Tribunal: TJSP
Processo: 1027659-58.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto
Órgão colegiado: 37a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão de compromissos de compra e venda de imóveis, cumulada com restituição de parcelas pagas – Ação principal julgada extinta sem resolução de mérito e reconvenção julgada parcialmente procedente para rescindir os compromissos de compra e venda com restituição e retenção de 25% dos valores pagos pela autora reconvinda – Apela a reconvinte pretendendo

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão de compromissos de compra e venda de imóveis, cumulada com restituição de parcelas pagas – Ação principal julgada extinta sem resolução de mérito e reconvenção julgada parcialmente procedente para rescindir os compromissos de compra e venda com restituição e retenção de 25% dos valores pagos pela autora reconvinda – Apela a reconvinte pretendendo a condenação da reconvinda ao pagamento das parcelas contratuais vencidas até a data da sentença – Descabimento – Rescisões dos contratos que, a despeito de terem sido declaradas judicialmente em 13/08/2019, ocorreram na época da interrupção dos pagamentos pela autora reconvinda (junho de 2018), termo na qual foi constituída em mora que não purgou – Exegese da Lei no 6.766/79, art. 32 - Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000688160
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1027659-58.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
SUNDPEC MONTEREY EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, é apelada KARINA
ARAUJO MEDINA.
ACORDAM, em 37a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEDRO
KODAMA (Presidente sem voto), SERGIO GOMES E JOSÉ TARCISO BERALDO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027659-58.2018.8.26.0576 -Voto no 13675 – DRG/LMCP/FCSO/LSN/GC/GR
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Apelação Cível no 1027659-58.2018.8.26.0576
Apelante: Sundpec Monterey Empreendimentos Spe Ltda
Apelado: Karina Araujo Medina
Comarca: São José do Rio Preto 7a Vara Cível
Juiz 1o Grau: Marcelo Eduardo de Souza
Órgão 2o Grau: 37a Câmara de Direito Privado
Relator: JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Voto no 13675
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão
de compromissos de compra e venda de imóveis, cumulada
com restituição de parcelas pagas Ação principal julgada
extinta sem resolução de mérito e reconvenção julgada
parcialmente procedente para rescindir os compromissos de
compra e venda com restituição e retenção de 25% dos valores
pagos pela autora reconvinda Apela a reconvinte pretendendo
a condenação da reconvinda ao pagamento das parcelas
contratuais vencidas até a data da sentença Descabimento
Rescisões dos contratos que, a despeito de terem sido
declaradas judicialmente em 13/08/2019, ocorreram na época
da interrupção dos pagamentos pela autora reconvinda (junho
de 2018), termo na qual foi constituída em mora que não
purgou Exegese da Lei no 6.766/79, art. 32 - Sentença
mantida Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença
proferida em 13 de agosto de 2019 (fls. 248/250), declarada a fls. 259/260, de relatório
adotado, que julgou extinta, sem resolução do mérito, ação de rescisão de
compromissos de compra e venda de imóveis, cumulada com restituição de parcelas
pagas, e julgou parcialmente procedente a reconvenção nos seguintes termos: “A
reconvenção vai julgada parcialmente procedente, decretando-se a rescisão do
contrato firmado entre as partes, em razão da inadimplência da autora reconvinda, que
perderá em favor da ré reconvinte, revista posição desse Magistrado, o equivalente a
25% do quanto pago, a título de cláusula penal, responsabilizando-se, ainda, pelo
pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, enquanto vigente o contrato. De outro

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lado, sai a ré reconvinte obrigada a restituir à autora reconvinda, em única parcela, o
equivalente a 75% dos valores pagos, corrigidos da data dos pagamentos, com juros de
mora, no caso, como a ação foi proposta por si, do trânsito em julgado dessa sentença.
A autora reconvinda, tendo dado causa à propositura da reconvenção, arcará com os
ônus da sucumbência, com honorária em R$2.000,00, nos termos do §8o, do artigo 85,
do NCPC. De outro lado, a ação principal vai extinta, sem decisão de mérito,
reconhecida a falta de pressupostos de constituição e validade do processo, arcando a
autora com os ônus da sucumbência, com honorária em 10% do valor da causa”.
A ré-reconvinte recorre (fls. 262/270) pedindo provimento para
modificação da sentença com condenação da autora reconvinda ao pagamento das
parcelas inadimplidas até a data da rescisão dos contratos em sede de reconvenção.
Contrarrazões às fls. 276/279.
É o relatório.
Recurso
conhecido.
Presentes
os
pressupostos
de
admissibilidade recursal. Partes legítimas e regularmente representadas. A apelação,
interposta em 12 de dezembro de 2019, é tempestiva e preparada (fls. 271/273).
O pedido de condenação da autora reconvinda ao pagamento das
parcelas vencidas até a data da declaração judicial da rescisão dos instrumentos
contratuais não comporta acolhimento.
Isso porque, os contratos foram resolvidos justamente em razão
da falta de pagamento das parcelas, a partir de junho de 2018 (fls.04), por dificuldades
financeiras da promitente compradora, e tal fato foi reconhecido na sentença: “A
reconvenção vai julgada parcialmente procedente, decretando-se a rescisão do
contrato firmado entre as partes, em razão da inadimplência da autora reconvinda,
que perderá em favor da ré reconvinte, revista posição desse Magistrado, o equivalente
a 25% do quanto pago (...)”.

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De tal modo, as rescisões dos contratos que, a despeito de terem
sido declaradas judicialmente em 13/08/2019, ocorreram na época da interrupção dos
pagamentos pela compromissária-compradora, a autora reconvinda, iniciado em junho
de 2018 (fls.04) em decorrência de confessadas dificuldades financeiras, termo no qual
houve o efetivo descumprimento das avenças quanto à obrigação de pagar, nascendo o
direito do compromissário-vendedor, o ora apelante, de cobrar o saldo devedor ou de
considerar rescindidos os contratos, tendo optado pela última hipótese quando
reconveio.
Corrobora tal entendimento o ajustado na cláusula 4.5 dos
contratos autorizando rescisão imediata a partir do inadimplemento da compradora (fls.
20, 38 e 55):
“4.5
Não obstante seu caráter de irrevogabilidade e
irretratabilidade, o presente contrato será considerado resolvido de
pleno direito, a critério da PROMITENTE VENDEDORA, na
ocorrência dos casos abaixo:
a) - se o PROMISSÁRIO COMPRADOR não pagar qualquer
parcela do preço de aquisição do lote;
b) - se o PROMISSÁRIO COMPRADOR não cumprir qualquer outra
obrigação prevista nesse contrato;
c) - se o PROMISSÁRIO COMPRADOR não pagar pontualmente o
IPTU referente ao imóvel objeto deste contrato”.
Enfim, a rescisão contratual por falta de pagamento retroage ao
momento do início da inadimplência, da mora da compromissária-compradora quando
não purgada; é a exegese propiciada na Lei no 6.766/79, art. 32, e que, pela actio nata,
firma o direito do compromissário-vendedor de acionar o compromissário-comprador.
Nessa quadra, o recurso é desprovido, seguindo mantida a
sentença também por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Anoto, ainda, entendimento pacífico de que o órgão julgador

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não está obrigado a citar todos os artigos de lei ordinária, infraconstitucional ou da
Constituição Federal para fins de prequestionamento, no que se consideram
automaticamente prequestionadas todas as disposições legais discutidas nos autos.
Na temática o Colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece
que: “São numerosos os precedentes nesta Corte que tem por ocorrente o
prequestionamento mesmo não constando do corpo do acórdão impugnado a referência
ao número e à letra da norma legal, desde que a tese jurídica tenha sido debatida a
apreciada” (Rec. Esp. 94.852, SP, Rel. Min. Fontes de Alencar, DJ 13.09.99, pg.1088).
Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Relator
(assinatura eletrônica)