Tribunal: TJSP
Processo: 1006595-67.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA (SATI) – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO – REJEIÇÃO – Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo C. STJ (Tema 938) – Prazo prescricional de três anos previsto no artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil –

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA (SATI) – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO – REJEIÇÃO – Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo C. STJ (Tema 938) – Prazo prescricional de três anos previsto no artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil – Termo de ajustamento de conduta (TAC) firmado com o Ministério Público de São Paulo em relação ao SATI anterior à celebração do contrato entre as partes e ao julgamento do repetitivo – Interesse difuso não está submetido à prescrição por se tratar de direito indisponível pertencente à coletividade - Ciência inequívoca ao autor de que a não contratação do SATI não obstaria a aquisição do imóvel conforme obrigação ajustada com o MP/SP – Obrigação suplantada pelo julgamento do repetitivo sob o entendimento de que a cobrança do SATI é abusiva independentemente de informação prévia – Prescrição trienal consumada - Comissão de corretagem – Prescrição parcial - Não é abusiva a transferência da cobrança de comissão de corretagem ao adquirente quando previamente informado do preço total da venda com destaque para o valor da parcela referente a comissão - Prova nos autos de que houve a informação prévia e inequívoca ao adquirente – Sentença mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000616328
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006595-67.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCOS
RAMIRES SOARES, são apelados LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMÓVEIS
S/A., FOR YOU-ASSESSORIA TECNICA E DOCUMENTAL LTDA e TERRAÇO
PAULISTA INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ALEXANDRE COELHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006595-67.2015.8.26.0100 -Voto no 13245/api
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Apelação Cível no 1006595-67.2015.8.26.0100
Apelante: Marcos Ramires Soares
Apelados: LPS Brasil - Consultoria de Imóveis S/A., FOR YOU-ASSESSORIA
TECNICA E DOCUMENTAL LTDA e Terraço Paulista Incorporadora Ltda
Comarca: São Paulo
Voto no 13245/api
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A
TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA
(SATI)
–
SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA
-
INCONFORMISMO – REJEIÇÃO – Tese firmada em sede de
Recurso Especial Repetitivo pelo C. STJ (Tema 938) – Prazo
prescricional de três anos previsto no artigo 206, §3o, inciso IV,
do Código Civil – Termo de ajustamento de conduta (TAC)
firmado com o Ministério Público de São Paulo em relação ao
SATI anterior à celebração do contrato entre as partes e ao
julgamento do repetitivo – Interesse difuso não está submetido
à prescrição por se tratar de direito indisponível pertencente à
coletividade - Ciência inequívoca ao autor de que a não
contratação do SATI não obstaria a aquisição do imóvel
conforme obrigação ajustada com o MP/SP – Obrigação
suplantada pelo julgamento do repetitivo sob o entendimento de
que a cobrança do SATI é abusiva independentemente de
informação prévia – Prescrição trienal consumada - Comissão
de corretagem – Prescrição parcial - Não é abusiva a
transferência da cobrança de comissão de corretagem ao
adquirente quando previamente informado do preço total da
venda com destaque para o valor da parcela referente a
comissão - Prova nos autos de que houve a informação prévia e
inequívoca ao adquirente – Sentença mantida – NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta pelo autor MARCOS
RAMIRES SOARES contra a respeitável sentença, cujo relatório ora se adota, que julgou
improcedente a ação de conhecimento por ele movida em face da parte ré LPS BRASIL
CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A e OUTRO.
A respeitável sentença julgou improcedente o pedido de
restituição das cobranças a título de assessoria técnica imobiliária (SATI) e comissão de

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corretagem reconhecendo a ocorrência da prescrição integral da SATI e parcial da comissão de
corretagem, cuja devolução dos pagamentos não alcançados pela prescrição seria indevida,
tendo em vista a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 938).
Em apelação, o autor pugna pela reforma da respeitável
sentença. Sustenta, em síntese, que foi firmado entre as rés e o Ministério Público de São Paulo,
termo de ajustamento de conduta (TAC) e que tais cobranças são abusivas, sendo aplicável ao
caso, o prazo prescricional de cinco anos previsto pelo Código de Defesa do Consumidor.
Contrarrazões apresentadas.
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o breve relatório.
O autor pretende a restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de serviço de assessoria técnica imobiliária (SATI), pedidos que
foram rechaçados pela respeitável sentença ora guerreada.
Em que pese o inconformismo do autor, de rigor a manutenção
da respeitável sentença, comportando breve análise no que diz respeito ao termo de ajustamento
de conduta firmado pela parte ré com o Ministério Público de São Paulo.
Conforme alegado, inclusive na peça inaugural, a parte ré
firmou termo de ajustamento de conduta com o Ministério Público de São Paulo em 1o de
dezembro de 2009, fls. 34/36, no qual restou ajustado que o serviço de assessoria técnica
imobiliária deveria ser claramente informado ao consumidor nos contratos futuros, inclusive de
que a sua contratação seria facultativa não impedindo a aquisição do imóvel.
Nestes termos, restou especificamente ajustado:
“CLÁUSULA PRIMEIRA: com relação a qualquer empreendimento
atual ou futuro, sempre que, de qualquer forma, oferecer ao consumidor o
denominado Serviço de Assistência Técnico-jurídica ou Serviço de
assistência Técnico imobiliária, ou qualquer outro assemelhado, embora
com denominação distinta, informará claramente ao consumidor que sua
aquisição é facultativa e que, caso não seja adquirido o mencionado
serviço, não impedirá a aquisição do imóvel.
CLÁUSULA SEGUNDA: Incluir, imediatamente, em destaque, no
contrato referente ao SATI ou a qualquer outro serviço assemelhado, para

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qualquer empreendimento, a informação de que “a contratação deste
serviço é facultativa e a sua não contratação não impede a aquisição do
imóvel”, devendo ser juntado aos autos do presente IC, no prazo de 90 dias,
trinta contratos celebrados já com esta nova obrigação estabelecida.
Parágrafo único: A informação será incluída em letra maiúscula e em
negrito, com tamanho superior as demais letras utilizadas no formulário.
Será localizada logo após a qualificação das partes, levando-se em conta o
modelo apresentado nesta oportunidade e que será juntado aos autos.
CLÁUSULA TERCEIRA: Com relação ao empreendimento MAXHAUS
PANAMBY (MAX CASA), comprometem-se à, no prazo de 05 (cinco) dias a
contar da formalização do pedido, devolver o valor referente ao SATI ou
outro serviço assemelhado, aos consumidores que solicitarem a devolução,
cujo valor deverá ser corrigido pelo INCC, considerando-se sem efeito seus
contratos referentes aos mencionados serviços;
CLÁUSULA QUARTA: O descumprimento do compromisso ensejará o
pagamento de multa no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por evento
ocorrido, ou seja, para cada contrato elaborado em desconformidade com o
ora estipulado neste Termo de Compromisso, bem assim pela inobservância
de qualquer das demais obrigações estabelecidas nas cláusulas primeira,
segunda e terceira, também por evento. O valor apurado se sujeita à
correção monetária e será recolhido ao Fundo Especial de Despesa de
Reparação de Interesses Difusos Lesados, previsto no art. 13 da Lei n.o
7.347/85 e regulamentado pela Lei Estadual n.o 6.536/89.
CLÁUSULA QUINTA: Este compromisso produzirá efeitos legais depois
de homologado o arquivamento dos autos pelo Egrégio Conselho Superior
do Ministério Público, nos termos do parágrafo único do art. 112 da Lei
Complementar Estadual 734, de 26.11.93 (Lei Orgânica do Ministério
Público do Estado de São Paulo). Contudo, as empresas comprometem-se a
colocá-lo em vigor no prazo de 20 (vinte) dias a partir desta data.”.
Como se pode notar, trata-se de termo de ajustamento de
conduta sobre interesses difusos tutelado pelo Ministério Público dentre as suas competentes
atribuições, no qual se insere o requerimento do autor no caso concreto, cujo eventual
descumprimento das obrigações elencadas, não estaria sujeito ao lapso prescricional, já que se
trata de interesse público indisponível pertencente a uma coletividade e não apenas a um único
indivíduo.
Esse entendimento, inclusive, é do C. STJ, em caso análogo
envolvendo interesses difusos, conforme jurisprudência que segue transcrita:
“PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REPARAÇÃO DE
DANO AMBIENTAL. IMPRESCRITIBILIDADE. VIOLAÇÃO DO
ART.
535
DO
CPC.
NÃO
OCORRÊNCIA.
DIVERGÊNCIA

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JURISPRUDENCIAL
NÃO
DEMONSTRADA.
ANÁLISE
DE
MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA POR ESTA CORTE SEM
PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES.
1. O acórdão recorrido, que julgou o agravo de instrumento do
recorrente, tratou exclusivamente da prescrição. Mesmo questões de
ordem pública (legitimidade passiva) não podem ser analisadas em
Recurso Especial se ausente o requisito do prequestionamento.
Precedentes do STJ.
2. É cediço que o juiz não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as
alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas,
ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já
encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato
ocorreu. Não violação do art. 535 do CPC.
3. O Tribunal a quo entendeu que: "Não se pode aplicar
entendimento adotado em ação de direitos patrimoniais em ação que
visa à proteção do meio ambiente, cujos efeitos danosos se
perpetuam no tempo, atingindo às gerações presentes e futuras."
Esta Corte tem entendimento no mesmo sentido, de que, tratando-se
de direito difuso - proteção ao meio ambiente -, a ação de reparação
é imprescritível. Precedentes. Agravo regimental improvido.
(AGRESP 1150479, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJE
de 14.10.2011).”. (grifo nosso).
No caso em apreço, o contrato de compromisso de compra e
venda, a fls. 14/33, foi firmado em março de 2011, portanto após a celebração do TAC,
obedecendo a obrigação ajustada no que diz respeito à ciência inequívoca ao autor de que o
valor cobrado à título de SATI seria de pagamento facultativo, o que não impediria a aquisição
do imóvel, conforme documento a fls. 169.
Contudo, sobreveio tese definida em sede de recurso especial
repetitivo pelo STJ e com natureza vinculante (art. 927, III do CPC), segundo a qual se firmou
o entendimento pela abusividade da cobrança deste serviço ou atividade congênere. Isso porque
a “atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora
constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive
no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao
adquirente, como ocorre na corretagem”1. (Tema 938).
Assim, a obrigação ajustada no TAC acabou restando inócua
ante o advento de novo entendimento firmado pelo C.STJ, tendo em vista que a cobrança de
1 REsp. no 1.599.511/SP, j. de 24.08.2016, DJe de 06.09.2016, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino

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valores à título de SATI é abusiva sendo indiferente a sua prévia informação ao consumidor
adquirente.
Portanto, o autor a princípio teria direito à devolução do valor
pagos à título de SATI, contudo, também foi firmado outro entendimento pelo STJ em sede de
recurso especial repetitivo e com natureza vinculante (art. 927, III do CPC) segundo o qual
“incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
conforme disposto no artigo 206, § 3o, IV do CC”2. (Tema 938).
E, conforme bem observado pelo MM. Juízo sentenciante o
valor à título de SATI foi pago em única prestação na data de 13/03/2011, enquanto a presente
demanda foi ajuizada somente em 27/01/2015, portanto, completamente fulminada pela
prescrição a pretensão do autor em ser restituído.
Destaque-se que a prescrição aqui tratada
pretensão
indenizatória - não tem relação com a obrigação contraída no TAC, como se viu.
No que diz respeito à comissão de corretagem, importante
mencionar que este ponto não foi objeto de ajustamento de conduta entre a parte ré e o
Ministério Público de São Paulo.
Igualmente nesta situação, o MM. Juízo bem andou em
reconhecer a prescrição dos pagamentos efetuados até 26/01/12, já que a ação foi distribuída
em 27/01/2015, restando fulminada novamente a pretensão do autor em relação a restituição de
tal verba.
Contudo, o valores referente à comissão de corretagem pagos
dentro do lapso prescricional, ou seja após 26/01/12 até a data da propositura da demanda,
também não são passíveis de devolução, tendo em vista, que o Recurso Especial Repetitivo no
1.599.511-SP, também definiu tese segundo a qual “é válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (Tema 938).
2 REsp. no 1.551.956/SP, j. de 24.08.2016, DJe de 06.09.2016, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino

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No caso em apreço, inequívoca a informação prestada ao autor
em relação à incidência da comissão de corretagem e seu valor, conforme se verifica a fls.
165/168, concluindo-se, portanto, que, sob qualquer ângulo que se analise a questão referente a
devolução dos valores cobrados à título de SATI e/ou de comissão de corretagem, a demanda é
improcedente.
No mais, inadmissível a contagem do prazo prescricional de
cinco anos, previsto no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que tal lapso é para a
pretensão de reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, conforme
previsto no art. 27, isto é, relativos a acidente de consumo que coloquem em risco ou ofenda a
incolumidade física e/ou psíquica do consumidor.
Não é o caso dos autos, já que o que se pretende é o
ressarcimento dos valores cobrados à título de comissão de corretagem e serviço de assessoria
técnica imobiliária que supostamente envolveria enriquecimento ilícito da parte ré, cujo prazo
prescricional é o da regra especial prevista no art. 206, §3o, do Código Civil.
Corrobora ainda, o entendimento firmado em sede de recurso
especial repetitivo no 1.551.956/SP (Tema 938), cujo julgamento também se baseou no
entendimento firmado em sede de recurso especial de relatoria da Ministra Nancy Andrighi:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL. AÇÃO
DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA INDEVIDA DE
VALORES. INCIDÊNCIA DAS NORMAS RELATIVAS À PRESCRIÇÃO
INSCULPIDAS NO CÓDIGO CIVIL. PRAZO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO
TRIENAL.
PRETENSÃO
DE
RESSARCIMENTO
DE
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. O diploma civil brasileiro divide os
prazos prescricionais em duas espécies. O prazo geral decenal, previsto no
art. 205, destina-se às ações de caráter ordinário, quando a lei não houver
fixado prazo menor. Os prazos especiais, por sua vez, dirigem-se a direitos
expressamente mencionados, podendo ser anuais, bienais, trienais,
quadrienais e quinquenais, conforme as disposições contidas nos parágrafos
do art. 206. 2. A discussão acerca da cobrança de valores indevidos por parte
do fornecedor se insere no âmbito de aplicação do art. 206, §3o, IV, que
prevê a prescrição trienal para a pretensão de ressarcimento de
enriquecimento sem causa. Havendo regra específica, não há que se falar na
aplicação do prazo geral decenal previsto do art. 205 do CDC. Precedente. 3.
A incidência da regra de prescrição prevista no art. 27 do CDC tem como
requisito essencial a formulação de pedido de reparação de danos causados
por fato do produto ou do serviço, o que não ocorreu na espécie. (...).
7.Recurso especial não provido. (STJ Resp: 1.238.737/SC, Relatora:
Ministra Nancy Andrighi, j. 08/11/2011, DJe 17/11/2011.)

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Isto posto, de rigor a manutenção da r. sentença, devendo o
autor arcar com mais 5% sobre o valor da causa, à título de honorários recursais, em razão de
nova sucumbência experimentada em sede recursal.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos
termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO à apelação, nos termos supraexpostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator