Tribunal: TJSP
Processo: 1050377-02.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Compra e venda – Declaratória de nulidade de cláusula contratual e indenizatória por danos materiais – Despesas com registro de individualização do imóvel/abertura de matrícula de unidade autônoma exigidas do compromissário compradora – Despesas que são de responsabilidade da incorporadora/construtora – Abusividade da cláusula que impôs a responsabilidade ao compromissário comprador –

Ementa:
Compra e venda – Declaratória de nulidade de cláusula contratual e indenizatória por danos materiais – Despesas com registro de individualização do imóvel/abertura de matrícula de unidade autônoma exigidas do compromissário compradora – Despesas que são de responsabilidade da incorporadora/construtora – Abusividade da cláusula que impôs a responsabilidade ao compromissário comprador – Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
ni
Apelação Cível 1050377-02.2017.8.26.0506 Ribeirão Preto Voto n.o 39.677
Registro: 2020.0000595034
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1050377-02.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante EVERTON
PASTRE DA ROCHA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado M.R.V. ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 23 de julho de 2020
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1050377-02.2017.8.26.0506 Ribeirão Preto Voto n.o 39.677
Voto n.o 39.677
Apelação Cível 1050377-02.2017.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante: Everton Pastre da Rocha
Apelado: MRV Engenharia e Participações S.A.
Juíza prolatora: Isabela de Souza Nunes Fiel
Compra e venda Declaratória de nulidade de cláusula contratual
e indenizatória por danos materiais Despesas com registro de
individualização do imóvel/abertura de matrícula de unidade
autônoma exigidas do compromissário compradora Despesas
que são de responsabilidade da incorporadora/construtora

Abusividade da cláusula que impôs a responsabilidade ao
compromissário comprador Recurso provido.
A sentença de fls. 165/183, cujo relatório se
adota, julgou improcedente a ação declaratória de inexigibilidade de débito
movida por EVERTON PASTRE DA ROCHA em face de MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, condenando o autor ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em R$ 500,00 (quinhentos reais), observada a gratuidade processual.
Inconformado, apela o autor a fls. 262/270,
pugnando pela reforma da sentença, alegando abusividade da cobrança da

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taxa de “atribuição de unidade”, em razão do contrato de compra e venda de
bem imóvel entabulado com a ré.
Recurso respondido.
É o relatório.
Recurso considerado tempestivo, isento de
preparo, sendo admitido por este relator, nos seus regulares efeitos.
Deixo consignado que dúvida não há de que a
relação jurídica havida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que o prestador de serviços assume os riscos de sua
atividade empresarial perante seus clientes.
De fato, a transferência dos valores pagos pela
taxa de atribuição de unidade ao consumidor é abusiva. Porquanto a
incorporadora só pode negociar com o consumidor frações ideias do imóvel,
ou seja, já individualizadas, como explicito na Lei 4.519/64, vejamos:
“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar
sobre unidades autônomas após ter arquivado, no
cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa,
irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de
cessão de direitos ou de permuta do qual conste

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cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja
estipulações impeditivas de sua alienação em frações
ideais e inclua consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado;”
Dessa forma, o registro de atribuição de cada
unidade configura custo da operação compra e venda e deve ser arcada pelo
fornecedor que tem o domínio gerencial do negócio.
Anoto que há nesse sentido inúmeros julgados
envolvendo a mesma Incorporadora e dos quais destaco:
Julgado desta Quarta Câmara:
“Declaratória de inexigibilidade de débito. Aquisição
de imóvel em construção. Gastos envolvendo abertura
de matrícula
ficha, compra e venda e alienação
fiduciária. Autor já pagou o valor correspondente.
Despesas
que
seriam
de
responsabilidade
da
incorporadora. Aplicação do artigo 237-A, § 1o, da Lei
dos Registros Públicos. Cláusula pactuada impondo ao
consumidor
o
encargo
não
pode
prevalecer.
Onerosidade excessiva caracterizada. Sem validade e
eficácia a disposição contratual em referência. Apelo
desprovido.” (Apelação 0008375-22.2012.8.26.0405-
Osasco, TJSP, 4a Câm. Dir. Priv., rel. Natan Zelinschi
de Arruda, v.u., j. 13.02.14).
E da Sexta Câmara:

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“COMPROMISSO
DE
VENDA
DE
COMPRA.
Incorporação imobiliária. Cobrança de despesas com
a instituição de condomínio edifício e abertura de
matricula individualizada da unidade autônoma.
Impossibilidade de transferir ao consumidor os custos
inerentes à atividade própria de incorporação. Dever
da ré de restituir de modo simples os valores pagos tal
título. Sentença reformada em parte - Recurso
parcialmente
provido.”(Apelação
Cível
0056239-56.2012.8.26.0405-Osasco, TJSP, 6a Câm.
Dir. Priv., rel. Francisco Loureiro, v.u., j. -09.04.15).
Assim, de rigor o acolhimento do apelo, e julgo
procedente a ação, para declarar a nulidade das cláusulas que imponham ao
autor o pagamento de quantia a título de "atribuição de unidade, e declarar
inexigível o referido débito cobrado. Em razão da sucumbência, condenar a
ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
que fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais).
Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
FÁBIO QUADROS
Relator