Tribunal: TJSP
Processo: 1024027-37.2017.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Intermediação. Cobrança. Ação julgada improcedente. Ausência de prova de resultado útil do negócio e da autorização para intermediar. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação, não justifica, por si só, o pagamento de comissão de corretagem. Caso de improcedência. Apelo do autor improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000996195
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024027-37.2017.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ALEXANDRE
DE OLIVEIRA, é apelada ADRIANA PEREIRA CHAGAS ANTONIASSI.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) E LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020
RUY COPPOLA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1024027-37.2017.8.26.0001 - São Paulo - VOTO No 2/12
Apelante: Alexandre de Oliveira
Apelada: Adriana Pereira Chagas Antoniassi
Comarca: São Paulo F.R. Santana 5a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 45776
EMENTA
Intermediação. Cobrança. Ação julgada improcedente. Ausência
de prova de resultado útil do negócio e da autorização para
intermediar. A mera aproximação das partes, para que se inicie o
processo de negociação, não justifica, por si só, o pagamento de
comissão de corretagem. Caso de improcedência. Apelo do autor
improvido.
Vistos,
Trata-se de ação de cobrança decorrente de
intermediação imobiliária, promovida pelo apelante em face da
apelada, julgada improcedente pela r. sentença de fls. 186/192, cujo
relatório se adota, condenando o autor ao pagamento das custas e
honorários advocatícios fixados por equidade em R$ 2.000,00.
Apela o autor (fls. 205/216), alegando, em síntese,
que: o negócio aconteceu por intermédio do Recorrente; a própria r.
Sentença reconhece que o Recorrente anunciou o imóvel em
plataforma on line em 06/05/2014 e no site de sua imobiliária,
conforme as fls. 13/15/16, sem qualquer oposição da Recorrida; o
recorrente enviou por mensagens ao Sr. Renato o link do anuncio do
imóvel em questão, pouco importando as visitas de outros possíveis
interessados, mas sim a visita do comprador a quem foi oferecido o
imóvel; tais fatos podem ser bem verificados na declaração de fls.
159/160 e nas mensagens de fls. 36/42, aonde os compradores Sr.

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Renato e a Sra. Juliana foram enfáticos ao afirmar a presença do
autor; o recorrente enviou uma lista de imóveis que poderiam
interessar ao Sr. Renato e sua esposa Sra. Juliana, dentre eles,
novamente o imóvel da Requerida (inclusive com destaque); os
compradores reconhecem o trabalho do recorrente declarando
apenas que não realizaram o negócio, pois não conheceram o
apartamento inteiro, e não tinham o valor completo, manifestando o
desinteresse na aquisição e encerrando o assunto; as negativas para
não adquirir o imóvel eram sempre direcionadas para o Recorrente,
ficando evidenciado o trabalho de intermediação da venda do imóvel;
nunca houve qualquer objeção da Recorrida quanto ao trabalho do
Recorrido, bem como o oferecimento e apresentação do imóvel aos
possíveis interessados; o Recorrente jamais renunciou o seu direito
ao recebimento da comissão, mas tão somente condicionou o
recebimento desta a realização de um novo negócio, o qual foi feito
pela Recorrida as escondidas, descumprindo por completo a condição
ajustada; é evidente que não há nos autos qualquer prova de que
houve a renúncia do Recorrente ao direito de receber a comissão,
sendo imposta apenas uma condição para o não pagamento naquele
momento; a intensão da Recorrida sempre foi o não pagamento da
comissão, tanto é, que declara em seu depoimento que não pagou
comissão a nenhum corretor, mesmo afirmando acima que os
compradores foram apresentados por outro corretor.
Apelo respondido (fls. 222/233).
É o Relatório.
A r. sentença julgou improcedente a ação.

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Anotou-se o seguinte, no que interessa:
“Na inicial apontado contrato verbal de corretagem entabulado entre as partes
em
06/05/2014.
O imóvel foi vendido a Renato e Juliana em 12/11/2016 (fls. 80).
Aponta o autor que iniciou a apresentação do imóvel a tais compradores em
04/11/2016, fazendo jus à corretagem ora pleiteada.
A requerida alega que diversas imobiliárias providenciaram a inserção de seu
imóvel em seus sites, sem exclusividade. Aduz que trabalhou na imobiliária do autor
e este teria se proposto a “ajuda-la graciosamente a encontrar um comprador para o
imóvel”. Que houve relacionamento amoroso entre as partes. No mais, aponta que o
autor não teria realizado trabalho de corretagem, e os compradores teriam sido
apresentados à autora por outra pessoa, Walmir, da Imobiliária Elite Imóveis.
Restou evidenciado nos autos que os compradores visitaram o imóvel em
2014, mais de 2 anos antes da concretização do negócio.
No relato escrito de fls. 159/160), os compradores apontam que visitaram a
unidade em razão do contato com seu parente Walmir, que atuava como corretor de
imóveis na época. Apontam que lá teriam conhecido o autor e a requerida, fato
reconhecido pela requerida em seu depoimento pessoal (00:35 02:00).
3) Conforme jurisprudência sobre o tema, para aferir se é devida a comissão
de corretagem, há que se verificar resultado útil decorrente da atuação do corretor:
................
Consta a fls. 13/15 anúncio do imóvel em plataforma online, feito pelo autor
(“Inclusão: 06/05/2014 15:02:18” ; “Cadastrado por: ALEXANDRE” - grifei).
Aponta o autor que o imóvel também estaria divulgado no site de sua
imobiliária, conforme link inserido no e-mail enviado a Renato em 8 de novembro
2016 (fls. 16 - "aleimóveis"). Contudo, tal registro inserido no e-mail datado de 2016,
não evidencia, por si só, que o autor teria permanecido encarregado da divulgação do

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imóvel desde 2014 até 2016.
Em contestação noticiado que as partes mantiveram relacionamento amoroso
de junho de 2014 a março de 2015.
Conforme o depoimento pessoal da requerida, esta mostrou o imóvel ao
interessado comprador Renato, em companhia do autor, no ano de 2014 (00:35
02:00).
A venda somente veio a se concretizar em novembro de 2016. Durante esse
lapso temporal, de mais de 2 anos, não foram suficientemente evidenciadas novas
visitas de possíveis compradores ao imóvel, intermediadas pelo autor.
No e-mail de fls. 19, em 07/11/2016 o comprador Renato informa à requerida
seu intento de adquirir o imóvel.
O autor veio a indicar novamente o imóvel a Renato/Juliana conforme
mensagens datadas de 07/11/2016 (fls. 36 e 39) e 08/11/2016 (fls. 16).
.............
Contudo, a prova do autos indica que o o autor anunciou o imóvel em 2014 e
apresentou o imóvel aos compradores em 2014, em companhia da ré, data em que
mantinham relação amorosa.
O autor indicou novamente o imóvel a Renato/Juliana em 07 de novembro de
2016, vindo a revisar o compromisso de compra e venda, a pedido da requerida, em
10 de novembro de 2016.
A prova dos autos não aponta que o autor ficou encarregado da divulgação do
imóvel desde 2014 até novembro 2016 (época da venda - escritura pública datada
de 03/01/2017 - fls. 34), bem como aponta que os compradores não se aproximaram
da vendedora do imóvel
unicamente por seu intermédio.
Na inicial relata o autor que a requerida teria enviado o contrato ao autor para
análise implorado para que ele “não atrapalhasse o negócio” , prometendo adquirir

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outro imóvel com ele caso a venda se concretizasse. O autor aponta que concordou,
salientando que, em contrapartida, pretendia receber comissão do imóvel que seria
então adquirido pela ré. Informa que analisou o contrato, mas não recebeu comissão
do outro negócio, visto que a requerida nada mais lhe comunicou, vindo a comprar
outro imóvel sem intermédio do autor.
Desta forma, os elementos dos autos indicam que em novembro de 2016
concordou o autor que a requerida negociasse diretamente a venda do imóvel,
excluindo-se o valor da comissão de corretagem.
Incontroverso que o autor, a pedido da requerida, analisou o compromisso de
compra e venda (e-mails a fls. 18/20). Contudo, não postula o autor valores correlatos
a tal revisão de contrato.
Apontado que a documentação necessária ao negócio foi providenciada pela
advogada da requerida.” (fls. 189/192).
Como se constata pela leitura da sentença, existem
dúvidas a respeito de dois pontos relevantes nesse tipo de
contratação: a) a autorização para intermediar e b) o resultado útil
pela atuação do corretor.
O autor, como dito pelo Juízo, tomou conhecimento
do imóvel em 2014.
Não se sabe qual sua atuação na negociação até o
ano de 2016.
O que fez pela negociação nesse período de dois
anos?
Absolutamente nada.
Note-se as mensagens de fls. 36/38, trocadas entre
o autor e o adquirente Renato, quando o autor reclama que o imóvel
tinha sido adquirido por ele sem que soubesse.

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A resposta do adquirente Renato foi: “Quando você
me apresentou o Ap há dois anos atrás a resposta e posicionamento
de minha esposa foi exatamente esse”.
O adquirente Renato justificava seu desinteresse no
imóvel em 2014 em razão de motivo pessoal da esposa.
Isso indica que: de 2014 até 2017 o autor não fez
absolutamente nada para alienar o imóvel.
Essa prática de intermediação é conhecida. A partir
do momento em que, por qualquer meio, alguém se interesse em
alienar um imóvel, fica vinculado ao corretor que primeiro se
apresenta. E isso pode ocorrer das mais variadas formas.
Ainda que o intermediador não faça nada, e ainda
sem autorização expressa para mediar.
É como se o intermediador se perpetuasse naquela
atividade, faça o proprietário o que fizer.
Está claro nos autos que várias imobiliárias tinham
conhecimento do imóvel da ré e de sua intenção de aliená-lo.
Será que a simples inclusão do imóvel em site
especializado geraria direitos ao autor?
Tenho que não.
Além disso, note-se que o autor não fez (e era seu
ônus), prova da autorização para intermediar e prova efetiva de seu
envolvimento para a venda do apartamento.
E esse ônus se agravou, a partir do momento em
que a ré, ao contestar, negou os fatos indicando a existência de
relacionamento amoroso entre as partes, já no ano de 2014.
Arnold Wald, em sua obra "Obrigações e Contratos",

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ensina que a função do corretor "consiste em aproximar pessoas e obter a conclusão
do negócio, cabendo ao corretor orientar o cliente em tudo que seja útil.". (Ed. RT, 7a
Edição, pág. 316)
Outra não é a lição de Orlando Gomes:
"Consiste a atividade do corretor em aproximar pessoas que desejam
contratar, pondo-as em relação.
Cumpre sua função aconselhando a conclusão do contrato, informando as
condições do negócio e procurando conciliar os interesses das pessoas que
aproxima." (in "Contratos", 10a Ed. Forense, pág. 427).
Ainda que se tenha como presente, na hipótese, a
necessária autorização, para ensejar o recebimento de comissão se
exige a existência de resultado útil na intermediação.
Nesse sentido:
"AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA
DE EXCLUSIVIDADE - RESULTADO ÚTIL. 1 Para que o corretor faça jus à
comissão pelos serviços de intermediação é necessária a conjugação de três
requisitos: a) autorização para mediar; b) aproximação das partes; c) resultado útil,
realizando-se o negócio nas condições propostas, em razão de sua interferência
(RJTJSP 131/99). O direito à comissão de corretagem prepondera quando
comprovados os seguintes requisitos: autorização para mediar; aproximação das
partes e, que o negócio se conclua em razão da interferência do corretor; 2 Provas
dos autos que são claras ao indicar que o verdadeiro negociador do bem e que
participou inclusive da formulação do contrato e recebeu a comissão de corretagem
foi terceiro, corretor de outra imobiliária, igualmente autorizado a negociar o bem.
Não basta que o corretor apareça no imóvel com supostos compradores e realize
ofertas do bem sem que qualquer negociação mais concreta se realize. Simples
afirmação de que foi ele, e não o terceiro que recebeu a comissão, que realizou o

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trabalho que não convence. RECURSO IMPROVIDO " (TJSP - Apelação no
1016540-09.2014.8.26.0005 - Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti - 30a Câm. Dir. Priv. -
j. 24/08/2016).
Nessa Colenda Câmara também já restou decidido
que:
“Ocorre que a apresentação dos compradores ao apelante, sem
participação direta e efetiva na concretização do negócio entre eles, o que ocorreu
somente com a intermediação de outra corretora de imóveis, não autoriza o
pagamento da comissão de corretagem.
A jurisprudência sempre consignou entendimento de que o contrato de
corretagem é de resultado, de maneira remuneração é devida ao corretor se o
negócio se aperfeiçoar na integralidade, sendo exatamente este o resultado útil que
se exige da intermediação” (TJSP - Apelação no 9228851-05.2006.8.26.0000 - Rel.
Des. Kioitsi Chicuta - j.11.08.2011).
Até mesmo a indicação inicial do imóvel aos
adquirentes, não foi feita pelo autor, como se constata pelos
documentos existentes.
Foi outro corretor, Walmir, da Imobiliária Elite
Imóveis, que ofereceu inicialmente o imóvel da ré aos adquirentes.
Além disso não existe um só documento a
comprovar qual foi efetivamente o trabalho do autor no resultado útil
necessário.
Importante salientar também que:
"Aplica-se a teoria do ônus da prova a todos os processos e ações,
atendidas, certamente, as peculiaridades de uns e de outros. As regras do ônus da
prova destinam-se aos litigantes do ponto de vista de como se devem comportar, à
luz das expectativas (ônus) que o processo lhes enseja, por causa da atividade

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probatória. O juiz, como é imparcial, não deve influir na conduta dos litigantes, salvo
se, excepcionalmente, tiver de decidir o incidente da inversão do ônus da prova (art.
333, parágrafo único), o que deverá fazer, mesmo que não haja impugnação, pois de
nulidade se trata. Não será, todavia, propriamente atividade jurisdicional que
influencie no resultado da aplicação da lei, mas a propósito da validade da convenção
sobre distribuição do ônus da prova.
Assim, o atual Código de Processo Civil estabelece que incumbe o ônus
da prova: ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito (v.g., a sua propriedade
e lesão, posse e turbação ou esbulho; locação e infração etc.); ao réu quanto à
existência de fato impeditivo (v.g., não está em mora, porque sua prestação depende
de prestação do autor), modificativo (v.g., falta de requisito do negócio jurídico em
que se estriba o autor ou a situação em que se baseia o autor se alterou) ou extintivo
(v.g., pagamento, remissão e, comumente, prescrição ou decadência) do direito do
autor (art. 333, e seus incisos)" (in “Manual de Direito Processual Civil”, Arruda
Alvim, Ed. RT, 7a. Edição, pág. 475/476).
Como anotado pelo Des. Francisco Casconi,
da 31a Câmara deste Tribunal:
“Para fazer jus a valores atinentes a verba de corretagem não basta a mera
apresentação dos contratantes, mas a efetiva participação e intermediação na busca
pela concretização do negócio jurídico. Trata-se de entendimento reiteradamente
adotado pelo C. STJ: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE
CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE COMISSÃO REFERENTE A NEGOCIAÇÃO
DISTINTA DAQUELA REPORTADA NA PETIÇÃO INICIAL. JULGAMENTO EXTRA
PETITA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MERA APROXIMAÇÃO ENTRE AS
PARTES. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.

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RECURSO DESPROVIDO. 1. A mera aproximação das partes, para que se inicie o
processo de negociação, não justifica, por si só, o pagamento de comissão de
corretagem. Precedentes. [...] 4. Agravo interno não provido” (STJ. Quarta Turma.
AgInt no AREsp 1142969/GO, rel. Min. LÁZARO GUIMARÃES, j. em 12 de dezembro
de 2017, destaquei).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL (CPC/73).
CONTRATO
DE
CORRETAGEM.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
NÃO
DEMONSTRADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MERA APROXIMAÇÃO
ENTRE AS PARTES. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL.
AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. CONTRATO DE
CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE REVISÃO DO JULGADO.
IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.o 7/STJ. 1. Não demonstrada
a divergência pretoriana conforme preconizado nos arts. 541, parágrafo único, do
CPC, e 255, § 1o, a, e § 2o, do RISTJ, deixa-se de conhecer o recurso especial. 2. A
mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no
sentido da compra de determinado bem, não justifica, por si só, o pagamento de
comissão. 3. Embora o recorrente tenha iniciado as tratativas, não demonstrou a
efetiva participação na conclusão do negócio por seu intermédio.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO” (STJ. Terceira Turma. AgInt no REsp. No
1.653.408/PE, rel. Min. PAULO DE TARSO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA
DO
ESTADO
DE
SÃO
PAULO
Apelação
Cível
no
1005901-27.2018.8.26.0704 -Voto no 35.462 5 SANSEVERINO, j. em 18 de maio de
2017, destaquei). Frise-se, o corretor somente tem direito ao recebimento da
comissão quando obtém resultado útil. O fato de a apelante ter iniciado as tratativas
negociais com os compradores não enseja, por si só o direito à corretagem, tendo em
vista que, no caso, foi responsável apenas pela apresentação inicial das partes, não
pelo acompanhamento do negócio jurídico até sua concretização.” (APELAÇÃO No
1005901-27.2018.8.26.0704).

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Como o autor não fez a prova que lhe competia, o
caso é realmente de improcedência.
A r. sentença fica mantida, com elevação dos
honorários recursais para R$ 4.000,00.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao apelo do autor.
RUY COPPOLA
RELATOR