Tribunal: TJSP
Processo: 1028869-13.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
DECADÊNCIA. Prejudicial de mérito afastada por decisão proferida em primeiro grau de jurisdição e mantida em grau de recurso. Questão preclusa.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Devolução de valores cobrados a título de taxa SATI. Legitimidade da incorporadora. REsp 1.551.951. Tema 939, STJ. Taxa SATI e atividades congêneres, como despachante. Cobrança abusiva. REsp 1.599.511-SP. Precedentes do

Ementa:
DECADÊNCIA. Prejudicial de mérito afastada por decisão proferida em primeiro grau de jurisdição e mantida em grau de recurso. Questão preclusa.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Devolução de valores cobrados a título de taxa SATI. Legitimidade da incorporadora. REsp 1.551.951. Tema 939, STJ. Taxa SATI e atividades congêneres, como despachante. Cobrança abusiva. REsp 1.599.511-SP. Precedentes do TJSP. Devolução de valores de forma simples, pois não configurada má-fé. Vaga de garagem. Alegação de que a área real não corresponde à área vendida. Pedido de indenização por danos materiais correspondentes à diferença do preço em decorrência da área vendida a menor. Insurgência da ré contra a procedência do pedido. Área de gramado que não pode ser utilizada para estacionamento de veículo, já que está em comum com a área verde do empreendimento, conforme constatado pela perícia. Contrato que, no entanto, prevê eventual diferença na metragem do imóvel de até 5%. Diferença apurada de 1,08 m2 que não pode ser reputada como causadora de dano à parte. Existência da área em gramado que não impede a utilização da vaga para o fim a que se destina. Precedentes desta Corte. Inexistência de dever de indenizar. Sentença reformada. Honorários advocatícios majorados. Recursos providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001003166
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1028869-13.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada
MARIA
AMÉLIA
LEONARDO
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado/apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028869-13.2019.8.26.0576 - 2
Apelação Cível no 1028869-13.2019.8.26.0576
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante/Apelado: Maria Amélia Leonardo Justiça Gratuita
Apelado/Apelante: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
Comarca: São José do Rio Preto - 3a Vara Cível
Processo de Origem: 1028869-13.2019.8.26.0576
Juiz(íza) Prolator(a): Nome do juiz prolator da sentença Não informado
VOTO no 14749
DECADÊNCIA. Prejudicial de mérito afastada por decisão
proferida em primeiro grau de jurisdição e mantida em grau de
recurso. Questão preclusa.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Devolução de
valores cobrados a título de taxa SATI. Legitimidade da
incorporadora. REsp 1.551.951. Tema 939, STJ. Taxa SATI e
atividades congêneres, como despachante. Cobrança abusiva.
REsp 1.599.511-SP. Precedentes do TJSP. Devolução de valores
de forma simples, pois não configurada má-fé. Vaga de garagem.
Alegação de que a área real não corresponde à área vendida.
Pedido de indenização por danos materiais correspondentes à
diferença do preço em decorrência da área vendida a menor.
Insurgência da ré contra a procedência do pedido. Área de
gramado que não pode ser utilizada para estacionamento de
veículo, já que está em comum com a área verde do
empreendimento, conforme constatado pela perícia. Contrato que,
no entanto, prevê eventual diferença na metragem do imóvel de até
5%. Diferença apurada de 1,08 m2 que não pode ser reputada como
causadora de dano à parte. Existência da área em gramado que não
impede a utilização da vaga para o fim a que se destina.
Precedentes desta Corte. Inexistência de dever de indenizar.
Sentença reformada. Honorários advocatícios majorados. Recursos
providos.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
449/452, cujo relatório fica adotado, para condenar a ré a pagar à autora o valor
de R$1.682,54 (fls. 422), referente à diferença de metragem da garagem da
autora, conforme apurado em laudo pericial, quantia esta devidamente atualizada
desde a realização do negócio pela tabela do TJSP e juros de mora de 1% ao
mês, desde a citação. Pela sucumbência recíproca, as partes foram condenadas
ao rateio do pagamento das custas, despesas processuais e honorários

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advocatícios fixados em R$1.500,00, ressalvada a justiça gratuita em relação à
autora.
Inconformadas, apelam as partes.
A autora alega, em síntese (fls. 453/461), que,
conforme entendimento do STJ, a cobrança de taxa SATI é abusiva, portanto, tais
valores devem se restituídos.
A ré sustenta, em síntese (fls. 489/504): 1) a vaga de
garagem foi entregue a contento, em estrita conformidade com o contrato firmado
entre as partes, com o projeto aprovado pela Municipalidade para construção do
empreendimento e de acordo com as especificações da matrícula do imóvel; 2)
tanto a matrícula do imóvel, quanto a convenção de condomínio indicam que o
imóvel possui área real de estacionamento de 12m2; 3) o Memorial Descritivo do
empreendimento previa que a área de estacionamento seria em piso cimentado
e/ou piso intertravado permeável e/ou grama e/ou asfalto; 4) a chamada “guia” na
verdade atua como “bate-rodas”, colocado com o intuito de orientar os
condutores, ou seja, em benefício da apelada; 5) a vaga tem espaço suficiente
para estacionar um veículo, e o fato de ter um “bate-rodas” ou uma árvore não
provoca a redução da área da vaga em si; 6) a apelada usufruiu do bem durante
longo período sem qualquer oposição, demonstrando que o ajuizamento da
demanda é uma tentativa de enriquecimento ilícito; 7) a venda não ocorreu ad
mensuram (quando a fixação do preço se baseia na área do imóvel), mas sim ad
corpus (aquela em que o bem é vendido como um todo, recebendo o preço por
este, independentemente da medida de sua área); 8) o Código Civil, em seu
artigo 500, prevê margem de erro de 5%, afastando a incidência de indenização
quando a diferença entre a área negociada e a área real for inferior a um
vigésimo da mencionada em contrato; 9) houve decadência do direito da apelada;
10) a apelada não comprovou as medidas de sua vaga, tampouco demonstrou
como atingiu o montante pleiteado.
A
ré
apresentou
contrarrazões,
alegando,
preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder por valores pagos a
título de taxa SATI. No mais, refutou os argumentos da autora (fls. 465/477).
A autora apresentou contrarrazões, refutando os

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argumentos da ré (fls. 525/537).
Regularmente processados os recursos, com preparo a
apelação da ré (fls. 505/507) e sem preparo a apelação da autora, pois é
beneficiária da justiça gratuita (fls. 154).
É o relatório.
A questão relativa à prejudicial de mérito de
decadência está preclusa, uma vez que foi afastada pela decisão de fls. 344/346,
mantida no julgamento do agravo de instrumento no 2261696-58.2019.8.26.0000
(fls. 386/390).
No mais, os recursos comportam provimento.
É incontroversa a celebração de “contrato particular de
promessa de compra e venda”, cujo objeto é unidade residencial no condomínio
Rios D'Itália Parque Rio Fortore (fls. 22/27).
Alega a autora que a metragem da vaga de garagem
prevista na matrícula do imóvel é de 12m2. No entanto, constatou uma diferença
de 1,06m2, uma vez que a vaga que lhe foi designada mede apenas 10,94m2. Por
esse motivo, requer a condenação ré ao pagamento do valor correspondente à
diferença de metragem constatada.
Consta, ainda, que houve o pagamento de R$800,00,
em dez parcelas de R$80,00, referente a “serviços de registro de contrato” (fls.
28/30).
Tais serviços foram objeto de “termo de opção” e
consistem em “providenciar a emissão de guia de ITBI junto às respectivas
Prefeituras, após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente
Financeiro; promover o registro do Contrato de Financiamento no respectivo
Cartório de Registro de Imóveis; outras providências necessárias ao registro do
contrato junto ao Cartório” (fls. 197/198).
Divergem as partes quanto ao direito da autora de
receber indenização pela diferença de metragem na vaga de garagem e quanto à
legalidade da cobrança da referida taxa.
TAXA SATI
Não é caso de ilegitimidade passiva da incorporadora

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ou promitente-vendedora, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça,
em sede de Recurso Repetitivo (Recurso Especial no 1.551.951 SP):
Tema 939, STJ
“Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em
que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor”.
Nos termos do acórdão do mencionado recurso
especial, também não se incluiu na tese a legitimidade passiva solidária da
empresa imobiliária, do corretor ou do assessor que recebeu diretamente do
consumidor os valores correspondentes à comissão de corretagem e à
assessoria imobiliária.
Ademais, em que pesem os argumentos da ré, é
abusiva a cobrança de taxa de serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e
atividades congêneres, como despachante, conforme tese reconhecida no REsp
no 1.599.511-SP, para fins do art. 1.040 do CPC/2015:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.
PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE
PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel (...) III - RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO” (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016).
Assim, cabível a devolução dos valores, que deve
ocorrer de forma simples, pois não comprovada má-fé da parte requerida.
VAGA DE GARAGEM
Em que pesem as alegações da autora, não há que se

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falar em indenização em razão da diferença constatada na metragem da vaga de
garagem.
Com efeito, a área de estacionamento deve conter 12
m2, conforme previsto na matrícula do imóvel.
De acordo com o laudo pericial, há uma área de
10,92m2 disponível para uso (fls. 420), uma vez que a área gramada situada à
frente da vaga não pode ser utilizada para estacionamento de veículo, já que está
“em comum com a área verde do empreendimento” (fls. 421).
No entanto, conforme acordado pelas partes na
cláusula 2.5 do contrato “se verificada qualquer diferença na área do imóvel
objeto desse Contrato, para mais ou para menos, de até 5% (cinco por cento)
será aceitável e não poderá acarretar a recusa de entrega/recebimento do
imóvel...” (fls. 223).
No presente caso, a diferença apurada pela perícia é
de 1,08 m2, devendo ser considerada insignificante, a ponto de não poder ser
reputada como causadora de dano à parte, sobretudo por se tratar de venda “ad
corpus” em que se considera meramente enunciativa a referência às dimensões
do imóvel.
Ademais, a existência de área em gramado em frente à
área em asfalto não impossibilita a utilização da vaga para o fim a que se destina,
tampouco causa desconforto ou dificuldade para estacionar o veículo (resposta
ao quesito 6 fls. 425).
Nesse sentido, o entendimento desta Corte:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Reconhecimento da decadência. Medida
desacertada. Pretensão indenizatória que não se submete aos prazos
decadenciais.
Precedentes
(TJSP,
Agravo
de
Instrumento
2153309-46.2019.8.26.0000, Rel. Des. João Pazine Neto). Entrega da vaga
de garagem com suposta área faltante equivalente a 2,03m2. Contrato, por
sua vez, que estabelece aceitável diferença de até 3% da metragem
contratada do imóvel, para mais ou para menos (cláusula 5a). Inequívoca
aceitação de venda estabelecida "ad corpus". Precedentes. Vaga de
garagem, outrossim, que não exige pavimentação total, admitindo a utilização
de grama na definição da área. Sustentada impossibilidade de utilização da
área gramada que não implica em entrega com área inferior, questão
suficiente à rejeição do pleito indenizatório. Prestação jurisdicional limitada à
causa de pedir e pedido. Cerceamento de defesa não evidenciado.

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Apelação Cível no 1028869-13.2019.8.26.0576 - 7
Observância do disposto no art. 355, I, do CPC. APELO DESPROVIDO, POR
OUTRO
FUNDAMENTO”. (TJSP;
Apelação
Cível
1035407-44.2018.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 10/09/2019; Data de Registro: 11/09/2019)
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. VAGA DE GARAGEM. ALEGAÇÃO DE QUE A ÁREA REAL NÃO
CORRESPONDE À ADQUIRIDA. PEDIDO INDENIZATÓRIO. QUESTÃO
PREJUDICIAL DE MÉRITO. INOCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DO PRAZO
PRESCRICIONAL DO ART. 27 DO CDC. ÁREA ENTREGUE DE ACORDO
COM O AVENÇADO ENTRE AS PARTES. GRAMADO QUE DEVE SER
COMPUTADO JUNTAMENTE COM A ÁREA DE CIMENTO. SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A pretensão de indenização pelo
recebimento de vaga de garagem com metragem inferior à contratada sujeita-
se ao prazo prescricional de cinco anos previsto no artigo 27 do Código de
Defesa do Consumidor. Precedente desta Câmara. 2. A vaga de garagem
entregue com piso tanto em cimento quanto em gramado, conforme permitido
contratualmente, que cumpre a finalidade a que se destina, não enseja o
dever de indenizar.” (TJSP; Apelação Cível 1035418-73.2018.8.26.0576;
Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/09/2019; Data de Registro: 02/10/2019)
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Reconhecimento da decadência.
Impossibilidade. Pretensão indenizatória que não se submete aos prazos
decadenciais.
Precedentes
(TJSP,
Agravo
de
Instrumento
2153309-46.2019.8.26.0000, Rel. Des. João Pazine Neto). Entrega da vaga
de garagem com suposta área faltante equivalente a 1,58m2. Contrato, por
sua vez, que estabelece aceitável diferença de até 3% da metragem
contratada do imóvel, para mais ou para menos (cláusula 5a). Inequívoca
aceitação de venda estabelecida "ad corpus". Precedentes. Vaga de
garagem, outrossim, que deve se ajustar à finalidade única de sua utilização.
Redução, ainda que confirmada, que não impossibilitou ao cumprimento de
sua finalidade. Viabilidade do pronto julgamento da lide. Observância do art.
355, I, do CPC. Precedentes: "Imóvel. Ação indenizatória. Vício por medida
de extensão. Vaga de garagem, porém, entregue com a metragem
prometida. Área de gramado que deve ser computada juntamente com a de
cimento. Improcedência mantida. Recurso desprovido" (Apelação no
1027375-50.2018.8.26.0576, Rel. Des. Claudio Godoy). No mesmo sentido:
Apelação no 1045017-36.2018.8.26.0576, Rel. Des. James Siano). Litigância
de má-fé. Rejeição. Reduzido número de ações distribuídas na Justiça
Comum, segundo a consulta realizada nesta data. Inocorrência de
partilhamento artificioso. Litigância apartada. APELOS PARCIALMENTE
PROVIDOS. (TJSP; Apelação Cível 1054454-04.2018.8.26.0576; Relator
(a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/10/2019;
Data de Registro: 04/10/2019)
“COMPRA E VENDA Relação de consumo caracterizada
Afastada a preliminar de mérito de decadência. Pretensão de natureza

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Apelação Cível no 1028869-13.2019.8.26.0576 - 8
indenizatória, que não se confunde com a quanti minoris, prevista nos artigos
500 e 501 do Código Civil. Questão sujeita à prescrição decenal, nos termos
do art. 205 do Código Civil. Precedente do STJ Insurgência da autora por
suposto vício do produto. Garagem que teria sido entregue em metragem
inferior à pactuada; alegação que não prospera Faixa verde, permeável,
situada no canto da vaga, não inviabiliza ou dificulta a utilização do espaço
para o fim ao qual foi destinado, e tampouco importa em redução da área
adquirida pelos autores, a ensejar a postulada indenização
Memorial
descritivo que prevê que o estacionamento poderia contar com revestimento
de cimento e/ou gramado Sentença mantida RECURSO IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1033734-16.2018.8.26.0576; Relator (a): Fábio
Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/09/2019; Data de Registro:
05/09/2019)
Desta forma, não há que se falar em condenação da ré
ao pagamento de indenização por danos materiais.
Assim, a r. sentença deve ser reformada, para: 1)
afastar a condenação da ré ao pagamento de R$1.682,54, referente à diferença
de metragem da garagem; 2) condenar a ré a restituir à parte autora quantia
referente aos valores pagos a título de taxa SATI (R$800,00), com correção
monetária pela tabela prática do TJSP desde os desembolsos e juros de mora de
1% ao mês, desde a citação.
Ante a sucumbência e o resultado dos recursos,
mantenho o rateio das custas e despesas processuais, e majoro os honorários
advocatícios para R$2.000,00, nos termos do artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil, ressalvada a justiça gratuita em relação à autora.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Diante do exposto, dá-se provimento aos recursos,
nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora