Tribunal: TJSP
Processo: 2253925-29.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Condomínio. Despesas comuns. Execução por título extrajudicial proposta contra a CDHU, proprietária da unidade. Alegação dessa de transferência da posse a terceiros, cessionários da posse e promitentes compradores. Inexistência entretanto de comprovação (ou sequer alegação) acerca da inequívoca ciência do condomínio sobre o negócio firmado. Orientação do STJ, formada pela técnica do julgamento de

Ementa:
Condomínio. Despesas comuns. Execução por título extrajudicial proposta contra a CDHU, proprietária da unidade. Alegação dessa de transferência da posse a terceiros, cessionários da posse e promitentes compradores. Inexistência entretanto de comprovação (ou sequer alegação) acerca da inequívoca ciência do condomínio sobre o negócio firmado. Orientação do STJ, formada pela técnica do julgamento de recursos repetitivos, à luz do art. 543-C do CPC/73, no sentido de ser o proprietário o legitimado passivo em tais casos (REsp no 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Exceção de pré-executividade, com vistas à extinção do processo, corretamente rejeitada. Decisão agravada confirmada. Agravo de instrumento da executada desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278708
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2253925-29.2019.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é agravado CONDOMINIO HABITACIONAL
RIBEIRÃO PRETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E FRANCISCO
CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
FABIO TABOSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2253925-29.2019.8.26.0000 -Ribeirão Preto - Voto no 16217
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Agravante – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo – CDHU
Agravado Condomínio Habitacional Ribeirão Preto
Agravo Inst. no 2253925-29.2019.8.26.0000 2a Vara Cível de Ribeirão Preto
Voto no 16.217
Condomínio.
Despesas
comuns.
Execução
por
título
extrajudicial proposta contra a CDHU, proprietária da
unidade. Alegação dessa de transferência da posse a
terceiros,
cessionários
da
posse
e
promitentes
compradores. Inexistência entretanto de comprovação
(ou sequer alegação) acerca da inequívoca ciência do
condomínio sobre o negócio firmado. Orientação do STJ,
formada
pela
técnica
do
julgamento
de
recursos
repetitivos, à luz do art. 543-C do CPC/73, no sentido de
ser o proprietário o legitimado passivo em tais casos
(REsp no 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Exceção de pré-
executividade,
com
vistas
à
extinção
do
processo,
corretamente rejeitada. Decisão agravada confirmada.
Agravo de instrumento da executada desprovido.

VISTOS.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão de
fls. 137/139 dos autos principais, que, no âmbito de execução fundada em título
extrajudicial (crédito por despesas comuns em condomínio edilício), rejeitou exceção de
pré-executividade e manteve a executada CDHU no polo passivo da execução;
fundamentou o MM. Juízo a quo sua decisão no caráter propter rem das obrigações
condominiais e na inexistência de prova documental atestando haver ciência inequívoca do
condomínio-exequente acerca do contrato de cessão de posse e promessa de compra e
venda que teria sido firmado com os ocupantes da unidade.
Insurge-se a executada, reiterando ser parte ilegítima para figurar
no polo passivo da execução, visto que a unidade geradora dos encargos teria sido objeto
de contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda. Repisa, nesse sentido, serem
as despesas condominiais de responsabilidade dos cessionários, titulares do domínio útil do
imóvel. Colaciona julgados em prol de sua tese, batendo-se em conclusão pela reforma da

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r. decisão agravada, para que seja reconhecida a inexistência de obrigação de sua parte em
relação ao débito executado, assim como sua ilegitimidade ad causam, com a consequente
exclusão do polo passivo da execução.
Deferiu-se o processamento do agravo, denegando-se todavia a
antecipação de tutela recursal pleiteada e dispensando-se outrossim a prestação de
informações pelo MM. Juízo a quo.
O recurso, que é tempestivo, veio acompanhado do
comprovante de recolhimento das custas de preparo, tendo-se deixado de apresentar, nos
termos do art. 1.017, §5o, do CPC, as peças obrigatórias, por serem eletrônicos os autos
principais. Manifestou-se o agravado em contrarrazões no prazo legal (fls. 35/39).

É o relatório.
Não prospera o inconformismo.
Primeiramente, destaca-se que as despesas condominiais, como
obrigações de natureza propter rem, são de responsabilidade do proprietário da unidade
autônoma (condômino real), sem prejuízo de poderem também alcançar, ampliativamente,
aos adquirentes da unidade ainda sem transferência de domínio, de toda forma equiparados
a condôminos por expressa disposição de lei (art. 1.334, § 2o, do CC).
Nesse diapasão, pondera-se que dita equiparação, para efeito de
colaboração no rateio das despesas comuns, não exclui a rigor a responsabilidade
concomitante do efetivo proprietário, independentemente do exercício da posse ou efetiva
exploração da unidade, cabendo a ele direito de regresso se o caso.
No entanto, o Superior Tribunal de Justiça, em torno desse tema,
vem de pacificar sua jurisprudência, no âmbito do julgamento de caso paradigma em
recursos repetitivos, segundo a técnica do art. 543-C do CPC, firmando a tese de que,
havendo imissão do comprador na posse e tendo o condomínio ciência desse fato, os
proprietários-condôminos passem a ser parte ilegítima para a cobrança dos rateios,
conforme segue:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.

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PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA. 1. Para efeito do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se ficar
comprovado: i) que o promissário comprador se imitira na posse; e ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador;
2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp no 1.345.331/RS, 2a
Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015).
E, de fato, o caso dos autos amolda-se ao conteúdo jurídico da tese
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, mormente na parte referente à inexistência de
comprovação de ter o condomínio tido “ciência inequívoca da transação”, circunstância
que, de um lado, infirma os argumentos da agravante, e, de outro, corrobora com a
manutenção da entidade habitacional no polo passivo da execução, sem dela elidir todavia
a possibilidade de eventualmente ajuizar demanda de regresso contra os respectivos
cessionários.
Isso porque da documentação acostada aos autos constata-se a
celebração de contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel
firmado 8 de fevereiro de 2010, com o respectivo termo de entrega de chaves também na
mesma data (cf. fls. 107/125 dos autos originários), documentos suficientes para reforçar o
liame da relação jurídica travada entre agravante e os cessionários.
No entanto, não foi trazida prova alguma da cientificação do
condomínio acerca dessa transação, de modo que, ainda se imitidos os cessionários na
posse do imóvel, não há base para a transferência a eles da responsabilidade pelo rateio de
despesas comuns.
Mais ainda: a agravante em momento algum nas razões recursais
sequer cogita dessa hipótese, como que a admitir implicitamente a inexistência dessa
cientificação formal. Nesses termos, inevitável que a execução seja contra ela, CDHU,
direcionada, visto que, goste-se ou não, há jurisprudência vinculante a seguir (CPC, art.

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927, III), contra a qual investe frontalmente o recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo.
FABIO TABOSA
Relator