Tribunal: TJSP
Processo: 1008485-57.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-05

Ementa:
Adjudicação compulsória. Ação que não possui caráter dúplice. Pedido contraposto não conhecido. Preliminar de falta de interesse de agir que se confunde com o mérito. À hipótese em discussão de aplica o Código de Defesa do Consumidor (Súmula 608/STJ). Recusa na outorga da escritura que se mostrou indevida. Alegada existência de saldo devedor que carece de demonstração efetiva. Autora que foi

Ementa:
Adjudicação compulsória. Ação que não possui caráter dúplice. Pedido contraposto não conhecido. Preliminar de falta de interesse de agir que se confunde com o mérito. À hipótese em discussão de aplica o Código de Defesa do Consumidor (Súmula 608/STJ). Recusa na outorga da escritura que se mostrou indevida. Alegada existência de saldo devedor que carece de demonstração efetiva. Autora que foi convocada pela Ré para outorga de escritura definitiva no ano de 2006. Pretendida cobrança de saldo residual, apurado quando já decorridos onze anos da convocação para outorga da escritura, que é afastada. Sentença de procedência mantida. Sem majoração da verba honorária. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000905572
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1008485-57.2019.8.26.0405, da Comarca Osasco, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelada
RAQUEL BERNARDES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1008485-57.2019.8.26.0405
Voto no 26.442
Apelação Cível No 1008485-57.2019.8.26.0405 Comarca: Osasco
Apelante: Cooperativa Habitacional do Estado de São Paulo
Apelado: Raquel Bernardes
Juiz sentenciante: Carlos Eduardo D'Elia Salvatori
Voto no 26.442
Adjudicação compulsória. Ação que não possui caráter
dúplice. Pedido contraposto não conhecido. Preliminar de
falta de interesse de agir que se confunde com o mérito. À
hipótese em discussão de aplica o Código de Defesa do
Consumidor (Súmula 608/STJ). Recusa na outorga da
escritura que se mostrou indevida. Alegada existência de
saldo devedor que carece de demonstração efetiva. Autora
que foi convocada pela Ré para outorga de escritura
definitiva no ano de 2006. Pretendida cobrança de saldo
residual, apurado quando já decorridos onze anos da
convocação para outorga da escritura, que é afastada.
Sentença de procedência mantida. Sem majoração da verba
honorária. Recurso não provido.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, julgada
procedente pela r. sentença de págs. 288/294 e 295, cujo relatório adoto, para condenar a
Ré na obrigação de fazer, consistente na emissão de declaração de vontade, a fim de
outorgar a escritura de compra e venda definitiva à Autora, no prazo de trinta dias, a
contar do trânsito em julgado da sentença, sob pena desta decisão substituir a
manifestação de vontade da parte demandada, na forma do artigo 501 do CPC, com as

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ressalvas tecidas. Em razão da sucumbência, condenou a parte ré ao pagamento das
custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 10% do valor atualizado da
causa. Nos termos do art. 4o, § 2o, da Lei Estadual 11.608/03, o percentual de 4%, para
fins de preparo, em caso de recurso, deve incidir sobre o exato valor nominal da causa.
Embargos de declaração formalizados pela Ré (págs.
307/309), rejeitados pela r. decisão de págs. 336/337.
Apela a Ré (págs. 340/359) com alegação, em síntese, que
a presente ação não é de obrigação de fazer, mas sim adjudicação compulsória que,
portanto, tem caráter dúplice, conforme decidido em recentíssimo v. acórdão de lavra do
E. TJSP. O pedido contraposto deveria ter sido conhecido pelo Juízo a quo, certo que há
todos os elementos para conhecimento do pedido, como as assembleias aprovando os
rateios, os balanços e a planilha de pág. 219, dando conta de que os rateios deixaram de
ser pagos o ano inteiro de 2017 (12/2017) e 2018 (12/2018). A r. sentença deixou de
considerar que há farta documentação comprovando os rateios (págs. 187/218). A
jurisprudência compartilha o entendimento no sentido de que a quitação do preço é
condição para a procedência da adjudicação compulsória, sem poder a parte pedir o
cumprimento da parte contrária sem antes cumprir a sua. A questão acerca da falta de
interesse de agir da Autora é processual e não se confunde com o mérito, na medida em
que não quitado o valor do rateio pela Autora, para que lhe seja dada a escritura do
imóvel pela Apelante. Existindo valor devido pela Autora, não se deve falar em ação de
adjudicação compulsória, pois a condição para a dedução de tal pretensão em Juízo é a
comprovação de pagamento integral do preço, nos termos dos arts. 1417 e 1418 do CC,
não havendo, por conseguinte, falar-se em recusa injustificável da Apelante. Deve ser
acolhida a preliminar de falta de interesse de agir. O preço não foi quitado pela Autora.
É legal o rateio de despesas. O pedido contraposto deveria ter sido conhecido pelo Juízo
a quo, certo que há todos os elementos para conhecimento desse pedido.

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Preparo anotado (págs. 360/361). Não foram ofertadas
contrarrazões pela Autora.
É o relatório.
De início, enuncie-se que a petição de págs. 412/431,
embora cadastrada como contrarrazões, em verdade trata-se de mera repetição do apelo
de págs. 340/359, ofertado pela Ré, e que não deve ser conhecida, por operada a
preclusão consumativa.
A r. sentença de págs. 288/294 e 295, complementada pela
r. decisão de págs. 336/337, proferida em embargos de declaração, não comporta
reparos.
Em ação de adjudicação compulsória, argumenta a Autora
que, em 04.8.1994, aderiu ao contrato de compromisso de participação em
empreendimento habitacional junto à Ré, para adquirir o apartamento no 11, do edifício
B, do Conjunto Residencial São Francisco I, localizado na rua Transversal Sul no 130,
Jardim Novo Osasco, Osasco/SP, CEP.: 06045-420, imóvel este objeto da matrícula no
76.210 do 1o Oficial de Registro de Imóveis local. Refere que passou a ocupar o imóvel
no dia 1o.9.2000 e informou que procedeu o pagamento integral das prestações para
aquisição do imóvel e recebeu, em 07.4.2006, a declaração para outorga de escritura.
Em razão de não ter condições financeira à época para arcar com emolumentos relativos
à escritura, deixou para realizar o ato em momento oportuno. Procurou posteriormente a
Ré para lavrar a escritura, no entanto seu pedido foi negado, em virtude de sobrevir
despesas não previstas no contrato e, nesse ensejo, segunda a Autora, a Ré condicionou
a lavratura da escritura mediante o pagamento das despesas pela Autora. O
empreendimento foi entregue pela Ré há cerca de dezoito anos e, desde então, nenhuma
obra foi realizada, o que baseia sua assertiva de que a cobrança da Ré não tem
fundamento. Requereu a adjudicação compulsória para receber a escritura definitiva do
imóvel em razão do adimplemento integral das prestações entabuladas no contrato.

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Assim apresentada a lide, enuncie-se que não se pode falar
em caráter dúplice da ação de adjudicação compulsória, uma vez que a condição dos
litigantes não é a mesma e nem se objetiva o mesmo bem. Nesse sentido, o pedido de
cobrança formulado pela Ré manifesta pretensão própria, conexa com a ação principal,
de modo que deveria ser deduzida por meio de reconvenção. Apesar dos precedentes
indicados, tratam-se de entendimentos isolados, sem que caiba à parte inovar em termos
processuais, em especial quando existe forma legal expressamente prevista para deduzir
seu direito.
Acerca das ações dúplices, ensina o professor Fredie
Didier Jr.: “As ações dúplices são as ações (pretensões de direito material) em que a
condição dos litigantes é a mesma, não se podendo falar em autor e réu, pois ambos
assumem concomitantemente as duas posições. Esta situação decorre da pretensão
deduzida em juízo. A discussão judicial propiciará o bem da vida a uma das partes,
independentemente de suas posições processuais. A simples defesa do réu implica
exercício de pretensão; não formula pedido o réu, pois a sua pretensão já se encontra
inserida no objeto de uma equipe com a formulação do autor. É como uma luta em
cabo de guerra: a defesa de uma equipe já é, ao mesmo tempo, também o seu ataque.
São exemplos: a) as ações declaratórias; b) as ações divisórias; c) as ações de
acertamento, como a prestação de contas e oferta de alimentos” (Curso de Direito
Processual Civil, vol. 1, Editora Juspodivm, 2009, 11a ed., pág. 210).
Assim, correto o entendimento enunciado pela r. sentença,
no sentido de não conhecer do pedido contraposto, afastado seu conhecimento como
reconvenção, por ausência de pedido a respeito.
A preliminar de falta de interesse de agir se confunde com
o mérito e assim será analisada.
No mérito, trata-se de ação em que se pretende a outorga
de escritura definitiva de imóvel objeto de financiamento pela Ré.

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Necessário enunciar que já se encontra pacificado pelo
Superior Tribunal de Justiça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos
empreendimentos habitacionais executados por sociedades cooperativas. Nesses termos
é o enunciado da Súmula 602/STJ: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos
empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”.
O processo revela que as partes firmaram “instrumento
particular de subscrição de cota-social da Cooperativa Habitacional do Estado de São
Paulo, participação do quadro social, obtenção de número de matrícula e vinculação a
uma seção”, para aquisição, pela Autora, do apartamento 11, bloco B, do Condomínio
Conjunto Residencial São Francisco II, localizado na Via Transversal Sul no 130. Foi
ela contemplada em sorteio realizado em 17.7.1999 e, então, passou a ocupar o imóvel.
Em 07.4.2006, a Ré encaminhou correspondência para informar à Autora que já teria
condições de obter a escritura definitiva do imóvel (pág. 43), o que, naquela
oportunidade não foi atendido pela Autora.
O argumento utilizado pela Ré, ao negar agora a outorga
da escritura definitiva à Autora, seria a existência de passivo, decorrente de rateio de
despesas regularmente apuradas, não saldado pela Autora, a inviabilizar a outorga da
escritura. Todavia, não se pode admitir a hipótese de ainda existir saldo a ser pago pela
Autora, uma vez que não se mostra possível identificar, por meio dos documentos
elencados à contestação, como a Ré apurou o valor de R$ 16.592,66.
É certo que foram juntadas atas de assembleias diversas,
todavia delas não se pode extrair com exatidão a origem do valor que a Ré pretende
exigir da Autora. Não existe a pormenorização dos valores devidos a fim de que se
possa identificar e relacioná-los ao empreendimento em que localizado o imóvel da
Autora. Importante ressaltar que mesmo na construção a preço de custo, necessária a
transparência em relação composição do preço.

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Ademais, a Autora foi sorteada no ano de 1999 e então
ingressou no imóvel e pagou sua cota-parte, conforme se verifica de pág. 219. O saldo
residual apurado se refere aos exercícios dos anos de 2017 e 2018, apurado quando já
decorridos mais de onze anos da convocação da Autora para obter a escritura definitiva
do imóvel, cujo documento não fez qualquer referência à existência de saldo devedor.
A cláusula 4a do contrato (pág. 150) enuncia ser obrigação
do associado o pagamento de sua parte no rateio das despesas extraordinários da Ré, e
então, lista uma série de itens. Todavia, a Ré não demonstrou que o valor exigido da
Autora tenha correspondência aos itens descritos na cláusula referida, de modo que
inexigível o valor que pretende seja reconhecido como de responsabilidade da Autora.
Pretensões semelhantes já foram objeto de análise em
outras oportunidades por este Tribunal de Justiça, com relação a Cooperativas
Habitacionais semelhantes à aqui Ré, com decisões no mesmo sentido:
“Apelação Cível. Cooperativa habitacional Ação de
inexigibilidade de débito Cobrança de saldo residual após pagamento integral
do preço Inadmissibilidade Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Impossibilidade de cobrança de valores sem a comprovação de que se destinam à
cobertura de custos do empreendimento Valores cobrados de forma unilateral
anos após a quitação do imóvel Observância do princípio da boa fé contratual e
da venire contra factum proprium Precedente desta Colenda Câmara de Direito
Privado em caso semelhante envolvendo a mesma cooperativa Manutenção da
R.
Sentença.
Nega-se
provimento
ao
recurso”
(Apelação
Cível
no
1000151-05.2017.8.26.0405 Des. Rel.(a): CHRISTINE SANTINI julgado em
11/06/2019);

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“OBRIGAÇÃO DE FAZER
Ação ajuizada por
adquirentes em face de cooperativa habitacional, a fim de que seja declarada a
inexigibilidade de resíduo após entrega das unidades e outorga de escritura
definitiva de venda e compra, diante da solução do preço já ultimada

Pagamento de todas as parcelas contratuais, conforme termo de quitação
fornecido pela ré Impossibilidade da cooperativa, seis anos após a entrega das
obras e um mês depois de outorgar a escritura definitiva, pleitear cobrança de
resíduo sem comprovação cabal do descompasso entre o custo do
empreendimento e do preço pago pelos adquirentes Violação ao princípio da
boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra factum
proprium) e inércia (supressio), por deixar os cooperados em situação de eterna
insegurança Recurso provido” (Apelação Cível no 1027015-17.2016.8.26.0405
Des. Rel.: FRANCISCO LOUREIRO julgado em 06/12/2017).
Resta clara a intenção da Ré em querer transferir o risco da
atividade que desenvolve, enquanto fornecedora, aos cooperados adquirentes, mediante
apuração unilateral do saldo residual, em nítida afronta ao artigo 51, inciso X, do
Código de Defesa do Consumidor, além de expressar violação aos deveres básicos de
transparência e informação nos termos do artigo 6o, inciso III, do Código de Defesa do
Consumidor.
Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado deste TJSP:
“APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
OUTORGA DE ESCRITURA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
Sentença de procedência parcial da ação principal e improcedência da
reconvenção. Insurgência pela Cooperativa. Descabimento. Incidência do CDC.
Súmula 608 do STJ. Ré que recusa outorga de escritura sob justificativa de não
pagamento de saldo residual. Assembleias que fazem referência genérica a
despesas de rateio sob fundamentos diversos, sem qualquer indicação de

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critérios, origem dos valores e correlação com este ou aquele empreendimento,
de forma a possibilitar ao cooperado a identificação desses lançamentos na
composição do preço do imóvel adquirido. Prática que encerra variação
unilateral do preço e violação aos deveres de informação e transparência.
Comportamento agravado pelo decurso de prazo expressivo, sem qualquer
providência por parte da cooperativa para demonstrar a plena realização do
empreendimento e consequente quitação das obrigações assumidas. Cobrança
que se mostra indevida e foi corretamente afastada. Precedentes do TJSP.
Sentença
mantida.
RECURSO
IMPROVIDO”
(Apelação
no
1000469-55.2017.8.26.0609, relatora MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA
POLLICE, 9a Câmara de Direito Privado, j. 1o.7.2020).
Nada mais é necessário enunciar e os demais argumentos
não são suficientes a afastar o acima fundamentado.
Sem majoração da verba honorária, porque não ofertadas
contrarrazões pela parte contrária.
Nestes termos, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator