Tribunal: TJSP
Processo: 1048638-91.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Comissão de corretagem - CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Desnecessidade de designação de audiência de instrução e julgamento e oitiva de testemunhas - Prova constante dos autos suficiente para a solução da controvérsia - Contrato que não previu o pagamento de comissão de corretagem - Previsão de pagamento a título de sinal - Ausência de simulação -

Ementa:
CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Comissão de corretagem - CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Desnecessidade de designação de audiência de instrução e julgamento e oitiva de testemunhas - Prova constante dos autos suficiente para a solução da controvérsia - Contrato que não previu o pagamento de comissão de corretagem - Previsão de pagamento a título de sinal - Ausência de simulação - Autonomia e discricionariedade da ré para utilizar os valores recebidos - Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000372296
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1048638-
91.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ANTONY
GUILHERME DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1048638-91.2017.8.26.0506
2
VOTO No 51725
APELAÇÃO No 1048638-91.2017.8.26.0506 Ribeirão Preto
APELANTE Antony Guilherme da Silva
APELADA MRV Engenharia e Participações S/A
JUIZ Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos

CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Comissão de
corretagem - CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência -
Desnecessidade de designação de audiência de instrução e
julgamento e oitiva de testemunhas - Prova constante dos
autos suficiente para a solução da controvérsia - Contrato que
não previu o pagamento de comissão de corretagem - Previsão
de pagamento a título de sinal - Ausência de simulação -
Autonomia e discricionariedade da ré para utilizar os valores
recebidos - Sentença mantida - Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta contra a sentença (fls. 289/290), em que foi
julgada improcedente a “ação de restituição de valores pagos indevidamente (comissão
imobiliária dissimulada)” (fls. 1), ajuizada por Antony Guilherme da Silva contra MRV
Engenharia e Participações S/A. Foram carreados ao autor os ônus de sucumbência,
respeitada a gratuidade. Irresignado, apelou o vencido (fls. 293/317), pretendendo, em
síntese, o reconhecimento da nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Sustentou
que o sinal desembolsado seria, em verdade, comissão de corretagem dissimulada e que
somente a prova oral pleiteada poderia comprovar suas alegações. Alegou que em
processos diversos da mesma comarca os corretores da construtora ré já teriam admitido
que o valor do sinal seria o pagamento da comissão pela venda. Afirmou que a taxa de
corretagem teria sido cobrada de forma ilegal, em afronta ao entendimento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça no REsp. no 1.599.511/SP. Oferecidas contrarrazões (fls.
321/327), foram os autos remetidos a esta Corte.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Em 5 de novembro de 2015, firmaram as partes “contrato particular de
promessa de compra e venda”, tendo como objeto o apartamento no 201, do bloco 25, do
empreendimento Parque Reino da Inglaterra, localizado no município de Ribeirão Preto.
Foi ajustado o preço de R$ 144.665,00, sendo R$ 4.000,00 a título de sinal com

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1048638-91.2017.8.26.0506
3
vencimento em 20 de novembro de 2015 (fls. 54/57).
Agiu acertadamente o Juiz de Direito ao promover o julgamento antecipado
da lide por entender desnecessária a dilação probatória, em total conformidade com o
artigo 355, I do Código de Processo Civil.
Cabe ao magistrado aferir a necessidade da realização de provas, sendo
certo que somente a fará se entender indispensável à formação de sua convicção. Como
lembra Theotonio Negrão, ao analisar os termos do art. 370, do Código de Processo Civil,
“Sendo o julgador destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade
ou não de sua realização” (Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, São
Paulo, Saraiva, 2016, pág. 440, art. 370:1a).
Nesse sentido pode ser lembrado significativo precedente jurisprudencial:
“Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o
convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a
controvérsia” (Agravo Regimental no Agravo de Instrumento no 111.249 GO, 4a Turma
do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, em
24/9/96, DJ de 17/3/97, pág. 7521).
Era o caso dos autos, em que, nitidamente, a prova documental já produzida
mostrava-se suficiente para esclarecer a matéria trazida a exame, achando-se o feito
absolutamente maduro para ser sentenciado.
Efetivamente, era desnecessária a designação de audiência de instrução e
julgamento e a oitiva de testemunhas, pois o contrato firmado entre as partes é muito claro
ao estabelecer o pagamento do sinal como parte do preço do imóvel.
É de ressaltar que a vendedora possui discricionariedade e autonomia para
alocar os valores recebidos a titulo de parcelas do preço do imóvel, podendo custear obras,
efetuar pagamento de despesas administrativas e, até, remunerar os corretores, o que jamais
poderia caracterizar simulação.
Ressalte-se que a situação ora narrada em nada se assemelha à julgada no
REsp. no 1.599.511/SP, tema repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça, que busca
coibir a cobrança de valor a título de comissão de corretagem sem que o comprador seja
prévia e devidamente informado a respeito.
Em situações semelhantes, assim já decidiu esta Corte:
“Contratos
Corretagem
Cobrança embutida no preço

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1048638-91.2017.8.26.0506
4
Ausência de oitiva de testemunhas Resolução da demanda não dependeu de
discussão fática Cerceamento de defesa ausente Apelante não foi cobrada por
corretagem Tese fixada pelo STJ não aplicável diretamente ao caso Preço
informado claramente e com antecedência Eventual simulação não implicaria
invalidação do pagamento da comissão Recurso improvido” (Apelação Cível no
1049110-92.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto, 7a Câmara de Direito Privado Rel.
Des. Luiz Antonio Costa, julgado em 06/02/2019).
“Apelação. Compra e venda de imóvel. Pedido de restituição de
valores pagos indevidamente. Alegação de que o valor cobrado a título de sinal
era na verdade referente à comissão de corretagem. Sentença de improcedência.
Preliminar. Cerceamento de defesa não configurado. Causa madura para
julgamento. Aplicação dos artigos 370 e 371 do CPC/2015. Provas essenciais à
solução do litígio já foram juntadas aos autos ou deveriam ter sido juntadas com
a interposição de ação. Desnecessidade da realização de outras provas no curso
da demanda. Mérito. Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda que
não prevê cobrança de comissão de corretagem sendo que o valor de R$3.221,10
foi cobrado a título de sinal e não de corretagem. Ausência de comprovação pelo
autor de qualquer indício de simulação. Eventual repasse da ré dos valores
recebidos a título de sinal para pagamento dos corretores que participaram da
intermediação do negócio é irrelevante para o caso. Valores recebidos pela ré
podem ser utilizados por ela da forma que lhe seja mais conveniente, dentro da
sua organização administrativa. Sentença mantida. Honorários recursais.
Aplicação do artigo 85, §11 do CPC/2015. Verba honorária recursal
sucumbencial majorada para R$ 2.000,00, observada a concessão da justiça
gratuita. Preliminar rejeitada. Recurso não provido” (Apelação Cível no
1060583-75.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto, 9a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. Edson Luiz de Queiróz, julgado em 19/12/2018).
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL. Pretensão da autora de devolução de valores pagos a título de sinal,
repassados para o pagamento de comissão de corretagem. Sentença de
improcedência. Inconformismo da autora. CERCEAMENTO DE DEFESA.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1048638-91.2017.8.26.0506
5
Inocorrência. Havendo nos autos elementos de prova documental suficientes para
formar o convencimento do julgador, não ocorre cerceamento de defesa se
julgada antecipadamente a lide. Aplicação do Enunciado no 9 desta Câmara.
MÉRITO. Pretensão de devolução dos valores pagos a título de sinal, que teriam
sido repassados pela vendedora para o pagamento de corretores responsáveis
pela intermediação do negócio. Descabimento. Valores que faziam parte do preço
do imóvel e estavam previstos de forma clara no contrato. Ausência de
pagamento a título de comissão de corretagem, pela autora. Vendedora que
possui discricionariedade para alocar os valores recebidos a título de parcelas
do preço do imóvel. Precedentes deste Tribunal. Sucumbência da autora.
NEGADO
PROVIMENTO
AO
RECURSO"
(Apelação
Cível
no
1015245-04.2018.8.26.0196 - Franca, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Viviani Nicolau, julgado em 17/12/2018).
Dessa forma, afasta-se a alegada simulação.
Nada há, portanto, a ser alterado.
Por fim, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
majoram-se os honorários advocatícios para R$ 1.100,00, respeitada a condição suspensiva
de exigibilidade prevista no art. 98, §3o.
Nega-se provimento ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator