Tribunal: TJSP
Processo: 1039507-58.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA DEMANDA. REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DILAÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA. ARRAS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. SIMULAÇÃO. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Os documentos que visam

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA DEMANDA. REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DILAÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA. ARRAS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. SIMULAÇÃO. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Os documentos que visam comprovar as alegações da parte não são indispensáveis à propositura da demanda, mas a sua ausência pode motivar a improcedência do pedido deduzido em juízo.
2. Se a prova documental juntada aos autos é suficiente para o correto equacionamento da demanda, a dispensa de dilação probatória não configura cerceamento de defesa. Julgamento antecipado do pedido que observou o disposto no artigo 355 do Código de Processo Civil.
3. Não pode ser alterada, por violar a autonomia privada, a destinação dada pela vendedora ao numerário solvido pela compradora em razão de ajuste contratual válido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000720037
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039507-58.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MARIA
ANGELICA FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 4 de setembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039507-58.2018.8.26.0506 - LGA
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Apelação Cível no 1039507-58.2018.8.26.0506
Apelante: Maria Angelica Ferreira
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
V. 2371
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS
INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA DEMANDA.
REJEITADA.

CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
INOCORRÊNCIA.
DILAÇÃO
PROBATÓRIA
DESNECESSÁRIA. ARRAS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
VÁLIDA.
SIMULAÇÃO.
INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
NÃO PROVIDO.
1. Os documentos que visam comprovar as alegações da parte
não são indispensáveis à propositura da demanda, mas a sua
ausência pode motivar a improcedência do pedido deduzido em
juízo.
2. Se a prova documental juntada aos autos é suficiente para o
correto equacionamento da demanda, a dispensa de dilação
probatória não configura cerceamento de defesa. Julgamento
antecipado do pedido que observou o disposto no artigo 355 do
Código de Processo Civil.
3. Não pode ser alterada, por violar a autonomia privada, a
destinação dada pela vendedora ao numerário solvido pela
compradora em razão de ajuste contratual válido.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
289/293), cujo relatório adoto, por meio da qual a MMa. Juíza da 8a Vara Cível
de Ribeirão Preto, em ação de restituição de valores pagos, julgou improcedente
o pedido da autora. Ante a sucumbência, condenou-a ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00.
Segundo a autora, ora apelante, a sentença merece ser reformada, em
síntese, porque (a) houve cerceamento do direito de defesa por não ter sido

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produzida a prova testemunhal solicitada; (b) a corretora confessou em outro
processo judicial que o valor pago a título de sinal foi destinado para o
pagamento de comissão imobiliária; (c) a requerida alegou, em outros processos
judiciais, que, apesar da evidente ilicitude, não há problema algum em retirar
parte do dinheiro que recebeu e transferir aos corretores que finalizaram a venda;
(d) a corretagem foi cobrada como sinal, o que caracteriza ato ilícito por incorrer
em simulação; (e) a conduta consistente em “mascarar” a corretagem, não
explicitando ao consumidor o real fim a que ela se destina, desonra diversos
princípios e artigos da lei consumerista.
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser a apelante beneficiária
da Justiça Gratuita (pág. 161).
Contrarrazões apresentadas (págs. 328/338).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente, mantenho a rejeição da preliminar arguida pela
apelada de "ausência de documentos indispensáveis à propositura da
demanda". Isso porque ela confunde documentos indispensáveis com os
necessários para o julgamento de procedência da pretensão de restituição de
valores pagos, cuja ausência nos autos, se for constatada, não leva à extinção do
processo sem resolução do mérito, por inépcia da inicial (art. 330, inc. I c/c art.

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485, inc. I, ambos do CPC), mas à falta de prova de fato constitutivo do direito
invocado, o que pode culminar, como consequência, na improcedência do pedido
deduzido em juízo (art. 487, inc. I, do CPC).
A respeito do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, inclusive,
já se manifestou no sentido de que os documentos que visam comprovar as
alegações da parte não são imprescindíveis no momento do ajuizamento da
demanda, mas a sua ausência pode motivar a improcedência do pedido (REsp
826.660/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, 4a Turma, Data do
Julgamento:19/05/2011).
Também deve ser rejeitada a preliminar arguida pela apelante, pois o
julgamento antecipado do mérito, ao contrário do alegado, não implicou em
cerceamento de defesa.
Nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, “caberá ao
juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao
julgamento do mérito”, pois “sendo o juiz o destinatário da prova a ele cumpre
aferir sobre a necessidade ou não de sua realização” (RT 305/121).
No caso em análise, realmente não havia a necessidade de dilação
probatória para a comprovação dos fatos alegados, pois as provas documentais
juntadas aos autos mostraram-se suficientes ao equacionamento da demanda.
Além do mais, não se justifica anular o ato decisório para a oitiva de
corretores autônomos quando se verifica que foi acostado aos autos depoimento
de agente autônoma prestado no âmbito de ação judicial ajuizada contra a

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apelada (págs. 302/306 e 309/311).
Nessas condições, a sentença não comporta anulação, devendo ser
mantido o julgamento antecipado do mérito, que observou ao disposto no artigo
355 do Código de Processo Civil.
Quanto ao mérito, o recurso não merece provimento.
A sentença judicial está suficientemente motivada e deve ser mantida
por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora ratifico, conforme admite este
Egrégio Tribunal (artigo 252 do RITJSP) e o Colendo Superior Tribunal de
Justiça (ED no AREsp no 980.631, Rela. Mina. Regina Helena Costa, Data do
Julgamento: 16/05/2017).
A tese recursal não conseguiu abalar a solidez dos fundamentos
constantes da sentença proferida pelo MMa. Juíza Carina Roselino Biagi que, de
maneira dialética, versou sobre a matéria objeto dos autos.
De fato. Não prospera a pretensão de restituição de valores pagos.
Pelo que consta dos autos, o sinal estipulado na avença de forma clara e
inteligível (como determina a legislação consumerista) configurou princípio de
pagamento, tanto que, após ter sido adimplido, foi abatido do preço contratual do
imóvel (cláusula 4.1.1 pág. 66). Isso significa que o valor pago como sinal
integrou o preço da unidade imobiliária, de maneira que não há nenhuma
abusividade a ser reconhecida: a previsão de sinal é plenamente lícita.
Dessa forma, se o numerário foi recebido em razão de ajuste

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contratual lícito, a destinação dada pela apelada à importância solvida pela
apelante não deve ser objeto de apreciação judicial, sob pena de indevida
violação da autonomia privada, pois cabe à pessoa jurídica decidir aquilo que,
em termos financeiros, lhe é mais conveniente dentro da sua organização
administrativa, podendo, sem nenhuma ilegalidade, utilizar o que recebe para
quitar despesas administrativas, custear obras ou remunerar corretores etc.
Nesse sentido tem sido o entendimento desta Colenda 3a Câmara:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.- Cerceamento de defesa. Não
acolhimento. Dilação probatória, com a colheita de prova testemunhal,
como meio à comprovação de que o pagamento das arras dissimularia o
pagamento da corretagem. Requerimento, entretanto, desacertado.
Suficiência da prova documental ao julgamento da demanda.
Incidência do art. 355, I, do CPC. 2.- Contrato de venda e compra
firmado com a previsão de custeio do sinal (cláusula 4.1.1). Indicado
pagamento dessa quantia que, entretanto, foi revertida à assessoria
imobiliária (corretagem). Afirmada simulação a impedir a validade da
cobrança. Alegação, entretanto, desacertada. Comprador que aceita o
preço imobiliário apresentado pela MRV. Eventual retirada, de parte
dessa parcela, para o custeio da corretagem, que não altera os valores
assumidos pela contratante. (...). APELO DESPROVIDO. (Apelação
Cível 1023354-47.2018.8.26.0506; Relator: Donegá Morandini; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 17/12/2019 –
destaque meu);
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA SATI E
ARRAS/SINAL.
Parcial
procedência.
Insurgência
das
partes.
Cerceamento de defesa alegado pela parte autora Inocorrência. Prova
documental suficiente à análise da demanda. Arras/sinal que foi
devidamente discriminada no "Quadro Resumo" do contrato, não se
confundindo
com
comissão
de
corretagem.
Simulação
não
demonstrada. Construtora que, após o recebimento dos valores devidos

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pelo adquirente do imóvel, pode lhes dar o destino que bem entender,
inclusive, remunerando os corretores autônomos a ela vinculados.
Ausência de ilegalidade. Valor pago a título de arras/sinal que integra o
preço do imóvel e não deve ser restituído ao autor. Precedentes. Apelo
do autor que não merece ser acolhido. (...). Sentença mantida. Negado
provimento aos recursos. (Apelação Cível 1056907-22.2017.8.26.0506;
Relator: Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 26/06/2019 destaque meu);
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COMO SINAL. ALEGAÇÃO DE
SIMULAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. Insurgência da autora contra a
sentença de improcedência. Autora que firmou compromisso de compra e
venda com a MRV. Pagamento de R$ 2.571,75 como sinal. Quantia que
integrou o preço do imóvel. Alegação de corretagem simulada que não
se sustenta. Repasse do sinal aos funcionários da vendedora que não
modifica a relação contratual existente entre as partes. Prova
testemunhal desnecessária e que seria insuficiente para modificação da
sentença. (...). Decisão mantida. Recurso desprovido. (Apelação Cível
1049097-93.2017.8.26.0506; Relator: Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 28/05/2019
destaque meu).
Por fim, a tese fixada no Recurso Especial n.o 1.599.511/SP não se
aplica ao presente caso, dado que a cláusula impugnada é a que estipulou o
pagamento de sinal e não de comissão de corretagem.
Nessas condições, a r. sentença judicial não merece reparo e deve ser
mantida por ter dado adequada solução para a controvérsia estabelecida entre as
partes, sendo que as demais questões arguidas pela parte ficam prejudicadas,
pois, conforme orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “o julgador
não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando
já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão” (EDcl no MS

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21.315/DF, Rela. Mina. Diva Malerbi - Desembargadora Convocada TRF da 3a
região, Data do Julgamento: 08/06/2016 destaque meu).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Mantida a sucumbência e levando em conta o trabalho adicional
realizado em grau recursal pelo advogado da parte vencedora, majoro os
honorários advocatícios para R$ 1.400,00, em observância ao artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios,
considera-se,
desde
já,
prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a
dispositivos de lei, bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e
decidida, conforme entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio)
e C. STJ (AgRg no REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora