Tribunal: TJSP
Processo: 1011950-89.2014.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Juízo de retratação, nos termos do artigo 1.040, II, do CPC/2015. Ação de cobrança de multa contratual por inadimplemento culposo, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem. Validade do prazo de tolerância de 120 dias para conclusão das obras. Lucros cessantes devidos, pois o prejuízo é

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Juízo de retratação, nos termos do artigo 1.040, II, do CPC/2015. Ação de cobrança de multa contratual por inadimplemento culposo, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem. Validade do prazo de tolerância de 120 dias para conclusão das obras. Lucros cessantes devidos, pois o prejuízo é presumido, conforme entendimento consolidado na Súmula no 162 desta E. Corte. Percentual de 0,5% por mês, a ser calculado sobre o valor atualizado do contrato, a partir da mora da ré até a entrega efetiva das chaves. Atualização do contrato pela Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça, com juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação, pois se trata de responsabilidade contratual. Multa penal inversa. Descabida a sua pretensão, uma vez que é vedada a sua cumulação com os lucros cessantes, pena de bis in idem. Jurisprudência firmada pelo E. STJ em recurso repetitivo. Danos morais não configurados, pois se trata de mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual. Juízo de retratação exercido. Adequação do julgado que se impõe.

RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
RECURSO ADESIVO DO AUTOR DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000155095
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011950-89.2014.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A, é apelado/apelante LUIZ FERNANDO
MONTEIRO DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO DA RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR DESPROVIDO.
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011950-89.2014.8.26.0004 -Voto no
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VOTO
: 38873
APELAÇÃO : 1011950-89.2014.8.26.0004
COMARCA
: SÃO PAULO
APELANTE(S): HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A.
APELADO(S) : LUIZ FERNANDO MONTEIRO DE OLIVEIRA
JUIZ (A)
: SIDNEY TADEU CARDEAL BANTI
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Juízo de retratação, nos
termos do artigo 1.040, II, do CPC/2015. Ação de cobrança de
multa contratual por inadimplemento culposo, cumulada com
indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial
procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem. Validade do
prazo de tolerância de 120 dias para conclusão das obras. Lucros
cessantes devidos, pois o prejuízo é presumido, conforme
entendimento consolidado na Súmula no 162 desta E. Corte.
Percentual de 0,5% por mês, a ser calculado sobre o valor
atualizado do contrato, a partir da mora da ré até a entrega efetiva
das chaves. Atualização do contrato pela Tabela Prática deste E.
Tribunal de Justiça, com juros de mora de 1% ao mês, computados
a partir da citação, pois se trata de responsabilidade contratual.
Multa penal inversa. Descabida a sua pretensão, uma vez que é
vedada a sua cumulação com os lucros cessantes, pena de bis in
idem. Jurisprudência firmada pelo E. STJ em recurso repetitivo.
Danos morais não configurados, pois se trata de mero dissabor
decorrente de inadimplemento contratual. Juízo de retratação
exercido. Adequação do julgado que se impõe.
RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
RECURSO ADESIVO DO AUTOR DESPROVIDO.
As partes interpõem recursos de apelação contra
a r. sentença (fls. 189/193), que julgou parcialmente procedente a ação
de cobrança de multa contratual por inadimplemento, cumulada com
indenizatória por danos materiais e morais, proposta por LUIZ
FERNANDO MONTEIRO contra HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A., para
“condenar a requerida a: a) efetuar o pagamento de indenização por
danos materiais relativos a multa, de conformidade com a cláusula
clausula 12.3, em valor equivalente a 2% sobre o valor do contrato
(R$192.000,00 fls. 34); b) juros moratórios de 1% ao mês relativos ao

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período em que a ré esteve em mora, isto é, da data em que a obra
deveria ter sido entregue (30 de agosto de 2011) até a data em que
houve a efetiva entrega das chaves (25 de novembro de 2011). O valor
deverá ser apurado em sede de liquidação e corrigido monetariamente
desde a citação e c) efetuar o pagamento de indenização por danos
morais
em
R$5.000,00,
corrigidos
monetariamente
desde
o
arbitramento e com juros de 1% ao mês desde a citação”.
Sustenta a ré, preliminarmente, a carência da
ação, em razão da quitação conferida pelo autor e pela ausência de
atraso na entrega da obra. Aduz que o habite-se foi expedido dentro do
prazo contratualmente estabelecido e, portanto, não há inadimplemento
ou dano a ser indenizado. Alega a impossibilidade de inversão da multa
prevista pela mora do promitente comprador. Ressalta a inexistência de
dano moral. Subsidiariamente, pleiteia pela sua redução (fls. 200/219).
O autor, por sua vez, em seu recurso adesivo,
insiste na nulidade da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância
de 120 dias para a entrega do imóvel. No mais, pretende a majoração
dos danos morais, bem como dos honorários de sucumbência (fls.
241/250).
Recursos processados no duplo efeito (fls. 223 e
255).
Contrarrazões do autor a fls. 225/240 e da ré a
fls. 257/267.
Os apelos foram julgados por esta E. Câmara
que, por votação unânime, deu provimento ao recurso da ré e negou
provimento ao recurso do autor. (fls. 273/282)
Os
embargos
de
declaração
opostos
pelo
demandante foram rejeitados. (fls. 289/294)

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O requerente interpôs recurso especial. (fls.
296/305)
A E. Presidência da Seção de Direito Privado, em
14.03.2019, determinou a suspensão da tramitação do processo até o
julgamento, pelo E. Superior Tribunal de Justiça, dos recursos especiais
1614721/DF e 1631485/DF, sob o regime dos recursos repetitivos. (fls.
495)
Posteriormente, uma vez que a E. Corte
Superior, no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF, exarou
tese a respeito da inversão da cláusula penal moratória em
compromisso de compra e venda de imóvel, a E. Presidência da Seção
de Direito Privado, conforme disposto nos artigos 108, inciso IV, e 109,
caput, do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça, determinou a
remessa dos autos a esta E. Câmara para reapreciação da matéria, nos
termos do artigo 1.030, inciso II, do CPC/2015.
É o relatório.
Inicialmente,
cabe
analisar
as
preliminares
arguidas pela ré.
Argumenta que o autor é carecedor do direito de
ação, por falta de interesse processual e impossibilidade jurídica do
pedido, porque deu ampla e geral quitação às obrigações assumidas
pela ré, bem como pelo fato de que não houve inadimplemento de sua
parte, pois o habite-se foi expedido dentro do prazo contratualmente
estipulado.
O termo de quitação firmado pelo demandante
não tem o condão de afastar a possibilidade de propor ação em juízo,
ou seja, não retira o seu interesse de ser ressarcido por eventuais
danos decorrentes do inadimplemento contratual, até mesmo porque a

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entrega das chaves estava condicionada à chancela da mencionada
quitação.
Ademais, o interesse de agir tem relação com a
utilidade e adequação, tendo o autor optado pela via processual cabível,
a fim de ver satisfeita a sua pretensão.
Nesse sentido, o entendimento desta C. Câmara:
Compromisso de compra e venda
Atraso na
entrega da obra Afastada a preliminar de falta de
interesse de agir Termo de quitação assinado pelo
autor Documento que não afasta a possibilidade de
demandar em juízo
Não caracterização de força
maior Risco inerente à atividade Descumprido o
prazo de entrega da obra, cabíveis lucros cessantes
no percentual de 0,5% sobre o valor de contrato do
bem
Obrigação de pagamento do IPTU somente
após a entrega das chaves
Correção monetária
sobre o saldo devedor nada acrescenta à dívida

Juros sobre o saldo devedor afastados Recurso do
autor
parcialmente
provido

Recurso
da
ré
improvido. (Apel. no 1008445-30.2013.8.26.0100,
Rel. Des. Eduardo Sá Pinto Sandeville, j. em
16.12.2014).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO.
INDENIZAÇÃO.
Atraso
na
entrega
de
imóvel
adquirido na planta. Aplicação do Código de Defesa
do
Consumidor.
Legitimidade
passiva
da
ré.
Solidariedade
da
cadeia
de
fornecedores
caracterizada. Quitação dada quando do recebimento

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das chaves que não implica em carência de ação.
Prescrição. Inocorrência. Aplicação do prazo decenal
do artigo 205 do Código de Defesa do Consumidor.
Legalidade de prorrogação de prazo de entrega (180
dias).
Inadimplemento
caracterizado.
Danos
materiais. Taxa de corretagem devida. Cobrança de
valores pagos a título de assessoria técnico-
imobiliária indevidos. Venda casada. Ausência de
clara distinção em relação à corretagem. Serviço
que, de qualquer modo, não foi usufruído. Aplicação
de índices de atualização INCC até o prazo final para
conclusão da obra e do IPCA após. Danos morais
indevidos.
Sentença
reformada.
Recurso
parcialmente
provido.(Apelação
no
1001908-77.2014.8.26.0554, Des. Rel. Ana Lucia
Romanhole Martucci, 6a Câmara de Direito Privado, j.
17/11/2014)
Outrossim, se houve ou não atraso na entrega
do bem, é questão que pertence ao mérito da ação, e assim será
analisada.
O
requerente
celebrou
com
a
ré,
em
11.07.2008, “instrumento particular de contrato de promessa de venda
e compra de unidade condominial a ser construída e outras avenças”
(fls. 32/53), com previsão para entrega do bem em 30.04.2011,
admitida uma tolerância de 120 dias (Cláusula 4.6 - fl. 44).
Cumpre observar
que
não pende qualquer
ilegalidade em relação à disposição contratual que estabelece prazo de
tolerância de 120 dias após o término previsto para a entrega regular
da obra, até porque era do conhecimento do adquirente, no momento

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da celebração do contrato, de modo que não há violação ao Código de
Defesa do Consumidor.
A esse respeito a Súmula no 164 deste E.
Tribunal de Justiça: É valido o prazo de tolerância não superior a cento
e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Portanto, a data prevista para conclusão do
empreendimento era agosto/2011, já considerada a citada tolerância.
Contudo, as chaves somente foram entregues em 25.11.2011 (fl. 60), o
que comprova a demora na conclusão da obra.
De rigor frisar que não pode ser acolhido o
argumento de que o termo final da mora seria a data da expedição do
certificado de conclusão, pois é inequívoco que durante o período entre
a sua expedição e a entrega das chaves, o autor não pode usufruir do
bem.
Além disso, o habite-se é mera autorização
administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com a
disponibilização
do
bem
pronto
e
acabado,
em condições de
habitabilidade, o que só ocorre com a entrega das chaves.
Corroborando esse entendimento, a Súmula no
160 desta C. Corte:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Incontroverso, portanto, o inadimplemento da
requerida, sendo certo que a mora somente termina com a entrega das
chaves, pois, enquanto não recebido o bem e conferido pelo comprador,

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a vendedora não cumpriu a sua parte no contrato.
Nesse contexto, diante da demora na entrega da
obra, pretende o adquirente a inversão da multa moratória, bem como
“o pagamento de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o
valor do imóvel ao mês (valor total pago)”, o que nada mais é do que
lucros cessantes.
Do atraso na entrega da obra deriva, para o
adquirente, o direito ao ressarcimento pelos prejuízos experimentados
com a privação do uso da coisa, a teor do artigo 944 do Código Civil,
pois são presumidos.
Este E. Tribunal de Justiça também consolidou o
entendimento a esse respeito na Súmula no 162: “Descumprido o prazo
para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade
do negócio.”
No mesmo sentido o tema no 05 aprovado pela
C. turma Especial Privado I desta E. Corte no julgamento do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O
uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel,
que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado
do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou
teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma já regularizada”.

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Confirma-se,
ainda,
jurisprudência
do
E.
Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O
JULGADO.
LUCROS
CESSANTES.
ATRASO
NA
ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou
entendimento de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra
e venda, é cabível a condenação por lucros
cessantes,
havendo
presunção
de
prejuízo
do
promitente-comprador. 2. Agravo regimental não
provido” (AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Ricardo
Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. em 25.06.2013)
O melhor critério para fixação dessa indenização
é o equivalente à taxa de ocupação pelo período correspondente ao
fruto que o imóvel geraria à época da entrega do bem. Assim, o
percentual de 0,5%, por mês, a partir da mora até a entrega efetiva
das chaves, calculado sobre o valor atualizado do contrato, se coaduna
com o entendimento desta E. Câmara.
Nesse sentido:
Compromisso de compra e venda Atraso na entrega da
obra Afastada a preliminar de falta de interesse de agir
Termo de quitação assinado pelo autor Documento que
não afasta a possibilidade de demandar em juízo Não
caracterização de força maior Risco inerente à atividade
Descumprido o prazo de entrega da obra, cabíveis lucros
cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor de contrato
do bem Obrigação de pagamento do IPTU somente após
a entrega das chaves Correção monetária sobre o saldo
devedor nada acrescenta à dívida Juros sobre o saldo

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devedor afastados
Recurso do autor parcialmente
provido

Recurso
da
ré
improvido.
(Apel.
no
1008445-30.2013.8.26.0100, Rel. Des. Eduardo Sá Pinto
Sandeville, j. em 16.12.2014).
A atualização será pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça. Os juros de 1% ao mês serão computados a partir
da citação, posto que se trata de responsabilidade contratual.
Quanto à fixação de cláusula penal em desfavor
da ré, de rigor observar que o E. Superior Tribunal de Justiça vetou a
possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a multa penal.
(REsps nos. 1.498.484/1.635.428 e 1.614.721.631.385)
No
caso, arbitrada indenização por lucros
cessantes, descabida a cumulação com a inversão da multa contratual,
pena de bis in idem.
Quanto aos danos morais, a despeito dos
inconvenientes experimentados, não se vislumbra a ocorrência dos
mesmos, porque a reparação pretendida pressupõe ofensa a direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado
caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à Pessoa Humana,
Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rel. Min Sálvio de Figueiredo Teixeira),
o que não se verifica na hipótese vertente, considerando-se, ainda, que
a mora teve curta duração (cerca de três meses).
Nesse sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO.
INDENIZAÇÃO.
Atraso
na
entrega
de
imóvel
adquirido
na
planta.
Sentença
de
parcial
procedência. Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Prescrição. Inocorrência. Aplicação do

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prazo decenal do artigo 205 do Código Civil.
Inadimplemento
da
ré
caracterizado.
Taxa
de
corretagem devida. Não cabimento de inversão da
multa contratual. Danos morais indevidos. Sentença
reformada. Recursos parcialmente providos. (Apel.
no 1018122-08.2014.8.26.0114, 6a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Ana Lúcia Romanhole
Martucci, j. em 11.09.2015)
Compromisso de compra e venda
Atraso na
entrega da obra Cláusula de tolerância que, por si
só não é abusiva
Súmula TJSP no 164

Impossibilidade de aplicar de modo inverso a favor
da compradora penalidades previstas no contrato
Súmula TJSP n.o 159
Danos morais
Não
ocorrência
Inexistência de grave sofrimento ou
ofensa a direito de personalidade - Dissabores
inerentes à vida em sociedade Decisão mantida
Recurso improvido, na parte conhecida. (Apelação no
1015441-65.2014.8.26.0114, Des. Rel. Eduardo Sá
Pinto Sandeville, 6a Câmara de Direito Privado, j.
06/07/2016)
Além disso, mero inadimplemento contratual, por
si só, não acarreta ofensa à honra, sendo necessária a sua efetiva
comprovação quando se alega que o dano moral decorre da falta de
cumprimento de uma avença, o que não ocorreu no caso dos autos.
Concluindo, a r. sentença é reformada para
condenar a requerida ao pagamento dos lucros cessantes, nos termos
acima explicitados.
E, uma vez que o autor decaiu em parte de seu
pedido, a sucumbência é recíproca, arcando ele com 60% das custas

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judiciais e despesas processuais e a ré com os 50% restantes. Fixa-se a
verba honorária, nos termos do artigo 85, § 8o, do CPC/2015, em R$
4.000,00, a ser rateada entre autor e ré, na mesma proporção, ou seja,
desse valor, o autor pagara aos advogados da requerida 60% e a
demandada, por sua vez, pagara 40% dessa importância para o patrono
do requerente.
A
correção
monetária
dos
honorários
advocatícios fixados em quantia certa incide a partir da data em que
foram arbitrados (julgamento da apelação).
Exclui-se a hipótese de incidência de juros
moratórios, a não ser que se configure a mora em sede de execução.
Com efeito, em se tratando de honorários decorrentes de sucumbência,
só se pode cogitar de mora do devedor sucumbente após o trânsito em
julgado da sentença e respectiva execução.
Ante o exposto, pelo meu voto, exercido o juízo
de retratação, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do CPC/2015, dou
parcial provimento ao apelo da ré e nego provimento ao recurso adesivo
do autor.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator