Tribunal: TJSP
Processo: 2028060-51.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
- Rescisão de compromisso de compra e venda de bem imóvel - Ausentes os requisitos legais que autorizam a concessão de antecipação de tutela de urgência, ela não pode ser deferida - Agravo não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000445861
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2028060-51.2020.8.26.0000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
agravante MARIA ABADIA MARTINS DA SILVA, é agravado SETPAR
MIRANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE
MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 17 de junho de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2028060-51.2020.8.26.0000 -Voto no 29563
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2028060-51.2020.8.26.0000
6a
Vara
Cível
de
São
José
do
Rio
Preto
(proc.
no
1003468-75.2020.8.26.0576)
Agravante: Maria Abadia Martins da Silva
Agravada: Setpar Mirante Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Juiz de 1a Instância: Marcelo de Moraes Sabbag
Voto n° 29563.
- Rescisão de compromisso de compra e venda de bem
imóvel - Ausentes os requisitos legais que autorizam a
concessão de antecipação de tutela de urgência, ela não
pode ser deferida - Agravo não provido.
Autora de ação “ordinária para resilição do
compromisso de compra e venda com pedido de restituição dos valores
pagos e indenização”, a agravante rebela-se contra r. decisão que deferiu
parcialmente a tutela de urgência, para determinar que a ré se abstenha de
incluir o nome da autora em órgãos de proteção ao crédito, indeferindo os
pedidos para que a ré arque com cotas condominiais e impostos e
suspensão das parcelas, pois a autora expressou que não pretende
devolver imediatamente o imóvel, pleiteando a sua retenção. Indeferiu, por
fim, o pedido de expedição de mandado de constatação e avaliação do
imóvel.
Sustenta a agravante que: a) o seu saldo
devedor é de R$124.148,26, mesmo tendo realizado o pagamento em torno
de R$50.206,72, e que paga atualmente parcela de R$1.171,21; b) é
pessoa idosa, tem 62 anos de idade, é do lar, sem estudo, sobrevive do
benefício social “LOAS” e o seu marido é aposentado e recebe benefício de
R$1.045,00, para o sustento próprio e o de sua família; c) passa por
grandes dificuldades financeiras desde 2017, e quer por fim ao contrato,
mas ré se nega a fazer qualquer acordo; d) não está inadimplente, de modo
que não deve arcar com nenhum pagamento adicional à ré; d) está pedindo
a rescisão contratual e por isso não faz sentido pagar pelo contrato que

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está pretendendo rescindir. Pede a reforma parcial da decisão agravada
para que: (i) seja suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas, bem
como para que a ré assuma o pagamento das cotas condominiais e dos
impostos vincendos, além das demais despesas referentes à unidade; (ii)
seja determinado o direito da autora de reter o imóvel; (iii) seja determinada
a expedição de mandado de constatação e avaliação do imóvel.
Recurso tempestivo. Sem preparo, por ser a
agravante beneficiária da justiça gratuita.
Não foi antecipada a tutela recursal.
Sem resposta, por não ter havido citação.
É o relatório.
De acordo com a inicial, em 22.7.15, a autora
adquiriu da ré, mediante “Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel
Urbano” (fl. 22/23 e 25/31 do processo), o Lote 08, Quadra 16, do
“Loteamento Residencial Mirante”, objeto da matrícula no 119.896, do 1o
Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto.
Diz a autora que se obrigou a pagar o valor de
R$138.406,03, com entrada de R$9.055,03, e saldo devedor de
R$129.531,00, em 150 parcelas mensais e sucessivas, no valor de
R$862,34 cada uma, a primeira com vencimento em 30.8.15 e as demais
em igual data dos meses subsequentes. Afirma que construiu no lote imóvel
avaliado em R$50.000,00.
Afirma a autora que, após quatro anos e seis
meses, está suportando parcela no valor de R$1.171,21 e o saldo devedor
do seu financiamento é de R$124.148,26, mesmo tendo realizado o
pagamento em torno de R$59.206,72. Alega ser pessoa idosa, com 62
anos de idade, do lar e sem estudo, que sobrevive com o benefício social

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“LOAS” e benefício do seu marido de R$1.045,00, para sustento próprio e
da sua família.
Argumenta no sentido de que, embora todas as
cláusulas estejam expressas no contrato, a interpretação delas, para
pessoa leiga, pode levar a expectativas diferentes da realidade, porque não
foi explicado a ela sobre a variação do valor das parcelas e a amortização
do saldo devedor no curso do contrato. Diz que notificou a ré sobre a
impossibilidade de continuar pagamento as parcelas, por problemas
financeiros. Afirma que tem direito à resilição do contrato, restituição dos
valores pagos, recebimento da indenização e retenção do imóvel, até que
lhe seja efetuado o pagamento da indenização pelas benfeitorias. Nesse
cenário, a autora pede a resilição do compromisso de compra e venda
firmado entre as partes, com condenação da ré a restituir à autora o
equivalente à entrada e a todas as parcelas efetivamente pagas, além de
indenização pelas acessões (casa) realizadas no imóvel, com amparo na
vedação do enriquecimento sem causa, e que seja reconhecido a favor da
autora o direito de retenção do imóvel, até que ela seja indenizada pelas
construções, assim como pelas benfeitorias úteis e necessárias na
apuração e liquidação dos haveres entres as partes, tudo atualizado a partir
de cada desembolso, de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, com juros moratórios nos termos do Art. 405 do CC.
Pediu, em tutela de urgência, sem a oitiva da
parte contrária que: i) seja suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas
pactuadas, bem como que a ré assuma todas as cotas condominiais e
impostos vincendos, além das demais despesas referentes à unidade; (ii) a
ré se abstenha de negativar o nome da autora perante os órgãos de
proteção ao crédito; (iii) seja determinado o direito da autora de retenção do
imóvel; (iv) seja determinada a expedição de mandado de constatação e
avaliação do imóvel (fl. 15/16 do processo).

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Sobreveio, em seguida, a decisão agravada.
A antecipação dos efeitos da tutela de urgência
de natureza antecipada pressupõe elementos que evidenciem a
probabilidade do direito, porque os fatos narrados constituem provável
verdade.
“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica
antecipatória para tutela dos direitos é a probabilidade lógica que é aquela que surge da
confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo
provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação
nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder
tutela provisória”. (1)
Além disso, há de existir perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo no aguardo da solução final. Esse é o
conteúdo da regra do artigo 300 e parágrafos do CPC.
E porque a efetivação da tutela de urgência de
natureza antecipada se assemelha à execução provisória, o exame da
presença de seus pressupostos reclama cautela e rigor.
Dispõe “o § 3o do art. 300 do CPC/2015 que não se
concederá tutela de urgência de natureza antecipada “quando houver perigo de
irreversibilidade dos efeitos da decisão”. A decisão que antecipa efeitos da tutela é
revogável (cf. art. 296 do CPC/2015; assim já o era, também de acordo com o § 4o, do art.
273 do CPC/1973). Irreversibilidade, pois, não se liga à decisão, mas aos seus efeitos.
Prepondera, na doutrina, a orientação de que não se devem considerar irreversíveis os
efeitos, quando possível a composição por perdas e danos”. (2)
Dispõe o art. 1219 do Código Civil que “o possuidor
de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto
às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da

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coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e
úteis”.
Sobre a possibilidade do exercício do direito de
retenção, em casos análogos, já decidiu este Tribunal, nos seguintes
termos:
“Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Decisão que indeferiu
pedidos de expedição de ofício à Prefeitura para constatar regularidade do
imóvel e reintegração de posse formulados pela exequente. Inconformismo da
autora/exequente. Adequação do pedido de expedição de ofício à Prefeitura,
dada a necessidade de verificação de regularidade, ou possibilidade de
regularização, da acessão/benfeitoria. Mantido o indeferimento do pedido de
reintegração de posse, dado o direito de retenção por benfeitoria dos
réus/executados, o qual só será superado em caso de disposição por eles de
tal direito ou da efetiva constatação de que o imóvel não pode ser regularizado
e, consequentemente, não há benfeitoria útil a ser indenizada. Recurso
parcialmente
provido.”(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2206597-74.2017.8.26.0000; Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Foro de Pirassununga - 1a Vara; Data do
Julgamento: 11/12/2017; Data de Registro: 15/12/2017);
“Voto n.° 6.145 Rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com
reintegração na posse e perdas e danos. Devolução de oitenta por cento do
valor pago configura equilíbrio na relação jurídica. Benfeitorias ou acessões.
Não cabe indenização, bem como retenção, ante a ausência de aprovação
pela Prefeitura, portanto, são construções irregulares ou clandestinas. Taxa de
ocupação. Compensação de eventual construção com a taxa de ocupação, se
apresenta, equilibrada e compatível. Prevalência do equilíbrio negociai.
Recursos
desprovidos.”(TJSP;
Apelação
Com
Revisão
9113694-52.2004.8.26.0000; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão
Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; FCO MORATO/FRANCO DA ROCHA -
VARA DISTRITAL; Data do Julgamento: N/A; Data de Registro: 26/07/2007);
“JUSTIÇA GRATUITA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
CONTRATAÇÃO DE PATRONO PARTICULAR PARA DEFESA DE SEUS
INTERESSES. INADMISSIBILIDADE. HIPÓTESE EM QUE NÃO RESTOU
DEMONSTRADA A INCAPACIDADE FINANCEIRA DOS AGRAVANTES.
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA, ADEMAIS, QUE DEVE SER RESERVADA
ÀQUELES CASOS EM QUE A IMPOSSIBILIDADE SE REVELE. RECURSO
IMPROVIDO. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEL.
DETERMINADA
COMPROVAÇÃO
DE
SUA
REGULARIDADE.
ADMISSIBILIDADE. OBRA IRREGULAR QUE NÃO É PASSÍVEL DE
INDENIZAÇÃO. RECONHECIMENTO JUDICIAL DO DIREITO DE RETENÇÃO

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QUE DEVE SER FEITO NA DEMANDA DE RESCISÃO DO COMPROMISSO
DE VENDA E COMPRA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 0269395-18.2011.8.26.0000; Relator (a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos -
8a. Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2011; Data de Registro:
10/01/2012)
No caso em tela, a autora juntou Alvará de
Construção datado de 24.1.14 (fl. 37 do processo), projeto de construção
(fl. 38/39 do processo), não tendo sido apresentado o “habite-se” a fim de
comprovar a regularidade da obra construída, de modo que a agravante
ainda precisa comprovar sua regularidade.
Isto porque, caso o imóvel seja irregular e sua
regularização não seja possível nem economicamente viável, não haverá
benfeitoria ou acessão a ser indenizada. Caso seja possível a
regularização, em tese, haverá benfeitoria ou acessão a ser indenizada.
Assim, por ora, fica indeferido o pedido de
retenção, ausente comprovação da regularidade do imóvel perante a
Prefeitura.
Pela mesma razão, não havendo, por ora, prova
de que a autora tem direito à retenção do imóvel e, levando em conta que
ela pretende permanecer no imóvel, não é possível suspender o
pagamento das parcelas vincendas do contrato, já que seria devida
eventual taxa de ocupação, caso não reconhecido o direito de retenção,
não havendo como, em análise sumária, ser afastada a cobrança das
parcelas vincendas.
Além disso, como a autora pretende permanecer
na posse do imóvel, ela dever arcar com as despesas de condomínio, os
impostos e despesas que incidem sobre o imóvel, porque o fato de ter
direito à eventual indenização pela construção realizada no lote, não

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autoriza que ela usufrua do bem sem a devida contraprestação pelos
encargos condominiais, impostos e despesas que são devidas mesmo que
seja reconhecido o direito de retenção.
O fato de autora ser idosa não autoriza a
concessão de tutela para que ela e sua família permaneçam residindo no
imóvel, usufruindo do imóvel sem os pagamentos devidos pela sua
ocupação.
Por fim, não há causa para expedição de
mandado de constatação e avaliação do imóvel desde já, para que seja
preservado o contraditório e diante do fato de que o oficial de justiça não
tem conhecimento técnico para avaliar a construção de um imóvel.
Não há, portanto, nada a alterar na decisão
agravada.
Diante do exposto, nego provimento ao agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Cf. Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, in Código de
Processo Civil Comentado, Ed. RT, 2015, 1a Ed., p. 312.
2 Cf. José Miguel Garcia Medida, in Direito Processual Civil Moderno, Ed. RT, 2015, p.455.