Tribunal: TJSP
Processo: 0190930-49.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
Ação de revisão contratual, indenização por danos materiais e morais c/c repetição de indébito e lucros cessantes. Instrumento particular de promessa de compra e venda. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP) e Tema 1 do IRDR no 4 deste TJSP. Atraso na entrega do imóvel não evidenciado. Correção do contrato pelo índice da construção civil até a data da entrega da obra que

Ementa:
Ação de revisão contratual, indenização por danos materiais e morais c/c repetição de indébito e lucros cessantes. Instrumento particular de promessa de compra e venda. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP) e Tema 1 do IRDR no 4 deste TJSP. Atraso na entrega do imóvel não evidenciado. Correção do contrato pelo índice da construção civil até a data da entrega da obra que não é abusiva, ausente demonstração pela Autora que este índice continua a ser exigido até obtenção do financiamento. Juros de obra que podem ser exigidos até a conclusão das obras. "Despesa de Corretagem". Valor devido. Aplicação do Tema 960 do STJ. Matéria já decidida no REsp no 1.601.149/RS. Taxa SATI. Não demonstrada a cobrança. Sentença de improcedência mantida, inclusive os honorários. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000154443
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 0190930-49.2012.8.26.0100, da Comarca São Paulo, em que é apelante
PAULA DE CAMPOS TORTORELLI (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados GOLD
NORUGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e PDG REALTY S/A
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), ALEXANDRE MARCONDES
E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 4 de março de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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0190930-49.2012.8.26.0100
Voto no 24.791
Apelação Cível No 0190930-49.2012.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelante: Paula de Campos Tortorelli
Apelados: Gold Noruga Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda e Pdg Realty S/A
Empreendimentos e Participações
Juíza sentenciante: Renata Barros Souto Maior Baião
Voto no 24.791
Ação de revisão contratual, indenização por danos materiais e
morais c/c repetição de indébito e lucros cessantes.
Instrumento particular de promessa de compra e venda.
Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do
TJSP) e Tema 1 do IRDR no 4 deste TJSP. Atraso na entrega
do imóvel não evidenciado. Correção do contrato pelo índice
da construção civil até a data da entrega da obra que não é
abusiva, ausente demonstração pela Autora que este índice
continua a ser exigido até obtenção do financiamento. Juros
de obra que podem ser exigidos até a conclusão das obras.
“Despesa de Corretagem”. Valor devido. Aplicação do Tema
960 do STJ. Matéria já decidida no REsp no 1.601.149/RS.
Taxa SATI. Não demonstrada a cobrança. Sentença de
improcedência mantida, inclusive os honorários. Recurso não
provido.
Trata-se de ação de revisão contratual, indenização por
danos materiais e morais c/c repetição de indébito e lucros cessantes, julgada
improcedente pela r. sentença de fls. 411/415, cujo relatório adoto, complementada pela
r. decisão de fl. 427, com condenação da Autora ao pagamento das custas e despesas

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processuais, além dos honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 1.500,00,
observada a Justiça gratuita a ela concedida (fl. 219).
Apela a Autora (fls. 431/456) para alegar, em síntese, que
adquiriu um imóvel da Ré e honrou com todas as parcelas que lhe cabiam, cumpriu suas
obrigações contratuais principais e acessórias, procedeu até o financiamento do imóvel.
Esclarece que o prazo de entrega do imóvel era março de 2012, contudo tal prazo não
foi cumprido pelas Apeladas, o que lhe causou transtornos de ordem material e moral.
Afirma que o atraso não foi justificado e comprovado por caso fortuito ou força maior,
antes da propositura desta ação ou durante a instrução processual. Repisa que sempre
esteve em dia com seus pagamentos, mesmo sem terem as Apeladas cumprido com sua
obrigação de entrega das chaves em março de 2012. Assevera que as Apeladas cobraram
juros, correções e multa sobre o saldo devedor. Enuncia que as Apeladas cobraram de
forma ardilosa e sorrateira o valor de R$ 5.548,32, a título de SATI e comissão de
corretagem, que pagou ao pensar que se tratava da entrada. Ressalta que o “habite-se”
somente foi expedido em 01.08.2012, ou seja, cinco meses após previsão da data de
entrega e ainda não recebeu as chaves. Argumenta quanto à ilegalidade da cláusula de
tolerância de 180 dias, pois se trata de cláusula inválida e manifestamente lesiva ao
consumidor. Alega que, além de o período ser demasiadamente longo, as Apeladas não
demonstraram a ocorrência de caso fortuito ou força maior que justificasse o atraso.
Assevera que as Apeladas jamais enviaram comunicados acerca do andamento das
obras. Enuncia que se soubesse dessa cláusula de tolerância jamais teria optado por esse
imóvel. Alega que o aceitável seria um atraso de cerca de 90 até 120 dias, comprovado o
caso fortuito ou força maior. Afirma que a Construtora também deve arcar com o ônus
de seu atraso, indenizando-a a título de danos materiais e morais. Colaciona alguns
julgados acerca de seu entendimento. Assevera que o “habite-se” não se confunde com a
entrega das chaves. Reitera que financiou o imóvel em 30.06.2011, portanto estava em
dia com todas as suas obrigações junto à Construtora. Afirma que o “habite-se” nada
mais é do que uma relação entre o construtor e a Prefeitura de mera regularidade da

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construção, ou seja, a concessão de tal licença sequer leva em conta a individualização
da unidade em prol do adquirente. Assevera que o atraso na entrega do imóvel lhe
trouxe inúmeros transtornos, pois planejou seu casamento com base na data de entrega
do imóvel, mas viu seus planos serem frustrados, por conta do atraso das Apeladas.
Afirma ser clara e incontroversa a culpa das Apeladas pelo atraso, de modo a ser
necessária a indenização pelos prejuízos que se mostrem comprovados e relacionados a
tal ilícito. Alega fazer jus ainda a lucros cessantes, presumíveis em razão do longo
período em que ficara privada do uso de seu imóvel. Pretende sejam as Rés condenadas
em danos materiais sofridos durante todo o período de atraso, no importe de 1% do
valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, desde o descumprimento do prazo da
promessa de entrega (março/2012) até a efetiva entrega das chaves, que ainda não
ocorreu. Enuncia que a multa penal requerida não pode ser confundida com os lucros
cessantes, tampouco com outras modalidades de danos materiais. Busca ainda sejam as
Rés condenadas ao pagamento da multa contratual penal, nos mesmos moldes como
deveria ser aplicada no caso de seu inadimplemento. Afirma que a existência de multa
somente em face do atraso do comprador é abusiva e ilegal e deve ser rechaçada pelo
Tribunal, com fixação de multa em face também das Apeladas. Pleiteia pela devolução
dos valores pagos a título de SATI e corretagem, pois cobrados como se fossem a
entrada do imóvel. Afirma que em nenhum instante da fase pré-negocial as Apeladas lhe
prestaram de forma correta, clara e precisa as informações sobre essas cobranças, em
total afronta ao art. 31 do CDC. Reitera que a corretagem somente poderia recair ao
consumidor se ele próprio tivesse procurado uma assessoria para o auxiliar, o que não é
o caso. Pugna pela devolução dos valores pagos a título de SATI e corretagem em
dobro, uma vez que tais cobranças foram atreladas ao contrato de forma obscura, em
evidente abusividade e má-fé das Apeladas, nos termos do art. 42, parágrafo único, do
CDC. Assevera que a correção monetária cobrada indevidamente nas parcelas pré-
chaves devem ser devolvidas de forma dobrada, porquanto cobradas indevidamente, em
má-fé das Apeladas. Enuncia que a cláusula que prevê qualquer modalidade de juros e
correção monetária antes da efetiva entrega das chaves configura verdadeiro

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locupletamento ilícito da Construtora, o que é proibido pelo ordenamento jurídico.
Pretende sejam as Apeladas compelidas a formular renegociação dos valores em aberto
consigo, uma vez que foi levada a erro, por acreditar que todo o valor devido à
Construtora seria financiado. Pugna ainda sejam as Rés condenadas à indenização pelos
danos morais sofridos, observada a desídia das mesmas consigo. Pleiteia seja fixado o
“quantum” indenizatório em aproximadamente R$ 30.000,00. Pleiteia sejam as Rés
condenadas a consignar em Juízo os valores que lhe são devidos. Requer seja revertida
integralmente a sucumbência em favor de seus patronos ou, em pedido alternativo, seja
reduzido o valor dos honorários arbitrados pela r. sentença.
Recurso recebido e processado (fl. 457). Isento de preparo,
por ser a Apelante beneficiária da Justiça gratuita (fl. 219). Contrarrazões ofertadas (fls.
460/536).
Foi determinada a suspensão do recurso, pelas r. decisões
de fls. 539 e 546, que foi encaminhado a este Relator, pela r. decisão de fls. 550/551, em
19.02.2020.
É o relatório.
A r. sentença de fls. 411/415, complementada pela r.
decisão de fl. 427, não comporta reparos.
Em ação de revisão contratual c/c indenização por danos
materiais e morais e devolução de valores pagos, pretende a Autora a obtenção de
indenização por danos materiais e morais, sob o argumento de atraso na entrega da obra
pelas Rés.
O processo revela que as partes firmaram o contrato de
compromisso de venda e compra de unidade habitacional e outros pactos (fls. 62/106),
em que estabelecido o prazo de conclusão das obras para o dia 31/03/2012 (fl. 99), com
tolerância de 180 dias (cláusula 5.4 fl. 77).

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Na hipótese, não se verifica que ocorreu atraso na entrega
das obras pelas Rés. No que pertine ao prazo de tolerância, enuncia a Súmula 164 deste
TJSP: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega
de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
No mesmo sentido o Tema 1 do IRDR 4 deste Tribunal de
Justiça, enuncia que: "É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta
dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel
em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
O contrato formalizado entre as partes estabeleceu prazo
de tolerância de 180 dias (fl. 77). A expedição do “habite-se” ocorreu em 01.08.2012 (fl.
356), ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto. A obra tinha término previsto para
31.03.2012, mas com acréscimo do prazo de tolerância a obra poderia ser entregue até
30.09.2012. Todavia, conforme é afirmado pela própria Autora, a expedição do auto de
conclusão das obras ocorreu em 01.08.2012, a afastar a pretendida mora das Rés, o que
inviabiliza os pedidos indenizatórios formulados pela Autora, observado o que será
abaixo enunciado.
Não se verifica nenhuma ambiguidade nas cláusulas que
estabeleceram os prazos de tolerância, uma vez que seu cômputo se insere dentro do
prazo de 180 dias, o que é admitido pela jurisprudência como lícito e independe de
demonstração da ocorrência de caso fortuito ou de força maior, a permitir sua utilização
pela empreendedora imobiliária, nos termos ainda da já referida Súmula 164 deste
TJSP. Advirta-se, ainda, que o imóvel foi financiado pelo programa Minha Casa Minha
Vida (fls. 109/137), que possui regramento próprio, com subordinação da análise de
suas condições ao ente financeiro indicado no contrato estabelecido entre as partes,
admitido o prazo de até 60 dias para assinatura do contrato de financiamento (fls.
102/103), o que efetivamente ocorreu.

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Acrescente-se ser regra que na incorporação imobiliária o
pagamento pela aquisição do imóvel deve ocorrer à vista. O incorporador pode oferecer
prazo ao comprador para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel
seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel são
denominados de juros de obra e, na hipótese de atraso na entrega da obra, existe
responsabilidade da vendedora quanto aos danos disto decorrentes. Assim, a cobrança
referente aos “juros de obra” somente pode ser considerada abusiva se exigida após o
prazo de entrega do imóvel, o que não é a hipótese desse processo.
Com relação ao tema, enuncie-se que a questão já se
encontra pacificada com o julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, que
fixou a seguinte tese jurídica (Tema 06):
“É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de
evolução de obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros encargos equivalentes
após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído período de tolerância”.
Nesse sentido, não se verifica qualquer abusividade em
relação ao índice indicado no contrato para a correção das parcelas, pois o INCC-
DI/FGV é largamente utilizado no ramo da construção civil, portanto regular até o
momento da conclusão da obra. Para o período posterior, não demonstrou a Autora
tenha ocorrido sua utilização até a data da obtenção do financiamento habitacional, ônus
que a ela pertencia e do qual não se desincumbiu.
Dessa forma, não demonstrado o atraso na entrega da obra,
tampouco a incorreção na forma de correção do contrato regularmente ajustado entre as
partes, não prospera a irresignação da Autora, até porque a entrega das chaves à Autora,

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ora Apelante, somente não ocorreu ante a existência de saldo residual em aberto, ainda
pendente de pagamento por ela, conforme se infere dos extratos de fls. 143/144 e
357/358, relativo a parcelas intermediárias que não foram quitadas pela Apelante,
discriminadas nas fls. 97/98. O contrato de financiamento obtido junto à Caixa
Econômica Federal demonstra apenas o financiamento de parte do valor descrito no
contrato, a corroborar com a tese de que a culpa pelo atraso na entrega do imóvel não
pode ser imputada às Rés.
Quanto ao pedido formulado pela Autora, de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem, necessário reprisar que a matéria
aqui em debate já se encontra pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo (Tema 960): “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não
há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Nesse sentido, confira-se o julgado do C. STJ:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a
seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação
imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que

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previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes
convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria
pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o
pedido de repetição dos valores pagos a esse título.
3. Recurso especial provido (Recurso Especial no
1.601.149/RS, 2a Seção, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, data
do julgamento: 13/06/2018, DJe: 15/08/2018)”
Verifica-se das disposições contratuais que a Autora foi
informada acerca da despesa de corretagem (fl. 139), objeto de sua insurgência,
conforme prelecionam os artigos 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor.
Ademais, não há no processo informação de que a Autora se enquadra na Faixa 1 do
Programa Minha Casa Minha Vida. Destarte, não se deve falar em restituição de
valores sob a denominação de “Despesas de Corretagem”, uma vez que foi regulamente
contratada, conforme recibo de fl. 139.
Sobre o assunto, colacionam-se julgados dessa 3a Câmara
de Direito Privado.
“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
NA PLANTA PELO PROGRAMA 'MINHA CASA MINHA VIDA' RESCISÃO
CONTRATUAL. Pretensão de devolução de todos os valores pagos, inclusive a
título de comissão de corretagem, bem como indenização por danos morais.
Sentença de procedência parcial, para condenar a ré à devolução de 90% dos
valores pagos pela autora, excluindo-se a corretagem. Inconformismo da autora.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Valores pagos a título de comissão de
corretagem, mesmo em imóveis adquiridos pelo programa 'Minha Casa Minha
Vida' que são devidos, se observado o dever de informação pela vendedora.

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Hipótese suficientemente demostrada nos autos. DANOS MORAIS. Não
preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos
danos morais. Sentença confirmada. Sucumbência da autora, ressalvada a
gratuidade. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO” (v.28644). (Apelação no
1017851-64.2016.8.26.0005, relator: VIVIANI NICOLAU, j. em 23/08/2018);
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE
VALORES E INDENIZAÇÃO. 1.- Verbas de corretagem. Devolução, na espécie,
inadmissível. Contratação que não se ajustou à faixa 1 do PMCMV. Sujeição da
matéria ao tema no 960 do C. STJ. 2.- Despesas condominiais. Restituição
acertada. Encargo exigível apenas com a disponibilização das chaves do imóvel.
Precedentes (STJ, REsp no 1.345.331/RS, Min. Luis Felipe Salomão). 3.-
Indenização por danos morais. Verba indevida. Impossibilidade de conclusão do
contrato ou abusividade no repasse da taxa condominial à adquirente que não
provocou, no caso em concreto, lesão de natureza extrapatrimonial. Inexistência,
assim, de consequência capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável.
Precedentes.
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO”
(Apelação
no
1004001-07.2014.8.26.0071, relator: DONEGÁ MORANDINI, j. 28/09/2018).
No tocante à cobrança da Taxa SATI ou Serviço de
Assessoria no Registro/Cartório, a Apelante não logrou demonstrar sua cobrança pelas
Rés, portanto nada há de ser restituído a esse título.
Diante do afastamento das pretensões da Apelante, não se
deve falar em danos morais ou obrigação da Ré a promover a renegociação da dívida em
Juízo, pois, como bem referiu a n. Magistrada sentenciante, a questão deve ser buscada
pela via extrajudicial: “... quanto à pretensão de renegociação das prestações de acordo
com as possibilidades financeiras da Autora, é certo que não é possível compelir a Ré a

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fazê-lo, sem que haja causa autorizadora para tanto. Nada obsta, contudo, que as
partes realizem tratativa contratual neste sentido, ao largo da ação judicial” (fl. 415).
Ademais, não se deve falar em redução do percentual
fixado a título de honorários, uma vez que tal fixação se mostrou adequada e bem
observou a complexidade do caso e o grau de zelo do profissional (R$ 1.500,00).
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer acréscimo que se faça
aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância, enquanto os
demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os fundamentos acima
enunciados para a solução da lide.
Deixo de majorar os honorários de sucumbência, uma vez
que a r. sentença foi proferida ainda sob a égide do CPC/73.
Nestes termos, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator