Tribunal: TJSP
Processo: 1006873-47.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Inadimplência do adquirente. Rescisão do negócio. Sentença que determinou a restituição de 90% dos valores pagos. Recurso da requerida para retenção de 50% dos valores pagos e indenização pela fruição do lote. Retenção de 20%. patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Inadimplência do adquirente. Rescisão do negócio. Sentença que determinou a restituição de 90% dos valores pagos. Recurso da requerida para retenção de 50% dos valores pagos e indenização pela fruição do lote. Retenção de 20%. patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Lote de terreno sem comprovação de edificação.

Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000899524
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006873-47.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
SODEMCO SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES DO OESTE
PAULISTA LTDA, é apelado APARECIDO VIEIRA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006873-47.2019.8.26.0482 -Voto no 27848 – PRES. PRUDENTE - DJFM
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VOTO No: 27.848
APEL. No: 1006873-47.2019.8.26.0482
COMARCA: FORO DE PRESIDENTE PRUDENTE
ORIGEM: 1a VARA CÍVEL
JUIZ DE 1a INST.: LUIZ AUGUSTO ESTEVES DE MELLO
APTE.: SODEMCO SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES DO
OESTE PAULISTA LTDA
APDO: APARECIDO VIEIRA DOS SANTOS

Compromisso de compra e venda. Inadimplência do
adquirente. Rescisão do negócio. Sentença que determinou a
restituição de 90% dos valores pagos. Recurso da requerida
para retenção de 50% dos valores pagos e indenização pela
fruição do lote. Retenção de 20%. patamar aplicado em
consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender
com o objetivo de cobrir despesas administrativas de
publicidade e formalização de contrato. Lote de terreno sem
comprovação de edificação.
Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de
fls. 76/80, que julgou procedente a ação de rescisão de compromisso de compra e venda
c.c. reintegração de posse e perdas e danos proposta por Sodemco Sociedade de
Empreendimentos e Construções do Oeste Paulista Ltda. em face de Aparecido Vieira dos
Santos, para o fim de decretar e declarar a resolução do contrato de compromisso de
compra e venda celebrado pelas partes; determinar a reintegração da autora na posse do
imóvel descrito na inicial; e, por fim, autorizar a retenção, pela autora, do equivalente a
10% do valor pago pelo requerido, corrigida monetariamente pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo, além de juros legais de 1% ao mês desde o vencimento
do prazo previsto na notificação extrajudicial.
Em razão da sucumbência, o réu suportará o pagamento das custas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da

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condenação, nos termos do art. 85, §2o do CPC.
A autora apela (fls. 84/107), aduzindo, em síntese, que a r. sentença
merece reforma pela não condenação do recorrido ao abatimento da fruição do imóvel
objeto do contrato rescindido e por estabelecer percentual de retenção que não cobre as
despesas de comercialização e administração do loteamento, criando enriquecimento sem
causa.
Pleiteia para que sejam retidos 0,5% ao mês sobre o valor
atualizado do contrato, até a efetiva devolução do imóvel e requer a fixação do percentual
de retenção em 50%.
Recurso processado, tempestivo e respondido (fls. 118/122).
É o relatório.
Sodemco Sociedade de Empreendimentos e Construções do Oeste
Paulista Ltda. ajuizou ação de rescisão de compromisso de compra e venda c.c.
reintegração de posse e perdas e danos em face de Aparecido Vieira dos Santos, alegando,
em síntese, que é legítima proprietária do Loteamento Urbano “Jardim Vista Bonita”,
localizado no município de Presidente Prudente/SP, e que, através de contrato de
compromisso de compra e venda, prometeu a venda do lote 33, quadra B do referido
loteamento, ao requerida, que, por sua vez, encontra-se inadimplente com as parcelas desde
o dia 25/05/2018, somando-se 11 parcelas até a data da propositura da ação.
Postulou a procedência do pedido para que o contrato seja
rescindido, e consequentemente a condenação do réu ao pagamento dos valores referentes
às perdas e danos, assim com a reintegração da posse do imóvel em foco.
O requerido, em resposta (fls. 43/48), arguiu, em síntese, interesse
na permanência com a compra do lote, declarando que efetuou o pagamento de várias
parcelas acordadas, mas em razão de dificuldades financeiras não conseguiu adimplir
pontualmente com algumas restantes. Requer a improcedência do pedido.
Sobreveio a sentença de fls. 76/80, contra a qual somente a autora
se insurgiu.
O recurso comporta parcial provimento.
A presente demanda refere-se à resilição de compromisso de

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compra e venda de imóvel, isto é, desistência da parte vendedora na manutenção do
negócio, cabendo a retenção de parte do valor pago.
Cabe destacar que é entendimento sedimentado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça pela Súmula 543:
“Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
Entretanto, não se mostra razoável e proporcional a retenção de
10% dos valores pagos a título de indenização com despesas de publicidade,
documentação, formalização de contrato e gastos administrativos, pela autora, conforme
estabelecido pelo magistrado “a quo”.
No caso, cabe a majoração do montante de retenção para 20%,
porcentagem que melhor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
compensando os gastos advindos com o inadimplemento do negócio.
Aliás, esta 10a Câmara de Direito, em casos semelhantes vem
aplicando tal percentual:
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Inadimplemento dos compradores. Cláusula contratual
5.6.1 abusiva. Art. 51 do CDC. O percentual de retenção de 20% se
mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado
pela jurisprudência em casos semelhantes. JUROS MORA. Decorrentes
de lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, em virtude da mora do
adquirente.
HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS.
Verba honorária
arbitrada de acordo com o art. 85, §2o, CPC. Recurso parcialmente
provido.
(TJSP; Apelação 1051083-39.2017.8.26.0100; Relator (a): J.B. Paula
Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2018; Data de
Registro: 14/03/2018).”
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Compradores que
pleiteiam a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a
culpa dos autores, caracterizada a sua desistência do negócio -
Restituição das parcelas pagas
Admissibilidade
Direito da

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vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio
Previsão contratual excessiva e abusiva Entendimento jurisprudencial
que o percentual da retenção já engloba tanto as despesas
administrativas quanto a cláusula penal Majoração da retenção para
20% (vinte por cento) do montante pago, que cobre razoavelmente as
despesas Devolução de 80% (oitenta por cento) em única parcela
cumprindo a efetiva correção a partir de cada desembolso pela Tabela
Prática deste Egrégio Tribunal - Sentença, em parte, reformada

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1048538-93.2017.8.26.0100;
Relator
(a): Elcio
Trujillo; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 43a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2018; Data de
Registro: 27/02/2018).”
Diversamente do que ocorre com os imóveis adquiridos na planta,
para a posterior entrega, quando edificados, no caso trata-se de mero terreno sem nenhuma
construção, o qual não produz nenhum tipo de rendimento para o seu dono. Dessa forma,
não há prejuízo para a vendedora, em virtude da indisponibilidade, no período em que
permaneceu o imóvel compromissado ao réu.
O pedido de ressarcimento pelo tempo de fruição do imóvel não
comporta guarida, uma vez que a apelante não comprovou que o réu promoveu edificação
no terreno e, portanto, não obteve nenhum proveito econômico.
Efetivamente, não se verifica fruição do imóvel pelo adquirente, já
que não há provas de que ele construiu no terreno e nem que tenha se imitido na posse
direta do imóvel.
Nesse sentido é o entendimento da atual jurisprudência desta Corte:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência.
Rescisão contratual ante a desistência dos adquirentes (Súmulas no 1 e 2
desta Corte e Súmula no 543 do STJ). Indenização de fruição indevida.
Lote de terreno adquirido sem edificação que possibilitasse efetiva
ocupação pelos compradores. RECURSO DAS RÉS, NEGADO (TJSP;
Apelação 1012064-11.2018.8.26.0320; Relator (a): Maria de Lourdes
Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Limeira -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/06/2019)”.
"APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão
contratual motivada pelo desinteresse do adquirente - Restituição das
partes ao estado anterior - Devolução dos valores pagos, com retenção -
Sentença que fixou retenção de 10% dos valores pagos - Pretensão da ré
de majoração conforme termos do contrato - Caso concreto que

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demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores
pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo
entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara - Abusividade da
forma parcelada de restituição prevista em contrato - Restituição dos
valores em parcela única - Inteligência da Súmula 2 deste E.TJSP -
Arras - Sinal dado para pagamento do preço não pode ser retido, pois
não tem natureza jurídica de arras penitenciais - Taxa de ocupação -
Pretensão da ré de fixação de taxa de ocupação do imóvel pelo período
em que o autor esteve inadimplente - Incabível indenização quando se
trata de lote de terreno sem edificação - Juros de mora -
Responsabilidade contratual - Incidência dos juros a contar da citação
nos termos do art. 405 do CC - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO.” (TJ/SP, Apelação no 1039057-36.2017.8.26.0576, 8a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 04/10/2018).
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA.
Ação de rescisão contratual c.c. nulidade de cláusula e devolução de
valores pagos. Reconvenção objetivando a condenação do autor à
desocupação do imóvel e ao pagamento de taxa de ocupação. Sentença
de procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes. COBRANÇA
DE TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Cobrança de taxa pelo
período em que o autor esteve na posse do imóvel que é descabida.
Imóvel que consiste em lote de terreno sem construção, não havendo
prejuízo à vendedora em virtude de sua indisponibilidade durante o
período em que esteve prometido à venda para o autor. Precedentes
deste Tribunal. JUROS MORATÓRIOS. Desfazimento do contrato se deu
por culpa do adquirente, e não por inadimplemento da vendedora, sendo
descabida a sua condenação ao pagamento de juros de mora a partir da
citação. Juros moratórios que devem incidir somente a partir do trânsito
em julgado deste acórdão. Precedentes. Sentença confirmada.
Sucumbência
recíproca.
RECURSOS
DESPROVIDOS."
(TJ/SP,
Apelação no 1034162-03.2015.8.26.0576, 3a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Viviani Nicolau - j. 22/02/2018).
Outrossim, por conta artigo 85, §11o majoro definitivamente a
verba honorária devida pelo réu para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação
como forma de remunerar o trabalho adicional desenvolvido em sede recursal.
Finalmente,
apenas
para
evitar
futuros
questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdição,
todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de modo
fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo de todos os
argumentos elaborados pelas partes.

PODER JUDICIÁRIO
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7
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima.
COELHO MENDES
Relator