Tribunal: TJSP
Processo: 1002898-87.2019.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão contratual e devolução de valores - "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (súmula 1, do

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão contratual e devolução de valores - "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (súmula 1, do TJSP).
- Pretensão de retenção, pela ré, de 60% do valor pago pelos autores, é evidentemente abusiva, levando-se em conta, inclusive, que o imóvel não chegou a ser entregue - Manutenção do percentual de retenção estipulado pela sentença, 20%, que está de acordo com orientação do Superior Tribunal de Justiça e é razoável - Apelo não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000983638
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002898-87.2019.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TG SÃO
PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 2 S.A., são apelados ANOILES
DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e SUELLEN OLIVEIRA DA SILVA.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE
MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
2
29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1002898-87.2019.8.26.0006
2a Vara Cível do Foro Regional da Penha de França (processo no
1002898-87.2019.8.26.0006)
Apelante: TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelados: Suellen Oliveira da Silva e outro
Juiz de 1o Grau: Sinval Ribeiro de Souza
Voto no 31295.
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão
contratual e devolução de valores - “O compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem” (súmula 1, do TJSP).
- Pretensão de retenção, pela ré, de 60% do valor pago
pelos autores, é evidentemente abusiva, levando-se em
conta, inclusive, que o imóvel não chegou a ser entregue -
Manutenção do percentual de retenção estipulado pela
sentença, 20%, que está de acordo com orientação do
Superior Tribunal de Justiça e é razoável - Apelo não
provido.
Insurge-se a ré, em ação de rescisão contratual e
devolução de valores, contra sentença que extinguiu o processo, no que toca
ao pedido rescisório, por falta de interesse, com fundamento no artigo 485,
VI, do Código de Processo Civil, e julgou o pedido de devolução de valores
procedente, para condenar a ré a devolver ao autor 80% do que ele pagou,
corrigido do desembolso e com juros moratórios contados a partir do trânsito
em julgado. A ré também foi condenada a pagar as verbas de sucumbência,
que incluem honorários advocatícios de 10% do valor da condenação (fls.
203/205).
A apelante sustenta que: a) a sentença admitiu a
validade e a regularidade do leilão extrajudicial referido na contestação,
mas não reconheceu as suas “consequências jurídicas, mormente aquela estampada
no parágrafo 4o do art. 63 da Lei no 4.591/64” (fl. 210); b) na falta de interessados,
adjudicou o imóvel à cuja aquisição os autores haviam se comprometido,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
3
por R$407.156,51; c) cumpre aos autores arcar com todas as despesas
concernentes ao leilão; d) em face do ocorrido, não pode ser obrigada a
devolver aos autores valor algum, muito menos 80% da quantia paga; e) os
autores devem “amargar a perda total das quantias pagas, face à inexistência de saldo
remanescente em seu favor” (fl. 210); f) a retenção de valores pagos visa
compensar despesas relativas à gestão do negócio; g) caso o artigo 63 da
Lei no 4.591/64 seja considerado inaplicável, os autores deverão, ao
menos, arcar com a multa prevista na cláusula 6.4, “b”, do compromisso de
compra e venda, pois houve rescisão imotivada; e h) a multa prevista no
contrato não é iníqua, mas compatível com a natureza do negócio e a
extensão das citadas despesas. Pede, pois, a reforma do julgado.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta.
É o relatório.
Os autores propuseram a demanda em março de
2019, pedindo a rescisão de compromisso de compra e venda firmado com
a ré dois anos antes, tendo por objeto a aquisição de apartamento situado
no bairro da Penha, em São Paulo, por R$424.128,00 (fls. 17/52), e a
devolução de 80% dos valores pagos, que somaram R$65.297.72 (fls.
13/14). Alegaram onerosidade excessiva e impossibilidade de pagamento
das parcelas remanescentes.
Na contestação, a ré aduziu que os autores não
têm interesse processual, porque o contrato já havia sido rescindido no dia
13.02.2019, quando, em razão da inadimplência deles, procedeu à leilão
extrajudicial e adjudicou o imóvel, por R$407.156,21, nos moldes da Lei no
4.591/64 (fls. 174/175), não restando saldo que lhes deva ser restituído.
Acrescentou que a multa prevista no contrato, para a hipótese de rescisão
imotivada, é lícita e razoável (fls. 116/131).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
4
A sentença destacou que os autores carecem de
interesse de agir, no que toca ao pedido rescisório, porque o leilão e a
adjudicação do imóvel ocorreram antes do ajuizamento da demanda (fls.
174/175 e 204), mas têm direito à restituição das parcelas pagas, sem se
considerar valores gastos ou obtidos em leilão extrajudicial, porque foram
notificados para quitação do débito então existente e da possibilidade de o
imóvel ser levado a leilão, na forma da Lei no 4.591/64, após terem requerido
o distrato (fls. 66/67 e 177/181).
Em outras palavras, tendo os autores informado à
ré, em 06.12.2018, que não prosseguiriam na execução do contrato (fls.
66/67), não havia por que ela realizar leilão e adjudicar o imóvel, meses
depois (fls. 177/181), tampouco para, agora, impor aos autores as despesas
decorrentes daquele ato.
Não há dúvida de que os autores têm direito à
devolução dos valores pagos à ré, não, porém, na sua integralidade. É preciso
compensar a ré pelas despesas experimentadas em decorrência do negócio,
desfeito, como dito, por iniciativa dos autores, prematuramente.
Nesse sentido, a súmula 1 deste Tribunal de
Justiça: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”, e a súmula 543, do
Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
O critério adotado pela sentença retenção, pela

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
5
ré, de 20% do valor pago pelos autores é adequado, compatibilizando-se,
inclusive, com orientação do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema,
pelo que fica mantido:
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE
MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N.
9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois
o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de
forma fundamentada, ainda que contrariamente aos
interesses da parte.
2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de
desfazimento do negócio com restituição parcial dos
valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em
garantia, como alegado pela construtora com amparo na
Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a
registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no
recurso especial, de que não seria necessário levar o
contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as
partes, vem amparada na indicação de ofensa a
dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem
para dar sustentação a essa tese.
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(3a Turma, AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016, DJe
01/07/2016, grifo nosso)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR.
PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA
568/STJ.
MONTANTE
FIXADO
PELAS
INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
6
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias
pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de
rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo
Tribunal
de
origem
observando
os
parâmetros
estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(3a Turma, AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019, grifo
nosso).
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA
07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível
a resilição contratual do compromisso de compra e venda
por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais
condições econômicas para arcar com o pagamento das
prestações
pactuadas
com
a
promitente-vendedora
(construtora ou incorporadora), mormente se estas se
tornarem excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição
das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não
em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de
retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com
administração,
corretagem,
propaganda
e
outras
congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção
com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o
acervo
fático
e
probatório
dos
autos,
alterar
tal
entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa
em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se
estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
7
sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência
recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante,
envolve ampla análise de questões de fato e de prova,
consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que
é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7
da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
6. Agravo regimental não provido.
(3a Turma, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (Desembargador convocado do TJ/RS),
j. 06/10/2009, DJe 21/10/2009, grifo nosso).
CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES.
PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART.
535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PERDAS E DANOS.
INEXISTÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO.
SÚMULA
N.
7-STJ
PENALIZAÇÃO
CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA
UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE.
CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
MULTA. AFASTAMENTO. SÚMULA N. 98-STJ.
I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta
as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas
com conclusão desfavorável à parte.
II. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja
recurso especial" - Súmula n. 7-STJ.
III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade. Elevação do percentual de 10% para 25%
sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas
administrativas havidas com a divulgação, comercialização
e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do
STJ a respeito do tema (2a Seção, EREsp n.59.870/SP,
Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4a
Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha,
unânime, DJU de 19.08.2002; 4a Turma, REsp n.
723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime,
DJU de 12.06.2006, dentre outros).
IV. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a
desistência, porém já após a entrega da unidade aos
compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a
proporcionar
enriquecimento
injustificado
se
não
reconhecida à construtora compensação mais ampla,
situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002898-87.2019.8.26.0006 -Voto no 31295
8
ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em
liquidação de sentença.
V. É de se afastar a procrastinação do feito, quando
constatada a mera intenção, nos aclaratórios, de viabilizar o
acesso às instâncias nacionais ad quem (Súmula n. 98-
STJ).
VI. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, provido.
(4a Turma, REsp 712.408/MG, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. 06/12/2007, DJe 24/03/2008,
grifo nosso).
Os autores não chegaram a receber as chaves
do imóvel e, nos 20% de retenção, já estão consideradas as despesas de
publicidade, corretagem e administração da ré.
O percentual previsto no contrato, retenção de
60% da quantia paga (cláusula 6.4, “b”, fl. 34), é evidentemente excessivo,
abusivo, sem justificativa e afrontoso ao consumidor, conforme a sentença
concluiu (fls. 204/205).
Sendo assim, não havendo o que alterar na
sentença, elevo os honorários devidos aos advogados dos autores, para o
equivalente a 12% do valor da condenação (artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil), e nego provimento ao recurso.
SILVIA ROCHA
Relatora