Tribunal: TJSP
Processo: 1000280-20.2017.8.26.0337
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-09
Data de publicação: 2020-08-09

Ementa:
COBRANÇA DE CUSTO FINAL APURADO. COOPERATIVA HABITACIONAL. ABUSIVIDADE. Insurgência da autora em face da sentença de improcedência. Apelante que pretende a cobrança de R$ 21.726,43 (atualizados) a título de custo final apurado da unidade imobiliária adquirida pela ré. Não acolhimento. Aplicação do CDC às cooperativas habitacionais. Conduta abusiva da apelante, ao exigir o pagamento de elevados

Ementa:
COBRANÇA DE CUSTO FINAL APURADO. COOPERATIVA HABITACIONAL. ABUSIVIDADE. Insurgência da autora em face da sentença de improcedência. Apelante que pretende a cobrança de R$ 21.726,43 (atualizados) a título de custo final apurado da unidade imobiliária adquirida pela ré. Não acolhimento. Aplicação do CDC às cooperativas habitacionais. Conduta abusiva da apelante, ao exigir o pagamento de elevados valores como custo final do empreendimento. Incertezas à consumidora quanto ao preço do imóvel. Alteração unilateral do preço que se afigura abusiva (art. 51, IV e X, do CDC). Custos descritos na assembleia geral que abrangiam despesas não relacionadas à construção das unidades imobiliárias, mas sim a transferência dos riscos da atividade, em virtude de atrasos e desistências de outros compradores. Relatório de Auditoria apresentado que não é prova suficiente para justificar a cobrança pretendida pela demandante. Recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000623122
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000280-20.2017.8.26.0337, da Comarca de Mairinque, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL COMENDADOR RODOVALHO, é apelado
ISRAEL MIGUEL RODRIGUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 9 de agosto de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 100280-20.2017.8.26.0337
Comarca: Mairinque
Apelante: Cooperativa Habitacional Comendador Rodovalho
Apelado: Israel Miguel Rodrigues
Juiz sentenciante: Camila Mota Giorgetti
VOTO No: 22318
COBRANÇA DE CUSTO FINAL APURADO. COOPERATIVA
HABITACIONAL. ABUSIVIDADE. Insurgência da autora em
face da sentença de improcedência. Apelante que pretende a
cobrança de R$ 21.726,43 (atualizados) a título de custo final
apurado da unidade imobiliária adquirida pela ré. Não
acolhimento. Aplicação do CDC às cooperativas habitacionais.
Conduta abusiva da apelante, ao exigir o pagamento de
elevados valores como custo final do empreendimento.
Incertezas à consumidora quanto ao preço do imóvel.
Alteração unilateral do preço que se afigura abusiva (art. 51,
IV e X, do CDC). Custos descritos na assembleia geral que
abrangiam despesas não relacionadas à construção das
unidades imobiliárias, mas sim a transferência dos riscos da
atividade, em virtude de atrasos e desistências de outros
compradores. Relatório de Auditoria apresentado que não é
prova suficiente para justificar a cobrança pretendida pela
demandante. Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação tirado contra a r.
sentença de ps. 997/999, proferida pela MM. Juíza de Direito da 1a
Vara da Comarca de Mairinque, que julgou improcedente o pedido de
cobrança do saldo residual do
Pleiteia a cooperativa apelante, preliminarmente, a
concessão da gratuidade, tendo em vista que está em fase de
liquidação e que os balanços de 2012 a 2014 (ps. 900/904)
demonstram a inexistência de patrimônio e renda para arcar com as
custas do processo.
No mérito, sustenta, em síntese, que o réu é revel
e, portanto, devem ser presumidos verdadeiros os fatos alegados
pela autora (art. 344 do CPC); que a apelante se rege pela Lei
5.764/71 e que, no contrato, houve previsão expressa de apuração

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de custo final e rateio, não havendo dubiedade ou abusividade a
justificar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; que não se
tratava de compra e venda junto a uma incorporadora; que o apelado
manifestou desejo de aderir ao quadro de associados, sem sequer
alegação de qualquer dos vícios de consentimento; que a atuação da
cooperativa submete-se ao seu estatuto social; que qualquer
discordância unilateral que gerar inadimplemento vai afetar a
coletividade dos cooperados; que, após a conclusão das obras em
2010, foi realizada assembleia em 23/08/2013 (ps. 83/87), quando
prestadas as contas, por balanço geral; que, em assembleia de abril
de 2014 (ps. 88/93) foram aprovadas as contas por unanimidade,
com fechamento de custo por unidade de R$ 21.726.43; que foram
demonstradas as provas dos custos, ao contrário do alegado pela
MM.
Sentenciante;
que
as
prestações
iniciais
eram
meras
estimativas;
e,
finalmente,
que
há
diversos
precedentes
jurisprudenciais deste TJSP admitindo validade da cobrança em
questão.
Não apresentadas as contrarrazões, encontram-se
os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
De início, deferem-se os benefícios da assistência
judiciária gratuita à cooperativa apelante, porque demonstrada a
hipossuficiência financeira, nos termos do art. 5o, LXXIV, da
Constituição Federal.
Segundo os balanços contábeis colacionados aos
autos somados à liquidação (ps. 37/39) e aos documentos fiscais de
ps. 1.328 e seguintes, tem-se que a apelante, antes deficitária, está
com as atividades paralisadas desde 2015.
Superada a preliminar, passa-se ao exame do
mérito.
Na origem, trata-se de ação de cobrança ajuizada
pela Cooperativa Habitacional Comendador Rodovalho contra o réu
que teria adquirido uma unidade imobiliária e tomado posse dela,
tornando-se
também
associado/cooperado
e
responsável
pelo
pagamento das quantias referentes ao fechamento dos custos no
valor individualizado de R$ 21.726,43 (vinte e um mil, setecentos e
vinte seis reais e quarenta e três centavos) para março de 2013, o
que não teria ocorrido.
Em sentença, não obstante a revelia do réu,

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decidiu-se pela inadmissibilidade da cobrança, porque a presunção de
veracidade
não
exime
a
cooperativa
autora
de
demonstrar
minimamente a viabilidade do seu direito, anotando-se que o
contrato é incompleto e que a mera aprovação de contas em
assembleia não é suficiente para a demonstração do custo final.
Insurge-se a cooperativa nesta oportunidade.
Não lhe assiste razão.
Em primeiro lugar, como bem fundamentado pela
MM. Sentenciante, a revelia do réu não implica, de forma absoluta, a
procedência do pedido de cobrança porque os argumentos da autora
não se sustentam diante das provas dos autos (art. 345, IV, CPC).
Ademais, o fato de a apelante ser uma cooperativa
habitacional sem fins lucrativos não afasta a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor, nos termos do entendimento consolidado do
Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) -
AÇÃO DE COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL APÓS TERMO DE
QUITAÇÃO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA
QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
DA
COOPERATIVA. 1. As disposições do Código de Defesa do
Consumidor
são
aplicáveis
aos
empreendimentos
habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.
Precedentes. 2. Rever a conclusão do Tribunal local acerca
da inexigibilidade da cobrança de saldo residual demandaria
o reexame do acervo fático-probatório acostado aos autos,
providência inviável no âmbito desta Corte Superior, ante o
óbice da súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Agravo interno
desprovido.”
(STJ,
4a
Turma,
Agente
no
Ares
no
326.560/SP, Rel. Min. Marco Búzio, j. 19/09/2017 sem
destaque no original).
No que tange à cobrança pretendida pela apelante,
apesar de ela alegar que o preço previsto no contrato seria
meramente estimativo (o que não afastaria o dever de a compradora
pagar pelo custo final efetivo da unidade, no seu fechamento), tem-
se que ela é abusiva perante a consumidora.
Isso porque a cobrança de elevados valores como
custo final do empreendimento gera incertezas ao consumidor quanto
ao preço do imóvel, em violação ao princípio da boa-fé. Vários anos

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após a contratação, a posse do imóvel e a quitação das parcelas, a
apelante pretende a cobrança de quase R$ 30.000,00 que não
constaram originalmente no contrato. Contrato esse, diga-se, que
está incompleto, sem a qualificação e identificação das partes, sem
data de assinatura e sem reconhecimento de firma (ps. 78/82).
É inegável que essa conduta coloca a consumidora
em desvantagem exagerada (art. 51, IV do CDC), viola a boa-fé
contratual
da
compradora
que
arcou
devidamente
com
os
pagamentos dos boletos, além de configurar uma alteração indevida
e unilateral do preço (art. 51, X do CDC).
Em segundo lugar, é verdade que, em assembleia
geral realizada em 2013, haveria a cobrança individual dos custos
finais apurados entre 200 unidades, no valor de R$ 21.726,43 (vinte
e um mil, setecentos e vinte seis reais e quarenta e três centavos),
referentes a: “despesas financeiras, serviços profissionais prestados
por Pessoa Jurídica, variação monetária, encargos financeiros,
seguros, despesas com cartório, vigilância, despesas bancárias,
materiais de escritório e consumo, cópias, acordos extrajudiciais,
devoluções a associados, assessoria jurídica, despesas com exclusões
de associados, despesas com publicação de editais, despesas extras
com mudança de endereço da cooperativa, devoluções judiciais,
ações judiciais, saldo devedor da construção, assessoria técnica,
contábil e devoluções a credores em geral” (ps. 83/93).
No entanto, nesses valores citados acima não
estavam incluídos apenas custos da construção das unidades, mas
sim os custos decorrentes de acordos extrajudiciais, devoluções a
associados, despesas com exclusões de associados, com ações
judiciais e devoluções judiciais.
Percebe-se, portanto, que há a transferência dos
riscos da atividade da fornecedora, o que resulta, novamente, em um
aumento unilateral do preço praticado pela cooperativa apelante.
Está mais do que demonstrado, portanto, que a
autora incluiu no preço do imóvel a título de custo final apurado
despesas
que
não
dizem respeito à construção em si do
empreendimento.
Correto o entendimento do juízo de origem ao
julgar improcedente o pedido da exordial.
Em
sentido
análogo,
citem-se
os
seguintes
julgados deste Tribunal:

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“Apelação. Responsabilidade civil contratual. Cooperativa.
Compromisso de compra e venda de bem. Justiça gratuita
deferida
à
ré
Cooperativa
Habitacional
Varandas
de
Interlagos. Preliminar de ilegitimidade. Legitimidade de
todas as rés dada a cadeia de fornecimento. Aplicabilidade
do CDC ao caso. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Ré
que não requereu a produção de prova por ocasião do
despacho que determina especificação de provas. Suficiência
dos documentos constantes dos autos para o julgamento da
demanda. Mérito. Ação de resolução contratual por culpa da
construtora. Validade da cláusula que estabelece cobrança
de custo final apurado. Impossibilidade. Alteração unilateral
do preço. Além disso, votação da assembleia que não teve
apresentação de laudo técnico detalhando os custos
apurados previamente. Precedentes deste E. Tribunal.
Abusividade reconhecida. Prazo de entrega que já se
consumou em agosto de 2008. Efeito ex tunc da sentença
de
resolução
contratual.
Lucros
cessantes
indevidos.
Necessidade de restituição dos valores dependidos pela
compradora, inclusive seguro. Impossibilidade de retenção
de valores. Dano moral caracterizado. Ocorrência de atraso
superior
a
7
anos.
Montante
reduzido.
Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.”
(TJSP,
4a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1016980-74.2015.8.26.0100, Rel. Des. Hamid Bdine, j.
10/11/2017 sem destaque no original).
“CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Elementos
suficientes para o convencimento do juiz - Preliminar
afastada. NULIDADE DA SENTENÇA - Desacolhimento -
Incidência do princípio do livre convencimento motivado -
Apreciação da prova pelo magistrado - Preliminar rejeitada.
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
C.C.
PERDAS
E
DANOS
-
Compromisso de compra e venda - Cooperativa habitacional
- Indenização por danos materiais e morais decorrentes do
atraso na entrega do imóvel e inexigibilidade de saldo
residual - Improcedência do pedido - Inconformismo -
Acolhimento parcial - Imóvel entregue dentro do prazo
previsto no contrato - Ausência de dano material ou moral
suscetível de indenização - Impossibilidade de cobrança de
saldo remanescente em valor superior ao preço cobrado do
imóvel - Irrelevância de previsão contratual de cobrança de
saldo residual - Inexistência de prova de desproporção entre
o preço cobrado e o custo do empreendimento - Violação do
princípio
da
boa-fé
objetiva
-
Reconhecimento
da

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inexigibilidade do resíduo cobrado - Necessidade de quitação
de parte do preço inicialmente previsto - Sentença
reformada em parte - Recurso parcialmente provido.
Preliminares rejeitadas e recurso parcialmente provido.”
(TJSP,
5a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1107634-44.2014.8.26.0100, Rel. Des. J.L. Mônaco da
Silva, j. 23/08/2017 sem destaque no original).
“AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA Demanda
ajuizada
por
adquirente
em
face
de
cooperativas
habitacionais
e
de
construtora,
com
pedidos
de
inexigibilidade de resíduo expressivo e de indenização por
danos materiais e morais, em virtude de atraso na entrega
do imóvel Previsão contratual da cobrança de saldo residual,
a título de diferença de custo de construção Impossibilidade,
porém, de a cooperativa, anos após a adesão do cooperado,
pleitear elevado resíduo sem comprovação cabal do
descompasso entre o custo do empreendimento e do preço
pago pelo adquirente Violação ao princípio da boa-fé
objetiva, mediante comportamento contraditório (venire
contra factum proprium) e inércia (supressio), por deixar os
cooperados em situação de eterna insegurança Correto o
reconhecimento da inexigibilidade do resíduo cobrado Por
outro lado, parcelas do preço inicialmente previstas e que
deixaram
de
ser
pagas
pela
adquirente
após
ser
contemplada em sorteio de sua unidade se mostram devidas
Atraso inequívoco na entrega do imóvel Indenização por
danos
materiais
devida
Inexistência
de
justificativas
razoáveis para a mora Ausência, porém, de comprovação
dos
prejuízos
de
ordem
extrapatrimonial
alegados
Inadimplemento do contrato que, por si só, não enseja dano
moral indenizável Necessidade de comprovação de violação
a direito da personalidade, ou de sentimento negativo
intenso, que ultrapasse o patamar dos incômodos e
aborrecimentos do cotidiano Recurso da autora parcialmente
provido e recursos das rés não providos.” (TJSP, 1a Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1011064-59.2015.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro,
j. 20/09/2016 - sem destaque no original).
“LEGITIMIDADE
PASSIVA
"AD
CAUSAM"
AUTOR
QUE
AJUIZOU A DEMANDA EM FACE DA COOPERATIVA COM A
QUAL CONTRATOU SUCESSÃO CONTRATUAL QUE NÃO
EXCLUI A LEGITIMIDADE DA COOPERATIVA HABITACIONAL
SERRA DO JAIRÉ CERCEAMENTO DE DEFESA AUTOS
ADEQUADAMENTE INSTRUÍDOS PARA O DESLINDE DO

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8
FEITO
FASE
INSTRUTÓRIA
QUE
NÃO
TERIA
MAIOR
UTILIDADE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
e
venda
COOPERATIVAS HABITACIONAIS - COOPERADO QUE PAGOU
TODAS AS PARCELAS CONTRATUAIS PREVISTAS NO TERMO
DE ADESÃO DO EMPREENDIMENTO PREVISÃO CONTRATUAL
DE
COBRANÇA
DE
SALDO
RESIDUAL
RELAÇÃO
DE
CONSUMO - IMÓVEL AINDA NÃO DISPONIBILIZADO AO
AUTOR
INADMISSIBILIDADE
SALDO
IMPOSTO
UNILATERALMENTE,
AO
LARGO
DA
NECESSÁRIA
DEMONSTRAÇÃO CONTÁBIL PRECEDENTE DANOS MORAIS
CONFIGURADOS - "QUANTUM" INDENIZATÓRIO E MULTA
DIÁRIA EM PATAMARES ADEQUADOS LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
INOCORRÊNCIA
-
DECISÃO
MANTIDA
-
Recurso
desprovido.” (TJSP, 8a Câmara de Direito Privado, Apelação
no 0019786-73.2013.8.26.0002, Rel. Des. Theodureto
Camargo, j. 10/08/2016 sem destaque no original).
“PRESCRIÇÃO
Cooperativa
habitacional
Pretensão
à
devolução de quantia paga indevidamente, correspondente a
saldo remanescente apurado ao final da obra Lapso decenal
Reconhecimento Incidência da regra do art. 205 do
CC/2002, diante da ausência de norma específica Lapso
prescricional trienal afastado Recurso parcialmente provido.
COOPERATIVA HABITACIONAL Quitação do preço Cobrança
de saldo remanescente ao final da obra Inadmissibilidade
Ausência de prova de apuração da diferença do custo da
obra, bem como de sua especificação e forma de rateio
Negócio
jurídico
que
se
apresenta
como
verdadeiro
compromisso de compra e venda Aplicação do Código de
Defesa do Consumidor aos empreendimentos imobiliários
levados a efeito por tais cooperativas Devolução do valor de
forma simples Recurso parcialmente provido.” (TJSP, 2a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
0160064-58.2012.8.26.0100, Rel. Des. Álvaro Passos, j.
19/07/2016 sem destaque no original).
“COBRANÇA.
Incorporação
imobiliária.
Cooperativa
habitacional
e
adquirentes
que
se
enquadram,
respectivamente,
nos
conceitos
de
fornecedora
e
consumidores.
Preponderância
da
atividade-fim.
Aplicabilidade
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor.
Precedentes. Saldo residual (resíduo final ou reforço de
caixa). Inexistência de comprovação contábil do custo da
obra e prestação de contas. Valor apurado unilateralmente
pela cooperativa habitacional. Inobservância do art. 39 do
próprio Estatuto. Não aprovação em específica assembleia

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Apelação Cível no 1000280-20.2017.8.26.0337 -Voto no
9
geral.
Inexigibilidade
reconhecida.
Sentença
mantida.
Recurso desprovido.” (TJSP, 7a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 0628821-84.2008.8.26.0001, Rel. Des. Rômolo
Russo, j. 14/10/2015 sem destaque no original).
Diante do exposto, por este voto, nega-se
provimento ao recurso de apelação, deixando de fixar honorários
recursais porque não constituído patrono pelo réu.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator