Tribunal: TJSP
Processo: 1001770-98.2019.8.26.0663
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
BEM IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Compra de lote – Rescisão do contrato por iniciativa dos compradores – Devolução das parcelas, com retenção de 20% do total pago, em uma única vez – Admissibilidade - Juros - Incidência - Trânsito em julgado - Ação parcialmente procedente - Recurso

Ementa:
BEM IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Compra de lote – Rescisão do contrato por iniciativa dos compradores – Devolução das parcelas, com retenção de 20% do total pago, em uma única vez – Admissibilidade - Juros - Incidência - Trânsito em julgado - Ação parcialmente procedente - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000382564
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001770-
98.2019.8.26.0663, da Comarca de Votorantim, em que são apelantes SANTA MARIA
AGROPECUÁRIA
SOROCABA
LTDA.
e
ALPHAVILLE
SPE
17
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados ORION ALEXANDRE
ASCENCIO e ERIKA CRISTINA GALESCO BELLUCCI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 29 de maio de 2020.
MELO BUENO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001770-98.2019.8.26.0663 -Voto no 47057
2-s

COMARCA: VOTORANTIM 1a V. CÍVEL
APELANTE (S): SANTA MARIA AGROPECUÁRIA SOROCABA LTDA E OUTRA
APELADO (S): ORION ALEXANDRE ASCENCIO E OUTRA
JUIZ (A): LUCIANA CARONE NUCCI EUGÊNIO
VOTO No 47057
BEM IMÓVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
-
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS
Compra de lote
Rescisão do
contrato por iniciativa dos compradores
Devolução das
parcelas, com retenção de 20% do total pago, em uma única
vez Admissibilidade - Juros - Incidência - Trânsito em
julgado
-
Ação
parcialmente
procedente
-
Recurso
parcialmente provido.
Apelação interposta contra a r. sentença de fls.
302/304, que julgou parcialmente procedente 'ação de rescisão de contrato c.c.
devolução de valores e indenização por dano moral', fundada em compromisso
de compra e venda de imóvel. As apelantes sustentam, em síntese, observância
à Lei 9.514/97, devendo o imóvel ser leiloado; impossibilidade de restituição das
quantias pagas; subsidiariamente, aduz a necessária a retenção de 25% dos
valores pagos; previsão contratual para a devolução parcelada; juros de mora a
partir do trânsito em julgado; os apelados deram causa ao ajuizamento da ação,
devendo responder pelos encargos da sucumbência (fls. 306/323).
O recurso foi processado, com resposta a fls. 330/337,
pretendendo a imposição de penalidade por litigância de má-fé.
É o relatório.

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Apelação Cível no 1001770-98.2019.8.26.0663 -Voto no 47057
3-s
A presente ação foi proposta visando à rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, com devolução
de 100% dos valores pagos, além de indenização por danos morais, decorrente
de execução fiscal ajuizada contra o apelado, referente a IPTU vencido
anteriormente à assinatura do contrato.
Em defesa, as apelantes afirmaram que a contratação
é irretratável e irrevogável; garantia fiduciária; retenção à ordem de 25%;
devolução de forma parcelada; inexistência de dano moral.
Nos termos da r. sentença recorrida, a presente ação
foi julgada parcialmente procedente, condenando as apelantes à devolução de
80% do preço pago (nos termos da cláusula 16), o que corresponde a cinquenta
e oito mil, quatrocentos e noventa e cinco reais e noventa e sete centavos,
devidamente atualizados a partir da propositura da ação e com juros legais de
mora a partir da citação. E, dada a sucumbência recíproca, cada parte arcará
com metade das custas e despesas processuais. As apelantes responderão
pelos honorários de 10% do valor da condenação, enquanto os apelados arcarão
com honorários de 10% da diferença entre o proveito econômico esperado e a
condenação.
Conforme contrato de fls. 7/65, cláusula M. a garantia
fiduciária somente seria constituída após a conclusão das obras do
empreendimento em havendo saldo devedor. Nada obstante, nos termos do art.
23 da Lei 9.514/97, necessário se faz o registro da garantia fiduciária, para
atribuição da propriedade às vendedoras, o que não se verifica na hipótese.
Ademais, as apelantes, amparam-se em cláusula contratual, para que a
devolução seja de forma parcelada, o que por si só, demonstra a possibilidade de
rescisão.
Com efeito, é incontroverso que os apelados deram
causa ao desfazimento do negócio jurídico, por não terem mais condições de
arcar com os pagamentos mensais, razão pela qual de rigor a resolução do

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4-s
contrato firmado entre as partes, reintegrando as apelantes na posse do imóvel, o
que já foi efetivado (fls.83/85).
Nada obstante, a restituição dos valores pagos é
devida mediante a retenção de uma percentagem pelo compromissário vendedor
para compensar as despesas administrativas, consoante a Súmula 543 do STJ1.
Razoável, pois, a retenção de 20% dos valores pagos, conforme determinado na
r. sentença, sendo suficiente para cobrir as despesas e eventuais prejuízos das
vendedoras evitando-se, assim, o enriquecimento sem causa de qualquer das
partes.
Ainda, os juros de mora deverão incidir a partir do
trânsito em julgado da presente ação, tal qual decidido pelo d. magistrado de
primeiro grau, vez que foram os apelados que deram causa à rescisão contratual.
Nesse sentido, confira-se precedente desta c. Corte:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Distrato
celebrado entre as partes por iniciativa da promitente-
compradora.
Perda
substancial
das
parcelas
pagas
(aproximadamente 60%), Cláusula abusiva (arts. 51, IV e 53
do CDC). Quitação outorgada pela consumidora por ocasião
do distrato que não lhe extirpa o direito de impugnar
judicialmente a abusividade da avença. Restituição das
parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida
que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de
20% dos valores pagos pela autora a título de indenização
pelas perdas e danos experimentados pela ré. Plausibilidade e
adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das
Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da
Súmula 543 do STJ. Incidência de correção monetária a partir
1 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'.

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5-s
de cada desembolso e de juros moratórios sobre o quantum
objeto de devolução desde o trânsito em julgado. Sentença
reformada. Recurso parcialmente provido”2.
Ainda, não há que se falar em restituição parcelada
das quantias pagas tendo em vista o estabelecido na Súmula no 02, desta c.
Corte: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição”.
Por fim, não há que se cogitar em litigância de má-fé,
sendo impertinente a pretensão de imposição de penalidade, o que exige a
ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do art. 80 do CPC, o
que não se verifica na hipótese, eis que a discussão processual teve limites
razoáveis.
Deste modo, a r. sentença recorrida comporta
pequena modificação, quanto à incidência dos juros de mora, como acima
consignado, cuja manutenção, no mais, pelos seus próprios fundamentos é
medida que se impõe, inclusive quanto à distribuição da sucumbência.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator
2 Ap. no 1001473-97.2016.8.26.0404, Rel. Des. RÔMOLO RUSSO, 7a C., j. em 09/08/19.