Tribunal: TJSP
Processo: 1004376-72.2015.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-14
Data de publicação: 2020-06-14

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos da imobiliária e das construtoras requeridas. Recurso adesivo dos autores.

1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Grupo PDG. Ação tratando de quantia ilíquida, não cabendo a extinção ou suspensão do processo, nos termos excepcionados no § 1o do artigo 6o da Lei no. 11.101/05.

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos da imobiliária e das construtoras requeridas. Recurso adesivo dos autores.

1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Grupo PDG. Ação tratando de quantia ilíquida, não cabendo a extinção ou suspensão do processo, nos termos excepcionados no § 1o do artigo 6o da Lei no. 11.101/05. Jurisprudência.
1.2. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Construtoras devem responder pelo pedido de devolução da comissão de corretagem. Matéria pacificada pelo STJ em sede de recursos repetitivos.
1.3. PRESCRIÇÃO. Comissão de corretagem. Tema também solucionado pelo STJ. Prescrição trienal. Ocorrência no caso da lide. Demanda extinta em relação ao pedido de devolução da corretagem.

2. MÉRITO.
2.1. Recursos das requeridas. Prejudicada a análise do mérito, pois as irresignações foram adstritas à discussão a respeito da comissão de corretagem. Questão superada com o reconhecimento da prescrição.
2.2. Recurso dos autores. Entrega das chaves prometida para 31/01/2014, já considerando o prazo de tolerância, cuja legalidade foi pacificada posteriormente à propositura da ação no IRDR 4 do TJSP. Autores receberam o imóvel em setembro de 2013, não se podendo falar em mora das empreiteiras. Ausência de abusividade nos juros de mora e correção monetária cobrados antes da entrega das chaves. Jurisprudência. Ilegalidade apenas das cobranças efetuadas nos meses posteriores a título de "CM repasse" (outubro e novembro de 2013). Devolução de forma simples. Pois não sendo configurado o atraso na entrega do imóvel, não se poderia falar em danos morais ou materiais (lucros cessantes). Sentença reformada em parte.

3. SUCUMBÊNCIA. Autores sucumbentes na maior parte dos pedidos iniciais, devendo arcar com as custas e despesas processuais. Honorários dos advogados das requeridas, fixados de forma solidária em 15% da diferença entre o valor da causa e o valor da condenação.

PRESCRIÇÃO RECONHECIDA NO TOCANTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM; NO MÉRITO, RECURSOS DAS REQUERIDAS PREJUDICADOS E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000427442
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1004376-72.2015.8.26.0006,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados AVANCE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, GOLD LEROS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
GOLDFARB
INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A E OUTRO, são apelados/apelantes
TIAGO TAVEIRA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e VANESSA TAVEIRA
DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Acolheram a arguição de prescrição, julgaram prejudicado a análise do mérito dos
apelos das requeridas e deram parcial provimento ao recurso adesivo dos autores, V.U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 14 de junho de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004376-72.2015.8.26.0006
Voto no * (*)
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VOTO No 10974
No Processo - Classe:
1004376-72.2015.8.26.0006 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Ana Luiza Queiroz do Prado
Partes:
Aptes/Apdos: Avance Negócios Imobiliários S/A, Gold Leros
Empreendimentos Imobiliarios Ltda e Goldfarb Incorporações
e Construções S/A e Outro
Apdos/Aptes: Tiago Taveira da Silva e Vanessa Taveira de
Souza
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência.
Recursos da imobiliária e das construtoras requeridas.
Recurso adesivo dos autores.
1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Grupo PDG. Ação
tratando de quantia ilíquida, não cabendo a extinção ou
suspensão do processo, nos termos excepcionados no § 1o do
artigo 6o da Lei no. 11.101/05. Jurisprudência.
1.2. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Construtoras devem
responder pelo pedido de devolução da comissão de
corretagem. Matéria pacificada pelo STJ em sede de
recursos repetitivos.
1.3. PRESCRIÇÃO. Comissão de corretagem. Tema
também
solucionado
pelo
STJ.
Prescrição
trienal.
Ocorrência no caso da lide. Demanda extinta em relação ao
pedido de devolução da corretagem.
2. MÉRITO.
2.1. Recursos das requeridas. Prejudicada a análise do
mérito, pois as irresignações foram adstritas à discussão a
respeito da comissão de corretagem. Questão superada com
o reconhecimento da prescrição.
2.2. Recurso dos autores. Entrega das chaves prometida
para 31/01/2014, já considerando o prazo de tolerância,
cuja legalidade foi pacificada posteriormente à propositura
da ação no IRDR 4 do TJSP. Autores receberam o imóvel
em setembro de 2013, não se podendo falar em mora das
empreiteiras. Ausência de abusividade nos juros de mora e
correção monetária cobrados antes da entrega das chaves.
Jurisprudência. Ilegalidade apenas das cobranças efetuadas
nos meses posteriores a título de "CM repasse" (outubro e
novembro de 2013). Devolução de forma simples. Pois não
sendo configurado o atraso na entrega do imóvel, não se
poderia falar em danos morais ou materiais (lucros

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Apelação Cível no 1004376-72.2015.8.26.0006
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cessantes). Sentença reformada em parte.
3. SUCUMBÊNCIA. Autores sucumbentes na maior parte
dos pedidos iniciais, devendo arcar com as custas e despesas
processuais. Honorários dos advogados das requeridas,
fixados de forma solidária em 15% da diferença entre o
valor da causa e o valor da condenação.
PRESCRIÇÃO
RECONHECIDA
NO
TOCANTE
À
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM;
NO
MÉRITO,
RECURSOS DAS REQUERIDAS PREJUDICADOS E
RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
586/595 dos autos da Ação Indenizatória proposta pelos consumidores contra a
imobiliária e as construtoras.
Irresignada,
a
correquerida
"Avance
Participações"
recorreu
entendendo indevida a restituição da comissão de corretagem (fls. 603/619).
Também inconformadas, as construtoras arguiram a respectiva
ilegitimidade passiva para responder pelo pedido de devolução da comissão de
corretagem, apontando que os beneficiários dos valores foram os corretores autônomos
que atuavam na intermediação do negócio.
Ainda no tocante à corretagem, afirmaram ter sido superado o prazo
prescricional trienal para a pretensão dos autores, eis que o pagamento ocorreu em
18/04/2012 e a propositura da ação em 23/04/2015 (fls. 627/649).
Os autores apresentaram as contrarrazões postulando o improvimento
dos recursos das requeridas (fls. 657/676).

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Na mesma oportunidade, interpuseram recurso adesivo, alegando ter
ocorrido atraso na entrega do imóvel por culpa da empreiteira, devendo ser indenizados
por perdas e danos nos termos do artigo 402 do Código Civil.
É, também, houve ilegalidade dos juros e da correção monetária ("CM
repasse") acrescidos nas parcelas pré-chaves e no saldo devedor, requerendo a
devolução em dobro das quantias cobradas.
Além disso, pleitearam a condenação da empreiteira ao pagamento de
indenização por danos morais no importe de R$ 30.000,00 e lucros cessantes em razão
da indevida privação do uso do imóvel, entre os meses de julho de 2012 e setembro de
2013 (fls. 677/695).
Contrarrazões das requeridas às fls. 699/733 e 734/738, pelo
improvimento do recurso adesivo.
Às fls. 1246/1252, a Gold Empreendimentos apresentou pedido de
extinção ou suspensão do feito, em razão do deferimento da recuperação judicial do
Grupo PDG em ação própria.
Às fls. 3839/3842, os autores se manifestaram pelo não acolhimento
do pedido, alegando que somente as ações tratando de quantia líquida seriam atingidas
pela extinção ou suspensão, nos termos da Lei 11.101/05.
É O RELATÓRIO.
1. Matéria preliminar.
Em primeiro lugar, cumpre ressaltar que não seria o caso de suspensão
ou extinção da demanda, pois o § 1o do artigo 6o da Lei 11.101/05 dispõe expressamente
que a providência determinada no caput não se aplica às ações demandado quantia
ilíquida caso destes autos.

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Além disso, os fatos que ensejaram a propositura desta demanda são
anteriores à decretação da recuperação judicial, razão pela qual o pedido de fls.
1246/1252 não comportaria acolhimento.
Neste sentido:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. Pedido de extinção do
processo. Tratando-se de ação que demanda quantia
ilíquida, descabe a extinção do processo, nos termos do
artigo 6o, §1o, da Lei no. 11.101/05, por conta da
recuperação judicial da PDG aqui noticiada. (...)
(Apelação Cível 1014917-65.2014.8.26.0309; Relator
J.B. Paula Lima; 10a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 08/05/2020)
No mais, ao contrário do alegado, as construtoras têm legitimidade
para responder pelo pedido de devolução da comissão de corretagem, consoante já
pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial Repetitivo:
"Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder a
demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador
a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
alegando-se prática abusiva na transferência desses
encargos ao consumidor."
Por outro lado, a pretensão de restituição de fato encontra-se prescrita.
Isso porque, o pagamento do importe de R$ 3.012,41 ocorreu em
18/04/2012 (fls. 82) e a demanda foi proposta aos 23/04/2015, restando superado o
prazo trienal pacificado pelo STJ, in verbis:

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"Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §
3o, IV, CC)."
Destarte a condenação à restituição da comissão de corretagem não
poderia permanecer, sendo o caso de improcedência da demanda neste particular.
No mais, em razão do reconhecimento da prescrição em sede
preliminar, restou prejudicada a análise do mérito da apelação da imobiliária e das
construtoras, eis que adstrita à discussão sobre a comissão de corretagem, tema já
superado nesta sede.
3. No mérito, o recurso adesivo dos autores comporta parcial
provimento.
O contrato discutido nos autos foi firmado em 18/04/2012, prevendo a
entrega das chaves em 31/01/2014, já considerando o prazo de tolerância de 180 dias.
Neste particular, em que pesem as argumentações dos autores, esta
Corte já pacificou o entendimento no sentido da ausência de abusividade no prazo de
tolerância contratualmente previsto, desde que não ultrapasse 180 dias:
IRDR 4 Tema 1 do TJSP - É válido o prazo de
tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos
estabelecido no compromisso de venda e compra para
entrega de imóvel em construção, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Dessa forma, considerando que o quadro resumo do contrato previu a
entrega para julho de 2013 (fls. 45) e a cláusula 5.4 previu o prazo de tolerância de 180
dias (fls. 56), não haveria abusividade a ser reconhecida neste particular.

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E levando-se em conta que as chaves do imóvel foram entregues aos
compradores em setembro de 2013 ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto na
avença não houve inadimplência contratual por parte das empreiteiras.
Desse modo, também não prosperam as alegações de ilegalidade na
cobrança de juros e de correção monetária durante o período de construção, inclusive
aquela lançada sob a rubrica "CM repasse".
Neste sentido, a jurisprudência pacífica nesta Corte:
HONORÁRIOS
CONTRATUAIS.
MULTA
CONTRATUAL. (...) CM REPASSE. Validade da
cobrança perpetrada pelo agente financeiro em face da
promitente-compradora.
Existência
de
expressa
previsão contratual. Ausência de abusividade. (...)
(Apelação Cível 0007579-23.2014.8.26.0191; Relator
Rômolo Russo; 7a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 05/03/2020)
Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Atraso na entrega da obra. (...). Juros e
correção monetária sobre parcelas pré-chaves e saldo
devedor após o atraso. Pretendido afastamento.
Inadmissibilidade, pois não se vislumbra irregularidade
já que leva em consideração a expressão numérica da
moeda os encargos abrangendo os valores efetivamente
pactuados. (...). Recurso adesivo dos autores desprovido.
(Apelação Cível 1007872-71.2014.8.26.0127; Relator
Natan Zelinschi de Arruda; 30a Câmara Extraordinária de
Direito Privado; Julgamento: 19/09/2017)
Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. (...).
Devolução
de
valores concernentes a correção
monetária, juros e multa das parcelas pré-chaves (em
dobro) e após o término do prazo de entrega Juros,

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multa e correção monetária das parcelas pré-chaves
Juros remuneratórios que incidem, sem carga de
abusividade, desde a celebração do contrato, não assim
somente a partir da imissão na posse. Precedentes do
STJ. Correção monetária que tem como função apenas
eliminar as distorções no valor da moeda, sendo
necessária apenas a modificação do índice depois de
configurado o atraso. (...) Recursos parcialmente
providos. (Apelação Cível 0081839-79.2012.8.26.0114;
Relator José Joaquim dos Santos; 2a Câmara de Direito
Privado; Julgamento: 01/12/2015)
Por outro lado, restou demonstrado que as cobranças de correção
monetária permaneceram por mais dois meses após a entrega das chaves, o que não se
poderia admitir.
Isso porque tanto o TJSP quanto o STJ já pacificaram o entendimento
de que o repasse do custeio destas verbas aos promitentes compradores seria abusivo
quando for efetuado após a entrega do imóvel.
Neste sentido:
IRDR 4, Tema 6, do TJSP: É ilícito o repasse dos "juros
de obra", ou "juros de evolução de obra", ou taxa de
evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após
o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância.
Tema 996 do STJ: É ilícito cobrar do adquirente juros
de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo
ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

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Portanto, os valores pagos pelos consumidores após a entrega das
chaves devem ser ressarcidos de forma simples
eis que não comprovada
irrefutavelmente a má-fé incidindo correção monetária a partir de cada pagamento e
juros a contar da citação.
Por fim, não havendo atraso na entrega do imóvel, consoante acima
ponderado, inviável a condenação das empreiteiras por danos morais ou materiais
(lucros cessantes), restando improvido o recurso adesivo no concernente a estes pedidos.
Sucumbentes na quase totalidade dos pedidos iniciais, os autores
deverão arcar com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios
no equivalente a 15% sobre a diferença entre o valor da causa e o valor da condenação,
nos termos do contido quanto à matéria no CPC/15 e com a ressalva da justiça gratuita.
Ante o exposto, pelo meu voto, acolho a arguição de prescrição da
pretensão à restituição da comissão de corretagem, dando por prejudicada a
análise do mérito dos apelos das requeridas e ainda dou parcial provimento ao
recurso adesivo interposto pelos autores, nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora