Tribunal: TJSP
Processo: 1023415-25.2019.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
COMPRA E VENDA. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. CULPA PELO ATRASO. Sentença de parcial procedência que condenou a ré a restituir o valor acrescido ao saldo devedor pelo atraso na liberação do financiamento, além de danos morais. Insurgência da demandada. Sentença parcialmente reformada. Atraso no financiamento. Obrigação contratual de entrega de documentos para fins de financiamento dos autores. Ré

Ementa:
COMPRA E VENDA. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. CULPA PELO ATRASO. Sentença de parcial procedência que condenou a ré a restituir o valor acrescido ao saldo devedor pelo atraso na liberação do financiamento, além de danos morais. Insurgência da demandada. Sentença parcialmente reformada. Atraso no financiamento. Obrigação contratual de entrega de documentos para fins de financiamento dos autores. Ré que tardou de forma irrazoável para apresentar documentos necessários para o financiamento bancário. Troca de emails nesse sentido. Culpa exclusiva caracterizada. Devolução, todavia, que deve se limitar ao quantum decorrentes da incidência de juros e multa contratual. Correção monetária é mera recomposição do valor da moeda. Inteligência da Súmula 163 do TJ-SP. Liquidação de sentença para tal fim. Danos morais. Demora e conduta da vendedora que superam mero inadimplemento contratual. Indenização devida. Valor equilibrado, em atendimento ao artigo 944 do Código Civil. Manutenção. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762889
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023415-25.2019.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TRISUL
TRIMEZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., são apelados
VIVIAN PASCHOAL MACHADO e RAFAEL TRENAS MARINHO FALCÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023415-25.2019.8.26.0003 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1023415-25.2019.8.26.0003
Comarca: São Paulo
Apelante: Trisul Trimezia Empreendimentos Imobiliários Spe
Ltda.
Apelado: Vivian Paschoal Machado e outro
Juiz sentenciante: Carolina Bertholazzi
VOTO No: 22665
COMPRA E VENDA. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO.
CULPA PELO ATRASO. Sentença de parcial procedência
que condenou a ré a restituir o valor acrescido ao saldo
devedor pelo atraso na liberação do financiamento, além
de danos morais. Insurgência da demandada. Sentença
parcialmente reformada. Atraso no financiamento.
Obrigação contratual de entrega de documentos para fins
de financiamento dos autores. Ré que tardou de forma
irrazoável para apresentar documentos necessários para o
financiamento bancário. Troca de emails nesse sentido.
Culpa exclusiva caracterizada. Devolução, todavia, que
deve se limitar ao quantum decorrentes da incidência de
juros e multa contratual. Correção monetária é mera
recomposição do valor da moeda. Inteligência da Súmula
163 do TJ-SP. Liquidação de sentença para tal fim. Danos
morais. Demora e conduta da vendedora que superam
mero inadimplemento contratual. Indenização devida.
Valor equilibrado, em atendimento ao artigo 944 do
Código
Civil.
Manutenção.
Recurso
parcialmente
provido.
Trata-se de recurso de apelação tirado contra a
r. sentença de ps. 356/361 e 399, proferida pela MM. Juíza de
Direito da 3a Vara Cível do Fórum Regional do Jabaquara da
Comarca de São Paulo, que julgou parcialmente procedentes os
pedidos, para condenar a ré à devolução de R$ 40.000,00, cobrado
a título de reajuste do preço, bem como ao pagamento de R$
5.000,00 de indenização por danos morais.
Diante da sucumbência parcial, repartem-se as
despesas processuais, arcando cada parte com os honorários
advocatícios devidos ao patrono da parte contrária fixados em 10%
sobre o valor da causa.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado,
alegando, em síntese, que não demorou em entregar os
documentos, os quais, em sua maioria, são públicos; que conforme

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planilha de p. 97, os documentos sempre estiveram à disposição
dos apelantes; que os documentos de ps. 257/258 demonstram
que os documentos sempre estiveram em posse das instituições
financeiras,
tanto
que
outros
adquirentes
conseguiram
a
aprovação; que, mesmo se houvesse mora, não há que se congelar
o saldo devedor; que a correção monetária é mera recomposição
do
valor
da
moeda;
que
o
Tema
08,
do
IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000, determinou que, mesmo o atraso na
entrega do imóvel, não afasta a correção monetária; que, em
liquidação de sentença, por perícia contábil será possível a aferição
do montante referente à meta atualização; e, finalmente, que
houve mera frustração de uma expectativa e não danos morais e,
portanto, a indenização deve ser afastada.
Apresentadas as contrarrazões (ps. 421/435),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
De
início,
afasta-se
a
preliminar
de
não
conhecimento do recurso levantada em contrarrazões pelos
autores. A despeito da insistência da ré nos argumentos já
elencados em contestação, houve impugnação específica aos
fundamentos da r. sentença: (i.) não houve mora; (ii.) mesmo que
houvesse,
não
se
admite
o
congelamento
da
atualização
monetária; e (iii.) não houve danos morais, mas mera frustração.
Superada a preliminar, passa-se ao exame do
mérito.
Cuida-se
de
ação
ajuizada
pelos
compromissários compradores da unidade residencial 102B, do
Condomínio Residencial Expand Vila Mariana, pretendendo a
condenação da incorporadora ré ao pagamento de indenização por
danos materiais e morais decorrentes da demora da ré em fornecer
os documentos necessários ao financiamento do imóvel que acabou
gerando correção do saldo devedor e multa.
Inconformada com a procedência parcial dos
pedidos, insurge-se a incorporadora ré nesta oportunidade.
A controvérsia cinge-se à responsabilidade pela
demora na obtenção do financiamento e possibilidade de inclusão
de correção monetária, juros e multa, além de indenização por
danos morais.
Não obstante a realização do financiamento
bancário seja de responsabilidade dos compradores, é certo que
parte dos documentos exigidos pela instituição financeira devem

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ser apresentadas pela vendedora.
Tanto
é
assim
que,
em
14/06/2018,
os
compradores receberam a resposta: “iremos providenciar” (p. 51),
mas somente em 24/08/2018 foi providenciado o VMD inicial (p.
55). Em 19/07/2018, o autor comunicou reclamação da instituição
financeira por mau atendimento por parte da Trisul e proibição de
visita técnica do engenheiro (p. 58).
O calvário dos autores, porém, continuou: em
23 de julho, ainda não tinham recebido RRT da execução da obra,
RRT do projeto arquitetônico e memorial descritivo (p. 59),
aparentemente encaminhados em 25 de julho (p. 60); em
16/08/2018, os prepostos da ré ainda não haviam enviado o valor
médio da dívida (p. 62), que acabou por ser entregue atualizado
somente em 21/09/2018 (p. 70).
Evidenciada, portanto, a culpa exclusiva da ré
pelo atraso no pagamento da parcela de financiamento pelo autor,
sendo inviável a cobrança, por parte dela, de multa contratual e
juros de mora sobre o saldo devedor.
A correção monetária, por sua vez, por se tratar
de mera recomposição do valor da moeda, tem cabimento, nos
termos do entendimento sumulado deste TJSP: “o descumprimento
do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão
somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor” (Súmula
163, TJSP).
Assim,
durante
a
mora
da
apelante
(de
15/07/2018 a 28/09/2019), os juros remuneratórios do saldo do
preço e demais encargos de mora devem ser afastados,
recalculando-se o valor para financiamento imobiliário apenas com
a incidência da correção monetária contratada (itens 6.1 e 6.2, do
quadro resumo, à p. 159).
Nesse cenário, o reembolso de valores por conta
da mora da incorporadora ré deve ser mantida, mas o montante
deve ser objeto de liquidação de sentença, competindo à ré a
demonstração dos cálculos em 15 dias (art. 373, II, do CPC), sob
pena de manutenção do valor inicialmente pleiteado pelos autores
e determinado pela r. sentença (R$ 40.000,00).
Por fim, no que tange aos danos morais, tem-se
que a indenização deve ser mantida. O período de atraso, de mais
de quatro meses e a conduta negligente da apelante, quanto às
informações requeridas pelos apelados para a conclusão do
financiamento imobiliário, configuraram angústias e preocupações

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desnecessárias ao comprador.
Os compradores precisaram dispender tempo
considerável para reiteradamente requerer da vendedora os
documentos para a contratação do financiamento, enquanto o valor
do saldo do preço continuamente aumentava.
Trata-se
de
situação
que
supera
mero
aborrecimento por inadimplemento contratual.
A indenização foi fixada em R$ 5.000,00 (cinco
mil reais), valor que, diversamente do que alega a apelante, não é
exagerado, compatível com o valor do imóvel e do financiamento,
bem como com o tempo de atraso. Trata-se, ademais, de valor que
satisfaz os elementos do artigo 944 do Código Civil.
Por
isso,
por
este
voto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso de apelação, apenas para afastar o
quantum referente à atualização monetária do valor da restituição
devida pela ré em razão do atraso, por sua culpa, no financiamento
bancário.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator