Tribunal: TJSP
Processo: 1023088-22.2014.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação declaratória c.c. obrigação de fazer, proposta por adquirentes de imóvel, objetivando a declaração de inexistência de vínculo cooperativo, quitação dos contratos e outorga da escritura definitiva das unidades habitacionais - Sentença de improcedência - Inconformismo dos autores, insistindo nas teses iniciais, aduzindo quitação do preço e recusa em outorga da

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação declaratória c.c. obrigação de fazer, proposta por adquirentes de imóvel, objetivando a declaração de inexistência de vínculo cooperativo, quitação dos contratos e outorga da escritura definitiva das unidades habitacionais - Sentença de improcedência - Inconformismo dos autores, insistindo nas teses iniciais, aduzindo quitação do preço e recusa em outorga da escritura definitiva, ocorrência de cobrança indevida de saldo residual - Acolhimento - Prevenção - Inocorrência de conexão, continência ou litispendência - Adquirentes que estão há muito na posse precária do imóvel e quitaram o preço estimado no termo de adesão. - Custo final - Decisão em lide diversa que anulou a cobrança do saldo residual em razão de nulidade na AGE, reconhecendo a possibilidade de sua cobrança futura após a entrega da última unidade habitacional - Ausência de provas de que foi concluída a obra e realização de nova assembleia - Autores que não podem ficar vinculados ao instrumento indefinidamente - Quitação reconhecida com determinação de outorga da escritura sob pena de multa diária - Sentença reformada - Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000392455
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023088-22.2014.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes ROSEMEIRE MARQUES ALCARAS, REGINALDO MOURA ALCARAS,
RITA VALQUIRIA CARPINI, ROBSON BERTOLINI, ILMAR EVANGELISTA DOS
SANTOS ARAUJO, ROBSON CARLOS SOARES, CLÁUDIA ROCHA SOARES,
ROGÉRIO
ABELLAN,
RENATA
CRISTINA
BAZZO
ABELLAN,
ROSANE
APARECIDA DE OLIVEIRA, SANDRO REIS PALORINI, ROSEMEIRE APARECIDA
CARON PAROLINI, SERGIO GOMES JUNIOR e SUELI ALMEIDA DOS REIS
GOMES, são apelados COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA e
PRINCIPAL ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023088-22.2014.8.26.0564 -Voto no 28.068
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Apelação Cível no 1023088-22.2014.8.26.0554
Comarca: São Bernardo do Campo
Apelantes: Rosemeire Marques Alcaras e outros
Apelados: Cooperativa Habitacional Terra Paulista e outros
Voto no 28.068
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação declaratória c.c. obrigação de fazer,
proposta
por
adquirentes
de
imóvel,
objetivando a declaração de inexistência de
vínculo cooperativo, quitação dos contratos e
outorga da escritura definitiva das unidades
habitacionais - Sentença de improcedência -
Inconformismo dos autores, insistindo nas teses
iniciais, aduzindo quitação do preço e recusa
em outorga da escritura definitiva, ocorrência
de cobrança indevida de saldo residual -
Acolhimento - Prevenção - Inocorrência de
conexão, continência ou litispendência -
Adquirentes que estão há muito na posse
precária do imóvel e quitaram o preço estimado
no termo de adesão. - Custo final - Decisão em
lide diversa que anulou a cobrança do saldo
residual em razão de nulidade na AGE,
reconhecendo a possibilidade de sua cobrança
futura após a entrega da última unidade
habitacional - Ausência de provas de que foi
concluída a obra e realização de nova
assembleia - Autores que não podem ficar
vinculados ao instrumento indefinidamente -
Quitação reconhecida com determinação de
outorga da escritura sob pena de multa diária -
Sentença reformada - Apelo provido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 746/753, acrescento que esta julgou improcedente ação
declaratória c.c. obrigação de fazer, proposta por adquirentes de
imóvel, objetivando a declaração de inexistência de vínculo
cooperativo, quitação dos contratos e outorga da escritura
definitiva das unidades habitacionais, condenando os autores ao

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pagamento das custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios fixados em R$1.000,00, com as ressalvas
da justiça gratuita.
Inconformados, apelam os autores (fls.
769/783), aduzindo, em suma, que os requerentes quitaram a
“obrigação estatutária (contratual)” e decorridos mais de uma
década e meia, não receberam as respectivas escrituras. Aduzem
que a cooperativa ré vem cobrando valores sem efetuar prestação
de contas regular e antes de finalizar as obras e sem previsão de
finalização. Afirmam que a conduta das apeladas, à luz do CDC,
por si só, ensejaria a procedência da ação. Alegam que todos os
autores pagaram as parcelas impostas e quitaram o saldo residual
anterior, mas não o atual que entendem abusivo, sendo injusta a
recusa em outorgar a escritura do imóvel.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões (fls. 787/788).
Manifestação
dos
autores
aduzindo
prevenção da 4a Câmara em razão do julgamento da ação
declaratória (processo no 4001214-61.2013.8.26.0564).
2. Trata-se de ação declaratória c.c.
obrigação de fazer, proposta por adquirentes de imóvel,
objetivando a declaração de inexistência de vínculo cooperativo e
quitação dos contratos e outorga da escritura definitiva das

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unidades habitacionais.
Alegam
os
autores
terem
sido
ludibriados pelas rés quando assinaram o “Instrumento Particular
de Termo de Adesão e Compromisso de Participação em Programa
Habitacional”, uma vez que não é o caso de cooperativa,
incorporação e construção de empreendimento imobiliário.
Informam que os valores seriam pagos
com base no “preço de custo”, porém, foi imposta correção das
parcelas pela “Tabela Price” e condicionada a entrega das chaves à
assinatura de “Instrumento Particular de Confissão de Dívida e
Ocupação de Imóvel”, com imposição de obrigações extremamente
onerosas, tais como multa de 10% em caso de mora e incidência de
correção monetária e juros de 1% a.m. sobre o valor principal
acrescido da multa, índice de correção pelo IGPM em vez de INCC,
despesas administrativas da ordem de 30% em caso de desistência,
ajustamento do valor gasto ao final da obra.
Esclarecem que o empreendimento não
foi finalizado, porém, as rés têm cobrado diversos resíduos dos
adquirentes, o que deveria ocorrer apenas após a entrega da
última unidade.
Contestando a ação, a cooperativa ré
“Terra Paulista” (fls. 312/334) aduziu preliminar de litispendência,
impugnando as pretensões autorais, e que para outorga da
escritura definitiva é necessária a quitação da verba de saldo

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residual a ser apurado após a conclusão das obras.
Igualmente contestando a ré “Principal
Administração “(fls. 443/448) aduziu sua ilegitimidade passiva,
necessária a quitação do saldo remanescente, a ser apurado após a
conclusão da última unidade, para que seja outorgada a escritura
definitiva do imóvel.
Para rejeitar a pretensão, entendeu o
julgador a quo que a exigibilidade do saldo residual ao término do
contrato não é abusiva, mormente entendimento da superior
instância reconhecendo a possibilidade de cobrança ao final em
ação diversa envolvendo o mesmo empreendimento (processo no
4001214-61.2013) e que, ausente conjunto probatório no sentido
de que a correção das prestações se deram de forma irregular
(correção das prestações pela Tabela Price, capitalização de juros,
imposição de multa de 10% e atualização pelo IGP-M) ante a
ausência de demonstrativos dos valores pagos.
Contra esta decisão, insurgem-se os
autores, merecendo acolhida o apelo.
De
início,
afasta-se
a
prevenção
alegada, pois ausentes as condições a configurar conexão ou
litispendência, nos termos dos artigos 55 e 56 do Código de
Processo Civil.
Nem mesmo é o caso de se reconhecer
litispendência (art. 337, §§ 1o a 3o, CPC) pois, in casu , não há

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coincidência entre as partes, causa de pedir ou mesmo o pedido.
Com efeito, a ação declaratória em
tramite
perante
a
4a
Câmara
(processo
no
4001214-61.2013.8.26.0564) tem por objeto a declaração de
nulidade da AGE realizada em 16.03.13 cujo resultado resultou em
cancelamento da cobrança do saldo residual, cobrado de forma
irregular, não havendo ainda, identidade de partes ou causa de
pedir.
No mais, necessário pontuar que o
Código de Defesa do Consumidor é aplicável às relações que
envolvam
empreendimentos
habitacionais
promovidos
por
Cooperativas Habitacionais.
Nesses termos, embora o contrato
firmado entre partes seja de adesão ao sistema de cooperativa,
inegável a natureza jurídica de negócio de compra e venda de bem
imóvel, o que permite a aplicação da legislação civil e do próprio
Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, tem decidido o Superior
Tribunal de Justiça: “AGRAVO REGIMENTAL
NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL.
ADMISSIBILIDADE.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA
No
282/STF.
COOPERATIVA
HABITACIONAL.
RESTITUIÇÃO
DA QUANTIA PAGA.
INCIDÊNCIA
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. Ausente
o
prequestionamento,

até
mesmo
de
modo
implícito,
de

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dispositivos
apontados
como violados no recurso especial, incide o
disposto na Súmula no 282/STF. 2. A jurisprudência
desta Corte
possui orientação
no sentido de que as disposições
do Código de
Defesa do Consumidor
são aplicáveis aos empreendimentos

habitacionais

promovidos

pelas
sociedades

cooperativas.

Precedentes
. 3. Agravo regimental
não provido. (STJ, AgRg em
REsp no 101.462-SP,
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j.
em 20.05.2014 . (grifo nosso).”.
Do que consta dos autos, os autores
adquiriram
as
unidades
habitacionais
no
empreendimento
denominado “Residencial Mirante de São Bernardo” e pagaram a
integralidade do valor de custo estimado (fls. 135/147), fato não
impugnado e, corroborado nas contestações apresentadas, nas
quais, as apeladas aduzem ser necessária apenas a quitação do
denominado “custo final” do empreendimento, o que somente após
a conclusão das obras seria possível sua constatação (fl. 331 e
447).
Nesse sentido, conforme constou do
julgado, a questão relativa ao saldo residual, foi objeto de
apreciação do acórdão proferido nos autos da apelação interposta
contra a sentença que julgou improcedente a ação registrada sob
no 4001214-61.2013.8.26.0564 perante a 2a Vara Cível de São
Bernardo do Campo, que assim consignou: “Somente após a
conclusão de todas as unidades habitacionais
é que poderá a

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cooperativa
realizar assembleia
geral para apuração do rateio
final ”.
Em outras palavras, naquela ação, a
cobrança do referido saldo residual foi declarada nula em razão de
nulidade da assembleia realizada pela requerida realizada, com
destaque de que restou consignado a possibilidade de futura
cobrança ao final da obra.
No entanto, até o momento, não há
informações nos autos acerca da entrega de todos as unidades
habitacionais, o que permitiria a apuração de eventual saldo
devedor, nem mesmo a realização de nova assembleia na qual
conste a referida apuração e especificação da forma de rateio com
a participação e a necessária aprovação pelos adquirentes.
Nessas condições, não podem as rés,
pela simples existência de cláusula que prevê a cobrança do custo
final do programa habitacional, manter os adquirentes sempre
obrigados perante a cooperativa, sem qualquer perspectiva de
recebimento da escritura definitiva, mesmo tendo há muito
recebido a posse precária do imóvel e quitado o preço estimado.
Note-se que os termos de adesão datam
de 1995, as quitações são entre 2005 e 2011, no entanto até o
presente momento não há notícia de que o empreendimento tenha
sido concluído. É evidente a situação de insegurança jurídica,
sobretudo considerando que a ré se encontra em regime de

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liquidação extrajudicial, e de violação ao princípio da boa-fé
objetiva.
Não por outra razão este E. Tribunal
vem decidindo em casos semelhantes pelo reconhecimento da
quitação e necessidade de outorga da escritura definitiva: “VENDA
E COMPRA DE IMÓVEL. Ação declaratória,
cumulada com obrigação
de fazer. Sentença de improcedência.
Cooperativa
habitacional.

Relação de consumo caracterizada.
Aplicável o Código de Defesa
do Consumidor.
Autora imitida na posse do bem. Imóvel quitado.
Cobrança de saldo residual. Ausência de prova da origem do
débito. Inexigibilidade
do valor residual. Adjudicação
compulsória

que se impõe. Inteligência
do artigo 22, do Decreto-lei
58/1937.
Sentença
reformada.

RECURSO
PROVIDO .”
(Apelação
4001996-68.2013.8.26.0564, Relator Des. Paulo Alcides, 6a
Câmara de Direito Privado, j. 13.01.2016).
Em suma, a sentença apelada comporta
modificação para, julgar procedente o pedido inicial e reconhecer a
quitação dos imóveis, condenando as rés a outorgarem as
escrituras definitivas no prazo de 30 dias a contar da publicação
deste acórdão, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, invertidas
as custas e demais encargos da sucumbência, fixados os
honorários advocatícios em favor do advogado dos autores em 10%
do valor dado à causa.

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3. Ante o exposto, meu voto dá
provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator