Tribunal: TJSP
Processo: 1008968-59.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO POR AMBAS AS PARTES. PARCIAL CABIMENTO. DESISTÊNCIA QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO LIMITADA A 70% DOS

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO POR AMBAS AS PARTES. PARCIAL CABIMENTO. DESISTÊNCIA QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO LIMITADA A 70% DOS VALORES ADIMPLIDOS, HAJA VISTA QUE A AUTORA INGRESSOU NA POSSE DO BEM. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO DOS VALORES. MERO MECANISMO DE CONSERVAÇÃO DO VALOR REAL DA MOEDA, FRENTE À VARIAÇÃO INFLACIONÁRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TENDO OS ADQUIRENTES DADO CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, E POSTULANDO O RESSARCIMENTO DE VALORES DE MANEIRA DIVERSA DO QUE FORA CONVENCIONADO, É APENAS O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA QUE TEM O CONDÃO DE CONSTITUIR, E LIQUIDAR, O CRÉDITO DE QUE SERÃO TITULARES. CARREAMENTO RECÍPROCO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. CABIMENTO. AUTOR E RÉ QUE RESTARAM MUTUAMENTE VENCEDORES E VENCIDOS. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. INADMISSIBILIDADE. ARTIGO 85, CAPUT, DO CPC. BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA QUE DEVE OBSERVAR O VALOR DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000620398
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008968-59.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes/apelados SILVANA MARIA CAMARGO DE SOUZA GONÇALVES
(JUSTIÇA GRATUITA) e CARLOS EDUARDO GONÇALVES (JUSTIÇA
GRATUITA), são apelados/apelantes EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
MACHADO IPIGUÁ II - SPE LTDA. e EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
DAMHA - IPIGUÁ I - SPE LTDA.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO
ALCIDES (Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 6 de agosto de 2020
VITO GUGLIELMI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008968-59.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 47.204 2/22
VOTO No 47.204
APELAÇÃO CÍVEL No 1008968-59.2019.8.26.0576
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: SILVANA MARIA CAMARGO DE SOUZA GONÇALVES (JUSTIÇA
GRATUITA) E OUTRO
APELADO
: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS MACHADO IPIGUÁ II -
SPE LTDA. E OUTRO
COMARCA
: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 4a VARA CÍVEL
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE
DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA PELA
PARCIAL
PROCEDÊNCIA
DO
PEDIDO.
INCONFORMISMO MANIFESTADO POR AMBAS AS
PARTES. PARCIAL CABIMENTO. DESISTÊNCIA QUE
CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O
DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA
QUE
NÃO
IMPORTE
EM
INCENTIVO
AO
INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO LIMITADA A 70%
DOS VALORES ADIMPLIDOS, HAJA VISTA QUE A
AUTORA INGRESSOU NA POSSE DO BEM. CORREÇÃO
MONETÁRIA.
INCIDÊNCIA.
TERMO
INICIAL.
DESEMBOLSO DOS VALORES. MERO MECANISMO DE
CONSERVAÇÃO DO VALOR REAL DA MOEDA, FRENTE
À VARIAÇÃO INFLACIONÁRIA. JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TENDO OS
ADQUIRENTES DADO CAUSA AO DESFAZIMENTO DO
NEGÓCIO, E POSTULANDO O RESSARCIMENTO DE
VALORES DE MANEIRA DIVERSA DO QUE FORA
CONVENCIONADO, É APENAS O TRÂNSITO EM
JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA QUE TEM O
CONDÃO DE CONSTITUIR, E LIQUIDAR, O CRÉDITO DE
QUE SERÃO TITULARES. CARREAMENTO RECÍPROCO
DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. CABIMENTO. AUTOR E RÉ
QUE RESTARAM MUTUAMENTE VENCEDORES E
VENCIDOS.
ARBITRAMENTO
POR
EQUIDADE.
INADMISSIBILIDADE. ARTIGO 85, CAPUT, DO CPC.
BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA QUE
DEVE OBSERVAR O VALOR DA CONDENAÇÃO.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS PARCIALMENTE
PROVIDOS.

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1.
Trata-se de apelo, tempestivo e bem processado,
interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido formulado em
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos proposta por
Silvana Maria Camargo de Souza Gonçalves contra Empreendimentos Imobiliários
Machado Ipiguá Ii - Spe Ltda. e Empreendimentos Imobiliários Damha - Ipiguá I - Spe
Ltda.
Sustentou a autora, na qualidade de compromissária
compradora de bem imóvel junto às rés, que em virtude do desequilíbrio contratual
e da impossibilidade de continuar adimplindo as prestações
“diante da total
inflexibilidade das Rés, não restou alternativa a Autora senão promover a presente
ação com o fito de rescindir imediatamente o presente contrato de compra e venda,
bem como exercer seu direito de receber os valores pagos, conforme lhe reconhece o
Enunciado da Súmula 543 do STJ”. À vista disso, ingressou em juízo pugnando pela
procedência do pedido, com a “declaração da rescisão do Contrato de Venda e
Compra, condenando a Ré na devolução imediata de 90% (noventa por cento) dos
valores pagos pela Autora de uma única vez, corrigido monetariamente desde o
desembolso de cada uma das parcelas e acrescido de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês a contar da citação (Artigo 405 CC)” (fls. 01/30).
Tutela provisória deferida às fls. 76/77, “para rescindir o
contrato firmado entre as partes, ficando suspensas as parcelas vencidas e
vincendas”.
Quando da sentença (fls. 260/264), tendo afastado a
preliminar de ilegitimidade do autor, considerou o magistrado prolator que “o pedido
de rescisão e devolução das parcelas pagas, é direito do compromissário comprador,
nos termos da Súmula n° 1, editada pelo Egrégio Tribunal de Justiça”. Nesse sentido,
considerou que “embora haja previsão contratual, sabe-se que o direito não admite

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cláusulas que impliquem em desequilíbrio dos direitos das partes em evidente
enriquecimento sem causa” reputando, pois, “razoável seja a cláusula penal fixada
no percentual de 10% do valor pago, em favor da ré, que deverá restituir o percentual
remanescente (90%) à parte autora”. Observou, todavia, que “cabe a parte autora o
cumprimento dos débitos referentes a IPTU e à taxa condominial desde a assinatura
do contrato, como estipulado na cláusula 7a fl. 50, até a rescisão, que se deu em
01/03/2019”; bem como que “deve-se considerar o período em que a parte autora
desfrutou da posse do imóvel sem qualquer contraprestação, pelo que assiste à
compromissária vendedora o direito de indenização, cujo valor será calculado na base
de 0,5% ao mês do valor do imóvel (valor que consta no contrato), com termo inicial
na data em que a parte autora tomou posse até a data da desocupação”. Daí a parcial
procedência do pedido.
Inconformados, recorrem todos.
Aduz a autora que “além de não ser devida a
compensação de mais nenhuma quantia, considerando que já foi determinada a
retenção de 10% (dez por cento) de tudo que foi pago em favor das Apeladas, o
imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda trata-se de um lote urbano, ou seja,
não possui nenhuma edificação e nunca foi utilizado pela Apelante, que sempre
esteve adimplente com as parcelas contratuais”. Ressalta que “tinha a posse precária
do lote, em razão da formalização do contrato de compra e venda, no entanto, a sua
posse nunca foi a título gratuito”. Ressalta que “na remota hipótese de ser devido pela
Apelante o pagamento de taxa de fruição a mesma só seria devida se a Apelante
estivesse inadimplente com as parcelas, conforme entendimento do STJ, o que não
ocorreu”. Aduz, ainda, que “é devido o pagamento de fruição em caso de rescisão de
lote, desde que o comprador tenha edificado a construção e utilizado o terreno como
sua habitação, o que não ocorreu”. Quanto à incidência da correção monetária e juros
de mora, advoga que “a correção monetária deve ser incidida a partir do desembolso
e os juros de mora da citação”. Finalmente, quanto aos honorários sucumbenciais,
argumenta que “se mostram irrisórios no presente caso, além de não ser devido
honorários sucumbenciais em favor das Apeladas”. Argumenta, assim, que “em
atenção ao CPC e ao Princípio da Causalidade, considerando que a Apelante

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somente ajuizou a ação por não conseguir a rescisão de forma administrativa, merece
reforma a r. sentença para que seja afastada a condenação de honorários
sucumbenciais em favor das Apeladas e majorado a condenação dos honorários em
favor da Apelante para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado
da condenação”. Conclui pela reforma, “para excluir a condenação da Apelante ao
pagamento da taxa de fruição, bem como excluir a condenação de honorários
advocatícios em favor das Apeladas, fixar a correção monetária a partir do
desembolso e juros de mora 1% da citação, além de majorar os honorários
advocatícios sucumbências em favor da Apelante para 20% sobre o valor atualizado
da condenação” (fls. 278/295).
Outrossim renitente, recorre a requerida pugnando pela
reversão do julgado (fls. 297/314). Aduz, preliminarmente, que “o apelado Carlos
Eduardo Gonçalves não é e nem nunca foi parte da avença discutida” de modo que
“não poderia ele figurar no polo ativo para requerer a rescisão de coisa alguma
perante a parte Apelante, vez que a parte Apelante em nada se obrigou para com
aquele”. Defende, assim, “a alteração da sentença recorrida para que seja extinta sem
julgamento do mérito por ilegitimidade de parte no polo ativo com relação ao Apelado
Carlos Eduardo Gonçalves”. Quanto à restituição dos valores pagos, argumenta que o
percentual fixado “não ressarce aquelas de todos os gastos administrativos, como
também despesas tidas com propaganda, pagamento de comissão de corretagem
etc”. Advoga, assim, que a título de perdas e danos, “as cláusulas 3.4.1 da Cláusula
Terceira da Seção B do contrato em epígrafe prevê que a parte Apelada deve ser
condenada a pagar a quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do
negócio”. Defende, ainda, que em sendo da autora a culpa da rescisão, “levando em
consideração que o empreendimento em discussão já foi concluído, requer seja
determinado, que a devolução de valores se dê de forma parcelada, que ora se
propõe em doze prestações mensais”. Quanto à corretagem, aduz que “houve a
prestação de serviços pela imobiliária e o valor de R$ 3.825,00 (três mil oitocentos e
vinte e cinco reais) foi pago pela parte Apelante a título de comissão de corretagem
referente a venda da unidade adquirida pela parte Apelada”. Assim, “tendo em vista
que o valor pago a título de comissão de corretagem pelos serviços prestados pela

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imobiliária intermediadora foi suportado única e exclusivamente pelas Apelantes,
requer a devolução do respectivo valor, declarando, ainda, que a comissão de
corretagem é diferente da multa e deve ser restituída”.
Finalmente, quanto à sucumbência, argumenta que “não
deu causa ao presente feito, eis que, na realidade, foi a parte apelada que
demonstrou claramente o desinteresse na manutenção do contrato, manifestando,
assim, a desistência unilateral”. Conclui pela reforma, “condenando exclusivamente a
parte Apelada ao pagamento de tais verbas”.
Processados os recursos (fls. 296 e 318), vieram aos
autos as contrarrazões (fls. 321/340 e 349/367). Oposição ao julgamento virtual
manifestada às fls. 395/396.
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de valores pagos julgada parcialmente procedente pelo juízo originário.
Sobrevieram, então, os recursos de apelação ora em apreço os quais, ressalvado o
entendimento em sentido diverso, comportam parcial acolhida.
Afasta-se, de proêmio, a preliminar de ilegitimidade ativa
arguida pela ré. Sobreleva, de proêmio, que o esposo da autora foi qualificado na
exordial na qualidade de esposo
e não de autor; dado o regime de bens do
casamento, à força do que reputou necessária a outorga uxória para propositura da
ação. De todo modo, quando da prolação da sentença, ao ter ciência de que os
autores são casados em regime de comunhão universal de bens, considerou o
julgador que se fazia necessário o litisconsórcio ativo na presente ação, posto que se
comunicam os bens adquiridos na constância do casamento, ainda que só em nome
de um dos cônjuges, bem como as dívidas e bens realizadas anteriormente mas que
em proveito do casal, conforme disposto nos artigos 1658 e 1660 do Código Civil o
que incrementa a segurança jurídica e não tem o condão de causar qualquer prejuízo
ao polo passivo da demanda.
Passo ao mérito dos recursos.

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Apelação Cível no 1008968-59.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 47.204 7/22
Em primeiro lugar, cumpre registrar ser incontroversa a
possibilidade de rescisão de contratos de compromisso de compra de imóvel pela
insuportabilidade da avença, nos termos da Súmula n. 1 desta Corte, situando-se a
discussão em torno do valor da restituição das quantias pagas, nos termos do artigo
53 do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto, pois, à possibilidade da rescisão, e sobre o
consequente dever de restituir, não há o que questionar. A discussão deve-se fazer,
na verdade, em torno do percentual das quantias pagas a ser restituído.
Como cediço, em hipóteses de rescisão de contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual a ser restituído deve ser
variável, e isso somente o caso concreto pode explicitar.
Sem muita dificuldade, todavia e sobre esse tema
quatro situações, genericamente consideradas, devem ser anotadas. Primeira, a mora
exclusiva da devedora, que, por exemplo, não entrega a obra no prazo. A segunda,
quando o comprador se coloca em mora, não efetuando o pagamento, mas de
imediato pleiteia a rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em mora e
somente depois de tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a iniciativa é
tomada pela própria alienante, diante da mora. A isso se acrescentem mais duas
situações: o imóvel haver sido ou não ocupado, e bem a permanência nele, ainda, do
comprador.
Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória.
Objetiva, claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em função
desses elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a retenção de 10% a
30%, conforme as várias hipóteses.
A leitura dessa matéria, todavia, é algo diversa. A
insuportabilidade do contrato pode decorrer de culpa do adquirente quando menos,
em atentar para obrigação que assumiu ou, efetivamente em razão da imprevisão,
de que cuida o artigo 477 do Código Civil (antigo 1092 do diploma revogado). E bem
da onerosidade excessiva, de que cuida seu artigo 478.

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Apelação Cível no 1008968-59.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 47.204 8/22
O adquirente que não obrou, em tempo algum, em mora,
suspendendo o pagamento quando do vencimento dos prazos contratuais para
entrega da obra, notificando, de imediato, sua intenção em não mais prosseguir no
contrato, não pode ser tratado como aquele que, simplesmente, deixa de pagar e,
quando instado, toma alguma iniciativa. Quem deixa de pagar e não diz porque o faz
quebra a expectativa de recebimento do credor e pode causar outros prejuízos que
não exclusivamente aqueles decorrentes da falta do valor devido.
Daí que, nessas hipóteses e bem quando a mora é do
construtor, incorporador, do loteador, do vendedor, etc.
a restituição deve ser
integral, sem qualquer retenção. Não tendo dado causa seja ao atraso seja à mora,
não pode ser por isso punido.
Quando o comprador, todavia, pela insuportabilidade do
contrato, acaba por colocar-se em mora, por culpa sua, esse raciocínio já não pode
ser aplicado. Causou, com o inadimplemento, prejuízo ao credor, não só pelo não
pagamento, mas pelo conjunto de conseqüências que aí decorrem. Pode, por
exemplo, comprometer todo o empreendimento. Pode causar prejuízo a todos os
participantes. Ou pode gerar um custo financeiro para o credor, que haverá de
suportar aquela parcela para a continuidade do empreendimento.
É obvio, não se desconhece, que essa prova demandaria
debate amplo e específico, nem sempre possível ou de interesse das partes.
Mas e como é o caso não se verificando quer a
onerosidade excessiva quer a teoria da imprevisão; ao contrário, a desistência singela
do autor, a retenção é devida.
Aliás, alguma consequência para o descumprimento há
de ser fixada, pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve admitir.
Ademais, sem ciência do intento de rescindir, não pode o credor repassar o bem a
terceiro.
A jurisprudência tem assim se orientado:

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“Promessa de compra e venda. Extinção do contrato.
Comprador inadimplente. A orientação que terminou
prevalecendo na Segunda Seção, depois de inicial
controvérsia, é no sentido de que o promissário
comprador que se torna inadimplente em razão da
insuportabilidade
do
contrato
assim
como
pretendido executar pela promitente vendedora tem o
direito de promover a extinção da avença e de
receber a restituição de parte substancial do que
pagou, retendo a construtora uma parcela a título de
indenização pelo rompimento do contrato. Esta
quantia a ficar retida varia de caso para caso:
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%,
para cobertura das despesas com publicidade e
corretagem, podendo ser majorada quando o imóvel
vem a ser ocupado pelo comprador. Não há razão
para que tudo ou quase tudo do que foi pago fique
com a vendedora, uma vez que por força do
desfazimento do negócio ela fica com o imóvel,
normalmente valorizado, construído também com o
aporte
do
comprador.
Precedente.
Recurso
conhecido e provido em parte” (STJ
Resp. n.
476.775-MG 4a T Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar j.
20.05.2003);
“Civil e Processual. Compromisso de compra e
venda.
Resilição
pelo
comprador
por
insuportabilidade
da
prestação.
Possibilidade.
Retenção sobre parte das parcelas pagas (25%).
Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II 53 e 54.
Código Civil, art. 924. A C. 2a Seção do STJ, em
posição adotada por maioria, admite a possibilidade

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de resilição do compromisso de compra e venda por
iniciativa do devedor, se este não mais reúne
condições econômicas para suportar o pagamento
das prestações avençadas com a empresa vendedora
do imóvel. Pretensão que não fica obstada pelo fato
de o comprador, no momento em que notifica a
vendedora dessa pretensão, se achar em dia com as
parcelas, por não ser razoável exigir-se, para a prova
da alegação das dificuldades econômicas, o prévio
inadimplemento obrigacional, se o autor prefere
ainda honrar, apesar dos ônus, seus compromissos,
até o instante em que submete a questão ao Poder
Judiciário. O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas,
porém não em sua integralidade, em face do
desgaste no imóvel devolvido e das despesas
realizadas
pela
vendedora
com
corretagem,
propaganda, administrativas e assemelhadas, sob
pena de injustificada redução patrimonial em seu
desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao
desfazimento
do
pacto.
Retenção
elevada.
Precedentes.
Recurso
especial
conhecido
e
parcialmente provido” (STJ Resp. n. 218.032-MG
4a T Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior j. 08.04.2003);
“Civil
e
processual.
Acórdão.
Nulidade
não
configurada.
Promessa
de
compra
e
venda.
Desistência. Ação pretendendo o ressarcimento
integral das importâncias pagas. Retenção de 25%
em favor da vendedora, como ressarcimento de
despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51,
II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. A C. 2a Seção do

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STJ, em posição adotada por maioria, admite a
possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este
não mais reúne condições econômicas para suportar
o pagamento das prestações avençadas com a
empresa vendedora do imóvel. O desfazimento do
contrato dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, porém não em sua integralidade.
Percentual de retenção que ora se eleva. Precedentes
do STJ. Recurso especial conhecido e parcialmente
provido” (STJ Resp. n. 180.356-SP 4a T Rel. Min.
Aldir Passarinho Júnior j. 26.05.2003);
“Civil. Promessa de compra e venda. Desistência.
Ação pretendendo o ressarcimento integral das
importâncias
pagas.
Retenção
em
favor
da
vendedora,
como
ressarcimento
de
despesas.
Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54.
Código Civil, art. 924. A C. 2a Seção do STJ, em
posição adotada por maioria, admite a possibilidade
de resilição do compromisso de compra e venda por
iniciativa do devedor, se este não mais reúne
condições econômicas para suportar o pagamento
das prestações avençadas com a empresa vendedora
do imóvel. O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas,
porém não em sua integralidade. Fixação de
percentual de retenção em favor da construtora.
Precedentes do STJ. Recurso especial conhecido e
parcialmente provido” (STJ Resp. n. 78.221-SP 4a
T Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior j. 26.08.2003);
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão

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amigável. Obrigação de devolução das prestações
recebidas. Cláusula penal que prevê descontos
compensatórios excessivos. Nulidade. Equivalência
a pacto comissório. Sentença que autorizou retenção
de apenas 30%. Restituição de 70% corrigidos.
Percentual
inferior
ao
devido,
segundo
jurisprudência assente. Improvimento ao recurso da
incorporadora. Precedentes do STJ. Aplicação do art.
53 do CDC. Rescindido compromisso de venda e
compra de imóvel, deve o promitente vendedor,
quando não tenha havido ocupação da coisa,
restituir, corrigidos, 90% (noventa por cento) das
prestações que recebeu. De modo que, se sentença o
condenou a restituir apenas 70% (setenta por cento),
não tem o de que se queixar” (TJSP Ap. Cível n.
107.803-4 2a Câmara de Direito Privado Rel. Des.
Cezar Peluso).
Sem que a credora prove dano maior o que, em tese,
se admite
parece adequado limitá-lo a 10%. Esse percentual, de resto, vem
admitido usualmente como prefixação das perdas e danos.
E bem os valores a título de publicidade, corretagem,
elaboração de contratos, taxas e impostos, e outros gastos administrativos limitados a
outros 10% (dez por cento) parecem colocar as partes em situação de igualdade.
Havendo despesas outras, parece que esse percentual, se o contrário não se
demonstrar, deve ser admitido como prefixação dos prejuízos.
Por fim, tendo havido ocupação pelos requeridos, algum
fator de depreciação do imóvel deve ser aplicado no caso concreto, restando
igualmente fixado, na esteira dos procedentes jurisprudenciais a respeito do tema,
também em 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos.
Tal perfaz, portanto, retenção da ordem de 30% do total

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pago. E sobre o percentual de 70% a ressarcir, incidirão como é elementar juros e
correção monetária.
A correção monetária, como se sabe, não se constitui
em plus incorporado ao principal do valor; trata-se, como se sabe, de simples
mecanismo utilizado para obviar o minus da perda do valor real da moeda frente à
variação inflacionária. Destarte, sua incidência há de se dar, mesmo, desde a data de
cada desembolso, já que foi aí
na data de cada pagamento que os valores
adimplidos passaram a se sujeitar a tais perdas.
No que se refere aos juros, a hipótese é igualmente de
reforma do decisum. Quanto ao tema, e revendo posicionamento anterior, tem-se
que é caso de sua fixação, com efeito, a contar da data do trânsito em julgado da
decisão condenatória.
Assim porque, na espécie, foi a própria autora-
adquirente que pleiteou o desfazimento da avença, à força da desistência que
externou quanto ao prosseguimento da aquisição. E não se conformando, ademais,
com a utilização em sede extraprocessual ainda do mecanismo convencional de
apuração do montante a ressarcir, propôs a presente demanda postulando seu
afastamento e, via de consequência, o arbitramento judicial das consequências
patrimoniais da rescisão, de maneira diversa do que previa o contrato. Nesta senda, a
requerida não deu como é elementar causa ou concausa ao desfazimento do
negócio jurídico, sendo neste particular a parte inocente.
Como se sabe e tal é a dicção do artigo 394 do Código
Civil, só incorre em mora
“o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que
não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei
ou a convenção estabelecer”.
E, como referido, a vendedora não manifestou, aqui,
oposição à restituição de valores à parte demandante de acordo com o que previa a

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cláusula contratual pactuada acerca do tema até porque não foi este o pedido
formulado inicialmente pelos demandantes. Sua oposição se deu, com efeito, ao
pedido tal qual formulado no bojo da petição inicial i.e., de que, afastada a cláusula
respectiva, se procedesse ao reequacionamento da devolução de valores, na esteira
mesmo da rescisão. Não se há, pois, à luz do dispositivo supra referido, como
considerá-la até que eventualmente novo percentual de ressarcimento lhes fosse
outorgado ex vi da decisão judicial.
Houvessem, pois, os autores postulado a restituição de
valores nos termos convencionados, e houvesse ainda a ré ofertado contestação a
um tal pleito, neste caso dúvida não resta de que a incidência de juros moratórios
haveria de se dar, mesmo, a partir da citação. Por outro lado e como se colhe na
hipótese encerrando o pleito inicial a pretensão ao reequacionamento dos valores a
ressarcir, de forma diversa do que previa o contrato, eventual oposição da ré,
manifestada em contestação, não pode ser entendida como recalcitrância ou
inadimplemento contratual. Em decorrência disso, apenas quando
e se

reconhecido o direito dos adquirentes, no todo ou em parte, ao ressarcimento na
forma que postularam, é que se poderá cogitar de mora da vendedora, dando azo ao
início da contagem dos juros.
Nem se perca que a fixação do termo a quo da
contagem dos juros na data da citação, sob tais circunstância, oneraria sobremaneira
a parte inocente no desfazimento do contrato, assumindo a condenação a natureza
de verdadeiro investimento financeiro em prol da parte culpada. Isso premia o
inadimplemento ou a desistência singela do negócio o que não se pode, nesta sede,
coonestar.
Esse tem sido, ademais, o posicionamento hoje adotado
por majoritária parcela da jurisprudência, a incluir-se a do Superior Tribunal de
Justiça. Assim:
“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL.
RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. REVELIA.
PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS
FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. IMPOSTOS E
TAXAS
CONDOMINIAIS.
ILEGITIMIDADE
ATIVA.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA
N. 283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. 1. A caraterização da
revelia não induz a uma presunção absoluta de
veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao
juiz que, para formar o seu convencimento, analise as
alegações formuladas pelas partes em confronto com as
provas constantes dos autos. Jurisprudência do STJ. 2.
A ausência de impugnação específica dos fundamentos
da decisão recorrida suficientes para mantê-la enseja o
não conhecimento do recurso. Incidência da Súmula n.
283 do STF. 3. Na hipótese em que a rescisão
contratual deu-se por iniciativa do comprador, por
não mais suportar o pagamento das parcelas, o
termo inicial dos juros moratórios é a data do
trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da
parte ré/vendedora. 4. Considerando o pedido da parte
nas razões do recurso e em respeito ao princípio da
adstrição, é cabível a fixação do termo inicial dos juros
moratórios como sendo a data da devolução do imóvel.
5. Agravo regimental parcialmente provido” (AgRg no
REsp 1.342.255/SP Terceira Turma Rel. Min. João
Otávio de Noronha DJe 11.3.2016 g.m.);
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE

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MORA.
TERMO
INICIAL.
DECISÃO
JUDICIAL.
SÚMULA 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se
firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de
mora
na
hipótese
de
devolução
de
valores
decorrente de resolução de compromisso de compra
e venda por iniciativa do promitente comprador é a
data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo
regimental a que se nega provimento” (AgRg no AREsp
474.503/MG Quarta Turma Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti DJe 17.9.2014 g.m.);
“AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGO
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO CC. TERMO
INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção
deste Tribunal Superior sufragou o entendimento de
que, 'na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples
desistência dos adquirentes, em que postulada,
pelos autores, a restituição das parcelas pagas de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros
moratórios
sobre
as
mesmas
serão
computados a partir do trânsito em julgado da
decisão'
(REsp
1.008.610/RJ,
Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008). [...] 3.
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO” (AgRg nos
EDcl no REsp 1.354.293/SP
Terceira Turma Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino
DJe 15.9.2014

g.m.);

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“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO
CPC) - PROMESSA DE COMPRA E VENDA -
DESISTÊNCIA
MOTIVADA
POR
PARTE
DO
COMPRADOR
-
RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - DATA
DO TRANSITO EM JULGADO DA DECISÃO JUDICIAL
- DECISÃO AGRAVADA EM CONSONÂNCIA COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE - PRECEDENTES.
INSURGÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. 1.
'Na
hipótese
de
resolução
contratual
do
compromisso de compra e venda por simples
desistência dos adquirentes, em que postulada,
pelos autores, a restituição das parcelas pagas de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros
moratórios
sobre
as
mesmas
serão
computados a partir do trânsito em julgado da
decisão.'
(REsp
1008610/RJ,
Rel.
Ministro
Aldir
Passarinho Júnior, Segunda Seção, DJe 3/9/2008). 2.
Agravo regimental não provido” (AgRg no AREsp
18.316/PE Quarta Turma Rel. Min. Marco Buzzi
DJe 22.5.2012 g.m.);
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL
E PROCESSO CIVIL. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO NA
DECISÃO LIQUIDANDA. SÚMULA 254 DO STF E ART.
293 DO CPC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO
DE PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS
MORATÓRIOS.
TRÂNSITO
EM
JULGADO
DA
DECISÃO CONDENATÓRIA. 1. É de ordem pública a
matéria atinente à fixação dos juros de mora nas

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decisões judiciais. Inocorrência de afronta ao art. 517 do
CPC. 2. 'Incluem-se os juros moratórios na liquidação,
embora omisso o pedido inicial ou a condenação'
(Súmula 254 do STF). Incidência do art. 293 do CPC. 3.
A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou
o entendimento de que 'na hipótese de resolução
contratual do compromisso de compra e venda por
simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas
de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão' (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min.
ALDIR
PASSARINHO
JUNIOR,
DJe
03.09.2008),
porquanto somente a partir daí é que surgiu a mora da
promitente-vendedora. 4. Agravo regimental a que se
nega provimento” (AgRg no REsp 759.903/MG

Terceira Turma Rel. Min. Vasco Della Giustina DJe
28.6.2010 g.m.);
"DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO. JUROS
MORATÓRIOS. [...] 4. A Segunda Seção desta Corte,
por ocasião do julgamento do REsp. 1008610/RJ,
Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, ocorrido em
26/03/2008, com publicação no DJe de 03/09/2008,
entendeu que, havendo pedido de que a retenção
seja em percentual diverso do contratado, os juros
de mora incidem a partir do trânsito em julgado. 5.
Recurso especial de VALTER ANTÔNIO CAGNA E

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CÔNJUGE não conhecido e recurso especial de INPAR
CONSTRUÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
provido
em
parte”
(REsp
297.760/SP Quarta Turma Rel. Min. Honildo Amaral
de Mello Castro DJe 30.11.2009 g.m.).
No ponto, consigne-se que a restituição dos valores
quitados pelo demandado deve ocorrer em parcela única, na esteira da Súmula no 02
desta Corte, de seguinte teor:
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Por outro lado, é evidente que a ocupação do imóvel,
após a constituição em mora, traduz perda para o demandante. Isso não demandava
prova específica, a não ser em relação ao quantum a esse título devido. Ora, não há
qualquer razão lógica para que o réu permaneça ocupando o imóvel gratuitamente.
Nesses casos, se afigura mesmo razoável a fixação de
valor equivalente a 0,5% (meio por cento) por mês, do valor atualizado do contrato, a
título de compensação pela ocupação. Esse valor é devido desde a constituição em
mora até a efetiva desocupação.
Ocorre, todavia, que no caso dos autos, enquanto
vigente o contrato, não houve inadimplemento por parte da compradora, que realizou
o pagamento de todas as parcelas. Com efeito, trata-se, como adrede mencionado,
de situação em que a compradora, na iminência da mora, desistiu do negócio e
pleiteou de imediato a rescisão o que foi objeto da tutela concedida pelo juízo às fls.
76/77, com a rescisão do contrato e devolução do imóvel à requerida, a partir do que
poderia livremente negociá-lo com terceiros. Daí que, na hipótese, não há que se
cogitar de intervalo, entre a mora e a desocupação, a ensejar aludida compensação.

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Até porque, recobre-se, quanto à ocupação anterior, já ouve o estabelecimento do
percentual de 10% de retenção.
Anote-se, apenas para que não passe ao largo, que
conquanto tenha a requerida-apelante pugnando pela retenção de 10% do valor
atualizado do negócio ou, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos; é
certo que, por ensejo da mesma apelação, pleiteou-se a restituição dos valores
gastos com corretagem e a manutenção da indenização de 0,5% ao mês a título de
compensação pela ocupação. Logo, posto que os valores a serem retidos a tais títulos
se encontram abarcados pelo percentual global de retenção ora arbitrado (30% dos
valores pagos), de reformatio in pejus evidentemente não há que se cogitar.
Finalmente, quanto aos honorários sucumbenciais,
impende observar que o Estatuto Processual, em seu artigo 85, “caput”, determina
que “a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor”
adotando, pois, o princípio da sucumbência.
De acordo com o referido princípio, aquele que se sagra
vencedor de uma demanda possui o direito subjetivo de ser devidamente ressarcido
pelas despesas havidas diante da necessidade de se valer da via judicial para
assegurar o seu direito.
Aliás, quanto à sucumbência, enquanto critério para a
atribuição da obrigação pelo custo do processo, leciona Cândido Rangel Dinamarco”:
“Esse é o critério adotado nas legislações em geral,
apoiado na premissa de que a vitória processual de
quem tem razão deixaria de ser integral quando ele
tivesse de suportar gastos para vencer. Quem tem
direito a um bem material, a determinada quantidade
pecuniária, a uma situação jurídica nova etc., tem o
direito de receber integralmente o que lhe é devido;
mas, se tiver de gastar com o processo e não vier a
ser reembolsado, ele receberá aquilo a que tinha
direito menos o que houver gasto” (Instituições de

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Direito Processual Civil. 6 ed. II. São Paulo: Malheiros,
2009. p. 666).
Assim, sendo incontroverso que autora e ré restaram
mutuamente vencedores e vencidos, a determinar o reconhecimento da sucumbência
recíproca; fazia mesmo de rigor a repartição das custas e despesas processuais,
devendo cada um dos litigantes arcar com a verba honorária em prol dos advogados
da parte adversa.
Daí que, quanto ao carreamento recíproco dos ônus
sucumbenciais, desmerece qualquer reparo o decisum o que não se pode dizer
quanto à base de cálculo da verba honorária dele decorrente.
Basta recordar que, nos termos do artigo 85, §2o, do
CPC, “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte
por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não
sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”. E que a
referência nessa ordem não foi aleatória: há um arranjo legal que estabelece uma
ordem para o emprego das aludidas bases de cálculo, admitindo-se a seguinte
apenas quando não seja possível mensurar a base anterior.
Ocorre que do dispositivo sentencial, para além de dois
comandos meramente declaratórios, expressamente constou comando de natureza
eminentemente condenatória. Daí que, porquanto certo o valor da condenação, era
mesmo o caso de fixação com base no numerário equivalente à condenação.
--
Feitas,
portanto,
tais
considerações,
provê-se
parcialmente os recursos para, mantida a rescisão do contrato e a sentença em seus
ulteriores termos, arbitrar o percentual de retenção em 30% dos valores pagos, com
correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a data do trânsito em
julgado da decisão condenatória, de uma só vez, afastando-se a taxa de 0.5% ao
mês, com a sucumbência recíproca das partes devendo cada um dos litigantes
arcar com a verba honorária em prol dos advogados da parte adversa; estes últimos

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arbitrados em 11% do valor da condenação, já em atenção ao que determina o § 11
do artigo 85 do Código de Processo Civil, observada a gratuidade da justiça
concedida à autora.
3.
Nestes termos, dá-se parcial provimento aos recursos.
Vito Guglielmi
Relator