Tribunal: TJSP
Processo: 1002566-28.2016.8.26.0394
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – BENEFÍCIO CONCEDIDO AOS AUTORES- ELEMENTOS INDICADORES DE QUE NÃO HOUVE MUDANÇA DA SITUAÇÃO FINANCEIRA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS

Ementa:
IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – BENEFÍCIO CONCEDIDO AOS AUTORES- ELEMENTOS INDICADORES DE QUE NÃO HOUVE MUDANÇA DA SITUAÇÃO FINANCEIRA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS - DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO INEXIGÍVEIS PORQUE OS AUTORES NÃO FORAM IMITIDOS NA POSSE – MULTA CONTRATUAL INDEVIDA- SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EM PRIMEIRO GRAU - SENTENÇA REFORMADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000279671
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394, da Comarca
de Nova Odessa, em que é apelante/apelado PARTIFIB
PROJETOS
IMOBILIÁRIOS
GUATEMALA
LTDA,
são
apelados/apelantes JONAS FERREIRA DA SILVA NETO (JUSTIÇA
GRATUITA) e VANESSA DANGELO ROMÃO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
(Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
2
Apelação Cível No 1002566-28.2016.8.26.0394
Apelante/Apelado: Partifib Projetos Imobiliários Guatemala Ltda
Apdos/Aptes: Jonas Ferreira da Silva Neto e Vanessa Dangelo Romão
(Voto no 23.963)

EMENTA: IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA

BENEFÍCIO
CONCEDIDO
AOS
AUTORES-
ELEMENTOS INDICADORES DE QUE NÃO HOUVE
MUDANÇA DA SITUAÇÃO FINANCEIRA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - RESCISÃO DO
CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES
AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO
DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA
COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER
RESTITUÍDA
CONTADOS
DO
TRÂNSITO
EM
JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO CORREÇÃO
MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS - DÉBITOS
DE IPTU E CONDOMÍNIO INEXIGÍVEIS PORQUE OS
AUTORES NÃO FORAM IMITIDOS NA POSSE

MULTA CONTRATUAL INDEVIDA- SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA EM PRIMEIRO GRAU - SENTENÇA
REFORMADA

RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.

Cuida-se de recursos de apelação interpostos contra
a r. sentença de fls. 224/229 integrada pela r. decisão
proferida nos embargos de declaração (fls. 242/243), que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir
a compra e venda condenando a ré na devolução em parcela
única de 90% das importâncias pagas, após descontadas a
multa contratual e impostos eventualmente pagos pela ré
com
correção
monetária
a
partir
da
notificação
extrajudicial e juros de mora de 1% ao mês contados da
citação sendo rejeitado o pleito de restituição da
comissão
de
corretagem,
não
sem
antes
declarar
a
abusividade da 7.7.1 e alíneas "a", "b", "c" e "d" do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
3
contrato
e
deferir
os
benefícios
da
assistência
judiciária aos autores.
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará
com metade das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação.
Irresignadas, as partes apelaram: i) ré alegando a
regularidade da cláusula 7..7.1 do contrato; retenção de
30% das importâncias pagas; correção monetária a partir
da sentença; juros de mora contados do trânsito em
julgado; impugnou a concessão da assistência judiciária
aos requerentes (249/278); os autores sustentando ser
devida a restituição da comissão de corretagem; voltam-se
contra a dedução da multa contratual e de impostos do
montante a ser restituído em decorrência da rescisão da
compra e venda; pedem que a correção monetária incida de
cada
desembolso e os juros de mora a partir da
notificação extrajudicial; pugnam pela majoração dos
honorários advocatícios de sucumbência (fls. 286/304).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo pela
ré (fls. 279/280), os autores estavam dispensados de
comprovar o correspondente recolhimento em razão do
deferimento do benefício da gratuidade, sendo os recursos
recebidos no efeito devolutivo (fls. 356).

Contrarrazões às fls. 308/332 e 333/343.
Por fim, em razão da Pandemia pelo Coronavírus, o
autor não se opôs ao julgamento virtual do recurso (fls.
363).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
4

É o relatório.
1.- DOS FATOS
Jonas Ferreira da Silva Neto e
Vanessa D'angelo Romão ajuizaram ação de rescisão de
compra e venda cumulada com pedido de devolução de
importâncias
pagas
em
face
de
Partfib
Projetos
Imobiliários Guatemala Ltda sustentando, em síntese, que
firmaram em 08.06.2014 a promessa de venda e compra da
unidade autônoma descrita e caracterizada na inicial,
cujo pagamento, no valor de R$ 420.439,01 seria feito em
parcelas;
efetuaram
o
pagamento
de
R$
80.662,45
concernentes ao preço e R$ 26.361,20 sob a rubrica de
comissão de corretagem; não reuniriam condições de
efetuar os demais pagamentos das prestações.
Por isso, pediram i) a declaração de cláusulas do
contrato; ii) rescisão da compra e venda; iii) a
inexigibilidade das taxas de condomínio, IPTU e contas de
consumo decorrentes da posse do imóvel considerando que
ainda não tinham recebido as chaves e iv) a restituição
de 90% das importâncias pagas.

Concedida a tutela de urgência para i) suspender a
exigibilidade dos pagamentos das prestações vincendas;
ii) obstar a inscrição do nome dos autores perante os
órgãos de proteção ao crédito excetuados os débitos
relativos às prestações inadimplidas e iii) suspender a
exigibilidade das taxas de condomínio e IPTU (fls. 93), a
ré contestou pleiteando a denunciação da lide de Abyara
Brokers
Intermediação
Imobiliária
Ltda;
alega
a
regularidade das cláusulas do contrato; retenção de 30%

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
5
das
quantias
pagas;
retenção
de
10%
de
despesas
administrativas; a comissão de corretagem seria devida
(fls. 101/135).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí, a interposição dos recursos.
2.- DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA Rezam os §§ 2o e 3o
do art. 99 do CPC que “O juiz somente poderá indeferir o
pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a
falta dos pressupostos legais para a concessão de
gratuidade,
devendo,
antes
de
indeferir
o
pedido,
determinar à parte a comprovação do preenchimento dos
referidos pressupostos” e que se presume “verdadeira a
alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por
pessoa natural”. Diz, ainda, o art. 5o da Lei 1.060/50,
ainda em vigor, que “O juiz, se não tiver fundadas razões
para indeferir o pedido, deverá julgá-lo de plano,
motivando ou não o deferimento dentro do prazo de setenta
e duas horas.”
Resta saber o exato alcance desses dispositivos
quanto à conduta do Juiz.
Cabe dizer, desde logo, que foram recepcionados pela
Constituição da República vigente, segundo a melhor
corrente, adotada pelo Pretório Excelso e pelo Colendo
STJ, embora haja divergência (STF-RT 740:233; RSTJ
57:412; STJ-Bol. AASP 1.847/153j; STJ-Ajuris 61/353, em.;
RT
708:88,
JTJ
200:214,
201:236,
apud
DIS-Direito

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
6
Informatizado Saraiva, última ed.).
Sendo assim, a melhor interpretação é a de que os
dispositivos acima citados formam um todo harmônico e
coerente, integrados na lógica do razoável, permitindo ao
Juiz, sim, em caso de apresentação de dado fático, na
inicial,
que
possa
estar
em
contradição
com
a
miserabilidade jurídica afirmada, indeferir o benefício
ou ordenar sejam prestados esclarecimentos ou a feitura
desta ou daquela prova.
No caso em espécie, a requerida impugnou a concessão
da benesse na contestação mediante impugnação genérica
sem justificar as razões para que a mercê fosse revogada
e tampouco não juntou documentos.
Nas razões recursais a ré afirmou que os requerentes
seriam empresários com renda mensal de R$ 46.711,62.
Sucede, porém, que a ação foi ajuizada em 01.12.2016
e a assistência judiciária deferida em 06.12.2016 (fls.
93).

Os documentos juntados com o recurso retratam apenas
a situação financeira do coautor Jonas de junho de 2007 a
fevereiro de 2016, ou seja, no período considerado pelo
MM. juiz de primeiro grau ao deferir a benesse.
Coube à requerida, como se disse, o ônus da prova em
sentido de que a situação financeira do apelado, neste
interregno, teria se modificado, não se desincumbindo do
seu ônus.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
7
Conforme precedente desta 8a Câmara de Direito
Privado: “EMENTA. APELAÇÃO. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA GRATUITA JULGADA IMPROCEDENTE. INCONFORMISMO
DA IMPUGNANTE. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA QUE
DEMONSTRASSE QUE OS IMPUGNADOS NÃO FAZEM JUS AO BENEFÍCIO
QUE LHES FORA CONCEDIDO, ÔNUS QUE COMPETIA À IMPUGNANTE.
SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO
NÃO
PROVIDO.”
(TJSP,
8a
Câm.
Dir.
Priv.,
Ap.
0001988-31.2015.8.26.0002, rel. Pedro Alcântara da Silva
Leme Filho, j. 02.03.2016).
Portanto, diante de falta de prova da situação
financeira da coautora e de mudança das condições
econômicas do autor a assistência judiciária não deverá
ser revogada.
3.- DO DIREITO
Os recursos serão analisados
conjuntamente.
No caso em exame, dúvida não pode haver de que a
culpa pela rescisão do contrato deu-se por culpa dos
compradores.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para os autores.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
8
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).

O objeto do contrato é a unidade autônoma, na qual
os compradores não foram imitidos na posse, limitando-se
a discussão ao porcentual dos valores pagos que a eles
deve ser restituído.
E, nesse sentido, a retenção pelo vendedor de 30% do
que recebera dos adquirentes afigura-se abusivo, porque
coloca o comprador, na qualidade de consumidor, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Daí, a abusividade da cláusula 7.7.1 e alíneas "a",
"b", "c" e "d" (fls. 226).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a vendedora pelos
eventuais prejuízos suportados.
Nesse sentido, já decidiu esta Corte: “Compra e
venda de imóvel
Aplicação do Código de defesa do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
9
consumidor
Rescisão a pedido do comprador, que não
podia
mais
manter
o
pactuado

Possibilidade

Restituição das quantias pagas, com retenção de 10% a
favor da requerida
Incidência de juros moratórios a
partir do trânsito em julgado
Sucumbência mínima do
autor, ficando a requerida condenada ao pagamento da
totalidade das custas e despesas processuais, bem como
dos honorários advocatícios tal como fixados na sentença
Inteligência do parágrafo único do artigo 86 do CPC
Recurso da ré parcialmente provido” (5a Câm. Dir. Priv.,
Ap. 1007742-26.2017.8.26.0564, rel. Des. A. C. Mathias
Coltro, j. 25.10.2017).
No mesmo sentido: TJSP, 5a Câm. Dir. Priv., Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018.
Daí, que a devolução no porcentual acima deverá
ocorrer em parcela única1, com correção monetária pela
Tabela Prática desta Corte a partir do trânsito em
julgado de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês
contados do trânsito em julgado, pois a mora é dos
compradora.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
De outra parte, no concernente ao pagamento das
taxas
de
condomínio,
IPTU
e
contas
de
consumo,
considerando que os requerentes não foram imitidos na
1 TJSP (Súmula 2): “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
10
posse do imóvel não deverá custeá-las, pois tal obrigação
surge só após a efetiva imissão na posse (STJ- 2a Seção,
REsp 1345331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j.
08.04.2015).
No que diz respeito aos valores pagos sob a rubrica
de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça já
decidiu, com força vinculante (CPC, art. 927, inciso III)
que: i) é válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde
que
previamente
informado
o
preço
total
da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem; ii) é abusiva a cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel (fls.
76), (REsp 1.599.511-SP) (Temas 938 e 939).
Sendo
assim,
verifica-se
que
as
informações
prestadas
pela
ré
não
foram
claras
e
precisas,
notadamente quanto ao valor cobrado.
Isso porque o contrato não informa a obrigação do
pagamento da comissão de corretagem pelos autores (fls.
26/52).
Portanto, não restou configurada a observância ao
dever de informação ao consumidor em conformidade com os
arts. 31 e 46 do CDC.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
11
No mesmo sentido: “Ementa: Compra e venda de imóvel-
Ação de Rescisão de Contrato cc Devolução de Valores -
Sentença de procedência
Insurgência - Reembolso de
valores pagos a título de comissão de corretagem Ofensa
ao dever de informar (art. 6o III CDC) - Falta de
especificação
em
contrato
Entendimento
trazido
pelo
julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.599-511-SP
Sentença mantida- Recurso improvido” (TJSP, 7a Câm.
Dir. Priv., Ap. 1045740-89.2017.8.26.0576, rel. Des. Luiz
Antonio Costa, j. em 06.02.2019).
Por isso, a importância paga a título de comissão de
corretagem deverá ser restituída aos autores com correção
monetária a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao
mês a contar da citação.
Por fim, descabido o pleito da multa prevista na
cláusula 7.7.1, pois a devolução das importâncias pagas
com acréscimos de juros de mora e de correção monetária
ressarcirá a vendedora .
Como é sabido, o princípio que deve nortear as
relações
contratuais
é
o
do
descabimento
do
enriquecimento sem causa.
4. - DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS Os autores voltam-
se se contra o reconhecimento da sucumbência recíproca em
primeiro grau.
Sem razão, todavia!
“Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
12
o número de pedidos formulados e o número de pedidos
julgados procedentes ao final da demanda” (STJ-3a T.,
REsp 967.769-AgRg, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.6.08,
DJ 5.8.08).
No caso, as partes sucumbiram, sendo de rigor a
aplicação da regra prevista no caput do art. 21 do
CPC1973, reproduzida pelo disposto no caput do art. 86 do
CPC2015, que determina que vencedor e vencido arcarão
proporcionalmente com as respectivas despesas, devendo
cada qual suportar a condenação ao pagamento de 10% das
vantagens financeiras obtidas por seu cliente (CPC2015,
art. 85, caput e § 2o).
Afinal, de acordo com a lição de THEOTONIO NEGRÃO e
OUTROS, vedada a compensação (CPC2015, art. 85, § 14), se
houver sucumbência recíproca “tanto o advogado do autor
quanto o advogado do réu receberão honorários” (cf.
Código de processo civil e legislação processual em
vigor. 48a ed., São Paulo: ed. Saraiva, 2017, p. 195,
nota 11 ao art. 86).
5. - DOS HONORÁRIOS RECURSAIS
Em razão da
sucumbência mínima dos autores, a ré deverá arcar com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios
majorados para 15% do valor atualizado da condenação, nos
termos do art. 85, § 11 do CPC.
6.- CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte aos recursos.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002566-28.2016.8.26.0394
13
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica