Tribunal: TJSP
Processo: 1001556-86.2018.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Justiça gratuita. Autor que, além da declaração de pobreza, trouxe prova literal de hipossuficiência financeira. Miserabilidade que não é condição para a obtenção do benefício. Assistência judiciária concedida. Contrato rescindido por ocasião da sentença. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Justiça gratuita. Autor que, além da declaração de pobreza, trouxe prova literal de hipossuficiência financeira. Miserabilidade que não é condição para a obtenção do benefício. Assistência judiciária concedida. Contrato rescindido por ocasião da sentença. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Fruição gratuita do imóvel. É devida indenização pela fruição do imóvel, independentemente de acessão no lote, bastando, para tanto, consideramos a natureza frugífera da coisa negociada entre os litigantes, pelo período em que a adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, até a sua efetiva desocupação. Comissão de corretagem. Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o serviço de corretagem e seu pagamento pelo comprador. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária. Sucumbência recíproca.
Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000077898
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001556-86.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante/apelado
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA MIRASSOL II-SPE LTDA, é
apelado/apelante RAUL CESAR CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001556-86.2018.8.26.0358 -Voto no 15096
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Apelação Cível no. 1001556-86.2018.8.26.0358
Comarca: Mirassol (1a Vara)
Apelante/Apelado:
Empreendimentos
Imobiliários
Damha

Mirassol II Spe Ltda.
Apelado/Apelante: Raul César Carvalho.
Voto no 15.096

COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Justiça gratuita. Autor que, além da declaração
de pobreza, trouxe prova literal de hipossuficiência financeira.
Miserabilidade que não é condição para a obtenção do benefício.
Assistência judiciária concedida. Contrato rescindido por ocasião
da sentença. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado
para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da
resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela
jurisprudência em casos semelhantes. Fruição gratuita do imóvel.
É devida indenização pela fruição do imóvel, independentemente
de acessão no lote, bastando, para tanto, consideramos a natureza
frugífera da coisa negociada entre os litigantes, pelo período em
que a adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação,
até a sua efetiva desocupação. Comissão de corretagem.
Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no contrato
firmado entre as partes sobre o serviço de corretagem e seu
pagamento pelo comprador. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza
repetitiva, vinculante das instâncias ordinária. Sucumbência
recíproca.
Recursos parcialmente providos.
São apelações interpostas contra a sentença de fls.

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336/340, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido
inicial para rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a
restituir ao autor 75% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir
do desembolso e acrescidos de juros de mora, contados da citação,
descontados eventuais débito de IPTU e despesas condominiais.
Diante da sucumbência recíproca, as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da
condenação, são igualmente divididas.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 343/347),
rejeitados (fl. 349).
Inconformada, a ré apelou, postulando indenização pela
ocupação gratuita do imóvel e ressarcimento da comissão de corretagem.
O autor também recorreu, requerendo seja estabelecida a
data da rescisão do contrato em 25/10/2017; devolução de 90% dos valores
pagos; sucumbência exclusiva da ré; e gratuidade da justiça.
Contrarrazões a fls. 418/419 e 420/436, com arguição de
litigância de má-fé.
É o relatório.
O Código de Processo Civil dispõe que a pessoa com
insuficiência de recursos para pagar custas, despesas do processo, e os
honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça (art. 98).
A caracterização da insuficiência econômica ensejadora

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da concessão do benefício deve resultar da consideração dos valores a serem
recolhidos e da possibilidade da parte sem que incida prejuízo de seu
sustento.
A situação de fato aponta que o autor preenche o
requisito do artigo 98 do Código de Ritos, inexistindo elementos que afaste a
pretensão do requerente à concessão do benefício.
Conforme declaração de ajuste anual de fls. 384/396, o
autor auferiu, no ano de 2018, R$ 22.907,20, e declarou patrimônio
78.598,16.
Nesse passo, presumível a veracidade da alegação de
impossibilidade de arcar com o pagamento das custas e despesas processuais,
sem prejuízo à própria manutenção e de sua família.
Ressalta-se que a miserabilidade não é pressuposto para
alcançar o benefício.
Nesse diapasão, a situação de fato permite a concessão da
gratuidade processual ao autor.
O contrato foi rescindido por ocasião da sentença
recorrida. Não há como considerar a data da rescisão 25/10/2017, até porque
não há prova do recebimento na notificação de fls. 101/106.
Quanto à devolução dos valores pagos, observado o
preço do imóvel R$ 134.836,80 e quantia desembolsada pelo comprador
R$ 90.503,01 (fl. 99), afigura-se razoável a retenção pela vendedora de 20%
dos valores pagos pelo adquirente, porcentagem que compensa razoavelmente
os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com a
jurisprudência:

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA. O adiantamento realizado consistiu
arras confirmatórias e não meramente penitenciais,
cabendo a devolução ao comprador. RETENÇÃO
DE 20% DO VALOR PAGO, O QUE ATENDE
COM O OBJETIVO DE COBRIR DESPESAS
ADMINISTRATIVAS
DE
PUBLICIDADE
E
FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO. SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1029430-37.2019.8.26.0576; Relator (a): Coelho
Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 05/11/2019; Data de
Registro: 05/11/2019)
“RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE
VALORES E DANOS MATERIAIS - Rescisão do
contrato de venda e compra de imóvel, por
desistência
do
comprador

Sentença
de
procedência que declarou a rescisão do contrato e
determinou a devolução de 90% dos valores pagos
aos coautores, com incidência de juros de mora a
partir da citação
Insurgência da requerida.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
Ré que
deverá devolver a totalidade dos valores pagos

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pelos coautores, de uma só vez, nos termos da
Súmula no 2 desta Corte, observada a retenção de
20% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes
da própria rescisão contratual, por se mostrar
percentual razoável no caso. JUROS DE MORA
Observação quanto ao termo inicial que deve ser
fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão
e não da citação, porquanto, nesta hipótese de
rescisão contratual, inexiste mora anterior da
vendedora
Jurisprudência assente do STJ.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS Fixação dentro
dos limites legais e razoável
Manutenção
necessária
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO, com observação.” (TJSP; Apelação
Cível 1010075-06.2018.8.26.0114; Relator (a):
Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro:
18/11/2019)
No mais, é devida indenização pela fruição do imóvel,
independentemente de acessão no lote, bastando, para tanto, a posse precária
sobre a gleba outorgada ao adquirente pela alienante.
Respeitado entendimento do douto sentenciante, o lote
estava apto para construção, vez que a Prefeitura Municipal de Mirassol
concedeu, em 25/01/2017, liberação de protocolo para emissão de alvará de

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construção do referido loteamento, conforme documento de fl. 270.
Nota-se, inclusive, a construção em um dos lotes da
quadra vizinha (fls. 358/359).
Se de um lado temos a obrigação da vendedora em
devolver o valor das prestações pagas, de outro lado temos o dever da
compradora de pagar pelos prejuízos causados, entre eles os lucros cessantes
à promitente vendedora. Não é lícita a ocupação de imóvel, sem respectiva
contraprestação, por configurar enriquecimento ilícito.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote
urbano residencial. Resolução por impossibilidade
econômica
superveniente
dos
promissários
compradores. Restituição das parcelas pagas, com
retenção de 20% em favor da construtora.
Admissibilidade. Percentual previsto em contrato e
adequado para cobrir os prejuízos das requeridas
com o desfazimento do contrato, à luz da
Jurisprudência
desta
Corte.
Condenação
do
adquirente a indenizar lucros cessantes de 0,5% do
valor
do
imóvel
por
mês
de
ocupação.
Admissibilidade. Caráter frugífero do bem, mesmo
em se tratando de lote sem edificação, por força de
privação do uso. Retenção de arras inadmissível,
pois compõem parcela do preço. Juros moratórios.
Termo inicial modificado para o trânsito em

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julgado. Jurisprudência desta Corte. Sucumbência
recíproca. Recurso parcialmente provido.” (TJSP;
Apelação
Cível
1019170-32.2018.8.26.0576;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
18/09/2019; Data de Registro: 18/09/2019) (grifei).
Destarte, de rigor o arbitramento de indenização pelo uso
gratuito do imóvel no equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado
contratado, pelo período em que o adquirente utilizou o imóvel sem a devida
contraprestação, até a sua efetiva desocupação, admitida a compensação com
seu crédito, em consonância com a jurisprudência deste E. Tribunal de
Justiça.
Incabível o pedido de ressarcimento dos valores
desembolsados pela vendedora a título de comissão de corretagem. Isso
porque não há qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o
serviço de corretagem e seu pagamento pelo comprador.
Nesse sentido é o entendimento esposado pelo C. STJ no
julgamento do REsp no. 1.599.511/SP:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de
corretagem.” (REsp no 1.599.511/SP, j. de 24/08/2016, Rel. Min. Paulo de

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Tarso Sanseverino).
Por fim, saindo os litigantes vencedores e vencidos,
caracteriza-se a sucumbência recíproca, de sorte que as custas e despesas
processuais devem ser igualmente divididas, arcando cada parte com os
honorários advocatícios adversos, nos termos da sentença.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso interposto pelo autor para condenar a ré à devolução de 80% dos
valores pagos, corrigidos nos termos da sentença, e conceder-lhe a gratuidade
da justiça.
Outrossim, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo
da ré para lhe assegurar indenização pelo uso gratuito do imóvel no
equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado contratado, pelo período em
que o adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, até a sua
efetiva desocupação, admitida a compensação com seu crédito.
Mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais.
Majoro a verba honorária para 20% do valor da
condenação, na forma do artigo 85, § 11, do CPC.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR