Tribunal: TJSP
Processo: 1061789-28.2017.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Rodrigues de Aguiar
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO – ORDINÁRIA – IPTU – Município de São Paulo – Base de cálculo - Discussão acerca do valor venal do imóvel tributado – Alegada desconsideração das restrições de uso impostas ao bem imóvel – Ocorrência, eis que demonstrado em laudo pericial que o valor venal do imóvel, considerando as restrições vigentes, é inferior ao lançado pelo Município - Demonstração de que

Ementa:
REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO – ORDINÁRIA – IPTU – Município de São Paulo – Base de cálculo - Discussão acerca do valor venal do imóvel tributado – Alegada desconsideração das restrições de uso impostas ao bem imóvel – Ocorrência, eis que demonstrado em laudo pericial que o valor venal do imóvel, considerando as restrições vigentes, é inferior ao lançado pelo Município - Demonstração de que a inclusão da área em operação urbana consorciada impôs severas limitações ao aproveitamento econômico – Potencial de valorização do imóvel que não pode ser utilizado como parâmetro para afastar os valores apurados em laudo pericial –– Demonstração, ademais, que a demora na implantação das melhorias previstas em Lei Municipal que instituiu a operação urbana consorciada decorre da inércia do próprio Município – Sentença reformada – Acolhimento para adotar o valor venal apurado em laudo pericial - RECURSO OFICIAL NÃO CONHECIDO E RECURSO DO CONTRIBUNTE PROVIDO

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000674665
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa
Necessária no 1061789-28.2017.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é
recorrente JUÍZO EX OFFICIO e Apelante NOVAES PATERNOSTRO
ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL DE
SÃO PAULO.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram do recurso oficial e deram
provimento ao recurso do contribuinte. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RAUL
DE FELICE (Presidente) e EUTÁLIO PORTO.
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
RODRIGUES DE AGUIAR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1061789-28.2017.8.26.0053 -Voto no 38027 fda
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VOTO No : 38027
APEL.No : 1061789-28.2017.8.26.0053
COMARCA : SÃO PAULO
REC(TE) : JUIZO EX OFFICIO
APTE.
: NOVAES PATERNOSTRO ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
APDO.
: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO ORDINÁRIA
IPTU Município de São Paulo Base de cálculo - Discussão
acerca do valor venal do imóvel tributado
Alegada
desconsideração das restrições de uso impostas ao bem imóvel
Ocorrência, eis que demonstrado em laudo pericial que o
valor venal do imóvel, considerando as restrições vigentes, é
inferior ao lançado pelo Município - Demonstração de que a
inclusão da área em operação urbana consorciada impôs
severas limitações ao aproveitamento econômico Potencial de
valorização do imóvel que não pode ser utilizado como
parâmetro para afastar os valores apurados em laudo pericial

Demonstração, ademais, que a demora na implantação das
melhorias previstas em Lei Municipal que instituiu a operação
urbana consorciada decorre da inércia do próprio Município
Sentença reformada Acolhimento para adotar o valor venal
apurado em laudo pericial - RECURSO OFICIAL NÃO
CONHECIDO E RECURSO DO CONTRIBUNTE PROVIDO
1. Trata-se de remessa necessária e apelação do autor
NOVAES PATERNOSTRO ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA (fls. 1113/ss)
contra r. sentença (fls. 1098/ss) proferida em Ação Ordinária movida contra o
MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, por meio da qual pretendeu o autor anular e
repetir os valores pagos a título de IPTU, atribuindo à causa o valor de R$
100.000,00 (cem mil reais).
2. Na inicial, sustentou o autor, em síntese: que é
proprietário de imóvel situado na Rua Inocêncio Tobias, no 75, cadastrado na
prefeitura sob o no 197.039.0008-8. Pretende afastar a exigência ou reduzir o
valor do o IPTU em razão de limitação aos poderes inerentes à propriedade do
imóvel. Aduz que a área em questão aguarda a implantação da Operação
Urbana Consorciada Água Branca, que prevê a unificação de todos os lotes

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existentes na área em uma única gleba e a re-ordenação com vistas a
destinação de área para construção de edificações para baixa renda, o que
impede a realização de qualquer projeto de incorporação no local enquanto
não finalizada mencionada operação. Sustenta, contudo, que o reloteamento
da Gleba, denominada Pompéia, está pendente desde a edição da Lei que
criou a já mencionada Operação consorciada (Lei Municipal 15.893/2013), que
ocorreu há 7 (anos). O Município, contudo, ao realizar os lançamentos de
IPTU, ignora a limitação imposta ao imóvel.
3. A r. sentença julgou improcedente a ação, sob o
fundamento de que laudo pericial produzido demonstra que o valor venal
indicado é superior ao considerado pelo Município; que não há impedimento
absoluto do local, o que inviabiliza o uso de critério que desconsidera as partes
submetidas à restrição; que muito embora estejam vigentes restrições
impostas pela Lei Municipal 15893/13 a propriedade pode sofrer valorização
imobiliária. Por fim, condenou a autora ao pagamento de honorários
sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da causa.
4. Apela o autor, com vistas à reversão do julgado,
reiterando os termos da inicial e acrescendo, em síntese: que o Município
apelado impôs aos proprietários da gleba, por meio da Operação Consorciada
Água Branca, severas limitações à utilização do bem, determinando a
reurbanização de toda a Gleba Pompéia, desde a criação de novas ruas de
acesso até a doação de áreas para o cumprimento de interesse social. Alega
que o imóvel tributado está inserido no subsetor E2, que foi o mais afetado
pela intervenção municipal e que apenas as restrições de uso estão vigentes,
não sendo possível aproveitar, dentro de uma área de 56.000 m2, área
superior a 500 m2 para construção. Alega ainda que o projeto de
reurbanização de toda a Gleba Pompéia traz uma perda inquestionável do
valor econômico da área. Ressalta que o laudo pericial produzido nos autos
deixou patente a grave limitação imposta sobre o imóvel, o que permite a

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redução do IPTU, sobretudo ao se considerar que antes da lei editada em
2013 era possível a aprovação de projetos na área de até 125.000 m. Ainda, o
valor lançado pelo Município fere a proporcionalidade e a razoabilidade, na
medida em que cobra valor que ignora as limitações impostas. Esclarece ainda
que o valor obtido com a exploração do imóvel sequer paga o valor do IPTU
cobrado pelo Município. Reitera que devem ser utilizados os parâmetros
fixados em perícia, no âmbito da qual restou demonstrado que o valor
considerado para o IPTU em relação aos exercícios de 2013 e 2019 está em
desacordo com a realidade, já que desconsideram as limitações existentes.
Tais limitações foram reconhecidas pelo próprio Município ao estabelecer
como valor correto R$28.475.968,00 (fls. 834) e que a mera possibilidade de
valorização do imóvel não pode ser considerada para manter o lançamento tal
como realizado. Requer ainda que a multa imposta nos primeiros embargos
declaratórios seja afastada, já que não houve intuito protelatório. Por fim,
requer a reforma da sentença.
5. Recurso tempestivo, preparado (fls. 1141) e respondido
(fls. 1148/ss).
6. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
7. Em primeiro lugar, tendo sido julgada a ação
improcedente não se justifica a interposição de remessa necessária no caso
vertente, eis que, consoante dicção do art. 496 do CPC, estarão sujeitas à
remessa necessária apenas a sentença que seja proferida contra o ente
público (inciso I) ou que julgue procedentes os embargos à execução.
Por essa razão, não se conhece da remessa necessária.
8. Pelo mérito, pretende o autor a reforma da r. sentença.
Com razão.

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Isso porque os elementos trazidos nos autos não deixam
dúvidas acerca do valor excessivo atribuído ao imóvel do autor da ação,
cabendo destacar a produção de prova pericial que levantou questões
importantes desconsideradas pelo Município ao realizar o cálculo do tributo.
Por primeiro, não se desconhece que a Planta Genérica
de Valores instituída por lei é instrumento de grande relevância para os
Municípios ao adotar elementos objetivos, como a localização, o tipo de
construção, fatores e índices capazes de estimar, de modo seguro, o valor
venal dos imóveis existentes na zona urbana do Município, de modo a
aproximar tais valores ao valor de mercado do imóvel, em atendimento
inclusive aos termos do art. 33 do CTN, que estabelece que a base de cálculo
do IPTU é o valor venal.
Contudo, é certo que o valor venal atribuído ao imóvel não
pode ser superior ao seu valor de mercado em transações de compra e venda
à vista, cabendo ao contribuinte buscar a Administração ou o próprio judiciário
para corrigir eventuais distorções existentes nos lançamentos baseados em
planta genérica de valores, em especial em situações em que há elementos
não previstos na planta genérica de valores, como a restrição de utilização do
imóvel.
Pois bem. Esse é o caso dos autos, consoante
demonstrado em laudo pericial, a Planta Genérica de Valores, estabelecida
pelo Município por meio da Lei Complementar 15.889/2013, não considerou
particularidades importantes em relação ao imóvel
localizado na Rua
Inocêncio Tobias, 75, cadastro de contribuinte 197.039.0008-8. Tais
elementos, conforme restará demonstrado, reduzem sensivelmente o valor de
mercado atual do imóvel, em especial em razão da criação de zona de
Operação Urbana Consorciada (OUC), nos termos do art. 32 do Estatuto da
Cidade (Lei Federal 10.257/2001), pela lei Municipal 15893/13.
Tais elementos, aliás, foram bem elucidados pelo extenso

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e bem elaborado laudo pericial (fls. 411/620) -- produzido nos termos das
normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas
ABNT e da
CAJUFA/19, e que indica fatores que influenciam diretamente o valor do
imóvel. Colhe-se do laudo, em primeiro lugar, que o imóvel com área de
54.799,99 m2, apesar de estar em região que experimentou grande
valorização, é cercado por loteamentos irregulares e favelas (fls. 425) e é
utilizado essencialmente como estacionamento e para a locação de quadras
como faz prova as fotos de fls. 447/534 -- bem como possui baixo padrão de
construção e acabamento. Anota-se, ainda, a presença de veículos em
péssimo estado no imóvel (fls. 502/509), inclusive viaturas de polícia. Assim,
diante de tais condições, como bem destacado pelo expert, devem ser levadas
em consideração que quanto “maior os gravames, os ônus, as dificuldades, os
litígios, a inadequação, as restrições à ocupação e ao aproveitamento do
imóvel, tanto menor seu interesse de mercado e consequentemente seu valor”
(fls. 536).
Bem por isso, aliás, frisou o expert que o imóvel está
submetido à já aludida Operação Urbana Água Branca, conforme Lei Municipal
15893/2013, cujo planejamento prevê o reloteamento do imóvel (inserido no
subsetor E2), a necessidade de reconfiguração urbanística, a proteção de
cursos de água existentes, bem como a correção de inundações que
acometem a área como destacado pela mencionada lei Municipal (art. 6o,
VII). No tocante às habitações de interesse social, o projeto prevê a construção
de 630 unidades habitacionais de modo a atender os moradores das favelas
aldeinha e do Sapo (art. 8o, II) e, enquanto não realizado o loteamento, a
impossibilidade de utilização, seja com reforma ou com edificação, em área
construída máxima de 500 m2.
Tais questões sequer foram mencionadas pelo Município
ao impugnar o laudo, fazendo comparações apenas com empreendimentos de
alto padrão em regiões vizinhas, tratando o potencial de valorização como

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valor venal justificável para o caso, insistindo na aplicação de metodologia
diversa para a apuração do valor (método involutivo vertical ao invés do
método involutivo horizontal). No ponto, aliás, vale destacar a resposta do
perito no sentido de que “ao insistir na aplicação de metodologia que encarece
inadvertidamente a propriedade bruta (o terreno), o enfoque fiscal/tributário
destoa completamente daquele enfoque que inúmeras vezes se vê aplicado
pela própria Municipalidade quando se trata do rito de desapropriação,
mostrando-se diametralmente opostas as considerações da Parte, em um e
outro caso” (fls. 584).
Assim, deve-se ter em consideração o valor do bem
considerando as limitações impostas no período em que cobrado o tributo, no
caso nos exercícios de 2013 a 2019. Partindo dessa premissa, o expert
chegou à conclusão que as condições de proporcionalidade entre o coeficiente
de aproveitamento básico e o de aproveitamento da localidade o valor venal
de R$ 20.483.996,72 (vinte milhões quatrocentos e oitenta e três mil
novecentos e noventa e seis reais e setenta e dois centavos) para julho/2019
(fls. 608). Destarte, muito embora tenha o perito trazido avaliação plena do
imóvel, estabelecida em R$ 90.983.218,00 (noventa milhões novecentos e
trinta e dois mil e duzentos e dezoito reais), destacou que tal valor
desconsidera as limitações já mencionadas anteriormente impostas pela
Operação Urbana Consorciada (fls. 695).
Com efeito, observa-se que os lançamentos realizados a
partir de 2013 desconsideraram as limitações impostas ao imóvel, de modo
que o valor venal considerado é superior ao valor de mercado do bem. Por
isso, o valor apurado com a aplicação de limitativos no valor de R$
20.483.996,72 (vinte milhões quatrocentos e oitenta e três mil novecentos e
noventa e seis reais e setenta e dois centavos) deve ser aplicado em relação
aos lançamentos de 2013 a 2019.
Não se trata, ao contrário do sustentado pelo Município,

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de se conceder isenção tributária não prevista, mas sim de atribuir valor
correto ao imóvel e desfazer equívocos que o mapa de valores que traça
apenas valores genéricos eventualmente incorra. De mais a mais, não se
pode perder de vista que a legislação municipal relativa à Operação urbana
consorciada foi instituída em 2013 e que as restrições impostas aos
proprietários decorrem de atos impostos pelo próprio poder público. Do mesmo
modo, o longo período sem a adoção de providências relativas à realização
efetiva de reloteamento e ao cumprimento das melhorias previstas na
legislação que estabeleceu a operação urbana são atribuíveis ao Município,
não aos contribuintes, os quais, aliás, protocolaram no ente Municipal em
10/09/2015 pedido de providências para a liberação do imóvel e o atendimento
ao estabelecido no plano da Operação consorciada água branca para a gleba
Pompéia (fls 48/62).
Por todos esses elementos, a conclusão não pode ser
outra que não adotar os valores apurados em perícia judicial e que toma por
base as inúmeras restrições, ainda que temporárias, impostas ao imóvel.
9. Diante dessas considerações, cabível a repetição do
indébito tributário pagos a maior comprovadamente recolhido pelo autor a ser
apurado em liquidação de sentença e observado o qüinqüênio prescricional.
No tocante aos índices de atualização e juros incidentes
sobre a condenação, incide na espécie o julgado, em recurso repetitivo, no
âmbito do REsp. 1.495.146/MG (Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j.
22/02/2018), no sentido de que a correção monetária e a taxa de juros de
mora incidentes na repetição de indébitos tributários devem corresponder às
utilizadas na cobrança de tributos pagos em atraso. Não havendo disposição
específica na legislação tributária, os juros de mora são calculados à taxa de
1% ao mês, nos termos do art. 161, § 1o do CTN.
Salientou também o STJ ser possível a utilização da taxa
Selic, desde que seja observada a regra isonômica e haja previsão na

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legislação da entidade tributante, ocasião em que é vedada a sua cumulação
com quaisquer outros índices, já que essa taxa já engloba juros e correção
monetária.
No que diz respeito aos juros de mora, deve ser
observado o disposto no § único do artigo 167 do CTN, devendo ser
computados a partir do trânsito em julgado da decisão definitiva que a
determinar, nos termos da Súmula no 188 do STJ: “Os juros moratórios, na
repetição do indébito tributário, são devidos a partir do trânsito em julgado da
sentença”.
Ressalto, ainda, que a correção monetária deve observar
o índice da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos termos da
Súmula no 162 do STJ, exatamente como determinado: Na repetição de
indébito tributário, a correção monetária incide a partir do pagamento indevido.
10. A multa por apresentar embargos de declaração
protelatórios aplicada ao apelante tampouco deve subsistir.
De fato, prevê o art. 1026, §2o, do CPC a aplicação de
multa nos casos em que o recurso possui nítido caráter protelatório, isto é,
quando a parte injustificadamente opõe o recurso para retardar o curso do
processo. No caso, contudo, não observa tal intuito, sobretudo porque os
embargos opostos pelo autor foram direcionados à conclusão adotada pelo
perito no laudo e que foram desconsideradas pelo juízo a quo, o que.
Assim, justificável a oposição de embargos de declaração
para sanar omissões existentes no acórdão, em especial quanto à conclusões
expressas no laudo pericial, e que não foram tratadas na r. sentença.
Pelas razões acima expostas e mais seus judiciosos
fundamentos, a r. sentença deve ser reformada, devendo os honorários
sucumbenciais fixados na sentença serem invertidos em favor do autor da
ação, ora apelante.
Pelo meu voto, não se conhece do recurso oficial e dá-se

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10
provimento ao recurso do autor.
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Des. Relator