Tribunal: TJSP
Processo: 1021549-33.2016.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
1. Mandato – Administração de imóvel locado – Ressarcimento de danos no imóvel – Descabimento – Ausência de provas de que o administrador assumiu essa responsabilidade – Responsabilização nos limites do contrato.
2. Danos ademais não comprovados.
3. Dano moral em decorrência de má fiscalização da ré – Não comprovação – Improcedência mantida – Improvimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000190370
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021549-33.2016.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante EMMA
DALZIZA VILLAREJOS GRAZINA, são apelados HORÁCIO SIQUEIRA NETO,
ELIANA APARECIDA POLEZI SIQUEIRA, MARISA ANTONIETA GOBBI
CODOGNOTTO, PEDRO CODOGNOTTO JÚNIOR e IMOBILIÁRIA ROBERTO
KOURY LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE: EMA DALZIZA VILLAREJOS GRAZINA
APELADOS: HORÁCIO SIQUEIRA NETO E OUTROS
COMARCA: SOROCABA
EMENTA: 1. Mandato
Administração de imóvel locado

Ressarcimento de danos no imóvel Descabimento Ausência de
provas de que o administrador assumiu essa responsabilidade
Responsabilização nos limites do contrato.
2. Danos ademais não comprovados.
3. Dano moral em decorrência de má fiscalização da ré Não
comprovação Improcedência mantida Improvimento.
VOTO N° 43.391
(processo digital)
A r. sentença de fls. 388/393, declarada a fls. 406, cujo
relatório é ora adotado, julgou improcedente a ação cominatória c.c. cobrança
movida contra a imobiliária, locatários e fiadores. Apelou a autora a fls. 411/432
buscando a reforma. Preliminarmente, sustentou a ocorrência de cerceamento de
defesa. No mérito, aduz que a corré imobiliária não cumpriu com presteza os
deveres de administração de seu imóvel e deixou de fiscalizar se o contrato de
locação firmado vinha sendo devidamente cumprido, daí advindo prejuízos de
ordem material e moral à autora. Alega responsabilidade objetiva da imobiliária
pelas falhas na administração; aponta ausência de assinatura da locadora nas
vistorias realizadas no imóvel; desvio de finalidade no uso do bem; e reitera a
ocorrência de danos morais.
Processado o recurso, com contrarrazões a fls.
437/447 e 448/460, subiram os autos.
É o relatório.

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O inconformismo da parte não prospera e beira a
litigância de má fé.
Narra a inicial que a autora contratou a corré imobiliária
Roberto Koury para que esta realizasse a administração de imóvel dado em
locação. Segundo a autora, ora apelante, os inquilinos causaram danos no
imóvel, mas a corré negligenciou em seus deveres, não realizando a vistoria de
saída e tampouco cobrando reparos no imóvel.
Busca a reparação dos danos materiais (gastos com
reparos no imóvel) não resgatados pelo locatário e indenização pelos danos
morais que alega ter sofrido.
Cerceamento de defesa não houve, porquanto a
versão da autora não possui o mínimo de respaldo documental para justificá-la.
Não se olvide que, nos termos do art. 370, do Código
de Processo Civil, cabe ao Magistrado conduzir o processo de modo a evitar a
produção de diligências desnecessárias ou inúteis à solução da lide, aferindo a
necessidade ou não de realização da prova destinada à formação de seu
convencimento.
No mais, com efeito, esse débito pertinente aos
inquilinos, em princípio não pode ser imputado ao administrador, inexistindo nos
autos os termos da contratação da administração de imóveis que autorizasse
ressarcimento nesse sentido.
Consta, ademais, ao contrário do sustentado no
recurso, a vistoria inicial assinada pela apelante/locadora e vistoria final assinada

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pelos fiadores, além da cobrança de alguns danos verificados no fim da locação,
tendo a administradora cumprido sua função nesse ponto.
Quanto aos alegados danos propriamente ditos, tem-se
que restou bem destacado na sentença:
O imóvel dado em locação é já bastante antigo, como se
percebe do relatório fotográfico de fls. 75/107. Por ocasião do início da
locação já apresentava várias avarias, descritas no laudo de vistoria inicial de
fls. 47/55. Com efeito, consta do laudo, por exemplo, que o imóvel tinha o hall
de entrada danificado, manchas de sujeiras, de tinta no chão, piso com
riscos, sem acabamento e descascando, fechaduras sem acabamento,
portas estragadas, paredes e teto com manchas de sujeira, sacada com o
piso sujo devido ser antigo, cozinha com chão manchado, paredes com
trincas, gabinetes de madeira em péssimo estado, churrasqueira com
manchas de bolor, motor da piscina com a tampa enferrujada, entre outros
inúmeros defeitos.
Segundo a autora, o imóvel fora devolvido com avarias nos
portões, paredes, piso de madeira, móveis embutidos, telhado, portas,
janelas e rede elétrica.
Ao analisar item por item, percebe-se que na vistoria inicial
(fls. 47/55), foi constatado que o portão social estava com fechadura e
funcionando. Já quanto aos dois portões de ferro da garagem, um estava
sem motor, e o outro com cadeado e sem chave, com motor funcionando. O
dano ao portão, assim, era pré-existente.
A pintura do imóvel não é necessária, pois a sujeira e
manchas nas paredes estavam presentes antes da locação, tais como os

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riscos no piso de madeira, apontados como presentes em todos os cômodos
com esse tipo de piso na vistoria inicial.
Os danos ao mobiliário embutido também não podem, em
absoluto, ser imputados aos locatários, notadamente porque já eram diversos
os defeitos apontados na vistoria inicial, tais como dobradiças soltas, calceiro
faltando, partes do fundo soltas, portas com risco e descascando, gavetas
faltantes (fls. 49), falta de puxadores e acabamentos, falta de corrediças (fl.
50), portas de correr soltas (fls. 51), entre outras avarias. Ora, isso é mais do
que suficiente para demonstrar que o mobiliário já era antigo e estava
danificado quando início da locação, sendo descabido pretender que os
locatários promovam a "troca dos móveis" como sugerido no parecer de fl.
108.
O mesmo se diga quanto às portas e janelas, muitas das
quais já danificadas por ocasião do início da relação, como consta, por
exemplo de fls. 48 (tinta da porta descascando e manchas de sujeira), 49
(porta sem acabamento, faltando guarnição), 51 (porta que não fecha,
funcionando somente o trinco), entre outras avarias.
No que concerne ao telhado, é certo que não foi
mencionado na vistoria inicial. E, considerando o estado geral do antigo
imóvel, por óbvio não é de se supor que as telhas fossem novas e perfeitas
por ocasião da locação.
E não há defeito na parte elétrica ou hidráulica, conforme
laudo de vistoria final de fls. 334. Veja-se, ademais, que a vistoria inicial já
dava conta de "tomada sem espelho e com cabos expostos" (fls. 51), o que
bem evidencia que os defeitos apontados pelos locadores, também nesse
aspecto, já eram preexistentes.
Em suma, o imóvel já era antigo quando foi alugado,

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ostentando, conforme detalhado laudo inicial, inúmeras avarias pré-
existentes. Descabido pretender imputar-se aos locatários, que o ocuparam
por menos de três anos, a obrigação de repô-lo como novo, o que equivaleria
a entregá-lo em melhores condições do que o receberam.
Finalmente, não é devida indenização pelo serviço de
desentupimento, tanto porque as condições da tubulação não foram objeto de
análise na vistoria prévia como porque se trata de despesa de manutenção
inerente ao normal uso do imóvel, a cargo dos locadores.
Portanto, ainda que se considere a responsabilidade
objetiva da imobiliária, não tendo restado demonstrada a existência de danos
indenizáveis, nada a ser modificado na decisão.
Observo que os demais argumentos do apelo,
atinentes à falta de assinatura nas vistorias e desvio de finalidade da locação, a
par de inovação recursal, cuidam-se de meras alegações despidas de suporte
probatório.
Por fim, quanto ao pedido de danos morais, tem-se que
consiste ele na lesão aos direitos da personalidade, como a vida e a integridade
corporal. Contudo, a requerente não demonstrou nos autos qualquer tipo de lesão
corporal ou à sua integridade física e psicológica, que pudesse configurar um
ressarcimento a título de dano moral. Dessa forma, mero aborrecimento ou
dissabor experimentado pela requerente não é hábil a ser indenizado.
Em suma, a r. sentença deu exata solução à lide, não
comportando reparos.

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Em atenção ao art. 85, § 11 do Código de Processo
Civil, majoro os honorários devidos pela autora para 12% do valor da causa.
Pelo
exposto,
por
esses
fundamentos,
nego
provimento ao apelo.
VIANNA COTRIM
RELATOR