Tribunal: TJSP
Processo: 0002255-94.2015.8.26.0101
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Hipótese que depende de prova essencialmente documental. Preliminar rejeitada. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Atraso incontroverso na transmissão desembaraçada da posse do imóvel aos compradores. Inadimplemento exclusivo da vendedora caracterizado. Retorno das partes ao status quo ante.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Hipótese que depende de prova essencialmente documental. Preliminar rejeitada. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Atraso incontroverso na transmissão desembaraçada da posse do imóvel aos compradores. Inadimplemento exclusivo da vendedora caracterizado. Retorno das partes ao status quo ante. Devolução integral dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. Inteligência da Súmula no 543 do C. STJ. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000095884
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 0002255-
94.2015.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante C E A - CENTRO
EMPRESARIAL AEROESPACIAL INCORPORADORA SPE LTDA, são apelados
LUCINDO BERGAMO, APARECIDA SANCHES BERGAMO, CARLOS CEZAR
BERGAMO e IDAMARA DE SOUZA BERGAMO.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente) e HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
ROSANGELA TELLES
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 2/8
VOTO No: 15523
APELAÇÃO No: 0002255-94.2015.8.26.0101
APELANTE: CEA - CENTRO EMPRESARIAL AEROESPACIAL INCORPORADORA
SPE LTDA
APELADOS: LUCINDO BÉRGAMO E OUTROS
COMARCA: CAÇAPAVA
JUIZ: RODRIGO VALÉRIO SBRUZZI
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
LOTEAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência.
Hipótese que depende de prova essencialmente documental.
Preliminar
rejeitada.
RESCISÃO
CONTRATUAL
E
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Atraso incontroverso na
transmissão desembaraçada da posse do imóvel aos compradores.
Inadimplemento exclusivo da vendedora caracterizado. Retorno
das partes ao status quo ante. Devolução integral dos valores
pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de
mora a partir da citação. Inteligência da Súmula no 543 do C. STJ.
SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios,
segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO
NÃO PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 285/287,
que julgou procedentes os pedidos formulados na presente demanda para: a) rescindir o
compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; b) determinar a devolução
integral dos valores pagos pelos apelados, com correção monetária desde o desembolso
e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou-a, ainda, ao pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em
10% do valor da causa.
Embargos declaratórios rejeitados pelo MM. Juiz a quo (fls. 299).
Inconformada, a apelante sustenta a ocorrência de cerceamento do seu
direito de defesa, em virtude de não ter sido intimada da data designada para a
realização da perícia, o que inviabilizou seu comparecimento e de seu patrono para

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 3/8
aquele ato. Pugna pela anulação do julgado e o retorno do processo à primeira instância,
para realização de uma nova prova pericial. No mérito, alega que não houve
inadimplemento contratual da sua parte. Afirma que o negócio foi desfeito por culpa dos
próprios compradores, que desistiram de prosseguir com a avença e deixaram de pagar
as prestações ajustadas. Entende que, nesse caso, a rescisão deve ser realizada nos
exatos termos do contrato, observando-se o percentual de retenção ali fixado ou, ao
menos, o importe de 25% do montante desembolsado. Defende a incidência da correção
monetária a partir do ajuizamento da ação e o cômputo dos juros de mora a partir do
trânsito em julgado. Requer, por fim, seja afastada a condenação ao pagamento de
lucros cessantes, na medida em que foi deduzido tal pedido na petição inicial. Busca a
reforma do decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, com a apresentação
de contrarrazões a fls. 343/353.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 358).
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi proferida
sob a égide do Novo Código de Processo Civil. Quando da interposição do recurso já
vigia a Lei no 13.105/2015, razão pela qual as disposições desta legislação devem ser
observadas.
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e venda
em 07/02/2014 para aquisição do lote no 14, Quadra V, integrante do empreendimento
imobiliário denominado “AEROVALE - CENTRO EMPRESARIAL AEROESPACIAL”,
localizado no Município de Caçapava - SP, pelo valor de R$ 959.297,52, mediante sinal
de R$ 107.100,00, duas parcelas anuais de R$ 68.748,96 e sessenta parcelas mensais
de R$ 11.911,66 (fls. 17/31).
Alegam os compradores que vinham cumprindo com sua obrigação, ou
seja, efetuando o pagamento das obrigações assumidas no referido instrumento, porém

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 4/8
foram surpreendidos com a paralisação das obras de infraestrutura do loteamento, em
virtude de decisão proferida em Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público,
visando
apurar
irregularidades
ambientais
no
local
(Processo
n.
0005652-
98.2014.8.26.0101).
Ainda, foi noticiada a realização de pedido de recuperação judicial pela
vendedora, que vem passando por dificuldades financeiras.
Daí
a
propositura
da
presente
demanda,
argumentando
os
compradores que a vendedora certamente não terá mais condições nem capital para
terminar as obras, postulando assim a rescisão do contrato e a devolução integral dos
valores pagos.
Os pedidos foram julgados procedentes pelo MM. Juiz a quo, conforme
já relatado, dando azo a insurgência nesta via recursal.
De proêmio, por se tratar de matéria de ordem processual, há que se
afastar a tese cerceamento de defesa deduzida pela recorrente.
Com efeito, a legislação processual pátria adota o sistema do livre
convencimento motivado, por meio do qual fica a cargo do julgador decidir pela
necessidade ou não de se realizarem atos durante a fase instrutória, bem como escolher
os meios de prova pertinentes para o deslinde da controvérsia.
Isso porque, se o conjunto probatório carreado for suficiente para
embasar a persuasão do Magistrado, a produção de outras provas implicaria a prática de
atos inúteis e meramente protelatórios.
Nesse contexto, segue a orientação do C. STJ:
“12. O artigo 330, do Codex Processual, que trata do julgamento antecipado da
lide, dispõe que o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 5/8
quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de
fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência (inciso I). 13.
Deveras, é cediço nesta Corte que inocorre cerceamento de defesa quando
desnecessária a produção da prova pretendida (REsp: 226064/CE, Rel.
Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 24.06.2003,
DJ 29.09.2003 ). 14. Ademais, o artigo 131 do CPC consagra o princípio da
persuasão racional, habilitando o magistrado a valer-se de seu convencimento,
à luz dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da
legislação que entender aplicável ao caso concreto, constantes dos autos.
Nada
obstante,
compete-lhe
rejeitar
diligências
que
delonguem
desnecessariamente o julgamento, a fim de garantir a observância do princípio
da celeridade processual. 15. Desta sorte, revela-se escorreito o fundamento
da decisão que dispensou a produção de prova pericial na hipótese dos autos.
16. Agravo regimental desprovido”. (STJ - AgRg no REsp 1.068.697/PR 1a
Turma Rel. Min. Luiz Fux, j. 18.05.2010)
In casu, é certo que o litígio em discussão versa sobre obrigações
contratuais, hipótese que depende de prova essencialmente documental.
Desse modo, conquanto a apelante não tenha sido pessoalmente
intimada da data da perícia, tal fato não caracteriza cerceamento de defesa, já que a
referida prova não se mostra imprescindível para o deslinde da causa, sendo suficiente
para tanto a análise dos documentos carreados aos autos.
Logo, não há que se falar em realização de nova perícia, não havendo,
outrossim, qualquer nulidade a ser declarada, tendo em vista a inexistência de prejuízo à
recorrente, devendo ser prestigiado o consagrado princípio do "pas de nullite sans grief".
Superada a preliminar arguida, passo ao exame do mérito.
Como é sabido, o negócio jurídico entabulado entre as partes se
submete às regras da Lei 6.766/79, a qual prevê, em seu art. 9o e no art. 18, inciso V, um
prazo máximo de quatro anos, contados do registro do loteamento, para a finalização
das obras de infraestrutura do loteamento e entrega ao adquirente, em perfeitas

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 6/8
condições, para que ele possa iniciar a construção sobre seu lote.
Trata-se de simples um parâmetro fixado pelo legislador, de sorte que
nada impede que os contratantes estipulem, de livre e espontânea vontade, um prazo
inferior para entrega do empreendimento, caso em que, havendo tal disposição, ela deve
ser observada.
Na hipótese em análise, a cláusula 2.3 do compromisso de compra e
venda estabeleceu que as obras do loteamento seriam finalizadas no prazo de dois
anos, prorrogável por mais dois anos, ou seja, em até 4 anos, tal como disposto na Lei
de Parcelamento do Solo, o que se afigura válido, diante da existência de previsão
contratual expressa (fls. 18).
O termo inicial do referido prazo, todavia, deve ser considerado como a
data do registro do loteamento, nos termos da aludida Lei, e não a expedição da Licença
de Obras pela Municipalidade, como pretendido pela apelante.
E, segundo se extrai dos autos, o registro no loteamento ocorreu, no
caso concreto, em 04/06/2013 (fls. 29). Via de consequência, o prazo final para
conclusão das obras se esgotou em 04/06/2017.
Ocorre, porém, que até o presente momento não se verifica que tenha
sido expedido o necessário Termo de Vistoria da Obra (TVO), documento que atesta a
regularidade do empreendimento e demonstra o cumprimento integral das obrigações
pela vendedora.
Nessa esteira, é incontroverso o inadimplemento da apelante,
considerando o atraso na transmissão desembaraçada da posse do imóvel aos
compradores, que já se estende por mais de dois anos.
Ordinariamente, as construtoras, com o objetivo de venda e atração de
consumidores, fazem promessas de entregas dos imóveis em datas que sabem,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 7/8
previamente, que não irão conseguir cumprir.
Inclusive, justificam o atraso ao argumento da incidência de fatores
externos (ex: entraves administrativos, fatores climáticos, escassez de mão de obra
qualificada, etc), fatos estes que, como é sabido, não encontram supedâneo jurídico apto
a sua sustentabilidade.
As situações aventadas são inerentes à atividade empresarial, como
risco do próprio negócio, não se admitindo a tentativa de repassar ao consumidor o
referido ônus.
A matéria, aliás, encontra-se pacificada por esta E. Corte, consoante o
disposto na Súmula de no 161 do TJSP, recentemente editada:
Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.
Em suma, não há que se falar em mero arrependimento contratual dos
adquirentes, mas sim legítimo exercício do direito de postular o desfazimento do
negócio, na medida em que, antes mesmo de decorrido o prazo de quatro anos, as
obras ficaram completamente paralisadas, por conta de entraves judiciais e
administrativos enfrentados pela vendedora, a justificar, inclusive, a suspensão do
pagamento das parcelas pelos apelados, na forma do art. 38 da Lei 6.766/79, inexistindo
qualquer descumprimento contratual por parte destes últimos.
Nessa esteira, escorreita a determinação de rescisão de contrato,
lembrando que, uma vez caracterizada a culpa exclusiva da apelante pelo desfazimento
da avença, cabe o retorno das partes ao status quo ante, mediante restituição integral
dos valores pagos, sem direito a qualquer retenção.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0002255-94.2015.8.26.0101 - Caçapava - VOTO No 8/8
Isto é, o inadimplemento contratual da apelante não admite a retenção
de parte dos valores pagos. Não se trata de distrato.
Acerca do assunto, merece destaque a Súmula de no 543 do C.
Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe:
Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.
Tratando-se de inadimplemento contratual, os juros de mora sobre o
valor da condenação devem incidir desde a citação, de acordo com o art. 405 do CC/02.
Quanto à correção monetária, deve ser contabilizada a partir de cada
desembolso, já que não constitui acréscimo, mas mera reposição do valor aquisitivo da
moeda corroída pelo processo inflacionário.
Destarte, de rigor a manutenção integral da r. sentença recorrida.
Tendo em vista o total improvimento do apelo, de rigor a fixação de
honorários recursais em favor do patrono dos apelados, consoante o disposto no art. 85,
§11, do CPC/2015, os quais são majorados para 12% do valor da causa.
Alerto que não é necessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora