Tribunal: TJSP
Processo: 1001979-67.2019.8.26.0372
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Simões de Vergueiro
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, C.C. PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO, COM PEDIDO DE REFORMA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE LOTEAMENTO – RECURSO INTERPOSTO PELA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO LOTE – PRAZO CONTRATUAL DE 24 (VINTE E QUATRO

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, C.C. PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO, COM PEDIDO DE REFORMA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE LOTEAMENTO – RECURSO INTERPOSTO PELA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO LOTE – PRAZO CONTRATUAL DE 24 (VINTE E QUATRO MESES) QUE DEVE PREVALECER EM RELAÇÃO AO PRAZO DE 04 (QUATRO) ANOS PREVISTO PELA LEI 6.766/79 – PRECEDENTES NESSE SENTIDO – EXIGÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL PELA PROMITENTE COMPRADORA QUE SE MOSTRA, PORTANTO, ABSOLUTAMENTE LEGÍTIMA - CIRCUNSTÂCIA ESTA QUE, INCLUSIVE, CARACTERIZA DANO PATRIMONIAL INDENIZÁVEL, DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE DA NATURAL FRUIÇÃO DA COISA - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IMPOSTO TERRITORIAL URBANO ("IPTU") – ADIMPLEMENTO DO DÉBITO TRIBUTÁRIO QUE É DE RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDENDORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO BEM – PRECEDENTES NESSE SENTIDO – DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUE FORAM ADIMPLIDOS PELA RECORRIDA A ESSE TÍTULO, E QUE SE IMPÕE – ACERTO DA R. SENTENÇA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000405914
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001979-67.2019.8.26.0372, da Comarca de Monte Mor, em que é apelante PÉTALA DE
OURO COMERCIAL E IMOBILIÁRIA LTDA, é apelada PAMELA FLORENCIO DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente sem voto), MIGUEL PETRONI NETO E MAURO CONTI MACHADO.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 42394
APEL.No: 1001979-67.2019.8.26.0372
COMARCA: MONTE MOR 2a VARA CÍVEL
APTE. : PÉTALA DE OURO COMERCIAL E IMOBILIÁRIA LTDA
APDA. : PAMELA FLORENCIO DA SILVA
JUIZ. : RAFAEL IMBRUNITO FLORES
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R.
SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE
PROCEDENTE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, C.C.
PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS ALEGAÇÃO DE
INCORREÇÃO, COM PEDIDO DE REFORMA - CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
OBJETO DE LOTEAMENTO RECURSO INTERPOSTO PELA
PROMITENTE VENDEDORA ATRASO NA ENTREGA DO
LOTE PRAZO CONTRATUAL DE 24 (VINTE E QUATRO
MESES) QUE DEVE PREVALECER EM RELAÇÃO AO
PRAZO DE 04 (QUATRO) ANOS PREVISTO PELA LEI
6.766/79 PRECEDENTES NESSE SENTIDO EXIGÊNCIA
DA
CLÁUSULA
PENAL
PELA
PROMITENTE
COMPRADORA
QUE
SE
MOSTRA,
PORTANTO,
ABSOLUTAMENTE LEGÍTIMA - CIRCUNSTÂCIA ESTA
QUE, INCLUSIVE, CARACTERIZA DANO PATRIMONIAL
INDENIZÁVEL,
DIANTE
DA
IMPOSSIBILIDADE
DA
NATURAL FRUIÇÃO DA COISA - RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DO IMPOSTO TERRITORIAL URBANO
(“IPTU”) ADIMPLEMENTO DO DÉBITO TRIBUTÁRIO QUE
É
DE
RESPONSABILIDADE
DA
PROMITENTE
VENDENDORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO BEM

PRECEDENTES NESSE SENTIDO DETERMINAÇÃO DE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUE FORAM ADIMPLIDOS
PELA RECORRIDA A ESSE TÍTULO, E QUE SE IMPÕE
ACERTO DA R. SENTENÇA RECURSO NÃO PROVIDO.
Tratam os autos de Recurso de Apelação interposto contra R.
Sentença pela qual foi julgada parcialmente procedente Ação de Obrigação de Fazer, c.c.
Pedido de Reparação de Danos, nos moldes em que proposta por PAMELA
FLORENCIO DA SILVA contra PÉTALA DE OURO COMERCIAL E
IMOBILIÁRIA LTDA., para a específica finalidade de: “condenar a requerida: a) à
restituição dos débitos do IPTU, pretéritos à efetiva entrega do imóvel dos anos de 2017,
2018 e 2019 com correção do desembolso e mora da citação; b) ao pagamento de 0,5%
por mês de atraso, do valor do contrato, a título de lucros cessantes, com correção do

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ajuizamento e juros da citação, iniciando em 15/07/2018 e cessando na data de entrega
do referido lote”. No mais, foi carreada a ocupante do polo passivo, porque vencida em
maior extensão, condenação ao pagamento de custas, despesas processuais, bem como de
Honorários Advocatícios, estes por sua vez fixados em percentual correspondente a 10%
do valor da condenação.
Alega a demandada em razões encartadas a fls. 209/216, que a R.
Sentença como proferida deve ser integralmente reformada, uma vez que não resultou
caracterizada a efetiva entrega do lote que foi adquirido pela autora, haja vista que a
cláusula contratual pela qual resultou indicado que o prazo para conclusão das obras de
infraestrutura seria 17/04/2016, corresponde a “mera estimativa de conclusão”, se fazendo
presente, portanto, a plena possibilidade de prorrogação do prazo para 14/07/2020, a se dar
sem qualquer violação contratual, ao contrário do que tentou fazer crer a recorrida,
inclusive porque para tanto esta autorizada pela Prefeitura de Monte Mor, a quem compete
a fiscalização da implantação do loteamento, tanto é verdade que tal informação vem
averbada na matrícula da área imóvel. Não bastasse o quanto exposto, dá conta também de
que a exigência do pagamento do IPTU pela recorrida se mostra perfeitamente admitida
pela Jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, conforme entendimento
firmado por ocasião do julgamento dos Recursos Especiais no 1.110.511/SP, e
1.111.202/SP, o que se deu sob o chamado rito dos recursos repetitivos, razão pela qual
deve ser respeitado o instrumento contratual vinculador da vontade das partes, pelo qual
resultou estabelecida a obrigação da adquirente pelo adimplemento do imposto Municipal
por ela questionado. Por fim, sustenta também que inexistem quaisquer danos passíveis de
reparação civil, uma vez que a recorrida sequer comprovou sua existência, não podendo ser
presumida sua ocorrência, inclusive porque sequer apresentado eventual projeto
construtivo destinado a efetiva utilização do lote que foi por ela adquirido, daí o porquê de
pedir pelo acolhimento de seus reclamos, de sorte a obter a plena e integral reforma dos
termos constantes da R. Sentença proferida, inclusive com a necessária redefinição dos
limites da Sucumbência.
Regularmente processado o recurso, a recorrida, conforme dá conta
por manifestação de fls. 260/270, apresentou suas devidas contrarrazões, momento em que

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buscou a plena e integral manutenção dos termos inseridos na R. Sentença indevidamente
atacada, subindo então o feito a esta E. Corte, de sorte a se promover a necessária
reapreciação dos termos da R. Sentença como lançada aos autos.
É o relatório.
O Recurso como intentado pela recorrente não deve vingar, uma vez
que o entendimento que foi adotado pelo Juízo, o que se deu por força da R. Sentença
proferida, se mostrou plenamente adequado no trato da questão como submetida ao
reexame por esta E. Corte.
Conforme se apura a partir da detida análise dos autos, firmaram as
partes atualmente litigantes, “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
de Imóvel objeto de Loteamento” (fls. 20/36), pelo qual resultou definida, o que se deu
através da “Cláusula Nona Conclusão de Obras de Infraestrutura do Loteamento” que: “A
conclusão das Obras de Infraestrutura do Loteamento dar-se-á no prazo de 24 (vinte e
quatro) meses, a contar da data do registro do Loteamento perante o Oficial de Registro
de Imóveis Competente, observada a possibilidade de adiantamento a qualquer tempo ou
postergação nos termos da Lei Federal no 6.766/79”.
Diante de tal realidade, e como bem observou o Juízo, por força da
R. Sentença indevidamente atacada, resultou caracterizado o efetivo atraso na entrega do
bem imóvel, uma vez que prazo contratual de 24 (vinte e quatro) meses deve prevalecer em
detrimento do prazo de 4 (quatro) anos previsto pela Lei No 6.766/79, notadamente porque
excessivo, bem como porque ajustado em relação de consumo celebrada, esta que se coloca
como definidora dos limites em desate.
Nos dizeres do Juízo:
“Assim, a mera menção da cláusula genérica estabelecendo
poassibilidade de prorrogação por até quatro anos, de acordo com a Lei de
Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79), fere o princípios da transparência e da
potestatividade. Ademais, prazo de 4 (quatro) ans do art. 18, V, da Lei 6766/79 não se

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refere ao prazo prometido pelo fornecedor ao consumidor, já que faz menção ao prazo
máximo que pode constar em cronograma a ser submetido à aprovação da Prefeitura”.
Nesse sentido, inclusive, é caso de se conferir o entendimento
adotado por esta E. Corte, conforme se verifica a partir da ementa do seguinte Aresto que
agora transcrevo:
“COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
LOTEAMENTO.
1. Concessão da gratuidade às rés-apelantes URBPLAN e SP-60.
Efeito ex nunc.
2. Prazo de entrega. Prevalência do prazo previsto em contrato.
Prorrogação da entrega nos termos da Lei no 6.766/79 é vaga, violando dever de
informação do consumidor. Abusividade do contrato que estabelece mera estimativa
para o prazo para a entrega (art. 39, inciso XII, do CDC). Ademais, prazo de 4 anos do
art. 18, V, da Lei6766/79 não se refere ao prazo prometido pelo fornecedor ao
consumidor, já que faz menção ao prazo máximo que pode constar em cronograma a ser
submetido à aprovação da Prefeitura. Atraso na entrega verificado. Além disso, até
mesmo a prorrogação de 4 anos foi superada.
3. Responsabilidade pelo atraso. Percalços na concretização do
empreendimento e aprovações em órgãos públicos são fortuitos internos inerentes à
atividade. Art. 927, parágrafo único, CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor.
Arts.12 e 14, CDC. Obrigação de entrega que não se resume à expedição do Termo de
Verificação de Obras TVO. Aplicação analógica das Súmulas no 160 e 161 deste E.
TJSP. Responsabilidade das rés pelo atraso e danos causados.
4. Obrigação de fazer. Entrega do imóvel. Ausência de
comprovação de que todas as atitudes possíveis de serem adotadas pelas loteadoras vêm
sendo tomadas e de que as exigências da SABESP e órgãos governamentais são
descabidas. Atraso na entrega de mais de 7 anos extrapola qualquer razoabilidade, não
podendo os adquirentes ficarem sem qualquer perspectiva de entrega. Determinação de
entrega devida, com aplicação de multa por descumprimento.
5. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel
durante a mora, ainda que se trate de lote de terreno. Postergação da utilização do lote,
que possui caráter frugífero. Aplicação da Súmula 162/TJSP e do Tema Repetitivo no
996 do E. STJ. Condenação devida. Aluguel indenizatório no percentual de 0,5% do
valor do contrato adequado. Menor valor de mercado de lote já refletido no valor do
contrato. Incidência do percentual sobre o valor total do contrato, e não apenas as
parcelas pagas. Indenização é pela falta de ocupação do imóvel como um todo.
6. Danos morais. Longo período de atraso. Situação excepcional

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que ultrapassou o mero inadimplemento contratual ou aborrecimento. Indenização
devida. Quantum adequado.
7. Recursos não providos”. (TJSP, 7a Câmara de Direito Privado,
Recurso de Apelação no 1002120-52.2017.8.26.0115, Relatora Desembargadora Mary
Grün, recurso julgado em 16/01/2020).
A luz de tais elementos, imperativo se mostra também o
reconhecimento da ocorrência de dano material indenizável, uma vez que a entrega do lote
que foi adquirido pela recorrida, e que deveria ocorrer no prazo contratual estipulado entre
as partes atualmente litigante, caracteriza efetivo prejuízo diante da manifesta
impossibilidade da natural fruição da coisa, razão pela qual não devem vingar os reclamos
da inconformada também nesse aspecto.
Superado os pontos até agora enfocados, e apreciando questão relativa a responsabilidade
da recorrente pelo adimplemento dos valores que remetem a Imposto Territorial Urbano
“IPTU”, é de se dizer que razão também não assistam aos reclamos da imobiliária, uma vez
que a promitente vendedora responde pelo pagamento do respectivo Imposto Municipal até
a efetiva entrega do lote, o que não se registrou no caso dos autos, sendo este o melhor
entendimento como adotado adotado por esta E. Corte, conforme se verifica a partir da
ementa do seguinte Aresto que transcrevo:
“Compromisso de venda e compra. Lotes. Atraso injustificado nas
obras de infraestrutura. Responsabilidade do loteador. Indenização cabível. Prazo de
quatro anos da Lei6.766/79, art. 7o, parágrafo único, que não se refere ou afeta o prazo
prometido pelo fornecedor ao consumidor. Possibilidade de inversão da cláusula penal
estipulada exclusivamente em detrimento do promissário comprador (Tema 971).
Inversão que, no caso concreto, acarreta valor manifestamente excessivo. Cláusula
penal reduzida, com fundamento no art.413 do Código Civil, para 0,5% do valor
atualizado do contrato. Precedentes desta Câmara. Comissão de corretagem. Prescrição
trienal parcialmente configurada (Tema 938). Ausência de abusividade quanto ao
repasse das parcelas não abarcadas pela prescrição. Valores pagos a título de IPTU
antes da entrega do imóvel que não podem ser carreados aos autores. Sentença
parcialmente reformada. Recurso provido em parte”.(TJSP, 1a Câmara de Direito Privado,
Recurso de Apelação no 1001700-52.2014.8.26.0309, Relator Desembargador Claudio Godoy,
recurso julgado em 05/03/2020).

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Por fim, diga-se, apenas para que não se alegue eventual omissão
presente no enfrentamento dos questionamentos apontados pela recorrente, que os
precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça que foram evocados na tentativa de
fazer prevalecer seus argumentos, não correspondem as mesmas questões fáticas presentes
no processo em análise, aspecto este que permite a aplicação da técnica da distinção
(distinguishing), conforme prevista atualmente pelo artigo 489, §1o, inciso VI, do atual
Código de Ritos.
Em sendo assim, de rigor firmar entendimento no sentido de que a R.
Sentença hostilizada deve ser alvo de integral manutenção, porque de maneira adequada
apreciou o Juízo todas as questões como foram colocadas em debate no feito, manutenção
essa que se dá com pleno suporte em seus próprios, legítimos, adequados, e jurídicos
fundamentos, salvo quanto aos Honorários Advocatícios, que deverão agora ser majorados
para percentual correspondente a 15% do valor da condenação, o que se dá em atenção aos
termos do quanto vem previsto pelo art. 85, §11, do CPC em vigor.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, para tanto observados
os exatos limites do Voto.
Simões de Vergueiro
Relator