Tribunal: TJSP
Processo: 2265520-88.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Compra e Venda
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Agravo de instrumento. Compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia devidamente registrada na matrícula do imóvel. Pretensão rescisória. Irresignação autoral contra pronunciamento judicial que indeferiu tutela de urgência tendente a suspender os efeitos de protestos das parcelas inadimplidas do preço. Não acolhimento. Circunstâncias do caso concreto que não permitem concluir pela

Ementa:
Agravo de instrumento. Compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia devidamente registrada na matrícula do imóvel. Pretensão rescisória. Irresignação autoral contra pronunciamento judicial que indeferiu tutela de urgência tendente a suspender os efeitos de protestos das parcelas inadimplidas do preço. Não acolhimento. Circunstâncias do caso concreto que não permitem concluir pela existência de probabilidade do direito da autora e pelo perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ausência, ademais, de comprovação de que os protestos, que datam de maio de 2019, ainda subsistem, notadamente diante da consolidação da propriedade do imóvel em favor da ré logo antes do aforamento da demanda principal. Inteligência do artigo 26 da Lei n.o 9.514/97. Imputação de culpa à vendedora pelo inadimplemento que é de ser aferida ao longo da instrução probatória. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001004207
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2265520-88.2020.8.26.0000, da Comarca de Agudos, em que é agravante
POLLYANNA SALLES MUNHOZ, é agravado RESERVA SANTANNA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) E LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2265520-88.2020.8.26.0000 -Voto no 1505 – JEMM - RRVT
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Agravo de Instrumento Processo n.o 2265520-88.2020.8.26.0000
Relator: José Eduardo Marcondes Machado
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Processo de origem n.o 1001341-69.2020.8.26.0058
Agravante: Pollyanna Salles Munhoz
Agravada: Reserva Santanna Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda
Comarca: Agudos
Juíza: Dra. Ana Carolina Achoa Aguiar Siqueira de Oliveira
Voto n.o1505
Agravo de instrumento. Compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia devidamente registrada
na
matrícula
do
imóvel.
Pretensão
rescisória.
Irresignação autoral contra pronunciamento judicial
que indeferiu tutela de urgência tendente a suspender os
efeitos de protestos das parcelas inadimplidas do preço.
Não acolhimento. Circunstâncias do caso concreto que
não permitem concluir pela existência de probabilidade
do direito da autora e pelo perigo de dano ou risco ao
resultado útil do processo. Ausência, ademais, de
comprovação de que os protestos, que datam de maio de
2019,
ainda
subsistem,
notadamente
diante
da
consolidação da propriedade do imóvel em favor da ré
logo antes do aforamento da demanda principal.
Inteligência do artigo 26 da Lei n.o 9.514/97. Imputação
de culpa à vendedora pelo inadimplemento que é de ser
aferida ao longo da instrução probatória. Decisão
mantida. Recurso não provido.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Pollyanna
Salles Munhoz em face de decisão (fls. 82/83 na origem) proferida nos autos de ação
de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, processo n.o
1001341-69.2020.8.26.0058, que, entre outras deliberações, indeferiu tutela de
urgência tendente a suspender os efeitos dos protestos das parcelas mensais do preço
inadimplidas pela autora, por reputar a magistrada singular ausente a probabilidade
do direito invocado.
Irresignada, sustenta a recorrente, em síntese, que i) em
março de 2015 firmou com a agravada ''contrato de compra e venda de imóvel
urbano com pacto de alienação fiduciária'', tendo por objeto o lote n.o 5, da quadra

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A, do loteamento Residencial e Comercial Jardim Sant'Anna, matriculado sob n.o
13.515 no Cartório de Registro de Imóveis de Agudos/SP, pelo preço total de R$
109.510,60; ii) quitou entrada e quarenta e oito parcelas mensais, num total de R$
66.858,72, mas, diante da insegurança em saber para quem destinar o valor das
prestações, suspendeu os pagamentos até obter maiores informações, o que culminou
no protesto dos títulos vencidos; iii) em 29 de julho do ano corrente a propriedade do
imóvel foi consolidada em favor da credora; iv) o argumento empregado pelo juízo a
quo, no sentido de que deveria ter proposto ação de consignação em pagamento, é
irrazoável, especialmente por ser consumidora e parte hipossuficiente da relação
contratual; v) nos termos da Súmula 549, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
faz jus à rescisão do contrato e à restituição das parcelas pagas; vi) ilegítima a
manutenção dos protestos até que seja julgado definitivamente o mérito da ação
principal; e vii) preenchidos os requisitos contidos no artigo 300, do Código de
Processo Civil, aptos a autorizar o deferimento da tutela provisória.
Propugna, assim, a concessão de efeito ativo ao recurso e, ao
final, lhe seja dado provimento, com sequente reforma da decisão vergastada.
Por meio da decisão de fls. 53/57 denegou-se o efeito
almejado.
É o relatório.
O agravo não comporta provimento.
Pondera-se que persistem as mesmas razões que conduziram
ao indeferimento do efeito ativo. Consoante lá se expôs:
''Em exame perfunctório dos autos principais, avulta
que a pretensão veiculada na petição inicial da ação originária é, em
suma, que o contrato celebrado entre as partes em 20/3/2015 não
exibido pela autora seja judicialmente rescindido por culpa da ré
e, assim, possa a demandante ter a si restituídos os valores
adimplidos, além de receber indenização por danos morais pelos
protestos sofridos.
O ajuste firmado entre as contratantes, todavia, trazia
pacto de alienação fiduciária em garantia, devidamente registrado

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na matrícula do lote de terreno transacionado (fls. 25/30 na origem
R.04 e R.05), sendo exato, ademais, que diante da falta de
pagamento das parcelas mensais do preço pela compradora a
propriedade foi consolidada aos 29/7/2020 em favor da requerida
(Av.06).
Nestas circunstâncias, em que não se tem mero
compromisso de compra e venda, mas um contrato definitivo de
compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia
averbado no registro imobiliário, assente na jurisprudência deste
órgão julgador que a questão se sujeita à disciplina própria da Lei
n.o 9.514/97, e não ao Código de Defesa do Consumidor.
Consequentemente, inviável resilição do contrato dessa
natureza por iniciativa da compradora, cabendo tão somente a
execução da garantia, em atenção aos artigos 26 e seguintes da
citada Lei n.o 9.514/97. A propósito, elucidativas as ementas dos
arestos colacionadas abaixo:
''CONTRATO Compra e venda de imóvel com pacto de
alienação fiduciária em garantia Rescisão Decisão que
deferiu o pedido de concessão da tutela de urgência para
suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas
do preço e obrigar a ré a se abster de incluir o nome do autor
em cadastros de proteção ao crédito Inconformismo da
requerida Hipótese em que não restou demonstrada a
presença dos requisitos autorizadores à antecipação da
tutela nos moldes pleiteados pelo autor, vez que não se
trata
de
compromisso
de
compra
e
venda

Comprovação do registro imobiliário do pacto de
alienação fiduciária em garantia que impede a rescisão
contratual - Impossibilidade de pagamento do preço
que consolida a propriedade em nome do credor
fiduciário - Inteligência do art. 26 da Lei 9.514/97

Decisão reformada
Recurso provido'' (Agravo de
Instrumento 2289044-51.2019.8.26.0000; Relator: Luiz
Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 31/3/2020).
(destacou-se)
''TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. Deferimento,
para determinar a suspensão da exigibilidade saldo devedor
remanescente, com vedação da prática pela ré de atos
tendentes a negativar os nomes dos autores. Desacerto.

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Contrato de venda e compra com alienação fiduciária em
garantia. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da
incorporadora. Causa de pedir escudada na impossibilidade
financeira superveniente. Omissão de fato relevante na
inicial, consubstanciado na celebração de contrato com
pacto de alienação fiduciária em garantia. Não há
compromisso de venda e compra, mas sim contrato
definitivo de venda e compra garantido por alienação
fiduciária. Agravante que cumpriu integralmente sua
prestação ao vender o imóvel, tornando-se credora
fiduciária do preço financiado, com propriedade
resolúvel sobre o bem. Inexiste contrato bilateral a ser
resolvido. Existe agora apenas contrato unilateral de
mútuo garantido por propriedade fiduciária. Impossível
resolver o contrato por inadimplemento, restando ao
credor, se o caso, executar a garantia real e levar o
imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos
da Lei 9.514/97. Inaplicabilidade do artigo 53 do CDC ao
caso em tela. Não há como determinar a devolução de
parcelas pagas, pois não se confunde o compromisso de
venda e compra com a propriedade fiduciária. A
excussão do imóvel dado em garantia fiduciária é
incompatível com a cláusula de decaimento, viável apenas
nos casos de resolução de contrato bilateral. Poderão os
autores receber de volta parte do que pagaram, após a
excussão do imóvel dado em garantia fiduciária. Tutela
provisória
cassada.
Recurso
provido''
(Agravo
de
Instrumento
2251567-91.2019.8.26.0000;
Relator: Francisco
Loureiro;
Órgão
Julgador:
1a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
19/3/2020). (destacou-se)
Com efeito, ainda que a requerente tente imputar à
demandada a culpa de seu inadimplemento
o que é de ser
apurado ao longo da instrução processual , por ora, considerado o
conjunto das alegações contidas na exordial, os pedidos nela
formulados e as causas de pedir, não se divisa a probabilidade de
direito da parte, que, ao que parece, tivesse dúvida de a quem pagar
as parcelas do preço, deveria ter ingressado com a medida judicial
cabível (consignação em pagamento) ou, ao menos, comunicar
formalmente a vendedora que o imbróglio envolvendo a cessão dos
créditos do empreendimento fez surgir sua intenção e seu direito de
ter rescindida a avença.
Tampouco se vislumbra o perigo de dano ou risco ao

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resultado útil do processo para concessão da tutela de urgência. No
ponto, convém assinalar que os protestos foram efetivados em
29/5/2019 (fls. 56/60 na origem), ao passo que a ação principal foi
aforada quase um ano e meio depois, sem qualquer comprovação
de que a continuidade de seus efeitos possa causar danos concretos
à contratante.
Adicionalmente,
registre-se que não há sequer
comprovação mínima de que os protestos ainda subsistem,
notadamente porque logo antes do aforamento da ação principal
houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da
requerida, que provavelmente deve tê-lo levado a praceamento
público, o que tem o potencial de acarretar a extinção ou quitação
da dívida, como prevê o artigo 27, §§ 4o, 5o e 6o, da Lei n.o
9.514/97
anote-se que o procedimento extrajudicial de
consolidação da propriedade não é objeto do processo distribuído
pela agravante.
Logo, atento a tudo que dos autos consta, do que até
então desnudado, caso de manutenção da decisão recorrida''.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator