Tribunal: TJSP
Processo: 1012448-17.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Compradora que pleiteia a rescisão do contrato – Possibilidade, decretada, contudo, a culpa da autora, caracterizada a sua desistência do negócio - Restituição das parcelas pagas – Admissibilidade – Direito das vendedoras serem ressarcidas pelas despesas operacionais com o negócio – Previsão contratual excessiva e abusiva – Fixação da retenção em 25% do

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Compradora que pleiteia a rescisão do contrato – Possibilidade, decretada, contudo, a culpa da autora, caracterizada a sua desistência do negócio - Restituição das parcelas pagas – Admissibilidade – Direito das vendedoras serem ressarcidas pelas despesas operacionais com o negócio – Previsão contratual excessiva e abusiva – Fixação da retenção em 25% do montante pago - Razoabilidade – Devolução de 75% em única parcela cumprindo a efetiva correção a partir de cada desembolso pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal - Juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão – Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Sentença confirmada – Verba honorária alterada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000556602
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012448-17.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante DÉBORA VILAS
BOAS DA SILVA, são apelados MASA VINTE E QUATRO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA. e MASA VINTE E CINCO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012448-17.2019.8.26.0068 -Voto no 37965
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1012448-17.2019.8.26.0068
Comarca:
Barueri
Ação:
Compromisso Compra Venda Rescisão e Restituição de Valores
Apte(s).:
Débora Vilas Boas da Silva
Apdo(a)(s).:
Masa Vinte e Quatro Empreendimentos Imobiliários Ltda. (e outra)
Voto no 37.965
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Compradora que
pleiteia a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo,
a culpa da autora, caracterizada a sua desistência do negócio -
Restituição das parcelas pagas Admissibilidade Direito das
vendedoras serem ressarcidas pelas despesas operacionais com o
negócio Previsão contratual excessiva e abusiva Fixação da
retenção em 25% do montante pago - Razoabilidade Devolução
de 75% em única parcela cumprindo a efetiva correção a partir de
cada desembolso pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal -
Juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão
Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Sentença
confirmada Verba honorária alterada, em atendimento ao artigo
85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com
observação.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
compra e venda c/c restituição de valores julgada parcialmente procedente pela r.
sentença de fls. 163/170, de relatório adotado.
Apela a autora insistindo na restituição de 90% sobre
o montante pago do preço, bem como pela incidência dos juros de mora a contar da
citação (fls. 172/181). Contrarrazões (fls. 187/199).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
A autora, através de regular compromisso, adquiriu
junto às rés em 27 de junho de 2015, mediante pagamento parcelado, a unidade
autônoma de no 28, bloco “C” do empreendimento “Central Park Barueri”, em Barueri (fls.
103/126).

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Em razão da omissão da ré na rescisão contratual e
diante das dificuldades financeiras e de adimplemento no pagamento das prestações, foi
proposta esta demanda, com vistas à rescisão do compromisso de venda e compra e à
restituição de 90% dos valores pagos.
Pedidos da autora acolhidos em parte pela r.
sentença de fls. 163/170 para declarar rescindido o contrato entre as partes por culpa da
compradora que desistiu do negócio, e condenar as vendedoras a devolverem à autora
os valores pagos, de uma só vez, autorizada a retenção de 25% sobre o respectivo
montante a título de perdas e danos, com correção monetária a contar dos respectivos
desembolsos e com incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado da
decisão, além de reconhecer a responsabilidade das rés pelo pagamento das taxas
condominiais e do IPTU cobrados da autora, condenadas as rés ao ônus de
sucumbência, arbitrada a verba honorária em 10% sobre o valor atualizado da
condenação.
Daí o apelo da autora.
De início, não há que se falar em deserção do apelo
da autora.
A apelante recolheu sobre a diferença pretendida de
restituição, ou seja, de no mínimo, 15% sobre o valor da restituição, uma vez que a
sentença condenou as rés à restituição de 75%, e a autora pretende a restituição de 90%
sobre o montante pago. Calculada a taxa de 4% sobre esta diferença de 15%, verifica-se
a correção do valor recolhido pela recorrente.
Quanto ao mérito, a possibilidade de rescisão
contratual por iniciativa dos compradores está pacificada.
Esta
Câmara,
seguindo
posição
pacífica
da
jurisprudência, tem admitido a rescisão de compromissos de venda e compra de bem
imóvel, inclusive nas hipóteses de mora pelos compradores e, dependendo do caso,
também de determinar a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos.
Com efeito, há de se considerar que os compradores
não podem ficar submissos a um posicionamento da vendedora, tendo que aguardar a
sua vontade em rescindir o contrato, sofrendo os efeitos de um ato jurídico que não irá
prosperar.
Contudo, a culpa pela rescisão, no caso, é da própria
autora, que admitiu a falta de condições financeiras para adimplir o pactuado; assim,
patente a possibilidade de rescisão por caracterização de arrependimento do negócio
pela autora.
Ao ser rescindido o contrato, as partes devem
retornar à situação em que se encontravam antes, reduzidas eventuais despesas que
realizaram.

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E é de se ressaltar que a autora não usufruiu do
imóvel, ou seja, não chegou a se imitir na posse do bem negociado.
Em casos como o presente, o que se admite e esta
Câmara tem sustentado, por maioria, essa posição é o abatimento entre 10% e 30%
sobre o montante pago para compensar as despesas administrativas com a venda,
dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel, se
de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com
relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e
também a título de penalidade pela culpa da rescisão.
O preço do imóvel é de R$ 310.285,38 (fls. 29), sendo
que a autora pagou as parcelas “C.3”, “C.4”, e 37 das 42 parcelas da cláusula “E.1” do
compromisso, gerando o montante total nominal pago equivalente a R$ 44.895,38 (fls.
141/142).
Diante circunstâncias apuradas, de adimplemento de
pouco mais de 14% do total do preço, em casos como o presente, possível era a
majoração do percentual de retenção para até em 30%; contudo, as apeladas não
impugnaram a r. sentença quanto a esta questão, pelo que resta mantida tal como
lançada, pois a alteração acarretaria a “reformatio in pejus”, e o Tribunal não pode piorar
a situação processual da única recorrente, retirando-lhe vantagem concedida pela
sentença, sem o pedido expresso da parte contrária.
Razoável, portanto, a fixação de 25% (vinte e cinco
por cento) de desconto sobre o total dos valores pagos a abranger despesas com
publicidade, venda, formalização da documentação, pagamentos de tributos (PIS, Cofins,
etc.) e outros gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos,
não havendo como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for cumprindo,
portanto, a restituição da quantia equivalente a 75% (setenta e cinco por cento)
devidamente corrigida.
Não obstante a possibilidade de restituição das
quantias pagas, por ser matéria de ordem pública, não há como se afastar o cômputo da
correção monetária.
Mesmo porque restaria indevida a estipulação de
não se corrigir o valor, pois este deve ser recomposto, no tempo, para se manter o poder
aquisitivo da moeda, corroído pela inflação, não se qualificando como uma majoração no
valor da obrigação.
Portanto, é necessária a atualização dos valores
pagos para que mantenham, sempre, o mesmo poder aquisitivo que tinham quando
foram recebidos.
E tratando-se de débitos judiciais, ao montante a ser
atualizado monetariamente deve ser aplicado o disposto pela Tabela Prática do Egrégio
Tribunal de Justiça de São Paulo, a contar de cada desembolso.

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Os juros moratórios também são devidos.
Quanto ao termo inicial de sua incidência sobre o
montante a ser restituído, curvo-me ao entendimento atual do Colendo Superior Tribunal
de Justiça de que são devidos a contar do trânsito em julgado da decisão, nos casos em
que a rescisão contratual se der por culpa do comprador:
“CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E
VENDA. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL À INCORPORADORA
POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES
E RECEBIMENTO DOS VALORES JÁ DESPENDIDOS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO.
PRECEDENTES.
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.” (REsp no 1.313.081/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 20.06.2018);
“RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DISTRATO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE.
CLÁUSULA
PENAL
COMPENSATÓRIA.
REDUÇÃO
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS
DE MORA. AUSÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE
VENDEDORA.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTES.
1. A revisão do acórdão visando a majoração da retenção
do
percentual
dos
valores
pagos
no
distrato
do
compromisso de compra e venda de imóvel, demanda
interpretação de cláusula contratual reexame do acervo
fático probatório dos autos, providência inviável de ser
adotada ante o óbice das Súmulas 5/STJ e 7/STJ.
2. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior é
assente de que, na hipótese de rescisão do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos
compradores, os juros de mora devem incidir a partir do
trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor.
3. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp no 1.576.156/DF,
Rel. Luís Felipe Salomão, j. 23.04.2018).
Quanto à responsabilidade de pagamento das taxas
condominiais e de IPTU, falta interesse recursal pela parte autora, pois a r. sentença já
declarou a inexigibilidade de tais encargos antes da entrega das chaves.
E diante da interposição de recurso somente pela
autora, cumpre a fixação de verba honorária em prol dos patronos da parte ré, o que, no
caso, configura-se a hipótese de sucumbência recíproca, nos termos do artigo 85,
parágrafos 2o, 11o e 14o e artigo 86, caput, do atual Código de Processo Civil: custas e
honorários advocatícios serão repartidos na proporção de 50% para cada parte, inclusive
sobre a verba honorária arbitrada de 10% sobre o valor atualizado da condenação,

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sendo vedada a compensação nos termos do atual estatuto processual.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença,
inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a repartição das custas,
despesas processuais e honorários de sucumbência em 50% para cada parte.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator