Tribunal: TJSP
Processo: 1012750-08.2015.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. Vícios construtivos em unidades residenciais nos 33,35 e 113. Anterior sentença de parcial procedência. Sentença desconstituída ante o cerceamento de defesa, dando-se oportunidade para a comprovação da existência dos danos materiais. Prolação de nova sentença, reconhecendo a ilegitimidade de parte da autora para pleitear indenização por danos

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. Vícios construtivos em unidades residenciais nos 33,35 e 113. Anterior sentença de parcial procedência. Sentença desconstituída ante o cerceamento de defesa, dando-se oportunidade para a comprovação da existência dos danos materiais. Prolação de nova sentença, reconhecendo a ilegitimidade de parte da autora para pleitear indenização por danos materiais em relação à unidade no 113 e, no mérito julgou improcedente a ação. Insurgência da autora. Preliminar de inépcia do recurso arguida em contrarrazões, afastada. Recurso que preenche os requisitos necessários do art. 1.010 do Código de Processo Civil, razão pela qual merece ser conhecido. Ilegitimidade de parte da autora para propor a demanda em relação à unidade residencial de no 113. Ocorrência. Prova da propriedade de bem imóvel se faz através da apresentação da escritura, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente ou, excepcionalmente, com o contrato de compra e venda, e não por carnês de IPTU e mensagens eletrônicas. Ausência de prova, também, da propriedade da unidade 35. Danos materiais e morais em relação à unidade no 33, não comprovados. Dada a oportunidade às partes para especificarem as provas, cabia à autora requerer a produção da prova pericial para comprovar os fatos alegados na exordial em relação aos danos ocorridos na unidade no 33, decorrente de alagamento. Alegação da autora da inviabilidade da produção da prova pericial, diante das reformas perpetradas por ela. Ônus da prova da autora. Inteligência do artigo 373, I, do CPC. Honorários advocatícios. Correção. Exegese do art. 85, §2o, do CPC. RECURSO PROVIDO EM PARTE, somente para redução da verba honorária.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000365343
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012750-08.2015.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante CARLA PEREIRA
BUENO, são apelados RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA e CONEGO
CIPRIANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012750-08.2015.8.26.0320 -Voto no 06176
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Apelação Cível no 1012750-08.2015.8.26.0320
Apelante
: Carla Pereira Bueno
Advogada
: Renata de Carvalho (Fls: 17)
Apelado
: Conego Cipriano Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda
Advogados
: Joaquim Vaz de Lima Neto e outro
Apelado
: Rio Verde Engenharia e Construções Ltda
Advogado
: Noedy de Castro Mello
Comarca: Limeira
Voto no 06176
rml
AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS.
Vícios construtivos em unidades residenciais nos 33,35 e 113.
Anterior sentença de parcial procedência. Sentença desconstituída
ante o cerceamento de defesa, dando-se oportunidade para a
comprovação da existência dos danos materiais. Prolação de nova
sentença, reconhecendo a ilegitimidade de parte da autora para
pleitear indenização por danos materiais em relação à unidade no 113
e, no mérito julgou improcedente a ação. Insurgência da autora.
Preliminar de inépcia do recurso arguida em contrarrazões, afastada.
Recurso que preenche os requisitos necessários do art. 1.010 do
Código de Processo Civil, razão pela qual merece ser conhecido.
Ilegitimidade de parte da autora para propor a demanda em relação à
unidade residencial de no 113. Ocorrência. Prova da propriedade de
bem imóvel se faz através da apresentação da escritura, devidamente
registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente ou,
excepcionalmente, com o contrato de compra e venda, e não por
carnês de IPTU e mensagens eletrônicas. Ausência de prova, também,
da propriedade da unidade 35. Danos materiais e morais em relação à
unidade no 33, não comprovados. Dada a oportunidade às partes para
especificarem as provas, cabia à autora requerer a produção da prova
pericial para comprovar os fatos alegados na exordial em relação aos
danos ocorridos na unidade no 33, decorrente de alagamento.
Alegação da autora da inviabilidade da produção da prova pericial,
diante das reformas perpetradas por ela. Ônus da prova da autora.
Inteligência do artigo 373, I, do CPC. Honorários advocatícios.
Correção. Exegese do art. 85, §2o, do CPC. RECURSO PROVIDO
EM PARTE, somente para redução da verba honorária.
Cuida-se de ação de indenização proposta por CARLA
PEREIRA BUENO contra RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e
CONEGO CIPRIANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Narra a autora

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que adquiriu 03 apartamentos na planta localizados na Torre Milão do Condomínio Novitá
Residencial, situados na Rua Alonso Valentim Cardoso Tavares, 70, Vila Busch, Limeira/SP,
sendo que as unidades apresentaram problemas de construção, uma vez que os produtos
utilizados eram de qualidade inferior aos prometidos. Alegou que na unidade 113 foi
solicitada reforma no piso laminado, pois estava completamente deteriorado, com as pontas
soltas, bem como ocorreram problemas com a queda d'água do banheiro e da varanda, e
problema nas mangueiras do banheiro, que estavam enferrujadas.
Sustenta que para a solução dos problemas, entregou as chaves
da unidade 113 para a ré em junho/2015, que abandonou as obras sem informá-la, depois de
privá-la do uso do bem durante os dois meses. Informa que houve reparos nos gradis das
varandas das três unidades adquiridas, ocasião em que dispendeu nove horas para acompanhar
os serviços.
Aduz que, em 10 de setembro de 2014, o marceneiro que
realizava serviços na unidade número 33 lhe informou que o imóvel estava alagado, com a
água alcançando quase 15 centímetros de altura e que, nessa ocasião, a requerida ingressou no
imóvel sem a sua autorização e não relatou ou esclareceu os fatos ocorridos.
Afirma que, o incidente hidráulico ocorreu em 08/09/2014,
permanecendo os móveis em contato com a água por dois dias e que, por conta do
alagamento, os serviços executados pelo marceneiro não terão a mesma durabilidade e nem
mesmo lhe foi dada garantia, pois o profissional alega que ocorreram eventos externos,
alheios à prestação dos serviços.
Requer a realização de perícia nos imóveis para constatação das
avarias e da durabilidade que terão os móveis após a inundação, com a finalidade de
indenização por danos materiais, pretendendo a condenação das rés pelos danos relativos à
taxa condominial durante o período em que a requerida esteve com as chaves do imóvel no
113, impossibilitado o seu uso.
Pugna pela constatação da diferença da qualidade dos materiais

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por ela adquiridos e os fornecidos pela ré, tendo em vista que, em uma das unidades, já
realizou a troca dos materiais por outros de melhor qualidade. Requer, ainda, condenação da
requerida em indenização por danos morais, equivalente a 50 salários mínimos, diante dos
problemas relatados, inclusive com o uso de medicamentos controlados.
As requeridas apresentaram contestação (fls. 115/126), arguindo
preliminar de inépcia da inicial. No mérito, afirmaram que o pedido de danos materiais não
merece prosperar, pois a autora não descreve os danos que sofreu, deixando apenas a cargo da
prova pericial a constatação dos mesmos. Impugnaram o pedido de pagamento das
mensalidades do condomínio do apartamento 113, diante da ausência de comprovação da
propriedade do imóvel, bem como da despesa alegada. Aduziram que todas as solicitações da
autora foram prontamente atendidas. Afirmaram que os gradis foram reparados em todas as
unidades do empreendimento, com intuito de maior segurança, por meio de agendamento com
todos os proprietários e a troca nas unidades da autora ocorreu no mesmo dia. Informaram que
a inundação mencionada pela autora ocorreu na unidade de no 32, ocasião em que inundou o
corredor e a unidade da autora (no 33), contudo, o nível de água não atingiu a altura de 15
centímetros e que a entrada para a limpeza do imóvel ocorreu com a autorização de pessoas
que estavam dentro do imóvel, não se tratando de violação à propriedade da autora.
Impugnaram a pretensão de indenização por danos morais, diante da ausência de abalo à
honra da autora.
Réplica apresentada às fls. 184/189.
Sobreveio
a
r.
sentença
(fls.
191/195),
que
julgou
antecipadamente a ação, acolhendo em parte os pedidos formulados na inicial, com recurso de
ambas as partes.
O recurso da autora foi acolhido em parte, anulando-se a r.
sentença por cerceamento de defesa, determinando o retorno dos autos à origem para a
produção da prova pericial em relação à unidade no 33, onde ocorreu um alagamento. O
recurso das rés restou prejudicado.

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Retornando os autos ao Juízo de origem, as partes foram
instadas a especificarem provas (fls. 315), sendo que as rés informaram que não tinham
provas a produzir (fls. 317) e a autora afirmou que seria inviável a realização da perícia, uma
vez que haviam sido realizadas diversas reformas, requerendo o prosseguimento do feito (fls.
318/325).
Sobreveio nova sentença (fls. 327/331), que reconheceu a
preliminar de ilegitimidade de parte da autora para requerer indenização por danos materiais
em relação à unidade no 113 e, no mérito, julgou improcedente a ação.
Por fim, condenou a autora no pagamento das custas e despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00.
Inconformada, recorre a autora (fls. 334/353), objetivando a
reforma do julgado, aduzindo que não foi observada a documentação que comprova a
propriedade do bem, sendo que por meio de taxa de condomínio e pelos e-mails, solicitando a
abertura de chamados, comprova a propriedade da unidade 113.
Sustenta que adquiriu três unidades ainda na planta e contratou
com a própria construtora a aquisição dos materiais de acabamento, sendo que nas três
unidades ocorreram problemas, impossibilitando a sua utilização, o que significa defeito dos
serviços por falta de qualidade e segurança que esperava, diante da responsabilidade objetiva
por suas obrigações contratuais perante o consumidor.
Assevera que, diante da narrativa inicial, não é adequado
acreditar que os danos sofridos são corriqueiros e se tratam de mero aborrecimento como
compreendido pelo Juízo singular, descrevendo os vícios de cada unidade, ou seja, a unidade
35, 113 e 33, bem como seu conceito.
Relata que os danos materiais com a unidade 113 são relativos
ao tempo que a obra para a realização dos reparos ficou parada, sendo que ela perdeu os
valores da locação e arcou com os condomínios dos meses de julho e julho de 20015, mesmo

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sem estar na posse dos bem, pois as chaves foram disponibilizadas para as rés. Alega que
perdeu a garantia dos móveis planejados em virtude do alagamento na unidade 33.
Quanto aos danos morais, sustenta que houve invasão do
apartamento para a limpeza e a demora na execução dos reparos, bem como houve
confirmação pela ré da má prestação de serviços, sendo que a desídia e falta de compromisso
com a sua situação, deixando a apelada de cientificá-la dos fatos e adentrar em seu imóvel
sem a sua autorização, não podem ser considerados mero aborrecimento.
Sustenta que os honorários advocatícios foram fixados de forma
arbitrária e injusta e equivalem a 30% do valor da causa, requerendo sua redução nos termos
do art. 85, § 2o, do CPC.
Por fim, requer a modificação do julgado, conforme explicitado.
Contrarrazões à fls. 356/366, arguindo, preliminarmente a
inépcia do recurso de apelação, uma vez que é desconexo, não apresenta pedido claro ou
pedido possível. No mérito, pugna pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
De início, afasto a preliminar de inépcia do recurso de apelação
da autora, arguida em contrarrazões, uma vez que o recurso preenche os requisitos legais para
tanto, pois, de uma simples leitura de suas razões, chega-se à conclusão de que referencia a
ilegitimidade ativa, ataca os fundamentos da sentença, inclusive com razões do pedido de
reforma.
Portanto, regularmente processado e preenchidos os requisitos
do art. 1.010 do Código de Processo Civil, o recurso comporta conhecimento.
No mérito, o recurso merece parcial provimento.

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Na hipótese, a r. sentença anterior foi anulada para que fosse
realizada a perícia técnica que, em tese, elucidaria as questões relativas aos eventuais danos
materiais ocasionados nas unidades.
Com o retorno dos autos ao Juízo de origem, foi determinada a
especificação de provas pelas partes, tendo a autora informado que não seria possível a
realização da perícia, tendo em vista as diversas reformas que realizou.
Ressalte-se que foi expressamente consignado no V. Acórdão,
que só havia comprovação da aquisição da unidade 33, o que deveria ser observado pelo Juízo
'a quo':

“Contudo, apesar da necessária desconstituição da sentença para a
realização da prova pericial, consigne-se que a autora sustentou que
adquiriu das rés 3 (três) unidades no mesmo condomínio, todavia,
apresentou somente o Compromisso de Compra e Venda(fls. 30/57); o
Instrumento Particular de Cessão de Direitos (fls. 58/62); a descrição dos
acabamentos (fls. 63/66) e o Contrato de Compra e Venda de Móveis
Modulados e Acessórios (fls. 69/74) referentes somente ao apartamento de
número 33, localizado no 3o andar da Torre 3.” (...).
“Da narrativa da inicial infere-se que a unidade em que houve a reforma
do piso laminado, problemas na queda d'água no banheiro e na varanda, é
a de número 113, da qual, como já indicado, não há prova da aquisição
pela autora, apta a comprovar a legitimidade ativa para a pretensão
indenizatória. Ressalvo que as mensagens eletrônicas trocadas entre as
partes não são aptas a comprovar a legitimidade da autora para a
propositura da demanda em relação à tal unidade.” fls. 310 - grifei
Em observância às diretrizes indicadas, o feito foi extinto sem
resolução do mérito em relação à unidade 113, ante a ilegitimidade da autora para propor a
demanda em relação a ela e julgado improcedente em relação aos pedidos relativos á unidade
33.
Consigne-se que contra o acórdão não houve qualquer
insurgência da autora, vindo a mesma, agora, alegar sua legitimidade, fundada em e-mails e
carnê de IPTU, que como já indicado, não comprova a propriedade e, por consequência, sua
legitimidade ativa.
Não cuidou a apelante/autora de apresentar quaisquer

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documentos de aquisição das unidades 35 e 113, beirando a má-fé a alegação da apelante de
que (fls. 335):
“Se observarmos os documentos juntados pela Recorrente as fls. 58/62
comprovam a aquisição por meio de cessão de direitos, já as fls. 188 consta
a juntada do carne de IPTU da unidade 35, sendo a Autora a proprietária
(CARLA BUENO), já as fls. 189 foi comprovado por meio de fatura de
condomínio que a esta também tem a propriedade do imóvel, unidade 113.
Consta nos autos os emails juntados pela própria Recorrida as fls. 83/108
onde foram abertos diversos chamados realizados pela Recorrente e todas
respondidos pela Construtora, obviamente estas não responderiam os
chamados se a autora não fosse parte legitima e jamais realizariam os
reparos solicitados”.
Como cediço, a prova da propriedade de bem imóvel se faz
através da apresentação da escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de
Imóveis competente ou, excepcionalmente, com o contrato de compra e venda, e não por
carnês de IPTU e mensagens eletrônicas.
Assim, mantida a ilegitimidade da apelante/autora para
demandar em relação à unidade 113, restam prejudicados os pedidos em relação à mesma. A
unidade de no 35 e seus vícios não foram sequer citados na inicial.
No tocante à unidade de número 33, a perícia deveria ser
realizada para verificação de eventuais danos materiais causados aos móveis e ao piso
laminado pelo incontroverso alagamento ocorrido em setembro de 2014.
Instada a requerer a produção das provas, pela qual havia se
debatido a apelante em recurso anterior, a mesma veio informar que realizara reformas no
imóvel, motivo pelo qual não seria possível a realização da prova pericial (fls. 318/325).
Assim sendo, ausente a prova pericial, ao crivo do contraditório,
inexistente é o dever de indenizar. Dada a oportunidade às partes para especificarem as provas
que pretendiam produzir, cabia à autora requerer a produção da prova pericial a comprovar os
fatos alegado na exordial. Se não foi possível a realização da prova, em virtude de atos da
própria autora, que procedeu a reforma no imóvel, não há que se falar em ato ilícito a ensejar
danos materiais e morais.

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Nos termos do disposto no artigo 373, I, do Código de Processo
Civil, cabe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito. Assim, se não comprovado
pela autora os danos materiais que sofreu pelo alagamento da unidade 33, não há que se falar
em indenização por dano material ou moral.
Não há dúvidas de que houve inconvenientes decorrentes do
alagamento, contudo, a ação foi proposta mais de um ano após a ocorrência dos fatos e não se
vislumbra que tenha havido qualquer ofensa a direito da personalidade, bem como não foram
apresentados quais os reflexos havidos na esfera na vida pessoal da autora, a ensejar danos
morais.
A ocorrência do alagamento e a ausência de autorização para
adentrar no imóvel não caracterizam danos morais passíveis de reparação. A uma, porque se
não foi realizada a perícia, não houve a comprovação da causa do alagamento e sua extensão.
A duas, porque havia urgência para a contenção dos riscos e a chave do imóvel estava na
portaria à disposição das apeladas.
Como salientado pelo Magistrado 'a quo':
“Por fim, entendo que o pedido de indenização por danos morais também
não procede. De acordo com a petição inicial, tal indenização seria devida
pelo fato da entrada dos prestadores de serviço da construtora no
apartamento da autora sem o consentimento da proprietária ou ao menos
uma tentativa de contato para a liberação da entrada. Alega ainda que a
indenização é devida porque os imóveis adquiridos apresentaram diversos
problemas e a autora perdeu dias de trabalho e ainda teve seu imóvel
alagado, deteriorado seus móveis, vendo ainda seu imóvel ser invadido por
funcionários da ré para a realização de limpeza sem que a autora tivesse
conhecimento dos fatos ou mesmo tivesse autorizado, de modo que a
construtora omitiu os danos causados ao imóvel. Em primeiro lugar, em
relação à alegação de invasão de domicílio, registro que o apartamento
ainda não era habitado na ocasião. Além disso, de acordo com a própria
petição inicial, a ré teria sido informada do alagamento no apartamento
pelo marceneiro contratado pela autora, o qual estava no local prestando
serviços, e a chave do imóvel estava na portaria do condomínio, pois estava
sob reparos pela própria construtora (fls. 4). Ora, se a chave do
apartamento na ocasião estava na portaria do condomínio, à disposição da
construtora, não há como sustentar que esta não tinha autorização para
entrar no imóvel. Ademais, o ingresso dos funcionários da construtora no
imóvel se deu porque foram alertados da situação pelo marceneiro e ali
estiveram para efetuar imediatamente a limpeza do local a fim de evitar ou

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minorar os prejuízos, de modo que tal atitude não caracteriza ato ilícito
capaz de ensejar o pleito indenizatório. Quanto aos problemas apresentados
no imóvel, estes, pelo que consta, foram reparados. A alegada demora na
execução dos reparos (3 horas para cada imóvel) deve ser entendida como
mero aborrecimento, pois esses trabalhos foram executados justamente para
reparar os danos materiais então constatados e reconhecidos pela
construtora. A autora sequer alega que os reparos poderiam ter sido
realizados, com a mesma qualidade, em menor tempo. Assim, esperando por
algo bem feito, como deve ser, não se justifica a reclamação da autora, até
porque, pelo que consta, os problemas foram resolvidos. Como não ficou
comprovada a alegada deterioração dos móveis planejados e do piso
laminado, conforme já analisado em relação aos danos materiais,
igualmente não vinga tal alegação para alicerçar o pedido de indenização
por danos morais.”
Aliás, de acordo com os ensinamentos do Sérgio Cavalieri1,
considera-se existente o dano moral quando:
[...] a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade,
interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo,
causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero
dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada
estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da
normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até
no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras a ponto
de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo.
No que tange aos honorários advocatícios, que foram fixados
por equidade, dispõe o artigo 85 do Código de Processo Civil:
Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado
do vencedor.
(...) § 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de
vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido
ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa,
atendidos:
I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a
natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado
e o tempo exigido para o seu serviço.
(...) § 8o Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito
econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará
o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos
incisos do § 2o.(...)
Nesse contexto, levando em consideração que não há valor de
condenação, a fixação dos honorários sucumbenciais deverá ocorrer pelo valor da causa, nos
1 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil, 8.a ed. São Paulo: Editora Atlas, 2009, p.
83/84.

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termos do parágrafo 2o, do artigo 85 do CPC.
Dessa forma, em observância aos requisitos elencados no §2o do
artigo supracitado, fixo os honorários sucumbenciais em favor dos patronos das rés apeladas
em 20% do valor atualizado da causa.
Portanto, de rigor a reforma da r. sentença, somente em relação
aos honorários advocatícios.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação Numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, somente para reduzir os honorários sucumbenciais.
ANA MARIA BALDY
Relatora