Tribunal: TJSP
Processo: 1012851-76.2014.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO. Ação indenizatória. Compra e venda de bem imóvel. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da parte ré. Preliminar de ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Integrantes do polo passivo que, pela teoria da aparência, formam uma unidade perante o consumidor, respondendo solidariamente. Mérito. Alegação de que não houve mora na entrega do bem, pois as chaves haviam sido entregues.

Ementa:
APELAÇÃO. Ação indenizatória. Compra e venda de bem imóvel. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da parte ré. Preliminar de ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Integrantes do polo passivo que, pela teoria da aparência, formam uma unidade perante o consumidor, respondendo solidariamente. Mérito. Alegação de que não houve mora na entrega do bem, pois as chaves haviam sido entregues. Não acolhimento. Provas que demonstram vícios construtivos que impediam a habitabilidade da unidade. Inadimplemento da obrigação caracterizado. Inversão da cláusula penal legítima, afastando-se, contudo, a condenação concomitante em lucros cessantes. Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça. Obrigação de dar. Panfleto que concedia aos compradores um vale compras e escritura gratuita do bem. Alegação de que a oferta não se aplicaria ao empreendimento objeto dos autos. Não acolhimento. Propaganda genérica em relação ao vale compras, para aquisição de uma unidade nos empreendimentos da parte apelante, até determinada data, sendo que os apelados adquiriram o imóvel dentro do prazo da oferta. Propaganda da escritura que faz menção à 1a fase do empreendimento, sendo que as requeridas não comprovaram que a aquisição do bem não se deu na referida fase. Danos morais devidos. Conduta que superou o mero dissabor de um inadimplemento contratual. Empreendimento imobiliário entregue com consideráveis vícios de construção e disponibilização efetiva para moradia após 14 (quatorze) meses do prazo final, já considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido, em parte mínima, somente para afastar a cumulação de multa contratual com lucros cessantes, decorrentes da mora na entrega do imóvel.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012851-76.2014.8.26.0224
Registro: 2020.0001034902
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012851-76.2014.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelados KONIKO
SAHIJO KAZAMA, FLAVIA KAZAMA e RALFH KAZAMA, são apelantes TRISUL
S/A CONSTRUTORA, CASTELBLANCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA. e TRISUL VENDAS CONSULTORIA EM IMÓVEIS LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012851-76.2014.8.26.0224
Voto no 2454
Apelação Cível no 1012851-76.2014.8.26.0224
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Guarulhos - 4a Vara Cível
Apelados: KONIKO SAHIJO KAZAMA, FLAVIA KAZAMA e RALFH KAZAMA
Apelantes: Trisul S/A Construtora, Castelblanco Empreendimentos Imobiliários SPE
Ltda. e Trisul Vendas Consultoria Em Imóveis Ltda
Juíza: Beatriz de Souza Cabezas.
APELAÇÃO. Ação indenizatória. Compra e venda de
bem
imóvel.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo da parte ré. Preliminar de ilegitimidade
passiva. Não acolhimento. Integrantes do polo passivo
que, pela teoria da aparência, formam uma unidade
perante o consumidor, respondendo solidariamente.
Mérito. Alegação de que não houve mora na entrega do
bem, pois as chaves haviam sido entregues. Não
acolhimento. Provas que demonstram vícios construtivos
que
impediam
a
habitabilidade
da
unidade.
Inadimplemento da obrigação caracterizado. Inversão da
cláusula
penal
legítima,
afastando-se,
contudo,
a
condenação concomitante em lucros cessantes. Temas 970
e 971 do Superior Tribunal de Justiça. Obrigação de dar.
Panfleto que concedia aos compradores um vale compras
e escritura gratuita do bem. Alegação de que a oferta não
se aplicaria ao empreendimento objeto dos autos. Não
acolhimento. Propaganda genérica em relação ao vale
compras,
para
aquisição
de
uma
unidade
nos
empreendimentos da parte apelante, até determinada
data, sendo que os apelados adquiriram o imóvel dentro
do prazo da oferta. Propaganda da escritura que faz
menção à 1a fase do empreendimento, sendo que as
requeridas não comprovaram que a aquisição do bem não
se deu na referida fase. Danos morais devidos. Conduta
que superou o mero dissabor de um inadimplemento
contratual. Empreendimento imobiliário entregue com
consideráveis vícios de construção e disponibilização
efetiva para moradia após 14 (quatorze) meses do prazo
final, já considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta)
dias. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente
provido, em parte mínima, somente para afastar a

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cumulação de multa contratual com lucros cessantes,
decorrentes da mora na entrega do imóvel.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
566/576, integrada às fls. 592/593, que, em ação de obrigação de fazer cumulada com
revisional de contrato, restituição de valores e indenização por danos morais e materiais,
julgou parcialmente procedentes os pedidos da petição inicial, nos seguintes termos: “a)
procedente o pedido dos autores e determino que as rés consertem o problema existente no
sistema hidráulico da unidade condominial adquirida pelos autores, bem como que
forneçam a estes gratuitamente, e de forma solidária, a escritura de compra e venda do
imóvel e o vale compras no valor de R$ 3.000,00 b) parcialmente procedente o pedido
referente aos lucros cessantes e condeno as rés, de forma solidária, a pagarem aos autores
o valor equivalente a 0,8% sobre o valor de comercialização do imóvel (R$ 484.500,00)
pelo período de 14 meses, que deverá ser corrigido monetariamente pela tabela prática do
E. TJSP desde a propositura da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar
da citação; c) parcialmente procedente o pedido no tocante à cláusula penal e condeno as
rés, de forma solidária, a pagarem aos autores o valor equivalente a 2% sobre o valor do
imóvel (R$ 484.500,00) pelo período de 14 meses, que deverá ser corrigido
monetariamente pela tabela prática do E. TJSP desde a propositura da ação e acrescido
de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; d) parcialmente procedente o pedido
referente à devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI e condeno as rés, de
forma solidária, a devolverem aos autores o valor de R$ 33.900,00, que deverá ser
corrigido monetariamente pela tabela prática do E. TJSP desde a propositura da ação e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; e) parcialmente procedente
o pedido de reparação por danos morais e condeno as rés a pagarem aos autores, de
forma solidária, o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) para cada um, que deverá ser
corrigido pela tabela prática do E. TJSP a partir desta data (STJ 362), e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e assim o faço com resolução do mérito,
nos termos do artigo 269, I, do CPC”.

A parte ré, ora apelante, sustenta preliminar de ilegitimidade passiva.

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No mérito, diz ser legal a cobrança dos valores atinentes à comissão de corretagem e taxa
SATI. Que não houve mora por parte da construtora para sanar os vícios que acometiam a
unidade imobiliária, razão pela qual não deve haver condenação em lucros cessantes.
Insurge-se, também, contra a condenação ao pagamento de multa contratual, vez que
inexistente no instrumento firmado entre as partes. No que tange à condenação em vale
compras e escritura gratuita, alega que referida promoção não se aplicava ao
empreendimento objeto dos autos. Por fim, aduz não ser hipótese de incidência de danos
morais.
Recurso regularmente processado, com preparo. Contrarrazões (fls.
627/647).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
Primeiramente, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva. Sob a
ótica consumerista, válida a teoria da aparência, segundo a qual, pelos olhos do adquirente
do imóvel, a compra é realizada com as empresas que com ele trataram, quais sejam, a
intermediadora, a incorporadora e a construtora. Fornecem, todas, o produto, respondendo
solidariamente.
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO. INDENIZAÇÃO E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Sentença de procedência parcial. Insurgência pelas rés. ILEGITIMIDADE
PASSIVA. Documentos relacionados ao empreendimento que contêm o
logotipo da TRISUL. Percepção gerada ao consumidor de inequívoca
parceria, sem possibilidade de distinguir a extensão e limites das

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obrigações de cada empresa participante da relação negocial, em
conformidade com seu objeto social. Situação que autoriza o
reconhecimento de sua legitimidade passiva, aplicável a teoria da
aparência e consequente responsabilidade solidária dos integrantes da
cadeia de consumo, sem questionamento quanto aos deveres imediatamente
assumidos por cada uma deles, o que deve ser resolvido internamente.
Preliminar afastada. (negrito nosso)
(TJSP, Apelação Cível no. 0022212-38.2012.8.26.0602, 9a Câmara de
Direito Privado, rel. Desembargadora Mariella Ferraz de Arruda Police
Nogueira, j. 16.10.2020).
O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e reconheceu a
abusividade da cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
porque é a “mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo
oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem”.
A questão foi julgada em sede de recursos repetitivos, nos autos do
REsp. no 1.599.511, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24 de
agosto de 2016:
“TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel”.
Assim sendo, deve ser reconhecida a abusividade da cobrança da taxa.
No tocante à Comissão de Corretagem, o Recurso Especial Repetitivo
(REsp 1551951/SP), pacificou o entendimento no seguinte sentido:

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"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
É devida a cobrança de comissão de corretagem, como visto, “desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Segundo se depreende do contrato trazido à colação às fls. 41/52, não
há cláusula alguma especificando o preço total da compra, somado dos valores relativos à
Comissão de Corretagem, concluindo-se que não houve a prévia informação, com o
destaque do valor da referida comissão, de modo que a cobrança da mesma tornou-se
indevida e deve ser restituída.
Sobre a mora na entrega, em que pesem as alegações da parte apelante
de não disponibilização da unidade, por parte dos adquirentes, para sanar os defeitos
existentes, fato incontroverso é que tanto os vícios da área comum, quanto o defeito
hidráulico especificamente suportado pelos apelados, impediam a habitabilidade (fls.
409/414).
Presente a mora, possível a inversão da cláusula penal. Todavia,
inaplicável a condenação concomitante com os lucros cessantes. Essa é a tese fixada nos
Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

“No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a

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construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial"
Remanesce a obrigação atinente ao vale compras e à escritura.
O folheto de fls. 54/55 confere aos adquirentes de unidades
imobiliárias das requeridas um vale compras no valor de R$3.000,00 (três mil reais), para
aquisições realizadas até 15.09.2012. Os apelados adquiriram o imóvel em 06.09.2012.
Há, também, a previsão de escritura gratuita para aquisição de imóvel
no empreendimento objeto dos autos, na 1a fase. A parte ré não fez prova de que a
aquisição do bem não fora realizada nesses termos, mantida, então a condenação.
Por fim, os danos morais são mantidos.
Pelo que se depreende da documentação juntada aos autos,
notadamente dos laudos periciais, a desídia da apelante superou a mera consequência
ordinária de um inadimplemento contratual, porquanto o empreendimento imobiliário
apresentou uma série de falhas técnico-construtivas que impediram, mesmo após o
pagamento integral do preço, a fruição do bem por 14 (quatorze) meses. Necessária,
portanto, a compensação à vítima, e desestímulo da conduta da parte ré.
Assim, reforma-se em parte a r. sentença, para afastar a condenação da
parte ré em lucros cessantes, tão somente, mantidas as demais disposições do julgado em
seus ulteriores termos.
Ante o resultado do julgamento do recurso, que mesmo com o parcial
provimento manteve quase que a totalidade dos pedidos autorais em seu desfavor, com

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fundamento no §11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios
sucumbenciais devem ser majorados para 12% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator