Tribunal: TJSP
Processo: 1001389-28.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-10
Data de publicação: 2020-07-10

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Lote de terreno - Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos - Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de valores integralizados - Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ - Retenção de 20% dos valores

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Lote de terreno - Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos - Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de valores integralizados - Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ - Retenção de 20% dos valores integralizados na contratação, que foi aceita pelas partes – Taxa por fruição sobre o bem que não se justifica, dada à ausência de edificação no lote compromissado – Resistência da ré à devolução pretendida, dando causa ao ajuizamento da ação, o que implica em sucumbência substancial para os encargos processuais - Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000524848
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001389-28.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante ALTOS DO
PIEMONTE EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado MARCOS ANTONIO GREGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 10 de julho de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
2
Voto no 14.136
Apelação no 1001389-28.2019.8.26.0037
Comarca de Araraquara - 2a Vara Cível
Apelante: Altos do Piemonte Empreendimentos Ltda.
Apelado: Marcos Antonio Grego
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Lote de terreno -
Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos -
Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da
incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do
consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de
valores integralizados - Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ -
Retenção de 20% dos valores integralizados na contratação, que
foi aceita pelas partes Taxa por fruição sobre o bem que não se
justifica, dada à ausência de edificação no lote compromissado
Resistência da ré à devolução pretendida, dando causa ao
ajuizamento da ação, o que implica em sucumbência substancial
para os encargos processuais - Sentença mantida - Recurso
improvido.
Sentença
proferida
a
fls.
146/148
julgou
parcialmente procedente ação proposta para rescisão imotivada de
compromisso de compra e venda de imóvel e condenou a ré a restituir
ao autor 80% das importâncias por ela recebidas, atualizadas e com
juros de mora, custas processuais, e honorários de advogado de 15%
sobre o valor da condenação. O autor foi condenado em um terço das
verbas de sucumbência acima cominadas.
Apela a ré. Alega não haver prova das prestações
efetivamente pagas pelo autor, tendo impugnado o documento de fls.
44. Diz que a dissolução se deu por culpa exclusiva do comprador,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
3
não havendo resistência de sua parte, de modo a estar isenta da
verba honorária advocatícia. Aduz que o autor permaneceu na posse
do imóvel localizado em condomínio, inclusive com permissão para
construção durante o período em que ele permaneceu indisponível em
sua posse, impossibilitando a realização novos seus negócios
imobiliários, razão pela qual a taxa de ocupação pelo período em que
ele ficou indisponível é devida. Pretende também a majoração da
verba honorária advocatícia arbitrada.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado no mais, o da sentença.
O recurso não comporta acolhimento.
Trata-se de pedido desmotivado do comprador para
a rescisão de contrato de compra e venda de terreno lote de
empreendimento (fls. 26/40), pleiteando devolução de valores.
A r. sentença baixada acolheu parcialmente a
pretensão do autor, respaldada na seguinte argumentação:
“Celebraram as partes o contrato de págs. 26/40
tendo
por
objeto
a
aquisição
de
unidade
imobiliária
no
empreendimento da requerida.
Postula o autor a rescisão do ajuste e a devolução
dos valores pagos, direito que possui, mas não com o alcance

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
4
pretendido.
É inquestionável que a requerida teve despesas
com a venda do imóvel, tais como publicidade, e outras atinentes ao
empreendimento, as quais devem ser ressarcidas, pois de iniciativa
do autor a rescisão do ajuste.
Razoável, a fixação dessas despesas no percentual
de vinte por cento de todos os valores pagos pelo autor, e que
deverão ser abatidas do "quantum" que lhe será devolvido. Esse
percentual, efetivamente, traduz as eventuais perdas e danos sofridos
pela requerida.
As importâncias satisfeitas pelo autor, devidamente
comprovadas, serão corrigidas monetariamente a partir do efetivo
desembolso e serão restituídas de uma só vez, inclusive, aquelas
recebidas a título de entrada.
Injustificável, ainda, a pretensão da requerida
quanto a indenização pelo uso do imóvel, pois o ajuste envolve
apenas o lote de terreno”.
Pois bem.
Ainda que não tenha a incorporadora dado causa a
essa rescisão, ainda assim, é possível que ela se faça, na esteira de
tranquila jurisprudência, quer deste Tribunal (Súmula no 1), quer do
STJ (Súmula 543).
Este
entendimento
está
consubstanciado
em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
5
disposições do Código de Defesa do Consumidor, albergando o direito
potestativo do comprador de rescindir o contrato e receber os valores
pagos, deduzidas importâncias a favor da incorporadora.
E se tem decidido que a devolução pode implicar na
retenção de até 25% dos valores pagos pelo adquirente, com juros de
mora devidos somente a partir do trânsito em julgado.
Neste sentido, o recente julgamento havido no STJ,
sob relatoria da Min. Maria Isabel Gallotti, nos autos do REsp no
1.723.519-SP, assim ementado.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À
LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE
25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE
FIRMADO
EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A
despeito do caráter originalmente irretratável da
compra e venda no âmbito da incorporação
imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
6
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018,
de há muito já reconhecia, à luz do Código de
Defesa do Consumidor, o direito potestativo do
consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato,
de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente
qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer
o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta
Corte como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo
também
da
demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento. 3. Nos
termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
7
Segunda Seção em julgamento submetido ao rito
dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito
em
julgado
da
decisão"
(REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial
parcialmente provido.
O juízo “a quo” considerou suficiente à solução da
lide a retenção de 20%, e não há recurso neste tema.
DA TAXA DE FRUIÇÃO
Não se provê o apelo no tópico, pois não se trata de
lote edificado, que permitiria benefício com a sua utilização ou
locação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
8
Desta forma, não havendo prova de realização de
qualquer benfeitoria no lote integrante do empreendimento, não há
que se falar em retenção de qualquer montante a título de fruição do
imóvel.
Neste sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES
PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE
MONTANTE A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INVIABILIDADE.
HIPÓTESE
EM
QUE
NÃO
HÁ
PROVA
DE
QUALQUER
BENFEITORIA NO LOTE DE TERRENO, BEM COMO AUSENTE
COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO EFETIVO. PRECEDENTES DESTA
E. 34a CÂMARA. AUSENTE PROVA DE QUALQUER EDIFICAÇÃO
NO LOTE, OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA,
NEM
QUE
ESTIVESSE
SENDO
OCUPADO
PELOS
COMPRADORES, INVIÁVEL A CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO
DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL, ATÉ
A DATA DA DESOCUPAÇÃO. JUROS DE MORA. ENTENDIMENTO
DE QUE, NAS HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO PROMITENTE
COMPRADOR, OS JUROS DE MORA, RELATIVOS À RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS, DEVEM INCIDIR A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. PRECEDENTES DO E.
STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA
CAUSALIDADE. VERIFICAÇÃO, NO ENTANTO, DE QUE A VERBA

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
9
HONORÁRIA SUCUMBENCIAL DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR
DA CONDENAÇÃO, CONFORME DISPOSTO NO ART. 85, § 2o, DO
CPC UMA VEZ HAVER CONDENAÇÃO CLARA E MENSURÁVEL.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Recurso de apelação
parcialmente provido” (Ap. 1000613-57.2019.8.26.0383, 34a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Des. Rel.
CRISTINA ZUCCHI, j. 17.5.2020).
As outras alegações recursais são inconsistentes.
Deu causa sim a apelante à ação proposta, pois
pretendia e continua pretendendo do autor, indenização indevida
por fruição do imóvel. É por isso que é a maior sucumbente e
responde pelos encargos determinados.
Não
houve
impugnação
fundada
à
planilha
apresentada pelo autor e é evidente que a apelante sabe o quanto
recebeu pelo compromisso firmado, além do que, em cumprimento de
sentença, eventual erro de cálculo poderá ser corrigido.
A alegação é protelatória.
Eleva-se, pelo acréscimo recursal, a remuneração
advocatícia do autor para 20% da base estabelecida na sentença.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001389-28.2019.8.26.0037 -Voto no 14.136
10
Por essas razões, meu voto nega provimento ao
recurso.

Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Desembargador