Tribunal: TJSP
Processo: 1004883-22.2018.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Jayme Queiroz Lopes
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ANÁLISE DA VALIDADE OU NÃO DE BONIFICAÇÃO QUE A LOCADORA HAVIA CONCEDIDO À LOCATÁRIA – INSTRUMENTO DE CONTRATO QUE NÃO FOI ASSINADO – BONIFICAÇÃO QUE DEVE SER CONSIDERADA, APESAR DISSO – E-MAIL ENVIADO PELA REPRESENTANTE DA LOCADORA À LOCATÁRIA, AFIRMANDO QUE O DESCONTO SERIA MANTIDO, SEM QUE CONDIÇÃO ALGUMA TIVESSE SIDO IMPOSTA – EXEQUENTE QUE DEIXOU DE

Ementa:
LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ANÁLISE DA VALIDADE OU NÃO DE BONIFICAÇÃO QUE A LOCADORA HAVIA CONCEDIDO À LOCATÁRIA – INSTRUMENTO DE CONTRATO QUE NÃO FOI ASSINADO – BONIFICAÇÃO QUE DEVE SER CONSIDERADA, APESAR DISSO – E-MAIL ENVIADO PELA REPRESENTANTE DA LOCADORA À LOCATÁRIA, AFIRMANDO QUE O DESCONTO SERIA MANTIDO, SEM QUE CONDIÇÃO ALGUMA TIVESSE SIDO IMPOSTA – EXEQUENTE QUE DEIXOU DE COBRAR AS DIFERENÇAS DOS OITO PRIMEIROS MESES, INDICANDO QUE HAVIA ACEITADO QUE, MESMO SEM CONTRATO ASSINADO, ESSE ERA O VALOR CORRETO – ANÁLISE DE COMO AS PARTES VINHAM SE COMPORTANDO NA NEGOCIAÇÃO – EXECUÇÃO QUE NÃO MERECIA PROSPERAR, SENDO OS EMBARGOS PROCEDENTES – SENTENÇA ALTERADA.

Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279143
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004883-22.2018.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
METALÚRGICA VERA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA, MARIA DE JESUS DAL
MÉDICO, MARLENE REGINA DAL MÉDICO, e AIRTON NAVARRO DAL
MÉDICO,
é
apelado
FS
ADMINISTRAÇÃO,
PARTICIPAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), ARANTES THEODORO E PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
JAYME QUEIROZ LOPES
Relator
Assinatura Eletrônica

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36a. CÂMARA
APELAÇÃO N.o 1004883-22.2018.8.26.0008
APELANTES: Metalúrgica Vera Indústria e Comércio Ltda. e outros
APELADA: FS Administração, Participações e Empreendimentos Ltda.
COMARCA: São Paulo 1a Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé
Voto n.o 33862
EMENTA:
LOCAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO ANÁLISE DA
VALIDADE OU NÃO DE BONIFICAÇÃO QUE A LOCADORA
HAVIA CONCEDIDO À LOCATÁRIA INSTRUMENTO DE
CONTRATO QUE NÃO FOI ASSINADO BONIFICAÇÃO
QUE DEVE SER CONSIDERADA, APESAR DISSO E-MAIL
ENVIADO PELA REPRESENTANTE DA LOCADORA À
LOCATÁRIA, AFIRMANDO QUE O DESCONTO SERIA
MANTIDO, SEM QUE CONDIÇÃO ALGUMA TIVESSE SIDO
IMPOSTA EXEQUENTE QUE DEIXOU DE COBRAR AS
DIFERENÇAS DOS OITO PRIMEIROS MESES, INDICANDO
QUE HAVIA ACEITADO QUE, MESMO SEM CONTRATO
ASSINADO, ESSE ERA O VALOR CORRETO ANÁLISE DE
COMO AS PARTES VINHAM SE COMPORTANDO NA
NEGOCIAÇÃO

EXECUÇÃO
QUE
NÃO
MERECIA
PROSPERAR, SENDO OS EMBARGOS PROCEDENTES

SENTENÇA ALTERADA.
Recurso provido.
Trata-se de embargos à execução de contrato de locação, julgados
improcedentes pela sentença de fls. 110/114.
Recorrem os embargantes, alegando que, quando do vencimento do
contrato, em fevereiro de 2017, as partes reuniram-se para tratar do valor do novo aluguel
para o período de 2017 a 2020, momento em que a apelada informou que o valor seria de
R$ 41.000,00; que os embargantes afirmaram que não tinham condições de pagar a quantia
mencionada e que teriam de desocupar o imóvel; que lhes foi oferecida bonificação de R$
10.000,00 por mês para os primeiros seis meses (15/4/2017 a 15/9/2017) e de R$ 5.000,00

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para os seis meses subsequentes (15/10/2017 a 15/3/2018), concedida pela apelada e
ratificada por sua sócia, conforme e-mail de fls. 41; que esse desconto foi incluído na
minuta do contrato, mas as partes deram início a uma discussão acerca da inclusão ou não
de multa por rescisão antecipada, pois a locatária pretendia desocupar o imóvel antes do
prazo estabelecido; que em momento algum da negociação a bonificação concedida esteve
condicionada à assinatura do novo contrato nos termos exigidos pela recorrida, ou seja,
com a inclusão da multa; que, considerando se tratar de novo contrato, as partes não
estavam sujeitas às mesmas regras que antes acordaram, motivo pelo qual os apelantes
insistiram na exclusão da multa; que, entretanto, a apelada não aceitou excluir a multa e
sustentou que a não assinatura nos termos exigidos implicaria na não bonificação; que a
bonificação foi aplicada nos primeiros oito meses do contrato, em que pese as partes não
terem assinado o instrumento, e somente no nono mês a apelada ingressou com a ação de
execução para cobrar as diferenças das parcelas 9, 10 e 11, o que é reconhecimento tácito
de que a bonificação não estava vinculada à assinatura do contrato nos termos exigidos;
que não é crível que no dia 14/2/2017 já constasse na minuta de renovação do contrato de
locação os termos de bonificação concedida em reunião presencial que se deu em
14/3/2017.
O recurso é tempestivo e foi preparado. Houve resposta (fls. 135/145).
É o relatório.
Constou da sentença: “É incontroverso que em fevereiro de 2017 a parte
embargada concordou com a concessão de abono para os primeiros doze meses de locação,
sendo o referido abono de dez mil reais nos primeiros seis meses e cinco mil reais nos meses
subsequentes. É também incontroverso que naquela ocasião as partes ajustaram que o novo
valor do aluguel seria de R$ 41.000,00, sobre o qual incidiriam tais descontos. Contudo,
segundo a embargada, a concessão dos descontos estava condicionada à assinatura de um novo
contrato escrito, o que é negado pela parte embargante, que se negou a assinar o novo ajuste
por discordar da existência da cláusula que previa a cobrança de multa em caso de desocupação
antecipada (fls. 30). Ocorre que as provas trazidas aos autos indicam que a prática contratual
estabelecida há anos pelas partes (segundo a embargante o primeiro contrato fora firmado há

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mais de trinta anos) consistia na assinatura de novo contrato ao término de cada período
contratado e, portanto, resta evidente que a efetiva subscrição do novo ajuste era condição sine
qua non para a concessão e manutenção dos descontos. A testemunha RONALDO, ouvida a fls.
105/108, confirmou este fato ao afirmar que, resolvida a questão relativa aos descontos, “o
caminho natural era assinar o novo contrato”, o qual lhe havia sido encaminhado previamente,
conforme por ele reconhecido e demonstrado pela comunicação de fls. 35. A embargante
também admitiu a fls. 04 que durante todo o período contratual as partes sempre ajustaram, de
modo harmonioso, a forma de renovação dos contratos de locação. Portanto, não há dúvida que
a conduta pretérita das partes consistia em, ao término de cada período contratual, negociar as
condições da locação, notadamente o valor do aluguel e, estabelecido este, firmar novo contrato
escrito. Aliás, tanto esta era a praxe e “caminho natural” que, apesar da primeira locação ter
sido contratada há mais de trinta anos, em 2014, ao término do prazo determinado do contrato
escrito então em curso, as partes firmaram novo ajuste escrito e do qual, ressalto, já constava a
previsão da cobrança de multa contratual em caso de desocupação antecipada, motivo da recusa
dos embargantes em firmar o novo ajuste. A testemunha RONALDO confirmou esta conclusão
ao declarar que “durante todo o período de locação, a cada vencimento de prazo, era assinado
um novo contrato escrito”, do qual, salvo engano do depoente, constava a cláusula que previa a
cobrança de multa em caso de desocupação antecipada. Do exposto, como a embargante se
recusou a firmar o novo contrato, providência que, por conta do comportamento anterior das
partes era indispensável para a vigência das novas condições pactuadas, o relacionamento
contratual entre as partes deve seguir as condições do contrato anterior, agora em vigor por
prazo indeterminado e que não contemplava abono algum, Portanto, a parte embargada tem o
direito de cobrar a diferença entre o aluguel devido e aquele efetivamente pago. Aliás, tanto a
assinatura do novo contrato era imprescindível para que o desconto fosse concedido e mantido,
que da minuta de fls. 39/40, a qual fora encaminhada para subscrição da locatária, constava
expressamente o abono concedido. Ainda em abono dessas conclusões, vale recorrer mais uma
vez ao depoimento da testemunha RONALDO, arrolada pela própria embargante, a qual
afirmou que foi cobrada diversas vezes acerca da assinatura do contrato, o que indica que esta
era mesmo imprescindível para que o benefício fosse concedido. Quanto à comunicação trazida
a fls. 40/41, na qual a representante da ré informa que os descontos seriam mantidos, ela em
nenhum momento dispensa a assinatura do novo contrato. Esta comunicação está relacionada
com divergência verificada no boleto que fora emitido para o pagamento da parcela 02/12 do
novo ajuste, nada mais. A parte exequente não tentou impor à embargante “ônus excessivo”
porque a previsão de multa constava do contrato anterior e de todos os que o antecederam,
conforme declarou a testemunha RONALDO. Por fim, o fato da embargada não estar cobrando

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as diferenças anteriores a dezembro de 2017 não lhe retira o direito de cobrar aquelas
informadas na inicial da execução. POSTO ISSO, JULGO IMPROCEDENTES os
EMBARGOS e condeno a parte embargante ao pagamento das custas e despesas processuais e
dos honorários advocatícios da parte embargada, que fixo em vinte por cento do valor
atualizado da causa, uma vez que o trabalho envolveu diversas manifestações nos autos e
participação em audiência. Em caso de ausência de pagamento voluntário e necessidade de
execução para o cumprimento do julgado, fixo a verba honorária, desde logo, em dez por cento
do valor do débito.”
A sentença deve ser alterada.
A questão que se discute no processo é saber se tem validade a bonificação
que a locadora havia concedido à locatária, apesar de o instrumento de contrato não ter sido
assinado, ou se valem as regras anteriores, previstas no contrato anterior, que não continha
nenhum desconto.
A resposta, com base na análise de tudo o que consta no processo, é que a
bonificação estava valendo, muito embora o novo instrumento não tivesse sido assinado.
Dois fatos foram considerados para essa conclusão.
O primeiro deles é a troca de e-mails entre as partes, em que representante
da locadora afirmou à locatária, em 12/4/2017, que o desconto seria mantido (fls. 40/41:
“Bom dia, Geraldo. Fique tranquilo, o combinado será mantido. 6 X R$ 10.000,00 e 6 X
R$ 5.000,00, a partir desse vencimento. Att, Jussara”).
Nenhuma condição foi imposta nessa mensagem que pudesse indicar que tal
desconto só seria aplicado se houvesse a assinatura do contrato.
O segundo fato, mais importante ainda, é que a exequente só cobrou as
diferenças a partir de dezembro de 2017, aceitando que a locatária pagasse os meses
anteriores (abril a novembro de 2017) com bonificação.
Diversamente do que entendeu o magistrado de 1o grau, o fato de a apelada

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não ter cobrado as diferenças dos oito primeiro meses (sendo de R$ 10.000,00 a dos seis
primeiros e de R$ 5.000,00 a dos dois seguintes) mostra que ela havia aceitado que, mesmo
sem contrato assinado, esse era o valor correto.
Importa observar como as partes vinham se comportando na negociação e,
para tanto, a locadora vinha aceitando o pagamento do aluguel com desconto, tanto que a
ação foi proposta apenas com o pleito dos meses de dezembro/2017, janeiro de 2018 e
fevereiro de 2018 (R$ 5.000,00 cada), como se vê da planilha de fls. 62 dos autos da
execução (processo no 1002007-94.2018.8.26.0008).
Assim, a execução não merecia prosperar, sendo os embargos procedentes.
A sentença fica alterada para se acolher os embargos à execução opostos
pelos ora apelantes, ficando a execução extinta, com resolução do mérito, condenando-se a
embargada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de
10% do valor da causa.
Diante do exposto, dou provimento ao apelo.
Jayme Queiroz Lopes
Relator