Tribunal: TJSP
Processo: 1021641-21.2018.8.26.0576
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000761520
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1021641-21.2018.8.26.0576/50001, da Comarca de São
José do Rio Preto, em que é agravante RODOBENS
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA, é agravado
RICARDO RODRIGUES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1021641-21.2018.8.26.0576/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1021641-21.2018.8.26.0576/50001
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO (4a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE
LTDA
AGRAVADO: RICARDO RODRIGUES DA SILVA
VOTO No 36.330
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
parcial, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento do negócio (tema 577).
Ausência
de
demonstração
do
desacerto
da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto
por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 - SPE LTDA
contra decisão que, em ação de rescisão contratual
c.c. devolução de quantias pagas, negou seguimento a
Recurso Especial, pois o V. Acórdão recorrido observou
a orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega que ante
a
responsabilidade
do
comprador
pela
rescisão
contratual deve ser observado o percentual de retenção
estipulado em cláusula contratual, com as deduções

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previstas no compromisso de compra e venda, sob pena
de violação do princípio da obrigatoriedade dos
contratos. Assinala dissídio jurisprudencial no que
diz respeito à possibilidade de retenção das despesas
administrativas
realizadas
com
a
divulgação,
comercialização e corretagem na venda do imóvel.
Consigna a impossibilidade dos valores pagos a título
de comissão de corretagem integrarem o cálculo de
devolução dos valores, uma vez que o resultado de
mediação foi alcançado. Pretende a retenção de 25% dos
valores pagos e da comissão de corretagem.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto

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Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 334/336.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 259/264) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 10%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “No
caso, não foi adequado ao entendimento daquela Corte
Superior a determinação do abatimento dos valores
vencidos até a rescisão do contrato, da quantia a ser
restituída, bastando o percentual de retenção sobre as

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quantias
efetivamente
pagas
como
indenização
à
requerida pelas despesas com a rescisão, pois não
houve a entrega do bem. Destarte, deve ser afastada a
determinação de desconto de valores vencidos até a
rescisão do contrato, mantendo-se tão somente a
condenação da ré na restituição dos valores pagos, com
retenção exclusivamente de 10% dessas quantias” (fls.
263).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do Recurso Especial, o
que não ocorreu na hipótese.
De
resto,
as
razões
do
recurso
envolvendo a retenção da comissão de corretagem buscam
a prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011. A D. Turma
Julgadora
assinalou
que:
"No
caso,
afigurou-se
razoável a retenção 10% do total das quantias que

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efetivamente foram pagas pelo preço, e no tocante à
comissão de corretagem, o entendimento firmado no REsp
Repetitivo n. 1599511/SP foi de validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, e se
não houve tal transferência ao comprador, havendo a
desistência do negócio não pode pretender a vendedora
ser indenizada pela intermediação, caso não tenha ela
próprio feito diretamente as vendas ou embutido no
preço tal despesa" (fls. 329/330).
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno.
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