Tribunal: TJSP
Processo: 2203726-66.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Insurgência à avaliação de imóvel por oficial de justiça homologado em juízo – Avaliações por corretores de imóveis estimando o bem em valor superior – Hipótese, ademais, em que o ato do meirinho não faz menção à vistoria – Fundada dúvida acerca do real valor do imóvel penhorado – Necessidade de avaliação por perito

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Insurgência à avaliação de imóvel por oficial de justiça homologado em juízo – Avaliações por corretores de imóveis estimando o bem em valor superior – Hipótese, ademais, em que o ato do meirinho não faz menção à vistoria – Fundada dúvida acerca do real valor do imóvel penhorado – Necessidade de avaliação por perito judicial - Decisão reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996221
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento
no 2203726-66.2020.8.26.0000, da Comarca de São José dos Campos, em
que é agravante JORGE HENRIQUE FRACCARI CURY, é agravado
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA NEGRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2203726-66.2020.8.26.0000 -Voto no 23.716 2
Agravo de Instrumento no 2203726-66.2020.8.26.0000
Comarca: São José dos Campos
Agravante: Jorge Henrique Fraccari Cury
Agravado: Condomínio Edifício Ponta Negra
Interessada: Cristine Souza Cury
Juiz: Daniel Toscano
VOTO 23.716
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA - INSURGÊNCIA À AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA
HOMOLOGADO EM JUÍZO
Avaliações por
corretores de imóveis estimando o bem em valor
superior
Hipótese, ademais, em que o ato do
meirinho não faz menção à vistoria
Fundada
dúvida acerca do real valor do imóvel penhorado
Necessidade de avaliação por perito judicial -
Decisão reformada Recurso provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por JORGE
HENRIQUE FRACCARI CURY nos autos da ação de cobrança de
despesas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, que
lhe move CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA NEGRA contra a
decisão de primeiro grau que homologou o laudo de avaliação do
imóvel, rejeitando a impugnação por não verificar a ocorrência de
nenhuma das hipóteses previstas no artigo 873 do CPC, anotando
que o documento de fls. 140 não se mostra idôneo para contrapor o
respectivo auto.
Aduz o agravante, em síntese, que a avaliação do oficial
de justiça não condiz com a realidade de mercado, subestimando o
valor do imóvel. Anota que os laudos que apresentou indicam

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demasiada diferença de valor, na medida que o bem penhorado foi
avaliado em R$ 500.000,00 e o recorrente demonstrou avaliação de
imóveis paritários pelo valor de R$ 580.000,00. Acrescenta que, por
conta própria, solicitou a realização de duas perícias, sendo em uma
avaliado o imóvel em R$ 630.000,00 e na outra R$ 590.000,00.
Fundamenta, assim, que incide no caso aplicação do
artigo 873 do CPC, vez que a diferença de valor não é irrisória.
Requer a concessão do efeito suspensivo e a reforma da
decisão para oportunizar ao agravante contrapor a avaliação do
oficial de justiça ou que se determine nova avaliação.
Deferido o efeito suspensivo, veio contraminuta.
É o relatório.
Trata-se de cumprimento de sentença decorrente de
cobrança de despesa condominial, para satisfação do crédito de R$
79.893,86 para março/2018.
Intimado, o réu não efetuou o pagamento da dívida.
Foi deferida a penhora da unidade condominial geradora
da dívida, cujo termo foi lavrado às fls. 37.
O executado apresentou impugnação ao cumprimento de
sentença sendo a defesa rejeitada, na decisão de fls. 90/91.
Em atendimento à ordem judicial, o oficial de justiça

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procedeu à avaliação do imóvel, estimando-o em R$ 500.000,00.
O ato foi impugnado pelo devedor, que requereu avaliação
por perito especializado. O pedido foi rejeitado, homologada a
avaliação.
Daí a insurgência.
Tem razão o magistrado em desconsiderar o documento
que instruiu a impugnação, sem indicação de valor expresso,
insuficiente, na ocasião, para descaracterizar a avaliação do oficial
de justiça.
Contudo, com o agravo, o executado apresentou duas
avaliações por corretores imobiliários, cadastrados junto ao CRECI.
Embora não tenham sido objeto de análise em primeira
instância, não se pode ignorar que tais documentos tornam duvidosa
a primeira avaliação.
Consigna-se que a avaliação pelo meirinho ocorreu em
fevereiro de 2020 e aquelas apresentadas pelo executado
ocorreram em 19 e 24 de agosto/2020. Nestas, vislumbra-se que o
local foi vistoriado, com anotação inclusive do estado de
conservação do bem.
O ato do oficial de justiça, por outro lado, foi realizado, de
modo que “para o valor de avaliação este Oficial de Justiça levou em
consideração o valor médio praticado no mercado imobiliário de São

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José dos Campos/SP para aquele tipo de imóvel e junto a site de
venda” (fls. 133).
Para realização do ato, determina a lei que (artigo 872,
CPC) a avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria
e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia
realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo
juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: (inciso I) os
bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;
(inciso II) o valor dos bens (grifo nosso).
Ao que se percebe, o imóvel não foi vistoriado pelo oficial
de justiça, mas apenas avaliado por comparação de preço médio
aplicado na região, em detrimento de dispositivo legal, sendo
estimado o valor de R$ 500.000,00.
Considerando-se os documentos apresentados, ainda que
somente em sede recursal, estimando o bem em R$ 590.000,00 e
630.000,00, há fundada dúvida do real valor do apartamento, se
comparada com as condições em que avaliado pelo oficial de
justiça. As cotações que instruíram a contraminuta são insuficientes
para descaracterizar a necessidade de nova avaliação, haja vista a
controvérsia sobre o preço do imóvel. Daí ser necessária a
avaliação por perito.
Neste sentido, confira-se:

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CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
AVALIAÇÃO
DE
IMÓVEL RURAL. Insurgência contra acolhimento de
avaliação por oficial de justiça, em detrimento de avaliador
profissional. Reforma. Laudo pouco técnico e esclarecedor,
sem menção à vistoria, como determinado pelo art. 872,
caput, do CPC, e sem indicação dos elementos adotados.
Fundada dúvida sobre o valor autoriza a realização de
nova avaliação. Exegese do art. 873, III, CPC. Recurso
provido.
(TJSP; Agravo
de
Instrumento
2022250-
95.2020.8.26.0000; Relator (a): Carlos Alberto de Salles;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de
Marília - 2a. Vara Cível; Data do Julgamento: 18/03/2020;
Data de Registro: 18/03/2020)
AVALIAÇÃO. Execução por título extrajudicial. Estimativa
do valor dos imóveis realizada por oficial de justiça.
Argumentação do executado no sentido de que os imóveis
não
foram
devidamente
avaliados.
Verificação
da
necessidade de nova avaliação dos imóveis penhorados,
como
meio
de
assegurar
que
os
imóveis
serão
judicialmente alienados pelo real valor de mercado.
Inteligência do disposto no artigo 873, III, do Código de
Processo
Civil.
Decisão
reformada.
Recurso

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provido. (TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2208821-14.2019.8.26.0000; Relator (a): João Camillo de
Almeida Prado Costa; Órgão Julgador: 19a Câmara de
Direito Privado; Foro de Adamantina - 2a Vara; Data do
Julgamento: 12/03/2020; Data de Registro: 12/03/2020)
Em consequência, para que não haja enriquecimento sem
causa em desfavor do executado, determina-se nova a avaliação
por perito, de confiança do juízo, nos termos do artigo 873, III do
CPC.
Pelo exposto, dá-se provimento ao recurso, nos termos do
acórdão.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator