Tribunal: TJSP
Processo: 1003877-60.2017.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda – Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor das rés – Comprador que deve arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato - Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado – Atualização monetária que não constitui pena, mas mera recomposição do valor da moeda,

Ementa:
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda – Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor das rés – Comprador que deve arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato - Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado – Atualização monetária que não constitui pena, mas mera recomposição do valor da moeda, e que deve incidir desde cada desembolso – Legitimidade das rés – Mesmo grupo econômico - Sucumbência – Princípio da causalidade – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000614544
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003877-60.2017.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes HESA 72 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e HELBOR
EMPREENDIMENTOS S/A, é apelado ADALTON ROCHA DOS SANTOS.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto),
SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1003877-60.2017.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 4251 - 2/6
2a Vara Cível do Foro Regional do Butantã - Capital
Apelação n. 1003877-60.2017.8.26.0704
Apelantes: HESA 72 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HELBOR
EMPREENDIMENTOS S/A
Apelado: ADALTON ROCHA DOS SANTOS
Juiz prolator: Monica Lima Pereira
Voto n. 4251
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda
Resilição

Desistência do comprador Possibilidade de retenção de até 20%
dos valores pagos em favor das rés Comprador que deve arcar
com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato
- Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado
Atualização monetária que não constitui pena, mas mera
recomposição do valor da moeda, e que deve incidir desde cada
desembolso Legitimidade das rés Mesmo grupo econômico -
Sucumbência Princípio da causalidade Recurso provido em
parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 211/214, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar a rescisão do contrato e
determinar a devolução de 90% dos valores pagos.
Segundo as apelantes-rés, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando ilegitimidade de parte passiva da ré Helbor, que
o percentual a ser retido é de 20% dos valores pagos, que a correção monetária
deve incidir a partir do ajuizamento da demanda, que os juros moratórios
correm a partir do trânsito em julgado, e pede a correção da verba sucumbencial
(fls. 234/259).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelo apelado (fls. 264/268).
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 272).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, após desistência pelo autor da
compra de imóvel, as partes divergem quanto ao valor da restituição.

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Apelação Cível no 1003877-60.2017.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 4251 - 3/6
Em relação à questão da ilegitimidade de parte passiva
ad causam, não restam dúvidas de que a atuação das rés se dá de forma
coligada, caracterizando o patente liame entre as empresas, como se vê dos
documentos acostados aos autos. Fica claro que pertencem ao mesmo grupo
econômico.
Deste modo, basta considerar que uma empresa tira
proveito da atividade da outra para fomentar a sua própria para se concluir pela
nítida existência daquilo que a doutrina denomina como conexidade contratual,
com a consequente solidariedade existente entre as fornecedoras (neste sentido:
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 5 ed.
rev. e ampl., incluindo mais de 1.000 decisões jurisprudenciais. São Paulo: Ed.
Revista dos Tribunais, 2005, pp. 407 e 409).
Destarte, "(...) a solução da controvérsia deve partir da
principiologia do Código de Defesa do Consumidor fundada na solidariedade de
todos aqueles que participam da cadeia de produção ou da prestação de serviços.
Para a responsabilização de todos os integrantes da cadeia de consumo, apura-se
a responsabilidade de um deles, objetiva ou decorrente de culpa, caso se
verifiquem as hipóteses autorizadoras previstas no CDC. A responsabilidade dos
demais integrantes da cadeia de consumo, todavia, não decorre de seu agir
culposo ou de fato próprio, mas de uma imputação legal de responsabilidade que
é servil ao propósito protetivo do sistema" (STJ 4a T. REsp 997.993/MG Rel.
Min. Luis Felipe Salomão j. 21.06.2012 DJe 06.08.2012).
Trata-se de evidente relação de consumo travada entre
as partes. Destarte, as partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de
consumidores e fornecedores estatuídos pelo Código de Defesa do Consumidor
(artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
Afasto, pois, a preliminar invocada.
Em relação ao percentual de retenção, tratando a
questão como desistência, temos que cabe a devolução dos valores, sendo
permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos sofridos
pela vendedora.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder Judiciário
intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente
em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade
das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a
necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja
impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E
significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que
se considere que o ordenamento foi atendido.
Pois bem, possível a intervenção do Judiciário nos
termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em
contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é ilegal e, portanto,
nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II e IV, do CDC).
Se a Constituição Federal protege o ato jurídico
perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo haver um

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juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela que têm o
mesmo valor hierárquico legal.
Assim, em que pese o percentual adotado na sentença,
o percentual de 20% sobre os valores pagos parece justo, possui lastro
contratual, e tem sido acatado em diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial
procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência. Validade da cláusula de
tolerância de 180 dias para entrega da obra. Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa
da ré não configurado. Rescisão por iniciativa da autora. Ausência da obrigação
de indenizar. Restituição de valores. Rescisão por iniciativa da promitente
compradora. Direito de retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no
contrato que se mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela
autora entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e
de forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.
Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU referentes
ao período anterior à entrega das chaves que são de responsabilidade da
vendedora. Multa contratual indevida, pois não configurado o atraso da ré na
entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não configuração. Ré que agiu nos limites
de seu direito de defesa. Hipóteses do art. 80 do CPC/2015 não configuradas.
Sentença parcialmente reformada, para afastar o desconto de tributos e despesas
condominiais e condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pela autora,
com correção monetária, desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a
citação. Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da
condenação. Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de
Compra e Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes
Camacho - Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado -
Data do julgamento: 10/05/2017).
Ainda, considerando que o rompimento contratual se
deu pela desistência do comprador na aquisição, temos que os juros moratórios
são devidos a partir do trânsito em julgado. Esta Câmara tem apresentado
posicionamento semelhante:
“RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Parcial procedência
Compra e venda de bem
imóvel Desistência por parte dos compradores Penalidades impostas que se
mostram abusivas - Sentença que determinou a restituição de 80% dos valores
adimplidos pelos autores Cabimento Falta de justificativa para elevação do
percentual de retenção, que servirá adequadamente para recompor as despesas
suportadas pela ré, que poderá novamente negociar o imóvel Juros de mora da
citação Descabimento - Incidência a partir do trânsito em julgado da decisão e
não antes, já que a mora é dos compradores Precedente do Superior Tribunal de
Justiça - Sentença reformada neste particular - Recurso parcialmente provido”
(Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária
1002145-67.2015.8.26.0428 - Relator(a): Salles Rossi - Comarca: Paulínia -
Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:

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Apelação Cível no 1003877-60.2017.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 4251 - 5/6
23/05/2017).
Sobre o mesmo tema:
“DIREITO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL

RESOLUÇÃO
-
DENÚNCIA
PELO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO
PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES - POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS
VALORES PAGOS - TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR - JUROS MORATÓRIOS.
TERMO INICIAL - DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.” (STJ 4a T. REsp 1.211.323/MS Rel. Min. Luis Felipe Salomão
j. 01.10.2015 DJe 20.10.2015).
Quanto à incidência da correção monetária a partir de
cada desembolso, na verdade, a diferença decorre da mera recomposição do
valor da moeda, pelo que não se vislumbra ilegalidade na exigência, não cabendo
fixação do ajuizamento da ação, como querem as rés.
Nesse sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. Decisão que deferiu a tutela provisória para suspender a
correção do saldo devedor a partir do fim do prazo de tolerância para a entrega
da unidade. A correção monetária implica em simples recomposição do valor da
moeda, com preservação de seu poder de compra, de modo sua incidência não
impõe prejuízo aos agravados. Ademais, mesmo na hipótese de atraso na entrega
do imóvel, admite-se a incidência da correção monetária (Súmula n.o 163 desta
Corte). Por outro lado, a correção pelo INCC é admitida somente até o fim do prazo
de tolerância, impondo-se, após esse período, sua substituição por outro índice
previsto em contrato, ou, na sua ausência, pelos índices de atualização monetária
previstos na Tabela Prática deste Tribunal. RECURSO PROVIDO EM PARTE, com
observação”
(Agravo
de
Instrumento/Promessa
de
Compra
e
Venda
2202251-17.2016.8.26.0000
-
Relator(a):
Rodrigo
Nogueira
-
Comarca:
Campinas - Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
01/08/2017).
E em caso bastante semelhante desta mesma Câmara:
“Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores. Compra e venda de imóvel. Desistência dos promitentes-
compradores por dificuldade financeira. O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Não se pode admitir a perda total das
parcelas pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa
do Consumidor. A Câmara tem pacificado entendimento de que cabe a devolução
em uma única parcela, admitida a retenção no percentual de 10% em caso de
resolução por culpa da vendedora, e 20% em caso de desistência imotivada, por
culpa do adquirente, caso dos autos. A atualização monetária deverá incidir a
partir do desembolso de cada parcela, acrescidos dos juros de 1% desde a

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Apelação Cível no 1003877-60.2017.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 4251 - 6/6
citação. Os juros decorrem de determinação legal (art. 406 do Código Civil.
Cabível a devolução de 80% das prestações efetivamente pagas. Apelo
parcialmente
provido”
(Apelação/Promessa
de
Compra
e
Venda
1008123-05.2016.8.26.0100 - Relator(a): Silvério da Silva - Comarca: São Paulo
- Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
08/06/2017).
Por fim, quanto à verba da sucumbência, dado o
princípio da causalidade, cabe às rés arcar com o valor proporcional à
condenação, já que sua negativa impôs a necessidade de manejo da ação. E não
se diga que o autor não aceitou o percentual defendido pelas rés porque
poderiam elas ter tomado medidas prévias para devolução do numerário.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso, mantenho
a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição, proporcional ao valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 2o., do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso, para
determinar a retenção de 20% dos valores pagos pelas rés, e a incidência dos
juros de mora desde o trânsito em julgado, mantidos os demais termos da
sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora