Tribunal: TJSP
Processo: 2172635-89.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-18

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Executivo Extrajudicial. Rateio Condominial. DECISÃO que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente, consignando que o objeto da penhora são os direitos provenientes do contrato de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Executivo Extrajudicial. Rateio Condominial. DECISÃO que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente, consignando que o objeto da penhora são os direitos provenientes do contrato de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais, que constitui garantia em razão de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condôminos, devedores fiduciantes, que são meros possuidores diretos da unidade condominial devedora. Propriedade resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário, "ex vi" do artigo 22, "caput", da Lei no 9.514/1997. Impossibilidade de penhora do imóvel, porque o credor fiduciário é terceiro estranho à lide. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000106425
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2172635-89.2019.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é agravante
RESIDENCIAL IBÉRICO, são agravados AGNALDO APARECIDO RODRIGUES,
CRISTINA CASTRO DA ROSA RODRIGUES e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAMPOS
PETRONI (Presidente sem voto), FÁBIO PODESTÁ E ALFREDO ATTIÉ.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2172635-89.2019.8.26.0000 - Mogi das Cruzes - VOTO No 17.056
VOTO N° : 17.056
AGRAVO No: 2172635-89.2019.8.26.0000
COMARCA : MOGI DAS CRUZES 3a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: RESIDENCIAL IBÉRICO
AGRAVADOS: AGNALDO APARECIDO RODRIGUE E OUTRA
JUIZ : FABRICIO HENRIQUE CANELAS
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Executivo
Extrajudicial. Rateio Condominial. DECISÃO que indeferiu o
pedido de penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente,
consignando que o objeto da penhora são os direitos provenientes
do contrato de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do
Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade
condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas
condominiais, que constitui garantia em razão de contrato de
financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condôminos,
devedores fiduciantes, que são meros possuidores diretos da
unidade condominial devedora. Propriedade resolúvel sobre o bem
que pertence ao credor fiduciário, “ex vi” do artigo 22, “caput”, da
Lei no 9.514/1997. Impossibilidade de penhora do imóvel, porque
o credor fiduciário é terceiro estranho à lide. Decisão mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto
contra decisão proferida nos autos de Execução de Título Executivo
Extrajudicial, que o Condomínio agravante move contra os agravados, em
trâmite na 3a Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes, neste Estado,
proferida pelo MM. Juiz “a quo” a fl. 21.
Argumenta o Condomínio agravante, em resumo,
que as obrigações condominiais têm natureza “propter rem”, aderindo à
própria coisa, independentemente da titularidade; as despesas condominiais

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possuem privilégio especial em relação a outros créditos; a constrição deve
recair sobre o imóvel, sob pena de prejudicar a arrematação do bem (fls. 1/6).
Recebido o Recurso com o efeito ativo apenas para
impossibilitar o praceamento do imóvel penhorado, ao menos até o
julgamento deste Agravo de Instrumento (fl. 27), os agravados apresentaram
contraminuta pugnando pela manutenção da decisão agravada (fls. 31/34).
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Execução de
Título Executivo Extrajudicial, que o Condomínio agravante move contra os
agravados, em trâmite na 3a Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes,
neste Estado, proferida pelo MM. Juiz “a quo” nos termos seguintes:
“Vistos. Fls. 171/172 - Com razão a CEF, haja vista que estando o imóvel gravado
com alienação fiduciária (R. 05 de fls. 125), de rigor que a penhora recaia sobre os
direitos que os executados possuem sobre ele. Desta feita, reconsidero em parte a
decisão de fls. 127 para fazer constar que a penhora deverá recair sobre os
DIREITOS que os executados possuem sobre o imóvel sob Matrícula no 85.939 do 2o
CRI. Retifique-se o Termo de penhora de fls. 129. Após, com o depósito da respectiva
taxa (ARISP) e indicação de e-mail para onde deverá ser encaminhado o boleto para
pagamento dos emolumentos, tornem-me para novo protocolamento do pedido de
averbação. Intime-se”. (“sic”, fl. 21).
Ressalta-se inicialmente que, dada a natureza
“propter rem” do débito condominial, esta Relatora vinha entendendo pela
possibilidade de penhora do bem imóvel objeto de alienação fiduciária em

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garantia. Contudo, passa agora a acompanhar o entendimento adotado pela E.
Terceira Turma do C. Superior Tribunal de Justiça sobre esse tema.
Malgrado
o
inconformismo
do
Condomínio
exequente, ora agravante, a r. decisão agravada não comporta o pretendido
reparo.
Com efeito, tratando-se de imóvel dado em garantia
ao cumprimento do contrato de financiamento mediante alienação fiduciária,
o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do bem objeto da
contratação, enquanto a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor
fiduciário, “ex vi” do artigo 22, “caput”, da Lei no 9.514/1997 (“A alienação
fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o
escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel”).
Essa situação perdura até a integral quitação do
contrato de financiamento, quando se resolve a propriedade fiduciária do
imóvel (v. artigo 25, “caput”, da Lei no 9.514/1997).
Não se questiona a natureza “propter rem” do débito
formado por rateio condominial, tanto que via de regra a penhora para a
garantia da cobrança correspondente recai sobre a própria unidade devedora.
Aliás, em regra o condômino inadimplente é o proprietário dessa unidade
condominial.
Contudo, quando o condômino devedor adquire a
unidade condominial por meio de financiamento com cláusula de alienação

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fiduciária em favor do agente financiador, ele transfere ao credor fudiciário a
propriedade resolúvel sobre o bem, passando à condição de devedor
fiduciante com direito sobre o contrato em questão.
Por isso, não se mostra razoável admitir que a
penhora decorrente de débito originado pela inadimplência do devedor
fiduciante, mero possuidor da unidade condominial, recaia sobre imóvel
pertencente ao credor fiduciário, que sequer integra a relação processual em
causa.
Assim, considerando que a propriedade resolúvel do
imóvel que originou o débito condominial pertence ao credor fiduciário (v.
fls. 124/125 dos autos principais), de rigor a manutenção da r. decisão
agravada.
A propósito, eis a Jurisprudência:

RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
BEM
IMÓVEL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
DIREITOS
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA.
IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI No 8.009/1990.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante sobre
o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia podem receber a
proteção da impenhorabilidade do bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em
execução de título extrajudicial (cheques).
3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução
promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio
pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos
decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.
4. A regra da impenhorabilidade do bem de família legal também abrange o imóvel
em fase de aquisição, como aqueles decorrentes da celebração do compromisso de
compra e venda ou do financiamento de imóvel para fins de moradia, sob pena de
impedir que o devedor (executado) adquira o bem necessário à habitação da

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entidade familiar.
5. Na hipótese, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual,
havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a
propriedade para si, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade.
6. Recurso especial provido.
(REsp 1677079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018)

2039810-21.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Carlos Nunes
Comarca: São Bernardo do Campo
Órgão julgador: 31a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 03/04/2018
Data de publicação: 03/04/2018
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÂO
DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Decisão de Primeiro Grau que
indeferiu o pedido do Condomínio/exequente de penhora da unidade geradora do
débito, por estar ela alienada fiduciariamente Penhora pleiteada em razão da
natureza "propter rem" do débito Possibilidade apenas de penhora dos direitos do
condômino/executado sobre a unidade objeto de alienação fiduciária, uma vez que
ele consta ser tão somente possuidor direto do bem imóvel, enquanto o credor
fiduciário detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem - Decisão de
Primeiro Grau mantida - Recurso improvido.
2195431-11.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Cédula de Crédito Bancário
Relator(a): Gilson Delgado Miranda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 23a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/11/2018
Data de publicação: 29/11/2018
Data de registro: 29/11/2018
Ementa: EXECUÇÃO. Penhora. Imóvel do devedor objeto de alienação fiduciária
em garantia a terceiro. Penhora sobre a propriedade impossível. Bem não
integrante do patrimônio do devedor. Penhora sobre os direitos decorrentes do
contrato de financiamento, porém, possível. Precedentes reiterados do STJ. Recurso
não provido.
Impõe-se, pois, a rejeição do Recurso, ficando
mantida a r. decisão agravada pelos próprios e jurídicos fundamentos.
Diante do exposto, nega-se provimento ao Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT

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Relatora