Tribunal: TJSP
Processo: 1020641-72.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de adjudicação compulsória. Sentença de procedência do pedido inicial. Insurgencia recursal da ré. Não acolhimento. Decurso dos prazos de prescrição tanto para cobrança de valores em aberto quanto para pleito de rescisão do contrato. Inclusão dos adquirentes em órgão de proteção ao crédito e notificação judicial, realizados em 2017, enquanto o vencimento da última parcela do

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de adjudicação compulsória. Sentença de procedência do pedido inicial. Insurgencia recursal da ré. Não acolhimento. Decurso dos prazos de prescrição tanto para cobrança de valores em aberto quanto para pleito de rescisão do contrato. Inclusão dos adquirentes em órgão de proteção ao crédito e notificação judicial, realizados em 2017, enquanto o vencimento da última parcela do contrato se deu em maio de 2006. Adjudicação de rigor neste caso. Sentença, pois, mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997493
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020641-72.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL EIRELI, são apelados
ANIVALDO GARCIA e SILVIA ARAÚJO DE AVILA GARCIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020641-72.2018.8.26.0224 -Voto no
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Voto no 36.688.
Apelação Cível no 1020641-72.2018.8.26.0224.
Apelante/Ré: Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
Apelados/Autores: Anivaldo Garcia e outra.
Juíza Dra. Regiane dos Santos.
Origem: 7a Vara Cível do Foro de Guarulhos.
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de adjudicação compulsória.
Sentença de procedência do pedido inicial. Insurgencia
recursal da ré. Não acolhimento. Decurso dos prazos de
prescrição tanto para cobrança de valores em aberto quanto
para pleito de rescisão do contrato. Inclusão dos adquirentes
em órgão de proteção ao crédito e notificação judicial,
realizados em 2017, enquanto o vencimento da última
parcela do contrato se deu em maio de 2006. Adjudicação
de rigor neste caso. Sentença, pois, mantida. Recurso
desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra a r. sentença de fls. 287/289 da origem que, nos autos da ação de
adjudicação compulsória, assim dispôs:
“Neste pensar, impõe-se o acolhimento da pretensão autoral
para declarar a inexistência de débito em relação ao contrato firmado entre em partes
e reconhecer o direito à outorga de escritura do imóvel adquirido. Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE o pedido de adjudicação compulsória do lote de terreno
designado 16/B da quadra 08, do loteamento Jardim Acácio - Guarulhos/SP, descrito
no contrato de fls. 37/39, e declaro quitado o contrato. Concedo à ré o prazo de 30 dias
para cumprimento espontâneo, sob pena de valer a presente sentença, em caso de desídia,
como o título hábil à transferência do domínio, produzindo o mesmo efeito da escritura
pública, nos moldes do artigo 501 do Código de Processo Civil, expedindo-se mandado, com
as formalidades das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça, ao Cartório de
Registro de Imóveis, para matricular o imóvel em nome dos autores. Custas na forma da lei.
Em face da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios que ora fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com
fundamento no artigo 85, §2o, do CPC”.
Opostos embargos de declaração (fls. 292/295),

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os quais, porém, foram rejeitados (fls. 296).
Insurge-se a ré (fls. 298/323), pleiteando, de
início, o benefício da gratuidade a seu favor. No mérito, indica que indevida
a via eleita pelos autores, diante do seu inadimplemento. Assevera, ainda,
interrupção do prazo prescricional de 10 anos para pleito de rescisão
do contrato, diante do cadastro da parte autora nos órgãos de proteção ao
crédito e da notificação judicial, ambos em 2017. Defende a possibilidade
de rescisão do contrato, com retenção de parte das quantias pagas pelos
autores, bem como fixação de indenização pela fruição do imóvel e
condenação dos autores ao pagamento de eventuais débitos tributários e de
contas de consumo vencidas e vincendas, desde o início da indevida
ocupação até a efetiva desocupação.
Requer o provimento deste recurso para reforma
da r. sentença, para: i) declarar a rescisão contratual; ii) reintegrar a
apelante na posse do imóvel; iii) condenar o apelado ao pagamento de
indenização pela fruição do imóvel, no percentual de 0,5% sobre o valor
de mercado, com a incidência de juros de mora a partir de cada vencimento
e, ainda, com reajuste anual pelo IGPM desde a assinatura do contrato; iv)
condenar o apelado ao pagamento dos tributos atrelados ao bem
durante todo período da posse; v) determinar a retenção de 30% das
prestações quitadas pelo apelado e vi) condenação das custas
processuais e honorários advocatícios.
Contrarrazões (fls. 369/378).
É o relatório.
De início, é de ser deferida a gratuidade
processual apenas para fins de prosseguimento desse apelo e isenção do
recolhimento do preparo recursal.

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No tocante ao benefício da gratuidade, marque-
se que a Constituição Federal, em seu art. 5o, inciso LXXIV, prevê a
concessão do benefício aos litigantes que comprovarem a insuficiência de
recursos, cabendo ao Magistrado da causa apurar circunstâncias do caso
concreto para estimar a possibilidade de a parte custear as despesas
processuais, sem prejuízo de sua própria subsistência ou de sua família.
E é crível que a discussão sobre a possibilidade
de extensão do benefício da gratuidade à Pessoa Jurídica há muito se
encontra superada. Porém, por se tratar de permissivo excepcional, é
sempre exigida a comprovação da alegada incapacidade financeira.
O Código de Processo Civil expressamente prevê
a possibilidade de sua concessão à pessoa jurídica, in verbis: “Art. 98. A
pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de
recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários
advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei”.
Como outrora destacado, a concessão do
benefício à pessoa jurídica está condicionada à efetiva demonstração da
hipossuficiência econômica. Tal entendimento restou sintetizado na Súmula
n. 481 do Col. STJ: “Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa
jurídica
com
ou
sem
fins
lucrativos
que
demonstrar
sua
impossibilidade de arcar com os encargos processuais”.
Vê-se, portanto, que, ao contrário da presunção
iuris tantum que recai sobre a declaração das pessoas físicas, não é o caso
de se presumir a incapacidade financeira para concessão do benefício da
gratuidade em favor da Pessoa Jurídica, ainda que declare não ter
condições financeiras para suportar as custas e despesas do processo.
Ora, é ponto pacificado no Col. Superior Tribunal
de Justiça que “A alegação de a empresa estar em dificuldades financeiras,

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por si só, não tem o condão de justificar o deferimento do pedido de justiça
gratuita” (AgRg no AREsp 360.576/MG, Relatora Min. Eliana Calmon,
Segunda Turma, DJe 29/11/2013) e que “Cuidando-se de pessoa jurídica,
ainda que em regime de recuperação judicial, a concessão da gratuidade
somente é admissível em condições excepcionais, se comprovada a
impossibilidade de arcar com as custas do processo e os honorários
advocatícios” (AgRg REsp 1509032 - SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta
Turma, DJe 26/03/2015).
Pois bem.
E da análise dos documentos que acompanham
este recurso bem como de outros recursos interpostos pela ora recorrente
perante esta Câmara -, é possível verificar o decreto de indisponibilidade de
seus bens (sem notícia de que tenha sido revogado), além de diversas
penhoras sobre o seu faturamento que, por óbvio, comprometem,
sobremaneira, sua capacidade de fazer frente ao custo financeiro do apelo,
de forma que se isenta a apelante, neste momento processual, do
recolhimento do preparo deste recurso.
É certo, ainda, que a decisão que defere
gratuidade possui efeitos ex nunc, razão pela qual não acarreta a isenção
do pagamento de verbas processuais pretéritas, incluindo as de
sucumbência. Nesse sentido, o Colendo STJ destacou que “o pedido de
concessão da assistência judiciária pode ser formulado em qualquer
momento processual. Como os efeitos da concessão são ex nunc, o
eventual deferimento não implica modificação da sentença, pois a
sucumbência somente será revista em caso de acolhimento do mérito de
eventual recurso de apelação” (REsp 904.289/MS, Rel. Min. Luís Felipe
Salomão, DJe 03.05.2011).
Vale dizer, a concessão da benesse após a

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fixação da sucumbência não abrange as condenações impostas à apelante
na fase de conhecimento, se a parte não litigava sob auspícios da
gratuidade processual.
Superada a preliminar, passa-se à análise do
mérito.
Pese embora a irresignação recursal, não é o
caso de provimento do apelo, senão vejamos.
Cumpre esclarecer, de início, que pleito de
rescisão do instrumento de compra e venda, tendo como fundamento o
inadimplemento das prestações que deveriam ter sido pagas pelo
adquirente, não se confunde com a ação de cobrança das parcelas em
aberto.
Em outra oportunidade, esta C. Câmara se assim
se manifestou:
“[...] Saliento que o fato de estarem prescritas as
parcelas do preço, com fundamento no artigo 206, § 5o, I, do Código Civil, não obsta a
pretensão de desfazimento do negócio por inadimplemento, mas apenas a pretensão
dos credores de cobrar as parcelas não pagas, com a finalidade de ver devidamente
cumprida a avença. Afinal, o que a prescrição fulmina é a pretensão, no sentido de
poder exigir em juízo a prestação inadimplida, mas não o direito subjetivo em si, que
resiste e poderá ser satisfeito mediante prestação espontânea pela parte beneficiada
com a prescrição. Não por outro motivo, o próprio Código Civil prevê a irrepetibilidade do
pagamento de dívida prescrita; extingue-se a pretensão de cobrá-la, mas permanece o
dever
moral
do
devedor
inadimplente
de
adimpli-la”
(Apelação
n.
4019795-10.2013.8.26.0602, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, 2a Câm. Dir. Privado, J.
20.02.2018).
Ainda, o Col. Superior Tribunal Justiça, no
Recurso Especial no 1.694.322-SP, assim decidiu:

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“[...] 12. De fato, preceitua o art. 189 do CC/02 que “Violado
o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a
que aludem os arts. 205 e 206”. 13. Denota-se do mencionado dispositivo legal, em breves
linhas, que a prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da
pretensão à sua reparação. [...] 15. O próprio art. 205, § 5o, I, do CC/02, aplicado na
hipótese sob julgamento, prevê que prescreve em cinco anos a pretensão de
cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. 16.
Inviável se admitir, via de consequência, o reconhecimento de inexistência da dívida e
quitação do saldo devedor, uma vez que, conforme explicitado, a prescrição não
atinge o direito subjetivo em si mesmo. [...] Forte nessas razões, CONHEÇO
PARCIALMENTE do recurso especial interposto por APLICON EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
DOU-LHE
PROVIMENTO,
somente
para
afastar
o
reconhecimento de inexistência do débito e extinção da obrigação, tendo em vista
que a prescrição atinge somente a pretensão de cobrança do valor inadimplido”.
Conclui-se, pois, que não existe automática
relação de causa e efeito entre a prescrição da pretensão de cobrar as
parcelas do preço do imóvel e a quitação do contrato, com o afastamento
da rescisão do instrumento, conforme bem destacou a recorrente.
Não se olvida da existência da discussão acerca
da natureza do direito em rescindir o contrato, se se trata de um direito
potestativo, ou se se submete a prazo prescricional. Entretanto, ainda que
se submetesse a prazo prescricional, este seria
diante da ampla
aplicação jurisprudencial o prazo decenal do artigo 205 do Código Civil, a
partir do vencimento da última parcela do contrato.
Pois bem.
No caso, a ré, ora apelante, sequer formulou o
pleito de rescisão contratual em sede de reconvenção ou em demanda
autônoma de forma que grande parte dos seus pleitos recursais não se
relaciona, sequer, com o contexto destes autos.
E, ainda que assim não fosse, tem-se que a
última parcela do contrato venceu em maio de 2006, tendo a ré, por sua
vez, inscrito os apelados em órgãos de proteção ao crédito e os notificado
judicialmente apenas no ano de 2017, ou seja, ultrapassado o prazo

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decenal para eventual rescisão do contrato e, ainda, o prazo quinquenal
(art. 206, § 5o, I, do Código Civil) para cobrança dos valores em aberto.
Equivocado o raciocínio da apelante, no sentido
de que o prazo decenal inicia-se apenas quando da notificação judicial dos
então adquirentes em 2017
entendendo que, neste momento, estaria
interrompido o prazo prescricional - porquanto equivaleria a permitir que
obtivesse vantagens com a alegação de sua inércia nos anos subsequentes
ao inadimplemento dos autores e, até mesmo, nos dez anos subsequentes
ao vencimento da última parcela do contrato, não se olvidando, ainda,
que tais atos foram realizados depois de transcorrido os prazos
prescricionais outrora indicados.
Adequada, assim, a conclusão do i. Juízo da
origem na r. sentença:
“[...] Como se vê, a prescrição já estava consumada quando
os autores foram notificados. Para procedência do pedido de adjudicação compulsória exige-
se a presença de requisitos essenciais, quais sejam, a existência de um compromisso de
compra e venda de imóvel que manifeste, de maneira inequívoca, a vontade das partes, a
indicação clara do objeto contratual, e, por fim, a prova de quitação integral do preço, tudo
atrelado à injusta negativa/omissão quanto outorga da escritura definitiva por parte do
compromissário vendedor. Inobstante admitido pelos autores que não a houve quitação
integral do preço, as circunstâncias do caso concreto permitem a mitigação dessa
exigência como requisito para a adjudicação compulsória. Isto porque, se a obrigação
não cumprida não é passível de ser exigida ou gerar efeitos rescisórios do contrato,
forçoso reconhecer que não aproveita à ré a invocação do não cumprimento de
obrigação, conforme 476 do Código Civil, como impedimento à adjudicação
compulsória em favor dos autores”.
Desta forma, considerando que parte das
prestações fora adimplida pelos compradores e que o restante está
abrangido pelo prazo prescricional quinquenal, inviabilizando sua eventual
cobrança, bem como que ultrapassado o prazo decenal para rescisão do
contrato pela credora, de rigor o reconhecimento da quitação do instrumento

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contratual, com a determinação de adjudicação compulsória da escritura
definitiva do imóvel em favor dos autores, ora apelados, tal qual indicou a r.
sentença.
Em razão do desprovimento do recurso, majoram-
se os honorários de sucumbência a serem pagos pela ré ao patrono dos
autores, em mais 2% sobre o valor atualizado da causa (artigo 85, §11,
do Código de Processo Civil).
Por fim, prequestionada por esta Turma toda
matéria infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de
ingresso às Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e
especial,
observando-se
que,
em
prequestionamento,
torna-se
desnecessária a citação expressa dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida, como o fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator