Tribunal: TJSP
Processo: 1002136-02.2017.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-09
Data de publicação: 2020-01-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. REJEITADA. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA À CONSUMIDORA. COBRANÇA ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A promitente vendedora de imóvel possui legitimidade passiva "ad causam" para responder aos termos da ação em que o promissário comprador

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. REJEITADA. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA À CONSUMIDORA. COBRANÇA ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A promitente vendedora de imóvel possui legitimidade passiva "ad causam" para responder aos termos da ação em que o promissário comprador busca a devolução do Imposto Predial e Territorial Urbano pago à municipalidade antes de ser imitido na posse do bem adquirido.
2. Não é de responsabilidade do adquirente o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano enquanto não imitido na posse do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000004783
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002136-02.2017.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante CAMPO
FLORIDO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, é apelada MÁRCIA
ALVES DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 9 de janeiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002136-02.2017.8.26.0084
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Apelação Cível no 1002136-02.2017.8.26.0084
Apelante: Campo Florido Empreendimento Imobiliario Spe Ltda
Apelada: Márcia Alves de Souza
Comarca: Campinas
Juíza sentenciante: Thais Migliorança Munhoz
V. 0774
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE
VENDEDORA. REJEITADA. IMPOSTO PREDIAL E
TERRITORIAL URBANO. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA
À CONSUMIDORA. COBRANÇA ANTES DA EFETIVA
IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. A promitente vendedora de imóvel possui legitimidade
passiva “ad causam” para responder aos termos da ação em
que o promissário comprador busca a devolução do Imposto
Predial e Territorial Urbano pago à municipalidade antes de
ser imitido na posse do bem adquirido.
2. Não é de responsabilidade do adquirente o pagamento de
Imposto Predial e Territorial Urbano enquanto não imitido na
posse do imóvel objeto do contrato de compra e venda.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 231/238),
cujo relatório adoto, por meio da qual a MMa. Juíza da 8a Vara Cível de Campinas,
em ação de indenização por danos materiais e morais c/c restituição de valores
pagos, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para o fim de condenar a ré
a restituir à autora os valores desembolsados a título de IPTU no período anterior à
efetiva imissão na posse do bem, devidamente corrigido desde seu efetivo
pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Ante a
sucumbência recíproca, condenou as partes a suportar o pagamento das custas e
despesas processuais proporcionalmente, na seguinte forma: a autora em 70% e a ré
em 30%. Considerando os mesmos percentuais, condenou, ainda, cada um dos
litigantes a arcar com os honorários do advogado da parte adversa, fixados em 10%
do valor da condenação.

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Segundo a ré (págs. 242/249), ora apelante, a sentença merece ser
reformada, em síntese, porque (a) é parte ilegítima para responder ao pedido de
devolução do pagamento de IPTU, porquanto não o recebeu e a cobrança foi
efetuada pela Prefeitura Municipal de Campinas; (b) as cláusulas do Instrumento
Particular firmado entre as partes devem ser cumpridas e respeitadas por força do
pacta sunt servanda; (c) a autora não solicitou sua isenção do pagamento do IPTU,
que era admissível por se tratar de empreendimento de caráter social, razão pela
qual não podem suportar a consequência da incúria desta; e (d) a cobrança efetuada
pela Prefeitura de Campinas é manifestamente ilegal, sendo reconhecida a
abusividade pelo Poder Judiciário.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 253/254).
Contrarrazões apresentadas (págs. 258/261).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso não comporta provimento.
Primeiramente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida
pela apelante, porque, como integrante da cadeia de consumo, ela é titular de
interesse que se opõe ao afirmado na pretensão. Ressalta-se que a cobrança do IPTU
em nome da consumidora somente ocorreu em razão da informação que a
promitente vendedora repassou à Prefeitura Municipal de Campinas.
Nesse sentido já decidiu esta Colenda 3a Câmara:

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COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE
VALORES. 1. - Ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Incontroversa
participação da ré na avença questionada pelo autor. Resultado da
demanda que alcança sua esfera jurídica. Precedentes. 2. - Ilegitimidade
passiva. Cobrança do IPTU antes do ingresso dos compradores na posse
do imóvel. Impossibilidade. Despesas que não podem ser exigidas
antecipadamente (STJ, REsp no 1.345.331/RS, Min. Luis Felipe Salomão).
Legitimidade, também, das empreendedoras para a restituição pretendida.
Cobrança realizada apenas após a comunicação estabelecida. Responsabilidade,
assim, resultante do parcial descumprimento da avença, cujo erário não guarda
relação. (...). APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
1009253-11.2015.8.26.0344; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 15/10/2017 destaque meu);
Ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de indenização por danos
morais e pedido de concessão de tutela antecipada Compra e venda de bem
imóvel Recurso de apelo das requeridas - Relação de consumo configurada
entre as partes
Incidência do Código de Defesa do Consumidor -
Legitimidade passiva 'ad causam' das requeridas, na condição de
promitentes-vendedoras, para responder pela restituição ao consumidor
dos valores pagos a título de comissão de corretagem e impostos, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses
encargos ao consumidor (...). Nega-se provimento ao recurso das requeridas
e Dá-se provimento ao recurso adesivo do autor, reconhecida, de ofício, a
prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. (Apelação
Cível 1049087-74.2015.8.26.0100; Relatora: Marcia Dalla Déa Barone; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/03/2017
destaque meu).
Quanto ao mérito, a sentença judicial está suficientemente motivada e
deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora ratifico,
conforme admite este Tribunal (artigo 252 do RITJSP) e o Colendo Superior
Tribunal de Justiça (ED no AREsp 980.631/RS, Rela. Mina. Regina Helena Costa,
Data do Julgamento: 16/05/2017).
A tese recursal, que praticamente reproduziu o teor da contestação, não
conseguiu abalar a solidez dos fundamentos constantes da sentença proferida pela
MMa. Juíza Thais Migliorança Munhoz que, de maneira dialética, versou sobre a
matéria objeto dos autos.

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De fato. Não se pode transferir a obrigação de pagamento de Imposto
Predial e Territorial Urbano ao comprador antes da efetiva imissão dele na posse
do bem adquirido.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em razão da necessidade
de relação jurídica material, somente após a efetiva imissão do adquirente na posse
do bem é que se autoriza a cobrança de imposto dessa natureza, na linha do
entendimento traçado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.345.331/RS, de
relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão.
No caso em análise, a adquirente recebeu as chaves do imóvel em 10 de
janeiro de 2014 (pág. 197), data em que foi imitida na posse, de tal modo que não
pode ser responsabilizada pelo Imposto Predial e Territorial Urbano de período
anterior.
Em nada altera a situação o fato da cláusula trigésima primeira do
contrato firmado entre as partes (pacta sunt servanda) fixar como marco inicial para
o repasse do encargo a data de expedição do Auto de Conclusão (“Habite-se”), pois
tal estipulação é considerada abusiva e nula de pleno direito, por colocar a
consumidora em desvantagem manifesta.
Da mesma forma, é irrelevante a declaração de nulidade de lançamento
de débito fiscal em ação judicial, porquanto os documentos juntados aos autos não
comprovam que o débito assim declarado corresponde ao da presente demanda.
Por fim, inadmissível atribuir culpa à autora por não ter sido concedida
dispensa do pagamento do IPTU se isso era de atribuição própria e exclusiva da
Administração Tributária, independentemente de qualquer requerimento.

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Nessas condições, a r. sentença deve ser mantida, por ter dado adequada
solução para a questão controvertida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, levando
em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal pelo advogado da parte
vencedora, majoro os honorários advocatícios para 15% do valor da condenação.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora