Tribunal: TJSP
Processo: 1004298-08.2016.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SALDO DEVEDOR QUE SERIA PAGO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – EXISTÊNCIA DE GRAVAME QUE IMPEDE A LIBERAÇÃO DOS RECURSOS PELO AGENTE FINANCEIRO - PEDIDO DE EXCLUSÃO DO SALDO DEVEDOR DOS ENCARGOS QUE NÃO DEU CAUSA ACOLHIDO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO REPETITIVO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO

Ementa:
REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SALDO DEVEDOR QUE SERIA PAGO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – EXISTÊNCIA DE GRAVAME QUE IMPEDE A LIBERAÇÃO DOS RECURSOS PELO AGENTE FINANCEIRO - PEDIDO DE EXCLUSÃO DO SALDO DEVEDOR DOS ENCARGOS QUE NÃO DEU CAUSA ACOLHIDO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO REPETITIVO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - ABUSIVIDADE NA COBRANÇA - RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499452
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004298-08.2016.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes ALDAIR
GONÇALVES BARBOSA e FLAVIA HIPOLITO CALSA BARBOSA, são apelados
ESPAÇO E VIDA JUNDIAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004298-08.2016.8.26.0309 -Voto no 31865-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1004298-08.2016.8.26.0309
Comarca : JUNDIAÍ 1a VARA CÍVEL
Juiz : LUIZ ANTÔNIO DE CAMPOS JÚNIOR
Ação : RESSARCIMENTO DE DANOS
Apelantes: ALDAIR GONÇALVES BARBOSA E OUTRO
Apeladas : ESPAÇO E VIDA JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRA
VOTO No. 31865
REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
SALDO DEVEDOR QUE SERIA PAGO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO
BANCÁRIO EXISTÊNCIA DE GRAVAME QUE IMPEDE A LIBERAÇÃO
DOS RECURSOS PELO AGENTE FINANCEIRO - PEDIDO DE EXCLUSÃO
DO SALDO DEVEDOR DOS ENCARGOS QUE NÃO DEU CAUSA
ACOLHIDO COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO ESPECIAL
AFETADO PELO RITO REPETITIVO
AUSÊNCIA DE PREVISÃO
EXPRESSA NO CONTRATO - ABUSIVIDADE NA COBRANÇA -
RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES - SENTENÇA
DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de reparação de danos, ajuizada por
Aldair Gonçalves Barbosa e Flávia Hipolito Calsa Barbosa contra
Espaço e Vida Jundiaí Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A, que a
respeitável sentença de fls. 241/248, cujo relatório fica fazendo
parte integrante do presente, julgou improcedente, condenando os
autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
Apelam os autores alegando, preliminarmente, que o

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julgamento antecipado implicou em cerceamento de defesa, uma
vez que pretendiam produzir provas. No mérito, sustentam, em
suma, que a obrigação não foi cumprida no prazo ajustado, pois o
financiamento não foi liberado por estar o imóvel gravado com
hipoteca de responsabilidade das rés. Afirmam que restou
confessado o ato comissivo das recorridas, uma vez que em
02.08.13 não tinham o empreendimento liberado, além do que não
concederam ao agente financiador o laudo de vistoria de conclusão
das obras. Argumentam que o valor da comissão de corretagem não
foi estabelecido com destaque, deixando as requeridas de cumprir o
dever de informação, devendo ser devolvido. Pedem, ao final, que
seja declarada a nulidade da sentença. Ou, alternativamente, a sua
reforma.
O recurso foi preparado e respondido.
É o relatório.
Em primeiro lugar, a preliminar arguida pelos autores
não prospera, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.
O direito de pleitear a tutela jurisdicional do Estado há
de vir acompanhado da prerrogativa das partes em utilizar os meios
de prova necessários a demonstrar a veracidade dos fatos que
fundamentam seu pedido.

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Todavia, como é cediço, o juiz é destinatário da prova e
somente a ele cumpre aferir a necessidade ou não de sua realização.
Nesse sentido, é dever do magistrado julgar o feito,
antecipando a solução da lide quando verificar que a matéria
discutida é unicamente de direito ou que a questão posta em juízo
não exige dilação da fase probatória, em virtude da prova pretendida
ser incapaz de descaracterizar a idoneidade daquilo que já foi
demonstrado nos autos.
No caso concreto, o julgamento antecipado não implicou
em cerceamento de defesa, uma vez que a solução da lide não
dependia da pretendida dilação probatória.
Frise-se que o simples fato de ter a parte protestado pela
produção de outras provas, que não aquelas já constantes dos autos,
não obriga o magistrado a deferi-las, se estiver seguro para exercer
um julgamento imediato do mérito, até porque os apelantes não
justificaram a necessidade da produção da prova testemunhal.
Rejeitada, pois, a preliminar, quanto ao mérito,
depreende-se dos autos que as partes celebraram, em 02.04.13,
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda da unidade
autônoma no 143 do empreendimento Calore, pelo preço de R$
274.840,02, cuja obras já estavam concluídas na ocasião.

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Os autores pagaram a entrada de R$ 4.725,28, restando
ajustado que seriam pagas: uma prestação em 10.05.13 de
R$4.000,00, em 10.06.13 R$ 77.028,69 e R$ 188.086,05 e em
10.05.16 o valor de R$ 1.000,00.
Ocorre que o agente financeiro liberou o montante de R$
188.086,05 apenas em setembro/2013, por conta de gravame
pendente sobre o imóvel.
Em que pese o entendimento do juízo a quo, certo é que
o email de fls. 88, enviado aos autores pela preposta da empresa-ré,
comprova que em 02.08.13 estava pendente a baixa da hipoteca
sobre o imóvel em favor do Banco Santander, devendo ser
observada a Súmula no 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
que estabelece:
“Súmula no 308. A hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração
da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel”.
Desta forma, embora realmente a responsabilidade pela
obtenção do financiamento fosse dos compradores, certo é que as
recorridas deveriam emitir os documentos necessários para a
concretização do financiamento, não se olvidando que a
responsabilidade pela liberação do gravame é da construtora, diante
da efetiva comercialização da unidade autônoma para os autores, a

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fim de concretizar o financiamento bancário com o agente
financeiro por eles escolhido (Caixa Econômica Federal), que é
diverso daquele que forneceu os recursos financeiros para a
construtora (Banco Santander).
A Caixa Econômica Federal quer o imóvel livre de
gravame para a liberação dos recursos aos autores, figurando ela na
averbação do imóvel para se proteger de eventual inadimplemento
contratual dos adquirentes, sendo que tais recursos serão repassados
para a construtora, não havendo motivo para a permanência do
gravame pelo anterior agente financeiro e credor hipotecário.
Não se olvide que a boa-fé objetiva recomenda que
ocorra mútua colaboração entre as partes na consecução do contrato.
Assim, restou comprovado o inadimplemento contratual
das rés que não devem repassar para os autores o ônus do aumento
do saldo devedor pela demora na liberação do financiamento, sendo
devida a repetição simples do valor indicado na inicial (R$
8.754,49), ante a ausência de impugnação específica pelas rés, em
relação a quantia pleiteada.
Quanto aÌ cobranc a de comissaÞo de corretagem dos
autores, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos REsp
1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-SP e REsp

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1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo de pagar a
comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade auto noma em regime de incorporac aÞo
imobiliaìria, desde que previamente informado o prec o total da
aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque do valor da
comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
Na espécie dos autos, no Instrumento Particular de
Promessa de Compra e Venda Quadro Resumo, não constou
expressamente a obrigac aÞo de pagamento de comissaÞo de
corretagem. Embora no contrato tenha constado que os autores
declaravam ter conhecimento da comercialização do imóvel pela
intermediadora e que tinham efetuado o pagamento da comissão
(fls. 42 Cláusula XVI), não indica expressamente o valor devido,
se mostrando, portanto, abusiva referida cobrança, devendo ser
restituída.
Nessa conformidade, deve ser julgada procedente a ação,
condenando as requeridas, solidariamente, a restituir aos autores os
valores pleiteados na inicial, com correção monetária dos
respectivos desembolsos e juros de mora da citação, além de
arcarem com o pagamento das custas, despesas processuais e

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honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator