Tribunal: TJSP
Processo: 1000679-53.2017.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Imissão
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-09
Data de publicação: 2020-04-09

Ementa:
IMISSÃO NA POSSE - Imóvel adquirido pelos autores após a adjudicação pelo banco, credor fiduciário, por meio de procedimento extrajudicial realizado em 2016 - Ré apelante que ocupa o imóvel, alegando que celebrou com os devedores fiduciantes um compromisso de venda e compra em 2012, sem que estes tivessem informado a existência de contrato de alienação fiduciária pendente - Pedido de nulidade da

Ementa:
IMISSÃO NA POSSE - Imóvel adquirido pelos autores após a adjudicação pelo banco, credor fiduciário, por meio de procedimento extrajudicial realizado em 2016 - Ré apelante que ocupa o imóvel, alegando que celebrou com os devedores fiduciantes um compromisso de venda e compra em 2012, sem que estes tivessem informado a existência de contrato de alienação fiduciária pendente - Pedido de nulidade da adjudicação pelo banco, ao argumento de que não lhe foi dado o direito de preferência - Descabimento - Compromisso de compra e venda celebrado com a ré, sem a ciência ou a anuência do banco credor - Autores que adquiriram o imóvel regularmente, com o posterior registro na matrícula, circunstância que comprova a titularidade do bem e respalda o direito à imissão na posse - Eventual prejuízo da ré, inclusive com relação à indenização por benfeitorias, deverá ser discutido em ação própria, vez que os autores não deram causa à perda de sua posse sobre o imóvel - Pedido de oitiva de testemunhas para demonstrar que tentou negociar com o banco a dívida, para não perder o imóvel - Prova oral que não tem o condão de afastar o direito dos autores, vez que não prevalece sobre a propriedade, comprovada pelo registro imobiliário - Sentença de procedência mantida - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000250718
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000679-53.2017.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante GABRIELA
MENDES RODRIGUES LOPES (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MARCOS
DONIZETE ERNICA, CELIA REGINA PARRA MISTRINEL ERNICA e BANCO
BRADESCO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 9 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000679-53.2017.8.26.0077 -Voto no 5565
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VOTO No 5565
Apelação n. 1000679-53.2017.8.26.0077
Origem: 3a Vara Cível da Comarca de Birigui
Juíza: Dra. Cássia de Abreu
Apelante: GABRIELA MENDES RODRIGUES LOPES
Apelados: MARCOS DONIZETE ERNICA e CELIA REGINA PARRA MISTRINEL
ERNICA; BANCO BRADESCO S/A
IMISSÃO NA POSSE - Imóvel adquirido pelos autores após a
adjudicação pelo banco, credor fiduciário, por meio de
procedimento extrajudicial realizado em 2016 - Ré apelante que
ocupa o imóvel, alegando que celebrou com os devedores
fiduciantes um compromisso de venda e compra em 2012, sem que
estes tivessem informado a existência de contrato de alienação
fiduciária pendente - Pedido de nulidade da adjudicação pelo
banco, ao argumento de que não lhe foi dado o direito de
preferência - Descabimento - Compromisso de compra e venda
celebrado com a ré, sem a ciência ou a anuência do banco credor -
Autores que adquiriram o imóvel regularmente, com o posterior
registro na matrícula, circunstância que comprova a titularidade do
bem e respalda o direito à imissão na posse - Eventual prejuízo da
ré, inclusive com relação à indenização por benfeitorias, deverá
ser discutido em ação própria, vez que os autores não deram causa
à perda de sua posse sobre o imóvel - Pedido de oitiva de
testemunhas para demonstrar que tentou negociar com o banco a
dívida, para não perder o imóvel - Prova oral que não tem o
condão de afastar o direito dos autores, vez que não prevalece
sobre a propriedade, comprovada pelo registro imobiliário -
Sentença de procedência mantida - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por MARCOS DONIZETE
ERNICA e CELIA REGINA PARRA MISTRINEL ERNICA em face de GABRIELA
MENDES RODRIGUES LOPES, objetivando a imissão na posse de um imóvel objeto de
arrematação em leilão extrajudicial.
Com a contestação, os réus apresentaram reconvenção,
incluindo o Banco Bradesco no polo passivo, postulando a anulação do leilão e o prazo
para depósito judicial no valor equivalente à arrematação.
Sobreveio sentença de procedência da ação principal, cujo

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relatório se adota, para imitir os autores na posse do imóvel descrito na inicial. O pedido
reconvencional foi julgado improcedente, tendo em vista que o fato de não ter o banco
aceitado a proposta de negociação oferecida, não torna nulo o leilão. Pela sucumbência,
a ré/reconvinte arcará com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
fixados em 20% do valor da ação principal e 20% da reconvenção. Este último valor
(honorários em 20% do valor da reconvenção) será dividido ao meio entre os patronos
dos reconvindos, observada a gratuidade processual (fls. 419/421).
Apela a ré, arguindo preliminar de cerceamento de defesa,
pois o julgamento antecipado inviabilizou a produção de prova oral, necessária para
demonstrar a tentativa de negociação da quitação da dívida com o Bradesco, bem como
a recusa deste. Ainda em sede preliminar, pleiteia a revogação da liminar de
desocupação, sob pena de irreversibilidade.
No mérito, sustenta em síntese, que a arrematação é nula,
pois não foi dado o direito de preferência e a oportunidade de quitação. Caso seja
mantida a procedência, pleiteia a indenização pelas benfeitorias realizadas, mediante
apuração por perícia ou avaliação (fls. 439/451).
Recurso processado e respondido pelos autores a fls.
467/476. Na sequência, foi expedido mandado de imissão na posse, que restou positivo,
conforme fls. 479/481.
É o relatório.
Cuida-se de ação de imissão na posse da casa no 15 do
Residencial Bella Ville, localizado na Rua Francisco Lamacchia no 792, na Comarca de
Birigui/SP, objeto da matrícula no 60.803 do Cartório de Registro de Imóveis local (fls.
15/18).
Referido imóvel foi dado em garantia de alienação fiduciária
por contrato celebrado pelo Banco Bradesco com Miguel Rodrigues de Araújo Filho e
Isabele Laluce Rodrigues de Araújo, que se tornaram inadimplentes com as prestações
contratuais, acarretando a consolidação da propriedade pelo banco.

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Designados
os
leilões
extrajudiciais,
não
houve
arrematantes, sendo o imóvel adjudicado pelo Banco, que posteriormente, celebrou
escritura pública de compra e venda com os autores Marcos e Célia (fls. 11/14).
Contudo, afirmam que a ocupante do imóvel, a ré Gabriela,
foi devidamente notificada para a desocupação, mas quedou-se inerte, motivando o
ajuizamento da presente ação, com pedido de tutela provisória, que foi deferida pela r.
decisão de fls. 84/85. Contudo, considerando a litigiosidade que envolve a questão, a
liminar foi revogada pela r. decisão de fl. 291.
Em defesa, a ré noticiou que adquiriu o imóvel dos
devedores fiduciantes, Miguel e Isabele (fls. 121/123), que nada informaram sobre a
alienação fiduciária pendente, fato que a surpreendeu quando tentou regularizar a
propriedade na matrícula. Em contato com Miguel, este afirmou que regularizaria a dívida
pendente, mas não o fez, culminando com a retomada do imóvel pelo Banco.
Alegou que procurou o Bradesco para negociar a dívida,
mas houve recusa, entendendo que houve violação ao direito de sub-rogação do crédito,
previsto no art. 31 da Lei no 9.514/97. Pleiteou a revogação da tutela provisória e a
indenização pelas benfeitorias implementadas no imóvel.
Na
mesma
oportunidade
e
pelas
mesmas
razões,
apresentou reconvenção, incluindo o Banco Bradesco no polo passivo, visando à
anulação da arrematação e o direito de pagar a dívida, com pedido de tutela provisória
para manutenção na posse.
Não obstante os argumentos da ré, o recurso não comporta
acolhimento.
Inicialmente, não há que se falar em cerceamento de
defesa. Isto porque, ainda que a prova oral atinja a finalidade pretendida pela apelante,
qual seja, a de demonstrar a negociação com o Banco Bradesco sobre a quitação da
dívida, o direito dos autores à imissão na posse postulada na inicial não pode ser
afastado.

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Cabe destacar, ademais, que a ré celebrou compromisso de
compra e venda com os devedores fiduciantes em 2012, mas só cuidou de solicitar a
certidão imobiliária em 2016, quando a propriedade já estava consolidada em nome do
Banco credor fiduciário.
E a ré não trouxe aos autos nenhum documento capaz de
demonstrar eventual irregularidade no procedimento extrajudicial que culminou nos
leilões e, por consequência, na adjudicação do imóvel pelo banco, ressaltando que os
autores adquiriram a propriedade após essa ocorrência.
A título de nota, mesmo na eventual pendência de ação
judicial envolvendo a nulidade do procedimento extrajudicial, ainda assim, tal discussão
não afastaria o direito dos autores aqui demonstrado pela matrícula imobiliária.
É o que se infere do teor da Súmula 05 deste e. TJSP, in
verbis:
“Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo
credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a
discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o
primitivo adquirente e o credor hipotecário.”
Não bastasse, é somente com o registro que se constitui a
propriedade imobiliária e os direitos reais sobre imóveis adquiridos inter vivos (art. 1.245
do Código Civil), circunstância esta cumprida pelos autores.
Significa dizer que o registro na matrícula imobiliária tem
como objetivo dar publicidade aos atos e trazer segurança jurídica e fática à realidade do
imóvel em relação a terceiros ou, de alguma forma, àqueles envolvidos com o bem.
Importa frisar que a ré, aliás, não demonstrou que o Banco
credor teve ciência ou anuiu com a celebração do compromisso de compra e venda
celebrado pelos devedores fiduciantes, pelo que fica sem respaldo o alegado direito de
preferência.

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Em resumo, restou comprovado o direito dos autores à
imissão na posse postulada na inicial. Por outro lado, nenhum dos argumentos da
apelante é suficientemente relevante para dar respaldo ao pedido de suspensão ou
revogação da medida, que ademais já foi cumprida.
Com relação à indenização por benfeitorias, melhor sorte
não assiste à ré, sobretudo porque os autores são terceiros de boa-fé, que não deram
causa à perda da posse da ré sobre o imóvel, vez que a aquisição junto ao proprietário
do bem, o Banco Bradesco, deu-se de forma totalmente regular.
Em conclusão, não tendo a ré apelante apresentado
qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como
lançada.
Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, tendo em
vista que a r. sentença já fixou tais verbas no patamar máximo.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora