Tribunal: TJSP
Processo: 1003813-79.2018.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS ENTRE PARTICULARES. Ação de rescisão contratual. Sentença de procedência da ação e improcedência da reconvenção. Insurgência dos réus/reconvintes. Existência de diversas ações e execuções movidas contra os promitentes/vendedores. Justificado receio para a concretização do compromisso de compra e venda. Culpa pela rescisão que não pode ser atribuída à autora. Multa

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS ENTRE PARTICULARES. Ação de rescisão contratual. Sentença de procedência da ação e improcedência da reconvenção. Insurgência dos réus/reconvintes. Existência de diversas ações e execuções movidas contra os promitentes/vendedores. Justificado receio para a concretização do compromisso de compra e venda. Culpa pela rescisão que não pode ser atribuída à autora. Multa contratual incabível. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000730226
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1003813-79.2018.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOÃO
CARLOS MATHEUS e CHRISTIANE ALVES TEIXEIRA MATHEUS, é apelada
TATIANA MATIE ITIKAWA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente) e JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
GIL CIMINO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 1003813-79.2018.8.26.0004
APELANTES: JOÃO CARLOS MATHEUS E CHRISTIANE ALVES TEIXEIRA
MATHEUS
APELADA: TATIANA MATIE ITIKAWA
COMARCA: SÃO PAULO
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEIS
ENTRE
PARTICULARES. Ação de rescisão contratual. Sentença de
procedência da ação e improcedência da reconvenção.
Insurgência dos réus/reconvintes. Existência de diversas ações
e execuções movidas contra os promitentes/vendedores.
Justificado receio para a concretização do compromisso de
compra e venda. Culpa pela rescisão que não pode ser atribuída
à autora. Multa contratual incabível. Sentença mantida.
Recurso desprovido.

Voto n. 16.714
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença
de fls. 218/221, proferida pelo MM Juiz Sidney Tadeu Cardeal Banti, que
julgou procedente a ação principal, tornando definitiva a tutela para que os
requeridos se abstenham de proceder qualquer tipo de cobrança referente
ao contrato firmado, bem como que não efetuem a negativação da autora
face a dívida objeto da ação, sob pena das aplicações legais cabíveis.
Condenou os réus ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Julgou
improcedente a reconvenção, condenando ou réus/reconvintes no
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da multa objeto da reconvenção.

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Apelam os réus/reconvintes (fls. 223/240),
alegando, em síntese, que a sentença está eivada de subjetivismos ao
entender que os réus estavam em conluio com a imobiliária para omitir
informações, não havendo clareza sobre a situação do imóvel.
Aduzem que forneceram todos os documentos
exigidos pela imobiliária além de outros exigidos, sob pena de rescisão
automática do contrato.
Apontam que a autora exigiu a inserção de
cláusula no instrumento que dispunha sobre a possibilidade de rescisão do
instrumento em razão da existência de vício insanável na documentação.
Sustentam que, de acordo com as cláusulas
contratuais, quando da assinatura do instrumento, a autora tinha
conhecimento da existência de processos judiciais contra os réus e contra
as pessoas jurídicas que eles integram.
Argumentam que, por ter conhecimento da
existência dos processos, a compromissária/compradora exigiu a
apresentação dos documentos elencados nos itens “b” e “c” da cláusula 8,
dando prazo de 40 (quarenta) dias da data de assinatura do compromisso
para tanto.

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Defendem que somente após esse prazo seria
possível a emissão de juízo de valor a respeito de eventual vício insanável
da documentação.
Ponderam que a autora é economista, de modo
que é pessoa instruída e dotada de capacidade para prática de atos da vida
civil, não tendo sido coagida a assinar o instrumento.
Pontuam que a testemunha ouvida esclareceu que
na reunião realizada foram esclarecidas todas as dúvidas, sendo inegável
de que tinha conhecimento da totalidade de processos existentes.
Contrarrazões a fls. 245/263.
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão contratual relativa a
compromisso de compra e venda.
A ação foi julgada procedente e improcedente a
reconvenção apresentada. Os réus/reconvintes interpuseram o presente
recurso de apelação que versa tão-somente sobre o pedido reconvencional.
Dos fatos narrados e das provas produzidas nos
autos não há como se atribuir à autora/apelada a culpa pela rescisão

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contratual
e
conseqüente
pagamento
da
multa
contratualmente
estabelecida.
Como destacado pelos próprios réus/reconvintes a
autora/apelada é economista. Ou seja, em que pese seja com alto grau de
instrução e conhecimento não os têm de forma específica no âmbito
jurídico.
Vale dizer, ainda que os vendedores e a
imobiliária não tenham agido em conluio ou com má-fé específica no
momento da assinatura, é certo que apenas após a análise feita por
advogados é que a compromissária-compradora teve efetiva ciência sobre
o cenário relativo à existência das diversas ações existentes contra os
réus/apelantes (fls. 29/37).
Destaca-se, ainda, ser irrelevante o prazo
suplementar de 40 (quarenta) dias para a juntada dos demais documentos
previstos na cláusula 8 (fls. 23/24).
Portanto, justificado o pedido de rescisão do
contrato pela compromissária/compradora, de modo ser incabível o pedido
de pagamento da multa contratual.
Nesse sentido, veja o seguinte julgado desta C. 7a
Câmara em caso parelho:

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“COMPRA
E
VENDA
DE

IMÓVEL.
RESCISÃO ENTRE PARTICULARES. Ação ajuizada pela adquirente em
face
da
vendedora
visando
a
rescisão
do
compromisso
de compra e venda por culpa desta. Reconvenção sustentando culpa da
adquirente pelo desfazimento do negócio. Sentença de parcial procedência
da ação principal e improcedência da reconvenção. Apelos de ambas as
partes. 1. Ré que interpôs duas apelações em face da mesma decisão.
Inadmissibilidade. Observância ao princípio da unirrecorribilidade. Ação
principal e reconvenção decididas pela mesma sentença. Interposição de
apelo na reconvenção em data anterior ao recurso nesta ação principal.
Preclusão consumativa reconhecida. Recurso não conhecido. 2. Contrato
que conta com previsão expressa de apresentação de documentos para
confirmação do pacto e possibilidade de rescisão pela adquirente caso se
constate pendências passíveis de macular o negócio. Existência de
diversas ações e execuções fiscais movidas em face do ex-marido da
requerida enquanto ele ainda figurava como co-proprietário do imóvel.
Justificado o receio na concretização do negócio a autorizar sua rescisão.
Não restituição dos valores pagos no prazo previsto no contrato que
determina a incidência da cláusula penal expressamente consignada no
pacto. 3. Recurso da ré não conhecido, provido o da autora. (Apel no
1016129-06.2013.8.26.0100 Rel. Des. Mary Grün j. 25.09.2019).
Logo, a r. sentença recorrida deve ser mantida por
seus próprios e mais estes fundamentos.

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Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
Majoro
os
honorários
advocatícios
de
sucumbência fixados em favor do advogado da autora, na reconvenção,
para 12% (doze por cento) sobre o valor da multa pleiteada (art. 85, § 11
do CPC).
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora