Tribunal: TJSP
Processo: 1102475-47.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO COM SOCIEDADE COOPERATIVA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÃO CONSAGRADA NA SÚMULA 602 DO STJ - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO COM SOCIEDADE COOPERATIVA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÃO CONSAGRADA NA SÚMULA 602 DO STJ - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001035168
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1102475-47.2019.8.26.0100, da Comarca
de São Paulo, em que é apelante BAALBEK COOPERATIVA
HABITACIONAL, é apelado JOSÉ ARMANDO DE GOUVEIA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível No 1102475-47.2019.8.26.0100
Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional
Apelado: José Armando de Gouveia
(Voto no 26.934)
EMENTA: - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO COM SOCIEDADE
COOPERATIVA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR

ORIENTAÇÃO
CONSAGRADA NA SÚMULA 602 DO STJ - RESCISÃO
DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS
PARTES AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A
RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE
PAGO
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS
DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA
A SER RESTITUÍDA CONTADOS DO TRÂNSITO EM
JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO
CORREÇÃO
MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS - SENTENÇA
MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Cuida-se de recurso apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 429/433, que julgou procedentes os
pedidos para rescindir o contrato condenando a ré na
restituição de 10% das importâncias pagas, com correção
monetária a contar de cada desembolso e juros de mora de
1% ao mês a parir da citação.
Em razão da sucumbência, a ré arcará com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 10% do
valor atualizado da condenação.
Irresignada, apela a vencida em busca da reforma da
r. sentença sob alegação, em síntese, que a cooperativa
habitacional seria regida pela Lei 5.764/71 e não pelo
CDC; o apelado aderiu ao quadro de associados e deve ser
reconhecido a ela o direito à retenção de 30% a título de
despesas administrativas; juros de mora contados do
trânsito em julgado; pugna pela inversão dos ônus da
sucumbência (fls. 438/464).

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Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 465/466), sendo os recursos recebidos nos efeitos
devolutivo e suspensivo (fls. __).
Contrarrazões às fls. 469/484.
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. ___).
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
José Armando de Gouveia
ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de restituição de importâncias pagas em face de Baalbek
Cooperativa Habitacional alegando, em resumo, que, em
agosto de 2013, firmou contrato para aquisição da unidade
habitacional descrita e caracterizada na inicial, cujo
preço de R$ 162.155,00 seria pago em parcelas; efetuou o
pagamento
de
R$
30.282,77;
alegando
dificuldades
financeiras,
pleiteou
a
rescisão
do
contrato
e
a
restituição de até 80% dos pagamentos.
Regularmente citada, a ré impugnou o pedido inicial.
A r. sentença julgou os pedidos procedentes.
2.- DO DIREITO
De saída, diga-se que a relação
entre as partes é de consumo, pois a apelante atua
mediante incorporação e construção de empreendimentos
imobiliários e ocupa a posição de fornecedora (CDC, art.
3o),
enquanto
o
apelado
é
o
destinatária
final,
caracterizando-se como consumidor (CDC, art. 2o).
Em outras palavras, significa que a relação de
consumo não se desnatura pelo fato de o contrato ter sido

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firmado com sociedade corporativa, de acordo, por sinal,
com a Súmula 602 do STJ, segundo a qual “O Código de
Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos
habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.”
Nesse mesmo sentido é o entendimento dominante neste
E. TJSP: Ap. 0176693-10.2012.8.26.0100, rel. Des. Carlos
Henrique Miguel Trevisan, j. 12.12.2013.
Feitas essas considerações, dúvida não pode haver de
que a rescisão da compra e venda ocorreu por culpa do
autor, que deverá arcar com as respectivas consequências.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço
ao
promitente
comprador,
presumindo-se
a
impossibilidade da prestação ante o decurso de mais de 20
anos sem a entrega da unidade autônoma (cf. Extinção dos
contratos por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de
Janeiro: Ed. AIDE, ps. 130 e 259).
O objeto do contrato é a unidade habitacional em
construção, na posse da qual o apelado não chegou a ser
imitido, limitando-se a discussão ao porcentual dos
valores pagos que a ele deve ser restituído.

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E, nesse sentido, a retenção pela vendedora de 30%
do que recebera do adquirente afigura-se abusiva, porque
coloca o comprador, na qualidade de consumidor, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 20% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a vendedora pelos
eventuais prejuízos suportados.
Nesse sentido:
“EMENTA - RESCISÃO DE CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
-
Procedência
Desistência dos compradores que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução
(parcial, no caso) do quanto adimplido Inteligência das
Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E.
Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do CDC -
Descontos previstos no contrato que se mostram abusivos
Sentença que determinou a devolução de 90% do montante
pago - Insurgência da ré- Restituição de 80% do montante
adimplido pela parte autora que se mostra mais adequado e
suficiente para indenizar a alienante pelo desfazimento
do negócio Precedentes - Sentença reformada Recurso
parcialmente
provido”
(TJSP,
Ap.
1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des. Salles Rossi, j. em
07.01.2019).
No mesmo sentido: CONTRATO - Compromisso de compra e
venda de imóvel - Comprador que deu causa à rescisão
contratual - Retenção de 20% em favor da promitente-
vendedora - Juros moratórios, entretanto, são contados do

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trânsito em julgado e não da citação - Sentença reformada
em
parte
-
Recurso
provido
em
parte”
(Ap.
1001070-36.2016.8.26.0370, rel. Des. Benedito Antonio
Okuno, j. em 20.09.2019).
Daí, que a devolução de 20% das importâncias pagas
deverá ocorrer em parcela única1, com correção monetária
pela Tabela Prática desta Corte a partir de cada
desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados do
trânsito em julgado, pois a mora é do comprador.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
3. DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS A verba prevista no
§ 11 do art. 85 do CPC, no entanto, é indevida, ante o
sucesso parcial do recurso.
4.- CONCLUSÃO Daí por que se dá parcial provimento
ao recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica
1 TJSP (Súmula 2): “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”