Tribunal: TJSP
Processo: 1013334-27.2018.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-05-17

Ementa:
CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. Réus que concederam autorização por escrito, com exclusividade, para que a autora intermediasse a venda de imóvel. Celebração direta, sem participação da autora, da venda do bem com terceiro comprador durante o período da exclusividade. Corretor que, nestas circunstâncias, faz jus à remuneração, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade, conforme disposição

Ementa:

CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. Réus que concederam autorização por escrito, com exclusividade, para que a autora intermediasse a venda de imóvel. Celebração direta, sem participação da autora, da venda do bem com terceiro comprador durante o período da exclusividade. Corretor que, nestas circunstâncias, faz jus à remuneração, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade, conforme disposição do art. 726 do Código Civil. Elementos constantes dos autos que demonstram a atuação concreta, mas sem sucesso, da autora em busca de compradores para o imóvel. Direito da autora à remuneração que se tem por inafastável, devendo ser fixada em metade do valor da comissão estabelecida em contrato, tendo em vista as peculiaridades do caso. Não caracterização da litigância de má-fé dos réus, ante a não configuração das situações elencadas no art. 80 do CPC. Recurso dos réus e recurso adesivo da autora desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000111781
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013334-27.2018.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
MARIA FERNANDA TORRES COSTA RODRIGUES e BRUNO NOGUEIRA
RODRIGUES, é apelado/apelante LOCAL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U. Declara voto o terceiro juiz., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 19 de fevereiro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No 1013334-27.2018.8.26.0011
COMARCA: SÃO PAULO (2a VC FR PINHEIROS)
APTES/APDOS: BRUNO NOGUEIRA RODRIGUES, MARIA FERNANDA
TORRES COSTA RODRIGUES E LOCAL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A
JD 1o GRAU: EDUARDO TOBIAS DE AGUIAR MOELLER
VOTO No 26.424
CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. Réus que
concederam autorização por escrito, com exclusividade, para
que a autora intermediasse a venda de imóvel. Celebração
direta, sem participação da autora, da venda do bem com
terceiro comprador durante o período da exclusividade.
Corretor que, nestas circunstâncias, faz jus à remuneração,
salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade, conforme
disposição do art. 726 do Código Civil. Elementos constantes
dos autos que demonstram a atuação concreta, mas sem
sucesso, da autora em busca de compradores para o imóvel.
Direito da autora à remuneração que se tem por inafastável,
devendo ser fixada em metade do valor da comissão
estabelecida em contrato, tendo em vista as peculiaridades do
caso. Não caracterização da litigância de má-fé dos réus, ante a
não configuração das situações elencadas no art. 80 do CPC.
Recurso dos réus e recurso adesivo da autora desprovidos.
Trata-se de apelação interposta por BRUNO
NOGUEIRA RODRIGUES e MARIA FERNANDA TORRES COSTA
RODRIGUES e recurso adesivo interposto por LOCAL
CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A nos autos da ação de
cobrança que a última move contra os primeiros, cujo
pedido
foi
julgado
parcialmente
procedente
para
condenar
os
réus
ao
pagamento
da
quantia
de
R$63.000,00 (sessenta e três mil reais), com correção
monetária a partir da data de celebração do negócio e
juros de mora de um por cento (1%) ao mês desde a

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citação,
devendo
arcar
ainda
com
as
despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em dez
por cento (10%) do valor da condenação (fls. 264/268).
Aduziram os réus, em síntese, que os
representantes legais da autora confessaram não terem
participado da venda do imóvel; que a autora jamais
prestou os serviços pelos quais foi contratada; que,
diferentemente do que alegou, a autora não deixou
plantonistas no imóvel; que o anúncio eletrônico do
bem não trouxe qualquer resultado; que em todo o
período de vigência do contrato não recebeu qualquer
proposta de compra, ou mesmo visita presencial de
interessados, o que demonstra a inércia e a desídia da
autora; que a escritura de compra e venda somente foi
firmada quando já vencido o contrato de exclusividade
(fls. 270/278).
Sustentou a autora, em resumo, que os
réus não comprovaram o pagamento de comissão a
qualquer outro corretor; que, durante o prazo de
exclusividade,
levou
clientes
ao
imóvel
e
lhes
dispensou especial atenção; que a satisfação dos réus
com os seus serviços é evidenciada por eles terem
renovado por duas vezes a contratação; que o art. 726
do Código Civil resguarda o seu direito de receber a
comissão integral nos casos em que há exclusividade
(fls. 288/293).
A
autora
ofereceu
contrarrazões
ao
recurso dos réus, requerendo a condenação destes ao
pagamento
de
multa
por
litigância
de
má-fé,
a
majoração
dos
honorários
sucumbenciais
e
o

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desprovimento da apelação (fls. 296/303).
É o relatório.
Ficou
incontroverso
que
as
partes
firmaram, em 03 de agosto de 2016, autorização de
intermediação,
sem
exclusividade,
com
prazo
de
vigência de vinte (20) dias, para a venda do imóvel
localizado na Rua Laura Vicunã no 447, em São
Paulo/SP,
de
propriedade
dos
réus
(instrumento
assinado às fls. 38/39).
O contrato foi renovado ainda por duas
vezes: em 20 de setembro de 2016, por noventa (90)
dias, prevendo exclusividade (termo assinado à fls.
40); e em 26 de dezembro de 2016, por cento e vinte
(120) dias, também com exclusividade na autorização de
intermediação (documento à fls. 41).
Desse modo, a celebração com terceiro,
sem
participação
da
autora
(fls.
131/137),
do
compromisso de venda e compra do bem em 1o de abril de
2017 ocorreu durante a vigência da exclusividade que
havia sido pactuada, cujo encerramento somente se
daria em 19 de abril de 2017.
É oportuno relembrar que o art. 726 do
Código Civil preleciona que: “Iniciado e concluído o
negócio
diretamente
entre
as
partes,
nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas se, por
escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade,
terá o corretor direito à remuneração integral, ainda
que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se
comprovada sua inércia ou ociosidade”.
Esclareça-se que o compromisso de compra

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e venda é contrato que vincula as partes, e que a sua
assinatura
com
terceiro,
sem
a
ciência
da
intermediadora, é incompatível com a exclusividade que
lhe foi conferida.
Assim,
verificada
a
vigência
da
exclusividade quando da realização do negócio, o
direito da autora à remuneração só não existirá caso
tenha ficado comprovada a sua inércia ou ociosidade.
Anote-se
que
o
réu
Bruno
Nogueira
Rodrigues, embora ao ser ouvido em juízo tenha
expressado insatisfação com o serviço prestado pela
autora (fls. 243), reconheceu ter recebido duas
propostas intermediadas por ela, uma para a locação do
imóvel por quinze (15) dias e outra envolvendo a sua
permuta por outros imóveis.
Foram também trazidos aos autos e-mails
de negociações mantidas pela autora (fls. 197/206),
além de imagens de anúncios realizados por ela em
sítios eletrônicos (fls. 64/65 e 190/192), dos quais
se depreende que houve a comunicação direta com vinte
e dois (22) interessados, sendo recebidas, no total,
pelo menos três (03) propostas.
Convém sublinhar que as alegações de que
a autora não designava plantonista para permanecer no
imóvel não foram demonstradas, pois o único elemento
trazido para confirmar tal fato foi a menção, em
conversa por aplicativo de celular travada em 06 de
janeiro de 2017 (fls. 257), à ausência do preposto em
uma sexta-feira, dia da semana em que admitidamente
não permanecia no imóvel, conforme informação dada por

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ele mesmo ao ser ouvido em juízo (fls. 245).
Ademais, considerando que a relação entre
as partes durou quase seis (06) meses, com comunicação
constante por meio de e-mail e aplicativo de celular,
causa espécie que os réus não tenham trazido imagens
de
conversas
em
que
expressassem
claro
descontentamento com a atuação da autora, com quem,
vale lembrar, renovaram por duas vezes a autorização
concedida para que intermediasse a venda do imóvel.
Por conseguinte, é devida pelos réus a
comissão de corretagem estabelecida, que, contudo,
deve ser fixada em metade do valor inicialmente
ajustado pelas partes, tendo em vista, sobretudo, que
a autora não realizou efetivamente a aproximação entre
os réus e a compradora.
Afinal, como bem pontuado pelo Magistrado
de primeiro grau, FÁBIO BARRETO, corretor da autora,
reconheceu
que,
à
época
dos
fatos,
esta
teria
interesse em firmar parceria com a intermediadora que
aproximou compradora e vendedores, o que, nos termos
do
art.
728
do
Código
Civil,
implicaria,
presumivelmente, o recebimento de apenas metade da
comissão1.
Registre-se que é descabido o pedido da
autora de condenação dos réus à multa por litigância
de má-fé, porquanto não se detectou nenhuma das
1 Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um
corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo
ajuste em contrário.

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hipóteses previstas no art. 80 do CPC/20152.
Conclui-se, pois, que foi acertada a
condenação dos réus ao pagamento de metade da comissão
de corretagem convencionada, isto é, três por cento
(3%) do valor da transação (fls. 41), o que, no caso,
equivale à quantia de R$63.000,00 (sessenta e três mil
reais).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego
provimento à apelação dos réus e ao recurso adesivo da
autora.
Em virtude do desprovimento de ambos os
recursos,
remanescem
inalteradas
as
coimas
da
sucumbência.
DIMAS RUBENS FONSECA
RELATOR
2 Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que: I - deduzir
pretensão
ou
defesa
contra
texto
expresso
de
lei
ou
fato
incontroverso; II - alterar a verdade dos fatos; III - usar do
processo para conseguir objetivo ilegal; IV - opuser resistência
injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário
em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente
manifestamente infundado; VII - interpuser recurso com intuito
manifestamente protelatório.

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Declaração de voto convergente do terceiro juiz
Voto no 41.143
Apelação no 1013334-27.2018.8.26.0011
2a Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros - Capital
Apelantes e apelados: Bruno Nogueira Rodrigues, Maria
Fernanda Torres Costa Rodrigues e Local Consultoria de
Imóveis S/A
Relator sorteado: Des. DIMAS RUBENS FONSECA
voto no 26.424
No prazo da intermediação com
exclusividade, os réus fecharam negócio e celebraram
compromisso de venda e compra do imóvel com indicação
de outra corretora.
Incide a segunda parte da regra do art.
726 do Código Civil, a de que “terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a
sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou
ociosidade”.
Nada de inércia, alguma atuação da
corretora houve, ainda que ela não tenha tido participação

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no resultado, o que afasta aceno com enriquecimento sem
causa: houve causa, o contrato.
Daí que a condenação ao pagamento
da metade da comissão, R$ 63.000,00, fica mantida por
meu voto, nos termos da respeitável sentença, cuja
fundamentação adoto.
Diante da duplicidade da decadência
recursal, não se elevam os honorários de sucumbência.
Por tais razões, nego provimento ao
apelo e ao recurso adesivo.
Celso Pimentel
terceiro juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Confirmação
1
7
Acórdãos
Eletrônicos
DIMAS RUBENS FONSECA
FE0F371
8
9
Declarações de
Votos
CELSO JOSE PIMENTEL
FE4B3E3
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1013334-27.2018.8.26.0011 e o código de confirmação da tabela acima.