Tribunal: TJSP
Processo: 2204994-58.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
Despesas de condomínio. Cobrança. Discussão acerca da penhora dos direitos que a executada possui sobre a unidade condominial geradora das despesas objeto da lide. Pretensão à penhora da própria unidade condominial. Inadmissibilidade. Imóvel registrado em nome de terceiro. Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da dívida. Decisão mantida. Recurso improvido.

Ementa:
Despesas de condomínio. Cobrança. Discussão acerca da penhora dos direitos que a executada possui sobre a unidade condominial geradora das despesas objeto da lide. Pretensão à penhora da própria unidade condominial. Inadmissibilidade. Imóvel registrado em nome de terceiro. Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da dívida. Decisão mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000707734
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2204994-58.2020.8.26.0000, da Comarca de Piracicaba, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE PIAZZA FLORENÇA, é agravada
VANESSA PEREIRA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: PIRACICABA - 2a VARA CÍVEL
(Juiz Dr. Marcos Douglas Veloso Balbino Da Silva)
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE PIAZZA
FLORENÇA
AGRAVADA : VANESSA PEREIRA DOS SANTOS
VOTO no 28.879

Despesas de condomínio. Cobrança. Discussão acerca da
penhora dos direitos que a executada possui sobre a unidade
condominial geradora das despesas objeto da lide. Pretensão
à
penhora
da
própria
unidade
condominial.
Inadmissibilidade. Imóvel registrado em nome de terceiro.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o
pagamento da dívida. Decisão mantida. Recurso improvido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por
Condomínio Residencial Parque Piazza Florença contra a r.
decisão aqui por cópia a fls. 62/64 fls. 70/72 dos originais - que,
em autos de ação de cobrança, em fase de cumprimento de
sentença, que move em face de Vanessa Pereira dos Santos,
dentre outras deliberações, deferiu a penhora dos direitos da
executada sobre a unidade condominial em questão.
Em suas razões recursais, alega que as despesas
condominiais constituem dívida propter rem, de modo que a
execução de tais créditos alcança o próprio bem. Aduz que é
plenamente possível que a penhora recaia sobre a própria unidade.

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Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso
e, ao final, o seu provimento para “que a penhora recaia não só
sobre os direitos, mas sobre a integralidade do imóvel de
propriedade do(a)(s) Agravado(a)(s).” (fl. 8).
Com a inicial vieram os documentos de fls. 9/64.
É o relatório do necessário.
O
recurso
comporta
julgamento
imediato,
desnecessária a intimação das partes, porque ausente prejuízo.
Não assiste razão ao agravante.
A discussão versa sobre a pretensão à penhora de
unidade condominial para saldar dívidas oriundas das despesas de
condomínio do próprio imóvel.
Com efeito, o imóvel que deu origem aos débitos
condominiais está registrado em nome de terceiro e não em nome
da executada.
No que pese o inconformismo do condomínio-
agravante, não há como autorizar a penhora da unidade neste
momento e na forma pretendida, mas apenas dos direitos que a
executada possui sobre o imóvel, como decidido pelo i. magistrado
'a quo'.
Não se olvida do caráter propter rem da obrigação em
comento, o que significa dizer que a obrigação vincula o titular do
direito real. Aliás, tal característica encontra-se consolidada no

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artigo 1345 do Código Civil, segundo o qual “o adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Por essa razão, a própria unidade não pode ser
penhorada para responder pelas dívidas da agravada, ainda que as
despesas condominiais possuam natureza propter rem. É que não
é possível a constrição do patrimônio de quem não tenha sido parte
na ação de cobrança na qual se formou o título executivo.
Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal
de Justiça:
“Recurso Especial Civil. Despesas Condominiais. Promissário
Comprador. Ação de Cobrança. Compromisso de compra e venda. Penhora
dos
direitos.
Possibilidade.
Constrição.
Imóvel
gerador
da
dívida.
Inadmissibilidade. Princípio da continuidade. 1
Cinge-se a controvérsia a
saber se, não tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de
cotas condominiais, mas tão somente o promissário comprador, é possível, em
execução, a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a
constrição sobre os direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de
compra e venda. 2 Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este
responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que
deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do
promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a
penhora do direito à aquisição da propriedade. 3 A penhora da unidade
condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não
tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título executivo.
Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o
polo passivo da ação de execução. 4
Pelo princípio da continuidade

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registraria (arts. 195 e 237 da Lei no 6.216/1975), a transferência de direito
sobre o imóvel depende de que este preexista no patrimônio do transferente, o
que, no caso, torna inviável a penhora do próprio imóvel em virtude da
ausência de título anterior em nome dos executados. 5 Recurso especial não
provido.” (STJ Resp 1273313/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva
Terceira Turma, J. 03/11/2015).
Este, também, o entendimento desta C. Câmara:
“Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Ação de
cobrança em fase de cumprimento de sentença. Penhora dos direitos da
executada sobre o imóvel. Admissibilidade. Exegese do art. 655, XI, do
CPC/73. Executada que adquire o bem por meio de Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda, mas não efetua o registro perante o
Registro de Imóveis. Necessidade de se distinguir penhora dos direitos sobre
imóvel, de penhora do próprio imóvel, essa só possível em sendo o executado
o titular do domínio, nos termos da lei civil, e com a devida comprovação.
Recurso provido.” (Agravo de Instrumento 2049426-88.2016.8.26.0000;
Relator: Des. Ruy Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 31/03/2016).
Este Egrégio Tribunal de Justiça tem acolhido o
mesmo entendimento:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
PRETENSÃO DE QUE A PENHORA RECAIA SOBRE O IMÓVEL GERADOR
DAS DESPESAS, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM FIGURE COMO
PROPRIETÁRIO REGISTRAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO
REGISTRADO. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE DEVE INCIDIR

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APENAS SOBRE OS DIREITOS DOS EXECUTADOS SOBRE OS BENS.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Em se tratando de bem imóvel,
a transferência da propriedade se dá mediante o registro do título translativo
no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, enquanto não registrado o
compromisso de compra e venda, os executados não podem ser havidos como
proprietários dos imóveis objeto da discussão. Assim, em atenção ao princípio
da continuidade previsto nos arts. 195 e 273 da Lei no 6.105/73 (LRP), não
será possível a penhora do bem imóvel e respectivo registro enquanto não
regularizada a titularidade em nome dos executados, sob pena de violar a
cadeia dominial. Viável, portanto, tão somente a penhora dos direitos que as
devedoras
possuem
sobre
o
bem.” (Agravo
de
Instrumento
2090426-29.2020.8.26.0000; Relator: Des. Adilson de Araujo; Órgão Julgador:
31a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 01/06/2020).
Portanto, nada há que se alterar na r. decisão
guerreada, que fica mantida tal como lançada.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator