Tribunal: TJSP
Processo: 1092993-51.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: James Siano
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-05

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. Incorporação. Empreendimento. Patrimônio de afetação. Suposta violação às normas. Sentença de improcedência.

Apela o autor, alegando violação das regras do patrimônio de afetação; não constituição da comissão de representantes; gestão desidiosa dos recursos; ineficácia do termo de acordo; caso de declarar a ineficácia e inoponibilidade

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. Incorporação. Empreendimento. Patrimônio de afetação. Suposta violação às normas. Sentença de improcedência.

Apela o autor, alegando violação das regras do patrimônio de afetação; não constituição da comissão de representantes; gestão desidiosa dos recursos; ineficácia do termo de acordo; caso de declarar a ineficácia e inoponibilidade do patrimônio afetado, com a averbação no registro de imóveis.
Prequestiona os artigos 11 (publicidade e fundamentação das decisões judiciais); 489, § 1o (hipóteses em que a decisão judicial não é fundamentada), IV (não enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada pelo julgador), VI (deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte); 371 (livre convencimento motivado do juiz na apreciação do conjunto probatório) do CPC; artigos 43 (normas impostas ao incorporador), VI (possibilidade de o incorporador ser notificado na hipótese de paralisar a obra, para retomar seu andamento), e 31-F (efeitos da decretação de falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem o patrimônio de afetação constituído), § 1o (possibilidade de realização de assembleia geral para ratificar o mandato da comissão de representantes, nos 60 dias após a decretação da falência ou insolvência civil do incorporador) e 2o (aplicação do §1o na hipótese de paralisação das obras), 31-E (hipótese de extinção do patrimônio de afetação), 31-D (incumbências do incorporador), incisos IV (entregar à comissão de representantes demonstrativo do estado da obra), VI (entregar à comissão de representantes balancetes relativos a cada patrimônio de afetação), VII (assegurar livre acesso à obra, livros, contratos etc), 31-A, caput (disposições a respeito do regime de afetação) e § 1o (incomunicabilidade do patrimônio de afetação) e 31-B (constituição do patrimônio de afetação se dá mediante averbação no registro de imóveis), da Lei n. 4.591/64.

Descabimento. Inocorrência de justa causa à declaração de ineficácia do patrimônio de afetação. Não demonstração de conduta a ensejar a ineficácia do ato. Manutenção.
Inocorrência de afronta aos dispositivos prequestionados – sejam do CPC, sejam eles da lei que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias – não se vê ofensa, pois a decisão impugnada se encontra devidamente fundamentada, tendo levado em conta os elementos trazidos aos autos e deliberado em consonância com a respectiva legislação.
Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000720360
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1092993-51.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL OLÍMPIA SPECIAL SPACE, é apelado BANCO
BRADESCO - S/A.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Sustentaram oralmente os advogados Dra.Gabriela Brait Vieira Lira e Dr. Arnaldo
Yegros Junior.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente) e FERNANDA GOMES CAMACHO.
São Paulo, 4 de setembro de 2020
JAMES SIANO
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1092993-51.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 38305 DJL 2/15
VOTO No: 38305
APEL. No: 1092993-51.2014.8.26.0100
COMARCA: São Paulo
MM Juiz(a) de 1o grau: Dr(a). Marcos Duque Gadelho Junior
APELANTE: Condomínio de Construção do Residencial Olímpia Special Space
APELADO: Mafra Construtora e Incorporadora Ltda e outro
DJL
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE NEGÓCIO
JURÍDICO. Incorporação. Empreendimento. Patrimônio de
afetação.
Suposta
violação
às
normas.
Sentença
de
improcedência.
Apela o autor, alegando violação das regras do patrimônio de
afetação; não constituição da comissão de representantes;
gestão desidiosa dos recursos; ineficácia do termo de acordo;
caso de declarar a ineficácia e inoponibilidade do patrimônio
afetado, com a averbação no registro de imóveis.
Prequestiona os artigos 11 (publicidade e fundamentação das
decisões judiciais); 489, § 1o (hipóteses em que a decisão
judicial não é fundamentada), IV (não enfrentamento de todos
os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a
conclusão adotada pelo julgador), VI (deixar de seguir
enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado
pela parte); 371 (livre convencimento motivado do juiz na
apreciação do conjunto probatório) do CPC; artigos 43 (normas
impostas ao incorporador), VI (possibilidade de o incorporador
ser notificado na hipótese de paralisar a obra, para retomar seu
andamento), e 31-F (efeitos da decretação de falência ou da
insolvência civil do incorporador não atingem o patrimônio de
afetação constituído), § 1o (possibilidade de realização de
assembleia geral para ratificar o mandato da comissão de
representantes, nos 60 dias após a decretação da falência ou
insolvência civil do incorporador) e 2o (aplicação do §1o na
hipótese de paralisação das obras), 31-E (hipótese de extinção
do
patrimônio
de
afetação),
31-D
(incumbências
do
incorporador),
incisos
IV
(entregar
à
comissão
de
representantes demonstrativo do estado da obra), VI (entregar à
comissão de representantes balancetes relativos a cada
patrimônio de afetação), VII (assegurar livre acesso à obra,
livros, contratos etc), 31-A, caput (disposições a respeito do
regime de afetação) e § 1o (incomunicabilidade do patrimônio
de afetação) e 31-B (constituição do patrimônio de afetação se

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dá mediante averbação no registro de imóveis), da Lei n.
4.591/64.
Descabimento. Inocorrência de justa causa à declaração de
ineficácia do patrimônio de afetação. Não demonstração de
conduta a ensejar a ineficácia do ato. Manutenção.
Inocorrência de afronta aos dispositivos prequestionados
sejam do CPC, sejam eles da lei que dispõe sobre condomínio
em edificações e incorporações imobiliárias não se vê ofensa,
pois
a
decisão
impugnada
se
encontra
devidamente
fundamentada, tendo levado em conta os elementos trazidos
aos autos e deliberado em consonância com a respectiva
legislação.
Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra a decisão de f. 1491/1496 e
1523, que julgou improcedente a ação declaratória de ineficácia de negócio jurídico,
movida por Condomínio de Construção do Residencial Olímpia Special Space contra
Mafra Construtora e Incorporadora Ltda e outro. Sucumbência com o autor, fixados os
honorários em R$ 5.000,00.
Aduziu o autor a existência de violação às normas que regem o
patrimônio de afetação, sendo caso de declarar a ineficácia do ato.
Argumentou o demandante (f. 02 e ss.) que: a corré, Mafra
Construtora, lançou o empreendimento Residencial Olímpia Special Space, obtendo
aprovação do projeto e expedição do alvará em 2005; em 2006 foi averbada na
matrícula a instituição do patrimônio de afetação e, 06 meses depois, a construtora
celebrou com o corréu Banco Bradesco instrumento particular de abertura de crédito,
com garantia hipotecária; com o lançamento da incorporação e registro de memorial, a
construtora iniciou a comercialização das unidades condominiais, formalizando os
compromissos de venda e compra, com preço certo e prazo determinado para a entrega
das unidades, inicialmente fixado para novembro de 2008; em 2007 os corréus
firmaram um aditamento ao contrato particular de abertura de crédito, para majorar o
crédito originariamente concedido, sendo indicativo de que os corréus não trataram o
projeto imobiliário com seriedade, diligência e perícia necessárias à venda de imóvel na

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planta; se as obras estavam atrasadas, conforme cronograma, físico-financeiro, sinal de
que o valor financiado não era suficiente para sua conclusão, bem como de que havia
equívoco no estudo de viabilidade aprovado pelo banco; incorporação afetada não teve
suas contas aprovadas pelos compromissários compradores, por meio da comissão de
representantes; houve desvirtuamento dos valores destinados à incorporação, tanto que
mesmo com o acréscimo do valor do financiamento o empreendimento não foi
entregue; houve representação por parte dos promitentes compradores, junto ao
Ministério Público, relatando atraso na entrega da obra, além do fato de que o Banco
corréu liberou parcelas do financiamento, à corré Construtora, sem fiscalizar a execução
da obra e sem a aprovação de relatório financeiro da comissão de representantes, que
deveria ter sido constituída, o que configura mais um sinal de que as regras do
patrimônio de afetação não estavam sendo cumpridas; em 2010, os corréus exerceram
coação para que os compradores assinassem termo de acordo, acrescendo R$ 74.000,00,
por unidade, ao preço dos imóveis, sob a alegação de que se não houvesse a assinatura
as obras seriam paralisadas, o que ensejou novo prazo para a entrega das obras 2011.
Alegou o autor, ainda, que: a não constituição da comissão de
representantes para a fiscalização da obra e destinação dos recursos foi proposital, pois
não gerou o controle por parte dos consumidores, característica do patrimônio de
afetação, e porque permitiu desvios de recursos da conta, dando-se tratamento à
incorporação distinto do de uma obra com patrimônio afetado; Banco corréu tinha plena
ciência de que a Mafra Construtora não iria adimplir com suas obrigações,
caracterizando o desvirtuamento do patrimônio de afetação, o que ensejou atraso na
entrega da obra de 06 anos, além de custo exorbitante.
Apela o autor, alegando: (i) violação das regras do patrimônio de
afetação; (ii) não constituição da comissão de representantes; (iii) gestão desidiosa dos
recursos; (iv) ineficácia do termo de acordo; (v) caso de declarar a ineficácia e
inoponibilidade do patrimônio afetado, com a averbação no registro de imóveis (f.
1526/1558).

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Apelação Cível no 1092993-51.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 38305 DJL 5/15
Prequestiona os seguintes dispositivos: artigos 11 (publicidade e
fundamentação das decisões judiciais); 489, § 1o (hipóteses em que a decisão judicial
não é fundamentada), IV (não enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no
processo capazes de infirmar a conclusão adotada pelo julgador), VI (deixar de seguir
enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte); 371 (livre
convencimento motivado do juiz na apreciação do conjunto probatório) do CPC; artigos
43 (normas impostas ao incorporador), VI (possibilidade de o incorporador ser
notificado na hipótese de paralisar a obra, para retomar seu andamento), e 31-F (efeitos
da decretação de falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem o
patrimônio de afetação constituído), § 1o (possibilidade de realização de assembleia
geral para ratificar o mandato da comissão de representantes, nos 60 dias após a
decretação da falência ou insolvência civil do incorporador) e 2o (aplicação do §1o na
hipótese de paralisação das obras), 31-E (hipótese de extinção do patrimônio de
afetação), 31-D (incumbências do incorporador), incisos IV (entregar à comissão de
representantes demonstrativo do estado da obra), VI (entregar à comissão de
representantes balancetes relativos a cada patrimônio de afetação), VII (assegurar livre
acesso à obra, livros, contratos etc), 31-A, caput (disposições a respeito do regime de
afetação) e § 1o (incomunicabilidade do patrimônio de afetação) e 31-B (constituição do
patrimônio de afetação se dá mediante averbação no registro de imóveis), da Lei n.
4.591/64.
Recurso respondido (f. 1567/1588).
É o relatório.
Improcede o inconformismo.
Cuida-se de ação declaratória em que o autor alega violação às
normas que regem o patrimônio de afetação, requerendo a declaração de ineficácia do
ato.

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Apelação Cível no 1092993-51.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 38305 DJL 6/15
Aduz o demandante que tanto a Construtora quanto o Banco,
ambos no polo passivo, não trataram o projeto imobiliário com a diligência necessária
para um empreendimento de grande monta.
Sustenta ter havido desvirtuamento dos valores destinados à
incorporação, além de descumprimento do prazo de entrega contratado com os
compromissários compradores.
Enquanto a Mafra Construtora não contestou o feito (f. 1307), o
Banco Bradesco, por outro lado, apresentou defesa (f. 1121/1144), sustentando que: a
corré Mafra passou por problemas, atrasando a obra; não pode o banco ser
responsabilizado pelos atrasos havidos na obra, já que cumpriu com o que lhe incumbia,
liberar valores de acordo com o cronograma da obra e sua execução (f. 154); admitiu o
autor que a comissão de representantes assinou termo para que a construtora
conseguisse junto ao banco a liberação dos valores (f. 131); taxas e encargos praticados
pelo Banco tiveram anuência dos promitentes compradores e estão previstos no contrato
(f. 153/158); jamais poderia imaginar que a Construtora não adimpliria com suas
obrigações; busca a demanda a desconstituição do patrimônio de afetação com o
objetivo de garantir a conclusão da obra, permitir a entrega das unidades e o pagamento
da dívida com o Banco; tendo ocorrido a conclusão da obra como um todo, para os
interesses dos compradores, o patrimônio de afetação cumpriu sua finalidade maior,
sendo que eventual não entrega das unidades aos compradores ou o não pagamento do
credor, por si só, não o torna desconstituído, tendo em vista que a entrega pressupõe
liquidação do preço da venda e cada unidade tem a sua particularidade de acerto entre as
partes (compradora e vendedora), não tendo o Banco qualquer ingerência (f. 1134);
valores do financiamento e da suplementação foram liberados depois da constatação da
execução da obra; nos termos do art. 31-E, da Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação
não pode ser desconsiderado, pois não foram extintas as obrigações com a instituição
financeira; como agente financeiro não teve qualquer participação que possa ter causado
prejuízos ao autor, agindo de acordo com a legalidade e boa-fé, não podendo ser

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Apelação Cível no 1092993-51.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 38305 DJL 7/15
responsabilizado por eventuais condutas da corré Mafra; supostas condutas que o autor
menciona como violadoras das regras do patrimônio de afetação (f. 1139) não poderiam
ter partido do Banco, que não as praticou; gastos que pretende o autor excluir do
patrimônio de afetação não contam com previsão legal (f. 1142).
O deslinde da demanda se dá com a verificação do suposto
descumprimento das normas que regem o patrimônio de afetação, a ser analisado sob a
luz da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações
imobiliárias.
E a resposta a que se chega é a de que não há justa causa à
declaração de ineficácia almejada pelo autor, como decidido pela sentença, cotejando os
elementos dos autos e a legislação vigente.
Não se verifica violação às regras do patrimônio de afetação, não
havendo conduta que se subsuma ao previsto no art. 31-E da respectiva lei, que prevê as
hipóteses de extinção; os réus não podem ser responsabilizados por não ter havido
constituição anterior da comissão de representantes, já que era destes o interesse; não se
vê, tampouco, qualquer conduta que possa macular o acordo firmado com os
adquirentes, que o autor reputa ineficaz.
Para que um negócio jurídico seja contestado, necessário que
algum dos seus elementos não se faça presente. Neste caso, não há com desconsiderar o
plano da existência, da validade e da eficácia.
Tanto é assim que a sentença deve ser confirmada pelos seus
próprios fundamentos, os quais ficam inteiramente integrados nas razões de decidir, nos
termos do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal1, em consonância com a
1 Art. 252 do RITJSP: Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão
recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos
recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgamento.

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orientação do STJ2 e do STF3.
Consigna-se que a sentença apreciou as provas como se
evidencia, transcrevendo-se, por oportuno (f. 1493/1495):
“No mérito observo de saída que a pretensão formulada nesta lide visa
apenas a declaração de suposta ineficácia e inoponibilidade do
sistema de patrimônio de afetação, ao patrimônio do Residencial
Olímpia Special Space, e a inserção do provimento jurisdicional nas
matriculas individualizadas, do que não incide, por consequência, o
disposto na controversa súmula 308, do STJ. Registre-se de saída que,
de acordo com o disposto nas alterações contidas na Lei n.o 4.591/64
(especialmente pela Lei 10.931/04), a afetação de parcela do
patrimônio da construtora impede que referido patrimônio seja
contaminado ou sofra efeitos das demais obrigações contraídas pelo
incorporador. Nesse sentido, confira-se o artigo 31-A, caput e § 1o, da
Lei n. 4.591/1964: Art. 31-A. A critério do incorporador, a
incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual
o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como
os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega
das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1o O
patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos
e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por
dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A
disciplina normativa faculta a criação de uma unidade patrimonial em
razão do empreendimento, com a consequente redução da garantia
geral de adimplemento dos demais credores, sendo que o titular desse
2 REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j . de 4.9.2007
3 RE 591.797, Tribunal Pleno, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15.04.2010.

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patrimônio perde seu direito de livre disposição e utilização dos bens,
cujo exercício ficará condicionado ao cumprimento do escopo para
qual foi constituído. E o incorporador (corré Mafra) responde pelos
prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. A sua constituição,
por seu turno, opera pela averbação, a qualquer tempo, no Registro de
Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso,
também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno,
nos termos do art. 31-b, do referido diploma legal. A extinção do
patrimônio de afetação extinguir-se-á, por sua vez, nas seguintes
hipóteses legais (art. 31-E, da Lei 4.591/64): "I - averbação da
construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição
em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção
das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do
empreendimento; II - revogação em razão de denúncia da
incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por
eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e III -
liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F,
§ 1o." Fixadas estas premissas iniciais, não se vislumbra qualquer
das hipóteses previstas no mencionado diploma normativo para o
acolhimento do pedido declaratório. Convém assentar de saída que o
patrimônio de afetação foi regularmente constituído, mediante
averbação na matrícula do imóvel (fl. 105), fato este que independe,
ao menos no campo do direito, do momento da instituição de conta
bancária própria para dar eficácia ao patrimônio de afetação.
Também é induvidoso que a corré Mafra não liquidou a dívida de
financiamento mantido com o Banco Bradesco, conforme prova
documental trazida à lume (fl. 1186/1204). E em que pese as
alegações sobre a instituição tardia da comissão de representantes,
falha esta que não pode ser atribuída aos requeridos, bem como da
obra inacabada e da gestão desidiosa do banco requerido no
financiamento e da suplementação de valores em razão da ausência

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da inexecução da obra, é certo também que incumbia à parte autora
e à comissão de representantes, ao constatar na primeira
oportunidade sobre o atraso na entrega da obra, valer-se da
faculdade prevista no art. 31-F, §§1o e 2o, da referida lei, ou seja,
instituir o condomínio da construção, por instrumento público ou
particular, e deliberar sobre os termos da continuação da obra ou da
liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III), o que não
se verifica no caso em tela, sobretudo em decorrência da juntada
desordenada
dos
documentos
carreados
na
peça
inicial
(acompanhada de mais de 1.100 folhas de documentos). A fiscalização
dos valores do financiamento e da suplementação competia também à
comissão de representantes. E mais, de acordo com a própria inicial
(fl. 06), os promitentes compradores assinaram em 2010 acordo que
estabelecia um acréscimo no preço dos imóveis (R$74.000,00) e a
extensão do prazo de entrega das obras, a evidenciar, portanto, a
ausência de escolha pela adoção das medidas previstas na legislação
em regência. E não há nos autos qualquer prova de vício de
consentimento ou mácula do referido acordo. A peça inicial relata
também a autorização da comissão, a pedido da Mafra, de liberação
junto ao Bradesco de quantia em dinheiro vinculada à obra, para
pagamento de dívidas em aberto, (em relação àquelas dividas
referentes ao empreendimento), a evidenciar, pois, a opção pela
continuidade da obra. Logo, por não existir enquadramento fático no
disposto no art. 31-E, da Lei 4.591/64, a improcedência da ação é
medida que se impõe de rigor”.
Não obstante os fundamentos da sentença, que ensejam sua
manutenção, importante, ainda, discorrer sobre os seguintes pontos, que devem ser
afastados:
Não há que se imputar aos réus suposta constituição tardia da
comissão de representantes.

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Sobre o assunto, prevê o art. 50 da Lei 4.591/64 e respectivos
parágrafos:
50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia
geral uma Comissão de Representantes composta de três membros,
pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los
perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo
o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial,
perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos
arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)
§ 1o Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com
a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e
Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes
necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos
que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade
de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso,
pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
§ 2o A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e
revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros
quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de
2004)
§ 3o Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá
discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os
mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de
preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o
mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu
contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-
rogatório, salvo se este não o aceitar.

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§ 4o Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades
for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as
atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que
couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Da leitura do dispositivo supra, dos seus parágrafos, bem como
dos artigos 31-A a 31-F, introduzidos pela Lei no 10.931/2.004 na Lei no 4.591/1.964,
com o fim de dispor sobre o patrimônio de afetação e a comissão dos adquirentes, não
se nota prazo específico para a criação de tal comissão, nem tampouco algum tipo de
sanção ao incorporador caso não crie esta comissão. Tal fato leva a crer, por
conseguinte, que tanto o incorporador quanto os adquirentes podem proceder à criação
da comissão, como constou da sentença (f. 1494, parte final).

E ainda que fosse dever da incorporadora a constituição de uma
comissão de representantes, o que se alega tão-somente a título de argumentação, tal
questão fica superada com a constituição da comissão pelos representantes dos
adquirentes das unidades.
Melhor sorte não socorre ao apelante quanto ao argumento de ter
havido uso de valores por parte da construtora para o pagamento de despesas próprias
(f. 1547), tais como o parcelamento de dívida junto à PGFN de débito tributário,
segundo consta dos documentos de f. 973/977 e 1084/1089 citados a f. 1547 do apelo.
Ocorre que tais documentos juntados a f. 973/977 cópias de e-
mails e termo de autorização da comissão de representantes referentes às despesas da
averbação da construção, ainda que façam menção a eventual pagamento de dívidas
fiscais, não bastam para provar ter a construtora procedido ao pagamento de despesas
tributárias supostamente com valores da incorporação afetada, ainda que cotejados com
os documentos de f. 1084/1089 03 (três) guias DARF de recolhimento de valores
diferentes, ante a impossibilidade de se estabelecer relação entre a narrativa da apelante
e a suposta conduta irregular da construtora com base nos documentos citados.

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1092993-51.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 38305 DJL 13/15
O argumento de ter havido ausência de anuência por parte de
adquirentes em relação à constituição do patrimônio de afetação também não deve
subsistir.
Prevê o art. 31-B da Lei 4.591/64:
“Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação
mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de
termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos
titulares
de
direitos
reais
de
aquisição
sobre
o
terreno. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de
ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da
incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição
ou
do
cumprimento
de
obrigação
de
construir
o
empreendimento. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)”.
Depreende-se do dispositivo que possuem interesse à constituição
do patrimônio de afetação tanto o incorporador quanto o titular de direito real de
aquisição sobre o terreno.
Assim, de acordo com a previsão legal, a rigor, o autor apelante
condomínio não possui interesse para questionar suposta ausência de anuência dos
primeiros adquirentes de unidades do empreendimento, que precederam a criação do
patrimônio de afetação.
Ainda que se considere superada a questão da ausência de
interesse, sabe-se que é praxe, em se tratando de aquisição de unidade imóvel em
empreendimento, a outorga de poderes por parte dos adquirentes à incorporadora
(vendedora), como suscitado a f. 1579/1580 das contrarrazões, para representar os
compradores junto ao Cartório de Registro de Imóveis, onde se procede à averbação do

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patrimônio de afetação.
Assim, não há que se falar em desvio de finalidade do patrimônio
de afetação constituído.
De acordo com a narrativa do autor, não se nega a possibilidade
de ter havido prejuízo a quem adquiriu unidade no empreendimento em questão, tal
como o atraso ocorrido para a entrega das obras, por exemplo.
Contudo, em razão da motivação que se expõe e de acordo com o
ordenamento jurídico vigente, não se vislumbra justa causa a ensejar a declaração de
ineficácia almejada.
Em tese, poderiam os compromissários compradores, tanto
individualmente ou em grupo, buscar indenização em decorrência do atraso na entrega
da obra, ou em virtude de outros dissabores experimentados, seja por ação coletiva
(direitos individuais homogêneos) ou individual, mas não pleitear a declaração de
ineficácia do ato de constituição do patrimônio de afetação, por meio do condomínio,
por não haver motivo para isso.
Por fim, anote-se que qualquer outro argumento que o autor
sustente com o fim de obter a declaração de ineficácia do ato que constituiu o
patrimônio de afetação não é o bastante para tanto, não devendo subsistir.
Ausência de afronta aos dispositivos prequestionados artigos 11
(publicidade e fundamentação das decisões judiciais); 489, § 1o (hipóteses em que a
decisão judicial não é fundamentada), IV (não enfrentamento de todos os argumentos
deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada pelo julgador), VI
(deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela
parte); 371 (livre convencimento motivado do juiz na apreciação do conjunto
probatório) do CPC; artigos 43 (normas impostas ao incorporador), VI (possibilidade de
o incorporador ser notificado na hipótese de paralisar a obra, para retomar seu

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andamento), e 31-F (efeitos da decretação de falência ou da insolvência civil do
incorporador não atingem o patrimônio de afetação constituído), § 1o (possibilidade de
realização de assembleia geral para ratificar o mandato da comissão de representantes,
nos 60 dias após a decretação da falência ou insolvência civil do incorporador) e 2o
(aplicação do §1o na hipótese de paralisação das obras), 31-E (hipótese de extinção do
patrimônio de afetação), 31-D (incumbências do incorporador), incisos IV (entregar à
comissão de representantes demonstrativo do estado da obra), VI (entregar à comissão
de representantes balancetes relativos a cada patrimônio de afetação), VII (assegurar
livre acesso à obra, livros, contratos etc), 31-A, caput (disposições a respeito do regime
de afetação) e § 1o (incomunicabilidade do patrimônio de afetação) e 31-B (constituição
do patrimônio de afetação se dá mediante averbação no registro de imóveis), da Lei n.
4.591/64.
Sejam os dispositivos prequestionados do CPC, sejam eles da lei
que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, não se vê
afronta, pois tanto a decisão impugnada como a fundamentação que motiva este voto
levaram em conta os elementos trazidos aos autos e deliberaram em consonância com a
respectiva legislação.
Majorados os honorários advocatícios para R$ 7.000,00, por
equidade, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JAMES SIANO
Relator