Tribunal: TJSP
Processo: 1006441-80.2017.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. O desinteresse dos compradores, por si só, autoriza o desfazimento do ajuste contratual, ainda que estabelecidas as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ninguém é obrigado a contratar, nem ficar vinculado ao contrato indefinidamente. Fruição. Devida indenização pelo uso gratuito do imóvel no equivalente a

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. O desinteresse dos compradores, por si só, autoriza o desfazimento do ajuste contratual, ainda que estabelecidas as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ninguém é obrigado a contratar, nem ficar vinculado ao contrato indefinidamente. Fruição. Devida indenização pelo uso gratuito do imóvel no equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado contratado, pelo período em que os adquirentes tiveram disponibilidade do imóvel sem a devida contraprestação, até a sua efetiva desocupação, autorizada a compensação com seu crédito. IPTU e taxas. São devidos pelos compradores os tributos e demais despesas incidentes sobre o imóvel pelo período em tiveram disponibilidade do imóvel. Juros de mora. Decorrentes de lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que o desfazimento da avença se deu por iniciativa do comprador.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270656
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006441-80.2017.8.26.0358,
da
Comarca
de
Mirassol,
em
que
é
apelante
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA MIRASSOL II-SPE LTDA, são
apelados FERNANDO ROGÉRIO DE OLIVEIRA e PAULA PADOVAN DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006441-80.2017.8.26.0358 -Voto no 15834
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Apelação Cível no. 1006441-80.2017.8.26.0358
Comarca: Mirassol (2a Vara)
Apelante: Empreendimentos Imobiliários Damha Mirassol II
Spe Ltda.
Apelado: Fernando Rogério de Oliveira e outro.
Voto no 15.834
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. O
desinteresse dos compradores, por si só, autoriza o desfazimento
do ajuste contratual, ainda que estabelecidas as cláusulas de
irretratabilidade e irrevogabilidade. Ninguém é obrigado a
contratar, nem ficar vinculado ao contrato indefinidamente.
Fruição. Devida indenização pelo uso gratuito do imóvel no
equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado contratado, pelo
período em que os adquirentes tiveram disponibilidade do imóvel
sem a devida contraprestação, até a sua efetiva desocupação,
autorizada a compensação com seu crédito. IPTU e taxas. São
devidos pelos compradores os tributos e demais despesas
incidentes sobre o imóvel pelo período em tiveram disponibilidade
do imóvel. Juros de mora. Decorrentes de lei. Incidência a partir
do trânsito em julgado, tendo em vista que o desfazimento da
avença se deu por iniciativa do comprador.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
284/290, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido
inicial para “DECLARAR rescindido o contrato e CONDENAR a ré a
restituir ao autor 75% da quantia incontroversa de R$ 103.967,08 (fls. 22)
que este chegou a lhe pagar por força do contrato ora rescindido, corrigida
tal quantia dos respectivos pagamentos que a compõem e acrescida de juros

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legais contados da citação, ficando autorizada a retenção pela ré dos 25%
restantes.”.
Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10%
do valor da condenação.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 293/296),
rejeitados (fl. 298).
Inconformada,
a
ré
apelou,
alegando
que
o
arrependimento dos compradores não autoriza o desfazimento do negócio,
mormente ante cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, e que o pedido
inicial improcede. Postula, caso mantida a rescisão, indenização pela
ocupação gratuita do imóvel; pagamento pelo comprador dos impostos e
taxas incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação; e incidência
dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Contrarrazões a fls. 325/332, com preliminar de deserção.
Recolhimento do preparo em dobro (fls. 338/340).
É o relatório.
De início, recolhido o preparo em dobro, na forma do
artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, não há que falar em deserção.
O desinteresse dos compradores, por si só, autoriza o
desfazimento do ajuste contratual, ainda que estabelecidas as cláusulas de
irretratabilidade e irrevogabilidade. Ninguém é obrigado a contratar, nem
ficar vinculado ao contrato indefinidamente.
Ademais, não é lícita a ocupação de imóvel, sem

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respectiva contraprestação, por configurar enriquecimento ilícito. Então, de
um lado, temos a obrigação da vendedora em devolver o valor das prestações
pagas e, de outro lado, temos o dever dos compradores de pagar pelos
prejuízos causados em virtude da desistência, entre eles os lucros cessantes à
promitente vendedora, nos termos nos termos da Súmula no 1 aprovada pelo
Órgão Especial em sessão de 23 de junho de 2010 e publicada no Diário
Oficial em 06 de julho de 2010:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Destarte, impõe-se o arbitramento de indenização pelo
uso gratuito do imóvel no equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado
contratado, pelo período em que os adquirentes tiveram disponibilidade sobre
o imóvel sem a devida contraprestação, isto é, 20/11/17, conforme planilha
de cálculo anexa à preambular e não impugnada pela apelante, até a sua
efetiva desocupação, autorizada a compensação com seu crédito, em
consonância com a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça.
Confira-se:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote
urbano residencial. Resolução por impossibilidade
econômica
superveniente
dos
promissários
compradores. Restituição das parcelas pagas, com
retenção de 20% em favor da construtora.

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Admissibilidade. Percentual previsto em contrato e
adequado para cobrir os prejuízos das requeridas
com o desfazimento do contrato, à luz da
Jurisprudência
desta
Corte.
Condenação
do
adquirente a indenizar lucros cessantes de 0,5% do
valor
do
imóvel
por
mês
de
ocupação.
Admissibilidade. Caráter frugífero do bem, mesmo
em se tratando de lote sem edificação, por força de
privação do uso. Retenção de arras inadmissível,
pois compõem parcela do preço. Juros moratórios.
Termo inicial modificado para o trânsito em
julgado. Jurisprudência desta Corte. Sucumbência
recíproca. Recurso parcialmente provido.” (TJSP;
Apelação
Cível
1019170-32.2018.8.26.0576;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
18/09/2019; Data de Registro: 18/09/2019) (grifei).
No mais, são devidos pelos compradores os tributos e
demais despesas incidentes sobre o imóvel pelo período em que
disponibilizada a coisa, 28/08/16 até a desocupação.
Nesse sentido:
“Apelação Cível. Compromisso de venda e compra
Rescisão a pedido da autora-adquirente

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Sentença que julgou a demanda procedente em
parte para o fim de reconhecer a rescisão do
contrato e condenar a ré à restituição de 80% dos
valores pagos, incluída a comissão de corretagem
Recurso das rés Comissão de corretagem Autora
previamente informada sobre a cobrança da
comissão de corretagem e seu valor Validade da
cobrança da comissão de corretagem, conforme tese
fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos
recurso
repetitivos,
aplicável
à
hipótese

Restituição dos valores destinados à comissão de
corretagem que, na hipótese, não é devida

Recondução das partes ao "statu quo ante"

Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça
Devolução dos valores pagos com
retenção de 20% pelas vendedoras e retribuição
pelo período de ocupação do lote no montante
previsto no contrato de 0,3% do preço indicado no
compromisso de venda e compra por mês de
ocupação, admitida a compensação com os valores
a restituir IPTU, taxa de conservação e fundo de
transporte devidos pela adquirente por este mesmo
tempo Precedente desta Colenda 1a Câmara de
Direito Privado
Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado. Dá-se provimento em

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parte ao recurso.” (TJSP; Apelação Cível
1059504-81.2018.8.26.0100; Relator (a): Christine
Santini; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 15a Vara Cível; Data
do Julgamento: 05/12/2011; Data de Registro:
31/03/2020)
Por fim, os juros de mora devem incidir a partir do
trânsito em julgado, e não da citação, tendo em vista que o desfazimento da
avença se deu por iniciativa do comprador.
Confira-se:
“Compromisso de compra e venda de lote de
terreno urbano. Desistência do negócio por parte do
comprador.
Admissibilidade.
Equilíbrio
deve
sobressair, pois as partes retornam ao 'statu quo
primitivo'.
Pagamento
de
sinal
tem caráter
confirmatório, integrando a amortização do preço.
Retenção de 20% dos valores pagos na totalidade se
apresenta adequada, proporcionando à apelante o
ressarcimento pelas despesas administrativas, de
publicidade e tributárias. Restituição de 80% deve
sobressair, com incidência de correção monetária a
contar dos respectivos desembolsos e juros de mora
a partir do trânsito em julgado. Sucumbência
recíproca configurada. Apelo provido em parte.”

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(TJSP;

Apelação
Cível
1044495-09.2018.8.26.0576; Relator (a): Natan
Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2019; Data
de Registro: 25/07/2019) (grifei).
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para assegurar à apelante indenização pelo uso gratuito do imóvel no
equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado contratado, pelo período
retro aludido, autorizada a compensação com seu crédito, reconhecer como
devido pelos compradores os tributos e demais despesas incidentes sobre o
imóvel pelo tempo aqui estabelecido, e determinar a incidência dos juros de
mora a partir do trânsito em julgado.
Outrossim, diante da redefinição do julgado aqui imposta,
mantenho a honorária aos vencedores tal como estabelecida na sentença,
porque houve redução da condenação, base de cálculo daquela verba.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR