Tribunal: TJSP
Processo: 1004337-02.2016.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos e indenização por danos morais. Atraso na conclusão das obras do empreendimento. Resolução do contrato por culpa das promitentes vendedoras. Intermediadora do negócio jurídico que não tem responsabilidade solidária pela resolução do contrato por culpa das promitentes vendedoras. Ação improcedente em

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos e indenização por danos morais. Atraso na conclusão das obras do empreendimento. Resolução do contrato por culpa das promitentes vendedoras. Intermediadora do negócio jurídico que não tem responsabilidade solidária pela resolução do contrato por culpa das promitentes vendedoras. Ação improcedente em relação a intermediadora. Tardia expedição do habite-se que não afasta a mora (Súmula no 160 do TJSP). Demora da Municipalidade na expedição do habite-se. Fortuito interno (Súmula no 161 do TJSP). Adquirente que tem direito à restituição integral das quantias pagas (Súmula no 543 do STJ), sem qualquer retenção. Comissão de corretagem que deve ser restituída na íntegra. Pretensão que prescreve no prazo de 10 anos (art. 205 do CC). Inaplicabilidade do prazo prescricional de 3 anos por não incidir no caso concreto a tese vinculante aprovada pelo STJ no julgamento do REsp no 1.551.956-SP (Tema 938). Prescrição não consumada. Dano moral não configurado. Descumprimento contratual que não é suficiente, por si só, para causar dano significativo aos atributos da personalidade, tampouco abalo emocional ou profundo constrangimento, consistindo mero aborrecimento cotidiano. Sucumbência integral da autora em relação à intermediadora do negócio. Sucumbência recíproca da autora e corrés. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000763672
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004337-02.2016.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes/apelados
PARTIFIB PROJETOS IMOBILIÁRIOS PERU LTDA. e FIBRA EXPERTS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada/apelante GABRIELA
BERALDI
MURAYAMA
e
Apelado
M.
POLITANO
IMOBILIÁRIA
E
PARTICIPAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento aos recursos.
Vencido o relator, que dava parcial provimento ao recurso da ré e negava provimento ao
recurso da autora. Em prosseguimento, nos termos do art. 942 do CPC, foram
convocados o 4o juiz Des. Vito Guglielmi e o 5o juiz Des. Paulo Alcides, que
acompanharam a divergência. Por maioria de votos. Deram parcial provimento aos
recursos. Vencido o relator, que declara. Acórdão com o 2o juiz.", de conformidade com
o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALEXANDRE MARCONDES, vencedor, COSTA NETTO, vencido, PAULO
ALCIDES (Presidente), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 17 de setembro de 2020
ALEXANDRE MARCONDES
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004337-02.2016.8.26.0019
Comarca: Americana
Apelantes/Apelados: Gabriela Beraldi Murayama, Partifib Projetos Imobiliários
Peru Ltda e Fibra Experts Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelada: M. Politano Imobiliária e Participações Ltda.
Juiz sentenciante: Márcio Roberto Alexandre
Voto no 20.055
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de valores pagos e indenização por
danos
morais.
Atraso
na
conclusão
das
obras
do
empreendimento. Resolução do contrato por culpa das
promitentes vendedoras. Intermediadora do negócio jurídico
que não tem responsabilidade solidária pela resolução do
contrato por culpa das promitentes vendedoras. Ação
improcedente em relação a intermediadora. Tardia expedição
do habite-se que não afasta a mora (Súmula no 160 do TJSP).
Demora da Municipalidade na expedição do habite-se.
Fortuito interno (Súmula no 161 do TJSP). Adquirente que
tem direito à restituição integral das quantias pagas (Súmula
no 543 do STJ), sem qualquer retenção. Comissão de
corretagem que deve ser restituída na íntegra. Pretensão que
prescreve no prazo de 10 anos (art. 205 do CC).
Inaplicabilidade do prazo prescricional de 3 anos por não
incidir no caso concreto a tese vinculante aprovada pelo STJ
no julgamento do REsp no 1.551.956-SP (Tema 938).
Prescrição não consumada. Dano moral não configurado.
Descumprimento contratual que não é suficiente, por si só,
para
causar
dano
significativo
aos
atributos
da
personalidade, tampouco abalo emocional ou profundo
constrangimento, consistindo mero aborrecimento cotidiano.
Sucumbência integral da autora em relação à intermediadora
do negócio. Sucumbência recíproca da autora e corrés.
Recursos parcialmente providos.

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A r. sentença de fls. 495/507, declarada a fls.
551/561, de relatório adotado, julgou parcialmente procedente ação movida
por Gabriela Beraldi Murayama em face de Partifib Projetos Imobiliários
Peru Ltda. e Fibra Experts Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
declarando a resolução do contrato de compromisso de compra e venda
celebrado pelas partes, condenando as rés solidariamente a restituir todas as
quantias pagas pela autora, exceto a comissão de corretagem, com correção
monetária a partir dos desembolsos e juros moratórios a partir da citação,
condenando-as ainda ao pagamento de indenização por danos morais
arbitrada em R$ 5.000,00, com correção monetária a partir da publicação da
sentença e juros de mora a partir da citação. Reciprocamente sucumbentes as
partes, as rés foram condenadas a pagar 90% das custas, das despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% do valor da
condenação, arcando a autora com os 10% restantes, vedada a compensação
dos honorários.
Outrossim, a r. sentença julgou improcedente a
ação em relação à ré M. Politano Imobiliária e Participações Ltda.,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da causa.
Recorrem a autora e as rés Partifib Projetos
Imobiliários Peru Ltda e Fibra Experts Empreendimentos Imobiliários Ltda.
As rés sustentam nas razões de fls. 517/529, em
síntese, que na realidade a autora desistiu do contrato por impossibilidade
financeira, inexistindo atraso na conclusão do empreendimento, salientando
que em 07/12/2015 foi registrada a instituição e especificação do condomínio e
em 02/02/2016 a expedição do habite-se, momento a partir do qual as chaves
da unidade estavam a disposição da adquirente. Alegam que a entrega do

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empreendimento, com a tolerância contratual, se daria até dezembro de 2015,
mas a autora não requereu a rescisão, só o fazendo quando não pode pagar o
saldo devedor. Afirmam que houve demora administrativa da Municipalidade
para a expedição do habite-se, o que caracteriza caso fortuito. Afirmam que
sendo da autora a culpa pela rescisão do contrato, é cabível a retenção de
10% dos valores pagos. Impugnam, por outro lado, a indenização por danos
morais, que entendem não caracterizados. Por fim, impugnam a proporção da
distribuição das verbas da sucumbência.
A autora, por sua vez, sustenta nas razões de fls.
569/588 que a ré M. Politano Imobiliária e Participações Ltda., por ter
participado ativamente do processo de compra, é solidariamente responsável
pela rescisão do contrato e pela restituição das quantias pagas. Alega ainda
que a restituição deve abranger a comissão de corretagem, pois a pretensão
não está prescrita, sendo inaplicável ao caso concreto a tese aprovada no
REsp no 1.551.956-SP. Pede também a condenação das rés na integralidade
das verbas da sucumbência. Por fim, pede a elevação da indenização por
danos morais para 5% do valor do contrato.
Contrarrazões a fls. 593/601, 602/610 e 611/631.
Há oposição da autora ao julgamento virtual (fl.
640).
É o relatório.
Os recursos comportam parcial provimento.
Preserva-se, de saída, a improcedência da ação em
relação à ré M. Politano Imobiliária e Participações Ltda.

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Com efeito, a ré M. Politano atuou apenas como
intermediadora do contrato celebrado entre a autora e as corrés, não fazendo
parte do compromisso de compra e venda e na cadeia de fornecimento do
produto. Desse modo, não é responsável pela resolução do contrato e pela
restituição das quantias pagas pela autora.
Neste sentido confira-se precedente desta C. Corte:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C REPARAÇÃO DE DANOS. 1.- Ilegitimidade
da PAP 33 (anterior Itaplan Imóveis) e ITAPLAN BRASIL. Acolhimento, em
parte. Empresas, na espécie, com responsabilidade limitada à assessoria
imobiliária. Impossibilidade, portanto, de condená-las ao pagamento das
verbas resultantes do contrato principal, instrumento que não contou
com a participações das referidas pessoas jurídicas (...) APELOS DA PAP
33 e ITAPLAN PARCIALMENTE ACOLHIDOS, REJEITANDO-SE AS
DEMAIS PRETENSÕES RECURSAIS (APELAÇÃO E ADESIVO)” (Apelação
no 1003666-14.2014.8.26.0224, Rel. Des. Donegá Morandini, j. 10/01/2017.
Na
mesma
linha:
Apelação
no
1008474-60.2014.8.26.0451, 3a Câmara de Direito Privado, de minha relatoria,
j. 26/07/2019; Apelação no 1039988-33.2014.8.26.0224, 2a Câmara de Direito
Privado,
Rel.
Des.
Rosangela
Telles,
j.
24/08/2016;
Apelação
no
1005976-70.2014.8.26.0554, 3a Câmara de Direito Privado, de minha relatoria,
j. 05/10/2018.
Quanto a responsabilidade pela resolução do
contrato de compromisso de compra e venda, a culpa é de fato das corrés
promitentes vendedoras, dado o incontroverso atraso na conclusão do
empreendimento.
Com efeito, o contrato foi celebrado em 30 de

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novembro de 2012 e de acordo com o item 2.3 do quadro resumo e da
cláusula 5.1 do contrato, as obras deveriam estar concluídas até junho de
2015, com tolerância de 180 dias (fls. 40 e 58).
As próprias rés admitem que o habite-se foi
expedido somente em 2 de fevereiro de 2016 e nos termos da Súmula no 160
desta Corte, “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Por outro lado, não elide a mora das rés a alegação
de demora da Prefeitura Municipal para a expedição do habite-se, evento
inerente à atividade empresarial das vendedoras, constituindo o denominado
fortuito interno que não elide a mora.
Incide, na espécie, a Súmula no 161 desta Corte:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência
de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As
justificativas
encerram
'res
inter
alios
acta'
em
relação
ao
compromissário adquirente”.
De outra sorte, o fato de a autora somente ter
ajuizado a ação em 30 de abril de 2016, quase três meses depois da
expedição do habite-se, não invalida o fato objetivo de que ocorreu atraso na
conclusão do empreendimento, o que por si só autorizava a adquirente a pedir
a resolução do contrato por culpa das vendedoras.
Ademais, mesmo depois da expedição do habite-se
há nos autos elementos indicativos de que as rés continuaram em mora,

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atrasando a vistoria e entrega das chaves aos adquirentes, conforme se vê
dos documentos juntados a fls. 136/142 e 144.
Enfim, é infundada a alegação de que teria havido
desistência da autora por não dispor de recursos financeiros para pagar o
saldo devedor do contrato.
Resolvido o contato por culpa das promitentes
vendedoras, a restituição das parcelas do preço pagas pela autora deve ser
integral, conforme decidido em primeira instância e previsto na Súmula no 543
do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento”.
Mas a restituição deve abranger também a
comissão de corretagem, provendo-se neste ponto o recurso da autora.
Com efeito, respeitado o entendimento do ilustre
relator sorteado Desembargador José Carlos Costa Netto, a r. sentença
declarou a resolução do compromisso de compra e venda celebrado pelas
partes
diante
do
inadimplemento
das
promitentes
vendedoras,
que
descumpriram o prazo de conclusão da obra e de entrega da unidade
adquirida à promitente compradora.
Resolvido o contrato por culpa das promitentes
vendedoras, as partes devem ser repostas ao estado anterior, tendo a
adquirente o direito à restituição integral das quantias pagas, nos termos da já

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mencionada Súmula no 543 do E. Superior Tribunal de Justiça.
Nenhuma retenção é admissível, inclusive do valor
referente à comissão de corretagem.
A r. sentença, assim como o voto do eminente
relator sorteado, concluiu estar prescrita a pretensão de restituição da
comissão de corretagem, aplicando a tese vinculante aprovada pelo E.
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, de
acordo com a qual incide a “... prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de
serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art. 206, § 3o, IV, CC)” (Tema 938).
No Tema 938 o que se discutia era a abusividade ou
não da transferência para o promitente comprador da obrigação de pagar a
comissão de corretagem.
Entretanto, o precedente vinculante não se aplica
nos casos em que o contrato é rescindido por culpa da promitente vendedora,
incidindo nesta hipótese o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do
Código Civil.
Assim tem decidido o próprio E. Superior Tribunal de
Justiça, conforme se vê do seguinte precedente: “AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.
RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA.
RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO
OCORRÊNCIA.
3.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
PROMITENTE

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COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL.
PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o
Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução
da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de
prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do
Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição
da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato
por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência
desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas
despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a
entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido” (AgInt
no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020 g.n.).
No mesmo sentido: STJ, EDcl no AgInt no AREsp no
1.220.381/DF, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 29/10/2019, DJe
20/11/2019; REsp no 1.737.992/RO, 3a Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 20/08/2019, DJe 23/08/2019.
Assim, a restituição devida à autora deve abranger a
comissão de corretagem, com correção monetária a partir dos desembolsos e
juros de mora a contar da citação.
Já no que se refere a indenização por dano moral,
deve ser provido o recurso das rés.
Está consolidado no âmbito desta C. Câmara o
entendimento de que o descumprimento contratual não é suficiente, por si só,
para causar dano significativo aos atributos da personalidade, tampouco abalo
emocional ou profundo constrangimento, consistindo mero aborrecimento

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cotidiano.
Sobre a matéria, confira-se a lição de Sérgio
Cavalieri Filho de que “[...] só deve ser reputado como dano moral a dor,
vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira
intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe
aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor,
aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora
da órbita do dano moral” (Programa de Responsabilidade Civil, Malheiros, 9a
ed., n.19.4).
Na mesma linha acentua Antonio Jeová Santos que
“O dano moral somente ingressará no mundo jurídico, com a
subsequente obrigação de indenizar, em havendo alguma grandeza no
ato considerado ofensivo a direito personalíssimo. Se o ato tido como
gerador do dano extra-patrimonial não possui virtualidade para lesionar
sentimentos ou causar dor e padecimento íntimo, não existiu o dano
moral passível de ressarcimento. Para evitar a abundância de ações que
tratam de danos morais presentes no foro, havendo uma autêntica
confusão do que seja lesão que atinge a pessoa e do que é mero
desconforto, convém repetir que não é qualquer sensação de desagrado,
de molestamento ou de contrariedade que merecerá indenização. O
reconhecimento
do
dano
moral
exige
determinada
envergadura.
Necessário, também, que o dano se prolongue durante algum tempo e
que seja a justa medida do ultraje às afeições sentimentais. As
sensações desagradáveis, por si sós, que não trazem em seu bojo
lesividade
a
algum
direito
personalíssimo,
não
merecerão
ser
indenizadas. Existe um piso de inconvenientes que o ser humano tem de
tolerar, sem que exista o autêntico dano moral” (Dano Moral Indenizável,
Ed. RT, 4a ed., 2003, p. 113).

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Novamente, exemplificando esse posicionamento,
vejam-se os seguintes precedentes desta C. Câmara em casos envolvendo
atraso na conclusão de empreendimento imobiliário: Apelação Cível no
1126735-96.2016.8.26.0100, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 23/07/2020; Apelação
Cível no 1006202-08.2017.8.26.0704, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 23/07/2020;
Apelação Cível no 1009806-30.2015.8.26.0127, 6a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 22/07/2020.
Por fim, com o parcial provimento dos recursos não
se altera a distribuição dos ônus da sucumbência.
A autora ficou vencida em todos os pedidos
deduzidos em face da ré M. Politano Imobiliária e Participações Ltda. e por
isso deve pagar a integralidade dos honorários advocatícios, corretamente
arbitrados com base no § 2o do artigo 85 do CPC, agora elevados, com
fundamento no § 11 da mesma norma processual, para 12% (doze por cento)
do valor atualizado da causa.
A sucumbência da autora e das corrés Partifib
Projetos Imobiliários Peru Ltda. e Fibra Experts Empreendimentos Imobiliários
Ltda. permanece recíproca, mais intensa a destas últimas, preservando-se o
rateio das verbas sucumbenciais, incluídos os honorários advocatícios, na
proporção de 90% (noventa por cento) para as demandadas e 10% (dez por
cento) para a demandante.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos
recursos.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator Designado

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Voto no 9635
Apelação Cível no 1004337-02.2016.8.26.0019
Comarca: Americana
Aptes/Apdos: Partifib Projetos Imobiliários Peru Ltda. e Fibra Experts
Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado: M. Politano Imobiliária e Participações Ltda.
Apelado/Apelante: Gabriela Beraldi Murayama
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, por entender que é caso de dar
provimento em parte ao recurso da ré, para afastar os danos morais, e
negar provimento ao recurso da autora.
Trata-se de apelação contra a sentença de fls. 495/507,
que, em ação de obrigação de fazer c/c indenização, julgou
parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:
Diante do exposto e pelo mais que dos autos consta:
A) JULGO EXTINTO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO o pedido
formulado pela autora no que se refere ao pedido de
repetição do indébito relativo aos valores pagos a título de
comissão de corretagem, fazendo-o com fulcro no artigo 487,
inciso II, do CPC, uma vez reconhecida a ocorrência da
prescrição extintiva;
B) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela autora
em relação à corré M. POLITANO IMOBILIÁRIA PARTICIPAÇÕES
LTDA, e consequentemente, JULGO EXTINTO O PROCESSO
COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação a ela, forte no
artigo 487, inciso I, do CPC.
Por
força
da
sucumbência,
CONDENO
a
autora
ao
pagamento das eventuais custas e despesas processuais
despendidas
pela
corré
M.
POLITANO,
corrigidas
monetariamente desde os respectivos desembolsos pela
Tabela Prática do TJPS e acrescidas de juros de mora de 1% ao
mês, a partir do trânsito em julgado, bem assim dos honorários
advocatícios de seu patrono, que ora fixo em 10% sobre o
valor atualizado atribuído à causa (atualização pela Tabela

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Prática do TJSP desde o ajuizamento), acrescidos de juros de
mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.
C)
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTES
os
pedidos
formulados pela autora em relação às corrés PARTIFIB
PROJETOS
IMOBILIÁRIOS
PERU
LTDA
e
FIBRA
EXPERTS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e consequentemente,
JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
em relação a elas, forte no artigo 487, inciso I, do CPC,
fazendo-o para DECLARAR rescindido o contrato firmado, por
culpa
exclusiva
das
requeridas,
CONDENANDO-AS,
SOLIDARIAMENTE, a restituir a autora todas as quantias que por
ela foram comprovadamente pagas para cumprimento do
contrato, com exceção da taxa de corretagem, prescrita,
corrigidas monetariamente desde os respectivos desembolsos
pela Tabela Prática do TJSP e acrescidas de juros de mora de
1% ao mês a partir da citação, bem assim CONDENANDO-AS,
SOLIDARIAMENTE ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00
(cinco) mil reais a autora, a título de indenização por danos
morais, com correção monetária a partir da publicação da
presente sentença pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora
de 1% ao mês, a partir da citação.
Operou-se, "in casu", a sucumbência recíproca à base de 90%
em favor da autora e de 10% em favor das corrés PARTIFIB e
FIBRA EXPERTS, razão pela qual CONDENO as corrés,
SOLIDARIAMENTE, ao pagamento de 90% das eventuais custas
e despesas processuais despendidas pela autora, com
correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde os
respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, a
partir do trânsito em julgado, bem como CONDENO a autora a
pagar às corrés PARTIFIB e FIBRA EXPERTS 10% das eventuais
custas e despesas processuais por elas despendidas, com
correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde os
respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, a
partir do trânsito em julgado, observando-se a necessária
compensação.
Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 15% sobre o
valor atualizado da condenação, acrescidos de juros de mora
de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, CONDENANDO
as rés PARTIFIB e FIBRA, SOLIDARIAMENTE, a pagar ao patrono
da autora, quantia equivalente a 90% do que a tal título restar
apurado, bem assim CONDENANDO a autora a pagar ao
patrono das rés quantia equivalente a 10% do que a tal título
restar
apurado,
não
se
cogitando
de
compensação,
expressamente vedada pelo CPC/2015. P.I.C
Apela a ré sucumbente (fls. 733/761), suscitando a

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ilegitimidade da ré Helbor Empreendimentos Imobiliários Ltda., a falta de
interesse de agir e a carência de ação por ausência de pretensão
resistida; e, no mérito, sustentando a mora accipiendi; ausência de
comprovação de dano para fixação dos lucros cessantes; necessidade
de redução dos danos patrimoniais a 0,5% do valor do imóvel;
impossibilidade de condenação ao pagamento dos encargos até a
entrega de chaves; e, por fim, que são descabidos os danos morais.
Não foram apresentadas contrarrazões.
A autora apresentou sua apelação às fls. 569/588, pela
qual pretende a reforma do decisum, para condenação da corretora
solidariamente em todas as obrigações, para a condenação das rés à
devolução do valor de corretagem. Requer majoração da indenização
por dano moral, devendo ser arbitrada em 5% do valor do contrato
rescindido, ou seja, em R$14.803,42. Postula ainda que seja isentada do
pagamento das custas e honorários ou, alternativamente, fixada a
verba honorária em 5% do valor da condenação e não sobre o valor da
causa.
Contrarrazões
apresentadas
(fls.
593/601;
602/610;
611/621).
É o relatório.
Quanto à legitimidade da parte M. Politano Imobiliária e
Participações Ltda. para responder aos pedidos relativos à condenação
das demais rés, ela não o possui, apesar da relação de consumo. Isto
porque ela não faz parte da cadeia de produção do imóvel, em si,
prestando
serviço
autônomo
de
corretagem,
que
justificou
remuneração apartada. As rés também não fazem parte do mesmo
grupo de empresas. Portanto, são duas relações, ambas reguladas pelo

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diploma consumerista, mas apartadas uma da outra.
No mérito, a sentença deve ser reformada apenas na
condenação quanto à indenização aos danos morais, conforme se
passará a demonstrar.
- Mora solvendi
Em que pese a exposição fática realizada pelas rés-
apelantes, quem esteve em mora, por cumprimento defeituoso da
obrigação, sempre foram elas próprias.
O atraso na entrega do imóvel é, inclusive, incontroverso.
Se a autora demorou para ingressar com a ação um
período próximo de 01 ano, e quais as razões disso, não fica elidida a
responsabilidade contratual da construtora que enseja a resolução do
contrato.
Não se poderia alegar o mesmo se as chaves já tivessem
sido entregues no momento da ação, o que não é verdadeiro.
A disponibilização do imóvel, com o habite-se, não
equivale ao adimplemento da obrigação, consistente na entrega
dentro do prazo.
Portanto, pouco importa se, no plano volitivo, outra
causa, como a insuficiência de recursos para quitar o financiamento,
concorreu posteriormente para a tomada de decisão.
Como se trata de responsabilidade civil contratual, o
importante é a mora, convertido por ato de vontade do adquirente da
unidade em inadimplemento absoluto, para a resolução.
Mantida a sentença, portanto, no essencial.

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- Danos morais
Entretanto, razão assiste à ré no que diz respeito à
indenização por danos morais.
Não há qualquer dúvida que a demora na entrega do
imóvel adquirido tenha causado transtornos.
Porém, entende-se que estes não transbordam os
vivenciados no cotidiano, sendo certo que não há prova de maiores
aborrecimentos além daqueles meses de espera.
Configura-se,
portanto,
o
caso
como
de
mero
inadimplemento de obrigação, inapto à violação dos direitos de
personalidade dos autores.
Neste sentido, os precedentes desta C. 6a Câmara de
Direito Privado:
VENDA E COMPRA. Ação de rescisão contratual, c.c.
restituição de parcelas pagas e indenização por danos
materiais e morais. Parcial procedência. Inequívoco atraso na
conclusão da obra. Inexistência de prova a respeito da
disponibilização
do
imóvel
para
os
requerentes.
Impossibilidade de se reconhecer a data da expedição do
habite-se como termo de conclusão da obra, porquanto até a
entrega das chaves, os autores não puderam usufruir do bem.
Inteligência da súmula no 160 deste E. Tribunal de Justiça.
Inadimplemento por culpa da vendedora, que autoriza a
devolução integral aos demandantes das quantias pagas, em
parcela única. Retorno das partes ao 'status quo ante'.
Inteligência das Súmulas nos. 01 e 02 deste E. Tribunal de
Justiça. Taxa condominial e IPTU. Cobrança somente a partir
da entrega das chaves, porquanto a responsabilidade de
custear as despesas de manutenção decorre da possibilidade
de utilização do imóvel. Lucros cessantes. Autores que
optaram pela rescisão do contrato, não sendo cabível a
indenização
decorrente
da
mora.
Danos
morais
não
configurados, porquanto inexistente ato ofensivo à honra.
Sentença reformada. RECURSO DOS AUTORES E DAS RÉS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.
(Apelação
no
0004206-
98.2013.8.26.0229, julgada pelo 6a Câmara de Direito Privado

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do TJSP em 18/07/2019, Relator Desembargador Paulo Alcides;
destacamos);
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
indenização por danos materiais e morais. Preliminar de
ilegitimidade afastada. Ré que é parte legítima para figurar no
polo passivo porque o atraso é a ela imputado e, portanto,
deve
responder
pelas
consequências
dele
advindas.
Indenização por danos materiais mantida, exatamente como
prevista na cláusula 7.4 do contrato. Correção monetária a
partir de cada mês vencido e juros moratórios a partir da
citação. Danos morais. Incabíveis. Entendimento desta 6a
Câmara de que o mero inadimplemento contratual não gera
indenização por danos morais. Precedentes desta Câmara.
Indenização por danos materiais consistente na restituição dos
aluguéis que pagou durante o atraso. Incabível, sob pena de
bis in idem. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente
reformada. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (Apelação
no 1006780-42.2015.8.26.0606, julgada pela 6a Câmara de
Direito
Privado
do
TJSP
em
04/06/2019,
Relatora
Desembargadora Cristina Medina Mogioni; destacamos).
- Comissão de corretagem Prescrição trienal
Quanto ao recurso da autora, o Superior Tribunal de
Justiça fixou, em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1.551.956/SP), a
tese de que o prazo prescricional da pretensão de restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa SATI é
trienal.
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA
(SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO
TRIENAL
DA
PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2.

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Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento
do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de
três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas
as demais alegações constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(REsp 1551956/SP, Segunda Seção, Rel. Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. 24.08.2016 - destacamos).
Desta feita, considerando-se que a comissão foi paga em
parcelas, a última adimplida em 30/03/2013 (fls. 95) e que a presente
demanda foi proposta somente em 30/04/2016, a pretensão de
restituição está prescrita, como bem reconhecido em Primeira Instância.
- Honorários Redução Equitativa
Entendimento de cabimento de redução equitativa de
honorários sucumbenciais contraria expressa dicção legal.
O artigo 85, § 8o, do CPC1, é claro ao dispor que a
apreciação equitativa é apenas destinada a aumentar a verba em
caso de valor irrisório.
Foi a opção de todo o artigo de privilegiar o trabalho do
advogado e o caráter alimentar dos honorários.
O precedente fixado pelo E. STJ, neste sentido, impõe
deferência:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
CONDENAÇÃO.
AUSÊNCIA.
APRECIAÇÃO
EQUITATIVA.
IMPOSSIBILIDADE.
LIMITES
1 Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou,
ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos
honorários por apreciação equitativa.

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PERCENTUAIS. OBSERVÂNCIA. RECURSO PROVIDO.
1. Ressalvadas as exceções previstas nos §§ 3o e 8o do art.
85 do CPC/2015, na vigência da nova legislação
processual o valor da verba honorária sucumbencial não
pode ser arbitrado por apreciação equitativa ou fora dos
limites percentuais fixados pelo § 2o do referido dispositivo
legal.
2. Segundo dispõe o § 6o do art. 85 do CPC/2015, "[o]s
limites e critérios previstos nos §§ 2o e 3o [do mesmo art.
85] aplicam-se independentemente de qual seja o
conteúdo
da
decisão,
inclusive
aos
casos
de
improcedência ou de sentença sem resolução de
mérito".
3.
No
caso
concreto,
ante
o
julgamento
de
improcedência dos pedidos deduzidos em reconvenção,
não se tratando de demanda de valor inestimável ou
irrisório,
faz-se
impositiva
a
majoração
da
verba
honorária, estipulada em quantia inferior a 10% (dez por
cento) do valor atribuído à causa.
4. Recurso especial provido.
(REsp
1731617/SP,
Rel.
Ministro
ANTONIO
CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe
15/05/2018)
Ainda poderia se alegar que, contra a ré corretora,
apelada, a sucumbência apenas teria sido em parte da demanda.
Porém, a apelante autora insistiu, inclusive na apelação, na
responsabilização da ré solidariamente por toda a transação.
Assim, o objeto da ação é o mesmo para todas as rés, e
tem como o valor o total estipulado para a ação.
Como resultado, incabível a redução.
Pelo exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso da ré, apenas para afastar a indenização por danos morais, e

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nego provimento ao da autora.
Considerando o trabalho adicional realizado em âmbito
recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, e a reforma parcial do
julgado em razão da apelação da ré, eleva-se o patamar dos
honorários sucumbenciais a 12% do valor da causa, apenas em favor do
patrono da ré corretora.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido

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ALEXANDRE AUGUSTO PINTO MOREIRA
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129A18FC
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1004337-02.2016.8.26.0019 e o código de confirmação da tabela acima.