Tribunal: TJSP
Processo: 1006752-79.2017.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de lote. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Improcedência, sob fundamento de que os autores não comprovaram o atraso atribuído à ré. Inconformismo.

Prazo para entrega da obra. Cláusula estabelecendo que as obras seriam realizadas de acordo com o cronograma físico aprovado pela prefeitura. Alvará municipal que determinou a realização em 12 meses, sendo

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de lote. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Improcedência, sob fundamento de que os autores não comprovaram o atraso atribuído à ré. Inconformismo.

Prazo para entrega da obra. Cláusula estabelecendo que as obras seriam realizadas de acordo com o cronograma físico aprovado pela prefeitura. Alvará municipal que determinou a realização em 12 meses, sendo o prazo registrado na matrícula do empreendimento. Prazo de quatro anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79) que somente representa o máximo legal, aplicável apenas no silêncio do contrato firmado entre as partes.

Resolução contratual. Possibilidade. Mora que justifica o desinteresse superveniente do comprador. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de ressarcimento pelos danos advindos de sua conduta. Preceptivo do artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Restituição da integralidade dos valores pagos que se mostra de rigor. Exegese da Súmula no 543, do A. STJ.

Inversão da cláusula penal. Tema 971. Possibilidade reconhecida pelo A. STJ no REsp Repetitivo de no 1631485, com tese firmada em caráter vinculante, com fulcro no art. 1.036 do CPC. Condenação da ré na multa moratória de 2% sobre os valores pagos.

Lucros cessantes. Descabimento. Rescisão contratual que finaliza a relação jurídica existente entre as partes, impossibilitando o pleito indenizatório do promitente comprador. Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito Privado. Condenação rejeitada.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613802
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006752-79.2017.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que são apelantes RUBENS
HOMEM DE CORREA LEITE e KARIN MACHADO GRIESINGER DE CORREA
LEITE,
é
apelado
GSP
GOLDEN
ARAÇATUBA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006752-79.2017.8.26.0032 -Voto no 01900C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1006752-79.2017.8.26.0032
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Araçatuba
Magistrado prolator: Dra. Adriana Moscardi Maddi Fantini
Apelantes: Rubens Homem de Correa Leite e Karin Machado Griesinger
de Correa Leite
Apelado: GSP Golden Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Voto no 01900C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de lote. Atraso na
entrega das obras de infraestrutura. Improcedência, sob
fundamento de que os autores não comprovaram o atraso
atribuído à ré. Inconformismo.
Prazo para entrega da obra. Cláusula estabelecendo que as
obras seriam realizadas de acordo com o cronograma físico
aprovado pela prefeitura. Alvará municipal que determinou a
realização em 12 meses, sendo o prazo registrado na matrícula
do empreendimento. Prazo de quatro anos previsto na Lei de
Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79) que somente
representa o máximo legal, aplicável apenas no silêncio do
contrato firmado entre as partes.
Resolução contratual. Possibilidade. Mora que justifica o
desinteresse superveniente do comprador. Responsabilidade
objetiva do fornecedor. Dever de ressarcimento pelos danos
advindos de sua conduta. Preceptivo do artigo 927, parágrafo
único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Restituição da
integralidade dos valores pagos que se mostra de rigor.
Exegese da Súmula no 543, do A. STJ.
Inversão
da
cláusula
penal.
Tema
971.
Possibilidade
reconhecida pelo A. STJ no REsp Repetitivo de no 1631485,
com tese firmada em caráter vinculante, com fulcro no art.
1.036 do CPC. Condenação da ré na multa moratória de 2%
sobre os valores pagos.
Lucros cessantes. Descabimento. Rescisão contratual que
finaliza a relação jurídica existente entre as partes,
impossibilitando
o
pleito
indenizatório
do
promitente
comprador. Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito
Privado. Condenação rejeitada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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Trata-se de apelação interposta por Rubens Homem de Correa
Leite e Karin Machado Griesinger de Correa Leite em face de GSP
Golden Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda, nos autos da
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia, em
trâmite perante a 3a Vara Cível do Foro de Araçatuba.
Em primeiro grau, o pedido formulado pelos autores foi julgado
IMPROCEDENTE, sob fundamento de que estes não se desincumbiram
de seu ônus probatório, pois não trouxeram a demonstração do registro
do loteamento na matrícula do imóvel, tampouco demonstraram o
alegado abandono das obras.
Irresignados, pretendem a reforma do r. veredicto (fls. 218/228).
Alegam atraso na entrega da obra, que deveriam ser executadas no
prazo de 12 meses, findando-se em maio/2015, conforme constou do
registro do loteamento (fls. 223), sendo que a alegação da ré, de que o
prazo seria prorrogado para novembro de 2017 (vide págs. 161/162 e
164/165), não lhes pode ser oposto.
Neste contexto, observam que, muito embora o artigo 18, V, da Lei
6.766/79, preveja prazo de até quatro anos para execução de obras de
infraestrutura, este não pode ser aplicado ao caso em tela, visto que o
prometido foi a execução das obras no prazo do cronograma aprovado
inicialmente, qual seja, 12 meses.
Acrescentam que as fotos anexadas às fls. 88/113, bem como o
documento de fls. 184, que diz respeito ao pedido de prorrogação de
prazo junto à Prefeitura de Araçatuba, também sustentem suas

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alegações de descumprimento contratual pela ré.
Pedem, deste modo, a procedência da demanda, com a inversão
do ônus sucumbencial.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
257/263.
É o relatório.
Ab initio, observo que, tratando-se de relação tipicamente
consumerista, com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores
(artigo 3o, caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz ao caso a aplicação
protetiva do Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a estrita
observância ao princípio da pacta sunt servanda pode ser mitigada.
A questão central está na determinação se a promitente
vendedora disponibilizou o imóvel aos adquirentes no prazo ajustado
contratualmente, ou seja, com as obras de infraestrutura do
loteamento devidamente concluídas.
A partir da análise da cláusula 9.1 (fls. 35), verifica-se que foi
estabelecido que a vendedora promoveria as obras de infraestrutura
do loteamento em conformidade com o cronograma físico aprovado
pelas autoridades competentes e arquivadas no Oficial de Registro de
Imóveis da Comarca de Araçatuba/SP, nos termos do artigo 18, da Lei
Federal n. Lei 6.766/79.
Conforme o Alvará de Licença 2013/14322 e a Certidão do Ato
de Aprovação no 02/2013 (fls. 236), restou estabelecido o prazo de 12
meses para a execução das obras. E, considerando que o loteamento

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foi registrado na matrícula do imóvel em 20/03/2014, tem-se que o
prazo final concedido pelo ente público findou-se em março/2015.
Logo, não vinga a afirmativa da ré de que teria quatro anos para
a conclusão das obras, pois este é o prazo máximo que pode ser
concedido pela municipalidade, a seu exclusivo critério, conforme
dispõe a Lei 6.766/79, in verbis:
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais,
quando houver, o projeto, contendo desenhos,
memorial descritivo e cronograma de execução das
obras com duração máxima de quatro anos, será
apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito
Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão
atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente, de
certidão negativa de tributos municipais e do
competente instrumento de garantia, ressalvado o
disposto no § 4o do art. 18.
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de
desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao
registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta)
dias, sob pena de caducidade da aprovação,
acompanhado dos seguintes documentos: (...) V -
cópia do ato de aprovação do loteamento e
comprovante do termo de verificação pela Prefeitura
Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das
obras exigidas por legislação municipal, que incluirão,
no mínimo, a execução das vias de circulação do
loteamento,
demarcação
dos
lotes,
quadras
e
logradouros e das obras de escoamento das águas
pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a
duração máxima de quatro anos, acompanhado de
competente instrumento de garantia para a execução
das obras;
Nada obsta que as partes, de comum acordo, estabeleçam no

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instrumento de venda e compra prazo diverso ao previsto na
mencionada norma, como primazia da autonomia de vontade e da
força vinculante dos contratos (pacta sunt servanda). E, no caso,
restou ajustado que o prazo seria aquele estabelecido no cronograma
da prefeitura, ou seja, 12 meses.
Em outras palavras, o prazo máximo da Lei 6.766/79 só pode
prevalecer diante do silêncio do contrato, pois um prazo menor pode
ser entabulado entre as partes contratantes. Nesse sentido, à guisa
de ilustração:
APELAÇÃO Ação Declaratória de Abusividade de
Cláusulas Contratuais cumulada com Restituição
de Valores Pagos e Indenização por Lucros
Cessantes
(...) Atraso manifesto - Prazo de
quatro anos, estipulado na Lei 6766/79 é destinado
à loteadora perante o Poder Público, mas não
vincula os adquirentes dos lotes, principalmente,
no caso dos autos em que se estipulou prazo de
24 (vinte e quatro) meses para entrega das
unidades
Obrigação relativa ao pagamento de
IPTU, ademais, que não pode ser imputada aos
adquirentes antes da efetiva imissão de posse -
Inconformismo
dos
autores,
postulando
o
acolhimento do pleito indenizatório por danos
materiais Cabimento - Incontroversa a mora das
rés, de rigor a condenação no pagamento de
indenização por dano material consubstanciada
em lucros cessantes, pelo tempo de atraso na
entrega da unidade Recurso das rés desprovidos
e parcialmente provido o recurso interposto pelos
autores.
(TJSP; Apelação
Cível
1019511-89.2017.8.26.0577;
Relator
(a): José
Aparício
Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 23/07/2019; Data de Registro:
24/07/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM

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PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Pretensão à
resolução do contrato e restituição dos valores
pagos - Atraso na conclusão das obras de
infraestrutura do empreendimento Portal do Vale -
Contrato regido pelo CDC - Prazo contratual de
entrega de 24 meses, que não foi observado

Ausência de caso fortuito ou força maior Demora
do Poder Público em liberar as obras do
empreendimento que não pode prejudicar o
consumidor Inteligência da Súmula 161 deste E.
Tribunal de Justiça - Possibilidade de estipulação,
no contrato, de prazo inferior ao previsto na Lei
no. 6.766/79 - Hipótese de resolução do contrato
por culpa das vendedoras
Obrigação de
restituição integral dos valores pagos, nos termos
da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça
Despesas de IPTU que devem ser ressarcidas
ao autor, já que não houve imissão de posse

Teoria do adimplemento substancial afastada

Atraso que perdurou por quatro anos Autor que
não teve a possibilidade de usufruir do imóvel
Conclusão da obra que só se operou após o
ajuizamento da demanda
Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1005133-18.2016.8.26.0625; Relator
(a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 07/05/2019; Data de Registro:
08/05/2019)
COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da obra.
Julgamento ultra petita. Ocorrência. Possibilidade,
no entanto, de cancelamento apenas da parte da
decisão que excedeu o pedido. Legitimidade
passiva da corré confirmada. Participante do
mesmo grupo econômico. No mérito, comprovado
o atraso na entrega da obra. Ilegalidade da
cláusula genérica que estabelece a possibilidade
de prorrogação do prazo de 24 meses de acordo
com a Lei no 6.766/79, ou seja, quatro anos, por
ferir
os
princípios
da
transparência
e
da
potestatividade,
revelando-se
manifestamente
abusiva a luz do CC e do CDC. Ausência também
de caso fortuito/força maior. Problemas apontados
seriam facilmente solucionados por uma gestão

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mais
eficiente.
Responsabilidade
das
rés
confirmada. Impossibilidade de aplicação de multa
prevista
em contrato para hipótese diversa
(Súmula no 159 TJSP). Conferido ao comprador
direito ao recebimento de lucros cessantes,
independentemente
da
finalidade
do
imóvel
adquirido
(Súmula
no
162
do
TJSP).
PRELIMINARES
REJEITADAS
E
RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSP; Apelação Cível
1028258-96.2015.8.26.0577; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José dos Campos - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
10/11/2016; Data de Registro: 10/11/2016)
Anote-se que o documento de fls. 184, juntado pela própria
demandada, certifica que, até a data de 22/11/2017, as obras não
estavam concluídas. Em verdade, as fotos dos autos demonstram que
o local se encontra em estado de verdadeiro abandono (fls. 89/113 e
250).
Assim, restando patente o inadimplemento da promitente
vendedora, caracterizado pelo atraso na entrega das obras, inegável
se reconhecer a hipótese de resolução contratual por culpa desta e,
consequentemente, o direito dos autores em rescindirem o contrato e
verem-se restituídos na integralidade dos valores pagos a título de
preço da unidade adquirida.
Neste sentido, destaco entendimento sumulado do A. STJ:
“Súmula
no
543,
STJ:
Na
hipótese
de
resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa
do
consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso

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tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” - grifo nosso.
De igual modo, com fulcro no art. 927, parágrafo único, do
Código Civil, a ré incide na obrigação de reembolsar eventuais custas
cartorárias e ITBI pagos pelos autores quando do registro do contrato,
a fim de permitir o integral ressarcimento dos prejuízos suportados,
decorrentes do inadimplemento contratual.
Também se mostra plenamente possível a inversão da cláusula
penal, como pleitearam os autores (item I, fls. 13, da petição inicial),
conforme decisão vinculante do A. STJ, em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de Repetitivos (Tema 971):
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO
INCIDÊNCIA.
CONTRATO
DE
ADESÃO.
OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE
COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA
ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS
UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art.
1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato
de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão
de
cláusula
penal
apenas
para
o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização
pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As

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obrigações
heterogêneas
(obrigações
de
fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.
2.
No
caso
concreto,
recurso
especial
parcialmente provido.
(STJ - REsp: 1631485 DF 2016/0266913-0, Relator:
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento:
22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe 25/06/2019)
Assim, a ré deverá indenizar os autores no montante de 2%
(cláusula 6.1, fls. 33), a ser calculado sobre o valor das prestações
pagas.
Por outro lado, não vinga a pretensão de condenar a ré a
indenizar os autores por lucros cessantes. Isso porque, a resolução
contratual finaliza a relação jurídica existente entre as partes, com a
extinção do contrato, promovendo o retorno ao status quo ante e
afastando o pleito indenizatório.
Com efeito, a possibilidade de ver-se indenizada por danos
materiais representados por lucros cessantes só é aplicável aos
compradores que mantém a relação jurídica, mesmo diante da mora da
vendedora, funcionando como indenização pelo tempo em que se vê
impedidos de usar ou dispor do bem.
De igual modo tem reiteradamente decidido esta Colenda 6a
Câmara de Direito Privado, in verbis:
JUSTIÇA
GRATUITA
-
Documentos
que
comprovam a situação financeira dos autores
que foram devidamente apresentados - Ausência
de elementos que infirmem a presunção de

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veracidade que prevalece até prova em contrário
- Concessão dos benefícios da gratuidade de
justiça aos autores. (...) INDENIZAÇÃO POR
LUCROS CESSANTES - Inadmissibilidade -
Rescisão contratual que finaliza a relação
jurídica existente entre as partes, afastando o
pleito indenizatório requerido (...) Sentença
reformada em parte - Recurso dos autores
desprovido
e
provido
em
parte
o
da
ré. (TJSP; Apelação
1007485-45.2016.8.26.0011;
Relator
(a): Percival Nogueira; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 16/10/2017; Data de Registro: 16/10/2017)
Compromisso de compra e venda. Imóvel.
Rescisão do contrato pela mora da ré na
conclusão das obras. Cabimento. Obras que não
foram
ultimadas
prazo
contratualmente
estipulado. Justificativas apresentadas pela ré,
ademais, que encerram, quando muito, fortuito
interno, que não pode onerar o adquirente.
Contrato bilateral e oneroso que comporta a
resolução por inadimplemento. Inteligência do
art. 475 do CC. Devolução da integralidade das
quantias pagas, pois, de rigor. Recebimento,
cumulativamente, de indenização por dano
material e lucros cessantes que se revela
descabido. Pleito rescisório do contrato que
denota óbvio desinteresse na manutenção do
negócio, afastando o cabimento de indenização
dessa natureza. Precedentes. Ação parcialmente
procedente. Sucumbência recíproca. Recurso
parcialmente
provido. (TJSP; Apelação
1019221-50.
2017.8.26.0100; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 12a Vara Cível;
Data do Julgamento: 15/09/2017; Data de Registro: 15/09/2017)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação dos promitentes compradores,

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para (i) declarar rescindido o contrato particular de promessa de
compra e venda entabulado entre as partes, por culpa da ré, (ii)
determinar que a ré restitua aos autores a totalidade dos valores que
desembolsaram (prestações do imóvel, ITBI e despesas com o
registro do contrato), sem qualquer retenção, (iii) condenar a ré a
indenizar os autores na cláusula penal, correspondente a 2% sobre o
valor das prestações pagas.
Os valores devem ser apurados em liquidação de sentença, e
serão acrescidos de correção monetária pela tabela do TJSP, desde
cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação
(artigo 405 do Código Civil).
Como
consectário
lógico,
com
base
no
princípio
da
sucumbência, fixo a sucumbência recíproca, uma vez que tanto a
parte autora quanto a ré decaíram em partes substanciais dos
pedidos, nos termos do Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em
parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles
as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais, além dos honorários da parte adversa, que ora fixo, já
considerando os honorários recursais previstos no artigo 85, §§ 2o e
11 do CPC, em 20% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora
(lucros cessantes), em favor do patrono da ré, e 20% sobre o valor
atualizado da condenação, em favor do patrono do autor, inadmitida a
compensação (artigo 98, § 14o do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase

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recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator