Tribunal: TJSP
Processo: 1001980-29.2017.8.26.0079
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e venda de imóvel.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas pretendidas carentes de potencial para demonstrar o alegado pela recorrente. Matéria discutida eminentemente de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e venda de imóvel.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas pretendidas carentes de potencial para demonstrar o alegado pela recorrente. Matéria discutida eminentemente de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.
Rescisão por iniciativa da compradora. Devolução dos valores pagos. Parcial procedência para declarar rescindido o contrato celebrado. Irresignação da promitente compradora. Pretendido reembolso das taxas pagas pela compradora a título de taxa de conservação ao Clube SLIM. Descabimento. Valores que decorrem do uso do imóvel e adesão, voluntária e opcional, do comprador aos serviços fornecidos. Responsabilidade da autora no período da posse.
Danos morais. Inexistência. Ausência de malferição à honra ou à personalidade da contratante. Mero dissabor cotidiano e discussões contratuais.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000618820
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001980-29.2017.8.26.0079, da Comarca de Botucatu, em que é apelante FABIANA
CRISTINA
AIZIQUE
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelada
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001980-29.2017.8.26.0079 -Voto no 01091C
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Apelação – Digital
Processo no 1001980-29.2017.8.26.0079
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de Botucatu
Magistrado prolator: Dr. Leonardo Labriola Ferreira Menino
Apelante: Momentum Empreedimentos Imobiliários Ltda
Apelada: Fabiana Cristina Aizique
Voto no 01091C
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e venda
de imóvel.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas pretendidas carentes
de potencial para demonstrar o alegado pela recorrente. Matéria
discutida eminentemente de prova documental. Prescindibilidade
de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art.
370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando
presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.
Rescisão por iniciativa da compradora. Devolução dos valores
pagos. Parcial procedência para declarar rescindido o contrato
celebrado. Irresignação da promitente compradora. Pretendido
reembolso das taxas pagas pela compradora a título de taxa de
conservação ao Clube SLIM. Descabimento. Valores que
decorrem do uso do imóvel e adesão, voluntária e opcional, do
comprador aos serviços fornecidos. Responsabilidade da autora no
período da posse.
Danos morais. Inexistência. Ausência de malferição à honra ou à
personalidade da contratante. Mero dissabor cotidiano e discussões
contratuais.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
Momentum
Empreendimentos Imobiliários LTDA (fls. 231/247), em face da r.
sentença
de
fls.
221/229,
a
qual
julgou
PARCIALMENTE
PROCEDENTE os pedidos formulados por Fabiana Cristina Aizique,
para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, bem como

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condenar a requerida, ora apelada, a restituir para a autora o valor de
R$10.504,97, alusivas às parcelas pagas do contrato e com os
descontos constantes na fundamentação, corrigidas monetariamente
a partir dos desembolsos, incidindo juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Irresignada, aduz a apelante, em sede preliminar, cerceamento
de defesa, tendo em vista que encerrada a instrução processual sem
a colheita do depoimento pessoal da apelada e oitiva de testemunhas.
Quanto ao mérito, ser manifestamente obscura cláusula 3 do
contrata celebrado entre as partes, a qual alicerçou o entendimento do
Juízo A Quo acerca da legitimidade da cobrança da taxa de
conservação do loteamento.
Mencionada cláusula não faz menção expressa a valores e o
suposto regulamento somente foi entregue à apelante em janeiro de
2017 (fls. 50 e 56). Ademais, abusivo o dispositivo contratual por
acarretar onerosidade excessiva ao compromissário comprador.
Aduz ter a apelada violado a legislação consumerista, uma vez
que deixou de informar, no momento da negociação, a cobrança de
outras taxas - com a criação de trilhas, edificação de muros e
pavimentação asfáltica - além da de conservação.
Por se tratar de contrato de adesão, não foi possível à
recorrente negociar nenhuma de suas cláusulas.
Ainda, caber indenização por danos morais ante os dissabores
expostos e, em especial, por ter sido impedida de adentrar com sua
família no CLUB SLIM, por haver atrasado o pagamento de uma

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prestação.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
250/265.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Inicialmente, quanto ao pedido de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa, entendo este incabível, tendo em vista que a
narrativa da prefacial, da contestação e os documentos juntados
mostram-se suficientes para exaurimento da atividade cognitiva.
A apelante pleiteia a colheita do depoimento pessoal da
apelada e oitiva de testemunhas, a fim de comprovar alegada má-fé
da recorrida. Entretanto, as questões controversas foram elididas
documentalmente, prescindível, pois, a produção de prova oral.
De fato, a pretendida dilação probatória não estaria apta a
acrescentar elementos essenciais para o provimento jurisdicional.
Neste condão, importante ressaltar que o magistrado pode se
respaldar em seu livre convencimento para deferir ou não a dilação
de prova (art. 371 do CPC). Bem por isso, sendo o magistrado
destinatário das provas, cabe a ele aferir sobre a necessidade ou não
de outras além daquelas produzidas nos autos. E como entendeu

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serem elas desnecessárias, com acerto, indeferiu-as. Não há,
portanto, que se cogitar a ocorrência de cerceamento de defesa.
No mais, tampouco assiste razão à apelante.
Rescindido o contrato por iniciativa do comprador, as partes
devem retornar ao status quo ante, ressalvado o direito de retenção,
pela vendedora, de parte das quantias pagas a título de preço do
bem, a fim de indenizá-la por gastos administrativos de venda do
imóvel.
Ademais, não cabe devolução das taxas de conservação, fundo
de melhoramentos e clube Slim - Sistema de Lazer Integrado
Momentum, por decorrerem do uso do imóvel e da adesão, voluntária
e opcional, do comprador aos serviços prestados.
Ora, firmou a apelante “quadro resumo” (fls. 148), com
informações sobre a venda, no qual há expressa previsão de
pagamento de taxa de conservação, assim descritos: “manutenção de
ruas, vegetação, portarias etc.” Assim, descabida alegação de
desconhecimento.
Ademais, cláusulas 3 e 4 (fls. 149) do contrato de compra e
venda, devidamente rubricado, preveem de forma expressa as
cobranças contras as quais se insurge a recorrente.
Tais valores, relativos à taxa de conservação, não são passíveis
de restituição, pois decorrem do próprio uso da coisa, devendo ser
alvo do cálculo dos valores a serem restituídos apenas os pagos a
título de preço do bem.
Neste sentido, já decidiu este E. Tribunal, em casos crivados

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pela analogia:
COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E
VENDA. Rescisão por iniciativa do comprador.
Devolução dos valores pagos. Interesse de
agir existente. Súmulas no 1 e 3, TJSP.
Sentença que determinou a devolução de 90%
dos valores pagos. Retenção pretendida pela
apelante que se mostra excessiva. Cabimento
de retenção de 20% do valor pago a título de
preço,
incluindo
arras.
Abusividade
da
cumulação de arras com cláusula penal. Não
devolução das taxas pagas a título de
conservação, fundo de melhoramentos e clube
Slim, por decorrerem do uso do imóvel e
adesão, voluntária e opcional, do comprador
aos
serviços
fornecidos.
Sentença
parcialmente
reformada.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP; Apelação 1000440-65.2017.8.26.0007;
Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 14/06/2018; Data de
Registro: 14/06/2018)
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. ANULATÓRIA
DE
CLÁUSULAS
E
RESTITUIÇÃO
DE
QUANTIAS PAGAS - Compromisso de compra
e venda de lote - Procedência parcial do
pedido - Inconformismo da ré - Acolhimento
em
parte
-
Rescisão
do
contrato
-
Possibilidade
de
retenção
de
parte
do
montante
pago
pelo
compromissário
comprador para ressarcimento dos gastos
com a administração do empreendimento -
Devolução de 90% da quantia paga bem
determinada pelo MM. Juízo de origem - Taxa
de conservação, IPTU e contribuição social do
Clube SLIM - Responsabilidade dos autores no
período da posse - Sentença reformada em

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parte para determinar a responsabilidade dos
autores
pelo
pagamento
da
taxa
de
conservação, IPTU e contribuição social do
Clube SLIM vencidas até a rescisão do
contrato - Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação
1076663-71.2017.8.26.0100;
Relator
(a): J.L.
Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 14/06/2018; Data de Registro: 14/06/2018)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Resilição
por
culpa
do
comprador

Restituição de 75% dos valores pagos, com
retenção de 25%, a título de compensação
pelas despesas com a venda do imóvel

Exclusão dos valores pagos referentes a taxas
de conservação do Condomínio, de sua
responsabilidade como adquirente do imóvel e
relacionadas às contribuições sociais do
Clube SLIM, existente no empreendimento, de
caráter opcional
Obrigação do autor de
indenizar o período de ocupação - Juros de
mora do trânsito em julgado
Recurso
provido
em
parte. (TJSP; Apelação
1035117-62.2015.8.26.0114; Relator (a): Alcides Leopoldo;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
Campinas - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/01/2018;
Data de Registro: 18/01/2018)
Pois bem.
Concernente aos danos morais, o entendimento predominante
deste E. Tribunal de Justiça é no sentido de que estes são devidos
em situação excepcional que imprima aos contratantes experiência de
acentuada angústia ou humilhação, o que inocorreu no caso. Com
efeito, os dissabores experimentados pela adquirente em razão de

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discussões acerca da restituição dos valores pagos não são capazes
de imprimir violação à honra e à dignidade humana.
A própria apelante afirma que foi impedida de adentrar com sua
família no CLUB SLIM, por inadimplência não configurada, assim, a
ilicitude da recusa. Desse modo, não se pode concluir que a dignidade
da consumidora foi atingida pela conduta da ré de forma a se reputar
imperioso o caráter punitivo e repressivo do dano moral. Não se
desmemore que para configurar-se a necessidade do poder judiciário
impor condenação por danos morais, é necessário que o pleiteante
demonstre o preenchimento dos requisitos legais da responsabilidade
civil, quais sejam, o dano, o ato ilícito e o nexo de causalidade.
Neste sentido, explana com digna clareza HUMBERTO
THEODORO JÚNIOR, in litteris:
“Viver em sociedade e sob o impacto
constante de direitos e deveres, tanto
jurídicos como éticos e sociais, provoca,
sem
dúvida,
frequentes
e
inevitáveis
conflitos e aborrecimentos, com evidentes
reflexos psicológicos, que, em muitos casos,
chegam mesmo a provocar abalos e danos
de monta.
Para, no entanto, chegar-se à configuração
do dever de indenizar, não será suficiente ao
ofendido demonstrar sua dor. Somente
ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem
todos
os
seus
elementos
essenciais: dano, ilicitude e nexo causal.
“Se o incômodo é pequeno (irrelevância) e
se, mesmo sendo grave, não corresponde a
um
comportamento
indevido
(licitude),

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obviamente não se manifestará o dever de
indenizar (ausência de responsabilidade civil
cogitada no art. 186 do CC).”
E arremata:
“Em outras palavras, “para ter direito de ação,
o ofendido deve ter motivos apreciáveis de se
considerar atingido, pois a existência da
ofensa
poderá
ser
considerada
tão
insignificante que, na verdade, não acarreta
prejuízo moral”. Para que se considere ilícito o
ato que o ofendido tem como desonroso é
necessário
que,
segundo
um
juízo
de
razoabilidade,
autorize
a
presunção
de
prejuízo grave, de modo que “pequenos
melindres”, insuficientes para ofender os bens
jurídicos, não devem ser motivo de processo
judicial. De minimis non curat praetor, já
ressaltavam as fontes romanas.”1
Destarte, considerando ausentes os três requisitos legais
elencados, indefiro o pedido de condenação da ré em indenizar a
autora por danos extrapatrimoniais.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso de apelação. Conforme artigo 85, §§ 2o e 11o, do CPC, devem
ser arbitrados honorários recursais devidos em razão do maior
trabalho dispendido pelo patrono da requerida. Assim, a sucumbência
fica majorada para o importe de 15% (quinze por cento) sobre o valor
da condenação, observando-se a gratuidade concedida à autora.
1 Theodoro Júnior, Humberto. Dano moral / Humberto Theodoro Junior 8 ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense, 2016, pág. 06/07.

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Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator