Tribunal: TJSP
Processo: 2205811-25.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Municipais
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em matrícula – Decisão mantida –

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em matrícula – Decisão mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963438
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2205811-25.2020.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante
AGROPECUÁRIA IVO JORGE MAHFUZ LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE
JUNDIAÍ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER DE AQUINO E
GERALDO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2205811-25.2020.8.26.0000
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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2205811-25.2020.8.26.0000 - Jundiaí
AGRAVANTE: AGROPECUÁRIA IVO JORGE MAHFUZ LTDA
AGRAVADO: MUNICÍPIO DE JUNDIAÍ
INTERESSADOS: ELIEL LOURENÇO DOS SANTOS E DARCI APARECIDA
MIOTTO
VOTO No 17889
EXECUÇÃO FISCAL
Exceção de pré-executividade

Legitimidade passiva da executada Compromisso de compra
e venda Possibilidade de cobrança em face do promitente
vendedor Precedentes do STJ Inaplicabilidade do art. 130
do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para
fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo
registro em matrícula
Decisão mantida
Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em
execução fiscal, rejeitou a exceção de pré-executividade oposta determinando o
prosseguimento do feito, ante a legitimidade da executada.
Em síntese, sustenta a agravante que (i) não fora notificada do
lançamento IPTU, tendo sido notificado o Sr. ELIEL LOURENÇO DOS SANTOS; (ii)
o Município deveria ter elegido, alternativamente, entre o proprietário ou o possuidor
com ânimo de dono e não incluir no polo todas as partes envolvidas, o que geraria
nulidade; (iii) o Registro na matricula do contrato compromisso de venda e compra tem
efeito ex tunc e erga omnes, pois se assim não fosse não poderia ter sido realizada a
penhora pela prefeitura por divida do Sr. Eliel; (iv) consta dos registros da Prefeitura tal
alteração, uma vez que a mesma já ajuizou outras execuções sobre IPTU de outros anos
e sabe que o referido imóvel foi adquirido pelo Sr. Eliel na data já mencionada,tendo
inclusive sido realizada penhora sobre o lote Av. 2 da referida matricula, (v) foi
anexado aos autos cópias da ação de rescisória c/c REITEGRAÇÃO DE POSSE, que
tramita pela 1a. Vara Judicial do foro de Cajamar /SP (no 0005582-36.2009.8.26.0108),
onde o ora agravante pleiteia reintegração de posse em face de Sr. ELIEL e esposa
DARCI.

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Recurso tempestivo e bem preparado (fls. 23/24).
Contraminuta às fls. 43/54.
É o relatório.
A insurgência não merece guarida.
Cuida-se de execução fiscal distribuída para cobrança de IPTU dos
exercícios de 2012/2015 em face de AGROPECUARIA IVO JORGE MAHFUZ LTDA
- Vendedora loteadora ELIEL LOURENÇO DOS SANTOS – comprador, DARCI
APARECIDA MIOTTO – comprador.
Às fls. 37 foi juntada a matrícula de n° 91.396, na qual consta como
proprietária AGROPECUÁRIA IVO JORGE MAHFUZ LTDA, tendo sido celebrado
compromisso de compra e venda datado de 15/10/1997 com ELIEL LOURENÇO DOS
SANTOS e DARCI APARECIDA MIOTTO.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens móveis se
efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade só é
transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nesse
sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, contrato particular de compromisso de compra e
venda, ainda que quitado, não têm o condão de, juridicamente, alterar o domínio de um

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bem imóvel, visto que é imprescindível o registro do título translativo na matrícula
imobiliária. Pela mesma razão, inaplicável o art. 130 do CTN à espécie, pois não se
transferiu o imóvel. A lei processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do
instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o instrumento público,
nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de Relatoria do Min.
Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à Municipalidade é
permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR
(PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE
VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU
o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a
qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto
o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no
Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
Precedentes: RESP n.o 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de
18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda
Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha,
Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira,
Segunda Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda
Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do
tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei

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como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a
qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro
visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min.
Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito
ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado do Superior
Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra e venda a
embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha sido
transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria com
a transcrição no competente registro público. A prova da quitação mencionada no art.
130 do CTN, nesse sentido, se refere aos créditos tributários e tem o condão de afastar a
responsabilidade do comprador do imóvel. Como a efetiva aquisição do imóvel só se dá
com o registro em matrícula, o vendedor permanece como devedor dos tributos
vinculados ao bem, não havendo sub-rogação.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar no polo
passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda é sua,
frisando-se que a Fazenda Pública pode optar pelo devedor que deseja executar na
hipótese em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código
Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange ao instrumento de compra e
venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à
responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda
Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias
correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de agravo de

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instrumento, mantendo-se a decisão do juízo a quo.
MÔNICA SERRANO
Relatora