Tribunal: TJSP
Processo: 1006859-04.2020.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de parcial procedência, condenando a CDHU ao pagamento das despesas condominiais vencidas, além de outras não pagas no curso do processo. Insurgência da ré. Recurso que não comporta provimento. Pretensão que deve ser analisada à luz da decisão proferida nos autos do Recurso Repetitivo no 1.345.331 do STJ. Ausência de notificação acerca

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de parcial procedência, condenando a CDHU ao pagamento das despesas condominiais vencidas, além de outras não pagas no curso do processo. Insurgência da ré. Recurso que não comporta provimento. Pretensão que deve ser analisada à luz da decisão proferida nos autos do Recurso Repetitivo no 1.345.331 do STJ. Ausência de notificação acerca da cessão ao condomínio. Provas que não demonstram a ciência do condomínio sobre o compromisso de compra e venda. Lapso temporal decorrido insuficiente para acarretar a presunção de que o condomínio tivesse ciência inequívoca da transação, pois nada no feito indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida pela promissária compradora e que, se exercida, dela tivesse pleno conhecimento o condomínio. Sentença mantida. Majoração da verba honorária, conforme artigo 85, §11, do CPC. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000707071
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006859-04.2020.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
MAR AZUL HIBISCUS II.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
relatora
Assinatura Eletrônica

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Voto n.o23583
Apelação Cível 1006859-04.2020.8.26.0361
Mogi das Cruzes
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo - CDHU
Apelado: Condomínio Residencial Mar Azul Hibiscus II
Domingos Parra Neto
Apelação.
Ação
de
cobrança
de
despesas
condominiais. Sentença de parcial procedência,
condenando a CDHU ao pagamento das despesas
condominiais vencidas, além de outras não pagas no
curso do processo. Insurgência da ré. Recurso que
não comporta provimento. Pretensão que deve ser
analisada à luz da decisão proferida nos autos do
Recurso Repetitivo no 1.345.331 do STJ. Ausência
de notificação acerca da cessão ao condomínio.
Provas que não demonstram a ciência do
condomínio sobre o compromisso de compra e
venda. Lapso temporal decorrido insuficiente para
acarretar a presunção de que o condomínio tivesse
ciência inequívoca da transação, pois nada no feito
indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida
pela promissária compradora e que, se exercida,
dela tivesse pleno conhecimento o condomínio.
Sentença mantida. Majoração da verba honorária,
conforme artigo 85, §11, do CPC. Recurso não
provido.

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Trata-se de recurso de apelação interposto contra respeitável
sentença que, nos autos de ação de cobrança movida por Condomínio Residencial Mar
Azul Hibiscus II em face da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
(CDHU), julgou procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento do valor de R$
7.164,54, além das contribuições que se vencerem no curso da demanda. Em razão da
sucumbência, a ré foi condenada a arcar com as custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixado em 15% sobre o valor da condenação (fls. 97/101)
A CDHU sustenta que não é parte legítima para figurar no polo
passivo da ação, atribuindo a responsabilidade ao cessionário, possuidor do bem.
Registra o tempo de posse, indicando a ciência inequívoca acerca da sua posse.
Transcreve precedentes. Sustenta a inexigibilidade do débito. Recusa responsabilidade.
Requer o provimento do recurso, para excluir a responsabilidade da CDHU do
pagamento da despesa condominial por bem como para reconhecer a carência de ação e
a inépcia da petição inicial. Subsidiariamente, requer o provimento do recurso, para
reconhecer a improcedência dos pedidos (fls. 103/122).
Houve resposta (fls. 128/136)
É o relatório.
A alegação de ilegitimidade passiva e falta de interesse processual,
nos termos aventados, trazem questão de mérito, e nesse âmbito serão analisadas.
O recurso não comporta provimento.
A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais,
quando existente compromisso de compra e venda não levado a registro, foi tratada pelo
C. Superior Tribunal de Justiça. Firmou-se o entendimento, em sede de recursos
repetitivos, no sentido de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode

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recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Confira-se a ementa desse
julgado:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C
DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO
DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR
OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES
DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C
do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade
pelo
pagamento
das
obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra
e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso

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concreto, recurso especial não provido. (STJ, REsp no
1.345.331/RS, Relator: Min. Luis Felipe Salomão,
Segunda Seção, julgado em 8/4/2015) (realces não
originais).
Da leitura da ementa e do inteiro teor do referido julgado conclui-
se que a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador deve ser afastada sempre que ficar demonstrado que (i) o promissário
comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da
transação.
No caso em exame, entendo não haver demonstração da satisfação
desses dois requisitos, que são cumulativos.
Conquanto a análise dos documentos juntados pela CDHU deixe
inconteste a transferência da posse à promissária compradora (fls. 62/75) recebida
pela promissária em 16/9/2003, conforme termo de entrega de chaves juntado (fl. 76)
não houve demonstração de que o condomínio tivera ciência inequívoca da transação.
De fato, a CDHU não comprovou ter notificado o condomínio para
cientificá-lo da transação, não trouxe documento indicando tratativas mantidas pela
compromissária compradora com o condomínio ou a participação da possuidora em
assembleias.
A lapso temporal decorrido desde a entrega das chaves, respeitada
a opinião diversa, não é suficiente para acarretar a presunção de que o condomínio
tivesse ciência inequívoca da transação, pois, como dito no parágrafo anterior, nada no
feito indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida pela promissária compradora e
que, se exercida, dela tivesse pleno conhecimento o condomínio.

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Em casos similares, assim já decidiu este E. Tribunal, incluindo
esta C. Câmara:
AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMÍNIO Legitimidade
passiva do proprietário, promitente vendedor Ausência
de
ciência
inequívoca
do
condomínio
sobre
a
transferência da unidade
Ônus de comunicação da
apelante não demonstrado Obrigação de pagamento das
cotas condominiais
Débito comprovado
Sem
demonstração de pagamento
Eventual direito de
regresso a ser perseguido em ação própria

Responsabilidade da apelante limitada aos valores
vencidos até a sentença, quando o condomínio teve
ciência
inequívoca
da
alienação
da
unidade

Sucumbência
recíproca.
Apelação
parcialmente
provida. (TJ/SP, Apelação
no
1014813-38.2019.8.26
.0361, Relator: Des. Sá Moreira de Oliveira, 33a Câmara
de Direito Privado, julgado em 20/7/2020) (realces não
originais).
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
DESPESAS
CONDOMINIAIS. Sentença de procedência. Recurso da
CDHU,
alegando
ilegitimidade
de
parte.
Não
acolhimento. Questão resolvida pelo STJ, no âmbito do
REsp no 1.345.331/RS, sob o rito dos repetitivos. Provada
a ocupação do imóvel pelo apontado mutuário, mas não o
conhecimento inequívoco do condomínio a respeito do
título da ocupação, responde a apelante pelo débito
cobrado. Obrigação com termo certo. Despicienda a

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notificação para constituir o devedor e mora. Mora ex re,
operada automaticamente, pelo não pagamento do débito
no prazo certo (dies interpellat pro homine CC, art.
397). Impugnação genérica do débito. Impossibilidade. A
alegação de ausência da origem do débito não aproveita
ao condômino inadimplente, que tem o ônus de provar a
sua ilegalidade ou efetivar o seu pagamento. Sentença
mantida.
Recurso
desprovido. (TJ/SP, Apelação
no
1012142-13.2017.8.26.0361,
Relator: Des.
Airton
Pinheiro de Castro, 29a Câmara de Direito Privado,
julgado em 31/3/2020) (realces não originais).
DESPESAS DE CONDOMÍNIO Cobrança Pretensão
julgada procedente Preliminar de ilegitimidade passiva
não acolhida, dada a possibilidade da cobrança tanto em
face da cedente e promitente vendedora, como dos
cessionários e promissários compradores, dependendo do
caso
Entendimento firmado pelo STJ, quando do
julgamento do REsp no 1.345.331, sob o rito do artigo 543-
C, do CPC Ausência de prova de que o condomínio
tenha sido cientificado da alienação e da transmissão da
posse da unidade Interesse de agir presente Débito
cobrado devidamente demonstrado
Apelação não
provida. (TJ/SP, Apelação
no
1001481-04.2019.8.26.
0361, Relator: Des. Sá Duarte, 33a Câmara de Direito
Privado, julgado em 29/1/2020) (realces não originais).
Cobrança de condomínio. Ação movida contra a CDHU,
a quem o condomínio atribui a titularidade da unidade
devedora. Sentença de procedência, com condenação ao

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pagamento de despesas inadimplidas e as vincendas até a
satisfação do débito. Ré, promissária cedente, que é
responsável pelo pagamento das parcelas vencidas antes
da ciência inequívoca do condomínio autor a respeito da
promessa de cessão com opção de compra, o que nem
nestes autos foi comprovado. Aplicação do entendimento
consubstanciado pelo E. STJ, no Recurso Especial
Repetitivo
no
1.345.331.
Apelo
improvido. (TJ/SP, Apelação
no
1016201-73.2019.8.26.0361, Relator: Des. Soares Levada,
34a Câmara de Direito Privado, julgado em 3/6/2020)
(realces não originais).
Nesse contexto, não havendo como concluir pela ciência
inequívoca do exercício da posse pela promissária compradora, permanece a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas
condominiais.
No mais, registro ficar ressalvado o direito de regresso da apelante
perante a devedora solidária, promissária compradora, devendo ser exercido por meio
de ação própria.
Por fim, ante o desprovimento do recurso, nos termos do artigo 85,
§ 11o, do Código de Processo Civil, majora-se a verba honorária para 20% do valor da
condenação.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora

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