Tribunal: TJSP
Processo: 1011395-89.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de nulidade cumulada com perdas e danos.
Confissão da ré sobre a inverdade contida no instrumento de rescisão contratual acerca da devolução de valores.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção do

Ementa:
Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de nulidade cumulada com perdas e danos.
Confissão da ré sobre a inverdade contida no instrumento de rescisão contratual acerca da devolução de valores.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção do percentual (de 10%) e débitos de IPTU no período em que os compromissários estiveram na posse do terreno.
Ressarcimento de honorários contratuais. Descabimento. Orientação do STJ.
Condenação da ré por litigância de má-fé. Ausência de dolo ou culpa processual que autorize a apenação sugerida.
Recurso da ré acolhido em parte e não provido o apelo adesivo.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000162424
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011395-89.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante/apelado NOVA
PRATA - URBANIZAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA - EPP, são apelados/apelantes
ANDREA CRISTINA MOREIRA DAS VIRGENS e CLAILTON SILVA DAS
VIRGENS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso da ré e negaram provimento ao recurso adesivo. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 6 de março de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 36.117
APELAÇÃO No 1011395-89.2019.8.26.0071
COMARCA: BAURU
APTES./APDOS.: ANDREA CRISTINA MOREIRA DAS VIRGENS E
CLAILTON SILVA DAS VIRGENS
NOVA PRATA URBANIZAÇÃO E PARTICIPAÇÃO S/C LTDA.
JUIZ (A): MARCELO ANDRADE MOREIRA
Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de nulidade
cumulada com perdas e danos.
Confissão da ré sobre a inverdade contida no instrumento de
rescisão contratual acerca da devolução de valores.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam
ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a
obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a
retenção do percentual (de 10%) e débitos de IPTU no período em
que os compromissários estiveram na posse do terreno.
Ressarcimento
de
honorários
contratuais.
Descabimento.
Orientação do STJ.
Condenação da ré por litigância de má-fé. Ausência de dolo ou
culpa processual que autorize a apenação sugerida.
Recurso da ré acolhido em parte e não provido o apelo adesivo.
Cuida-se de ação declaratória de
nulidade de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e
danos julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 246/252, cujo
relatório se adota, para: “(...) reconhecendo a falsidade quanto ao pagamento
de R$ 28.000,00 aos autores, acolher parcialmente o pedido subsidiário
formulado no item “6” de fl. 13, condenando a ré a devolver as parcelas
adimplidas pelos autores no curso do contrato n° 821, admitida a retenção
de 10% dos valores pagos, e descontados os débitos de IPTU discriminados
na inicial, cujo montante deverá ser apurado em fase de liquidação de
sentença, com correção monetária desde o pagamento de cada parcela e
juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Condeno ainda a ré ao
pagamento de multa de 5% sobre o valor corrigido da causa, por litigância

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de má-fé, nos termos do art. 80, inciso II, do CPC, devendo ainda indenizar a
parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e arcar com os honorários
advocatícios e com todas as despesas que efetuou, nos termos do art. 81, do
CPC, valores esses que serão apurados em oportuna liquidação, nos termos
do §3o, do mesmo artigo.”
Há embargos de declaração opostos
pelos autores (fls. 255/256), rejeitados pela decisão de fls. 319/321
Inconformadas,
apelam
ambas
as
partes.
A ré, a fls. 267/285, pleiteia a reforma
do julgado. Sustenta, em síntese, que os autores refinanciaram o débito,
cientes e concordantes de que não poderia haver devolução de valores.
Argumenta que o contrato foi celebrado de livre e espontânea vontade entre
as partes, que tinham pleno conhecimento de todos os seus termos e
condições, não havendo que se falar em abusividade ou ilegalidade. Alega
que a intenção dos demandantes é de esquivarem-se das obrigações
assumidas. Diz que agiu com boa-fé contratual e que observou os ditames da
lei consumerista, especialmente o dever de informação.
Os autores apelam adesivamente, fls.
295/308. Afirmam fazer jus à restituição total dos valores pagos, notadamente
quanto às 104 prestações adimplidas, deduzindo-se o IPTU no período em
que estiveram responsáveis pelo imóvel e a retenção de 10%. Buscam a
condenação da ré a indenizá-los pelos honorários advocatícios contratuais.
Pedem a majoração dos honorários de sucumbência e da multa por litigância
de má-fé.
Recursos regularmente processados e

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respondidos.
É o relatório.
Relatam os autores na inicial que em
05.01.07 o Sr. Daniel de Oliveira Maia celebrou com a requerida contrato
particular de compromisso de compra e venda no 821 para aquisição do lote
no 29, quadra no 08, do loteamento denominado Jardim Helena na cidade de
Bauru/SP pelo valor de R$ 16.330,00, a ser pago em 120 prestações.
Em 18.08.10 o contrato foi transferido
para o Sr. Wilton José de Moraes, que por sua vez, o transferiu para o Sr.
Denis Goiano Prado, em 31.01.12 e este, por fim, em 22.10.12, aos autores,
mediante termo de transferência redigido pela própria requerida.
Prosseguem dizendo que em 27.09.17,
mês seguinte àquele em que deveria ter sido quitada e sem qualquer justo
motivo, a avença foi rescindida. E, na mesma oportunidade, novo contrato foi
celebrado, somente com o coautor Clailton, e, na sequência, transferido ao Sr.
Leandro Marques Polidoro.
Narram que constou no termo de
rescisão a restituição aos requerentes de R$ 28.000,00, o que não ocorreu,
pois jamais receberam tal quantia e que a prática viria sendo praticada pela ré
de forma reiterada, no intuito de locupletar-se indevidamente em detrimento
dos adquirentes, em maioria pessoas simples e de pouca instrução. E, diante
disso, pleiteiam o reconhecimento da inveracidade do suposto pagamento da
quantia supramencionada e a condenação da requerida a devolver a
integralidade das parcelas pagas (104 prestações), no montante de R$
44.818,53 descontadas as parcelas de dívida de IPTU do período em que
foram responsáveis pelo lote.
Anote-se, inicialmente, que a relação

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jurídica é de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do
Consumidor.
Pois bem.
Cediço
que
é
permitido
ao
compromissário comprador requerer a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
No caso sub judice, a despeito de todo o
alegado pelos requerentes, a rescisão se deu por iniciativa dos compradores
(pois a ré demonstrou que houve inadimplemento por parte dos acionantes,
fls. 117/120), o que atrai a aplicação de entendimentos já consolidados quanto
ao tema, pela Corte Paulista e pelo C. STJ:
Súmula
no
1
do
TJSP:
“O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
A resolução enseja a restituição das
parcelas efetivamente pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua
totalidade, como analisado abaixo.
Na hipótese, como bem ressaltado pelo
i. magistrado, a ré confessou, na contestação, que o contido no instrumento de
rescisão contratual reproduzido a fls. 46 a respeito da restituição de R$

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28.000,00 aos autores é inverídica, senão, vejamos: “Não receberam valores da
Requerida, contudo receberam do Sr Leandro que adquiriu o imóvel e em 19 de
Fevereiro de 2.018 o transferiu a outrem, que inclusive já quitou o mesmo. Assim
todas as alegações e pedidos deste feito são totalmente descabidos, já que cedeu a
posse, recebeu por isso e agora tenta anular um contrato válido, o que demonstra a
má-fé e intenção de enriquecimento ilícito.”, fls. 82, com grifos nossos.
Plausível, destarte, a conclusão de que
houve a rescisão contratual, repita-se, por iniciativa dos compradores, mas
estes nada receberam a título de devolução dos valores pagos.
Quanto à devolução, a jurisprudência
do C. Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses análogas ao presente, tem
admitido a retenção de percentual em conformidade com as particularidades
do caso concreto, desde que não se mostrem abusivas1.
Desta feita, correta a retenção de 10%
das parcelas pagas, nos termos esposados pelo juiz singular, suficiente para
custear as despesas administrativas, de propaganda, entre outras.
Correta, portanto, a conclusão adotada
na respeitável sentença recorrida, que acolheu em parte o pedido inicial para
declarar a falsidade do contido no termo de rescisão contratual no que toca à
devolução de R$ 28.000,00 aos autores, determinando a restituição das
quantias efetivamente quitadas pelos autores referentes ao contrato no 821 (as
quais deverão ser comprovadas na fase de liquidação de sentença), admitida a
retenção de 10% e o desconto dos débitos de IPTU no período em que os
demandantes detinham a posse do terreno.
Quanto ao ressarcimento de honorários
contratuais, este Relator já se posicionou no sentido de descabimento, diante
do entendimento perfilhado pelo STJ, o qual se pede vênia para transcrever
1 AgRg no AREsp 600887, Relator Ministro Raul Araújo, DJe 22.06.2015.

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trecho de voto-vista da eminente Ministra Nancy Andrighi, proferido no
julgamento dos Embargos de Divergência no 1.155.527-MG, de relatoria do
Exmo. Ministro Sidnei Beneti:
“Dessarte,
não
obstante
as
considerações
por
mim
tecidas
no
julgamento
do
REsp
1.027.797/MG, 3a Turma, minha relatoria, DJe de 23.02.2011,
penso que a expressão 'honorários de advogado', utilizada nos
arts. 389, 395 e 404 do CC/02, deve ser interpretada de forma
a excluir os honorários contratuais relativos à atuação em
juízo, já que a esfera judicial possui mecanismo próprio de
responsabilização
daquele que, não obstante
esteja no
exercício legal de um direito (de ação ou de defesa), resulta
vencido,
obrigando-o
ao
pagamento
dos
honorários
sucumbenciais.
Vale dizer, o termo 'honorários
de advogado' contido nos mencionados dispositivos legais
compreende apenas os honorários contratuais eventualmente
pagos a advogado para a adoção de providências extrajudiciais
decorrentes do descumprimento da obrigação, objetivando o
recebimento amigável da dívida.
Sendo necessário o ingresso em
juízo, fica o credor autorizado a pleitear do devedor, já na
petição inicial, indenização por esses honorários contratuais
- pagos ao advogado para negociação e cobrança extrajudicial
do débito mas, pelos motivos acima expostos, não terá direito
ao reembolso da verba honorária paga para a adoção das
medidas judiciais.” (2a Seção - J. 13.06.2012).
E ainda, nesta 28a Câmara:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO.
RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Acidente de
consumo - explosão de garrafa de cerveja quando era manuseada
por consumidor. Pleito indenizatório acolhido em parte.

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Ressarcimento
dos
honorários
convencionais
pela
parte
contrária que não se admite, na forma da orientação firmada
pelo C. STJ no ERESP 1.507.864/RS. Fixação de indenização por
lucros cessantes em valor inferior ao pretendido, além de
indenização por dano moral. Sucumbência recíproca que impõe a
repartição proporcional dos encargos processuais, na forma
definida na r. sentença. Reconhecimento. Temas devidamente
explicitados no julgado. Discordância de pronunciamento que
não atende ao que preceitua o art. 1022 do mesmo Diploma.
Ausência
de
omissão, contradição,
obscuridade
ou erro
material que não admite a oposição de embargos com a
finalidade de prequestionar dispositivos tidos como violados.
Embargos
rejeitados”.
(Embargos
de
Declaração
no
0000167-40.2015.8.26.0083/50000, Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca, j.
23/10/2018 grifo nosso).
“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -
REVELIA - COMPRA E VENDA DE VEÍCULO USADO - VÍCIOS NO
AUTOMÓVEL - CARRO DEIXADO COM OS RÉUS PARA REALIZAÇÃO DE
REPAROS - REVENDA DO BEM A TERCEIROS SEM ANUÊNCIA DA AUTORA -
AÇÃO
JULGADA
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
AFASTANDO-SE
A
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - LESÃO ANÍMICA NÃO CONFIGURADA
NA
HIPÓTESE
VERTENTE
-
MERO
DISSABOR
DECORRENTE
DE
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
QUE
NÃO
GERA
DANO
PSÍQUICO
REPARÁVEL - DESCABIDO IMPOR A PARTE RÉ O DEVER DE RESSARCIR À
AUTORA OS VALORES GASTOS COM OS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DE SEU
PATRONO - INFUNDADA A APLICAÇAO DE MULTA POR PRETENSÃO
RESISTIDA - INVIÁVEL A MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS EM GRAU
RECURSAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO”. (Apelação no
1004805-61.2017.8.26.0073, Rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 11/10/2018
grifo nosso).

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Quanto à litigância de má-fé, respeitado
o entendimento do douto julgador monocrático, a condenação não merece
prosperar, eis que se vislumbram características que possam se enquadrar às
hipóteses legais, não se caracterizando dolo ou culpa processual que autorize
a apenação sugerida.
O fato de ter havido uma falsidade
quanto ao conteúdo do documento de rescisão contratual (o que será apurado
pelo Ministério Público, a quem foi dado ciência dos fatos por determinação
do MM. Juíz a quo, fls. 251), na verdade, não implica em alteração da
verdade dos fatos no âmbito do processo. Tanto que, na primeira
oportunidade em que se manifestou nos autos, a ré não insistiu na questão,
confessando que não fez o repasse da quantia aos requerentes.
Portanto, não se verificou a presença
das condutas dispostas no art. 80, do CPC/2015.
Assim,
fica
mantida
a
parcial
procedência do pedido inicial, reformando-se a respeitável sentença, em
parte, apenas para excluir a condenação da ré nas penas por litigância de má-
fé.
Observa-se que não cabem honorários
advocatícios recursais, pois o recurso da ré, condenada a arcar com as verbas
sucumbenciais, está sendo provido em parte.
Como já foi decidido pelo STJ, “para
fins de arbitramento de honorários advocatícios recursais, previstos no § 11
do art. 85 do CPC de 2015, é necessário o preenchimento cumulativo dos
seguintes requisitos: Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata,
ao processo em curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015,

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observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu nascedouro,
ou seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do
Plenário do STJ: "Somente nos recursos interpostos contra decisão
publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de
honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo
CPC"; o não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo
Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente; a verba
honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que
interposto o recurso; não haverá majoração de honorários no julgamento
de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela parte que
teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; não terem
sido atingidos na origem os limites previstos nos §§ 2o e 3o do art. 85 do
Código de Processo Civil de 2015, para cada fase do processo; não é
exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no
grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da verba”
(STJ, EDcl-AgInt-REsp n. 1.573.573-RJ, 3a Turma, j. 04.04.2017, rel. Min.
Marco Aurélio Bellizze).
Diante
do
exposto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso da ré, apenas para afastar a penalidade por litigância
de má-fé e nega-se provimento ao apelo adesivo.
CESAR LACERDA
Relator