Tribunal: TJSP
Processo: 1001135-24.2014.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação revisional de contrato c.c. repetição de indébito e indenização por danos morais e materiais. Sentença que julgou improcedente a ação. Alegação de demora na entrega da documentação para obtenção do financiamento. Culpa da ré não demonstrada. Valor do imóvel que deve sofrer correção monetária, conforme previsão contratual. Ausência de demonstração

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação revisional de contrato c.c. repetição de indébito e indenização por danos morais e materiais. Sentença que julgou improcedente a ação. Alegação de demora na entrega da documentação para obtenção do financiamento. Culpa da ré não demonstrada. Valor do imóvel que deve sofrer correção monetária, conforme previsão contratual. Ausência de demonstração quanto à incorreção no valor cobrado. Valor mantido. Taxa condominial. Restituição não devida. Nenhum valor foi pago pela adquirente a esse título. Danos materiais e morais inexistentes. Sentença mantida, RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281166
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001135-24.2014.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é apelante URANIA
PAULA DE OLIVEIRA, são apelados FIT 39 SPE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA e CONDOMÍNIO FIT BOSQUE ITAQUERA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001135-24.2014.8.26.0007 -Voto no 2339
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VOTO No 2339
APELAÇÃO No 1001135-24.2014.8.26.0007 -
COMARCA: São Paulo
JUÍZA: Daniella Carla Russo Greco de Lemos
APELANTE: Urania Paula de Oliveira
APELADOS: Fit 39 Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda e Condomínio Fit
Bosque Itaquera
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação revisional
de contrato c.c. repetição de indébito e indenização por danos
morais e materiais. Sentença que julgou improcedente a ação.
Alegação de demora na entrega da documentação para obtenção
do financiamento. Culpa da ré não demonstrada. Valor do imóvel
que deve sofrer correção monetária, conforme previsão contratual.
Ausência de demonstração quanto à incorreção no valor cobrado.
Valor mantido. Taxa condominial. Restituição não devida.
Nenhum valor foi pago pela adquirente a esse título. Danos
materiais e morais inexistentes. Sentença mantida, RECURSO
DESPROVIDO.
Trata-se de ação revisional de contrato c.c. repetição de
indébito, e indenização por danos morais e materiais, julgada improcedente pela r. sentença
de fls. 356/365, movida por Urania Paula de Oliveira em face de Fit 39 Spe
Empreendimentos Imobiliários Ltda e Condomínio Fit Bosque Itaquera., condenando
a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados no valor de R$
1.000,00.
Recorre a autora, insistindo que o financiamento imobiliário
para a quitação do débito foi aprovado apenas em outubro/2013 pela Caixa Econômica
Federal devido ao fato de que a recorrida não ter levado a documentação para o agente
financeiro, quando da entrega da documentação que ocorreu na assinatura do Instrumento
Particular de Compra e Venda. Aduz que a ré não entregou das chaves, porque tenta
receber parcelas de repasse cobradas extra contrato, embora a documentação necessária
para a obtenção do financiamento já tinha sido entregue. Tece comentários sobre contrato
de adesão, insistindo na aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos

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imobiliários, sendo nulas as cláusulas abusivas que gerem obrigações consideradas iníquas.
Defende a abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias, cujo atraso na entrega da
unidade causa frustração, angústia e sofrimento ao consumidor, e, portanto, danos morai,
insistindo, ainda, na indenização por lucros cessantes. Pede a reforma da sentença (fls.
371/384).
Contrarrazões as fls. 389/391 e 392/408.
É o relatório.
O recurso é infundado.
Em 31 de Outubro de 2012 a autora firmou com a corré FIT
39 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Instrumento Particular de
Promessa de Venda e Compra Sujeito à Condição Resolutiva e Outras Avenças, para a
compra da unidade 24, Torre 001, do empreendimento Fit Bosque Itaquera, pelo preço total
R$ 215.780,00, mediante pagamento de um sinal e, o restante, por meio de financiamento
bancário e recusos do FGTS.
Alega que o imóvel foi entregue com atraso e que a ré insiste
na cobrança de valores além do contratado, obrigando-a a assinar um documento de
Retificação da Forma de Pagamento, no qual cobravam uma diferença de R$ 27.619,10.
Além disso, foi obrigada a assinar um Termo de Confissão de Dívida no valor de R$
11.534,41.
Aduz que houve atraso por 16 meses, pois as unidades foram
concluídas desde Julho de 2012, sendo que com o habite-se expedido, o imóvel estava
habitável, embora tenha recebido as chaves somente em dezembro de 2013, o que lhe
causou prejuízos. Diz, ainda, que firmou acordo com a administradora do condomínio
sobre as taxas condominiais vencidas, no valor de R$ 6.715,58, embora entenda que é
indevida a cobrança.
Diante disso, ajuizou a presente ação buscando: a) a apuração
dos corretos valores cobrados além do valor contratado de R$ 27.619,10 e, no caso de
cobrança a maior, a restituição dobrada dos valores indevidamente cobrados; b) a
condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes de agosto de 2012 a dezembro de
2013, no valor de R$ 1.000,00 por mês, em valore atuais; c) a restituição dobrada das taxas
condominiais indevidamente pagas; d) a imposição da multa fixada e prevista no contrato,

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no percentual de 0,5% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso
na entrega, no valor de R$ 37.248,80; e) a aplicação de juros moratórios contratualmente
previsto,s no percentual de 0,5%, ao mês, calculados sobre o valor do contrato.
Em defesa, o corréu Condomínio arguiu preliminar de
ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta que o adquirente da unidade autônoma de um
condomínio é responsável pelos débitos condominiais incondicionalmente e que a autora
firmou acordo para pagamento dos condomínios em atraso de sua unidade em 0/01/2014,
posteriormente cancelado, cujo pagamento da primeira parcela lhe foi devolvido. Sustenta
a legalidade da cobrança por se tratar de obrigação propter rem e que não há que se falar
em cobrança indevida, no momento em que os débitos condominiais foram quitados pela
construtora e o valor da primeira parcela do acordo firmado com a autora, devolvido em
crédito em seu boleto. Pede a improcedência da ação.
Já a corré Fit 39 arguiu preliminar de ilegitimidade passiva
quanto à cobrança da comissão de corretagem. No mérito, defende a possibilidade da
cobrança da comissão de corretagem e a inaplicabilidade do art. 42 do Código de Defesa
do Consumidor. Rechaça o pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos
morais, pedindo a improcedência da ação.
Então, sobreveio a r. sentença julgando a ação improcedente,
contra a qual se insurge a autora.
De início, embora seja irrelevante ao feito, pois o contrato foi
assinado quando o empreendimento já havia sido entregue, conforme alegado pela autora
na petição inicial (fls. 04 - Ocorre que as unidades estão concluídas desde Julho de 2012,
com o Habite-se expedido e o imóvel está habitável), está assentado o posicionamento de
que é válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias para entrega de
imóvel em construção estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto
em cláusula contratual expressa, clara e inteligível, conforme a Súmula no 164 desta Corte:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de
imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Assim também decidiu recentemente a C. Turma Especial
Privado 1 deste Tribunal no julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000,
aprovando a seguinte tese de caráter vinculante: “Tema 01
É válido o prazo de

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tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de
venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”.
Feita tal consideração, o cerne da questão está em saber se a
demora na obtenção do financiamento deve ser atribuída à ré Fit 39 pela eventual não
entrega dos documentos necessários para a obtenção do financiamento, como alega a
compradora, ora recorrente.
Todavia, a recorrente não está com a razão.
As alegações da autora são absolutamente genéricas e
desprovidas de comprovação ao tentar atribuir culpa à ré Fit 39 pela demora na obtenção
do financiamento.
Aliás, não há qualquer prova que confirme a entrega dos
documentos à recorrida para posterior encaminhamento ao agente financeiro, de sorte que a
alegação de que “ na ocasião da entrega da documentação que se deu quando assinou
Instrumento Particular de Compra e Venda com a Recorrida na qual a Recorrente
entregou toda documentação solicitada para o financiamento na data solicitada pela
Recorrida, na ocasião foi levada toda documentação para o escritório terceirizado
contratado pela Recorrida para agilizar a documentação para o financiamento” (fls.
373) restou não demonstrada. Aliás, a autora nem ao menos indicou o nome da empresa
terceirizada que teria sido contratada para tanto, ônus que era seu e em relação ao qual não
se desincumbiu, a teor do disposto no art. 373, I, do CPC/2015. (grifei)
Assim, não há como atribuir à ré a responsabilidade pela
demora na realização do financiamento bancário em outubro de 2013 (fls. 100).
De qualquer forma, como bem observado pela Magistrada de
primeira instância, a corré Fit 39 reteve as chaves do imóvel, pois a imissão na posse do
comprador está condicionada à quitação da segunda parcela, que, no caso em análise, seria
paga mediante financiamento bancário.
O inadimplemento do pagamento da parcela no valor de R$
195.000,00 (paga mediante financiamento bancário) obsta a entrega das chaves ao
adquirente e tem respaldo no contrato, conforme se extrai da cláusula 23a (fls. 90), que
prevê que “O COMPRADOR entrará na posse do imóvel após o pagamento integral do
preço pactuado, ou, caso venha a optar pelo financiamento do saldo da dívida

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remanescente, após a assinatura do respectivo Instrumento Particular ou Escritura de
Venda e Compra com Financiamento junto à Instituição Financeira, e desde que esteja
rigorosamente em dia com todas as obrigações assumidas (...)”.
Assim, em que pese suas afirmações de que o referido atraso
se deu por culpa da ré Fit, a autora não logrou comprovar sua alegação, eis que não trouxe
aos autos provas que corroborassem com sua tese de que houve demora na entrega dos
documentos para a obtenção do financiamento.
Desta forma, ausente o reconhecimento do atraso da ré Fit 39,
deve mesmo ser afastado o pedido de pagamento de lucros cessantes, a título de danos
materiais.
Além disso, bem decidiu a Magistrada a quo no que toca à
pretensão de restituição dos valores pagos antes da entrega das chaves pelas taxas
condominiais, pois a autora não efetuou qualquer pagamento a esse título, pois foi
restituída do valor correspondente ao pagamento da primeira parcela do acordo firmado
com o condomínio.
Quanto ao pedido de restituição da quantia de R$ 27.619,10,
mais uma vez sem razão a autora.
Explica-se.
Quando da assinatura do contrato em 31/10/2012, a
recorrente se comprometeu a pagar R$ 215.780,00, sendo um sinal no valor de R$
20.780,00 e o saldo do preço de aquisição no valor de R$ 195.000,00 através da obtenção
de recurso próprios ou financiamento.
Como acima dito, diante da demora na obtenção do
financiamento, o valor do imóvel sofreu correção monetária, cuja previsão contratual está
estampada na cláusula 16a do contrato firmado, constando que o preço total de aquisição da
unidade sofrerá correção monetária pelo INCC- Índice Nacional de Custo da Construção
Civil.
Assim, nenhuma irregularidade há na cobrança da diferença
apurada, observando-se que a recorrente não se deu ao trabalho de indicar o excesso na
cobrança.
Por fim, não se verificando nenhuma irregularidade na
conduta da ré, não há que se falar em indenização por danos morais, notadamente diante da

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ausência de culpa pela demora na obtenção do financiamento.
Destaco julgado desta Câmara neste sentido:
“Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ALEGADA
MORA
DA
RÉ
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL.
INOCORRÊNCIA. ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA AO
PAGAMENTO DO SALDO DO PREÇO PELOS AUTORES, QUE SÓ
OCORREU APÓS A CONCLUSÃO DAS OBRAS E DA EXPEDIÇÃO
DO HABITE-SE. ALEGADO INADIMPLEMENTO DA RÉ, POIS,
QUE NADA MAIS É QUE A INVOCAÇÃO, POR ELAS, DA
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DESCABIMENTO,
ANTE A AUSÊNCIA DE ILÍCITO CONTRATUAL IMPUTÁVEL.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS OU MORAIS NÃO
CABÍVEIS.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
E
TRIBUTOS
DA
UNIDADE
ADQUIRIDA,
ADEMAIS,
DE
EXPRESSA
RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE APÓS A CONCLUSÃO
DAS OBRAS, MESMO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES,
CONFORME
CONVENCIONADO.
OBSERVÂNCIA
DA
AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DAS PARTES
NO CONTRATO. PRETENDIDA DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS A TÍTULO DE TAXA DE INTERVENIÊNCIA BANCÁRIA.
PREVISÃO
EXPRESSA
DE
RESPONSABILIDADE
DO
ADQUIRENTE
NAS
DESPESAS
ATINENTES
AO
FINANCIAMENTO.
SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PROVIDO.” (Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
1044252-72.2017.8.26.0100, Relator(a): Vito Guglielmi, J. em
04/02/2020)
Desta forma, de rigor a manutenção da r. sentença,
exatamente como proferida.
Por fim, considerando-se o trabalho adicional em grau de
recurso, majoram-se os honorários advocatícios devidos aos patronos das rés para R$
1.500,00, conforme art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade concedida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
RELATORA