Tribunal: TJSP
Processo: 1018841-22.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA - EMBARGOS – PROPORCIONALIDADE OBSERVADA - ART. 4o, DA LEI No 8.245/91 – CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE – VALOR RAZOÁVEL E PONDERADO - EMBARGOS REJEITADOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A multa contratual perseguida na presente execução guarda estrita proporcionalidade ao tempo de ocupação e razoabilidade quanto

Ementa:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA - EMBARGOS – PROPORCIONALIDADE OBSERVADA - ART. 4o, DA LEI No 8.245/91 – CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE – VALOR RAZOÁVEL E PONDERADO - EMBARGOS REJEITADOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A multa contratual perseguida na presente execução guarda estrita proporcionalidade ao tempo de ocupação e razoabilidade quanto ao valor envolvido no contrato, de modo que, à vista da natureza e finalidade do negócio, não se vislumbra onerosidade excessiva a ensejar a excepcional intervenção judicial no negócio jurídico entabulado pelas partes. Tendo optado por resilir prematuramente a avença, a embargante deve arcar com as respectivas consequências obrigacionais, as quais, frise-se, eram de seu devido conhecimento desde o momento da contratação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785832
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018841-22.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPER
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIARIA S EIRELI ME., é apelada
NARA LOPES BRASIL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018841-22.2020.8.26.0100
4-Voto no 43.743
2
Apelação no 1018841-22.2020.8.26.0100
Apelante : COOPER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
IMOBILIARIA S EIRELI ME.
Apelada : NARA LOPES BRASIL
Comarca : São Paulo 24a Vara do Foro Central Cível
Juiz(a) : Claudio Antonio Marquesi
V O T O No 43.743
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
EXECUÇÃO DE MULTA
CONTRATUAL
COMPENSATÓRIA
-

EMBARGOS

PROPORCIONALIDADE OBSERVADA - ART. 4o, DA LEI No
8.245/91
CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE

VALOR
RAZOÁVEL
E
PONDERADO
-
EMBARGOS
REJEITADOS - SENTENÇA REFORMADA
RECURSO
PROVIDO. A multa contratual perseguida na presente execução
guarda estrita proporcionalidade ao tempo de ocupação e
razoabilidade quanto ao valor envolvido no contrato, de modo
que, à vista da natureza e finalidade do negócio, não se
vislumbra onerosidade excessiva a ensejar a excepcional
intervenção judicial no negócio jurídico entabulado pelas partes.
Tendo optado por resilir prematuramente a avença, a
embargante deve arcar com as respectivas consequências
obrigacionais, as quais, frise-se, eram de seu devido
conhecimento desde o momento da contratação.
NARA LOPES BRASIL opôs embargos à execução que lhe move
COOPER
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
IMOBILIARIA S EIRELI ME., calcada em contrato de locação de imóvel
residencial.
A r. sentença de fls. 29/31, cujo relatório se adota, julgou
procedentes os embargos à execução, consignando que o cálculo da multa
contratual deve ser proporcional ao tempo em que ainda seria devida (período
contratual inicial de 12 meses), reconhecendo, pois, a inexigibilidade da
cobrança da multa no valor de R$3.722,04, em face do embargante e,
consequentemente, julgar extinta a execução no 1039741-60.2019.8.26.0100.
Em razão da sucumbência, arcará a embargada com as custas despendidas,
bem como honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor do débito,
nos termos do art. 85 do CPC.
Inconformada, apela a parte embargada às fls. 34/43, reiterando

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todos os argumentos expedidos na sua defesa, insistindo, em suma, que: é
válida a multa contratual aplicada; as partes ajustaram contrato de locação
que se iniciou em 01/05/2018 e com término previsto para 31/10/2020, mas
em março de 2019 a locatária resiliu antecipadamente o contrato de locação,
restando inadimplente no tocante a multa contratual prevista no parágrafo
único da cláusula 15; a hipótese de aplicação da referida multa dispõe que,
nos casos de rescisão nos doze primeiros meses do contrato, a base de cálculo
para aplicação será de 3 aluguéis vigentes à época da rescisão, a ser calculada
proporcionalmente ao tempo que faltava para o cumprimento do contrato;
regulada pelo artigo 4o da lei 8.245/1991, a multa é uma prefixação
antecipada de perdas e danos no caso de inobservância dos ônus
obrigacionais dispostos para as partes no negócio jurídico de locação, visando
indenizar a parte prejudicada pelo inadimplemento contratual; reputa-se
adequada, na hipótese, a fixação da multa compensatória por rescisão
antecipada do contrato de locação no patamar de três aluguéis, não havendo
que se falar em redução, conforme reconheceu a r. sentença.
O embargado ofertou contrarrazões, batendo-se pelo improvimento
do recurso (fls. 64/68).
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe dou provimento.
Consta
dos
autos
principais
(execução
no
1039741-60.2019.8.26.0100)
que
a
exequente
COOPER
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIARIA S EIRELI
ME. locou um imóvel residencial à executada NARA LOPES BRASIL, pelo
período de trinta meses, a iniciar em 01/05/2018 e com término em
31/10/2020, com valor de aluguel de R$1.772,44, (vide contrato de fls.10/14,
da execução; e notificação de fls.20/22, da execução).
Segundo a cláusula 15 do contrato, em caso de rescisão antecipada
do contrato, a parte locatária estaria sujeita a multa contratual equivalente a
três alugueres vigentes, a ser calculada de forma proporcional ao período que
faltava para cumprimento do contrato, nos exatos termos do art. 4o da Lei de
Locações. Além disso, previa o contrato a isenção da multa compensatória
caso a rescisão ocorresse após o 12o mês de locação:

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E, está bem evidenciado no caso que a parte locatária desocupou o
imóvel em março de 2019, ou seja, após dez meses de vigência do contrato e
antes, portanto, do término previsto no contrato, ensejando a aplicação da
multa por infração contratual, restando apenas a controvérsia quanto à forma
de cálculo da mesma.
Nos termos da cláusula 15 do contrato, a multa rescisória
correspondente a 3 meses de aluguel com incidência proporcional ao período
restante do contrato, qual seja, 20 meses, totalizaria a quantia de
aproximadamente R$3.540,00 (20/30 do equivalente a três meses de aluguel);
ao passo que o pagamento de 2 meses de aluguel faltantes para completar o
período de isenção corresponderia ao valor de aproximadamente R$ 3.544,00.
Assim, diversamente do asseverado na r. sentença, a incidir a multa de forma
integral ao tempo que faltava para o cumprimento total do contrato, nos
termos da cláusula 15 do contrato, não se constata valor manifestamente
excessivo e que enriqueceria indevidamente o locador.
Oportuno salientar que referida multa compensatória, decorrente da
prematura restituição do imóvel locado, antes de findar o prazo determinado,
tem como característica a indenização do locador que vê frustrada a
expectativa de recebimento dos frutos derivados do aluguel de seu imóvel
pelo tempo determinado no contrato. Há, pois, que ser injusto o rompimento
da avenca e que este fato seja de responsabilidade do inquilino, de tal sorte a
surgir para o locador o direito à percepção da multa compensatória.
No caso dos autos, a cessação dos frutos do aluguel se deu por
culpa unicamente da parte inquilina, que resolveu romper o contrato antes do
término previsto no contrato, sendo que o locador não pode ser penalizado
pela frustração do negócio desenvolvido pela locatária, ensejando, pois, a
aplicação da multa por infração contratual que, nos termos do contrato e da
lei, deve ser proporcional ao tempo faltante de cumprimento ao contrato, tal
como observou a parte locadora, não havendo, portanto, que se falar em
exclusão desta.
Assim, a multa contratual compensatória, expressamente prevista
no contrato e amparada no art. 4o da Lei no 8.245/91, traduz-se em liquidez e

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certeza, pelo que exigível, na forma proporcional ao inadimplemento do
contrato vigente por prazo certo, podendo, desta forma, ser cobrada na ação
de execução do contrato de locação violado.
Neste sentido:
EMBARGOS À EXECUÇÃO
MULTA CONTRATUAL
COMPENSATÓRIA ART. 4o DA LEI N° 8.245/91 LIQUIDEZ E
CERTEZA, PELO QUE EXIGÍVEL, NA FORMA PROPORCIONAL
AO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO VIGENTE POR PRAZO
CERTO, NOS TERMOS DO ART. 924 DO CC/1916, PODENDO,
DESTA FORMA, SER COBRADA NA AÇÃO DE EXECUÇÃO DO
CONTRATO RECURSO IMPROVIDO. (Apelação com revisão no
992.05.141852-4, 31a Câmara de Direito Privado, Rel. Desembargador
Francisco Casconi, j. 01.12.2009)
LOCAÇÃO INFRAÇÃO CONTRATUAL EXECUÇÃO DE
MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL
DESOCUPAÇÃO
ANTECIPADA DO IMÓVEL POSSIBILIDADE CONTRATO DE
LOCAÇÃO TÍTULO EXECUTIVO PARA ESSE FIM NULIDADE
DA EXECUÇÃO
AUSÊNCIA
EXCESSO DE EXECUÇÃO

INEXISTÊNCIA
MULTA MORATÓRIA
REDUÇÃO
NÃO
CABIMENTO INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR RECURSO DA EMBARGANTE IMPROVIDO,
PROVIDO O DA EMBARGADA. (Apelação Com Revisão no
990.10.179723-2, 26a Câmara, Seção de Direito Privado, Rel.
Desembargador Vianna Cotrim, j. 30.06.2010)
Portanto, não há que se reconhecer qualquer abusividade e excesso
de execução no caso, pelo que a r. sentença comporta reforma, para o fim de
julgar improcedentes os embargos.
Por fim, nos termos do art. 85, §§ 2o e 11 do CPC, considerando-se
a natureza da causa, e o trabalho realizado pelo advogado, bem como a
atuação em segundo grau, elevo os honorários advocatícios já fixados em
primeiro grau para o equivalente a 15% sobre o valor da causa dos embargos.
Posto isto, dou provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator