Tribunal: TJSP
Processo: 1001533-25.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-25
Data de publicação: 2020-01-25

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual – Pleito ajuizado pelo comprador sob a alegação de que não mais possui condições financeiras para manter o contrato - Sentença de parcial procedência – Inconformismo da ré, alegando que a rescisão deve ser feita nos termos previstos no contrato, ou seja, além da retenção de 20% do valor pago, devem ser descontados, também, os valores referentes a

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual – Pleito ajuizado pelo comprador sob a alegação de que não mais possui condições financeiras para manter o contrato - Sentença de parcial procedência – Inconformismo da ré, alegando que a rescisão deve ser feita nos termos previstos no contrato, ou seja, além da retenção de 20% do valor pago, devem ser descontados, também, os valores referentes a impostos, bem como à fruição do imóvel pelo tempo de posse do autor – Descabimento, na hipótese – Imóvel consistente em lote de terreno, desprovido de quaisquer edificações ou benfeitorias, sem a necessária comprovação de que tenha havido a concreta imissão de posse com a disponibilização física do imóvel ao autor – Retenção de 20% dos valores pagos que é suficiente para cobrir as despesas da ré - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000027817
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001533-25.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
INCORPORADORA BONGIOVANI S/S LTDA, é apelado LUIS FELIPE ESTEVAM
MARTINUCCI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente) e CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 25 de janeiro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001533-25.2019.8.26.0482 -e
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APELAÇÃO No 1001533-25.2019.8.26.0482
APELANTE: INCORPORADORA BONGIOVANI S/S LTDA
APELADO: LUIS FELIPE ESTEVAM MARTINUCCI
JUIZ: SILAS SILVA SANTOS
VOTO No 19.380
APELAÇÃO Ação de Rescisão Contratual Pleito ajuizado
pelo comprador sob a alegação de que não mais possui condições
financeiras para manter o contrato - Sentença de parcial
procedência Inconformismo da ré, alegando que a rescisão deve
ser feita nos termos previstos no contrato, ou seja, além da
retenção de 20% do valor pago, devem ser descontados, também,
os valores referentes a impostos, bem como à fruição do imóvel
pelo tempo de posse do autor Descabimento, na hipótese
Imóvel consistente em lote de terreno, desprovido de quaisquer
edificações ou benfeitorias, sem a necessária comprovação de que
tenha havido a concreta imissão de posse com a disponibilização
física do imóvel ao autor Retenção de 20% dos valores pagos
que é suficiente para cobrir as despesas da ré - Recurso
desprovido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Presidente Prudente, em Ação de
Rescisão Contratual, proposta por LUIS FELIPE ESTEVAM MARTINUCCI contra
INCORPORADORA BONGIOVANI S/S LTDA, que julgou a ação parcialmente
procedente para decretar a resolução do instrumento particular de compromisso de compra
e venda firmado entre as partes, por culpa do autor, condenar a ré a restituir ao autor, de
uma só vez, a quantia correspondente a 80% (oitenta por cento) valor por ele pago, tendo
como base o montante de R$ 38.463,66 (trinta e oito mil, quatrocentos e sessenta e três

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reais e sessenta e seis centavos), com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP
desde o desembolso e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em
julgado. Reconhecida a sucumbência recíproca, as partes foram condenadas, em
proporções iguais, a pagarem as custas e as despesas processuais. Quanto aos honorários
advocatícios, a ré foi condenada a pagar aos advogados do autor o equivalente a 10% (dez
por cento) sobre o proveito econômico por ele obtido, ou seja, a diferença entre a pretensão
da ré em reter 60% (sessenta por cento) dos valores pagos e o reconhecimento da
possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento), ou, se irrisório, de forma equitativa, a
quantia de R$ 1.000,00, o que for maior, nos termos do artigo 85, parágrafos 2o e 8o, do
Código de Processo Civil. O autor, de seu turno, foi condenado a pagar aos advogados da
ré, equitativamente, a quantia (R$ 1.000,00), observados, em relação ao autor, os limites
inerentes à gratuidade processual.
Apela a ré, pleiteando a reforma da sentença,
alegando, para tanto, que a rescisão deve ser feita conforme termos previstos no contrato,
ou seja, além da retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago, determinada na sentença,
devem ser descontados também, os valores referentes a impostos, bem como à fruição do
imóvel, pelo tempo de posse do autor.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Trata-se
de
ação
proposta
pelo
adquirente,
objetivando a rescisão do Contrato de Compra e Venda, bem como a devolução dos valores
pagos pela aquisição do imóvel, sob a alegação de que não mais teria condições financeiras
de cumprir o contrato.
Citada, a ré contestou a ação.

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Sobreveio a sentença que declarou a rescisão do
contrato, condenando a ré a devolver aos autores 80% (oitenta por cento) dos valores pagos
para a aquisição do imóvel.
Pois bem.
Sem razão a ré ao se insurgir contra a parte da
sentença que lhe concedeu a retenção no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago
pelo autor.
Isto porque, ainda que reconhecido que a rescisão
contratual se deu por culpa exclusiva do autor, a aplicação da cláusula contratual resolutiva
que prevê descontos referentes aos valores gastos com PIS, COFINS e IR e despesas
administrativas é notoriamente abusiva.
Até porque, além de se tratam de despesas da apelante
que estão relacionados a sua atividade e inseridas nas chamadas despesas
administrativas/operacionais, não há nos autos qualquer prova de valores despendidos a
este título.
E se não bastasse, sabe-se que as despesas com
impostos e outros valores relacionados com o custo do negócio, que estão embutidos no
preço do imóvel, serão arcados pelos novos proprietários do bem, após sua
comercialização, de maneira que não se justifica a retenção pretendida pela ré.
Ademais, a retenção no percentual de 20% (vinte por
cento) do valor pago, é suficiente para atender a compensação das despesas efetuadas pela
ré e evitar o enriquecimento sem causa da vendedora, bem como dos compradores, não
havendo que se falar na sua majoração ou redução.
Sem razão, também, a ré quanto à indenização pelo

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tempo de fruição do bem, uma vez que não restou comprovado nos autos a efetiva entrega
do imóvel ao autor, ou ao menos a concreta e efetiva disponibilização física do bem a fim
de respaldar a pretendida indenização pelo tempo de fruição.
Portanto, de rigor a manutenção da sentença que
declarou a rescisão do contrato, concedendo a ré a retenção de 20% (vinte por cento) do
valor pago.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono do apelado em decorrência do presente recurso, majorados os
honorários advocatícios aplicados na sentença, ficam definitivamente fixados em 20%
(vinte por cento) sobre o proveito econômico, nos termos estabelecidos na r. sentença, ou,
se irrisório, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com fundamento no artigo 85, parágrafo 11o,
do Código de Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator