Tribunal: TJSP
Processo: 1019257-58.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda – Resolução – Atraso na entrega da obra verificado – Restituição integral dos valores desembolsados pelo autor determinada – Pretensão à reparação pelos danos matérias, com inversão da cláusula penal – Descabimento – Indenização por lucros cessantes que é incompatível com o pedido de rescisão do contrato – Ação improcedente, ainda que por

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda – Resolução – Atraso na entrega da obra verificado – Restituição integral dos valores desembolsados pelo autor determinada – Pretensão à reparação pelos danos matérias, com inversão da cláusula penal – Descabimento – Indenização por lucros cessantes que é incompatível com o pedido de rescisão do contrato – Ação improcedente, ainda que por fundamento diverso – Honorários advocatícios – Redução devida – Recurso provido em parte, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511888
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019257-58.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ALEXANDRE
LOGETO,
é
apelado
ESSER
PORTO
ALEGRE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U. Sustentação oral da dra. Lisandra Cristiane Gonçalves", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 51310
APELAÇÃO No 1019257-58.2018.8.26.0100 São Paulo
APELANTE Alexandre Logeto
APELADA Esser Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda.
JUIZ Rodrigo Ramos
CONTRATO
Compromisso de compra e venda

Resolução
Atraso na entrega da obra verificado

Restituição integral dos valores desembolsados pelo
autor determinada Pretensão à reparação pelos danos
matérias,
com
inversão
da
cláusula
penal

Descabimento Indenização por lucros cessantes que é
incompatível com o pedido de rescisão do contrato
Ação improcedente, ainda que por fundamento diverso
Honorários advocatícios Redução devida Recurso
provido em parte, com observação.
Trata-se de apelação da sentença de fls. 304/305 (objeto de embargos
de declaração rejeitados a fls. 319), em que foi julgada improcedente o pedido de
incidência de cláusula penal formulado na “ação de rescisão contratual combinada
com perdas e danos” (fls. 1) ajuizada por Alexandre Logeto contra Esser Porto
Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda.. Em julgamento parcial de mérito, foi
declarada a rescisão contratual por culpa da ré, condenando-a à devolução integral
dos valores desembolsados pelo autor (fls. 263/266). Foram carreados ao autor os
ônus da sucumbência. Inconformado, apelou o autor, alegando ter formulado, na
petição inicial, pedido de inversão da cláusula penal. Afirmou, ainda, ser
desnecessária a demonstração do prejuízo para aplicação da multa prevista somente

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aos compromissários compradores. Pleiteou, assim, a aplicação da tese firmada no
tema 971 do STJ. Por fim, requereu eventual fixação dos honorários advocatícios por
equidade. Foi providenciado o recolhimento do preparo. Oferecidas contrarrazões
(fls. 460/469), foram os autos remetidos a este Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
De imediato, cumpre ressaltar que resta discutir nesta sede somente a
questão referente à indenização por danos materiais, com a aplicação inversa da
cláusula penal.
Cumpre ressaltar que a indenização por lucros cessantes reflete
hipótese de recomposição patrimonial pelo atraso da entrega da unidade, tendo como
pressuposto a manutenção do contrato. Não é, portanto, aplicável ao caso.
Se rescindido o contrato retornam as partes ao “statu quo ante”, não
poderia compromissário comprador tirar qualquer proveito de imóvel que, em última
análise, jamais integrou o seu patrimônio.
É contraditório pretender, ao mesmo tempo, a rescisão do contrato e
os benefícios que poderiam auferir no caso de manutenção da avença.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
“Apelação Cível e Recurso Adesivo. Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos
Pedido de rescisão em razão do atraso na entrega da obra Sentença de
procedência em parte para o fim de reconhecer a rescisão a pedido dos
autores e determinar a restituição de 90% dos valores pagos referentes ao
preço e das despesas condominiais anteriores à imissão na posse

Legitimidade passiva de todos os integrantes da cadeia de consumo
Ilegitimidade da corré intermediadora quanto ao pedido de restituição de
valores concernentes ao preço do imóvel adquirido Legitimidade passiva
da construtora e da intermediadora para o pedido de restituição da taxa

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SATI, conforme entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal
de Justiça no julgamento dos REsp nos 1.551.951-SP e 1.551.968-SP,
segundo o rito dos recursos repetitivos Taxa SATI Cobrança abusiva
Tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese
Atraso na entrega da obra caracterizado
Autores-adquirentes que,
todavia, manifestaram desistência do negócio apenas após a entrega da obra
Intenção de continuidade do negócio durante o atraso
Rescisão
reconhecida a pedido dos autores-adquirentes Recondução das partes ao
"statu quo ante" Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pelas vendedoras Juros
moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado Ausência de lucros
cessantes na hipótese de rescisão Danos morais não configurados Mero
inadimplemento contratual sem ocorrência de situação excepcional a violar
direito de personalidade. Dá-se provimento em parte aos recursos”
(Apelação Cível 1006236-35.2016.8.26.0019; Relator (a): Christine Santini;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado do TJSP; Foro de Americana -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro:
11/12/2019)
“Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual por inadimplemento dos vendedores em razão de atraso
na obra. Procedência. Restituição integral dos valores pagos. Súmula 543 do
STJ. Ressarcimento do dano emergente representado pelos aluguéis
despendidos pelos adquirentes no período de mora da ré. Retificação da
extensão da condenação para exclusão dos aluguéis pagos antes do término
do prazo de tolerância. Indenização de lucro cessante deferida no período
compreendido entre o ajuizamento da ação e trânsito em julgado do

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processo. Inadmissibilidade. Manifestada vontade de resolução do
contrato com propositura da ação não se justifica reparação de lucro
cessante. Dano moral. Demora excessiva para cumprimento da obrigação e
frustração decorrente da impossibilidade de utilização do imóvel adquirido
em razão do casamento das partes. Caracterização. Honorários advocatícios.
Sucumbência recíproca. Reconhecimento. Autores que decaíram de parte
significativa dos pedidos formulados. Parcial retificação da sentença para
fazer incidir os honorários sobre o valor dos pedidos rejeitados e não sobre o
valor da condenação. Recursos parcialmente providos” (Apelação Cível
1003225-86.2016.8.26.0604; Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado do TJSP; Foro de Sumaré - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 22/11/2019; Data de Registro: 22/11/2019).
“COMPRA E VENDA. Imóvel loteado. Pedido de resolução do
contrato, em virtude de atraso na entrega das obras de infraestrutura do
loteamento. Admissibilidade. Inadimplemento das obras relativas a
abastecimento de água e coleta de esgoto. Entrega parcial das obras não
afasta a mora da loteadora. Inadimplemento imputável à ré. Efeito "ex tunc"
da sentença resolutória. Devolução da integralidade dos valores pagos pelos
compradores. Impossibilidade de retenção de qualquer percentual do preço
recebido pela requerida, devido à sua culpa pela extinção da avença.
Indenização do IPTU. Admissibilidade. Indenização decorrente do retorno
ao status quo ante. Rejeição da indenização por lucros cessantes relativos
aos locativos do imóvel, no período de mora. Incompatibilidade com o
pedido de resolução e retorno das partes ao status quo ante. Prescrição
do pedido de restituição de valores pagos por comissão de corretagem.
Aplicação do prazo trienal do art. 206, §3o, IV, do Código Civil, por força
do entendimento do C. STJ em sede de julgamento de recurso repetitivo.

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Sucumbência recíproca mantida. Recurso do autor parcialmente provido e
recurso das rés improvido” (Apelação Cível 1076770-18.2017.8.26.0100;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado do TJSP; Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/07/2019; Data de Registro: 29/07/2019)
“CONTRATO Compra e venda de lote Legitimidade passiva "ad
causam" das promitentes vendedoras reconhecida conforme tese do STJ,
tema 939 Rescisão por culpa exclusiva das promitentes vendedoras
Atraso na entrega das obras de infraestrutura Caso fortuito e força maior
não verificados Inaplicabilidade do prazo previsto no art. 7o, parágrafo
único, da Lei de Loteamentos Devolução total dos valores desembolsados
determinada Súmula 543, STJ Devolução da comissão de corretagem
que se dá a título de perdas e danos Restituição de imediato e em uma
única parcela (Súmula 2 TJSP) Indenização por lucros cessantes que é
incompatível com o pedido de rescisão do contrato Dano moral não
comprovado Indenizações indevidas Ação procedente em parte Ônus
de sucumbência a cargo da ré porque vencida em maior proporção Recurso
provido em parte” (Apelação Cível 1000723-87.2017.8.26.0363; Relator (a):
Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado do
TJSP; Foro de Mogi Mirim - 1a Vara; Data do Julgamento: 27/05/2019;
Data de Registro: 27/05/2019).
Diante disso, é mantida a improcedência do pedido, ainda que por
fundamento diverso.
No tocante aos honorários advocatícios, de fato, é caso de redução da
verba. Considerando-se o valor arbitrado aos patronos do autor na decisão parcial de
mérito (R$ 5.000,00 - fls. 266), é certo que o montante correspondente a “10% sobre
a indenização rejeitada” (fls. 305), fixado na sentença aos patronos da ré, revela-se

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exagerado e desproporcional, sendo, pois, caso de reduzi-lo para R$ 2.000,00, nos
termos do art. 85, §§8o e 11, do Código de Processo Civil.
Dá-se provimento em parte ao recurso, com observação.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator