Tribunal: TJSP
Processo: 1013897-40.2016.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação promovida pelo adquirente fundada no inadimplemento da vendedora – Ação julgada parcialmente procedente para condenar a ré a indenizar os autores – Insurgência – Alegação de não ter havido inexecução do contrato de sua parte, dado que o atraso ocorreu em função da liberação dos órgãos públicos – Atraso e mora configurados a partir do encerramento do prazo

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação promovida pelo adquirente fundada no inadimplemento da vendedora – Ação julgada parcialmente procedente para condenar a ré a indenizar os autores – Insurgência – Alegação de não ter havido inexecução do contrato de sua parte, dado que o atraso ocorreu em função da liberação dos órgãos públicos – Atraso e mora configurados a partir do encerramento do prazo de 180 dias até a efetiva entrega do imóvel – PRAZO DE TOLERÂNCIA – Validade – Sentença mantida.

LUCROS CESSANTES – Verba devida, em virtude da injusta privação do uso do bem pelo comprador, ou para dele obter os frutos correspondentes, dada a demora no cumprimento da obrigação contratualmente assumida pelo empreendedor – Descumprimento contratual, que dá suporte ao ressarcimento dos prejuízos alegados até a data da efetiva imissão de posse no imóvel, à razão de 0,5% do valor do imóvel no contrato – Entendimento alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1) – Entendimento firmado pelos temas 970 e 971 do STJ, notadamente no Recurso Especial Repetitivo no 1.498.848/DF – Sentença mantida.

MULTA CONTRATUAL – Autores que alegam haver previsão de multa contratual para descumprimento do contrato, multa essa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato – Pretensão ao recebimento cumulativamente aos lucros cessantes – Descabimento, por constituir indevido bis in idem – Entendimento firmado nos temas 970 do STJ, notadamente quanto ao Recurso Especial Repetitivo no 1.498.848/DF – Sentença mantida.

Apelações não providas.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001030767
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013897-40.2016.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são
apelantes/apelados MMV INCORPORAÇÕES LTDA e ALPHAVILLE SÃO JOSÉ
DOS
CAMPOS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados/apelantes EVANDRO EMÍLIO ALMEIDA DE SOUZA LIMA e ANA
CAROLINA LEITE HERNANDEZ.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013897-40.2016.8.26.0577 -tn-jcs
2
APELAÇÃO CÍVEL no 1013897-40.2016.8.26.0577
COMARCA
-
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
7o Ofício, Processo no 1013897-40.2016
APELANTES e
APELADOS -
MMV INCORPORAÇÕES LTDA. e OUTRA E EVANDRO
EMÍLIO ALMEIDA DE SOUZA LIMA e OUTRA
V O T O No 31.900
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Ação
promovida pelo adquirente fundada no inadimplemento da
vendedora Ação julgada parcialmente procedente para
condenar a ré a indenizar os autores
Insurgência

Alegação de não ter havido inexecução do contrato de sua
parte, dado que o atraso ocorreu em função da liberação
dos órgãos públicos Atraso e mora configurados a partir
do encerramento do prazo de 180 dias até a efetiva entrega
do imóvel
PRAZO DE TOLERÂNCIA
Validade

Sentença mantida.
LUCROS CESSANTES
Verba devida, em virtude da
injusta privação do uso do bem pelo comprador, ou para
dele obter os frutos correspondentes, dada a demora no
cumprimento da obrigação contratualmente assumida pelo
empreendedor
Descumprimento contratual, que dá
suporte ao ressarcimento dos prejuízos alegados até a data
da efetiva imissão de posse no imóvel, à razão de 0,5% do
valor do imóvel no contrato Entendimento alinhado ao
decidido pela Turma Especial de Direito Privado no IRDR
no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1)
Entendimento
firmado pelos temas 970 e 971 do STJ, notadamente no
Recurso Especial Repetitivo no 1.498.848/DF Sentença
mantida.
MULTA CONTRATUAL
Autores que alegam haver
previsão de multa contratual para descumprimento do
contrato, multa essa de 10% (dez por cento) do valor
atualizado do contrato
Pretensão ao recebimento
cumulativamente aos lucros cessantes Descabimento, por
constituir indevido bis in idem Entendimento firmado nos
temas 970 do STJ, notadamente quanto ao Recurso
Especial Repetitivo no 1.498.848/DF Sentença mantida.
Apelações não providas.
A r. sentença de fls. 167/171 julgou parcialmente procedente a ação
para reconhecer o atraso na obrigação de fazer consistente na entrega do imóvel, e
condenar a parte ré ao pagamento da perdas e danos e multa pelo atraso no

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percentual de 0,5% do preço contratual da unidade, à vista, por mês ou por fração de
mês de atraso, sendo este valor exigível desde o 1o dia de atraso, contado a partir do
transcurso do prazo de tolerância até a data da entrega da unidade pela parte ré ao
comprador pelo atraso injustificado, a ser apurado em liquidação, com correção
monetária do ajuizamento e juros legais de mora de 1% ao mês, da citação. Opostos
embargos declaratórios, foram rejeitados (fls. 176).
Apelam as partes.
As corrés (fls. 177/194) sustentam: a) não ter havido inadimplemento
contratual, pois o prazo para conclusão das obras seria de 24 meses contados do
licenciamento para o início das obras, sujeito à tolerância de mais 6 meses; b) o
prazo de prorrogação de 06 meses é RAZOÁVEL, e não significa uma vantagem
excessiva para as vendedoras ou desvantagem exagerada para o comprador; mesmo
porque, como é sabido, as obras de construção civil, do porte da que é objeto desta
demanda, envolvem múltiplos fatores e vultosos investimentos, fornecimento de
enorme quantidade de material, inúmeros trabalhadores, grande importe de dinheiro,
trâmites junto a repartições públicas, enfim, circunstâncias que justificam, em
plenitude, a estipulação da prorrogação em apreço; c) a entrega deveria ocorrer até
22.2.2014; as obras de infraestrutura ocorreram em setembro de 2013, mas em razão
do órgãos públicos competentes a aprovação acabou demorando muito, tudo porque
foi encontrado um artefato indígena dentro do perímetro do loteamento; d) não
havia que se cogitar da existência de inadimplemento por parte da Apelante, uma
vez que, nos termos da Cláusula Nona, Parágrafo Quarto, alínea “c”, seria
considerado como fator dilatador do prazo de entrega das obras a “demora de
Órgãos da Administração Pública, ou dos concessionários, na aprovação de
projetos, expedição de alvarás, ou fornecimento de serviço”; e) não houve prejuízo
aos adquirentes, pois vendeu somente lotes e não casas prontas, de modo que seria
impossível ao apelado auferir lucro logo após a entrega do empreendimento;
inclusive, já em fevereiro, foi possibilitada aos adquirentes a possibilidade de
apresentação dos projetos de construção para aprovação da administradora para
agilizar os procedimentos no que era possível; f) incabível, assim, a aplicação de
multas por mês de atraso, pena de causar evidente desequilíbrio contratual.
Pede, portanto, seja julgada improcedente a ação.
Os autores (fls. 203209) alegam: a) ter havido grave erro na
interpretação do contrato celebrado entre as partes, pois ajuste de compra e venda de
lote celebrado entre as Partes, as empreendedoras fizeram constar uma cláusula de
multa para o caso de qualquer das partes vir a descumprir suas obrigações
contratuais, multa essa já estipulada em 10% (dez por cento) do valor atualizado do
contrato (fls. 33); b) como não havia penalidade específica para o caso de atraso na
entrega do imóvel, de rigor a aplicação da cláusula 17 (fls. 33), salvo caso de caso
fortuito ou força maior; c) pediu a aplicação da multa convencional e indenização
por lucros cessantes de 1% ao mês; d) os honorários advocatícios devem ser fixados
no máximo, previsto no § 2o, do artigo 85 do CPC.

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Pedem, assim, a reforma parcial da sentença, fixando a condenação
das requeridas na forma pleiteada na inicial, extirpando a modulação da Multa
Convencional prevista na CLÁUSULA 17 (fl. 33) do “Instrumento Particular de
Promessa de Compra e Venda” firmado entre as partes, para que referida cláusula
seja aplicada da forma como redigida e acordada, devendo a multa ser aplicada
cumulativamente à indenização por perdas e danos já fixada pelo MM. Juízo
Monocrático; pedem, ainda, a majoração dos honorários advocatícios.
Respostas às fls. 212/216 e 219/236.
É o relatório.
1. As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda
relativo ao lote 24 da Quadra T2, do Loteamento Alphaville São José dos Campos,
com prazo de entrega de 24 meses, a partir de licenciamento para início de obras
expedido em 22.8.2011, com inclusão de cláusula de prorrogação de seis meses (cf.
cláusula B3, fls. 15).
Assim, com prazo prorrogável de 180 dias, o prazo final resultava em
22.2.2014. Todavia, o empreendimento só foi entregue em dezembro de 2014.
Assim o digno Juízo discorreu na r. sentença:
“(...) a prova dos autos evidenciou mesmo a culpa da parte
vendedora pelos infortúnios ocorridos.
“Houve ocorrência de problema na documentação do
empreendimento e consequente demora no início e no andamento do
cronograma das obras, ficando configurado o atraso na entrega do imóvel,
cujo prazo estabelecido era para o dia 22.08.2013, além do prazo
prorrogável de 180 dias, o que resultava em 22.02.2014, tudo conforme
cláusula/item nona/B.3 do referido contrato (fls. 15 e 26).
“Em outras palavras, a parte requerida não logrou comprovar
a entrega regular da unidade imobiliária, já considerada a excepcionalidade
daquele período extensivo previsto em contrato, inclusive com inteligência
da Súmula TJSP 164.
“Nesse ponto, mesmo em face das normas do CDC, a
referida cláusula de tolerância, por ser expressa, de fácil e evidente
compreensão não pode ser considerada abusiva ou ilegal, nada havendo a
maculá-la.

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“Igualmente, a cláusula atinente à previsão de caso fortuito
ou força maior, decorre expressamente da norma civil em vigor, razão pela
qual também não poderá ser considerada abusiva tal e qual redigida.
“Entretanto, o ônus da prova é da parte vendedora, a qual no
caso concreto muito pouco trouxe aos autos para comprovar essa alegada
existência de fato justificador da demora na obrigação de entregar o imóvel
pronto. Veja-se que eventual escusa justificadora por problema climático,
descompasso administrativo, operacional, financeiro, ou crise do setor, falta
de mão de obra especializada e exigências dos órgãos públicos, tratam-se
de vetores ordinariamente previsíveis e que sem dúvida integraram o
planejamento e a aferição de riscos do empreendedor imobiliário, a teor da
Súmula TJSP 161. Impossível transferir estas circunstâncias inerentes ao
risco da atividade empresarial ao cliente-consumidor.
“Ademais, diversamente do que pretende a parte ré, a
pretensão de entrega ficta não é de ser acolhida, pois o habite-se evidencia
apenas a autorização administrativa para ocupação do imóvel, o que não se
confunde com a efetiva entrega do bem ao consumidor. Sem dúvida, a
expedição do "habite-se" não pode ser tratada com elemento de prova
irrefutável de conclusão da obra ou de efetiva entrega do imóvel, a qual se
configura apenas quando viável dentro de certa realidade fática,
notadamente com a prova documental da efetiva entrega, e/ou a
inauguração da coletividade condominial ou a instalação da assembleia de
convenção de condomínio. Nesse sentido a Súmula TJSP 160.
“(...)
“De todo modo, nos termos e limitações em que requerido
na inicial, é de se reconhecer que a parte autora foi imitida na posse do
imóvel em dezembro de 2014 (item 2 de fls. 09 e fls. 44/46). Disto decorre
que houve descumprimento contratual por parte da empresa ré,
configurando-se sua mora, a partir da data acima mencionada, já
considerado o prazo de tolerância contratual de 180 dias, estabelecendo-se a
ocorrência de descumprimento contratual, por parte da ré, que se estendeu
de fevereiro/2014 a dezembro/2014”.
E assim o Juízo acolheu a demanda, nos termos de início apontados.
2. PRAZO DE TOLERÂNCIA.
A questão atinente à cláusula de tolerância foi pacificada nesta Corte
por v. decisão da Turma Especial de Direito Privado 1, no Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas (Processo no 0023203-35.2016.8.26.0000, relator o
Desembargador FRANCISCO LOUREIRO), definindo-a no Tema 1, verbis:
“É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e
oitenta dias estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega

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de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”.
Mas, como afirmado no mesmo precedente, passado esse prazo de
tolerância,
“(...) não pode o empreendedor servir-se das mesmas
escusas como excludentes de responsabilidade civil, se nem o prazo
suplementar é respeitado.
Isso porque o prazo adicional de tolerância posto no
contrato por cláusula negocial, como acima visto, tem exatamente a função
de criar em favor do empreendedor certa elasticidade, levando em conta os
naturais percalços que podem ocorrer em um empreendimento de grande
porte. Não faria sentido que, escoado o prazo adicional, as mesmas razões
fossem invocadas para elidir o inadimplemento da prestação de entrega da
unidade ao adquirente.
Exatamente por essa razão o Tribunal de Justiça de São
Paulo editou a Súmula no. Súmula 161, cujo verbete contém:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios
acta” em relação ao compromissário adquirente”.
O entendimento do Tribunal de Justiça é no sentido que,
escoado o prazo de tolerância, desde que ajustado de modo expresso e
claro, eventual escassez de materiais ou de mão de obra não constituem
excludentes de responsabilidade civil. Na lição clássica de Agostinho
Alvim, trata-se de fortuito interno ligado à própria atividade geradora do
dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à responsabilidade do
causador do evento. Somente o fortuito externo, ou força maior, é que
exoneraria o devedor, mas exigiria fato exógeno, que não se liga à pessoa
ou empresa por nenhum laço de conexidade. Se a responsabilidade se
funda na culpa, é suficiente o caso fortuito para exonerar o devedor.
Todavia, se a responsabilidade se funda no risco, tal como ocorre em
relações de consumo, então o simples caso fortuito não o exonerará, mas
será mister a força maior, ou, como alguns dizem, o fortuito externo
(Agostinho Alvim. Da inexecução das obrigações e suas consequências.
São Paulo: Saraiva, 1949, p. 291). Isso porque se insere entre os riscos
com os quais deve arcar aquele que, no exercício da autonomia privada,
gera situações potencialmente lesivas à sociedade (Gustavo Tepedino,
Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes. Código Civil
interpretado conforme a Constituição. Rio de Janeiro: Renovar, 2004. v.

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I, p. 706).”
Neste caso, o fato invocado pela ré para justificar o atraso superior ao
prazo acordado (entraves administrativos por parte dos órgãos públicos), não
configura motivo de força maior, mas o que se denomina fortuito interno, por conta
e obra dos empreendedores, e não imputáveis aos compradores, aos quais não pode
ser oposto.
Não há como afastar a responsabilidade da ré pela mora no
cumprimento da obrigação.
Ademais, a Súmula n. 161, desta C. Corte, estabelece que:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
3. MULTA CONTRATUAL.
Descabida a pretendida cumulação da multa contratual com lucros
cessantes como pretendem os autores, sob pena de incorrer em “bis in idem” ao
penalizar a vendedora duplamente pelo mesmo fato. Esta é a orientação emanada do
Tema 970, afirmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE
À
SUA
VIGÊNCIA.
NÃO
INCIDÊNCIA.
CONTRATO
DE
ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O
PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do
art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com
lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (REsp
1.498.484/SC, Segunda Seção, Min. Luis Felipe Salomão, DJe
25.06.2019).
Destarte, condenadas as rés ao pagamento dos lucros cessantes, não
cabe impor-lhe adicionalmente multa pelo atraso na entrega da obra.

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4. LUCROS CESSANTES.
Havendo injustificado descumprimento do contrato, é dever da ré
ressarcir o autor pelos danos ocasionados em decorrência do atraso na entrega do
empreendimento. A indenização de lucros cessantes independe da cláusula penal, ou
de comprovação de efetivos desembolsos com aluguéis ou da finalidade do negócio
firmado.
Assim estabelece a Súmula 162 do TJSP:

“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
A alegação de que se tratava de mero lote, sem casa construída, não
impede a indenização pelo atraso ou inexecução do contrato.
Nesse sentido é a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que
não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente,
figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros
cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse
sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da
experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de
Processo Civil). Recurso não conhecido” (REsp n. 644.984/RJ, rel. Min.
NANCY ANDRIGHI, dj 16.08.2005).
Desse modo, mostra-se razoável a imposição de renda equivalente a
0,5% do “preço contratual da unidade à vista, por mês ou por fração de mês de
atraso” (r. sentença, sem recurso específico das partes), exigível desde o primeiro
dia de atraso, após o prazo de tolerância, até a data em que os autores foram
efetivamente imitidos na posse do lote.
5. Os honorários advocatícios ficam mantidos em 10% do valor da
condenação, conquanto agora majorados para 15% em razão do disposto no artigo
85, § 11, do Código de Processo Civil.
6. Ante o exposto, nego provimento aos recursos.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente