Tribunal: TJSP
Processo: 1015258-08.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Direito de Vizinhança
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
Direito de vizinhança. Obra em imóvel vizinho. Autorização solicitada pelos réus sob a rubrica de pequena reforma, ante a anunciada pretensão de mera substituição das telhas de abrigo de veículos já existente. Indeferimento pela Municipalidade ao exame do projeto, ante a verificação de se tratar de mais do que o anunciado, com a criação de nova estrutura e alteração significativa da volumetria da

Ementa:
Direito de vizinhança. Obra em imóvel vizinho. Autorização solicitada pelos réus sob a rubrica de pequena reforma, ante a anunciada pretensão de mera substituição das telhas de abrigo de veículos já existente. Indeferimento pela Municipalidade ao exame do projeto, ante a verificação de se tratar de mais do que o anunciado, com a criação de nova estrutura e alteração significativa da volumetria da construção. Obra, efetivamente, com características próprias de um segundo pavimento, com edificação de estrutura de grande porte sobre o telhado antes existente. Réus que, a despeito do indeferimento, desenvolveram ainda assim a obra, elevando-a bem além da altura do muro divisório e colando a nova estrutura à divisa entre os imóveis. Irregularidade reconhecida. Pedido demolitório acolhido. Reconhecimento, ainda, do direito da autora ao ressarcimento por danos advindos da obra ao seu muro divisório, além de portão de madeira atingido por águas pluviais despejadas da nova construção e por elas deteriorado. Apuração do prejuízo em liquidação de sentença. Demanda julgada procedente. Sentença que dera pela improcedência reformada. Apelo dos réus, voltado à majoração dos honorários sucumbenciais, prejudicado. Apelação da autora provida. Apelo dos réus não conhecido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000967680
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015258-08.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
FLÁVIO DIALETACHI e LUCY LEMMI GIOVANINI DIALETACHI, é
apelada/apelante KRISTINA GAYER.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao apelo da autora e não
conheceram do recurso dos réus. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015258-08.2015.8.26.0002 - F. R. Santo Amaro (Capital) - Voto no 17.527
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Apelantes: Flávio Dialetachi, Lucy Lemmi Giovanini Dialetachi e Kristina Gayer
Apelados: Os mesmos
Apelação no 1015258-08.2015.8.26.0002 1a Vara Cível F. R. Sto. Amaro (Capital)
Voto no 17.527
Direito de vizinhança. Obra em imóvel vizinho. Autorização
solicitada pelos réus sob a rubrica de pequena reforma,
ante a anunciada pretensão de mera substituição das telhas
de abrigo de veículos já existente. Indeferimento pela
Municipalidade ao exame do projeto, ante a verificação de
se tratar de mais do que o anunciado, com a criação de
nova estrutura e alteração significativa da volumetria da
construção.
Obra,
efetivamente,
com
características
próprias de um segundo pavimento, com edificação de
estrutura de grande porte sobre o telhado antes existente.
Réus que, a despeito do indeferimento, desenvolveram
ainda assim a obra, elevando-a bem além da altura do muro
divisório e colando a nova estrutura à divisa entre os
imóveis. Irregularidade reconhecida. Pedido demolitório
acolhido. Reconhecimento, ainda, do direito da autora ao
ressarcimento por danos advindos da obra ao seu muro
divisório, além de portão de madeira atingido por águas
pluviais despejadas da nova construção e por elas
deteriorado. Apuração do prejuízo em liquidação de
sentença. Demanda julgada procedente. Sentença que dera
pela improcedência reformada. Apelo dos réus, voltado à
majoração dos honorários sucumbenciais, prejudicado.
Apelação da autora provida. Apelo dos réus não conhecido.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 416/419 julgou improcedente demanda
demolitória com pedido indenizatório envolvendo proprietários de imóveis contíguos,
fundada na realização pelos réus de reforma dada por irregular; considerou o MM. Juiz,
nesse sentido, as conclusões da perícia em torno da inexistência de irregularidades e
bem assim de nexo causal entre a obra e os danos alegados pela autora. No mais,
acolheu a tese de que a reprovação do pedido de alvará pela Municipalidade teria

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decorrido de questões administrativas formais, não limitações técnicas, vício sanável de
acordo com a legislação aplicável. Por conseguinte, condenou a autora ao pagamento
das custas e honorários advocatícios em favor do patrono dos réus, fixados em 10% (dez
por cento) sobre o valor da causa.
Apelam ambas as partes, em caráter principal.
Os réus (fls. 421/428) limitam-se a questionar o valor dos
honorários sucumbenciais fixados, argumentando com a insuficiência do percentual e
com o reduzido o valor da causa, pleiteando a fixação por apreciação equitativa, nos
termos do art. 85, § 8o, do CPC, e à luz dos critérios previstos no § 2o do mesmo
dispositivo legal. Batem-se, em conclusão, pela reforma da r. sentença quanto a esse
aspecto.
A autora, por seu turno (fls. 432/454), argui inicialmente a
nulidade do julgado, por cerceamento probatório, considerando indispensável a resposta
a quesitos suplementares pertinentes à elucidação da prova técnica, quando não a
realização de nova perícia. Não obstante, alega existir prova suficiente acerca da
irregularidade da construção dos réus, apontando equívoco nas conclusões do perito
quanto à obediência à legislação municipal vigente em 1988, data da construção
original, e sustentando ser necessária a obediência às normas vigentes no momento da
realização da obra. Insiste outrossim na recusa do alvará pela Municipalidade como
fator suficiente ao acolhimento do pedido inicial. Além disso, insiste no
subdimensionamento do sistema de captação das águas pluviais na construção dos réus,
bem como na necessidade de fechamento lateral em material definitivo. Bate-se, em
conclusão, pela anulação da r. sentença ou, quando não, sua reforma, com a condenação
dos réus a promover a demolição da construção irregular ou, subsidiariamente,
promover reparos na construção.
Os recursos, que são tempestivos, foram regularmente
processados, manifestando-se as partes em contrarrazões no prazo legal (fls. 544/549 e
550/560, respectivamente), a autora com preliminar de não conhecimento por
ilegitimidade recursal.

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Pelo v. acórdão de fls. 566/570, outrossim, converteu-se o
julgamento em diligência, com a determinação de realização de segunda perícia, nos
termos do art. 480 do CPC, o que foi observado (fls. 624/637 e 738/741), com o retorno
dos autos, após manifestação das partes, para a sequência do julgamento por este E.
Tribunal.
É o relatório.
Complementada
a
prova
técnica,
tem-se
prosperar
o
inconformismo da autora.
Com efeito. As partes discutiram ao longo do litígio aspectos
como possível invasão dos limites do imóvel da autora pelo beiral do novo telhado
edificado pelos réus, o possível escoramento da estrutura da nova edificação sobre o
muro divisório existente no imóvel da autora e ainda o adequado escoamento de águas
pluviais que, segundo a autora, pelo incorreto dimensionamento da obra dos réus,
acabariam por ser despejadas em grande volume sobre o imóvel dela, autora.
Sobre todos esses pontos acaba por se impor todavia questão
fundamental e suficiente, por si só, para o acolhimento do pedido demolitório.
O fato é que a obra é clandestina, visto que não aprovada pela
Municipalidade. E mostra-se digno de nota, além de estranhável, o esforço do segundo
perito nomeado em tentar minimizar o detalhe, primeiro dizendo que o motivo do
indeferimento do alvará de construção teria sido meramente administrativo, não técnico,
além de sugerir estar o projeto atualmente “pronto para aprovação” junto à Prefeitura,
apenas aguardando o desfecho do presente processo judicial.
Começando por essa última observação, salta aos olhos a
respectiva falta de consistência. Em momento algum houve determinação judicial para
que a tramitação do procedimento administrativo fosse sobrestada, no aguardo de
definição judicial, nem é próprio da atuação do Poder Público a abstenção do exame de
questões administrativas que lhe são submetidas pela simples circunstância da paralela

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judicialização do tema apenas com a ressalva de determinações judiciais específicas,
que no presente caso como já dito não ocorreram.
Tampouco se atina a que status jurídico corresponda a noção de
pronto para aprovação utilizada pelo vistor, a qual, além de trazar ínsita a admissão da
inequívoca ausência de alvará para a obra, acena para uma fantasiosa pendência do
pedido e para a improbabilíssima hipótese de alteração da solução do procedimento,
encerrado por decisão indeferitória proferida em agosto de 2014 (cf. fl. 217).
E não cabe muito menos dizer que o motivo do indeferimento
tenha sido mero detalhe administrativo de somenos importância, sem conotação técnica
ligada às características da obra.
O motivo básico da denegação, ao que se dessume da
documentação correspondente reproduzida nos autos, foi a circunstância de os réus
terem solicitado autorização para a realização de intervenção qualificada como pequena
reforma, quando na verdade, pelas características e volumetria da obra, tratava-se de
autêntica reforma, sujeita a pressupostos técnicos e exigências totalmente diversas.
E de fato, o requerimento apresentado em maio de 2013 à
Supervisão de Uso e Ocupação do Solo (SUOS), descreveu tratar-se de mera “reforma
de telhado”, de pequena dimensão, com simples substituição de telhas de amianto por
telhas de barro com inclinação mais acentuada.
À toda evidência, contudo, não foi essa a natureza da
intervenção promovida. Em primeiro lugar, e com absoluta clareza, nem sequer houve a
retirada das telhas de amianto instaladas sobre o abrigo de carros da residência dos réus,
palco da obra; e, sem retirada do material original, não há como sequer remotamente
falar em troca ou substituição.
Mas não é só. A obra não foi, claramente, restrita ao telhado,
nem muito menos foi de singela troca de material ou se muito de sobreposição de um
telhado sobre outro. O que se fez foi erigir, por sobre o telhado existente e sem prejuízo
dele, uma estrutura de grande porte, sustentada por pilares nas laterais, por sobre a qual
foram, sim, instaladas telhas de barro; o volume da cobertura e sua forma, entretanto,

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bem como o espaço criado entre os dois telhados o novo e o original são próprios,
como acertadamente sustentado pela autora e por seus assistentes, da edificação, na
verdade, de um novo pavimento camuflado.
As inúmeras fotos extraídas pelas partes e pelos técnicos que
atuaram ao longo das perícias não deixam dúvidas quanto ao fato de haver espaço
suficiente para a circulação e permanência de pessoas, intuito não admitido pelos réus
mas com toda verossimilhança denunciado pela autora e seus louvados, sem que se
possa nisso ver mera especulação, como sugerido pelo perito; não fosse essa a intenção,
não se atina porque seriam na parte mais baixa do novo espaço (de frente para a via
pública) instaladas, como de fato foram, aberturas de ventilação, bem como por que
haveria na retaguarda da estrutura espaços próprios para a instalação de janelas.
Semelhante uso, que depois de terminada a aparentemente
inofensiva obra de instalação de novo telhado, bastaria ser secundado pela retirada do
telhado anterior e pela edificação no local de piso, aproveitando a estrutura de apoio já
existente, parece evidente quando se formula uma indagação simples: não haveria, fosse
a intenção dos réus efetivamente
e apenas - a troca do telhado, e ainda que se
pretendesse dar a ele alguma inclinação para favorecer o escoamento de águas pluviais,
razão para a edificação de estrutura do porte da que se fez, com altura na parte posterior
e mais elevada da ordem de praticamente dois metros.
De todo modo, ainda que se abstraia o pretenso intuito
secundário dos réus, é mais do que claro que a obra não correspondeu à rubrica sob a
qual se pretendeu aprová-la (pequena reforma), nem se limitou a uma inocente troca da
cobertura de telhas, constituindo na verdade em autêntica construção nova, que a todo
custo se buscou descaracterizar.
E justamente por isso
vale dizer, por seu enquadramento
técnico, não por questiúnculas administrativas de somenos importância é que não foi
aprovada, não obstante os réus, com ousadia, tenham ainda assim levado adiante os
trabalhos.

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Como definido pela Supervisão Geral de Uso e Ocupação do
Solo, reforma, à luz da Lei Municipal no 11.228/92, é obra que implica alteração na
estrutura e volumetria, do mesmo modo aludindo o Decreto no 32.329/92 a reforma
como qualquer alteração da edificação, entre outras hipóteses, com acréscimo na
volumetria.
Mas ainda que se quisesse questionar o enquadramento dado
pela Municipalidade o que os réus não lograram fazer eficazmente -, não há como
fugir ao dado objetivo de que a autorização foi denegada e que os réus, ressalvada a
discussão dessa deliberação em vias próprias, não podiam ter realizado a edificação.
É o caso de se reconhecer, pois, a irregularidade da obra, com
acolhimento do pedido inicial no sentido da demolição da estrutura nova, contígua ao
muro divisório dos dois imóveis.
A par disso, cumpre acolher os pedidos indenizatórios feitos
pela autora. Por primeiro, quanto às trincas surgidas em seu muro na extensão
coincidente com a obra dos réus.
A perícia aludiu ao fato de que em outros pontos do imóvel da
autora inclusive na divisa com outro imóvel que não o do réu, sendo o formato dos
terrenos irregular haveria trincas. Entretanto, não se trata de trincas da extensão e
gravidade daquelas retratadas nos autos, coincidentes praticamente com um dos pilares
de sustentação da nova estrutura do imóvel dos réus; além do mais, não existiam
anteriormente à obra, o que permite estabelecer nexo de causalidade para com a
intervenção dos réus.
Por mais que a perícia tenha negado o “apoio” direto da nova
estrutura sobre o muro da autora, se não foi essa a causa terá de todo modo havido carga
indevida no momento da edificação, de qualquer modo acarretando o dever de reparar o
dano causado.
E, por derradeiro, há o portão de madeira nos fundos do imóvel
da autora, contíguo ao muro divisório entre os imóveis, que se danificou e deteriorou a
ponto de precisar ser substituído (prejudicando a esta altura o pedido original de reparo

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da peça). Ainda que o segundo perito tenha aludido ao fato de que se trataria de item
exposto ao tempo e às intempéries (fl. 631), o fato é que, segundo as fotos trazidas pela
autora, não havia qualquer problema anteriormente à obra dos réus; o problema passou a
existir quando, como demonstrado por fotos juntadas pela autora, por força do
subdimensionamento das calhas, as águas pluviais passaram a despencar, em grandes
torrentes, sobre o imóvel da autora, atingindo dentre outros pontos mencionado portão.
E esse foi, basicamente, o diferencial, pois não há como ignorar
a diferença entre a captação esparsa de águas de chuvas, de um lado, e o despejo
concentrado de grandes volumes de água diretamente sobre a peça, como passou a
ocorrer, apressando sua deterioração e tornando-a irremediável. Não mais havendo
como promover, a esse respeito, o retorno ao status quo ante ̧ deverá a autora ser
ressarcida do valor corresponde ao que despendeu para a substituição do portão.
De rigor, por tudo, o julgamento de procedência integral da
demanda. Fica, nesses termos, provido o apelo da autora e julgada procedente a
demanda, com o que resta prejudicado o apelo dos réus voltado à majoração dos
honorários advocatícios. Deverá a demolição da estrutura irregular ser promovida pelos
réus no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena, em caso de descumprimento, de
incidência a partir daí de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), e sem prejuízo da
execução forçada do comando; quanto ao valor a ser ressarcido à autora, deverá ser
apurado em regular liquidação de sentença.
Por força da sucumbência, arcarão os réus com a integralidade
das custas e despesas processuais, bem como com o pagamento de honorários
sucumbenciais arbitrados em R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), atualizáveis a
contar da presente data.
Ante o exposto, dá-se provimento ao apelo da autora e não se
conhece do recurso dos réus.
FABIO TABOSA
Relator