Tribunal: TJSP
Processo: 1002857-52.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Dano moral e material - Decadência não aplicável à espécie por se cuidar de ação indenizatória e não de redução do preço – Relação de Consumo – Caixas coletoras instaladas em área privativa de apartamento adquirido pelo autor – Falta da prova de informação clara e adequada ao consumidor – Possibilidade de cumulação dos pedidos de dano moral e material –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Dano moral e material - Decadência não aplicável à espécie por se cuidar de ação indenizatória e não de redução do preço – Relação de Consumo – Caixas coletoras instaladas em área privativa de apartamento adquirido pelo autor – Falta da prova de informação clara e adequada ao consumidor – Possibilidade de cumulação dos pedidos de dano moral e material – Inteligência da Súmula 37 do STJ - Transtorno anormal importando em violação a direito da personalidade – Indenização por dano moral mantida em R$ 10.000,00 – Dano material consistente na desvalorização do imóvel não comprovado – Recurso das rés provido em parte e desprovido o apelo do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221088
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002857-52.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes/apelados
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A
e
PARQUE
ALABAMA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA (GRUPO MRV), é apelado/apelante DIEGO DE LIMA
GOMES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao apelo das rés e negaram provimento ao recurso adesivo do autor. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 27 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1002857-52.2017.8.26.0019
Comarca: Americana (3a Vara Cível)
Apelantes: MRV Engenharia e Participações S/A e outra e
Diego de Lima Gomes
Apelados: Os mesmos
Juiz:
Marcio Roberto Alexandre
Voto n. 19.090
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Dano
moral e material - Decadência não aplicável à espécie por se
cuidar de ação indenizatória e não de redução do preço Relação
de Consumo Caixas coletoras instaladas em área privativa de
apartamento adquirido pelo autor Falta da prova de informação
clara e adequada ao consumidor Possibilidade de cumulação dos
pedidos de dano moral e material Inteligência da Súmula 37 do
STJ - Transtorno anormal importando em violação a direito da
personalidade
Indenização por dano moral mantida em R$
10.000,00 Dano material consistente na desvalorização do
imóvel não comprovado – Recurso das rés provido em parte e
desprovido o apelo do autor.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas
contratuais c.c. indenização por danos moral e materiais, alegando o autor que
firmou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, para aquisição
do imóvel descrito na inicial, pagando a quantia de R$ 10.260,00 pelo
benefício de ter uma área no térreo com quintal, porém, ao receber a unidade,
constatou a existência de duas caixas em sua área privativa, uma destinada à
passagem de esgoto e outra de fiação elétrica, comprometendo o uso e sua
privacidade, razão pela qual requer sejam as requeridas condenadas ao
pagamento de indenização por dano material no valor de R$ 10.260,00, pela
desvalorização de seu imóvel, além de indenização por dano moral no
montante de R$ 25.000,00.

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A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a
ação, condenando as rés, solidariamente, a pagar a quantia de R$ 10.260,00, a
título de indenização por dano material, com correção monetária pela Tabela
Prática do TJSP desde o ajuizamento da ação, e juros de mora de 1% ao mês
a partir da citação, além do pagamento de R$ 10.000,00 a título de
indenização por dano moral, com correção monetária desde a publicação da
sentença e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, devendo, ainda,
arcar com o pagamento das custas e despesas processuais despendidas pela
autora, além do pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do
valor atualizado da condenação (fls. 923/929).
As requeridas apelaram arguindo preliminarmente a
ocorrência de decadência quanto ao direito de reclamar de vício no
empreendimento, e no mérito afirmaram não haver prova de que as caixas
instaladas no imóvel o tenham depreciado, não havendo prova sequer de que
existam tais caixas no local, uma vez que não foi realizada perícia in loco, ou
produzida prova testemunhal, não se desincumbindo o autor de seu ônus da
prova, no mais, aduziram que obedeceram as normas da ABNT quando da
construção, constando expressamente da Cláusula 8.2. do Memorial de
Incorporação, a previsão de instalação das caixas nas áreas privativas
descobertas do pavimento térreo, o que, portanto, era de conhecimento do
requerente, tanto é que não manifestou eventual discordância quando do
recebimento do imóvel, não havendo prejuízo algum à utilização da área, uma
vez que instalados sistema de ventilação para evitar o mau odor das caixas,
sendo necessária sua limpeza apenas de seis em seis meses e, ainda que assim
não fosse, o valor do imóvel pago já levava em consideração a instalação das
caixas em sua área privativa, não havendo que se falar em desvalorização do
bem e, por fim, impugnaram a ocorrência do dano moral, requerendo seja

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afastada a condenação ou a cumulação por ser indevida pelo mesmo fato (fls.
931/946).
O autor apresentou contrarrazões (fls. 952/957) e apelo
adesivo, pleiteando a majoração do valor da indenização pelo dano moral (fls.
958/966).
Foram apresentadas contrarrazões ao recurso adesivo (fls.
967/972).
É o Relatório.
O autor pleiteia indenização por danos materiais e moral
decorrente da entrega de unidade imobiliária por ele adquirida, com caixas
coletoras instaladas na área privativa externa da unidade.
O pleito indenizatório ora formulado não corresponde a
abatimento do preço do bem (ação estimatória ou quanti minoris) o que
ensejaria a incidência de prazo decadencial, mas a indenização pela
depreciação do imóvel e a compensação por dano moral, cujo prazo
prescricional é o decenal, em razão da relação contratual entre as partes, o que
não ocorreu.
O apartamento do requerente situa-se no térreo,
possuindo área privativa descoberta, ilustrando as fotos apresentadas às fls.
35/48, a situação fática das caixas coletoras na unidade, e as requeridas,
apesar de afirmarem não ter o autor comprovado a existência das caixas em
sua unidade imobiliária, não se desincumbiram do ônus de comprovar que as
caixas indicadas não se situam no referido imóvel, o que lhe era plenamente
possível fazer, uma vez que responsáveis pela incorporação, construção e
venda do empreendimento, sendo detentoras das plantas e demais projetos em
que constam em quais unidades teriam sido instaladas tais caixas.

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No mais, é assente que: "o Código de Defesa do
Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora
se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AgRg no
AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014), e é
verossímil a alegação do consumidor, autorizando a inversão do ônus da
prova (art. 6o, inciso VIII, do CDC).
Não consta de forma clara e expressa do memorial
descritivo, a informação de que na área privativa adquirida pelo autor seriam
instaladas as caixas ora impugnadas, constando apenas a previsão genérica, o
que não se mostra suficiente ao atendimento do direito de informação
previsto na lei consumerista (art. 6o, III, CDC), e não se consegue visualizar
as caixas no material publicitário de fls.34.
O dever de informar, alerta Cláudia Lima Marques1,
representa no CDC, “um verdadeiro dever essencial, dever básico (art. 6o,
inciso III) para a harmonia e transparência das relações de consumo. O dever
de informar passa a ser natural na atividade de fomento ao consumo, na
atividade de toda a cadeia de fornecedores, é verdadeiro ônus atribuído aos
fornecedores, parceiros contratuais ou não do consumidor”.
O dever de informação nas relações contratuais é
indissociável dos deveres de boa-fé objetiva, cooperação e cuidado.
Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça
que: "1. O direito à informação, no Código de Defesa do Consumidor, é
corolário das normas intervencionistas ligadas à função social e à boa-fé, em
1 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: O novo regime das relações
contratuais. 5a ed. São Paulo: RT. 2005, p.771-2.

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razão das quais a liberdade de contratar assume novel feição, impondo a
necessidade de transparência em todas as fases da contratação: o momento
pré-contratual, o de formação e o de execução do contrato e até mesmo o
momento pós-contratual...” (REsp 1188442/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2012, DJe 05/02/2013).
O fato de o requerente ter assinado o termo de entrega
sem nenhuma ressalva, não elide a obrigação de informação da existência das
caixas coletoras em sua unidade preceder à assinatura do contrato, dever este
que não cumpriram as corrés, cobrando pela área privativa, que na verdade
provocou transtornos aos adquirente.
As fotos de fls. 35/48 dão a dimensão das restrições
suportadas pelo consumidor, em área que seria destinada ao convívio
familiar, sendo inegável a conclusão de que a existência de caixas coletoras
de esgoto e outra de fiação elétrica dentro da área de propriedade exclusiva
do requerente, traz sensível limitação ao seu direito de propriedade e de
privacidade, diante da necessidade periódica de manutenção como admitido
pelas requeridas, bem como por riscos decorrentes de eventual defeito, com
transbordamento de seu conteúdo ou propalação de odores fétidos e
proliferação de insetos, o que de fato, deveria ter sido comunicado com
destaque no instrumento contratual principal, nos termos do art. 54, § 4o do
CDC, devendo responder pelo dano, em conformidade com o art. 18, § 1o, III,
do CDC, por consistir em transtorno anormal, resultando em violação a
direito da personalidade.
No mesmo sentido vem decidindo a jurisprudência desta
Corte, em casos similares envolvendo a mesma construtora:

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Indenização por danos morais. Aquisição de imóvel
unidade autônoma. Construtora erigiu no quintal do
apelado caixas de gordura, de espuma e de esgoto.
Alegação de que o apelado tinha pleno conhecimento é
inconsistente. Relação de consumo caracterizada. A
existência de tais caixas traz desconforto ao morador. Em
caso de inspeção, o mau cheiro e o surgimento de insetos
ocasionam
angústia
e
desgosto.
Danos
morais
configurados. Verba reparatória condizente com as
peculiaridades da demanda. Apelo desprovido.
(TJSP; Apelação 1011669-29.2017.8.26.0037; Relator
(a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 30/08/2018; Data de
Registro: 30/08/2018)

1011006-15.2017.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Rosangela Telles
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 27/08/2018
Data de publicação: 27/08/2018
Data de registro: 27/08/2018
Ementa: APELAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA. DOCUMENTOS ESSENCIAIS
PARA A PROPOSITURA DA DEMANDA. Apelado
que carreou aos autos os documentos imprescindíveis
para a propositura da demanda, sendo inviável a extinção
terminativa
do
feito.
DANO
MORAL.
Configuração. Caixas coletoras de sabão, de gordura e
de água pluvial instaladas em apartamento térreo
adquirido pelo apelado, as quais demandam constante
manutenção. Falta de informação clara e adequada ao
consumidor. Limitação ao direito de propriedade.
Violação ao art. 6o, III do CDC. As fotos impressionam e
causam repulsa, asco. Difícil admitir que uma equipe de
vários
funcionários
terceirizados
compareça
periodicamente na sua unidade habitacional para

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remover
resíduos
fétidos.
Quantum
indenizatório
mantido,
porquanto
fixado
com
razoabilidade.
HONORÁRIOS RECURSAIS. Imposição nos termos do
art. 85, § 11 do CPC/15. RECURSO NÃO PROVIDO.
Não há óbice algum à cumulação no presente caso do
dano moral com os danos materiais, uma vez que se destinam a tutelar bens
jurídicos diversos, este último cingindo-se, no caso, à desvalorização do
preço do imóvel, aplicando-se o disposto na Súmula 37, no sentido de que
“São cumuláveis as indenizações por dano material e dano moral oriundos do
mesmo fato.”
No tocante ao valor do dano moral, sua fixação deve
observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando-
se a gravidade, a natureza e repercussão da lesão, o sofrimento e a posição
social do ofendido, bem como o dolo ou a culpa do responsável, sua situação
econômica, a reparação espontânea e sua eficácia e a duração da lesão.
No caso, diante das circunstâncias, considerando-se a
localização em área utilizável do imóvel, destinada à convivência e lazer, o
que causa maior desconforto, foi bem fixado o valor da indenização, não
merecendo qualquer reparo.
Com relação ao dano material, respeitada a convicção do
I. Magistrado, a desvalorização do imóvel não é intuitiva, e deveria ser
comprovada, o que não ocorreu, uma vez que o pagamento maior do que o
de outra unidade, é porque foi recebida área maior, e o requerente desistiu da
produção de prova pericial (fls. 907), devendo ser afastada tal condenação por
danos materiais.

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Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
apelo das rés e nega-se provimento ao recurso adesivo do autor, nos termos
da fundamentação, rateando-se as despesas do processo de forma
proporcional ao que sucumbiram (art. 86 do CPC/2015), arcando as corrés
com honorários advocatícios de 12% sobre o valor atualizado da condenação,
já considerado o provimento parcial do recurso (art. 85, § 11, CPC) e o autor
de 12% sobre o pedido de dano material afastado (art. 85, § 2o, CPC),
considerando-se o trabalho acrescido e observada a gratuidade da justiça.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica