Tribunal: TJSP
Processo: 1114976-33.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – VALORES CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR ASSEMBLEIA – LEGALIDADE – AÇÃO MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EM FACE DE APENAS UM DOS COPROPRIETÁRIOS - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA INDIVISÍVEL - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Aprovados os valores cobrados em assembleia regular e dentro dos limites impostos

Ementa:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – VALORES CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR ASSEMBLEIA – LEGALIDADE – AÇÃO MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EM FACE DE APENAS UM DOS COPROPRIETÁRIOS - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA INDIVISÍVEL - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Aprovados os valores cobrados em assembleia regular e dentro dos limites impostos pela Lei no 4.591/64, é lícita a cobrança dos valores condominiais e demais encargos, dentre eles a multa e os juros, nos limites legais, uma vez caracterizada a mora;
II - As despesas condominiais de presunção juris tantum de regularidade de sua constituição, incumbindo a parte contrária o ônus da demonstração de sua ilegitimidade;
III - Tratando-se de obrigação "propter rem, qualquer um dos coproprietários, cuja responsabilidade é solidária, pode ser demandado para pagar o débito existente de forma integral.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000945539
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1114976-33.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ALDA MARIA
GIDONI PATRÍCIO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CONDOMINIO EDIFICIO
MINISTER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) E ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1114976-33.2019.8.26.0100
Apelante : ALDA MARIA GIDONI PATRÍCIO
Apelado : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MINISTER
Comarca: São Paulo 39a Vara Cível do Foro Central
Juiz(a) : Juliana Pitelli da Guia
V O T O N.o 44.272
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
EMBARGOS
À EXECUÇÃO VALORES CORRESPONDENTES AOS
ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR ASSEMBLEIA

LEGALIDADE

AÇÃO
MOVIDA
PELO
CONDOMÍNIO EM FACE DE APENAS UM DOS
COPROPRIETÁRIOS - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA
INDIVISÍVEL - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA

SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Aprovados os valores cobrados em assembleia
regular e dentro dos limites impostos pela Lei no 4.591/64, é
lícita a cobrança dos valores condominiais e demais
encargos, dentre eles a multa e os juros, nos limites legais,
uma vez caracterizada a mora;
II - As despesas condominiais de presunção juris
tantum de regularidade de sua constituição, incumbindo a
parte
contrária
o
ônus
da
demonstração
de
sua
ilegitimidade;
III - Tratando-se de obrigação “propter rem,
qualquer um dos coproprietários, cuja responsabilidade é
solidária, pode ser demandado para pagar o débito existente
de forma integral.
ALDA MARIA GIDONI PATRÍCIO opôs embargos à execução
que lhe promove CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MINISTER, calcada em
despesas condominiais.
A r. sentença de fls. 109/113, cujo relatório se adota, julgou
improcedentes os embargos, condenando a parte executada a arcar com as
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, arbitrados em
10% do valor atualizado da causa.
Inconformada, recorre a executada às fls. 115/125, almejando a
reforma da decisão. Aduz, em resumo, que: falta documentação necessária

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para a comprovação de que a Convenção Condominial e as atas de
Assembleias Ordinárias constavam os requisitos necessários para a
caracterização do presente título extrajudicial; os valores exigidos não foram
exibidos em Assembleia; há ilegitimidade da embargante para responder pela
execução, eis que é proprietária de apenas 1/6 do imóvel, tudo a ensejar, pois,
o acolhimento do recurso.
A parte apelada ofertou contrarrazões às fls. 160/170, pugnando
pela manutenção da r. sentença e pelo não provimento do apelo.
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe nego provimento.
Pelo que dos autos consta, os valores aqui buscados encontram total
respaldo nos documentos que indicam a propriedade do imóvel da executada
e na memória de cálculo apresentada pelo condomínio exequente, motivo
pelo qual são exigíveis de todos os condôminos, não tendo a executada
apresentado qualquer impugnação específica quanto às despesas perseguidas.
Os créditos derivados de rateio condominiais fazem parte do
orçamento aprovado em assembleia pública, da qual o acionado pode ter
acesso pleno, já que as atas e convocações eram de conhecimento dos
condôminos.
Há uma presunção juris tantum em prol do condomínio,
reconhecendo-se que todos os condôminos são cientificados das reuniões
condominiais e das despesas orçadas, ordinárias e extraordinárias.
Pertinente lembrar o seguinte ensinamento doutrinário, exposto
quando do julgamento da apelação no 0001611-38.2014.8.26.0150, sob
relatoria do Des. Gilberto Leme, em 25.4.2016:
“Exigíveis são os (documentos) da representação do condomínio e a
convenção, se houver, mas em favor do condomínio para demonstrar o
percentual da multa, além da discriminação do débito, se não incluída no
corpo da petição explica CELSO JOSÉ PIMENTEL -. Não se exige cópia da
ata da assembleia que aprovou o valor das cotas, o que se presume, a menos
que ocorra teratologia. Trata-se de matéria objeto de reiterados
pronunciamentos da Corte Paulista. Dispensam-se cópias de balancete

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mensal, a do regulamento interno e a dos boletos, como se dispensa a
comprovação do montante pretendido, pois se presume o seu quantum diante
do fato de que a simples existência da propriedade condominial gera despesas
que devem ser suportadas pelos condôminos. (Anotações sobre a Ação de
Cobrança de Despesas Condominiais - Os documentos exigíveis e os
inexigíveis com a petição inicial)” (apud Condomínio Edilício - Aspectos
Relevantes Aplicação do Novo Código Civil, coord. de Francisco Antônio
Casconi e José Roberto Neves Amorim, págs. 253/254, Método, 2006)”
A executada, ademais, não apresentou impugnação específica e,
portanto, não basta para afastar os cálculos do exequente sob a genérica
alegação de ilegalidade, desacompanhada do valor ou dos cálculos que os
devedores entendem corretos.
Ao assumir a posse de bem em condomínio, tem o titular a plena
ciência de que, periodicamente, há que suportar com o pagamento das
despesas que a posse do bem gera e que deve ser quitada por todos os
condôminos proporcionalmente à sua participação na propriedade.
Portanto, não há como se negar a mora uma vez que os valores
devidos não foram pagos oportuno tempore.
Ainda que assim não fosse, como bem descrito na r. sentença ora
impugnada, cujo trecho merece ser transcrito, o condomínio trouxe aos autos
toda
a
documentação
necessária
para
comprovar
as
dívidas
da
embargante/executada, senão vejamos:
“A execução, ao contrário do que afirma a embargante, veio
instruída de todos os documentos necessários à sua propositura. Com efeito,
verifica-se que o embargado providenciou juntada de cópia de Convenção
Condominial registrada perante o 2o Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca da Capital de São Paulo/SP (fls. 189/201 da execução) e acostou
cópias das atas de assembleia geral realizada para aprovar as contas dos
exercícios de 2018 e 2017 (fls. 08/09 e 20/22 respectivamente) e dos balancetes
deste mesmo período.
Referidos documentos conferem não só legitimidade ao embargado
para reclamar o débito executado, como também demonstram a eficácia do
título executivo, a teor do que dispõe o artigo 784, inciso V, do Código de
Processo Civil.”.
Nos termos do art. 784, inc. X do CPC, tem-se por título executivo
extrajudicial
“o
crédito
referente
às
contribuições
ordinárias
ou
extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou

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aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Tudo está devidamente comprovado nos autos. Os documentos apresentados
na inicial bem atendem a norma do art. 784, X, do CPC, caracterizando o
título com obrigação líquida, certa e exigível.
O inadimplemento de um onera os demais, que devem arcar com
pagamentos superiores a fim de satisfazer a necessidade de caixa, destinada
ao pagamento dos encargos assumidos pelo condomínio.
Se entendesse indevidos os valores cobrados a título de cotas
condominiais e os relativos a encargos moratórios, impunha que promovesse
as medidas judiciais cabíveis à satisfação de seu direito, jamais valer-se da
cômoda posição de devedor confesso auferindo as vantagens e serviços
prestados pelo condomínio autor, sem efetuar a sua contribuição, constituindo-
se este seu comportamento em ato ilícito de enriquecimento indevido.
Não insista a embargante na tese de ilegitimidade passiva porque
proprietária de apenas 1/6 do imóvel. Ora, tratando-se de obrigação propter
rem, qualquer um dos coproprietários, cuja responsabilidade é solidária, pode
ser demandado para pagar o débito existente de forma integral, não havendo
que se falar em ilegitimidade passiva.
Assim, por ser a obrigação de caráter indivisível, cada um dos
condôminos é responsável pelo todo da dívida, podendo a parte ideal que
cabe a cada proprietário ser atingida, ainda que não tenham integrado a lide.
Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL EM VIRTUDE DA FALTA DE
ARGUMENTOS NOVOS, MANTIDA A DECISÃO ANTERIOR. COBRANÇA
DE DÍVIDA CONDOMINIAL. PRESCINDIBILIDADE DE CITAÇÃO DO
CÔNJUGE EM AÇÕES DE NATUREZA PESSOAL. ENTENDIMENTO
DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83.
I - Não tendo a parte apresentado argumentos novos capazes de
alterar o julgamento anterior, deve-se manter a decisão recorrida.
II - Os cônjuges, coproprietários de imóvel, respondem
solidariamente pelas despesas de condomínio, mas esta responsabilidade não
implica litisconsórcio necessário em razão da natureza pessoal da ação de
cobrança de cotas condominiais. Incidência da Súmula 83/STJ. Agravo
improvido.” (AgRg no Ag 782068 / PR Rel. Min. SIDNEI BENETI 3a T j. em
25/11/2008 DJe 19/12/2008).
Diante disto, não há como reconhecer a impertinência da solução

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adotada na r. sentença recorrida.
Nos termos do art. 85, § 2o e §11, do CPC, considerando-se a
natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado, bem como a atuação
em segundo grau, elevo os honorários advocatícios já fixados em primeiro
grau para 12% do valor atualizado da causa, observada a gratuidade
processual.
Posto isto, nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. DE ANDRADE
Relator