Tribunal: TJSP
Processo: 1025581-10.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
INDENIZAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - Rescisão contratual e reintegração dos compromissários vendedores na posse do imóvel, declarada em ação autônoma, por sentença transitada em julgado - Pedido do compromissário comprador de indenização pelas benfeitorias e acessões, além da restituição das prestações pagas - Ilegitimidade da coautora, que não celebrou os instrumentos

Ementa:
INDENIZAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - Rescisão contratual e reintegração dos compromissários vendedores na posse do imóvel, declarada em ação autônoma, por sentença transitada em julgado - Pedido do compromissário comprador de indenização pelas benfeitorias e acessões, além da restituição das prestações pagas - Ilegitimidade da coautora, que não celebrou os instrumentos contratuais, nem comprovou o interesse processual nas indenizações pleiteadas - Relação de caráter obrigacional que diz respeito ao coautor - Direito às prestações pagas que não se sustenta, na medida em que a inadimplência por longo período, que inclusive acarretou a rescisão dos contratos, autoriza a compensação pela ocupação gratuita, como forma de indenização aos compromissários vendedores - Reconhecimento, apenas, do direito à indenização pelas acessões e benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 34 da Lei no 6.766/79 - Se constatada alguma irregularidade na edificação e sendo sanáveis, as eventuais despesas para regularização serão arcadas pelo adquirente, permitindo-se o abatimento do crédito referente à indenização pelas benfeitorias - Indenização a ser apurada em regular liquidação - Sentença reformada - Caracterizada a sucumbência recíproca - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA ARGUIDA PELOS RÉUS ACOLHIDA. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000992789
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1025581-10.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são
apelantes EDMILSON ROGÉRIO ASSUNÇÃO e TELMA RAMOS
BAPTISTA, são apelados DALVO CRIVELENTI MOURA e MARIA
AUXILIADORA BENEDINI MOURA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial
provimento ao recurso. V.U. Sustentou oralmente o Dr. Jorge Marcos
Souza – OAB/SP 60.496.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025581-10.2018.8.26.0506 -Voto no 8098
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VOTO No 8098
Apelação n. 1025581-10.2018.8.26.0506
Origem: 3a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto
Juiz: Dr. Cassio Ortega de Andrade
Apelantes: EDMILSON ROGÉRIO ASSUNÇÃO e TELMA RAMOS BAPTISTA
Apelados: DALVO CRIVELENTI MOURA e MARIA AUXILIADORA BENEDINI
MOURA
INDENIZAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE LOTE - Rescisão contratual e reintegração
dos compromissários vendedores na posse do imóvel,
declarada em ação autônoma, por sentença transitada em
julgado - Pedido do compromissário comprador de
indenização pelas benfeitorias e acessões, além da
restituição das prestações pagas - Ilegitimidade da
coautora, que não celebrou os instrumentos contratuais,
nem comprovou o interesse processual nas indenizações
pleiteadas - Relação de caráter obrigacional que diz
respeito ao coautor - Direito às prestações pagas que não se
sustenta, na medida em que a inadimplência por longo
período, que inclusive acarretou a rescisão dos contratos,
autoriza a compensação pela ocupação gratuita, como
forma de indenização aos compromissários vendedores -
Reconhecimento, apenas, do direito à indenização pelas
acessões e benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do
art. 34 da Lei no 6.766/79 - Se constatada alguma
irregularidade na edificação e sendo sanáveis, as eventuais
despesas para regularização serão arcadas pelo adquirente,
permitindo-se o abatimento do crédito referente à
indenização pelas benfeitorias - Indenização a ser apurada
em regular liquidação - Sentença reformada - Caracterizada
a
sucumbência
recíproca
-
PRELIMINAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA ARGUIDA PELOS RÉUS
ACOLHIDA.
RECURSO
DO
AUTOR
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por EDMILSON ROGÉRIO
ASSUNÇÃO e TELMA RAMOS BAPTISTA em face de DALVO CRIVELENTI
MOURA e MARIA AUXILIADORA BENEDINI MOURA, objetivando a indenização
pelas benfeitorias e melhorias introduzidas no imóvel reintegrado aos réus em
ação possessória autônoma, além da restituição das parcelas pagas, relativas aos

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compromissos de compra e venda com eles celebrados.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório
se adota, com base na falta de especificação das benfeitorias e de provas de
quando teriam sido introduzidas no imóvel. Pela sucumbência, os autores deverão
arcar com as custas processuais, além dos honorários advocatícios, arbitrados em
10% o valor atualizado da causa, observada a gratuidade (fls. 275/279).
Apelam os autores, sustentando em síntese, que as
benfeitorias reclamadas consistem na existência da própria 'casa' construída no
imóvel, conforme documentos acostados aos autos, inclusive a planta de
construção. Alertam que, não obstante a falta de impugnação específica dos réus,
foi requerida a realização de perícia, necessária para apuração do valor devido a
título de indenização, caracterizando cerceamento de defesa. Alegam que a
obrigação de ressarcimento das acessões e benfeitorias decorre da lei e, portanto,
é abusiva a cláusula contratual que estabelece a retenção por parte dos
vendedores. Além disso, a irregularidade da construção só diz respeito ao Poder
Público e não às partes contratantes, até porque os réus não comprovaram a
suposta irregularidade.
Salientam que o contrato é de adesão e, portanto, há
necessidade de que as cláusulas sejam claras ao consumidor, invocando o art. 54,
§ 4o, do CDC. Ainda com base no CDC, ressaltam a impossibilidade de perda das
prestações pagas, conforme art. 53, incluindo o que foi pago a título de IPTU, que
deve ser ressarcido, asseverando que tal despesa é inerente à propriedade. Ao
final, postulam a procedência integral dos pedidos iniciais e a inversão do ônus da
sucumbência (fls. 283/293).
Recurso processado e respondido a fls. 297/305.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 05/08/2005, os réus
e o coautor Edmilson, celebraram dois instrumentos particulares de compromisso

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de compra e venda, relativamente aos Lotes no 03 e 04, ambos da Quadra 04,
integrantes do Loteamento 'Jardim Pedra Branca', localizado na Comarca de
Ribeirão Preto/SP (fls. 21/26 e fls. 27/32, respectivamente).
O preço total de cada lote foi ajustado em R$
18.840,00, tendo o compromissário comprador deixado de efetuar o pagamento
das prestações vencidas a partir de 08/03/2011, motivando o ajuizamento de ação
declaratória
de
rescisão
contratual
cumulada
com
reintegração
dos
compromissários
vendedores
na
posse
do
imóvel
(processo
no
1031378-69.2015.8.26.0506).
Conforme sentença proferida naquela ação (fls.
38/39), foi declarada a rescisão dos contratos e deferida a reintegração de posse.
A sentença transitou em julgado em 26/11/2017.
Contudo, alegam os autores que nada foi definido a
respeito da indenização pelas benfeitorias, sendo que foi construída sobre os lotes
uma casa, cujo valor equivale a R$ 200.000,00. Além disso, houve a rescisão do
compromisso, sem a restituição das parcelas pagas, em afronta ao CDC.
Em defesa, os réus alegaram ser a coautora parte
ilegítima para a ação e, no mérito refutaram os pedidos iniciais, reputando como
injusta a posse dos autores sobre o imóvel, razão pela qual não têm direito à
indenização.
Respeitado entendimento contrário, a sentença não
pode prevalecer.
Inicialmente, acolho a alegada ilegitimidade ativa da
coautora TELMA. Com efeito, os compromissos foram firmados unicamente pelo
coautor EDMILSON e a relação jurídica é obrigacional, não envolvendo direitos
reais. Ademais, não restou demonstrado o interesse processual, considerando que
os contratos já foram extintos, por decisão transitada em julgado. Some-se a isso
a falta de comprovação de que a coautora tenha contribuído, durante a alegada

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união estável com o coautor, ressaltando que a questão deverá, por certo, ser
dirimida em ação autônoma entre o casal.
Logo, para postular a indenização pretendida na
inicial, notadamente porque decorrente da rescisão dos contratos, a coautora
deveria comprovar o legítimo interesse justamente com base naquela relação
jurídica, o que não se verifica no presente caso.
Assim,
prosseguindo-se
a
ação
pelo
autor
EDMILSON, com quem os réus celebraram os instrumentos contratuais, cabe
consignar que as cláusulas do referido compromisso não comportam revisão, vez
que a rescisão, repita-se, já foi declarada por sentença transitada em julgado.
Logo, a controvérsia se resume no direito do autor à
restituição das prestações pagas até março/2011, data da incontroversa
inadimplência que resultou no desfazimento do negócio, bem como à indenização
pela acessão e benfeitorias.
Com relação à restituição das prestações pagas, não
assiste razão ao autor, pois durante o longo período de inadimplência, teve
garantida e à sua disposição a ocupação do bem, sem o pagamento regular das
prestações ajustadas no contrato.
Embora o artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor vede a perda total das prestações pagas do imóvel, tal dispositivo não
pode ser aplicado em casos de inadimplência por longo tempo (caso dos autos),
por amparar a ocupação gratuita e permitir enriquecimento ilícito do
compromissário comprador, ressaltando que o mandado de reintegração na posse
ainda não foi cumprido.
Em resumo, a retenção das parcelas pagas atua
como forma de indenização ao vendedor pelo longo período de ocupação gratuita
durante a inadimplência. Na mesma linha, não há que se falar em restituição de
impostos ou outras despesas inerentes ao imóvel, uma vez que é a posse - que

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ainda é exercida pelo autor - que define a responsabilidade pelo pagamento
destas despesas.
Com relação à indenização pelas acessões e
benfeitorias, o desfecho é diverso.
Isto porque, em primeiro lugar, com o desfazimento
do negócio, as partes devem ser repostas ao estado anterior à contratação, o que
implica apurar a situação fática no momento da rescisão. No caso, as fotografias
de fls. 156/157 comprovam que sobre os lotes foi construída uma casa, fato
admitido pelos réus em contestação.
Por essa razão, não há como negar o direito à
indenização sob o fundamento de que as benfeitorias foram introduzidas no imóvel
no exercício da posse precária, como pretendem os réus, pois a posse exercida
pelo autor decorreu de relação contratual e, por no mínimo seis anos, o
compromissário comprador cumpriu a obrigação assumida, até que fosse
constituído em mora, com o não pagamento das prestações.
Também é irrelevante o tempo em que foram
erigidas, reiterando que no curso da ação de rescisão contratual, em 2016, os
próprios compromissários vendedores já admitiram a existência da construção.
Não bastasse, com a retomada do imóvel, eventual
construção realizada no terreno será incorporada ao patrimônio dos loteadores,
ora réus, possibilitando nova alienação. Logo, sem a respectiva indenização,
estariam eles se locupletando ilicitamente.
Ressalte-se, ademais, a disposição do art. 34 da Lei
no 6.766/79, in verbis:
“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento
do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no
imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição

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contratual em contrário.”
Em resumo, não soa razoável que os réus recebam
os lotes com benfeitorias e acessões, acrescidos ainda na vigência do contrato.
Destarte, nada obsta que seja apurado o valor apenas das benfeitorias
(necessárias e úteis) e acessões, em regular fase de liquidação, descontando o
valor dos lotes, objeto dos contratos rescindidos.
Cabe registrar que não se discute aqui a eventual
irregularidade da edificação com relação à autorização ou não dos órgãos
públicos. No entanto, se constatadas irregularidades na edificação e havendo
possibilidade de serem sanadas, eventuais despesas para tanto devem ser
arcadas pelo adquirente, permitindo-se o abatimento do valor equivalente à
indenização pelas benfeitorias.
Em conclusão, reforma-se a sentença para:
1) reconhecer a ilegitimidade ativa da coautora
TELMA RAMOS BAPTISTA, extinguindo o processo com relação a ela, nos
termos do art. 485, VI, do CPC;
2) julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
acolhendo o pedido de indenização pelas benfeitorias (úteis e necessárias) e
acessões erigidas sobre os lotes objetos dos contratos de fls. 21/26 e fls. 27/32, a
ser apurada em regular liquidação de sentença, autorizada a retenção, pelo autor,
até o pagamento.
Com
o
desfecho
dado
ao
recurso,
restou
caracterizada a sucumbência recíproca, pelo que as custas processuais devem
ser rateadas por igual entre as partes, assim como os honorários advocatícios,
que ficam arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, vedada a
compensação e observada a gratuidade processual.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento

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virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, acolho a preliminar de
ilegitimidade ativa da coautora e, no mérito, dou parcial provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora