Tribunal: TJSP
Processo: 1001635-65.2017.8.26.0531
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Vícios construtivos. Indenização material devida. Vícios reparados entre a vistoria e a entrega definitiva não afastam aqueles atualmente existentes, constatados pelo perito. Fiscalização do agente financeiro e do Município e alta qualificação da mão de obra que não impossibilitam a ocorrência dos vícios, efetivamente demonstrados, no caso. Falta de reclamação

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Vícios construtivos. Indenização material devida. Vícios reparados entre a vistoria e a entrega definitiva não afastam aqueles atualmente existentes, constatados pelo perito. Fiscalização do agente financeiro e do Município e alta qualificação da mão de obra que não impossibilitam a ocorrência dos vícios, efetivamente demonstrados, no caso. Falta de reclamação extrajudicial que não afasta o prazo de garantia de cinco anos do art. 618 do CC. Interpretação ampla do dispositivo que admite o reconhecimento de infiltrações como ameaça à solidez e segurança. Vícios ocorridos independentemente da qualidade dos materiais. Ausência de indícios de mau uso pelo adquirente. Dano moral não configurado. Indenização indevida. Sentença mantida. Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000373061
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001635-65.2017.8.26.0531, da Comarca de Santa Adélia, em que é apelante/apelado
HABITALLI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. - CONDOMINIO
RESIDENCIAL VILLA DOS IPES, é apelado/apelante ANDERSON CAETANO
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1001635-65.2017.8.26.0531
Comarca: Santa Adélia
Apelantes/apelados: HABITALLI CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA DOS IPES
Apelados/apelantes: ANDERSON CAETANO
Juiz Dr. Marcelo de Freitas Brito
Voto n. 21.669

Compromisso de compra e venda. Vícios construtivos.
Indenização material devida. Vícios reparados entre a vistoria
e a entrega definitiva não afastam aqueles atualmente
existentes, constatados pelo perito. Fiscalização do agente
financeiro e do Município e alta qualificação da mão de obra
que não impossibilitam a ocorrência dos vícios, efetivamente
demonstrados, no caso. Falta de reclamação extrajudicial que
não afasta o prazo de garantia de cinco anos do art. 618 do CC.
Interpretação
ampla
do
dispositivo
que
admite
o
reconhecimento de infiltrações como ameaça à solidez e
segurança. Vícios ocorridos independentemente da qualidade
dos materiais. Ausência de indícios de mau uso pelo
adquirente. Dano moral não configurado. Indenização
indevida. Sentença mantida. Recursos desprovidos.
Cuida-se de recursos de apelação interpostos
contra sentença (fls. 426/432) que julgou parcialmente procedente a ação,
negado o pedido de indenização moral, para condenar a ré a indenizar os
danos materiais sofridos pelo autor, no valor de R$ 17.636,00, bem como
para repartir os ônus da sucumbência por igual, condenando cada parte a
pagar ao patrono da outra honorários advocatícios de 10% do valor da
condenação, observada a gratuidade processual.
Sustenta a ré, em sua irresignação, que
indevida a indenização material, pois as irregularidades apontadas pelo autor
na ficha de entrega do imóvel (fls. 214) foram integralmente reparadas; que

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
3
houve aprovação da obra pela CEF e pelo Município, com a concessão do
habite-se; que o autor nunca abriu chamado para novos reparos, como
determina o manual do usuário, além de ter realizado reformas por conta
própria, afrontando o item 7.3 (fls. 287/288) e assim acarretando a perda da
garantia; que não pode ser responsabilizada por reformas estéticas; que o
perito atestou estar o imóvel em condições de uso, sem apresentar risco
estrutural ou deterioração, e sem problemas aparentes no telhado, além de ter
reconhecido não ser possível afirmar o uso de materiais de baixa qualidade;
que a mão de obra empregada é de alta qualidade; que os defeitos decorrem
do mau uso pelo autor.
Sustenta o autor, por sua vez, em sua
irresignação, que devida a indenização moral, pois os fatos ocorridos
ultrapassaram o mero dissabor, dada a série de defeitos presentes na obra,
com o comprometimento de sua solidez e segurança, conforme inclusive
reconheceu a sentença ao condenar a ré à reparação dos danos materiais; que
a ré deve ser condenada a arcar com honorários sucumbenciais de 10% do
valor da condenação; que, se não acolhido o pedido de indenização moral,
mesmo assim os ônus se devem atribuir à ré, por analogia com a Súmula 326
do STJ.
Recursos
regularmente
processados
e
respondidos.
É o relatório.
O apelo da ré não comporta provimento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
4
Em primeiro lugar, verdade ter o perito
confirmado que a ré realizou os reparos indicados na ficha de entrega do
imóvel (quesito 8, fls. 403). Todavia, o fato é que, mesmo depois da entrega
definitiva do bem (fls. 215/216), surgiram diversos outros vícios, que o autor
elencou de maneira não exaustiva a fls. 4/5 da inicial, juntando ainda diversas
fotografias para retratá-los (fls. 67/178). É sobre estes últimos vícios que
versa esta demanda, e não sobre aqueles que foram solucionados pela ré antes
da entrega.
Ademais, o perito constatou o agravamento das
infiltrações por falha na instalação do telhado em épocas de chuva intensa, o
que confirma seu caráter oculto no momento da entrega definitiva da obra
(fls. 397).
Veja-se que a assinatura do termo de entrega
(fls. 215/216), sequer datada, não pode ser interpretada como quitação
outorgada pelo autor, pois a ata de assembleia condominial de 11 de
novembro de 2016 (fls. 330/332) demonstra que, quando da dita entrega
definitiva do bem, não havia condições de habitabilidade em razão da falta de
fornecimento de energia elétrica para o condomínio, ficando então
estabelecido que “mudança apenas quando a luz for ligada, enquanto isso
ficaria liberado a entrada e permanência das 07 horas da manhã as 19 horas
da noite, por motivos de segurança dos próprios condôminos, não é possível
a implementação da portaria sem ter energia elétrica, para iluminação,
abertura de portões, e trabalho dos funcionários contratados.” (fls. 330).
Em
segundo
lugar,
malgrado
o
acompanhamento pela Caixa Econômica Federal e a fiscalização pelo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
5
Município sejam expedientes voltados a assegurar a higidez da obra, não
impedem, por si sós, o aparecimento de vícios construtivos em momento
posterior, como de fato ocorreu na espécie, conforme constatou o perito em
seu laudo (fls. 395/400). O mesmo se aplica à alta qualificação da mão de
obra da ré, que, se existente, não foi, de todo modo, capaz de impedir o
aparecimento dos vícios constatados.
Em terceiro lugar, o fato de o autor não ter
aberto
chamados
específicos
para
tentar
resolver
a
questão
extrajudicialmente, nos termos da cláusula 7 do manual do proprietário (fls.
286/288), além de controvertido (v. inicial a fls. 305 e réplica a fls. 307), não
afasta a garantia estabelecida pelo art. 618 do CC, bem como não a afasta o
fato de o autor ter tentado promover reparos por conta própria.
Não é dado às partes prever hipóteses de perda
ou mitigação da garantia pela solidez ou segurança da obra, pois o prazo
previsto no art. 618 do CC é, na redação do próprio dispositivo, irredutível,
como, ademais, ensinam Gustavo Tepedino, Maria Celina Bodin de Moraes e
Heloisa Barboza: “O CC tomou posição no debate ao apresentar redação
distinta da lei anterior, determinando que o empreiteiro responderá durante
o prazo irredutível de cinco anos. Pacificada a divergência, subtraiu o
legislador a possibilidade de as partes interferirem no prazo, indicando
tratar-se efetivamente de tema afeto ao interesse público. Não poderão os
contratantes diminuir o prazo e, muito menos, suprimi-lo. Assume a
disposição nítido caráter de imperatividade, de todo compatível com a razão
de ser e finalidade da norma, isto é, a proteção integral da pessoa humana.”
(Código Civil Interpretado, vol. II, 2a ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2012,
p. 365).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
6
Veja-se, ainda, que o perito constatou que
algumas tentativas de reparo do autor não foram bem sucedidas, pois as
infiltrações continuaram (comentário à foto 6, fls. 396), não havendo,
portanto, dúvida de que os vícios constatados advenham de falhas na
construção, e não dos reparos efetuados.
Em quarto lugar, não se acolhe a argumentação
de ausência de risco estrutural ao imóvel, ou de ausência de deterioração.
Tratando-se comprovadamente de dano consistente em desnivelamento do
piso e em diversas infiltrações em todos os cômodos, deve-se entender
abarcado pela garantia estabelecida no art. 618 do Código Civil, como ensina
Nelson Rosenvald: “no ponto, convém repisar que os termos 'segurança' e
'solidez' reclamam uma compreensão em sentido amplo, abrangendo todo e
qualquer problema que impeça a regular condição de salubridade e
habitação do prédio. Enfim, tais expressões ('solidez' e 'segurança') não
podem se restringir aos defeitos que acarretam eventual ruína da construção.
(...) Com isso, podem ser considerados no conceito de solidez e segurança
defeitos atinentes a infiltrações e obstruções em redes de esgoto porque
afetam diretamente as condições da habitação.” (Código Civil Comentado.
Coord.: Ministro Cezar Peluso. 11a ed. Barueri: Manole, 2017. p. 628).
Em quinto lugar, o fato de não ser possível
constatar a exata qualidade dos materiais empregados na obra, como
asseverou o perito (quesito 13, fls. 403), não tem relevância para o deslinde
do feito. Independentemente da qualidade dos materiais, o fato é que diversos
itens terão de ser reformados ou substituídos, como os batentes enferrujados,
em razão dos problemas gerados pelas infiltrações, que decorrem, como visto,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
7
de falha na instalação do telhado. Por isso, inafastável a responsabilidade da
ré pelo custeio de todas as medidas necessárias à reparação dos danos
causados pelos vícios construtivos, devidamente orçados pelo autor junto a
três estabelecimentos diferentes, todos com valores semelhantes (fls.
179/184).
Por fim, não é possível afirmar que os vícios
tenham decorrido do mau uso pelo autor. Este locou o imóvel em janeiro de
2017 (fls. 343), pouco depois da entrega do bem em novembro de 2016,
como visto, e já do contrato de locação constou um rol de vícios informados
aos locatários: “CLÁUSULA QUINTA: o LOCADOR declara ser o imóvel
'NOVO', nunca antes habitado, porém recebido com vícios. Destarte, os
LOCATÁRIOS declaram haver vistoriado o imóvel, recebendo-o, neste ato,
no seguinte estado de conservação e funcionamento: trinco na porta da sala
e quartos; trinco na laje do quarto; piso quebrado (toda a casa); mal
acabamento na janela do banheiro; mal acabamento nas paredes do
banheiro; porta do banheiro com abertura indevida (abre para fora);
baldrame exposto (ferro para fora da partede); infiltração nas lajes do
quarto e corredor; buracos na calha (vários); mal acabamento no forro
(buracos); janelas amassadas e com mal acabamento; concreto quebrado
(parte externa da casa); paredes mal acabadas (com buracos); buracos entre
forro e paredes; contrapiso da porta da sala com deformação (lombos) e,
sem caída de água (água entra na sala); forro quebrado (parte externa da
casa); batente do banheiro com deformidade (amassada); não tem pressão
de água; e rodapés sem rejunte e com mal acabamento.” (fls. 340/341).
Nesse contexto, era mesmo de rigor a
condenação da ré a reparar os danos materiais constatados, e não há sinal de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
8
abusividade nos valores dos orçamentos obtidos pelo autor (fls. 179/184), que
são semelhantes entre si e foram elaborados por três estabelecimentos
diferentes.
Também não merece reparo a sentença no
tocante ao dano moral alegado pelo autor.
É verdade que vícios constatados que afetem as
próprias condições de habitabilidade do imóvel, suas condições de
salubridade e segurança, podem ser causa de dano moral. Neste sentido,
vários os precedentes deste Tribunal reconhecendo a existência de danos
morais em hipóteses semelhantes, envolvendo vícios construtivos em
imóveis: Apelação 0048654-43.2008.8.26.0000, Rel. João Pazine Neto, 3a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
26/06/2012;
Apelação
9102826-73.2008.8.26.0000, Rel. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito
Privado, j. 29/02/2012; Apelação 9193667-56.2004.8.26.0000, Rel. Viviani
Nicolau, 9a Câmara de Direito Privado, j. 22/11/2011; Apelação
9066545-26.2005.8.26.0000, Rel. Luiz Antonio de Godoy, 1a Câmara de
Direito Privado, j. 19/01/2010.
Sucede que, no caso, o autor alugou o imóvel
logo que possível após a entrega, ao invés de nele residir. E mesmo depois do
prazo da locação, contratada em janeiro de 2017, por seis meses, não se vê
tenha residido na unidade, indicado endereço diferente na inicial, de outubro
de 2017. E nada nos autos indica tratar-se de mesma rua, com nome alterado.
Por fim, igualmente não cabe alteração
sucumbencial. Acolhido pedido de dano material e rejeitado o moral, que de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001635-65.2017.8.26.0531 -Voto no 21.669
9
todo modo seria de arbitramento judicial, não seria de se impor o pagamento
apenas à ré. E ao autor se impôs igual honorária desde que acolhido um e
rejeitado o outro pedido por ele formulado. Daí a fixação em igual valor.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO
aos recursos, majorando-se os honorários advocatícios devidos a 12% do
valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator