Tribunal: TJSP
Processo: 1013976-29.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora e da corré locatária.

Arrematação de metade ideal do imóvel locado em ação de execução movida em relação aos proprietários do imóvel. A arrematação ou adjudicação do imóvel, ainda que não registrada na matrícula imobiliária, transfere ao arrematante ou

Ementa:
Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora e da corré locatária.

Arrematação de metade ideal do imóvel locado em ação de execução movida em relação aos proprietários do imóvel. A arrematação ou adjudicação do imóvel, ainda que não registrada na matrícula imobiliária, transfere ao arrematante ou adjudicante a posse indireta do imóvel locado, legitimando-o, como sub-rogado na posição do locador, a receber os aluguéis. Tal questão não se qualifica como estranha à presente ação e seu exame não configurou julgamento extra petita, pois representou alteração na titularidade do locador em relação à metade das verbas locatícias.

Valores dos locativos que foram cobrados, na inicial, sem o reajuste anual previsto em contrato. A conduta omissiva do credor ao não exigir o reajuste anual, criou no devedor a legítima expectativa de que o reajuste não seria exigido posteriormente. Instituto da supressio.

Reforma parcial da sentença quanto à condenação dos réus, da qual devem ser excluídas as verbas de IPTU e as despesas condominiais já pagas diretamente a seus credores e os valores dos aluguéis já pagos mediante depósitos judiciais nestes autos.

Apelação da corré provida. Apelação da autora não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882327
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013976-29.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado AGRO
EMPREENDIMENTOS VITÓRIA RÉGIA LTDA, Interessados ARAMIS MAIA PATTI,
SILVER STAR LAND GROUP DO BRASIL HOLDING LTDA, INTERFINANCE
PARTNERS PARTICIPAÇÕES - EIRELI e DOTCORPORATION COMÉRCIO E
SERVIÇOS DE INFORMÁTICA LTDA, é apelado/apelante M & O EMPREENDIMENTOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso
da corré e negaram provimento ao recurso da autora. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
2
Apelação no 1013976-29.2015.8.26.0100
Apelantes e apelados: Agro Empreendimentos Vitória Régia Ltda e M&O
Empreendimentos Ltda
Interessados: Aramis Maia Patti, Silver Star Land Group do Brasil Holding Ltda,
Interfinance Partners Ltda e Dotcorporation Serviços de Informática Ltda
Comarca de São Paulo - 39a Vara Cível
Juíza: Dra. Juliana Pitelli da Guia
Voto no 21066
Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança de aluguéis. Sentença de parcial procedência. Apelo da
autora e da corré locatária.
Arrematação de metade ideal do imóvel locado em ação de execução
movida em relação aos proprietários do imóvel. A arrematação ou
adjudicação do imóvel, ainda que não registrada na matrícula
imobiliária, transfere ao arrematante ou adjudicante a posse indireta
do imóvel locado, legitimando-o, como sub-rogado na posição do
locador, a receber os aluguéis. Tal questão não se qualifica como
estranha à presente ação e seu exame não configurou julgamento extra
petita, pois representou alteração na titularidade do locador em
relação à metade das verbas locatícias.
Valores dos locativos que foram cobrados, na inicial, sem o reajuste
anual previsto em contrato. A conduta omissiva do credor ao não
exigir o reajuste anual, criou no devedor a legítima expectativa de que
o reajuste não seria exigido posteriormente. Instituto da supressio.
Reforma parcial da sentença quanto à condenação dos réus, da qual
devem ser excluídas as verbas de IPTU e as despesas condominiais já
pagas diretamente a seus credores e os valores dos aluguéis já pagos
mediante depósitos judiciais nestes autos.
Apelação da corré provida. Apelação da autora não provida.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
3
A r. sentença proferida à f. 926/931, integrada no julgamento
dos embargos de declaração (f. 945 e 955/956), destes autos de ação de
despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, movida por M&O
EMPREENDIMENTOS
LTDA
(locadora),
em
relação
a
AGRO
EMPREENDIMENTOS VITÓRIA RÉGIA LTDA, locatária, ARAMIS MAIA
PATTI (fiador) e DOTCORPORATION SERVIÇOS DE INFORMÁTICA LTDA
(sublocatária), julgou prejudicado o pedido de despejo e parcialmente
procedente a cobrança, para condenar os réus no pagamento do valor de
R$132.145,37, a título de aluguéis vencidos, corrigidos desde o ajuizamento
da ação e acrescidos dos encargos contratuais decorrentes da mora, além dos
aluguéis vencidos no curso da lide, com a observação de que a partir de
25/03/2016 apenas metade do valor é devida, e, considerando a sucumbência
recíproca, condenou os réus no pagamento de 8/10 dos valores gastos a título
de custas e despesas processuais e a autora no pagamento de 2/10 restantes
das custas e despesas processuais; condenou ambas as partes, também, no
pagamento de honorários ao advogado do adverso, fixados em 10% do valor
da condenação, com ressalva a respeito da cobrança dessas verbas caso
alguma das partes seja beneficiária da assistência judiciária.
Apelaram Agro Empreendimentos Vitória Régia Ltda, locatária,
(f. 966/981) e M&O Empreendimentos Ltda, locadora (f. 983/1002).
A corré Agro alegou, em suma, que: (a) os valores descritos e
pleiteados na inicial englobam aluguéis, débito de condomínio e despesas com
IPTU; (b) a manutenção da condenação na forma que constou da sentença
implica em condenação em duplicidade dos débitos condominiais e IPTU; (c) a
sentença se referiu ao valor total da condenação como sendo “a título de aluguéis
vencidos", mas olvidou de excluir os valores da planilha do débito que
contemplam verba pertencente a terceiros, a saber, despesas condominiais e
IPTU, que já foram devidamente pagos e devem ser excluídos da condenação.
A autora, por sua vez, alegou nulidade da sentença porque: (a)
as questões trazidas aos autos pela Agro, pela Silver Starland e pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
4
Interfinance relativas à aquisição, por terceiros, dos direitos de 50% da metade
ideal dos imóveis locados, são estranhas ao objeto da presente ação e não
poderiam ser acolhidas, pois há questões a respeito da ausência de registro
da carta de arrematação e da cessão dos direitos dela decorrentes na
matrícula imobiliária, cessão essa que não observou o direito de preferência
na aquisição aos demais co-proprietários dos imóveis, além de não ter havido
a transmissão da posse dos imóveis ao arrematante; (b) o acórdão no agravo
de instrumento decidiu que o comodato que fundamenta a posse da autora
sobre o imóvel é perfeitamente legítimo e não poderia a sentença ter alterado
essa situação no julgamento desta ação; (c) os réus alegaram que deixaram
de pagar os aluguéis em razão da aceitação da proposta de aquisição do
imóvel que fizeram, questão essa já afastada e, ausente purgação da mora,
deve ser decretado o despejo; (d) a sentença é extra petita, pois decidiu
questões alheias a esta ação de despejo por falta de pagamento, deixando de
decretar o despejo e permitindo que os aluguéis, a partir de março de 2016,
fossem pagos pela metade; (e) a arrematação feita pela Interfinance está
eivada de vícios, a saber, a arrematação não abrangeu a metade ideal dos
imóveis, pois não estavam todos os proprietários no polo passivo da
execução, razão pela qual não há registro dela junto à matrícula imobiliária; (f)
tal vício não foi sanado, não produzindo efeitos a posterior cessão dessa
arrematação que, repita-se, não obedeceu ao exercício do direito de
preferência dos demais proprietários; (g) o valor depositado nos autos pela
sublocatária foi insuficiente para a purgação da mora, pois não observou o
reajuste anual previsto no contrato; (h) tanto a sublocatária, quanto a locatária
e a terceira Silver Starland, integram o mesmo grupo econômico e são
representadas pelo mesmo sócio em comum, Humberto Maia Patti de Sá.
As apelações, preparadas (f. 982 e 1003/1004), foram contra-
arrazoadas (f. 1025/1031 e 1032/1049).
É o relatório.
A decisão que apreciou os segundos embargos de declaração

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
5
foi disponibilizada no DJE em 12/04/2018, considerando-se publicada no
primeiro dia útil subsequente (f. 957); as apelações, protocoladas em
08/05/2018, são tempestivas.
Em 05/12/2003 foi celebrado contrato de locação comercial,
figurando
M&O
Empreendimentos
Ltda
como
locadora
e
Agro
Empreendimentos Vitória Regia Ltda (atual razão social de Best Call Ltda, que
figurou primitivamente no contrato), como locatária, tendo por objeto a locação
de 16 unidades autônomas localizadas no 17o andar do Edifício Barão de
Amparo, na Av. Paulista n. 2006, nesta Capital, além de 04 vagas de garagem
nesse prédio. O prazo da locação foi estipulado em 04 anos, e o valor do
aluguel mensal em R$10.000,00, constando ainda como obrigação da
locatária o pagamento das despesas condominiais, IPTU e tarifas de consumo
de serviços públicos prestados pelas concessionárias (f. 23/29).
A posse das unidades autônomas locadas pela locadora se
originou de contrato de comodato por ela celebrado com os proprietários
desse imóvel em 15/08/2003 (f. 32/34).
Em 10/05/2004, o contrato de locação foi aditado para ser
incluído como fiador o corréu Aramis Maia Patti (f. 96/99) e, em 11/05/2004,
novo aditamento foi celebrado, para ser autorizada a sublocação do imóvel à
Dotcorporation Comércio e Serviços de Informática Ltda, com fiança também
prestada por Aramis Maia Patti (f. 101/103).
A locadora ajuizou a presente ação de despejo por falta de
pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis e assessórios da locação,
em 17/02/2015, em relação à locatária, ao fiador e à sublocatária, alegando
que o contrato estava em vigor por tempo indeterminado e os réus deixaram
de pagar os aluguéis e despesas condominiais desde os vencidos em outubro
de 2014, e parcelas de IPTU, conforme planilha do débito de f. 06/08.
Em agravo de instrumento anteriormente julgado por esta
Câmara, foi apreciada a questão relativa à prejudicialidade entre a presente
ação e a de obrigação de fazer ajuizada pela corré Agro em relação a duas co-

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
6
proprietárias do imóvel locado, na qual pretendeu exercer seu direito de
preferência na aquisição de parte ideal desse imóvel, sendo lá decidido que “A
pendência de julgamento de ação que versa sobre o direito de preferência do locatário na
aquisição dos imóveis locados não obsta o prosseguimento da ação de despejo porque não
pode ele, por via oblíqua, obstar o direito do locador de retomar o bem locado. (...) Desistindo
o locador da venda do imóvel, após aceita a proposta pelo locatário, não terá este direito de
compelir aquele a ultimar a venda do imóvel, mas apenas pretensão indenizatória pelos
prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (art. 29 da Lei do Inquilinato)” (f.
566/575).
Segundo se verifica, a mencionada ação de obrigação de fazer
ajuizada pela locatária em relação às co-proprietárias do imóvel (proc.
1123980-70.2014.8.26.0100), foi julgada improcedente e está em grau de
recurso.
Nesse mesmo agravo de instrumento foi firmada a legitimidade
ativa da locadora, M&O Empreendimentos, não obstante a notícia trazida pela
corré Agro em sua contestação, de que a metade ideal do imóvel havia sido
arrematada por terceiro, anos antes, com comunicação a ela, locatária,
apenas em novembro de 2014.
Nesse particular, os documentos juntados com a contestação
da corré Agro revelam que, em execução ajuizada por Banco Interfinance S/A,
em relação aos proprietários do imóvel locado, realizada hasta pública em
março de 2000, o mencionado Banco Interfinance arrematou a metade ideal
do imóvel locado, a saber, 50% das 16 unidades autônomas localizadas no
17o andar do Edifício Barão do Amparo e suas 4 vagas de garagem, com
expedição do auto de arrematação em 23/03/2000 e da carta de arrematação
em 24/10/2000 (f. 231/236).
Em seguida, a corré Agro informou que, no curso da lide,
passou a ser comodatária da metade ideal do imóvel locado que havia sido
arrematada. Esclareceu que os direitos à arrematação de metade ideal do
imóvel foram cedidos à empresa Silver Starland Group do Brasil Holding Ltda

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
7
em 21/03/2016, com quem celebrou contrato de comodato (f. 577/580).
Juntou, nesse sentido (a) escritura pública de cessão de direitos
e outras avenças, lavrada em 21/03/2016, pela qual Interfinance Partners
Participações Eireli (atual denominação do Banco Interfinance S/A), cedeu
onerosamente à Silver Starland Group do Brasil Holding Ltda, seus direitos à
arrematação da metade ideal do imóvel locado (f. 597/610); e (b) instrumento
particular de comodato de bens imóveis comerciais, celebrado em 25/03/2016
entre Silver Starland e a corré Agro, pelo qual foi a esta cedida a posse de
50% das unidades autônomas locadas, situadas no 17o andar do Edifício
Barão do Amparo, além de 50% das 04 vagas de garagem (f. 611/615).
A autora impugnou tais alegações e documentos, ressaltando
que: (a) a arrematação feita pelo Banco Interfinance não foi registrada, não
havendo qualquer alteração em relação à propriedade do imóvel; (b) a cessão
de direitos feita pelo Banco Interfinance à Silver Starland, além de se tratar de
expectativa de direito, não foi registrada na matrícula imobiliária e não produz
efeito jurídico em relação a terceiros; (c) não houve registro, também, do
contrato de comodato, que não produz efeitos em relação à autora (f.
618/620).
Juntou certidões atualizadas das matrículas das unidades
autônomas locadas, nas quais não constam registros da arrematação (f.
621/748).
A
sublocatária
Dotcorporation
depositou
o
valor
de
R$513.500,68 relativo aos aluguéis em atraso, informou que pagou as
despesas condominiais e os débitos de IPTU diretamente aos credores, a
saber, R$263.270,66 e R$177.196,75 (f. 824/827, 836/837, 838/853 e
854/885), e continuou depositando nos autos, sob a alegação de que não
sabia a quem pagar, os aluguéis vencidos a partir de setembro de 2017 (f.
890/893, 895/897, 910/912, 918/920).
Foi proferida a sentença ora apelada.
Ao contrário do que alegou a autora, a sentença ora apelada

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
8
não afastou a legitimidade do contrato de comodato celebrado entre a
locadora e os proprietários do imóvel, contrato esse que transferiu a posse
direta desse imóvel à autora a partir de 15/08/2003 (f. 32/34).
Decidiu, isto sim, a r. sentença que : (a) a autora possuía a
posse direta do imóvel, que lhe foi conferida pelo mencionado contrato de
comodato, que, em seguida, a transferiu à corré Agro, a quem locou o imóvel,
com posterior sublocação e inclusão de fiador; (b) não vinga a tese dos réus,
trazida em contestação, de que em razão de tratativas com duas co-
proprietárias do imóvel, para aquisição de parte ideal dele, o contrato de
locação estava automaticamente revogado e nada mais era devido a título de
aluguel, isso porque esse negócio não se concretizou e, ademais, estava
sendo discutido em ação própria, que não mantinha relação de
prejudicialidade em relação à presente ação, conforme decisão proferida em
agravo de instrumento; (c) foi válido o contrato de comodato de 50% do imóvel
locado, celebrado em 25/03/2016 entre a corré Agro e Silver Starland,
cessionária dos direitos à arrematação de metade ideal desse imóvel; (d) a
partir de então, com o reconhecimento de que a locatária passou a ser
comodatária de apenas 50% do imóvel, a sentença decidiu que os aluguéis
seriam devidos pela metade, “eis que alterada a posição jurídica dos requeridos quanto
ao bem”; (e) ficou prejudicado o pedido de despejo porque (e1) os requeridos
passaram a ser comodatários de parte do imóvel e (e2) a sublocatária
depositou o valor integral da dívida e comprovou o pagamento dos acessórios
da locação.
No julgamento das apelações interpostas pela autora e pela
corré, as questões que precisam ser analisadas dizem respeito (a) à
possibilidade de ser apreciada, nesta ação, a validade da arrematação de
parte ideal do imóvel por terceiro e a cessão dos direitos do arrematante, que
culminou no contrato de comodato entre a locatária e a cessionária, o que
tornou impossível a decretação do despejo e ensejou a redução do aluguel à
metade, (b) à purgação da mora, e (c) e à duplicidade de pagamento se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
9
mantida a condenação quanto às verbas acessórias da locação, considerando
que a sublocatária as pagou diretamente aos credores .
Predica o art. 903, do CPC, que manteve a redação do antigo
diploma legal (art. 694, CPC/73) que a arrematação é considerada perfeita,
acabada e irretratável, quando assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e
pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, ainda que venham a ser julgados
procedentes embargos do executado, ou ação autônoma, assegurada a
possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
Portanto, com a assinatura do auto de arrematação, o Banco
Interfinance, arrematante de metade ideal do imóvel locado, passou a ser
possuidor e usufrutuário dessa metade ideal, tendo direito à percepção de
seus frutos, dentre os quais estão os aluguéis devidos pela locatária.
A arrematação ou adjudicação do imóvel, ainda que não
registrada na matrícula imobiliária, transfere ao arrematante ou adjudicante a
posse indireta do imóvel locado, legitimando-o, como sub-rogado na posição
do locador, a receber os aluguéis.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes deste E.
Tribunal:
Locação de imóvel Embargos à execução (...) Imóvel locado arrematado
pela própria locatária em outra lide Arrematação perfeita, acabada e
irretratável a partir da lavratura do respectivo auto
Ausência de
condicionamento ao registro na matrícula do imóvel - Art. 694 do CPC -
Locador originário, exequente, que deixa de ser credor de locativos a partir
da arrematação
Inexigibilidade do alegado crédito. (...) (Ap.
1002299-88.2017.8.26.0663; Relator (a): Vianna Cotrim; 26a Câmara de
Direito Privado; j. 25/07/2019).
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C COBRANÇA.
Locação residencial. (...) Cobrança dos aluguéis e despesas locatícias.
Imóvel que foi arrematado em leilão no decorrer da relação locatícia, antes
do período em tese inadimplido pela locatária. Dicção do art. 8o da Lei do
Inquilinato. Contrato resolvido. Sentença anulada. Processo em condições de
imediato julgamento, nos termos do art. 1.013, §3o, I, do CPC/15. Pedido de
cobrança julgado improcedente. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Ap. 1008166-05.2014.8.26.0037; Rel.: Carmen Lucia da Silva; 25a Câmara
de Direito Privado; j. 13/09/2018).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
10
Locação de imóveis - Consignação em pagamento - Arrematação do imóvel
locado - Efeito - Domínio e frutos - Transferência ao arrematante. A
arrematação perfeita, acabada e irretratável produz o efeito de transferir ao
arrematante o domínio do bem, transferindo-lhe, igualmente, os frutos (...)
(Ap. 0235043-30.2008.8.26.0100, Relator(a): Orlando Pistoresi, 30a Câmara
de Direito Privado, j. 11/04/2012).
Locação de imóvel. Ação de consignação em pagamento. Ajuizamento da
ação ante a instauração de dúvida sobre a quem pagar os aluguéis. (...).
Apesar de o registro imobiliário não ter sido efetivado, a arrematação
constitui forma de aquisição originária da propriedade imóvel, de maneira
que mesmo sem o registro da carta de arrematação no Cartório de Imóveis, o
arrematante passa a ter direito aos frutos decorrentes da locação, desde o
aperfeiçoamento da arrematação. Aplicabilidade do artigo 694 do CPC. (...)
(Ap. 9124327-49.2009.8.26.0000, Relator(a): Manoel Justino Bezerra Filho,
j. 35a Câmara de Direito Privado, j. 05/12/2011).
A alienação do imóvel locado ou a transferência de sua posse
indireta não extingue, por si só, o contrato de locação, o que só ocorre com a
denúncia desse contrato pelo novo proprietário (art. 8o da Lei de Locação).
Assim, a relação locatícia celebrada entre a locadora e a
locatária/sublocatária continuou em vigor.
A locatária, porém, a partir de sua ciência da arrematação de
parte do imóvel locado, deveria pagar parte dos aluguéis, no presente caso,
metade, ao arrematante.
Segundo restou incontroverso, a locatária tomou ciência da
arrematação em novembro de 2014, embora não tivesse havido notificação
formal da ré para que, a partir de então, passasse a pagar a metade dos
aluguéis ao arrematante.
A r. sentença fixou a data de 25/03/2016 a partir de quando os
aluguéis seriam pagos pela metade à locadora. Nesse ponto, não pode ela ser
reformada porque a fixação do termo inicial da redução dos aluguéis à metade
para novembro de 2.014 prejudicaria a locadora, apelante, que se insurgiu
quanto à redução dos aluguéis.
Tal questão, ao contrário do que alegou a autora em sua
apelação, não era estranha à presente ação e seu exame pela r. sentença não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
11
configurou julgamento extra petita, pois alterou a titularidade do locador em
relação aos imóveis locados, reduzindo-a à metade, com a consequente
redução proporcional dos aluguéis .
Não se olvida que a arrematação de metade ideal do imóvel
não tinha sido registrada na matrícula imobiliária, por questões referentes a
supostas irregularidades da execução em que ela ocorreu, segundo alegou a
corré Agro.
Todavia, a arrematação transferiu ao arrematante a posse
indireta dos bens penhorados e arrematados, independentemente do registro
da respectiva carta nas matrículas imobiliárias, ato necessário apenas para a
transferência do domínio, não para a posse.
E a transferência da posse indireta dos bens arrematados ao
arrematante, posteriormente cedidos à Silver Starland, cessão formalizada em
escritura pública, lavrada no 14o Tabelião de Notas da Comarca de São Paulo
(f. 597/610), produziu efeitos não apenas em relação ao arrematante, mas,
também, em relação à locadora e e à locatária.
Ressalte-se,
nesse
particular,
que,
em
17/01/2018,
a
arrematação de metade ideal das 16 unidades autônomas e das 04 vagas de
garagem, pelo Banco Interfinance, foi registrada nas matrículas imobiliárias e,
também, a alienação de 50% dessas unidades à Silver Starland Group do
Brasil Holding Ltda., conforme certidões dessas matrículas juntadas pela
corré locatária em suas contrarrazões (f. 1.058/1.345).
Assim, possuindo a locatária metade dos imóveis locados a
título de comodato, não há que ser decretado o seu despejo.
Menciono, nesse sentido, o seguinte precedente deste E.
Tribunal:
*AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS.
Locação verbal. Imóvel residencial. Inadimplemento desde agosto de 2015.
Coproprietário do imóvel que aluga o bem para a requerida em janeiro de
2015. Demandada que não nega a locação, mas argumenta que desde
fevereiro de 2016 passou a ocupar o imóvel a título gratuito, por expressa
autorização do irmão do locador, proprietário da metade do imóvel. (...)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
12
ACOLHIMENTO PARCIAL. Legitimidade ativa bem configurada.
Propriedade do imóvel não configura requisito para a locação. Necessidade
apenas da disposição da posse direta sobre o bem. Relação obrigacional.
Comprovação, pela demandada, de que passou a ocupar o imóvel na
condição de comodatária a partir de fevereiro de 2016. Circunstância que
afasta o decreto de despejo. Cobrança posterior à posse a título gratuito que
deve ser afastada. (...) (Ap. 1025235-50.2016.8.26.0564; Rel. Daise Fajardo
Nogueira Jacot; 27a Câmara de Direito Privado; j. 27/06/2017).
Houve, portanto, a perda superveniente do interesse de agir da
autora quanto ao despejo, em razão da alteração da posição jurídica da
locatária em relação ao imóvel locado, que passou a possuir sua metade como
comodatária, sendo em relação a esse pedido irrelevante a discussão a
respeito da purgação da mora, que teria por objetivo, justamente, elidir a
rescisão do contrato e o despejo.
Quanto ao valor do locativo depositado nos autos, não socorre à
autora a alegação de que são inferiores ao devido por não terem considerado
os reajustes anuais previstos no contrato.
Não obstante constar do contrato de locação que o valor do
aluguel deve ser reajustado anualmente pelo índice do IGPM-FGV, a planilha
do débito que instruiu a inicial cobrou o aluguel em seu valor original,
R$10.000,00 (f. 06/08), o que significa que esse era o valor praticado, ou seja,
o aluguel nunca foi reajustado.
A conduta omissiva do credor ao não exigir o reajuste anual,
criou no devedor a legítima expectativa de que o reajuste não seria exigido
posteriormente.
O instituto da supressio, derivado do princípio da boa-fé
contratual, consiste na impossibilidade de o credor exigir do devedor o
cumprimento de determinada obrigação por ter incutido neste a expectativa de
que tal exigência não seria realizada ao longo do tempo.
Menciono, nesse sentido, precedentes do E. STJ:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE COMBUSTÍVEIS E DERIVADOS. APELAÇÃO. (...) 3.
Segundo o instituto da suppressio, o não exercício de direito por seu titular,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
13
no curso da relação contratual, gera para a outra parte, em virtude do
princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se
mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação, presente a possível
deslealdade no seu exercício posterior. 4. Hipótese em que a recorrente
permitiu, por quase toda a vigência do contrato, que a aquisição de produtos
pelo posto de gasolina ocorresse em patamar inferior ao pactuado,
apresentando-se desleal a exigência, ao fim da relação contratual, do valor
correspondente ao que não foi adquirido, com incidência de multa. Assim,
por força do instituto da suppressio, não há ofensa ao art. 921 do Código
Civil de 1916. 5. (...) (REsp 1374830/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe
03/08/2015)
CIVIL.
CONTRATOS.
DÍVIDAS
DE
VALOR.
CORREÇÃO
MONETÁRIA. OBRIGATORIEDADE. RECOMPOSIÇÃO DO PODER
AQUISITIVO
DA
MOEDA.
RENÚNCIA
AO
DIREITO.
POSSIBILIDADE. COBRANÇA RETROATIVA APÓS A RESCISÃO DO
CONTRATO. NÃO-CABIMENTO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.
TEORIA DOS ATOS PRÓPRIOS. SUPRESSIO. 1. Trata-se de situação na
qual, mais do que simples renúncia do direito à correção monetária, a
recorrente abdicou do reajuste para evitar a majoração da parcela mensal
paga pela recorrida, assegurando, como isso, a manutenção do contrato.
Portanto, não se cuidou propriamente de liberalidade da recorrente, mas de
uma medida que teve como contrapartida a preservação do vínculo
contratual por 06 anos. Diante desse panorama, o princípio da boa-fé
objetiva torna inviável a pretensão da recorrente, de exigir retroativamente
valores a título de correção monetária, que vinha regularmente dispensado,
frustrando uma expectativa legítima, construída e mantida ao longo de toda a
relação contratual. 2. A correção monetária nada acrescenta ao valor da
moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído
pelos efeitos da inflação. Cuida-se de fator de reajuste intrínseco às dívidas
de valor, aplicável independentemente de previsão expressa. Precedentes. 3.
Nada impede o beneficiário de abrir mão da correção monetária como forma
de persuadir a parte contrária a manter o vínculo contratual. Dada a natureza
disponível desse direito, sua supressão pode perfeitamente ser aceita a
qualquer tempo pelo titular. 4. O princípio da boa-fé objetiva exercer três
funções: (i) instrumento hermenêutico; (ii) fonte de direitos e deveres
jurídicos; e (iii) limite ao exercício de direitos subjetivos. A essa última
função aplica-se a teoria do adimplemento substancial das obrigações e a
teoria dos atos próprios, como meio de rever a amplitude e o alcance dos
deveres contratuais, daí derivando os seguintes institutos: tu quoque, venire
contra facutm proprium, surrectio e supressio. 5. A supressio indica a
possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada
de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou
faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido a
renúncia àquela prerrogativa. 6. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1202514/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 30/06/2011)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
14
Assim, fere o princípio da boa-fé contratual a pretensão da
autora em exigir as diferenças relativas aos reajustes anuais dos aluguéis, que
foram pagos mensalmente no valor original do contrato que, por longos anos,
não foram exigidas.
Nesse quadro, a apelação da autora não comporta provimento.
Finalmente, assiste razão à ré ao impugnar a condenação na
forma como constou da r. sentença.
Isso porque, o valor apontado na inicial, R$132.145,37,
englobou os aluguéis e despesas condominiais desde os vencidos em outubro
de 2014, e parcelas de IPTU, conforme planilha do débito de f. 06/08.
E, no curso da lide, valores devidos a título de despesas
condominiais e IPTU foram pagos, pela sublocatária, diretamente a seus
credores, não podendo ser as rés condenadas a pagar essas verbas já pagas
ao condomínio e ao fisco à locadora.
Nesse quadro, os réus devem ser condenados a pagar à autora
(a) os aluguéis vencidos desde outubro de 2014, corrigidos e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos, e os vencidos
no curso da lide, com dedução dos valores já pagos mediante depósitos
judiciais; e (b) os assessórios da locação (despesas condominiais e verbas de
IPTU) que não foram comprovadamente pagos diretamente a seus credores,
inclusive os vencidos no curso da lide, com a observação de que, a partir de
25/03/2016 apenas metade do valor é devida à autora.
Por tais motivos, dou provimento à apelação da corré e nego
provimento à apelação da autora, para, mantendo a parcial procedência da
ação, condenar os réus no pagamento das verbas locatícias inadimplidas nos
termos que constaram deste julgamento.
Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários
advocatícios devidos pela autora à corré apelante, para 15% do valor da
condenação, com a observação de que não houve impugnação da autora, em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013976-29.2015.8.26.0100 -Voto no 21066
15
apelação, com relação à verba honorária fixada na sentença.
Apelação da autora não provida. Apelação da corré provida.
Morais Pucci
Relator