Tribunal: TJSP
Processo: 1003174-81.2017.8.26.0526
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Repetição de indébito de cobranças indevidas. Parcial procedência para condenar a construtora a restituir, de forma simples, a compradora pelos juros de obra. Inconformismo da promitente-vendedora. Cabimento.
Termo inicial para entrega da obra fixado da data de celebração do contrato de financiamento. Abusividade. Em julgamento de Recurso Especial

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Repetição de indébito de cobranças indevidas. Parcial procedência para condenar a construtora a restituir, de forma simples, a compradora pelos juros de obra. Inconformismo da promitente-vendedora. Cabimento.
Termo inicial para entrega da obra fixado da data de celebração do contrato de financiamento. Abusividade. Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (1729593/SP, Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento de que, "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." Não configurado, todavia, atraso na entrega.
Exercício regular de direito. Controvérsia pacificada nesta corte por meio do IRDR julgado em 31.08.2017 (Tema 4) pela Turma Especial de Direito Privado 1. Abusividade que apenas se dá quando o atraso na entrega da unidade resulta em cobrança adicional e onera o consumidor, o que não ocorreu no caso concreto. Condenação excluída. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000618815
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003174-81.2017.8.26.0526, da Comarca de Salto, em que é apelante MRV MRL XL VII
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é apelada CRISTIANE ANTONIA DOS SANTOS
OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível – Digital
Processo no 1003174-81.2017.8.26.0526
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de Salto
Magistrado prolator: Dr. Claudio Campos da Silva
Apelante: MRV MRL XLVII Incorporações SPE Ltda.
Apelada: Cristiane Antônia dos Santos Oliveira
Voto no 01454C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Repetição de
indébito de cobranças indevidas. Parcial procedência para
condenar a construtora a restituir, de forma simples, a compradora
pelos juros de obra. Inconformismo da promitente-vendedora.
Cabimento.
Termo inicial para entrega da obra fixado da data de celebração do
contrato de financiamento. Abusividade. Em julgamento de
Recurso Especial Repetitivo (1729593/SP, Tema 996), a Segunda
Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento
de que, “na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.” Não
configurado, todavia, atraso na entrega.
Exercício regular de direito. Controvérsia pacificada nesta corte
por meio do IRDR julgado em 31.08.2017 (Tema 4) pela Turma
Especial de Direito Privado 1. Abusividade que apenas se dá
quando o atraso na entrega da unidade resulta em cobrança
adicional e onera o consumidor, o que não ocorreu no caso
concreto. Condenação excluída. RECURSO PROVIDO.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
MRV
MRL
XLVII
Incorporações SPE Ltda. em face de Cristiane Antônia dos Santos
Oliveira, nos autos da “ação de restituição de cobrança indevida”, em
face da r. sentença de fls. 206/208, que julgou PARCIALMENTE
PROCEDENTE os pedidos formulados para condenar a requerida ao
pagamento da importância de R$ 4.996,49 (quatro mil, novecentos e

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noventa e seis mil e quarenta e nove centavos), com juros de 1 % ao
mês, a contar da citação, e correção monetária pela Tabela Prática do
TJSP a contar do pagamento de cada parcela.
Irresignada, apela a promitente vendedora MRV MRL XLVII
Incorporações SPE Ltda. (fls. 210/220).
Em preliminar, argumenta ser parte ilegítima para devolver valor
relativo a juros de obra, por não os ter recebido
decorrerem
referidos juros do contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal.
Caso não se entenda pela ilegitimidade passiva da apelante, ser
necessário expedir ofício à instituição financeira a fim de que preste
esclarecimentos quanto à cobrança em comento.
No mérito, aduz que os encargos não estão ligados à evolução
da obra, de modo a constituir remuneração exigida pelo agente
financeiro, ante a concessão do financiamento.
Ainda, não suportar o recorrido acrescimento remuneratório em
seu financiamento ante eventual atraso na construção. Havendo sua
expressa anuência quanto à incidência dos encargos.
Por fim, a ilicitude da cobrança de juros de evolução da obra dá-
se desde que cobrados após o prazo ajustado para entrega das
chaves. Tem-se que o prazo de 27 meses para a entrega do imóvel
teve seu termo inicial em 28.10.2013, quando do registro do Contrato
de Financiamento à Construção do empreendimento, conforme
previsão da cláusula 5a do Contrato de Promessa de Compra e
Venda, desse modo, o prazo para a entrega seria a data de
31.01.2016. Cabendo acrescer à referida data o prazo de tolerância

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de 180 dias (súmula 164 TJSP); assim, o termo final para entrega do
imóvel seria o de 26.07.2016.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
226/230.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Ab initio, tratando-se de relação tipicamente consumerista, com
consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o, caput, do
CDC) bem delineados, nítida se faz ao caso a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a demanda será analisada
sob a ótica da Lei Federal no 8.078/90.
A apelante sustenta a regularidade da cobrança de juros de obra
no período de janeiro de 2015 a fevereiro de 2016. Afirma que o prazo
de 27 meses para a entrega do imóvel teve seu termo inicial em
28.10.2013, quando do registro do Contrato de Financiamento à
Construção do empreendimento, conforme previsão da cláusula 5a do
Contrato de Promessa de Compra e Venda, desse modo, o prazo para a
entrega seria a data de 31.01.2016. Cabendo acrescer à referida data o
prazo de tolerância de 180 dias (súmula 164 TJSP); assim, o termo final

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para entrega do imóvel seria o de 26.07.2016.
No “Quadro Resumo” do contrato particular de promessa de
compra e venda (fls. 87), verifica-se que a cláusula quinta assim
dispõe:
A previsão para entrega de chaves será de 27 Vinte e
Sete meses após o registro do contrato de financiamento
à construção do empreendimento firmado entre a
PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no
Cartório de Registro de Imóveis.
Pois bem.
Com efeito, em recente julgamento de Recurso Especial
Repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) fixou entendimento de ser, de fato, abusiva a cláusula
contratual que vincula o prazo da entrega do imóvel à concessão do
financiamento. Neste sentido:
RECURSO
ESPECIAL
CONTRA
ACÓRDÃO
PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE
DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO
CPC/2015 C/C O ART.
256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS
RECURSOS
ESPECIAIS
REPETITIVOS.
PROGRAMA
MINHA
CASA,
MINHA
VIDA.
CRÉDITO ASSOCIATIVO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
EM CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS
DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.

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1. As teses a serem firmadas, para efeito do art.
1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção, no âmbito
do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as
seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de
forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo
para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento,
ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de tolerância,
o prejuízo do comprador é presumido, consistente
na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado,
com
termo
final
na
data
da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou
outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no
contrato para a entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do
imóvel, computado o período de tolerância, faz
cessar a incidência de correção monetária sobre o
saldo devedor com base em indexador setorial, que
reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser
substituído pelo IPCA, salvo quando este último for
mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
25/09/2019, DJe 27/09/2019)

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Logo, não há como se considerar válida a previsão de entrega
somente 27 meses após a assinatura do contrato de financiamento.
Todavia, não configurado, in casu, atraso na entrega da obra
questão não aventada no processo, mas que justificaria o afastamento
do pagamento de juros de obra.
Com efeito.
Firmado entre as partes contrato particular de promessa de
compra e venda em 05 de maio de 2013 (fls. 86/99), considerando-se o
prazo para a entrega do empreendimento 27 meses, ter-se-ia agosto de
2015 como dies ad quem.
Tendo em vista a validade da cláusula de prorrogação por até
180 dias corridos, conforme previsto na cláusula sexta (fls. 88), a
unidade deveria ser entregue até fevereiro de 2016. Observe-se estar
referida cláusula em consonância com o entendimento sumulado por
este E. Tribunal:
Súmula 164 do TJSP: "É valido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível".
Assim, o prazo derradeiro para entrega da obra deu-se em
fevereiro/2016 (agosto/2015 somados 180 dias corridos).
A efetiva disponibilização do imóvel ao comprador ocorreu no

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início de março/2016 (fl. 108), não existindo irregularidade na
cobrança de juros de obra de fevereiro de 2015 a fevereiro de 2016
(tabela de fls. 03).
Muito embora alegue a autora ter sido cobrada destes valores
após o encerramento das obras no início 2015, tais montantes são
referentes a juros de obra relativos ao período previsto no contrato
para a construção. Logo, não houve cobrança indevida do valor, mas
justificada.
Inclusive a este respeito, recentemente a Colenda Turma
Especial do Direito Privado 1 julgou o INCIDENTE DE RESOLUÇÃO
DE
DEMANDA
REPETITIVA
(IRDR)
sob
no
0023203-35.2016.8.26.0000, admitido sob Tema 4 por este E.
Tribunal, em processo de relatoria do Desembargador FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO, onde restou sedimentado o que a ilicitude do
repasse dos “juros de obra” apenas se caracteriza após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS
REPETITIVAS. TEMAS RELACIONADOS AOS
REQUISITOS E EFEITOS DO ATRASO DE
ENTREGA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
CONSTRUÇÃO. TEMAS APROVADOS PELA
TURMA JULGADORA
(...)
Tema 06 - "É ilícito o repasse dos "juros de
obra", ou "juros de evolução da obra", ou
"taxa de evolução da obra", ou outros
encargos equivalentes após o prazo ajustado

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no contrato para entrega das chaves da
unidade
autônoma,
incluído
período
de
tolerância". (...)
(TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
0023203-35.2016.8.26.0000; Relator (a): Francisco Loureiro;
Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1; Foro de
Piracicaba - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2017;
Data de Registro: 02/10/2017)
De igual modo, tem decidido reiteradamente esta Corte:
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. (...)
JUROS DA OBRA. Trata-se de encargo ligado
ao financiamento e tempo de evolução da
obra, cujo repasse se mostra legítimo e objeto
de expressa previsão contratual, fruto da
sistemática
de
liberação
dos
recursos
segundo o cronograma de avanço da obra.
Não há abuso em sua cobrança na fase de
construção. Precedentes. Abusividade que
apenas se dá quanto o atraso na entrega da
unidade resulta em cobrança adicional e onera
o consumidor, que deve ser ressarcido da
despesa que foi causada pela mora da
construtora.
IRDR
e
Precedentes
TJSP.
Repasse que se dá pelo pagamento pela
construtora, por sua condição de fiadora no
financiamento, com posterior cobrança do
mutuário. Pagamentos realizados que estão
relacionados no extrato da CEF e foram objeto
de
subsequente
cobrança
pela
MRV,
pertinente a período de evolução da obra.
Ausência
de
ilegalidade
a
justificar
o
ressarcimento.
RECURSO
IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1025416-15.2016.8.26.0576; Relator
(a): Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
28/05/2019; Data de Registro: 28/05/2019)

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APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE
VALORES COBRADOS A TÍTULO DE JUROS
BANCÁRIOS
DA
FASE
DE
OBRAS

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA RÉ
ACOLHIMENTO
-
Inexiste
ilegalidade
na
cobrança de juros inerentes à fase de obras,
quando imputados ao consumidor no período
da construção de imóvel adquirido na planta e
financiado
pela
modalidade
crédito
associativo Encargo previsto no contrato de
financiamento bancário firmado pelas partes
junto ao Banco Construtora que atua como
fiadora
do
contrato
de
financiamento
imobiliário, tendo quitado tal encargo para
depois repassar ao consumidor Ilegalidade
que se verifica somente na cobrança por
período posterior à fase de construção ou em
razão do atraso
Precedente vinculante do
STJ
Tema 996 - Inexistência de atraso na
entrega da obra
Restituição indevida

DERAM
PROVIMENTO
AO
RECURSO. (TJSP; Apelação
Cível
1050463-20.2018.8.26.0576; Relator (a): Alexandre Coelho;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/03/2020; Data de Registro: 19/03/2020)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao
recurso de apelação de MRV MRL XLVII Incorporações SPE Ltda., para
excluir a condenação da ré em restituir à autora os juros de obra.
Como consectário lógico, inverto o ônus de sucumbência para
condenar a parte autora, ora apelada, ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios ao patrono da ré,
apelante.

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Nos termos do artigo 85, § 11o do CPC, os honorários
sucumbenciais ficam majorados para o importe de 20% sobre o valor
atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade por
conta da gratuidade de justiça a que a autora faz jus (Art. 98, §3o, do
CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator