Tribunal: TJSP
Processo: 2146615-27.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. Ausente a probabilidade do direito alegado, fica afastada a antecipação da tutela. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000555552
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2146615-27.2020.8.26.0000, da Comarca de Porto Feliz, em que é agravante ANDREA
VALINI ANGILIERI, são agravados GERALDO MAGELA DIAS MARIZ e MARIA
CLEONICE GUIMARAES MARIZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2146615-27.2020.8.26.0000 -Voto no
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Comarca: Porto Feliz – 2a Vara Cível
Agte. : Andrea Valini Angilieri
Agdos. : Geraldo Magela Dias Mariz e outra (não citados)
Juíza de 1o Grau: Ana Cristina Paz Neri Vignola
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 29/06/2020
VOTO No 46.822
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE
IMÓVEL.
REVISIONAL
DE
ALUGUEL.
TUTELA
DE
URGÊNCIA. Ausente a probabilidade do direito alegado, fica
afastada a antecipação da tutela. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento contra a r. decisão
copiada às fls. 29/31, que em ação revisional de aluguel, deferiu parcialmente a
tutela de urgência, reduzindo em 30% o valor do locativo com base no último
aluguel pago, pelo prazo de 90 dias.
Pleiteia a agravante a reforma da decisão alegando,
em síntese, que firmou com os ora agravados contrato de locação não residencial
em 11 de março de 2019, com vencimento em 11 de setembro de 2021, para
instalação de buffet de eventos, denominado “Caramelada Buffet Infantil”. Aduz
que ajuizou a demanda em decorrência do desequilíbrio contratual causado pela
pandemia de Covid-19, considerando que suas atividades foram completamente
suspensas. Tece comentários acerca da situação caracterizar-se como caso
fortuito que onerou de forma insuportável a locatária, discorrendo ainda sobre a
teoria da imprevisão e o fato do príncipe. Menciona que não foi considerado na r.
decisão agravada contrato verbal que reduziu os locativos para R$ 1.000,00.
Requer a concessão de liminar, a fim de que seja autorizada a suspensão do
adimplemento dos alugueres durante o período que permanecer com suas
atividades interrompidas, ou ainda, a redução dos locativos do período de março
até o início do terceiro ano da contratação para R$ 1.000,00 e, ao final, o
provimento do recurso.
Relegada a análise da questão ao mérito recursal,
conforme decisão de fls. 86, e desnecessário o cumprimento do artigo 1.019, II,
do CPC, pois inexistente qualquer dano processual imediato à parte adversa,
encontra-se o recurso em termos de julgamento.

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É o relatório.
O recurso não merece prosperar.
Com efeito, o Código de Processo Civil rege a matéria
objeto deste recurso por meio das disposições contidas no art. 300 do CPC, que
é expresso ao estabelecer que:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo
de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” (g.n.)
A probabilidade do direito para a concessão da tutela
antecipada é aquela que, em virtude das provas apresentadas, traz elementos
para que o juiz se convença da possibilidade daquele direito somado ao perigo de
dano ou ao risco ao resultado útil do processo para que não torne a espera
prejudicada ou imprestável.
Neste sentido nos ensina o professor Daniel Amorim
Assumpção Neves (in Novo Código de Processo Civil Comentado, ed.
JusPodivm, 2016) o seguinte:
“A concessão da tutela provisória é fundada em juízo de
probabilidade, ou seja, não há certeza da existência do direito
da parte, mas uma aparência de que esse direito existia. É
consequência natural da cognição sumária realizada pelo juiz
da concessão dessa espécie de tutela. Se ainda não teve
acesso a todos os elementos de convicção, sua decisão não
será fundada na certeza, mas na mera aparência
ou
probabilidade do direito existir.” (Fls. 461).
(...) Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela
cautelar
como
para
a
tutela
antecipada
exige-se
o
convencimento do juiz da existência de elementos que
evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra
qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma
probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de
tutela cautelar e de tutela antecipada.
O legislador não especificou que elementos são esses capazes
de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária,

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a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o
convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência
passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o
direito ao caso concreto em favor da parte se estiver
convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade
das alegações de fato da parte.” (Fls. 476).
E no dizer de Teresa Arruda Alvim Wambier (e outros
autores, Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil, p. 498, RT,
2015) “só é possível cogitar de tutela de urgência se houver uma situação
crítica, de emergência. Dessa forma, a técnica processual empregada para
impedir a consumação ou o agravamento do dano que pode consistir no
agravamento do prejuízo ou do risco de que a decisão final seja ineficaz no
plano dos fatos, que geram a necessidade de uma solução imediata é que
pode ser classificada como a tutela de urgência. É, pois, a resposta do
processo a situação de emergência, de perigo, de urgência.”
Analisando detidamente os autos, verifica-se que as
alegações da agravante não se mostram suficientes para a concessão da liminar
pretendida.
Bem andou a ilustre magistrada ao decidir a questão,
nos seguintes termos:
“ANDREA VALINI ANGELIERI propôs a presente Ação Revisional
de Contrato de Locação cc Pedido de Antecipação de Tutela contra
GERALDO
MAGELA
DIAS
MARIZ
e
MARIA
CLEONICE
GUIMARÃES MARIZ, referente ao contrato de locação de imóvel
comercial, localizado na Rua Cardoso Pimentel, n°. 1314, Porto
Feliz, com vigência de 11 de março de 2019 a 11 de setembro de
2021.
Alega que a cláusula terceira do referido contrato, estipula a
prestação de aluguel mensal em favor dos Locadores, ora
Requeridos, da seguinte forma: a) nos 12 primeiros meses no valor
de R$ 1.500,00; b) no segundo ano no valor de R$ 2.200,00; e c) no
3° ano o valor de R$ 2.500,00, valores esses corrigidos pelo menor
período pelos índices de praxe.
Assevera que atua no ramo de buffet e eventos e que desde 16 de
março de 2020, vem sendo impedida de exercer sua atividade
econômica, em razão das determinações Federais (Lei n°.
13.979/2020), Estaduais e Municipais (decretos municipais n°.
8054/2020, 8060/2020 e 80/60/2020), gerando prejuízos de grande
monta, que a impossibilita de arcar com o aluguel na forma
convencionada.

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Requereu a concessão de antecipação de tutela para suspender o
adimplemento dos alugueres enquanto perdurar as restrições
governamentais, ou a redução das prestações locatícias ao valor de
R$ 1.000,00 até o fim do segundo ano de contrato, para que seja
evitado
prejuízos
insuportáveis
à
Requente,
bem
como
enriquecimento sem causa dos Requeridos.
É O RELATÓRIO.
DECIDO.
A tutela de urgência exige elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado
útil do processo (300), podendo o juiz exigir caução, que pode ser
dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder
oferecê-la (§ 1o). Ela pode ser concedida liminarmente ou após
justificação prévia (§ 2o).
De proêmio consigne que não se desconhece os efeitos deletérios
que a pandemia do novo coronavírus (COVID-19) vem causando
não somente na economia, mas na sociedade em geral, exigindo
das autoridades constituídas a adoção de inúmeras medidas para
conter a propagação da doença, que tem vitimizado considerável
parcela da população.
As medidas de restrição estão fundamentadas na Lei Federal no
13.979/2020, de 06 de fevereiro de 2002, que dispõe sobre as
medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de
importância internacional decorrente do coronavírus responsável
pelo surto de 2019.
No Estado de São Paulo, foi reconhecido o estado de calamidade
pública, sendo decretada a quarentena, inicialmente de 24.03.2020
a 07.04.2020, por meio do Decreto 64.879/20, que suspendeu o
atendimento presencial no comércio e na prestação de serviços (...),
sendo prorrogado através do Decreto no 64.946, de 17 de abril de
2020, até 10 de maio de 2020 e, finalmente, prorrogada através do
Decreto no 64.967, de 08 de maio de 2020, até o dia 31 de maio de
2020.
No âmbito municipal, o Decreto no 8.060, de 30 de março de 2020,
que dispõe sobre novas medidas temporárias e emergenciais para
prevenção e contágio pelo covid-19 (novo coronavírus) do município
de porto feliz, e dá outras providências, no período de 31 de março
a 20 de abril de 2020, onde suspende o atendimento presencial ao
público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços,
especialmente em casas noturnas, "shopping centers", galerias e

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estabelecimentos congêneres, ressalvadas as atividades internas
(inciso I).
A autora comprovou exercer atividade que se enquadra nas
restrições de atividades pelos referidos decretos, ou seja, no ramo
de eventos, recepções e buffet, o que, por si só, demonstra o nexo
de causalidade entre a pandemia da Covid-19 e a onerosidade
excessiva superveniente dos aluguéis, já que a determinação de
suspensão quanto ao funcionamento do salão de festas da autora,
pode caracterizar motivo imprevisível.
Não se olvide que a dificuldade econômica, em princípio, sempre foi
tratada como risco que o devedor assume quanto ao cumprimento
da obrigação. No entanto, a situação agora é excepcional, podendo
caracterizar a ocorrência de caso fortuito ou força maior,
imprevisível e a onerosidade excessiva superveniente.
No entanto, dever ser consignado que tanto a regra de revisão dos
contratos por imprevisão, insculpida no artigo 317 do Código Civil,
que admite expressamente a possibilidade de correção do valor da
prestação pela via judicial, sempre que sobrevier desproporção
manifesta entre o valor da prestação estabelecida contratualmente e
o do momento de sua execução (ou pagamento), como a da
onerosidade excessiva, prevista no artigo 478, também do Código
Civil, demandam, em princípio, do contraditório, não podendo ser
ignorado o fato de que a parte adversa também pode estar
atravessando dificuldades em razão da pandemia, porque o aluguel
também constitui fonte de renda para os requeridos.
Logo, reconhecendo a excepcionalidade da situação em que
vivemos, em consideração a função social do contrato, é preciso
resguardar o equilíbrio econômico da relação contratual, resolvendo
a questão por equidade, durante o período de crise. Neste sentido:
"Locação. Loja em Shopping Center. Tutela de urgência. Pedido de
redução para "aluguel percentual". Fechamento do shopping.
Pandemia. Teoria da imprevisão. Art. 317, CC. Elementos de
convicção que, num exame sumário, autorizam a concessão da
tutela. Valores em conflito sopesados. Recurso provido. Pela análise
dos elementos constantes nos autos, em juízo de cognição sumária,
considerando a relação continuada de locação, o fechamento do
shopping devido à pandemia e os dados apresentados, cabe, a
priori, observar a teoria da imprevisão, nos termos do art. 317 do
CC, sopesando os valores sociais em conflito. Assim, estão
preenchidos os requisitos necessários para concessão da tutela de
urgência em relação ao pagamento temporário de "aluguel
percentual" até ulterior deliberação, mantidos os pagamentos das
despesas de condomínio e demais encargos". (TJSP; Agravo de

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Instrumento 2067001-70.2020.8.26.0000; Rel. Kioitsi Chicuta; 32a
Câmara de Direito Privado; j. 30/04/2020).
Isto posto, nos termos do artigo 300 do CPC, defiro parcialmente o
pedido a tutela de urgência, para reduzir em 30% o valor do aluguel,
pelo prazo de 90 dias, com base no último aluguel pago ao locador.”
(Fls. 29/31).
Verifica-se que a requerente alega que se faz
necessária a concessão da tutela de urgência, considerando os prejuízos que
tem sofrido em razão da pandemia causada pelo vírus Covid-19, pugnando pela
suspensão do pagamento dos aluguéis a serem pagos até a reabertura de seu
estabelecimento, ou ainda a redução dos locativos a R$ 1.000,00, até março de
2021.
Há de se ressaltar que nos termos do contrato de
locação de fls. 58/62, firmado em 11 de março de 2019, nos doze primeiros
meses a locatária pagaria R$ 1.500,00 de locativos, no 2o ano R$ 2.200,00 e no
3o ano, R$ 2.500,00.
Outrossim, a r. decisão agravada ao deferir a redução
do valor do aluguel a 30% da quantia paga, tratando-se de decisão proferida em
27 de maio de 2020, a redução importará na obrigação da autora pagar os
locativos de R$ 1.600,00, prima facie, se considerado que já iniciado o 2o ano da
locação.
Logo, a r. decisão já deferiu considerável abatimento
aos locativos devidos.
Como ressaltado pelo Juízo a quo, os locadores são
pessoas físicas, razão pela qual, por prudência, deve-se aguardar o contraditório,
vez que os valores aqui discutidos podem incorrer em verba alimentar e,
ademais, a pandemia evidentemente afeta ambas as partes.
Quanto ao suposto ajuste entre as partes que o aluguel
seria reduzido a R$ 1.000,00, inexistente qualquer elemento que corrobore tal
afirmação, tornando-se ainda mais necessário a manifestação dos locadores nos
autos.
Ademais, não há notícia nos autos que os locadores
tenham ajuizado ação de despejo ou adotado outras medidas em desfavor da
locatária.
Desta forma, ausente a comprovação da probabilidade
do direito alegado, fica afastada a possibilidade da antecipação da tutela.

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Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FELIPE FERREIRA
Relator
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