Tribunal: TJSP
Processo: 0021579-34.2003.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
Apelação Cível – Cobrança – Débitos decorrentes de serviços prestados pela associação de moradores apelante – Impossibilidade – Pretensão de condenação da apelada ao pagamento de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual é proprietária – Ausência de demonstração da expressa concordância da apelada quanto ao pagamento das taxas do loteamento – Obrigação que não pode ser

Ementa:

Apelação Cível – Cobrança – Débitos decorrentes de serviços prestados pela associação de moradores apelante – Impossibilidade – Pretensão de condenação da apelada ao pagamento de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual é proprietária – Ausência de demonstração da expressa concordância da apelada quanto ao pagamento das taxas do loteamento – Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem – Insuficiência da fundamentação da cobrança unicamente em disposições estatutárias estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Jardim Pasárgada Quadra D – Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão – Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio – Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento – Imprescindibilidade da prova de associação da apelada para justificar a cobrança dos valores – Adequação a entendimento consolidado no STJ – Precedentes – Cobrança que não se justifica pela alteração do Código Civil promovida pela L. 13.465/2017 – Constituição da associação e aquisição de imóvel pela apelada que ocorreu antes da edição da Lei – Inaplicabilidade das disposições contidas na Lei Estadual 16.879/2018 – Recurso improvido.

Sucumbência Recursal – Honorários advocatícios – Majoração do percentual arbitrado – Observância do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000088402
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0021579-34.2003.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante SOCIEDADE
DOS PROPRIETÁRIOS DO JARDIM PASARGADA QUADRA D, é apelado
SANTA CATARINA COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente sem voto), ALVARO PASSOS E
ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto no 34927
Apelação Cível no 0021579-34.2003.8.26.0152
Comarca: 1a Vara Cível da Comarca de Cotia
Apelante/Autora: SOC. DOS PROP. DO JD. PASÁRGADA QUADRA “D”
Apelada/Ré: SANTA CATARINA COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Juiz: Seung Chul Kim
Apelação Cível
Cobrança
Débitos decorrentes de
serviços prestados pela associação de moradores apelante
Impossibilidade Pretensão de condenação da apelada ao
pagamento de valores relativos a despesas referentes ao
lote do qual é proprietária Ausência de demonstração da
expressa concordância da apelada quanto ao pagamento das
taxas do loteamento Obrigação que não pode ser atrelada
tão somente à aquisição do bem
Insuficiência da
fundamentação da cobrança unicamente em disposições
estatutárias
estabelecidas
quando
da
formação
do
loteamento denominado Jardim Pasárgada Quadra D

Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão

Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio
Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas
condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de
implantação de loteamento Imprescindibilidade da prova
de associação da apelada para justificar a cobrança dos
valores Adequação a entendimento consolidado no STJ
Precedentes Cobrança que não se justifica pela alteração
do Código Civil promovida pela L. 13.465/2017

Constituição da associação e aquisição de imóvel pela
apelada que ocorreu antes da edição da Lei

Inaplicabilidade das disposições contidas na Lei Estadual
16.879/2018 Recurso improvido.
Sucumbência Recursal
Honorários advocatícios

Majoração do percentual arbitrado Observância do artigo
85, §§ 2o e 11, do CPC.
Cuida-se de ação de cobrança ajuizada por
Sociedade dos Proprietários do Jardim Pasárgada Quadra “D” em face de
Santa Catarina Comércio e Participações Ltda. julgada improcedente pela r.
sentença de fls. 618/620, cujo relatório se adota.
Inconformada, apela a autora a fls. 624/629,

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buscando a reforma do julgado. Sustenta que aplicável, ao caso em tela, o
artigo 36-A da Lei no. 6.766/79, incluído recentemente pelo artigo 78 da Lei
no. 13.465*2017, que regulamentou a figura do loteamento fechado com
controle de acesso. Afirma que o referido artigo regularizou a criação de
associações sem fins lucrativos cuja finalidade é administrar loteamento
fechado. Enumera os serviços prestados pela autora no loteamento
denominado Jardim Pasárgada D. Entende que, independentemente de
quando tenha adquirido o imóvel, a ré faz uso direto e indireto dos serviços
prestados, motivo pelo qual deve contribuir com o rateio mensal das
despesas de funcionamento da infraestrutura existente no local. Afirma que
a obrigação de pagamento resta prevista em contrato-padrão devidamente
registrado junto ao fólio real. Aduz que toda pessoa que adquire imóvel em
loteamento fechado com serviços geridos por associação sabe, de
antemão, das condições e restrições de uso dos bens públicos dentro do
loteamento, bem como da necessidade de contribuir para as despesas
comuns. Alega que, tendo a ré adquirido imóvel diretamente do loteador,
aquela efetivamente anuiu com as obrigações impostas por este, motivo
pelo qual está obrigada a custear as despesas na forma prevista no
contrato-padrão.
Recurso tempestivo, preparado e respondido
(fls. 651/675).
É o relatório.
Presentes os requisitos foi possível o juízo
positivo de admissibilidade do recurso, razão pela qual processado,
estando em condições de julgamento.
Versam os autos sobre pretensão de cobrança
de débitos decorrentes de serviços prestados pela associação de
moradores apelada, em referência a um imóvel inserido no loteamento

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denominado Jardim Pasárgada Quadra D.
Insurge-se a apelante contra a r. sentença que
julgou improcedente a ação, sob o fundamento de que “(...) mostra-se
abusiva qualquer vinculação automática dos compradores dos imóveis do
indigitado loteamento à Associação Autora ou manutenção de filiação
contra a vontade dos associados, justamente por violar o princípio da livre
associação. E, no caso dos autos, não se está exigindo a cobrança de
contribuição de condomínio, mas de contribuição para o rateio de despesas
por uma associação de proprietários que, por si só, não se afigura ilegal.
(...) Não usufruindo dos serviços, não pode ser obrigada a participar do
rateio das despesas, se já tinha os lotes antes da constituição da autora e
não anuiu com o fechamento do loteamento” (fls. 619/620).
Pese embora a irresignação da apelante, o
recurso não está em vias de ser provido.

Com efeito, no caso em tela, a associação
apelante pleiteou a condenação da apelada ao pagamento de valores
relativos a despesas referentes ao lote do qual é proprietária.
Todavia, a apelante deixou de trazer aos autos
demonstração da expressa concordância da proprietária apelada quanto ao
pagamento das taxas cobradas, sendo certo que a mera constituição de
associação de moradores, por si, é incapaz de imputar tal obrigação a esta,
na medida em que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem.
Não se mostra suficiente a fundamentação da
cobrança pretendida pela apelante unicamente em disposições estatutárias
estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Jardim
Pasárgada Quadra D, com o estabelecimento de cláusula em contrato de
adesão a ser firmado por todos os adquirentes de lotes no referido

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loteamento.
Neste aspecto, em que pesem as alegações
lançadas pela associação apelante na inicial, inaplicáveis ao caso as
disposições relativas a condomínio, porquanto a controvérsia dos autos não
se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição
associativa decorrente de implantação de loteamento, mostrando-se
imprescindível a prova de associação da apelada para justificar a cobrança
dos valores pretendidos pela apelante.
Rendendo-se ao entendimento agora pacificado
pelo C. STJ, no julgamento do Recurso Especial no 1.280.871/SP, julgado
pelo rito do art. 543-C do CPC (recursos repetitivos), esta Relatoria alterou
seu posicionamento a respeito da possibilidade de a associação de
moradores cobrar taxas de não associados.
No julgamento do recurso repetitivo acima
referido, o C. STJ fixou a tese de que “As taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram”.
Isto porque, sendo inevitável o confronto entre o
direito à liberdade associativa (art. 5o, XX, da Constituição Federal) e a
vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), bem
como considerando-se, no caso, a inexistência de fato gerador da
obrigação civil, tem-se que a aceitação tácita aos serviços prestados pela
associação
ou
a
preponderância
do
princípio
da
vedação
ao
enriquecimento sem causa não podem prevalecer, sob pena de total
esvaziamento da norma constitucional que garante a liberdade de
associação.
Anote-se, nesse sentido, o entendimento desta

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colenda 2a Câmara de Direito Privado:
Preliminares

Cerceamento de defesa Inocorrência Matéria
dos autos que permitiu ao juiz o julgamento
antecipado da lide Suficiência dos elementos
dos autos para o julgamento da ação Devido
processo
legal
observado
na
íntegra

Indeferimento
de
diligências
consideradas
impertinentes e inúteis Juiz que, na qualidade
de destinatário final da prova, está incumbindo
do poder-dever de velar pela rápida solução do
litígio, indeferindo as diligências inúteis (arts.
139, II e 370, pár. ún. do CPC) Adoção, pelo
direito processual, do sistema da livre apreciação
da prova ou da persuasão racional Preliminar
afastada. Apelação Cível Cobrança Débitos
decorrentes
de
serviços
prestados
por
administradora
de
loteamento

Taxa
de
contribuição
associativa

Adequação
a
entendimento
consolidado
no
STJ

Impossibilidade de cobrança de taxa de não
associado ou de quem a ela não anuiu

Requerida não concordou em pagar as taxas do
loteamento
Obrigação que não pode ser
atrelada tão somente à aquisição do bem

Precedentes Sentença mantida Recurso da
autora improvido. Recurso adesivo
Revelia
reconhecida pela sentença
Ausência de
intimação Inocorrência Certidão noticiando o
cumprimento do mandado em 07.05.2015

Eventuais falhas constantes da elaboração da

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certidão de mandado cumprido, pelo sistema
SAJ, que consistem em meras irregularidades
Processo que tramita em meio físico Validade
dos atos lançados em folhas de papel, forma na
qual atingem sua finalidade Descabimento de
contagem de prazo para a apresentação de
contestação a partir da data de encaminhamento
do
processo
à
redistribuição

Revelia
caracterizada Recurso adesivo da ré improvido.
Honorários
advocatícios

Majoração
do
percentual arbitrado Observância do artigo 85,
§§ 2o e 11, do NCPC Execução dos valores
sujeita ao disposto no art. 98, §3o, do CPC
(Apelação 0021374-96.2005.8.26.0002; Relator
(a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador:
2a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II -
Santo Amaro - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento: 19/09/2017; Data de Registro:
21/09/2017).
DECLARATÓRIA

Loteamento fechado Prestação de serviços, de
caráter
indivisível,
aos
moradores
ou
proprietários de imóveis localizados na área de
atuação
de
associação
de
moradores

Cobrança de contribuições associativas e demais
taxas de manutenção do lote daquele que não é
associado ou não anui expressamente com o
pagamento de tais valores Inadmissibilidade
Autor que mostra a sua intenção, de forma
extrajudicial e com o posterior ajuizamento desta
ação, de não mais permanecer associado

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Entendimento adotado pelo E. STJ, julgando
recursos repetitivos (543-C CPC)
Pedido de
declaração de inexistência de relação jurídica em
relação a terceiros que não pode ser objeto do
pleito
Inversão do ônus de sucumbência

Recurso
parcialmente
provido
(Apelação
0004229-15.2013.8.26.0659; Relator (a): Alvaro
Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Vinhedo - 2a Vara; Data do
Julgamento: 14/03/2017; Data de Registro:
15/03/2017).
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES Loteamento Não incidência da
Lei no 4.591/64
Inexigibilidade dos débitos
referentes a cobrança de rateio de despesas por
serviços
prestados,
obras
e
benfeitorias
implantadas - Impossibilidade de Associação,
sob o argumento de enriquecimento sem causa,
cobrar de proprietário de imóvel não edilício, sua
cota parte referente a serviços prestados e
benfeitorias introduzidas, na área de sua atuação
Ninguém pode ser considerado associado
somente
pelo
fato
de
ser
proprietário,
compromissário comprador ou cessionário de
direitos de domínio útil de lote, o que viola o
dispositivo
constitucional
de
liberdade
de
associação Submissão do proprietário apenas
à lei
Liberdade de associação
Interesse
recursal
do
proprietário
registral
ao
reconhecimento da improcedência da ação e não
somente à ilegitimidade "ad causam" - Recurso

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provido (Apelação 0000849-21.2013.8.26.0097;
Relator (a): Alcides Leopoldo e Silva Júnior;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado;
Foro de Buritama - 1a Vara; Data do Julgamento:
12/09/2017; Data de Registro: 13/09/2017).
Nem se alegue, outrossim, que a cobrança se
justifica à luz dos artigos 36-A da Lei no. 6.766/79, e 1.358-A, do Código
Civil, ambos acrescentados recentemente pela Lei no. 13.465, de 11 de
julho de 2017, tendo em vista que a constituição da associação apelante e
a aquisição do imóvel pela apelada ocorreram muito antes da edição da
referida lei.
Ademais,
importa
ressaltar
que
a
supramencionada alteração legislativa não implicou, de maneira alguma,
modificação do entendimento segundo o qual a contribuição associativa
constitui contraprestação de natureza pessoal ligada à associação civil em
razão da administração do loteamento, estando direcionada aos titulares
das associações responsáveis por tal atividade, motivo pelo qual os não
associados não podem ser obrigados ao pagamento, na forma do
entendimento uniformizado.
Pelo mesmo motivo, inaplicáveis as disposições
contidas na Lei Estadual no. 16.879/2018, que dispõe sobre a aprovação de
loteamentos para fins urbanos com controle de acesso.
Nesse contexto, é o caso de manutenção da r.
sentença, que concluiu pelo afastamento da pretensão de cobrança da
apelante, em obediência ao aludido entendimento de Tribunal Superior.
Majora-se a verba honorária arbitrada em
desfavor da apelante de 10% para 14% sobre o valor da causa, de acordo

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com o disposto no artigo 85, §§ 2o e 11 do Código de Ritos, ou seja,
observando-se o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte apelada e a
natureza da causa.
Por fim, apenas com o propósito de se evitar a
oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a
matéria como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito”
acerca dos dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se
decida sobre as matérias jurídicas nele insertas.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator