Tribunal: TJSP
Processo: 1021301-74.2017.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – Parcial procedência – Inconformismo do autor – Atraso na entrega do imóvel – Inadimplemento comprovado – Dano moral – Ato ilícito existente – Dever de indenizar – Dano Material – Avença entre as partes – Alteração da verba sucumbencial – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383715
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021301-74.2017.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante DOMINGOS
MALANDRINO
NETTO
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
RAZEC
INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
Relator
Assinatura Eletrônica

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2
APELANTE
DOMINGOS
MALANDRINO
NETTO
(JUSTIÇA
GRATUITA)
APELADA
RAZEC INCORPORADORA E CONSTRUTORA
LTDA.
MAGISTRADO (A) DE
PRIMEIRO GRAU
ARTHUR DE PAULA GONÇALVES
ORIGEM
BAURU 4a VARA CÍVEL
Voto no 4563
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
Parcial procedência Inconformismo do autor Atraso na entrega
do imóvel Inadimplemento comprovado Dano moral Ato
ilícito existente Dever de indenizar Dano Material Avença
entre as partes Alteração da verba sucumbencial RECURSO
PROVIDO EM PARTE.
Vistos.
1
A r. sentença de fls. 454/462, de relatório adotado,
julgou parcialmente procedente a presente ação ajuizada por DOMINGOS
MALANDRINO
NETTO
em
face
de
RAZEC
INCORPORADORA
E
CONSTRUTORA LTDA., nos seguintes termos: “Posto isso, julgo procedentes em
parte os pedidos para: a) condenar a ré cumprir, em trinta dias, a contar da intimação
pessoal em sede de cumprimento, a obrigação de fazer consistente na entrega do imóvel
descrito na petição inicial livre dos vícios, sob pena de multa diária de R$ 500,00 por dia
de atraso, limitada a R$ 10.000,00; b) condenar a ré a pagar a quantia de R$ 3.387,50, a

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título de taxa condominial, a ser acrescida de correção monetária desde a propositura da
ação (25.07.2017), e de juros de mora de 1% ao mês contados da data da juntada aos
autos do mandado de citação de página 392/393 (07.11.2017), além das parcelas que
vencerem após o ajuizamento da ação (CPC/15, art. 323) e até a efetiva entrega do bem,
com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a contar de cada vencimento; c)
condenar a ré a arcar com despesas do imóvel perante o Departamento de Água e
Esgoto-DAE e IPTU até a efetiva entrega do bem, tudo a ser apurado por mero
demonstrativo aritmético; d) rejeitar os pedidos de pagamentos dos aluguéis e de
reparação de danos morais; e) cada litigante, porque vencido e vencedor em parte, à
razão de 50% cada um, arcará com o pagamento de metade das custas e despesas
processuais, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil de 2015; f) como
a parte autora decaiu de metade dos pedidos, condeno-a a pagar verba honorária ao
patrono da parte ré, que fixo em 10% sobre o valor da causa, corrigidos o ajuizamento da
ação (25.7.2017), atendidos os requisitos dos arts. 85, § 2o, I a IV, do Código de
Processo Civil de 2015; g) como a parte ré também decaiu de metade dos pedidos,
condeno-a a pagar verba honorária ao patrono da parte autora, arbitrados em 10% sobre
o valor da causa, corrigidos desde o ajuizamento da ação, atendidos os mesmo
requisitos legais da letra anterior; h) a parte autora ficará isenta das verbas de
sucumbência (letras "h" e"j") por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita,
enquanto persistir a condição de pobreza dela ou não transcorrer o prazo prescricional
de cinco anos, estatuído no § 3o do art. 98 do mesmo Código. P. R. I.”.

Inconformado, recorre o autor buscando a reforma parcial do
julgado hostilizado, batendo-se, em breve resumo, pela retificação do termo inicial
do atraso na entrega da obra, o dano material como pactuado e a existência de
danos morais (fls. 471/483).
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
486/503).
É o relatório.
2 As partes firmaram contrato de compromisso de compra
e venda cujo instrumento se encontra copiado às fls. 49/73 dos autos com data

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de entrega para 18 meses após o início da obra (fls. 56) sem, contudo, indicação
de data do início. Há cláusula de tolerância de 90 dias (fls. 57).
O atraso na entrega da obra, reconhecido na r. sentença e
não objeto de ataque nesta Instância Revisora, não merece maiores digressões.
A r. decisão objurgada acerta ao considerar, quanto a
entrega do bem, o prazo previsto no contrato de financiamento. Assim, não
indicado no primeiro instrumento a data do início da obra e, ainda, o novo
instrumento perante o agente financeiro do qual participaram ambas as partes,
anuindo com termos dele, há de se aplicar este último.
Destarte,
firmado
o
contrato
de
financiamento
em
12/08/2014 (fls. 97) com a fixação de prazo mínimo de treze meses para a
construção (fls. 75) contados da assinatura do contrato firmado entre as partes e
o agente financeiro, considerado ainda o válido1 prazo de tolerância no
instrumento original, tem-se que a entrega das chaves deveria ocorrer até 31 de
dezembro de 2015, o que não ocorreu.
O termo inicial da mora é 01 de janeiro de 2016, como bem
reconhecido pelo MM. Juízo a quo (fls. 459).
Com relação ao dano moral observa-se que a questão
ultrapassou o mero descumprimento contratual, visto que a postergação da
solução do contrato estendeu-se além do previsto.
A impossibilidade de correta utilização do imóvel que estava
sendo adquirido pelo autor gerou frustração que extrapola aquilo que se pode
conceber como aceitável dentro do convívio social, ou seja, supera o piso de
1 Súmula 164 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: É válido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido
no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.

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inconvenientes que o homem médio está exposto no dia-a-dia. Trata-se, pois,
daquele dano que resulta in re ipsa, ou seja, “exsurge da situação, sendo, pois, a
reparação fixada pelo juiz, independentemente de prova efetiva do prejuízo".
Preenchidos,
pois,
os
requisitos
essenciais
à
responsabilização da ré pelo dano moral causado ao autor, passa-se à análise do
quantum fixado por reparação.
Não há critérios exatos para se estabelecer o pretium
doloris. A doutrina pondera que inexistem "caminhos exatos" para se chegar à
quantificação do dano extrapatrimonial, mas lembra também que é muito
importante a atuação do juiz, a fim de que se alcance "a equilibrada fixação do
quantum da indenização", dentro da necessária "ponderação e critério".
Deve o magistrado, pois, buscar a indenização devida com
arrimo em suas duas vertentes, a compensatória (minimizando a angústia
experimentada pelo jurisdicionado) e sancionatória (desestimulando o autor do
ilícito a reincidir no ato danoso).
O parâmetro que tem sido adotado para hipóteses
semelhantes2 é de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), quantia esta que ora se fixa,
com correção monetária pela tabela prática desta Egrégia Corte de Justiça desde
a Sessão de Julgamento, com juros de mora de 1% da citação.
O dano material pleiteado também é devido.
A cláusula IV, item 3 do negócio jurídico (fls. 57) prevê a
obrigação da vendedora, em caso de atraso na entrega da obra, de pagar ao
comprador quantia correspondente a fração de aluguel mensal conforme valor de
mercado vigente à época.
2 TJSP, 10a Câmara de Direito Privado: Apelação no 1011134-70.2014.8.26.0566, Relator
Desembargador Élcio Trujillo, j. em 26/07/2016.

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Desta feita, considerado o disposto na avença e, também, o
documento de fls. 118 assinado pelo sócio da ré, não impugnado na contestação,
é devido pela ré ao autor a quantia mensal de R$ 1.600,00, a iniciar em 01 de
janeiro de 2016 e com término na data da efetiva entrega das chaves. A correção
monetária dar-se-á pela tabela prática desta Egrégia Corte de Justiça desde a
Sessão de Julgamento, com juros de mora de 1% da citação
Nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de
Processo Civil, deve a ré responder pelas custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios em favor do Patrono no autor no valor ora fixado
de 15% sobre o valor atualizado da condenação.
3
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso do autor, nos termos da fundamentação.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR