Tribunal: TJSP
Processo: 1002729-18.2018.8.26.0368
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Venda e compra realizada entre tio, ora falecido, e sobrinho. Impugnação da validade do negócio jurídico realizada por irmã do falecido. Recursos interpostos por ambas as partes em face de sentença de procedência do pedido, que declarou a nulidade da escritura de compra e venda do imóvel e determinou o

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Venda e compra realizada entre tio, ora falecido, e sobrinho. Impugnação da validade do negócio jurídico realizada por irmã do falecido. Recursos interpostos por ambas as partes em face de sentença de procedência do pedido, que declarou a nulidade da escritura de compra e venda do imóvel e determinou o cancelamento do registro na matrícula. Recurso do réu. Cerceamento de defesa não configurado. Réu que admitiu a possibilidade de julgamento antecipado. Não demonstrada a pertinência da prova oral. Provas documentais suficientes para exame do mérito da causa. Elementos fático-probatórios que evidenciam a ocorrência de venda e compra simulada, no intuito de fraudar a transmissão da herança a sucessores. Nulidade configurada. Recurso da autora. Honorários advocatícios arbitrados por equidade, em R$ 2.000,00. Ausência de justificativa para a não adoção do critério legal. Honorários advocatícios devidos pelo réu arbitrados em 11% do valor atualizado da causa. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. RECURSO DA AUTORA PROVIDO". (v. 33589).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564901
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002729-18.2018.8.26.0368, da Comarca de Monte Alto, em que é apelante/apelado JOÃO
APARECIDO BREVIGLIERI, é apelada/apelante AGENIR BRIVILIERO FENERICH
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso do réu e deram provimento ao recurso da autora. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002729-18.2018.8.26.0368 -Voto no 33589 - DVN
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VOTO No
: 33589
APELAÇÃO No : 1002729-18.2018.8.26.0368
COMARCA: MONTE ALTO
APTES.
: JOÃO APARECIDO BREVIGLIERI
AGENIR BRIVILIERO FENERICH
APDOS.
: OS MESMOS
JUIZ SENTENCIANTE: GILSON MIGUEL GOMES DA SILVA
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação
declaratória de nulidade de negócio jurídico. Venda e compra
realizada entre tio, ora falecido, e sobrinho. Impugnação da
validade do negócio jurídico realizada por irmã do falecido.
Recursos interpostos por ambas as partes em face de sentença de
procedência do pedido, que declarou a nulidade da escritura de
compra e venda do imóvel e determinou o cancelamento do
registro na matrícula. Recurso do réu. Cerceamento de defesa não
configurado. Réu que admitiu a possibilidade de julgamento
antecipado. Não demonstrada a pertinência da prova oral. Provas
documentais suficientes para exame do mérito da causa.
Elementos fático-probatórios que evidenciam a ocorrência de
venda e compra simulada, no intuito de fraudar a transmissão da
herança a sucessores. Nulidade configurada. Recurso da autora.
Honorários advocatícios arbitrados por equidade, em R$ 2.000,00.
Ausência de justificativa para a não adoção do critério legal.
Honorários advocatícios devidos pelo réu arbitrados em 11% do
valor atualizado da causa. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO DO RÉU. RECURSO DA AUTORA PROVIDO”. (v.
33589).
Trata-se
de
recursos
de
apelação
interpostos em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico
proposta por AGENIR BRIVILIERO FENERICH em face de
JOÃO APARECIDO BREVIGLIERI, contra sentença de
procedência do pedido, que declara a nulidade da escritura de
compra e venda do imóvel e determina o cancelamento do registro
em matrícula (prolatada no dia 31/07/2019 - fls. 205/211). Ônus de
sucumbência a cargo do réu. Honorários advocatícios arbitrados em
R$ 2.000,00, por apreciação equitativa.
Dois os recursos.

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Nas razões do apelo, o RÉU apresenta os
fundamentos do pedido de reforma da sentença, assim resumidos:
(i) preliminar de cerceamento de defesa, porquanto dispensada a
produção de prova oral, relevante para aferir sobre o estado mental
do falecido vendedor; (ii) no mérito, destaca que a escritura pública
é dotada de fé pública e faz prova plena sobre a validade do
negócio; (iii) que o fato de ser o vendedor pessoa com dificuldade
de locomoção não o impedia de exercer os atos da vida civil; (iv) o
vendedor não se encontrava em dificuldade financeira quando
faleceu (fls. 226/237).
Por sua vez, em suas razões recursais, a
AUTORA sustenta, em síntese, que os honorários advocatícios
devem ser arbitrados no patamar de 10% a 20% sobre o valor da
ação atualizado, com alicerce nas diretrizes previstas no artigo 85, §
2o, do Código de Processo Civil, remunerando de forma digna o
trabalho desempenhado (fls. 243/252).
Contrarrazões às fls. 256/257 e 259/278.
Não registrada oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
A essência dos fundamentos de fato e de
direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
“AGENIR BRIVILIERO FENERICH ajuizaram a
presente ação declaratória de nulidade de negócio jurídico em face de
JOÃO APARECIDO BERVIGLIERI, alegando que é irmã de José
Brivilheiro, falecido em 22/05/2017, o qual não deixou descendentes,
ascendentes ou cônjuge sobrevivente, somente ela e os irmãos Jácomo
(falecido), Maria (falecida), Letícia (falecida) e Antônia. Afirma que
ele era proprietário de uma casa, situada na Rua Adelino Buzinaro, no
256, nesta cidade, descrito na matrícula no 36.696 do Cartório de
Registro de Imóveis local. Nos últimos meses de vida, passou a maior
parte do tempo acamado, impossibilitado de realizar qualquer ato
juridicamente válido, e nunca soube de negócio envolvendo seu irmão
e o requerido. Contudo, após o falecimento, quando os irmãos se
reuniram, e também estava presente o sobrinho requerido, foram por
ele informados que, meses antes do falecimento, adquiriu a

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propriedade em questão pelo valor de R$ 141.400,00, através de
Escritura de Venda e Compra, no dia 27/03/2017, a qual foi
registrada em 18/05/2017, ou seja, quatro dias antes do falecimento
de José Brivilheiro. Afirma que houve simulação no negócio
realizado, visando excluir os legítimos herdeiros da expectativa de
direito à sucessão que lhes seria legalmente atribuída, pois o valor do
bem ao tempo do negócio era R$ 400.000,00, bem como não há
comprovação do pagamento ao falecido. Assim, pretende seja
reconhecida a simulação do negócio jurídico de compra e venda
celebrado entre o requerido e o falecido Sr. José Brivilheiro,
declarando-se a nulidade da inclusa escritura pública, com
consequente cancelamento do registro no respectivo Cartório de
Registro de Imóveis. Subsidiariamente, sejam reconhecidos os defeitos
do dolo e da lesão, anulando-se a inclusa escritura pública de compra
e venda e todos os seus efeitos (fls. 01/19). Juntou documentos (fls.
20/37). Foi deferida a prioridade na tramitação, bem como os
benefícios da assistência judiciária gratuita (fls. 38/39). O requerido
foi citado (fls. 43). Na audiência designada (fls. 47/48), a conciliação
resultou infrutífera. O réu apresentou contestação (fls. 49/54),
acompanhada de documentos (fls. 55/98). Afirma que possui 65 anos
e nunca constituiu família, sendo proprietário de um sítio, dois
terrenos e uma apartamento em Jaboticabal, algumas aplicações e o
imóvel adquirido do de cujus, o qual foi pago com o valor da venda de
sete terrenos, feita entre 2013 e 2015. Sustenta que o contrato é
válido, salientando que o falecido sempre esteve com plena
capacidade mental até o fim de seus dias. Afirma que viveu com ele
durante quarenta anos, tendo adquirido o bem por preço justo, pois o
imóvel é simples e antigo. Destarte, consta a declaração expressa na
escritura do efetivo recebimento do preço e, mesmo que fosse feita
doação, seria válida, pois não há herdeiros necessários. Pugnou pela
improcedência do pedido. Réplica às fls. 102/119. Manifestação do
autor às fls. 120/125. Instadas a especificarem as provas que
pretendiam produzir (fls. 126), as partes manifestaram-se às fls. 129 e
130/134. O feito foi saneado (fls. 135), sendo fixados pontos
controvertidos, e deferida a produção de prova documental e oral.
Manifestação das partes às fls. 138/140 e 143/151. Foi deferido em
parte o pedido de fls. 139/140, para determinar a quebra do sigilo
bancário do falecido, Sr. José Brivilheiro, a fim de verificar se ele
depositou em Instituição Financeira o montante ou parte deste,
supostamente recebido pela alienação do imóvel em tela (fls. 154).
Não foi conhecido o agravo de instrumento interposto pelo requerido
(fls. 157/163). Ofícios das instituições financeiras às fls. 166/172,
185/190 e 191. Manifestação das partes às fls. 195/200 e 201/204”.
A r. sentença recorrida, proferida em
julgamento antecipado, julgou procedente o pedido, com apoio nos
seguintes fundamentos:

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“Embora tenha o requerido sustentado que o
negócio jurídico realizado com o falecido José Brivilheiro é válido,
não logrou êxito em comprovar. Conforme narrado em inicial, após a
morte de José Brivilheiro, os irmãos reuniram-se, momento em que
também estava presente o sobrinho requerido, o qual informou que,
meses antes do falecimento, adquiriu a propriedade em questão pelo
valor de R$ 141.400,00, através de Escritura de Venda e Compra, no
dia 27/03/2017, a qual foi registrada em 18/05/2017. Primeiramente,
causa estranheza que nenhum familiar soubesse de tal venda,
mormente considerando que o falecido passou a maior parte do tempo
acamado em seus últimos meses de vida, fato não desmentido pelo
requerido, que apenas alegou que ele sempre esteve com plena
capacidade mental até o fim de seus dias. Ademais, na própria
Escritura de Venda e Compra (fls. 26/29), constou que “a assinatura
do vendedor José Brevilheiro será recolhida em sua residência,
devido à impossibilidade de sua locomoção” (fls. 29). Embora não
haja possibilidade de se comprovar se o falecido estava com sua
capacidade mental preservada para alienar o imóvel, não se pode
olvidar que contava com 84 anos e encontrava-se muito debilitado,
como já exposto acima, sendo crível que pudesse ter sido
“ludibriado” para firmar tal negócio, considerando ainda que o
requerido, seu sobrinho, residiu com ele por cerca de quarenta anos.
Outrossim, restou demonstrado que o valor supostamente pago pelo
requerido não correspondia aquele do mercado imobiliário da época.
A parte autora trouxe avaliação imobiliária no sentido de que tal
bem, para fins de comercialização, alcançaria o importe de R$
400.000,00, enquanto foi vendido por R$ 141.400,00. Embora tenha o
requerido alegado que o bem foi adquirido por preço justo, pois o
imóvel é simples e antigo, não trouxe qualquer prova para corroborar
suas assertivas. Poderia ter trazido avaliação imobiliária, como fez a
parte autora, a fim de demonstrar que, de fato, o imóvel foi vendido
pelo preço que valia, mas não, manteve-se inerte, limitando-se a
alegar, sem comprovar. Destarte, não ficou comprovado nos autos o
suposto pagamento. Com efeito, conquanto tenha sido demonstrado
que o requerido efetuou venda de terrenos, como alegado, não se
pode dizer que a quantia apontada foi de fato entregue ao falecido. A
parte ré não fez o menor esforço para demonstrar tal fato. Ao
contrário, disse que pagou em moeda corrente, e o dinheiro não foi
sacado de contas bancárias, mas das vendas dos lotes, que ocorreram
entre 2013 e 2015, quando a escritura apenas foi lavrada em
27/03/2017. Ainda, afirmou que não apresentou declaração de
imposto de renda e não existe outro documento que comprove o
pagamento, somente restando a afirmativa na Escritura de Compra e
Venda. Determinada a quebra de sigilo bancário do falecido, foi
possível constatar, através dos ofícios oriundos das instituições
financeiras (fls. 166/172, 185/190 e 191), que o numerário
supostamente recebido não figura em nenhum banco. Ora, totalmente
inverossímil e inaceitável acreditar que o requerido tivesse entregado

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tamanha quantia, mesmo que em partes, desde o ano de 2013 ao
falecido, e não houvesse nada nas instituições financeiras, cabendo
salientar que o valor de R$ 25.761,80 se mostra irrisório quando
comparado ao valor supostamente recebido pela venda. Não se pode
também olvidar que a escritura fora lavrada dois meses antes do
óbito, e registrada quatro dias antes do óbito (fls. 25, 26/29 e 30/31).
Portanto, forçoso reconhecer que a venda foi simulada, visando
afastar a ordem de vocação hereditária legalmente prevista,
merecendo acolhimento o pedido para declarar a nulidade da
escritura pública e consequente cancelamento do registro no Cartório
de Registro de Imóveis local. Com efeito, o artigo 167, § 1o, inciso II,
do Código Civil, assim dispõe: “Art. 167. É nulo o negócio jurídico
simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na
substância e na forma. § 1o. Haverá simulação nos negócios jurídicos
quando: II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula
não verdadeira;” Outrossim, o artigo 166, inciso VI, do Código Civil
prevê: “Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (...) VI tiver por
objetivo fraudar lei imperativa”. Assim, reputo suficientemente
apreciada a questão posta a julgamento, até porque o julgador não
está obrigado a atacar um por um os argumentos das partes, mas tão-
somente expor os seus, de modo a justificar a decisão tomada,
atendendo assim ao requisito insculpido no artigo 93, IX, da
Constituição Federal e na ordem legal vigente. Ainda, atento ao
disposto no art. 489, §1o, inc. IV, do Novo Código de Processo Civil,
registro que os demais argumentos apontados pelas partes, sobretudo
pela parte requerida, não são capazes de infirmar a conclusão
acima.”
Como
preliminar,
o
réu
suscita
cerceamento de defesa, tendo em vista a dispensa de produção de
prova oral, por meio do qual, entende, poderia demonstrar que o
vendedor falecido detinha capacidade para praticar o negócio
jurídico de compra e venda.
A preliminar não prospera.
Ao se manifestar sobre o despacho de
especificação de provas, o próprio autor requereu o julgamento
antecipado do feito, e apenas subsidiariamente, pugnou pela
produção de prova testemunhal (fls. 129). Conformou-se, desta
feita, com a possibilidade de resolução antecipada do julgado, o que
torna contraditória a sua alegação.
Além disso, embora o réu afirme que
ocorreu cerceamento de defesa, não aponta como a prova
testemunhal seria capaz de demonstrar que o vendedor estava em

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condições mentais de realizar o negócio enquanto estava vivo.
Apenas refere que “amigos e familiares” poderiam ser ouvidos,
sequer destacando quais pessoas poderiam depor e quais
informações poderiam, ainda que em tese, fornecer para a
finalidade proposta. A utilidade da prova não está demonstrada.
Não
bastasse,
o
exame
relativo
à
existência ou não de simulação não depende da aferição de
condições de saúde do falecido vendedor, mas sobretudo de análise
de provas documentais produzidas ao longo do processo. Trata-se
de diligência dispensável.
Assim, seja porque o réu admitiu a
possibilidade de julgamento antecipado; seja porque não
demonstrou qual é a utilidade da prova que agora entende ser
essencial; seja porque essa prova não se mostra imprescindível para
comprovação da simulação, a preliminar de cerceamento de defesa
é afastada.
No mérito, a alegação de que a escritura
pública possui fé pública e faz prova plena é inócua. O documento
público apenas produz os efeitos mencionados se válido, e a
demanda questiona a própria validade da escritura pública.
Por outro lado, ao discorrer sobre a
validade do negócio, o réu deixa de impugnar de forma eficaz
pontos importantes abordados pela sentença, os quais evidenciam a
simulação.
Com efeito, os irmãos do falecido não
souberam da negociação. O falecido era idoso, sem capacidade de
locomoção. O autor convivia há décadas com o falecido, e era seu
sobrinho. A assinatura foi colhida na residência do de cujus. O
negócio ocorreu pouco antes do falecimento do vendedor.
Os aspectos fáticos mencionados causam
estranheza,
mas
as
condições
do
negócio
são
também
problemáticas.
O negócio foi realizado pouco antes do
falecimento e por preço muito inferior ao valor do imóvel. Não há
qualquer prova que demonstre que o falecido e seu sobrinho
trataram, expressamente, que o bem seria vendido por preço
inferior, como este último afirma em apelo. A relação de
proximidade é insuficiente para justificar essa excepcionalidade.

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Mais importante que isso, não há nenhum
outro documento que demonstre que houve pagamento pelo
negócio. O sigilo bancário do falecido foi quebrado, e não foi
relacionado qualquer depósito que tornasse plausível a versão de
que pagamentos em dinheiro vivo foram feitos pelo réu. O próprio
réu afirmou não existir qualquer prova de pagamento, que não a
menção na própria escritura de compra e venda.
Condições
essencial
do negócio de
compra e venda, portanto, não está demonstrada. A versão de que
expressiva quantia em dinheiro teria sido paga pelo imóvel é
bastante incomum, e o argumento de que não há qualquer outro
meio de comprovar que houve pagamento não é crível. O réu não
traz esclarecimentos suficientes sobre as nuances de uma compra e
venda realizada sob condições que fogem completamente dos
costumes que envolvem esse tipo de negociação.
Não é relevante aferir se o falecido estava
em situação econômica ruim ou não, para reconhecimento da
simulação. Tampouco é necessário investigar seu estado mental
quando da realização do negócio. As peculiaridades já apontadas
dão conta da comprovação de que a venda foi simulada, já que
efetuada alienação por preço vil, sem prova de pagamento. O
negócio jurídico prejudica diretamente direitos hereditários das
pessoas relacionadas na linha de sucessão do de cujus. Embora
colaterais, o falecido não deixou outros herdeiros na linha
sucessória. Possuem direito à partilha do imóvel, frustrado por
alienação realizada a preço vil para o sobrinho.
Correta, portanto, a solução dada pela
sentença, que reconhece a nulidade do negócio.
Por fim, em relação aos honorários
advocatícios, justifica-se o provimento do recurso.
Como regra, ressalvadas as exceções
previstas nos §§ 3o e 8o do art. 85 do CPC/2015, o valor da verba
honorária sucumbencial não pode ser arbitrado por apreciação
equitativa ou fora dos limites percentuais fixados pelo § 2o do
referido dispositivo legal.
Excepcionalmente, admite-se a fixação
dos honorários sucumbenciais por apreciação equitativa, em
observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e

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vedação ao enriquecimento sem causa (vide REsp 1789913/DF,
Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA,
julgado em 12/02/2019, DJe 11/03/2019).
Na espécie, o valor dado à causa, não
atualizado, é de R$ 141.400,00. De acordo com a sentença, o valor
real do imóvel seria bem maior.
Considerando tratar-se de causa que
envolve essencialmente questão de direito e análise de provas
documentais, que não são numerosas e o fato de que o processo
recebeu julgamento antecipado, dispensada a prática de outros atos
processuais ou a produção de outras provas, o que exigiria maior
trabalho dos patronos das partes, os honorários advocatícios
devidos pelo réu são fixados em 11% do valor atualizado da causa,
quantia suficiente para remunerar os patronos com dignidade.
Não se trata de montante elevado ou
desproporcional, a ponto de justificar a não incidência do texto
legal, que prevê a fixação dos honorários tendo por base o valor da
causa.
Concluindo, o recurso do réu é desprovido
e o recurso da autora é provido para fixar os honorários
advocatícios em 11% do valor atualizado da causa, já considerada a
fase recursal
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO
AO
RECURSO
DO
RÉU
E
DÁ-SE
PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA.
VIVIANI NICOLAU
Relator