Tribunal: TJSP
Processo: 1001656-08.2019.8.26.0390
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ORIENTAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NOVA FIXAÇÃO EFETUADA. SINAL QUE INTEGRA O PREÇO DO IMÓVEL E ESTÁ SUJEITO AO MESMO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE

Ementa:
BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ORIENTAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NOVA FIXAÇÃO EFETUADA. SINAL QUE INTEGRA O PREÇO DO IMÓVEL E ESTÁ SUJEITO AO MESMO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EDIFICAÇÃO OU CONSTRUÇÃO. INADMISSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES POR TAXAS CONDOMINIAIS E OUTRAS DESPESAS NO PERÍODO DE POSSE DO BEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Restou incontroversa que a rescisão do contrato ocorreu por intenção da compradora autora. 2. No que tange ao percentual de retenção, o C. Superior Tribunal de Justiça adotou em recente decisão a taxa de 25%, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Assim, de acordo com a orientação da jurisprudência, a que adere esta Turma Julgadora, eleva-se o percentual de retenção para 25%. 3. O valor correspondente ao sinal integra o preço do imóvel e, portanto, está sujeito ao mesmo percentual de retenção pela incorporadora. 4. No que diz respeito ao pedido de indenização pela fruição do imóvel, observa-se que se trata da compra de um lote, um terreno sem edificação. Com efeito, a ré não demonstrou que a demandante tenha iniciado qualquer tipo de construção no local, o que afasta a pretendida reparação. 5. A responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais, taxas de água, energia elétrica e demais tributos tem início com a imissão na posse, conforme entendimento adotado pela 2a Seção do C. Superior Tribunal de Justiça, com caráter repetitivo. Assim, eventuais taxas em aberto no período compreendido entre a imissão na posse e a restituição do bem são de responsabilidade da adquirente.

BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PLEITO DE CONDENAÇÃO DA DEMANDANTE AO PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA VERBA SUCUMBENCIAL, EM DECORRÊNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INADMISSIBILIDADE. CONDUTA DE RESISTÊNCIA POR PARTE DA RÉ E SUCUMBIMENTO RECÍPROCO DAS PARTES. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Verificando-se que a ré apresentou conduta de resistência na hipótese dos autos e sucumbiu parcialmente, a condenação da demandada ao pagamento de parte das despesas processuais, além de honorários advocatícios decorre de expressa disposição legal (artigo 85, caput, do Código de Processo Civil) e deve prevalecer. 2. Por outro lado, verifica-se que a base de cálculo dos honorários sucumbenciais é o valor atualizado da condenação, na forma do artigo 85, § 2o, do CPC, e a fixação deve observar os limites percentuais fixados pela norma, não podendo ser realizado arbitramento por equidade, solução reservada apenas às hipóteses previstas no parágrafo 8o, dentre as quais não se insere a hipótese em exame. Por isso, deve ser adotado como base de cálculo o valor atualizado da condenação e sobre ele aplicado o percentual de 15%, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC. 3. Diante da sucumbência recíproca, a ré deverá arcar com 75% das despesas processuais e dos honorários advocatícios e caberá à autora a responsabilidade pelo percentual restante, ressalvada a inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0001034881
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001656-08.2019.8.26.0390, da Comarca de Nova Granada, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelada ARIANE CANTUÁRIO DA SILVA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial ao
recurso, com observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE ARAUJO
(Presidente) E ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível No 1001656-08.2019.8.26.0390 – Nova Granada – VOTO No 46683 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1001656-08.2019.8.26.0390
Comarca:NOVA GRANADA Vara Única
Juiz: Fabiano Rodrigues Crepaldi
Apelante: Ccg Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelado: Ariane Cantuário da Silva
BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
DESISTÊNCIA
POR
INICIATIVA
DO
COMPRADOR.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO. ORIENTAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO C.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NOVA FIXAÇÃO
EFETUADA. SINAL QUE INTEGRA O PREÇO DO IMÓVEL
E
ESTÁ
SUJEITO
AO
MESMO
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE. AUSÊNCIA DE
DEMONSTRAÇÃO DE EDIFICAÇÃO OU CONSTRUÇÃO.
INADMISSIBILIDADE.
RESPONSABILIDADE
DOS
ADQUIRENTES POR TAXAS CONDOMINIAIS E OUTRAS
DESPESAS NO PERÍODO DE POSSE DO BEM. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Restou incontroversa que a
rescisão do contrato ocorreu por intenção da compradora
autora. 2. No que tange ao percentual de retenção, o C. Superior
Tribunal de Justiça adotou em recente decisão a taxa de 25%,
independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Assim,
de acordo com a orientação da jurisprudência, a que adere esta
Turma Julgadora, eleva-se o percentual de retenção para 25%.
3. O valor correspondente ao sinal integra o preço do imóvel e,
portanto, está sujeito ao mesmo percentual de retenção pela
incorporadora. 4. No que diz respeito ao pedido de indenização
pela fruição do imóvel, observa-se que se trata da compra de um
lote, um terreno sem edificação. Com efeito, a ré não
demonstrou que a demandante tenha iniciado qualquer tipo de
construção no local, o que afasta a pretendida reparação. 5. A
responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais,
taxas de água, energia elétrica e demais tributos tem início com
a imissão na posse, conforme entendimento adotado pela 2a
Seção do C. Superior Tribunal de Justiça, com caráter repetitivo.
Assim, eventuais taxas em aberto no período compreendido entre
a imissão na posse e a restituição do bem são de
responsabilidade da adquirente.
BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. PLEITO DE CONDENAÇÃO
DA DEMANDANTE AO PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE
DA VERBA SUCUMBENCIAL, EM DECORRÊNCIA DO
PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INADMISSIBILIDADE.
CONDUTA DE RESISTÊNCIA POR PARTE DA RÉ E
SUCUMBIMENTO RECÍPROCO DAS PARTES. RECURSO

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IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Verificando-se que a ré
apresentou conduta de resistência na hipótese dos autos e
sucumbiu parcialmente, a condenação da demandada ao
pagamento de parte das despesas processuais, além de
honorários advocatícios decorre de expressa disposição legal
(artigo 85, caput, do Código de Processo Civil) e deve prevalecer.
2. Por outro lado, verifica-se que a base de cálculo dos
honorários sucumbenciais é o valor atualizado da condenação,
na forma do artigo 85, § 2o, do CPC, e a fixação deve observar os
limites percentuais fixados pela norma, não podendo ser
realizado arbitramento por equidade, solução reservada apenas
às hipóteses previstas no parágrafo 8o, dentre as quais não se
insere a hipótese em exame. Por isso, deve ser adotado como
base de cálculo o valor atualizado da condenação e sobre ele
aplicado o percentual de 15%, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11,
do CPC. 3. Diante da sucumbência recíproca, a ré deverá arcar
com 75% das despesas processuais e dos honorários advocatícios
e caberá à autora a responsabilidade pelo percentual restante,
ressalvada a inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial.
Voto no 46.683
Visto.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato cumulada com
ressarcimento de quantias pagas proposta por ARIANE CANTUÁRIA DA
SILVA BERTO em face de CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente o
pedido para, assim, decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes
e condenar a ré a restituir a quantia de R$ 22.253,09, equivalente a 90% do
preço pago pela demandante, com atualização pela Tabela Prática do TJSP
desde os desembolsos e com juros de mora de 1% ao mês a partir do
decurso do prazo para pagamento na fase de cumprimento de sentença,
ressalvada a possibilidade de retenção de eventual IPTU em aberto desde a

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assinatura do contrato até a data da propositura da ação. Por fim, condenou
a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Inconformada, apela a vencida, sustentando que a rescisão
do contrato ocorreu por simples desistência da autora, de modo que deve
fazer jus à retenção do valor pago a título de sinal e a incidência de taxa
equivalente a 1% do valor do contrato ao mês pela fruição do imóvel no
período da imissão na posse até a desocupação. Também pleiteia seja
majorado o percentual de retenção para 30%, nos termos da vigésima
primeira cláusula do contrato ou, subsidiariamente, para 25%, em
consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Além
disso, deve ser descontada a taxa condominial correspondente ao período
de ocupação do imóvel, além de despesas com energia elétrica, água, IPTU
e outros tributos. Por fim, argumenta que, em razão do princípio da
causalidade, cabe integralmente à autora a responsabilidade pelo
pagamento da verba sucumbencial. Subsidiariamente, pleiteia sejam
arbitrados por equidade em valor não superior a R$ 1.000,00, considerando
a baixa complexidade da causa.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
preparado e respondido.
É o relatório.
2. Segundo a petição inicial, em 31 de outubro de 2012, as
partes firmaram um instrumento particular de promessa de venda e compra
do Lote 185, Quadra 04, localizado no “Residencial Jardim das Laranjeiras”,
pelo valor de R$ 34.980,00. Do preço total, a autora efetuou o pagamento
da quantia de R$ 25.447,54, sendo R$ 2.200,00 a título de sinal e princípio

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de pagamento. Em razão da alteração da sua situação financeira e da alta
injustificada do valor das parcelas do imóvel, não tem mais interesse na
continuidade do contrato. Procurou a demandada oferecendo a devolução
do terreno mediante a restituição do montante regularmente pago, mas não
obteve sucesso. Daí a propositura da presente ação, objetivando a rescisão
do contrato e a condenação da ré a restituir integralmente a quantia
desembolsada.
A ré, ao se defender, declarou a sua concordância com a
rescisão contratual. Entretanto, o contrato firmado livremente entre as
partes permite a retenção do montante correspondente ao sinal, mais 30%
do valor pago pela compradora, além da quantia equivalente a 1% do valor
do contrato por mês de ocupação do imóvel, despesas de IPTU e taxa
condominial. Apontou a ausência de abusividade e a inexistência de
desequilíbrio contratual.
A r. sentença julgou parcialmente procedente a pretensão.
O conjunto probatório se restringiu à apresentação de
documentos.
Primeiramente, tem-se por incontroverso que a intenção de
rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da compradora autora.
Não se discute a possibilidade de retenção de parte dos
valores pagos, mas apenas o percentual fixado pelo Juízo de primeiro grau.
Com efeito, a retenção de parte dos valores pagos é
admitida, segundo jurisprudência pacífica desta Corte, conforme restou
sedimentado nas Súmulas n. 1, 2 e 3:

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“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.”
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.”
Além disso, é nesse sentido o teor da Súmula no 543,
recentemente aprovada pelo C. Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
A retenção de parte dos valores, portanto, é justificada com
fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a
rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a
necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o
empreendimento.

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Por sua vez, no que tange ao percentual de retenção,
recentemente o C. Superior Tribunal de Justiça, por sua Segunda Seção, na
oportunidade do julgamento do REsp no 1.723.519/SP, definiu:
“RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A
RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra
e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32,
§2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito
já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo
distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula
543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na
apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro
estabelecido
pela
Segunda
Seção
no
julgamento
dos
EAg
1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do
Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte
e
cinco
por
cento)
dos
valores
pagos
pelos
adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar

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o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou
não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela
Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos
repetitivos, 'nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão' (REsp 1.740.911/DF, DJe
22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido.”
Destaca-se, por oportuno, o seguinte trecho extraído do
corpo do voto da eminente Relatora:
“Assim, tenho que a retenção de 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual
consolidado
pela
Segunda
Seção
no
julgamento
dos
EAg
1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das
despesas
gerais
e
do
rompimento
unilateral
do
contrato,
independentemente da ocupação da unidade imobiliária.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não
havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada das despesas
gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”.

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Deste modo, de acordo com a orientação da jurisprudência, a
que adere esta Turma Julgadora, tem a incorporadora o direito de reter 25%
dos valores pagos pela compradora.
No que diz respeito ao pedido de indenização pela fruição do
imóvel, observa-se que se trata da compra de um lote, um terreno sem
edificação (fls. 16/26). Com efeito, a ré não demonstrou eventual iniciativa da
demandante em iniciar qualquer tipo de construção no local, o que afasta a
pretendida reparação.
Nesse sentido:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
-
AUTORA
INADIMPLENTE
-
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - RETENÇÃO POR PARTE
DA RÉ DE 15% SOBRE O VALOR PAGO - APELAÇÃO DA RÉ -
PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE INEXISTÊNCIA DE
VALORES A SEREM DEVOLVIDOS, OU ALTERNATIVAMENTE,
REDUÇÃO DO PERCENTUAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA - O
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE CORRESPONDER A 25% DO
VALOR PAGO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de
imóvel objeto de incorporação imobiliária ante a confessada
incapacidade financeira dos adquirentes;
II- Ante a edição da Lei no 13.786/2018, aliada ao
entendimento jurisprudencial sedimentado por esta corte, o percentual
de retenção deve corresponder a 25% sobre o valor atualizado das
prestações pagas.

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III Não há que se falar em desconto de taxa de fruição, vez
que se trata de compra de um lote de terreno, sem edificação, não
podendo ser calculada taxa de ocupação no caso em questão.” 1
“APELAÇÕES

CESSÃO
DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA ANUÊNCIA DA ALIENANTE - LOTEAMENTO -
RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS

INICIATIVA
DO
ADQUIRENTE
CESSIONÁRIO
-
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL INCONFORMISMO DE
AMBAS AS PARTES
ACOLHIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS
RECURSOS (...) TAXA DE OCUPAÇÃO/INDENIZAÇÃO PELA
FRUIÇÃO - Pretensão de fixação de taxa de ocupação do imóvel
Incabível indenização quando se trata de lote de terreno sem
edificação

(...)
Sentença
reformada
-
DERAM
PARCIAL
PROVIMENTO AOS RECURSOS.” 2
“APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PRETENSÃO DA RÉ DE
RETENSÃO DE QUANTIA SUPERIOR À ESTABELECIDA NA
SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO
DAS EFETIVAS PERDAS E DANOS SUPORTADAS COM A
RESCISÃO
DO
CONTRATO.
RECURSO
NESTA
PARTE
IMPROVIDO. Na defesa apresentada, a ré não trouxe documentação
apta a demonstrar as perdas e danos ou gastos que observou com a
rescisão do contrato. Evidente que gastos existiram. Todavia, sem
qualquer elemento para se chegar a um valor mais condizente com a
realidade, mostra-se adequada a manutenção da retenção de 20% dos
valores pagos, conforme estabelecido na. sentença. Além disso, a ré
não demonstrou que a autora tenha iniciado qualquer tipo de obra no
1 - TJSP Ap. 1007836-81.2019.8.26.0344 31a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. PAULO AYROSA J. 06.04.2020.
2 - TJSP Ap. 1007117-50.2019.8.26.0037 8a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. ALEXANDRE COELHO J. 31.03.2020.

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lote adquirido, razão pela qual incabível a condenação da autora ao
pagamento de taxa de fruição do bem.” 3
“COMPRA E VENDA. Bem móvel. Ação de rescisão de
contrato, com pedido de restituição de valores. Sentença de parcial
procedência para declarar a rescisão do compromisso de venda e
compra e condenar a ré a restituir aos autores o montante equivalente
a 80% do total das parcelas pagas até abril/2019, com correção
monetária das parcelas do preço do imóvel, desde a data do pedido
administrativo de rescisão (12.06.2019), com dedução do valor da
fruição. Apelo dos autores. Adequada retenção, pela promissária
vendedora, de 20% dos valores pagos pelos autores, a título de
ressarcimento, pondo-se como descabida sua redução para 10%.
Indenização pela fruição do imóvel indevida, por se tratar de lote de
terreno, sem construção ou benfeitoria. Correção monetária incidente a
partir de cada desembolso, e não da data do pedido administrativo de
rescisão contratual. Sentença parcialmente reformada. APELO
PARCIALMENTE PROVIDO.” 4
Prosseguindo, tem-se que o contrato firmado entre as partes
dispõe, em sua cláusula segunda, do capítulo III (fls. 17):
“0(s) lote(s) a que se refere à Cláusula Primeira, é(são)
comprometido(s) à venda pela VENDEDORA ao(s) COMPRADOR(ES)
pelo preço total para pagamento o valor de R$34.980,00, e que será
pago na forma a seguir: R$2.220,00 em 1 parcela (s) no valor de R$
740,00, paga neste ato através do cheque n° 551657, Banco
Bradesco, Agência 0150, 2 parcela (s) no valor de R$ 740,00,
vencendo-se em 16/11/2012, 16/1212012, corresponde a sinal e
principio de pagamento (Arras) e o saldo restante em 156 prestações
mensais e sucessivas no valor de R$ 210,00,.vencendo-se a primeira
3 - TJSP Ap. 1002801-98.2019.8.26.0358 31a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. ADILSON DE ARAÚJO J. 24.03.2020.
4 - TJSP Ap. 1067988-51.2019.8.26.0100 15a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. RAMON MATEO JÚNIOR J. 04.03.2020.

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delas em 21101/2013 e as demais em igual data dos meses
subsequentes.”
Com efeito, verifica-se que do texto consta, de forma
expressa, que as partes convencionaram o pagamento da quantia de R$
2.200,00 a título de sinal. A clareza e a precisão da linguagem não
possibilitam qualquer dúvida de entendimento, ficando suficientemente
esclarecido que a quantia integra o preço da aquisição do imóvel.
Consequentemente, incide sobre o valor do sinal o mesmo
percentual de retenção permitido à ré (25%).
No que se refere às taxas condominiais, tem-se que a
discussão a respeito do tema restou pacificada pelo Superior Tribunal de
Justiça com o julgamento do Recurso Especial no 1.345.331/RS, com
caráter repetitivo:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e
compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do Condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário-comprador
imitira-se na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor

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Apelação Cível No 1001656-08.2019.8.26.0390 – Nova Granada – VOTO No 46683 - 13 -
para responder por despesas condominiais relativas a período em que
a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
Segundo essa orientação, portanto, a obrigação do
comprador só nasce a partir do momento em que recebe a posse direta, já
que a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da
efetiva possibilidade de utilização do bem.
O mesmo entendimento se aplica a eventuais taxas de
energia elétrica e água e eventuais tributos incidentes sobre o imóvel no
período compreendido entre a imissão na posse do imóvel até a devolução
do bem, as quais devem ser de responsabilidade dos adquirentes.
Por fim, no que concerne à disciplina da responsabilidade
sucumbencial, impõe-se reconhecer que ambas as partes decaíram de seus
posicionamentos, o que justifica a repartição dos encargos, na forma do art.
86, do CPC. Nota-se que a autora pleiteou a restituição da integralidade dos
valores pagos, mas obteve outro resultado, de onde advém o
reconhecimento de que ela deverá realizar o pagamento do valor
equivalente a 25% das despesas processuais, cabendo à ré o percentual
restante.
Pretende a apelante seja afastada sua responsabilidade por
encargos sucumbenciais, sob o argumento de que concordou com a
rescisão do contrato e não deu causa à propositura da ação. Entretanto, a
sua condenação encontra justificativa, pois houve sucumbência e a fixação
da respectiva verba decorre de imposição legal (artigo 85, caput, do Código
de Processo Civil).

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Com efeito, a ré adotou conduta de resistência, inclusive pela
via recursal, sendo desprovida de qualquer relevância jurídica a
argumentação apresentada nas razões de apelação.
Segundo a previsão contida no artigo 85, parágrafo 2o, do
CPC, “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de
vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido
ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”,
tendo em consideração os diversos critérios elencados.
Considerando que o valor da condenação é expressivo, não
há possibilidade de se adotar o arbitramento por equidade na hipótese em
exame, solução reservada apenas para as situações previstas no parágrafo
8o, ou seja, nas causas de valor muito baixo ou, ainda, de valor inestimável
ou de irrisório proveito econômico. No caso em exame, o valor da
condenação é considerável, de modo que não há qualquer possibilidade de
enquadramento nesse dispositivo legal.
Nesse sentido é a orientação do C. Superior Tribunal de
Justiça: “A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça assentou o
entendimento de que os honorários advocatícios só podem ser fixados com
base na equidade de forma subsidiária, quando não for possível o
arbitramento pela regra geral ou quando inestimável ou irrisório o valor da
causa (REsp 1746072/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/
Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/02/2019, DJe 29/03/2019)”. 5
Assim, nos estritos termos do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC,
diante da sucumbência recíproca e da necessidade de estabelecer a
adequada proporção, impõe-se fixar a verba honorária sucumbencial em
5 - AgInt nos EDcl no AREsp 1496551/RS, 4a T., Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 23/10/2019

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15% sobre o valor atualizado da condenação, já considerados os termos do
mencionado parágrafo 11, cabendo à ré o pagamento de 75% desse valor
em favor dos patronos da demandante e à autora o percentual restante em
favor dos advogados da ré, naturalmente ressalvada, em relação a ela, a
inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial.
Enfim, comporta parcial acolhimento o inconformismo,
apenas para a finalidade de se fixar o percentual de retenção de valores
pela incorporadora em 25%, determinando-se, ainda, responsabilidade da
adquirente por eventuais despesas em aberto referentes ao período
compreendido entre a imissão na posse e a efetiva devolução do imóvel.
Prevalece, quanto ao mais, a r. sentença tal como lançada.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou parcial provimento
ao recurso, com observação.
ANTONIO RIGOLIN
Relator