Tribunal: TJSP
Processo: 1000879-27.2015.8.26.0337
Classe: Apelação Cível / Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941
Órgão julgador: Marcelo Semer (Juiz Subst)
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-19

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de desapropriação. Sentença que acolhe integralmente o valor indenizatório encontrado pelo laudo pericial. Pleito da expropriante de que seja acolhido o laudo de seu assistente técnico. Reforma parcial. Argumento da autora de que terreno expropriando seria parte de gleba maior, devendo os elementos comparativos ser semelhantes a essa gleba maior. Improcedência. Imóvel expropriando

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de desapropriação. Sentença que acolhe integralmente o valor indenizatório encontrado pelo laudo pericial. Pleito da expropriante de que seja acolhido o laudo de seu assistente técnico. Reforma parcial. Argumento da autora de que terreno expropriando seria parte de gleba maior, devendo os elementos comparativos ser semelhantes a essa gleba maior. Improcedência. Imóvel expropriando que possui matrícula própria e compreende área substancialmente menor. Elementos comparativos colhidos no laudo pericial, no entanto, que não são todos válidos. Elementos 02, 03 e 04 que se consubstanciam como lotes pertencentes a mesma propriedade maior, tendo o mesmo ofertante/proprietário, portanto. Elementos 03 e 04 que devem ser descartados, pois método comparativo necessita de ofertas distintas de imóveis semelhantes. Elemento 01 que também se descarta por ter dimensões muito superiores às do imóvel expropriando. Elemento 03 do segundo laudo do assistente técnico da autora, por sua vez, que deve ser utilizado para o cálculo do valor unitário do imóvel, diante da sua semelhança com o objeto comparado. Valor de avaliação das benfeitorias que deve ser mantido conforme cálculo do perito judicial. Novo valor indenizatório encontrado que se afigura mais consentâneo com a necessidade de justa indenização e não onera desarrazoadamente a expropriada. Juros compensatórios indevidos, uma vez que valor integral da indenização foi depositado nos autos antes da imissão na posse. Honorários advocatícios que devem ser mantidos no percentual máximo, pois razoáveis diante da pequena diferença entre oferta e indenização final. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000113140
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000879-27.2015.8.26.0337, da Comarca de Mairinque, em que é apelante
CONCESSIONÁRIA DE RODOVIAS DO OESTE DE SÃO PAULO - VIAOESTE
S/A, são apelados ARISTIDES FERREIRA, MANOEL FERREIRA FILHO,
HILDA TEREZINHA MARQUE SFERREIRA, ANTONIO JOSE FERREIRA
JUNIOR, FERNANDO ANTONIO LAMEIRAS PEREIRA, MARIA DOS ANJOS
PEREIRA e FERNANDO LAMEIRAS PEREIRA (ESPÓLIO).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO GALIZIA (Presidente sem voto), TERESA RAMOS MARQUES E
ANTONIO CARLOS VILLEN.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
MARCELO SEMER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000879-27.2015.8.26.0337 -Voto no 14139
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Apelação Cível no 1000879-27.2015.8.26.0337
Apelante: Concessionária de Rodovias do Oeste de São Paulo - VIAOESTE S/A
Apelados: Aristides Ferreira, Manoel Ferreira Filho, Hilda Terezinha Marque
Sferreira, Antonio Jose ferreira Junior, Fernando Antonio Lameiras Pereira,
MARIA DOS ANJOS PEREIRA e FERNANDO LAMEIRAS PEREIRA
Comarca: Mairinque
Voto no 14139
APELAÇÃO. Ação de desapropriação. Sentença que
acolhe integralmente o valor indenizatório encontrado pelo
laudo pericial. Pleito da expropriante de que seja acolhido o
laudo de seu assistente técnico. Reforma parcial.
Argumento da autora de que terreno expropriando seria
parte de gleba maior, devendo os elementos comparativos
ser semelhantes a essa gleba maior. Improcedência. Imóvel
expropriando que possui matrícula própria e compreende
área substancialmente menor. Elementos comparativos
colhidos no laudo pericial, no entanto, que não são todos
válidos. Elementos 02, 03 e 04 que se consubstanciam
como lotes pertencentes a mesma propriedade maior, tendo
o mesmo ofertante/proprietário, portanto. Elementos 03 e
04 que devem ser descartados, pois método comparativo
necessita de ofertas distintas de imóveis semelhantes.
Elemento 01 que também se descarta por ter dimensões
muito superiores às do imóvel expropriando. Elemento 03
do segundo laudo do assistente técnico da autora, por sua
vez, que deve ser utilizado para o cálculo do valor unitário
do imóvel, diante da sua semelhança com o objeto
comparado. Valor de avaliação das benfeitorias que deve
ser mantido conforme cálculo do perito judicial. Novo
valor indenizatório encontrado que se afigura mais
consentâneo com a necessidade de justa indenização e não
onera
desarrazoadamente
a
expropriada.
Juros
compensatórios indevidos, uma vez que valor integral da
indenização foi depositado nos autos antes da imissão na
posse. Honorários advocatícios que devem ser mantidos no
percentual máximo, pois razoáveis diante da pequena
diferença entre oferta e indenização final. Sentença
reformada. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta pela expropriante
Viaoeste contra a r. sentença que julgou parcialmente procedente a ação
de desapropriação, confirmando o valor indenizatório sugerido pelo il.

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Perito Judicial.
Entendeu a r. sentença (fls. 640/643), em suma, que:
(i) deve ser acolhido o laudo pericial, que fixou o valor indenizatório
em R$ 182.750,00 (cento e oitenta e dois mil, setecentos e cinquenta
reais), atualizados monetariamente desde a data do laudo; (ii) deverão
incidir, sobre a diferença entre a oferta inicial e a indenização, juros
compensatórios de deze por cento ao ano, contados da imissão na posse,
além de juros de mora de seis por cento ao ano, em caso de atraso no
pagamento; (iii) a expropriante deverá pagar aos expropriados a quantia
de cinco por cento sobre a diferença entre a oferta e a indenização, a
título de honorários advocatícios.
Recorre, então, a expropriante Viaoeste (fls.
655/668), aduzindo, em suma, que: (i) não foram utilizados, no laudo
pericial, elementos semelhantes ao imóvel objeto da avaliação, uma vez
que se trata de gleba de 6.050,00 m2, situada às margens da Rodovia
Raposo Tavares, enquanto que a maioria dos elementos utilizados pelo
perito foram lotes residenciais de cerca de 250,00 m2, o que trouxe
superdimensionamento do valor unitário do imóvel; (ii) de acordo com
a documentação dos autos, a gleba bruta nunca foi parcelada em lotes;
(iii) a pesquisa do perito se resumiu a apenas 03 elementos
comparativos, uma vez que três deles são partes destacadas de uma
mesma área e, eliminando o elemento discrepante, o valor unitário
cairia para 229,00/m2; (iv) devem ser acolhidos os valores apontados
pelo assistente técnico da autora quanto às benfeitorias; (v) tendo sido

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depositado o valor integral da indenização antes da imissão na posse,
não são cabíveis juros compensatórios; (vi) os honorários advocatícios
devem ser fixado no patamar mínimo ou minorados; (vii) a área
desapropriada deve ser adjudicada para o DER/SP.
O recurso é tempestivo e foi regularmente
preparado, tendo sido contrariado (fls. 675/682).
É O RELATÓRIO.
Recebo o recurso no duplo efeito, na forma dos arts.
1.012 e 1.013, do CPC e 28, do Decreto-Lei n.o 3.365/41.
Trata-se de recurso em que se discute se o valor a
que chegou o laudo pericial, confirmado pela r. sentença, corresponde
ou não à justa indenização, bem como se os juros e honorários foram
corretamente fixados.
E é o caso de reformar a r. sentença, dando-se
parcial provimento à apelação.
A autora possui razão em algumas das críticas que
teceu ao laudo pericial.
Inicialmente, no entanto, não lhe assiste razão
quando afirma que os elementos comparativos foram, em sua maioria,

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equivocadamente colhidos, pois deveriam ter sido trazidos imóveis de
dimensões semelhantes a gleba bruta em que se localiza o imóvel
expropriado.
É que, embora possua razão em sua tese
os
elementos comparativos devem ser o mais semelhante possível ao
objeto comparado -, no caso em questão, não se trata de fração de gleba
maior desapropriada, mas de fração de imóvel destacado, de área
relativamente menor e com matrícula própria, tendo sido desapropriada
área de 294,41 m2 de terreno de 583,05 m2 (isso se colhe tanto do
instrumento de cessão de direitos hereditários, de fls. 76/80, quanto da
matrícula atualizada do imóvel, trazida pelos expropriados às fls.
556.558).
Vale anotar que a própria expropriante reforçou essa
versão de se tratar de terreno destacado, com matrícula própria -, ao
concordar que os usucapientes (expropriados) são os donos legítimos do
imóvel desapropriado, de acordo com a matrícula apresentada.
Assim, deve ser afastado esse argumento da
expropriante.
Já no que tange aos elementos comparativos, assiste
parcial razão à expropriante.

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É que, de fato, dos cinco elementos comparativos
trazidos pelo laudo pericial (fls. 418/469), três deles são lotes diferentes
do mesmo terreno, de mesmo tamanho, mas com valor unitário idêntico
(mesmo proprietário/ofertante), o que distorce a avaliação por método
comparativo, que busca, justamente, cotejar ofertas distintas de imóveis
semelhantes.
Ademais, o elemento comparativo 01 possui área
substancialmente maior (4.700,00 m2) do que o imóvel desapropriando
(que possui 583,05 m2), devendo, por isso, também ser descartado.
Assim, do laudo pericial, sobram dois elementos de
comparação válidos: (i) o elemento 02, de 250 m2 e valor unitário de R$
387,00/m2 (desprezando-se os elementos 03 e 04, já que lotes do mesmo
proprietário/ofertante) e (ii) o elemento 05, de 290 m2 e valor unitário
de 242,00/m2.
Além destes dois, deve ser levado em conta o
elemento comparativo 03, trazido pelo segundo laudo do assistente
técnico da autora (fls. 508/539), eis que preenche os requisitos de
semelhança, possuindo 700 m2. Esse imóvel foi ofertado com valor
unitário de 180,28/m2.
Todos os demais elementos comparativos trazidos,
nos dois laudos do assistente técnico da autora, devem ser descartados,
seja porque se tratam de imóveis muito maiores, seja porque se tratam

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de imóveis em locais distintos do imóvel desapropriando, com
características muito diferentes (longe da Rodovia ou em ruas próximas
sem os mesmos melhoramentos).
Somando esses três elementos comparativos válidos
e dividindo por três, chegamos ao valor unitário de R$ 269,79/m2, que
parece mais consentâneo a indenizar justamente os expropriados, sem
onerar em despropósito a expropriante.
Multiplicando o valor unitário encontrado pela área
desapropriada (294,41 m2), chegamos ao valor do terreno de R$
79.420,00, que deve ser somado posteriormente ao valor das
benfeitorias para atingirmos o valor indenizatório.
No que tange ao valor da benfeitorias, deve ser
mantido o valor encontrado pelo Perito no laudo pericial (fls. 418/469),
de R$ 79.410,47, sendo afastados os argumentos da expropriante de que
o galpão fora supervalorizado.
É que o Perito bem esclareceu, às fls. 562/569, que o
galpão foi enquadrado no padrão construtivo “simples” (e não no
padrão “econômico” sugerido pelo assistente técnico da autora), por
possuir acabamentos, como piso cerâmico.
Assim, somando os valores encontrados, de R$
79.420,00 para o terreno e de R$ 79.410,47 para as benfeitorias e

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tendo em conta que “'na livre apreciação da prova, o julgador não se
acha adstrito aos laudos periciais, podendo, para o seu juízo, valer-se
de outros elementos de prova existente nos autos, inclusive de
pareceres técnicos e dados oficiais sobre o tema objeto da prova, tanto
mais quando, como no caso, adota conclusões de um dos laudos, com
adaptações determinadas por dados científicos que se acham nos autos'
(STJ-RTJE 117/205: 3a. T.). Em sentido semelhante: JTA 96/326” (in
THEOTÔNIO NEGRÃO, Código de Processo Civil e legislação
processual em vigor, 45a. Edição, São Paulo, Saraiva, 2013, nota 1a ao
art. 436, do CPC, p. 516) -, chegamos ao justo valor indenizatório de R$
158.830,47 (cento e cinquenta e oito mil, oitocentos e trinta reais e
quarenta e sete centavos), que deve ser atualizado desde o laudo
pericial, confeccionado em julho de 2016.
No que toca aos juros compensatórios, tendo havido
o depósito do valor integral do justo valor indenizatório, antes da
imissão na posse, não há que se falar em sua incidência (art. 15-A, do
Decreto-Lei n.o 3.365/41), assistindo razão à expropriante também nesse
ponto.
Existindo, inclusive, valor depositado que supera o
da justa indenização, após atualização monetária, deve ser permitido o
levantamento, pela expropriante, do valor depositado a maior nos autos
do processo.

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Já quanto aos honorários advocatícios, sendo
pequena a diferença entre a oferta inicial e o valor indenizatório, deve
ser mantido o percentual de cinco por cento da diferença, para que os
patronos dos expropriantes sejam razoavelmente remunerados.
Por último, no que tange à necessidade de que a
propriedade seja adjudicada ao Departamento de Estradas de Rodagem
de São Paulo
DER/SP, não prospera o inconformismo da
expropriante, eis que isso restou expresso na r. sentença, no último
parágrafo de fl. 643.
Deve, portanto, ser reformada a r. sentença, para que
seja fixado como justo valor indenizatório da área desapropriada, o
valor de R$ 158.830,47 (cento e cinquenta e oito mil, oitocentos e trinta
reais e quarenta e sete centavos), que deve ser corrigido monetariamente
desde julho de 2016.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso.
MARCELO SEMER
Relator