Tribunal: TJSP
Processo: 2245319-75.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. Gratuidade processual deferida à agravante, ante a compatibilidade da renda mensal auferida. Execução condominial. Penhora online infrutífera. Penhora dos direitos da agravante sobre o imóvel gerador do débito condominial. Avaliação imobiliária. Designação de leilão. Exceção de

Ementa:
Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. Gratuidade processual deferida à agravante, ante a compatibilidade da renda mensal auferida. Execução condominial. Penhora online infrutífera. Penhora dos direitos da agravante sobre o imóvel gerador do débito condominial. Avaliação imobiliária. Designação de leilão. Exceção de pré-executividade rejeitada. Informações judiciais. Ajuizamento de ACP, pelo MP, envolvendo o condomínio agravado (proc. 004055-62.2020.8.26.0038). Deferimento de tutela provisória em segundo grau, para "determinar a suspensão dos processos de execução em que figuram como exequentes os condomínios agravados, até o julgamento deste recurso pelo Colegiado" (AI 2207165-85.2020.8.26.0000 - Rel. Des. L. G. Costa Wagner). Recurso pendente de julgamento pela E. 34a Câmara de Direito Privado deste E. TJSP. Questão relativa à suposta desnaturação das taxas condominiais pela celebração, em 2013, de contrato de "cobrança garantida de taxas de condomínio", entre o condomínio agravado e a empresa Totalcred Serviços de Cobrança Ltda., que já é objeto de discussão nos autos da ACP, não podendo ser renovada nesta ação executiva, em que sequer figura como parte a empresa Totalcred. Possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos de imóveis participantes do Programa Minha Casa Minha Vida. Precedentes jurisprudenciais envolvendo, inclusive, o mesmo condomínio agravado. Tampouco é caso de incompetência absoluta do Juízo de origem, rejeitada a remessa dos autos à Justiça Federal, porquanto ausente constrição do direito de propriedade da credora fiduciária CEF, o que afasta sua inclusão como litisconsorte necessário. Precedentes. Decisão reformada, apenas para suspender a execução condominial no. 1001508-20.2018.8.26.0038 até o julgamento do AI 2207165-85.2020.8.26.0000, interposto nos autos da ACP no. 1004055-62.2020.8.26.0038. Agravo de instrumento parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000995081
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2245319-75.2020.8.26.0000, da Comarca de Araras, em que é agravante TÂNIA
DE CONCEIÇÃO MALACHIAS, é agravado CONDOMINIO RESIDENCIAL
VICTORIO ARTHUR CORROCHER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2245319-75.2020.8.26.0000 - Araras - Voto no 19250 - 2/8
Agravo de Instrumento no 2245319-75.2020.8.26.0000
26a Câmara de Direito Privado
Agravante: TÂNIA DE CONCEIÇÃO MALACHIAS
Agravado: Condominio Residencial Victorio Arthur Corrocher
Interessado: Caixa Econômica Federal - Cef
Comarca: Araras
Juiz: Antonio César Hildebrand e Silva
Voto no 19250
Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que rejeitou
a exceção de pré-executividade. Gratuidade processual deferida à
agravante, ante a compatibilidade da renda mensal auferida. Execução
condominial. Penhora online infrutífera. Penhora dos direitos da agravante
sobre o imóvel gerador do débito condominial. Avaliação imobiliária.
Designação de leilão. Exceção de pré-executividade rejeitada. Informações
judiciais. Ajuizamento de ACP, pelo MP, envolvendo o condomínio
agravado (proc. 004055-62.2020.8.26.0038). Deferimento de tutela
provisória em segundo grau, para “determinar a suspensão dos processos
de execução em que figuram como exequentes os condomínios agravados,
até
o
julgamento
deste
recurso
pelo
Colegiado”
(AI
2207165-85.2020.8.26.0000 - Rel. Des. L. G. Costa Wagner). Recurso
pendente de julgamento pela E. 34a Câmara de Direito Privado deste E.
TJSP. Questão relativa à suposta desnaturação das taxas condominiais pela
celebração, em 2013, de contrato de “cobrança garantida de taxas de
condomínio”, entre o condomínio agravado e a empresa Totalcred
Serviços de Cobrança Ltda., que já é objeto de discussão nos autos da
ACP, não podendo ser renovada nesta ação executiva, em que sequer
figura como parte a empresa Totalcred. Possibilidade de penhora dos
direitos aquisitivos de imóveis participantes do Programa Minha Casa
Minha Vida. Precedentes jurisprudenciais envolvendo, inclusive, o mesmo
condomínio agravado. Tampouco é caso de incompetência absoluta do
Juízo de origem, rejeitada a remessa dos autos à Justiça Federal, porquanto
ausente constrição do direito de propriedade da credora fiduciária CEF, o
que afasta sua inclusão como litisconsorte necessário. Precedentes.
Decisão reformada, apenas para suspender a execução condominial no.
1001508-20.2018.8.26.0038
até
o
julgamento
do
AI
2207165-85.2020.8.26.0000,
interposto
nos
autos
da
ACP
no.
1004055-62.2020.8.26.0038. Agravo de instrumento parcialmente provido.

Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento, com requerimento de efeito

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suspensivo, interposto por Tânia de Conceição Malachias, em razão da r.
decisão de fls. 396, proferida na ação de execução condominial no.
1001508-20.2018.8.26.0038, pelo MM. Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de
Araras, que rejeitou a exceção de pré-executividade.
Alega a agravante, em resumo, que: o condomínio agravado
firmou, em 2013, com a empresa Totalcred Serviços de Cobrança Ltda., contrato
de “cobrança garantida de taxas de condomínio”, mediante sistema de
antecipação de contas pela empresa, independente do pagamento do débito
pelos condôminos, descaracterizando o caráter de cota condominial e a natureza
propter rem; o residencial faz parte do Programa Minha Casa Minha Vida, não se
admitindo a penhora dos imóveis nem dos respectivos direitos aquisitivos; o
Juízo de origem é absolutamente incompetente, pois, em razão da necessidade
de litisconsórcio com a credora fiduciária CEF, é caso de remessa dos autos à
Justiça Federal; o MP ingressou com ACP (proc. 1004055-62.2020.8.26.0038)
visando à suspensão de todas as hastas públicas designadas.
O requerimento de efeito suspensivo foi deferido (fls. 415/417).
O Juízo de origem prestou informações (fls. 423/433).
O recurso foi regularmente processado, com apresentação de
resposta (fls. 440/448).
É o relatório.
Decido:
Inicialmente, defiro à agravante os benefícios da assistência
judiciária gratuita, haja vista a compatibilidade da renda mensal auferida (INSS
R$ 1.045,00 - fls. 436/438 do instrumento). Anote-se.
No mais, trata-se de execução condominial, em que houve uma
tentativa infrutífera de penhora online de ativos financeiros (fls. 250/251 da
origem). Deferida a penhora dos direitos da agravante sobre o imóvel gerador do
débito condominial, sobreveio avaliação imobiliária e designação de leilão (fls.

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259, 293/329 e 338/339 da origem). Neste contexto, a agravante apresentou
exceção de pré-executividade (fls. 373/377 da origem), rejeitada nos seguintes
termos:
“Vistos.
Fls. 373/381 Este juízo já deliberou acerca da questão (fls.
338/339), sendo certo que a penhora recaiu sobre os direitos que o
executado possui sobre o bem;
A alienação em hasta pública visa angariar fundos, os quais serão
destinados à quitação do bem perante a Caixa Econômica Federal,
liberando-se destarte a garantia, e o saldo remanescente,
direcionado à quitação da dívida condominial.
Logo, não se está a infringir qualquer programa social, crédito
hipotecário ou recurso público. A quitação do saldo devedor, libera
o imóvel das referidas diretrizes. Igualmente não se está a
responsabilizar a Caixa Econômica Federal pelo pagamento de
qualquer dos valores decidos.
Por fim, ressalto que a penhora é perfeitamente possível, em bem
objeto de alienação fiduciária, posto que recai sobre os direitos
adquiridos pelo executado, ao longo do contrato. A propósito:
"Agravo de instrumento Execução de título extrajudicial -
Despesas condominiais - Penhora Imóvel com alienação
fiduciária. Admissível a constrição judicial dos direitos da
devedora fiduciante decorrente do contrato de aquisição do
imóvel objeto de alienação fiduciária, mas não sobre o
próprio bem, tal como constou da r. decisão ora agravada.
Agravo desprovido." (TJSP; Agravo de Instrumento 2016307-
97.2020.8.26.0000; Relator (a):Lino Machado; Órgão Julgador: 30a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araras -3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 25/11/2016; Data de Registro: 08/05/2020);
Aguarde-se a realização do leilão.
Intime-se.” (fls. 396 da origem grifos originais)
Com efeito, consoante noticiado nas informações judiciais
prestadas
(fls.
423/433
do
instrumento),
o
MP
ajuizou
ACP
(proc.
004055-62.2020.8.26.0038), envolvendo o Condomínio agravado, em que foi
deferida tutela provisória em segundo grau, conforme segue:

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“Trata-se de agravo de instrumento com pedido de concessão de
tutela recursal interposto contra a decisão de fls. 11 que, nos autos
da ação civil pública, indeferiu a tutela de urgência, consistente na
suspensão das hastas públicas já designadas.
Pretende o agravante a suspensão das ações de execução
propostas pelos condomínios réus, sustentando que há interesse
público, pois trata-se de demanda coletiva em defesa de população
vulnerável, existindo, ainda, questão de prejudicialidade a impedir
o trâmite das ações de execução, ressaltando a existência de
428processos que culminarão na retirada de famílias de suas
moradias.
A plausibilidade do direito invocado decorre dos laudos emitidos,
tanto pela Caixa Econômica Federal, como pela Secretaria Pública
do Estado de São Paulo, constatando que há necessidade de
execução
de
serviços
e
reparos
construtivos
em
ambos
empreendimentos, que seriam de responsabilidade da construtora,
não apenas que interferem na segurança dos condôminos, como
ausência de corrimão nas escadas e utilização de gás liquefeito no
interior da edificação, fissuras, drenagem da água das chuvas,
mas na questão de saneamento básico (fls. 33/66).
O risco de dano decorre da retirada de inúmeras famílias dos
imóveis, as quais não terão para onde se alocar.
Não há risco de irreversibilidade do provimento, uma vez que as
ações executivas poderão ser retomadas.
Nestas condições, com fundamento no art. 1.019, I, do Código de
Processo Civil, DEFIRO a tutela recursal para determinar a
suspensão dos processos de execução em que figuram como
exequentes os condomínios agravados, até o julgamento deste
recurso pelo Colegiado.
Comunique-se ao magistrado de primeiro grau, solicitando-lhe
informações.
À contraminuta.
Int.” (AI 2207165-85.2020.8.26.0000; Rel. Des. L. G. Costa
Wagner - fls. 420/421 da origem grifos originais)
Referido recurso ainda pende de julgamento pela E. 34a Câmara
de Direito Privado deste E. TJSP.

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Pois bem, a questão relativa à suposta desnaturação das taxas
condominiais pela celebração, em 2013, de contrato de “cobrança garantida de
taxas de condomínio”, entre o condomínio agravado e a empresa Totalcred
Serviços de Cobrança Ltda., já é objeto de discussão nos autos da ACP no.
004055-62.2020.8.26.0038, não podendo ser renovada nesta ação executiva, em
que sequer figura como parte a empresa Totalcred.
Sobre a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos de
imóveis participantes do Programa Minha Casa Minha Vida, confiram-se
precedentes jurisprudenciais envolvendo, inclusive, o mesmo condomínio
agravado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

DESPESAS
CONDOMINIAIS

Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é do
credor fiduciário, proprietário resolúvel Dívida "propter rem" que
não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não
participam da lide Possibilidade de penhora apenas dos direitos
aquisitivos dos executados sobre o bem Negado provimento.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2207441-19.2020.8.26.0000;
Relator: Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/09/2020; Data de Registro: 29/09/2020)
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial -
Despesas condominiais. Decisão agravada indeferiu o pedido de
penhora do imóvel objeto da dívida, posto que alienado
fiduciariamente
a
instituição
financeira.
Irresignação
do
exequente. Descabimento. Restou demonstrado nos autos que a
executada detém apenas a propriedade resolúvel do bem em
questão, objeto de alienação fiduciária. Iterativa jurisprudência,
inclusive do C. STJ, já firmou entendimento no sentido de que em
sendo a titularidade do domínio da credora fiduciária, que não
integra o polo passivo da execução, afigura-se pertinente, em
situações como a dos autos, tão somente a incidência da
constrição sobre o direito resultante do negócio, de que é titular a
devedora fiduciante, ora executada. Recurso desprovido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2158462-60.2019.8.26.0000;
Relator: Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29a Câmara de
Direito Privado; Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020)
Agravo
de
Instrumento.
Condomínio.
Execução
de
Título

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Extrajudicial. Pedido de penhora da unidade geradora do débito.
Existência de credor fiduciário, terceiro estranho à lide.
Indeferimento, diante da propriedade do bem pertencer à CEF, em
razão
da
alienação
fiduciária
à
Instituição
Financeira.
Impossibilidade da constrição recair sobre o bem. Possibilidade,
contudo, de penhora dos direitos da devedora sobre bem imóvel,
gerador da despesa condominial e objeto de alienação fiduciária
em garantia. Recurso provido em parte.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2262824-16.2019.8.26.0000;
Relator: Bonilha Filho; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
12/12/2019; Data de Registro: 13/12/2019)
Tampouco é caso de incompetência absoluta do Juízo de origem,
rejeitada a remessa dos autos à Justiça Federal, porquanto ausente constrição
do direito de propriedade da credora fiduciária CEF, o que afasta sua inclusão
como litisconsorte necessário. Nesse sentido, confira-se:
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

Verbas
condominiais
Existência de contrato de financiamento com
garantia de alienação fiduciária sobre o bem imóvel
[...]

Circunstância que não implica deslocamento da competência para
a Justiça Federal Necessidade apenas de intimação da credora
fiduciária, nos termos do artigo 889, inciso V, do Novo Código de
Processo Civil Decisão reformada. Agravo provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2050320-25.2020.8.26.0000;
Relator: Sá Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de
Direito Privado; Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 16/06/2020; Data de Registro: 16/06/2020)
Execução por título judicial. Penhora dos direitos que o executado
detém sobre imóvel fiduciariamente alienado. Gravame instituído
a
proveito
da
Caixa
Econômica
Federal.
Declinação
da
competência pelo Juiz estadual e envio dos autos à Justiça
federal. Descabimento. Medida que nos termos do art. 109 da
Constituição da República justifica-se apenas no caso de o ente
federal figurar no processo na condição de autor, réu, assistente
ou oponente. A tanto não equivale a CEF ingressar nos autos para
confirmar a presença daqueles direitos. Recurso provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2045965-69.2020.8.26.0000;
Relator: Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36a Câmara de
Direito Privado; Foro de Praia Grande - 3a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 20/03/2020; Data de Registro: 20/03/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO DE TÍTULO

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Agravo de Instrumento no 2245319-75.2020.8.26.0000 - Araras - Voto no 19250 - 8/8
EXTRAJUDICIAL Penhora que deve se limitar aos direitos que a
executada detém sobre imóvel gravado com alienação fiduciária
Direito de propriedade da Caixa Econômica Federal, portanto, que
não é atingido Descabimento do deslocamento da competência
para a Justiça Federal Recurso provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2051953-08.2019.8.26.0000;
Relator: Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito
Privado; Foro de Itapevi - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
22/04/2019; Data de Registro: 22/04/2019)
Destarte, é caso de parcial provimento recursal, reformada a r.
decisão recorrida, apenas para suspender a execução condominial no.
1001508-20.2018.8.26.0038
até
o
julgamento
do
AI
2207165-85.2020.8.26.0000,
interposto
nos
autos
da
ACP
no.
1004055-62.2020.8.26.0038.
Por fim, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional
e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se, com isso, a oposição de
embargos de declaração para este fim.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator