Tribunal: TJSP
Processo: 1002174-30.2020.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel. Sentença de procedência do pedido inicial, com a condenação da requerida à devolução dos valores pagos pela autora a título de taxa de cancelamento de hipoteca. Insurgência da recursal da ré. Pretensão de afastamento da condenação, suscitando a prescrição trienal, a eficácia preclusiva da coisa julgada e, por fim,

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel. Sentença de procedência do pedido inicial, com a condenação da requerida à devolução dos valores pagos pela autora a título de taxa de cancelamento de hipoteca. Insurgência da recursal da ré. Pretensão de afastamento da condenação, suscitando a prescrição trienal, a eficácia preclusiva da coisa julgada e, por fim, a impossibilidade de inexigibilidade da "taxa de cancelamento de hipoteca". Não acolhimento. Prescrição que possui como termo inicial o respectivo desembolso. Ação anteriormente proposta pela ora apelada que não abarca o objeto da presente ação, não havendo se falar em preclusão ou em coisa julgada. Repasse do valor da taxa de cancelamento de hipoteca à parte adquirente que é indevido, pois a hipoteca fora constituída para garantia de obrigação contratada pela construtora com a instituição financeira, como se depreende da matrícula do imóvel. Responsabilidade da vendedora pelo custo do cancelamento. Posicionamento adotado neste E. Tribunal e, em especial, nesta C. Câmara. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000614407
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002174-30.2020.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., é apelada TAINÁ CRISTINA BARTHMAN
COSTA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002174-30.2020.8.26.0077 -Voto no
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Voto no 36.371.
Apelação Cível no 1002174-30.2020.8.26.0077.
Apelante/Ré: MRV Engenharia e Participações S/A.
Apelada/Autora: Tainá Cristina Bathman Costa.
Juíza Dra. Cassia de Abreu.
Origem: 3a Vara Cível do Foro de Birigui.
APELAÇÃO CÍVEL. Instrumento particular de promessa de
compra e venda de bem imóvel. Sentença de procedência do
pedido inicial, com a condenação da requerida à devolução dos
valores pagos pela autora a título de taxa de cancelamento de
hipoteca. Insurgência da recursal da ré. Pretensão de afastamento
da condenação, suscitando a prescrição trienal, a eficácia
preclusiva da coisa julgada e, por fim, a impossibilidade de
inexigibilidade da “taxa de cancelamento de hipoteca”. Não
acolhimento. Prescrição que possui como termo inicial o
respectivo desembolso. Ação anteriormente proposta pela ora
apelada que não abarca o objeto da presente ação, não havendo se
falar em preclusão ou em coisa julgada. Repasse do valor da taxa
de cancelamento de hipoteca à parte adquirente que é indevido,
pois a hipoteca fora constituída para garantia de obrigação
contratada pela construtora com a instituição financeira, como se
depreende da matrícula do imóvel. Responsabilidade da vendedora
pelo custo do cancelamento. Posicionamento adotado neste E.
Tribunal e, em especial, nesta C. Câmara. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 270/272 que julgou procedente o pedido inicial, condenando a
parte ré a repetir em favor da autora a quantia de R$ 190,17, corrigida desde o
desembolso e com juros legais de mora da citação, condenando a ré, ainda, ao
pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$
800,00.
Inconformada, insurge-se a requerida (fls. 275/284),
afirmando a ocorrência da prescrição trienal, haja vista que o instrumento entre
as partes fora entabulado em 05.09.2016 e a presente demanda ajuizada tão
somente em 18.03.2020. Indica que aplicável, ao caso, a eficácia preclusiva da
coisa julgada, porquanto a autora ajuizou outras ações anteriores, nas quais
poderia ter suscitado a questão ora debatida. No mérito, entende que referida
taxa de cancelamento de hipoteca é devida, por expressa previsão contratual e
concordância da parte adquirente nesse sentido.

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Requer o provimento deste recurso para reforma da r.
sentença, julgando-se improcedente o pedido inicial e condenando a apelada ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários
advocatícios de sucumbência.
Contrarrazões (fls. 292/299).
É o relatório.
Respeitada a irresignação recursal, não é o caso de
provimento do apelo.
Cumpre salientar, de início, que se trata de relação de
consumo a estabelecida entre os ora litigantes, de forma que aplicáveis, ao caso,
as normas do Código de Defesa do Consumidor. E, segundo tal Diploma, as
cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor (art. 47), caracterizando-se abusivas aquelas que o coloquem em
desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé objetiva e a
equidade (art. 51, IV), de forma que o princípio da pacta sunt servanda pode ser
mitigado.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça no Recurso
Especial n. 1.551.956/SP fixou a prescrição trienal (artigo 206, § 3o, IV, Código
Civil) para a pretensão de ressarcimento do pagamento indevido da taxa SATI ou
de atividade congênere.
Entretanto, é entendimento desta Col. Câmara que a
prescrição trienal possui como seu termo inicial os respectivos desembolsos.
Confira-se:
PRESCRIÇÃO
Ação de cobrança
Improcedência pelo
decurso de prazo prescricional Não cabimento - Prescrição
Não ocorrência
Pleito proposto dentro do lapso trienal,

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contado a partir da data da quitação e não da celebração do
contrato
-
Prescrição
afastada

Recurso
provido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Repetição de Indébito
- Taxa de cancelamento de hipoteca - Despesa constituída pela
incorporadora em favor de instituição financeira em momento
distinto ao da formalização do compromisso de compra e venda
com o requerente Responsabilidade da incorporadora promitente
vendedora pelo pagamento Incidência da Súmula 308, STJ
Recurso
provido.

(TJSP.
Apelação
Cível
1000539-86.2019.8.26.0032; Relator (a): Alvaro Passos; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/01/2020).
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESTITUIÇÃO
DA
"TAXA
DE
CANCELAMENTO
DE
HIPOTECA"

PRESCRIÇÃO

INOCORRÊNCIA

SIMILARIDADE COM A TAXA SATI (ATIVIDADE CONGÊNERE)
APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ
(RECURSO ESPECIAL REPETITIVO No 1.599.511/SP) TERMO
INICIAL DA PRESCRIÇÃO QUE TEM INÍCIO A PARTIR DO
DESEMBOLSO DO VALOR PELO COMPRADOR SENTENÇA
INVERTIDA APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTE
A DEMANDA E DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DA REFERIDA
TAXA CORREÇÃO MONETÁRIA A FLUIR DO DESEMBOLSO E
JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO
APELO
PROVIDO SUCUMBÊNCIA INVERTIDA. (TJSP. Apelação Cível
1043990-18.2018.8.26.0576; Relator (a): HERTHA HELENA DE
OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 14/10/2019).
APELAÇÃO CÍVEL. Contrato particular de promessa de compra e
venda de bem imóvel. Pedido de restituição de valores pagos a
título de taxa de despachante (ou taxa de "serviço de registro
de contrato"). Sentença de improcedência. Insurgência do
autor. Pretensão de afastamento da prescrição reconhecida
pelo juízo "a quo" e devolução em dobro dos valores pagos.
Acolhimento parcial. Descabimento de cobrança de taxa de
assessoria imobiliária ou atividade congênere. Entendimento
sedimentado pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo (REsp
1.599.511/SP). Termo inicial do prazo prescricional deve ser
contado do desembolso de cada parcela. Prescrição trienal
afastada em relação à parte das parcelas. Devolução parcial
do
valor
determinada.
Sentença
reformada.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP.
Apelação
Cível
1022252-71.2018.8.26.0576; Relator (a): José Joaquim dos
Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 24/04/2019).
Apelação Cível. Taxas SATI e de corretagem. Reconhecida a
prescrição quanto à corretagem na sentença e realizada
condenação condizente à taxa SATI. Prejudicial Início da

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contagem do prazo prescricional que se dá com o
desembolso dos valores e não da celebração do contrato de
compra e venda. Pagamento de valores realizado entre 15 de
novembro e 15 de dezembro de 2012. Ação protocolizada em 4 de
novembro de 2015. Não configurada prescrição condizente ao
serviço
de
assessoria
técnico-imobiliária.
Mérito
Cobrança
considerada abusiva em tese adotada pelo STJ. Mantida a
devolução da quantia paga a título de taxa SATI. Sentença
mantida. Recurso a que se nega provimento (Apelação n.
1050738-47.2015.8.26.0002, Rel. Des. José Joaquim dos Santos,
j. em 14/05/2018).
Ação de restituição de valores pagos Sentença de extinção com
resolução do mérito Insurgência da parte autora Relação de
consumo configurada entre as partes Prescrição da pretensão da
parte requerente não caracterizada Incidência da prescrição
trienal para a hipótese de pretensão de restituição dos valores
pagos a título de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI) ou atividade congênere Inteligência do artigo 206, § 3o,
IV, Código Civil Incidência do prazo prescricional a partir da
data de cada desembolso - Prescrição não se operou no caso
concreto sobre as parcelas adimplidas no período de 3 anos
imediatamente anteriores à propositura da ação - Taxa de
assistência imobiliária ou atividade congênere Abusividade na
transferência da cobrança da taxa para o promitente-comprador
Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp n.
1.599.511/SP, julgado nos termos do artigo 1.036 do Código de
Processo Civil pelo E. Superior Tribunal de Justiça - Nulidade da
cláusula que institui a cobrança da taxa referida Inteligência do
artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor
Restituição das parcelas da taxa de despachante adimplidas no
período de 3 anos imediatamente anteriores à propositura da ação
devida Sentença reformada Recurso provido em parte. Dá-se
provimento
em
parte
ao
recurso.
(Apelação
n.
1014049-40.2018.8.26.0344, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, j.
em 13/03/2019).
Depreende-se dos documentos colacionados a estes
autos que o pagamento da referida taxa se deu em parcelas (cf. parcelas RT02 a
RT05 - fls. 30/31), com vencimentos em 20.11.2017, 31.01.2018, 06.03.2018 e
03.04.2018.
Logo, considerando-se que a ação fora distribuída em
18.03.2020, afasta-se a ocorrência da prescrição.
Não há se falar, também, em eficácia preclusiva da
coisa julgada, porquanto a demanda anteriormente proposta pela autora (cf.

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1005074-20.2019.8.26.0077) refere-se à discussão quanto à “taxa de serviço de
assessoria” e não abarca, por isso, qualquer pleito em relação à taxa agora
impugnada. Ademais, embora as referidas taxas sejam provenientes do mesmo
contrato, é crível que a pretensão de ressarcimento de cada qual se dá quando
do respectivo pagamento dos valores que nem sempre são coincidentes de
forma que viável a propositura em separado das ações.
Pois bem.
O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua
cláusula oitava (fls. 175 destes autos), que “correrão por conta exclusiva do(a)
promitente comprador(a) todos os impostos, tributos, e quaisquer despesas
decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro,
despachante, cadastro, despesas com alienação fiduciária em Garantia e
outras”.
Não obstante, no caso destes autos, denota-se que a
hipoteca fora outrora outorgada como garantia pela própria incorporadora, ora
apelante, em favor de instituição financeira (Matrícula 68.097, R.134 fls. 74).
Ora, tal garantia hipotecária fora constituída pela
incorporadora em proveito próprio, como segurança ao contrato para realização
do empreendimento em questão Parque Bosque dos Girassóis. Tal gravame,
referente à hipoteca do R-134 e ao apartamento objeto destes autos (unidade
304 do bloco 30), por óbvio, deve ser “baixado” pela própria incorporadora e às
suas expensas, pois recebeu integralmente o preço da unidade e deve outorgar à
compradora a escritura de imóvel livre e desimpedido.
Como asseverou o I. Des. Rodolfo Pellizari, em caso
análogo ao destes autos, “a remissão da hipoteca, nestes casos, é dever da
vendedora e apenas a esta aproveita, razão pela qual a transmissão da
obrigação do pagamento pelo levantamento da constrição ao comprador, de
fato, é descabida e ilegal [...] Não se desmemore que a hipoteca, na condição
de garantia real sobre direito alheio, é o instrumento por meio do qual o

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empreendedor se utiliza para financiar a obra, representando, ao certo, custo
exclusivo que não pode ser repassado ao comprador. Ademais, não possui
qualquer relação com as despesas referentes à transferência do domínio
prevista no Artigo 490 do Código Civil: Salvo cláusula em contrário, ficarão as
despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as
da tradição” (cf. Apelação n. 1001171-66.2018.8.26.0576; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
01/10/2018).
De fato, não incide no caso o artigo 490 do Código
Civil, pois a taxa aqui discutida não se confunde com aquelas decorrentes da
transferência do imóvel em si, que têm relação com despesas de interesse do
comprador para a formalização do negócio.
Rememore-se, até mesmo, o teor da Súmula n. 308 do
Superior Tribunal de Justiça, plenamente aplicável ao caso, a qual dispõe que “a
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração de promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel”.
Este posicionamento se mostra predominante nesta E.
Corte, nesta Câmara e, em especial, nesta Relatoria:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Taxa
de
cancelamento de hipoteca - Despesa decorrente de gravame
que não tem eficácia perante a compradora Súmula 308 do
STJ
Nulidade parcial da cláusula 8a do contrato

Admissibilidade
Restituição à autora do valor da referida
taxa
Cabimento Ação revisional c.c. restituição de valores
parcialmente procedente
Sentença reformada em parte

Recurso
provido
em
parte.

(TJSP.
Apelação
Cível
1065378-45.2016.8.26.0576; Relator (a): Benedito Antonio Okuno;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 21/01/2019).
APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Taxa
de Cancelamento de Hipoteca
Abusividade
Hipoteca
constituída pela vendedora em favor de instituição financeira
garantidora - Sentença reformada
Recurso provido (TJSP.

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Apelação
1047528-41.2017.8.26.0576;
Relator
(a): HERTHA
HELENA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 05/10/2018).
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de restituição. Pretensão autoral de
ressarcimento do valor pago a título de cancelamento de hipoteca.
Sentença de improcedência. Insurgência do autor. Acolhimento.
Repasse da obrigação ao adquirente do imóvel que se mostra
indevido. Hipoteca constituída para garantia da obrigação
contratada entre a construtora e a instituição financeira.
Responsabilidade
da
vendedora
pelas custas de seu
cancelamento. Posicionamento adotado neste E. Tribunal e,
em especial, nesta C. Câmara. Sentença reformada. Inversão
do ônus da sucumbência. Fixação de honorários em favor do
patrono do autor pelos critérios do art. 85. §8o do Código de
Processo Civil, diante do baixo valor dado à causa. Recurso
provido. (TJSP. Apelação Cível 1014527-31.2018.8.26.0576;
Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 09/11/2018).
Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. Ação revisional c.c.
restituição de valores. Taxa de cancelamento de hipoteca.
Cobrança decorrente de cláusula abusiva, consoante julgados do
TJSP. Inexistência expressa de previsão de pagamento da
despesa pelo adquirente. Obrigação inerente à atividade de
incorporação e anterior à firmação do instrumento particular,
a ser arcada pela apelada. Sentença reformada. Recurso
provido (TJSP. Apelação 1001760-92.2017.8.26.0576; Relator
(a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 27/04/2018).
Por isso, de rigor a procedência do pedido inicial da
apelada, com a condenação da ré à devolução do valor de R$190,17, referente à
taxa de cancelamento de hipoteca (fls. 34), não merecendo a sentença, pois,
qualquer reforma.
Em razão do desprovimento do recurso, majoram-se os
honorários a serem pagos pela ré ao patrono da autora para R$ 1.000,00 (artigo
85, §11 do Código de Processo Civil).
Por fim, prequestionada por esta Turma toda matéria
infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de acesso às
Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e especial, observando-se
que, em sede de prequestionamento, desnecessária a citação numérica dos

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dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida, como o
fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator