Tribunal: TJSP
Processo: 1003094-98.2019.8.26.0348
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos, proposta por adquirentes de imóvel, com base na simples conveniência destes - Acolhimento, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a restituir ao autor os valores pagos, inclusive a título de supostas arras, autorizando a retenção de 15% destes, - Inconformismo da ré,

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos, proposta por adquirentes de imóvel, com base na simples conveniência destes - Acolhimento, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a restituir ao autor os valores pagos, inclusive a título de supostas arras, autorizando a retenção de 15% destes, - Inconformismo da ré, insurgindo-se quanto ao percentual de retenção, pugnando pela aplicação da nova lei de distrato, subsidiariamente, majoração do percentual de retenção - Rejeição - Inaplicabilidade da lei posterior - Aplicação do princípio tempus regit actum - Arras confirmatória que constituem parte do preço e integram o percentual a ser restituído - Percentual de 15% que se mostra adequado a indenizar a autora pelo desfazimento do negócio - Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279496
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1003094-
98.2019.8.26.0348, da Comarca de Mauá, em que é apelante BRDU SPE ZURIQUE
LTDA, são apelados JACIRA ALVES DE SOUSA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e
SELVINO JOSÉ DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003094-98.2019.8.26.0348 -Voto no 27.853
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Apelação Cível: no 1003094-98.2019.8.26.0348
Comarca: Mauá
Apelante: BRDU SPE Zurique Ltda.
Apelados: Jacira Alves de Souza Silva e outro
Voto no 27.853
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
valores pagos, proposta por adquirentes de
imóvel, com base na simples conveniência
destes - Acolhimento, declarando rescindido o
contrato celebrado entre as partes, condenando
a ré a restituir ao autor os valores pagos,
inclusive a título de supostas arras, autorizando
a retenção de 15% destes, - Inconformismo da
ré, insurgindo-se quanto ao percentual de
retenção, pugnando pela aplicação da nova lei
de distrato, subsidiariamente, majoração do
percentual
de
retenção
-
Rejeição
-
Inaplicabilidade da lei posterior - Aplicação do
princípio
tempus
regit
actum
-
Arras
confirmatória que constituem parte do preço e
integram o percentual a ser restituído -
Percentual de 15% que se mostra adequado a
indenizar a autora pelo desfazimento do
negócio - Apelo desprovido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 291/298, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação de rescisão contratual, proposta por adquirentes de imóvel,
por sua simples conveniência, declarando rescindido o contrato
celebrado entre as partes, condenando a ré a restituir ao autor os
85% dos valores pagos, neles incluídos a quantia despendida a
título de arras, com correção monetária desde o efetivo
desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Em
razão da sucumbência mínima da parte autora, condenou a ré em
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios,

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estes fixados em 10% dos valores a serem restituídos.
Inconformada,
apela
somente
a
demandada (fls. 302/314), pleiteando, em síntese, a aplicação do
quanto disposto na Lei no 6.766/79, com as alterações procedidas
pela Lei no 13.786/18, artigo 32-A (Nova Lei do Distrato), com
consequente devolução da importância devida de forma parcelada
e após 12 meses após o período de carência a partir da rescisão
contratual. Subsidiariamente, pugna pela majoração. do percentual
de retenção para 10% sobre o valor do contrato, pagamento de
taxa de fruição de 0,75% do valor atualizado do contrato, retenção
de arras.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões alienante (fls. 318/332).
2. Celebraram as partes instrumento de
cessão de direitos e obrigações decorrentes do instrumento
particular de compromisso de compra e venda de imóvel, em 26 de
junho de 2.013 (fls. 68/73), referente ao lote de terreno melhor
descrito na inicial, do loteamento denominado “Residencial
Verona”.
Consta dos autos que os autores
cessionários adquirentes despenderam o valor de R$ 20.752,40 (fl.
41), até a data da propositura da ação.
Informam os autores que, em virtude de

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dificuldades financeiras, não têm mais condições de arcar com o
ônus financeiro assumido, pretendendo a rescisão contratual e
restituição dos valores pagos, admitindo-se a retenção de 10% da
importância paga.
Contestando a ação, a ré impugnou as
pretensões
autorais,
pugnando
pela
retenção
nos
termos
contratuais celebrados, além das arras.
Para acolher parcialmente a pretensão,
entendeu o julgador a quo que havendo culpa dos autores pelo
inadimplemento, de rigor a rescisão contratual, condenando a ré a
restituir aos autores 85% dos valores pagos, além das arras.
Contra
esta
decisão,
insurge-se
somente a ré, contudo, sem razão.
De início não há que se falar em
aplicação da Lei no 13.786/18, de 27 de dezembro de 2018 - (Lei
do Distrato Imobiliário) a contratos celebrados anteriormente ao
advento do mencionado diploma legal, em razão da aplicação do
princípio tempus regit actum .
No mais, do que consta dos autos, os
autores despenderam a quantia de R$ 20.752,40, valor divergente
em pequena monta em relação ao montante confessado em
contestação, no valor de R$ 21.159,83 - (fls. 56 e 201).
Para solução adequada da lide, algumas
considerações se fazem necessárias, a respeito das arras/sinal.

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Como se sabe, as arras possuem, em
tese, natureza confirmatória, ou penitencial, dependendo da
função que exercem no contrato.
Ordinariamente,
arras
são
simples
confirmação do ajuste e serve apenas como início de pagamento
do preço ajustado.
O
arrependimento
da
promitente
compradora só importa em perda das arras se se constar
expressamente no pacto como arras penitenciais, o que, não se
caracterizou no caso em comento.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já
se pronunciou sobre o tema: “O arrependimento
do promitente

comprador
só importa em perda do sinal se as arras forem
penitenciais,
não se estendendo
às arras confirmatórias
” (3a Turma
- AgRg no Ag 717840/MG - Relator Ministro Vasco Della Giustina
Fonte j. em 21/10/2009).
Nessas condições, o valor pago a título
de arras/sinal, deve sem computado para fim de devolução parcial,
de modo que o percentual de 85% das quantias pagas incide
também sobre este valor, sob pena de enriquecimento sem causa.
No mais, respeitado o esforço do
patrono da alienante, não é possível afirmar que o percentual de
15% sobre os valores já pagos, seja insuficiente para cobrir os
gastos
administrativos
desta,
mas
razoável,
considerando

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especificamente tratar-se de lote de terreno.
Importante ressaltar, como bem o fez o
magistrado a quo , que não é possível a aplicação da disposição
contratual que prevê a retenção, pura e simples, sem justificação
desse percentual, de 25% do valor total do contrato. Daí porque
cabível a incidência da norma contida no artigo 413, do Código
Civil que autoriza o julgador a reduzir equitativamente a
penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante desta for manifestamente excessivo, tendo em
vista a natureza e a finalidade do nego ́cio.
Outrossim, a alienante se limita a
afirmar que esse percentual é incompatível com a atual situação
econômica, mas sem, contudo, elencar, especificamente no caso
em exame, os encargos suportados e que, em tese, deveriam ser
compensados com a retenção definida pelo juízo a quo.
Nessas condições, inexistem motivos
que autorizem o reconhecimento da insuficiência do percentual
previsto no julgado de 15%, com a alteração deste para montante
superior de forma apenas aleatória, já que, repita-se, inexistem
justificativas para tanto.
Por fim, não há que se falar em
pagamento de indenização pela fruição do imóvel, sem a prova
concreta de exercício físico de posse sobre o bem, não sendo
suficiente, para tanto, a mera existência de cláusula contratual

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nesse sentido, pela sua clara natureza abusiva.
Em suma, deve ser mantida a r. decisão
recorrida, por ter dado correta solução á lide.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, imponho à apelante vencida condenação
adicional em honorária de mais 5% sobre aquela já prevista na
sentença.
3. Ante o exposto, apenas para o fim
acima, meu voto nega provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator