Tribunal: TJSP
Processo: 1025031-96.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido do autor, adquirente, em razão de dificuldades financeiras – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, computados os juros de mora desde a citação –

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido do autor, adquirente, em razão de dificuldades financeiras – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, computados os juros de mora desde a citação – Recurso da ré – Julgamento "extra petita" no tópico que afastou a possibilidade de retenção da comissão de corretagem – Autores que não postularam a restituição da comissão de corretagem na inicial – Possibilidade de adequação aos limites do pedido que afasta a necessidade de anulação da R. Sentença por julgamento "extra petita" – Observância dos princípios da economia e celeridade processual – Recondução das partes ao "statu quo ante" – Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Devolução de valores pagos com retenção de 20% pela vendedora e retribuição pelo período de ocupação do lote no montante de 0,5% do preço indicado no compromisso de venda e compra por mês de ocupação, admitida a compensação com os valores a restituir – Precedente desta Colenda 1a Câmara de Direito Privado – Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado – Correção monetária dos valores a restituir que incide desde o desembolso para correta recomposição do capital e não constitui acréscimo ao capital principal.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000599732
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1025031-
96.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante SETPAR
EMPREENDIMENTOS AMORAS II SPE LTDA, é apelado ALBERTO FERNANDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
2
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 – São José do Rio Preto
Apelante: Setpar Empreendimentos Amoras II SPE Ltda.
Apelado: Alberto Fernandes
Juiz Prolator: Marcelo Eduardo de Souza
TJSP (Voto no 36.681)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valores pagos
Rescisão a pedido do autor, adquirente, em razão de
dificuldades financeiras Sentença que julgou a demanda
procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão
do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores
pagos, computados os juros de mora desde a citação
Recurso da ré Julgamento “extra petita” no tópico que
afastou a possibilidade de retenção da comissão de
corretagem Autores que não postularam a restituição da
comissão de corretagem na inicial
Possibilidade de
adequação aos limites do pedido que afasta a necessidade
de anulação da R. Sentença por julgamento “extra petita”
Observância dos princípios da economia e celeridade
processual Recondução das partes ao “statu quo ante”
Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
Devolução de valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora e retribuição pelo período de ocupação do lote
no montante de 0,5% do preço indicado no compromisso
de venda e compra por mês de ocupação, admitida a
compensação com os valores a restituir Precedente desta
Colenda 1a Câmara de Direito Privado
Juros
moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado
Correção monetária dos valores a restituir que incide
desde o desembolso para correta recomposição do capital
e não constitui acréscimo ao capital principal.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
pedido de restituição de valores pagos movida por Alberto Fernandes em face
de Setpar Empreendimentos Amoras II SPE Ltda., alegando, em síntese, que
celebrou com a ré compromisso de venda e compra de dois lotes de terreno e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
3
não mais possui condições de dar continuidade aos pagamentos. Requer,
assim, seja reconhecida a rescisão do contrato e condenada a ré à restituição
de 90% dos valores pagos, bem como para que seja afastada a sua
responsabilidade quanto ao pagamento de débitos de IPTU.
A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
reconhecer a rescisão do contrato firmado, devendo a ré restituir os valore
pagos com retenção de 10%, com correção monetária desde o desembolso e
juros de mora desde a citação, ficando o autor responsável pelos débitos de
IPTU e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel no período de vigência
do contrato. Diante da sucumbência em maior parte, deverá a ré arcar com os
ônus sucumbenciais e honorários fixados em 10% sobre o valor da
condenação (fls. 125/127).
Os embargos de declaração interpostos pela ré foram
rejeitados (fls. 138).
Inconformada, apela a ré, sustentando, em síntese, que a R.
Sentença é “extra petita” quanto à restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, já que não foi objeto do pedido inicial. Ressalta,
ademais, que houve advento do prazo prescricional quanto à corretagem.
Argumenta que é devida a majoração do percentual de retenção para 25% dos
valores pagos. Assevera que os juros de mora devem incidir do trânsito em
julgado. Alega que é devida a condenação do adquirente ao pagamento da
taxa de fruição de 0,5% do valor do contrato, por mês de ocupação, uma vez
que a posse foi transferida no momento da assinatura do contrato. Pugna,
enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 140/156).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
4
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões com preliminar de não conhecimento pela ausência de
impugnação específica aos fundamentos da R. Sentença (fls. 161/171).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso merece provimento em parte.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso de venda e compra de lote de terreno mediante o pagamento de
parcelas. Pretende o autor-adquirente, no entanto, a rescisão do contrato com
a devolução de valores pagos.
A R. Sentença reconheceu a rescisão do contrato e ordenou
à ré a devolução de 90% dos valores pagos. Foi interposto recurso de
apelação apenas pela ré-alienante postulando a majoração do percentual de
retenção dos valores pagos, com correção monetária dos valores a restituir
desde o ajuizamento e juros de mora desde o trânsito em julgado, além de
defender a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem já que
não postulada na inicial.
Preliminarmente, não se cogita do não conhecimento do
recurso de apelação por ausência de impugnação específica aos fundamentos
da R. Sentença, conforme prevê o artigo 932, inciso III, do Código de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
5
Processo Civil:
“Art. 932. Incumbe ao relator:
(...)
III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou
que não tenha impugnado especificamente os fundamentos
da decisão recorrida;”
No caso, contudo, o recurso de apelação interposto pela ré
tem nexo lógico direto com a R. Sentença apelada. A apelante expõe
claramente os argumentos invocados para reforma da sentença, bem como os
fundamentos de fato e de direito capazes de embasar seus pedidos.
No mais, o julgamento foi “extra petita” no tópico em que
afastou a possibilidade de retenção da comissão de corretagem.
Cumpre observar que não foi deduzido pedido na inicial de
restituição de valores destinados ao pagamento da comissão de corretagem.
Além disso, o próprio autor admitiu em suas contrarrazoes que não deduziu
pedido neste sentido (fls. 168), não sendo devida pela ré a restituição de
valores destinados ao pagamento da comissão de corretagem.
Logo, adequado o julgamento aos limites do pedido inicial,
não há falar em anulação da R. Sentença que apreciou as demais matérias
arguidas.
Inviável o perdimento integral das parcelas pagas pelo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
6
autor, não configurada hipótese excepcional a autorizar tal perda sem
violação ao Código de Defesa do Consumidor. Ressalte-se que o contrato sob
exame é típico contrato de adesão, cabendo ao Poder Judiciário intervir para
manutenção do equilíbrio necessário à relação.
Dispõe o artigo 53, “caput”, do Código de Defesa do
Consumidor que:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão
do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.”
Uma vez rescindido o contrato, de rigor a recomposição das
partes ao “statu quo ante”. Nesse sentido, entendimento consolidado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.”.
Do mesmo modo, é a orientação da Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
7
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Desse modo, tendo em vista a necessidade de recomposição
das partes ao “statu quo ante” e à incidência ao caso do Código de Defesa do
Consumidor, conforme já mencionado, não há falar em perdimento do sinal
por força do artigo 418 do Código Civil, aplicável às hipóteses em que se
discute a relação negocial entre particulares.
Assim, da análise dos autos, tem-se como adequada a
retenção de 20% do total dos valores pagos em favor da alienante,
considerando-se especialmente as despesas administrativas por ela
suportadas, reputada abusiva cláusula contratual que tenha previsão de
retenção de valores em percentual superior. Os outros 80% deverão ser
devolvidos ao autor em parcela única, nos termos da Súmula no 2 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, com correção monetária a partir dos respectivos
desembolsos, para adequada recomposição do capital, e juros de mora desde
o trânsito em julgado.
No que toca à aplicação de correção monetária, aduz a ré
que a correção monetária deve ser aplicada a partir do ajuizamento da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
8
demanda nos termos do artigo 1o, parágrafo 2o da Lei no 6.899/81, sem,
entretanto, assistir-lhe razão.
Isso porque a correção monetária não constitui um plus que
se incorpora ao principal do valor. Ao contrário, a correção monetária apenas
evita um minus, qual seja, a sua corrosão do preço histórico do bem pela
perda do valor de compra da moeda ao longo do tempo. Logo, a correção
monetária deve ser contabilizada desde o desembolso para que haja a correta
recomposição do capital, não correspondendo a qualquer acréscimo ao valor
principal.
Tal conclusão é inerente à função da correção monetária,
até por se tratar de natural consectário da condenação.
Quanto aos juros de mora, tem-se que devem ser
contabilizados desde o trânsito em julgado.
Acerca dos juros incidentes sobre os valores a serem
devolvidos, de fato a ré não incorreu em mora, pois a culpa pela rescisão deve
ser debitada ao autor. Mas nem por isso deverá ser isenta desse acréscimo.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o
entendimento de que, tratando-se de restituição de parcelas pagas em virtude
de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa ou culpa dos
compradores inadimplentes, como no caso, os juros moratórios devem incidir
a partir do trânsito em julgado:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
9
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL
E PROCESSO CIVIL. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO NA
DECISÃO LIQUIDANDA. SÚMULA 254 DO STF E ART.
293 DO CPC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO
DE PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS
MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
CONDENATÓRIA.
1. É de ordem pública a matéria atinente à fixação dos
juros de mora nas decisões judiciais. Inocorrência de
afronta ao art. 517 do CPC.
2. "Incluem-se os juros moratórios na liquidação, embora
omisso o pedido inicial ou a condenação" (Súmula 254 do
STF). Incidência do art. 293 do CPC.
3. A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o
entendimento de que "na hipótese de resolução contratual
do compromisso de compra e venda por simples desistência
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão"
(REsp
1.008.610/RJ,Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO
JUNIOR,
DJe03.09.2008),
porquanto
somente a partir daí é que surgiu a mora da promitente-
vendedora.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
10
(AgRg no REsp 759.903/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA
GIUSTINA
(DESEMBARGADOR
CONVOCADO
DO
TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2010,DJe
28/06/2010)”.
E no mesmo sentido: AgRg no REsp 1013249/PE, Rel.
Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/05/2010,DJe
08/06/2010; REsp 297.760/SP, Rel. Ministro Honildo Amaral de Mello
Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), QUARTA TURMA, julgado
em 17/11/2009, DJe 30/11/2009 e AgRg no Ag 1130352/SC, Rel. Ministro
Aldir
Passarinho
Junior,
quarta
turma,
julgado
em
27/10/2009,
DJe18/12/2009.
No mais, cabe destacar que é consolidado o entendimento
deste Egrégio Tribunal de Justiça acerca da possibilidade de indenização em
favor da vendedora pelo período de ocupação do bem, o que não se confunde
com a retenção de valores em favor da ré destinada à cobertura de outros
custos. Nesse sentido:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Em face da rescisão do contrato com restituição dos valores

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
11
pagos, ilógico que o uso do imóvel não seja remunerado durante o período de
ocupação, ainda que se trate de lote de terreno.
Nesse sentido, é o posicionamento desta Colenda 1a Câmara
de Direito Privado:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
LOTEADO.
Resolução
por
impossibilidade
dos
promissários compradores. Contrato celebrado no ano de
2.015.
Inaplicabilidade
da
superveniente
Lei
no
13.786/2018 para reger os efeitos materiais da resolução
contratual. Intangibilidade do ato jurídico perfeito.
Regência dos efeitos resolutórios, em especial perdas e
danos, pela lei vigente à época da pactuação. Vedação à
retroatividade da lei nova para produzir efeitos presentes
em compromisso de venda e compra celebrado sob a
vigência da lei anterior. Resolução bem reconhecida, que
inaugura relação de liquidação, com retorno das partes ao
estado anterior. Restituição mútua das prestações.
Desnecessidade de pagamento das prestações pendentes.
Cláusula contratual de retenção de 10% das prestações
pagas. Indenização por privação do uso do lote.
Admissibilidade. Súmula no 162 do TJSP. Redução
equitativa, contudo, à taxa de 0,5% do valor contrato desde
a transmissão da posse do lote. Indenização de contas de
consumo, taxas associativas e contribuições diversas
pendentes indevida, diante da ausência de prova de débitos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
12
pendentes. Restituição em parcela única. Súmula no 2 do
TJSP. Sucumbência recíproca mantida. Recurso provido em
parte” (Apelação Cível no 1010384-26.2018.8.26.0664, Rel.
Des. Francisco Loureiro, j. 13.05.2019).
Assim, do valor a ser restituído ao adquirente, deverá
também ser descontada a indenização em favor da vendedora, a título de
locativo mensal no montante de 0,5% do preço do lote indicado no
compromisso de venda e compra por mês de disponibilidade/ocupação do
imóvel, computados desde a data da posse até a desocupação, admitida a
compensação com o valor a ser restituído no que toca às parcelas pagas.
Com efeito, o recurso merece provimento em parte para o
fim de majorar o percentual de retenção dos valores pagos referentes ao preço
para 20%, computando-se os juros de mora do trânsito em julgado, não sendo
devida a restituição da comissão de corretagem, por não ter sido objeto do
pedido inicial.
Logo, pela sucumbência recíproca, arcará o autor com 50%
e a rés com 50% das custas e despesas processuais. Quanto aos honorários
advocatícios, arcará o autor com 10% sobre o valor pedido e não obtido em
favor do advogado da ré, ao passo que a ré arcará com 10% sobre o valor da
condenação em favor do advogado do autor.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte ao recurso, para os fins acima declinados.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025031-96.2018.8.26.0576 - Voto no 36.681
13
Christine Santini
Relatora