Tribunal: TJSP
Processo: 1058964-43.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
Reexame necessário e Apelação - Mandado de Segurança - Base de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06 de São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de referência - Valor venal de referência atribuído pelo Município - Inadmissibilidade - Pretensão ao recolhimento do imposto sobre o valor da transação ou valor venal para fins do IPTU - Valor venal entendido como

Ementa:
Reexame necessário e Apelação - Mandado de Segurança - Base de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06 de São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de referência - Valor venal de referência atribuído pelo Município - Inadmissibilidade - Pretensão ao recolhimento do imposto sobre o valor da transação ou valor venal para fins do IPTU - Valor venal entendido como aquele que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado - Sistemática legal que delega sua fixação prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade, insculpido no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito líquido e certo demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 – Tema 19 do TJSP – Tese: "Base de cálculo do ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o que for maior" - Fato gerador que se dá com o registro do imóvel no cartório de imóveis – Inteligência do art. 35, do CTN e 1.245, do CC - Atualização monetária do valor da base de cálculo devida – Sentença mantida em reexame necessário com observação quanto à atualização monetária e recurso do Município desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
18a Câmara de Direito Público
Registro: 2020.0000270794
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1058964-43.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é apelado MARCIO
LUCAS GIMENEZ MAZZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Mantiveram sentença
em reexame necessário, com observação quanto à atualização monetária e negaram
provimento ao recurso do Município. V.U. , de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE HARRIS
JÚNIOR.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1058964-43.2019.8.26.0053 -Voto no 32.378
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Apelação e reexame necessário no 1058964-43.2019.8.26.0053 - Digital
Apelante: Município de São Paulo
Apelado: Márcio Lucas Gimenez Mazza
Comarca: São Paulo 14a Vara da Fazenda da Capital
Voto no 32.378
Reexame necessário e Apelação - Mandado de Segurança - Base
de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06 de
São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de
referência - Valor venal de referência atribuído pelo Município -
Inadmissibilidade - Pretensão ao recolhimento do imposto sobre o
valor da transação ou valor venal para fins do IPTU - Valor venal
entendido como aquele que o imóvel seria negociado à vista, em
condições normais de mercado - Sistemática legal que delega sua
fixação prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da
legalidade, insculpido no art. 150, I, da CF/88 - Violação do
direito líquido e certo demonstrado - Precedentes do C. Órgão
Especial deste Egr. TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o
2243516-62.2017.8.26.0000 Tema 19 do TJSP Tese: "Base de
cálculo do ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel
ou ao valor da transação, prevalecendo o que for maior" - Fato
gerador que se dá com o registro do imóvel no cartório de imóveis
Inteligência do art. 35, do CTN e 1.245, do CC - Atualização
monetária do valor da base de cálculo devida Sentença mantida
em reexame necessário com observação quanto à atualização
monetária e recurso do Município desprovido.
Trata-se de reexame necessário e apelação interposta pelo Município
de São Paulo da r. sentença de págs. 68/74 que concedeu a segurança em
mandamus impetrado por Márcio Lucas Gimenez Mazza contra ato do Secretário
de Finanças do Município de São Paulo, para que o ITBI seja calculado tendo por
base o valor venal do imóvel para fins de IPTU, ou o valor da negociação, o que for
maior, afastando-se o valor venal de referência, tornando definitiva a liminar
concedida (pág. 28/34). Custas na forma da lei. Sem fixação de honorários.
Nas razões recursais, pugna o Município pela reforma da r. sentença
alegando, preliminarmente, inadequação da via mandamental. No mérito, aduz
inexistência de violação ao princípio da legalidade e que toda disciplina referente à
base de cálculo do ITBI está prevista na Lei municipal n.o 11.154/91, com as

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alterações das Leis n.os 14.125/05 e 12.256/06, sendo o valor venal sinônimo de
valor de mercado, ou seja, aquele que o bem possui quando colocado à venda. Aduz
que o valor venal do IPTU é sabidamente defasado e não corresponde ao valor de
mercado do bem, razão pela qual nunca foi critério para apuração da base de cálculo
do ITBI. Refere que o STJ pacificou entendimento quanto à possibilidade de
coexistência de valores diferentes para base de cálculo do IPTU e ITBI. Assim,
sendo o ITBI sujeito ao autolançamento, caso constatado que a base de cálculo não
corresponde ao efetivo valor de mercado, o fisco deve proceder ao lançamento
complementar de ofício, por arbitramento, sem que tal procedimento viole os
princípios da legalidade e segurança jurídica. Requer provimento ao recurso (págs.
86/94).
Contrarrazões às págs. 97/104.
O Ministério Público de primeiro grau deixou de oferecer parecer por
entender que a causa não versa sobre direitos indisponíveis (págs. 48/49).
Isento de preparo, porque tempestivo e em condições de julgamento,
recebo o recurso de apelação interposto.
É o relatório.
O recurso não merece guarida.
Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar impetrado
por Márcio Lucas Gimenez Mazza contra ato do Secretário de Finanças do
Município de São Paulo objetivando afastar o valor venal de referência como base
de cálculo do ITBI.
Alega o impetrante que adquiriu de Marlene Delboni, por meio de
escritura de venda de compra, um terreno situado a rua Bastos Pereira, no 28
subdistrito - Jardim Paulista, registrado sob a matrícula n.o 72.479, do 4o Oficial de
Registro de Imóveis, por R$ 1.950.000,00 (cf. escritura de compra e venda págs. 21/22) e
o valor venal do imóvel para fins de IPTU é de R$ 1.832.973,00 (cf. certidão de dados
cadastrais do imóvel pág. 23). Contudo ao verificar o valor da base de cálculo do ITBI
para lavrar a competente escritura definitiva foi surpreendido pela imposição

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municipal do "valor de referência", que é de R$ 2.798.531,00 (pág. 24).
A r. sentença merece ser mantida.
Quanto à preliminar de inadequação da via mandamental, não se
sustenta, porque o ponto central a ser analisado na presente demanda é a base de
cálculo a ser adotada para recolhimento do ITBI, questão meramente de direito,
inexistindo necessidade de produção de provas e nem de avaliação do imóvel para
discutir a forma de tributação. No mais, o fato de a r. sentença ter mencionado o
momento do fato gerador do tributo não a caracteriza como extra petita, mas trata-se
de questão de ordem pública, quanto mais diante dos inúmeros casos análogos a este
julgados por este C. Tribunal, em que se verifica insistir o Município em cobrar o
ITBI tendo por base de cálculo, equivocadamente, o valor de referência e
estipulando o momento do fato gerador como o da compra e não como sendo o do
registro do bem.
Repelidas as preliminares, no mérito, o artigo 38, do Código
Tributário Nacional, estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos, e que o referido imposto e o IPTU têm a mesma base
de cálculo.
É pacífico que o valor venal do bem corresponde ao preço de mercado.
A Administração, todavia, adota valores diversos para fins de IPTU e de ITBI, o que
não é de se admitir, por violação à segurança jurídica. Neste sentido, se os
parâmetros presentes na Planta Genérica de Valores encontram-se desatualizados,
deve a Municipalidade corrigi-los pelas vias próprias ao invés de criar uma segunda
tabela apenas para a incidência de ITBI.
Ora, por vezes, o valor venal constante como base de cálculo do IPTU
representa, efetivamente, o preço que o imóvel atinge no mercado, sendo
exatamente esse valor que a legislação estipula como sendo a base de cálculo do
ITBI.
Nesse sentido leciona Hugo de Brito Machado:
"A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos

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transmitidos (CTN, artigo 38). Não é o preço de venda, mas o valor
venal. A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado
pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos
bens é determinado pelas condições do mercado. Em princípio, pela lei
da oferta e da procura" ('Curso de Direito Tributário', 7a ed., Malheiros,
1993, na pág. 291).
A respeito do tema escreveu Aires Fernandino Barreto:
"A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos ou cedidos. O valor venal é necessariamente o valor do
negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não
exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação
imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua
fixação.
"..."
Não se olvide que valor venal é o preço provável que o imóvel alcançará
para compra e venda à vista, diante de mercado estável e quando
comprador e vendedor têm plena consciência do potencial de uso e
ocupação que ao imóvel pode ser dado. Não se esqueça que o valor
venal é mensuração extremamente difícil, porque influenciada por uma
série de fatores internos e externos, de natureza subjetiva, o que impede
seja transformada em número inconteste. Muito cuidado deve ter o
aplicador da lei para que não extrapassar o valor dos imóveis" (in
"Curso de Direito Tributário Municipal", Editora Saraiva, 2009, páginas 294
e 295).
No caso dos autos a Lei municipal n. 11.154/91, que dispõe sobre o
imposto sobre transmissão de bens 'inter vivos', é regulamentada pelo Decreto n.
46.228/05, que dispõe acerca da base de cálculo do imposto definindo como valor
venal do imóvel o seu valor de mercado, ensejando alteração do referido tributo:
"Art. 7o A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos.
§ 1o Considera-se valor venal, para efeitos deste imposto, o valor pelo
qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado".
O aludido decreto, em seu artigo 8o, atribui ao Poder Executivo,
especificamente à Secretaria Municipal de Finanças, a apuração de tal valor de
mercado e sua publicação periódica, sem explanar quais critérios seriam utilizados

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para tanto.
Em relação ao decreto supramencionado, o Órgão Especial do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu, em 16 de julho de 2010, nos
autos de Arguição de Inconstitucionalidade n. 994.06.0980335-3, suscitada pela 15a
Câmara de Direito Público, reconhecendo sua inconstitucionalidade em razão da
violação ao princípio da reserva legal.
De outro modo, a Lei municipal n. 14.256/06, que alterou em parte a
redação da Lei 11.154/91, não sanou a violação ao princípio da legalidade, uma vez
que apenas transcreveu disposições do decreto e não definiu critérios para obtenção
de valor venal, atribuindo, mais uma vez, a apuração de tal valor a ato do Executivo
em desrespeito, novamente, à legalidade tributária, conforme se depreende nos
artigos introduzidos pelo novel diploma legal.
Com efeito, o C. Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, no
julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000,
reconheceu a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei n. 11.154/91,
do Município de São Paulo, acrescido pela Lei municipal n. 14.256/2006, conforme
transcrição da ementa:
"INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo 7o da Lei no
11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos
14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de
2006, todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual
o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de mercado,
como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) - Acórdão que, a despeito de não manifestar de forma expressa,
implicitamente também questionou as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B
e 12 da mesma legislação municipal - Valor venal atribuído ao imóvel
para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com
aquele utilizado para lançamento do IPTU - Precedentes do STJ -
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa
afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real valor de
mercado do imóvel" - "..."- Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo,
subvertem o procedimento estabelecido na legislação complementar
tributária, em afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no

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artigo 150, inciso I, da Constituição Federal - Inadmissibilidade, ainda,
de se exigir o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes
estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por
representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal - 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie,
haja vista que não se cuida de norma que autoriza Registro imobiliário
que é constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente
regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato
gerador do ITBI - Regime constitucional da substituição tributária,
previsto no artigo 150, § a antecipação da exigibilidade do imposto de
forma irrestrita - Arguição acolhida para o fim de pronunciar a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do
Município de São Paulo" (Des. Rel. Paulo Dimas Mascaretti, Órgão
Especial, Data do julgamento: 25/03/2015).
Essa decisão vem ratificar o entendimento de que, embora os critérios
de apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é que as Leis
municipais nos. 14.125/05 e 14.256/06, que alteraram em parte a redação da Lei
11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor venal, atribuindo tal valor
a ato do Executivo que antecede o próprio negócio imobiliário, em afronta,
novamente, à legalidade tributária, conforme se depreende nos artigos introduzidos
pelo novel diploma legal (arts. 7o-A, 7o-B).
Mostra-se clara a violação ao princípio da legalidade tributária, uma
vez que a base de cálculo do ITBI não pode depender de mero ato do Poder
Executivo, sem os critérios definidos em lei. Deve-se observar a Constituição
Federal e, especificamente, o disposto no artigo 97, inciso II e § 1o Código
Tributário Nacional:
"Art.97. Somente a lei pode estabelecer:
(...)
II - a majoração de tributo, ou sua redução, ressalvado o disposto nos
artigos 21, 26, 39, 57 e 65; § 1o . Equipara-se à majoração do tributo a
modificação da sua base de cálculo, que importe em torná-lo mais
oneroso."
Sobre o princípio da legalidade tributária, vale ainda destacar as lições
de Luis Eduardo Schoueri:
(...) não se contenta o legislador complementar em exigir que o tributo

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seja genericamente previsto na lei; tampouco lhe basta a definição da
hipótese tributária na lei; também o consequente normativo, isto é o an
e o quantum debeatur, representados pela definição do sujeito passivo,
da base de cálculo e da alíquota, todos devem ser previstos na própria
lei ('Direito Tributário'. São Paulo: Saraiva, 2011, p.280).
De outro norte, cumpre anotar que não parece razoável que um mesmo
imóvel apresente valores venais distintos, segundo se trate de lançamento de ITBI
ou de IPTU, tal como na hipótese vertente.
É sabido que o valor venal atribuído ao imóvel, e que é utilizado como
base para o pagamento, tanto do IPTU quanto do ITBI, no mais dos casos é inferior
ao real valor de mercado, até mesmo porque, sendo calculado por estimativa,
dificilmente refletiria o valor exato do imóvel do Município.
Tal estimativa, embora tenha por base dados estatísticos e matemáticos
de cada região, não é precisa, mas no caso do IPTU, em que o lançamento é feito de
ofício, é utilizada sem divergências como base de cálculo, por estar em consonância
com os ditames legais, diferentemente do valor venal de referência arbitrado pelo
Município.
Assim, configura afronta ao princípio da segurança jurídica (art. 5o
"caput", da CF) e ao da legalidade estrita (arts. 37, caput e 150, I, da CF), caso, no
mesmo exercício, o Município adote um valor venal para o cálculo do IPTU e um
outro, mais elevado, para o cálculo do ITBI.
Por outro lado, vale ressaltar que a Lei municipal n. 14.256/2006
estabeleceu que o valor deveria corresponder àquele "...pelo qual o bem ou direito
seria negociado à vista, em condições normais de mercado", sem contudo fixar
os critérios de avaliação das tais "condições normais de mercado", o que
contraria o princípio da legalidade estrita (arts.37,caput e 150, I, da Constituição
Federal).
Destaque-se que recentemente, em 31/07/2019, foi publicado o
acórdão de mérito do IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000
Tema 19 do TJSP:

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"INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS
ITBI BASE DE CÁLCULO Deve ser calculado sobre o valor do
negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de
IPTU, aquele que for maior, afastando o 'valor de referencia'

Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o
CTN Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, incico I
da CF Precedentes IRDR provido para fixar a tese jurídica da
BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO
VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO,
PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR".g.n.
Sendo assim, para fins de incidência do ITBI sobre o imóvel do autor,
deve ser considerado o valor da transação ou o valor venal para fins de IPTU, o que
for maior, como bem decidiu a r. sentença apelada. E, no caso, o valor negociado,
no montante de R$ 1.950.000,00 é maior que o do IPTU, que é de R$ 1.832.973,00,
devendo sobre aquele incidir o imposto.
Quanto ao momento da ocorrência do fato gerador do ITBI é a
transferência da propriedade imobiliária que se dá com o registro do respectivo
título translativo perante o Registro de Imóveis, consoante artigo 35, do Código
Tributário Nacional e nos termos do artigo 1. 245 do CC.
Dessa forma, conforme o princípio da legalidade tributária estrita, não
se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos. De
modo que ilegal a cobrança de multa e juros antes do registro imobiliário, seno
inaplicável o art. 12, da Lei municipal n.o 11.154/91.
Ressalte-se, porém, que a atualização monetária da base de cálculo é
devida, porque não é encargo moratório e não modifica valor real devido, impondo,
apenas, a atualização do valor da transação até a data do registro imobiliário, pela
Tabela Prática do TJSP, exatamente para que se mantenha o valor real, de modo a
evitar o enriquecimento sem causa daquele que tem a obrigação de pagar, em
detrimento daquele que tem o direito de receber. (Nesse sentido: Ap. em Mandado
de Segurança n. 1005836-51.2014.8.26.0161, rel. Des. RICARDO CHIMENTI, j.
J. 29/01/2015).
Ante o exposto, mantém-se a r. sentença em reexame necessário,

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10
atualizado o valor da transação (porque maior que o valor venal) até a data do
registro imobiliário, com base na Tabela Prática deste TJSP e nega-se provimento
ao recurso do Município. Custas em reembolso. Sem fixação de honorários
advocatícios, nos termos do art. 25, da Lei n.o 12.016/2009 e das Súmulas 512-STF
e 105-STJ.
Roberto Martins de Souza
Relator