Tribunal: TJSP
Processo: 1001942-75.2017.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra - Impossibilidade de vinculação do início do prazo à obtenção do financiamento - Responsabilidade da ré até a efetiva entrega do imóvel – Abusividade de cláusula que qualifica o prazo de entrega como meramente estimativo – Artigo 51, IV, do CDC – Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra - Impossibilidade de vinculação do início do prazo à obtenção do financiamento - Responsabilidade da ré até a efetiva entrega do imóvel – Abusividade de cláusula que qualifica o prazo de entrega como meramente estimativo – Artigo 51, IV, do CDC – Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato no período de atraso – Juros de obra cuja exigência pela instituição financeira não foi comprovada – Despesas de escrituração cobradas por terceiro – Valor que cabe ao comprador, nos termos do artigo 490 do CC – Pleito quanto à diferença entre o valor cobrado e o valor efetivamente despendido – Ilegitimidade de parte das rés - Dano moral não caracterizado - Recursos não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192451
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001942-75.2017.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante/apelado ISO
CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, é apelada/apelante ANA PAULA RITA
e Apelado GANDINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001942-75.2017.8.26.0286 -Voto no 4380
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1a Vara Cível de Itu
Apelação n. 1001942-75.2017.8.26.0286
Apelantes: ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e ANA PAULA RITA
Apelados: reciprocamente e GANDINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
Juiz prolator: Andrea Leme Luchini
Voto n. 4380
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Atraso na entrega
da obra - Impossibilidade de vinculação do início do prazo à
obtenção do financiamento - Responsabilidade da ré até a efetiva
entrega do imóvel Abusividade de cláusula que qualifica o prazo
de entrega como meramente estimativo Artigo 51, IV, do CDC
Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre
o valor atualizado do contrato no período de atraso Juros de obra
cuja exigência pela instituição financeira não foi comprovada
Despesas de escrituração cobradas por terceiro Valor que cabe
ao comprador, nos termos do artigo 490 do CC Pleito quanto à
diferença entre o valor cobrado e o valor efetivamente despendido
Ilegitimidade de parte das rés - Dano moral não caracterizado -
Recursos não providos.
Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos para
impugnar a sentença de fls. 271/278, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar nula a cláusula que prevê a
contagem do prazo de entrega do imóvel a partir da concessão do financiamento,
fixar o termo inicial da contagem do prazo de 18 meses na data da assinatura do
instrumento particular, e condenar as rés no pagamento de lucros cessantes
calculados na base de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, no período de
atraso, de março a setembro/2013.
Segundo a apelante-ré Iso, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que não houve atraso, que não foram
comprovados os lucros cessantes, e que a ré é parte ilegítima para responder
pelos juros de obra (fls. 281/293).
Apela também a autora, pleiteando a devolução da
taxa de evolução de obra, cuja comprovação teria sido apresentada em extrato
que não foi compreendido pelo julgador, assim como a diferença das despesas
com escrituração em relação ao valor que lhe foi cobrado, e pede indenização por
danos morais (fls. 296/306).
Recursos tempestivos, preparado (somente o da ré) e
com apresentação de contrarrazões recíprocas (fls. 310/321 e 322/325).

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Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
Os recursos não merecem ser providos.
No caso concreto, alega a ré que o contrato de
financiamento foi firmado em 21.12.2011, previsto o prazo de 24 meses, o qual
se esgotaria em 21.12.2013. Como o imóvel foi entregue em 17.09.2013, não
teria havido atraso.
O instrumento contratual traz, na cláusula 5, o prazo
de 18 meses contado a partir da assinatura do contrato de financiamento (fl. 36).
Se esse mesmo prazo for contado da data em que firmado o compromisso de
compra e venda, em 12.02.2011, teríamos a data de 12.08.2012 e, com o prazo
de tolerância, 12.02.2013. Já o contrato de financiamento imobiliário, firmado
em 21.12.2011, aponta data de 16 meses para o término da construção, o que
levaria a entrega para 21.06.2013 e, com mais 180 dias de tolerância,
21.12.2013 (fl. 57).
Ora, quando firmado o instrumento particular, não se
sabia quando seria concedido o financiamento. O consentimento do comprador
foi colhido naquele momento.
A solução para a abusividade de considerar o termo
inicial do prazo como a data do financiamento ocorre quando essa data é incerta,
bastando que ela seja contada a partir da assinatura do compromisso de compra
e venda.
Nesse sentido, quanto à abusividade:
“Compromisso de compra e venda. Atraso injustificado
da entrega de obra. Abusiva a cláusula que estipula ser estimativa a data da
entrega das chaves, podendo variar de acordo com a data da assinatura do
contrato de financiamento. Neste sentido acode, de um lado, a previsão do artigo
54, § 4o, CDC, impondo destaque e fácil compreensão em cláusulas limitativas. De
outro, afronta- se o preceito do artigo 51, IV, previsão de entrega meramente
estimativa, podendo variar de acordo com a data da assinatura do contrato de
financiamento. A cláusula coloca o consumidor em situação de evidente e
excessivo desequilíbrio (...)”. (Apelação no 00786-61.2013.8.26.0625, Rel. Claudio
Godoy, j. 04/02/2014)
Logo, corretamente fixado o período de atraso para
entrega da obra, de fevereiro a setembro/2013.
O
Tribunal
de
Justiça
de
São
Paulo
possui
entendimento sumulado no sentido de que a denominada cláusula de tolerância
é admissível, desde que por prazo não superior a 180 dias.
Súmula 164
É valido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,

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estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Também não se pode acolher o termo final da
imposição de multa como a data da concessão do habite-se, devendo prevalecer a
data da efetiva entrega do imóvel. O entendimento já se encontra também
sumulado no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Súmula 160 A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Superado esse prazo, há que se impor à construtora a
responsabilidade pelo atraso.
O entendimento que tem prevalecido para imposição
dos lucros cessantes é o de justamente utilizar a base de cálculo do próprio valor
do contrato, equivalente ao valor do imóvel no momento da contratação, já que o
consumidor fica integralmente desprovido dele enquanto perdura o atraso,
prevalecendo a jurisprudência no percentual de 0,5% ao mês sobre tal valor.
Nesse sentido:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso. Atraso na
entrega de imóvel. Sentença de procedência em parte para condenar as rés a
pagar lucros cessantes aos autores em 0,5% do valor do imóvel, após o prazo de
tolerância e até a entrega das chaves. Redistribuído por força da Resolução
737/2016. Apelam as rés sustentando ser a data de expedição do "habite-se" o
termo final da condenação; inexistência de lucros cessantes; prorrogação
extraordinária do prazo em razão da falta de mão-de-obra e de materiais.
Descabimento. Entrega do imóvel. Interpretação contratual. Unidade autônoma
considerada entregue quando expedido o "habite-se" e disponibilizadas as chaves
para o compromissário comprador. Ausente prova do momento de disponibilização
das chaves. Prova apenas da efetiva entrega. Momento este em que a obra pode
ser considerada concluída para o compromissário comprador. Súmula 160 desta
Corte. Atraso além da cláusula de tolerância. Alegação de escassez de materiais e
mão-de-obra. Inadmissibilidade. Fortuito interno não elide a responsabilidade do
fornecedor. Ausência de justificativa plausível. Pertinência da fixação de
indenização pelos danos sofridos. Súmula 161 desta Corte. Lucros cessantes.
Possibilidade. Irrelevante se o imóvel foi adquirido para moradia ou locação.
Inteligência do art. 402 do CC. Súmula 162 desta Corte. Arbitramento em 0,5% do
valor atualizado do imóvel. Adequação. Impossibilidade de redução. Percentual
que melhor se conforma com os limites da indenização. Recurso improvido”
(Apelação/Promessa
de
Compra
e
Venda 1009211-34.2014.8.26.0008 -
Relator(a): James Siano - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 20a Câmara
Extraordinária de Direito Privado - Data do julgamento: 05/05/2017).
Os lucros cessantes servem para indenizar a parte que
ficou desapossada de seu bem de forma injusta.
A posição de JUDITH MARTINS-COSTA não destoa
deste entendimento, considerando que “o lucro cessante representa aquilo que o
credor razoavelmente deixou de lucrar, ou seja, a diminuição potencial de seu

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patrimônio, causada pelo inadimplemento da contraparte” (MARTINS-COSTA,
Judith. Comentários ao Novo Código Civil, v. V, t. II, Ed. Forense, 2003 (g.n.). O
mesmo entendimento é adotado por Paulo Nader, em seu Curso de Direito Civil
Obrigações, p. 545).
Quanto à taxa de evolução de obra, a autora procura
comprovar que tenha arcado com tal valor com a apresentação do documento de
fl. 94. No referido documento, não há qualquer menção a que algumas das
quantias lá mencionadas aludam à amortização do contrato de financiamento.
A prova deve ser entendida com base em seu próprio
teor, e não a partir de possibilidades apresentadas pelas partes.
Ora, antes de discutir se a ré é parte legítima para
arcar com o ressarcimento de tal valor, em razão da demora na entrega da obra,
há que se provar que houve efetivo pagamento da quantia. Com a devida vênia, o
autor simplesmente não provou nem que tal valor foi cobrado. Assim, não cabe
discutir ressarcimento.
Quanto às despesas de escrituração, a autora alega
que, no momento da contratação, pagou R$ 2.950,00 à empresa Choice Negócios
e Assessoria (fl. 95), indicada pela ré, para antecipação de custas de
escrituração, mas que descobriu que o valor da escrituração foi de apenas R$
638,22, e mais R$ 114,67 referentes ao ITBI, pelo que pretende a diferença de R$
2.197,11.
Veja que ela não está discutindo sua obrigação de
pagar as verbas de escrituração, o que cabe realmente ao comprador, nos termos
do artigo 490 do CC, mas está discutindo que o valor que pagou foi
superestimado.
De fato, o registro imobiliário faz constar os valores
mencionados pela autora (fls. 97 e 99). Contudo, os pagamentos foram feitos à
empresa Choice Negócios e Assessoria, em data distinta tanto do instrumento
particular quando do contrato de financiamento, e não consta que as rés
tivessem indicado a empresa para prestação de qualquer serviço. Embora seja
inequívoco que o serviço se refere ao imóvel negociado entre as partes, não há
como saber o que efetivamente foi contratado.
Considerando as peculiaridades da hipótese, parece-
nos que as rés são, de fato, parte ilegítima para responder por essa diferença,
devendo a autora voltar-se diretamente a quem lhe fez a exigência que entende
indevida. Fica mantida a improcedência quanto a este item, porque reconhecer a
carência da ação, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, não fará diferença
quanto ao desacolhimento da pretensão.
Já quanto aos danos morais, tenho que estes não
restaram mesmo caracterizados. O atraso, embora constatado, não é capaz de
impor a verba. Embora tenha havido o descumprimento contratual, tenho que
ele não foi suficiente para caracterizar o grave trauma psicológico que poderia
ensejar a imposição.
Conforme
assinala
RUI
STOCO:
“Não
basta
a

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afirmação da vítima de ter sido atingida moralmente, seja no plano objetivo como
subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, tradição, personalidade,
sentimento interno, humilhação, emoção, angústia, dor, pânico, medo e outros.
Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente ocorrido o seu resultado, com a
ocorrência de um dos fenômenos acima exemplificados, posto que a ofensa que
atinge o bem estar psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para
ser reconhecida como prejuízo moral, de sorte que o mero incômodo, o enfado e o
desconforto de algumas circunstâncias que o homem médio tem de suportar em
razão do cotidiano não podem servir de fundamento para a reparação
extrapatrimonial” (TJSP 3a. Câm. Dir. Público Ap. 100.586-5/0 Rel. RUI
STOCO
julgado em 22.05.2001- voto 2437/01), citado em “Tratado de
Responsabilidade Civil”, Editora RT, 6a. ed., 2004, p. 1673.
Nesse passo, não se caracterizou o grave trauma
psicológico que poderia ensejar o reconhecimento do instituto.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas considerando o desacolhimento dos recursos, mantenho a
sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição, proporcional ao valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 2o., do CPC, observando que a
requerente está dispensada do pagamento, por ser beneficiária da justiça
gratuita (artigo 98 do mesmo diploma).
Posto isso, nego provimento aos recursos.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora