Tribunal: TJSP
Processo: 1012984-32.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. Compromisso de compra e venda. CDHU. Cessão da posição contratual de promitente-comprador através de "contrato de gaveta" que não contara com prévia e expressa anuência da promitente-vendedora. Conduta que viola cláusula contratual e as disposições da Lei Estadual no. 12.276/2006 e do Decreto Estadual no. 51.241/2006. Autora que não comprovara sua prévia habilitação junto à

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. Compromisso de compra e venda. CDHU. Cessão da posição contratual de promitente-comprador através de "contrato de gaveta" que não contara com prévia e expressa anuência da promitente-vendedora. Conduta que viola cláusula contratual e as disposições da Lei Estadual no. 12.276/2006 e do Decreto Estadual no. 51.241/2006. Autora que não comprovara sua prévia habilitação junto à CDHU para fins de regularização de seu "contrato de gaveta". Sentença mantida, Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708937
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012984-32.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
LUCÉLIA DE ALBUQUERQUE BARBOSA e DIONISIO DA SILVA BARBOSA, é
apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos
negaram provimento ao recurso. Votou contrário a 2a Juíza, Desembargadora
Maria de Lourdes Lopes Gil, que declara voto. Votou contrário sem declaração o
4o Juiz, Desembargador Luiz Antonio Costa. Ampliação de Turma Julgadora, nos
termos do art.942 do NCPC.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL, JOSÉ RUBENS
QUEIROZ GOMES E MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 2 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 29.133
Apelação no. 1012984-32.2019.8.26.0002
Comarca: São Paulo 2a Vara Cível do Foro de Sto Amaro
Ação: Compromisso
Apelante: Lucélia de Albuquerque Barbosa e outro
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo - CDHU
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
Compromisso
de
compra e venda. CDHU. Cessão da posição
contratual de promitente-comprador através de
"contrato de gaveta" que não contara com prévia
e expressa anuência da promitente-vendedora.
Conduta que viola cláusula contratual e as
disposições da Lei Estadual no. 12.276/2006 e do
Decreto Estadual no. 51.241/2006. Autora que não
comprovara sua prévia habilitação junto à CDHU
para fins de regularização de seu "contrato de
gaveta". Sentença mantida, Recurso desprovido.
Da r. sentença (fls. 152/154) que julga
improcedente a ação; apela a autora vencido requerendo a reforma
do julgado.
Em suas razões recursais (fls. 157/163) o
apelante sustenta, em síntese, que durante as sucessões de
direitos e obrigações de Maria de Fátima Trajano da Costa (fls.
45-47) e desta para a autora e seu marido, consoante contratos de
cessão de direitos firmados entre elas) a ré, ora apelada CDHU,
recebeu corretamente todas as parcelas e emitiu e entregou para a
própria autora Lucélia e seu marido o documento de quitação do
imóvel (fls. 52). Pontua que é evidente que o registro definitivo do
imóvel em nome da autora só se dará quando a CDHU cumprir sua
obrigação registral, não havendo que se falar em princípio da
continuidade registral. Pede o provimento do apelo.

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Recurso isento de preparo e respondido (fls.
169/180).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
Com efeito, depreende-se da leitura dos
autos que a autora firmara com Maria de Fátima Trajano da Costa e
José Benedito da Costa (fls. 48/50) a cessão de direitos alusivos ao
instrumento de concessão de uso onerosa com opção de venda e
compra do imóvel descrito na exordial.
Contudo, a apelada não participara do
mencionado negócio jurídico.
Fixadas essas premissas, é cediço que no
universo dos financiamentos celebrados através do Sistema
Financeiro da Habitação a cessão da posição contratual do
adquirente-aderente no compromisso de compra e venda apenas
tem validade se perpetrada com a interveniência obrigatória da
instituição financiadora (art. 1o, caput e parágrafo único, da Lei n.
8.004/90; art. 1o da Lei Estadual n. 12.276/2006; art. 3o do Decreto
Estadual n. 51.241/2006).
Não foi, porém, o que ocorrera na hipótese
trazida à baila, vez que a mencionada cessão não foi comunicada à
recorrida por ocasião da sua celebração, tampouco contara com a
sua expressa anuência.
Logo, o denominado “contrato de gaveta”
não é oponível à vendedora.
E isso só ocorre porque o negócio jurídico
firmado com a mutuária originária do imóvel detinha natureza
personalíssima, notadamente em função da natureza pessoal e
intransferível dos subsídios concedidos para a aquisição do imóvel.

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Nesse horizonte, não é jurídico nem moral
que a pretensa adquirente ceda seus direitos e obrigações sem a
imprescindível anuência da vendedora, pois, além de beneficiar-se
de forma indevida do empreendimento imobiliário com finalidade
social,
obtendo
verdadeiro
lucro
mediante
recursos
governamentais, prejudicam inúmeras outras pessoas e famílias
que aguardam pela oportunidade de adquirir a morada própria a
preços mais acessíveis.
Ademais, é fundamental considerar que o
direito social à moradia não ostenta caráter absoluto, de modo que
não há se falar, no caso concreto, em abusividade da aludida
vedação contratual.
Dentro dessa quadra, considerando que não
há nos autos comprovação de que a autora se habilitara
previamente junto a CDHU a fim de obter a regularização de seu
“contrato de gaveta”, é inexorável reconhecer improcedência da
demanda.
Por esses fundamentos, pelo meu voto,
nego provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC, majore-
se os honorários sucumbenciais devidos para 15% do valor da
causa, respeitados os critérios atinentes à gratuidade judiciária.
RÔMOLO RUSSO
Relator

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Apelação Cível no 1012984-32.2019.8.26.0002
Comarca: São Paulo
Apelantes: Lucélia de Albuquerque Barbosa e Dionisio da Silva Barbosa
Apelado: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
DECLARAÇÃO DE VOTO no 17591
Sem embargo do inconfundível conhecimento
jurídico do eminente Relator, ouso divergir do entendimento exarado em
seu voto.
O
recurso
de
apelação,
pelo
voto
do
desembargador relator, seria desprovido, nos seguintes termos de sua
ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. Compromisso de compra e
venda. CDHU. Cessão da posição contratual de promitente-comprador através de
"contrato de gaveta" que não contara com prévia e expressa anuência da promitente-
vendedora. Conduta que viola cláusula contratual e as disposições da Lei Estadual
no. 12.276/2006 e do Decreto Estadual no. 51.241/2006. Autora que não comprovara
sua prévia habilitação junto à CDHU para fins de regularização de seu "contrato de
gaveta". Sentença mantida. Recurso desprovido.
É bem verdade que, em regra, as cessões de
direito aquisitivos sobre imóveis vendidos pela CDHU, sem que contem
com a sua expressa anuência, são vedadas por lei.
Não obstante isso e meu posicionamento anterior

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sobre o tema, a partir do momento em que ocorre a efetiva quitação do
preço, perde a CDHU o interesse para questionar as cessões realizadas,
caindo por terra o fundamento de tal vedação. Ou seja, deixa de existir
naquele momento o obstáculo que antes impedia a negociação em
decorrência do pagamento de todas as parcelas do preço.
Dessa
maneira,
comprovada
a
cadeia
de
alienações, a escritura definitiva deverá ser outorgada em favor da parte
autora, a qual atualmente, na realidade, detém em seu patrimônio os
direitos sobre o imóvel, sendo inclusive oponíveis pessoalmente aos
cedentes anteriores.
E mais: com o cumprimento do contrato, cuja
rescisão não se efetivou, exsurge a obrigação da CDHU em transferir ao
mutuário a propriedade do imóvel, sendo que, diante da verificação da
vontade comprovada acerca da cessão de direitos sobre o bem, nenhum
prejuízo sofrerá a CDHU ao transferir a propriedade diretamente à parte
autora.
A propósito, note-se que o entendimento mais
recente do Conselho Superior da Magistratura dispensa o consentimento
dos cedentes e promitentes compradores originais para tanto, ficando
autorizada a outorga da escritura (ou prolação de sentença que a substitua)
diretamente ao último cessionário, o que também não fere o princípio da
continuidade registrária, conforme o teor da Súmula no 239 do C. Superior
Tribunal de Justiça:

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“O direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de
imóveis.”.
De qualquer modo, observa-se que o quadro
fático já está consolidado por um período relevante de tempo, não se
vislumbrando prejuízo à ré em outorgar a escritura definitiva, com a
liberação dos ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel.
Nesse mesmo sentido, confiram-se:
“Adjudicação compulsória. Compromisso de
venda e compra. Imóvel financiado pela CDHU. Cessão não consentida.
Quitação, porém, do preço. Outorga devida. Sentença reformada.
Recurso provido.” (TJ-SP, Apelação Cível no 0005717-34.2013.8.26.0132,
Rel. Des. Claudio Godoy, 1a Câmara de Direito Privado, j. 04/02/2020, p.
05/02/2020).
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Cessões
de compromisso de compra e venda, sem anuência da promitente
vendedora Falta de interesse desta em opor-se à cessão ou conservar a
propriedade da coisa, depois de quitado o preço do compromisso

Ausência de violação ao princípio da continuidade registral (...)” (TJ-SP,
Apelação Cível no 1007842-15.2014.8.26.0037, Rel. Des. Francisco
Loureiro, 1a Câmara de Direito Privado, j. 30/06/2015, p. 03/07/2015).
“OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.

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TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL NO ÂMBITO DA CDHU. 1. Recurso
dos autores. Ausência de recolhimento do preparo. Deserção
reconhecida. 2. Recurso da ré. Apesar de, em regra, as cessões de
contrato realizadas sem a anuência da CDHU serem ineficazes em
relação a ela, a partir do momento que há a quitação do preço pelo
cessionário, perde a CDHU o interesse para questionar as cessões
realizadas. Cadeia de alienações comprovada. Outorga da escritura
diretamente em favor dos cessionários não ofende o princípio da
continuidade registral. Procedência da ação mantida. Sucumbência
corretamente atribuída à ré, que resistiu à outorga da escritura definitiva
administrativa e judicialmente. 3. Recurso dos autores não conhecido.
Recurso
da
ré
improvido.”
(TJ-SP,
Apelação
Cível
no
1000759-68.2018.8.26.0081, Rel. Des. Mary Grün, 7a Câmara de Direito
Privado, j. 26/02/2019, p. 26/02/2019).
“Ação de Obrigação de Fazer - Outorga de
escritura de compra e venda de bem imóvel adquirido da CDHU
Sentença de procedência - Contrato verbal de cessão de direitos - Cessão
de direitos realizada sem a anuência da mutuária
Irrelevância

Quitação do contrato de financiamento pelo cessionário
Falta de
impugnação da CDHU no tocante à quitação Impossibilidade de opor-
se a transferência do bem, em razão da quitação - Ausência de prejuízo
na lavratura da escritura diretamente ao cessionário
Violação ao
princípio da continuidade registral Não ocorrência Sentença mantida

Recurso
improvido.”
(TJ-SP,
Apelação
Cível
no
1000909-54.2017.8.26.0414, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, 7a Câmara de
Direito Privado, j. 31/10/2018, p. 31/10/2018).

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Dentro desse contexto, meu voto é pelo
provimento do recurso.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Juíza Substituta em 2o Grau

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MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL CIMINO
128119B7
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1012984-32.2019.8.26.0002 e o código de confirmação da tabela acima.