Tribunal: TJSP
Processo: 2216221-45.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – CONDOMÍNIO – Imóvel registrado em nome de terceiro, antigo proprietário – Penhora – Possibilidade – Obrigação propter rem – Direito de sequela – Imóvel gerador da despesa que responde pela dívida – Recusa de averbação da penhora pelo cartório imobiliário, com base no princípio da continuidade – Não cabimento, no caso concreto, ante a efetivação da penhora com

Ementa:
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – CONDOMÍNIO – Imóvel registrado em nome de terceiro, antigo proprietário – Penhora – Possibilidade – Obrigação propter rem – Direito de sequela – Imóvel gerador da despesa que responde pela dívida – Recusa de averbação da penhora pelo cartório imobiliário, com base no princípio da continuidade – Não cabimento, no caso concreto, ante a efetivação da penhora com base em decisão já transitada em julgado – Reiteração da ordem de averbação, com observação acerca da necessidade de instauração do procedimento de dúvida pela autoridade notarial, com base no disposto no art. 198 da lei no 6015/73, no caso de nova recursa à averbação.

Agravo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000899291
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2216221-45.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PIAZZA DELLO SPORT, são agravados ESPOLIO DE
ILDA DA ESTRELA SANTOS e ANTONIO BERNARDO DA MOTA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2216221-45.2020.8.26.0000
Agravante: Condomínio Edifício Piazza Dello Sport
Agravados: Espólio de Ilda Estrela Santos e Antonio Bernardo da Mota
Santos
Interessada: Cyrela Tecnisa de Investimento Imobiliário Ltda.
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34991)
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA

CONDOMÍNIO Imóvel registrado em nome de
terceiro, antigo proprietário
Penhora

Possibilidade
Obrigação propter rem

Direito de sequela
Imóvel gerador da
despesa que responde pela dívida
Recusa
de
averbação
da penhora pelo cartório
imobiliário,
com
base
no
princípio
da
continuidade
Não cabimento, no caso
concreto, ante a efetivação da penhora com
base em decisão já transitada em julgado

Reiteração da ordem de averbação, com
observação
acerca
da
necessidade
de
instauração do procedimento de dúvida pela
autoridade notarial, com base no disposto no
art. 198 da lei no 6015/73, no caso de nova
recursa à averbação.
Agravo parcialmente provido.
Trata-se de agravo (fls. 1/112) de instrumento (fls.
113/1.345) interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PIAZZA DELLO SPORT
contra r. decisão de fl. 281, proferida pela MM. Juíza da 1a Vara Cível do
Foro Regional de Vila Prudente da Capital, Dra. Fabiana Pereira Ragazzi,
que nos autos da ação de cobrança movida em face de ESPÓLIO DE ILDA
ESTRELA SANTOS e ANTONIO BERNANDO DA MOTA SANTOS, ora em
fase de cumprimento de sentença, rejeitou pedido do exequente para que
fosse determinada ao Cartório de Registro de Imóveis a averbação da
penhora da unidade geradora do débito.
O agravante alega que tanto o caráter “propter
rem” do débito quanto a possibilidade da penhora de sua unidade geradora
foram reconhecidos em acórdão anterior, já transitado em julgado. Como a

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matéria se encontra preclusa e diante da recusa do Cartório de Registro de
Imóveis, deve apenas ser reiterado o ofício e, caso haja nova negativa, o
juízo deverá realizar reclamação e responsabilização por desobediência.
Tais providências não cabem à parte, mas ao juízo. Invoca os princípios da
economia e da celeridade e efetividade do processo. Discorre sobre a
uniformização da jurisprudência
IRDR. Suscita IRDR. Aguarda seja
concedida a tutela antecipada/dado provimento ao recurso, para que se
determine a reiteração de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para
proceder à averbação da penhora do imóvel, sob pena de desobediência e
reclamação.
Negado o efeito ativo.
Não foi apresentada contraminuta ao recurso.
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
Trata-se de cumprimento de sentença que julgou
procedente a ação de cobrança de débitos condominiais.
Os agravados foram intimados para pagar o
débito, mas quedaram inertes.
Visando a satisfação da dívida, em um primeiro
momento foi deferida a penhora do imóvel gerador do débito condominial,
decisão posteriormente modificada para deferir apenas a penhora sobre os
direitos que os agravados tenham em relação ao imóvel.
Essa decisão foi objeto de recurso de agravo de
instrumento, registrado sob o no 2287474-30.2019.8.26.0000, provido por
esta Câmara em 28/02/2020, para deferir a penhora da unidade geradora do
débito e determinar sua avaliação por Oficial de Justiça (fls. 283/288). Esse
acórdão transitou em julgado em 14/05/2020 (fls. 519 dos autos digitais do
cumprimento de sentença).
No julgamento desse recurso, apontou-se que

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“De fato, a matrícula do imóvel indica Cyrela
Tecnisa de Investimento Imobiliário Ltda. como
proprietária do bem (fls. 368/370).
Contudo, a 'Escritura Pública de Promessa de
Venda
e
Compra
de
Unidade
Autônoma
Condominial e Outras Avenças' referente à
unidade em questão, embora não levada a
registro, comprova a aquisição do imóvel pelos
agravados (fls. 377/398).
Os agravados foram devidamente citados para a
ação e não apresentaram contestação (fl. 595).
A própria Cyrela informa nos autos que a unidade
foi objeto de alienação, tendo o agravado sido
imitido na posse do imóvel em 08.03.2002 (fls.
302/303).
Observo, inclusive, que o imóvel ficou desligado
da hipoteca registrada sobre no 07 e mencionada
na AV-10, bem como da cessão fiduciária
averbada sob no 08 na matrícula no 139.551, do
6o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, e
mencionada na AV-1, por autorização do credor.
A r. sentença condenou os agravados ao
pagamento dos valores cobrados, tendo a
decisão sido mantida por esta C. Câmara (fls.
780/786), com trânsito em julgado em 20.09.2019
(fl. 824).
Restou parcialmente frutífero o bloqueio on line
de ativos financeiros em nome dos agravados,
mas em valores irrisórios (fls. 1023/1025).
Diante de tal contexto, não vejo óbice à penhora
do imóvel que originou a dívida em relação ao
Condomínio, ainda que registrado em nome de

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terceiro.
Isto porque a obrigação exigida neste feito
(pagamento de débitos de condomínio) tem
natureza propter rem, de forma que as sobre o
próprio imóvel recaem, independentemente de
quem detenha sua titularidade.
E por advir de uma situação jurídica de direito
real, a obrigação ostenta as características da
sequela
e
da
ambulatoriedade.
Então,
o
adimplemento respectivo acompanha o bem
aonde quer que ele se encontre, de forma que as
dívidas
recaem
sobre
o
próprio
imóvel,
independentemente
de
quem
detenha
sua
titularidade” (fls. 286/288).

A magistrada determinou o cumprimento desse
acórdão e ordenou a averbação da penhora via ARISP (fls. 503 dos autos
digitais). No entanto, o Cartório de Registro de Imóveis emitiu nota de
exigência e devolução do título, recusando a averbação da penhora com
base no princípio da continuidade, sob o argumento de que os executados
não seriam titulares de domínio nem possuiriam qualquer direito registrado
sobre o imóvel (fls. 561/562 dos autos digitais).
O exequente reiterou seu pedido para que fosse
determinada a averbação da penhora em obediência ao que havia sido
decidido nos autos, mas a magistrada afastou sua pretensão, sob o
argumento de que não caberia estabelecer nos autos qualquer discussão
sobre questões registrárias decorrentes da nota de devolução apresentada
pelo cartório imobiliário, de modo que o exequente deveria levar essa
questão ao juízo competente, por meio de expediente próprio.
Em que pese o entendimento em sentido
contrário, deve ser acolhido o pedido do exequente para reiteração da
ordem de averbação da penhora da unidade geradora do débito

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condominial.
Se foi reconhecido, por decisão colegiada
definitiva, o mais (que é a própria penhora do imóvel, a qual se encontra
perfeita e acabada), é evidente que se pode o menos (que é sua averbação
na matrícula do imóvel). Tal medida visa apenas a dar ciência da constrição
a eventuais terceiros de boa-fé.
Depois, não pode o credor ser prejudicado pela
inércia dos executados, que não promoveram o registro da aquisição,
reconhecida por aquele que consta como proprietário na matrícula do
imóvel.
Entretanto, a expedição de nova ordem de
averbação da penhora não deverá ser feita sob pena de desobediência ou
de reclamação, mas com a observação de que, caso a autoridade notarial
insista na recusa ao cumprimento da ordem judicial, ela deverá suscitar
dúvida, a ser dirimida pelo juízo competente, nos termos do art. 198 da lei no
6015/73.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao
recurso para determinar que seja expedida nova ordem de averbação da
penhora do imóvel registrado perante o 6o Oficial de Registro de Imóveis da
Capital, sob matrícula no 150.651, unidade 54-A, com a observação de que,
caso a autoridade notarial insista na recusa ao cumprimento da ordem
judicial, ela deverá suscitar dúvida, a ser dirimida pelo juízo competente, nos
termos do art. 198 da lei no 6015/73.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator