Tribunal: TJSP
Processo: 1003242-23.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança – Apelação - Cobrança de multa compensatória decorrente de atraso no pagamento de encargos locatícios e não por rescisão antecipada do contrato - Condenação em sentença deste encargo por causa de pedir diversa - Impossibilidade – Inadmissibilidade, prevalecendo somente a estipulação de juros de mora, segundo expressa

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança – Apelação - Cobrança de multa compensatória decorrente de atraso no pagamento de encargos locatícios e não por rescisão antecipada do contrato - Condenação em sentença deste encargo por causa de pedir diversa - Impossibilidade – Inadmissibilidade, prevalecendo somente a estipulação de juros de mora, segundo expressa previsão no contrato – Verba honorária advocatícia arbitrada em conformidade com a legislação vigente, pois os réus sucumbiram da maior parte dos pedidos da petição inicial – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000837817
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003242-23.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
WILSON FELIPE LEONI MOREIRA e EMILIA SOARES LEONI, é apelado
AIRTON RESENDE FIGUEIREDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 13 de outubro de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003242-23.2019.8.26.0506 -Voto no 14.751
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VOTO No 14.751 - DIGITAL
Apelação no 1003242-23.2019.8.26.0506
Comarca de Ribeirão Preto 3a Vara Cível
Apelantes: Wilson Felipe Leoni Moreira
Emilia Soares Leoni
Apelado: Airton Resende Figueiredo
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - Ação de despejo por falta de
pagamento c/c cobrança Apelação - Cobrança de multa
compensatória decorrente de atraso no pagamento de
encargos locatícios e não por rescisão antecipada do
contrato - Condenação em sentença deste encargo por causa
de pedir diversa - Impossibilidade Inadmissibilidade,
prevalecendo somente a estipulação de juros de mora,
segundo expressa previsão no contrato Verba honorária
advocatícia arbitrada em conformidade com a legislação
vigente, pois os réus sucumbiram da maior parte dos
pedidos da petição inicial Recurso provido, em parte.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença
de fls. 87/94, que considerou prejudicado pedido de despejo de
imóvel comercial e procedente, em parte, a ação proposta para
condenar os réus, solidariamente, a pagar ao autor o valor dos
alugueis e IPTU vencidos desde novembro de 2018 e das taxas
de água vencidas desde outubro de 2018, todos devidos até a
efetiva desocupação do imóvel, além da multa contratual de R$
2.310,00, acrescidos de correção monetária a partir do
ajuizamento da ação e juros de mora a partir da citação. Sobre as
dívidas vencidas durante a demanda até a desocupação do

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imóvel (27/06/19) serão acrescidos correção monetária e juros de
mora a partir de cada vencimento. Ainda, rejeitou o pedido de
pagamento das tarifas de energia elétrica e reparos no imóvel.
Sucumbentes em maior parte, os réus foram condenados nas
custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15%
do valor da condenação.
Embargos de declaração a ela opostos pelo autor
foram rejeitados a fls. 96/100.
Apelam os réus, com pleito de gratuidade, para que
seja reformada a r. sentença na parte em que reconheceu a
aplicação de multa compensatória por rescisão antecipada do
contrato, não requerida na petição inicial pelo autor. Pedem a
redução da verba honorária advocatícia arbitrada e a fixação de
outra a seu favor.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
Indefere-se o pedido de assistência gratuita aos réus,
que sequer trouxeram declaração de próprio punho de que
necessitariam dele. Ademais, em ato contraditório com a
afirmação de pobreza, fizeram o recolhimento das custas de
apelação, a fls. 120, no valor de R$ 551,65, pelo preparo.

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No mérito, o apelo comporta parcial acolhimento.
Os apelantes não negam o inadimplemento relativo
aos alugueres, insurgindo-se apenas quanto à aplicação de multa
compensatória estabelecida por infração contratual.
Sobre o tema, a r. sentença decidiu:
“A multa compensatória prevista no artigo 4o da Lei n° 8.245/91
foi estatuída com o escopo de indenizar-se o locador na hipótese de
restituição antecipada do imóvel pelo locatário, desde que haja
previsão contratual para tanto.
No caso, o contrato estipula multa equivalente a três vezes o
valor do aluguel mensal, sem bonificação (cláusula 9a fls. 27).
Entendo que o valor deve ser reduzido proporcionalmente ao
tempo de duração da locação, nos termos do art. 413 do CC, mas
deve
guardar
relação
com
o
justo
valor
dos
prejuízos
presumidamente experimentados pela parte inocente e não ser
fonte de enriquecimento sem causa.
A estipulação correspondente a três alugueis está de acordo
com os usos e costumes do mercado locatício, o que constitui valor
razoável para indenizar o contratante pelo descumprimento da
avença, porém, deve ela ser calculada proporcionalmente, uma vez
que o contrato foi parcialmente cumprido.
O locatário entregou as chaves do imóvel em junho de 2019 (fl.
73), faltavam, pois, 21 meses para o término do contrato (março de
2021 fls. 22).
Logo, ajustado o valor do aluguel em R$ 1.100,00, sem a
bonificação (fls. 22), proporcionalmente, nos termos do art. 413 do

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Código Civil, o valor da multa compensatória é fixado em R$
2.310,00 (R$ 1.100,00 multiplicados por 3 = R$ 3.300,00, divididos
por 30 = R$ 110,00, multiplicados por 21 = R$ 2.310,00)”.
Neste ponto, de fato, comporta acolhimento o apelo.
O contrato firmado entre as partes prevê na cláusula
9a (fls. 27):
“ À parte que infringir qualquer disposição prevista neste
Contrato pagará à inocente, multa correspondente a 03 (três)
aluguéis (sem bonificação) vigentes na época da infração ou
rescisão contratual, além das perdas e danos a serem apurados na
execução, se esta ocorrer”.
Mas o próprio autor reconhece nos seus embargos de
declaração opostos, a fls. 98: “Ocorre que a multa da cláusula
nona, requerida na petição inicial é por conta da infração
contratual dos Requeridos, de não pagarem os aluguéis, CPFL e
DAERP, e não propriamente pela rescisão antecipada”.
Assim, não poderia a sentença reconhecer a
incidência de multa compensatória decorrente da rescisão
antecipada do contrato, mesmo que proporcionalmente, uma vez
que não foi este o pedido na petição inicial pelo autor.
O valor não é devido somente pelo atraso no

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pagamento de encargos. Há cláusula específica sobre os
encargos pagos em atraso, impedindo a aplicação da outra
cláusula punitiva.
Neste sentido é o entendimento jurisprudencial:
“Locação. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança. Mesmo fato gerador na cumulação de multa
moratória e compensatória. Previsão em cláusula contratual -
Impossibilidade de aplicação na hipótese. Litigância de má-fé não
caracterização
recurso parcialmente provido” (Apelação no
0016452-62.2012.8.26.0003, Rel. Francisco Casconi, J. 10.2.2015).
“Locação. Contrato prorrogado por prazo indeterminado. Multa
moratória
cumulada
com
multa
por
infração
contratual.
Impossibilidade de coexistência. Identidade de fato gerador.
Recurso nesta parte provido. Impossível é a coexistência de multa
moratória e multa por infração contratual, vez que ambas as
penalidades têm o mesmo fundamento, qual seja a mora do
locatário. Assim, existindo expressa estipulação da multa moratória,
disfarçada de abono pela pontualidade, fica afastada a possibilidade
de incidência de outra multa destinada a mesma infração contratual”
(Apelação no 0087148-40.2009.8.26.0000, Rel. Paulo Ayrosa, J.
06.12.2011).
“Despejo.
Falta
de
pagamento.
Cumulação
de
multa
compensatória e multa moratória. Inadmissibilidade. Recurso
parcialmente provido. É lícito, em contrato de locação, estabelecer
multa compensatória e moratória. Todavia, sendo a ação fundada
na falta de pagamento, não se pode admitir sejam ambas as
penalidades aplicadas cumulativamente, sob pena de “bis in idem”.

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Honorários advocatícios. Fixação dentro dos parâmetros legais.
Redução. Recurso Improvido. A verba honorária em ação de
despejo por falta.de pagamento cumulada com cobrança deve ser
fixada conforme os parâmetros estabelecidos pelo artigo 20,
parágrafo
3o,
do
Código
de
Processo.Civil”
(Apelação
no
992.03.021466-0, Rel. Artur Marques, J. 06/06/2005).
Assim, fica excluída da condenação a multa
compensatória aplicada na decisão.
O autor sai condenado em honorários de advogado de
10% sobre o valor agora excluído da condenação.
No mais, prevalece a sucumbência substancial dos
réus, devedores de aluguel por vários meses e encargos, não
havendo razão para a redução da sua remuneração a tal título,
agora elevada para 16%.
Por tais razões meu voto dá parcial provimento ao
recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Desembargador Relator
Assinado eletronicamente