Tribunal: TJSP
Processo: 1016815-66.2017.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Monitória. Embargos à monitória julgados procedentes. Corretagem. Documento denominado de "pré contrato de promessa de venda e compra". Intervenção da corretora. Providências antecedentes que configuram desistência de proposta e não o arrependimento constante do art. 725, do CC. Autora que não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu pedido. Comissão indevida. Sentença

Ementa:
Monitória. Embargos à monitória julgados procedentes. Corretagem. Documento denominado de "pré contrato de promessa de venda e compra". Intervenção da corretora. Providências antecedentes que configuram desistência de proposta e não o arrependimento constante do art. 725, do CC. Autora que não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu pedido. Comissão indevida. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação.
Há demonstração de intermediação pela autora/embargada, mas o documento firmado se trata de mera proposta e não compromisso de compra e venda. No caso, houve cancelamento pela compradora, sem verificação de efetividade do negócio, não havendo resultado previsto no contrato de mediação a ensejar a aplicação da segunda parte do art. 725 do CC como sendo arrependimento. A remuneração, portanto, não é devida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390766
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016815-66.2017.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante ESPAÇO
INTERMEDIAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME, são apelados ALPHAVILLE
ARAÇATUBA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e SÃO
JOSÉ
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016815-66.2017.8.26.0032 -Voto no 42893
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COMARCA: Araçatuba– 1a V. Cível/Juiz Marcel Peres Rodrigues
APTE. : Espaço Intermediações Imobiliárias Ltda - Me
APDAS. : Alphaville Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda e
outra
VOTO No 42.893
EMENTA: Monitória. Embargos à monitória julgados
procedentes. Corretagem. Documento denominado de “pré
contrato de promessa de venda e compra”. Intervenção da
corretora. Providências antecedentes que configuram
desistência de proposta e não o arrependimento constante
do art. 725, do CC. Autora que não se desincumbiu do
ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu pedido.
Comissão indevida. Sentença mantida. Recurso desprovido,
com observação.
Há demonstração de intermediação pela autora/embargada, mas o
documento firmado se trata de mera proposta e não compromisso de
compra e venda. No caso, houve cancelamento pela compradora, sem
verificação de efetividade do negócio, não havendo resultado previsto
no contrato de mediação a ensejar a aplicação da segunda parte do art.
725 do CC como sendo arrependimento. A remuneração, portanto, não
é devida.
Trata-se de recurso interposto contra r. sentença que julgou
procedentes embargos à ação monitória, condenando a autora/embargada com o pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte adversa fixados em
10% do valor atualizado da causa, observando-se o disposto no artigo 98, §3o do CPC.
Diz a apelante que restou provada sua interferência, de forma
escorreita e profissional, para que houvesse a compra do imóvel pela interessada, a qual,
inclusive, confirmou sua assinatura na via do contrato. Outrossim, verifica-se, no caso,
ofensa ao princípio da identidade física do juiz. Há equívoco na r. sentença quando estende
responsabilidade à recorrente pelo desfazimento do contrato de aquisição do terreno. A
troca de comunicação entre os requeridos e a compradora se deu exclusivamente entre eles
e nada foi informado à recorrente. Ou seja, a recorrente, na prática, foi vítima dos atos dos
apelados e da compradora. Pede anulação ou inversão do julgado.

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Recurso processado sem preparo (apelante beneficiária da
assistência judiciária) e com contrarrazões, os autos restaram encaminhados a este E.
Tribunal.
É o resumo do essencial.
De início, não existe nulidade pelo fato de a sentença ter sido
proferida por magistrado diverso daquele que colheu a prova oral. O atual Código de
Processo Civil não reproduziu o princípio da identidade física do juiz, sendo irrelevante
que o prolator da decisão guerreada seja diverso daquele que colheu a prova. Ou seja,
como anotado no julgamento do Agravo em Recurso Especial 1.497.171, relator o Ministro
João Otávio de Noronha, em decisão de 07/06/2019, destacou que “não prospera a alegada
nulidade de sentença, tendo em vista que o julgado foi proferido na vigência da nova
legislação processual”.
No mérito, a questão envolve exame da parte final do art. 725 do
CC, acerca do direito à remuneração em caso de arrependimento.
Art. 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor, uma
vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este
não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Evidentemente a regra comporta exceções. O documento firmado
não tem validade como compromisso de compra e venda e seu conteúdo revela existência
tão só de negócio preliminar.
Na hipótese específica, não se vê arrependimento, mas desistência
nas tratativas e que implicou na não concretização da promessa de compra e venda. Como
posto na r. sentença, “É possível apurar nos autos que a empresa requerente/embargada
entabulou um pré-contrato de promessa de compra e venda (fls. 16), na qual se estipulou a

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cobrança de comissão de corretagem, porém o negócio foi desfeito. Resta apurar, portanto,
se o resultado do contrato de mediação foi atingido. A embargante trouxe aos autos e-mails
trocados com a promitente compradora, no qual ela desiste do contrato atribuindo como
justificativa a divergência de valores constantes no contrato preliminar e no definitivo (fls.
64/66). A promitente compradora também foi ouvida, conforme termo de fls. 330, tendo
afirmado que 'A pessoa que me vendeu, me largou falando sozinha'. Desta forma, concluo
que não houve uma intermediação eficaz no caso em testilha, pois a não assinatura do
contrato de compra e venda se deu por divergências de informações que o intermediador
passou à compradora e a que lhe foi efetivamente proposta. Ademais, uma vez constatada a
falha, o corretor não prestou assessoria devida para sanar os problemas e efetivar o contrato
que ainda estava em fase de negociação. E, uma vez não atingido o resultado útil, qual seja,
a intermediação eficaz para fins de finalização do contrato, a comissão de corretagem é
indevida” (fls. 340/341).
Portanto, o resultado previsto no contrato de mediação não foi
obtido e o documento de fls. 16 não serve ao intento, segundo os elementos já consignados.
Neste sentido, o C. STJ já se posicionou:
“CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA.
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO
ARREPENDIMENTO. “1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se
consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a
não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a
remuneração. “2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá
novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a
comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ
determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento. “3. Pelo novo
regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do
trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o
processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o

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pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio,
permanece possível. “4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o
pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de
verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em
vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas
providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por
força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento,
sendo assim, inexigível a comissão por corretagem” (REsp no 1183324/SP, 3a Turma, rel.
Mina Nancy Andrighi).
A r. sentença, portanto, merece mantida.
Por fim, cabe aumento dos honorários advocatícios, por força do art.
85, § 11, do CPC, devendo ser majorados para 15% sobre a mesma base de cálculo em
favor dos patronos das apeladas, observada a suspensão da exigibilidade dos ônus
sucumbenciais.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
KIOITSI CHICUTA
Relator