Tribunal: TJSP
Processo: 1019922-67.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pedido de devolução da Taxa de Serviço de Assessoria (SATI), anotado com a nomenclatura "I221 a I230 - SERV. ASSESSORIA NO REGISTRO/CART", no valor de R$ 800,00 - Sentença de improcedência - Inconformismo do adquirente - Serviço de Assessoria Imobiliária pago, conforme recibos constantes dos autos, cuja natureza se assemelha a taxa SATI e congêneres - Aplicação da

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pedido de devolução da Taxa de Serviço de Assessoria (SATI), anotado com a nomenclatura "I221 a I230 - SERV. ASSESSORIA NO REGISTRO/CART", no valor de R$ 800,00 - Sentença de improcedência - Inconformismo do adquirente - Serviço de Assessoria Imobiliária pago, conforme recibos constantes dos autos, cuja natureza se assemelha a taxa SATI e congêneres - Aplicação da tese definida no REsp 1.599.511/SP - Abusividade da sua cobrança e repasse à adquirente - Repetição devida - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000707118
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019922-67.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
CARLOS ALBERTO BASSAN, é apelado MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE
LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ
DE QUEIROZ.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019922-67.2019.8.26.0576 -Voto no 28.955
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Apelação Cível no 1019922-67.2019.8.26.0576
Comarca de São José do Rio Preto
Apelante: Carlos Alberto Bassan
Apelada: Mrv Mrl Xxi Incorporações Spe Ltda.
Voto no 28.955
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA - Pedido de devolução da Taxa
de Serviço de Assessoria (SATI), anotado
com a nomenclatura “I221 a I230 - SERV.
ASSESSORIA NO REGISTRO/CART”, no
valor de R$ 800,00 - Sentença de
improcedência
-
Inconformismo
do
adquirente
-
Serviço
de
Assessoria
Imobiliária
pago,
conforme
recibos
constantes dos autos, cuja natureza se
assemelha a taxa SATI e congêneres -
Aplicação da tese definida no REsp
1.599.511/SP
-
Abusividade
da
sua
cobrança e repasse à adquirente - Repetição
devida - Recurso provido.
1. Ao relatório constante da sentença
de fls. 180/182, acrescento que esta julgou improcedente ação
de repetição de indébito, proposta pelo adquirente de imóvel
para ver restituída da Taxa de Serviço de Assessoria (SATI) paga
no valor de R$ 800,00. Em razão da sucumbência este foi
condenado nas custas, despesas processuais, bem como
honorários advocatícios, arbitrados em R$ 600,00, ressalvada a
sua execução nos termos do artigo 98, § 3o do Código de
Processo Civil.
Volta-se
o
demandante
vencido,

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insistindo na ilegalidade da cobrança de serviço de assessoria
contratada, pois, ao contrário do decido na sentença, o contrato
assessório de fls. 99/100, trata-se de termo aditivo para
realização de serviços de assessoria, diversa da natureza de
despachante, tanto que foi pago R$ 800,00. Além do mais, não
há menção alguma a contratação de profissional despachante,
daí porque tal atividade é congênere à taxa de assessoria (SATI),
sendo abusiva, conforme decidido pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial
no 1.551.951. Logo, vem requerer o provimento do recurso para
ver reconhecida a abusividade da cobrança, com a restituição do
valor pago, invertendo-se o ônus da sucumbência com
majoração da verba honorária (fls. 195/202).
Recurso
regularmente
processado,
com oferecimento de contrarrazões às fls. 222/229.
2. Consta nos autos que as partes
formalizaram em 05.03.2017, compromisso de venda e compra
de unidade habitacional autônoma (fls. 09 e fls. 77/98).
Estabeleceu-se, então, as condições
de pagamento, na forma estipulada pela cláusula quarta do
contrato (fls. 77/78), além da cobrança de R$ 800,00, dividido

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em 10 parcelas de R$ 80,00, nos termos do aditivo contratual
de fls. 99/100, que foram devidamente quitados, conforme se
comprovam pelos recibos de fls. 10/11, anotados com a
nomenclatura de “I221 a I230 - SERV. ASSESSORIA NO
REGISTRO/CART”.
Pretendeu-se com esta a ação a
restituição deste valor, por defender o autor ser ilegal essa
exigência, ante o entendimento do C. Superior Tribunal de
Justiça, pedido, que, no entanto, foi desacolhido pela julgadora
monocrática por considera-lo serviço distinto da chamada “taxa
SATI”, além de contratado posteriormente à celebração da
avença, conforme termo de opção.
O tema debatido neste reclamo foi
objeto dos chamados Recursos Repetitivos pelo C. Superior
Tribunal de Justiça, que delineou claramente as soluções que
devem ser seguidas pelas Instâncias ordinárias, ao julgar o REsp
no 1.599.511/SP pelo rito do recurso repetitivo, Rel. Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, em 24/08/2016,
DJe 06/09/2016 fixou teses jurídicas a serem observadas pelos
tribunais locais nos seguintes termos: “I - TESE PARA OS FINS
DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigação

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de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação
imobiliária,
desde que previamente
informado
o
preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade
da
cobrança pelo promitente-vendedor
do serviço de assessoria

técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere,
vinculado à
celebração
de promessa de compra e venda de imóvel "
(destaquei).
Logo, data venia ao entendimento
esposado pela magistrada
a
quo , comporta acolhida a
irresignação da autor.
Isto porque, a cobrança da referida
taxa, diz respeito a serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), tanto que o seu objeto era o de assessorar o adquirente
para obtenção de financiamento junto ao agente financeiro, com
a obtenção de imissão de guia de ITBI junto à prefeitura local,
promover o registro do contrato de financiamento no cartório de
imóveis
e
outras
providências
necessárias
para
facilitação/aprovação do financiamento, natureza diversa de
serviço de despachante.
Nota-se que as cláusulas 1 e 2 do

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“Termo de Opção - Serviços de Registro de Contrato” celebrado
entre as partes preveem a obrigação do promissário comprador
de pagar o valor de R$800,00 à promitente vendedora pelos
serviços de assessoria e intermediação por ela realizados, e que
dizem respeito à emissão de guia de ITBI junto às respectivas
Prefeituras, promover o Registro do Contrato de Financiamento
no respectivo Cartório de Registro de Imóveis e outras
providências necessárias ao registro do contrato junto ao
Cartório (fls. 99/100).
Dessa
forma,
na
verdade
tal
assessoria constitui mera prestação de serviço inerente à
celebração do próprio contrato de promessa de compra e venda.
Não constitui serviço autônomo oferecido ao cliente, como
ocorre, por exemplo, com a corretagem.
Assim, embora chamada de “Termo
de Opção - Serviços de Registro de Contrato” (fls. 99/100), e
não de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), inegável
que tem a mesma finalidade e o mesmo fundamento deste.
Em caso parelho esta E. Corte já
decidiu: “AÇÃO DE RESTITUIÇÃO
DE VALORES. Compromisso
de
venda e compra. Taxa de assessoria.
Sentença de procedência,

condenando
a ré a restituir os valores gastos a título de serviço

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de assessoria,
no montante de R$ 800,00. Apela a ré, alegando
legalidade
da taxa de assessoria

despachante
/cartorária;

serviço é opcional; taxa distinta da taxa sati; impossibilidade
de
restituição.
Descabimento.
Serviços pelos quais foi cobrada a
taxa se traduzem em serviços de assessoria,
cuja natureza se
assemelha
ao cobrados por meio da taxa sati, pela qual não
deve comprador
responder,
conforme decidido pelo STJ. Recurso
improvido” . (Apelação
no
1052562-94.2017.8.26.0576,
5a
Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador James Siano,
j. 4.4.2018).
Ou ainda: “COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESTITUIÇÃO
DE TAXA SATI. O autor pretende a
restituição
de valores pagos a título de taxa SATI. Sentença de
procedência.
Apelo da ré. Taxa cobrada para fins de assessoria

na contratação
e registro do contrato de financiamento
a ser
firmado para pagamento
do preço. Divergência
quanto ao
enquadramento

da
denominada

taxa
de
despachante

na
expressão
"atividade congênere"
mencionada
no Tema 938 dos
recursos repetitivos
do E. STJ (REsp 1599511/SP).
Ainda que se
adote a posição no sentido de que são serviços não embutidos

na própria compra do imóvel e passíveis de contratação
em
separado, o contexto da contratação
retira do consumidor
a livre

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escolha e configura venda casada (art. 39, I, do CDC). A
contratação
do serviço é apresentada
no momento da assinatura

dos instrumentos
que envolvem a compra e venda, em contexto
em que a contratação
de tal serviço com a própria vendedora,
e
não com um terceiro, facilitaria todo o procedimento
necessário

entre a assinatura
do compromisso
e a efetiva transmissão
da
propriedade,
inclusive no âmbito interno da incorporadora.

Vendedora
que se aproveita da posição que ocupa e do contexto
da assinatura
da venda para oferecer serviço que facilita seu
negócio e ainda gera receita. Precedentes.
Cobrança indevida,
devendo os valores pagos serem restituídos.
Sentença mantida.
Recurso desprovido” . (Apelação 1014064-72.2018.8.26.0032,
7a Câmara de Direito Privado, Relatora Desembargadora Mary
Grün).
Nesta esteira, o julgado desta E.
Câmara: “SERVIÇO DE ASSESSORIA
- PEDIDO DE RESTITUIÇÃO
-
Termo de opção de serviços de registro de contrato, vinculado
ao contrato de promessa de compra e venda de unidade
imobiliária
- Embora não tenha especificamente
sido chamada
de 'taxa de assessoria
técnico-imobiliária',
o valor cobrado pela
ré tem o intuito de remunerar
a prestação dos serviços de
despachante,
pelo que ostenta a mesma natureza da taxa SATI,

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conforme tese consolidada
pelo c. STJ no julgamento
pelo rito
dos recursos repetitivos,
do Recurso Especial 1.599.511-SP
-
Abusividade
da cobrança - Restituição
devida - Sentença
mantida

Honorários

recursais
devidos
-
RECURSO
DESPROVIDO”
. (Apelação 1004931-06.2019.8.26.0344, Relatora
Desembargadora Angela Lopes).
Em decorrência do provimento do
apelo, corolário lógico a condenação exclusiva da empresa
demandada nas verbas decorrentes da sucumbência, que ora
fixo em R$ 600,00, na forma orientada pelos §§ 2o e 8o, do
artigo 85 do Código de Processo Civil.
3. Ante o exposto, para os fins acima,
meu voto dá provimento ao apelo.

Galdino Toledo Júnior
Relator