Tribunal: TJSP
Processo: 1037240-41.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-06-08

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão fundada em abusividade de cláusulas contratuais – Sentença que julgou parcialmente procedente a ação, determinando restituição de valores pagos, com retenção de 10% deles, por parte da vendedora – Percentual que se eleva a 20%, posto representar menos de 2% do valor contratado, de sorte a assegurar recomposição de despesas hodiernamente compreendidas e

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão fundada em abusividade de cláusulas contratuais – Sentença que julgou parcialmente procedente a ação, determinando restituição de valores pagos, com retenção de 10% deles, por parte da vendedora – Percentual que se eleva a 20%, posto representar menos de 2% do valor contratado, de sorte a assegurar recomposição de despesas hodiernamente compreendidas e realizadas em negócios que tais, adequado às circunstâncias do caso e ao ressarcimento da empreendedora pelas despesas operacionais do negócio – Descabimento, ademais, de restituição integral, porquanto eventual abusividade de cláusulas do contrato não possibilita pedido rescisório por culpa das compromissárias vendedoras. Sentença reformada para majorar o percentual de retenção.

CORREÇÃO MONETÁRIA – Mera recomposição do poder de compra da moeda - Incidência a partir do desembolso – Decisão mantida.

JUROS DE MORA - Determinação de incidência a partir da citação – Resilição unilateral do contrato, por manifestação de vontade exclusiva do comprador – Compromissárias vendedoras que não incorreram em mora nem praticou ilicitude – Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado – Precedentes do STJ – Decisão reformada.

Apelação das rés provida em parte, não provida a do autor.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000408967
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1037240-41.2016.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e ESP
95/13 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado/apelante ANDRÉ
DE PAULA ROMAGNOLI.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso das rés,
negaram ao do autor, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1037240-41.2016.8.26.0100
COMARCA
-
SÃO PAULO
32o Ofício, Processo no 1037240-41.2016.8.26.0100
RECORRENTES e
RECORRIDOS
- EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e ESP
95/13
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
ANDRÉ DE PAULA ROMAGNOLI
VOTO No 31.381
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão
fundada em abusividade de cláusulas contratuais

Sentença que julgou parcialmente procedente a ação,
determinando restituição de valores pagos, com retenção de
10% deles, por parte da vendedora Percentual que se
eleva a 20%, posto representar menos de 2% do valor
contratado, de sorte a assegurar recomposição de despesas
hodiernamente compreendidas e realizadas em negócios
que tais, adequado às circunstâncias do caso e ao
ressarcimento
da
empreendedora
pelas
despesas
operacionais do negócio
Descabimento, ademais, de
restituição integral, porquanto eventual abusividade de
cláusulas do contrato não possibilita pedido rescisório por
culpa
das
compromissárias
vendedoras.
Sentença
reformada para majorar o percentual de retenção.
CORREÇÃO MONETÁRIA Mera recomposição do poder
de compra da moeda - Incidência a partir do desembolso
Decisão mantida.
JUROS DE MORA - Determinação de incidência a partir da
citação Resilição unilateral do contrato, por manifestação
de vontade exclusiva do comprador
Compromissárias
vendedoras que não incorreram em mora nem praticou
ilicitude Juros de mora que devem incidir a partir do
trânsito em julgado
Precedentes do STJ
Decisão
reformada.
Apelação das rés provida em parte, não provida a do autor.
A r. sentença de fls. 296/300 julgou parcialmente procedente a ação,
para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre
as partes e condenar a ré a restituir ao autor 90% dos valores pagos em uma única
parcela, atualizados desde o efetivo desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês a
contar da citação. Diante da sucumbência recíproca, fixou os honorários advocatícios
aos patronos das partes em 10% do valor da condenação, devendo ser rateadas as
despesas processuais.

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Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 304).
Recorrem as partes.

As corrés apelam (fls. 306/319) alegando: a) o percentual de
restituição dos valores pagos em 90% redunda excessivo frente ao previsto no
contrato para o caso de rescisão; b) a restituição deve observar os exatos termos
dispostos na cláusula VIII do contrato, não podendo ser desconsiderado justamente
quando recaem sobre o adquirente obrigações rescisórias originadas de sua iniciativa,
e não da construtora; c) ao menos deve ser minorado o percentual fixado; d) a
rescisão opera-se por culpa exclusiva do adquirente, vez que aduz expressamente ter
optado pelo desfazimento do negócio, sendo inequívoco o direito à retenção de
valores pela construtora; e) o percentual elevado compromete a obra como um todo,
bem como os demais adquirentes, somando-se a isso a crise econômica que assola o
País; f) o contrato respeita o Código de Defesa do Consumidor e os princípios da
probidade e boa-fé, devendo ser observado o art. 421 do Código Civil; g) o
adquirente em momento algum alega a existência de vícios do consentimento, razão
pela qual não pode agora pretender a invalidação do negócio jurídico; h) o adquirente
concordou com os abatimentos que o valor a ser restituído sofreria em caso de
rescisão; i) indevida a incidência de juros de mora e correção monetária antes do
trânsito em julgado, pois a rescisão opera em razão da impossibilidade de pagamento
e vontade única e exclusiva do adquirente.
Pede, portanto, seja determinada a retenção da porcentagem prevista
em contrato, ou em patamar não tão elevado, bem como o cômputo dos juros de mora
e correção monetária somente a partir do trânsito em julgado da decisão.
O autor, adesivamente, sustenta (fls. 324/333): a) diante da nulidade
absoluta das cláusulas estabelecidas pelas requeridas, inviável a sua rediscussão em
eventual ação revisional; b) as obrigações a si imputadas inviabilizaram a
continuidade da relação contratual; c) a conduta ilícita das requeridas deu causa ao
pedido rescisório, de modo que a restituição dos valores pagos deve ser integral, nos
termos da Súmula 543 do STJ e em atendimento aos artigos 6o, IV e 51, IV, do
Código de Defesa do Consumidor; d) em razão do princípio da causalidade, devem
as requeridas responder integralmente pelo pagamento dos honorários advocatícios e
despesas processuais; e) a distribuição da sucumbência feita em primeira instância
onera sem justificativa o requerente, em flagrante violação ao art. 86, caput, do CPC,
devendo ser observado o decaimento de 32% do pedido, ou seja, a sucumbência deve
ser distribuída no percentual de 32% para o autor e 68% para as rés. Pede o
prequestionamento dos dispositivos apontados.

Resposta às fls. 336/343 e fls. 346/350.
É o relatório.

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1. Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada pelo comprador
fundada em abusividade de cláusulas que:
a) impõem “deduções ilegais e devolução de valores em
parcelas”, b) retira “o direito ao ressarcimento de eventuais benfeitorias”, c)
estabelece “indenização simbólica por período mínimo, na hipótese de
atraso da obra”, d) “transfere encargos do imóvel (condomínio, IPTU, etc.)
antes da entrega da posse do imóvel, despesas do período da obra (antes da
instituição do condomínio), os custos da elaboração e registro da instituição
de condomínio”, e) “onera o autor com seguro pessoal e do imóvel em
construção”; f) “condiciona a cessão de direitos ao recolhimento de ITBI”,
g) faculta às rés realizarem o que bem entenderem com os direitos oriundos
do instrumento de compra e venda”, h) restringe os direitos do autor com
relação aos reparos necessários na unidade e i) “ausência de transparência
contratual no tocante à quitação do financiamento bancário realizado pelas
rés para a obra (sem previsão de quitação) e utilização gratuita das áreas
comuns indefinidamente” (fls. 3/5).

As partes formalizaram instrumento particular de compromisso de
compra e venda de unidade condominial em 29/06/2014, pelo valor de R$
346.847,13, sem a inclusão de juros e R$ 351.726,61 com juros, acrescido dos
valores de R$ 7.696,45 e de R$ 8.856,42, referentes à intermediação imobiliária (fls.
23/25), dos quais pagou R$ 35.200,00, segunda alega o autor na petição inicial às fls.
3.
Na contestação, as requeridas não se opuseram ao pedido rescisório,
mas exigiram o cumprimento da cláusula VIII do contrato, como dito acima (fls.
81/82).
O Juízo, então, decretou a rescisão, condenando as requeridas a
restituir ao autor 90% do total pago de R$ 24.010,88 (fls. 58/59), em uma única vez,
ou seja, autorizou a retenção de 10% a título de compensação por eventuais despesas,
sob os seguintes termos:
“Trata-se de caso de rescisão unilateral não sendo possível
impor-se culpa à parte requerida, pois ainda que existentes cláusulas
abusivas a solução jurídica seria a revisão contratual.
No entanto, certo que o consumidor pode rescindir o contrato
e tem o direito de reaver as quantias pagas, ainda que não integralmente.
Nesse sentido é a súmula no 1 do TJSP: “O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem”.

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O contrato firmado entre as partes prevê, na cláusula VIII e
outras, a forma de cálculo do valor a ser devolvido ao consumidor,
estipulando diversos descontos, podendo resultar na devolução de cerca de
20%, o que não se pode admitir diante da manifesta abusividade.
A relação jurídica travada entre as partes é regida pelo
Código de Defesa do Consumidor que institui normas a amparar a parte
mais fraca na relação contratual, qual seja o consumidor.
Nesses termos há que se reconhecer a abusividade da cláusula
contratual acima citada, posto que coloca o consumidor em desvantagem
excessiva, nos termos do artigo 51, inciso IV da Lei 8078/90.
Assim, poderá a ré reter 10% dos valores pagos, devendo
devolver 90% à parte autora, o que será operado de uma só vez conforme a
Súmula no 2, editada pelo Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “A
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só fez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição” (fls. 298).
Daí os apelos.
2. É preciso, antes de mais, lembrar que o pleito inicial de rescisão não
foi exercido como singela manifestação de vontade do autor, em denúncia unilateral,
por dificuldades financeiras, por exemplo, como costumeiramente acontece.
Diversamente, foi manejado porque o contrato contém, nos dizeres
dos autos, cláusulas abusivas que, segundo ele, inviabilizaram o seu cumprimento.
Relacionou-as às fls. 3/5 da petição inicial.
As disposições, malgrado em boa medida ostentem abusividade, em
realidade não inviabilizam o cumprimento do ajuste, nem criam para o comprador
obstáculo para o exercício de seus direitos, malgrado comportem decote, seja em
ação de revisão do contrato, seja numa demanda rescisória.
A r. sentença, de um modo ou de outro o salientou logo de início ao
afirmar que se trata “de caso de rescisão unilateral não sendo possível impor-se
culpa à parte requerida, pois ainda que existentes cláusulas abusivas a solução
jurídica seria a revisão contratual. No entanto, certo que o consumidor pode
rescindir o contrato e tem o direito de reaver as quantias pagas, ainda que não
integralmente”.
E as rés, malgrado contestando o pleito, anuíram à rescisão,
pleiteando, no entanto, que a restituição obedeça ao disposto na cláusula VIII do
ajuste, uma das que o autor reputa abusiva (fls. 81).

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3. Em situações como a dos autos, a jurisprudência deste Tribunal e do
C. Superior Tribunal de Justiça tem admitido a retenção em favor da vendedora em
percentual que varia de 10% a 25% dos valores pagos:
“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE.
PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O
FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA N. 182/STJ. (...) 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes
firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador
que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação
assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das
importâncias
pagas"
(EREsp
59870/SP,
Rel.
Ministro
BARROS
MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002
p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor
da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são
fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se
mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum
fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em
vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das
parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta
Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a
25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido.” (STJ -
AgRg no REsp 1.110.810/DF, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2013, DJe 06/09/2013).
Essa retenção visa o ressarcimento das despesas havidas pela
vendedora para a promoção do negócio, a intermediação da venda, a preparação de
documentos, assinatura de contratos, etc., quer dizer, despesas operacionais para a
concretização da venda. Assim acontece, como é sabido e independe de
comprovação. Se não for ressarcida, a vendedora arcará sozinha com o prejuízo de
desfazimento de ajuste, somente não concluído de todo por motivo próprio do
adquirente.
Os percentuais de restituição dos valores pagos, previstos na cláusula
VIII do contrato são evidentemente inaceitáveis, por leoninos, posto estabelecidos
com vantagem para a vendedora, a dano do consumidor.
Considerando o preço ajustado e o valor pago, a retenção de 20% dos
valores pagos corresponde a menos de dois por cento do valor contratado (2%),
afigurando-se razoável e justo para a hipótese vertente, visto assegurar recomposição
de despesas hodiernamente compreendidas e realizadas em negócios que tais, a
despeito de não comprovadas as efetivamente realizadas.
Aliás, o autor sequer chegou a tomar posse do imóvel (caso em que

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estaria sujeito à renda pela ocupação), e não há impedimento ou dificuldade para que
o bem seja comercializado. Importa, aqui, que as partes sejam recolocadas na
situação anterior, servindo a retenção como ressarcimento dos gastos suportados pela
construtora.
Nem se diga deva haver a restituição integral dos valores, como
pretende o autor. Eventual abusividade nas cláusulas do contrato não é motivo para a
rescisão do contrato por culpa das vendedoras.
4. CORREÇÃO MONETÁRIA.
Sobre os valores a serem restituídos em razão da rescisão, a r. sentença
não comporta qualquer reforma. Cabe a incidência de correção monetária a partir dos
desembolsos, por ser mera recomposição do valor de compra da moeda.
Nesse sentido decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“Jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso
de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária
das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada
desembolso” (REsp 13056780/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS FELIPE
SALOMÃO, j. 04.04.2013).
Mandar corrigir o que foi pago no curso do tempo somente a partir do
trânsito em julgado, importa o enriquecimento sem causa das empreendedoras, a
dano do consumidor. Não se trata de dívida cobrada em Juízo, mas de restituição do
que foi pago em cumprimento do contrato.
5. JUROS DE MORA.
Com relação à incidência de juros, igualmente têm razão as rés, já que,
como visto, o rompimento do contrato se deu por manifestação de vontade do
comprador, não incorrendo as vendedoras em qualquer conduta culposa e nem
demonstrada ilicitude que implicaria em quebra da avença de sua parte.
Desse modo, não se justifica a determinação da incidência dos juros
desde a data da citação, por não terem as rés incorrido em mora, devendo ser
incidentes juros moratórios somente a partir da data do trânsito em julgado,
conforme, inclusive, entendimento de robusta jurisprudência:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a
orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos
casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros
moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir

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da data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se
nega provimento. (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe
02/02/2016)
AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGO
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396
DO CC. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior
sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes,
em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.008.610/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008)
2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de
infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp 1354293/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe 15/09/2014)”
6. Por fim, já que não atendidos em parte os pedidos iniciais do autor e
das rés, o que se afigura mais adequado à situação dos autos é a manutenção da
sucumbência recíproca. Desse modo, as partes responderão cada qual por metade das
custas e despesas processuais vencidas e comprovadas até o momento da decisão de
primeiro grau, suportando as rés os honorários advocatícios do patrono do autor,
fixados em 10% (dez por cento) do montante a restituir, e o autor pagará aos
advogados das rés 10% (dez por cento) do valor postulado como comissão de
corretagem e a diferença do que deixou de restituir.
7. Ante o exposto, para os fins apontados, dou parcial provimento ao
recurso das rés, negando-o ao do autor.
É o meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente