Tribunal: TJSP
Processo: 1000557-61.2017.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-22
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
Ação de cobrança de despesas condominiais movida contra CDHU – Sentença de que reconheceu a ilegitimidade passiva da ré e extinguiu o feito, sem resolução de mérito – Apelação – Entendimento jurisprudencial do C. STJ, firmado em sede recurso repetitivo (Resp no 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), que estabelece os critérios de responsabilização do compromissário comprador.

Ementa:
Ação de cobrança de despesas condominiais movida contra CDHU – Sentença de que reconheceu a ilegitimidade passiva da ré e extinguiu o feito, sem resolução de mérito – Apelação – Entendimento jurisprudencial do C. STJ, firmado em sede recurso repetitivo (Resp no 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), que estabelece os critérios de responsabilização do compromissário comprador. Necessidade de comprovação de que (i) o promissário comprador foi imitido na posse e que (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação – In casu, não ficou demonstrada a posse dos cessionários, como também não restou demonstrado que o condomínio teve ciência do negócio jurídico realizado com eles, o que culmina não só na legitimidade da ré para figurar no polo passivo da demanda, mas, também, na possibilidade, considerando sua qualidade de cedente, de responsabilização pelas despesas condominiais não pagas – Interesse de agir – Em se tratando de despesas de condomínio, a constituição em mora prescinde de notificação premonitória, na medida em que as cotas condominiais são obrigações positivas, líquidas e com termo certo, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil. Precedentes – Art. 172 do Provimento 58/89 da E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo não se aplica ao caso concreto, posto que o art. 18 da Lei no 6.766/79 não dispensa o registro do título aquisitivo da unidade habitacional alienada, mas, tão somente, o projeto de loteamento ou desmembramento no prazo a que alude o dispositivo – Despesas condominiais não impugnadas seria e concludentemente. Como se não bastasse, as despesas condominiais são presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção das áreas comuns. Recuso provido para afastar a ilegitimidade da ré e aplicada a teoria da causa madura, julgar procedente a ação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000361127
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000557-61.2017.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
CONDOMINIO RESIDENCIAL JEQUITIBA III, é apelada COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO -
CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E FRANCISCO
CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 22 de maio de 2020.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
2
COMARCA: Mogi das Cruzes – 2a Vara Cível
APTE.: Condomínio Residencial Jequitiba III
APDO.: Companhia de Desenvolvimento habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
JUIZ: Domingos Parra Neto
29a Câmara de Direito Privado
VOTO No 8442
Ementa: Ação de cobrança de despesas condominiais movida contra
CDHU Sentença de que reconheceu a ilegitimidade passiva da ré
e extinguiu o feito, sem resolução de mérito
Apelação

Entendimento jurisprudencial do C. STJ, firmado em sede recurso
repetitivo (Resp no 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe
Salomão), que estabelece os critérios de responsabilização do
compromissário comprador. Necessidade de comprovação de que
(i) o promissário comprador foi imitido na posse e que (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação In casu, não
ficou demonstrada a posse dos cessionários, como também não
restou demonstrado que o condomínio teve ciência do negócio
jurídico realizado com eles, o que culmina não só na legitimidade
da ré para figurar no polo passivo da demanda, mas, também, na
possibilidade, considerando sua qualidade de cedente, de
responsabilização pelas despesas condominiais não pagas Interesse
de agir Em se tratando de despesas de condomínio, a constituição
em mora prescinde de notificação premonitória, na medida em que
as cotas condominiais são obrigações positivas, líquidas e com
termo certo, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil.
Precedentes Art. 172 do Provimento 58/89 da E. Corregedoria
Geral de Justiça de São Paulo não se aplica ao caso concreto, posto
que o art. 18 da Lei no 6.766/79 não dispensa o registro do título
aquisitivo da unidade habitacional alienada, mas, tão somente, o
projeto de loteamento ou desmembramento no prazo a que alude o
dispositivo
Despesas condominiais não impugnadas seria e
concludentemente. Como se não bastasse, as despesas condominiais
são presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção
das áreas comuns. Recuso provido para afastar a ilegitimidade da ré
e aplicada a teoria da causa madura, julgar procedente a ação.
Vistos.
A r. sentença de fls. 97/100, cujo relatório se adota, acolheu a preliminar de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
3
ilegitimidade passiva e extinguiu, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485,
inc. VI, do CPC, a ação de cobrança movida por Condomínio Residencial Jequitiba III
contra Companhia de Desenvolvimento habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
- CDHU.
Outrossim, homologou, com fundamento no art. 485, inc. VIII, do CPC, a
desistência da ação em relação a Nely Aparecida de Almeida.

Inconformado, o Condomínio autor apelou (fls. 102/113), insistindo na
legitimidade passiva da ré CDHU, sob o argumento de que o C. STJ, em julgamento de
recurso repetitivo (Resp no 1.345.331-RS e 1.442.840-PR) pontuou a desnecessidade de se
perquirir a respeito da responsabilidade do proprietário do imóvel, mesmo que de forma
concorrente, pelos débitos condominiais gerados pelo imóvel ocupado pelo promissário
comprador.
Argumenta que o próprio compromisso particular veda a alienação do imóvel a
terceiro e, em caso de inadimplemento, a CDHU poderá requerer a rescisão do contrato e a
imediata reintegração na posse do imóvel.
Outrossim, invoca o art. 1.245 do CC, aduzindo que a propriedade efetiva do
bem só se transfere mediante o registro do título translativo na matrícula do imóvel.
Com efeito, entende que o proprietário, e não o possuidor, é quem deve
responder pelos débitos condominiais em razão da natureza propter rem da obrigação,
máxime tendo em conta que a compromissária compradora não mais reside no imóvel.
Ante o exposto, requer o provimento do recurso e a reforma da sentença, para
que seja afastada a preliminar de ilegitimidade e julgada procedente a ação de origem.
Recurso tempestivo e isento de preparo, tendo em vista que o condomínio autor
é beneficiário da justiça gratuita (fls. 150).
Contrarrazões a fls. 116/125.

É o relatório.
Presente os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, de rigor o
conhecimento do recurso.
No mérito, a pretensão recursal comporta provimento, preservada é claro, a
convicção do I. Julgador de Primeiro Grau.
Senão, vejamos.
Como cediço, a obrigação dos condôminos em arcar com as despesas
decorrentes da manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
4
Na conceituação da melhor doutrina, tal obrigação “(...) provém sempre de um
direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for
transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte, etc., a
obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do
direito real terá que assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em
favor de outrem.” (Maria Helena Diniz, in Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. II, ed.
Saraiva, São Paulo, 1989, p. 11, g.n.).
Com efeito, aquele que adquire o imóvel recebe o ônus real que o acompanha,
porquanto acessorium sequitur principale.
E de fato, o art. 1.345 do Diploma Civil parece sancionar tal conclusão, ao
afirmar que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.
Não obstante, o mencionado dispositivo não conduz necessariamente ao
resultado pretendido pela ré/apelada, acolhido pelo Juízo a quo.
Isso porque no ordenamento jurídico vigente, a propriedade dos bens imóveis só
é efetivamente transferida com o registro do título aquisitivo na matrícula respectiva.
Na dicção do art. 1.245 do Código Civil, “Transfere-se entre vivos a
propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.
O § 1o, por sua vez, estabelece que “Enquanto não se registrar o título
translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”.
Neste cenário, o C. Superior Tribunal de Justiça passou admitir que “(...) a
responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e
venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-
vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto.” (AgRg no REsp 1392451/PR,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
04/08/2015, DJe 12/08/2015)
Contudo, provocado em diversas oportunidades e em casos análogos, em
interpretação sistemática aos dispositivos mencionados, acabou por consolidar, em sede de
recurso repetitivo, os critérios para a responsabilização do compromissário comprador.
A propósito, veja-se:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E
CIVIL. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. INOVAÇÃO DE TESE.
IMPOSSIBILIDADE.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA
DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, BEM COMO DA
ALEGADA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RECURSO
DESPROVIDO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
5
1. É vedado à parte inovar nas razões do agravo regimental, ainda que se trate
de matéria cognoscível de ofício pelo magistrado, tendo em vista a ocorrência da preclusão
como consequência de a questão não ter sido tratada oportunamente em sede de recurso
especial.
2. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel.
Ministro Luis Felipe Salomão), sob o regime do art. 543-C do CPC, firmou entendimento
de que, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse;
e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva
do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em
que a posse foi exercida pelo promissário comprador".
3. No caso em análise, o Tribunal de origem concluiu que o condomínio não
teve ciência inequívoca da transação, tampouco da alegada imissão na posse pelo
promissário comprador, não afastando, assim, a responsabilidade do proprietário do
imóvel pelo adimplemento das despesas condominiais em atraso.
4. A alteração da conclusão em vitrina demandaria o reexame do suporte fático-
probatório, o que é defeso em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
5. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no REsp 1484290/SP,
Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe
03/08/2015)
Analisando-se o caso à luz do precedente da Superior Instância, observo que não
estão presentes, in casu, os dois requisitos cumulativos.
Inicialmente, observo que a despeito da ausência de matrícula do imóvel nos
autos, a ré, em contestação (fls. 31 e ss) não se insurge, em nenhum momento, contra a
propriedade que lhe é atribuída.
Pelo contrário, reconhece a titularidade do bem, o que é reforçado, inclusive,
pela cláusula primeira item “b)” (fls. 68) do instrumento de cessão mencionado.
Trata-se, portanto, de fato incontroverso.
No tocante ao primeiro requisito do acórdão paradigma (imissão na posse), há
nos autos promessa de compra e venda (fls. 68 e ss.) e termo de recebimento de chaves e
imissão na posse do imóvel objeto da presente (fls. 82).
Contudo, pelo que se tem nos autos, não é possível afirmar que os cessionários
(Simone Souza de Oliveira Silva e Robison Cesar Silva) estavam na posse do imóvel.
In casu, além da CDHU não impugnar a alegação de que a corré Nely Aparecida
de Almeida estava na posse do imóvel quando do ajuizamento da ação, nada disse acerca do
aviso de recebimento que retornou negativo, informando que Nely havia mudado de
domicílio (fls. 29/30).
Logo, forçoso concluir que é fato incontroverso que, após o contrato de cessão,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
6
firmado em 2003 entre a CDHU e Simone e Robison, a corré Nely foi imitida na posse do
imóvel e, posteriormente, mudou-se daquele local.
Por sua vez, em que pese do termo de entrega de chaves, firmado em 25.09.2003
(fls. 82), a ré não logrou demonstrar que os cessionários estariam, atualmente, na posse do
imóvel.
Portanto, forçoso convir que o cumprimento do primeiro requisito (imissão na
posse) não restou comprovado.
Como se não bastasse, também não restou demonstrado, de forma séria e
concludente, o segundo requisito, qual seja, que o Condomínio apelado teve ciência
inequívoca da transação efetuada com os cessionários.
Aliás, necessário registrar que, a despeito do apelada alegar os cessionários
Simone e Robison participavam de assembleias e eram conhecidos no condomínio, não há
nos autos qualquer documento comprobatório neste sentido.
Quanto mais notificação endereçada ao apelante, noticiando a concretização do
negócio mencionado.
E tratando-se de alegação de fato modificativo do direito do Condomínio autor,
cabia a apelada fazer prova neste sentido, ex vi do que dispõe o art. 333, inc. II, do CPC, o
que não aconteceu.
Ante todo o exposto, e à míngua de demonstração do cumprimento dos
requisitos estabelecidos no AgRg no REsp 1484290/SP, de rigor o acolhimento do
recurso e a reforma da sentença, para afastar preliminar de ilegitimidade passiva
declarada pelo Juízo de origem.
Com efeito, e prosseguindo no julgamento da lide, em observância à teoria da
causa madura (art. 1013, inc. I, do CPC), passo a analisar a preliminar de carência da ação,
não enfrentada pelo Juízo em sua sentença terminativa.
Neste aspecto, sem razão a requerida.
Isso porque em se tratando de despesas de condomínio a constituição em mora
prescinde de notificação premonitória, na medida em que as cotas condominiais são
obrigações positivas, líquidas e com termo certo, a teor do que dispõe o art. 397 do Código
Civil.
Assim, não há dúvida que sua interpelação era desnecessária, por se tratar de
mora ex re, que se constitui no seu vencimento, porquanto dies interpellat pro homine.
Nesse sentido, iterativa jurisprudência neste sentido.
Veja-se:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
7
“Despesas condominiais. Ação de cobrança. Sentença de procedência.
Necessidade de manutenção. Singela alegação do réu, proprietária da unidade autônoma,
no sentido de que mudou-se e jamais foi constituído em mora pelo condomínio-autor.
Inconsistência jurídica. Obrigação positiva e líquida. Mora ex re. Aplicabilidade do art.
960 do CC/1916 (art. 397 do atual diploma). Desnecessidade de prévia notificação do
condomínio. Cabe ao proprietário arcar com o pagamento das cotas vencidas,
independentemente de notificação. Apelo do réu provido.” (Apelação no 1.087.529.001,
TJSP, 30a Câmara de Direito Privado, Rel. Marcos Ramos, j. 24.09.2008, g.n.).
Portanto, não tem lugar a alegação de que o condomínio apelante é carecedor da
ação por ausência de pretensão resistida, na medida em que o não pagamento da obrigação
em seu termo faz surgir o interesse jurídico do condomínio.
Dessa forma, fica afastada a preliminar de carência da ação, por falta de
interesse processual.

No mérito, de rigor a responsabilização da apelada pelo pagamento das despesas
condominiais não pagas, juntamente com os consectários legais e contratuais devidos.
Em outras palavras, de rigor a aplicação ao caso concreto da orientação mais
atual do C. STJ, firmada em sede de recurso repetitivo.
Em relação às teses de mérito invocadas em contestação, há que se considerar
que a previsão contida no Provimento 58/89 da E. Corregedoria Geral de Justiça de São
Paulo não se aplica ao caso concreto.
Senão, vejamos.
O artigo 156, atual art. 172, estabelece que “Não se aplica o disposto no artigo
18, da Lei no 6.766/79, para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas
pessoas jurídicas referidas nos incisos VII e VIII, do art. 8o, da Lei no 4.380/64, salvo se o
exigir o interesse público ou a segurança jurídica”.
De fato, a CDHU bem se enquadra no perfil a que alude o art. 8o, inciso VIII, da
Lei no 4.380/64.
Todavia, o art. 18 da Lei no 6.766/79 não dispensa o registro do título aquisitivo
da unidade habitacional alienada, como tenta fazer crer o suplicante, mas, tão somente, o
projeto de loteamento ou desmembramento no prazo a que alude o dispositivo.
Para que não paire dúvidas, segue a transcrição do artigo mencionado.
“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador
deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de
caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos.”
Isso assentado, resta afastada a tese de irresponsabilidade da apelante pelos
débitos condominiais apontados, posto que os demais dispositivos legais invocados estão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000557-61.2017.8.26.0361 -Voto no 8442 JV
8
inseridos na legislação ordinária, cuja análise já foi contemplada no julgamento do REsp
1484290/SP, que tramitou sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, e cujo
teor constitui fundamento apto a afastar as teses de mérito aventadas pela suplicante.
Ademais, acresce anotar que as despesas condominiais são presumidas, em face
dos custos que decorrem da manutenção das áreas comuns, conforme se deflui, inclusive,
das atas de assembleia geral juntadas a fls. 17 e ss.
Neste sentido, veja-se:
“Há a presunção de que o imóvel gera despesas, e há a certeza de que a ré não
pagou qualquer quantia referente ao período invocado pelo autor; em dívida de
condomínio, a regra é dies interpellat pro homine, não necessitando qualquer
procedimento judicial ou extrajudicial para a constituição da devedora em mora”
(Apelação no 681.663, TJSP, 2o TAC, Rel. Henrique Nelson Calandra, j. em 29.07.2003,
g.n.).
Outrossim, verifico que a ré não se insurgiu contra o débito ou mesmo
questionou os valores cobrados pelo condomínio autor na inicial.
Ante todo o exposto, de rigor o provimento do recurso para julgar procedente a
ação de cobrança e condenar a ré ao pagamento do débito cobrado na inicial, no importe de
R$ 1.717,04, segundo memória de cálculo de fls. 05/08, acrescido das parcelas vencidas no
decorrer da lide, tudo acrescido de correção monetária e juros de mora a contar da data de
vencimento de cada prestação(artigo 323, do Código de Processo Civil de 2015).
Sucumbente, arcará a ré com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatício fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Com tais considerações, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para
afastar as preliminares arguidas e aplicada a teoria da causa madura, julgar
procedente a ação.
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
Relator