Tribunal: TJSP
Processo: 1000004-92.2017.8.26.0238
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO, C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Inconformismo quanto à improcedência do pedido principal e em relação à procedência do pleito reconvencional. Não acolhimento. Apelante não logrou êxito em demonstrar a existência de omissão dolosa praticada pelos apelados. Informações a respeito dos proprietários tabulares e das condições do imóvel que são públicas, e

Ementa:
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO, C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Inconformismo quanto à improcedência do pedido principal e em relação à procedência do pleito reconvencional. Não acolhimento. Apelante não logrou êxito em demonstrar a existência de omissão dolosa praticada pelos apelados. Informações a respeito dos proprietários tabulares e das condições do imóvel que são públicas, e poderiam ter sido obtidas facilmente pelo adquirente junto ao registro imobiliário competente. Recorrente que não se cercou das cautelas básicas antes de celebrar o negócio. Vício do consentimento não caracterizado. Ausência de ato ilícito a ensejar a anulação do contrato e a condenação dos réus ao pagamento das verbas reparatórias pleiteadas pelo autor. Manutenção do negócio entabulado entre os litigantes que, no caso, implica na procedência do pedido de cobrança feito na reconvenção. Sentença mantida.
RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000424892
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000004-
92.2017.8.26.0238, da Comarca de Ibiúna, em que é apelante NILTON GOMES
EVANGELISTA, são apelados LOURIVAL VILANI, SHEILA CANDIDO FERRAZ
VILANI e AUGUSTO RODRIGUES DOS SANTOS NETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000004-92.2017.8.26.0238 -Voto no 39743
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Voto n° 39743
APELAÇÃO CÍVEL N° 1000004-92.2017.8.26.0238 e
APELAÇÃO CIVEL No 1002263-26.2018.8.26.0238
COMARCA DE IBIÚNA
APELANTE:
NILTON GOMES EVANGELISTA
APELADOS:
LOURIVAL VILANI E OUTROS
MM. JUIZ:
AUGUSTO BRUNO MANDELLI
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO, C.C. INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Inconformismo quanto à
improcedência do pedido principal e em relação à procedência do
pleito reconvencional. Não acolhimento. Apelante não logrou
êxito em demonstrar a existência de omissão dolosa praticada
pelos apelados. Informações a respeito dos proprietários tabulares
e das condições do imóvel que são públicas, e poderiam ter sido
obtidas facilmente pelo adquirente junto ao registro imobiliário
competente. Recorrente que não se cercou das cautelas básicas
antes de celebrar o negócio. Vício do consentimento não
caracterizado. Ausência de ato ilícito a ensejar a anulação do
contrato e a condenação dos réus ao pagamento das verbas
reparatórias pleiteadas pelo autor. Manutenção do negócio
entabulado entre os litigantes que, no caso, implica na procedência
do pedido de cobrança feito na reconvenção. Sentença mantida.
RECURSOS DESPROVIDOS.
NILTON
GOMES
EVANGELISTA
interpõe
recursos de apelação, nos autos da ação de anulação de negócio jurídico,
c.c. indenização por danos materiais e morais, e da reconvenção, por não
se conformar com as r. sentenças (fls. 265/270 dos autos 1000004-
92.2017.8.26.0238
e
fls.
147/152
do
processo
1002263-26.2018.8.26.0238) proferidas com o seguinte dispositivo:
“Ante exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação
principal movida por NILTON GOMES EVANGELISTA em face de
LOURIVAL VILANI, SHEILA CANDIDO FERRAZ VILANI e AUGUSTO

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RODRIGUES DOS SANTOS NETO, nos termos do art. 487, inc. I,
do NCPC.
Em razão da sucumbência, condeno o autor ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da causa, nos
moldes do art. 85, § 2o, do mesmo diploma legal.
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
a
reconvenção apresentada por LOURIVAL VILANI e SHEILA
CÂNDIDO FERRAZ VILANI contra NILTON GOMES EVANGELISTA,
nos termos do art. 487, inc. I, do NPCP, para o fim de condenar
o reconvindo a pagar aos reconvintes o valor de 164.500,00
(cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais), devidamente
corrigido e acrescido de juros de mora, nos moldes das cláusulas
contratuais (fls. 21/24) até a propositura da ação. Após, o
montante apurado em liquidação de sentença deverá ser
corrigido pela Tabela Prática do TJSP e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês
Tendo em vista que os reconvintes decaíram de
parte mínima do pedido, condeno o reconvindo às custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do
mesmo diploma legal, observada a gratuidade processual (fl.
137).
Por fim, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção
apresentada por AUGUSTO RODRIGUES DOS SANTOS NETO
contra NILTON GOMES EVANGELISTA, nos termos do art. 487,
inc. I, do NCPC.
Em razão da sucumbência, condeno o reconvinte
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários

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Apelação Cível no 1000004-92.2017.8.26.0238 -Voto no 39743
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advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor dado à
reconvenção, nos termos do art. 85, § 2o, do mesmo diploma
legal.”
Alega que os corréus faltaram com a verdade ao
se declararem legítimos possuidores e proprietários do imóvel de
20.106,50 m2, matriculado sob o no 13.735 no Cartório de Registro de
Imóveis de Ibiúna-SP, pois o mesmo, na realidade, possui área de
129.125,43 m2, a qual não está registrada em nome dos correqueridos.
Quanto ao corretor que intermediou a venda e
expediu a proposta de compra, entende que ele não informou que o imóvel
não possuia matrícula, e que a de no 13.735 não tinha relação com a área
adquirida (de 20.106,50 m2).
Entende que o negócio é nulo porque os réus
agiram de forma ilícita, pois praticaram fraude e omissão dolosa. Pede o
provimento do apelo, julgando-se procedentes os pedidos principais e
improcedente o reconvencional (fls. 272/287 dos autos 1000004-
92.2017.8.26.0238
e
fls.
154/169
do
processo
n.o
1002263-26.2018.8.26.0238).
Contrarrazões foram apresentadas (fls. 298/306
dos autos 1000004-92.2017.8.26.0238 e fls. 172/180 do processo n.o
1002263-26.2018.8.26.0238).
Dispensado o recolhimento das custas relativas ao
preparo; o recorrente é beneficiário da gratuidade de justiça (fls. 137 dos
autos n.o 1002263-26.2018.8.26.0238).
É o relatório.
Cuida-se de ação anulatória de negócio jurídico,
c.c. pleito indenizatório, proposta pelo apelante contra os apelados.
Segundo relatório da r. decisão apelada, o autor

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alega “... que por intermédio do corréu Augusto Rodrigues dos Santos
Neto, corretor de imóveis, adquiriu dos dois primeiros réus um imóvel no
valor de R$ 320.000,00, de forma parcelada. Relata que após o
pagamento de parte do preço, verificou que o imóvel objeto da relação
contratual contava com metragem inferior àquela efetivamente adquirida,
sendo certo que concordou em pagar o valor acima mencionado pela
aquisição de imóvel com área total de 20.106,50m2, quando na verdade,
na matrícula de no 13.735, os vendedores tinham direitos somente em
relação a área compreendida por 10.266,50m2, equivalente a 33,80% de
uma área maior (129.125,43m2). Em razão do alegado vício, pugna pela
declaração de nulidade do negócio jurídico, bem como a condenação dos
requeridos à devolução do valor pago, o equivalente às benfeitorias
realizadas no imóvel e reparação por danos morais.” (fls. 147/148 dos
autos n.o 1002263-26.2018.8.26.0238 e fl. 265 do processo n.o 1000004-
92.2017.8.26.0238).
A despeito das alegações apresentadas, o recurso
não comporta provimento.
Da análise dos documentos, conclui-se que em
28/05/2015 as partes firmaram proposta de compra e venda abrangendo a
aquisição dos direitos sobre o imóvel localizado à Rua Alípio Ferreira Pinto,
Bairro Campo Verde de Cima, Ibiúna-SP, com uma área de 20.106,50 m2,
objeto da matrícula n. 13.735 do CRI local (fls. 08/11).
O apelante não logrou êxito em demonstrar a
existência de vícios que pudessem ensejar o reconhecimento da nulidade
apontada.
No caso, restou incontroverso que o autor realizou
a vistoria do imóvel antes de concluir a compra, ocasião em que pôde
aferir os limites aproximados do bem, razão pela qual não prospera a
alegação de que os réus agiram com dolo ao não informarem que o objeto

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do contrato seria uma fração integrante de uma área maior.
A respeito da omissão dolosa, dispõe o artigo 147
do CC que: “Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma
das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja
ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio
não se teria celebrado.”
Na hipótese, a afirmação de o contrato não
mencionar que o objeto negociado seria uma fração de um todo maior não
respalda a tese da ocorrência de vício de consentimento.
Isto porque, verificar a certidão de matrícula
atualizada do imóvel é a primeira cautela a ser tomada pelo comprador no
momento da celebração de contrato. Assim, não tendo agido de forma
prudente antes de assinar o contrato, a fim de verificar a titularidade e as
condições do bem, não pode falar em anulação do negócio por que os
vendedores não seriam os proprietários tabulares quanto da totalidade
imóvel. Ora, tal informação é de caráter público, e poderia ter sido
facilmente obtida pelo interessado.
A respeito do ônus do comprador, o Eg. Superior
Tribunal de Justiça se manifestou no sentido de que: “Ao adquirente de
qualquer imóvel impõe-se a cautela de obter certidões junto aos cartórios
de distribuição, de processos judiciais, devendo, ainda, informar-se acerca
da situação pessoal dos alienantes bem como do próprio imóvel,
cientificando-se da existência de eventuais demandas e ônus sobre a
unidade objeto do contrato, como, aliás, é do agir comum nos negócios
imobiliários.” (REsp 1227318 / MT. Relator Ministro Sidnei Beneti. Terceira
Turma. J. 06/11/2012) grifei.
Confira-se precedente deste Egrégio Tribunal:
“Apelação
Cível.
Compra
e
venda
entre

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particulares Ação de anulação de negócio jurídico

Autor
que
alega
ter
ocorrido
vício
de
consentimento na aquisição de imóvel Posterior
verificação de que o bem não estava registrado na
matrícula em nome do réu-vendedor Sentença
de
improcedência

Alegação
de
vício
de
consentimento quanto ao desconhecimento sobre
a titularidade do bem no registro imobiliário não
comprovada
Lotes de terreno adquiridos pelo
autor que não estavam desmembrados Processo
administrativo para regularização em andamento
Obtenção de certidão de matrícula atualizada do
imóvel é cautela mínima à celebração de contrato
de compromisso de venda e compra Informação
de
caráter
público

Adquirente
que
deve
diligenciar a respeito antes, e não depois da
celebração do contrato
Manutenção da R.
Sentença. Nega-se provimento ao recurso.” (TJSP;
Apelação
Cível
1008024-20.2015.8.26.0278;
Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador: 1a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Itaquaquecetuba
- 1a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
25/06/2019;
Data
de
Registro:
26/06/2019).
Nesse contexto, não verificada a existência de dolo
a ensejar a anulação do negócio, ausentes os requisitos para o
acolhimento do pleito de reparação por danos materiais e morais.
Quanto a reconvenção proposta pelos apelados,
que tem por objeto a cobrança das prestações vencidas e não pagas pelo
autor, como observou o MM. Juiz: “em razão da manutenção do negócio
entabulado, são estes credores da parcelas não adimplidas pelo

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autor/reconvindo, de molde que o pedido deve ser julgado procedente
relativamente aos danos materiais.” (fl. 269).
Para evitar a costumeira oposição de embargos
declaratórios voltados ao prequestionamento, tenho por ventilados, neste
grau de jurisdição, todos os dispositivos legais citados no recurso
interposto. Vale lembrar que a função do julgador é decidir a lide e
apontar, direta e objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram
suficientes, não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos
deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a
jurisprudência (EDcl no REsp no 497.941/RS, Rel. Min. Franciuli Neto,
publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg no Ag no 52.074/RJ, Rel.
Min. Denise Arruda, publicado em em 25/10/2004).
Vale
ainda
ressaltar
que
a
tese
do
prequestionamento ficto foi expressamente consagrada no artigo 1025 do
estatuto de ritos, segundo o qual: “Consideram-se incluídos no acórdão os
elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento,
ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados,
caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou
obscuridade”.
Sendo
assim,
com
base
nos
fundamentos
apresentados, mantém-se a r. sentença prolatada pelo magistrado dr.
Augusto Bruno Mandelli.
Ante o exposto, nega-se
provimento
aos
recursos.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator