Tribunal: TJSP
Processo: 2220951-36.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Rateio Condominial. Decisão que deferiu a penhora dos direitos do executado sobre o contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais, que constitui garantia em razão de

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Rateio Condominial. Decisão que deferiu a penhora dos direitos do executado sobre o contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais, que constitui garantia em razão de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condômino, devedor fiduciante, que é mero possuidor direto da unidade condominial devedora. Propriedade resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário, "ex vi" do artigo 22, "caput", da Lei no 9.514/1997. Impossibilidade de penhora do imóvel, porque o credor fiduciário é terceiro estranho à lide. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000099078
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2220951-36.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II, é agravada KATIA APARECIDA CURY.
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAMPOS
PETRONI (Presidente sem voto), FÁBIO PODESTÁ E ALFREDO ATTIÉ.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2220951-36.2019.8.26.0000 - Sertãozinho - VOTO No 17.127
VOTO N° : 17.127
AGRAVO No: 2220951-36.2019.8.26.0000
COMARCA : SERTÃOZINHO 1a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGÃO II
AGRAVADA : KATIA APARECIDA CURY
JUIZ : RODRIGO RISSI FERNANDES
*AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Execução
de
Título
Extrajudicial. Rateio Condominial. Decisão que deferiu a penhora
dos direitos do executado sobre o contrato de financiamento com
cláusula
de
alienação fiduciária. INCONFORMISMO do
Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade
condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas
condominiais, que constitui garantia em razão de contrato de
financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condômino,
devedor fiduciante, que é mero possuidor direto da unidade
condominial devedora. Propriedade resolúvel sobre o bem que
pertence ao credor fiduciário, “ex vi” do artigo 22, “caput”, da Lei
no 9.514/1997. Impossibilidade de penhora do imóvel, porque o
credor fiduciário é terceiro estranho à lide. Decisão mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto
contra decisão proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial, que o
Condomínio do Residencial Aragão II move contra Katia Aparecida Cury,
em trâmite na 1a Vara Cível da Comarca de Sertãozinho, proferida pelo MM.
Juiz “a quo” na fl. 167 dos autos principais.
Argumenta o Condomínio agravante, em resumo,
que as obrigações condominiais têm natureza “propter rem”, portanto
aderem à própria coisa, independentemente da titularidade, bem ainda que as

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despesas condominiais possuem privilégio especial em relação aos outros
créditos (fls. 1/8).
Recebido o Recurso sem o efeito suspensivo (fl.
180), o prazo para contraminuta fluiu em silêncio.
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Execução de
Título Extrajudicial, que o Condomínio do Residencial Aragão II move
contra Katia Aparecida Cury, em trâmite na 1a Vara Cível da Comarca de
Sertãozinho, proferida pelo MM. Juiz “a quo” nos termos seguintes:
“Vistos. Conheço dos embargos de fls. 161/165, porque tempestivos, mas nego-lhes
provimento, tendo em vista não haver qualquer omissão, contradição ou obscuridade
na decisão embargada, deve aquela permanecer tal como está lançada. Intime-se.”.
(“sic”. fl. 167 dos autos principais).
Ressalta-se inicialmente que, dada a natureza
“propter rem” do débito condominial, esta Relatora vinha entendendo pela
possibilidade de penhora do bem imóvel objeto de alienação fiduciária em
garantia. Contudo, passa agora a acompanhar o entendimento adotado pela E.
Terceira Turma do C. Superior Tribunal de Justiça sobre esse tema.
Malgrado
o
inconformismo
do
Condomínio
exequente, ora agravante, a r. decisão agravada não comporta o pretendido

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reparo.
Com efeito, tratando-se de imóvel dado em garantia
ao cumprimento do contrato de financiamento mediante alienação fiduciária,
o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do bem objeto da
contratação, enquanto a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor
fiduciário, “ex vi” do artigo 22, “caput”, da Lei no 9.514/1997 (“A alienação
fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o
escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel”). Essa situação perdura até a integral quitação do contrato de
financiamento, quando se resolve a propriedade fiduciária do imóvel (v.
artigo 25, “caput”, da Lei no 9.514/1997).
Não se questiona a natureza “propter rem” do débito
formado por rateio condominial, tanto que via de regra a penhora para a
garantia da cobrança correspondente recai sobre a própria unidade devedora.
Aliás, em regra o condômino inadimplente é o proprietário dessa unidade
condominial. Contudo, quando o condômino devedor adquire a unidade
condominial por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária
em favor do agente financiador, ele transfere ao credor fudiciário a
propriedade resolúvel sobre o bem, passando à condição de devedor
fiduciante com direito sobre o contrato em questão. Por isso, não se mostra
razoável admitir que a penhora decorrente de débito originado pela
inadimplência do devedor fiduciante, mero possuidor da unidade
condominial, recaia sobre imóvel pertencente ao credor fiduciário, que sequer
integra a relação processual em causa.
Assim, considerando que a propriedade resolúvel do

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imóvel que originou o débito condominial pertence ao credor fiduciário, de
rigor a manutenção da r. decisão agravada.
A propósito, eis a Jurisprudência:

RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
BEM
IMÓVEL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
DIREITOS
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA.
IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI No 8.009/1990.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante sobre
o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia podem receber a
proteção da impenhorabilidade do bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em
execução de título extrajudicial (cheques).
3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução
promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio
pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos
decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.
4. A regra da impenhorabilidade do bem de família legal também abrange o imóvel
em fase de aquisição, como aqueles decorrentes da celebração do compromisso de
compra e venda ou do financiamento de imóvel para fins de moradia, sob pena de
impedir que o devedor (executado) adquira o bem necessário à habitação da
entidade familiar.
5. Na hipótese, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual,
havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a
propriedade para si, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade.
6. Recurso especial provido.
(REsp 1677079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018)

2195431-11.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Cédula de Crédito Bancário
Relator(a): Gilson Delgado Miranda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 23a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/11/2018
Data de publicação: 29/11/2018
Data de registro: 29/11/2018
Ementa: EXECUÇÃO. Penhora. Imóvel do devedor objeto de alienação fiduciária
em garantia a terceiro. Penhora sobre a propriedade impossível. Bem não
integrante do patrimônio do devedor. Penhora sobre os direitos decorrentes do
contrato de financiamento, porém, possível. Precedentes reiterados do STJ. Recurso
não provido.

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Impõe-se, pois, a rejeição do Recurso, ficando
mantida a r. decisão agravada pelos próprios e jurídicos fundamentos.
Diante do exposto, nega-se provimento ao Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora