Tribunal: TJSP
Processo: 1018857-81.2017.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer proposta pelos compromissários compradores visando obter outorga da escritura. Ré que reconhece o direito à escritura, contudo, informa sobre óbice no Registro de Imóveis em razão de não haver anuência de seu ex-cônjuge. Determinação de inclusão do ex-cônjuge no polo passivo, o qual se opõe à outorga de escritura

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer proposta pelos compromissários compradores visando obter outorga da escritura. Ré que reconhece o direito à escritura, contudo, informa sobre óbice no Registro de Imóveis em razão de não haver anuência de seu ex-cônjuge. Determinação de inclusão do ex-cônjuge no polo passivo, o qual se opõe à outorga de escritura alegando nulidade do negócio (art. 1.647, I do CC). Sentença de procedência do pedido de outorga da escritura. Manutenção por fundamentos diversos.
Autora que adquiriu e alienou o imóvel sub judice quando o casal já estava separado de fato. Entendimento jurisprudencial no sentido de que a separação de fato encerra a comunhão para fins de aquisição de bens ou partilha de débitos posteriormente adquirido. Extinção dos efeitos patrimoniais do casamento no período de separação de fato. Aquisição que não submetia o bem à meação, também não se exigindo anuência do cônjuge para venda. Resistência do ex-marido que comportaria suprimento na forma do art. 1.648 do CC. Recusa do corréu fundada na alegação de que a ré seria devedora em razão da partilha dos bens do casal, visando assegurar pagamento do crédito com o bem sub judice. Não acolhimento. Preservação do direito dos adquirentes, que celebraram negócio oneroso e de boa-fé. Falta de demonstração do crédito do réu e inexistência de circunstância que caracterize fraude de execução ou fraude contra credores, nada infirmando o negócio celebrado com os autores.
Recurso dos autores buscando aplicação de cláusula penal prevista no contrato. Nulidade da estipulação, que não indica valor da multa, mencionando que caberia ao juiz fixá-la, não cabendo ao julgador definir cláusula penal que as partes não convencionaram. Alteração do pedido em grau recursal para incidência de outra multa prevista no contrato. Não acolhimento. Multa que menciona impossibilidade do negócio, quando no caso haveria simples mora.
Recursos improvidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000359123
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018857-81.2017.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que são apelantes/apelados
TAÉSIO MARTINS DE SOUSA, SEBASTIÃO DELEFRATE LOURENÇO e NIVA
RAMOS DA SILVA LOURENÇO, é apelada IVANA GUIMARÃES DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018857-81.2017.8.26.0196 -Voto no 3415
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Apelação Cível no 1018857-81.2017.8.26.0196
Aptes/Apdos: Taésio Martins de Sousa, Sebastião Delefrate Lourenço e Niva Ramos
da Silva Lourenço
Apelado: Ivana Guimarães de Souza
Comarca: Franca
Juiz: Adriana Gatto Martins Bonemer

Voto no 3.415
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de
obrigação
de
fazer
proposta
pelos
compromissários
compradores visando obter outorga da escritura. Ré que
reconhece o direito à escritura, contudo, informa sobre óbice
no Registro de Imóveis em razão de não haver anuência de seu
ex-cônjuge. Determinação de inclusão do ex-cônjuge no polo
passivo, o qual se opõe à outorga de escritura alegando
nulidade do negócio (art. 1.647, I do CC). Sentença de
procedência do pedido de outorga da escritura. Manutenção
por fundamentos diversos.
Autora que adquiriu e alienou o imóvel sub judice quando o
casal já estava separado de fato. Entendimento jurisprudencial
no sentido de que a separação de fato encerra a comunhão
para fins de aquisição de bens ou partilha de débitos
posteriormente adquirido. Extinção dos efeitos patrimoniais
do casamento no período de separação de fato. Aquisição que
não submetia o bem à meação, também não se exigindo
anuência do cônjuge para venda. Resistência do ex-marido que
comportaria suprimento na forma do art. 1.648 do CC. Recusa
do corréu fundada na alegação de que a ré seria devedora em
razão da partilha dos bens do casal, visando assegurar
pagamento do crédito com o bem sub judice. Não acolhimento.
Preservação do direito dos adquirentes, que celebraram
negócio oneroso e de boa-fé. Falta de demonstração do crédito
do réu e inexistência de circunstância que caracterize fraude
de execução ou fraude contra credores, nada infirmando o
negócio celebrado com os autores.
Recurso dos autores buscando aplicação de cláusula penal
prevista no contrato. Nulidade da estipulação, que não indica
valor da multa, mencionando que caberia ao juiz fixá-la, não
cabendo ao julgador definir cláusula penal que as partes não
convencionaram. Alteração do pedido em grau recursal para
incidência de outra multa prevista no contrato. Não
acolhimento. Multa que menciona impossibilidade do negócio,
quando no caso haveria simples mora.
Recursos improvidos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, alegando os autores
que celebraram compromisso de compra e venda de imóvel com a ré IVANA, contudo, na
época da negociação a requerida afirmou que era separada, quando na verdade era casada,

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sendo o contrato firmado sem anuência do seu ex-marido. Relatam que a ré não cumpriu a
obrigação de outorgar a escritura, requerendo condenação da requerida ao cumprimento do
contrato.
No curso do processo foi incluído no polo passivo o ex-
cônjuge da requerida.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 171/175), acrescento
que a ação foi julgada procedente para condenar a ré a outorgar em favor dos autores a
escritura de compra e venda do imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária, no
valor de R$ 100,00 até limite de R$ 10.000,00, sendo dispensada anuência do ex-marido.
Recorre o réu Taésio (fls. 181/207) alegando que: a) houve
cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; b) a corré vem dilapidando o
patrimônio do casal, alienando bens e frustrando a partilha deliberada na ação de divórcio;
c) na ação de divórcio o bem sub judice consta como objeto de partilha entre os cônjuges,
de modo que também pertence ao recorrente; d) a requerida não poderia alienar o bem sem
anuência do recorrente; e) sua recusa se justifica porque a corré estaria alienando os bens
do casal, frustrando a partilha.
Apelação dos autores (fls. 261/264) pleiteando condenação da
ré ao pagamento da multa prevista na cláusula sétima do contrato celebrado em razão do
inadimplemento quanto à outorga da escritura.
Recursos bem processados e respondidos (fls. 253/260,
266/269).
É o relatório.
O inconformismo das partes não procede, devendo subsistir a
r. sentença, ainda que por fundamentação ligeiramente diversa.
Não colhe êxito a alegação de cerceamento de defesa, pois a
questão suscitada não demandava prova oral, estando suficientemente clara pela prova
documental produzida.

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Incabível incursão na produção de provas para discutir as
questões relativas à partilha que ocorreu no divórcio do casal.
Inexiste violação aos preceitos do Código de Processo Civil
ou aos preceitos constitucionais citados, apenas reconhecimento da desnecessidade da
prova requerida.
Os autores originalmente ingressaram com ação de obrigação
de fazer contra a requerida alegando que firmaram compromisso de compra e venda de
imóvel, já devidamente quitado, pendente outorga da escritura definitiva, obrigação que a
requerida não teria cumprido.
A ré em defesa esclareceu que não foi possível outorgar a
escritura porque, apesar de o negócio ter sido realizado quando já separada de fato e na
pendência da ação de divórcio, necessária anuência do ex-marido para prática do ato
notarial, o qual se recusa.
Foi determinada inclusão do réu Taésio no polo passivo, o
qual manifestou oposição ao pedido alegando que haveria litígio envolvendo o casal na
partilha dos bens, afirmando que a ex-esposa teria dilapidado o patrimônio, impugnando a
validade do negócio e recusando sua anuência para efetivação da escritura.
A sentença reconheceu que o bem seria de propriedade
exclusiva da ré e deferiu suprimento da vontade do ex-cônjuge, autorizando a lavratura da
escritura.
Diversamente do que constou da sentença, a ré Ivana não
recebeu o bem por herança, caso em que haveria exclusão da comunhão.
A ré celebrou contrato de cessão de direitos hereditários com
terceiros, figurando como cessionária (fls. 33/36).
Trata-se de negócio oneroso como qualquer outro, a requerida
não era herdeira, apenas adquiriu os direitos hereditários dos herdeiros.
É certo que na matrícula, em razão da cessão de direitos

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hereditários, acabou figurando como adquirente em razão da sucessão, mas não se trata de
sucessão de algum parente seu, hipótese única em que haveria exclusão da meação.
Enfim, a ré praticou ato oneroso, adquirindo os direitos
hereditários de terceiros.
Ocorre que este negócio (cessão de direitos hereditários) foi
realizado em 01/09/2014 (fls. 35).
E nessa época, como informou a ré, o casal já estava separado
de fato.
As partes não se preocuparam em trazer cópia do processo de
divórcio, mas há que se consignar que o processo de divórcio é datado de 2013, sendo
distribuído pelo réu em 13/09/2013, o que vem ao encontro da alegação da ré de que na
época da aquisição o casal já estaria separado de fato.
Aliás, na sentença de divórcio, ao ser analisado saque
realizado em 7/07/2013, o MM. Juiz fez constar que àquela época o casal já estava
separado de fato (fls. 211), o que corrobora a afirmação de que o casal já estava separado
de fato quando proposta a ação de divórcio e, consequentemente, quando realizado o
negócio de aquisição pela ré.
A questão que se coloca, portanto, diz respeito aos efeitos
patrimoniais do bem adquirido por um dos cônjuges no período de separação de fato e
antes da efetiva decretação do divórcio.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento de que a separação de fato produz efeito de extinção das relações
patrimoniais de comunhão, de modo que bens adquiridos no período da separação de fato,
e paralelamente as dívidas, não se comunicam.
Nesse sentido:
"RECURSO ESPECIAL. CIVIL. FAMÍLIA. ANULAÇÃO
DE ATOS JURÍDICOS. BENS ADQUIRIDOS APÓS A
SEPARAÇÃO DE FATO POR UM DOS CÔNJUGES.

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SIMULAÇÃO LESIVA À PARTILHA. INCIDÊNCIA DA
SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO INATACADO. ÓBICE
DA SÚMULA 283/STF. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1.
O aresto recorrido está em sintonia com a jurisprudência
desta Corte, firmada no sentido de que a separação de fato
põe fim ao regime matrimonial de bens. Precedentes. 2. A
Corte local entendeu não restar configurada a simulação
lesiva, além de não poder ser invocada pela autora, que dela
tinha conhecimento há nove anos. Contra o último
fundamento não se insurge a recorrente, o que atrai o óbice da
súmula 283/STJ. 3. Recurso especial não conhecido." (STJ -
REsp
678.790/PR,
Rel.
Ministro
RAUL
ARAÚJO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
10/06/2014,
DJe
25/06/2014).
"Divórcio direto. Separação de fato. Partilha de bens. 1. Não
integram o patrimônio, para efeito da partilha, uma vez
decretado o divórcio direto, os bens havidos após a
prolongada separação de fato. 2. Recurso especial conhecido
e provido." (STJ - REsp 40.785/RJ, Rel. Ministro CARLOS
ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 19/11/1999, DJ 05/06/2000, p. 152).
"DIREITO CIVIL. FAMÍLIA. SUCESSÃO. COMUNHÃO
UNIVERSAL DE BENS. INCLUSÃO DA ESPOSA DE
HERDEIRO, NOS AUTOS DE INVENTÁRIO, NA
DEFESA DE SUA MEAÇÃO. SUCESSÃO ABERTA
QUANDO
HAVIA
SEPARAÇÃO
DE
FATO.
IMPOSSIBILIDADE DE COMUNICAÇÃO DOS BENS
ADQUIRIDOS
APÓS
A
RUPTURA
DA
VIDA
CONJUGAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(...) 2. Não faz jus à meação dos bens havidos pelo marido na
qualidade de herdeiro do irmão, o cônjuge que encontrava-se
separado de fato quando transmitida a herança. 3. Tal fato
ocasionaria
enriquecimento
sem
causa,
porquanto
o
patrimônio foi adquirido individualmente, sem qualquer
colaboração do cônjuge. 4. A preservação do condomínio
patrimonial entre cônjuges após a separação de fato é
incompatível com orientação do novo Código Civil, que
reconhece a união estável estabelecida nesse período,
regulada pelo regime da comunhão parcial de bens (CC
1.725) 5. Assim, em regime de comunhão universal, a
comunicação de bens e dívidas deve cessar com a ruptura da
vida comum, respeitado o direito de meação do patrimônio
adquirido na constância da vida conjugal. 6. Recurso
especial provido." (STJ - REsp 555.771/SP, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
05/05/2009, DJe 18/05/2009).

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Portanto, a aquisição do bem pela ré por conta da cessão de
direitos hereditários e a posterior alienação por meio do compromisso de compra e venda
não estavam sujeitas ao regime patrimonial do casamento, pois estes negócios ocorreram
após rompimento de fato da sociedade conjugal.
As relações negociais que se estabelecem no período de
separação de fato do casal não estão sujeitas às limitações e efeitos do regime patrimonial
do casamento.
Portanto, nem seria caso de exigir outorga do cônjuge para
cumprimento do compromisso, pois se trata de contrato excluído do regime matrimonial.
Apenas haveria óbice no Registro de Imóveis em razão do
princípio de continuidade, razão pela qual a determinação judicial se mostra adequada.
Em síntese: tanto o negócio de aquisição quanto o posterior
compromisso foram celebrados já no período de separação de fato do casal, de modo que
cessado o regime patrimonial do casamento, não havendo que se falar em meação e
autorização por parte do ex-cônjuge para alienação.
De outro lado, ad argumentandum, ainda que se entendesse
necessária a vênia conjugal para atender as exigências do Registro de Imóveis, plenamente
suprível a recusa do réu, tal como dispõe o art. 1.648 do Código Civil.
As razões do recorrente não constituem óbice à transferência
do bem.
Mesmo que se considerasse o compromisso celebrado em
plena vigência da sociedade conjugal, a jurisprudência entende que a falta de vênia
conjugal não determina anulação de pronto do negócio. O entendimento é de que o cônjuge
teria assumido obrigação de obter declaração de vontade alheia, de modo que o caso se
resolveria em perdas e danos em favor dos compradores, sem infirmar o negócio.
Sustenta o recorrente que na ação de divórcio teria sido
determinada partilha deste bem, de modo que seria titular de propriedade em razão da

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meação.
Este fato não foi demonstrado e a prova adequada aqui era
exclusivamente documental, devendo acompanhar a contestação, não sendo cabível prova
testemunhal, como pretende o recorrente.
A sentença do divórcio, juntada apenas na apelação, faz
menção aos bens descritos na inicial daquele processo, contudo, a parte não trouxe cópia
daquela inicial, não sendo possível aferir quais os bens efetivamente considerados na
sentença que determinou a partilha.
Consta da sentença deliberação sobre o imóvel da Quadra
“O” no Residencial Meirelles, aquisição de veículo, partilha de móveis e venda do imóvel
residencial do casal, cujo valor não corresponde ao negócio sub judice, demonstrando que
se trata de outro imóvel.
Enfim, pela análise da sentença, considerando que não foi
trazida a relação de bens da inicial e contestação da ação de divórcio, não se verifica
atribuição de meação do imóvel ao recorrente.
Por fim, o recorrente pretende impedir a transferência do
bem, que é exclusivo da requerida, como forma de assegurar futuro recebimento de crédito
oriundo da partilha de outros bens do casal.
Não se justifica esta pretensão considerando que os autores
são adquirentes de boa-fé a título oneroso, não se vislumbrando negócio em fraude de
execução ou fraude contra credores.
Ademais, não se demonstrou existência de crédito em favor
do recorrente que justificasse interditar a disposição do bem pela corré, tampouco que ela
seria insolvente, não havendo razão para prejudicar os adquirentes, que realizaram negócio
oneroso, encontrando-se na posse do bem, tendo cumprido integralmente a obrigação
contraída.
Portanto, deve ser mantido o dispositivo da sentença quando
acolhe o pedido de obrigação de fazer e supre a necessidade de anuência do corréu para

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lavratura da escritura.
O réu foi sucumbente, apresentou objeção ao pedido e foi
vencido, respondendo pela verba honorária e custas.
Não é determinante para reconhecimento da sucumbência a
falta de participação no compromisso de compra e venda.
A resistência apresentada pelo réu quanto ao pedido de
outorga da escritura, sendo vencido, é suficiente para determinar incidência das verbas
sucumbenciais.
Invocação do princípio da causalidade não leva a resultado
diverso, pois o litígio se estabeleceu com o requerido.
Em relação ao alegado prequestionamento não se caracteriza
violação às normas citadas.
Não há violação aos artigos 1.647, I e 1.648 do Código Civil,
pois como exposto o casal estava separado de fato quando do negócio de aquisição do bem
e de alienação, não mais se aplicando o regime patrimonial do casamento, como indica a
jurisprudência do STJ.
A parte menciona o art. 5o, LXXIV, contudo, não houve
discussão sobre assistência jurídica integral, sendo conferida ao recorrente a assistência
judiciária.
A discussão sobre “dilapidação de bens” não interfere no
resultado do julgamento e ainda assim foi exposto que tal fato não autoriza a pretensão do
recorrente de obstar o cumprimento do compromisso de compra e venda.
Foram expostas as razões pelas quais desnecessária
intervenção do recorrente no negócio sub judice, o que torna prejudicada a alegação de que
não teve proveito econômico no contrato.
Foi reconhecido que a aquisição do bem no período de

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separação de fato do casal afastou o regime patrimonial do casamento, o que até mesmo
dispensava outorga do cônjuge, de modo que não há falha imputável aos adquirentes, não
interferindo no julgamento a alegação de “risco do negócio”.
Nos termos do art. 85, §11 do CPC os honorários devidos
pelo recorrente ficam majorados em 10% do montante arbitrado na sentença, observada a
assistência judiciária.
O recurso dos autores, que busca aplicação da multa prevista
no contrato, também não comporta provimento.
A mencionada cláusula quarta é nula, pois não estabeleceu o
valor da cláusula penal, o que constitui elemento essencial do negócio.
A cláusula estabeleceu que a multa a ser paga pela parte
inadimplente seria fixada judicialmente (fls. 17).
Não cabe ao Juiz fixar valor da cláusula penal, a qual
pressupõe acordo das partes para prefixação das perdas e danos.
Sem manifestação de vontade a respeito do valor da cláusula
penal não é possível transferir ao julgador fixação da multa, tampouco acolher a sugestão
que os autores apresentaram na inicial.
Há que se observar que na inicial os autores requereram
aplicação da multa prevista na cláusula quarta (fls. 6), inclusive sugerindo valor para
arbitramento judicial.
Na apelação, contudo, foi alterado o pedido, buscando os
apelantes aplicação da multa da cláusula sétima do contrato.
Além da inadmissível inovação em sede recursal, há que se
observar que a cláusula menciona “impedimento para a conclusão” (fls. 18), o que não é o
caso, pois não se trata de impossibilidade de cumprimento, mas de simples mora.
Não há lugar para majoração de honorários, considerando que

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os recorrentes não sofreram condenação na origem.
Inexiste no recurso indicação de qual a pretensão de reforma
a respeito de “ônus sucumbencial”, não havendo o que deliberar a respeito.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento a ambos os
recursos.
Enéas Costa Garcia
Relator