Tribunal: TJSP
Processo: 1027507-23.2016.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DE VALORES – Ação fundada em inadimplemento exclusivo das rés – Atraso na entrega da obra, para além do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato – Não comprovação de que o imóvel foi disponibilizado pelas rés em condições de habitabilidade no final do prazo de tolerância – Correspondência enviada aos compradores noticiando nova

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DE VALORES – Ação fundada em inadimplemento exclusivo das rés – Atraso na entrega da obra, para além do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato – Não comprovação de que o imóvel foi disponibilizado pelas rés em condições de habitabilidade no final do prazo de tolerância – Correspondência enviada aos compradores noticiando nova data para entrega das chaves – Acolhimento do pedido rescisório, posto não justificado o atraso na conclusão e entrega da obra – Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Retenção de 25% dos valores pagos – Descabimento – Não comprovação da existência de gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora – Atraso de duas parcelas do imóvel pelos compradores que não deu causa à rescisão – Sentença reformada para determinar a devolução do valor integral pago pelos compradores.

Apelo provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000405720
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1027507-23.2016.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes
SABRINA SANTANA REIS e ANDERSON REIS DA SILVA, são apelados
LIEPAJA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
ROSSI
RESIDENCIAL S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 1027507-23.2016.8.26.0562
COMARCA
-
SANTOS
12o Ofício Processo no 1027507-23.2016.8.26.0562
APELANTES
-
SABRINA SANTANA REIS E OUTRO
APELADOS
-
ROSSI RESIDENCIAL S/A E OUTRA
V O T O No 31.377
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO E
DEVOLUÇÃO DE VALORES
Ação fundada em
inadimplemento exclusivo das rés Atraso na entrega da
obra, para além do prazo de tolerância de 180 dias previsto
no contrato
Não comprovação de que o imóvel foi
disponibilizado pelas rés em condições de habitabilidade no
final do prazo de tolerância Correspondência enviada aos
compradores noticiando nova data para entrega das chaves
Acolhimento do pedido rescisório, posto não justificado o
atraso na conclusão e entrega da obra Súmula 543 do
Colendo Superior Tribunal de Justiça Retenção de 25%
dos valores pagos Descabimento Não comprovação da
existência de gastos próprios de administração e
propaganda feitos pela compromissária vendedora Atraso
de duas parcelas do imóvel pelos compradores que não deu
causa à rescisão Sentença reformada para determinar a
devolução do valor integral pago pelos compradores.
Apelo provido.
A r. sentença de fls. 180/183 julgou parcialmente procedente “ação de
obrigação de fazer”. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 190).
Apelam os autores (fls. 193/199) sustentando: a) o inadimplemento
das partes nos contratos bilaterais culmina no “status quo ante”, ou seja, não é
possível que as apeladas, em mora, sejam premiadas com 25% dos valores pagos pela
unidade; b) a demanda versa sobre rescisão motivada pelo atraso na entrega da obra,
sendo que a retenção determinada premia o enriquecimento ilícito e afronta o
princípio contratual da boa-fé objetiva; c) a devolução integral dos valores pagos já é
assunto sumulado pelo C. Superior Tribunal de Justiça; d) as apeladas em momento
algum comprovaram nos autos que tiveram gastos com administração, despesas
comerciais ou até mesmo recolhimento de impostos, que abalizassem a retenção de
25%; e) a fixação dos honorários advocatícios não observou o que determina a
legislação processual vigente (art. 85, § 2o do CPC); f) caso mantida a r. sentença, a
condenação em honorários advocatícios aos patronos das apeladas deve levar em
conta o proveito econômico obtido, e não o valor da condenação.
Contrarrazões às fls. 206/217.

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É o relatório.
1. Trata-se de ação em que os requerentes pediram a rescisão da
avença, com devolução de 100% dos valores por eles pagos, sem nenhuma retenção
pelas requeridas, com juros desde a citação e correção monetária a partir do
desembolso de cada prestação por eles pagos, bem como tutela de urgência para que
as requeridas se abstivessem de inscrever seus nomes nos órgãos de proteção ao
crédito, bem como para a suspensão das cobranças oriundas do contrato.
Os pedidos liminares foram indeferidos (fls. 38).
Na petição inicial, os autores alegam que o prazo para entrega do bem
estava previsto para 31 de janeiro de 2016 e, considerando o prazo de tolerância de
180 dias previsto no contrato, o termo final recaiu em 28 de julho de 2016. Em 9 de
fevereiro de 2014, receberam uma carta com a informação de que o imóvel seria
entregue em setembro de 2016, “em decorrência de atrasos durante o período de
execução das fundações profundas e estruturas de concreto armado do
empreendimento” (fls. 36).
Por outro lado, na contestação, as requeridas afirmam que a data
prevista para a entrega das unidades é 31 de janeiro de 2016, podendo contar com o
prazo de tolerância de 180 dias. Logo, dizem, o prazo final é 31 de julho de 2016 (fls.
44/52). Dizem que a expedição do habite-se ocorreu em 29 de abril de 2016, e que a
conclusão da obra se dá nesse ato. Além disso, as chaves não foram entregues porque
não houve a quitação da unidade. Qualquer atraso posterior ao habite-se decorre da
culpa dos autores, posto que o recebimento das chaves está condicionado à quitação
do saldo devedor. Pedem a improcedência do pedido de restituição integral ou,
subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos.
A r. sentença julgou parcialmente procedente a demanda nos seguintes
termos:
“(...)
“A despeito do que contido acima, no penúltimo parágrafo do
quadro resumo de fls. 138/139 consta que a expedição do “habite-se” estava
prevista para 31.10.2015, com prazo final em 28.04.2016, já considerado o
prazo de tolerância de 180 dias acima referido. Contudo, o “habite-se” foi
expedido em 29.04.2016, ou seja, um dia depois do prazo máximo previsto
no contrato, com o que, diferentemente do alegado pelas rés, houve atraso
na conclusão das obras.

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Não considero que o atraso de um dia seja irrelevante, porque
o não pagamento de qualquer parcela do contrato até a data de vencimento
(ainda que com atraso de somente um dia), sujeita os autores às penalidades
previstas, com o que, o mesmo tratamento deve ser observado em relação ao
inadimplemento das obrigações de responsabilidade das rés.
As rés não comprovaram que a unidade estava em condições
de ser recebida pelos autores na data contratualmente prevista, que,
conforme se infere do penúltimo parágrafo do quadro resumo, já referido, e
das alegações feitas na contestação, não se confunde com expedição do
“habite-se”, a inadimplência dos autores em relação a duas parcelas
contratuais não ilidindo a necessidade dessa comprovação nem isentando as
rés de concluírem e disponibilizarem a unidade para moradia, inclusive a
fim de viabilizar a obtenção de financiamento bancário para pagamento da
parcela final do saldo devedor, cuja aprovação exige vistoria e aprovação
prévias por engenheiro credenciado pelo agente financeiro, cabendo às rés a
cobrança de multa, juros e correção monetária sobre as parcelas não pagas.
Sendo assim, em razão do descumprimento contratual por
parte das rés, no caso específico destes autos, adoto o entendimento da
Súmula 160 do TJSP: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com
a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Diante do acima exposto, aplicável a Súmula 1 do Colendo
Órgão Especial do TJSP: “O Compromissário comprador do imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”, afastadas as pretensões de
restituição integral dos valores pagos, porque inadimplentes os autores, e de
aplicação da cláusula 12a, § 3o, do contrato (fls. 149), porque as rés também
descumpriram suas obrigações contratuais e ainda porque não esclarecidos
no contrato os critérios para fixação de percentuais graduais de retenção.

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Portanto, a rescisão do contrato pleiteada pelos autores
comporta acolhimento, porém, com a retenção de 25% dos valores pagos
pelos autores (R$ 42.741,90, conforme declarado na inicial e não
impugnado pelas rés), em consonância com o pedido alternativo das rés, a
restituição de 75% da referida quantia devendo ser feita pelas rés de
imediato e de uma só vez, nos termos da Súmula 2 do Colendo Órgão
Especial do TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não
se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”, anuladas
as disposições contratuais em sentido contrário, e a disponibilização da
unidade para a venda condicionada à comprovação, pelas rés, da restituição
da quantia devida aos autores.
Considerando que ambas as partes descumpriram suas
obrigações contratuais, a correção monetária dos valores a serem restituídos
incide desde a propositura desta ação e os juros incidem a partir da citação,
afastadas as pretensões em sentido contrário.
Por fim, afasto a pretensão de condenação das rés como
litigantes de má-fé, pela não incidência em nenhuma das hipóteses do artigo
80 do CPC.
Posto isto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE esta
ação para: a) rescindir o contrato particular de compromisso de compra e
venda celebrado entre as partes, referente à unidade 56 da Torre Continental
do empreendimento “Rossi Mais Santos”; b) condenar as rés,
solidariamente, nos termos do artigo 275 do Código Civil, a restituir aos
autores, de imediato e de uma só vez, 75% das parcelas pagas em razão do
referido contrato, com juros de 1% ao mês a partir da citação, nos termos do
artigo 240 do CPC, e com correção monetária pela tabela prática do TJSP
desde a propositura desta ação, nos termos do artigo 1o, § 2o, da Lei no
6.899/81, a liberação da unidade para venda condicionada à comprovação,
pelas rés, da restituição da referida quantia aos autores.”

2. Nas razões do apelo, os requerentes alegam ser descabida a retenção
de 25% dos valores adimplidos, porque a rescisão do contrato pelo atraso na entrega
da obra recompõe as partes ao estado anterior ao negócio, além do fato de que não
houve comprovação de eventuais gastos com administração, despesas comerciais ou
até mesmo recolhimento de impostos pelas requeridas. Pedem seja determinada a
devolução integral dos valores pagos.
Com razão.
Submetida a relação travada entre as partes às regras do Código de
Defesa do Consumidor, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira
mais favorável ao consumidor (art. 47).

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A relação de consumo se estabelece mediante contrato de adesão,
cujas condições são impostas unilateralmente pelo fornecedor do serviço, sem que o
consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo.
Por considerar o consumidor parte vulnerável do contrato, a ele a lei
confere proteção contra disposições abusivas, as quais, inseridas na avença por ato
volitivo do fornecedor, firam o equilíbrio contratual e se revelem incompatíveis com
a boa fé, mostrando-se em desacordo com o sistema de protetivo da lei (artigo 51,
incisos IV e XV, do CDC).
De acordo com o Quadro Resumo da compra e venda, o prazo para o
“Habite-se” da obra estava previsto para 31 de outubro de 2015, tendo como data
prevista para o início da entrega das unidades 31 de janeiro de 2016 (fls. 139).
No contrato propriamente dito (fls. 153), restou estabelecido que
“Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo estabelecido
no caput desta Cláusula. Esta tolerância de 180 (cento e oitenta) dias passará a ser
denominada neste instrumento de “Prazo de Tolerância”. Caso seja necessária a
sua utilização, não haverá a necessidade de comprovação dos motivos justificadores
desta postergação” (Cláusula 16a, parágrafo segundo fls. 153).
E mais, também ficou consignado que o prazo de tolerância poderá se
estender, desde que comprovada a existência de motivos de força maior ou outros
que impeçam o andamento normal das obras (parágrafo terceiro - fls. 153).
O prazo de tolerância de 180 dias não é ilegal, conforme o
entendimento cristalizado por este Tribunal, ao ser aprovado pela Turma Especial
Privado 1, o Tema I, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
0023203-35.2016.8.26.0000,
relatado
pelo
Des.
FRANCISCO
EDUARDO
LOUREIRO (j. em 31/05/2017), resultante na edição da Súmula 164 desta Corte:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível.”
Passado esse prazo de tolerância, não se justificariam maiores atrasos,
sob quaisquer argumentos.
A circunstância de o habite-se ter sido expedido em 29 de abril de
2016 (fls. 170), quando ainda vigorava o prazo de tolerância, não afasta a mora
contratual, pois o imóvel deveria ter sido entregue até julho de 2016 e não foi.
Situação demonstrada pela correspondência enviada aos compradores que indica
nova data para entrega do imóvel para além do prazo de tolerância.

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Desse modo, houve excesso injustificado no atraso da obra, não sendo
aceitável a existência de prazo adicional ao ajustado. Problemas com a execução das
fundações e estruturas de concreto armado do empreendimento não constituem caso
fortuito ou de força maior a afastar sua responsabilidade, daí decorrendo o
inadimplemento contratual de parte das requeridas.
Ademais, não há comprovação da existência de gastos próprios de
administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora.
Quem deu causa à rescisão foram as requeridas, não os autores, ainda
que em atraso duas parcelas com vencimento no dia 20 de janeiro de 2016, conforme
se verifica no documento juntado às fls. 34/35, referente à consulta aos dados
financeiros do contrato realizada em setembro de 2016.
Assim, decorrendo a rescisão contratual da mora das vendedoras, e
não dos compradores, de rigor a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas
desde o desembolso pelos índices da tabela prática deste Tribunal, e com juros de
mora a partir da citação. Assim a orientação firmada pelo C. Superior Tribunal de
Justiça na Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
De resto, não há reconhecer culpa recíproca pela rescisão do ajuste,
por conta de estarem os autores, à ocasião, em débito para com o pagamento de duas
prestações, mesmo porque não constituídos eles em mora por conta desse fato. A
imposição de alto percentual dos valores pagos, aliás, resulta desproporcional a essa
dita responsabilidade por parte deles.
Diante da alteração do resultado da demanda, ficam as requeridas
condenadas a pagar as custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o montante atualizado da condenação.
3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente