Tribunal: TJSP
Processo: 1000928-56.2018.8.26.0404
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Regras do artigo 26, da Lei 9.514/97 – Leilão frustrado – Quitação do débito e exoneração da obrigação de devolução do saldo – Impossibilidade de restituição de valores –– Sentença reformada – Sucumbência integral à parte autora - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982296
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000928-56.2018.8.26.0404, da Comarca de Orlândia, em que é apelante ORLÂNDIA
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., são apelados ROBERTO APARECIDO
CAMILO BERTONI e FÁTIMA DA SILVA BERTONI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000928-56.2018.8.26.0404 -Voto no 10.213
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Apelação Cível no 1000928-56.2018.8.26.0404
Apelante: Orlândia Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
Apelados: Roberto Aparecido Camilo Bertoni e Fátima da Silva Bertoni
Comarca:Orlândia
Juiz 1o Grau: Ana Rita Andres Amaro
Voto no 10.213
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA – Regras do artigo 26, da Lei 9.514/97 – Leilão
frustrado – Quitação do débito e exoneração da obrigação de
devolução do saldo – Impossibilidade de restituição de valores ––
Sentença reformada – Sucumbência integral à parte autora -
Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação, contra a sentença de fls.
194/202 que, em ação de rescisão contratual, julgou procedente, em
parte, a ação, nos seguintes termos:
Ante o exposto, e tudo mais que dos autos consta, JULGO
PROCEDENTE, EM PARTE, a ação intentada por ROBERTO
APARECIDO CAMILO BERTONI e FÁTIMA DA SILVA BERTONI contra
a ORLÂNDIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e, por
consequência reconheço a rescisão do contrato firmado entre
as partes, condenando a ré a restituir 85% das 26 parcelas
desembolsadas pelos autores. Conforme fundamentação, a
correção monetária incidirá desde a data de desembolso de
cada valor e os juros de mora incidirão a partir do trânsito em
julgado da sentença até o efetivo pagamento.
Por fim, JULGO EXTINTO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos
termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Em razão da sucumbência recíproca, a parte autora arcará com
30% e a parte ré com 70% das despesas processuais. Condeno a
parte ré ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação
(valores a serem restituídos), nos termos do art. 85, §2°, do CPC, a
título de honorários sucumbenciais do patrono da parte autora.
Ainda, condeno a parte autora ao pagamento de R$ 1.000,00
(hum mil reais), nos termos do art. 85, §8°, do CPC, a título de
honorários sucumbenciais do patrono da parte requerida.

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Observe-se, também neste ponto, o disposto no art. 98, §3o, do
CPC.
Apela a ré às fls. 205/215, alegando que o contrato foi
realizado com pacto adjeto de alienação fiduciária, sendo certo que tal
garantia
foi devidamente acionada quando os autores ficaram
inadimplentes. Como não houve lances nos leilões realizados, foi extinta a
dívida e a obrigação de restituir.
Contrarrazões apresentadas às fls. 221/224, pelas quais os
autores sustentam que não cabe aplicar a lei 9.514/97, porque não
pertence ao sistema financeiro, e que nem o domínio, nem a posse foram
transferidos aos autores.
É o relatório.
As alegações da ré prosperam.
Como foi realizado o contrato, aplica-se a lei 9.514/97.
Pouco importa que a ré não faça parte do sistema financeiro, conforme a
Jurisprudência:
“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL Possibilidade de o contrato
ser firmado por pessoa jurídica que não integre o SFI Contrato
que pode validamente revestir formas pública ou particular Arts.
22 e 38 das NSCGJ Precedente Recurso Desprovido.”
(Processo administrativo: 0049648-26.2012.8.26.0002 - CGC/SP
11.07.2016. Decisão do Des. Pereira Calças)
Apelação. Cédula de Crédito Bancário. Ação de anulação de
ato jurídico c.c. nulidade de registro. Constituição de alienação
fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito
não
vinculada
ao
Sistema
Financeiro
Imobiliário
(SFI).
Admissibilidade. Consolidação da propriedade em favor da
credora. Admissibilidade. Alienação fiduciária com garantia de
bem imóvel. Outorga uxória da companheira. Desnecessidade.
Não comprovação de qualquer vício quanto à celebração da
Cédula de Crédito Bancário a justificar a alegação de nulidade.
Imóvel dado como garantia ao cumprimento da obrigação.
Renúncia ao benefício da impenhorabilidade, nos termos do
artigo 3o, inciso V, da Lei n.o 8.009/90. Majoração da verba
honorária. Aplicação do § 11 do artigo 85 do CPC de 2015.

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Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1000267-20.2017.8.26.0111; Relator (a):
Pedro Kodama; Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito Privado;
Foro de Cajuru - Vara Única; Data do Julgamento: 17/08/2020;
Data de Registro: 17/08/2020)
A prevalência da lei especial sobre o Código de Defesa do
Consumidor também é matéria assentada neste E. Tribunal, assim como
do E. STJ:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Pretensão inicial de
declaração de resilição do contrato e restituição dos valores
pagos pela compra e venda - Contrato registrado na matrícula
imobiliária - Aplicação da Lei no 9.514/97, que prevalece sobre o
CDC - Jurisprudência recente do c. STJ neste sentido - Autores
que imputam às rés a culpa pelo desfazimento do negócio,
argumentando que houve atraso na entrega da infraestrutura do
loteamento - Descabimento - Não obstante o prazo contratual
tenha sido ultrapassado, o lote foi entregue, conforme TVO
juntado aos autos - Ação proposta dois anos depois da posse do
lote, não servindo o atraso como fundamento para o pedido de
resilição, pois inocorrente a mora das rés ao tempo do
ajuizamento da demanda - Caracterizada a mera desistência do
negócio - Considerando que o contrato foi registrado na
matrícula, a compra e venda encontra-se aperfeiçoada,
constituindo óbice à resilição e à restituição das parcelas pagas -
Sentença de improcedência mantida - RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1061426-24.2017.8.26.0576; Relator (a):
Angela Lopes; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 05/10/2020; Data de Registro: 05/10/2020)
"A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens
imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de
Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o
inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da
regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp
1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j.
18/11/2019, DJe 20/11/2019).
Como demonstrou na contestação e documentos a ela
anexados, a ré, diante do inadimplemento dos autores, ativou a cláusula

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garantia, seguindo os procedimentos legais para a sua execução.
Assim, o Cartório de Registro de Imóveis consolidou a
propriedade em seu nome, após duas notificações para que os autores-
apelados quitassem o saldo devedor.
Em
seguida,
foram
realizados
leilões
que
restaram
infrutíferos. Destarte, nos termos do § 5o do art. 271 da lei 9.514/97, extinguiu-
se a dívida, mas também a obrigação de restituição do saldo que se
encontraria após a realização do leilão.
Caso diferente seria se a ré não tivesse constituído em mora
os autores, nem procedido ao leilão. Neste caso, apenas, que se aplicaria
o CDC, dispensando-se a realização dos procedimentos próprios da
alienação fiduciária.
Frise-se ser irrelevante para a eficácia da cláusula de
alienação fiduciária a transmissão da posse aos adquirentes. O que se
transmite nessa modalidade de garantia é a propriedade resolúvel, algo
que foi cumprido pelas partes em matrícula.
Diante
do
ora
decidido,
arcará
a
parte
autora,
integralmente, com ônus da sucumbência, ficando os honorários
advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, para declarar
improcedente a ação.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator
1 § 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor
referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de
que trata o § 4o.