Tribunal: TJSP
Processo: 1087460-09.2017.8.26.0100
Classe: Embargos de Declaração Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Alegação de contradição do acórdão, vez que ao mesmo tempo em que afirma que os coautores pagaram pela possibilidade de construírem mais metros quadrados em seus imóveis, assevera que eles pagaram menos do que outros compradores por imóveis similares – Não acolhimento – Decisão colegiada que reconhece que os coautores pagaram menos em comparação aos preços pagos por

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Alegação de contradição do acórdão, vez que ao mesmo tempo em que afirma que os coautores pagaram pela possibilidade de construírem mais metros quadrados em seus imóveis, assevera que eles pagaram menos do que outros compradores por imóveis similares – Não acolhimento – Decisão colegiada que reconhece que os coautores pagaram menos em comparação aos preços pagos por outros compradores - EMBARGOS REJEITADOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000784710
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível
no 1087460-09.2017.8.26.0100/50000, da Comarca de São Paulo, em que são
embargantes MAYRA FERNANDA IANETA PALÓPOLI ALBRECHT e
SURINAME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são embargados
MAYRA FERNANDA IANETA PALÓPOLI ALBRECHT, OTAVIO ALFIERI
ALBRECHT e ENCANTADA PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram
os embargos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1087460-09.2017.8.26.0100/50000 -Voto no
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VOTO No: 2020/33971
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
No:
1087460-09.2017.8.26.0100/50000
COMARCA: São Paulo
EMBARGANTES: Cyrela Brazil Realty S/A. e outros
EMBARGADAS: Mayra Fernanda Ianeta Palópoli Albrecht e
outros
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO

Alegação
de
contradição do acórdão, vez que ao mesmo tempo em que
afirma que os coautores pagaram pela possibilidade de
construírem mais metros quadrados em seus imóveis,
assevera que eles pagaram menos do que outros
compradores por imóveis similares Não acolhimento
Decisão colegiada que reconhece que os coautores pagaram
menos em comparação aos preços pagos por outros
compradores - EMBARGOS REJEITADOS.
Trata-se de embargos de declaração opostos ao
acórdão de fls. 915/930 (autos principais).
Sustentam as embargantes, em síntese, que a decisão
colegiada é contraditória, vez que ao mesmo tempo em que afirma que
os coautores pagaram pela possibilidade de construírem mais metros
quadrados em seus imóveis, assevera que eles pagaram menos do que
outros compradores por imóveis similares. Acrescentam que o laudo
pericial é conclusivo no sentido de que não houve pagamento em
excesso pelos 20,85m2 de extensão do mezanino. Afirmam que não
restou caracterizado o dano material. Requerem, então, que o vício
apontado seja sanado. Prequestionam a matéria alteada.
Os autos vieram-me conclusos em 28.8.2020 (fls. 05
autos em apenso). Estudo e voto finalizados em 03.9.2020.
É o relatório.
Conheço do recurso.

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Assentou o acórdão vergastado:

De fato, a impossibilidade de ampliação do mezanino
deve ser indenizada, e para os três imóveis.

Os
coautores
pagaram
pela
possibilidade
de
construírem mais metros quadrados dentro de seus imóveis,
mas, por limitações administrativas que deveriam ter sido
informadas pelas corrés, não podem mais expandir seus três
mezaninos, o que consubstancia prejuízo.

Neste ponto, como bem enfatizado pelo juiz de origem:

“a impossibilidade de ampliação por se violar
determinações administrativas e regulamentares deveria ter
sido repassada e alertada pelas corrés para seus prepostos, o
que não se viu confirmado, acredita-se, muito mais por
desorganização administrativa do que propriamente por má-
fé, desta falha, entretanto, não decorrendo a pretendida
exclusão de responsabilidade.”

Em outras palavras, os coautores pagaram por área
ampliável que não pode mais ser ampliada, o que não é um
mero dano hipotético, mas sim concreto, facilmente aferível
por prova pericial.

Quanto à prova pericial, necessário destacar de início,
e como bem observou o juiz de origem, que ela “deixou
suficientemente claro que desde antes da construção do
empreendimento
as
corrés
já
possuíam
ciência
da
impossibilidade de sua ampliação, haja vista já ter sido
atingido o coeficiente de aproveitamento máximo da
construção (páginas 595).”.

Isto é, a perícia demonstrou que o potencial
construtivo já havia sido alcançado e as corrés, mesmo assim,
venderam a possibilidade de expansão do mezanino,
colocando em risco a segurança de todo o empreendimento e
daqueles que o frequentam.

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Nas precisas palavras do magistrado sentenciante,
“evidente a falha perpetrada pelos prepostos das corrés que
ofertavam possibilidade ilusória aos pretensos compradores,
mesmo já devendo estar presumidamente cientes acerca da
vedação da ampliação das unidades duplex.”.

Sobre os cálculos, nada deve ser revisado, porque
utilizado o método comparativo de mercado, conforme
recomendado pelo IBAPE/SP, e nem deve ocorrer o
abatimento de todos os custos necessários para regularização
da ampliação, pois essa regularização jamais ocorrerá. O que
se calculou foi o valor do bem com a construção da
ampliação, caso ela não fosse proibida, descontados os custos
de construção.

Neste ponto, transcrevo a robusta fundamentação do
juiz de origem:

“Aqui se fala de despesa absolutamente hipotética, já
que impossível a regularização dos imóveis nas condições
sugeridas, cabendo recordar, por ser relevante, que o projeto
aprovado do empreendimento utilizou o potencial máximo
permitido de aproveitamento do terreno, motivo pelo qual,
eventuais tentativas de aprovação de projetos de expansão dos
jiraus das unidades duplex fatalmente seriam indeferidas pela
Municipalidade de São Paulo e não contariam com 'de acordo'
do Corpo de Bombeiros. Isto quer dizer que não seriam, então,
impostos aos coautores cobranças ou gastos de deflagração
impossível no âmbito administrativo ou judicial, sujeitando-se
os infratores, se fosse o caso, quando muito, à eventual ordem
de interdição ou demolição das construções indevidas, sem
prejuízo de outras sanções administrativas que lhes fossem
impostas, disto não se diminuindo, contudo, o espectro
numérico da indenização”.

Em reforço do caráter absolutamente impertinente de

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cálculos envolvendo qualquer estimativa de valor dos
emolumentos relativos à eventual regularização do projeto de
reforma com ampliação de área, transcrevem-se aqui as
palavras do experto mencionando que:

'no presente caso, as unidades autônomas foram
entregues com áreas privativas equivalentes à prevista nos
Instrumentos Particulares de Compromisso de Venda e
Compra pactuados entre as partes, não havendo a
possibilidade de aprovação de projeto de ampliação dos jiraus
pelos condôminos proprietários das salas tipo duplex do
empreendimento.
Assim
sendo,
poderia
ocorrer
uma
valorização adicional após a pretendida ampliação, contudo,
a utilização do potencial máximo de aproveitamento do
terreno quando da aprovação do projeto do empreendimento,
impede a legalização de tal ampliação, impossibilitando o
cálculo de qualquer estimativa de valor dos emolumentos
relativos à eventual projeto de reforma com ampliação de área
(páginas 723).”

E como bem explicou o perito, “caso o projeto
aprovado do empreendimento não tivesse utilizado o potencial
construtivo total do terreno permitido pela legislação vigente,
a ampliação de cada unidade autônoma totalizaria a área
privativa de 20,85m2, cujos custos de tal ampliação seriam
arcados pelos proprietários.”.

No mais, mencionou o perito oficial que o custo
estimado para construção de um mezanino metálico, seguindo
o padrão do jirau já existente nas unidades autônomas tipo
duplex, correspondia ao montante de R$ 1.000,00/m2 (fls.
570).

Anoto que a responsabilidade das corrés decorre de
relação contratual, e não de ato ilícito, motivo pelo qual
descabida a menção aos artigos 186 e 927 do Código Civil.

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O fato de não terem mais qualquer ingerência sobre o
bem não é importante, pois a ação tem natureza meramente
reparatória.

Não se pede que as corrés cumpram alguma obrigação
de fazer. Veja o pedido da petição inicial:

“Sejam julgados procedentes os pedidos contidos na
exordial, reconhecendo-se a propaganda enganosa veiculada
pela Ré, bem como a conduta destas, fixando-se a indenização
por danos materiais, a ser apurado por simples cálculos,
conforme critérios expressos no tópico 'dos danos', levando-se
em conta a perda de fração ideal pelos autores e a
consequente desvalorização de seus imóveis, em face de
promessa ofertada não cumprida pela ré.”.

O fato de os coautores terem pagado menos do que
outros compradores por imóveis similares (5,73%) não
prejudica em nada o pedido de reparação, pois o alegado
desconto foi mera liberalidade das corrés que, como já dito,
figuraram como fornecedoras, estando em posição de
superioridade em relação aos recorridos” (fls. 923/926).

De ver-se que a afirmação de que os coautores
pagaram pela possibilidade de construírem mais metros quadrados em
seus imóveis não colide com o reconhecimento de que pagaram menos,
haja vista que a admissão se deu em comparação aos valores pagos por
outros compradores de imóveis similares.

Nada, portanto, a integrar ao julgado.
Na realidade, irresignada com o resultado do
julgamento do recurso, buscam as embargantes a modificação do
decidido, o que, à luz do artigo 1.022 do Código de Processo Civil,
desborda dos estreitos limites dos embargos de declaração.

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Por último, lembre-se que o artigo 1.025 do Código
de Processo Civil estabelece que se consideram “incluídos no acórdão
os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-
questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam
inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes
erro, omissão, contradição ou obscuridade”, de forma que, não
reconhecido o vício suscitado, desnecessária qualquer ponderação sobre
os dispositivos veiculados nos embargos.
Diante dessas considerações, REJEITO os embargos
de declaração.
MIGUEL BRANDI
Relator