Tribunal: TJSP
Processo: 2254123-66.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
Execução Fiscal. Imposto Territorial Urbano dos exercícios de 2015 e 2016. Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada Houszka, em que alegava sua ilegitimidade passiva. Insurgência da Excipiente. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Instrumento particular de compra e venda que, apesar de regularmente registrado no cartório imobiliário, declara que a propriedade do

Ementa:
Execução Fiscal. Imposto Territorial Urbano dos exercícios de 2015 e 2016. Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada Houszka, em que alegava sua ilegitimidade passiva. Insurgência da Excipiente. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Instrumento particular de compra e venda que, apesar de regularmente registrado no cartório imobiliário, declara que a propriedade do imóvel tributado permanece com a agravante. Aplicação do quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do proprietário (promitente vendedor, a exemplo da agravante), quanto do possuidor (promitente comprador) quanto aos débitos de IPTU. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000080290
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2254123-66.2019.8.26.0000, da Comarca de Itapevi, em que é agravante HOUSZKA
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE
ITAPEVI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E BEATRIZ
BRAGA.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2254123-66.2019.8.26.0000 -Voto no 16152
2
Voto n. 16152
Ano 2020
Agravo de Instrumento n. 2254123-66.2019.8.26.0000
Comarca:
Itapevi
Agravante:
Houszka Empreendimentos e Participações Ltda.
Agravada:
Município de Itapevi
Interessado:
Odimar Gondim de Albuquerque
Execução Fiscal. Imposto Territorial Urbano dos exercícios de
2015 e 2016. Decisão que rejeitou a exceção de pré-
executividade oposta pela coexecutada Houszka, em que
alegava sua ilegitimidade passiva. Insurgência da Excipiente.
Pretensão à reforma. Desacolhimento. Instrumento particular
de compra e venda que, apesar de regularmente registrado no
cartório imobiliário, declara que a propriedade do imóvel
tributado permanece com a agravante. Aplicação do quanto
decidido no julgamento definitivo de Recurso Especial
Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no qual se
reconheceu a legitimidade passiva tanto do proprietário
(promitente vendedor, a exemplo da agravante), quanto do
possuidor (promitente comprador) quanto aos débitos de
IPTU. Decisão mantida. Recurso não provido.
I Relatório
Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Houszka Empreendimentos e Participações Ltda. em face da decisão de p. 86/89
dos autos da execução de no 1518100-96.2017.8.26.0271, que rejeitou a exceção de pré-
executividade oposta pela coexecutada Houszka sob o fundamento que “Continua ela
figurando como sujeito passivo da obrigação tributária, uma vez que o compromisso de venda e compra
não teve o condão de gerar efeitos para terceiros.”
Em preliminar, requereu a agravante a atribuição de efeito
suspensivo ao recurso, entretanto deixou de apresentar qualquer fundamentação para o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2254123-66.2019.8.26.0000 -Voto no 16152
3
referido pedido.
Quanto ao mérito, alega a agravante, em síntese, que: (I) é parte
ilegítima para figurar no polo passivo da execução, tendo em vista a venda do imóvel
tributado à Odimar Gondim de Albuquerque, em 27/08/2014; (II) o município
agravado possui conhecimento da alienação do imóvel, vez que incluiu o comprador no
polo passivo da presente execução; (III) o compromisso de compra e venda foi
devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Por fim, pugna pela
reforma da r. decisão agravada (p. 01/09 e documentos de p. 10/87).
O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido (p.
89/91).
Contraminuta à p. 99/103.
A decisão recorrida foi proferida na vigência do CPC/2015.
II Fundamentação
O recurso, tempestivo e devidamente preparado (p. 87 e 96),
não comporta provimento.
Com efeito, ao julgar o REsp. n. 1.111.202/SP, o Colendo Superior
Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade passiva tanto do possuidor (promitente
comprador) do imóvel quanto do seu proprietário (promitente vendedor) pelo
pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU. No mesmo sentido o REsp
n. 1.110.551/SP, ambos sob o regime do art. 543-C, do Código de Processo Civil de
1973.
Dentre as razões de decidir do julgado acima citado verifica-se que:
“Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei
como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2254123-66.2019.8.26.0000 -Voto no 16152
4
possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por
um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação”
(REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004).
A decisão da Corte superior encontra total respaldo no artigo 1.227
do Código Civil, do seguinte teor:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código”.
O artigo 1.245 do Código Civil, por sua vez, dispõe que:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis”.
Complementando, o § 1o do aludido artigo preconiza que:
“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel”.
Neste caso concreto há prova de que o registro do compromisso de
venda e compra do imóvel objeto do IPTU ocorreu após a publicação dos acórdãos
proferidos nos Recursos Especiais Repetitivos n. 1.110.551 e 1.111.202, em 2009, os
quais atribuem legitimidade passiva tanto ao compromissário vendedor quanto ao
compromissário comprador de um imóvel (cf. R.2 datado de 23/01/2015 p. 85/86).
No mais, diante da venda parcelada em 150 meses, ainda não
transcorridos, vale reproduzir trecho esclarecedor do voto do. E. Des. Francisco
Loureiro, acerca do tema e da subsistência de elementos próprios da propriedade nas
mãos da vendedora:
“Defende José Osório de Azevedo Júnior, em obra que já se tornou

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2254123-66.2019.8.26.0000 -Voto no 16152
5
clássica sobre o tema, ser o contrato de compromisso de compra e venda
preliminar impróprio. Partiu da premissa da prática negocial revelar que
"os tradicionais poderes inerentes ao domínio (“jus utendi”, “fruendi et
abutendi”) são transferidos ao compromissário comprador, enquanto o
compromitente vendedor conserva para si a propriedade nua, vazia, ou
menos ainda que propriedade nua ” (José Osório de Azevedo Júnior,
Compromisso de Compra e Venda, p. 18, 5a. Edição revista e atualizada
Malheiros, São Paulo, 2.006).
O domínio remanesce em poder do promitente vendedor afetado ao
recebimento do preço, como mecanismo de garantia. E arremata José
Osório, “à medida que o crédito vai sendo recebido, aquele pouco que
restava do direito do promitente vendedor, isto é, aquela pequena parcela
do poder de dispor, vai desaparecendo, até se apagar de todo ” (ob. cit.,
p. 19). Pago o preço, de modo paradoxal o domínio formal que se
encontra em nome do promitente vendedor não lhe confere mais nenhum
direito, mas apenas o dever inexorável de outorgar a escritura definitiva.
O fato é que a jurisprudência, de modo consciente ou não da natureza
imprópria do contrato de compromisso de compra e venda, ou apenas
intuindo tal situação, passou gradativamente a antecipar todos os efeitos
da escritura definitiva para o momento do contrato preliminar.
Reconhecem os tribunais que a carga negocial, as consequências
práticas, o conteúdo econômico do negócio se concentram no primeiro
contrato e não no segundo.” (Apelação no 9058276-56.2009.8.26.0000 - São
Paulo - 4a Câmara de Direito Privado rel. Des. Francisco Loureiro j.:
16/04/2009; DJe: 11/05/2009) g.n
Nesse sentido, o entendimento das Câmaras especializadas em
matéria tributária municipal desta Corte:
Ilegitimidade Passiva "Ad Causam" - Exceção de pré-executividade
Execução fiscal relativa a ITU dos exercícios de 2012 a 2014 Arguição
pautada no fato de ter sido o imóvel alienado a terceiro, mediante
compromisso de compra e venda, em data anterior à ocorrência do fato
gerador Rejeição Agravada que não deixou de figurar no registro de
imóveis como titular do domínio do imóvel tributado - Legitimidade
passiva tanto do comprador do imóvel quanto do seu proprietário,
vendedor, tendo em vista o julgamento definitivo do mérito do REsp no
1.111.202-SP, pela sistemática do artigo 543-C, do CPC Convenções
particulares que não podem ser opostas à Fazenda Pública - Aplicação à
espécie do disposto no artigo 123 do CTN Precedentes desta Câmara -
Necessidade da manutenção da excipiente no polo passivo da relação
jurídica processual, para viabilizar o registro da penhora e não vulnerar o
princípio da continuidade dos registros e a segurança dos negócios
imobiliários, bem como a possibilitar a transferência do domínio do
imóvel em hasta pública - Decisão mantida
Exceção de pré-
executividade corretamente rejeitada - Recurso de agravo de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2254123-66.2019.8.26.0000 -Voto no 16152
6
instrumento desprovido. (AI 2057138-32.2016.8.26.0000; Relator(a):
Fortes Muniz; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 15a
Câmara de Direito Público; Data do julgamento: 05/10/2016; Data de
registro: 05/10/2016)
A questão ora tratada consta da Jurisprudência em Teses do C. STJ:
O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente
vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
(Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - Tema 122)
Assim, nega-se provimento ao recurso.
A fim de evitar o ritual de passagem estabelecido no artigo 1025 do
CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração prequestionadores e os
prejuízos deles decorrentes, nos termos do artigo 8o (em especial dos princípios da
razoabilidade e da eficiência) e do artigo 139, II (princípio da duração razoável do
processo), ambos do CPC/2015, para fins de “prequestionamento ficto” desde logo
considero incluídos neste acórdão os elementos que cada uma das partes suscitou nas
suas razões e nas suas contrarrazões de recurso.
III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)