Tribunal: TJSP
Processo: 1025499-23.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CLAUSULA DE RESTITUIÇÃO PARCELADA – PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENTO EM PARTE – Cerceamento de defesa. – Inocorrência – Não demonstrada a utilidade da dilação probatória – A devolução dos valores pagos em razão da

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CLAUSULA DE RESTITUIÇÃO PARCELADA – PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENTO EM PARTE – Cerceamento de defesa. – Inocorrência – Não demonstrada a utilidade da dilação probatória – A devolução dos valores pagos em razão da resolução do contrato motivada pelo adquirente deve ser imediata e em parcela única - Abusividade da forma parcelada prevista em contrato - Súmula 2 deste E.TJSP – Juros de mora – Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência do comprador - Tese firmada pelo STJ (Tema 1002) – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000317890
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025499-23.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, são apelados THIAGO
SANTOS RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA) e DANIELLA RENATA SANTOS
SILVA RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 6 de maio de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025499-23.2019.8.26.0577 -Voto no 14599/asc
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APELAÇÃO no 1025499-23.2019.8.26.0577
APELANTE: SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: THIAGO SANTOS RIBEIRO E OUTRA
Voto 14599/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL
MOTIVADA
PELO
ADQUIRENTE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS,
COM RETENÇÃO DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA
CLAUSULA
DE
RESTITUIÇÃO
PARCELADA
–
PROCEDÊNCIA
-
INCONFORMISMO
DA
RÉ

ACOLHIMENTO EM PARTE Cerceamento de defesa.
Inocorrência
Não demonstrada a utilidade da dilação
probatória A devolução dos valores pagos em razão da
resolução do contrato motivada pelo adquirente deve ser
imediata e em parcela única - Abusividade da forma parcelada
prevista em contrato - Súmula 2 deste E.TJSP Juros de mora
Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser
computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução do
contrato decorreu da inadimplência do comprador - Tese
firmada pelo STJ (Tema 1002)
DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 132/135, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a ação de rescisão
contratual com restituição de quantias pagas proposta por THIAGO SANTOS RIBEIRO e
DANIELLA RENATA SANTOS SILVA em face de SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, para reconhecer a abusividade da cláusula que dispõe sobre o
parcelamento do valor a ser restituído aos autores e condenar a ré a restituir todos os valores
pagos, devidamente corrigidos, em uma única e imediata parcela, autorizado o desconto de
15% do valor pago e a taxa de corretagem, com atualização desde o desembolso e juros da
citação. Em razão da sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas
processuais mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

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A ré apela pela reforma da sentença e alega, em síntese: i)
nulidade da r. sentença diante do cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da
lide, sem que tivesse oportunidade de produzir as provas orais e pericial; ii) inexistência de
vício de consentimento demonstrado e impossibilidade de intervenção da sentença no quanto
pactuado, sob pena de prejudicar o equilíbrio da relação e o cronograma da construção; iii)
possibilidade de restituição em parcelas, conforme pactuado e previsto no art. 67-A da Lei
4.591/64, com redação dada pela Lei 13.786/18; iv) os juros de mora devem incidir desde o
trânsito em julgado; v) sucumbência deve ser imputada aos autores que optaram por rescindir o
contrato ou, ao menos, o reconhecimento do sucumbimento recíproco.
Foram apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Versa a demanda sobre pedido de rescisão contratual com
restituição de quantias pagas envolvendo o compromisso de compra e venda de imóvel na
planta, celebrado entre as partes em 15/05/2015.
De início, impõe afastar a alegação de cerceamento de defesa,
na medida em que os fatos descritos imputam situação cuja prova está devidamente produzida
nos documentos trazidos aos autos, o que é suficiente para a solução da controvérsia.
Ademais, a ré apelante requer a realização de prova oral e
pericial sem, ao menos, especificar sua pertinência ou justificar o que efetivamente será objeto
dessas provas, cabendo ao magistrado, destinatário das provas, indeferir provas impertinentes
ou inúteis e julgar o processo dentro de um prazo razoável, como previsto em norma
constitucional.
Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça cabe à
parte trazer ao magistrado elementos para convencê-lo da necessidade de maior dilação
probatória, ônus que não foi observado no caso dos autos.1
Assim, inadmissível o retorno dos autos à primeira instância
para realização de outras provas.
1 CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOSPITALAR. PLEITO
PELA REPARAÇÃO ECONÔMICA POR DANOS MORAIS. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA E
NULIDADE PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. SÚMULA No 83 DO STJ. 1. Em virtude de ser o magistrado o
destinatário da prova, cabia aos usuários apresentar indícios do direito pleiteado e convencê-lo da necessidade de maior
dilação probatória, mas não obtiveram êxito. Assim, os argumentos de cerceamento de defesa e nulidade por julgamento
antecipado da lide não procedem, principalmente, nessa fase extraordinária. 2. Os usuários não apresentaram argumento
novo capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado. Incidência da Súmula
no 83 do STJ. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1493183/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/03/2015, DJe 16/03/2015).

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No mais, a resolução do contrato foi adequadamente decretada,
não havendo insurgência das partes quanto ao percentual fixado em sentença, impugnando a ré
somente a condenação na restituição imediata e em parcela única, além do termo inicial dos
juros de mora e da distribuição do ônus da sucumbência.
Acertada a sentença ao entender como abusiva a previsão
contratual de restituição parcelada, devendo o valor ser devolvido pela vendedora em parcela
única, entendimento já assentado na jurisprudência, conforme se verifica pelo teor da Súmula
02 do TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição.”
E não é demais observar a inaplicabilidade, na hipótese dos
autos, da Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, que alterou à Lei 4.591/64, acerca
das regras sobre resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, na medida em que os
novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência.
Mesmo porque, os dispositivos alterados pela nova lei exigem
adequações à redação das cláusulas contratuais, especialmente sobre a efetivação das
consequências do desfazimento do contrato, que deve contar com anuência prévia e específica
do adquirente a esse respeito, mediante assinatura junto às respectivas cláusulas, que deverão
ser redigidas conforme o disposto no § 4o do art. 54 da Lei 8.078/90.2
Tendo sido o contrato firmado antes do advento dessa lei, os
requisitos por ela impostos não foram observados pela incorporadora e, portanto, não é possível
sua aplicação imediata aos casos negociados antes da sua vigência.
No que toca aos juros de mora, com razão a ré de que tal
encargo deve ser computado desde o trânsito em julgado, respeitado o entendimento do MM.
Juízo sentenciante. Cumpre observar que tal entendimento foi objeto de afetação de recurso
especial repetitivo, tendo sido definida a seguinte tese pelo C. STJ, com natureza vinculante
(Tema 1002):
2 “Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que
deverá conter: [...]
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução
contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque
negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; [...]
§ 2o A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste
artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto
a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4o do art. 54 da Lei no 8.078, de 11
de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”

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Apelação Cível no 1025499-23.2019.8.26.0577 -Voto no 14599/asc
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“Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir
do trânsito em julgado da decisão.”3
Finalmente, quanto à distribuição do ônus da sucumbência
também nada há que ser modificado, na medida em que a ré foi vencida na maior parte dos
pedidos, sendo certo que ainda que os autores tenham pugnado pela resolução do contrato, a
demanda foi causada pela vendedora diante da abusividade da cláusula de restituição de valores
em 44 parcelas.
Diante disso, a r. sentença deve ser modificada apenas para
reconhecer que os juros de mora sobre o valor de restituição devem ser calculados a
partir do transito em julgado.
E diante do provimento parcial do recurso, não é o caso de
condenar a ré a pagar honorários recursais, conforme art. 85, § 11 do CPC.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO à apelação, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)
3 STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/08/2019.