Tribunal: TJSP
Processo: 1011227-61.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda – Rescisão por incapacidade financeira dos compromissários compradores - Retenção parcial dos valores desembolsados – Súmula 543 STJ - Inaplicabilidade da Lei no 13.789/18 – Percentual fixado em sentença (25% do total dos valores desembolsados) que se revela suficiente para reparar os prejuízos da promitente vendedora, aí incluída a comissão de

Ementa:

CONTRATO - Compromisso de compra e venda – Rescisão por incapacidade financeira dos compromissários compradores - Retenção parcial dos valores desembolsados – Súmula 543 STJ - Inaplicabilidade da Lei no 13.789/18 – Percentual fixado em sentença (25% do total dos valores desembolsados) que se revela suficiente para reparar os prejuízos da promitente vendedora, aí incluída a comissão de corretagem – Repasse da comissão de corretagem, ademais, não prevista no contrato – – Restituição que deverá dar-se de uma só vez, de imediato (Súmula 2, TJSP) –– Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028128
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011227-61.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA, são apelados
ENEIDA TONETTI DOS SANTOS e RENAN GUSTAVO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011227-61.2018.8.26.0576
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VOTO No 50975
APELAÇÃO No 1011227-61.2018.8.26.0576 São José do Rio Preto
APELANTE Rodobens Incorporador Imobiliário 363 SPE Ltda.
APELADOS Renan Gustavo dos Santos e Eneida Tonetti dos Santos
JUIZ Gislaine de Brito Faleiros Vendramini
CONTRATO - Compromisso de compra e venda Rescisão
por
incapacidade
financeira
dos
compromissários
compradores - Retenção parcial dos valores desembolsados
Súmula 543 STJ - Inaplicabilidade da Lei no 13.789/18

Percentual fixado em sentença (25% do total dos valores
desembolsados) que se revela suficiente para reparar os
prejuízos da promitente vendedora, aí incluída a comissão de
corretagem Repasse da comissão de corretagem, ademais,
não prevista no contrato Restituição que deverá dar-se de
uma só vez, de imediato (Súmula 2, TJSP)
Recurso
desprovido.
Trata de apelação da sentença de fls. 290/294 (objeto de embargos de
declaração não acolhidos a fls. 326), em que foi julgada procedente em parte “ação ordinária
rescisória c/c restituição de valores pagos” (fls. 1), ajuizada por Renan Gustavo dos Santos
e Eneida Tonetti dos Santos contra Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 SPE Ltda., para
“declarar rescindido o contrato de compromisso particular de venda e compra de fls.
100/116 firmado entre as partes, e condenar a ré a restituir aos autores 75% (setenta e cinco
por cento) do valor pago, em parcela única, devidamente atualizado de acordo com a tabela
prática de atualização dos débitos judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo desde as
datas dos pagamentos efetuados pelo autor e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a
contar do trânsito em julgado da decisão, autorizando de imediato, à requerida, a imissão na
posse do imóvel.” (fls. 294). Os ônus de sucumbência foram distribuídos da proporção de 1/3
aos autores e 2/3 à ré. Ainda, foi julgada improcedente a reconvenção, condenando-se a ré no
pagamento de custas despesas processuais e honorários advocatícios.. Inconformada, apelou a
ré (fls. 329/343), aduzindo ser possível a aplicação imediata da Lei no 13.786/2018 (“Lei dos
Distratos”) no caso em questão, visto que a lei não proíbe sua aplicação aos contratos ainda
pendentes de decisão. No mérito, alegou que “verifica-se claramente que quem dá causa a
rescisão do contrato em questão, é exclusivamente o Apelado, ante a inadimplência do

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contrato, não restando nenhuma culpa da Apelante pelo ocorrido.” (fls. 336), requerendo,
“assim a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e, ainda, autorizar
o desconto do valor da corretagem pela Embargante, conforme prevê a Lei no 13.789/2018
(Lei dos Distratos)”, ou de pelo menos de “25% dos valores pagos e descontados valores
referentes à corretagem” (fls. 342/343). Oferecidas contrarrazões (fls. 361/367), foram os
autos remetidos a este Tribunal. Custas do preparo devidamente recolhidas (fls. 373/376).
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
De imediato, vale observar que não são aplicáveis ao caso os critérios
estabelecidos pela Lei no 13.789/18. Em razão de seu caráter material, somente poderá atingir
contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor, em 28 de dezembro de 2018. Como já
decidido por esta Câmara, “Com efeito, vê-se na lei nova índole eminentemente material,
ligada ao regime da resolução do contrato de compromisso de venda e compra. Não se tem
lei processual de eficácia imediata, senão norma de afetação da disciplina material dos
efeitos da dissolução do ajuste, por isso que não se pode aplicar senão às contratações que
lhe sejam posteriores./Nem mesmo o justifica a alegação de se tratar de norma de ordem
pública porque também essas normas se submetem ao comando constitucional, que se
endereça ao legislador infra-constitucional, de respeito aos direitos adquiridos e atos
jurídicos perfeitos (cf. Caio Mário, in Instituições, v. I, p. 128); ou porque, para contratos em
curso, com tempo certo, prevalece, mesmo diante tipo de lei, o princípio da sobrevivência da
lei antiga (Limongi França, in A irretroatividade das leis e o direito adquirido, p. 202)./ Por
fim, também por isso não há retroatividade mínima ou o apanhar pela nova lei de efeitos
futuros de contratos pretéritos porque se está disciplinando regime congênito do contrato,
que diz com as vicissitudes de seu descumprimento ou distrato, desde logo dispostos no e
para o ajuste” (Embargos de Declaração Cível n. 1017364-58.2016.8.26.0114 Campinas, 1a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des.
Claudio Godoy, em 21/2/19).
Firmada tal premissa, passa-se ao exame da questão de fundo.
Em 31 de março de 2015, firmaram as partes “instrumento particular de
compromisso de compra e venda de imóvel com pacto de eventual alienação fiduciária e
outras avenças”, tendo por objeto a unidade autônoma no 0006, bloco Z10, no
empreendimento localizado no Jardim dos Buritis, 1363, São José do Rio Preto, pelo preço
total de R$ 68.356,00 (fls. 100/116).

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Por enfrentar dificuldades financeiras, a parte autora iniciou com a ré tratativas
para efetivação da rescisão do contrato. Mas, por não ter logrado êxito, ajuizou a presente
demanda, pretendendo a devolução de quantias já pagas, no valor de R$12.000,00.
O inconformismo limita-se à parcela de retenção cabível à promitente
vendedora decorrente da ruptura do negócio por incapacidade financeira dos compromissários
compradores, bem como à responsabilização pelo pagamento de comissão de corretagem.
Rompido o contrato por incapacidade financeira dos adquirentes, é de rigor que
a ré retenha para si parte dos valores por eles desembolsados.
Com efeito, “O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade” (REsp. no 403.189 DF, 4a
Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, em 26/5/03,
DJ de 1o/9/03, pág. 291).
Frise-se que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1, TJSP).
Neste sentido é o enunciado da Súmula 543, STJ: "Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Assim, sendo caso de resolução dos contratos e restituição (parcial) de valores
despendidos para pagamento do preço avençado, nos termos da Súmula 543 do STJ, revela-se
adequada a retenção, pelas promitentes vendedoras, de 25% das quantias desembolsadas pelos
autores, conforme estabelecido na sentença.
É de rigor que a promitente vendedora retenha para si parte dos valores
desembolsados pelos compromissários compradores. São evidentes os gastos com a
administração, a comercialização, o acompanhamento das obras e outras medidas típicas do
negócio.
Todavia, não há como acolher a pretensão da apelante de que sejam aplicados
os descontos pretendidos, certo que manifestamente abusivos.
Deve-se ter em mente, que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor

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protege o adquirente de cláusulas abusivas que impeçam o reembolso dos valores pagos: “Nos
contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto
alienado”.
E, no caso concreto, a parcela de retenção de 25% dos valores desembolsados,
conforme estabelecida na sentença, é superior ao percentual que tem sido adotado por esta
Câmara em casos absolutamente semelhantes. Veja-se:
"Compromisso de compra e venda - Rescisão unilateral pela
promitente compradora - Inconformismo quanto ao percentual para restituição
das quantias pagas - Sentença que fixou a retenção de 20% dos valores pagos -
Montante fixado de forma equilibrada - Necessidade de recondução das partes ao
'status quo ante' - Devolução em parcela única Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa da
promissária compradora - Precedentes - Sentença reformada em parte - Recurso
parcialmente provido" (Apelação Cível no 1038616-78.2016.8.26.0224

Guarulhos, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, v.un., Rel. Des. Augusto Rezende, em 1/2/18).
"Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa da adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas
pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção, porém, majorada para
20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Juros moratórios,
ademais, devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença revista em parte.
Recurso parcialmente provido" (Apelação Cível no 1014037-46.2016.8.26.0554 -
Santo André, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, v.un., Rel. Des. Claudio Godoy, em 22/1/18).
Assim, o valor de retenção tal como estabelecido na sentença é nitidamente
suficiente para cobertura das despesas e eventuais prejuízos suportados pela vendedora, aí
incluída a comissão de corretagem reclamada. Com efeito, considerados o valor do contrato e
o total adimplido, revela-se desnecessário o acréscimo de qualquer outra verba. Não há que se
prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for.

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Não bastasse isso, como anotado na sentença, “(...) entendeu o STJ que,
prestado o serviço, a cobrança era legítima, desde que estivesse expressamente prevista no
contrato firmado entre as partes. No caso dos autos, o contrato de fls. 100/116 não faz menção
à obrigação dos compradores de suportarem o pagamento de comissão de corretagem, não
havendo sequer comprovante de pagamento de tal encargo, não se desincumbido, portanto, a
ré do ônus que lhe cabia. O entendimento do C. STJ no Recurso Especial 1.599.511 é no
sentido de que a validade da cobrança da comissão de corretagem dos consumidores está
condicionada à prestação de informação clara e transparente a seu respeito (...)” (fls. 293).
Não é demais observar que a restituição deverá dar-se de uma só vez, de
imediato (Súmula 2, TJSP).
Nada há, pois, a ser alterado.
Rejeitado o recurso, é mantida a disciplina da sucumbência.
Nega-se provimento ao recurso.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator