Tribunal: TJSP
Processo: 1107883-24.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Restituição de arras. Instrumento particular de compromisso de venda e compra. Contrato não concluído. Culpa que somente pode ser atribuída aos Réus, uma vez que um deles responde a processos judiciais e que se encontram em andamento. Autora que não pode ser obrigada a assumir o risco do negócio. Arras ofertada como sinal e princípio de pagamento. Devolução determinada. Não incidência do artigo

Ementa:
Restituição de arras. Instrumento particular de compromisso de venda e compra. Contrato não concluído. Culpa que somente pode ser atribuída aos Réus, uma vez que um deles responde a processos judiciais e que se encontram em andamento. Autora que não pode ser obrigada a assumir o risco do negócio. Arras ofertada como sinal e princípio de pagamento. Devolução determinada. Não incidência do artigo 418 do Código Civil. Cláusula que estabeleceu multa e possui natureza de cláusula penal. Incidência do artigo 413 do Código Civil. Redução da multa a 50%. Litigância de má fé não caracterizada. Sentença reformada, com condenação dos Réus ao pagamento dos ônus da sucumbência. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000709312
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1107883-24.2016.8.26.0100, da Comarca São Paulo, em que é apelante
LOURDES RODRIGUES RUBINO, são apelados ANA MARIA LUCHETTI
MARQUES, ISABELA LUCHETTI MARQUES e LUIS PAULO LUCHETTI
MARQUES.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1107883-24.2016.8.26.0100
Voto no 25.912
Apelação Cível No 1107883-24.2016.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelante: Lourdes Rodrigues Rubino
Apelados: Ana Maria Luchetti Marques, Isabela Luchetti Marques e Luis Paulo
Luchetti Marques
Juíza sentenciante: Camila Rodrigues Borges de Azevedo
Voto no 25.912
Restituição de arras. Instrumento particular de compromisso
de venda e compra. Contrato não concluído. Culpa que
somente pode ser atribuída aos Réus, uma vez que um deles
responde a processos judiciais e que se encontram em
andamento. Autora que não pode ser obrigada a assumir o
risco do negócio. Arras ofertada como sinal e princípio de
pagamento. Devolução determinada. Não incidência do
artigo 418 do Código Civil. Cláusula que estabeleceu multa e
possui natureza de cláusula penal. Incidência do artigo 413
do Código Civil. Redução da multa a 50%. Litigância de má
fé não caracterizada. Sentença reformada, com condenação
dos Réus ao pagamento dos ônus da sucumbência. Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de ação de restituição de arras, julgada
improcedente pela r. sentença de págs. 412/416, cujo relatório adoto, com condenação
da Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada

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em 10% do valor por ela pretendido, atualizado. Foi indeferida concessão da Justiça
gratuita aos Réus.
Embargos de declaração formalizado pela Autora (págs.
418/427), com manifestação da parte contrária (págs. 430/436), rejeitado pela r. decisão
de pág. 437.
Apela a Autora (págs. 439/467) com alegação, em síntese,
que não se cuida de desfazimento de negócio por sua mera conveniência, mas sim de
desfazimento por culpa dos Réus, que não cuidaram de oferecer a necessária e
indispensável segurança jurídica à consecução do contratado, ao apresentarem certidões
com “problemas documentais”. O artigo 418 do Código Civil, violado diretamente pela
r. sentença, dá ampla e suficiente guarida ao pedido por ela deduzido. Por toda forma, o
apelo visa restabelecer a verdade contratual ignorada sem qualquer justificativa em
primeiro grau, fazendo valer o estipulado no parágrafo único da cláusula quarta do
“instrumento particular de compromisso de venda e compra”, celebrado pelas partes aos
23.6.2016, devolvendo-se em dobro o valor dado como sinal à Apelante, em razão da
existência de pendências judiciais em nome de um dos Réus, que podem dar causa ao
previsto no art. 792, IV e § 2o, do CPC. As arras prestadas pela Apelante dependiam de
confirmação da inexistência de pendências (problemas documentais) em nome dos
Réus. O contrato deve ser interpretado de forma a prestigiar a livre e soberana
manifestação de vontades celebrada entre as partes. Requer aplicação da pena por
litigância de má-fé. Postula reforma do julgado.
Preparo anotado (págs. 469/470). Ofertadas contrarrazões
(págs. 475/487).
Originariamente distribuído para o e. Desembargador
Egídio Giacoia, foi o processo redistribuído para este relator, em 29.6.2020.
É o relatório.

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Ressalvado o douto entendimento da Juíza prolatora da r.
sentença de págs. 412/416, complementada pela r. decisão de pág. 437, proferida em
embargos de declaração, o apelo comporta parcial acolhida.
Em ação de restituição de arras, argumenta a Autora que
celebrou com os Réus, em 23.6.2016, instrumento particular de compromisso de
compra e venda do imóvel que descreve, mediante pagamento de R$ 25.000,00, a título
de sinal. Refere que era obrigação dos Réus apresentar os documentos arrolados na
cláusula décima do negócio firmado. Quando apresentados os documentos, observou-se
a existência de ação contra um dos Réus e, em razão do risco do negócio, optou pelo
distrato. Refere, ainda, que ocorreu a apresentação de fichas cadastrais e certidões em
nome das empresas das quais figuram os Réus como sócios, assim como não foram
entregues certidões negativas de protesto na cidade de Ariranha, onde domiciliados os
Réus. Os Réus se comprometeram assinar o distrato, no entanto não o fizeram,
tampouco devolveram o valor pago a título de sinal. Notificou os Réus judicialmente
quanto ao distrato e, em consequência, estão obrigados ao pagamento em dobro do
sinal, mas se quedaram inertes. Postulou a procedência da demanda, para compelir os
Réus pela devolução, em dobro, do valor pago a título de sinal.
Incontroverso no processo que as partes firmaram o
“contrato por instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel”
(págs. 17/21), efetuado pela Autora o pagamento do valor de R$ 25.000,00, a título de
sinal e princípio de pagamento (pág. 18).
O contrato estabeleceu, em sua cláusula décima (pág. 19):
“Os “VENDEDORES” obrigam-se a entregar a “COMPRADORA”, dentro de até 15

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(quinze) dias, os seguintes documentos: cópia da certidão de casamento (nascimento
para solteira), CIC, RG, certidão de propriedade do imóvel descrito na CLÁUSULA
PRIMEIRA, certidão negativa de tributos incidentes sobre o imóvel, certidões negativas
dos Cartórios de Protestos, dos Distribuidores Cíveis, Trabalhistas, da Justiça Federal
e negativa da Receita Federal, inclusive Executivas Fiscais, respectivamente no
período de cinco e dez anos anteriores a esta data, documentação estas do local de
residência e do imóvel, expedidas em nome dos “VENDEDORES”, declaração do
síndico que está quites com o condomínio, com firma reconhecida e cópia da ata que o
elegeu”.
Com a apresentação dos documentos, a Autora verificou a
existência de ações em curso em nome do Réu Luís Paulo Luchetti Marques, que figura
como Réu nas ações indicadas na pág. 23, situação que importa, ao contrário do
afirmada na r. sentença, em risco à continuidade da execução do contrato, mormente
porque pode a Autora, em data futura, vir a ser demandada por fraude à execução.
Ademais, em razão das ações listadas na pág. 23, competia ao Réu apresentar certidões
de aquelas ações já se encontravam extintas ou que não teriam capacidade de reduzi-lo à
insolvência, ônus do qual não se desincumbiu.
Acrescente-se não ser razoável obrigar a Autora a assumir
risco que se procurou evitar justamente com a exigência dos documentos elencados no
contrato e cuja dispensa poderia ser interpretada, em Juízo, como indício de má fé.
O valor pago a título de entrada (R$ 25.000,00) foi
ofertado como sinal e princípio de pagamento e deve ser restituído à Autora, em razão
da não conclusão do contrato, por ato que somente pode ser imputado aos Réus. No
entanto, a devolução deverá ocorrer de forma diversa da estabelecida no parágrafo único
da cláusula quarta, uma vez que não se aplica o artigo 418 do Código Civil.

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O parágrafo único da cláusula quarta estabeleceu: “Caso
não seja possível lavratura da escritura por problemas documentais que coloque em
risco esta operação, os então VENDEDORES incorrerão a favor da COMPRADORA
na devolução em dobro do valor dado como sinal, em até 48 (quarenta e oito) horas
após a constatação” (pág. 18).
A cláusula em questão estabeleceu uma multa que tem
natureza distinta das arras, o que afasta a incidência do artigo 418 do Código Civil. A
referência ao valor do sinal tem caráter de prefixação de perdas e danos (cláusula penal),
sendo permitida sua redução pelo Juiz, quando verificar que a penalidade imposta é
excessiva, conforme enuncia o artigo 413 do Código Civil.
Anote-se, ainda, a possibilidade de alteração da cláusula
penal pelo Julgador, mesmo que de ofício, na forma de reiterado entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça, à vista da incidência do princípio da equidade, que
concede ao Poder Judiciário a possibilidade de se “proceder à redução da cláusula
penal, atentando-se ao princípio da equivalência material entre os contratantes, sem
olvidar, contudo, das particularidades, de cunho valorativo, presentes no caso
concreto, tais como a finalidade visada pelos contratantes, a gravidade da infração, o
grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do inadimplemento, o
interesse do credor na prestação, a situação econômica de ambas as partes, a sua boa
ou má-fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado e eventuais
contrapartidas que tenham beneficiado o devedor pela inclusão da cláusula penal”
(STJ, -REsp 1353927/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO).
Contudo, não se deve falar de má fé processual pelos
Réus, uma vez que não caracterizada qualquer das hipóteses caracterizadoras a tanto.

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Para essa condenação há de se levar em conta o preenchimento de certos requisitos,
conforme pronunciou o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ainda sob a égide do
anterior diploma processual civil: “PROCESSUAL CIVIL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.
REQUISITOS PARA SUA CONFIGURAÇÃO. 1. Para a condenação em litigância de
má-fé, faz-se necessário o preenchimento de três requisitos, quais sejam: que a conduta
da parte se subsuma a uma das hipóteses taxativamente elencadas no art. 17, do CPC;
que à parte tenha sido oferecida oportunidade de defesa (CF, art. 5.o, LV); e que da sua
conduta resulte prejuízo processual à parte adversa. 2.Recurso especial parcialmente
conhecido e, nesta parte, provido, para excluir do acórdão recorrido a condenação por
litigância de má-fé” (1.a Turma REsp 250.781/SP Rel. Min. JOSÉ DELGADO
DJU 19.6.00).
Com essas considerações, julgo o parcialmente procedente
o pedido formulado, para condenar os Réus a restituírem o valor do sinal (R$
25.000,00), acrescido de correção monetária a partir do respectivo desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da notificação a eles direcionada,
acrescido do percentual de 50% a título de perdas e danos, em adequação à cláusula
penal estabelecida no contrato.
Em razão da sucumbência, responderão os Réus pelo
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 12% do
valor da condenação, já considerado o trabalho realizado na fase recursal.
Nestes termos, dou parcial provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator