Tribunal: TJSP
Processo: 1017089-20.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Imóvel - Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Afastamento da pretensão a retenção em valor maior - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133209
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017089-20.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TS-3
MORUMBI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelado SIDNEY LUIZ
PEREIRA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017089-20.2017.8.26.0100 -Voto no 4271
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1a Vara Cível do Butantã - Capital
Apelação n. 1017089-20.2017.8.26.0100
Apelante: TS-3 MORUMBI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
Apelado: SIDNEY LUIZ PEREIRA SANTOS
Juiz prolator: Mônica de Cassia Thomaz Perez Reis Lobo
Voto n. 4271
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel - Resilição
Desistência do comprador Possibilidade de retenção de até 20%
dos valores pagos em favor da ré Afastamento da pretensão a
retenção em valor maior - Recurso provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 165/171 e 177, cujo relatório adoto, que julgou
procedente o pedido inicial, para declarar a rescisão contratual e determinar a
devolução de 90% dos valores pela aquisição do imóvel, excluída a verba de
intermediação.
Segundo a apelante-ré, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que não foi considerada a inadimplência do
autor desistente, havendo cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos
valores pagos, o que deve ser observado (fls. 184/202).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelo apelado (fls. 215/224).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
Primeiro, entendo que o valor do preparo foi recolhido
considerando o proveito econômico perseguido com este recurso, pelo que afasto
a alegação de deserção.
Ao mérito recursal.
No caso concreto, após desistência pelo autor da
compra de imóvel, as partes divergem quanto ao valor da restituição.

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Não há dúvida de que os contratos em geral devem
manter uma relação de equilíbrio. Mas também não se pode descuidar do fato de
que o presente contrato se submete à legislação consumerista, pelo que devem
ser protegidos os direitos assegurados ao consumidor, que é a parte mais fraca
da relação negocial.
Bem por isso, a Lei n. 8078/90 garante, em seu artigo
51, que não serão impostas condições por demais gravosas contra o consumidor
(inc. IV), que não será subtraído o direito de reembolso (inciso II) e exige a
prestação de informação adequada e clara em relação aos produtos oferecidos
(artigo 6o., III).
Trata-se de evidente relação de consumo travada entre
as partes, na qual o autor é destinatário final do bem adquirido. Destarte, as
partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidores e
fornecedoras estatuídos pelo Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da
Lei 8.078/90).
Em relação ao percentual de retenção, tratando a
questão como desistência, temos que cabe a devolução dos valores, sendo
permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos sofridos
pela vendedora.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder Judiciário
intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente
em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade
das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a
necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja
impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E
significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que
se considere que o ordenamento foi atendido.
Pois bem, possível a intervenção do Judiciário nos
termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em
contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é ilegal e, portanto,
nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II e IV, do CDC).
Se a Constituição Federal protege o ato jurídico
perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo haver um
juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela que têm o
mesmo valor hierárquico legal.
Assim, apesar do índice adotado na sentença, o
percentual de 20% sobre os valores pagos parece justo e tem sido acatado em
diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial
procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência. Validade da cláusula de
tolerância de 180 dias para entrega da obra. Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa
da ré não configurado. Rescisão por iniciativa da autora. Ausência da obrigação

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de indenizar. Restituição de valores. Rescisão por iniciativa da promitente
compradora. Direito de retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no
contrato que se mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela
autora entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e
de forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.
Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU referentes
ao período anterior à entrega das chaves que são de responsabilidade da
vendedora. Multa contratual indevida, pois não configurado o atraso da ré na
entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não configuração. Ré que agiu nos limites
de seu direito de defesa. Hipóteses do art. 80 do CPC/2015 não configuradas.
Sentença parcialmente reformada, para afastar o desconto de tributos e despesas
condominiais e condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pela autora,
com correção monetária, desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a
citação. Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da
condenação. Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de
Compra e Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes
Camacho - Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado -
Data do julgamento: 10/05/2017).
O fato de o autor estar ou não inadimplente restará
irrelevante já que a relação contratual está rompida. Os juros moratórios já
foram fixados na sentença a partir do trânsito em julgado.
Por fim, vale dizer que o caso envolve contrato firmado
antes da Lei n. 13.786/2018, que o precedente exarado no julgamento do
Recurso Especial n. 1.723.519/SP não tem caráter vinculante, e que o
percentual estabelecido neste julgamento é aquele que prevalece nos julgados
desta Corte.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, e que já atendeu ao princípio da causalidade, mas considerando
o acolhimento parcial do recurso, mantenho a sucumbência fixada em primeiro
grau de jurisdição, proporcional ao valor da condenação, nos termos do artigo
85, § 2o., do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso para
majorar o percentual de retenção para 20% em favor da ré, mantidos os demais
termos da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora