Tribunal: TJSP
Processo: 1001133-66.2018.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: James Siano
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-03-10

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de Compra e Venda. Sentença de parcial procedência.
Apelam as corrés alegando que fazem jus aos benefícios da justiça gratuita, ilegitimidade passiva da corré PDG, impossibilidade de rescisão dos contratos celebrados em decorrência do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, sendo descabida a restituição dos valores pagos, subsidiariamente, a restituição

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de Compra e Venda. Sentença de parcial procedência.
Apelam as corrés alegando que fazem jus aos benefícios da justiça gratuita, ilegitimidade passiva da corré PDG, impossibilidade de rescisão dos contratos celebrados em decorrência do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, sendo descabida a restituição dos valores pagos, subsidiariamente, a restituição deve se limitar aos valores comprovadamente pagos, com juros e correção monetária a partir do trânsito em julgado e os gastos com IPTU e contribuições associativas não devem ser restituídos.
Descabimento.
Benefícios da justiça gratuita indeferidos. Mantido o afastamento da preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, a despeito da garantia do compromisso de venda e compra ser alienação fiduciária, cujas regras são específicas, não desnatura o objeto principal da contratação, qual seja, venda e compra de bem imóvel. E, como tal, deve respeitar as normas usualmente adotadas na hipótese de resilição, ainda que unilateral. Não tendo sido consolidada em favor do credor fiduciário a propriedade do imóvel, nada impede a decretação da rescisão do compromisso e a restituição de 75% das quantias pagas, até para se evitar enriquecimento ilícito, vedado no ordenamento jurídico pátrio. Mantida a determinação de que as apelantes arquem com os valores referentes ao IPTU e às contribuições associativas a partir do momento no qual os apelados manifestaram a intenção de rescindir os contratos.
Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000155796
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001133-66.2018.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que são apelantes TRÊS
LAGOS
EMPREENDIMENTOS
LTDA
e
PDG
INCORPORADORA
CONSTRUTORA URBANIZADORA E CORRETORA LTDA, são apelados ANGEL
ALBERTO GERARDI e NILDA ISABEL PODESTA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Julgamento extendido, Artigo 942 do CPC. Por
maioria de votos, Preliminar rejeitada e negaram provimento ao recurso, vencido o
relator sorteado que lhe dava provimento e declarou voto. O 2o juiz ficou designado
relator do acórdão. Sustentaram oralmente o Doutor Gabriel Torres de Oliveira Neto e o
Doutor Marcio Trevisan.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JAMES
SIANO, vencedor, J.L. MÔNACO DA SILVA, vencido, MOREIRA VIEGAS
(Presidente), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020
JAMES SIANO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 1001133-66.2018.8.26.0281
APELANTES: TRÊS LAGOS EMPREENDIMENTOS LTDA E PDG
INCORPORADORA CONSTRUTORA URBANIZADORA E CORRETORA LTDA
APELADOS: ANGEL ALBERTO GERARDI E NILDA ISABEL PODESTA
COMARCA: ITATIBA
VOTO No 37590
FLP / SCT
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de Compra e
Venda. Sentença de parcial procedência.
Apelam as corrés alegando que fazem jus aos benefícios da
justiça gratuita, ilegitimidade passiva da corré PDG,
impossibilidade de rescisão dos contratos celebrados em
decorrência do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia,
sendo
descabida
a
restituição
dos
valores
pagos,
subsidiariamente, a restituição deve se limitar aos valores
comprovadamente pagos, com juros e correção monetária a
partir do trânsito em julgado e os gastos com IPTU e
contribuições associativas não devem ser restituídos.
Descabimento.
Benefícios da justiça gratuita indeferidos. Mantido o
afastamento da preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito,
a despeito da garantia do compromisso de venda e compra ser
alienação fiduciária, cujas regras são específicas, não desnatura
o objeto principal da contratação, qual seja, venda e compra de
bem imóvel. E, como tal, deve respeitar as normas usualmente
adotadas na hipótese de resilição, ainda que unilateral. Não
tendo sido consolidada em favor do credor fiduciário a
propriedade do imóvel, nada impede a decretação da rescisão
do compromisso e a restituição de 75% das quantias pagas, até
para se evitar enriquecimento ilícito, vedado no ordenamento
jurídico pátrio. Mantida a determinação de que as apelantes
arquem com os valores referentes ao IPTU e às contribuições
associativas a partir do momento no qual os apelados
manifestaram a intenção de rescindir os contratos.
Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de f.
301/305, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual
proposta por Angel Alberto Gerardi e Nilda Isabel Podesta em face de Três
Lagos Empreendimentos Ltda e PDG Incorporadora Construtora Urbanizadora
e Corretora Ltda para declarar rescindidos os contratos celebrados entre as
partes, declarar as corrés responsáveis pelo pagamento do IPTU e das
contribuições associativas a partir de outubro de 2015 e condená-las a
devolver aos autores 75% dos valores pagos.
Alegam as corrés (f. 307/330): (i) fazem jus aos benefícios

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da justiça gratuita; (ii) ilegitimidade passiva da corré PDG; (iii) impossibilidade
de rescisão dos contratos celebrados em decorrência do pacto adjeto de
alienação fiduciária em garantia e de restituição dos valores pagos; (iv)
subsidiariamente a restituição deve se liminar aos valores comprovadamente
pagos, com juros e correção monetária a partir do trânsito em julgado; (v) os
gastos com IPTU e contribuições associativas não devem ser restituídos.
Recurso respondido (f. 409/414).
É o relatório.
Não obstante o respeitável entendimento do i. Relator
sorteado, data vênia, ouso divergir de seu voto por entender ser caso de negar
provimento ao recurso.
Primeiro, a concessão da gratuidade judiciária às pessoas
jurídicas é possível desde que efetivamente demonstrada a impossibilidade de
arcar com as custas processuais, nos termos do art. 98 do CPC e da Súmula
no 481 do STJ.
O art. 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal, prevê a
gratuidade da justiça aos que comprovadamente não possuírem recursos para
seu custeio. A autorização legal não exime, portanto, os postulantes da devida
demonstração de sua impossibilidade.
Conceder
justiça
gratuita
àqueles
que
não
são
comprovadamente necessitados seria desvirtuar as razões do benefício.
No caso, não se vislumbra carência à ensejar a
impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais não sendo
suficientes para tanto os documentos juntados pela apelante e o simples
deferimento da recuperação judicial.
Nesse sentido:
“PROCESSUAL
CIVIL.
JUSTIÇA
GRATUITA.
EMPRESA
EM

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RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
DIFICULDADES
FINANCEIRAS.
INVIABILIDADE PARA, POR SI SÓS, ENSEJAREM O BENEFÍCIO.
1. A alegação de a empresa estar em dificuldades financeiras, por si só,
não tem o condão de justificar o deferimento do pedido de justiça gratuita.
Precedentes do STJ.
2. In casu, o Tribunal de origem consignou que a concessão da
Recuperação Judicial gera a presunção de que a empresa possui aptidão
para se reequilibrar financeiramente, razão pela qual, antes de reconhecer
o direito aos benefícios da AJG, aplicou a Lei Estadual 11.608/1986 para
sobrestar, sine die, o pagamento das custas e despesas processuais.
3. Agravo Regimental não provido. Diante do exposto, negaria provimento
ao recurso”. (AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 432.760 Rel. Min.
HERMAN BENJAMIN j. 27/03/2014).
Ficam, portanto, indeferidos os benefícios da justiça
gratuita, devendo ser recolhido o preparo recursal, pena de inscrição em dívida
ativa.
Por outro lado, a alegação de ilegitimidade passiva foi
corretamente afastada pelo i. Relator sorteado e o acompanho neste ponto.
Isto superado, passa-se a analisar o que mais se alegou.
A despeito da garantia do compromisso de venda e
compra ser alienação fiduciária, cujas regras são específicas, não desnatura o
objeto principal da contratação, qual seja, venda e compra de bem imóvel.
E, como tal, deve respeitar as normas usualmente
adotadas na hipótese de resilição, ainda que unilateral.
A Súmula 1 deste E. TJSP é expressa ao autorizar a
rescisão do compromisso de venda e compra, ainda que postulada pelo
adquirente inadimplente, confira-se:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

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No caso em comento, não tendo sido consolidada em favor
do credor fiduciário a propriedade do imóvel (f. 257/259), nada impede a
decretação da rescisão do compromisso e a restituição parcial das quantias
pagas, até para se evitar enriquecimento ilícito, vedado no ordenamento
jurídico pátrio.
Considerando a impossibilidade de reformatio in pejus,
adequado se afigura a restituição de 75% das quantias pagas, encontrando
supedâneo nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação
ao enriquecimento sem causa justificada.
Tem-se a orientação do Superior Tribunal de Justiça:
(...) O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição
das
parcelas
pagas,
porém
não
em
sua
integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%.
Precedentes do STJ. (REsp 332947/MG, Quarta Turma, Rel.
Des. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j. 24.10.06). AGRAVO
REGIMENTAL.
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
INADIMPLEMENTO
DO
PROMITENTE-COMPRADOR.
INDENIZAÇÃO PELO USO PROLONGADO DO IMÓVEL.
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL. 1. A
desistência do negócio, por parte do promitente-comprador,
deu-se após a entrega e uso prolongado do imóvel,
circunstância apta a ensejar ressarcimento ao vendedor, em
face do que poderia auferir a título de aluguéis durante o
período de ocupação do imóvel pela parte inadimplente. 2. Nos
termos da reiterada jurisprudência desta Corte, o promitente-
comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com a
retenção de 25% em favor da empresa alienante. 3. Agravo
regimental desprovido. (AgRg no Ag 1010279/MG, Quarta
Turma, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, j. 12.05.09).
A restituição das parcelas comprovadamente pagas deverá
se dar pela instituição que recebeu o valor, com correção monetária, que é
mera recomposição do valor da moeda, desde os respectivos desembolsos e
juros de mora da citação, quando as apelantes foram constituídas em mora.
Por fim, correta a determinação de que as apelantes
arquem com os valores referentes ao IPTU e às contribuições associativas a
partir de outubro de 2015, momento no qual os apelados manifestaram
extrajudicialmente a intenção de rescindir os contratos.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso,

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majorados os honorários sucumbenciais para 15% do valor da condenação.
JAMES SIANO
Relator Designado

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Voto
: 30767
Apelação
: 1001133-66.2018.8.26.0281
Apelante
: Três Lagos Empreendimentos Ltda. e outra
Apelado
: Angel Alberto Gerardi e e outra
Comarca
: Itatiba
Juiz
: Dr. Orlando Haddad Neto
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução
de valores e indenização por danos morais e materiais ajuizada por
Angel Alberto Gerardi e Nilda Isabel Podesta em face de Três
Lagos Empreendimentos Ltda. e PDG Incorporadora, Construtora,
Urbanizadora e Corretora Ltda., tendo a r. sentença de fls. 301/305,
de relatório adotado, julgado parcialmente procedente o pedido.
Inconformadas,
apelam
as
rés
requerendo,
preliminarmente, a concessão da gratuidade processual e o
reconhecimento da ilegitimidade passiva da PDG. No mérito, em
síntese, sustentam que o contrato discutido foi gravado com
cláusula de alienação fiduciária, nos termos da Lei n. 9.514/97, sem
previsão de desistência dos contratantes, o que impede a rescisão
da avença. Afirmam que não pode prevalecer a determinação de
restituição de 75% dos valores pagos, porque a rescisão se deu por
culpa
exclusiva
dos
compradores.
Repudiam
também
a
responsabilização das rés pelo pagamento do IPTU e das
contribuições associativas a partir de outubro de 2015 (v. fls.
307/330).
Recurso respondido (v. fls. 409/414).

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É o relatório.
O recurso merece provimento.
Inicialmente, diante da homologação do pedido de
recuperação judicial, concede-se o benefício da gratuidade
processual às rés-apelantes.
Pois bem, não há falar em ilegitimidade passiva da PDG
Incorporadora, Construtora, Urbanizadora e Corretora Ltda.,
sobretudo diante da falta de impugnação específica da afirmação
inicial de que se trata da atual denominação de Agre Urbanismo
S/A (v. fls. 1), sociedade que figurou como interveniente anuente no
contrato (v. fls. 25). Além disso, os documentos de fls. 107/114,
115/122, 123/126 e 127 comprovam a atuação da PDG nas
negociações do pretendido distrato.
No mérito, assiste razão às recorrentes.
Como é sabido, o registro imobiliário é condição
indispensável à constituição da propriedade fiduciária, nos termos
do art. 23 da Lei 9.514/97. No caso dos autos, as apelantes
demonstraram que os contratos foram levados a registro (v. fls.
201/203, 230/232 e 257/259), o que impede a rescisão pretendida,
uma vez que a negociação sub judice se submete ao procedimento
específico da referida lei.
Aliás, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO
DOS
COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N.
9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em
negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de

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origem decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses
da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de
desfazimento do negócio com restituição parcial dos
valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado
em garantia, como alegado pela construtora com
amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não
teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A
alegação deduzida no recurso especial, de que não
seria necessário levar o contrato a registro para que ele
tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na
indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu
conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese.
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa
do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor
reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo
interno a que se nega provimento” (AgInt no RECURSO
ESPECIAL n. 1.361.921 - MG, Min. Rel. MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça, j. 23/6/2016).
Em suma, impõe-se a reforma da r. sentença para o fim
de julgar improcedente o pedido.
Em razão da inversão da sucumbência, os autores
deverão arcar com o pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.000,00.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar e dou
provimento ao recurso.
J.L. MÔNACO DA SILVA
Relator Sorteado

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Declarações de
Votos
JOSE LUIZ MONACO DA SILVA
100FAB12
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001133-66.2018.8.26.0281 e o código de confirmação da tabela acima.