Tribunal: TJSP
Processo: 1118352-27.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes. Apesar de ter sido registrado atraso na entrega da obra, o imóvel estava disponibilizado aos autores desde junho de 2019. Ação ajuizada em novembro de 2019, ocasião em que as rés não estavam mais em mora, não justificando o pleito de

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes. Apesar de ter sido registrado atraso na entrega da obra, o imóvel estava disponibilizado aos autores desde junho de 2019. Ação ajuizada em novembro de 2019, ocasião em que as rés não estavam mais em mora, não justificando o pleito de rescisão contratual atribuindo-lhes a culpa. Rescisão operada por vontade exclusiva dos compradores. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 à relação jurídica entre as partes, vez que o contrato foi celebrado em 2016, anteriormente à sua vigência. Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor à espécie, eis que as partes se enquadram nas definições dos artigos 2o e 3o daquele diploma legal. Ilegitimidade passiva arguida pela corré You Inc Incorporadora. Inocorrência. Corré que integra o rol dos participantes da cadeia de consumo. Quitação integral do preço que não impede a rescisão do contrato a pedido dos compradores. Considerando o fato incontroverso da quitação da integralidade do contrato pelos compradores, a retenção de 25% é suficiente para compensar os gastos com propaganda e administração das rés, não sendo o caso de aplicação da cláusula penal do contrato que prevê a devolução em parcelas, contrariando a Súmula 2 deste E. TJSP e Súmula 543 do C. STJ. Fixação do termo inicial da correção monetária a partir do desembolso, que não guarda relação com qualquer ato ilícito eventualmente praticado pelas rés. Correção monetária que constitui apenas uma forma de recomposição do valor aviltado pela inflação, não podendo ser considerada como uma obrigação acessória, porque integra o próprio capital. Honorários de sucumbência fixados em desfavor das rés, sobre o valor da condenação. Necessidade de readequação. Rés que pretendiam reter 50% do montante pago e foram autorizadas a reter 25%. Apelo das rés parcialmente provido, para fixar os honorários advocatícios sobre a parte do decaimento, correspondente a 25% do montante quitado pelos autores. Sentença parcialmente reformada. Verba honorária em favor das rés aumentada. Apelo dos autores desprovido, parcialmente provido o apelo das rés.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000972020
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação
Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em
que são apelantes/apelados MARCIO RUAS e ELIANA BERTINI
RUAS, são apelados/apelantes GREEN YOU EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA e YOU INC INCORPORADORA E
PARTICIPAÇÕES S.A..
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Negaram provimento ao recurso dos autores e deram parcial
provimento ao apelo das rés. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 2/8
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100
26a Câmara de Direito Privado
Aptes/Apdos: Marcio Ruas e Eliana Bertini Ruas
Apdos/Aptes: Green You Empreendimento Imobiliário Ltda e
You Inc Incorporadora e Participações S.a.
Comarca: São Paulo
Juíza: PATRÍCIA MARTINS CONCEIÇÃO
Voto no 19083
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de quantias pagas.
Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.
Apesar de ter sido registrado atraso na entrega da obra, o
imóvel estava disponibilizado aos autores desde junho de
2019. Ação ajuizada em novembro de 2019, ocasião em
que as rés não estavam mais em mora, não justificando o
pleito de rescisão contratual atribuindo-lhes a culpa.
Rescisão operada por vontade exclusiva dos compradores.
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 à relação jurídica
entre as partes, vez que o contrato foi celebrado em 2016,
anteriormente à sua vigência. Incidência das regras do
Código de Defesa do Consumidor à espécie, eis que as
partes se enquadram nas definições dos artigos 2o e 3o
daquele diploma legal. Ilegitimidade passiva arguida pela
corré You Inc Incorporadora. Inocorrência. Corré que
integra o rol dos participantes da cadeia de consumo.
Quitação integral do preço que não impede a rescisão do
contrato a pedido dos compradores. Considerando o fato
incontroverso da quitação da integralidade do contrato
pelos compradores, a retenção de 25% é suficiente para
compensar os gastos com propaganda e administração das
rés, não sendo o caso de aplicação da cláusula penal do
contrato que prevê a devolução em parcelas, contrariando a
Súmula 2 deste E. TJSP e Súmula 543 do C. STJ. Fixação
do termo inicial da correção monetária a partir do
desembolso, que não guarda relação com qualquer ato
ilícito eventualmente praticado pelas rés. Correção
monetária
que
constitui
apenas
uma
forma
de
recomposição do valor aviltado pela inflação, não podendo
ser considerada como uma obrigação acessória, porque
integra o próprio capital. Honorários de sucumbência
fixados em desfavor das rés, sobre o valor da condenação.
Necessidade de readequação. Rés que pretendiam reter

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 3/8
50% do montante pago e foram autorizadas a reter 25%.
Apelo das rés parcialmente provido, para fixar os
honorários advocatícios sobre a parte do decaimento,
correspondente a 25% do montante quitado pelos autores.
Sentença parcialmente reformada. Verba honorária em
favor das rés aumentada. Apelo dos autores desprovido,
parcialmente provido o apelo das rés.

Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos em razão
da r. sentença (fls. 419/423) que julgou parcialmente procedentes os
pedidos da ação ajuizada por Marcio Ruas e Eliana Bertini Ruas em
face de Green You Empreendimento Imobiliário Ltda. e You Inc
Incorporadora e Participações S/A, para: “(i) declarar resilido o
contrato firmado entre as partes desde a citação e (ii) condenar a
parte ré à restituição à parte autora do correspondente a 75% do preço
pago pelo imóvel, de uma só vez, atualizado desde o desembolso de
acordo com a Tabela Prática do E. TJSP e acrescido de juros de 1% ao
mês desde o trânsito em julgado”. Declarou, ainda, a possibilidade de
compensação entre os valores de restituição e impostos e taxas
incidentes sobre o imóvel. Em razão da sucumbência recíproca,
determinou a repartição das custas e despesas processuais em
iguais proporções entre as partes. Condenou as rés ao pagamento de
honorários advocatícios ao advogado dos autores, fixados em 10%
sobre o valor da condenação. Os autores, por sua vez, foram
condenados ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono
das rés, fixados em 10% sobre o valor que sucumbiram, consistente
na diferença entre o valor pretendido e o valor obtido.
Anoto que os embargos de declaração opostos pelas
rés (fls. 425/428) foram rejeitados (fls. 429).
Inconformados, apelam os autores, alegando, em

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 4/8
síntese, que: o descumprimento do prazo de entrega enseja a
rescisão do contrato por culpa das rés; aplica-se à hipótese a
Súmula 543 do C. STJ; a relação entre as partes é de consumo;
incabível a retenção de qualquer valor pelas rés, inclusive de
comissão de corretagem; a unidade hoteleira iniciou-se somente em
07/06/2019 (fls. 431/446).
As rés também apelam, sustentando, em resumo, que:
a corré You Inc Incorporadora é parte ilegítima, pois não assumiu
qualquer obrigação com os autores; não são aplicáveis as regras do
CDC à espécie; não poderia ser rescindido o contrato, pois as
unidades
foram
entregues
e
o
preço
foi
quitado;
houve
arrependimento tardio dos compradores; deve ser aplicada a
cláusula VIII do capítulo 7 do contrato; deve ser autorizada retenção
de 50% dos valores pagos, nos termos da no 13.786/2018; por
interpretação da Súmula 43 do C. STJ, não é possível a incidência
de correção monetária desde o desembolso, por ausência de ato
ilícito por parte da vendedora; o valor dos honorários advocatícios
fixados comportariam redução (fls. 463/499).
Contrarrazões a fls. 504/523 e 524/539.
Manifestação da ré em oposição à realização do
julgamento virtual (fls. 559).
É o relatório.
A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela
corré You Inc Incorporadora e Participações S/A será apreciada em
conjunto com o mérito.
Os autores ajuizaram ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de quantias pagas, narrando que
adquiriram duas unidades imobiliárias de empreendimento das rés,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 5/8
mediante compromisso de compra e venda. Informam que efetuaram
o pagamento total de R$ 269.723,85 pela unidade 1211 e R$ R$
269.633,85 pela unidade 1013, valores estes sem atualização
monetária. Alegam que a entrega das unidades estava prevista para
janeiro
de
2019,
mas
foram
disponibilizadas
somente
em
12/06/2019. Pretendem a rescisão do contrato e a devolução da
integralidade dos valores pagos. Subsidiariamente, pretendem a
restituição de 90% do montante quitado (fls. 01/22).
Ao
contestar,
as
rés
sustentaram
que
houve
suspensão do contrato em razão de ação anteriormente ajuizada
pelos autores, ilegitimidade passiva da corré You Inc Incorporadora e
Participações S/A e a aplicação da lei no 13.786/2018 à relação
jurídica das partes, devendo ser autorizada uma retenção de 50% do
montante pago (fls. 133/190).
Na origem, os pedidos foram julgados parcialmente
procedentes, para condenar as rés a restituírem aos autores 75% do
montante pago pelos autores (fls. 419/423).
A ação de rescisão contratual movida anteriormente
pelos autores foi julgada improcedente, porquanto ajuizada antes da
caracterização da mora das rés (fls. 348/352). O ajuizamento
daquela ação demonstra a vontade dos autores em porem fim ao
contrato, demonstrando perda do interesse na sua resolução por
cumprimento.
Nesta ação, a documentação dos autos permite
concluir que as unidades imobiliárias foram disponibilizadas aos
autores, não obstante a constatação de algum atraso na entrega do
empreendimento.
Com efeito, o habite-se foi expedido em 08/01/2019

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 6/8
(fls. 347), dentro do prazo de tolerância, que expiraria em
27/01/2019.
Por si só, a expedição do “habite-se” não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora, se não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao comprador, nos termos da
Súmula 160 deste E. TJSP.
No entanto, consta dos autos a convocação para
instalação do condomínio em 09/04/2019 (fls. 78), bem como o
comunicado do início das operações hoteleiras em 07/06/2019, com
a disponibilização do imóvel em 12/06/2019 (fls. 99).
Assim, ainda que expirado o prazo de entrega do
empreendimento em 27/01/2019, o imóvel estava disponibilizado
aos autores em 12/06/2019.
Portanto, se houve algum período em que as rés
incorreram em mora, essa situação já não era mais verificada na
ocasião do ajuizamento da ação em 25/11/2019.
Embora constatado um atraso de alguns meses na
entrega da obra, estando o imóvel disponível aos compradores, não
se justifica a pretensão de rescisão do contrato, ao menos por culpa
das rés, daí o acerto da r. sentença em atribuí-la à vontade dos
autores.
Operada a rescisão do contrato a pedido dos
compradores, descabe a pretensão de restituição do valor pago a
título de comissão de corretagem.
Por essas razões, o apelo dos autores não comporta
provimento
Passa-se a apreciar o apelo das rés.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 7/8
Os contratos foram celebrados entre as partes em
25/06/2016 (fls. 70 e 95), anteriormente à vigência da Lei no
13.786/2018, de modo que as alterações por ela introduzidas à Lei
no 4.591/64 não são aplicáveis à relação jurídica estabelecida entre
as partes.
De outra parte, aplicam-se à espécie as regras do
Código de Defesa do Consumidor, eis que as partes se enquadram
nas definições dos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
A aplicação da legislação consumerista afasta a
alegação de ilegitimidade passiva da corré You Inc Incorporadora
para responder à pretensão inicial, em razão da solidariedade entre
todos os participantes da cadeia de consumo (artigos 7o, parágrafo
único, e 28, § 2o, do CDC).
A quitação do preço não obsta a rescisão do contrato a
pedido dos compradores.
Considerando o fato incontroverso de os compradores
terem quitado a integralidade do contrato, a retenção de 25% se
mostra suficiente para compensar os gastos com propaganda e
administração, não sendo o caso de aplicação da cláusula VIII do
capítulo 7 do contrato, que prevê a devolução em parcelas, em
contrariedade à Súmula 2 deste E. TJSP e Súmula 543 do C. STJ.
No tocante à correção monetária, a sua fixação a
partir do desembolso não está atrelada a qualquer ato ilícito
eventualmente praticado pela vendedora, observando que ela
constitui apenas uma forma de recomposição do valor aviltado pela
inflação, não podendo ser considerada como uma obrigação
acessória, porque integra o próprio capital.
Com razão as rés no tocante aos honorários

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1118352-27.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 19083 - 8/8
advocatícios, vez que elas perseguiam a retenção de 50% sobre os
valores pagos, de modo que, igualmente aos autores, decaíram em
apenas 25% do valor pago.
Destarte, enquanto o apelo dos autores não comporta
provimento, o apelo das rés merece ser parcialmente provido, para
fixar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor que decaíram
(25% do montante quitado pelos autores).
Em observância ao disposto no artigo 85, §§ 2o e 11 do
CPC/2015, elevo o valor dos honorários advocatícios, pertencentes
aos advogados da parte ré, de 10% para 12% sobre o valor que os
autores sucumbiram (25% do montante quitado).
Ante o exposto, nego provimento ao apelo dos
autores e dou parcial provimento ao apelo das rés.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator