Tribunal: TJSP
Processo: 1034047-11.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AUTORA QUE PLEITEIA O PAGAMENTO DA MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35, § 5o, DA LEI No 4591/64, EM VIRTUDE DA UNIDADE TER SIDO VENDIDA ANTES DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - REGISTRO REGULARIZADO POUCOS DIAS APÓS A CELEBRAÇÃO DO COMPROMISSO – UNIDADE AUTÔNOMA DEVIDAMENTE ENTREGUE – CONTRATO REGULARMENTE CUMPRIDO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUALQUER PREJUÍZO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AUTORA QUE PLEITEIA O PAGAMENTO DA MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35, § 5o, DA LEI No 4591/64, EM VIRTUDE DA UNIDADE TER SIDO VENDIDA ANTES DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - REGISTRO REGULARIZADO POUCOS DIAS APÓS A CELEBRAÇÃO DO COMPROMISSO – UNIDADE AUTÔNOMA DEVIDAMENTE ENTREGUE – CONTRATO REGULARMENTE CUMPRIDO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUALQUER PREJUÍZO À AUTORA – MULTA INDEVIDA – IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499446
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1034047-11.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
ZELIA MARIA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1034047-11.2017.8.26.0576 -Voto no 31804-ASY
2
APELAÇÃO CÍVEL N. 1034047-11.2017.8.26.0576
Comarca : SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 7a VARA CÍVEL
Juiz
: MARCELO EDUARDO DE SOUZA
Ação : INDENIZATÓRIA
Apelante : ZELIA MARIA SILVA
Apelada : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
VOTO No 31804
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AUTORA QUE PLEITEIA O
PAGAMENTO DA MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35, § 5o, DA LEI No
4591/64, EM VIRTUDE DA UNIDADE TER SIDO VENDIDA ANTES DO
REGISTRO
DA
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
-
REGISTRO
REGULARIZADO POUCOS DIAS APÓS A CELEBRAÇÃO DO
COMPROMISSO UNIDADE AUTÔNOMA DEVIDAMENTE ENTREGUE
CONTRATO
REGULARMENTE
CUMPRIDO

AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO DE QUALQUER PREJUÍZO À AUTORA MULTA
INDEVIDA IMPROCEDÊNCIA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação indenizatória, ajuizada por Zélia Maria
Silva contra MRV Engenharia e Participações S.A., que a
respeitável sentença de fls. 145/147, cujo relatório adota-se, julgou
improcedente.
Inconformada, apela a autora, alegando, em suma, que
demonstrou que a ré não cumpriu sua obrigação de acordo com a
legislação específica o que torna induvidosa a aplicação da multa.
Afirma que na ocasião da compra, a recorrida não havia realizado o
efetivo registro da incorporação, ensejando a incidência da multa,
sendo que o artigo 35 da Lei no 4591/64 não a condiciona a nenhum
outro requisito. Sustenta que para a negociação das unidades

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1034047-11.2017.8.26.0576 -Voto no 31804-ASY
3
autônomas o incorporador deve obrigatoriamente cumprir de forma
absoluta todas as exigências do artigo 32 da Lei no 4591/64. Pede,
ao final, o provimento do apelo.
O recurso foi respondido às fls. 184/194.
É o relatório.
Segundo consta, a autora compromissou a compra e
venda de unidade habitacional com a requerida em 05.07.10, tendo a
mesma descumprido o disposto no artigo 32, da Lei no 4591/64,
posto que efetuou a venda sem que a incorporação imobiliária
estivesse registrada, o que ensejaria a aplicação da multa prevista no
artigo 35, §5o de referida legislação.
Pois bem. O artigo 35, da Lei no 4.591/64 estabelece:
“Artigo 35: O incorporador teraì o prazo maìximo de 45
dias, a contar do termo final do prazo de care ncia, se
houver, para promover a celebrac aÞo do competente
contrato relativo aÌ frac aÞo ideal de terreno, e, bem assim,
do contrato de construc aÞo e da Convenc aÞo do
condomiìnio, de acordo com discriminac aÞo constante da
aliìnea "i", do art. 32” (Vide Lei no 4.864/65 que altera o
prazo maìximo concedido ao incorporador para 60
(sessenta) dias).
(...)
§ 4o Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de
que trata o § 1o do art. 31 a obrigac aÞo da outorga dos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1034047-11.2017.8.26.0576 -Voto no 31804-ASY
4
contratos referidos no caput de ste artigo, nos prazos ora
fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste
preliminar poderaÞo ser averbados no Registro de
Imoìveis, averbac aÞo que conferiraì direito real oponiìvel a
terceiros, com o consequ ente direito aÌ obtenc aÞo
compulsoìria do contrato correspondente.
§ 5o Na hipoìtese do paraìgrafo anterior, o incorporador
incorreraì tambeìm na multa de 50% sobre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobraìvel por via executiva,
em favor do adquirente ou candidato aÌ aquisic aÞo”.
Desta forma, embora de fato o incorporador somente
possa negociar as unidades auto nomas do empreendimento
imobiliaìrio após o registro dos documentos no artigo 32 da Lei no
4.591/1964 junto ao Cartoìrio de Registro de Imóveis, sob pena de
aplicação da multa prevista no dispositivo acima descrito, no caso
em questão, o compromisso de venda e compra foi celebrado em
05.07.2010 e o registro da incorporac aÞo ocorreu logo após em
13.08.2010, além do que apenas em 04.07.2017, ou seja, apoìs o
decurso de mais de cinco anos da data em que as chaves foram
entregues, a autora ajuizou a presente ac aÞo.
Deve ser considerado que o lapso temporal entre a
celebrac aÞo do contrato de compromisso de venda e compra e o
registro da incorporac aÞo foi de apenas 38 dias, naÞo restando
comprovado que a apelante tenha sofrido qualquer prejuiìzo,
notadamente porque o imoìvel foi devidamente entregue.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1034047-11.2017.8.26.0576 -Voto no 31804-ASY
5
Assim sendo, o recebimento das chaves pela autora sem
qualquer ressalva ou intenção de resolução do contrato em virtude
da omissão alegada e a ausência de prejuízo, além da devida
regularização em prazo exíguo, afasta a pretensão de aplicação da
multa.
A respeito de tal entendimento, já se manifestou o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL. INCORPORAC AÞO. REGISTRO. ATRASO.
Tendo o empreendimento imobiliaìrio sido levado a
registro quatro anos antes do ingresso da ac aÞo que
postula o pagamento da multa de que trata o art. 35, §
5o, da Lei n. 4.591/64, e sem que tenha havido qualquer
prejuiìzo para o comprador, como no caso, naÞo haì que se
cogitar
da
condenac aÞo
pleiteada.
Recurso
naÞo
conhecido.” (STJ, REsp no 511284/PB, Rel. Min. Cesar
Asfor Rocha, 4a Turma, j. 19.08.2003).
No mesmo sentido, decidiu esta Corte de Justiça:
“AC AÞO DE COBRANC A. Compromisso de venda e
compra. PretensaÞo para que a reì, promitente vendedora,
seja condenada a pagar aos autores multa legal, em
decorre ncia do atraso no registro da incorporac aÞo
imobiliaìria. Sentenc a de improcede ncia. Apelam os
autores, alegando que por ocasiaÞo da compra e venda a
reì naÞo tinha realizado o registro da incorporac aÞo no
Registro, conforme manda a lei (art. 32 da Lei
4.591/64); sua conduta enseja aplicac aÞo de multa, nos
termos do art. 35, §5o, da Lei 4.591/64. Descabimento.
Incabiìvel a pretensaÞo de receber o valor requerido, a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1034047-11.2017.8.26.0576 -Voto no 31804-ASY
6
tiìtulo de multa. Temaìtica decidida no STJ e por esta
Corte, neste caso, em sede de IRDR. Recurso
improvido.”
(TJSP,
Apelac aÞo
no
1033874-84.2017.8.26.0576, 5a Ca^mara de Direito
Privado, Rel. Des. James Siano, j. 07.05.2018 v.u.)
Nessa conformidade, incabível, na espécie, a aplicac aÞo
da multa prevista no artigo 35 da Lei n° 4.591/64, razão pela qual a
improcedência da ação era medida de rigor, devendo ser mantida em
todos os seus termos.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Erickson Gavazza Marques
Relator