Tribunal: TJSP
Processo: 1044456-80.2016.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-01
Data de publicação: 2020-08-01

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Culpa do Autor na resilição contatual. Matéria que exorbita a causa de pedir inicial e que representa má-fé contratual das Rés, que assinaram, de livre vontade, instrumentos de resilição e confissão de dívidas. Realização de obras de expansão que já se achavam em execução e atrasadas quando da assinatura dos contatos resilidos, não sendo surpresa para as Rés. Autor não pode ser

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Culpa do Autor na resilição contatual. Matéria que exorbita a causa de pedir inicial e que representa má-fé contratual das Rés, que assinaram, de livre vontade, instrumentos de resilição e confissão de dívidas. Realização de obras de expansão que já se achavam em execução e atrasadas quando da assinatura dos contatos resilidos, não sendo surpresa para as Rés. Autor não pode ser responsabilizado pelo desenvolvimento da atividade econômica dos lojistas. Valores cobrados que apresentam apenas uma cláusula exorbitante, referente às parcelas vincendas do contrato de cessão de direitos, já que, resilido o mesmo, as Rés não mais integrarão a estrutura técnica do Shopping Center, não se podendo obrigá-las ao pagamento da integralidade dos valores devidos. Multa de 10%, após inadimplemento, que não é compensatória, mas moratória, não havendo irrazoabilidade em seu montante. Sucumbência recíproca das partes mantida. RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000601750
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1044456-80.2016.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que
são apelantes/apelados PRISCILA CRISTIANE DE GODOI (JUSTIÇA
GRATUITA) e FRANCISCA JOSEFA DA SILVA SANTOS (JUSTIÇA
GRATUITA), é apelado/apelante MC MALL PROPERTIES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o
voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 1o de agosto de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1044456-80.2016.8.26.0576 -Voto no 32527
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Apelação Cível - no 1044456-80.2016.8.26.0576
Apelantes/Apelados:
Rés:
PRISCILA
CRISTIANE
DE
GODOI
e
FRANCISCA JOSEFA DA SILVA
Autor:
MC MALL PROPERTIES S.A.
MM.a Juíza de Direito: Luciana Conti Puia Todorov
Comarca de São José do Rio Preto 6a Vara Cível
Voto no 32527
AÇÃO DE COBRANÇA. Culpa do Autor na resilição contatual.
Matéria que exorbita a causa de pedir inicial e que representa má-
fé contratual das Rés, que assinaram, de livre vontade,
instrumentos de resilição e confissão de dívidas. Realização de
obras de expansão que já se achavam em execução e atrasadas
quando da assinatura dos contatos resilidos, não sendo surpresa
para as Rés. Autor não pode ser responsabilizado pelo
desenvolvimento da atividade econômica dos lojistas. Valores
cobrados que apresentam apenas uma cláusula exorbitante,
referente às parcelas vincendas do contrato de cessão de direitos,
já que, resilido o mesmo, as Rés não mais integrarão a estrutura
técnica do Shopping Center, não se podendo obrigá-las ao
pagamento da integralidade dos valores devidos. Multa de 10%,
após inadimplemento, que não é compensatória, mas moratória,
não havendo irrazoabilidade em seu montante. Sucumbência
recíproca das partes mantida. RECURSO DAS RÉS NÃO
PROVIDO. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO.
Trata-se de “ação de cobrança” (e-fls. 01/09)
ajuizada por MC MALL PROPERTIES S.A. contra PRISCILA CRISTIANE DE
GODOI e FRANCISCA JOSEFA DA SILVA, julgada parcialmente procedente pela
r. sentença, que também julgou improcedente a reconvenção das Rés (e-fls.
373/375 e 462/463), cujo relatório adoto, condenando as Rés ao pagamento dos
valores pleiteados, exceto os valores vincendos, previstos na cláusula 3.1. da
resilição do contrato de cessão de direitos (excluindo-se, pois, o valor ali
constante de R$ 29.166,55), arcando as partes com 50% do valor das custas e

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despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados, na ação
principal, em 10% sobre o valor da condenação, e, na reconvenção, em R$
1.500,00.
Inconformadas, as Rés interpuseram recurso
de
apelação
(e-fls.
391/415),
meramente
repetindo
seus
argumentos
reconvencionais, basicamente no sentido de que não há devido valor algum ao
Autor, porque teve a responsabilidade pela frustração das atividades empresariais
das Rés, uma vez que o atraso nas obras de expansão realizadas no Shopping
Center levou à queda de frequência de clientela e inviabilidade da realização da
empresa lojista, sendo que, de qualquer forma, a aplicação de multa deveria se
dar de forma proporcional ao diminuto lapso de tempo de duração dos contratos
(3 meses).
O recurso foi regularmente processado (e-
fls. 418) e, intimado, o Autor apresentou contrarrazões (e-fls. 424/460).
Igualmente inconformado, o Autor interpôs
recurso de apelação (e-fls. 466/481), aduzindo que são devidos os valores
vincendos relativos ao contrato de cessão de direitos, já que referido valor era
integralmente devido no início da contratação, ocorrendo seu parcelamento por
mera liberalidade do Autor, mesmo porque as Rés efetivamente integraram a
estrutura do Shopping Center. No mais, pretende o afastamento da reciprocidade
da sucumbência, com condenação integral das Rés.
O recurso foi regularmente processado (e-
fls. 484) e, intimadas, as Rés deixaram transcorrer “in albis” o prazo para
apresentar contrarrazões (e-fls. 487).
Seguiu-se o recebimento de ambos os
recursos em seus regulares efeitos, suspensivo e devolutivo (e-fls. 489).
É o relatório.
Trata-se de recursos de apelação contra r.
sentença que julgou a ação de cobrança de valores oriundos de instrumentos de
resilição contratual, ajuizada por ex-Locador contra ex-Locatária e sua Fiadora,
parcialmente procedente e improcedente a reconvenção.

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Nenhum dos recursos merece provimento.
A causa de pedir inicial dizia respeito ao
inadimplemento, pelas Rés, dos valores devidos em virtude de dois instrumentos
de resilição contratual, com confissão de dívidas: (a) “instrumento particular de
resilição com confissão de dívida do contrato atípico de locação da loja de uso
comercial (LUC) no 178 do 'Plaza Avenida Shopping' e outras avenças” (e-fls.
110/114), firmado em 24.JUL.2015, e que dizia respeito ao contrato de locação
declinado, firmado em 02.MAR.2015 (e-fls. 91/99); (b) “instrumento particular de
resilição de contrato de compromisso de cessão de direitos de integrar a estrutura
técnica do 'Plaza Avenida Shopping' e outras avenças” (e-fls. 116/120), firmado
em 24.JUL.2015, referente ao contrato de cessão de direitos referido, firmado em
02.MAR.2015 (e-fls. 103/108).
Pois bem. A tese de defesa, e que também
embasou a pretensão reconvencional das Rés, desde sua contestação (e-fls.
187/208), foi atribuir ao Autor a culpa pela resilição contratual, haja vista que não
logrou terminar obras de expansão atrasadas, causando frustração do
empreendimento como um todo, baixa frequência de consumidores e, portanto,
impossibilidade de desenvolvimento da atividade empresarial lojista das Rés.
Nesse sentido, pretenderam a restituição de valores à imposição de condenação
ao Autor de pagamento de indenização por perda de uma chance.
Observe-se que, a rigor, a pretensão e a
defesa das Rés constitui má-fé contratual. Isso porque assinaram de livre e
espontânea vontade, instrumentos de resilição contratual, inclusive com confissão
de dívidas, e, depois, somente após deixarem de pagar os valores contratados e
serem cobradas em Juízo é que resolveram adotar defesa, imputando ao Autor
descumprimento de prazo de obras e frustração fática do desenvolvimento
empresarial.
E, uma vez que a causa de pedir do Autor
repousa tão somente sobre os referidos instrumentos negociais de resilição (e
não sobre os contratos originais), não se poderiam discutir questões fáticas
anteriores a tais negócios jurídicos.

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De qualquer forma, tem-se que, tal qual
salientado na r. sentença prolatada, no momento em que assinaram os contratos
originais, 02.MAR.2015, sabiam as Rés que as obras de expansão realizadas
pelo Autor já se encontravam atrasadas (por comunicação veiculada pelo próprio
Autor). Aliás, sobre o tema, confira-se trecho das próprias razões recursais das
Rés (e-fls. 401):
“Divulgaram
inclusive
vídeo
promocional
específico, detalhando como ocorreria a prometida EXPANSÃO DO PLAZA AVENIDA
SHOPPING.
E conforme informado em 'site' próprio, a
propalada EXPANSÃO ocorreria em duas fases.
PRIMEIRA FASE: Construção de dezenas de
lojas; Construção de torre comercial localizada ao norte; Construção de hotel com 09
andares, 240 (duzentos e quarenta) quartos.
FINALIZAÇÃO
DAS
OBRAS:
SEGUNDO
SEMESTRE DE 2014;
SEGUNDA FASE: Instalação de mais lojas;
Construção de Decking park; Construção de torre comercial localizada ao sul,
PRAZO DE FINALIZAÇÃO DAS OBRAS: 2016.”
Logo, já sabiam que, no que tange à
primeira fase, pelo menos, já havia atraso nas obras quando da contratação.
Mesmo assim, optaram por firmar os negócios jurídicos originais, motivo pelo qual
o referido atraso não pode servir de subterfúgio para justificar seu pedido de
resilição depois de meros três meses, nem se podem alegar surpresas as Rés
com referido atraso.
Por outro lado, é certo que o contrato de
locação em Shopping Center não confere garantia ao lojista de sucesso no
desenvolvimento de suas empresas. A exploração e desenvolvimento da
atividade do lojista depende de outros fatores, por vezes alheios ao contrato, e
que devem ser suportados como riscos inerentes à atividade empresarial, mas
não imputados ao próprio Shopping Center, Locador.
Assim, sendo o atraso das obras de

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expansão fator sem relevância para os instrumentos de resilição contratual e, no
mais, não havendo culpa do Autor em tal ocorrência, tendo os referidos negócios
jurídicos firmados de forma consciente e livre pelas Rés, não se pode cogitar de
afastar seu dever de efetuar os pagamentos devidos ao Autor. E, pelos mesmos
motivos, não se vislumbra qualquer possibilidade de condenação do Autor à
devolução de valores ou ao pagamento de indenização, até mesmo porque
ausente qualquer conduta ilícita praticada (condição expressa do art. 186, do
Código Civil).
A multa de 10% prevista para caso de
inadimplemento, ademais, é multa moratória e não compensatória e, nesse
sentido, não se figura (a) em valor irrazoável, porque dentro dos parâmetros
normais de fixação, conforme o mercado imobiliário nacional e as regras de
experiência, e (b) nem passível de redução proporcional.
No mais, pretende o Autor receber os
valores acordados na resilição do contrato de cessão de direitos, previstos na
cláusula 3.1., e que dizem respeito aos valores vincendos, integrais, do contrato
original. Confira-se (e-fls. 117):
“III CONFISSÃO
3.1.
Tendo
em
vista
que
o(a)(s)
PROMISSÁRIO(A)(S) encontra(m)-se em débito com o(a)(s) EMPREENDEDOR(A)(ES),
em relação a: (...)
- valores vincendos do referido contrato no
importe de R$ 29.166,55 (vinte e nove mil, cento e sessenta e seis reais e cinquenta e
cinco centavos).”
Acontece que o objeto do referido contrato
original era conferir às Rés o “direito de participar da estrutura técnica
programada para funcionamento e administração do Plaza Avenida Shopping”
(cláusula I, “a”
e-fls. 105) e, dessa forma, ocorrida a resilição, não mais
usufruirão as Rés do objeto contratual. Logo, para que se evite o enriquecimento
sem causa do Autor, não se pode compelir as Rés ao pagamento da
integralidade do valor do contrato resilido, motivo pelo qual, acertadamente,

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excluiu a r. sentença tais valores do cômputo do quanto devido ao Autor.
Tal provimento, por fim, faz com que a
sucumbência das partes tenha sido realmente recíproca, aplicando-se, pois, a
norma expressa do art. 86, do Código de Processo Civil.
Os
recursos
de
apelação
interpostos,
portanto, não merecem provimento, mantendo-se a r. sentença prolatada.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelas Rés. CONHEÇO e
NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Autor.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora