Tribunal: TJSP
Processo: 1006717-61.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL ENSEJA RESPONSABILIDADE CIVIL – ENCARGOS DA OBRA – TEMA 6 JULGADO NO IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 – INDEVIDO O REPASSE DOS JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI – ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA TESE FIRMADA NO RESP No 1.599.511/SP. HIPÓTESE DE MOTIVAÇÃO PER RELATIONEN OU ALIUNDE -FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL ENSEJA RESPONSABILIDADE CIVIL – ENCARGOS DA OBRA – TEMA 6 JULGADO NO IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 – INDEVIDO O REPASSE DOS JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI – ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA TESE FIRMADA NO RESP No 1.599.511/SP. HIPÓTESE DE MOTIVAÇÃO PER RELATIONEN OU ALIUNDE -FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR – APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001002171
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006717-61.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A,
PARQUE
ALABAMA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA (GRUPO MRV) e BANCO DO BRASIL S/A, é
apelada ANDRÉIA OLIVEIRA RAMOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO no 1006717-61.2017.8.26.0019
Ação : Compra e venda
Apelantes: M.R.V. Engenharia e Participações S/A e outra
Apelado (a) : Andréia Oliveira Ramos
VOTO N.o 33658
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MORA NA
ENTREGA DO IMÓVEL ENSEJA RESPONSABILIDADE
CIVIL ENCARGOS DA OBRA TEMA 6 JULGADO
NO IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 INDEVIDO O
REPASSE DOS JUROS DE OBRA DEVOLUÇÃO DA
TAXA SATI
ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA
TESE FIRMADA NO RESP No 1.599.511/SP. HIPÓTESE
DE MOTIVAÇÃO PER RELATIONEN OU ALIUNDE -
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA
QUE
DÃO
SUSTENTAÇÃO
ÀS
RAZÕES
DE
DECIDIR

APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO
INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO
PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA

RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade,
ajuizada por Andréia Oliveira Ramos contra M.R.V. Engenharia e
Participações S/A e outros, que a respeitável sentença de fls.
443/452, cujo relatório ora adotado passa a fazer parte integrante
do presente decisum, julgou parcialmente procedente para
declarar a inexigibilidade dos valores indevidamente cobrados e
pagos a título de taxa SATI e a título de taxa de evolução de obra,
este último indevido somente a partir de 30/08/2016.
Sucumbência das partes.
Recorre a parte-apelante, alegando, em síntese, que é

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legítima a cobrança da taxa SATI. Pugna pelo provimento do
apelo.
Também apela o Banco do Brasil sustentando, em
suma, a legalidade da cobrança dos juros da evolução da obra,
sendo indevida a devolução de valores, diante do exercício regular
de direito. Impugna o valor da multa cominatória. Pede, ao final, a
reforma da sentença e que seja dado provimento ao apelo.
Por sua vez, a parte-apelada, em resposta, manifesta-
se pela manutenção da r. sentença.
O recurso foi recebido em seus regulares efeitos, sendo
que os autos foram remetidos a esta superior instância.
É o relatório. Passo a decidir.
De início, o presente julgador esclarece que, a despeito
de sua opinião pessoal, o presente feito está sendo examinado à
luz das exigências deste Tribunal objetivando implementar
medidas para acelerar a apreciação das demandas a ele
submetidas,
com
vistas
ao
cumprimento
da
exigência
constitucional de dar ao processo uma duração não mais do que
razoável, em obediência ao disposto no art. 5o, inciso LXXVIII, da
Constituição Federal de 1988 (Emenda Constitucional n° 45 de
08.12.2004).
Feitas tais observações, em que pese a irresignação da
parte-apelante, o recurso não merece ser provido.

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Isso porque, de acordo com o que consta da r.
sentença de fls. 443/452, cujo teor segue transcrito:
“Taxa SATI. Através do “Termo Aditivo ao Contrato
de Promessa de Compra e Venda” a autora contratou a
prestação de serviços de assessoria e intermediação da
requerida Parque Alabama Incorporações SPE Ltda.
(fls. 30/31).
A cobrança de assessoria imobiliária e de congêneres
entre as quais o serviço de despachante não pode ser
feita ao consumidor, como decidiu o C. Superior
Tribunal de Justiça no Resp no 1.599.511/SP, de
relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
julgado em 24/08/2016, com eficácia repetitiva e de
caráter vinculante.
No referido julgado se concluiu que o serviço de
assessoria
técnico-imobiliária
consiste
em
mera
prestação de um serviço inerente à celebração do
contrato e, portanto, sua cobrança é abusiva.
(...) Logo, necessária a devolução dos valores
referentes à taxa SATI. A devolução, no entanto, deve se
dar de forma simples, pois a jurisprudência do C.
Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 42,
parágrafo único, do CDC, consolidou o entendimento de
que isso só se dá quando há comprovada má-fé. Por isso

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o “...o STJ entende ser necessária a prova da má-fé por
parte daquele que procedeu à cobrança indevida para
que haja a restituição em dobro dos valores em
questão.” (AgRg no Resp no 1177593- PR, Rel. Min.
Paulo
de
Tarso
Sanseverino,
3a
Turma,
Dje
28/05/2012). (...)Taxa de Evolução de Obra. Juros de
Obra.
No que tange ao contrato de compromisso de compra
e venda de imóvel celebrado entre a autora e a
promitente vendedora Parque Alabama Incorporações
SPE Ltda. (fls. 35/52), verifica-se que a entrega do bem
seria realizada em 31 de maio de 2016 (fls. 36), podendo
ser prorrogada por até 180 dias (fls. 44).
Conforme constou nas disposições preambulares do
contrato de financiamento assinado em 02/12/2014 “o
prazo para a execução da construção será 24 (vinte e
quatro) meses”.
E, ainda, a fls. 56 e 292:
“C.9 Data Prevista para o término do prazo de
construção: 14/03/2016 C.12 Data de vencimento
previsto da primeira prestação mensal: 12/07/2016”.
De acordo com o “Termo de Autorização de Posse”
juntado a fls. 211, o bem foi disponibilizado em 30 de
agosto de 2016.

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Até aqui, nada de ilegal ou irregular, pois dentro da
tolerância contratualmente prevista.
Por outro lado, também é incontroverso nos autos,
até mesmo pelo teor da contestação apresentada pelo
Banco do Brasil, que, mesmo após a entrega das chaves,
houve a cobrança de valores a título de "juros de obra"
ou juros em razão da não conclusão da obra, bem como
não foi expedido o habite-se, até a presente data.
Pois bem.
A taxa de evolução de obra, prevista no próprio
contrato de financiamento firmado com o Banco do
Brasil, nada tem de ilegal, mormente porque, em
ajustes dessa natureza, em que o imóvel é financiado
pela modalidade de crédito associativo, o contrato de
financiamento é assinado enquanto o empreendimento
está em construção; e para a viabilização do negócio,
são liberados os recursos pelo agente financeiro à
construtora, de acordo com a fase em que está a obra.
Tudo conforme previsão contratual e sem qualquer
irregularidade.
Porém, referida taxa é devida somente até a efetiva
entrega
das
chaves.
Os
valores
cobrados
posteriormente são indevidos, sendo certo que a autora
não pode ser penalizada pela falta de comunicação da

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conclusão das obras ao credor fiduciário (Banco do
Brasil) ou eventual atraso na expedição e averbação do
habite-se.
As chaves foram entregues em 30 de agosto de 2016
(fls. 211), ainda sem notícia da expedição do certificado
de conclusão da obra habite-se ou mesmo sua
averbação junto à matrícula do imóvel.
Ademais, segundo informação da própria autora, o
habite-se foi expedido quase um ano após a entrega das
chaves 28 de julho de 2017, mas ainda sem notícia sobre
a sua averbação junto à matrícula do bem (fls. 436).
“O fato é que, o atraso na averbação do 'habite-se'
conduz o Agente Financiador, in casu, a Caixa
Econômica Federal, a considerar a obra inacabada, e,
por conseguinte, a emitir cobranças pelos encargos
correspondentes à “fase de obra”. Disso resulta que os
autores permanecem sujeitos a cobrança destes
encargos (juros da obra), sem que tais valores sejam
utilizados para amortizar o saldo devedor. Tal quadro,
com certeza, indica o risco de dano irreparável ou difícil
reparação se não forem antecipados os efeitos da tutela,
para que a agravante se responsabilize, junto à
instituição financeira, pelo pagamento dos valores
relativos
aos
juros
de
construção”
(Agravo
de
Instrumento
no.
2044942-98.2014.8.26.0000,
6a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Percival
Nogueira, j. 05/02/2015).
Ao deixar de promover a averbação do habite-se e a
comunicação de conclusão das obras imediatamente
após a entrega das chaves, as requeridas deram causa

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ao
desembolso,
pela
autora,
dos
valores
correspondentes aos "juros de obra", quando já deveria
estar pagando as parcelas do financiamento imobiliário
e, consequentemente, amortizando a dívida.
Assim, considerando a inadimplência das requeridas,
de rigor a devolução dos valores repassados/cobrados a
título de juros de obra ou taxa de evolução da obra
(encargos exclusivos e inerentes à fase de obras) após
30 de agosto de 2016. Os valores comprovadamente
pagos
serão
objeto
de
liquidação
em
fase
de
cumprimento de sentença e se darão de forma simples e
não em dobro, com correção desde cada pagamento e
juros de mora desde a citação.
Por sua vez, não há que se falar em responsabilidade
do banco requerido para justificar sua condenação na
devolução destes valores.
A instituição financeira não contribuiu para o atraso
na expedição e registro do habite-se e cumpriu com sua
parte no contrato de financiamento.
Assim, a responsabilidade pela devolução dos valores
é
exclusiva
das
requeridas
Parque
Alabama
Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e
Participações S/A.
Por outro lado, é certo que, diante do que foi decidido,

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a tutela provisória deve ser agora concedida para a
imediata suspensão da cobrança dos “juros de obra”
pelo Banco do Brasil, que deverá se abster de emitir
boletos ou debitar referidos encargos da conta corrente
da autora e, ainda, de negativar o nome da autora, sob
pena de multa diária de R$ 500,00.
Danos Morais. Os danos morais, a seu turno, não
restaram configurados. O aborrecimento descrito na
inicial não ultrapassou o mero inadimplemento
contratual, não havendo provas de que a requerente
tenha sofrido maiores consequências deste embate”.
Ora, diante de tais considerações, fica evidente o
acerto no qual incorreu o Juízo a quo, eis que devida a devolução
dos valores relativos aos juros da evolução da obra. Isso porque a
questão foi analisada no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000,
julgado sob a ótica das demandas repetitivas do TJ/SP, Turma
Especial
privado 1, Relator Des. Francisco Loureiro, DJ
31/08/2017 ("É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de
evolução de obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros
encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de
tolerância - Tema 06). No tocante à repetição de valores relativos
à Taxa SATI, o Resp no 1599511/SP, Segunda Seção, Rel. Min.
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016, também
decidiu pela abusividade da cobrança, sendo devida a sua
devolução. Por fim, a multa cominatória atende ao seu escopo,

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sendo o seu valor proporcional e razoável.
Eis então a ratio decidendi que, somadas às razões
expostas pelo juízo de primeiro grau, justificam perfeitamente a
solução ora adotada, de modo a satisfazer as condições do artigo
93, inciso IX de nossa Carta Constitucional.
Em
outros
termos,
está
demonstrado
que
os
fundamentos externados pelo juízo de primeiro grau se prestam
perfeitamente a dar embasamento para rejeitar o inconformismo
deste recurso e que, em virtude de sua clareza e rigor, são aqui
adotados como razões de decidir.
É o que dispõe o artigo 252, do Regimento Interno
deste Tribunal, com a redação que lhe foi dada pelo Assento
Regimental n° 562/2017 (Dje de 30.03.17, publicado em 31.03.17):
“Art. 252. Nos recursos em geral, o relator
poderá limitar-se a ratificar os fundamentos
da
decisão
recorrida,
quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-
la,
apreciando,
se
houver,
os
demais
argumentos recursais capazes de, em tese,
infirmar
a
conclusão
adotada
no
julgamento.”
Com efeito, a aplicação o dispositivo regimental acima
transcrito tem sido prestigiada pela unanimidade das câmaras
deste Tribunal de Justiça, mormente por sua primeira seção, a
saber: TJSP, 1a câmara de direito privado, apelação cível no

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0004870-33.2017.8.26.0248, relator RUI CASCALDI, v.u., j.
09/06/2020; TJSP, 2a câmara de direito privado, apelação cível
no 1000090-02.2018.8.26.0441, relator ÁLVARO PASSOS,
v.u., j. 18/08/2020; TJSP, 3a câmara de direito privado,
apelação cível no 1002471-46.2013.8.26.0606, relatora MARIA
DO CARMO HONÓRIO, v.u., j. 07/07/2020; TJSP, 4a Câmara
de
Direito
Privado,
apelação
cível
no
1047352-43.2014.8.26.0002, relator FÁBIO QUADROS, v.u.,
j. 21/08/2020; TJSP, 5a câmara de direito privado, apelação
cível no 1033861-06.2019.8.26.0224, relator A. C. MATHIAS
COLTRO, v.u., j. 17/08/2020; TJSP, 6a câmara de direito
privado, apelação cível no 1005845-27.2014.8.26.0609, relator
DIMITRIOS ZARVOS VARELLIS, v.u., j. 12/12/2019; TJSP,
7a
câmara
de
direito
privado,
apelação
cível
no
0087385-16.2019.8.26.0100, relator MIGUEL BRANDI, v.u., j.
07/08/2020; TJSP, 8a câmara de direito privado, apelação cível
no
1090098-78.2018.8.26.0100,
relator
PEDRO
DE
ALÇA^NTARA DA SILVA LEME FILHO, v.u., j. 12/08/2020;
TJSP, 9a câmara de direito privado, apelação cível no
0014785-49.2018.8.26.0482, relator PIVA RODRIGUES, v.u.,
j. 18/08/2020; TJSP, 10a câmara de direito privado, apelação
cível no 1004068-29.2019.8.26.0642, relator JAIR DE SOUZA,
v.u., j. 22/08/2020.

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Por conseguinte, essa “... técnica de decidir é louvável
quando o juiz do segundo grau nada tem a acrescentar à decisão
do juiz a quo, repetindo-a, consequentemente, com outras
palavras e citando mais um ou outro acórdão. Nos tempos
atuais, em que o número de processos é assustador, não tem
lógica, nem é compreensível, que o juiz ad quem assim proceda.
A motivação per relationem, desse modo, impõe-se não só nos
Juizados Especiais, como nos Juízos Comuns”. (TOURINHO
NETO, Fernando da Costa, FIGUEIRA JÚNIOR, Joel Dias.
Juizados Especiais Cíveis e Criminais: comentários à Lei
9.099/1995. 5a ed., São Paulo: ed. Revista dos Tribunais, 2007, p.
651).
Da mesma forma, o Superior Tribunal de Justiça vem
incentivando as cortes estaduais e federais à aplicar, na resolução
dos conflitos de interesses a elas submetidos, dispositivos legais e
regimentais similares ao ora invocado, ratificando decisões que
encontrem, no julgado censurado, apoio para fundamentar suas
próprias decisões, mas desde que fique devidamente explicitado
no que consistiria o acerto da decisão:
“... é predominante a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça em reconhecer a viabilidade de o
órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou
ausência de fundamentação no decisum.” (STJ -
AgRg no Resp 1339998/RS
4a Turma - Ministro
Raul Araújo j. 15.05.14 - Dje 16.06.14)

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Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator