Tribunal: TJSP
Processo: 1049825-84.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Simões de Vergueiro
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO INTERPOSTOS CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO COM PEDIDO DE REFORMA – REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA.

RECURSO DA EMPRESA RÉ – RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DA PROMITENTE COMPRADORA – APLICAÇÃO DO QUANTO DISPOSTO PELA SÚMULA No 1 DESTA E. CORTE

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO INTERPOSTOS CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO COM PEDIDO DE REFORMA – REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA.

RECURSO DA EMPRESA RÉ – RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DA PROMITENTE COMPRADORA – APLICAÇÃO DO QUANTO DISPOSTO PELA SÚMULA No 1 DESTA E. CORTE – NECESSÁRIA RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", OBSERVADA ADEQUADA RETENÇÃO DE VALORES PELA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL ABUSIVA – OBSERVÂNCIA DOS LIMITES DEFINIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA – ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 15% DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA – PRECEDENTES NESSE SENTIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

PRETENSÃO DIRECIONADA A RETENÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE SINAL – IMPOSSIBILIDADE – VALORES PAGOS A TÍTULO DE PRINCÍPIO DE PAGAMENTO DO PREÇO – ARRAS QUE CONTAM COM NATUREZA CONFIRMATÓRIA, E QUE, PORTANTO, NÃO ADMITEM RETENÇÃO – PRECEDENTES NESSE SENTIDO – INDENIZAÇÃO POR EVENTUAIS PREJUÍZOS QUE DEVE SER COMPREENDIDA NO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS – RECURSO NÃO PROVIDO.

TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES QUE ENVOLVE LOTE DE TERRENO, SEM EDIFICAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO IMEDIATA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE EVENTUAL CONSTRUÇÃO, OU AINDA DE PROVEITO ECONÔMICO – RECURO NÃO PROVIDO.

RECURSO ADESIVO DA AUTORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ALEGAÇÃO DE QUE DEVEM INCIDIR DESDE A CITAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – JUROS DE MORA QUE INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, TENDO EM VISTA QUE A PROMITENTE COMPRADORA DEU CAUSA A RESCISÃO DO CONTRATO – PRECEDENTES DO C. STJ - HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INADEQUADA RESPONSABILIZAÇÃO DA EMPRESA RÉ – OPÇÃO DA AUTORA QUANTO A CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO DE SUA CONFIANÇA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000175226
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1049825-84.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado SETPAR SCHMIDT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA, é apelada/apelante ANA MARCIA DA SILVA KUN (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial
provimento ao recurso da ré e negaram provimento ao recurso da autora. V.U", de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente sem voto), MIGUEL PETRONI NETO E MAURO CONTI MACHADO.
São Paulo, 11 de março de 2020.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1049825-84.2018.8.26.0576 -Voto no
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VOTO No: 40744
APEL.No: 1049825-84.2018.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTE. : SETPAR SCHMIDT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
APTE. : ANA MARCIA DA SILVA KUN
APDS. : OS MESMOS
JUIZ : LAVÍNIO DONIZETTI PASCHOALÃO
RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO INTERPOSTOS
CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA
PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL,
C.C.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO COM PEDIDO
DE REFORMA REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA.
RECURSO DA EMPRESA RÉ RESCISÃO CONTRATUAL
A
PEDIDO
DA
PROMITENTE
COMPRADORA

APLICAÇÃO DO QUANTO DISPOSTO PELA SÚMULA No
1 DESTA E. CORTE NECESSÁRIA RESTITUIÇÃO DAS
PARTES AO “STATUS QUO ANTE”, OBSERVADA
ADEQUADA
RETENÇÃO
DE
VALORES
PELA
VENDEDORA
PREVISÃO CONTRATUAL ABUSIVA

OBSERVÂNCIA
DOS
LIMITES
DEFINIDOS
PELA
JURISPRUDÊNCIA ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE
RETENÇÃO PARA 15% DOS VALORES PAGOS PELA
AUTORA PRECEDENTES NESSE SENTIDO RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
PRETENSÃO
DIRECIONADA
A
RETENÇÃO
DA
QUANTIA
PAGA
A
TÍTULO
DE
SINAL

IMPOSSIBILIDADE VALORES PAGOS A TÍTULO DE
PRINCÍPIO DE PAGAMENTO DO PREÇO ARRAS QUE
CONTAM COM NATUREZA CONFIRMATÓRIA, E QUE,
PORTANTO,
NÃO
ADMITEM
RETENÇÃO

PRECEDENTES NESSE SENTIDO INDENIZAÇÃO POR
EVENTUAIS
PREJUÍZOS
QUE
DEVE
SER
COMPREENDIDA NO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO
DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS RECURSO NÃO
PROVIDO.
TAXA DE FRUIÇÃO IMPOSSIBILIDADE CONTRATO
ENTABULADO ENTRE AS PARTES QUE ENVOLVE
LOTE
DE
TERRENO,
SEM
EDIFICAÇÃO

IMPOSSIBILIDADE
DE
FRUIÇÃO
IMEDIATA

AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO
DE
EVENTUAL
CONSTRUÇÃO, OU AINDA DE PROVEITO ECONÔMICO
RECURO NÃO PROVIDO.
RECURSO ADESIVO DA AUTORA JUROS DE MORA
TERMO INICIAL
ALEGAÇÃO DE QUE DEVEM

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INCIDIR DESDE A CITAÇÃO
IMPOSSIBILIDADE

JUROS DE MORA QUE INCIDEM A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO, TENDO EM VISTA QUE A
PROMITENTE COMPRADORA DEU CAUSA A RESCISÃO
DO
CONTRATO
PRECEDENTES DO C. STJ -
HONORÁRIOS
CONTRATUAIS

INADEQUADA
RESPONSABILIZAÇÃO DA EMPRESA RÉ OPÇÃO DA
AUTORA QUANTO A CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO
DE SUA CONFIANÇA RECURSO NÃO PROVIDO.
Tratam os autos de Recursos de Apelação e Adesivo
interpostos contra R. Sentença que vem encartada a fls. 179/184, pela qual foi
julgada parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual, C.C. Restituição
de Valores Pagos, esta proposta por ANA MARCIA DA SILVA KUN contra
SETPAR SCHMIDT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, momento
em que o Juízo acolheu a pretensão inicialmente deduzida, de sorte a declarar
rescindido o contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes
litigantes, tanto é que assim condenou a ré a restituir os valores pagos pela
autora, de forma devidamente acrescida de juros de mora de 1% ao mês, isto a
contar do trânsito em julgado da Decisão, assim como de correção monetária. No
entanto, determinou que promovesse a retenção de 10% do valor pago, assim
procedendo com suporte no fato de ter a autora ter dado causas a rescisão. No
mais, foi condenada a empresa ré a arcar com os Honorários Advocatícios
devidos, estes por sua vez fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Inconformada com os termos da R. Sentença proferida, dela
recorre a empresa ré, conforme dá conta por meio das razões juntadas a fls.
189/203, assim clamando pela reforma do posicionamento adotado em 1o Grau,
pois segundo sustenta, o Juízo deixou de dar adequado tratamento a questão
como colocada em debate nos autos, haja vista que faz jus a retenção do valor
pago pela recorrida a título de sinal, o que se apura dos termos do quanto
disposto pelo artigo 418, do Código Civil. Além do quanto exposto, pede pela
majoração do percentual definido a título de retenção dos valores pagos para
25%, por entender ser este o valor razoável e capaz de recompor os prejuízos
que lhe foram impostos em decorrência da rescisão imotivada. Por fim, pugna

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também pela condenação da recorrida no que toca a arcar com taxa de fruição de
0,5% ao mês, esta calculada com base no valor do contrato atualizado, uma vez
relativo a todo o período em que a recorrida esteve na posse do imóvel até
efetiva reintegração do bem, razão pela qual pediu pelo acolhimento de seu
inconformismo, com a consequente reforma da R. Sentença como lançada aos
autos.
Por outro lado, e também demonstrando inaceitação em
relação aos termos da R. Sentença como proferida, a ocupante do polo ativo da
lide apresenta suas razões de inconformismo (fls. 231/244), o que faz na busca
de ver modificado o posicionamento adotado em 1o Grau, ainda que
parcialmente, alegando para tanto que os juros de mora devem incidir a partir da
citação válida, nos termos do quanto disposto pelos artigos 405, do Código Civil,
e 240, do Código de Processo Civil. No mais, pediu pela condenação da empresa
ré ao pagamento de danos materiais, estes relativos aos honorários advocatícios
contratuais que despendeu, daí o porquê de pedir pelo acolhimento de seu
inconformismo.
Processados os recursos, vieram a seguir aos autos as
devidas contrarrazões, o que também se deu também de parte a parte (fls.
209/230, e 248/254), momento em que as litigantes pugnaram pela manutenção
da R. Sentença hostilizada, naturalmente naquilo em que esta lhes foi favorável,
subindo então o feito a esta E. Corte, de sorte a se promover a reapreciação da
matéria já regularmente decidida junto ao 1o Grau de Jurisdição.
É o relatório.
O Recurso como intentado pela ocupante do polo passivo deve
ser merecedor de parcial acolhimento por parte desta Turma Julgadora, sendo
certo por outro lado, que o inconformismo como movimentado pela autora não
deve ser alvo de provimento, uma vez que os limites definidos quando da
prolação da R. Sentença hostilizada não se mostraram plenamente adequados a

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realidade como vem estampada nos autos.
Partindo da singela introdução acima, imperativo reconhecer
inicialmente, que a relação jurídica de direito material que deu causa a lide em
questão, se mostra como sendo típica relação de consumo, relação esta que
deve ser apreciada à luz das disposições contidas no Código de Defesa do
Consumidor, e que tem por verdadeiro escopo proteção de relação celebrada
entre desiguais, para tanto concedendo real dinamismo ao Magistrado na
prestação jurisdicional, de sorte a assegurar efetiva igualdade no tratamento
como despendido as partes.
No entanto, o fato de ser aplicável o Código de Defesa do
Consumidor ao caso em exame, não significa dizer que a consumidora tenha que
ter razão na pendenga, isto porque a legislação consumerista apenas assegura
que devem ser respeitados os princípios em defesa da parte mais vulnerável na
relação, o que mesmo que se mostre aplicável ao caso dos autos, não permite
interpretação que apenas favoreça aquela que se coloca na condição de
consumidora.
Superado este aspecto inicial, e em razão da simples análise
dos elementos encartados ao todo processado, com efetiva facilidade se verifica
que tratam os autos de demanda pela qual buscou a autora rescisão contratual,
cumulada com restituição de quantias pagas, porque decorrente de contrato de
compromisso de compra e venda entabulado entre as partes. Todavia, entendeu
o Juízo ser caso de parcial provimento da demanda, o que se deu para fins de
declarar rescindido o contrato em questão, determinando assim a restituição de
boa parte dos valores pagos pela ocupante do polo ativo, ainda que ressalvada a
retenção pela empresa ré, de 10% da quantia quitada, o que se justifica a título
de ressarcimento pelos encargos e despesas por ela suportados em razão da
malfadada transação.
Nessa toada, e enveredando agora pelo que toca ao

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inconformismo como deduzido pela empresa ré, mais precisamente no que diz
respeito ao pedido de majoração do percentual de retenção fixado em 1o Grau de
Jurisdição, forçoso reconhecer que o inconformismo nesse sentido lançado esteja
a merecer acolhimento, ainda que de forma parcial.
Nesse sentido, inicialmente cumpre destacar que não se pode
reconhecer como devida a retenção nos moldes em que previsto na Cláusula
Segunda, Parágrafo Sexto do contrato como entabulado entre as partes (fls.
38/39), uma vez que a previsão lá contida se apresenta como sendo
verdadeiramente abusiva, assim maculando o negócio jurídico entabulado entre
as partes, na medida em que admite retenção excessiva de valores, o que deve
se ter por afastado com adequado suporte na legislação consumerista, mais
precisamente no quanto definido em seus artigos 51 e seguintes.
No entanto, o melhor entendimento adotado por esta E. Corte para as
hipóteses de rescisão, se coloca no sentido de que deve ser promovido o
restabelecimento das partes ao “status quo”, ou seja, em atenção e respeito ao
momento anterior a celebração do negócio jurídico em discussão, daí porque
permitida a retenção de uma porcentagem dos valores pagos pelo vendedor,
entendimento este que vem consolidado nos termos da Súmula no 1 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, esta que assim dispõe:
“O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”
No mesmo sentido, o C. STJ tem entendido que o vendedor,
em casos semelhantes ao que se tem em discussão, faz jus a retenção de
percentual dos valores pagos pelo comprador, no caso em exame compradora, o

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que se aplica tendo em vista seus gastos decorrentes de operações de venda,
publicidade, dentre outros que tenha registrado, sendo certo que a Corte, para
tanto admite em casos assemelhados, efetiva variação do percentual a ser retido,
esta que se dá entre 10% e 25% dos valores até então quitados, percentual
essse a ser avaliado conforme as circunstâncias do caso concreto. Nesse
sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) -
AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO -
DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO
RECLAMO,
MANTENDO
HÍGIDA
A
NEGATIVA
DE
SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA
DA RÉ. [...] 2. A jurisprudência desta Corte tem
considerado razoável, em resolução de contrato de
compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os
prejuízos suportados. [...] Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).”
Diante de tais elementos, de rigor ter como certo que o
percentual de retenção como fixado pela R. Sentença, porque definido em 10%
dos valores pagos pela autora, não se mostra suficiente para recompor a
empresa ré em todas as despesas por ela suportadas, sendo caso de se
reconhecer, também, que da mesma forma não se mostra adequada sua fixação
no patamar máximo adotado pela Jurisprudência. Assim, e diante dos elementos
encartados ao todo processado, é caso de se determinar a majoração do
percentual de retenção para 15% dos valores pagos, para tanto agora bem
apreciando aspectos relativos ao mérito em si considerado, montante este que se
afigura como proporcional e suficiente para reconduzir as partes ao estado

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anterior, notadamente diante do fato de que a rescisão foi motivada pela
compradora.
Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda Ação de Rescisão de
Contrato cc Devolução de Parcelas Pagas
Rescisão
contratual a pedido do comprador
Aplicação das
Súmulas 1 e 2 deste E. Tribunal Retorno das partes ao
'status quo ante'
Cláusula penal abusiva
Multa deve
estar entre 10 e 25% do valor pago segundo jurisprudência
do STJ Retenção no importe de 15% do valor pago, o que
é suficiente para cobrir as despesas operacionais e com a
venda do imóvel
Ressarcimento integral e em parcela
única (súmula 2 da Seção de Direito Privado do TJSP)
Retenção das arras que deve estar compreendida no
percentual estabelecido na sentença Inteligência do art.
53 do CDC Incabível indenização por fruição de lotes de
terreno vazio Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível
1006398-09.2018.8.26.0068; Relator (a): Luiz Antonio Costa;
Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri -
6a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de
Registro: 18/11/2019)”
De outro lado, e agora no que diz respeito ao pedido
direcionado à retenção da quantia paga pela consumidora /compradora a título de
sinal, imperativo ter como certo que não assiste razão a empresa ré, ora
recorrente, isto porque o entendimento adotado pelo C. STJ admite a retenção
das arras apenas e tão somente nas hipóteses em que estas tiverem natureza
penitenciais, o que não se ajusta ao caso dos autos, em que foram contratadas a
título confirmatório.

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Assim, nas hipóteses em que as arras contam com natureza
confirmatória, eventual arrependimento do(a) promitente comprador(a) não
implica na perda da garantia, de sorte que os prejuízos suportados pelo vendedor
devem ser indenizados através da retenção de percentual das quantias pagas,
como já destacado anteriormente. Nesse sentido:
“PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
ARRAS
CONFIMATÓRIAS.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL.
REEXAME
DO
CONJUNTO
FÁTICO-
PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O
arrependimento do promitente comprador não importa em
perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-
se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos
prejuízos suportados. 2. O recurso especial não comporta
o exame de questões que impliquem revolvimento do
contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe
a Súmula n. 7/STJ. 3. O Tribunal de origem, com base nos
fatos e nas provas dos autos, reputou razoável a retenção,
a título de indenização por rescisão contratual decorrente
de culpa do comprador, de 20% (vinte por cento) do valor
pago
pelos
recorridos.
Alterar
esse
entendimento
demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o
que é vedado em recurso especial. 4. Agravo regimental a
que nega provimento. (AgRg no AREsp 208.692/ES, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 18/09/2014, DJe 22/10/2014)”
Em sendo assim, e da simples leitura do instrumento definidor
da vontade registrada entre as partes, se constata que as arras contavam com

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natureza confirmatória, na medida em que a quantia de R$ 5.697,72 foi paga a
título de entrada e “princípio de pagamento” (fls. 34), o que permite concluir
como inadequado o pedido nesse sentido formulado pela empresa ré.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESCISÃO
CONTRATUAL
MOTIVADA
PELO
DESINTERESSE DO ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DAS
PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE
FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS -
PRETENSÃO DA RÉ DE MAJORAÇÃO, CONFORME
TERMOS DO CONTRATO ACOLHIMENTO EM PARTE É
abusiva a cláusula contratual que prevê descontos
excessivos para o caso de rescisão contratual por culpa
do adquirente, inclusive de percentual sobre o valor total
do contrato Caso concreto que demonstra ser razoável a
retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título
de
indenização
pelas
despesas
geradas,
segundo
entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara

Afastada pretensão da ré de reter também o valor do sinal
pago no ato da assinatura do contrato - Sinal dado como
princípio do pagamento do preço e que deve compor o
valor da restituição, observada a retenção - Percentual
fixado é suficiente para remunerar as despesas geradas
com a contratação DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO. (TJSP;
Apelação
Cível
1063233-52.2017.8.26.0100; Relator (a): Alexandre Coelho;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 19a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2019; Data
de Registro: 14/03/2019)”

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“Apelação. Compromisso de compra e venda de bem
imóvel, consistente em lote de terreno. Ação de rescisão
contratual c./c. devolução de quantias pagas e indenização
por danos materiais e morais. Sentença de parcial
procedência. Rescisão contratual a pedido do promitente
comprador. Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal.
Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago
conforme
jurisprudência
do
STJ.
Determinação
de
retenção no importe de 20%, que se mostra suficiente para
cobrir as despesas operacionais com a venda do imóvel.
Incidência de taxa de fruição. Descabimento. Lote de
terreno sem edificação. Embora o comprador estivesse na
posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo
por meio de construção, edificação, benfeitorias ou
proveito econômico. Arras/sinal. Pedido de retenção.
Descabimento. Caráter confirmatório do sinal, integrante
do valor total do terreno. Despesas com tributos (água e
energia) de responsabilidade do comprador enquanto
esteve na posse do imóvel, autorizada a retenção se
comprovada a inadimplência do comprador e que a dívida
está em nome da vendedora. IPTU entre a data da compra
e a rescisão (sentença) de responsabilidade do comprador,
podendo
eventual
dívida
ser
abatida.
Sentença
parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1000773-54.2018.8.26.0242; Relator (a): L. G. Costa Wagner;
Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de
Igarapava - 2a Vara; Data do Julgamento: 30/10/2019; Data de
Registro: 31/10/2019)”

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Superado mais esse tópico, e quanto ao pedido de
arbitramento de taxa de fruição da coisa, exatamente como pretendido pela ré,
forçoso reconhecer que tal aspecto também não deva atrair maiores atenções por
parte desta Turma Julgadora, isto porque o objeto do negócio jurídico entabulado
entre as partes se constitui em lote de terras (fls. 32/43), circunstância que
implica, via de regra, na ausência de rendimentos ao comprador, ao menos
enquanto não promovidas benfeitorias ou construções no terreno, de sorte a
assim justificar a exigência.
Diante de tal realidade, é de se ter por certo que a fixação de
taxa de fruição como pretendido pela empresa ré somente se justificaria se
comprovado o efetivo proveito econômico por parte da autora sobre o lote em
questão, circunstância da qual não se desincumbiu a inconformada, motivo pelo
qual não merece prosperar a sua irresignação. Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE
VALORES.
Rescisão
contratual.
Matéria
incontroversa.
Desinteresse
na
preservação
do
pactuado.
Retenção
estabelecida em 25% dos valores solvidos. Ampliação
inadmissível. Inexistente demonstração de prejuízos superiores
aos ordinariamente esperados com a despactuação (art. 373,
II, CPC). Impossibilidade, ainda, de aplicação da Lei no
13.786/18. Impugnação dos valores quitados. Temática
apropriada ao cumprimento de sentença. Estabelecimento,
ainda, de outras despesas e encargos, sem a correspondente
demonstração de prejuízos excedentes, que não se ajusta ao
disposto no art. 373, II, do CPC. Contratação envolvendo lote
que, segundo reiterado entendimento da Câmara, aparta o
arbitramento da taxa de fruição. Correção monetária.
Adequado cômputo com os pagamentos (Enunciado no 38.12).
Juros, outrossim, incidente a contar do trânsito em julgado

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(Enunciado
38.14).
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1040746-81.2018.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
12/11/2019; Data de Registro: 13/11/2019)”
“Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel,
consistente em lote de terreno. Ação de rescisão contratual
c./c. devolução de quantias pagas e indenização por danos
materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Rescisão
contratual a pedido do promitente comprador. Aplicação das
Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal. Retenção que deve estar
entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do
STJ. Determinação de retenção no importe de 20%, que se
mostra suficiente para cobrir as despesas operacionais com a
venda
do
imóvel.
Incidência
de
taxa
de
fruição.
Descabimento. Lote de terreno sem edificação. Embora o
comprador estivesse na posse precária do lote, não há
provas de seu uso efetivo por meio de construção,
edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Arras/sinal.
Pedido de retenção. Descabimento. Caráter confirmatório do
sinal, integrante do valor total do terreno. Despesas com
tributos (água e energia) de responsabilidade do comprador
enquanto esteve na posse do imóvel, autorizada a retenção se
comprovada a inadimplência do comprador e que a dívida está
em nome da vendedora. IPTU entre a data da compra e a
rescisão (sentença) de responsabilidade do comprador,
podendo eventual dívida ser abatida. Sentença parcialmente
reformada.
Sucumbência
mantida.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1000773-54.2018.8.26.0242; Relator (a): L. G. Costa Wagner;

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Apelação Cível no 1049825-84.2018.8.26.0576 -Voto no
14
Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de
Igarapava - 2a Vara; Data do Julgamento: 30/10/2019; Data de
Registro: 31/10/2019)”
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1.- Valor da causa.
Desnecessária
coincidência
com
o
valor
do
contrato.
Pagamento de reduzidos valores a impactar sobre o proveito
econômico. Desistência do contrato. Rescisão corretamente
estabelecida.
Inaplicabilidade
da
Lei
no
13.786/18.
Ordenamento que não admite aplicação retroativa. Necessária
observância
do
ato
jurídico
perfeito. Precedentes. 2.-
Resolução do contrato por culpa do adquirente. Questão
incontroversa. Retenção do equivalente a 10% do valor do
contrato ou, subsidiariamente, de 25% das prestações
solvidas. Impossibilidade. Pleitos que não se ajustam às
despesas ordinárias resultantes da despactuação. Ampliação
do índice arbitrado judicialmente (10% dos valores solvidos),
por seu turno, admissível. Baixo pagamento de valores a exigir
a retenção de 20% do montante quitado. 3.- Inclusão das
arras. Medida necessária. Perda do valor despendido a este
título que ampliaria, injustificadamente, os ganhos da SETPAR.
Desfazimento do vínculo contratual que apenas deve repor os
litigantes ao estado anterior à contratação. 4.- Taxa de
fruição. Arbitramento indevido. Contratação envolvendo a
compra de um lote, o qual, de per si, não autorizava a
imediata exploração econômica por parte do adquirente.
Precedentes (Apelação Cível no 1049003-66.2016.8.26.0576,
de minha Relatoria). Retenção, outrossim, que já compõe esse
tipo de verba. Hipótese, ainda, em que promovida a venda de
um lote. 5.- Taxa de corretagem. Retenção dos valores.
Inadmissibilidade. Falta, na espécie, de cumprimento às

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Apelação Cível no 1049825-84.2018.8.26.0576 -Voto no
15
exigências estabelecidas pelo C. STJ (Temas 938-939). Pedido
de reserva da unidade imobiliária que apenas se refere ao
pagamento de sinal, sem nenhuma correspondência desses
valores à assessoria imobiliária. 6.- Sucumbência. Correta
reciprocidade. Derrota igualmente estabelecida entre os
litigantes. Observância do art. 86 do CPC. APELOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS. (TJSP;
Apelação
Cível
1050851-20.2018.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/10/2019; Data de Registro: 04/10/2019)”
Enveredando agora para análise relativa ao recurso adesivo
manejado pela autora, e inicialmente no que diz respeito ao momento a partir do
qual se teria a incidência dos juros de mora, estes que, segundo seu
entendimento, devem ser contados da citação, é de se ter como certo que não
conta com razão a insurgência como apresentada pela ocupante do polo ativo da
relação instaurada, uma vez que tais juros devem incidir a partir do trânsito em
julgado como definido pelo D. Sentenciante.
Tal entendimento decorre do fato de que não foi a empresa ré
que deu causa a rescisão do negócio jurídico entabulado entre as partes, mas
sim a própria autora, ou seja, a ora inconformada, fato que permite concluir pela
impossibilidade de se computar mora por parte da promitente vendedora, sendo
que nesse sentido se orienta o entendimento adotado tanto por esta E. Corte,
quanto pelo C. STJ:
“CONTRATO Compromisso de compra e venda de imóvel
Hipótese em que os compradores deram causa à rescisão
contratual Restituição dos valores pagos Possibilidade
Súmula 543 do STJ
Retenção de 20% em favor da
promitente-vendedora
-
Admissibilidade
-
Montante

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Apelação Cível no 1049825-84.2018.8.26.0576 -Voto no
16
proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela
vendedora Precedentes jurisprudenciais Juros de mora
são contados a partir do trânsito em julgado e não da
citação como constou na sentença Honorários de advogado
Sucumbência
Condenação da ré mantida - Sentença
reformada em parte
Recurso provido em parte. (TJSP;
Apelação
Cível
1025004-23.2017.8.26.0100;
Relator
(a): Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 36a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/01/2014; Data de Registro: 16/01/2020)”
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL
DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para
os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a
seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.
(REsp 1.740.911-DF, Rel. acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j.
14/08/2019)”
Por fim, e diante do quanto exposto, bem se nota que a
demandante pretende se ter por ressarcida, também, em relação aos valores que

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Apelação Cível no 1049825-84.2018.8.26.0576 -Voto no
17
dirigiu ao adimplemento dos Honorários contratuais decorrentes da contratação
de Advogado para defesa de seus interesses nos autos da presente demanda,
pretensão essa que também não comporta acolhida, pois se mostra inadequado
exigir da parte contrária valores cobrados a título de Honorários Advocatícios pelo
Procurador da autora, cujo montante foi livremente ajustado entre eles, sendo
indevido responsabilizar a demandada pelos valores a tal título eventualmente
despendidos, porque direcionados a remuneração do Advogado por ela
contratado, posicionamento esse que, ademais, é plenamente respaldado pela
Jurisprudência pátria, conforme anota Theotônio Negrão em sua consagrada obra
“Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor”, 44a edição,
pág.144, Saraiva, São Paulo. 2012): “Os honorários advocatícios contratuais,
porque decorrentes de avença estritamente particular, não podem ser
ressarcidos pela parte sucumbente, já que esta não participou do ajuste
(RDDP 53/146)”.
Em assim sendo, de rigor a reforma do posicionamento
adotado em 1o Grau, ainda que de forma parcial, de sorte a se elevar o
percentual a ser retido pela empresa ré para 15% dos valores pagos pela autora,
sendo fato que, no mais, deve ser mantida sem retoques a R. Sentença quanto
aos demais aspectos, manutenção essa que se dá com base em seus próprios,
legítimos, e jurídicos fundamentos.
Pelo exposto, dá-se parcial provimento ao recurso da empresa
ré, e nega-se provimento ao recurso da autora, nos exatos termos do Voto.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator