Tribunal: TJSP
Processo: 1005958-20.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESPESAS CONDOMINAIS. DANO MORAL. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inversão do ônus da prova. Diferença de financiamento. Possibilidade de devolução do valor cobrado a maior em decorrência de correção monetária. Financiamento obtido, com quitação da promessa de venda e compra, em

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESPESAS CONDOMINAIS. DANO MORAL. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inversão do ônus da prova. Diferença de financiamento. Possibilidade de devolução do valor cobrado a maior em decorrência de correção monetária. Financiamento obtido, com quitação da promessa de venda e compra, em período inferior a um ano. Inteligência do art. 2o, § 1o, da Lei 10.192/01. Devolução dos valores pagos a maior. Comissão de corretagem. É válida a cláusula que transfere para o adquirente a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Ciência prévia da compradora a respeito da cobrança da comissão de corretagem. Restituição indevida. REsp no. 1.551.968/SP e 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária. As despesas de condomínio são devidas de regra pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio. Não há qualquer fundamento para imputar ao autor, antes da efetiva imissão na posse, o pagamento de tais despesas, pois não era possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Restituição simples determinada. Dano moral. Não caracterizado. Mero dissabor. A cobrança indevida gera transtorno e aborrecimentos, entretanto, não caracterizada publicidade negativa ou situação excepcional a ensejar dano moral, e consequente direito à indenização. Tampouco houve qualquer ofensa à honra ou à personalidade do adquirente.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500715
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005958-20.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante WILLIAM
ANDERSON
ANSELMO,
é
apelado
OMEGA
YOU
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005958-20.2018.8.26.0001 -Voto no 16605
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Apelação Cível no. 1005958-20.2018.8.26.0001
Comarca: São Paulo (7a Vara Cível do Foro Regional de Santana).
Apelante: William Anderson Anselmo.
Apelado: Omega You Empreendimento Imobiliário Ltda.
Voto no. 16.605
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA
IMOBILIÁRIA.
DIFERENÇA
DE
FINANCIAMENTO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. DESPESAS CONDOMINAIS.
DANO MORAL. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Inversão do ônus da prova. Diferença de financiamento.
Possibilidade de devolução do valor cobrado a maior em
decorrência de correção monetária. Financiamento obtido, com
quitação da promessa de venda e compra, em período inferior a
um ano. Inteligência do art. 2o, § 1o, da Lei 10.192/01. Devolução
dos valores pagos a maior. Comissão de corretagem. É válida a
cláusula que transfere para o adquirente a obrigação de pagar a
comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa
atribuição. Ciência prévia da compradora a respeito da cobrança
da comissão de corretagem. Restituição indevida. REsp no.
1.551.968/SP e 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante
das instâncias ordinária. As despesas de condomínio são devidas
de regra pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio.
Não há qualquer fundamento para imputar ao autor, antes da
efetiva imissão na posse, o pagamento de tais despesas, pois não
era possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruiu dele,
menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Restituição
simples determinada. Dano moral. Não caracterizado. Mero
dissabor. A cobrança indevida gera transtorno e aborrecimentos,
entretanto, não caracterizada publicidade negativa ou situação
excepcional a ensejar dano moral, e consequente direito à
indenização. Tampouco houve qualquer ofensa à honra ou à
personalidade do adquirente.
Recurso parcialmente provido.

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Trata-se de apelação contra a sentença de fls. 360/63, de
relatório adotado, que julgou improcedente o pedido inicial, condenando o
autor ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 365/366),
rejeitados (fl. 372).
Inconformado, o autor apelou, postulando aplicação do
Código de Defesa do Consumidor, inversão do ônus da prova, devolução dos
valores pagos a maior e indenização por dano moral.
Afirma que o preço ajustado foi de R$ 382.765,00,
porém pagou o total de R$ 430.756,19 em razão do atraso da vendedora na
entrega dos documentos necessários para o financiamento bancário; que o
valor da intermediação já integrava o preço do imóvel; que foi obrigado a
desembolsar mais a quantia de R$ 16.026,48 para alteração do contrato; e que
pagou as despesas condominiais e IPTU antes da efetiva posse do imóvel.
Contrarrazões a fls. 394/433.
É o relatório.
De início, a ré deve ser qualificada como fornecedor,
enquanto o autor é considerado consumidor, nos exatos termos dos artigos 2o
e 3o do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso.
Perfeitamente possível, por isso, a inversão do ônus da
prova, consoante o artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do
Consumidor:

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“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive
com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a
critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente,
segundo as regras ordinárias de experiências.”
Oportuna a transcrição da lição de Claudia Lima
Marques, Antonio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem, ao comentarem
referido artigo:
“Note-se que a partícula “ou” bem esclarece que, a
favor do consumidor, pode o juiz inverter o ônus da prova quando apenas
umas das duas hipóteses está presente no caso. Não há qualquer outra
exigência no CDC, sendo assim facultado ao juiz inverter o ônus da prova
inclusive quando esta prova é difícil mesmo para o fornecedor, parte mais
forte e expert na relação, pois o espírito do CDC é justamente de facilitar a
defesa dos direitos dos consumidores e não o contrário, impondo provar o
que é em verdade o “risco profissional” ao - vulnerável e leigo -
consumidor”. (“Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, 4a ed.
rev. atual, e ampl., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p.
291/292).
A hipossuficiência tratada no artigo 6o do CDC não se
restringe à deficiência de recursos financeiros, englobando aquela advinda do
desequilíbrio técnico inerente aos contratos consumeristas, presente no caso
examinado.
As partes celebraram promessa de venda e compra
referente à unidade autônoma no 105 do Condomínio You, Vila Maria, em

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07/03/2015, pelo preço de R$ 386.141,68, com inclusão de juros, a ser pago
com uma entrada de R$ 47.765,50, R$ 337.673,74, com vencimento em
30/04/2015 e mais R$ 702,44, com vencimento em R$ 25/03/2018 (fls.
16/36).
O contrato de financiamento foi assinado em 28/07/2015,
liberado crédito no valor de R$ 317.700,00 (fls. 72/97).
Além disso, quanto ao preço do imóvel, o comprador
desembolsou as quantias de R$ 16.026,48 (fl. 56), R$ 23.581,83 (fl. 60) e R$
696,27 (fl. 101), pois os valores de R$ 7.249,50 (fl. 37) e R$ 12.150,00 (fl.
38) foram pagos a título de comissão de corretagem.
Destarte, infere-se que o comprador, em menos de um
ano entre a assinatura da promessa de compra e venda e o financiamento
bancário, pagou pelo imóvel o total de R$ 408.521,69, conforme extrato
financeiro de fl. 242.
A respeito da incidência de correção monetária nos
contratos de compromissos de compra e venda (Lei 10.192/01), cumpre
colacionar passagem do V. Acórdão prolatado nos autos da apelação no
1001696-37.2014.8.26.0625, de relatoria do E. Des. Miguel Brandi:
“No que se refere à devolução do valor pago a maior
pelos autores, em decorrência da incidência de correção, observo que, como
regra, a atualização monetária é o reajuste que, tomando por base índices de
preços de custo de vida, atualiza a moeda/obrigações de modo que, a cada
aniversário do contrato, sejam eliminadas as distorções do valor originário
para obtenção do seu importe real.
A Lei 10.192/01, ao estabelecer no §1o, do art.2o, que 'é

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nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária
de periodicidade inferior a um ano', não impediu a estipulação de incidência
de correção monetária em contratos com periodicidade inferior a um ano,
mas sim que a correção monetária não pode ser exigida em período inferior
a um ano, ou seja, de forma mensal, como se admite em contratos com prazo
superior a 36 meses (art.46, da Lei 10.931/2004).
Na verdade, a Lei 10.192/01, ao estabelecer a
impossibilidade de aplicação de reajuste de correção monetária em período
inferior a um ano, está se referindo à impossibilidade de cobrança mensal
efetiva da correção monetária, e não na impossibilidade de sua incidência, a
fim de que possa ser cobrada anualmente, inclusive, acrescida do
denominado resíduo inflacionário (diferença mensal da correção monetária
sobre as parcelas, que somente pode ser cobrada anualmente).
Assim, não há nulidade na cláusula que prevê a
incidência de correção monetária no contrato sob análise, uma vez que a
correção monetária é mera atualização do valor contratado para a venda do
bem, nada acrescentando, apenas protegendo o credor da inflação havida no
período de duração do pagamento do preço ajustado.
Consigno que a tentativa de impedir a incidência da
correção mensal, além de impor ao vendedor a desvalorização do seu
capital, é medida incompatível com o objetivo legal, pois inviabilizaria a
continuidade de qualquer negócio.
Por outro lado, como se vê do teor do §1o, do art.2o, da
Lei 10.192/2001, que repetiu ipsis literis o art.28, da Lei 9.069/95, não há
proibição de incidência da correção monetária nos contratos com prazo
inferior a um ano, mas determinação para que sua cobrança
(implementação) não se dê em período inferior a um ano”.

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Diante disso, e por força de lei referida no voto supra
transcrito, o autor, ora apelante, realmente tem direito à repetição dos valores
pagos a maior R$ 20.330,84 (R$ 317.700,00 + R$ 16.026,48 + R$
23.581,83 + R$ 696,27 R$ 337.673,74 ), pois celebrada a promessa de
venda e compra em 07/03/2015 enquanto o contrato de financiamento, em
28/07/2015, quitou o preço ajustado em período inferior a um ano, descabida
qualquer atualização do preço, portanto.
No tocante ao serviço de corretagem, em decorrência de
contratos imobiliários, mormente aqueles envolvendo imóvel na planta, com
compra em stand de vendas, mister observar que, usualmente, o contrato de
corretagem é estabelecido entre o vendedor e o corretor, ao passo que o
negócio jurídico principal é celebrado entre o vendedor e o terceiro
interessado na realização do negócio, isto é, o comprador.
Em suma, não há relação contratual direta entre o
corretor e o terceiro adquirente. Logo, em princípio, cabe ao vendedor
incumbente pagar a comissão de corretagem.
Todavia, consoante entendimento esposado pelo C. STJ
no julgamento do REsp no. 1.599.511/SP, é válida a cláusula que transfere
para o adquirente a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-
se apenas transparência nessa atribuição.
Confira-se:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de

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corretagem.” (REsp no 1.599.511/SP, j. de 24/08/2016, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino).
No caso em apreço, verifica-se que o comprador tinha
plena ciência da cobrança de comissão de corretagem, conforme documento
de fls. 243, com valor destacado do preço do imóvel, tornando inadmissível a
devolução desses montantes, mormente porque a intermediação alcançou a
sua finalidade.
Ademais, as despesas de condomínio são devidas, em
regra, pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio.
Não há qualquer fundamento para imputar ao autor, antes
da efetiva imissão na posse, o pagamento das despesas condominiais, pois
não era possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos
ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio.
Entendimento este, inclusive, do E. Superior Tribunal de
Justiça e desta C. Corte:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE
POSSE EFETIVA. PRECEDENTES. 1. Consoante
decidido pela Segunda Seção, no julgamento do
EREsp no 489.647-RJ, de minha relatoria, em
25/11/2009, "a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir do
qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar o pagamento das despesas condominiais". 2.

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Agravo regimental a que se nega provimento.”
(STJ. AgRg no AREsp 535.078 / SP. Relator
Ministro Luís Felipe Salomão. Quarta Turma.
Julgado em 02/09/2014).
“Compromisso de compra e venda. Comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Questão decidida pelo C. STJ com o julgamento do
REsp 1599511/SP pelo rito do recurso repetitivo.
Validade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor a obrigação de pagar comissão de
corretagem, e abusividade da cobrança da Taxa
SATI. Restituição da taxa SATI de forma simples
que é de rigor. IPTU e despesas de condomínio
havidas antes da entrega das chaves que também
devem ser restituídas, porque somente podem ser
cobradas do comprador a partir do momento em
que este passa a ocupar o imóvel. Devolução que
deve ser feita de forma simples ante a ausência de
má-fé. Dano moral não verificado. Recurso provido
em
parte.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1097870-29.2017.8.26.0100; Relator (a): Maia da
Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento:
08/08/2019;
Data
de
Registro:
14/08/2019)

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Por fim, o dano moral representa lesão a interesses não
patrimoniais, ao sofrimento humano decorrente da ofensa aos direitos da
personalidade expressamente previstos no artigo 5o, inciso X, da Constituição
Federal: intimidade, vida privada, honra, e a imagem das pessoas. As
alegações de transtornos e abalos emocionais não implicam, por si só, na
configuração de dano moral, necessário sejam atingidos um desses valores
extrapatrimoniais.
SÉRGIO
CAVALIERI
FILHO
(“Programa
de
Responsabilidade Civil”, Atlas, 10a Ed., n.19.4, fls. 93) ensina que:
“só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame,
sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente
no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia
e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa,
irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral,
porquanto, além de fazerem parte da normalidade de nosso dia-a-dia, no
trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais
situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio
psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por
banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações
pelos mais triviais aborrecimentos.
É certo que a cobrança indevida gera transtorno e
aborrecimentos, entretanto, não caracterizada publicidade negativa ou
situação excepcional a ensejar dano moral e consequentemente o direito à
indenização. Tampouco houve qualquer ofensa à honra ou à personalidade do
adquirente.

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Daí porque não se verifica abalo psicológico a merecer
reparação.
Deixo de acolher a oposição ao julgamento virtual
formulada por conta da atual situação de emergência em saúde pública
ocasionada pela pandemia que assola o país e o mundo. A situação é
inimaginável e tem modificado a forma de trabalho, inclusive nos Tribunais
Superiores, inviabilizando, por ora e sem perspectiva, o julgamento
presencial, motivo pelo qual foi implementado o Sistema Remoto de
Trabalho em Segundo Grau pelo Tribunal, tendo sido editados diversos
provimentos, comunicados e recomendações que podem ser visualizados por
meio
de
consulta
na
rede
mundial
de
computadores
(http://www.tjsp.jus.br/Coronavirus/Coronavirus/Comunicados).
Não obstante, neste momento excepcional devem ser
observados os artigos 5o e 6o do Código de Processo Civil e o inciso
LXXVIII, do art. 5o, da Constituição Federal, que prestigiam a boa-fé, a
lealdade processual e a cooperação entre as partes, pretextando uma decisão
de mérito num tempo razoável, além da Resolução no 314/20 do Conselho
Nacional de Justiça (artigos 4o e 5o).
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para condenar a ré a restituir ao autor os valores pagos a maior pelo
preço do imóvel - R$ 20.330,84, além das despesas condominiais
desembolsadas
antes
da
efetiva
entrega
das
chaves,
corrigidos
monetariamente a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1%
ao mês, contados da citação.
Saindo os litigantes vencedores e vencidos, caracteriza-se
a sucumbência recíproca, de sorte que as custas e despesas processuais devem

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ser igualmente divididas, arcando cada parte com os honorários advocatícios
adversos, arbitrados em 20% do valor da condenação, na forma do artigo 85,
§§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
J.B. PAULA LIMA
RELATOR