Tribunal: TJSP
Processo: 1009733-95.2017.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda - Ação declaratória de rescisão contratual – Demanda de compromissário comprador – Sentença de procedência – Recurso das rés – Manutenção do julgado – Cabimento – Incontroversa existência de atraso na entrega do bem – Culpa das empresas evidenciada – Entraves burocráticos e adversidades climáticas que configuram risco inerente à sua atividade –

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda - Ação declaratória de rescisão contratual – Demanda de compromissário comprador – Sentença de procedência – Recurso das rés – Manutenção do julgado – Cabimento – Incontroversa existência de atraso na entrega do bem – Culpa das empresas evidenciada – Entraves burocráticos e adversidades climáticas que configuram risco inerente à sua atividade – Súmula no 161 do TJSP – Observância - Imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador que é cabível em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor – Súmula no 543 do STJ - Aplicação – Devolução de uma única vez – Súmula no 02 do TJSP - Termo inicial dos juros legais de mora a contar da citação – Art. 405, do CC – Hipótese em que a ruptura do pacto ocorreu por culpa das rés e não por iniciativa do promitente comprador.

Apelo das rés desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000160929
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009733-95.2017.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que são apelantes
ALPHAVILLE
URBANISMO
S/A
e
METALQUIM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado LUCAS
CAVASSANA MAYER.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 4 de março de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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41.097
Apelação no 1009733-95.2017.8.26.0286
Comarca: Itu
Juízo de origem: 2a Vara Cível
Apelantes: Alphaville Urbanismo S/A e outra
Apelado: Lucas Cavassana Mayer
Classificação: Bens imóveis Declaratória
f
EMENTA: Bem imóvel Compromisso de compra e
venda - Ação declaratória de rescisão contratual

Demanda de compromissário comprador Sentença de
procedência
Recurso das rés
Manutenção do
julgado
Cabimento
Incontroversa existência de
atraso na entrega do bem
Culpa das empresas
evidenciada
Entraves burocráticos e adversidades
climáticas que configuram risco inerente à sua
atividade Súmula no 161 do TJSP Observância -
Imediata restituição integral das parcelas pagas pelo
promitente comprador que é cabível em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor Súmula
no 543 do STJ - Aplicação Devolução de uma única
vez Súmula no 02 do TJSP - Termo inicial dos juros
legais de mora a contar da citação Art. 405, do CC
Hipótese em que a ruptura do pacto ocorreu por culpa
das rés e não por iniciativa do promitente comprador.
Apelo das rés desprovido.
VOTO DO RELATOR
Cuida-se de recurso de apelação interposto em
ação de rescisão de compromisso de compra e venda de bem
imóvel proposta por Lucas Cavassana Mayer em face de
“Alphaville Urbanismo S/A” e de “Metalquim Urbanismo
Ltda.”, onde proferida sentença que julgou procedente a
pretensão deduzida para declarar rescindido, por culpa das rés, o

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pacto e condená-las, solidariamente, a restituírem os montantes
pagos vinculados, além das quantias desembolsadas a título de
IPTU e para pagamento de serviços imobiliários (taxas SATI e
de corretagem), bem como multa contratual estipulada em 10%,
com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e
juros de mora legais a contar da citação, além das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação fls.1191/1196.
Aduzem as requeridas que o julgado carece de
integral reforma sob seguintes argumentos: i) que a ré
“Metalquim Urbanismo Ltda.” é parte ilegítima para figurar no
polo passivo da ação, porquanto não tinha ciência do pacto
firmado com o autor; ii) que houve prescrição trienal do direito
de agir em relação à restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, taxa SATI e IPTU, a teor do que
decidido em sede de recurso repetitivo (Tema 938), eis que o
contrato foi firmado em 23.03.2013 e a ação ajuizada em
27.11.2017; iii) que inexistiu descumprimento contratual, haja
vista que a obra foi concluída em setembro de 2014, certo que o
atraso decorreu de atos de força maior adstritos ao ajuizamento
de ação civil pública em face da Prefeitura de Itu em decorrência
da crise hídrica que assolou a região, o que prejudicou o
procedimento administrativo de recebimento do sistema de água
e esgoto pela municipalidade, certo que a concessionária de

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águas ainda não finalizou a estação de tratamento de esgoto, ato
sobre o qual não possuem qualquer responsabilidade e para o
qual o contrato considera como fator dilatador do prazo de
entrega, nos termos da cláusula nona, parágrafo quarto, alínea
“c”, devendo ser caracterizado como caso fortuito e força maior;
iv) que impossível a restituição das quantias pagas pelo preço do
lote, eis que o julgado deixou de observar o procedimento
previsto pela Lei no 9.514/97, em virtude do pacto de alienação
fiduciária em garantia firmado entre as partes e registrado na
matrícula do lote, certo que somente após o pagamento da dívida
poderá o autor receber o saldo remanescente; v) que necessária a
retenção de 25% dos valores pagos pelo autor em razão da
ausência de descumprimento contratual, com igual providência
em relação à comissão de corretagem, nos termos da Lei no
13.786/18; vi) que os juros de mora devem fluir a partir do
trânsito em julgado; vii) que descabida a devolução imediata dos
montantes, que deve ocorrer de forma parcelada; viii) que
impossível a aplicação da multa contratual, não prevista para o
caso de atraso na entrega do bem; ix) que impossível a
cumulação da rescisão do pacto com a aplicação da multa
contratual, sob pena de configurar bis in idem e, por fim; x) que
legítima a cláusula que estabelece ao comprador o pagamento da
comissão de corretagem, bem como do IPTU fls. 1210/1238.
O reclamo foi interposto tempestivamente e

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acompanhado de preparo.
Contrarrazões às fls. 1244/1264, ao que vieram os
autos conclusos a este relator.
É o relatório.
O apelo não comporta acolhimento.
Restou
incontroverso
nos
autos
que
em
23.03.2013 o autor se vinculou ao compromisso de compra e
venda do imóvel descrito na petição inicial, ao preço de R$
266.615,25.
Ao
argumento
de
que
o
montante
foi
integralmente quitado e que não houve a entrega do bem na data
avençada, de 23.03.2015, tampouco naquela estipulada em caso
de eventual prorrogação (23.09.2015), postulou pela declaração
judicial de rescisão do pacto e restituição das quantias pagas,
bem como daquelas desembolsadas a título de IPTU e serviços
imobiliários, além da incidência da multa contratual.
Verifico que o digno Magistrado da causa
conferiu correto solucionamento ao mérito da causa, mediante
sentença percucientemente fundamentada e que não comporta

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nenhuma modificação.
A preliminar de ilegitimidade de parte arguida
pela corré “Metalquim” não se sustenta e beira à temeridade, na
medida em que figurou no instrumento de fls. 22/44 e 166/184.
No mais, tem-se como cerne da controvérsia
identificar eventual culpa das requeridas no atraso da entrega do
bem imóvel objeto do pacto firmado entre as partes, a amparar o
pedido de rescisão contratual formulado pelo autor.
Mas razão não lhes socorre.
A questão foi objeto de detida análise pelo Juízo
de origem e sequer contou com impugnação específica por parte
das requeridas, ônus que lhes incumbia,a teor do disposto no art.
1.010, do Código de Processo Civil, já que se limitaram a reiterar
e reproduzir as teses apresentadas em suas peças defensivas.
Escorreita a respeitável sentença quando assim
consignou: “Incontroverso o descumprimento do prazo para
entrega da obra previsto no contrato.
(...) Ao contrário do sustentado pelas rés, atraso
na regularização de obra por conta de entraves burocráticos ou
de adversidades climáticas constitui situação previsível e risco

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inerente ao ramo de atividade por elas explorado. Não tem, por
isso, o condão de eximi-las da responsabilidade pelo atraso no
cumprimento de suas obrigações contratuais, por se tratar de
fortuito interno.
(...) De qualquer forma, convém ressaltar que, à
luz dos elementos existentes nos autos, não se sustenta a
alegação defensiva de que a crise hídrica ocorrida no
município de Itu no ano de 2014 teria sido a causa
preponderante para o atraso da entrega das unidades do
empreendimento. E isso porque: a) as restrições estabelecidas
no Decreto Municipal n.o 2.125/14 recaíram apenas sobre
empreendimentos que ainda não estavam em processo de
implantação, de acordo com o que se extrai da expressão 'novo
empreendimento imobiliário' contida no artigo 1o, do já citado
ato normativo (fls. 250/253); b) a decisão judicial proferida nos
autos da Ação Civil Pública n.o 1005578-54.2014.8.26.0286,
que tramitou perante esta mesma Vara, também não impôs
restrição alguma aos empreendimentos imobiliários que já
estavam em fase de implantação.” (grifei)
Acresço a isso o fato de que a Súmula no 161,
deste Egrégio Tribunal de Justiça, orienta que não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior circunstâncias como a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,

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ainda, entraves administrativos, já que tais justificativas encerram
“res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
Assim, e como também observou o julgado
guerreado, legítimo o pleito do autor voltado à rescisão do pacto,
restando plenamente configurada a responsabilidade das rés pelo
descumprimento da avença, a impor o dever de restituição de
todos montantes pagos pelo autor, inclusive aqueles despendidos
a título de IPTU e serviços imobiliários.
A matéria, inclusive, se encontra disciplinada pela
Súmula 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
No mais, inexiste prescrição trienal do direito de
agir em relação à restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, taxa SATI e IPTU, não se aplicando, ao
caso, o que decidido em sede de recurso repetitivo (Tema 938),
restrito a discussões relacionadas à abusividade de clausula que

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transfere ao adquirente tal responsabilidade.
Na hipótese em testilha, a restituição decorre do
inadimplemento contratual provocado pelas rés e da necessidade
de restituir as partes ao status quo ante (art. 475, do Código
Civil1), sob pena de provocar enriquecimento sem causa vedado
pelo ordenamento jurídico (art. 884, do Código Civil2).
E não há que se impor óbice à adoção da
providência, já que evidenciado que houve quitação das parcelas
avençadas e que incumbiam ao autor.
Considerando que as requeridas deram causa à
ruptura do pacto, descabida a retenção de qualquer quantia em
seu favor, não havendo que se cogitar, inclusive, na aplicação da
Lei no 13.786/18, que não pode ser utilizada para retroagir e
alcançar negócios jurídicos pretéritos à sua vigência e em
prejuízo ao adquirente, nos termos do art. 6o, da Lei de
Introdução às Normas do Direito Brasileiro, sob pena de violação
à segurança jurídica (art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição
1 Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por
perdas e danos.
2 Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a
restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

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Federal).
A alegação de que os montantes devem ser
restituídos de forma parcelada não contam com amparo legal e
encontra óbice na Súmula TJSP no 02: “A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
A multa contratual exigida pelo autor também é
devida e conta com previsão expressa na cláusula 19a, nos
seguintes termos (fls. 43): “Se outra penalidade não for prevista
nesta promessa, a infração de qualquer cláusula desta
Promessa sujeitará o infrator à multa equivalente a 10% (dez
por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do lote,
sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente e
simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou,
ainda, optar pela rescisão.”
Descabido, ainda, o argumento de que impossível
a cumulação do pedido de rescisão do pacto com a aplicação da
multa contratual, já que ostentam naturezas distintas e,
obviamente, não configuram bis in idem.
Também não se sustenta a contagem do termo

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inicial dos juros de mora apenas a partir da citação, hipótese que
a Instância Superior tem adotado apenas para os casos em que a
rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel decorre
de iniciativa do promitente comprador, haja vista a inviabilidade
econômica em adimplir o contrato, o que não se verificou no
presente caso.3
Por fim, em razão do que preconiza o art. 85, §11,
do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária
advocatícia de sucumbência em mais 2%.
Face ao exposto, nego provimento ao recurso das
rés.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica
3 STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 1387058/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 21/03/2019, DJe 02/04/2019.