Tribunal: TJSP
Processo: 1001806-49.2015.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do loteamento – Lucros cessantes - Parcial procedência – Inconformismo das corrés acenando com a ilegitimidade passiva, ausência de atraso e inexistência de ato ilícito – Reapreciação do caso em razão da decisão proferida em sede de recursos repetitivos – Atraso injustificado – Hipótese em que são devidos os lucros cessantes

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do loteamento – Lucros cessantes - Parcial procedência – Inconformismo das corrés acenando com a ilegitimidade passiva, ausência de atraso e inexistência de ato ilícito – Reapreciação do caso em razão da decisão proferida em sede de recursos repetitivos – Atraso injustificado – Hipótese em que são devidos os lucros cessantes decorrentes do atraso quando não houve condenação decorrente da inversão da cláusula penal ajustada em desfavor dos adquirentes - Orientação firmada em recurso repetitivo no sentido de que havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (tese 971) – Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000293257
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001806-49.2015.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A e SCOPEL DESENVOLVIMENTO
URBANCO S/A, são apelados VALFRIDO JOSÉ ROSA e TARCILA FERNANDES
FARIA DOS REIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001806-49.2015.8.26.0577 -Voto no 6226
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VOTO No: 6226
APEL.No: 1001806-49.2015.8.26.0577
COM. : São José dos Campos
APTES. : URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A e OUTRA
APDOS. : VALFRIDO JOSÉ ROSA e OUTRA
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na entrega do loteamento Lucros cessantes - Parcial
procedência
Inconformismo das corrés acenando com a
ilegitimidade passiva, ausência de atraso e inexistência de ato
ilícito Reapreciação do caso em razão da decisão proferida em
sede de recursos repetitivos Atraso injustificado Hipótese em
que são devidos os lucros cessantes decorrentes do atraso quando
não houve condenação decorrente da inversão da cláusula penal
ajustada em desfavor dos adquirentes - Orientação firmada em
recurso repetitivo no sentido de que havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor (tese 971) Sentença mantida - Recurso improvido.

Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de fls.
240/242, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente o pedido para
condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 13.670,01, com atualização
monetária desde o ajuizamento e juros mensais de 1% a partir da citação. Na
sucumbência recíproca, repartirão as partes custas e despesas processuais, arcando cada
qual com os honorários de seu patrono.
Inconformadas, apelam as corrés (fls. 253/274). Sustentam que
foram violados diversos dispositivos legais, insistem na ilegitimidade da Urbplan, em razão
da cessão assinada com a "SP 60 Empreendimentos Imobiliários Ltda.". Discorrem sobre a
complexidade do procedimento que envolve projetos imobiliários, salientando terem
observado os prazos assegurados pela Lei n. 6.766/79 somados à prorrogação disciplinada
por TAC, firmado sob a anuência da Municipalidade e sem notícia da insurgência dos
compradores, à luz do art. 38, do mesmo diploma. Citam a obtenção do Termo de Vistoria
das Obras (TVO) e, assim, a ausência de ato ilícito, a afastar sua responsabilidade civil,
além de pontuar a falta de prova do dano (art. 402 e 403, do CC), pugnando pela reforma
da sentença questionada.
Recurso tempestivo, preparado, contrarrazões às fls. 379/309.

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Não houve oposição acerca do julgamento virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de indenização, cumulada com obrigação
de fazer.
A r. sentença de fls. 240/242, julgou parcialmente procedente o
pedido para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 13.670,01, com
atualização monetária desde o ajuizamento e juros mensais de 1% a partir da citação.
Com efeito, não obstante o resultado proferido no Acórdão de fls.
322/328, manejado recurso especial pelos Autores-recorridos (fls. 344/380), contrariado às
fls. 511/526, sobreveio decisão do Insigne Presidente desta Seção de Direito Privado às fls.
544/545, para que a questão seja reapreciada à luz do julgamento proferido em sede de
recursos repetitivos (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, tema 971), de Relatoria do Min.
Luis Felipe Salomão, o que ora se faz.
Consoante se verifica da documentação colacionada aos autos, em
06.03.2010, os Autores-apelados adquiriram o lote no 11, da quadra 04, do loteamento
denominado “Residencial Fogaça” (fls. 39/62).
Da leitura do referido pacto, mais precisamente da cláusula 7.1.1
(fls. 53), observa-se que restou estalecido: “Caracterizado o vencimento antecipado da
dívida, a multa de 10% (dez por cento) incidirá sobre o valor do saldo devedor
devidamente atualizado monetariamente, e sobre eventuais encargos em atraso”.
Na apreciação dos sobreditos recursos especiais (1614721/DF e
1631485/DF), sob o regime de recursos repetitivos acerca da possibilidade de inversão de
cláusula penal moratória em compromisso de compra e venda de imóvel, com voto da lavra
do Ilustre Ministro Luis Felipe Salomão, restou pacificado:
“"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO
ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO
INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA

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INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO
A
MULTA
ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA
MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para
a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto,
recurso especial parcialmente provido." sem destaque no original
No caso em tela, conforme bem ressaltou o douto Desembargador
Grava Brazil no V. Acórdão de fls. 322/328: “In casu, o descumprimento do prazo
pactuado de vinte e quatro meses, a contar da expedição da Licença Urbanística, é
confesso e, aliás, reforçado pela data da celebração do TAC de fls. 194/197 e da emissão
do TVO, inexistindo situação de caso fortuito ou de força maior, a afastar a mora das
apelantes, que, portanto, foi bem reconhecida”. - destacamos
Ora, o pleito indenizatório é devido desde o descumprimento do
prazo de entrega do imóvel ante a presunção de prejuízo dos compradores, consoante
entendimento sumulado perante este Egrégio Tribunal (Súmula 162): “Descumprido o
prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
Nesse contexto, consoante delineado na r. sentença, é mesmo
devida a indenização (lucros cessantes) pelo tempo em que os autores ficaram privados de
utilizar-se do imóvel (36 meses de atraso), revelando-se consentâneo o percentual ali
fixado (0,5% sobre o valor do contrato), valendo ressaltar que no caso não houve aplicação
inversa da multa de 10% prevista para a hipótese de inadimplemento dos compradores.
Acerca do tema, confira-se como já decidiu este Egrégio Tribunal

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de Justiça:
Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Ação de cobrança de multa contratual por atraso na entrega
do loteamento julgada procedente. Pretensão das demandadas à
reforma integral ou parcial. Sendo incontroverso o atraso na entrega
do loteamento, mesmo computado o prazo de tolerância de 6 (seis)
meses, devida a multa contratual, correspondente a 10% (dez por
cento) do valor atualizado do preço de aquisição do lote, não tendo
relevo a alegação das promitentes vendedoras no sentido de que o
atraso decorreu da demora injustificada da municipalidade, na
emissão do termo de recebimento definitivo de obras de
infraestrutura. Juros de mora que têm como termo inicial a data da
citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Precedentes deste
E. Tribunal de Justiça. RECURSO DESPROVIDO. Apelação Cível
no 1029526-49.2019.8.26.0577, Rel. Mourão Neto, 23.04.2020.
Compromisso de compra e venda Cobrança de multa
contratual e indenização de lucros cessantes - Atraso na
conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento
Incidência
da
cláusula
contratual
que
prevê
multa
convencional para o caso de descumprimento do pacto Juros
moratórios a contar da citação Sentença mantida Recurso não
provido. Apelação n. 1026610-13.2017.26.0577, Relator Augusto
Rezende, j. 27/11/2019.
Ação de cobrança de multa contratual sociedade em conta de
participação para implantação de loteamento urbano ação
julgada procedente preliminar de nulidade da sentença
rejeitada atraso na entrega tanto das obras de infraestrutura
quanto complementares do empreendimento, ainda que
considerado o prazo de prorrogação previsto no contrato, de
seis meses multa contratual devida sentença mantida apelação
não provida, com observação (art. 85, § 11, CPC 2015).
Apelação n. 1028372-35.2015.8.26.0577, Rel. Eros Piceli, j.
22/10/2019.
No mesmo sentido já se pronunciou esta Colenda 8a Câmara de
Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZAÇÃO
IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO DO CONTRATO
INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
ATRASO
INJUSTIFICADO
-
IMPOSSIBILIDADE
DE
CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA COM OS LUCROS
CESSANTES
-
INVERSÃO
DA
CLÁUSULA
PENAL
-
JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,
SEDIMENTADA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO (TESE
971) - PRECEDENTE DESTA CORTE SENTENÇA MODIFICADA

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COM
ALTERAÇÃO
DA
DISCIPLINA
RELATIVA
À
DISTRIBUIÇÃO
DOS
ENCARGOS
DA
SUCUMBÊNCIA
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE.
Apel.
1012584-44.2016.8.26.0577,
Rel.
Theodureto
Camargo,
j.
23.04.2020.
Por fim, cumpre esclarecer que não obstante o ajuizamento da
presente demanda seja anterior ao julgamento dos recursos especiais nos 1614721/DF e
1631485/DF pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça, a tese definida em recurso submetido à
sistemática dos repetitivos deve ser de imediata aplicada de imediato aos processos que
tratam da matéria, sendo imperativa a revisão das decisões porventura contrárias à tese
definida no julgamento de recurso repetitivo à luz do novo entendimento. É o que se extrai
do art. 1.040, II, do CPC de 2015.
Desta feita, mantida a sucumbência recíproca das partes, impositiva a
aplicação da regra prevista no caput do art. 21 do CPC1973, reproduzida pelo caput do art.
86 do CPC2015, que determina que vencedor e vencido arcarão proporcionalmente com as
respectivas despesas, devendo cada qual suportar a condenação ao pagamento de 10% das
vantagens financeiras obtidas por seu cliente (CPC2015, art. 85, caput e § 2o).
A este respeito, THEOTONIO NEGRÃO e OUTROS, lecionam que
vedada a compensação (CPC2015, art. 85, § 14), se houver sucumbência recíproca “tanto o
advogado do autor quanto o advogado do réu receberão honorários” (cf. Código de
processo civil e legislação processual em vigor. 48a ed., São Paulo: ed. Saraiva, 2017, p.
195, nota 11 ao art. 86).
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão virtual,
salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos termos
do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)