Tribunal: TJSP
Processo: 1007968-40.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Prevalência do artigo 27 da Lei no 9.514/97, em detrimento do art. 53, CDC. Restituição aos devedores, após a venda do imóvel em leilão, será do valor do saldo que sobejar ao total da dívida apurada. Imóvel arrematado no segundo leilão pelo valor de R$ 103.000,00, com a restituição do saldo que sobejou ao cabo da

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Prevalência do artigo 27 da Lei no 9.514/97, em detrimento do art. 53, CDC. Restituição aos devedores, após a venda do imóvel em leilão, será do valor do saldo que sobejar ao total da dívida apurada. Imóvel arrematado no segundo leilão pelo valor de R$ 103.000,00, com a restituição do saldo que sobejou ao cabo da liquidação da dívida apurada, conforme planilha de prestação de contas.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500734
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007968-40.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante NELSON
BOMBARDINI FILHO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MATA DA CHUVA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e PERPLAN RESIDENCIAL MATA
DE SANTA TEREZA SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007968-40.2019.8.26.0506 -Voto no 16853
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Apelação Cível no 1007968-40.2019.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto (7a Vara Cível)
Apelante: Nelson Bombardini Filho.
Apelado: Mata da Chuva Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
outro.
Voto no 16.853
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESTITUIÇÃO DE
QUANTIA PAGA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Prevalência do
artigo 27 da Lei no 9.514/97, em detrimento do art. 53, CDC.
Restituição aos devedores, após a venda do imóvel em leilão, será
do valor do saldo que sobejar ao total da dívida apurada. Imóvel
arrematado no segundo leilão pelo valor de R$ 103.000,00, com a
restituição do saldo que sobejou ao cabo da liquidação da dívida
apurada, conforme planilha de prestação de contas.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
431/436, de relatório adotado, que julgou extinto o processo, sem resolução
do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo
Civil, condenando o autor ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa.
Inconformado, o autor apelou, postulando a devolução
dos valores pagos nos termos da cláusula décima segunda, § 2o, pois o
encerramento do contrato, por qualquer forma que seja, não retira o interesse
do autor em revisar cláusulas ou ainda, pleitear restituição de valores com
fundamento nas próprias cláusulas contratuais, e indenização por dano moral.
Afirma que o contrato apresentado pelas apeladas é

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diferente daquele entregue ao comprador para assinatura, devendo prevalecer
o mais benéfico a consumidor; que a cláusula vigésima sexta é nula e cláusula
décima segunda abusiva; que as vendedoras se enriqueceram ilicitamente às
custas do comprador; que a Lei no 9.514/97 é inaplicável ao caso em apreço,
regido pelas leis consumeristas.
Contrarrazões a fls. 478/515, com impugnação à justiça
gratuita e arguição de deserção.
É o relatório.
De início, para a revogação do benefício cabe à parte
contrária elidir tal presunção.
Contudo, as rés não se desincumbiram do ônus de provar
a abastança econômica do autor, limitando-se a alegar que este tem condições
de arcar com as custas processuais.
Tal fato não é capaz de afastar cabalmente a presunção de
hipossuficiência decorrente da afirmação de pobreza da parte beneficiária. As
rés deveriam ter apresentado provas convincentes e concretas de que o
impugnado é capaz de fazer frente às despesas processuais.
Assim, sem prova da boa situação econômico-financeira
atribuída ao autor, prevalece o benefício concedido, o qual, havendo motivo
para tanto, é sempre bom lembrar, pode ser revogado a qualquer tempo, até
cinco anos contados da sentença final, consoante o artigo 12 da Lei n°
1.060/50.
Por consequência, rejeita-se a preliminar de deserção.
Quanto ao mérito, verifica-se que o autor se tornou

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inadimplente, e, embora notificado para o pagamento do débito (fl. 260), não
purgou a mora, razão pela qual a propriedade fiduciária sobre o imóvel se
consolidou em favor da credora fiduciária Mata da Chuva Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e Perplan Residencial Mata Santa Tereza Spe Ltda. (fls.
261/277 e 279/282).
Com efeito, não se aplica o Código de Defesa do
Consumidor às hipóteses de alienação fiduciária de bens imóveis por contar,
esta modalidade de garantia, procedimento próprio para resolução contratual
e devolução de preço pago, regulados por lei especial (art. 27, § 4.o, Lei
9.514/97).
O artigo 27 da Lei no 9.514/97, ao dispor acerca do
Sistema de Financiamento Imobiliário, instituiu a alienação fiduciária de bem
imóvel, verbis:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu
nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de
que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel.
§ 1o Se, no primeiro público leilão, o maior lance
oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do
art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance
oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos
prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das
contribuições condominiais.
§ 3o Para os fins do disposto neste artigo, entende-se

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por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação
fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes
aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público
leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do
leiloeiro.
§ 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no
leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que
tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se
aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não
for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a
dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o.
§ 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o
credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao
devedor quitação da dívida, mediante termo próprio (...)”. (grifo meu).
Assim, a regra especial do § 4o do artigo supracitado
claramente estatui que a restituição ao devedor, após a venda do imóvel em
leilão, será o saldo que sobejar ao total da dívida apurada.
Nesse sentido o entendimento do E. Superior Tribunal de
Justiça:

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“ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
INADIMPLÊNCIA.
RESTITUIÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
DESCABIMENTO.
HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR
NÃO
CARACTERIZADA. A rescisão do mútuo com
alienação
fiduciária
em
garantia,
por
inadimplemento do devedor, autoriza o credor a
proceder à venda extrajudicial do bem móvel para o
ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo,
que entregue àquele o saldo apurado que exceda o
limite do débito. Daí não se poder falar na
subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, o qual considera
nulas, tão-somente, as cláusulas que estabeleçam a
perda total das prestações pagas, no caso de
retomada do bem ou resolução do contrato pelo
credor, em caso de inadimplemento do devedor,
tampouco no direito deste de reaver a totalidade das
prestações pagas. Recurso especial não conhecido.”
(REsp 166753/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ
23/05/2005).
Nesse passo, o imóvel foi arrematado no segundo leilão

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pelo valor de R$ 103.000,00 (fls. 284/285), e as credoras fiduciárias
restituíram ao autor o saldo, considerado o total da dívida apurada, conforme
planilha de prestação de contas leiloeira, de fls. 287/289.
Logo, não se nega a restituição dos valores pagos pelo
apelante, mas, antes, impõe-se abater, do valor pago, o saldo devedor do
financiamento mais as despesas de rescisão contratual, apurando-se eventual
montante a devolver.
Bem por isso, correto o julgamento do ilustre magistrado
de primeira instância, que merece prevalecer, também por seus jurídicos
fundamentos.
Deixo de acolher a oposição ao julgamento virtual
formulada por conta da atual situação de emergência em saúde pública
ocasionada pela pandemia que assola o país e o mundo. A situação é
inimaginável e tem modificado a forma de trabalho, inclusive nos Tribunais
Superiores, inviabilizando, por ora e sem perspectiva, o julgamento
presencial, motivo pelo qual foi implementado o Sistema Remoto de
Trabalho em Segundo Grau pelo Tribunal, tendo sido editados diversos
provimentos, comunicados e recomendações que podem ser visualizados por
meio
de
consulta
na
rede
mundial
de
computadores
(http://www.tjsp.jus.br/Coronavirus/Coronavirus/Comunicados).
Não obstante, neste momento excepcional devem ser
observados os artigos 5o e 6o do Código de Processo Civil e o inciso
LXXVIII, do art. 5o, da Constituição Federal, que prestigiam a boa-fé, a
lealdade processual e a cooperação entre as partes, pretextando uma decisão
de mérito num tempo razoável, além da Resolução no 314/20 do Conselho

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Nacional de Justiça (artigos 4o e 5o).
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e
majoro a verba honorária advocatícia sucumbencial para 15% do valor da
causa, nos termos do art. 85, §11, do NCPC.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR