Tribunal: TJSP
Processo: 1007963-51.2014.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega do bem e cobrança de verbas de intermediação (corretagem e SATI) – Procedência parcial - Insurgência da ré.
COMISSÃO DE CORRETAGEM – Análise do caso à luz do REsp no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia repetitiva sobre o tema, e do contrato celebrado entre as partes – Valor da comissão de corretagem

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega do bem e cobrança de verbas de intermediação (corretagem e SATI) – Procedência parcial - Insurgência da ré.
COMISSÃO DE CORRETAGEM – Análise do caso à luz do REsp no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia repetitiva sobre o tema, e do contrato celebrado entre as partes – Valor da comissão de corretagem informado de forma clara e destacada do preço total do imóvel, sendo válida a transferência deste encargo ao comprador – Restituição dos valores pagos a este título indevida.
PRAZO DE ENTREGA - Não há amparo jurídico ou de razoabilidade para se admitir a contagem do prazo a partir da data a ser estabelecida em evento futuro e incerto relativo à assinatura de contrato de financiamento com agente financiador, como aduz em suas razões a ré e previsto contratualmente – Prática abusiva.
DANOS MATERIAIS - Comprovação de pagamento de aluguéis - Indenização devida.
DANOS MORAIS – Período de mora de quase dois anos – Lapso temporal que não corresponde a mero aborrecimento por descumprimento contratual – Decisão mantida.
TAXAS CONDOMINIAS – Responsabilidade de quem detém a posse do imóvel – A entrega das chaves define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais – Taxas condominiais pretéritas que são de responsabilidade da construtora.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - Insurgência do autor em relação à base de cálculo de incidência dos honorários advocatícios – Cabimento – Fixação que deve se dar sobre o valor da condenação na forma do artigo 85, §2o, do Código de Processo
- RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279103
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007963-51.2014.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante/apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante VINICIUS GUIRALDELLI
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007963-51.2014.8.26.0196 -Voto no
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VOTO No: 20/32605
APEL.No: 1007963-51.2014.8.26.0196
COMARCA: FRANCA
APTES. : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e VINÍCIUS
GUIRALDELLI SILVA
APDOS. : OS MESMOS
JUIZ : LAURA MANIGLIA PUCCINELLI DINIZ
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega do bem e cobrança
de verbas de intermediação (corretagem e SATI) – Procedência
parcial - Insurgência da ré.
COMISSÃO DE CORRETAGEM – Análise do caso à luz do
REsp no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia repetitiva
sobre o tema, e do contrato celebrado entre as partes – Valor da
comissão de corretagem informado de forma clara e destacada do
preço total do imóvel, sendo válida a transferência deste encargo
ao comprador – Restituição dos valores pagos a este título
indevida.
PRAZO DE ENTREGA - Não há amparo jurídico ou de
razoabilidade para se admitir a contagem do prazo a partir da data
a ser estabelecida em evento futuro e incerto relativo à assinatura
de contrato de financiamento com agente financiador, como aduz
em suas razões a ré e previsto contratualmente – Prática abusiva.
DANOS MATERIAIS - Comprovação de pagamento de aluguéis -
Indenização devida.
DANOS MORAIS – Período de mora de quase dois anos – Lapso
temporal que não corresponde a mero aborrecimento por
descumprimento contratual – Decisão mantida.
TAXAS CONDOMINIAS – Responsabilidade de quem detém a
posse do imóvel – A entrega das chaves define o momento a partir
do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais – Taxas condominiais
pretéritas que são de responsabilidade da construtora.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - Insurgência do autor em
relação à base de cálculo de incidência dos honorários
advocatícios – Cabimento – Fixação que deve se dar sobre o valor
da condenação na forma do artigo 85, §2o, do Código de Processo
- RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ PARCIALMENTE
PROVIDOS.
Cuida-se de apelações, tiradas contra a sentença de fls.
238/249, que julgou procedente em parte a ação de obrigação de fazer c.c.
repetição de indébito e indenização por danos materiais e morais, movida por

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VINÍCIUS GUIRALDELLI SILVA em desfavor de MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
O dispositivo da sentença foi lançado nos seguintes
termos:
“
.. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido e condeno a ré à restituir ao autor o valor por ele pago a
título de tarifa de corretagem no importe de R$ 1.119,00, acrescido
de correção monetária e juros desde os desembolsos; devolução das
taxas condominiais no valor de R$ 1392,83 referentes aos meses de
novembro de 2012 a abril de 2014, acrescido de correção monetária
e juros desde os desembolsos; a restituição dos alugueres e tarifas
condominiais no valor de R$ 21.554,16 referente ao imóvel alugado
pelo autor, acrescido de correção monetária e juros desde os
desembolsos e ainda ao pagamento de indenização por danos
morais no valor de R$ 5.000,00, corrigidos monetariamente desde a
presente data, mais juros de mora de 1% ao mês contados da
citação. Condeno ainda a ré a entregar as chaves para o autor de
sua unidade condominial, no prazo de dez dias a contar de sua
intimação, sob pena de multa diária no valor de R$ 1000,00 (mil
reais) até o limite de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser revertida
em favor do autor. Ante a sucumbência recíproca, cada parte haverá
de arcar com as despesas e custas processuais que antecipou, além
da verba honorária de seus respectivos patronos”.
Apela a ré (fls. 262/305), com preliminar da extinção do
processo, por ausência de documentos essenciais à propositura da demanda,
uma vez que o autor não carreou aos autos qualquer documento que
comprovaria ter despendido a quantia de R$ 1.119,00 a título de comissão de
corretagem.

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Sustenta, ainda em preliminar, ser parte ilegítima para
figurar no polo passivo da demanda no que toca à questão relativa ao
pagamento da comissão de corretagem, porque esse pagamento foi feito a
terceiro.
No mérito, defende que não houve atraso na entrega das
chaves, pois a data de entrega do imóvel seria meramente estimativa e
somente válida para o cliente que quitasse o imóvel à vista, hipótese diversa
da dos autos.
Além disso, afirma que defende a legalidade do item 5 do
Quadro Resumo que estabelece que a entrega das chaves somente ocorreria 9
meses após o registro do contrato de financiamento.
Assevera que já entregou as chaves do imóvel em
10/09/2014 (fls. 309) e pugna pela reforma da condenação à multa diária pelo
descumprimento de tal determinação.
Insurge-se contra a condenação ao ressarcimento dos
valores despendidos pelo autor a título de alugueres e condomínio, durante o
período em que não estava na posse do bem, bem como contra a condenação
à indenização por danos morais, os quais entende não configurados.
Subsidiariamente, pede sua redução.
Por fim, repisa na legalidade da cobrança de comissão de
corretagem, uma vez que devidamente contida a obrigação no contrato e
também da cobrança de condomínio, conforme expressa previsão contratual.
Recorre o autor (fls. 312/319) unicamente para que haja
condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios a serem
fixados em percentual de 10 a 20% do valor da condenação.
Dada a oportunidade de contrariedade, os recursos foram
contrarrazoados (fls. 323/329 e 330/338).

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Este processo chegou ao TJ em 13/06/2016, sendo a mim
distribuído em 17/11/2016, com conclusão em 18/11/2016 (fl. 344).
Processo suspenso em 07/02/2018 (fls. 345), por
determinação do STJ nos REsp n° 1.601.149/RS e no REsp. n° 1.602.042/RS,
já julgados (Tema 960). Mesmo sem provocação das partes, pedi a remessa,
tendo a conclusão ocorrido em 08/04/2020 (fls. 346). Estudo e voto
concluído em 16/04/2020.
Breve relato.
Admito os recursos porque tempestivos e preparado o da
requerida (fls. 307/308).
A preliminar de ilegitimidade arguida pela ré deve ser
rejeitada.
Segundo o decidido no REsp no 1.551.968-SP, recurso
repetitivo, “tem legitimidade passiva ‘ad causam’ a incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é
pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor.”.
Em relação à validade da transferência ao consumidor da
obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e
venda celebradas no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida,
transcrevo abaixo o que foi decidido no REsp no 1.601.149-RS, submetido à
sistemática dos julgamentos repetitivos (Tema 960):
“TEMA 960
EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL

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E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO
DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO.
OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do
CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa
1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2.
Solução
do
caso
concreto: Considerando
que
as
partes
convencionaram que o valor correspondente à comissão de
corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor,
impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores
pagos a esse título. 3. Recurso especial provido. (RECURSO
ESPECIAL No 1.601.149 – RS (2016/0136102-7), Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, DJe 15/08/2018).” (destaques constantes da sentença)
A faixa 1 a que alude a tese Firmada são as faixas de
renda contempladas pelo programa.
Segundo o sítio eletrônico da Caixa Econômica Federal
que trata do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida, assim está
definida a faixa 1:
Famílias com renda de até R$ 1.800,00:
Faixa 1 - A Caixa oferece várias vantagens para a sua
família. Conte com um financiamento de até 120 meses,
com prestações mensais que variam de R$ 80,00 a R$

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270,00, conforme a renda bruta familiar. A garantia para
o financiamento é o imóvel que você vai adquirir. Assim,
fica muito mais fácil realizar o sonho da casa própria.
Ainda segundo a CEF em seu site, “se a sua família tem
renda mensal menor que R$ 1.800,00 é preciso se inscrever na prefeitura ou
numa entidade organizadora para iniciar o processo de seleção”.
Coordenando estas descrições com a Tese Firmada pelo
STJ, entendo, em princípio, que ainda haja uma “entidade organizadora”
(construtora que realiza o empreendimento através do Programa Minha Casa
Minha Vida), aqueles que o compram e se enquadrem na faixa 1, acima
descrita, não terão “intermediação imobiliária” e, somente neste caso, não
será devida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de
pagamento de eventual comissão de corretagem prevista no contrato.
No caso concreto, não se sabe se o comprador estaria
enquadrado nessa faixa, pois não juntado qualquer documento nesse sentido.
Assim, para se avaliar a possibilidade de cobrança de tais
valores na aquisição de imóvel, deve-se realizar a análise da compra do
imóvel à luz do contrato e da tese também firmada pelo Superior Tribunal de
Justiça, no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, representativo de recurso
repetitivo sobre o tema, segundo a qual é válida a transferência deste encargo
ao promitente-comprador, desde que o comprador seja previamente
informado o preço total da aquisição do imóvel, com o destaque do valor
daquela verba, visando sempre uma relação de compra e venda transparente,
firmada na boa-fé.
Verifica-se que houve previsão contratual expressa e clara

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do montante a ser pago a título de comissão de corretagem no contrato
(cláusula 3.3 do quadro resumo do contrato fls. 103), nos exatos termos
exigidos pelo STJ no REsp 1.599.511-SP, recurso repetitivo.
Em relação ao alegado atraso na entrega do imóvel, a
cláusula 5a do quadro resumo do contrato estabeleceu que na hipótese de
imóveis prontos, com habite-se averbado, a entrega das chaves seria após 3
meses à assinatura do contrato (fls. 104), o que deveria ocorrer em novembro
de 2012, contudo, as chaves somente foram entregues em setembro de 2014
(fls. 309).
Descabe a pretendida aplicação da primeira parte da
cláusula 5a do quadro resumo, pois se refere à hipótese do registro do
contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a
vendedora e o agente financeiro, estipulando termo para cumprimento de
obrigação, que é da requerida, e não guarda relação com o autor.
Assim, conclui-se que a mora durou de novembro de 2012
até a data da entrega efetiva, em setembro de 2014.
Defendo que todo e qualquer atraso na entrega do imóvel
contratado gera perda de razoável expectativa da posse do bem e de se auferir
benefício econômico com a sua aquisição, seja para moradia própria, seja
para alugá-lo, o que justifica o reconhecimento dos lucros cessantes, nesse
período, nos termos do artigo 402, do Código Civil, e conforme
entendimento já consolidado neste Tribunal, por meio da edição da Súmula
no 1621.
Segundo o STJ, caberão lucros cessantes, pois estes, em
1 Súmula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”

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última análise se identificam com o dano emergente sofrido pelo consumidor,
ainda que a finalidade do imóvel não fosse lucrativa (para locação), pois
sujeita a despesas outras decorrentes da não entrega, como por exemplo,
morar em imóvel de terceiro no interregno, arcando com os alugueres.
Extrapolado o prazo de entrega e de tolerância, deriva para
o adquirente o direito ao ressarcimento pelos prejuízos experimentados,
consoante entendimento consolidado por este Tribunal, por meio da edição
da Súmula no 162, publicada no DJe de 01/02/2016, e pelo Superior Tribunal
de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS
CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO
DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.
1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que,
descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-
comprador.
2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no Ag 1319473/RJ,
Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
julgamento 25/06/2013, DJe 02/12/2013) (grifos nossos).
Logo, devida a reparação por danos materiais, na forma de
pagamento de aluguéis e tarifas condominiais efetivamente despendidas pelo
autor no período de mora, conforme os recibos de alugueis juntados aos
autos.
As despesas condominiais pagas antes do recebimento da
unidade também devem ser devolvidas ao autor. É a efetiva entrega das
chaves de unidade recém-construída e, portanto, a imissão na posse do
imóvel que impõe a obrigação condominial do adquirente de arcar com este
encargo.

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Assim, incabível a cobrança da taxa condominial antes da
entrega das chaves, conforme há muito vem decidindo o STJ e esta Câmara,
em caso de hipótese similar:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA
DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a
disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se
reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de
unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos
condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de
promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se
reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade
autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes.”
(REsp 660.229/SP, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma,
julgamento em 21/10/04 );
“Agravo de instrumento. Pedido de tutela antecipatória para vedar a
anotação nos órgãos de proteção ao crédito. Rescisão contratual
que deve resultar na restituição das parcelas pagas pelo comprador,
subtraídas as despesas contratualmente previstas. Circunstância
incompatível com a exigibilidade da parcela remanescente do preço.
Taxa condominial e IPTU. Comprador que não recebeu a chaves do
imóvel. Despesas que devem ser suportadas pelo vendedor até a
transferência da posse do imóvel. Agravo provido.” (Agravo de
Instrumento no 2050329-89.2017.8.26.0000, Rel. Rômulo Russo,
julgamento em 06/12/2017, DJe 06/12/2017).
Em relação ao pedido de revisão dos danos morais
determinados, é de se considerar que o atraso de quase dois anos na entrega
do imóvel, acarretou diversos danos e prejuízos ao autor, que se viu obrigado

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a alugar outro imóvel para sua residência, não se tratando apenas de mero
contratempo por descumprimento contratual. Portanto, mantenho a
condenação ao pagamento de indenização por danos morais e ressalto que o
valor fixado, R$ 5.000,00, não se mostra desarrazoado ou abusivo na
hipótese concreta.
Por fim, deve ser provido o recurso do autor para que os
honorários advocatícios de sucumbência sejam fixados na forma do art. 85,
§§2° e 8°, do CPC, arbitrando-os em 15% do valor da condenação.
Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso da requerida para afastar a condenação à restituição da comissão de
corretagem e DOU PROVIMENTO ao recurso do autor para condenar a
requerida ao pagamento de honorários advocatícios da requerida fixados em
15% do valor da condenação.
É como voto.
MIGUEL BRANDI
Relator