Tribunal: TJSP
Processo: 1110903-86.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Compra e venda de imóvel – Arguição de nulidade do julgado – Afastamento – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela parte autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento –

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Compra e venda de imóvel – Arguição de nulidade do julgado – Afastamento – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela parte autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento – Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça – Montante retido que deverá ser majorado para 25% dos valores pagos – Devolução deve se dar em uma única parcela – Correção monetária devida a partir do desembolso – Juros de mora a partir do transito em julgado – Recurso provido em parte.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível - 1110903-86.2017.8.26.0100
Registro: 2020.0000392462
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1110903-86.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PROJETO IMOBILIÁRIO E2 LTDA, é apelada MARIA ADRIANA COSTA DE
OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO E
ENIO ZULIANI.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
relator
Assinatura Eletrônica

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4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível - 1110903-86.2017.8.26.0100
VOTO No 26.664
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VOTO No 26.664
Apelante: Projeto Imobiliário E2 Ltda.
Apelada: Maria Adriana Costa de Oliveira
Comarca: São Paulo 12a Vara Cível do Foro Central
Juiz: Fernando José Cúnico
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores pagos Compra e venda de imóvel Arguição de
nulidade do julgado Afastamento Relação de consumo
configurada entre as partes
Incidência do Código de
Defesa do Consumidor Possibilidade de retenção de parte
do montante pago pela parte autora para custeio de despesas
com publicidade e administração do empreendimento

Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça
Montante retido que deverá ser majorado para 25% dos
valores pagos Devolução deve se dar em uma única
parcela Correção monetária devida a partir do desembolso
Juros de mora a partir do transito em julgado Recurso
provido em parte.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
Vistos,
Ao relatório de fls. 223/224, acrescento ter
a r. sentença julgado procedente o pedido para o fim de declarar a
rescisão do contrato e condenar a ré a restituir a parte autora, 90% dos
valores pagos para a aquisição do imóvel (sem considerar a comissão de
corretagem que é integralmente devida), que será apurado em fase de
liquidação de sentença, em caso de divergência, devidamente corrigidos
pela Tabela Prática de Atualização de Débitos Judiciais do Tribunal de
Justiça de São Paulo, a partir de cada desembolso, e acrescido de juros

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legais de 1% ao mês desde a data da citação. Com o depósito do valor
acima, foi determinada a liberação da unidade autônoma em questão.
Diante da sucumbência, as partes foram condenadas, reciprocamente, no
pagamento de metade das custas e honorários advocatícios devidos à
parte adversa, fixados em 10% do valor da causa.
Opostos embargos de declaração pela
autora (fls. 231/232) e pela requerida (fls. 233/237), sendo que os
embargos da requerida foram rejeitados e o da autora foram acolhidos
para constar que não houve sucumbência reciproca, de forma que apenas
a requerida fica condenada no pagamento dos honorários (fls. 238).
Opostos novos embargos pela requerida
(fls. 241/245), que foram rejeitados, condenando a requerida ao
pagamento de multa de 2% sobre o valor da causa, em benefício da parte
embargada (fls. 275/276).
A requerida interpôs recurso de apelo (fls.
246/264), buscando a reforma do julgado. Aduz a nulidade do julgado,
tendo em vista a ausência de intimação da requerida para se manifestar
para se manifestar sobre os embargos da parte autora, que foram
acolhidos. Argui que a cláusula contratual que determina a retenção de
30% sobre os valores pagos não é abusiva. Sustenta que a rescisão
ocorreu por culpa da autora. Alega que os juros moratórios devem
incidir a partir do trânsito em julgado. Defende que a parte autora foi
sucumbente no pedido referente à comissão de corretagem, devendo ser
reconhecida a sucumbência recíproca das partes.
O recurso foi recebido e processado (fls.

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279).
Contrarrazões às fls. 282/287.
Não houve oposição ao julgamento virtual
do recurso.
É o relatório.
De início, não há que se falar em nulidade
do julgado, tendo em vista a ausência de intimação da parte requerida
para se manifestar acerca dos embargos de declaração da autora.
Conforme se infere da decisão dos embargos (fls. 238), não houve
reforma da sentença, mas apenas correção de erro material, no tocante as
verbas sucumbenciais.
Inequívoca a aplicação das normas do
Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a
relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de consumo, nos
termos dos artigos 1o e 2o daquele Diploma legal.
A
parte
autora,
na
condição
de
compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação
contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é grande
empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo
assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
Inegável,
ademais,
que
o
contrato
celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi
estipulada pela fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor
pudesse discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos do
artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.

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Narra a autora que, em 23 de fevereiro de
2015, assinou o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e
Compra de unidade autônoma” para aquisição do bem junto à requerida.
Entretanto, posteriormente, em razão de dificuldades financeiras pugnou
pelo desfazimento da avença.
Colocado isso, tem-se configurada a culpa
da compromissária compradora pela rescisão do contrato, sendo que a
retenção de parte dos valores pagos é admitida segundo jurisprudência
pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas
Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Seção de
Direito Privado:
Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem;
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição; e
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção
E também, de acordo com a Súmula 543,
recentemente aprovada pelo Col. Superior Tribunal de Justiça, que
prescreve:

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Súmula 543: Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
A retenção de parte dos valores é
justificada
com
fundamento
no
ressarcimento
de
despesas
administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do
fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas
pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção.
Desse modo, a retenção de 10% dos
valores pagos, na forma determinada pela r. sentença apelada, deve ser
majorada para 25% dos valores pagos, que se mostra adequada ao
restabelecimento do “status quo ante”, mantendo-se, assim, o equilíbrio
do contrato.
Registre-se que o entendimento ora
esposado quanto ao valor da retenção está em consonância com o artigo
67-A, inciso II, da Lei 4.591/64, com a redação conferida pela Lei
13.786/2018, a “Lei do Distrato”, “in verbis”:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato
celebrado exclusivamente com o incorporador,
mediante
distrato
ou
resolução
por
inadimplemento
absoluto
de
obrigação
do
adquirente, este fará jus à restituição das quantias
que houver pago diretamente ao incorporador,
atualizadas com base no índice contratualmente

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estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas,
cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder
a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1o Para exigir a pena convencional, não é
necessário que o incorporador alegue prejuízo.
Pertinentes
ao
caso
colacionam-se
precedentes deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo, notadamente
desta C. 4a Câmara de Direito Privado, que adotam percentuais
semelhantes ao ora adotado:
1021673-62.2019.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 07/10/2019
Data de publicação: 07/10/2019
Ementa: Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Rescisão contratual. Desistência do negócio
por
parte
dos
compradores.
Relação
de
consumo
configurada. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por
ocasião do desfazimento do pactuado, quando as partes
retornam ao 'statu quo' primitivo. Ilegitimidade passiva da
corré Mitre Realty Empreendimentos e Participações Ltda.
reconhecida, haja vista que não participara da relação
negocial. Retenção de 25% dos valores pagos apresenta-
se adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas
despesas administrativas, de publicidade e tributárias.
Restituição
de
75%
do
montante
adimplido
pelos
adquirentes, em parcela única, e com incidência de
correção monetária e juros de mora conforme o disposto
na r. sentença, apta a sobressair. Sucumbência recíproca
caracterizada. Apelo provido em parte.

1024479-34.2018.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Alcides Leopoldo
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/09/2019
Data de publicação: 02/10/2019
Ementa:
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Alienação Fiduciária de
Imóvel Desistência É relação de consumo o negócio
jurídico que envolve a realização de empreendimento com

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a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição
unilateral do contrato independentemente de estar regido
pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a
consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome
do
credor
fiduciário,
pois
após
se
observará
o
procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o
devedor terá direito, após venda do imóvel no leilão, a
importância
que
sobejar,
considerando-se
nela
compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e
encargos de que tratam os §§ 2o e 3o - Restituição de
75% dos valores pagos pelo preço Recurso provido em
parte.
Ademais, conforme já transcrito na
Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, a devolução das quantias
pagas pelo comprador deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando a
forma de parcelamento.
Neste sentido, o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
FIXADO
CONFORME A ANÁLISE DA SITUAÇÃO FÁTICA DA CAUSA E
ADEQUADO AO ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA
N. 7. 1. O Tribunal de origem baseou-se na interpretação
de fatos, hipótese em que o comprador sequer usufruiu do
imóvel objeto
do
contrato,
para
determinar
a retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas.
Rever tal premissa implicaria necessariamente o reexame
do conjunto fático-probatório. Súmula n. 7/STJ. 2. O
percentual de retenção fixado pelo Tribunal estadual está
de acordo com os parâmetros desta Corte. Precedentes. 3.
Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no Ag 1079367 / SP, Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, data de julgamento: 28/04/2015).
DIREITO
CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. RESSARCIMENTO DO
PROMITENTE
VENDEDOR
PELA
UTILIZAÇÃO
DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO EM QUE O CONTRATO
FOI CUMPRIDO. CABIMENTO. 1. A rescisão de um contrato
exige que se promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de
promessa de compra e venda de imóvel, em caso de
rescisão motivada por inadimplência do compromissário
comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção de 20% das prestações
pagas, mais as despesas referentes ao recolhimento de
impostos, taxas de condomínio, seguro e outros débitos

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exigidos até o habite-se, mais as perdas e danos pela
utilização do imóvel, considerando o valor correspondente
à locação durante o período entre a mora e a reintegração.
2. A retenção de percentual sobre o valor das prestações
pagas visa, entre outras coisas, a ressarcir o promitente
vendedor pela utilização do imóvel durante o período em
que o contrato foi cumprido. 3. Recurso especial dos
primeiros recorrentes não provido. Recurso especial do
segundo recorrente provido.
(Recurso Especial no 963.073 DF, Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, data de julgamento: 22/03/2011).
Quanto ao termo inicial de incidência dos
juros de mora, coadunando-se ao entendimento consolidado do Col.
Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão de compromisso de
compra e venda de bem imóvel por iniciativa dos compradores, os juros
de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, uma vez que
inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros
desde a citação.
Neste sentido, colaciona-se precedente do
Col. Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO
DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. ARRAS.
NATUREZA
INDENIZATÓRIA.
CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIADAS ARRAS. JUROS
DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
(...) 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do
compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa
dos promitentes compradores, devem incidir a partir da
data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora
anterior
do
promitente
vendedor.
Precedentes.
10.
Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa
extensão, parcialmente provido. (STJ, REsp 1617652 /
DF,
Ministra
NANCY
ANDRIGHI
(1118),
T3
-
TERCEIRA TURMA, DJe 29/09/2017)
AGRAVOS INTERNOS. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E
PROCESSUAL
CIVIL.
AQUISIÇÃO
DE
UNIDADE
HABITACIONAL.
REGIME
DA
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO POR

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INICIATIVA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO
CONSUMIDOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS
PARCELAS. PAGAS. SÚMULA 543/STJ. JUROS DE MORA
TERMO 'A QUO'. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO.
JULGADOS DESTA CORTE. PRAZO DE 15 DIAS DO ART.
475-J DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DE
EFICÁCIA DA SENTENÇA.
1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' dos juros de
mora no âmbito do cumprimento de sentença que julgou
procedente pedido de resolução do contrato em função do
inadimplemento do promitente comprador.
2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula
543/STJ).
3. Oposição do promitente comprador à resolução do
contrato, tendo inclusive ajuizado ação revisional.
4. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em
julgado, na linha da jurisprudência desta Corte Superior.
5. Eficácia restitutória da resolução do contrato, aplicável
em
benefício
das
duas
partes
do
contrato, como
consequência imediata da desconstituição do vínculo
contratual.
6. Ausência de suspensão da eficácia da sentença durante
o decurso do prazo de 15 dias previsto no art. 475-J do
CPC/1973. 7. AGRAVOS INTERNOS DESPROVIDOS. (STJ,
AgInt no REsp 1596064 / RJ, Ministro PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO
(1144),
T3
-
TERCEIRA
TURMA, DJe 16/03/2017)
O termo inicial de incidência da correção
monetária, por outro lado, deve ser a partir do desembolso.
A atualização monetária representa mera
composição do valor da moeda em face dos efeitos deletérios da inflação
no tempo, motivo pelo qual deve incidir a partir de casa desembolso, sob
pena de enriquecimento sem causa da parte apelante.
A
requerida
deve
arcar
com
a
integralidade das verbas de sucumbenciais, tendo em vista que deu causa
ao ajuizamento da demanda, sendo sucumbente na maioria dos pedidos.

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Assim, mantêm-se as verbas sucumbências conforme fixadas no julgado.
Em razão do acolhimento parcial do
presente recurso, deixo de elevar o valor dos honorários advocatícios na
forma prevista no Artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
provimento em parte ao recurso, nos termos acima referidos.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora