Tribunal: TJSP
Processo: 1001174-23.2018.8.26.0058
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos pela ré com retenção no percentual de 88% dos valores pagos – Retenção abusiva e reduzida para 25% – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000946939
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001174-23.2018.8.26.0058, da Comarca de Agudos, em que é apelante MARIA LUIZA
COMÉRCIO E EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados ABIMAEL ADRIANO DE
LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e ALINE VIEIRA DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001174-23.2018.8.26.0058 -Voto no 10.249
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Apelação Cível no 1001174-23.2018.8.26.0058
Apelante: Maria Luiza Comércio e Empreendimentos Ltda
Apelados: Abimael Adriano de Lima e Aline Vieira de Lima
Comarca:Agudos
Juiz 1o Grau: Saulo Mega Soares e Silva
Voto no 10.249
APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel – Rescisão
contratual – Partes que devem voltar ao estado
anterior – Devolução dos valores pagos pela ré com
retenção no percentual de 88% dos valores pagos –
Retenção abusiva e reduzida para 25% – Sentença
mantida – Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 69/73 que julgou parcialmente procedente a ação de
rescisão contratual c.c. restituição de valores, para declarar a nulidade
parcial do instrumento de rescisão contratual no que se refere ao valor da
devolução, condenar a ré à devolução imediata, em parcela única, do
valor de R$8.414,10, com correção monetária a partir de 14/01/2016 e juros
moratórios a partir de 25 de agosto de 2017, nos termos da Tabela Prática
do Tribunal de Justiça. Sucumbente em maior parte, a ré foi condenada
ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios fixados, por equidade, em R$1.000,00.
Irresignada, recorre a ré alegando que inexiste defeito no
negócio jurídico, ônus cuja prova competia aos apelados, os vícios de
consentimento dependem de prova inconteste e, em verdade, houve
apenas arrependimento do negócio celebrado (fls. 75/79).
Contrarrazões às fls. 84/88.
É o relatório.

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Em que pesem as razões recursais, o recurso não comporta
provimento.
Conforme documento de fls. 23, restou comprovado nos autos
que as partes firmaram compromisso de venda e compra em 08/01/2014,
para aquisição do lote 2, da quadra 03 do loteamento Jardim Maria Luiza,
na cidade de Agudos-SP.
Assevera-se que, ainda que estivessem inadimplentes, aos
compradores é permitido requerer a dissolução do contrato, conforme
entendimento consagrado na Súmula n.o 01, do TJSP, in verbis: “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão
do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY ROSADO
DE
AGUIAR
JUNIOR1,
a
resolução
produz
efeitos
liberatórios
e
recuperatórios. Produz a liberação das partes, para que tornam ao estado
anterior, e o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso do
compromisso de venda e compra, implica a devolução da coisa ao
promitente vendedor e do preço ao promissário comprador.
Neste caminho, foi assentada jurisprudência nesta Corte, por
meio da Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
O termo de rescisão de fls. 24/25 estabeleceu a retenção de
88% dos valores pagos, ou seja, restituição apenas de R$6.678,00 relativos
ao total pago de R$29.679,18.
1 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2a Edição.
Rio de Janeiro: Aide Editora, 1991. p. 259.

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Entretanto, o percentual retido, 88%, é claramente excessivo.
Tal disposição contratual é nula, por colocar em excessiva desvantagem
os compromissários-compradores, nos termos do artigo 51, inciso IV2, e
artigo 53, caput3, ambos do CDC.
Neste cenário, era mesmo de rigor que se reconhecesse a
abusividade da disposição contratual.
A r. sentença determinou a retenção de 25% dos valores
pagos, percentual que muito se aproxima daquele que vem sendo
aplicado por esta C. Câmara, de 20%:
“APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Ação de Rescisão Contratual c.c. Declaratória de Nulidade
de Cláusula Abusiva e Restituição de Parcelas Pagas -
Ação julgada parcialmente procedente - Recursos de
ambas as partes Inconformismo de ambas as partes -
Controvérsia quanto à apuração das responsabilidades
advindas do distrato e à retenção de valores pagos pelo
comprador - Rescisão Contratual motivada pelo comprador
- Restituição equivalente a 80% dos valores efetivamente
pagos relativos à aquisição da unidade autônoma para
satisfazer
as
despesas
administrativas
relativas
ao
empreendimento - Necessidade de equilíbrio das perdas
sofridas por ambas as partes - Sentença mantida neste
ponto - Atualização monetária dos valores a partir de cada
desembolso, conforme tabela do TJSP - Juros moratórios
devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa do
promitente comprador - Precedentes do Colegiado -
Condenação Sucumbencial mantida - Recurso da Ré
provido em parte, desprovido o recurso adesivo do Autor.
(TJSP; Apelação Cível 1090422-73.2015.8.26.0100; Relator (a):
Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 17a Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/04/2019; Data de Registro: 29/04/2019
grifamos)
2 “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (...)”.
3 “Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. (...)”

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Assim, inexistindo recurso dos autores a fim de reduzir o
percentual de retenção, fica mantida a r. sentença que determinou a
devolução imediata de 75% dos valores pagos aos apelados, observando-
se os valores já efetivamente pagos pela apelante.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso e majoram-se
os honorários advocatícios para R$2.000,00 em observação ao disposto no
art. 85, §11 do CPC.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator