Tribunal: TJSP
Processo: 1000100-75.2018.8.26.0108
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
Agravo interno. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

Ementa:
Agravo interno. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado pelo STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000090739
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1000100-75.2018.8.26.0108/50000, da Comarca de Santana
de Parnaíba, em que é agravante NS EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO 23 SPE LTDA, são agravados PRISCILA MOURA
RODRIGUES e DEMETRIUS GONZALES DA SILVA CAMPOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1000100-75.2018.8.26.0108/50000 - Voto no
2
AGRAVO INTERNO CÍVEL 1000100-75.2018.8.26.0108/50000
COMARCA: SANTANA DE PARNAÍBA 1a VARA JUDICIAL
AGRAVANTE: NS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 23 SPE LTDA
AGRAVADOS: PRISCILA MOURA RODRIGUES E DEMETRIUS
GONZALES DA SILVA CAMPOS
VOTO No 28.268
AGRAVO INTERNO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de
defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que
prevê a restituição de valores somente ao término
da obra ou de forma parcelada. Restituição
imediata e integral em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração
do desacerto da aplicação do entendimento firmado
pelo
STJ
em
julgamento
repetitivo.
Decisão
mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto por
NS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 23 SPE LTDA E OUTRA
contra decisão que, em demanda de rescisão contratual
c/c devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o acórdão recorrido observou a
orientação estabelecida pelo Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alegam a
inaplicabilidade
da
tese
repetitiva,
porque
não
discutem a forma de devolução de valores, mas o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1000100-75.2018.8.26.0108/50000 - Voto no
3
percentual de retenção e a aplicação da Lei no
13.786/18. Invocam a “retroatividade média” da lei e
consignam que, embora o contrato tenha sido firmado
anteriormente
à
nova
legislação,
possui
trato
sucessivo, devendo incidir as novas disposições a
respeito.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada pelo Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte
Especial, DJe 6.2.2018, e o AgInt no RE no AgInt nos
EDcl no RMS 48.747/DF, Rel. Min. Humberto Martins,
Corte Especial, DJe 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma
apontado na decisão recorrida é evidente.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1000100-75.2018.8.26.0108/50000 - Voto no
4
Com efeito, julgado o Recurso Especial no
1.300.418/SC, sob o regime dos recursos repetitivos, o
Superior
Tribunal
de
Justiça
decidiu
que,
nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 362/364.
Neste contexto, o acórdão recorrido (fls.
332/340) está em perfeita sintonia com a orientação
superior, ao concluir pela retenção de 20% dos valores
pagos, para compensar as despesas operacionais da
vendedora.
Destaca-se
trecho
do
julgado:
“E,
considerando-se
os
valores
pagos
pelos
autores,
adequado se mostra o percentual de retenção de 20%
(vinte por cento) fixado pela r. sentença. Frisa-se,
mais uma vez, que tal percentual está em sintonia não
apenas com o que tem decidido o Superior Tribunal de
Justiça nos casos de desistência por inciativa do
promitente comprador (cf. AgInt no AgRg no AREsp
816434/DF, Terceira Turma, Rel. Min Marco Aurélio

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1000100-75.2018.8.26.0108/50000 - Voto no
5
Bellizze, j. 27.09.2016), mas também com entendimento
adotado por este E. Tribunal e, em especial, esta
Câmara” (fls. 339).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como já indicou a decisão recorrida, o Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
De resto, no tocante à aplicação da Lei
no 13.786/2018, na sessão de julgamento do REsp
1.635.428/SC,
ocorrida
em
27.3.2019,
o
Superior
Tribunal de Justiça decidiu: “Proclamação Parcial de
Julgamento: Suscitada questão de ordem pelo Exmo. Sr.
Ministro Relator, a Seção, por unanimidade, a acolheu,
nos termos deliberados pelo Sr. Ministro Relator, para
estabelecer que não serão aplicados diretamente os
dispositivos da Lei no 13.786/2018, de 27 de dezembro
de 2018, para solução de casos em andamento anteriores
ao advento do mencionado diploma legal. Petição No
IJ1339/2019 - QO no REsp 1635428 (3001)”, o que
reforça o descabimento do pedido.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1000100-75.2018.8.26.0108/50000 - Voto no
6
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO