Tribunal: TJSP
Processo: 4000485-15.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Autor que pleiteia nova realização de perícia, com a substituição do perito - Descabimento - Eventual discordância com a conclusão do perito de confiança do juízo não implica cerceamento de defesa, nem enseja a substituição do perito, até porque o autor não trouxe aos autos elementos capazes de infirmar a idoneidade do profissional nomeado - Prova oral

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Autor que pleiteia nova realização de perícia, com a substituição do perito - Descabimento - Eventual discordância com a conclusão do perito de confiança do juízo não implica cerceamento de defesa, nem enseja a substituição do perito, até porque o autor não trouxe aos autos elementos capazes de infirmar a idoneidade do profissional nomeado - Prova oral desnecessária no caso dos autos - Relação jurídica instrumentalizada por contrato, havendo nos autos documentos suficientes o deslinde da controvérsia - PRELIMINARES REJEITADAS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pedido de restituição de valores e de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega das chaves - Prazo de tolerância de 180 dias que não é abusivo - Súmula 164-TJSP e tese jurídica aprovada no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (tema 01) - No caso, os documentos de responsabilidade das compromissárias vendedoras, tais como o habite-se, a individualização da matrícula, a instituição do condomínio e a vistoria da unidade, estavam regularizados dentro do prazo contratual - Alegação inicial de que as rés atrasaram a entrega dos documentos à CEF para a obtenção do financiamento, desprovida de respaldo - A liberação do FGTS do comprador e o preenchimento dos requisitos para a concessão de financiamento não são de responsabilidade das rés - Improcedência dos pedidos indenizatórios e de restituição da diferença decorrente da aplicação dos índices de correção monetária - Perícia contábil realizada nos autos, que comprovou a aplicação do INCC antes de findo o prazo contratual, sendo substituído pelo IGPM após essa data, nos termos do contrato - Comissão de corretagem - Restituição indevida - Tese consolidada no Resp no 1.599.511-SP, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Autor que teve prévia ciência dos valores e de sua destinação, conforme relatório que descreve o valor da unidade, com destaque dos valores devidos a título de comissão - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164610
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
4000485-15.2013.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MARCO
AURÉLIO LEITE (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados RIBEIRÃO NITEROI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e TRISUL S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram as preliminares
e, no mérito, negaram provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4000485-15.2013.8.26.0506 -Voto no 5574
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VOTO No 5574
Apelação n. 4000485-15.2013.8.26.0506
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto
Juiz: Dr. Paulo Cícero Augusto Pereira
Apelante: MARCO AURÉLIO LEITE
Apeladas: RIBEIRÃO NITERÓI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.;
TRISUL S/A
CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Autor que
pleiteia nova realização de perícia, com a substituição do perito -
Descabimento - Eventual discordância com a conclusão do perito
de confiança do juízo não implica cerceamento de defesa, nem
enseja a substituição do perito, até porque o autor não trouxe aos
autos elementos capazes de infirmar a idoneidade do profissional
nomeado - Prova oral desnecessária no caso dos autos - Relação
jurídica instrumentalizada por contrato, havendo nos autos
documentos
suficientes
o
deslinde
da
controvérsia
-
PRELIMINARES REJEITADAS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pedido de
restituição de valores e de indenização por danos materiais e
morais decorrentes do atraso na entrega das chaves - Prazo de
tolerância de 180 dias que não é abusivo - Súmula 164-TJSP e tese
jurídica aprovada no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (tema
01) - No caso, os documentos de responsabilidade das
compromissárias
vendedoras,
tais
como
o
habite-se,
a
individualização da matrícula, a instituição do condomínio e a
vistoria da unidade, estavam regularizados dentro do prazo
contratual - Alegação inicial de que as rés atrasaram a entrega dos
documentos à CEF para a obtenção do financiamento, desprovida
de respaldo - A liberação do FGTS do comprador e o
preenchimento dos requisitos para a concessão de financiamento
não são de responsabilidade das rés - Improcedência dos pedidos
indenizatórios e de restituição da diferença decorrente da aplicação
dos índices de correção monetária - Perícia contábil realizada nos
autos, que comprovou a aplicação do INCC antes de findo o prazo
contratual, sendo substituído pelo IGPM após essa data, nos
termos do contrato - Comissão de corretagem - Restituição
indevida - Tese consolidada no Resp no 1.599.511-SP, julgado
pelo rito dos recursos repetitivos - Autor que teve prévia ciência
dos valores e de sua destinação, conforme relatório que descreve o
valor da unidade, com destaque dos valores devidos a título de
comissão - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por MARCO AURÉLIO LEITE em

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face de RIBEIRÃO NITERÓI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e de
TRISUL S/A, objetivando a restituição de valores e o recebimento de indenização por
danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda celebrado com as rés.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para condenar as rés a restituírem ao autor o valor cobrado a título de taxa SATI,
na importância de R$ 1.282,17, com correção monetária a partir do desembolso e juros
de mora de 1% ao mês a contar da citação. Os pedidos relativos à restituição da
corretagem, da diferença de financiamento, dos alugueis gastos e de indenização por
danos morais foram indeferidos. Pela sucumbência, as partes ratearão as custas
processuais, compensados os honorários advocatícios (fls. 474/489).
Apela
o
autor,
arguindo
preliminarmente,
que
o
indeferimento do pedido de substituição do perito caracterizou cerceamento de defesa,
alegando que o perito nomeado procrastinou o andamento do feito injustificadamente.
Discorre acerca da ordem cronológica dos atos processuais, postulando a realização de
nova perícia, ao argumento de que o laudo pericial apresentado é imprestável à
finalidade requerida. Aduz que a sentença é nula também porque indeferiu a prova oral
necessária para demonstrar o período de atraso.
No mérito, reitera a tese preliminar, acrescentando que a
entrega das chaves ocorreu efetivamente em 02/05/2013, devendo o período de mora
das rés ser considerado até esta data e não até o habite-se, como constou na sentença.
Enfatiza que bastava um ofício à CEF para demonstrar que as rés atrasaram a entrega
da documentação para o financiamento do saldo devedor.
Assevera que sofreu perdas materiais equivalentes ao
aluguel pela indisponibilidade do imóvel, reputando como adequada a quantia a ser
restituída, de R$ 10.450,00, tendo em vista que o imóvel que alugou no período de mora
era equivalente ao adquirido. Reitera que deve ser reembolsado em dobro pelo valor da
diferença entre a aplicação do INCC e do IGPM, a ser apurado mediante nova perícia.
Reputa como ilegal a cobrança dos condomínios e IPTUs antes da entrega das chaves,
além da comissão de corretagem, que deve ser restituída, por não ter contratado
qualquer serviço. Ao final, afirma que o atraso lhe causou mais do que mero

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aborrecimento, impondo-se a condenação das rés à indenização por danos morais (fls.
491/502).
Recurso processado e respondido a fls. 506/523.
É o relatório.
Inicialmente, fica rejeitada a preliminar de cerceamento de
defesa. Ao especificar as provas, o autor postulou pela realização de perícia contábil
para apuração da diferença cobrada em razão da aplicação dos índices de correção
monetária. A perícia foi deferida e efetivamente realizada.
Eventual discordância com a conclusão do perito de
confiança do juízo não implica cerceamento de defesa, nem enseja a substituição do
perito, até porque o autor não trouxe aos autos elementos capazes de infirmar a
idoneidade do profissional nomeado.
Como bem ponderou o Magistrado a quo a fls. 440/441:
“Eventual conclusão não interessante a qualquer das partes
por vez de perícia realizada, não é razão para substituição de experto judicial. Com
efeito, o sem-número de ações ajuizadas, mormente por um mesmo escritório, que
deram ensejo à realização de um também sem-número de perícias contábeis,
sobrecarregaram o perito contábil de confiança do juízo, o que culminou em atrasos, já
normalizados com a nomeação de outros peritos do mesmo ramo. Eventuais críticas e
questionamentos hão de ser analisados por vez do sentenciamento do feito, também não
dando ensejo a substituição do experto.”
De igual modo, desnecessária a oitiva de testemunhas para
corroborar o alegado atraso no recebimento das chaves. A relação jurídica existente
entre as partes é contratual e há documentos suficientes nos autos para o deslinde
dessa controvérsia.
Assim, ficam rejeitadas as preliminares. Passo ao exame do
mérito.

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Depreende-se dos autos que em 18/09/2010, o autor
celebrou Compromisso de Venda e Compra da unidade no 84, Torre 1, do 'Residencial
Vida Plena Ribeirão', localizado na Comarca de Ribeirão Preto/SP, pelo preço total de R$
139.143,50 (fls. 19/47).
A entrega estava prevista para julho/2012 (item 10), com
prorrogação de 180 dias, findando, portanto, em janeiro/2013. Contudo, alega o autor
que as chaves foram entregues em 02/05/2013, conforme documento que juntou a fl. 60,
alegando que as rés demoraram a entregar a documentação à CEF, retardando a
celebração do financiamento para quitação do saldo devedor. Assim, apesar de o habite-
se ter sido expedido em 27/12/2012, o contrato com a CEF só foi assinado em
29/04/2013 (fl. 53).
Por isso, entende fazer jus à indenização por danos
materiais e morais, além da restituição da comissão de corretagem, SATI e prêmio, e da
diferença entre a aplicação do INCC após a emissão do habite-se, impondo-se a
substituição pelo IGPM. Em emenda à inicial, pleiteia a restituição dos condomínios e do
IPTU, além da aplicação da multa inversa.
Para apuração da diferença entre os índices de correção
monetária aplicados, foi deferida a prova pericial, cujo laudo está juntado a fls. 384/393,
seguindo de manifestação das partes. Encerrada a instrução, foram apresentadas as
alegações finais das partes. Ato contínuo, foi proferida a r. sentença recorrida.
Pois bem. Em primeiro lugar, cabe ressaltar que a entrega
das chaves ocorreu efetivamente em 02 de abril de 2013, conforme documento juntado
pela corré a fl. 457, e não em 02 de maio de 2013, como tenta fazer crer o autor com o
documento de fl. 60, apresentado com nítida rasura.
Sendo assim, para conferir o direito do autor às
indenizações postuladas, necessário apurar se houve o atraso na entrega das chaves e
quem a ele deu causa.
Como já mencionado, o prazo contratual findou-se em

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janeiro/2013, já incluídos os 180 dias de prorrogação, que nada têm de abusivo, na
medida em que a jurisprudência tem admitido a tolerância de prazo de 180 dias para a
entrega de imóvel, sem incidência de penalidades à promitente vendedora, quando
prevista em cláusula contratual, dada a complexidade e a possibilidade da ocorrência de
imprevistos durante a realização da obra.
Assim, a cláusula que estabelece o prazo de tolerância não
é abusiva, pois embora se trate de contrato de adesão, sua redação é clara e inteligível,
e o comprador teve prévio conhecimento sobre o seu conteúdo (artigo 46 e 54, parágrafo
3o do CDC).
Neste sentido, é a Súmula no 164 deste Tribunal de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega do
imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Essa questão foi, inclusive, decidida e aprovada no
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000,
julgado em 10.08.2017 pela Turma Especial de Direito Privado I deste E. Tribunal de
Justiça, relativa ao Tema 01 proposto, que transitou em julgado em 01/12/2017.
No caso, o habite-se foi emitido em 27/12/2012 (fl. 48) e, de
acordo com a matrícula já individualizada, o condomínio foi instituído em 18/01/2013 e a
vistoria da unidade foi feita pelo compromissário comprador em 30/01/2013 (fl. 300), tudo
dentro do prazo contratual, ao contrário do alegado na petição inicial.
Não obstante as alegações do autor, não há nos autos
nenhum elemento indicativo de que foram as rés que retardaram a obtenção do
financiamento para a quitação do saldo devedor. Pelo contrário, como acima
mencionado, os documentos de competência das rés estavam regularizados dentro do
prazo contratual, impondo ressaltar que a liberação do FGTS e os requisitos exigidos
pela CEF para a concessão do financiamento não são de responsabilidade das
vendedoras, mas sim do comprador.
Logo, a unidade estava apta para a entrega ao autor dentro

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do prazo estabelecido no contrato, que também prevê que a entrega se dá com a
efetivação quitação do preço, que só ocorreu em abril/2013, quando o autor logrou obter
o financiamento bancário.
Diante desse quadro, as pretensões indenizatórias com
vista ao reembolso de alugueis (danos materiais) e danos morais, não têm respaldo,
mormente porque fundadas no atraso na entrega das chaves que - repita-se - não
ocorreu por culpa das rés.
Com relação à alegada diferença entre os índices de
correção monetária, o laudo pericial deixou claro que o INCC foi aplicado somente até a
data da expedição do habite-se e, portanto, antes de findo o prazo contratual para a
entrega das chaves. Após, o INCC foi substituído pelo IGPM, nos termos do contrato.
No que tange à restituição da comissão de corretagem,
melhor sorte não assiste ao autor apelante.
Essa questão foi objeto do Recurso Especial 1.599.511-
SP, que consignou a possibilidade da transferência do encargo ao comprador, “desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Do acórdão supracitado, merecem destaque os seguintes
excertos:
“Não há dúvida, portanto, de que cabe ao incumbente, em
princípio, pagar a comissão de corretagem.
Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito
Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no
contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.
O passo seguinte é identificar quem é o incumbente no
contrato de compra e venda de imóvel: o comprador ou o vendedor?
Usualmente, na corretagem de imóveis, o incumbente é o
vendedor por ser a pessoa que coloca no mercado um bem imóvel de sua propriedade.
(...)
Conclui-se, assim, neste item, que, no contrato tradicional

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de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao
corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no
mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra
parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato
principal.
(...)
A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida
a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, eis que se
trata, em regra, de relação de consumo (artigos 2o e 3o do CDC).
Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção
da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor.
(...)
Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu
marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das
relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu
conteúdo.
(...)
Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a
cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de
corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.
(...)
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o
dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento
da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído
nesse montante o valor da comissão de corretagem.”
No caso dos autos, os documentos de fls. 61/64 descreve
os valores devidos pela compra da unidade, com destaque das comissões de
corretagem, relacionando os cheques emitidos pelo autor e seus destinatários, a indicar
claramente que em relação ao pagamento dessa despesa, o autor teve prévia ciência.
Não se pode dizer, portanto, que as rés negligenciaram o dever de transparência de
informação, preenchidos os requisitos disciplinados no REsp paradigma.
Ademais, verifica-se do quadro resumo que o resultado da
soma das parcelas equivale ao preço total da unidade apenas, não englobando o valor

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da corretagem. Vale dizer que tal verba não foi embutida de forma ardilosa no valor total
do imóvel.
Assim, nenhuma reforma comporta a r. sentença também
neste tópico.
Em conclusão, não tendo o autor apelante apresentado
qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como
lançada.
Nota-se que, apesar de a sentença ter sido proferida já na
vigência do CPC/2015, o MM. Juiz sentenciante deu por compensada a verba honorária,
o que é vedado pelo art. 85, § 14 do CPC. Assim, necessária a fixação do valor
equivalente aos honorários sucumbenciais.
Considerando a vedação da reformatio in pejus, fica mantida
a sucumbência recíproca fixada na sentença. Assim, fica arbitrada a verba honorária em
20% sobre o valor da causa, devida pelo autor na proporção de 80% em favor dos
patronos das rés, que arcarão com os 20% restantes em favor do patrono do autor,
vedada a compensação e observada a gratuidade processual concedida ao autor.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, rejeito as preliminares e, no
mérito, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora