Tribunal: TJSP
Processo: 1002075-86.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-06

Ementa:
- Embargos à execução - Execução de título extrajudicial - Crédito de despesas condominiais - Falta de comprovação documental de que os valores das taxas condominiais foram aprovados em assembleia geral - A execução depende da existência de título e limita-se ao que dele resulta. Vinculada sempre à estrita legalidade, execução não há sem título certo, líquido e exigível, o que determina a

Ementa:
- Embargos à execução - Execução de título extrajudicial - Crédito de despesas condominiais - Falta de comprovação documental de que os valores das taxas condominiais foram aprovados em assembleia geral - A execução depende da existência de título e limita-se ao que dele resulta. Vinculada sempre à estrita legalidade, execução não há sem título certo, líquido e exigível, o que determina a rejeição da pretensão de executar sem título e a extinção da execução - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000506467
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002075-86.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que é apelante VALDIR DE
SOUZA VALENTE (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL ARAGÃO II.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 6 de julho de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002075-86.2019.8.26.0597 -Voto no 30213
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1002075-86.2019.8.26.0597
3a Vara Cível de Sertãozinho
Apelante: Valdir de Souza Valente
Apelado: Condomínio Residencial Aragão II
Juiz de 1a Instância: Nemércio Rodrigues Marques
Voto no 30213.
- Embargos à execução - Execução de título extrajudicial - Crédito
de despesas condominiais - Falta de comprovação documental de
que os valores das taxas condominiais foram aprovados em
assembleia geral - A execução depende da existência de título e
limita-se ao que dele resulta. Vinculada sempre à estrita
legalidade, execução não há sem título certo, líquido e exigível, o
que determina a rejeição da pretensão de executar sem título e a
extinção da execução - Recurso provido.
Insurge-se o autor de embargos opostos à execução
de título extrajudicial - crédito de contribuições de condomínio -, contra r.
sentença de fls. 146/148, que os julgou improcedentes e o condenou ao
pagamento das custas, despesas processuais e de honorários sucumbenciais
fixados em 10% do valor da execução, ressalvada a justiça gratuita.
O apelante sustenta que: a) o apelado, que cobra
dívida referente ao período de 13.1.2014 a 10.7.2018, juntou ata do dia
24.5.2017, mas nesse documento não foi discutido o valor do condomínio, assim
como não o foi na Convenção do Condomínio, elaborada em 5.12.2011; b) no
período de 2013 até 23.5.2017 “não houve Convenção Coletiva ou Ata de Assembléia Geral,
exatamente no período que a recorrida ingressou com a presente execução” (sic, fl. 152), de
modo que os documentos de fls. 33/34 e 35/45 não preenchem os requisitos do
art. 784, inc. X, do CPC, razão pela qual o apelado deveria ter ingressado com
ação de cobrança. Pede a reforma da sentença.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque o apelante é
beneficiário da justiça gratuita.
Houve resposta (fls. 156/158).
É o relatório.

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Trata-se de embargos opostos à execução de título
extrajudicial promovida pelo Condomínio Residencial Aragão II, objetivando o
recebimento de cotas condominiais inadimplidas de janeiro de 2014 a julho de
2018, totalizando R$6.991,28 (fls. 24/29 e 48/50).
Dispõe o art. 784, inciso X, do CPC, que se trata de
título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias
de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral,
desde que documentalmente comprovadas”. (grifei)
Neste
caso,
a
execução
foi
instruída
com
a
representação do condomínio (fls. 30/34), cópia da convenção (fls. 35/45),
certidão da matrícula do imóvel (fls. 46/47), planilha discriminada do débito (fls.
48/50) e cópia dos boletos referentes às despesas cobradas, com vencimentos
de 13.1.2014 a 10.7.2018 (fls. 51/86).
De acordo com o art. 8o, item “b” da Convenção do
Condomínio (fls. 35/45), são deveres dos condôminos “concorrer na proporção fixada
para sua unidade, com as despesas ordinárias necessárias à conservação, funcionamento, limpeza
e segurança do Condomínio, incluindo o prêmio de seguro da unidade e partes comuns, e, ainda,
com qualquer outra despesa, seja de que natureza for, desde que aprovada em Assembléia, por
maioria simples dos condôminos ou moradores com direito a voto, nos termos dos Artigos 6o e 34
desta Convenção” (sic, fls. 36 e 38 - grifei).
Por sua vez, o art. 35 da Convenção prevê que “Cada
condômino, ou, em seu lugar e por força de disposição contratual expressa, o proprietário ou
ocupante a qualquer título, concorrerá para as despesas de Condomínio, devidamente aprovadas
na forma desta Convenção, de acordo com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as
respectivas quotas até o 5o (quinto) dia útil de cada mês. Parágrafo Primeiro - Somente os
condôminos concorrem com suas respectivas quotas de rateio, para o custeio das despesas
extraordinárias. Parágrafo Segundo - A quota parte correspondente a cada condômino, para rateio
das despesas mencionadas no presente artigo e no parágrafo anterior, será proporcional à fração
ideal de cada unidade.” (fl. 42 - grifei).

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Não foram juntadas, porém, as atas das assembleias
gerais que descreveram e aprovaram as despesas ordinárias que estão sendo
executadas, nem mesmo com a resposta que o exequente ofertou aos embargos
(fls. 138/141), tendo ele se limitado a sustentar a suficiência da planilha do débito
e da cópia dos boletos em atraso.
Ocorre que, tal como alegou o embargante, a
execução de verbas condominiais exige, sim, a apresentação da ata onde as
contribuições executadas tenham sido fixadas, o que é, antes de tudo, lógico,
porque deve haver prova do valor da afirmada dívida.
Neste caso, o exequente apresentou apenas ata de
assembleia realizada em 24.5.2017 (fls. 33/34), que não trata da aprovação dos
valores das despesas condominiais para 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018, ora
executadas, mas de outras matérias como prestação de contas do síndico da
gestão anterior, previsão orçamentária e eleição de síndico, subsíndico e
conselho consultivo, destacando-se, quanto à previsão orçamentária, que foi
mantido “o valor hora praticado” (sic, fl. 33, 2o item), sem, porém, especificar qual
seria o valor fixo mensal da contribuição.
Além do mais, não há prova de que o embargante
tenha sido convocado a comparecer às assembleias em que eventualmente as
contribuições condominiais tenham sido aprovadas (art. 28 da Convenção, fls.
41), de forma que não basta a tão só previsão contida na Convenção, no sentido
de que o condômino tem o dever de contribuir para as despesas ordinárias, se
não há demonstração de que as contribuições foram estipuladas e em qual valor,
e de que disso o condômino foi cientificado.
Sobre a necessidade de a execução ser instruída com
a ata onde as contribuições executadas tenham sido fixadas, há precedentes
recentes desta Câmara e deste Tribunal:
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. Insurgência do
embargante quanto à inclusão de despesas extraordinárias relativas às parcelas de
acordo anteriormente firmado, fundo de reserva, "transferência para conta corrente

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geral", reparos em elevador, "40% reparo AP", restauração "AP 174" e construção de
quarto de empregados. Ausência de título executivo que respalde a execução de tais
itens, conforme disposto no artigo 784, inciso X do atual Código de Processo Civil.
Previsão legal expressa acerca da necessidade de comprovação documental dos
valores executados, previstos em convenção condominial ou aprovados em
assembleia geral. Prestações vincendas. Abrangência até a satisfação da obrigação.
Admissibilidade. Inteligência dos arts. 323 e 771 do CPC, à luz das diretrizes da
celeridade e efetividade da prestação jurisdicional. Entendimento jurisprudencial
dominante. Necessária harmonização, no entanto, ao disposto no inciso X, do art. 784
do CPC, de sorte que a inclusão das contribuições condominiais vincendas no curso
da execução não prescinde da devida comprovação documental, podendo dar azo, na
ausência do respectivo suporte probatório, à defesa do executado por exceção de pré-
executividade, fundada em fato superveniente. Litigância de má-fé não configurada.
Recurso parcialmente provido, com observação.” (TJSP; Apelação Cível
1064184-46.2017.8.26.0100; Relator (a): AIRTON PINHEIRO DE CASTRO; Órgão
Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 24a Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/06/2020)
“Processual. Gratuidade. Decisão agravada que rejeitou impugnação à concessão do
benefício ao exequente. Inconformismo da executada. Hipótese contudo estranha ao
rol do art. 1.015 do CPC. Agravo descabido. Recurso não conhecido nessa parte.
Processual. Condomínio. Despesas comuns. Execução por título extrajudicial.
Possibilidade, em princípio, de arguição pela parte executada, mesmo após o prazo
para embargos, de matéria cognoscível de ofício, sobretudo se relacionada às
condições da ação. Existência de título executivo que se enquadra nessa perspectiva,
tendo em vista a taxatividade do rol legal e a função desempenhada pelo título, como
fator determinante da adequação da tutela executiva. Questão que dispensa, por sua
natureza, qualquer aprofundamento probatório para o exame. Decisão agravada, que
rejeitou liminarmente objeção de pré-executividade da executada por suposta
necessidade de prova, insubsistente. Possibilidade de conhecimento desde logo do
incidente nesse particular, tendo em vista o regular exercício do contraditório pelo
condomínio-exequente. Ausência de apresentação do título executivo extrajudicial,
que, na hipótese, são as verbas devidamente aprovadas em assembleia, como reza o
art. 784, X, do CPC. Extinção do processo por inadequação da via executiva. Agravo
de instrumento da executada provido para tal fim.” (TJSP; Agravo de Instrumento
2176501-08.2019.8.26.0000; Relator (a): FABIO TABOSA; Órgão Julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/11/2019)
“Agravo Despesas Condominiais Execução contra Devedor Solvente Decisão do
juízo de primeiro grau que determinou ao exequente que traga aos autos cópia das
atas das assembleias gerais que aprovaram as contribuições condominiais nas quais
constem os valores que se pretende executar. Demais disso, determinou o
recolhimento, no prazo de 5 dias, do complemento das custas de diligência do oficial
de justiça, tendo em vista que na hipótese de eventual despacho inicial serão
determinados dois atos (citação e penhora) Conquanto o crédito referente a
contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício seja título
extrajudicial, por força do que dispõe o art. 784, inc. X, do NCPC, necessária se faz a

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apresentação de documentação que comprove seria e concludentemente, a
aprovação dos valores exigidos em assembleia geral. Documentação apresentada não
permite, por si só, a aferição das cifras exigidas. Por força do que dispõe o artigo
829, §1o, do CPC e o art. 1011, das NSCGJ, o mandado de citação, penhora,
avaliação e intimação expedido nos autos da ação de execução lastreada em título
extrajudicial, comporta dois atos diversos, praticados em momentos diferentes.
Destarte, necessário o recolhimento de duas cotas, tal como deliberado pelo Juízo a
quo. Recurso improvido.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2245916-83.2016.8.26.0000;
Relator (a): NETO BARBOSA FERREIRA; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional XV - Butantã - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2017)
“Execução de título extrajudicial - Verbas condominiais Determinação para que seja
apresentada ata constando valor fixo mensal de contribuição ou aditamento da petição
inicial para ação de cobrança - Insurgência - Ata de assembleia apresentada
insuficiente para constituir título executivo extrajudicial Ausência de liquidez
Decisão mantida
Recurso desprovido.” (TJSP; Agravo de Instrumento
2124507-43.2016.8.26.0000; Relator (a): FORTES BARBOSA; Órgão Julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 3a Vara Cível; Data
do Julgamento: 14/09/2016).
“Condomínio. Despesas. Execução. Embargos à execução julgados parcialmente
procedentes. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Oportunidade concedida ao
exequente para comprovação de todos os valores das taxas condominiais vencidas.
Inércia. Inexistência de comprovação documental em relação às despesas anteriores a
janeiro de 2018, nos termos determinados pelo art. 784, inc. X, do CPC. Sentença
mantida. Recurso improvido, na parte conhecida, com observação. O exequente não
cuidou de instruir os autos com documentos hábeis a constituir título executivo
referente às despesas dos exercícios de 2013 a 2017, na forma legalmente exigida no
art. 784, X, CPC, não exibindo sequer demonstrativos de rateio mensal aprovados
pela assembleia geral. Nesta perspectiva, mostrou-se correta a determinação para
prosseguimento da execução somente em relação às despesas condominiais vencidas
a partir de 2018.” (TJSP; Apelação Cível 0020329-29.2019.8.26.0564; Relator
(a): KIOITSI CHICUTA; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/02/2020)
“CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA
PARA A EXECUÇÃO. DESACOLHIMENTO. TÍTULO EXECUTIVO QUE ATENDE
AOS REQUISITOS LEGAIS. IMPROCEDÊNCIA RECONHECIDA. ELEVAÇÃO DA
VERBA
HONORÁRIA
SUCUMBENCIAL.
RECURSO
IMPROVIDO,
COM
OBSERVAÇÃO. 1. A resistência do embargante é fundada na alegação de que o
embargado não constitui verdadeiro condomínio. Entretanto, essa não é a conclusão
que se alcança diante da documentação apresentada. O fato de a convenção
condominial não se encontrar registrada no Cartório de Registro de Imóveis evidencia
apenas a ausência de eficácia em relação a terceiros, não com referência aos
condôminos, que são afetados assim que emitida a deliberação assemblear de
aprovação. 2. Assim, é inegável a obrigação do embargante de participar do rateio das
despesas, ainda que irregular o condomínio, sob pena de se caracterizar
locupletamento indevido, provocando desequilíbrio nas relações entre os componentes

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da comunidade condominial. 3. A documentação apresentada atende perfeitamente
aos requisitos do artigo 784, X, do CPC, a assegurar a exequibilidade. 4. Diante do
improvimento do apelo, eleva-se o valor da verba honorária sucumbencial a R$
1.200,00.” (TJSP; Apelação Cível 1030904-93.2018.8.26.0506; Relator (a): ANTONIO
RIGOLIN; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 17/02/2020)
Assim, não tendo sido a execução adequadamente
instruída com documentos necessários à sua propositura, não estão
demonstradas certeza e liquidez do débito, razão pela qual os embargos são
procedentes.
Diante do exposto, dou provimento ao apelo, para
reconhecer a inexistência de título executivo e, portanto, a nulidade da execução
no 1005789-88.2018.8.26.0597, bem como para julgá-la extinta e condenar o
apelado ao pagamento das custas, despesas processuais da execução e destes
embargos e ao de honorários advocatícios ao patrono do embargante, que fixo
em 10% do valor atualizado da causa (fl. 6).
SILVIA ROCHA
Relatora