Tribunal: TJSP
Processo: 1003778-62.2017.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de repetição de indébito. Compra e venda de bem imóvel. Taxa SATI. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Alegação de que as quantias cobradas não correspondem à comissão de corretagem. Acolhimento. Contrato de prestação de serviço de assessoria imobiliária e cobrança de valores a título análogo. Não comprovação, pela parte ré, de que tais quantias correspondem à

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de repetição de indébito. Compra e venda de bem imóvel. Taxa SATI. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Alegação de que as quantias cobradas não correspondem à comissão de corretagem. Acolhimento. Contrato de prestação de serviço de assessoria imobiliária e cobrança de valores a título análogo. Não comprovação, pela parte ré, de que tais quantias correspondem à comissão de corretagem. Inexistência de previsão em contrato. Tema 960 do Superior Tribunal de Justiça. Não cumprimento dos requisitos. Documentos que revelam, em verdade, cobrança de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI). Abusividade da cobrança reconhecida (REsp. no. 1.599.511). Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003778-62.2017.8.26.0196
Registro: 2020.0000892518
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003778-62.2017.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante REGINALDO
BATARRA
DA
SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados ECORRETO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI e VILLA IMÓVEIS FRANCA LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003778-62.2017.8.26.0196
Voto no 2359
Apelação Cível no 1003778-62.2017.8.26.0196
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Franca - 3a Vara Cível
Apelante: Reginaldo Batarra da Silva
Apelados: Ecorreto Empreendimentos Imobiliários Eireli e VILLA IMÓVEIS
FRANCA LTDA
Juíza: Adriana Gatto Martins Bonemer.
APELAÇÃO. Ação de repetição de indébito. Compra e
venda de bem imóvel. Taxa SATI. Sentença de
improcedência. Inconformismo da parte autora. Alegação
de que as quantias cobradas não correspondem à
comissão de corretagem. Acolhimento. Contrato de
prestação de serviço de assessoria imobiliária e cobrança
de valores a título análogo. Não comprovação, pela parte
ré, de que tais quantias correspondem à comissão de
corretagem. Inexistência de previsão em contrato. Tema
960 do Superior Tribunal de Justiça. Não cumprimento
dos requisitos. Documentos que revelam, em verdade,
cobrança de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária
(SATI). Abusividade da cobrança reconhecida (REsp. no.
1.599.511). Sentença reformada. Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
384/388, que, em ação de repetição de indébito, julgou improcedente o pedido da petição
inicial.

A parte autora, ora apelante, sustenta, em breve síntese, que lhe foram
cobradas, indevidamente, taxas de assessoria, quando da celebração da compra e venda de
bem imóvel. Aduz pela ilegalidade da cobrança, requerendo sua restituição.
Recurso regularmente processado, isento de preparo. Contrarrazões
(fls. 412/417 e 421/447).

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Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta provimento.
Sobre o objeto dos autos, incide o Tema 960 do Superior Tribunal de
Justiça, onde se discutiu “a validade da transferência ao consumidor da obrigação de
pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito
do programa 'Minha Casa, Minha Vida'”.
Ficou resolvido que, “ressalvada a denominada Faixa 1, em que não
há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem”.
A aquisição do bem imóvel objeto dos autos não se deu na referida
Faixa 1 do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, sendo lícito, portanto, o repasse da
comissão de corretagem, desde que preenchidos os requisitos permissivos.
Todavia, no caso dos autos, os contratos de fls. 294/295 e 296 se
referem à prestação de serviços de assessoria, e não à comissão de corretagem. E o contrato
de compra e venda do bem imóvel não discrimina referidos valores, pagos pela parte
autora, como correspondentes à comissão de corretagem, nem como integrantes do preço.
O que se percebe, então, é o não cumprimento dos requisitos básicos
para legitimar, em favor das apeladas, o pagamento de tais taxas.

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A contestação, aliás, não fez prova dos serviços devidamente
prestados e custos específicos com registro do imóvel, lavratura de escritura definitiva,
ITBI, tarifas bancárias, despachante e quaisquer outras despesas que justificassem,
objetivamente, a prestação de serviços.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e reconheceu a
abusividade da cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
porque é a “mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo
oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem”.
A questão foi julgada em sede de recursos repetitivos, nos autos do
REsp. no 1.599.511, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24 de
agosto de 2016:
“TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel”.
Assim sendo, deve ser reconhecida a abusividade da cobrança da taxa.
Dessarte, reforma-se a r. sentença para condenar a parte ré à
devolução, simples, dos valores pagos pela parte autora a qualquer título de assessoria (fls.
294/295 e 296), a serem liquidados em sede de cumprimento de sentença, uma vez que não
correspondem à comissão de corretagem e tampouco preenchem os requisitos legais de
cobrança, caso ainda correspondessem.
Ante o resultado do julgamento do recurso, a parte apelada arcará com
o pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais,

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estes fixados em 15% do valor da condenação (artigo 85, §2o, do Código de Processo
Civil).
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator