Tribunal: TJSP
Processo: 1002068-94.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-13

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda - Ação declaratória de rescisão contratual com pleitos cumulados de restituição de quantias pagas e de antecipação de tutela – Demanda de promitentes compradores em face de empresa promitente vendedora - Sentença de procedência – Recurso da ré - Parcial reforma do julgado, apenas para autorizar o desconto de eventuais débitos de IPTU deixados em aberto

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda - Ação declaratória de rescisão contratual com pleitos cumulados de restituição de quantias pagas e de antecipação de tutela – Demanda de promitentes compradores em face de empresa promitente vendedora - Sentença de procedência – Recurso da ré - Parcial reforma do julgado, apenas para autorizar o desconto de eventuais débitos de IPTU deixados em aberto pelos autores durante o período da posse - Cabimento – Correta determinação de restituição de 80% dos valores pagos pelos promitentes compradores, sem desconto das arras – Precedentes jurisprudenciais do STJ – Adoção - Correto afastamento da indenização por conta da fruição do bem – Imóvel consistente em simples lote de terreno, não sujeito à ocupação pelo promitente comprador – Escorreita deteminação no sentido de que os juros moratórios sejam contados apenas a partir do trânsito em julgado – Precedentes - Verbas sucumbenciais bem carreadas à ré - Autores que decaíram em mínima parte de seus pedidos – Inteligência do art. 86, § único, do CPC.

Apelo da ré provido em parte.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
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Registro: 2020.0000184617
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002068-94.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que é apelante
CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados
RAFAEL VIEIRA BUGNO (JUSTIÇA GRATUITA) e VANESSA
CRISTINA CORBI BUGNO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 11 de março de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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40.941
Apelação no 1002068-94.2019.8.26.0597
Comarca: Sertãozinho
Juízo de origem: 2a Vara Cível
Apelante: CCG Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Rafael Vieira Bugno e outra
Classificação: Bens imóveis - Declaratória
EMENTA: Bem imóvel – Compromisso de compra e
venda - Ação declaratória de rescisão contratual com
pleitos cumulados de restituição de quantias pagas e de
antecipação de tutela – Demanda de promitentes
compradores
em
face
de
empresa
promitente
vendedora - Sentença de procedência – Recurso da ré -
Parcial reforma do julgado, apenas para autorizar o
desconto de eventuais débitos de IPTU deixados em
aberto pelos autores durante o período da posse -
Cabimento – Correta determinação de restituição de
80% dos valores pagos pelos promitentes compradores,
sem desconto das arras – Precedentes jurisprudenciais
do STJ – Adoção - Correto afastamento da indenização
por conta da fruição do bem – Imóvel consistente em
simples lote de terreno, não sujeito à ocupação pelo
promitente comprador – Escorreita deteminação no
sentido de que os juros moratórios sejam contados
apenas a partir do trânsito em julgado – Precedentes -
Verbas sucumbenciais bem carreadas à ré - Autores
que decaíram em mínima parte de seus pedidos –
Inteligência do art. 86, § único, do CPC.
Apelo da ré provido em parte.
VOTO DO RELATOR
Cuida-se de recurso de apelação interposto em
ação declaratória com pleito cumulado de restituição de quantias
pagas, fundada em contrato de compromisso de compra e venda
de bem imóvel, proposta por Rafael Vieira Bugno e Vanessa

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Cristina Corbi Bugno em face “CCG
Empreendimentos
Imobiliários Ltda.”, onde proferida sentença que julgou
procedentes as pretensões deduzidas para declarar rescindido o
pacto, com data retroativa à decisão inicial prolatada em
10.05.2019, e condenar a ré na devolução do valor
correspondente a 80% dos valores pagos pelos autores, de uma
só vez, corrigidos monetariamente desde os desembolsos e
acrescidos de juros moratórios legais contados do trânsito em
julgado, além das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Aduz a empresa ré que o julgado carece de parcial
reforma à argumentação, em síntese, de que nada há de ilegal ou
abusivo na cláusula 22a do contrato, ao estipular a retenção de
30% das verbas pagas pelos autores, assim como o montante
integral das arras, considerando-se a data da rescisão como sendo
em 22.05.2019 e não 10.05.2019. Sustenta que se deve
considerar como total pago a quantia de R$ 34.093,47, para
efeito de aplicação do percentual de retenção, com condenação
dos requerentes no pagamento da taxa de ocupação, tributos e
taxas que onerarem o imóvel até a data da efetiva reintegração de
posse, mais incidência de juros moratórios legais a contar do
trânsito em julgado, com sucumbência recíproca entre as partes.
Após contrarrazões, vieram os autos conclusos a

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este relator.
É o relatório.
Resta incontroverso nos autos que em 29.11.2013
os autores se vincularam a contrato de compromisso de compra e
venda do imóvel consistente no lote de terreno no 01, quadra 01,
do empreendimento denominado “Residencial Itália”, ao preço
total de R$ 104.300,00, mediante entrada/arras de R$ 6.800,00 e
156 (cento e cinquenta e seis) prestações mensais de R$ 625,00,
com aditamento de valores acordado em 15.03.2018.
À consideração de que entraram em situação de
mora e que o pacto se tornou por demais oneroso, requereram
administrativamente sua rescisão, mas não foram atendidos pela
promitente vendedora, ao que pretenderam, pela via judicial,
obter provimento no sentido de decretar a rescisão da avença e a
condenação da ré na devolução da quantia paga, de R$
34.682,14, em única parcela, admitida a retenção de apenas 10%.
Conforme se nota pela leitura dos autos, as partes
admitem plenamente a viabilidade jurídica da rescisão unilateral
do contrato de compra e venda por iniciativa do promitente
comprador inadimplente, em conduta que, aliás, se alinha a
sedimentado posicionamento deste Egrégio Tribunal de Justiça,

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assim como o direito de reaver, de uma só vez, as quantias pagas,
tal como estabelecido por suas Súmulas nos 01 a 031.
As questões controvertidas que ainda remanescem
dizem respeito ao percentual de retenção e às verbas contratuais
que devam ou não ser abatidas.
Nesse sentido, diversamente do que entende a ré,
a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça tem
entendido que a amplitude da retenção de montantes pagos pode
variar, caso a caso, de 10% a 25% sobre os montantes pagos pelo
promitente comprador, sendo abusiva a adoção de percentual
superior a este último.
Confira-se: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
RETENÇÃO
FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.
1 Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das
parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.

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REVISÃO
DO
ENTENDIMENTO
DO
ACÓRDÃO
RECORRIDO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS E REEXAME DE
MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA.
DESCABIMENTO.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A
jurisprudência consolidada nesta Corte Superior é no sentido
de que, em caso de resolução do compromisso de compra e
venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula
contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores
pagos. 2. O Tribunal 'a quo', com base na análise das
peculiaridades
da
presente
demanda
e das cláusulas
contratuais, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos,
de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância
extraordinária, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.
Agravo
interno
desprovido.
(STJ,
AgInt
no
AREsp
1359159/ES, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
18/03/2019,
DJe
22/03/2019 grifo não original)
No caso dos autos, o digno Juízo da causa optou
por fixar a retenção no patamar de 20% à correta consideração
não só no sentido de que a ré deve ser compensada em função
das despesas com administração e publicidade, mas também
porque expressamente afastou a incidência da cláusula 22a do
contrato.

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E assim o fez porque o pacto previu previa
indenização de 0,5% ao mês por conta da fruição do imóvel, o
que em verdade não ocorreu porque se trata de simples lote de
terreno que não permitia a ocupação pelos adquirentes.
De outro lado, perfeitamente possível a restituição
dos montantes pagos a título de sinal, haja vista que a parte
contratante já foi penalizada com a perda de 20% dos valores
pagos. Na hipótese, pactuada a venda de imóvel com o
pagamento de arras confirmatórias como sinal - que têm a
função apenas de assegurar o negócio jurídico - com o seu
desfazimento a restituição é de rigor, sob pena de se criar
vantagem exagerada em favor do vendedor2.
Já no que concerne à contagem dos juros de mora,
nada há que ser apreciado, na medida em que o digno Juízo da
causa já determinou que fossem computados a partir do trânsito
em julgado da sentença (v. fls. 121 primeiro parágrafo in
fine).
Inexiste motivo jurídico, de outro vértice, para se
postergar a data da rescisão para 22.05.2019, na medida em que
o próprio Magistrado de piso reconheceu, no bojo da decisão de
fls. 57, proferida em sede de embargos declaratórios, que assim
2 STJ, REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008

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deveria tê-lo feito em 10.05.2019, por ocasião do “decisum” de
fls. 46/47.
Único ponto que a respeitável sentença merece
alteração, com máxima vênia, diz respeito à necessidade de se
autorizar o desconto, do montante a ser restituído, dos débitos de
IPTU que os autores eventualmente tenham deixado em aberto a
partir da transmissão do imóvel e durante o período de exercício
da posse, atualizados desde os vencimentos, conforme previsão
contida na cláusula 8a do contrato entabulado entre as partes.
Por derradeiro, nada há que ser modificado no
que pertine à distribuição da sucumbência, na medida em que,
conforme se observa, a grande maioria dos pedidos formulados
pela parte autora foi atendida, à exceção daquele relativo ao
percentual de devolução, ou seja, deferiu-se 80% ao invés de
90% (art. 86, § único, do CPC).
Face ao exposto, confiro parcial provimento ao
apelo da ré, na forma acima.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica