Tribunal: TJSP
Processo: 2071604-89.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-23

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000445820
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2071604-89.2020.8.26.0000, da Comarca de Campinas, em que é agravante
MUNICÍPIO DE CAMPINAS, é agravada FERNANDA MONTEIRO PROPER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria
de votos, deram provimento ao recurso, vencido o relator sorteado, que declara.
Acórdão com a 3a juíza, des. Mônica Serrano.", de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MÔNICA SERRANO,
vencedor, JOÃO ALBERTO PEZARINI, vencido, OCTAVIO MACHADO DE
BARROS (Presidente).
São Paulo, 18 de junho de 2020.
MÔNICA SERRANO
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2071604-89.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: MUNICÍPIO DE CAMPINAS
AGRAVADO: FERNANDA MONTEIRO PROPER
INTERESSADO: ELISEU PEREIRA BARBOSA
COMARCA: CAMPINAS
VOTO No 17198
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade –
Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra
e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes –
Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor –
Precedentes do STJ – Recurso provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, em execução fiscal de IPTU referente aos exercícios de 2013 a 2016,
rejeitou exceção de pré-executividade determinando, de ofício, a substituição do polo
passivo para que conste como parte executada Antônio Cândido Reis Toledo Leite, eis
que em 06/09/2019 foi averbada a transferência da propriedade, ao invés de Fernanda
Monteiro Proper, excipiente.
Sustenta o agravante, em síntese, que há responsabilidade
tributária solidária entre vendedor e comprador, tendo em vista que a transação
imobiliária ocorreu após o lançamento dos tributos. Nesse sentido, há responsabilidade
solidária, reforçativa e cumulativa do adquirente sobre a dívida, sendo que o sucessor do
imóvel adquirido se coloca ao lado do devedor primitivo, sem a liberação ou
desoneração do proprietário alienante.
Recurso tempestivo e bem processado.
É o relatório.
A irresignação da Municipalidade comporta provimento.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade
só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nesse sentido, o Código Civil:

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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda” não tem o condão de, juridicamente, alterar o
domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o registro do título translativo
na matrícula imobiliária. A lei processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do
instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento
do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de
Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à
Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do
compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel

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quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008;
AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp
868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007;
REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio
útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido.
Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado
do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra
e venda (fls. 21/23) a embasar o negócio jurídico subjacente, em que a titularidade do
imóvel foi transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, apenas com a
transcrição no competente registro público, ocorrida em 27/06/2019 (fls. 26/27), após o
fato gerador dos tributos (exercícios de 2013/2016) e o ajuizamento da execução fiscal
(08/11/2017).
Desse modo, observe-se que, no que tange à aventada
promessa de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções
particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser
opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das
obrigações tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, dá-se provimento ao recurso do Município

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de Campinas para manter-se a alienante FERNANDA MONTEIRO PROPER como
executada na presente ação.
MÔNICA SERRANO
Relatora Designada

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Voto no 31.566
Agravo de Instrumento no 2071604-89.2020.8.26.0000
Comarca: Campinas
Agravante: Município de Campinas
Agravado: Fernanda Monteiro Proper
Interessado: Eliseu Pereira Barbosa
DECLARAÇÃO DE VOTO
Divirjo da maioria.
Conforme cadastro técnico do Município, o imóvel tributado
lote de terreno 42, quadra B1, do Loteamento denominado Caminhos San
Conrado, Souzas, Campinas/SP, que após recebeu o nome de Rua da Urca, 648,
como já consta da dívida ativa na inicial da execução - foi objeto de
compromisso de compra e venda celebrado em 18/11/1996, figurando como
comprador Antônio Cândido Reis Toledo Leite.
Nesse quadro, é induvidosa a transferência da posse a terceiro,
que passou a exercê-la com animus domini, impondo-se o afastamento da
responsabilidade do vendedor pelo pagamento de tributos incidentes sobre o
imóvel.
Tal conclusão é sufragada pela melhor jurisprudência:
“ILEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' Execução fiscal Imposto
predial e Territorial Urbano
Imóvel tributado objeto de
compromisso de compra e venda Sujeito passivo da obrigação
tributária em causa que passa a ser o compromissário
comprador
Incidência do artigo 34 do Código Tributário
nacional Solidariedade daquele com o real proprietário do
imóvel, o compromissário vendedor, inocorrente Legitimidade
passiva para a execução, exclusivamente, do compromissário

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comprador do imóvel em causa Recurso provido”;1
“EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL
Legitimidade 'ad
causam' ativa Possibilidade do exercício da demanda pelo
compromissário comprador, assim reconhecido no próprio ato
de lançamento tributário, por recair diretamente sobre ele as
conseqüências da execução Argüição repelida”.2
Assim, a existência de compromisso particular de venda e
compra, bem como a transferência da posse, afastam a responsabilidade tributária
do compromissário vendedor, sendo este, portanto, parte ilegítima para figurar no
polo passivo da execução fiscal.
Posto isso, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.
João Alberto Pezarini
Desembargador
1 AI no 1.210.787-0, relator Oséas Davi Viana, TJSP.
2 Apelação no 759.909/3, relator Antônio Rigolin, TJSP.

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Eletrônicos
MONICA DE ALMEIDA MAGALHAES SERRANO
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6
7
Declarações de
Votos
JOAO ALBERTO PEZARINI
110C7504
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2071604-89.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.