Tribunal: TJSP
Processo: 1041085-79.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER– Preliminar de ilegitimidade de parte afastada - Quitação do preço do imóvel pelos compradores – Outorga de escritura definitiva livre de ônus hipotecário – Aplicação da súmula 308 do STJ – Ineficácia da garantia hipotecária em face do comprador da unidade imobiliária - Escritura que deve ser outorgada sem ônus hipotecário – Honorários advocatícios

Ementa:
COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER– Preliminar de ilegitimidade de parte afastada - Quitação do preço do imóvel pelos compradores – Outorga de escritura definitiva livre de ônus hipotecário – Aplicação da súmula 308 do STJ – Ineficácia da garantia hipotecária em face do comprador da unidade imobiliária - Escritura que deve ser outorgada sem ônus hipotecário – Honorários advocatícios fixados em conformidade com o artigo 85, § 2o, do CPC – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066760
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1041085-79.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
DO BRASIL S.A., são apelados ANTONIO CARLOS MENGALLI BROTO e
RENATA MONTEIRO MUNIZ.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MOREIRA VIEGAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível:
1041085-79.2019.8.26.0002
Comarca:
São Paulo
Apelante:
BANCO DO BRASIL S/A
Apelados:
ANTONIO
CARLOS
MENGALLI
BROTO
E
OUTRA
COMPRA E VENDA
OBRIGAÇÃO DE FAZER
Preliminar de ilegitimidade de parte afastada - Quitação do
preço do imóvel pelos compradores Outorga de escritura
definitiva livre de ônus hipotecário Aplicação da súmula
308 do STJ Ineficácia da garantia hipotecária em face do
comprador da unidade imobiliária - Escritura que deve ser
outorgada sem ônus hipotecário Honorários advocatícios
fixados em conformidade com o artigo 85, § 2o, do CPC
Sentença mantida Recurso desprovido.
VOTO No 27807
Apelação interposta em face da r. sentença de
fls. 354/356, relatório adotado, que, em ação declaratória, julgou
parcialmente procedentes os pedidos, para condenar o Banco do Brasil a
providenciar a baixa do gravame (cancelar a hipoteca) que pende sob o
imóvel objeto dos autos. Em virtude da sucumbência, impôs-lhe também o
pagamento das custas, despesas do processo e honorários de advogado.
Preliminarmente, alega-se ilegitimidade de parte.
No mérito, que a baixa da hipoteca somente pode ocorrer após a extinção
da dívida principal. Certa a impossibilidade de adjudicação do bem e baixa
na hipoteca, enquanto não quitada a dívida com a construtora. Aduz a
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Pretende ainda o
afastamento dos ônus sucumbenciais (fls. 358/371).

Recurso
processado,
com
resposta
(fls.
376/386).
É o relatório.

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Cuida-se de ação declaratória em que o autor
promoveu a quitação de um apartamento, adquirido da Construtora Incon
Industrialização S/A. Pretende a baixa do gravame existente na matrícula
do imóvel, o que estaria sendo obstado pelo Banco do Brasil em razão de
hipoteca efetivada pela construtora para a edificação do imóvel.
No tocante à preliminar de ilegitimidade passiva
do Banco do Brasil, não há que ser acolhida eis que a referida instituição
bancária é a responsável pelo gravame incidente sobre o imóvel e junto
com a Construtora é a responsável pela manutenção do gravame.
No que tange à questão de fundo, os autores
quitaram o imóvel e a existência de hipoteca contraída pela construtora não
pode ser óbice para a liberação da escritura definitiva sem ônus
hipotecários, nos termos da Súmula 308 do STJ:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente
financeiro,
anterior
ou
posterior
à
celebração da promessa de compra e venda, não
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Desta forma, cabe ao Banco réu o dever de
emitir o Termo de Cancelamento de Hipoteca do apartamento e da vaga de
garagem do autor de maneira a permitir que possa proceder a averbação
dos bens junto ao CRI com a escritura definitiva livre de qualquer ônus.
Quitado o preço integral do imóvel adquirido, o
compromissário comprador tem o direito de receber a escritura definitiva
sem qualquer ônus hipotecários pendente sobre as unidades adquiridas.
Nesse sentido jurisprudência deste Tribunal de
Justiça:

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“Apelação. Ação cominatória.
Compromisso
de
compra e venda. Regular quitação do preço pelo
promitente comprador.
Situação que impõe a
outorga de escritura definitiva livre de ônus
hipotecário,
nos termos da Súmula 308 do STJ.
Ineficácia da garantia hipotecária
em relação ao
adquirente da unidade imobiliária. Honorários de
advogado. Fixação de acordo com o princípio da
causalidade.
Manutenção
do percentual arbitrado
pelo juízo de primeiro grau. Recurso Improvido.”

Apelação no 1004595-34.2014.8.26.0002

4a
Câmara de Direito Privado Rel. Hamid Bdine
j. 10/03/2016.
“Obrigação de fazer. Hipoteca constituída pela
construtora

que
alcança
a
unidade
compromissada.
Contrato quitado Inexistência
de
responsabilidade
da adquirente do imóvel por
débitos da construtora
em relação ao banco
financiador.
Incidência da Súmula n° 308 do STJ.
Liberação da hipoteca, determinada
a baixa do
gravame impeditivo do direito de propriedade
da
autora. Sentença mantida. Não provimento ”
(Apelação n. 1083788-32.2013.8.26.0100
4a
Câmara de Direito Privado Rel. Des. Enio Zuliani
- j. 4.11.2015).
No
mesmo
sentido:
Ap.
n.
1014056-54.2014.8.26.0576, rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j.
29.9.2015, Ap. n. 0024265-54.2011.8.26.0625, rel. Des. Fábio Quadros, j.
25.6.2015 e Ap. n. 0122318-59.2012.8.26.0100, rel. Des. Teixeira Leite, j.
27.3.2014.

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Em suma, a garantia hipotecária conferida pela
construtora à instituição financeira é ineficaz perante o adquirente da
unidade imobiliária e não pode configurar óbice ao pleno exercício do direito
de propriedade.
Relativamente aos ônus sucumbenciais, cediço
que a condenação em honorários advocatícios está adstrita à observância
de critérios objetivos, sendo regida pelos princípios da sucumbência e da
causalidade.
Segundo o princípio da causalidade, a verba
honorária deve ser imposta à parte que deu causa à instauração do
processo ou ao incidente processual.
O sucumbente é considerado responsável pela
instauração do processo e, portanto, deverá arcar com as despesas
processuais e honorários advocatícios.
No caso, evidente que o Banco do Brasil deu
causa à propositura da ação, devendo ser condenado ao pagamento dos
honorários e custas, nos termos do artigo 90 do CPC, ressaltando-se que o
montante fixado está em consonância com a complexidade da demanda e
trabalho desenvolvido pelo causídico.
Em observância ao art. 85, §§1o e 11, do CPC,
majoram-se os honorários advocatícios em favor do patrono do autor para
12% do valor atualizado da causa.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator