Tribunal: TJSP
Processo: 1016196-51.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Cobrança de despesas condominiais. Condomínio tinha conhecimento da posse do promitente comprador. Ilegitimidade passiva reconhecida, no caso, para aquele que figura no título de registro imobiliário como proprietário do bem imóvel. Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000425783
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016196-51.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL SOL
NASCENTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1016196-51.2019.8.26.0361
COMARCA DE MOGI DAS CRUZES
APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
APELADO : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOL NASCENTE
V O T O No 40507
Cobrança
de
despesas
condominiais.
Condomínio
tinha
conhecimento da posse do promitente comprador. Ilegitimidade
passiva reconhecida, no caso, para aquele que figura no título de
registro imobiliário como proprietário do bem imóvel. Apelo
provido.
1. Apela o réu da procedência de ação de cobrança de
condomínio alegando ilegitimidade passiva, além de que o condomínio tem
ciência que a posse é exercida pelos promitentes compradores há mais de vinte
anos, e que as cotas devem ser pagas pelos cessionários da unidade
habitacional, levantando ainda preliminar de carência de ação. Preparo regular.
Contrarrazões pelo improvimento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. No que se refere à ilegitimidade passiva, o apelo
comporta provimento, respeitado, contudo, o entendimento da digna prolatora da
r. sentença recorrida, Dra Ana Cláudia de Moura Oliveiro Querido.

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Trata-se de ação de cobrança de débitos condominiais,
referentes ao período de março a setembro de 2017 movida contra CDHU, titular
do domínio perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual matriculado o
imóvel do qual decorrem as contribuições condominiais devidas descritas na
inicial.
Citada, a ré ofertou contestação; afirmou que em 1998
firmou compromisso de compra e venda do imóvel, cujos direitos possessórios
foram transferidos a Maria de Lourdes Meirelles Prado e Manoel Antonio Prado
Filho.
Pois bem.
A controvérsia relevante apresentada nesta demanda foi
objeto do Recurso Especial repetitivo no 1.345.331, relatado pelo Min. Luis Felipe
Salomão, cujas diretrizes calcadas no seu julgamento servirão de parâmetro para
o presente caso. Com efeito, o mérito do julgamento daquele recurso especial foi
firmado com as seguintes teses, a saber:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela omissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo
das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o
promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afastase a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador”.
Daí depreende-se que, não tendo sido registrado o
compromisso de compra e venda noticiado na contestação, a cobrança pode
recair tanto sobre a promitente vendedora (CDHU) quanto sobre os promissários
compradores, observado, porém, que se o condomínio tinha ciência inequívoca
da transação imobiliária celebrada entre a ré e os terceiros mencionados, a

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obrigação de pagar as cotas deve ser exigida apenas do promissário comprador,
pois é a relação material com o imóvel que define a responsabilidade de pagar
No presente caso, cioso é notar que a CDHU é empresa
pública do Município de São Paulo cujo objetivo é o de construção de moradias
populares. Sabe-se, portanto, que não tem por objetivo a construção de imóveis
para especulação imobiliária ou para reserva da propriedade para si. É notório
também que os imóveis construídos em conjuntos habitacionais têm a posse
direta entregue para compromissários compradores que têm relação imediata
com o bem e que desfrutam dos serviços prestados pelo condomínio, sendo,
pois, obrigados a contribuir com a sua manutenção.
No caso, ainda que essa relação direta já não esteja sendo
estabelecida pelos promitentes compradores Maria e Manoel, o condomínio tem
ciência inequívoca de que a posse direta não é exercida pela CDHU.
Logo, se o condomínio tem ciência de que não é a CDHU
quem tem a relação direta de posse sobre a unidade, o que é fato irrefutável,
compete ao condomínio dirigir sua pretensão contra o atual possuidor.
Reconhece-se, assim, a ilegitimidade da COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU, julgando-se extinto o processo, sem resolução de mérito, na
forma do art. 485, VI, do CPC.
Sucumbente o condomínio, arcará com as custas e
despesas do processo e com os honorários advocatícios do patrono da parte
contrária, os quais ficam arbitrados em 20% do valor atualizado da causa,
ressalvando-se a suspensão da exigibilidade na forma do art. 98, § 3o, CPC.
3. Pelo exposto, dá-se provimento ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator