Tribunal: TJSP
Processo: 1005076-54.2016.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-14
Data de publicação: 2020-05-14

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Despesas condominiais. Sentença de homologação de acordo firmado entre o condomínio e a segunda ré, compromissária compradora da unidade condominial. Imposição de verba honorária em favor da construtora, demandada em Juízo, sem participação na avença. Insurgência do autor. Não acolhimento. Considerando que a legitimidade passiva, na hipótese, firma-se pela relação material com a

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Despesas condominiais. Sentença de homologação de acordo firmado entre o condomínio e a segunda ré, compromissária compradora da unidade condominial. Imposição de verba honorária em favor da construtora, demandada em Juízo, sem participação na avença. Insurgência do autor. Não acolhimento. Considerando que a legitimidade passiva, na hipótese, firma-se pela relação material com a coisa, ante os indícios de ciência inequívoca do autor quanto à imissão na posse da compromissária compradora demandada, em nome da qual lançados os débitos condominiais, injustificado o litisconsórcio passivo formado em relação à construtora corré, a despeito de não registrado o compromisso de venda e compra. Condomínio autor que deve responder pelos riscos da sua escolha ao ajuizar a ação contra a proprietária em litisconsórcio passivo com a compromissária compradora. Construtora que veio a Juízo, apresentou resistência, devendo seu causídico ser condignamente remunerado em conformidade com o princípio da causalidade. Sentença mantida.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000342793
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005076-54.2016.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL SPAZIO SAN RAFAEL, são apelados PATRICIA LOUREIRO E SILVA
e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 14 de maio de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005076-54.2016.8.26.0704 -Voto no
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VOTO No 7008
APELAÇÃO No 1005076-54.2016.8.26.0704
APELANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SPAZIO SAN RAFAEL
APELADA: PATRICIA LOUREIRO E SILVA
COMARCA: SÃO PAULO 3a VARA CÍVEL F.R. BUTANTÃ
JUIZ: PAULO BACCARAT FILHO
AÇÃO DE COBRANÇA. Despesas condominiais. Sentença de
homologação de acordo firmado entre o condomínio e a segunda
ré, compromissária compradora da unidade condominial.
Imposição de verba honorária em favor da construtora,
demandada em Juízo, sem participação na avença. Insurgência do
autor. Não acolhimento. Considerando que a legitimidade passiva,
na hipótese, firma-se pela relação material com a coisa, ante os
indícios de ciência inequívoca do autor quanto à imissão na posse
da compromissária compradora demandada, em nome da qual
lançados os débitos condominiais, injustificado o litisconsórcio
passivo formado em relação à construtora corré, a despeito de
não registrado o compromisso de venda e compra. Condomínio
autor que deve responder pelos riscos da sua escolha ao ajuizar a
ação contra a proprietária em litisconsórcio passivo com a
compromissária compradora. Construtora que veio a Juízo,
apresentou resistência, devendo seu causídico ser condignamente
remunerado em conformidade com o princípio da causalidade.
Sentença mantida.

Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de ação de cobrança de despesas
condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Spazio San Rafael em
face de MRV Engenharia e Participações S/A. e Patrícia Rodrigues
Loureiro e Silva.
As rés foram regularmente citadas.
A
corré
MRV
apresentou
contestação
(fls.

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103/113) e, na sequência, sobreveio acordo entabulado entre a corré
Patricia Rodrigues Loureiro e Silva e o condomínio, com pedido de
extinção do processo, com fulcro no artigo 924, inciso III, do CPC.
Ato contínuo, o autor foi intimado a se manifestar
a respeito da desistência da ação com relação à corré MRV, porque não
incluída no acordo.
A fls. 137, o autor postulou a apresentação do
contrato de compromisso de compra e venda firmado entre MRV e Patrícia
Rodrigues Loureiro e Silva, juntado a fls. 206/212.
Na sequência, proferida sentença nos seguintes
termos: “Homologo, por sentença, para que surta seus jurídicos efeitos, o acordo
celebrado entre CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SPAZIO SAN RAFAEL e PATRÍCIA LOUREIRO
E SILVA (fls. 187/189), julgando extinto o processo quanto a estas, com resolução do
mérito, nos termos do artigo 487, inciso III, letra "b" do Código de Processo Civil. Pereceu o
objeto da lide quanto à corré "MRV". O autor concedeu moratória à corré, de modo que esse
ato elimina a possibilidade de haver da corré o crédito em debate, razão pela qual, nos
termos do disposto no inc. IV do art. 485 do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTA a
ação condenatória que CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SPAZIO SAN RAFAEL moveu contra
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. e condeno o autor no pagamento das
respectivas despesas processuais e dos honorários que fixo em R$1.000,00 (um mil reais),
para guardar proporção com o trabalho produzido.”
Opostos embargos de declaração (fls. 220/222),
foram eles recebidos, porém rejeitados (fls. 223).
Inconformado, apela o autor (fls. 226/229),
unicamente para impugnar a r. sentença no tocante à verba honorária
sucumbencial fixada em R$ 1.000,00, em favor do patrono da MRV.
Assevera que não era do seu conhecimento que a corré Patrícia era
compromissária compradora do imóvel, nem tampouco tinha ciência a
respeito do termo de entrega das chaves, vez que não houve o registro do
contrato no Registro de Imóveis, razão pela qual pede o afastamento da

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condenação.
Recurso preparado (fls. 230) e não respondido (fls.
234).
Não houve oposição oportuna ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Recurso infundado.
Como é cediço, a obrigação do pagamento das
cotas condominiais possui caráter propter rem, ou seja, a cobrança das
despesas de condomínio pode ser dirigida a quem possua vínculo jurídico
com o imóvel (proprietário, promitente vendedor, promissário comprador,
adquirente, arrematante ou cedente), salvo se comprovado que: (a) o
promissário comprador se imitiu na posse do imóvel; e (b) o condomínio
teve ciência inequívoca da transação, hipóteses essas que, caso
verificadas, afastam a legitimidade passiva do promitente vendedor a
partir da data em que a posse passou a ser exercida pelo promissário
comprador.
Neste exato sentido o entendimento firmado pelo
E. E. STJ sob o rito dos recursos repetitivos, portanto, com a força
vinculante propugnada pelo art. 926 do CPC:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO
A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do
CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso

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concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira
na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se
a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, JULGADO EM 08/04/2014, DJe 20/04/2015).
Ou seja, se mesmo sabendo o autor de que a corré
se encontrava imitida na posse da unidade condominial e vinha
assumindo os pagamentos das contribuições até o inadimplemento
denunciado - tanto que a planilha de débitos acostada à exordial se encontra em nome
dela (fls. 37) - conforme referido na inicial, optou por incluir a construtora ré
no polo passivo da demanda, o fez por sua conta e risco, estabelecendo
litisconsórcio não justificado nas circunstâncias, devendo suportar as
consequências de tal endereçamento da demanda, em consonância com o
princípio da causalidade.
Assim, o fato de não ter havido o registro do
contrato no cartório de imóveis não elide a obrigação do condomínio em
suportar os ônus sucumbenciais, porque a construtora foi citada, resistiu
ao pedido e apresentou o compromisso de compra e venda denunciando a
real ocupante do imóvel, inequivocamente de conhecimento prévio do
apelante,
devendo
ser
condignamente
remunerado
o
trabalho
desenvolvido por seu causídico.
Neste
exato
sentido,
confiram-se
os
seguintes
precedentes desta Corte Bandeirante:
AÇÃO DE COBRANÇA Inadimplemento de quotas condominiais No caso, o
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do
promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. Reconhecimento da ilegitimidade passiva na sentença.
Exclusão da parte que não foi considerada na parte dispositiva da decisão
Recurso acolhido a fim de extinguir a ação em relação à Construtora e
condenar a autora nas sucumbências, mantida a condenação do débito
condominial quanto as outras requeridas Sentença modificada Recurso
provido (Apelação Cível no 0005847-56.2013.8.26.0477, 35a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Claudio Hamilton, j. 09.04.2018).
Cobrança de condomínio. Ação movida contra a construtora que tem o título

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registrado em seu nome. Sentença de procedência. Apelação com insistência
na tese de ilegitimidade passiva, devido à posse direta ter sido entregue a
terceiro, promissário comprador. Apelante que, antes do surgimento dos
débitos cobrados nesta ação, já havia dado ciência da venda do imóvel à
administradora do condomínio. Aplicação do Recurso Especial repetitivo no
1.345.331. Responsabilidade que fica atribuída a quem tem a relação
material com o imóvel. Ilegitimidade passiva da apelante reconhecida. Apelo
provido (Apelação Cível no 0047956-39.2011.8.26.0224, 34a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Soares Levada, j. 14.10.2015).
Nessa quadra de considerações, tenho por mantido o
valor arbitrado, que a meu ver traduz retribuição condizente ao trabalho
para o caso em apreço.
Considerando que o foco da insurgência recursal se
restringe precisamente à verba honorária, não se há cogitar de honorários
recursais na espécie, afastando-se a incidência do § 11 do art. 85 do novo
Código de Processo Civil, até porque sequer apresentada contrariedade ao
apelo.
Do exposto, pelo meu voto, NEGA-SE provimento ao
recurso.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator