Tribunal: TJSP
Processo: 1004594-06.2019.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO - AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO DE ASSEMBLÉIA, C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - DEMANDA DE CONDÔMINO EM FACE DE CONDOMÍNIO - ARGUIÇÃO DE QUE FORAM EDITADAS REGRAS INTERNAS QUE INVIABILIZAM A LOCAÇÃO POR TEMPORADA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – LOCAÇÃO POR CURTOS PERÍODOS, ATRAVÉS DE AIR BNB OU OUTRO SISTEMA,

Ementa:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO - AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO DE ASSEMBLÉIA, C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - DEMANDA DE CONDÔMINO EM FACE DE CONDOMÍNIO - ARGUIÇÃO DE QUE FORAM EDITADAS REGRAS INTERNAS QUE INVIABILIZAM A LOCAÇÃO POR TEMPORADA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – LOCAÇÃO POR CURTOS PERÍODOS, ATRAVÉS DE AIR BNB OU OUTRO SISTEMA, CARACTERIZAM SERVIÇO DE PENSÃO/HOTELARIA, FINALIDADE COMERCIAL – PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NO REGULAMENTO INTERNO DE USO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL – RECURSO NÃO PROVIDO. A assembleia extraordinária decidiu sobre a proibição de locação por temporada, pois a Convenção Condominial e o Regulamento Interno já previam que o uso do imóvel é exclusivamente residencial. Essa nova modalidade de locação adotada pela autora, por períodos muito curtos de tempo, não pode ser considerada como locação por temporada comum, pois se assemelha à finalidade hoteleira, ou de pensão, com cunho comercial. Geralmente é feita por meio de aplicativo AIR BNB, BOOKING, ou outros, e tem violado os direitos dos outros moradores ante os inconvenientes causados. Improcedência da ação mantida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636815
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004594-06.2019.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante
PATRICIA REGINA ROMERO, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL GUAYI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação No 1004594-06.2019.8.26.0477
Apelante : PATRICIA REGINA ROMERO
Apelado
: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GUAYI
Comarca : Praia Grande 3a Vara Cível
Juiz(a)
: Renata Sanchez Guidugli Gusmão
V O T O N.o 43.541
CONDOMÍNIO EDILÍCIO - AÇÃO ANULATÓRIA DE
DECISÃO DE ASSEMBLÉIA, C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO
FAZER, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA -
DEMANDA
DE
CONDÔMINO
EM
FACE
DE
CONDOMÍNIO
-
ARGUIÇÃO
DE
QUE
FORAM
EDITADAS REGRAS INTERNAS QUE INVIABILIZAM A
LOCAÇÃO
POR
TEMPORADA
DAS
UNIDADES
AUTÔNOMAS
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
MANTIDA
LOCAÇÃO POR CURTOS PERÍODOS,
ATRAVÉS
DE
AIR
BNB
OU
OUTRO
SISTEMA,
CARACTERIZAM SERVIÇO DE PENSÃO/HOTELARIA,
FINALIDADE
COMERCIAL

PREVISÃO
NA
CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NO REGULAMENTO
INTERNO DE USO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL
RECURSO NÃO PROVIDO. A assembleia extraordinária
decidiu sobre a proibição de locação por temporada, pois a
Convenção Condominial e o Regulamento Interno já previam
que o uso do imóvel é exclusivamente residencial. Essa nova
modalidade de locação adotada pela autora, por períodos
muito curtos de tempo, não pode ser considerada como
locação por temporada comum, pois se assemelha à
finalidade hoteleira, ou de pensão, com cunho comercial.
Geralmente é feita por meio de aplicativo AIR BNB,
BOOKING, ou outros, e tem violado os direitos dos outros
moradores ante os inconvenientes causados. Improcedência
da ação mantida.
PATRICIA REGINA ROMERO propôs ação anulatória de
decisão de Assembleia Condominial, c/c obrigação de não fazer, com
pedido de tutela de urgência frente a CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
GUAYI.
A r. sentença de fls. 236/238, declarada às fls. 247/48, cujo

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relatório se adota, julgou improcedente a ação, condenando a autora ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios fixados em R$ 1.000,00.
Inconformada, ofertou a autora recurso de apelação, almejando a
reforma da decisão, alegando, em síntese, que: a apelante adquiriu o
imóvel para que sirva de residência para si e sua família que tem o costume
de viajar para a cidade litorânea, e também, para quando não estiver no
imóvel explorá-lo economicamente por meio da locação e, com isso
complementar sua renda, já que se trata de um apartamento localizado em
uma cidade turística; as locações ocorreram com muita facilidade e sem
nenhum problema, conforme contratos de locação anexados aos autos,
contratos estes feitos por meio de locação por temporada (Artigo 3o e 48 da
Lei no8.245/1991); na primeira reunião de condomínio foi afirmado pela
sindica que os inquilinos poderiam se utilizar da piscina, alegação que não
contestada pela requerida, motivo pela qual a autora permitiu a utilização;
quando o uso da piscina foi proibido, assim que a autora foi informada não
permitiu mais o acesso dos locatários no local; a abusividade começou
quando os seguranças impediram uma inquilina de entrar no imóvel
quando retornava da praia; caberia a requerida efetuar prova do uso nocivo
da propriedade por parte da autora, o que não ocorreu, sendo que sequer
produziu prova testemunhal do ocorrido, se baseando apenas em uma ata
mentirosa e abusiva; no ato da compra não havia qualquer menção no
sentido de proibição de locação, sedo que a compra foi anterior a
convenção condominial, não sendo avisado que se tratava de um imóvel de
uso exclusivo residencial; é de se imaginar que um imóvel localizado em
uma cidade litorânea e turística como Praia Grande seja passível de
locações de temporada; a locação dos imóveis se mostra extremamente
normal e necessária, tendo em vista que, devido a fatores econômicos,
tendo em vista o alto custo de um imóvel de veraneio no litoral, bem como
a crise que assola o país, acaba, por bem, necessitando alugar o mesmo
também para complementar a renda e manter o bem adquirido; trata-se de
um empreendimento novo, com apenas 24 unidades ocupadas de um total
de 80, ou seja, tal proibição é muito precária e abusiva; a sindica é sócia da
construtora que realizou a construção do edifício, sendo que as demais 56
unidades são da propriedade da construtora, fato também não contestado,
ou seja, a represália efetuada pela sindica tem maior força; no livro de

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ocorrência apresentado, temos diversas ocorrências e por vários motivos,
sendo de várias unidades, fato este normal em um condomínio de várias
unidades; sempre foi passado para os locatários que é necessário o
cumprimento de TODAS as regras impostas pelo condomínio; não
podemos ter a proibição, sendo que se reforça no sentido de que o
Condomínio SEMPRE poderá se valer de outros meios, inclusive, multas;
uma mera assembleia de condôminos não pode proibir a locação por
temporada (seja pela plataforma Air BNB ou não), que é um instituto
previsto em lei sob pena de afronta à Constituição Federal, que garante aos
proprietários o direito de fazer uso de sua propriedade da forma que
melhor lhe convier.
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso, e lhe nego provimento.
Conforme se depreende dos autos, trata-se de demanda ajuizada
ao argumento de que foram criadas regras pelo condomínio réu visando
disciplinar a locação por temporada das unidades autônomas através de
aplicativos e plataformas eletrônicas (Airbnb, OLX, booking.com e afins).
O tema foi debatido em sede de regular assembleia geral
extraordinária realizada em 26.01.2019, ocasião em que alguns moradores
externaram preocupação, inclusive com a questão de segurança (fls. 39/41
e 207/209)
Embora a matéria apresentada pelo autor pareça simples e se
limite ao pedido de anulação de normas aprovadas em assembleia
condominial, em princípio engloba fatores que afetam a coletividade de
pessoas residentes no edifício, a natureza e finalidade do condomínio, de
cunho residencial, bem como direitos e deveres atrelados ao próprio
regulamento interno do local.
Ora, como se sabe, no ato da constituição do condomínio, é
editada a Convenção de Condomínio, na forma do art. 1.332, do Código
Civil, particularmente, no caso, merecendo destaque o inc. III, desta regra,

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que admite possa na Convenção se determinar o fim a que as unidades
condominiais se destinam.
O
Condomínio
réu
apresentou
cópia
da
“Convenção
Condominial do Residencial Guayi”, na qual está disposto:
Artigo 4o - As unidades autônomas do condomínio, ou
sejam, os apartamentos, destinam-se a fins residenciais,
respeitando, sempre, as exigências da moral e dos bons
costumes. (fl. 146)
No Regulamento Interno, também consta que:
art. 20 - Aos condôminos, moradores ou ocupantes
das unidades, a qualquer título, é VETADO conforme
parágrafos seguintes:
Parágrafo 1° - Usar o imóvel para outra finalidade
que não residencial. (fl. 181)
Assim, verifica-se que a finalidade do imóvel sempre foi o uso
exclusivamente residencial.
A autora afirma que é possível realizar locações por temporada,
não podendo ter seu direito de proprietária restringido.
No entanto, essa nova modalidade de locação por períodos muito
curtos de tempo não pode ser considerada como locação por temporada
comum, pois se assemelha a finalidade hoteleira, ou de pensão, com cunho
comercial. Geralmente é feita por meio de aplicativo AIR BNB,
BOOKING, ou outros.
É certo que a rotatividade de pessoas estranhas aos moradores e
ao condomínio certamente dificulta a segurança, e cria problemas de
convivência, em caso de descumprimento de normas, por mais que o
proprietário possa ser responsabilizado com multas. Não se trata apenas de
simples restrição ao direito de propriedade da autora, mas sim, de medidas
protetivas dos interesses gerais de todos os condôminos.

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A Assembleia Geral Extraordinária convocada para tratar
exclusivamente desse assunto foi realizada após muitas reclamações de
vários condôminos, tendo o Condomínio juntado cópia dos registros
efetuados no livro de ocorrências. Na ata da assembleia, vários
condôminos relataram os problemas que tiveram em razão das locações
realizadas pela autora. Colocada em votação a proibição de locação por
temporada, 15 apartamentos votaram a favor, e apenas um (o da autora)
votou contra. A Construtora, possuidora de 56 unidades, convalidou os
votos a favor da proibição, e ainda afirmou que vai alterar os contratos das
unidades a serem vendidas, com cláusula de proibição de aluguel por
temporada.
Assim, resta claro que não se trata de restrição ao direito de
propriedade, mas de proteção dos interesses da coletividade, e de
observância da Convenção Condominial e do Regulamento Interno, que
estabeleceram o uso do imóvel para fins exclusivamente residenciais, e não
comerciais.
Neste sentido:
CONDOMÍNIO Ação de obrigação de não fazer com pedido
de tutela de urgência Decisão de Primeiro Grau que concedeu a tutela de
urgência para fim de que o condomínio requerido se abstenha de multar o
requerente pelo recebimento de visitas em sua residência, que caracterizem
locação temporária inferior a 180 dias, sob pena de multa a ser
oportunamente fixada
Pretensão de locação do imóvel do autor em
qualquer modalidade, inclusive 'online' por temporada (AIRBNB)

Convenção Condominial que veda tal prática ao dispor que as unidades
autônomas possuem destinação residencial
Utilização de imóvel
residencial com contornos de hotelaria, em condomínio, configurando-se,
tal modalidade, na prática, uma atividade com fins comerciais Alta
rotatividade de pessoas no condomínio que altera a rotina e a segurança do
local, não se vislumbrando, por ora, restrição ao direito de propriedade,
mas sim, medida proibitiva e protetiva do interesse geral dos moradores
Decisão reformada
Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2257026-11.2018.8.26.0000; Relator (a): José Augusto Genofre Martins;
Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 6a
Vara Cível; Data do Julgamento: 11/03/2019; Data de Registro:
11/03/2019)

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APELAÇÃO AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
UNIDADE CONDOMINIAL QUE
PASSOU A SER LOCADA POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE
PLATAFORMAS DIGITAIS
SITUAÇÃO QUE SE ASSEMELHA A
HOTELARIA E HOSPEDARIA - CARACTERÍSTICA NÃO RESIDENCIAL -
CONVENÇÃO
CONDOMINIAL
E
REGIMENTO
INTERNO
QUE
PREVEEM
A
FINALIDADE
ESTRITAMENTE
RESIDENCIAL

IMPOSSIBILIDADE DO TIPO DE LOCAÇÃO PRETENDIDA PELO
AUTOR - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1027326-50.2016.8.26.0100; Relator (a): Cesar
Luiz de Almeida; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/10/2018; Data de
Registro: 15/10/2018)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. TUTELA DE
URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECEDENTE. PRETENSÃO PARA QUE
POSSA O PROPRIETÁRIO LIVREMENTE LOCAR SEU IMÓVEL POR
TEMPORADA MEDIANTE USO DE APLICATIVOS, BEM COMO PARA
SER AFASTADA A RESTRIÇÃO DE USO DAS ÁREAS COMUNS PELOS
INQUILINOS.
LOCAÇÃO
POR
USO
DE
APLICATIVOS
OU
PLATAFORMAS ELETRÔNICAS ('AIRBNB' E AFINS) QUE POSSUI
FINALIDADE CARACTERÍSTICA DE HOTELARIA OU HOSPEDARIA.
DELIBERAÇÕES TOMADAS EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA
POR MEDIDA DE SEGURANÇA AOS CONDÔMINOS. INTELIGÊNCIA
DO
ART.
300
DO
CPC/2015.
NECESSIDADE
DE
DILAÇÃO
PROBATÓRIA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- A tutela antecipada deve
corresponder à tutela definitiva, que será prestada se a ação for julgada
procedente. Dessa forma, ausentes pressupostos a sua concessão, é de rigor
o indeferimento de tal pedido, em observância ao disposto no art. 300 do
CPC/2015. 2.- Havendo necessidade de comprovação dos fatos, observados
a cognição sumária e os limites do presente recurso, mais prudente se
mostra a manutenção da decisão agravada, considerada a necessidade de
dilação
probatória. (TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2102787-49.2018.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão
Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 9a Vara
Cível; Data do Julgamento: 14/06/2018; Data de Registro: 14/06/2018)
Apelação Ação de obrigação de não fazer cumulada com
indenização por danos morais Condomínio residencial Assembleia que
proibiu locação de unidade na modalidade "por temporada" Plataforma
online (Airbnb) Finalidade comercial Sentença mantida. O direito de
propriedade dos vizinhos muitas vezes se traduz em interesses conflitantes,
uma vez que, o direito de um vizinho, contrapõe-se o direito de outro

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vizinho de não ter a sua esfera de direitos restringida ou afetada em razão
daquele. - A convenção condominial em questão prevê expressamente o
caráter residencial do condomínio, sendo proibida qualquer finalidade
diversa. Vale ressaltar que a convenção é de observância obrigatória, não
só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como
prevê expressamente o art. 9, da Lei n. 4.591/1964. - A prática de locação
em plataformas online é voltada para fins comerciais, por meio do qual o
proprietário, na qualidade de locatário, oferece a hospedagem em troca de
remuneração paga pelo hóspede, que pode ficar hospedado, e não
residindo, no imóvel no período acordado com o locatário. Trata-se,
portanto, de espécie de hospedagem semelhante à pensão, ou hotel, em
caráter diverso do residencial. Ao divulgar o imóvel para locação nas
plataformas citadas acima, a autora descaracterizou a finalidade
residencial
da
unidade
condominial.
Apelação
desprovida,
com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1023949-80.2017.8.26.0506; Relator
(a): Lino Machado; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro
de Ribeirão Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/06/2020; Data
de Registro: 08/06/2020)
CONDOMÍNIO EDILÍCIO Ação proposta por condômino
contra condomínio julgada procedente, em parte Segundo a convenção,
os edifícios que constituem o condomínio possuem natureza exclusivamente
residencial Convenção condominial que é dotada de força cogente e
obriga a toda a coletividade condominial, devendo os condôminos se
comportar com respeito e obediência a ela
Locação de unidades
condominiais por temporada através de plataforma de hospedagens online
(airbnb, booking e afins) A pretensão do autor não se funda em permissão
de locação, mas sim de hospedaria e oferecimento ao interessado a
frequentar clube Característica não residencial Sucumbência recíproca
- Reconhecimento - Sentença reformada, em parte - Recurso do autor
provido, em parte, improvido o do réu. (TJSP; Apelação Cível
1000055-42.2018.8.26.0635; Relator (a): Caio Marcelo Mendes de
Oliveira; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Regional
II - Santo Amaro - 10a Vara Civel; Data do Julgamento: 03/12/2019; Data
de Registro: 03/12/2019)
Logo, de rigor a manutenção da sentença. Nos termos do art. 85,
§§ 2o e 11 do novo CPC, considerando-se a natureza da causa, e o trabalho
realizado pelo advogado, bem como a atuação em segundo grau, elevo os
honorários advocatícios já fixados em primeiro grau para R$ 1.500,00.
Posto isto, nego provimento ao recurso.

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1004594-06.2019.8.26.0477
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PAULO CELSO AYROSA M. DE ANDRADE
Relator