Tribunal: TJSP
Processo: 1001741-20.2017.8.26.0210
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL CC REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de lote –– Inadimplência de contraprestações – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – Acessões e benfeitorias realizadas por possuidores de boa-fé até constituição em mora. Valor apurado que merece redução junto ao contexto

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL CC REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de lote –– Inadimplência de contraprestações – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – Acessões e benfeitorias realizadas por possuidores de boa-fé até constituição em mora. Valor apurado que merece redução junto ao contexto probatório - Recurso da parte autora parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000228311
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001741-20.2017.8.26.0210, da Comarca de Guaíra, em que é apelante LEONARDO E
LIGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados JOSÉ RONIS DOS
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e EDNA ARQUIMAN DOS SANTOS (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), PENNA MACHADO E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 31 de março de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001741-20.2017.8.26.0210 -Voto no 2764
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Voto no 2764
Apelação no 1001741-20.2017.8.26.0210
Apelante(s): Leonardo e Ligia Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado(s): José Ronis dos Santos e Edna Arqueman dos Santos
Comarca: Guaíra - 2a Vara do Foro de Guaíra
Juiz(a) prolator (a): Renata Carolina Nicodemos Andrade

RESCISÃO CONTRATUAL CC REINTEGRAÇÃO DE
POSSE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Aquisição
de

lote

Inadimplência
de
contraprestações
RESCISÃO CONTRATUAL POR
CULPA DO COMPRADOR DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS
VALORES PAGOS INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
Acessões e benfeitorias realizadas por possuidores
de boa-fé até constituição em mora. Valor apurado que
merece redução junto ao contexto probatório - Recurso
da parte autora parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 230/234, cujo relatório adoto, julgou:
“Ante o exposto, e tudo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE a lide principal, para: i) declarar rescindido o contrato de
promessa de compra e venda firmado entre as partes, cuja cópia consta a fls.
24/29, desde 14.05.2010 (cláusula 8), por consequência, determino: ii) que o
requerente promova a devolução em parcela única aos requeridos da quantia de

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R$ 42.916,05 (quarenta e dois mil novecentos e dezesseis reais e cinco centavos),
referente ao valor que estes despenderam, já com a retenção de 10% do valor
pago e 10% do valor do contrato (sendo 10% do valor pago a título de cláusula
penal e 10% do contrato a título de despesas administrativas e corretagem), tal
como consta expressamente do contrato (cláusula 9a, parágrafo único).
Em razão da sucumbência, condeno os requeridos ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do
CPC, observando serem beneficiários da justiça gratuita.
Por sua vez, JULGO PROCEDENTE a ação
reconvencional para condenar a requerente a indenizar os requeridos pelas
acessões e benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no terreno, no valor de R$
125.212,65 (cento e vinte e cinco mil duzentos e doze reais e sessenta e cinco
centavos).
De conseguinte, extingo o feito, com resolução do
mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do novo Código de Processo Civil Em
razão da sucumbência, condeno os requerentes ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% do
valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC”
A fls. 246/247, o Juízo, de ofício, corrigiu a r. sentença:
“Vistos.
1 - Infere-se dos autos que a sentença de fls. 230/234
padece de erro material que necessita ser retificado. Vejamos.
Na parte final constou: "Assim são devidos aos
requerentes, a título de indenização pelas benfeitorias, a quantia de R$ 125.212,65
(cento e vinte e cinco mil duzentos e doze reais e sessenta e cinco centavos", ao
invés de: "Assim são devidos aos requeridos/reconvintes, a título de indenização
pelas benfeitorias, a quantia de R$ 125.212,65 (cento e vinte e cinco mil duzentos
e doze reais e sessenta e cinco centavos".
Constou, ainda, no dispositivo final: "Julgo procedente
a ação reconvencional para condenar a requerente a indenizar os requeridos pelas
acessões e benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no terreno, no valor de R$
125.212,65 (cento e vinte e cinco mil duzentos e doze reais e sessenta e cinco
centavos)", quando deveria constar: ""Julgo procedente a ação reconvencional
para condenar os reconvindos/requerente a indenizar os reconvintes pelas
acessões e benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no terreno, no valor de

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R$ 125.212,65 (cento e vinte e cinco mil duzentos e doze reais e sessenta e cinco
centavos)".
Assim, declaro de ofício a sentença, para corrigir os
erros materiais conforme supracitado.
No mais, persiste a SENTENÇA como está lançada.
2 - Quanto a apelação de fls. 236242, antes de seu
recebimento, intime-se a autora/apelante para comprovar a complementação das
custas de preparo, nos termos da certidão de fls. 245, no prazo de 05 (cinco) dias
(CPC, art. 1007, § 2o).”
Apelação da parte autora (fls.236/242), em suma,
aduzindo: 1) inconformismo com a condenação ao pagamento da quantia de R$
125.212,65 a título de indenização por benfeitorias, pois desde a perícia, alegou
que a obra encontrava-se inacabada (apenas 60%), que o padrão dos materiais
não seriam de boa qualidade, com paredes apenas rebocadas, portão
enferrujado; 2) que o valor R$ 1.346,44 m2 arbitrado, acima da média, pelo
perito, refere-se a obra concluída, o que não ocorreu; sugere o valor do m2 de R$
1.062,75 pela qualidade dos materiais na construção, que não é de alto padrão;
3) ressalta que os apelados deixaram de pagar as prestações do lote e
construíram lá clandestinamente eis que inadimplentes, morando gratuitamente
desde então e ainda foram contemplados na sentença com a devolução de
valores totalmente fora da realidade, em enriquecimento ilícito. Pede a reforma
da sentença e avaliação correta.
Contrarrazões (fls. 254/256).
É o relatório.
Cuidam os autos de Ação de Rescisão Contratual c/c
Reintegração de posse e ação reconvencional (indenização por benfeitorias).

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Narra a exordial que a Autora é legítima proprietária do
Lote 01 da Quadra H, do Residencial Nobre Ville, com área de 281,62 m2,
conforme consta na Matrícula 15.283, do Cartório de Registro de Imóveis de
Guaíra (fls.33/34), os Réus adquiriram em 14 de maio de 2010, através de
instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda pelo valor de R$
70.755,00 (R$ 2.733,00, de sinal e saldo de R$ 68.022,00 a ser pago em 120
parcelas mensais e sucessivas, de R$ 568,85, a primeira em 20/7/2010 (fls.
24/29).
Em virtude de inadimplemento, ficou acordado (fls. 30/32)
que em 25/6/2017, os requeridos iriam quitar as parcelas 75/76 com vencimento
em 26/9/ e 25/10/2016; a parcela 84/120 com vencimento em 25/6/2017, em
25/7/2017 bem como das parcelas 77 e 78/120.
Todavia, não quitaram a obrigação, vencida, conforme
cláusula contratual, independentemente de interpelação; em virtude da posse
precária, requereu a rescisão e reintegração de posse.
A
parte
ré
apresentou
contestação
(fls.64/73

1002584-82.2017.8.26.0210), em 20/10/2017, asseverando que a inadimplência
se referia à uma única parcela e com atraso de três dias. Apresentaram, ainda,
reconvenção (fls. 70/73), sustentando que o imóvel erigido no local, área de 89,94
m2, tinha valor de mercado de R$ 170.000,00, entendendo razoável e lícito
serem indenizados na quantia de R$ 100.000,00, juntando documentos
(fls.81/86).
A parte autora refutou, alegando que nenhuma das
parcelas acordadas foram pagas (fls 97/100).
Consta realização de laudo judicial para apuração das
benfeitorias (fls. 203/211).
É o relatório.

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O apelo merece parcial provimento.
O débito não foi refutado, não foi purgada a mora, a r.
sentença rescindiu o contrato, condenando na devolução a título de quantias
pagas, no valor de R$ 42.916,05 e indenização de benfeitorias de R$ 125.212,65.
A causa de pedir recursal, versa tão somente acerca
das benfeitorias. Aplica-se, o entendimento do E.Tribunal de Justiça de São
Paulo:
Súmula
3:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.
O artigo 1.219 dispõe que “O possuidor de boa-fé tem
direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às
voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem
detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias necessárias e úteis”.
Há entendimento iterativo do Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que o possuidor de boa-fé tem direito à retenção do bem enquanto
não indenizado pelas acessões erguidas sobre o imóvel (REsp n. 430.810-MS
(2002/0044610-4), Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar; STJ-REsp n. 697.918-PR
(2004/0152392-5), Relatora Ministra Nancy Andrighi).
Destarte, a parte ré deve ser indenizada pelas
acessões/benfeitorias necessárias e úteis que introduziram no lote da parte
autora, a fim de evitar enriquecimento injusto, benfeitorias se erigidas antes da
constituição em mora e de acordo com as posturas municipais, procedendo
direito indenizatório e de retenção.

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Nesse sentido, jurisprudência deste Eg. Tribunal de
Justiça:
APELAÇÃO
OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE RETENÇÃO POR
BENFEITORIAS
EM
IMÓVEL

SENTENÇA QUE JULGOU
PROCEDENTE
O
PAGAMENTO
PELAS
ACESSÕES
E
BENFEITORIAS REALIZADAS, ASSIM COMO PROCEDENTE A
RECONVENÇÃO AJUIZADA COM VISTAS AO PAGAMENTO DE
PERDAS E DANOS EM DECORRÊNCIA DO INADIMPLEMENTO DO
AUTOR, OCASIONANDO A RESCISÃO DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. 1. CERCEAMENTO DE DEFESA Inocorrência
Provas contidas nos autos já eram suficientes para proferir a
decisão; a não realização da prova almejada não implica em
cerceamento de defesa, face às demais provas abojadas nos autos.
2. ESBULHO
Incontroversa a rescisão do negócio jurídico,
evidenciada a permanência indevida do autor no imóvel relacionado à
demanda Posse do autor que era precária, podendo o vendedor
reavê-la no momento em que configurado o inadimplemento Correta
a sentença ao reconhecer o direito do réu à indenização. 3.
BENFEITORIAS E ACESSÕES
Se eventualmente realizadas
antes da notificação, cabe consignar que decorrem da posse de
boa-fé e merecem, além de indenização, serem amparadas pelo
direito de retenção
Embora o art. 1.219 do CC/2002 refira-se
apenas às benfeitorias, aplica-se também às acessões

Enunciado no 81 do CJF Direito de retenção do imóvel pelos
autores, possuidores de boa-fé, reconhecido
Princípio da
vedação ao enriquecimento sem causa
Direito de indenização
reconhecido. SENTENÇA MANTIDA RECURSOS DESPROVIDOS.
(TJSP; Apelação 4036274-48.2013.8.26.0224; Relator (a): Sergio
Gomes; Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/04/2018; Data de
Registro: 18/04/2018)
Segundo planilha de pagamentos, do preço contratual, a
parte ré/apelada, pagou R$ 55.546,17 (fls.41/45), com a devolução de R$

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42.916,05, ocorreu retenção de aproximadamente 20% das parcelas pagas.
A parte apelada não quitou todas as parcelas vencidas e
acordadas; a última que pagou (76/120, vencida em 25/10/2016), foi paga em
20/6/2017 e as posteriores não foram pagas na data objeto do acordo, sendo a
ação ajuizada em 28/7/2017.
Ora, considerando que a parte ré havia pago mais de
70% do preço contratual e que na ocasião da mora (parcelas vencidas em
outubro/2016, pagou algumas delas em junho de 2017), deve ser considerada
possuidora de boa-fé.
O laudo judicial constatou erguimento de prédio no local,
que valoriza o lote, concluindo (fls.206):
“Totalizando assim: Área 1: VI= VT+VB= R$
80.000,00 + R$ 147.309,00(-15%pintura /acabamento) = 205.212,65
(Duzentos e cinco mil, duzentos e doze reais e sessenta e cinco centavos).
Os valores expressos acima foram obtidos em
concordância com a liquidez do Mercado local.
E, ainda, em resposta aos quesitos (fls. 211):
“ Este perito informa que verificou em loco a
metragem da construção, e encontrou a seguinte metragem: 109,38m2
3.A construção de referido imóvel valorizou o
terreno onde está localizado? R- Sim, entende este perito que houve a
valorização do terreno.
4.Qual o valor de mercado médio de imóveis
com as mesmas características do imóvel objeto da perícia?
R- Conforme tabela Sinduscom (anexa) o
valor de edificações padrões PP-4, está em torno de: 1.346,77/m2, preço
base de março 2015 (fonte:sinduscon-sp)
5.Por fim, com base nos valores praticados no
mercado atualmente, qual a avaliação do imóvel objeto da perícia?
R-
O
imóvel
está
avaliado
em:
R$
205.000,00(duzentos e cinco mil reais) arredondado pelo perito”.
A r. sentença (fls.233), fundamentou o valor indenizatório:

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“Tem-se, que o perito judicial, avaliou o imóvel em R$
205.212,65 (duzentos e cinco mil duzentos e doze reais
e sessenta e cinco centavos), apontando como valor das benfeitorias a quantia de
R$ 147.309,00 (cento e quarenta e sete mil trezentos e nove reais), -15%
pintura/acabamento, conforme fl. 306. Assim, são devidos aos requerentes, a
título de indenização pelas benfeitorias, a quantia de R$ 125.212,65 (cento e vinte
e cinco mil duzentos e doze reais e sessenta e cinco centavos).”
Todavia, por ocasião da contestação/reconvenção, a
parte ré comprovou que em outubro de 2017 (fls. 85/86) a área construída era
de 89,94 m2. Em sua avaliação constou: construção: R$ 80.000,00 e terreno: R$
90.000,00, tendo pleiteado a título de indenização a quantia de R$ 100.000,00.
Ora, se por ocasião de seu pedido havia área construída
de 89,94 m2, conclui-se que na época do laudo judicial (28/5/2019), houve
acréscimo de construção, pois se constatou: 109,38 m2 de área construída; se a
mora já se encontrava evidenciada, não pode tal diferença ser aceita.
Destarte, não se pode acolher integralmente a conclusão
do Sr. Perito judicial.
Desse modo e respeitado o entendimento da D.
Magistrada, as benfeitorias devem ser avaliadas, pelo índice da tabela Sinduscom
(valor de edificações padrões PP-4, de 1.346,77/m2, preço base de março 2015),
obtido na perícia, mas sobre a metragem de 89,94m2, que perfaz o valor de R$
121.128,49 - 15% (percentagem apurada no laudo pela obra inacabada - o que
se vê de suas fotografias), ou seja, R$ 18.169,27, obtendo-se o valor final de R$
102.959,22.
Tal cifra, aliás, aproxima-se dos valores sugeridos pelas
partes, pelo apelante (m2 em R$ 1.062,75 x 89,94 m2 = R$ 95.583,73) e pela

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apelada (R$ 100.000,00).
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da parte ré, nos termos da fundamentação supra,
reduzindo o valor indenizatório das benfeitorias para R$ 102.959,22.
Pela sucumbência recursal (parágrafo 11 do art. 85 do
CPC/2015), arbitra-se a honorária advocatícia em favor do patrono da parte
ré/apelante em 10% sobre o valor da diferença indenizatória arbitrada na
sentença com a ora fixada, observados os requisitos de gratuidade de justiça.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA