Tribunal: TJSP
Processo: 1002005-95.2017.8.26.0514
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Ação de resolução de promessa de venda e compra de imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Majoração do percentual de retenção – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça –

Ementa:
Ação de resolução de promessa de venda e compra de imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Majoração do percentual de retenção – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Impossibilidade do abatimento do IPTU e das taxas condominiais – Dívida propter rem – Ausência de imissão na posse – Sucumbência recíproca, vedada a compensação dos honorários advocatícios – Art. 85, § 2.o, § 14 e art. 86 do Código de Processo Civil – Recursos providos, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554556
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002005-
95.2017.8.26.0514, da Comarca de Itupeva, em que são apelantes/apelados
LEANDRO DUTRA MONTUANI (JUSTIÇA GRATUITA) e LUANA MARTINS
MONTUANI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante HORTO DA MINA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento em parte aos recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1002005-95.2017.8.26.0514 ITUPEVA VOTO No 18188 - D
Apelação Cível no 1002005-95.2017.8.26.0514
APTES/APDOS: LEANDRO DUTRA MONTUANI E LUANA MARTINS MONTUANI
APELADO/APELANTE: HORTO DA MINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
COMARCA: ITUPEVA
VOTO No 18188
Ação de resolução de promessa de venda e compra de
imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores
por incapacidade financeira de liquidação do preço –
Majoração do percentual de retenção – Razoabilidade do
perdimento de 25% das parcelas pagas a título de
perdas e danos a favor do compromissário vendedor,
com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior
Tribunal de Justiça – Impossibilidade do abatimento do
IPTU e das taxas condominiais – Dívida propter rem –
Ausência
de
imissão
na
posse
–
Sucumbência
recíproca, vedada a compensação dos honorários
advocatícios – Art. 85, § 2.o, § 14 e art. 86 do Código de
Processo Civil – Recursos providos, em parte.
Apelações manejadas contra sentença que julgou
procedente, em parte, ação de resolução de compromisso de venda e compra, nos
termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, declarando rescindido o
instrumento particular de promessa de venda e compra do lote 5, quadra J do
Condomínio Ibi Aram Residencial 2, condenando a ré à devolução aos autores de
80% das importâncias desembolsadas e o perdimento de 20%, com atualização
monetária do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, rateando
as despesas com o processo, compensados os honorários advocatícios
objetivando, em resumo, o reexame e a modificação do julgado com fundamento,
em síntese, (i) no ônus da sucumbência exclusivamente da ré, (ii) na
impossibilidade de compensação da verba honorária (autores), (iii) na majoração
do percentual de retenção para 30% ou 40%, (iv) com compensação dos custos
com IPTU e prestações condominiais inadimplidas e (v) impugnando a disciplina da
sucumbência arbitrada (empresa).
Tempestivos, isento e preparado, com respostas
aduzindo a insuficiência do preparo do recurso interposto pela ré, na sua inovação
recursal quanto à incidência da Lei 13.786/18 que disciplina sobre a resolução do
contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação
imobiliária e em parcelamento de solo urbano e requerendo a negativa de

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provimento aos recursos manejados.
O preparo do recurso da ré foi efetuado com base no
valor da condenação, donde a regularidade.
De outra parte, não há que se falar em inovação
recursal quanto à incidência da Lei 13.786/18 tendo em vista que a contestação foi
apresentada em 23/05/18, págs. 176/199, enquanto a legislação mencionada é
datada de 27/12/18.
A hipótese foi de compromisso de venda e compra de
unidade habitacional, com preço parcelado, firmado aos 01/04/17, anteriormente à
edição da Lei 13.786/18, págs. 42/60, sendo a resolução provocada por culpa
exclusiva dos promitentes compradores em decorrência da incapacidade financeira
para a liquidação do preço ajustado.
Donde a legitimidade da restituição parcial das
mensalidades amortizadas no período da normalidade, em parcela única, Súmula
n. 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo1, devolvendo os contratantes ao estado
primitivo, Súmulas n. 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo2 e n. 543 do Superior
Tribunal de Justiça3.
Todavia, o percentual de devolução de 80% dos
valores pagos arbitrado pelo juízo singular foi mesmo excessivo, deste modo
razoável o perdimento de 25% das quantias pagas e a devolução de 75%, com
correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal a partir do desembolso,
mormente
diante
da
potestatividade,
por
vistosa
abusividade
e
desproporcionalidade da cláusula penal compensatória convencionada de maneira
unilateral no instrumento padronizado, itens 11.4 e 11.8, pág. 51, tendo como
resultado a sua ineficácia para solução do litígio.
1 Súmula n. 02 do TJSP A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
2 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
3 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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Nada obstante, vedado o abatimento de despesas
com IPTU e taxa condominial diante do caráter propter rem das obrigações e,
mesmo porque, não houve imissão na posse do imóvel, estando o bem livre e
disponível para comercialização.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp
no
1.723.519/SP,
em
28/08/2019,
reafirmou
a
orientação pela adoção de um padrão-base de
cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos -
nos casos de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona
qualquer circunstância específica que justifique a
redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa
consignar
que
esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na
resolução
contratual
por
inadimplemento
do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 3.
A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código
Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame
pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por

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analogia. 4. Relativamente à questão dos juros e
correção monetária, a ausência de indicação expressa
de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não
permite
verificar
se
a
legislação
federal
infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência
do enunciado sumular 284 do STF, por analogia. 5.
Agravo
interno
parcialmente
provido
para,
reconsiderando em parte a decisão monocrática
anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção
em 25% dos valores pagos pela autora. (STJ AgInt
no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 10/09/19, DJe 18/09/19).
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
CONTRATO
ANTERIOR
À
LEI
13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE
RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964,
art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de
outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente

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qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o
parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência
desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,
"nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial
parcialmente provido. (STJ REsp 1723519/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
28/08/19, DJe 02/10/19).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES.
OBRIGAÇÃO
DE
NATUREZA
PESSOAL.
PENHORA.
BEM
DE
FAMÍLIA.
INADMISSIBILIDADE.
1.
[...].
2.
As
despesas
condominiais possuem natureza propter rem, isto é,

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seguem o bem, independentemente do uso e de sua
titularidade,
já
as
contribuições
criadas
por
associações de moradores (condomínio de fato),
ostentam natureza de dívida fundada em direito
pessoal,
oriunda
do
ato
associativo
ou
de
concordância
com
a
despesa,
não
possuindo
vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço
contratado, posto à disposição do associado. 3. O
reconhecimento da obrigação de pagar encargo
decorrente
de
condomínio
não
regularizado
(associação de moradores) por sentença transitada
em julgado não modifica a natureza da dívida. 4.
Desprovida a dívida da natureza propter rem, é
indevida
a
sua
equiparação
às
despesas
condominiais, mesmo para os fins da Lei no
8.009/1990 (penhora de bem de família). 5. É possível
ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a
exceção de impenhorabilidade de seu único imóvel se
a cobrança fundar-se em dívidas instituídas por
associação de moradores. 6. Agravo interno não
provido. (STJ
AgInt no REsp 1688721/DF, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3.a T., j.
em 20/02/18, DJe 26/02/18).
Por consequência, diante da sucumbência recíproca,
rateando as despesas com o processo reajustadas do desembolso, arcando cada
parte com os honorários advocatícios de seu respectivo patrono fixados em 11% do
valor da condenação, art. 85, § 2.o, § 11 e § 14 e art. 86, do Código de Processo
Civil, atualizados a partir da publicação do acórdão, em face da qualidade dos
trabalhos e do tempo consumido, não se tratando de compensação.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento
aos recursos.
CÉSAR PEIXOTO
Relator