Tribunal: TJSP
Processo: 1004822-64.2019.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
Apelação Cível. Cooperativa Habitacional. Resolução contratual c/c restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Empreendimento imobiliário promovido por Cooperativa – aplicação do CDC e da Lei no 4.591/64. Relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor – consequências pactuadas só

Ementa:
Apelação Cível. Cooperativa Habitacional. Resolução contratual c/c restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Empreendimento imobiliário promovido por Cooperativa – aplicação do CDC e da Lei no 4.591/64. Relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor – consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo. Restituição dos valores pagos com retenção de 10% dos valores pagos como compensação pelas despesas administrativas e operacionais – ausência de demonstração de que a Cooperativa suportou prejuízo superior à compensação autorizada pela sentença. Valores que devem ser restituídos com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado – Recurso Especial Repetitivo no 1.704.911/DF. Sentença reformada apenas no que se refere ao termo inicial de incidência dos juros de mora. Recurso de apelação parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000715355
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004822-64.2019.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado FERNANDO DO VALE SILVA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO
NETO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004822-64.2019.8.26.0223 - Voto no 36528
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APELAÇÃO CÍVEL No 1004822-64.2019.8.26.0223
APELANTE: Baalbek Cooperativa Habitacional (ré)
APELADO: Fernando do Vale Silva (autor)
COMARCA: Guarujá Terceira Vara Cível
VOTO: 36528
Apelação Cível. Cooperativa Habitacional. Resolução
contratual c/c restituição dos valores pagos e indenização
por danos morais. Procedência parcial do pedido.
Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento.
Empreendimento imobiliário promovido por Cooperativa
aplicação do CDC e da Lei no 4.591/64. Relação submetida
à proteção do Código de Defesa do Consumidor

consequências pactuadas só podem subsistir uma vez
reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema
protetivo. Restituição dos valores pagos com retenção de
10% dos valores pagos como compensação pelas despesas
administrativas e operacionais ausência de demonstração
de que a Cooperativa suportou prejuízo superior à
compensação autorizada pela sentença. Valores que devem
ser restituídos com incidência de juros de mora a partir do
trânsito em julgado
Recurso Especial Repetitivo no
1.704.911/DF. Sentença reformada apenas no que se refere
ao termo inicial de incidência dos juros de mora. Recurso
de apelação parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 383/399) interposto
pela Baalbek Cooperativa Habitacional contra a respeitável sentença (fls. 375/380
MM. Juiz de Direito Dr. André Diegues da Silva Ferreira) proferida nos autos desta
“ação ordinária de rescisão contratual c/c declaração de nulidade de cláusula, pedido
de devolução de valores pagos e indenização por danos morais” (fls. 01 e seguintes)
em sua face ajuizada por Fernando do Vale Silva.
A mencionada decisão julgou parcialmente procedente o
pedido formulado na inicial nos seguintes termos:

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“Ante o exposto e tudo mais que dos autos consta, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE, o que faço com resolução do mérito nos
termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil para, declarando
rescindido o contrato entre as partes, condenar a ré a restituir 90% das
quantias pagas pelo autor durante a relação do contrato, valores que
deverão ser atualizados nos termos da Tabela Prática do Tribunal de
Justiça desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês
contados da citação.
Considerando que o autor sucumbiu em menor parte, condeno a requerida
ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios que ora fixo em 10% sobre o valor da condenação.” (fls. 380).
Pugna a ré, ora apelante, pela reforma da sentença.
Sustenta, em síntese, que não se cuida de incorporadora, mas sim de cooperativa. Alega,
nesse sentido, que não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, mas sim a
Lei no 5.764/71, e que as quantias pagas pelos cooperados se destinam a arcar com as
despesas de manutenção da cooperativa ao longo da relação contratual, não podendo ser
restituídas conforme determinado pela sentença. Afirma que, como o autor, ora apelado,
solicitou a demissão do quando de sócios cooperados, por motivos de não ter mais
condições de arcar com o compromisso firmado, os valores devem ser devolvidos de
acordo com as condições previstas no artigo VII, § 2o, incisos I e IV, do Regimento
Interno. Cita precedentes e invoca legislação que entende aplicável. Argumenta, ainda,
que os juros de mora somente podem incidir a partir do trânsito em julgado e que deve
ser reconhecida a sucumbência recíproca.
Determinado o processamento do recurso (fls. 404), o
autor, ora apelado, apresentou contrarrazões pleiteando a manutenção do quanto
decidido pela sentença e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais com
fundamento no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil (fls. 407/414).
Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio Tribunal

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de Justiça do Estado de São Paulo (fls. 415) e distribuídos a esta Nona Câmara de
Direito Privado, mais especificamente a este Relator, em 21 de outubro de 2019 (fls.
416).
É o relatório do necessário.
De início, cumpre reconhecer a incidência ao caso em tela
tanto do Código de Defesa do Consumidor, como da Lei no 4.591/64, pois assume
relevância antes a natureza da relação estabelecida entre os contratantes que a estrutura
jurídica da empreendedora que promove a construção e a venda de imóveis.
Note-se, pela análise do quadro probatório, que o caso em
análise não trata propriamente de uma cooperativa, mas de incorporação e construção de
empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa.
Nesse diapasão, embora se invoque o regime da Lei n°
5.764/71, a incidência dessa norma não poderia colidir com direitos absolutos daqueles
que adquirem unidade construída sob o regime de incorporação, regime este que exige
incidência não somente da Lei n° 4.591/64, como dos dispositivos da Lei n° 8.078/90
(Código de Defesa do Consumidor).
Bem situada no ordenamento jurídico a relação contratual
em debate (compromisso de compra e venda), necessário reconhecer a nulidade de todas
as cláusulas contratuais abusivas, o que afasta o pleito da Cooperativa para que a
restituição dos valores ocorra nos moldes previstos no Regimento Interno.
É o que determinam, aliás, as Súmulas no 01 e 02 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, bem como o Recurso Especial no 1.300.418/SC,
processado sob a forma de recurso repetitivo (artigo 543-C, parágrafo 1o, do Código de
Processo Civil de 1973), in verbis:
Súmula no 01. “O compromissário comprador de imóvel, mesmo

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inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Súmula no 02: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART.
543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE
COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO
VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código
de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.”
Como se vê, ainda que seja o autor responsável pelo
desfazimento do negócio jurídico celebrado entre as partes, em se tratando de relação
submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas
só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema
protetivo.
No caso em tela, verifica-se abusividade na retenção de

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valores conforme previsto no Regimento Interno (retenção de mais de 60% dos valores
pagos), já que os artigos 51, incisos II e IV, e 53, caput, do Código de Defesa do
Consumidor permitem ao compromissário comprador requerer o desfazimento do ajuste
e a devolução do que já foi pago, considerando nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam nesses contratos obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
os consumidores em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade.
Até porque, a extinção do contrato permitirá à Cooperativa
(compromissária vendedora/fornecedora) renegociar o imóvel, o que, atualmente, tem
ocorrido por valores superiores àqueles previstos nos negócios jurídicos resolvidos, em
virtude da valorização dos imóveis no mercado imobiliário. E, se o imóvel, uma vez de
volta à disponibilidade da ré, há de ser renegociado e gerar, para esta, novos dividendos,
constituiria enriquecimento sem causa a não restituição dos valores despendidos pela
autora, algo que deve ser repelido pelo Direito.
É certo que a devolução não deve ser integral, pois
conforme a já citada Súmula no 01, bem como o Recurso Especial Repetitivo no
1.300.418/SC,
tratando-se
de
resolução
contratual
por
iniciativa
do
consumidor/compromissário comprador, a devolução deve ocorrer com retenção parcial
a título de indenização por despesas administrativas e operacionais havidas.
Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que,
em casos como o presente, em que não houve ocupação do imóvel e não se desincumbiu
a fornecedora de comprovar maiores perdas, devida a retenção entre de 10% dos valores
pagos, percentual este tido como suficiente para o ressarcimento das despesas
administrativas e operacionais.
Válido citar precedentes desta Nona Câmara de Direito
Privado, in verbis:

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“APELAÇÃO Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c. Restituição
de Valores Pagos a Maior e Exclusão do Quadro de Cooperados Pleito
ajuizado pelos compradores sob a alegação de que não mais possuem
interesse em manter o contrato
Pretensão de rescisão contratual e
devolução das quantias pagas
Sentença de parcial procedência,
determinando a devolução integral dos valores pagos Inconformismo da
ré
Preliminar de cerceamento de defesa e, alegando, no mérito, a
inaplicabilidade do CDC, uma vez que não se trata de compra e venda de
imóvel e a devolução do valor pago pelos autores deve obedecer a forma
prevista no Estatuto, com a retenção de 20% a 30% das parcelas pagas,
excluindo-se as taxas de administração, e somente após a alienação do
imóvel a outro cooperado Cabimento em parte Aplicação do CDC,
cooperativa que não tem natureza nem características próprias de uma,
sendo nítida a relação de consumo existente entre as partes Rescisão
contratual por vontade dos autores Aplicação das Súmulas 1a, 2a e 3a do
TJSP Devolução de 90% dos valores pagos pelos autores que se mostra
adequada, devendo ocorrer de uma só vez Desfazimento do negócio deve
levar as partes ao “status quo ante” Recurso parcialmente provido.”
(Apelação Cível no 0056186-22.2005.8.26.0114, Relator José Aparício
Coelho Prado Neto, j. 10/04/2018).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE
CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autor que
pleiteia a desistência do negócio em razão de dificuldades financeiras -
Distrato extrajudicial celebrado entre as partes no curso da ação, em que a
ré comprometeu-se a restituir o equivalente a 61% do montante pago pelo
autor - Abusividade - Distrato administrativo que não obsta a discussão
sobre os valores devidos em razão de sua ocorrência, vez que o objeto da
ação não se esgota no pedido de rescisão contratual - Aplicação da

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cláusula contratual que reduz a restituição à quantia irrisória - Violação
ao art. 51, II e IV, do CDC - Possibilidade de majoração - Sentença que
limitou a retenção em 10% sobre as parcelas pagas - Manutenção - Não
demonstração de que a promitente vendedora suportou prejuízo superior à
compensação autorizada - Sentença mantida - Honorários recursais
devidos
-
RECURSO
DESPROVIDO.”
(Apelação
Cível
no
1002259-46.2016.8.26.0565, Relatora Angela Lopes, j. 24/10/2017).
Ora, considerando o quanto acima disposto, impõe-se a
manutenção da sentença que determinou a devolução dos valores pagos com retenção
de 10% como compensação pelas despesas administrativas e operacionais havidas.
E tais valores devem ser restituídos com correção
monetária desde o desembolso, já que se cuida de mera atualização do valor da moeda,
mas com juros de mora apenas a contar do trânsito em julgado.
Isso porque, em que pese o entendimento anteriormente
adotado, o julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.704.911./DF sedimentou
Jurisprudência reconhecendo que “Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
Por fim, no que se se refere à distribuição do ônus da
sucumbência, necessário reconhecer que sucumbiu o autor, ora apelado, apenas em
parte mínima do pedido (10% dos valores pagos e indenização por danos morais), de
maneira que andou bem o MM. Juiz ao responsabilizar a ré pelo ônus da sucumbência,
pois, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, “Se um
litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas
despesas e pelos honorários”.

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Concluindo, dá-se parcial provimento ao presente recurso
de apelação interposto pela ré, reformando-se a sentença para que os valores sejam
restituídos com juros de mora apenas após o trânsito em jugado. E, acolhido
parcialmente o recurso, não se aplica a majoração dos honorários advocatícios
sucumbenciais prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso,
a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da
Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o
silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator