Tribunal: TJSP
Processo: 1051409-26.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Taxa de administração e SATI, dita pela vendedora de serviço de despachante – Pretensão da compradora à restituição de valores pagos a esse título – Aditivo contratual para prestação de serviços assinados pelo comprador, para auxílio na obtenção de documentação necessária ao financiamento – Contrato que estipula claramente os serviços oferecidos, o preço e a

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Taxa de administração e SATI, dita pela vendedora de serviço de despachante – Pretensão da compradora à restituição de valores pagos a esse título – Aditivo contratual para prestação de serviços assinados pelo comprador, para auxílio na obtenção de documentação necessária ao financiamento – Contrato que estipula claramente os serviços oferecidos, o preço e a forma de pagamento – Imposição, no entanto, de que, convocada a compradora para, em trinta dias, comparecer e fornecer os documentos necessários, caso contrário podendo o contrato ser rescindido – Contratação não ofertada, mas imposta de forma onerosa, vinculada ao contrato de compra e venda, a configurar verdadeira venda casada, assemelhada à chamada taxa SATI, disfarçada de taxa de despachante – Cobrança indevida – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo – Sentença que determina a restituição dessas taxas, mantida.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Sentença que julga procedente ação de restituição de valores pagos em contrato de compra e venda – Honorários fixados em 10% do valor da condenação, o que resulta valor inferior a R$ 100,00 – Verba irrisória – Pedido de majoração – Arbitramento, no entanto, de valor irrisório – Elevação da verba – Necessidade, para remunerar dignamente o trabalho do Advogado – Fixação que deve guardar correspondência com o artigo 85, § 2o, do CPC – Elevação da verba a R$ 1.500,00 – Sentença reformada para esse fim.

Apelação da autora provida, não provida a da ré.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000893664
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1051409-26.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada EDNA ARGEMIRA DOS SANTOS, é apelado/apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso da
autora, negando-o ao da ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1051409-26.2017.8.26.0576 -sm-jcs
2
APELAÇÃO CÍVEL no 1051409-26.2017.8.26.0576
COMARCA
-
SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
6o Ofício, Processo no 1051409-26.2017.8.26.0576
APELANTES e
APELADAS - EDNA ARGEMIRA DOS SANTOS e MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A
VOTO No 32.057
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Taxa de
administração e SATI, dita pela vendedora de serviço de
despachante Pretensão da compradora à restituição de
valores pagos a esse título
Aditivo contratual para
prestação de serviços assinados pelo comprador, para
auxílio na obtenção de documentação necessária ao
financiamento
Contrato que estipula claramente os
serviços oferecidos, o preço e a forma de pagamento
Imposição, no entanto, de que, convocada a compradora
para, em trinta dias, comparecer e fornecer os documentos
necessários, caso contrário podendo o contrato ser
rescindido Contratação não ofertada, mas imposta de
forma onerosa, vinculada ao contrato de compra e venda,
a configurar verdadeira venda casada, assemelhada à
chamada taxa SATI, disfarçada de taxa de despachante
Cobrança indevida Entendimento firmado pelo Superior
Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo

Sentença que determina a restituição dessas taxas,
mantida.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
Sentença que julga
procedente ação de restituição de valores pagos em
contrato de compra e venda Honorários fixados em 10%
do valor da condenação, o que resulta valor inferior a R$
100,00
Verba irrisória
Pedido de majoração

Arbitramento, no entanto, de valor irrisório Elevação da
verba
Necessidade, para remunerar dignamente o
trabalho do Advogado
Fixação que deve guardar
correspondência com o artigo 85, § 2o, do CPC Elevação
da verba a R$ 1.500,00 Sentença reformada para esse
fim.
Apelação da autora provida, não provida a da ré.
A r. sentença de fls. 208/216 julgou procedente a ação para
“condenar a parte requerida à restituição dos valores pagos (parcelas I221, I222,

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I223, I225, I226 e I227) correspondentes ao "SERVIÇO DE ASSESSORIA
CARTORÁRIA/PREF CART", corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso e juros de 1% ao mês desde a
citação”. Pela sucumbência, condenou a ré no pagamento de custas, despesas
processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da
condenação.
Apelam as partes.
A autora (fls. 219/224) alega: a) os honorários sucumbenciais 10%
do valor da condenação foi arbitrado em valor irrisório de menos de R$ 100,00; b)
de se considerar na revisão dos honorários sucumbenciais o caráter alimentício
destes, bem como o não aviltamento da profissão advocatícia e o razoável critério da
equidade, como autorizado por Lei (CPC, art. 85, parágrafo 11). Requer a reforma
da para majorar a verba “por equidade”.
A ré (fls. 228/251), de sua vez, sustenta: a) a concessão do efeito
suspensivo e devolutivo ao presente recurso de apelação se justifica na medida em
que eventual execução provisória da sentença causará dano grave, de difícil ou
impossível reparação à apelante; b) o serviço de despachante está previsto no aditivo
e refere-se ao serviço especifico de assessoria financeira para assessorar a parte
apelada exclusivamente na obtenção do financiamento bancário, que não tem
nenhuma relação com o serviço de assessoria técnica imobiliária (SATI), que refere-
se à assessoria imobiliária em geral; c) o serviço de despachante é oferecido a fim de
facilitar o cliente na obtenção do financiamento junto ao agente financeiro,
assessoria prestada pela imobiliária/corretor, servindo como despachante, sendo que
tal serviço é opcional; d) não há qualquer vinculação obrigatória entre a compra e
venda do imóvel e a contratação dos serviços de assessoria de despachante; e) não
padece de ilegalidade alguma a cobrança da taxa de despachante, tendo sido o
consumidor adequadamente informado de sua finalidade; f) houve equívoco ao se
considerar a chamada “Taxa de despachante” como sendo a taxa SATI; g) não há
que se falar em abusividade ou ilegalidade das cobranças, impondo-se o
reconhecimento da exigibilidade do débito dela resultante. Requer seja reformada a
sentença e julgada improcedente a ação.
Contrarrazões da ré às fls. 295/302 e da autora às fls. 305/311.
É o relatório.
1. As partes firmaram aditivo a contrato de compra e venda de imóvel
(fls. 51/63) em que contratados serviços para: “a) Fornecer os esclarecimentos
necessários para a obtenção do financiamento junto ao Agente Financeiro; b)
Manter o(a) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) informado sobre o seu processo
junto ao Agente Financeiro; c) Montar a pasta do processo conforme modelo da

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respectiva Instituição Financeira, com os documentos oferecidos pelo(a)
PROMITENTE VENDEDORA; d) providenciar a guia do ITBI junto às respectivas
prefeituras após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente
Financeiro; e) promover o registro do Contrato de Financiamento”.
Ocorre que o contrato, na cláusula 4.3, estabelece que
“a promitente vendedora se resguarda no direito de
convocar o(a) PROMITENTE COMPRADOR (A), a qualquer momento,
para a entrega da documentação necessária ao repasse e assinatura do
contrato junto
ao agente financeiro. Fica o(a) PROMITENTE
COMPRADOR(A) obrigado(a) a comparecer, com toda a documentação
necessária e condições de idoneidade, além de condições financeiras para
assinatura junto ao agente financeiro, em até 30 dias após a convocação O
não comparecimento neste prazo poderá ensejar a resolução do presente
Contrato pela PROMITENTE VENDEDORA” (fls. 27).
Quer dizer, apesar da obtenção do financiamento ser de
responsabilidade da compradora, é evidente a intermediação da vendedora, que
impõe aos compradores, convocados “a qualquer momento”, a apresentarem os
documentos necessários em 30 dias após a convocação, podendo o não
comparecimento ensejar a resolução do contrato.
Por óbvio que o “oferecimento” de serviço especializado para a
reunião da documentação a ser apresentada ao agente financeiro para a obtenção do
financiamento, constitui, nos termos do contrato, condição sine qua non para a
concretização da venda.
A oferta do serviço, além de imposição, como decorre da cláusula em
apreço, não é gratuita, mas onerosa, arcando o comprador com o respectivo custo, o
que evidencia a falta de sinceridade da apelante no afirmar ser o comprador livre
para contratar o serviço.
A venda do serviço configura venda casada, vedada pelo Código de
Defesa do Consumidor.
Não se ignora que o preenchimento dos requisitos necessários à
obtenção de financiamento imobiliário é exigente de tomada de providências difíceis
de tomar para o homem comum, principalmente dentre as pessoas de baixa renda e
esclarecimento. Entretanto, não cabe à vendedora impor a prestação do serviço por
si ou por empresa especializada, sem opção de escolha pelo próprio interessado.
2. A taxa em apreço tem sido equiparada à chamada TAXA SATI,
afirmada indevida pelo C. Superior Tribunal de Justiça:
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra

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Pretensão de devolução dos valores desembolsados pelos adquirentes a
título de "taxa de despachante"
Ausência de prestação de serviço
correspondente
Cobrança abusiva, pois vinculada à celebração do
compromisso de venda e compra e relacionada à atividade congênere ao
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
Tese fixada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-
SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese. Nega-se
provimento
ao
recurso
de
apelação.
(TJSP;

Apelação
Cível
1026692-73.2018.8.26.0071; Relator (a): Christine Santini; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 1a Vara Cível;
Data do Julgamento: 05/12/2011; Data de Registro: 26/09/2019)
Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp 1.599.511/SP (tema 938), afetado como recurso repetitivo, e tendo como
Relator o Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (j. em 24/08/2016, DJe:
06/09/2016, trânsito em julgado: 28/09/2016), a Eg. Segunda Seção assim decidiu:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação
da tese 1.2.

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III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO”.
Diante dessa orientação, procede a pretensão da autora de ser
ressarcida pelos valores pagos, atinentes à prestação dos serviços de assessoria
imobiliária e taxa de administração, disfarçada de serviço de despachante, o que leva
à manutenção da r. sentença que bem decretou a procedência da ação, nesse ponto.
3. O recurso da autora objetiva apenas a majoração dos honorários
fixados pela r. sentença.
A r. sentença foi proferida na vigência do Código de Processo Civil
de 2015, de sorte que, em não sendo condenatória, aplica-se ao caso o disposto em
seu artigo 85, § 8o, que assim dispõe:
“Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito
econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o Juiz fixará
o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando-se o disposto
nos incisos do § 2o”.
Aplica-se essa disposição ao caso presente, eis que o pleito é de
restituição de somente R$ 400,00 (cf. a planilha de fls. 15, demonstrativa do
pagamento de 5 parcelas de R$ 80,00 cada uma), e o valor da causa é de apenas R$
800,00 (fls. 7).
Desse modo, deve o Juiz fixar a verba segundo critério equitativo,
levando em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do
serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o
tempo exigido para o seu serviço.
Todavia, o valor fixado é realmente irrisório, portanto, porque de
10% do valor da condenação, que resulta verba de menos de R$ 100,00.
Anotam THEOTÔNIO NEGRÃO e Continuadores (Código de
Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, 39a edição, Saraiva), v. acórdão
dos tempos do estatuto anterior, mas ainda adequado ao caso, que
“O art. 20, § 4o, do CPC, ao determinar se decida por
equidade, não autoriza se fixem em valor aviltante os honorários por
sucumbência” (STJ 1a T., Resp 18.647-RJ, rel. Min. Gomes de Barros, j.
11.11.92, negaram provimento, v.u., DJU 17.12.92, p. 24.215). No mesmo
sentido: RSTJ 29/548” (nota 47, ao artigo 20, §4o).
Edição mais recente, agora na vigência do novo Código de Processo
Civil (47a edição, Saraiva, 2016), acrescentam:

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“Nas causas de pequeno valor, os honorários advocatícios
podem ser fixados acima do valor atribuído a elas (STJ-1a T., Pet. 604-1,
Min. Gomes de Barros, j. 15.8.94, DJU 12.9.94; JTJ 260/241)...” (nota 45,
ao artigo 85, pág. 190).
“O art. 20, § 4o, do CPC, ao determinar se decida por
equidade, não autoriza se fixem em valor aviltante os honorários por
sucumbência” (STJ-1a T., Resp 18.647, Min. Gomes de Barros, j. 11.11.92,
DJU 17.12.92). No mesmo sentido: RSTJ 29/548” (nota 46, ao artigo 85,
pág. 191).
Desse modo, levando em consideração o trabalho do patrono e a
evidente singeleza da causa, de rigor seja a verba majorada para R$ 1.500,00 (mil e
quinhentos reais).
No caso dos autos, a prestação jurisdicional não se exauriu logo após
a sentença, mas avançou em grau de recurso, de sorte que exigiu mais tempo e
trabalho do patrono da autora, o que já levado em consideração no arbitramento.
Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.
4. Ante o exposto, dou provimento ao recurso da autora, negando-o
ao da ré.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente