Tribunal: TJSP
Processo: 2274871-22.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-29

Ementa:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do edifício.

Recurso provido, com determinação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000291528
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2274871-22.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II, é agravado ODAIR DE SOUZA
LIMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Deram provimento ao recurso, com observação, por maioria de votos, vencido
o relator sorteado, que negava provimento. Redigirá o acórdão o 2o
Desembagador., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES
VARJÃO, vencedor, TERCIO PIRES, vencido, GOMES VARJÃO (Presidente)
e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 27 de abril de 2020.
DES. GOMES VARJÃO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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Comarca: SERTÃOZINHO - 3a VARA CÍVEL.
Agravante: CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL ARAGÃO II.
Agravado: ODAIR DE SOUZA LIMA.
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Nemércio Rodrigues Marques
VOTO No 33.799
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado
fiduciariamente
à
Caixa
Econômica
Federal.
Possibilidade
de
penhora
da
própria
unidade
devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalece
os interesses do condomínio sobre os interesses da
instituição
financeira,
dada
a
necessidade
de
manutenção
do
seu
equilíbrio
econômico
e,
consequentemente, do edifício.
Recurso provido, com determinação.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão
que, em execução de despesas condominiais, indeferiu a penhora da unidade
geradora do débito, objeto da matrícula no 65.086, do Oficial de Registro de
Imóveis de Sertãozinho, por estar alienada fiduciariamente à Caixa Econômica
Federal (fl. 185).
Sustenta o condomínio agravante que as despesas
condominiais têm natureza propter rem, razão pela qual é plenamente possível
a penhora da unidade, ainda que alienada fiduciariamente. Sob tais
fundamentos, requer a concessão de efeito ativo ao presente recurso e a
reforma da r. decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito devolutivo (fl. 189), não
houve a apresentação de contraminuta (fl. 195).
É o relatório.

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Cuida-se de execução por meio da qual o condomínio
agravante pretende receber a importância de R$7.893,75, atualizada até
dezembro de 2018, decorrente do inadimplemento das despesas condominiais
geradas pela unidade 11, do bloco 45, ocupada pelo agravado (fls. 09/14
destes autos).
Diante do não pagamento espontâneo do débito, o
agravante requereu a penhora da unidade geradora das despesas (fls.
178/184 destes autos). O pedido foi indeferido, porque o imóvel está alienado
fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (fl. 185 destes autos).
De fato, a matrícula do imóvel indica que o bem foi
adquirido pelo devedor, e, no mesmo ato, dado em garantia fiduciária do
mútuo que lhe permitiu a aquisição do bem, pelo que se conclui que, até que
tal dívida seja solvida, a propriedade resolúvel é da instituição financeira
credora de tal operação (fls. 181/183 destes autos).
Ocorre que as despesas de condomínio constituem
obrigações propter rem, isto é, obrigações por causa da coisa. O débito
condominial acompanha o bem independente de quem seja o titular do
domínio ou detenha a posse.
Ademais, sendo a dívida que resultou na presente ação
de execução proveniente das despesas condominiais, é certo que prevalece
os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição bancária, a fim
de se possibilitar a manutenção do próprio edifício, o que torna válida a
constrição judicial da própria unidade devedora, ainda que tenha ocorrido a
referida alienação fiduciária. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio
econômico do caixa condominial.
Nesse sentido são os seguintes julgados desta E. Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL DEVEDORA -

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IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA -
POSSIBILIDADE DE A PENHORA RECAIR SOBRE A
PRÓPRIA UNIDADE NATUREZA PROPTER REM DA
OBRIGAÇÃO
NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO
CREDOR FIDUCIÁRIO, NA FORMA DO INCISO V, DO
ARTIGO 889, DO CPC RECURSO PROVIDO.
(Agravo de Instrumento 2173876-98.2019.8.26.0000, Rel.
Des. LUIZ EURICO, j. 16/09/2019).
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO.
Pleito de penhora da unidade condominial geradora dos
débitos. Possibilidade. Imóvel alienado fiduciariamente.
Irrelevância ante a natureza propter rem da obrigação.
Prevalência do interesse da coletividade condominial em
receber os recursos para pagamento de despesas
indispensáveis
e
inadiáveis.
Reconhecimento.
Propriedade gravada com alienação fiduciária em
garantia. Título constitutivo que obriga o proprietário
fiduciário, em termos finais, ao custeio de eventuais
encargos condominiais. Recurso provido.
(Agravo de Instrumento 2231441-54.2018.8.26.0000, Rel.
Des. DIMAS RUBENS FONSECA, j. 22/11/2018).
Por fim, cumpre consignar que a credora fiduciária, nos
termos do art. 799, I, e do art. 889, V, ambos do CPC, deve ser intimada da
penhora do imóvel ora deferida.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para reformar
a r. decisão agravada e deferir a penhora da unidade geradora das despesas
condominiais inadimplidas. Determino que a credora fiduciária seja intimada da
constrição judicial do imóvel.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO
Voto n. 8550 – 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento n. 2274871-22.2019.8.26.0000
Origem: 3a Vara Cível do Foro de Sertãozinho
Agravante: Condomínio do Residencial Aragão II
Agravado: Odair de Souza Lima
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada
fiduciariamente à CEF - penhora do imóvel gerador do débito inadmissibilidade - a
obrigação atrelada a despesas condominiais conta natureza “propter rem”, mas não
autoriza, por si, a constrição de unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por
integrar o imóvel, enquanto subsistente a divida de financiamento, o patrimônio do
credor fiduciário - possibilidade, contudo, da penhora dos direitos reais derivados do
contrato de alienação fiduciária - ordem de preferência do crédito - matéria não
apreciada na origem - recurso improvido.
Vistos.
Insurreição apresentada por Condomínio Residencial Aragão II em recurso de agravo de
instrumento, circunstanciado por pedido de antecipação de tutela recursal, extraído de
autos de ação de execução de despesas condominiais; observa reclamar reforma a r.
decisão reproduzida em fl. 185 - que trouxe indeferido o pedido de penhora do bem
imóvel gerador das despesas condominiais porquanto objeto de alienação fiduciária;
destaca cumprir ao proprietário do imóvel o suporte das despesas condominiais,
ajuntando, no alusivo, a natureza “propter rem” da obrigação; salienta a preferência do
crédito condominial em detrimento do fiduciário, de forma que legítima a penhora do
imóvel para satisfação do débito - Súmula n. 478 do STJ; diz, em derradeiro, que a
unidade geradora das despesas responde pelo adimplemento da obrigação
independentemente de quem seja o seu proprietário, ou ainda de se achar o imóvel
gravado em alienação fiduciária, gizada a necessidade de preservação da saúde
financeira do condomínio.
Recurso tempestivo e preparado (fl.187), dispensada a oferta de contraminuta, anotado
indeferido o pedido de concessão de efeito suspensivo.
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se, na origem, de ação de execução de despesas condominiais; o d. magistrado “a
quo”, no alusivo ao pedido de penhora do bem imóvel, assim vazou compreensão: “
Vistos. Fls. 138/139: não encontra amparo legal a pretensão de impor ao credor valor a
ser pago e formas e prazos de pagamento se este expressamente se opõe. Portanto,
indefiro o pedido e, diante do desinteresse da credora, deixo de designar audiência de
tentativa de conciliação. Fls. 170/172: indefiro a penhora do imóvel por não ser de
propriedade da executada, mas sim da CEF. Diga a credora em prosseguimento.”
A irresignação, “data venia”, não comporta provimento; o contrato de alienação

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fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta da
coisa; incabível, destarte, a penhora do imóvel em razão de débitos condominiais, e isso
porque o bem não integra a esfera patrimonial da devedora, mas a do credor fiduciário
proprietário - que, nestes, nem mesmo acomodado no polo passivo restou.
O entendimento majoritário desta c. Corte, em hipóteses do jaez, é dizer, enquanto
precária a posse do devedor fiduciante, é no sentido de admitir apenas a constrição dos
direitos reais decorrentes do contrato de alienação fiduciária; confiram-se:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial. Termo de
confissão de dívida. Penhora. Imóvel alienado fiduciariamente em garantia. Constrição
que deve recair apenas sobre os direitos da executada Inadmissibilidade da penhora
sobre o imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Precedentes. Recurso
provido”. (Agravo de Instrumento no 2222031-35.2019.8.26.0000, Rel. Des: Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07/11/2019)
“Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Ação de cobrança, em fase de
cumprimento de sentença. Unidade condominial alienada fiduciariamente. Penhora do
imóvel gerador do débito. Inadmissibilidade. O fato de a obrigação de concorrer para o
pagamento das despesas condominiais possuir natureza propter rem, por si só, não
autoriza a penhora de unidade condominial objeto de alienação fiduciária, notadamente
porque o devedor não é o proprietário do imóvel, ao menos enquanto subsistir a dívida
atinente ao contrato de financiamento. Possibilidade apenas de penhora dos direitos que
o devedor possui sobre o imóvel. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Recurso
não provido”. (Agravo de Instrumento no 2226986-12.2019.8.26.0000, Rel. Des: Cesar
Lacerda, 28a Câmara de Direito Privado, j. 04/11/2019)
“Agravo de instrumento. Execução. Despesas condominiais. Decisão agravada que
indeferiu a penhora da unidade condominial, por estar alienada fiduciariamente à Caixa
Econômica Federal. Condomínio-exequente que pretende a penhora do imóvel, sob a
alegação de que as despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem.
Inadmissibilidade. Imóvel cuja propriedade não pertence à executada, posto que
alienado fiduciariamente à instituição financeira que não figura no polo passivo da ação.
Decisão
mantida.
Recurso
improvido”.
(Agravo
de
Instrumento
no2169415-83.2019.8.26.0000, Rel. Des: Ruy Coppola, 32a Câmara de Direito Privado,
j. 12/09/2019)
E ainda a posturas algo recentes do e. STJ:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI
No 8.009/1990. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-
se a controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante sobre o imóvel
objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia podem receber a proteção da
impenhorabilidade do bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em execução de título

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extrajudicial (cheques). 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em
execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o
patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos
direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. A regra da
impenhorabilidade do bem de família legal também abrange o imóvel em fase de
aquisição, como aqueles decorrentes da celebração do compromisso de compra e venda
ou do financiamento de imóvel para fins de moradia, sob pena de impedir que o devedor
(executado) adquira o bem necessário à habitação da entidade familiar. 5. Na hipótese,
tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação
integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si, deve
prevalecer a regra de impenhorabilidade. 6. Recurso especial provido.” (REsp
1677079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
CONSTRIÇÃO
DOS
DIREITOS.
POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado
fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de
penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do
contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial provido”. (REsp 1646249/RO, Rel. Min.
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Agravo de Instrumento no 2222031-35.2019.8.26.0000 -Voto no 25461 5 Herman
Benjamin, 2a Turma, j. 03/04/2018)
Não há fomentar-se, em derradeiro, a discussão atrelada à preferência do crédito
condominial em detrimento do fiduciário; a r. decisão guerreada carreou análise apenas
do pedido de penhora, com destaque à impossibilidade de constrição do imóvel de
propriedade do credor fiduciário à conta de débitos contraídos pela executada.
Nega-se, pois, nesses termos, pelo meu voto, provimento ao recurso.
TÉRCIO PIRES
Relator

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2274871-22.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.