Tribunal: TJSP
Processo: 0306139-52.2001.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
Ação de revisão de contrato para financiamento de imóvel residencial. Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré em relação à amortização negativa no período de agosto de 1989 a fevereiro de 1995. Prática de amortização negativa constatada por perícia. Precedentes do TJSP. Sentença mantida. Recurso da ré não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000902102
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
0306139-52.2001.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB SP,
são apelados TIEKO YAMAGUCHI e HIROYOSHI MIYAZAKI.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 28 de outubro de 2020
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 0306139-52.2001.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 24125 - 2/8
Apelação n°:
0306139-52.2001.8.26.0100
Apelante:
Apelados:
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO
PAULO COHAB/SP
TIEKO YAMAGUCHI E OUTRO
Comarca:
São Paulo 2a Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara
1a Instância:
0306139-52.2001.8.26.0100
Juiz:
Jomar Juarez Amorim
Voto no
24125
EMENTA. Ação de revisão de contrato para financiamento de
imóvel residencial. Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré em relação à
amortização negativa no período de agosto de 1989 a fevereiro de
1995. Prática de amortização negativa constatada por perícia.
Precedentes do TJSP. Sentença mantida. Recurso da ré não
provido.
Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 769/773,
cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação revisional
de financiamento imobiliário movida por TIEKO YAMAGUCHI e OUTRO
em face de COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO
PAULO COHAB/SP . Diante da sucumbência em maior parte, os autores
foram condenados a arcar com a totalidade das custas e despesas, além de
honorários advocatícios de 15% do valor atualizado das causas (CPC, art. 85,
§2o; STJ, Súm. 14).
A ré pleiteou a reforma da r. sentença pelas razões de fls.
776/783.
Recurso tempestivo, preparado e não respondidos (fl.
792).
É o relatório

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Trata-se
de
ação
de
revisão
de
contrato
para
financiamento de imóvel residencial.
A sentença julgou parcialmente procedente a ação, para
excluir tão-somente o anatocismo resultante da amortização negativa, no
período de agosto de 1989 a fevereiro de 1995.
A ré pretende a reforma da sentença, para que seja
reconhecido que os reajustes das prestações mensais não implicaram
qualquer infração ao contrato ou à legislação do Sistema Financeiro
Habitacional.
Pois bem.
Tabela Price
A adoção da Tabela Price, por si só, não caracteriza
anatocismo, havendo a necessidade de realização de perícia, a fim de apurar
se houve a prática da capitalização dos juros (juros sobre juros) na utilização
da referida tabela.
Nesse sentido, confira-se julgado do Superior Tribunal
de Justiça:
“AgInt no AREsp 1135799/RS - EMENTA: 1. A utilização
do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o
cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja,
por si só, a incidência de juros sobre juros. (...) (, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
TURMA, julgado em 16/11/2017, DJe 21/11/2017)”.
Igualmente é o entendimento desta Colenda Câmara:

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Apelação Cível 1014809-28.2014.8.26.0053 - (...) Adoção da
Tabela Price, por si só, não induz ao anatocismo - Sentença
mantida Recurso improvido (TJSP; Relator (a): Salles
Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 3a Vara de
Fazenda Pública; Data do Julgamento: 01/02/2016; Data
de Registro: 01/02/2016).
Assim, a utilização da Tabela Price será irregular apenas
se houver prova da capitalização dos juros, caso em que será aplicado o teor
da Súmula n. 121, do STF, segundo a qual é “vedada a capitalização de juros,
ainda que expressamente convencionada”.
Amortização negativa
No caso dos autos, a perícia realizada pelo Perito
Judicial, Sr. Arles Denapoli, concluiu que, no período de agosto de 1989 a
fevereiro de 1995, as prestações mensais foram inferiores aos juros mensais,
resultando em amortização negativa.
Confira-se:
“RESPOSTA
Atendendo o quanto solicitado, a perícia elaborou no Anexo 03
deste Laudo Pericial Contábil, o demonstrativo de cálculo de
evolução das prestações e do saldo devedor, adotando o quanto
pactuado entre as partes e aplicando para as prestações os
reajustes verificados na planilha da Requerida juntada às fls.
634/644 dos autos.
Apurando que, no período de 08/1989 a 02/1995 as prestações

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mensais foram inferiores aos juros mensais resultando em uma
amortização negativa, ou seja, os juros não pagos (Prestação
juros) foram incorporados ao saldo devedor e sobre esse novo
saldo devedor foi calculado (sic) os juros do mês subsequente
(fl. 668)”.
De fato, o Sr. Perito judicial descreveu a ocorrência do
fenômeno da amortização negativa.
A amortização negativa fica configurada quando a
parcela mensal paga é inferir à taxa de juros cobrada, de modo que a
diferença de juros faltante acaba sendo incorporada ao saldo devedor e, por
conseguinte, passa a compor a base de cálculo e a sofrer outra incidência de
juros (prática vedada de “juros sobre juros”).
Aliás, para evitar tal prática, a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça tem decidido que deve ser criada uma conta
apartada referente aos juros não pagos, para que sobre eles haja incidência
apenas de correção monetária, e não de juros (juros sobre os juros).
Vejamos:
AgRg no AREsp 592.212/RS - EMENTA: (...) 5. As
instâncias de origem já determinaram o afastamento da
capitalização decorrente das amortizações negativas mediante a
criação de uma conta apartada referente aos juros não pagos
em cada mês. As razões recursais não buscaram demonstrar
que essa medida seria insuficiente para impedir uma suposta
capitalização decorrente da utilização da Tabela Price e da taxa
efetiva de juros. Incide, assim, a Súmula n. 283/STF. (...) (Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 17/05/2016, DJe 31/05/2016)

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Sendo assim, ainda que a Tabela Price pudesse, em tese,
ser utilizada, é certo que, havendo prova do anatocismo provocado pela
amortização negativa, era imperioso o afastamento da cobrança de juros
sobre juros no período de agosto de 1989 a fevereiro de 1995.
E não há como deixar de qualificar o fenômeno em tela
como indevida capitalização de juros (anatocismo), sob o argumento
genérico de que houve mera inclusão de “encargos” (sic) que não se
confundem com juros sobre juros, tal como quer a ré.
Em casos análogos ao dos autos, assim decidiu esta
Colenda Câmara:
Apelação Cível 0006875-41.2011.8.26.0053 - EMENTA:
Compra e venda
Ação declaratória de inexigibilidade,
proposta pela compradora, e ação de rescisão, proposta pela
vendedora Julgamento conjunto Procedência da primeira e
improcedência da segunda Inconformismo Acolhimento em
parte Sistema de amortização pela Tabela Price Perícia que
constatou "amortização negativa" Ilegalidade de parte do
saldo residual reconhecida
"Juros em excesso"
Saldo
devedor ainda existente, contudo Rescisão contratual que é
medida extremamente gravosa, incabível, por ora, diante das
peculiaridades do caso
Sentença reformada
Recurso
provido em parte. (TJSP; Relator (a): Grava Brazil; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central -
Fazenda Pública/Acidentes - 12a Vara de Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 18/04/2016; Data de
Registro: 18/04/2016)
“Apelação
Cível
0026053-65.2003.8.26.0114
-

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Apelação Cível no 0306139-52.2001.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 24125 - 7/8
CONTRATO IMOBILIÁRIO - Revisão de cláusulas -
Anatocismo
no
reajuste
das
prestações
pericialmente
constatado - Procedência parcial da demanda, para exclui-lo,
corretamente decretada - Apelo improvido.” (TJSP; Relator
(a): Luiz Ambra; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de Campinas - 3a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 08/05/2013; Data de Registro: 08/05/2013)
Portanto, a sentença deve ser mantida, no sentido de se
acolher parcialmente a pretensão dos autores, tão somente para afastar o
anatocismo resultante da amortização negativa no período de no período de
agosto de 1989 a fevereiro de 1995.
Verbas sucumbenciais
Tendo em vista que a ré decaiu de parte mínima, mostra-
se correta a condenação dos autores ao pagamento das custas e despesas,
além de honorários advocatícios de 15% do valor atualizado das causas (art.
85, §2o, do CPC).
Honorários advocatícios recursais (art. 85, §11, do CPC)
Por fim, considerando que a ré sucumbiu na fase
recursal, fica esta condenada a pagar aos patronos dos autores R$ 600,00
(seiscentos) reais, a título de honorários advocatícios recursais (art. 85, §§8o e
11, do CPC).
Anote-se que os honorários advocatícios recursais (art.
85, §11, do CPC) são devidos mesmo quando a parte recorrida não oferece
contrarrazões, uma vez que eles têm por finalidade, não só remunerar os
serviços prestados pelo advogado da parte contrária, como também
desestimular a interposição de recursos pela parte vencida.

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Apelação Cível no 0306139-52.2001.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 24125 - 8/8
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução
da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez
encontrada
a
fundamentação
necessária,
consoante
entendimento
consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso
da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator