Tribunal: TJSP
Processo: 2129754-63.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-17
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Concessão de efeito suspensivo. Impossibilidade. Ausência de garantia do Juízo em Primeiro Grau, o que por si só inviabiliza a concessão excepcional do efeito suspensivo, independentemente da apreciação dos demais pressupostos. Impossibilidade da mitigação pretendida. Bem ofertado em sede recursal não se presta ao fim

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Concessão de efeito suspensivo. Impossibilidade. Ausência de garantia do Juízo em Primeiro Grau, o que por si só inviabiliza a concessão excepcional do efeito suspensivo, independentemente da apreciação dos demais pressupostos. Impossibilidade da mitigação pretendida. Bem ofertado em sede recursal não se presta ao fim pretendido. Ausência de probabilidade do direito invocado e de risco de dano que exorbite a normalidade de qualquer procedimento executório judicial. RECURSO DAS EMBARGANTES NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000955306
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2129754-63.2020.8.26.0000, da Comarca de Campinas, em que é agravante
PARQUE DAS FLORES PROJETOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é agravado
CONDOMÍNIO MORADA DOS PARQUES - PQ DAS FLORES.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO. V.U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) E CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 17 de novembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 2
Agravo de Instrumento – no 2129754-63.2020.8.26.0000
Agravantes/Embargantes: PARQUE DAS FLORES PROJETOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e GEOCAP
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S.A.
Agravado/Embargado:
CONDOMÍNIO
MORADA
DOS
PARQUES - PARQUES DAS FLORES
MM. Juiz de Direito: Herivelto Araujo Godoy
Comarca de Campinas - 8a Vara Cível
Voto 31960
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À
EXECUÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Concessão de efeito
suspensivo. Impossibilidade. Ausência de garantia do Juízo em
Primeiro Grau, o que por si só inviabiliza a concessão excepcional do
efeito suspensivo, independentemente da apreciação dos demais
pressupostos. Impossibilidade da mitigação pretendida. Bem ofertado
em sede recursal não se presta ao fim pretendido. Ausência de
probabilidade do direito invocado e de risco de dano que exorbite a
normalidade
de
qualquer
procedimento
executório
judicial.
RECURSO DAS EMBARGANTES NÃO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto
contra r. decisão interlocutória proferida pela MM. Juiz de Direito da 8a Vara Cível da
Comarca de Campinas (e-fls. 647, autos originários), nos autos dos Embargos à
execução no 1044357-36.2019.8.26.0114 opostos por PARQUE DAS FLORES
PROJETOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e GEOCAP EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A em face de CONDOMÍNIO MORADA DOS PARQUES -

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 3
PARQUES DAS FLORES, que recebeu os embargos opostos sem a atribuição de
efeito suspensivo.
Inconformadas, as Executadas interpuseram o
presente recurso (e-fls. 01/12), discorrendo, em síntese, sobre a ilegitimidade para
figurarem no polo passivo da ação. Sustentaram que os imóveis geradores das
despesas condominiais foram objetos de promessa de compra e venda celebrados
com terceiros, com ciência do Agravado e que o habite-se foi emitido em data
anterior à cobrança, 21.SET.2018. Ofertaram em sede recursal veículo como
garantia para fins de concessão do efeito suspensivo aos embargos à execução.
Preenchidos os requisitos legais, o recurso foi
recebido apenas em seu efeito devolutivo (e-fls. 891).
Intimado, o Agravado/Exequente apresentou
contraminuta, pugnando pelo não provimento do recurso (fls. 898/900).
É o relatório sucinto.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão interlocutória que recebeu os embargos opostos sem a atribuição
de efeito suspensivo.
Conforme se depreende dos autos originários,
o Embargado ingressou com ação de execução de título extrajudicial em face das
Embargantes, objetivando o recebimento de despesas condominiais de imóveis do
período de DEZ.2018 a SET.2019, no importe de R$ 56.931,73, insurgindo-se as
ora Agravantes por meio de embargos à execução.
A questão de fundo do recurso consiste: na
possibilidade, ou não, de recebimento dos embargos à execução no efeito suspensivo.
Pois bem. De acordo com o disposto no art.
919, §1o, do CPC, o juiz poderá atribuir excepcionalmente efeito suspensivo aos
embargos à execução desde que presentes cumulativamente os seguintes
pressupostos: requerimento da parte, presença dos pressupostos para a concessão
da tutela provisória e garantia da execução por penhora, depósito ou caução

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 4
suficientes, in verbis:
“Art. 919. Os embargos à execução não terão
efeito suspensivo.
§ 1o O juiz poderá, a requerimento do embargante,
atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a
concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por
penhora, depósito ou caução suficientes.”. (destacado)
Acontece que, na hipótese dos autos, não se
está diante dos requisitos legais exigidos.
Em primeiro lugar, não foi ofertado perante o
Juízo de Origem garantia, o que restou incontroverso. Tal fato é, por si só,
desabonador da concessão do referido efeito suspensivo, independentemente da
análise dos demais requisitos legais, haja vista a necessidade de presença
cumulativa dos pressupostos para a concessão excepcional do efeito suspensivo,
não sendo cabível a mitigação pretendida pelas Agravantes.
A oferta como garantia apenas em sede
recursal de um veículo Audi A3, 2014 em nome de terceiro (e-fls. 38/40) não se
presta ao fim pretendido.
E, ainda que assim não fosse, no tocante à
probabilidade do direito prevista no art. 300 do CPC/2015, deve a mesma ser
revestida da robustez necessária, a ponto de justificar a antecipação dos efeitos da
tutela e, na hipótese dos autos, a ponto de levar à pronta constatação da
necessidade de suspensão do trâmite da execução por meio de efeito suspensivo
aos embargos do devedor. Nesse sentido, sustenta o ilustre Fredie Didier Jr. (Curso
de Direito Processual Civil. Volume 2. 11a edição. Editora JusPodium. Salvador.
2016. p. 608.):
“Inicialmente, é necessária a verossimilhança
fática, com a constatação de que há um considerável grau de plausibilidade em torno da
narrativa dos fatos trazida pelo autor. É preciso que se visualize, nessa narrativa, uma

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 5
verdade provável sobre os fatos, independentemente da produção de prova.
Junto a isso, deve haver uma plausibilidade
jurídica, com a verificação de que é provável a subsunção dos fatos à norma invocada,
conduzindo aos efeitos pretendidos.”
Todavia, na hipótese dos autos, observe-se
que o tema suscitado, ilegitimidade passiva dos vendedores pelo pagamento de
despesas condominiais anteriores ao termo de entrega das chaves aos
compradores não garantem em sede de cognição sumária a probabilidade do direito
invocado.
O adimplemento das despesas de condomínio
consubstancia espécie de obrigação “propter rem”, isto é, “aquela em que o devedor,
por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por
conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz
devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se
libera da obrigação se renunciar a esse direito”.1
Nesse sentido, a lição dos i. Cristiano Chaves
de Farias e Nelson Rosenvald, “in verbis”:
“Qualificam-se como propter rem as obrigações
dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum e adimplir os impostos
alusivos à propriedade, bem como todos os direitos de vizinhança, referenciados no Código
Civil. A natureza jurídica da convenção de condomínio também é de obrigação propter rem,
posto atribuídas automaticamente ao titular de direito real, pois existe a vinculação da
obrigação com o direito.
Note-se
que
nos
exemplos
expostos
os
condôminos não subscreveram qualquer contrato em que se obriguem a pagar tais débitos.
Basicamente, as prestações decorrem da assunção do direito real de propriedade,
acompanhando o imóvel em todas as suas mutações subjetivas.”2
E, nessa esteira de raciocínio, tanto o
1 RODRIGUES, Silvio. Parte Geral das Obrigações. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 79.
2 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Salvador: Jus Podivm, 2013. v.
2. p. 110.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 6
proprietário constante da matrícula quanto o possuidor da unidade condominial
podem ser, em regra, responsabilizados pelos débitos originados pelas despesas
comuns competentes ao imóvel, até mesmo devido ao caráter de manutenção da
propriedade coletiva do condomínio atinente a tais verbas.
Acontece que, justamente devido ao caráter
“propter rem”, um dos requisitos necessários à possibilidade de responsabilização
pelo pagamento das dívidas inadimplidas é a efetiva imissão na posse do bem. Em
outras palavras, apenas aquele que efetivamente possui a unidade condominial é
que pode ser responsabilizado pelo pagamento de despesas comuns cujo
pagamento foi inadimplido.
Tal requisito resta bastante claro, ademais, no
quanto explicitado em precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça, que
recentemente enfrentou o tema sob o regime jurídico dos recursos repetitivos,
conforme segue:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de
compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca
da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 7
exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido.” (REsp 1345331/RS, 2a S., rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.ABR.2015, DJe
20.ABR.2015). (destacado).
Quanto ao risco de danos, tampouco se
verifica sua presença na hipótese dos autos.
Sobre o tema, observe-se o quanto afirma
Araken de Assis:
“Não se inventou, ainda, execução que não
produza dano para o executado. Todavia, trata-se de atividade lícita e o dano (diminuição
patrimonial) não se revela injusto, mas conforme ao direito. A própria natureza da atividade
executiva significará, do ponto de vista do executado, 'grave dano'. Só o inevitável
desfalque patrimonial não bastará, todavia, à concessão do efeito suspensivo, porque
inerente à função desse processo.” (in Manual da Execução, 18a ed., São Paulo:
Revista dos Tribunais, 2016, p. 705).
Logo, não basta a mera alegação de que a
eventual transferência de patrimônio ao Exequente/Embargado irá trazer prejuízo às
Executadas/Embargantes, ora Agravantes. Deve haver prova cabal de que tais
prejuízos são destoantes do que se espera normalmente de qualquer procedimento
executório e, ademais, de monta suficiente para tornar o processo executivo
realmente danoso e isso justamente porque o Código de Processo Civil prevê que
mesmo o efeito suspensivo conferido eventualmente aos embargos à execução não
impede a realização de atos de complemento ou reforço de penhora, conforme
disposto no art. 919, § 5o. Tal conjuntura não ocorreu na hipótese dos autos,
entretanto.
Assim, não estão presentes os requisitos
legais que autorizam o recebimento dos embargos à execução no efeito suspensivo,
mantendo-se a r. decisão agravada, com o não provimento do presente agravo de
instrumento.
Ante
o
exposto,
CONHEÇO
e
NEGO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2129754-63.2020.8.26.0000ldDnfVoto no 31960 8
PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento interposto pelas Embargantes,
mantendo a r. decisão hostilizada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora