Tribunal: TJSP
Processo: 1111890-25.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização. Lucros cessantes. Procedência. Razões recursais que expõem suficientemente o inconformismo da ré. Inépcia recursal não caracterizada. Ilegitimidade passiva. Cessão dos direitos inerentes ao compromisso não anuída pela ré. Recebimento integral do preço pactuado pelas unidades e inexecução do empreendimento não controvertidos. Ré que tinha ciência

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização. Lucros cessantes. Procedência. Razões recursais que expõem suficientemente o inconformismo da ré. Inépcia recursal não caracterizada. Ilegitimidade passiva. Cessão dos direitos inerentes ao compromisso não anuída pela ré. Recebimento integral do preço pactuado pelas unidades e inexecução do empreendimento não controvertidos. Ré que tinha ciência da cessão. Falta de anuência expressa que não em implica em ilegitimidade, ativa ou passiva. Preliminares afastadas. Alegação de simulação/nulidade do compromisso. Negócio que constituiu dação em pagamento. Vícios não configurados. Indenização por lucros cessantes devida (Súmula no 162 desta Corte e tema no 5 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000292004
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1111890-25.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JAT
ELDORADO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., é apelado
LIBERTAS ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1111890-25.2017.8.26.0100
Comarca: São Paulo (XXXX Vara Cível Central)
Apelante: JAT Eldorado Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Apelado: Libertas Administração de Bens Ltda.
Juíza sentenciante: Daniela Pazzeto Meneghine Conceição
Voto no 18.877
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização. Lucros
cessantes.
Procedência.
Razões
recursais
que
expõem
suficientemente o inconformismo da ré. Inépcia recursal não
caracterizada. Ilegitimidade passiva. Cessão dos direitos inerentes
ao compromisso não anuída pela ré. Recebimento integral do preço
pactuado pelas unidades e inexecução do empreendimento não
controvertidos. Ré que tinha ciência da cessão. Falta de anuência
expressa que não em implica em ilegitimidade, ativa ou passiva.
Preliminares afastadas. Alegação de simulação/nulidade do
compromisso. Negócio que constituiu dação em pagamento. Vícios
não configurados. Indenização por lucros cessantes devida (Súmula
no
162
desta
Corte
e
tema
no
5
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000).
Sentença
mantida.

Recurso
desprovido.
A r. sentença de fls. 1.563/1.569, de relatório adotado,
julgou procedente ação movida por Libertas Administração de Bens Ltda.
em face de JAT Eldorado Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.,
condenando a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes de 0,5% ao
mês sobre o valor do imóvel atualizado, no período compreendido entre
09/04/2015 e a expedição do habite-se, além das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.
Recorre a ré, alegando ser parte passiva ilegítima, pois

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não anuiu à cessão das unidades prometidas à venda, realizada por terceiro à
autora. Nega a qualidade de adquirente da autora, pois tanto ela como Arnaldo
Locoselli são investidores/mutuantes de capital, sendo nulo o compromisso de
compra e venda por simulação. Afirma que os R$ 2.400.000,00 que lhe foram
repassados configuram aporte financeiro/mútuo. Assevera que as simulações
tiveram início a partir da retirada de Arnaldo Locoselli do quadro societário da
empresa San Giovanni, quando o sócio retirante passou a exigir que o valor
investido fosse garantido. Pede a redução dos honorários advocatícios, fixados
em patamar excessivo (fls. 1.571/1.586).
Contrarrazões a fls. 1.592/1.606, com preliminar de
inépcia recursal.
A despeito da oposição da autora ao julgamento
virtual (fl. 1.609), considerando que o desprovimento do recurso não a
prejudica a autora e que a ré não se opõe ao julgamento virtual (fl. 1.611), o
recurso será julgado em sessão virtual.
É o RELATÓRIO.
O recurso é infundado.
De acordo com a inicial, a autora é adquirente das
unidades no 13, 14, 23, 31, 52, 53, 62, 63, 71, 74, 81, 91, 93 e 94 de
empreendimento imobiliário a ser erguido na Rua Antonieta de Moraes, no 530,
Vila Matilde, São Paulo/SP, conforme cessão operada entre ela e Arnaldo
Locoselli.

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Diante do atraso na conclusão do empreendimento,
pede a autora indenização por lucros cessantes, sendo a ação julgada
procedente.
As razões recursais expõem suficientemente o
inconformismo da ré, impugnando os fundamentos da r. sentença, como exige o
artigo 1.010, III do CPC. Portanto, não há inépcia recursal.
Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, a ré não
controverte em sede recursal o recebimento integral do preço pactuado pelas
unidades e a inexecução do empreendimento.
Outrossim, é pouco crível que a ré não tivesse ciência
da cessão dos direitos inerentes às unidades, operada entre a autora e Arnaldo
Locoselli, conforme a conjugação dos documentos de fls. 772 e 773/776,
ressalvando-se ainda as estreitas relações comerciais entre todos os envolvidos
na cadeia negocial.
Logo, a falta de anuência expressa à cessão por parte
da promitente vendedora, no caso concreto, não implica em ilegitimidade, seja
ativa ou passiva, conforme precedentes desta Corte:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO
NA
ENTREGA.
LUCROS
CESSANTES.
MULTA
REVERSA. DANOS MORAIS. Sentença terminativa, por
ilegitimidade ativa. Irresignação dos autores. 1. Legitimidade
ativa. Configuração em parte. Cessão de direitos do contrato
para terceiros que não afasta a legitimidade dos apelantes para
parte da ação” (Apelação Cível no 1010239-10.2014.8.26.0114,
3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto de
Salles, j. 18/12/2019).

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“Compromisso de compra e venda. Legitimidade
passiva e responsabilidade solidária de todos que participaram
da cadeia de consumo e se associaram para o empreendimento
que ocasionou prejuízo ao consumidor. Considerações acerca da
cessão de posição contratual. Autores cessionários que sub-
rogam-se nos direitos dos cedentes e podem reclamar os lucros
cessantes. Atraso comprovado na entrega da obra. Mora da
vendedora. Atraso além do prazo legal de 180 dias
contratualmente previsto que deve ser indenizado. Lucros
cessantes devidos. Indenização arbitrada em 0,5% do valor
atualizado do contrato, independentemente de o imóvel se
destinar à moradia ou à locação. Jurisprudência deste E. TJSP.
Recurso parcialmente provido” (Apelação Cível no 1018071-
97.2018.8.26.0100, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Maia da Cunha, j. 13/12/2018).
Superada a preliminar, em caso envolvendo as
mesmas unidades, no qual litigam Arnaldo Locoselli e a ré, esta C. Câmara
repeliu a alegada simulação, reconhecendo a validade do compromisso de
compra e venda por constituir dação em pagamento, verbis (fls. 1.616/1.626):
“O autor afirma, na inicial, que celebrou com a ré
compromissos de compra e venda tendo por objeto a aquisição
das unidades no 13,14, 23, 31, 52, 53, 62, 63, 71, 74, 91, 93 e 94
do bloco 1, e unidade no 81 do bloco 2, do empreendimento
denominado “Condomínio Parque Eldorado”, promovido pela
ré. Contudo, teria ocorrido atraso na entrega d[o]s imóveis,
motivo pelo qual faria jus ao recebimento de indenização por
danos materiais em virtude dos lucros cessantes.
A sentença recorrida reconheceu a ocorrência do
atraso, condenando a ré a arcar com indenização de 0,5% sobre
o valor de cada imóvel, para cada mês de atraso durante o
período de 12 meses e 9 dias, computados a partir de março de
2014.
A “JAT Eldorado” afirma, em seu recurso, que o
negócio entabulado entre as partes seria, na realidade, uma
simulação, uma vez que o autor jamais tivera a intenção de
adquirir os imóveis objeto da demanda, bem como que referidos
contratos foram firmados com finalidade de garantia de dívida

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de valores.
Contudo a decisão recorrida não comporta reforma
neste ponto. Com efeito, colhe-se do art. 167, §1o que há
simulação nos negócios jurídicos quando estes, com o objetivo
de enganar terceiros ou fraudar a lei, aparentarem conferir ou
transmitir direitos a pessoas diversas de seus verdadeiros
destinatários,
quando
contiverem
declaração,
confissão,
condição ou cláusula não verdadeira, ou ainda, quando os
instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
Depreende-se da lição de CARLOS ROBERTO
GONÇALVES:
“A simulação não é vício do consentimento, pois
não atinge a vontade em sua formação. É uma desconformidade
consciente da declaração, realizada de comum acordo com a
pessoa a quem se destina, com o objetivo de enganar terceiros
ou fraudar a lei. Trata-se, em realidade, de vício social. A causa
simulandi tem as mais diversas procedências e finalidades. Ora
visa burlar a lei, especialmente a de ordem pública, ora fraudar
o Fisco, ora prejudicar a credores (...) a simulação apresenta as
seguintes características: (...) d) é realizada com o intuito de
enganar terceiros ou fraudar a lei (...)” (GONÇALVES, Carlos
Roberto, Direito Civil Brasileiro: parte geral, volume 1, 10a ed.,
São Paulo, Saraiva, 2012, p. 483-485).
No caso dos autos, não é possível reconhecer que o
negócio celebrado entre as partes tivesse a intenção de fraudar o
fisco ou prejudicar terceiros.
Na realidade, conforme se vê dos documentos
apresentados juntamente com a contestação, o ora autor fazia
parte,
juntamente
com
a
empresa
“Lele
e
Nani
Empreendimentos Imobiliários Ltda”, pertencente ao mesmo
grupo econômico da ré, de sociedade denominada “San
Giovanni Empreendimentos Imobiliários Ltda.” (fls. 145/148),
empresa na qual havia efetuado aporte de R$ 2.400.000,00, (fls.
149/154).
O autor e a referida empresa, contudo, celebraram
distrato, por meio do qual este se retirava da sociedade, em 08
de janeiro de 2014 (fls. 162). Os e-mails de fls. 199/210

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trocados entre as partes deixam claro, por sua vez, que os
compromissos de compra e venda celebrados entre as partes
tinham por finalidade compensar o autor por sua retirada da
referida sociedade.
Desta forma, não é possível reconhecer a alegada
nulidade do negócio celebrado entre as partes, muito embora
este possua, em verdade, natureza de dação em pagamento.
Por outro lado, é certo que, no momento em que
recebeu, em virtude da saída da sociedade, os direitos
aquisitivos relativos aos imóveis descritos na inicial, este passou
a fazer jus à imissão na posse, dentro do prazo contratualmente
estabelecido para tanto, não obstante tais direitos serem
provenientes de dação em pagamento.
Neste sentido já entendeu este Tribunal em caso
semelhante:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM
PEDIDO
INDENIZATÓRIO
PRELIMINAR-
CHAMAMENTO
AO
PROCESSO
DO
CREDOR
HIPOTECÁRIO - Imóvel quitado dado em pagamento à autora
Apelante-ré que expressamente se comprometeu à outorga de
escritura e baixa do gravame incidente sobre o imóvel dado em
pagamento à autora, tão logo fosse concluída a obra Alegação
de necessidade de chamamento do credor hipotecário Brazilian
Mortgages
Companhia
Hipotecária,
responsável
pela
manutenção do gravame que não procede Empresa apontada
pela ré que não faz parte da relação jurídica debatida nestes
autos Ausentes as hipóteses da modalidade de intervenção de
terceiros - Apelante que assumiu expressamente a obrigação
relativamente à baixa da hipoteca PRELIMINAR AFASTADA
OUTORGA DA ESCRITURA E BAIXA DO GRAVAME
Inadimplemento
injustificado
de
obrigações
de
fazer
expressamente assumidas em contrato que enseja a condenação
à tutela específica, nos termos do art. 536 do CPC/2015 -
Contrato de financiamento existente entre a ré e a financiadora
não é oponível aos autores, consoante entendimento expresso na
Súmula 308/STJ - Cabe à ré arcar com o integral cumprimento
do pactuado, seja através do pagamento da dívida à credora
hipotecária, seja pela substituição do bem hipotecado, no prazo
de 30 dias, período após o qual incidirá multa diária de R$
500,00, até o limite de R$ 100.000,00 Quanto aos lucros

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cessantes, autora comprova que atua no ramo de venda de
imóveis e que, em razão da mora da ré na regularização do
imóvel, ficou absolutamente impossibilitada de dispor do bem
Outra forma de utilização que não é exigível, considerando-se
que a autora é pessoa jurídica, pelo que não cabe falar em fins
de residência, e tem objetivos societários e atuação de mercado
específicos (compra e venda de imóveis) Ausência de escritura e
existência de gravame que são impeditivos da comercialização
regular do bem Dano configurado Lucros cessantes devidos
Observação quanto ao critério de correção monetária - Mantido
o percentual fixado em sentença, de 0,5% sobre valor do
contratual do imóvel, adotado, inclusive, por esta Colenda 9a
Câmara de Direito Privado, deverá haver correção monetária
pela Tabela do TJSP, desde a data do efetivo prejuízo, nos
termos da Súmula 43 do STJ, preservados os juros de mora a
partir
da
citação
RECURSO
DESPROVIDO,
COM
OBSERVAÇÕES (Apelação no1004825-39.2014.8.26.0564, 9a
Câmara
de Direito Privado, Relatora Desembargadora
ÂNGELA LOPES, data do julgamento: 20/09/2016, destaque
não orignal)”.
Desta forma, não há que se falar na ocorrência de
simulação, ficando afastada a alegação de nulidade dos
contratos celebrados entre as partes, assegurado o direito do
autor de recebimento de indenização pelos lucros cessantes
decorrentes do atraso na entrega do imóvel” (Apelação Cível no
1059107-56.2017.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. Viviani Nicolau, j. 18/06/2019).
A questão foi esgotada com maestria pelo eminente
Desembargador Viviani Nicolau e os fundamentos do v. acórdão servem para
repelir a alegação de simulação/nulidade do compromisso de compra e venda,
lembrando que a únicas diferenças relevantes entre a presente a ação e o
processo no 1059107-56.2017.8.26.0100 consistem no polo ativo e ao período
relativo aos lucros cessantes.
Com efeito, irrelevante que os fatos jurídicos
envolvendo as partes tenham origem em relação comercial e/ou societária, visto
que com a dação em pagamento a autora passou à condição de promitente

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compradora, fazendo jus ao recebimento de indenização por lucros cessantes,
conforme entendimento consolidado por esta Corte na Súmula no 162:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
Também nessa linha o tema no 5 aprovado no
julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (TJSP, Turma Especial -
Privado 1, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 31/08/2017): “O atraso da
prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda
gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta
do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um
aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do
contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para
fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já
regularizada”.
Portanto, impõe-se a integral preservação da r.
sentença, inclusive no tocante aos honorários advocatícios, fixados de acordo
com o artigo 85, §2o do CPC, os quais se elevam para 15% sobre o valor da
condenação, com base no § 11 do mesmo dispositivo legal.
Quanto ao pedido de bloqueio dos imóveis
matriculados sob os números 60.807 e 196.976 no 18o C.R.I. de São Paulo/SP
(fls. 1.628/1.632 e 1.786/1.787), os fatos imputados a João Ailton Teixeira e a

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“avalanche de demandas judiciais” (sic) pelas quais respondem a ré e empresas
supostamente pertencentes ao mesmo grupo não configuram, ao menos por ora,
dilapidação, desvio e ocultação de patrimônio ou fraude.
Ademais, o imóvel de matrícula no 196.976 já foi
bloqueado a pedido de Arnaldo Locoselli, sócio da autora, conforme decisão
judicial proferida no processo no 1059107/-56.2017.8.26.0100 (fls. 1.788/1.790)
e o imóvel de matrícula 60.807 ou ao menos parte dele foi usucapido por
Eletropaulo Metropolitana Eletricidade de São Paulo S/A (fls. 688/694).
Destarte, fica indeferido o pedido de tutela de
urgência.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator