Tribunal: TJSP
Processo: 1003735-45.2019.8.26.0297
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mourão Neto
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-21

Ementa:
Civil e processual. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido indenizatório. Reconvenção. Sentença de procedência, tanto em relação à ação, quanto em relação à reconvenção. Pretensão à reforma manifestada por ambas as partes.
Taxa de fruição. Embora de abusividade da previsão contratual respectiva não se possa cogitar, por tratar se de imóvel submetido a sistema

Ementa:
Civil e processual. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido indenizatório. Reconvenção. Sentença de procedência, tanto em relação à ação, quanto em relação à reconvenção. Pretensão à reforma manifestada por ambas as partes.
Taxa de fruição. Embora de abusividade da previsão contratual respectiva não se possa cogitar, por tratar se de imóvel submetido a sistema de multipropriedade, sua cobrança deve levar em consideração o período de tempo em que a unidade foi efetivamente disponibilizada ao autor.
RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO.
RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000668249
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003735-45.2019.8.26.0297, da Comarca de Jales, em que é apelante/apelado LUIS
FERNANDO
ROSALINO,
é
apelado/apelante
GRANDES
LAGOS
INTERNACIONAL TURISMO LTDA.
ACORDAM, em 19a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento à apelação da ré
reconvinte e não conheceram da apelação do autor reconvindo, por votação unânime.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RICARDO PESSOA DE MELLO BELLI (Presidente sem voto), DANIELA
MENEGATTI MILANO E JOÃO CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020
MOURÃO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 2/9
Apelação n. 1003735-45.2019.8.26.0297
Voto n. 20.537
Comarca:
Jales (2a Vara Cível)
Apelantes
e apelados:
Luís Fernando Rosalino e Grandes Lagos Internacional
Turismo Ltda.
MM. Juiz:
Alexandre Yuri Kiataqui
Civil e processual. Promessa de compra e venda. Ação
de
rescisão
contratual
cumulada
com
pedido
indenizatório. Reconvenção. Sentença de procedência,
tanto em relação à ação, quanto em relação à
reconvenção. Pretensão à reforma manifestada por
ambas as partes.
Taxa de fruição. Embora de abusividade da previsão
contratual respectiva não se possa cogitar, por tratar
se
de
imóvel
submetido
a
sistema
de
multipropriedade, sua cobrança deve levar em
consideração o período de tempo em que a unidade
foi efetivamente disponibilizada ao autor.
RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO.
RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE.
I Relatório.
Luís Fernando Rosalino ajuizou ação de rescisão contratual
cumulada com pedido indenizatório em face de Grandes Lagos Internacional
Turismo Ltda. aduzindo que em 2018 as partes firmaram contrato de
promessa de compra e venda de bem imóvel no valor total de R$ 52.200,00
(cinquenta e dois mil e duzentos reais) pelo qual já teria o autor pagado um

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 3/9
total de R$ 10.615,00 (dez mil e seiscentos e quinze reais), porém alegando
que em razão de descumprimento contratual por parte da requerida, que teria
passado a lhe cobrar não previstas taxa condominial (no valor mensal de R$
159,71) e taxa por serviço de café da manhã, bem como de dificuldades
financeiras próprias, se viu obrigado a procurar a rescisão do contrato e a
devolução das quantias até então despendidas.
Afirmando
que
o
imbróglio
não
foi
resolvido
administrativamente uma vez que a ré “quer ficar com todo o dinheiro pago pelo
Requerente como sinal, e ainda, caso tenha que devolver, pagá-los de forma parcelada, e,
não bastasse, ainda que cobrar uma multa de 15% sobre o valor do contrato”, e
alegando, dentre outras, que a multa seria inexigível em razão do
descumprimento contratual por parte da ré, que seria ilegal a cobrança de
comissão de corretagem, que fora indevida a cobrança do suposto
condomínio e café da manhã, bem como que abusiva cláusula contratual pela
qual tornou-se possível a formação do condomínio (cláusula de mandato),
pugnou pela declaração de rescisão contratual com condenação da ré à
devolução dobrada das quantias indevidamente cobradas e simples das
demais despendidas ou, alternativamente, pela devolução do correspondente
a 90% (noventa por cento) dos valores pagos, “procedido o desconto de no máximo
10% a título de eventuais despesas administrativas” (fls. 1/17 dos autos do processo
de n. 1001880-31.2019.8.26.0297).
Em sua defesa, a ré ofereceu contestação na qual, para
além de preliminares que viriam a ser rejeitadas (à exceção de impugnação do
valor da causa, fixado na sentença em R$ 52.200,00), primeiro visou a
esclarecer que o ajuizamento da demanda estaria fundado tão somente no

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 4/9
interesse do autor em rescindir o contrato firmado pelas partes em razão de
problemas financeiros próprios e discordância em relação à perda das arras
pagas. A despeito da relação de consumo, num segundo momento defendeu a
impossibilidade de inversão do ônus probatório e, com isso, a ausência de
qualquer prática abusiva na medida em que fora contratualmente previsto
“que o valor de R$ 7.830,05 (...) foi entregue a título de arras, conforme consta
expressamente às fls. 22, dos autos, cujo valor corresponde às despesas de comercialização,
marketing e corretagem” e, portanto, não poderia ser devolvido (a despeito de
seu parcelamento). Reputando, ainda, legítimas a cobrança de taxa de
condomínio conforme contratualmente previsto ante sua regular instauração,
pugnou pelo julgamento de improcedência do feito (fls. 116/168 daqueles
autos).
Tanto naquela mesma peça, mas também por meio da
distribuição por dependência deste processo, ofereceu, ainda, reconvenção
aduzindo que com a implantação de condomínio ao requerente fora
disponibilizado seu imóvel para uso a partir de agosto de 2018, motivo pelo
qual seria devida a cobrança de compensação pelo tempo de ocupação, fixada
contratualmente em 1% (um por cento) do valor do imóvel por mês. Desse
modo, para além da retenção dos valores recebidos a título de arras (R$
7.830,05), requereu a condenação do autor reconvindo ao pagamento de R$
3.654,00 (três mil e seiscentos e cinquenta e quatro reais) (fls. 1/10).
Colhidas contestação (fls. 94/102), e naqueles autos réplica
(fls. 303/317), nas quais defendeu o autor e reconvindo que “o valor de R$
7.830,05 cobrado e/ou pago pelo requerente-reconvindo não se trata, em verdade, de
arras/sinal, mas sim de comissão de corretagem indevida” e que indevida a cobrança

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 5/9
da taxa de ocupação “tendo em vista que foi o requerido-reconvinte que descumpriu o
contrato pela cobrança de taxas fixas mensais cumuladas em separado com taxas pela
utilização do bem, sem previsão no contrato em si e sem ter prestado as devidas informações
a respeito”, sobreveio a sentença de fls. 129/139 que julgou procedentes em
parte tanto a ação como a reconvenção, primeiro para declarar resolvido o
contrato e condenar a ré e reconvinte tão somente à restituição simples do
montante despendido pelo autor, “abatido os valores pagos a título de arras (R$
7.830,05) e multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído”, e
segundo apenas para reconhecer à ré “o direito de retenção das arras”. Em ambos
os casos, entendendo recíproca a sucumbência das partes, além de custas
igualmente divididas condenou a ré ao pagamento de honorários advocatícios
fixados em 20% (vinte por cento) sobre o proveito econômico obtido e o
autor ao pagamento de honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor da
condenação.
Inconformado, tanto nos autos do processo original
quanto nos autos da reconvenção interpôs o autor apelação pugnando pela
reforma do decisum insistindo no descumprimento contratual por parte da ré
ante a cobrança de taxas indevidas e argumentando pela ilegalidade da
cobrança e retenção “de supostas 'arras' (em verdade, comissão de corretagem
abusiva/ilegal”. Subsidiariamente, pugnou pelo afastamento de sua condenação
ao pagamento de ônus sucumbenciais, já que teria sucumbido em parte
mínima de seu pedido inicial (fls. 348/374 daqueles e 156/182 destes).
Por sua vez, apelou a ré e reconvinte tão somente nos
autos da reconvenção insistindo na legalidade da cobrança da taxa de fruição
prevista contratualmente (fls. 184/209 destes).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 6/9
Contrarrazões a fls. 379/391 daqueles autos e fls. 217/228
e 230/242 destes.
II Fundamentação.
O apelo pelo autor reconvindo interposto nestes autos,
por se tratar de mera repetição daquele interposto nos autos do
processo original, ao qual se deu parcial provimento, não comporta
conhecimento, por isso que prejudicado.
Por sua vez, pode ser conhecido e comporta
provimento parcial o recurso da ré.
Isso porque, conforme decidido no julgamento da apelação
de n. 1001880-31.2019.8.26.0297, embora reste improcedente sua pretensão à
retenção integral dos valores pagos pelo autor a título de arras (fls. 9), deve
ser retificada a sentença, ao menos em parte, no tocante ao pedido de fixação
de taxa de fruição.
O contrato firmado entre as partes, em sua cláusula nona,
item VIII, estabeleceu que “Na hipótese de o imóvel já estar na posse do
PROMITENTE
COMPRADOR,
este
pagará
a
PROMITENTE
VENDEDORA 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês, do preço reajustado
monetariamente deste imóvel, por compensação pela sua fruição, calculado a partir de sua
respectiva imissão na posse do imóvel, ficando desde agora autorizada a PROMITENTE
VENDEDORA a abater a quantia equivalente da devolução ao PROMITENTE
COMPRADOR”.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 7/9
O MM. Juízo a quo entendeu ser essa taxa abusiva, sob a
consideração de que “a taxa de fruição somente se justifica pela efetiva ocupação da
unidade imobiliária ou comprovado o proveito econômico do reconvindo sobre o bem. No
caso, vislumbra-se que unidade imobiliária objeto do contrato é afeta ao sistema de
multipropriedade, vinculado ao sistema de hotelaria da reconvinte. Assevere-se que, a
despeito de 'imitir' o cotista na posse do bem, de fato, o usufruto do imóvel permanece com a
reconvinte, podendo dele tirar todo o proveito econômico.” (fls. 137).
A despeito de tratar-se de unidade sob sistema de
multipropriedade, uma vez que foi emitido o comprador em sua posse (o que,
in casu, incontroversamente ocorreu a partir de agosto de 2018 fls. 86/87) e
não há prova de que teria sido completamente impedido de utilizá-la (mais
sobre isso adiante), há de se admitir a cobrança da respectiva taxa.
Nesse sentido, colhem-se julgados deste E. Tribunal de
Justiça:
“BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE TAXA
DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. AFIRMAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE.
INOCORRÊNCIA.
POSSIBILIDADE
DE
COBRANÇA.
ENTENDIMENTO
JURISPRUDENCIAL
PACÍFICO.
RECURSO PROVIDO. 1. Foi conferida a posse do imóvel ao
adquirente e, posteriormente, houve a desistência do negócio.
Deste modo, é admitida a cobrança de taxa de ocupação do
bem, independentemente da retenção de parte do valor para
compensação dos gastos de administração. 2. O respectivo valor
foi livremente pactuado no instrumento contratual, inexistindo
abuso ou onerosidade excessiva. Sua cobrança, portanto,
apresenta-se legítima, segundo jurisprudência pacífica desta
Corte, conforme restou sedimentado na Súmula no 1 desta
Corte.” (Apelação n. 1005209-32.2018.8.26.0541, 31a Câmara de
Direito Privado, Rel. Antonio Rigolin, j. em 05/05/2020).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 8/9
APELAÇÕES AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE
RECURSO DA RÉ Documentos colacionados aos autos que dão
conta da conclusão da obra e da instituição do condomínio
Imóvel em multipropriedade, cujo custeio não depende da
utilização efetiva Ausência de demonstração de que foram
impostos óbices à fruição do bem pela adquirente em sua
correspondente
fração
de
tempo

Manutenção
da
responsabilidade da autora pelas cobranças que lhe foram
direcionadas até a citação da ré, data em que se tornou
inequivocamente ciente da pretensão de rescisão contratual e da
decisão liminar que a acolheu RECURSO ADESIVO DA AUTORA
Resolução do contrato por desistência do comprador Em
casos como o presente, fixou-se a possibilidade de retenção
entre 10% e 25% das quantias pagas Sentença que estipulou a
retenção
em
patamar
condizente
com
as
diretrizes
supramencionadas, não havendo justificativas concretas para
alterá-la, mormente diante da possibilidade de fruição do imóvel
pela autora Redistribuição dos ônus sucumbenciais Recurso
da ré provido Negado provimento ao recurso adesivo da
autora.” (Apelação n. 1003223-66.2019.8.26.0619, 25a Câmara de
Direito Privado, Rel. Hugo Crepaldi, j. em 06/04/2020).
O valor cobrado a esse título pela ré, porém, não deve
prevalecer (R$ 3.654,00, considerado o período de 14 de agosto de 2018 até
19 de março de 2019).
Isso porque, seguindo-se a lógica do magistrado singular,
que de maneira alguma se descarta, tratando-se de regime de
multipropriedade ou time-sharing, pelo tempo em que deteve a posse,
efetivamente ao autor somente foi possibilitada a fruição do imóvel nos
períodos 1, 2, 4 e 6 indicados no quadro resumo do contrato (copiado a fls.
22 dos autos do processo original), ou seja, por 24 (vinte e quatro) dias.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1003735-45.2019.8.26.0297 - Jales - VOTO No 20.537 9/9
Assim, o valor a ser abatido da quantia a ser devolvida ao
autor diante da rescisão contratual a título de taxa de fruição, como pela
própria cláusula contratual respectiva é previsto, deverá corresponder ao
equivalente a essa “fração de mês”, e nada mais (rejeitando-se o quanto
proposto pela ré, equivalente a 7 meses).
Por fim, considerando o julgamento das apelações
interpostas nestes e nos autos originais, embora tenha sido reconhecida a
procedência da reconvenção em parte, por se tratar de mínima a sucumbência
do autor em relação a ela, deve se observar que fica condenada tão
somente a ré reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do
autor, estes fixados em 20% (vinte por cento) do valor dado à reconvenção.
III Conclusão.
Diante do exposto, dá-se provimento em parte ao
recurso da ré reconvinte, apenas para determinar o abatimento do
equivalente a 24 (vinte e quatro) dias a título de taxa de fruição dos valores a
serem restituídos ao autor reconvindo. Recurso da autora reconvinda
prejudicado.
MOURÃO NETO
Relator
(assinatura digital)