Tribunal: TJSP
Processo: 1073131-89.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de Rescisão Contratual c.c. restituição de quantias pagas e pedido liminar. Promessa de Compra e Venda. Sentença que julgou extinto o Processo sem o julgamento do mérito, por ilegitimidade de Parte, por outo lado, julgou parcialmente procedente a Demanda em relação à Empresa ré "ALFENAS". Legitimidade da Empresa Corré "EZTEC" configurada. Inteligência dos artigos 7o e 25 do

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de Rescisão Contratual c.c. restituição de quantias pagas e pedido liminar. Promessa de Compra e Venda. Sentença que julgou extinto o Processo sem o julgamento do mérito, por ilegitimidade de Parte, por outo lado, julgou parcialmente procedente a Demanda em relação à Empresa ré "ALFENAS". Legitimidade da Empresa Corré "EZTEC" configurada. Inteligência dos artigos 7o e 25 do Código de Defesa do Consumidor. Direito de retenção de 20% (vinte por cento) pela Vendedora, sobre o montante pago pela Compradora, a título de ressarcimento das despesas administrativas e perdas e danos. Juros moratórios a contarem do trânsito em julgado da Decisão, considerando a inexistência de mora das Vendedoras, pois o desfazimento da Avença se deu por iniciativa da compradora/autora. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar o decreto de extinção da Demanda em relação à Corré "EZTEC", mantendo-a no polo passivo. RECURSO DAS EMPRESAS REQUERIDAS PROVIDO, para que incidam juros de mora a partir do trânsito em julgado da Decisão, mantendo-se, no mais, a respeitável sentença de Primeira Instância.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000085656
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1073131-89.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada
ADRIANA KARLA IRINEU BESSA, são apelados/apelantes ALFENAS
INCORPORADORA LTDA e EZ TEC EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "RECURSO DA AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO;RECURSO DAS EMPRESAS REQUERIDAS
PROVIDO. V.U", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
PENNA MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1073131-89.2017.8.26.0100 -Voto no 11748
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VOTO No: 11.748
APELAÇÕES No: 1073131-89.2017.8.26.0100
APELANTES / APELADAS: ADRIANA KARLA IRINEU BESSA /
ALFENAS INCORPORADORAS LTDA E EZ TEC EMPREENDIMENTOS
E PARTICIPAÇÕES S/A.
COMARCA: SÃO PAULO
MMa. JUÍZA “A QUO”: RAQUEL MACHADO CARLEIAL DE ANDRADE
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de Rescisão Contratual c.c.
restituição de quantias pagas e pedido liminar. Promessa de
Compra e Venda. Sentença que julgou extinto o Processo
sem o julgamento do mérito, por ilegitimidade de Parte, por
outo lado, julgou parcialmente procedente a Demanda em
relação à Empresa ré “ALFENAS”. Legitimidade da
Empresa Corré “EZTEC” configurada. Inteligência dos
artigos 7o e 25 do Código de Defesa do Consumidor.
Direito de retenção de 20% (vinte por cento) pela
Vendedora, sobre o montante pago pela Compradora, a
título de ressarcimento das despesas administrativas e
perdas e danos. Juros moratórios a contarem do trânsito em
julgado da Decisão, considerando a inexistência de mora
das Vendedoras, pois o desfazimento da Avença se deu por
iniciativa da compradora/autora. RECURSO DA AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar o decreto de
extinção da Demanda em relação à Corré “EZTEC”,
mantendo-a no polo passivo. RECURSO DAS EMPRESAS
REQUERIDAS PROVIDO, para que incidam juros de
mora a partir do trânsito em julgado da Decisão, mantendo-
se, no mais, a respeitável sentença de Primeira Instância.
Trata-se de Apelação interposta em face da r. Sentença de fls.
228/231, que julgou extinto o Processo sem julgamento do mérito em relação à
Corré “EZTEC” Empreendimentos e Participações S/A, nos termos do artigo 485,
inciso VI do Código de Processo Civil, arcando a Autora com o pagamento das
custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00
(dois mil reais). Por outro lado, julgou procedente em parte a Demanda para declarar
rescindindo o Contrato firmado pelas Partes, condenando a Ré “Alfenas

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Incorporadora Ltda.” a devolver à Autora, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por
cento) do valor das parcelas pagas, corrigidos monetariamente a partir dos
respectivos desembolsos, incidindo juros legais a partir da citação. Face à
sucumbência recíproca, condenou as Partes, na proporção de 90% (noventa por
cento) para as Rés e 10% (dez por cento) para a Autora, ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios que foram fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor da condenação.
Inconformada,
apela
a
Autora
(fls.
239/251),
alegando,
preliminarmente, a legitimidade da Empresa Corré “EZTEC”, nos termos do artigo
7o e 25, da Legislação Consumerista. No mérito, sustenta, em síntese, que faz jus a
restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescidos de correção
monetária a partir da data do pagamento de cada parcela.
De igual modo, apelam as Empresas Requeridas (fls. 254/258),
requerendo, em suma, o provimento ao Recurso para alterar o termo inicial dos juros
moratórios a data do trânsito em julgado da Decisão.
Recursos processados regularmente, com apresentação das
Contrarrazões (fls. 265/270).
É o breve Relatório.
Respeitado profundamente entendimento diverso, o Recurso da
Autora comporta parcial provimento, entretanto, o Apelo das Empresas Requeridas
comporta acolhimento.
Cuida-se de “Ação de Rescisão Contratual c.c Restituição de
Quantias pagas” proposta por “Adriana Karla Irineu Bessa” em face de “Alfenas
Incorporadora Ltda.” e “Ez Tec Empreendimentos e Participações S/A”.
Para tanto, alegou ter adquirido, por meio de Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra o Imóvel descrito na Inicial. Afirmou
que após alguns meses, pleiteou a rescisão contratual com as restituições das
quantias pagas, sendo-lhe possibilitada a transferência de 80% (oitenta por cento) do

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valor já despendido, no montante de R$ 76.663,23 (setenta e seis mil, seiscentos e
sessenta e três reais e vinte e três centavos), para a aquisição da Unidade 92, “Torre
Life do Empreendimento Granvillage Condomínio Clube Vila Formosa”. Aduz que
as Rés aplicaram retenção no importe de 25% (vinte e cinco) de todos os valores
pagos sem a inclusão da comissão de corretagem, perfazendo uma retenção de 60%
(sessenta por centro). Narra que se viu impossibilitada de dar continuidade ao
cumprimento da obrigação contratual, referente à Unidade 92, “Torre Life do
empreendimento Granvillage”.
Por tais razões, propôs esta Demanda, objetivando, em síntese, a
rescisão contratual e a devolução de todos os valores pagos.
Os Recursos serão julgados conjuntamente.
Inicialmente, respeitado entendimento diverso, não há que se falar
em Ilegitimidade Passiva “ad causam” da Empresa Corré “EZTEC”.
Isto porque, havendo a pertinência subjetiva entre o pedido e a
suposta resistência a pretensão da Autora por parte da Empresa Corré, de rigor a
inserção destas no polo passivo da presente Demanda. Até porque, a Empresa Ré
“ALFENAS” atua no Mercado Imobiliário em conjunto com a Empresa Corré
“EZTEC”, incorporando a cadeia de consumo, com a pactuação de Contratos
coligados.
E tal responsabilidade é solidária de todas as Demandadas, nos
termos do art. 7o, parágrafo único e art. 25, parágrafo 1o do Código de Defesa do
Consumidor.
Com efeito, é sabido que a resolução do Contrato provoca efeitos
ex tunc, tornando as Partes ao status quo ante. Assim, o comprador devolve a coisa e
a vendedora devolve o preço.
Tanto a Vendedora do Bem, quanto o compromissário comprador

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do Imóvel, estes ainda que inadimplentes, podem pleitear a rescisão do Contrato e
reaverem os valores pagos até a resolução do negócio jurídico, em contrapartida,
admite-se a compensação com as despesas efetivadas com o negócio desfeito.
A Jurisprudência tem reiteradamente decidido, ainda que o
negócio seja desfeito por culpa do comprador, que as Partes devem ser restituídas à
situação em que se encontravam antes da sua celebração, autorizada a retenção de
uma porcentagem pelo Fornecedor, a título de cláusula penal, nos termos da Súmula
no 1, editada por este E. Tribunal de Justiça: “o compromissário comprador de
Imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do Contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do Bem”.
No caso em tela, a Autora efetuou o pagamento da quantia de R$
76.663,23 (setenta e seis mil, seiscentos e sessenta e três reais e vinte e três
centavos), deixando de efetuar os pagamentos seguintes. Em contrapartida, o lote 92
objeto do negócio jurídico foi comercializado no valor total de R$ 377.669,20
(trezentos e setenta e sete mil, seiscentos e sessenta e nove reais e vinte centavos),
conforme se depreende do documento de fls. 54/57.
Assim, na hipótese, considerando a quantia desembolsada pela
Requerente se mostra razoável o percentual a título de retenção de 25% (vinte e
cinco por cento) de tudo o que foi pago pela Autora, como acertadamente decidiu a
r. sentença, a fim de compensar as despesas efetivadas com o negócio desfeito e as
perdas e danos devidos pelo inadimplemento culposo.
A incidência dos juros moratórios deve ser a partir do trânsito em
julgado da Decisão, já que a mora não partiu das Vendedoras do Bem.
A propósito, oportuno colacionar o seguinte Julgado desta Câmara
de Direito Privado:

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“Compromisso de Venda e Compra. Rescisão contratual.
Julgamento 'extra petita'. A sentença é nula no tocante à
devolução dos valores pagos a título de assessoria técnico-
imobiliária, por extrapolar o pedido inicial. Inadimplemento dos
compradores. O percentual de retenção de 20% se mostra
adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes
da resolução do Contrato e está de acordo com o adotado pela
Jurisprudência em casos semelhantes. Juros de mora. Decorrentes
de Lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, em virtude da
mora dos adquirentes. Recurso parcialmente provido”. (Apelação
no 1113879-37.2015.8.26.0100, Rel. Des. J.B. Paula Lima, J.
20.03.18).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido
decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso da
Autora, de modo a afastar o decreto de extinção da Demanda em relação à Corré
“EZTEC”, mantendo-a no polo passivo da Ação. Por outro lado, DÁ-SE
PROVIMENTO ao Recurso da Ré, para que incidam os juros de mora a partir do
trânsito em julgado da Decisão, mantendo-se, no mais, a respeitável sentença de
Primeira Instância.
PENNA MACHADO
Relatora