Tribunal: TJSP
Processo: 1011737-46.2018.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
Rescisão contratual c.c. nulidade de cláusula contratual e devolução de quantias pagas - Direito do consumidor de rescindir o contrato e obter a devolução imediata das parcelas pagas - Entendimentos pacificados por súmulas deste Tribunal de Justiça- Taxa mantida 10% dos valores pagos - Arras - Retenção em sua integralidade – Descabimento - Sinal de caráter confirmatório, integrante do valor

Ementa:
Rescisão contratual c.c. nulidade de cláusula contratual e devolução de quantias pagas - Direito do consumidor de rescindir o contrato e obter a devolução imediata das parcelas pagas - Entendimentos pacificados por súmulas deste Tribunal de Justiça- Taxa mantida 10% dos valores pagos - Arras - Retenção em sua integralidade – Descabimento - Sinal de caráter confirmatório, integrante do valor total do imóvel, devendo constar do montante a ser devolvido ao autor - Incidência de juros moratórios a contar do trânsito em julgado - Ônus da sucumbência devidamente distribuído - Sentença reformada - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000154106
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011737-46.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante SPE
OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é apelado
FERNANDO LUIS DE SIQUEIRA GAZOLA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 4 de março de 2020.
MOREIRA VIEGAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011737-46.2018.8.26.0068
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Apelação no:
1011737-46.2018.8.26.0068
Comarca:
Barueri
Apelante:
SPE
OLÍMPIA
Q27
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A.
Apelado:
FERNANDO LUIS DE SIQUEIRA GAZOLA
Rescisão contratual c.c. nulidade de cláusula contratual e
devolução de quantias pagas - Direito do consumidor de
rescindir o contrato e obter a devolução imediata das parcelas
pagas - Entendimentos pacificados por súmulas deste
Tribunal de Justiça- Taxa mantida 10% dos valores pagos -
Arras - Retenção em sua integralidade Descabimento -
Sinal de caráter confirmatório, integrante do valor total do
imóvel, devendo constar do montante a ser devolvido ao
autor - Incidência de juros moratórios a contar do trânsito em
julgado - Ônus da sucumbência devidamente distribuído -
Sentença reformada - Recurso parcialmente provido.
VOTO No 28111
Apelação interposta em face da r. sentença de
fls. 171/177, relatório adotado, que, em ação de rescisão contratual c.c.
nulidade de cláusula contratual e devolução de quantias pagas, julgou
parcialmente procedente o pedido, para declarar rescindido o contrato
celebrado entre as partes, bem como condenar a ré a restituir 90% do valor
comprovadamente pago pela autora e ainda determinar que a restituição do
valor das arras de R$ 2.900,00. Em razão da maior sucumbência, arcará a
ré com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Apela a ré (fls. 217/247). Preliminarmente, alega
o cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide e do
indeferimento a produção de provas por ela requerida. No mérito, aduz a
inexistência de abusividade em relação ao contrato firmado entre as partes,
devendo prevalecer as cláusulas contratuais. Assevera que a rescisão se
deu por culpa do comprador, sendo de rigor a retenção dos valores

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cobrados a título de corretagem e as arras. Discorda sobre a devolução das
parcelas pagas ao longo de 54 meses ser efetivada em uma única parcela,
pois irá repercutir no financeiro da empresa. Afirma ainda, que os juros de
mora devem ser contados do trânsito em julgado diante da culpa do
comprador e do estabelecido no recurso repetitivo de tema 1002. Por fim,
impugna o teor da decisão que estabeleceu os valores pagos
diferentemente daqueles demonstrados nos autos e se insurge contra a
sucumbência imposta.
Recurso processado, recolhido o preparo.
Contrarrazões às fls. 322/344.
É o relatório.
Inicialmente,
cumpre
apreciar
a
preliminar
arguida.
Não há que se falar em cerceamento de defesa.
Em que pese a insurgência dos réus, tem plena aplicabilidade na espécie a
previsão do artigo 355, I, do Novo Código de Processo Civil, pois sobram
motivos para dispensar a produção de outras provas.
Certo que a finalidade da prova é formar a
convicção do juiz, seu principal destinatário, quanto à existência dos fatos
da causa. Nesse sentido a doutrina de Vicente Greco Filho, segundo a qual
"no processo, a prova não tem um fim em si mesma ou um fim moral e
filosófico; sua finalidade é prática, qual seja: convencer o juiz" (Direito
Processual Civil Brasileiro, vol. 2, Saraiva, 16a edição, p. 182).
É exatamente esse o caso dos autos, em que a
questão de mérito envolve matéria de direito e de fato cujo deslinde não

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depende de outras provas, mostrando-se suficiente para o convencimento
do juiz o acervo documental reunido nos autos, assim como os estudos
realizados.
Nesse sentido a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO.
ALEGAÇÃO
DE
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
INDEFERIMENTO. PROVA TESTEMUNHAL. 1.
No sistema de persuasão racional adotado pelo
Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, em
regra, não cabe compelir o magistrado a
autorizar a produção desta ou daquela prova, se
por outros meios estiver convencido da verdade
dos fatos, tendo em vista que o juiz é o
destinatário final da prova, a quem cabe a
análise da conveniência e necessidade da sua
produção. Desse modo, não há incompatibilidade
entre o art. 400 do CPC, que estabelece ser, via
de regra, admissível a prova testemunhal, e o art.
131 do CPC, que garante ao juiz o poder de
indeferir as diligências inúteis ou meramente
protelatórias.
2.
Agravo
regimental
desprovido.”(AgRg no Ag 987507/DF, 4a Turma,
Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14/12/2010).
Assim também tem se posicionado o Tribunal de
Justiça de São Paulo:
“AGRAVO RETIDO - INDEFERIMENTO DE
PROVA TESTEMUNHAL - CERCEAMENTO DE
DEFESA - INOCORRÊNCIA - A QUEM ESTÁ
AFETO O JULGAMENTO É QUE COMPETE
DECIDIR
DA
NECESSIDADE
OU
DA
OPORTUNIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA,
INDEFERINDO AS DILIGÊNCIAS INÚTEIS OU
MERAMENTE
PROTELATÓRIAS
-
INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 130 E 420 DO
CPC - RECURSO IMPROVIDO” (Apelação no
9104928-34.2009.8.26.0000 , da Comarca de
Cerqueira César, Quinta Câmara de Direito

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Público,
Rel.
Des.
Franco
Cocuzza,
j.
21.12.2009).
Assim, se a causa já se encontrava madura para
o julgamento, e o magistrado já dispunha de elementos suficientes para
formar a sua convicção, cumpria-lhe julgar o feito, e não prolongar o
processo em fase probatória desnecessária.
Superada a prejudicial passa-se a análise do
mérito.
As partes firmaram, em 2013, instrumento
particular venda e compra de imóvel adquirido pelo conceito de
multipropriedade, no Empreendimento denominado Olímpia Park Resort.
Impossibilitado de arcar com o valores compromissados do negócio, o
adquirente busca aqui a rescisão contratual com a devolução dos valores
pagos a título de entrada.
É de se ressaltar, inicialmente, que o comprador
tem direito a se arrepender da realização do negócio jurídico, mesmo que
não tenha externado sua vontade no prazo de 7 (sete) dias. Certo ainda
que, muito embora o autor tenha feito certa confusão com os termos
utilizados no pedido, é certo que pleiteou expressamente a rescisão do
contrato de compra e venda.
Portanto, é de rigor a devolução das parcelas
pagas, imediata e de uma só vez, corrigidas monetariamente, sob pena de
se colocar o consumidor em situação de onerosidade excessiva, conforme
dispõe o artigo 53 da citada norma e na esteira das Súmulas no 1 e 2 deste
Tribunal de Justiça:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,

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não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição”.
“O compromissário
comprador do imóvel, mesmo
inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação
com gastos próprios de administração
e
propaganda
feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Certo que, em sendo devolvido o imóvel à
construtora, é cristalino o direito de o comprador obter a devolução do que
despendeu (incluindo o sinal, dado como princípio de pagamento),
observando-se, no entanto, a prerrogativa do alienante de reter parte desse
numerário para ressarcimento das despesas administrativas, nestas
incluídas as de corretagem e publicidade, bem como perdas e danos.
Neste sentido, transcreve-se a seguir ementa de
julgado desta E. 5a Câmara de Direito Privado, em caso similar:
“Compromisso de compra e venda de imóvel
Resolução do contrato pelo arrependimento dos
autores Possibilidade - Devolução dos valores
pagos, inclusive o sinal, com a retenção de 10%
em favor das vendedoras
Necessidade

Juros de mora devidos a partir do trânsito em
julgado, e não da citação Inexistência de mora
das vendedoras - Precedentes do Colendo
Superior Tribunal de Justiça - Preliminares
rejeitadas
e
apelo
parcialmente
provido.”
(Relator(a):
A.
C.
Mathias
Coltro; ap.
1017726-58.2014.8.26.0008,
Comarca:
São
Paulo; Órgão julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 02/12/2015; Data

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de registro: 12/12/2015)
Assim,
para
que
sejam
reparados
adequadamente os prejuízos sofridos, afigura-se razoável, na hipótese, que
a retenção se dê no patamar de 10% (dez por cento) dos valores pagos,
como bem fixado pelo douto magistrado, mas tendo como base os valores
comprovadamente pagos.
Importante ressaltar que não houve previsão de
corretagem, sendo o valor mencionado pelo apelante na verdade o sinal de
pagamento, tendo sido afastado a retenção integral como já exposto acima.
Por outro lado, tratando-se de rescisão por culpa
do comprador, os juros devem mesmo incidir somente a partir do trânsito
em julgado, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
E por fim, não merece qualquer reparação a
condenação relativa ao ônus da sucumbência, pois sendo vencida a ré é de
sua responsabilidade o pagamento das verbas de sucumbência e sequer
há que se alegar a afronta ao do princípio da causalidade, eis que esta deu
causa ao ajuizamento da ação pelo fato de ter aplicados percentuais
abusivos quando da tentativa de rescisão de contrato pelas vias
administrativas.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso, nos termos expostos.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator