Tribunal: TJSP
Processo: 0500830-10.2013.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Municipais
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-13
Data de publicação: 2020-11-16

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em matrícula – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000596519
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
0500830-10.2013.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que é apelante
PREFEITURA
MUNICIPAL
DE
SERTÃOZINHO,
é
apelado
CEM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, negaram provimento
ao recurso, vencido o Relator sorteado, que declara, e o 2o juiz. Acórdão com a 5a juiza,
desa. Mônica Serrano.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MÔNICA SERRANO, vencedor, GERALDO XAVIER, vencido, OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente), JOÃO ALBERTO PEZARINI E HENRIQUE
HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 13 de fevereiro de 2020
MÔNICA SERRANO
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 0500830-10.2013.8.26.0597
APELANTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE SERTÃOZINHO
APELADO: CEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
COMARCA: SERTÃOZINHO
VOTO No 16435
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade –
Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra
e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes –
Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor –
Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis
que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-
rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em
matrícula – Sentença mantida – Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que, em
execução fiscal, acolheu exceção de pré-executividade para excluir a executada do polo
passivo da cobrança, eis que, muito embora proprietária do bem, é terceiro,
compromissário comprador, que tem a posse e gozo do bem há muitos anos.
Sucumbente, foi a exequente condenada ao pagamento de custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor do débito.
Em síntese, sustenta a apelante que a executada é a
legítima proprietária do bem, portanto, deve ser responsabilizada pelo IPTU sobre ele
incidente, nos termos do art. 34 do CTN, da Súmula no 399 do STJ e do entendimento
firmado pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no 1.111.202/SP.
Recurso tempestivo e isento de preparo.
Contrarrazões às fls. 96/110.
É o relatório.
A irresignação é descabida.
Cuida-se de execução fiscal ajuizada em face da loteadora
CEM para cobrança de IPTU dos exercícios de 2009 a 2012. O imóvel foi

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compromissado à venda em 12/04/1989 (fls. 24/25), mas nunca foi registrado na
matrícula, na qual consta a executada como proprietária (fls. 67). Foi apresentada
exceção de pré-executividade, acolhida pelo juízo de origem para reconhecer a
ilegitimidade da proprietária e excluí-la do polo passivo.
No que tange à legitimidade passiva da executada, em que
pese ter sido comunicada a existência de compromisso de compra e venda, constata-se
que não foi levado a registro no cartório competente. Isso significa que a esta convenção
não foi dada a necessária publicidade para que a Municipalidade pudesse tomar
conhecimento de quem exerce a propriedade sobre o bem. Ainda, é de se frisar que a
quitação foi dada quase dois anos após o ajuizamento da execução fiscal.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade
só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda”, ainda que quitado, não têm o condão de,
juridicamente, alterar o domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o
registro do título translativo na matrícula imobiliária. Pela mesma razão, inaplicável o
art. 130 do CTN à espécie, pois não se transferiu o imóvel. A lei processual é expressa
ao dispor sobre a necessidade do instrumento público:

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Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento
do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de
Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à
Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do
compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008;
AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp
868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007;
REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio
útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori

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Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido.
Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado
do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra
e venda a embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha
sido transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria
com a transcrição no competente registro público. A prova da quitação mencionada no
art. 130 do CTN, nesse sentido, se refere aos créditos tributários e tem o condão de
afastar a responsabilidade do comprador do imóvel. Como a efetiva aquisição do imóvel
só se dá com o registro em matrícula, o vendedor permanece como devedor dos tributos
vinculados ao bem, não havendo sub-rogação.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar
no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda é
sua, frisando-se que a Fazenda Pública pode optar pelo devedor que deseja executar na
hipótese em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código
Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange à aventada promessa
de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares,
relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações
tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MÔNICA SERRANO
Relatora Designada

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Apelação Cível no 0500830-10.2013.8.26.0597
Apelante: Município de Sertãozinho
Apelada: Cem Empreendimentos Imobiliários Limitada
Comarca: Sertãozinho
Voto 44.716.
Declaração de voto vencido:
Apelação. Execução fiscal. Imposto predial e territorial
urbano. Exercícios de 2009 a 2012. Acolhimento de
objeção de não executividade. Extinção do processo.
Inadmissibilidade. Execução proposta contra a anterior
proprietária do imóvel. Transferência do domínio do bem
não informada ao Fisco. Descumprimento de obrigação
tributária acessória. Sujeição passiva da adquirente do
imóvel. Inteligência dos artigos 34 e 113, § 2o, do Código
Tributário Nacional. Possibilidade de substituir a certidão
de dívida ativa. Inteligência do artigo 2o, § 8o, da Lei
6.830/80. Recurso provido.
Peço licença à ínclita maioria para dela dissentir.
Cuida-se de execução fiscal promovida pelo
município de Sertãozinho em face de Cem Empreendimentos Imobiliários Limitada
com vistas a cobrança de imposto predial e territorial urbano (IPTU) dos exercícios de
2009 a 2012.
Acolhida
a
objeção
de
não
executividade,
reconheceu-se ilegitimidade passiva e extinguiu-se o feito. Daí tempestivo apelo do
município: sustenta legítima a alteração do polo passivo, porquanto descumprida
obrigação tributária acessória; pleiteia prosseguimento da cobrança contra o atual
proprietário.
Recebido e processado o recurso, nas contrarrazões
argumenta-se correta a sentença, pugna-se por sua manutenção.
Eis, sucinto, o relatório.

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O apelo comporta provimento.
Com efeito.
A execução foi proposta contra a executada porque
ela consta de cadastro municipal como proprietária do bem. Após o ajuizamento da
demanda, sobreveio notícia de que o imóvel foi alienado, em 12 de abril de 1989, a
Antônio Ricardo dos Santos (folhas 25/26).
A transmissão do domínio, contudo, não foi
informada ao Fisco. Assim, o adquirente do imóvel deu causa ao ajuizamento
equivocado da demanda contra a apelada (artigo 113, § 2o, do Código Tributário
Nacional). Inexorável, portanto, que se lhe afaste a responsabilidade pelo pagamento
dos créditos, pois à época dos respectivos lançamentos já não era proprietária ou
possuidora com “animus domini” do bem (artigo 34 do Código Tributário Nacional).
A alienação, com transferência da posse, arreda a
responsabilidade da alienante pelos tributos relativos ao imóvel. Tal conclusão, sobre
estar acorde com a realidade do mundo exterior, é sufragada por esta corte:
“IPTU Legitimidade passiva Empresa executada
pelo Fisco Municipal que opõe embargos à execução fiscal, aduzindo ser parte passiva
ilegítima, eis que o imóvel, objeto da tributação, já não lhe pertence há mais de dez anos
Compromisso de venda e compra regularmente celebrado, não tendo os adquirentes
do imóvel, malgrado já terem obtido a quitação, efetuado o registro do título Fato que
não implica em responsabilidade passiva da agravante Exceção de pré-executividade
que se acolhe, para excluir a agravante da lide
Recurso provido” (agravo de
instrumento 514.322/6, relator Wanderley José Federighi);
“Execução fiscal. Objeção de pré-executividade.
Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de exclusão da executada do
pólo passivo. Promessa de compra e venda do imóvel celebrada há muitos anos.
Responsabilidade tributária do compromissário comprador. Recurso provido.” (agravo
de instrumento 657.972-5/0-00, relator Desembargador Marino Neto);
“APELAÇÃO - Execução Fiscal interposta contra
antigo proprietário - Compromisso Particular de Venda e Compra não registrado -
Ilegitimidade de parte - Exclusão do recorrente do pólo passivo da execução fiscal.

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Recurso provido.” (agravo de instrumento 618.293-5/5-00, relator Desembargador João
Alberto Pezarini);
“IPTU
Imóvel compromissado à venda por
instrumento particular firmado antes da ocorrência do fato gerador, sem ter sido levado
a registro Execução fiscal contra o proprietário Ilegitimidade 'ad causam' deste
Obrigação que, por ser posterior ao compromisso e à imissão na posse, passou a caber
ao compromissário comprador
Inteligência do artigo 34 do Código Tributário
Nacional
Agravo provido para excluir o proprietário do pólo passivo da relação
processual da execução, facultado à Fazenda Exeqüente emendar o título executivo,
como autoriza o artigo 2o, § 8o, da Lei das Execuções Fiscais” (agravo de instrumento
522.222/9, relator Marcos Zanuzzi).
Não se ignora a orientação adotada pelo Superior
Tribunal de Justiça ao julgar os recursos especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP. Dela,
entretanto, ousa-se dissentir nos termos dantes delineados.
Registre-se inaplicável ao caso o disposto no artigo
927, III, do Código de Processo Civil, pois os recursos especiais a que se refere o
antecedente parágrafo foram julgados antes da entrada em vigor desse diploma.
Convém citar, neste passo, a lição de Daniel
Amorim Assumpção Neves:
“Sem solução fácil, entendo que o mais adequado
seja, nesse caso, prestigiar a segurança jurídica, atribuindo-se ao art. 927 do Novo CPC
eficácia ex nunc, ou seja, somente as súmulas editadas e os precedentes formados na
vigência do Novo Código de Processo Civil devem ter eficácia vinculante. Tal
entendimento, além de prestigiar a segurança jurídica, ainda tem o mérito de tornar a
adoção da novidade legislativa paulatina, o que certamente auxilia em sua exata
compreensão e aplicação no caso concreto. (...).” (in “Manual de Direito Processual
Civil”, volume único, Editora Juspodivm, 8a edição, página 1310).
Em suma: a alienação do imóvel afasta a
responsabilidade tributária da executada. A pretensão executória contra ela endereçada
não há de prosperar.
Não é razoável que a recorrida, depois de tantos anos

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sem a posse do bem, suporte o ônus do pagamento de tributo sobre ele incidente.
De admitir, diante do descumprimento de obrigação
tributária acessória (artigo 113, § 2o, do Código Tributário Nacional), que a Fazenda
Pública tem o direito de, nos termos do estatuído no artigo 2o, § 8o, da Lei 6.830/80,
emendar ou substituir, até o proferimento de sentença em embargos do devedor, a
certidão de dívida ativa.
Eis o que proclama o Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSO CIVIL
EXECUÇÃO FISCAL

CDA POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO OU EMENDA ATÉ A PROLAÇÃO
DA SENTENÇA. 1. A Fazenda Pública pode substituir ou emendar a Certidão de
Dívida Ativa até a prolação da sentença, a teor do disposto no § 8o do art. 2o da Lei
6.830/80. 2. Não é possível o indeferimento da inicial do processo executivo, por
nulidade da CDA, antes de se possibilitar à exeqüente a oportunidade de emenda ou
substituição do título. 3. Recurso especial provido.” (recurso especial 755993/SP,
relatora Ministra Eliana Calmon).
Posto isso, pelo meu voto dar-se-ia provimento ao
recurso: excluir-se-ia a executada do polo passivo, determinar-se-ia o prosseguimento
da cobrança contra o atual proprietário do imóvel, após substituição do título executivo.
Geraldo Xavier
Relator Sorteado

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0500830-10.2013.8.26.0597 e o código de confirmação da tabela acima.