Tribunal: TJSP
Processo: 1004297-14.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
NULIDADE DA SENTENÇA - Réus que pleiteiam a nulidade da sentença por falta de fundamentação - Descabimento - MM. Juíza que fundamentou a decisão segundo os elementos que formaram sua convicção - Presença dos requisitos do artigo 489 do CPC - O fato de a decisão ser contrária ao entendimento da parte, não implica nulidade - PRELIMINAR REJEITADA.

RESTITUIÇÃO DE VALORES - Partes que celebraram

Ementa:
NULIDADE DA SENTENÇA - Réus que pleiteiam a nulidade da sentença por falta de fundamentação - Descabimento - MM. Juíza que fundamentou a decisão segundo os elementos que formaram sua convicção - Presença dos requisitos do artigo 489 do CPC - O fato de a decisão ser contrária ao entendimento da parte, não implica nulidade - PRELIMINAR REJEITADA.

RESTITUIÇÃO DE VALORES - Partes que celebraram proposta de compra de um imóvel - Autora, compradora, que pagou o sinal, mas não logrou êxito na obtenção do financiamento para quitação do valor restante - Restou evidenciada a não concretização do negócio por culpa exclusiva da compradora, sendo irrelevantes as razões pelas quais o financiamento foi negado pela CEF - Questão a ser resolvida ente a autora e a CEF, que não atinge os autores - Valor dado a título de sinal que caracteriza princípio de pagamento – Arras confirmatórias, e não penitenciais – Art. 418 do Código Civil – Restituição devida pelos vendedores na íntegra - Pedido reconvencional, de aplicação integral da multa estipulada na proposta - Descumprimento que autoriza a aplicação da multa - Cabível, todavia, a redução proporcional, de modo a propiciar equilíbrio e evitar o enriquecimento de uma parte em detrimento da outra - Autorizada a compensação dos valores - Direito dos réus-reconvintes que foi reconhecido, impondo-se carrear à autora-reconvinda o ônus da sucumbência da reconvenção, integralmente, incluindo a sucumbência recursal - Sentença reformada unicamente neste tópico - RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270424
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004297-14.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante/apelada
ANA REGINA CORREA DA SILVA, são apelados/apelantes CIBELE DE SOUZA
CAMELO e ARTUR ALVES FONTES TEIXEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da autora. Rejeitaram a preliminar arguida pelos réus e, no mérito, deram
parcial provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004297-14.2016.8.26.0506 -Voto no 5827
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VOTO No 5827
Apelação n. 1004297-14.2016.8.26.0506
Origem: 6a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto
Juíza: Dra. Mayra Callegari Gomes de Almeida
Apelantes: CIBELE DE SOUZA CAMELO e ARTUR ALVES FONTES TEIXEIRA; ANA
REGINA CORREA DA SILVA
Apelados: OS MESMOS
NULIDADE DA SENTENÇA - Réus que pleiteiam a nulidade da
sentença por falta de fundamentação - Descabimento - MM. Juíza
que fundamentou a decisão segundo os elementos que formaram
sua convicção - Presença dos requisitos do artigo 489 do CPC - O
fato de a decisão ser contrária ao entendimento da parte, não
implica nulidade - PRELIMINAR REJEITADA.
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Partes que celebraram
proposta de compra de um imóvel - Autora, compradora, que
pagou o sinal, mas não logrou êxito na obtenção do financiamento
para quitação do valor restante - Restou evidenciada a não
concretização do negócio por culpa exclusiva da compradora,
sendo irrelevantes as razões pelas quais o financiamento foi
negado pela CEF - Questão a ser resolvida ente a autora e a CEF,
que não atinge os autores - Valor dado a título de sinal que
caracteriza princípio de pagamento Arras confirmatórias, e não
penitenciais Art. 418 do Código Civil Restituição devida pelos
vendedores na íntegra - Pedido reconvencional, de aplicação
integral da multa estipulada na proposta - Descumprimento que
autoriza a aplicação da multa - Cabível, todavia, a redução
proporcional, de modo a propiciar equilíbrio e evitar o
enriquecimento de uma parte em detrimento da outra - Autorizada
a compensação dos valores - Direito dos réus-reconvintes que foi
reconhecido, impondo-se carrear à autora-reconvinda o ônus da
sucumbência
da
reconvenção,
integralmente,
incluindo
a
sucumbência recursal - Sentença reformada unicamente neste
tópico - RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO
DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por ANA REGINA CORREA DA
SILVA em face de CIBELE DE SOUZA CAMELO E ARTUR ALVES FONTES TEIXEIRA,
objetivando a rescisão da proposta de compra e venda de um imóvel, com a restituição
do valor pago a título de entrada.

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Na
oportunidade
da
contestação,
foi
apresentada
reconvenção, em que os réus reconvintes postularam a condenação da autora
reconvinda ao pagamento da multa pelo descumprimento contratual.
Sobreveio sentença de parcial procedência da ação
principal, cujo relatório se adota, para condenar os réus à restituição, de forma simples,
do valor pago pela autora a título de sinal (R$ 10.000,00), corrigido desde o desembolso,
com juros de mora de 12% ao ano contados a partir da citação e para declarar rescindido
o contrato celebrado entre as partes. Pela sucumbência mínima da autora, os réus
arcarão com o pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o
valor total da condenação.
O
pedido
formulado
na
reconvenção
foi
julgado
parcialmente procedente, para condenar a autora reconvinda ao pagamento da multa por
descumprimento contratual, fixada em 5% sobre o valor total do contrato, totalizando R$
10.850,00, sendo autorizada a compensação de valores. Diante da sucumbência
recíproca, as partes arcarão, na mesma proporção com o pagamento de custas e
despesas processuais, além dos honorários advocatícios, fixados equitativamente em R$
1.500,00, ressalvada a gratuidade processual concedida à reconvinda (fls. 193/199).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelos autores, parcialmente acolhidos para corrigir erro material:
“De fato, houve erro material na sentença prolatada a fls.
193/199 quando da fundamentação constou 'No mérito, o pedido é improcedente' (fls.
194), devendo constar 'No mérito, o pedido é parcialmente procedente', consoante
fundamentação jurídica e dispositivo, o que desde já se corrige.”
Inconformadas, apelam as partes. A autora sustenta em
síntese, não se tratar especificamente de desistência, não tendo dado causa à rescisão,
uma vez que a Caixa Econômica Federal não aprovou o financiamento. Logo, tratando-
se de motivos de força maior e culpa de terceiros, não há que se falar em penalidade,
sobretudo porque a proposta firmada pelas partes não previu cláusula penal para a
hipótese de não obtenção do financiamento bancário, mas sim a penalidade genérica
para quem descumprisse a avença, o que não é o caso de nenhuma das partes. Ao final,

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entende que, caso seja mantida a condenação, que o percentual seja fixado entre 10% a
20% sobre os valores pagos, para evitar o enriquecimento ilícito dos réus (fls. 216/220).
Os réus recorrem, por sua vez, arguindo preliminarmente a
nulidade da sentença, que foi omissa nos pontos discutidos nos autos, notadamente com
relação à ausência de prova da não obtenção do financiamento, a descaracterização das
questões alheias invocadas pela autora, a boa-fé contratual, a natureza jurídica do
contrato, dentre outras. Enfatizam que os motivos pelos quais a autora não conseguiu o
financiamento não foram demonstrados. Ainda em sede preliminar, pleiteiam a nulidade
da sentença, por estar equivocada a distribuição do ônus da sucumbência.
No mérito, impugnam a manutenção da gratuidade
processual concedida à autora, que alegou ela própria ter dinheiro em poupança.
Sustentam que a multa contratual não pode ser reduzida de ofício pelo magistrado,
ressaltando que a própria autora fez a oferta de compra do imóvel, pelo que não pode
desistir sem a aplicação da penalidade. Reiterando a tese preliminar, alertam para a
ausência de prova da não obtenção do financiamento, que não pode ser considerado
fato imprevisível. Ao final, entendem que o ônus da sucumbência é integral da autora,
por ter saído vencida tanto na ação principal como na reconvenção (fls. 225/248)
Recursos processados e respondidos, pelos réus a fls.
264/271, e pela autora a fls. 273/276.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 29/07/2015, as partes
firmaram proposta de compra do imóvel localizado na Rua Niterói no 551, apartamento no
153, Torre 06, integrante do 'Condomínio Vida Plena', na Comarca de Ribeirão Preto/SP,
pelo preço total de R$ 217.000,00 (fls. 12/13).
A título de entrada, a autora pagou a quantia de R$
10.000,00, por meio de depósito bancário (fl. 14.). O valor de R$ 140.000,00 seria pago
no ato da assinatura do contrato de financiamento e os R$ 67.000,00 restantes, seriam
financiados junto à Caixa Econômica Federal.

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Entretanto, relata a petição inicial que a Caixa Econômica
Federal negou a concessão de financiamento, acarretando o pedido de desistência do
negócio, formulado extrajudicialmente mediante envio de notificação, em que postulou
aos réus a restituição da quantia paga (65/66).
Porém, os réus, por meio de contra notificação, recusaram-
se a devolver o valor pago, exigindo, por outro lado, a aplicação da multa no equivalente
a 10% sobre o valor do contrato, com o que não concordou a autora, motivando o
ajuizamento da presente ação.
Em defesa, os réus refutaram o pedido inicial, notadamente
porque a autora não comprovou a negativa da CEF. Impugnaram a gratuidade
processual concedida à autora e formularam pedido reconvencional, visando à aplicação
da multa contratual pelo descumprimento. As mesmas teses da defesa foram reiteradas
nas razões de apelação.
Analiso os recursos conjuntamente.
Em primeiro lugar, fica rejeitada a impugnação à gratuidade
concedida à autora, até porque a mera alegação de que ela possuía, à época do
negócio, qualquer quantia em conta poupança, não afasta os demais elementos de
convicção do juízo a respeito da necessidade da benesse.
Importante deixar consignado que, oportunamente, caso
seja verificada a modificação da condição financeira da autora, ou a má-fé na declaração
apresentada, o benefício poderá ser revogado, com a sua condenação ao pagamento de
multa de até o décuplo das despesas processuais que tiver deixado de pagar, nos
termos do art. 100, parágrafo único, do CPC.
Em segundo lugar, não há que se falar em nulidade da
sentença. Aduzem os réus que o Magistrado a quo deixou de fundamentar as razões
pelas quais não acolheu os argumentos deduzidos na peça contestatória, e ainda, de
ofício, reduziu a multa contratual, sem explicação.
Assim, pleiteiam a nulidade da sentença, com o julgamento

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do mérito em Segunda Instância, com o acolhimento integral do pedido reconvencional e
a condenação da autora-reconvinda nas verbas de sucumbência.
Entretanto, os argumentos dos réus não se sustentam,
sobretudo porque não correspondem ao que se extrai da decisão recorrida. Em outro
dizer, a MM. Juíza de piso apreciou os fatos e fundamentos apresentados pelas partes,
baseando sua decisão segundo os elementos que formaram a sua convicção. E depois
de apresentar o relatório, acolheu os motivos de fato e de direito pelos quais acolheu em
parte, tanto o pedido principal como o reconvencional.
E o fato de a decisão ser contrária às teses dos réus, não
implica nulidade, notadamente sob o argumento de ausência de fundamentação, que não
ocorreu no caso concreto. Presentes, portanto, os requisitos do art. 489 do CPC, não
havendo qualquer nulidade a ser reconhecida.

A questão da redução de ofício da cláusula penal é
pertinente ao mérito, ao qual passo a apreciar.
Com efeito, é necessário deixar consignado que o
desfazimento do negócio ocorreu antes da propositura da presente ação, sendo
incontroverso nos autos que a iniciativa para a rescisão foi exclusivamente da autora. Por
isso, na presente ação discute-se apenas quais as consequências do rompimento do
negócio, sendo irrelevante, no caso específico dos autos, perquirir-se acerca dos motivos
pelos quais a autora tomou tal iniciativa, já que ela em nenhum momento imputa a culpa
aos vendedores, ora réus.
Em outras palavras, se a autora se sentiu lesada pelo
banco, que lhe negou o financiamento, esse fato não atinge os réus, nem pode ser usado
como justificativa para se eximir da culpa pelo desfazimento da proposta ora discutida.
Logo, repita-se, são irrelevantes os motivos pelos quais a autora não logrou êxito em
obter o financiamento bancário, inexistindo a necessidade de produção de provas para o
deslinde dessa questão.
No caso, as partes não celebraram compromisso ou
promessa de compra e venda, mas tão-somente uma proposta de compra. No entanto,

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as condições de pagamento foram bem descritas, não deixando dúvidas de que o valor
de R$ 10.000,00 pago pela autora referia-se ao sinal, tanto que abatido do saldo a ser
posteriormente quitado.
De acordo com o art. 420 do Código Civil:
“Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento
para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste
caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-
las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização
suplementar.”
Consoante comentário de Hamid Charaf Bdine Jr., “O
conceito jurídico de arras ou sinal é a quantia em dinheiro ou o bem móvel que um dos
contratantes entrega ao outro com o objetivo de confirmar o acordo de vontades e de
servir de princípio de pagamento. [...] As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais.
Sua principal função é confirmar o contrato, tornando-o obrigatório. A entrega do sinal faz
prova do acordo de vontades e as partes não podem mais rescindi-lo unilateralmente,
sob pena de responder por perdas e danos, nos termos do disposto neste artigo e no
seguinte. As arras confirmatórias tornam obrigatório o negócio e impedem o
arrependimento de qualquer das partes. [...] No caso do sinal confirmatório, o
arrependimento de qualquer dos contratantes significa inadimplemento e o bem ou o
valor entregue para tornar o negócio definitivo tem a função de pré-fixar o valor
indenizatório. [...] Sempre que as partes não convencionarem em sentido diverso, as
arras serão consideradas confirmatórias. E, se confirmatórias, prevalece a função
das arras de tornar definitivo o negócio [...] Se houver expressa referência à natureza
penitencial das arras, considera-se presente o direito de arrependimento [...] As arras
serão penitenciais quando as partes convencionarem a possibilidade de
arrependimento. Nesses casos, elas atuam como pena convencional, como sanção
ao arrependimento, mesmo que ele tenha sido previsto. [...] Nos casos em que o
contrato estipular a possibilidade de arrependimento, o sinal indenizará a parte
prejudicada pelo exercício desse direito, de modo que sua natureza será penitencial, ao
punir o contratante que exerce o direito de se arrepender. Não será possível indenização
suplementar, pois o arrependimento já estava previsto desde a celebração do contrato,
de maneira que o valor do sinal já foi avaliado pelos contratantes com o objetivo de

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indenizá-los no caso de arrependimento da outra parte.” (“Código Civil Comentado”,
coord. Cezar Peluzo, Barueri, SP: Manole, 2017, p. 426-434).
Dito isso, como nada foi estipulado na proposta a respeito
do direito de arrependimento de nenhum dos proponentes, resta evidenciado o caráter
confirmatório das arras antecipadas pela autora, impondo-se aos réus o dever de restituir-
lhe o valor pago.
Por outro lado, há estipulação expressa na proposta a
respeito da multa de 10%, na hipótese de descumprimento. Embora, de fato, não esteja
especificado em que consiste o 'descumprimento', é preciso lembrar que o instrumento é
apenas uma proposta, o que significa dizer que restará 'descumprido' qualquer termo ali
definido, que impeça a concretização do negócio.
E foi exatamente o que ocorreu com a desistência da
proposta por parte da autora, que inviabilizou a formalização do contrato de compra e
venda. E considerando a prévia estipulação, não se vislumbra nenhuma ilegalidade.
Entretanto, diz o art. 413 do Código Civil:
“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz
se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
No caso, foi acertada a aplicação do referido dispositivo pelo
MM. Juiz sentenciante. E ao contrário do que entendem os réus, trata-se de norma de
caráter cogente, vez que impõe ao juiz o dever de equilibrar a relação, reduzindo o valor
da multa na ocorrência das hipóteses ali elencadas.
E
como
apropriadamente
ponderou
a
MM.
Juíza
sentenciante, “a multa foi estipulada no percentual de 10% do valor da proposta, vale
dizer, R$ 21.700,00. Não se justifica a multa no percentual fixado no contrato, devendo a
mesma ser reduzida para 5% (dez por cento) sobre o valor total da proposta (R$
10.850,00), para fins de atingir o equilíbrio contratual e a finalidade social do contrato.”

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E o equilíbrio contratual, muito bem aplicado no caso em
tela, visa justamente a evitar o enriquecimento de uma parte em detrimento da outra. Por
isso, não soa razoável a pretensão dos réus de aplicação integral da multa.
Por fim, assiste razão aos réus apenas com relação à
distribuição do ônus da sucumbência na reconvenção, tendo em vista que, embora
reduzido o valor da multa, o direito à aplicação foi reconhecido, pelo que a autora-
reconvinda deve arcar integralmente com as custas processuais e com os honorários
advocatícios, fixados estes em 20% sobre o valor atualizado da condenação na
reconvenção, já incluída a sucumbência recursal, tendo em vista o desprovimento de seu
recurso.
Em conclusão, reforma-se a r. sentença apenas com
relação à condenação integral da autora-reconvinda no ônus da sucumbência da
reconvenção, nos termos da fundamentação acima.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso
da autora. Rejeito a preliminar arguida pelos réus e, no mérito, dou parcial
provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora