Tribunal: TJSP
Processo: 2130296-81.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Luiz Eurico
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, ANTE A CESSÃO DO IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO LEVADO A REGISTRO, MAS COM IMISSÃO NA POSSE DA CESSIONÁRIA E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO – ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, CONSOLIDADA NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, ANTE A CESSÃO DO IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO LEVADO A REGISTRO, MAS COM IMISSÃO NA POSSE DA CESSIONÁRIA E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO – ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, CONSOLIDADA NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL 1.345.331/RS REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ART. 543-C DO CPC – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – RECURSO NÃO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001038291
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2130296-81.2020.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é agravante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO EST
S.P-CDHU, é agravado CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, vencido o 2o Juiz que declara voto., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente) E MARIO A. SILVEIRA.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
LUIZ EURICO
Relator
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2130296-81.2020.8.26.0000
AGRAVANTES: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO CDHU
AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VITÓRIA
ORIGEM: COMARCA DE MOGI DAS CRUZES 3a VARA CÍVEL
RELATOR: Des. LUIZ EURICO
VOTO No 42787
DESPESAS
CONDOMINIAIS

AÇÃO
DE
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA -
ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, ANTE A
CESSÃO
DO
IMÓVEL
POR
INSTRUMENTO
PARTICULAR NÃO LEVADO A REGISTRO, MAS
COM IMISSÃO NA POSSE DA CESSIONÁRIA E
CIÊNCIA
DO
CONDOMÍNIO

ORIENTAÇÃO
JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA, CONSOLIDADA NO JULGAMENTO DO
RECURSO
ESPECIAL
1.345.331/RS
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA ART. 543-
C DO CPC
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO
DA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO
COMPRADOR E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO
CONDOMÍNIO

REQUISITOS
NÃO
DEMONSTRADOS MANUTENÇÃO DA DECISÃO
RECURSO NÃO PROVIDO
Agravo de instrumento interposto contra a decisão
de fls. 156/159 da ação de execução de despesas condominiais, que rejeitou a
exceção de pré-executividade.
Busca a Agravante a reforma do pronunciamento
alegando, em suma, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda,
discorrendo acerca do cabimento da exceção, e, sustentando sua ilegitimidade para

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figurar no polo apassivo da demanda. Assevera que foi firmado contrato de cessão de
posse e promessa de compra e venda de imóvel da referida unidade habitacional,
sendo os mutuários os únicos responsáveis pelo pagamento das despesas
condominiais. Alega ausência de responsabilidade da CDHU quanto ao pagamento
dos débitos condominiais, visto que a coexecutada Luciana da Conceição Ribeiro,
reside desde 21/12/2006, fato que é do total conhecimento do condomínio.
Recurso regularmente processado, sem concessão da
liminar (fls. 24) e com resposta a fls. 27/33.

É o relatório.
A irresignação da parte não prospera.
Trata-se de ação de execução de despesas
condominiais proposta pelo Condomínio Agravado em face da Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
CDHU, ora
Agravante.
Apresentada exceção de pré-executividade sob a
alegação de ilegitimidade passiva, esta foi rejeitada.
Importa destacar que a obrigação debatida nos autos
é propter rem, ou seja, acompanha a coisa vinculando o seu dono, seja ele quem for.
Nesse tipo de obrigação, o sujeito passivo será substituído sempre que se alterar a
titularidade do direito real em questão.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Recurso Especial no 1.345.331-RS, de Relatoria do Min. Luís Felipe Salomão,
submetido ao rito especial prescrito pelo artigo 543-C do Código de Processo Civil,
para os casos em que se discute a responsabilidade pelo pagamento de obrigações
condominiais de unidade autônoma objeto de compromisso de compra e venda não
levado a registro, assim decidiu:
“Para efeito do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação

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jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b)
havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp no
1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe
20/4/2015)”.
Assim, conforme referida decisão, para que seja
afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor são necessários os seguintes
requisitos: a) que fique comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador
e b) a ciência inequívoca do condomínio a respeito do negócio.
Da análise dos documentos juntados pela CDHU,
verifica-se a transferência da posse à promissária compradora Luciana da Conceição
Ribeiro em 21/12/2006 (fls. 107/122), conforme termo de entrega de chaves de fls.
122.
Contudo, nada há nos autos a comprovar que o
condomínio recorrido tivesse ciência inequívoca da imissão da cessionária na posse
da unidade condominial em questão.
De fato, a CDHU não comprovou ter notificado o
condomínio para cientificá-lo do negócio, não trouxe documento indicando tratativas
mantidas pela compromissária compradora com o condomínio ou a participação da
possuidora em assembleias.
O lapso temporal decorrido desde a entrega das
chaves não é suficiente para que se possa presumir que o condomínio tivesse ciência
inequívoca do negócio, pois nada indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida
pela promissária compradora, tampouco que, se exercida, dela tivesse pleno

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conhecimento o condomínio.
Nesse contexto, não havendo como concluir pela
ciência inequívoca do exercício da posse pela promissária compradora, permanece a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas
condominiais.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
LUIZ EURICO
RELATOR

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Agravo de instrumento no 2130296-81.2020.8.26.0000 – Mogi das Cruzes
Agravante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo CDHU
Agravado: Condomínio Residencial Vitória
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 44638)

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Adoto o relatório do eminente Desembargador
Relator Dr. Luiz Eurico, declarando, porém, voto divergente.
Isso porque, busca o condomínio a cobrança de
encargos condominiais a partir de março/2018 (fls. 07, E-Saj de 1o grau) e
o Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel e
Outras Avenças fls. 107/122 data de 28 de dezembro de 2006, com termo
de entrega de chaves assinado às fls. 121, na mesma data.
Além do mais, não há nos autos qualquer notícia
ou documento que tenha havido rescisão contratual ou reintegração de
posse do imóvel a favor da apelada.
Ora, no caso dos autos, não se mostra crível que o
condomínio não tivesse ciência da posse da mutuária compromissária
compradora no imóvel desde dezembro de 2006, passados mais de 12 anos
da cobrança pleiteada na inicial e da entrega das chaves. Aliás, reconhece a
ciência da posse da mutuária ao ajuizar a ação também contra a
compromissária compradora Luciana da Conceição Ribeiro (fls. 01, dos
autos da execução).
Este E. Tribunal de Justiça assim já decidiu:
Despesas de Condomínio - Cobrança Ação de cobrança proposta contra
o proprietário da unidade devedora, de acordo com o registro no CRI

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Ação julgada procedente - Unidade da CDHU - Venda comprovada, que
se deu em data muito anterior ao débito, com posse transmitida - Decisão
que não se sustenta, pois embora a ação de cobrança de despesas
condominiais possa ser intentada contra o proprietário, ou o ocupante, a
critério do Condomínio, a verdade é que o apelado teve tempo suficiente
para verificar quem seria o atual possuidor, na medida em que o débito
data de 2011 a 2014
Apelante que há muitos anos deixou de ser
proprietário ou possuidor Situação que leva ao reconhecimento de que o
condomínio tinha ciência da situação - Precedentes
Ilegitimidade de
parte que deve ser reconhecida - Recurso provido, para fins de
modificação da sentença, extinguindo-se a ação (Apelação Cível no
1013092-77.2014.8.26.0506, Rel. Des. Carlos Nunes, 31a Câmara de
Direito Privado).
Na verdade, é a compromissária compradora, a
quem foi conferida a posse, quem verdadeiramente desfruta dos serviços
comuns geradores das despesas, e por isso mesmo ele é o único
responsável pelos débitos condominiais.
Dessa forma, a ilegitimidade da CDHU encontra-
se patente.
Por todas essas razões, pelo meu voto, dou
provimento ao agravo de instrumento.
Mario A. Silveira
2o Juiz

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Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2130296-81.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.