Tribunal: TJSP
Processo: 1010984-64.2018.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-19
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Compra e venda de imóvel – Alienação fiduciária – Procedência – Insurgência da ré – Alegação de que o regime jurídico aplicável é o da Lei no 9.514/1997 – Cabimento – Registro da garantia – Inadimplemento dos compradores fiduciantes que provoca o retorno da propriedade ao vendedor fiduciário – Falta de interesse processual para a

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Compra e venda de imóvel – Alienação fiduciária – Procedência – Insurgência da ré – Alegação de que o regime jurídico aplicável é o da Lei no 9.514/1997 – Cabimento – Registro da garantia – Inadimplemento dos compradores fiduciantes que provoca o retorno da propriedade ao vendedor fiduciário – Falta de interesse processual para a rescisão pretendida pelos compradores inadimplentes, inclusive para a devolução das parcelas pagas que se dará, conforme a lei, após a venda do bem e desconto da dívida – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000345793
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010984-64.2018.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é apelante
JAGUARI URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPE LTDA, são apelados
FRANCISCA LEIDE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e CLEITON DA SILVA
LIMA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria, deram
provimento ao recurso, vencido o 2o juiz, que declara", de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), LUIS MARIO GALBETTI, RÔMOLO RUSSO E MARIA DE
LOURDES LOPEZ GIL.
São Paulo, 15 de maio de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 20/32072
APEL.No: 1010984-64.2018.8.26.0529
COMARCA: SANTANA DO PARNAÍBA
APTE. : JAGUARI URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPE LTDA.
APDO. : FRANCISCA LEIDE DA SILVA e CLEITON DA SILVA LIMA
JUIZ : JOÃO GUILHERME PONZONI MARCONDES
RESCISÃO
CONTRATUAL
E
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES PAGOS Compra e venda de imóvel Alienação
fiduciária Procedência Insurgência da ré Alegação de que
o regime jurídico aplicável é o da Lei no 9.514/1997

Cabimento
Registro da garantia
Inadimplemento dos
compradores fiduciantes que provoca o retorno da propriedade
ao vendedor fiduciário Falta de interesse processual para a
rescisão pretendida pelos compradores inadimplentes, inclusive
para a devolução das parcelas pagas que se dará, conforme a
lei, após a venda do bem e desconto da dívida RECURSO
PROVIDO.
Cuida-se de apelação, tirada contra a sentença de fls.
168/173 que julgou procedente a ação de rescisão contratual e restituição
de quantias pagas, movida por FRANCISCA LEIDE DA SILVA e
CLEITON DA SILVA LIMA em desfavor de JAGUARI URBANISMO E
DESENVOLVIMENTO SPE LTDA.
O dispositivo da sentença foi lançado nos seguintes
termos:
“JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, com
fundamento no art. 485, VI, do CPC, em relação à LELLO
CONDOMÍNIOS LTDA. Em virtude da sucumbência da parte
autora em relação à ré Lello Condomínio, a condeno no
pagamento honorários advocatícios, fixados em R$ 1.000, 00.
(art. 85, § 8o, do CPC).
E, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil,
julgo PROCEDENTES os pedidos os pedidos em face da ré
Jaguari Urbanismo e Desenvolvimento SPE Ltda e, por

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conseguinte DECLARO rescindido o negócio jurídico celebrado
entre as partes, relativo ao imóvel descrito nos autos,
confirmando a tutela de fls. 53-54 e CONDENO a parte
requerida à devolução de 85% dos valores pagos pela parte
autora, atualizados monetariamente por meio da tabela prática
deste Tribunal, desde cada desembolso, com incidência de juros
de mora de 1% ao mês, desde a citação. Em observância ao art.
85, § 2°, do Código de Processo Civil, considerando que se trata
de causa simples, que não necessitou de atos fora da terra,
condeno a ré Jaguari ao pagamento de custas e despesas
processuais, bem como de honorários advocatícios, na razão de
10% sobre o valor da condenação.”.
Apela a ré (fls. 175/196), sustentando a reforma do
julgado. Em suas razões, aduz que o contrato foi celebrado com garantia de
alienação fiduciária, sendo impossível a rescisão. Tece considerações sobre
os arts. 22, 26 e 27 da Lei no 9.514/97 e sobre a cláusula 10.1 do contrato.
Salienta que os contratos com previsão de garantia fiduciária não permitem
o arrependimento ou a desistência imotivada por parte do comprador.
Entende que não se aplica o CDC. Registra que o eventual inadimplemento
do comprador fiduciante conduz ao retorno da propriedade ao vendedor
fiduciário. Frisa que a entrega do imóvel em alienação fiduciária foi
devidamente registrada na matrícula do imóvel para garantia do
cumprimento das obrigações do contrato (fls. 97/99).
Subsidiariamente
entende
que
a
devolução
do
percentual de 85% do que foi pago é excessiva e sugere a retenção de 25%
dos valores pagos. Defende a pertinência da imposição aos apelados de
remuneração pela fruição do bem. Cita a cláusula 2.2 do contrato e alude
ao art. 32-A da Lei no 13.786/2018.
Reclama da fixação da sucumbência.
Dada a oportunidade de contrariedade (fls. 246), o
recurso não foi contrarrazoado.

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Este processo chegou ao TJ em 04/02/2020, sendo a
mim distribuído em 11/02/2020, com conclusão na mesma data (fls. 249).
É o relatório.
Admito o recurso porque tempestivo. Preparo às fls.
197/198.
O recurso prospera.
A empresa ré e os coautores celebraram “contrato de
compra e venda com alienação fiduciária em garantia de lote” pelo preço
de R$ 72.417,60, mas os compradores pagaram apenas R$45.221,29,
conforme alegações e documentos apresentados com a petição inicial.
A alienação fiduciária foi devidamente registrada na
matrícula do imóvel (fls. 97/99).
Os demandantes afirmam que houve redução em sua
capacidade financeira, o que não mais lhes permitiu arcar com os encargos
mensais. Por assim ser, tentaram composição amigavelmente com a ré,
para que houvesse a rescisão do contrato e a devolução dos valores
desembolsados, mas não obtiveram êxito.
Pois bem.
À hipótese se aplica o regime jurídico da Lei no
9.514/97, não havendo que se falar em rescisão do contrato, nem em
devolução de valores na forma pretendida pelos coautores.
A rescisão da compra e venda com alienação fiduciária
em garantia, por inadimplemento do devedor da prestação pecuniária,
autoriza o credor a realizar a venda extrajudicial do bem móvel para o
ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo, a entrega àquele do
saldo apurado que exceda o limite do débito (vide arts. 26 e 27 da Lei no

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9.514/97).
No mais, a Lei no 9.514/97 determina em seu artigo 22,
§1o, que:
“A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física
ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no
SFI”.
Na hipótese, a parte requerida cumpriu integralmente a
sua prestação, celebrando o contrato de compra e venda e entregando o
imóvel (lote). Ademais, financiou o preço e tornou-se credora fiduciária,
com propriedade resolúvel sobre a unidade autônoma, em razão do
registro.
Enfim, o inadimplemento dos coautores não acarreta a
resolução do contrato de compra e venda, perfeito e acabado. Cabia ao
credor fiduciário apenas a execução do preço financiado, mediante a
excussão do imóvel vinculado ao crédito garantido por propriedade
fiduciária.
Não se cogita, portanto, de se reconhecer a rescisão do
contrato da maneira pretendida pelos coautores.
Em suma, reconhecida a legalidade na consolidação da
propriedade do imóvel pela ré diante do confessado inadimplemento dos
demandantes (artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97), descabe tanto o pedido
de resolução do contrato como o de devolução dos valores pagos a título de
financiamento do imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, que só
será possível, repita-se, com o reconhecimento de saldo favorável aos
coautores em eventual leilão do imóvel garantidor da dívida.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -

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DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
RECURSAL
DA
DEMANDANTE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o
inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária
em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar
a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, por se tratar
de legislação específica, o que afasta, por consequência, a
aplicação do art. 53 do CDC. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Na
hipótese, o Tribunal de origem, com base nos elementos fático-
probatórios constantes dos autos, concluiu que o contrato firmado
pelas partes não se tratou de mero compromisso de compra e
venda, contendo também pacto de alienação fiduciária, em que as
próprias vendedoras são as credoras fiduciárias. Alterar tal
conclusão demandaria o reexame de fatos e provas, bem como a
interpretação das cláusulas contratuais, inviável em recurso
especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Quanto
ao dissídio jurisprudencial, a agravante não comprovou as
semelhanças fáticas e o tratamento jurídico diferenciado entre os
casos confrontados, não obedecendo às normas contidas nos
artigos 1.029, §1o do CPC/15 e 255, §§ 1o e 2o, do RISTJ.
4.Agravo interno desprovido.” (AgInt no RECURSO ESPECIAL
No 1791893 - SP (2019/0009645-5) RELATOR : MINISTRO
MARCO BUZZI)
É certo que há precedente do STJ em sentido contrário1
(autorizando a rescisão com devolução de valores), mas naquele caso não
havia registro do contrato no fólio real.
Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso e
julgo a demanda improcedente.
Em razão do resultado final do julgamento da ação,
inverto a distribuição dos ônus sucumbenciais fixados na sentença e arbitro
os honorários advocatícios recursais devidos pelos recorridos em 12%
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, caput, §§ 1o e
2o, do Código de Processo Civil, observada a justiça gratuita concedida aos
apelados.
1 STJ, 3a Turma, AgInt no REsp no 1.361.921-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 23/06/2016

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É como voto.
MIGUEL BRANDI
Relator

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Voto no 14/27479
Apelação Cível no 1010984-64.2018.8.26.0529
Comarca: Santana de Parnaíba
Apelante: Jaguari Urbanismo e Desenvolvimento Spe Ltda
Apelados: Francisca Leide da Silva e Cleiton da Silva Lima
Interessado: LELLO CONDOMÍNIOS LTDA.
Origem: 1a Vara Judicial do Foro de Santana do Parnaíba
Juiz: João Guilherme Ponzoni Marcondes
Relator: Miguel Brandi
DECLARAÇÃO DE VOTO
Rescisão contratual Compromisso de venda
e compra com pacto de alienação fiduciária
firmado
com
a
própria
vendedora

Possibilidade de rescisão
Precedentes

Decisão mantida Recurso improvido.
1.
Sem
embargo
do
inconfundível
conhecimento jurídico do eminente relator, ouso, desta vez, dele
discordar.
A apelação, pelo voto do relator, seria
provida, nos seguintes termos:
Rescisão contratual e restituição de valores
pagos Compra e venda de imóvel Alienação
fiduciária Procedência Insurgência da ré
Alegação de que o regime jurídico aplicável é o
da Lei no 9.514/1997 Cabimento Registro da
garantia
Inadimplemento dos compradores
fiduciantes que provoca o retorno da propriedade

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ao vendedor fiduciário
Falta de interesse
processual para a rescisão pretendida pelos
compradores inadimplentes, inclusive para a
devolução das parcelas a pagar que se dará,
conforme a Lei, após a venda do bem e desconto
da dívida Recurso provido.
A
sentença
determinou
a
rescisão
contratual do “instrumento particular de promessa de venda e compra
com alienação fiduciária de bem imóvel em garantia”, firmada entre as
partes determinando a devolução de 85% dos valores pagos pela
autora.
Neste caso, a credora fiduciária é a própria
vendedora, circunstância que autoriza a rescisão do contrato.
Como relatou o eminente Desembargador
Alexandre Lazzarini, da 9a Câmara de Direito Privado desta Corte, no
julgamento da apelação no 1005392-12.2016.8.26.001: “...o que não se
deve admitir é que as construtoras possam se valer dos contratos com
alienação fiduciária, de modo a evitar as consequências normalmente
decorrentes da rescisão dos simples compromissos de compra e venda,
em detrimento dos consumidores, que normalmente se vinculam a esse
tipo de negócio por muitos anos... esse tipo de contrato com alienação
fiduciária é, em princípio, válido. Mas, o que não se pode admitir é que o
consumidor, que durante anos efetuou o pagamento das prestações

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para aquisição de seu imóvel, fique totalmente à mercê da credora
fiduciária, a fim de que esta dê início a um procedimento de execução
extrajudicial a fim de consolidar a propriedade e colocar um término ao
negócio jurídico.”
“O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade” (REsp. no 403.189 DF, 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min.
Aldir Passarinho Júnior, em 26/5/03, DJ de 1o/9/03, pág. 291).
Reza a Súmula 1 desta Corte: “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
A legislação brasileira e a jurisprudência
firmada em torno da relação de consumo visam amparar a parte
vulnerável, de modo que a exclusão da aplicação deste entendimento
na hipótese da existência de cláusula de alienação fiduciária em
garantia, seria contrária ao propósito do Código de Defesa do
Consumidor que estabeleceu normas de proteção e defesa do
consumidor, questão de ordem pública e interesse social, prevista no

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inciso XXXII do artigo 5o da Constituição Federal.
Por fim, o simples registro do contrato só
afeta o conhecimento a terceiros não alterando a situação jurídica das
partes, havendo inúmeros precedentes admitindo a possibilidade de
rescisão quando o próprio vendedor é o credor fiduciário.
A hipótese, portanto, é de manutenção da
sentença.
3.
Ressalvando,
portanto,
a
douta
convicção do desembargador relator, ouso, desta vez, dele discordar,
pois segundo o meu voto, a hipótese é de improvimento do recurso.
Majoro em mais 5% (total 15%) sobre o
valor da condenação, os honorários advocatícios devidos pela
ré/apelante ao patrono da autora (CPC 85, § 1o e 11o).

Luís Mário Galbetti
Desembargador

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de Votos
LUIS MARIO GALBETTI
10A14F0B
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1010984-64.2018.8.26.0529 e o código de confirmação da tabela acima.