Tribunal: TJSP
Processo: 1135375-88.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Nulidade da sentença. Ausência de fundamentação. Inocorrência. Mérito. Apartamento e vaga de garagem adquiridos em 1997 e quitados em 2002. Existência de hipoteca sobre a matrícula relativa à vaga de garagem a impedir a outorga da escritura definitiva. Responsabilidade pelo cumprimento da obrigação é da Construtora, titular na matrícula imobiliária e, por isso, única

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Nulidade da sentença. Ausência de fundamentação. Inocorrência. Mérito. Apartamento e vaga de garagem adquiridos em 1997 e quitados em 2002. Existência de hipoteca sobre a matrícula relativa à vaga de garagem a impedir a outorga da escritura definitiva. Responsabilidade pelo cumprimento da obrigação é da Construtora, titular na matrícula imobiliária e, por isso, única capaz de transferir o imóvel ao legítimo proprietário. Existência de falha do banco que forneceu carta de quitação incompleta ao omitir a existência da vaga de garagem. Cartório induzido a erro levantou a constrição apenas do apartamento. Adjudicação dos imóveis concedida aos autores, servindo a r. sentença para registro junto ao cartório. Devido ao princípio da causalidade, condenação de ambas as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Sentença reformada.
PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000424885
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1135375-88.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SERGIO
GOMES COSTA e ISABEL CRISTINA BARBOSA COSTA, é apelado BANCO
BRADESCO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: PRELIMINAR
REJEITADA E RECURSO PROVIDO, de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1135375-88.2016.8.26.0100 -Voto no 39777
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VOTO No 39777
APELAÇÃO : 1135375-88.2016.8.26.0100
COMARCA
: SÃO PAULO
APELANTE(S): SÉRGIO GOMES COSTA E OUTRO
APELADO(S) : BANCO BRADESCO S/A
JUIZ (A)
: DOUGLAS IECCO RAVACCI
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Nulidade da sentença.
Ausência de fundamentação. Inocorrência. Mérito. Apartamento e
vaga de garagem adquiridos em 1997 e quitados em 2002.
Existência de hipoteca sobre a matrícula relativa à vaga de
garagem
a
impedir
a
outorga
da
escritura
definitiva.
Responsabilidade
pelo
cumprimento
da
obrigação
é
da
Construtora, titular na matrícula imobiliária e, por isso, única
capaz de transferir o imóvel ao legítimo proprietário. Existência
de falha do banco que forneceu carta de quitação incompleta ao
omitir a existência da vaga de garagem. Cartório induzido a erro
levantou a constrição apenas do apartamento. Adjudicação dos
imóveis concedida aos autores, servindo a r. sentença para registro
junto ao cartório. Devido ao princípio da causalidade, condenação
de ambas as rés ao pagamento das custas e honorários
advocatícios. Sentença reformada.
PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PROVIDO.
SÉRGIO GOMES COSTA e ISABEL CRISTINA
BARBOSA COSTA apelam da r. sentença (fls. 201/203, declarada a fl.
324), que julgou improcedente o pedido da ação de adjudicação
compulsória proposta contra BASIC ENGENHARIA LTDA. e o BANCO
BRADESCO S.A..
Sustentam, em síntese, que o imóvel e a
respectiva vaga de garagem, ambos com matrícula própria, foram
adquiridos em 1997 e encontram-se quitados desde 2002. Apensar
disso, não conseguem obter a escritura definitiva, porque não houve o
levantamento da hipoteca incidente sobre a vaga de garagem. Afirmam
que o termo de quitação apresentado pelo Banco não faz menção à
vaga de garagem. Ressaltam que a r. sentença não apreciou a questão
em sede de embargos declaratórios, sendo nula, portanto. Por fim,
entende ocorrer excesso na verba honorária (fls. 326/354).

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Sem contrarrazões no prazo legal.
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Consta que em 23 de maio de 1997, os autores
firmaram com a BASIC ENGENHARIA LTDA. um “contrato de promessa
de venda e compra da unidade autônoma”, por meio do qual adquiriram
o apartamento no 14, localizado no 1o andar, do Bloco 5, do Edifício
Porto Angra, integrante do RESIDENCIAL PORTO SEGURO, inscrito na
matricula no 141.123 do 8a Cartório de Registro de Imóveis de São
Paulo; e a Vaga de Garagem P-78, localizada no subsolo do referido
bloco 5, inscrito na matricula no 141.204 do mesmo cartório, tudo pelo
valor de R$ 122.000,00 (cento e vinte e dois mil reais).
Efetuados os pagamentos, obtiveram o “Termo
de Quitação”, em 24 de maio de 2002 (fl. 39).
Além disso, o Banco Bradesco, detentor de
hipoteca, lhes forneceu o “Instrumento Particular de Quitação” (fls. 42 e
43).
Apesar disso, não conseguiram realizar o
levantamento da hipoteca em relação à Vaga de Garagem, nem obter
as escrituras definitivas dos imóveis, porque a Construtora encerrou
suas atividades no local da contratação, desconhecendo os autores seu
paradeiro.
Por essa razão, ingressaram com a presente
ação de adjudicação compulsória, cuja pretensão é o reconhecimento da
quitação e a consequente inscrição da sentença no Cartório
competente como título para registro perante o cartório imobiliário.
Todavia, o d. Magistrado considerou, emitidas
que foram as cartas de quitação, não haveria responsabilidade das rés e

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da instituição financeira. Segundo ele, a culpa pelo ocorrido seria do
Cartório de Imóveis; como ele não cancelou a hipoteca e não fazia parte
do polo passivo, julgou improcedentes a demanda.
Com a devida vênia está a comportar reparos o
decisum.
Em primeiro lugar, considero não ser o caso de
reconhecimento
de
nulidade
da
r.
sentença
por
ausência
de
fundamentação, porque o d. Magistrado a quo não está obrigado a
rebater ponto por ponto a argumentação apresentada.
Como decidido pelo E. Superior Tribunal de
Justiça: “O julgador não está obrigado a responder a todas as
questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo
suficiente para proferir a decisão. O julgador possui o dever de
enfrentar apenas as questões capazes de infirmar (enfraquecer) a
conclusão adotada na decisão recorrida. Assim, mesmo após a
vigência do CPC/2015, não cabem embargos de declaração contra a
decisão que não se pronunciou sobre determinado argumento que era
incapaz de infirmar a conclusão adotada." (STJ. 1a Seção. EDcl no MS
21.315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora convocada do TRF
da 3a Região), julgado em 8/6/2016 (Info 585).
Respeitado os termos adotados, tenho que a
r.recisão merece ser reformada.
Conforme
documento
de
fls.
19/38,
a
Construtora Basic se comprometeu, quitado o preço, a outorgar a
escritura definitiva do apartamento e da vaga de garagem, nos moldes
das cláusulas 8a (fl. 28) e 22a, III (fl. 36).
Sendo assim, diante do termo de quitação (fl.
39), admitindo que o preço foi pago na integralidade, é certo que a
obrigação de outorga da escritura definitiva é exclusiva da Construtora,

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em nome de quem estão os imóveis (fls. 47-50).
Quanto ao Banco Bradesco, sua inclusão no polo
passivo se justifica pela existência da hipoteca sobre a vaga de
garagem.
A necessidade do cancelamento da mesma é
indiscutível; além dela continuar averbada na matrícula imobiliária, vale
observar que Banco nunca se negou em outorgar a Carta de Quitação.
Anoto que a conduta do Cartório de Imóveis não
se mostrou desarrazoada (proceder ao levantamento das hipotecas),
visto que os documentos que lhe foram apresentados estavam em
desacordo com a legislação (fl. 42).
Portanto, há de ser reconhecida a falha da
Instituição Financeira quanto ao levantamento da hipoteca que pende
sobre a vaga de garagem.
Mas não é só isto, nota-se pelas certidões
imobiliárias das matrículas nos 141.123 (fls. 47/48) e 141.204 (fls.
49/50), que foi decretada a indisponibilidade dos imóveis discutidos nos
presentes autos por decisão da 10a Vara do Trabalho de Porto
Alegre/RS

TRT
4a
Região,
proferida
no
processo
no
00380006720045040010 promovido contra a BASIC ENGENHARIA
LTDA.
Os
protocolos
relativos
a
indisponibilidade
datam de 22/08/2016 e foram averbados em 30/08/2016.
Todavia, considerando-se que a aquisição dos
imóveis ocorreu em 1997, com quitação em 2002,ou seja, mais de 10
anos antes da medida constritiva, nada impede a concretização da
pretendida adjudicação compulsória.
Mesmo porque, cuida-se aqui de uma alienação

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forçada, decorrente de decisão judicial, de modo que não é afetada pelo
decreto de indisponibilidade, que impede apenas a alienação voluntária
do bem, conforme entendimento pacificado do C. STJ e deste E. TJSP.
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INDISPONIBILIDADE DE BENS.
INTEGRALIDADE
DO
PATRIMÔNIO.
EXECUÇÃO.
EXPROPRIAÇÃO.
ADJUDICAÇÃO
DE
BEM.
COISA
DETERMINADA E ESPECÍFICA. IMPEDIMENTO. AUSÊNCIA. 1.
Cinge-se
a
controvérsia
a
determinar
se:
a)
a
indisponibilidade de bens do executado, deferida em ação
civil pública, impede a adjudicação de um determinado bem
a credor que executa o devedor comum com substrato em
título executivo judicial; e b) é possível ao juiz negar-se
assinar a carta de adjudicação sob esse fundamento,
mesmo já tendo extinto a execução com substrato no art.
794, II, do CPC/73. 2. A indisponibilidade é medida cautelar
atípica, deferida com substrato no poder geral de cautela do
juiz, por meio da qual é resguardado o resultado prático de
uma ação pela restrição ao direito do devedor de dispor
sobre a integralidade do seu patrimônio, sem, contudo,
privá-lo definitivamente do domínio e cujo desrespeito
acarreta a nulidade da alienação ou oneração. 3. A
indisponibilidade cautelar, diferentemente do arresto, da
inalienabilidade
e
da
impenhorabilidade,
legal
ou
voluntárias, atinge todo o patrimônio do devedor, e não um
bem específico, não vinculando, portanto, qualquer bem
particular à satisfação de um determinado crédito. 4. Além
disso, apesar de a adjudicação possuir características
similares à dação em pagamento, dela distingue-se por

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nada ter de contratual, consistindo, em verdade, em ato
executivo de transferência forçada de bens, razão pela qual
não fica impedida pela indisponibilidade cautelar, que se
refere à disposição voluntária pelo devedor. 5. Recurso
especial conhecido e provido” (STJ Resp. 1493067/RJ, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, 3.a T., j. em 21/03/17, DJe
24/03/17).
E também:
“APELAÇÃO
CÍVEL
Adjudicação
compulsória
Compromisso de compra e venda Pretensão do autor de
compelir a ré a outorga de escritura Extinção do feito, sem
resolução do mérito, tendo em vista indisponibilidade do
bem decretada em ação civil pública Indisponibilidade,
contudo, que não impede sua adjudicação, pois referida
indisponibilidade é eficaz em face da devedora para que
esta não aliene, de forma voluntária, o bem, não obstando a
adjudicação forçada Precedentes Recurso provido” (TJSP,
AP. n. 1001240-76.2017.8.26.0045, 2a Câmara de Direito
Privado, rel. José Carlos Ferreira Alves, j. 08.10.2019).
“Agravo de Instrumento Decisão que indeferiu a
adjudicação dos bens imóveis penhorados pelo credor
Indisponibilidade de bens que objetiva tão somente impedir
a alienação voluntária pelo devedor, mas que não impede a
alienação judicial Transferência de parte do valor obtido
com a arrematação de um dos imóveis Decisão mantida
Agravo parcialmente provido para esse fim” (TJSP, AI.
n.2220636-42.2018.8.26.0000, 16a Câmara de Direito
Privado, rel. Coutinho de Arruda, j. 01.07.2019).
Assim, de rigor o acolhimento do pedido para
conceder a adjudicação compulsória dos imóveis, objeto das matrículas

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nos 141.123 (fls. 47/48) e 141.204 (fls. 49/50) aos autores, servindo a
presente decisão como título para ser registrado perante o Cartório de
Imóveis.
E como a Construtora e o Banco Bradesco
deram causa a propositura da ação, ambos deverão responder,
solidariamente, pelo pagamento das custas e honorários advocatícios,
estes fixados em 10% sobre o valor da causa, considerando, em
especial, o trabalho despendido, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
Finalmente, deixo de acolher a oposição ao
julgamento virtual, porque diante da situação de pandemia por
coronavírus, foi editada a Resolução no 314/2020, que em seus arts. 4o
e 5o expressamente preveem a possibilidade de que mesmo nessas
circunstâncias o processo seja julgado de forma não presencial.
Ante o exposto, rejeitada a preliminar, dá-se
provimento ao apelo, nos termos explicitados.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator