Tribunal: TJSP
Processo: 2215229-21.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Eros Piceli
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-05-17

Ementa:
Ação de cobrança de despesas condominiais – cumprimento de sentença – responsabilidade do arrematante pelas despesas pretéritas à arrematação – ciência inequívoca através do edital – caráter propter rem da dívida – agravo de instrumento provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000105913
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes
autos
do
Agravo
de
Instrumento
no
2215229-21.2019.8.26.0000, da Comarca de
São Paulo, em que é agravante CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
DANTE
ALMERY,
é
agravada
DORALBA APARECIDA GONÇALVES.
ACORDAM, em sessão permanente e
virtual da 33a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: "Deram provimento ao
recurso. Por maioria de votos, vencido o 2o juiz
que declara voto.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos
Exmos.
Desembargadores
EROS
PICELI
(Presidente), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
EROS PICELI
RELATOR

PODER JUDICIÁRIO
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ASSINATURA ELETRÔNICA
Agravo de Instrumento no 2215229-21.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo - Foro Regional de Jabaquara - 5a Vara Cível
Agravante: Condomínio Edifício Dante Almery
Agravado: Doralba Aparecida Gonçalves
Interessados: Nova Fase Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. e Carlos
Henrique Gaspar dos Santos
Ação de cobrança de despesas condominiais – cumprimento de
sentença – responsabilidade do arrematante pelas despesas
pretéritas à arrematação – ciência inequívoca através do edital –
caráter propter rem da dívida – agravo de instrumento provido.
Voto no 45.474
Vistos.

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Agravo de instrumento em ação de cobrança de despesas de
condomínio em fase de cumprimento de sentença, contra decisão que rejeitou
pedido de substituição da executada pelo arrematante.
Sustenta que as informações sobre as despesas condominiais
estavam expressamente demonstradas no edital, constando inclusive no auto
de arrematação pelo M. Juízo. Trata-se de obrigação propter rem, garantida
pelo imóvel que deu origem à dívida e estendendo-se ao seu adquirente.
Recurso processado sem liminar e não respondido.
É o relatório.
A decisão agravada reconheceu a natureza propter rem da
dívida e a obrigação do arrematante pelos débitos pendentes após a
arrematação, “mas não neste processo”, fls. 11.
O auto de arrematação data de 21.1.2019, fls. 18/19, podendo
ser observado tanto neste documento quanto no edital de fls. 20 informação
sobre o valor do débito, correspondente em dezembro de 2017 a R$
227.087,97. O bem foi arrematado por R$ 211.887,20, fls. 19.
Logo, o arrematante tinha plena ciência de que o preço pago
pelo bem era insuficiente para o pagamento da dívida.
A discussão dos autos versa sobre a possibilidade ou não de
substituição processual do proprietário originário pelo arrematante da unidade
condominial em débito.
As
dívidas
condominiais
são
propter
rem,
ou
seja,
acompanham o imóvel, independentemente daquele que seja o titular do
domínio.
De acordo com o artigo 4o, parágrafo único, da lei n° 4.591/64,
a alienação da unidade condominial depende de prova da quitação das
obrigações para com o condomínio, logo, aquele que adquire a unidade sem
se resguardar dessa situação, não fica liberado da obrigação.
Ainda, dispõe o artigo 1.345 do Código Civil que:

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"O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios."
E o artigo 42, § 3°, do Código de Processo Civil de 1973,
estabelece que:
A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato
entre vivos, não altera a legitimidade das partes.
(...)
§ 3. A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus
efeitos ao adquirente ou ao cessionário.
A lei não faz distinção a respeito da forma de aquisição da
propriedade, de modo que também se inclui a alienação em hasta pública.
No caso dos autos, como dito, constou expressamente no
edital o valor da dívida relativa a este processo, de modo que a substituição
processual do executado pelo arrematante é medida de rigor.
Neste sentido:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO
ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a
dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que
arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como
proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais
vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de
omissão do edital quanto aos referidos débitos.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 227546 / DF, Agravo Regimental no agravo em
recurso especial 2012/0186815-8, Ministra Maria Isabel Gallotti, 4a
Turma, j. 27.8.2015)
Do exposto, dá-se provimento ao agravo de instrumento para
autorizar a substituição dos primitivos executados pelo arrematante.
Eros Piceli
Relator

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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2215229-21.2019.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO F. R. JABAQUARA
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DANTE ALMERY
AGRAVADA: DORALBA APARECIDA GONÇALVES
INTERESSADOS: NOVA FASE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA. e CARLOS HENRIQUE GASPAR DOS SANTOS
VOTO No 39.539
Com todo respeito, voto pelo não provimento do agravo
para manter a bem lançada decisão atacada.
É que tal decisão vai na linha do entendimento que adoto,
no sentido da impossibilidade jurídica da pretendida substituição do devedor
originário pelo arrematante da unidade condominial devedora, de modo a que
este último responda pelo pagamento do saldo devedor não coberto pelo
produto da arrematação.
O título executivo não foi produzido em face do
arrematante, de modo que ou a execução prossegue em face do devedor
originário ou do seu sucessor legal, ou o agravante deverá promover nova
execução em face do arrematante, assegurado a este o direito de defesa.
O que não cabe, com a devida vênia, é, pura e
simplesmente, substituir o devedor pelo arrematante, como pretendido pelo
agravante.
É como voto.
SÁ DUARTE
2o Juiz

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1
4
Acórdãos
Eletrônicos
EROS PICELI
FDD0C84
5
5
Declarações de
Votos
CARLOS ALBERTO DE SA DUARTE
FDD47B7
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2215229-21.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.