Tribunal: TJSP
Processo: 1016764-45.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
Declaratória de inexistência de relação jurídica c/c indenização por danos morais. Compra e venda de imóvel. Contrato de corretagem. Sentença "extra petita" que não conduz à sua nulidade. Questões que serão reapreciadas nesta instância. Legitimidade passiva da Ré reconhecida (artigo 7o, par. único, do CDC). Exigibilidade da comissão de corretagem que é subordinada ao resultado útil do contrato de

Ementa:
Declaratória de inexistência de relação jurídica c/c indenização por danos morais. Compra e venda de imóvel. Contrato de corretagem. Sentença "extra petita" que não conduz à sua nulidade. Questões que serão reapreciadas nesta instância. Legitimidade passiva da Ré reconhecida (artigo 7o, par. único, do CDC). Exigibilidade da comissão de corretagem que é subordinada ao resultado útil do contrato de corretagem, aqui não alcançado, em razão de falha na prestação dos serviços. Inexigibilidade do valor ora declarada, com devolução da quantia já paga. Dano moral não caracterizado. Preliminar rejeitada e recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000558548
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1016764-45.2017.8.26.0003, da Comarca São Paulo, em que é apelante/apelada
CLÁUDIA MARIA RODRIGUES VIDIGAL, são apelados/apelantes BRASIL
BROKERS PARTICIPAÇÕES S/A e FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/A.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram a preliminar e
deram parcial provimento aos recursos. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1016764-45.2017.8.26.0003
Voto no 25.550
Apelação Cível No 1016764-45.2017.8.26.0003 Comarca: São Paulo
Apelante/Apelado: Cláudia Maria Rodrigues Vidigal
Apdos/Aptes: Brasil Brokers Participações S/A e Frema Consultoria Imobiliária S/A
Juiz sentenciante: Fábio Fresca
Voto no 25.550
Declaratória de inexistência de relação jurídica c/c
indenização por danos morais. Compra e venda de imóvel.
Contrato de corretagem. Sentença “extra petita” que não
conduz à sua nulidade. Questões que serão reapreciadas
nesta instância. Legitimidade passiva da Ré reconhecida
(artigo 7o, par. único, do CDC). Exigibilidade da comissão de
corretagem que é subordinada ao resultado útil do contrato
de corretagem, aqui não alcançado, em razão de falha na
prestação dos serviços. Inexigibilidade do valor ora
declarada, com devolução da quantia já paga. Dano moral
não
caracterizado.
Preliminar
rejeitada
e
recursos
parcialmente providos.
Trata-se de ação declaratória de inexistência de relação
jurídica c/c indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente pela r.
sentença de págs. 174/180, cujo relatório adoto, apenas para declarar rescindido o
contrato de compra e venda do apartamento, desde 10.8.2017, pág. 104, liberando a
unidade para venda, atribuídos, nesta parte, os efeitos da tutela de urgência (art. 300 do

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CPC), e revogar a liminar de págs. 47/48. Por força da sucumbência, condenou a Autora
ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em R$
1.000,00.
Embargos de declaração formalizados pelas Rés (págs.
184/187 e 191/193), rejeitados pelas r. decisões de págs. 188/189 e 194.
Apelam as partes.
A Autora (págs. 196/204) com alegação, em síntese, que
se depreende claramente do processo originário que não pleiteou rescisão contratual de
compra e venda “do apartamento”, portanto não foi este o objeto da ação. Aliás, a
Autora informou e apresentou o pertinente distrato (págs. 32/35). O que foi efetivamente
pleiteado pela Autora é a rescisão do contrato e devolução de valores. Importante
destacar a atipicidade do caso em tela, uma vez que, pelo Judiciário, em primeiro grau, à
então Autora lhe foi negada a devolução de valores por serviços reconhecidamente pelas
Rés como prestados de forma defeituosa, e agravou-se ainda mais sua situação, pois foi
condenada também ao pagamento dos honorários de sucumbência, pela procedência
parcial. Evidentemente que a atipicidade a que se refere não é a condenação da qual se
recorre, mas sim do fato que os próprios representantes das Rés, na ação de origem,
motivaram, apoiaram e até orientaram que o pleito da Autora fosse atendido. As Rés
reconheceram expressamente que não prestaram de forma adequada as informações
necessárias à realização do negócio da compra e venda do imóvel. Em nenhum
momento foi questionada a legalidade das taxas ou valores de serviço de corretagem, o
objeto da ação e a rescisão de contrato de corretagem e devolução dos valores, sendo
que o “próprio gerente corretor declarou ser justa a devolução”, devido à informação
“incorreta” já referida, prestada à Autora. Neste mesmo sentido, ao contrário do
sentenciado (pág. 177, 2o parágrafo), obviamente a Autora é sabedora que deveria pagar
o serviço de corretagem, tanto que efetivamente pagou (págs. 25/26), porém, conforme
“confessado” anteriormente pelos próprios corretores, os serviços foram prestados de

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forma defeituosa. Ainda que não exista culpa da imobiliária, se ficar demonstrado que
os danos foram causados, em razão dos serviços terem sido prestados de forma
defeituosa, ou ainda em razão de falta de informações e esclarecimentos sobre segurança
e riscos, haverá o dever de indenizar. Não consta da fundamentação decisória a principal
causa para o desfazimento do negócio, de que a Ré, por meio de seu supervisor,
informou que o valor da prestação seria de R$ 1.800,00, embora o valor real seria quase
o dobro (R$ 3.500,00), valor inviável e não cabível para as condições da Autora. Existe
sim evidente ilegalidade na cobrança, além do flagrante descumprimento do CDC.
Postula a declaração de inexigibilidade das parcelas vincendas, referentes ao pagamento
das parcelas contratuais da corretagem, e a condenação das Rés ao pagamento de danos
morais no valor de R$ 20.000,00, além da devolução do valor pago pela Autora, no
importe de R$ 5.100,00.
As Rés (págs. 208/214) com alegação, em síntese, que a r.
sentença é extra petita. A Autora não formulou pedido de rescisão do contrato firmado
com a construtora, a configurar verdadeiro julgamento extra petita, em infrinção aos
artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. Inequívoca, dessa forma, a inexistência
do pedido julgado procedente pelo Juízo a quo, pelo que é manifesta a total
improcedência da demanda em relação à Autora. A pretensão autoral versa apenas sobre
a devolução da comissão de corretagem, sem existir qualquer pedido relacionado ao
contrato de promessa de compra e venda. Ainda que assim não fosse, a rescisão do
referido contrato seria uma obrigação de cumprimento impossível às Rés, meras
corretoras imobiliárias, e que em nada se relacionam com a promessa de compra e venda
firmada exclusivamente entre a Autora e a Incorporadora, que não integra a lide. A
Autora acostou ao processo “instrumento particular de distrato contratual de
instrumento particular de compromisso de venda e compra de unidade autônoma”, a
demonstrar que a compra e venda já foi desfeita, sem que exista razão para manutenção
da única condenação imposta às Rés no processo. É latente existir vício de nulidade da
sentença. Dessa forma, requer-se seja anulada a sentença, por ter havido julgamento
extra petita, ao condenar as Rés em pedidos não formulados. Os honorários

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advocatícios arbitrados em sentença não estão corretos, na medida em que a Autora
decaiu na integralidade de seus pedidos, diante do que devem ser revistos. Conforme
disposto nos artigos 85 e 86 do CPC, deve ser a Autora condenada ao pagamento de
honorários sucumbenciais sobre os pedidos em que foi vencida.
Preparos anotados (págs. 205 e 215/216). Ofertadas
contrarrazões, com preliminar de ilegitimidade passiva da Ré Brasil Brokers (págs.
219/236 e 239/245).
Determinada às partes a complementação do valor dos
preparos recolhidos, vieram para o processo os documentos de págs. 255 e 259/260.
É o relatório.
Os apelos serão analisados de forma conjunta.
Em ação declaratória de inexistência de relação jurídica
c/c indenização por danos morais, argumenta a Autora que firmou o compromisso de
compra e venda do imóvel descrito na inicial, pelo valor de R$ 220.550,00, pelo imóvel,
e o valor de R$ 9.450,00 pela corretagem, em 08.9.2017. Refere que fora prometido o
valor de prestação decrescente de R$ 1.500,00, contudo o valor do financiamento seria
de R$ 2.688,32, o que importou na formalização do distrato. Procurou as Rés para a
devolução do valor pago a título de corretagem (R$ 5.100,00), porém não obteve
sucesso. Pleiteou a tutela de urgência, para a abstenção da continuidade da cobrança dos
valores do contrato e da negativação de seu nome, enquanto no mérito a declaração de
inexigibilidade do contrato e a condenação das Rés à devolução do valor pago a título
de corretagem e dano moral no valor de R$ 20.000,00.
De início, não obstante a alegação de ser a sentença “extra
petita”, a implicar em suposta nulidade, desnecessária a devolução do processo ao Juízo

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a quo, uma vez que serão analisadas as questões apresentadas pelas partes e ora
devolvidas a este Tribunal, por meio dos apelos apresentados.
Rejeito a preliminar de ilegitimidade de parte passiva,
suscitada em contrarrazões pela Ré Brasil Brokers. A relação discutida no processo é de
consumo e, portanto, incide na espécie o parágrafo único do artigo 7o do Código de
Defesa do Consumidor, a impor a solidariedade entre todos os fornecedores da cadeia
produtiva. Ademais, é em impresso seu que foi formalizada o pedido de reserva do
imóvel (pág. 15).
No mérito, verifica-se do processo que a Autora pretende a
declaração de inexigibilidade das parcelas vincendas, referentes ao pagamento das
parcelas contratuais da comissão de corretagem e a condenação das Rés ao pagamento
de danos morais no valor de R$ 20.000,00, além da devolução do valor já pago no
importe de R$ 5.100,00.
A Autora fundamenta o pedido com base no defeito na
prestação dos serviços, consubstanciado na obrigatoriedade da correta informação.
Necessária enunciar que ao caso em análise não se aplica o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp no 1.599.511/SP), de ser válida
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois
não está em discussão o contrato de compra e venda do imóvel, mas apenas a
inexigibilidade do contrato de corretagem, em razão de falha na prestação dos serviços.
No que respeita à prestação dos serviços de corretagem, é
preciso enunciar que o valor ajustado pelo serviço somente é devido quando se atingir o
resultado útil do contrato, o que efetivamente não ocorreu na hipótese, considerado que
as informações referentes à análise de crédito foram incorretamente aferidas, o que

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importou na inviabilidade da continuidade do negócio de venda e compra do imóvel,
em decorrência da insuficiência financeira da compradora para assumir as obrigações
contratuais, conforme se verifica do documento de pág. 14, não infirmado pelas Rés. O
distrato foi estabelecido com a vendedora, antes mesmo do pagamento de qualquer valor
(págs.32/33).
A respeito da exigibilidade da comissão de corretagem
assim vem se decidindo em casos assemelhados:
“MEDIAÇÃO/ CORRETAGEM - AÇÃO DE COBRANÇA
- Intermediação de venda e compra de imóvel - Negócio jurídico não efetivado -
Comissão indevida - Ação improcedente - Recurso desprovido, com observação”
(Apelação no 1010164-86.2015.8.26.0032, relator o Desembargador MELO
BUENO, 35a Câmara de Direito Privado, j. em 27/11/2018);
“COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM -
Corretora que aproximou as partes interessadas na compra e venda de bem
imóvel - Não demonstrado vantagem indevida aos apelados - A contratação
necessita ser efetiva, sem posterior desistência - Exigência da comissão com
fundamento no art. 725 do CC - Resultado útil na realização do negócio não
obtido - Comissão de corretagem indevida - Orientação do Colendo Superior
Tribunal de Justiça - Improcedência mantida - Recurso desprovido” (Apelação no
1034532-53.2017.8.26.0562, relator o Desembargador CLÁUDIO HAMILTON,
25a Câmara de Direito Privado, j. em 29/6/2018);
“MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. DESISTÊNCIA. ATIVIDADE QUE NÃO FOI SUFICIENTE
PARA CONCRETIZAR O NEGÓCIO. DIREITO AO RECEBIMENTO DE
REMUNERAÇÃO NÃO CONSTITUÍDO. IMPROCEDÊNCIA RECONHECIDA.
RECURSO DOS RÉUS PROVIDO, PREJUDICADO O DA AUTORA. 1. O

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contrato de mediação é aleatório e a remuneração só se torna devida se o
trabalho alcançar resultado, que é a efetiva realização do contrato de compra e
venda entre os interessados. 2. Na hipótese, a atuação da autora não ocasionou a
constituição do vínculo jurídico, e isto porque o contrato de compra e venda não
chegou a ser firmado. No caso em exame, o fato de ter sido redigida uma
proposta pela compradora em potencial que foi reputada viável durante a
negociação feita, não bastou para identificar a conclusão do negócio, que não se
aperfeiçoou diante da não aceitação dos seus termos pelos demandados. Houve,
apenas, a disposição em realizar o negócio, o que não se confirmou” (Apelação no
1005471-73.2014.8.26.0362, relator o Desembargador ANTONIO RIGOLIN, 31a
Câmara de Direito Privado, j. em 12/6/2018);
“CONTRATO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. NÃO-REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DESISTÊNCIA. COMISSÃO
DE CORRETAGEM INDEVIDA. TRIBUNAL DE ORIGEM ALINHADO À
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO. 1.
Contrato de corretagem. Comissão: segundo o entendimento firmado no STJ, a
comissão de corretagem apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o
negócio imobiliário o que se dá com a efetiva venda do imóvel. 2. Agravo
regimental não-provido” (AgRg no Ag 719434 / RS, Rel. Min. LUÍS FELIPE
SALOMÃO, Quarta Turma, j . 02/04/2009).
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO
RESULTADO ÚTIL. NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. HONORÁRIOS DE
SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO. 1. É incabível o pagamento de
comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o
negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o
resultado útil. Precedentes do STJ. 2. Agravo interno não provido” (AgInt no

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REsp no 1703628/SP, relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a Turma, j. em
24/4/2018).
Desse modo, a responsabilidade pela não subsistência da
venda e compra do imóvel somente pode ser atribuída às Rés, que não prestaram os
serviços de corretagem de forma adequada, a tornar de rigor a devolução do valor de R$
5.100,00, pagos pela Autora, o que deverá se dar com atualização monetária a partir do
respectivo desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.
As parcelas vencidas e não pagas não se mostram
exigíveis, diante do reconhecimento aqui da não efetividade dos serviços prestados.
No que pertine ao dano moral, não está ele configurado no
caso concreto. Não se pode dizer que não ocorreu certa frustração, à Autora, pelo
descumprimento contratual, mas disto não passa, pois não tinha condições efetivas de
concluir a venda e compra. A mera frustração quanto à possibilidade de aquisição do
imóvel não é suficiente a gerar abalo moral indenizável. A respeito, os precedentes da
jurisprudência:
“O inadimplemento contratual implica a obrigação de
indenizar os danos patrimoniais; não, danos morais, cujo reconhecimento implica
mais do que os dissabores de um negócio frustrado. Recurso especial não
conhecido” (REsp n° 201414/PA - Rel. Min. ARI PARGENDLER - DJ.
05.02.01);
“O inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar
danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá
margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora
a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer
desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio,
do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade.
Com efeito, a dificuldade financeira, ou a quebra da expectativa de receber

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valores contratados, não tomam a dimensão de constranger a honra ou a
intimidade, ressalvadas situações excepcionais” (REsp 202.564/RJ, rel. Min.
SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. 02.08.2001);
“Compra e venda - Atraso no cumprimento do contrato
por culpa das rés - Danos morais que devem ser afastados, visto que mera
frustração de negócio imobiliário não caracteriza dano moral - Recurso
parcialmente provido apenas para afastar a condenação em danos morais”
(Apelação Cível 994.05.075500-3, rel. Des. FÁBIO QUADROS, j. 27.5.2010).
Com essas considerações, os pedidos formulados pela
Autora são julgados parcialmente procedentes, para declarar a inexigibilidade das
parcelas vincendas do contrato de corretagem, bem como para condenar as Rés à
devolução do valor de R$ 5.100,00, na forma acima já enunciada, convalidada a liminar
anteriormente deferida (págs. 47/48).
Em razão do ora decidido, a sucumbência é estabelecida
como recíproca e cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais. A
Autora responderá pela verba honorária do advogado da parte contrária, fixada em R$
1.000,00, com atualização monetária a contar desta data. As Rés responderão pela verba
honorária do advogado da Autora, fixada em 20% sobre o valor da condenação
(restituição determinada).
Nestes termos, rejeito a preliminar e dou parcial
provimento aos recursos.
João Pazine Neto
Relator