Tribunal: TJSP
Processo: 1007445-49.2016.8.26.0533
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Ação Monitória - Compra e venda de imóvel – Compromissária compradora que deixou de honrar com a integralidade do preço, remanescendo em aberto R$20.000,00 (correspondente a $36.206,01 atualizados) dos R$200.000,00 devidos – Compromissária vendedora que ingressou com esta demanda, pretendendo a conversão do mandado inicial em monitório, relativamente ao saldo residual devido –

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Ação Monitória - Compra e venda de imóvel – Compromissária compradora que deixou de honrar com a integralidade do preço, remanescendo em aberto R$20.000,00 (correspondente a $36.206,01 atualizados) dos R$200.000,00 devidos – Compromissária vendedora que ingressou com esta demanda, pretendendo a conversão do mandado inicial em monitório, relativamente ao saldo residual devido – Ré que apresentou embargos monitórios, alegando ter arcado com despesas relativas à prévia regularização do imóvel perante a Prefeitura e o Registro de Imóveis, dívida tributária de um dos compromissários vendedores, além de despesas antigas de água e luz, devendo tais quantias, no seu entender, ser compensadas com o saldo remanescente do preço – Sentença de rejeição dos embargos monitórios e acolhimento do pedido inicial – Insurgência da ré – Documentos coligidos aos autos que não atestam o efetivo pagamento de todas as despesas enumeradas pela ré – Além disso, dos comprovantes apresentados, nenhum deles consta em nome da ré, o que torna questionável tenha ela sido a responsável pelos pagamentos – O único recibo emitido em nome da ré, indica que decorreu de despesas para aprovação de projeto e emissão de alvará de construção perante a Prefeitura, o que não confirma a versão da ré de que custeou a regularização de projeto do imóvel, isto é, não permite vislumbrar se seria um gasto imputável aos vendedores – Fatos controvertidos que deveriam ser demonstrados apenas pela via documental, ônus que, todavia, não foi atendido pela ré – Art. 373, II do Código de Processo Civil – Previsão contratual, ainda, de que eventual débito de água e luz vencido antes da imissão da ré na posse do bem, deveria ser abatido do valor devido a compromissário vendedor diverso, que não a autora (cláusula 4.2 do instrumento) - Compensação que, nesse cenário, não pode ser autorizada – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785093
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007445-49.2016.8.26.0533, da Comarca de Santa Bárbara D Oeste, em que é
apelante CRISTIANE CARDOSO FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada
MARIA INÊS DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007445-49.2016.8.26.0533 -Voto no 02000C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1007445-49.2016.8.26.0533
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de Santa Bárbara D'Oeste
Magistrado(a): Dr(a). Paulo Henrique Stahlberg Natal
Apelante: Cristiane Cardoso Freitas
Apelada: Maria Inês dos Santos
Voto no 02000C
APELAÇÃO CÍVEL - Ação Monitória - Compra e
venda de imóvel Compromissária compradora que
deixou de honrar com a integralidade do preço,
remanescendo
em
aberto
R$20.000,00
(correspondente
a
$36.206,01
atualizados)
dos
R$200.000,00 devidos
Compromissária vendedora
que ingressou com esta demanda, pretendendo a
conversão
do
mandado
inicial
em
monitório,
relativamente ao saldo residual devido
Ré que
apresentou embargos monitórios, alegando ter arcado
com despesas relativas à prévia regularização do
imóvel perante a Prefeitura e o Registro de Imóveis,
dívida
tributária
de
um
dos
compromissários
vendedores, além de despesas antigas de água e luz,
devendo
tais
quantias,
no
seu
entender,
ser
compensadas com o saldo remanescente do preço
Sentença de rejeição dos embargos monitórios e
acolhimento do pedido inicial Insurgência da ré
Documentos coligidos aos autos que não atestam o

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efetivo pagamento de todas as despesas enumeradas
pela
ré

Além
disso,
dos
comprovantes
apresentados, nenhum deles consta em nome da ré, o
que torna questionável tenha ela sido a responsável
pelos pagamentos O único recibo emitido em nome
da ré, indica que decorreu de despesas para
aprovação de projeto e emissão de alvará de
construção perante a Prefeitura, o que não confirma a
versão da ré de que custeou a regularização de
projeto do imóvel, isto é, não permite vislumbrar se
seria um gasto imputável aos vendedores
Fatos
controvertidos
que
deveriam
ser
demonstrados
apenas pela via documental, ônus que, todavia, não
foi atendido pela ré
Art. 373, II do Código de
Processo Civil
Previsão contratual, ainda, de que
eventual débito de água e luz vencido antes da
imissão da ré na posse do bem, deveria ser abatido do
valor devido a compromissário vendedor diverso, que
não a autora (cláusula 4.2 do instrumento) -
Compensação que, nesse cenário, não pode ser
autorizada

Sentença
mantida

RECURSO
DESPROVIDO.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 109/110,
cujo relatório adoto, que rejeitou os embargos e julgou
procedente a ação monitória ajuizada por Maria Inês dos Santos
contra Cristiane Cardoso de Freitas, para converter o mandado
inicial em executivo, no valor atualizado de R$36.206,04.
Insurge-se a apelante, ré na ação, aduzindo que firmou com
a apelada e demais coproprietários do imóvel referido na petição

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inicial, compromisso de compra e venda, datado de 01.03.2013,
cujo pagamento, no valor de R$200.000,00, seria realizado de
forma parcelada. Argumenta que antes do vencimento da última
prestação, devida apenas à apelada (viúva meeira), foram
apuradas diversas irregularidades em relação ao bem, as quais
impediam a transmissão da propriedade. Pondera que, não
dispondo os compromissários vendedores de numerário para
arcar com os custos necessários, procedeu ela com o pagamento
das despesas de regularização do imóvel perante a Prefeitura e
Cartório de Imóveis, de aditamento do formal de partilha, além de
dívida de Imposto de Renda de um dos coproprietários (Osvaldo)
e despesas em atraso de água e luz relativas ao bem. Menciona
que somente anuiu em arcar com todos esses gastos, diante do
ajuste feito com os vendedores de que haveria compensação
com os valores em aberto relativos ao preço. Diante disso,
defende que deve arcar apenas com a quantia atualizada de
R$7.652,49. Pede o provimento do apelo, com acolhimento dos
embargos monitórios e adequação do valor do mandado
monitório (fls. 109/110).
Recurso tempestivo, dispensado do preparo (fls. 97) e não
respondido (fls. 124).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução n°
772/2017 do TJSP).
É o relatório.

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Respeitada convicção diversa, a meu ver, a insurgência não
prospera.
Deflui dos autos que as partes celebraram o compromisso
de compra e venda de fls. 09/16, na data de 01.03.2013, relativo
ao imóvel matriculado sob o no 18.788 do Registro de Imóveis de
Santa Bárbara D'Oeste, designado como lote 37, da quadra 24,
“Cidade Nova”, pelo valor de R$200.000,00.
O preço seria pago da seguinte forma: R$25.000,00 para
cada um dos 04 herdeiros do falecido proprietário (perfazendo
R$100.000,00), e R$100.000,00 diretamente para a viúva meeira,
após a outorga da escritura.
As quantias devidas aos herdeiros, já foram integralmente
pagas, versando esta lide apenas sobre a parcela devida à
apelada, na qualidade de viúva meeira.
Argumenta a apelante que, todavia, se viu obrigada, diante
do estágio avançado de cumprimento do contrato, a arcar com
certas despesas inerentes à regularização do imóvel, para que a
transmissão da propriedade pudesse ser efetivada, as quais, na
realidade, seriam de incumbência exclusiva dos vendedores.
Afirma que somente anuiu em assumir tais encargos, diante
do ajuste verbal de que referidos gastos seriam compensados
com a prestação em aberto do preço.
Elucida a apelante que arcou com: 1) débitos de luz e água
incidentes sobre o imóvel, vencidas em data anterior à sua

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imissão na posse do bem; 2) despesas para aditamento do formal
de partilha que recaía sobre o imóvel; 3) custos inerentes ao
projeto de regularização do imóvel, o qual foi registrado na
Prefeitura e no Cartório de Imóveis; 4) dívida de Imposto de
Renda em nome do coproprietário Oswaldo.
Defende a apelante que, por esta razão, remanesceria em
aberto apenas a quantia de R$7.652,49, e não R$36.206,04
como alegado na exordial.
O d. Juízo a quo, entendendo que as despesas de água e
luz deveriam ser abatidas do montante devido ao coproprietário
Luciano, e não da parcela devida à apelada, e que os demais
gastos eram relativos ao registro do bem, por isso, de
incumbência da própria apelante, nos termos do art. 490 do
Código Civil, julgou os embargos monitórios improcedentes,
acolhendo integralmente o pedido inicial.
É contra isso que se volta o recurso.
Pois bem.
Analisando os autos, verifico que as alegações deduzidas
pela apelante não foram suficientemente comprovadas, ônus que
lhe competia com exclusividade, a teor do que dispõe o art. 373,
II do Código de Processo Civil.
Com efeito, não trouxe a apelante um elemento sequer a
corroborar a assertiva de que tinha feito um ajuste verbal com os
compromissários vendedores do bem, para compensação de

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despesas, ajuste este que é negado pela apelada.
Ainda que assim não fosse, pelos documentos de fls. 44/94,
verifico que, primeiramente, nem todas as despesas que a
apelante informa haver quitado contam com comprovante de
pagamento.
Ao lado disso, constata-se que os comprovantes que
instruíram os embargos monitórios, não estão em nome da
apelante, tornando questionável tenha ela sido, efetivamente, a
responsável pelo pagamento.
Frise-se que, nos termos da cláusula 4.2 do compromisso
de compra e venda, foi pactuado que eventuais débitos relativos
a contas de consumo de água e luz anteriores à imissão da
apelante na posse do bem, deveriam ser abatidos do montante
de R$25.000,00 devidos ao vendedor Luciano, pois era ele quem
estava residindo no local à época.
Logo, como bem colocado pelo d. Juízo a quo, não pode a
apelante pretender abater da prestação devida à apelada, dívida
que competia a compromissário vendedor diverso.
Os documentos de fls. 73/77, 82/83, a despeito de
atestarem ter havido pagamento de emolumentos para averbação
de correções sobre qualificação de proprietários anteriores do
bem, não vieram acompanhados dos respectivos comprovantes
de pagamento, não sendo possível aferir se os emolumentos
devidos foram custeados, efetivamente, pela apelante.

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Da mesma forma, o documento de fls. 84/86, versando
sobre dívida de Imposto de Renda em nome do coproprietário
Oswaldo, que veio desacompanhado de comprovante de
pagamento em nome da apelante.
Quanto aos documentos de fls. 78 e 81, constata-se que
diferentemente do sustentado pela apelante, no sentido de que
retratariam os gastos com projeto de regularização do imóvel
perante a Prefeitura, atestam, apenas, que houve pagamento de
despesas relativas a aprovação de projeto para alvará de
construção, não sendo possível inferir, a partir disso, se a
despesa tem relação, ou não, com regularização prévia da
construção já existente no lote, ou se, então, houve alguma obra
nova no local.
Se relativo à obra já existente, a despesa poderia ser
imputada aos vendedores, porém, se houve obra nova, a
responsabilidade pelo pagamento seria mesmo da apelante.
Deveria a apelante ter providenciado a apresentação da
integralidade dos documentos relativos à referida despesa, o que,
todavia, não fez.
Como se vê, diante da fragilidade dos elementos
apresentados nos autos acerca dos gastos que a apelante alega
ter suportado, fato que somente poderia ser comprovado pela via
documental, inviável se faz o acolhimento da pretensão inicial
que, se o caso, deverá ser objeto de ação de conhecimento
própria.

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O caso, portanto, é de manutenção da r. sentença, nos
termos em que proferida.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Diante desse resultado, majoro os honorários advocatícios
devidos pela apelante para 20% sobre o valor da condenação,
observando-se a gratuidade de justiça a que faz jus (art. 85, § 11
do Código de Processo Civil).
RODOLFO PELLIZARI
Relator