Tribunal: TJSP
Processo: 1010192-60.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE QUE O COMPRADOR SEJA COMPELIDO A REGULARIZAR A ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. JUSTIFICATIVAS APRESENTADAS PELO COMPRADOR NÃO OPONÍVEIS À VENDEDORA. IMPOSIÇÃO DE MULTA DIÁRIA. MANUTENÇÃO. FINALIDADE DE ASSEGURAR A EFETIVIDADE DA DECISÃO. VALOR DESPROPORCIONAL. REDUÇÃO. PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO PARCIALMENTE

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE QUE O COMPRADOR SEJA COMPELIDO A REGULARIZAR A ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. JUSTIFICATIVAS APRESENTADAS PELO COMPRADOR NÃO OPONÍVEIS À VENDEDORA. IMPOSIÇÃO DE MULTA DIÁRIA. MANUTENÇÃO. FINALIDADE DE ASSEGURAR A EFETIVIDADE DA DECISÃO. VALOR DESPROPORCIONAL. REDUÇÃO. PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É admissível o ajuizamento de ação pela vendedora para compelir o comprador a realizar o registro da escritura definitiva do imóvel perante ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
2. Embora o valor da multa diária deva ser alto, para compelir o comprador ao cumprimento da obrigação, não pode ser desproporcional à luz das circunstâncias do caso concreto. Redução do valor conforme precedentes deste Egrégio Tribunal.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270601
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010192-60.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante GILSON SANI
DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SANTA JUDITH EMPREENDIMENTOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010192-60.2019.8.26.0114
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Apelação Cível no 1010192-60.2019.8.26.0114
Apelante: Gilson Sani da Silva
Apelado: Santa Judith Empreendimentos Ltda
Comarca: Campinas
Juiz sentenciante: Mauricio Simões de Almeida Botelho Silva
V. 1491
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PRETENSÃO DE QUE O COMPRADOR SEJA COMPELIDO A
REGULARIZAR
A
ESCRITURA
NO
CARTÓRIO
DE
REGISTRO
DE
IMÓVEIS.
JUSTIFICATIVAS
APRESENTADAS PELO COMPRADOR NÃO OPONÍVEIS À
VENDEDORA.
IMPOSIÇÃO
DE
MULTA
DIÁRIA.
MANUTENÇÃO.
FINALIDADE
DE
ASSEGURAR
A
EFETIVIDADE DA DECISÃO. VALOR DESPROPORCIONAL.
REDUÇÃO. PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É admissível o ajuizamento de ação pela vendedora para
compelir o comprador a realizar o registro da escritura definitiva
do imóvel perante ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
2. Embora o valor da multa diária deva ser alto, para compelir o
comprador ao cumprimento da obrigação, não pode ser
desproporcional à luz das circunstâncias do caso concreto.
Redução do valor conforme precedentes deste Egrégio Tribunal.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 141/142),
cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 10a Vara Cível de Campinas,
em ação de obrigação de fazer, julgou procedente o pedido da autora, para
determinar que o réu providencie o registro da escritura no prazo de vinte dias da
publicação da decisão, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00. Ante a
sucumbência, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais, além dos
honorários advocatícios em 10% do valor da causa.
Segundo o requerido (págs. 149/158), ora apelante, a sentença merece ser
reformada, em síntese, porque (a) em nenhum momento se esquivou da requerente e
tem interesse em solucionar a controvérsia; (b) encontra-se em uma situação

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financeira difícil; (c) não possui autorização para negociar o ITBI do imóvel em
nome de terceiro relativo à cessão do imóvel perante a Prefeitura Municipal de
Campinas/SP, por ser cessionário de direito, de forma que as guias de pagamento e
o próprio parcelamento ficariam vinculado ao nome do terceiro transmitente, cujo
paradeiro desconhece. Ao final, requer que (i) seja emitida uma ordem para a
Prefeitura de Campinas/SP formalizar o termo de parcelamento e gerar as guias do
pagamento do ITBI em seu nome e não no do terceiro transmitente; (ii) se não for
esse o entendimento, se determine a inclusão do terceiro transmitente no polo
passivo da presente demanda; (iii) seja excluída a multa diária imposta na sentença
ou reduzida para R$ 20,00, devida a partir do trânsito em julgado.
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser o apelante beneficiário
da Justiça Gratuita (pág. 114).
Contrarrazões apresentadas (págs. 162/165).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso não comporta provimento.
Com efeito, o requerido, de fato, tem o dever de providenciar o registro
da escritura de venda e compra de lote. Isso porque eventual dificuldade financeira,
obviamente,
não
justifica
o
descumprimento
da
obrigação
assumida
contratualmente, por ser situação de caráter pessoal e que não pode servir de
fundamento para a manutenção de situação prejudicial à autora.

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Da mesma forma, em relação à autora, são consideradas “res inter alios
acta” as justificativas no sentido de existirem obstáculos formais para a
regularização da situação do imóvel, pois eles decorrem exclusivamente da relação
havida entre o requerido e a pessoa que lhe transferiu os direitos e obrigações sobre
o bem.
Nessas condições, não havendo fundamento pertinente e capaz de obstar
a declaração do direito da autora, a sentença de procedência era a solução adequada
para a controvérsia estabelecida entre as partes.
É inadmissível a pretensão de que seja ordenado à Prefeitura de
Campinas/SP que formalize o parcelamento do imposto que lhe é devido, nos
termos em que solicitado pelo apelante. Não apenas porque inexiste a possibilidade
de eventual decisão proferida em ação entre particulares ter efeito sobre débito
lançado pela Fazenda Pública, mas também porque ao juiz é dado cumprir as leis e
seus regulamentos, não desconsiderá-los, para que seja mais conveniente à parte a
prática de determinado ato. Inadmissível, ainda, incluir outra pessoa no polo
passivo, além da que está obrigada atualmente a providenciar o registro da escritura
de venda e compra de lote.
Outrossim, não se pode excluir a multa diária imposta na sentença, cuja
fixação encontra respaldo no artigo 537 do Código de Processo Civil, sob pena do
comando judicial se tornar inócuo. A propósito, vale destacar que é desnecessário
que tenha havido oposição do réu à ordem emanada pelo magistrado para fixação de
multa, pois a criação de óbice é suporte fático para a incidência da penalidade, não
para sua previsão.
Embora o seu valor deva mesmo ser alto, para compelir ao cumprimento
da obrigação, ao invés de postergá-la, tem-se que o montante cominado pela
primeira instância, com o devido respeito, é desproporcional, considerandos as

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peculiaridades do caso concreto. Dessa forma, a multa cominatória deve ser
reduzida para R$ 500,00 por dia de descumprimento, devida a partir do transito em
julgado, em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e ao longo
tempo em que o requerido deixou de praticar o que lhe competia.
O mesmo valor foi o estabelecido, em casos análogos, por este Egrégio
Tribunal, conforme pode ser inferido dos seguintes julgados: Apelação Cível
1013800-43.2016.8.26.0576; Relator: Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 02/09/2019; Agravo de Instrumento
2057588-04.2018.8.26.0000; Relatora: Hertha Helena de Oliveira; Órgão Julgador:
2a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 14/06/2018; Apelação Cível
1014991-66.2014.8.26.0068; Relator: Alexandre Lazzarini; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 05/09/2017; Apelação Cível
0016339-06.2010.8.26.0577; Relator: James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 14/12/2011.
Nada impede, entretanto, que, se for o caso, a soma total devida pelo
descumprimento da ordem judicial seja reduzida no momento oportuno, nos termos
do artigo 537 do Código de Processo Civil.
Enfim, a r. sentença judicial merece parcial reparo, nos termos da
fundamentação.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso apenas
para reduzir o valor da multa diária para R$ 500,00 por dia de descumprimento da
ordem.
Deixo de majorar os honorários, nos termos do artigo 85, §11, do CPC,
pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no EDcl no AgInt
no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), somente seria cabível na hipótese de

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o recurso ter sido integralmente não conhecido, rejeitado ou desprovido, o que não
se verifica no caso em análise.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a dispositivos de lei,
bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e decidida, conforme
entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no
REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora