Tribunal: TJSP
Processo: 1001595-25.2018.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-24

Ementa:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEI DE LOCAÇÃO. ART. 12 E § 1o. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. E-MAIL QUE NÃO NOTIFICOU A LOCADORA NEM OS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO SEM A DEVIDA NOTIFICAÇÃO.
1. A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da notificação prevista no art. 12, caput e § 1o da Lei 8.245/91, que prevê a sub-rogação do contrato de

Ementa:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEI DE LOCAÇÃO. ART. 12 E § 1o. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. E-MAIL QUE NÃO NOTIFICOU A LOCADORA NEM OS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO SEM A DEVIDA NOTIFICAÇÃO.
1. A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da notificação prevista no art. 12, caput e § 1o da Lei 8.245/91, que prevê a sub-rogação do contrato de locação nos casos de separação de fato, judicial ou divórcio.
2. Em pese a notificação do autor de que não mais residia no imóvel, este em nenhum momento externou que estava fazendo uso da faculdade prevista na lei de locação. Ademais, não há prova da comunicação por escrito ao fiador.
3. Assim, seja pela ausência de notificação do locador, seja pela ausência de notificação do fiador, não restam preenchidos os requisitos legais para a sub-rogação prevista na lei de locação.
4. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000275181
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001595-25.2018.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante ELVIS
LUCIANO DE SALVI, é apelada LEILA SIMONE PEREIRA MORAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria,
em julgamento estendido, negaram provimento ao recurso. Declara voto o
Desembargador Morais Pucci., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MELO BUENO, MORAIS PUCCI, FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON
DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 22 de abril de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001595-25.2018.8.26.0248 - DIGITAL
Apelante: ELVIS LUCIANO DE SALVI
Apelado: LEILA SIMONE PEREIRA MORAES
Comarca: Indaiatuba - 3a Vara Cível
Magistrado(a): Daniel Ovalle da Silva Souza
V O T O No 48205
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEI
DE LOCAÇÃO. ART. 12 E § 1o. AUSÊNCIA DE
PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. E-MAIL
QUE
NÃO
NOTIFICOU
A
LOCADORA
NEM
OS
FIADORES. IMPOSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO SEM
A DEVIDA NOTIFICAÇÃO.
1. A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da
notificação prevista no art. 12, caput e § 1o da Lei 8.245/91,
que prevê a sub-rogação do contrato de locação nos casos de
separação de fato, judicial ou divórcio.
2. Em pese a notificação do autor de que não mais residia no
imóvel, este em nenhum momento externou que estava fazendo
uso da faculdade prevista na lei de locação. Ademais, não há
prova da comunicação por escrito ao fiador.
3. Assim, seja pela ausência de notificação do locador, seja
pela ausência de notificação do fiador, não restam preenchidos
os requisitos legais para a sub-rogação prevista na lei de
locação.
4. Recurso improvido.
1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança que LEILA SIMONE PEREIRA MORAES promove
em face de ELVIS LUCIANO DE SALVI, julgada parcialmente procedente pela
r. sentença de fls. 178/183, cujo relatório se adota, para: "i) desconstituir o
contrato havido entre as partes, em função do disposto no artigo 9o, inciso III,
da Lei no 8.245/91; (ii)condenar o réu ELVIS LUCIANO DE SALVI a pagar à
autora os aluguéis contratuais e demais despesas assumidas na avença

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vencidos a partir de setembro de 2017 até 15 de março de 2018, com
incidência dos encargos previstos, e atualização monetária pela Tabela Prática
do E. TJSP e juros de mora de 1% ao mês a contar do ajuizamento; e
(ii)condenar os réus ANTÔNIO DONIZETI SILOTO DE SALVI e VERA LÚCIA
BRESCANCIN DE MORAES SALVI, solidariamente, a pagar à autora os
aluguéis contratuais e demais despesas assumidas na avença vencidos a
partir de setembro de 2017 até 15 de março de 2018, além de mais 120 dias a
contar desta última data, com incidência dos encargos previstos, e atualização
pela Tabela Prática do E. TJSP e juros de mora de 1% ao mês a contar do
ajuizamento". Diante da sucumbência recíproca, fixou os honorários em 10%
sobre o proveito econômico, a ser pago para o patrono de cada uma das
partes, dividindo, ainda, as custas processuais.
Inconformada, recorre a parte ré (fls. 185/190). Afirma
que é evidente a intenção de sub-rogação contratual, conforme e-mail de fls.
109. Diz que notificou a imobiliária de que não estava mais morando no imóvel,
e que a locação permaneceria com a sua ex-esposa. Aduz que a imobiliária
impôs empecilhos a sub-rogação contratual, uma vez que o contrato estava
apenas no nome do réu. Sustenta que diante do contexto fático é imperioso o
reconhecimento da sub-rogação contratual. Ao final, pugna pelo provimento do
recurso.
Dispensado o preparo, ante a concessão da gratuidade
judiciária em Primeiro Grau, e regularmente processado, o recurso foi recebido
com contrarrazões (fls. 193/197).

É o relatório.
2. Consta da petição inicial que a parte autora celebrou
contrato de locação residencial, por tempo certo (duração de 30 meses), com

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termo final em 16/03/2019, mediante o aluguel mensal de R$1.700,00. Disse
que o requerido Elvis estava inadimplente desde setembro de 2017. Pretendia,
pois, a rescisão da avença, com a desocupação do imóvel, bem como
condenação ao pagamento dos valores em aberto.
Tecidas
as
ponderações
necessárias
para
a
compreensão da controvérsia, é hipótese, pois, de negar provimento ao
recurso.
A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da
notificação prevista no art. 12, caput e § 1o da Lei 8.245/91, que prevê a sub-
rogação do contrato de locação nos casos de separação de fato, judicial ou
divórcio.
No caso em testilha, o réu limitou-se a enviar o e-mail de
fls. 109, para a parte autor com o seguinte teor: “Conforme falamos, seguem
algumas solicitações que preciso, pois como lhe informei, a minha ex-esposa é
quem está morando no apartamento e agora veio a não pagar mais aluguel e
condomínio, e também não quer se retirar e nem assumir o contrato em nome
dela. Portanto preciso dessas documentações o quanto antes para
regularizarmos tudo, inclusive parcela em aberto...”.
Em pese a notificação do autor de que não mais residia
no imóvel, este em nenhum momento externou que estava fazendo uso da
faculdade prevista na lei de locação. Ademais, não há prova da comunicação
por escrito ao fiador.
Destaca-se, inclusive, que a faculdade prevista no art. 12
é uma nítida hipótese de intervenção no direito de propriedade, a qual se dá de
forma excepcional, de modo que tal norma não pode ser interpretada
extensivamente.

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Assim, seja pela ausência de notificação do locador, seja
pela ausência de notificação do fiador, não restam preenchidos os requisitos
legais para a sub-rogação prevista na lei de locação.
Nesse sentido:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
C.C. COBRANÇA. JUSTIÇA GRATUITA. CONCESSÃO. SEPARAÇÃO
JUDICIAL.
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL
QUE
PROSSEGUE
AUTOMATICAMENTE EM RELAÇÃO AO CÔNJUGE QUE PERMANECE NO
IMÓVEL. SUB-ROGAÇÃO QUE DEVE SER COMUNICADA POR ESCRITO
AO LOCADOR. ART. 12 E § 1o, DA LEI 8245/91. AUSÊNCIA DE
COMUNICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CÔNJUGE QUE DEIXA O
IMÓVEL PELO PAGAMENTO DO DÉBITO LOCATIVO. APRESENTAÇÃO DE
DEMONSTRATIVO DE PAGAMENTO EM RELAÇÃO AO ALUGUEL VENCIDO
EM
MAIO
DE
2017.
VALOR
QUE
DEVE
SER
AFASTADO
DA
CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO1
Por fim, em observância ao art. 85, § 11 e aos
parâmetros fixados no Recurso Especial 1.573.573/RJ2 do Superior Tribunal
de Justiça, majora-se a verba honorária a ser paga pelos réus para o importe
de 15% da condenação, ressalvada a gratuidade de justiça.
3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator
1 TJSP; Apelação Cível 1027925-98.2017.8.26.0602; Relator (a): Gilberto Leme; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado;
Foro de Sorocaba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/02/2019; Data de Registro: 12/02/2019.
2 ...I - Para fins de arbitramento de honorários advocatícios recursais, previstos no § 11 do art. “85 do CPC de 2015, é necessário o
preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: 1. Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata, ao processo em
curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015, observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu nascedouro, ou
seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do Plenário do STJ: “Somente nos recursos interpostos contra
decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma
do art. 85, § 11, do novo CPC”; 2. o não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou
pelo órgão colegiado competente; 3. a verba honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que interposto o
recurso; 4 . não haverá majoração de honorários no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela
parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; 5 . não terem sido atingidos na origem os limites
previstos nos §§ 2o e 3o do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, para cada fase do processo; 6 . não é exigível a
comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da
verba... (EDcl no AgInt no RECURSO ESPECIAL No 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), j. 04/04/2017, Ministro Marco Aurélio
Bellizze.)

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DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Apelação Cível no 1001595-25.2018.8.26.0248
Comarca: Indaiatuba
Apelante: Elvis Luciano de Salvi
Apelado: Leila Simone Pereira Moraes
Voto no 23083
Locação de imóvel residencial. Ação de despejo cumulada com
cobrança de aluguéis. Sentença de parcial procedência. Apelação
do corréu locatário.
Nos termos do art. 12 da Lei 8.245/91, em casos de separação ou
divórcio do casal, é automática a sub-rogação do cônjuge que
permanece no imóvel na posição de locatário, bastando a
comunicação por escrito ao locador, o que na hipótese, foi feito. O
e-mail do locatário à imobiliária comunicando a separação do
casal e informando a permanência de sua ex-mulher no imóvel,
cumpre o § 1o do art. 12 da Lei 8.245/91.
Locatário que responde pelos débitos locatícios até a data da
comunicação, por escrito, do fato ao locador.
Os fiadores que, mesmo sabendo da separação do casal, não se
exoneraram da fiança continuam responsáveis pelas verbas da
locação mesmo por aquelas posteriores à saída do inquilino
afiançado do imóvel.
Recurso parcialmente provido.

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Adoto o relatório elaborado pelo ilustre Relator sorteado.
Pelo meu voto, o apelo merece acolhida.
Resguardado o entendimento do douto Relator, o e-mail do
locatário à imobiliária de f. 109 comunicando a separação do casal e
informando a permanência de sua ex-mulher no imóvel, cumpre o § 1o do
art. 12 da Lei 8.245/91 para a sub-rogação da ex-mulher do inquilino na
posição de locatária.
Nos termos do art. 12 da Lei 8.245/91, em casos de
separação ou divórcio do casal, é automática a sub-rogação do cônjuge
que permanece no imóvel na posição de locatário, bastando a
comunicação por escrito ao locador, o que na hipótese, foi feito.
Sobre tal comunicação, a lei não exige grandes
formalidades, mas apenas que seja feita por escrito. Na hipótese, houve
comunicação inequívoca da separação do casal e da permanência do ex-
companheira do locatário no imóvel ao locador, é o que basta para
operar a sub-rogação do art. 12 da Lei 8.241/91.
A partir dessa notificação, outubro de 2017, o inquilino não
responde pelas verbas locatícias.
Nesse sentido, menciono precedentes deste E. Tribunal:
APELAÇÃO
AÇÃO DE DESPEJO C.C COBRANÇA

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUANTO AO RÉU LUIZ E
PROCEDÊNCIA EM FACE DA RÉ CAROLINA NOTIFICAÇÃO
DO LOCADOR ACERCA DA SEPARAÇÃO DE FATO DOS
LOCATÁRIOS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 12, DA LEI
8.245/91 DEMANDA JUDICIAL QUE VISA O RECEBIMENTO
DE
DÉBITO
POSTERIOR
À
SEPARAÇÃO

RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA RÉ CAROLINA QUE
PERMANECEU NO IMÓVEL HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
DEVIDOS AO PATRONO DO CORRÉU LUIZ - PERCENTUAL
APLICADO SOBRE O VALOR DA CAUSA QUE REPRESENTA
ARBITRAMENTO EXCESSIVO AFRONTA AOS PRINCÍPIOS
DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE CABÍVEL A

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REDUÇÃO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008444-09.2017.8.26.0002;
Relator
(a): Cesar Luiz de Almeida; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 13a Vara Cível; Data do
Julgamento: 14/01/2019; Data de Registro: 14/01/2019)
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - Ação de despejo por
falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios Separação
de fato - Tendo comunicado o locatário à locadora a separação de fato
da
ex-companheira,
que
permaneceu
no
prédio
locado,
a
responsabilidade contratual se transfere, automaticamente, a ela, por
aplicação do art. 12 da Lei do Inquilinato
Limitação de
responsabilidade que se impõe à vista da notificação eficazmente
realizada, com prazo definido
Sentença reformada
Recurso
provido, em parte.
(TJSP; Apelação Cível 1005885-42.2018.8.26.0003; Relator (a): Caio
Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/01/2019; Data de Registro: 23/01/2019)
Já em relação à fiança, não há exoneração automática,
tendo o fiador o prazo de 30 (trinta) dias contados da ciência da sub-
rogação para se exonerar da fiança.
Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça, aplicou
o entendimento no sentido de que o prazo para o fiador se exonerar da
fiança se inicia da data em que tiver o efetivo conhecimento da sub-
rogação originada pela separação do casal, ainda que a ciência da
ocorrência da sub-rogação tenha sido efetivada por meio diverso do que
preconiza o art. 12, §1o da Lei 8.245/91, em razão da aplicação da
instrumentalidade das formas pelo alcance da finalidade do ato.
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO
CPC/73.
AÇÃO
DE
EXONERAÇÃO
DE
FIANÇA.
FUNDAMENTAÇÃO.
AUSENTE.
DEFICIENTE.
SÚMULA
284/STF.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. VALIDADE DE ATO

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PRATICADO DE FORMA DIVERSA DA PREVISTA EM LEI SE
ATINGIDA A FINALIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SUB-
ROGAÇÃO
LEGAL.
FIADOR.
POSSIBILIDADE
DE
EXONERAÇÃO DE SUAS RESPONSABILIDADES NO PRAZO
DE 30 DIAS CONTADO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA SUB-
ROGAÇÃO. SÚMULA 214/STJ NÃO APLICÁVEL NA HIPÓTESE
DE SUB-ROGAÇÃO LEGAL DE PACTO LOCATÍCIO.
(...)
4. É possível manter a validade do ato realizado de forma diversa do
previsto na lei, quando for alcançada sua finalidade, em razão da
aplicação do princípio da instrumentalidade das formas, consoante o
244 do CPC/73 (277 do CPC/15).
5. Ocorrendo a sub-rogação legal de contrato de locação, o fiador do
locatário original poderá exonerar-se das suas responsabilidades em
relação ao negócio jurídico locatício, no prazo de 30 dias contado da
ciência inequívoca da referida sub-rogação, nos termos do art. 12, §
2o, da Lei 8.245/91 c/c 244 do CPC/73 (277 do CPC/15).
6. Não há aditamento em contrato de locação sub-rogado por lei, nos
termos do art. 12, caput, §§ 1o e 2o, da Lei 8.245/91, sendo - portanto -
inaplicável a Súmula 214/STJ (O fiador na locação não responde por
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) nessas
situações.
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
parcialmente provido. (REsp 1510503/ES, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe
19/11/2019)
Na hipótese, os fiadores, pais do inquilino que saiu do
imóvel, tinham ciência da separação do casal e da permanência da ex-
mulher no imóvel locado, quando dela solicitaram juntamente com o
inquilino primitivo a regularização da locação, em 02/05/2017 (f. 105). No
entanto, não providenciaram a exoneração da fiança, notificando o
locador para tanto.
Os fiadores que, mesmo sabendo da separação do casal,
não se exoneraram da fiança continuam responsáveis pelas verbas da
locação mesmo por aquelas posteriores à saída do inquilino afiançado do

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imóvel.
Neste sentido é o entendimento do recente julgado do
Superior Tribunal de Justiça acima mencionado (RESsp 1510503/ES),
merecendo ser destacado trecho do voto da Min. Nancy Andrighi:
Depreende-se da nova redação do citado dispositivo legal que
o antigo parágrafo único foi desdobrado em dois parágrafos,
acrescentando a exigência de comunicação por escrito ao fiador, a fim
de conferir-lhe o direito de exonerar-se, quando for substituído o
afiançado. Nota-se, desta forma, que - na hipótese específica de sub-
rogação legal do contrato de locação - não há que se cogitar, por
expressa disposição legal, em exoneração automática do fiador.
A esse propósito, segue o ensinamento da doutrina
especializada no tema:
Como se vê, este parágrafo único foi desdobrado, havendo,
agora, dois parágrafos no artigo 12, sendo expressiva a
modificação, que trará profundas consequências práticas. O
atual parágrafo 1o, agora acrescentado, passou a exigir que a
sub-rogação operada em decorrência dos fatos descritos no
caput seja também comunicada, por escrito, ao fiador,
obviamente se a fiança for a modalidade de garantia locatícia.
Estamos de pleno acordo com a oportuna mudança, e o seu
objetivo, é o de assegurar o direito do fiador de exonerar-se,
quando for substituído o afiançado, em decorrência da natureza
personalíssima de que se reveste o contrato de fiança. Muitas
vezes o fiador não tomava conhecimento da separação do casal,
permanecendo responsável, embora o afiançado, que figura
originalmente no contrato, já não mais residisse no imóvel,
tendo sido substituído pelo cônjuge ou companheiro, que se sub-
rogara. A alteração, como será fácil de perceber protege o
fiador, que, ao tomar ciência da sub-rogação, está autorizado a
exercer sua exoneração. (SOUZA, Sylvio Capanema. A lei do
inquilinato comentada: artigo por artigo. 11. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2019, pág. 99) (grifo nosso)
Ademais, ainda prosseguindo na análise das alterações
legislativas realizadas pela Lei 12.112/09, o acrescentado § 2o do art.
12 da Lei 8.245/91 estabelece a existência de um prazo de 30 dias
(contado do recebimento da comunicação da sub-rogação) para o
fiador exonerar-se da garantia prestada, ficando responsável pelos
efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do locador da
exoneração.
Necessário salientar que, após o transcurso do prazo de 30 dias

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mencionado, o fiador não mais poderá - em razão da sub-rogação -
exonerar-se da garantia ofertada. O trintídio legal mencionado possui
natureza decadencial, sendo um direito potestativo conferido ao
fiador.
Segundo SYLVIO CAPENEMA DE SOUZA, se assim não o
fosse, não se justificaria a concessão de prazo rígido de 30 dias (A lei
do inquilinato comentada: artigo por artigo. 11. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2019, pág. 101).
Por derradeiro, conclusão lógica a que se chega é de que se o
fiador não se exonere da fiança dentro do prazo de 30 dias a partir da
comunicação da sub-rogação, ele estará vinculado ao negócio jurídico
locatício até o término do contrato.
(REsp 1510503/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 19/11/2019)
Já o inquilino primitivo responde pelas verbas locatícias
cobradas até a data da notificação do locador de sua saída do imóvel,
nele permanecendo sua ex-mulher.
Assim, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso
do corréu Elvis para reformar a sentença, condenando-o no pagamento
apenas dos aluguéis contratuais vencidos até a data da comunicação por
escrito, 27 de outubro de 2017, de f. 109, com correção monetária e juros
de mora desde os respectivos vencimentos.
Morais Pucci
3o Juiz

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ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
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Votos
ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
105E4D2D
Para conferir o original acesse o site:
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1001595-25.2018.8.26.0248 e o código de confirmação da tabela acima.