Tribunal: TJSP
Processo: 1001008-75.2018.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-30
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Julgamento ‘ultra petita’ não configurado. Desistência. Sentença que condenou os apelantes ao pagamento de taxa de ocupação. Admissibilidade. Percentual de retenção dos valores pagos, de 10%, que é inadequado a desestimular o rompimento do contrato. Pagamento pelo gozo e fruição do imóvel no importe de 0,5% ao mês, do valor do bem, a fim de

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Julgamento ‘ultra petita’ não configurado. Desistência. Sentença que condenou os apelantes ao pagamento de taxa de ocupação. Admissibilidade. Percentual de retenção dos valores pagos, de 10%, que é inadequado a desestimular o rompimento do contrato. Pagamento pelo gozo e fruição do imóvel no importe de 0,5% ao mês, do valor do bem, a fim de evitar desequilíbrio e enriquecimento sem causa, está apto a prevalecer. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000463927
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001008-75.2018.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que são apelantes
ADEMIR DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e NEIANDRA NASCIMENTO
SANTOS DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados CENTRAL PARK
URBANISMO E ADMINISTRAÇÃO LTDA. e LEGACY INCORPORADORA
LTDA..
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em julgamento estendido, por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, vencidos o Relator sorteado, que declara, e a 4a Juíza.
Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores NATAN
ZELINSCHI DE ARRUDA, vencedor, FÁBIO QUADROS, vencido, ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 30 de janeiro de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível n.o 1.001.008-75.2018.8.26.0127
Apelantes: ADEMIR DE LIMA E OUTRA
Apeladas: CENTRAL PARK URBANISMO E ADMINISTRAÇÃO
LTDA. E OUTRA
Comarca:
CARAPICUÍBA
Voto n.o 44.976
Compromisso
de
compra
e
venda.
Rescisão
contratual.
Julgamento
‘ultra
petita’
não
configurado. Desistência. Sentença que condenou os
apelantes ao pagamento de taxa de ocupação.
Admissibilidade. Percentual de retenção dos valores
pagos, de 10%, que é inadequado a desestimular o
rompimento do contrato. Pagamento pelo gozo e
fruição do imóvel no importe de 0,5% ao mês, do
valor do bem, a fim de evitar desequilíbrio e
enriquecimento sem causa, está apto a prevalecer.
Recurso desprovido.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra r.
sentença de págs. 248/256, aclarada pelos embargos de págs. 271/272, que
julgou procedente em parte a ação de rescisão contratual, para declarar
rescindido o contrato e condenar a ré a devolver aos autores 90% dos
valores pagos, permitindo aos requeridos a retenção, a título de fruição, do
valor correspondente à 0,5%, ao mês, do valor do bem.

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Alegam os apelantes, em suma, que houve julgamento
ultra petita, porquanto ausente pedido para que fossem condenados ao
pagamento da taxa de fruição. Requerem, assim, o afastamento da
condenação ao pagamento de 0,5% por mês do valor do bem por se tratar
de lote, ressaltando que jamais houve ocupação e, subsidiariamente, a
redução do percentual.
O
recurso
foi
contra-arrazoado,
rebatendo
integralmente a pretensão dos apelantes, págs. 286/293.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
Preliminarmente, afasta-se a alegação julgamento ultra
petita, pois o pleito de indenização pela fruição do imóvel constou da
extensa contestação apresentada, item 3.7, págs. 182/187, com pedido
expresso para que os apelantes fossem condenados ao pagamento
correspondente, pág. 197, por conseguinte, insubsistente a propalada
nulidade.
Quanto ao mérito, melhor sorte não assiste aos
apelantes.
No caso em exame, a retenção determinada pela r.
sentença fora de 10%, quantia bem inferior a outras decisões envolvendo
situação similar.
Oportuno observar que o REsp no 1.723.519/SP,
originário da Eg. Segunda Seção do C. STJ, destacou que a retenção de
25% dos valores pagos pelos adquirentes se apresenta adequada para
indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato, a saber:
“Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na

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apreciação da razoabilidade da cláusula penal
estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela
Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE,
DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do
Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por
esta Corte como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo
também
da
demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento.” (Ministra
Maria Isabel Gallotti, J. 28-08-2019)
Assim, tendo sido determinado percentual inadequado
a desestimular o rompimento do contrato, o pagamento pelo gozo e fruição
se justifica, ou mesmo pela posse do imóvel por parte do comprador no
período correspondente, observando-se que se mostra razoável o montante
de 0,5% ao mês, do valor do bem, entre a data da posse até a desocupação,
com incidência de correção monetária e juros moratórios, consoante
disposto na r. sentença.
Convém ressaltar que a possibilidade de arbitramento
da taxa de fruição encontra amparo na Súmula 01 deste E. Tribunal, que
não fez distinção entre imóveis edificados ou sem edificação.

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Confira-se:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”
Desta forma, o equilíbrio está configurado, inclusive
por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao statu quo
primitivo.
3.
Com
base
em
tais
fundamentos,
nega-se
provimento ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA

RELATOR DESIGNADO
R/A290

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Voto no 38363
Apelação Cível no: 1001008-75.2018.8.26.0127
Comarca: Carapicuíba
Apelantes: Ademir de Lima (Justiça Gratuita) e outro
Apelados: Central Park Urbanismo E Administração Ltda. e outro
Juíza prolatora: Leila França Carvalho Mussa
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Ouso discordar, com todo o respeito, da
douta maioria.
Trata-se de recurso de apelação interposto
pelos autores DEMIR DE LIMA e NEIANDRA NASCIMENTO
SANTOS DE LIMA, contra r. sentença de fls. 248/256 e 271/272 que, na
ação declaratória de rescisão contratual c/c pedido de danos morais movida
contra CENTRAL PARK URBANISMO E ADMINISTRAÇÃO LTDA
e LEGACY INCORPORADORA, julgou procedente em parte a ação
declarar rescindido o contrato e condenar a ré a devolver, em parcela única,
o percentual de 90% do valor já pago pela aquisição da unidade autônoma,
excluindo-se, contudo, o valor da comissão de corretagem e SATI, com
correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e juros
moratórios de 1% ao mês contados da data da sentença, permitindo aos
requeridos, ainda, a retenção à título de fruição do valor correspondente à

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0,5%, ao mês, do valor do bem, com correção monetária pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça e juros moratórios de 1% ao mês contados da
data da sentença, além de eventuais despesas que recaiam sobre o terreno
no período compreendido entre a data da posse (30/09/2014) e a
desocupação. No mais, fica declarada a inexigibilidade da dívida pendente.
Inconformados, pleiteiam os autores às fls.
275/282 a reforma da sentença, alegando julgamento ultra petita, pois
durante todo o processo não houve pedido para que fossem condenados ao
pagamento da taxa de fruição. Requer o afastamento da condenação ao
pagamento de 0,5% por mês do valor do bem por se tratar de lote, portanto
jamais houve ocupação e, subsidiariamente, a redução do percentual.
Contrarrazões às fls. 286/293.
É o relatório.
Preliminarmente, não houve julgamento
ultra petita, pois, ao contrário do sustentado pelos apelantes, a questão da
indenização pela fruição do imóvel foi abordada na contestação,
especificamente no item 3.7 (fls. 182/187), com pedido expresso para que
os autores fossem condenados ao seu pagamento às fls. 197, motivo pelo
qual inexiste nulidade.
No mérito, o recurso, com a devida vênia,
merece parcial provimento.
Por se tratar de lote de terreno sem
edificações ou qualquer tipo de benfeitorias não há que se falar em renda
alguma ao comprador, tampouco à vendedora.
Nesse sentido, julgados deste Tribunal de

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Justiça: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE EM PARTE
O
PEDIDO
INICIAL
INCONFORMISMO
DA
VENDEDORA
DESACOLHIMENTO
PRETENSÃO
DE
MAJORAÇÃO
DO
PERCENTUAL DE RETENÇÃO E FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO
DESCABIMENTO RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO QUE SE
MOSTRA ADEQUADA E EM CONSONÂNCIA TANTO COM A
JURISPRUDÊNCIA SOBRE A MATÉRIA COMO PELO ART. 53 DO CDC
IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO
AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO DO BEM - LOTE DE TERRENO SEM
EDIFICAÇÃO SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO”
(TJSP; Apelação 1004668-59.2016.8.26.0576; Relator (a): Theodureto
Camargo; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/10/2017; Data de
Registro: 09/10/2017).
E também desta Quarta Câmara: “Embargos
declaratórios. Omissão consistente em não conhecer o v. acórdão do apelo
da embargante. Omissão que se supre com a apreciação da apelação.
Rescisão de compromisso de venda e compra. Retenção determinada de
25% sobre as parcelas a devolver para compensar despesas
administrativas da apelante vendedora. Não há lucros cessantes porque a
posse de lote de terreno não propicia renda ao comprador, nem
propiciaria à vendedora se estivesse em seu poder, e as despesas do
negócio frustrado são compensadas com o percentual de retenção sobre as
parcelas a devolver. Nesse percentual estão todas as despesas com

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negócio frustrado, a tornar inviável a cobrança da multa contratada para
a mora do comprador. A correção monetária nada acresce ao débito e
incide desde os respectivos desembolsos. Provimento parcial apenas para
atribuir ao autor o IPTU do imóvel da posse até a citação” (Embargos de
Declaração 1066507-85.2016.8.26.0576/50000-São José do Rio Preto,
TJSP, 4a Câm. Dir. Priv., rel. Maia da Cunha, v.u., j. 22.11.18).
Por isso, com a devida vênia, a condenação
dos autores ao pagamento da taxa de ocupação deve ser afastada. Mantém-
se, todavia, o desconto de eventuais despesas que recaiam sobre o terreno
no período compreendido entre a data da posse (30/09/2014) e a
desocupação, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez que os
autores estão na posse do imóvel, sendo de responsabilidade dos ocupantes
o pagamento de custos ordinários do bem.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso para afastar a condenação dos autores ao pagamento
da taxa de fruição, mantida, no mais, a r. sentença apelada.

FÁBIO QUADROS
Relator Sorteado Vencido

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