Tribunal: TJSP
Processo: 1051972-20.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Sentença que julgou procedente o pedido, determinando a resolução do contrato por culpa da ré, com a restituição integral dos valores pagos – Recurso de ambas as partes - Atraso efetivo na entrega do imóvel, ocasionado pela ré, e que não pode ser imputado aos autores – Contrato que não previa termo para conclusão das obras de infraestrutura, não havendo porém

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Sentença que julgou procedente o pedido, determinando a resolução do contrato por culpa da ré, com a restituição integral dos valores pagos – Recurso de ambas as partes - Atraso efetivo na entrega do imóvel, ocasionado pela ré, e que não pode ser imputado aos autores – Contrato que não previa termo para conclusão das obras de infraestrutura, não havendo porém comprovação da conclusão, a despeito de transcorridos 06 anos da contratação – Restituição integral dos valores pagos, sem retenção – Inteligência da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça - Correção monetária que deve ser acrescida a partir dos desembolsos e juros de mora devidos desde a citação - Recurso dos autores postulando a majoração dos honorários advocatícios - Honorários fixados com fundamento no art. 85, par. 2o, do CPC - Recursos da ré desprovido – Recurso da autora parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997995
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1051972-20.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado PHU PLANEJAMENTO HABITACIONAL URBANO LTDA, são
apelados/apelantes SERGIO SGAMATO (JUSTIÇA GRATUITA) e SIRLEI
CALIAN SGMATO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso da
ré desprovido. Recurso da autora parcialmente provido., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1051972-20.2017.8.26.0576 -Voto no 7.200
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1051972-20.2017
Comarca: São José do Rio Preto - 8a Vara Cível
Apelantes: Sérgio Sgamato, Sirlei Calian Sgamato e Phu Planejamento
Habitacional Urbano Ltda
Apelados: As mesmas partes
Voto no 7.200
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Sentença que
julgou procedente o pedido, determinando a resolução do
contrato por culpa da ré, com a restituição integral dos
valores pagos Recurso de ambas as partes - Atraso efetivo
na entrega do imóvel, ocasionado pela ré, e que não pode ser
imputado aos autores – Contrato que não previa termo para
conclusão das obras de infraestrutura, não havendo porém
comprovação da conclusão, a despeito de transcorridos 06
anos da contratação
Restituição integral dos valores
pagos, sem retenção Inteligência da Súmula 543 do C.
Superior Tribunal de Justiça - Correção monetária que deve
ser acrescida a partir dos desembolsos e juros de mora
devidos desde a citação - Recurso dos autores postulando a
majoração dos honorários advocatícios - Honorários fixados
com fundamento no art. 85, par. 2o, do CPC - Recursos da
ré desprovido Recurso da autora parcialmente provido.
Trata-se de apelações contra a r. sentença de fls. 184/186, cujo relatório
se adota, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes, bem como condenar a parte ré PHU -
PLANEJAMENTO HABITACIONAL URBANO LTDA na devolução integral da
quantia paga pelos autores, que corresponde ao valor de R$ 16.528,66 (dezesseis mil
quinhentos e vinte e oito reais e sessenta e seis centavos), atualizado monetariamente
e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data da distribuição da ação até o
efetivo pagamento. A r. sentença ainda condenou a ré no pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação.
Os autores ajuizaram a demanda alegando que, em 17 de novembro de

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2014, celebraram com a ré contrato de compromisso de compra e venda, para
aquisição lote descrito na inicial, tendo pago, até o momento, R$ 16.528,66. No
entanto, não há previsão para a entrega do empreendimento, já tendo passado 03 anos
da data da celebração do contrato, sendo que até o ajuizamento da presente ação, as
obras ainda não haviam sido concluídas. Diante disso, requereram a declaração de
rescisão contratual e condenação da ré à devolução do valor total pago.
Irresignada com a sentença, a ré apelou (fls. 189/193), alegando que não
houve atraso nas obras, nem qualquer culpa da ré pela resolução da avença, já que ela
teria prazo até o dia 10 de dezembro de 2017 para a conclusão das obras de
infraestrutura, estando os procedimentos na conformidade da Lei 6.766/79. Alega
que a resolução do contrato se deu por culpa dos autores, que desistiram do negócio,
não havendo se falar em devolução integral dos valores pagos, razão pela qual
pleiteia seja restituído aos autores 80% do valor por eles pago, com retenção de 20%
pela vendedora.
Os autores também apelaram (fls. 204/216), insurgindo-se em face da
forma de incidência da correção monetária e dos juros de mora, ao argumento que
estes devem se dar a partir de cada desembolso. Insurgem-se, ainda, em face da
fixação dos honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da condenação,
reputando o valor irrisório para remunerar o advogado, razão pela qual devem ser
majorados para 20% sobre o valor da causa
Os recursos foram processados, tendo sido apresentada contrarrazões
(fls.).
É o relatório.
Não há controvérsia quanto à rescisão contratual. A controvérsia cinge-se
à questão da culpa pela resolução, que os autores atribuem à ré, embora ela o negue.
O atraso ficou caraterizado. Conforme se verifica da cláusula décima do
contrato firmado pelas partes (fls. 26), os compradores seriam imitidos na posse
precária do loteamento, tão logo fossem concluídas as obras de infraestrutura do
loteamento. No entanto, não há previsão no contrato, de qualquer prazo de entrega,
sendo que, até a prolação da sentença, não foi noticiada a entrega do lote aos

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adquirentes.
A ré alega que, conforme cronograma aprovado pela Prefeitura
Municipal e de acordo com a Lei no. 6.766/79, ela tinha até o dia 10 de dezembro de
2017, para concluir as obras de infraestrutura.
No entanto, não há previsão expressa de referido prazo no contrato, nem
de qualquer prazo para a entrega do loteamento, impedindo o consumidor de, no
momento da celebração, conhecer a data prevista para a conclusão da obra.
O contrato celebrado entre as partes é regido pelo Código do
Consumidor, cujo art. 51, IV, veda o estabelecimento de cláusulas que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada. O par. 1o, II, do art. 51, dispõe que se
presume exagerada a vantagem que restringe direitos ou obrigações fundamentais
inerentes à natureza do contrato. Dessa forma, eventual acordo entre a
empreendedora e a Municipalidade não pode prejudicar o adquirente, já que, de tal
negociação, ele não participa, e que envolve terceiro alheio ao contrato. Além disso,
o art. 39, XII, da Lei no. 8.078/90, considera abusiva a prática de deixar de estipular
prazo para que o fornecedor cumpra sua obrigação ou de fixar termo inicial a
exclusivo critério do fornecedor.
Ademais, mesmo já passados seis anos da celebração do contrato, não há
qualquer comprovação de que as obras de infraestrutura tenham sido concluídas. Em
caso semelhante, versando sobre o mesmo empreendimento, decidiu recentemente
este E. Tribunal de Justiça:
“De rigor o reconhecimento do descumprimento contratual pela parte
requerida, 'in casu'. A parte autora demonstrou, por meio de fotografias (fls.46/62;
164/184) que o loteamento não costa com sua infraestrutura finalizada. A parte
requerida não se desincumbiu de seu ônus de comprovar fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito da parte autora, conforme previsto no art. 373,
II, do CPC, limitando-se a juntar documento emitido pela Prefeitura de Ipiguá,
segundo o qual o loteamento estaria pronto desde janeiro de 2019, o que não se

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revela suficiente para comprovar a finalização das obras no loteamento, diante das
demais provas dos autos. Outrossim, o instrumento particular de compromisso de
compra e venda não previu prazo de entrega do lote aos adquirentes (fls.24/32),
tendo sido previsto apenas que os promissários compradores seriam imitidos na
posse tão logo concluídas as obras de infraestrutura e pagos 10% do valor total da
venda (cláusula décima fls.30), o que se revela abusivo, violando o art. 51, §1o, II e
III, do CDC. Ressalte-se que o contrato foi assinado em 11 de novembro de 2014,
sem que tenha sido demonstrada a finalização do loteamento até a presente data”
(Apelação Cível no 1033022-89.2019.8.26.0576, de 31 de agosto de 2020, Rel. Des.
Walter Barone).
Comprovado, portanto, que a ré não ultimou a infraestrutura do
loteamento no tempo devido, e não há nenhuma evidência de força maior ou caso
fortuito.
Assim, não houve desistência do contrato por culpa dos autores, mas
resolução por inadimplemento da ré. Reconhecida a culpa exclusiva da alienante pela
resolução do contrato, aplicável o disposto na Súmula 543 do Superior Tribunal de
Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Inaplicáveis as cláusulas
contratuais que autorizam a vendedora a, em caso de resolução do contrato, reter
parte do preço, já que foi ela própria que, em caráter exclusivo, deu causa à
resolução. Logo, inaplicável a Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São
Paulo.
Nesse sentido, já decidiu este E. Tribunal:
“Compromisso de venda e compra Ação de rescisão contratual por
atraso na conclusão das obras, com pedido de restituição das parcelas, comissão de

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corretagem, taxa SATI e lucros cessantes
Sentença de parcial procedência

Apelação da ré Devolução integral dos valores pagos para restituição ao “status
quo ante” Inocorrência de prescrição na hipótese Prazo prescricional decenal,
na hipótese, eis que o fundamento do pedido de restituição é o inadimplemento da
vendedora, e não a validade da cláusula contratual
Rescisão corretamente
reconhecida
Restituição integral dos valores pagos inclusive das verbas
destinadas à intermediação imobiliária, sob pena de se impor ao adquirente prejuízo
ao qual não deu causa Caso fortuito Inocorrência Entraves administrativos
não são suficientes para afastar a responsabilidade da vendedora Súmula 161
deste Egrégio Tribunal de Justiça Recurso adesivo do autor Lucros cessantes
reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel, fixada a indenização em
0,5% sobre o valor atualizado do imóvel a partir da data prevista em contrato para
entrega
da
obra,
computado
o
prazo
de
carência”
(Apelação
no
1009424-84.2015.8.26.0564, de 18 de julho de 2017, rel. Des. Christine Santini).
Nessas circunstâncias, o valor pago pelos autores deverá ser integralmente
restituído, em uma única parcela, com correção monetária, que não é acréscimo nem
pena, mas apenas atualização do valor nominal da moeda, a partir dos desembolsos,
como pretendido pelos autores. No entanto, os juros de mora, de 1% ao mês, são
devidos a contar da citação nos termos do art. 405 do CC.
Os honorários advocatícios, foram corretamente fixados, em conformidade
com o art. 85, par. 2o, do CPC, em 10% do valor da condenação, o que não resulta
em montante irrisório. No entanto, ante o desprovimento do recurso da ré, ficam
majorados os honorários fixados para 12% do valor da condenação.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso da ré, e DÁ-SE
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos autos, nos termos da fundamentação
acima.

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MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
RELATOR