Tribunal: TJSP
Processo: 2246990-36.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Alberto Gosson
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE UNIDADE AUTÔNOMA. LIMINAR DECRETADA SEM A PRÉVIA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADMISSIBILIDADE.

AINDA QUE REALIZADA A INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL NOS TERMOS DO DECRETO-LEI No 745/69 COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI No 13.097 DE 2015 E COMPROVADO O INADIMPLEMENTO DA PARTE AGRAVANTE, FAZ-SE NECESSÁRIO O PRÉVIO OU CONCOMITANTE DECRETO JUDICIAL DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO

Ementa:

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE UNIDADE AUTÔNOMA. LIMINAR DECRETADA SEM A PRÉVIA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADMISSIBILIDADE.

AINDA QUE REALIZADA A INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL NOS TERMOS DO DECRETO-LEI No 745/69 COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI No 13.097 DE 2015 E COMPROVADO O INADIMPLEMENTO DA PARTE AGRAVANTE, FAZ-SE NECESSÁRIO O PRÉVIO OU CONCOMITANTE DECRETO JUDICIAL DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PARA VIABILIZAR A REINTEGRAÇÃO PRETENDIDA.

PRECEDENTES DOUTRINÁRIOS E JURISPRUDENCIAIS.

RECURSO PROVIDO PARA REVOGAR A TUTELA DE URGÊNCIA PARA REINTEGRAR A AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996296
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2246990-36.2020.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que é agravante IZABEL
MARUCHO,
é
agravado
CNL
-
ILHAS
DO
MEDITERRÂNEO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente) E MATHEUS FONTES.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
ALBERTO GOSSON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca:
Foro de Barueri – 1a Vara Cível
Processo n°:
2246990-36.2020.8.26.0000
Origem no:
1003846-03.2020.8.26.0068
Agravante:
IZABEL MARUCHO
Agravado:
CNL
-
ILHAS
DO
MEDITERRÂNEO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Juiz Prolator da decisão agravada: Bruno Paes Straforini
VOTO N.o 19.025
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE UNIDADE
AUTÔNOMA. LIMINAR DECRETADA SEM A PRÉVIA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADMISSIBILIDADE.
AINDA
QUE
REALIZADA
A
INTERPELAÇÃO
EXTRAJUDICIAL NOS TERMOS DO DECRETO-LEI No
745/69 COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI No 13.097
DE 2015 E COMPROVADO O INADIMPLEMENTO DA
PARTE
AGRAVANTE,
FAZ-SE
NECESSÁRIO
O
PRÉVIO OU CONCOMITANTE DECRETO JUDICIAL
DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA PARA VIABILIZAR A REINTEGRAÇÃO
PRETENDIDA.
PRECEDENTES
DOUTRINÁRIOS
E
JURISPRUDENCIAIS.
RECURSO PROVIDO PARA REVOGAR A TUTELA DE
URGÊNCIA PARA REINTEGRAR A AUTORA NA
POSSE DO IMÓVEL.
Vistos,
IZABEL MARUCHO agrava de instrumento da
respeitável decisão de fls. 17 (101, a.p.), que nos autos da ação de
reintegração de posse que lhe move CNL - ILHAS DO

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MEDITERRÂNEO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA. efetuou a revisão de decisão anterior e “... Ante a comprovada
inadimplência da ré e a notificação operada, que torna injusta a posse, DEFIRO a
tutela de urgência para reintegrar a autora na posse do imóvel objeto do pacto
firmado entre as partes”.
A agravante sustenta que deixou de cumprir com os
compromissos financeiros assumidos no Contrato de Compromisso de
Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos celebrado em
13.1.2010 com a agravada, referente à unidade no 21, do Edifício
Maiorca, do Condomínio Ilhas do Mediterrâneo, sendo que a posse e as
chaves foram recebidas pelo adquirente no dia 08/04/2010.
Afirma que a agravada ofereceu uma proposta de
transação repleta de cláusulas leoninas, motivo pelo qual a agravante não
concordou com seus termos.
Recurso
tempestivo.
A
agravada
apresentou
contraminuta à fls. 70/76.
É o relatório do essencial.
Ante as informações prestadas e a documentação
apresentada foi concedida a assistência judiciária isentando a agravante
de efetuar o preparo neste recurso, sem prejuízo do quanto vier a ser
determinado em primeiro grau.
Por
outro
lado,
vez
que
não
houve

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concomitantemente à determinação de reintegração de posse em sede de
tutela provisória, a deliberação expressa acerca da resolução do contrato
foi concedido efeito suspensivo à decisão.
É certo que no respeita às demais matérias versadas,
de se observar que a agravada ajuizou ação de reintegração de posse
salientando que a agravante se encontra em débito desde setembro de
2019, o que contrasta com a alegação de que o inadimplemento teria por
causa a pandemia eclodida com o Coronavírus.
Há afirmação no corpo da inicial (proc. no
1003846-03.2020.8.26.0068) de que a ré estaria em débito também com
o condomínio (proc. no 1016209-95.2015.8.26.0068) e com o IPTU (fls.
4, autos de origem).
A agravada assinala ter sido caracterizado o
inadimplemento absoluto, eis que a agravante interpelada, deixou de
purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da
referida interpelação, o que é plenamente legítimo nos termos do artigo
1o do Decreto-lei no 745/69 com a redação dada pelo artigo 62 da Lei no
13.097 de 2015 reproduzido:
“Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-
Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham
sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis
competente, o inadimplemento absoluto do promissário
comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial
ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e
Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15
(quinze) dias contados do recebimento da interpelação”.
(Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015) (Vigência)
“Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula

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resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do
promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474
do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na
interpelação referida no caput, sem purga da mora”.
(Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015) (Vigência)
É certo, por outro lado, que o Decreto-lei no
745/1969 alude expressamente aos terrenos adquiridos em loteamento, o
que não é o caso, visto se tratar de aquisição de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária.
De se considerar, no entanto, que a respeitável
decisão determinando a reintegração de posse não analisou, tampouco
decretou a resolução do contrato, requisito essencial no caso concreto.
De se notar que a própria agravada ressalva em sua
petição inicial “... C.1) Caso Vossa Excelência entenda que o contrato não está
rescindido de Pleno Direito pela interpelação judicial, declará-lo rescindido” (fls.
17, autos de origem).
É da tradição do direito pátrio, que muito embora
haja previsão contratual de cláusula resolutória expressa, faz-se
necessário o decreto de resolução prévio do contrato, para que a
reintegração de posse seja determinada.
“... A existência da cláusula resolutiva expressa ou tácita
dispensa a iniciativa judicial para que se tenha o contrato por
resolvido. Mas isso, como adverte Sílvio de Salvo Venosa,
nem sempre ocorre na prática: “Ainda que se considere o
contrato desfeito, há efeitos materiais desse desfazimento que

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somente podem ser obtidos pela via judicial, por exemplo,
indenização por perdas e danos, reintegração na posse do bem
objeto da venda; alteração ou cancelamento de registro
público. O Superior Tribunal de Justiça, em acórdão de
28.04.2009, citando doutrina sobre o novo Código Civil,
decidiu que: “É imprescindível a prévia manifestação judicial
na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda
de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato,
ainda que existente cláusula resolutiva expressa, diante da
necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a
nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em
antecipação de tutela reintegratória de posse antes de
resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois
somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e
será avaliado o alegado esbulho possessório” (n.r. 414. STJ.
Resp n. 620.787/SP, 4a Turma, Relator Ministro Luis Felipe
Salomão, ac. de 28.04.2009. Precedentes citados: Resp n.
817.983/BA;
653.081/PR;
647.672/SP;
813.979/ES;
204.246/MG; 237.539/SP. Ruy Rosado de Aguiar
Júnior. Comentários ao Novo Código Civil
Da
Extinção do Contrato Arts. 472 a 480, Volume VI.
Tomo II. Coordenador Sálvio de Figueiredo
Teixeira. Rio de Janeiro: Forense, 2011, VIII,
comentários ao art. 474, p. 383).
Confiram-se os seguintes julgados deste Tribunal:
Agravo
de
Instrumento
no
2067970-85.2020.8.26.0000, da Comarca de São Bernardo do Campo,
relatora Desembargadora Ana Lucia Romanhole Martucci, 33a Câmara

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de Direito Privado, j. 27.6.2020, cujo tópico destaco:
“... Ademais, reconhecer a rescisão liminar do negócio
jurídico havido entre construtora e consumidor não é
recomendável,
pois
deve-se
considerar
sempre
a
possibilidade de o comprador purgar a mora, ainda que em
juízo; negar sua existência; apresentar fatos que a justifiquem
(decisão judicial favorável em ação revisional, consignatória,
etc.); ou ainda pleitear direito de retenção por benfeitorias,
dentre outras questões relevantes que podem ser trazidas a
lume no exercício do contraditório”.
Apelação Cível no 1002098-67.2017.8.26.0123,
relator Desembargador Piva Rodrigues, 9a Câmara de Direito Privado, j.
27.8.2019, cuja ementa destaco:
Apelação
Cível.
Embargos
de
terceiro
acolhimento.
Inconformismo por parte da embargada. Não acolhimento.
Mesmo que houvesse valores em atraso que justificassem a
resolução do ajuste realizado entre a embargada e o Sr.
Manoel Natalício da Cruz, a resolução do compromisso de
compra e venda dependeria de prévia interpelação seguida de
intervenção judicial, ainda que contenha o mencionado
instrumento cláusula resolutiva expressa precedente do STJ.
Não tendo a embargada ajuizado ação de resolução contratual
em face do Sr. Manoel Natalício da Cruz, sequer comprovou
que o tenha interpelado para purgar a mora, necessário
reconhecer que o “Instrumento Particular de Compromisso de
Compra e Venda” entre eles celebrado não foi resolvido e,
por conseguinte, é válida a cessão dos direitos dele
decorrentes à embargante. Sentença mantida. Recurso de
apelação não provido.
Do corpo do voto encontra-se a seguinte ementa de
precedente do Colendo STJ, sob a relatoria do Ministro Luis Felipe
Salomão:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO

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ESPECIAL.
AÇÃO
POSSESSÓRIA
E
AÇÃO
CONSIGNATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO.
NECESSIDADE
DE
MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO
DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Observa-se que o tema inserto nos arts. 474 e 475, do
Código Civil não foi objeto de debate pela Corte local,
tampouco foram opostos embargos de declaração, nesse
ponto, a fim de suprir eventual omissão. É entendimento
assente no Superior Tribunal de Justiça a exigência do
prequestionamento dos dispositivos tidos por violados, ainda
que a contrariedade tenha surgido no julgamento do próprio
acórdão recorrido. Incidem, na espécie, as Súmulas 282 e 356
do Supremo Tribunal Federal.
2. De qualquer forma, a jurisprudência do STJ entende
que é imprescindível a prévia manifestação judicial na
hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda
de imóvel para que seja consumada a resolução do
contrato, ainda que existente cláusula resolutória
expressa, diante da necessidade de observância do
princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.
Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (Agravo Interno no Agravo
em Recurso Especial no 1.278.577/SP, Quarta Turma, Relator
Ministro
Luis
Felipe
Salomão,
j.
18/09/2018,
DJe
21/09/2018) (grifos não originais).
Pelas razões expostas e não tendo havido a prévia
resolução do contrato meu voto dá provimento ao recurso para
revogar a respeitável decisão de reintegração de posse.
Alberto Gosson
Relator