Tribunal: TJSP
Processo: 1041663-36.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Obrigação de fazer. Pretensão da autora de que os compradores do imóvel providenciem o registro da escritura. O direito à transferência do bem por força do contrato não prescreve. Pretensão de regularização cadastral que não se confunde com cobrança de débitos fiscais, motivo pelo qual não caberia invocar a prescrição com base no art. 206, §5, I, do Código Civil.

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Obrigação de fazer. Pretensão da autora de que os compradores do imóvel providenciem o registro da escritura. O direito à transferência do bem por força do contrato não prescreve. Pretensão de regularização cadastral que não se confunde com cobrança de débitos fiscais, motivo pelo qual não caberia invocar a prescrição com base no art. 206, §5, I, do Código Civil. Sendo incontroversa a assinatura do contrato é evidente o direito do alienante de ver transferido o imóvel para o domínio dos adquirentes. Concessão de gratuidade que não afasta a possibilidade de condenação do beneficiário ao pagamento dos honorários advocatícios de sucumbência. A exigibilidade da verba de sucumbência fica apenas suspensa, podendo ser executada se o credor demonstrar que a situação de insuficiência de recursos deixou de existir (art. 98, §3, do CPC). Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1041663-36.2015.8.26.0114
Voto no 44871
1/7
Registro: 2020.0000564253
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1041663-36.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes MARIA
INEZ SAMPAIO ESPINOZA ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA) e GUTEMBERG
RODRIGUES ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SANTA JUDITH
EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 44871
2/7
VOTO No: 44871
Apelação Cível No 1041663-36.2015.8.26.0114
COMARCA: Campinas
Apelantes: Maria Inez Sampaio Espinoza Araujo e Gutemberg Rodrigues Araujo
Apelado: Santa Judith Empreendimentos Ltda
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Obrigação de fazer.
Pretensão da autora de que os compradores do imóvel providenciem
o registro da escritura. O direito à transferência do bem por força do
contrato não prescreve. Pretensão de regularização cadastral que
não se confunde com cobrança de débitos fiscais, motivo pelo qual
não caberia invocar a prescrição com base no art. 206, §5, I, do
Código Civil. Sendo incontroversa a assinatura do contrato é
evidente o direito do alienante de ver transferido o imóvel para o
domínio dos adquirentes. Concessão de gratuidade que não afasta
a possibilidade de condenação do beneficiário ao pagamento dos
honorários advocatícios de sucumbência. A exigibilidade da
verba de sucumbência fica apenas suspensa, podendo ser
executada se o credor demonstrar que a situação de insuficiência
de recursos deixou de existir (art. 98, §3, do CPC). Sentença
mantida. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais.
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de APELAÇÃO interposta contra a sentença
de fl. 132/136, da lavrada ilustre juíza Bruna Marchese e Silva, de relatório
adotado, que julgou procedente a ação de obrigação de fazer proposta por Santa
Judith Empreendimentos Ltda. em face de Gutemberg Rodrigues Araujo e Maria
Inez Sampaio Espinoza Araujo para determinar aos requeridos que providenciem
a transferência da titularidade do imóvel descrito na inicial, bem como a
regularização cadastral deste junto à prefeitura de Campinas, arcando com os
débitos incidentes.
Apelam os réus alegando ser inconstitucional a

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condenação de beneficiários da justiça gratuita ao pagamento de honorários
advocatícios. Argumentam ainda que a pretensão da apelada está prescrita. No
mérito alegam que, antes de serem notificados sobre débitos em aberto em 2005,
foram visitar o lote e tomaram conhecimento de que pessoas ali residiam.
Contrarrazões às fls. 153/156.
Ao julgamento virtual não se fez oposição.
É o relatório.
O recurso não comporta acolhimento.
A prejudicial de prescrição não merece guarida.
A outorga de escritura - seja ela exigida pelo adquirente
ou pelo alienante - é direito potestativo e pode ser exigido a qualquer tempo. Em
outras palavras, a obtenção de transferência do imóvel por força de contrato não
prescreve, somente se extinguindo em caso de eventual ajuizamento de ação de
usucapião por terceiro.
Assim, não há que se falar em prescrição da pretensão
dos autores de buscar compelir os requeridos ao registro da escritura público relativa
a contrato já quitado.
Nesse sentido, precedentes do STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO

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DE
COMPRA
E
VENDA.
AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO.
PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados
Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição
de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com
a transferência da propriedade ao promitente comprador após a
quitação integral do preço.
3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode
ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual
ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos
prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1584461/GO, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, terceira turma, j. 13/05/2019)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Escritura definitiva.
Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a
promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel,
direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo
usucapião. Recurso não conhecido. (REsp 369.206/MG, Rel. Min.
Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j. 11/03/2003).
Ademais, no tocantes aos débitos fiscais, deve-se
esclarecer que a pretensão da demandante é de determinar que os réus promovam a
regularização cadastral perante a prefeitura municipal de Campinas. Não está a
apelada cobrando valores na presente ação, motivo pelo qual não caberia invocar a
prescrição com base no art. 206, §5, I do Código Civil.

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No mais, sendo incontroverso o fato de que os
requeridos firmaram compromisso de compra e venda com a autora para a aquisição
do lote AS 01, situado no loteamento João Nonato Rosseti, 471 (fls. 40/45), há que
se reconhecer o direito da vendedora de que o imóvel seja excluído de seu nome.
Isto porque há obrigação contratualmente assumida pelas
partes que deve ser cumprida, não havendo razão para permitir que os requeridos se
abstenham de promover o registro da escritura, ocasionando situação desfavorável à
vendedora, daí a determinação de registro da escritura e de regulação cadastral
perante a Prefeitura para que, em atenção à boa-fé contratual, os compradores
assumam a obrigação fiscal relativa ao imóvel adquirido.
Aliás, nesse sentido há inúmeros precedentes desta Corte
para casos parelhos:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PRETENSÃO DE QUE O COMPRADOR SEJA COMPELIDO A
REGULARIZAR A ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO
DE
IMÓVEIS.
JUSTIFICATIVAS
APRESENTADAS
PELO
COMPRADOR NÃO OPONÍVEIS À VENDEDORA. IMPOSIÇÃO
DE MULTA DIÁRIA. MANUTENÇÃO. FINALIDADE DE
ASSEGURAR
A
EFETIVIDADE
DA
DECISÃO.
VALOR
DESPROPORCIONAL. REDUÇÃO. PRECEDENTES DESTE
EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É admissível o ajuizamento de ação pela vendedora para
compelir o comprador a realizar o registro da escritura definitiva
do imóvel perante ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
2. Embora o valor da multa diária deva ser alto, para compelir o
comprador ao cumprimento da obrigação, não pode ser
desproporcional à luz das circunstâncias do caso concreto.

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Redução do valor conforme precedentes deste Egrégio Tribunal.
(Apelação Cível 1010192-60.2019.8.26.0114; Relator (a): Maria
do Carmo Honorio; 3a Câmara de Direito Privado; j. 17/04/2020)
OBRIGAÇÃO DE FAZER - Procedência Ação ajuizada pela
alienante em face dos adquirentes visando a transferência do
imóvel junto ao respectivo registro
Prescrição afastada

Direito potestativo e inerente a compra e venda que pode ser
exigido a qualquer tempo Dever dos adquirentes que deve ser
cumprido em atenção ao princípio da boa-fé contratual e da
segurança das relações jurídicas - Sentença mantida Recurso
desprovido. (Apelação Cível 1018466-13.2019.8.26.0114; Relator
(a): Salles Rossi; 8a Câmara de Direito Privado; j. 13/02/2020)
OBRIGAÇÃO DE FAZER Compra e venda de bem imóvel
Contrato quitado Ausência, contudo, de transferência no fólio
real
Dívidas tributárias que são cobradas da vendedora

Pedido para que os corréus/compradores realizem a transferência
Procedência
Insurgência dos corréus
Descabimento

Necessidade de regularização incontroversa Óbices trazidos
pelos requeridos que não obstam a transferência Autora que não
cobra qualquer dívida dos corréus nesta ação
Recurso
improvido. (Apelação Cível 1042041-89.2015.8.26.0114; Relator
(a): Miguel Brandi; 7a Câmara de Direito Privado; j. 07/06/2017).
Ademais, cumpre esclarecer que em caso de eventual
invasão no lote, deve a parte ré buscar o seu direito pela via adequada, não cabendo
discussão sobre a questão na presente demanda.
Por fim, é descabida a alegação de inconstitucionalidade
da condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios.

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Inobstante a anterior concessão da gratuidade de justiça
aos recorrentes, segundo o art. 98, §2o, do CPC “A concessão de gratuidade não
afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos
honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência.”.
As obrigações decorrentes da sucumbência ficam apenas
suspensas, podendo ser executadas se o credor demonstrar que a situação de
insuficiência de recursos deixou de existir (art. 98, §3, do CPC).
Portanto, não é inconstitucional a condenação dos
apelantes ao pagamento de honorários advocatícios, mas estes têm direito de não
serem cobrados de tais verbas, salvo se a parte contrária comprovar que a
insuficiência de recursos deixou de existir.
Neste panorama, nenhum reparo merece sentença, que
fica mantida por seus próprios fundamentos.
Rejeitada na íntegra a pretensão recursal, nos termos do
art. 85, §11,do CPC, majoram-se os honorários advocatícios de sucumbência para
12% sobre o valor da causa.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator