Tribunal: TJSP
Processo: 1017784-34.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. Parcial procedência para decretar a resolução do contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir 100% do montante efetivamente pago e danos morais.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
IIegitimidade passiva ad causam. Empresa participante da cadeia de consumo. Responsabilidade

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. Parcial procedência para decretar a resolução do contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir 100% do montante efetivamente pago e danos morais.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
IIegitimidade passiva ad causam. Empresa participante da cadeia de consumo. Responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o. Impossibilidade de se limitar a responsabilidade apenas ao valor retido como pagamento de sua atuação. Preliminar afastada.
Retenção. Pleito de aplicação das penalidades previstas contratualmente e de retenção de 30% dos valores pagos. Impossibilidade. Culpa atribuída à vendedora, que rescindiu indevidamente e arbitrariamente o contrato. Boa-fé e proporcionalidade a ser observada. Malferição da vendedora aos princípios norteadores da relação contratual, quais sejam, a função social do contrato, a boa-fé objetiva e a manutenção do contrato. Dever de restituir a integralidade dos valores pagos. Exegese da Súmula no 543 do A. STJ.
Pleito de exclusão da condenação em restituir as quantias pagas a título de arras e comissão de corretagem. Descabimento.
Existindo culpa da vendedora pela não imissão da compradora na posse, de rigor a devolução da integralidade dos valores adimplidos. Condenação mantida.
Dano moral. Não configuração. O puro e simples descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de Direito Privado. Condenação afastada.
Recurso de apelação da promitente vendedora PARCIALMENTE PROVIDO para afastar a condenação por danos morais.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706681
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017784-34.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados ALINE ROBERTA DE
MOURA (JUSTIÇA GRATUITA) e PRADO GONCALVES CONSULTORIA
IMOBILIARIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso de apelação
da promitente vendedora PARCIALMENTE PROVIDO para afastar a
condenação por danos morais.V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017784-34.2014.8.26.0114 -Voto no 03093C
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Apelação – Digital
Processo no 1017784-34.2014.8.26.0114
Comarca: 5a Vara Cível do Foro de Campinas
Magistrada prolatora: Renata Manzini
Apelantes: Mrv Engenharia e Participações S/A
Apelada: Aline Roberta de Moura e Prado Gonçalves Consultoria
Imobiliária Ltda.
Voto no 03093C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual com devolução de quantias pagas. Parcial
procedência para decretar a resolução do contrato celebrado
entre as partes e condenar a ré a restituir 100% do montante
efetivamente pago e danos morais.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
IIegitimidade passiva ad causam. Empresa participante da
cadeia de consumo. Responsabilidade solidária por força do
Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo
7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o. Impossibilidade de se
limitar a responsabilidade apenas ao valor retido como
pagamento de sua atuação. Preliminar afastada.
Retenção. Pleito de aplicação das penalidades previstas
contratualmente e de retenção de 30% dos valores pagos.
Impossibilidade. Culpa atribuída à vendedora, que rescindiu
indevidamente e arbitrariamente o contrato. Boa-fé e
proporcionalidade a ser observada. Malferição da vendedora
aos princípios norteadores da relação contratual, quais sejam, a
função social do contrato, a boa-fé objetiva e a manutenção do
contrato. Dever de restituir a integralidade dos valores pagos.
Exegese da Súmula no 543 do A. STJ.
Pleito de exclusão da condenação em restituir as quantias pagas
a título de arras e comissão de corretagem. Descabimento.
Existindo culpa da vendedora pela não imissão da compradora
na posse, de rigor a devolução da integralidade dos valores
adimplidos. Condenação mantida.
Dano
moral.
Não
configuração.
O
puro
e
simples
descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per si, o
reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os
eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes
desta Colenda 6a. Câmara de Direito Privado. Condenação

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afastada.
Recurso
de
apelação
da
promitente
vendedora
PARCIALMENTE PROVIDO para afastar a condenação por
danos morais.
Trata-se de apelação interposta pelas ré Mrv Engenharia e
Participações S/A em face de Aline Roberta de Moura e Prado
Gonçalves Consultoria Imobiliária Ltda., nos autos da ação
anulatória c.c indenizatória, em trâmite perante a 5a Vara Cível do
Foro de Campinas.
Em
primeiro
grau,
o
magistrado
a
quo
JULGOU
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: confirmar a
tutela já antecipada (fls. 128/129) e declarar rescindido o contrato
por culpa exclusiva da ré; condenar a ré à devolução de todos os
valores pagos pela autora, em importe total a ser liquidado por
cálculos em cumprimento de sentença, corrigidos monetariamente
a partir de cada pagamento e juros de mora computados a partir da
citação; condenar a ré a pagar indenização pelos danos
extrapatrimoniais no valor de R$ 9.540,00 (hoje correspondente a
10 salários mínimos), com correção monetária e juros de mora
desde a prolação da sentença.
Pretende a requerida Mrv Engenharia e Participações S/A
(fls. 336/349) a reforma da r. sentença, sob a alegação de, em sede
preliminar, ilegitimidade passiva quanto à restituição de valores
pagos a título de comissão de corretagem. No mérito, aduz ter

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havido mera simulação do provável financiamento, não tendo os
autores logrado êxito em conseguir a concessão do financiamento,
dando causa à rescisão contratual. Como a rescisão se deu por
culpa da apelada, caber a retenção dos valores despendidos a
título de arras, bem como a incidência de multa contratual no
importe de 8% sobre o valor contratual da rescisão, conforme
previsto na cláusula sétima do contrato celebrado entre as partes.
Requer, ademais, a retenção do percentual de 30% do valor das
prestações efetivamente pagas. Alega, ainda, que é lícita a
cobrança da comissão de corretagem.
Por fim, argumenta que é descabido o pagamento de
indenização por danos morais, os quais não se configuraram, uma
vez que a autora não conseguiu o financiamento do imóvel.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados às
fls. 353/364.
É o relatório.
Recebo o recurso de apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
De rigor o afastamento da preliminar de ilegitimidade passiva

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da ré Mrv Engenharia e Participações S/A. Tratando-se de
relação tipicamente consumerista, com consumidores (artigo 2o,
caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o, caput, do CDC) bem
delineados, nítida se faz ao caso a aplicação do Código de Defesa
do Consumidor.
Portanto, a hipótese dos autos comporta aplicação da regra
de responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes da
cadeia de consumo estampada no Artigo 7o, parágrafo único, e
Artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 7°, parágrafo único, CDC: Tendo mais de
um autor a ofensa, todos responderão
solidariamente pela reparação dos danos
previstos nas normas de consumo.
Art. 25, § 1°, CDC: Havendo mais de um
responsável pela causação do dano, todos
responderão solidariamente pela reparação
prevista nesta e nas seções anteriores.
Neste sentido já fixou o entendimento esta Colenda 6a
Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
Ação
de
rescisão
contratual
cumulada com de repetição de indébito. (...)
Alegação de ilegitimidade passiva da ré que
não deve ser acolhida. Discussão acerca da

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responsabilidade sobre seu pagamento.
Responsabilidade solidária da cadeia de
fornecedores
que
enseja
a
responsabilidade da ré, inclusive, pela
restituição
dos
valores
indevidos.
Comissão de corretagem. Ciência dos
compradores sobre sua responsabilidade
pelo pagamento. Existência de previsão
expressa
em
documento.
Serviço
concluído.
Devolução
aos
adquirentes
indevida. Sentença nessa parte reformada.
Devolução
da
taxa
de
assessoria-
imobiliária, todavia, que é devida. Recurso
da ré parcialmente provido. (Apelação no.
1041043-03.2014.8.26.0100
Relator(a):
Ana
Lucia
Romanhole
Martucci; Comarca:
São
Paulo; Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 18/02/2016; Data de registro: 18/02/2016)
grifo nosso.
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Ilegitimidade de
parte passiva. Inocorrência. Reconhecida a
responsabilidade da ré por todos os
pagamentos efetuados pelos adquirentes. É
solidária
a
responsabilidade
dos
fornecedores integrantes da cadeia de
consumo. Inteligência dos artigos 7o, §
único, 25, § 1o e 34, todos do Código de
Defesa do Consumidor. Não configurada a
litigância de má-fé da agravante, que
apenas exerceu o seu direito de defesa, não
se enquadrando em uma das condutas
previstas no artigo 17, do CPC. Decisão
mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo
de
instrumento
no.
2017747-07.2015.8.26.0000,
Relator(a):
Paulo Alcides; Comarca: São Caetano do

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Sul; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 24/11/2015
Passo, agora, à análise do percentual de retenção fixado,
uma vez que a rescisão contratual é incontroversa.
Anoto que o cerne da discussão, primeiramente, está pautado
na atribuição de culpa pela rescisão contratual.
Depreende-se da leitura da inicial que, em 10.09.2013 (fls.
21/36), a autora adquiriu da ré a unidade autônoma, no Condomínio
Águas Claras, construído de fronte ao Condomínio Swiss Park.
Segundo ao alegado pela autora, após o pagamento do sinal
e demais taxas, preocupada com a demora na entrega das chaves,
entrou em contato com a construtora e foi informada que a unidade
por ela adquirida havia sido repassada a terceiro, o que confirmou
pessoalmente perante a apelante. Apesar do repasse de sua
unidade a outro comprador, recebeu, no início de cada mês, boletos
das despesas condominiais, conforme documentos apresentados.
Alega a recorrente ter havido rescisão contratual por culpa da
promitente compradora, que não teria logrado êxito em obter o
financiamento bancário, não negando ter sido o imóvel vendido a
terceiro.
Com efeito, consta do documento de fls. 273/274, juntado

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pela apelada em sede de contestação, que o contrato entre as
partes foi rescindido em 01.04.2014. Como motivo da rescisão tem-
se: “cliente não compareceu créd. Imobiliário”.
Em que pese o consignado no referido documento, não há
nos autos prova de que notificada a autora a comparecer para
quitar o saldo devedor. Não há documento a comprovar ter sido a
promitente compradora constituída em mora.
Ademais, importante ressaltar que, embora conste do
documento de fls. 273/274 que a rescisão contratual se deu em
01.04.2014, juntados pela autora boletos a ela enviados após a
suposta rescisão (fls. 56/62; 100/101; 114; 116/118; 140/144). Tais
cobranças apresentam como vencimento dos meses de 04.2014
até 02.2015.
Ora, se rescindida a avença, por que a apelada continuou a
enviar cobranças à autora como se em vigor o contrato? Ademais,
por que não contatou a apelada para formalizar o distrato?
O que se verifica é que a apelada rescindiu unilateralmente a
avença, não contatou a promitente compradora, vendeu o imóvel
adquirido pela apelada a terceiro (alegação não refutada pela
recorrente) e continuou a cobrar despesas da autora-recorrida.
Logo, o contexto fático leva à conclusão de que a vendedora
agiu de forma equivocada, em estrita dissonância com os princípios

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norteadores da relação contratual, quais sejam, a função social do
contrato, a boa-fé objetiva e a manutenção do contrato.
A conduta da ré-apelante excede manifestamente os limites
impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelos fins sociais e
econômicos. Estes retratam os pilares da responsabilidade civil,
sob os quais está assentado o Direto Civil. São, em suma, as
fronteiras para o exercício razoável de um direito.
Inarredável, pois, declarar que a rescisão contratual se
operou não por culpa da compradora, mas por conduta unilateral e
abusiva da ré, promitente vendedora.
Neste enfoque, tenho que a sentença não merece reforma ao
determinar a restituição da integralidade dos valores pagos,
corrigidos monetariamente desde cada desembolso e com juros de
mora de 1% ao mês, desde a citação. Não merecendo acolhida
pleito de retenção de parte dos valores adimplidos e de aplicação
de multa contratual. A esse respeito, o A. Superior Tribunal de
Justiça firmou o entendimento da mesma forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador

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quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
No mais, ante a culpa da vendedora pela rescisão, pelas
razões expostas, não merece prosperar o pleito de exclusão da
condenação em restituir as quantias pagas a título de arras e
comissão de corretagem.
No que tange à condenação das rés a indenizar a autora por
danos
morais,
assiste
razão
à
recorrente.
Consabido, o
entendimento predominante deste E. Tribunal de Justiça é no
sentido de que estes são devidos em situação excepcional que
imprima ao contratante alguma experiência de acentuada angústia
ou humilhação, o que inocorreu no caso.
Ora, os dissabores experimentados pela adquirente em razão
da não efetivação da compra da unidade não são capazes de
imprimir violação à honra e à dignidade humana.
Nota-se que em sua inicial (fls. 01/16) e até mesmo nas
contrarrazões do apelo (fls. 353/364) não se elencou evento de
grande proporção apto a se concluir que a dignidade da
consumidora foi atingida pela conduta da ré de forma a se reputar
imperioso o caráter punitivo e repressivo do dano moral.
Não se desmemore que, para configurar-se a necessidade de
o Poder Judiciário impor condenação por danos morais, é

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necessário que o pleiteante demonstre o preenchimento dos
requisitos legais da responsabilidade civil, quais sejam, o dano, o
ato ilícito e o nexo de causalidade.
Neste sentido, explana com digna clareza HUMBERTO
THEODORO JÚNIOR, in litteris:
“Viver em sociedade e sob o impacto
constante de direitos e deveres, tanto
jurídicos como éticos e sociais, provoca,
sem dúvida, frequentes e inevitáveis
conflitos e aborrecimentos, com evidentes
reflexos psicológicos, que, em muitos
casos, chegam mesmo a provocar abalos
e danos de monta.
Para, no entanto, chegar-se à configuração
do dever de indenizar, não será suficiente
ao ofendido demonstrar sua dor. Somente
ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem
todos
os
seus
elementos
essenciais: dano, ilicitude e nexo causal.
“Se o incômodo é pequeno (irrelevância) e
se, mesmo sendo grave, não corresponde
a um comportamento indevido (licitude),
obviamente não se manifestará o dever de
indenizar (ausência de responsabilidade
civil cogitada no art. 186 do CC).”
E arremata:
“Em outras palavras, “para ter direito de
ação,
o
ofendido
deve
ter
motivos
apreciáveis de se considerar atingido, pois
a
existência
da
ofensa
poderá
ser
considerada tão insignificante que, na

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verdade, não acarreta prejuízo moral”. Para
que se considere ilícito o ato que o
ofendido tem como desonroso é necessário
que, segundo um juízo de razoabilidade,
autorize a presunção de prejuízo grave, de
modo
que
“pequenos
melindres”,
insuficientes
para
ofender
os
bens
jurídicos,
não
devem
ser
motivo
de
processo judicial. De minimis non curat
praetor,
já
ressaltavam
as
fontes
romanas.”1
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para afastar a
condenação por danos morais.
Nos moldes do artigo 85, §§ 2o e 11 do CPC, os honorários
dos patronos da autora ficam majorados para 20% sobre o valor da
condenação e os honorários dos patronos da ré passam para 15%
sobre o valor rejeitado, por ser a autora beneficiária da gratuidade,
suspensa a exigibilidade, com fulcro no artigo 98, §§2o e 3o do
CPC.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
1 Theodoro Júnior, Humberto. Dano moral / Humberto Theodoro Junior 8 ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense, 2016, pág. 06/07.

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solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator