Tribunal: TJSP
Processo: 1004110-28.2019.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
– Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido do compromissário, sem culpa do promitente vendedor. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Irretroatividade desse diploma que torna inexigível o prazo de 180 para a devolução dos valores pagos, o que deve então ocorrer de uma só vez no prazo para voluntário cumprimento da sentença. Parcial retenção dos valores pagos que se justifica, em percentual não abusivo, ante a textual previsão do contrato e para evitar o enriquecimento indevido, eis que pertinente às despesas geradas pelo desistente. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1004110-28.2019.8.26.0400; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/05/2020; Data de Registro: 06/05/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Compra e Venda

Relator(a):

Arantes Theodoro

Comarca:

Olímpia

Órgão julgador:

36a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

06/05/2020

Data de publicação:

06/05/2020

Ementa:
VOTO No 37.316
EMENTA – Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido do compromissário, sem culpa do promitente vendedor. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Irretroatividade desse diploma que torna inexigível o prazo de 180 para a devolução dos valores pagos, o que deve então ocorrer de uma só vez no prazo para voluntário cumprimento da sentença. Parcial

Ementa:
VOTO No 37.316
EMENTA – Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido do compromissário, sem culpa do promitente vendedor. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Irretroatividade desse diploma que torna inexigível o prazo de 180 para a devolução dos valores pagos, o que deve então ocorrer de uma só vez no prazo para voluntário cumprimento da sentença. Parcial retenção dos valores pagos que se justifica, em percentual não abusivo, ante a textual previsão do contrato e para evitar o enriquecimento indevido, eis que pertinente às despesas geradas pelo desistente. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000317871
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004110-28.2019.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que é apelante
RODRIGO
ZAGO,
é
apelado
HOT
BEACH
SUITES
OLIMPIA
-
EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 6 de maio de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004110-28.2019.8.26.0400 -Voto no
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APELAÇÃO
1004110-28.2019.8.26.0400
APELANTE
Rodrigo Zaro
APELADO
Hot Beach Suítes Olímpia Empreend. Imobiliários Spe Ltda
COMARCA
Olímpia - 2a Vara
VOTO No 37.316
EMENTA – Compromisso de compra e venda de
imóvel. Rescisão contratual a pedido do compromissário, sem culpa do
promitente vendedor. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Irretroatividade
desse diploma que torna inexigível o prazo de 180 para a devolução dos
valores pagos, o que deve então ocorrer de uma só vez no prazo para
voluntário cumprimento da sentença. Parcial retenção dos valores pagos
que se justifica, em percentual não abusivo, ante a textual previsão do
contrato e para evitar o enriquecimento indevido, eis que pertinente às
despesas geradas pelo desistente. Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de apelação contra sentença que julgou
parcialmente procedente ação de rescisão de compromisso de compra e venda
de imóvel com pedido cumulado de restituição de valores.
O autor pede a alteração da sentença no tocante ao
percentual de devolução.
Para tanto ele afirma que não havia de ser aplicada ao
caso a Lei no 13.786/2018, eis que “referida legislação entrou em vigor após a
celebração dos contratos entre as partes, não se admitindo a sua aplicação
retroativa”.
A propósito o apelante enfatiza que a ”sentença de
primeiro grau impõe ao consumidor onerosidade excessiva quando da resolução
do pacto, a implicar, de outro lado, vantagem indevida e enriquecimento sem
causa”, devendo lhe ser restituído “ao menos, 90% dos valores pagos“.

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Ao lado disso ela salienta que se impunha “a
devolução dos valores pagos de forma imediata e em parcela única, não podendo
prosperar o prazo de 180 dias para a devolução”.
Recurso regularmente processado e respondido.
É o relatório.
I Inobstante os termos da certidão de fls. 255, reputa-
se suficiente o valor recolhido pelo autor a título de preparo recursal, eis que
apurado com base na diferença entre o valor postulado e o que ao final lhe foi
concedido pela sentença, isto é, justamente sobre o montante que ele aqui
almeja obter.
II Aqui se cuidava de desfazimento dos contratos por
iniciativa do compromissário-comprador, sem culpa da promitente-vendedora.
Tal quadro tornava necessária a devolução dos valores
pagos, já que abusiva à luz do artigo 51 incisos II, IV e XV da Lei 8.078/90 a
disposição que preveja a perda integral de tais importâncias.
Quanto ao tema a questão se acha nesse sentido
dirimida no âmbito local:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.”
Já a Corte incumbida de ditar a inteligência da lei

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federal assim assentou:
“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.”
Ora, em casos tais se mostra devida a retenção de
parte dos valores pagos à vista das despesas comerciais e administrativas
suportadas pela promitente vendedora, afigurando-se razoável limitar essa
retenção a algo entre 10% e 25%.
Nesse sentido tem se manifestado o Superior Tribunal
de Justiça:
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem
considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo
promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - seja arbitrado entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
de cada caso.” (AgInt no AREsp 1331630/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, 28/3/2019).
Assim, não se haveria de censurar a sentença quanto
ao fato de ter fixado a retenção em 25% se não fosse a particularidade de as
partes terem no contrato convencionado a dedução àquele título de 20% dos
valores pagos (cláusula 6a item 8), previsão que havia de ser agora respeitada.
Certo, ainda, que não se podia fixar o prazo de 180
dias para a devolução, previsto no artigo 67-A da Lei 4.591/64, já que se cuidava
de contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, que incluiu aquele dispositivo no
texto legal primário.
Incidia aqui, quanto a tal aspecto, o regime do artigo 6o
e §1o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, resumido no brocardo
“tempus regit actum”
Logo, a devolução haverá de ocorrer de uma só vez no
prazo para o voluntário cumprimento da sentença.

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Note-se que a irretroatividade da lei nova não obstava
a retenção de parte dos valores pagos.
Realmente, a retenção era de rigor não por contra da
lei, mas por força da expressa previsão dos contratos - disposição que não
violava o direito positivo e nem era abusiva à luz da Lei 8.078/90 - e, ainda, de
modo a evitar o enriquecimento indevido do compromissário comprador, já que
ele deixaria de ressarcir o empresário pelas despesas a que deu causa.
Em suma, a sentença comporta reparo apenas para
excluir o prazo de 180 dias para a devolução dos valores e limitar a redução a
20% dos valores pagos, o que não justifica, porém, alteração na disposição sobre
verbas de sucumbência.
Para tal fim dá-se parcial provimento ao recurso.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator