Tribunal: TJSP
Processo: 1001693-45.2019.8.26.0322
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
Ação declaratório de nulidade de cláusula contratual cumulada com restituição de valores. Alegação de cláusula abusiva em distrato formula com a promissária vendedora. Transação envolvendo direitos disponíveis, ausente vício de consentimento. Improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

Recurso dos autores desprovidos e provido o recurso das rés.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000885106
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001693-45.2019.8.26.0322, da Comarca de Lins, em que são apelantes/apelados
LAERTE COSTA DE OLIVEIRA e RENATA ALEXANDRA DE SOUZA
MEDEIROS DE OLIVEIRA, são apelados/apelantes S2 EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES LINS SPE LTDA. e ELIANA SANCHES SALIM.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso
dos autores e deram provimento ao recurso das rés. v.u.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
COELHO MENDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001693-45.2019.8.26.0322 -Voto no 28121 – LINS – EMS
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VOTO No: 28.121
APEL. No: 1001693-45.2019.8.26.0322
COMARCA: LINS
ORIGEM: 1a VARA CÍVEL
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: FABIANO DA SILVA MORENO
APTES. /APDAS: LAERTE COSTA DE OLIVEIRA (JUST. GRAT.), RENATA
ALEXANDRA
DE
SOUZA
MEDEIROS
DE
OLIVEIRA,
S2
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LINS SPE LTDA. E ELIANA
SANCHES SALIM

Ação declaratório de nulidade de cláusula contratual
cumulada com restituição de valores. Alegação de
cláusula abusiva em distrato formula com a promissária
vendedora. Transação envolvendo direitos disponíveis,
ausente vício de consentimento. Improcedência dos
pedidos é medida que se impõe.
Recurso dos autores desprovidos e provido o recurso
das rés.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
131/134, que julgou improcedente os pedidos formulados na ação de cobrança
movida por Fabio Cruz dos Santos contra Associação Habitacional São Jorge.
Diante da sucumbência, impôs ao autor o pagamento das custas, despesas e
honorários, fixados em 10% sobre o valor da causa, ressalvados os benefícios da
gratuidade judiciária.
Todos apelam.
Pela parte autora alega-se necessária a reforma da r. sentença
para determinar a retenção a título de multa de apenas 10% sobre o valor total pago
e não sobre o débito em aberto na data do distrato. Isto porque, isso porque, tal

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determinação configura evidente enriquecimento sem causa das rés.
De acordo com a sentença os autores ficarão com apenas R$
7.481,87 do valor total pago, enquanto que as rés ficarão com pouco menos de tal
quantia, o que representa ainda um valor abusivo em favor das requeridas de
aproximadamente 43% do valor total pago. Ou seja, caso a r. sentença hostilizada
seja mantida, o cenário será praticamente o mesmo de antes da propositura da
presente demanda.
Por outro lado, as rés apelam buscando em síntese o
reconhecimento da improcedência da ação em todos os seus pedidos, respeitando-se
as cláusulas contratuais pactuadas entre as partes ou alternativamente, o provimento
do recurso para reformar a sentença e julgar parcialmente procedente a ação,
concedendo as rés o direito de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor das
parcelas pagas pelos Apelados.

Recurso processado, com resposta apenas das rés. (fls.
150/152).
É o relatório.
Cuida-se de ação declaratória de nulidade de cláusula
contratual cumulada com restituição de valores movida por Laerte Costa de Oliveira
e Renata Alexandra de Souza Medeiros de Oliveira contra S2 Empreendimentos e
Participações Lins SPE Ltda. e Eliana Sanches Salim, sob alegação, em suma, que
em 08/03/2015, os requerentes firmaram com as requeridas contrato de
compromisso de compra e venda, pelo qual adquiriram um imóvel urbano com a
promessa de entrega no prazo estipulado e condições de pagamento oferecidas,
conforme instrumento em anexo.
O imóvel adquirido pelos requerentes situa-se no
loteamento denominado Residencial Dona Eugênia e está especificado como sendo
o lote 06 da quadra 20, medindo 205 m2, conforme descrição da Cláusula 3a do

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instrumento particular de compromisso de venda (fls.23/33). Sustenta que o preço
entabulado foi de R$ 66.030,20 a serem pagos de forma parcelada, na forma
discriminada na cláusula 4a do instrumento contratual.
Ressalta que cabia aos requeridos a elaboração da
infraestrutura do loteamento, que conforme previsto no item 5.3 do contrato, deveria
ser feita de acordo com o cronograma físico-financeiro, registrado em cartório.
Adverte que segundo este documento, as obras deveriam ser concluídas até
10/11/2016 (fls. 38) mas que houveram várias prorrogações no prazo de entrega das
obras, as quais foram feitas sem comunicação e qualquer anuência dos requerentes.
Salientam os autores que desde a assinatura do contrato, cumpriram com as
obrigações quanto ao pagamento das quantias ajustadas.
Informam que por não vislumbrarem perspectiva de
construção no presente terreno, devido ao descumprimento pela ré de sua parte
contratual, em 11/06/2018 solicitaram o distrato do contrato de compromisso de
venda e compra.
Consoante termo de distrato, ficou estabelecido entre as
partes que da quantia efetivamente paga (R$ 12.803,87) os autores receberiam o
valor de R$ 5.230,41, a ser pago em 04 (quatro) parcelas de R$ 1.307,60.
Enfatizam que houve uma retenção abusiva pela parte ré, ou
seja, as requeridas reteriam a quantia de R$ 7.573,46, o que representa uma retenção
de 60% (sessenta por cento) do valor total pago pelos autores. Ressaltaram que
retenção abusiva configura patente enriquecimento sem causa às custas dos
demandantes.
Entendem ser lícita a retenção, desde que seja em percentual
aceitável, tal como 10%, vez que os requeridos comercializarão o lote novamente.
Ademais, asseveram que o distrato ocorreu por culpa exclusiva das requeridas
decorrente do atraso na entrega das obras.
Ao final, requereram que sejam declaradas nulas as cláusulas
abusivas contidas no distrato; a condenação solidária das requeridas a restituírem
aos requerentes o equivalente a 90% do valor pago.
Além disso, pretendem o pagamento seja feito de forma

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única; a condenação das requeridas ao pagamento das despesas e custas processuais
e honorários advocatícios.
Atribuíram à causa o valor de R$6.293,07 (seis mil, duzentos
e noventa e três reais e sete centavos). Juntaram os documentos de fls. 9/51.
Em resposta as requeridas aduziram que mesmo com a crise
na construção civil, realizaram todas as obrigações constantes do cronograma de
obras.
Que referido cronograma foi depositado e registrado no CRI
após uma detida análise pelos técnicos da Prefeitura Municipal de Lins, sendo ele
aprovado por órgãos de controle e fiscalização.
Ressaltou que não se trata de mera liberalidade dos
loteadores em apenas concluir as obras, mas de uma necessidade normal atinente a
qualquer empreendimento de longo prazo que se adeque às normas de construção e
fiscalização.
Enfatizou que o cronograma foi devidamente cumprido, sem
atraso e que o empreendimento está totalmente concluído e foi devidamente
recebido pela Prefeitura de Lins.
Destacou que, ao contrário do que consta na inicial, o
distrato foi proposto pelos próprios autores que procuram a empresa e solicitaram a
elaboração do distrato por não possuírem condições financeiras suficientes para
continuar com o contrato, vez que a inadimplência perdurava por mais de um ano.
Salientaram que buscaram de todas as formas ajudar os
autores, tanto que não rescindiram o contrato após três meses de inadimplência,
conforme cláusula expressa constante no contrato.
Foram emitidas várias cartas de cobrança e notificação
(agosto/2017, outubro/2017, janeiro/2018 e março/2018) na tentativa de solução
amigável dos débitos.
Pugnaram pela improcedência do pedido inicial, bem como a
condenação dos autores no pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios. Juntou os documentos de fls. 76/104.
O recurso das rés merece provimento e dos autores deve ser

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desprovido.
Analisando
a
documentação
acostada
aos
autos
especialmente o de fls. 34/35, juntado pelos próprios autores, verifica-se que as
partes livremente pactuaram o distrato, tratando-se, pois de negócio jurídico, lícito,
cujas partes acabaram por ceder, de parte a parte, de modo q chegarem a um
consenso com relação aos termos em que se realizaria.
Por tal acordo, claramente a parte autora se dispôs a receber
o valor de R$5.230,41, em quatro parcelas de R$1.307,60, sendo a primeira para
12/06/2018 e as demais do dia vinte do mês subsequente (fls. 35)., não sendo
cabível, a esta altura, rediscutir a razão da desistência e nem tampouco se os valores
estão aquém ou além do que era devido, até porque inexisti sequer alegação de vício
de consentimento, não há como se rever o que livremente foi pactuado, de modo que
a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.
Saliente-se tendo o acordo se dado sobre direitos
disponíveis, por iniciativa do autor, e, sem vícios, capaz de macular o ato jurídico
firmado, não há como os autores insistirem na rediscussão dos valores restituídos
constantes do contrato.
Finalmente, apenas para evitar futuros questionamentos
desnecessários, tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdição, todos
dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Observo ainda que a função do julgador é decidir a lide de
modo fundamentado e objetivo, portanto desnecessário o enfrentamento exaustivo
de todos os argumentos elaborados pelas partes.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso dos autores e DOU PROVIMENTO ao recurso das rés.
COELHO MENDES
Relator