Tribunal: TJSP
Processo: 1002903-14.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
Despesas de condomínio. Cobrança. Procedência parcial da ação. Demanda movida contra a proprietária do imóvel gerador das despesas condominiais. Compromisso de compra e venda não levada a registro. Alegação de ilegitimidade passiva. Não reconhecimento. Obrigação propter rem. Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais que é da proprietária. Precedentes deste C. Tribunal e do STJ

Ementa:
Despesas de condomínio. Cobrança. Procedência parcial da ação. Demanda movida contra a proprietária do imóvel gerador das despesas condominiais. Compromisso de compra e venda não levada a registro. Alegação de ilegitimidade passiva. Não reconhecimento. Obrigação propter rem. Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais que é da proprietária. Precedentes deste C. Tribunal e do STJ (Recurso Especial no 1.442.840, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). Desnecessidade de prévia notificação para constituição em mora. Obrigação líquida e certa, de natureza "ex re". Ausência de impugnação específica sobre o montante da obrigação. Juros de mora e correção monetária. Verbas devidas a partir do vencimento de cada prestação. Recurso desprovido, com observação.
No caso, ostentando a ré (CDHU) condição jurídica de proprietária, eis que ausente controvérsia a respeito, diante até mesmo da circunstância de se cuidar de empreendimento imobiliário de caráter social, é ela parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança de despesas de condomínio. Significa dizer que a obrigação, dada a natureza propter rem, adere ao imóvel, e cabe à ora apelante assumir a obrigação perante o condomínio das cotas inadimplidas, ainda que na condição de promitente vendedora.
O pedido de condenação ao pagamento das cotas encontra-se devidamente instruído e, em se cuidando no caso de processo de conhecimento, não se exige a juntada de documentos outros além daqueles anexados à inicial. O que importa é que sua existência e respectivo montante não restaram impugnados de forma específica.
As despesas de condomínio devem ser atualizadas a partir do momento em que devida cada prestação. Da mesma forma, os juros moratórios devem incidir desde o momento em que exigíveis.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000079255
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002903-14.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
JEQUITIBA III.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002903-14.2019.8.26.0361 -Voto no 42155
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COMARCA: Mogi das Cruzes – 3a Vara Cível – Juiz Fabrício Henrique Canelas
APTE. : Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo - CDHU
APDO. : Condomínio Residencial Jequitibá III
VOTO No 42.155
EMENTA:
Despesas
de
condomínio.
Cobrança.
Procedência parcial da ação. Demanda movida contra a
proprietária do imóvel gerador das despesas condominiais.
Compromisso de compra e venda não levada a registro.
Alegação de ilegitimidade passiva. Não reconhecimento.
Obrigação propter rem. Responsabilidade pelo pagamento
das despesas condominiais que é da proprietária.
Precedentes deste C. Tribunal e do STJ (Recurso Especial
no 1.442.840, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).
Desnecessidade de prévia notificação para constituição em
mora. Obrigação líquida e certa, de natureza "ex re".
Ausência de impugnação específica sobre o montante da
obrigação. Juros de mora e correção monetária. Verbas
devidas a partir do vencimento de cada prestação. Recurso
desprovido, com observação.
No caso, ostentando a ré (CDHU) condição jurídica de proprietária, eis
que ausente controvérsia a respeito, diante até mesmo da circunstância
de se cuidar de empreendimento imobiliário de caráter social, é ela
parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança de
despesas de condomínio. Significa dizer que a obrigação, dada a
natureza propter rem, adere ao imóvel, e cabe à ora apelante assumir a
obrigação perante o condomínio das cotas inadimplidas, ainda que na
condição de promitente vendedora.
O pedido de condenação ao pagamento das cotas encontra-se
devidamente instruído e, em se cuidando no caso de processo de
conhecimento, não se exige a juntada de documentos outros além
daqueles anexados à inicial. O que importa é que sua existência e
respectivo montante não restaram impugnados de forma específica.
As despesas de condomínio devem ser atualizadas a partir do momento
em que devida cada prestação. Da mesma forma, os juros moratórios
devem incidir desde o momento em que exigíveis.

Trata-se de recurso interposto contra r. sentença de fls. 128/130 que
julgou parcialmente o pedido, condenando a ré ao pagamento das despesas condominiais
de março de 2018 a fevereiro de 2019, corrigidas monetariamente e com juros de 1% ao
mês a contar do vencimento de cada parcela, além das despesas condominiais vencidas até

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a data da sentença, com correção monetária e juros de 1% ao mês, contados do vencimento
de cada parcela e multa moratória no patamar de 2% não impugnada especificamente pela
ré, conforme planilha de fl. 50, condenando a ré a arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.
Afirma a apelante que é parte ilegítima para figurar no polo passivo
da demanda e a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é de quem exerce
a posse do imóvel na condição de cessionário ou promissário comprador. O bem foi
financiado a Iolanda Rodrigues da Silva Bahia em 25/09/2003, conforme demonstra o
instrumento contratual de cessão e posse de promessa de compra e venda, efetivando a
tradição do bem ao adquirente. Aduz que a taxa condominial é a imposição a todos os
condôminos, que consiste em concorrerem, por meio de rateio, para a remuneração das
despesas geradas pelo condomínio, ainda que a cessionária não possua título de
propriedade definitivo. Insiste na ausência de responsabilidade pela CDHU. Invoca a Lei
4591/64 que prevê que o concessionário da unidade habitacional é considerado condômino.
Alega que o apelado demandou a recorrente sem sequer constituí-la em mora, visto que
desconhecia a cobrança da aventada verba condominial quanto mais a existência do débito
em questão. Não comprovou o autor que houve recusa ao pagamento das cotas vencidas,
mostrando-se indubitável a ausência de interesse processual. Não há especificação dos
componentes da prestação exigida. O débito pleiteado não teve sua origem devidamente
comprovada e sequer participou do ato que instituiu a cobrança das taxas. Destaca que a
ausência de registro imobiliário não deve lastrear o direcionamento desta ação de cobrança
em face da CDHU. Requer a reforma da r. sentença.
Recurso tempestivo, com preparo e contrarrazões, os autos foram
encaminhados a este E. Tribunal.
É o resumo do essencial.
Depreende-se dos autos que o condomínio ajuizou a presente ação
de cobrança em face da CDHU, proprietária do imóvel, alegando que, é proprietária da
unidade autônoma 42, bloco C, e está inadimplente no pagamento das taxas condominiais
desde julho de 2015 a fevereiro de 2019.

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A r. sentença julgou a ação parcialmente procedente, condenando a
ré ao pagamento das despesas condominiais de março de 2018 a fevereiro de 2019,
corrigidas e com juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento de cada parcela,
além das despesas condominiais vencidas até a data da sentença.
Insurge-se a ré apelante contra essa decisão, na parte que lhe é
desfavorável, contudo, sem razão.
É bem verdade que condômino, na dicção da Lei 4.591/64, é não
apenas o proprietário, como também o promitente comprador, cessionário ou promitente
cessionário dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, consoante decorre
dos artigos 8o e 12, § 4o. E o atual Código Civil no artigo 1334, § 2o, equipara ao
proprietário, o promitente comprador e o cessionário de direitos relativos às unidades
autônomas, ou seja, expressamente confere ao compromissário comprador a qualidade de
condômino.
No caso, a ré responde pelas despesas condominiais em aberto e
pouco importa a existência de cessão de posse e promessa de compra e venda (não levada a
registro) e até mesmo da circunstância de se cuidar de empreendimento imobiliário de
caráter social. O negócio havido entre ambos não interessa ao condomínio, ao qual é dado
promover a ação de cobrança contra os titulares de domínio do imóvel, que responde pela
dívida que decorre da obrigação propter rem, vinculando o bem.
A respeito do assunto, esta C. Câmara, citando acórdão da lavra do
Min. Paulo de Tarso Sanseverino no Recurso Especial 1.442.840, já teve oportunidade de
deixar assentado, que “o promitente comprador não é titular do direito real de
propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de
promessa de compra e venda. Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de
penhorar o imóvel. Restaria, então, penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente
comprador. Porém, não é rara a hipótese em que o comprador esteja adquirindo seu
primeiro imóvel, e não possua outros bens penhoráveis, o que conduziria a uma execução
frustrada. Esse resultado, a meu juízo, não se coaduna com a natureza, tampouco com
finalidade da obrigação propter rem. Quanto à natureza, é da essência dessa obrigação
que ela nasça automaticamente com a titularidade do direito real e somente se extinga

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com extinção do direito ou a transferência da titularidade, ressalvadas as prestações
vencidas. Como se verifica, não há possibilidade de a obrigação se extinguir por ato de
vontade do titular do direito real, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação de
jurídica de direito real, não a manifestação de vontade. Logo, a simples pactuação de uma
promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do
proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio. De outra parte, quanto à
finalidade, a obrigação propter rem se destina a manter a conservação da coisa. Sobre
esse ponto, Maurício Bunazar, em obra dedicada exclusivamente ao tema, afirma que 'a
verdadeira função da obrigação 'propter rem' é a conservação da 'res' objeto da situação
jurídica, real ou pessoal, que deflagrou a obrigação' (Obrigação propter rem: aspectos
teóricos e práticos. São Paulo: Atlas, 2014, p. 81). Nessa esteira, ao se desconstituir a
penhora sobre o imóvel, o atendimento da finalidade de conservação acaba sendo
comprometido, pois o condomínio passa a depender da incerta possibilidade de encontrar
bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador. Vale lembrar, ainda, que a
mera possibilidade de penhora do imóvel tem, por si só, o efeito psicológico de
desestimular a inadimplência, de modo que a impossibilidade de penhora geraria o efeito
inverso, atentando contra a finalidade da obrigação propter rem, que é manter a
conservação da coisa. Há premente necessidade, portanto, de se firmar uma adequada
interpretação da tese firmada pelo rito do art. 543-C do CPC, de modo a afastar
interpretações contrárias à natureza e à finalidade da obrigação propter rem. Uma
interpretação interessante pode ser obtida com a aplicação da teoria da dualidade do
vínculo obrigacional, como propõe Bunazar (ibid., p. 146), para a hipótese de pluralidade
de direitos subjetivos reais sobre a coisa. A teoria da dualidade do vínculo obrigacional,
conforme ensina Judith Martins-Costa, foi desenvolvida por Alois von Bekker e Ernst
Immanuel Brinz, e aperfeiçoada por Von Gierke. Esses juristas propuseram a
decomposição da obrigação em débito (schuld), o dever de prestar, e responsabilidade
(haftung), a sujeição do devedor, ou terceiro, à satisfação da dívida (cf. Comentários ao
novo Código Civil, vol. V, tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 16). Aplicando-se essa
teoria à obrigação de pagar despesas condominiais, verifica-se que o débito deve ser
imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o
promitente comprador, valendo assim o brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda. Até
aqui, não há, a rigor, nenhuma novidade. A grande diferença é que o proprietário não se

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desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da
dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel. Essa separação
entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia,
preservando-se a essência da obrigação propter rem. Restauram-se, desse modo, as
conclusões de um entendimento já trilhado por esta Corte Superior, em voto proferido pelo
Min. RUY ROSADO DE AGUIAR...” (cf. apelação no 1000151-89.2015.8.26.0529, rel.
Des. Ruy Coppola).
A ré, na hipótese, ostenta a condição jurídica de proprietária, razão
pela qual ela é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda.
No mais, a obrigação do condômino de pagar as despesas
condominiais nos prazos e condições previstas na convenção é "ex re" e a mora decorre do
simples vencimento da obrigação, independente de interpelação ou notificação.
Além disso, o pedido de condenação ao pagamento das cotas
encontra-se devidamente instruído e, em se cuidando no caso de processo de
conhecimento, não se exige a juntada de documentos outros além daqueles anexados à
inicial. O que importa é que sua existência e respectivo montante não restaram
impugnados de forma específica.
O termo inicial da correção monetária e dos juros de mora é a data
do vencimento de cada parcela inadimplida, sendo devidos desde a época em que
consignada como sendo o do implemento.
Por fim, diante do decaimento da apelante, majora-se a verba
honorária para 20% do valor da condenação, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
KIOITSI CHICUTA
Relator