Tribunal: TJSP
Processo: 1001549-95.2018.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Atraso na entrega do imóvel. Sentença de procedência, em parte, dos pedidos iniciais. Autor que insiste na inversão da multa contratual, diante do atraso na entrega do empreendimento, que ocasionou a rescisão. Cláusula estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente em caso de rescisão. Possibilidade, porém, de sua inversão. Recursos Especiais n. 1.614.721

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Atraso na entrega do imóvel. Sentença de procedência, em parte, dos pedidos iniciais. Autor que insiste na inversão da multa contratual, diante do atraso na entrega do empreendimento, que ocasionou a rescisão. Cláusula estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente em caso de rescisão. Possibilidade, porém, de sua inversão. Recursos Especiais n. 1.614.721 e 1.631.485/DF. Cláusula que deverá ser considerada para estipulação da indenização pelo inadimplemento da vendedora. Sucumbência a cargo exclusivo da ré, conforme art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Fixação da verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Diploma Processual. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614411
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001549-
95.2018.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelante JOSÉ ROBERTO
FERREIRA CINTRA, é apelado JEAF INCORPORADORA PARTICIPAÇÕES E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001549-95.2018.8.26.0099 -Voto no
2
Voto no 36.429.
Apelação Cível no 1001549-95.2018.8.26.0099.
Apelante/Autor: José Roberto Ferreira Cintra.
Apelada/Ré:
Jeaf
Incorporadora
Participações
e
Empreendimentos
Imobiliários.
Origem: 4a Vara Cível do Foro de Bragança Paulista.
Juiz Dr. Rodrigo Sette Carvalho.
APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Atraso na entrega do
imóvel. Sentença de procedência, em parte, dos pedidos iniciais.
Autor que insiste na inversão da multa contratual, diante do atraso
na entrega do empreendimento, que ocasionou a rescisão. Cláusula
estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente em caso de
rescisão. Possibilidade, porém, de sua inversão. Recursos
Especiais n. 1.614.721 e 1.631.485/DF. Cláusula que deverá ser
considerada para estipulação da indenização pelo inadimplemento
da vendedora. Sucumbência a cargo exclusivo da ré, conforme art.
86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Fixação da
verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, nos termos
do art. 85, § 2o do Diploma Processual. Sentença reformada.
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 168/172 que, nos autos da rescisão contratual, assim dispôs:
“Ante o exposto, resolvo o processo, com exame do mérito
(art. 487, I do Código de Processo Civil), e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para
o fim de: 1) determinar a rescisão do contrato (fls. 13/25); 2) condenar a requerida JEAF
INCORPORADORA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. a
devolver o valor pago pelo requerente, no montante de R$ 85.056,83 (fls. 26/270), bem como
a corretagem, no valor de R$ 11.294,19, com correção monetária pela tabela prática do
TJSP, a contar do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; 3) rejeitar o
pedido de incidência da multa de 20% sobre o valor do contrato. Diante da sucumbência
recíproca, condeno as partes igualmente ao pagamento das custas e despesas processuais.
Condeno a requerida ao pagamento dos honorários advocatícios ao patrono do requerente
em 10% sobre o valor da condenação, bem como condeno o requerente ao pagamento de
honorários advocatícios ao patrono do requerido em 10% sobre o valor do pedido rejeitado
(incidência da multa pela rescisão do contrato)”.
Opostos embargos de declaração (fls. 177/178), os

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quais, porém, foram rejeitados (fls. 179).
Inconformado, apela o autor (fls. 183/188), para, em
suma, pleitear a reforma da r. sentença, com a inversão da cláusula 5.2 a seu
favor, bem como carreando a sucumbência exclusivamente à ré e majorando a
verba honorária ao percentual máximo de 20%, nos termos do artigo 85, § 2o
do Código de Processo Civil.
Sem contrarrazões.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Destaca-se que, no julgamento, pelo Col. STJ, dos
REsp n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, concluiu-se que “no contrato de adesão
firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
E de igual modo também restou delineado que “(...)
seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou,
ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de
estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de
mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal
reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da
avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de
inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser
considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor,
caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto” (REsp n. 1.614.721

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DF, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Isto posto, havendo no contrato acostado aos autos
estipulação de cláusula penal exclusivamente em desfavor da parte autora,
adquirente daquela unidade (cláusula 5.2 fls. 21), faz-se imperiosa a reforma da
r. sentença, com a inversão da cláusula para condenar a vendedora ré ao
pagamento de multa em favor do autor correspondente a 20% (vinte por cento)
sobre o valor até então pago pelo adquirente a título de preço do imóvel, com
incidência de correção monetária pela Tabela Prática deste E. Tribunal desde
cada desembolso, e com juros de mora da citação, nos termos do artigo 405 do
Código Civil.
Em situação análoga, esta Col. Câmara:
APELAÇÃO E APELAÇÃO ADESIVA - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA Ação de obrigação de fazer e indenização
por danos materiais e moral
Atraso na entrega do
empreendimento Sentença de parcial procedência Insurgência
de ambas as partes
Excludente de responsabilidade

Afastamento Fortuito interno decorrente do risco da atividade -
Mora da ré configurada Cláusula que estabelece prazo adicional
de 18 meses a partir da contratação de crédito para a entrega da
obra
Prazo alternativo
Impossibilidade - Súmula 161 desta
Corte - Conversão da obrigação de fazer em perdas e danos
desencadeando a rescisão da avença - Devolução de todos os
valores pagos Legitimidade Incidência das súmulas no 543 do
STJ e no 2 deste E. Tribunal
Inversão da cláusula penal
estipulada
exclusivamente
em
favor
da
vendedora
-
Entendimento de recurso repetitivo - Tema 971 - Possibilidade
- Cumulação com lucros cessantes - Inadmissibilidade -
Entendimento de recurso repetitivo (Tema 970) - Caso em que
os aluguéis pagos pelos compradores durante o período de atraso
têm natureza jurídica de lucros cessantes - Manutenção da multa
contratual inversa que se mostra mais favorável ao consumidor -
Dano moral configurado
Descumprimento da avença que
transborda o mero aborrecimento Violação do direito subjetivo
dos compradores
Quantum bem fixado
observância do
princípio da razoabilidade e proporcionalidade Juros moratórios
que fluem a partir da citação (art. 405, do CC) Sentença mantida

Recursos
improvidos.
(TJSP.
Apelação
Cível
1053403-70.2014.8.26.0002; Relator (a): Hertha Helena de
Oliveira; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 07/05/2020).

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão Atraso na
entrega do imóvel
Excludentes de responsabilidade

Afastamento Fortuitos internos decorrentes do risco da atividade
-
Atraso
inconteste
da
vendedora

Inadimplemento

Caracterização Restituição de valores pagos pela compradora -
Multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador
Inversão Possibilidade Tema 971, REsps 1614721/DF e
1631485/DF - Dano moral Lesão à honra Ocorrência - Fixação
em R$ 10.000,00
Suficiência
Recurso improvido. (TJSP.
Apelação Cível 1008929-80.2016.8.26.0604; Relator (a): Alvaro
Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 10/12/2019).
No mais, a sucumbência deve ser carreada em sua
totalidade à ré, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo
Civil, condenando-a, pois, ao pagamento das custas e despesas processuais, e
honorários advocatícios em prol do patrono do ora apelante em 10% (dez por
cento) do valor atualizado da condenação.
Por fim, prequestionada por esta Turma toda matéria
infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de ingresso às
Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e especial, observando-se
que, em prequestionamento, torna-se desnecessária a citação expressa dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida, como o
fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator