Tribunal: TJSP
Processo: 0010823-79.2013.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
"APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE VENDA REALIZADA DE ASCENDENTES PARA DESCENDENTE, SEM A ANUÊNCIA DOS HERDEIROS DE IRMÃO PRÉ-MORTO. Sentença de procedência. Inconformismo dos réus. Alegação de que o de cujus apôs sua anuência em instrumento particular de compra e venda celebrado entre os réus. Anuência ineficaz com relação à compra e venda definitiva celebrada por meio de

Ementa:
"APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE VENDA REALIZADA DE ASCENDENTES PARA DESCENDENTE, SEM A ANUÊNCIA DOS HERDEIROS DE IRMÃO PRÉ-MORTO. Sentença de procedência. Inconformismo dos réus. Alegação de que o de cujus apôs sua anuência em instrumento particular de compra e venda celebrado entre os réus. Anuência ineficaz com relação à compra e venda definitiva celebrada por meio de escritura pública posterior ao seu falecimento, uma vez que esta deve observar os mesmos requisitos formais do negócio jurídico principal. Aplicação do art. 220 do Código Civil. Compromisso de compra e venda que é relação obrigacional e não se confunde com a posterior transmissão da propriedade do imóvel. Alegações de inexistência de simulação, aquisição da propriedade por usucapião e pedido de recebimento de indenização por benfeitorias que encerram inovação recursal. Sentença confirmada. Sucumbência recursal dos réus. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.31936).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613889
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0010823-79.2013.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOSÉ
ALBERTO DIAS JEREMIAS, GUILHERMINA BERTILDE FERREIRA DIAS e
DOMINGOS ANTONIO JEREMIAS (ESPÓLIO), são apelados RENAN SIMÕES
JEREMIAS e MAETÊ SIMÕES JEREMIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0010823-79.2013.8.26.0001 -Voto no 31936 – DVN
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VOTO No
: 31936
APELAÇÃO No : 0010823-79.2013.8.26.0001
COMARCA
: SÃO PAULO
APELANTES
: DOMINGOS ANTONIO JEREMIAS E
OUTROS
APELADOS
: RENAN SIMÕES JEREMIAS E OUTROS
JUIZ SENTENCIANTE: ADEVANIR CARLOS MOREIRA DA
SILVEIRA
“APELAÇÃO.
AÇÃO
ORDINÁRIA.
PRETENSÃO
DE
ANULAÇÃO DE VENDA REALIZADA DE ASCENDENTES
PARA
DESCENDENTE,
SEM
A
ANUÊNCIA
DOS
HERDEIROS
DE
IRMÃO
PRÉ-MORTO.
Sentença
de
procedência. Inconformismo dos réus. Alegação de que o de cujus
apôs sua anuência em instrumento particular de compra e venda
celebrado entre os réus. Anuência ineficaz com relação à compra e
venda definitiva celebrada por meio de escritura pública posterior
ao seu falecimento, uma vez que esta deve observar os mesmos
requisitos formais do negócio jurídico principal. Aplicação do art.
220 do Código Civil. Compromisso de compra e venda que é
relação obrigacional e não se confunde com a posterior
transmissão da propriedade do imóvel. Alegações de inexistência
de simulação, aquisição da propriedade por usucapião e pedido de
recebimento de indenização por benfeitorias que encerram
inovação recursal. Sentença confirmada. Sucumbência recursal
dos réus. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”.(v.31936).
RENAN
SIMÕES
JEREMIAS
e
MAETÊ SIMÕES JEREMIAS ajuizaram a presente “ação
ordinária” em face de DOMINGOS ANTONIO JEREMIAS,
GUILHERMINA BERTILDE FERREIRA DIAS e JOSÉ
ALBERTO DIAS JEREMIAS alegando, em síntese, que são
filhos de “MANUEL DIAS JEREMIAS”, falecido aos 04 de julho
de 2009 e netos dos corréus “Domingos” e “Guilhermina”, e que o
corréu “José Alberto” é seu tio. Alegam que em 03 de novembro de
2011 os corréus “Domingos” e “Guilhermina” venderam imóvel de
sua propriedade ao corréu “José Alberto” sem que houvesse suas
anuências na condição de representantes do irmão pré-morto.
Afirmam que a alienação se deu a preço vil e de forma contrária ao

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quanto estabelecido no art. 496 do Código Civil. Postulam a
declaração de nulidade da escritura de compra e venda celebrada
entre os réus, de seu registro junto à matrícula no 41.977 mantida
junto ao 17o CRI da capital. Postularam, ainda, o recebimento de
indenização pela privação do uso do imóvel e o recebimento de
indenização por danos morais.
A r. sentença de fls. 381/384, proferida
em 14 de dezembro de 2018, julgou parcialmente procedente a
ação, para declarar nula a compra e venda celebrada pelos réus,
bem como os atos posteriores averbados na matrícula do imóvel. O
Magistrado a quo afastou a pretensão dos autores de recebimento
de indenização por danos materiais e morais.
Em razão da sucumbência recíproca, cada
parte foi condenada ao pagamento das custas e despesas
processuais a que deu causa. Os réus foram condenados ao
pagamento de honorários aos representantes dos autores, arbitrados
em 10% sobre o valor atualizado da causa. Estes, por sua vez,
foram condenados ao pagamento de honorários dos representantes
dos réus, arbitrados em R$ 7.000,00.
Apelam os RÉUS, alegando, em síntese:
(i) que o genitor dos autores expressou sua
concordância com a venda, uma vez que figurou na condição de
anuente em compromisso de compra e venda celebrado entre os
vendedores e o adquirente antes do falecimento daquele; (ii) que
inexistiria vício de vontade, simulação ou fraude no caso concreto;
(iii) que se encontram na posse pacífica e exclusiva do imóvel há
mais de onze anos, sem qualquer oposição de terceiros, tendo
realizado diversas melhorias e arcado, durante todo este período,
com todos os tributos incidentes sobre o bem. Assim, na hipótese
de manutenção da decisão, fariam jus ao recebimento de
indenização em virtude das benfeitorias e impostos pagos; (iv) que
o falecimento do genitor dos autores não obstaria a celebração da
escritura definitiva de compra e venda, uma vez que houve
anuência válida por parte deste quando do momento da celebração
do compromisso particular que lhe deu origem; e (v) por fim, que o
exercício da posse exclusiva e pacífica sobre o imóvel pelo corréu
“José Alberto” por período de 11 anos já seria suficiente para
caracterizar a aquisição da propriedade pela via da usucapião
inobstante a forma do compromisso particular (fls. 392/414).

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O recurso foi preparado (fls. 415/416),
contrariado (fls. 421/428) e os autos foram remetidos a este
Tribunal.
Não houve oposição à realização de
Julgamento Virtual, nos termos da Resolução no 549/2011.
É O RELATÓRIO.
O recurso é desprovido.
Conforme se depreende dos autos, os
autores são os únicos filhos de “MANUEL DIAS JEREMIAS” (fls.
13 e 15), o qual faleceu aos 04 de julho de 2009 e era filho dos
corréus “Domingos” e “Guilhermina”, irmão do corréu “José
Alberto” (fls. 11).
Depreende-se da escritura pública trazida
às fls. 16/18 e versos, lavrada em 03 de novembro de 2010, que os
corréus “Domingos” e “Guilhermina” venderam ao corréu “José
Alberto” imóvel de sua propriedade, sem que houvesse a anuência
dos autores (ou de sua representante legal à época), muito embora
seu genitor já houvesse falecido na ocasião.
Conforme bem entendeu o Magistrado a
quo, trata-se de nítida hipótese de incidência do quanto previsto no
art. 496, caput do Código Civil: é anulável a venda de ascendente a
descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante
expressamente houverem consentido.
Forçoso observar que à época, os autores
possuíam expectativa de direitos sucessórios em face de seus avós,
eis que representariam seu genitor, por substituição.
Neste
sentido
leciona
NELSON
ROSENVALD:
“Celebrada, pois, uma compra e venda entre
ascendente e descendente exige-se a aquiescência dos demais
descendentes, que sejam titulares de direitos sucessórios e não
participaram do ato negocial. Desse modo, os netos e bisnetos
somente serão convocados para anuir ao contrato quando
tiverem interesse direto sucessório. Até porque a presença de um
parente mais próximo exclui a do mais remoto. Ilustrando a

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hipótese, os netos somente precisam consentir com a venda de
um imóvel pelo avô ao seu tio se o pai já faleceu. Estando vivos
os filhos, os netos não são chamados” (PELUSO, César (coord.),
Código Civil Comentado, 10 ed., Manole, 2016, p.529).

Muito embora o genitor dos autores tenha
expressado anuência com o compromisso de compra e venda
celebrado entre os réus, pois o seu falecimento ocorreu em 30 de
outubro de 2008 (fls. 131), esta sequer foi mencionada na escritura
definitiva de compra e venda do imóvel.
Por outro lado, a anuência anterior não
pode ser considerada eficaz com relação à escritura publica de
compra e venda posteriormente lavrada, uma vez que para tanto
deveria observar a forma prescrita em lei para o negócio principal,
nos termos do art. 220 do Código Civil, verbis:
“Art. 220. A anuência ou a autorização de
outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo
modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio
instrumento”.
Ademais,
a
sentença
recorrida
é
irretocável ao abordar a necessidade de distinção entre o
compromisso de compra e venda e a escritura pública
posteriormente firmada (fls. 381/382):
“O contrato de fls.127/131, compromisso de
compra e venda, é contrato preliminar, cujo objeto é a compra e
venda futura. Por certo, possuía os elementos essenciais desta,
nos termos do art.462 do Código Civil, mas com a compra e
venda ele não se confunde. Portanto, o consentimento dado foi
em relação à futura contratação da compra e venda e não à
alienação propriamente dita. Pelo compromisso celebrado os
contratantes obrigaram-se a concluir no futuro a compra e
venda, contrato distinto e com o qual, friso, não se confunde.
Portanto, o consentimento dado pelo pai dos autores não produz
efeitos quanto ao contrato futuro, a compra e venda celebrada
somente em 03/11/2010 quando ele já havia falecido.

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E o fato do contrato preliminar conter todos
os elementos essenciais do contrato futuro é irrelevante para o
fim pretendido pelos réus, neste aspecto somente se cumpriu o
que dispõe o art.462 do Código Civil. Ademais, impede que se
reconheça eficaz o consentimento dado no contrato preliminar a
ofensa aos arts. 104, III, 108 e 220 todos do Código Civil.
Realmente, o art.104, III dispõe ser requisito
de validade do negócio jurídico a adoção da forma prescrita o
não defesa em lei. O art.108 estabelece ser adoção da escritura
pública essencial à validade dos negócios jurídicos que se
destinem à constituição, transferência, modificação ou à
renúncia de direitos reais sobre imóveis. Por fim, o art.220
determina que a anuência ou autorização necessária à validade
do ato provar-se-á pelo mesmo modo que este. Colocado tal
sistema de normativo, conclui-se ser requisito de validade da
compra e venda a adoção da escritura pública como forma, por
conseguinte, a adoção da escritura pública é também exigível
para eficácia da autorização ou consentimento necessário à
validade daquele contrato, em especial quando se tratar de
venda feita pelo ascendente ao descendente.
Diante de tal quadro, era requisito de
validade da compra e venda contratada, de fato, em 03/11/2010,
o consentimento dos autores descendentes vivos dos réus
alienantes, dado que se trata de alienação feita ao filho. Tal
consentimento não existe, por conseguinte, é mesmo nula a
compra e venda, assim como seu registro, ato pelo qual
transmitida a propriedade do bem ao réu adquirente. Como
corolário, são nulos os registros e averbações posteriores”.
Deste modo, a sentença recorrida não
comporta qualquer reforma no ponto em que determinou a anulação
da escritura pública de compra e venda do imóvel objeto dos autos,
de seu correspondente registro na matrícula do imóvel e dos atos
subsequentes.
Necessário constatar, ademais, que a tese
defensiva, ventilada em sede de contestação (fls. 122/126), se
restringiu, no que toca ao mérito, à alegação de validade da
anuência aposta no compromisso de compra e venda.
As teses de inexistência de simulação e
usucapião e o pedido de indenização por benfeitorias representam

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vedada inovação recursal.
Por outro lado, com a anulação da venda,
o imóvel passa a integrar, novamente, o patrimônio dos
proprietários originais. Deste modo, os autores não poderiam ser
considerados parte legítima para responder por eventual pretensão
ao ressarcimento por benfeitorias.
Portanto, a decisão recorrida é confirmada
em sua íntegra, sendo negado provimento ao recurso.
Por fim, em razão da sucumbência
recursal os honorários devidos pelos réus aos representantes dos
autores são majorados de 10% para 15% sobre o valor atualizado
da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC/2015.
Conclusão.
O recurso é desprovido.
Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição,
todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale
lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e
objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes,
não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos
deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a
jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no 497.941/RS, Rel. Min.
Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg
no Ag no 522.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em
25/10/2004).
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator