Tribunal: TJSP
Processo: 1004871-06.2014.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Thiago de Siqueira
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Apelação – Compromisso de compra e venda de bem imóvel – Rescisão contratual c.c. cumulada com perdas e danos, ressarcimento e indenização por dano moral – Ação e reconvenção julgadas parcialmente procedentes, tendo sido reconhecida a culpa pela resolução contratual da corretora que intermediou a negociação e afastada a dos promissários vendedores – Descumprimento contratual também por parte

Ementa:
Apelação – Compromisso de compra e venda de bem imóvel – Rescisão contratual c.c. cumulada com perdas e danos, ressarcimento e indenização por dano moral – Ação e reconvenção julgadas parcialmente procedentes, tendo sido reconhecida a culpa pela resolução contratual da corretora que intermediou a negociação e afastada a dos promissários vendedores – Descumprimento contratual também por parte dos promissários vendedores é medida que se impõe, pois acabou dando causa ao desfazimento do negócio jurídico – Multa contratual – Descabimento, por ter sido prevista no contrato unicamente para hipótese de desistência das partes – Benfeitorias – Incabível o ressarcimento – Cláusula contratual proibindo sua realização antes da aprovação da CEF e atribuindo o ônus aos compradores por eventual realização – Dano moral não configurado, nada tendo sido alegado de concreto pelos demandantes para evidenciar sua ocorrência, não sendo decorrente necessariamente do descumprimento do contrato – Improcedência da reconvenção que se impõe, ficando mantida, no mais, a r. sentença recorrida – Recurso dos autores parcialmente provido para tanto.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294968
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004871-06.2014.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que são apelantes JEFERSON
LUIZ RODRIGUES e KATIUSCIA ELAINE PERES RODRIGUES, são apelados ANA
PAULA ROSSETTI LOPES, ANDERSON RENAN LOPES e CLEIDE GAMENHA
DOMICIANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CARLOS ABRÃO
(Presidente) e LAVÍNIO DONIZETTI PASCHOALÃO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
THIAGO DE SIQUEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004871-06.2014.8.26.0248 -Voto no
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VOTO N. 43.734
APELAÇÃO N. 1004871-06.2014.8.26.0248
COMARCA DE INDAIATUBA
APTES.: JEFERSON LUIZ RODRIGUES e KATIUSCIA ELAINE
PERES RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA)
APDOS.: ANDERSON RENAN LOPES, ANA PAULA ROSSETTI
LOPES e CLEIDE GAMENHA DOMICIANO
Apelação Compromisso de compra e venda de bem imóvel
Rescisão contratual c.c. cumulada com perdas e danos,
ressarcimento e indenização por dano moral Ação e reconvenção
julgadas parcialmente procedentes, tendo sido reconhecida a culpa
pela resolução contratual da corretora que intermediou a
negociação e afastada a dos promissários vendedores

Descumprimento contratual também por parte dos promissários
vendedores é medida que se impõe, pois acabou dando causa ao
desfazimento do negócio jurídico
Multa contratual

Descabimento, por ter sido prevista no contrato unicamente para
hipótese de desistência das partes Benfeitorias Incabível o
ressarcimento Cláusula contratual proibindo sua realização antes
da aprovação da CEF e atribuindo o ônus aos compradores por
eventual realização Dano moral não configurado, nada tendo
sido alegado de concreto pelos demandantes para evidenciar sua
ocorrência,
não
sendo
decorrente
necessariamente
do
descumprimento do contrato Improcedência da reconvenção que
se impõe, ficando mantida, no mais, a r. sentença recorrida
Recurso dos autores parcialmente provido para tanto.
A r. sentença (fls. 333/339), proferida pela douta
Magistrada Erika Folhadella Costa, cujo relatório se adota, nos autos da ação
de rescisão contratual cumulada com perdas e danos, ressarcimento e
indenização por dano moral ajuizada por JEFERSON LUIZ RODRIGUES e
KATIUSCIA ELAINE PERES RODRIGUES contra ANDERSON RENAN
LOPES, ANA PAULA ROSSETTI LOPES e CLEIDE GAMENHA
DOMICIANO, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar
a dissolução de pleno direito do contrato de venda e compra de bem imóvel
entabulado entre as partes; e b) condenar a requerida Cleide Gamenha
Domiciano a restituir os valores a ela antecipados (fls. 25-26), com correção
monetária calculada pela Tabela Prática do E. TJSP, desde o desembolso, e
juros de mora, de 1% ao mês, desde a citação. E JULGO PARCIALMENTE

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PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção para condenar os
reconvindos ao pagamento da multa contratual estabelecida em 10% do
valor do imóvel, devidamente corrigida pela Tabela Prática do E. TJSP e
acrescida de juros de mora, de 1% ao mês, desde a citação. As partes são
vencidas e vencedoras, respectivamente, e, por isso, o pagamento das custas
e despesas processuais será partilhado à razão de 50% para cada uma.
Como não é possível a compensação da verba honorária (art. 85, § 14,
CPC), cada parte fica condenada ao pagamento dos honorários advocatícios
de sucumbência ao patrono de seu adverso, que arbitro em 10% do valor
atribuído à ação principal e em 10% do valor atribuído à reconvenção, nos
termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. A execução das
verbas sucumbenciais arbitradas nesta sentença estará subordinada à prova
pelo vencedor de que o vencido perdeu a condição de necessitado, nos
termos do artigo 98, § 3o, do Código de Processo Civil.
Pela ré Ana Paula Rossetti Lopes foram opostos
embargos de declaração às fls. 340/341e pelos autores às fls. 343/346. O
recurso da ré foi improvido, restando provido o dos autores para esclarecer na
fundamentação que “Com efeito, houve descumprimento contratual da ré
Cleide e também dos autores compradores; houve descumprimento contratual
por parte da requerida Cleide (corretora) no que toca às suas obrigações
contratuais assumidas com as partes, porque não cumpriu a obrigação
estipulada na cláusula 4a, por isso, de rigor sua condenação em devolver os
valores adiantados. Depois, houve descumprimento contratual por parte dos
autores, porque desistiram da compra e venda, e assim, deram causa à
rescisão do contrato; por isso, é devida a condenação dos autores/reconvindos
a pagar a multa contratual estipulada na cláusula 6a. Em suma, as condutas da
ré Cleide e dos autores geraram consequências jurídico contratuais distintas.”
(fls. 347/348).
Irresignados, apelam os autores, sustentando que
desistiram do negócio somente após o descumprimento contratual pelos
apelados, na medida em que “prazo pactuado em contrato o financiamento
não havia sido transferido, ou seja, o que de fato deu origem a desistência foi
o descumprimento contratual primeiro da parte dos vendedores e sua
corretora ao não resolver a condição do financiamento conforme previsto na
clausula 4o do contrato as fls. 20/24”. Mencionam que em decorrência do
descumprimento contratual pelos apelados a transferência do bem se tornou
juridicamente impossível, causando a insegurança, o que justifica a rescisão
contratual, já que nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes pode
exigir o implemento do outro antes de cumprida a sua parte da obrigação, nos

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termos do art. 1092 do CC. Citam, ainda, os artigos 475 e 397 em defesa de
seus argumentos, tendo em vista que estabelecem ao contratante lesado, antes
de uma faculdade, o direito de requerer a rescisão do contrato, não se
perquirindo a natureza do inadimplemento - relativo ou absoluto.
Argumentam que o inadimplemento se configurou com o não cumprimento
pelos apelados em regularizar o imóvel junto a CEF e posteriormente transferi-
lo aos apelantes, conforme se estipulou em contrato entre as partes e que foi
descumprido exclusivamente pelos apelados. Postulam, assim, a reforma da r.
sentença a fim de decretar a rescisão contratual e julgar totalmente
procedentes os pedidos iniciais.
Recurso processado e respondido réus Ana Paula
Rossetti Lopes e Anderson Renan Lopes (fls. 359/364 e 366/369).
É o relatório.
Cuida-se, no caso vertente, de ação de rescisão
contratual, cumulada com perdas e danos, ressarcimento e indenização por
dano moral, lastreada em Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra, firmado em 05/12/2013 mediante o qual os autores adquiriram o lote
no 46, da quadra G, do Loteamento Jardim Paulista, na cidade de
Indaiatuba/SP. Sustentam os demandantes que não têm mais interesse na
contratação em vista do descumprimento contratual pelos corréus “que
deixaram de providenciar a transmissão do contrato de financiamento
celebrado com a Caixa Econômica Federal, o que não teria sido possível em
razão da existência de parcelas em atraso. Diante disso, pretendem seja
declarada a rescisão do contrato, com a condenação dos requeridos (i) ao
pagamento da multa contratual pelo inadimplemento, (ii) à devolução dos
valores pagos, (iii) ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas
no imóvel, (iv) ao pagamento de indenização por perdas e danos e (v) ao
pagamento de indenização por danos morais”.
A ré Cleide Gamenha Domiciano foi citada (fls. 70),
mas deixou decorrer in albis o prazo para contestação (fls. 332).
O réu Anderson Renan Lopes foi citado (fls. 80) e
ofereceu contestação (fls. 83-97) e reconvenção (fls. 112-123). Em sede de
contestação, arguiu, preliminarmente, a carência de ação por ilegitimidade
passiva e falta de interesse de agir. No mérito, sustentou que o valor de R$
14.000,00 foi pago à ré Cleide pelo serviço de corretagem e não foi
repassado aos correqueridos. Salientou que a desistência do negócio jurídico
foi comunicada via notificação extrajudicial, em 11/06/2014. Asseverou que

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os correqueridos foram os maiores prejudicados pela não realização do
negócio, cabendo-lhes o recebimento do valor da multa contratual. Ressaltou
a existência de cláusula contratual proibindo a execução de qualquer
modificação no imóvel antes da visita do engenheiro da CEF e da efetiva
transferência de direitos. Além disso, as benfeitorias não teriam sido
devidamente comprovadas. Assim, não haveria de se falar em danos
materiais ou morais a serem indenizados. Alegou que eventual atraso no
pagamento das parcelas do financiamento não seria óbice à transferência, na
medida em que, nesse caso, o cessionário assumiria a responsabilidade pelo
pagamento das parcelas vencidas e vincendas; entretanto, em contato com a
CEF, soube que a transferência sequer havia sido solicitada pela corretora.
Em 18/02/2014, a documentação necessária teria sido entregue pelo
requerido ao responsável pelas providências relativas à cessão, que entrou
em contato com os autores que, por sua vez, informaram que não mais havia
interesse na aquisição do imóvel. Pugnou pela improcedência da demanda.
Em sede de reconvenção, o reconvinte sustentou que os reconvindos teriam
dado causa à rescisão do contrato, cabendo-lhes o pagamento da multa
contratual de 10% do valor do imóvel. Asseverou que a execução das
benfeitorias caracterizam violação do contrato e que o pedido de
indenização pelas benfeitorias caracteriza cobrança indevida, que, nos
termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, demanda a
repetição em dobro do indébito. Postulou pela condenação dos reconvindos
ao pagamento de indenização a título de danos morais. Ao final, requer a
declaração de rescisão do contrato por culpa dos reconvindos, condenados
(i) ao pagamento da multa contratual de 10% do valor do imóvel, (ii) ao
pagamento em dobro dos valores indevidamente cobrados pelas benfeitorias,
com acréscimo de 30% a título de perdas e danos, e (iii) ao pagamento de
indenização a título de danos morais.
Houve réplica à contestação (fls. 209-2016) e
contestação à reconvenção (fls. 221-224).
Houve réplica à contestação da reconvenção (fls.
269-271).
A ré Ana Paula Rossetti Lopes foi citada (fls. 286) e
ofereceu contestação (fls. 287-296), arguindo, preliminarmente, a carência
de ação por ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou que a corretora e
correquerida Cleide era responsável por providenciar a transferência do
financiamento do imóvel junto à CEF e foi quem recebeu os valores pagos
pelos autores. Ao contatar o gerente de financiamento de imóveis da CEF,

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obteve a informação de que não havia sido sequer solicitada a transferência.
Iniciado o procedimento, os autores, instados a apresentarem a
documentação necessária, manifestaram desinteresse em prosseguir com a
avença. Alegou que eventual atraso no pagamento das parcelas do
financiamento não seria óbice à transferência, na medida em que, nesse caso,
o cessionário assumiria a responsabilidade pelo pagamento das parcelas
vencidas e vincendas. Aduziu que o contrato vedava expressamente a
realização de quaisquer modificações no imóvel antes da aprovação junto à
CEF. Ademais, as supostas benfeitorias não teriam sido devidamente
comprovadas nos autos. Pugnou pela improcedência da demanda.
Houve réplica (fls. 314-319).
A r. sentença recorrida entendeu que no caso em
discussão houve descumprimento contratual da ré Cleide (corretora que
intermediou a negociação) e também dos autores compradores no tocante às
obrigações contratuais assumidas, tendo em vista que a primeira não cumpriu
a obrigação estipulada na cláusula 4a e os segundos desistiram da compra e
venda.
O fundamento adotado baseou-se no seguinte:
Em 05/12/2013, as partes celebraram instrumento
particular de compromisso de venda e compra de bem imóvel (fls. 20-24),
intermediado pela corretora e correquerida Cleide.
Em primeiro lugar, observo que, conquanto os
vendedores, ora requeridos, tivessem se comprometido a outorgar a escritura
no prazo de 30 dias contados da assinatura do contrato, conforme previsto
na cláusula 5a, a transferência do financiamento junto à CEF ficou a cargo
da corretora, nos termos da cláusula 4a.
Diante disso, os próprios requeridos, interessados
na conclusão da avença, diligenciaram no sentido de providenciar a
transferência do financiamento do imóvel junto à CEF, conforme demonstra
o Protocolo de Recebimento de Documentos, assinado pelo consultor da
CEF, Sr. Aparecido de Oliveira, em 18/02/2014, indicando que naquela data
recebeu do requerido/reconvinte a documentação necessária para dar início
ao procedimento (fls. 107). Assim, tenho que não houve descumprimento
contratual por parte dos requeridos.
O descumprimento contratual se deu efetivamente

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por parte da corretora, que não cumpriu o estipulado na cláusula 4a, no
sentido de providenciar a transferência do financiamento do imóvel junto à
CEF.
Portanto, os valores adiantados à corretora (fls.
25-26) devem por ela ser ressarcidos, haja vista o descumprimento do
contrato, o que, ao final, culminou com o desfazimento do negócio.
Em 11/06/2014, os autores foram notificados pelos
requeridos a dar andamento no procedimento de transferência junto à CEF
(fls. 101-103). Entretanto, devido ao tempo decorrido, desistiram do negócio.
Ressalto que não restou comprovado nos autos o alegado impedimento à
transferência do financiamento em razão da existência de parcelas em
atraso.
Assim, tenho que a desistência se deu por parte
vontade dos autores/reconvindos, que devem arcar com o pagamento da
multa de 10% do valor do imóvel, estipulada na cláusula 6a.
No que tange às benfeitorias, noto que constou
expressamente na cláusula 5a a proibição quanto à realização de quaisquer
modificações no imóvel antes da aprovação da CEF, ficando as modificações
eventualmente realizadas por conta dos compradores. Além disso, as
benfeitorias consistiram apenas em melhorias estéticas, voluptuárias, e,
assim, não são passíveis de serem indenizadas, podendo apenas ser
levantadas, se possível, sem detrimento da coisa (art. 1.219 do CC).
Por outro lado, insta esclarecer que a relação
jurídica havida entre as partes é regida pelas normas do Código Civil e não
comporta aplicação das normas de proteção e defesa dos direitos do
consumidor, por não se tratar de relação de consumo, vez que não se amolda
ao contexto dos artigos 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor.
Destarte, não há falar-se em repetição em dobro de
indébito nos moldes do artigo 42 do mencionado diploma legal.
Quanto às perdas e danos, exsurge do art. 402, do
Código Civil, duas subespécies de prejuízos, isto é, os danos emergentes,
enquanto aqueles efetivamente decorrentes da diminuição patrimonial
sofrida pela vítima, e os lucros cessantes, consistentes no que se deixou de
ganhar em razão do ato ilícito, sendo, em qualquer caso, requisito
indispensável para a indenização a sua cabal demonstração, não se

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admitindo arbitramento, ao contrário do dano moral puro. No caso, não há
prova da perda de ganho futuro ou de efetivos danos materiais, que sejam
extraordinários aos efeitos decorrentes da própria rescisão contratual, sendo
o pedido carente de qualquer substrato fático e probatório, o que inviabiliza
o acolhimento da pretensão.
Com relação ao pedido de indenização a título de
danos morais, embora a situação descrita nos autos tenha causado
transtorno e aborrecimento, não há ofensa a direito da personalidade a
justificar o pagamento de indenização. A situação revela mero aborrecimento
a que todos estão sujeitos na vida em sociedade e que não é indenizável sob
pena de banalização do instituto.
Na lição de Rui Stoco: “Não basta a afirmação da
vítima de ter sido atingida moralmente, seja no plano objetivo como no
subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, intimidade, tradição,
personalidade, sentimento interno, humilhação, emoção, angústia, dor,
pânico, medo e outros. Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente
ocorrido o seu resultado, com a ocorrência de um dos fenômenos acima
exemplificados” (Tratado de Responsabilidade Civil. 7. ed. Editora RT, 2007,
p. 1.715).
O dano moral se caracteriza como lesão a um
interesse jurídico extrapatrimonial, cuja proteção e possibilidade de
indenização repousam no reconhecimento da dignidade da pessoa humana
enquanto axioma do sistema constitucional, associado à aplicação direta das
normas constitucionais às relações privadas (Nesse sentido, SCHREIBER,
Anderson. Novos Paradigmas da Responsabilidade Civil Da Erosão dos
Filtros de Reparação à Diluição dos Danos, 3a Edição, 2011, p. 89). Nesse
contexto, os dissabores decorrentes da vida em sociedade não induzem, por
si só, à reparação de ordem moral.
Por fim, considerando-se que a resilição unilateral
do contrato já se aperfeiçoou a partir da manifestação de vontade dos
autores nesse sentido, o que foi acatado pelos requeridos, e não é objeto de
discussão, tem-se que o contrato se dissolveu de pleno direito.
É necessário esclarecer, inicialmente, a diferença
entre resolução e resilição contratual.
A resolução é o meio de dissolução do contrato, em
caso de inadimplemento culposo ou fortuito. O descumprimento do contrato é

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tecnicamente resolvido.
Na rescisão o contrato se desfaz por mera
manifestação de vontade, de uma ou de ambas as partes, sem que se confunda
com a hipótese de descumprimento ou inadimplemento.
Dessa forma, a resilição pode ser bilateral, no caso
de distrato, art. 472 do Código Civil, ou unilateral, quando houver denúncia,
consoante art. 473 do mesmo código.
No presente caso, restou incontroverso nos autos
que a corré Cleide, corretora que intermediou o negócio jurídico de compra e
venda objeto de discussão, descumpriu a cláusula 4a do contrato que
estabelecia:
O preço certo e ajustado da venda hora acertada é
de R$210.000.00 (duzentos e dez mil reais), por conta do qual o vendedor
confessa e declara receber do comprador o valor de R$ 60.000,00 mil Reias
como entrada e princípio de pagamento que sera pago da seguinte forma ;0
valor estipulado de (R$ 60.000,00) Sessenta mil Reais sera pago na
assinatura da Escritura definitiva Junto a Caixa Economica Federal ,que
segue o valor de ( R$137.000,00) Cento e Trinta e Sete mil Reais, como
divida ja financiado em nome do vendedor a qual o comprador ira transferir
a divida em seu nome por intermedio da imobiliaria GD imóveis junto a
corretora de imoveis Cleide Gamenha Domiciano inscrita no creci 112273 a
qual ficara responsavel em fazer a transferencia junto a Caixa Economica
Federal ficando toda documentação em ordem para transferencia. será pago
o valor de R$13.000,00) treze mil reais como sinal e princípio de pagamento
pago a corretora . caso venha ser impedido quaisquer coisa sobre o imóvel
fica a imobiliária responsável. (grifado fls. 22).
Assim, restando reconhecido o descumprimento
contratual por parte da corretora responsável em providenciar a
documentação para transferência do financiamento, é certo que este motivo,
por si só, já seria suficiente para justificar a pretensão de rescisão contratual
dos promitentes compradores, mesmo que, na hipótese, não fosse considerada
a existência de culpa dos promitentes vendedores. Ainda que a transferência
do financiamento pudesse ser posteriormente diligenciada pelos vendedores,
dado ao período transcorrido, justificou-se a perda do interesse dos
compradores em dar continuidade à contratação.
Além disso, os promitentes vendedores também

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deram causa à desfazimento do negócio pelo descumprimento da cláusula 6a
que estabelecia o prazo de 30 dias para outorga da escritura definitiva, nos
seguintes termos:
O vendedor obriga-se a outorgar ao comprador ou
em nome de quem por ele for indicado ou que ainda legalmente o represente,
a competente escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito na r.
cláusula: 2, totalmente livre e desembaraçado de quais ônus ou gravames de
qualquer natureza, no prazo máximo de 30(trinta dias) contados da data de
assinatura deste contrato. Fica também estipulado que havendo desistência
de ambas as partes será pago uma multa no valor de 10 % dez por cento
sobre o valor do imóvel ,valor que será pago da parte desistente. Ficando o
Fórum e Comarca de Indaiatuba para definições de partes . (fls. 22/23).
Não se nega que a outorga da escritura esteja
atrelada a transferência do financiamento do imóvel existente junto à CEF,
entretanto, as partes convencionaram o prazo de 30 dias para a prática do ato,
sem qualquer menção que a condicionasse à regularização da documentação.
Desse modo, tendo em vista que o instrumento
particular de compromisso de compra e venda foi firmado em 05/12/2013
(fls. 23) e que os promissários vendedores somente diligenciaram no sentido
de providenciar a transferência do financiamento do imóvel junto à CEF,
conforme demonstra o Protocolo de Recebimento de Documentos, assinado
pelo consultor da CEF, Sr. Aparecido de Oliveira, em 18/02/2014 e, ainda,
que notificaram os promissários compradores a darem andamento ao
procedimento de transferência junto à CEF (fls. 101/103) somente em
11/06/2014, houve o descumprimento contratual também por parte dos
corréus, que extrapolaram o prazo contratual de trinta dias fixado no contrato.
Ademais, também respondem pela desídia da corretora que escolheram (art.
932, inc. III, do Código Civil).
Outrossim, não há nos autos prova de que os
promissários vendedores tivessem notificado os promissários compradores
acerca da impossibilidade de cumprimento da cláusula em razão do atraso por
parte da corretora Cleide em providenciar a documentação. Tal providencia
seria necessária para que, eventualmente, pudesse ser justificado o atraso no
cumprimento da obrigação que assumiram na cláusula 6.
O descumprimento contratual das partes envolvidas,
tanto da corretora como dos promitentes vendedores, é causa suficiente para
demonstrar que o rompimento do contrato pelos promitentes compradores se

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mostrava a alternativa mais adequada para a solução do caso, pois acenava a
impossibilidade de regularização da documentação referente ao objeto do
negócio jurídico.
Restando reconhecida a culpa de todos os corréus
pela rescisão contratual, passa-se a apreciação dos pedidos condenatórios
lançados na inicial.
No que diz respeito à multa de 10% do valor do
imóvel, não comporta ser imposta aos vendedores, ainda que tivessem dado
causa à rescisão do contrato, uma vez que o contrato firmado pelas partes
previu sua incidência unicamente para hipótese de desistência das partes
contratantes, consoante se infere dos termos da cláusula 6a. supra transcrita.
De outro lado, pretendem os autores a cobrança dos
valores gastos com as benfeitorias que realizaram no imóvel. No entanto, a
pretensão também merece ser rejeitada, já que, como bem fundamentou a r.
sentença, “(...) constou expressamente na cláusula 5a a proibição quanto à
realização de quaisquer modificações no imóvel antes da aprovação da CEF,
ficando
as
modificações
eventualmente
realizadas
por
conta
dos
compradores. Além disso, as benfeitorias consistiram apenas em melhorias
estéticas, voluptuárias, e, assim, não são passíveis de serem indenizadas,
podendo apenas ser levantadas, se possível, sem detrimento da coisa (art.
1.219 do CC)”.
A restituição das parcelas pagas já foi determinada
na r. sentença, oportunidade em que a corretora e corré Cleide foi condenada
a proceder a respectiva devolução integral dos valores recebidos, já que
nenhuma importância foi paga aos promissários vendedores e sim
integralmente à corretora, nos termos da cláusula 4a (fls. 22 e 25/26).
Por
outro
lado,
quanto
aos
danos
morais
pretendidos, é de se reconhecer que não restaram caracterizados no presente
caso, consoante bem destacado pela douta Magistrada, valendo acrescentar,
unicamente, que nada foi alegado de concreto pelos demandantes para
evidenciar que tivessem sofrido graves frustrações e transtornos em
decorrência do descumprimento do contrato, o qual não é suficiente, por si só,
para configurar tais danos.
Todavia, por todas as razões expostas, sendo
evidente que os corréus, além da corretora que intermediou a negociação,
também deram causa ao pedido de rescisão contratual pelos autores, a

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004871-06.2014.8.26.0248 -Voto no
12
improcedência da reconvenção é medida que se impõe, já que, por
consequência lógica do entendimento adotado, não é cabível a condenação
dos reconvindos ao pagamento da cláusula penal.
Conclui-se, por tais razões, que a irresignação dos
autores merece ser acolhida unicamente para julgar improcedente a
reconvenção e, em razão do resultado proclamado, deverão aos corréus
reconvintes arcar com o pagamento das respectivas custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atribuído à
reconvenção. Fica mantida, no mais, a r. sentença recorrida.
Considera-se
prequestionada
toda
a
matéria
ventilada neste recurso, sendo dispensável a indicação expressa de artigos de
lei e, consequentemente, desnecessária a interposição de embargos de
declaração com essa exclusiva finalidade.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso
dos autores.
Thiago de Siqueira
Relator