Tribunal: TJSP
Processo: 1003751-44.2018.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - DESISTÊNCIA DO CONTRATO POR IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA - PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO PARA RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% DAS QUANTIAS PAGAS, COM CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE 0,5% SOBRE O VALOR DO CONTRATO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - RECURSO DOS AUTORES – CABÍVEL RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS -

Ementa:
APELAÇÃO - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - DESISTÊNCIA DO CONTRATO POR IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA - PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO PARA RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% DAS QUANTIAS PAGAS, COM CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE 0,5% SOBRE O VALOR DO CONTRATO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - RECURSO DOS AUTORES – CABÍVEL RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - ENTENDIMENTO DA CÂMARA – ABUSIVA A RETENÇAO ACIMA DESSE PERCENTUAL – LOTE DE TERRENO, SEM BENFEITORIA – INDEVIDA TAXA DE OCUPAÇÃO - NÃO HOUVE APROVEITAMENTO DO BEM, NEM COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO - DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PARA REDUZIR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 20% DOS VALORES PAGOS E AFASTAR A RETENÇÃO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554748
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003751-44.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que são apelantes RENATA
MARTUCCI ALONSO PATERO (JUSTIÇA GRATUITA) e DIEGO HENRIQUE DO
AMARAL (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado HEART EMPREENDIMENTOS E
INCORPORAÇÕES BÁLSAMO - SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003751-44.2018.8.26.0358 -Voto no 22899 - SLB
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VOTO No: 22899
APELAÇÃO No.: 1003751-44.2018.8.26.0358
COMARCA: MIRASSOL
APTES: RENATA MARTUCCI ALONSO PATERO E OUTRO
APDA: HEART EMPREENDIMENTOS INCORPORAÇÕES BÁLSAMO SPE
LTDA
SLB
APELAÇÃO - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE
LOTE
-
DESISTÊNCIA
DO
CONTRATO
POR
IMPOSSIBILIDADE
FINANCEIRA
-
PROCEDÊNCIA
PARCIAL
DO
PEDIDO
PARA
RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO E RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%
DAS QUANTIAS PAGAS, COM CONDENAÇÃO AO
PAGAMENTO
DE
0,5%
SOBRE
O
VALOR
DO
CONTRATO
A
TÍTULO
DE
INDENIZAÇÃO
PELA
FRUIÇÃO DO BEM - RECURSO DOS AUTORES

CABÍVEL RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS -
ENTENDIMENTO
DA
CÂMARA

ABUSIVA
A
RETENÇAO ACIMA DESSE PERCENTUAL LOTE DE
TERRENO, SEM BENFEITORIA INDEVIDA TAXA DE
OCUPAÇÃO - NÃO HOUVE APROVEITAMENTO DO
BEM, NEM COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO - DADO
PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PARA REDUZIR
O PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 20% DOS
VALORES PAGOS E AFASTAR A RETENÇÃO A TÍTULO
DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

A sentença a fls. 133/138, cujo relatório adoto,
julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a nulidade das
cláusulas 3a, § 5o, 7a § 10a do contrato e a rescisão do contrato, condenando
a ré a restituir à autora 75% das quantias pagas, descontando-se a
indenização de 0,5% sobre o valor do contrato arbitrada pelo tempo de
ocupação e eventuais débitos de IPTU e condomínio, corrigidas a partir do
desembolso e acrescidas de juros de mora do trânsito em julgado.
Apelam os autores, a fls. 141/148, pretendendo a

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retenção de 10% do valor pago.
Insurge-se contra a retenção a título de indenização
pela fruição do imóvel, por se tratar de terreno sem edificação e sem
autorização para construção. Acrescenta que a ré não arcou com custos de
manutenção, tratando-se de loteamento aberto.
Contrarrazões a fls. 152/163.
É o relatório.
Os
autores
ajuizaram
ação
de
rescisão
de
instrumento particular de promessa de venda e compra lote de terreno,
celebrado em 08/11/2014, a fls. 22/36.
Não há insurgência em relação à rescisão contratual.
Somente foi devolvida a matéria referente ao percentual de retenção e à taxa
de fruição.
Segundo o artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor, “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a
perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a devolução do contrato e a retomada do produto
alienado”.
E
a
Súmula
no
1
desta
Corte
dispõe:
“O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”
Os percentuais fixados na jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça oscilam entre 15% e 25% dos valores pagos, inclusive com
recente decisão proferida no REsp 1211323, no valor de 25%.
O
entendimento
que
esta
Câmara
vem

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reiteradamente adotando é a retenção de 20% a título de despesas feitas
presumidamente na administração do empreendimento
Nesse sentido:
“Ação de rescisão de compromisso de compra e
venda. Procedência. Inconformismo da vendedora. Acolhimento em parte
Rescisão que se opera em razão do inadimplemento do comprador. Majoração
da retenção dos valores pagos para 20% - Corretagem e SATI que não foram
destacadas no contrato e nem tiveram seu pagamento demonstrado. Aplicação
de teses firmadas pelo STJ, em julgamento de recurso especial repetitivo.
Responsabilidade do comprador não reconhecida. Inconformismo acolhido em
parte. Sentença reformada em parte. Recurso provido em parte.” (Ap.
0049333-92.2011.8.26.0564, Rel. Grava Brazil, j. 4/10/16).
Há
recentíssima
decisão
desta
Câmara,
que
estabeleceu percentual de 20%:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DISTRATO RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS IMPROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO DO AUTOR ACOLHIMENTO EM PARTE REAPRECIAÇÃO
Determinação do C. STJ, em recurso especial, de novo julgamento da causa,
com base no reconhecimento da abusividade da cláusula prevista no termo de
distrato de compromisso de compra e venda de imóvel na planta, em que as
partes
pactuaram
o
percentual de devolução em valor inferior ao
entendimento daquela E. Corte Retenção que deve observar o limite entre 10
e 25% dos valores pagos pelo adquirente Caso concreto que demonstra ser
razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas
despesas geradas, segundo entendimento do STJ e como vem decidindo esta
C. Câmara É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos
para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente - DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO. (Ap1011401-77.2017.8.26.0003, 8a Câmara D.
Privado, Rel. Alexandre Coelho, j. 7/01/20)
Entendo que no caso como o dos autos justa a
retenção de 20% do valor pago, a título de compensação pelas despesas

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elencadas na Súmula 1 deste Tribunal.
Tratando-se de contrato de venda e compra de lote
de terreno, sem benfeitorias, não há justificativa para condenação do
comprador ao pagamento de taxa de ocupação. A parte autora não usufruiu do
imóvel, trata-se de um lote de terreno, em que não consta ter a autora erigido
nenhuma acessão ou benfeitoria, de modo que não pode se falar em fruição
do bem.
Nesse sentido:
Ementa: APELAÇÃO
COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA
ADQUIRENTE SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
INSURGÊNCIA DA RÉ
ACOLHIMENTO PARCIAL
A
resolução contratual motivada pelo adquirente impõe a
restituição parcial de valores segundo entendimento
consolidado pelo C. STJ Caso concreto que demonstra
ser razoável a majoração do percentual de retenção de
20%
para
25%
dos
valores
pagos
diante
do
inadimplemento já existente por parte da adquirente

Juros de mora que incidem a partir do trânsito em julgado
e não da citação, seguindo-se também orientação do
Tribunal Superior
Constrição de direitos relativos à
aquisição do imóvel que não impede a resolução
contratual, posto que resguardados os direitos de crédito
da ré promitente vendedora - Taxa de fruição indevida no
caso concreto diante da posse apenas formal e precária
de lote residencial não edificado Retenção de IPTU e de
despesas do imóvel que são de responsabilidade da
adquirente por força do contrato e que autorizam a
retenção pela ré que deve comprovar a quitação dos
encargos - DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO
(Apelação no 1000093-04.2017.8.26.0372; Relator(a):
Alexandre Coelho; Comarca: Monte Mor; Órgão julgador:
8a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
22/10/2019)
“RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
REINTEGRAÇÃO
DE
POSSE.
Loteamento.
Parcial
procedência. Desistência do comprador que não constitui
óbice para que postule a rescisão da avença, tampouco a
devolução (parcial, no caso) do quanto adimplido.
Sentença que determinou a devolução de 90% do
montante
pago
-
Insurgência
da
autora/alienante.

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Cabimento, em parte. De rigor a restituição de 80% do
montante e adimplido pelo autor, conforme entendimento
em casos análogos. Retenção do sinal. Descabimento. A
entrada prevista possui natureza de arras confirmatórias,
com o propósito único de reforçar o vínculo contratual,
integrando o preço, sem caráter penitencial, sendo, por
esses motivos, descabida a retenção por parte da
alienante.
Taxa
de
fruição.
Descabimento.
Contratação envolvendo a compra de um lote, sem
edificação,
o
que
não
autorizava
a
imediata
exploração econômica por parte do adquirente.
Sentença reformada - Recurso parcialmente provido”
(Apelação Cível no 1066307-78.2016.8.26.0576, Rel.
Salles Rossi, j. 01.10.2019). (grifei)
Portanto, fica afastada a retenção a título de
indenização pela fruição do imóvel.
Em razão da interposição de recurso, majoro os
honorários devidos pela ré ao advogado da autora de 5% para 7% sobre o
valor da condenação.
Ante o exposto, dou provimento parcial ao
recurso para reduzir o percentual de retenção para 20% dos valores pagos e
afastar a indenização a título de indenização pela fruição do imóvel.
SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR