Tribunal: TJSP
Processo: 2159204-51.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Almeida Sampaio
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – PEDIDO DE REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS, EM SEDE DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECEDENTE, EM RAZÃO DA ATUAL SITUAÇÃO DA PANDEMIA – NECESSIDADE DE SE GARANTIR O EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614636
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2159204-51.2020.8.26.0000, da Comarca de Praia Grande, em que é agravante
FRANCISCO BACCHI, é agravada JANAINA NUNES VIGGIANI SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ALMEIDA SAMPAIO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2159204-51.2020.8.26.0000 -Voto no 47110
2
Voto no 47.110
Agravo de Instrumento no 2159204-51.2020.8.26.0000
Agravante: FRANCISCO BACCHI
Agravado: Janaina Nunes Viggiani Silva
Comarca: Praia Grande
Câmara: 25a Câmara de Direito Privado
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL
COMERCIAL – PEDIDO DE REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS
PROVISÓRIOS, EM SEDE DE TUTELA PROVISÓRIA
ANTECEDENTE, EM RAZÃO DA ATUAL SITUAÇÃO DA
PANDEMIA – NECESSIDADE DE SE GARANTIR O
EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA –
DECISÃO MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra a decisão que indeferiu
pedido de tutela provisória antecedente, visando à redução do aluguel de estabelecimento
comercial, cuja atividade econômica restou inexoravelmente abalada por força das medidas
de isolamento social em razão da pandemia.
Alega o locatário, ora Agravante, que esperar o decurso do rito processual
acarretaria a dissolução da relação jurídica antes da prestação jurisdicional pretendida, uma
vez que não possui mais condições de sustentar os encargos para manutenção da sua
atividade econômica.
Requer a reforma da decisão, para determinar, liminarmente, a redução
temporária do valor do aluguel, nos termos da exordial.
Este é o relatório.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2159204-51.2020.8.26.0000 -Voto no 47110
3
Cuida-se de locação de imóvel comercial.
Em vista ao atual cenário da pandemia, o Agravante pediu à locadora a
redução provisória do valor do aluguel enquanto durarem as medidas de isolamento,
propondo que as diferenças inadimplidas sejam diferidas após reabertura do comércio.
Eis o teor da proposta “ipsis litteris” : (...) Guimarães Rosa 624, com
vencimento dia 25 valor incluindo IPTU de 7.291,90 para este imóvel solicito a alteração
temporária de data de pagamento de 25/04/2020 para 30/04/2020 redução durante o
período de pandemia de 50% do valor e pagamento as diferenças de valores pagos a
menor solicito pagar estes valores parcelados nos meses de novembro/20, dezembro/20 e
janeiro/21 sem cobrança de juros.
Embora condescendente com a atual situação, a Agravada justificou-se
alegando ser inviável a redução, pelos motivos expendidos às fls.56/62, e efetuou a sua
contraproposta, qual seja (...) reduzir em 20% do valor, ou seja, você poderá pagar o valor
de R$ 5.833,52 no dia 30/04, restando uma diferença de R$1.458,38 podendo ser paga em
Novembro/20, Dezembro/20 e Janeiro/21 sem juros desde que você pague pontualmente
dia 30/04, sob pena desse acordo ser revogado e incorrer em juros, multa e correção.
Requer o Agravante a prevalência de sua proposta por sustentar mais
razoável, eis que ela não teria condão de causar empobrecimento injustificado da
Agravada.
No entanto, em sede de cognição, o Juiz a quo deliberou por aguardar o
exercício do contraditório antes de se manifestar sobre a tutela pretendida, consoante se
depreende às fls. 95/96:
Em que pese o alegado, os acordos devem ser cumpridos e a situação da
outra parte, igualmente, deve ser tomada em conta. Não é possível observar, em análise

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2159204-51.2020.8.26.0000 -Voto no 47110
4
provisória, o efetivo rompimento do equilíbrio contratual, especialmente porque a crise
econômica presumivelmente atinge a todos, incluindo os locadores. Prudente, portanto,
aguardar a formação do contraditório.
Expostos os fatos, passo a decidir.
O Agravante traz à lume a Teoria da Imprevisão, deduzindo que a redução
do aluguel não objetiva prestigiar o locatário, mas, sim, a manutenção da relação jurídica.
Segue afirmando que a URGÊNCIA da tutela se faz necessária, conforme
demonstrativo de queda de faturamento de fls. 65/66.
E acrescenta que a concessão da medida não impede que as partes retornem
ao status quo ante em caso de revogação, ao contrário da eventual quebra da empresa, que
seria irreversível.
É cediço que o ordenamento jurídico dispõe de ferramentas para autorizar a
revisão do contrato e até a sua resolução, a exemplo dos artigos 317 e 478 do Código
Civil2, ou de dispositivos específicos da Lei de Locações.
Por outro lado, nos termos do disposto no parágrafo único do art. 421 do
Código Civil, nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção
mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Na hipótese, evidente o impacto econômico, porém, para ambas os
contratantes, motivo pelo qual necessárias a observância do contraditório e a dilação
probatória.
Primeiramente, porque as medidas administrativas de enfrentamento da
2 Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento
de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa,
com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do
contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2159204-51.2020.8.26.0000 -Voto no 47110
5
emergência de saúde pública decorrentes da pandemia afetam a todos, e o aluguel consiste
em receita para a Agravada, porquanto contratualmente acordado.
Assim, antes de emitir qualquer juízo a respeito da aplicabilidade da Teoria
da Imprevisão, convém ouvir a parte contrária, também suscetível de impactos financeiros
com a pandemia.
Aliás, a Agravada já pronunciou-se extrajudicialmente e apresentou a sua
contraproposta, observado ainda que sequer há notícia de protesto de título e tampouco de
ação de despejo cumulada com cobrança de aluguel em desfavor do Agravante.
Assim, não há evidência de que a espera do contraditório venha a causar
prejuízo ou comprometer o resultado útil do processo.
E segundo, porque a atividade comercial do Agravante não foi afetada em
sua integralidade comparado com outros tipos de serviços que, titulados como não
essenciais, não puderam abrir e sequer atuar em sistema delivery.
Ao meu juízo, há de se privilegiar a negociação entre as contratantes em
detrimento da intervenção judicial, eis que está na conciliação prévia a medida mais efetiva
para a hipótese, sendo, dessa forma, de sua importância a manifestação da parte contrária
acerca da pretensão aqui deduzida.
De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.
Isto posto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.
ALMEIDA SAMPAIO
Relator