Tribunal: TJSP
Processo: 2193171-87.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em matrícula – Decisão mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963452
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2193171-87.2020.8.26.0000, da Comarca de Penápolis, em que é agravante LUIS
HENRIQUE DE ALMEIDA LEITE, é agravado MUNICÍPIO DE PENÁPOLIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER DE AQUINO E
GERALDO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2193171-87.2020.8.26.0000
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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2193171-87.2020.8.26.0000 - Penápolis
AGRAVANTE: LUIS HENRIQUE DE ALMEIDA LEITE
AGRAVADO: MUNICÍPIO DE PENÁPOLIS
INTERESSADO: PAULO FERREIRA
VOTO No 17759
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade –
Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra
e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes –
Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor –
Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis
que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-
rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em
matrícula – Decisão mantida – Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em
execução fiscal, acolheu parcialmente a exceção de pré-executividade para determinar a
inclusão do compromissário comprador no polo passivo da presente demanda,
indeferindo o pedido de exclusão do polo passivo do Agravante, eis que não seria o caso
de afastá-lo da responsabilidade do tributo, pois somente a transferência seria capaz de
exclui-lo, e não a escritura apresentada.
Em síntese, sustenta a agravante que (i) a venda foi devidamente
escriturada e uma vez eleito o compromissário comprador para figurar no pólo passivo
da presente demanda não faz sentido a manutenção do vendedor; (ii) valendo-se do
efeito vinculante da Súmula 399 do STJ, o Município de Penápolis, ao fazer a inserção
na CDA executada do comprador PAULO FERREIRA, teria o elegido como único e
exclusivo responsável pelos exercícios tributários objeto da dívida tributária em
questão, com a exclusão total do agravante; (iii) a orientação adotada pelo Superior
Tribunal de Justiça ao julgar os recursos especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP não
seriam aplicáveis, nos termos do disposto no art. 927, III do CPC, eis que o julgamento
ocorrera antes da entrada em vigor da novel legislação processual. Requer o provimento

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do agravo para que haja reforma da r. Decisão agravada, com o propósito de exclusão
do Agravante do pólo passivo da execução fiscal.
Recurso tempestivo e bem preparado (fls. 51/52).
Contraminuta às fls. 58/60.
É o relatório.
A insurgência não merece guarida.
Cuida-se de execução fiscal distribuída em 23/07/2017 para cobrança
de IPTU dos exercícios de 2016 em face de LUIS HENRIQUE DE ALMEIDA LEITE
constando PAULO FERREIRA como compromissário.
Às fls. 18/19, foi juntada escritura pública de venda e compra, datada
de 12.06.2007, celebrada entre LUIS HENRIQUE DE ALMEIDA LEITE e sua esposa
constando PAULO FERREIRA e esposa. Não há, contudo, qualquer indício de que a
avença foi efetivamente registrada na matrícula do bem. Isso significa que a esta
convenção não foi dada a necessária publicidade para que a Municipalidade pudesse
tomar conhecimento de quem exerce a propriedade sobre o bem.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens móveis se
efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade só é
transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nesse
sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser

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havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, contrato particular de compra e venda, ainda que
quitado, não têm o condão de, juridicamente, alterar o domínio de um bem imóvel, visto
que é imprescindível o registro do título translativo na matrícula imobiliária. Pela
mesma razão, inaplicável o art. 130 do CTN à espécie, pois não se transferiu o imóvel.
A lei processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o instrumento público,
nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de Relatoria do Min.
Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à Municipalidade é
permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR
(PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE
VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU
o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a
qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto
o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no
Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
Precedentes: RESP n.o 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de
18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda
Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha,
Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira,

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Segunda Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda
Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do
tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei
como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a
qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro
visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min.
Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito
ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado do Superior
Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra e venda a
embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha sido
transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria com
a transcrição no competente registro público. A prova da quitação mencionada no art.
130 do CTN, nesse sentido, se refere aos créditos tributários e tem o condão de afastar a
responsabilidade do comprador do imóvel. Como a efetiva aquisição do imóvel só se dá
com o registro em matrícula, o vendedor permanece como devedor dos tributos
vinculados ao bem, não havendo sub-rogação.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar no polo
passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda é sua,
frisando-se que a Fazenda Pública pode optar pelo devedor que deseja executar na
hipótese em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código
Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange ao instrumento de compra e
venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à
responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda
Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias

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correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de agravo de
instrumento, mantendo-se a decisão do juízo a quo.
MÔNICA SERRANO
Relatora