Tribunal: TJSP
Processo: 1005836-74.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Raul De Felice
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU ou o valor da transação, o que for maior – Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pela Lei no 14.256/2006 e Decretos Municipais 51.627/2010 e 55.196/2014 - Base de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU ou o valor da transação, o que for maior – Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pela Lei no 14.256/2006 e Decretos Municipais 51.627/2010 e 55.196/2014 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo - Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo - Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Fato gerador que se opera com o registro da carta de arrematação - Interpretação dos artigos 35 do CTN e 1245 do Código Civil – Possibilidade de atualização monetária do valor da transação - Sentença parcialmente reformada – Reexame necessário parcialmente provido e recurso voluntário da municipalidade não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000784304
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa
Necessária no 1005836-74.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo,
em que é recorrente JUÍZO EX OFFICIO e Apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO, são apelados HELDER D ALPINO
ZEN e KAREN SALIM ASSI ZEN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de
Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao apelo e deram provimento em
parte ao reexame necessário. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL
DE FELICE (Presidente), ERBETTA FILHO E SILVA RUSSO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
RAUL DE FELICE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1005836-74.2020.8.26.0053 -Voto no 12775
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Apelação Cível e Reexame Necessário no 1005836-74.2020.8.26.0053
Apelante: Prefeitura Municipal de São Paulo
Apelados: Helder D Alpino Zen e outra
Recorrente: Juízo Ex officio
Comarca: São Paulo
VOTO No 12775
APELAÇÃO
CÍVEL
e
REEXAME
NECESSÁRIO
Mandado de segurança

ITBI Município de São Paulo Cabimento do
recolhimento do imposto com base no valor
venal do imóvel utilizado para o cálculo do
IPTU ou o valor da transação, o que for maior
Impossibilidade de aplicação da Lei no
11.154/91 com redação dada pela Lei no
14.256/2006
e
Decretos
Municipais
51.627/2010 e 55.196/2014 - Base de cálculo
apurada segundo coleta de amostras de
transações e ofertas de venda de imóveis pelo
Poder Executivo - Majoração de tributo sem
exame do Poder Legislativo - Violação do
princípio da legalidade em matéria tributária
consagrado no artigo 150, inciso I da
Constituição Federal e 97, inciso IV do Código
Tributário Nacional
Precedentes deste E.
Tribunal de Justiça - Fato gerador que se opera
com o registro da carta de arrematação -
Interpretação dos artigos 35 do CTN e 1245 do
Código Civil Possibilidade de atualização
monetária do valor da transação - Sentença
parcialmente reformada Reexame necessário
parcialmente provido e recurso voluntário da
municipalidade não provido.

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Vistos.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO em face da sentença
de fls.99/102, que concedeu a segurança pleiteada no presente mandado
de segurança impetrado por HELDER D ALPINO ZEN E OUTRA para
que seja considerado como base de cálculo do ITBI o valor maior entre o
da transação e o do IPTU, sem a incidência de juros, multa e correção
monetária.
A Municipalidade de São Paulo apelou às fls.113/124
requerendo a reforma da sentença para que a segurança seja denegada,
sustentando, inicialmente, inadequação da via eleita, uma vez que a
matéria deduzida demanda produção de provas, incompatível com a via
mandamental; e, no mérito, sustenta que a apuração da base de cálculo do
ITBI consta expressamente na Lei Municipal no 11.154/91 e alterações
posteriores, e ainda, que o Fisco pode apurar bases de cálculos distintas
para o IPTU e o ITBI, em razão de cada qual possuir um regime jurídico e
fato gerador próprio, de modo que o procedimento em vigor não viola o
princípio da legalidade e não criou nova base de cálculo para o tributo e
nem transformou o autolançamento em lançamento de ofício, sendo
facultado ao contribuinte requerer, em seu benefício, a prévia avaliação do
imóvel. Ademais, argui que o valor venal de referência previsto na
legislação municipal é apurado mediante avaliação de engenharia cujos
critérios adotados dependem de várias circunstâncias, salientando que o
banco de dados da Administração Municipal conta com mais de trezentas
mil amostras com coletas de informações junto a mais de cem
imobiliárias, sendo a apuração do valor consolidada em normas técnicas

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(ABNT, IBAPE/SP, Comissão de Peritos Judiciais) e se opera com
extremo conservadorismo, aplicando-se um abatimento de 10% (dez por
cento), sendo certo, ainda, que os valores são acompanhados pelo CMVI
(Conselho Municipal de Valores Imobiliários).
Os impetrantes apresentaram contrarrazões às fls.127/136
pleiteando a manutenção da sentença.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça se manifestou às
fls.144 não oferecendo parecer por se tratar de direito individual
disponível, envolvendo partes maiores e capazes.
Há reexame necessário, nos termos do artigo 14, § 1o, da
Lei 12.016/2009.
É O RELATÓRIO.
Helder D Alpino Zen e esposa impetraram mandado de
segurança em face do Município de São Paulo impugnando o Valor
Venal de Referência encontrado unilateralmente pelo impetrado para
recolhimento do ITBI incidente sobre transmissão de imóveis
localizados nesta Capital.
O D. Juízo a quo entendeu por bem conceder a segurança
pleiteada determinado que o valor considerado como base de cálculo
seja o valor da transação ou o do valor venal do imóvel para fins de
IPTU, gerando a interposição do presente recurso, que passo a analisar.
A Lei Municipal de São Paulo no 11.154/91, que instituiu a
base de cálculo do ITBI, dispunha, em sua redação original, que:

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“Art. 7o: A base de cálculo do imposto é o valor venal
dos bens ou direitos transmitidos (...).
Art. 8o: Em nenhuma hipótese, o imposto será calculado
sobre valor inferior ao valor do bem, utilizado, no
exercício, para base de cálculo do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial urbana (...)”.
O Decreto Municipal no 46.228/05, por sua vez, aprovou
o regulamento do imposto em tela e introduziu fórmula de majoração da
respectiva base de cálculo, nos seguintes termos:
“Art. 8° A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis
inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de
São Paulo.
§ 1° Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente,
de
forma
a
assegurar
sua
compatibilização
com
os
valores
praticados
no
Município, através de pesquisa e coleta amostral
permanente dos preços correntes das transações e das
ofertas à venda do mercado imobiliário, inclusive com a
participação da sociedade, representada no Conselho de
Valores Imobiliários.”
Diante da inovação trazida ao cálculo, sobredito Decreto
foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte por meio

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da Arguição de Inconstitucionalidade n° 0098335-50.2006.8.26.0000, de
Relatoria do Des. Renê Ricupero, cuja ementa foi assim redigida:
“ARGUIÇÃO
DE
INCONSTITUCIONALIDADE
-
Município
de
São
Paulo
-
Decreto
Municipal
46.228/2005 - ITBI ((Imposto sobre transmissão de bens
imóveis inter vivos) - Aumento na base de cálculo - art.
150 da Constituição Federal
Inconstitucionalidade
reconhecida. Na veiculação de temas de direito
tributário que concernem às relações entre o Estado e o
contribuinte, sujeita-se o Poder Público ao princípio
constitucional da reserva de Lei, disposto no artigo 150
da Constituição Federal, que veda à União, Estados ou
Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei que
o estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do
CTN, a base de cálculo para o lançamento tributário é o
valor venal dos bens e títulos transmitidos, para se
atribuir outro valor ao imóvel, que não o decorrente do
anterior, mister a existência de uma lei que o autorize,
não bastando, para isso, simples decreto.” (Grifei)
Após este julgamento do E. Tribunal de Justiça editou-se
a Lei Municipal no 14.256/06 que alterou o art. 7o, bem como
acrescentou os arts. 7o-A e 7o- B à Lei no 11.154/91. Vejamos:
“Art. 7o: Para fins de lançamento do imposto, a base de
cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,

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assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito
seria negociado à vista, em condições normais de
mercado. (...)
Art. 7o- A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis
inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de
São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças
deverá estabelecer a forma de publicação dos valores
venais a que se refere o “caput” deste artigo.”
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de
Finanças, nos termos de regulamentação própria, o
contribuinte poderá requerer avaliação especial do
imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria
da Secretaria Municipal de Finanças, que poderá,
inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio
eletrônico.”
Em 13 de julho de 2010, veio a lume o Decreto
Municipal no 51.627 trazendo indevida majoração na base de cálculo do
ITBI, assim como o Decreto no 46.228/05, anteriormente declarado
inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte:
“Art. 8o A Secretaria Municipal de Finanças tornará

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públicos os valores venais atualizados dos imóveis
inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de
São Paulo.
§ 1o A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a
que se refere o “caput” deste artigo.
§ 2o Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente,
de
forma
a
assegurar
sua
compatibilização
com
os
valores
praticados
no
Município, através de pesquisa e coleta amostral
permanente dos preços correntes das transações e das
ofertas à venda do mercado imobiliário, inclusive com a
participação da sociedade, representada no Conselho
Municipal de Valores Imobiliários.” (negritei).
O E. Órgão Especial do TJSP, reconheceu a inconstitucionalidade
dos arts. 7oA, 7oB e 12 da Lei Municipal no 11.154/91, conforme
ementa:
“INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo
7o da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a
redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro
de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do
Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual
o bem ou direito é negociado à vista, em condições
normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Acórdão que,
a despeito de não manifestar de forma expressa,

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implicitamente também questionou as disposições dos
artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal
Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI
que não se confunde necessariamente com aquele
utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha,
não representa afronta ao princípio da legalidade, haja
vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser
feita com base no valor do negócio jurídico realizado,
tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o
"real valor de mercado do imóvel" "Valor venal de
referência", todavia, que deve servir ao Município
apenas
como
parâmetro
de
verificação
da
compatibilidade do preço declarado de venda, não
podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor
ao sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da
tabela realizada pelo Município Imposto municipal em
causa que está sujeito ao lançamento por homologação,
cabendo
ao
próprio
contribuinte
antecipar
o
recolhimento Arbitramento administrativo que é
providência excepcional, da qual o Município somente
pode lançar mão na hipótese de ser constatada a
incorreção ou falsidade na documentação comprobatória
do negócio jurídico tributável Providência que, de toda
sorte, depende sempre da prévia instauração do
pertinente procedimento administrativo, na forma do
artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de
restar caracterizado o lançamento de ofício da exação,
ao qual o ITBI não se submete Artigos 7o-A e 7o-B que,
nesse passo, subvertem o procedimento estabelecido na
legislação complementar tributária, em afronta ao
princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150,
inciso I, da Constituição Federal Inadmissibilidade,
ainda, de se exigir o recolhimento antecipado do tributo,

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nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal
no 11.154/91, por representar violação ao preceito do
artigo 156, inciso II, da Constituição Federal Registro
imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo
efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela
qual deve ser tomado como fato gerador do ITBI Regime
constitucional da substituição tributária, previsto no
artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem
lugar na espécie, haja vista que não se cuida de norma
que autoriza a antecipação da exigibilidade do imposto
de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim de
pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B
e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo.”
(Incidente
de
Inconstitucionalidade
no
0056693-19.2014.8.26.0000
Relator Desembargador
Paulo Dimas Mascaretti - São Paulo - Órgão Especial
Julg. 25/03/2015).
Desse modo, a utilização do valor de referência trazido
como base de cálculo do ITBI também afronta o princípio da legalidade,
insculpido no artigo 150, inciso I, da Magna Carta e no artigo 97, inciso
IV, do Código Tributário Nacional.
Suas disposições são claras ao instituir majoração da base
de cálculo do tributo em caráter permanente, isto é, em moto contínuo e
sem aprovação do Poder Legislativo, pois baseada em coleta amostral de
preços correntes de negócios com imóveis e pesquisas de simples ofertas
imobiliárias.
Extravasa assim, o Decreto, a simples atualização da base
de cálculo em decorrência da inflação de preços de mercado ou da
desvalorização da moeda, providência que poderia ser tolerada sob o
argumento de que a simples correção de valores não majora o tributo.

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Todavia, o valor da base de cálculo sofre verdadeira definição e
quantificação administrativa pois é apurado, segundo as regras do
Decreto, em pesquisas de preços e de ofertas de venda (estas sequer
constituem parâmetro de negócios existentes) feitas pelo Poder
Executivo Municipal.
Embora publicado sob o manto de lei nova, padece o
novel Decreto Municipal 51.627/2010 da mesma eiva do antigo Decreto
46.228/2005 julgado inconstitucional pelo Órgão Especial da Corte
paulista. Deve pois ser também a ele aplicado o mesmo veredito de
inidoneidade para fundamentar a exação do ITBI nos moldes que
preconiza, ou seja, com base de cálculo apurada e majorada pelo Poder
Executivo, de forma unilateral.
Pelos mesmos motivos, afasta-se a aplicação dos artigos
7.° e 8.° do Regulamento do Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”,
aprovado pelo Decreto 55.196 de 11 de junho de 2014.
Nesse sentido, já decidiu esta C. 15a Câmara de Direito
Público do TJSP:
“APELAÇÃO
CÍVEL/REEXAME
NECESSÁRIO
-
Mandado de Segurança - ITBI. 1) Preliminar de
inadequação da via eleita afastada. 2) Impetração da
segurança para que a Municipalidade se abstenha de
exigir o ITBI utilizando base de cálculo prevista no
Decreto Municipal no 55.196/2014 - Cobrança Indevida -
Valor
fictício,
apurado
unilateralmente
pela
Administração
-
Impossibilidade,
em
razão
da
declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-

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B da Lei no 11.154/91 pelo Órgão Especial do Tribunal
de Justiça. 3) Recursos voluntário e oficial acolhidos
para reformar parcialmente a sentença - Base de cálculo
que deve ser fixada em razão do preço de mercado,
revelado pelo instrumento de compra e venda -
Possibilidade do Município impugnar o valor, com base
no art. 148 do CTN - Sentença parcialmente reformada
para conceder a segurança somente em parte. Recursos
voluntário e de ofício parcialmente providos.”
(
Apelação
Cível
e
Reexame
necessário
no
1040845-39.2016.8.26.0053
Relator Desembargador
Eutálio Porto J. 23/3/2017)
“MANDADO DE SEGURANÇA ITBI Município de
São Paulo
Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto
Municipal no 51.627/10 Majoração indevida da base de
cálculo fixada na Lei Municipal no 11.154/91 Valor
venal entendido como aquele em que o imóvel seria
negociado à vista, em condições normais de mercado
Sistemática que delega sua fixação prévia ao Poder
Executivo
Afronta ao princípio da legalidade,
insculpido no artigo 150, inciso I, da CF/88

Precedentes do C. Órgão Especial e da 15a Câmara de
Direito Público deste E. TJSP, a propósito Violação de
direito líquido e certo demonstrada
Sentença
reformada
Apelo provido, com observação.” -
(Apelação n° 0018777-88.2011.8.26.0053 - Relator

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Desembargador Silva Russo J. 11/9/2014).
Por fim, dispõe o artigo 35 do Código Tributário
Nacional que o imposto sobre transmissão de bens imóveis tem como
fato gerador a transmissão da propriedade.
O artigo 1245 do Código Civil, por sua vez, prevê que a
transferência da propriedade ocorre mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
Interpretando
sistematicamente
ambos
os
artigos,
depreende-se que a transferência da propriedade imobiliária ocorre no
momento da concretização do registro do título aquisitivo.
A respeito da matéria, prevalece a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça que identifica no registro do título o
momento de ocorrência do fato gerador, da qual destacamos:

“TRIBUTÁRIO.
ITBI.
FATO
GERADOR.
OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO
BEM IMÓVEL. 1. O Tribunal a quo foi claro ao dispor
que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da
transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí,
portanto, é que incide o tributo em comento. 2. O fato
gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é
a transferência da propriedade imobiliária, que somente
se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício

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competente. 3. Recurso Especial não provido.” (Resp
1504055/PB, Relator Ministro Herman Benjamin,
Julgado em 17.3.2015 Dje 6.4.2015).
Inúmeros julgados desta Corte harmonizam-se com o
entendimento do STJ ao considerarem o fato gerador ocorrido com o
registro da propriedade imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, a
exemplo:
“ORDINÁRIA - ITBI - Base de cálculo para apuração do
ITBI é o valor da arrematação - Fato gerador que ocorre
no momento do registro da carta de arrematação -
Sentença mantida - Recurso oficial não conhecido e
recurso voluntário da Municipalidade improvido”. (15a
Câmara
de
Direito
Público;
Apelação
cível
no
1007850-07.2015.8.26.0053;
Relator
Des.
Rezende
Silveira; Data de julgamento: 01/12/2015)
“APELAÇÃO Mandado de Segurança Fato gerador
do ITBI
O fato gerador do imposto é o registro
imobiliário do título. Descabida a cobrança de multa e
juros acertadamente afastada pelo Juízo de primeiro
grau

Precedentes
jurisprudenciais.
Recurso
improvido”. (14a Câmara de Direito Público; Relator:
Maurício Fiorito; Data do julgamento: 06/06/2013).

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Assim, considerando-se que o fato gerador do tributo se
opera no momento do registro imobiliário da transferência da
propriedade, não há o que se falar, portanto, no afastamento da correção
monetária sobre o valor da transação.
Desse modo, a reforma parcial da sentença é de rigor,
para que incida correção monetária sobre a base de cálculo do ITBI, no
momento do fato gerador.
Posto isso, dá-se parcial provimento ao reexame
necessário e nega-se provimento ao recurso voluntário da
municipalidade, nos termos do voto.

Raul De Felice

Relator