Tribunal: TJSP
Processo: 1001759-90.2016.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPRA E VENDA – Taxa Sati e taxa de corretagem – Sentença que reconheceu a prescrição da pretensão relativamente a esses temas – Falta de interesse recursal – Recurso não provido nessa parte.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – Contrato que estipula, ademais de prazo de tolerância de 180 dias, baseado em causas genéricas, prazo adicional de 90 dias para a entrega das chaves – Abusividade –

Ementa:
COMPRA E VENDA – Taxa Sati e taxa de corretagem – Sentença que reconheceu a prescrição da pretensão relativamente a esses temas – Falta de interesse recursal – Recurso não provido nessa parte.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – Contrato que estipula, ademais de prazo de tolerância de 180 dias, baseado em causas genéricas, prazo adicional de 90 dias para a entrega das chaves – Abusividade – Ausência de demonstração, inclusive, de que tenha ocorrido quaisquer dos motivos apontados no contrato como motivação para o atraso de 180 dias – Cláusulas contratuais que não estão redigidas de modo claro, a colocar o consumidor em desvantagem – Devolução da integralidade dos valores pagos pelos adquirentes bem decretada – Sentença mantida.

JUROS DE MORA – ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA – Responsabilidade contratual – Termo inicial: citação – Inteligência do artigo 397 do Código Civil – Sentença mantida.

Apelo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000373699
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001759-
90.2016.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BROOKFIELD
SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., são apelados SÉRGIO
DA SILVA e SIMONE CAMARGOS LOPES.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheçeram de parte do recurso e
negaram provimento à parte conhecida, elevando os honorários sucumbenciais a 15%
(quinze por cento) sobre o valor da condenação, por força do disposto no artigo 84, §
11o do Código de Processo Civil, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 1001759-90.2016.8.26.0011
COMARCA -
SÃO PAULO FORO REGIONAL PINHEIROS
2o Ofício Processo no 1001759-90.2016.8.26.0011
APELANTE -
BROOKFIELD
SÃO
PAULO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A.
APELADOS -
SÉRGIO DA SILVA e OUTRA

V O T O No 31.346
COMPRA E VENDA Taxa Sati e taxa de corretagem
Sentença que reconheceu a prescrição da pretensão
relativamente a esses temas Falta de interesse recursal
Recurso não provido nessa parte.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA Contrato que estipula,
ademais de prazo de tolerância de 180 dias, baseado em
causas genéricas, prazo adicional de 90 dias para a entrega
das chaves Abusividade Ausência de demonstração,
inclusive, de que tenha ocorrido quaisquer dos motivos
apontados no contrato como motivação para o atraso de
180 dias Cláusulas contratuais que não estão redigidas de
modo claro, a colocar o consumidor em desvantagem
Devolução da integralidade dos valores pagos pelos
adquirentes bem decretada Sentença mantida.
JUROS DE MORA
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

Responsabilidade contratual
Termo inicial: citação

Inteligência do artigo 397 do Código Civil
Sentença
mantida.
Apelo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não
provido.
A r. sentença de fls. 231/236 julgou parcialmente procedente “ação de
rescisão contratual por falha na prestação de serviço c/c devolução de parcelas pagas,
anulação de cláusulas contratuais, perdas e danos e tutela antecipada”.

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Apela a requerida. Alega: a) os requerentes buscam reaver valores
supostamente pagos a título de corretagem e taxa SATI e sua ilegitimidade é evidente
e deve ser prontamente reconhecida, pois o valor pretendido não tem qualquer
relação com a unidade adquirida, mas sim com serviços prestados para efetivação da
venda; b) a quantia paga pelos requerentes foi destinada exclusivamente a terceiros
que não guardam qualquer relação de subordinação consigo; c) todas as condições da
contratação estão claras e detalhadas no contrato, nas cláusulas 16.1, 16.2 e 16.2.1 e é
inconcebível que, ante o conhecimento destas disposições, os requerentes pretendam
a restituição de verbas pagas a terceiros, não sendo suficiente para o ressarcimento os
simples argumentos de discordância ou ilegalidade dos pagamentos, após tanto
tempo da conclusão da negociação; d) se os requerentes pretendem a devolução desta
quantia, por entender indevido o pagamento, devem pleitear daqueles que o
receberam, devendo a ação ser extinta, ante a sua ilegitimidade passiva, nos termos
do artigo 485, VI do Código de Processo Civil; e) a pretensão ao ressarcimento dos
valores pagos a título de comissão de corretagem está fulminada pela prescrição
trienal, conforme estabelecido no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, entendimento
esposado pelo Superior Tribunal de Justiça, pois os pagamentos teriam supostamente
ocorrido em 13.02.2013 e a ação somente foi proposta em 24.02.2016, motivo pelo
qual a ação dever ser extinta, com julgamento de mérito, com base no art. 487, II do
Código de Processo Civil; f) os requerentes reconheceram seu interesse na rescisão
mesmo cientes que o contrato continha penalidade específica para o caso do
retardamento injustificado do imóvel e jamais poderia ter sido fixada a devolução da
totalidade dos valores pagos, sob pena de causar insegurança jurídica aos
contratantes, ademais de ignorar por completo os prejuízos sofridos pela construtora
e o fato de que a unidade reservada aos adquirentes permanecerá impossibilitada de
comercialização até o encerramento desta celeuma, a despeito do aquecimento do
mercado imobiliário; g) justamente com o intuito de minimizar prejuízos advindos de
rescisões imotivadas de clientes os Tribunais pátrios têm fixado percentual de
retenção considerável, para fazer frente às despesas das vendedoras com publicidade,
administração e demais custos decorrentes do cancelamento do negócio, pugnando-se
pela fixação de percentual de retenção não inferior a 30% dos valores pagos; h) a
iniciativa pela rescisão contratual é exclusiva dos requerentes e não há que falar em
incidência de juros, pois não há morada construtora, já que não cometido ilícito
contratual que desse causa à rescisão, tendo em vista que o atraso mencionado
decorreu de nítido caso fortuito e força maior e, caso não seja reconhecida a validade
dos valores previstos na cláusula 6.4, eventuais juros de mora só poderão ser
aplicados a partir do trânsito em julgado da sentença.
Requer o provimento do recurso para que seja reformada a r. sentença
apelada.
Contrarrazões às fls. 257/277.
É o relatório.

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1. Trata-se de ação de rescisão contratual em que os requerentes
pediram a rescisão da avença, com devolução de 100% dos valores por eles pagos,
sem nenhuma retenção para a requerida, com juros e correção monetária a partir do
desembolso de cada prestação por eles pagos, declaradas nulas as cláusulas 6.1, 6.4,
6.5 e 7.3.1, a condenação da requerida em perdas e danos, ante as despesas com
comissão de corretagem e taxa Sati, e tutela antecipada para que a requerida se
abstivesse de inscrever seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito, até o
julgamento do processo.
A r. sentença foi proferida nos seguintes termos:
“(...)
“A presente ação deve ser julgada antecipadamente, na forma
autorizada pelo art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que
não há necessidade de produção de outras provas.
“A preliminar de ilegitimidade passiva da ré deve ser
afastada. Evidentemente, ao caso em tela aplica-se o Código de Defesa do
Consumidor. Os autores buscaram o stand de vendas da construtora ré, onde
realizou o negócio (compra e venda de imóvel), assessorado pela corretora.
Evidentemente, ambas trabalham em conjunto, uma aproveitando da
atividade econômica exercida pela outra, obtendo lucro como resultado.
Perante o consumidor, ambas agem como uma única unidade, que levam a
contratação que é objeto da ação, consubstanciada num único contrato.
“Dessa forma, perante os autores consumidores, a ré responde
pelas obrigações assumidas em relação ao contrato objeto da demanda.
“Rejeita-se, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva da ré.
“No tocante a preliminar de prescrição, necessário observar
que no julgamento do RECURSO ESPECIAL No 1.551.956 - SP
(2015/0216171-0), o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte TESE
PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
'1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
'1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na
sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga'.

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“Dessa forma, no caso tratado nos autos, necessário
reconhecer a prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de
corretagem e taxa SATI (a prescrição ocorreu em 12 de fevereiro de 2016).
“No mais, necessário frisar que entre as partes há verdadeira
relação de consumo. Isso porque ré é fornecedora de produtos, que tem os
autores como seu destinatário final.
“Assim, se os autores encaixam-se no conceito de
consumidor dado pelo art. 2o da Lei 8.078/90, também é certo que a ré
igualmente encaixam-se na definição de fornecedores, dada pelo art. 3o,
daquela mesma lei, uma vez que é pessoa jurídica que desenvolve atividade
de comercialização de produtos.
“Dessa forma, é aplicado o Código de Defesa do Consumidor
ao caso em tela.
“Portanto, o contrato deve ser analisado sob a ótica do
Código de Defesa do Consumidor, tendo os autores como partes
hipossuficientes, sendo o contrato evidentemente de adesão.
“Prejudicado o pedido de devolução da taxa de corretagem e
taxa SATI. Isso porque, como visto anteriormente, houve a prescrição da
pretensão.
“Ultrapassada essa questão, é preciso analisar a questão da
legalidade da cláusula que fixa prazo de tolerância de 180 dias para
averbação do 'habite-se'. Não há ilegalidade em tal disposição.
“Isto porque a cláusula está redigida de forma clara,
permitindo aos contratantes o conhecimento prévio sobre sua incidência. O
que não se permite, porém, é o extravasamento deste prazo.
“No caso dos autos, o prazo para entrega era julho de 2015,
com prazo de tolerância de 180 dias. Logo, o prazo final era janeiro de 2016.
Entretanto, através de comunicado da parte ré aos autores, em fls. 83/85, que
a previsão para expedição do "habite-se" passou para Janeiro/2016.
“A ré, em sua contestação, não acostou nos autos nenhum
documento confirmando expedição de "habite-se" dentro do prazo, alegando
atraso decorrente de questão econômica delicada no cenário nacional.

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“Necessário frisar que o inadimplemento contratual está
evidenciado, sendo que a justificativa apresentada pelas rés não pode ser
aceita. Não há que se falar em caso fortuito ou coisa maior. A necessidade
de mão de obra é fato conhecido das rés, devendo a construtora prever tais
ocorrências em seu cronograma.
“A rescisão do contrato, então, dever ser declarada, sendo
reconhecida a culpa da ré pelo evento, em face de sua comprovada
inadimplência.
“Em face da inadimplência da ré, é seu dever devolver
totalidade dos valores pagos, corrigidos desde o desembolso, com juros de
mora de 1% ao mês desde a citação.
“Portanto, não tem a ré direito ao ressarcimento de supostos
gastos com administração e propaganda do empreendimento. Ademais, em
face de sua inadimplência, não teria a ré qualquer direito de retenção sobre
os valores pagos pelos autores.
“É sabido que o habite-se, por si só, não implica na
possibilidade de imediata entrega das chaves. A construtora deverá, a partir
de então, programar as vistorias dos imóveis, realizar os ajustes, expedir os
documentos necessários ao financiamento. A ré poderia comprovar a entrega
do imóvel a outros clientes no dia seguinte ao habite-se, mas não o fez.
“Assim, entendo que as única responsável pela demora na
entrega do imóvel é a ré.
“Sendo inadimplente, a rescisão do contrato deve se operar,
sendo reconhecida a culpa da ré. Em razão de tanto, a devolução deve
corresponder a 100% dos valores pagos, sem qualquer retenção por multa ou
outras despesas.
“Observo que não vislumbro dano moral passível de
indenização, não se confundindo o mesmo com os valores pagos a título de
comissão de corretagem e taxa SATI.
“No mais, em razão das decisões de fls. 169 e fls. 198, é
devida multa no valor de R$ 3.000,00, cada uma em R$ 1.500,00.

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“Ante
ao
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE a demanda, e julgo extinto o feito, com fulcro no art. 269,
inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar rescindido o contrato
objeto da demanda, bem como para condenar a ré a devolver aos autores o
valor pago (excluído o valor pago a título de comissão e taxa SATI), na
importância de R$ 108.182,63, devidamente corrigido desde o desembolso
de cada parcela pela Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária
dos Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com
juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Por fim, condeno a ré ao
pagamento de multa por descumprimento de tutela antecipada no valor de
R$ 3.000,00, valor que deverá ser corrigido pela Tabela Prática para Cálculo
de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo desde a aplicação da mesma, com juros de mora de 1%
ao mês desde o trânsito em julgado da presente sentença.
“Em face da sucumbência mínima dos autores, condeno as
rés ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios que arbitro em 10% do valor da condenação (...)”.
2. Nas razões do apelo, a requerida alega ser parte ilegítima, com
relação às cobranças de comissão de corretagem e Sati, que, inclusive, estão
prescritas. Diz que a devolução da integralidade do que pago pelos requerentes não
leva em consideração as despesas por ela havidas, com administração e publicidade,
entre outras, devendo ser estipulado percentual não menor do que 30% dos valores
adimplidos. Diz também serem legais as cobranças de comissão de corretagem e taxa
Sati e que o estabelecimento de juros de mora é descabido, pois foram os requerentes
quem deram causa à rescisão do contrato ou, quando muito, devem ser aplicados a
partir do trânsito em julgado.
3. A preliminar de ilegitimidade passiva foi bem rejeitada pela r.
sentença, acima reproduzida. A apelante e a corretora de imóveis integram a cadeia
de fornecimento, de consumo, respondendo pelas consequências do desfazimento do
negócio. A questão vem sendo enfrentada sistematicamente nesta Corte, e foi
suficientemente apreciado por esta Turma quando do julgamento da Apelação Cível
no 0019350-42.2011.8.26.0566 (Rel. Carlos Alberto Garbi, j. em 30.06.2015, v.u.):
“Tratando-se de unidade futura, adquirida na planta, o autor
não pode escolher o corretor de vendas que lhe conviesse e, seguramente,
não fez distinção entre as empresas atuantes na cadeia de fornecimento. Não
houve também aproximação das partes pelo corretor.

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Como esclarece FLÁVIO TARTUCE: “Deve-se atentar que,
no fato do serviço ou defeito, há evidente solidariedade entre todos os
envolvidos na prestação, não havendo a mesma diferenciação prevista para o
fato do produto, na esteira do que consta dos arts. 12 e 13 do CDC. Isso
porque é difícil diferenciar quem é o prestador direto e o indireto na cadeia
de prestação, dificuldade que não existe no fato do produto, em que a figura
do fabricante é bem clara [...] Na verdade, a tarefa de identificação de quem
seja o prestador direto não poderia trazer a impossibilidade de tutela
jurisdicional da parte vulnerável [...] Tais conclusões, sem dúvida, ampliam
muito a responsabilidade dos parceiros de prestação.” (Manual de Direito do
Consumidor, Direito Material e Processual, Ed. Método, 2012, p. 153/154).
O autor representa a parte vulnerável na cadeia de consumo
em exame e não pode, portanto, ficar sujeito às relações obrigacionais
mantidas entre os fornecedores. Diante da prova do prejuízo sofrido, deve
ser indenizado por qualquer dos fornecedores em virtude da solidariedade
existente entre eles no dever de reparar. A busca é pela reparação efetiva e
rápida, de modo a proteger o consumidor, hipossuficiente na relação (art. 6o,
inc. VI, do Código de Defesa do Consumidor). Assim, nestas circunstâncias,
as rés, que escolheram seus fornecedores, são parte legítima para o pedido
indenizatório e devem responder objetivamente pelos danos causados ao
autor.
A esse respeito, oportuno lembrar o voto do Desembargador
CESAR CIAMPOLINI, no julgamento da apelação no 0104733-
91.2012.8.26.0100, de sua relatoria: “O mais das vezes, aliás, em casos
como o dos autos, o que ocorre é que a construtora monta stand de vendas
no local do empreendimento, em seu próprio interesse e, de algum modo, às
vezes sub-reptício, ou ao menos com “informações insuficientes” a respeito,
na dicção do art. 12 mencionado, repassa o custo da intermediação, ou parte
dele, ao consumidor [...] Certo, ainda, que há, no caso concreto...
solidariedade passiva entre a construtora apelante e a corretora. A ação tanto
poderia ser proposta contra a construtora, quanto contra a empresa
intermediadora, que recebeu os valores, quanto contra ambas, em
litisconsórcio passivo” (TJSP j. 17/09/2013).
Há nesta prática distorcida e ilícita que tem se verificado no
mercado imobiliário reflexos perniciosos não só de natureza civil, mas
também de natureza fiscal, visto que oculta o real valor da venda do imóvel
e imputa o pagamento dos serviços de corretagem a pessoa diversa do
contratante. Decorrem desse desvio efeitos nocivos que alcançam outras
pessoas e o interesse público.
Dessa forma, é inegável a legitimidade das rés para responder
ao pedido de devolução da comissão de corretagem”.

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Se, como no caso, a intermediação se deu em estande de vendas e com
profissionais de escolha e de confiança da vendedora, e se os adquirentes foram
levados a pagar as despesas de corretagem, a empreendedora está legitimada a
responder a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de
corretagem.
Improcede o apelo nessa parte, portanto.
4. Sucede, todavia, que prescrita a pretensão dos autores de receber de
volta o que pagaram a título de comissão de corretagem e taxa Sati, como decidiu o
digno Juízo de primeiro grau.
Os autores se conformaram com a decisão, e não recorreram. Insiste a
apelante, no entanto, em não ser devida a restituição pretendida. Nesse passo, sangra-
se em saúde, portanto, de sorte que lhe falece interesse de recorrer, no pormenor.
Nesse ponto o recurso não é conhecido.

5. Com relação à taxa de retenção, a recorrente diz que a devolução da
integralidade dos valores pagos pelos requerentes é indevida, pois partiu deles a
iniciativa da rescisão do contrato. Além disso, salienta que o não estabelecimento de
porcentual de retenção ignora completamente as despesas havidas com administração
e publicidade e não considera que a unidade comercializada terá sua comercialização
bloqueada até a resolução da demanda.
Submetida a relação travada entre as partes às regras do Código de
Defesa do Consumidor, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira
mais favorável ao consumidor (art. 47).
A relação de consumo se estabelece mediante contrato de adesão,
cujas condições são impostas unilateralmente pelo fornecedor do serviço, sem que o
consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo.
Por considerar o consumidor parte vulnerável do contrato, a ele a lei
confere proteção contra disposições abusivas, as quais, inseridas na avença por ato
volitivo do fornecedor, firam o equilíbrio contratual e se revelem incompatíveis com
a boa fé, mostrando-se em desacordo com o sistema de protetivo da lei (artigo 51,
incisos IV e XV, do CDC).
De acordo com o Quadro Resumo da compra e venda, datado de
13.02.2013 (fls. 39/51) o prazo para o “Habite-se” da obra estava previsto para julho
de 2015 (item XVII, fls. 43). No contrato propriamente dito (fls. 52/82), a entrega do
imóvel dar-se-ia “até 90 (noventa) dias após a averbação do 'habite-se', totalmente
concluído e executado na forma das plantas e especificações integrantes do
Memorial Descritivo” (Cláusula 7.3.1, fls. 70).

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Restou estabelecido, também, que, “a despeito da expedição do auto
de conclusão de obra 'habite-se' que está previsto conforme mencionado no item
XVII do Quadro Resumo do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
e Outros Pactos, a obra poderá sofrer adiantamento ou atraso de até 180 (cento e
oitenta) dias” (Cláusula 7.3.1.1, fls. 71), apontados motivos para o atraso na Cláusula
7.3.2 (fls. 71).
A princípio, o prazo de tolerância de 180 dias, não é ilegal, conforme
o entendimento cristalizado por este Tribunal, ao ser aprovado pela Turma Especial
Privado 1, o Tema I, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
0023203-35.2016.8.26.0000,
relatado
pelo
Des.
FRANCISCO
EDUARDO
LOUREIRO (j. em 31/05/2017), resultante na edição da Súmula 164 desta Corte:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível.”
Passado esse prazo de tolerância, não se justificariam maiores atrasos,
sob quaisquer argumentos.
Aqui, na verdade, o contrato estabeleceu um prazo adicional de 270
dias para a entrega do imóvel, pois devem ser considerados os 180 dias para a entrega
do “habite-se” e mais 90 dias para a entrega das chaves, ou seja, a cláusula contratual
referente ao atraso não está redigida de forma suficientemente clara e de fácil
inteligência.
6. Por outro lado, a recorrente sequer apresentou motivação para a
existência do atraso de 180 dias, quer dizer, não foi comprovado motivo de força
maior que explicasse a impossibilidade da conclusão das obras no prazo inicialmente
acordado. Tanto é que pugnou, na contestação, que fossem reconhecidos “todos os
empecilhos ocasionados pela Administração no tocante à formal de habite-se e,
principalmente o atual cenário político-econômico em todo o território nacional, que
restou por ensejar os referidos embaraços à entrega da obra em tempo previsto no
instrumento celebrado entre as partes, cujo resultado certamente ensejou a
ocorrência de caso fortuito e consequente inexistência de inadimplemento nos
termos alegados em petição inicial” (fls. 106), motivação genérica e inespecífica,
portanto, ademais de não ter sido comprovada a entrega do “habite-se” em janeiro de
2016.
Desse modo, houve excesso injustificado no atraso da obra, não sendo
aceitável a existência de prazo adicional ao ajustado. Problemas financeiros da
construtora e a conjuntura socioeconômica geral do País não constituem caso fortuito
ou de força maior a afastar sua responsabilidade, daí decorrendo o inadimplemento
contratual de parte da apelante, resultante na rescisão do contrato, estando, portanto,
correta a decisão que manda restituir o que foi pago.

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Lembro, a propósito, julgado desta Câmara, relatado pelo
Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI (Agravo de Instrumento no
2062674-29.2013.8.26.0000, julgado em 11 de março de 2014), cuja ementa, no
particular, é a seguinte:
“5. O que se vê, na verdade, é que as vendedoras desde a
assinatura do contrato não intencionam entregar as unidades no prazo
estabelecido. Contam o prazo de tolerância como se fosse prazo a seu favor,
quando na verdade o prazo é do adquirente. Usam de má-fé ao enganar o
adquirente com a promessa de entrega em data que sabem desde o início que
não será observada, porque se valem da “tolerância” prevista como termo
final da obrigação. Penso que esse prazo de “tolerância”, que é praticado no
mercado imobiliário, deve ser admitido quando devidamente comprovado
pela devedora da obrigação que motivos fortuitos [internos] justificaram a
demora. Deve a vendedora comprovar que se empenhou no cumprimento da
obrigação no prazo, que deram início às obras em tempo suficiente a levar a
cabo a obrigação que assumiram, que motivos fora do seu controle
determinaram o atraso e que agiram, destarte, com a boa-fé objetiva na
contratação. Não podem se valer do prazo de “tolerância” sem a adequada
justificativa, como se fora exercício potestativo de um direito que o contrato
e a lei não reconhecem. O que se vê, efetivamente, é que os consumidores-
adquirentes são enganados com a previsão deste prazo nos contratos,
assinados pelos vendedores com verdadeira reserva mental.
“6. A cláusula que prevê o prazo de tolerância para a entrega
das obras coloca o compromissário comprador em desvantagem exagerada,
de modo que, à luz do princípio da boa-fé e de acordo com o previsto no art.
51 do Código de Defesa do Consumidor, não deve ser levada em
consideração para indicar o termo inicial da mora do compromissário
vendedor.” (cf. 2062674-29.2013.8.26.0000, julgado em 11 de março de
2.014)”.

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Esse entendimento é predominante nesta Colenda 10a Câmara de
Direito Privado, conforme se denota nos seguintes julgados: Apelação Cível no
0008957-36.2013.8.26.0001; Relator: J. B. Paula Lima; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 21/03/2014; Data de
registro: 22/03/2017; Apelação Cível no 1086758-34.2015.8.26.0100 Relator: Carlos
Alberto Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado;
Data do julgamento: 21/03/2017; Data de registro: 22/03/2017; Apelação Cível no
0057655-59.2012.8.26.0114 Relator: Ronnie Herbert Barros Soares; Comarca:
Campinas; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
21/02/2017;
Data
de
registro:
03/03/2017;
Apelação
Cível
no
1108401-82.2014.8.26.0100 Relator: Araldo Telles; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 20/02/2017; Data de
registro: 20/02/2017; Apelação Cível no 1022473-66.2014.8.26.0100 Relator: Elcio
Trujillo; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data
do julgamento: 14/02/2017; Data de registro: 16/02/2017.
7. Por fim, como decorrência do que se decidiu, a apelante foi quem
deu causa à rescisão, não os autores. Assim, decorrendo a rescisão contratual da mora
da vendedora, e não dos compradores, acertada a r. sentença no mandar incidam
desde a citação para a causa, como dispõe o artigo 397 do Código Civil c.c. o artigo
240 do Código de Processo Civil.
Nesse sentido, confira-se:
Compromisso de venda e compra. Indenização. Atraso
injustificado da entrega do imóvel. Devolução integral das parcelas pagas,
Juros de mora devidos desde a citação. Danos materiais havidos, mas não
configurados os danos morais. Sentença neste ponto revista. Recurso
provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 0044285-77.2011.8.26.0007;
Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional VII - Itaquera - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
10/09/2013; Data de Registro: 12/09/2013).
Em conclusão, nada há que ser alterado na bem lançada sentença
apelada, que fica mantida por seus fundamentos, acrescidos dos que acima alinhados.
Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.
8. Ante o exposto, não conheço de parte do recurso e nego provimento
à parte conhecida, elevando os honorários sucumbenciais a 15% (quinze por cento)
sobre o valor da condenação, por força do disposto no artigo 84, § 11o do Código de
Processo Civil.
É meu voto.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente