Tribunal: TJSP
Processo: 1036123-78.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Indenização. Vícios construtivos. Homologação de laudo pericial prévio, em produção antecipada de prova. Controvérsia quanto a três dos vícios apontados pelo primeiro perito. Realização de nova perícia, no âmbito desta ação. Possibilidade. Defeitos, na maior parte, configurados. Altura da edificação. Controvérsia resultante da denominação inapropriada de pavimentos situados acima de 1,20 m do

Ementa:
Indenização. Vícios construtivos. Homologação de laudo pericial prévio, em produção antecipada de prova. Controvérsia quanto a três dos vícios apontados pelo primeiro perito. Realização de nova perícia, no âmbito desta ação. Possibilidade. Defeitos, na maior parte, configurados. Altura da edificação. Controvérsia resultante da denominação inapropriada de pavimentos situados acima de 1,20 m do perfil do terreno como "subsolos". Impacto no sistema de proteção contra incêndio e na demanda de elevadores. Necessidade de implantação de chuveiros automáticos e de outros dois elevadores. Ausência, porém, de obrigatoriedade de implantação de controle de fumaça e plano de intervenção de incêndio, bem como de readequação da rampa de acesso de pedestres e de redimensionamento dos elevadores já existentes. Descabimento dos danos materiais postulados, próprios do regime de sucumbência, pena de bis in idem. Dano moral não configurado. Distribuição sucumbencial revista. Sentença nestes pontos revista. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000515282
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1036123-78.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMINIO EDIFICIO OSCAR FREIRE OFFICE, é apelado LIBRA EVEN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U. Sustentação oral da dra. Fabiana Bettamio.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
CLAUDIO GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1036123-78.2017.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OSCAR FREIRE OFFICE
Apelado: LIBRA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
Juiz: Dr. Alexandre Bucci
Voto n. 21.788

Indenização. Vícios construtivos. Homologação
de laudo pericial prévio, em produção antecipada de
prova. Controvérsia quanto a três dos vícios apontados
pelo primeiro perito. Realização de nova perícia, no
âmbito desta ação. Possibilidade. Defeitos, na maior
parte, configurados. Altura da edificação. Controvérsia
resultante da denominação inapropriada de pavimentos
situados acima de 1,20 m do perfil do terreno como
“subsolos”. Impacto no sistema de proteção contra
incêndio e na demanda de elevadores. Necessidade de
implantação de chuveiros automáticos e de outros dois
elevadores. Ausência, porém, de obrigatoriedade de
implantação de controle de fumaça e plano de
intervenção de incêndio, bem como de readequação da
rampa de acesso de pedestres e de redimensionamento
dos elevadores já existentes. Descabimento dos danos
materiais
postulados,
próprios
do
regime
de
sucumbência, pena de bis in idem. Dano moral não
configurado.
Distribuição
sucumbencial
revista.
Sentença nestes pontos revista. Recurso parcialmente
provido.
Cuida-se de recurso de apelação
interposto contra sentença (fls. 4.794/4.832) que julgou parcialmente
procedente a ação, para o fim de (i) condenar a construtora ré a efetuar
reparos e sanar patologias ligadas a oitenta e um vícios endógenos e não
controvertidos, sobretudo os abordados nos itens “a/r” do capítulo

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decisório “Obrigação de Fazer
Delimitação”, de acordo com
cronograma fixado pelo perito oficial, na fase de liquidação de
sentença; (ii) condená-la, também, ao reembolso da importância gasta
pelo condomínio autor com obras emergenciais, no valor de R$
54.146,11, negados os demais danos materiais e morais postulados. Em
razão da sucumbência recíproca, as custas foram repartidas na
proporção de 60% para o autor e 40% para a ré, assim como na medida
cautelar em apenso, arbitrados honorários sucumbenciais respectivos de
15% e 10% do valor atualizado da causa.
Sustenta o condomínio autor, em sua
irresignação, depois de demandar o recolhimento diferido ou parcelado
das custas do preparo, preliminarmente, que a sentença é nula por
cerceamento de prova, tendo em vista o pedido formulado de expedição
de ofício ao Corpo de Bombeiros, que é essencial diante da clara
suspeita de falsidade ideológica do projeto que deu lugar ao AVCB; que
nula, também, por considerar vigente o Decreto Estadual 46.076/01,
sendo que o próprio AVCB alude ao Decreto Estadual 56.819/11; que
igualmente nula porque imprestável o laudo pericial produzido, que não
respondeu aos questionamentos levantados a respeito da divergência
entre as plantas enviadas à Prefeitura Municipal e ao Corpo de
Bombeiros e em relação à ausência de rota de fuga no piso Garden,
conforme restou demonstrado; que a sentença também deixou de
observar a revogação da cláusula da convenção condominial de
proibição expressa da circulação de pessoas pela rampa da garagem.
Ainda em preliminar, defende que devida a integração da sentença no
que concerne à explicitação de todos os vícios não controvertidos,

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havida recusa injustificada em sanar omissão alegada em embargos
declaratórios, com reflexo na distribuição sucumbencial. Requer,
portanto, a anulação da sentença com a baixa dos autos para retomada
da instrução ou, ao menos, a conversão do julgamento em diligência.
No mérito, assevera que a sentença
desconsidera por completo o teor do laudo pericial homologado no
âmbito da cautelar de produção antecipada, adotando apenas as
conclusões externadas pelo perito desta ação, embora preclusas as
discussões suscitadas pela ré. Defende, ademais, que o laudo em
questão contém inúmeras contradições, a uma, porque ficou
demonstrado que o edifício em questão possui altura de 32,04m e não
aquela informada ao Corpo de Bombeiros, de 24,84 m, pois na verdade
os pisos tidos por subsolos possuem ventilação natural e estão acima do
nível do terreno, além de possuírem aproveitamento para atividades de
permanência humana. Argumentam que, conforme apontou o primeiro
laudo pericial, é obrigatória a instalação de chuveiros automáticos,
plano de emergência e sistema de controle de fumaça. Ponderam ainda
ter restado comprovada desde o primeiro laudo a necessidade de
implantação de outros dois elevadores, tendo em vista a população
diária de mais de mil pessoas no edifício. No mais, sustenta, sob o pálio
da causalidade, que deve ser ressarcida de tudo o quanto gasto judicial e
extrajudicialmente em função das patologias apontadas, assim
relativamente ao pagamento de honorários periciais, contratuais e
sucumbenciais, os últimos relativamente à produção antecipada. Postula
a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos
morais, diante do sério abalo à sua honra objetiva, diante da péssima

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impressão no mercado derivada da edificação deficientemente realizada
e reparada somente em virtude da propositura da cautelar, sem contar o
largo tempo decorrido, tanto que requerida a imposição de multa. Por
último, quanto à sucumbência, defende o seu decaimento mínimo em
menos de 27% do valor da causa e que, se mantida a sucumbência
recíproca, de toda forma a sentença não explicitou nenhum critério
objetivo para a imposição em seu desfavor do pagamento de verba
honorária num percentual maior que o devido pela ré.
Recurso regularmente processado e
respondido (fls. 4.974/5.003).
É o relatório.
Em primeiro lugar, conhece-se do
recurso.
As custas de preparo correspondentes à
presente apelação são bastante elevadas, estão no teto, e o condomínio
demonstrou a impossibilidade momentânea de efetuar o recolhimento,
ausente provisão para o pagamento das despesas dos próprios
funcionários e constando fundo de reserva equivalente a apenas R$
11.167,59. Mesmo se considerada a provisão de FGTS/multa rescisória
no valor de R$ 82.578,73, ainda não é possível inteirar o preparo.
Além disso, considerado o quanto já
despendido em razão da discussão dos vícios presentes e em face

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especialmente do período de pandemia que corre, não se entende ser o
caso de submeter os condôminos, desde já, a novo rateio.
Portanto, é caso de se deferir o
diferimento pretendido, lembrando inclusive que, mais que isso, a
própria isenção hoje se autoriza no artigo 98, par. 5o, do CPC.
Depois, não colhe a alegação de
preclusão em relação à matéria técnica em vista da homologação do
laudo pericial realizado na produção antecipada. Embora produzido
mediante regular contraditório, observa-se que a própria decisão
homologatória cuidou de relegar a discussão quanto ao mérito da prova
para esta ação principal.
Confira-se o seguinte excerto da
referida decisão, com cópia a fls. 596 (fls. 2.663 do Processo n.
0079806-61.2012.8.26.0100): “a ação de produção antecipada de
provas constitui medida cautelar voltada a salvaguardar interesse da
parte na demonstração de fato que ampara ou virá a amparar
pretensão a ser deduzida em Juízo, ante o risco de perecimento dos
vestígios caso se aguarde a fase de instrução probatória em processo
de conhecimento. Neste tipo de ação não se questiona nem se discute o
conteúdo da prova em si, mas apenas e tão somente a regularidade
formal de sua realização. O conteúdo probatório será analisado na
futura demanda principal, o que inclui o oportuno exame das
divergências técnicas verificadas entre perito e assistente técnico no
curso dos trabalhos periciais.”

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No
mesmo
sentido,
caminha
a
jurisprudência deste Tribunal:
“Produção
antecipada
de
provas.
Perícia para constatar defeito em piso de porcelanato. Análise apenas
do aspecto formal. Homologação pelo juiz. Mérito a ser analisado no
processo principal. A sentença de homologação em processo cautelar
de produção antecipada de provas tem eficácia apenas documental e
não obriga o Juiz do processo principal a adotar o trabalho técnico.
Bem por isso a análise há de ser feita apenas pelo seu aspecto externo,
sendo vedada incursão sobre o mérito. Recurso improvido.” (TJSP,
Apelação com Revisão 9151514-71.2005.8.26.0000, rel. Des. Renzo
Leonardi, 32a Câmara do D.SEXTO Grupo (Ext. 2° TAC), j.
24.11.2005)
“Não se discute a prova, em si mesma,
na medida cautelar de produção antecipada de provas, como também
não se colima proferir qualquer decisão concernente à referida prova
produzida. Assim, a sentença homologatória prolatada nesta ação
implica, tão só, o reconhecimento da eficácia das informações
coligidas. Mas isto, única e tão somente, em seu aspecto formal.
Inocorre, por via de consequência, a apreciação e o subsequente
julgamento do pedido a ser formulado na ação principal.” (TJSP, Ap.
civ. n. 0042325-65.2009.8.26.0554, rel. Des. Adilson de Araujo, 31a
Câmara de Direito Privado, j. 14.02.2012)

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É dizer então que, na aferição do
conteúdo da prova, não se impede depois, na demanda principal, que
nova avaliação técnica se proceda, em complementação até à anterior,
conforme o litígio se ponha.
Na espécie, a construtora apresentou
parecer de assistente técnico parcialmente divergente, com ao menos
vinte pontos de discordância em relação às conclusões expendidas pelo
perito da produção antecipada, sustentando ora a ausência de vício, ora
a subjetividade do dano apontado, porque ausente comprovação de
prejuízo ao desempenho do sistema instalado; ora ainda a configuração
de falha de manutenção eficiente, que incumbia ao próprio condomínio.
Apresentou, também, lista de vícios construtivos em relação aos quais
manifestou concordância total ou parcial (fls. 3.889/3.918).
Sobreveio, então, decisão saneadora nos
seguintes termos (fls. 4.031/4.033): “impossível o julgamento
antecipado, haja vista que não se pode simplesmente atribuir-se graus
de imutabilidade absoluta e não possibilidade de questionamento ao
laudo extraído da Produção Antecipada de provas, sendo certo que
raciocinar em sentido contrário seria gravemente cercear o direito de
defesa que deve ser assegurado à requerida”, determinando a
realização de prova pericial também nesta ação, tendo em vista as
divergências de índole técnica levantadas pela ré. Assim, delimitou
como objeto da prova a apuração das “efetivas responsabilidades da
requerida em confronto com os pedidos da exordial, indicando-se,
ainda, a imprescindibilidade das obras de reparação reclamadas pelo

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autor, com atenção especial aos temas da passarela (primeiro subsolo),
acesso de pedestres ao condomínio, segurança contra incêndio,
acessibilidade, dentre outros possíveis pontos de abordagem relevantes
para a lide que sejam eventualmente suscitados pelas partes”.
De mais a mais, sabido que autorizada a
realização de segunda perícia quando a matéria não se considerar
suficientemente esclarecida, objetivando-se a correção de omissões ou
inexatidões dos resultados obtidos com a primeira (art. 480, caput e par.
1o do CPC).
Nem acode argumentar que o juiz, a
quem cabe apreciar o valor de um e de outro (par. 3o do mesmo artigo),
tenha desconsiderado por completo as anotações do primeiro laudo
pericial, de objeto bastante mais amplo que o segundo, restrito aos
pontos de divergência. A propósito, a construtora foi compelida, em
liminar, a efetuar os reparos apontados no primeiro laudo pericial em
relação aos vícios não controvertidos. Ademais, a execução de tais
reparos foi objeto de análise pelo segundo perito, que asseverou que “as
obras
realizadas
pela
construtora
aparentemente
estão
em
conformidade com o laudo homologado judicialmente, existindo
algumas anomalias a ser reparadas, conforme pode ser observado na
relação de problemas existentes apontados no item 5 do laudo” (fls.
4.320).
Ainda nesta senda, a sentença é clara ao
condenar definitivamente a ré na obrigação de reparar as falhas

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incontroversas, estabelecendo, aliás, acompanhamento pelo perito do
cronograma de obras na fase de liquidação. Confira-se: “em primeiro
plano será enfrentado o pedido voltado à imposição de obrigação de
fazer em desfavor da requerida, assistindo ao condomínio autor parcial
razão nesta vertente de litigância, por isso mesmo é que ora
confirmados aqui, em parte, os comandos antecipatórios postos na
decisão interlocutória de páginas 3365/3368. (...) Inegável o contexto
de irregularidades construtivas que pesam sob os ombros da requerida,
irregularidades estas que foram efetivamente comprovadas no âmbito
do laudo produzido na Medida Cautelar e também no âmbito da
presente Ação anote-se que a decisão antecipatória de páginas
3365/3368 dos autos pese embora mereça parcial confirmação, deve
ser confirmada, o que se justifica respeitando-se ao alcance decisório
ora delimitado. Tal se dá porquanto em matéria de obrigação de fazer
não se afastando por nenhuma excludente a responsabilidade
contratual da requerida perante o condomínio se impõe à requerida
atender ao cronograma de reparos apresentado (páginas 3763/3765)
cronograma este depois atualizado (páginas 4677/4692).” (fls.
4.808/4.810).
Assim, acrescente-se, era desnecessária
a explicitação na sentença de todos os danos sujeitos à recuperação pela
construtora, afastada a alegação de omissão a este respeito.
Noutro giro, se o próprio autor pugnava
pelo julgamento antecipado, forçoso concluir que não houve

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cerceamento se, a despeito disso, realizada perícia. Ademais, o perito
por duas vezes prestou esclarecimentos face aos questionamentos das
partes, os quais, ao que se crê, foram adequadamente respondidos, em
relação à existência de rota de fuga e à relevância prática das diferenças
entre os projetos apresentados à Prefeitura Municipal e ao Corpo de
Bombeiros; ou, sobretudo, entre as disposições de um e de outro
Decreto, mas de todo modo os quais, num e noutro caso, segundo se
entende, a edificação desatende.
De mais a mais, é desnecessária a
expedição de ofício ao Corpo de Bombeiros, que efetuou reanálise do
empreendimento vistoriado (v. resposta ao Formulário de Atendimento
Técnico, de 4 de dezembro de 2015). Suficiente, portanto, a prova
produzida para a análise da controvérsia suscitada pelo apelante, acerca
da incorreção da altura da edificação, alegadamente diversa pela
denominação inadequada dos pavimentos inferiores.
Tampouco
colhe
a
asserção
de
imprestabilidade do laudo diante da constatação de que às suas
conclusões, no que a seu contento, o apelante acede. Anote-se, neste
sentido, que, em relação à passarela, cuja demolição se preconizava no
laudo anterior, passou o autor a admitir a possibilidade de sua
readequação, conforme as medidas de recuperação sugeridas no laudo
seguinte (fls. 4.423).
Bem se vê, portanto, que ausente
nulidade, por vício de fundamentação ou cerceamento, na sentença

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recorrida. O contrário seria admitir que a prova produzida fosse
suficiente somente quando favorável à tese do apelante.
No mérito, a sentença merece reparo,
posto que apenas em parte.
Cinge-se a controvérsia, em síntese, aos
seguintes vícios construtivos apontados no primeiro laudo pericial, de
responsabilidade da construtora, e descartados pelo segundo perito: (i)
sistema de incêndio, considerada a altura da edificação, a necessidade
de implantação de chuveiros automáticos, controle de fumaça e plano
de intervenção de incêndio; (ii) desconformidade da quantidade e da
dimensão dos elevadores instalados no edifício para atender à demanda
diária, sendo necessária a implantação de outros dois, como medida de
acessibilidade; (iii) ainda no que concerne à acessibilidade,
necessidade de adequação da entrada de pedestres pela garagem,
indevidamente feita pela rampa, em comprometimento à segurança dos
transeuntes.
De início, quanto ao primeiro e ao
terceiro pontos, a divergência de entendimento entre os experts tem
origem na altura total considerada para a edificação, de onze
pavimentos: 32,04m no laudo da produção antecipada e 24,84m no da
ação presente.
Assevera o primeiro perito: “o Projeto
teve como orientação que a altura da edificação deve ser considerada

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do piso do 7o Pavimento até o piso do setor de Embasamento,
perfazendo a altura total de 24,84 metros, excluindo-se do total da
altura o 1o e o 2o Subsolo, utilizando-se da premissa de que os mesmos
não teriam aproveitamento para quaisquer atividades ou permanência
humana, conforme previsto em legislação. Ocorre que o 1o e o 2o
Subsolo possuem aproveitamento para atividade ou permanência
humana, pois nesse local ficam os funcionários da garagem que foi
locada pelo condomínio (Empresa Garage INN). Portanto, a altura
correta para dimensionamento das Exigências Mínimas das Medidas de
Segurança contra Incêndio deveria ser de 32,04 m (trinta e dois metros
e quatro centímetros), somando-se as alturas do 1o e 2o Subsolo” (fls.
534/535).

Em contrapartida, o segundo perito
pontuou que “no item 4, após análise do Capítulo II art 3o alínea I do
Decreto Estadual 46076/01, que define a altura da edificação, é
concluído que a medida da altura do prédio é a partir do piso
considerado nível de descarga que é o piso térreo, totalizando 24,84m,
com as medidas de segurança correspondentes, conforme tabela 6D do
Decreto Estadual 46076/2001 que foi obedecida para aprovação
projeto”, altura referendada pelo Corpo de Bombeiros na resposta ao
Formulário de Atendimento Técnico 014594-2/2015 (fls. 4.306 e
4.308), mas que considerou o empreendimento aprovado conforme o
Decreto Estadual 56.819/11.
Pois bem. O perito. na ação, considerou
que a aprovação do Projeto Técnico 521/2010 se deu quando ainda

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vigente o Decreto Estadual anterior, embora o primeiro Auto de
Vistoria (AVCB n. 944.956) seja datado de setembro de 2011, na
vigência do Decreto Estadual 56.819/11: “a crítica é improcedente, o
Parecer Técnico elaborado pelo Sr. Sergio Agassi, Coronel do Corpo
de Bombeiros, juntado às fls. 4.388/4.405, está correto, conforme
análise a seguir. O Alvará no 2009/31020-00 para construção do
prédio em questão com 8(oito) andares e 3(três) subsolos, foi expedido
no dia 08.08.09, através de processo no 2008/0190051-0, cujo decreto
em vigor que regulamentava questões de segurança contra incêndio em
edificações era o Decreto Estadual 46.076/01. O Projeto Técnico
0521/10 do edifício em questão, foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros
em 01.04.10, data anterior ao Decreto Estadual 56.819/11 em vigor,
datado de 10.03.11, conforme abaixo parcialmente reproduzido e
indicado”.
Sucede
que,
apreciadas
tanto
as
disposições do Decreto Estadual 46.076/01, quanto as do Decreto
Estadual 56.819/11, tem razão o autor em relação à incorreção da altura
do edifício.
Com efeito, tomadas as disposições do
primeiro decreto, tem-se que a altura da edificação é “a medida em
metros entre o ponto que caracteriza a saída ao nível de descarga, sob
a projeção do paramento externo da parede da edificação, ao piso do
último pavimento, excluindo-se áticos, casas de máquinas, barriletes,
reservatórios de água e assemelhados” (art. 3o, I, primeira parte), sendo
que, “para fins de aplicação deste Regulamento, na mensuração da

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altura da edificação não serão considerados os subsolos destinados
exclusivamente a estacionamento de veículos, vestiários e instalações
sanitárias ou respectivas dependências sem aproveitamento para
quaisquer atividades ou permanência humana” (art. 19, I).
Por sua vez, o decreto posterior alterou
o art. 3o, I, modificando o conceito de altura da edificação para fins de
medidas de segurança contra incêndio, que passou a ser a medida em
metros do piso mais baixo ocupado ao piso do último pavimento,
excluindo, de igual maneira, “os subsolos destinados exclusivamente a
estacionamento de veículos, vestiários e instalações sanitárias, áreas
técnicas
sem
aproveitamento
para
quaisquer atividades ou
permanência humana” (art. 20, I). E, realmente, tornou desnecessária a
implantação de quaisquer medidas de segurança nos subsolos, de
quaisquer ocupações, com área de até 50 m2 (art. 29 e Tabela 7).
Ocorre que, quanto à destinação dos
andares inferiores, e conforme ambos os decretos, não são considerados
subsolos os pavimentos que possuírem ventilação natural e tiverem sua
laje de cobertura acima de 1,20m do perfil do terreno. Pois tal o que
sucede na espécie. Com efeito, conforme se depreende da planta
aprovada junto ao Corpo de Bombeiros, o último pavimento,
denominado de 2o Subsolo, possui laje de cobertura situada 3,96 m
acima do nível da rua. Portanto, em que pese a nomenclatura adotada,
não pode ser considerado, para fins de aplicação das medidas de
segurança previstas no decreto, como subsolo e, assim, o 1o Subsolo.
Mas, ao que se vê, o Corpo de Bombeiros considerou neste escopo

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apenas o Embasamento, o Térreo e o 1o a 7o Pavimentos.
E, se é assim, no que concerne ao ponto
(i), o recurso colhe em parte, pois, tratando-se de edificação com altura
real de 32,04 m, realmente, conforme a Tabela 6D, é obrigatória a
instalação de chuveiros automáticos. Mas é desnecessária a
implementação de controle de fumaça e de plano de intervenção de
incêndio, previstos para edificações com altura superior a sessenta
metros (fls. 4.945).
Neste cenário, não interfere no deslinde
a discussão quanto às diferenças das plantas de cada qual dos projetos
apresentados, seja à Municipalidade que deu azo ao Alvará de
Execução n. 2009/31020-00 , seja ao Corpo de Bombeiros que
lastreia o Auto de Vistoria , discriminadas no item 4.5.3 do laudo
pericial (fls. 4.294/4.302). Conforme explanou o perito, trata-se de
pequenas alterações de ordem funcional e que, acrescenta-se, estão
atreladas à discussão quanto à configuração ou não de atividade de
permanência humana nos pavimentos iniciais, mas, como se viu, a cuja
análise não se condiciona a instalação de chuveiros automáticos no
empreendimento.
No mais, a respeito da rota de fuga, em
resposta ao quinto quesito suplementar (fls. 4.494), o perito asseverou:
“as unidades 213 e subsequentes são compartimentadas no sentido
horizontal em 2(duas) áreas, com acesso ao conjunto de salas na
prumada denominada Garden e outra por porta corta fogo, além da

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escada de segurança. A porta da unidade 213 foi alterada em relação
ao projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros e estava localizado
depois da porta corta fogo que compartimenta essa sala”. Depois,
diante de crítica formulada pelo autor (fls. 4.615), anotou: “a crítica é
improcedente, os conjuntos 213/218 possuem rota de fuga, conforme
apontado no Parecer Técnico juntado às fls. 4.388/4.405, o qual levou
em consideração o Decreto Estadual 46.076/01, em vigor na época da
aprovação perante ao Corpo de Bombeiros, conforme pode ser
verificado na crítica anterior. Sobre a situação do conjunto 213/218,
esta ala do pavimento possui um conjunto de salas que estão
compartimentadas em relação ao restante do piso, com uma área
aproximada de 400m2, conforme esclarecido no item 5.3, sendo que em
nossa visita não encontramos o selo de conformidade na porta do
conjunto 213 que deve ser do tipo corta fogo que concorre também
para manter a compartimentação do conjunto de salas, principalmente
se forem interligadas. Esta porta foi mudada em relação ao projeto
aprovado no Corpo de Bombeiros e ficava depois da porta corta fogo
que compartimenta essa ala”.
Ainda, do item 5.7 do parecer emitido,
extrai-se que “o prédio possui uma escada de segurança conforme letra
g das notas referentes a tabela 6 Da IT-11/2004, atendendo todos pisos
elevados até o piso de descarga (térreo). A prumada GARDEN possui
uma escada adicional do 1o pavimento ao piso térreo, sendo os
pavimentos servidos por duas escadas” (fls. 4.396). Refuta-se, portanto,
a alegação do autor de que o Piso Garden não possua rota de evacuação.

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Por
sua
vez,
a
divergência
de
entendimento entre os experts a respeito da altura da edificação teve
repercussão no número considerado para a população flutuante total no
edifício, que é parâmetro de cálculo da demanda de elevadores. Neste
sentido, observa-se que ambos os peritos se guiaram pelo mesmo
método de cálculo, conforme a Tabela 12.6.1 da Lei 11.228/92 e a NBR
5.665/87, mas encetaram cálculo de tráfego distintos: o segundo,
seiscentas e quarenta e um indivíduos e o primeiro, novecentos e quinze
indivíduos em média (fls. 556/559), tendo em vista a quantidade de
pavimentos acrescida.
Na espécie, o cálculo de três elevadores
atende à demanda de até seiscentas e oitenta pessoas, se somados ao
elevador que liga o Piso Garden ao 2o Subsolo e ao elevador
disponibilizado aos usuários da passarela. Mas tal o que se torna
insuficiente diante da nova demanda calculada, restando demonstrada a
necessidade, nos termos do primeiro laudo pericial, de mais um
elevador para os três primeiros pavimentos e de outro entre o primeiro
de todos e o nível da rua, com finalidade de acesso externo (fls.
556/559). Neste ponto (ii), o recurso também medra.
A irresignação não prospera, porém, no
que concerne ao alegado subdimensionamento dos elevadores. Com
efeito, constatou-se que os elevadores instalados possuem largura de
800 mm, dimensão em conformidade aos projetos apresentados, à Lei
11.228/92 e às Normas de Acessibilidade NBR 9050/04, atendendo,
pois, à demanda de pessoas com necessidades especiais. Situam-se,

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ademais, em área de circulação que prescinde de ventilação natural e as
portas possuem abertura de aeração dezoito vezes superior à exigida
pela legislação (2,94 m2 contra os 0,16 m2 exigidos).
No tocante ao ponto (iii), a sentença não
se altera.
Não se ignora a revogação do item 8 do
art. 19 da convenção condominial, revertendo a proibição expressa de
circulação de pedestres pela garagem, salvo nos casos prévia e
expressamente comunicados, conforme ata de reunião condominial
realizada em abril de 2013, juntada à réplica (fls. 3.881). Ocorre que,
seja como for, o empreendimento foi construído de forma a permitir a
circulação conforme convencionalmente previsto (esclarece o perito a
fls. 4.322), repise-se, existindo elevador destinado tão só à área de
estacionamento e ao pavimento térreo, em conformidade ao projeto
aprovado pela Prefeitura: “o projeto 02/10 planta do 3o subsolo -
garagem, aprovado através de Alvará de Execução no 2009/31020-00,
datado de 08.08.09, aponta que o acesso de pedestres seria efetuado
pela Rua Oscar Freire pela escada ou através de elevador utilizando a
passarela, sendo a rampa destinada à entrada e saída de veículos” (fls.
4.277).
A propósito, veja-se que a revogação da
vedação ao acesso de pedestres pela rampa tem origem em reclamações
dos usuários quanto à dificuldade de acesso à rua, conforme se
depreende da citada ata: “avulsos e mensalistas da garagem não

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aceitam deixar seus carros na garagem e ter que percorrer o caminho
internamente pelo Condomínio, o qual consiste em subir até a
Recepção, Piso Garden, e então caminhar pelos espelhos d'água,
floreiras e descer as escadas ou pelo elevador e, para buscar o carro,
ter que percorrer o caminho inverso, quando podem, a seu ver, descer e
subir pela rampa” (fls. 3.881). Mas o que não configura vício
endógeno, inexistindo risco à segurança dos transeuntes que derive de
decisão da própria massa condominial, infringindo o projeto técnico.
Assim, tem-se, no limite, medida de aprimoramento a ser custeada pelo
Condomínio, ressaltando-se que a destinação dos “subsolos” como
garagem resulta de disposição convencional, que sucede ao projeto
técnico e, portanto, não tem qualquer relação com a demandada.
Enfim, no que se refere à obrigação de
fazer, é patente a responsabilidade da requerida de sanar os vícios
endógenos reclamados pelo autor, apontados no laudo pericial
homologado na cautelar, exceto no que concerne à implantação de
sistema de controle de fumaça e plano de intervenção de incêndio, bem
assim ao redimensionamento dos elevadores e à adequação da rampa de
acesso de pedestres pela garagem.
Já no quer tange à indenização pelos
demais danos alegados, a irresignação não comporta acolhimento.
Com efeito, em relação aos honorários
contratuais, a orientação predominante nesta Câmara, com a ressalva da
posição pessoal deste relator, é a de que inviável ressarcimento de verba

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fora da previsão processual de imposição sucumbencial. E também não
se ignora a atual posição da Corte Superior, que reforça a orientação
predominante da Câmara, no sentido do descabimento do ressarcimento
dos honorários contratuais (v.g. REsp 1.566.168/RJ, Rel. Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, j. 27/04/2017; AgInt no REsp
1304713/SC, Rel. Ministro Antônio Carlos Ferreira, j. 27/06/2017;
AgInt no AREsp 770.218/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 02/05/2017; REsp 1.568.935/RJ, Rel. Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 05/04/2016)
De igual maneira, a remuneração de
assistente técnico já se vê abarcada pelo regime da sucumbência,
conforme o art. 84 do CPC (art. 19, §2o, do CPC/73).
No mais, é tranquilo o entendimento de
que a verba honorária, na produção antecipada, se mede não pelo
resultado do exame pericial pleiteado, mas pela resistência oposta à sua
produção.
Ocorre que, no presente caso, relegada a
imposição sucumbencial correspondente à cautelar para a ação presente.
Sendo assim, acertada a consideração da sentença de que tais verbas não
comportam restituição deslocada do regime de decaimento, que
transitou nos moldes declinados na origem, ausente irresignação do
apelante em relação à distribuição arbitrada para a produção antecipada,
bem como da apelada que a propósito se insurgiu somente nas
contrarrazões
repartidos os ônus na proporção de 60% para o

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Condomínio e 40% para a construtora.
De resto, não se entende cabível a
indenização moral postulada.
Com relação ao condomínio, no âmbito
da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça assente a orientação
de que, porquanto massa patrimonial despersonalizada, não é ele
próprio dotado de honra objetiva; aponta-se que “qualquer ofensa ao
conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma
ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem
goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o
ato lesivo seja a este endereçado” (STJ, Resp. n. 1.736.593, Terceira
Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 11.02.2020. No mesmo sentido:
STJ, Resp. n. 1.177.862, Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi,
j. 03.05.2011; AgInt no Resp. 1521404, Terceira Turma, rel. Min.
Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.10.2017).
Certo que, no âmbito da Segunda
Turma, já se decidiu haver legitimidade ao Condomínio para reclamar
indenização moral, desde que demonstrada lesão à honra objetiva, tendo
em vista a equiparação com o tratamento conferido à pessoa jurídica
(STJ, AgRg no AResp. n. 189.780, Segunda Turma, rel. Min.
Assusete Magalhães, j. 09.09.2014).
Mas, de todo modo, e como é sabido, a
tanto não se pode considerar a menos valia decorrente de vícios que,

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sabidamente, traduz perda econômica para os condôminos, não ao
condomínio.
Por derradeiro, no que concerne à
imposição sucumbencial, o apelante tem razão. Ausente modo de se
aferir o total do proveito econômico das partes com o resultado da
demanda, resta o critério do valor da causa. Mas, quanto ao percentual
do sucumbimento, os vícios ditos incontroversos foram objeto de
liminar depois confirmada e, de todo modo, acode a causalidade, porque
em razão de sua ocorrência e ausência de anterior reparo foi necessário
o ajuizamento. Ademais, os valores indicados na apelação não foram
especificamente impugnados para fins de definição ao menos da
extensão de decaimento de cada qual das partes. Insista-se, ao que não
se subtraem os vícios ditos incontroversos, mas afinal então existentes e
objeto de condenação.
Assim,
entende-se
que
os
ônus
sucumbenciais na presente ação devam ser repartidos na proporção de
73% para o apelado e de 27% para o apelante, na mesma proporção
invertidos e redefinidos os honorários arbitrados, tomada a base total de
cálculo de 15%.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
CLAUDIO GODOY
relator