Tribunal: TJSP
Processo: 2072483-96.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE LOTE – LOTEAMENTO FECHADO COM RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – INSURGÊNCIA DOS AUTORES COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. Recurso em face de decisão inaudita altera parte que, em ação que busca a rescisão de negócio firmado para aquisição de direitos sobre imóvel, indeferiu a tutela

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE LOTE – LOTEAMENTO FECHADO COM RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – INSURGÊNCIA DOS AUTORES COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. Recurso em face de decisão inaudita altera parte que, em ação que busca a rescisão de negócio firmado para aquisição de direitos sobre imóvel, indeferiu a tutela liminar, evidência e/ou urgência, para determinar o imediato desfazimento e devolução de valores pagos – Insurgência recursal que se desacolhe – Embora se manifestem os adquirentes/autores com pedido de rescisão, quer pela culpa da alienante/loteadora, ou, subsidiariamente, por vontade deles, com a determinação de entrega de valores, ou depósito, por meio de arresto cautelar, neste momento e sem a instauração do contraditório, é inviável deferir tutela liminar – Necessidade de esclarecimento de fatos, tanto com relação aos alegados descumprimentos, pela alienante, assim como se houve o registro da alienação fiduciária em garantia, conforme cláusula contida no instrumento, pois, se a última hipótese, e inexistindo inadimplemento da credora fiduciária, possível cogitar da compra e venda restar perfeita e acabada, sem possibilidade de rescisão. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614283
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2072483-
96.2020.8.26.0000, da Comarca de Nova Odessa, em que são agravantes DANIEL
RODRIGO SANCHES DA CRUZ e MICHELLE DANTAS SANCHES, é agravado RIO
DOURO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2072483-96.2020.8.26.0000 -Voto no 8900
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Agravo de Instrumento no 2072483-96.2020.8.26.0000
Agravantes: Daniel Rodrigo Sanches da Cruz e Michelle Dantas Sanches
Agravado: Rio Douro Desenvolvimento Imobiliário e Participações Ltda
Comarca:Nova Odessa
Juiz 1o Grau: Eliane Cassia da Cruz
Voto no 8900
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE LOTE –
LOTEAMENTO
FECHADO
COM
RESTRIÇÕES
URBANÍSTICAS
CONVENCIONAIS
–
TUTELA
DE
URGÊNCIA
INDEFERIDA
–
INSURGÊNCIA
DOS
AUTORES
COMPROMISSÁRIOS
COMPRADORES.
Recurso em face de decisão inaudita altera parte que, em ação que
busca a rescisão de negócio firmado para aquisição de direitos
sobre imóvel, indeferiu a tutela liminar, evidência e/ou urgência,
para determinar o imediato desfazimento e devolução de valores
pagos – Insurgência recursal que se desacolhe – Embora se
manifestem os adquirentes/autores com pedido de rescisão, quer
pela culpa da alienante/loteadora, ou, subsidiariamente, por
vontade deles, com a determinação de entrega de valores, ou
depósito, por meio de arresto cautelar, neste momento e sem a
instauração do contraditório, é inviável deferir tutela liminar –
Necessidade de esclarecimento de fatos, tanto com relação aos
alegados descumprimentos, pela alienante, assim como se houve o
registro da alienação fiduciária em garantia, conforme cláusula
contida no instrumento, pois, se a última hipótese, e inexistindo
inadimplemento da credora fiduciária, possível cogitar da compra
e venda restar perfeita e acabada, sem possibilidade de rescisão.
Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto, em ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, contra
as decisões inaudita altera parte, às fls. 87/88 e 91, que indeferiram a
concessão da tutela liminar, nem de evidência nem de urgência,
determinando o aguardo do contraditório.
Nesta sede, recorrem os autores, pugnando pela reforma do
decisum, como medida de rigor, pois, narram que adquiriram os direitos

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sobre lote de terreno em empreendimento da ré, cujo prazo de entrega
seria para meados do ano de 2019, mas havendo atraso, ainda não
entregues as obras, e, ainda, descobriram, em visita ao lote, que a
loteadora construiu um talude no mesmo, a ocupar metade da área, em
ilícito contratual; discorrem que, já tendo quitado o preço contratual,
notificaram a alienante/ré acerca do atraso e manifestação pela
resolução, sem obter respostas, daí a necessidade da presente ação, e
considerando ter a agravada ações em face dela, na mesma comarca,
deve ser concedida tutela de evidência, a determinar a (i) imediata
entrega de todos os valores pagos e acrescidos da multa penal, ou (ii) dos
valores do preço, ou, se não for como tutela satisfativa, que seja
determinado (iii) o arresto cautelar, de todos os valores ou, no mínimo, 80%
do que pagaram do preço.
Requer a concessão de medida liminar recursal e, ao final, o
provimento do recurso.
Por decisão inicial, foi indeferida a medida liminar recursal.
Inexistindo, ainda, citação da parte adversa, e ante a
natureza
da
decisão
recorrida,
dispensou-se
a
intimação
para
oferecimento de contrarrazões.
É o relatório.
Conhece-se do recurso, mas lhe é negado provimento.
Como se infere da inicial, os autores agravantes manifestam
seu desejo na rescisão do compromisso de venda e compra de lote, em
empreendimento executado pela agravada, e, pelos termos do
instrumento colacionado às fls. 29/53, o preço total seria de R$ 154.660,00
(Cláusula 4a, quadro resumo), seria um loteamento fechado, com
restrições urbanísticas convencionais para rateio no custeamento da
manutenção, com associação de moradores a administrá-lo (Cláusulas 9a

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e 14a das condições gerais), e há disposições de cláusulas que fazem
referência à existência de pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia (Cláusulas 16.4 e 17.2).
Não há nos autos certidão da matrícula do imóvel, para
verificar se houve o registro da garantia, ou se ocorreu, apenas, um
compromisso de venda e compra.
Os autores alegam quitação do preço, por eles, e, pela
alienante/requerida, atraso na conclusão das obras de infraestrutura e
venda de lote com área útil menor, porque construído um talude no local,
sem conhecimento prévio.
Não obstante, colacionaram uma declaração (recibo), em
documento particular, sem firma reconhecida, há comprovantes de
transferência de valores (fls. 54/55), do mesmo valor que indicado na
cláusula 4a do quadro resumo do instrumento, de fls. 29/53, mas que não
está assinado pelas alienantes, ao final.
Com relação ao prazo contratual para execução das obras,
trata-se de cláusula com redação a indicar ser aquele do cronograma de
obras aprovado pelo Poder Público, mas não se viu tal anexo nos autos.
Como prova do prazo contratual para finalização de obras,
que já teria se escoado, os autores trouxeram uma foto, estampada no
corpo da notificação que teriam enviado, por via eletrônica (fls. 70), que é
pouco para o fim pretendido em tutela de urgência, neste momento
inicial, pois, não se sabe ainda a versão da requerida, cuja oferta de
contestação trará mais elementos fáticos, para eventual reanálise pelo
juízo.
É que, nesse quadro de dúvida, além da incerteza do
inadimplemento da parte adversa, se é aquele mesmo o preço total
devido pelos adquirentes, e não se sabe se possível o desfazimento do

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negócio, por livre vontade dos adquirentes, em caso de alienação
fiduciária em garantia que já houvesse o cumprimento das obrigações por
ambas as partes contratantes (o pagamento de todo o financiamento
para a aquisição da coisa, mesmo que fornecido o capital pelo próprio
credor fiduciário/loteador, que parcelou o preço total, em conjunto com
a conclusão das obras, para nada mais de substancial ter de entregar1),
porquanto duvidosa a possibilidade de procedência do pedido principal
da ação.
Há posicionamento desta C. Câmara a obstar pedido de
desfazimento
nos
casos
de
negócios
de
alienação
fiduciária,
especialmente, quando não há inadimplemento do devedor fiduciante:
CONDIÇÕES DA AÇÃO. INTERESSE DE AGIR. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. DESISTÊNCIA, MANIFESTADA PELO AUTOR, DE PROSSEGUIR
COM A AQUISIÇÃO. UTILIDADE E NECESSIDADE, EM TESE, DA TUTELA
JURISDICIONAL RECLAMADA, AINDA QUE GRAVADA A AVENÇA
COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DO
IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO AFASTADA. MATÉRIA QUE PERMITE
PROSSEGUIRSE COM O JULGAMENTO DE MÉRITO, NOS TERMOS DO
ART. 1.013, § 3o INC. I, DO CPC/2015. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO
POR
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
INADMISSIBILIDADE.
CONTRATO
DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO ATRAVÉS DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA
PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE O
PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997.
SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação no 1000965-89.20168.26.0360,
julgado pela 6a Câmara de Direito Privado do TJSP em 01/08/2019,
Relator Desembargador Vito Guglielmi; destacamos);
Ressalte-se que não se afasta o desfazimento do negócio se
(existente alienação fiduciária em garantia, registrada na matrícula do
imóvel) ocorrer o descumprimento contratual narrado, quer pela venda
de coisa diversa pela alienante/credora fiduciária, se assim for, quer pelo
1 O que não afastaria, teoricamente, obrigação em face de despesas de natureza propter rem , se
já entregue a posse regularmente.

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atraso na conclusão das obras de infraestrutura, mas, por ora, são fatos
controversos.

Por ora, não é caso de concessão das tutelas pretendidas
pelos autores, pela falta do preenchimento dos requisitos do artigo 3002,
muito menos para a tutela de evidência do artigo 311, § único3, tudo do
CPC, ao menos até que coletados outros elementos de provas, e
esclarecimento de fatos, conforme as postulações apresentadas no
decorrer do feito.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator

2 “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1 o Para a
concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória
idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser
dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de
urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência
de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos
da decisão”.
3 “Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de
perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando: I - ficar caracterizado o abuso
do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte; II - as alegações de fato
puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de
casos repetitivos ou em súmula vinculante; III - se tratar de pedido reipersecutório fundado em
prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de
entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa; IV - a petição inicial for instruída com
prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha
prova capaz de gerar dúvida razoável. Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz
poderá decidir liminarmente”.