Tribunal: TJSP
Processo: 1009922-88.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - Rescisão – Notificação constituindo os compromissários compradores em mora – Rescisão por culpa dos devedores, diante inadimplemento no pagamento das prestações – Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio - Majoração da retenção para 30% sobre o montante pago, que cobre razoavelmente as despesas – Devolução de

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - Rescisão – Notificação constituindo os compromissários compradores em mora – Rescisão por culpa dos devedores, diante inadimplemento no pagamento das prestações – Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio - Majoração da retenção para 30% sobre o montante pago, que cobre razoavelmente as despesas – Devolução de 70% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso - Juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão – Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Pretendida fixação da taxa de ocupação - Cabimento - Obrigação dos compradores de pagarem a título de taxa de fruição quantia mensal correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato, desde a imissão até a efetiva desocupação do imóvel, bem como eventuais débitos pendentes e incidentes sobre o lote pelo mesmo período, tudo a ser compensado do montante a ser restituído, apurando-se o 'quantum' em liquidação de sentença – Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes – Sentença, em parte, reformada – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000988799
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009922-88.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante ABDO &
REZEK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados ALBERTO
PINTO DA SILVA e SUSELI FONTOURA DA SILVA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO
MENDES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
ELCIO TRUJILLO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009922-88.2019.8.26.0032 -Voto no 38868
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1009922-88.2019.8.26.0032
Comarca
Araçatuba
Ação:
Rescisão Compromisso Compra Venda e Reintegração de Posse
Apte(s)
Abdo & Rezek Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apdo(a)(s) Alberto Pinto da Silva (e outra)
Voto no 38868
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
- Rescisão Notificação constituindo os compromissários
compradores em mora Rescisão por culpa dos devedores,
diante inadimplemento no pagamento das prestações

Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas
operacionais com o negócio - Majoração da retenção para
30% sobre o montante pago, que cobre razoavelmente as
despesas
Devolução de 70% em única parcela,
cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos
a contar de cada desembolso - Juros de mora a contar do
trânsito em julgado da decisão Entendimento do Colendo
Superior Tribunal de Justiça Pretendida fixação da taxa
de ocupação - Cabimento - Obrigação dos compradores de
pagarem a título de taxa de fruição quantia mensal
correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato,
desde a imissão até a efetiva desocupação do imóvel, bem
como eventuais débitos pendentes e incidentes sobre o lote
pelo mesmo período, tudo a ser compensado do montante a
ser restituído, apurando-se o 'quantum' em liquidação de
sentença Medidas destinadas a evitar o enriquecimento
sem causa de ambas as partes
Sentença, em parte,
reformada RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso
de venda e compra cumulada com reintegração de posse julgada parcialmente
procedente pela r. sentença de fls. 130/136, de relatório adotado.
Apela a ré alegando que a restituição dos
valores pagos deve obedecer a lei 13.786/2018; alternativamente, a possibilidade
de majoração do percentual de retenção bem como o reconhecimento do direito à

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indenização consubstanciada na indisponibilidade do lote, mediante fixação da
taxa de ocupação pelo período da fruição, sendo que a incidência dos juros deve
ser a partir do trânsito em julgado da decisão (fls. 139/150). Contrarrazões (fls. 156/173).
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Compromisso de venda e compra de lote
situado no Loteamento “Residencial Villa Toscana”, Quadra “F”, lote 01, em
Araçatuba, mediante pagamento parcelado, materializado às fls. 32/38.
Alega a autora ter firmado compromisso de
compra e venda com os réus em 27 de outubro de 2015, estando os compradores
inadimplentes no pagamento das prestações.
Os réus foram notificados judicialmente e
regularmente constituídos em mora (fls. 39/51).
A
autora
então
pede
a
rescisão
do
compromisso de compra e venda do imóvel e a condenação dos réus ao
pagamento de todos os tributos incidentes pendentes sobre o imóvel bem como os
valores a título de taxa de ocupação pela posse e fruição do bem, retenção de
10% sobre o valor do contrato a título de despesas administrativas e o direito à
reintegração na posse do imóvel.
A r. sentença julgou parcialmente procedentes
os pedidos da autora de rescisão contratual, caracterizada a culpa dos réus pela
inadimplência no pagamento das parcelas, autorizada a reintegração de posse da
autora bem como à retenção de 15% sobre todo o montante pago, devendo-se
restituir 85% de referido montante devidamente corrigido pela Tabela Prática deste
Egrégio Tribunal desde os respectivos desembolsos e incidentes juros de mora a
contar da notificação judicial, condenados os réus ao ônus de sucumbência,
arbitrada a verba honorária em 15% sobre o valor atualizado da causa.
Daí o apelo da autora.
Rescisão bem decretada por culpa dos
devedores, diante sua inadimplência caracterizada.
Ao ser rescindido o contrato, as partes devem
retornar à situação em que se encontravam antes, reduzidas eventuais despesas
que realizaram.
Não se configura aplicável ao caso a lei

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13.786/2018, que regerá somente os novos contratos assinados após a sua
promulgação, não retroagindo aos contratos anteriores, como no caso dos autos.
Em casos como o presente, o que se admite
e esta Câmara tem sustentado, por maioria, essa posição é o abatimento entre
10% e 30% sobre o montante pago para compensar as despesas administrativas
com a venda, dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual,
como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o
percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas
previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da
rescisão.
Os réus adimpliram o valor da entrada,
equivalente a 04 parcelas de R$ 5.871,26, mais uma parcela de R$ 5.871,26, e 15
parcelas das 120 parcelas previstas de R$ 2.315,25 (fls. 37/38 e fls. 29/30), o que
totaliza o montante pago nominal de R$ 64.085,05 do preço total de R$
307.186,30 (fls. 37).
Diante
circunstâncias
apuradas,
de
adimplemento de pouco mais de 20% (vinte por cento) do total do preço, possível
a majoração da retenção pela autora de 30% (trinta por cento) sobre os valores
pagos pelos réus a abranger despesas com publicidade, venda, formalização da
documentação e outros gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura
de tais encargos, não havendo como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja
de quem for, cumprindo, portanto, a restituição da quantia equivalente a 70%
(setenta por cento), devidamente corrigida a contar do desembolso, pelos índices
fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de
juros legais.
Quanto ao termo inicial da incidência dos juros
de mora sobre o montante a ser restituído, curvo-me ao entendimento atual do
Colendo Superior Tribunal de Justiça de que são devidos a contar do trânsito em
julgado da decisão, nos casos em que a rescisão contratual se der por culpa do
comprador, merecendo a r. sentença parcial reforma neste aspecto:
“CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS.
COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL À
INCORPORADORA
POR
DESINTERESSE
EXCLUSIVO
DOS
ADQUIRENTES
E
RECEBIMENTO DOS VALORES JÁ DESPENDIDOS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.” (REsp no 1.313.081/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j.
20.06.2018);

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“RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO DE CLÁUSULAS.
POSSIBILIDADE.
CLÁUSULA
PENAL
COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
AUSÊNCIA
DE
CULPA
DA
PROMITENTE
VENDEDORA.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTES.
1. A revisão do acórdão visando a majoração da
retenção do percentual dos valores pagos no distrato
do compromisso de compra e venda de imóvel,
demanda
interpretação
de
cláusula
contratual
reexame do acervo fático probatório dos autos,
providência inviável de ser adotada ante o óbice das
Súmulas 5/STJ e 7/STJ.
2. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior
é assente de que, na hipótese de rescisão do
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
por iniciativa dos compradores, os juros de mora
devem incidir a partir do trânsito em julgado, posto
que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
3. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp no
1.576.156/DF, Rel. Luís Felipe Salomão, j. 23.04.2018).
Com
relação
à
indenização
pela
indisponibilidade do imóvel, também é devida pelos ocupantes.
A possibilidade de indenização a título de taxa
de ocupação está pacificada, e pode ser arbitrada independentemente do
percentual de retenção autorizado à vendedora, quando esta se destina apenas a
cobrir despesas administrativas.
Os réus assumiram a posse precária sobre o
bem na data da assinatura do compromisso, em 27.10.2015 (cláusula 4a - fls. 33).
Considerando a posição da jurisprudência,
resulta os adquirentes, que estão na posse direta do imóvel sem maiores
encargos, com a obrigação de pagar, mensalmente, a título dessa ocupação, uma
importância equitativa, correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do
contrato, desde a imissão na posse, em 27.10.2015, até a sua efetiva
desocupação, devidamente atualizada pela Tabela deste Egrégio Tribunal e
incidentes juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, além da já autorizada
compensação por eventuais débitos pendentes e incidentes sobre o lote pelo
mesmo período, tais como IPTU e taxas, tudo a ser apurado em liquidação de
sentença.
Assim, fica estabelecido o equilíbrio na relação
negocial, que se faz necessário, evitando-se a onerosidade excessiva e o

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enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Quanto à fixação do ônus de sucumbência, a
r. sentença não merece qualquer reparo: tendo a autora decaído de parte mínima
dos pedidos, incumbe mesmo aos réus a integral sucumbência, nos termos do
artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade
judiciária concedida.
Diante
tais
circunstâncias,
cumpre,
por
consequência, a parcial reforma da r. sentença para majorar o percentual de
retenção para 30% (trinta por cento) sobre o montante pago pelos réus para fins
de compensação das despesas administrativas, condenada a autora à restituição
de 70% (setenta por cento) do montante devidamente corrigida a contar dos
respectivos desembolsos pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal, incidentes
juros de mora de 1% a contar do trânsito em julgado da decisão, além de atribuir
aos réus, mediante compensação, a obrigação de indenização pelo tempo de
fruição do imóvel, ou seja, desde a imissão, em 27.10.2015, até a efetiva
desocupação, no valor mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, atualizado pela
Tabela Prática deste Egrégio Tribunal e incidentes juros de mora de 1% ao mês a
contar da citação, autorizada também a compensação por eventuais débitos
pendentes e incidentes sobre o lote pelo mesmo período e, restando mantido, no
mais, o teor da r. sentença atacada, inclusive no tocante ao ônus de sucumbência,
por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Ante
o
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
ÉLCIO TRUJILLO
Relator
Assinado Digitalmente