Tribunal: TJSP
Processo: 1009742-05.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA. Não configuração. Ausência de oportunidade à ré de se manifestar acerca do conteúdo da réplica e de documentos com ela juntados pela autora. Prova literal que não agrega ao álbum probatório fato relevante e capaz de alterar o desfecho do pleito inicial. Pretendida nulidade do julgado que requer a identificação em concretude de prejuízo processual. Aplicação do adágio pas de

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA. Não configuração. Ausência de oportunidade à ré de se manifestar acerca do conteúdo da réplica e de documentos com ela juntados pela autora. Prova literal que não agrega ao álbum probatório fato relevante e capaz de alterar o desfecho do pleito inicial. Pretendida nulidade do julgado que requer a identificação em concretude de prejuízo processual. Aplicação do adágio pas de nullité sans grief. Prejuízo não demonstrado. Tese rejeitada.

RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Incontroversa mora debitoris da promitente-compradora (art. 374, II, do CPC). Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos réus a título de indenização pela ocupação indevida do bem durante o período de mora. Plausibilidade e adequação. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Sentença mantida.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Validade da transferência à consumidora da obrigação de pagar tal verba, desde que conferido destaque para o respectivo valor. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC/2015. Verba de corretagem que é devida ainda que o negócio intermediado não se efetive por inadimplemento da pretensa adquirente (art. 725 do CC). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000730427
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009742-05.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante ELZA GLORIA
GRANELE BORRELLI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado TIROL
INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1009742-05.2017.8.26.0562 -Voto no 28.290.
2
Apelação Cível no 1009742-05.2017.8.26.0562
Apelante: Elza Gloria Granele Borrelli
Apelado: Tirol Incorporadora Ltda
Comarca: Santos
Voto n. 28290

CERCEAMENTO DE DEFESA. Não configuração.
Ausência de oportunidade à ré de se manifestar
acerca do conteúdo da réplica e de documentos
com ela juntados pela autora. Prova literal que
não agrega ao álbum probatório fato relevante e
capaz de alterar o desfecho do pleito inicial.
Pretendida nulidade do julgado que requer a
identificação
em
concretude
de
prejuízo
processual. Aplicação do adágio pas de nullité
sans grief. Prejuízo não demonstrado. Tese
rejeitada.
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de
compra e venda de bem imóvel. Incontroversa
mora debitoris da promitente-compradora (art.
374, II, do CPC). Restituição das parcelas pagas.
Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que
visa evitar o enriquecimento sem justa causa.
Retenção de 20% dos valores pagos pelos réus a
título de indenização pela ocupação indevida do
bem durante o período de mora. Plausibilidade e
adequação. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da
Seção de Direito Privado desta Corte e da
Súmula 543 do STJ. Sentença mantida.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Validade da
transferência à consumidora da obrigação de
pagar tal verba, desde que conferido destaque

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Apelação Cível no 1009742-05.2017.8.26.0562 -Voto no 28.290.
3
para o respectivo valor. Orientação do C. STJ
firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o
rito do art. 1.036 do CPC/2015. Verba de
corretagem que é devida ainda que o negócio
intermediado não se efetive por inadimplemento
da pretensa adquirente (art. 725 do CC).
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual para rescindir o
compromisso de compra e venda firmado entre as partes e
condenar a apelada na restituição de 80% dos valores pagos pela
ré (fls. 403/405); apela a ré asseverando, em síntese, que: a) a
sentença é nula, vez que não lhe foi concedida oportunidade de se
manifestar acerca dos documentos juntados pela autora em réplica;
b) foi indevida a cobrança perpetrada pela autora a título de
comissão de corretagem; c) o percentual de retenção dos valores
pagos deve ser reduzido (fls. 420/430).
Recurso
tempestivo,
respondido
(fls.
433/441), mas não preparado, mercê da gratuidade processual.
Há oposição ao julgamento virtual (fls. 449).
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
1. Do cerceamento de defesa
De plano, não vinga a preliminar de
cerceamento de defesa em função de não ter sido oportunizada a
manifestação da apelante acerca da réplica a fls. 383/393 e dos
documentos a fls. 394/402, mormente porque não se vislumbra
prejuízo processual concreto decorrente de tal ausência.

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4
Com
efeito,
os
referidos
documentos
(declarações subscritas pela pretensa adquirente atestando sua
ciência acerca de aspectos do contrato firmado entre as partes)
apenas confirmaram a existência do contrato objeto do pleito
rescisório formulado na exordial, matéria a respeito da qual a ré
tivera plena possibilidade de se defender.
Trata-se, pois, de prova literal que não
agrega ao álbum probatório fato relevante e capaz de alterar o
desfecho do pleito inicial.
Por essa lente, pois, aplica-se o adágio no
tom de que onde não há prejuízo, nulidade não há (pas de nullité
sans grief).
Por conseguinte, a supressão de diligências
inúteis e desnecessárias que em nada contribuam para o deslinde
do feito, não caracteriza cerceamento de defesa arguida, mormente
diante do princípio constitucional da celeridade e da razoável
duração processual (art. 5o, inciso LXXVIII, da CF).
2. Da mora da promitente-compradora
Depreende-se
do
álbum
probatório
a
incontroversa a mora debitoris da promitente-compradora (art. 374,
inciso II, do CPC).
Ainda assim, a apelante-adquirente tem o
direito subjetivo material de ser restituída dos valores pagos à
promitente-vendedora.
Do contrário, ter-se-ia o enriquecimento
desprovido de justa causa (art. 844 do CC).
Nesse sentido, é o enunciado das Súmulas 1
e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do C. STJ,

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5
in verbis:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula
1).
“A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição” (Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula
543)
Outrossim,
é
inegável
que
com
o
desfazimento do negócio jurídico a apelada poderá alienar
novamente o imóvel a terceiro, de modo que não experimentará
prejuízos outros além daqueles oriundos de gastos administrativos
e de publicidade.
Noutro
período,
tem-se
reiteradamente
decidido que, na resolução do contrato por descumprimento do
promissário-comprador, as partes devem ser restituídas à situação
em que estavam antes da celebração do negócio.
Por isso, admite-se a compensação dos
valores pagos com as eventuais perdas e danos experimentados
pelas promitentes-vendedoras, a qual independente do percentual
de retenção convencionado.

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6
Não há, pois, óbice algum em compensar os
créditos recíprocos existentes.
Na espécie, afigura-se razoável a retenção
pela autora-apelada no percentual de 20% dos valores pagos pela
ré-apelante a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados em função da rescisão contratual.
Nesse tom são os seguintes precedentes do
C. Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO
CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE
PARTE
DOS
VALORES
PELO
VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS.
CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de
um contrato exige que se promova o retorno das partes
ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em
caso de rescisão motivada por inadimplência do
comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos
prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do
bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado
por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado
conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse
percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do
fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do
CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas
por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras
possuem
natureza
indenizatória,
servindo
para
compensar em parte os prejuízos suportados, de modo
que também devem ser levadas em consideração ao se

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7
fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos
pelo comprador” (REsp 1.224.921/PR, 3a Turma, V.U.,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, j. em 26/04/2011).
“AGRAVO
REGIMENTAL.
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA.
PROMITENTE
COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25%
(VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA.
TERMO
INICIAL.
DECISÃO
JUDICIAL.
PARCIAL
PROVIMENTO.
1.
Não
é
deficiente
em
sua
fundamentação o julgado que aprecia as questões que
lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário
aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao
promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e
cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer
título,
desde
que
não
supere
o
contratualmente
estipulado. 3. 'Na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre
as mesmas serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão.' (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo
regimental a que se dá parcial provimento.” (AgRg no
REsp 927.433/DF, 4a Turma, V.U., Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, j. em 14/02/2012)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO

COM

A
JURISPRUDÊNCIA
DESTE
TRIBUNAL
SUPERIOR.
SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses
de rescisão de contrato de promessa de compra e

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8
venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem
admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2.
Em se tratando de resolução pelo comprador de
promessa de compra e venda de imóvel em construção,
ainda não entregue no momento da formalização do
distrato, bem como em se tratando de comprador
adimplente ao longo de toda a vigência do contrato,
entende-se razoável o percentual de 10% a título de
retenção pela construtora dos valores pagos, não se
distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É
abusiva a disposição contratual que estabelece, em
caso de resolução do contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição
dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno
não provido.” (AgRg no AREsp 807.880/DF, 4a Turma,
V.U., Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 19/04/2016)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL

COM
GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO

DOS

COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO
DO
IMÓVEL
PARA
QUITAÇÃO
DA
DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO
IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de
prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem
decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses
da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão
de desfazimento do negócio com restituição parcial dos
valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado
em garantia, como alegado pela construtora com amparo
na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido
levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação
deduzida no recurso especial, de que não seria
necessário levar o contrato a registro para que ele
tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na
indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu
conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese.

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9
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao
vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no
REsp 1.361.921/MG, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO
POR
CULPA

DO
PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL
DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS
PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO
CASO).
ALTERAÇÃO
DO
ENTENDIMENTO
DO
TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DE PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência
desta Corte que, em caso de resolução do compromisso
de compra e venda por culpa do promitente comprador,
entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos
valores pagos. 2. Não é possível alterar a conclusão
assentada pelo Tribunal local com base na análise das
provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7 da
Súmula do STJ. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem,
soberano no exame do acervo fático-probatório dos
autos, de acordo com as especificidades do caso
concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos
valores pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é
impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado. 4. Agravo interno improvido.” (AgInt no
AgRg no AREsp 816.434/DF, 3a Turma, V.U., Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 27/09/2016).
No
mesmo
diapasão,
aliás,
são
os
precedentes desta Corte de Justiça, colacionados a título
exemplificativo: Ap n. 0051311-57.2013.8.26.0224, 4a Câmara de
Direito Privado, V.U., Rel. Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, j.
em 09/05/2013; Ap n. 0114543-61.2010.8.26.0100, 8a Câmara de

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10
Direito Privado, V.U., Rel. Des. HELIO FARIA, j. em 15/05/2013; Ap
n. 0061536-78.2011.8.26.0114, 8a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel.
Des.
SALLES
ROSSI,
j.
em
21/08/2013;
Ap
n.
0243357-31.2009.8.26.0002, 6a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE, j. em 03/04/2014;
Ap n. 0153843-93.2011.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. VIVIANI NICOLAU, j. em 29/04/2014; Ap n.
0046523-13.2012.8.26.0564, 7a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. WALTER BARONE, j. em 30/04/2014; Ap n.
0004516-46.2010.8.26.0347, 1a Câmara de Direito Privado, M.V.,
Rel.
Des.
RUI
CASCALDI,
j.
em
03/06/2014;
Ap
n.
0001626-09.2011.8.26.0248, 6a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI, j. em 02/09/2014.
3. Da comissão de corretagem
Por fim, a par da ausência de pleito
reconvencional, melhor sorte não socorre a tese recursal atinente à
verba de corretagem.
Neste ponto, crave-se que o C. Superior
Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP sob o rito dos
recursos repetitivos, assentara a validade da cláusula contratual
que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de
corretagem, desde que conferido destaque para o valor da aludida
verba; bem como a abusividade da cobrança pelo serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-

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11
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040
DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar
a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação
imobiliária,
desde
que
previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2.
Abusividade
da
cobrança
pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.”
(REsp n. 1.599.511/SP, 2a Seção, V.U., Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em 24/08/2016)
No caso, tem-se que fora claramente
assentada a responsabilidade da consumidora pelo pagamento da
comissão de corretagem, tal e qual se infere da leitura da planilha a
fls. 52.
Com efeito, verifica-se que tal planilha foi
escrita em tipo de letra compatível com a leitura. Está límpida e fácil
de ser entendida pela consumidora, que, inclusive a subscrevera.
Por
conseguinte,
considerando
a
legitimidade da cobrança da verba de corretagem na hipótese em
voga, é inexorável reconhecer a subsistência de sua exigibilidade
ainda que o negócio jurídico principal não se efetive em virtude de
inadimplemento da promitente-compradora (art. 725 do CC).
A
promitente-vendedora,
portanto, nada
deve repetir a este título à consumidora.

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12
Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC, majoro
os honorários sucumbenciais para 15% do valor atualizado da
causa, cuja exigibilidade remanescerá suspensa, nos termos do art.
98, § 3o, do mesmo diploma processual.
RÔMOLO RUSSO
Relator