Tribunal: TJSP
Processo: 1030121-84.2016.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Comissão de Corretagem. Legalidade desde que expressamente prevista. Inocorrência. Restituição que se impõe. Taxa SATI indevida. Abusividade configurada. Restituição cabível. Resilição unilateral do compromisso de compra e venda pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula n. 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que manteve o

Ementa:
APELAÇÃO. Comissão de Corretagem. Legalidade desde que expressamente prevista. Inocorrência. Restituição que se impõe. Taxa SATI indevida. Abusividade configurada. Restituição cabível. Resilição unilateral do compromisso de compra e venda pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula n. 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que manteve o critério contratual de retenção. Impossibilidade. Cláusula que viola o dever de informação porque redigida de forma obscura. Fixação da retenção em 20% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Base de cálculo para a retenção que é o dos valores efetivamente pagos e não o valor do contrato. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. n. 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Decisão reformada. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
Registro: 2020.0000163786
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030121-84.2016.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes ADRIANO
GUDJENIAN e CLARISSA VIANNA LIRA GUDJENIAN, é apelado GAFISA SPE 121
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
2
Voto no 912
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Osasco
Apelantes: Adriano Gudjenian e Clarissa Vianna Lira Gudjenian
Apelado: Gafisa Spe 121 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juiz: Juliana Nishina de Azevedo.
APELAÇÃO. Comissão de Corretagem. Legalidade desde que
expressamente prevista. Inocorrência. Restituição que se
impõe. Taxa SATI indevida. Abusividade configurada.
Restituição cabível. Resilição unilateral do compromisso de
compra e venda pelo comprador. Restituição dos valores pagos
com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula n. 1
deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que manteve o critério
contratual de retenção. Impossibilidade. Cláusula que viola o
dever de informação porque redigida de forma obscura.
Fixação da retenção em 20% do montante pago. Patamar que
se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior
Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado.
Base de cálculo para a retenção que é o dos valores
efetivamente pagos e não o valor do contrato. Juros de mora.
Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. n.
1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Decisão
reformada. Recurso provido em parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
274/276, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a ré a restituir
aos autores os valores pagos a título de preço, com deduções e retenções indicadas na
cláusula 5.4, alínea b, de forma única e imediata. Em razão da sucumbência, os autores
foram condenados ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários
fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A parte autora, ora apelante, sustenta, preliminarmente, que faz jus à
concessão da gratuidade processual. Alega que é abusiva a cláusula que impõe a restituição
de apenas 60% do saldo pago. Afirma que a retenção de 10% do valor se mostra suficiente
para fazer frente às despesas de administração e publicidade. Quanto à comissão de
corretagem, assevera que não contrataram intermediador, na medida em que se dirigiram

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
3
ao stand de vendas da parte apelada a fim de adquirir o bem. No tocante à taxa SATI, alega
que, embora nomeada de intermediação imobiliária, o documento de fls. 74 corrobora se
tratar de taxa paga por serviços dessa natureza, que devem ser restituídos. Além disso, aduz
que a taxa de elaboração do contrato é abusiva. Afirma que pagou, ainda, despesas de
condomínio, IPTU, honorários de síndico, sem jamais ter a posse do bem. Assevera que até
o momento nada lhe foi devolvido, razão pela qual os honorários são devidos pela ré.
Recurso regularmente processado, sem preparo e com contrarrazões
(fls. 320/338).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
Indeferido o pedido de gratuidade e instada a recolher o preparo, a
parte apelante atendeu a determinação (fls. 377/378).
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
Inicialmente, cumpre ponderar que, diante do julgamento do recurso
interposto, fica prejudicada a análise do pedido de concessão da tutela de evidência
formulado às fls. 366/368.
O recurso comporta provimento em parte.
Quanto à comissão de corretagem e a Taxa SATI, o Recurso Especial
Repetitivo (REsp 1551951/SP) pacificou o entendimento no seguinte sentido:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
4
"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel".
Portanto, como a cobrança da Taxa SATI é indevida e foi
efetivamente cobrada para a elaboração do instrumento de compra e venda celebrado (fls.
75 R$ 1.800,00), motivo pelo qual a restituição se impõe.
Por oportuno, vale mencionar que o recibo de pagamento de fls. 74,
embora os apelantes tenham indicado como relacionado ao pagamento de taxa SATI, são
claramente relativos à intermediação imobiliária.
A comissão de corretagem, em igual sentido, também deve ser
restituída.
Como visto, é possível a transferência desse encargo ao comprador,
“desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
o destaque do valor da comissão de corretagem'.
No caso, a cláusula 4.1.1 prevê que “a comissão de corretagem pela
intermediação da presente compra e venda não integra o preço”, assim como a cláusula
4.1.2. estabelece que “o comprador é o único e exclusivo responsável pelo pagamento da
comissão diretamente ao credor respectivo (a empresa imobiliária e/ou o corretor
imobiliário), ajustando diretamente com este ou com aquela o valor e a forma de sua
liquidação” (fls. 41).
A cláusula não obedece aos critérios fixados pelo C. Superior Tribunal
de Justiça, de modo que é devida a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e comprovados às fls. 73 (R$ 60.019,97 sessenta mil e dezenove reais e
noventa e sete centavos) e às fls. 74 (R$ 21.853,07 vinte um mil e oitocentos e cinquenta
e três reais e sete centavos).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
5
Os montantes devem ser restituídos desde a data do desembolso e os
juros de mora devem fluir a partir da citação, no importe de 1% ao mês.
No mais, é cabível, em parte, o acolhimento do pedido de restituição
dos montantes sem a aplicação da cláusula 5.4.
A mencionada disposição contratual elenca uma série de despesas que
seriam abatidas do montante pago ao comprador e estabelece um percentual de restituição
de 60%.
Dessa forma, além de violar o princípio da informação, já que os
requisitos ali estabelecidos não são claros e não cientificam o comprador antecipadamente
sobre o montante que será restituído, o percentual indicado ao final da previsão se revela
abusivo.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização à parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
6
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta C. 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (AP. n.
1009014-90.2019.8.26.0562, Rel. Angela Lopes, julgado em 10 de dezembro
de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
7
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(AP. n. 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Angela Lopes, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(AP.
n.
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19 de
dezembro de 2019).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
8
E, nos termos da Súmula no 2 deste E. Tribunal de Justiça, “a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos
termos do entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso
repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
A tese fixada no referido julgado define a natureza constitutiva da
sentença que substitui a cláusula contratual, limitando a retenção de valores, afastando a
mora pretérita do vendedor:
“A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem
claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da
formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da
sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal -
somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da
cláusula questionada.
Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em
consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030121-84.2016.8.26.0405
9
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em
mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos
compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do
que fora pactuado.”
Dessa forma, de rigor a restituição dos montantes pagos pelos
apelantes, com correção do desembolso e juros de mora, a partir do trânsito em julgado, já
que substituído o índice contratual, desde já autorizada a retenção de 20% pela construtora,
percentual que se compatibiliza com os limites adotados por esta C. Câmara.
Assim, fica reformada a r. sentença nos termos supra.
Ante o resultado do julgamento do recurso, a apelada arcará com a
integralidade do pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios
sucumbenciais, estes fixados em 15% do valor da condenação (artigo 85, §2o, do Código de
Processo Civil).
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator