Tribunal: TJSP
Processo: 1072687-22.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-11
Data de publicação: 2020-01-11

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Desistência - Rescisão por culpa da compradora – Majoração da retenção para 20% dos valores pagos pelo preço a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel – A porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Correção monetária que nada acresce

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Desistência - Rescisão por culpa da compradora – Majoração da retenção para 20% dos valores pagos pelo preço a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel – A porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Correção monetária que nada acresce à dívida, devendo incidir a partir de cada pagamento – Juros de mora do trânsito em julgado – Sucumbência recíproca – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000006796
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1072687-22.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GT 22
EMPREENDIMENTPS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada VANESSA ALESSANDRA
D'ANGELO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 11 de janeiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1072687-22.2018.8.26.0100 -Voto no 17.111
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1072687-22.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo (39a Vara Cível Central)
Apelante
GT 22 Empreendimentps Imobiliários Ltda.
Apelada:
Vanessa Alessandra D'angelo
Juíza:
Juliana Pitelli da Guia
Voto n. 17.111
EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Desistência - Rescisão por culpa da compradora Majoração da
retenção para 20% dos valores pagos pelo preço a título de
compensação pelas despesas com a venda do imóvel
A
porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos
valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os
prejuízos da vendedora Correção monetária que nada acresce à
dívida, devendo incidir a partir de cada pagamento Juros de mora
do trânsito em julgado Sucumbência recíproca Recurso provido
em parte.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores, alegando a autora que, em 16/03/2015, firmou com a ré Contrato de
Compromisso de Venda e Compra para a aquisição de imóvel, pelo preço de
R$ 353.867,50, e que efetuou o pagamento da importância de R$ 73.779,77,
além de taxa condominial de R$ 487,50, sem estar na posse do bem, e que
por questões de ordem financeira não tem mais interesse em continuar
efetuando o pagamento das parcelas inerentes ao contrato ora celebrado, e
notificou a ré da intenção da rescisão, solicitando a restituição dos valores
pagos, mas não obteve resposta, razão pela qual pleiteia a rescisão do contrato
e a restituição de 90% das quantias quitadas, além da condenação da ré na
restituição dos valores pagos a título de taxa condominial.

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A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a
ação, declarando rescindido o contrato e condenando a ré à restituição de
90% das prestações pagas em decorrência do contrato, corrigidas desde o
desembolso, com juros legais da citação, além de todos os valores
desembolsados a título de despesas condominiais, corrigidas dos desembolsos
e com juros de mora de 1% ao mês da citação, além do pagamentos das
custas, despesas processuais e honorários de 10% do valor da causa (fls.
170/173).
A requerida apelou afirmando que a restituição de 90%
dos valores pagos implica em verdadeira vantagem financeira aos que
descumpriram o contrato, pois com a correção e juros haverá restituição de
valores superiores aos que foram pagos, não havendo qualquer prova da
mudança da situação financeira da autora, devendo ser observado o contrato
firmado entre as partes, que estipula, na cláusula 5.3.1, “b” a restituição de
valores em caso de rescisão contratual, com retenção de 20% do valor pago,
havendo jurisprudência recente deste Tribunal que permite retenção de até
30% dos valores pagos, e sustenta, no mais, que o termo inicial dos juros dos
valores a serem restituídos deve ser a partir do trânsito em julgado, consoante
jurisprudência do STJ, e que por ter a autora sucumbido na maior parte dos
pedidos, deve a ré ser isenta do pagamento dos honorários advocatícios,
pleiteando a reforma para que a restituição se limite a 80% ou 70% dos
valores pagos e para que a correção monetária e juros de mora incidam
somente a partir do trânsito em julgado (fls. 175/183).
Foram
apresentadas
contrarrazões
arguindo-se
preliminarmente o recolhimento de custas a menor, e, no mérito, a
manutenção da sentença (fls. 189/201).
É o Relatório.

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A requerente firmou com a ré Contrato de Compromisso
de Venda e Compra (fls. 28/61), e diante de impossibilidade de continuidade
dos pagamentos, pretende a rescisão da avença, com restituição dos valores
pagos, com retenção de 10% do total.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reunir condições de honrar as obrigações contratuais, sendo entendimento
do Superior Tribunal de Justiça que: “em caso de resilição unilateral do
compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne
mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito
ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos
operacionais da contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe
03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a
restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua
totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao
prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com
administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela
empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS),
TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que:
“em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por
iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar
o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a
título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp
907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 19/06/2008, DJe 01/07/2008).

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Não há evidência de que a autora pudesse dar
continuidade aos pagamentos e cumprir integralmente o contrato, e, assim,
não obsta a desistência, a presença de cláusula de irrevogabilidade e
irretratabilidade.
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
No caso, o contrato estipula, nas cláusulas 5.3.1 (fls.
46/47), que na rescisão antes da entrega das chaves serão descontados
diversos valores, assegurando-se a devolução mínima de 20% dos valores
pagos, o que importaria em retenção de 80% dos valores pagos, que supera
em larga escala o percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos
admitido pela jurisprudência, o que é abusivo, e, consequentemente, nulo (art.

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51, IV, CDC).
Por outro lado, comporta majoração a retenção para 20%
do total das quantias pagas unicamente pelo preço, uma vez que a
porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante quitado, sobre
o qual incidirá de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora, sendo que o
comprador, do valor inicial do contrato, R$ 353.867,50 (não atualizado),
pagou apenas R$ 73.779,77 (fls. 64).
No tocante à correção monetária, é pacífico o
entendimento defendido por ADA PELEGRINI GRINOVER, transcrito in
RJTJESP LEX 113/62, de que a correção monetária: "nada acresce a dívida,
mas‚ é a própria dívida em sua manifestação atualizada, de modo que a
moeda, nominalmente expressa no momento do ajuste da dívida, tenha o
mesmo poder aquisitivo, quando do adimplemento", de modo que deve
incidir de cada desembolso.
Por sua vez, os juros de mora incidem somente a partir do
trânsito em julgado, diante da ausência de culpa da ré (REsp 1008610/RJ,
Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 26/03/2008, DJe 03/09/2008).
Por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, não obstante a
rescisão do contrato tenha iniciativa da autora, houve resistência da ré no que
concerne ao valor a ser restituído, e por aplicação do princípio da causalidade,
as despesas do processo devem ser rateadas de forma proporcional ao que
sucumbiram (art. 86 do CPC), arcando a ré com honorários advocatícios de
12% sobre o total a ser restituído, já considerado o provimento apenas parcial
de sua apelação (art. 85, § 11, do CPC) e a autora de 10% sobre o montante a
ser retido, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC/2015.

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Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, nos termos da fundamentação.
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