Tribunal: TJSP
Processo: 1001661-37.2017.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c pedidos de indenização por danos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra. Parcial procedência, para declarar a resolução contratual e condenar as fornecedoras a indenizarem o autor por danos morais. Inconformismo das partes. Impossibilidade jurídica do pedido. Com a transmissão da propriedade e o

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c pedidos de indenização por danos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra. Parcial procedência, para declarar a resolução contratual e condenar as fornecedoras a indenizarem o autor por danos morais. Inconformismo das partes. Impossibilidade jurídica do pedido. Com a transmissão da propriedade e o registro da garantia fiduciária, a relação jurídica entre comprador e vendedor foi substituída pela relação entre devedor fiduciante e credor fiduciário. A rescisão do compromisso de venda e compra almejada impõe a devolução das partes ao status quo ante, restituindo o comprador o imóvel, enquanto a vendedora devolve o preço. Impossibilidade da medida que resulta do fato de o comprador não mais ser proprietário do bem, visto que o alienou fiduciariamente ao Banco do Brasil. Propriedade que somente pode ser recuperada com a quitação do contrato de financiamento perante a instituição bancária. Ação improcedente. RECURSOS das rés PROVIDO e do autor DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752466
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001661-37.2017.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que é apelante
BANCO DO BRASIL S/A, Apelantes/Apelados RESIDENCIAL MORADA DO SOL
CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO SPE LTDA, CONSFRAN ENGENHARIA E
COMÉRCIO LTDA e CARLOS HUMBERTO ZULIANI, é apelado/apelante
ANTÔNIO CARDOSO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSOS das rés
PROVIDO e do autor DESPROVIDO.
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001661-37.2017.8.26.0572 -Voto no 01089C
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Apelação Cível – Digital
Processo no. 1001661-37.2017.8.26.0572
Comarca: 2a Vara do Foro de São Joaquim da Barra
Juiz prolator: Dr. Renê José Abrahão Strang
Apdo/Apte: Banco do Brasil S/A
Apdo/Apte: Residencial Morada do Sol Construção e Incorporação
Spe Ltda; Consfran Engenharia e Comércio Ltda e Carlos Humberto
Zuliani
Apdo/Apte: Antônio Cardoso da Silva
Voto no 01089C
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Ação de
rescisão contratual c/c pedidos de indenização por danos
materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da
obra. Parcial procedência, para declarar a resolução
contratual e condenar as fornecedoras a indenizarem o
autor por danos morais. Inconformismo das partes.
Impossibilidade jurídica do pedido. Com a transmissão da
propriedade e o registro da garantia fiduciária, a relação
jurídica entre comprador e vendedor foi substituída pela
relação entre devedor fiduciante e credor fiduciário. A
rescisão do compromisso de venda e compra almejada
impõe a devolução das partes ao status quo ante,
restituindo o comprador o imóvel, enquanto a vendedora
devolve o preço. Impossibilidade da medida que resulta do
fato de o comprador não mais ser proprietário do bem,
visto que o alienou fiduciariamente ao Banco do Brasil.
Propriedade que somente pode ser recuperada com a
quitação do contrato de financiamento perante a instituição
bancária. Ação improcedente. RECURSOS das rés
PROVIDO e do autor DESPROVIDO.
Trata-se de apelações interpostas em face da r. sentença de

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fls. 441/443, que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a
ação para (i) declarar a resolução do contrato narrado na inicial; (ii)
condenar os requeridos a ressarcirem a autora todos os valores
pagos pela convenção extinta, mais juros e correção monetária dos
respectivos pagamentos e (iii) condenar os requeridos, salvo a
instituição financeira, ao pagamento de dez mil reais a título de
danos morais, acrescido de juros, contados da citação, e correção
monetária, contada da data do arbitramento.
Irresignado, apela o Banco do Brasil S/A (fls. 445/464)
aduzindo ilegitimidade passiva, vez que o negócio jurídico foi
entabulado entre a autora e a corré, sendo mero agente financeiro,
tanto que o valor pactuado para pagamento antes ou durante a obra
não foi imposto pelo banco. Pede, assim, sua exclusão do polo
passivo.
No mérito, pede a improcedência da demanda, diante da
ausência de culpa ou prática de qualquer ato ilícito pelo atraso na
entrega da obra, cujas obras estão paralisadas por problemas da
construtora, de modo que nada deve indenizar à parte autora.
Subsidiariamente, pede a redução dos honorários sucumbenciais,
fixados em 15% sobre o valor da condenação, por causa da
simplicidade da causa.
Por sua vez, apela o autor Antônio Cardoso da Silva (fls.
469/473), pretendendo seja reconhecida a responsabilidade
solidária do Banco do Brasil ao pagamento da indenização por

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danos morais, vez que este assumiu a obrigação de financiar as
obras e tem o dever de fiscalizar seu andamento.
Por fim, apela Residencial Morada do Sol Construção e
Incorporação SPE Ltda, Consfran Engenharia e Comércio Ltda
e Carlos Humberto Zuliani (fls. 481/493). Afirma que o mero
inadimplemento não enseja danos morais. Subsidiariamente, pede
a redução do quantum indenizatório para, no máximo, R$ 1.000,00
(hum mil reais).
Acrescenta que a responsabilidade pelo pagamento deve ser
solidária com o Banco do Brasil, nos termos dos Art. 7o, parágrafo
único, e Arts. 18 e 25, §1o, do CDC. Relata que a instituição
financeira atrasou a análise dos documentos e, consequentemente,
a aprovação do financiamento, além de ter elabora o contrato
padrão com erros grosseiros, tendo seu registro negado perante o
CRI.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariado
apenas pelo autor (fls. 499/503 e certidão de decurso de prazo de
fls. 515).
É o relatório.
Ab initio, observo que, tratando-se de relação tipicamente
consumerista, com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e
fornecedores (artigo 3o, caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz
ao caso a aplicação protetiva do Código de Defesa do

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Consumidor.
Todavia, a incidência das normas consumeristas e a inversão
do ônus probatório albergada pelo art. 6, inciso VIII, do CDC, não
possuem o condão de mitigar os efeitos do contrato de
financiamento com alienação fiduciária firmado entre o autor
Antônio Cardoso da Silva e o Banco do Brasil, o que impede a
declaração judicial de rescisão contratual do compromisso de
venda e compra do imóvel, senão vejamos.
Depreende-se dos autos que o comprador firmou com a corré
Residencial Morada do Sol Construção e Incorporação SPE
LTDA um “instrumento particular, com efeito de escritura pública de
compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade
habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras
obrigações” para adquirir o imóvel situado na Quadra U, lote 22, na
Cidade de São Joaquim da Barra/SP (fls. 20, R.6-22.598).
E, para os pagamentos, realizou contrato de financiamento
com alienação fiduciária com o Banco do Brasil S/A, para garantia
da importância de R$ 67.335,65. A alienação fiduciária foi
devidamente registrada na matrícula do bem em 18/05/2016 (vide
R.07 da matrícula 22.598, fls. 21), perante o 2o Oficial de Registro
de Jundiaí.
Como visto, a incorporadora vendeu o imóvel e recebeu o
preço, pago mediante financiamento que o comprador realizou com

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a instituição bancária. Logo, não é possível rescisão de contrato já
cumprido.
No caso, a rescisão do contrato com a devolução do imóvel
só seria possível se houvesse algum vício no contrato de
financiamento firmado com o Banco do Brasil, o que não se
verificou, tampouco se alegou. Anote-se que o pedido de resolução
contratual foi fundado no atraso na entrega da obra, que não se
relaciona, de qualquer modo, com algum vício do contrato de
financiamento.
Consabido, a almejada rescisão do instrumento de venda e
compra impõe a devolução das partes ao status quo ante, ou seja,
o comprador deve devolver o bem enquanto o vendedor
devolve o preço.
No caso em tela, o comprador não tem como devolver o
imóvel por não ser o seu proprietário, conforme se depreende de
sua matrícula, onde consta averbado o contrato de financiamento
com alienação fiduciária em garantia, em que transferiu a
propriedade do imóvel ao Banco do Brasil, ficando apenas com a
posse direta.
E, não sendo verificada qualquer abusividade no contato
bancário, a presunção é, até que o contrário se comprove, em favor
da legalidade da cobrança e das consequências respectivas em
caso de inadimplemento, tais como consolidação da propriedade

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em nome do credor e subsequente alienação do bem em leilão,
uma vez que o contrato de financiamento com a instituição bancária
permanece válido e a dívida hígida.
Em outras palavras, para que seja possível a rescisão do
contrato de venda e compra e, via de consequência, a restituição
das quantias pagas, o comprador deve, primeiramente, quitar
integralmente seu contrato com o banco, recuperar a propriedade
do imóvel, para então devolvê-lo à vendedora.
Não podendo quitar o financiamento, o comprador deverá se
sujeitar ao procedimento próprio previsto na lei de alienação
fiduciária.
Ora, o desinteresse do adquirente de permanecer na relação
jurídica firmada com a construtora, em decorrência do atraso na
entrega da obra, pode ensejar pedido indenizatório em face desta,
mas jamais a rescisão contratual de um contrato já extinto, qual
seja, o compromisso de venda e compra.
Vige, no momento, o contrato de alienação fiduciária firmado
pelo autor com o Banco do Brasil, e seu inadimplemento conduz à
consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nos
termos do art. 27 da Lei no 9.514/97, não havendo que se falar em
devolução das parcelas pagas.
Assim, existindo dívida certa, líquida e exigível, nada impede
que a instituição bancária lance mão de sua garantia em

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decorrência do contrato firmado entre as partes com alienação
fiduciária, que conta com procedimento próprio, previsto na Lei
Federal no 9.514/97.
Verificado o inadimplemento, plenamente possível que o
banco constitua em mora a fiduciante e, não purgada a dívida,
ocorra a consolidação da propriedade em seu nome e a
consequente solução mediante a realização de leilão extrajudicial, o
que está especificamente tratado nos artigos 26 e 27, caput, da Lei
no 9.514/97, in litteris:
Art. 26, Lei no 9.514/97: Vencida e não paga, no
todo ou em parte, a dívida e constituído em mora
o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do
fiduciário.
Art. 27, Lei no 9.514/97: Uma vez consolidada a
propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo
de trinta dias, contados da data do registro de
que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá
público leilão para a alienação do imóvel.
O que se nota, portanto, é que o caso não é de deferimento
da rescisão do contrato de venda e compra em face da vendedora,
pois a relação jurídica estabelecida entre as partes passou a ser de
devedor fiduciante x credor fiduciário, e não mais de comprador e
vendedor. Neste sentido, já decidiu esta Corte:
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
COM
PACTO
ADJETO
DE

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ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
Pedido
dos
adquirentes de rescisão do contrato e
devolução das parcelas pagas. Com a
transmissão da propriedade e registro da
garantia fiduciária, a relação entre as partes
passou a ser de devedores fiduciantes e
credora
fiduciária,
e
não
mais
de
compradores e vendedora. Inadimplemento
que enseja a execução extrajudicial nos
termos da Lei n° 9.514/97. Incidência dos §§
5o e 6o do art. 27 da Lei no 9.514/97.
Devolução das parcelas pagas indevida.
Inaplicabilidade do disposto no art. 53 do
CDC. Precedentes. Ação improcedente.
Recurso da ré provido. Recurso dos
autores
prejudicado.
(TJSP; Apelação
1001991-83.2017.8.26.0297; Relator (a): Mary Grün;
Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Jales - 5a Vara; Data do Julgamento: 07/12/2017; Data
de Registro: 07/12/2017)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO
aos recursos das corrés, para JULGAR IMPROCEDENTE a ação e
NEGO PROVIMENTO ao recurso do autor.
Fica exclusivamente a parte autora condenada nas custas,
despesas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro, já
considerando os honorários recursais (Art. 85, §11, CPC) em 20%
sobre o valor atualizado da causa (Art. 85, § 2o, CPC), a ser rateado
entre os patronos que atuaram no polo passivo, observada a
suspensão da exigibilidade, a que o autor faz jus (Art. 98, §3o, do
CPC).

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Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator