Tribunal: TJSP
Processo: 1007409-38.2018.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido de resilição unilateral formulado pelos compradores, com restituição integral dos valores pagos - Direito potestativo que não pode ser exercido no caso em tela - Obrigação da ré que era a de entregar o imóvel objeto do contrato - Obrigação dos autores de pagar o preço ajustado - Obrigações integralmente cumpridas, acarretando a extinção do contrato -

Ementa:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido de resilição unilateral formulado pelos compradores, com restituição integral dos valores pagos - Direito potestativo que não pode ser exercido no caso em tela - Obrigação da ré que era a de entregar o imóvel objeto do contrato - Obrigação dos autores de pagar o preço ajustado - Obrigações integralmente cumpridas, acarretando a extinção do contrato - Impossibilidade de resilição de contrato extinto - Art. 473, Código Civil - Ônus da sucumbência integralmente aos autores - Princípio da causalidade inaplicável no caso - Autores que, após a quitação do contrato, arrependeram-se do negócio, inexistindo causa para imputar qualquer culpa à ré pela pretensão ora exercida - Sentença de improcedência mantida - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270418
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007409-38.2018.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que são apelantes
DOMINGOS WILSON LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e VERA LÚCIA DE SOUZA
LIMA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
MORADA
DO
CAMPO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007409-38.2018.8.26.0597 -Voto no 8053
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VOTO No 8053
Apelação n. 1007409-38.2018.8.26.0597
Origem: 2a Vara Cível da Comarca de Sertãozinho
Juiz: Dr. Marcelo Asdrúbal Augusto Gama
Apelantes: DOMINGOS WILSON LIMA e VERA LÚCIA DE SOUZA LIMA
Apelada: MORADA DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido
de resilição unilateral formulado pelos compradores, com
restituição integral dos valores pagos - Direito potestativo que não
pode ser exercido no caso em tela - Obrigação da ré que era a de
entregar o imóvel objeto do contrato - Obrigação dos autores de
pagar o preço ajustado - Obrigações integralmente cumpridas,
acarretando a extinção do contrato - Impossibilidade de resilição
de contrato extinto - Art. 473, Código Civil - Ônus da
sucumbência integralmente aos autores - Princípio da causalidade
inaplicável no caso - Autores que, após a quitação do contrato,
arrependeram-se do negócio, inexistindo causa para imputar
qualquer culpa à ré pela pretensão ora exercida - Sentença de
improcedência mantida - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por DOMINGOS WILSON LIMA
e
VERA
LÚCIA
DE
SOUZA
LIMA
em
face
de
MORADA
DO
CAMPO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, objetivando a rescisão do contrato de
compra e venda de um imóvel, com a restituição dos valores pagos.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório se
adota, com base na extinção do contato, pela quitação. Pela sucumbência, os autores
arcarão com o pagamento das custas processuais, além dos honorários advocatícios,
arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, observada a gratuidade (fls. 133/134).
Apelam os autores, sustentando em síntese, seu direito
potestativo à rescisão do contrato, pois a propriedade ainda não foi transferida, restando
demonstrada a ausência de interesse na continuidade do contrato. Explicam que
causalidade não se confunde com sucumbência e, portanto, tendo a ré dado causa ao
ajuizamento da ação, impõe-se a inversão do ônus da sucumbência (fls. 138/143).
Recurso processado e respondido a fls. 148/154

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É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 16/03/2013, os autores
celebraram 'Instrumento Particular de Venda e Compra com Parcelamento de Preço e
Alienação Fiduciária em Garantia', relativo ao Lote no 11 da Quadra 11, do loteamento
denominado 'Morada do Campo', localizado na Comarca de Sertãozinho/SP, pelo preço
total de R$ 37.600,00 (fls. 20/46).
Relatam os autores que após o pagamento de todas as
prestações, solicitaram a outorga da escritura. Porém, a ré apresentou uma conta com
um valor residual de R$ 8.785,17, de prestações vendidas desde fevereiro/2017, que já
estavam liquidadas.
Assim, diante desse transtorno e, valendo-se de um direito
potestativo, tentaram devolver amigavelmente o imóvel e restituir os valores pagos.
Porém, não obtiveram êxito.
Em defesa, a ré arguiu a extinção do processo, pela falta de
interesse processual. Alegou que os autores fizeram depósitos bancários, quando
deveriam pagar as prestações por meio de boletos, o que dificultou a identificação do
pagamento. No entanto, afirmou que o contrato está integralmente quitado, o que
impossibilita a rescisão. Para corroborar a afirmação, apresentou a planilha de fls.
112/113.
Em réplica, os autores não impugnaram a alegada quitação,
insistindo no pedido de rescisão e de restituição dos valores pagos.
O recurso não comporta acolhimento.
Inicialmente, há que se ressaltar que o pedido de resilição
do contrato decorre de mera desistência dos autores, o que afasta qualquer hipótese de
culpa da ré a fundamentar a pretensão inicial.
No entanto, o alegado direito de desistência do negócio (ou

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arrependimento) por parte dos compradores, não pode ser exercido no presente caso.
Isto porque os próprios autores narram na petição inicial,
que o contrato celebrado com a ré foi devidamente quitado, tanto que foram diretamente
à ré com a finalidade de obterem a outorga da escritura. E tais fatos também foram
reconhecidos em defesa.
Sendo assim, não é caso de exercício de direito potestativo
de resolver o contrato a qualquer tempo, como reclamam os apelantes, já que tal direito
só pode ser invocado na vigência do contrato, senão vejamos.
Explica Nelson Rosenvald acerca da extinção dos contratos,
em comentários ao art. 473 do Código Civil:
“Consiste a resilição unilateral no direito potestativo de um
dos contratantes impor a extinção do contrato, independentemente do inadimplemento
da outra parte, sem que o outro possa a isso se opor, posto situado em posição de
sujeição.
(...)
De fato, a resilição unilateral é modelo inerente aos
contratos sem prazo. Neles, vislumbra-se a faculdade da parte de exercer o poder
liberatório, extinguindo o contrato.
(...)
Outrossim, a resilição unilateral, seja ela instantânea ou
precedida de prazo no qual as partes cessam gradativamente as operações, é cláusula
que pode conviver com contratos com prazo. Assim, as partes podem estimar um prazo
de duração máxima da avença ao mesmo passo em que preveem mecanismo contratual
para operar a finalização antecipada do negócio jurídico. A coexistência dessas
possibilidades apenas reflete a capacidade que as partes têm de autorregular seus
interesses privados, no exercício de sua autonomia provada.
(...)
O parágrafo único do art. 473 do CC suspende a eficácia da
resilição unilateral nas hipóteses em que uma das partes tenha efetuado investimentos
consideráveis por acreditar na estabilidade da relação contratual. (...) Aqui há uma
perceptível aplicação da teoria do abuso de direito limitando o exercício legítimo dos

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direitos potestativos (art. 187 do CC). Uma das funções do princípio da boa-fé objetiva é
a de frear o exercício de condutas formalmente lícitas, mas materialmente antijurídicas,
quando ultrapassam os limites éticos do sistema.” (“Código Civil Comentado", coord.
Cezar Peluzo, Barueri, SP: Manole, 2009, p. 502).
Trazendo a explanação para a hipótese dos autos, ainda
cabe lembrar que o contrato celebrado entre as partes estabelece obrigações bilaterais:
à ré competia a entrega do bem objeto do contrato e aos autores, o pagamento das
prestações lá ajustadas.
E como se viu, houve o cumprimento integral das
obrigações assumidas, circunstância que implica a extinção do contrato e, de
conseguinte, impossibilita a resilição de relação jurídica já inexistente.
Forçoso concluir, por esse raciocínio, que não há que se
buscar a extinção do contrato, quando este já se encerrou com o implemento das
obrigações.
E como bem destacou o Magistrado sentenciante, “os
demais pedidos dos autores derivam do pedido de rescisão do contrato e dizem respeito
ao retorno das partes ao status quo ante. Assim, improcedente o pedido principal, são
improcedentes também os pedidos que dele decorrem como consequência jurídica
natural.”
A título de nota, nem mesmo nas razões de apelação, os
autores refutam a quitação do contrato como fundamento para obstar a resilição,
insistindo apenas no direito potestativo que acreditam possuir.
Tudo isso considerado, o ônus da sucumbência é mesmo
dos autores, pois apesar da tentativa de imputar alguma culpa à ré pelo pedido de
desfazimento do negócio, o que se divisa, na verdade, é mero arrependimento do
negócio. Logo, inaplicável o princípio da causalidade.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pelos autores, ficam os honorários em favor do patrono da ré majorados para 15% sobre

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o valor atualizado da causa, já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao
disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, observada a gratuidade processual.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora