Tribunal: TJSP
Processo: 1051512-69.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Bancários
Órgão julgador: Edgard Rosa
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-21
Data de publicação: 2020-11-21

Ementa:
APELAÇÃO. Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Cédula de Crédito Imobiliário (CCI). Lei 9.514/97. Relação de consumo.

1) Cerceamento de defesa não configurado. Desnecessidade de prova pericial contábil.

2) Taxa de juros efetiva de 1% ao mês + IPCA (12,68% ao ano, CET de 15,47%). Ausência de abusividade. Sistema de

Ementa:
APELAÇÃO. Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Cédula de Crédito Imobiliário (CCI). Lei 9.514/97. Relação de consumo.

1) Cerceamento de defesa não configurado. Desnecessidade de prova pericial contábil.

2) Taxa de juros efetiva de 1% ao mês + IPCA (12,68% ao ano, CET de 15,47%). Ausência de abusividade. Sistema de amortização pela Tabela Price. Possibilidade. Entendimento jurisprudencial. Tarifa de avaliação. Possibilidade de cobrança. Prova do serviço prestado (laudo de avaliação do imóvel). (REsp no 1.578.553-SP, Tema 958, Súmula 566 do e. STJ). Comissão de permanência não prevista em contrato. Limitação da parcela ao percentual de 30% dos rendimentos. Impossibilidade. Falta de previsão legal. Ação julgada improcedente. Sentença confirmada.

RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
22a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000952143
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1051512-69.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ADRIANA
CAETANO
FERREIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
BANCO
INTERMEDIUM S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente) E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 21 de novembro de 2020.
EDGARD ROSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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22a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1051512-69.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 30.406 – RG.
APELAÇÃO CÍVEL No 1051512-69.2018.8.26.0100 - VOTO No 30.406
APELANTE: ADRIANA CAETANO FERREIRA
APELADO: BANCO INTERMEDIUM S/A
COMARCA DE SÃO PAULO - 14a VARA CÍVEL CENTRAL
MM. JUIZ(A) DE DIREITO: CLARISSA RODRIGUES ALVES
APELAÇÃO. Ação Revisional de Contrato de Compra e
Venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia. Cédula de Crédito Imobiliário (CCI). Lei 9.514/97.
Relação de consumo.
1) Cerceamento de defesa não configurado. Desnecessidade de
prova pericial contábil.
2) Taxa de juros efetiva de 1% ao mês + IPCA (12,68% ao ano,
CET de 15,47%). Ausência de abusividade. Sistema de
amortização pela Tabela Price. Possibilidade. Entendimento
jurisprudencial. Tarifa de avaliação. Possibilidade de cobrança.
Prova do serviço prestado (laudo de avaliação do imóvel). (REsp
no 1.578.553-SP, Tema 958, Súmula 566 do e. STJ). Comissão
de permanência não prevista em contrato. Limitação da parcela
ao percentual de 30% dos rendimentos. Impossibilidade. Falta de
previsão
legal.
Ação
julgada
improcedente.
Sentença
confirmada.
RECURSO DESPROVIDO.
1) Trata-se de apelação tempestiva (fls. 321/343),
isenta de preparo, interposta contra a respeitável sentença de fls.
303/311, que julgou improcedente o pedido revisional de contrato de
compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia iniciais e impôs à autora os encargos decorrentes da
sucumbência, ressalvada a gratuidade com que litiga.

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Inconformada, a autora apela para pedir a reforma
da sentença. Preliminarmente, alega que o julgamento antecipado
cerceou-lhe o direito de defesa, dada a indispensabilidade da prova
pericial contábil. No mérito, invoca em seu favor o Código de Defesa
do Consumidor e reitera que o contrato celebrado não seguiu a
proposta, sobretudo no que concerne a valores e forma de atualização.
Afirma que a proposta não previa taxa de juros de 1% ao mês mais o
IPCA e tal informação não foi prestada. Alega que há abusividade,
mormente pela atual condição econômica em que se encontra. Alega
que diferentemente do que estava previsto na proposta, o contrato
incluiu IPCA e gerou incremento de 0,68%. Aduz que os juros de
12,68% ao ano superam o limite legal de 12%, nos termos da Súmula
596 do colendo Supremo Tribunal Federal. Menciona a pandemia do
Covid-19 e seu impacto deletério na vida dos brasileiros, em especial
na sua profissão de taxista, afetada pela restrição de circulação. Insiste
na necessidade de revisão do contrato. Aguarda o provimento do
recurso.
Contrarrazões fls. 357/370.
A
autora
manifestou
concordância
com
o
julgamento virtual (fls. 374).
É o relatório.
2) Admito o recurso, uma vez reconhecida a
regularidade formal, pois é tempestivo, isento de preparo e, quanto ao
mais, atendem aos requisitos do art. 1.010 do CPC.

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3) A ação versa pedido de revisão de contrato
particular de compra e venda de imóvel com força de escritura pública,
com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e emissão de
cédula de crédito imobiliário (CCI) e outras avenças, nos termos da Lei
9.514/97.
Descabe cogitar de cerceamento de defesa, pois o
julgamento antecipado é faculdade do Magistrado, que, como
destinatário da prova, tem a prerrogativa de decidir da conveniência da
dilação probatória em cada caso concreto, indeferindo diligências
desnecessárias.
No caso concreto, a despeito do desejo manifestado
pela autora/apelante de produzir prova pericial contábil, vislumbra-se
de todo desnecessária a prova almejada, sobretudo se considerada a
frágil alegação de excesso na cobrança dos encargos.
Afasta-se, de início, a alegação de que o contrato
não se aperfeiçoou de acordo com a proposta inicial. O documento de
fls. 19/22 é mera simulação de financiamento imobiliário e, por isso,
não pode ser interpretado como proposta anterior ao contrato celebrado
entre as partes.
A ação destina-se a obter a revisão de contrato de
compra e venda de imóvel, mais especificamente da Cédula de Crédito
Imobiliário (CCI), sob o argumento de que houve abuso na pactuação
dos juros remuneratórios.
Em relação ao contrato das partes, quanto ao preço
e condições, consta de fls. 233/234:

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Preço total da compra e venda:
a) R$ 379.975,39 (trezentos e setenta e nove mil, novecentos
e setenta e cinco reais e trinta e nove centavos);
b) Parcela com recursos próprios: R$ 229.975,39 (duzentos
e vinte e nove mil, novecentos e setenta e cinco reais e trinta e nove
centavos);
c) Parcela com recursos do FGTS: Não se aplica;
d) Valor aberto a favor do cliente: R$ 153.200,00 (cento e
cinquenta e três mil e duzentos reais);
e) Taxa de juros efetiva (%): 1,00% a.m. (Um por cento ao
mês) + IPCA; 12,68% a.a. (Doze vírgula sessenta e oito por cento
ao ano) + IPCA;
f) Sistema da amortização: Tabela Price;
(...).
g.3) No de parcelas: 180 (cento e oitenta);
(...).
g.10) Tarifa de Cadastro: R$ 1.000,00
g.11) Tarifa de Avaliação dos Bens Recebidos em
Garantia: R$ 2.000,00.
g.12) CET (Custo Efetivo Total) 15,47% a.a.
É sabido que no Brasil não há tabelamento de juros
bancários e a capitalização é permitida, conforme entendimento
jurisprudencial sedimentado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“Súmula 539 - É permitida a capitalização de juros com
periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes
do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP no 1.963-17/2000,
reeditada como MP no 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada”.
“Súmula 541 - A previsão no contrato bancário de taxa de
juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a

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cobrança da taxa efetiva anual contratada”.
O que não se admite é o abuso, ou seja, a cobrança
de juros com taxa muito superior à praticada no mercado em iguais
condições, e a falta de informação adequada ao consumidor dos
serviços bancários.
Tal entendimento foi sedimentado pelo egrégio
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 1061530/RS,
no qual foi instaurado incidente de processo repetitivo, de relatoria da
eminente Ministra Nancy Andrighi:
“(...) ORIENTAÇÃO 1 - JUROS REMUNERATÓRIOS
a) As instituições financeiras não se sujeitam à limitação
dos juros remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), Súmula
596/STF;
b) A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12%
ao ano, por si só, não indica abusividade;
c) São inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos
de mútuo bancário as disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02;
d) É admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios
em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a
abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada art. 51,
§1o, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento
em concreto.” (REsp 1061530/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 22/10/2008, DJe 10/03/2009).
É o entendimento que se colhe dos seguintes
arestos:

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Apelação Cível no 1051512-69.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 30.406 – RG.
“AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O
JULGADO.
CONTRATOS
BANCÁRIOS.
AÇÃO
REVISIONAL.
JUROS
REMUNERATÓRIOS.
COMISSÃO
DE
PERMANÊNCIA. CONTRATAÇÃO.
VALIDADE DA CLÁUSULA.
1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do REsp no 1.061.530/RS, Relatora Ministra Nancy Andrighi,
submetido ao regime dos recursos repetitivos, firmou posicionamento do sentido de
que: "a) As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros
remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), Súmula 596/STF;
b) A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não
indica abusividade; c) São inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de
mútuo bancário as disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02; d) É admitida a
revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que
caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o
consumidor em desvantagem exagerada - art. 51, §1o, do CDC) fique cabalmente
demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento em concreto."
2. É válida a cláusula contratual que prevê a cobrança da
comissão de permanência, calculada pela taxa média de mercado apurada pelo
Banco Central do Brasil, de acordo com a espécie da operação, tendo como limite
máximo o percentual contratado (Súmula no 294/STJ).
3. Referida cláusula é admitida apenas no período de
inadimplência, desde que pactuada e não cumulada com os encargos da
normalidade (juros remuneratórios e correção monetária) e/ou com os encargos
moratórios (juros moratórios e multa contratual). Inteligência das Súmulas no 30 e
no 296/STJ.
4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg nos EDcl no REsp 1094614/MS, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em

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Apelação Cível no 1051512-69.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 30.406 – RG.
23/04/2013, DJe 30/04/2013).
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE CARTÃO DE
CRÉDITO. ADMINISTRADORA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TAXA DE JUROS
REMUNERATÓRIOS NÃO PACTUADA. LIMITAÇÃO À TAXA MÉDIA DE
MERCADO PARA OPERAÇÕES DA ESPÉCIE.
1.- É assente o entendimento desta Corte no sentido de que
"as empresas administradoras de cartão de crédito são instituições financeiras e,
por isso, os juros remuneratórios por elas cobrados não sofrem as limitações da
Lei de Usura" (Súmula 283/STJ).
2.- A Segunda Seção desta Corte firmou o entendimento de
que o fato de as taxas de juros excederem o limite de 12% ao ano, por si, não
implica abusividade; impondo-se sua redução, tão-somente, quando comprovado
que discrepantes em relação à taxa de mercado após vencida a obrigação.
3.- Não tendo como se aferir a taxa de juros acordada,
sendo pela própria falta de pactuação, como no caso dos autos, ou pela não
juntada do contrato, devem os juros remuneratórios ser fixados à taxa média do
mercado em operações da espécie.
4.- Agravo Regimental improvido.”
(AgRg no Ag 1316972/SP, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 27/09/2012).
Na hipótese dos autos, de compra e venda de
imóvel com parte do preço financiada por meio de cédula de crédito
imobiliário, celebrado em 20 de outubro de 2015 (fls. 232/261), houve
expressa e clara previsão de taxa de juros mensal de 1% ao mês e
12,68% ao ano e CEF de 15,47%.

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Apelação Cível no 1051512-69.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 30.406 – RG.
As taxas informadas no contrato não causam
onerosidade excessiva nem desequilíbrio contratual entre as partes
contratantes, de modo que não se vislumbra abusividade ou
desvantagem exagerada na taxa de juros pactuada, em linha com os
valores de mercado.
Assim, descabe cogitar de excesso ou abuso,
inclusive quanto à capitalização de juros, no caso, permitida nos termos
do artigo 5o, III, da Lei 9.514/96, que dispõe sobre o SFI Sistema
Financeiro Imobiliário e, ademais, está prevista no contrato (capítulo 1,
item 1.1, letra e.3, fls. 237).
Deve ser ponderado, ademais, que o custo efetivo
total (CET), engloba os juros e demais despesas, nos termos da
Resolução BACEN no 3.517/07, cujo artigo 1o, § 2o, assim dispõe:
“§ 2o - O CET deve ser calculado considerando os
fluxos referentes às liberações e aos pagamentos previstos, incluindo
taxa de juros a ser pactuada no contrato, tributos, tarifas, seguros e
outras despesas cobradas do cliente, mesmo que relativas ao
pagamento de serviços de terceiros contratados pela instituição,
inclusive quando essas despesas forem objeto de financiamento”.
No pertinente à alegação de cobrança de comissão
de permanência, cabe assentar que o contrato isso não contempla.
Aliás, conforme a sentença, a cláusula 5.1 fls. 247, prevê, para a
hipótese de mora, a incidência unicamente de juros remuneratórios,
juros moratórios e multa não compensatória, inexistindo qualquer
previsão sobre comissão de permanência.

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Quanto às tarifas bancárias, é notório que o egrégio
Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que as
tarifas de cadastro e de avaliação do bem são lícitas e perfeitamente
exigíveis -- desde que prestado o serviço, observando-se modicidade no
valor cobrado (REsp. 1.578.553-SP, Tema 958; Súmula 566).
Admite-se, no caso em exame, a cobrança da tarifa
de cadastro, devida ao início do relacionamento. Incide aqui a Súmula
566 do egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“Nos contratos bancários posteriores ao início da vigência
da Resolução CMN no 3.518/2007, em 30/4/2008, pode ser cobrada a tarifa de
cadastro no início do relacionamento entre o consumidor e a instituição
financeira”.
Assim sendo, tem-se por lícita, a cobrança da
primeira tarifa de cadastro no valor de R$ 1.000,00 (fls. 234), que foi
informada ao consumidor e apresenta valor compatível com o
praticado, não se verificando abusividade a ser coibida.
Em relação à tarifa de avaliação (R$ 2.000,00, fls.
234), a instituição financeira logrou comprovar a efetiva prestação do
serviço mediante a exibição do laudo correspondente (fls. 264/268),
não se vislumbrando excesso, mormente por se tratar de bem imóvel.
Quanto ao índice de correção monetária, não se
vislumbra ilicitude no escolhido no contrato (IPCA ou IGPM, fls. 235),
pois, consoante a sentença, objetiva-se a mera recomposição do valor
da moeda.
A propósito, confiram-se:

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SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. Ação revisional
do contrato. 1. Não houve cerceamento de defesa, os elementos dos autos eram
suficientes para esclarecimento das questões. 2. Não se pode falar de abusividade na
pactuação dos juros remuneratórios só pelo fato de a estipulação ultrapassar 12% ao
ano ou de haver estabilidade inflacionária no período. Ao contrário, a abusividade
destes só pode ser declarada, caso a caso, à vista de taxa que comprovadamente
discrepe, de modo substancial, da média do mercado na praça do empréstimo, saldo
se justificada pelo risco da operação. 3. Capitalização permitida expressamente na
espécie (art. 5o, inciso III, da Lei no 9.514/97). 4. Substituição do IGP-M pela TR,
que não se legitima. Cláusulas contratuais que preveem, expressamente, a utilização
do IGP-M. Ausência, ademais, de ilegalidade na sua estipulação. Ação
improcedente.
Recurso
não
provido.
(Apelação
Cível
no
1001034-28.2015.8.26.0564, 11a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. GILBERTO
DOS SANTOS, julgado em 2 de setembro de 2015).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Revisão
contratual - Discussão sobre critérios de reajuste das parcelas do preço e do saldo
devedor Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Aplicação de reajustes
em obediência ao contrato Legalidade da Tabela Price - Ação improcedente -
Recurso provido. (Apelação Cível no 1012320-74.2014.8.26.0002, 6a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, julgado em 9 de outubro de
2014).
APELAÇÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM
IMÓVEL
-
AÇÃO
ANULATÓRIA
CUMULADA
COM
REVISÃO
CONTRATUAL
E
CONSIGNAÇÃO
EM
PAGAMENTO
Sentença
de
improcedência Irresignação da autora. (...). REVISÃO DAS CLÁUSULAS
CONTRATUAIS Utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC)
Legalidade - Ausência de anatocismo Inaplicabilidade da Lei de Usura às
instituições financeiras Inteligência da Súmula 596 do Supremo Tribunal Federal -
Prática de taxa de juros superior à média de mercado - Não comprovação pela
autora - Abusividade não demonstrada - Capitalização permitida expressamente na

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Apelação Cível no 1051512-69.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 30.406 – RG.
espécie (art. 5o, inciso III, da Lei no 9.514/97) Pretensão de substituição do índice de
correção monetária do IPCA pela TR, que não se legitima - Cláusulas contratuais
que preveem, expressamente, a utilização do IPCA, que não denota ilegalidade na
sua estipulação Comissão de permanência Ausência de previsão contratual e de
cobrança, que afasta o interesse recursal nesse ponto. (...). (Apelação
1008098-56.2019.8.26.0562, 11a. Câmara de Direito Privado, Rel. Des. MARCO
FÁBIO MORSELLO, julgado em 23 de junho de 2020).
Descabida, por fim, por falta de previsão legal, a
pretendida revisão no valor da parcela para limitação ao percentual de
30% dos rendimentos líquidos, pois não se cuida, na espécie, de
empréstimo consignado ou com previsão de desconto em conta, mas de
contrato de financiamento imobiliário, de longo prazo.
Conclusivamente, a sentença dirimiu a lide de
forma correta e pode, assim, ser confirmada pelos próprios
fundamentos.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso
de apelação, majorados os honorários advocatícios a 11% sobre o
valor atualizado da causa, ressalvada a gratuidade.
EDGARD ROSA
Desembargador Relator