Tribunal: TJSP
Processo: 1002078-11.2019.8.26.0510
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
MANDATO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR FALTA DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INOCORRÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa quando os elementos de instrução constantes dos autos são suficientes para a solução da controvérsia.

MANDATO. ADMINISTRAÇÃO

Ementa:
MANDATO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR FALTA DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INOCORRÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa quando os elementos de instrução constantes dos autos são suficientes para a solução da controvérsia.

MANDATO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRADORA QUE ASSUMIU A OBRIGAÇÃO DE EFETUAR AS DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS À RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL AO PROPRIETÁRIO. DEVER DE ARCAR COM O PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO EM QUE ESTEVE NA POSSE DO BEM. PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Consta do contrato de prestação de serviços a responsabilidade da imobiliária pelo pagamento dos aluguéis e acessórios. Verificando-se que o imóvel somente foi restituído ao proprietário vários meses depois do término da locação, em razão de a administradora ter assumido a obrigação de reforma e quitação de débitos em aberto perante as concessionárias de energia elétrica e de água e esgoto, inegável o direito do autor ao recebimento dos aluguéis durante o período em que ficou impossibilitado de usufruir de seu imóvel. 2. Diante desse resultado e nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se o valor da verba honorária de responsabilidade da ré a 15% sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000987820
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1002078-11.2019.8.26.0510, da Comarca de Rio Claro, em que é apelante XAVIER
CAMARGO IMOBILIÁRIA, é apelado CLAUDIO ROGÉRIO MINGOTTI.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com
observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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31a Câmara
Apelação Cível No 1002078-11.2019.8.26.0510 – Rio Claro – VOTO No 46490 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1002078-11.2019.8.26.0510
Comarca:RIO CLARO 4a Vara Cível
Juiz: Cláudio Luís Pavão
Apelante: Xavier Camargo Imobiliária
Apelado: Claudio Rogério Mingotti
MANDATO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO
DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO
DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR FALTA DE
DILAÇÃO
PROBATÓRIA.
INOCORRÊNCIA.
RECURSO IMPROVIDO. O julgamento antecipado da
lide não implica cerceamento de defesa quando os
elementos de instrução constantes dos autos são
suficientes para a solução da controvérsia.
MANDATO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO
DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO
DE MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. RESCISÃO
ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.
ADMINISTRADORA
QUE
ASSUMIU
A
OBRIGAÇÃO DE EFETUAR AS DILIGÊNCIAS
NECESSÁRIAS À RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL AO
PROPRIETÁRIO. DEVER DE ARCAR COM O
PAGAMENTO
DOS
ALUGUÉIS
DURANTE
O
PERÍODO EM QUE ESTEVE NA POSSE DO BEM.
PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA RECURSO
IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. Consta do
contrato de prestação de serviços a responsabilidade da
imobiliária pelo pagamento dos aluguéis e acessórios.
Verificando-se que o imóvel somente foi restituído ao
proprietário vários meses depois do término da locação,
em razão de a administradora ter assumido a obrigação
de reforma e quitação de débitos em aberto perante as
concessionárias de energia elétrica e de água e esgoto,
inegável o direito do autor ao recebimento dos aluguéis
durante o período em que ficou impossibilitado de
usufruir de seu imóvel. 2. Diante desse resultado e nos
termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se o valor da
verba honorária de responsabilidade da ré a 15% sobre
o valor da condenação.
Voto no 46.490

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Visto.
1. Trata-se de ação de cobrança cumulada com
indenização por danos materiais e morais proposta por CLAUDIO
ROGÉRIO
MINGOTTI
em
face
de
XAVIER
CAMARGO
ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS S.S. LTDA.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
parcialmente procedente o pedido para, assim, determinar que a ré
proceda à recolocação das oito lâmpadas faltantes no imóvel, sob
pena de arcar com os custos que o autor comprovar ter despendido
para tal reposição, além de condená-la ao pagamento dos aluguéis
no valor de R$ 10.538,75, atualizado a partir da citação e acrescido
de juros de mora a contar da prolação. Diante da sucumbência
recíproca, condenou cada uma das partes ao pagamento de metade
das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios
dos patronos da parte contrária, estes fixados em 10% sobre valor
da condenação, com a ressalva da inexigibilidade decorrente da
gratuidade judicial concedida ao autor.
Inconformada, apela a demandada, pleiteando o
reconhecimento da nulidade da sentença, sob o fundamento de que
o julgamento antecipado implicou cerceamento de defesa. Alega que
a prestação de serviços foi concluída no momento da desocupação
do imóvel, de modo que não pode ser compelida ao pagamento de
aluguéis referentes a período posterior. Sustenta que o autor
pretende atribuir à imobiliária a responsabilidade pela rescisão

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antecipada do contrato de locação, apontando que ele se negou a
receber a posse do imóvel enquanto não totalmente livre de
quaisquer ônus ou reparações, inclusive pendências junto ao DAEE
e Elektro, cuja obrigação de pagamento era exclusiva do locatário,
que agiu de má-fé. Além disso, continuou a efetuar o pagamento dos
aluguéis em aberto e procurou reparar todos os danos alegados pelo
demandante.
Recurso
tempestivo
e
bem
processado,
oportunamente preparado e respondido.
É o relatório.
2. De pronto, cabe observar que não comporta
qualquer apreciação o pedido de condenação da apelante “ao
pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por DANOS
MATERIAIS, R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de DANOS
MORAIS E LUCROS CESSANTES, bem como, honorários
advocatícios”, formulado nas contrarrazões de apelação, pois não
apresentado mediante o exercício do direito de recorrer. A falta de
oportuna interposição de recurso gerou preclusão (artigo 223 do
CPC), impossibilitando o exame do tema suscitado de maneira
inadequada.
Prosseguindo, impõe-se rejeitar a alegação de vício
processual por cerceamento de defesa.
Simples exame dos autos revela que os elementos de
instrução foram suficientes para possibilitar a realização do
julgamento antecipado, medida que se apresenta plenamente

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adequada e em estrita conformidade com a norma do artigo 370,
parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Não há como admitir a ocorrência de violação aos
princípios do contraditório e da ampla defesa ou, mesmo, ao
princípio do devido processo legal, pois houve plena garantia ao
exercício de defesa dentro do contexto apropriado, até porque não
se pode admitir tramitação processual desnecessária.
Por isso, inexiste base jurídica para falar em
cerceamento de defesa.
Superados esses pontos, resta a análise da matéria
de fundo.
Segundo a petição inicial, o autor é proprietário do
imóvel residencial localizado à Rua 06-MP, no 340, Parque Mãe
Preta, Rio Claro SP e, em 02 de março de 2015, contratou os
serviços da ré para intermediação da locação do imóvel. Ocorre que,
em dezembro de 2016, tomou conhecimento de que o locatário
havia abandonado o imóvel, deixando-o em péssimo estado de
conservação. Entrou em contato com a imobiliária e foi informado de
que a situação seria resolvida. Até o mês de maio de 2017, os
pagamentos foram realizados integralmente, porém a partir do mês
seguinte passaram a ser parciais, até cessarem por completo.
Ademais, o inquilino havia deixado débitos de contas de água e
energia elétrica. Procurou a ré por diversas vezes para solucionar os
problemas, mas não obteve sucesso, razão pela qual se recusou a
receber as chaves do imóvel, pois as contas estavam atrasadas,
fazendo várias tentativas posteriormente para solucionar os

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problemas. Apenas em 08 de junho de 2018 ocorreu a vistoria final e
a entrega das chaves, com a observação de que o imóvel estava
sem energia porque a imobiliária não havia diligenciado perante a
concessionária Elektro. Daí a propositura da presente ação,
objetivando a condenação da ré ao pagamento do valor de R$
10.538,75, referente aos aluguéis em atraso do período de setembro
de 2017 a junho de 2018, da quantia de R$ 5.000,00 a título de
reembolso de honorários advocatícios contratuais e do valor de R$
10.000,00, pelos danos morais.
A ré, ao se defender, esclareceu que em 10 de
outubro de 2016 o locatário informou por documento escrito e
assinado que desocuparia o imóvel e, em 14 de dezembro seguinte,
entregou as chaves à imobiliária, sendo a vistoria realizada no dia
seguinte, verificando-se a necessidade de reparos. Assim, iniciou a
cobrança dos valores pendentes perante o locatário, comunicando
ao autor todo o ocorrido. Porém, não conseguiu contato com o
inquilino e os fiadores. Aduziu que o contrato de prestação de
serviços entre a imobiliária e o proprietário foi ajustado por prazo
indeterminado, perdurando até a efetiva desocupação do imóvel,
mas o autor se negou a receber as chaves enquanto não fossem
regularizadas todas as pendências. Procurando solucionar os
problemas e acreditando que posteriormente as partes atuariam em
conjunto para ingressar com ação de cobrança perante o locatário,
continuou repassando o valor dos aluguéis ao demandante e
efetuou todos os reparos, pagando contas de água e luz em aberto.
Assim, não há que se falar em má prestação de serviços ou
descumprimento das obrigações contratuais assumidas.

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A r. sentença concluiu pela parcial procedência do
pedido.
A prova produzida ficou restrita à apresentação de
documentos.
Desde logo, verifica-se que apenas a demandada
recorreu, de modo que já se encontram superadas as questões
referentes ao dano moral e ao reembolso da quantia despendida
com honorários advocatícios contratuais.
Em virtude do contrato firmado, a apelante assumiu a
incumbência de administrar a locação do imóvel do apelado,
obrigando-se a garantir o pagamento dos aluguéis e acessórios
mensais. Noticiando não haver recebido os aluguéis e fundado
nessa cláusula de garantia, cuidou o apelado de propor a ação de
cobrança.
De acordo com os elementos apresentados nos
autos, em 18 de outubro de 2016 o locatário comunicou à
administradora o desejo de desocupar o imóvel (fls. 109/110), tendo
efetuado a entrega das chaves em 14 de dezembro seguinte (fls. 111).
Por outro lado, restou incontroverso que o imóvel foi
restituído ao autor apenas em junho de 2018.
Ainda que a apelante sustente que o contrato de
prestação de serviços se encerraria com o término da locação,
verifica-se que o imóvel permaneceu na posse da imobiliária durante
vários meses após a rescisão por parte do locatário.

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O autor solicitou a devolução do imóvel nas mesmas
condições em que o bem havia sido entregue, e a imobiliária
assumiu a obrigação de efetuar os reparos necessários e solucionar
as pendências perante as concessionárias de serviços de energia
elétrica e água e esgoto (fls. 34/57).
Fixados esses pontos, deve-se deixar bem claro que
a responsabilidade contratual da ré finda apenas com a restituição
do imóvel ao proprietário. Somente a efetiva transmissão da posse
opera esse efeito, notadamente porque a imobiliária assumiu a
responsabilidade pelo reparo dos danos causados pelo locatário. Se
recusa ocorre, por parte do contratante, ao recebimento das chaves,
cabe à imobiliária propor a ação de consignação respectiva, como
forma de se liberar das obrigações contratuais, mediante o depósito
da coisa.
Assim, caracterizado o dano e o nexo causal,
irrecusável se apresenta a conclusão de que a ré deve arcar com o
pagamento de indenização correspondente ao valor dos aluguéis e
encargos, na forma estabelecida pela r. sentença.
Enfim, não comporta acolhimento o inconformismo,
devendo prevalecer a solução adotada pela sentença.
Diante do resultado deste julgamento e em atenção à
norma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, impõe-se
elevar
o
montante
da
verba
honorária
sucumbencial
de
responsabilidade da ré a 15% sobre o valor atualizado da
condenação.

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3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
observação.
ANTONIO RIGOLIN
Relator