Tribunal: TJSP
Processo: 1003029-43.2019.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Contrato de locação não residencial – Rescisão contratual pretendida pela locatória, sob o pretexto de vício oculto no imóvel preexistente ao contrato firmado – Descabimento – Locatária que assinou vistoria de entrega do imóvel, discriminando com detalhes a situação do bem – Contrato de locação que previu abatimento dos

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Contrato de locação não residencial – Rescisão contratual pretendida pela locatória, sob o pretexto de vício oculto no imóvel preexistente ao contrato firmado – Descabimento – Locatária que assinou vistoria de entrega do imóvel, discriminando com detalhes a situação do bem – Contrato de locação que previu abatimento dos aluguéis como forma de compensação das reformas necessárias – Problema relatado quanto ao entupimento da calha que não pode ser considerado grave vício de construção do imóvel – Precedentes jurisprudenciais – Danos materiais não comprovados – Danos morais inexistentes – Sentença de improcedência mantida – Reconvenção – Rescisão contratual por culpa da autora reconvinda – Multa contratual devida em prol do réu reconvinte – Excepcional fixação de honorários recursais, diante da particularidade do caso – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046122
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003029-43.2019.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante NATALIA DIAS
DE MORAES, são apelados J & R HADDAD ADMINISTRAÇAO DE IMOVEIS LTDA
ME e DARWIN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 40706
APEL. No: 1003029-43.2019.8.26.0077
COMARCA: BIRIGÜI
APTE.: NATALIA DIAS DE MORAES
APDA.: DARWIN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
APDA.: J & R HADDAD ADMINISTRAÇAO DE IMOVEIS LTDA ME
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS Contrato de locação
não residencial
Rescisão contratual pretendida pela
locatória, sob o pretexto de vício oculto no imóvel
preexistente ao contrato firmado
Descabimento

Locatária que assinou vistoria de entrega do imóvel,
discriminando com detalhes a situação do bem Contrato
de locação que previu abatimento dos aluguéis como forma
de compensação das reformas necessárias
Problema
relatado quanto ao entupimento da calha que não pode ser
considerado grave vício de construção do imóvel

Precedentes jurisprudenciais
Danos materiais não
comprovados Danos morais inexistentes Sentença de
improcedência mantida
Reconvenção
Rescisão
contratual por culpa da autora reconvinda
Multa
contratual devida em prol do réu reconvinte Excepcional
fixação de honorários recursais, diante da particularidade do
caso Recurso improvido.

Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. indenização por
danos materiais e morais ajuizada por Natália Dias de Moraes contra Darwin
Empreendimentos e Participações Ltda e J&R Haddad Administração de Imóveis
Ltda ME que, pela r. sentença (págs. 866/869), proferida pela magistrada
CASSIA DE ABREU, cujo relatório se adota, foi julgada procedente, em parte,
somente para rescindir o contrato firmado entre as partes, condenando a autora
ao pagamento de custas e despesas processuais, além de verba honorária
advocatícia fixada em 10% sobre o valor da causa. Em relação ao pedido
reconvencional, a demanda foi julgada procedente para condenar a autora-
reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 13.500,00, com correção monetária e
juros moratórios a partir do ajuizamento da reconvenção e, ainda, ao pagamento

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de custas e despesas processuais em relação a esta lide, além de verba
honorária advocatícia fixada em 10% sobre o valor da condenação.
Irresignada, apelou a autora alegando que o locador descumpriu
com seu dever de entrega do imóvel em condições para servir ao uso que se
destina; que nunca obteve cópia da vistoria de entrega do imóvel; que, por meio
de perícia contratada, apurou a existência de falha estrutural na calha do imóvel,
tratando-se de vício oculto anterior ao contrato de locação. Assevera que
procedeu à notificação das apeladas a respeito dos problemas existentes no
imóvel; que acabou instalando sua loja de roupas em outro imóvel, a fim de
atender a demanda de data comemorativa; que, a despeito dos problemas
relatados, nunca houve abandono do bem locado, procedendo ao pagamento do
IPTU e aluguel, além de todas as contas de água e luz. Ressalta que as
reformas e adaptações necessárias previstas em contrato dizem respeito ao
exercício de sua atividade comercial, não incluindo os problemas relacionados a
calha do imóvel; que a carência prevista em contrato ficou adstrita a 2 meses e,
conforme as datas dos orçamentos e notas fiscais acostadas aos autos, restou
comprovada a reforma e despesas com o imóvel anteriores a data dos
acontecimentos. Aduz que, mesmo com a calha limpa, a água das chuvas ainda
adentrava por todo o imóvel; que tentou resolver amigavelmente todos os
problemas, comunicando os vícios, restando comprovado, segundo seu
entendimento, que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das rés. Em
suma, propugna o reconhecimento da rescisão contratual por culpa do locador,
diante do vício oculto existente no imóvel, pugnando a condenação das rés nos
danos materiais e morais nos termos pretendidos na inicial.
Recursos bem processados, acusando respostas (págs. 926/939
e 940/948), subiram os autos.
É o relatório.
A
r.
sentença
merece
preservação
por
seus
jurídicos
fundamentos.
Pois bem, denota-se que a autora atua no ramo de vestuário
feminino e, com a finalidade de abrir uma nova loja na cidade de Birigui-SP,
firmou contrato de aluguel com a empresa corré Darwin Empreendimentos,

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referente ao imóvel comercial localizado na Rua Ribeiro de Barros, n. 288, tudo
por intermédio da imobiliária Haddad Imóveis, ora coapelada. A locação teve
início a partir de 09.01.2019 e com vigência de três anos (págs. 36/40), mediante
o pagamento de aluguel mensal no importe de R$ 4.500,00. Entretanto, nos
termos da cláusula segunda do contrato, convencionou-se uma carência de 2
meses para realização de reformas necessárias e adaptações; aluguel de R$
3.500,00 no período entre 01.04.2019 e 01.01.2020; e R$ 4.000,00, no período
de 01.02.2020 até 01.01.2022.
Na espécie, a autora afirma que, no dia 05.03.2019, foi
surpreendida com o alagamento da loja, o que danificou toda a reforma realizada
no imóvel. Nesse sentido, a autora alega que realizou gastos com pintura e
serralheria; instalação de ar condicionado e impressora; colocação de letreiros;
instalação de equipamentos de segurança; manutenção do piso e rodapé de
madeira; e, finalmente, a retirada de caçamba de entulho, totalizando a cifra
pretendida de R$ 86.147,50 a título de danos emergentes (cf. pág. 19).
Desde logo, percebe-se que a extensão dos danos alegados pela
autora são incompatíveis com a própria notificação encaminhada à coapelada
Darwin Empreendimentos, datada de 13.03.2019, eis que, apesar de mencionar
gastos de “mais de R$ 100.000,00” (pág. 72), retratou de forma genérica a
contratação de empresa para montagem de móveis e, além disso, “compra das
roupas que seriam vendidas no estabelecimento objeto da locação”, bem como
colocação de logotipo (pág. 70).
Ora, não é razoável que a locadora arque com prejuízos desta
natureza, até porque a colocação de placas ou letreiros também constitui
obrigação da locatória (cláusula 12a, pág. 38, 122), ressaltando-se que os bens
adquiridos podem ser destinados a outro estabelecimento comercial, tanto que a
autora firmou contrato de locação em outra localidade no mesmo mês em que
ingressou com a presente demanda (04/2019 -págs. 173/176), inaugurando sua
loja na cidade de Birigui-SP em 08.05.2019 (pág. 260/266).
Vale destacar que só a quantia pretendida de R$ 55.992,00 diz
respeito a singelo orçamento dos móveis planejados (pág. 126) em que, além de
ser autorizado em 15.03.2019, ou seja, posteriormente à data dos danos

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retratados na inicial (05.03.2019), não foi demonstrado qualquer tipo de proveito
ao imóvel objeto da presente lide, até porque, mesmo que assim não fosse, os
móveis serviriam somente para atender a finalidade comercial da autora (pág.
126).
Desta feita, percebe-se que há verdadeira incompatibilidade em
relação ao rol de itens pretendidos a título de danos materiais (pág. 19),
ressaltando que das notas fiscais acostadas nos autos, parte delas foram
emitidas posteriormente a data do prejuízo informado (págs. 117, 118, 119, 122,
125, 127) outras sequer se relacionam ao endereço do imóvel locado (pág. 120,
123/125, 127), aliás, nem mesmo o laudo técnico acostado na inicial especifica as
reformas que a autora supostamente teria suportado (págs. 41/67).
Em tais circunstâncias, a exemplo do restou decidido em primeiro
grau de jurisdição, há convicção suficiente de que o imóvel necessitava de
reformas que seriam abatidas dos valores do aluguel, em forma de descontos, o
que fez garantir à autora o abatimento de 100% dos dois primeiros meses de
aluguel, além de R$ 1.000,00 nos meses subsequentes, até a entrega das
chaves aos 12.06.2019 (pág. 178).
Assim, a autora pretendeu locar o imóvel no estado em que se
encontrava, conforme se observa das fotos (págs. 250/257) e do laudo de vistoria
que discrimina com detalhes a situação do imóvel, tudo devidamente assinado e
recebido pela autora (págs. 222/226 e 308/613 e 615), não sendo crível que, ao
desistir do negócio firmado, simplesmente alegue que assinou desconhecendo as
condições do imóvel.
Ademais, o próprio perito contratado pela autora menciona que
“no entorno da edificação existem árvores que naturalmente despendem folhas e
galhos, que acabam por entupir as calhas e condutores” (pág. 65), ou seja, não
se pode afirmar que o “entupimento da calha” diz respeito a um vício oculto e
preexistente ao contrato de locação, mormente diante do incontroverso volume
de chuvas retratadas no período (págs. 240/242).
Percebe-se que não se trata de grave vício de construção, na
medida em que o problema foi sanado pelas próprias rés, mediante limpeza de
calha do imóvel (pág. 244), arcando com a singela quantia de R$ 500,00 (págs.

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243/244).
Nesse sentido, corroborando os fundamentos supra, pronunciou a
r. sentença de primeiro grau o seguinte: “A prova dos autos demonstra que a
autora tinha ciência das condições em que se encontrava o imóvel, tanto é que
recebeu carência, a fim de realizar as reformas necessários. O laudo de vistoria
apontou a existência de “partes estufadas” no piso carpete de madeira, além de
bolhas e manchas de umidade nas paredes.
Tais vícios não podem ser considerados redibitórios, eis que, de
pronto, puderam ser constatados pela autora.
Não bastasse isso, não demonstrou a autora os prejuízos
suportados. Não há prova nos autos de que as reformas realizadas se deram
antes das chuvas, haja vista as datas dos orçamentos. Nem sequer se pode
afirmar que foram realizadas quaisquer reformas. (...) Pelas fotografias
existentes no laudo de vistoria, resta evidente que o imóvel tinha problemas de
umidade (...) Tudo leva a crer que tenha a autora desistido do negócio (...) Desta
feita, atribuo a culpa pela rescisão à autora, afastando-se obviamente as
pretensões a título de danos materiais e morais” (pág. 868).
Nesse sentido, conforme já decidiu este E. TJSP: “Locação
residencial. Ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada pelos
locatários. Inundação do imóvel. A prova testemunhal indica que as infiltrações
foram provocadas pelo entupimento das calhas, cuja limpeza é dever dos
locatários. Ação improcedente. Recurso dos Autores desprovido, e provido o do
Réu.” (Apelação no 1020001-30.2015.8.26.0562, Rel. Des. Pedro Baccarat, 36a
Câmara de Direito Privado, j. 25/10/2016)
“Apelação. Embargos do devedor. Locação. Exceção de contrato
não cumprido. Infiltrações. Entupimento de calhas. Limpeza e manutenção a
cargo dos locatários. Ausência de responsabilidade do locador. Exclusão de
débito referente à fatura de água, quitada pouco antes do ajuizamento. Sentença
de parcial procedência mantida. Título executivo. Ausência de impugnação
específica ou prova de pagamento. Prova oral desnecessária. Notificação que
não implica em alteração das responsabilidades legal e contratualmente
previstas. Honorários recursais. Cabimento. Art. 252, RITJSP. Recurso improvido,

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com determinação.” (TJSP, apel. n. 1007217-59.2016.8.26.0344, 26a Câmara de
Direito Privado, rel. Bonilha Filho, j. 28/09/2017)
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Reparação por danos materiais e
morais. Cerceamento de defesa. Inocorrência. inundação no imóvel locado após
meses do início da locação. Alegação de vício oculto não comprovada pela
locatária. Parecer técnico juntado com a inicial constando que a inundação se
deu em razão da calha, o que não exclui a possibilidade de entupimento da calha,
cuja manutenção e limpeza cabe ao locatário. Recurso não provido.” (TJSP, apel.
n. 0177377-32.2012.8.26.0100, 26a Câmara de Direito Privado, rel. Alfredo Attié,
j. 28/05/2018).
No mais, quanto ao pedido reconvencional deduzido pela
locadora Darwin Empreendimentos e Participações, é de se acolher a pretensão
da reconvinte na medida em que demonstrou a culpa da rescisão do contrato à
autora-reconvinda, o que impõe o pagamento da multa contratual prevista de R$
13.500,00 (cláusula 19a, pág. 39), sem falar do descumprimento quanto ao
pagamento das despesas pelos serviços de água, esgoto e IPTU (págs. 230 e
777/778), algo que não foi sequer impugnado especificamente pela autora-
reconvinda em sua resposta à reconvenção (págs. 773/775), tampouco restou
suficientemente demonstrado pelos documentos que instruem a inicial.
Cabe ressaltar que os depósitos realizados nos autos dizem
respeito somente ao aluguel mensal no importe de R$ 3.500,00 (pág. 153/154,
161/162 e 177), sem qualquer acrescimento quanto ao pagamento do IPTU
devido pela autora (cláusula 5a, item e, pág. 36), cuja exigibilidade ocorreu até a
data de entrega das chaves do imóvel objeto da presente ação, conforme termo
de depósito assinado em 12.06.2019 (pág. 178).
Por fim, mantida a r. sentença de primeiro grau, diante do
trabalho desenvolvido e da natureza da causa, de forma a remunerar
condignamente o patrono da parte ré, majoro a verba honorária de sucumbência
para 12% do valor da atribuído à causa (ação principal) e 12% do valor da
condenação em relação à reconvenção, por aplicação do art. 85, §11, do CPC.
No mais, advirto que eventuais recursos infundados ou
meramente protelatórios estarão sujeitos às sanções correlatas.

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Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora