Tribunal: TJSP
Processo: 1050572-41.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Compra e venda de imóvel – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela parte autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento – Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Compra e venda de imóvel – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela parte autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento – Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça – Montante retido que deverá ser majorado para 25% dos valores pagos – Devolução deve se dar em uma única parcela – Recurso provido em parte.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1050572-41.2017.8.26.0100
Registro: 2020.0000633801
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1050572-41.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO MIRANTE DO JAPI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., é
apelada TAIS DA SILVA TEIXEIRA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1050572-41.2017.8.26.0100
VOTO No 26.224
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VOTO No 26.224
Apelante: Queiroz Galvão Mirante do Japi Desenvolvimento
Imobiliário Ltda.
Apelado: Tais da Silva Teixeira
Comarca: São Paulo (35a Vara Cível Foro Central Cível)
Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores pagos Compra e venda de imóvel Relação de
consumo configurada entre as partes Incidência do Código de
Defesa do Consumidor Possibilidade de retenção de parte do
montante pago pela parte autora para custeio de despesas com
publicidade e administração do empreendimento Incidência
das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido
que deverá ser majorado para 25% dos valores pagos

Devolução deve se dar em uma única parcela
Recurso
provido em parte.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
Vistos,
Ao relatório de fls. 618/619, acrescento ter a
r. sentença julgado procedente em parte o pedido para o fim de rescindir o
contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referente
à unidade autônoma n. 32, Torre 2, Cerejeiras, do empreendimento
Mirante do Japi Natural Living e condenou a ré Queiroz Galvão a pagar à

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autora, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo imóvel, conforme
demonstrativo de fls. 89, com correção monetária pela tabela prática desde
o desembolso e acrescido de juros de mora a contar da citação. Diante da
sucumbência mínima, condenou a ré ao pagamento das respectivas verbas.
Foram opostos embargos de declaração (fls.
626/629), os quais foram acolhidos pela decisão de fls. 630 a fim de que os
juros moratórios sejam devidos a partir do trânsito em julgado.
A ré interpôs recurso de apelo (fls. 632/641),
pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja julgado
improcedente. Acredita que deve haver reforma da r. sentença no capítulo
em que se determinou a restituição de 90% das quantias pagas, uma vez
que há previsão contratual expressa para a hipótese de rescisão por culpa
do adquirente (9.3.b), pactuada livre e conscientemente pelos apelados.
Subsidiariamente, acredita que deve haver majoração do percentual a ser
retido.
Contrarrazões às fls. 654/663.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls.
715).
É o relatório.
Inicialmente, inequívoca a aplicação das
normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em
vista que a relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de

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consumo, nos termos dos artigos 1o e 2o daquele Diploma legal.
A
parte
autora,
na
condição
de
compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação
contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é grande
empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo
assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
Inegável, ademais, que o contrato celebrado
é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi estipulada pela
fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor pudesse discutir
ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos do artigo 54 do
Código de Defesa do Consumidor.
Colocado isso, tem-se configurada a culpa
do compromissário comprador pela rescisão do contrato, sendo que a
retenção de parte dos valores pagos é admitida segundo jurisprudência
pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas Súmulas
1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Seção de Direito Privado:
Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem;
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se

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sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição; e
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção
E também, de acordo com a Súmula 543,
recentemente aprovada pelo Col. Superior Tribunal de Justiça, que
prescreve:
Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A retenção de parte dos valores é justificada
com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez
que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a
necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o
empreendimento, justificando a retenção.
Desse modo, a retenção de 10% dos valores
pagos, na forma determinada pela r. sentença apelada, deve ser majorada
para 25% dos valores pagos, que se mostra adequada ao restabelecimento
do “status quo ante”, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato.

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Ademais, conforme já transcrito na Súmula
2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, a devolução das quantias pagas pelo
comprador deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando a forma de
parcelamento.
Neste sentido, o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL FIXADO CONFORME A
ANÁLISE DA SITUAÇÃO FÁTICA DA CAUSA E ADEQUADO AO
ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA N. 7. 1. O Tribunal
de origem baseou-se na interpretação de fatos, hipótese em
que o comprador sequer usufruiu do imóvel objeto do
contrato,
para
determinar
a retenção de 20% (vinte
por
cento) das parcelas pagas. Rever tal premissa implicaria
necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório.
Súmula n. 7/STJ. 2. O percentual de retenção fixado pelo
Tribunal estadual está de acordo com os parâmetros desta
Corte. Precedentes. 3. Agravo regimental a que se nega
provimento.
(AgRg no Ag 1079367 / SP, Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, data de julgamento: 28/04/2015).
DIREITO
CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESSARCIMENTO
DO
PROMITENTE
VENDEDOR
PELA
UTILIZAÇÃO
DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO EM QUE O CONTRATO FOI
CUMPRIDO. CABIMENTO. 1. A rescisão de um contrato exige
que se promova o retorno das partes ao status quo ante,
sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de
compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por
inadimplência do compromissário comprador, a jurisprudência
do
STJ
se
consolidou
no
sentido
de
admitir
a retenção de 20% das prestações pagas, mais as despesas
referentes ao recolhimento de impostos, taxas de condomínio,
seguro e outros débitos exigidos até o habite-se, mais as
perdas e danos pela utilização do imóvel, considerando o
valor correspondente à locação durante o período entre a
mora e a reintegração. 2. A retenção de percentual sobre o
valor das prestações pagas visa, entre outras coisas, a
ressarcir
o
promitente
vendedor
pela
utilização
do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido.
3. Recurso especial dos primeiros recorrentes não provido.
Recurso especial do segundo recorrente provido.

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VOTO No 26.224
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(Recurso Especial no 963.073 DF, Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, data de julgamento: 22/03/2011).
Pertinentes
ao
caso
colacionam-se
precedentes deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo, notadamente desta
E. 4a Câmara de Direito Privado, que adotam percentuais semelhantes ao
ora adotado:
1021673-62.2019.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 07/10/2019
Data de publicação: 07/10/2019
Ementa: Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Rescisão contratual. Desistência do negócio por
parte dos compradores. Relação de consumo configurada.
Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do
desfazimento do pactuado, quando as partes retornam ao
'statu quo' primitivo. Ilegitimidade passiva da corré Mitre
Realty Empreendimentos e Participações Ltda. reconhecida,
haja vista que não participara da relação negocial. Retenção
de
25%
dos
valores
pagos
apresenta-se
adequada,
proporcionando
à
ré
o
ressarcimento
pelas
despesas
administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de
75% do montante adimplido pelos adquirentes, em parcela
única, e com incidência de correção monetária e juros de
mora conforme o disposto na r. sentença, apta a sobressair.
Sucumbência recíproca caracterizada. Apelo provido em
parte.

1024479-34.2018.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Alcides Leopoldo
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/09/2019
Data de publicação: 02/10/2019
Ementa:
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES Alienação Fiduciária de Imóvel
Desistência É relação de consumo o negócio jurídico que
envolve a realização de empreendimento com a negociação
de unidades imobiliárias, cabendo a resilição unilateral do
contrato independentemente de estar regido pela Lei n.

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Apelação Cível 1050572-41.2017.8.26.0100
VOTO No 26.224
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9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da
propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor
fiduciário, pois após se observará o procedimento do art. 27
da referida Lei, e quando muito o devedor terá direito, após
venda do imóvel no leilão, a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de
benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das
despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o -
Restituição de 75% dos valores pagos pelo preço Recurso
provido em parte.
Portanto, o recurso de apelo interposto pela
parte requerida merece acolhimento em parte para majorar a retenção para
25% dos valores pagos, mantida a sucumbência em maior parte à
requerida.
Diante do provimento em parte do recurso,
deixo de fixar honorários advocatícios recursais.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
provimento em parte ao recurso, nos termos referidos.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora