Tribunal: TJSP
Processo: 2175462-39.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Condomínio – Cobrança – Fase de cumprimento de sentença – Pretensão de cancelamento da penhora feito por instituição financeira, sob o argumento de que arrematou o imóvel por inadimplência prévia quanto ao financiamento do bem pelos devedores – Arrematação apenas averbada na matrícula do bem após a propositura da ação – Decisão mantida – Obrigação propter rem –

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Condomínio – Cobrança – Fase de cumprimento de sentença – Pretensão de cancelamento da penhora feito por instituição financeira, sob o argumento de que arrematou o imóvel por inadimplência prévia quanto ao financiamento do bem pelos devedores – Arrematação apenas averbada na matrícula do bem após a propositura da ação – Decisão mantida – Obrigação propter rem – Possibilidade de penhora sobre imóvel gerador de dívidas condominiais –

Agravo de instrumento não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000776065
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2175462-39.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CAIXA
ECONOMICA FEDERAL, é agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VILLAGI D
ITALIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2175462-39.2020.8.26.0000
Agravante: Caixa Econômica Federal
Agravado: Condomínio Edifício Villagi D'Italia
Interessados: Marcelo Ignacio Puerta e Syleia Cavalheiro Asche Puerta
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34629)
AGRAVO DE INSTRUMENTO Condomínio
Cobrança Fase de cumprimento de sentença
Pretensão de cancelamento da penhora feito
por instituição financeira, sob o argumento de
que arrematou o imóvel por inadimplência
prévia quanto ao financiamento do bem pelos
devedores Arrematação apenas averbada na
matrícula do bem após a propositura da ação
Decisão mantida Obrigação propter rem
Possibilidade
de
penhora
sobre
imóvel
gerador de dívidas condominiais
Agravo de instrumento não provido.
Trata-se de agravo (fls. 01/12) de instrumento (fls.
13/392) interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra r. decisão de
fls. 178/179, proferida pela MM. Juíza da 2a Vara Cível do Foro Regional do
Butantã da Comarca de São Paulo, Dra. Monica Lima Pereira, que, nos
autos da ação de cobrança movida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VILLAGI
D'ITALIA em face de MARCELO IGNACIO PUERTA e SYLEIA
CAVALHEIRO ASCHE PUERTA rejeitou o pedido da agravante de
cancelamento da penhora feita sobre o imóvel devedor das obrigações
condominiais.
Sustenta a agravante que a r. decisão deve ser
reformada. Faz longo arrazoado sobre os fatos. Alega que arrematou o
imóvel, razão pela qual devem ser perseguidos outros bens dos devedores.
Discorre sobre a coisa julgada, que atinge apenas as partes, devendo ser
excluída da demanda. Cita precedentes. Defende a incompetência da
Justiça Estadual para o conhecimento da causa, devendo ser remetidos os
autos à Justiça Federal. Postula a concessão de efeito suspensivo e, ao
final, o provimento do recurso.

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Negado o efeito suspensivo.
Dispensada a contraminuta, pois sem prejuízo.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Trata-se de ação de cobrança de despesas
condominiais movida pelo Condomínio em face de Marcelo Ignacio Puerta e
Syleia Cavalheiro Asche Puerta, sendo que na fase executiva o imóvel
devedor foi penhorado e está em andamento a prática de atos com o fim de
leva-lo a leilão, noticiada a arrematação pela ora agravante em 2002.
Ao contrário do alegado pela agravante em seu
recurso, não há que se falar em sua exclusão da lide, eis que dela nunca fez
parte, tendo sido apenas intimada da penhora da unidade devedora pela
notícia nos autos da existência de financiamento efetuado pelos devedores,
razão pela qual descabida qualquer pretensão nesse sentido.
Consequentemente, considerando que sequer é
parte na presente ação, também quanto ao argumento de incompetência da
Justiça Estadual para julgamento do caso, o pedido de remessa à Justiça
Federal não deve ser acolhido.
No mais, também sem razão a insurgência da
agravante.
Como constou da r. decisão:
“(...) a alegação de que os executados não são os
proprietários do imóvel é irrelevante, já que o imóvel gerador das despesas
condominiais pode ser penhorado, quando a obrigação é propter rem (...)”
Não obstante a arrematação tenha ocorrido antes
da propositura da ação, aqui discutida como justificativa para o pedido de
cancelamento da penhora, fato é que só foi efetivamente registrada na
matrícula do imóvel em 2015, como consta do documento de fls. 72/80,
embora remonte ao ano de 2002.
Compulsando os autos originais, quando movida
a ação em face dos devedores em maio de 2014, cobrando prestações

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condominiais vencidas a partir de janeiro do mesmo ano, o condomínio
trouxe aos autos a matrícula de fls. 24/30 daqueles autos, do qual constava
como último registro penhora realizada pela Justiça do Trabalho em 2013,
em favor de Morgana Rosario Almeida.
Citados por edital os devedores, justamente por
não terem sido localizados no apartamento gerador do débito, merece
destaque a certidão do oficial de justiça de fls. 56 dos autos originais, de
que o porteiro do condomínio informou que os mesmos haviam se mudado
de lá no início do ano de 2015, estando desocupado desde então.
Foi então proferida a r. sentença de fls. 37/38,
que julgou procedente a ação, ora executada, condenando os devedores ao
pagamento de todas as obrigações vencidas e vincendas durante a
tramitação do feito.
Ausentes bens, foi pedida pelo condomínio a
penhora da unidade devedora (fls. 62/63), em fevereiro de 2019, quando se
apresentou a nova cópia da matrícula do imóvel, da qual constam os dois
registros averbados em 13.07.15, referentes à adjudicação em favor da
agravante, realizada em 10.06.2002, cancelando-se também a hipoteca
existente como consequência do financiamento.
Ou seja, o início do débito é anterior à averbação
em favor da agravante, quando o bem ainda constava como sendo dos
devedores da ação na fase de conhecimento.
Ainda que quando iniciado o cumprimento de
sentença em 2018 já constasse o novo registro de 2015, não se vislumbra
qualquer irregularidade na constituição do título em nome de quem era réu
na ação durante a fase de conhecimento.
Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça
há muito já se posicionou nesse sentido, conforme diversos julgados, dos
quais destaco: “A carta de arrematação é o título de domínio, mas este só
se transfere com o registro daquela no Cartório de Registro de Imóveis”
(STJ-2a Seção, CC 105.386, Min. Sidnei Beneti, j. 8.9.10).
Também: “A arrematação, como dito no art. 694,

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caput, do Código de Processo Civil, após a assinatura do auto, será
considerada 'perfeita, acabada e irretratável', contudo a eficácia destinada
pelo referido dispositivo não pode se sobrepor a lógica posta pelo sistema
registral brasileiro. Ou seja, pela matrícula do bem é que se toma
conhecimento de eventuais gravames incidentes sobre ele e pelo
registro do título é que se opera a transmissão da propriedade. Dar
eficácia erga omnes à primeira arrematação não registrada desprestigia a
confiança no registro e a boa-fé daqueles que nele confiam' (STJ-4a T.,
REsp 1.045.258, Min. Marco Buzzi, j. 26.11.13, DJ 10.12.13)” (grifei).
Por sua vez, a obrigação exigida neste feito
(pagamento de débitos de condomínio) tem natureza propter rem, ou seja,
decorre da coisa, resultado do custo necessário à manutenção da existência
dela.
E por advir de uma situação jurídica de direito
real,
a
obrigação
ostenta
as
características
da
sequela
e
da
ambulatoriedade. Então, o adimplemento respectivo acompanha o bem
aonde quer que ele se encontre, de forma que as dívidas recaem sobre o
próprio imóvel, independentemente de quem detenha sua titularidade.
Justamente por isso, determinou-se a intimação
da agravante na qualidade de credora fiduciante que era, não se alterando a
responsabilidade da coisa pela posterior retomada do bem por ela.
Nesse sentido, a orientação desta C. 33a
Câmara:
“EXECUÇÃO - Rateios de despesas condominiais
- Possibilidade da penhora da unidade devedora, a despeito de
alienada fiduciariamente e o credor fiduciante não integrar o polo
passivo da execução - Reconhecimento, dada a natureza da
obrigação a ser satisfeita (propter rem) - Necessidade, tão
somente, de intimação do credor fiduciante acerca da constrição -
Agravo de instrumento provido”. (Agravo de Instrumento no
2227354-89.2017.8.26.0000, Rel. Des. Sá Duarte, j. 19/12/2017,
v.u.)
“Embargos de terceiro - ação de cobrança de
despesas de condomínio - cumprimento de sentença - credor
fiduciário que pretende o levantamento da penhora sobre o

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imóvel gerador da despesa - impossibilidade, diante da natureza
propter rem da obrigação o imóvel responde pela dívida, mesmo
que objeto de alienação fiduciária - acordo realizado na ação de
cobrança que não interfere neste feito improcedência dos
embargos - verbas de sucumbência mantidas ao embargante -
apelação não provida” (Apelação no 1000351-85.2015.8.26.0565,
Rel. Des. Eros Piceli, j. 29/08/2016, v.u.)
Da mesma forma, considerada a natureza propter
rem da obrigação, de fato, o crédito condominial prefere a qualquer outro,
pois destinado à manutenção da própria coisa.
Assim, não há que se falar em cancelamento da
penhora, razão pela qual a a r. decisão fica mantida na íntegra.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator