Tribunal: TJSP
Processo: 0002371-58.2005.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA PROMOVIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. LOTEAMENTO CLANDESTINO E IRREGULAR, COM TOTAL INFRINGÊNCIA AO DISPOSTO NA LEI N° 6.766/79, CHÁCARAS DE RECREIO. PRELIMINARES REJEITADAS. SUCESSORES DO FALECIDO QUE RESPONDEM PELAS FORÇAS DA HERANÇA. ADQUIRENTES DOS LOTES QUE SÃO LITISCONSORTES FACULTATIVOS. MÉRITO. LOTEAMENTO IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE SE TRATAR DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL.

Ementa:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA PROMOVIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. LOTEAMENTO CLANDESTINO E IRREGULAR, COM TOTAL INFRINGÊNCIA AO DISPOSTO NA LEI N° 6.766/79, CHÁCARAS DE RECREIO. PRELIMINARES REJEITADAS. SUCESSORES DO FALECIDO QUE RESPONDEM PELAS FORÇAS DA HERANÇA. ADQUIRENTES DOS LOTES QUE SÃO LITISCONSORTES FACULTATIVOS. MÉRITO. LOTEAMENTO IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE SE TRATAR DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL. DESCABIMENTO. FALTA DE TIPICIDADE DIANTE DAS CARACTERÍSTICAS LOCAIS. INOCORRÊNCIA. LEI No 6.766/79. INCIDÊNCIA. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA, COM OBSERVAÇÃO DE QUE OS SUCESSORES DO FALECIDO SÓ RESPONDAM PELA OBRIGAÇÕES NOS LIMITES DA HERANÇA. RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994727
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0002371-58.2005.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são
apelantes PRIMAVERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (E
OUTROS(AS)),
EMILIO
JOSE
REICHERT,
ELZA
SILVA REICHERT
(HERDEIRO), MARCOS SILVA REICHERT (INVENTARIANTE), PATRICIA
SILVA REICHERT (HERDEIRO) e GERT HERMANN REICHERT (ESPÓLIO),
são apelados PREFEITURA MUNICIAL DE VARGEM e MINISTÉRIO PÚBLICO
DO ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA
NETTO.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0002371-58.2005.8.26.0099 -Voto no 2894
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VOTO No 2894
APELAÇÃO No 0002371-58.2005.8.26.0099
COMARCA: Bragança Paulista
JUIZ (A): Frederico Lopes Azevedo
APELANTES: PRIMAVERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (E
OUTROS), EMILIO JOSE REICHERT, ELZA SILVA REICHERT,
MARCOS SILVA REICHERT, PATRÍCIA SILVA REICHERT E GERT
HERMANN REICHERT (ESPOLIO)
APELADOS: PREFEITURA MUNICIPAL DE VARGEM E MINISTÉRIO
PUBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
AÇÃO
CIVIL
PÚBLICA
PROMOVIDA
PELO
MINISTÉRIO
PÚBLICO.
LOTEAMENTO
CLANDESTINO
E
IRREGULAR,
COM
TOTAL
INFRINGÊNCIA AO DISPOSTO NA LEI N° 6.766/79,
CHÁCARAS
DE
RECREIO.
PRELIMINARES
REJEITADAS. SUCESSORES DO FALECIDO QUE
RESPONDEM
PELAS
FORÇAS
DA
HERANÇA.
ADQUIRENTES
DOS
LOTES
QUE
SÃO
LITISCONSORTES
FACULTATIVOS.
MÉRITO.
LOTEAMENTO IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE SE
TRATAR
DE
CONDOMÍNIO
HORIZONTAL.
DESCABIMENTO. FALTA DE TIPICIDADE DIANTE
DAS CARACTERÍSTICAS LOCAIS. INOCORRÊNCIA.
LEI No 6.766/79. INCIDÊNCIA. NECESSIDADE DE
REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA MANTIDA, COM OBSERVAÇÃO DE
QUE
OS
SUCESSORES
DO
FALECIDO
SÓ
RESPONDAM PELA OBRIGAÇÕES NOS LIMITES DA
HERANÇA.
RECURSO
DESPROVIDO,
COM
OBSERVAÇÃO.
Vistos.
Trata-se de ação civil pública movida pelo Ministério Público do
Estado de São Paulo em face de Primavera Empreendimentos Imobiliários
Ltda, Gert Hermann Reichert e Emílio José Reichert, julgada parcialmente

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procedente para reconhecer a irregularidade do loteamento "Condomínio Recanto
Primavera" e condenar os réus a providenciarem, às suas expensas, no prazo de 180
(cento e oitenta) dias, todas as medidas necessárias à regularização do
empreendimento, obtendo as autorizações necessárias e promovendo o seu devido
registro no fólio real, observadas as determinações da Lei 6.766/79 e na legislação do
Município de Vargem/SP, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais),
limitada a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), a qual deverá ser destinada, em
caso de descumprimento, ao Fundo Estadual de Reparação de Danos Difusos. O
pedido de indenização por danos morais foi afastado.
Os réus foram condenados ao pagamento das custas e despesas
processuais, sem imposição de honorários advocatícios sucumbenciais por
incabíveis.
Os réus Primavera Empreendimento Imobiliário Ltda e Emílio José
Reichert opuseram apelação à sentença, aduzindo, em resumo, que o
empreendimento datado de 1.981, no Distrito de Vargem, foi organizado conforme o
disposto nos arts. 623 e seguintes do Código Civil, em condomínio de frações ideais,
condomínios de chácaras, sem qualquer intenção de instituição de parcelamento para
fins urbanos; que não há qualquer vedação à constituição de condomínio horizontal
de lotes, com submissão à Lei 4.591/64, e não à Lei 6.766/79. Por fim, postularam a
ampliação do prazo para eventual cumprimento da decisão, em caso de ser mantida a
sentença, haja vista a insuficiência do prazo de 180 dias para todas as providências
necessárias à regularização (fls. 1822/1834).
Os herdeiros do falecido Gert recorrem da sentença, fls. 1840 a 1845,
suscitando ilegitimidade passiva dos sucessores do espólio de Gert Hermann
Reichert e da viúva Elza Silva Reichert porque o inventário ainda está em andamento
e o espólio é quem deveria figurar no polo passivo, bem como porque a viúva nunca
participou de ato da empresa. Invocam a necessidade de inclusão na lide dos
adquirentes dos terrenos do Recanto Primavera porque compraram área rural, sem
infraestrutura urbana, de modo que devem ser incluídos na lide para "expor sua
opinião" (sic). No mérito, aduzem que as provas deveriam também apurar a base no
equilíbrio econômico contratual, eis que a empresa do falecido pai dos recorrentes

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não vendeu produto equivocado e, portanto, eventual urbanização imposta deveria
contar com suporte econômico dos adquirentes do loteamento. Insistem em que a
venda referiu-se a terrenos rurais, de modo que os adquirentes sabiam que chácaras
estavam sendo comercializadas, inexistindo dolo na transação imobiliária, não
havendo que se aplicar a Lei de Loteamento, como entende o Ministério Público.
Assim, pedem a reforma da sentença, a fim de que a ação seja
reformada, julgando-se improcedente a ação civil pública.
O Ministério Público apresentou contrarrazões, fls. 1851/1859.
A Procuradoria Geral de Justiça apresentou o parecer a fls.
1865/1870, pela manutenção da sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. 1874).
É o relatório.
A presente ação civil pública foi ajuizada pelo Ministério Público do
Estado de São Paulo em face de Primavera Empreendimentos Imobiliários Ltda, Gert
Hermann Reichert e Emílio José Reichert, alegando, em resumo, que os réus Gert e
Emílio, na condição de sócios administradores da ré Primavera, promoveram o
loteamento irregular de uma área rural situada no bairro da Ponte Alta e Anhumas,
no Município de Vargem, Comarca de Bragança Paulista, colocando à venda 111
lotes, mediante o fracionamento da área total em partes ideais.
Alega, o Ministério Público, que não foram obtidas as autorizações
dos órgãos municipais competentes e licença do DEPRN, assim como não houve o
devido registro do loteamento junto ao Oficial de Registro de Imóveis, em
desobediência aos ditames da lei 6.766/79, que versa sobre o parcelamento do solo
urbano.
Assim, é que postulou a condenação dos réus à regularização do
loteamento ou, em caráter subsidiário, à reconstituição da gleba de terras ao estado
anterior ao empreendimento, mediante indenização aos adquirentes dos lotes,
inclusive.

Houve a inclusão do Município de Vargem no polo ativo, fls. 829.
Em defesa, os réus alegaram preliminar de ausência de pressuposto de
constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo porque os
adquirentes dos lotes deveriam ser incluídos no polo passivo da ação e preliminar de

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ilegitimidade ativa porque o Ministério Público não pode pleitear ressarcimento de
valores aos adquirentes em caso de procedência do pedido subsidiário de
desconstituição do loteamento. Ademais, invocam a prescrição, eis que passados
mais de 20 anos da instituição do condomínio. No mérito, advogam a legalidade do
condomínio rural instituído, que se submete ao Código Civil, e não à Lei 6.766/79.
Pediram, então, a improcedência da ação (fls. 856/866 e 959/970).
Em réplica, o Ministério Público rebateu as teses da defesa (fls.
645/647 e 1.297/1.315).
Em saneador, as preliminares foram rejeitadas e foram deferidas
prova oral e pericial.
Em audiência de instrução, foram ouvidas quatro testemunhas, sendo
uma do autor e três dos réus (fls. 1.381/1404).
O laudo pericial foi juntado aos autos a fls. 1.482/1.520 e
complementado a fls. 1.696/1.697.
Em razão do falecimento do réu Gert, seus herdeiros foram
habilitados nos autos e citados (fs. 1.619).
Os herdeiros do réu Gert postularam que no polo passivo constasse
apenas o Espólio de Gert Hermann Reichert, representado pelo inventariante, o que
foi negado, ensejando agravo de instrumento, julgado prejudicado pela
superveniência da sentença.
Após a manifestação das partes sobre a perícia e em alegações finais,
fls. 1726 a 1775, sobreveio a sentença de parcial procedência, cujo dispositivo ora se
transcreve:
"Ante o exposto e de tudo o que mais dos autos consta, com base no
art. 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados pelo Ministério Público do Estado de São
Paulo, para, afastando o pedido de indenização por danos morais por ofensa aos
interesses e direitos difusos,reconhecer a irregularidade do loteamento
“Condomínio Recanto Primavera” e condenar os réus a providenciarem, às suas
expensas, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, todas as medidas necessárias à
regularização do empreendimento, obtendo as autorizações necessárias e
promovendo o seu devido registro no fólio real, observadas as determinações da Lei

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6.766/79 e na legislação do Município de Vargem/SP, sob pena de multa diária de
R$1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), a qual
deverá ser destinada, em caso de descumprimento, ao Fundo Estadual de Reparação
de Danos Difusos.
Levando-se em conta o principio da causalidade como
norteador das regras de atribuição dos encargos sucumbenciais, deverão os réus
arcar com as custas e despesas processuais, não sendo cabíveis, no caso, a
imposição de pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais.
Comunique-se a C. 2a Câmara Reservada ao Meio Ambiente
do Eg.Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca da prolação da presente
sentença, ante a possível perda do objeto do agravo de instrumento n.o
2098020-70.2015.8.26.0000".
O recurso dos réus invocam duas preliminares: a de que a
parte legítima para figurar no polo passivo é o espólio de Gert Reichert, e não os
seus herdeiros e a viúva; e a de que os compromissários compradores dos lotes
devem integrar a lide.
Todavia, nenhuma das preliminares merece acolhimento.
A ação foi ajuizada em face de Primavera Empreendimentos
Imobiliários Ltda e Gert Hermann Reichert e Emílio José Reichert.

Com o falecimento de Gert Hermann Reichert, os sucessores
do falecido o substituíram na lide, conforme decisão a fls. 1.684, que motivou o
Agravo de Instrumento n.o 2098020-70.2015.8.26.0000, julgado prejudicado ante a
prolação da sentença, por decisão monocrática da eminente Desembargadora Ana
Lúcia Romanhole Martucci.
A pretensão dos apelantes no sentido de que o espólio integre
a lide porque o inventário ainda está em aberto deve ser rejeitada.
A inclusão dos sucessores do falecido na lide não lhes causa
qualquer prejuízo, uma vez que apenas responderão pelo cumprimento das
obrigações no limite da forças da herança.
Ademais, em consulta ao processo de inventário, pelo "site"
do Tribunal de Justiça, constata-se que está arquivado por falta de andamento
processual, de modo que eventual substituição dos sucessores pelo espólio lhes

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poderia ser mais prejudicial, já que o inventariante não está cumprindo com seu
dever naqueles autos.
Quanto ao ponto em discussão, a manifestação do Ministério
Público foi precisa, valendo transcrever o seguinte trecho:
"(...) cabe ainda mencionar que os herdeiros do falecido Gert
já foram citados e estão regularmente representados nos autos, não se vislumbrando
quaisquer prejuízos processuais contra os sucessores do referido espólio.
Desta feita, as obrigações de fazer objeto da presente ação
devem ser assumidas pelos sucessores do referido réu, visto que este se beneficiou,
bem como auferiu recursos com a venda de lotes do empreendimento ora
questionado à época em que figurava como sódio da empresa Primavera
Empreendimentos Imobiliários. Assim, seus sucessores devem assumir o
cumprimento das obrigações mencionadas nos limites do patrimônio hereditário
transmitido e partilhado".
A inclusão dos adquirentes no polo passivo também era
despiciendo.
Novamente a manifestação do Ministério Público foi correta e
deve ser adotada como razão de decidir.
A inclusão dos adquirentes no polo passivo era desnecessária
porque, em se tratando de prejuízo ambiental e urbanístico, o litisconsórcio é
facultativo.
Então, se o Ministério Público, autor da demanda, não propôs
a ação contra os adquirentes do lote e não estava obrigado a tanto por se tratar de
litisconsórcio facultativo, a presença dos adquirentes no polo passivo era mesmo
desnecessária.
Nesse sentido há precedentes do STJ, mencionados no parecer
do Ministério Público, quais sejam o AgRg no AREsp 757.805/SP, Relatoria do
Ministro Humberto Martins, julgado em 15/10/2015 e REsp 1328874/SP, Relatoria
Ministra Eliana Calmon, julgado em 25/06/2013, ambos da 2a Turma).
Há precedentes também deste Tribunal de Justiça, sobre a
existência de litisconsórcio facultativo, com destaque para o precedente desta 6a
Câmara, da lavra do Eminente Desembargador Rodolfo Pellizari, valendo destacar a

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parte que interessa da ementa:
" (...)
Ilegitimidade passiva. Alegada ausência de responsabilidade
pelas obrigações de fazer. Descabimento. Hipótese de
litisconsórcio facultativo, sendo possível o acionamento dos
causadores dos danos de maneira conjunta ou separadamente.
Ademais, as obrigações ambientais possuem natureza propter
rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor
atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor. Dicção da
Súmula 623, do STJ.
(...)
(Apelação cível no 1001460-57.2017.8.26.0568, data do
julgamento: 16 de janeiro de 2.020; grifei)".

E mais:
"Ementa: Ação
civil
pública. Loteamento
irregular.
Indeferimento
de
habilitação
de adquirente de
imóvel.
Insurgência descabida. Litisconsórcio passivo facultativo.
Interesse do agravante já tutelado pelo Ministério Público.
Recurso
desprovido
(Agravo
de
Instrumento
no
2118843-26.2019.8.26.0000, Relator Desembargador Borelli
Thomaz, 13a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, data do julgamento: 18 de dezembro de
2019)".
"APELAÇÃO. Ação civil pública. Loteamento irregular.
Prescrição.
Inocorrência.
Ilegitimidade
passiva.
Desacolhimento.
Litisconsórcio
necessário.
Não
caracterização. Preliminares rejeitadas. Sobre o mérito,
parcelamento ilegal do solo que se verificou. Necessidade de
regularização própria. Sentença mantida. Recurso improvido,

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portanto (APELAÇÃO 1001296-58.2017.8.26.0450. Relator
Desembargador Encinas Manfré, 3a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, data do
julgamento: 30 de julho de 2019)".
No mérito, a sentença deve prevalecer.
Como consta dos autos e especialmente do laudo pericial,
"trata-se de um loteamento destinado ao uso de chácaras de recreio, constituído de
11 ruas, 111 lotes e 12 quadras, sendo os lotes com área média de 1.539,00m2
cada", mas, apesar disso, a venda feita aos adquirentes dos lotes constituiu em
partes ideais da gleba de 295.929,00 m2, como se vê da certidão de matrícula
(19.390, Registro de Imóveis de Bragança Paulista) a fls. 99 a 108 (volume 1).
A destinação dos lotes é para fins urbanos, eis que destinadas
a chácaras de recreio, como a perícia constatou (fls. 1.484).
A perícia anexou uma planta do loteamento, denominado de
Condomínio Recanto Primavera, registrado junto ao 2o Cartório de Notas, em 14 de
abril de 1.981 (fls. 1513), onde é possível verificar que os lotes estão demarcados
no solo.
Há, ainda, ruas e áreas comuns, inclusive destinadas a lazer.
Quanto à infraestrutura, a perícia constatou que as ruas são de
terra batida, não apresentam guias ou sarjetas e não há captação de água potável
nem coleta de esgoto, assim como inexistente rede de galerias de áreas pluviais (fls.
1485).
E, a partir da Lei 374, do Município de Vargem, de 23 de
julho de 2004, a área foi declarada de expansão urbana.
Pois bem.
Conhecida a situação fática, resta aferir qual a legislação
aplicável.
Os réus suscitam que é de se aplicar os 623 e seguintes do
Código Civil/1916 (arts. 1.314 e seguintes do Código Civil em vigor) e a Lei
4.591/64, enquanto que o Ministério Público diz que a é aplicável a Lei 6.766/79.
A razão está com o Ministério Público.

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Muito embora as vendas tenham sido feitas em frações ideais
de gleba maior, vê-se que, na verdade, houve a venda de lotes, tanto que existe
planta registrada no cartório de notas, identificando o loteamento e os lotes
correspondentes.
Essa realidade não pode ser desconhecida, a ponto de,
simplesmente, determinar a aplicação das regras atinentes ao condomínio e afastar
a aplicação da Lei 6.766/79, ao presente caso.
A lei 4.591/64 não é de ser aplicada à hipótese dos autos.
Referida lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias, de modo que só se aplica a condomínio que possua um
projeto construtivo, não sendo o caso de mero loteamento.
A sentença bem analisou a questão, destacando a evolução da
doutrina e da jurisprudência para admitir os "loteamentos fechados", submetidos à
Lei 6.766/79, e os "condomínios fechados" ou "loteamentos horizontais",
submetidos à Lei 4.591/64 e pelo Código Civil, e concluiu: "Tal distinção vem
sendo albergada pela jurisprudência, havendo precedentes no sentido de que a
caracterização do loteamento disciplinado pela Lei no 6.766/79 dispensa a
elaboração de um plano de construção, enquanto que o condomínio horizontal
trazido pela Lei no 4.591/64 exige a aprovação de um projeto construtivo, com
delimitação de áreas comuns, áreas de preservação ambiental, ruas internas etc".
O precedente jurisprudencial contido na sentença bem
elucidou a questão, valendo destacar a ementa:
Ementa: AÇÃO CIVIL PÚBLICA. 1.- Matérias preliminares.
Prescrição.
Não
acolhimento.
Imprescritibilidade
da
pretensão relacionada à regularização da área onde
implementado o loteamento. Precedente do STJ (REsp no
1.120.117/SC, Min. Eliana Calmon). Ilegitimidade ativa.
Afastamento. Ministério Público que ostenta legitimidade para
a defesa da ordem urbanística enquanto direito indisponível
(STJ, AgRg no Ag 928652/RS, Min. Herman Benjamin). 2.-
Impugnação do ato de incorporação imobiliária. Condomínio
especial
horizontal
de
casas.
Admissibilidade
do

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empreendimento, segundo a Lei no 4.591/64. Alegada violação
ao sistema de loteamento urbano previsto na Lei no 6.766/79.
Não acolhimento. Edificação de imóveis com padronização
mínima, ainda que mediante custeio dos adquirentes.
Admissível construção ou ampliação das unidades pelos
adquirentes. Incidência do disposto no art. 29 da Lei de
Condomínio em Edificações e do art. 1.351 do Código Civil.
Precedente: "O loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79,
difere-se do condomínio horizontal de casas, regulado pela
Lei 4.591/64 (art. 8o). E a diferença fundamental entre o
loteamento (inclusive o fechado) e o condomínio horizontal de
casas consubstancia-se no fato de que no primeiro há mero
intuito de edificação (finalidade habitacional), sem que, para
tanto, haja sequer plano aprovado de construção. No segundo,
no entanto, se ainda não houver a edificação pronta ou em
construção, deve, ao menos, existir aprovação de um projeto
de construção" (STJ, REsp no 709.403/SP, Min. Raul Araujo).
SENTENÇA PRESERVADA NOS TERMOS DO ART. 252 DO
REGIMENTO
INTERNO
DESTE
TRIBUNAL.
APELO
IMPROVIDO. (Apelação 0005100-48.2008.8.26.0650, 3a
Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Desembargador
Donegá Morandini, data do julgamento: 03/03/2.015) (grifei).
De outra parte, a constituição de loteamento de chácaras de
recreio faz com que incida a lei 6.766/79, eis que empreendimento assim instituído
tem fins urbanos.
Como bem pontuou o Ministério Público, em sua
manifestação a fls. 1310: "O empreendimento com finalidade urbana é aquele
destinado à moradia, trabalho, lazer e recreação, sendo que se distingue do
parcelamento com finalidade rural por ser este destinado à exploração extrativa
vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial".
Então, o proprietário de gleba rural que viesse a pretender

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lotear sua área para fins urbanos precisaria tomar todas as providências previstas
em lei antes de qualquer alienação de lotes.

A alienação de partes ideais, mas com descrição de área e
indicação no solo da localização dos lotes, mediante uma planta registrada no
cartório de notas, é única e tão somente uma tentativa de burlar a legislação
existente, livrando-se, inclusive, da obtenção de todas as licenças e aprovações
exigidas pelos órgãos públicos.
A primeira providência para que o proprietário de área rural
pudesse promover loteamento para fins urbanos seria lograr fazer aprovar lei
municipal para que a área fosse considerada urbana ou de expansão urbana, de
modo a cumprir a exigência do art. 3o, da Lei 6.766/79: "Art. 3o Somente será
admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão
urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou
aprovadas por lei municipal".
Ao tempo da venda dos lotes, a área era rural, mas, com o
decorrer do processo e em tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, a
lei municipal foi editada e considerou a área em apreço como sendo de expansão
urbana (Lei 374, do Município de Vargem, de 23 de julho de 2004).
Sobre a finalidade urbana das chácaras de recreio e da
incidência da Lei 6.766/79, merece destaque o julgamento da Apelação Cível no
239.970-2/1, da 16a Câmara Civil do TJSP, em que foi relator o Eminente
Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, julgado em 27/09/1994,
destacado nas contrarrazões do Ministério Público e que deve ser novamente
colacionado:
" (...) Assim, o fato de se tratar de loteamento
em condomínio de zona rural (sítios de recreio) não exime seu
promotor de submissão às exigências da Lei de Parcelamento
do Solo Urbano (Lei Federal n° 6 766/79) se aquele não
possui qualquer conotação rural a não ser a localização fora
da zona urbana (RT, vol 628/313), (RJTJESP, Lex,
135/407/408)."
(...) Verifica-se, assim, que a Lei Federal n°

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6.766, de 1979 aplica-se aos loteamentos de imóveis rurais
para fins urbanos e loteamentos para a formação de sítios de
recreio, mercê do que, evidente a irregularidade dos
compromissos de compra e venda que as apeladas firmaram
com os apelantes, sendo certo que a conduta das mesmas,
transborda dos limites da mera ihcitude civil e atinge os
limites do ilícito penal, sendo evidente, que os apelantes têm o
direito de pleitear a rescisão dos contratos em face da ihcitude
do loteamento".
E, no caso, a situação é exatamente a mesma: loteamento para
fins urbanos (chácaras de recreio), em área que era inicialmente rural, mediante
alienação de partes ideais, mas com a descrição de cada lote no solo, conforme a
planta registrada no cartório de notas.
Aprovada a lei municipal que considerou a área de expansão
urbana, só resta aos recorridos prosseguirem nas demais providências necessárias à
regularização do loteamento.
Aliás, a prova pericial apontou pela irregularidade do
parcelamento do solo, concluindo que para a regularização do parcelamento "será
necessário na elaboração e aprovação de um Projeto de Regularização Urbanística
atendendo a todas as diretrizes municipais e demais leis estaduais e federais, em
especial a Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1.979, que dispõe sobre o parcelamento
do solo urbano (fls. 1503).

Nesse sentido, a sentença dispôs:
"In casu, faz-se necessário reconhecer que o
empreendimento não foi regularmente instituído, eis que, não
bastasse ter ele surgido clandestina e informalmente a partir
da transmissão de pequenas frações ideais de sua área aos
adquirentes que visavam obter o domínio de uma parte
absolutamente
individualizada
de
sua
área
em
desacordo,portanto, com o disposto no art. 176, da Lei
6.015/73, verifica-se que, conforme avaliação técnica do

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perito judicial, o “loteamento é irregular, pois não foi objeto
de aprovação pela Prefeitura Municipal e consequentemente
não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis”(fls.
1.485).
Além disso, não se pode ignorar que parte do
loteamento está em área de preservação permanente, o que
deflui da nítida despreocupação dos réus com a questão
ambiental e do deliberado descumprimento dos trâmites
normais para a instituição do empreendimento, furtando-o das
aprofundadas e indispensáveis análises inerentes ao Poder-
Dever fiscalizatório do Poder Público.
Com efeito, não houve aprovação do projeto pela
Prefeitura, nãohouve a construção de rede de abastecimento
de água, de captação de esgoto e, tampouco,a instalação de
rede de iluminação pública. Não houve, ainda, o necessário
registro do loteamento perante o Oficial de Registro de
Imóveis (fl. 167) e não foi requerida a aprovação do
empreendimento pela SABESP e CETESB".
No que se refere à pretensão dos recorrentes em carrear as
despesas para a regularização aos adquirentes dos lotes, tem-se que ela desborda dos
limites da demanda.
Como se viu, o Ministério Público ajuizou a ação contra os
responsáveis pelo loteamento clandestino e pela venda dos lotes, e não estava
obrigado a incluir os adquirentes no polo passivo, como já ficou anteriormente visto
e decidido.
Então, eventual repasse das despesas pela regularização aos
adquirentes dos lotes por decisão nestes autos acabaria por obrigar pessoas que não
fizeram parte da lide, o que não pode ser admitido.
Quanto ao prazo para a regularização, não se pode olvidar que
houve tentativa de solução extrajudicial antes da propositura da ação, em 2005, mas
os réus desinteressaram-se em fazê-lo, daí porque já decorreu tempo bastante, não se

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justificando mais delongas.
E, de todo modo, o prazo de 180 dias é bastante longo,
notadamente se considerada a já existência a lei municipal que considera a área
coMo de expansão urbana.
O caso, portanto, é de manter a sentença, integralmente.
Por fim, deve ser destacada a observação contida no corpo do
voto, no sentido de que os sucessores de Gert Reichert só respondam pelas
obrigações nos limites da herança.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso, com observação.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora