Tribunal: TJSP
Processo: 1012665-88.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO DE 85% DAS PARCELAS PAGAS
- Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO DE 85% DAS PARCELAS PAGAS
- Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título" - compromisso de compra e venda não foi levado à registo;
- Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago – súmula 1 do TJSP, precedentes.
- Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%).
RECURSO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000095672
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012665-88.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é requerente
WYLLIAN VILASBOAS DA SILVA, é requerido RODOBENS INCORPORADORA
IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Seção de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1012665-88.2019.8.26.0576
VOTO 27253
APELANTE: WYLLIAN VILASBOAS DA SILVA
APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA.
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 8a VARA CÍVEL
ASSUNTO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: PAULO ROBERTO ZAIDAN MALUF
EMENTA
APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

AUSÊNCIA
DE
REGISTRO

RESCISÃO
POR
INCAPACIDADE FINANCEIRA
RESTITUIÇÃO DE 85%
DAS PARCELAS PAGAS
- Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a
alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade
fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente
Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” -
compromisso de compra e venda não foi levado à registo;
- Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem
conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do
contrato
por
impossibilidade
financeira
superveniente
do
adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago súmula
1 do TJSP, precedentes.
- Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça (entre 10% a 25%).
RECURSO PROVIDO
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 156/160,
cujo relatório se adota, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, para declarar
rescindido o contrato a partir do ajuizamento da ação, servindo a sentença para constituir a parte
devedora em mora, consolidando a propriedade em nome do fiduciário.
Diante da sucumbência, condenou o autor ao pagamento das custas e despesas
processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.
Entendeu o MM. Magistrado a quo, que o pedido de rescisão contratual serve para
constituir o devedor em mora.
Irresignado, o autor apelou.

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Aduziu, em suma, que a r. sentença é extra petita, na medida em que decidiu de
forma diversa da postulada pelas partes, como a constituição em mora. Sustentou que não estava
em mora quando do ajuizamento da demanda, de modo que não cabe ao d. Magistrado rescindir o
contrato por sentença e constituir em mora o autor. Concluiu que tem direito à devolução das
quantias pagas.
Processado o apelo independentemente do recolhimento do preparo respectivo
(parte beneficiária da justiça gratuita), vieram contrarrazões, tendo os autos vindo a este Tribunal.
É o relatório.
Trata-se de ação movida por Wyllian Vilasboas da Silva em face de Rodobens
Incorporadora Imobiliária 363 SPE Ltda.., em que pretende o autor a rescisão do compromisso de
compra e venda gravada com cláusula de alienação fiduciária e restituição de 90% dos valores
pagos, em parcela única.
Infere-se dos autos que as partes firmaram em 30 de agosto de 2017 contrato de
compra e venda de um lote urbano denominado Jardim dos Buritis, na R$98.712,98. O autor já
efetuou o pagamento de R$30.758,56.
Pois bem.
De acordo com a disciplina do código civil, o compromisso de compra e venda
caracteriza-se como direito real à aquisição de imóvel, exigindo-se, contudo, a existência de
cláusula de arrependimento e registro no cartório de registro de imóveis (art. 1417 do CC).
Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão
em direito real.
Aqui, o compromisso de compra e venda (fls. 34/64) NÃO foi levado à registo na
matrícula do imóvel.
Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em
bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente

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Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.
Diante da ausência do registro do contrato, houve realmente a constituição da
propriedade fiduciária.
Isso porque, a solução dada pela r. sentença estaria correta caso o contrato tivesse
sido registrado. Nessa hipótese, de fato, o contrato firmado entre as partes não permitiria a
resolução desejada pelo autor, pois, em regra, contratos de compra e venda com financiamento do
preço mediante alienação fiduciária em garantia normalmente não são passíveis de resolução por
impossibilidade econômica dos adquirentes. Se as prestações do preço financiado não forem
pagas, resta ao credor a execução da garantia, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97.
Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por
impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor
pago. É inclusive, o entendimento sumulado pelo E. Tribunal de Justiça:
Súmula 1 do TJSP: “o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas admitidas a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem”
Nesse sentido:
CONTRATO Compra e venda de lote de terreno com pacto adjeto de alienação
fiduciária Rescisão por incapacidade financeira da compromissária compradora,
com devolução dos valores desembolsados Pacto de alienação fiduciária que, no
caso, não importa óbice à pretensão Garantia instrumental que depende de
registro imobiliário para sua constituição, além de prévia notificação para
comprovação da mora, requisito este não verificado na hipótese Retenção parcial
dos valores desembolsados para pagamento do preço - Súmulas 1, TJSP e 543,
STJ Parcela de retenção majorada para 25% dos valores desembolsados, ante o
baixo valor do contrato e o montante adimplido Pedido procedente em parte
Ônus de sucumbência a cargo das corrés, vencidas em maior proporção Recurso
provido em parte. (TJSP, Apelação no 1007780-02.2017.8.26.0576, julgado em 06
de fevereiro de 2019, 1a Câmara de Direito Privado).

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No que tange ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça tem aceitado entre 10% e 25%, para hipóteses em que de extinção do contrato de
compromisso de compra e venda por impossibilidade do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao
alienante. Veja-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO
STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO
STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por
iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da
quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em
epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes
jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida
manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela
rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas
contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação
que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se
nega provimento. (STJ, Agravo em recurso especial, no 1.384.313, julgado em 26
de março de 2019).
Assim, a restituição deve se dar em percentual de 85% sobre o valor pago,
aplicando, por consequência, o percentual de 15% de retenção.
Por fim, a restituição deve ser feita em parcela única. A matéria se encontra
sumulada por este Tribunal, nos termos de sua Súmula no 2, in verbis,
"A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição".
Destarte, DOU PROVIMENTO ao recurso, para julgar procedente o pedido, para
declarar resolução do compromisso de compra e venda, determinar a restituição de 85% dos
valores pagos pela parte autora, a serem pagos em parcela única.

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VOTO 27253
Diante da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor a ser restituído.
Maria Lúcia Pizzotti
Relatora