Tribunal: TJSP
Processo: 1007607-50.2015.8.26.0510
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedido de restituição de valores pagos. Sentença de Procedência. Preliminar de ilegitimidade passiva não configurada. Ressarcimento da taxa de corretagem. Responsabilidade solidária. Negócio jurídico desfeito por culpa da Empresa Ré diante da não concretização do financiamento bancário junto ao agente financiador. A conduta

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedido de restituição de valores pagos. Sentença de Procedência. Preliminar de ilegitimidade passiva não configurada. Ressarcimento da taxa de corretagem. Responsabilidade solidária. Negócio jurídico desfeito por culpa da Empresa Ré diante da não concretização do financiamento bancário junto ao agente financiador. A conduta da Ré induziu a Autora em erro, por falta de clareza e de informações essenciais a um proveitoso negócio para a Autora. Rescisão contratual se impõe, com a devolução integral dos valores pagos, inclusive da taxa de corretagem/assessoria, sem retenção de quaisquer valores. Sentença reformada. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO, para condenar a Empresa Ré na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, e diante da sucumbência, arcará a Ré com o pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000760567
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007607-50.2015.8.26.0510, da Comarca de Rio Claro, em que é apelante/apelado
MRV PRIME VI INCORPORAÇÕES SPE LTDA., é apelada/apelante DANIELLE
FERNANDA ANDREOZZI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.V.U, de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
PENNA MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 13325
APELAÇÕES No: 1007607-50.2015.8.26.0510
APELANTES / APELADOS: MRV PRIME VI INCORPORAÇÕES SPE
LTDA E DANIELLE FERNANDA ANDREOZZI
COMARCA: RIO CLARO
MM. JUIZ “A QUO”: ALEXANDRE DALBERTO BARBOSA
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória de rescisão de
contrato cumulada com pedido de restituição de valores
pagos. Sentença de Procedência. Preliminar de ilegitimidade
passiva não configurada. Ressarcimento da taxa de
corretagem. Responsabilidade solidária. Negócio jurídico
desfeito por culpa da Empresa Ré diante da não
concretização do financiamento bancário junto ao agente
financiador. A conduta da Ré induziu a Autora em erro, por
falta de clareza e de informações essenciais a um proveitoso
negócio para a Autora. Rescisão contratual se impõe, com a
devolução integral dos valores pagos, inclusive da taxa de
corretagem/assessoria, sem retenção de quaisquer valores.
Sentença reformada. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.
RECURSO DA AUTORA PROVIDO, para condenar a
Empresa Ré na devolução dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, e diante da sucumbência, arcará a
Ré com o pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios fixados no valor de R$
1.500,00 (um mil e quinhentos reais).
Trata-se de Apelações interpostas em face da r. sentença de fls.
204/207 que, nos Autos de “Ação Declaratória de rescisão de Contrato cumulada
com pedido de restituição de valores pagos”, julgou parcialmente procedente a Ação
para declarar resolvido o Contrato por culpa da Ré e condená-la a restituir à Autora o
que esta pagou, corrigidos os valores do desembolso e acrescidos de juros de mora
legais da citação.
Por outro lado, julgou improcedente a restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem.
Sucumbentes igualmente, as Partes arcarão com metade das custas

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e despesas processuais e com honorários advocatícios arbitrados em R$1.000,00 (um
mil reais) para cada Patrono.
Inconformada, apela a Empresa Ré (fls. 212/221), sustentando que
restou clarividente que a Parte Autora não deu andamento ao Processo de liberação
do financiamento, o que motivou a rescisão contratual.
Aduz que na cláusula sétima do Contrato de Promessa de Compra e
Venda, há previsão de incidência de multa contratual no percentual de 8% (oito por
cento) do valor do Contrato, de modo a compensar os prejuízos causados a Apelante
em razão do desfazimento do negócio jurídico.
Assevera que o Contrato foi rescindido por culpa exclusiva da
Autora, razão pela qual, não há que se vedar o direito da Apelante em reter os valores
pagos a título de arras.
Por fim, requer a reforma da r. sentença de Primeiro Grau.
De igual modo, também recorre a Autora (fls. 254/258)
sustentando, em suma, que o negócio jurídico foi desfeito por culpa da Recorrida,
assim, o pagamento da comissão pela intermediação em nada mais aproveita à
Recorrente, motivo pelo qual deve ser indenizada pela sua integral restituição.
Recursos processados regularmente, com a apresentação as
respectivas Contrarrazões (fls. 250/253 e 262/267).
É o breve Relatório.
Respeitado entendimento diverso, o Recurso interposto pela
Empresa Ré não merece provimento, entretanto, o Recurso da Autora comporta
acolhimento.
Cuida-se de “Ação Declaratória de Rescisão de Contrato cumulada
com pedido de restituição de valores pagos” proposta por “DANIELLE FERNANDA
ANDREOZZI” em face de “MRV PRIME VI INCORPORAÇÕES SPE LTDA”,

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objetivando a condenação da Ré na restituição dos valores pagos, bem como a
rescisão do Contrato firmado entre as Partes.
Os Recursos serão julgados conjuntamente.
Inicialmente, esclareça-se que é nítida a aplicabilidade ao caso, das
disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, afasta-se a alegação de ilegitimidade passiva “ad
causam” suscitada pela Empresa Ré.
A questão já foi pacificada em sede de Recurso Repetitivo pelo
Superior Tribunal de Justiça, que decidiu pela legitimidade passiva das
Incorporadoras para responderem quanto à restituição de valores pagos a título de
comissão de corretagem:
“Recurso Especial Repetitivo. Direito civil e do consumidor.
Processual civil. Incorporação imobiliária. Venda de unidades
autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de
transferência da obrigação ao consumidor. Alegação de
abusividade. Teoria da asserção. Legitimidade passiva da
Incorporadora. Validade da cláusula. Serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI). Cobrança. Descabimento. abusividade.
1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: 1.1. Legitimidade
passiva 'ad causam' da Incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de
assessoria técnico-imobiliária, nas Demandas em que se alega
prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
2. caso concreto: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto,
rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade (...)”. (resp no
1551951/SP, rel. min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, dj.
24.08.16 grifos nossos).
Além disso, é solidária a responsabilidade dos fornecedores
integrantes da cadeia de consumo, nos termos dos artigos 7o, § único, 25, § 1o da
Legislação Consumerista.
No mérito, melhor sorte não assiste a Apelante.
Nos termos do Contrato (fls. 12/30, cláusula 4.1.4), a aquisição do
Imóvel pela Autora seria financiada parcialmente pelo Agente Financeiro (R$

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96.125,40).
Ademais, como bem elucidou o Douto Magistrado Sentenciante:
“(...) o Termo aditivo de fls.28/9 tem por objeto a intermediação do financiamento; o
e-mail de fls.36 afirma aprovação do Processo, seguindo-se simulação do
financiamento (fls.39/43) com o exato valor do Imóvel. A testemunha ouvida, Luiz
Eduardo Roda, presente na negociação, afirmou que a Corretora prometeu a
aprovação do financiamento, que esta era condição da aceitação da proposta e que
a Autora não dispunha de recursos sem o financiamento. Além disso, soube que o
financiamento da Autora havia sido aprovado. A conduta da Ré, posta no aditivo de
fls.28/9, induziu a Autora em erro, e deve ser àquela reconhecida a culpa na
celebração e descumprimento do compromisso, por falta de clareza e de
informações essenciais a um proveitoso negócio para a Autora”.
Não satisfeita a condição prevista na cláusula 4.1.4 do Contrato
(obtenção do financiamento) com a comprovação da culpa da Parte Ré, de rigor a
rescisão.
Desta forma, é cristalino o direito de os compradores obterem a
devolução do que despenderam.
Na espécie, A resolução do Contrato provoca efeitos ex tunc,
tornando as Partes ao status quo ante.
Por conseguinte, a Empresa Ré deverá devolver a Autora os valores
pagos pela Autora a título de sinal, bem como das prestações mensais, inclusive a
quantia paga a título de corretagem, valor a ser apurado em sede de liquidação de
sentença, pois desfeita a Avença por culpa exclusiva da Ré, sem retenção de
quaisquer valores.
E nem se alegue perda do sinal pago pela Autora, tem-se que o
valor previsto a título de sinal faz parte do preço do Imóvel e tem por objetivo
confirmar o Contrato, mediante a antecipação do pagamento de parte do preço,
estando presente a irretratabilidade do negócio, tratando-se, pois, de arras
confirmatórias.

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Assim, inaplicável ao caso o disposto no artigo 418 do Código
Civil, pois o valor pago pelo Requerido, a título de sinal, não se configura como arras
penitenciais, mas sim confirmatórias, que têm por objetivo apenas confirmarem o
Contrato e anteciparem o pagamento do preço.
Diante da sucumbência, a Requerida arcará com o pagamento das
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em R$
1.500,00 (um mil e quinhentos reais).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao Recurso da Empresa
Ré e DÁ-SE PROVIMENTO ao Recurso da Autora, para condenar a Empresa Ré
também na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, e diante
da sucumbência, arcará a Ré com o pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios fixados no valor de R$ 1.500,00 (um mil e
quinhentos reais).
PENNA MACHADO
Relatora