Tribunal: TJSP
Processo: 0022727-12.2012.8.26.0590
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. EVIDÊNCIAS DA EFETIVA AQUISIÇÃO DO BEM POR PARTE DO RÉU. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS ANTERIORMENTE A MAIO DE 2009. HIPÓTESE DE SUB-ROGAÇÃO, POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO "PROPTER REM", QUE ABRANGE ATÉ MESMO PRESTAÇÕES

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. EVIDÊNCIAS DA EFETIVA AQUISIÇÃO DO BEM POR PARTE DO RÉU. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS ANTERIORMENTE A MAIO DE 2009. HIPÓTESE DE SUB-ROGAÇÃO, POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO "PROPTER REM", QUE ABRANGE ATÉ MESMO PRESTAÇÕES VENCIDAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os elementos dos autos denotam que o réu é o atual proprietário da vaga de garagem, de modo que tem legitimidade para responder pelo inadimplemento da taxa condominial do imóvel. 2. De acordo com o que estabelecem os artigos 338 e 339 do CPC, é perfeitamente possível a alteração subjetiva do processo, mediante a sucessão processual do réu por terceiro. A hipótese verificada nos autos admite solução equivalente e a iniciativa do Juízo, ao oportunizar ao autor a possibilidade de emenda da petição inicial, guarda perfeita compatibilidade com os princípios da economia e da primazia do julgamento de mérito, ao mesmo tempo em que nenhum prejuízo existe ao contraditório e à ampla defesa. 3. Ao se tornar proprietário da unidade condominial, o adquirente se torna responsável pelo pagamento das despesas de rateio, ainda que vencidas anteriormente, ante a natureza "propter rem" da obrigação.

DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS FALSIFICADOS. DESACOLHIMENTO. PROVA INSUFICIENTE. RECURSO IMPROVIDO. Não há qualquer evidência de que os boletos apresentados com a petição inicial sejam falsificados, até porque trata-se de obrigação que pode ser demonstrada pelos diversos meios legais, inclusive a confissão, de modo que os boletos não constituem documento indispensável à sua propositura.

DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. PLEITO DE CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MATÉRIA QUE ENSEJARIA DISCUSSÃO POR RECONVENÇÃO. NÃO APRESENTAÇÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE. A afirmação de que o autor deve ser condenado ao pagamento de indenização por danos morais deveria ter sido formulada por meio de ação própria, não bastando a simples alusão em contestação.

SUCUMBÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ELEVAÇÃO DO MONTANTE EM RAZÃO DO IMPROVIMENTO. OBSERVAÇÃO EFETUADA. Por força do que estabelece o artigo 85, § 11, do CPC, uma vez improvido o recurso de apelação, daí advém a elevação da verba honorária para 15% sobre o valor da causa, ressalvada a inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000681372
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
do
Apelação
Cível
no
0022727-12.2012.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que é apelante WILSON
DOMINGUES CYRILLO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PERO
CORREA.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Conheceram em parte do recurso e, na parte conhecida,
negaram-lhe provimento, com observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores ANTONIO
RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E CARLOS NUNES.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 0022727-12.2012.8.26.0590 – São Vicente – VOTO No 45758 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 0022727-12.2012.8.26.0590
Comarca:SÃO VICENTE 4a Vara Cível
Juiz: Fernando Eduardo Diegues Diniz
Apelante: Wilson Domingues Cyrillo
Apelado: Condomínio Edifício Pero Correa
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
ALEGAÇÃO
DE
ILEGITIMIDADE
PASSIVA.
INOCORRÊNCIA.
EVIDÊNCIAS
DA
EFETIVA
AQUISIÇÃO
DO
BEM
POR
PARTE
DO
RÉU.
ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE.
PEDIDO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS
ANTERIORMENTE A MAIO DE 2009. HIPÓTESE DE
SUB-ROGAÇÃO, POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO
“PROPTER REM”, QUE ABRANGE ATÉ MESMO
PRESTAÇÕES VENCIDAS ANTES DA IMISSÃO NA
POSSE DO IMÓVEL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os
elementos dos autos denotam que o réu é o atual proprietário
da vaga de garagem, de modo que tem legitimidade para
responder pelo inadimplemento da taxa condominial do
imóvel. 2. De acordo com o que estabelecem os artigos 338 e
339 do CPC, é perfeitamente possível a alteração subjetiva do
processo, mediante a sucessão processual do réu por terceiro.
A hipótese verificada nos autos admite solução equivalente e
a iniciativa do Juízo, ao oportunizar ao autor a possibilidade
de emenda da petição inicial, guarda perfeita compatibilidade
com os princípios da economia e da primazia do julgamento
de mérito, ao mesmo tempo em que nenhum prejuízo existe
ao contraditório e à ampla defesa. 3. Ao se tornar
proprietário da unidade condominial, o adquirente se torna
responsável pelo pagamento das despesas de rateio, ainda que
vencidas anteriormente, ante a natureza “propter rem” da
obrigação.

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Apelação Cível No 0022727-12.2012.8.26.0590 – São Vicente – VOTO No 45758 - 3 -
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
ALEGAÇÃO DE APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS
FALSIFICADOS.
DESACOLHIMENTO.
PROVA
INSUFICIENTE.
RECURSO
IMPROVIDO.
Não
há
qualquer evidência de que os boletos apresentados com a
petição inicial sejam falsificados, até porque trata-se de
obrigação que pode ser demonstrada pelos diversos meios
legais, inclusive a confissão, de modo que os boletos não
constituem documento indispensável à sua propositura.
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
PLEITO
DE
CONDENAÇÃO
DO
AUTOR
AO
PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
MATÉRIA
QUE
ENSEJARIA
DISCUSSÃO
POR
RECONVENÇÃO. NÃO APRESENTAÇÃO. RECURSO
NÃO CONHECIDO NESSA PARTE. A afirmação de que o
autor deve ser condenado ao pagamento de indenização por
danos morais deveria ter sido formulada por meio de ação
própria, não bastando a simples alusão em contestação.
SUCUMBÊNCIA.
RECURSO
DE
APELAÇÃO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
ELEVAÇÃO
DO
MONTANTE
EM
RAZÃO
DO
IMPROVIMENTO.
OBSERVAÇÃO EFETUADA. Por força do que estabelece o
artigo 85, § 11, do CPC, uma vez improvido o recurso de
apelação, daí advém a elevação da verba honorária para 15%
sobre o valor da causa, ressalvada a inexigibilidade
decorrente da gratuidade judicial.
Voto no 45.758
Visto.
1. Trata-se de ação cobrança proposta por CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO PERO CORREA em face de WILSON DOMINGUES CYRILLO.

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A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou parcialmente
procedente o pedido para, assim, condenar o réu ao pagamento das
despesas condominiais vencidas entre outubro de 2007 e junho de 2009,
além daquelas que se venceram no curso do processo, com atualização
monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir de cada vencimento,
bem como das despesas processuais e dos honorários advocatícios,
estes fixados em 10% sobre o valor da causa, ressalvada a
inexigibilidade decorrente da gratuidade judicial.
Seguiu-se a rejeição dos embargos de declaração opostos
pelo réu (fls. 1279/1285 e 1286).
Inconformado, apela o vencido, sustentando que não tem
legitimidade para a causa, pois nunca foi proprietário ou promitente
comprador do imóvel em questão, apenas aluga a garagem desde maio
de 2009. Alega que sua inclusão no processo não poderia ter sido
determinada de ofício. Quanto ao mais, afirma que os boletos
apresentados com a petição inicial são “documentos frios”, o que está
evidenciado por constar terem sido emitidos por empresa que não
administrava o condomínio à época e pelo fato de os códigos de barras
serem idênticos, situação que configura crime e enseja multa por
litigância de má-fé. Também argumenta que sofreu danos morais em
razão da cobrança indevida, pleiteando a reparação. Subsidiariamente,
pede que a condenação seja restrita às parcelas vencidas a partir de
maio de 2009, quando passou a utilizar a garagem.
Recurso tempestivo e bem processado, sem apresentação

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de resposta. Há isenção de preparo.
É o relatório.
2. O autor pleiteia a condenação do réu ao pagamento de
prestações condominiais, sob a assertiva de ele é o proprietário da
respectiva unidade (fls. 1163).
A r. sentença, concluindo que as prestações vencidas
anteriormente a outubro de 2007 foram atingidas pela prescrição, julgou
parcialmente procedente o pedido.
Primeiramente, não se depara com vício processual por
ter o Juízo de primeiro grau determinado indevidamente, de ofício, a
alteração do polo passivo do processo.
Isso porque, na fase de saneamento, o Juízo admitiu a
possibilidade de alteração subjetiva do processo, entendendo que o réu
havia adquirido a propriedade do imóvel e, portanto, teria legitimidade,
em razão do que houve o pleito de emenda da petição inicial, para essa
finalidade.
Nos artigos 338 e 339, o Código de Processo Civil
possibilita a sucessão processual ou, mesmo a formação litisconsorcial,
ao admitir que terceiro venha integrar o processo, indicado como o
verdadeiro legitimado. Atribui-se à parte autora a faculdade de aceitar a
indicação do réu (figura equivalente à nomeação à autoria no CPC-1973,
mas com maior amplitude de aplicação e, naturalmente, com melhor

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resultado prático), cabendo-lhe a possibilidade de optar pela modificação
subjetiva no polo passivo.
No caso em exame, ocorreu situação equivalente, que
possibilita adotar a mesma solução, até porque guarda conformidade
com o princípio da primazia do julgamento de mérito e, sobretudo, com o
princípio da economia. Além disso, não há qualquer prejuízo ao exercício
da defesa de todos os demandados e há observância estrita dos
princípios do contraditório e da ampla defesa.
Prosseguindo,
cumpre
analisar
a
alegação
de
ilegitimidade passiva.
Argumenta o apelante que jamais foi proprietário do
imóvel, apontando que o box de garagem pertencia a Ubaldo Cifali e,
após seu falecimento, foi doado a seu herdeiro Mauro Cifali.
Posteriormente, em maio de 2009, obteve de Mauro a posse do imóvel, a
título de locação, mediante o pagamento das respectivas taxas
condominiais.
Entretanto, a assertiva de que ocupa o imóvel em razão
de vínculo locatício com o proprietário Mauro não se sustenta.
O réu não trouxe aos autos cópia do contrato de locação
ou recibos de aluguel, apontando que o único documento emitido pelo
proprietário é um e-mail encaminhado ao condomínio autorizando o uso
da vaga de garagem por ele.

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Não é verossímil que o imóvel fosse locado sem a
contraprestação financeira, apenas mediante a obrigação de pagamento
das despesas condominiais. Ainda que o réu sustente, em sua defesa,
que Mauro era seu “irmão de maçonaria” e que obteve autorização de
uso do bem porque estava sendo locado pelo síndico do condomínio sem
conhecimento do proprietário.
Cabia ao réu comprovar a existência do alegado contrato
de locação, o que poderia ocorrer por diversos meios probatórios,
inclusive a oitiva de testemunhas.
Restou incontroversa a alegação de que o demandado
exerce a posse do imóvel desde maio de 2009 e, como bem observado
pelo Juízo de primeiro grau, os elementos constantes dos autos denotam
que houve a aquisição da propriedade do imóvel por parte dele.
Por outro lado, não há fundamento jurídico para acolher a
alegação de que os documentos apresentados com a petição inicial
seriam fraudulentos, até porque a petição inicial veio instruída com a
documentação adequada e não havia necessidade de qualquer
complemento. Os documentos a que se reportou o apelante, na verdade,
não se caracterizam como indispensáveis à propositura.
Eventual divergência nos códigos de barras não tem
qualquer relevância na hipótese, do mesmo modo que a alegação de que
a administradora à época do inadimplemento não seria a mesma que
consta nos boletos.

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Assim, diante da afirmação da existência da dívida, ao réu
cabia o ônus de demonstrar a efetiva ocorrência de pagamento oportuno
ou qualquer outra causa extintiva da obrigação (CPC, artigo 373, II).
De igual modo, não há fundamento jurídico para acolher o
pedido subsidiário.
Por se tratar de obrigação “propter rem”, o apelante, ao
adquirir a propriedade do bem, sucedeu o proprietário anterior na relação
de direito material, tornando-se automaticamente responsável pelo
pagamento dos valores devidos, ainda que relacionados a período
anterior à aquisição da propriedade.
Nesse sentido é o ensinamento de J. Nascimento Franco:
"De qualquer forma, e por se tratar de débito vinculado ao
imóvel, o adquirente responde pelas despesas não pagas pelo
alienante, embora possa regressivamente voltar-se contra este
reclamando o respectivo reembolso, caso a escritura de venda
tenha estabelecido esse direito"1
Anota-se, por oportuno, que não comporta qualquer
apreciação o pleito de condenação do demandante ao pagamento de
indenização por dano moral. Diante da ausência de reconvenção, a
matéria deveria ser submetida a exame por ação própria, pois a falta de
pedido oportuno gerou preclusão (artigo 223 do CPC), impossibilitando o
exame do tema suscitado de maneira inadequada.
1 - “Condomínio", p. 224, 2a ed., RT

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De qualquer modo, reconhecida como devida a cobrança,
não há possibilidade de cogitar de dano moral por aborrecimentos e
humilhações perante os demais condôminos, ante a ausência de ilicitude.
Enfim, na parte conhecida, não comporta acolhimento o
inconformismo, devendo prevalecer a r. sentença tal como lançada.
Em decorrência desse resultado, e considerando os
termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, eleva-se a verba
honorária sucumbencial a 15% sobre o valor da causa, considerando a
atuação acrescida, ressalvada a inexigibilidade decorrente da gratuidade
judicial.
3. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso,
negando-lhe provimento na parte conhecida, com observação.
ANTONIO RIGOLIN
Relator