Tribunal: TJSP
Processo: 1022565-31.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedentes os pedidos. Ausência de recurso dos autores e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel. Data prevista para entrega da unidade. Detalhe relevante do negócio jurídico. Disponibilidade tardia do bem (6 meses). Ilicitude

Ementa:
LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedentes os pedidos. Ausência de recurso dos autores e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel. Data prevista para entrega da unidade. Detalhe relevante do negócio jurídico. Disponibilidade tardia do bem (6 meses). Ilicitude objetiva. Inadimplemento relativo caracterizado. Cláusula de tolerância. Ausência de ilicitude (Súmula 164 do TJ-SP e Tema 01 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000). Expedição do "habite-se" que não afasta a mora contratual da promitente-vendedora (Súmula 160 do TJ-SP). Legítima suspensão do pagamento do preço por parte dos promitentes-compradores. Exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC). Sentença mantida.

MULTA CONTRATUAL. Tese de aplicabilidade da multa moratória em prol dos consumidores. Simetria viável. Orientação do C. STJ firmada nos REsps ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito do art. 1.036 do CPC. Sentença mantida.

DESPESAS CONDOMINIAIS. Promitentes-compradores que somente podem ser responsabilizados pelo pagamento das despesas condominiais após a outorga da posse direta do imóvel compromissado. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/1973. Sentença mantida.

TAXA DE INTERVENIENTE QUITANTE. Abusividade da cláusula contratual que prevê a cobrança. Disposição que coloca os consumidores em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Princípios da transparência e da informação. Sentença mantida.

CORREÇÃO MONETÁRIA. Atraso na entrega do imóvel compromissado que não inviabiliza a atualização monetária do saldo devedor (Súmula 163 do TJ-SP e Tema 08 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000). Correção através do INCC até o prazo final para conclusão do empreendimento e, expirado tal prazo, pelo IGP-M. Razoabilidade. Devolução dos valores pagos a maior. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000776341
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1022565-31.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ACS
GAMA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados
ANDERSON GUIZI e SIMONE ANGELO DE LIMA GUIZI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ
RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1022565-31.2016.8.26.0114 -Voto no 29581
2
Voto n. 29581

Apelação n. 1022565-31.2016.8.26.0114
Comarca:
Campinas 8a VC
Ação:
Indenização
Apelante(s): ACS Gama Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado(s):
Anderson Guizi e Simone Ângelo de Lima Guizi
LUCROS
CESSANTES.
DANOS
MORAIS.
Sentença
que
julgara
improcedentes
os
pedidos. Ausência de recurso dos autores e
de temática de ordem pública. Coisa julgada
formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do
CPC).

COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Propriedade
imóvel.
Data
prevista
para
entrega da unidade. Detalhe relevante do
negócio jurídico. Disponibilidade tardia do
bem
(6
meses).
Ilicitude
objetiva.
Inadimplemento
relativo
caracterizado.
Cláusula de tolerância. Ausência de ilicitude
(Súmula 164 do TJ-SP e Tema 01 do IRDR n.
0023203-35.2016.8.26.0000).
Expedição
do
“habite-se” que não afasta a mora contratual
da promitente-vendedora (Súmula 160 do TJ-
SP). Legítima suspensão do pagamento do
preço por parte dos promitentes-compradores.
Exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do
CC). Sentença mantida.
MULTA CONTRATUAL. Tese de aplicabilidade
da multa moratória em prol dos consumidores.
Simetria viável. Orientação do C. STJ firmada
nos REsps ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF,
julgados sob o rito do art. 1.036 do CPC.
Sentença mantida.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
Promitentes-
compradores
que
somente
podem
ser
responsabilizados
pelo
pagamento
das

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despesas condominiais após a outorga da
posse
direta
do
imóvel
compromissado.
Orientação do C. STJ firmada no REsp n.
1.345.331, julgado sob o rito do art. 543-C do
CPC/1973. Sentença mantida.
TAXA
DE
INTERVENIENTE
QUITANTE.
Abusividade da cláusula contratual que prevê
a
cobrança.
Disposição
que
coloca
os
consumidores em desvantagem exagerada
(art.
51,
IV,
do
CDC).
Princípios
da
transparência e da informação. Sentença
mantida.
CORREÇÃO MONETÁRIA. Atraso na entrega
do imóvel compromissado que não inviabiliza
a atualização monetária do saldo devedor
(Súmula 163 do TJ-SP e Tema 08 do IRDR n.
0023203-35.2016.8.26.0000). Correção através
do INCC até o prazo final para conclusão do
empreendimento e, expirado tal prazo, pelo
IGP-M. Razoabilidade. Devolução dos valores
pagos a maior. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação indenizatória para condenar a ré: 1) no
pagamento de multa contratual de 2% do valor do negócio
jurídico durante o período de mora da promitente-vendedora; 2)
na restituição da diferença oriunda da aplicação do INCC durante
o período de atraso, bem como dos valores pagos pelos autores
a título de despesas condominiais antes da entrega do imóvel; e,
3) no ressarcimento da quantia de R$ 1.000,00, desembolsada
pelos consumidores a título de "taxa de interveniente quitante"
(fls. 161/170); apela a ré asseverando, em síntese, que: a) não
teve culpa no atraso na entrega do imóvel, vez que as chaves só
foram disponibilizadas após o pagamento do saldo devedor por
parte dos promitentes-compradores em 02/06/2015; b) é
descabida a condenação no pagamento da multa contratual
prevista exclusivamente para a hipótese de inadimplemento dos
consumidores; e, c) não há se falar em restituição de diferença
em função da correção monetária do saldo devedor, dos valores

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pagos a título de despesas condominiais e da denominada "taxa
de interveniente quitante" (fls. 175/187).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido (fls. 192/202).
Não houvera oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
1. Da coisa julgada formal e material
De plano, ausente recurso dos autores,
transitara em julgado a r. sentença na quadra atinente à
improcedência dos pedidos de indenização por lucros cessantes
e danos morais.
Nessa parte, inexistindo pendência de
temática de ordem pública, o comando primário é definitivo e faz
coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).
2. Da mora da promitente-vendedora
Depreende-se dos autos que os autores
celebraram com a ré compromisso de compra e venda do bem
imóvel descrito na exordial, com previsão de entrega das chaves
para 30/06/2014 (fls. 47).
No entanto, o imóvel somente foi entregue
em 26/06/2015 (fls. 73), isto é, seis meses depois de expirado o
prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido na
avença (27/12/2014 fls. 47).
Por sua vez, marque-se que o prazo de
tolerância de 180 dias não é ilegal, vez que incrustado na prática

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do mercado específico.
Nesse diapasão, aliás, é o entendimento
cristalizado na Súmula 164 desta Egrégia Corte de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de
imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
No mesmo tom, aliás, é o Tema 01
aprovado pela Turma Especial
Privado 1 no Incidente de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
n.
0023203-35.2016.8.26.0000, de relatoria do Des. FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO, j. em 31/05/2017:
“É valido o prazo de tolerância, não
superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no
compromisso de venda e compra para entrega de
imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
Restara caracterizada, portanto, a entrega
tardia da unidade autônoma compromissada.
Nesta
senda,
a
entrega
tardia
da
propriedade imóvel em 26/06/2015 (6 meses após o prazo de
determinado) configura ilicitude objetiva.
Ademais, a mora da ré não cessara a
partir da data de expedição do “habite-se” (02/12/2014).
A prestação da promitente-vendedora, seu
dever contratual basal, só se conclui, pois, com a entrega de fato
das chaves da unidade autônoma (entrega das chaves).
Somente nesse instante os promitentes-
compradores realmente tiveram efetiva disponibilidade da
propriedade objeto do negócio jurídico celebrado.
Nesse tom, é o enunciado da Súmula 160

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deste Tribunal:
“A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do
imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora.”
Lívida, portanto, a mora debitoris da ré, de
modo que é de rigor a sua responsabilidade civil pelos prejuízos
que dela decorrem (art. 389 do CC).
Assim sendo, não se vislumbra qualquer
ilicitude na suspensão dos pagamentos por parte dos promitentes-
compradores, operada na quadra da exceptio non adimpleti
contractus (art. 476 do CC).
Nesse diapasão são os seguintes
precedentes deste J E. Tribunal de Justiça, colacionados a título
exemplificativo: Ap. n. 6009796-27.2013.8.26;.0562, 6a Câmara
de Direito Privado, V.U., ReI. Des. FRANCISCO LOUREIRO, j.
em13/03/2014; Ap. n. 0021918-09.2012.8.26.0562, 7a Câmara de
Direito Privado, V.U., ReI. Des. MENDES PEREIRA, j. em
07/05/2014; Ap. n. 9195346-861.2007.8.26.0000, 8a Câmara, de
Direito Privado, V.U., ReI. Des. PEDRO DE ALCANTARA DA
SILVA LEME FILHO, j. em .21/05/2014; Ap. n. 4007012-
09.2013.8.26.0562, 4a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des.
MILTON CARVALHO, j. em· 24/07/2014; Ap . n. 0021911-
17.2012.8.26.0562, 4a Câmara de Direito Privado, V.U., ReI. Des.
CARLOS HENRIQ'UE MIGUEL TREVISAN, j. em 07/08/2014; Ap.
n. 0021913-84.2012.8.26.0562, 3a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel, Des. JOÃO PAZINE NETO, j. em 12/08/2014; Ap. n.
4012468-37.2013.8.26.0.562, 1aCÂmara de Direito Privado, V.
U., ReI. Des. CLAUDIO GODOY, j. em 16/09/2014; Ap. n.
0014682-69.2013.8.26.0562, 9a Câmara de Direito' Privado, V.
U., ReI. Des. GALDINO TOLEDO JÚNIOR, j. em 04/11/2014; Ap.
n. 0000942-24.20'13.8.26.0019, 6a Câmara de Direito Privado, V.
U., Rel. Des. EDUARDO SÁ PINTO, SANDEVILLE, j. em
06/11/2014; Ap. n. 4013587-33.2013.8.26.0562, 1a Câmara de
Direito Privado, V.U., ReI. Des. ALCIDES LEOPOLDO E SILVA
JÚNIOR, j. em 11/11/2014.

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3. Da multa contratual
Configurada a mora da incorporadora,
adequada a sua condenação no pagamento de multa pelo atraso
na entrega do imóvel, nos moldes da multa contratual prevista
para
a
hipótese
de
inadimplemento
dos
promitentes-
compradores.
Averbe-se que não há no negócio jurídico
nenhuma convenção em prol da aplicabilidade de cláusula penal
moratória em prol dos consumidores.
Fixadas essas premissas, crave-se que o
C. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os REsps ns.
1.614.721/DF e 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos,
assentara a possibilidade de inversão, em desfavor da
construtora
(fornecedor),
da
cláusula
penal
estipulada
exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de
inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega
de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de
compra e venda:
“Tema 971: No contrato de adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora,
havendo
previsão
de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação
da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.”
É mister, portanto, a condenação das rés
no pagamento da aludida multa contratual no percentual de 2%
do valor do contrato por mês de atraso, no período compreendido
entre 27/12/2014 a 26/06/2015.
4. Das despesas condominiais

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Neste ponto, ainda que haja no negócio
jurídico disposição expressa no sentido de imputar ao comprador
a obrigação de pagar as despesas condominiais e os tributos
incidentes sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade
somente é exigível a partir da outorga da posse direta do bem.
Nesse diapasão, aliás, o C. Superior
Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.345.331/RS sob o rito
dos recursos repetitivos, assentara que a definição da
responsabilidade do promitente-comprador pelas despesas
condominiais depende da correlata imissão na posse do bem
compromissado:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO
NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do
art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações
condominiais
não
é
o
registro
do
compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência
inequívoca
do
condomínio
acerca
da
transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se
a
legitimidade
passiva
do
promitente
vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso
especial não provido.” (REsp n. 1.345.331/RS, 2a
Seção, V.U., Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. em
08/04/2015)

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Na espécie, é lícito que a ré responda
pelos gastos comprovados que os autores tiveram com despesas
condominiais durante o período de atraso na entrega do bem
compromissado, com incidência de correção monetária a partir de
cada desembolso e juros moratórios desde a citação (art. 240,
caput, do CPC e art. 405 do CC).
5. Da taxa de interveniente quitante
Noutro período, é inexorável reconhecer a
abusividade, no caso em tela, da cobrança da denominada taxa
de interveniência (fls. 66/72).
Trata-se, pois, de disposição contratual
que estabelecera obrigação iníqua, eis que colocara o
consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do
CDC).
Tal
disposição
contratual
afronta
os
princípios da transparência e da informação ínsitos ao
macrossistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor,
notadamente porque não encontram correspondência, pelo
menos no espelho fático destes autos, a nenhum dispêndio
monetário dos fornecedores.
Sobre o tema, pertinente a explanação de
CLAUDIA LIMA MARQUES, in verbis:
“O princípio da transparência rege o
momento pré-contratual e rege a eventual conclusão
do contrato. É mais do que um simples elemento
formal, afeta a essência do negócio, pois a informação
repassada ou requerida integra o conteúdo do contrato
(arts. 30, 31, 33, 35, 46 e 54), ou se falha representa a
falha na qualidade do produto ou serviço oferecido
(arts. 18, 20 e 35) ou um defeito (arts. 12, 13 e 14).
Resumindo, como reflexo do princípio da transparência
temos o novo dever de informar o consumidor. O STJ,
com relatoria de Antonio Herman Benjamin, assim
ensina:
'O
direito
à
informação,
abrigado

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expressamente pelo art. 5o, XIV, da Constituição
Federal, é uma das formas de expressão concreta do
Princípio da Transparência, sendo também corolário do
Princípio da Boa-fé Objetiva e do Princípio da
Confiança,
todos
abraçados
pelo
CDC'
(REsp
586.316/MG). (...)
O
direito
à
informação
assegura
igualdade material e formal (art. 5o, I e XXXII da
CF/1988) para o consumidor frente ao fornecedor, pois
o que caracteriza o consumidor é justamente seu
déficit informacional, quanto ao produto e serviço, suas
características, componentes e riscos e quanto a
próprio contrato, no tempo e conteúdo. Nesse sentido,
ensina o STJ que todos os consumidores têm direito à
informação que o homo medius pode ser um
parâmetro, mas não o único, pois muitas vezes o
consumidor do próprio produto (ex: medicamentos,
alimentos) ou serviço (ex: médico, educacional,
recreacional, infantil, geriátrico) é um consumidor
hipervulnerável (REsp 586.316/MG). A informação
deve ser clara e adequada para todos, inclusive para
estes
mais
vulneráveis,
consumidores-idosos,
consumidores-doentes, consumidores-crianças. Ensina
o STJ: 'O ponto de partida do CDC é a afirmação do
Princípio
da
Vulnerabilidade
do
Consumidor,
mecanismo que visa a garantir a igualdade formal-
material aos sujeitos da relação jurídica de consumo'.
E conclui: 'No campo da saúde e da segurança do
consumidor (e com maior razão quanto a alimentos e
medicamentos), em que as normas de proteção devem
ser interpretadas com maior rigor, por conta dos bens
jurídicos em questão, seria um despropósito falar em
dever de informar baseado no homo medius ou na
generalidade dos consumidores, o que levaria a
informação a não atingir quem mais dela precisa, pois
os que padecem de enfermidades ou de necessidades
especiais são frequentemente a minoria no amplo
universo dos consumidores... Ao Estado Social
importam não apenas os vulneráveis, mas sobretudo
os hipervulneráveis, pois são esses que, exatamente
por serem minoritários e amiúde discriminados ou
ignorados, mais sofrem com a massificação do
consumo e a 'pasteurização' das diferenças que
caracterizam e enriquecem a sociedade moderna... Ser
diferente ou minoria, por doença ou qualquer outra
razão, não é ser menos consumidor, nem menos

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cidadão, tampouco merecer direitos de segunda classe
ou proteção apenas retórica do legislador... O
fornecedor tem o dever de informar que o produto ou
serviço pode causar malefícios a um grupo de
pessoas, embora não seja prejudicial à generalidade
da população, pois o que o ordenamento pretende
resguardar não é somente a vida de muitos, mas
também a vida de poucos' (REsp 586.316/MG)”
(Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 3a
ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revistas dos
Tribunais, 2010. págs. 248-249)
6. Da correção monetária
Por derradeiro, é bem de se ver que a
incidência do INCC, tal e qual previsto na cláusulas 6.2 e 6.4 do
negócio jurídico (fls. 41/42), apenas é legítima durante o período
contratualmente previsto para as obras.
Assim sendo, ultrapassada tal fase, a
correção monetária deve ser calculada com base no IGP-M
(Índice Geral de Preços de Mercado), o qual, aliás, representa
índice mais favorável ao consumidor.
Entendimento diverso, qual seja, autorizar
a aplicação do INCC mesmo em face da mora da construtora,
implicaria na transferência da responsabilidade pelo atraso na
obra ao consumidor-adquirente.
Nesse sentido, é a orientação do C.
Superior Tribunal da Justiça, instância mais elevada apta a
conhecer de tal matéria:

“Impossibilidade da utilização do INCC
em contratos de compra e venda de imóvel que não
está em fase de construção” (REsp 249409/BA, Rel.
Ministro CESAR ASFOR ROCHA, j. em 20/06/2000).
“Promessa de compra e venda de bem
imóvel Cobrança de juros compensatórios durante a
obra
Impossibilidade Aplicação do INCC após a
conclusão da obra
Impossibilidade
Acórdão

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recorrido em harmonia como entendimento desta
Corte” (AgRg no Ag 1349113/PE, Rel. Ministro
MASSAMI UYEDA, j. em 09/08/2011).
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
ALEGADA
INADIMPLÊNCIA DA PARTE ORA RECORRIDA NÃO
CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
POR PARTE DA RECORRENTE. DANOS MATERIAIS
COMPROVADOS.
SÚMULA
7
DESTA
CORTE.
ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC ATÉ O
AJUIZAMENTO DA AÇÃO. APÓS O AJUIZAMENTO
INCIDE O INPC. PARCIAL PROVIMENTO. 1 - Observa-
se que a recorrente fundamentou seus pedidos com
base na afirmação de que os recorridos são
inadimplentes. Todavia, da análise dos autos, temos
que tal fato não foi debatido pelo acórdão recorrido. Ao
revés, da fundamentação apresentada pelo Tribunal a
quo, consta apenas a informação de que foi a recorrida
que inadimpliu o avençado. 2 - A inversão do que foi
decidido pelo Tribunal de origem demandaria novo
exame do exame fático-probatório constante dos
autos, o que obsta a admissibilidade do recurso, tendo
em vista o disposto na Súmula 7/STJ, in verbis: 'A
pretensão de simples reexame de prova não enseja
recurso especial.' 3. 'Correção monetária do preço a
ser restituído pelo INCC até o ajuizamento da ação, por
vinculado, à época, ao contrato de construção, e de
acordo com a variação do INPC no período
subseqüente, até o pagamento.' (REsp 510.472/MG,
Relator o Ministro Aldir Passarinho Júnior, DJ de
29/3/2004.)
4.
Agravo
regimental
parcialmente
provido.” (AgRg no REsp n. 726017/RJ, 4a Turma,
V.U., Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 16/08/2012)
“Não se aplica o INCC como índice de
correção após à entrega da obra. Em contratos de
promessa de compra e venda de imóvel em
construção,
é
legítima
a
cobrança
de
juros
compensatórios antes da entrega das chaves” (AgRg
no REsp 579.160/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, j. em 20/09/2012).
“CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS
CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO

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DEVEDOR.
SUSPENSÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA
DAS
OBRIGAÇÕES.
DISPOSITIVOS
LEGAIS
ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1o
DA LEI No 4.864/65; E 46 DA LEI No 10.931/04. 1.
Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013.
Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em
12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a
legalidade da decisão judicial que, diante da mora do
vendedor na entrega do imóvel ao comprador,
suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção
monetária nada acrescenta ao valor da moeda,
servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo,
corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de
reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos
dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações
decorrentes
de
inadimplência
contratual
devem
guardar equivalência econômica com o prejuízo
suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o
desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o
enriquecimento sem causa de uma das partes. 5.
Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que,
diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se
fosse suspensa a correção monetária do saldo
devedor. Ausente equivalência econômica entre as
duas
obrigações/direitos,
o
melhor
é
que
se
restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo
da
fixação
de
outras
medidas,
que
tenham
equivalência econômica com os danos decorrentes do
atraso na entrega das chaves e, por conseguinte,
restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela
inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um
lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por
descumprimento contratual imputável exclusivamente à
construtora e, de outro, que a correção monetária visa
apenas a recompor o valor da moeda, a solução que
melhor reequilibra a relação contratual nos casos em
que, ausente má-fé da construtora, há atraso na
entrega da obra, é a substituição, como indexador do
saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de
Construção (INCC, que afere os custos dos insumos
empregados em construções habitacionais, sendo
certo que sua variação em geral supera a variação do
custo de vida médio da população) pelo Índice
Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA,
indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a
variação do custo de vida de famílias com renda

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mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o
INCC for menor. Essa substituição se dará com o
transcurso da data limite estipulada no contrato para a
entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de
tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial
provido.” (REsp n. 1454139/RJ, 3a Turma, V.U., Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, j. em 03/06/2014)
“AGRAVO
INTERNO
NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO (ART.
544 DO CPC/73) - AÇÃO INDENIZATÓRIA POR
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO
RECLAMO
-
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
REJEITADOS
-
INSURGÊNCIA
RECURSAL
DA
DEMANDADA. 1. A Corte de origem dirimiu a matéria
submetida
à
sua
apreciação,
manifestando-se
expressamente acerca dos temas necessários à
integral solução da lide. Dessa forma, à míngua de
qualquer omissão, contradição ou obscuridade no
aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 535
do Código de Processo Civil de 1973. 2. Concluindo o
órgão julgador, após ampla análise do conjunto fático-
probatório dos autos, que o atraso na entrega do
imóvel, diante das peculiaridades do caso concreto,
ultrapassou o mero dissabor, acarretando danos
morais, não se revela possível modificar esse
entendimento na via do recurso especial, tendo em
vista o óbice da Súmula 7 do STJ. Precedentes. 3. Os
entendimentos do acórdão recorrido quanto à
necessidade de indenização por lucros cessantes
na hipótese em questão; a possibilidade de
cumulação de indenização por lucros cessantes com a
multa de cláusula penal; e a inaplicabilidade do INCC
para correção do saldo devedor após o transcurso da
data limite para entrega da obra, estão em
conformidade com a jurisprudência desta Corte, o que
atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 4. Agravo
interno desprovido.” (AgInt nos EDcl no AREsp n.
881499/MG, 4a Turma, V.U., Rel. Ministro MARCO
BUZZI, j. em 27/09/2016)

Os precedentes transcritos indicam que se
trata de interpretação iterativa.
Igualmente, a adoção de índice setorial

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encontra base legal no art. 4o da Lei Federal n. 7.801/89, ipsis
litteris:

“Art. 4o Ressalvado o disposto no § 4o
do art. 1o da Lei no 7.799, de 10 de julho de 1989, os
contratos celebrados a partir da data da publicação
desta Lei poderão conter cláusula de reajuste de
preços referenciada em Bônus do Tesouro Nacional -
BTN.
§ 1o No caso dos contratos referidos no
art. 11 da Lei no 7.730, de 31 de janeiro de 1989, a
cláusula
de
reajuste
deverá
tomar
por
base,
preferencialmente, índices nacionais, setoriais ou
regionais de custos ou preços, que melhor reflitam a
variação do custo de produção ou do preço dos
insumos utilizados.”

A dicção legal é, portanto, clara quanto à
aplicabilidade do índice setorial somente aos contratos que
tenham por objeto a venda de bens futuros, a prestação de
serviços contínuos ou a realização de obras.
Por conseguinte, a venda e compra de
unidade autônoma condominial já acabada não se insere dentre
às hipóteses em que legalmente admite o reajuste pelo INCC.

Igualmente, deve-se observar que com a
superveniente promulgação da Lei Federal n. 10.192/2001, a
aplicação de índice setorial limitara-se aos contratos com prazo
igual ou superior a um ano, ipsis litteris:

“Art. 2o É admitida estipulação de
correção monetária ou de reajuste por índices de
preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos
custos de produção ou dos insumos utilizados nos
contratos de prazo de duração igual ou superior a um
ano.
§ 1o É nula de pleno direito qualquer
estipulação de reajuste ou correção monetária de
periodicidade inferior a um ano.”
Trata-se, como se verifica, de norma de

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direito econômico, com carga de cogência e ordem pública.
Objetivamente inviável, por conseguinte,
qualquer alteração no r. julgado monocrático.
Por esses fundamentos, pelo meu voto,
nego provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC,
condeno a ré no pagamento de honorários recursais que fixo em
2,5% do valor da condenação, os quais deverão ser somados
àqueles arbitrados em primeira instância.
RÔMOLO RUSSO
Relator