Tribunal: TJSP
Processo: 2045631-35.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-24

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda – Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual, com pleitos cumulados de obrigação de fazer e de tutela de urgência - Decisão que indeferiu a liminar - Manutenção - Cabimento - Ausência dos requisitos constantes no art. 300, do CPC – Formação do contraditório que é imprescindível, na hipótese.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000521734
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2045631-35.2020.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante
MARIA
APARECIDA
BERNARDO
CAETANO,
é
agravado
MACAÚBA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE I LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos, negaram provimento ao recurso, vencida a 3a Juíza, que declarará voto.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 10 de julho de 2020.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
41.887
Agravo de Instrumento no 2045631-35.2020.8.26.0000
Comarca: Ribeirão Preto
Juízo de origem: 9a Vara Cível
Ação no 1006666-39.2020.8.26.0506
Agravante: Maria Aparecida Bernardo Caetano
Agravada: Macaúba Empreendimentos Imobiliários SPE I Ltda. (não citada)
f
EMENTA: Bem imóvel Compromisso de compra e venda
Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual, com pleitos
cumulados de obrigação de fazer e de tutela de urgência - Decisão
que indeferiu a liminar - Manutenção - Cabimento - Ausência dos
requisitos constantes no art. 300, do CPC
Formação do
contraditório que é imprescindível, na hipótese.
Recurso desprovido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de agravo de instrumento interposto em razão da r.
decisão copiada às fls. 07/08, proferida nos autos da ação declaratória de
nulidade de cláusula contratual com pleito cumulado de obrigação de fazer,
ajuizada por Maria Aparecida Bernardo Caetano em face de "Macaúba
Empreendimentos Imobiliários SPE I Ltda.", que indeferiu a tutela
provisória de urgência.
Aduziu a autora/agravante, em síntese, que abusiva a
cláusula contratual que transfere ao compromissário comprador o
pagamento de todos os encargos que recaiam sobre o imóvel, inclusive o
IPTU, ao que de rigor seja deferida tutela de urgência a fim de que referido
pagamento seja feito pela agravada até a efetiva entrega do imóvel, ao que
requereu a antecipação dos efeitos da tutela recursal e, ao final, a reforma
da decisão recorrida.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Recebido no efeito devolutivo.
Dispensada a vinda de informações pelo Juízo de origem,
bem como a intimação dos agravados para apresentar contraminuta, eis que
ainda não citados.
É o relatório.
O recurso não comporta acolhimento.
De acordo com o art. 300, do Código de Processo Civil, a
tutela de urgência será concedida quando houver elementos que
evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo.
Entretanto, a antecipação de tutela sem oitiva da parte
contrária é medida excepcional, porque provoca diferimento do
contraditório.
No caso, inexiste o perigo de dano irreparável ou de difícil
reparação, na medida em que a decisão final não será ineficaz pelo tão-só
fato de não se conceder a antecipação pretendida.
A alegação envolvendo a suposta abusividade na cláusula
contratual é questão controvertida e demanda maiores esclarecimentos
mediante instauração do contraditório.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Assim, neste momento processual, ante a falta de citação da
parte contrária, é prematura a concessão da tutela antecipada pleiteada,
certo que a matéria contém questões de alta indagação que merecem
acurada análise no curso da lide.
Por fim, há de se observar, contudo, que nada impede venha
a ser concedida a tutela pretendida, uma vez que a causa se apresente
amadurecida o suficiente e preenchidos os requisitos legais a tanto.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 28946
Agravo de Instrumento no 2045631-35.2020.8.26.0000
Comarca: Ribeirão Preto
Agravante: Maria Aparecida Bernardo Caetano
Agravado: Macaúba Empreendimentos Imobiliários Spe I Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Vistos.
Em que pese o entendimento do Ilustre Relator, respeitosamente
divirjo de suas conclusões, que resultaram em negar provimento ao recurso, para
dar-lhe provimento, concedendo a tutela provisória requerida.
O I. Relator entendeu que os pressupostos legais para concessão da
tutela de urgência não estão presentes, indeferindo-a.
Em essência, penso diferente.
A tutela provisória de urgência possui dois pressupostos para sua
concessão: perigo da demora e a probabilidade do direito.
Diferente do que foi apontado pelo I. Relator, a concessão da tutela
não está condicionada à “prova inequívoca do direito”. Se fosse necessária
tamanha certeza, o instituto restaria por esvaziado ante a dificuldade em
assegurar, antes da instrução processual, essa convicção quanto ao direito da
parte.
Justamente por isso que o instituto prevê probabilidade do direito.
Exige-se, pois, provas indiciárias da verossimilhança da narrativa da parte,
conferindo ao Magistrado relativa segurança de que o direito está na esfera do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
possível. É a conhecida cognição sumária ou perfunctória. Tudo se resolve na
superfície, deixando o exame aprofundando ao final do processo, onde se profere
sentença embasada em cognição exauriente.
Dito isso, creio que a agravante logrou êxito em demonstrar
probabilidade de seu direito. Na inicial, apresentou o contrato de promessa de
compra e venda de imóvel (fls. 17/32) onde consta a cláusula de evidente
abusividade contestada: o repasse à agravante (compradora) dos encargos de
natureza propter rem antes da entrega das chaves (cláusula 7.2; conferir
também fls. 3), inclusive, mas não só, o IPTU.
A jurisprudência deste E. TJSP é pacífica em considerar o repasse,
antes da efetiva imissão do consumidor na posse (consagrada com a entrega das
chaves), abusivo (cf. 1044248-28.2018.8.26.0576, 9a C., DJu 27.8.2019;
1009618-39.2019.8.26.0566, 36a C., DJu 31.3.2020; 2229121-31.2018.8.26.0000,
4a C., DJu 31.1.2019; 2006856-19.2018.8.26.0000, 8a C., DJu 27.4.2018;
1033293-40.2015.8.26.0576, 3a C., DJu 23.8.2016).
Complementando a jurisprudência estadual, é possível estender o
raciocínio do C. STJ adotado no Tema 886 (responsabilidade do vendedor pelas
despesas condominiais antes da entrega das chaves) ao presente caso. A razão de
decidir é a mesma: a obrigação, por ser propter rem, deve recair sobre aquele que
ostenta relação de posse ou propriedade com a coisa. Até a entrega das chaves, a
agravante não possui a posse do imóvel, que sequer está pronto. E, até o ato
translativo de propriedade, a agravada ostenta a condição de proprietária do
imóvel. De todo modo, somente a agravante possui a faticidade exigida para
responder pelas obrigações propter rem.
Portanto, ante a uníssona jurisprudência nesse sentido, creio que a
probabilidade do direito da agravante está à beira da evidência, de modo que sua
concessão não deve aguardar a instauração do contraditório.
O perigo da demora igualmente procede. A agravante foi notificada
de lançamento acerca de IPTU atrasado (fls. 10). Em seguida, pode vir a sofrer as
consequências da mora, sem contar eventual risco de execução fiscal, com

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
constrição de seu patrimônio. Natural, à vista disso, o temor em aguardar o
desfecho do processo.
Por fim, rememoro, caso se olvide, que os riscos do deferimento da
tutela correm às custas da beneficiária - agravante, no caso. Daí que eventual
reversão da convicção ora adotada ao término do processo será resolvida em
perdas e danos, demonstrando que, além da presença dos pressupostos legais, a
tutela não causará prejuízos à agravada.
Destarte, divirjo do I. Relator para DAR PROVIMENTO ao
agravo, reformando a r. Decisão a fim de CONCEDER a tutela provisória de
urgência pleiteada, determinando que a agravada providencie o pagamento dos
IPTU’s vencidos e vincendos entre a assinatura do contrato até a data da entrega
das chaves, no prazo de cinco dias, a contar da intimação deste v. Acórdão em
relação às prestações vencidas, e a contar da notificação pela autoridade fiscal em
relação às prestações vincendas, sob a pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil
reais).
MARIA LÚCIA PIZZOTTI

Desembargadora

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
4
Acórdãos
Eletrônicos
MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA RAMOS
11584969
5
7
Declarações de
Votos
MARIA LUCIA RIBEIRO DE CASTRO PIZZOTTI
MENDES
1194253A
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2045631-35.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.