Tribunal: TJSP
Processo: 2198143-03.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
Agravo de instrumento – despesas condominiais- execução- insurgência contra decisão que trouxe rejeitada impugnação à penhora- demanda aparelhada em face da proprietária registral- aferição da responsabilidade pelos encargos a implicar verificação concomitante de dois elementos: ciência do credor acerca da transação imobiliária e imissão na posse da compromissária compradora- orientação do c.

Ementa:
Agravo de instrumento – despesas condominiais- execução- insurgência contra decisão que trouxe rejeitada impugnação à penhora- demanda aparelhada em face da proprietária registral- aferição da responsabilidade pelos encargos a implicar verificação concomitante de dois elementos: ciência do credor acerca da transação imobiliária e imissão na posse da compromissária compradora- orientação do c. Superior Tribunal de Justiça firmada em sede de recurso repetitivo- REsp n. 1.345.331/RS- ausência de provas acerca do conhecimento, pelo condomínio, do apontado negócio- inadimplência incontroversa- hipótese a não acomodar o disposto nos artigos 125 e 130 do CPC., reservado, decerto, o eventual exercício do direito de regresso. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000970549
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2198143-03.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante LIEPAJA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é agravado CONDOMÍNIO
ROSSI MAIS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), CRISTINA ZUCCHI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2198143-03.2020.8.26.0000 -Voto no 9746 RA
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Voto n. 9746– 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento n. 2198143-03.2020.8.26.0000
Origem: 5a Vara Cível do Foro de Santos
Agravante: Liepaja Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Agravado: Condomínio Rossi Mais Santos
Agravo de instrumento despesas condominiais- execução-
insurgência contra decisão que trouxe rejeitada impugnação
à penhora- demanda aparelhada em face da proprietária
registral- aferição da responsabilidade pelos encargos a
implicar verificação concomitante de dois elementos:
ciência do credor acerca da transação imobiliária e imissão
na posse da compromissária compradora- orientação do c.
Superior Tribunal de Justiça firmada em sede de recurso
repetitivo- REsp n. 1.345.331/RS- ausência de provas acerca
do conhecimento, pelo condomínio, do apontado negócio-
inadimplência incontroversa- hipótese a não acomodar o
disposto nos artigos 1251 e 1302 do CPC., reservado,
decerto, o eventual exercício do direito de regresso.
Recurso improvido.
Vistos.
Insurreição
apresentada
por
Liepaja
Empreendimentos Imobiliários Ltda. em recurso de agravo de
instrumento extraído de autos de execução de titulo
extrajudicial que lhe move Condomínio Rossi Mais Santos;
observa, com pedido de efeito suspensivo, reclamar reforma a
r. decisão reproduzida em fls. 93/95- que trouxe rejeitada
impugnação à penhora; agita, em preliminar, a nulidade do r.
1 Art. 125. É admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes: I -
ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao
denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam; II - àquele
que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de
quem for vencido no processo.
2 Art. 130. É admissível o chamamento ao processo, requerido pelo réu:I - do
afiançado, na ação em que o fiador for réu; II - dos demais fiadores, na ação proposta contra
um ou alguns deles; III - dos demais devedores solidários, quando o credor exigir de um ou
de alguns o pagamento da dívida comum

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“decisum” por ausente intimação da adquirente do imóvel
acerca da averbação da presente execução na matrícula, o
que em maltrato ao disposto no artigo 792,§4o, do CPC.;
defende
a
responsabilidade
exclusiva
da
promissária
compradora- Rita de Cassia Vasconcelos Magalhães- pelo
adimplemento dos encargos condominiais, e assim porque
imitida na posse do imóvel em abril de 2018, circunstância
conhecida pelo condomínio-autor; salienta imperiosa a
denunciação à lide e/ou chamamento ao processo da
apontada adquirente da coisa; diz, subsidiariamente, da
ciência inequívoca do condomínio-autor acerca da transação
em maio de 2020, e assim porque entranhado aos autos o
instrumento particular de compromisso de compra e venda
(fls. 300/331), bem assim termo de entrega de chaves à
compromissária compradora (fls. 354/355); ajunta que a
responsabilidade da atual proprietária salta alicerçada nos
artigos 1334,§2o, e 1345, ambos do Código Civil.
Recurso tempestivo e preparado (fl. 97),
dispensada a oferta de contraminuta.
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se,
na
origem,
de
execução
de
despesas condominiais relativas à unidade no 63, Torre
Continental, integrante do condomínio-exequente, aparelhada
frente à proprietária registral.

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O respeitável “decisum” guerreado trouxe
rejeitada impugnação à penhora nos seguintes termos: “Seja
no âmbito de ação de conhecimento,
seja de ação de
execução,
o proprietário
tem legitimidade
passiva com
relação às cotas condominiais,
a não ser que, realizada
a
alienação
a terceiro, notifique o condomínio
a respeito e não
mais aceite boleto em seu nome. Se o condomínio
recusar o
efeito da alienação
e insistir em emitir boletos contra o
proprietário,
cumpre a este tomar medidas judiciais.
No
presente caso somente agora a proprietária
demonstra
a
promessa
de compra e venda, que, vale reforçar, não está
registrada
na matrícula.
Ademais,
os boletos eram e são
emitidos
contra a proprietária,
que nunca se insurgiu,
somente agora. Também não adotou, ao que consta, nenhuma

providência
em face do promissário
comprador,
por não ter
registrado
o compromisso
na matrícula
e por não ter
providenciado
pela transferência
para si dos cadastros

administrativos,
visando à assunção
de responsabilidade

perante
o
condomínio

e
perante
a
administradora

do
condomínio
(é provável que perante a municipalidade
a
situação esteja irregular igualmente).
A executada
é empresa
do ramo de construção
civil, devendo estruturar-se
também
sob
essa
perspectiva,

fiscalizando

assiduamente

o
cumprimento
das obrigações
que tocam aos promissários

compradores
e a situação de cada unidade perante o
condomínio.
O que não se admite é, a esta altura, dizer que

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não tem responsabilidade.
Claro, poderá, em ação própria,
voltar-se contra o promissário
comprador,
mas, neste âmbito,
responderá
pelo débito pessoalmente.
E em execução
não se
admite denunciação
da lide. Cabe à executada,
desse modo,
tomar as providências
acima, fora deste processo,
e neste
processo
quitar o débito. Para quitar o débito, por sua vez,
assino prazo complementar
de dez dias. Se não houver a
quitação,
realize-se
imediatamente
penhora on-line, se o
credor a requerer.
Rejeito, assim, sua defesa, prosseguindo-
se. Quanto ao condomínio,
por sua vez, a partir de agora, tem
conhecimento
formal acerca da alienação,
devendo emitir os
boletos futuros contra o promissário
comprador,
que está na
posse direta da unidade, e exigir dele o cumprimento
de
qualquer obrigação
concernente
ao condomínio.
Portanto,
até
a cota vencida neste mês de julho, a execução
prosseguirá;

com relação às cotas vencidas a partir de 1o de agosto
próximo, deverão ser emitidos boletos contra o promissário

comprador
e, se for o caso, ser proposta outra execução

contra ele, caso a inadimplência
persista. O condomínio

deverá igualmente
averbar a existência
desta execução
na
matrícula
da unidade geradora do débito. No prazo de dez
dias provará nos autos essa averbação”.
A irresignação, “data venia”, não prospera; a
controvérsia alusiva à legitimidade passiva “ad causam” do
promissário
comprador
e/ou
proprietário
registral
para

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responder pelos encargos condominiais acabou dirimida pelo
e. Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp n.
1.345.331/RS, submetido ao rito de demandas repetitivas,
firmando-se então a seguinte tese:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C
DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO
CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com
o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio
acerca
da
transação.
b)
Havendo
compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo
das
circunstâncias
de
cada
caso

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concreto.
c)
Se
ficar
comprovado:
(I)
que
o
promissário comprador se imitira na posse; e (II) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso
especial
não
provido.”
(REsp
1345331/RS,
Rel.
Ministro
Luís
Felipe
Salomão,
Segunda
Seção,
julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
E não logrou a executada demonstrar, com a
necessária segurança, a asseverada ciência do condomínio-
autor acerca da transação e efetiva imissão da promissária
compradora na posse do imóvel originador do débito, disso
emergindo sua responsabilidade pelo adimplemento dos
encargos condominiais nestes reclamados.
Acertado,
destarte,
o
indeferimento
do
chamamento ao processo da residente no imóvel, e assim por
não se conformar a espécie a quaisquer das hipóteses
elencadas no artigo 130 do CPC/15.
Não
vinga,
tampouco,
a
pretendida
denunciação à lide da adquirente do imóvel - Rita; a
providência importaria prejuízo à economia e celeridade
processuais, máxime à vista da possibilidade de denunciação

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sucessiva; eventual direito de regresso deverá ser exercido
em demanda autônoma; veja-se, na direção, precedente do e.
Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE
COBRANÇA.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
TRANSFERÊNCIA DA POSSE. CONHECIMENTO DO
CONDOMÍNIO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
DENUNCIAÇÃO
DA
LIDE.
PRINCÍPIOS
DA
CELERIDADE E ECONOMIA PROCESSUAIS. PERDA DO
DIREITO
DE
REGRESSO.
PREQUESTIONAMENTO.
APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7, 83 E 182 DO STJ. 1. A
jurisprudência dominante no Superior Tribunal de
Justiça é no sentido de, uma vez demonstrado que o
promissário-comprador imitiu- se na posse do bem e
sendo comprovado que o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afastar a legitimidade
passiva do promitente-vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.
Consoante tem entendido o STJ, a denunciação da
lide tem cabimento quando não comprometer os
princípios da economia e da celeridade processuais,
observando-se ainda que o instituto só se faz

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obrigatório quando implicar a perda do direito de
regresso. (...) 7. Agravo regimental a que se nega
provimento.”
(AgRg
no
REsp
1320500/SP,
Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 28/05/2013, DJe 11/06/2013)

Não
há

falar-se,
em
derradeiro,
na
responsabilidade da promissária-compradora pelo suporte das
despesas condominiais a partir do mês de maio de 2020, azo
em que entranhado aos autos o compromisso de compra-e-
venda; é que o d. magistrado “a quo” apenas ao depois do
exame do expediente e oitiva do condomínio reunira
condições de aferir se observados os requisitos necessários
à responsabilização da adquirente do imóvel- imissão na
posse e inequívoca ciência do condomínio- do que se extrai
acertada a adoção da data da decisão agravada como marco
inicial de atribuição à compromissária compradora da
obrigação de suporte das apontadas despesas.
É tudo.
Nega-se, pois, nesses termos, pelo meu voto,
provimento ao recurso.
TÉRCIO PIRES
Relator