Tribunal: TJSP
Processo: 1021567-80.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-25
Data de publicação: 2020-04-25

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Pedido de restituição de valores a título de taxa de desligamento/cancelamento de hipoteca. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Descabimento. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 308 do

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Pedido de restituição de valores a título de taxa de desligamento/cancelamento de hipoteca. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Descabimento. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 308 do STJ. A responsabilidade de pagamento da taxa de desligamento/cancelamento de hipoteca é da vendedora, sendo abusiva a transferência do pagamento aos adquirentes. Artigo 51, IV, do CDC. Precedentes do TJSP. Sentença mantida. Litigância de má-fé não configurada. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais fixados. Recurso da ré não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000286380
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021567-80.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados JOSÉ ROBERTO MARCHIONI
e VERA MARTA GUIDETTI MARCHIONI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 25 de abril de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação n°:
1021567-80.2018.8.26.0506
Apelante:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelados:
JOSÉ ROBERTO MARCHIONI E OUTRA
Comarca:
Ribeirão Preto 10a Vara Cível
1a Instância:
1021567-80.2018.8.26.0506
Juiz:
Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos
Voto no
24565
EMENTA: Apelação. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel.
Pedido
de
restituição
de
valores
a
título
de
taxa
de
desligamento/cancelamento de hipoteca. Sentença de procedência.
Insurgência da ré. Descabimento. A hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Súmula 308 do STJ. A responsabilidade de pagamento da taxa de
desligamento/cancelamento de hipoteca é da vendedora, sendo abusiva a
transferência do pagamento aos adquirentes. Artigo 51, IV, do CDC.
Precedentes do TJSP. Sentença mantida. Litigância de má-fé não
configurada. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais
recursais fixados. Recurso da ré não provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 282/284,
cujo relatório se adota, que julgou procedente a ação judicial movida por
JOSÉ ROBERTO MARCHIONI e VERA MARTA GUIDETTI MARCHIONI
em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. Diante da
sucumbência, a ré foi condenada a pagar custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios, fixados em R$1.000,00 (mil reais), nos
termos dos artigos 82, §8o, do Código de Processo Civil.
A ré pleiteia a reforma da sentença pelas razões de fls.
287/295.
Recurso tempestivo, preparado e respondido (fls.

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328/335).
Recurso enviado à mesa para julgamento presencial e
convertido em Julgamento Virtual em razão da inexistência de oposição.
É o relatório.
De início, anoto que o recurso será recebido no duplo
efeito, porque não estão presentes as hipóteses excepcionais nas quais o
recurso deve ser recebido apenas no efeito devolutivo (artigo 1.012, §1o,
incisos I a VI, do CPC).
Passo a apreciar o mérito.
O inconformismo da ré não merece prosperar.
Taxa de desligamento/cancelamento de hipoteca
A hipoteca consiste em um direito real de garantia
imobiliária,
que
assegura
a
obrigação
constituída
entre
a
construtora/incorporadora/vendedora e a instituição financeira.
Nos termos da Súmula 308 do C. Superior Tribunal de
Justiça, a hipoteca instituída sobre unidades imobiliárias, visando a
obtenção de recursos para a realização do empreendimento, não tem eficácia
em relação aos compromissários compradores. Vejamos:
Súmula 308, do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel”.
É dizer, o comprador fica desobrigado do ônus de arcar
com as despesas decorrentes da hipoteca firmada entre a construtora e a

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instituição financeira, independentemente se a hipoteca foi constituída antes
ou depois do contrato de compromisso de compra e venda.
Por conseguinte, conclui-se que é abusiva a cláusula
contratual que autoriza que a responsabilidade pelo pagamento da taxa de
desligamento/cancelamento da hipoteca seja transferida ao comprador, nos
termos do artigo 51, IV, do CDC.
A propósito, sobre o tema, esta C. Câmara já decidiu:
Apelação
Cível
1030645-19.2017.8.26.0576
-
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS A TÍTULO
DE CUSTAS E EMOLUMENTOS EM CONSEQUÊNCIA
DO CANCELAMENTO DA HIPOTECA - GARANTIA
ATRELADA A CONTRATO DE FINANCIAMENTO
FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE
FINANCEIRO

VALORES
INDEVIDAMENTE
REPASSADOS PARA O PROMISSÁRIO COMPRADOR
INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ

PRECEDENTES

SENTENÇA
MODIFICADA

RECURSO PROVIDO. (TJSP; Relator (a): Theodureto
Camargo; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 30/09/2019; Data de Registro:
30/09/2019)
Apelação Cível 1051349-53.2017.8.26.0576 - CONTRATO
Compromisso de compra e venda - Taxa de cancelamento de
hipoteca - Despesa decorrente de gravame que não tem eficácia
perante o comprador Súmula 308 do STJ Restituição ao

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autor do valor da referida taxa
Cabimento
Ação de
restituição de valores procedente
Sentença reformada

Recurso provido. (TJSP; Relator (a): Benedito Antonio
Okuno; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/01/2014; Data de Registro: 26/07/2019)
Apelação Cível 1023245-51.2017.8.26.0576 - Apelação
Ação de restituição de valores - Compromisso de compra e
venda
Cobrança de taxa de cancelamento de hipoteca -
Improcedência Inconformismo insistindo na impossibilidade
da cobrança em desfavor da adquirente do imóvel -
Admissibilidade - Incidência das normas de proteção ao
consumidor - Gravame que pesava sobre o bem constituído
para garantia da obrigação celebrada entre a construtora e a
instituição financeira Hipótese em que incumbe à vendedora
o custeio da quantia - Abusividade na cobrança - Sentença
reformada - Recurso provido. (TJSP; Relator (a): Clara
Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 24/06/2019; Data de
Registro: 24/06/2019)
Apelação Cível 1002303-29.2018.8.26.0037 - APELAÇÃO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PEDIDO
DE CANCELAMENTO DA HIPOTECA QUE GRAVA O
IMÓVEL
ADQUIRIDO
PELOS
AUTORES

PROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO DO BANCO

REJEIÇÃO Gravame instituído em razão do financiamento
do empreendimento obtido pela construtora, que dá as

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unidades imobiliárias em garantia ao agente financiador
Impossibilidade de se opor a hipoteca em face do adquirente,
que quita o preço do imóvel Princípio da boa-fé das relações
negociais Inteligência da súmula 308 do STJ Sentença
mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
(TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 21/05/2019; Data de
Registro: 21/05/2019)
Apelação
no

1030623-58.2017.8.26.0576

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE
RESTITUIÇÃO DE VALOR
Demanda que busca o
reembolso de valor adimplido pela autora, a título de taxa de
cancelamento de hipoteca
Decreto de improcedência

Inadmissibilidade
Abusiva a cláusula contratual que
estabelece o repasse de tal encargo ao consumidor Hipoteca
constituída pela construtora em favor da instituição financeira
e que, nos termos da Súmula 308 do C. STJ, não possui
eficácia perante o adquirente
Precedentes - Sentença
reformada Recurso provido.” (TJSP, Rel. SALLES ROSSI,
julg. em 03/04/2018).
No caso dos autos, considerando que a hipoteca foi
instituída entre a ré e a instituição financeira, induvidoso que cabia à ré o
pagamento da taxa para seu desligamento/cancelamento, sendo impossível
a transferência de tal ônus aos autores.
Desse modo, era mesmo de rigor condenação da ré à
restituição do valor pago (R$ 309,40), na forma como constou da sentença.

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Litigância de má-fé
Neste ponto, também não assiste razão à ré/apelada.
A conduta do autor JOSÉ ROBERTO não se subsume a
nenhuma das hipóteses de litigância de má-fé de que trata o art. 80 do
CPC.
Ainda que tenham sido ajuizadas outras ações, não se
pode presumir que o intuito dele era litigar de má-fé.
Em verdade, o autor apenas exerceu o seu direito de
ação.
Assim, impossível a sua condenação nas sanções por
litigância de má-fé.
Nesse sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça:
“APELAÇÃO AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
IPTU - FINANCIAMENTO DE IMÓVEL SERVIÇO
DE ASSESSORIA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
RECURSO
DA
AUTORA
OBJETIVANDO
EXCLUSIVAMENTE O AFASTAMENTO DA PENA POR
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. Argumentos que convencem
Ajuizamento de diversas ações com base no mesmo contrato
que não configura quaisquer das hipóteses previstas no artigo
80 do Código de processo Civil Litigância de má-fé afastada.

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RECURSO
PROVIDO.

(TJSP;

Apelação
Cível
1038809-36.2018.8.26.0576; Relator (a): Sergio Gomes;
Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/07/2013; Data de Registro: 18/10/2019)
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa
à instauração do processo, ou ao incidente processual, deve
arcar com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no
264.930,
Quarta
Turma,
Rel.
Min.
SÁLVIO
DE
FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em comento, a ré realizou cobrança de valor
indevido, obrigando os autores virem a juízo para pleitearem a restituição
dele.
Diante da sucumbência integral da ré, correta a
condenação exclusiva dela ao pagamento das verbas sucumbenciais.
Em relação ao "quantum", nada há que se alterar, pois
entendo que a fixação dos honorários advocatícios em R$1.000,00 (mil reais)
se mostra razoável, já que atende os requisitos do art. 85, §2o, incisos I a IV

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c/c art. 85, §8o, ambos do CPC.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso da
ré, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela ré ao
patrono dos autores para R$1.400,00 (mil e quatrocentos reais), nos termos
do artigo 85, §11, do CPC.
Prequestionamento
Por fim, para fins de prequestionamento, observo que a
solução da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada
e não declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez
encontrada
a
fundamentação
necessária,
consoante
entendimento
consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso
da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator