Tribunal: TJSP
Processo: 1002010-21.2019.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-10
Data de publicação: 2020-07-10

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Unidade imobiliária em construção – Inadimplemento da promitente vendedora comprovado pelo decurso de prazo para a entrega - Ainda que admitida validade de cláusula contratual que previa tolerância de 180 dias úteis para tanto, mesmo este prazo foi extrapolado pela ré, que não pode se fiar na expedição, pelo poder público, de habite-se se não entregou as chaves

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Unidade imobiliária em construção – Inadimplemento da promitente vendedora comprovado pelo decurso de prazo para a entrega - Ainda que admitida validade de cláusula contratual que previa tolerância de 180 dias úteis para tanto, mesmo este prazo foi extrapolado pela ré, que não pode se fiar na expedição, pelo poder público, de habite-se se não entregou as chaves do imóvel – Questão sedimentada na súmula 160 deste Tribunal – Valores pagos pelos autores que devem ser integralmente devolvidos, sem desconto previsto para a rescisão imotivada do contrato – Incidência da súmula 543 do STJ – Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000524846
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002010-21.2019.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante WGS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados LUIS CLAUDIO
MARSOLA e SANDRA DA SILVA OLIVEIRA MARSOLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 10 de julho de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002010-21.2019.8.26.0006 -Voto no 14.122
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Voto no 14. 122
Apelação no 1002010-21.2019.8.26.0006
Comarca de São Paulo - 2a Vara Cível de Penha de França
Apelante: WGS Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Luis Claudio Marsola
Sandra da Silva Oliveira Marsola
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Unidade imobiliária
em construção
Inadimplemento da promitente vendedora
comprovado pelo decurso de prazo para a entrega - Ainda que
admitida validade de cláusula contratual que previa tolerância de
180 dias úteis para tanto, mesmo este prazo foi extrapolado pela
ré, que não pode se fiar na expedição, pelo poder público, de
habite-se se não entregou as chaves do imóvel
Questão
sedimentada na súmula 160 deste Tribunal Valores pagos pelos
autores que devem ser integralmente devolvidos, sem desconto
previsto para a rescisão imotivada do contrato Incidência da
súmula 543 do STJ Sentença mantida Recurso improvido.
Sentença proferida a fls. 147/149, julgou procedente
ação proposta para rescisão de compromisso de compra e venda de
unidade habitacional e condenou a ré a restituir aos autores os
valores pagos durante a execução do contrato, corrigidos do
ajuizamento da ação e com juros de mora de 1% ao mês, a contar da
citação, custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em
10% do valor da condenação.
Apela a ré, para reforma do julgado, com as
seguintes alegações: (a) cerceamento de defesa com o indeferimento
da produção de prova testemunhal e pericial, para demonstrar que os
autores foram beneficiados com a redução do preço do ajuste firmado
e ainda para demonstrar as dificuldades impostas à conclusão da

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construção; (b) observância da cláusula que admitia a prorrogação do
prazo para a entrega do empreendimento, por 180 dias úteis, fato
também autorizado em assembleia para tal fim marcada; (c)
imposição do desconto de 10% das prestações pagas, somado ao
pagamento de arras, todo utilizado para a comissão de corretagem,
com devolução que teria que ocorrer em parcelas; (d) ausência de
atraso na entrega do empreendimento, ocorrendo a rescisão por
vontade própria dos adquirentes da unidade compromissada à venda;
(e) alteração doo termo inicial dos juros de mora.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado no mais, o da sentença.
O recurso não comporta acolhimento.
Trata-se de pedido motivado dos compradores para
a rescisão de contrato de compra e venda de unidade habitacional
(apartamento em condomínio), pleiteando devolução de valores.
A sentença baixada acolheu os pedidos respaldada
na seguinte fundamentação:
“A questão em exame se amolda ao artigo 355, I, do
CPC, o que autoriza o julgamento do processo no estado em que se
encontra, sem necessidade de produção de outras provas.
São
pressupostos
para
a
existência
da

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responsabilidade contratual: a existência prévia de contrato válido,
"inexecução do contrato, no todo ou em parte, a ocorrência do ilícito
contratual, que se materializa através do inadimplemento ou da mora",
"o dano e a relação de causalidade entre este e o inadimplemento".
Dito isto, noto que o parágrafo primeiro da cláusula
décima estabelece que "fica pactuado entre as partes uma tolerância
de 180 dias úteis para conclusão das obras, bem como uma
prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior.
Ainda que se trate de partes maiores e capazes,
presentes os requisitos de validade do ato jurídico, noto que esta
cláusula de tolerância que estipula a prorrogação do prazo de entrega
do imóvel em 180 dias úteis é abusiva, entendendo o STJ que a
contagem em 180 dias corridos se mostra razoável.
A relação jurídica em debate é pontuada pelo
Código de Defesa do Consumidor, cujas normas são de ordem
pública e interesse social, impondo-se aos partícipes da relação de
consumo independentemente da vontade destes.
Isto afasta a tese de convalidação por assembleia
de condôminos ou por ciência prévia. O que é nulo aos olhos da lei
não pode ser validado pela vontade das partes.
E por se tratar de pacto de adesão, há uma única
vontade predominante: a do fornecedor.
Acolho o pedido em sua integralidade.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE esta ação
para condenar a ré a ressarcir ao autor os valores pagos durante a
execução do contrato, corrigidos do ajuizamento desta ação e
acrescidos de juros contados da citação”.

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Pois bem.
Afasta-se esta preliminar que invoca cerceamento
de defesa. A produção de prova oral aqui era de todo desnecessária,
pois ficou demonstrado, cabalmente, que a rescisão se deu por
inadimplemento contratual da incorporadora. E nem se explica que
prova pericial deveria ter sido produzida.
A questão de mérito aqui é muito simples. As datas
não são negadas.
O prazo regulamentar para a entrega do imóvel se
daria em julho de 2017 e com a prorrogação por 180 dias corridos ela
atingiria janeiro de 2018.
Mesmo que se admita a validade a cláusula
contratual que estabelece ser possível o atraso por 180 dias úteis,
este prazo também não foi observado, pois se daria em 17.4.2018,
mas, mesmo nesta data, não receberam os autores as chaves do
imóvel.
A tese defensiva é a de que o habilite-se foi
expedido em 14.3.2018, mas a súmula 160 deste Tribunal tem
afastado a justificativa, pois, para o compromissário comprador, como
é óbvio, o que interessa é a posse da coisa e o habite-se, por si só,

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não lhe satisfaz.
A alegação de que uma determinada assembleia
marcada teria autorizado nova prorrogação não foi demonstrada.
Não há prova de pagamento de comissão de
corretor e por isso também o sinal dado tem que ser devolvido.
Operada a rescisão contratual, por culpa da
incorporadora, os juros devem mesmo incidir da citação e a devolução
se faz de uma única vez.
Por essas razões, meu voto nega provimento ao
recurso e eleva a verba honorária arbitrada para 15% do total devido.

Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Desembargador