Tribunal: TJSP
Processo: 1004238-46.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de procedência. Recurso da ré. Alegação de prescrição de parte do débito. Não reconhecimento. Débito concernente a parcelas vencidas antecipadamente por ocasião do inadimplemento de acordo, cuja existência não refuta a condômina. Exercício inadmissível de posição jurídica. Conduta incompatível com a diretriz da boa-fé objetiva. A

Ementa:
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de procedência. Recurso da ré. Alegação de prescrição de parte do débito. Não reconhecimento. Débito concernente a parcelas vencidas antecipadamente por ocasião do inadimplemento de acordo, cuja existência não refuta a condômina. Exercício inadmissível de posição jurídica. Conduta incompatível com a diretriz da boa-fé objetiva. A planilha apresentada representa o débito em aberto, sendo despicienda a comprovação da sua origem. Em se tratando de uma obrigação legal, cabe ao síndico mover a competente ação de cobrança, bastando que instrua os autos com a representação do condomínio, cópia da convenção e a discriminação do débito, sendo desnecessária a apresentação de outros documentos que comprovem a legitimidade dos valores pleiteados, mercê do prevalecimento do interesse da coletividade dos condôminos.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000446497
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004238-46.2017.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CECILIA APARECIDA BERNARDO, é apelado CONDOMÍNIO VILLAGGIO
ROMANO.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS
HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 17 de junho de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004238-46.2017.8.26.0003 -Voto no
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Apelação Cível no 1004238-46.2017.8.26.0003
Apelante: Cecilia Aparecida Bernardo
Apelado: Condomínio Villaggio Romano
Comarca: São Paulo
Voto no 6755
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE
COBRANÇA. Sentença de procedência. Recurso da ré.
Alegação de prescrição de parte do débito. Não
reconhecimento. Débito concernente a parcelas vencidas
antecipadamente por ocasião do inadimplemento de
acordo, cuja existência não refuta a condômina. Exercício
inadmissível de posição jurídica. Conduta incompatível
com a diretriz da boa-fé objetiva. A planilha apresentada
representa o débito em aberto, sendo despicienda a
comprovação da sua origem. Em se tratando de uma
obrigação legal, cabe ao síndico mover a competente ação
de cobrança, bastando que instrua os autos com a
representação do condomínio, cópia da convenção e a
discriminação
do
débito,
sendo
desnecessária
a
apresentação de outros documentos que comprovem a
legitimidade
dos
valores
pleiteados,
mercê
do
prevalecimento
do
interesse
da
coletividade
dos
condôminos.
Recurso desprovido.
Trata-se de ação de cobrança de despesas
condominiais ajuizada por Condomínio Villaggio Romano em face
Cecilia Aparecida Bernardo.
A r. sentença de fls. 175/177 julgou procedente o
pedido formulado na inicial, “para condenar a ré ao pagamento de R$
36.733,85, período indicado na inicial, com juros e correção desde a propositura
da ação, bem como de eventuais valores em aberto até o cumprimento da
obrigação, corrigidos e acrescidos de juros desde o vencimento, incidindo multa de
2%.” À ré foram imputados os ônus sucumbenciais, verba honorária

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arbitrada em 10% sobre o valor da condenação.
Opostos embargos de declaração (fls. 179/183),
foram eles parcialmente acolhidos, para conceder à ré os benefícios
da gratuidade judiciária a partir da contestação (fls. 184 e 193).
Inconformada,
apela
a
ré
(fls.
197/206),
arguindo, em síntese, a ocorrência de prescrição de parte do débito,
ou seja, daqueles anteriores a 15.03.2012, sobretudo porque não há
prova do acordo noticiado pelo condomínio, o qual teria alterado o
dies a quo da prescrição. Faz alusão à tese firmada no julgamento do
REsp 1.483.930/DF (Tema 949), para excluir da condenação o saldo
de acordo incluído na planilha, no valor de R$ 15.824,23, porque
nele estão inseridas parcelas anteriores a cinco anos do ajuizamento
da ação. Ao final, alega que a planilha apresentada é unilateral,
devendo ser declarada a inexigibilidade dos valores apontados.
Recurso respondido (fls. 211/216).
A ré manifestou oposição ao julgamento virtual
do recurso.
É o relatório.
Recurso manifestamente infundado.
A
hipótese
é
de
cobrança
de
despesas
condominiais devidas pela ré, como proprietária da unidade
residencial no 72 - 5, do Condomínio Villaggio Romano.
A insurgência referente à prescrição de parte dos
débitos não prospera, porquanto referente a acordo inadimplido pela
ré.

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Com efeito, a apelante não nega o acordo. Aliás,
os documentos por ela juntados (fls. 135/147) dão conta da
existência da avença e do seu descumprimento em junho de 2012
(fls. 154) em razão de alegados problemas financeiros. Daí porque a
alegação de prescrição da parcela do crédito correspondente ao
acordo inadimplido flerta com a litigância de má-fé, encerrando
mesmo exercício inadmissível de posição jurídica, a contrastar com a
diretriz da boa-fé objetiva.
Assim, considerando que a ação foi ajuizada em
março de 2017 e o inadimplemento se iniciou em junho de 2012, não
há que se falar em prescrição, porque não decorrido o lustro legal, a
que alude o artigo 206, § 5o, I, do Código Civil.
Nesse sentido:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Acordo extrajudicial firmado para o
pagamento de despesas condominiais inadimplidas. Prescrição não
verificada, nos termos do artigo 206, §5o, I, CC. Embargantes que são
cessionários dos direitos relativos ao imóvel e que respondem pelas
despesas condominiais, sendo a obrigação propter rem. Alegação de
excesso de execução que não poderia ser apreciada. Ausência de
demonstrativo do que entendem devido. Inteligência do artigo 917, §§
3o e 4o, II, do CPC. Julgamento extra petita reconhecido. Convenção
condominial
que
prevê
cláusula
penal
pelo
inadimplemento,
reafirmada expressamente no título executivo extrajudicial. Ausência
de abusividade. Causa madura para julgamento, nos termos do
artigo 1.013, §3o, III, do CPC. Recurso provido. (TJSP; Apelação
Cível 1004292-02.2018.8.26.0577; Relator (a): Milton Carvalho;
Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos
Campos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/08/2018; Data de
Registro: 08/08/2018)
Cobrança.
Despesas
condominiais.
Prescrição
quinquenal.
Inocorrência. Acordo firmado entre as partes para parcelamento das
quotas
inadimplidas.
Novação.
Inocorrência.
Inexistência
do
inequívoco animus de novar. Previsão de vencimento antecipado das
parcelas em caso de inadimplemento. Licitude. Inclusão de honorários
advocatícios. Possibilidade. Previsão de multa moratória de 20% para
o inadimplemento do acordo firmado. Admissibilidade. Inexistência de
afronta ao Código Civil. Prova de quitação parcial do débito.
Inexistência.
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
Cível
0044171-59.2010.8.26.0562;
Relator
(a): Walter
Exner;
Órgão
Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 7a. Vara

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Cível; Data do Julgamento: 08/08/2013; Data de Registro:
09/08/2013)
Por fim, afasta-se a alegação de que a planilha é
unilateral e que o débito não foi comprovado pelo condomínio, pois
compete ao condômino inadimplente demonstrar a ilegalidade da
cobrança, não podendo valer-se da falta de comprovação da origem
dos débitos para exonerar-se da dívida.
A
cobrança
de
valores
condominiais,
correspondentes às despesas ordinárias, encontra amparo no art. 12
e seus §§, da referida Lei do Condomínio e Incorporações (Lei no
4.591/64). Referida contribuição é norma cogente, prevista no art.
1.336, I, do Código Civil. Sendo imperativo existencial e legal o rateio
das despesas condominiais entre os coproprietários, há a presunção
da pertinência dos valores cobrados (despesas condominiais) pelo
condomínio. Presume-se, portanto, legítima a cobrança, em prol da
coletividade dos condôminos.
Bem por isso é obrigação do devedor exibir os
comprovantes de pagamento para infirmar o débito cobrado e não o
contrário.
No mais, por tratar-se de uma obrigação legal, a
jurisprudência
é
pacífica
no
sentido
de
que,
havendo
inadimplemento, caberá ao síndico mover a competente ação de
cobrança, bastando que instrua os autos com a representação do
condomínio, cópia da convenção e a discriminação do débito, sendo
desnecessária a apresentação de outros documentos que comprovem
a legitimidade dos valores pleiteados. Nesse sentido, confira-se:
PROCESSUAL CIVIL INÉPCIA DA INICIAL E CARÊNCIA DA AÇÃO NÃO
CONFIGURADAS
PRELIMINARES CONTIDAS DAS RAZÕES DE
APELAÇÃO REPELIDAS. I) A petição inicial apresenta-se formalmente em
ordem e bem descreve o fato de que foram inadimplidas as cotas

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condominiais, especificadas na memória de cálculo; os documentos
necessários à instrução foram apresentados, sobrelevando o dever de
pagamento
das
despesas
cuja
exigibilidade
encontra-se
bem
demonstrada nos autos, pois é do rateio imposto a todos os condôminos
que se torna possível a existência do condomínio. II) Além disso, não há
necessidade de interpelação da devedora ou de prévia aprovação das
despesas. DESPESAS DE CONDOMÍNIO COBRANÇA PROPRIETÁRIA
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DATA DA TRANSFERÊNCIA DA
POSSE
LEGITIMIDADE DE PARTE RECONHECIDA
VALORES
CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR
ASSEMBLEIA
E
CONVENÇÃO

LEGALIDADE
-SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA
MANTIDA

RECURSO
NÃO
PROVIDO,
COM
OBSERVAÇÃO. I) Inexistindo a cientificação do condomínio autor da data
da transferência da posse, por instrumento particular ou outro meio
idôneo, responde o proprietário pelo débito; II) Ainda que assim não
fosse, o proprietário é corresponsável pelas dívidas condominiais de
imóvel que compromissou a vender a terceiro, nos termos do recente
entendimento do STJ, manifestado no julgamento do REsp 1.442.840-
PR, nos termos do art. 1.036 do novo CPC; III) Aprovados os valores
cobrados em convenção regular e dentro dos limites impostos pela Lei no
4.591/64, é lícita a cobrança dos valores condominiais e demais
encargos. (TJSP; Apelação Cível 1016186-07.2019.8.26.0361; Relator
(a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro
de Mogi das Cruzes - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2017;
Data de Registro: 01/04/2020).
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de
parcial procedência - Recurso do réu - Desnecessidade de comprovação
do crédito através de boletos, balancetes, prestação de contas e atas de
assembleia com previsões orçamentárias - Presunção de licitude da
cobrança em favor do condomínio - Processo instruído com planilha
detalhada do débito - Pagamentos não comprovados - Ônus que
incumbia ao réu, em conformidade com artigo 373, inciso II, do Código de
Processo Civil - Possibilidade de condenação ao pagamento das parcelas
vincendas - Inteligência do artigo 323 do CPC - Termo inicial -
Consectários legais devem ser fixados a partir dos respectivos
vencimentos das prestações - Inteligência do art. 397 do Código Civil -
Precedentes
jurisprudenciais
-
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1007152-89.2016.8.26.0562;
Relator (a): Maria Cristina de Almeida Bacarim; Órgão Julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 15/07/2019; Data de Registro: 15/07/2019)
Portanto, por qualquer ângulo analisado, a
pretensão recursal não convence.
Mantida,
pois,
a
r.
sentença.
Dada
a
sucumbência recursal da apelante, majora-se a verba honorária para

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12% do valor da condenação, observada a gratuidade judiciária
concedida nos autos.
Do
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator