Tribunal: TJSP
Processo: 1028344-04.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marino Neto
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APELAÇÃO DO AUTOR
- Irresignação do autor com relação à sentença que homologou o acordo no tocante à rescisão do contrato e julgou improcedentes os demais pedidos.
– Pedido de condenação dos réus ao pagamento da multa de 10% do valor do contrato – Não acolhimento – Houve inexecução involuntária do contrato,

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APELAÇÃO DO AUTOR
- Irresignação do autor com relação à sentença que homologou o acordo no tocante à rescisão do contrato e julgou improcedentes os demais pedidos.
– Pedido de condenação dos réus ao pagamento da multa de 10% do valor do contrato – Não acolhimento – Houve inexecução involuntária do contrato, porque o banco não aprovou o crédito em razão das características do imóvel – Ausência de culpa dos réus – Multa indevida – Sentença mantida.
- Pedido de condenação dos réus ao reembolso dos valores pagos para a unificação das matrículas dos lotes – Não acolhimento - A regularização da situação registral se mostrava necessária para viabilizar a futura venda da área total – Sentença mantida.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131188
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1028344-04.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante
CLAUDIO MEDEIROS VENAGLIA, são apelados LUIZ CARLOS SANT’ANA FILHO
e PRISCILA FOLKL SANT’ANA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO DOS
SANTOS (Presidente) e WALTER FONSECA.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MARINO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028344-04.2018.8.26.0564 -Voto no 29971
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Apelação Cível no 1028344-04.2018.8.26.0564
Apelante: Cláudio Medeiros Venaglia
Apelados: Luiz Carlos Sant'Ana Filho e Priscila Folkl Sant'Ana
Juiz: Rodrigo Gorga Campos
Comarca: São Bernardo do Campo 9a Vara Cível
Voto 29971
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANOS
MATERIAIS
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

APELAÇÃO DO AUTOR
- Irresignação do autor com relação à sentença que
homologou o acordo no tocante à rescisão do contrato
e julgou improcedentes os demais pedidos.
Pedido de condenação dos réus ao pagamento da
multa de 10% do valor do contrato Não acolhimento
Houve inexecução involuntária do contrato, porque o
banco
não
aprovou
o
crédito
em
razão
das
características do imóvel Ausência de culpa dos réus
Multa indevida Sentença mantida.
- Pedido de condenação dos réus ao reembolso dos
valores pagos para a unificação das matrículas dos
lotes Não acolhimento - A regularização da situação
registral se mostrava necessária para viabilizar a futura
venda da área total Sentença mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de apelação de sentença (fls.
148/151) que, na ação de rescisão contratual cumulada com danos
materiais1 ajuizada por Cláudio Medeiros Venaglia em face de Luiz
Carlos Sant'Ana Filho e Priscila Folkl Sant'Ana, homologou o
acordo a que chegaram as partes, no que se refere à resolução do
contrato de compra e venda de fls. 13/19 e aditamento de fl. 20, com
1 Valor da causa: R$ 46.076,43, em novembro de 2018. Sentença disponibilizada no DJE
em 14/05/2019.

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fundamento no artigo 487, inciso III, do Código de Processo Civil, e
julgou improcedentes os demais pedidos formulados pelo autor,
condenando o autor ao pagamento das custas, das despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor
atualizado da causa.
Na petição inicial, o autor narra que, em
21/11/2017, celebrou com os réus compromisso de compra e venda
tendo como objeto o imóvel descrito na petição inicial uma chácara,
localizada em Mairinque/SP, no loteamento Chácara Pouso Alegre, na
Avenida Dona Emília Mourão de Oliveira, 1.210, com casa de campo
construída em um terreno formado pela unificação dos lotes no 3, 4, 5
e 6, objeto da matrícula no 8.468 do CRI de Mairinque -, pelo valor de
R$ 350.000,00 que, inicialmente, seria pago com três cartas de
crédito; obrigou-se o autor a providenciar, em 90 dias, toda a
documentação necessária para outorga da escritura; por exigência
dos réus, os quatro lotes foram unificados em uma única matrícula;
após a entrega da documentação, os réus solicitaram alteração da
forma de pagamento para financiamento bancário, conforme aditivo
datado de 05/04/2018; em 09/05/2018, o autor foi surpreendido com o
pedido de rescisão contratual; a cláusula sexta do instrumento veda a
desistência imotivada, impondo multa de 10% sobre o valor da
negociação, acrescida de juros de mora 1% ao mês; o valor pago
para unificação das matrículas deve ser reembolsado.
O autor requer seja declarado rescindido
o instrumento particular de compromisso de compra e venda de
imóvel, ante o inadimplemento dos réus, bem como sejam os réus
condenados ao pagamento da multa contratual (R$ 35.000,00), com

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incidência de juros e correção monetária a partir de 09/05/2017 e ao
pagamento da importância de R$ 11.076,43, referente ao montante
desembolsado para unificação dos lotes.
A conciliação foi parcialmente frutífera,
com relação ao pedido de rescisão do contrato.
Os
réus
contestaram
a
ação,
sustentando, em síntese: que buscaram aprovação do financiamento
bancário para quitação do preço ajustado; o agente financeiro não
aceitou o imóvel como garantia, por haver divergência na metragem
da área construída constante na matrícula e no IPTU e por não
constar cerca divisória, delimitando os lotes adquiridos; não houve
mora; o crédito foi aprovado em 24/04/2018, porém, não foi liberado
para a negociação por irregularidades no imóvel; o intermediador e o
vendedor sabiam dos problemas para liberação do crédito por conta
das características do imóvel, mas nada informaram aos réus; a
rescisão foi motivada pelas irregularidades e pelas características do
imóvel que o impediram de servir como garantia do financiamento;
inexistência de dano com relação à unificação das matrículas, uma
vez que necessária para oferta da venda do bem de forma correta.
O autor apresentou réplica.
Sobreveio
a
r.
sentença
de
homologação do acordo e improcedência dos demais pedidos.
Nas razões de apelação, o autor requer
a condenação dos réus ao pagamento da multa e ao reembolso das
despesas com a unificação dos lotes.
É o relatório.
A r. sentença deve ser confirmada pelos

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seus próprios e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam
inteiramente adotados como razão de decidir, nos termos do art. 252
do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça: “nos
recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada,
houver de mantê-la”.
O Juízo a quo analisou detidamente os
elementos constantes dos autos, corretamente concluindo pela
improcedência dos pedidos:
“O feito comporta julgamento imediato,
uma vez que a matéria controvertida não desafia a produção de
outras provas além dos documentos já apresentados pelas partes.
Pelo que se depreende dos documentos
de págs.13/19 e pg.20, Cláudio Medeiros Venaglia comprometeu-se a
vender o imóvel descrito na cláusula 1.1 (pág.13) a Luiz Carlos
Sant ́Ana Filho e Priscila Folki Sant ́Ana pelo preço de R$350.000,00.
Inicialmente, estipulou-se a forma de pagamento por meio da entrega
de três cartas de crédito no valor de R$ 150.000,00 cada uma, com
devolução do saldo aos compradores, após deduzidas as despesas
com documentação para venda do imóvel e tributos (pág. 14).
Posteriormente, aos 05 de abril de 2018, o contrato foi aditado,
passando a forma de pagamento para a modalidade financiamento
bancário, a ser obtido no prazo de 60 dias, a contar do dia 06 de
março de 2018 (pág. 20).
Foi
necessária
a
unificação
das
matrículas dos lotes 3, 4, 5 e 6, para regularizar a situação registral da
Chácara Pouso Alegre (págs. 03 e 82 fato incontroverso). Fornecida

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pelo autor a documentação pertinente, os requeridos deram entrada
no procedimento para aprovação do crédito imobiliário, a fim de quitar
o preço ajustado. Porém, a instituição financeira não aceitou o imóvel
negociado como garantia do financiamento (pág. 103), pois constatou
diversos impedimentos: “Na vistoria in loco foi identificada que na
matrícula consta uma área de 283,86m2 e no IPTU consta uma área
de 59,62m2, o fechamento da propriedade é por cerca de arame,
segundo informações, inicialmente a propriedade é formada por 6
lotes e o comprador está comprando apenas 4 lotes, sendo assim,
não possui cerca dividindo o avaliando dos dois lotes. Não possui
abastecimento de água, é através de posso artesiano, o esgoto é
através de fossa, o acesso ao imóvel é por via não pavimenta, sem
calçada, guia e sarjeta e tem idade aparente maior que 25 anos” (pág.
103).
Pelo que se observa, o financiamento
bancário não foi liberado, não por culpa dos réus - que se
encontravam com a documentação em ordem e tiveram o
financiamento aprovado conforme documento de pág. 106 - mas em
razão das peculiares e condições do imóvel objeto da negociação,
que se mostrou ao banco imprestável para garantir o financiamento. O
que ocorreu, na hipótese, foi a inexecução involuntária do contrato,
situação gerada pela falta de experiência ou imprevisibilidade dos
contratantes e do próprio intermediador, que não se informaram antes
acerca da possibilidade do imóvel negociado ser aceito pela
instituição financeira como garantia em contrato de financiamento
imobiliário, tornando impossível o cumprimento da obrigação, que
dependia da liberação do crédito imobiliário.

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Os requeridos não conseguiram a
liberação do crédito para quitar o preço ajustado porque o imóvel não
ostenta condições suficientes e necessárias, a critério da instituição
financeira, para servir de garantia ao contrato de financiamento
imobiliário. A inexecução das obrigações não resulta de qualquer
comportamento intencional ou mesmo culposo verificado pelos
contratantes no curso da relação. Não há procedimento faltoso ou
inadimplemento, tratando-se de mera inexecução involuntária, que
causa a resolução do contrato por motivos alheios à vontade das
partes. Não há, portanto, que se falar em pagamento da multa
contratual.
Outrossim, não há que se falar em mora
dos requeridos no pagamento do preço quando do primeiro ajuste,
uma vez que as partes firmaram aditivo contratual, por meio do qual
se concedeu prazo de sessenta dias para obtenção da linha de
crédito necessária para pagamento do preço, obtida aos 23 de abril de
2018, não liberada em razão das condições do imóvel.
Sendo impossível o cumprimento da
obrigação, só resta às partes a resolução do contrato por inexecução
involuntária, cuja principal consequência é o retorno dos contratantes
ao status quo ante:
“A regra dominante é a de que a
exoneração de uma parte acarreta a da outra. Extingue-se a
pretensão de quem deixou de cumprir, mas fica impossibilitado de
exigir a contraprestação, já que a obrigação perde a sua causa,
rompendo-se, em verdade, o vínculo de conexão entre as obrigações.
Se a prestação da outra parte já foi cumprida, a parte liberada é

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obrigada a restituir o que recebeu, pois, do contrário, haveria
enriquecimento sem causa. O pagamento seria indébito, pelo que a lei
autoriza a repetição. Resolvido, pois, o contrato, as partes voltam à
situação anterior à sua celebração. (Orlando Gomes, Contratos, 24a
Edição, Editora Forense, pág. 179).
Com relação aos valores gastos para
unificação da matrícula, é de se observar que a Chácara Pouso
Alegre ostenta edificação que abrangia mais de um lote (fato não
impugnado), motivo pelo qual a regularização da situação registral se
mostrava necessária para viabilizar a futura venda da área total. Não
há, portanto, prejuízo a ser indenizado”.
A propósito, segue precedente desta
Corte:
“Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Pagamento do preço de aquisição estava vinculado à
obtenção de financiamento perante a Caixa Econômica
Federal. Recusa da instituição financeira, porém, não
vinculada a eventual óbice por parte da compradora.
Configuração de caso fortuito ou força maior. Desfazimento
do pactuado, retornando as partes ao 'statu quo' primitivo.
Ausência de culpa. Pretensão de pagamentos abrangendo
multa
ou
equivalentes
sem
suporte.
Excludente
da
responsabilidade caracterizada. Apelo desprovido”.
(TJSP; Apelação Cível 1007497-15.2017.8.26.0079; Relator:
Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara de
Direito Privado; Foro de Botucatu - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 23/05/2019).

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E mais não é preciso dizer para que seja
mantida, por seus próprios fundamentos, a r. sentença recorrida.
Posto isso, nega-se provimento ao
recurso.
Em atenção ao artigo 85, §§ 1o e 11, do
Código de Processo Civil, que dispõe sobre os honorários recursais,
majoram-se os honorários devidos pelo autor apelante para 15% do
valor da causa atualizado.
MARINO NETO
Relator