Tribunal: TJSP
Processo: 1022536-03.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMOVEL – Julgamento conjunto de processos. Taxa de atribuição de unidade e Taxa SATI – Sentença de parcial procedência que determinou a devolução dos valores pagos à título de taxa de atribuição de unidade e dos valores pagos à título de taxa SATI, ressalvada a prescrição de algumas parcelas. Inconformismo da ré. Alegação de prescrição da taxa de despachante. Inexistência da

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMOVEL – Julgamento conjunto de processos. Taxa de atribuição de unidade e Taxa SATI – Sentença de parcial procedência que determinou a devolução dos valores pagos à título de taxa de atribuição de unidade e dos valores pagos à título de taxa SATI, ressalvada a prescrição de algumas parcelas. Inconformismo da ré. Alegação de prescrição da taxa de despachante. Inexistência da cobrança de Taxa SATI. Legalidade da cobrança da taxa de atribuição de unidade e da taxa de despachante.

TAXA DE DESPACHANTE. Esta efetivamente cobrada pela ré/apelante. Prescrição trienal verificada. Precedentes desta Câmara. Taxa SATI não cobrada.

TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE – Cobrança pela incorporadora. Legalidade – Possibilidade de transferir a responsabilidade do pagamento da individualização da matrícula ao comprador do imóvel. Ausência de abusividade da cobrança. Precedentes – Sentença de improcedência – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997018
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1022536-03.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante PARQUE
PARADISO INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é apelada ANDREA ORIANI PREZOTTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1022536-03.2017.8.26.0451 -Voto no 09797
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Apelação Cível no 1022536-03.2017.8.26.0451
Apelante
: Parque Paradiso Incorporações SPE Ltda
Advogados
: Ricardo Sordi Marchi e outro
Apelada
: Andrea Oriani Prezotto
Advogado
: Guilherme Mendonça Mendes de Oliveira
Comarca: Piracicaba
Voto no 09797
bsa
COMPRA E VENDA DE IMOVEL – Julgamento conjunto de
processos. Taxa de atribuição de unidade e Taxa SATI – Sentença de
parcial procedência que determinou a devolução dos valores pagos à
título de taxa de atribuição de unidade e dos valores pagos à título de
taxa
SATI,
ressalvada
a
prescrição
de
algumas
parcelas.
Inconformismo da ré. Alegação de prescrição da taxa de
despachante. Inexistência da cobrança de Taxa SATI. Legalidade
da cobrança da taxa de atribuição de unidade e da taxa de
despachante.
TAXA DE DESPACHANTE. Esta efetivamente cobrada pela
ré/apelante. Prescrição trienal verificada. Precedentes desta Câmara.
Taxa SATI não cobrada.
TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE
Cobrança pela
incorporadora.
Legalidade

Possibilidade
de
transferir
a
responsabilidade do pagamento da individualização da matrícula ao
comprador do imóvel. Ausência de abusividade da cobrança.
Precedentes
Sentença de improcedência
RECURSO
PROVIDO.
Trata-se de ação de restituição de indébito que Andrea Oriani
Prezotto move contra Parque Rio Paradiso Incorporações SPE Ltda. Aduz a autora que
celebrou com a ré, promessa de compra e venda da unidade 201, bloco 18, Parque Paradiso,
Piracicaba/SP. Sustenta que a ré lhe compeliu a pagar uma despesa denominada “atribuição de
unidade”, o que entende ser indevida, eis que a responsabilidade pela individualização do
imóvel é da incorporadora. Diante de tais fatos, propôs a presente demanda, visando o
reembolso dos valores pagos a título de taxa de atribuição de unidade.
Contestação, fls. 82/87.

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Réplica, fls. 196/200.
Apesar de não ter havido determinação, foram apensados a estes
os autos da ação de repetição de indébito, processo no 1000257-86.2017.8.26.0451, movido
também pela autora em face da ré em relação ao mesmo contrato. Nesta ação, afirma a autora
que foi compelida a arcar com a taxa SATI, o que não pode ser admitido.
Adveio a r. sentença, em julgamento conjunto, que julgou
parcialmente procedentes as pretensões da autora, condenando a ré a devolver os valores
pagos à título de taxa de atribuição de unidade e serviços de assessoria (Taxa SATI),
ressalvados aquelas parcelas já prescritas, de forma corrigida e com juros de mora desde
cada desembolso. Por fim condenou a ré a arcar com as custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00.
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o reexame e
a reversão do julgado, com fundamento na prescrição da pretensão da autora de reaver os
valores pagos a título de taxa de despachante, vez que o prazo prescricional conta-se da
celebração do contrato e não da data do pagamento das parcelas. No mérito, afirma que
inexistiu a cobrança de taxa SATI, ressaltando que os valores cobrados da compradora se trata
de taxa de despachante, serviços que podem ser cobrados, vez que foram livremente
contratados e efetivamente prestados e na legalidade da cobrança da taxa de atribuição de
unidade, eis que os emolumentos cartorários devem ser pagos pelo comprador do imóvel, por
expressa disposição contratual e conforme o estabelecido no artigo 490 do Código Civil.
Contrarrazões, fls. 306/311.
É o relatório.
Afirma a autora que foi compelida a pagar R$ 700,00 a título de
prestação de serviços de assessoria (Taxa SATI).

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A apelante/ré alega que os serviços prestados e cobrados referem-
se, somente, a serviços de despachante ou cobrança de taxas de serviços cartorários, o que não
se confunde com a taxa SATI
Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, podendo ser
cobrada, já que consta do contrato, ressaltando, ainda que a pretensão de reembolso dos
valores pagos a este título está prescrita.
Em que pese meu entendimento anterior, passo a aderir ao
entendimento desta C. Câmara, que entende que o valor cobrado pela ré não se confunde com
a taxa SATI.
Observa-se dos autos que os serviços de despachante foram
efetivamente contratados entre as partes, que celebraram termo aditivo (fls. 123/124, dos autos
da ação no 1000257-86.2017.8.26.0451), prevendo a prestação dos serviços de assessoria e
intermediação.
Entretanto, o prazo prescricional para reaver as quantias pagas à
título de Taxa de Despachante é o prazo previsto no art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil,
vez que visa, a autora, evitar o “enriquecimento sem causa” da ré.
Nesse sentido:
TAXA DE DESPACHANTE/REGISTRO DE CONTRATO. Prescrição trienal
(art. 206, § 3o, IV, do Código Civil). Cômputo deve ocorrer a partir do
desembolso de cada parcela e não da última prestação. De qualquer forma,
trata-se de contratação de serviços bem discriminados, os quais podem ser
cobrados do consumidor. Entendimento consolidado pelo E. STJ em
incidente de recurso repetitivo. Improcedência decretada. RECURSO DA RÉ
PROVIDO E DESPROVIDO O DO AUTOR.
(TJSP; Apelação Cível 1018035-02.2017.8.26.0032; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba -
5a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/06/2019; Data de Registro:
11/06/2019)
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxa de assessoria técnico-
imobiliária. Procedência para determinar a restituição. Inconformismo da
promitente vendedora. Prejudicial de mérito. Prescrição. Restituição de taxa
de despachante. Pleito de cunho contratual, fundado em enriquecimento
ilícito. Prescrição trienal. Preceptivo do Artigo 206, § 3o, inciso IV do
Código Civil e diretriz emanada pelo A. STJ em sede de recurso repetitivo
(Tema 938). Demanda ajuizada dentro do prazo prescricional. Defesa
material rejeitada. Mérito. Devolução da taxa de despachante. Tese fixada

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pelo A. STJ, no Recurso Especial no. 1599511/SP, julgado sob regime de
repetitivos, acerca da abusividade da cobrança do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI) vinculado à celebração de compra e venda de
imóvel. Particularidades do caso concreto que desobriga a devolução,
porquanto constou que o serviço consistia, em especial, em diligências junto
aos órgãos públicos e notariais. Tribunal Superior que ressaltou a
possibilidade de cobrança na hipótese de efetiva prestação de serviços
cartorários ou de despachante, de modo a evitar o enriquecimento ilícito do
consumidor. Restituição indevida. RECURSO PROVIDO
(TJSP; Apelação Cível 0005477-75.2015.8.26.0358; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol -
3a Vara; Data do Julgamento: 13/12/2018; Data de Registro: 13/12/2018)
No caso dos autos, observa-se que a última parcela referente à
Taxa Serv. Assessoria no Registro Pref/Cat foi paga em 22/02/2015 (fls. 12/13) e a ação no
1000257-86.2018.8.26.0451 foi proposta em 25/04/2018.
Logo, a pretensão da autora, referente ao pedido de devolução
dos valores pagos a título de assessoria no registro não merece guarida visto a ação ter sido
proposta após o decurso do prazo prescricional de três anos, destacando-se que o prazo
prescricional apenas flui a partir de cada dispêndio.
Com relação a taxa de atribuição de unidade, também passo a
aderir ao entendimento majoritário desta C. Câmara, que entende pela legalidade da cobrança
da Taxa de Atribuição de Unidade.
Após a concessão do “habite-se”, averba-se a construção das
edificações no Registro de Imóveis e se procede à individualização das matrículas das
unidades, à instituição do condomínio e a escritura definitiva de compra e venda da unidade,
podendo ser o pagamento destas individualizações, transferidas ao compromissário
comprador, o que aconteceu no caso em comento.
É nesse sentido o entendimento recente desta Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NULIDADE DA
CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA TAXA DE
ATRIBUIÇÃO
DA
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
INOCORRÊNCIA.
PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E DA BOA-FÉ
CONTRATUAL. PARTES QUE, NO EXERCÍCIO DE SUA AUTONOMIA DE
MANIFESTAÇÃO
DE
VONTADE,
ACORDARAM
CLARA
E

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EXPRESSAMENTE O REPASSE DO ENCARGO AO CONSUMIDOR.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
VOTOS VENCIDOS.
(TJSP; Apelação Cível 1048607-55.2017.8.26.0576; Relator (a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/04/2019; Data de
Registro: 24/04/2019)
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Repetição de indébito de
cobranças indevidas. Parcial procedência para condenar a construtora a
restituir, de forma simples, a compradora pelos juros de obra e taxa de
atribuição
de
unidade.
Inconformismo
da
promitente-vendedora.
PRELIMINARES Ilegitimidade passiva ad causam. Alegada ilegitimidade
para restituir os juros de obra. Descabimento. Taxa originada a partir do
instrumento firmado entre a vendedora e a compradora. Empresa
participante da cadeia de consumo. Responsabilidade solidária por força do
Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo
único, e Artigo 25, §1o. Preliminar afastada. MÉRITO Juros de obra.
Cobrança efetuada pelo Banco em decorrência de contrato de financiamento
à construção. Construtora que constou como fiadora e teve debitado em sua
conta os encargos não quitados pela compradora durante o prazo de
construção, tem direito a pedir a restituição destes valores. Exercício regular
de direito. Ademais, o repasse à compradora dos juros de obra durante o
prazo para construção é plenamente válida. Controvérsia inclusive já
pacificada nesta corte por meio do IRDR julgado em 31.08.2017 (Tema 4)
pela Turma Especial de Direito Privado 1. Condenação excluída.
Inexigibilidade de cobrança de taxa de atribuição de unidade. Procedência.
Irresignação da promitente vendedora. Alegada legalidade da cláusula de
repasse do encargo. Admissibilidade. A atribuição de unidades exclusivas é
ato jurídico de caráter formal e voluntário dos interessados, não se
confundindo com a obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei
Federal no 4.591/64. A averbação da construção das edificações, para efeito
de individualização e discriminação das unidades, contida em tal previsão
legal, refere-se tão somente àquela realizada na matrícula "mãe" do
empreendimento. Possibilidade de reembolso à vendedora, contratualmente
estabelecido, de despesa referente aos emolumentos cartorários atinentes à
lavratura da escritura definitiva ou à individualização da matrícula e
ingresso do título aquisitivo no registro predial. Atendimento aos princípios
da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé
contratual e da autonomia na manifestação de vontade. Ausência de
comprovação de vício de consentimento. Consumidor capaz para transigir
acerca de direito patrimonial disponível. Precedentes. Restituição indevida
RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1008437-67.2018.8.26.0071; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/04/2019; Data de Registro:
29/04/2019)
Consigne-se que o Artigo 44 da Lei Federal no. 4.591/641 (Lei
da Incorporação Imobiliária) dispõe que a incorporadora tem a responsabilidade de averbar a
construção e registrar a especificação do condomínio na matrícula, para viabilizar a
1 Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer,
(VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
dessa obrigação.

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Apelação Cível no 1022536-03.2017.8.26.0451 -Voto no 09797
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individualização das matrículas das unidades autônomas construídas. Sem, contudo, atribuir a
responsabilidade pela abertura das matrículas individualizadas à incorporadora, sendo esta
responsabilidade do proprietário de cada unidade, podendo, entretanto, a vendedora proceder a
individualização das matrículas e posteriormente ser reembolsada, pelos proprietários dos
custos e emolumentos cartorários despendidos.
Dessa forma, é legítima a cobrança perpetrada, devendo a r.
sentença ser modificada.
Assim, diante de todo exposto, devem as ações serem julgadas
improcedentes, devendo a autora arcar com todas as custas e despesas processuais, bem como
com os honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO AO
RECURSO, para reformar a r. sentença, julgando improcedentes as demandas e para
condenar o autor ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que
fixo em R$ 1.000,00.
ANA MARIA BALDY
Relatora