Tribunal: TJSP
Processo: 1001197-57.2019.8.26.0082
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL IMOTIVADA POR INICIATIVA DA COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – RECONHECIMENTO DO DIREITO À DEVOLUÇÃO DO PREÇO, COM RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZOS CAUSADOS PELA RESCISÃO IMOTIVADA – JUROS COMPUTADOS A PARTIR DA CITAÇÃO - DESCABIMENTO – ENTENDIMENTO FIXADO RECURSO ESPECIAL No

Ementa:
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL IMOTIVADA POR INICIATIVA DA COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – RECONHECIMENTO DO DIREITO À DEVOLUÇÃO DO PREÇO, COM RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZOS CAUSADOS PELA RESCISÃO IMOTIVADA – JUROS COMPUTADOS A PARTIR DA CITAÇÃO - DESCABIMENTO – ENTENDIMENTO FIXADO RECURSO ESPECIAL No 1.740.911/DF, REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA REPETITIVA DESCRITA NO TEMA 1.002 - MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO - AUMENTO DO VALOR DA RETENÇÃO, SEM PROVA DO EFETIVO PREJUÍZO – DESCABIMENTO – RETENÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM REPASSADA A TERCEIROS – IMPOSSIBILIDADE - CONTRATO FIRMADO E CONCLUÍDO DIRETAMENTE ENTRE AS PARTES - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE.

APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0000963599
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001197-57.2019.8.26.0082, da Comarca de Boituva, em que é apelante GSP LIFE
BOITUVA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA,
é
apelada
LUCIMARA APARECIDA NUNCIATO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
ANDRADE NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível n.1001197-57.2019.8.26.0082
Apelação Cível no 1001197-57.2019.8.26.0082 -Voto no 36231
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Apelante: Gsp Life Boituva Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelada: Lucimara Aparecida Nunciato (Justiça Gratuita)
Comarca: Boituva - 1a Vara Cível
Juíza prolatora: Liliana Regina de Araújo Heidorn Abdala
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL
IMOTIVADA
POR
INICIATIVA
DA
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR POSSIBILIDADE
RECONHECIMENTO DO DIREITO À DEVOLUÇÃO
DO PREÇO, COM RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE
INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZOS CAUSADOS PELA
RESCISÃO IMOTIVADA
JUROS COMPUTADOS A
PARTIR
DA
CITAÇÃO
-
DESCABIMENTO

ENTENDIMENTO FIXADO RECURSO ESPECIAL No
1.740.911/DF, REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA
REPETITIVA DESCRITA NO TEMA 1.002 - MORA A
PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO -
AUMENTO DO VALOR DA RETENÇÃO, SEM PROVA
DO EFETIVO PREJUÍZO
DESCABIMENTO

RETENÇÃO
DE
TAXA
DE
CORRETAGEM
REPASSADA A TERCEIROS
IMPOSSIBILIDADE -
CONTRATO
FIRMADO
E
CONCLUÍDO
DIRETAMENTE
ENTRE
AS
PARTES
-
AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE.
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA
VOTO No 36231
Trata-se de apelação da ré/promitente vendedora
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a
devolução de 80% do preço, cujos valores deverão ser atualizado
monetariamente desde as datas dos respectivos pagamentos e acrescidos
de juros de mora desde a citação, descontados os tributos eventualmente
pendentes sobre o imóvel, a ser apurado em cumprimento de sentença.
Em razão da sucumbência recíproca, determinou que cada parte ficasse

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Apelação Cível n.1001197-57.2019.8.26.0082
Apelação Cível no 1001197-57.2019.8.26.0082 -Voto no 36231
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responsável pelo pagamento das custas e despesas a que deu causa, além
do pagamento dos honorários do advogado da parte adversa, fixados em
10% sobre o valor da condenação.
Em sua apelação a promissária vendedora pretende:
I) majorar a retenção dos valores pagos a título de preço ao percentual de
30%; II) condenar a Apelada ao pagamento de taxa de fruição, a título
de aluguéis; III) condenar a Apelada ao pagamento das parcelas
vencidas e não pagas até o ajuizamento; IV) o afastamento de eventual
condenação em restituição dos valores pagos a título de comissão
corretagem, sem prejuízo do reconhecimento da prescrição e V) fixar o
trânsito em julgado como termo inicial da incidência dos juros de mora.
Recurso recebido e regularmente processado, com
contrarrazões.
É o relatório.
O recurso merece provimento.
As partes firmaram compromisso de compra e
venda de lote de no 01, Bloco A, Quadra R e também do lote no 01,
Quadra Q, ambos do loteamento GSP Life Boituva, pelos quais a
compromissária compradora efetuou o pagamento total de R$
124.418,70 pelos dois, sendo R$ 99.976,97 pelo primeiro lote e R$
24.441,73 pelo segundo lote.

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Alegando demora no término do empreendimento, e
onerosidade excessiva das prestações, a compromissária deduziu a
presente ação pretendendo rescindir o contrato e receber 90% do valor
total pago.
A possibilidade de se rescindir unilateralmente o
negócio encontra-se sumulada no verbete 543 editado pelo Superior
Tribunal de Justiça, segundo o qual “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (destaquei)
Assim, tratando-se a rescisão do compromisso de
compra e venda um direito potestativo da compromissária compradora,
fato que importa na devolução das prestações pagas, revela-se
absolutamente descabido pretender o pagamento das parcelas vencidas
até o ajuizamento da demanda.
Evidente, outrossim, que o desfazimento do contrato
de compra e venda imobiliária importa inexoravelmente em prejuízos à
parte inocente, sendo exatamente por isso que o magistrado reconheceu

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Apelação Cível n.1001197-57.2019.8.26.0082
Apelação Cível no 1001197-57.2019.8.26.0082 -Voto no 36231
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o direito de o promissário vendedor reter 20% do preço pago, além de
possibilitar desconto de tributos pendentes sobre o imóvel, sendo
descabido majorar ou reduzir o percentual fixado na sentença sem que o
apelante comprove a insuficiência ou o exagero da quantia arbitrada,
fato que não ocorreu na espécie.
Frise-se, outrossim, que o percentual de retenção
para reparar os prejuízos causados ao promissário vendedor encontra-se
dentro dos parâmetro extraídos de julgados do Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM
10%.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
REVISÃO
DO
ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.
7 DO STJ. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.
DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou
todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma
fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação

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Apelação Cível n.1001197-57.2019.8.26.0082
Apelação Cível no 1001197-57.2019.8.26.0082 -Voto no 36231
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jurisdicional. 2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior
dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de
compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula
contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O
Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente
demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo
que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos
termos da Súmula n. 7 do STJ. [...]. 5. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp 1.431.243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Terceira Turma, j. 29/4/2019, DJe 6/5/2019). (destaquei)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. [...]. RETENÇÃO DE
PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESOLUÇÃO
CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. SÚMULAS 7 E 83
DO STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E,
NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. [...]. 2. A jurisprudência desta
Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no
percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor
estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-
probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente
estabelecida para a supracitada hipótese foi reduzida pelo Tribunal de
origem para 20% dos valores pagos, com base na suficiência

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Apelação Cível n.1001197-57.2019.8.26.0082
Apelação Cível no 1001197-57.2019.8.26.0082 -Voto no 36231
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reparatória do montante arbitrado. 3. Agravo interno parcialmente
conhecido e, nessa extensão, desprovido.” (AgInt no AREsp
1.140.299/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j.
5/12/2017, DJe 19/12/2017, sem destaque no original).
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO
NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO
NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL.
VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL. FALTA DE
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No 282 DO STF. PERCENTUAL
DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
COM COTAS CONDOMINIAIS E IPTU. IMISSÃO NA POSSE.
SÚMULA 568 DO STJ. [...]. 3. A jurisprudência desta Corte tem
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e
25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os
prejuízos suportados. Eventual discussão acerca do percentual de
retenção pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das
cláusulas do respectivo contrato, sendo inviável sua análise em virtude
do enunciado das Súmulas nos 5 e 7 do STJ. [...]. 6. Agravo interno não
provido, com imposição de multa. (AgInt no REsp 1.789.656/SP, Moura
Ribeiro, Terceira Turma, j. 10/6/2019, DJe 12/6/2019) (destaquei)

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Apelação Cível no 1001197-57.2019.8.26.0082 -Voto no 36231
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Também
se
mostra
descabido
falar
na
impossibilidade de devolução de valores destinados ao pagamento de
taxa de corretagem, uma vez que a autora firmou o contrato diretamente
com a apelante, e o art. 726 do Código Civil é expresso no sentido de
que, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes,
nenhuma remuneração será devida ao corretor.
Por fim, no tocante ao termo inicial dos juros
moratórios, tem razão a apelante, pois a questão já foi definida pelo
Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial
no 1.740.911/DF, representativo da controvérsia repetitiva descrita no
Tema 1.002, com tese firmada no sentido de que: “Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa
do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão”, revelando-se equivocada a decisão de fixá-los a
partir da citação.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso para que os juros de mora sejam comutados a partir do
trânsito em julgado do acórdão, mantidos os demais termos da sentença.
ANDRADE NETO
Relator