Tribunal: TJSP
Processo: 1002762-61.2019.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER – INEXECUÇÃO DO CONTRATO PELAS LOCADORAS – EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA ANTECIPADA – NULIDADE – DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA – POSSIBILIDADE – FIXAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE
1 – Cláusula prevendo a renúncia antecipada de qualquer pretensão indenizatória é nula por implicar em renúncia

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER – INEXECUÇÃO DO CONTRATO PELAS LOCADORAS – EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA ANTECIPADA – NULIDADE – DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA – POSSIBILIDADE – FIXAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE
1 – Cláusula prevendo a renúncia antecipada de qualquer pretensão indenizatória é nula por implicar em renúncia a pretensões inexistentes. Precedente análogo do C. STJ.
2 – Antecipação da res sperata em contrato de locação comercial em shopping center deve ser restituída em caso de não construção do empreendimento, sob pena de enriquecimento sem causa das locadoras. Precedente do C. STJ.
3 – Fixação de multa contratual por analogia é possível em razão da função social dos contratos e para manter o equilíbrio econômico, respeitando os limites da revisão judicial dos contratos (CC, art. 421 e 421-A, III).
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000095596
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002762-61.2019.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que são apelantes MANZANZA
CONSULTORIA E ADMINISTRAÇÃO DE SHOPPING CENTERS LTDA, GENERAL
SHOPPING
BRASIL
ADMINISTRAÇÃO
E
SERVIÇOS
LTDA,
LEVIAN
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e CONDOMÍNIO CIVIL
VOLUNTÁRIO DO PARQUE SHOPPING ATIBAIA, é apelado S4F LANCHONETE
LTDA ME.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Seção de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1002762-61.2019.8.26.0048
APELANTES: MANZANZA CONSULTORIA E ADMINISTRAÇÃO DE SHOPPING
CENTERS LTDA., GENERAL SHOPPING BRASIL ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS
LTDA, LEVIAN PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e CONDOMÍNIO CIVIL
VOLUNTÁRIO DO PARQUE SHOPPING ATIBAIA
APELADA: S4F LANCHONETE LTDA ME
AÇÃO INDENIZATÓRIA
COMARCA: ATIBAIA
JUIZ SENTENCIANTE: DR. MARCELO OCTAVIANO DINIZ JUNQUEIRA
(VH)
EMENTA
APELAÇÃO

AÇÃO
INDENIZATÓRIA

LOCAÇÃO
COMERCIAL EM SHOPPING CENTER INEXECUÇÃO DO
CONTRATO PELAS LOCADORAS
EMPREENDIMENTO
NÃO
CONCLUÍDO

CLÁUSULA
DE
RENÚNCIA
ANTECIPADA
NULIDADE
DEVOLUÇÃO DA RES
SPERATA
POSSIBILIDADE
FIXAÇÃO DE MULTA
CONTRATUAL POSSIBILIDADE
1 Cláusula prevendo a renúncia antecipada de qualquer pretensão
indenizatória é nula por implicar em renúncia a pretensões
inexistentes. Precedente análogo do C. STJ.
2 Antecipação da res sperata em contrato de locação comercial
em shopping center deve ser restituída em caso de não construção
do empreendimento, sob pena de enriquecimento sem causa das
locadoras. Precedente do C. STJ.
3 Fixação de multa contratual por analogia é possível em razão
da função social dos contratos e para manter o equilíbrio
econômico, respeitando os limites da revisão judicial dos contratos
(CC, art. 421 e 421-A, III).
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. Sentença de fls.
282/288, cujo relatório se adota, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação,
condenando as rés solidariamente a restituírem à autora a quantia de R$ 20.832,00 (vinte
mil oitocentos e trinta e dois reais), com correção monetária desde o desembolso e com
juros moratórios a partir da citação, e a pagarem multa contratual de 10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado a ser restituído. Em razão da sucumbência majoritária das rés,
condenou-as ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários

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advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
O D. Magistrado a quo avaliou ser injustificável a inexecução, por parte das
rés, do empreendimento imobiliário que originaria o shopping center no qual a autora
pretendia estabelecer loja comercial. Por conta disso, determinou que as rés devolvessem os
valores comprovadamente desembolsados pela autora a título de coisa esperada (res
sperata). Além disso, declarou a ilegalidade de cláusula de renúncia prévia à indenização e
fixou multa contratual em favor da autora, condenando as rés solidariamente a pagarem o
valor estimado.
Houve oposição de embargos de declaração (fls. 291/293), rejeitados pelo D.
Magistrado a quo (fls. 295/296).
Inconformadas, as rés interpuseram recurso de apelação (fls. 299/304).
Alegaram, em síntese, que a autora renunciou previamente a qualquer
pretensão indenizatória eventualmente surgida em decorrência de inexecução do contrato,
devendo prevalecer sua manifestação de vontade.
Houve contrarrazões (fls. 310/318).
É a síntese do necessário.
O recurso não merece provimento.
Trata-se de ação indenizatória fundada em contrato de locação comercial em
shopping center a ser construído (fls. 84/101). A conclusão estava prevista para
novembro/2013 (fls. 96), porém até o ajuizamento da ação (abril/2019) sequer havia sido
iniciado, alegação de fato não impugnada pelas rés. Em razão disso, a autora pleiteou a
devolução da quantia desembolsada a título de coisa esperada (res sperata) e à fixação de
multa contratual em seu favor. O provimento jurisdicional impugnado pelas rés acolheu
parcialmente as pretensões da autora, afastando a condenação das quantias sem
comprovação de desembolso. Posto isso, a matéria devolvida a este E. TJSP se limita a (i)
avaliar a condenação a restituir os valores desembolsados a título de coisa esperada, e (ii)
avaliar a possibilidade de fixação de multa contratual.
As quantias tidas por coisa esperada alcunhada de res sperata pelos

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operadores do direito consistem no pagamento, pelo utilizador/locatário de loja inserida
dentro de shopping center, pela utilização do fundo de comércio do empreendedor do
shopping. Nas palavras do Prof. Alvaro Villaça:
“Em razão desse fundo de empresa [...] têm os shopping centers
feito incluir, nos chamados contratos de locação de suas unidades,
cláusula denominada res sperata ('coisa esperada'), que consiste no
pagamento, pela utilizadora, além do aluguel, de uma soma em
dinheiro, como retribuição das vantagens de participação no centro
comercial, dele usufruindo e participando de sua estrutura, enquanto
durar seu contrato. Desse modo, com esse pagamento, a utilizadora
terá o direito a afluir do aludido fundo de empresa do empreendedor,
composto de seu patrimônio imaterial”. (AZEVEDO. Álvaro Villaça.
Atipicidade mista da utilização de unidades em centros comerciais e
seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault;
Fernando A. Albino de. (Coord). Shopping Centers: questões
jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva. 1991. p. 29)
Quanto
à
pretensão
à
devolução
dos
valores
comprovadamente
desembolsados pela autora a esse título, as rés cingiram sua defesa à invocação de
cláusula de renúncia (Cláusula Vigésima, fls. 91). Nela, a autora abre mão antecipadamente
“de qualquer indenização ou perdas e danos contra” as rés. Entretanto, em conformidade
com o raciocínio desenvolvido na r. Sentença, tenho que tal cláusula é nula, por não ser
possível a renúncia a direito que ainda não existe (por analogia, cf. REsp n. 1.360.269/RJ,
Min. Rel. Luís Felipe Salomão, 4a T., DJu 27.11.2018). Logo, essa cláusula, que é nula, não
impede o reconhecimento do direito à devolução das quantias desembolsadas a título de
coisa esperada, visto que a causa negocial fora frustrada exclusivamente por culpa das
rés, alegação de fato que não logram êxito em rechaçar. Portanto, escorreita a
condenação à devolução parcial (só as comprovadas) dessas quantias (cf. AgInt no
AREsp n. 1.450.387/AP, Min. Rel. Luís Felipe Salomão, 4a T., DJu 4.6.2019).
É natural concluir pela possibilidade de devolver os valores pagos a título de
res sperata. A razão de ser dessa antecipação é o usufruto, pelo locatário, do fundo de
comércio caracterizado pelo complexo empreendimento denominado shopping center. Ora,
se não houve a conclusão de shopping center, a manutenção desses valores em favor
das rés, locadoras, constitui verdadeiro enriquecimento sem causa. Desse modo, a
autora faz jus à restituição desses valores, sob pena de enriquecimento sem causa das rés.
Superada essa questão, remanesce a fixação de multa contratual. As rés,

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novamente, invocam a cláusula acima, defesa que deve ser rejeitada, pelas razões expostas
acima. A revisão contratual é medida excepcional em contratos empresariais (CC, art. 421-A,
III), cabendo nos casos em que se faz necessária a alteração para manter o equilíbrio
contratual e atendar à função social do contrato (CC, art. 421). No caso, as rés arbitraram
multa exclusivamente em seu favor (fls. 91), não redigindo cláusula similar em favor da
autora. Considerando isso, cabível a fixação de multa contratual, à proporção de 10%
(dez por cento) sobre o valor a ser restituído, em favor da autora.
Com base nessas premissas, concluo que a r. Sentença deve ser mantida, pois
deu escorreita solução ao caso concreto.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a r. Sentença.
Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por
cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Maria Lúcia Pizzotti
Desembargadora