Tribunal: TJSP
Processo: 1022833-26.2016.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Resolução contratual. Culpa da construtora demonstrada. Atraso na entrega da unidade ao comprador superior o prazo contratual, já considerando o período de tolerância. Inadimplemento absoluto que impõe a restituição da totalidade dos montantes pagos. Juros de mora que devem ser contados a partir da citação. Inteligência do artigo 405 do Código Civil e do artigo 240 do Código de Processo

Ementa:
APELAÇÃO. Resolução contratual. Culpa da construtora demonstrada. Atraso na entrega da unidade ao comprador superior o prazo contratual, já considerando o período de tolerância. Inadimplemento absoluto que impõe a restituição da totalidade dos montantes pagos. Juros de mora que devem ser contados a partir da citação. Inteligência do artigo 405 do Código Civil e do artigo 240 do Código de Processo Civil. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1022833-26.2016.8.26.0554
Registro: 2020.0000163783
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1022833-26.2016.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., são
apelados GUILHERME ALVES DE FRANÇA e NATHALIA PENAFORTE DA CRUZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 816
Apelação Cível no 1022833-26.2016.8.26.0554
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Santo André
Apelante: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.
Apelados: Guilherme Alves de França e Nathalia Penaforte da Cruz
Juiz: José Francisco Matos
APELAÇÃO. Resolução contratual. Culpa da construtora
demonstrada. Atraso na entrega da unidade ao comprador
superior o prazo contratual, já considerando o período de
tolerância. Inadimplemento absoluto que impõe a restituição
da totalidade dos montantes pagos. Juros de mora que devem
ser contados a partir da citação. Inteligência do artigo 405 do
Código Civil e do artigo 240 do Código de Processo Civil.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
174/178, que julgou procedente a ação acolhendo integralmente os pedidos da petição
inicial, para determinar a devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária
e incidência de juros de mora a partir da data da citação, bem como ao pagamento das
verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, sustenta a impossibilidade de devolução
integral do valor pago, em razão do interesse da compradora quanto à rescisão do contrato,
que implica no cumprimento da retenção parcial dos valores prevista no contrato firmado
entre as partes, bem como a impossibilidade de aplicação de juros sobre a verba de
devolução, pela inexistência de mora decorrente da iniciativa do comprador para a rescisão
do contrato, pleiteando pela reforma da r. sentença proferida.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 193/194), com
contrarrazões (fls. 197/212).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.

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É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
O inconformismo da parte ré se funda na tese de iniciativa do
comprador para a rescisão do contrato, decorrendo daí a necessidade de cumprimento das
disposições contratuais, notadamente em relação à cláusula de retenção parcial dos valores
pagos e inexistência de mora para incidência de juros sobre o valor a ser devolvido.
É certo que em se tratando de hipótese de resilição unilateral do
contrato pelo compromissário comprador, a retenção de parte dos valores pagos é possível,
como forma de indenizar a parte prejudicada que não deu causa ao desfazimento. Nesse
sentido a Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que:
“o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Contudo, a hipótese dos autos, como fundamentado pelo MM. Juízo a
quo, é de inadimplemento contratual da construtora.
No caso, o contrato prevê, para a conclusão das obras e, por
consequência, disponibilização da unidade ao consumidor, o mês de julho de 2015,
admitido a tolerância de mais 180 dias, perfazendo o termo final em janeiro de 2016, que
não foram objeto de impugnação por quaisquer das partes.
É incontroverso, ainda, que o habite-se da obra foi emitido em
28.07.2016, de modo que a mora da construtora está devidamente caracterizada.

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Nas palavras de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald “a
resolução é a consequência de fato superveniente à celebração do contrato, com efeito
extintivo sobre a relação bilateral. O seu fundamento é a necessidade de manutenção de
equilíbrio das partes no contexto contratual. Sendo rompido o justo equilíbrio pelo
inadimplemento absoluto, caberá ao credor adimplente (e, excepcionalmente, ao devedor)
requerer judicialmente o desfazimento da obrigação, prestigiando-se a justiça
comutativa” (Curso de Direito Civil, 9a Ed., Ed. Juspodivm, v. 4, pág. 635).
Como não cumpriu o contrato no prazo contratado, incorrendo a
construtora em mora, caberia ao consumidor a manutenção do negócio com a exigência de
perdas e danos (inadimplemento relativo) ou a resolução contratual por culpa da ré
(inadimplemento absoluto), na hipótese de a obrigação já não lhe ser mais útil.
O artigo 474 do Código Civil prevê que “a cláusula resolutiva
expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”, sendo que “a
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-
lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
(artigo 475 do Estatuto do Rito).
Diante do não cumprimento da obrigação na sua forma esperada e em
razão do desinteresse do comprador, em razão de culpa da construtora, deve ela indenizar
integralmente o apelado, de modo que a restituição é devida integralmente, sem qualquer
retenção por parte da devedora.
Os juros de mora são devidos a partir da citação, nos termos do artigo
405 do Código Civil e artigo 240 do Código de Processo Civil.
Registre-se, por oportuno, que o posicionamento do C. Superior
Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo no tocante aos juros de mora a partir do
trânsito em julgado é inaplicável ao caso concreto, já que decidido para hipótese diversa,
em que requerida a resilição de forma unilateral pelo comprador:

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“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
Assim, fica mantida a r. sentença.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 15% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator