Tribunal: TJSP
Processo: 1064462-05.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-03
Data de publicação: 2020-05-03

Ementa:
Promessa de compra e venda. Bem imóvel. Obrigação de fazer. Preliminar. Interesse de agir do autor. Necessidade da atividade jurisdicional, adequação da via processual eleita e utilidade do provimento jurisdicional evidenciadas. Preliminar de carência da ação rejeitada.

Pretensão ao cancelamento de hipoteca. Cabimento. Quitação do financiamento comprovada. Recusa injustificada por parte do

Ementa:
Promessa de compra e venda. Bem imóvel. Obrigação de fazer. Preliminar. Interesse de agir do autor. Necessidade da atividade jurisdicional, adequação da via processual eleita e utilidade do provimento jurisdicional evidenciadas. Preliminar de carência da ação rejeitada.

Pretensão ao cancelamento de hipoteca. Cabimento. Quitação do financiamento comprovada. Recusa injustificada por parte do banco em providenciar a respectiva baixa. Cancelamento da averbação no curso dos autos. Obrigação de outorgar escritura definitiva do bem imóvel. Quitação do preço comprovada (art. 373, I, do CPC/2015). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000308352
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1064462-05.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes GAFISA
SPE 130 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e BANCO DO BRASIL S/A, é
apelado LUIS AUGUSTO FERRACIOLLI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 3 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1064462-05.2017.8.26.0114 -Voto no 28.152.
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VOTO no. 28.152.
Apelação no. 1064462-05.2017.8.26.0114
Comarca: Campinas – 1a Vara Cível
Ação: Promessa de Compra e Venda
Apelante: Gafisa Spe 130 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outro
Apelado: Luis Augusto Ferraciolli
Promessa de compra e venda. Bem imóvel.
Obrigação de fazer. Preliminar. Interesse de agir do
autor. Necessidade da atividade jurisdicional,
adequação da via processual eleita e utilidade do
provimento jurisdicional evidenciadas. Preliminar
de carência da ação rejeitada.
Pretensão
ao
cancelamento
de
hipoteca.
Cabimento.
Quitação
do
financiamento
comprovada. Recusa injustificada por parte do
banco
em
providenciar
a
respectiva
baixa.
Cancelamento da averbação no curso dos autos.
Obrigação de outorgar escritura definitiva do bem
imóvel. Quitação do preço comprovada (art. 373, I,
do
CPC/2015).
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
Da r. sentença (fls. 402/405) que julga
procedente a ação para condenar os requeridos à obrigação de fazer
consistente na liberação do ônus incidente sobre o imóvel adquirido e
quitado pela parte autora, outorgando-lhe escritura definitiva
respectiva, no prazo de 30 (trinta) dias corridos, sob pena de multa
diária de R$ 100,00. A obrigação do banco somente será considerada
cumprida quando da baixa da hipoteca e a da promitente vendedora
somente quando da outorga da escritura definitiva; apelam as rés
vencidas postulando a reforma do julgado.
Em suas razões recursais (fls. 402/405), a
corré Banco do Brasil S/A sustenta, preliminarmente, que o autor
carece de interesse agir, já que a apelante nunca recebeu solicitação
de baixa/pagamento do VMD (Valor Mínimo de Desligamento) da
unidade objeto desta demanda, o que demonstra a movimentação

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Apelação Cível no 1064462-05.2017.8.26.0114 -Voto no 28.152.
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desnecessária do Poder Judiciário, visto que existente a via
administrativa para resolução do conflito apontado pela recorrida.
No mérito, assevera, em síntese, que a
obrigação pretendida é impossível de ser cumprida, dado que a
recorrente não recebeu solicitação de baixa/pagamento do VMD da
unidade 1902, o que vai de encontro com a cláusula vigésima quinta
do instrumento de crédito. Pede o provimento do recurso.
Recurso preparado (fls. 406/407) e respondido
(fls. 412/422).
Por suas razões recursais (fls. 424/437), a
corré Gafisa sustenta, em síntese, que a liberação da hipoteca e
outorga da escritura definitiva não depende da conduta e diligência da
incorporadora, sendo necessária a expedição de termo de quitação
por parte do Banco credor, o que não foi feito.
Aduz que o gravame hipotecário não impede o
livre gozo do imóvel ou outorga da escritura e tampouco, gera
quaisquer consequências jurídicas para o adquirente, consoante
entendimento explicitado na Súmula 308 do STJ.
Pontua que os custos envolvidos para a baixa
e outorga da escritura devem correr as expensas do apelado. Pede o
provimento do apelo.
Recurso preparado (fls. 436/439 e 513) e
respondido (fls. 440/445).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação cominatória visando a o
cancelamento do registro da hipoteca existente na matrícula do imóvel
(fls. 56/57) quitado pelo autor (fls. 58), bem como outorga da escritura
definitiva
Da preliminar de falta de interesse processual:
rejeição

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Com efeito, resta comprovado nos autos a
resistência da casa bancária em promover a baixa da hipoteca,
notadamente
porque
embora
notificada
extrajudicialmente
a
incorporadora manteve-se inerte.
Marque-se, ademais, que a tese de que o autor
não comprovou a recusa da instituição financeira para a liberação da
hipoteca é insubsistente, pois não está obrigado a esgotar a via
administrativa para buscar o provimento jurisdicional.
Ressalte-se, outrossim, a legitimidade para
proceder ao levantamento da hipoteca cabe ao agente financeiro.
Nesse sentido, são os V. Arestos, verbis:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO Cancelamento de
hipoteca Legitimidade passiva "ad causam" do agente
financeiro sob pena de tornar-se inócua a prestação
jurisdicional Precedentes do STJ Inteligência da sua
Súmula 308 A hipoteca conferida ao agente financeiro
não tem eficácia perante o adquirente do bem
Astreintes mantida - Recurso desprovido (Agravo de
Instrumento no 2221981-77.2017.8.26.0000, Rel. Des.
Alcides Leopoldo e Silva Júnior, 2a Câmara de Direito
Privado).
“ILEGITIMIDADE PASSIVA Agente financiador é parte
legítima para figurar no polo passivo da ação do
adquirente de imóvel sobre que pesa hipoteca
garantidora
de
financiamento
assumido
pela
construtora com a instituição Responsabilidade do
banco de dar baixa à hipoteca que grava o imóvel
Legitimidade reconhecida. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
INEFICÁCIA
DE
HIPOTECA
Pretensão
ao
cancelamento do gravame Entendimento consolidado
na Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior
à celebração da promessa de compra e venda, não
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
Sentença que acolhe a ação, mantida. Recurso não
provido.”(Apelação
no
9146831-83.2008.8.26.0000,
Rel. Des. João Carlos Saletti, 10a Câmara de Direito
Privado).

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“Apelação Obrigação de Fazer Cancelamento de
Hipoteca firmada entre a Incorporadora e o Banco
Legitimidade passiva do credor hipotecário, ainda que
entre eles inexista relação contratual, uma vez que
será atingido em sua esfera jurídica Inteligência da
Súmula 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
Sentença Mantida Apelo Desprovido (Apelação no
1009479-12.2014.8.26.0001, Rel. Des. Ramon Mateo
Júnior, 12a Câmara de Direito Privado).
Latente, pois, o interesse processual do
apelado, na medida em que demonstradas a necessidade da
atividade jurisdicional, a adequação da via processual eleita e a
utilidade do provimento jurisdicional.
Como sabido, o interesse processual consiste
na utilidade do provimento jurisdicional solicitado, a qual está
vinculada à presença de dois elementos, quais sejam: necessidade de
tutela jurisdicional e adequação do provimento solicitado.
O interesse processual, portanto, é aquele que
se expressa pela indispensabilidade do uso do processo para o autor,
sob pena de, não o tendo, ficar sem meios para fazer valer sua
pretensão.
Além disso, no processo civil, o interesse de
agir está fundado no trinômio necessidade-utilidadeadequação, sendo
o pressuposto válido para propor a ação, contestá-la, ou mesmo
recorrer de decisões desfavoráveis.
Sobre o tema, aclara MARCUS VINÍCIUS RIOS
GONÇALVES que o interesse de agir constitui-se pelo "binômio
necessidade e adequação. Para que se tenha interesse é preciso que o
provimento jurisdicional seja útil a quem o postula. A adequação refere-se à
escolha do meio processual pertinente, que produza um resultado útil (...) A
escolha inadequada da via processual torna inútil o provimento e enseja a
extinção do processo sem resolução do mérito" (in Novo Curso de Direito
Processual Civil, vol. 1: Teoria Geral e Processo de Conhecimento, 1a parte, 7a
ed., São Paulo: Saraiva, 2010).
Na hipótese, sobejam a imprescindibilidade da
atividade jurisdicional, a adequação da via processual eleita e a
utilidade do provimento obtido, razão pela qual rejeito a preliminar

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suscitada.
Rejeita-se, portanto, a preliminar arguida.
Do direito à liberação da hipoteca e outorga da
escritura
No mérito, a ação procede.
A prova documental demonstra suficientemente
que o autor quitou integralmente as parcelas de seu financiamento
hipotecário perante o réu (fls. 58/62), o que, ordinária e
necessariamente, impõe o desenlace do aludido gravame.
De tal sorte, a extinção do ônus real mostrara-
se de rigor, restando caracterizada a omissão do ente financeiro na
entrega do documento exigido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Marque-se, aliás, que tal providência ocorrera
no curso da lide, após o proferimento da sentença, conforme certidão
de matrícula de fls. 492/493.
Ademais, a temática de que ainda há garantia
de hipoteca pendente sobre o imóvel não subsiste face à prova de
quitação da dívida. Inadmissível, pois, tal alusão.
Noutro
bordo,
o
preço
de
aquisição,
devidamente quitado (fls. 58/62) confere ao apelado a possibilidade
de ver o bem adicionado a seu patrimônio, sob pena de
enriquecimento ilícito da ré, então proprietária.
Marque-se, ainda, que o direito do promissário-
comprador de obter a escritura definitiva do imóvel somente se
extingue pelo direito de outrem, resultante da usucapião.
Bem fundamentou, no mesmo percurso, o
magistrado sentenciante, verbis:
“Deveras, quitado o preço combinado para a aquisição
da unidade imobiliária (vide termo de quitação às fls.
58/62),
tem
os
requeridos,
respectivamente,
a
obrigação de outorgar a escritura pública definitiva do

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imóvel, bem como de levantar o gravame hipotecário
que lhe pesa.
Por sua vez, ante a quitação supramencionada, tem o
promitente-comprador direito de obter a regularização
do imóvel adquirido, mediante providências que
ensejam a transmissão do domínio, preservando-se,
assim, a comutatividade contratual.
(...)
Por isso, a obrigação que tem a vendedora de outorgar
a escritura, após a quitação do imóvel, envolve
também a de quitar o pacto relativo à hipoteca que
incide sobre o bem, perante a entidade que financiou o
empreendimento, à míngua, repita-se, de sub-rogação
do requerente no financiamento.
Igualmente, o comprador não se submete à vontade da
instituição financeira de não levantar a hipoteca
instituída sobre o imóvel, tendo direito ao registro da
coisa em seu nome, independentemente da existência
de dívida da construtora para com o banco. Exegese
do verbete sumular no 308 do E. Superior Tribunal de
Justiça.” (fls. 379/380)
E era o quanto bastava à procedência do
pedido.
Irretocável, pois, a r. sentença.
Por esses fundamentos e limites, pelo meu
voto, nego provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC/2015,
majorem-se os honorários sucumbenciais arbitrados na origem para
15% sobre o valor da causa atualizado, com correção a partir da
publicação deste.
RÔMOLO RUSSO
Relator