Tribunal: TJSP
Processo: 1002838-65.2017.8.26.0045
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. 1. Se a sentença está suficientemente motivada, de rigor a adoção integral dos fundamentos nela deduzidos. Inteligência do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça. 2. Cabe a ré demonstrar a ocorrência de fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito da autora. 3. O contrato deve ser interpretado de forma a

Ementa:
LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. 1. Se a sentença está suficientemente motivada, de rigor a adoção integral dos fundamentos nela deduzidos. Inteligência do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça. 2. Cabe a ré demonstrar a ocorrência de fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito da autora. 3. O contrato deve ser interpretado de forma a prestigiar a livre e soberana manifestação de vontades celebrada entre as partes, prevalecendo a regra do pacta sunt servanda, devendo cada uma das partes envolvidas no litígio arcar com a responsabilidade assumida no acordo de vontades, sob pena de enriquecimento indevido. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária para 15% do valor atribuído à causa, devidamente atualizado (artigo 85, § 11, do CPC).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000761931
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002838-65.2017.8.26.0045, da Comarca de Arujá, em que é apelante
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., é apelada TATIANE
DE FÁTIMA URBANO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002838-65.2017.8.26.0045 -Voto no
2
Comarca: Arujá - 1a Vara
Apte. : Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
Apda. : Tatiane de Fátima Urbano
Juíza de 1o grau: Ana Carolina Miranda de Oliveira
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 07/07/2020
VOTO No 47.278
EMENTA: LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. 1. Se a
sentença está suficientemente motivada, de rigor a adoção
integral dos fundamentos nela deduzidos. Inteligência do
art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça. 2.
Cabe a ré demonstrar a ocorrência de fatos modificativos,
impeditivos ou extintivos do direito da autora. 3. O contrato
deve ser interpretado de forma a prestigiar a livre e soberana
manifestação de vontades celebrada entre as partes,
prevalecendo a regra do pacta sunt servanda, devendo cada
uma das partes envolvidas no litígio arcar com a
responsabilidade assumida no acordo de vontades, sob pena
de enriquecimento indevido. Sentença mantida. Recurso
desprovido, com majoração da verba honorária para 15% do
valor atribuído à causa, devidamente atualizado (artigo 85, §
11, do CPC).
Trata-se
de
recurso
de
apelação
contra
respeitável sentença de fls. 186/192 que julgou parcialmente procedente o
pedido para o fim de declarar a nulidade do contrato de locação, subsistindo
o compromisso de compra e venda do imóvel indicado nos autos e com
preço correspondente a 36 parcelas de R$ 700,00. Em razão da
sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atribuído
à causa, devidamente atualizado.
Interpostos embargos de declaração pela ré (fls.
194/195), estes foram rejeitados pela decisão de fls. 196.
Pleiteia a apelante, em preliminar, a concessão
do benefício da assistência judiciária. Afirma que não possui condições
financeiras de arcar com o pagamento das custas de preparo. Aduz que se
encontra em grave crise, diante da recessão econômica do país. Alega que
teve seus bens declarados indisponíveis em ação civil pública em curso na
comarca de Guarulhos, além de seus ativos financeiros serem objeto de

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bloqueio judicial em pedido formulado pela municipalidade de Arujá. No
mérito, sustenta a validade do contrato de locação entabulado com a
apelada. Insiste na idoneidade do ajuste firmado. Assevera que a apelada é
pessoa instruída e não apresentou prova de ter sido coagida ou ludibriada a
assinar o ajuste. Insiste na inadimplência da demandante, bem como na
configuração do enriquecimento indevido da apelada, na hipótese de
manutenção da sentença.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos
a esta Corte de Justiça.
Foi determinado que apelante apresentasse os
documentos comprobatórios da alegada hipossuficiência financeira (fls.
275).
É o relatório.
A questão envolvendo o pedido de gratuidade
processual formulado pela apelante restou resolvida pelo Acórdão de fls.
285/290 que rejeitou o benefício pleiteado.
Isto porque, a recorrente efetuou o recolhimento
do preparo recursal conforme documentos de fls. 294/296.
Superada a preliminar, no mérito andou bem a
ilustre magistrada sentenciante ao decidir a controvérsia, nos seguintes
termos:
“No mérito, o pedido da ação principal é procedente.
Passo à análise da prova oral.
A testemunha Juliana declarou que a Tatiane comprou o
terreno onde ela reside atualmente e sabe disso porque na
época passava pela rua porque vendia roupas na rua e via
construindo. Disse ter ouvido de clientes que a Imobiliária
Continental vende terrenos no bairro e também que a
imobiliária prometia que depois de um certo tempo pagando o
valor ajustado ela passaria o imóvel para eles. Salientou que
nunca viu o contrato da imobiliária com os moradores do
bairro. Esclareceu que mora no bairro Mirante.
A testemunha Marcos Antonio disse que pelo que soube era
um contrato de compra, mas recentemente soube que era feito
um contrato de aluguel. Acrescentou que indicou para muitas

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pessoas que a imobiliária estava vendendo os lotes. Informou
que no imóvel só tinha terra, e foi feita escavação e construção
por vários pedreiros. Pontuou que ficou sabendo que a pessoa
ia até a Continental e comprava o terreno, mas não tem ciência
se era locação ou venda. Esclareceu que trabalhava com
obras e indicava os lotes para quem perguntava sobre o
terreno.
A informante Rosangela disse que passou informações do lote
07 da quadra 20 para a Tatiane, tendo dito que o imóvel estava
sendo alugado pelo período de 36 meses. Aduziu que passou
a lista de documentos para a Tatiane fazer a locação e foi
elaborado o contrato. Externou que não participou da
assinatura do contrato porque estava de férias. Frisou que a
Tatiane foi fazer a locação do lote e em nenhum momento foi
dito que seria feita uma compra e venda. Informou que o
imóvel foi locado em janeiro de 2014. Comentou que alugavam
o terreno e não perguntavam se a pessoa iria construir, a
opção é da pessoa que está locando. Foi a Tatiane quem
construiu no imóvel. Não sabe dizer se a imobiliária devolve o
valor gasto com a construção no imóvel após o término do
período de locação.
A informante Viviane disse que o imóvel foi alugado em janeiro
de 2014 pela Tatiane e pelo Rodrigo. Acrescentou que eles
foram até a imobiliária e não tinha mais ninguém presente.
Declarou que participou da assinatura, tendo assinado como
testemunha. Aduziu que foram respondidas as dúvidas da
Tatiane na ocasião e que não chegaram a comentar que o
contrato seria convertido em compra e venda, porque era feita
apenas locação dos lotes. Pontuou que o imóvel alugado era
um lote vazio e que o terreno apenas era alugado, mas os fins
eram determinados pela pessoa que o alugava. Falou que o
imóvel era apenas alugado e a informação que era passada
era que a pessoa apenas estava locando o terreno vazio e se
era feita construção a responsabilidade era de quem construiu.
Salientou nunca ter visto a imobiliária devolver os gastos com a
construção do imóvel após o término da locação, porque
normalmente as pessoas fazem a renovação do contrato de
locação.
Com efeito, compulsando detidamente os autos verifico que
não existe possibilidade de se reconhecer uma efetiva relação
locatícia entre as partes.
Em que pese existir um contrato de locação nos autos (fls.
70/77), este teve como objeto um terreno nu, sem qualquer
edificação. E a Autora construiu no imóvel uma casa e lá reside

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com seus familiares como verdadeira proprietária do bem.
Não é apenas ilógico, mas também muito pouco crível, que
uma pessoa possa ter interesse em locar um terreno nu para lá
realizar a construção de sua morada às suas próprias custas, e
que aceite, sem a mínima objeção, por força do contrato, em
caso de despejo, o risco de ver-se privado de qualquer direito
ao ressarcimento por benfeitorias ou acessões.
No caso dos autos, não obstante o argumentado pela parte
Ré, não subsistem dúvidas de que a Autora, assim como
outras pessoas, aceitaram a celebração deste negócio jurídico
nos termos expostos na exordial porque foram levadas a crer,
por compromissos verbais efetuados pela própria parte Ré e
pelas circunstâncias fáticas que se apresentavam à época, que
a assinatura do contrato de locação, nos termos apresentados,
seria a única forma de garantir-lhes a aquisição do bem imóvel,
ainda que a posteriori.
Não se acredita que as pessoas desconhecessem o teor do
contrato de locação objeto dos autos ou mesmo as
consequências que ordinariamente, uma locação e um despejo
podem acarretar.
Não se está a defender que estas pessoas, os locatários, como
a Autora, não soubessem diferenciar uma locação de uma
compra e venda. O que se observa nos autos, em verdade, é o
fato de que estas pessoas confiaram, efetivamente, que com
assinatura do contrato, o imóvel que tanto almejavam estaria
garantido.
Em outras palavras, ninguém, nem a mais simples das
pessoas, iria pretender locar um terreno nu para construir a
sua residência, sabendo que poderiam perder de forma
definitiva, o seu patrimônio, fruto de uma vida inteira de
esforços, assinando um contrato como este, se não tivesse
sido afiançada firmemente, ainda que sem maiores garantias
jurídicas, de que manteria a casa por ela construída.
Como se pode observar, a locação do terreno em questão
representou, ao que tudo indica, um expediente utilizado pela
Ré para, de certo modo, induzir a Autora e outras pessoas (há
notícias de que foram vários contratos dessa mesma
natureza), compelindo-os a permanecerem numa área sem
lhes garantir o direito de aquisição que fora assegurado,
verbalmente, em data anterior.
No caso, é razoável concluir que a Ré, ao celebrar, naquele

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contexto específico revelado pelos autos, tal espécie de
contrato com pessoas de grande simplicidade e pouca
instrução, com pouco ou nenhum traquejo em questões
jurídicas e negociais, como a Autora, atuou em evidente
desrespeito aos princípios da eticidade e da boa-fé, que devem
nortear as relações no âmbito privado, e cuja observância é
inalienável.
(...)
Outrossim, não obstante o esforço argumentativo, resta
evidente que a estratégia adotada pela parte Ré ao celebrar
um negócio desta natureza com cláusulas, aliás, de um nível
de abusividade poucas vezes visto - constitui, em verdade, um
claro expediente voltado a disfarçar negócio jurídico diverso
(no caso, compra e venda), constituindo, desta feita, simulação
contratual, na forma do artigo 167 do Código Civil.
Essa conclusão vem reforçada pelo fato de que, a redação do
contrato nestes termos, como locação, não era apenas
demasiadamente vantajosa para a parte Autora, pelas razões
já aventadas, mas também constituía a única maneira
juridicamente "admissível" de negociar os lotes que possuía,
inclusive o lote objeto do presente feito, já que o patrimônio da
Ré encontrava-se, até muito recentemente, com decretação de
indisponibilidade, desde 19 de fevereiro de 2001, por força de
determinação deste juízo, nos autos da Ação Civil Pública de
no 3769-81.2000.
(...)
Como se pode observar, toda a narrativa dos fatos, os
documentos acostados aos autos, assim como o próprio
conhecimento deste juízo acerca das demandas e do contexto
fático-jurídico que envolve a discussão das áreas objeto da lide
e dos negócios firmados pela parte Ré, permite concluir, como
já salientado alhures, pela existência de evidentes indícios de
simulação, não se podendo considerar celebrada a locação
indicada na exordial.
A simulação é um vício social do negócio jurídico presente
quando a vontade interna é discrepante da vontade
manifestada, ou seja, há uma diferença entre a aparência e a
essência. A ocorrência da simulação depende de prova
robusta e a sua arguição em Juízo somente é possível por
parte daquele que com ela não consentiu.

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A Autora logrou êxito em demonstrar que sua vontade interna
era de pactuar um contrato de compra e venda, mas acabou
por pactuar a locação diante da promessa de que
posteriormente esta seria convertida numa compra e venda.
Assim, sob a ótica da Autora a simulação era inocente, ao
passo que sob a ótica da Ré a simulação era maliciosa, pois
visava esta contrariar imperativo legal.
No caso, deu-se vida a um negócio aparente para encobrir
uma relação jurídica dissimulada, sendo a simulação relativa. E
é possível que seja declarada a relação jurídica dissimulada,
prevalecendo o que foi querido, em vez do que se aparentou
querer, nos termos do artigo 167 do Código Civil.
Por corolário, o negócio jurídico de locação celebrado entre as
partes deve ser considerado nulo, todavia o negócio jurídico da
compra e venda subsiste por ser válido na substância e na
forma, e por refletir ainda a real vontade da parte Autora de
adquirir o terreno em disputa.
Assim, é de rigor reconhecer a nulidade da locação entabulada
entre as partes, bem como a subsistência do compromisso de
compra e venda.” (fls. 187/192)
E nos termos do art. 252 do Regimento Interno
deste Egrégio Tribunal de Justiça, “nos recursos em geral, o relator
poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida,
quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se
houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar
a conclusão adotada no julgamento.”
As alegações tecidas no recurso de apelação,
que apenas reiteram as questões claramente analisadas pelo magistrado de
1a instância, é de se adotar integralmente os fundamentos contidos na
sentença.
Nesse sentido, o seguinte julgado do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“A viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o
juízo
de
valor
firmado
na
sentença,
inclusive
transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre
omissão ou ausência de fundamentação no decisum.”
(REsp no 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de
Noronha, j. 4.9.2007). (No mesmo sentido: REsp. no 641.963-

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ES; REsp. no 592.092-AL; REsp. no 265.534-DF).
Vejam-se também os julgados desta Corte de
Justiça:
“A r. sentença combatida deve ser confirmada pelos seus
próprios fundamentos, aqui expressamente adotados
como razão de decidir, nos termos do art. 252 do
Regimento Interno deste E. Tribunal, verbis: 'Nos recursos
em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos
da
decisão
recorrida,
quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la'. Nesta
Seção de Direito Privado, o dispositivo regimental tem sido
largamente utilizado por suas Câmaras, seja para evitar
inútil
repetição,
seja
para
cumprir
o
princípio
constitucional da razoável duração do processo.” (Ap. no
990.10.310915-5, Rel. Des. Renato Sartorelli, 26a Câm., j.
14/10/2010).
“Apelação
Reiteração dos termos da sentença pelo
relator
Admissibilidade
Adequada fundamentação

Precedente jurisprudencial
Incidência do artigo 252 do
Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo Improvimento.” (Ap. no 992.07.020734-7, Rel.
Des. Vianna Cotrim, 26a Câm., j. 29/09/2010).
Os elementos probatórios dos autos corroboram a
versão trazida pela autora, ou seja, ocorreu a fraude apontada na exordial,
pois a intenção das partes era de celebrar um negócio envolvendo a compra
e venda de imóvel, e não um contrato de locação, como sustenta a
recorrente.
Assim, é certo que a apelante não logrou
comprovar a existência de fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do
direito da parte autora, nos termos do art. 373, II, do CPC.
E preleciona o renomado VICENTE GRECCO
FILHO (Direito Processual Civil Brasileiro, 2o vol., Saraiva, 13a ed. 1999, p.
189) que:
"Ao réu incumbe a prova da existência de fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor.
Se o réu não provar suficientemente o fato extintivo,
modificativo ou impeditivo, perde a demanda. Não existe,

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no processo civil, o princípio geral do 'in dubio pro reo'.
No processo civil, 'in dubio', perde a demanda quem
deveria provar e não conseguiu.
É importante repetir que, conquanto a prova do fato
constitutivo incumba ao autor, isto não quer dizer que o
réu não tenha interesse em fazer contraprova do fato
constitutivo ou prova de sua inexistência."
Neste ponto, como bem observou o magistrado
sentenciante não há justificativa para o acolhimento da versão da ré, uma
vez que não comprovada a celebração de contrato de locação.
Dessa forma, emerge cristalino dos autos a
existência de fraude envolvendo uma locação ficta, sendo claro que a ré não
pode eximir-se da obrigação assumida, pois o ajuste refere-se, claramente,
a aquisição de imóvel pela apelada.
Outro não é o entendimento desta Corte de
justiça ao decidir casos análogos, envolvendo a mesma recorrente.
Vejamos:
“CONTRATO DE LOCAÇÃO
BEM IMÓVEL
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
CONTRATUAL
C.C.
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E PEDIDO DE TUTELA
ANTECIPADA

SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA
-
CONTRATO EXCESSIVAMENTE ONEROSO PARA OS
LOCATÁRIOS-AUTORES

RECONHECIMENTO
DE
NULIDADE - ERRO E DOLO
PEDIDOS PARCIALMENTE
PROCEDENTES
PRECEDENTES DESTA COLENDA
CORTE EM CASOS ANÁLOGOS
RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS E DA EDIFICAÇÃO REALIZADA

APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. I- Considerando-se que o
contrato estabelecido entre as partes foi maculado pelos
vícios da fraude, erro e dolo, maculando-o e atentando
contra a boa-fé e a função social do contrato, aliado ao
fato de que o instrumento contratual configura promessa
de compra e venda, impõe-se o reconhecimento de sua
nulidade; II- Ante a impossibilidade de conversão do
contrato de locação para venda em compra, diante do
reconhecimento de sua nulidade, deve a ré indenizar os
autores, sendo estes mantidos na posse do imóvel até que
a
ré
liquide
a
sua
obrigação.
IMPUGNAÇÃO
À
ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA

AUSÊNCIA
DE

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DEMONSTRAÇÃO PELO IMPUGNANTE DE QUE OS
AUTORES POSSUEM RECURSOS SUFICIENTES PARA
SUPORTAR AS CUSTAS DO PROCESSO SEM PREJUÍZO
DA PRÓPRIA SUBSISTÊNCIA
BENEFÍCIO MANTIDO.
Presentes os requisitos legais para a concessão dos
benefícios da justiça gratuita e não logrando a parte
contrária refutar tais requisitos, de rigor a manutenção da
benesse.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1003085-12.2018.8.26.0045;
Relator
(a): Paulo
Ayrosa;
Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de
Arujá - 2a Vara; Data do Julgamento: 19/05/2020; Data de
Registro: 19/05/2020)
APELAÇÃO
AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA

Contrato locatício que seria excessivamente oneroso para
o locatário Locação residencial de terreno desprovido de
qualquer construção ou condição de habitabilidade

Cláusula de renúncia ao exercício do direito de retenção
no contrato de locação que se mostra incongruente com o
objeto do contrato locatício e sua finalidade residencial
Relação locatícia que feriria a boa-fé e a função social do
contrato Aplicação dos arts. 421 e 422 do Código Civil
Reconhecimento de simulação do negócio jurídico

Inteligência do art. 167 do Código Civil Suposto contrato
de locação celebrado com a promessa de aquisição do
imóvel ao final, configurando verdadeira promessa de
compra e venda
Improcedência do pedido de despejo,
tendo em vista a nulidade do contrato locatício Negado
provimento”.
(TJSP;
Apelação
Cível
0005671-83.2011.8.26.0045; Relator (a): Hugo Crepaldi;
Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de
Arujá - 1a Vara; Data do Julgamento: 28/11/2019; Data de
Registro: 28/11/2019)
Em suma, claro está que a ré agiu em
dissonância com o estabelecido contratualmente, razão pela qual não pode
deixar de assumir o adimplemento das obrigações assumidas, sob pena de
configurar-se o enriquecimento indevido.
No
escólio
de
ORLANDO
GOMES
(in
"Obrigações", Forense, 5a ed., p.306/307), tem-se que:
"O enriquecimento compreende todo aumento patrimonial
e todo prejuízo que se evite. O empobrecimento, toda
diminuição efetiva do patrimônio ou a frustração de

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vantagem legítima. Entre o enriquecimento de um e o
empobrecimento do outro, deve haver um vínculo de
conexão, de modo que o primeiro enriqueça as expensas
do segundo.
Esse nexo de causalidade, através do qual se verifica que
a causa do enriquecimento de um é o empobrecimento do
outro, manifesta-se nos casos em que há o deslocamento
de um bem do patrimônio deste para o daquele.
...
Quando, pois falta a causa, ou é injusta, o enriquecimento
é reprovado. A condenação da ordem jurídica se manifesta
por uma sanção civil, que consiste na obrigação imposta
ao enriquecido de restituir o que recebeu por injusto
locupletamento".
Evidente a necessidade de ser reconhecida a
invalidade do contrato de locação, determinando-se a subsistência do
compromisso de compra e venda, como constou na sentença de primeiro
grau, pois não pairam dúvidas de que a demandante celebrou o
compromisso induzida a erro pelas promessas da imobiliária/ré.
Portanto, sem qualquer razão o pedido de
reforma da sentença formulado pela apelante.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
majoração da verba honorária devida pela vencida para 15% do valor
atribuído à causa, devidamente atualizado.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica