Tribunal: TJSP
Processo: 1015701-88.2017.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda – Desistência – Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade que não é óbice à resolução contratual – Autores-reconvindos que têm legítimo interesse de resolver o negócio, pois não mais reúnem condições econômicas para cumpri-lo – Pedido reconvencional improcedente – Hipótese de resolução do contrato e restituição (parcial) de valores despendidos

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda – Desistência – Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade que não é óbice à resolução contratual – Autores-reconvindos que têm legítimo interesse de resolver o negócio, pois não mais reúnem condições econômicas para cumpri-lo – Pedido reconvencional improcedente – Hipótese de resolução do contrato e restituição (parcial) de valores despendidos para pagamento do preço avençado, nos termos da Súmula 543 do STJ – Inaplicabilidade da cláusula penal prevista no contrato, por ser nitidamente abusiva – Possibilidade de redução – Inteligência do art. 413 do CC – Retenção de 20% do valor desembolsado pelos autores-reconvindos que se revela adequada, estando em consonância com o entendimento desta Câmara – Correção monetária e juros de mora – Termo inicial: cada desembolso e trânsito em julgado do Acórdão, respectivamente – Regime de Sucumbência – Sucumbência recíproca estabelecida corretamente na ação principal – Valor dos honorários advocatícios fixados na reconvenção que se mostra excessivo – Redução devida – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000555629
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015701-88.2017.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SP211
GLOBAL CONTRACTA NEW BUSINESS CENTER EMPREENDIMENTOS S/A, são
apelados EVANDRO PAULO e MARCELLY SPARAPANI DA FONSECA PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015701-88.2017.8.26.0001
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VOTO No 52129
APELAÇÃO No 1015701-88.2017.8.26.0001 São Paulo
APELANTE
SP211
Global
Contracta
New
Business
Center
Empreendimentos S/A.
APELADOS Evandro Paulo e Marcelly Sparapani da Fonseca Paulo
JUÍZA Maria Cecilia Monteiro Frazão

CONTRATO

Compromisso
de
compra
e
venda
Desistência
Cláusula
de
irrevogabilidade
e
irretratabilidade que não é óbice à resolução contratual

Autores-reconvindos que têm legítimo interesse de resolver o
negócio, pois não mais reúnem condições econômicas para
cumpri-lo Pedido reconvencional improcedente Hipótese
de resolução do contrato e restituição (parcial) de valores
despendidos para pagamento do preço avençado, nos termos
da Súmula 543 do STJ Inaplicabilidade da cláusula penal
prevista no contrato, por ser nitidamente abusiva

Possibilidade de redução Inteligência do art. 413 do CC
Retenção de 20% do valor desembolsado pelos autores-
reconvindos que se revela adequada, estando em consonância
com o entendimento desta Câmara Correção monetária e
juros de mora Termo inicial: cada desembolso e trânsito em
julgado
do
Acórdão,
respectivamente

Regime
de
Sucumbência

Sucumbência
recíproca estabelecida
corretamente na ação principal Valor dos honorários
advocatícios fixados na reconvenção que se mostra excessivo
Redução devida Recurso provido em parte.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 247/252 (objeto de embargos de
declaração não acolhidos a fls. 255/260), em que foi julgada procedente em parte a “ação
de rescisão contratual cumulada com a devolução de quantias pagas” (fls. 1), ajuizada
por Evandro Paulo e Marcelly Sparapani da Fonseca Paulo contra SP211 Global Contracta
New Business Center Empreendimentos S/A., para “declarar rescindido o contrato
celebrado entre as partes e para condenar a ré na devolução, em parcela única, de 85% dos
valores pagos pelas parcelas do imóvel, a serem corrigidos a contar do desembolso de cada
parcela e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação” (fls. 252), bem
como improcedente a reconvenção. Naquela ação, foi reconhecida a sucumbência
recíproca. Na reconvenção, foram carreados à ré-reconvinte os ônus de sucumbência.

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Informada, apelou a ré-reconvinte (fls. 271/291). Alegou que os autores não teriam
demonstrado a alegada dificuldade financeira para respaldar a pretensão de resolução
contratual. Sustentou a legalidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade,
devendo ser mantido o contrato celebrado pelas partes. Na hipótese de manutenção da
resolução contratual, aduziu que o percentual fixado na sentença relativo à devolução das
parcelas pagas seria excessivo. Por fim, alegou ser devida a redistribuição das verbas da
sucumbência. Quanto ao pedido reconvencional, argumentou que os autores deveriam ser
obrigados a cumprir com suas obrigações contratuais, já que “a unidade imobiliária foi
devida, pontual e integralmente concluída dentro do prazo contratual, não sendo aceitável
que a Apelante seja prejudicada por conta de fatos alheios à sua esfera de atribuições” (fls.
288). Assim, a ré-reconvinte pleiteou o provimento do recurso, para julgar a “ação de
rescisão contratual cumulada com a devolução de quantias pagas” (fl. 01) improcedente,
bem como procedente a reconvenção. Subsidiariamente, pleiteou a redução do percentual
de devolução das parcelas pagas, a redistribuição dos ônus sucumbenciais da ação principal
e a redução dos honorários advocatícios fixados na reconvenção. O preparo foi recolhido
(fls. 293 e 325). Oferecidas contrarrazões (fls. 297/314), foram os autos remetidos a este
Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Segundo se nota, em 31 de janeiro de 2011, as partes celebraram contrato de
compromisso de compra a venda da unidade autônoma do empreendimento denominado
“Edifício New Business Center Castello Branco”, mediante pagamento parcelado do preço
de R$ 275.245,86 (fls. 25).
Devido
à
impossibilidade de
adimplirem
integralmente
o
preço
convencionado pelo imóvel, os autores-reconvindos ajuizaram a presente ação,
pretendendo, em síntese, a resolução do referido compromisso de venda, com a restituição
integral dos valores desembolsados.
Na hipótese, nota-se terem os autores-reconvindos simplesmente desistido
do negócio celebrado com a ré-reconvinte.
O fato de existir cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não constitui
óbice à resolução contratual, desde que os autores-reconvindos suportem os ônus
contratuais, além dos prejuízos ocasionados à promitente vendedora. Vale lembrar que “o
promitente comprador está preso ao vínculo contratual e dele não pode se desobrigar sem

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o ressarcimento das despesas do negócio e da indenização pela respectiva ruptura” (Resp.
no 336729 SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Ari Pargendler, em
27/6/02, DJ 5/8/02, pág. 333).
Cumpre ressaltar que ostentam os compromissários compradores legítimo
interesse de resolver o negócio em caso de não mais reunirem condições econômicas para
cumpri-lo. Não há, portanto, como compelir alguém a manter-se vinculado ao contrato,
obrigando-se a honrar a avença, mesmo contra sua vontade.
Assim, não procede o pedido reconvencional feito pela apelante, que requer
a condenação dos apelados no pagamento dos valores “em aberto” (fls. 181).
Nessas circunstâncias, é certo ser caso de resolução do contrato e restituição
(parcial) de valores despendidos para pagamento do preço avençado, nos termos da Súmula
543 do Superior Tribunal de Justiça.
Todavia, não é razoável a pretensão da apelante de reter 80% dos valores
pagos pelos apelados, pois a cláusula 10.1, parágrafo sexto (fls. 96), é nitidamente abusiva,
por levar o consumidor a extrema desvantagem. Da mesma forma, é incabível a pretensão
de retenção de 50% ou 30% dos valores (fls. 290).
Tenha-se em mente que “Pode o julgador reduzir o percentual fixado a
título de cláusula penal no instrumento contratual de promessa de compra e venda,
quando o valor avençado acarreta excessiva onerosidade ao promissário-comprador e
propicia o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor” (REsp. no 330.017 SP, 3a
Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rela Mina Nancy Andrighi, em 13/11/01,
pág. 421). É o que se infere do disposto no art. 413, do Código Civil.
Neste contexto, conforme entendimento consolidado desta Câmara,
reconhece-se que a parcela de retenção de 20% é suficiente para cobertura das despesas e
eventuais prejuízos suportados pela promitente vendedora, sendo evidentes os gastos com
administração, comercialização, acompanhamento de obras e outras medidas típicas do
negócio. Nesse sentido:
"Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Rescisão a pedido
dos autores, adquirentes, em razão de dificuldades financeiras Sentença que
julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do
contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, com correção desde o

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desembolso e juros de mora contados da citação Recurso apenas da ré
Recondução das partes ao "statu quo ante" Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora Correção monetária que deve ser computada desde os respectivos
desembolsos Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Dá-se
provimento
em
parte
ao
recurso
de
apelação"
(Apelação
Cível no
1017714-81.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Christine
Santini, em 31/1/18).
"Compromisso de compra e venda - Rescisão unilateral pela
promitente compradora - Inconformismo quanto ao percentual para restituição das
quantias pagas - Sentença que fixou a retenção de 20% dos valores pagos -
Montante fixado de forma equilibrada - Necessidade de recondução das partes ao
'status quo ante' - Devolução em parcela única Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa da promissária
compradora - Precedentes - Sentença reformada em parte - Recurso parcialmente
provido" (Apelação Cível no 1038616-78.2016.8.26.0224 Guarulhos, 1a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des.
Augusto Rezende, em 1/2/18).
"Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa da adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas
pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção, porém, majorada para
20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Juros moratórios,
ademais, devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença revista em parte.
Recurso parcialmente provido" (Apelação Cível no 1014037-46.2016.8.26.0554 -
Santo André, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, v.un., Rel. Des. Claudio Godoy, em 22/1/18).
O montante a ser restituído deverá ser devidamente atualizado, nos termos
da sentença. Quanto aos juros moratórios, pequeno reparo merece a decisão.
Tendo os autores-reconvindos dado causa à resolução do contrato, entende-
se que os juros de mora deverão ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão,
em que restar determinada a devolução das quantias pagas e os valores a serem deduzidos.

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Essa é a palavra do Superior Tribunal de Justiça que, em hipótese assemelhada, decidiu que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de
imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do
trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (REsp
1617652/DF, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rela. Mina. Nancy Andrighi, DJe
29/09/2017).
Por oportuno, vale lembrar os juros moratórios constituem matéria ordem
pública, razão pela qual podem ser analisados de ofício. Assim, “Na linha da pacífica
jurisprudência desta Corte, a correção monetária e os juros de mora, como consectários
legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser
analisados pelas instâncias ordinárias até mesmo de ofício, o que afasta suposta violação
do princípio do non reformatio in pejus. Precedente: AgRg no AgRg no R Esp
1.424.522/PR, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 21/08/2014,
DJe 28/08/2014)” (AgRg no AREsp no 643.934/PR, 1a Turma do Superior Tribunal de
Justiça, Rel. Min. Sérgio Kukina, em 24/2/15).
Ante o exposto, era mesmo o caso de julgar procedente em parte os pedidos
dos autores-reconvindos e improcedente o pedido reconvencional.
Quanto regime de sucumbência relativo à ação ajuizada pelos autores-
reconvindos, nada há a ser alterado. Cada litigante foi em parte vencedor e vencido na
demanda, configurando sucumbência recíproca. Assim, é razoável a distribuição
proporcional das custas e despesas processuais, nos termos da sentença.
No que tange à disciplina da sucumbência relativa à reconvenção, como a ré-
reconvinte decaiu em todos os seus pedidos, a apelante deve arcar com as custas e despesas
processuais e os honorários advocatícios da parte adversa.
Todavia, os honorários foram fixados em 10% do valor da causa, de modo
que o valor dos honorários superaria a quantia de R$ 27.931,57, e, a despeito do trabalho
realizado pelos patronos das partes, a exorbitância de tal quantia é patente. Assim, a fim de
impedir a fixação dos honorários em valor desproporcional, desarrazoado e excessivo, os
honorários devem ser fixados no valor de R$ 5.000,00, com fulcro no artigo 85, §8o, do
Código de Processo Civil.
Nesse sentido, precedente desta Câmara:
“RECURSO. Embargos de declaração. Omissão. Vício verificado

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em relação à fundamentação quanto à aplicação da regra do §8o do art. 85 do CPC,
em relação aos honorários sucumbenciais. Possibilidade de apreciação equitativa
pelo Juízo, com fundamento no referido dispositivo legal, de forma a impedir a
sua fixação em valor desproporcional, desarrazoado e excessivo, como no
caso. Fixação em R$ 5.000,00, levando-se em conta os critérios estabelecidos no
§2o, incisos I a IV, do referido dispositivo legal e considerado o trabalho adicional
tido com o recurso. Embargos acolhidos com efeito modificativo” (Embargos de
declaração no 1005951-85.2016.8.26.0037 Araraquara, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Rui Cascaldi,
julgado em 26/02/2019).
Dessa forma, é reformada a sentença para elevar a parcela de retenção
para 20% sobre os valores desembolsados pelos autores-reconvindos, fixar o trânsito
em julgado do Acórdão como termo inicial de incidência de juros de mora sobre a
quantia a ser devolvida pela ré e reduzir o valor dos honorários advocatícios fixados
na reconvenção para R$ 5.000,00.
Fica mantido o decisum quanto ao restante.
Dá-se, pois, provimento em parte ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator