Tribunal: TJSP
Processo: 1023156-94.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Financiamento aprovado em valor menor que o simulado. Sentença de parcial procedência, reconhecendo a culpa da requerida pela rescisão contratual. Insurgência da requerida. Culpa pela rescisão que deve ser atribuída aos autores. Simulação de financiamento bancário que não vinculada a

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Financiamento aprovado em valor menor que o simulado. Sentença de parcial procedência, reconhecendo a culpa da requerida pela rescisão contratual. Insurgência da requerida. Culpa pela rescisão que deve ser atribuída aos autores. Simulação de financiamento bancário que não vinculada a vendedora, conforme, inclusive, expressamente previsto tanto na simulação, como no contrato. Retenção parcial do montante pago que é de rigor. Devolução do remanescente que deve se dar em uma só vez e com juros de mora a partir do trânsito em julgado. Recurso a que se dá parcial provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965433
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1023156-
94.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante ESPAÇO
ATUAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, são apelados PAULO
HENRIQUE PEREIRA DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e MAYSA
RODRIGUES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023156-94.2017.8.26.0554 -Voto no 4707
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VOTO No 4707
APELAÇÃO No 1023156-94.2017.8.26.0554
APELANTE: ESPAÇO ATUAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
EIRELI
APELADO: PAULO HENRIQUE PEREIRA DE LIMA E OUTRO
COMARCA DE SANTO ANDRÉ
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de
resilição c.c. devolução de percentual do valor pago.
Financiamento aprovado em valor menor que o simulado.
Sentença de parcial procedência, reconhecendo a culpa da
requerida pela rescisão contratual. Insurgência da requerida.
Culpa pela rescisão que deve ser atribuída aos autores.
Simulação de financiamento bancário que não vinculada a
vendedora, conforme, inclusive, expressamente previsto
tanto na simulação, como no contrato. Retenção parcial do
montante pago que é de rigor. Devolução do remanescente
que deve se dar em uma só vez e com juros de mora a partir
do trânsito em julgado. Recurso a que se dá parcial
provimento.
I RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls. 217/225, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente a ação declaratória c.c. com pedido
devolução de valores ajuizada por Paulo Henrique Pereira de Lima e outro em
face de Espaço Atual Empreendimentos Imobiliários Eireli, consoante dispositivo
a seguir transcrito:
" DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do artigo
487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO
PROCEDENTE EM PARTE a ação e resolvo o mérito
para condenar a ré à devolução dos valores pagos
pelos autores (R$ 8.000,00), com correção monetária
pela tabela prática do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo desde a data dos desembolsos, além de juros
de mora de 1% ao mês a contar da citação. Tendo em
vista as sucumbências suportadas, que são objetivas e
não admitem compensação (artigo 85, parágrafo 14o,

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do CPC): a) arcará a ré com o pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, ora
arbitrados, de acordo com o artigo 85, parágrafo 2o,
do novo Código de Processo Civil, em 10% sobre o
valor da condenação; b) arcará a parte autora com
dos honorários advocatícios do patrono da ré referente
à parte do pedido julgado improcedente, ora fixados,
em quinhentos reais, acordo com o art. 85, parágrafo
8o, do novo Código de Processo Civil, observando que
por se tratar de parte beneficiária da Justiça Gratuita
somente será obrigatório o pagamento no caso do
beneficiado poder com elas arcar sem prejuízo próprio
ou sustento da família (artigo 98, parágrafo 3o, do
CPC/2015). Prossiga-se conforme as regras próprias
do cumprimento de sentença, nos termos do artigo 523
e seguintes do CPC/15. Oportunamente, arquivem-se
os autos com as cautelas de praxe e formalidades de
estilo. P.R.I.".”.
Apela a requerida. Em apertada síntese, defende que não lhe pode atribuída a culpa
pela rescisão contratual, na medida em que a simulação acerca do financiamento para
pagamento do preço não a vincula, conforme expressa previsão contratual nesse
sentido. Por ser assim, sustenta não haver saldo a restituir aos adquirentes, na medida
em que eles pagaram apenas o sinal, cujo perdimento, em caso de rescisão, encontra
guarida no contrato. Subsidiariamente, requer seja permitida ao menos a retenção de
30% do montante pago.
Recurso da requerida tempestivo, preparado e respondido. As partes não
manifestaram oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
II - VOTO
Emerge dos autos que as partes celebraram compromisso de compra e venda tendo
por objeto o imóvel mais bem identificado a fl. 49.
Previamente à formalização do contrato, sustentam os autores, ora apelados, que a
requerida, ora apelante, teria simulado o financiamento junto à Caixa Econômica
Federal, assegurando que seria obtida a aprovação de empréstimo no equivalente a

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90% do preço. Posteriormente, contudo, os apelados teriam sido surpreendidos com
aprovação em percentual inferior (80%), o que acabou por inviabilizar o negócio.
Diante disso, os apelados ajuizaram a presente ação pretendendo a rescisão do
contrato por culpa da apelante, com a consequente devolução da integralidade dos
valores pagos, além de indenização por danos morais.
A respeitável sentença reconheceu a culpa da apelante pela inviabilização da
continuação do contrato e julgou procedente a demanda, nos termos supra relatados.
A controvérsia recursal, portanto, cinge, inicialmente, em perquirir se a rescisão da
avença se deu por culpa da apelante, a fim de que se possa averiguar se os apelados
fazem jus à devolução integral do quanto pago.
A resposta é negativa.
Com efeito, os apelados expressamente acordaram com a realização do pagamento
do preço, nos termos estipulados no item 05 do contrato (fls. 36/37) que incluía
valores a serem pagos como parcelas mensais, parcelas anuais e financiamento
bancário. Além disso, conforme confirmado por ambas as partes, previamente à
aquisição foi realizada simulação de financiamento bancário, e, conforme o
documento expressamente alertava, as condições ali obtidas estavam sujeitas a
alterações (fls. 193), constando tanto na simulação, como no contrato firmado,
expressa ciência de responsabilidade pela obtenção do financiamento e pagamento de
eventual diferença até a quitação do saldo devedor.
E foi justamente essa a situação dos autos, impossibilidade de obtenção do
financiamento no valor inicialmente almejado, que ensejou o pedido de rescisão
contratual por parte dos adquirentes, que não tinham condições de quitar o preço. Ou
seja, a rescisão, ao contrário do reconhecido na sentença, não se deu por culpa da
apelante.
Fixada essa premissa, não há que se falar em devolução integral dos valores pagos,
possuindo a apelante, portanto, o direito de reter parte da quantia paga pelo negócio,
conforme entendimento já pacificado no enunciado da Súmula 1 deste Egrégio
Tribunal de Justiça e Súmula no 543 do C. Superior Tribunal de Justiça, que assim

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estabelece: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda e
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Todavia, não prospera a pretensão da apelante de retenção integral do montante pago,
por se tratar de sinal.
Com efeito, verifica-se que o pagamento do sinal constituiu parte do preço (fl. 50),
daí resultando sua natureza confirmatória, e não penitencial, tornando descabida a
retenção, tal qual pretendido, mesmo que a rescisão tenha se dado por culpa do
adquirente.
Outro não é o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, que assim já se
manifestou sobre o tema: “O arrependimento do promitente comprador só importa
em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras
confirmatórias” (3aTurma - AgRg no Ag 717840/MG - Relator Ministro Vasco
DellaGiustina Fonte j. em 21/10/2009).
Do mesmo modo, não logra o pleito de retenção de 30% do montante pago, o qual
tem sido reputado abusivo pela Jurisprudência.
Em casos como o presente, a jurisprudência desta Câmara tem entendido que o
percentual de retenção deve ser proporcionalmente inverso ao montante dos valores
pagos, ou seja, quanto menos se pagou, mais se retém, de forma a atenuar os
prejuízos da vendedora. É ver-se:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Desistência -
Relação de consumo Resilição pelos compradores diante da
impossibilidade de pagamento - Admissibilidade - Restituição
de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, a título de
compensação pelas despesas com a venda do imóvel

Adequação da porcentagem que deve ser proporcionalmente
inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais
incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora
Correção monetária dos desembolsos e juros de mora que
devem incidir do trânsito em julgado - Comissão de
corretagem
Transferência do pagamento - Legalidade -
Precedente do STJ - Remuneração devida ao corretor pela
efetiva aproximação das partes, irrelevância de posterior

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desfazimento do contrato - Recurso provido em parte.
(Apelação
1015712-03.2016.8.26.0309,
Rel.:
Alcides
Leopoldo, 4a Câmara de Direito Privado, j. 24.04.2018).
Desta feita, seguindo-se a jurisprudência consolidada desta C. Câmara, E. Tribunal e
C. STJ, mostra-se razoável a retenção em favor da apelante no percentual de 25%
sobre o valor desembolsado pelos apelados, que é compatível com o preço de
aquisição do imóvel, com o montante quitado e com condição econômica das partes,
além de não implicar em enriquecimento sem causa de nenhuma destas e não
encorajar o inadimplemento e distrato das avenças pelos adquirentes.
Feita a devida dedução, o montante final deverá ser restituído em uma única parcela,
com correção monetária desde os desembolsos, tal qual fixado na sentença, porém,
com juros de mora de 1% ao mês, desde o trânsito em julgado da condenação, tal
qual pretendido no apelo.
Isso porque, quando a resolução do contrato decorre de culpa do comprador, a
jurisprudência do STJ é no sentido de que não há que se falar em mora, nem, por
consequência, em incidência de juros de mora desde a citação. Portanto, na presente
hipótese, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado: “Na
hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão”1.
III DECISÃO
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para,
reconhecendo que a rescisão se deu por culpa dos autores-apelados, permitir à
requerida-apelante a retenção de 25% dos valores por eles pagos, bem como para
fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes Superiores que
vêm apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais
1 REsp 1211323 MS, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 01/10/2015). E ainda: AgRg no
AREsp 474503, rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, j. 09/09/2014; AgRg no AREsp 18316; rel.
Min. MARCO BUZZI, j. 15/05/2012; REsp 1008610, rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j.
26/03/2008.

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ou constitucionais supostamente violados, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda que examinados implicitamente, dá-se por prequestionados os dispositivos
legais e/ou constitucionais suscitados pelas partes.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator