Tribunal: TJSP
Processo: 1005531-80.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de resolução contratual c.c. restituição de quantia paga, proposta por adquirente de imóvel - Acolhimento, declarando rescindido o pacto celebrado, com condenação da ré a devolver 80% dos valores pagos - Apelo de ambas as partes - Ré insistindo na inaplicabilidade da legislação consumerista, por se tratar de cooperativa habitacional regida pela Lei no

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de resolução contratual c.c. restituição de quantia paga, proposta por adquirente de imóvel - Acolhimento, declarando rescindido o pacto celebrado, com condenação da ré a devolver 80% dos valores pagos - Apelo de ambas as partes - Ré insistindo na inaplicabilidade da legislação consumerista, por se tratar de cooperativa habitacional regida pela Lei no 5.764/71, mora da adquirente, pleiteando a retenção de 80% dos valores pagos a título de fundo habitacional, ou 30% do valor contribuído, além do seguro de vida, insurgindo-se, também, quanto ao ônus sucumbencial - Rejeição - Autora que insiste na devolução integral, subsidiariamente, devolução de 90% dos valores pagos - Rejeição - Autora inadimplente que deu causa à rescisão contratual - Montante fixado no julgado de 20%, que se mostra adequado para compor os notórios prejuízos da ré, ante o total adimplido - Sentença mantida - Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900131
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005531-80.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado/apelante JOÃO MOREIRA
DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005531-80.2019.8.26.0100 -Voto no 29.377
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Apelação Cível no 1005531-80.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional e outro
Apelado: João Moreira de Souza e outra
Voto no 29.377
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de resolução contratual c.c. restituição de
quantia paga, proposta por adquirente de
imóvel - Acolhimento, declarando rescindido o
pacto celebrado, com condenação da ré a
devolver 80% dos valores pagos - Apelo de
ambas
as
partes
-
Ré
insistindo
na
inaplicabilidade da legislação consumerista,
por se tratar de cooperativa habitacional regida
pela Lei no 5.764/71, mora da adquirente,
pleiteando a retenção de 80% dos valores pagos
a título de fundo habitacional, ou 30% do valor
contribuído, além do seguro de vida, insurgindo-
se, também, quanto ao ônus sucumbencial -
Rejeição - Autora que insiste na devolução
integral, subsidiariamente, devolução de 90%
dos valores pagos - Rejeição - Autora
inadimplente que deu causa à rescisão
contratual - Montante fixado no julgado de
20%, que se mostra adequado para compor os
notórios prejuízos da ré, ante o total adimplido
- Sentença mantida - Apelos desprovidos.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 433/439, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores, para declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes, e condenar a ré a
restituir ao autor a quantia de R$ 16.219,14, rejeitando o pleito de
indenização por danos morais. Em razão da sucumbência, o autor
foi condenado ao pagamento de 1/3 das custas e despesas
processuais, bem como 1/3 dos honorários sucumbenciais, fixados
em 10% sobre o valor da causa, enquanto a ré, condenada nas
mesmas verbas na proporção de 2/3 do mesmo montante acima

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mencionado.
Irresignada, apela a ré (fls. 441/460),
sustentando, em síntese, que não se aplica a legislação
consumerista, visto se tratar de cooperativa habitacional regida
pela Lei no 5.764/71. Insiste no descumprimento obrigacional por
parte do autor ao deixar de cumprir o compromisso firmado,
tornando-se um sócio inadimplente em julho/2017, sendo excluído
do quadro de associados. Alega que vem cumprindo com a entrega
das unidades habitacionais, havendo inclusive, sócios que foram
contemplados após um ano de associação, enquanto outros após
quatro anos de sua vinculação com a demandada. Insurge-se
quanto à devolução integral dos valores pagos, pleiteando a
retenção de 80% do fundo habitacional a título indenizatório. Aduz
que seu estatuto aprovou a contratação pelos sócios de seguro de
vida Bradesco, não devendo ser reembolsado o valor de R$ 696,82
e, caso se entenda que não se aplica as normas do regimento
interno do estatuto social, retenção de 30% do valor contribuído (fl.
459), como ocorreu em caso semelhante nesta Corte. Entende
como sucumbência recíproca, devendo o percentual incidir sobre o
valor da condenação.
Recorre também o autor, (fls. 464/470),
insistindo
na
devolução
integral
dos
valores
pagos,
subsidiariamente, 90% destes.
Recurso regularmente processado, com

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oferecimento de contrarrazões (fls. 47/484 e 490/495).
2.
Cuida-se
de
ação
de
resolução
contratual ajuizada pelo adquirente de unidade habitacional, com
base em “termo de inscrição e compromisso de participação” em
empreendimento habitacional junto à requerida, para aquisição do
imóvel, financiamento do terreno e construção, no município de
Mongaguá/SP (Projeto Baalbeck Litoral).
Informa o autor que em 08 de outubro de
2013 celebrou com a ré contrato visando à aquisição de imóvel do
empreendimento pelo preço ajustado de R$ 125.711,00, tendo
pago o valor R$ 20.273,93.
Esclarece que o imóvel não foi entregue no
prazo, aduzindo que sofreu dano moral, pugnando pela declaração
da rescisão do contrato e condenação da ré a restituir
integralmente os valores pagos ou, subsidiariamente, o equivalente
a 90%.
Contestando a ação, a ré, em suma,
impugnou as pretensões autorais, tecendo considerações a respeito
da aplicabilidade da Lei no 5.764/71, informando que a entrega da
casa aos cooperados se dá por meio dos critérios previstos no
termo de compromisso e participação, pugnando pela retenção de
parte do valor.
Para acolher parcialmente a pretensão

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autoral, o MM. Juízo a quo entendeu que, houve exercício do direito
de arrependimento do consumidor, e não mora da ré, sendo de
rigor declarar rescindido o pacto celebrado entre as partes,
condenando a ré a restituir ao autor, 80% dos valores pagos,
rejeitando o pleito de indenização por danos morais.
Contra esta decisão, insurge-se ambas as
partes, contudo, sem razão.
De início, necessário pontuar que o Código
de Defesa do Consumidor é aplicável às relações que envolvam
empreendimentos habitacionais promovidos por Cooperativas
Habitacionais.
Ademais, não se cuida de cooperativa
propriamente
dita, mas de incorporação e construção de
empreendimento imobiliário sob a veste de cooperativa com a
finalidade exclusiva de afastar a incidência do Código de Defesa do
Consumidor e demais normas legais que regem a rescisão da
compra e venda de imóvel.
Na
verdade,
o
regime
jurídico
das
cooperativas tradicionais, assim como a maneira delas operarem,
foge por completo dos moldes daquelas formadas para a
construção e venda de imóveis em construção, de modo que se
aplica, sim, ao caso vertente a Lei 8.078, de 11 de setembro de
1990.
Pelo que consta dos autos, a adquirente

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contratou com a cooperativa habitacional ré em 08.10.2013, com o
claro intuito de adquirir bem imóvel com custo estimado de R$
125.711,00, do qual informa ter adimplido o montante de
R$20.273,93.
Da análise dos autos, observa-se que o
autor se encontra inadimplente, visto que deixou de pagar as
parcelas ajustadas em julho de 2017, sendo certo que, sequer
apontou que houvesse obrigação de entrega do imóvel nesta data.
Nessas
condições,
não
havendo
inadimplemento da ré, tratando-se de arrependimento por simples
conveniência do demandante, o Juízo afastou o pleito de restituição
integral dos valores pagos, embora reconhecesse a incidência da
legislação consumerista, pois, a natureza jurídica da ré não afastar
sua incidência.
Aqui, impende salientar, corroborando o
entendimento do MM. Juízo, que a forma de cooperativa proposta
constitui mera simulação de uma pessoa jurídica que visa
comercializar unidades habitacionais, mas com essa roupagem visa
escapar do sistema protetivo atinente ao Código de Defesa do
Consumidor. Portanto, a retenção do suposto fundo habitacional
quando da rescisão não se sustenta, pois inexiste a natureza
cooperativa e todas as contribuições têm como desiderato a
aquisição de unidade imobiliária.
Em acréscimo, saliento que, ainda que

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inadimplente, pode o requerente solicitar a rescisão contratual e
reaver parte do valor adimplido.
A
toda
evidência,
ainda
que
tenha
contribuído para a rescisão contratual, permanece ao adquirente o
direito de rescindir o pacto celebrado e, consequentemente, reaver
pelo menos em parte as quantias pagas, conforme entendimento
adotado pela Súmula 01 desta e. Corte: “O Compromissário

comprador
de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação

com gastos próprios de administração
e propaganda
feitos pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem.”.
Como é sabido, em hipóteses de resolução
do pacto celebrado, o escopo é o retorno das partes ao status quo
ante , pena de enriquecimento sem causa de uma das partes.
A devolução das quantias pagas deverá ser
feita de uma só vez, consoante dispõe a Súmula no 2 do Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando
à forma de
parcelamento
prevista para a aquisição ".
Nessas
condições,
levando-se
em
consideração o valor pago (R$ 20.273,93), o ilustre julgador
sentenciante corretamente fixou o percentual de 20% a título de

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retenção, suficiente a fazer frente aos evidentes prejuízos
enfrentados pela ré em razão do desfazimento do negócio jurídico
por culpa do autor, determinando a restituição da quantia R$
16.219,14.
Aqui, ambas as partes, insurgem-se com
relação ao percentual fixado a título de retenção.
Com
relação
ao
pleito
da
alienante,
respeitado o esforço do patrono do adquirente, não é possível
afirmar que o percentual de 20% sobre os valores já pagos, seja
insuficiente, sob quaisquer dos aspectos indicados no apelo.
Ressalte-se que, mesmo com relação ao
propalado seguro de vida, não pode ser deferida a retenção, pois
como já foi dito, na hipótese, a Cooperativa não se adequa aos fins
de uma entidade dessa natureza, mas comanda, na verdade, um
simples empreendimento comercial.
Por outro lado, respeitado o esforço do
patrono do adquirente, não é possível afirmar que o percentual de
retenção de 20% sobre os valores já pagos, seja abusivo.
Outrossim, a parte se limita a afirmar que
esse percentual encontra-se aquém do quantitativo adotado pela
jurisprudência majoritária, mas, esquecendo-se que esta sempre
leva em consideração cada caso específico, não consistindo o
percentual uma regra geral.
Nessas condições, inexistem motivos que

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autorizem o reconhecimento da insuficiência, ou exorbitância do
percentual previsto no julgado de 20%, com a alteração deste para
montante superior ou inferior de forma apenas aleatória, já que,
repita-se, inexistem justificativas para tanto, de lado a lado.
Com relação ao ônus sucumbencial, a
verba honorária deve ser fixada de modo a bem remunerar o zelo e
o trabalho do advogado na defesa de seu cliente e que seja
igualmente condizente com a complexidade da causa e o tempo da
duração da demanda, conforme disciplina o art. 85, §2o, do
CPC/2015, daí porque adequado o percentual de 10% sobre o valor
da causa, posto que a resistência da Cooperativa apelante foi quase
que total, como ao final decidido.
Em suma, deve ser mantida a r. decisão,
por ter dado correta solução à lide.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do Código
de Processo Civil, responderão os apelantes vencidos por
honorários advocatícios adicionais, ora fixados em mais 5% sobre o
montante já previsto na sentença, com as ressalvas da justiça
gratuita já deferida ao autor.
3.
Ante o exposto, meu voto nega
provimento aos recursos.
Galdino Toledo Júnior
Relator