Tribunal: TJSP
Processo: 1002499-66.2020.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. Embargos à Execução. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela executada/embargante. Aplicabilidade da tese firmada pelo C. STJ no julgamento do REsp. no 1.345.331/RS, pelo rito dos recursos repetitivos (Tema no 886). Inobstante a existência de compromisso de compra e venda não levado a registro, a promitente vendedora, ora executada/embargante, não comprovou

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. Embargos à Execução. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela executada/embargante. Aplicabilidade da tese firmada pelo C. STJ no julgamento do REsp. no 1.345.331/RS, pelo rito dos recursos repetitivos (Tema no 886). Inobstante a existência de compromisso de compra e venda não levado a registro, a promitente vendedora, ora executada/embargante, não comprovou de maneira inequívoca que o exequente/embargado tinha ciência da alienação da unidade geradora do débito exequendo e da imissão da promissária compradora na posse do imóvel. Executada/embargante não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos do seu direito, como determina o artigo 373, inciso I, do CPC/2015. Improcedência dos embargos à execução era mesmo medida imperiosa. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000698811
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível
no 1002499-66.2020.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é
apelante MARIA APARECIDA PEREIRA FARIA (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TORRE DEL MAR.
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1002499-66.2020.8.26.0477 - Praia Grande - Voto no 18412 - 2/6
Apelação Cível no 1002499-66.2020.8.26.0477
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: Maria Aparecida Pereira Faria
Apelado: Condomínio Edifício Torre Del Mar
Comarca: Praia Grande
Voto no 18412
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
Embargos
à
Execução.
Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela
executada/embargante. Aplicabilidade da tese firmada pelo C.
STJ no julgamento do REsp. no 1.345.331/RS, pelo rito dos
recursos repetitivos (Tema no 886). Inobstante a existência de
compromisso de compra e venda não levado a registro, a
promitente
vendedora,
ora
executada/embargante,
não
comprovou de maneira inequívoca que o exequente/embargado
tinha ciência da alienação da unidade geradora do débito
exequendo e da imissão da promissária compradora na posse
do imóvel. Executada/embargante não se desincumbiu do ônus
de comprovar os fatos constitutivos do seu direito, como
determina o artigo 373, inciso I, do CPC/2015. Improcedência
dos embargos à execução era mesmo medida imperiosa.
Manutenção da r. sentença. Apelação não provida.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta em razão da r. sentença
de fls. 66/67, que julgou improcedentes os embargos à execução
opostos por Maria Aparecida Pereira Faria em face de Condomínio
Edifício Torre Del Mar, condenando a embargante ao pagamento das
despesas e dos honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em
10% do valor da causa, observada a gratuidade de justiça.

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Irresignada, a executada/embargante interpôs apelação,
sustentando, em síntese, que: o conjunto probatório é robusto e
suficiente para amparar a tese defensiva aduzida nos presentes
embargos à execução; é inequívoca a ciência do exequente/embargado
sobre a venda da unidade condominial no 51 e a imissão da
compradora na posse do referido imóvel, haja vista a qualificação da
destinatária (Camila Christiane de Oliveira) da conta de consumo da
referida unidade e o endereço indicado na tentativa da sua citação, o
qual
é
diverso
do
endereço
da
unidade
em
questão;
o
exequente/embargado não negou ter ciência de que Camila Christiane
de Oliveira é a efetiva a moradora da unidade condominial no 51; a
titularidade sugerida pela matrícula imobiliária da unidade condominial
no 51 não é suficiente para amparar a tese do exequente/embargado; a
sentença deve ser reformada, para julgar procedentes os embargos à
execução (fls. 82/86).
Apelação tempestiva e isenta de recolhimento de preparo,
em razão de a executada/embargante ser beneficiária da gratuidade de
justiça (fls. 44).
O
exequente/embargado
apresentou
contrarrazões,
pugnando pela manutenção da r. sentença (fls. 90/93).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 100).
É o relatório.
Primeiramente, cumpre consignar que a designação de
audiência de conciliação é desnecessária, pois a composição pode ser
feita diretamente pelas partes, prescindível a intervenção judicial para
esta finalidade (fls. 95).

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Posto isso, passa-se à análise do mérito.
Depreende-se dos autos que o Condomínio Edifício Torre
Del Mar ajuizou ação de execução em face de Maria Aparecida Faria, no
dia 19.10.2016, para exigir o pagamento das despesas de condomínio
relativas à unidade no 51, vencidas no período de 10.08.2015 a
10.08.2016,
o
que
originou
o
processe
de
no
1015623-58.2016.8.26.0477.
Regularmente citada, a executada opôs os presentes
embargos à execução, sustentando que não tem legitimidade para
figurar no polo passivo da execução originária, sob a alegação de que a
unidade geradora do débito exequendo foi objeto de contrato de
compromisso de compra e venda, não levado a registro, celebrado com
terceira estranha à lide (Camila Christiane de Oliveira Abreu Faria) nos
idos de 20.05.2014.
Todavia, a pretensão da executada/embargante não
merece acolhimento, conforme os fundamentos a seguir aduzidos.
Aplica-se ao caso concreto a tese firmada pelo C.
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp. no 1.345.331/RS,
pelo rito dos recursos repetitivos (Tema no 886), segundo a qual: “a) o
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
Condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o

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promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto; c) se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-
se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador”.
Sucede que, inobstante a existência de compromisso de
compra e venda não levado a registro (fls. 10/13), a promitente
vendedora, ora executada/embargante, não comprovou de maneira
inequívoca que o exequente/embargado tinha ciência da alienação da
unidade geradora do débito exequendo e da imissão da promissária
compradora na posse do imóvel.
Cumpre destacar que os documentos de fls. 14/15 não
têm o condão de comprovar a alegada ciência do exequente/embargado
sobre tais fatos, eis que são posteriores ao ajuizamento da execução
originária.
Destaca-se também que a realização da citação da
executada/embargante em endereço diverso da unidade condominial
geradora do débito exequendo, por si só, não comprova a ciência do
exequente/embargado sobre a transação, haja vista que não podia ser
desconsiderada a possibilidade de a citanda manter a titularidade da
referida unidade condominial e residir em outro local.
Dessa maneira, infere-se que a executada/embargante
não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos do seu
direito, como determina o artigo 373, inciso I, do CPC/2015, razão pela
qual a improcedência dos embargos à execução era mesmo medida

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imperiosa.
Nesse sentido, menciona-se o seguinte precedente deste
E. Tribunal de Justiça:
Despesas condominiais. Ação de cobrança direcionada ao
promitente vendedor de imóvel, objeto de compromisso
de compra e venda, não averbado no Cartório de Registro
de Imóveis. Questão já decidida pelo C. STJ, na
sistemática
dos
Recursos
Repetitivos
(REsp
1345331/RS). Ausência de comprovação da ciência do
Condomínio acerca das transações. Sentença mantida.
Recurso não provido.
(Apelação no 1001326-09.2015.8.26.0533 26a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator Bonilha Filho - j. 19.05.2016)
De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
Por fim, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC/2015,
majoro a verba honorária devida ao patrono do exequente/embargado
para 11% do valor da causa, corrigido desde a data da sua propositura,
observada a gratuidade justiça deferida à executada/embargante (fls.
44), conforme o artigo 98, § 3o, do CPC/2015.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator