Tribunal: TJSP
Processo: 2023028-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
LOCAÇÃO - Loja em "shopping center" - Rescisão antecipada pela locatária - Desocupação - Ação de revisão contratual proposta pela locatária - Pedido de tutela de urgência voltado a obter autorização para depositar em juízo a multa compensatória no valor que a autora entende ser devido - Decisão de primeiro grau que o indefere - Agravo interposto pela autora - Requisitos do artigo 300 do Código de

Ementa:
LOCAÇÃO - Loja em "shopping center" - Rescisão antecipada pela locatária - Desocupação - Ação de revisão contratual proposta pela locatária - Pedido de tutela de urgência voltado a obter autorização para depositar em juízo a multa compensatória no valor que a autora entende ser devido - Decisão de primeiro grau que o indefere - Agravo interposto pela autora - Requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil não caracterizados - Recurso desprovido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000193251
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2023028-65.2020.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante LUANA S.
RIBEIRO - STYLE MODAS, é agravado JUNDIAÍ SHOPPING CENTER LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2023028-65.2020.8.26.0000 -Voto no 15.570
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VOTO No 15.570
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2023028-65.2020.8.26.0000
COMARCA: JUNDIAÍ (1a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: LUANA S. RIBEIRO - STYLE MODAS
AGRAVADO: JUNDIAÍ SHOPPING CENTER LTDA.
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: MARIA CLÁUDIA MOUTINHO RIBEIRO
LOCAÇÃO - Loja em “shopping center” - Rescisão antecipada pela
locatária - Desocupação - Ação de revisão contratual proposta pela
locatária - Pedido de tutela de urgência voltado a obter autorização para
depositar em juízo a multa compensatória no valor que a autora entende
ser devido - Decisão de primeiro grau que o indefere - Agravo interposto
pela autora - Requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil não
caracterizados - Recurso desprovido
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
de fl. 54 dos autos da “ação de consignação de valores c/c pedido de rescisão contratual”
proposta pela agravante, por meio da qual a MM. Juíza de primeiro grau
indeferiu pedido de tutela de urgência voltado a obter autorização para
depositar em juízo os “valores que a autora entende corretos a título de multa compensatória do
Contrato de Locação”.
A autora pede a reforma da decisão alegando, em síntese,
que “os 'elementos que evidenciam o direito' (prova inequívoca) restam demonstrados por meio dos
documentos juntados à presente, comprovando que a locadora insiste em violar o quanto consta nos artigos
4.o e 45 da Lei 8.245/91, e nos artigos 413, 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil. De fato, a
Agravada insiste em aplicar diversas penalidades à Agravante em razão do mesmo fato gerador, a saber, a
rescisão antecipada do Contrato, exigindo valores abusivos. Por outro lado, o receio de dano irreparável ou
de difícil reparação decorre do risco de a Agravante vir a ser cobrada com relação às diversas quantias
previstas a título de penalidade pela rescisão do acordo locatício, dada a recusa ao recebimento por parte
da locadora. Finalmente, cabe apontar que, mesmo nos termos do artigo 67 da Lei do Inquilinato, nas ações
consignatórias de aluguéis ou acessórios o inquilino tem o direito de efetuar o depósito da importância
indicada na peça inicial”. Pede o provimento do recurso para que “seja deferido o depósito
judicial dos valores que a Agravante entende corretos a título de multa compensatória do contrato de
locação, nos termos autorizados pelo artigo 67, II da Lei 8.245/91, correspondente a 3 (três) vezes o valor
do aluguel, reduzidos proporcionalmente em razão do cumprimento do contrato”.
O efeito suspensivo ativo foi indeferido pelo relator (fl.
78).
É o relatório.
Consta da petição inicial que a agravante “era locatária da
Requerida com relação ao imóvel denominado Loja de uso comercial (LUC) n°. 283, localizada no piso
Jundiaí (L2) do Jundiaí Shopping, shopping Center edificado na Avenida Nove de Julho, n°. 3.333
Anhangabaú CEP: 13208-056 Jundiaí/SP”, conforme “Instrumento particular de contrato atípico
de locação e outras avenças de loja de uso comercial (LUC) do Jundiaí Shopping e outras avenças” e
“Contrato de Aporte de Capital a título de Incentivo para instalação de lojista no Jundiaí Shopping”, que

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o contrato de locação foi celebrado em 16 de agosto de 2018, com vigência
de 60 (sessenta) meses, com início em 03.09.2018 e término em 02.09.2023,
que “a Requerente, com base no Contrato, foi autorizada a exercer atividade comercial no ramo de
vestuário feminino sob o nome fantasia “Canal Concept” no espaço alugado” e que “para incentivar a
lojista a se instalar em sua loja, o referido shopping ofereceu uma quantia de R$286.100,00 (Duzentos e
oitenta e seis mil e cem reais) a título de aporte, ou seja, um investimento promocional que o shopping
disponibiliza para suprir parte das despesas correspondentes às obras e benfeitorias atinentes à construção
da loja”.
Consta ainda que “a Requerente não teve condições de manter a relação
locatícia no Jundiaí Shopping uma vez que o faturamento da loja não permitia a manutenção da loja”,
razão pela qual “entregou a posse do imóvel e as chaves físicas do imóvel, de maneira amigável, no
dia 19/11/2019, aos prepostos da Requerida”, mas que revisando o contrato “no que diz
respeito às normas que regem a devolução antecipada do imóvel (que é, a teor do artigo 4.o da Lei do
Inquilinato, um direito potestativo da Locatária), os representantes da Requerente verificaram que a
Requerida cumulou diversas penalidades de maneira abusiva: A Junto ao contrato de aporte de capital,
consta que em caso de rescisão unilateral do contrato de locação antes do cumprimento integral do período
locatício, a requerente ficará obrigada a restituir integralmente e em uma única parcela a quantia
transferida a título de incentivo, valor este que sofrerá correção monetária mensal a partir da data dos
desembolsos de acordo com a variação do IGP-DI da FGV, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês
até a efetiva restituição integral porém, as benfeitorias instaladas no imóvel serão incorporadas ao
patrimônio da Locadora, sem qualquer espécie de indenização ou de compensação à Locatária; B Ainda
nos termos da cláusula 11a, parágrafo único do contrato de locação, consta que a penalidade pela
devolução antecipada das chaves é correspondente a 10 (dez) vezes o valor do aluguel devido à época da
rescisão, sem levar em consideração qualquer redução ou carência, reduzida segundo o disposto no artigo
4.o da Lei 8.245/91”
Aos argumentos de ser abusiva “a cumulação de diversas
penalidades para uma única hipótese a rescisão antecipada do Contrato de Locação” - e de que a
“jurisprudência pacífica dos Tribunais brasileiros estabelece que a multa cabível para a devolução
antecipada de imóveis, mesmo em shopping centers, é de 3 (três) aluguéis mensais, reduzidos
proporcionalmente ao período de cumprimento do acordo. E esta multa não pode ser cumulada com
quaisquer outras penalidades, especialmente considerando a natureza compensatória daquela verba, nos
termos do artigo 4.o da Lei 8.245/91 e nos termos do parágrafo único do artigo 416 do Código Civil”, a
agravante propôs a presente ação pleiteando a concessão de tutela de urgência
para que seja autorizado “o depósito judicial dos valores que a autora entende corretos a título de
multa compensatória do Contrato de Locação, nos termos autorizados pelo art. 67, II da Lei 8.245/91,
correspondentes a 3 (três) vezes o valor do aluguel, reduzidos proporcionalmente em razão do cumprimento
do Contrato”.
Sobreveio a decisão agravada, que indeferiu o pedido
liminar e está assim redigida: “A tutela de urgência requerida não comporta provimento. Com
efeito, a autora não nega a existência de vínculo contratual, bem como que as cláusulas impugnadas foram
expressamente estabelecidas pelas partes. Assim, ao menos em juízo de cognição sumária, não há
plausibilidade nas alegações da parte autora. Assim, indefiro a medida de urgência pretendida”.
O inconformismo não procede uma vez que a natureza da
controvérsia entre as partes impunha mesmo o indeferimento do pedido de
tutela de urgência, visto que, nesta sede de cognição sumária, como observou
a MM. Juíza de origem, “as cláusulas impugnadas foram expressamente estabelecidas pelas

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partes”.
O deferimento da tutela de urgência de natureza
antecipada deve pressupor a existência de probabilidade do direito e de risco
de dano irreparável ou de difícil reparação, de modo que a concessão da
medida só se justifica em situações especiais, em que o tempo necessário para
o pronunciamento final possa comprometer o resultado da tutela jurisdicional.
A probabilidade do direito não está evidenciada pelos
elementos de prova constantes dos autos, já que, ao menos por enquanto, não
se afigura possível verificar a violação por parte da ré aos artigos 4o e 45 da
Lei 8.245/91, ao que se acrescenta que não se extrai dos documentos
acostados à petição inicial qualquer indício no sentido de que a agravada teria
se recusado a receber a multa compensatória no valor que a agravante
entende ser devido.
A constatação da veracidade dos fatos que nutrem a
pretensão deduzida pela autora, portanto, está reservada ao juízo de primeiro
grau, que, após o contraditório e à luz das provas que eventualmente venham
a ser produzidas, disporá de todos os elementos de convicção necessários.
Ademais, não se mostra presente, ao menos em sede de
cognição sumária, o requisito do risco ao resultado útil do processo e
tampouco do perigo de dano, considerando que eventual prejuízo sofrido pela
autora, tal como a cobrança de quantias indevidas, poderá ser resolvido em
perdas e danos.
A controvérsia a ser dirimida está restrita, no momento, à
verificação do preenchimento dos requisitos previstos no artigo 300 do
Código de Processo Civil, que, como visto, não estão presentes para autorizar
o acolhimento do pedido formulado.
Desse modo, de rigor a ratificação da decisão agravada.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento ao agravo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN

Relator