Tribunal: TJSP
Processo: 2132219-79.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos da executada sobre o bem – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000166651
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2132219-79.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em
que é agravante CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II, são
agravados DAGMAR APARECIDA NOGUEIRA PITTA e MARCIO ANDRE
PITTA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, contra o voto do Relator Sorteado que provia
e declarará. Acórdão com o 2o Juiz. Participaram 4o e 5o Juízes.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2132219-79.2019.8.26.0000
Comarca: Sertãozinho
Agravante: Condomínio Residencial Aragão II
Agravado: Dagmar Aparecida Nogueira Pitta e Marcio André Pitta
Voto no 24.469
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO POR
QUANTIA CERTA DESPESAS CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja
titularidade é da credora fiduciante
Dívida
“propter rem” que não autoriza a responsabilidade
patrimonial de terceiros que não participam da lide
Possibilidade de penhora apenas dos direitos
aquisitivos da executada sobre o bem
Negado
provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II, nos autos da execução por quantia
cerca que move contra DAGMAR APARECIDA NOGUEIRA PITTA e OUTRO,
objetivando a reforma da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 1a
Vara Cível da Comarca de Sertãozinho, Dra. Daniele Regina de Souza Duarte,
que deferiu a penhora apenas dos direitos dos devedores fiduciantes sobre o
imóvel.
Sustenta o agravante que a obrigação de
contribuir com o custeio das despesas condominiais é do proprietário de cada

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unidade, possuindo natureza de obrigação propter rem. Acrescenta que o
crédito decorrente de taxa condominial teria preferência inclusive aos créditos
decorrentes de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação
à alienação fiduciária, porquanto seria cabível a penhora do imóvel para
quitação do débito. Argumenta ainda que o fato de o imóvel haver sido
adquirido por contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal
não obstaria a constrição do bem em razão das despesas condominiais, uma
vez que a própria unidade condominial responderia pelo débito que esta
mesma originou, independentemente de quem seja o seu proprietário ou do
fato de estar gravada com alienação fiduciária.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi indeferido (fls.
39/40).
Não apresentada contraminuta (fls. 50), os autos
foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Trata-se de ação de execução por quantia certa
ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II contra DAGMAR
APARECIDA NOGUEIRA PITTA e OUTRO, visando ao adimplemento das
despesas condominiais em aberto concernentes à unidade n. 31 do bloco 47
do CONDOMÍNIO. Nos seus autos, o autor requereu a penhora do imóvel
gerador do débito exequendo, o que foi indeferido pelo Juízo a quo, que
permitiu tão somente a penhora dos direitos dos executados sobre o imóvel.
Contra essa decisão, insurge-se o agravante,

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porém sem razão.
Com efeito, os agravados são possuidores da
unidade devedora e, na matrícula do imóvel, consta que houve alienação
fiduciária firmada entre ela e a Caixa Econômica Federal, que se tornou
credora fiduciária e, portanto, proprietária resolúvel do bem.
Assim, admitir a penhora da unidade implicaria
constranger direitos de terceiros, já que, por ora, a executada não é
proprietária, mas mera possuidora direta, nos termos do art. 23, Parágrafo
único, da Lei no 9.514/97. Já a instituição financeira é terceira, porquanto não
integrou a lide até o momento.
Assim, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Desse
modo, a possibilidade que se vislumbra é a da penhora dos direitos aquisitivos
dos executados sobre o bem.
Não há que se falar, portanto, em transmissão
tácita da responsabilidade pelos débitos condominiais ao credor fiduciário, de
modo que a responsabilidade deste deve ser aferida em ação própria.
Em síntese, o imóvel cuja penhora se pretende é
de titularidade da Caixa Econômica Federal. Os bens de terceiros não podem
responder pela dívida dos executados, como regra. As peculiaridades
decorrentes de a dívida ser propter rem podem ensejar discussões quanto à
responsabilidade da fiduciária pelos débitos, porém isso não pode ser feito
sem a sua inclusão na lide.
Em casos análogos, assim já decidiu este Egrégio

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Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair apenas
sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora sobre o
imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel. Des. Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição
de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da
ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que
preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE

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ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.
(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator Designado

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Voto no 47474
Agravo de Instrumento no 2132219-79.2019.8.26.0000
Comarca: Sertãozinho
Agravante: Condominio do Residencial Aragao Ii
Agravados: Dagmar Aparecida Nogueira Pitta e Marcio Andre Pitta
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Vistos.
Cuida-se
de
Agravo
de
Instrumento com pedido liminar interposto por CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL ARAGÃO II contra a respeitável decisão de
folha 120 (copiada à folha 34), proferida em ação de execução
de título extrajudicial, fundada em despesas condominiais,
movida contra DAGMAR APARECIDA NOGUEIRA PITTA e
OUTRO, que deferiu apenas a penhora dos direitos que os
executados (agravados) possuem sobre o imóvel objeto da lide,
tendo em vista que o bem está alienado fiduciariamente ao
Fundo de Arrendamento Residencial FAR.
Insurge-se
o
condomínio
agravante. Alega ter pleiteado a penhora do imóvel gerador da
dívida condominial, diante da natureza “propter rem” da
obrigação (art. 1345, CC), que é contraída em função da
própria unidade e não da pessoa do titular do bem. Salienta que
o crédito condominial prefere tanto aos créditos com garantia
real, tal como a hipoteca (Sum 478, STJ), como também ao
crédito decorrente de alienação fiduciária.
Requer a concessão de efeito
ativo ao agravo e o provimento deste, para que seja deferida a
penhora da unidade condominial objeto da lide, nos termos ora
postos.

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Recurso processado sem efeito
suspensivo ( folhas 39/40 ).
Encaminhada carta com aviso
de recebimento para intimação da agravada, retornou negativa (
folhas 47/50 ).
Recurso
versando
sobre
decisão proferida em execução de título extrajudicial, hipótese
prevista no artigo 1.015, parágrafo único, do Código de
Processo Civil.
Este é o relatório.
Pelo meu voto, a insurgência
recursal comportaria amplo provimento.
Cuida-se, na origem, de ação
de execução de título extrajudicial, fundada em dívida
condominial, na qual foi requerida a penhora da unidade
condominial geradora das despesas, tendo em vista que a
condômina devedora deixou de pagar a dívida.
Contra essa decisão insurgiu-se
o condomínio, o que ensejou a interposição do presente recurso
de agravo de instrumento.
Tratando-se de cobrança de
despesas condominiais, é possível tanto a penhora da unidade
condominial para a satisfação do crédito, quanto a penhora dos
direitos que o devedor fiduciante possui sobre o imóvel gerador
das despesas de condomínio.
Isto
porque,
as
despesas
condominiais constituem obrigação “propter rem”, ou seja,
oneram a própria coisa. O débito condominial acompanha o
bem independentemente de quem seja o titular do domínio ou

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detenha a sua posse.
Na hipótese, a dívida que
implicou a penhora do imóvel é proveniente de despesas
condominiais e, diante da prevalência dos interesses do
condomínio sobre os interesses do credor fiduciário, a fim de
possibilitar a manutenção do próprio edifício, é permitida a
penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial,
ainda que existente a alienação fiduciária.
Destarte, não há óbice à
penhora do imóvel deferida pelo juízo de origem, desde que o
credor fiduciário seja intimado da constrição judicial.
Nesse sentido é o entendimento
esposado por esta Egrégia Corte de Justiça, em especial por esta
Colenda Câmara julgadora:
“COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA Penhora sobre a unidade condominial Possibilidade
A alienação fiduciária do imóvel não impede a constrição, com
vistas a saldar dívida condominial
Caráter propter rem que
prevalece sobre o direito do credor fiduciário Ciência à instituição
financeira que se faz necessária Decisão reformada - Recurso
provido, com observação.” ( AI no 2211243-64.2016.8.26.0000, 25a
Câmara de Direito Privado, Rel. CLAUDIO HAMILTON, j.
02.02.2017)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL - DÉBITOS CONDOMINIAIS - Penhora e
alienação do imóvel gerador da dívida Possibilidade - Alegação de
excesso de execução em função da desproporção entre o valor do bem
e o montante da dívida Descabimento - Obrigação de natureza
"propter rem", garantida preferencialmente pela própria coisa que
lhe deu origem -- Dívida que não foi adimplida pelo devedor, que não
indicou outros bens à penhora, restando frustrada, ainda, a tentativa
de bloqueio de ativos financeiros - Penhora dos direitos que os
executados detêm sobre imóvel gravado com alienação fiduciária -
Possibilidade - Inteligência do art. 835, inciso XII, do Código de
Processo Civil em vigor - Recurso provido.” ( TJSP
A.I. no
2004417-69.2017.8.26.0000, 25a Câmara de Direito Privado, Rel.

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HUGO CREPALDI, j. 06.04.2017 )
A preferência no levantamento
dos valores decorrentes de eventual arrematação do bem, por
sua vez, é do condomínio credor e não da credora fiduciária,
tendo em vista que os serviços que geram as despesas
condominiais destinam-se à preservação do próprio imóvel dado
em garantia fiduciária.
Ante o exposto, pelo meu voto,
dava provimento ao recurso de agravo de instrumento para
autorizar a penhora de imóvel dado em garantia fiduciária, nos
moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO

DESEMBARGADOR

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VICENTE ANTONIO MARCONDES D ANGELO
1016F135
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2132219-79.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.