Tribunal: TJSP
Processo: 2080646-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
– Locação de espaço em shopping center. Ação revisional de aluguel. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis e encargos moratórios em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Desobrigação de pagamento que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco autoriza aquela medida. Locadora que já aplicou substancial desconto ao valor do aluguel. Cabimento da extensão desse desconto para depois da data de vencimento dos locativos, vigorando até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2080646-65.2020.8.26.0000; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/05/2020; Data de Registro: 06/05/2020)

Classe/Assunto:

Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel

Relator(a):

Arantes Theodoro

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

36a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

06/05/2020

Data de publicação:

06/05/2020

Ementa:
VOTO No 37.397
EMENTA – Locação de espaço em shopping center. Ação revisional de aluguel. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis e encargos moratórios em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Desobrigação de pagamento que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou

Ementa:
VOTO No 37.397
EMENTA – Locação de espaço em shopping center. Ação revisional de aluguel. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis e encargos moratórios em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Desobrigação de pagamento que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco autoriza aquela medida. Locadora que já aplicou substancial desconto ao valor do aluguel. Cabimento da extensão desse desconto para depois da data de vencimento dos locativos, vigorando até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000317973
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2080646-65.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
MARI LUCRICIA LAURA CHOQUE 23464990800 - ME, é agravado ALL BRÁS
SHOPPING CENTER LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 6 de maio de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2080646-65.2020.8.26.0000 -Voto no
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AGRAVO DE INSTRUMENTO 2080646-65.2020.8.26.0000
AGRAVANTE
Mari Lucricia Laura Choque 23464990800-ME
AGRAVADO
All Brás Shopping Center Ltda.
COMARCA
São Paulo – 42a Vara Cível Central
VOTO No 37.397
EMENTA – Locação de espaço em shopping center.
Ação revisional de aluguel. Tutela de urgência destinada a suspender a
exigibilidade dos aluguéis e encargos moratórios em face da quarentena
decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Desobrigação de
pagamento que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz,
devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial
disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco
autoriza aquela medida. Locadora que já aplicou substancial desconto ao
valor do aluguel. Cabimento da extensão desse desconto para depois da
data de vencimento dos locativos, vigorando até que seja levantada a
proibição à abertura daquele ponto comercial. Recurso parcialmente
provido.
Cuida-se de agravo de instrumento tirado de decisão
que, em autos de ação revisional de aluguel de espaço em shopping center, à
vista de pedido de tutela de urgência destinado a dispensar a locatária do
pagamento dos aluguéis e suspender a eficácia das cláusulas contratuais lá
indicadas, sustou apenas os efeitos da cláusula que autorizava a locadora a
tomar posse do local mediante substituição da fechadura e retirada de objetos e
mercadorias da inquilina, assim como a “enviar a protesto título ou promover
outro ato de cobrança além da cobrança regular do aluguel mensal” cujo valor
fora reduzido pela locadora.
A agravante insiste na dispensa de pagamento dos

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aluguéis.
Assim, ela afirma que teve de suspender suas
atividades comerciais em decorrência da quarentena determinada pelas
autoridades governamentais em função da pandemia pelo COVID-19, o que
causou severo impacto em seu faturamento, sendo que a temporária suspensão
da exigibilidade dos aluguéis e dos encargos moratórios contribuirá para evitar o
encerramento de suas atividades.
A recorrente assevera que os efeitos da pandemia
configuram hipótese de caso fortuito ou força maior a justificar o afastamento da
constituição em mora, medida que atende ao princípio da preservação da
empresa conforme reconheceram recentes decisões judiciais, quadro que
autorizava a suspensão da exigibilidade dos aluguéis, isso sem prejuízo da
manutenção do desconto de 60% já concedido pela locadora.
Ao agravo foi deferido parcial efeito ativo.
É o relatório.
O agravo se volta contra despacho inicial, isto é, em
processo no qual ainda não houve citação, particularidade que dispensa a
intimação da demandada para responder ao recurso.
Pois bem.
Conforme o sistema da lei, a tutela de urgência, seja
de natureza antecipatória, seja de natureza cautelar, pressupõe a presença de
“elementos que evidenciem a probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo” (artigo 300, caput, do CPC).
No entanto, no caso concreto verdadeiramente não se
se apresentava essa conjugação de pressupostos, ao menos na extensão
postulada pela agravante.
Com efeito, à parte aprofundado exame valorativo do
tema, sabidamente incompatível com a presente etapa processual, o fato é que
não se pode considerar a redução do faturamento em certo período como motivo
de força maior ou caso fortuito a dispensar o empresário do pagamento de

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aluguel pelo espaço que ocupa.
Afinal, cuida-se de obrigação de trato contínuo e que
demanda prévia alocação de recursos para o respectivo custeio de curto prazo,
isso justamente de modo a atenuar a interferência das variações do mercado
sobre o cumprimento daquela sorte de obrigação.
Ademais, nos casos de força maior ou caso fortuito o
direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (artigo 478 do Código Civil)
ou postular a readequação do “valor real da prestação” (artigo 317), mas não a
simplesmente suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega
o artigo 393 da lei civil.
Mais ainda, a lei nem autoriza o Juiz a instituir
moratória a pedido do devedor.
Realmente, a dispensa de cumprimento de obrigação
só pode ocorrer por ato negocial, portanto com a aquiescência do credor, ou por
força de especial disposição legal.
Aliás, moratória quanto a aluguéis até fora proposta no
Projeto de Lei no 1.179/2020, que dispõe sobre “o Regime Jurídico Emergencial e
Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da
pandemia do Coronavírus (Covid-19)”, mas foi retirada justamente por não ser
conveniente, nem compatível com o sistema jurídico.
Por isso, o fato de as atividades comerciais da
recorrente terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da
pandemia de COVID-19 - medida fundada na Lei federal no 13.979/2020 e no
âmbito local no Decreto estadual no 64.881/2020 e nos Decretos municipais nos
59.285/2020 e 59.298/2020 - não autorizava o Juiz a desobrigá-la do pagamento
dos aluguéis durante aquele período.
Ora, se os locativos continuavam devidos, então nem
se podia dispensar a locatária de arcar com os encargos de mora caso os
deixasse impagos, eis que eram mera consequência do descumprimento daquela
obrigação.
De lembrar, de todo modo, que na decisão agravada o
Juiz suspendeu a eficácia da cláusula contratual que autorizava a locadora a

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retomar o imóvel mediante retenção de mercadorias, bem como a proibiu de
enviar a protesto título representativo do débito locatício ou de promover algum
outro ato de cobrança que não a regular exigência do aluguel mensal.
Certo, ainda, que segundo revelou a agravante a
locadora já tomou a iniciativa de reduzir em 60% o valor do aluguel justamente
em face dos efeitos da quarentena sobre o comércio, o que levou o Juiz a reputar
desnecessária a intervenção judicial quanto a esse ponto.
No entanto, na verdade ainda remanescia o interesse
da autora em ver acolhido o pedido “para manter o desconto de 60% mesmo
após vencido o prazo de pagamento (dia 10 de cada mês), mantendo a
concessão do desconto até que findo o estado de calamidade e a proibição de
funcionamento do comércio” (fls. 34 dos autos originais).
Tal medida se mostrava manifestamente razoável e
tem sido mesmo deferida pela Corte em casos análogos pertinentes ao mesmo
“shopping center”.
Pois tendo a locadora espontaneamente reduzido o
valor do locativo por reconhecer a dramática situação dos comerciantes que
locavam seus espaços, então aquele desconto havia de ser observado mesmo
depois da data de vencimento dos locativos, vigorando até que seja levantada a
proibição à abertura daquele ponto comercial.
Apenas quanto a tal ponto, destarte, o inconformismo
da agravante é agora prestigiado.
Para o fim indicado dá-se parcial provimento ao
recurso.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator