Tribunal: TJSP
Processo: 1001168-98.2018.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Embargos à execução. Locação. Sentença de procedência. Morte de fiadora. Indicação de novos fiadores (art. 40, I, da Lei 8.245/91). Recusa injustificada do locador. Idoneidade dos fiadores e proprietários de imóvel. Recusa que deve estar baseada em alegação razoável, não podendo constituir abuso de direito. Recurso desprovido, com observação.
Não se mostrou razoável a recusa da locadora à

Ementa:
Embargos à execução. Locação. Sentença de procedência. Morte de fiadora. Indicação de novos fiadores (art. 40, I, da Lei 8.245/91). Recusa injustificada do locador. Idoneidade dos fiadores e proprietários de imóvel. Recusa que deve estar baseada em alegação razoável, não podendo constituir abuso de direito. Recurso desprovido, com observação.
Não se mostrou razoável a recusa da locadora à indicação dos fiadores, em substituição à fiadora falecida, mesmo porque há elementos que indicam a idoneidade dos garantes, sendo titulares de bem imóvel. A exigência de renda substancial frente ao montante do aluguel mensal, por si só, não justifica a recusa, bastando que tenha patrimônio que possa responder pela obrigação em caso de inadimplemento da locatária afiançada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000063400
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001168-
98.2018.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante MARIA BARON DA
SILVA, é apelado RAC BAR LTDA EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001168-98.2018.8.26.0451 -Voto no 42110
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COMARCA: Piracicaba – 4a Vara Cível – Juiz Luiz Roberto Xavier
APTE. : Maria Baron da Silva
APDA. : Rac Bar Ltda. EPP

VOTO No 42.110
EMENTA: Embargos à execução. Locação. Sentença de
procedência. Morte de fiadora. Indicação de novos fiadores
(art. 40, I, da Lei 8.245/91). Recusa injustificada do
locador. Idoneidade dos fiadores e proprietários de imóvel.
Recusa que deve estar baseada em alegação razoável, não
podendo constituir abuso de direito. Recurso desprovido,
com observação.
Não se mostrou razoável a recusa da locadora à indicação dos fiadores,
em substituição à fiadora falecida, mesmo porque há elementos que
indicam a idoneidade dos garantes, sendo titulares de bem imóvel. A
exigência de renda substancial frente ao montante do aluguel mensal,
por si só, não justifica a recusa, bastando que tenha patrimônio que
possa responder pela obrigação em caso de inadimplemento da
locatária afiançada.
Trata-se de recurso interposto contra r. sentença de fls. 128/131 que
julgou procedentes os embargos à execução, condenando a embargada ao pagamento das
custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85,
§ 2o, do CPC).
Alega a embargada que sua recusa aos fiadores indicados está
devidamente justificada, pois com a análise prévia do patrimônio e renda dos garantidores
é possível concluir que não estão aptos a garantir a locação. Aduz que, de acordo com os
documentos juntados, o valor da dívida consistente em aluguéis supera em praticamente o
dobro a renda comprovada dos fiadores, sendo a praxe do mercado imobiliário que o fiador
tenha, no mínimo, rendimento equivalente ao dobro do valor do aluguel. Afirma que não
basta a existência de imóveis em nome dos fiadores, mas devem possuir rendimento
suficiente para honrar o pagamento em caso de inadimplência do locatário. Por isso,
pleiteia a reforma da sentença.
Recurso tempestivo, com preparo, com contrarrazões, os autos

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subiram a este Tribunal.
É o resumo do essencial.
O recurso não comporta provimento.
Conforme se depreende nos autos, vê-se que a discussão das partes
girou em torno da rescisão contratual e o motivo que a teria ensejado, tendo a recorrida
afirmado que a desocupação se deu em razão da recusa da locadora na indicação dos
fiadores. Isso porque, com a morte da antiga fiadora, exigiu a embargada nova fiança, sob
pena de desfazimento da locação, o que tem previsão legal (art. 40, I, da Lei 8.245/91).
Ocorre que, indicados novos fiadores, nos moldes do parágrafo
único do artigo 40 do referido diploma legal, houve recusa, sob o argumento de que não
possuíam renda mensal suficiente.
Tal recusa, no entanto, não se mostrou razoável e deveria estar
baseada em fundamentos sólidos, o que não se verificou.
Estabelece o artigo 825 do Código Civil que “quando alguém houver
de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea,
domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para
cumprir a obrigação.”
Comentando referido dispositivo legal, Ênio Santarelli Zuliani
assevera “Embora o contrato de fiança tenha natureza consensual, há uma restrição ao fator
liberdade do credor em recusar fiadores qualificados pela extensão da garantia a ser
prestada. O fiador titular de um único bem, ainda que seja residencial, serve, embora
melhor que ostente outros, pois quanto melhor a potencialidade econômica, maior é a
garantia do credor. A recusa do fiador deverá ser motivada ou enquadrada nos fatores
objetivos como a idoneidade, que tanto deverá ser a patrimonial ou suficiência de bens
livres e desembaraçados, como de perfil interior, porque não compensa aceitar pessoa que

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goza de merecida fama de ser recordista de demandas protelatórias ou que busquem impor
morosidade excessiva e aparentemente legal ao cumprimento voluntário. O domicílio do
fiador interessa, e muito, frente a atos que serão praticados na cobrança e execução da
garantia, sabido que o distanciamento do fiador do foro competente para a obrigação
reclama atos processuais (como citação, avaliação e arrematação) que serão realizados em
locais diversos, o que não interessa ao credor. O credor não é obrigado a aceitar fiador sem
os predicamentos mencionados, sendo que quando se apresenta candidato exibindo
currículo completo, não há motivo legal para recusa e o juiz poderá suprir a declaração de
concordância do credor, lavrando sentença que sirva de título constitutivo da fiança não
assinada voluntariamente. O ônus de provar que a recusa é motivada é do credor.”
(Comentários ao Código Civil: direito privado contemporâneo. São Paulo: Saraiva
Educação, 2018, p. 1190-1191).
No caso, os fiadores indicados tinham potencial para serem
garantidores, não havendo notícia de que teriam restrições em órgão de proteção ao crédito,
além do que eram proprietários de imóvel (fl. 36). Não se observa exigência mínima de
renda estabelecida no contrato ou exigida pela lei para que fossem considerados
garantidores. Ou seja, não há qualquer demonstração de que sejam inidôneos os fiadores
indicados, havendo, por outro lado, comprovação de que têm domínio sobre bem imóvel.
Muitas vezes o locador, por mero capricho, ou no evidente propósito
de dificultar a renovação, ou constituir o locatário em mora; recusa o fiador oferecido, bem
como todos os demais, em substituição. Desde que feita a prova da idoneidade financeira
do fiador, através de certidão negativa, e de título de domínio sobre bens, a recusa do
locador constitui abuso de direito, cabendo ao juiz, nesse caso, aceitar a garantia,
considerando suprida a exigência.” (A lei do inquilinato comentada. 5. ed. Rio de Janeiro:
GZ Ed., 2009, p. 353).
Sendo assim, não sendo razoável a razão para a recusa apresentada
pela embargada, correta a r. sentença apelada, consignando o magistrado que “embora não
obrigado o locador a aceitar qualquer garantia, no presente caso, não apresentados
documentos que justifiquem que justa a recusa da fiança apresentada não caracterizada a

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hipótese de culpa da locatária pela rescisão mas entrega do imóvel ante a conduta do
locador que pretendia dupla garantia.” (fl. 130).
Finalmente, eleva-se a verba honorária do patrono da recorrida em
mais 2% e calculados sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do artigo 85, § 11, do
CPC, tendo em vista o trabalho adicional em grau recursal.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
KIOITSI CHICUTA
Relator