Tribunal: TJSP
Processo: 1027950-24.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Ação ajuizada pelo adquirente visando a rescisão do contrato e devolução das parcelas pagas. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Apelo da corré API com pedido de concessão de gratuidade de justiça em suas razões. Inércia após indeferimento do pedido. Art. 101, § 2o, do Novo Código de

Ementa:
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Ação ajuizada pelo adquirente visando a rescisão do contrato e devolução das parcelas pagas. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Apelo da corré API com pedido de concessão de gratuidade de justiça em suas razões. Inércia após indeferimento do pedido. Art. 101, § 2o, do Novo Código de Processo Civil. Deserção reconhecida. Recurso deserto a que se nega conhecimento. Recurso não conhecido.
2. Instituição financeira que é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda. Autor que pretende a rescisão do compromisso de compra e venda e do contrato de financiamento vinculado. Inegável o interesse de agir em face do Banco, bem como a legitimidade deste para responder pelos pedidos formulados.
3. Existência de pacto de alienação fiduciária, que foi levado a registro. Relação entre as partes que é de devedor fiduciante e credora fiduciária, e não de comprador e vendedora. Inadimplemento que enseja a execução extrajudicial nos termos da Lei n° 9.514/97. Incidência dos §§ 5o e 6o do art. 27 da Lei no 9.514/97. Devolução das parcelas pagas indevida. Inaplicabilidade do disposto no art. 53 do CDC. Precedentes. Ação improcedente.
4. Apelo da corré API não conhecido, desprovido o do autor e provido o do banco corréu.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947103
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1027950-24.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes/apelados
BANCO
RIBEIRÃO
PRETO
S/A
e
API
SPE
56
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado/apelante BRUNO ALVARENGA SARTORI
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não
conheceram do apelo da corré API, negaram provimento ao recurso do autor e deram
provimento ao aoelo do corréu Banco Ribeirão. V.U., de conformidade com o voto
da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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2
VOTO No: 21700
APEL. No: 1027950-24.2019.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTES. : API SPE 56 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
BANCO RIBEIRÃO PRETO S/A
BRUNO ALVARENGA SARTORI
APDOS. : Os mesmos
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Ação ajuizada pelo adquirente visando a rescisão do
contrato e devolução das parcelas pagas. Sentença de parcial
procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Apelo da corré API com pedido de concessão de
gratuidade de justiça em suas razões. Inércia após
indeferimento do pedido. Art. 101, § 2o, do Novo Código de
Processo Civil. Deserção reconhecida. Recurso deserto a
que se nega conhecimento. Recurso não conhecido.
2. Instituição financeira que é parte legítima para figurar no
polo passivo da presente demanda. Autor que pretende a
rescisão do compromisso de compra e venda e do contrato
de financiamento vinculado. Inegável o interesse de agir em
face do Banco, bem como a legitimidade deste para
responder pelos pedidos formulados.
3. Existência de pacto de alienação fiduciária, que foi levado
a registro. Relação entre as partes que é de devedor
fiduciante e credora fiduciária, e não de comprador e
vendedora.
Inadimplemento
que
enseja a execução
extrajudicial nos termos da Lei n° 9.514/97. Incidência dos
§§ 5o e 6o do art. 27 da Lei no 9.514/97. Devolução das
parcelas pagas indevida. Inaplicabilidade do disposto no art.
53 do CDC. Precedentes. Ação improcedente.
4. Apelo da corré API não conhecido, desprovido o do autor
e provido o do banco corréu.
Vistos.
Trata-se de “ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores pagos com pedido de tutela de urgência” (sic)

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ajuizada por BRUNO ALVARENGA SARTORI em face de API
SPE
56
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
BANCO
RIBEIRÃO PRETO S/A.
A r. sentença (fls. 438/442), disponibilizada no
DJe de 02/04/2020 (fls. 444), julgou parcialmente procedente a
ação, nos seguintes termos:
“Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE a pretensão da(s) parte(s) autora(s),
resolvendo o feito com resolução do mérito, com
fundamento no art. 487, inciso I, do Código de
Processo Civil, para o fim de: (i) declarar rescindido
o contrato celebrado entre partes por desistência da
parte autora; (ii) condenar o(a)(s) requerido(a)(s),
solidariamente, a restituir ao(à)(s) autor(a)(s) a
quantia equivalente a 75% dos valores pagos, com
correção
monetária
a
partir
dos
respectivos
desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir
do trânsito em julgado, autorizada a dedução de
eventuais valores devidos a título de IPTU e
condomínio ou contribuição associativa, se o caso,
com fatos geradores até o deferimento da tutela
antecipada (fls. 214), que torno definitiva.
Pela sucumbência praticamente integral, arcará(ão)
a(s)
parte(s)
ré(s)
com
custas
e
honorários,
arbitrados
em
10%
do
valor
da
condenação,
atualizado. Após o trânsito em julgado e nada mais
havendo a ser providenciado, arquivem-se os autos,
com as cautelas e anotações necessárias.”
Inconformadas, apelam ambas as partes.
O corréu Banco Ribeirão (fls. 445/458) alega
que “inviável o pleito em face do Apelante, pela condição óbvia de não
integrar a relação contratual da compra e venda do imóvel, e porque a
cessão de créditos não desnatura ou finaliza a relação contratual entre
cedente (Corré Apelada) e cedido (Apelado), e não cria nova relação

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contratual entre cessionário (Apelante) e cedido (Apelado). Tão
somente houve a alteração da figura do credor, ou seja, alterou para o
Apelado a quem deveria pagar as parcelas, permanecendo inalteradas
todas as demais condições contidas no contrato de compra e venda.”
(fls. 449).
Diz
que
“havendo,
como
de
fato
houve,
a
transferência da propriedade ao Apelado, conforme se comprova pela
matrícula do imóvel, é inegável a imposição do regime fiduciário
introduzido na legislação pátria pela Lei no 9.514/1997.” (fls. 452).
Afirma que “tendo sido dada eficácia jurídica ao
contrato, posto que devidamente levado à registro, transferindo a
propriedade ao Apelado, não se pode colocar em dúvida a regência da
Lei no 9.517/1997 sobre qualquer relação jurídica que de tal contrato
advenha. Dessa forma, é inegável que o contrato de compra e venda
está perfeito e acabado, havendo entre as partes apenas o mútuo
garantido pela alienação fiduciária, fls. 96, de modo que não há outra
possibilidade
de
desfazimento
contratual,
que
não
aquele
expressamente previsto na Lei 9.514/97.” (fls. 452).
Sustenta que “se o Apelado desistiu da contratação
que realizou, não pode ele solicitar a rescisão unilateral do contrato e a
devolução dos valores pagos, sob pena de subverter toda a operação
econômica garantida pelo instituto da alienação fiduciária. Ainda
mais, inclusive, na hipótese dos autos, em que o empreendimento foi
entregue em 25.03.2015, estando o Apelado há mais de 4 (quatro) anos
usufruindo livremente do imóvel.” (fls. 453).
Argumenta que “ao contrário da determinação da
r. sentença, de que o Código de Defesa do Consumidor é norma de
ordem pública e, portanto, prevalece sobre a norma especial, o
entendimento jurisprudencial é que a lei especial prevalece naquilo

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que for específico sobre a lei geral. Nessas condições, não se pode
admitir a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos
autos, porquanto o contrato é regido por lei especial.” (fls. 455).
Aduz que “como não é o caso de aplicação do
Código de Defesa do Consumidor e tampouco das Súmulas do TJSP,
não prospera a condenação do Apelante em restituir ao Apelado os
valores pagos, já que eventual valor cabível é, apenas e tão somente,
aquele remanescente da arrematação do imóvel, nos exatos termos do
artigo 27, §4 da Lei 9.514/97.” (fls. 457).
O autor (fls. 462/476) alega que “visto a situação
econômica fragilizada, somada ao fato do grande aumento do saldo
devedor, pela incidência de índices e correções, o Autor não possui
condições
de
continuar
efetuando
o
pagamento
das
parcelas
remanescente (vincendas). As tentativas de resolver amigavelmente a
questão restaram infrutíferas, tendo a Ré informado que não possui
interesse na rescisão do contrato” (fls. 464).
Diz
que
“É
entendimento
pacífico
da Corte
Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o
contrato
de
compromisso
de
compra
e
venda
de
imóvel
e,
consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se
razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de despesas
administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. Esta
Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece,
em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo
ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (RCDESP no
AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).” (fls. 467).
Pretende que “seja a r. sentença do magistrado a

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quo, que determinou a retenção de 25% a título de multa penal,
revista, com o fim de reter apenas 10% do montante dos valores pagos
pelo Apelante.” (fls. 468).
Alega que “A relação jurídica existente deve ser
entendida como de consumo, prevista na Lei no 8.078/90, envolvendo
de um lado, o adquirente promovente e de outro, o fornecedor
promovido. Portanto, aplica-se ao caso em tela todos os preceitos
insculpidos no Diploma Consumerista.” (fls. 469).
Pleiteia que “seja majorado o valor dos honorários
na razão de 20% do valor da causa, condenando a Apelada ao
pagamento de custas, despesas e honorários de sucumbência, com a sua
reforma integral.” (fls. 476).
A corré API (fls. 498/507) aduz que “não é
possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem
mesmo por inadimplemento do comprador, ora Recorrido, tendo em
vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser
feito - pelo credor - é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão,
não podendo assim conforme pleiteia o Recorrido apenas rescindir o
contrato sem respeito a lei e as disposições contratuais. Salienta-se
ainda que não há de se falar em aplicar o Código de Defesa do
Consumidor ao presente caso, com a finalidade de afastar a aplicação
da Lei 9.514/97, que também é especial e específica ao presente caso, se
sobrepondo desse modo a lei consumerista” (fls. 504).
Recursos
tempestivos,
regularmente
processados, preparado o do banco corréu (fls. 459/460), isento
de preparo o do autor (fls. 214) e ausente o preparo do da corré
API.
Contrarrazões pelo banco corréu (fls. 482/497) e
pelo autor (fls. 511/521).

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É o relatório.
O autor ajuizou a presente demanda visando a
rescisão do compromisso de compra e venda firmado com os
réus.
APELO DA CORRÉ API
O apelo não deve ser conhecido.
Isso porque a requerida interpôs apelação
desacompanhada do devido preparo recursal, requerendo a
concessão dos benefícios da gratuidade processual.
Às fls. 941/944 foi indeferido o pedido de
concessão dos benefícios da justiça gratuita, ficando determinado
“intime-se a corré API para comprovar, em 5 (cinco) dias, o
recolhimento das custas relativas a seu recurso de apelação, sob pena
de deserção.” (fls. 944).
Todavia, decorreu o prazo assinalado sem que a
corré API cuidasse de trazer aos autos o comprovante do
respectivo pagamento (fls. 946).
Assim, não sendo comprovado o recolhimento
do preparo recursal, mesmo após a requerida API ter sido
regularmente intimada para tanto, o recurso não pode ser
conhecido.
ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO

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Inegável
a
legitimidade
passiva
do
Banco
requerido, bem como o interesse de agir do autor em face da
instituição financeira, uma vez que o compromisso de compra e
venda cuja rescisão é pretendida está atrelado ao pacto de
financiamento com alienação fiduciária em garantia firmado com
o Banco, pretendendo o demandante a rescisão de ambos os
negócios.
Ademais, é inegável que o Banco atuou em
parceria
com
a
construtora
para
a
concretização
do
empreendimento, financiando a obra.
MÉRITO
Observa-se que o contrato firmado pelas partes
não se tratou de mero compromisso de compra e venda, contendo
também pacto de alienação fiduciária, em que a própria
vendedora é a credora fiduciária (fls. 37/66). Tal contrato foi
registrado na matrícula do imóvel (fls. 238/239), de modo que
houve a transmissão da propriedade e constituição da garantia
fiduciária, sendo que, a partir de tal momento, a relação entre os
contratantes passou a ser regulada pela Lei no 9.514/97.
O descumprimento contratual foi confessado
pelo autor, que admitiu não ter mais condições de quitar as
prestações, sendo irrelevante o fato de ele estar ou não
inadimplente quando requereu a rescisão do contrato.
Ora, o inadimplemento dos compradores ou a
falta de vontade de permanecer na relação conduz ao retorno da
propriedade ao vendedor fiduciário e não enseja a rescisão
contratual, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/97, não havendo
que se falar em devolução das parcelas pagas. Inaplicável,

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portanto, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse
sentido,
vem
decidindo
o
Egrégio
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
INADIMPLÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.
DESCABIMENTO. HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA.
A rescisão do mútuo com alienação fiduciária em garantia, por
inadimplemento do devedor, autoriza o credor a proceder à venda
extrajudicial do bem móvel para o ressarcimento de seu crédito,
impondo-lhe, contudo, que entregue àquele o saldo apurado que
exceda o limite do débito. Daí não se poder falar na subsunção da
hipótese à norma do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor,
o qual considera nulas, tão-somente, as cláusulas que estabeleçam a
perda total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou
resolução do contrato pelo credor, em caso de inadimplemento do
devedor, tampouco no direito deste de reaver a totalidade das
prestações pagas.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 166.753/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 23/05/2005, p. 265 g.n.)
AUSÊNCIA DE OFENSA AO ARTIGO 535 DO CPC.
CONTRATO DE FINANCIAMENTO.
AQUISIÇÃO
DE
IMÓVEL.
PEDIDO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO
DE
PARCELAS.
IMPROCEDÊNCIA.
- Não há ofensa ao Art. 535 do CPC se, embora rejeitando os
embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou todas as
questões pertinentes.
- Não se confundem as posições do comprador, ou promitente-
comprador, no contrato de compra e venda de imóvel, com a do
mutuário no contrato de financiamento para aquisição do imóvel.
- Mutuário inadimplente não tem direito à rescisão do contrato de
financiamento e à restituição de parcelas pagas.
(REsp 906.570/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE
BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/11/2007, DJ
06/12/2007, p. 312)
AGRAVO
REGIMENTAL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO.
CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA
REAL SOBRE O IMÓVEL.

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10
INADIMPLEMENTO.
ALIENAÇÃO
DO
BEM
PARA
PAGAMENTO DA DÍVIDA COM DEVOLUÇÃO DO VALOR
QUE SOBEJAR.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os
fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão,
o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos
utilizados pela parte.
2.- As Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte já
assentaram que, na hipótese de compra e venda a prazo ou de
promessa de compra e venda de imóvel, é devida a restituição de
parte dos valores pago quando verificada a extinção antecipada do
contrato (rescisão).
3.-Tratando-se de contrato de mútuo com garantia real, porém, a
rescisão contratual não segue a mesma regra. A lógica, nesses casos,
é que, em virtude do inadimplemento, promova-se a execução da
garantia para satisfação do credor e devolução, ao mutuário da
quantia a maior eventualmente apurada. Precedentes.
4.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no AgRg no AREsp 9.178/SP, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe
30/08/2013 g.n.)
Corroborando,
pronunciou-se
este
Egrégio
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VENDA E COMPRA Avença firmada com alienação fiduciária
em garantia Inadimplemento do adquirente Pedido de rescisão
do ajuste e devolução das quantias pagas
Prescrição não
configurada Incidência in casu da regra geral prevista no art. 205,
caput do CC
Negócios jurídicos já desfeitos anteriormente

Circunstância que torna o autor carecedor do pleito de rescisão
Devolução dos valores pagos Descabimento Inaplicabilidade do
art. 53 do CDC
Pagamentos realizados com objetivo de quitar
financiamento Prevalência das regras contidas na Lei 9.514/97
Afastamento da prescrição antes reconhecida que não beneficia o
autor, posto que declarado de ofício a carência da ação quanto à
rescisão contratual e improcedência relativamente à repetição das
quantias pagas Apelo desprovido, com essa observação.
(TJSP, Ap. 0058323-72.2012.8.26.0100, 9a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Galdino Toledo Júnior, j. 03/05/2016 g.n.)
COMPRA E VENDA. Alienação fiduciária em garantia. Execução
extrajudicial nos termos da Lei n° 9.514/97 concluída. Pedido de
rescisão de contrato c.c. devolução das parcelas pagas julgado
procedente.
Inadmissibilidade.
Contrato
já
rescindido,
com
propriedade consolidada após leilão. Inaplicabilidade do disposto no
art. 53 do CDC. Precedentes. Decisão reformada. RECURSO

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Apelação Cível no 1027950-24.2019.8.26.0576 - JV 21700
11
PROVIDO.
(TJSP, Ap. 0020474-57.2003.8.26.0011, 6a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Paulo Alcides, j. 14/04/2011 g.n.)
RECISÃO
DE
COMPRA
E
VENDA.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. Inadimplemento que culminou na
aplicação do procedimento especial da lei de alienação fiduciária (Lei
n° 9.514/97). Devedora que não purgou a mora apesar de regular
notificação. Inaplicabilidade do CDC. Recurso não provido.
(TJSP, Ap. 0011809-04.2011.8.26.0292, 4a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Teixeira Leite, j. 22/08/2013 g.n.)
COMPROMISSO COMPRA E VENDA Rescisão Alienação
fiduciária em garantia Comprador inadimplente Observação do
disposto no artigo 26 da lei no 9.514/97 para regular constituição em
mora do devedor Débito não quitado - Rescisão operada
Consolidação da propriedade em nome da fiduciária - Eventual
restituição de parte do montante pago a ser apurado segundo as
regras do artigo 27 da lei no 9.514/97 Falta de interesse de agir
Carência decretada - Extinção da ação - Artigo 267, inciso VI do
Código de Processo Civil - RECURSO PROVIDO.
(TJSP, Ap. 0132661-59.2008.8.26.0002, 10a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 11/06/2013 g.n.)
O mesmo entendimento é aplicado quando a
própria vendedora é a credora fiduciária:
CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Inaplicabilidade do artigo 53 do
CDC - Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando
ao credor executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão
extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.714/97 - Imóvel adjudicado
em segundo leilão por valor próximo ao valor de avaliação - Valor a
ser restituído ao devedor que corresponde apenas à diferença entre o
valor de avaliação do imóvel e o valor do crédito garantido. (...)
Não há compromisso de compra e venda, mas contrato de
compra e venda com financiamento do preço mediante
alienação fiduciária em garantia. A construtora vendedora
cumpriu integralmente a sua prestação, entregando o imóvel e
celebrando o contrato de compra e venda. Financiou o preço e
tornou-se credora fiduciária, com propriedade resolúvel sobre
a unidade autônoma.
Disso decorre não mais existir contrato bilateral a ser
resolvido, por iniciativa de qualquer das partes. Existe agora
apenas e tão somente contrato unilateral de mútuo garantido
por
propriedade
fiduciária.
O
inadimplemento
do

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12
comprador/mutuário não mais acarreta a resolução do
contrato de compra e venda, perfeito e acabado. Cabe ao
credor apenas e tão somente a execução do preço financiado,
mediante excussão do imóvel vinculado ao crédito garantido
por propriedade fiduciária. (...)
O contrato de venda e compra se encontra acabado e não mais
comporta resolução por inadimplemento. Restou ao credor executar
a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos
exatos termos da L. 9.514/97, com o propósito único e exclusivo de
recuperar o seü crédito. Como os direitos reais de garantia não
admitem cláusula comissória (art. 1.428 CC), o credor não tem como
se apoderar do bem dado em garantia e do preço já pago. Eventual
arremataçao por valor superior ao do crédito fará com que o saldo
seja restituído aos devedores apelantes.
(TJSP;

Apelação
0380650-98.2008.8.26.0577;
Relator
(a):
Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José dos Campos - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento:
21/07/2011; Data de Registro: 17/08/2011)
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO
ADJETO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. CLÁUSULA DE
ARBITRAGEM AFASTADA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS.
INADMISSIBILIDADE.
IMPOSSBILIDADE
DE
APLICAÇÃO DO ART. 53 DO CDC. CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE
EM
NOME
DA
FIDUCIÁRIA.
ARREMATAÇÃO DO BEM. INEXISTÊNCIA DE SALDO EM
FAVOR DOS AUTORES. RESTITUIÇÃO DE PARTE DO
MONTANTE PAGO A SER APURADO SEGUNDO AS
REGRAS DO ART. 27 DA LEI No 9.514/97. (...) 2. Não é o caso de
se aplicar o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, permitindo
a restituição das parcelas pagas pelos autores, tampouco de se
reconhecer a rescisão do contrato que já foi rescindido. A hipótese
dos autos trata de compromisso de compra e venda com alienação
fiduciária em garantia, disciplinada pela Lei n° 9.514/1997, de modo
que vencida e não paga a dívida, constituído em mora o fiduciante, a
propriedade do imóvel se consolida em nome do fiduciário. 3. A ré
cumpriu integralmente a sua prestação, entregando o imóvel e
celebrando o contrato de compra e venda. Financiou o preço e
tornou-se credora fiduciária, com propriedade resolúvel sobre
a unidade autônoma. Disso decorre não mais existir contrato
bilateral a ser resolvido, por iniciativa de qualquer das
partes. Existe somente contrato unilateral de mútuo
garantido por propriedade fiduciária. 4. O inadimplemento dos
autores não acarreta a resolução do contrato de compra e venda,
perfeito e acabado. Cabia à credora fiduciária apenas a execução do
preço financiado, mediante excussão do imóvel vinculado ao crédito
garantido por propriedade fiduciária. 5. No caso, não se verifica

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Apelação Cível no 1027950-24.2019.8.26.0576 - JV 21700
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qualquer ilegalidade na realização do leilão pela ré, porque, diante do
confessado inadimplemento, a Lei autorizava a consolidação da
propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário (arts. 26 e 27 da
Lei 9.514/97). 6. De todo modo, o reconhecimento de que não há
ilegalidade na consolidação da propriedade do imóvel pela ré,
inviabiliza a pretensão à devolução dos valores pagos pelos autores,
visto que despareceu o fato no qual estava amparado o direito em
questão em razão da excussão do imóvel dado em garantia. 7. No
caso, a ré obteve a consolidação da propriedade do imóvel pelo valor
de R$ 304.096,30, outorgando aos compradores plena, geral e
irrevogável quitação da dívida, nos termos do § 6o do artigo 27 da
Lei n° 9.514/97. Portanto, descabe o pedido de devolução dos valores
pagos a título de financiamento de imóvel objeto de alienação
fiduciária em garantia, que só seria possível com o reconhecimento
de saldo favorável aos autores no leilão do imóvel garantidor da
dívida, o que não ocorreu na hipótese. 8. Sentença reformada.
Provido o recurso da ré para julgar improcedente o pedido e
prejudicado o recurso dos autores.
(TJSP; Apelação 0221567-17.2011.8.26.0100; Relator (a): Carlos
Alberto Garbi; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
10/03/2015; Data de Registro: 12/03/2015)
Com efeito, no caso de inadimplemento do
autor e inocorrência da purgação da mora, deverá ocorrer a
consolidação da propriedade em nome da vendedora e a venda
do imóvel em leilão público, para pagamento da dívida contraída
e entrega do valor que sobejar ao requerente, conforme o
procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da lei 9.514/97.
E, conforme artigo 27, parágrafos 4o e 5o da Lei
9.514/97, incabível pedido de restituição dos valores pagos, por
ausência de liquidação da garantia fiduciária (alienação do bem
em leilão), indispensável à devolução de quaisquer valores.
Dessa forma, a r. sentença deve ser reformada
para julgar-se improcedente a ação.
Ante o exposto, pelo meu voto, não se conhece

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do apelo da corré API, nega-se provimento ao recurso do autor e
dá-se provimento ao apelo do corréu Banco Ribeirão, para julgar
improcedente a ação.
Diante da alteração, deverá o autor arcar com
as
custas
e
despesas
processuais,
bem
como
honorários
advocatícios ao patrono dos réus, que fixo em 15% do valor da
causa, nos termos do art. 85 do CPC, já considerada a majoração
prevista no §11 e observada a gratuidade de justiça concedida ao
requerente.
MARY GRÜN
Relatora