Tribunal: TJSP
Processo: 1026629-50.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que inverteu a cláusula penal, determinou a devolução dos valores pagos à título de comissão de corretagem e condeou a ré a pagar indenização por danos morais. Apelo da ré.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade, apenas, nos casos em que o contrato não prevê cláusula penal em favor dos

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que inverteu a cláusula penal, determinou a devolução dos valores pagos à título de comissão de corretagem e condeou a ré a pagar indenização por danos morais. Apelo da ré.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade, apenas, nos casos em que o contrato não prevê cláusula penal em favor dos adquirentes. Precedente do STJ REsp no 1.631.485/DF em recursos repetitivos. Caso dos autos em que há cláusula expressa prevendo a indenização dos adquirentes em caso de atraso na entrega das obras. Inversão afastada, indenização que deve ser feita conforme a cláusula estipulada.

DANO MORAL – Inocorrência – Afastamento da referida condenação, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001877
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1026629-50.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante SPE VITTA
OSASCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados TALITA
SANTIAGO VERLI e FABRISIO RAMOS DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1026629-50.2017.8.26.0405 -Voto no 10564
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Apelação Cível no 1026629-50.2017.8.26.0405
Apelante
: Spe Vitta Osasco Empreendimentos Imobiliários Ltda
Advogado
: Wladimir Cassani Junior
Apelados
: Talita Santiago Verli e outro
Advogada
: Juliana de Fátima Cegantini Fávero (Fls: 13)
Comarca: Osasco
Voto no 10564
bsa
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E
VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença
que inverteu a cláusula penal, determinou a devolução dos valores
pagos à título de comissão de corretagem e condeou a ré a pagar
indenização por danos morais. Apelo da ré.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade, apenas, nos
casos em que o contrato não prevê cláusula penal em favor dos
adquirentes. Precedente do STJ REsp no 1.631.485/DF em recursos
repetitivos. Caso dos autos em que há cláusula expressa prevendo a
indenização dos adquirentes em caso de atraso na entrega das obras.
Inversão afastada, indenização que deve ser feita conforme a cláusula
estipulada.
DANO MORAL
Inocorrência
Afastamento da referida
condenação, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos
da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o
mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só
por si, não acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais c/c
repetição de indébito que Talita Santiago Verli da Silva e Fabrisio Ramos da Silva movem
contra SPE Vitta Osasco Empreendimentos Ltda. Aduzem os autores que celebraram com a ré
promessa de compra e venda da unidade 67, Torre Allegro, Condomínio Vitta Clube Viver,
Osasco/SP, pelo valor de R$ 196.363,43, a ser pago de forma parcelada. Afirmam que o
término das obras foi prometido para dezembro/2013, havendo ainda a previsão da cláusula de
tolerância de 180 dias. Todavia, afirmam que mesmo tendo quitado o contrato, mediante a
obtenção de financiamento imobiliário, apenas receberam as chaves do imóvel em

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fevereiro/2016. Diante de tais fatos, propuseram a presente demanda visando a inversão da
cláusula penal ou subsidiariamente a aplicação das penalidades da cláusula 16, parágrafo
terceiro; a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais; a devolução de
valores pagos a título de taxa condominial, que foram cobradas antes da entrega das chaves,
bem como da taxa de individualização da matrícula do imóvel.
Contestação, fls. 86/117.
Réplica, fls. 204/216.
Adveio a r. Sentença, que julgou parcialmente procedente a
demanda, afastando a devolução da taxa de individualização da matrícula e condenando a ré a
restituir aos autores os valores pagos à título de taxa condominial, antes da data de entrega das
chaves, de forma atualizada desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao
mês; a pagar aos autores multa de 2%, mais juros de 1% ao mês, desde a data do atraso, até a
data da entrega das chaves; bem como a pagar aos autores indenização por danos morais, no
valor equivalente a 10 salários mínimos, de forma atualizada, desde a prolação da r. sentença e
com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Diante da sucumbência mínima dos
autores, condenou a ré a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da condenação.
As partes opuseram embargos de declaração (fls. 337/341 e
376/380) que não foram acolhidos (fls. 386).
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o reexame e
a reversão do julgado, com fundamento na impossibilidade de inversão da cláusula penal, pois
o contrato entabulado possui cláusula específica que prevê indenização dos adquirentes, nos
casos de atraso da obra. Ressalta que o percentual fixado é muito superior ao usualmente
adotado por este Tribunal, aduzindo que a indenização fixada atingirá, aproximadamente, a
quantia de cem mil reais, ou seja, quase 50% do valor do negócio, pleiteando,
subsidiariamente, a redução do percentual de 2% ao mês para 0,5% do valor do contrato.
Afirma ainda que a situação narrada nos autos não gerou danos extrapatrimoniais a serem

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indenizados.
Contrarrazões, fls. 420/428.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que os autores celebraram com a ré
contrato de compromisso de compra e venda do bem imóvel descrito na exordial, com
previsão do término das obras para dezembro de 2013.
Todavia, não houve a conclusão da obra, mesmo depois de
expirado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estabelecido na avença (junho de
2014).
Restando o atraso das obras incontroverso, o juiz inverteu a
cláusula penal prevista na cláusula 11, 'c' da promessa de compra e venda (fls. 38).
Entretanto, tal inversão não merece prosperar, pois no contrato
celebrado entre as partes, houve a estipulação de cláusula penal em favor dos adquirentes,
para o caso de inadimplemento contratual da vendedora.
16. PRAZO DE OBRA.
(...)
PARÁGRAFO TERCEIRO: Na hipótese de atraso na entrega da unidade
autônoma, depois de decorrido o prazo de tolerância referido no caput desta
cláusula, ou sua prorrogação prevista no parágrafo segundo supra, a
VENDEDORA pagará ao COMPRADOR uma multa correspondente a 1%
(um por cento) do valor deste contrato, por mês de atraso (fls. 365)
Deste modo, tendo havido expressa previsão de cláusula penal
em favor dos autores, incabível se falar em inversão da cláusula 11, 'c', do contrato celebrado.
Consigne-se que o C. Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a
possiblidade de inversão da cláusula penal em favor dos adquirentes, expressamente

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mencionou que a inversão apenas seria possível nos casos de omissão do contrato celebrado:
Desse modo, consoante iterativa jurisprudência do STJ, em caso de
inadimplemento (absoluto ou relativo), se houver omissão do contrato, cabe,
por imperativo de equidade, inverter a cláusula contratual penal (moratória
ou compensatória), que prevê multa exclusivamente em benefício da
promitente vendedora do imóvel.
(STJ - Recursos Especiais n.o 1.614.721/DF e n.o 1.631.485/DF, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO leading cases Tema 971, publicação do
acórdão em 25.06.2019)
Assim, a inversão da cláusula penal não merece prosperar,
devendo a ré/apelante ser condenada ao pagamento da indenização estipulada na cláusula 16,
parágrafo terceiro do contrato celebrado, conforme o pedido subsidiário realizado na exordial,
não sendo admitida ainda, a redução do percentual estipulado pelas partes em contrato, de 1%
para 0,5%, conforme pleiteia a apelante.
Inexistiu o alegado dano moral experimentado pelo autor, pois a
reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual,
consistente no atraso de entrega das chaves, só por si, não acarretou o dano moral.
Lembre-se que quem compra coisa futura, certamente espera um
resultado, o qual pode não ocorrer.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 1.
E corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDA. SENTENÇA QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS.
SITUAÇÃO
QUE
TRADUZ
MERO
ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE
PERSONALIDADE DO AUTOR A MERECER REPARAÇÃO PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP. Des.
Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017; Data de
registro: 10/03/2017).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).
Diante da parcial procedência da demanda, devem as partes
repartir, em igual proporção, as custas e despesas processuais, bem como arcar com os
honorários da parte adversa no valor de 10% do valor atualizado da condenação a ser pago ao
patrono dos autores e 10% do valor da indenização por danos morais aqui afastada a ser pago
ao patrono da ré.
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo, para afastar a inversão da cláusula 11, 'c' do contrato, devendo a ré pagar aos autores
a indenização entabulada no parágrafo terceiro da cláusula 16 do contrato, ou seja, 1% do

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valor atualizado do contrato, por mês de atraso, a incidir desde a data do atraso, até a data da
entrega das chaves e para afastar a indenização por danos morais fixada.
ANA MARIA BALDY
Relatora