Tribunal: TJSP
Processo: 1002887-23.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Despesas condominiais – Ação de execução por título extrajudicial – Demanda em face de condômino, pessoa natural – Sentença que, à consideração de não ter o autor aditado a petição inicial para efeito de requerer a remessa dos autos à Justiça Federal, haja vista a inclusão da "Caixa Econômica Federal" no polo passivo da execução, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito – Reforma do

Ementa:
Despesas condominiais – Ação de execução por título extrajudicial – Demanda em face de condômino, pessoa natural – Sentença que, à consideração de não ter o autor aditado a petição inicial para efeito de requerer a remessa dos autos à Justiça Federal, haja vista a inclusão da "Caixa Econômica Federal" no polo passivo da execução, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito – Reforma do julgado – Cabimento – Instituição financeira federal que, citada no curso da lide, compareceu aos autos e comprovou documentalmente ter consolidado em seu nome a propriedade da unidade autônoma, devido ao inadimplemento do financiamento por parte do devedor fiduciante, ora réu – Condomínio autor que, então, requereu a declinação da competência e a remessa dos autos à Justiça Federal, mas teve o pleito indeferido pelo Juízo da causa – Desnecessidade, portanto, de emendar a inicial – Aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, deve responder pelos respectivos encargos, pois constituem obrigações 'propter rem' – Precedentes - De rigor seja o feito remetido, de imediato, à Justiça Federal, sob pena de se propiciar relevante prejuízo ao condomínio.

Apelo do autor provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614747
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002887-23.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante CONDOMINIO
CENTRO COMERCIAL ANTONIO CRUANES FILHO, são apelados CAIXA
ECONOMICA FEDERAL - CEF e MÁRIO DE ARAÚJO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002887-23.2018.8.26.0320 -Voto no
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42.289
Apelação no 1002887-23.2018.8.26.0320
Comarca: Limeira
Juízo de origem: 3a Vara Cível
Apelante: Condomínio Centro Comercial Antonio Cruanes Filho
Apelados: Mário de Araújo; Caixa Econômica Federal
Classificação: Despesas de condomínio Execução por título extrajudicial
EMENTA: Despesas condominiais Ação de execução por título
extrajudicial Demanda em face de condômino, pessoa natural
Sentença que, à consideração de não ter o autor aditado a petição
inicial para efeito de requerer a remessa dos autos à Justiça Federal,
haja vista a inclusão da “Caixa Econômica Federal” no polo passivo
da execução, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito
Reforma do julgado Cabimento Instituição financeira federal
que, citada no curso da lide, compareceu aos autos e comprovou
documentalmente ter consolidado em seu nome a propriedade da
unidade autônoma, devido ao inadimplemento do financiamento por
parte do devedor fiduciante, ora réu Condomínio autor que, então,
requereu a declinação da competência e a remessa dos autos à
Justiça Federal, mas teve o pleito indeferido pelo Juízo da causa
Desnecessidade, portanto, de emendar a inicial Aquele que adquire
a unidade condominial, a qualquer título, deve responder pelos
respectivos encargos, pois constituem obrigações 'propter rem'
Precedentes - De rigor seja o feito remetido, de imediato, à Justiça
Federal, sob pena de se propiciar relevante prejuízo ao condomínio.
Apelo do autor provido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de recurso de apelação interposto em ação de
execução por título extrajudicial fundada em despesas condominiais, ajuizada
por “Condomínio Centro Comercial Antonio Cruanes Filho” em face de
Mário de Araújo, onde proferida sentença que, à consideração de não ter o
autor aditado a petição inicial para efeito de requerer a remessa dos autos à
Justiça Federal, haja vista a inclusão da “Caixa Econômica Federal” no polo
passivo, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, haja vista a
incompetência absoluta da Justiça Estadual para prosseguir no feito.

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Aduz o autor que a sentença merece anulação ou integral
reforma à argumentação, em apertada síntese, de que tendo a “Caixa
Econômica Federal” consolidado a propriedade da unidade autônoma em seu
favor, devem os débitos de natureza propter rem permanecer sob sua
responsabilidade, sendo certo que, diferentemente do quanto entendeu o Juízo
da causa, houve pleito de remessa dos autos à Justiça Federal, que passou a
ser competente para julgamento da ação de execução.
Após contrarrazões, vieram os autos conclusos a este relator.
É o relatório.
O apelo comporta acolhimento, coma máxima vênia.
Cuida-se de ação de execução por título extrajudicial oriundo
de débitos condominiais, inicialmente proposta em face de Mário de Araújo,
que figurava como proprietário da unidade autônoma no 11, situada no
condomínio exequente, sendo que, uma vez citado, deixou de quitar a
pendência financeira.
Requerida e efetuada a penhora de 50% do imóvel sobre o
qual pendia o débito, a respectiva averbação na matrícula, junto ao Cartório
Imobiliário, não foi concretizada ante a notícia de que a credora fiduciária,
“Caixa Econômica Federal”, havia consolidado a propriedade do bem em seu
nome, haja vista a situação de inadimplência do réu Mário de Araújo, devedor
fiduciante.

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Deferido o pedido de citação da instituição financeira federal,
esta confirmou a consolidação da propriedade em seu nome, juntou
documentos notariais comprobatórios e aduziu que, via de consequência, a
ação executiva havia perdido objeto porque passara a figurar no polo passivo,
e a Justiça Estadual não mais ostentava competência para julgá-la.
O digno Juízo da causa, então, houve por bem reconhecer a
incompetência absoluta da Justiça Estadual mas, à consideração de que a
parte autora deixara de aditar a petição inicial para efeito de remessa dos
autos à Justiça Federal, acabou por julgar extinto o processo, sem resolução
do mérito.
A sentença, porém, merece ser reformada, sob pena de se
propiciar relevante prejuízo material e processual ao condomínio credor.
Isso porque, por primeiro, se nota que diversamente do quanto
consignado no julgado de piso, tão logo o autor ficou ciente do auto de
devolução do mandado de averbação pelo Cartório Imobiliário fls. 227, de
imediato requereu a remessa dos autos à Justiça Federal v. fls. 238, mas o
Juízo do processo indeferiu o pleito à fundamentação no sentido de que o
interesse da “Caixa Econômica Federal” era apenas residual cf. fls. 241.
De outro plano, a extinção do processo, sem resolução do
mérito, não foi a melhor solução a ser dada ao caso na medida em que, como
é cediço, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, deve
responder junto ao condomínio, na medida em que os encargos condominiais

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constituem obrigações propter rem, de modo a acompanharem o imóvel.
Pode-se dizer até que se vinculam ao imóvel da mesma forma que ocorre com
os créditos tributários: (STJ
REsp no 109.638/RS
Rel. Min.
WALDEMAR ZWIETER).
Não afasta a responsabilidade da nova titular do domínio o
fato de ser o débito anterior à consolidação da propriedade em função do
inadimplemento, pelo devedor fiduciante, das parcelas do financiamento,
pois, como dito, se trata de obrigação propter rem com peculiaridades de
direito real.
Conforme sintetiza com precisão ANTUNES VARELA, “há
uma obrigação real sempre que o dever de prestar vincule quem for titular
de um direito sobre determinada coisa, sendo a prestação imposta
precisamente por causa dessa titularidade da coisa” (Direito das
Obrigações, ed. Forense, 1977, vol. I, no 13, p. 45).
Dessarte, de rigor a reforma da sentença para reconhecer a
legitimidade processual passiva da “Caixa Econômica Federal” e determinar a
remessa dos autos à Justiça Federal, comunicando-se ao Juízo de origem.
Ante o exposto, confiro provimento ao apelo do autor, para o
fim acima.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica