Tribunal: TJSP
Processo: 1012723-58.2015.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
Associação – Loteamento – Cobrança de taxa dirigida a quem não aderiu livremente – Afastamento, na hipótese, do entendimento pacificado em recurso repetitivo pelo Colendo STJ – Apelantes que desejam se associar e admitiram pagar as taxas a partir da data da aquisição do imóvel – Possibilidade, portanto, de cobrança desde então, até e porque solução em contrário implicaria em tolerância ao

Ementa:
Associação – Loteamento – Cobrança de taxa dirigida a quem não aderiu livremente – Afastamento, na hipótese, do entendimento pacificado em recurso repetitivo pelo Colendo STJ – Apelantes que desejam se associar e admitiram pagar as taxas a partir da data da aquisição do imóvel – Possibilidade, portanto, de cobrança desde então, até e porque solução em contrário implicaria em tolerância ao comportamento contraditório – Taxas de associado que não guardam a natureza de obrigação propter rem, mas de mera obrigação pessoal – Precedentes do Colendo STJ – Inexistência de solidariedade entre o antigo proprietário e os recorrentes – Alienante que deve ser responsabilizado pelas dívidas até a data da venda e, a partir de então, caberá aos compradores tal pagamento - Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000722665
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012723-58.2015.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes
ANDRESSA JENSEN DELA TORRES e RAMON SOUZA DELA TORRES, é
apelada ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DO RESERVA DA SERRA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso. V.U.
Sustentou oralmente a advogada a Dra. Catiucia A. Hessler Honnicke.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
J.L. MÔNACO DA SILVA.
São Paulo, 4 de setembro de 2020
A.C.MATHIAS COLTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012723-58.2015.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 42955 - 2/12
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1012723-58.2015.8.26.0309 Voto no 42955
Comarca: Jundiaí (1a Vara Cível)
Apelante(s): Andressa Jensen Dela Torres e outro
Apelado(s): Associação dos Amigos do Reserva da Serra
Interessado: Fernando Saffi (por curador)
Natureza da Ação: Cobrança de taxa de associado
Ementa: Associação
Loteamento
Cobrança de taxa
dirigida a quem não aderiu livremente Afastamento, na
hipótese, do entendimento pacificado em recurso repetitivo
pelo Colendo STJ Apelantes que desejam se associar e
admitiram pagar as taxas a partir da data da aquisição do
imóvel Possibilidade, portanto, de cobrança desde então,
até e porque solução em contrário implicaria em tolerância
ao comportamento contraditório Taxas de associado que
não guardam a natureza de obrigação propter rem, mas de
mera obrigação pessoal Precedentes do Colendo STJ
Inexistência de solidariedade entre o antigo proprietário e
os recorrentes Alienante que deve ser responsabilizado
pelas dívidas até a data da venda e, a partir de então,
caberá aos compradores tal pagamento - Sentença
parcialmente reformada Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de apelação interposta em face da sentença de fls. 641/650
(declarada em fls. 670/671), que julgou procedente o pedido de cobrança, para
condenar os réus ao pagamento das taxas associativas vencidas desde 2011, além
daquelas que se vencerem no curso da lide, com correção monetária, multa
moratória e juros de mora a partir dos respectivos vencimentos. Em razão da
sucumbência, as respectivas verbas foram atribuídas à demandada, fixada a
honorária em 10% sobre o valor da condenação.
Pretendem os demandados Andressa e Ramon a reforma do decisum

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afirmando, em síntese, que além de não terem se associado à demandante,
adquiriram o imóvel na data em que ajuizada a demanda, de forma que não
podem ser compelidos ao pagamento das taxas de associado cobradas pela autora.
Ressaltam, ainda, que somente foram incluídos no polo passivo da lide, em razão
de emenda à inicial. Salientam que estão sendo cobradas multas relativas a outra
demanda, da qual não participaram. Asseveram que já buscaram se associar à
autora, condicionando o pagamento dos valores a partir do ajuizamento da ação
(cf. fls. 292/298, referidas no item 2.7 das razões de apelo fls. 679) e desde que
lhes seja franqueado o direito de usufruírem de todos os benefícios
disponibilizados aos demais moradores do loteamento (fls. 129/148). Assinalam
que o débito não tem natureza propter rem, de forma que não podem responder
por dívidas pretéritas. Requerem, liminarmente, seja imposta à demandada à
obrigação de assegurar-lhes o acesso a todos os benefícios do loteamento, bem
como aceite o pedido de associação, independentemente das dívidas pretéritas (fls.
673/687).
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 695/719).
Tempestivamente apresentado e presentes os demais requisitos de
admissibilidade, fica o apelo recebido em seus regulares efeitos.
É o relatório, ao qual se acresce o da sentença.
A autora ajuizou ação de cobrança em face de Fernando Saffi
pretendendo o recebimento de valores supostamente devidos a título de
contribuições mensais referentes ao loteamento denominado “Reserva da Serra”,
localizado em Jundiaí, inadimplidas desde novembro de 2011.
Houve a emenda da inicial, para incluir os ora apelantes no polo

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passivo da demanda, por terem eles adquirido, em agosto de 2015, o imóvel do
corréu Fernando, de forma que se tornaram solidariamente responsáveis pela
dívida.
O reclamo comporta parcial acolhida.
De início, cumpre destacar que somente os associados livremente é que
são obrigados ao pagamento das contribuições, mostrando-se abusivo o estatuto
que prevê a vinculação automática dos compradores dos imóveis, por violar o
princípio da livre associação.
Preceitua o artigo 5o, inciso XX, da Constituição federal que “ninguém
poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, devendo tal
cláusula ser considerada abusiva, afastando assim, a responsabilidade de o
comprador arcar com o pagamento das despesas tidas com a manutenção e
serviços efetuados no loteamento.
Nesse sentido, o julgado do Supremo Tribunal Federal,
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE -AUSÊNCIA DE ADESÃO.
Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela
Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade
a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações
sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade-artigo 5o,
incisos II e XX, da Constituição Federal. RE 432106 RJ Rel. Min. Marco Aurélio
J. 20.09.2011.
De tal entendimento não se distanciou esta Câmara, como pode ser
conferido na ementa a seguir,
0007727-72.2008.8.26.0505 Apelação

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Relator(a): James Siano
Comarca: Ribeirão Pires
Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 13/03/2013
Data de registro: 14/03/2013
Outros números: 77277220088260505
Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA. Associação de Moradores. Loteamento Fechado.
Sentença de procedência. Data da distribuição da ação: 22.12.2008. Valor da causa:
R$ 4.722,41. Apela a ré sustentando que a associação deve ser oriunda de
manifestação de vontade, não podendo ser obrigatória. Ademais, o imóvel foi adquirido
antes da criação da associação, não podendo ser-lhe exigida a contribuição mensal.
Cabimento. Impossibilidade de admitir de forma automática a integração da ré no
quadro social do autor. Ausente comprovação da presença de cláusula convencional
quando da instituição do loteamento, impondo com efeitos erga omnes a obrigação aos
proprietários de responder por despesas de conservação. São consideradas fontes das
obrigações: o ato ilícito, a promessa de recompensa, a lei e o contrato. Inocorrência de
alguma dessas hipóteses para justificar a pretendida condenação. Decisão adotada em
consonância com o posicionamento do STF e do STJ. Decisão reformada. Recurso
provido para julgar improcedente a ação.
0136239-30.2008.8.26.0002 Apelação
Relator(a): Moreira Viegas
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 27/02/2013
Data de registro: 11/03/2013
Outros números: 990103866010
Ementa: Ação de cobrança - Associação de moradores - Extinção sem resolução do
mérito afastada - Aplicação do art. 515, §3Q do Código de Processo Civil - Condomínio
atípico - Cotas resultantes de despesas em prol da segurança e conservação de área
comum - Cobrança de quem não é associado - Impossibilidade - Manifesta afronta ao
art. 5C, XXXV, da CF - Precedentes do STJ e STF - Sentença reformada - Recurso
desprovido.

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Como não bastasse os julgados acima, o Colendo Superior Tribunal de
Justiça pacificou a orientação de não ser possível a cobrança de taxa daquele que
não se tornou livremente associado:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO
CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA
DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO
ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: “As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram”.
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de
cobrança.
(REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/
Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015,
DJe 22/05/2015)
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO
CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA
DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU
- IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de
cobrança.
(REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/
Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015,
DJe 22/05/2015)
Assim e ao menos em princípio, seria inadmissível a cobrança aforada
em face dos demandados.
Nesse mesmo diapasão, confira-se o decidido pela e. 10a Câmara de
Direito Privado, nos autos da apelação 0011684-51.2008.8.26.0127, em que foi

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Relator o eminente Des. Carlos Alberto Garbi.
Não socorreria também à demandante, ainda, a alegação de que as
disposições da Lei no 13.465/2017, especialmente a introdução do artigo 36-A na
Lei no 6.766/79, teriam afastado as conclusões dos julgados paradigmáticos do
Colendo STJ supramencionados.
Como bem afirmado pelo i. Des. Claudio Godoy, no julgamento da
apelação no 0002947-79.2012.8.26.0075, em 11 de outubro p. passado:
“De mais a mais, nada disso se infirma pela recente edição da Lei 13.465/17. Tem-se
seja preciso considerar que, de qualquer maneira, a nova disposição, de lei ordinária,
não pode superar a natureza constitucional que se tem reconhecido à questão. Posto se
tenha previsto assemelhadas as atividades de associação de moradores à de
administração de imóveis, e em que há cotização para alcance a seus objetivos (art. 36-
A e parágrafo único da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.465/17), de todo
modo não se infirma a própria essência associativa da entidade e, por isso, sujeita à
garantia constitucional que é também de não se manter associado. Sem contar a
questão da retroação da lei para apanhar situações anteriormente constituídas.
Neste contexto, não cabe impor, pela superveniência da Lei 13.465 o pagamento das
contribuições por quem nunca se associou.”
Vale trazer à lume, ainda, excerto do voto proferido pelo i. Des. Carlos
Alberto de Salles, nos autos da apelação no 0006137-15.2010.8.26.0271, que
respalda o entendimento ora adotado:
“[...]
De fato, incontroverso que o apelado não é associado à apelante e, mesmo com a
vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o artigo 36-A na Lei Federal 6.766/1979,
não se tornou obrigatório o rateio das despesas entre os titulares dos imóveis.
Ainda que os serviços prestados pela apelante (como limpeza, conservação das áreas
comuns, fiscalização, entre outros) assemelhem-se e vinculem-se à atividade de

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administração de imóveis, não houve alteração de sua natureza jurídica.
A apelante é, de fato, associação de moradores, de modo que os valores por ela
cobrados ainda são taxas associativas; não se revestem da qualidade de taxas
condominiais.
Ademais, o parágrafo único do dispositivo de lei mencionado, ao se referir a “titulares”
não faz menção expressa aos proprietários dos imóveis; tampouco dispõe sobre rateio
das despesas do loteamento. Na realidade, impõe aos administradores (titulares da
administração de imóveis) a obrigação de normatizar e disciplinar seus atos
constitutivos e empreender esforços (cotizarem-se) na realização dos seus objetivos.
Não há imposição legal contribuição financeira ou rateio de despesas para aqueles que
não são associados à associação correspondente.
Anota-se, inclusive, que esse entendimento amolda-se ao princípio de liberdade
associativa, previsto no artigo 5o, XX da Constituição Federal e na jurisprudência
iterativa dos tribunais, inclusive em sede de recursos repetitivos (art. 543-C, CPC/73 e
1.039, NCPC), como mencionado anteriormente.”
Contudo, no caso, há algumas peculiaridades que afastam a aplicação
dos precedentes vinculantes do Colendo STJ e do entendimento externado noss
demais julgados dantes referidos.
Relativamente ao corréu Fernando Saffi, é certo que notificou a
demandante acerca do seu desligamento do quadro associativo, em 28.09.2011,
como reconhecido nos autos da ação em que discutida a imposição de multas pela
realização de obras em desacordo com as normas da associação (fls. 49).
Entretanto, não houve recurso do interessado, que foi condenado,
solidariamente, ao pagamento das taxas associativas, devendo permanecer tal
condenação, portanto, com as ressalvas a seguir descritas.

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Quanto aos apelantes, tem-se que manifestaram o interesse em se
associarem à autora, tanto que admitiram realizar os pagamentos das taxas a
partir da data da aquisição do imóvel (agosto de 2015 fls. 292/298), além do que
postularam liminar, nas razões de apelo, para compelir a requerente a aceitá-los
em seus quadros e a permitir-lhes o usufruto de todos os benefícios do loteamento.
Desse modo e porque não se pode tolerar o comportamento
contraditório, de rigor sejam os apelantes compelidos ao pagamento das taxas
associativas, a partir da aquisição do imóvel.
De outro lado e respeitado o entendimento externado na sentença, a
obrigação de pagar as taxas associativas não se equiparam às despesas
condominiais e, por isso, não guardam a natureza de obrigações propter rem.
A propósito, a firme jurisprudência do Colendo STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. FORO COMPETENTE. DOMICÍLIO DO RÉU. AGRAVO NÃO
PROVIDO.
1. Nos termos da orientação jurisprudencial desta Corte Superior, as taxas de
manutenção cobradas por Associação de Moradores não podem ser equiparadas a
despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem. Precedentes.
2. Ante a natureza pessoal da dívida pleiteada, o foro competente para o
ajuizamento da ação de cobrança é o do domicílio do réu, nos termos do art. 94 do
Código de Processo Civil. Precedentes.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1505099/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO
4a Turma
j.
27/10/2015 pub. DJe 25/11/2015)

MANUTENÇÃO.
INADIMPLÊNCIA.
CONDENAÇÃO
A
PAGAMENTO.
EXECUÇÃO.
PENHORA
DO
IMÓVEL.
ALEGAÇÃO
DE
IMPENHORABILIDADE COM FUNDAMENTO DA CONDIÇÃO DE BEM DE

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FAMÍLIA. RECONHECIMENTO. 1. Na esteira da jurisprudência desta Corte, as
contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas,
para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto,
por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba.
Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por sentença transitada em julgado, a
modificação do comando sentencial não pode ser promovida em sede de execução. 2.
O fato do trânsito em julgado da sentença não modifica a natureza da obrigação de
recolher a contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito pessoal, derivada da
vedação ao enriquecimento ilícito. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida
natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a despesas condominiais,
mesmo para os fins da Lei 8.009/90. 3. É possível, portanto, ao devedor alegar a
impenhorabilidade de seu imóvel na cobrança dessas dívidas. 4. Recurso especial
não provido."
(REsp 1.324.107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 13/11/2012, DJe de 21/11/2012)
Em se cuidando, pois, de obrigação pessoal e inexistente cláusula que
imponha aos adquirentes a responsabilidade por dívidas anteriores à aquisição, no
contrato-padrão (vide cláusula 6a - fls. 594/596), não se há falar em solidariedade.
Por conseguinte, o corréu Fernando deverá responder pelas taxas
inadimplidas no período de novembro de 2011 até abril de 2015 (cf. fls. 639) e os
ora apelantes deverão pagar as taxas vencidas desde maio de 2016 (cf. fls. 639).
Nesse lanço e ao contrário do sustentado pelos recorrentes, não se
observa da planilha de cálculos da autora a inclusão de valores outros que não as
taxas condominiais, com os encargos decorrentes da mora.
Quanto à liminar alvitrada, tem-se por descabida, uma vez que a
questão acerca de supostos óbices criados pela associação para a utilização dos

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equipamentos do loteamento desborda dos limites da lide.
Vale ressaltar, ainda, que os demandados não formularam pedido
reconvencional, nesse sentido, o que permitiria a ampliação do objeto litigioso.
Destarte, fica o reclamo provido, apenas, para o fim de afastar a
solidariedade, reconhecendo-se que a obrigação dos apelantes se iniciou com a
aquisição do lote e que somente podem ser compelidos ao pagamento das taxas
vencidas a partir de maio de 2016, permanecendo com o corréu Fernando o dever
de pagar tais taxas desde novembro de 2011 até abril de 2015.
Em razão do ora decidido, cumpre observar que a autora ficou
parcialmente vencida em relação aos ora apelantes, já que foi excluído período
considerável da indenização (novembro de 2011 a abril de 2015) cujo pagamento
tocará ao corréu Fernando, de forma que deverá pagar honorários aos patronos
dos demandados no equivalente a 10% do benefício econômico por eles auferido,
que corresponde, justamente, ao interregno extirpado.
Já os demandados pagarão à autora o equivalente a 10% sobre o valor
da condenação.
Apelantes e apelada pagarão as despesas processuais a que deram
causa.
Essas as razões pelas quais se entende ser possível acolher, em parte, o
recurso interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e
suficiente à solução da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o
espectro da lide e legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e
conducente à outra conclusão, inclusive no tocante a eventual prequestionamento

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de questão federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o
que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção,
sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsideração ao que quer que seja no
âmbito do debate travado entre os litigantes.
Ante o exposto, ao recurso é dado parcial provimento, com
observação, nos termos enunciados.
A.C.Mathias Coltro
Relator