Tribunal: TJSP
Processo: 1031661-10.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – Imóvel de propriedade de construtora cuja falência veio a ser decretada, que foi objeto de compromisso de compra e venda celebrado com os apelantes em 1998 – Compromisso não levado a registro – Posterior ajuizamento de ação de adjudicação compulsória pelos apelantes em face da construtora, tendo a pretensão sido acolhida - Ausência de registro da existência da ação, ou da

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – Imóvel de propriedade de construtora cuja falência veio a ser decretada, que foi objeto de compromisso de compra e venda celebrado com os apelantes em 1998 – Compromisso não levado a registro – Posterior ajuizamento de ação de adjudicação compulsória pelos apelantes em face da construtora, tendo a pretensão sido acolhida - Ausência de registro da existência da ação, ou da citação nela determinada - Ação de adjudicação compulsória aforada em 2002 – Outorga, pela construtora, de escritura pública de venda de imóvel em favor de outros adquirentes, em 2006, em cumprimento a compromisso de compra e venda datado de 1998 – Escritura levada a registro – Imóvel novamente alienado, pelos proprietários registrais, por escritura pública, aos embargantes apelados - Pretensão dos embargantes de afastar a constrição e eventual reintegração de posse, oriunda do desfecho da ação de adjudicação compulsória - Sentença de procedência - Irresignação dos embargados - Não acolhimento - Sentença proferida na ação de adjudicação compulsória que não estende os seus efeitos aos embargantes - Transmissão do imóvel, por compromisso de compra e venda, aos antecessores dos apelados, em data anterior ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória - Inexistência de alienação de coisa litigiosa – Posterior alienação aos embargantes, cuja boa-fé se presume, já que nem o compromisso de compra e venda celebrado com os embargados, nem a ação de adjudicação compulsória por eles aforada foram registradas, tendo eles adquirido o imóvel não da Construtora ré na ação de adjudicação, mas dos adquirentes do imóvel, cuja escritura foi registrada – Direito de propriedade que decorre do registro, dotado de eficácia "erga omnes" - Adjudicação compulsória que tem caráter pessoal e não real – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000995094
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1031661-10.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ANTRANIK KISSAJIKIAN, são apelados ASDGHIG KISSAJIKIAN,
MARGARIDA MARIA ABRANTES FREIRE GENOV (INVENTARIANTE),
ESPÓLIO DE DEMETRIO GENOV FILHO, COLUMBUS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e EXCELIA CONSULTORIA GESTÃO
E NEGÓCIOS LTDA (SÍNDICO(A)).
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE
MARCONDES.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031661-10.2019.8.26.0100 -Voto no 6.985
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Apelação Cível no 1031661-10.2019.8.26.0100
Apelante: Antranik Kissajikian
Apelados: Asdghig Kissajikian, Margarida Maria Abrantes Freire Genov,
Espólio de Demetrio Genov Filho, Columbus Empreendimentos Imobiliários e
Excelia Consultoria Gestão e Negócios Ltda
Comarca: São Paulo
Voto no 6.985
EMBARGOS DE TERCEIRO – Imóvel de propriedade de
construtora cuja falência veio a ser decretada, que foi
objeto de compromisso de compra e venda celebrado com
os apelantes em 1998 – Compromisso não levado a registro
–
Posterior
ajuizamento
de
ação
de
adjudicação
compulsória pelos apelantes em face da construtora, tendo
a pretensão sido acolhida - Ausência de registro da
existência da ação, ou da citação nela determinada - Ação
de adjudicação compulsória aforada em 2002 – Outorga,
pela construtora, de escritura pública de venda de imóvel
em favor de outros adquirentes, em 2006, em cumprimento
a compromisso de compra e venda datado de 1998 –
Escritura levada a registro – Imóvel novamente alienado,
pelos proprietários registrais, por escritura pública, aos
embargantes apelados - Pretensão dos embargantes de
afastar a constrição e eventual reintegração de posse,
oriunda do desfecho da ação de adjudicação compulsória -
Sentença de procedência - Irresignação dos embargados -
Não acolhimento - Sentença proferida na ação de
adjudicação compulsória que não estende os seus efeitos
aos
embargantes
-
Transmissão
do
imóvel,
por
compromisso de compra e venda, aos antecessores dos
apelados, em data anterior ao ajuizamento da ação de
adjudicação compulsória - Inexistência de alienação de
coisa litigiosa – Posterior alienação aos embargantes, cuja
boa-fé se presume, já que nem o compromisso de compra e
venda celebrado com os embargados, nem a ação de
adjudicação
compulsória
por
eles
aforada
foram
registradas, tendo eles adquirido o imóvel não da
Construtora ré na ação de adjudicação, mas dos adquirentes
do imóvel, cuja escritura foi registrada – Direito de
propriedade que decorre do registro, dotado de eficácia
“erga omnes” - Adjudicação compulsória que tem caráter
pessoal e não real – Recurso desprovido.
Cuida-se de apelação contra a r. sentença de fls. 285/290, cujo relatório se
adota, que julgou procedente o pedido, para tornar sem efeito a adjudicação
compulsória determinada no Processo no 0109740-50.2001.8.26.0100
ação

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ajuizada
pelos
embargados
em
face
da
Massa
Falida
da
Columbus
Empreendimentos Imobiliários Ltda.), tendo por objeto o imóvel descrito na
matrícula no 169.769 do 4o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP
apartamento no 12 do Edifício Golden Garden, situado na Alameda Joaquim
Eugênio de Lima, no 1.254, Jardim Paulista. A sentença condenou os embargados ao
pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios,
fixados por equidade em R$ 3.000,00 (três mil reais).
Narra a petição inicial que os embargantes adquiriram o imóvel objeto da
ação de José Carlos Romero Rodrigues e esposa, por escritura pública datada de07
de abril de 2008. Os alienantes, por sua vez, haviam adquirido o imóvel da
Columbus - Empreendimentos Imobiliários Ltda, por escritura datada de 16 de
fevereiro de 2006, e registrada no Oficial de Registro de Imóveis em dezembro do
mesmo ano.
Ocorre que os embargados, com fundamento em compromisso de compra e
venda que alegam ter celebrado com a mesma construtora, e tendo por objeto o
mesmo imóvel, haviam ajuizada contra a alienante ação de adjudicação compulsória,
iniciada em 2002. Tal ação, embora julgada improcedente em primeiro grau, foi
posteriormente acolhida, em sede de recurso.
Porém, o imóvel pertence aos embargantes, que o tem registrado em seu
nome, devendo ser considerados adquirentes de boa-fé, porque não houve o registro
do compromisso celebrado com os embargos, nem da ação de adjudicação
compulsória, por eles ajuizada contra a construtora. Além disso, eles não adquiriram
o imóvel diretamente do Construtora, mas dos primeiros adquirentes, razão pela qual
não tinham como verificar a existência da ação de adjudicação. Diante disso,
requereram o acolhimento dos embargos.
Irresignado, apelaram os embargados alegando, em síntese, que a r.
sentença não pode prevalecer porque suas premissas se assentam em equivocados
princípios, especialmente porque colocam como fundamento básico o fato de que
não havia registro da existência da ação de adjudicação compulsória no

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0109740-5.2001.8.26.0100, que objetivou outorga da escritura do referido bem.
Aduzem que não prospera esse entendimento porque a matrícula do imóvel de fls.
56/58 dá conta de que o referido imóvel foi transmitido pela Columbus
Empreendimentos a José Carlos Romero Rodrigues casado com Elisabeth
Escarabichi, sendo claro que a origem remonta a Columbus hoje Massa Falida; o V.
Acórdão de fls. 182, em que são partes Columbus Empreendimentos Imobiliários -
Massa Falida, Paulo Gilberto Boghosian e outros, e o de fls. 192/197, arredam a
dúvida de que o imóvel foi objeto de ação judicial, vingando a ação de adjudicação
compulsória proposta pelos ora apelantes em favor do qual foi expedida a carta de
adjudicação de fls. 200. Se o comprador tivesse a prudência de verificar a origem do
título, chegaria à conclusão de que não poderia reivindicar o imóvel. Asseveram
ainda que não pode prosperar o argumento de que a carta de adjudicação não foi
registrada, sendo um equívoco, porque se examinada a matrícula de fls. 169/176 que
se refere ao imóvel, realmente houve demora no registro da carta de adjudicação,
mas, tudo por conta da demora do trâmite processual, ante os recursos interpostos
pela Massa e outros. Alegam que também não prospera a alegação de que as
certidões de distribuições cíveis não se inseriam entre aquelas exigências cautelares
pelos adquirentes, porque a ação de adjudicação compulsória contra a Massa, que
por sua vez ajuizou ação anulatória dos compromissos outorgados aos ora apelantes,
começaram a tramitar bem antes da venda que a Massa fez a José Carlos Romero e
Elisabeth E. Rodrigues R.6 de 07.04.2008, (fls. 203), pois os documentos de fls.
187/190 dão conta de que desde agosto de 2001 já tramitava ação de adjudicação
compulsória contra Massa Falida. Os embargantes descuidaram de pesquisar o
antecessor de José Carlos que era a Massa Falida, pois a aquisição de José Carlos
decorre de escritura lavrada no Serviço Notarial de Itariri, em fevereiro de 2006, e
ele vendeu o imóvel aos embargantes em março de 2008, de sorte que
obrigatoriamente as certidões deveriam abarcar o nome do antecessor, isto é, da
Columbus, que era alvo de ação de adjudicação compulsória pelos apelantes. Por
fim, alegam que o acórdão da adjudicação compulsória que transmitiu o imóvel aos
apelantes, fez coisa julgada, sendo de apontar-se que o Decreto 93.240/86, que
regulamentou a Lei 7433/85, obriga o Tabelião a manter em Cartório os originais ou

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cópias autenticadas dessas Certidões que se referem a atos notariais, para demonstrar
sua lisura, e não poderia a r. sentença desconstituir a autoridade do julgado da
adjudicação compulsória sob o tênue argumento de que a carta de adjudicação não
fora registrada à época da aquisição que a apelada fez.
Foram juntadas contrarrazões pelos embargantes a fls. 304/323.
É o relatório.
Não há como acolher a pretensão recursal.
De início, não se há falar que o pedido inicial encontra óbice na coisa
julgada material, porque os embargantes não participaram da ação de adjudicação
compulsória, e a coisa julgada não se estende a quem não foi parte, nos termos do
art. 506, não podendo prejudicar terceiros.
O ponto central da controvérsia está em verificar se, quando os
embargantes adquiriram o imóvel, eles poderiam ser considerados adquirentes de
coisa litigiosa, uma vez que o art. 109, par. 3o, do CPC, estabelece que, havendo
alienação de coisa litigiosa, a sentença estende os seus efeitos ao adquirente ou
cessionário.
A ação ajuizada pelos embargantes foi de adjudicação compulsória,
fundada em compromisso de compra e venda, que teria sido celebrado, ao que
parece, em 1998. O direito à adjudicação compulsória não é real, mas pessoal.
Como esclarece Ricardo Arcoverde Credie, a adjudicação compulsória
pode ser definida como “a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador,
ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do
domínio do imóvel
que tenha prometido vendê-lo através de contrato de
compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva tendente
ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma
eficácia do ato praticado” (Adjudicação Compulsória, 7a. edição, São Paulo,
Malheiros, 1997).

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Os embargantes não registraram o compromisso de compra e venda,
nem a existência da ação de adjudicação compulsória, como se verifica da certidão
imobiliária de fls. 45/49.
O que consta dessa escritura, é que a proprietária registral, a Construtora
Columbus, outorgou, em 15 de fevereiro de 2006, escritura pública de venda do
imóvel a José Carlos Romero Rodrigues e esposa, em cumprimento a compromisso
de compra e venda datado de 06 de janeiro de 1998. A escritura foi levada a registro
em 04 de dezembro de 2006, e o registro foi efetivado, não encontrando nenhum
óbice, já que não havia nenhum compromisso registrado em nome de outrem.
A data do compromisso celebrado entre a construtora e os antecessores
dos embargos, constante do R2 da matrícula é anterior à data do ajuizamento da
ação de adjudicação compulsória, aforada em 25 de fevereiro de 2002, conforme
certidão de objeto e pé juntada a fls. 149.
Portanto, não se pode deduzir que os antecessores dos embargantes
tenham adquirido coisa litigiosa. E se não a adquiriram na condição de coisa
litigiosa, não a poderiam ter transmitido aos embargantes nessa condição.
Além disso, o compromisso de compra e venda celebrado entre a
Construtora e os embargados gerou apenas direito pessoal, uma vez que não
registrado. Já a escritura pública de venda do imóvel outorgada pela Construtora aos
antecessores dos embargantes, e posteriormente, a escritura de venda feita aos
embargantes, geraram direito real, porque registradas no Registro de Imóveis. E
apenas os direitos reais têm eficácia “erga omnes”.
Nem se alegue que os embargantes estavam de má-fé, por não ter
exigido certidões dos distribuidores cíveis de toda a cadeia de adquirentes. Nesse
sentido:

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“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
Pretenso reconhecimento de
fraude à execução, a fim de possibilitar a efetivação da penhora de veículo

Impossibilidade
Alienações sucessivas do bem
Inexistência de registro ou
apontamento de restrições junto ao veículo na época da negociação, o que faz
presumir a boa-fé do terceiro adquirente Possível fraude na primeira alienação
que não macula, automaticamente, as demais - Fraude não caracterizada,
considerando o disposto no artigo 792, do CPC, e Súmula 375/STJ
Decisão
mantida
-
Recurso
não
Provido"
(Agravo
de
Instrumento
no
2074270-63.2020.8.26.0000, de 21 de outubro de 2020, Rel. Des. Mário de
Oliveira).
“CERCEAMENTO DE DEFESA Inocorrência Desnecessidade de
dilação probatória
Preliminar afastada. EMBARGOS DE TERCEIRO

Cumprimento de sentença Alienações sucessivas do imóvel objeto de penhora -
Existência de fortes indícios de que o negócio jurídico celebrado pelo executado e
por terceira foi realizada em fraude à execução
Vício, entretanto, que não
contamina, automaticamente, a alienação subsequente aos embargantes

Necessidade de demonstração da má-fé por partes destes
Inocorrência

Embargantes que efetuaram o pagamento do preço e tomaram as providências
necessárias por ocasião da celebração do negócio jurídico Fraude de execução
não configurada Inteligência do art. 828, §4o, do CPC e do enunciado da Súmula
375 STJ Embargos acolhidos Levantamento da penhora determinado Recurso
provido.” (TJSP; Apelação Cível 1092910-93.2018.8.26.0100; Relator (a): Luiz
Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 24a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/06/2020; Data de Registro:
24/06/2020) (g.n.).
Destaque-se que, no caso dos autos, não há prova de má-fé dos
embargantes, seja porque o compromisso com os embargados e a adjudicação
compulsória não foram registrados, seja porque o imóvel foi objeto de compromisso
celebrado com os antecessores dos adquirentes, datado de 1998, antes do

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ajuizamento da ação de adjudicação.
Nessas circunstâncias, não havia mesmo como prestigiar a adjudicação
compulsória da qual os embargantes - terceiros de boa-fé - não participaram.
Ante o desprovimento do recurso, ficam majorados os honorários
advocatícios impostos pela sentença para R$ 3.500,00.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator