Tribunal: TJSP
Processo: 2137444-46.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-10-22
Data de publicação: 2020-11-16

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – A exceção de pré-executividade rejeitada não impõe ao excipiente condenação em ônus sucumbenciais – Decisão parcialmente reformada, apenas para afastar a

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – A exceção de pré-executividade rejeitada não impõe ao excipiente condenação em ônus sucumbenciais – Decisão parcialmente reformada, apenas para afastar a condenação da agravante – Recurso Parcialmente Provido.

Inteiro teor:
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São Paulo
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Registro: 2020.0000908097
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento no
2137444-46.2020.8.26.0000, da Comarca de Ilha Solteira, em que são agravantes
STÉFANI NOGUEIRA ENGENHARIA LTDA. e SAN MARINO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é agravado MUNICIPIO DE
ILHA SOLTEIRA.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER
DE AQUINO E GERALDO XAVIER.
São Paulo, 22 de outubro de 2020.
MÔNICA SERRANO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2137444-46.2020.8.26.0000 - Ilha Solteira
AGRAVANTES: STÉFANI NOGUEIRA ENGENHARIA LTDA. E SAN
MARINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVADO: MUNICIPIO DE ILHA SOLTEIRA
VOTO No 17257
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade –
Legitimidade passiva da executada – Compromisso de
compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga
omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente
vendedor – Precedentes do STJ – A exceção de pré-
executividade
rejeitada
não
impõe
ao
excipiente
condenação
em
ônus
sucumbenciais
–
Decisão
parcialmente reformada, apenas para afastar a condenação
da agravante – Recurso Parcialmente Provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, em execução fiscal, acolheu parcialmente exceção de pré-executividade
e reconheceu a ilegitimidade passiva da excipiente em relação às cobranças de água
e esgoto. Por outro lado, entendeu o magistrado a quo que a excipiente é parte
legítima para figurar no polo passivo da cobrança de IPTU.
Sustenta a agravante, em síntese, que: (i) é parte
ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois se firmou compromisso de
compra e venda do imóvel objeto da tributação em 16 de novembro de 2010; (ii) o
compromissário comprador foi imitido na posse; (iii) o Código Tributário Municipal
de Ilha Solteira dispõe, expressamente, que o lançamento do IPTU deve ser feito em
nome do compromissário comprador, se estiver na posse do imóvel, em atenção ao
artigo 201, parágrafo 7o; (iv) cita julgados deste Tribunal em sentido favorável à
pretensão, mas opostos ao entendimento firmado no REsp n. 1.111.202 SP, em
sede de repetitivo; (v) somente há condenação sucumbencial quando do acolhimento
da exceção, não de sua rejeição.

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Recurso tempestivo e bem processado.
Contraminuta pugnando pela manutenção do decisum
(fls. 135/137).
É o relatório.
A irresignação comporta parcial provimento – somente
no atinente aos honorários advocatícios.
Com relação à legitimidade passiva da executada, em
que pese ter sido juntado aos autos compromisso de compra e venda, constata-se que
não foi levado a registro no cartório competente. Isso significa que a esta convenção
não foi dada a necessária publicidade para que a Municipalidade pudesse tomar
conhecimento de quem exerce a propriedade sobre o bem.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a
propriedade só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis
competente. Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda” não tem o condão de, juridicamente, alterar o
domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o registro do título
translativo na matrícula imobiliária. A lei processual é expressa ao dispor sobre a
necessidade do instrumento público:

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Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no
1.111.202/SP, de Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009,
é no sentido de que à Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do
proprietário, como do compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE
VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se
contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A
jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o
promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de
18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto
Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ,
Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ;
REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda
Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro
Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel.
Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao
legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do
domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade

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administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min.
Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial
provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da
Resolução STJ 08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao
julgado do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso
de compra e venda a embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade
do imóvel tenha sido transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o
que apenas ocorreria com a transcrição no competente registro público.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para
figurar no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do
imóvel ainda é sua, frisando-se que a Fazenda pode optar pelo devedor que deseja
executar na hipótese em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição
Federal e no Código Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto
sobre a propriedade predial e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o
art. 34 deste último diploma, "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o
titul/ar do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".
Frise que, nos termos do artigo 927, do Código de
Processo Civil, os juízes e tribunais observarão:
III - os acórdãos em incidente de assunção de
competência ou de resolução de demandas repetitivas
e em julgamento de recursos extraordinário e especial
repetitivos.
Observe-se que, no que tange à aventada promessa de
compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares,
relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das
obrigações tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).

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Por fim, em relação à necessidade de reforma da
decisão agravada no que toca à condenação sucumbencial recíproca pela rejeição da
exceção de pré-executividade, razão assiste à agravante.
O entendimento pacificado pelo Egrégio Tribunal de
Justiça é no sentido de que somente há condenação sucumbencial quando do
acolhimento da exceção, não de sua rejeição (STJ AgRg nos EDcl REsp: 984318 SP
2007/0209236-4, Relator Ministro Humberto Martins, Data de Julgamento: 25/08/2009, T2
SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 16/09/2009).
Tendo em vista que houve parcial acolhimento da
exceção oposta, onde foram extintos os créditos tributários referentes às cobranças
de tarifas de água e esgoto, mas mantidas as cobranças relativas ao IPTU, deve-se
afastar a condenação imposta em face da agravante, no valor de R$ 500,00.
Dessa forma, os honorários fixados no importe de R$
500,00 serão devidos somente pela Fazenda Pública do Município de Ilha Solteira.
Do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
apenas para afastar a condenação sucumbencial em face da agravante. Prossiga-se a
execução para a cobrança do IPTU.
Ficam prequestionadas todas as normas legais e
matérias constitucionais suscitadas e discutidas pelas partes.
MÔNICA SERRANO
Relatora