Tribunal: TJSP
Processo: 1018170-67.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Consórcio
Órgão julgador: Francisco Giaquinto
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
*Ação indenizatória por danos materiais e morais – Consórcio imobiliário – Julgamento de parcial procedência – Recurso exclusivo da ré – Aplicação do CDC – Responsabilidade objetiva – Teoria do risco do empreendimento – Consórcio – Contemplação – Ré que, por 2 vezes, entregou documentação com erros à autora, impossibilitando-a, por longo período, de finalizar o registro da transmissão no

Ementa:
*Ação indenizatória por danos materiais e morais – Consórcio imobiliário – Julgamento de parcial procedência – Recurso exclusivo da ré – Aplicação do CDC – Responsabilidade objetiva – Teoria do risco do empreendimento – Consórcio – Contemplação – Ré que, por 2 vezes, entregou documentação com erros à autora, impossibilitando-a, por longo período, de finalizar o registro da transmissão no Cartório e fazer uso do imóvel – Lucros cessantes – Prejuízo da autora presumido, consistente na privação do uso do imóvel, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguéis pelo período de 5 meses – Valor da indenização (aluguéis) fixada em consonância aos princípios da razoabilidade, levando-se em consideração as peculiaridades do caso concreto – Recurso negado.

Danos materiais – Multa de ITBI e despesas cartorárias – Indenização se mede pela extensão do dano (art. 944 do CC) – Inexistência de elemento concreto de prova dos valores pagos a título de acréscimo do ITBI e demais despesas cartorárias – Inviabilidade de indenizar danos estimados ou presumidos – Recurso provido.

Recurso provido em parte.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221019
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018170-67.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MAPFRE
ADMINISTRADORA DE CONSORCIO S/A, é apelada VERA LUCIA
NOGUEIRA DE SÁ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAUDURO PADIN
(Presidente) e NELSON JORGE JÚNIOR.
São Paulo, 27 de março de 2020.
FRANCISCO GIAQUINTO
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018170-67.2018.8.26.0100 - Voto 31781
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VOTO No: 31781
APEL. No: 1018170-67.2018.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : MAPFRE ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO S/A
APDA. : VERA LÚCIA NOGUEIRA DE SÁ
*Ação indenizatória por danos materiais e morais

Consórcio imobiliário Julgamento de parcial procedência
Recurso exclusivo da ré
Aplicação do CDC

Responsabilidade
objetiva

Teoria
do
risco
do
empreendimento Consórcio Contemplação Ré que, por
2 vezes, entregou documentação com erros à autora,
impossibilitando-a, por longo período, de finalizar o registro
da transmissão no Cartório e fazer uso do imóvel Lucros
cessantes Prejuízo da autora presumido, consistente na
privação do uso do imóvel, a ensejar o pagamento de
indenização na forma de aluguéis pelo período de 5 meses
Valor da indenização (aluguéis) fixada em consonância aos
princípios da razoabilidade, levando-se em consideração as
peculiaridades do caso concreto Recurso negado.
Danos materiais Multa de ITBI e despesas cartorárias
Indenização se mede pela extensão do dano (art. 944 do CC)
Inexistência de elemento concreto de prova dos valores
pagos a título de acréscimo do ITBI e demais despesas
cartorárias Inviabilidade de indenizar danos estimados ou
presumidos Recurso provido.
Recurso provido em parte.*
Trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais,
ajuizada por VERA LÚCIA NOGUEIRA DE SÁ em face de MAPFRE
ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO S/A, julgada procedente em parte pela r.
sentença de fls. 283/287 para: (a) condenar a ré ao pagamento de indenização a título de
lucros cessantes no valor de R$ 32.000,00, com correção monetária, pela variação dos
índices da Tabela Prática de Atualização do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
a partir de cada vencimento (considerado o valor mensal de R$ 6.400,00 em março abril,
maio, junho e julho de 2017), e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e (b)
declarar inexigíveis em relação à autora as diferenças cobradas a título de acréscimo de
despesas cartorárias e multa de ITBI, condenando a ré ao pagamento à autora dos valores
que esta vier a despender com tais verbas, com correção monetária, pela variação dos
índices da Tabela Prática de Atualização do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do desembolso que vier a ser feito pela
autora. Ante a sucumbência recíproca, em proporção equivalente, e nos termos do disposto
nos artigos 85, § 14, in fine e 86, caput, do Código de Processo Civil, cada parte arcará
com metade das custas e despesas processuais. Condeno a parte autora ao pagamento dos
honorários advocatícios do patrono da parte requerida, que ora arbitro, com fundamento
no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil, em 5% do valor da
condenação (honorários inicialmente fixados em 10% e reduzidos, proporcionalmente, para

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5%). Condeno a parte requerida ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono da
parte autora, que ora arbitro, com fundamento no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código
de Processo Civil, em 5% do valor da condenação (honorários inicialmente fixados em 10%
e reduzidos, proporcionalmente, para 5%).
Apela a ré (fls. 298/307), sustentando, em resumo, não praticou
qualquer ato ilícito de modo acarretar a condenação a indenizar a autora por lucros
cessantes. A demora no registro da transmissão da compra do imóvel não decorreu de falha
na prestação de seu serviço, tendo o próprio Cartório deixado de analisar, em prazo
razoável, os contratos entregues. Argumenta: “Denota-se dos fatos incontroversos dos autos
que o Cartório de Imóveis deixou de analisar quando da primeira apresentação do contrato
de compra e venda pela apelada que faltava informações quanto ao saldo devedor das cotas
e o montante quitado pela consorciada, sendo que, se tivesse feito tal observação neste
momento, o procedimento teria sido concluído antes. Vejam, Nobres Julgadores, que após a
solicitação de inclusão de mais uma assinatura dos procuradores da apelante, o contrato
teve que ser refeito, assinado novamente por todas as partes (apelante, apelada, vendedor
do imóvel) para, então, ser submetido ao registro)” (fl. 302). Não há comprovação nos
autos de pagamento de valores extraordinários referentes ao ITBI e despesas cartorárias, não
podendo ser indenizados danos não comprovados. Pugna pelo provimento do recurso.
Recurso regularmente processado e respondido (fls. 314/328).
É o relatório.
VOTO.
Cuida-se de ação indenizatória por danos materiais e morais,
alegando a autora, na inicial, em razão da falha na prestação de serviços da ré, ao entregar-
lhe contratos com sucessivos erros, foi impossibilitada, por longo período, de finalizar o
registro da compra no Cartório e fazer uso do imóvel.
A r. sentença apelada foi assim fundamentada:
“A ação é parcialmente procedente. Alega a autora que deu início
ao processo de aquisição do imóvel em outubro de 2016 e que recebeu o contrato da ré
apenas em dezembro de 2016. Pois bem. Como comprovado pelos documentos de fls.
214/216, juntados pela ré, o pedido da autora de utilização de suas cotas para adquirir o
imóvel foi feito em 16/11/2016, não havendo que se considerar exorbitante o lapso
temporal que se decorreu entre a solicitação e o recebimento, em dezembro de 2016, do
contrato pela autora. Entretanto, infundado é o argumento da ré em relação às exigências
do cartório em questão, como haver a necessidade da assinatura de mais de um de seus
procuradores. Sustenta a parte requerida que tais exigências não são convencionais,
sendo impossível de prevê-las. Porém, esse tipo de risco apresenta-se como inerente à
natureza da atividade empresarial da ré. Nesse sentido, não é razoável o período de 8
meses para que a ré pudesse corrigir a simples assinatura de um de seus procuradores e,
associado a isso, fazer constar no contrato os valores já pagos e os valores devidos pela
autora em relação aos três contratos que deram origem às três cotas de consórcio que
foram utilizadas de forma unificada para a compra do imóvel, com isso acarretando
outros dois meses de atraso. Houve, efetivamente, excessiva demora por parte da ré,
injustificada. Resta decidir o pedido de indenização. Ao contrário do que afirma a inicial,
não se pode simplesmente considerar como razoável que o processo de compra do imóvel
e a entrega das chaves à autora devessem ter se concluído em um mês do pedido de

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utilização das cotas de consórcio. De um lado, a ré não é a construtora nem a vendedora
do imóvel e não tem a obrigação de entregar as chaves para a autora. Nesse passo,
inclusive, tendo a autora recebido o contrato assinado em julho de 2017, não tem a ré
qualquer responsabilidade pela entrega das chaves apenas em agosto de 2017. De outro
lado, trata-se de procedimento de certa complexidade e com várias formalidades
(aquisição de um imóvel), de modo que reputa-se razoável que a ré devesse ter entregue à
autora o contrato, devidamente preenchido, sem erros e com as exigências do Cartório de
Registro de Imóveis cumpridas, em 60 dias, isto é, em fevereiro de 2017. Como somente o
fez em julho de 2017, para efeitos de indenização considerar-se-á o prazo de 5 meses. Por
ter sido privada da utilização do imóvel por 5 meses, por culpa da ré, a autora deve ser
indenizada por lucros cessantes, no valor do aluguel do bem, aqui considerado,
mensalmente, 0,8% do preço de compra, ou seja, 0,8% de R$ 800.000,00, o que equivale
ao valor mensal de R$ 6.400,00, totalizando a indenização de R$ 32.000,00. Não há,
porém, que se falar em danos morais, eis que a hipótese é de mero inadimplemento
parcial de contrato, não tendo havido ofensa à integridade psíquica da autora ou à sua
honra, não se descurando, ainda, que a autora não aguardava a finalização do contrato
em questão para mudar-se e residir no imóvel, tanto que, conforme a inicial, seu endereço
residencial, até hoje, mais de dois anos da entrega do imóvel, ainda é em outro local, o
mesmo em que já residia quando adquiriu o imóvel ora em discussão. Por fim, os
acréscimos de despesas cartorárias e de multa de ITBI, porque causados pela demora de
responsabilidade da ré, não podem ser repassados à autora”.
Dá-se parcial provimento ao recurso.
É fato incontroverso firmaram as partes contrato de consórcio no
020001121, em 21/1/2014, com prazo de 200 meses, objetivando a aquisição de imóvel no
valor de R$200.000,00 (fl. 22), sendo autora a contemplada com 3 cotas no ano de 2015.
Incontroverso também em 16/11/2016 a autora solicitou à
administradora ré a utilização das cotas para a aquisição do apartamento 42, do edifício
Trovi Mooca, situado na Rua da Mooca, 179, nesta Capital (fls. 214/216).
A ré entregou o contrato de compra e venda em dez./2016 que,
levado ao Cartório, teve o reconhecimento de firmas recusado pelo Tabelião por ausente a
assinatura de todos os representantes legais da administradora ré no instrumento contratual.
Devolvido o contrato apenas para colheita da assinatura faltante, a
requerida demorou 8 (oito) meses para devolve-lo à requerente.
Levado ao Cartório novamente, outros erros foram apontados no
instrumento contratual que impediam a autora de registrar a transmissão e finalizar a
compra do imóvel, conforme nota de devolução do Tabelionato, datada de 25/5/2017 (fl.
67).
A autora recebeu as chaves do imóvel em 17/8/2017 (fls. 68/72).
De fato, nítida a falha na prestação de serviços da ré,
consubstanciada nos sucessivos erros na confecção do instrumento de compra e venda que
impossibilitou a autora, por longo período, de concretizar a compra e fazer uso do imóvel.
A administradora ré atua no ramo de consórcio imobiliário e, após o
pedido de utilização de cotas, deveria entregar o contrato, sem erros, no prazo de 60 dias,

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isto é, em fevereiro/2017, não sendo crível que elaborasse instrumentos contratuais com
sucessivos equívocos, que não atendem requisitos para seu registro no RI, como verificado
no caso.
Diante da morosidade da ré em cumprir eficientemente sua
obrigação contratual, privando a autora de gozar e usar do bem, entregando o contrato apto a
registro apenas em julho/2017, o prejuízo da autora é presumido, devendo ser indenizada
por lucros cessantes, na forma de aluguéis, pelo período de 5 meses.
Não comporta censura o valor mensal do aluguel fixado na sentença
em R$6.400,00, equivalente a 0,8% do preço de compra do imóvel (R$800.000,00), sendo,
portanto, arbitrado em consonância com os princípios da razoabilidade e ponderação e
levando em consideração a peculiaridade dos autos.
Ademais, a ré não se animou em instruir o processo com qualquer
documento ou avaliação demonstrando que o valor do aluguel fixado estivesse em
descompasso com o mercado imobiliário, sendo genérica a alegação da requerida nesse
sentido.
Quanto aos danos materiais, referentes ao acréscimo do valor do
ITBI e demais despesas cartorárias, o recurso é provido em parte.
Sobre o tema, constou fundamentado na r. sentença: “
Por fim, os
acréscimos de despesas cartorárias e de multa de ITBI, porque causados pela demora de
responsabilidade da ré, não podem ser repassados à autora”.
Dispõe o art. 944 do CC: “A indenização mede-se pela extensão
do dano”.
Assim, somente passíveis de indenização por danos materiais os
prejuízos efetivamente comprovados, excluindo-se os danos provenientes de mera
estimativa, sem a devida demonstração.
Sobre o tema, anota Maria Helena Diniz: “O dano é um dos
pressupostos da responsabilidade civil, contratual ou extracontratual, visto que não poderá
haver ação de indenização sem a existência de um prejuízo. Só haverá responsabilidade
civil se houver um dano a reparar, sendo imprescindível a prova real e concreta dessa
lesão. Para que haja pagamento da indenização pleiteada é necessário comprovar a
ocorrência de um dano patrimonial ou moral, fundados não na índole dos direitos
subjetivos afetados, mas nos efeitos da lesão jurídica” (Curso de Direito Civil Brasileiro.
Vol.7. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 55).
Na hipótese, o requerente alegou, na inicial: “Ocorre que, conforme
relatado, os sucessivos erros e a excessiva demora da Ré no tocante a sua prestação
contratual ocasionou o surgimento de acréscimos financeiros a título de multa de ITBI e
outros não especificados, os quais se pretende indevidamente cobrar da Autora, conforme e-
mail anexo” (fl. 17).
Todavia, inexiste elemento de prova de valores pagos a título de
acréscimos de multa do ITBI e demais despesas cartorárias, assim como não há, na inicial,
especificação, de forma concreta, do exato valor devido a tal título, sendo genérica a
alegação neste tocante.

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Inviável indenização por danos materiais estimados, presumidos
pela parte ou não comprovados.
Nesse sentido, jurisprudência desta Corte: “Reparação de danos -
Improcedência - Necessidade de prova dos danos materiais, não demonstrados nos autos
Fato constitutivo do direito do autor, a quem incumbe o ônus da prova - Dicção do art.
333, I, do Código de Processo Civil - Danos morais inexistentes - Suposto prejuízo
psicológico sofrido pelo sócio-gerente da empresa, que não é parte no feito - Sentença
mantida - Recurso desprovido” (Apelação no 0117637-85.2008.8.26.0100, Rel. Cesar
Lacerda, 28a Câmara de Direito Privado, j. 31/7/2012).
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao recurso, para
afastar a condenação da ré a pagar indenização por danos materiais, referentes a acréscimos
de despesas cartorárias e de multa de ITBI, mantida no mais a r. sentença apelada, inclusive
quanto a distribuição da sucumbência.
FRANCISCO GIAQUINTO
RELATOR