Tribunal: TJSP
Processo: 1103009-93.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autor que pleiteia a desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos - Sentença que fixou a restituição no equivalente a 85% sobre os valores pagos pelo autor - Cláusula contratual invocada pela ré apelante que reduz a restituição à quantia irrisória ou

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autor que pleiteia a desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos - Sentença que fixou a restituição no equivalente a 85% sobre os valores pagos pelo autor - Cláusula contratual invocada pela ré apelante que reduz a restituição à quantia irrisória ou nenhuma, a depender do valor pago pelo compromissário comprador, em violação ao art. 51, II e IV, e art. 53, ambos do CDC - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000191772
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1103009-
93.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MELBOURNE
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado JONNHY DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 16 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1103009-93.2016.8.26.0100 -Voto no 6685
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VOTO No 6685
Apelação n. 1103009-93.2016.8.26.0100
Origem: 42a Vara Cível da Capital
Juiz: Dr. Marcello do Amaral Perino
Apelante: MELBOURNE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelado: JONNHY DE SOUZA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES - Autor que pleiteia a desistência do negócio -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores
pagos - Sentença que fixou a restituição no equivalente a 85%
sobre os valores pagos pelo autor - Cláusula contratual invocada
pela ré apelante que reduz a restituição à quantia irrisória ou
nenhuma, a depender do valor pago pelo compromissário
comprador, em violação ao art. 51, II e IV, e art. 53, ambos do
CDC - Sentença mantida - Honorários recursais devidos -
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por JONNHY DE SOUZA em
face de MELBOURNE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a rescisão
do compromisso de compra e venda de um imóvel celebrado com a ré, com a restituição
dos valores pagos.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para declarar a rescisão do ccompromisso de compra e venda, condenando a ré a
restituir ao autor, em parcela única, importância correspondente a 85% sobre as quantias
comprovadamente pagas por conta do preço do imóvel, corrigida desde os respectivos
desembolsos pela tabela do TJSP, com juros de mora de 1% ao mês, contados a partir
do trânsito em julgado. Diante da sucumbência recíproca, as partes arcarão com metade
das custas processuais, e com o pagamento dos honorários de seus respectivos
patronos, arbitrados os do patrono do autor em 10% sobre o valor da condenação,
atualizado e os do advogado da ré, em 10% sobre o valor da causa, atualizado (fls.
186/191).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelo autor, rejeitados pela r. decisão de fl. 197.

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Apela a ré, sustentando em síntese, que o contrato está em
conformidade com o ordenamento jurídico, não se verificando qualquer abusividade,
notadamente porque a retenção de 50% prevista visa a equilibrar a relação contratual.
Enfatiza que o autor foi cientificado a respeito das cláusulas, de fácil compreensão das
obrigações assumidas e, ao final, pleiteia sejam validadas as cláusulas contratuais que
estipulam o valor devido pela rescisão, a fim de evitar prejuízos financeiros, com o
ressarcimento das despesas administrativas (fls. 200/207).
Recurso processado e respondido a fls. 218/230.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 10/10/2013, o autor
celebrou “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra' da unidade no 28,
Torre B, no empreendimento 'Condomínio Flex Jundiaí I', pelo preço total de R$
268.282,68 (fls. 22/64).
A
entrega
estava
prevista
para
30/04/2015,
com
prorrogação de 180 dias, findando, portanto, em outubro/2015 (item G). Todavia, na data
da propositura da ação (16/09/2016), a unidade não havia sido entregue, motivando o
desinteresse do autor no prosseguimento do negócio, com pedido de resilição e de
restituição integral dos valores pagos até então, no total de R$ 55.434,82, conforme
planilha emitida pela ré e juntada a fls. 65/66.
Em defesa, a ré refutou os pedidos iniciais, invocando as
cláusulas do contrato que estipulam os percentuais devidos na hipótese de restituição. A
r. sentença não acolheu o pedido de restituição integral formulado pelo autor, que não
interpôs recurso.
A ré, por seu turno, não se opôs ao pedido de resilição
contratual, insurgindo-se somente contra o percentual fixado na sentença.
Sem razão, contudo.

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Afinal, dispõem as cláusulas 6.3 e 6.3.1., invocadas pela ré:
“Havendo distrato ou rescisão do COMPRADOR, serão
apuradas as quantias pagas, atualizadas monetariamente de acordo com o critério
utilizado para o pagamento das prestações e delas serão descontados:
A) Custos administrativos e de promoção de venda, à taxa
de 10% (dez por cento) sobre o valor total da venda atualizado monetariamente, nos
termos deste contrato;
B) Impostos, taxas ou contribuições incidentes sobre este
negócio imobiliário e criados durante a vigência deste instrumento que não tenham sido
pagos pelo COMPRADOR;
C) Eventuais débitos de tributos, inclusive IPTU e taxa
condominial;
D) Custas e honorários advocatícios, fixados à base de 10%
(dez por cento) sobre o montante devido e apurado, conforme disposições anteriores, se
houver interveniência de advogado.”
6.3.1. Ajustam as partes que, do saldo apurado, nos moldes
do item 6.3 será restituída ao COMPRADOR a importância equivalente a 50% (cinquenta
por cento) desse, em uma única parcela a ser paga em até 45 (quarenta e cinco) dias da
data da assinatura do distrato. A parte retida pela VENDEDORA será considerada como
perdas e danos e lucros cessantes.”
Como se vê, a forma como estipulada a devolução das
parcelas coloca os consumidores em desvantagem exagerada, já que a restituição se
limitaria à quantia irrisória, ou nenhuma, dependendo do valor pago pelos compradores,
violando as disposições do art. 51, II e IV, e art. 53, ambos do CDC.
Além disso, caberia à ré, em primeiro lugar, comprovar que
realizou os pagamentos dessas despesas descritas na cláusula, o que não ocorreu no
caso dos autos; e em segundo lugar, comprovar que a retenção de 15% fixada na
sentença, sem as deduções, seja insuficiente para fazer frente às despesas
administrativas relacionadas à avença, sendo relevante ressaltar que o autor apelado
não foi imitido na posse do imóvel.
Em conclusão, não tendo a apelante apresentado qualquer

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elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida como lançada.
Fica
mantida,
ainda,
a
distribuição
das
verbas
sucumbenciais, nos termos da sentença. Porém, diante do desfecho dado ao recurso de
apelação interposto pela ré, ficam os honorários em favor do patrono do autor majorados
para 15% sobre o valor atualizado da condenação, já considerada a sucumbência
recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, vedada a
compensação.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora