Tribunal: TJSP
Processo: 1025234-92.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
Apelação. Ação de restituição. Abusividade da SATI. No aditivo firmado entre as partes, em que estabelecem a contratação do fornecimento de esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento junto ao agente financeiro, dentre outros, trata-se de atividade congênere vinculada ao contrato de compra e venda, e, portanto, abusiva. De rigor a manutenção na restituição do valor pago. Metragem

Ementa:
Apelação. Ação de restituição. Abusividade da SATI. No aditivo firmado entre as partes, em que estabelecem a contratação do fornecimento de esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento junto ao agente financeiro, dentre outros, trata-se de atividade congênere vinculada ao contrato de compra e venda, e, portanto, abusiva. De rigor a manutenção na restituição do valor pago. Metragem da garagem que não inviabilizou ou mesmo dificultou a utilização do espaço para o fim ao qual foi destinado, o estacionamento de veículos. Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000880343
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1025234-
92.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante/apelada
SARA DE PAULA LEITE (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 21 de outubro de 2020
SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1025234-92.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 21275 - R
VOTO No: 21275
APELAÇÃO CÍVEL N. 1025234-92.2017.8.26.0576
COMARCA: FORO DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
JUIZ DE 1a. INSTÂNCIA: DR. LUIZ FERNANDO CARDOSO DAL
POZ
APELANTE: SARA DE PAULA LEITE E OUTRO
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRO
R.G.
Apelação. Ação de restituição. Abusividade da SATI. No aditivo
firmado entre as partes, em que estabelecem a contratação do
fornecimento de esclarecimentos necessários para a obtenção do
financiamento junto ao agente financeiro, dentre outros, trata-se
de atividade congênere vinculada ao contrato de compra e venda,
e, portanto, abusiva. De rigor a manutenção na restituição do valor
pago. Metragem da garagem que não inviabilizou ou mesmo
dificultou a utilização do espaço para o fim ao qual foi destinado,
o estacionamento de veículos. Apelos desprovidos.
Trata-se de ação de restituição ajuizada contra MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, na qual a parte autora alega que
adquiriu um apartamento da requerida e, na ocasião, nada lhe foi
informado acerca da necessidade de arcar com serviços de assessoria.
Entretanto, foi compelida a aderir aditivo contratual que previa a
cobrança de R$700,00 (setecentos reais) com esta finalidade. Requer
que a requerida seja condenada a restituir, de forma atualizada, o valor
pago a título de serviço de assessoria cartorária.
Apensado a estes autos, o processo de número
1014370-58.2018, entre as mesmas partes e em razão do mesmo
contrato. A autora afirma que a entrega das chaves se deu em agosto

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de 2016, contudo, foi surpreendida com a cobrança referente às
despesas de IPTU de época em que não detinha a efetiva posse do
imóvel, sendo tal cobrança ilegal. Em contato com a requerida, a
mesma informou que a responsabilidade pelo pagamento passa a ser do
comprador a partir da emissão da certidão de "Habite-se" ou da entrega
das chaves, o que ocorrer primeiro. Requereu que a ação seja julgada
totalmente procedente para condenar a requerida a restituir de forma
simples e atualizada a importância paga indevidamente a título de
"Reembolso IPTU", correspondente à quantia de R$48,51 (quarenta e
oito reais e cinquenta e um centavos).
Apensado a estes autos, o processo de número
1035015-07.2018, entre as mesmas partes e em razão do mesmo
contrato. A autora sustenta que, recentemente, notou que as medidas
de sua vaga de garagem não conferiam com a prometida pela
promitente vendedora, já que foi ajustado contratualmente que a
garagem ostentaria 12 metros quadrados, contudo, lhe foi entregue
10,01 metros quadrados, ou seja, 1,99 metros quadrados a menor do
que o acordado. Requereu que a ação seja julgada totalmente
procedente para condenar a requerida a realizar o pagamento do dano
material, levando em conta a área menor e o valor de mercado atual do
imóvel, estimando o valor de R$4.693,07 (quatro mil seiscentos e
noventa e três reais e sete centavos). Subsidiariamente, pleiteou o
reconhecimento de vício de qualidade por inadequação de produto e seu
reflexo indenizatório
A sentença de págs. 113/119, cujo relatório se
adota, julgou parcialmente procedente a ação para que sejam
restituídas as quantias pagas indevidamente a título de taxa de
assessoria e despesa com IPTU, com correção do desembolso e juros
legais da citação.
Apelação interposta às págs. 121/130 pela autora

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insurgindo com o decidido que a diferença de metragem apontada no
box de garagem pode ser considerada suprida caso computado o
gramado adjacente. Diz ser o gramado área de uso comum conforme
Convenção Condominial. Aduz que a área gramada não serve para
estacionar, dado estar localizada após a guia de sarjeta. Ressalta a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Recurso de apelação interposto às págs. 141/151
pela ré alegando ausência de abusividade inerente à transferência da
contratação dos serviços de despachante, no valor de R$ 700,00, se
assim avençado entre as partes. Diz que em nada se assemelha à
cobrança de SATI. Reitera a legalidade.
Contrarrazões apresentadas às págs. 155/161 e
págs. 163/175.
Manifestação de oposição ao julgamento virtual, pág.
179.
É o relatório.
O C. STJ, referente aos temas repetitivos (Temas
938 e 939 - Resp 1599511/SP , Resp 1551956/SP, 1551951/SP e
1551968/SP) que tratam do assunto, se pronunciou pela abusividade da
SATI e condicionou a possibilidade de transferência da taxa de
corretagem para promitente-comprador à prévia informação do preço
total da aquisição, com destaque do valor da comissão.
Além do instrumento particular de compra e venda
de imóvel firmado entre as partes, houve o termo aditivo ao contrato de
promessa de compra e venda, cujo objeto era a prestação de serviços
de
assessoria
e
intermediação
pela
promitente
vendedora
ao
promitente comprador, págs. 26/27.
O serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI)
consiste na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das
cláusulas do contrato e das condições do negócio, que constituem mera

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prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato.
No aditivo firmado entre as partes, em que
estabelecem a contratação do fornecimento de esclarecimentos
necessários para a obtenção do financiamento junto ao agente
financeiro; manter o promitente comprador informado sobre o seu
processo junto ao agente financeiro; montar a pasta do processo
conforme modelo da respectiva instituição financeira; providenciar a
guia do ITBI junto às respectivas prefeituras e promover o registro do
contrato de financiamento, trata-se de atividade congênere vinculada
ao contrato de compra e venda, e, portanto, abusiva.
No mesmo sentido:
Ementa: Apelação.
Ação
de
repetição de indébito. Sentença de improcedência.
Recurso do autor. Compromisso de compra e venda.
Taxa de assessoria / despachante. Ainda que
denominada
como
"SERV.
ASSESSORIA
NO REGISTRO PREF / CART" a cobrança se refere a
atividade
congênere
à
de
assessoria
técnico
imobiliária. Ilegalidade foi reconhecida pelo STJ no
julgamento do REsp 1.599.511/SP. Ausência de
comprovação
da
efetiva
prestação
do serviço.
Devolução
simples
determinada.
Sentença
reformada. Recurso provido. (Apelação cível n.
1023693-50.2018.8.26.0071, Rel. Des. Elói Estevão
Troly)
Ementa: APELAÇÃO
CÍVEL

COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

PROCESSUAL CIVIL Taxa SATI (ou de despachante

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) Sentença de procedência para devolução dos
valores - Insurgência da ré quanto à restituição do
valor. que alega se tratar de taxa de despachante,
opcional
Recurso de ambas as partes. NÃO
CABIMENTO do recurso da ré- Taxa SATI . Tese
firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo
STJ (Temas 938) - Art. 1.040, III, do CPC - Cobrança
abusiva - Atividade que constitui mera prestação
de serviço inerente
à
celebração
do
próprio contrato - Assessoria de financiamento que
se enquadra na atividade congênere mencionada na
tese uniformizada pelo STJ - Não configurada a
prestação
de serviço específico
alegada
pela
apelante para diferenciar a cobrança do caso em
questão - Restituição da "Taxa de despachante"

Sentença mantida quanto ao tópico - HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS Fixação ocorrida na r. sentença em
15% sobre o valor da causa (art.85,§8o, do CPC)
Insurgência quanto à fixação dos honorários em
favor do patrono do autor, que pretende seja
aplicado o disposto no art.85, 82o, do CPC

CABIMENTO do recurso do autor Ação condenou a
ré à devolução do montante pago pelo comprador.
Causa sem complexidade e repetitiva
Viável a
fixação do valor dos honorários advocatícios por
equidade, considerando a simplicidade da causa

Arbitramento efetuado para R$ 1.000,00 Sentença
reformada quanto ao tópico - Recurso da ré não
provido, mas provido o recurso em favor do patrono
do
autor.
(Apelação
cível
n.

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1004313-77.2017.8.26.0038, Rel. Des. Clara Maria
Araújo Xavier)
Ainda, como bem fundamentado no voto proferido
pela Desembargadora Maria Araújo Xavier, apesar de se tratar de
contrato distinto do principal, verifica-se que foram assinados na
mesma data, o que poderia ter induzido em erro o consumidor, pois,
aparentemente, não foi dada ao consumidor opção diversa, a não ser a
contratação dos serviços ali estabelecidos, o que configura evidente
venda casa.
No mais, não foi comprovada a prestação efetiva dos
serviços descritos no termo de opção.
Por qualquer ângulo que se analise, indevida a
cobrança.
Assim, de rigor a manutenção na restituição do valor
pago.
Quanto à metragem da garagem à menor, conforme
sentença:
"Conforme se vê da imagem de fls.119 apresentada
pela requerida, não há área a menor no espaço destinado para garagem
ou estacionamento de veículos. Na verdade, parte do espaço destinado
para esse fim não foi pavimentado. Mesmo considerada a existência de
guia, que seria obstáculo para o avanço do veículo sobre a área
permeável, com grama, ainda assim não há prejuízo para a adquirente,
tendo em conta que da mesma ilustração se pode divisar a adequação
do espaço para o fim que se destina, estacionamento de veículo,
inclusive com sobras laterais e no comprimento.
Independentemente
de
posturas
municipais
obrigatórias, atendendo às melhores regras construtivas, a ré buscou
preservar a permeabilidade do solo em parte da área que é externa, no
sentido de permitir a absorção de águas pluviais, sem inviabilizar ou

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mesmo dificultar a utilização do espaço para o fim ao qual foi destinado,
o estacionamento de veículos.
Não há que se falar em vício a reduzir o valor do
imóvel, ao contrário, atendendo aos postulados de sustentabilidade a ré
confere atualidade e valorização ao empreendimento."
No mesmo sentido:
Ementa: Prova. Julgamento antecipado da lide.
Existência de elementos suficientes para o deslinde.
Nulidade
não
configurada.
Recurso
improvido.
Compromisso
de
compra
e
venda.
Vaga
de garagem. Metragem total supostamente inferior
à prometida. Área comum. Consideração da parte
gramada, conforme memorial. Presença de guia que
não
impede
o
aproveitamento
do
espaço.
Precedentes da Câmara. Ressarcimento indevido.
Recurso
improvido.
(Apelação
cível
n.
1025690-71.2019.8.26.0576,
Rel.
Des.
Augusto
Rezende)
Imóvel. Ação indenizatória. Vício por diferença de
área. Decadência ocorrida. Vaga de garagem, de
todo modo, entregue com a metragem prometida.
Área
de
gramado
que
deve
ser
computada
juntamente com a de cimento. Guia que não obsta o
uso da área gramada. Precedente. Improcedência
que se impõe. Litigância de má-fé não configurada.
Sentença revista. Recursos providos (TJSP; Apelação
Cível
1039082-15.2018.8.26.0576;
Relator
Des.
Claudio Godoy)

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Apelação Cível no 1025234-92.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 21275 - R
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Apartamento
e vaga de garagem. Autora alega que a área de sua
vaga de garagem é inferior à constante da matrícula.
Autora reclama área a menor em relação a uma vaga
de garagem de 12m2. Ausência de verossimilhança
das alegações da autora, por circunstâncias que,
mesmo superadas, impedem a procedência do
pedido. Área gramada que se inclui no cálculo da
área da vaga de garagem, não se confundido com
"gramados" de área comum. Eventual diferença de
área que não impede a utilização da vaga para
guarda de veículos. Precedentes desta E. Câmara.
Sentença
de
improcedência
mantida.
Recurso
improvido
(TJSP;
Apelação
Cível
1035020-29.2018.8.26.0576; Relator Des. Francisco
Loureiro)
Do exposto, nego provimento aos recursos.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator