Tribunal: TJSP
Processo: 1005510-67.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto
Órgão colegiado: 37a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada – Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes – Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000089548
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005510-67.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
RODRIGO GARDENAL e GISELE ROMANO, é apelado DUAS ANAS
NEGOCIOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 37a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PEDRO KODAMA (Presidente sem voto), SERGIO GOMES E JOSÉ TARCISO
BERALDO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005510-67.2016.8.26.0114 -Voto no 13356 - CB/LMCP/LSN/ FCSO/GC/GR
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Apelação Cível no 1005510-67.2016.8.26.0114
Apelantes: Rodrigo Gardenal e Gisele Romano
Apelado: Duas Anas Negocios e Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Comarca: Campinas - 9a Vara Cível
Juiz (a) 1o Grau: GUILHERME FERNANDES CRUZ HUMBERTO
Órgão 2o Grau: 37a Câmara de Direito Privado
Relator: JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Voto no 13356
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de
restituição de quantia paga Pretensão de restituição dos
valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013
Alegação de que o loteamento somente foi entregue a
partir de 6 de março de 2013 Improcedência Cláusula
contratual que estipula responsabilidade dos promitentes
compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na
posse precária do bem
Abusividade caracterizada

Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua
responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário
(titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título),
tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a
partir do exercício da posse efetiva e não precária

Precedentes Restituição devida de forma simples, pois
ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança Ação
parcialmente procedente
Decaimento recíproco

Adequação dos ônus - Sentença substituída Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença
proferida em 14 de junho de 2019 (fls. 204/205), de relatório adotado, que julgou
improcedente ação de restituição de quantia paga, e condenou os autores ao
pagamento de custas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor dado à causa.
No recurso (fls. 208/213) é alegado que: é abusiva a cláusula
7.1 do compromisso de compra e venda, pois imposta aos apelantes de forma

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unilateral, colocando-os em desvantagem exagerada na relação contratual; são
indevidos os pagamentos dos valores do IPTU relativos aos exercícios de 2011,
2012 e 2013, pois a posse efetiva do lote somente ocorreu em 6 de março de 2013; a
restituição dos valores deve ser feita em dobro, pois não houve boa-fé da apelada,
que ficou inerte quanto às suas obrigações legais com o imóvel. Pede-se provimento
para modificação da sentença.
Contrarrazões às fls. 219/224.
É o relatório.
Recurso
conhecido.
Presentes
os
pressupostos
de
admissibilidade recursal. Partes legítimas e regularmente representadas. A apelação,
interposta em 04/07/2019, é tempestiva e está devidamente instruída com o preparo.
A ação foi proposta com a finalidade de ver restituídos, de
forma dobrada, os valores desembolsados pelos autores relativos ao pagamento de
IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013, derivados do compromisso de compra e
venda de fls. 17/28. Na petição inicial é alegado que referido tributo somente era
devidos pelos autores, compromissários compradores, a partir de 6 de março de
2013, quando imitidos na posse efetiva do imóvel.
A cláusula 7.1 do compromisso de compra venda estipula a
responsabilidade dos promitentes compradores pelo pagamento de tributos
incidentes sobre o imóvel a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse
precária do bem, nos seguintes termos: “7.1 Após compensação bancária do
pagamento do sinal e princípio de pagamento, o (s) ADQUIRENTE (S) ingressa(m)
na posse precária do lote objeto deste compromisso, passando a responder por
todos os tributos que incidam sobre o imóvel, ainda que lançados em nome da
VENDEDORA e de forma englobada compreendendo todo o loteamento, hipótese
em que sua responsabilidade será proporcional à área do lote compromissado”.
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua a

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responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil
ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário
comprador a partir do exercício da posse efetiva e não a precária, tal como previsto
no contrato.
É
abusiva
a
atribuição
de
responsabilidade
ao
compromissário comprador pelo pagamento de tributos incidentes sobre o lote antes
de entregues todas as obras de infraestrutura a serem implementadas pelo vendedor.
Nesse sentido há jurisprudência desta Egrégia Corte, no
sentido de que tal obrigação tributária somente será devida pelo compromissário
comprador a partir da efetiva posse, pois abusiva a cobrança em período anterior,
tendo em vista que sequer poderia residir ou iniciar edificações:
“Despesas condominiais e IPTU. Cobrança antes da efetiva
imissão na posse ilegais. Adquirente que não era possuidora
direta do imóvel e também não deu causa ao atraso na imissão na
posse. Reconhecida a abusividade desta cobrança. Restituição
mantida” (TJ/SP Apelação no 1015859-11.2015.8.26.0100
Rel. Edson Luiz de Queiroz 9a Câmara de Direito Privado
Julgada em 16 de dezembro de 2019).
“Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores pagos e pedido de tutela antecipada - Compra e venda de
imóvel - Sentença de procedência Insurgência da ré - Relação de
consumo configurada entre as partes - Incidência do Código de
Defesa do Consumidor - Rescisão do ajuste que deve ser
declarada diante da ausência de vontade da adquirente em
permanecer na avença - Rescisão por culpa exclusiva dos autores
- Possibilidade de retenção de parte do montante pago para
custeio de despesas com publicidade e administração do
empreendimento - Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de
Justiça - Retenção que deve corresponder a 20% dos valores

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pagos, em observância ao princípio da razoabilidade - Juros
moratórios incidentes desde o trânsito em julgado - Taxas
condominiais e IPTU - Impossibilidade de cobrança antes da
imissão da parte autora na posse do imóvel - Recurso provido em
parte” (TJ/SP Apelação no 1016793-55.2018.8.26.0005 Rel.
Marcia Dalla Déa Barone 4a Câmara de Direito Privado
Julgada em 24 de outubro de 2019).
“IPTU. Responsabilidade dos promitentes compradores em
decorrência
de
cláusula
contratual
expressa
e
clara.
Descabimento. Verbas que só se justificam com a imissão na
posse, pois o imposto predial e territorial urbano decorre do fato
da propriedade em si. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de
Direito Privado. Recurso desprovido no tocante” (TJ/SP

Apelação no 1002117-59.2016.8.26.0624
Rel. Rodolfo
Pellizari 6a Câmara de Direito Privado Julgada em 29 de
abril de 2019).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Resolução por
impossibilidade econômica superveniente dos adquirentes.
Sentença que fixou em 20% das quantias pagas pelos adquirentes
o percentual de retenção a que a ré tem direito para custeio das
despesas administrativas decorrentes da venda. Permitiu, ainda,
a retenção das arras, condenado os autores ao pagamento de
despesas com IPTU e outras taxas incidentes sobre o imóvel.
Recurso de ambas as partes. Impossibilidade de majoração do
percentual de retenção, à vista da Jurisprudência desta Corte em
casos análogos e as circunstâncias do caso concreto. Cláusula
penal inaplicável à espécie, diante de sua abusividade. Retenção
de arras inadmissível, pois compõem parcela do preço. Lucros
cessantes. Incabível fixação de indenização por fruição de bem,
diante da ausência de prova da entrega da posse do imóvel.
Prova dos autos a indicar que o loteamento ainda não estava

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pronto quando do pedido de resilição contratual. Pagamento
pelos adquirentes de despesas com IPTU e demais taxas se
mostra indevida, pois não entraram na posse do bem. Alteração
do termo inicial dos juros moratórios sobre a quantia a ser
restituída, que devem incidir a partir do trânsito em julgado da
condenação. Honorários de sucumbência que devem incidir sobre
o valor da condenação. Recursos parcialmente providos” (TJ/SP
Apelação no 1005286-60.2018.8.26.0664
Rel. Francisco
Loureiro 1a Câmara de Direito Privado Julgada em 11 de
março de 2019).
Portanto, é dado parcial provimento ao recurso, seguindo
julgada parcialmente procedente a ação, e condenada a requerida a restituir aos
autores os valores relativos ao pagamento de IPTU dos exercícios de 2011 e 2012,
na integralidade, sendo que em relação ao exercício de 2013 são devidos os valores
relativos aos meses de janeiro e fevereiro, pois exercida a posse efetiva a partir do
mês de março.
O valor será apurado em liquidação de sentença e será
restituído de forma simples, pois ausente má-fé do compromissário vendedor, mas
apenas cobrança indevida em razão de disposição contratual, restando desprovido o
recurso nesse pedido.
O decaimento passa a ser recíproco, arcando cada parte com
50% das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios em desfavor
de ambas, fixados em 15% sobre o valor da condenação e sobre o valor do pedido
rejeitado, a serem apurada em liquidação de sentença; é vedada compensação
(NCPC, art. 85, § 14).
Anoto ainda entendimento pacífico de que o órgão julgador
não está obrigado a citar todos os artigos de lei ordinária, infraconstitucional, ou da
Constituição Federal para fins de prequestionamento, no que se consideram
automaticamente pré-questionadas todas as disposições legais discutidas nos autos.

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Na temática o Colendo Superior Tribunal de Justiça
estabelece que: “São numerosos os precedentes nesta Corte que tem por ocorrente o
prequestionamento mesmo não constando do corpo do acórdão impugnado a
referência ao número e à letra da norma legal, desde que a tese jurídica tenha sido
debatida a apreciada” (Rec. Esp. 94.852, SP, Rel. Min. Fontes de Alencar, DJ
13.09.99, pg.1088).
Diante do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Relator
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