Tribunal: TJSP
Processo: 1002218-72.2019.8.26.0404
Classe: Apelação Cível / Parcelamento do Solo
Órgão julgador: Ricardo Feitosa
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-12-14
Data de publicação: 2021-01-08

Ementa:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO PELA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E DESENVOLVIMENTO URBANO– ANAHIS EM AFRONTA À LEI 6.766/79 – COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES SEM QUE EXISTA TÍTULO DE PROPRIEDADE DA GLEBA, APROVAÇÃO DO EMPREENDIMENTO E REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTO DE IMÓVEIS – INADMISSIBILIDADE – RESPONSABILIDADE, NO QUE LHE DIZ RESPEITO, TAMBÉM DA

Ementa:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO PELA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E DESENVOLVIMENTO URBANO– ANAHIS EM AFRONTA À LEI 6.766/79 – COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES SEM QUE EXISTA TÍTULO DE PROPRIEDADE DA GLEBA, APROVAÇÃO DO EMPREENDIMENTO E REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTO DE IMÓVEIS – INADMISSIBILIDADE – RESPONSABILIDADE, NO QUE LHE DIZ RESPEITO, TAMBÉM DA MUNICIPALIDADE DE ORLÂNDIA, CUJA OMISSÃO CONTRIBUIU PARA QUE A SITUAÇÃO IRREGULAR TIVESSE CURSO – DEMANDA PROCEDENTE – SENTENÇA CONFIRMADA, INTEGRALMENTE EM RELAÇÃO AOS PARTICULARES E PARCIALMENTE NO QUE TANGE AO ENTE PÚBLICO, CUJO RECURSO FICA PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000003021
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002218-72.2019.8.26.0404, da Comarca de Orlândia, em que são apelantes
ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E
DESENVOLVIMENTO URBANO - ANAHIS e MARCELO ROBERTO
AUGUSTO, é apelado MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO
PAULO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "V.U. a) nos termos constantes do corpo do
acórdão, concederam à Associação Nacional de Habitação de Interesse Social e
Desenvolvimento Urbano – ANAHIS e a Marcelo Roberto Augusto os benefícios
da justiça gratuita; b) rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, negaram
provimento ao recurso por ambos apresentado; c) acolheram em parte o apelo da
Municipalidade de Orlândia, para em relação a ela, limitar o decreto de
procedência à confirmação da tutela de urgência, ou seja, para determinar que
fiscalize os locais em que são realizadas pela corré as reuniões, ofertas e
comercialização de lotes com finalidade de proibir qualquer atividade material
relacionada ao projeto habitacional “Nosso Bairro – Lotes Urbanizados” antes de
sua aprovação e registro imobiliário, bem como se abstenha de aprovar loteamento
desprovido dos requisitos legais e de garantias mínimas quanto à execução de
obras de infraestrutura, sob pena de responsabilidade nos termos do art. 40 da Lei
de Parcelamento do Solo Urbano e no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, a contar
da intimação, coloque aviso por placa ou faixa, na entrada do imóvel cujo
parcelamento se pretende, informando que o loteamento planejado não pode ser
executado e está paralisado por não estar aprovado e registrado.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
FERREIRA RODRIGUES (Presidente sem voto), OSVALDO MAGALHÃES E
PAULO BARCELLOS GATTI.
São Paulo, 14 de dezembro de 2020.
RICARDO FEITOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 37.263
APELAÇÃO CÍVEL No 1002218-72.2019.8.26.0404
COMARCA: ORLÂNDIA
APELANTES:
ASSOCIAÇÃO
NACIONAL
DE
HABITAÇÃO
DE
INTERESSE
SOCIAL
E
DESENVOLVIMENTO
URBANO ANAHIS, MARCELO ROBERTO AUGUSTO
E MUNICIPALIDADE DE ORLÂNDIA
APELADO: MINISTÉRIO PÚBLICO
AÇÃO CIVIL PÚBLICA
PARCELAMENTO DO
SOLO URBANO PELA ASSOCIAÇÃO NACIONAL
DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E
DESENVOLVIMENTO
URBANO ANAHIS
EM
AFRONTA À LEI 6.766/79
COMERCIALIZAÇÃO
DE LOTES SEM QUE EXISTA TÍTULO DE
PROPRIEDADE DA GLEBA, APROVAÇÃO DO
EMPREENDIMENTO E REGISTRO NO CARTÓRIO
DE REGISTO DE IMÓVEIS INADMISSIBILIDADE

RESPONSABILIDADE,
NO
QUE
LHE
DIZ
RESPEITO, TAMBÉM DA MUNICIPALIDADE DE
ORLÂNDIA, CUJA OMISSÃO CONTRIBUIU PARA
QUE A SITUAÇÃO IRREGULAR TIVESSE CURSO
DEMANDA
PROCEDENTE

SENTENÇA
CONFIRMADA, INTEGRALMENTE EM RELAÇÃO
AOS PARTICULARES E PARCIALMENTE NO QUE
TANGE AO ENTE PÚBLICO, CUJO RECURSO FICA
PROVIDO EM PARTE.
Cuida-se de ação civil pública movida pelo Ministério Público
contra a Associação Nacional de Habitação de Interesse Social e
Desenvolvimento Urbano
ANAHIS, Marcelo Roberto Augusto e a
Municipalidade de Orlândia, julgada procedente pela r. sentença de fls.
464/471, para confirmar a tutela de urgência, declarar nulos eventuais
contratos celebrados entre os réus ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE

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HABITAÇÃO
DE
INTERESSE
SOCIAL
E
DESENVOLVIMENTO
URBANO - ANAHIS e/ou MARCELO ROBERTO AUGUSTO com
eventuais adquirentes, ou detentores de reserva de lotes por meio de
ficha de inscrição e condenar todos os réus, solidariamente, nas
obrigações de não fazer e fazer a seguir descritas: 1) não realizar, na
área objeto desta demanda ou em outras eventualmente adquiridas com
tal finalidade, vendas, promessas de vendas, reservas de lotes, ou
frações ideais, bem como quaisquer outros negócios jurídicos até que
apresentado auto de aprovação do loteamento e registro imobiliário; 2)
não realizar qualquer propaganda ou publicidade sobre o loteamento
(rádio, jornais, televisão, carros de som, panfletos, faixas, cartazes,
boletins informativos ou manifestações públicas da Associação etc.) até
que apresente auto de aprovação do loteamento e registro imobiliário; 3)
não receber prestações ou mensalidades, vencidas e vincendas,
referentes aos contratos/inscrições descritos na inicial até que apresente
auto de aprovação do loteamento e registro imobiliário; 4) não realizar
qualquer atividade relacionada ao loteamento, o que inclui parcelamento
material ou transformação física do imóvel, movimentos de terra, cortes,
aterros, serviços de topografia, abertura ou conservação de vias de
circulação, demarcação de quadras e lotes e colocação de qualquer
benfeitoria (p. ex.: abertura de valas para colocação de manilhas
referentes a água ou esgoto), até que apresente auto de aprovação do
loteamento e registro imobiliário; 5) restituir as quantias eventualmente
recebidas dos adquirentes, devidamente atualizadas de acordo com a
tabela prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e com juros
legais de 1% ao mês, mediante depósito judicial, em razão da nulidade do
negócio jurídico celebrado (art. 37 da Lei no 6766/1979, c.c. o artigo 166,
inciso VII, do Código Civil).
A ANAHIS e Marcelo apelaram, pleiteando os benefícios da
justiça gratuita, suscitando preliminares de ilegitimidade passiva de parte

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deste último e cerceamento de defesa, no mérito buscando a inversão do
resultado, sustentando em suma que não se vislumbra nos autos nenhum
elemento capaz de imputar ilegalidade aos atos que praticaram mas ao
contrário o método, embora confronte o interesse de grandes loteadores,
tende a suprir a necessidade de inúmeras famílias carentes no país.
De seu turno a Municipalidade também recorreu, aduzindo
que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da relação processual,
no mérito batendo-se pela improcedência, ao argumento de que não pode
ser condenada a obrigações de não fazer que apenas aos corréus têm
cabimento, muito menos a restituir importâncias que não recebeu.
Recurso dos particulares respondido, opinando a douta
Procuradoria
de
Justiça
pelo
não
provimento
de
ambos
os
inconformismos.
É o relatório.
A prova documental de fls. 654/680 e 685/695 autoriza a
concessão aos correus da assistência judiciária, todavia na forma da
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça colecionada por Theotonio
Negrão e outros em nota 3 ao art. 4o da Lei no 1.060/50 (45a edição), no
sentido de que “A gratuidade não opera efeitos ex tunc, de sorte que
somente passa a valer para os atos ulteriores à data do pedido”.
Na sequência, cabe registrar que não sendo possível
vislumbrar, para a solução da lide, qualquer utilidade na produção de
prova testemunhal, ante o que se discute na causa, não há lugar para
cogitar-se de cerceamento de defesa.
Quanto às preliminares de ilegitimidade passiva de parte,

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foram rejeitadas pela decisão de fls. 449/450, não atacada por qualquer
recurso, matéria portanto acobertada pela preclusão.
Passando ao mérito, relativamente à ANAHIS e seu
Presidente, a decisão monocrática merece ser prestigiada, por seus
próprios e jurídicos fundamentos, expressamente ratificados, consoante
permite o art. 252 do Regimento Interno desta Corte. A propósito,
conforme registrado pelo Ministro Marco Buzzi no julgamento do Ag Rg
no Agravo em Recurso Especial no 377.353-SP, “O Superior Tribunal de
Justiça, de maneira pacífica, tem se posicionado pela possibilidade de o
Tribunal local, examinando a apelação, adotar ou ratificar os fundamentos
da sentença como razão de decidir do acórdão”.
Assim é que com absoluta propriedade o juiz da causa
registrou:
“A legislação específica não autoriza a alienação de lotes na
forma pretendida pela ré ANAHIS. Não se admite a comercialização,
ainda que para fins sociais, de lotes não individualizados de imóvel
desconhecido.
Como já acentuado na decisão que deferiu a tutela de
urgência, a documentação que instrui a inicial informa violações do
Código de Defesa do Consumidor e da Lei no 6.766/79, quando a
associação recebeu valores de pessoas, firmando "termos de adesão",
sob a promessa de estarem aqueles adquirindo "lote" para a construção
de sua casa própria, quando não há aprovação do respectivo loteamento,
contendo aqueles documentos cláusulas abusivas, como eventual
devolução de valores sem acréscimos legais.
Conquanto os réus, com veemência, afirmem em defesa

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que não há relação de consumo, a prova coligida aos autos dá outro viés.
Anote-se que o Código de Defesa do Consumidor pertence a um
microssistema de direitos difusos e coletivos, e não pode ser interpretado
isoladamente, sob pena de violação ao direito dos vulneráveis

destinatários da norma protetiva.
Insta observar, de início que o valor estimado pela
Associação por cada parcela de 160 metros quadrados é de R$ 5.525,15,
o que daria o valor aproximado de R$34,54 o metro quadrado, num
cálculo
rápido.
Observando
as
regras
de
experiência
comum
subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (CPC:
art. 375), este juízo não pode deixar de notar que a quantia estimada está
muito aquém dos padrões de mercado desta Comarca, mesmo em se
tratando de "aquisição coletiva de uma área bruta de terras”.
(...)
“Na hipótese, constata-se que uma série de ilegalidades
permeou a iniciativa.
Como assinalado pelo Ministério Público, embora a ANAHIS
se apresente como uma associação e, assim, presumidamente sem fins
lucrativos, a empreitada a que se propôs realizar possui contornos de
atividade empresarial de incorporação imobiliária. A demandada também
não possuiria características típicas de associação, notadamente, a
possibilidade de controle pelos próprios associados.
A ANAHIS desponta como um verdadeiro fornecedor de
produtos e serviços no mercado de consumo, é de se ver que diversas
das cláusulas da denominada “Declaração de Participação Coletiva de
Área de Terras e Participação na Implantação de Loteamento de

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Interesse Social”, estão eivadas de nulidade absoluta, em razão de sua
manifesta abusividade e da própria nebulosidade do objeto contratual.
Lado outro, ainda que se reconheça a ANAHIS como uma
verdadeira associação, há violação à Lei do Parcelamento do Solo
Urbano, conforme alinhavado pelo órgão ministerial às fls. 13/15, valendo
destaque para as seguintes transgressões: o loteador sequer conta com o
título da propriedade que pretende lotear; não há comprovação de que a
gleba está situada fora das áreas de vedação absoluta ou relativa, como
de proteção ambiental ou em local que ofereça riscos para o
assentamento; o loteador não possui qualquer licença ou autorização; o
parcelamento não está registrado; não há notícia da aprovação do
loteamento por qualquer órgão competente; não há notícia de qualquer
obra de infraestrutura na área objeto. Já destaquei estes pontos na
decisão liminar.
Em suma, há na hipótese violação às mais elementares
normas de proteção do espaço urbano, normas de ordem pública, que
não podem ser objeto de disposição pelas partes, por seu caráter
cogente, que a todos subjuga.
Em arremate, parece estar em andamento violação às
normas que regulam o Sistema de Consórcio Imobiliário.
A aquisição coletiva de bens se dá por meio de consórcios,
que, dado seu potencial de captação da poupança popular, é
regulamentado pela Lei no 11.795/08.
Trata-se de atividade que deve ser necessariamente
desempenhada por pessoa jurídica, na modalidade sociedade limitada ou
sociedade anônima, e que depende de autorização do Banco Central

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para funcionar. Também este fato deve ser minimamente apurado,
inclusive no que respeita às responsabilidades dos envolvidos.
No caso concreto, verifica-se tratar-se de associação que
não conta com autorização de qualquer órgão para captar a poupança de
camada humilde da população. Não há qualquer indicativo da idoneidade
econômico-financeira da mencionada associação para fazer frente ao
empreendimento que se propõe, com grave risco para os poupadores,
que podem ver as economias de uma vida dissipadas.”
No que tange à Municipalidade de Orlândia, também não
existe dúvida de que deve ser responsabilizada, notório que para que a
situação irregular tivesse curso, muito contribuiu a omissão de seus
órgãos de fiscalização e controle no exercício do poder-dever de
“promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo
urbano”, nos termos do art. 30, inciso VIII, da Constituição Federal.
Mas também parece evidente que a responsabilização do
ente público deve limitar-se à confirmação da tutela antecipada em
relação a ele deferida, descabida a inclusão de obrigações de não fazer
que somente ao loteador irregular dizem respeito e a restituição de
dinheiro que não recebeu, principalmente.
Em tais condições: a) nos termos constantes do corpo do
acórdão, concede-se à Associação Nacional de Habitação de Interesse
Social e Desenvolvimento Urbano
ANAHIS e a Marcelo Roberto
Augusto os benefícios da justiça gratuita; b) rejeitada a preliminar de
cerceamento de defesa, nega-se provimento ao recurso por ambos
apresentado; c) acolhe-se em parte o apelo da Municipalidade de
Orlândia, para em relação a ela, limitar o decreto de procedência à

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confirmação da tutela de urgência, ou seja, para determinar que fiscalize
os locais em que são realizadas pela corré as reuniões, ofertas e
comercialização de lotes com finalidade de proibir qualquer atividade
material relacionada ao projeto habitacional “Nosso Bairro
Lotes
Urbanizados” antes de sua aprovação e registro imobiliário, bem como se
abstenha de aprovar loteamento desprovido dos requisitos legais e de
garantias mínimas quanto à execução de obras de infraestrutura, sob
pena de responsabilidade nos termos do art. 40 da Lei de Parcelamento
do Solo Urbano e no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, a contar da
intimação, coloque aviso por placa ou faixa, na entrada do imóvel cujo
parcelamento se pretende, informando que o loteamento planejado não
pode ser executado e está paralisado por não estar aprovado e
registrado.
RICARDO FEITOSA
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