Tribunal: TJSP
Processo: 1036177-10.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-25

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE C/C REVISÃO DE CONTRATO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE LESÃO AO CONTRADITÓRIO E/OU AMPLA DEFESA PROCESSUAIS. COMPRA E VENDA GARANTIDA ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. REGRA GERAL

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE C/C REVISÃO DE CONTRATO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE LESÃO AO CONTRADITÓRIO E/OU AMPLA DEFESA PROCESSUAIS. COMPRA E VENDA GARANTIDA ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE O PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. INCONSTITUCIONALIDADE NÃO VERIFICADA. DEVEDOR REGULARMENTE CONSTITUIDO EM MORA. PURGAÇÃO DA MORA. INOCORRÊNCIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMPRESCINDIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 27, § 2o-A, DA LEI 9.514/97, INCLUÍDO PELA LEI 13.465/17. DOCUMENTOS TRAZIDOS AOS AUTOS QUE COMPROVAM A CIENTIFICAÇÃO DO DEVEDOR QUANTO ÀS DATAS DO PRACEAMENTO. NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL NÃO VERIFICADA. PROVA PERICIAL CONCLUSIVA NO SENTIDO DE CORREÇAO DOS CÁLCULOS. DESCABIMENTO DA COBRANÇA DE "TARIFA DE SERVIÇO DE ADMINISTRAÇÃO". DEVOLUÇÃO SIMPLES. CABIMENTO. CONTRATAÇÃO DE SEGURO VÁLIDA. ELEMENTO OBRIGATÓRIO NAS OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO IMÓBILIÁRIO (INCISO IV DO ART. 5o DA LEI 9.514/97). VALIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ O VENCIMENTO ANTECIPADO DAS OBRIGAÇÕES. ARREMATAÇÃO DO BEM POR PREÇO VIL NÃO VERIFICADA. OS VALORES RELATIVOS AO IMÓVEL, NO PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÕES, OBEDECERAM AO ARTIGO 27, §§1o E 2o, DA LEI 9.514/97. IMÓVEL ARREMATADO. SALDO REMANESCENTE/SOBEJO DEVIDO AO DEVEDOR. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. MANTIDA A SUCUMBÊNCIA.

Recurso de apelação provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível - No 1036177-10.2018.8.26.0100
VOTO No 33133
Registro: 2020.0000468867
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1036177-10.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JOSÉ
CARLOS DO NASCIMENTO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado BANCO
BRADESCO S/A.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente sem voto), LÍGIA ARAÚJO BISOGNI E
SOARES LEVADA.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - No 1036177-10.2018.8.26.0100
VOTO No 33133
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Apelante: JOSÉ CARLOS DO NASCIMENTO
Apelado: BANCO BRADESCO S/A
Comarca: São Paulo F. Central Cível 9a Vara Cível.
EMENTA:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM
IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL
E
CONSOLIDAÇÃO
DA
PROPRIEDADE C/C REVISÃO DE CONTRATO.
CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA.
NULIDADE
DA
SENTENÇA
NÃO
CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE LESÃO AO
CONTRADITÓRIO
E/OU
AMPLA
DEFESA
PROCESSUAIS. COMPRA E VENDA GARANTIDA
ATRAVÉS
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
CONTRATO
QUE
OBEDECE
À
DISCIPLINA
PRÓPRIA. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE
CEDE
ANTE
O
PROCEDIMENTO
ESPECIAL
ESTABELECIDO
PELA
LEI
N.
9.514/1997.
INCONSTITUCIONALIDADE NÃO VERIFICADA.
DEVEDOR REGULARMENTE CONSTITUIDO EM
MORA. PURGAÇÃO DA MORA. INOCORRÊNCIA.
PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM NOME DO
CREDOR FIDUCIÁRIO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR
ACERCA
DAS
DATAS
DO
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
IMPRESCINDIBILIDADE.
INTELIGÊNCIA DO ART. 27, § 2o-A, DA LEI
9.514/97,
INCLUÍDO
PELA
LEI
13.465/17.
DOCUMENTOS TRAZIDOS AOS AUTOS QUE
COMPROVAM A CIENTIFICAÇÃO DO DEVEDOR
QUANTO
ÀS
DATAS
DO
PRACEAMENTO.
NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL NÃO
VERIFICADA. PROVA PERICIAL CONCLUSIVA NO
SENTIDO
DE
CORREÇAO
DOS
CÁLCULOS.
DESCABIMENTO DA COBRANÇA DE “TARIFA DE
SERVIÇO DE ADMINISTRAÇÃO”. DEVOLUÇÃO
SIMPLES. CABIMENTO. CONTRATAÇÃO DE
SEGURO VÁLIDA. ELEMENTO OBRIGATÓRIO
NAS
OPERAÇÕES
DE
FINANCIAMENTO
IMÓBILIÁRIO (INCISO IV DO ART. 5o DA LEI
9.514/97). VALIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ
O
VENCIMENTO
ANTECIPADO
DAS

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OBRIGAÇÕES. ARREMATAÇÃO DO BEM POR
PREÇO VIL NÃO VERIFICADA. OS VALORES
RELATIVOS AO IMÓVEL, NO PRIMEIRO E
SEGUNDO LEILÕES, OBEDECERAM AO ARTIGO
27,
§§1o
E
2o,
DA
LEI
9.514/97.
IMÓVEL
ARREMATADO. SALDO REMANESCENTE/SOBEJO
DEVIDO AO DEVEDOR. SENTENÇA REFORMADA
EM PARTE. MANTIDA A SUCUMBÊNCIA.
Recurso de apelação provido em parte.
Trata-se de apelação (fls. 818/878, sem preparo, por isenção-fls.
80), interposta contra a r. sentença de fls. 784/786, cujo relatório se adota,
proferida pelo MM Juiz Valdir da Silva Queiroz Junior, que julgou improcedente
o pedido inicial, condenando o autor no pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado
da causa, observada a gratuidade da justiça.
Vieram embargos de declaração do autor (fls. 788/803), que foram
rejeitados (fls. 815)
Recorre o autor buscando a procedência da ação. Sustenta que a
execução extrajudicial praticada pelo apelado padece de vício no que tange à falta
de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, pugnando pela suspensão dos
efeitos do ato até final decisão. Alega que julgamento antecipado cerceou o direito
de defesa, obstando a produção de provas essenciais à caracterização de nulidade
procedimental. Discorre sobre a produção da prova pericial, sustentando que deve
ser prestado esclarecimento pelo perito no tocante à evolução do debito. Pede a
anulação da decisão, pugnando pela baixa dos autos à Vara de origem, com
determinação de intimação do Cartório de Registro de Imóveis para apresentar
carta de intimação para purgar a mora, com aviso de recebimento. Argumenta

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sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Aduz que o julgador não
se manifestou sobre diversos pontos cruciais ao deslinde do feito, em
desobediência ao art. 489 do CPC. Assevera que a decisão está fundamentada em
certidão equivocada da serventia, isso porque, diferentemente do certificado, foi
realizado o depósito judicial referente à purgação da mora. Pondera sobre a
necessidade de manifestação do julgador monocrático acerca do depósito
(realizado à maior antes da assinatura do auto de arrematação), fundamentando os
motivos pelos quais prefere convalidar o procedimento extrajudicial. Tece
comentários sobre a ausência de indicação de valores para a eventual
complementação/emenda da purgação da mora e infringência ao decidido no
IRDR no 2166423-86.2018.8.26.0000, no qual consolidou o entendimento acerca
do cabimento da purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.
Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial determinada pela Lei
9.154/97 e, alternativamente, pondera sobre a submissão da referida lei aos
preceitos do Código Civil e do CDC. Afirma que há irregularidade no edital
público de leilão extrajudicial, pois as datas fixadas não resguardam os 15 dias
determinados pela Lei 9.514/97. Alega as seguintes irregularidades nas cláusulas
contratuais: a) ausência do método adotado pela ré para a realização da
amortização do saldo; b) venda casada do seguro; c) cobrança da taxa de serviço
de administração; d) vencimento antecipado da dívida; e) cláusula de mandato.
Aduz que o valor fixado em sede de leilão extrajudicial desconsiderou a
integralidade das benfeitorias realizadas no bem, que devem ser indenizadas. Pede
provimento ao recuso, com prequestionamento dos dispositivos mencionados no
recurso.
O recurso é tempestivo (fls. 817/818) e foi recepcionado em
primeiro grau (art. 1010 e seguintes do CPC), preenchendo as suas necessárias
condições de admissibilidade.

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Contrarrazões do réu às fls. 905/957, prequestionando a matéria
discutida nos autos.
É o relatório.
O recurso foi regularmente processado.
As partes celebraram entre si contrato de financiamento de imóvel,
venda e compra e constituição de alienação fiduciária (fls. 52/68).
O autor ajuizou a presente ação visando revisão de cláusulas
contratuais e anulação do procedimento de execução extrajudicial promovido pelo
réu com base na Lei 9.514/97, sob a alegação de irregularidade nos procedimentos
extrajudiciais de expropriação, notadamente ausência de intimação das datas dos
leilões.
A ação foi julgada improcedente, motivando a interposição do
apelo pelo autor, que renovou as teses defendidas na peça inicial.
Pois bem.
De início, tenho que o julgamento não cerceou o direito de defesa
do apelante. Deu-se a instrução probatória e as partes tiveram a oportunidade de
discutir e repudiar os pontos que entenderam adversos aos seus propósitos, com a
devida observância dos princípios constitucionais da amplitude de defesa e do
contraditório.
Determinada a produção da prova pericial (fls. 256), o julgador

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monocrático facultou às partes à apresentação de quesitos e a indicação de
assistentes técnicos, quedando-se inerte o autor-apelante que, posteriormente,
apresentou laudo crítico (fls. 395/421), tendo o d. perito judicial prestado os
devidos esclarecimentos (fls. 444/450), que se mostram suficientes para elucidar a
controvérsia.
Verificado pelo julgador que bastavam as provas já coligidas aos
autos, não há obrigatoriedade de dilação da instrução probatória.
Assim sendo, a matéria versada nos autos é de fato e de direito e
não reclamava a produção de outras provas além das já existentes, estando o
processo suficientemente instruído, oferecendo elementos de convicção e a
possibilidade do julgamento da lide, não havendo razão para o complemento da
prova pericial.
Insubsistente, igualmente, a alegada falta de fundamentação do
decisório, isso porque, o fato do MM. Juiz a quo ter proferido sentença relatando e
fundamentando seu convencimento de maneira sucinta não a torna nula, uma vez
que estão presentes os requisitos do art. 489 do CPC.
Com efeito, não se exige que as decisões sejam extensamente
fundamentadas, mas que o juiz dê as razões de seu convencimento. E isso foi feito
de forma concisa no desenvolvimento do raciocínio do juízo monocrático, quanto
às matérias por ele analisadas, não havendo que se falar em omissão, tampouco
nulidade do decisum, ora combatido.
Passa-se à análise de mérito.
A principal questão controvertida nos autos diz respeito às supostas
irregularidades no procedimento de expropriação extrajudicial, notadamente no
tocante à suposta ausência de intimação do autor das datas dos leilões.
É incontroversa a existência do contrato com cláusula de alienação
fiduciária de imóvel dado em garantia (fls. 52/68), bem como o inadimplemento

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da parte autora, posto que não negado.
Havendo a cláusula fiduciária na forma estabelecida na Lei no.
9.514/1997, deve-se seguir o procedimento específico estabelecido por referida
lei, não havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para cobrança de
dívida prevista no Código Civil. O rito a ser seguido é aquele contratualmente
estabelecido, nos termos da norma citada, que dispõe nos seus artigos 26 e 27
regras para a cobrança do débito, purgação de mora e consolidação da propriedade
fiduciária.
Ademais, o negócio jurídico celebrado, alienação fiduciária de bem
imóvel, regulado pela Lei 9.514/97, constitui contrato típico, possibilitando
aquisição imobiliária, no qual o fiduciante adquire uma propriedade, resolúvel,
fiduciária, cuja consolidação demanda o adimplemento do contrato, o que não
ocorreu no caso dos autos.
Nem mesmo eventual pretensão de incidência das normas de
proteção consumerista é suficiente para afastar o regramento específico, fazendo-
se válido notar que, não obstante o Código de Defesa do Consumidor tenha sido
promulgado para proteger a parte mais fraca da relação de consumo, não tem ele o
intuito de dispensar a boa-fé no trato negocial, autorizando a intervenção do
Estado somente no caso de ofensa a interesse público, prevalecendo, no mais, o
quanto livremente avençado pelas partes, sob pena de instituir-se um verdadeiro
direito não escrito e não pactuado, criando-se interpretações subjetivas das partes.
A constitucionalidade da Lei no 9.514/97 já foi confirmada por
entendimento jurisprudencial, uma vez que o acesso ao Poder Judiciário continua
garantido, tanto para o credor quanto para o devedor, com o fim de conhecimento
de eventual lesão ou ameaça de lesão, bem como da prática de excessos ou
arbitrariedades na execução da norma.

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Nesse sentido:
“Ação anulatória de ato jurídico. Financiamento de imóvel com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Autor que, embora notificado, por Oficial de Registro de
Imóveis, para satisfazer as prestações inadimplidas, sob pena de consolidação da
propriedade em nome da construtora, quedou-se inerte. Ausência de purgação da
mora. Consolidação da propriedade e da posse direta em nome da construtora.
Realização de leilão público visando à alienação do bem. Inexistência de
pretendentes para a aquisição do imóvel que implicou a adjudicação do bem pela
requerida. Observância dos trâmites previstos na Lei no 9.514/97, cuja
constitucionalidade já foi assentada pela jurisprudência. Recurso improvido.”1
Quanto ao procedimento de execução extrajudicial, não obstante a
combatividade do autor e apelante, não vislumbro qualquer afronta aos ditames
estabelecidos pela Lei 9.514/1997, tampouco violação aos requisitos formais.
Os documentos encartados às fls. 157/158 comprovam que o
apelante foi devidamente notificado para purgar a mora, nos termos do ar. 26, § 1o,
a Lei 9.514/97. Vê-se que o certificado pelo 15o Oficial de Registo de Imóveis de
São Paulo, que goza de fé pública, atesta que o fiduciante foi regularmente
intimado em 20.12.2017 e deixou transcorrer o prazo sem a purgação da mora,
insurgindo-se, tão somente, após a designação das datas dos leilões extrajudiciais,
com o ajuizamento da presente ação no mesmo dia do primeiro processamento
(fls. 01 e 79).
Assim sendo, não tendo o autor negado o recebimento da referida
notificação e, existindo impugnação específica no tocante à prova (fls. 157/158),
entendo desnecessária a vinda aos autos do aviso de recebimento.
Como não houve purgação da mora, houve a consolidação da
propriedade no nome do credor, observada sua averbação na matrícula imobiliária
1 Apelação no 0201186-90.2008.8.26.0100, Relator GOMES VARJÃO, j. 10/12/2012.

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de fls. 73, que poderia realizar o leilão público no prazo de trinta dias, contados da
data do registro, para promover a alienação extrajudicial do bem (artigo 27 da Lei
9.514/97).
De fato, nos termos do art. 27, § 2o-A, da Lei 9.514/97, incluído
pela Lei 13.465, de 11.07.2017, a comunicação do devedor a respeito das datas
designadas para o leilão do imóvel dado em garantida é imprescindível.
Na hipótese vertente, diferentemente do alegado pelo apelante, os
documentos de fls. 250/253, os quais não foram impugnados, comprovam que ele
foi cientificado quanto às datas dos leilões, já que a comunicação (fls. 250) foi
enviada pelo credor e recebida no endereço do devedor declinado na inicial,
conforme comprovou o AR (fls. 252/253).
Vê-se que o apelante sustenta que não foi comunicado das datas
dos leilões, contudo, nada menciona acerca do aviso de recebimento de fls.
252/253, que demostra que o documento foi entregue no endereço do destinatário.
Além disso, há indicação segura de que o apelante tinha
conhecimento prévio das datas dos leilões, tanto que ajuizou a presente ação na
data do primeiro praceamento, não havendo que se falar em ofensa ao
contraditório e à ampla defesa.
Mesmo que o ato tivesse alguma irregularidade- o que não é o caso-
não houve qualquer surpresa ao devedor, já que na inicial pede a antecipação da
tutela para a suspensão dos leilões, ou seja, é evidente que tinha conhecimento das
datas e poderia ter quitado o seu débito para com o credor fiduciário, o que não
fez, tampouco se valeu do direito de preferência na arrematação do bem.

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Logo, diante da inequívoca ciência do procedimento, com a
possibilidade não aproveitada de remição do débito pelo autor, não há que se falar
em nulidade do leilão, aspecto prejudicado e ultrapassado pela ciência, por este,
do indigitado ato extrajudicial.
Não se ignora a decisão proferida por esta Relatora nos autos do
agravo de instrumento no. 20688825-35.2018.8.26.0000, que dentro dos estreitos
limites conferidos ao julgador, analisou os elementos em juízo de cognição
sumária, condicionando a concessão da medida liminar para apenas sustar
eventual transferência do domínio do imóvel, objeto de leilão extrajudicial, à
prestação de caução do valor atualizado do débito mais o valor das parcelas que se
venceram posteriormente (fls. 90).
É certo que o devedor realizou o deposito judicial, conforme se
verifica às fls. 84/85 e 88/89, fato que, conduzido por certidão equivocada da
serventia às fls. 783, foi ignorado pelo julgador monocrático quando do
sentenciamento do processo. Entretanto, não verifico que a omissão na decisão
causou prejuízo à parte, isso porque, além de não terem sido realizados os
depósitos das parcelas que se venceram no curso do processo, em cumprimento à
decisão proferida no AI (fls. 90), não restou demonstrada a invalidade dos leilões
extrajudiciais, de modo que não há que se falar em purgação do débito, não
socorrendo o apelante a decisão proferida no IRDR 2166423-86.2018.9.26.000.
Conforme enfatizou o julgador, não vislumbro qualquer afronta no
edital de fls. 79 quanto às datas dos leilões. De fato, o artigo 27 § 1o da Lei
9.514/97 assim dispõe: “Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for
inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo
único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias

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seguintes.” O prazo só é necessário no caso de ter havido no primeiro leilão lance
inferior ao valor do imóvel, o que na espécie não ocorreu. Ademais, a referida
regra consigna que cabe ao credor providenciar o segundo leilão nos 15 dias
subsequentes ao primeiro, de modo a reconhecer que o lapso temporal é o máximo
e não o mínimo como sustenta o autor.
Ultrapassada
a
questão
quanto
à regularidade
dos
atos
expropriatórios, passa-se à analise das abusividades contratuais.
Não se discute que o contrato em questão é de adesão, nem que é
regido pelas regras consumeristas (Súmula 297, do E. STJ, segundo a qual, “O
Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”),
entretanto, tal fato não implica em dizer que o simples fato de se constituir de
contrato de adesão, suas cláusulas sejam necessariamente abusivas, muito menos
que, com base no art. 51, do CDC, declare-se a abusividade de cláusula de
contrato que a parte livremente pactuou, e que contém legislação específica para
tanto.
Veio aos autos o Contrato por Instrumento Particular de Venda e
Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária de
Imóvel (fls. 52/68), segundo o qual as prestações contratuais são calculadas pelo
Sistema de Amortização Constante (SAC), que foi devidamente observado pelo
credor, conforme apurado na perícia(fls. 352).
Ainda, extrai-se da prova pericial produzida nos autos que não
houve qualquer irregularidade quanto ao cálculo apresentado pela instituição
financeira, anotando o expert que: “Quanto ao objeto da perícia, do exame dos
cálculos apresentados restou apurado que os mesmos foram efetuados de forma
correta e em conformidade com o disposto em contrato” (fls. 353).

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Logo, mostrava-se inócua a abstrata discussão das questões sobre o
sistema de amortização e evolução do débito, já que a prova pericial produzida
apurou o saldo devedor, bem como a correção dos cálculos (fls. 352/353).
A perícia foi clara quanto à apuração do valor do saldo devedor até
a data do leilão (fls. 354), sendo certo que o autor não apontou especificamente o
valor que entende correto, impugnando de forma genérica a conclusão do laudo
pericial, sem qualquer argumento robusto capaz de enfraquecer o trabalho
realizado pelo profissional de confiança do juízo.
No tocante à insurgência quanto ao seguro e à tarifa de serviço de
administração, verifica-se do contrato a cobrança de tais encargos (Quadro de
Resumo, item “E”-fls. 67) que, em que pese a expressa previsão, a análise de
eventual abusividade se faz necessária, ante o pedido expresso consignado na
exordial.
O seguro é elemento obrigatório nas operações de financiamento
imobiliário (art. 5o, IV, da Lei 9.514/97), razão pelo qual, previsto
contratualmente, não havia que se reputar inválida a contratação, sendo certo que
nada indica que ele foi imposto como condição para a liberação do financiamento,
nem de que foi negada ao autor a possibilidade de contratação de seguradora
diversa, de sua livre escolha.
Já a cobrança de “Tarifa de Serviço de Administração” (fls. 67) se
afigura indevida, eis que não autorizada por norma regulamentar e nem se acha
associada a algum serviço bancário específico que justificasse aquela imposição.
Consigne-se que, como reconheceu o Superior Tribunal de Justiça
no REsp. no 1.255.573-RS (rel. Min. Maria Isabel Gallotti), “Com a vigência da
Resolução CMN 3.518/2007, em 30.4.2008, a cobrança por serviços bancários

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prioritários para pessoas físicas ficou limitada às hipóteses taxativamente
previstas em norma padronizadora expedida pela autoridade monetária.” O
credor aqui não demonstrou, contudo, que a referida “Taxa de Serviço
Administração” contava com respaldo em norma regulamentar.
Assim, é o caso de condenar o réu a devolver os valores cobrados
mensalmente a titulo de “tarifa de administração de serviço”(R$ 14,33-fls. 67),
monetariamente atualizados desde a data do pagamento e acrescido de juros
contados da citação.
A restituição deve ocorrer, porém, sem aplicação do regime de
dobra indicado no § único do artigo 42 da Lei 8.078/90, pois inexistia
entendimento no sentido de vedação da cobrança. O Superior Tribunal de Justiça
já se pronunciou no sentido de que “o art. 42, parágrafo único, do Código de
Defesa do Consumidor, relativo à repetição em dobro, não se aplica quando o
objeto da cobrança está sujeito à controvérsia na jurisprudência dos Tribunais”
(REsp. no 549.665/RS, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito).
Vale deixar claro que a irregularidade da cobrança não inibe a mora
(Súmula 380, do STJ2), nem elide o direito do credor de promover o procedimento
de expropriação, nos termos da legislação vigente.
Não há nada de ilegal ou abusivo no fato de o contrato anunciar que
as prestações se venceriam antecipadamente no caso descumprimento das
obrigações assumidas. Com efeito, essa sorte de disposição não é desautorizada
pelo direito positivo, tampouco contraria os princípios de proteção ao consumidor,
nem afeta o direito do devedor à purga da mora, eis que essa, por definição, só
compreende o débito originalmente vencido.
2 “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível - No 1036177-10.2018.8.26.0100
VOTO No 33133
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Por fim, os valores relativos ao imóvel, no primeiro e segundo
leilões dispostos no edital de fls. 79, obedeceram ao artigo 27, §§1o e 2o, da lei
9.514/973, de modo algum se havendo caracterizado o alegado preço vil.
Além disso, o artigo 24 do aludido diploma textualmente anuncia
que o contrato de garantia fiduciária deve conter “a indicação, para efeito de
venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva
revisão.” (inciso VI), o que se verifica no contrato às fls. 67 (item 16). Note-se
que, com a defesa, o credor apresentou documentos que comprovaram ter o
imóvel sido arrematado por valor superior à dívida (fls. 254/255), cabendo ao
devedor apenas obter de volta o valor que sobejar o montante da dívida, conforme
preconiza o artigo 27 §4o da mesma lei, não havendo que se falar em
enriquecimento ilícito.
Os elementos dos autos indicam que a instituição financeira ajuizou
em face do autor/devedor fiduciário ação de consignação em pagamento, proc. no
1060110-12.2018.8.26.0100 (fls. 169/74), visando consignar o montante cabível
ao autor decorrente o saldo remanescente/sobejo, de modo que tal questão resolve-
se naqueles autos.
Em suma, em que pese extensa peça recursal, é o caso de se julgar a
ação parcialmente procedente apenas quanto à declaração da invalidade da
cobrança da “Tarifa de Serviços de Administração”, a ser então agora resolvida,
com a devolução dos valores, nos termos do decidido neste julgamento.
Afigura-se manifestamente mínimo o decaimento do réu, motivo
pelo qual, nos termos do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo
Civil, mantém-se a disposição da sentença acerca das verbas de sucumbência.

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Apelação Cível - No 1036177-10.2018.8.26.0100
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Quanto ao prequestionamento da matéria discutida nos autos, como
deve ser do conhecimento da parte, não há obrigatoriedade de o Colegiado
manifestar-se expressamente sobre todos os dispositivos legais, para efeito de
prequestionamento, já que o julgador não está obrigado a responder a cada um dos
argumentos trazidos pelas partes, sendo suficiente que os tenha em conta no ato de
decidir e na fundamentação de que se valeu.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos temos do acórdão.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora