Tribunal: TJSP
Processo: 2270183-80.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Despesas condominiais – Execução de título extrajudicial direcionada apenas contra a condômina – Imóvel gerador do débito objeto de alienação fiduciária – Penhora do bem – Propriedade de terceiro que não integra a lide – Inadmissibilidade – Possibilidade de constrição dos direitos que a executada detém sobre o bem – Agravo de instrumento provido para os fins indicados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998249
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2270183-80.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CAIXA
ECONOMICA FEDERAL, é agravado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESTAÇÃO
PRIMAVERA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente) E ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
2
AGRAVANTE:
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
AGRAVADO:COND. RESIDENCIAL ESTAÇÃO PRIMAVERA
INTERESSADA:
MARIA GOMES DOS SANTOS
COMARCA:
SÃO PAULO F. REG. ITAQUERA
EMENTA: Despesas condominiais
Execução de título
extrajudicial direcionada apenas contra a condômina

Imóvel gerador do débito objeto de alienação fiduciária
Penhora do bem Propriedade de terceiro que não integra a
lide Inadmissibilidade Possibilidade de constrição dos
direitos que a executada detém sobre o bem Agravo de
instrumento provido para os fins indicados.
VOTO N° 45.667
(recurso digital)
Trata-se de agravo de instrumento contra decisão
que confirmou a penhora do imóvel gerador do débito, rejeitando a
manifestação da proprietária fiduciária, em ação de cobrança de despesas
condominiais em fase de cumprimento de sentença.
Sustenta a agravante, em apertada síntese, que o
imóvel penhorado foi alienado fiduciariamente a sim, cabendo apenas a
constrição sobre os direitos que o executado possui sobre o bem. Requer a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
3
reforma para que sejam penhorados apenas os direitos que o executado
detém sobre o imóvel.
Deferido o efeito suspensivo, o recurso foi regular
e tempestivamente instruído nos termos do §5o do art. 1.017 do CPC,
comprovado o recolhimento de preparo. O condomínio agravado pugnou
pelo improvimento em sua contraminuta.
É o relatório.
Condomínio
Residencial
Estação
Primavera
promove execução de título extrajudicial relativa a despesas condominiais
em aberto da unidade 03 do Bloco 09 do empreendimento, localizado na
Rua Raposo da Fonseca, 1.044, CEP 08460-520, em São Paulo, SP,
direcionando-a contra Maria Gomes dos Santos.
Citada, a executada não pagou nem opôs
embargos, quedando-se silente. O bloqueio eletrônico de valores resultou
infrutífero, tendo sido deferida a penhora do imóvel gerador do débito
exequendo, objeto da matrícula 190.779 do 7o Oficial de Registro de Imóveis
de São Paulo.
A executada adquiriu esse imóvel em 03/05/2017,
ali constando alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal
CEF, a qual, intimada para se manifestar sobre a constrição, reputou-a
incabível e postulou sua desconstituição, o que, após a vista para o
condomínio exequente se manifestar, restou indeferido na decisão
agravada, com o seguinte teor:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
4
Vistos.
Respeitados os entendimentos contrários, a pretensão
do credor fiduciário não pode prevalecer.
É que, tratando-se de cobrança de despesas
condominiais, é possível a penhora da unidade condominial para a
satisfação
do
crédito,
ainda
que
o
imóvel
esteja
alienado
fiduciariamente, especialmente porque as despesas condominiais
constituem obrigação “propter rem”, ou seja, oneram a própria coisa.
Com efeito, o débito condominial acompanha o bem
independente de quem seja o titular do domínio ou detenha a sua
posse. No caso, a dívida que implicou a penhora do imóvel é
proveniente de despesas condominiais e, aliado ao fato da prevalência
dos interesses do condomínio sobre os interesses da instituição
bancária, a fim de possibilitar a manutenção do próprio edifício, válida é
a penhora, mesmo porque, com eventual consolidação da propriedade
em favor da credora fiduciária, passaria ela a ser a devedora direta do
débito condominial.
Portanto, mantenho a penhora de fls. 101/102.
Diga o exequente em termos de prosseguimento.
No silêncio, arquivem-se os autos.
Intime-se.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
5
São Paulo, 05 de outubro de 2020.
Entrementes,
respeitados
entendimentos
contrários, prospera a irresignação.
A certidão imobiliária indica que a propriedade foi
alienada fiduciariamente à Caixa Econômica Federal - CEF, que não integra
a lide.
Verifica-se assim, pelos documentos acostados,
que o imóvel gerador do débito não faz parte do patrimônio da executada, a
qual tem apenas uma expectativa de direito de propriedade, conforme
consta da matrícula 190.779 do 7o Cartório de Registro de Imóveis de São
Paulo, SP.
Destarte, ainda que a dívida condominial possua
natureza propter rem, sendo a execução dirigida contra quem não é seu
proprietário, efetivamente inadmissível sua constrição pois o ordenamento
jurídico brasileiro não admite a penhora de bens de terceiro que não integra
a lide.
No entanto, o C. Superior Tribunal de Justiça, ao
julgar o AgInt no AREsp 644018/SP declarou que Como a propriedade do
bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em
decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser
constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária (4a T.,
Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 02/06/2016).
Nesse sentido, recentes julgados do Superior

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
6
Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO
CPC/2015. ALEGAÇÃO GENÉRICA. DEFICIÊNCIA RECURSAL.
SÚMULA 284/STF. DEMANDA EM QUE PLEITEIA A COBRANÇA DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
NATUREZA
PROPTER
REM.
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE,
CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR
FIDUCIANTE
ORIUNDOS
DO
CONTRATO.
PRECEDENTES.
MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO A
QUE SE NEGA PROVIMENTO (AgInt no REsp 1823763/SP, 3a Turma,
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 04/05/2020, DJe 08/05/2020).
AGRAVO
INTERNO.
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS
CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA
SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE
RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO
CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO
DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.
1. Se as questões trazidas à discussão foram
dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e
fundamentada, apenas contrariamente ao pretendido pela parte, deve
ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo
Civil/2015.
2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário,
não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
7
terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos
decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula
83/STJ.
3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria
fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
4. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no
REsp 1832061/SP, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j.
20/04/2020, DJe 24/04/2020).
Bem assim nesta Corte:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

AÇÃO
DE
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - COTAS CONDOMINIAIS
INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE DETERMINOU A PENHORA
SOBRE O IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS

BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE - POSSIBILIDADE DE
PENHORA TÃO SOMENTE DOS DIREITOS QUE A EXECUTADA
POSSUI SOBRE O IMÓVEL - RECURSO PROVIDO (TJSP; Agravo de
Instrumento 2183304-70.2020.8.26.0000; Relator (a): Cesar Luiz de
Almeida; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2020; Data de
Registro: 13/08/2020).
Agravo de instrumento. Ação de cobrança de
contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Penhora da
unidade geradora do débito. Inadmissibilidade. Imóvel dado em garantia
de financiamento imobiliário. Penhora que só pode recair sobre os
direitos do devedor fiduciante sobre a unidade autônoma, conforme art.
835, XIII do CPC. Recurso desprovido (TJSP; Agravo de Instrumento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
8
2170205-33.2020.8.26.0000;
Relator
(a): Pedro
Baccarat;
Órgão
Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 3a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 11/08/2020; Data de Registro: 11/08/2020).
AGRAVO DE INSTRUMENTO
AGRAVO DE
INSTRUMENTO
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
DESPESAS
CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja
titularidade é da credora fiduciante
Dívida "propter rem" que não
autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam
da lide Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos da
executada sobre o bem
Negado provimento (TJSP; Agravo de
Instrumento 2177516-12.2019.8.26.0000; Relator (a): Hugo Crepaldi;
Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Araras - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 18/06/2020; Data de Registro:
04/08/2020).
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Cumprimento de
sentença
Dívidas condominiais
Penhora sobre bem alienado
fiduciariamente Impossibilidade Patrimônio que não integra os bens
da devedora
Constrição que não pode atingir bem de terceiro
estranho ao processo e deve se limitar aos direitos do devedor
decorrentes da alienação fiduciária Precedentes Recurso provido
(TJSP; Agravo de Instrumento 2102417-02.2020.8.26.0000; Relator
(a): Jayme de Oliveira; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional II - Santo Amaro - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/07/2020; Data de Registro: 31/07/2020).
Assim
sendo,
respeitados
entendimentos
contrários, comporta acolhida a irresignação da credora fiduciária, devendo
ser levantada a penhora do imóvel gerador do débito, autorizada a
constrição dos direitos aquisitivos do imóvel gerador do débito.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2270183-80.2020.8.26.0000 -Voto no
9
Nestes termos, de rigor a reforma da decisão de
primeiro grau.
Pelo exposto, por esses fundamentos, dou
provimento ao agravo para os fins indicados.
VIANNA COTRIM
RELATOR