Tribunal: TJSP
Processo: 1024443-31.2019.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Habitação popular (CDHU). Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do imóvel. Procedência. Recurso dos réus. Nulidade da notificação para purgação da mora. Inocorrência. Mutuário regularmente notificado por meio de Cartório de Títulos e Documentos. Inadimplemento caracterizado. Alegação de quitação da quase totalidade das parcelas do

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Habitação popular (CDHU). Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do imóvel. Procedência. Recurso dos réus. Nulidade da notificação para purgação da mora. Inocorrência. Mutuário regularmente notificado por meio de Cartório de Títulos e Documentos. Inadimplemento caracterizado. Alegação de quitação da quase totalidade das parcelas do financiamento. Ausência de comprovação. Retenção dos valores pagos pelos réus como forma de compensação à autora pela ocupação do imóvel. Onerosidade excessiva não configurada. Indenização pelas benfeitorias. Vedação contratual, sem considerar que não há sequer indícios dos acréscimos mencionados. Litigância de má-fé da autora não caracterizada. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação.
De início, afasta-se a alegação de nulidade da notificação dos apelantes para purgação da mora. Com efeito, os documentos colacionados às fls. 60/62 dão conta de que houve notificação regular do réu Libório para purgação da mora, por meio de correspondência enviada ao seu endereço residencial por Cartório de Títulos e Documentos. Cumpre observar que a corré Zilda não consta como beneficiária do Instrumento Particular de Concessão de Subsídios, firmado com a autora (fls. 51/54), sem considerar que somente Libório consta como mutuário junto à CDHU (fl. 59).
O inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, tanto assim que os requeridos noticiaram tentativa de composição na seara administrativa. Anote-se que, por ocasião da notificação, havia setenta e duas parcelas em atraso, fato que justifica a rescisão do contrato com a consequente reintegração da posse do imóvel em favor da autora, conforme previsto pela cláusula vigésima quinta, item 3o, do instrumento (fl. 47).
Acrescente-se que os réus afirmam que adimpliram a quase totalidade do imóvel, mas não cuidaram de trazer aos autos documentos aptos a comprovar a quitação. Ademais, a impugnação ao valor cobrado é genérica e não desabona aquele exigido, cuja composição restou demonstrada de forma clara por meio da planilha juntada às fls. 63/66.
No que tange ao pedido de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imóvel, tem-se que os apelantes não exibiram qualquer prova de tais acréscimos. Seja como for, a cláusula vigésima segunda do instrumento é expressa ao dispor que "O(s) Promitente(s) Comprador(es) não poderão fazer no imóvel prometido à venda, em dependências e partes comuns, qualquer obra ou modificação, sem aviso prévio e expresso consentimento por escrito da Promitente Vendedora, à qual ficarão pertencendo desde logo, no caso de rescisão deste Contrato, todas e quaisquer benfeitorias porventura feitas, ainda que úteis ou necessárias, independentemente de qualquer indenização" (fl. 46). Assim, nada é devido aos requeridos neste aspecto.
Por outro lado, não se vislumbra conduta da apelada que possa ser enquadrada em quaisquer das hipóteses previstas nos artigos 79 e 80 do CPC/2015, não havendo subsídio que autorize aplicação da pena por litigância de má-fé, mormente se considerado o resultado conferido ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278569
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1024443-31.2019.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que são apelantes LIBORIO
GONCALVES ALVES (JUSTIÇA GRATUITA) e ZILDA SIGISMUNDO ALVES
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024443-31.2019.8.26.0196 -Voto no 42691
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COMARCA: Franca – 5a Vara Cível – Juíza Milena de Barros Ferreira
APTES. : Libório Gonçalves Alves e outra
APDA. : Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo

VOTO No 42.691
EMENTA: Compromisso de compra e venda. Habitação
popular (CDHU). Ação de rescisão contratual cumulada
com reintegração de posse do imóvel. Procedência. Recurso
dos réus. Nulidade da notificação para purgação da mora.
Inocorrência. Mutuário regularmente notificado por meio
de Cartório de Títulos e Documentos. Inadimplemento
caracterizado. Alegação de quitação da quase totalidade das
parcelas do financiamento. Ausência de comprovação.
Retenção dos valores pagos pelos réus como forma de
compensação
à
autora
pela
ocupação
do
imóvel.
Onerosidade excessiva não configurada. Indenização pelas
benfeitorias. Vedação contratual, sem considerar que não
há sequer indícios dos acréscimos mencionados. Litigância
de má-fé da autora não caracterizada. Sentença mantida.
Recurso desprovido, com observação.
De início, afasta-se a alegação de nulidade da notificação dos apelantes
para purgação da mora. Com efeito, os documentos colacionados às fls.
60/62 dão conta de que houve notificação regular do réu Libório para
purgação da mora, por meio de correspondência enviada ao seu
endereço residencial por Cartório de Títulos e Documentos. Cumpre
observar que a corré Zilda não consta como beneficiária do
Instrumento Particular de Concessão de Subsídios, firmado com a
autora (fls. 51/54), sem considerar que somente Libório consta como
mutuário junto à CDHU (fl. 59).
O inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, tanto assim
que os requeridos noticiaram tentativa de composição na seara
administrativa. Anote-se que, por ocasião da notificação, havia setenta
e duas parcelas em atraso, fato que justifica a rescisão do contrato com
a consequente reintegração da posse do imóvel em favor da autora,
conforme previsto pela cláusula vigésima quinta, item 3o, do
instrumento (fl. 47).
Acrescente-se que os réus afirmam que adimpliram a quase totalidade
do imóvel, mas não cuidaram de trazer aos autos documentos aptos a
comprovar a quitação. Ademais, a impugnação ao valor cobrado é
genérica e não desabona aquele exigido, cuja composição restou
demonstrada de forma clara por meio da planilha juntada às fls. 63/66.
No que tange ao pedido de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas
no imóvel, tem-se que os apelantes não exibiram qualquer prova de tais
acréscimos. Seja como for, a cláusula vigésima segunda do instrumento
é expressa ao dispor que “O(s) Promitente(s) Comprador(es) não
poderão fazer no imóvel prometido à venda, em dependências e partes
comuns, qualquer obra ou modificação, sem aviso prévio e expresso

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consentimento por escrito da Promitente Vendedora, à qual ficarão
pertencendo desde logo, no caso de rescisão deste Contrato, todas e
quaisquer benfeitorias porventura feitas, ainda que úteis ou
necessárias, independentemente de qualquer indenização” (fl. 46).
Assim, nada é devido aos requeridos neste aspecto.
Por outro lado, não se vislumbra conduta da apelada que possa ser
enquadrada em quaisquer das hipóteses previstas nos artigos 79 e 80 do
CPC/2015, não havendo subsídio que autorize aplicação da pena por
litigância de má-fé, mormente se considerado o resultado conferido ao
recurso.
Trata-se de recurso interposto contra a r. sentença de fls. 130/134
que julgou procedentes os pedidos (art. 487, in. I, do CPC) para declarar a rescisão do
contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, determinando a
reintegração da parte autora na posse do imóvel, arcando, ainda, com o pagamento das
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
causa corrigido, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado,
observado o art. 98, § 3o, do CPC.
Dizem os apelantes que somente o cônjuge varão foi constituído em
mora, não havendo notificação regular do casal, cuidando-se, portanto, de ato nulo.
Asseveram que a petição inicial não foi instruída com planilha de evolução do débito ou
qualquer documento demonstrando as prestações pagas ou os consectários aplicados.
Apontam o acréscimo de benfeitorias no imóvel e que superam o valor ora cobrado, sendo
necessária a realização de avaliação a fim de evitar enriquecimento ilícito. Relatam que
estiveram na Prefeitura Municipal de São José da Bela Vista na tentativa de renegociar a
dívida, todavia, não obtiveram retorno. Invocam nulidade dos atos praticados pela autora,
uma vez que não tiveram oportunidade de exercer o contraditório e a ampla defesa.
Anotam que não houve intimação por meio do Cartórios de Registro de Imóveis. Invoca
aplicação do Código de Defesa do Consumidor, afigurando-se abusiva a cláusula contratual
que prevê a perda total dos valores quitados, por se tratar de vantagem manifestamente
excessiva à parte contrária. Pugna pela restituição integral das parcelas pagas. Suscitam
proteção constitucional ao direito patrimonial. Afirmam que somente tomaram ciência dos
fatos por meio do presente processo. Pleiteiam autorização para depósito judicial das
parcelas vincendas. Perseguem a condenação da apelada às penalidades por litigância de
má-fé. Buscam, por fim, o provimento do recurso.

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Recurso
tempestivo,
processado
sem
preparo
(apelantes
beneficiários da justiça gratuita) e com contrarrazões, os autos restaram encaminhados a
este E. Tribunal.
É o resumo do essencial.
Infere-se dos autos que o imóvel descrito na inicial foi objeto de
contrato de promessa de compra e venda firmado entre a Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo e Ronaldo Mendes Berteli em 31.12.1996
(fls. 41/50). Em 30.06.2002 os direitos respectivos foram cedidos ao corréu Libório, tendo
este assumido o saldo devedor, com regular anuência da promitente vendedora. Em face do
inadimplemento das prestações ajustadas, busca a autora a rescisão contratual com a
consequente reintegração de posse do imóvel.
O pedido foi julgado procedente, sendo este o motivo da insurgência
recursal.
Pois bem. De início, afasta-se a alegação de nulidade da notificação
dos apelantes para purgação da mora. Com efeito, os documentos colacionados às fls.
60/62 dão conta de que houve notificação regular do réu Libório para purgação da mora,
por meio de correspondência enviada ao seu endereço residencial por Cartório de Títulos e
Documentos. Cumpre observar que a corré Zilda não consta como beneficiária do
Instrumento Particular de Concessão de Subsídios, firmado com a autora (fls. 51/54), sem
considerar que somente Libório figura como mutuário junto à CDHU (fl. 59).
Consoante se vê, intimado para purgar a mora no prazo de quinze
dias, o devedor não efetivou o pagamento do valor apontado pela credora.
O inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, tanto
assim que os requeridos noticiaram tentativa de composição na seara administrativa. Anote-
se que, por ocasião da notificação, havia setenta e duas parcelas em atraso, fato que

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justifica a rescisão do contrato com a consequente reintegração da posse do imóvel em
favor da autora, conforme previsto pela cláusula vigésima quinta, item 3o, do instrumento
(fl. 47).
Acrescente-se que os réus afirmam que adimpliram a quase
totalidade do imóvel, mas não cuidaram de trazer aos autos documentos aptos a comprovar
a quitação. Ademais, a impugnação ao valor cobrado é genérica e não desabona aquele
exigido, cuja composição restou demonstrada de forma clara por meio da planilha juntada
às fls. 63/66.
Ainda, não se ignora que, em regra, a rescisão contratual acarretaria
à autora o dever de restituir os valores pagos, ainda que parcialmente, compensada a verba
devida pela ocupação do imóvel, uma vez que não se há falar em uso gratuito do bem.
Contudo, a hipótese envolve imóvel cedido pela CDHU, em que se
verifica longo período de inadimplemento, fato que, aliado ao baixo valor da prestação em
razão do caráter social do empreendimento, autoriza a retenção do montante integral de tais
verbas como forma de compensação pela fruição do bem.
A propósito, já decidiu este E. Tribunal:
“Apelação. Contrato imobiliário. CDHU. Resolução. Inadimplemento das
prestações a cargo do adquirente e cessão desautorizada do imóvel à corré. Fatos
incontroversos. Rescisão do contrato bem decretada, com reintegração de posse e
perda dos valores pagos, sem indenização de benfeitorias. Longo período de
inadimplemento e prolongada posse do bem, conjugados com pagamento de valor
reduzido de prestação em razão do caráter social do empreendimento que
autorizam perda dos valores pagos como compensação pela fruição do bem.
Rejeição da invocação das normas da Lei 6.766/79 a respeito da regularidade do
loteamento como motivo para justificar o prolongado inadimplemento. Usucapião
e concessão de uso especial para fins de moradia que não se aplicam ao caso.
Recurso improvido” (Apelação no 0210782-58.2009.8.26.0005, 1a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Enéas Costa Garcia, J. 07.03.2020).

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“APELAÇÃO CÍVEL - Compromisso de Compra e Venda - 'Ação Ordinária de
Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse de Bem Imóvel' (sic.) - CDHU -
Sentença de procedência, para declarar a rescisão do contrato, e determinar a
reintegração da companhia habitacional na posse do bem, além da perda da
integralidade das prestações pagas pelos mutuários, para ressarcir a ocupação
indevida do imóvel - Insurgência dos adquirentes - Não acolhimento -
Inadimplemento contratual que, a despeito das considerações tecidas pelos
apelantes acerca da abusividade dos valores das parcelas cobradas, é inconteste -
Apelantes que ajuizaram ação de consignação em pagamento anterior (autos no
583.00.2006.112461-2), julgada improcedente, na qual já debatidas essas mesmas
questões que, por isso, não podem ser rediscutidas Adimplemento substancial do
contrato, ademais, não configurado, posto que a referência tomada pelos apelantes
para tal assertiva, é o montante que entendem valer o imóvel, e não a quantia
estabelecida em contrato a título de preço - Indenização por ocupação indevida
que é igualmente cabível, mediante perdimento das parcelas pagas pelos
mutuários, o que se autoriza excepcionalmente em casos como o dos autos,
envolvendo interesse de companhias habitacionais - Precedentes desta Câmara -
Sentença
mantida
-
RECURSO
DESPROVIDO”
(Apelação
no
0012712-50.2009.8.26.0020, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rodolfo
Pellizari, J. 26.02.2020).
No que tange ao pedido de ressarcimento pelas benfeitorias
realizadas no imóvel, tem-se que os apelantes não exibiram qualquer prova de tais
acréscimos.
Seja como for, a cláusula vigésima segunda do instrumento é
expressa ao dispor que “O(s) Promitente(s) Comprador(es) não poderão fazer no imóvel
prometido à venda, em dependências e partes comuns, qualquer obra ou modificação, sem
aviso prévio e expresso consentimento por escrito da Promitente Vendedora, à qual
ficarão pertencendo desde logo, no caso de rescisão deste Contrato, todas e quaisquer
benfeitorias porventura feitas, ainda que úteis ou necessárias, independentemente de
qualquer indenização” (fl. 46). Assim, nada é devido aos requeridos neste aspecto.
De outra parte, invocam os recorrentes preceito constitucional
voltado à proteção patrimonial, todavia, a garantia apontada deve ser sopesada com outros
princípios, devendo ser observada a ponderação de interesses e que, de forma alguma pode

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levar à conclusão de que a garantia à moradia será assegurada de forma gratuita.
A propósito, confira-se entendimento perfilhado pela 9a Câmara de
Direito Privado ao julgar a Apelação no 0126153-82.2008.8.26.0007, sob relatoria da
Desembargadora Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, no sentido de que os
preceitos constitucionais, tais como, direito à moradia, não garantem o exercício do direito
de forma gratuita, mas visam ao desenvolvimento de “políticas públicas que facilitem o
acesso da população a este direito social. E é justamente este estímulo que se vê me
programas habitacionais desenvolvidos pela COHAB, CDHU, entre outras, onde por
força de subsídios governamentais é possível estabelecer disponibilização de imóveis com
baixo custo, condições favoráveis de aquisição com parcelas pequenas, juros inferiores
aos do mercado e extenso período de pagamento, tudo de forma a facilitar a aquisição do
bem por pessoas de baixa renda econômica. Mas a própria garantia de manutenção dos
programas exige que sejam rigidamente observadas as regras de sua instituição, de forma
que esse direito seja acessível de forma igualitária e justa aos que dele necessitam, o que
não se daria se se permitisse que alguns ocupassem os imóveis sem pagamento, em
detrimento de vários outros que cumprem regularmente suas obrigações. A possibilidade
criaria distinção e privilégio inaceitável entre tantos que buscam a concretização de seus
direitos frente a uma realidade econômica adversa” (j. 02.04.2019).
De resto, cumpre observar que a proposta de pagamento ofertada
pelos recorrentes foi rechaçada de forma expressa nas contrarrazões recursais.
Por outro lado, não se vislumbra conduta da apelada que possa ser
enquadrada em quaisquer das hipóteses previstas nos artigos 79 e 80 do CPC/2015, não
havendo subsídio que autorize aplicação da pena por litigância de má-fé, mormente se
considerado o resultado conferido ao recurso.
Nestes termos, a r. sentença emprestou correta solução ao litígio,
merecendo mantida.
Por fim, cabe majoração da verba honorária, por força do art. 85,

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§11, do CPC, restando acomodada em 12% do valor atualizado da causa, observada a
gratuidade processual concedida aos apelantes.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
KIOITSI CHICUTA
Relator