Tribunal: TJSP
Processo: 2188288-97.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
r ao próprio negócio jurídico elaborado. Locação com características bem próprias, decorrentes da política de desmobilização da parte agravada no passado, em virtude de sua natureza de instituição financeira. Pandemia que está compreendida no risco livre e conscientemente assumido pelas partes, que não apresentam hipossuficiência uma em relação à outra. Agravo de instrumento desprovido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2188288-97.2020.8.26.0000; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 28a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/11/2020; Data de Registro: 27/11/2020)

Classe/Assunto:

Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel

Relator(a):

Carlos Dias Motta

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

26a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

26/11/2020

Data de publicação:

27/11/2020

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação atípica. Tutela provisória. Pandemia do Covid-19. Decisão agravada que indeferiu o requerimento de tutela provisória de urgência.
Preliminar. Prevenção de outro relator não verificada. Existência de outras 26 ações tramitando, envolvendo as mesmas partes, mas relativas, cada uma, a imóveis distintos. Não reconhecimento de conexão na origem. Outros agravos de

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação atípica. Tutela provisória. Pandemia do Covid-19. Decisão agravada que indeferiu o requerimento de tutela provisória de urgência.
Preliminar. Prevenção de outro relator não verificada. Existência de outras 26 ações tramitando, envolvendo as mesmas partes, mas relativas, cada uma, a imóveis distintos. Não reconhecimento de conexão na origem. Outros agravos de instrumento distribuídos livremente. Preliminar rejeitada.
Mérito. Medidas de isolamento determinadas pelo Poder Público. Alegado desequilíbrio contratual decorrente da pandemia do Covid-19. Medidas que afetam todos os agentes econômicos. Agravada que assumiu obrigações com terceiros. Impossibilidade de atribuir à agravada o encargo dos custos extraordinários decorrentes da pandemia do Covid-19. Moratória legal não aprovada pelo Poder Legislativo (Lei no 14.010/2020). Medida que evita possível "cadeia" de insolvências ou não cumprimento de obrigações. Caso peculiar em que houve renúncia expressa das partes ao direito de revisão do valor dos aluguéis, conforme permissivo legal do art. 54-A, § 1o, da Lei no 8.245/91. Álea que é elementar ao próprio negócio jurídico elaborado. Locação com características bem próprias, decorrentes da política de desmobilização da parte agravada no passado, em virtude de sua natureza de instituição financeira. Pandemia que está compreendida no risco livre e conscientemente assumido pelas partes, que não apresentam hipossuficiência uma em relação à outra. Agravo de instrumento desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000972026
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2188288-97.2020.8.26.0000, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., é
agravado FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO
RENDA VAREJO – FII.
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2188288-97.2020.8.26.0000 - São Paulo - Voto no 19199 - 2/7
Agravo de Instrumento no 2188288-97.2020.8.26.0000
26a Câmara de Direito Privado
Agravante: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
Agravado: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda
Varejo – Fii
Comarca: São Paulo
Juíza: Ana Lúcia Xavier Goldman
Voto no 19199
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação atípica. Tutela
provisória. Pandemia do Covid-19. Decisão agravada que
indeferiu o requerimento de tutela provisória de urgência.
Preliminar. Prevenção de outro relator não verificada.
Existência de outras 26 ações tramitando, envolvendo as
mesmas partes, mas relativas, cada uma, a imóveis
distintos. Não reconhecimento de conexão na origem.
Outros agravos de instrumento distribuídos livremente.
Preliminar rejeitada.
Mérito. Medidas de isolamento determinadas pelo Poder
Público. Alegado desequilíbrio contratual decorrente da
pandemia do Covid-19. Medidas que afetam todos os
agentes econômicos. Agravada que assumiu obrigações
com terceiros. Impossibilidade de atribuir à agravada o
encargo
dos
custos
extraordinários
decorrentes
da
pandemia do Covid-19. Moratória legal não aprovada pelo
Poder Legislativo (Lei no 14.010/2020). Medida que evita
possível “cadeia” de insolvências ou não cumprimento de
obrigações. Caso peculiar em que houve renúncia expressa
das partes ao direito de revisão do valor dos aluguéis,
conforme permissivo legal do art. 54-A, § 1o, da Lei no
8.245/91. Álea que é elementar ao próprio negócio jurídico
elaborado. Locação com características bem próprias,
decorrentes da política de desmobilização da parte
agravada no passado, em virtude de sua natureza de
instituição financeira. Pandemia que está compreendida no
risco livre e conscientemente assumido pelas partes, que
não apresentam hipossuficiência uma em relação à outra.
Agravo de instrumento desprovido.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento (fls. 01/32), com
requerimento de antecipação da tutela recursal, interposto por

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Banco Santander (Brasil) S/A em razão da r. decisão de fls. 2.013
da origem, que indeferiu o requerimento de tutela provisória de
urgência formulado pela parte autora, ora agravante.
A agravante alega, em síntese, que: houve um gravoso
desequilíbrio econômico no contrato de locação atípica; está sendo
obrigado a suportar com o exclusividade os ônus decorrentes da
disseminação do Covid-19; deve ser permitida a metade da diferença
entre o valor de mercado de aluguel da agência bancária e o valor
atualmente praticado; a cláusula de renúncia deve ser interpretada
restritivamente; estão preenchidos os requisitos para a concessão da
tutela cautelar, pois há risco ao resultado útil do processo.
A agravante pugna pelo provimento do recurso, para
autorizar o depósito em juízo de, no mínimo, metade da diferença
atualmente verificada entre o valor de mercado de aluguel e o valor
atual do aluguel pago ao Agravado (corresponde a R$ 97.415,31 no
mês de junho/2020). Subsidiariamente, requer que o valor acima
seja provisionado pelo agravado, não distribuindo aos seus cotistas.
Manifestação espontânea da agravada a fls. 38/79,
arguindo a prevenção de outro relator e rebatendo o pedido de
liminar.
A agravante juntou nota técnica prévia a parecer
jurídico em fase de elaboração (fls. 173/185).
Indeferido o requerimento de liminar (fls. 186/190).
Contraminuta a fls. 197/234.
Recurso tempestivo (fls. 2.015 da origem) e preparado
(fls. 32/33).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 193/195).

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É o relatório.
Decido.
Preliminarmente,
a
parte
agravada
suscitou
a
prevenção do e. Des. Antonio Nascimento, desta E. 26a Câmara de
Direito Privado (fls. 39).
Contudo, há notícia de outras 26 ações tramitando na
origem, envolvendo as mesmas partes, mas relativas, cada uma, a
imóveis distintos. Na origem, não foi reconhecida conexão dos
processos, por inexistir identidade de pedido. Os agravos de
instrumento derivados das referidas ações foram distribuídos
livremente a diversas Câmaras deste E. Tribunal, não havendo que
se falar, portanto, em prevenção.
Trata-se, na origem, de ação sob o rito ordinário (no
1058426-81.2020.8.26.0100) em que a parte autora agravante
narra, em suma, que em razão da pandemia do vírus Covid-19, o
valor atual dos aluguéis se tornou muito superior ao valor atual de
mercado de locação do imóvel objeto da ação, tornando o contrato
excessivamente oneroso para uma das partes, em razão de evento
imprevisível e inevitável.
É fato público e notório o estado de pandemia
declarado pela OMS, decorrente da disseminação do vírus Covid-19.
Daí surgiram diversas medidas administrativas impostas pelo Poder
Executivo visando a conter a disseminação do vírus.
Tais medidas afetaram não só os empresários que
tiveram que manter fechados seus estabelecimentos, mas todos os
agentes
econômicos
(produtores,
fabricantes,
importadores,
exportadores,
comerciantes,
transportadores,
consumidores,
locadores, locatários) e membros da sociedade.

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Importante destacar, portanto, que a pandemia pode
ser considerada motivo de força maior, mas o é para todas as partes,
aliás, de amplitude planetária.
Não se pode olvidar que a parte agravada e seus
quotistas também assumiram obrigações, na outra ponta.
Nesse cenário excepcional, deve-se ponderar que a
agravada-credora e seus quotistas também são devedores, pois
assumem compromissos com outros agentes econômicos, que, por
sua vez, obrigam-se perante seus credores, e assim sucessivamente.
Essa complexidade inerente ao sistema econômico-
financeiro não pode ser ignorada. Caso contrário, estar-se-ia
atribuindo à agravada e seus quotistas o encargo de arcar com a
totalidade ou grande parte dos custos extraordinários decorrentes da
pandemia.
Em outras palavras, prestigiar apenas uma das
pontas da relação contratual poderia ocasionar onerosidade
excessiva, pois todos sofrem as consequências dessa força maior
(pandemia do Covid-19).
Deve-se evitar, em última análise, o início, ou o
fomento, de uma “cadeia” de insolvências ou de não cumprimento de
obrigações assumidas, pois, nesse mercado complexo, os agentes
ocupam lugares de credores e devedores, até mesmo com reflexos
sociais diretos, pois são todos também empregadores.
Acrescente-se que chegou a ser proposta a moratória
quanto a aluguéis no Projeto de Lei no 1.179/2020, que dispõe sobre
“o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de
Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)”,
mas foi retirada do referido projeto e assim foi aprovada a Lei no

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14.010/2020.
No caso peculiar, inclusive, houve renúncia expressa
das partes ao direito de revisão do valor dos aluguéis, conforme
permissivo legal do art. 54-A, § 1o, da Lei no 8.245/91 (fls. 43).
Tem-se que certa álea é elementar ao próprio negócio
jurídico entabulado. Em outras palavras, mesmo cientes de que o
mercado imobiliário é flutuante e que imóveis se valorizam e
desvalorizam ao longo do tempo, por diversas razões (crises
econômicas, eventos da natureza, obras de melhorias, etc.), as partes
renunciaram à possibilidade de ajuste do aluguel ao preço de
mercado (art. 19 da Lei no 8.245/91). Pode-se dizer que a pandemia
está compreendida no risco livre e conscientemente assumido pelas
partes, que não apresentam hipossuficiência uma em relação à
outra. A intervenção judicial visando à redução do aluguel
descaracterizaria a própria natureza do negócio jurídico. Não se
trata, como bem posto nos autos, de uma locação usual, mas uma
com características bem próprias, decorrentes da política de
desmobilização da parte agravada no passado, em virtude de sua
natureza de instituição financeira.
Assim, no caso, não há que se falar em alteração no
cumprimento das obrigações livremente pactuadas pelas partes,
sobretudo em cognição sumária.
Destarte, ausentes novos elementos aptos a elidir as
convicções judiciais já esposadas na decisão liminar que indeferiu o
requerimento de efeito suspensivo pretendido pela agravante, de
rigor a manutenção da r. decisão agravada.
Considera-se
prequestionada
toda
a
matéria
constitucional e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se,

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com isso, a oposição de embargos de declaração para este fim.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator