Tribunal: TJSP
Processo: 1024372-70.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
Mandado de Segurança Cível. ITBI. Base de cálculo e reflexos na cobrança de emolumentos. Sentença que concedeu em parte a segurança pleiteada nos autos do Mandado de Segurança, para autorizar o impetrante a recolher o ITBI considerando como base de cálculo o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU (p. 60), com correção monetária, afastando o pedido quanto aos emolumentos, por não ser o

Ementa:
Mandado de Segurança Cível. ITBI. Base de cálculo e reflexos na cobrança de emolumentos. Sentença que concedeu em parte a segurança pleiteada nos autos do Mandado de Segurança, para autorizar o impetrante a recolher o ITBI considerando como base de cálculo o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU (p. 60), com correção monetária, afastando o pedido quanto aos emolumentos, por não ser o Registrador parte na demanda e pela circustância de que seus emolumentos terão por base o mesmo valor que será observado para fins de recolhimento do ITBI. Pretensão à reforma manifestada pela municipalidade impetrada. Desacolhimento. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal utilizado para o IPTU, que é maior que o valor da transação imobiliária. Recursos oficial e voluntário de apelação não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000177338
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1024372-70.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é apelado IMGTS
ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente) e BURZA NETO.
São Paulo, 11 de março de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1024372-70.2019.8.26.0053 -Voto no 16284
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Voto n. 16284
Ano 2020
Apelação n. 1024372-70.2019.8.26.0053
Comarca:
São Paulo
Apelantes:
Município de São Paulo e
Juízo Ex Officio
Apelado :
IMGTS Administração de Bens Próprios Ltda.
Mandado de Segurança Cível. ITBI. Base de cálculo e reflexos
na cobrança de emolumentos. Sentença que concedeu em parte
a segurança pleiteada nos autos do Mandado de Segurança,
para autorizar o impetrante a recolher o ITBI considerando
como base de cálculo o valor venal do imóvel lançado para fins
de IPTU (p. 60), com correção monetária, afastando o pedido
quanto aos emolumentos, por não ser o Registrador parte na
demanda e pela circustância de que seus emolumentos terão
por base o mesmo valor que será observado para fins de
recolhimento do ITBI. Pretensão à reforma manifestada pela
municipalidade impetrada. Desacolhimento. Normas locais
que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal.
Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148
do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei
Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e
unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN,
reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.0000.
Caso
concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter
como base o valor venal utilizado para o IPTU, que é maior
que o valor da transação imobiliária. Recursos oficial e
voluntário de apelação não providos.
I Relatório
Trata-se de reexame obrigatório e recurso voluntário de apelação
(p. 110/123) interposto pelo Município de São Paulo em face da r. sentença de p.
102/106, a qual concedeu em parte a segurança pleiteada nos autos do Mandado de
Segurança, para autorizar o impetrante a recolher o ITBI considerando como base de
cálculo o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU (p. 60), com correção

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monetária. Quanto aos emolumentos foi reconhecido que o tabelião não é sujeito
passivo no mandamus e que os seus emolumentos serão calculados com base no valor
do ITBI efetivamente devido por força da liminar concedida.
Alega a municipalidade apelante, em síntese, que (I) há que ser
reconhecida a inadequação da via eleita, porquanto a análise da matéria deduzida
(eventual distorção do valor da base de cálculo adotada para o recolhimento do ITBI)
demanda produção de provas em escala incompatível com a via mandamental; (II)
poderia o apelado, discordando do valor estimado, antes de ingressar em Juízo,
requerer a avaliação especial conforme disposto no artigo 7o da Lei no 11.154/91,
introduzido pelo artigo 26 da Lei Municipal no 14.256/06, motivo pelo qual falta
interesse de agir; (III) a disciplina do tributo, notadamente quanto à base de cálculo,
consta integral e expressamente prevista na Lei Municipal 11.154/91 (alterada pelas
Leis Municipais nos 14.125/05 e 14.256/06), não se podendo falar em ofensa ao
princípio da legalidade; (IV) o valor venal utilizado para cálculo do IPTU nunca foi
critério para apuração da base de cálculo do ITBI, uma vez que o art. 38 do CTN não
determina que a base de cálculo do ITBI seja aquela utilizada para cálculo do IPTU,
mas sim que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos; (V) embora as bases de cálculo do IPTU e do ITBI sejam,
nomeadamente, o valor venal do imóvel, a expressão monetária desse valor não
necessariamente será a mesma para ambos os impostos, consideradas as peculiaridades
do regime jurídico de cada qual dos tributos, em especial a circunstância de que os fatos
geradores de cada um dos impostos, em evidência, ocorrem em momentos distintos;
(VI) o STJ já pacificou o entendimento quanto à possibilidade de coexistência de
valores diferentes para a base de cálculo do IPTU e do ITBI; (VII) o fato gerador do
IPTU reflete situação que se mantém no tempo (a propriedade, a posse ou o domínio
útil), diferentemente do que ocorre no caso de ITBI, cujo fato gerador é instantâneo e
se realiza num específico momento do tempo, qual seja o momento da transmissão do
bem imóvel (ou direitos reais correlatos), já que cada um referidos tributos tem seu

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regime jurídico próprio; (VIII) as flutuações mercadológicas no valor venal dos imóveis
são absolutamente irrelevantes para fins de IPTU (que se preocupa com o valor venal
estimado), o que não se pode dizer em relação ao ITBI, uma vez que tal imposto busca
tributar a demonstração de riqueza revelada no exato momento do negócio imobiliário,
nem antes, nem depois; (IX) a exata compreensão da sistemática de lançamento de
ambos os impostos conduz, com naturalidade, à aceitação de que o novo valor venal
obtido para o cálculo do ITBI num dado negócio não se perpetue e condicione o
lançamento do IPTU do exercício subsequente e, nem mesmo, lançamentos de ITBI
decorrentes de sucessivos negócios imobiliários; (X) qualquer pretensão de que a base
de cálculo do ITBI seja, não o valor venal dos bens imóveis objeto do negócio
imobiliário noticiado nos autos, mas sim a base de cálculo do IPTU, acaba por negar
vigência ao art. 38 do CTN, que estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos; (XI) não se trata de mera faculdade e muito
menos de arbitrariedadedo Fisco Municipal a realização de nova avaliação do imóvel
por ocasião da transmissão para fins de cálculo do ITBI, mas sim, de verdadeiro dever
legal da autoridade fiscal, exigido pela sistemática de cobrança do imposto sobre
transmissão de bens imóveis, com vistas a permitir, em cumprimento à norma inscrita
no art. 38 do CTN, a apuração do exato valor venal do bem transmitido naquele
momento específico, em que, dada a volatilidade do mercado imobiliário, seguramente
será diverso daquele apurado quando da elaboração da planta genérica de valores para
fins de lançamento do IPTU; (XII) com o advento da Lei Municipal 14.256/06, o
contribuinte que informa valor venal inferior ao constante do banco de dados da
Secretaria de Finanças é advertido de que deverá utilizar-se do valor venal atualizado
ou, então, caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela
Secretaria Municipal de Finanças, nos termos da regulamentação própria, poderá
requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido; (XIII) a atual sistemática de recolhimento do ITBI no
Município de São Paulo - com disponibilização dos valores venais atualizados para

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emissão de guia pelo contribuinte no Portal Eletrônico da Prefeitura paulistana -
permite, em atendimento ao art. 148 do CTN, que, não concordando com a base de
cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, o contribuinte
requeira avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, em estrita observância aos princípios do contraditório e da
ampla defesa; (XIV) a base de cálculo do ITBI pode apresentar valor diverso do
apurado para cálculo do IPTU e o recolhimento do ITBI não deve ser realizado com
base no valor declarado da transação, nem com base no valor venal utilizado para fins
do IPTU, que é sabidamente defasado e não corresponde ao real valor de mercado do
imóvel. Requer a reforma da r. sentença recorrida, nos termos das razões recursais (p.
110/123).
Em suas contrarrazões, a apelada sustenta, em apertada síntese, que
(I) a Lei Municipal no 14.256/06, não obstante tenha conferido legalidade, em tese, ao
Decreto 46.228/05, ao inserir o valor venal de referência na Lei 11.154/91, por outro
lado, atribuiu Poder Executivo, em seus artigos 7o-A e 7o-B, a competência,
indelegável, de fixação da base de cálculo do ITBI; (II) na sistemática adotada pelas
autoridades administrativas da municipalidade impetrada, ora apelante, a fixação do
valor de referência do ITBI consiste em verdadeira fixação presumida de base de
cálculo, que independe do valor negociado entre as partes e do efetivo valor da
operação, fato gerador do imposto, o que fere as limitações constitucionais da estrita
legalidade, considerando-se que apenas a lei pode modificar a base de cálculo de
imposto; (III) a delegação da fixação de base de cálculo por livre arbítrio do Poder
Executivo, e sem respaldo em base legal, é patentemente inconstitucional; (IV) é clara a
violação ao princípio da legalidade tributária, uma vez que a base de cálculo do ITBI
não pode depender de mero ato genérico do Poder Executivo, sem os critérios
definidos em lei; (V) o Órgão Especial do TJSP, ao julgar a ADIn n.
0056693-19.2014.8.26.0000, reconheceu a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B
e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo, acrescidos pela Lei Municipal no

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14.256/2006; (VI) a jurisprudência do TJSP é pacífica em reconhecer a
inconstitucionalidade do valor venal de referência para fins de ITBI. Requer o
desprovimento do recurso (p. 130/146).
A d. Procuradoria Geral de Justiça declinou de sua manifestação
nos autos (p. 155).
A r. sentença recorrida foi proferida já na vigência do CPC/2015.
O recurso foi distribuído após a vigência da Resolução 772/2017 e
não houve oposição das partes ao julgamento virtual no prazo estabelecido.
II Fundamentação
O recurso voluntário de apelação, tempestivo (p. 125) e isento
de preparo, não comporta provimento.
Primeiramente, afasta-se a preliminar de inadequação da via eleita.
Direito líquido e certo é aquele que não precisa da dilação probatória para ser
demonstrado, pois os elementos de plano apresentados ou indicados se mostram aptos
a comprovar a sua existência e o seu limite. No caso concreto, os elementos trazidos
aos autos são suficientes para a solução da controvérsia.
Afasta-se também a preliminar de falta de interesse de agir. Não há
que se falar em necessidade de prévio pedido de avaliação especial administrativa por
iniciativa do contribuinte, uma vez que foi a municipalidade que deixou de percorrer a
necessária via administrativa do arbitramento para efetivar o lançamento, conforme
será exposto a seguir. O caso concreto, portanto, é distinto daquele analisado pelo C.
STF ao julgar o RE 631.240.
No mais, a controvérsia dos autos reside em saber qual valor a ser

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aplicado como base de cálculo para incidência do ITBI.
Pois bem.
Com efeito, prescreve o artigo 156, II, da Constituição Federal de
1988, que compete aos municípios instituir imposto sobre “transmissão inter vivos, a
qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a
sua aquisição”. O Código Tributário Nacional, por sua vez, no artigo 35 repete a
mesma disposição, ao referir à instituição de impostos sobre transmissão inter vivos, a
qualquer título, de bens imóveis.
Estabelece o art. 38 do CTN que a base de cálculo do ITBI é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, enquanto o artigo 33 do mesmo Código
traz que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.
Assim, em tese, o valor venal que serve de base de cálculo do IPTU
deveria representar o valor de mercado do imóvel para uma venda à vista em condições
normais, sendo exatamente esse valor que a legislação estipula como sendo a base de
cálculo do ITBI.
É notório, contudo, que nem sempre o valor venal calculado com
base em plantas genéricas de valores (sistemática razoável para lançamentos de ofício,
como é o caso do IPTU) representa, de fato, o valor de mercado de um imóvel para
fins de ITBI, tributo geralmente submetido ao lançamento por homologação e cujo
procedimento permite ao FISCO arbitramento de valor diverso, se observadas as
regras e o momento do artigo 148 do CTN. Nesse sentido, aliás, é o entendimento
exposto no RESP 1.199.964.
Destaque-se que o tempo da alienação de um imóvel normalmente
é diverso do tempo do lançamento do IPTU (em regra, considerado o primeiro dia do
ano, com observância da Súmula 397 do STJ), circunstância que pode justificar a
existência de bases de cálculo diversas.
Vale ressaltar que, em casos como o presente, a jurisprudência do

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Superior Tribunal de Justiça tem-se inclinado no seguinte sentido:
“Processual civil e tributário. Embargos de declaração recebidos como
agravo regimental. ITBI. IPTU. Apuração da base de cálculo. Valor
venal. Inexistência de vinculação.
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que 'o valor
venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide,
necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU'.
Precedentes: AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel. Ministro Castro Meira,
DJe 23/4/2012; AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel. Ministro Humberto
Martins, DJe 22/11/2011; AgRg no Ag 1.120.905/SP, Rel. Ministro
Herman Benjamin, DJe 11/9/2009.
2. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental a que se
nega provimento”. (EDcl no AREsp 424555 / SP, Ministro OG
Fernandes, Segunda Turma, DJe 20/02/2014) sem grifos no original
“Tributário. ITBI. Base de cálculo. Exame de Lei Municipal.
Impossibilidade. Súmula 280 do STF.
1. Prevalece nesta Corte o entendimento de que a forma de apuração da
base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são
diversas, razão que, em princípio, justifica a não vinculação dos valores
desses impostos.
2. Examinar lei municipal é medida inviável no âmbito do apelo nobre,
consoante orientação firmada na Súmula 280 do Supremo Tribunal
Federal: Por ofensa a direito local não cabe recurso extraordinário.
3. Recurso especial não conhecido”. (REsp 1411462 / SP, Ministra
Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 20/11/2013) sem grifos no
original
No caso dos autos, contudo, a Lei Municipal n. 11.154/1991, que
dispõe sobre o imposto sobre transmissão de bens inter vivos, assim estabelece:
“Art. 7o - Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo
qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado.
§ 1o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o
imóvel transmitido.
§ 2o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago pelo
cedente será deduzido da base de cálculo. (Redação dada pela Lei no
14256/2006)
Art. 7o A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os
valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário

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Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer
a forma de publicação dos valores venais a que se refere o "caput" deste
artigo. (Redação acrescida pela Lei no 14256/2006)
Art. 7o B - Caso não concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação
especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria
Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do
pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida pela Lei no 14256/2006)
Referida Lei atualmente é regulamentada pelo Decreto n.
55.196/2014 (com vigência a partir de 11.06.2014), o qual estabelece, em seu art. 7o:
Art. 7o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria
negociado à vista, em condições normais de mercado.
§ 1o Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo
direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele
incorporadas.
§ 2o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o
imóvel transmitido.
§ 3o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago pelo
cedente será deduzido da base de cálculo.
§ 4o Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto o valor
das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel pelo
adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à Administração
Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal
de Finanças e Desenvolvimento Econômico, que a incorporação foi
efetivada por tais agentes.
Note-se que o artigo acima transcrito atribui ao Poder Executivo,
especificamente à Secretaria Municipal de Finanças, a apuração de tal valor de mercado
e sua publicação periódica, sem explanar quais critérios seriam utilizados para tanto.
O decreto supramencionado, em verdade, ao transcrever as
disposições do Decreto 46.228/20051, manteve os vícios que fundamentaram o
reconhecimento da inconstitucionalidade deste último pelo Órgão Especial do Tribunal
1 Revogado em 14.07.2010 pelo Decreto 51.627/2010

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de Justiça do Estado de São Paulo, em razão de violação ao princípio da reserva legal
(Arguição de Inconstitucionalidade n. 994.06.098335-3, suscitada pela 15a Câmara de
Direito Público, julgada em 16 de julho de 2010).
Destaca-se a ementa do julgado:
“Arguição de Inconstitucionalidade - Município de São Paulo - Decreto
Municipal n. 46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre transmissão de bens
imóveis inter vivos) - Aumento da base de cálculo - art. 150 da
Constituição
Federal
-
Inconstitucionalidade
reconhecida.
Na
veiculação de temas de direito tributário que concernem às relações
entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o Poder Público ao principio
constitucional da reserva de Lei, disposto no artigo 150 da Constituição
Federal, que veda à União, Estados ou Municípios a exigência ou
aumento de tributo sem lei que o estabeleça. Tendo em vista que, ao
teor do art. 38, do CTN, a base de cálculo para o lançamento tributário é
o valor venal dos bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor
ao imóvel, que não o decorrente do anterior, mister a existência de uma
lei que o autorize, não bastando para isso, simples decreto”
Em arremate à controvérsia, oportuno consignar que o C. Órgão
Especial deste E. Tribunal de Justiça, ao julgar em 25.03.2015 a Arguição de
Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.00002, declarou a inconstitucionalidade
dos artigos 7o-A e 7o-B, da Lei Municipal no 11.154/91, mantendo, contudo, o quanto
estabelecido no art. 7o, diante da ausência de mácula constitucional.
Vale ressaltar que o principal argumento do voto condutor da
arguição de inconstitucionalidade é no sentido de que o valor venal do imóvel para fins
de ITBI não se confunde com aquele lançado para fins de IPTU, de modo que nada há
de ilegal no art. 7o, que prevê a base de cálculo com fulcro no valor da transação
declarado pelo próprio contribuinte.
A tese que fundamenta o julgamento da arguição de
constitucionalidade parte da premissa já adiantada, entendimento esse firmado pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que:
2 Suscitada por esta C. Câmara no julgamento da Apelação n.o 9249806-86.2008.8.26.0000, de relatoria do Des. Wanderley José
Federighi.

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“[...] por considerar a base de cálculo do ITBI o valor de mercado do
imóvel objeto do negócio jurídico, pacificou-se a orientação no sentido
de que tal grandeza não se confunde, necessariamente, com a que serve
de parâmetro para o cálculo do IPTU” (v. AgRg no AResp no
547.755/PR, 2a Turma, relator Ministro Herman Benjamin, j.
16/10/2014, DJe 30/10/2014).
Nesse sentido, vale transcrever trecho da ementa do voto, cuja
relatoria foi designada ao Des. Paulo Dimas Mascaretti:
“Incidente de Inconstitucionalidade - Artigo 7o da Lei no 11.154, de 30 de
dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de
dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do
Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou
direito é negociado à vista, em condições normais de mercado, como a
base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Acórdão que, a despeito de não manifestar de forma expressa,
implicitamente também questionou as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B
e 12 da mesma legislação municipal Valor venal atribuído ao imóvel
para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com
aquele utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa
afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o “real valor de
mercado do imóvel” 'Valor venal de referência', todavia, que deve
servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da
compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar
para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI Impossibilidade,
outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto, desde logo, a
adoção da tabela realizada pelo Município Imposto municipal em
causa que está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao
próprio
contribuinte
antecipar o recolhimento
Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o Município
somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a incorreção ou
falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico tributável
Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração
do pertinente procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do
Código Tributário Nacional, sob pena de restar caracterizado o
lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se submete
Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o procedimento
estabelecido na legislação complementar tributária, em afronta ao
princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal [...]

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Confira-se, a seguir, o raciocínio desenvolvido no voto condutor:
“Ora, o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece
textualmente que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de
Bens Imóveis 'é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos', sendo
exatamente nesse mesmo sentido a redação original do artigo 7o da Lei
Municipal no 11.154/91.
Segundo De Plácido e Silva, valor venal é o 'valor de venda, ou o valor
mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser
vendidas' (v. “Vocabulário Jurídico”, 27a edição, Rio de Janeiro,
Forense, 2006, p. 1.459).
Daí decorre que, segundo estabelece o Código Tributário Nacional, a
base de cálculo do ITBI corresponde ao valor da transação realizada
com o imóvel objeto da operação tributada, previsão que encontra eco
na disposição legal municipal ora questionada.
Com a superveniência das Leis Municipais nos 14.125/2005 e
14.256/2006, a redação do caput do artigo 7o da Lei Municipal no
11.154/1991 foi modificada, para considerar como valor venal o valor de
mercado do imóvel objeto do negócio jurídico tributável, assim
entendido aquele preço pelo qual seria negociado à vista, em condições
normais de transação.
E não se vislumbra nessa disposição legal municipal qualquer afronta ao
princípio da legalidade, inserido no artigo 150, inciso I, da Constituição
Federal, ou à segurança jurídica, pois a leitura dessa norma conduz à
interpretação de que, como regra, a apuração do imposto deve ser feita
com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração
as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia,
efetivamente,
o
real
valor
de
mercado
do
bem
comercializado.
Entretanto, para aplicação desse conceito de 'valor pelo qual o bem ou
direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado',
acrescentou-se à legislação municipal os artigos 7o- A e 7o-B; o primeiro
(7o-A) atribuiu à Secretaria Municipal de Finanças a apuração periódica
dos valores venais atualizados dos imóveis inseridos em sua base
cadastral, mediante a pesquisa e coleta de amostras no mercado
imobiliário; e o segundo dispositivo citado (7o-B), carreou ao
contribuinte o dever de impugnar a avaliação prévia assim realizada,
caso com ela não concorde.
Na
verdade,
tais
comandos
legais
padecem
dos
vícios
de
inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por afronta ao artigo 150,
inciso I, da Constituição Federal e ao princípio da segurança jurídica.
Com efeito, o 'valor venal de referência', ao qual faz alusão o preceito do
artigo 7o-A da Lei Municipal no 11.154/91, pode servir ao Município tão
somente como parâmetro de verificação da compatibilidade da base de
cálculo obtida a partir do preço declarado de venda do imóvel, na
transação objeto da exação, com a realidade do mercado imobiliário;

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não pode se prestar à prévia fixação daquele montante tributável,
obrigando o contribuinte ao recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de criar uma tabela
de valores venais de referência, mas não pode impor ao contribuinte sua
adoção sistemática para a apuração do tributo devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o- B da legislação municipal
examinada, o contribuinte deve se submeter à base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, facultada a
possibilidade de impugnação, com o requerimento de avaliação especial
do imóvel, o que claramente desconsidera princípios estabelecidos no
Código Tributário Nacional.
É de se considerar aqui o teor da manifestação do próprio Município de
São Paulo, na qual perfeitamente destacado 'que o ITBI é imposto
sujeito a lançamento por homologação, assim entendido aquele 'que
ocorre quanto aos tributos cuja legislação atribua ao sujeito passivo o
dever de antecipar o pagamento sem prévio exame da autoridade
administrativa', e que 'opera-se pelo ato em que a referida autoridade,
tomando conhecimento da atividade assim exercida pelo obrigado,
expressamente a homologa' (Código Tributário Nacional, art. 150)' (v. fl.
428).
Nessa linha, em relação ao ITBI cabe ao próprio contribuinte declarar a
base de cálculo e antecipar o recolhimento do imposto, restando ao
poder tributante, posteriormente, examinar a operação, homologando-a
ou não.
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do registro das escrituras
públicas de compra e venda, não poderá ser exigido o recolhimento do
ITBI segundo um valor venal de referência; nessa oportunidade, o
contribuinte deverá proceder ao recolhimento do imposto apurado com
base no valor do negócio jurídico tributado, cabendo à Administração
lançar mão do procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário
Nacional, caso discorde das declarações prestadas pelo sujeito passivo.”.
Referida decisão ratifica o entendimento de que, embora os
critérios de apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é que as
Leis Municipais n. 14.125 e 14.256/06, que alteraram em parte a redação da Lei
11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor venal, atribuindo tal valor a
ato do Executivo que antecede o próprio negócio imobiliário, em afronta, novamente,
à legalidade tributária, conforme se depreende nos artigos introduzidos pelo novel
diploma legal (art. 7-A e 7-B).
Sobre o princípio da legalidade tributária, vale, ainda, destacar as
lições de Luis Eduardo Schoueri:

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“[...] não se contenta o legislador complementar em exigir que o tributo
seja genericamente previsto na lei; tampouco lhe basta a definição da
hipótese tributária na lei; também o consequente normativo, isto é o
“na” e o “quantum debeatur”, representados pela definição do sujeito
passivo, da base de cálculo e da alíquota, todos devem ser previstos na
própria lei.” (Direito Tributário, São Paulo, Saraiva, 2011, p. 280).
Deve-se observar, também, o disposto na Constituição Federal (art.
150, I) e, especificamente, o disposto no artigo 97, inciso II e § 1o Código Tributário
Nacional:
“Art. 97. Somente a lei pode estabelecer:
[...]
II - a majoração de tributo, ou sua redução, ressalvado o disposto nos
artigos 21, 26, 39, 57 e 65;
§ 1o. Equipara-se à majoração do tributo a modificação da sua base de
cálculo, que importe em torná-lo mais oneroso”.
Portanto, mostra-se clara a violação ao princípio da legalidade
tributária, uma vez que a base de cálculo do ITBI não pode depender de mero ato do
Poder Executivo, sem critérios previamente definidos em lei, com absoluta subversão
do disposto no artigo 148 do CTN e às técnicas do lançamento por homologação. É
que o procedimento adotado pela Municipalidade parte de uma estimativa (que é
antecedente à transmissão imobiliária) e impõe ao contribuinte a eventual impugnação,
enquanto a sistemática do art. 148 do CTN estabelece a possibilidade do arbitramento
(adotado por exceção e instaurado após as informações prestadas pelo contribuinte),
respeitando a sistemática do lançamento por homologação, a boa-fé presumida do
contribuinte e os princípios do contraditório e da ampla defesa.
O critério ora adotado pela Municipalidade de São Paulo ofende o
princípio da legalidade e ultrapassa os limites de sua competência legislativa, já que não
pode a lei local, sob o argumento de suplementar a lei federal, desrespeitar os
parâmetros fixados pelas normas gerais de direito tributário (art. 146, III, “b” da CF),

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no caso concreto, a sistemática do artigo 148 do CTN.
Nesse sentido foi a conclusão do voto condutor do julgamento da
arguição de constitucionalidade:
“O arbitramento administrativo do valor da exação, destarte, é
providência excepcional e tem lugar apenas na hipótese de ser
constatada eventual incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável, dependendo sempre da
prévia instauração do competente procedimento administrativo, na
forma do art. 148 do Código Tributário Nacional.”.
No caso dos autos, os documentos que instruíram a exordial
demonstram que ao imóvel de que trata o instrumento particular de compromisso de
venda e compra de p. 42/53 (sob inscrição municipal n. 076.513.0267-2 e matrícula
imobiliária n. 114.470 do 8o Cartório de Registro de Imóveis da Capital p. 54/59), foi
atribuído o valor de transação de R$ 3.005.000,00, ao passo que o valor venal para fins
de IPTU/2019 foi de R$ 3.662.518,00 (p. 60) e o valor venal de referência, em
maio/2019, era de R$ 5.530.133,00 (p. 61/63).
Assim, em conformidade com as premissas acima estabelecidas e
com a ratio decidendi da tese fixada no IRDR extraído do AI 2243516-62.2017.8.26.0000,
no caso, o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal utilizado
para fins de IPTU (R$ 3.662.518,00), que é maior que o valor da negociação imobiliária
de que trata o instrumento particular de compromisso de venda e compra de p. 42/.
Assim tem decidido este Tribunal Estadual:
Mandado de Segurança Base de Cálculo do ITBI - Deve ser calculado
sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do
imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de
referência" Constitucionalidade do artigo 7° da Lei Municipal de São
Paulo n. 11.154/91, reconhecida pelo Órgão Especial deste Tribunal na
Arguição
de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.0000;
Circunstâncias em que, na oportunidade do julgamento do referido
incidente foi pronunciada a inconstitucionalidade somente dos artigos
7°-A, 7° -B e 12, da Lei n. 11.154/91 - Ilegalidade da apuração do valor
venal como previsto no Decreto Municipal 51.627/2012 - Ofensa ao

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principio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF

Precedentes Recurso voluntário e reexame necessário improvidos.
(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1023655-92.2018.8.26.0053;
Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público;
Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 14a Vara de Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 09/08/2018; Data de Registro:
09/08/2018)
Mandado de Segurança Impetrante que visa à concessão de ordem
determinando o recolhimento do ITBI sobre o valor de negociação do
imóvel, afastando-se o valor venal de referência adotado pela autoridade
coatora Cabimento - Majoração indevida da base de cálculo do tributo
proporcionada pela Lei Municipal no 11.154/91 Ilegalidade da apuração
do valor venal com base no valor de referência - Inconstitucionalidade
dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a
estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148
do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial deste Egrégio Tribunal
Base de cálculo do ITBI que deve corresponder ao valor venal do imóvel
ou ao valor da transação, prevalecendo o que for maior Concessão da
ordem que se impõe - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJSP;
Apelação
1008082-48.2017.8.26.0053;
Relator
(a):
Wanderley
José
Federighi; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central
- Fazenda Pública/Acidentes - 9a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 30/05/2018; Data de Registro: 30/05/2018)
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Município de São Paulo.
Lei Municipal no 11.154/1991, art. 7o, que prevê como base de cálculo o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor
pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições
normais de mercado. Possibilidade. Arts. 7o-A e 7o-B da Lei Municipal
no 11.154/1991 declarados inconstitucionais pelo C. Órgão Especial deste
E. Tribunal. Município que não pode definir previamente a base de
cálculo do imposto e atribuir ao contribuinte a obrigação de impugná-la,
proceder que não se aplica aos impostos sujeitos ao lançamento por
homologação, como o ITBI. Sentença concessiva da segurança,
assegurando à impetrante o direito ao recolhimento do ITBI com base
no valor venal referido no IPTU ou no valor do negócio, o que for maior.
Recursos oficial e voluntário do Município não providos. (TJSP;
Apelação 1056691-62.2017.8.26.0053; Relator (a): Carlos Violante; Órgão
Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 13a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento:
29/05/2018; Data de Registro: 29/05/2018)
Reexame Necessário e Apelação - Mandado de Segurança - Base de
cálculo do ITBI, nos termos da Lei Municipal n. 14.256/06 de São Paulo
- Utilização pela Municipalidade do valor venal de referência - Valor

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atribuído ao imóvel para fins de tributação do ITBI muito superior ao
lançamento do IPTU - Inadmissibilidade - Pretensão ao recolhimento
do imposto sobre o valor venal do IPTU - Admissibilidade - Valor venal
entendido como aquele que o imóvel seria negociado à vista, em
condições normais de mercado - Sistemática legal que delega sua
fixação prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade,
insculpido no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito líquido e certo
demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP -
Valor indicado para a incidência do ITBI correspondente ao valor venal
do imóvel que é maior do que o da transação (art. 38 do CTN). Sentença
mantida em reexame necessário e recurso do Município desprovido.
(TJSP; Apelação / Reexame Necessário 1028456-85.2017.8.26.0053;
Relator (a): Roberto Martins de Souza; Órgão Julgador: 18a Câmara de
Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 11a Vara de
Fazenda Pública; Data do Julgamento: 24/05/2018; Data de Registro:
25/05/2018)
Mandado de Segurança. ITBI Controvérsia acerca da base de cálculo
do imposto. Utilização do maior valor, considerando-se ou aquele da
transação ou o valor venal do imóvel. Inconstitucionalidade das normas
que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor venal,
reconhecida pelo Órgão Especial deste Tribunal (incidente no
0056693-19.2014.8.26.0000) (arts. 7o-A e 7o-B da LM 11.154/91).
Arbitramento do lançamento competência da Administração para
proceder ao previsto no art. 148 do CTN quando discordar das
declarações prestadas pelo contribuinte. Manutenção da sentença. Nega-
se provimento ao recurso, mantendo-se a sentença reexaminada. (TJSP;
Apelação / Reexame Necessário 1013957-33.2016.8.26.0053; Relator (a):
Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro
Central - Fazenda Pública/Acidentes - 11a Vara de Fazenda Pública;
Data do Julgamento: 12/04/2018; Data de Registro: 23/05/2018)
Destarte, mais não é preciso dizer e, ausentes motivos para
sua reforma, fica mantida integralmente a r. sentença recorrida por seus
próprios fundamentos, aos quais ficam acrescentados os expostos neste voto,
observando-se que o presente julgado não caracteriza impedimento para que
seja regularmente instaurado o procedimento autorizado pelo art. 148 do CTN,
se tempestivo e pertinente.
A fim de evitar o ritual de passagem estabelecido no artigo 1.025 do
CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração prequestionadores e os

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Apelação / Remessa Necessária no 1024372-70.2019.8.26.0053 -Voto no 16284
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prejuízos deles decorrentes, nos termos do artigo 8o (em especial dos princípios da
razoabilidade e da eficiência) e do artigo 139, II (princípio da duração razoável do
processo), ambos do CPC/2015, para fins de “prequestionamento ficto” desde logo
considero incluídos neste acórdão os elementos que cada uma das partes suscitou nas
suas razões e nas suas contrarrazões de recurso.
III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento aos recursos oficial e
voluntário de apelação.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)