Tribunal: TJSP
Processo: 1009353-70.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mario de Oliveira
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Atraso na entrega da obra – Multa moratória e multa compensatória – Cláusula contratual expressa - Pretensão do Autor à cobrança de multa moratória e compensatória em razão de atraso na entrega da obra – Sentença de procedência – Alegação de que a r. sentença excluiu 14 dias referentes ao mês de abril/16 da condenação –

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Atraso na entrega da obra – Multa moratória e multa compensatória – Cláusula contratual expressa - Pretensão do Autor à cobrança de multa moratória e compensatória em razão de atraso na entrega da obra – Sentença de procedência – Alegação de que a r. sentença excluiu 14 dias referentes ao mês de abril/16 da condenação – Ausência de interesse de agir – Datas fixadas corretamente na r. sentença – Recurso inadmitido neste ponto – Juros moratórios sobre cláusula penal – Aplicação do entendimento da 2a. Seção do Eg. STJ no julgamento do REsp 1. 498.484/DF – Juros de mora que podem ser contados sobre multa compensatória – Apelo das Rés que se insurge contra o termo final da multa moratória – Aplicação da cláusula contratual respectiva – Sentença parcialmente reformada – Recurso do Autor admitido em parte, e na parte admitida, dado provimento – Apelo das Requeridas provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000639865
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009353-70.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é
apelante/apelado IRINEU NETO DA COSTA, são apelados/apelantes TECNISA S.A.,
TECNISA
MOGI
INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
CURY
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA
e
MORON
INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso das Rés. Recurso do Autor admitido em parte, e
na parte admitida, dado provimento. V U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SPENCER ALMEIDA
FERREIRA (Presidente sem voto), FERNANDO SASTRE REDONDO E FLÁVIO
CUNHA DA SILVA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
MARIO DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 34.447
APEL.No: 1009353-70.2019.8.26.0361
COMARCA: MOGI DAS CRUZES (1a VC)
APTES. : IRINEU NETO DA COSTA E TECNISA S/A
APDOS. : OS MESMOS
JUÍZO PROLATOR: ANA CLAUDIA DE MOURA OLIVEIRA QUERIDO
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Atraso na entrega da
obra – Multa moratória e multa compensatória – Cláusula
contratual expressa - Pretensão do Autor à cobrança de multa
moratória e compensatória em razão de atraso na entrega da
obra – Sentença de procedência – Alegação de que a r.
sentença excluiu 14 dias referentes ao mês de abril/16 da
condenação – Ausência de interesse de agir – Datas fixadas
corretamente na r. sentença – Recurso inadmitido neste ponto –
Juros moratórios sobre cláusula penal – Aplicação do
entendimento da 2a. Seção do Eg. STJ no julgamento do REsp
1. 498.484/DF – Juros de mora que podem ser contados sobre
multa compensatória – Apelo das Rés que se insurge contra o
termo final da multa moratória – Aplicação da cláusula
contratual respectiva – Sentença parcialmente reformada –
Recurso do Autor admitido em parte, e na parte admitida, dado
provimento – Apelo das Requeridas provido em parte.
A r. sentença de fls. 185/189 julgou procedente ação de cobrança,
condenando as Requeridas, solidariamente, a) ao pagamento da multa moratória
prevista na cláusula XIII-4.1 do contrato, no percentual de 2% sobre os valores pagos,
devidamente atualizados pelo INCC-DI até a data da expedição do habite-se e, após
pelo índice do IGP-M, sem a incidência de juros moratórios, e b) ao pagamento da
multa compensatória estabelecida no parágrafo único da mesma cláusula, no percentual
de 0,5% sobre os valores pagos, devidamente atualizados pelo INCC-DI até a data da
expedição do habite-se e, após, pelo índice do IGP-M, por mês de atraso, no período de
01/07/2015 a 14/04/2016, ou seja, nove meses, com juros de mora de 1% ao mês,
contados a partir do vencimento do prazo de 90 dias após a expedição do habite-se, ou

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seja, 19/11/2015. Sucumbentes, as Rés foram condenadas ao pagamento das custas e
das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10%
sobre o valor da condenação.
Apela o Autor (fl. 198/202). Alega que a r. sentença
inexplicavelmente limitou a incidência da cláusula penal moratória de 0,5% ao mês,
quando deveria incidir sobre todo o período de atraso na entrega do imóvel (entre
01/07/2015 e 14/04/2016). Sustenta que a r. sentença excluiu 14 dias do mês de abril/16
de incidência da penalidade. Pede que seja fixada multa moratória pelo período de
01/07/2015 (quando findou o prazo, já com a tolerância de 180 dias, previsto para
entrega do imóvel compromissado) até 14/04/2016 (data da entrega das chaves). Aduz
que lhe foi negada a incidência de juros moratórios sobre a condenação para o
pagamento da multa compensatória de 2% prevista na cláusula XIII-4.1 do contrato,
mesmo após instado por meio de embargos declaratórios, os quais foram rejeitados.
Pede a aplicação dos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil,
para contar juros desde a citação. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da r.
sentença.
Recurso preparado (fls. 203/204).
Recorrem as Rés (fls. 206/209). Alegam que a r. sentença não se
pautou pela prova produzida nos autos, notadamente o contrato firmado entre as partes,
que dispõe expressamente que a multa moratória incide até a data da expedição do
habite-se. Consideram que a decisão não deve prevalecer, já que criou norma diversa do
pactuado. Pugnam por parcial reforma da r. sentença, para que a multa moratória seja
calculada da data fim do prazo de tolerância até a expedição do habite-se, bem como o
rateio das verbas sucumbenciais na razão de metade para cada parte.
Apelo devidamente preparado (fls. 210/211).
Contrarrazões às fls. 215/217 e 218/221.
É o relatório.

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IRINEU NETO DA COSTA ajuizou ação de cobrança em face de
TECNISA S/A, MORON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., TECNISA
MOGI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CURY CONSTRUTORA E
INCORPORADORA S/A, pretendendo: a) a condenação das Rés, solidariamente, ao
pagamento do valor de R$ 6.572,26, correspondente à multa compensatória de 2%
sobre o valor pago pelo Autor (cláusula XIII-4.1, caput), já devidamente corrigido até a
data da ação, acrescido de juros de 1% ao mês desde o vencimento (90 dias da
expedição do habite-se), devendo tal valor, a partir do ajuizamento da ação, ser
corrigido pelo índice da Tabela desta Corte Paulista, e acrescido de juros de 1% ao mês
desde a citação; e b) a condenação da Requeridas, de forma solidária, ao pagamento de
R$ 15.543,38 referente à multa moratória de 0,5% ao mês sobre o valor pago pelo Autor
(cláusula XIII-4.1), pelo período compreendido entre 01/07/2015 (dia seguinte ao
término do prazo, já com a tolerância de 180 dias, previsto para a entrega do imóvel
compromissado pelas Rés) até 14/04/2016 (data da efetiva entrega das chaves), valor
este já corrigido até a data da propositura da ação na forma das cláusulas contratuais
(V.8 e V.8.1) e acrescido de juros de 1% ao mês desde o vencimento (90 dias da
expedição do habite-se), devendo tal valor ser corrigido pela Tabela Prática do TJSP,
desde o ajuizamento da ação, e acrescido de 1% ao mês, desde a citação.
Extrai-se dos autos que foi firmado entre as partes Contrato de
Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial, cujo objeto é o
apartamento 91 da torre 4 e sua respectiva fração ideal do terreno do empreendimento
Condomínio Residencial Máximo Mogi (fls. 23/59).
Consoante consta da inicial, a entrega do imóvel estava prevista
para 31/12/2014, com tolerância de 180 dias, que findou em 30/06/2015. Contudo, o
imóvel foi entregue em 14/04/2016, conforme termo de entrega. Nesse contexto, o
contrato prevê o pagamento de multa moratória e multa compensatória em favor do
Autor, nos termos da cláusula XIII-4.1 caput e parágrafo único. Diante da inércia das

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empresas Requeridas, foi proposta a presente demanda.
As Requeridas, ao contestarem a ação, apresentaram auto de
conclusão da obra datado de 12/05/2015 e alegaram culpa do Autor para o atraso do
recebimento da unidade. Impugnaram o valor das multas calculado pelo Autor, pois
sustentam que a multa compensatória deveria ser computada com base nos pagamentos
realizados até a data da suposta inadimplência, ou seja, até 30/06/2015, perfazendo R$
2.632,85; e que o montante da multa moratória mensal de 0,5% dos valores pagos até o
mês de imputação da mora, atualizados pelo INCC-DI até a expedição do habite-se.
Houve réplica às fls. 177/180.
Dispensadas outras provas (fls. 183/184).
Sobreveio a r. sentença que julgou a ação procedente, dando
margem aos apelos em questão.
A matéria devolvida à análise desta Egrégia Corte encontra
previsão expressa na cláusula XIII-4.1 do contrato firmado entre as partes, a qual restou
assim redigida:
“XIII-4.1 – No caso do atraso na entrega das unidades for
superior ao prazo de tolerância previsto nesta cláusula, o(a,s) PROMITENTE(S)
deverá realizar o pagamento de valor correspondente a 2% dos valores pagos pelo(a,s)
PROMISSÁRIO(A,S), devidamente corrigidos pelo índice descrito no cláusula V-8,
supra, a título de multa compensatória, valor este que deverá ser pago em espécie,
através de depósito a ser realizado na conta corrente descrita no item 8 do Quadro
resumo, no prazo máximo de 90 (noventa) dias contados da expedição do Habite-se do
empreendimento.
Parágrafo único: Além da multa compensatória acima referida,
fica desde já estabelecido entre as partes que o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) farão jus
ainda ao recebimento mensal da quantia correspondente a 0,5% dos valores pagos, à
título de multa moratória, pagos na mesma forma, correção e condições previstas no

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item acima, multa esta incidente até a efetiva expedição do Habite-se do
empreendimento.” (fl. 52)
A decisão vergastada foi expressa em determinar a condenação
das Requeridas ao pagamento da multa estabelecida pelo parágrafo único da cláusula
XIII-4.1, pelo período de 01/07/2015 a 14/04/2016, ou seja, nove meses. No
fundamento da decisão consta nas razões da r. sentença: “Assim, prometida a conclusão
da obra para 31/12/2014, este prazo se acresce de mais seis meses e se encerra
somente em 30/06/2015, a partir do que caracterizada a mora da construtora, que se
prolongou até 14/04/2016, data da efetiva entrega das chaves.” (fl. 187)
Nesse sentido, não tem interesse de agir o Autor nesse ponto de
seu apelo, já que a r. sentença determinou que ambas as multas incidam durante o
período de 01/07/2015 a 14/04/2016, isto é, todo o período de atraso na entrega do
imóvel.
Quanto à incidência de juros moratórios sobre o valor da multa
compensatória, com a devida vênia a entendimento diverso, é o caso de reforma, pois a
dicção do art. 389 do Código Civil autoriza a cobrança de juros de mora sobre a
indenização advinda do inadimplemento contratual. E também a 2a. Seção do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, ao analisar cláusula penal em caso de atraso de entrega de
imóvel, já decidiu que:
“Com efeito, a interpretação dos arts. 389, 394 e 487 do CC
deixa nítido que, não cumprida a obrigação no tempo, lugar e forma que a lei ou a
convenção estabelecer, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir, se ainda lhe for
útil, o cumprimento da obrigação principal, indenização por perdas e danos, mais
juros de mora, atualização monetária e, se necessário o ajuizamento de ação,
honorários advocatícios.” (REsp 1.498.484/DF, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, 2a. Seção, j. 22/05/2019, Tema 970)
Por tais motivos, é que se deve acolher em parte o apelo do
Autor, para determinar o cômputo dos juros de mora de 1% ao mês na condenação

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referente à multa do caput da cláusula XIII-4.1 do contrato, contados a partir do
vencimento (90 dias contados da entrega do habite-se do empreendimento).
No que diz respeito ao recurso das Rés, o pleito referente ao
termo final da multa moratória deve ser acolhido.
Isto porque é a cláusula contratual, em sua parte final, que
determina que a multa moratória incida até a data da expedição do habite-se:
“Parágrafo único: Além da multa compensatória acima referida,
fica desde já estabelecido entre as partes que o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) farão jus
ainda ao recebimento mensal da quantia correspondente a 0,5% dos valores pagos, à
título de multa moratória, pagos na mesma forma, correção e condições previstas no
item acima, multa esta incidente até a efetiva expedição do Habite-se do
empreendimento.” (fl. 52, destacamos)
E no caso presente não se vislumbra qualquer motivo para haver
intervenção judicial na cláusula contratual – e sequer houve pedido das partes nesse
sentido -, razão pela qual deve prevalecer o acordo firmado entre as partes.
Por fim, as Rés apelantes não apresentaram qualquer argumento
para o pedido de rateio das verbas sucumbenciais. E sendo mesmo o caso de aplicação
do caput do art. 85 do CPC, mantém-se a sucumbência exclusivamente em seu
desfavor, já que sucumbiram in totum à demanda.
Destarte, conclui-se pela reforma parcial da r. sentença.
Ante o exposto, admite-se em parte o apelo do Autor e, na parte
admitida, dá-se provimento para determinar o cômputo dos juros de mora de 1% ao mês na
condenação referente à multa do caput da cláusula XIII-4.1 do contrato, contados a partir de
seu vencimento (90 dias contados da entrega do habite-se do empreendimento); e é dado
provimento em parte ao recurso das Requeridas para fixar como termo final da multa do
parágrafo único da cláusula XIII-4.1 do contrato a data de efetiva expedição do habite-se.

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