Tribunal: TJSP
Processo: 0970755-44.2012.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-15
Data de publicação: 2020-01-15

Ementa:
Ação demolitória. Compra e venda de imóvel. Alegada existência de diferença entre a área real e a constante da escritura. Descrição enunciativa das dimensões do imóvel. Muro de divisa há muito tempo construído. Prova pericial nesse sentido. Contornos do terreno identificáveis mediante simples vistoria. Venda ad corpus. Art. 500, § 3o, do Código Civil. Sentença de procedência revista. Recurso

Ementa:
Ação demolitória. Compra e venda de imóvel. Alegada existência de diferença entre a área real e a constante da escritura. Descrição enunciativa das dimensões do imóvel. Muro de divisa há muito tempo construído. Prova pericial nesse sentido. Contornos do terreno identificáveis mediante simples vistoria. Venda ad corpus. Art. 500, § 3o, do Código Civil. Sentença de procedência revista. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000012840
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0970755-44.2012.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes NEILA
CRISTINA DE CARVALHO BUGLIANI (JUSTIÇA GRATUITA) e BRUNA DE
CARVALHO BUGLIANI SOFFIATTI BARRETO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada
RITA DE CASSIA PRISCO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO DE
GODOY (Presidente) e JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 15 de janeiro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0970755-44.2012.8.26.0506 -Voto no 9865
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Apelação no 0970755-44.2012.8.26.0506
Apelantes: Neilla Cristina de Carvalho e outra
Apelada: Rita de Cassia Prisco
Comarca: Ribeirão Preto
Juiz de primeiro grau: Rebeca Mendes Batista
Voto no 9865
Ação demolitória. Compra e venda de imóvel. Alegada existência
de diferença entre a área real e a constante da escritura. Descrição
enunciativa das dimensões do imóvel. Muro de divisa há muito
tempo construído. Prova pericial nesse sentido. Contornos do
terreno identificáveis mediante simples vistoria. Venda ad corpus.
Art. 500, § 3o, do Código Civil. Sentença de procedência revista.
Recurso provido.
A r. sentença de fls. 188/190, cujo relatório é adotado,
julgou procedente o pedido inicial “para determinar a demolição do
muro e da área coberta construídos dentro dos limites da propriedade
da autora e que seja construído novo muro na divisão correta, fixado o
prazo de 90 dias, a contar do trânsito em julgado desta, para
cumprimento integral”. Condenou as rés, ainda, ao pagamento de
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes
fixados em 10% do valor da causa, ressalvado o disposto no art. 98, §
3o, do CPC.
Apela a ré sustentando, em síntese, que a venda do
imóvel deu-se “ad corpus”, vez que as autoras compradoras tinham
plena ciência dos limites do terreno e da construção ali existente há
anos antes da celebração do negócio.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e dispensado do
recolhimento de preparo.
É o relatório.
Embora se trate de pretensão à demolição de muro, o
que poderia levar, em tese, ao reconhecimento da competência
recursal da Subseção de Direito Privado III, conheço do recurso, haja

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vista que a causa de pedir funda-se em contrato de compra e venda
de imóvel, matéria afeta à competência da Subseção de Direito
Privado I, certo ainda que a competência entre as subseções é
apenas preferencial.
Analisados os autos, tenho que o inconformismo
comporta acolhida.
Consta que em setembro de 2011 as rés venderam à
autora “um terreno urbano, constituído pelo lote no 10 (dez) da quadra
no 16 (dezesseis) do loteamento denominado Vila Tamandaré, situado
do lado ímpar da Rua Frei Caneca, medindo 11,00m (onze metros) de
frente e aos fundos, por 33,00m (trinta e três metros), da frente aos
fundos de ambos os lados, perfazendo área total de 363 m2” (fls.
9/12).
Afirma a autora que as vendedoras construíram muro
divisório e área coberta a partir de imóvel confrontante, os quais
invadem o terreno adquirido em cerca de 53,80 m2, conforme
memorial descritivo e croqui juntados.
Ocorre que a prova pericial determinada nos autos,
embora identificando área real menor que a descrita na escritura de
compra e venda (309,19 m2), comprovou que a pequena cobertura e o
muro divisório já estavam presentes quando da realização do negócio.
E o prolongamento do muro partiu de velha cobertura já existente no
local (fls. 167).
Esclareceu, ainda, o expert nomeado, que “as divisas
são antigas (existentes há mais de 40 anos) e conhecidas antes do
contrato”, sendo que “parte do muro de divisa com o imóvel
confrontante esquerdo de quem da Rua Frei Caneca olha para o
imóvel pericial foi reformado há aproximadamente 3 (três) anos,
porém não existem vestígios de alteração do local de implantação, se
consideradas as edificações e o piso existente no confrontante
esquerdo, imóvel das requeridas” (fls. 167verso).
Não se demonstrou, em suma, que as divisas entre a
propriedade da autora e das rés sofreram modificação após a venda.

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Trata-se de terreno contendo edificação e benfeitorias
cujos contornos eram perfeitamente identificáveis mediante simples
vistoria à época da aquisição.
É de se ter em consideração que a escritura, ao
descrever o imóvel alienado, limitou-se a reproduzir as medidas e
área existentes na matrícula desde sua origem, acrescidas das
edificações a serem averbadas.
Nada no instrumento contratual sinaliza para a venda
“ad mensuram”, isto é, para um preço especificado em função da
metragem.
Pelas características do imóvel (casa térrea pronta em
lote de terreno), o objetivo foi mesmo a aquisição de coisa certa, não
havendo elementos para se afirmar que o valor do negócio estava
condicionado a uma área efetiva.
Nos termos do art. 500, § 3o, do Código Civil, “Não
haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel
for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas
enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de
modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.
Por isso que, conforme lembra Maria Helena Diniz
(“Código Civil Anotado”, 5a edição, Editora Saraiva, São Paulo, 1999,
p. 802), a jurisprudência esclarece que a própria lei reconhece o
caráter enunciativo quando refere o contrato às dimensões do imóvel,
ausente a discriminação do preço por medida (RT 614/63, 503/81,
520/165, 489/99, 181/94, 182/689 e 185/708, EJSTJ 16/57 e RF 167/242,
158/168, 132/146 e 222/193).
No mesmo sentido, registre-se lição de Silvio Rodrigues
(“Direito Civil”, vol. 3, 11 edição, Editora Saraiva, São Paulo, p. 170),
segundo a qual “tem-se entendido ser a referência à medida
meramente enunciativa, quando vem acompanhada da locução 'mais
ou menos, quando a coisa vendida é designada por limites certos,
quando o imóvel está murado ou cercado, e ainda quando há
especificação ou nomeação de confinantes”.

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Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar
improcedente o pedido inicial e inverter os ônus sucumbenciais,
observados os benefícios da justiça gratuita.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator