Tribunal: TJSP
Processo: 2048009-61.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Ação de cobrança – Despesas condominiais – Cumprimento definitivo de sentença – Exceção de pré-executividade rejeitada – Executada em recuperação judicial – Crédito extraconcursal, sendo despesa da massa – Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça – Apenas os atos de expropriação patrimonial devem ser deliberados pelo juízo recuperacional – Agravo de instrumento improvido

Ementa:
Ação de cobrança – Despesas condominiais – Cumprimento definitivo de sentença – Exceção de pré-executividade rejeitada – Executada em recuperação judicial – Crédito extraconcursal, sendo despesa da massa – Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça – Apenas os atos de expropriação patrimonial devem ser deliberados pelo juízo recuperacional – Agravo de instrumento improvido com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278652
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2048009-61.2020.8.26.0000, da Comarca de Piracicaba, em que é agravante API SPE 75 -
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENO
DE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, é agravado CONDOMINIO RESIDENCIAL TORRES DO
JARDIM I.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Agravo de instrumento
improvido com observação. , de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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AGRAVANTE:
API SPE 75 – PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADO:COND. RESIDENCIAL TORRES DO JARDIM I
INTERESSADOS: API SPE 75 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (e recup.
Judicial) e PRICEWATERHOUSE COOPERS ASSESSORIA
EMPRESARIAL LTDA.
COMARCA:
PIRACICABA
EMENTA: Ação de cobrança
Despesas condominiais

Cumprimento definitivo de sentença
Exceção de pré-
executividade rejeitada Executada em recuperação judicial
Crédito extraconcursal, sendo despesa da massa Precedentes
desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça Apenas os atos de
expropriação patrimonial devem ser deliberados pelo juízo
recuperacional
Agravo de instrumento improvido com
observação.
VOTO N° 43.634
(recurso digital)
Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que
rejeitou a impugnação e ação de cobrança de despesas condominiais em fase de
cumprimento de sentença.
Sustenta a agravante, em apertada síntese, que o
prosseguimento do cumprimento de sentença compromete seu plano de
recuperação judicial, razão pela qual deve ser extinto, cabendo ao condomínio
habilitar seu crédito. Noticia ser integrante do grupo PDG, que ajuizou o pedido

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de recuperação em 23/02/2017, cujo processamento foi deferido em 02/03/2017 e
concedida a recuperação em 06/12/2017. Discorre a respeito do procedimento da
recuperação judicial. Defende a natureza concursal do crédito condominial,
reconhecendo sua natureza propter rem, e a competência exclusiva do juízo
recuperacional para enfrentar as questões debatidas no cumprimento de
sentença promovido pelo condomínio.
Indeferido o efeito suspensivo, o recurso foi regular e
tempestivamente instruído com traslado de peças e recolhimento de preparo. O
agravado pugnou pelo improvimento em sua contraminuta.
É o relatório.
Cuida-se
de
ação
de
cobrança
de
despesas
condominiais ajuizada em 06/04/2018, referente ao apartamento 006 da Torre 2
do Condomínio Residencial Torres do Jardim I, havendo despesas vencidas
desde 10/10/2016.
Citada, a ré proprietária da unidade devedora, API SPE
75 Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários Ltda.
apresentou contestação em 14/08/2018. Em sua peça de defesa noticiou ser
integrante do “Grupo PDG”, apresentando as datas de sua recuperação judicial:
ajuizamento em 23/02/2017 e deferimento do processamento e do stay period em
02/03/2017, postulando pela extinção e habilitação do crédito naqueles autos.
A sentença proferida em 10/10/2018 rejeitou a tese de
defesa e julgou procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento das
despesas vencidas e daquelas que se vencerem até a quitação, advindo o
trânsito em julgado em 07/11/2018.

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Iniciado o cumprimento de sentença e intimada para
pagamento do débito exequendo, a ré agravante apresentou impugnação, a qual,
após o contraditório, restou rejeitada na decisão agravada, nos seguintes termos:
1. A recuperanda impugna o cumprimento de sentença,
alegando que o crédito deve ser perseguido na recuperação judicial, e não
em execução individual. Mas não lhe assiste razão, pois se trata de crédito
extraconcursal e, ainda, de dívida propter rem, a autorizar o prosseguimento
deste cumprimento de sentença. Nessse sentido, do Tribunal de Justiça
deste Estado:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
-
DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL -
Obrigação de natureza "Propter Rem" - Crédito Extraconcursal - Não
Habilitação
no
processo
de
recuperação
judicial.
AGRAVO
PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2217422-09.2019.8.26.0000;
Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26a Câmara de
Direito Privado; Foro de Sumaré - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/10/2019; Data de Registro: 25/10/2019)
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA
-
Despesas
de
condomínio - Devedora em recuperação judicial - Penhora da unidade
condominial geradora da dívida - Possibilidade - Crédito extraconcursal,
dada a natureza da obrigação (propter rem) - Questão já decidida em
agravo de instrumento anterior - Litigância de má-fé caracterizada -
Recurso não provido, com imposição de sanção à agravante por
litigância
de
má-fé. (TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2190280-30.2019.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador:
33a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 12a. Vara Cível; Data
do Julgamento: 24/09/2019; Data de Registro: 24/09/2019)
Pelo exposto, REJEITO a impugnação.

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2. Requeira a parte exequente, em quinze (15) dias úteis, o
que de direito para prosseguimento da execução.
Piracicaba, 11 de fevereiro de 2020.
E outra não poderia ser a solução adotada, em que
pese a combatividade do patrono da agravante.
As natureza propter rem das despesas condominiais
vinculam o débito ao imóvel que o gerou. Assim, independem da manifestação de
vontade de seu titular, cabendo-lhe unicamente seu adimplemento. Outrossim,
agregam-se ao próprio bem de forma autonôma a seu proprietário.
Nesse contexto, o Colendo Superior Tribunal de
Justiça vem se manifestando, desde a legislação anterior, pela natureza
extraconcursal do crédito condominial, incluindo-o no rol de despesas da própria
massa. Veja-se:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO
DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. DESPESAS
CONDOMINIAIS.
NATUREZA
EXTRACONCURSAL.
EFEITOS.
RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUJEIÇÃO. AUSÊNCIA. AÇÃO EXECUTIVA.
PROSSEGUIMENTO. SÚMULA No 568/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de

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que os créditos de natureza extraconcursal, como os provenientes de
despesas condominiais, não se submetem aos efeitos da recuperação
judicial, de forma que não há falar em suspensão da sua execução para a
preservação da empresa em recuperação.
3. Agravo interno não provido (AgInt no REsp 1822787/SP,
3a T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 25/11/2019, DJe 27/11/2019).
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE
COBRANÇA DAS DESPESAS DCONDOMINIAIS. POSTERIOR FALÊNCIA
DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À
FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DA COISA. NATUREZA
PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE OS CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À
MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO
DOS
CRÉDITOS.
CARÁTER
EXTRACONCURSAL.
ENTENDIMENTO
DOMINANTE NESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. (...) 2. A atual
jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a taxa de
condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração
do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à
habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei
de Falências. Precedentes. (...) 4. Agravo interno não provido, com imposição
de multa (AgInt no REsp 1646272/SP, 3a T., Rel. Min. Moura Ribeiro, j.
24/04/2018, DJe 30/04/2018).
No corpo do voto condutor deste acórdão o i. Ministro
Relator menciona diversos julgados da Corte.
Nesse sentido também vem se posicionando este
Tribunal, destacando-se alguns casos:

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AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NATUREZA
"PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL NÃO
SUJEITO À RECUPERAÇÃO JUDICIAL, POR SE TRATAR DE DESPESA
COM ADMINISTRAÇÃO DO ATIVO (LEI No 11.101/2005, ART. 84, III). O
crédito condominial, por ser "propter rem", tem natureza extraconcursal, não
se sujeitando aos efeitos da recuperação judicial, vez que a despesa
condominial visa a manutenção do próprio condomínio, não podendo se
submeter ao plano de recuperação judicial do devedor onerando terceiros, os
demais condôminos, que terão que suprir a cota de inadimplência de outrem.
Decisão
mantida.
Recurso
desprovido,
com
observação
(AI
no
2199583-68.2019.8.26.0000, 26a Câmara de Direito Privado, Rel. Felipe
Ferreira, j. 17/03/2020).
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE QUE O CRÉDITO ESTÁ
SUBMETIDO
AO
JUÍZO
DA
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
DESACOLHIMENTO. RECURSO IMPROVIDO. Alega a executada que o
crédito aqui perseguido está submetido ao Juízo da recuperação judicial,
pretendendo seja obstada a atividade executória. Segundo a orientação
jurisprudencial do C. Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais
não estão sujeitadas aos efeitos da recuperação judicial, por se tratar de
despesa com a administração do ativo (AI no 2027456-90.2020.8.26.0000,
31a Câmara de Direito Privado, Rel. Antonio Rigolin, j. 13/03/2020).
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título
Extrajudicial. Rateio condominial. Decisão que rejeitou a Exceção de Pré-
Executividade. INCONFORMISMO deduzido pela executada excipiente no
Recurso. EXAME: processamento da Recuperação Judicial da executada que
foi deferido no dia 29 de setembro de 2016. Prazo de cento e oitenta (180)
dias previsto no artigo 6o, "caput", e §4o, da Lei no 11.101/05, já ultrapassado.
Ausência de comprovação de que o crédito das exequentes foi incluído na
relação de credores e de constrição sobre bens necessários à atividade
empresarial. Rateio de despesa condominial que constitui obrigação de

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natureza "propter rem". Entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal
de Justiça no sentido de que o rateio condominial pode ser enquadrado no
conceito de encargo da massa, crédito indicado como extraconcursal no
artigo 84, III, da Lei no 11.101/05. Crédito que tem natureza extraconcursal,
não se sujeitando aos efeitos da Recuperação Judicial. Legitimidade ativa do
Condomínio bem configurada. Aplicação do artigo 1.348, incisos II, IV e VIII,
do Código Civil. Débito em discussão que constitui título executivo
extrajudicial, "ex vi" do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil.
Decisão
mantida.
RECURSO
NÃO
PROVIDO
(AI
no
2123331-24.2019.8.26.0000, 27a Câmara de Direito Privado, Rel. Daise
Fajardo Nogueira Jacot, j. 04/02/2020).
Por outro lado, em 14 de fevereiro de 2019 o i. Min.
Paulo de Tarso Sanseverino, ao julgar o Conflito de Competência 162.109/RJ,
declarou a competência do juízo recuperacional para qualquer exame relativo à
constrição de patrimônio das recuperandas. Oportuno observar que esse
incidente foi suscitado por empresa integrante do mesmo grupo econômico da ora
agravante, estando ambas incluídas no polo ativo da recuperação judicial no
1016422-34.2017.8.26.0100,
encabeçada
pela
PDG
Realty
S.A.
Empreendimentos e Participações.
Mencione-se ainda que, em pesquisa na página do
Superior Tribunal de Justiça, a partir do número único de registro dos autos da
recuperação judicial foram encontrados 299 registros, a maioria deles referentes
a conflitos de competência, muitos dos quais com decisões na mesma linha
daquela acima referida.
Nesse contexto, até por uma questão de economia
processual e política judiciária em âmbito nacional, efetivamente a solução mais
adequada à questão é o reconhecimento da competência do juízo recuperacional
para as questões relativas à constrição e expropriação patrimonial.

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Destarte, de rigor a confirmação da decisão agravada,
porém com a observação de que eventuais atos de constrição patrimonial
deverão ser deliberados pelo juízo da 1a Vara de Falências e Recuperações
Judiciais de São Paulo, onde se processa a recuperação judicial da agravante.
As
demais
questões
suscitadas
em
razões
e
contrarrazões recursais não modificariam o convencimento do julgador, sendo
desnecessário seu enfrentamento pontual.
Pelo
exposto,
por
esses
fundamentos,
nego
provimento ao agravo com observação.
VIANNA COTRIM
RELATOR