Tribunal: TJSP
Processo: 1016937-96.2016.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de revisão c/c repetição de indébito e pedido de tutela antecipada para depósito de valores em atraso. Sentença de improcedência da ação. RECURSO DOS AUTORES. Pretensão ao expurgo de juros considerados abusivos e a inaplicabilidade da Tabela Price. Compra a prazo. Ausência de comprovação de cobrança excessiva de juros. Correção monetária

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de revisão c/c repetição de indébito e pedido de tutela antecipada para depósito de valores em atraso. Sentença de improcedência da ação. RECURSO DOS AUTORES. Pretensão ao expurgo de juros considerados abusivos e a inaplicabilidade da Tabela Price. Compra a prazo. Ausência de comprovação de cobrança excessiva de juros. Correção monetária que corresponde à mera recomposição. Possibilidade de incidência mensal da correção monetária em contratos com prazo superior a trinta e seis meses. Aplicação do artigo 46 da Lei 10.931/2004. Sistema de amortização do principal que não presume capitalização de juros. Pretensão a repetição de indébito e indenização por danos materiais afastada. Danos morais incabíveis. Mero descumprimento contratual não enseja o pagamento de indenização por danos morais, se tivesse ocorrido. Entendimento da C. 6a Câmara de Direito Privado. Honorários majorados para 12% do valor dado à causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000750920
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1016937-
96.2016.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são apelantes ALVARO
TAKANOBU UWADA e DINA MIYUKI EZURE UWADA, é apelado HESA 129 -
INVESTIMENTOS IMBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016937-96.2016.8.26.0361 -Voto no 2755
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VOTO No 2755
APELAÇÃO No 1016937-96.2016.
COMARCA: Mogi das Cruzes
JUIZ (A): Jean Thiago Vilbert Pereira
APELANTES: ALVARO TAKANOBU UWADA e DINA MIYUKI EZURE
UWADA
APELADA: HESA 129 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Ação de revisão c/c repetição de indébito e pedido de tutela
antecipada para depósito de valores em atraso. Sentença de
improcedência da ação. RECURSO DOS AUTORES.
Pretensão ao expurgo de juros considerados abusivos e a
inaplicabilidade da Tabela Price. Compra a prazo. Ausência de
comprovação de cobrança excessiva de juros. Correção
monetária que corresponde à mera recomposição. Possibilidade
de incidência mensal da correção monetária em contratos com
prazo superior a trinta e seis meses. Aplicação do artigo 46 da
Lei 10.931/2004. Sistema de amortização do principal que não
presume capitalização de juros. Pretensão a repetição de
indébito e indenização por danos materiais afastada. Danos
morais incabíveis. Mero descumprimento contratual não enseja
o pagamento de indenização por danos morais, se tivesse
ocorrido. Entendimento da C. 6a Câmara de Direito Privado.
Honorários majorados para 12% do valor dado à causa, nos
termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação de revisão de compromisso de compra e venda de
imóvel, cumulada com repetição de indébito, e com pedido de tutela antecipada, julgada
improcedente pela r. sentença de fls. 370/372, movida por ALVARO TAKANOBU
UWADA e DINA MIYUKI EZURE UWADA em face de HESA 129
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., condenando os autores ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado

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da causa, a teor do art. 85, §§ 2o e 8o do Código de Processo Civil.
Recorrem os autores sustentando a necessária aplicabilidade do
C.D.C. ao caso, uma vez que, na qualidade de consumidores, são vulneráveis, pelo o
que a inversão do ônus da prova é medida que se impõe. Postulam o afastamento da
cobrança de juros abusivos, bem como da aplicação da Tabela Price, pleiteando a
aplicação do Sistema Gauss. Teceram considerações acerca da Teoria da Imprevisão.
Pugnam pela repetição de indébito dos valores adimplidos a mais, em dobro (fls.
374/397).
Contrarrazões a fls. 402/433, com preliminar de insuficiência de
preparo e, no mérito, pela manutenção da sentença tal qual lançada.
Os apelantes foram instados a complementar o valor de preparo, o
que efetuaram as fls. 443/445.
Não há oposição ao julgamento virtual (fl. 439).
É o relatório.
Trata-se de ação de revisão de compromisso de compra e venda de
imóvel, com pedido cumulado de repetição de indébito, danos materiais e morais e
tutela antecipada.
Alegaram os autores que adquiriram da empresa ré, por meio de
contrato de compromisso de venda e compra, em setembro de 2012, três salas
comerciais no empreendimento Helbor Patteo Mogilar Sky Mall & Office, situado na
Rua Manoel de Oliveira, no 269, Vila Mogilar, Mogi das Cruzes, Estado de São Paulo.
O preço total de cada sala era de R$ 215.723,75, mas, por
problemas financeiros, os autores devolveram à ré duas salas, ficando apenas com a sala
210 e o crédito que então possuíam, de R$ 136.740,33, ficou como entrada no novo
contrato firmado em novembro de 2015 (fls. 74/91).
Pela referida sala comercial, as partes acordaram o valor de R$
270.887,12, com o valor de R$ 136.740,33 já pago referente à entrada. O valor restante

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de R$ 134.146,79 seria pago da seguinte maneira: a) R$ 1.365,78, já acrescido de juros
de 12% a.a., calculados pela Tabela Price, com vencimento em 25/11/2015; b) R$
119.255,10 por meio de 108 parcelas mensais no valor de R$ 1.769,73, já acrescidas de
juros de 12% a.a., calculados pela Tabela Price, com vencimento para todo dia 25 de
cada mês, iniciando em 25/12/2015 e, por fim, c) R$ 13.525,91, por meio de três
parcelas anuais no valor de R$ 10.018,14 cada uma, já acrescidas de juros de 12% a.a.,
calculados pela Tabela Price, vencendo-se a primeira em 25/12/2021 e as seguintes no
mesmo dia dos anos subsequentes, ou seja 25/12/2022 e 25/12/2023.
Dizem que têm recebido boletos com parcelas cada vez mais altas e
que, além do reajuste pelo IGPM FGV, conforme cláusula 6.2. do contrato, também é
aplicada a Tabela Price, conforme cláusula 3, o que entendem ser indevido.
Trouxeram cálculo efetuado por especialista que dá conta da
cobrança de juros abusivos e ocultos, anatocismo e capitalização de juros
remuneratórios pela Tabela Price, apontando que o saldo devedor corrente, recalculado
e atualizado pelo IGPM/FGV até 09/2016, era de R$ 112.716,81, e o total das
diferenças pagas a maior e atualizadas pelo IGPM/FGV até 09/2016 era de R$
11.355,37.
Pretendem, então, os autores, a revisão do compromisso firmado
entre as partes, com a repetição de diferenças de valores em dobro. Liminarmente,
pediram fosse autorizado o deposito judicial das parcelas no valor de R$ 1.341,40, com
a abstenção da inclusão dos nomes dos requerentes nos órgãos de proteção ao crédito,
SPC, Serasa e cartórios de títulos de protestos.
Pugnaram, ainda, pela aplicação do CDC à espécie, com a inversão
do ônus da prova, bem como pela realização de perícia contábil para que os excessos
fossem afastados. Pleitearam a condenação da requerida à restituição em dobro dos
valores cobrados a maior, dano moral a ser arbitrado e danos materiais no valor de R$
850,00, sem prejuízo de sua condenação ao ônus da sucumbência.

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Não obstante os autores terem pugnado pela concessão da tutela,
não foi analisada, sem insurgência.
Após oferta de defesa (fls. 172/219), seguiu-se a réplica de fls.
352/369.
A r. sentença julgou improcedente a ação, nos seguintes termos:
“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial
formulado nesta ação, o que faço com fundamento no artigo 487,
inciso I, do Código de Processo Civil.
CONDENO a parte autora ao pagamento das custas processuais e
dos honorários advocatícios, estes últimos arbitrados em 10% do
valor atualizado da causa, a teor do art. 85, §§ 2o e 8o do Código
de Processo Civil. Todavia, a exigibilidade do ônus sucumbencial
ficará sobrestada pelo prazo de 5 anos, na forma do art. 98, § 3o,
da lei adjetiva.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”
Exatamente contra esta r. sentença é que se insurgem os apelantes.
Todavia, o recurso não comporta provimento.
Ainda que aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos
contratos, não é de se admitir o simples descumprimento das obrigações contratadas,
visto que informados, os consumidores, através do instrumento firmado, dos valores e
encargos a que seriam submetidos, claramente discriminados (fls. 70/73; Quadro
Resumo e contrato de fls. 74/91).
Ademais, em análise, vê-se que o contrato foi celebrado livremente
pelas partes, não tendo sido invocado qualquer vício de consentimento, de sorte que a
alteração, pelo Juízo, do valor dos juros, implicaria indevida intervenção na livre
manifestação de vontade das partes, que são plenamente capazes, no caso dos autos.
A respeito do tema, Orlando Gomes preleciona:
"Fonte de obrigações, é tamanha a força vinculante do contrato

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que traduz, enfaticamente, dizendo-se que tem força de lei entre as
partes. O contrato deve ser executado tal como se suas cláusulas
fossem disposições legais para os que o estipularam. Quem assume
obrigação contratual tem de honrar a palavra empenhada e se
conduzir pelo modo a que se comprometeu" ("Contratos", Ed.
Forense, 1984, 10a ed., pág. 179).
Neste sentido, o contrato se assenta na máxima “pacta sunt
servanda”, apenas elidida em hipóteses excepcionais, o que não é o caso dos autos.
Verifica-se, contudo, que os recorrentes insistem na necessidade de
revisão do contrato diante da existência de juros abusivos e aplicação indevida da
Tabela Price. Alegam, ainda, excesso de R$ 11.355,37, calculado em dobro, nos temos
do artigo 42 do CDC, que lhes deverá ser devolvido. Insistem na indenização por dano
moral e danos materiais no valor de R$ 850,00.
Sem razão, contudo.
Com efeito, da leitura das cláusulas do contrato observa-se que,
tanto a cobrança de juros quanto a atualização monetária das parcelas, restaram
expressos e de fácil entendimento e não se afiguram exorbitantes.
O imóvel foi comprado a prazo, com saldo a pagar de R$
134.146,79, restando previamente estabelecidas as condições, convencionando as partes
o adimplemento de uma parcela no valor de R$ 1.769,73 e mais 108 prestações mensais
e 3 parcelas anuais, conforme descrito a fl. 76.
E, referido valor a prazo considerava já os juros, pactuados à taxa
mensal de 1%, calculados mediante o sistema francês de amortização, também
conhecido como “Tabela Price”, conforme clausula 6.1 (fl. 77).
Nesse passo, a respeito da utilização do Sistema Gauss para
cômputo de juros ou da Tabela Price, insta salientar que a utilização desta última não

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afronta a legislação vigente.
Ainda que se admita que a Tabela Price tenha sido empregada no
cálculo das prestações, não prosperam os argumentos de que esse método de
amortização da dívida implica capitalização de juros.
Em sua utilização como sistema de amortização, a capitalização
mensal dos juros não se reveste de ilegalidade, com parcelas pré-fixadas, juros
calculados de forma linear e não capitalizada.
Ensina Adolfo Mark Penkuh:
"Ressalte-se que, na parcela a ser paga, estão incluídos juros e
amortização do capital. Acerca de tal fato dispõe o Código Civil,
em seu art. 993: 'Havendo capital e juros, o pagamento imputar-se-
á primeiro nos juros vencidos, e depois no capital, salvo
estipulação em contrário, ou se o credor passar a quitação por
conta do capital'. Chega-se à conclusão lógica de que, sempre que
o pagamento for superior aos juros, estes restarão completamente
pagos, nada havendo para acrescer ao principal. Assim, não há
como capitalizar os juros, uma vez que já estarão pagos, e os juros
da próxima prestação incidirão apenas sobre o remanescente do
principal, feita a devida amortização com o que exceder ao
pagamento dos juros". (A Legalidade da Tabela Price, publicado
na "Revista de Direito Bancário, do Mercado de Capitais e da
Arbitragem", Ed. RT, n. 17, julho-setembro de 2002, págs.
284-290).
Assim, por meio da Tabela Price cria-se uma fórmula matemática,
que calcula o valor atribuído às prestações. Deste modo, haverá um valor fixo durante
toda a contratualidade, incluindo juros e amortização do valor principal.
Diferentemente, a capitalização consiste na incidência exponencial

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de juros sobre juros, os quais estão integrados ao capital, razão pela qual esta não se
coaduna com juros prefixados.
Destaco precedente desta Câmara neste sentido:

Ementa: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE
CLÁUSULA
DO
CONTRATO
DE
FINANCIAMENTO.
Cerceamento de defesa não caracterizado. Desnecessária a
realização de prova pericial. Hipótese na qual o financiamento
imobiliário foi realizado diretamente com a construtora, não se
submetendo às regras aplicáveis ao Sistema Financeiro de
Habitação SFH. Instrumento contratual que prevê expressamente
a utilização da Tabela "Price", com estipulação de juros
compensatórios de 12% ao ano. Disposição clara e precisa. Plena
ciência e concordância dos consumidores em relação ao referido
item. Anatocismo não caracterizado. Ausência de cobrança
indevida ou abusiva. Pedidos improcedentes. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO. (Apelação / Promessa de Compra e
Venda 1006189-39.2015.8.26.0361, Relator(a): Paulo Alcides, J.
em 03/10/2018)
Na espécie, os autores, ora apelantes, optaram por parcelar o
pagamento do preço em prazo superior a 36 parcelas mensais, sendo possível a
pactuação da incidência mensal da correção monetária, de acordo com o artigo 46 da
Lei 10.931/04 que dispõe “Nos contratos de comercialização de imóveis, de
financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem
como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta
e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal,
por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos
depósitos de poupança”.
Destaco julgado deste Tribunal neste sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. Atraso na entrega de obra. Não

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ocorrência. Chaves entregues dentro do prazo previsto em
contrato. Ocorrência de novação quando da assinatura do
contrato de financiamento. Previsão do prazo de 18 meses.
Ausência de abusividade. Programa Minha Casa Minha Vida.
Construção vinculada ao financiamento destinado à execução do
empreendimento. Inadimplemento contratual não configurado.
Ausência do dever de indenizar. Correção monetária mensal.
Ausência de ilegalidade. Atualização monetária não implica
aumento do valor a ser pago, mas apenas a devida correção frente
à inflação observada no período. Possibilidade de incidência
mensal em contratos com prazo de, pelo menos, 36 meses. Art. 46,
Lei no 10.931/04. Sentença reformada. Recurso das rés provido,
prejudicado
o
recurso
da
autora.
(Apelação
Cível
1004935-71.2014.8.26.0068;
Relator
(a):
Fernanda
Gomes
Camacho; 5a Câmara de Direito Privado; J. em 25/09/2019)
Por oportuno, não é possível afastar a incidência de correção
monetária sobre as parcelas pactuadas se os adquirentes optaram pelo pagamento a
prazo.
De fato, a atualização constitui mera reposição financeira que não
implica aumento do valor a ser pago, mas apenas a devida correção frente à inflação
observada no período.
Conclui-se, pois, que não representa um "plus", mas é destinada a
repor o valor da moeda e foi estabelecida no ajuste com utilização do IGP-M.
Destaco neste sentido julgado desta Câmara:
“Ementa: APELAÇÃO - Compromisso de compra e venda -
Pretensão à revisão do contrato - Alegação da autora de
incidência de dois índices de correção monetária cumulados -
Sentença de improcedência Insurgência do autores, reiterando
os termos da exordial - Ausência do alegado desequilíbrio
contratual - Contrato entabulado entre as partes que prevê
incidência mensal de juros no percentual de 0,5% - Utilização do
IGP-M como índice de correção das prestações livremente
pactuado entre as partes, além de ser usualmente utilizado em
transações imobiliárias Precedentes - Inexistência de cumulação
de índices de atualização - Sentença mantida
Recurso
desprovido.
(Apelação
Cível
/
Compra
e
Venda

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1000359-39.2020.8.26.0128, Relator(a): Marcus Vinicius Rios
Gonçalves, J. em 26/08/2020)”
Quanto aos juros, também não assiste razão aos autores apelantes
tendo em vista que, embora aleguem que a cobrança é abusiva, firmaram o contrato sem
ressalvas, com a previsão de juros de 12% a.a. sobre as parcelas.
Deste modo, admissível a cobrança de juros compensatórios na
venda de imóvel a prazo, desde que respeitado o limite previsto no Código Civil, o que,
no caso, se observa.
Nesse passo, não se afigura a propalada cumulação de índices de
atualização, uma vez que a correção monetária é mera atualização do valor nominal da
moeda e os juros são remuneração do capital, decorrente do parcelamento das
prestações.
Não colhe, também, a insurgência quanto aos danos materiais, eis
que a elaboração dos cálculos não pode ser imputada à apelada, notadamente quando a
pretensão não procede.
Quanto ao dano moral, é entendimento pacífico nesta Câmara que
o mero descumprimento contratual não enseja o pagamento de indenização por danos
morais, de sorte que, caso houvesse o descumprimento contratual, que não ocorreu na
espécie, não ensejaria dano moral.
Nesse sentido:
“DECLARATÓRIA
C/C
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO
E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - Ação
julgada parcialmente procedente - Aplicação das normas insertas
no Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90) -
Admissibilidade - Partes que se enquadram nas definições dos
artigos 2o e 3o da referida lei - DATA DA ENTREGA DA OBRA -
Data da expedição do “Habite-se” que não pode ser considerada
como de entrega do bem, por se tratar de procedimento
administrativo - Aplicação da Súmula no 160, do TJSP: “A

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expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora” - CLÁUSULA
PREVENDO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - Validade -
Não pode ser desconsiderado o prazo de cento e oitenta dias
previsto no contrato como tolerância para a conclusão da obra -
Prazo, ademais, usual no segmento imobiliário - Aplicação da
Súmula 164, do TJSP: “É valido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível” - INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES -
Cabimento - Perda financeira, suportada indevidamente pelos
consumidores - Indenização que deve ser fixada no percentual
mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do
contrato
(R$232.466,96),
a
ser
calculada
a
partir
do
inadimplemento (janeiro de 2012, inclusive) e estendida até a data
do entrega do bem (dezembro de 2012), - Aplicação da Súmula no
162, do TJSP: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”
-
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
Correto
o
ressarcimento dos valores pagos antes da entrega das chaves
(dezembro de 2012) - Encargo inerente à posse e fruição do imóvel
- TAXA DE CORRETAGEM - Restituição de valores -
Inadmissibilidade - Pagamentos efetuados em junho de 2008 -
Ação ajuizada em abril de 2013 - Pretensão que foi atingida pelo
fenômeno da prescrição - Posicionamento do STJ ao analisar a
matéria em Recurso Repetitivo que definiu que o prazo
prescricional para ajuizamento de ações que versem sobre
comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária
(SATI) é de três anos - SALDO DEVEDOR - Substituição do INCC
pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) a partir da data
prevista para a entrega da obra - Termo inicial de incidência a
contar da data do encerramento do prazo de tolerância de 180
dias - DANO MORAL - Inocorrência - Verba indevida - Hipótese
de mero descumprimento contratual - Sentença reformada em
parte, com a fixação da sucumbência recíproca - Recursos
parcialmente
providos”.
(Apelação
no
1004641-53.2013.8.26.0068, Rel. Des. Percival Nogueira, j.
01/02/2018).

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12
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS
Sentença de parcial
procedência - Apelação com alegações genéricas em relação à
incapacidade financeira do autor, deixando de impugnar,
especificamente, os fundamentos de fato e de direito da sentença -
Matéria que em momento algum foi alvo de debate nos autos e nem
abordada na sentença - Razões do recurso dissociadas da
fundamentação e da parte dispositiva da sentença - Inobservância
do art. 1.010, inciso II, do CPC - Irregularidade formal - NESTA
PARTE RECURSO NÃO CONHECIDO Insurgência quanto à
devolução integral das parcelas pagas - Descumprimento
contratual por parte das rés/vendedoras - Obras que não foram
ultimadas no prazo contratualmente estipulado - Resolução por
inadimplemento Possibilidade - Inteligência do art. 475 do CC -
Restituição integral do valor, a teor da Súmula no 543/STJ - Multa
contratual Possibilidade - Atraso injustificado na entrega de
obra além dos 180 dias previstos na cláusula de tolerância -
Responsabilidade das requeridas evidenciada - Danos Morais -
Inocorrência
-
Mero
dissabor
experimentado
com
o
inadimplemento contratual
RECURSO CONHECIDO EM
PARTE
E
NA
PARTE
CONHECIDA,
PARCIALMENTE
PROVIDO, apenas para afastar os danos morais”. (Apelação no
1016359-95.2016.8.26.0309,
Rel.
Des.
Ana
Maria
Baldy,
j.20/02/2018).
Assim sendo, não se identifica nenhuma abusividade a ensejar o
acolhimento da pretensão dos autores apelantes, que, de fato, tem por único objetivo o
recálculo das parcelas pelo “Método Gauss”, o que não se admite, ante a inexistência de
previsão contratual.
Isto posto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora