Tribunal: TJSP
Processo: 3002766-66.2013.8.26.0471
Classe: Apelação Cível / Bancários
Órgão julgador: Gilberto dos Santos
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. Mútuo inserido em Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca. Ação anulatória de contrato cumulada com indenização por danos morais. Capitalização de juros. Utilização da Tabela Price que, por si só, não implica capitalização. Ocorrência, todavia, de amortização negativa substancial, que gera capitalização mensal. Determinação de recálculo do

Ementa:
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. Mútuo inserido em Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca. Ação anulatória de contrato cumulada com indenização por danos morais. Capitalização de juros. Utilização da Tabela Price que, por si só, não implica capitalização. Ocorrência, todavia, de amortização negativa substancial, que gera capitalização mensal. Determinação de recálculo do saldo devedor a fim de que os juros gerados mensalmente sejam levados ao saldo devedor em conta separada, sem que sobre eles incidam novos juros mensais, sofrendo, no entanto, as correções monetárias segundo o contrato. Necessidade. Recurso parcialmente provido para esse fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
11a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001033979
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
3002766-66.2013.8.26.0471, da Comarca de Porto Feliz, em que é apelante CAIXA DE
PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI, são
apelados SÉRGIO EDUARDO MAZZARATT (JUSTIÇA GRATUITA) e CLAUDIA
MARIA MAZZARATT (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO DOS
SANTOS (Presidente), GIL COELHO E RENATO RANGEL DESINANO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
GILBERTO DOS SANTOS
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível n.o 3002766-66.2013.8.26.0471 - Porto Feliz - R - Voto no 45.995
Voto no 45.995
Apelação Cível n.o 3002766-66.2013.8.26.0471
Comarca: Porto Feliz - 2a. Vara Judicial
Apelante: Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - Previ
Apelados: Sérgio Eduardo Mazzaratt e Claudia Maria Mazzaratt
Juiz(a) de 1a Inst.: Ana Cristina Paz Neri Vignola
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. Mútuo inserido em Escritura Pública de
Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca. Ação anulatória de contrato
cumulada com indenização por danos morais. Capitalização de juros. Utilização da
Tabela Price que, por si só, não implica capitalização. Ocorrência, todavia, de
amortização negativa substancial, que gera capitalização mensal. Determinação de
recálculo do saldo devedor a fim de que os juros gerados mensalmente sejam
levados ao saldo devedor em conta separada, sem que sobre eles incidam novos
juros mensais, sofrendo, no entanto, as correções monetárias segundo o contrato.
Necessidade. Recurso parcialmente provido para esse fim.
Trata-se de ação anulatória de contrato de financiamento imobiliário
cumulada com indenização por danos morais julgada parcialmente procedente pela r.
sentença de fls. 502/508, de relatório adotado, para declarar a nulidade da previsão
contratual da utilização da Tabela Price sem que haja amortização do capital, fato que
não permite a quitação da dívida, sendo que o valor devido deverá ser apurado mediante
liquidação de sentença. O réu foi condenado no pagamento das custas processuais e nos
honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa atualizado.
Apela o réu (fls. 511/520) alegando que é uma entidade fechada de
previdência complementar, sem fins lucrativos, tendo como função administrar os
benefícios complementares da previdência e assistência social destinados a um grupo
fechado de participantes. Assim, qualquer alteração unilateral no contrato vai ocasionar
uma desestabilização e inviabilizar o modelo temático vigente. No mérito alega que a

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utilização da Tabela Price não implica cobrança de juros capitalizados, até porque sua
adoção não representa fórmula de cálculo de juros, mas sim método de verificação da
primeira prestação. Ressalta ainda que a taxa de juros fixada está muito abaixo do limite
legal, além de o negócio tratar-se de um ato jurídico perfeito, devendo prevalecer o
princípio da forma obrigatória dos contratos.
Recurso preparado (fls. 530/532 e 554/555) e respondido (fls. 536/546)
pela manutenção da r. sentença.
É o relatório.
As partes celebraram contrato de mútuo inserto em “Escritura de Compra
e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca”, em 27.12.1991, para pagamento em 240
parcelas, a primeira delas com vencimento em 14/10/1991, aditado em 14.10.1991 (fls.
13/16), para redução do saldo devedor, alteração do prazo de pagamento para 144
meses, prorrogáveis por mais 120, do valor da prestação, do índice de reajuste do saldo
devedor e das parcelas, mantidas as demais condições estabelecidas originariamente.
A ação foi julgada parcialmente procedente para declarar a nulidade da
cláusula contratual que prevê a utilização da Tabela Price.
Entretanto, a simples utilização do Sistema Francês de Amortização
(Tabela Price), por si só, não implica capitalização ou oneração excessiva, pois dentro
deste método cada prestação possui uma parte de juros e outra de amortização do capital
principal. Assim, em cada período (mês) considerado, uma fração da prestação deve se
reservar ao pagamento dos juros do saldo devedor, “zerando-o”, e a outra fração restante
é responsável pela efetiva “amortização” do saldo devedor.
Assim, quando o valor da prestação é maior que os juros, a parte restante

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amortiza o saldo devedor, inexistindo capitalização, pois os juros são abatidos
integralmente pelo pagamento da mensalidade.
Porém, no caso em tela, conforme se observa das planilhas de fls. 24/47,
202/221 e 248/268, o valor das prestações raramente serviu para amortizar os recursos
tomados em empréstimo para a aquisição da habitação (capital emprestado), sendo, na
maioria das vezes, insuficiente até para cobrir os juros do mês correspondente,
caracterizando-se a chamada amortização negativa.
O comportamento do saldo devedor, praticamente durante toda a vigência
do contrato, foi manifestamente crescente, diante desse mal sucedido plano de
amortização. Até mesmo no período do Plano Real, em que houve relativa estabilização
financeira do país, referido saldo devedor continuou aumentando, pois o valor das
prestações não era suficiente sequer para o pagamento dos juros.
O laudo pericial confirma essa dinâmica ao concluir que (fls. 381): “Pode
verificar que a parcela efetivamente paga, demonstrando na coluna 'Valor da parcela' da
tabela calculada pelo perito, na maioria dos meses, é menor que os Juros + FQM que foram
gerado no mês, ou seja, a parcela paga pelo credor, não é suficiente para cobrir os Juros e
encargos gerados no respectivo mês, consequentemente a parcela paga, não amortiza o saldo
devedor, e sim faz com que o respectivo saldo aumente”.
Enfim, é justamente nessa situação peculiar em que as prestações não são
capazes nem de cobrir os juros que surge a necessidade de, por outros métodos, se evitar
a capitalização expressamente vedada no sistema jurídico pátrio até para as instituições
financeiras (STF, Súmula 121).
Como ponderou o expert do juízo noutra ação apreciada por esta Colenda
Câmara (apelação com revisão no 1.123.239-2), “o valor dos juros impagos deve ficar em
coluna apartada, acumulando-se e corrigindo, mas não somando-se ao saldo devedor, pois o

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saldo devedor é base de cálculo dos juros, e, portanto o cálculo dos juros da próxima prestação
estariam incidindo além do Saldo Devedor, estariam incidindo sobre os juros somados a estes,
fazendo os juros sobre juros e assim por diante mês a mês, causando um aumento exponencial
na dívida do mutuário, muito maior que o real, ou seja, está se aumentando a dívida em valor
REAL”.
Veja-se que sobre o tema a doutrina já se debruçara, chegando ao
entendimento seguinte: “Assim sendo, frente a esse quadro jurídico, devem os juros gerados
mensalmente ser levados ao saldo devedor, porém, em conta separada, sem que sobre eles
incidam novos juros mensais, sofrendo, no entanto, as correções monetárias segundo o
contrato” (MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA, Sistema Financeiro da Habitação, Soluções
jurídicas e proposições para o futuro. Curitiba: Ed. Juruá, 2005, p. 51).
Portanto, deve ser recalculado o saldo devedor, a fim de que os juros
gerados mensalmente sejam levados ao saldo devedor em conta separada, sem que sobre
eles incidam novos juros mensais, sofrendo, no entanto, as correções monetárias
segundo o contrato.
Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta, dou parcial provimento
ao recurso para determinar o recálculo do saldo devedor a fim de afastar a capitalização
das amortizações negativas, devendo os juros gerados mensalmente serem levados ao
saldo devedor em conta separada, sem que sobre eles incidam novos juros mensais,
sofrendo, no entanto, as correções monetárias segundo o contrato. Em razão da
sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de metade das custas
processuais e aos honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 em favor do patrono
da parte contrária, ressalvada a gratuidade concedida ao autor.
GILBERTO DOS SANTOS
Desembargador Relator