Tribunal: TJSP
Processo: 1014911-82.2019.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou procedente ação ordinária de indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda. Loteamento. Sentença extra petita. Obrigação de fazer afastada. Suspensão do processo. Inviabilidade. Ausência de prejudicialidade. Culpa das rés caracterizada, em decorrência do atraso da obra. Fortuito interno. Entendimento da Súmula 161 do

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou procedente ação ordinária de indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda. Loteamento. Sentença extra petita. Obrigação de fazer afastada. Suspensão do processo. Inviabilidade. Ausência de prejudicialidade. Culpa das rés caracterizada, em decorrência do atraso da obra. Fortuito interno. Entendimento da Súmula 161 do TJSP. Aplicação de multa contratual. Cumulação de multas. Possibilidade. Fatos geradores distintos. Restituição do IPTU comprovadamente pago que se impõe. Danos morais não configurados. Fatos narrados que constituem meros aborrecimentos. Indenização indevida. Sentença parcialmente reformada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554250
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014911-82.2019.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes MACERATA
ADMINISTRAÇÃO
E
PARTICIPAÇÃO
LTDA.
e
ALPHAVILLE
JUNDIAÍ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada MARISA RODRIGUES
SILVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente) e ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014911-82.2019.8.26.0309 -Voto no
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Apelação Cível no 1014911-82.2019.8.26.0309 – Jundiaí
Apelantes: Alphaville Jundiaí Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Macerata
Administração e Participação Ltda. (Alphaville)
Apelada: Marisa Rodrigues Silveira
TJSP 33a Câmara de Direito Privado.
(Voto no 43302)
APELAÇÃO CÍVEL
Interposição contra
sentença que julgou procedente ação ordinária de
indenização por danos materiais e morais.
Promessa de compra e venda. Loteamento.
Sentença extra petita. Obrigação de fazer
afastada. Suspensão do processo. Inviabilidade.
Ausência de prejudicialidade. Culpa das rés
caracterizada, em decorrência do atraso da obra.
Fortuito interno. Entendimento da Súmula 161
do TJSP. Aplicação de multa contratual.
Cumulação de multas. Possibilidade. Fatos
geradores
distintos.
Restituição
do
IPTU
comprovadamente pago que se impõe. Danos
morais não configurados. Fatos narrados que
constituem meros aborrecimentos. Indenização
indevida. Sentença parcialmente reformada.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de apelação (fls. 295/312) interposta por
Alphaville Jundiaí Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Macerata
Administração e Participação Ltda. (Alphaville) contra a sentença (fls.
281/292) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de
Jundiaí, que julgou procedente ação ordinária de indenização por danos
materiais e morais, ajuizada por Marisa Rodrigues Silveira contra elas.
Inconformadas, fundamentam que a decisão combatida é extra petita, porque
a autora não requereu a conclusão da obra sob pena de multa diária de R$
1.000,00 (mil reais), limitada a 30 dias, bem como a imissão na posse do lote
adquirido, sob pena de multa de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a 30 dias.
Prestam esclarecimentos acerca do loteamento, explicando que faltam apenas

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as melhorias externas para conclusão das obras. Dizem que tais melhorias
foram obstadas pela Concessão da Rodovia Anhanguera, sendo que foi
ajuizada ação declaratória para autorizar a imediata abertura do acesso viário.
Sustentam que, diante do ajuizamento da referida demanda, deve ser suspenso
o presente feito, nos termos do artigo 313, V, do Código de Processo Civil,
tendo em vista que a sentença de mérito depende do julgamento de outra
causa. Discorrem sobre os fatos e os trâmites para construção do loteamento.
Reforçam que, após a total edificação do loteamento em si, no momento da
finalização das obras nos equipamentos públicos externos, iniciou-se uma
disputa entre diversos entes públicos quanto à propriedade das áreas do
acesso, em especial sobre o domínio da faixa de 30 metros de terreno
interditada pela CCR. Relatam os acontecimentos, ressaltando que a situação
ocorrida impediu a finalização da obra do acesso viário, tendo sido notificada
para paralisar a obra em curso em 25 de abril de 2019. Aduzem que foram
surpreendidas com ordem estatal para paralisar a construção de acesso ao
empreendimento, situação extremamente prejudicial não só a ela própria, mas
também aos interesses da sociedade e coletividade de compradores, tornando-
se assim absolutamente vítima das contradições e arbitrariedades dos órgãos
administrativos, juntamente com os compradores. Ressaltam que todas as
condutas regulamentares, possíveis e esperadas foram tempestiva e
devidamente adotadas antes do início da edificação do empreendimento, e
não havia qualquer outro procedimento, em caráter cautelar ou previsível, que
pudesse antecipar. Tecem considerações sobre a inaplicabilidade da multa
contratual, já que o atraso da entrega do empreendimento é decorrente
exclusivamente da impossibilidade de conclusão da obra, e não por mero
descaso ou falta de estrutura, material ou funcionários. Afirmam que, em
vista da ocorrência de fato imprevisível e alheio à vontade das rés, devem ser

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desoneradas de responsabilidade por inadimplemento contratual. Discutem o
não cabimento da cumulação de multas. Apoiam-se em entendimento do
Superior Tribunal de Justiça. Sustentam a regularidade na cobrança do IPTU
e o descabimento da indenização por danos morais. Trazem julgados a
respeito. Subsidiariamente, em caso de manutenção da sentença, pugnam pela
redução do montante arbitrado a título de multa. Postulam a reforma da
sentença e a improcedência da ação.
Marisa Rodrigues Silveira apresentou contrarrazões,
manifestando-se, em síntese, pela manutenção da sentença (fls. 326/329).
Em síntese, o relatório.
A sentença, embora devidamente motivada, bem
como fundamentada, merece parcial modificação.
Inicialmente, verifica-se a ocorrência de julgamento
extra petita, na medida em que a autora não pleiteou em sua exordial a
obrigação de fazer, consistente na finalização da obra e imissão na posse.
Entretanto, não é caso de anulação da sentença,
devendo apenas ser afastadas as condenações a este título.
Incabível a suspensão processual, tendo em vista
que não se verifica, no caso concreto, a prejudicialidade da ação ajuizada em
face da CCR-Autoban.
Isso porque, conforme será melhor abordado no
mérito, eventual procedência daquela demanda não elide a natureza de
fortuito interno, ligado ao risco da atividade da loteadora, nem sua
responsabilidade face à autora diante da ausência de obra de acesso ao
empreendimento.

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Pois bem.
As partes celebraram, em 29 de março de 2015, o
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de
Loteamento (fls. 21/65), referente a compra e venda do Lote 19, Quadra AC,
do loteamento residencial Alphaville Jundiaí, pelo valor de R$ 622.937,00
(seiscentos e vinte e dois mil, novecentos e trinta e sete reais), com prazo de
30 (trinta) meses para entrega das obras de infraestrutura, contando, ainda,
com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
Superados os supracitados prazos, o loteamento
ainda não contava com as obras de infraestrutura completas, mais
especificamente quanto ao acesso ao loteamento pela rodovia.
Inequívoco, portanto, o atraso da entrega do lote
adquirido pela autora, o que, inclusive, é admitido pelas rés, que justificam a
ocorrência alegando óbice imposto pela concessionária da rodovia que dá
acesso ao empreendimento.
Entretanto, referido obstáculo não elimina a
responsabilidade das requeridas, já que as restrições impostas pela gestora da
rodovia não podem ser caracterizadas como fortuito externo. Eventuais
entraves burocráticos ou problemas de regularização constituem risco ínsito à
atividade econômica do empreendedor, que contou, inclusive, com prazo
razoável de tolerância.
O empecilho à conclusão das obras de acesso ao
loteamento, portanto, é fato previsível na espécie de atividade desenvolvida
pelas rés recorrentes, caracterizando fortuito interno, cabendo, portanto,
responsabilidade pelo descumprimento do prazo.
Nesse sentido, a Súmula 161, deste Egrégio Tribunal
de Justiça: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a

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ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.
Em relação à aplicação de multa contratual devido
ao atraso na entrega da obra, definida a responsabilização das rés, não se
considera ilegal a sua aplicação, sem que se possa cogitar, inclusive, na
minoração do percentual como se requer de forma subsidiária.
Não há se falar em não cabimento de cumulação de
multas, tendo em vista que cada uma delas, previstas no contrato, se referem a
um fato gerador distinto.
A primeira delas foi aplicada pelo fato de que as rés
não concluíram as obras de infraestrutura do loteamento, e se encontra
prevista na cláusula onze, parágrafo sexto, do instrumento (fls. 41).
A segunda é baseada na cláusula dezenove do
acordo entre as partes, e sua aplicação se dá pela infração a qualquer cláusula
da promessa de compra e venda, no caso concreto, da cláusula doze.
Referida cláusula descumprida prevê que a entrega
física do lote se dará em até 06 (seis) meses da data de conclusão das obras
de infraestrutura do empreendimento (...) (fls. 41).
Portanto, incólume a aplicação das multas pela
sentença combatida.
A autora também tem direito à indenização dos
valores comprovadamente pagos a título de IPTU.
Não parece razoável impor à requerente o ônus das
despesas fiscais do imóvel durante um período que dele não pôde desfrutar,
principalmente se considerado o fato de que o atraso na entrega das obras de

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infraestrutura é imputável às rés.
Conforme
Recurso
Repetitivo
Resp.
no
1.697.414/SP: Agravo Interno no Recurso Especial. Ação de Indenização por
danos materiais e morais. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. 1.
Lucros Cessantes. Cabimento. Presunção de prejuízo. 2. Ausência de
prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 3.
Prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015). Necessidade de
apontamento de contrariedade ao art. 1.022 do CPC/2015. 4. Restituição de
valores pagos com cotas condominiais e impostos antes da imissão na posse.
Possibilidade. Precedentes. Acórdão em sintonia com a jurisprudência do
STF. 5. Agravo improvido. 1. No que tange à discussão do cabimento dos
lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em
conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a
inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de
entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização
correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de
indenização por lucros cessantes. (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator
o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe
26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido
enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como
violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso
especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das
Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento
ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo
recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se
possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao
acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau

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facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra
Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de
responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso
porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio
útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa
para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as
despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que
não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega
provimento. (REsp. no 1.697.414/SP, Terceira Turma, Ministro Relator Marco
Aurélio Bellizze, Dj. 05.12.2017).
Por fim, no que diz respeito aos danos morais, cabe
razão às rés apelantes, uma vez que, em que pese o infortúnio sofrido pela
autora, inexiste motivo para indenização a este título.
Embora tenha sofrido aborrecimentos pela quebra de
expectativa em relação à entrega do lote adquirido, não há como se concluir
que tenha havido ofensa a direitos da personalidade. O que houve foi apenas
inadimplemento contratual, o que não justifica a condenação por danos
morais.
A título de argumentação, ressalte-se a Súmula no
06, do C. Conselho Supervisor do Sistema de Juizado Especiais deste
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, publicado no DJE de 13 de
agosto de 2014, que dispõe: Mero inadimplemento contratual, sem
circunstâncias específicas e graves que a justifiquem, não dá ensejo a
indenização por danos morais.
Não obstante, dissabores, diferentemente de danos à
moral, são situações enfrentadas em diversas ocasiões do cotidiano.

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Impossível imaginar que por ter experimentado uma desavença comercial,
tenha a autora sofrido constrangimentos perante terceiros.
Trata-se de um mero aborrecimento que, por vezes,
se apresenta em relações de consumo, mas é, de fato, insuficiente para
margear condenação a este título, sob pena de se tornar um precedente capaz
de acobertar enriquecimento ilícito, nas mais diversas aflições vividas no dia-
a-dia. Logo, não se há de falar em dano moral.
Este Tribunal já decidiu a respeito: Apelação. Dano
moral. Inocorrência. Afastamento da referida condenação, pois a reparação
pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento
intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta dano moral (Apelação n.o
1122790-04.2016.8.26.0100, Rel. Des. Ana Maria Baldy, 6a Câmara de
Direito Privado, j. 23/8/18, v.u.).
Ainda que diante do parcial provimento do apelo, a
sucumbência das rés se mantém, tendo em vista que a autora é vencida em
parte mínima do pedido.
Destarte, o apelo merece ser parcialmente provido,
devendo a sentença ser parcialmente reformada, para afastar da sentença as
obrigações de fazer estipuladas, tendo em vista que não pleiteadas pela
autora, bem como afastar a condenação por danos morais. No mais, fica
mantida a sentença.

Posto isto, dá-se parcial provimento à apelação.

Mario A. Silveira
Relator