Tribunal: TJSP
Processo: 1005643-52.2019.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA. Elementos constantes nos autos suficientes para solução da demanda. Destinatário final da prova é o julgador, a quem compete determinar a suficiente instrução do feito. Preliminar afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DIFERENÇA DE METRAGEM. Alegação de que a área do imóvel não corresponde à área vendida. Pedido de indenização por danos materiais correspondentes à

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA. Elementos constantes nos autos suficientes para solução da demanda. Destinatário final da prova é o julgador, a quem compete determinar a suficiente instrução do feito. Preliminar afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DIFERENÇA DE METRAGEM. Alegação de que a área do imóvel não corresponde à área vendida. Pedido de indenização por danos materiais correspondentes à diferença do preço em decorrência da área vendida a menor. Insurgência do autor contra a improcedência da ação. Hipótese prevista no art. 500 do CC. Aplicação do prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do CC. Precedentes do STJ e da 5a Câmara. Termo inicial. Data da entrega das chaves. Decadência configurada. Contrato que prevê eventual diferença na metragem do imóvel de até 5%. Diferença de 1,56% que é insignificante. Venda ad corpus. Precedentes desta Corte. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1005643-52.2019.8.26.0196 - 1
Registro: 2020.0000564060
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005643-52.2019.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante WAGNER
SANTOS VIEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV, ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005643-52.2019.8.26.0196 - 2
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Apelação Cível no 1005643-52.2019.8.26.0196
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Wagner Santos Vieira Justiça Gratuita
Apelado: MRV, Engenharia e Participações S/A
Comarca: Franca - 1a Vara Cível
Processo de Origem: 1005643-52.2019.8.26.0196
Juiz(íza) Prolator(a): Fernanda Cristina da Silva Ferraz Lima Cabral
VOTO no 13467
CERCEAMENTO DE DEFESA. Elementos constantes nos autos
suficientes para solução da demanda. Destinatário final da prova é
o julgador, a quem compete determinar a suficiente instrução do
feito. Preliminar afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DIFERENÇA DE
METRAGEM. Alegação de que a área do imóvel não corresponde
à área vendida. Pedido de indenização por danos materiais
correspondentes à diferença do preço em decorrência da área
vendida a menor. Insurgência do autor contra a improcedência da
ação. Hipótese prevista no art. 500 do CC. Aplicação do prazo
decadencial de um ano previsto no art. 501 do CC. Precedentes do
STJ e da 5a Câmara. Termo inicial. Data da entrega das chaves.
Decadência configurada. Contrato que prevê eventual diferença na
metragem do imóvel de até 5%. Diferença de 1,56% que é
insignificante. Venda ad corpus. Precedentes desta Corte. Sentença
mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não
provido, com observação.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda julgada improcedente pela r. sentença de fls.407/412, cujo relatório fica
adotado. Pela sucumbência, o autor foi condenado a arcar com o pagamento das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados,
por equidade, em R$1.000,00, ressalvada a gratuidade de justiça.
Inconformado, apela o autor, arguindo, em preliminar,
cerceamento de defesa, ante a necessidade de produção de prova pericial, por
ser imprescindível para a apuração das dimensões do imóvel e constatação se
houve ou não vício na construção. Ressalta que o julgamento antecipado da lide
violou os princípios do contraditório e da ampla defesa. No mérito, sustenta, em
breve síntese, que a venda se deu ad mensuram. Pleiteia a nulidade ou reforma
da sentença (fls.415/421).

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A parte contrária apresentou contrarrazões, refutando
os argumentos da recorrente (fls.425/435).
Regularmente processado o recurso, sem preparo ante
a gratuidade concedida (fl.102).
É o relatório.
Não há que se falar em cerceamento de defesa pelo
julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do CPC, uma vez que os
elementos constantes dos autos eram suficientes para a solução da demanda,
sendo desnecessária a produção de outras provas, em especial a prova pericial,
sobretudo ante a matéria a ser analisada no mérito.
Ademais, o julgador é o destinatário final das provas, e
cabe a ele determinar a suficiente instrução do feito.
Como já decidido por esta Corte: “para que se tenha
caracterizado o cerceamento de defesa em decorrência da ausência de dilação
probatória, faz-se necessário que, confrontadas as provas que foram requeridas
com os demais elementos de convicção carreados ao processo, elas não só
apresentem capacidade potencial de demonstrar o fato alegado, como também
se mostrem indispensáveis à solução da controvérsia, sem o que fica legitimado o
julgamento antecipado da lide. A par disso, cumpre ainda salientar que o juiz, ao
apreciar a validade de um negócio jurídico, não fica, em princípio, sujeito a este
ou àquele tipo de prova” (Apelação n.990.10.076540-0, rel. Itamar Gaino, 21a
Câmara de Direito Privado, j.9.2.2011).
No mais, o recurso não comporta provimento.
É incontroversa a celebração, em 05/10/2017, de
compromisso de compra e venda, pelo qual o autor adquiriu o imóvel consistente
no apartamento no 103, bloco 30, do empreendimento denominado “Parque
Fremont”, pelo preço de R$153.009,00 (fls.70/87).
As chaves do imóvel foram entregues em 21/12/2017
(fls.191/198).
Alega o autor que a metragem do imóvel divulgada em
propaganda impressa, bem como constante na convenção de condomínio e no
contrato de financiamento é de 46,88m2, mas constatou diferença de 1,56m2, o

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que corresponde a 3,327% do total adquirido (fl.2).
Por esse motivo, requereu condenação da ré ao
pagamento de R$4.150,01, correspondente à diferença de metragem constatada,
em dobro (R$2.075,00 x 2), além de danos morais de R$10.000,00. Pleiteia,
ainda, o reconhecimento do excedente em 3,33 de todos os valores lastreados no
preço da unidade, em especial do financiamento, ITBI, registro e IPTU,
condenando a ré a suportar os danos decorrentes, bem como o reconhecimento
de abusividade da cláusula 2.5 do contrato.
Insurge-se o autor contra a sentença que julgou
improcedente a ação.
Em que pese o autor tenha denominado a ação de
“ação indenizatória”, a pretensão, na verdade, é de abatimento do preço do
imóvel da suposta diferença constatada na metragem.
Tanto é que a “indenização” requerida equivale ao
valor do metro quadrado do imóvel multiplicado pela diferença entre a área
vendida e a área entregue (fl.9).
Trata-se,
portanto,
de
hipótese
especificamente
prevista no artigo 500 do Código Civil, motivo pelo qual não se aplica o prazo
prescricional decenal, mas sim o prazo decadencial de 1 ano previsto no artigo
501 do mesmo Diploma Legal.
Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. VENDA AD MENSURAM. APARTAMENTO PROMETIDO COM
QUATRO VAGAS NA GARAGEM. ENTREGA DE APENAS TRÊS VAGAS. 1.
O agravo interno, na forma do art. 1.021, §1o, do CPC, dever impugnar
especificamente os fundamentos da decisão agravada. Ausência de devido
rebate acerca da aplicação do enunciado 283/STF no tocante à decadência
do direito, prevista no art. 501 do CCB. 2. O legislador estabeleceu prazo
decadencial para o comprador voltar-se, na venda "ad mensuram", contra a
entrega de metragm inferior à contratada. 3. Inaplicabilidade do prazo
prescricional decenal relativa à pretensão de indenização vinculada a relação
contratual.
4.
AGRAVO
INTERNO
EM
PARTE
CONHECIDO
E
DESPROVIDO” (AgInt no RECURSO ESPECIAL N° 1611155 SP, Ministro
Relator: Paulo de Tarso Sanseverino, data de julgamento: 18/03/2019).
Este entendimento também já foi adotado por esta C.
Câmara:

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“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM.
ALEGAÇÃO QUE A ÁREA REAL QUE NÃO CORRESPONDE À ÁREA
ADQUIRIDA. Pedido de indenização por danos materiais com base na
relação entre percentual da área discrepante e preço pago que equivale à
pretensão de abatimento no preço. Ação “quanti minoris” do art. 500 do CC.
Direito que se sujeita a prazo decadencial ânuo (art. 501 do CC).
Inaplicabilidade do prazo prescricional de reparação civil (art. 206, § 3o, V, do
CC). Decadência verificada. Extinção do processo com resolução do mérito
(art.
487,
II,
do
CPC).
Recurso
não
provido”
(Apelação
no
1005044-40.2019.8.26.0576, Desembargador Relator: Moreira Viegas, data
de julgamento: 17/07/2019, 5a Câmara de Direito Privado TJSP).
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Aquisição de unidade imóvel
com vaga de garagem supostamente menor. Sentença de improcedência.
Apela o autor alegando que o pedido de indenização se sujeita ao prazo
prescricional decenal, a vaga de garagem tem um tamanho inferior ao
previsto no contrato, o pedido formulado na inicial não foi de resolução do
defeito/vício, mas sim de indenização pela não entrega do imóvel da forma
como contratado, o contrato de compra e venda não foi registrado, motivo
pelo qual não se aplica o prazo previsto no art. 501 do Código Civil, deve ser
afastada a condenação por litigância de má-fé. Cabimento parcial do recurso.
Decadência. Ocorrência. Demandante decaiu do direito, pois entre a imissão
na posse do imóvel e a propositura da ação foi ultrapassado o prazo de 90
dias, previsto no CDC (art. 26, II) para alegação de vício, assim como o prazo
de 01 ano do art. 501 do Código Civil. Mas, mesmo que superada essa
questão, a diferença entre a área total adquirida e a área entregue é inferior a
5%, o que afasta o dever de indenizar. Inteligência do art. 500, § 1o, do
Código Civil. Afastada a condenação por litigância de má-fé. Embora possível
a cumulação de mais de um pedido em um único processo (art. 327 do CPC),
não se trata de providência obrigatória e não configura litigância de má-fé o
ajuizamento de mais de uma demanda discutindo aspectos diferentes de uma
mesma relação contratual. Recurso parcialmente provido” (Apelação no
1039581-96.2018.8.26.0576, Desembargador Relator: James Siano, data de
julgamento: 19/06/2019, 5a Câmara de Direito Privado TJSP).
O prazo decadencial deve ser contado a partir da
imissão do comprador na posse do imóvel. Nesse sentido, segue julgado:
“INDENIZAÇÃO. Autora adquiriu vaga de garagem
que, após sua imissão na posse, constatou não corresponder à
metragem indicada no contrato. Pedido de indenização por danos
materiais que, em razão da disciplina legal conferida aos vícios de
quantidade, equivale à pretensão de abatimento no preço. Direito da
adquirente de exigir o abatimento no preço que se sujeita a prazo
decadencial de um ano (art. 500 do CC). Título aquisitivo não
registrado, embora a autora já se encontrasse na posse do imóvel há
dois anos por ocasião da propositura da ação. Termo inicial do prazo
decadencial que deve ser contado da imissão na posse do bem.
Precedentes. Recurso desprovido” (4a Câmara D. Privado, Apelação
cível no 0070863-55.2012.8.26.0100, Rel. Des. Milton Carvalho, j.
30.10.2014, v.u.).

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Considerando que o autor foi imitido na posse do
imóvel em 21.12.2017 (fls.191/198) e que a ação foi proposta em 08.03.2019,
evidente que o prazo decadencial se consumou.
Ademais, ainda que não tivesse ocorrido a decadência,
a ação seria improcedente.
Isso porque, em que pese o entendimento do autor, a
venda discutida é de natureza ad corpus, uma vez que não restou demonstrado
que a determinação do preço foi estabelecida com base na exata área do imóvel.
Ressalte-se que no contrato de compra e venda sequer
consta a metragem do imóvel.
Como bem observado pelo Juiz a quo: “... a venda se
deu ad corpus, uma vez que a ela foi atribuído o valor de R$153.009,00 pela
unidade condominial, sem se mencionar/especificar a metragem do apartamento.
Assim, conclui-se que a referência das dimensões do apartamento feita no
contrato é apenas enunciativa, servindo para discriminar o bem adquirido”
(fl.410).
Outrossim, conforme acordado pelas partes na
cláusula 2.5 do contrato “se verificada qualquer diferença na área do imóvel
objeto desse Contrato, para mais ou para menos, de até 5% (cinco por cento)
será aceitável e não poderá acarretar a recusa de entrega/recebimento do
imóvel...” (fl.70).
No presente caso, a diferença alegada pelo autor é de
1,56%, devendo ser considerada insignificante, não sendo suficiente para causar
dano à parte, sobretudo por se tratar de venda “ad corpus” em que se considera
meramente enunciativa a referência às dimensões do imóvel.
Nesse sentido, o entendimento desta Corte:
“COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. APARTAMENTO.
DIFERENÇA DE METRAGEM. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. Preliminar de cerceamento de prova afastada. Metragem menor
conferida pelo autor adquirente, equivalente a 1,05% da área do bem, dentro
da margem de 3% a maior ou a menor previstos contratualmente. Venda com
natureza ad corpus e não ad mensuram. Inteligência do art. 500, § 3o, do CC.
Precedentes.
Recurso
desprovido.” (TJSP;
Apelação
Cível
1034377-47.2018.8.26.0196; Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador:
10a Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 4a Vara Cível; Data do

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Julgamento: 08/10/2019; Data de Registro: 09/10/2019)
“COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação de
indenização por danos materiais e morais. 1. Metragem menor conferida pelo
autor adquirente, equivalente a 2,73% sobre área do bem, dentro da margem
de 3% a maior ou a menor previstos contratualmente. 2. Venda com natureza
ad corpus e não ad mensuram. Inteligência do art. 500, § 3o, do CC. Recurso
não provido.” TJSP; Apelação Cível 1019115-57.2018.8.26.0196; Relator
(a): Gilberto dos Santos; Órgão Julgador: 11a Câmara de Direito Privado;
Foro de Franca - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/05/2019; Data de
Registro: 31/05/2019)
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. VAGA DE GARAGEM. ALEGAÇÃO DE QUE A ÁREA REAL NÃO
CORRESPONDE À ADQUIRIDA. PEDIDO INDENIZATÓRIO. QUESTÃO
PREJUDICIAL DE MÉRITO. INOCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DO PRAZO
PRESCRICIONAL DO ART. 27 DO CDC. ÁREA ENTREGUE DE ACORDO
COM O AVENÇADO ENTRE AS PARTES. GRAMADO QUE DEVE SER
COMPUTADO JUNTAMENTE COM A ÁREA DE CIMENTO. SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A pretensão de indenização pelo
recebimento de vaga de garagem com metragem inferior à contratada sujeita-
se ao prazo prescricional de cinco anos previsto no artigo 27 do Código de
Defesa do Consumidor. Precedente desta Câmara. 2. A vaga de garagem
entregue com piso tanto em cimento quanto em gramado, conforme permitido
contratualmente, que cumpre a finalidade a que se destina, não enseja o
dever de indenizar.” (TJSP; Apelação Cível 1035418-73.2018.8.26.0576;
Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/09/2019; Data de Registro: 02/10/2019)
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Reconhecimento da decadência.
Impossibilidade. Pretensão indenizatória que não se submete aos prazos
decadenciais.
Precedentes
(TJSP,
Agravo
de
Instrumento
2153309-46.2019.8.26.0000, Rel. Des. João Pazine Neto). Entrega da vaga
de garagem com suposta área faltante equivalente a 1,58m2. Contrato, por
sua vez, que estabelece aceitável diferença de até 3% da metragem
contratada do imóvel, para mais ou para menos (cláusula 5a). Inequívoca
aceitação de venda estabelecida "ad corpus". Precedentes. Vaga de
garagem, outrossim, que deve se ajustar à finalidade única de sua utilização.
Redução, ainda que confirmada, que não impossibilitou ao cumprimento de
sua finalidade. Viabilidade do pronto julgamento da lide. Observância do art.
355, I, do CPC. Precedentes: "Imóvel. Ação indenizatória. Vício por medida
de extensão. Vaga de garagem, porém, entregue com a metragem
prometida. Área de gramado que deve ser computada juntamente com a de
cimento. Improcedência mantida. Recurso desprovido" (Apelação no
1027375-50.2018.8.26.0576, Rel. Des. Claudio Godoy). No mesmo sentido:
Apelação no 1045017-36.2018.8.26.0576, Rel. Des. James Siano). Litigância
de má-fé. Rejeição. Reduzido número de ações distribuídas na Justiça
Comum, segundo a consulta realizada nesta data. Inocorrência de
partilhamento artificioso. Litigância apartada. APELOS PARCIALMENTE
PROVIDOS. (TJSP; Apelação Cível 1054454-04.2018.8.26.0576; Relator

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Apelação Cível no 1005643-52.2019.8.26.0196 - 8
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(a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/10/2019;
Data de Registro: 04/10/2019)
“COMPRA E VENDA Relação de consumo caracterizada
Afastada a preliminar de mérito de decadência. Pretensão de natureza
indenizatória, que não se confunde com a quanti minoris, prevista nos artigos
500 e 501 do Código Civil. Questão sujeita à prescrição decenal, nos termos
do art. 205 do Código Civil. Precedente do STJ Insurgência da autora por
suposto vício do produto. Garagem que teria sido entregue em metragem
inferior à pactuada; alegação que não prospera Faixa verde, permeável,
situada no canto da vaga, não inviabiliza ou dificulta a utilização do espaço
para o fim ao qual foi destinado, e tampouco importa em redução da área
adquirida pelos autores, a ensejar a postulada indenização
Memorial
descritivo que prevê que o estacionamento poderia contar com revestimento
de cimento e/ou gramado Sentença mantida RECURSO IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1033734-16.2018.8.26.0576; Relator (a): Fábio
Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/09/2019; Data de Registro:
05/09/2019)
Assim, de rigor a manutenção da sentença.
Ante o trabalho desenvolvido pelos causídicos e o não
provimento do recurso, majoro os honorários advocatícios para R$1.200,00, nos
termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observando-se, ainda, o
disposto no artigo 98, §3o, do mesmo dispositivo legal.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, com
observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora