Tribunal: TJSP
Processo: 1037111-36.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
- Locação de imóvel residencial - Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança – Julgamento antecipado, com afirmação contraditória de a ré não ter provado fatos impeditivos, extintivos e modificativos do direito do autor - Cerceamento de defesa reconhecido, por não ter sido dada oportunidade para a ré provar o vício de vontade que alegou em relação ao contrato de locação, como e a que

Ementa:
- Locação de imóvel residencial - Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança – Julgamento antecipado, com afirmação contraditória de a ré não ter provado fatos impeditivos, extintivos e modificativos do direito do autor - Cerceamento de defesa reconhecido, por não ter sido dada oportunidade para a ré provar o vício de vontade que alegou em relação ao contrato de locação, como e a que título ocupa o imóvel, se pagou aluguel em algum momento e quais benfeitorias realizou no imóvel – Impossibilidade de realização de prova acerca da usucapião porque a alegação já foi afastada, definitivamente, em ação própria – Sentença anulada, com determinação de realização de instrução – Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334043
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037111-36.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RENATA
ALVES DE LIMA MARTINEZ (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado VERA
ARMUTH (ESPÓLIO).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037111-36.2016.8.26.0100 -Voto no 28965
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1037111-36.2016.8.26.0100
14a Vara Cível Central de São Paulo
Apelante: Renata Alves de Lima Martinez
Apelado: Espólio de Vera Armuth
Juíza de 1a Instância: Leticia Antunes Tavares
Voto no 28965.
- Locação de imóvel residencial - Ação de despejo por falta de
pagamento c.c. cobrança Julgamento antecipado, com afirmação
contraditória de a ré não ter provado fatos impeditivos, extintivos e
modificativos do direito do autor - Cerceamento de defesa
reconhecido, por não ter sido dada oportunidade para a ré provar o
vício de vontade que alegou em relação ao contrato de locação,
como e a que título ocupa o imóvel, se pagou aluguel em algum
momento e quais benfeitorias realizou no imóvel Impossibilidade
de realização de prova acerca da usucapião porque a alegação já
foi afastada, definitivamente, em ação própria Sentença anulada,
com determinação de realização de instrução Apelo provido.
Insurge-se a ré reconvinte, em ação de despejo
cumulada com cobrança, contra r. sentença de fls. 455/458, que julgou
procedente o pedido inicial e improcedente a reconvenção e, em consequência,
declarou desfeita a locação, nos termos do art. 9o, inc. III, da Lei no 8.245/91, e
condenou a ré ao pagamento dos alugueres vencidos e vincendos até a efetiva
desocupação do imóvel, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de
mora de 1% ao mês, desde o vencimento de cada obrigação, além da multa
contratual de 10%, bem como decretou o despejo da ré, concedendo-lhe o prazo
de quinze dias, para desocupação voluntária do imóvel, com fundamento no art.
63, § 1o, da mesma Lei.
Sustenta a apelante que: a) a sentença é nula, porque
houve cerceamento do seu direito de defesa, tendo em vista que a matéria
controvertida é evidentemente fática, demandando atividade probatória, que foi
expressamente postulada na contestação; b) a Defensoria Pública, que
representa a ré, não foi regularmente intimada da decisão que abriu oportunidade
de especificação de provas; c) a prova testemunhal pretendida pela ré é cabível e
necessária, porque tem o condão tanto de afastar a validade do contrato e,
portanto, da própria relação material base da demanda, quanto de comprovar as

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condições da posse exercida há mais de vinte anos pela ré, ou seja, da “exceptio
usucapionem” e do regime de retenção das benfeitorias, de modo que o
julgamento prematuro do feito não pode subsistir, sobretudo porque o juízo “a
quo” afirma que a ré não se desincumbiu do ônus da prova; d) a relação jurídica é
nula, diante da ausência de manifestação de vontade livre e consciente da ré,
tanto quanto a firmar locação, como a exercer a posse do bem a esse título,
tendo em vista que ingressou na posse do apartamento, em meados de 1999,
agradecida por ato benevolente do sr. Deuzete, que se apresentava a todos do
prédio como legítimo proprietário do imóvel, de modo que assinou o documento
acreditando se tratar da formalização da cessão de uso do bem; e) na época
estava grávida e não dispunha de fonte de renda própria, não sendo crível que
tivesse condições de assumir locação, tampouco a fiadora Fátima Silva, que,
diante de sua pouca condição financeira, jamais assumiria a garantia contratual; f)
embora o instrumento esteja intitulado “contrato de locação de apartamento” e
tenha sido assinado pela apelante, não há nenhuma rubrica sua nem da suposta
fiadora nas laudas iniciais e, além disso, a ré nunca foi cobrada, tampouco pagou
aluguel para uso do imóvel e, depois de ter formalizado a cessão de uso, nunca
mais teve contato nem foi procurada pelo sr. Deuzete ou pelos representantes do
espólio, suposto locador do imóvel; g) ainda que se repute existente a declaração
de vontade pela simples assinatura do contrato, ela está viciada, uma vez que a
apelante não assinou o contrato sabendo se tratar de locação, de forma que a
consequência é a invalidação do negócio jurídico, na forma do art. 171 do Código
Civil; h) deve ser declarada a usucapião da apelante sobre o imóvel, porque o
período base de cinco anos, gerador da prescrição aquisitiva a seu favor, é
aquele compreendido entre 2003 e 2012, sendo que, no interregno entre a
propositura da ação de usucapião e o seu julgamento de procedência, a ré
continuou exercendo a posse sobre a coisa com “animus domini”, sem oposição
do ora autor, e, a despeito da sentença de procedência ter sido reformada em
2015, fato é que somente depois de 2012, quando interposta apelação pelo ora
apelado, é que se iniciou a resistência contra a posse da ora ré, ocasião em que
já estava configurada a usucapião; i) a reconvenção deve ser julgada procedente,
porque a apelante tem direito à indenização pelas benfeitorias que introduziu no

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imóvel, pois permitir que ele seja desocupado sem que a ré seja ressarcida do
investimento realizado em benfeitorias durante os mais de vinte anos de
ocupação do bem implicará aumento patrimonial do apelado, sem justa causa; j)
fez série de reformas no apartamento, com o intuito de evitar sua deterioração e
garantir sua ocupação segura e cômoda, tudo sem nenhuma contrapartida do
apelado, que, aliás, era desconhecido da apelante, e, embora a cláusula 5a do
contrato preveja a renúncia ao direito de retenção por benfeitoria, tratando-se de
contrato de adesão e de validade duvidosa, ele deve ser interpretado de forma
mais favorável à ré, ou, ainda, deve ser declarada a nulidade da cláusula, na
forma do art. 424 do Código Civil; k) o regime de retenção, previsto no art. 1.220
do Código Civil, não se aplica à apelante, porque em 2015, antes do julgamento
da apelação, mantinha-se a presunção de validade da sentença que declarou seu
direito à usucapião do imóvel, de forma que a posse da ré, até aquele momento,
era de boa-fé. Pede a anulação da sentença ou sua reforma.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque a ré é
beneficiária da justiça gratuita.
Houve resposta.
O recurso foi, inicialmente, distribuído ao E. Des. Milton
Carvalho, integrante da 36a Câmara de Direito Privado (fl. 500), que, por v.
Acórdão proferido aos 29.11.18, não conheceu do apelo, em razão da prevenção
decorrente do julgamento da Apelação no 9231358-70.2005.8.26.0000 (fl.
501/504), fundada na mesma relação jurídica, motivo pelo qual este apelo foi
redistribuído, em 26.2.19, a esta relatora (fl. 514).
É o relatório.
Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança
de aluguéis vencidos a partir de julho de 2015, no total de R$4.726,11, atualizado
até abril de 2016 (fl. 3 e 6), proposta pelo apelado contra a apelante. Diz, o autor,
que o contrato de locação foi firmado pela falecida Vera Armuth com a ré Renata,
mas esta sempre negou a existência da locação e propôs ação de usucapião,

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que acabou sendo julgada improcedente, com reconhecimento da existência da
relação locatícia. Afirma que, desde o reconhecimento judicial da relação de
locação, a ré permaneceu inerte quanto ao adimplemento dos aluguéis e, embora
tenha sido notificada para desocupação voluntária do imóvel, não o fez, razão da
propositura da demanda.
Primeiramente, não há nulidade a ser reconhecida, por
suposta falta de intimação pessoal da Defensoria Pública, porque, após a oferta
de contestação e reconvenção (fl. 70/83), bem como da determinação de
especificação de provas (fl. 127), foi aberta vista à Defensoria Pública, para
manifestação (fl. 451/452), tanto que ela o fez a fl. 453, de forma que ela teve
ciência das decisões proferidas no processo e, consequentemente, da
oportunidade de especificar eventuais provas.
Demais disso, não havia necessidade de a Defensoria
ter especificado provas, porque já as havia requerido, como deve ser, ao
apresentar contestação e reconvenção (fl. 83).
Cerceamento de defesa, por outro lado, houve, porque,
apesar de a ré ter requerido provas, o julgamento foi antecipado, sem
oportunidade
para
produzi-las,
e
a
procedência
do
pedido
derivou,
contraditoriamente, da falta de cumprimento da locatária apelante do dever de
provar “fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor” (fl. 457), sem
que oportunidade, repito, lhe fosse conferida para tanto.
É preciso esclarecer que à apelante não devia, mesmo,
ter sido dada oportunidade de demonstrar a usucapião que alegou, porque a
respeito já há decisão transitada em julgado.
De fato, no v. Acórdão proferido na Apelação no
9000039-30.2003.8.26.0100, pela 13a Câmara Extraordinária de Direito Privado
deste Tribunal, rel. o Des. GRAVA BRASIL, j. 29.7.15, foi julgado improcedente o
pedido de usucapião deduzido pela ora apelante (fl. 11/17).
Constou do v. Acórdão proferido na Apelação no

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9000039-30.2003.8.26.0100, relativa à ação de usucapião:
“(...) II - A apelada ajuizou a presente demanda em 22.08.03, visando o
reconhecimento da posse ad usucapionem, para fim de aquisição da propriedade do
imóvel localizado à Rua Barra do Tibagi, 191, apartamento 13.
Afirma, para tanto, que detém sua posse ininterrupta, exclusiva e sem oposição,
"desde meados de 1996", tempo suficiente para configuração da usucapião especial
urbana, na forma do art. 1.240, do CC.
O Juízo a quo acolheu o pleito, não se conformando o Espólio de Vera Armuth.
Ab initio, não passa despercebido que, embora a demanda tenha sido,
inicialmente, proposta apenas em face da Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita
"Lar dos Velhos", recebido o aditamento de fls. 53/54, o Espólio-apelante passou a
integrar a relação jurídico-processual, apresentando contestação e diversas outras
manifestações no curso do feito.
Sob essa senda, o fato de a Sociedade Religiosa, também, compor o polo
passivo, não gera macula à formação subjetiva do processo, a ensejar sua extinção,
sem exame de mérito, mormente por sua presença ser justificada pelo teor do
testamento, acostado a fls. 16, em que pese a postura da apelada seja questionável.
Esclarece-se: o testamento deixado por Vera Armuth consignou que, na falta de
herdeiro necessário, a parte disponível de sua herança deveria ser atribuída à referida
Sociedade. Sua certidão de óbito, também trazida na exordial a fls. 12, de outro lado,
menciona a existência de "um filho maior", que sequer foi incluído no polo passivo ou
teve seu paradeiro buscado pela apelada, antes de propositura desta demanda.
A postura da apelada, aliás, salta aos olhos em outros momentos processuais,
sendo apta a justificar, não somente a reforma da r. sentença recorrida, mas, também,
sua condenação por litigância de má-fé.
De início, nota-se que a demanda é proposta sob o fundamento de que a posse
é exercida desde "meados de 1996", nada obstante não haja nenhum documento que
comprove a alegação, chama atenção as diversas vezes em que a apelada se
contradiz a respeito.
Senão vejamos: a fls. 37, declarou, de próprio punho e sob as penas da lei, que,
"em meados do ano de 1996, como não tinha onde morar, pass[ou] a residir com a
Sra. Deuzete da Cunha no endereço acima, permanecendo neste imóvel com
exclusividade até a presente data".
A fls. 179, mencionou que "soube através de terceiros que os apartamentos
estavam abandonados, eis que seus antigos donos haviam falecido sem deixar
herdeiros, o que motivou a mesma a ingressar no imóvel com 'animus domini'" e, aqui,
oportuno destacar que o falecimento de Vera e de seu filho Alexandre ocorreu,
respectivamente, em 23.02.99 e 26.05.01, o que, por si só, mostra a incongruência da
afirmação de que a posse é exercida desde 1996.

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Não bastasse, a fls. 590, foi acostado o depoimento pessoal prestado pela
apelada em ação diversa - despejo relativo ao mesmo imóvel, destaca-se -, onde a
parte narra que o apartamento era ocupado por Sra. Glória e seu marido Sr. Deuseti,
sendo que "veio a ocupar o pagamento junto com seu marido, residindo cerca de um
mês junto com dona Gloria, que depois ela se retirou".
Glória, por sua vez, declarou a fls. 311 que locou o imóvel do período de 1980 a
agosto de 1999, tendo entregado as chaves para a Imobiliária, sem que o tenha
cedido, locado ou emprestado para ninguém.
Ora, as contradições das declarações são nítidas e impedem a afirmação de
que a posse esteja mesmo sendo exercida pela apelada por tempo suficiente para
justificar o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
Por derradeiro, para sedimentar a má-fé com a qual litiga a parte, destaca-se a
juntada de contrato de locação por ela firmado - cuja autenticidade não foi
questionada, frise-se, com relação ao referido imóvel (fls. 122/124).
Vale dizer, o instrumento foi firmado em outubro de 1999 e, não bastasse, em
razão do não pagamento dos alugueres, a apelada foi demandada em ação de
despejo, ajuizada em abril de 2003, onde, em sede de contestação, confessou a
existência de um contrato de locação, ainda que verbal (vide relatório da r. sentença
de fls. 62/65).
Com efeito, possivelmente, a apelada entrou na posse do imóvel apenas após a
saída da locatária anterior e, ainda, com respaldo em contrato de locação, com início
em outubro de 2010, de maneira que a posse precária exercida e tempo exercido, não
autorizam a procedência.
Aliás, a apelada, por diversas vezes, altera a verdade dos fatos e age de forma
temerária, utilizando o Poder Judiciário para obter direito que sabe não fazer jus.
Sob esse enfoque, reforma-se a r. sentença recorrida, para julgar improcedente
a demanda, ficando a autora condenada a suportar as custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios fixados em R$ 1.500,00 para o patrono da apelante
e em R$ 500,00 em favor da corré Sociedade Religiosa, tudo em observância à regra
trazida pelo art. 12, da Lei n. 1.050/60.
Ato contínuo, fica a apelada condenada, também, e com fulcro no art. 18, do
CPC, ao pagamento de multa de 1%, do valor da causa, e indenização à parte
contrária de 10%, do valor atualizado da causa. (...)” (fl. 11/17).
Houve, antes, outra ação de despejo por falta de
pagamento movida contra a apelante, distribuída em 31.1.03, sob no
000.03.011305-9, perante a 38a Vara Cível Central de São Paulo, objetivando o
recebimento dos aluguéis e acessórios do imóvel atualizados até janeiro de 2003

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(fl. 218), que foi julgada extinta sem resolução do mérito, por falta de interesse
processual dos autores, diante da ausência de prova de que, se locação houve,
ela ainda existia e não apenas relação jurídica de natureza possessória. Contra
essa sentença foi interposta a apelação no 9231358-70.2005.8.26.0000, que foi
julgada por esta Câmara.
Constou do v. acórdão proferido em tal apelo:
“(...) A inicial relata que os autores alugaram verbalmente à ré imóvel residencial
e que esta deixou de pagar os aluguéis dos meses de dezembro de 2001 a janeiro de
2003.
A ré contesta a ação, arguindo ilegitimidade de ambas as partes. A ilegitimidade
dos autores decorreria de ter o imóvel objeto do pedido sido doado ao "Lar Golda
Meir", Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita "Lar dos Velhos"; a da ré decorreria
de nunca ter residido no imóvel indicado na inicial (Rua Barra do Tibagi, no 163, ap.
11) e sim na Rua Barra do Tibagi, no 191, ap. 13.
A objeção de ilegitimidade ativa foi afastada pela decisão de fls. 114/115, contra
a qual não se interpôs recurso, e a ação acabou sendo extinta sem resolução do
mérito por falta de interesse processual da autora; não por ilegitimidade ativa para a
causa, como constou do apelo.
Disse o MM. Juiz, à fl. 157, que "o conflito de interesses entre as partes deve
ser resolvido à luz do instituto possessório. Se algum dia houve relação "ex locato",
seja entre as partes, seja com anteriores locatários, tal relação perdeu-se no tempo,
transformando a questão em natureza possessória. Nesses termos, de rigor
reconhecer-se a ausência de interesse processual da autora, no que diz respeito à
presente ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de
aluguéis".
No seu apelo, os autores não cuidaram de indicar os fundamentos de fato e de
direito do pedido de revisão da r. sentença, consoante determina o inciso II do art. 514
do Código de Processo Civil, deixando, em outras palavras, de informar as razões do
inconformismo com o conteúdo do julgado.
Faltaram esclarecimentos, faltaram os fundamentos, faltou o enfrentamento
daquilo que da sentença constou. Obviamente que não há que se falar em razão de
tudo o que se esclareceu em cerceamento de defesa.
Por tudo isso, o apelo não pode ser conhecido, já que ausentes os requisitos do
art. 514 do Código de Processo Civil. (...)”
O julgamento, em 11.5.11, acabou com o não

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conhecimento do apelo, diante da sua inépcia e, de acordo com o extrato (1) da
apelação e dos respectivos embargos de declaração, que foram rejeitados por
julgamento ocorrido em 29.6.11 (923138-70.2005.8.26.0000/50000), o trânsito em
julgado ocorreu em 10.8.2011.
Então, como visto, a pretensão da ré à usucapião, foi
afastada por v. Acórdão proferido em 29.7.15, mas não se reconheceu em
nenhum momento, antes, a existência de locação, que daria ensejo à esta nova
ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança dos aluguéis
vencidos a partir do trânsito em julgado da ação de usucapião.
Assim sendo, a discussão acerca da causa da posse
da apelante em relação ao imóvel referido nos autos remanesce, de modo que
ela ainda precisa ser apurada e tal definição, nestes autos, é importante e
depende de prova, a fim de possibilitar julgamento adequado dos pedidos
formulados na ação e na reconvenção.
De fato, se houver prova da inexistência da locação, a
ação de despejo poderá ser considerada inadequada, o pedido de cobrança de
aluguéis indevido e a apreciação do pedido de retenção por benfeitorias poderá
ter outro contorno.
Demais disso, ainda que se prove a validade da
longínqua locação de 1999, se também for provado que a apelante jamais pagou
aluguel, o questionamento a respeito da possibilidade da cobrança atual,
formulado pela apelante, merecerá apreciação específica.
Sendo assim, apesar de não haver causa para a
apelante demonstrar a usucapião que alegou, porque sobre o tema já há decisão
transitada em julgado, havia necessidade de lhe ter sido dada oportunidade para
demonstrar o vício de vontade que alegou em relação ao contrato de locação,
como e a que título ocupa o imóvel, se pagou aluguel em algum momento e quais
benfeitorias realizou no imóvel.
Então, a sentença fica anulada e o processo deverá

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retornar ao 1o Grau, para que as partes tenham a oportunidade de realizar prova,
inclusive a oral, acerca de como se deu a ocupação do imóvel pela ré e a que
título, bem como das circunstâncias em que o contrato de locação de 1999 foi
assinado, se em algum momento a ré pagou aluguel pela posse direta do imóvel,
se nele realizou benfeitorias e quais teriam sido elas, seguindo-se, após,
regularmente o processo.
Repito, ainda uma vez, que da usucapião não mais se
tratará, por já ter havido trânsito em julgado da decisão que a apreciou, não se
admitindo mais discussão a respeito.
Diante do exposto e para os fins antes estabelecidos,
dou provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Disponível no site deste Tribunal: www.tjsp.jus.br