Tribunal: TJSP
Processo: 1042147-03.2019.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de Compra e Venda (lote). Rescisão de contrato c.c. restituição. Desistência do comprador. Súmula no 1 desta Tribunal. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de Compra e Venda (lote). Rescisão de contrato c.c. restituição. Desistência do comprador. Súmula no 1 desta Tribunal. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Não se pode admitir a perda total das parcelas pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Em julgado recente desta Câmara foi definido percentual de 20% de retenção. Lei do distrato ulterior à celebração do contrato. Na devolução de 80% dos valores pagos, a correção monetária deve incidir e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. Indevida pelo comprador a indenização, bem como o pagamento das taxas e impostos sobre o imóvel. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000962929
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1042147-03.2019.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante JJ SÃO
BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado GUILHERME
SILVEIRA ALVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1042147-03.2019.8.26.0602 -Voto no 24063 - R
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VOTO No: 24063
APELAÇÃO CÍVEL N. 1042147-03.2019.8.26.0602
COMARCA: FORO DE SOROCABA
APELANTE:
JJ
SÃO
BENTO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO: GUILHERME SILVEIRA ALVES
R.G.
Apelação cível. Compromisso de Compra e Venda (lote).
Rescisão de contrato c.c. restituição. Desistência do
comprador. Súmula no 1 desta Tribunal. O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem. Não se pode admitir a perda total das parcelas
pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Em julgado recente desta
Câmara foi definido percentual de 20% de retenção. Lei do
distrato ulterior à celebração do contrato. Na devolução de
80% dos valores pagos, a correção monetária deve incidir e
os juros de mora a partir do trânsito em julgado. Indevida
pelo comprador a indenização, bem como o pagamento das
taxas e impostos sobre o imóvel. Apelo parcialmente
provido.
Trata-se de ação de rescisão de contrato c.c.
restituição na qual o autor alega que aderiu à compromisso de
compra do Lote no 4, do Jardim Residencial Horto Florestal
Villagio, em outubro de 2017, pelo valor de R$ 162.424,50. Não
há mais interesse em manter o compromisso, portanto, requereu
a rescisão contratual, momento em que foi informado que teria

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que cumprir com os termos impostos na Cláusula 16a do contrato
de adesão, o que lhe traria a restituição do valor de R$ 2.451,78,
dos R$ 27.880,35 despendidos. Alega abusividade de cláusula e
requer a restituição de 90% do valor empregado, sendo o
restante suficiente para suprir com os gastos administrativos.
A sentença de págs. 197/204, cujo relatório se
adota, julgou procedente a ação para declarar a nulidade das
cláusulas contratuais que estabeleçam a perda de valores
superiores a 15% (quinze por cento) da quantia paga pelo autor,
bem como que prevê pagamento de taxa de fruição. Por
consequência, condenou a ré a efetuar a devolução, em parcela
única, de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores
efetivamente pagos pelo autor, no prazo de 30 (trinta) dias,
corrigido monetariamente desde o respectivo desembolso e
acrescido de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação.
Embargos de declaração opostos às págs.
206/227 e rejeitados às págs. 231/232.
Apelação interposta às págs. 234/263 pela ré
alegando omissão e contradição na sentença. Ressalta a lei do
distrato e a prevalência das cláusulas contratuais. Aduz a
necessidade de indenização pela fruição do imóvel, independente
da efetiva ocupação física do imóvel. Requer a perda de todas as
benfeitorias levadas a efeito no lote, bem como o pagamento dos
tributos e taxas condominiais. Por fim, insurge-se com o termo
inicial dos juros moratórios e alega a não incidência de correção
monetária. Requer a inversão do ônus sucumbencial.
Contrarrazões apresentadas às págs. 269/280.
É o relatório.
A
Súmula
no
1
desta
Corte dispõe: “O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a

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compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Não se pode admitir a perda total das parcelas
pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53 do Código de
Defesa do Consumidor.
Nesse sentido vem reiteradamente decidindo
esta 8a Câmara de Direito Privado. Destaque merece, ainda, o
julgamento da Apelação Cível n. 129.560.4/0, da 7a Câmara de
Direito Privado deste E. Tribunal, que teve como Relator o
Desembargador SOUSA LIMA, que, ao discorrer acerca dessa
possibilidade, cita entendimento do C. STJ, no julgamento do REsp.
no 132.903-SP, publicado na RSTJ 106/334, que teve como Relator
o Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, que, em situação semelhante ao
caso dos autos, decidiu:
“Penso
que
não
corresponde
à
melhor
interpretação do nosso sistema legal a assertiva de que o pedido
de devolução das quantias pagas em cumprimento de contrato de
promessa de compra e venda não possa ser formulado pelo
promissário-comprador, ainda que inadimplente. A restituição das
partes à situação anterior é uma conseqüência da resolução do
contrato, pois a extinção da avença implica a necessidade de
recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como ela
era antes... É partindo desse enunciado que esta eg. 4a Turma tem
reafirmado, em diversos julgados, seu entendimento de que, em
princípio, o promissário-comprador tem direito à devolução das
prestações pagas na execução de contrato que ficou impossibilitado
de cumprir, face à superveniente alteração das circunstâncias,
direito que pode ser reconhecido seja na ação de resolução
proposta
pela
promitente-vendedora,
seja
na
iniciativa
do

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promissário-comprador, pois a restituição, como efeito da extinção
do contrato, se faz presente tanto em um caso como em outro,
independentemente da autoria da ação...”
Em julgado recente desta Câmara foi definido
percentual de 20% de retenção:
“Ação
de
rescisão
de
compromisso de compra e venda Procedência
Inconformismo da vendedora Acolhimento em
parte
Rescisão que se opera em razão do
inadimplemento do comprador Majoração da
retenção dos valores pagos para 20% -
Corretagem e SATI que não foram destacadas
no contrato e nem tiveram seu pagamento
demonstrado Aplicação de teses firmadas pelo
STJ,
em
julgamento
de
recurso
especial
repetitivo Responsabilidade do comprador não
reconhecida Inconformismo acolhido em parte
Sentença reformada em arte Recurso provido
em parte.” (Ap. 0049333-92.2011.8.26.0564,
Rel. Grava Brazil, j. 4/10/16).
Não merece acolhida a manifestação da apelante
pela aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso
concreto, eis que o contrato foi celebrado antes de sua vigência,
filiando-se
esta
Turma
Julgadora
ao
entendimento
da
irretroatividade do referido diploma legal. Vale dizer, somente se
aplica aos contratos firmados na sua vigência.
A correção monetária deve incidir a partir de
cada desembolso, considerando que esta não amplia a dívida; tão-
só obsta que a diminua em face da corrosão da moeda por força do
fenômeno inflacionário”, tanto que a Suprema Corte já assentara

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que ela “apenas assegura a sua identidade no tempo” (RTJ 94/806
e RT 537/144), por achar-se “superado nos tempos hodiernos o
nominalismo puro e simples”, tanto que ressaltou neste mesmo
julgado e mais uma vez, o Min. Athos Carneiro “que a correção
monetária não é um plus que se adiciona à dívida, mas, tão-
somente, um minus que se evita (RE 1.124) (RT 663, pág.141).
Razão assiste à apelante quanto à aplicação dos
juros, devendo este incidir a partir do trânsito em julgado.
A obrigação de ressarcir o valor somente advém
com a decisão judicial, a partir da qual devem ser computados os
juros.
Nesse sentido, a jurisprudência do C. STJ:
“3. Na hipótese em que a rescisão contratual
deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o
pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a
data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte
ré/vendedora” (AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Min. João Otávio
de Noronha, j. em 23.02.2016 pela 3a T.).
Por outro lado, não restou comprovado nos
autos acerca da efetiva posse do réu no lote, que poderia vir a
garantir ao autor uma indenização pela ocupação do tempo
indevido, bem como se realizadas as obras de infraestrutura
necessárias para a devida fruição do imóvel.
Assim, indevida a indenização, bem como o
pagamento das taxas e impostos sobre o imóvel.
Sucumbência mantida nos moldes da sentença.
Do exposto, dou parcial provimento ao recurso,
para que a retenção seja de 20% dos valores pagos com correção
monetária e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

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Relator