Tribunal: TJSP
Processo: 1002172-16.2016.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CONTRATUAL - CULPA DA RÉ - ATRASO - Instrumento contratual celebrado entre as partes contendo cláusula que prevê prazo adicional de 180 dias úteis para a entrega da obra - Não obstante a validade da cláusula que estabelece o prazo de tolerância, no caso dos autos a estipulação em dias úteis, na prática, dilata o prazo em quase nove meses, o que se mostra

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CONTRATUAL - CULPA DA RÉ - ATRASO - Instrumento contratual celebrado entre as partes contendo cláusula que prevê prazo adicional de 180 dias úteis para a entrega da obra - Não obstante a validade da cláusula que estabelece o prazo de tolerância, no caso dos autos a estipulação em dias úteis, na prática, dilata o prazo em quase nove meses, o que se mostra abusivo, impondo-se a limitação em 180 dias corridos - Súmula 164-TJSP e tese jurídica aprovada no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (tema 01), transitado em julgado em 01/12/2017 - Comprovada a mora da construtora ré, consistente no atraso na entrega do empreendimento, sem previsão de conclusão da obra, já tendo decorrido o prazo contratual para tanto - Acolhimento do pedido de resilição do contrato, com a restituição integral dos valores pagos pelos autores - Súmula 03-TJSP e Súmula 543-STJ - Juros de mora incidentes desde a citação, considerando o inadimplemento contratual da ré (art. 405 do CC e 240 do CPC) - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000190915
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002172-16.2016.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante BAUHERR
PAULÍNIA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados JOÃO LUIS
VIDO e LOURDES PANTERI VIDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 16 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002172-16.2016.8.26.0428 -Voto no 6062
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VOTO No 6062
Apelação n. 1002172-16.2016.8.26.0428
Origem: 1a Vara do Foro da Comarca de Paulínia
Juiz: Dr. Carlos Eduardo Mendes
Apelante: BAUHERR PAULÍNIA 1 EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: JOÃO LUIS VIDO e LOURDES PANTERI VIDO
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO
CONTRATUAL - CULPA DA RÉ - ATRASO - Instrumento
contratual celebrado entre as partes contendo cláusula que prevê
prazo adicional de 180 dias úteis para a entrega da obra - Não
obstante a validade da cláusula que estabelece o prazo de
tolerância, no caso dos autos a estipulação em dias úteis, na
prática, dilata o prazo em quase nove meses, o que se mostra
abusivo, impondo-se a limitação em 180 dias corridos - Súmula
164-TJSP
e
tese
jurídica
aprovada
no
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000 (tema 01), transitado em julgado em
01/12/2017 - Comprovada a mora da construtora ré, consistente no
atraso na entrega do empreendimento, sem previsão de conclusão
da obra, já tendo decorrido o prazo contratual para tanto -
Acolhimento do pedido de resilição do contrato, com a restituição
integral dos valores pagos pelos autores - Súmula 03-TJSP e
Súmula 543-STJ - Juros de mora incidentes desde a citação,
considerando o inadimplemento contratual da ré (art. 405 do CC e
240 do CPC) - Sentença mantida - Honorários recursais devidos -
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por JOÃO LUIS VIDO e
LOURDES PANTERI VIDO em face de BAUHERR PAULÍNIA 1 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a rescisão do compromisso de compra e venda de
um imóvel, com a restituição integral dos valores pagos, além da indenização por lucros
cessantes.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para declarar a rescisão do contrato e a nulidade das cláusulas que estipulam
elevado valor de retenção, condenando a ré a restituir aos autores o valor despendido,
de R$ 490.000,00, de forma integral, com correção monetária desde a distribuição e
juros de 1% ao mês a partir da citação. O pedido de indenização por lucros cessantes foi
indeferido. Pela sucumbência, a ré arcará com o pagamento das custas processuais,
além dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação (fls.

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210/213).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelas partes. Os embargos opostos pelos autores foram acolhidos, alterando
o dispositivo da sentença, para constar que a correção monetária dos valores pagos
deve incidir a partir dos efetivos desembolsos, de modo a impedir o enriquecimento ilícito
da embargada. Os embargos opostos pela ré foram rejeitados, pela mesma decisão de fl.
230.
Apela a ré, sustentando em síntese, que descabe falar em
restituição integral, na medida em que a rescisão ocorreu imotivadamente e por iniciativa
dos autores. Ressalta que houve queda nas vendas, prejudicando o setor imobiliário,
mormente em razão das desistências dos compradores. Pleiteia que a retenção seja de,
no mínimo, 20% sobre os valores pagos e que os juros de mora incidam a partir do
trânsito em julgado (fls. 234/266).
Recurso processado e respondido a fls. 272/279.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 22/03/2013, os autores
celebraram 'Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra' da unidade no 42,
Torre II, do 'Condomínio Residencial Bella Vita', localizado na Comarca de Paulínia/SP,
pelo preço total de R$ 627.876,70 (fls. 19/33).
A entrega estava prevista para novembro/2015, com
prorrogação de 180 dias úteis (cláusula 8.1.1), findando, portanto, em agosto/2016.
Contudo, considerando que a ré sequer deu início à construção da segunda torre,
conforme fotografias de fls. 39/44, os autores se desinteressaram pela manutenção do
negócio, tendo constituído a ré em mora, conforme notificação copiada a fls. 45/46.
Em defesa, a ré não justifica o atraso, limitando-se a invocar
a irrevogabilidade e irretratabilidade, e a alegar que a obra está em andamento. Para
corroborar a alegação, junta as fotografias de fls. 174/178.

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O recurso não comporta acolhimento.
Com efeito, a jurisprudência tem admitido a tolerância de
prazo de 180 dias para a entrega de imóvel, sem incidência de penalidades ao vendedor,
quando prevista em cláusula contratual, dada a complexidade e a possibilidade da
ocorrência de imprevistos durante a realização da obra.
Assim, a cláusula que estabelece o prazo de tolerância não
é abusiva, pois embora se trate de contrato de adesão, sua redação é clara e inteligível,
e o comprador teve prévio conhecimento sobre o seu conteúdo (artigo 46 e 54, § 3o, do
CDC).
Neste sentido, é a Súmula no 164 deste Tribunal de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega do
imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Essa questão foi, inclusive, decidida e aprovada no
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000,
julgado em 10.08.2017 pela Turma Especial de Direito Privado I deste E. Tribunal de
Justiça, relativa ao Tema 01 proposto, que transitou em julgado em 01/12/2017.
Entretanto, há que se ponderar que tal prazo deve ser
fixado com razoabilidade, evitando assim, o desequilíbrio contratual em detrimento da
boa-fé que deve nortear as relações jurídicas.
E no caso, é patente a abusividade da cláusula que fixou o
prazo em dias úteis (e não corridos), ensejando a dilação de quase nove meses após o
prazo contratualmente previsto, o que é inadmissível.
Assim, a jurisprudência tem entendido que o prazo de 180
dias corridos mostra-se suficiente para que a empresa possa lidar com fortuitos internos
que acometam a execução da obra e possam prejudicar sua entrega pontual.
Dito isso, no caso dos autos, considerando a prorrogação

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de 180 dias corridos, tem-se que as chaves deveriam ser entregues em maio/2016. Não
obstante a ação tenha sido proposta em junho/2016, as fotografias juntadas pela própria
ré em contestação, datada de outubro/2017, revelam que a obra estava bem longe de
ser concluída.
Assim, restou incontroversa a mora da construtora a partir
de maio/2016, autorizando o pedido de resilição por parte dos autores e a restituição
integral dos valores pagos, a teor da Súmula 543 do c. STJ, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (g/n).
Além disso, com a extinção do contrato, as partes devem
ser respostas ao estado anterior à celebração do contrato, como já sedimentou a
jurisprudência, com a edição da Súmula 03 deste e. TJSP:
“Reconhecido que o compromissário comprador tem direito
à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao
estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Em resumo, não há razões para que os promitentes
compradores sejam penalizados com a perda de qualquer quantia sobre as parcelas
pagas.
Também por essa razão, não há que se falar em incidência
de juros de mora a partir do trânsito em julgado, considerando que a resilição do contrato
se deu por culpa exclusiva da ré. Assim, sendo inquestionável a mora, o termo inicial dos
juros moratórios deve ser a data da citação válida, nos termos do art. 405 do CC e 240
do CPC.
Em conclusão, não tendo a ré apelante apresentado
qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como
lançada.

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Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pela ré, ficam os honorários em favor do patrono da ré majorados para 12% sobre o valor
da condenação, já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao disposto no art.
85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora