Tribunal: TJSP
Processo: 1001230-10.2019.8.26.0062
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-02
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. Sentença de parcial procedência. Apelo do réu.

A mera desocupação do imóvel não pode ser acolhida como termo final da relação locatícia. A saída do inquilino do imóvel locado sem a devolução das chaves deste, não legitima a conclusão pela extinção da locação.

Suspensão no fornecimento de

Ementa:
Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. Sentença de parcial procedência. Apelo do réu.

A mera desocupação do imóvel não pode ser acolhida como termo final da relação locatícia. A saída do inquilino do imóvel locado sem a devolução das chaves deste, não legitima a conclusão pela extinção da locação.

Suspensão no fornecimento de energia elétrica ao imóvel locado a pedido do locador. Exercício arbitrário das próprias razões que conduz à conclusão de que a saída do inquilino do imóvel locado foi motivada, não respondendo ele, portanto, pela multa contratual pela rescisão antecipada da locação.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000814470
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001230-10.2019.8.26.0062, da Comarca de Bariri, em que é apelante OZÉAS MOISÉS
DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ANTONIO GUELFI (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 2 de outubro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001230-10.2019.8.26.0062 -Voto no 23961
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Apelação n° 1001230-10.2019.8.26.0062
Apelante: Ozéas Moisés de Oliveira
Apelado: Antonio Guelfi
Comarca de Bariri - 2a Vara
Juiz: Maurício Martines Chiado
Voto no 23961
Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. Sentença
de parcial procedência. Apelo do réu.
A mera desocupação do imóvel não pode ser acolhida
como termo final da relação locatícia. A saída do inquilino
do imóvel locado sem a devolução das chaves deste, não
legitima a conclusão pela extinção da locação.
Suspensão no fornecimento de energia elétrica ao imóvel
locado a pedido do locador. Exercício arbitrário das
próprias razões que conduz à conclusão de que a saída do
inquilino do imóvel locado foi motivada, não respondendo
ele, portanto, pela multa contratual pela rescisão
antecipada da locação.
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença proferida à f. 38/39 destes autos de ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis,
movida por ANTONIO GUELFI, em relação a OZÉAS MOISÉS DE

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OLIVEIRA, julgou extinto o pedido de despejo, ante a desocupação do
imóvel no curso da lide e julgou parcialmente procedente o pedido de
cobrança, condenando o réu no pagamento de aluguéis atrasados, contas
de água e energia elétrica, além de 1/3 da multa contratual, no valor total de
R$2.989,49, corrigido desde a propositura da ação e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês desde a citação e, também, no pagamento das custas e
despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação, observando ser o réu beneficiário da assistência judiciária.
Apelou o réu (f. 41/47) alegando, em suma, que: (a) deixou o
imóvel locado no dia 27/07/2019, logo após ter sido desligada a energia
elétrica, no dia 23 daquele mês, o que tornou o imóvel inabitável; (b) não são
devidos aluguéis a partir do dia 27 de julho e não é devida, tampouco, a
multa contratual; (c) o autor deu causa à rescisão do contrato ao pedir o
desligamento da energia elétrica; (d) havia somente um locativo em atraso,
tendo explicado ao locador que passava por situação financeira difícil,
solicitando alguns dias para realizar o pagamento; (e) o locador não aceitou
e, arbitrariamente, solicitou o desligamento da energia elétrica.
A apelação, isenta de preparo por ser o réu beneficiário da
assistência judiciária, foi contra-arrazoada (f. 50/53).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 07/05/2020,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 40); a
apelação, protocolada em 15/05/2020, é tempestiva.
As partes celebraram, em 11/09/2018, contrato de locação
residencial urbana do imóvel localizado na rua Florêncio Fróes de Moraes,
328, Bairro Livramento, para vigorar até 10/09/2019, mediante o pagamento
do aluguel mensal no valor de R$400,00 (f. 13/15).
Foi prevista, na cláusula 12a, a multa no valor de 3 vezes o
aluguel para a parte que infringir qualquer cláusula do contrato.
O locador, alegando que o réu estava em atraso com o

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pagamento dos aluguéis e acessórios desde julho de 2019, ajuizou a
presente ação, postulando a rescisão do contrato, com o consequente
despejo do locatário e sua condenação no pagamento das verbas
inadimplidas, conforme planilha do débito de f. 03/04.
Antes mesmo da citação, o autor informou que o réu havia
desocupado o imóvel, informando seu atual endereço (f. 22).
Em sua defesa, o réu alegou os fatos já narrados no relatório
de sua apelação (f. 27/28).
A apelação comporta parcial provimento.
A mera desocupação do imóvel que, segundo o réu, se deu
no dia 27/07/2019, não pode ser acolhida como termo final da relação
locatícia.
Isso porque, a saída do inquilino do imóvel locado sem a
devolução das chaves deste, não legitima a conclusão pela extinção da
locação.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes deste E.
Tribunal:
LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. (...) RESPONSABILIDADE
PELOS
ALUGUÉIS
E
ENCARGOS
PREVISTOS
CONTRATUALMENTE ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES
OU DA IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE DO IMÓVEL -
SIMPLES DESOCUPAÇÃO, SEM A COMPROVAÇÃO DA EFETIVA
ENTREGA DAS CHAVES ATRAVÉS DE RECIBO, NÃO IMPORTA
RESCISÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E NA
DESONERAÇÃO
DAS
OBRIGAÇÕES
NELE
ASSUMIDAS
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 0004710-16.2012.8.26.0011
Apelação / Locação de Imóvel; Relator(a): Francisco Casconi; Comarca:
São Paulo; Órgão julgador: 31a Câmara de Direito Privado; 22/10/2013).
Locação. Cobrança. Inépcia da inicial e violação à ampla defesa.
Inocorrência. Contrato escrito. Rescisão e entrega das chaves. Necessidade
de prova documental. Insuficiência da mera alegação de que imóvel fora
desocupado em data anterior àquela apontada pelo locador. (...)
(9174961-83.2008.8.26.0000 Apelação / Locação de Imóvel; Relator(a):
Walter Cesar Exner; São Paulo; 32a Câmara de Direito Privado;
03/03/2011).

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LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
-
AÇÃO
DE
COBRANÇA
-
CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA NA ESPÉCIE. A
teor do disposto nos arts. 939 e 1.093 do CC/1916, vigentes à época, a
prova do pagamento do aluguer e encargos, feito pelo locatário ao tocador,
há de ser feita através do respectivo recibo, ônus que recai na pessoa do
devedor, o mesmo ocorrendo em relação à data de entrega das chaves do
imóvel, em se tratando de rescisão de contrato escrito de locação.
(9215706-08.2008.8.26.0000 Apelação / Locação de Imóvel; Relator(a):
Mendes Gomes; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 35a Câmara de
Direito Privado; 17/05/2010).
Nesse quadro, prevalece a alegação do locador, de que o
imóvel somente foi desocupado no mês de outubro de 2019, sendo devidos
os aluguéis até o mês de setembro, como constou da planilha do débito.
De outra banda, o documento de f. 32, relativo a atendimento
ao cliente, em que se solicitou o desligamento definitivo do fornecimento de
energia elétrica ao imóvel locado no mês de julho de 2019, conduz à
conclusão de que foi o locador, que ali figura como cliente, quem requereu à
concessionária o corte no fornecimento de energia elétrica ao imóvel.
O locador, ao se manifestar em réplica, não impugnou esse
documento e nada alegou a respeito do corte de energia elétrica, mas
apenas insistiu no inadimplemento dos aluguéis e encargos relativos ao
imóvel, devidos até a data em que tece acesso às chaves, outubro de 2019
(f. 37).
Ora, a solicitação de corte de energia elétrica no imóvel
locado, logo em seguida ao inadimplemento de um mês de aluguel, revela
nitidamente a intenção do locdor de forçar a saída do inqulino e configura
exercício arbitrário das próprias razões.
Menciono, nesse sentido, os seguintes precedentes deste E.
Tribunal:
Apelação. Locação. Indenizatória. Cobrança mediante ameaça de
interrupção no fornecimento de água e energia elétrica. Ocorrência efetiva.
Exercício arbitrário das próprias razões. Sentença de extinção da medida
cautelar e parcial procedência. (...) (Ap. 4000044-15.2013.8.26.0577; Rel.:
Bonilha Filho; 26a Câmara de Direito Privado; 25/06/2015).

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“RESPONSABILIDADE
CIVIL.
Locação
de
imóvel
ao
autor.
Inadimplemento dos alugueres e encargos locatícios. Locadora que
suspendeu o fornecimento de água e energia elétrica ao imóvel locado.
Abuso de direito. Inteligência do art. 187 do Código Civil. Conduta da ré
que excede, manifestamente, os limites impostos pelo seu fim econômico,
social,
pela
boa-fé
ou
pelos
bons
costumes.
(...)
(Ap.
0577126-26.2010.8.26.0000, 28a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Gilson Delgado Miranda, j. 10/03/2015).
Tal atitude é ilegal e conduz à conclusão de que a saída do
inquilino do imóvel locado foi motivada, não respondendo ele, portanto, pela
multa contratual pela rescisão antecipada da locação.
Embora tenha o réu alegado, na contestação, que era o
autor quem deveria pagar essa multa por ser o responsável pelo
encerramento do contrato, não formulou pedido contraposto ou reconvenção
nesse sentido.
Finalmente, também não é devida a multa contratual no valor
de três aluguéis, em razão do inadimplemento dos locativos, como
pretendeu o locador na inicial.
Não se olvida que não há previsão contratual de multa
moratória pelo atraso dos aluguéis.
Entretanto, a multa no valor equivalente a três aluguéis tem
caráter compensatório e visa indenizar o locador pelos prejuízos sofridos
com o inadimplemento definitivo do contrato, não sendo devida pela simples
mora consistente no não pagamento do aluguel.
A propósito, assim já decidiu este Tribunal:
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEIS
-
DESPEJO
POR
FALTA
DE
PAGAMENTO
-
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO
-
MULTA
COMPENSATÓRIA - NÃO INCIDÊNCIA. A multa compensatória não
incide quando a única infração contratual é a falta de pagamento dos
alugueres e impostos, porque para esta hipótese a penalidade é o próprio
despejo por falta de pagamento. Recurso a que se dá provimento. (Ap.
0005757-78.2000.8.26.0000; Rel.: Regina Capistrano; 3a Câmara do
Segundo Grupo (Extinto 2° TAC); j.01/10/2002).
A multa compensatória só pode decorrer do inadimplemento definitivo
da obrigação, constituindo prefixação das perdas e danos, sendo indevida

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na
hipótese
de
simples
mora.
Recurso
improvido.
(AI
9003815-18.2001.8.26.0000; Rel.: Gomes Varjão; j. 28/03/2001).
LOCAÇÃO. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com
cobrança. Inclusão da multa compensatória. Inadmissibilidade. Recurso
provido em parte. Na ação de despejo por falta de pagamento só podem
ser exigidas as multas moratórias, não as compensatórias. E assim por
que, enquanto a multa moratória tem por finalidade influir no ânimo do
devedor, compelindo-o ao pagamento em dia dos aluguéis, a
compensatória, ao reverso, atua como mecanismo de prefixação das
perdas e danos devidas em caso de inadimplemento definitivo total ou
parcial do ajustado, levando à desconstituição do vínculo contratual. Daí,
a toda evidência, é incompatível a inclusão desta última na ação de
despejo por falta de pagamento, que possibilita a purga da mora e a
salvação do contrato. (9116577-79.1998.8.26.0000; Rel. Gilberto dos
Santos; 2a. Câmara do Primeiro Grupo (Extinto 2° TAC); j. 13/12/1999).
Por tais motivos, dou parcial provimento ao recurso para,
mantendo a parcial procedência da ação, afastar da condenação o valor
relativo à multa contratual.
Considerando o valor total da planilha do débito que instruiu
a inicial (R$3.789,49), e o valor ali cobrado a título de multa contratual
(R$1.200,00), tem-se que o autor decaiu de aproximadamente 1/3 do pedido,
e o réu, de 2/3.
As partes são beneficiárias da assistência judiciária.
Observando o critério para a fixação dos honorários adotado
na sentença, em relação ao qual não houve insurgência recursal, condeno o
réu no pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor
atualizado da condenação, e o autor, no pagamento de honorários fixados
em 10% do valor cobrado a título de multa contratual, devendo as partes
comprovar melhora na fortuna do adverso para lhe cobrar as verbas da
sucumbência, posto serem ambos beneficiários da assistência judiciária.
Finalmente, com a ressalva de meu entendimento contrário,
adiro ao entendimento dominante nesta Câmara, que segue os precedentes
do E. STJ, no sentido de que o parcial provimento da apelação não enseja
majoração/fixação de honorários em sede recursal.

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação parcialmente provida.
Morais Pucci
Relator