzir a astreinte para R$ 500,00 diários, limitada a R$ 100.000,00. No mais, mantenho a
sentença, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.
TAVARES DE ALMEIDA
RELATOR