Tribunal: TJSP
Processo: 1049123-91.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO - Compra e venda – Ação declaratória de inexigibilidade com restituição de valores - Sentença de improcedência – Insurgência da autora - Cerceamento de defesa – Não ocorrência – As elucidação das questões controvertidas dependem exclusivamente de provas documentais juntadas aos autos – Depoimento dos corretores que não seriam capazes de afastar cláusula contratual expressa - Pedido

Ementa:
APELAÇÃO - Compra e venda – Ação declaratória de inexigibilidade com restituição de valores - Sentença de improcedência – Insurgência da autora - Cerceamento de defesa – Não ocorrência – As elucidação das questões controvertidas dependem exclusivamente de provas documentais juntadas aos autos – Depoimento dos corretores que não seriam capazes de afastar cláusula contratual expressa - Pedido de devolução da comissão de corretagem – Inadmissibilidade – Ausência de previsão contratual quanto ao pagamento de comissão – Valor de comissão não especificado no valor total da venda - Cobrança não verificada - Preliminar rejeitada - Sentença mantida – Honorários majorados nos termos do art. 85, § 11o do CPC - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133749
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1049123-91.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é
apelante JULIANA ALVES ROSA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1049123-91.2017.8.26.0506 -Voto no 3.328
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Apelação Cível 1049123-91.2017.8.26.0506
Apelante: Juliana Alves Rosa
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Ribeirão Preto
Procedimento Comum Cível
Juiz prolator da sentença: Thomaz Carvalhaes Ferreira
Voto no 3328
APELAÇÃO - Compra e venda
Ação declaratória de
inexigibilidade com restituição de valores - Sentença de
improcedência Insurgência da autora - Cerceamento de defesa
Não ocorrência
As elucidação das questões controvertidas
dependem exclusivamente de provas documentais juntadas aos
autos Depoimento dos corretores que não seriam capazes de
afastar cláusula contratual expressa - Pedido de devolução da
comissão de corretagem
Inadmissibilidade
Ausência de
previsão contratual quanto ao pagamento de comissão Valor de
comissão não especificado no valor total da venda - Cobrança não
verificada - Preliminar rejeitada - Sentença mantida Honorários
majorados nos termos do art. 85, § 11o do CPC - Recurso
improvido.
Vistos.
Trata-se de apelação cível, interposta contra a
sentença de fls. 344/351, que em ação declaratória de inexigibilidade
com restituição de valores, julgou improcedente os pedidos inicialmente
formulados pela autora, condenando-a ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios arbitrados em
R$ 1.500,00, ressalvada a gratuidade de justiça concedida a autora.
Inconformada, insurge-se a autora.

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Alega preliminarmente, cerceamento de defesa. Afirma
que requereu o depoimento dos corretores de imóveis que participaram
do negócio como testemunhas, para comprovar que os valores pagos a
título de sinal destinavam-se, na verdade, para o pagamento da
comissão de corretagem, cobrada de forma simulada. Pede a anulação
da sentença para que os autos retornem à origem para a realização da
prova oral.
No mérito, alega que outros corretores ouvidos em outros
processos afirmaram que os valores pagos a título de sinal eram
destinados única e exclusivamente para o pagamento de suas
comissões de corretagem; que a cobrança da corretagem em casos tais,
deve respeitar o princípio da informação e transparência, mormente
numa relação consumerista, conforme entendimento do STJ.
Alega, ainda, a ocorrência de vício da simulação, uma vez
que a corretagem foi cobrada como "sinal" da venda, não sendo
destacado do preço do imóvel. Aduz ter sido prejudicada pois a base de
cálculo do ITBI, da escritura e financiamento bancário se tornou maior,
violando-se a boa-fé.
Alega finalmente ser indevida a cobrança a título de arras,
por se tratar de imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha
Vida.
Pede a reforma da sentença, julgando-se procedente o
pedido deduzido na petição inicial, bem como a inversão do ônus da
sucumbência.
Recurso regularmente processado e com a apresentação de

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contrarrazões a fls. 379/386, pugnando pela manutenção da sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Preliminarmente, não há que se falar em cerceamento de
defesa, porquanto as provas dos autos eram suficientes para o
julgamento da lide, sendo desnecessária a dilação probatória.
Ademais, o julgador é o destinatário final das provas e
cabe a ele determinar a suficiente instrução do processo.
Como já decidido por esta Corte: “para que se tenha
caracterizado o cerceamento de defesa em decorrência da ausência de
dilação probatória, faz-se necessário que, confrontadas as provas que
foram requeridas com os demais elementos de convicção carreados ao
processo, elas não só apresentem capacidade potencial de demonstrar o
fato alegado, como também se mostrem indispensáveis à solução da
controvérsia, sem o que fica legitimado o julgamento antecipado da
lide. A par disso, cumpre ainda salientar que o juiz, ao apreciar a
validade de um negócio jurídico, não fica, em princípio, sujeito a este ou
àquele tipo de prova” (Apelação n.990.10.076540-0, rel. Itamar Gaino,
21a Câmara de Direito Privado, j.9.2.2011).

Por outro lado, a prova oral pleiteada pela recorrente,
consistente no depoimento dos corretores de imóveis, seria irrelevante
para o deslinde da controvérsia, uma vez que tratando-se de discussão

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acerca de cláusula contratual, a prova a ser realizada era mesmo a
documental.
No mérito, em que pese o teor das razões do inconformismo,
a r. sentença recorrida deve ser mantida por seus próprios
fundamentos, pois deu adequada solução ao caso.
Consta dos autos, que a autora celebrou com a ré
contrato de compra e venda para aquisição de imóvel na planta, pelo
valor de R$ 154.395,00, alegando que lhe fora cobrado o valor de R$
2.130,98 a título de comissão de corretagem.
Assim, pleiteia a condenação da ré à devolução do valor
de R$ 2.130,98, referente à comissão de corretagem cobrada de forma
dissimulada.
Sem razão, contudo.
Com efeito, é válida a cláusula que transfere ao
comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que
previamente informado e destacado o respectivo valor no contrato.
No caso dos autos, não existe expressa previsão
contratual no negócio jurídico que vincula as partes, atribuindo a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem à
compradora, com a discriminação do valor de R$ 2.130,98 a título de

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comissão de corretagem integrando o preço total da negociação.
Ao contrário, os documentos trazidos aos autos, em
especial o Quadro Resumo de fls. 61/64, demonstram que o valor
efetivo da venda do imóvel foi R$ 154,395,00, sendo pago pela
compradora a título de sinal a quantia de R$ 2.130,98 como parte do
preço total, não sendo especificado em nenhum outro documento, que
tal valor se referia a pagamento de comissão de corretagem, tampouco
de que houve simulação na cobrança da referida taxa.
Por corolário, sob nenhum ângulo pode vingar o apelo,
preservada a conclusão adotada pelo juízo, bem assim os fundamentos
de análise e valoração dos elementos de prova.
Mais, é desnecessário acrescentar à bem lançada sentença,
que fica mantida, por seus próprios, e bem deduzidos fundamentos.
Outro não é o entendimento do Colegiado, em voto por
mim relatado, em caso envolvendo a mesma requerida:
“Apelação
Ações de indenização e de restituição de
valores pagos indevidamente (em apenso)
Compra e
venda de bem imóvel
Sentença de improcedência

Insurgência da autora Preliminar de não conhecimento
do recurso arguida nas contrarrazões Não cabimento
Ação que se encontra em apenso diante da conexão
reconhecida Ausência, ademais, de prejuízo às partes -
Preliminar de cerceamento de defesa Não ocorrência -
Sendo o julgador o destinatário da prova compete-lhe

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aferir da conveniência e oportunidade para o pronto
julgamento da demanda - Alegação de que o imóvel
contém área real privativa menor de 1,06m2, equivalente
a 2,53% de área privativa não entregue Não cabimento
Área do bem dentro da margem de erro a maior ou a
menor previstos contratualmente Venda com natureza
“ad corpus” e não “ad mensuram” Inteligência do art.
500, § 3o, do Código Civil Precedentes deste Egrégio
Tribunal de Justiça Comissão de corretagem Ausência
de previsão contratual quanto ao pagamento de comissão
Valor de comissão não especificado no valor total da
venda - Cobrança não verificada - Preliminares rejeitadas
- Sentença mantida Honorários majorados nos termos
do art. 85, § 11o do CPC - Recurso improvido. (TJSP, Ap.
no 1008580-12.2018.8.26.0506, j. 27/07/2019).“
Por todo o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso, nos termos da fundamentação, majorando-se os honorários
advocatícios para R$ 2.000,00, nos termos do art. 85, § 11o do CPC,
ressalvada a gratuidade de justiça concedida à autora.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica