Tribunal: TJSP
Processo: 1000740-13.2019.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Desistência do negócio. Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato entre as partes, consolidando a propriedade do imóvel à ré e condenando a ré a restituir ao autor o valor de 88% das parcelas pagas, abatendo-se cláusula penal de 2%, despesas de corretagem, débitos de IPTU e taxas municipais, com correção monetária pela tabela prática do

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Desistência do negócio. Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato entre as partes, consolidando a propriedade do imóvel à ré e condenando a ré a restituir ao autor o valor de 88% das parcelas pagas, abatendo-se cláusula penal de 2%, despesas de corretagem, débitos de IPTU e taxas municipais, com correção monetária pela tabela prática do TJ-SP, desde o desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Irresignação da ré. Acolhimento em parte. Resolução contratual. Retenção de valores pagos. Pretensão de retenção dos valores na forma de cláusula contratual. Cláusula contratual que previa as deduções de: a) as arras; b) 30% dos valores comprovadamente pagos, como reembolso pelas despesas de comissão de corretagem pela intermediação da venda do lote, além de propaganda, publicidade e administração; c) juros de mora e multa de mora, pela purgação da mora; d) energia elétrica, água, IPTU e outros impostos ou taxas sobre o lote; e) custos da rescisão propriamente dita. Recurso da empreendedora majoração do percentual de retenção. Possibilidade, porém, não em consonância com a previsão contratual e sim, considerando a jurisprudência deste colegiado. Elevação do percentual de 12% para 20% o que atende com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Correção monetária que deve incidir desde o desembolso de cada parcela. Manutenção. Juros de mora. Termo inicial do cômputo. Data do trânsito em julgado da decisão que determinou à devolução dos valores. Entendimento desta colenda câmara e do superior tribunal de justiça.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000899140
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000740-13.2019.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que é apelante/apelado
LOTEAMENTO NOVA ALVORADA SPE LTDA, são apelados/apelantes
VAGNER RUBIO e MARA NICE DE ALMEIDA RUBIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000740-13.2019.8.26.0474 -Voto no 28102 – POTIRENDABA - EMS
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VOTO No: 28.102
APEL. No: 1000740-13.2019.8.26.0474
COMARCA: POTIRENDABA
ORIGEM: VARA ÚNICA
JUIZ(A) DE 1a INST.: MARCO ANTÔNIO COSTA NEVES BUCHALA
APTES. /APDOS: LOTEAMENTO ALVOREDA SPE LTDA, VAGNER RUBIO E
MARA NICE DE ALMEIDA RUBIO

Compromisso de compra e venda. Desistência do
negócio. Sentença de parcial procedência, declarando
rescindido o contrato entre as partes, consolidando a
propriedade do imóvel à ré e condenando a ré a restituir
ao autor o valor de 88% das parcelas pagas, abatendo-se
cláusula penal de 2%, despesas de corretagem, débitos
de IPTU e taxas municipais, com correção monetária
pela tabela prática do TJ-SP, desde o desembolso, e
juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado. Irresignação da ré. Acolhimento em parte.
Resolução contratual. Retenção de valores pagos.
Pretensão de retenção dos valores na forma de cláusula
contratual. Cláusula contratual que previa as deduções
de: a) as arras; b) 30% dos valores comprovadamente
pagos, como reembolso pelas despesas de comissão de
corretagem pela intermediação da venda do lote, além de
propaganda, publicidade e administração; c) juros de
mora e multa de mora, pela purgação da mora; d)
energia elétrica, água, IPTU e outros impostos ou taxas
sobre o lote; e) custos da rescisão propriamente dita.
Recurso da empreendedora majoração do percentual de
retenção. Possibilidade, porém, não em consonância
com a previsão contratual e sim, considerando a
jurisprudência deste colegiado. Elevação do percentual
de 12% para 20% o que atende com o objetivo de cobrir
despesas administrativas de publicidade e formalização
de contrato. Correção monetária que deve incidir desde
o desembolso de cada parcela. Manutenção. Juros de
mora. Termo inicial do cômputo. Data do trânsito em
julgado da decisão que determinou à devolução dos
valores. Entendimento desta colenda câmara e do
superior tribunal de justiça.
Recurso parcialmente provido.

Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença

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de fls. 91/97 que, julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de compromisso
de compra e venda com devolução de valores, movida por Vagner Rubio e Mara
Nice de Almeida Rubio contra Loteamento Nova Alvorada Spe Ltda., declarando a
resilição do contrato firmado entre as partes; condenando a ré a restituir aos autores
88% das quantias pagas, consolidando a posse do imóvel objeto da lide à parte
requerida, abatendo-se a cláusula penal de 2% (dois por cento); despesas de
corretagem; débitos de IPTU e taxas municipais da unidade adquirida.
Os valores deverão ser apurados em futura liquidação, com
incidência de correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo a contar do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês a partir do trânsito em julgado, vez que ausente mora ex personae da ré
(Apelação TJSP no 1005067-37.2016.8.26.0011; Agravo no REsp842.654/SP; AgRg
no REsp 1013249/PE). Em consequência extinto com resolução de mérito, nos
termos artigo 487, I, do Código de Processo Civil.
Havendo sucumbência recíproca, impôs as partes suportar o
pagamento das custas e despesas processuais proporcionalmente (artigo 86, caput, do
Código de Processo Civil), na seguinte forma: 30% (trinta por cento) a cargo da parte
autora e 70% (setenta por cento) a cargo da ré. Considerando-se o trâmite da ação, a
baixa complexidade, o dispêndio do tempo e o trabalho exercido, bem como os
princípios da proporcionalidade e razoabilidade, os honorários advocatícios são
arbitrados nos termos do artigo 85, parágrafo 8o, do Código de Processo Civil,
conforme critérios estabelecidos pelo parágrafo 2o do mesmo artigo. Assim, os
litigantes arcarão com os honorários das partes adversas, que fixo em R$ 1.000,00
(mil reais), nos termos do artigo 85, caput e parágrafo 8o, do Código de Processo
Civil, corrigidos monetariamente a partir desta data e com incidência de juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da sentença
(artigo 85, parágrafo 16, do mesmo Códex). Observando-se o disposto no art. 98, § 3o
do CPC, com relação a parte autora.
Apelam a requerida e adesivamente os autores.
Pela requerida aduz, em síntese, que a rescisão contratual
deve observar a cláusula penal, que prevê o cálculo dos valores a serem devolvidos,
com o desconto de arras, impostos suportados pela vendedora em relação à unidade,

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despesas de contabilidade e administração da carteira, propaganda, e utilização do
imóvel.
Afirma que não teria havido imposição dos valores a serem
retidos, tendo havido livre estipulação do contrato pelas partes.
Prequestiona o artigo 5o, incisos XXXVI e LIV, da
Constituição Federal, quanto à liberdade de contratar, e o princípio pacta sunt
servanda.
Por fim, deveria ser arbitrada indenização em favor da
apelante, por ser privada do uso do imóvel, na posse do apelado.
Já os autores buscam o afastamento da multa de 2%, bem
como do perdimento das arras.
Alegam ainda inexistência de corretagem e discordam do
pagamento de taxas de IPTU e finalmente pleiteiam a majoração da verba honorária.

Recursos processados, tempestivos e respondidos pelos
autores (fls. 141/149) e pela requerida (fls. 150/158).
É o relatório.
Trata-se de pedido de resolução contratual de compra e venda
de imóvel, com devolução de parcelas pagas. A r. sentença resolveu o contrato entre
as partes, condenando a ré apelante a devolver 88% do total pago pelo autor,
admitida a retenção de 12%. A vendedora ré recorre contra a retenção de apenas 12%
dos valores pagos, alegando que haveria cláusula penal já pré-fixando o percentual de
retenção cabível, calculada sobre o valor do imóvel. Cláusula vigésima primeira do
contrato (p. 29) previa que, em caso de rescisão da compra e venda na hipótese de
inadimplemento do comprador, o comprador receberia a devolução dos valores
pagos, com a retenção de: a) as arras; b) 30% dos valores comprovadamente pagos,
como reembolso pelas despesas de comissão de corretagem pela intermediação da
venda do lote, além de propaganda, publicidade e administração; c) juros de mora e
multa de mora, pela purgação da mora; d) energia elétrica, água, IPTU e outros
impostos ou taxas sobre o lote; e) custos da rescisão propriamente dita.

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Primeiramente, trata-se de cláusula penal prevista para
aplicação em caso de rescisão nas hipóteses de mora do comprador, e não há
qualquer comprovação de que o autor estava inadimplente quando do ajuizamento da
demanda, ônus que, de qualquer maneira, cabia à ré (art. 373, II, CPC).
Aplicação por analogia não pode ser feita em prejuízo ao
consumidor, o que importaria em violação aos artigos 47 e 51 do Código de Defesa
do Consumidor. Também cabia à ré comprovar a existência de débitos das despesas
previstas nas alíneas “d” e “e”, para os descontos devido. Sem prova da existência de
tributos ou despesas em aberto, indevido o desconto.
Por fim, apenas as arras (R$ 2.600,00, p. 25) e o percentual
da alínea b, 30% dos valores pagos, estão claramente determinados e comprovados.
Contudo, o desconto combinado de ambos representa montante abusivo ao
consumidor, já que percentual além dos limites que a jurisprudência considera não
excessivo, com base no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e
conforme o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE
MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N.
9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência
desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de
compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser
lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, 3a Turma, AgInt
no REsp n° 1.361.921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
23/06/2016 sem destaque no original). “AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%.
RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM
A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA
83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta
Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção
pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em
se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra
e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento
da formalização do distrato, bem como em se tratando de
comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato,

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entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela
construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido
por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que
estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos
valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não
provido.” (STJ, 4a Turma, AgRg no AREsp n° 807.880/DF, Rel.
Min. Raul Araújo, j. 19/04/2016 sem destaque no original).
Considerando-se esses elementos, a retenção deve ser
calculada em 20% dos valores pagos o que se mostra razoável e proporcional como
forma de indenizar pelas despesas de publicidade, documentação, formalização de
contrato e gastos administrativos.
No caso concreto, o consumidor assumiu, por livre e
espontânea vontade a compra do imóvel e desistiu do negócio, fato incontroverso.
Desse modo, considerando que em nenhum momento houve
falha na prestação do serviço da incorporadora, parece justificável a retenção de 20%
do valor pago, porcentagem que melhor atende aos princípios da razoabilidade e
proporcionalidade, compensando os gastos advindos com o inadimplemento e
desistência do negócio.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor, como
norma especial, afasta as alegações da apelante, quanto à violação dos incisos
XXXVI e LIV, do artigo 5o, da Constituição Federal, e do princípio do pacta sunt
servanda.
Ademais, a devolução deve ser feita em uma única parcela, já
que a devolução parcelada é contrária ao entendimento da Súmula 2 deste Tribunal
de Justiça: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra
e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição”. No mesmo sentido, a Súmula 543 do E.
Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou

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parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Por fim, não é o caso de arbitramento de taxa de ocupação do
imóvel. Trata-se de pedido de rescisão por desistência do comprador, que não estava
inadimplente até o momento em que externou a vontade de rescindir o contrato, o
que descaracteriza a pretensão de indenização pela apelante.
Além disso, porque se trata de lote de terreno, que será
retomado imediatamente pela apelante e poderá ser renegociado para terceiros.
Nesse sentido:
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Inadimplemento
dos
compradores.
Cláusula
contratual 5.6.1 abusiva. Art. 51 do CDC. O percentual de retenção de
20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado
pela jurisprudência em casos semelhantes. JUROS MORA.
Decorrentes de lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, em
virtude da mora do adquirente. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.
Verba honorária arbitrada de acordo com o art. 85, §2o, CPC. Recurso
parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1051083-39.2017.8.26.0100; Relator (a): J.B. Paula
Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2018; Data de
Registro: 14/03/2018).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Compradores que
pleiteiam a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a
culpa dos autores, caracterizada a sua desistência do negócio -
Restituição das parcelas pagas
Admissibilidade
Direito da
vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio
Previsão
contratual
excessiva
e
abusiva

Entendimento
jurisprudencial que o percentual da retenção já engloba tanto as
despesas administrativas quanto a cláusula penal Majoração da
retenção para 20% (vinte por cento) do montante pago, que cobre
razoavelmente as despesas Devolução de 80% (oitenta por cento)
em única parcela cumprindo a efetiva correção a partir de cada
desembolso pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal - Sentença, em
parte, reformada RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação 1048538-93.2017.8.26.0100; Relator (a): Elcio
Trujillo; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 43a Vara CÍvel; Data do Julgamento: 27/02/2018; Data de
Registro: 27/02/2018).
No mais, mantenho a sentença, no que diz respeito à
repartição da sucumbência.
Finalmente, apenas para evitar futuros questionamentos

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desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de
jurisdição, todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de
modo fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo
de todos os argumentos elaborados pelas partes.
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO aos recursos, nos termos acima.
COELHO MENDES
Relator