Tribunal: TJSP
Processo: 1034041-04.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de venda e compra. Ação de cobrança. Condenação da requerida a pagar aos autores multa legal, em decorrência do atraso no registro da incorporação imobiliária. Sentença de improcedência. Alegação de que a ré não tinha realizado o registro da incorporação, conforme manda a lei (art. 32 da Lei 4.591/64) antes da compra e venda. Aplicação de multa, nos termos do art. 35, §5o,

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de venda e compra. Ação de cobrança. Condenação da requerida a pagar aos autores multa legal, em decorrência do atraso no registro da incorporação imobiliária. Sentença de improcedência. Alegação de que a ré não tinha realizado o registro da incorporação, conforme manda a lei (art. 32 da Lei 4.591/64) antes da compra e venda. Aplicação de multa, nos termos do art. 35, §5o, da Lei 4.591/64. Descabimento. Temática decidida no STJ e por esta Corte - em sede de IRDR (tema 9). Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133680
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034041-04.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é parte
recorrente Matheus Guedes dos Santos Justiça Gratuita, é a parte recorrida MRV
Engenharia e Participações S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado,
proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034041-04.2017.8.26.0576 - Voto no: 4551 - *allm 2/8
Voto no: 4551
Apelação no: 1034041-04.2017.8.26.0576
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: São José do Rio Preto
Foro de origem: Foro de São José do Rio Preto
Vara de origem: 4a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues
Recorrente: Matheus Guedes dos Santos Justiça Gratuita
Recorrido(a): MRV Engenharia e Participações S/A
APELAÇÃO. Compromisso de venda e compra. Ação de
cobrança. Condenação da requerida a pagar aos autores multa
legal, em decorrência do atraso no registro da incorporação
imobiliária. Sentença de improcedência. Alegação de que a ré
não tinha realizado o registro da incorporação, conforme
manda a lei (art. 32 da Lei 4.591/64) antes da compra e venda.
Aplicação de multa, nos termos do art. 35, §5o, da Lei
4.591/64. Descabimento. Temática decidida no STJ e por esta
Corte - em sede de IRDR (tema 9). Sentença mantida.
Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
154/158, que julgou improcedente o pedido formulado pela parte então autora,
consistente, em síntese, na imposição de multa por falta de registro da incorporação em
contrato de compra e venda de imóveis.
R. sentença prolatada, cujo dispositivo se colaciona a seguir:
“(...) Posto isso, julga-se improcedente esta ação judicial. O

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vencido pagará as custas do processo, com correção monetária
desde o efetivo desembolso e verba honorária de R$ 937,00,
fixada por apreciação equitativa, com correção monetária desde
a citação e juros legais a partir do trânsito em julgado da
presente (art. 85, §16, CPC) ou 10% do valor da
causa/condenação atualizada. Com fundamento no artigo 487, I,
do CPC, extingue-se o feito, com resolução do mérito. Após,
arquivem-se. Publique-se e intime-se.”
Inconformada, a parte recorrente suscita: i) que a ré não tinha realizado o
registro da incorporação no Registro, conforme manda a lei (art. 32 da Lei 4.591/64) ao
lhe vender o imóvel; ii) que sua conduta enseja aplicação de multa, nos termos do art.
35, §5o, da Lei 4.591/64 (f. 119/131).
Recurso tempestivo (fls. 160/171) e sem preparo, observada a concessão
dos benefícios da gratuidade judiciária à apelante (fls. 69).
A parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 154/158), requerendo a
manutenção da r. sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.

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É o relatório.
O recurso NÃO merece PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser mantida.
Pois bem. No mérito, em que pese a argumentação da parte apelante, a r.
sentença demonstra-se suficientemente fundamentada, aqui também adotada como
razão de decidir, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJ/SP.
Na Seção de Direito Privado desta Corte, o art. 252 do Regimento
Interno do TJ/SP tem sido reiteradamente utilizado por esta Câmara, que prevê em seu
texto a possibilidade de ratificação dos fundamentos da decisão recorrida, em que
possui motivação suficiente, conforme segue:
Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la.
Aliás, este dispositivo regimental tem sido aplicado para dar concretude à
garantia constitucional da tutela jurisdicional célere, previsto no art. 5o, LXXVIII, da

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CF.
Ademais, o C. STJ tem prestigiado este entendimento ao reconhecer a
possibilidade da ratificação do juízo de valor firmado em sentença, transcrevendo-a em
acórdão. (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rei.Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rei. Min. Castro Meira, j . de 21.11.2005;
REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rei. Min. Eliana Calmon, j . 17.12.2004 e REsp n°
265.534- DF, 4a Turma, Rei. Min. Fernando Gonçalves, j de 1.12.2003).
Neste sentido, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em
que demonstra-se suficientemente motivada, no que concerne às alegações do
recorrente:
“(...) Por meio da presente ação se busca a aplicação da multa
prevista no art. 35, §5o da Lei no.: 4.591/64 ao argumento de que
o imóvel em discussão foi alienado ao autor antes de a ré
proceder ao registro do memorial de incorporação. A Lei n.
4.591/1964, que dispõe sobre condomínio em edificações e
incorporações imobiliárias, preceitua, em seu art. 321, que o
incorporador somente pode negociar o imóvel após o registro da
incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis. O
art. 35, § 5o2, da lei em regência, estabelece, em caso de
descumprimento dessa regra, a multa correspondente a 50% do
que o adquirente ou candidato à aquisição tenha pago. No caso
dos autos, restou incontroversa a ausência de registro da
incorporação imobiliária à época da celebração do contrato, que
se deu em 05.12.2008 (fls. 12/14). Por outro lado, o registro foi
efetivado em 29.01.2009 (fls. 29), qual seja, passados tão
somente 1 (um) mês da referida celebração e 8 (oito) anos antes

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da propositura da ação. Ora, ainda que superveniente ao negócio
ajustado entre as partes, com o registro a ré regularizou o defeito
que inquinava o negócio jurídico realizado entre as partes.
(...)Nota-se ainda que não há relato de prejuízo ao adquirente em
decorrência da falta do registro. O objetivo da lei é reparar o
prejuízo sofrido pela vítima, no caso o adquirente, e como este
não sofreu prejuízo algum, não há o que ressarcir. Daí por que
não há falar-se em multa, cuja aplicação se pretendia com a
propositura desta ação. (...)Ademais, uma observação se faz
pertinente, a multa de 50% incide sobre os valores que o
adquirente pagou até a data em que ocorreu o registro da
incorporação. No caso, até a data da incorporação, levada a
efeito em 29.01.2009, a autora não havia satisfeito pagamento
algum, a teor do que se extrai da tabela de fls. 75 e alegado em
defesa, o que reforça a tese de que inexistiram prejuízos
experimentados pela adquirente”
Trata-se de ação em que os autores buscam receber da ré valor a título de
multa, em virtude de ela ter lhes vendido o bem imóvel, sem que tivesse havido o
registro da incorporação imobiliária, buscando amparo nos arts. 32 e 35, §5o, da Lei
4.591/64, in verbis:
“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre
unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente
de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...)
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a
contar do termo final do prazo de carência, se houver, para

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promover a celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acordo com discriminação
constante da alínea "i", do art. 32. (...)
§ 5o Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá
também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver
recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou
candidato à aquisição.”
Incabível a pretensão dos autores, conforme bem expôs a r. sentença, já
que esta temática já foi apreciada tanto pelo STJ como por esta Corte, neste caso, em
sede de Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva (IRDR):
Tema 09: "Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo
5o da Lei n. 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das
unidades autônomas aos promissários compradores". (Julgado
em 31/08/2017, por acórdão proferido pela Turma Especial -
Privado 1, o incidente de resolução de demanda repetitiva
(IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000, da relatoria do
Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO).
No C. STJ, assim já restou pacificado:
“A multa prevista no art. 35, §5o, da Lei no 4.591/64 decorre do
descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigação de
outorgar
ao
adquirente
o
contrato
no
prazo
legal,
independentemente da averbação a que se refere o § 4o do
mesmo preceito legal. (REsp. no 147.826/DF, 4a Turma, Rel.

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Ministro Barros Monteiro, J. 02/12/2003).
Destarte, o recurso de apelação deve ser DESPROVIDO, mantendo-se a
r. sentença apelada pelos seus próprios fundamentos e pelos ora acrescentados.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, pois verifica-se que na r. sentença foi
fixado em R$ 937,00 (novecentos e trinta e sete reais), portanto, pelo presente,
majorado em R$ 1.100,00 (mil e cem reais), equitativamente, em razão do trabalho
realizado em grau recursal, observado o benefício da gratuidade judiciária ao apelante
(fls. 69).
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)