Tribunal: TJSP
Processo: 1020319-02.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-01
Data de publicação: 2020-06-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais – Extinção do feito, sem resolução de mérito, em relação a ré SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA., com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – Acolhida a tese autoral sobre o tema – Legitimidade passiva da empresa construtora – Empresas demandadas que

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais – Extinção do feito, sem resolução de mérito, em relação a ré SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA., com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – Acolhida a tese autoral sobre o tema – Legitimidade passiva da empresa construtora – Empresas demandadas que se coligaram para uma finalidade comum, qual seja, a comercialização e construção do empreendimento objeto da contenda, denominado 'Estação Laranjeiras', de modo que não há falar em ilegitimidade da SIME em responder à pretensão indenizatória aqui ventilada – Sentença revertida neste ponto – Comprovada a mora das rés com relação às obras do empreendimento, sequer iniciadas no bloco "C" – Devolução integral dos valores pagos – Súmula 543 do STJ – Violação a boa-fé objetiva – Cláusula Penal devida – Danos morais – Inocorrência – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000389358
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020319-02.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ANDRÉ LUIS VIANA DE LIMA, são apelados ASSOCIAÇÃO DOS SUBTENENTES E
SARGENTOS DA POLICIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO PAULO e SIME
ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 1o de junho de 2020.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
2
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Apelante: André Luis Viana de Lima
Apelados: Associação dos Subtenentes e Sargentos da Polícia Militar
do Estado de São Paulo e Sime Engenharia Construtora Ltda. Epp
Comarca: São Paulo Foro Central Cível 38a Vara Cível
MM. Juiz de 1a Instância: Luiz Fernando Rodrigues Guerra
VOTO no 37878
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA Ação de
rescisão contratual cumulada com indenização por danos
materiais e morais
Extinção do feito, sem resolução de
mérito, em relação a ré SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA
LTDA., com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código
de Processo Civil Acolhida a tese autoral sobre o tema
Legitimidade passiva da empresa construtora
Empresas
demandadas que se coligaram para uma finalidade
comum, qual seja, a comercialização e construção do
empreendimento
objeto
da
contenda,
denominado
'Estação Laranjeiras', de modo que não há falar em
ilegitimidade
da
SIME
em
responder
à
pretensão
indenizatória aqui ventilada
Sentença revertida neste
ponto Comprovada a mora das rés com relação às obras
do empreendimento, sequer iniciadas no bloco “C”

Devolução integral dos valores pagos Súmula 543 do STJ
Violação a boa-fé objetiva Cláusula Penal devida Danos
morais Inocorrência Recurso provido em parte.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
3
RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 219/227, cujo relatório se adota, que EXTINGUIU O
FEITO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, em relação a ré SIME
ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA., com fundamento no artigo 485,
inciso VI, do Código de Processo Civil. Outrossim, JULGOU
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, com
fundamento no artigo 487, inciso I, para condenar a ré ASSOCIAÇÃO
DOS SUBTENENTES E SARGENTOS DA POLÍCIA MILITAR DO ESTADO DE
SÃO PAULO, a ré restituir ao autor, em parcela única, a importância
correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) sobre as quantias
comprovadamente pagas, por conta do preço, autorizada a
retenção pela ré de 25% (vinte e cinco por cento) do total
efetivamente pago, com correção monetária desde o ajuizamento,
pelos índices da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça deste Estado
e com juros de mora legais, à razão de 1% (um por cento) ao mês,
contados a partir da citação e cujos valores serão apurados em
liquidação. Face a sucumbência, o autor foi condenado no
pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas a partir
do desembolso pela ré SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA, e em
honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o
valor da causa, devidamente atualizados, nos termos do artigo 85, §

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
4
2o, do Código de Processo Civil. Ainda, por força da sucumbência
recíproca, os litigantes remanescentes foram condenados no
pagamento das custas e despesas processuais restantes, atualizadas
a partir do desembolso pela parte contraria, e em honorários
advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da
causa atualizado.
2.
Opostos embargos de declaração pela associação-ré (fls.
232/233) e pelo autor (fls. 234/237), foram ambos rejeitados pela r.
decisão proferida às fls. 238/239.
3.
Inconformado, insurge-se o autor-apelante (fls. 241/259),
sustentando, em apertada síntese que não deve prosperar o
acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva arguída pela ora
apelada SIME, uma vez que possui ela responsabilidade solidária no
empreendimento sub judice. Isso porque, muito embora não tenha
figurado no Instrumento Particular de Venda e Compra, certo é que a
apelada SIME também deve responder os termos da presente
demanda, uma vez que foi responsável pelo projeto, incorporação e
construção
do
empreendimento.
Ademais,
destaca
que
a
legitimidade da SIME em figurar no polo passivo da demanda junto a
ASSOCIAÇÃO ré foi devidamente reconhecido em ações análogas
[Processo n° 1113852-83.2017.8.26.0100, 3a Vara Cível Foro Central da
Comarca de São Paulo. Juíza Andréa Galhardo Palma; Processo n°

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
5
1015798-48.2018.8.26.0100, 12a Vara Cível do Foro Central da
Comarca de São Paulo, Juiz Fernando José Cúnico; (Processo n°
1066000-29.2018.8.26.0100, 15a Vara Cível do Foro Central da
Comarca de São Paulo, Juíza Celina Dietrick e Trigueiros Teixeira Pinto
documentação acosta às fls. 262/279]. Prosseguindo, entende ser o
caso de restituição integral dos valores pagos, porquanto o
desfazimento do negócio em questão decorre de culpa exclusiva das
rés, pois as obras do empreendimento sequer foram iniciadas. Quanto
à correção monetária entende que esta deve ser considerada a
contar de cada pagamento, mantido os juros de mora a contar da
citação. Alega, outrossim, que a r. sentença deixou de se manifestar
em relação ao pleito visando a aplicação da multa contratual. Por
fim, reforça que, no caso em exame, patente a caracterização dos
danos morais, quer pela dificuldade enfrentada em reaver os valores
pagos, bem como o descaso das apeladas em prestar informações
pertinentes a entrega da obra, ausentando-se de cumprir com o
pactuado.
4.
Contrarrazões
apresentadas
pela
ASSOCIAÇÃO
DOS
SUBTENETES E SARGENTOS DA POLÍCIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO
PAULO às fls. 284/289 e pela SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA.
às fls. 292/299.
FUNDAMENTOS.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
6
5.
O apelo comporta parcial acolhimento.
6.
Depreende-se dos autos que em 01/06/2014, o autor celebrou
'Instrumento Particular de Venda e Compra' da unidade no 12-C, do
empreendimento denominado 'Estação Laranjeiras', localizado na
Comarca de Caieiras/SP, pelo preço total estimado de R$
157.331,90,00 (fls. 22/36). A entrega da Torre “C” estava prevista para
01/12/2017, com a prorrogação de 180 dias, findando, portanto, em
julho de 2018.
7.
Contudo, ao que parece, até a data da propositura da ação,
protocolizada aos 09/03/2019, as rés sequer haviam dado início às
obras.
8.
Pois bem. Feito esta breve contextualização fática, cumpre
destacar que o autor postulou a resilição do contrato, com a
restituição integral dos valores pagos até então, além da aplicação
da cláusula penal prevista no contrato, bem como a condenação
das rés ao pagamento de indenização por danos morais.
9.
O MM. Juízo monocrático acolheu a preliminar de ilegitimidade
passiva ventilada pela corré SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA.,
por considerar que a “construtora não firmou contrato de promessa
de venda e compra em relação ao autor. Se a construtora tem
alguma responsabilidade pelo atraso nas obras, deve ela responder
perante a ré ASSOCIAÇÃO DOS SUBTENENTES E SARGENTOS DA

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
7
POLÍCIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO PAULO em caráter subsidiário”
(fls. 219/227).
10.
Quanto ao mais, acolheu em parte a pretensão autoral,
negando a restituição dos valores pagos integralmente, bem como a
condenação da ASSOCIAÇÃO ao pagamento de danos materiais e
morais.
11.
No que diz respeito ao reconhecimento ou não da legitimidade
passiva da SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA., vê-se que a
questão tem sido controvertida em ações envolvendo o mesmo
empreendimento, julgada por inúmeras Varas Cíveis do Foro Central.
12.
O MM. Juízo a quo
38a Vara Cível do Foro Central
em
especial, possui entendimento destoante das demais Varas e das
Câmaras de Direito Privado, é o que se verifica em julgados análogos
que chegaram a ser enfrentados em 2a instância por este E. TJSP:
“Ementa: INDENIZAÇÃO - Demora na entrega da
unidade - Prazo certo fixado para conclusão do
empreendimento e entrega aos compradores, não
observado
Prazo de tolerância
Abusividade da
previsão de 180 dias úteis
Súmula 164 deste Egrégio
Tribunal Fixação em dias corridos - Prazo de entrega, de
qualquer forma, excedido - Não caracterização de
ocorrência de força maior ou caso fortuito Condições
apontadas a revelar falta de regular previsão
Mora
caracterizada
Falta das rés, inclusive, confessa -
Obrigação das rés de indenizarem os compradores por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
8
perdas e danos pelo período da mora na entrega da
unidade, a partir do término do prazo de tolerância até a
efetiva
entrega
das
chaves,
pela
simples
indisponibilidade do bem, que independe da destinação
de seu uso - Súmula 162 deste Egrégio Tribunal Fixação
em valor mensal correspondente a 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato, incidindo juros de mora de 1% ao
mês desde a citação - Razoabilidade Indenização por
danos morais
Cabimento
Fixação em R$ 10.000,00
(dez mil reais) que não comporta redução - Sentença
confirmada

Verba
honorária
majorada,
em
atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.” (Apelação
Cível no 1008742-27.2019.8.26.0100; Órgão julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Relator: Elcio Trujillo; Data do
julgamento: 12/11/2019).
“EMENTA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - Parcial
procedência Culpa das rés, pelo atraso na entrega do
imóvel adquirido pelo autor, após o transcurso do prazo
de tolerância previsto na avença - Obrigação de
indenizar o comprador pela privação do uso do bem no
período da mora na entrega da unidade Súmula 160
deste E. Tribunal de Justiça - Indenização mensal devida
desde o término do prazo até a entrega das chaves -
Fixação em 0,5% sobre o preço atualizado do contrato
que deve ser mantida
Precedentes
Sentença
mantida
Recurso improvido.” (Apelação Cível no
1016903-26.2019.8.26.0100; Órgão julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Relator: Salles Rossi; Data do julgamento:
24/10/2019).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
9
“Ementa:
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL
EM
CONSTRUÇÃO. Procedência. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. Obra não concluída no prazo contratual.
Alegação de ilegitimidade passiva da corré Associação
dos Subtenentes e Sargentos da Polícia Militar do Estado
de São Paulo. Não acolhimento. Corré que figurou como
vendedora no compromisso de compra e venda
celebrado com os autores e que integra a cadeia de
consumo, possuindo responsabilidade solidária pela
reparação dos danos eventualmente causados (art. 7o,
parágrafo único, CDC). Alegações de atraso em virtude
do inadimplemento dos demais adquirentes dos imóveis
do empreendimento que encerram 'res inter alios acta'
em relação ao compromissário adquirente (Súmula no 161
deste Tribunal). Necessária rescisão do contrato com a
devolução integral e de uma só vez das parcelas pagas
pelos autores (Súmula no 543 do C. STJ). Danos morais.
Inocorrência. Simples inadimplemento contratual, que
não configura abalo psicológico e emocional para
indenização moral. Sentença que deve ser reformada
nesse
ponto.
Sucumbência
recíproca
configurada.
Autores que devem ser condenados ao pagamento de
honorários advocatícios em favor das rés (10% da
diferença entre os valores pleiteados na inicial e aqueles
que lhes foram deferidos, observada a gratuidade de
justiça a que fazem jus). Necessária a modificação da
base de cálculo sobre a qual incidem os honorários
devidos pelas rés (valor da condenação, ao invés do
valor da causa art. 85, §2o, NCPC). Sentença reformada
em parte. Dado parcial provimento ao recurso.”
(Apelação Cível no 1067127-36.2017.8.26.0100; Órgão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
10
julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Relator: Nilton
Santos Oliveira; Data do julgamento: 29/07/2019).
13.
Concordo com o entendimento majoritário acima destacado,
sendo forçoso reconhecer que o r. sentenciante se equivoca ao
acolher a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela co-
apelada SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA..
14.
Afinal, as empresas se coligaram para uma finalidade comum,
qual seja, a comercialização e construção do empreendimento
objeto da contenda, denominado 'Estação Laranjeiras', de modo que
não há falar em ilegitimidade da SIME em responder à pretensão
indenizatória aqui ventilada, porquanto a construtora concorreu
diretamente para o inconformismo trazido pelo autor-apelante.
15.
Sendo assim, tem-se que a r. sentença comporta reversão
neste ponto em específico.
16.
Prosseguindo, sob esta mesma linha de raciocínio, não há falar
que a presente resilição contratual ora discutida decorre de mera
liberalidade do compromissário comprador.
17.
Pelo contrário, a ação foi proposta justamente pelo fato da
obra estar atrasada, ou melhor, pelo fato da construção do Bloco “C”
sequer ter sido iniciada.
18.
Tal fato autoriza a restituição integral dos valores pagos pela
aquisição, tendo em vista a culpa exclusiva das rés pelo pedido de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
11
resilição.
19.
É o que se infere da Súmula 543 do C. STJ: “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
20.
Nesse diapasão, equivoca-se novamente o julgado em
elucubrar sobre percentual de retenção do montante pago pelo
autor-apelante, na medida em que, no presente caso, a devolução
deverá ser integral.
21.
No que tange à parte omissa do julgado
possibilidade de
aplicação da cláusula penal em favor do compromissário comprador
também deve ser acolhida a pretensão do autor-apelante.
22.
Sobre o tema, valho-me da brilhante explanação dada
recentemente pelo Eminente Desembargador Beretta da Silveira, em
caso envolvendo o mesmo empreendimento aqui debatido. Senão
vejamos:
“Infere-se do contrato que a multa foi estabelecida até a
entrega do imóvel, pois tinha por objetivo punir a mora e
forçar o efetivo adimplemento da obrigação. Assim,
havendo extinção do negócio jurídico em virtude de seu

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
12
inadimplemento total, cessam-se todas as obrigações
nele previstas, com as consequências legais e contratuais
inerentes.
Portanto, a cláusula penal moratória deve incidir até a
data de resolução do contrato, que coincide com a da
prolação da sentença. Ressalte-se, porém, que a
devolução dos valores pagos e a responsabilidade pelas
perdas e danos derivam diretamente da extinção do
negócio, motivo pelo qual a inércia da vendedora em
promover
os
pagamentos
devidos
poderá
ser
sancionada por outros mecanismos legais.
Por outro lado, não há de ser acolhida a tese de
impossibilidade de cumulação da multa prevista na
Cláusula 6.3, “c”, com a delimitada na Cláusula 8.2. Isso
porque elas têm naturezas e finalidades distintas, de
modo que sua agregação não configura “bis in idem”.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça no julgamento
do recurso repetitivo vinculado ao Tema 970 veda a
condenação conjunta por lucros cessantes e cláusula
penal moratória. Neste particular, contudo, esta última
fixada na Cláusula 8.2 para punir o atraso na entrega da
unidade imobiliária foi imposta simultaneamente com a
cláusula penal compensatória imposta na Cláusula 6.3,
“c” para reparar a adquirente pela rescisão negocial
culposa da vendedora, não se enquadrando no julgado
da Corte Superior.”
23.
O v. acórdão foi assim ementado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por
inadimplemento da vendedora. Atraso na entrega do
imóvel.
Devolução
integral
das
quantias
pagas.
Inteligência da Súmula 543 do STJ. Cláusula penal

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
13
moratória. Termo final que coincide com a data de
rescisão do contrato, determinada pela sentença.
Restituição dos valores devidos que pode ser alcançada
por outros meios, visto que deriva da própria extinção do
negócio.
Possibilidade
de
cumulação
das
multas
previstas nas Cláusulas 6.3, "c", e 8.2 do contrato,
tratando-se,
respectivamente,
de
cláusula
penal
compensatória e de cláusula penal moratória. Não
incidência da Tese firmada pelo STJ no julgamento do
recurso repetitivo vinculado ao Tema 970, pois não há
discussão acerca de lucros cessantes. Danos morais.
Ocorrência. Valor fixado em Primeiro Grau adequado às
particularidades do caso e ao tempo de atraso
(R$10.000,00). RECURSO PROVIDO EM PARTE, nos termos
constantes
do
acórdão”.
(Apelação
Cível
no
1049344-60.2019.8.26.0100; Órgão julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Relator: Beretta da Silveira; Data do
julgamento: 05/02/2020).
24.
Sendo assim, de se reconhecer a responsabilidade das rés no
pagamento da cláusula penal, tal qual pretendido pelo autor-
apelante.
25.
Por fim, a despeito do inconformismo lançado pelo autor-
apelante, coaduno meu entendimento ao proferido pelo r.
sentenciante em relação à inocorrência de danos morais passíveis de
indenização, posto que retratados de maneira genérica pelo autor, o
qual, como compromissário comprador deixou de demonstrar lesão
grave à sua honra, imagem, bom nome ou outro bem personalíssimo,
sendo certo que o inconformismo aqui debatido deve ser classificado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020319-02.2019.8.26.0100
Voto no 37878
14
como mero aborrecimento cotidiano.
26.
Tendo em vista o acolhimento quase que total do recurso de
apelação, de rigor a condenação das rés nos ônus sucumbenciais,
devendo estas arcarem com o pagamento das custas e despesas
processuais, bem como em honorários advocatícios aos patrono do
autor, os quais fixo nesta oportunidade em 15% (quinze por cento)
sobre o valor atualizado da condenação.
27.
Pelo meu voto, então, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso,
nos exatos termos da fundamentação supra. Ato contínuo, dou por
prequestionada toda a matéria arguída pelas partes, sendo
desnecessária a oposição de embargos de declaração apenas para
esse fim.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR