Tribunal: TJSP
Processo: 1075094-64.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Cooperativa habitacional. Autor que pagara por longo período e não obtivera a aquisição do bem. Relação de consumo presente. Cooperativas habitacionais equiparadas às construtoras. Aplicação da Súmula 602 do E. STJ. Culpa da ré pela rescisão pretendida, haja vista a não entrega do imóvel após lapso cronológico considerável. Restituição integral dos valores

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Cooperativa habitacional. Autor que pagara por longo período e não obtivera a aquisição do bem. Relação de consumo presente. Cooperativas habitacionais equiparadas às construtoras. Aplicação da Súmula 602 do E. STJ. Culpa da ré pela rescisão pretendida, haja vista a não entrega do imóvel após lapso cronológico considerável. Restituição integral dos valores pagos deve prevalecer. Apelo do autor provido. Recurso da ré desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612529
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1075094-64.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado/apelante PAULO HENRIQUE
DOS SANTOS.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao apelo do autor e negaram
provimento ao recurso da ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1075094-64.2019.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 2/9
Apelação Cível n.o 1.075.094-64.2019.8.26.0100
Apelantes e reciprocamente apelados: BAALBEK COOPERATIVA
HABITACIONAL E PAULO HENRIQUE DOS SANTOS
Comarca:
SÃO PAULO
Voto n.o 45.198
Compromisso
de
compra
e
venda
de
imóvel.
Cooperativa habitacional. Autor que pagara por longo
período e não obtivera a aquisição do bem. Relação de
consumo
presente.
Cooperativas
habitacionais
equiparadas às construtoras. Aplicação da Súmula 602
do E. STJ. Culpa da ré pela rescisão pretendida, haja
vista a não entrega do imóvel após lapso cronológico
considerável. Restituição integral dos valores pagos
deve prevalecer. Apelo do autor provido. Recurso da ré
desprovido.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 350/357, aclarada pelos embargos de págs.
364/367, que julgou procedente em parte ação de rescisão contratual,
envolvendo compromisso de compra e venda de imóvel perante cooperativa
habitacional.
Alega a ré apelante que a sentença merece reforma, pois
houve descaracterização do regime de cooperativa, submetendo-a aos
aspectos consumeristas. A seguir disse que não houve atraso na entrega da

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unidade habitacional, mas sim que o autor não fora contemplado nas
modalidades previstas no plano que se inscreveu, ou seja, em assembleia pela
lista de maior pontuação, por sorteio ou ordem cronológica. Prosseguindo
expôs que é cooperativa habitacional e o autor se associara de forma livre,
tendo plena ciência do que contratara, não se aplicando a Súmula 02 deste
Egrégio Tribunal ao caso. Continuando declarou que o autor recebeu cópia na
íntegra do Estatuto Social e Regimento Interno, além de salientar que vem
realizando as entregas das unidades habitacionais de forma regular,
reportando-se ainda à jurisprudência e transcrevendo ementas de acórdãos.
No mais mencionou que o autor deu causa ao ajuizamento da ação,
requerendo a retenção conforme estipulada no regimento interno, ou, ao
menos, de 30% do valor já contribuído, e a não devolução do valor do seguro
de vida, bem como pleiteando alteração da sucumbência e no tocante aos
juros de mora, além de prequestionar textos legais. Por último requereu o
provimento do apelo.
O autor também recorreu alegando que passados mais de
quatro anos não houve contemplação do imóvel, não existindo previsão para
que a entrega seja feita, havendo, assim, culpa exclusiva da cooperativa pela
rescisão do contrato, reportando-se, ainda, à jurisprudência. No mais requereu
o provimento do apelo para a restituição integral dos valores desembolsados,
sob pena de caracterizar o enriquecimento ilícito da ré.
Os recursos foram contra-arrazoados pelo autor, págs.
408/417, bem como pela ré, págs. 420/430, rebatendo integralmente as
recíprocas apelações.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
Inicialmente, o pactuado pelas partes, envolvendo

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aquisição de imóvel em construção, configura notória relação de consumo,
pois é predominante o entendimento de que as cooperativas habitacionais são
equiparadas a empresas construtoras, porquanto responsáveis pelos
empreendimentos imobiliários, logo, travestidas de cooperativas.
Assim, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do
Consumidor aos contratos celebrados pelas cooperativas habitacionais.
Confira-se:
“Este Superior Tribunal de Justiça possui orientação
pacificada no sentido de que as disposições do Código de
Defesa
do
Consumidor
são
aplicáveis
aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos
pelas
sociedades cooperativas. Precedentes.” (AgRg no
Agravo em Recurso Especial no 208.082/SP, Relator
Ministro Luis Felipe Salomão, J.: 03-10-2013).
“Cooperativa
habitacional.
Descaracterização
da
cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e
compra da casa própria. Prazos longos de entrega, a
critério exclusivo da cooperativa. Abusividade, com
rompimento do equilíbrio do contrato. Recurso provido.”
(Apelação Cível n.o 106.944-4, Relator Desembargador
Narciso Orlandi).
Do mesmo modo, a Súmula 602 do E. STJ dispõe que:
“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos
pelas
sociedades cooperativas”.
3. No caso em exame, fora constatada a culpa da ré pela
rescisão do que fora pactuado, mesmo porque, após lapso cronológico

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considerável, até a presente data, não restou demonstrada a conclusão das
obras para que possibilitasse ao autor a aquisição do imóvel.
Oportuna a transcrição jurisprudencial:
“Apelação. Venda e compra de imóvel. Cooperativa
habitacional. Rescisão contratual cumulada com pedido
de restituição de valores, danos materiais e morais.
Procedência para rescindir o negócio celebrado entre as
partes, condenar a ré a restituir ao autor 100% dos
valores pagos, além de indenizá-lo por danos morais
fixados
em
R$
10.000,00.
Insurgência.
Alegada
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Descabimento. Entendimento sedimentado pelo A. STJ na
Súmula no 602. Verdadeira natureza jurídica de relação
consumerista. Comprador que adquiriu o imóvel como
destinatário final. Entidade que assume posição jurídica
equiparada a uma incorporadora imobiliária. Perfeita
subsunção das partes às definições dos Artigos 2 e 3o do
CDC. Pleito de aplicação das retenções dispostas no
Artigo VII do Regimento Interno da sociedade
cooperativa, com a retenção da integralidade dos valores
destinados ao fundo administrativo e multa de 20% do
fundo habitacional. Descabimento. Prazo de entrega,
valor, localização do imóvel e especificação do lote
indeterminados. Cláusula abusiva. Atraso injustificado
na entrega do imóvel. Mora configurada. Rescisão do
contrato por culpa exclusiva da ré mantida. Direito do
autor de ser reposto ao "status quo ante", com a

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restituição de todos os valores desembolsados, sem
qualquer retenção. Aplicação da Súmula 543, do A. STJ.
Dano moral. Não configuração. O puro e simples
descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per
si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as
situações e os eventos no âmbito exclusivamente
patrimonial. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de
Direito Privado. Recurso parcialmente provido para
excluir a condenação da ré a indenizar o autor por danos
morais.”
(Apelação
Cível
no
1.012.240-38.2017.8.26.0477.
Relator
Des. Rodolfo
Pellizari.
Sexta
Câmara
de
Direito
Privado.
J.
05/12/2019).
Desta forma, a restituição integral dos valores pagos deve
sobressair, não cabendo nenhuma retenção, haja vista que, em decorrência do
desfazimento, as partes retornam ao statu quo primitivo.
Neste sentido, o Enunciado 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça dispõe que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Em casos análogos, esta Egrégia Corte assim decidiu:

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“Compra e venda. Rescisão contratual c.c. indenização.
Procedência
do
pedido.
Inconformismo
das
rés.
Desacolhimento. Aplicação do disposto no art. 252 do
RITJSP. Atraso na entrega da obra. Situação que ensejou
a rescisão do contrato. Impossibilidade de retenção de
parte do montante pago. Rescisão por culpa dos
vendedores. Restituição integral dos valores pagos.
Aplicação da Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal
de Justiça. Sentença mantida. Recurso desprovido.”
(Apelação Cível no 1.004.097-89.2018.8.26.0068. Relator
Des. J.L. Mônaco da Silva. Quinta Câmara de Direito
Privado. J. em 15-08-2018).
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Mora da
construtora. Pedido de rescisão do contrato com
restituição integral das quantias pagas. Comissão de
corretagem. Prescrição trienal afastada. Pretensão que
não se baseia no enriquecimento sem causa e sim na
restituição integral decorrente do inadimplemento
contratual da vendedora. Atraso na entrega da obra.
Alegação de caso fortuito ou força maior afastada
(súmula 161, TJSP. Restituição Integral. A resolução do
contrato, decorrente da mora exclusiva da construtora,
acarreta a devolução integral das quantias pagas pelo
adquirente, inclusive comissão de corretagem. Súmula
543 do STJ. Juros de mora e correção monetária.
Responsabilidade contratual. Incidência dos juros a
contar da citação nos termos do art. 405 do CC e a

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correção desde cada desembolso. Sentença reformada em
parte. Negaram provimento ao recurso da ré e deram
provimento ao recurso do autor.” (Apelação Cível no
1.002.447-82.2017.8.26.0604. Relator Des. Alexandre
Coelho. Oitava Câmara de Direito Privado. J. em
25-07-2018).
Ressalte-se que o montante a ser devolvido deve ter a
incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos, pois
se limita à preservação da expressão numérica da moeda, bem como juros de
mora de 1% ao mês a partir citação, ante a culpa da Cooperativa pelo
desfazimento.
Em decorrência do desfecho da demanda, condena-se a ré
no pagamento de custas e despesas processuais, e majoram-se os honorários
advocatícios em prol do patrono do autor em 15% do valor a ser restituído,
conforme o disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
4. Em remate, considera-se prequestionada a matéria,
com a finalidade de viabilizar o eventual acesso à Superior Instância,
mediante as vias extraordinária e especial, observado o pacífico entendimento
do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de
prequestionamento torna-se desnecessária a citação numérica dos dispositivos
legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida. (EDcl no
RMS 18205 /SP. Ministro Felix Fischer. Quinta Turma. J. 18-4-2006).
5. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento ao
apelo do autor e nega-se provimento ao recurso da ré.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
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ALC294