Tribunal: TJSP
Processo: 1056769-85.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Silva Russo
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-01
Data de publicação: 2020-08-01

Ementa:
MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Município de São Paulo – Preliminares de inadequação da via eleita e falta de interesse de agir rejeitadas - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no 46.228/05 julgados inconstitucionais pelo C. Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça – Valor venal entendido como aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado -

Ementa:
MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Município de São Paulo – Preliminares de inadequação da via eleita e falta de interesse de agir rejeitadas - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no 46.228/05 julgados inconstitucionais pelo C. Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça – Valor venal entendido como aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado - Sistemática que delega sua fixação prévia ao Poder Executivo – Afronta ao princípio da legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I, da CF/88 – Precedentes do C. Órgão Especial – Momento do fato gerador – Registro do título no Cartório de Imóveis – Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate - Possibilidade de arbitramento reconhecida - Sentença mantida nestes termos – Recurso oficial e apelo da municipalidade não providos, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000601808
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1056769-85.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é apelado
GEOFFREY LLEWELLYN HAMILTON JONES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
apelo e ao reexame necessário, com observação. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente sem voto), RODRIGUES DE AGUIAR E EUTÁLIO PORTO.
São Paulo, 1o de agosto de 2020.
SILVA RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1056769-85.2019.8.26.0053 -Voto no 32490
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Voto no 32.490
Apelação e Reexame Necessário no 1056769-85.2019.8.26.0053
Comarca de São Paulo/SP
Recorrente: Juízo “ex officio”
Apelante: Prefeitura Municipal de São Paulo
Apelado: Geoffrey Llewellyn Hamilton Jones
Interessado: Secretário da Fazenda do Município de São Paulo
MANDADO DE SEGURANÇA ITBI Município de São Paulo
Preliminares de inadequação da via eleita e falta de interesse
de agir rejeitadas - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto
Municipal no 46.228/05 julgados inconstitucionais pelo C.
Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça Valor venal
entendido como aquele em que o imóvel seria negociado à
vista, em condições normais de mercado - Sistemática que
delega sua fixação prévia ao Poder Executivo
Afronta ao
princípio da legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I, da
CF/88 Precedentes do C. Órgão Especial Momento do fato
gerador Registro do título no Cartório de Imóveis Antes do
registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco
sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato
de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo
escritura
de
compra
e
venda,
apesar
de
quitados,
irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em
debate - Possibilidade de arbitramento reconhecida - Sentença
mantida nestes termos
Recurso oficial e apelo da
municipalidade não providos, com observação.

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Cuida-se recurso de apelação tirado contra a r.
sentença de fls. 111/114, a qual concedeu a segurança postulada na
presente ação mandamental, garantindo ao impetrante o direito ao
recolhimento do ITBI, relativamente ao imóvel descrito na inicial, com
base de cálculo apurada sobre o valor da transação, posto que superior ao
valor venal do bem para fins de IPTU, com acréscimo de correção
monetária, afastada a incidência de juros de mora e correção monetária,
buscando a municipalidade, nesta sede, a reforma do julgado, alegando,
preliminarmente, inadequação da via eleita, ante a necessidade de dilação
probatória e, falta de interesse de agir, sob o argumento de que poderia o
impetrante requerer avaliação especial do valor estimado antes de
ingressar em juízo, nos termos do artigo 7o da Lei Municipal no
11.154/91, introduzido pelo artigo 26, da Lei Municipal n° 14.256/06 e,
no mérito, arguindo, em suma, que o procedimento adotado para a
tributação em debate em momento algum viola os princípios da legalidade
ou da segurança jurídica, motivo pelo qual deve ser reconhecida a
possibilidade de valores distintos para a base de cálculo do IPTU e do ITBI
e, consequentemente, a possibilidade de se instituir valor venal para o
ITBI mais elevado do que aquele previsto para o IPTU e, quanto aos
encargos moratórios, defende que imposto é devido a partir da celebração
do negócio imobiliário, sendo irrelevante a averbação do título no registro
de imóveis para fins fiscais, razão pela qual são exigíveis multa, juros de
mora e atualização monetária, previstos nos artigos 15 e 16 da Lei no
11.154/91, na hipótese de descumprimento dos prazos estabelecidos
nessa mesma lei (fls. 116/130).
Recurso oficial interposto.
Apelo tempestivo, isento de preparo, respondido

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(fls. 133/137) e remetido a este E. Tribunal.
É o relatório, adotado, no mais, o da respeitável
sentença.
As preliminares arguidas pela municipalidade não
comportam guarida.
Assim é, porque a Lei Municipal no 14.256/06 não
esvaziou o objeto desta impetração, uma vez que ela tão-só reafirmou a
sistemática acerca do arbitramento precoce da base de cálculo do ITBI,
alegadamente de modo ilegal e abusivo trazida no Decreto Municipal no
46.228/05.
Ademais, fundada a violação do direito líquido e
certo na tese de ilegalidade da exigência daquele imposto pelo referido
critério instituído na legislação local, este mandado de segurança é sim
perfeitamente cabível, a teor do artigo 5o, inciso LXIX, da Constituição
Federal, não demandando dilação probatória para seu desate.
Portanto, necessário o provimento jurisdicional
clamado pela apelada e sendo adequada a via processual por ela eleita
para os fins nela colimados, exsurge seu interesse de agir neste caso.
E, na questão de fundo, melhor sorte não colhem
as insurgências.

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Assim como a subsequente Lei Municipal no
14.256/06, que lhe ratificou, o Decreto Municipal no 46.228/05 modificou
a base de cálculo do ITBI, fixada no artigo 7o da Lei Municipal no
11.154/91, passando a tomar o valor venal do imóvel tributado como
o seu valor de mercado, ou seja, aquele em que tal bem seria negociado à
vista, em condições normais mercantis.
Nada obstante, dita legislação local determinou à
Secretaria Municipal de Finanças a apuração periódica dos valores venais
atualizados dos imóveis paulistanos, “através de pesquisa e coleta
amostral permanente dos preços correntes das transações e das ofertas à
venda do mercado imobiliário”.
No entanto, não há mais o que se discutir sobre a
sobredita Lei modificadora do citado Decreto, isto porque o Órgão
Especial, no julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade n°
0056693-19.2014.8.26.0000, reconheceu a inconstitucionalidade dos
artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo,
acrescidos pela Lei Municipal n. 14.256/2006, conforme ementa
transcrita:
“INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo 7o da Lei n. 11.154, de
30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos. 14.125, de
29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do
Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é
negociado à vista, em condições normais de mercado, como a base de
cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) - Acórdão
que, a despeito de não manifestar de forma expressa, implicitamente
também questionou as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma
legislação municipal - Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado para
lançamento do IPTU - Precedentes do STJ - Previsão contida no aludido
artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da

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legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser
feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em
princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel" - "Valor venal de
referência", todavia, que deve servir ao Município apenas como parâmetro
de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não
podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI -
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto,
desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município - Imposto
municipal em causa que está sujeito ao lançamento por homologação,
cabendo ao próprio contribuinte antecipar o recolhimento - Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o Município somente
pode lançar mão na hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade
na documentação comprobatória do negócio jurídico tributável - Providência
que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração do pertinente
procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário
Nacional, sob pena de restar caracterizado o lançamento de ofício da
exação, ao qual o ITBI não se submete - Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse
passo, subvertem o procedimento estabelecido na legislação complementar
tributária, em afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo
150, inciso I, da Constituição Federal - Inadmissibilidade, ainda, de se
exigir o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no
artigo 12 da Lei Municipal n. 11.154/91, por representar violação ao
preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal - Registro
imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente
regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato
gerador do ITBI - Regime constitucional da substituição tributária, previsto
no artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie,
haja vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da
exigibilidade do imposto de forma irrestrita - Arguição acolhida para o fim
de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei n.
11.154/91, do Município de São Paulo” (g.n.) (Des. Rel. Paulo Dimas
Mascaretti, Órgão Especial, Data do julgamento: 25/03/2015).
Ademais, como ressaltou o sobredito acórdão, a
apelante pode se valer do artigo 148 do Código Tributário Nacional, para
impugnar
o
valor
indicado,
através
de
processo
administrativo,
respeitando-se o princípio do contraditório e da ampla defesa.

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No mais, o fato gerador do imposto sobre
transmissão de bens imóveis inter vivos é a efetiva transferência da
titularidade do imóvel.
Assim é, porque diante da regra matriz traçada no
artigo 156, inciso II, da Lei Maior e dos limites trazidos nos artigos 35 e
110 do Código Tributário Nacional, o fato gerador daquele imposto é a
transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, (1) da
propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por
acessão física, como definidos na lei civil, (2) de direitos reais sobre bens
imóveis, exceto os direitos reais de garantia e (3) cessão de direitos
relativos àquelas transmissões.
Nesse passo, a teor dos artigos 1.227 e 1.245,
ambos do Código Civil, a transferência da propriedade só se concretiza,
juridicamente, mediante o registro do respectivo título no cartório
competente.
Consequentemente, antes do registro ainda não
existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que
nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e
nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis
e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate.
Com
efeito,
apenas
o
registro
no
cartório
imobiliário de instrumento hábil à transmissão da propriedade de bem
imóvel, de direitos reais sobre imóveis ou de cessão à sua aquisição
constituem fatos geradores do ITBI.
A matéria é bem conhecida nos Tribunais e a
propósito dela os E. Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de

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Justiça já se pronunciaram:
“Trata-se de agravo contra decisão que negou processamento a
recurso extraordinário, fundado no art. 102, III, 'a', da Constituição
Federal, interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 113):
'TRIBUTÁRIO - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO 'INTER VIVOS' DE BENS IMÓVEIS E DIREITO A ELES
RELATIVOS - ITBI - INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE
DIREITOS, VANTAGENS, OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES -
NÃO INCIDÊNCIA. A simples promessa de cessão de direitos não gera
obrigação ao pagamento do ITBI, cujo fato gerador é o registro do
respectivo título no competente cartório.' Alega-se violação ao artigo
156, II, da Carta Magna. No julgamento da Rp no 1.121, o Plenário
desta Corte assentou que 'o compromisso de compra e venda, no
sistema jurídico brasileiro, não transmite direitos reais nem configura
cessão de direitos à aquisição deles, razão por que é inconstitucional a
lei que o tenha como fato gerador de imposto sobre a transmissão de
bens imóveis e de direitos a eles relativos.' (DJ 13.04.84). Nesse
mesmo sentido, monocraticamente, AI 457.177, Rel. Joaquim Barbosa,
DJ 26.06.05. Dessa orientação não divergiu o acórdão recorrido.
Assim, nego seguimento ao agravo (art. 557, caput, do CPC). Publique-
se. Brasília, 06 de dezembro de 2005” (STF, AI no 554.586/DF,
decisão
monocrática,
Rel. Ministro GILMAR MENDES, DJ de
03/02/2006; no mesmo sentido: AI no 522.048/DF, AI no 646.443/DF
e AI no 454.767/DF).
“PROCESSUAL CIVIL ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DO ART.
535 DO CPC SÚMULA 284/STF JULGAMENTO EXTRA PETITA
NÃO-OCORRÊNCIA TRIBUTÁRIO ITBI PROMESSA DE COMPRA E
VENDA FATO GERADOR NÃO-INCIDÊNCIA PRECEDENTES. 1. O
recorrente limitou-se a alegar, genericamente, ofensa ao art. 535 do
Código de Processo Civil, sem explicitar os pontos em que teria sido
omisso o acórdão recorrido. Incidência da Súmula 284/STF. 2. Não
houve julgamento 'extra petita' pelo Tribunal de origem, pois cabe ao
magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre convencimento,

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utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes
ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso concreto. 3. Na
hipótese dos autos, a Corte de origem firmou entendimento assente na
jurisprudência no sentido de que a promessa de cessão de direitos à
aquisição de imóvel não é fato gerador de ITBI. Precedentes. Agravo
regimental improvido” (STJ, AgRg no REsp no 982.625/RJ, 2a Turma,
Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, publicado no DJe de 16/06/2008;
outrossim: AgRg no AgRg no REsp no 764.808/MG e AgRg no REsp no
327.188/DF).
Destarte,
a
segurança,
da
forma
em
que
concedida, era a medida adequada, restando mantida com a observação
supra.
Por tais motivos, em tais termos, nega-se
provimento aos recursos, oficial e voluntário da municipalidade.
SILVA RUSSO
RELATOR