Tribunal: TJSP
Processo: 1012955-23.2019.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel. Pedido de restituição de valores pagos a título de taxa de assessoria/despachante. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Pretensão de afastamento da devolução do valor pago. Descabimento de cobrança de taxa a título de assessoria imobiliária ou atividade congênere. Nomenclaturas diversas que, por sua vez, não

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel. Pedido de restituição de valores pagos a título de taxa de assessoria/despachante. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Pretensão de afastamento da devolução do valor pago. Descabimento de cobrança de taxa a título de assessoria imobiliária ou atividade congênere. Nomenclaturas diversas que, por sua vez, não descaracterizam a essência da referida taxa. Entendimento sedimentado pelo Col. Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo. Indispensabilidade da comprovação, pela ré, da prestação do referido serviço a configurar transferência válida ao consumidor. Ausência de comprovação nos autos nesse sentido. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000086263
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012955-23.2019.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado JOSÉ ROBERTO DE OLIVEIRA
JÚNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012955-23.2019.8.26.0344 -Voto no
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Voto n. 35.010.
Apelação Cível no 1012955-23.2019.8.26.0344.
Apelante/Ré: MRV Engenharia e Participações S/A.
Apelado/Autor: José Roberto de Oliveira Junior.
Origem: 1a Vara Cível do Foro de Marília.
Juíza Dra. Paula Jacqueline Bredariol de Oliveira.
APELAÇÃO CÍVEL. Contrato particular de promessa de compra
e venda de bem imóvel. Pedido de restituição de valores pagos a
título de taxa de assessoria/despachante. Sentença de procedência.
Insurgência da ré. Pretensão de afastamento da devolução do valor
pago. Descabimento de cobrança de taxa a título de assessoria
imobiliária ou atividade congênere. Nomenclaturas diversas que,
por sua vez, não descaracterizam a essência da referida taxa.
Entendimento sedimentado pelo Col. Superior Tribunal de Justiça
em recurso repetitivo. Indispensabilidade da comprovação, pela ré,
da prestação do referido serviço a configurar transferência válida
ao consumidor. Ausência de comprovação nos autos nesse sentido.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
sentença de fls. 114/116 que julgou procedente o pedido inicial nos seguintes
termos:
“[...] Assim, independentemente da nomenclatura utilizada, esse
custo
mostra-se
inexigível
do
adquirente.
Cabível,
portanto,
a
devolução
do
valor
comprovadamente pago pelo autor, que no caso foi de 9 prestações de R$ 80,00, totalizando R$
720,00. Desse modo, a procedência da ação é medida que se impõe. POSTO ISTO e
considerando o mais que dos autos consta JULGO PROCEDENTE EM PARTE a presente ação
ajuizada por JOSÉ ROBERTO DE OLIVEIRA JÚNIOR, contra MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A, para o fim de DECLARAR nula a cláusula contratual, que estabelece a
cobrança de serviços de registro de contrato, bem como CONDENAR a ré a restituir a
importância de R$ 720,00 (setecentos e vinte reais), acrescidos de correção monetária pela
tabela prática do TJSP a partir do desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da
citação. O autor sucumbiu minimamente. Portanto, CONDENO a ré ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como, os honorários advocatícios da parte adversa, que fixo em R$
800,00, nos termos do artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil”.
Opostos embargos de declaração (fls. 119/121), os
quais foram acolhidos nos seguintes termos (fls. 127/128):

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“VISTOS. JOSÉ ROBERTO DE OLIVEIRA JÚNIOR ofereceu, com
fundamento no art. 1.022 do Código de Processo Civil, EMBARGOS DE DECLARAÇÃO da
sentença de fls. 114/116, alegando a existência de erro material, visto que determinou a devolução,
pela ré, do valor de R$ 720,00, relativamente à Taxa SATI, quando o correto seria R$ 800,00, pois
documentalmente comprovado o seu pagamento. Os embargos foram respondidos pela parte
adversa, na forma do §2o, do art. 1.023, do CPC, que defendeu a rejeição dos embargos. D E C I D
O. A sentença de fls. 114/116 contém, efetivamente, o erro material apontado. O documento de fls.
18/20 comprova satisfatoriamente o pagamento de 10 parcelas de R$ 80,00, relativamente aos
Serviços de Assessoria no registro pref/cart. POSTO ISTO e considerando o mais que dos autos
consta, ACOLHO os embargos para DECLARAR o erro material existente na sentença de fls.
114/116 para que passe a constar do dispositivo a seguinte redação: POSTO ISTO e
considerando o mais que dos autos consta JULGO PROCEDENTE a presente ação ajuizada
por JOSÉ ROBERTO DE OLIVEIRA JÚNIOR, contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A, para o fim de DECLARAR nula a cláusula contratual, que estabelece a cobrança de
serviços de registro de contrato, bem como CONDENAR a ré a restituir a importância de R$
800,00 (oitocentos reais), acrescidos de correção monetária pela tabela prática do TJSP a
partir do desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. Sucumbente,
CONDENO a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como, os
honorários advocatícios da parte adversa, que fixo em R$ 800,00, nos termos do artigo 85,
§8o, do Código de Processo Civil”.
Insurge-se a requerida, ora apelante (fls. 131/139),
indicando, de início, o entendimento firmado no REsp 1.791.531/SP. Aduz que o
serviço em litígio trata-se de taxa de despachante, não tendo relação, por sua
vez, com o serviço de assessoria técnica imobiliária (SATI). Suscita, ainda, que o
REsp 1.599.511/SP autorizou a cobrança de tal encargo, o qual também fora
contratado de forma expressa pelo adquirente do bem, conforme “Termo de
Opção
Serviços de Registro de Contrato”. Alega, por fim, que a taxa de
despachante é facultativa e que os serviços relacionados foram efetivamente
prestados. Colaciona posicionamentos deste Tribunal a embasar a pretensão
recursal.
Requer o provimento deste recurso para reforma da r.
sentença, com a improcedência do pedido inicial, reconhecendo a legalidade da
cobrança da taxa de despachante e invertendo o ônus da sucumbência.
Contrarrazões (fls. 146/155).

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Tempestivo, preparado (fls. 140/142) e subscrito por
patrona regularmente constituída (fls. 85), satisfazendo, pois, os pressupostos
objetivos e subjetivos de recorribilidade que lhe são próprios, conhece-se do
apelo.
É o relatório.
Não se olvida que o contrato firmado entre as partes se
subordina às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor, uma
vez que presentes a figura do fornecedor ou prestador de serviços na cadeia
produtiva
ora apelante -, bem assim do destinatário final, que é a parte
adquirente da unidade imobiliária - apelado (arts. 2o e 3o) -, sendo, de rigor, a sua
interpretação de modo mais favorável ao consumidor, nos termos do que
estabelece o art. 47.
Respeitada a cristalina irresignação da ora apelante,
nenhum reparo merece a solução empregada pela MM. Juíza sentenciante que
concluiu pela inexigibilidade dos valores pagos pelo autor a título de “taxa de
despachante”, senão vejamos.
O C. Superior Tribunal de Justiça, em apreciação de
recurso sob o rito dos repetitivos, reconheceu como abusiva a cobrança do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (“SATI”) ou atividade congênere, nos
seguintes termos:
“Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (REsp n.
1.599.511/SP).
Não se olvida, contudo, que, naquele mesmo REsp,
indicou-se que “a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem
causa do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao
consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de
serviços cartorários, podem ser efetivados", o que, em tese, validaria a

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pretensão da recorrente no tocante à denominada “taxa de despachante”.
Compulsando-se estes autos, verifica-se que o autor
expôs em sua inicial a pretensão de ser declarada nula a cláusula contratual que
estabelece a cobrança de serviço de despachante, no total de R$ 800,00, e ter
restituído o valor, por ele, efetivamente pago (fls. 06).
Todavia, ainda que a parte ré defenda que referida
“taxa de despachante” é plenamente válida e, frisa-se, tendo “reformulado” o
modelo de instrumento contratual anteriormente praticado, por ela, no mercado,
agora o denominando de “Termo de Opção Serviços de Registro de Contrato”
(fls. 16/17) -, não fora comprovada prestação efetiva dos serviços de “emissão de
guia de ITBI junto às respectivas prefeituras, após a assinatura do contrato de
financiamento junto ao agente financeiro”, ou a promoção de “registro do contrato
de financiamento no respectivo cartório de registro de imóveis” para que o
consumidor suportasse o referido encargo.
A ré não colaciona aos autos qualquer documento
apto a comprovar que concretizou os serviços ofertados e cobrados da parte
consumidora, de forma a validar a sua pretensão. Nem se duvida, ainda, que a
previsão contratual de fls. 16 é, deveras, genérica, não sendo possível à parte
contratante, inclusive, identificar especificamente quais serviços serão, a ela,
prestados (“outras providências necessárias ao registro do contrato junto ao
Cartório”). Ademais, a própria nomenclatura utilizada pela parte vendedora no
extrato fornecido nas plataformas digitais (fls. 18/20) demonstra a natureza de
assessoria desta taxa.
A respeito deste tema, manifestou-se esta Egrégia
Corte em situações semelhantes à dos autos:
“(...) O caso em exame envolve taxas cobradas de adquirente de
imóvel, mediante diversas denominações, contudo, a taxa Sati ou
taxa de despachante, ou outra nomenclatura que a ré pretenda
denominar, não encontra respaldo para cobrança. Isso porque,
não existe comprovação efetiva da prestação de serviços,

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além do que, é abusiva a cobrança vinculada à celebração do
contrato, portanto, a restituição está em condições de
prevalecer.”.
(TJSP.
Apelação
1039688-77.2017.8.26.0576.
Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 17/07/2018).
“DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL
E RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO - Compra e venda de imóvel
- "Taxa" de registro de contrato - Improcedência - Insurgência
da autora - Cabimento - O pactuado no "Termo de opção
Serviços de Registro de Contrato" representa atividade
congênere aos malfadados serviços de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), cuja cobrança, nos termos do decidido no
REsp no 1.599.511/SP, é abusiva - Prestação dos "serviços de
registro de contrato" que, inclusive, não foi comprovada
RECURSO
PROVIDO”.
(TJSP.
Apelação
1002709-02.2018.8.26.0344; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
22/08/2018).
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda Ação de
rescisão de cláusula contratual com pedido de repetição indébito
Sentença de procedência Inconformismo da ré, alegando que
a cobrança em questão não se refere à taxa SATI, mas, sim, a
taxa de despachante
Desacolhimento
Atividade que
ostenta a mesma natureza da taxa SATI
Abusividade da
cobrança Entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de
Justiça em sede de recurso repetitivo
Sentença mantida

Recurso
não
provido.

(TJSP.
Apelação
1024779-13.2017.8.26.0032; Relator (a): José Carlos Ferreira
Alves; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 12/11/2018).
E nem se alegue que o REsp n. 1.791.531-SP (fls.
133/134) validou a pretensão recursal da ré, pois, naquele caso, o Tribunal, à
vista dos elementos fático-probatórios constantes dos autos, consignou que não
havia provas de que a parte autora tivesse, de fato, realizado o pagamento da
parcela, ao contrário do que ocorre neste recurso, no qual se verifica a quitação
dos valores pelo autor, conforme extrato eletrônico (parcelas I221 a I230 - fls.
18/20).
E reitera-se que não se olvida possibilidade de que a ré
ofereça tal serviço ao consumidor, porém, não fora capaz de comprovar que de
fato o efetivou, prevalecendo, assim, a determinação de devolução.

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Não há, com o afastamento de certas disposições
contratuais
como a dos autos -, qualquer violação ao princípio pacta sunt
servanda, visto que as cláusulas contratuais devem ser apreciadas sob a ótica
consumerista, plenamente aplicável ao caso sub judice, não sendo absolutas, e,
caso detenham caráter abusivo, devem ser afastadas pelo i. Juízo, como, de fato,
ocorreu, em consonância, ainda, com o posicionamento do C. STJ (REsp
1.599.511/SP).
E, assim sendo, considerando-se as peculiaridades
fáticas e jurídicas do caso sub judice, adequado se mostra o entendimento da r.
sentença que se posicionou pela inexigibilidade do valor cobrado a titulo de “taxa
de despachante”, não comportando, pois, qualquer dissentimento.
Em razão do desprovimento do recurso de apelação da
requerida, conforme dispõe o art. 85, § 11 do Código de Processo Civil, de rigor a
majoração da verba honorária a ser paga pela ré ao patrono do autor,
anteriormente arbitrada em R$ 800,00 para o valor total de R$ 900,00.
Por fim, prequestionada toda matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada com a finalidade de acesso à Superior Instância,
pelas vias extraordinária e especial, observando-se que em prequestionamento é
desnecessária a indicação exaustiva dos dispositivos legais, bastando que a
questão tenha sido decidida, como o fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator