Tribunal: TJSP
Processo: 1121526-15.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compromisso de Compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Recurso exclusivamente da autora.

RESCISÃO. Cláusula contratual prevendo o pagamento de multa de 10% dos valores a serem reembolsados.

LUCROS CESSANTES. Não acolhimento, sob pena de configurar

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compromisso de Compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Recurso exclusivamente da autora.

RESCISÃO. Cláusula contratual prevendo o pagamento de multa de 10% dos valores a serem reembolsados.

LUCROS CESSANTES. Não acolhimento, sob pena de configurar "bis in idem". Cláusula contratual expressamente estabeleceu a incidência da multa sobre o preço da venda da unidade. Tema 970 do STJ. Sentença reformada nesse ponto.

SUCUMBÊNCIA. Isenção da parte autora de pagamento das custas, despesas processuais e honorários expressamente consignada na r. sentença, em razão da concessão da gratuidade judiciária. Honorários advocatícios seriam devidos aos patronos das requeridas apenas no caso de não persistência da situação de hipossuficiência que ensejou o deferimento da benesse. Honorários em favor dos patronos da autora majorados de 10% para 15% do valor da condenação. Honorários em favor dos patronos das requeridas alterado para 15% da diferença entre o valor da causa e o valor da condenação.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000712437
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1121526-15.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MAURA
DE MORAIS BALEEIRO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados BUTANTA SPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MUDAR INCORPORACOES
IMOBILIARIAS S.A..
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR
DE SOUZA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1121526-15.2017.8.26.0100
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VOTO No 11429
No Processo - Classe:
1121526-15.2017.8.26.0100 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Claudio Teixeira Villar
Partes:
Apelante: Maura de Morais Baleeiro
Apelados: Butanta SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda e
Mudar Incorporacoes Imobiliarias S.a.
APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DE
VALORES. Compromisso de Compra e venda de imóvel.
Sentença de parcial procedência. Recurso exclusivamente
da autora.
RESCISÃO. Cláusula contratual prevendo o pagamento de
multa de 10% dos valores a serem reembolsados.
LUCROS CESSANTES. Não acolhimento, sob pena de
configurar
"bis
in
idem".
Cláusula
contratual
expressamente estabeleceu a incidência da multa sobre o
preço da venda da unidade. Tema 970 do STJ. Sentença
reformada nesse ponto.
SUCUMBÊNCIA. Isenção da parte autora de pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
expressamente consignada na r. sentença, em razão da
concessão
da
gratuidade
judiciária.
Honorários
advocatícios seriam devidos aos patronos das requeridas
apenas no caso de não persistência da situação de
hipossuficiência que ensejou o deferimento da benesse.
Honorários em favor dos patronos da autora majorados de
10% para 15% do valor da condenação. Honorários em
favor dos patronos das requeridas alterado para 15% da
diferença entre o valor da causa e o valor da condenação.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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Trata-se de Apelação interposta pela autora contra a r. sentença
proferida às fls. 224/227 dos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual
cumulada com Indenização por Danos Materiais e Restituição de valores proposta em
face de Butantã SPE Empreendimentos Imobiliários e Mudar Incorporações
Imobiliárias.
O D. Magistrado julgou parcialmente procedente a demanda, para
declarar a rescisão do contrato, por culpa das requeridas, condenando-as à restituição
dos valores pagos pela autora, com correção monetária e juros de 1% ao mês, desde o
desembolso.
As requeridas ainda foram condenadas ao pagamento, de forma
solidária, de multa de 10% sobre os valores a serem reembolsados à autora, além de
indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00, com correção monetária
desde a data da sentença e juros de mora de 1% desde a citação.
Por fim, ante a sucumbência recíproca, foram as custas e despesas
processuais rateadas em 50% para cada parte, ressalvado o benefício da assistência
judiciária gratuita concedido à autora, com a fixação de honorários advocatícios em
10% sobre o valor da condenação em favor do patrono da demandante.
Inconformada, insurgiu-se a autora alegando ter a r. sentença
incorrido em erro material ao mencionar o valor de R$ 92.500,00 a título de lucros
cessantes, pleiteando a correção para o valor correto, atingindo R$ 57.776,16.
Requereu a aplicação da multa contratual de 10% fixada na r.
sentença sobre o preço de venda da unidade em vez da fixação sobre o total
desembolsado pela autora.
Por fim, defendeu a responsabilização das apeladas pelo valor total

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das custas processuais e honorários advocatícios (fls. 233/237).
Contrarrazões apresentadas pelas correqueridas, em conjunto,
postulando a manutenção da sentença (fls. 241/247).
As apeladas apresentaram oposição ao julgamento virtual do
recurso (fl. 251).
É O RELATÓRIO.

O apelo comporta parcial provimento.
A autora alegou na inicial ter firmado, em 16/11/2009, Instrumento
Particular de Promessa de Compra e Venda para a aquisição de unidade habitacional
perante as requeridas, com a entrega prevista para julho de 2011, constando do contrato
prazo de tolerância de 180 dias.
Afirmou ter pactuado com as demandadas o preço de R$
92.590,00, mediante entrada de R$ 10.000,00, valor composto por R$ 8.590,00 (sinal)
conforme "item 7" do quadro resumo do contrato e recibo assinado pela construtora
Mudar.
Além disso, havia efetuado pagamentos a autônomos, nos valores
de R$ 1.175,00 e R$ 235,00, assinados por Fábio Mendes Soares e Kléber Silva
(vendedores da referida construtora).
Aliás, havia desembolsado mais R$ 8.797,00, pagos em 19 parcelas
de R$ 463,00 cada e que a parte final, correspondente ao valor de R$ 75.203,00, seria
paga mediante financiamento imobiliário, condicionado à entrega do imóvel.
Posteriormente, foi comunicada da necessidade de renegociação
dos contratos com fornecedores e parceiros por parte da construtora, assinando Termo
Aditivo e Rerratificação do contrato, sendo alterado o valor da parcela final para R$

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88.282,90 e o prazo da entrega do imóvel para 30/03/2013.
Entretanto, a entrega das chaves não ocorreu no prazo avençado -
fato que restou incontroverso - de forma que, em 15/11/2015 requereu perante as
empresas a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, não sendo atendida,
razão pela qual ingressou com a presente demanda.
Transcorrida a instrução, foi então proferida a r. sentença nos
termos já relatados, a qual ressalvado o entendimento do D. Magistrado deve ser
reformada em parte.
Com efeito, em que pese a alegação da recorrente de que a r.
sentença incorreu em erro material ao fazer referência à quantia de R$ 92.500,00 a título
de lucros cessantes, é certo que o valor mencionado no julgado se afigura irrelevante à
questão em análise.
Isso porque as requeridas foram condenadas ao pagamento à autora
do importe de 10% do valor a ser reembolsado, nos termos da Cláusula 23, parágrafo
único, do contrato entabulado entre as partes:
Cláusula 23.
(...) § único Caso a PROMITENTE
VENDEDORA não conduza a obra nos prazos e termos
previstos neste instrumento e, em definitivo, não tenha
ocorrido qualquer das hipóteses prorrogação previstas nesta
cláusula e nas demais disposições deste instrumento, ficará
obrigada a pagar ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, a
título de pena convencional, o equivalente a 0,5 (meio por
cento) do preço da unidade, previsto no tópico 3 do
"QUADRO RESUMO", por mês ou por fração de mês de
atraso, sendo a presente multa limitada a 10% (dez por
cento) do aludido preço de venda da unidade (fl. 52).
Ou seja, nos termos da cláusula supramencionada, as partes já
haviam prefixado o valor das perdas e danos para o caso de rescisão da avença por culpa

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das fornecedoras.
Nesse contexto, por aplicação do entendimento sedimentado pelo
Superior Tribunal de Justiça no Tema 970, eventual condenação ao pagamento de lucros
cessantes, de forma cumulada com a multa já prevista no contrato, ensejaria "bis in
idem".
No julgamento do REsp 1.614.721/DF (no qual fixado o tema
acima mencionado), o Relator Ministro Luis Felipe Salomão consignou textualmente
que a eventual cumulação entre essas duas condenações configuraria "soma de verbas
de mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias)", o que não se poderia
admitir.
Assim decidiu recentemente essa Colenda Câmara, em caso
semelhante:
RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA
DO IMÓVEL. (...). Penalidade contratual. No caso de
rescisão do contrato por culpa da vendedora é prevista
multa de dez por cento sobre os valores pagos.
Prefixação das perdas e danos. Lucros cessantes.
Indevida a indenização pelos lucros cessantes, sob pena
de configurar "bis in idem". (...) (TJSP Apelação Cível
1025806-42.2014.8.26.0224; Relator (a): J.B. Paula Lima;
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos
- 6a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
22/06/2020; Data de Registro: 22/06/2020)
Todavia, a cláusula contratual acima mencionada estabeleceu
expressamente que a multa incidiria sobre o preço da venda da unidade.
Desse modo, deve ser reformada a r. sentença nesse ponto, pois
determinou a incidência do percentual apenas sobre os valores pagos pela autora, em
contrariedade à previsão contratual - não havendo justificativa para tal alteração,

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mormente por ter se dado em desfavor da parte hipossuficiente na relação de consumo.
Por fim, a parte final do julgado dispensou a autora do recolhimento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, em virtude do deferimento
dos benefícios da assistência judiciária gratuita (fl. 15).
Destarte, a demandante apenas deverá pagar os honorários advocatícios
aos patronos das requeridas caso demonstrado não mais persistir a situação de
insuficiência de recursos ensejadores da concessão de gratuidade, nos termos do artigo
98, § 3o do Código de Processo Civil.
De todo modo, a verba honorária em favor dos patronos das requeridas
(10% do valor da causa) foi incompatível com o resultado de parcial procedência da
demanda, devendo ser reduzida para 10% da diferença entre o valor da causa e o valor
da condenação.
Por fim, as construtoras deverão arcar com as custas e as despesas
processuais nos termos fixados na sentença, além dos honorários dos patronos da parte
autora, majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação, a fim de remunerar
adequadamente o trabalho realizado em ambas as instâncias.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento à apelação,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora