Tribunal: TJSP
Processo: 1014563-62.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de rescisão contratual c.c. indenização de danos materiais - Recurso contra sentença de parcial procedência – Descabimento – Mora da vendedora evidenciada – Devolução de todos os valores pagos na aquisição do imóvel, incluídos os tributos e as despesas de condomínio – Responsabilidade pelos encargos vinculados ao imóvel que é do possuidor direto – Recurso

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de rescisão contratual c.c. indenização de danos materiais - Recurso contra sentença de parcial procedência – Descabimento – Mora da vendedora evidenciada – Devolução de todos os valores pagos na aquisição do imóvel, incluídos os tributos e as despesas de condomínio – Responsabilidade pelos encargos vinculados ao imóvel que é do possuidor direto – Recurso desprovido, com observação quanto à verba honorária de sucumbência.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294565
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014563-62.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante TS-3
MORUMBI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelada RITA DE
CÁSSIA AGUIAR DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014563-62.2018.8.26.0224 -Voto no
2
VOTO No: 44866
APEL.No: 1014563-62.2018.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APTE. : TS-3 MORUMBI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
APDO. : RITA DE CÁSSIA AGUIAR DA SILVA
JUIZ : ADRIANA PORTO MENDES
CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação de rescisão contratual c.c.
indenização de danos materiais - Recurso contra sentença de
parcial procedência
Descabimento
Mora da vendedora
evidenciada Devolução de todos os valores pagos na aquisição
do imóvel, incluídos os tributos e as despesas de condomínio
Responsabilidade pelos encargos vinculados ao imóvel que é do
possuidor direto Recurso desprovido, com observação quanto à
verba honorária de sucumbência.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão
contratual c.c. restituição de quantias pagas e indenização
de danos materiais para declarar a resolução do contrato
firmado entre as partes, condenando a ré à devolução integral
dos valores pagos pela autora, inclusive despesas de
condomínio, acrescidos de correção monetária pela tabela do
TJSP, contados desde cada desembolso efetuado, e juros de
mora de um por cento ao mês, a partir da citação. Em razão da
sucumbência, a ré foi condenada, ainda, ao pagamento das
custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor
da condenação.
Recorre
a
ré
sustentando,
em
síntese,
a
inexistência de atraso na entrega da obra, dado que as chaves
não foram disponibilizadas no prazo previsto em razão da não
quitação da parcela final do preço. Requer sejam considerados
os termos contratuais quanto à hipótese de resolução por
desistência do adquirente, com retenção não inferior a 30%
dos valores pagos. Defende a validade da comissão de
corretagem, dada a culpa da adquirente pela rescisão
contratual. Com base na cláusula 13.3, afirma que é do
adquirente a responsabilidade pelas despesas de condomínio e
pelos tributos incidentes sobre o imóvel, a partir da data da
Assembleia Geral de Condomínio, ainda que lançados em nome da
vendedora. Por se tratar de hipótese de rescisão contratual
por culpa do adquirente, pugna pela incidência de juros de
mora a partir do trânsito em julgado da decisão.
Recurso processado e contrarrazoado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014563-62.2018.8.26.0224 -Voto no
3
É o relatório.
Em 17/10/2013, a autora adquiriu um imóvel da ré
(unidade 62, da Torre C, do empreendimento Condomínio Duo
Morumbi), por um preço ajustado de R$1.356.664,00 (entrada,
prestações diversas mais parcela final com vencimento para 15
dias úteis contados da expedição do habite-se item 3.2.b.5
do quadro resumo, fl. 58) com previsão de entrega de
conclusão das obras para fevereiro de 2016 ou agosto de 2016,
se admitido o prazo de tolerância de 180 dias, previsto na
cláusula 5.1 (fl. 60).
O habite-se foi expedido em 07/07/2016 (fls.
214/217), informados os adquirentes através do comunicado
enviado em 11/07/2016, pela ré (fl. 157).
Não mais interessada em receber o imóvel que
adquiriu, em razão da mora contratual que imputa à ré, a
autora busca a resolução contratual, com devolução de todos
os valores pagos, mais indenização de danos materiais.
Pois bem.
A
mora
da
ré
revela-se
presente
nas
circunstâncias do caso concreto.
Conforme demonstra o “extrato do cliente” (cf.
fls. 37/38 e 282/283), a autora quitou todas as parcelas do
preço, previstas em contrato, ficando pendente apenas o saldo
devedor a ser financiado, de R$1.093.625,00, com vencimento
prorrogado para 30/09/2016, mais um pequeno residual, de
R$1.019,07, com vencimento para 05/11/2016, ambos a serem
atualizados na data do efetivo pagamento.
Apesar do habite-se ter sido expedido poucos dias
antes de expirar o prazo previsto para a entrega das chaves,
a autora viu-se impedida de providenciar o financiamento
bancário do saldo devedor, que, como visto, tinha previsão
contratual de vencimento para “15 dias úteis contados da
expedição do habite-se” (cf. item 3.2.b.5 do quadro resumo),
pois a documentação necessária à obtenção do mútuo junto ao
agente financeiro não foi disponibilizada pela vendedora.
Isso porque a vendedora não providenciou a
individualização da matrícula do imóvel adquirido pela
autora, bem como não forneceu as certidões relativas ao
empreendimento.
A
individualização
da
matrícula
do
imóvel
adquirido pela autora, por exemplo, só ocorreu em 17/10/2016
(fls. 159/164), além do prazo previsto para a entrega das

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014563-62.2018.8.26.0224 -Voto no
4
chaves.
A autora ia se valer do financiamento imobiliário
para quitar a parcela final e, assim, todo o contrato, como
ajustado. Mas, a toda evidência, a ausência da documentação
exigida para a obtenção do financiamento imobiliário obstou a
quitação da parcela final.
Dessa forma, não faz o menor sentido que a autora
seja considerada em mora, como pretende a ré, pois a
obrigação de fornecer toda a documentação exigida para o
financiamento vinha primeiro, era da ré, e não restou
atendida nos prazos contratados.
Não
bastasse
isso,
a
autora
ainda
buscou
tratativas extrajudiciais para solucionar a questão do saldo
devedor, cuja solução era sempre postergada pela ré, ao que
se tem da troca de e-mails de fls. 150/156. Acabou vencida
pelo
descaso
da
ré,
terminou
enviando
notificação
extrajudicial, recebida pela ré em 05/03/2018, visando
resolução contratual amigável (fls. 96/98).
Em assim sendo, as partes devem ser repostas ao
status quo ante, sem maiores perquirições, cabendo a
resolução do contrato com a devolução à adquirente de todos
os gastos que efetuou na aquisição do imóvel, inclusive
aqueles relativos às despesas de comissão de corretagem e
taxa SATI, que integram as perdas e danos experimentadas pela
autora.
Esses
valores,
por
se
tratar
de
rescisão
contratual
por
culpa
da
vendedora,
devem
integrar
a
indenização, devendo ser monetariamente atualizados desde
cada desembolso, pela tabela prática deste Tribunal, e
devendo sofrer incidência de juros de mora de 1% ao mês,
contados a partir da citação.
Do mesmo modo, faz jus a autora à restituição de
todos os valores por ela pagos relativos às despesas ligadas
ao imóvel, como rateio de condomínio e tributos, verificados
no período anterior à efetiva imissão na posse do imóvel pelo
adquirente, com a entrega das chaves.
Vale
dizer,
é
abusiva
previsão
contratual
(cláusula 13.3, fl. 80) que autoriza a cobrança de tributos e
despesas de condomínio, incidentes sobre o imóvel, “a partir
da data de realização da Assembleia Geral de Instalação do
Condomínio, ainda que lançados em nome da VENDEDORA”
(cláusula 13.3, fl. 80), sabido que estas obrigações só se
transmitem ao adquirente a partir da efetiva imissão deste na
posse direta sobre o imóvel.
Nesse sentido, os seguintes julgados:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014563-62.2018.8.26.0224 -Voto no
5
Compromisso de compra e venda Imóvel em construção. Rés
que foram contratadas para dar continuidade na obra, que
estava paralisada em razão da falência da primeira
construtora
(Encol).
Existência
de
cláusula
que
condicionava a entrega das chaves à assinatura da
escritura
pública
com
pacto
adjeto
de
alienação
fiduciária em garantia, caso houvesse pendência de IPTU
devida pelos condôminos. Alegada recusa do autor em
prestar a garantia não comprovada. Atraso na entrega das
chaves por culpa das rés configurado. Lucros cessantes
devidos. Indenização em 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato.
IPTU
e
taxa
de
condomínio
que
são
de
responsabilidade da vendedora até a efetiva imissão de
posse. Danos morais inexistentes. Ação parcialmente
procedente. Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível
no
1038240-48.2016.8.26.0562,
4a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Fábio
Quadros, j. em 05/03/2020)
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA
PROVISÓRIA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO
PROMITENTE
COMPRADOR
(RÉ).
RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO.
ENCARGOS CONTRATUAIS. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL
URBANO
(IPTU)
E
CONDOMÍNIO.
EXIGIBILIDADE.
RECURSO
CONHECIDO NESSA PARTE E IMPROVIDO. A responsabilidade
pelo pagamento dos encargos de IPTU e taxa de condomínio
é do promitente comprador após a imissão na posse direta
do imóvel, situação que, na prática, ocorreu e, por isso,
a responsabilidade por tais verbas é da apelante, a ser
apurada
em
liquidação.
(Apelação
Cível
no
1032172-59.2016.8.26.0602, 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Adilson de
Araújo, j. em 10/03/2020)
COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA
CONTRATUAL.
Restituição
de
quantias
pagas.
Lucros
cessantes. Atraso na entrega de unidade autônoma em
construção. Sentença de parcial procedência. Pleito
recursal. Preliminar reiterada em razões recursais que
restou alijada. Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Temas 970 e 971 do C. STJ. IRDR. Multa.
Cláusula penal que deve ser também considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Taxas condominiais e o IPTU, com data anterior à efetiva
entrega do imóvel, que foram adimplidos pelo comprador.
Ressarcimento de forma simples, com atualização monetária
a partir do ajuizamento e juros legais de mora contados

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014563-62.2018.8.26.0224 -Voto no
6
da citação, incidentes sobre a unidade autônoma, em valor
a ser apurado em liquidação. Juros de 1% ao mês, que
deverão ser calculados a partir da data da citação, por
tratar-se de responsabilidade contratual. Honorários
advocatícios. Majoração. Inteligência e aplicação do
disposto no artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.
Sentença mantida. APELO IMPROVIDO. (Apelação Cível no
1014401-12.2017.8.26.0577, 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Ramon Mateo
Júnior, j. em 20/01/2020)
Portanto, a sentença não merece reparo algum.
Por fim, em razão do resultado desse julgamento,
eleva-se a verba honorária de sucumbência para 15% sobre o
valor atualizado da condenação, nos termos do disposto no
art. 85, §2o e §11o, do CPC.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso
da ré, nos termos acima delineados, com observação em relação
aos ônus de sucumbência.
RUI CASCALDI
Relator