Tribunal: TJSP
Processo: 1021501-53.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
Apelação cível. Ação de indenização. O atraso na obra é incontroverso. Novos prazos, além da prorrogação prevista, já se tornam abusivos, e criam uma vantagem excessiva ao promitente comprador. Súmula 161 deste E. Tribunal. Superado o prazo de 180 dias, caso dos autos, sem a entrega do imóvel há o dever da vendedora de indenizar o comprador, independentemente de comprovação da destinação do

Ementa:
Apelação cível. Ação de indenização. O atraso na obra é incontroverso. Novos prazos, além da prorrogação prevista, já se tornam abusivos, e criam uma vantagem excessiva ao promitente comprador. Súmula 161 deste E. Tribunal. Superado o prazo de 180 dias, caso dos autos, sem a entrega do imóvel há o dever da vendedora de indenizar o comprador, independentemente de comprovação da destinação do imóvel. Súmula 162 do TJ/SP. Cabível a indenização a título de lucros cessantes após o fim do prazo de tolerância até a entrega das chaves. Para fixação do valor dos lucros cessantes, deve ser utilizado o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel pago na planta, corrigido monetariamente, critério razoável considerando as circunstâncias presentes. Apelo desprovido, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000737961
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021501-53.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes
SANTO ANDRÉ BOULEVARD JARDIM 1 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
S.A. (ODEBRECHT) e ODEBRECHT REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS E
PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados PETER THIAGO SARTORI MOREIRA e
NATHALIA ROZETTI PARENTE MOREIRA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
2
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554
Apelantes: Santo André Boulevard Jardim 1 - Empreendimento Imobiliário S.A.
(Odebrecht) e Odebrecht Realizações Imobiliárias e Participações S/A
Apelados: Peter Thiago Sartori Moreira e Nathalia Rozetti Parente Moreira
Comarca: Santo André
Voto no 21256
R.G.
Apelação cível. Ação de indenização. O atraso na obra é
incontroverso. Novos prazos, além da prorrogação prevista, já
se tornam abusivos, e criam uma vantagem excessiva ao
promitente comprador. Súmula 161 deste E. Tribunal.
Superado o prazo de 180 dias, caso dos autos, sem a entrega do
imóvel há o dever da vendedora de indenizar o comprador,
independentemente de comprovação da destinação do imóvel.
Súmula 162 do TJ/SP. Cabível a indenização a título de lucros
cessantes após o fim do prazo de tolerância até a entrega das
chaves. Para fixação do valor dos lucros cessantes, deve ser
utilizado o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel pago na
planta,
corrigido
monetariamente,
critério
razoável
considerando as circunstâncias presentes. Apelo desprovido,
com observação.
Trata-se de indenização na qual a parte autora
alega que as partes celebraram contrato de promessa de compra e
venda de unidade autônoma no valor de R$ 498.100,00, com
previsão
de
entrega
em
30/04/2017.
Relatam
que
as
rés
descumpriram com sua obrigação contratual mediante atraso na
entrega da obra, com efetiva entrega das chaves apenas em
12/06/2018, com 228 dias de atraso após o prazo de tolerância de
180 dias. Pretendem serem indenizados por lucros cessantes e
também por danos materiais consistentes nos valores de IPTU e

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
3
condomínio cobrados antes da entrega das chaves, além da
incidência de multa moratória.
A sentença de págs. 400/407, cujo relatório se
adota, julgou parcialmente procedente a ação para condenar as rés
ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato, a partir do mês em que a obra deveria ter
sido entregue (data de encerramento do prazo de tolerância) até a
data da entrega efetiva das chaves. Cada parcela de indenização por
lucros cessantes deverá ser calculada de acordo com o valor do
contrato, atualizado desde a data de sua celebração pelos índices da
Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acrescida de juros de mora de
1% ao mês, devidos da citação. Ainda, condenou as rés à devolução
dos valores de IPTU e taxas condominiais cobrados dos autores antes
da efetiva entrega das chaves, atualizados monetariamente pelos
índices de correção do Tribunal de Justiça de São Paulo e juros de
mora de 1% ao mês, devidos a partir de cada desembolso. Os
valores acima devidos deverão ser apurados em regular liquidação de
sentença.
Embargos de declaração opostos às págs. 411/412
e acolhidos às págs. 421/422.
Embargos de declaração opostos à pág. 426 e
acolhidos para ficar pendente de apreciação, para momento
posterior, as questões acerca da possibilidade ou não de inversão de
cláusula penal em favor do adquirente e da possibilidade ou não de
cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal, diante da
suspensão determinada pelo STJ até ulterior determinação colegiada.
Recurso de apelação interposto às págs. 428/438
pela ré alegando que o imóvel está pronto no prazo estipulado,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
4
havendo o adimplemento substancial. Justifica que existem trâmites
administrativos
morosos,
que
não
dependem
da
apelante,
necessários à expedição do habite-se. Insurge-se com a condenação
a título de lucros cessantes. Alega ausência de comprovação. Por fim,
recorre da sucumbência.
Contrarrazões apresentadas às págs. 441/449.
Manifestação de oposição ao julgamento virtual,
págs. 454.
É o relatório.
O atraso na obra é incontroverso.
Permite-se a tolerância de 180 dias de atraso para
entrega das obras, porque além de terem os autores ficado cientes
desse prazo ao assinarem o contrato, é praxe costumeira do mercado
imobiliário exatamente este prazo de tolerância.
Tal prazo não encontra qualquer impedimento na
legislação vigente, pois a entrega do imóvel não fica condicionada
exclusivamente à vontade da ré, apenas há a previsão de prazo
certo, determinado e previamente fixado de eventual atraso ou
antecipação da obra. Ainda, pode haver demora na expedição de
certidões, documentos ou alvarás por órgãos diversos e com prazos
alheios à vontade da construtora/incorporadora, e nisso encontram
as rés amparo no art. 33 da Lei n. 4.591/64 e Súmula 164 deste E.
Tribunal, de forma que o prazo de tolerância previsto em contrato se
faz para viabilizar o negócio.
Súmula 164 aprovada pelo Colendo Órgão Especial
deste E. Tribunal:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
5
“É válido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto
em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Conforme se depara à fl. 20, de fato, a entrega da
obra estava prevista para 30/04/2017. A prova documental também
demonstrou que as partes estabeleceram prazo de tolerância de 180
dias (cláusula 2.4. - fls. 20), mas tal lapso não foi respeitado, eis que
o “habite-se” somente fora expedido em 05/02/2018, como
confessado pelas rés.
Logo, fora do prazo pactuado. Novos prazos, além
da prorrogação prevista, já se tornam abusivos, e criam uma
vantagem excessiva ao promitente comprador.
Neste sentido, Súmula 161 deste E. Tribunal:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente”. (g.n.)
Superado o prazo de 180 dias, caso dos autos,
sem a entrega do imóvel há o dever da vendedora de indenizar o
comprador, independentemente de comprovação da destinação do
imóvel.
Assunto também sumulado por este Tribunal.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
6
Súmula 162: Descumprido
o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação
da
vendedora
por
lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do
adquirente,
independentemente
da
finalidade do negócio.
Assim, cabível a indenização a título de lucros
cessantes após o fim do prazo de tolerância até a entrega das
chaves.
Para fixação do valor dos lucros cessantes, deve
ser utilizado o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel pago na
planta, corrigido monetariamente, critério razoável considerando as
circunstâncias presentes.
“A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
(Súmula 160 deste E. Tribunal)
Neste sentido:
Ementa:
Rescisão contratual, indenização por danos
materiais e morais c/c repetição de indébito e

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
7
lucros cessantes. Contrato por instrumento
particular de promessa de compra e venda de
imóvel e outros pactos. Atraso na entrega do
imóvel
evidenciado,
caracterizada
a
abusividade na cláusula de tolerância para a
hipótese dos autos. Rescisão do contrato que
é de rigor, com devolução de todos os valores
pagos pelo Autor, inclusive comissão de
corretagem e
taxa
de
assessoria
técnica
imobiliária. Multa contratual que não pode ser
exigida, pois estipulada para hipótese de
atraso na entrega do imóvel, o que não se
conforma
com
o
pedido
de
rescisão contratual. Lucros cessantes que
são devidos, pelo período de atraso ora
estabelecido e fixados em 0,5% sobre o
valor do contrato atualizado. Dano moral
afastado, vez que os autos retratam mero
descumprimento
contratual.
Devolução em
dobro que não é cabível, em razão de inexistir
conduta
de
má-fé
da
Ré.
Sucumbência
estabelecida como prevalente pela Ré, com
honorários em 15% da condenação. Sentença
reformada. Recursos providos em parte.
(Apelação
Cível
n.
1015593-
92.2013.8.26.0100, Des. Rel. João Pazine
Neto)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
8
Ainda voto desta Câmara e Relatoria:
Apelação cível
Ação de
indenização por danos materiais e morais

Atraso na obra - Ação julgada improcedente
Ilegitimidade passiva inexistente nulidade da
sentença por falta de fundamentação que não
ficou caracterizada Preliminares rejeitadas
Cláusula prevendo tolerância de 180 dias para
entrega que não se mostra abusiva Atraso
abusivo e incontroverso, sem justificativa -
Cabível a condenação no pagamento de
indenização em caso de privação do uso
da unidade fixada 0,5% do valor do
contrato,
corrigido
monetariamente
-
Critério razoável e proporcional
Multa
moratória indevida sob pena de incidir em bis
in idem Prejuízos compensados com fixação
da indenização pela privação - Taxa de
corretagem que deve ser restituída - Não há
no
contrato,
tampouco
pacto
acessório,
cláusula que preveja a obrigação de seu
pagamento a cargo do comprador Ausente,
ainda, demonstração de que foi esclarecida a
sua cobrança ao consumidor - Ausente
estipulação em contrário, a corretagem deve
ser paga pelo vendedor art. 724 do CC

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
9
SATI que é abusiva e deve ser restituída

Utilização da tabela Price que, por si só, não
caracteriza abusividade se não demonstrada a
capitalização de juros - Juros após a mora da
ré que não se admite - Devolução da correção
monetária indevida - Congelamento do saldo
devedor, que não pode ocorrer, sob pena de
enriquecimento ilícito
Trata-se de simples
atualização da moeda
Substituição, no
entanto, do INCC pelo IPCA como indexador,
desde a mora, para correção do saldo
devedor, com devolução do valor cobrado a
maior - Despesas condominiais e IPTU devidas
pelo comprador somente após entrega das
chaves
Taxa de interveniência indevida -
Danos
morais
descabidos

Simples
inadimplemento contratual que não tem o
condão de gerar dano moral Devoluções que
devem ser feitas de forma singela e não em
dobro Litigância de má fé não caracterizada
-
Sucumbência
recíproca
-
Sentença
parcialmente
reformada

-
Recurso
parcialmente provido. APELAÇÃO CÍVEL:
1003231-98.2015.8.26.0161
Quanto à incidência de multa juntamente com os
lucros cessantes, recentemente o Superior Tribunal de Justiça
apreciou o Tema 970, fixando a seguinte tese:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
10
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO
NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO
ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO
INCIDÊNCIA.
CONTRATO
DE
ADESÃO.
CLÁUSULA
PENAL
MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO
O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-
SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM
LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese firmada, para efeito
do art. 1036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória
tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação,
e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso
especial não provido” (STJ Recurso Especial 1.635.428- SC Segunda
Seção - Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO julgado em 22.05.2019).
Ora, ou se impõe a multa, ou a indenização por
lucros cessantes. Impor ambas as verbas, as quais decorrem do
mesmo fato, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, representa bis
in idem.
Com fulcro no artigo 85, § 11, do CPC, majoro a
verba honorária para 15% sobre o valor da condenação.
Do exposto, nego provimento ao recurso, com
observação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1021501-53.2018.8.26.0554 -Voto no
11
SILVÉRIO DA SILVA
Relator