Tribunal: TJSP
Processo: 1032505-18.2017.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS EMPRESAS QUE INTEGRARAM A CADEIA DE CONSUMO – ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO PARA AS VENDEDORAS DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM CONTRATO APENAS

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS EMPRESAS QUE INTEGRARAM A CADEIA DE CONSUMO – ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO PARA AS VENDEDORAS DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR – JULGAMENTO DO TEMA 971 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – AÇÃO EXTINTA EM RELAÇÃO À CORRÉ ALPHAVILLE URBANISMO S/A E PROCEDENTE EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS RÉS – EXTINÇÃO AFASTADA - RECURSO DA AUTORA PROVIDO E, APELO DAS RÉS, NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499474
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1032505-18.2017.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante/apelado SLG
ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA, são apelados JAFD EMPREENDIMENTOS
IMOBILÁRIOS
LTDA.,
ALPHAVILLE
URBANISMO
S/A
e
THOTUS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e Apelado/Apelante ALPHAVILLE
BAURU SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso da autora e negaram provimento ao apelo das rés. V.U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032505-18.2017.8.26.0071 -Voto no 31856-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1032505-18.2017.8.26.0071
Comarca
: BAURU 3a VARA CÍVEL
Juiz
: MAURO RUIZ DARÓ
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes/Apeladas: SLG ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS
LTDA; JAFD EMPREENDIMENTOS IMOBLIÁRIOS LTDA. e
OUTROS
VOTO No 31856
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DE TODAS AS EMPRESAS QUE INTEGRARAM A CADEIA
DE CONSUMO ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - ATRASO PARA
ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA
MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE
TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - POSSIBILIDADE DE
APLICAÇÃO PARA AS VENDEDORAS DA CLÁUSULA PENAL FIXADA
EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR

JULGAMENTO DO TEMA 971 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA AÇÃO EXTINTA EM RELAÇÃO À CORRÉ ALPHAVILLE
URBANISMO S/A E PROCEDENTE EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS RÉS
EXTINÇÃO AFASTADA - RECURSO DA AUTORA PROVIDO E, APELO
DAS RÉS, NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação condenatória, ajuizada por SLG
Administração e Serviços Ltda. em face de JAFD Empreendimentos
Imobiliários Ltda., Thotus Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
Alphaville Bauru SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda e
Alphaville Urbanismo S.A., que a respeitável sentença de fls.
513/516, cujo relatório adoto, julgou extinta sem resolução do
mérito, em relação à corré Alphaville Urbanismo S/A, condenando a
autora ao pagamento das custas proporcionais e honorários
arbitrados em 10% do valor da condenação e procedente em relação

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às demais rés, condenando-as, solidariamente a pagar a multa
contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com
correção desde o ajuizamento da ação e juros da citação, arcando,
ainda, com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Inconformadas, recorrem as partes.
A autora, sustenta, em síntese, que a corré Alphaville
Urbanismo deve ser condenada solidariamente, posto que participou
do negócio, se apresentando sempre como responsável pelo
loteamento, emprestando o nome e a marca para dar credibilidade
ao empreendimento, além de integrar o mesmo grupo econômico
contratado. Afirma que a verba honorária arbitrada é elevada.
Pugna, no final, pela reforma parcial da sentença.
As rés, alegam, preliminarmente, que as corrés Jafd
Empreendimentos
Imobiliários
e
Thotus
Empreendimentos
Imobiliários não possuem legitimidade para figurar no pólo passivo
da demanda. No mérito, sustentam, em suma, que o ajuizamento de
ação civil pública deu ensejo à paralisação da obra, prejudicando o
cronograma
de
previsão
de
entrega
do
empreendimento,
caracterizando, assim, caso fortuito, além do que a cláusula 11, §4o,
prevê prorrogação na entrega das obras. Argumentam que o

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loteamento foi entregue à Associação Alphaville Bauru em 09.06.16
a partir do momento em que caberia a ela exclusivamente a
manutenção e que a questão da ligação do sistema de águas é de
responsabilidade exclusiva do DAE. Asseveram que a autora firmou
o contrato onde todas as obrigações e direitos estavam
expressamente previstos. Aduzem que inexiste qualquer elemento
que justifique a aplicação da multa indenizatória. Pedem, ao final, o
provimento do recurso.
Os recursos foram preparados e respondido apenas pela
autora (fls. 582/597).
É o relatório.
Em primeiro lugar, afasto a preliminar de ilegitimidade
passiva das rés, pois é cediço que as relações que envolvem compra
e venda de imóveis, adquiridos por consumidores finais, regem-se
pelo Código de Defesa do Consumidor, que consagrou, em seus
artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, a solidariedade da cadeia,
devendo todos os fornecedores ou prestadores de serviço responder
objetivamente pelos danos causados aos consumidores.
Na hipótese destes autos, é incontroversa a participação
das requeridas no negócio jurídico consubstanciado na compra e
venda do imóvel em debate, ocasionando a sua responsabilização e

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conseqüente solidariedade na obrigação de pagamento de multa
contratual, não havendo que se falar em ilegitimidade para figurar
no pólo passivo da demanda.
O mesmo ocorre em relação à corré Alphaville
Urbanismo, uma vez que restou evidenciado nos autos que também
participou do contrato, tanto que na cláusula 18 consta que “as
partes reconhecem, para todos os fins, que a marca Alphaville
constitui propriedade exclusiva da ALPHAVILLE URBANISMO
S.A. que, em instrumento proìprio, autorizou o uso deste nome para
o
Empreendimento
e
para
o
Alphaville
Bauru
Clube,
exclusivamente para ser utilizado como nome, vedada a sua
utilizac aÞo para quaisquer outros fins, bem como a realizac aÞo de
qualquer alterac aÞo no nome ou no logotipo" (fls. 37).
Desta forma, evidente que a marca “ALPHAVILLE” foi
preponderante para dar nome ao empreendimento, havendo,
inclusive, claìusula mencionando-a, assim como a indicação de seu
nome na missiva de fls. 117, informando que encontrava-se
mobilizada para que em breve pudesse iniciar os procedimentos de
entrega das unidades, mostrando assim sua plena participac aÞo no
negoìcio entabulado entre as partes, devendo, portanto, responder
solidariamente com as demais correìs pelos prejuiìzos sofridos pela
autora.

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A respeito de tal entendimento, já se manifestou esta
Corte de Justiça:
“APELAC AÞO - Ac aÞo de Desfazimento de Negoìcio
Juriìdico c/c Devoluc aÞo de Valores Pagos, Multa
Contratual e Indenizac aÞo por Danos Morais -
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
de Imoìvel - Alegac aÞo de que adquiriram um lote das reìs
com promessa de entrega para 2014, todavia, tal
obrigac aÞo naÞo foi cumprida em razaÞo de Ac aÞo Civil
Publica que embargou as obras - PretensaÞo de rescisaÞo
do contrato e restituic aÞo dos valores pagos, com a
incide ncia de multa contratual, despesas de IPTU,
comissaÞo de corretagem e indenizac aÞo por dano moral -
Sentenc ̧a de parcial procede^ncia - Inconformismo das
reìs, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva e
alegando, no meìrito, a ause ncia de responsabilidade
pelo suposto atraso, uma vez que a execuc aÞo da obra foi
paralisada em razaÞo de decisaÞo preferida nos autos da
Ac aÞo Civil Puìblica, que as obras foram concluiìdas em
10 de maio de 2016 e entregue aos compradores em 09
de junho de 2016, da regularidade da prorrogac aÞo do
prazo de entrega previsto na clausula 11 do contrato,
bem como a validade do prazo de tolera ncia de 180 dias
tambeìm previsto no contrato e que a questaÞo da ligac aÞo
do sistema de aìgua eì de responsabilidade exclusiva da
DAE, da impossibilidade da aplicac aÞo de multa por
descumprimento contratual, uma vez que este foi
involuntaìrio a vontade das reìs, da legalidade no
pagamento da taxa de manutenc aÞo e do imposto de
IPTU - Descabimento - Legitimidade passiva da reì
ALPHAVILLE URBANISMO para responder por
todos os pedidos dos autores - Atraso na entrega do
imoìvel que restou incontroverso - Ac aÞo Civil Puìblica
que naÞo afasta a responsabilidade das reìs com relac aÞo

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ao atraso na entrega do imoìvel - Multa por
descumprimento contratual prevista no contrato - Taxa
de manutenc aÞo e IPTU que soì saÞo devidos pelos
adquirentes apoìs a imissaÞo na posse do imoìvel - Recurso
desprovido.”
(TJSP

Apelação
no
1005616-61.2016.8.26.0071, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. JOSEì APARIìCIO COELHO PRADO
NETO, j. 08.05.18 v.u.) g.n.
No mérito, consta dos autos que, em dezembro/2012, as
partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Compra e
Venda de Imóvel Objeto de Loteamento, tendo as rés estimado que
o término da construção e a entrega do lote aos adquirentes
ocorreria em dezembro/2014, com tolerância de seis meses (fls. 20
cláusula B.3).
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido, a
compradora ajuizou esta demanda visando o pagamento da multa
contratual.
E, de fato, as próprias rés não negam que não entregaram
a unidade na data inicialmente convencionada, tampouco no prazo
generosamente concedido a si mesmas no contrato, justificando, no
entanto, o atraso em caso fortuito, uma vez que foi ajuizada ação
civil pública pelo Ministério Público, embargando a obra.
Ora, as circunstâncias invocadas pelas alienantes não

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justificam o atraso, servindo o prazo de carência de 180 dias
justamente para contemporizar tais situações.
Oportuno anotar que a possibilidade de paralisação
momentânea da obra por conta de eventos naturais, problemas de
logística, como escassez de insumos ou de mão de obra capacitada,
embargo da obra ou de dificuldades na regulamentação
administrativa da construção por meio da obtenção de alvarás
perante os órgãos públicos, deve ser contabilizada no cronograma,
uma vez que decorrem de fatos intrínsecos à atividade da construção
civil e, como tal, são totalmente previsíveis, não podendo a
negligência das empreendedoras socorrê-las no momento de
inadimplência, já que certamente o consumidor não contaria com tal
benesse.
Aliás, tal entendimento foi sumulado por este Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente.” (Súmula 161)
Em caso semelhante, já se manifestou esta Corte de

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Justiça:
“APELAC ̧A~O
- COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - LOTEAMENTO - ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA - MULTA CONVENCIONAL - SENTENC ̧A DE
PROCEDE^NCIA - INCONFORMISMO DA RE ́ -
REJEIC ̧A~O
- MORA DA CONSTRUTORA - Alegac ̧a~o
de
caso fortuito ou forc ̧a maior - Embargo da obra em
raza~o de Ac ̧a~o
Civil Pu ́blica - Inocorre^ncia - Incide^ncia
da su ́mula no 161 do TJSP -Trata-se de fortuito interno -
MULTA CONVENCIONAL - Multa contratual de 10%
sobre o valor atualizado do prec ̧o de aquisic ̧a~o
do lote
prevista em caso de descumprimento para qualquer uma
das
partes
-
Sentenc ̧a
mantida
-
NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJSP, Apelac ̧a~o
Ci ́vel
no 1006051-30.2019.8.26.0071, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Alexandre Coelho, j. 23.01.20 v.u.)
Há, portanto, responsabilidade civil indenizável das rés
por falha na prestação diante do efetivo atraso na entrega do lote à
autora, tendo em vista que o prazo final para a entrega era
junho/2015, já computado o prazo de tolerância, e considerando que
o imóvel foi entregue em junho/2016, sem a conclusão das obras de
infraestruturas, impõe-se reconhecer o inadimplemento das
requeridas, que deixaram de cumprir a obrigação avençada no
tempo e modo devidos.
Com relação à possibilidade de aplicação para a
construtora da cláusula penal fixada em contrato apenas em
desfavor do consumidor, o Ministro Luis Felipe Salomão, integrante

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do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.614.721/DF, no
tema afetado no 971, decidiu pela possibilidade de inversão da multa
em favor do consumidor adquirente.
Em seu julgamento, o Relator disse que é abusiva a
prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para
a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação,
isentando o fornecedor da mesma penalidade. Assim, propôs a
tese: "uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o
inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão
firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa
deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo
inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação
de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar,
impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado
e razoável para arbitramento da indenização pelo período de
mora, vedada a cumulação com lucros cessantes."
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a procedência da pretensão de inversão da cláusula penal
estipulada em contrato era medida de rigor e, diante do que foi
decidido anteriormente, devem todas as rés, solidariamente,
responder pela condenação.
Por fim, levando-se em conta o trabalho adicional

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realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11o, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais devidos
pelas requeridas para 15% do valor da condenação.
Em decorrência do exposto, DOU PROVIMENTO ao
recurso da autora e NEGO PROVIMENTO ao apelo das rés.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator