Tribunal: TJSP
Processo: 1015977-72.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Campos Mello
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Demanda declaratória de inexigibilidade de débito, com pedido cumulado de repetição de indébito. Sentença de procedência parcial. Decisão alterada em parte, à luz dos elementos dos autos. 1. Cobrança de valores referentes à assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere. Abusividade configurada. Precedente do Superior Tribunal de Justiça em incidente

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Demanda declaratória de inexigibilidade de débito, com pedido cumulado de repetição de indébito. Sentença de procedência parcial. Decisão alterada em parte, à luz dos elementos dos autos. 1. Cobrança de valores referentes à assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere. Abusividade configurada. Precedente do Superior Tribunal de Justiça em incidente de recurso repetitivo. Procedência da demanda decretada, para determinar a repetição do valor efetivamente pago pelo autor a esse título e declarar inexigível o restante do débito. 2. Ato atentatório à dignidade da justiça não configurado. Condenação ao pagamento de multa afastada. 3. Distribuição dos encargos de sucumbência alterada. Recurso da ré desprovido. Apelo do autor provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133026
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015977-72.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante
PEDRO HENRIQUE ALVES DE MOURA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da ré, e deram provimento ao recurso do autor. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente), MATHEUS FONTES E ROBERTO MAC CRACKEN.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
CAMPOS MELLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015977-72.2019.8.26.0576 -Voto no 75409
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Ap. 1015977-72.2019.8.26.0576 São José do Rio Preto 4a VC VOTO 75409
Aptes.: MRV Engenharia e Participações S/A. e Pedro Henrique Alves de Moura.
Apdos.: os mesmos.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DEMANDA DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE
DÉBITO, COM PEDIDO CUMULADO DE REPETIÇÃO DE
INDÉBITO. SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA
PARCIAL.
DECISÃO
ALTERADA
EM
PARTE,
À
LUZ
DOS
ELEMENTOS DOS AUTOS. 1. COBRANÇA DE VALORES
REFERENTES
À
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI) OU CONGÊNERE. ABUSIVIDADE CONFIGURADA.
PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM
INCIDENTE DE RECURSO REPETITIVO. PROCEDÊNCIA
DA DEMANDA DECRETADA, PARA DETERMINAR A
REPETIÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO
AUTOR A ESSE TÍTULO E DECLARAR INEXIGÍVEL O
RESTANTE
DO
DÉBITO. 2. ATO
ATENTATÓRIO
À
DIGNIDADE
DA
JUSTIÇA
NÃO
CONFIGURADO.
CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA AFASTADA.
3. DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA
ALTERADA. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. APELO DO
AUTOR PROVIDO.
São apelações contra a sentença a fls. 145/148, objeto
de embargos de declaração rejeitados a fls. 231/232, a qual julgou
parcialmente procedente demanda declaratória de inexigibilidade de
débito referente a serviço de assessoria técnico imobiliária, com
pedido cumulado de repetição de indébito, bem como condenou o autor
ao pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, na
forma discriminada no dispositivo da decisão.
Em seu recurso, a construtora ré alega que a verba
cobrada diz respeito a serviços de despachante, relativos ao registro do
contrato, os quais não se confundem com os serviços de assessoria
técnico-imobiliária (SATI). Por tal motivo, entende que não há
abusividade na cobrança de tal valor, mormente quando se verifica que
ela está amparada em termo de opção assinado pelo autor. Aduz ainda
não ser caso de repetição de indébito e postula a improcedência da
demanda. Pede a reforma.
O autor também apelou. Assevera que está equivocada
a sentença no tocante ao pedido de repetição. Argumenta que não
procede a assertiva lançada na referida decisão no sentido de que o
autor pleiteou a repetição integral do valor referente à mencionada
taxa de assessoria, mas somente comprovou o pagamento de parte de
tal valor. Afirma que a pretensão formulada na inicial da demanda é
clara no sentido de que a repetição diz respeito apenas à parcela

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efetivamente quitada, certo que, em relação ao restante do débito, o
pedido é no sentido de declará-lo inexigível. Em consequência, aduz
que não era caso de reconhecer hipótese de sucumbência recíproca.
Postula ainda o afastamento da condenação ao pagamento da multa por
ato atentatório à dignidade da justiça, já que entende que cumpriu, de
forma satisfatória, seus deveres processuais. Pede a reforma.
Apresentadas
contrarrazões
a
ambos
os
apelos,
subiram os autos.
É o relatório.
A sentença, de fato, comporta reparo.
Na espécie, a análise da inicial da demanda, mais
precisamente dos pedidos a fls. 5/6, permite concluir que o autor
pretende declarar nula a cobrança de “despesas de assessoria técnico-
imobiliária” (cf. item f.1 dos pedidos a fls. 6), relativas ao contrato de
compromisso de compra e venda celebrado com a construtora ré. Além
disso, postula a restituição da quantia paga indevidamente a esse
título, mais precisamente sob a rubrica “SERV. ASSESSORIA NO
REGISTRO PREF/CART”, no valor de R$ 240,00 (cf. item f.2 dos
pedidos a fls. 6), bem como “Declarar a inexigibilidade definitiva (...)
das parcelas em aberto de assessoria técnico imobiliária, que totaliza
a monta de R$ 560,00...” (cf. item f.3 dos pedidos a fls. 6).
Assentadas tais premissas, impõe-se a conclusão de
que era caso, mesmo, de reconhecer a abusividade da cobrança
impugnada na inicial, à luz do decidido no Superior Tribunal de
Justiça em incidente de recurso repetitivo, conforme a previsão do art.
1.036 do C.P.C., verbis: “1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel.” (REsp. 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, DJe. 06.09.2016). Transcreva-se, por oportuno,
trecho da aludida decisão, verbis: “Além do pagamento da comissão de
corretagem, têm sido transferidos ao promitente comprador os custos
do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), consistente na
prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das
cláusulas do contrato e das condições do negócio. Na realidade, na
alienação de unidades autônomas em regime de incorporação
imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por
técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um
serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que
tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo
oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se,
neste caso, uma flagrante violação aos deveres de correção, lealdade

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e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a
cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.
A abusividade dessa cláusula contratual deflui do disposto no art. 51,
IV, do Código de Defesa do Consumidor. (...) Consideram-se, assim,
nulas de pleno direito as cláusulas que obrigam o consumidor a pagar
o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi
do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais,
essa assessoria é um serviço que envolve o elemento confiança (intuitu
personae). Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria
técnica ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros
detalhes relativos à aquisição do imóvel, pode contratar diretamente
um profissional ou advogado da sua confiança, e não alguém
vinculado à incorporadora. (...) Manifesta, portanto, a abusividade de
qualquer cláusula que estabeleça a cobrança desse serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere”.
Além disso, convém assentar que não procede a
alegação da construtora ré no sentido de que o valor cobrado refere-se
“a serviço de despachante para acompanhamento da obtenção do
financiamento bancário e para a tomada de providências registrais e
cartorárias” (cf. fls. 169), o qual não se confunde com os serviços de
assessoria técnico-imobiliária. A esse respeito, convém transcrever a
lição do ilustre integrante da 1a Câmara de Direito Privado desta
Corte, Desembargador Francisco Loureiro, em julgado proferido em
demanda similar, envolvendo, inclusive, a mesma construtora, verbis:
“No caso concreto, forçoso reconhecer que o chamado “serviço de
registro de contrato” (fls. 64/65) enquadra-se como atividade
congênere
dos
serviços
de
assessoria
técnico-imobiliária.
Os
“serviços de registro de contrato” claramente consistem em atividades
de assessoria, não raro abrangidas nos serviços prestados por
assessoria técnico-imobiliária. (...) Pouco importa que a cobrança
tenha-se designado com nome distinto de “taxa SATI”. Considerando
que a exação foi feita pela prestação de serviços congêneres à
atividade de assessoria técnico-imobiliária, de rigor o reconhecimento
da ilegalidade da exação, nos termos do que decidiu o C. STJ.” (Ap.
1011661-67.2018.8.26.0344, de Marília, j. 1.11.2019).
Convém ainda assentar que, diante do reconhecimento
da abusividade da cobrança de tais valores, é de todo irrelevante saber
se, na espécie, o consumidor consentiu com a respectiva contratação.
Nesse sentido, aliás, já se decidiu nesta Corte, verbis: “Irrelevante,
pois, a argumentação da ré de licitude da taxa SATI, por haver a
compradora com ela concordado mediante instrumento contratual
próprio (fls. 79/81). O entendimento pacificado pelo C. STJ em sede
de recurso repetitivo é vinculante e torna despicienda a apuração, no

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caso concreto, de eventual venda casada ou de cumprimento a dever
de informação prévia, uma vez que a exigência de taxa SATI deverá
sempre ser reputada ilícita.” (Ap. 1007151-74.2013.8.26.0606, 1a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j.
10.9.2019). Ainda que assim não fosse, o que se admite apenas por
epítrope, melhor sorte não socorreria à ré apelante, visto que, muito
embora tenha afirmado que a “... a cobrança de referido serviço
restou devidamente pactuada entre as partes, como se extrai do termo
ora carreado aos autos” (cf. contestação a fls. 54), olvidou-se ela de
juntar aos autos referido termo.
Em consequência, era mesmo caso de reputar abusiva a
cobrança impugnada na inicial. Nesse sentido, aliás, já se decidiu
nesta Corte, em casos análogos, envolvendo a mesma construtora.
Confira-se: Ap. 1001474-05.2014.8.26.0032, de Araçatuba, 3a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Viviani Nicolau, j. 15.12.2016, Ap.
1029319-92.2015.8.26.0576, de São José do Rio Preto, 7a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 10.5.2017, Ap. 1002077-
90.2017.8.26.0576, de São José do Rio Preto, 6a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Eduardo Sá Pinto Sandeville, j. 19.7.2017, Ap.
1024980-22.2017.8.26.0576, de São José do Rio Preto, 2a Câmara de
Direito Privado, Rel. Juíza. Rosangela Telles, j. 16.10.2017 e Ap.
1017287-67.2018.8.26.0344, de Marília, 22a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Roberto Mac Cracken, j. 13.12.2019.
Em consequência, a procedência da demanda é mesmo
integral, para determinar a repetição do valor efetivamente pago pelo
autor (R$ 240,00
cf. item f.2 dos pedidos a fls. 6) e declarar
inexigível o restante do débito, no montante de R$ 560,00 (cf. item f.3
do pedido a fls. 6). Ficam, em relação ao pedido de repetição de
indébito, mantidos os critérios de atualização monetária e juros
moratórios fixados na sentença.
No mais, é caso de afastar a imposição de multa ao
autor por ato atentatório à dignidade da justiça. A análise dos autos
permite conclusão de que a prática de ato de tal natureza não ficou
configurada na hipótese presente. Com efeito, referida penalidade foi
imposta com fundamento no fato do “autor promover várias demandas
em torno de um mesmo contrato dado que se valeu do processo para
buscar enriquecimento indevido” (cf. sentença a fls. 148). Ora, tal
fato, a propositura de várias demandas, ainda que tenha se verificado,
não implica no reconhecimento da hipótese prevista no art. 77, III, do
C.P.C., mormente quando se verifica que os pedidos formulados na
presente demanda são procedentes, de modo que não há que falar em
uso do processo para obtenção de enriquecimento indevido, tal como
assentado pelo magistrado sentenciante. Além disso, muito embora

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referido magistrado tenha afirmado que existem “várias ações em
torno do mesmo contrato” (cf. fls. 148), ele só foi capaz de apontar
uma outra demanda, em relação a qual, aliás, afirmou não haver risco
de julgamento conflitante (cf. fls. 146). Assim, não configurada a
prática pelo autor de “atos inúteis ou desnecessários à declaração ou
à defesa do direito” (C.P.C., art. 77, III), é caso de afastar a referida
condenação.
Em resumo, é caso de negar provimento ao recurso da
ré e dar provimento ao recurso do autor, para julgar procedente a
demanda, nos termos acima explicitados e afastar a condenação ao
pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça.
De resto, alterada a sentença, a distribuição dos
encargos
de
sucumbência
nela
determinada
também
comporta
modificação. Assim, a ré arcará com a integralidade das custas e
despesas processuais e com honorários advocatícios dos patronos do
autor, que fixo, com fundamento no art. 85, §§ 8o e 11 do C.P.C., em
R$ 800,00 (oitocentos reais).
Pelo exposto, nego provimento ao recurso da ré e dou
provimento ao apelo do autor, para as finalidades acima explicitadas.
Campos Mello
Desembargador Relator