Tribunal: TJSP
Processo: 1007661-80.2016.8.26.0348
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Ação de resolução de promessa de venda e compra de imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Juros de mora a partir do trânsito em julgado –

Ementa:
Ação de resolução de promessa de venda e compra de imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – Acolhimento do pedido alternativo – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554505
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007661-80.2016.8.26.0348, da Comarca de Mauá, em que são apelantes BETA
17 INCORPORAÇAO LTDA e MZM PARTICIPAÇOES LTDA, são apelados RITA
DE CASSIA MARCHIORI RUFFO e LUCIANO DIEGO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1007661-80.2016.8.26.0348 MAUÁ VOTO No 18186 - D
Apelação Cível no 1007661-80.2016.8.26.0348
APELANTES: BETA 17 INCORPORAÇAO LTDA E MZM PARTICIPAÇOES LTDA
APELADOS: RITA DE CASSIA MARCHIORI RUFFO E LUCIANO DIEGO DOS SANTOS
COMARCA: MAUÁ
VOTO No 18186
Ação de resolução de promessa de venda e compra de
imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores
por incapacidade financeira de liquidação do preço –
Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas
pagas a título de perdas e danos a favor do
compromissário vendedor, com a restituição de 75% –
Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Juros
de mora a partir do trânsito em julgado – Precedentes
do Superior Tribunal de Justiça – Acolhimento do
pedido alternativo – Recurso provido.
Apelação manejada contra sentença que julgou
procedente ação de resolução de compromisso de venda e compra da unidade
autônoma n. 904 do Condomínio Residencial Conquista Jardim Pedroso,
declarando rescindindo o contrato, condenando os vencidos/empresas à devolução
aos autores de 90% das importâncias desembolsadas e o perdimento de 10%, com
atualização monetária do desembolso e juros de mora desde a citação, impondo
aos réus o reembolso das despesas com o processo e dos honorários advocatícios
fixados em 10% do valor do benefício econômico obtido objetivando, em resumo, o
reexame e a modificação do julgado com fundamento, em síntese, (i) na retenção
de valores em conformidade com o pactuado, (ii) requerendo, alternativamente a
devolução de 70% ou 75% dos valores pagos e (iii) impugnando o termo inicial dos
juros moratórios.
Tempestivo, preparado e com resposta sustentando a
manutenção do resultado.
A hipótese foi de compromisso de venda e compra de
unidade habitacional, com preço parcelado, firmado aos 24/12/12, págs. 20/34,
sendo a resolução provocada por culpa exclusiva dos promitentes compradores em
decorrência da incapacidade financeira para a liquidação do preço ajustado.
Donde a legitimidade da restituição parcial das

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mensalidades amortizadas no período da normalidade, de forma imediata, Súmula
n. 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo1, devolvendo os contratantes ao estado
primitivo, Súmulas n. 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo2 e n. 543 do Superior
Tribunal de Justiça3.
Todavia o percentual de devolução de 90% dos
valores pagos arbitrado pelo juízo singular foi mesmo excessivo, deste modo
razoável o perdimento de 25% das quantias pagas e a devolução de 75%, com
correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal a partir do desembolso,
mormente
diante
da
potestatividade,
por
vistosa
abusividade
e
desproporcionalidade da cláusula penal compensatória convencionada de maneira
unilateral no instrumento padronizado, págs. 29/30, tendo como resultado a sua
ineficácia para solução do litígio, mesmo porque não houve imissão na posse do
imóvel, estando o bem livre e disponível para comercialização.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp
no
1.723.519/SP,
em
28/08/2019,
reafirmou
a
orientação pela adoção de um padrão-base de
cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos -
nos casos de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona
qualquer circunstância específica que justifique a
redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa
1 Súmula n. 02 do TJSP A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
2 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
3 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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consignar
que
esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na
resolução
contratual
por
inadimplemento
do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 3.
A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código
Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame
pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por
analogia. 4. Relativamente à questão dos juros e
correção monetária, a ausência de indicação expressa
de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não
permite
verificar
se
a
legislação
federal
infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência
do enunciado sumular 284 do STF, por analogia. 5.
Agravo
interno
parcialmente
provido
para,
reconsiderando em parte a decisão monocrática
anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção
em 25% dos valores pagos pela autora. (STJ AgInt
no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 10/09/19, DJe 18/09/19).
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
CONTRATO
ANTERIOR
À
LEI
13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%

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POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE
RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964,
art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de
outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente
qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o
parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência
desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,
"nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do

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promitente comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial
parcialmente provido. (STJ REsp 1723519/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
28/08/19, DJe 02/10/19).
No tocante ao termo inicial dos juros de mora, na
hipótese, incidiram a partir do trânsito em julgado, e não da citação, de acordo com
a interpretação sedimentada em recurso repetitivo, sem violação alguma aos
princípios da processualística vigente ou influencia no desfecho final, consoante os
seguintes precedentes:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ REsp 1740911/DF,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
14/08/19, DJe 22/08/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO

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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO
RECURSAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
REDIMENSIONAMENTO
DOS
ÔNUS
DE
SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE
DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA
7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A
jurisprudência é firme no sentido de que a correção
monetária e os juros de mora são consectários legais
da condenação principal, possuem natureza de ordem
pública e podem ser analisados até mesmo de ofício,
de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a
modificação de seu termo inicial, não configura
julgamento extra petita nem reformatio in pejus. [...]. 3.
Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AgInt no
AREsp 1379692/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, 3.a T., j. em 02/12/19, DJe 05/12/19).
Por consequência, diante da sucumbência recíproca,
rateando as despesas com o processo reajustadas do desembolso, arcando cada
parte com os honorários advocatícios de seu respectivo patrono fixados em 11% do
benefício econômico obtido, art. 85, § 2.o, § 11 e § 14 e art. 86, do Código de
Processo Civil, atualizados a partir da publicação do acórdão, em face da qualidade
dos trabalhos e do tempo consumido.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento.
CÉSAR PEIXOTO
Relator