Tribunal: TJSP
Processo: 1013102-40.2015.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-17
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
Apelação. Condomínio. Vício construtivo. Incorporação. Ação de obrigação de fazer. Discussão sobre vícios na instalação elétrica de área comum, pressurização do sistema de combate a incêndio, infiltrações no telhado e afundamento do piso do estacionamento. Sentença que acolheu parecer do perito, discutindo sobre vícios no sistema elétrico, sem apreciar os demais pedidos. Falta de fundamentação.

Ementa:
Apelação. Condomínio. Vício construtivo. Incorporação. Ação de obrigação de fazer. Discussão sobre vícios na instalação elétrica de área comum, pressurização do sistema de combate a incêndio, infiltrações no telhado e afundamento do piso do estacionamento. Sentença que acolheu parecer do perito, discutindo sobre vícios no sistema elétrico, sem apreciar os demais pedidos. Falta de fundamentação. Recurso do autor visando esclarecimento da sentença a respeito de condenação da ré a efetuar reparos no telhado e área de estacionamento. Perito que não concluiu sobre vício no telhado do prédio, sustentando que seria necessária realização de vistoria para apontar as causas da infiltração. Insuficiência da sentença, que não resolveu a lide, deixando de apreciar parte dos pedidos. Apuração das causas da infiltração que era objeto do pedido constante da inicial. Insuficiência da perícia que apenas constata a existência da infiltração sem adentrar na análise da causa do evento. Objeção técnica fundada apresentada pela ré que deveria ser analisada na sentença.
Perícia. Falta de intimação do assistente-técnico para acompanhar a vistoria. Nulidade. Em princípio entende a jurisprudência que a falta de intimação da parte para acompanhar a diligência não constitui, em si, motivo para anulação do processo. Necessidade de prova do prejuízo. Caso concreto em que a parte tinha elementos técnicos a informar ao perito e poderia ter contribuído para que a prova alcançasse o resultado devido no processo. Impugnações de ordem técnica que não foram apreciadas pelo perito. Nulidade caracterizada.
Recurso do réu provido, prejudicado recurso do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000196480
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013102-40.2015.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante/apelado
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARK CLUB BAIRRO JARDIM, é apelado/apelante LEPUS
EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso da ré, prejudicado o recurso do autor. V.U. , de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 17 de março de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013102-40.2015.8.26.0554 -Voto no 3.221
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Apelação Cível no 1013102-40.2015.8.26.0554
Apelante/Apelado: Condomínio Edifício Park Club Bairro Jardim
Apelado/Apelante: Lepus Even Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Comarca: Santo André
Juiz: Daniele Machado Toledo

Voto no 3.221
Apelação. Condomínio. Vício construtivo. Incorporação. Ação
de obrigação de fazer. Discussão sobre vícios na instalação
elétrica de área comum, pressurização do sistema de combate
a incêndio, infiltrações no telhado e afundamento do piso do
estacionamento. Sentença que acolheu parecer do perito,
discutindo sobre vícios no sistema elétrico, sem apreciar os
demais pedidos. Falta de fundamentação. Recurso do autor
visando esclarecimento da sentença a respeito de condenação
da ré a efetuar reparos no telhado e área de estacionamento.
Perito que não concluiu sobre vício no telhado do prédio,
sustentando que seria necessária realização de vistoria para
apontar as causas da infiltração. Insuficiência da sentença, que
não resolveu a lide, deixando de apreciar parte dos pedidos.
Apuração das causas da infiltração que era objeto do pedido
constante da inicial. Insuficiência da perícia que apenas
constata a existência da infiltração sem adentrar na análise da
causa do evento. Objeção técnica fundada apresentada pela ré
que deveria ser analisada na sentença.
Perícia. Falta de intimação do assistente-técnico para
acompanhar a vistoria. Nulidade. Em princípio entende a
jurisprudência que a falta de intimação da parte para
acompanhar a diligência não constitui, em si, motivo para
anulação do processo. Necessidade de prova do prejuízo. Caso
concreto em que a parte tinha elementos técnicos a informar
ao perito e poderia ter contribuído para que a prova
alcançasse o resultado devido no processo. Impugnações de
ordem técnica que não foram apreciadas pelo perito. Nulidade
caracterizada.
Recurso do réu provido, prejudicado recurso do autor.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. indenização
promovida por condomínio edilício contra a incorporadora responsável pela construção do
imóvel visando obter reparação de vícios construtivos.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 632/637), acrescento
que a ação foi julgada parcialmente procedente para condenar a ré a realizar os reparos,
finalizações e providências apontadas no laudo pericial e esclarecimentos periciais, com
início em até 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, sem prejuízo da conversão

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em perdas e danos.
Recorre o autor (fls. 641/648) alegando que: a) a sentença não
especificou a obrigação da ré de reparar o telhado de todas as torres, pois os vícios
existentes decorrem de falhas na execução do projeto construtivo e na instalação; b) devem
ser sanados os defeitos no piso do estacionamento, sendo a sentença obscura em tal
determinação; c) comporta revisão o reconhecimento de sucumbência recíproca, bem como
a determinação de compensação de honorários.
Recorre a ré (fls. 651/669) alegando: a) nulidade da perícia e
cerceamento de defesa, pois não houve intimação adequada do assistente-técnico quanto a
data de realização da vistoria pelo perito, havendo erro na indicação do email do assistente
para o qual enviada a comunicação; b) inexistência de vício construtivo, tendo o
empreendimento recebido o devido habite-se; c) não ser procedente a alegação de que não
houve instrução adequada sobre o dever de manutenção a cargo do condomínio, havendo
treinamento do zelador; d) ter sido apresentado laudo de conformidade sobre os circuitos
elétricos enterrados nas áreas externas, conforme mencionado pelo perito, atestando sua
adequação; e) não foi respeitada a periodicidade recomendada das manutenções quanto ao
sistema SPDA, tal como indicado no manual; f) as infiltrações nas lajes não podem ser
imputadas à ré; g) o condomínio não tem plano de manutenção implementado de acordo
com a ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
Recursos bem processados e respondidos (fls. 674/681 e
682/692).
É o relatório.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo a quo, o recurso da
ré comporta provimento para anular a sentença, atendendo também, de certo modo, o
pedido formulado no recurso do autor.
O condomínio edilício ingressou com ação de indenização
contra a incorporadora/construtora por conta de vícios construtivos no imóvel.
Formulou reclamação e pedido quanto a quatro pontos: a)

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vícios no sistema elétrico de iluminação do condomínio, especialmente das áreas comuns
externas, conforme pontos constantes de laudo particular apresentado pelo autor; b) falha
no sistema de pressurização de 3 torres (A, C, D); c) infiltrações no telhado das torres; d)
defeito surgido no piso do estacionamento.
A sentença, contudo, se limitou a transcrever as conclusões
do laudo pericial, que são fundamentalmente voltadas às questões do sistema elétrico,
conforme parecer particular juntado pelo autor.
Não houve decisão a respeito da questão da infiltração no
telhado e sobre o piso do estacionamento, nem foram analisados os argumentos das partes,
o que leva à nulidade da sentença na forma do art. 489, §1o, IV do CPC.
Aliás,
o
próprio
autor
apresentou
recurso
visando
esclarecimento a respeito destes pontos, pois não se deduz da sentença se houve
condenação da ré a realizar os reparos requeridos.
A propósito do problema no telhado o perito reconheceu que
não tinha condições de identificar a origem da infiltração, se limitando a ressaltar
existência de garantia e a necessidade de realização de “vistoria” pela ré para que esclareça
“formalmente as causas das infiltrações” (fls. 472).
De outro lado, existe impugnação concreta da requerida a
respeito da causa da infiltração, imputando culpa ao autor, seja por falta de manutenção
adequada, seja por realização de obras que poderiam comprometer a impermeabilização,
questões que deveriam ser resolvidas na perícia, com reconhecimento definitivo se há
responsabilidade da ré em efetuar o reparo.
A ação contém pedido específico de condenar a ré a realizar
reparo das infiltrações, de modo que a sentença deveria condenar a ré a realizar o reparo ou
reconhecer que não há responsabilidade.
Insuficiente adoção pelo juízo de laudo que apenas determina
realização de vistoria para apontar as causas de infiltração, o que já deveria ter sido
determinado no processo de conhecimento, ainda que com perícia complementar, caso o

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tema supere a expertise do perito nomeado.
Também não houve decisão judicial a respeito da eventual
insuficiência dos serviços realizados no estacionamento e na existência de responsabilidade
da ré.
Neste contexto a reclamação da requerida quanto a não
intimação do assistente-técnico ganha peso, pois o expert poderia concorrer para melhor
esclarecimento das conclusões do perito, como ocorreu com a apresentação posterior de
documento técnico sobre a obra elétrica realizada.
É certo que a jurisprudência do STJ entende que a só falta de
intimação para vistoria não seria causa de nulidade, havendo necessidade de comprovação
de prejuízo, contudo, no caso sub judice é possível reconhecer que o prejuízo existe, na
medida em que a perícia não foi concludente sobre pedido expressamente formulado na
inicial, o que acabou repercutindo na sentença.
Como já se decidiu: “Cautelar. Produção antecipada de
provas. Responsabilidade civil. Defeitos construtivos. Exame pericial. Falta de prévia e
regular intimação das partes da data da vistoria no imóvel, na forma do artigo 431-A do
CPC. Prejuízo caracterizado, diante dos vários pontos e aspectos do imóvel não
especificamente analisados pelo perito. Trabalho pericial, ademais, inconclusivo quanto a
alguns dos defeitos alegados, sob o argumento de não apresentados documentos.
Ausência, porém, de requisição específica de documentos às partes. Recurso provido para
anular a sentença e determinar a repetição da prova.” (TJSP; Apelação Cível
1087451-86.2013.8.26.0100; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/01/2016; Data
de Registro: 27/01/2016).
Em síntese, a sentença não apreciou na integralidade os
pedidos formulados, não foi definida com precisão a responsabilidade da ré pelas
infiltrações e serviço no estacionamento, havendo questões técnicas relevantes, que o
próprio perito judicial indicou, de modo que o cerceamento de defesa ficou caracterizado.
Assim, fica anulada a r. sentença para prosseguimento da

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instrução, com complementação da perícia e outras provas que se façam necessárias,
prejudicado o recurso do autor.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso da
ré, prejudicado o recurso do autor.

Enéas Costa Garcia
Relator