Tribunal: TJSP
Processo: 1047851-40.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Administração
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Apelação. Condomínio. Ação de obrigação de fazer c./c anulação de assembleia, pedido de exibição de documentos e indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela de urgência. Sentença de improcedência da ação que analisou detidamente todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o caso em tela. Inexistência de irregularidades ou nulidades na assembleia realizada

Ementa:
Apelação. Condomínio. Ação de obrigação de fazer c./c anulação de assembleia, pedido de exibição de documentos e indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela de urgência. Sentença de improcedência da ação que analisou detidamente todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o caso em tela. Inexistência de irregularidades ou nulidades na assembleia realizada no dia 19/09/2018. Disposições constantes da ata assemblear que apenas ratificam o conteúdo da Convenção Condominial, a qual faz lei entre as partes e deve ser rigorosamente cumprida. Inocorrência de reeleição do síndico, mas apenas adequação do tempo de duração do mandato à expressa previsão contida na convenção. Multas condominiais regularmente aplicadas através de notificações recebidas pelo condômino infrator. Ausência de oposição de recurso administrativo. Procedimento de acordo com a previsão contida no Regimento Interno. Infrações às normas condominiais suficientemente comprovadas. Multas devidas. Danos materiais e morais não caracterizados. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383624
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1047851-40.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes LEONIDAS
DA SILVA RODRIGUES e ROSEMERE APARECIDA ALVES, são apelados
CONDOMINIO SATIN HOME E LIFE CAMBUI e HUBERT IMOVEIS E
ADMINISTRAÇÃO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1047851-40.2018.8.26.0114 -Voto no 8763
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Voto no 8.763
Apelação no 1047851-40.2018.8.26.0114
Apelantes: LEONIDAS DA SILVA RODRIGUES e ROSEMERE APARECIDA ALVES RODRIGUES
Apelado: CONDOMÍNIO SATIN HOME E LIFE CAMBUÍ
Apelado: HUBERT IMÓVEIS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.
Comarca: Campinas (1a Vara Cível)
Apelação. Condomínio. Ação de obrigação de fazer c./c anulação
de assembleia, pedido de exibição de documentos e indenização
por danos materiais e morais com pedido de tutela de urgência.
Sentença de improcedência da ação que analisou detidamente todo
o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o
caso em tela. Inexistência de irregularidades ou nulidades na
assembleia realizada no dia 19/09/2018. Disposições constantes da
ata assemblear que apenas ratificam o conteúdo da Convenção
Condominial, a qual faz lei entre as partes e deve ser
rigorosamente cumprida. Inocorrência de reeleição do síndico,
mas apenas adequação do tempo de duração do mandato à
expressa previsão contida na convenção. Multas condominiais
regularmente aplicadas através de notificações recebidas pelo
condômino
infrator.
Ausência
de
oposição
de
recurso
administrativo. Procedimento de acordo com a previsão contida no
Regimento
Interno.
Infrações
às
normas
condominiais
suficientemente comprovadas. Multas devidas. Danos materiais e
morais não caracterizados. Sentença mantida. Honorários
majorados. RECURSO DESPROVIDO.
I Relatório
Trata-se de recuso de apelação interposto contra a sentença de fls. 614/618, que
julgou improcedente a ação de obrigação de fazer c./c anulação de assembleia, pedido de
exibição de documentos e indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela
de urgência promovida por Leonidas da Silva Rodrigues e Rosemere Aparecida Alves
Rodrigues em face do Condomínio Satin Home e Life Cambuí e Hubert Imóveis e
Administração Ltda.
Irresignados, recorreram os Autores, ora Apelantes, requerendo a reforma da
sentença e insistindo nas confusas teses expostas na peça vestibular, especialmente na de
ocorrência de perseguição do ex-síndico, com aplicação de multas indevidas e
consequentemente, ocorrência de danos morais.

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Alegaram que a imposição de multa deveria ter observado o artigo 1.337 do
Código Civil e que houve violação do seu direito de ampla defesa, asseverando que os
Autores vêm sendo impedidos de usar área de lazer em decorrência da multa aplicada sem
o devido processo legal, o que caracterizaria violação ao seu direito de propriedade.
Insistiram na tese de nulidade da assembleia condominial realizada no dia
19/09/2018, sob a alegação de que nada poderia ter sido deliberado a respeito da vigência
do mandato do síndico, eis que tal assunto sequer constava do edital de convocação,
devendo ser respeitada a ordem do dia, principalmente em se tratando da manutenção do
cargo de síndico ou sua reeleição.
Impugnaram as procurações anexadas às fls. 569/588, alegando que jamais
foram registradas em cartório e que não foram apresentadas as listas de presença.
Sob tais fundamentos, pugnaram pelo provimento do recurso interposto com a
consequente reforma da sentença.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
O condomínio Réu apresentou contrarrazões, requerendo a manutenção da
sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Em que pese o inconformismo dos Autores, a decisão de primeiro grau não
merece reparo.
Adoto o relatório da sentença que bem expôs a pretensão dos Autores, a
contestação ofertada pelo condomínio Réu e os fatos ocorridos até sua prolação:
“VISTOS.
LEONIDAS DA SILVA RODRIGUES e ROSEMERE APARECIDA
ALVES RODRIGUES ajuizaram a presente ação em face de CONDOMÍNIO
SETIN
HOME
E
LIFE
CAMBUÍ
e
HUBERT
IMOVEIS
E
ADMINISTRAÇÃO LTDA, alegando, em síntese, que: vêm sendo vítimas de
arbitrariedades praticadas pelo condomínio réu, tendo recebido multa novalor de
R$ 1.974,54, aplicada sem o devido processo legal e em razão dos
questionamentos que fazem, na qualidade de condôminos, à administração do
condomínio; tal multa é inexigível; além disso, há nulidade na reeleição do
síndico, porque a convocação para a assembleia do dia 19/09/2018 não foi
regular; houve assembleia, ainda, que irregularmente aprovou novas vagas de
garagem no condomínio, mudando o projeto arquitetônico do requerido e sem

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aprovação dos órgãos públicos; sofrem perseguição pessoal, tendo, inclusive,
ações judiciais em curso contra o condomínio réu; sofreram danos materiais, os
quais devem ser apurados após a identificação de quanto foi pago a maior pelos
condôminos em razão da diminuição de suas frações ideias da área comum por
conta da criação das vagas de garagem; experimentaram danos morais.
Requereram, liminarmente, que a segunda ré seja compelida a disponibilizar
boleto sem a multa vergastada e, ao final, a confirmação da tutela provisória,
bem como: (i) a apresentação das atas de assembleia realizada no dia 19/09/2018
e daquela que aprovou a criação de vagas de garagem, assim como do projeto
arquitetônico de alteração da área comum do condomínio; (ii) a anulação da
assembleia do dia 19/09/2018, que reelegeu o síndico; (iii) a condenação dos
réus ao pagamento pelos danos materiais e morais suportados, os últimos no
valor de R$ 10.000,00 (fls. 115/116).
A tutela de urgência ficou indeferida (fls. 96/97), assim como os benefícios da
justiça gratuita aos autores (fls. 112/113).
Por força da emenda de fls. 99/110, o pedido de prestação de contas inicialmente
formulado foi excluído.
Citado (fls. 141), o condomínio réu ofertou contestação (fls. 159/182), aduzindo,
em suma: os requerentes não fariam jus aos benefícios da justiça gratuita, uma
vez que o autor é advogado atuante na Comarca e reside no condomínio réu,
localizado em bairro nobre da cidade; a continência com o processo no
1064700-24.2017.8.26.0114, em trâmite perante a 8a Vara Cível local; sua
ilegitimidade passiva quanto ao intento de exibição de documentos e pedido de
indenização por danos materiais e morais, em especial por se tratar de problema
pessoal entre o autor e o síndico do requerido; a falta de interesse de agir dos
autores em relação à exibição das atas das assembleias, as quais ficam
disponíveis no site da administradora; a ausência de interesse processual deles
em relação ao pedido de indenização por danos materiais e morais; no mérito, a
higidez da multa aplicada, porquanto o requerente tem conduta antissocial no
condomínio réu, de caráter pessoal com a pessoa do síndico, Sr. Leandro Fabri
Donadon, que se iniciou quando o requerente, também tendo se candidatado a
síndico do condomínio réu, perdeu para aquele em eleição devidamente
realizada em 28/11/2017 (fls. 230/231); a conduta antissocial do autor se
agravou após a realização da última assembleia ordinária, da qual não pode
participar por estar inadimplente com os encargos condominiais; inexiste
qualquer dano de cunho material ou moral experimentado pelos autores; as
vagas de garagem rotativas foram devidamente aprovadas em assembleia e o
valor da locação é revertido em prol do condomínio; a higidez da assembleia
realizada em 19/08/2019, que não se tratou de reeleição do síndico, mas sim
adequação da assembleia anterior ao que dispõe a convenção de condomínio, a
qual estabelece prazo bienal do mandato do síndico, de modo que o prazo de 1
(um) ano que havia constado da assembleia anterior foi incorreto; a apresentação
dos documentos solicitados, os quais já foram, inclusive, exibidos no feito no
1064700-24.2017.8.26.0114.
Citada (fls. 493), a correquerida Hubert Imóveis e Administração LTDA deixou
decorrer in albis o prazo para oferecimento de contestação, consoante certidão de
fls. 507.
Facultou-se réplica (fls. 494/506).
Em decisão saneadora foi extinto sem resolução de mérito o pleito de fls. 108,
itens “i” e “iv”, bem como determinada a juntada de documentos e manifestação
pelo demandado (fls. 508/509).
O condomínio manifestou-se às fls. 511/532 e às fls. 533/554, seguindo-se
petição dos autores às fls. 557/564.
Sobreveio, às fls. 565/566, decisão julgando extintos sem resolução de mérito os

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pedidos de fls. 108, itens “ii” e “iii” , em razão da carência superveniente.
Nova documentação acostada pelo condomínio réu às fls. 568/598, aberto o
contraditório à parte autora (fls. 601/613).
É o relatório”.
A bem lançada sentença não merece qualquer reparo e deve ser mantida por
seus próprios fundamentos.
Com efeito, não obstante a insurgência recursal, não há fundamento para alterar
as razões de decidir do MM. Juízo sentenciante, que analisou detidamente todo o conjunto
probatório dos autos, dando a adequada e correta solução para o caso em tela.
Como bem observou o MM. Juízo a quo, não se verificam as alegadas
nulidades ou irregularidades na assembleia geral ordinária ocorrida na data de 19/09/2018.
Isto, porque, ao contrário do que afirmam os Autores, referida assembleia não
discutiu “reeleição” do síndico, mas apenas e tão somente observou que, na assembleia
anterior datada de 28/11/2017, houve deliberação contrária às regras previstas na
convenção condominial a respeito do prazo de vigência do mandato relativo ao cargo de
síndico.
Constatada tal irregularidade, a assembleia geral ordinária datada de
19/09/2018 tratou de adequar a deliberação anterior às regras previstas na Convenção de
Condomínio, a qual, como é cediço, faz lei entre as partes e deve ser rigorosamente
cumprida.
Assim sendo, a assembleia geral ordinária datada de 19/09/2018 apenas
corrigiu erro material constante da assembleia anterior, no que tange à duração do mandato
do síndico eleito, providência esta, aliás, que constituía uma obrigação e nem sequer
precisava ser objeto de deliberação, já que aos condôminos é vedado deliberar assuntos
contrários às disposições contidas na Convenção de Condomínio e no respectivo
Regimento Interno.
E, quanto ao tempo de vigência do cargo de síndico, ressalto que a Convenção
de Condomínio, em seu Capítulo 4, item 4.1, é bastante clara e não deixa margens à
dúvidas:

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“4.1 Aos Condôminos compete eleger, em Assembleia Geral Ordinária, bi
anualmente ou antes, em caso de vacância, e imediatamente empossar, 01 (um)
Síndico e 01 (um) Coselho Consultivo constituído este de 03 (três) Condôminos,
sendo permitida a reeleição”.
Ora, basta uma simples leitura da cláusula acima transcrita para se concluir,
sem maiores esforços, que o síndico será eleito em assembleia geral ordinária que deverá
ocorrer a cada dois anos, o que equivale dizer, por óbvio, que seu mandato terá duração de
dois anos.
Também depreende-se da simples interpretação da cláusula acima transcrita
que somente será eleito novo síndico antes do prazo de dois anos na hipótese de vacância
do cargo, o que definitivamente não se verificou no caso em tela.
A sentença dirimiu a questão de forma exemplar:
“Pela documentação encartada às fls. 228/488, em cotejo com à de fls. 569/598,
a assembleia vergastada não está acoimada de ilicitude, inexistindo nulidade em
sua realização.
Com efeito, em 28/11/2017 (fls. 230/231), foi eleito como síndico do
condomínio réu, em disputa com o ora requerente Leônidas, o Sr. Leandro
Donadon, tendo constado em aduzida ata que o prazo de mandato seria de 1
(um) ano, com início em 01/12/2017 e término em 30/11/2018. A Convenção
Condominial, porém, em seu Item 4.1. (fls. 195), estabelece como período de
mandato o prazo de 2 (dois) anos, apenas sendo possível antecipar a eleição em
caso de vacância.
Por conseguinte, a assembleia realizada em 28/11/2017 não tinha legitimidade
para estabelecer prazo de mandato diverso daquele previsto na Convenção, à
míngua de quórum específico à sua alteração, o qual é de 2/3 dos condôminos,
consoante estabelecia o art. 1.351 do Código Civil.
Nesse sentido, a deliberação havida na assembleia do dia 19/09/2018 teve o
condão de ratificar o conteúdo da Convenção Condominial, na medida em que
nula se revelava a previsão de mandato anual do síndico estabelecida em
novembro/2017, o que não se confunde com reeleição do síndico. Ainda que
esse assunto não constasse da ordem do dia vide convocação de fls. 589 , houve
sua expressa colocação em pauta quando da realização da assembleia, sendo que
os presentes singelamente corroboraram aquilo que já constava da Convenção”.
Ressalte-se que o fato de não ter constado na ordem do dia do edital de
convocação a deliberação a respeito do tema, não torna nula a referida deliberação e nem a
assembleia em si, eis que, repita-se, a adequação de deliberação anterior contrária às
normas condominiais era medida de caráter obrigatório que deveria mesmo ser corrigida
tão logo constatada, na primeira oportunidade.

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Quanto às multas condominiais aplicadas aos Autores, entendo que os mesmos
não se desincumbiram do ônus que lhes competia de demonstrar que são injustas ou fruto
de mera perseguição por parte do síndico do condomínio Réu.
Ao revés, os documentos anexados às fls. 513/532 demonstram que as
notificações extrajudicias efetivamente encaminhadas e recebidas pelos Autores
decorreram de infrações expressamente previstas nas disposições do Regulamento Interno
do Condomínio, razão pela qual, não há que se falar em perseguição ou dever de
indenização por danos morais, já que o síndico apenas cumpriu com suas obrigações.
Ressalte-se, ademais, que os Autores em nenhum momento alegaram que não
cometeram as infrações objeto das notificações e da multa que lhes foi imposta, sendo
certo que o simples envio de notificações e multas por parte do condomínio não consiste,
por si só, perseguição ou constrangimento, ainda mais quando não há provas de que a
aplicação da multa foi injusta.
Na realidade, tais procedimentos inserem-se no exercício de direito do
condomínio, na defesa dos interesses de todos os condôminos, sendo certo que, para o
acolhimento do pedido de anulação da multa, seria necessário que houvesse demonstração
de que houve abuso de direito por parte do condomínio, o que não ocorreu no presente
caso, ainda mais em se considerando a legalidade dos procedimentos que foram
acompanhados de avisos e notificações prévias (fls. 513/532).
Também não se verifica qualquer violação ao direito de ampla defesa.
É cediço, conforme alhures mencionado, que a Convenção de Condomínio e
seu respectivo Regulamento Interno é ato normativo dotado de força cogente que obriga a
todos os condôminos, sendo obrigação destes tomar conhecimento das normas internas
necessárias ao bom convívio social, respeitando as regras estabelecidas pela coletividade
condominial por ocasião de sua constituição.
No caso em tela, o Regimento Interno do condomínio estabelece regras claras e
objetivas no que tange à aplicação da multa (v. fls. 531):
Artigo 112o - O condômino, por si próprio, seus inquilinos e demais ocupantes
da unidade autônoma, que violar as disposições legais, bem como as contidas no
presente Regulamento Interno e na Convenção Condominial, além de ser

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compelido a desfazer a obra ou abster-se de ato praticado ou ainda reparar os
danos que causar, ficará sujeito à multa no valor de 100% da maior cota
condominial. Na reincidência, a multa será de 200% sobre a maior cota
condominial e assim sucessivamente.
Parágrafo único: Qualquer advertência ou notificação, deve ser antecedida por
informação pessoal do porteiro responsável.
Artigo 113o - O condômino, por si próprio, seus inquilinos, prepostos e demais
ocupantes da unidade autônoma, que não cumprir reiteradamente com seus
deveres perante o Condomínio praticará comportamento antissocial, também
ficará sujeito à multa estabelecida no artigo 34o, do Capitulo VI da Convenção
Condominial.
Artigo 114o - É facultado ao interessado recorrer, por escrito, para o
Conselho Consultivo dentro de 30 (trinta) dias contados do recebimento da
comunicação da infração, não se conhecendo os que forem interpostos fora
do prazo. (destacamos e grifamos)
Artigo 115o O recurso será encaminhado à Assembleia Geral e em caso de
excepcional gravidade, poderá ser convocada Assembleia Geral Extraordinária
para julgar o recurso imediatamente.
Ora, o próprio Regimento Interno do Condomínio, o qual, repita-se, faz lei
entre as partes litigantes, oportuniza ao condômino que não concordar com a aplicação da
multa o direito de recorrer por escrito, para o Conselho Consultivo dentro de 30 (trinta)
dias contados do recebimento da comunicação da infração.
Não consta dos autos, no entanto, que os Autores tenham apresentado qualquer
recurso administrativo no prazo expressamente previsto no Regimento Interno, não
havendo que se falar em violação ao direito de contraditório e ampla defesa.
E nem se alegue que não tinham conhecimento desse prazo ou que teriam que
ter sido dele avisado, já que, conforme anteriormente mencionado, é obrigação de qualquer
pessoa que vive em condomínio, tomar ciência da Convenção e respectivo Regimento
Interno.
Sobre o assunto, este Egrégio Tribunal de Justiça já fixou o seguinte
entendimento:

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“EMENTA: Condomínio. Ação anulatória de multas c.c. consignação em
pagamento. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção.
Discussão sobre a exigência de multa por infração sem comunicação prévia
ou advertência. Regulamento. Regularidade do procedimento demonstrada.
Notificação ocorrida e que cumpre a finalidade, sem oposição de recurso
administrativo. Recurso não provido, com observação.
Há demonstração sobre a notificação prévia da violação praticada e que ensejou
a penalidade. Logo, não se identifica irregularidade do procedimento no
confronto com o Regulamento, não sendo caso de inobservância do direito
ao contraditório e à ampla defesa, sendo, no mais os fatos suficientemente
demonstrados. Os fatos estão demonstrados, acerca do horário excedido e
barulho na festa ocorrida na churrasqueira e que já eram de pleno conhecimento
do autor, pelo que se depreende de todos os documentos constantes nos autos.
Por isso que se entende que houve advertência e existia a possibilidade de
recurso, não se vislumbrando a propalada violação ao princípio do contraditório
e da ampla defesa”. (TJSP Apelação no 1017095-90.2017.8.26.0564, 32a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, 14/09/2018) (grifamos e
destacamos)
“CONDOMÍNIO - Ação pelo procedimento comum proposta por condômino
contra condomínio, buscando a declaração de nulidade das multas que lhe foram
aplicadas - Segundo a convenção condominial as chácaras do conglomerado
devem destinar-se a fins exclusivamente residenciais - Convenção condominial
que é dotada de força cogente e obriga a toda a coletividade condominial,
devendo os condôminos se comportar com respeito e obediência a ela - Vedação
de locação/cessão da chácara para eventos - Documento apresentado pelo
condomínio e não negado pelo condômino que faz prova de que este locava sua
chácara para eventos - Penalidade devida, nos termos e limites previstos no
Regimento Interno do condomínio - Violação do exercício do contraditório e
ampla defesa - Inocorrência - Direito de defesa assegurado - Sentença
reformada
Recurso
provido,
em
parte”.
(TJSP

Apelação
no
1042198-84.2014.8.26.0506, 32a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Caio
Marcelo Mendes de Oliveira, 27/09/2018) (grifamos e destacamos)
Fato é que, no caso em testilha, os Autores, seja administrativamente ou
judicialmente, não lograram comprovar que as infrações apontadas nas notificações
encaminhadas não tenham ocorrido.
A alegação de impedimento de acesso dos Autores às áreas comuns do edifício
também não restou minimamente comprovada nos autos.
O documento anexado às fls. 561 não se presta a provar que efetivamente
houve o impedimento de acesso dos Autores às áreas comuns.
Trata-se, ao que parece, de um “print” de tela sem data e sem qualquer menção
a que fato efetivamente se refere. Também não foi possível se extrair dos argumentos
expostos na peça vestibular e em sede recursal quais foram as ocasiões em que o
impedimento de acesso teria ocorrido e nem a descrição de eventuais danos.

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Assim sendo, impossível o deferimento do pedido de liberação de acesso às
áreas comuns sem provas efetivas da ocorrência dos fatos alegados, sendo certo que os
Autores, mais uma vez, não se desincumbiram do ônus de provar os fatos constitutivos de
seu direito, a teor do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Diante de tais circunstâncias, o decreto de improcedência da ação era mesmo
medida de rigor.
III Conclusão
Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, nos
termos do voto, majorando os honorários advocatícios recursais para 15% (quinze por
cento) sobre o valor atualizado da causa, em cumprimento ao artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil.
L. G. Costa Wagner
Relator