Tribunal: TJSP
Processo: 1013348-58.2016.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Preliminares de inépcia recursal, ilegitimidade passiva e incompetência da Justiça Estadual afastadas. "Juros de obra". É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Valores pagos antes do prazo previsto

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Preliminares de inépcia recursal, ilegitimidade passiva e incompetência da Justiça Estadual afastadas. "Juros de obra". É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Valores pagos antes do prazo previsto para entrega das chaves. Devolução incabível. Atraso na conclusão das obras. Lucros cessantes. Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Dano moral. Caracterizado. A situação de incerteza que os adquirentes passaram supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a segurança patrimonial da família. São cumuláveis as indenizações por dano material e dano moral oriundos do mesmo fato. "Taxa de atribuição". É ilícito o repasse da despesa pertinente a individualização da unidade habitacional, porquanto contrária ao artigo 44 da Lei no. 4.591/64.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000077899
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013348-58.2016.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados CLAUDINEI SEVERINO
(JUSTIÇA GRATUITA) e ANA PAULA BENEDICTO SEVERINO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013348-58.2016.8.26.0309 -Voto no 15097
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Apelação Cível no. 1013348-58.2016.8.26.0309
Comarca: Jundiaí (3a Vara Cível)
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Claudinei Severino e outro.
Voto no 15.097
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA
DO IMÓVEL. Preliminares de inépcia recursal, ilegitimidade
passiva e incompetência da Justiça Estadual afastadas. “Juros de
obra”. É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
Valores pagos antes do prazo previsto para entrega das chaves.
Devolução incabível. Atraso na conclusão das obras. Lucros
cessantes. Indenização devida, uma vez que houve a privação de
uso do bem. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste
Tribunal de Justiça. Dano moral. Caracterizado. A situação de
incerteza que os adquirentes passaram supera em muito meros
dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano,
mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de moradia,
colocando em risco investimentos e a segurança patrimonial da
família. São cumuláveis as indenizações por dano material e dano
moral oriundos do mesmo fato. “Taxa de atribuição”. É ilícito o
repasse da despesa pertinente a individualização da unidade
habitacional, porquanto contrária ao artigo 44 da Lei no. 4.591/64.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
244/250, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido
inicial para declarar nulas as cláusula que extrapolam o prazo de 180 dias
para entrega do imóvel e condenar a ré “ao pagamento da indenização por

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danos morais no valor de R$ 6.000,00, corrigidos desde a data da sentença
até a data do efetivo pagamento, e danos materiais na importância de R$
1.935,16 (devolução em dobro de taxa de atribuição de anuidade), bem como
em lucros cessantes a serem calculados durante o período de atraso (0,75%
ao mês de atraso, a ser calculado sobre o valor do imóvel previsto em
contrato, devidamente atualizado), que serão apurados em fase de liquidação
de sentença, além da devolução dos valores pagos a título de taxa de
evolução de obras, também a ser apurado em liquidação de sentença,
devendo estes serem corrigidos desde a data de cada desembolso e com juros
de mora de 1% a partir da data da citação, e condenação ao pagamento de
honorários advocatícios contratuais no importe de 30% sobre o valor da
condenação atualizado”.
Inconformada, a ré apelou, arguindo, preliminarmente,
ilegitimidade para responder pelo pedido de devolução dos valores pagos a
título de “juros de obra” e incompetência da Justiça Estadual. No mérito,
sustentam a ausência de prova do pagamento dos “juros de obra” e eventual
devolução cabe à CEF; inexistência de lucros cessantes e danos morais;
impossibilidade de cumulação de danos materiais e morais; obrigação dos
adquirentes pelo pagamento da “taxa de atribuição”; e ausência de má-fé na
aludida cobrança.
Contrarrazões a fls. 284/293, com preliminar de não
conhecimento do recurso.
É o relatório.
De início, a preliminar de não conhecimento do recurso

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não merece guarida. Isso porque não há que se cogitar de ofensa ao princípio
da dialeticidade recursal, que estabelece o ônus do recorrente motivar o
recurso no ato de sua interposição. Ainda que o recurso de apelação apresente
os mesmos argumentos da contestação, é certo que ataca especificamente os
fundamentos da decisão apelada, e busca seu afastamento.
Não há que se falar em ilegitimidade passiva da ré e
incompetência da Justiça Estadual.
O objeto da ação é o descumprimento do compromisso de
compra e venda celebrado entre os autores e a ré, do qual não participou a
Caixa Econômica Federal, não importando que a instituição financeira seja a
beneficiária da taxa cobrada sob a denominação de “juros de obra”.
A CEF não tem qualquer responsabilidade pelo atraso na
entrega da obra e não pode responder pelas consequências do retardamento
da construção, de sorte que caberia exclusivamente à apelante restituir ao
apelado os valores relativos aos “juros de obra” ou “taxa de evolução da
obra”.
A cobrança de “taxas de obras” ou “juros de obras” só é
possível até o prazo previsto para entrega do empreendimento, compreendido
o período de 180 dias de tolerância, tese firmada atualmente pelo C. STJ
(Tema 996): “É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
Destarte, incabível a devolução dos “juros de obra”
indicados na inicial, pois pagos antes do prazo de previsão de entrega das
chaves, incluído o período de tolerância.
No mais, incontroverso o atraso das obras e entrega das

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chaves.
No que tange aos lucros cessantes, estes são presumíveis,
na medida em que os autores estiveram privados de usufruir do imóvel.
Nesse sentido, a Súmula no 162 deste E. Tribunal de
Justiça:
“Súmula 162 Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
Patenteado, ainda, o prejuízo extrapatrimonial sofridos
pelos promissários compradores, pois o descumprimento contratual, por parte
da ré, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico aos adquirentes.
É certo que a situação de incerteza que os adquirentes
passaram supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos
aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque a questão afeta direito
fundamental de moradia, colocando em risco investimentos de vulto e a
segurança patrimonial da família.
Oportuna a transcrição dos ensinamentos de Cristiano
Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Peixoto Braga Netto:
“A dignidade é um valor ético, parte da própria essência
do ser humano. Por isso, ela antecede e fundamenta a ordem política,
inserindo a pessoa como protagonista do sistema jurídico em duas
dimensões: uma negativa, no sentido de evitar qualquer atentado à
necessária estima e respeito à inerente dignidade de cada ser humano; uma
positiva, determinando que o ordenamento propicie um ambiente de

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liberdades com a concessão de um mínimo invulnerável para que todos
possam desenvolver as suas aptidões e exercitar os seus fins de acordo com
condições
verdadeiramente
humanas”
(“Curso
de
Direito
Civil:
Responsabilidade Civil”, volume 3 / Cristiano Chaves de Farias; Nelson
Rosenvald; Felipe Peixoto Braga Netto. 2. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo:
Atlas, 2015).
Confira-se também a jurisprudência da 10a Câmara de
Direito Privado:
“Apelação e recurso adesivo. Compra e venda.
Ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de indenização por danos morais e materiais
proposta por compromissário comprador de imóvel
em construção. Inadimplemento contratual. Imóvel
não entregue pela construtora no prazo avençado.
Sentença que decretou a rescisão do contrato,
determinou a restituição dos valores despendidos
pelo autor e condenou a ré ao pagamento de
indenização por danos materiais (aluguel) e multa
contratual. Decisão que merece reforma, não
havendo razão para condenação da construtora a
pagar aluguel ou multa pela não entrega do imóvel,
posto que o que o autor deseja é a rescisão
contratual, com devolução do que pagou. Reforma
também no que tange à indenização dos danos
morais, caracterizados no caso. Precedentes. O

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atraso na entrega da obra da casa própria acarreta
mais do que mero desassossego; na verdade,
importa em dano mora in re ipsa. Sentença
reformada. Apelos da ré e recurso adesivo do autor
providos
em
parte.”
(Apelação
no
0005065-81.2010.8.26.0565,
Relator
Cesar
Ciampolini, dj. 11/03/2014).
Ressalta-se que são cumuláveis as indenizações por dano
material e dano moral oriundos do mesmo fato.
Por fim, é ilícito o repasse da despesa pertinente a
individualização da unidade habitacional, porquanto contrária ao artigo 44 da
Lei no. 4.591/64, in verbis:
“Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela
autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer, (VETADO) a averbação da construção
das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante
os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da
demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1o Se o incorporador não requerer a averbação
((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO)

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sob pena de ficar solidàriamente responsável com o
incorporador perante os adquirentes”.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso apenas para afastar a devolução dos “juros de obra”, inalterada a
sucumbência diante do sucesso parcial do apelo.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR