Tribunal: TJSP
Processo: 1000956-21.2018.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-25
Data de publicação: 2020-01-25

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda – Pleito ajuizado pelo comprador sob a alegação de que não possui condições financeiras de adimplir o contrato em razão de não obtenção de financiamento bancário – Pretensão de rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos - Sentença de

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda – Pleito ajuizado pelo comprador sob a alegação de que não possui condições financeiras de adimplir o contrato em razão de não obtenção de financiamento bancário – Pretensão de rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos - Sentença de parcial procedência, determinando a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos – Inconformismo da ré, pleiteando a aplicação das cláusulas penais resolutivas – Descabimento – Manifesta abusividade da cláusula resolutiva – Retenção de 20% das parcelas pagas que se mostra suficiente para cobrir as despesas administrativas da ré – Inaplicabilidade, ademais, da Lei no 13.786/2018, haja vista a anterioridade do contrato – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000027826
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000956-21.2018.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante LDV-ALTANA
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado ANDRÉ ARAÚJO DE
ANDRADE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente) e CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 25 de janeiro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1000956-21.2018.8.26.0405
APELANTE: LDV ALTANA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: ANDRÉ ARAÚJO DE ANDRADE
JUIZ: RAFAEL MEIRA HAMATSU RIBEIRO
VOTO No 19.356
APELAÇÃO
Ação de Rescisão Contratual cumulada com
Restituição de Valores Pagos
Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda
Pleito ajuizado pelo
comprador sob a alegação de que não possui condições
financeiras de adimplir o contrato em razão de não obtenção de
financiamento bancário
Pretensão de rescisão contratual e
devolução integral dos valores pagos - Sentença de parcial
procedência, determinando a restituição de 80% (oitenta por
cento) dos valores pagos Inconformismo da ré, pleiteando a
aplicação das cláusulas penais resolutivas
Descabimento

Manifesta abusividade da cláusula resolutiva Retenção de 20%
das parcelas pagas que se mostra suficiente para cobrir as
despesas administrativas da ré Inaplicabilidade, ademais, da Lei
no 13.786/2018, haja vista a anterioridade do contrato Recurso
desprovido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Osasco, em Ação de Rescisão
Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos, proposta por ANDRÉ ARAÚJO
DE ANDRADE contra LDV ALTANA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
que julgou parcialmente procedente a ação para declarar rescindido o compromisso de
compra e venda para aquisição da unidade autônoma 146, do Edifício Montenapoleone e
condenar a ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) dos valores efetivamente
desembolsados pelo autor, acrescidos de correção monetária, de acordo com a Tabela

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Prática do E. TJSP e a contar de cada desembolso das parcelas pagas, e juros de mora de
1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado do feito. Em razão da
substancial sucumbência, a ré também foi condenada no pagamento da integralidade das
custas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento)
sobre o valor da condenação.
Apela a ré, pugnando pela reforma da sentença,
sustentando, em linhas gerais, que não se opõe à rescisão contratual, contudo, diante da
culpa do adquirente pelo desfazimento do negócio, devem ser observadas as cláusulas
contratuais respectivas, em respeito ao princípio “pacta sunt servanda”. Subsidiariamente,
postula a retenção mínima de 25% (vinte e cinco por cento) e a inversão dos ônus da
sucumbência.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Trata-se
de
ação
proposta
pelo
adquirente,
objetivando a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliária, junto às fls. 49/62, bem como a devolução da integralidade dos valores pagos,
sob a alegação de que não mais teria condições de cumprir o contrato, haja vista o
insucesso na contratação de financiamento bancário, por culpa da vendedora.
Citada, a ré contestou a ação.
Sobreveio a sentença que julgou parcialmente
procedente a ação para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir ao autor
80% (oitenta por cento) dos valores pagos.
Pois bem.
Sem razão a insurgência recursal da ré contra a parte

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da sentença que concedeu a ela a retenção no importe de 20% (vinte por cento) do valor
pago pelo autor.
Isto porque, ainda que se reconheça a culpa exclusiva
do autor pela rescisão contratual, a aplicação da cláusula 8.1 do contrato redundaria em
restituição ínfima, o que é notoriamente abusivo.
É certo que a ré tem o direito de reter parte do valor
recebido para suprir os gastos por ela suportados em virtude do negócio jurídico que restou
infrutífero. Contudo, as despesas com impostos e outros valores relacionados com o custo
do negócio, que estão embutidos no preço do imóvel, serão arcados pelos novos
proprietários do bem, após sua comercialização, de maneira que não se justifica a retenção
pretendida pela apelante.
Ademais, a retenção no percentual de 20% (vinte por
cento) do valor pago, é suficiente para atender a compensação das despesas efetuadas pela
ré e evitar o enriquecimento sem causa de quaisquer das partes.
Nesse sentido, têm-se os seguintes precedentes desta
Egrégia Corte:
Ação de rescisão contratual Cooperativa Aplicação do Código
de Defesa do Consumidor que afasta a necessidade de serem
observadas as regras estatutárias para restituição dos valores
pagos, que deve ocorrer de forma imediata, com a retenção
apenas do percentual de 10%, conforme fixado na sentença
Recurso improvido. (0011644-75.2010.8.26.0070 Apelação /
Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Eduardo Sá Pinto
Sandeville - Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data

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do julgamento: 23/10/2014)
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE
PARCELAS PAGAS Procedência do pedido para determinar a
devolução, em única parcela, de 70% (setenta por cento) dos
valores pagos Inconformismo Contrato de compra e venda de
bem imóvel (termo de adesão) Cooperativa Relação de
Consumo Inadimplência da compradora não impede a
restituição das parcelas quitadas Aplicação da Súmula 01 do
TJSP Devolução de 90% (noventa por cento) das mensalidades
cumpridas e retenção de 10% (dez por cento) a título de
indenização
Legitimidade
Consonância
à
proteção
consumerista A retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
prevista no estatuto denota abusividade e a multa rescisória de
5% (cinco por cento) é indevida Decisão reformada, em parte
Parcelamento da restituição Impossibilidade Observância da
Súmula 02 do TJSP Recurso da ré desprovido e provido, em
parte o da autora. (9001186-27.2009.8.26.0506 Apelação /
Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Marcia Tessitore -
Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 07/10/2014).
De igual modo, não há que se falar em aplicação do
disposto na Lei n.o 13.786/2018, uma vez que esta só é aplicável aos contratos firmado
após a sua vigência, o que não é o caso dos autos.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados proferidos

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por este Egrégio Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Embargante sustenta que
o compromisso previu regras claras para retenção de valores
em caso de rescisão. Omissão quanto à vigência do art. 67-A,
§5o da lei 4.591/64 alterada pela lei 13.786/18. Cabível a
retenção do sinal. Descabimento. A decisão foi expressa ao
reconhecer a abusividade da cláusula de prevê a retenção. O
contrato de compromisso de venda e compra foi subscrito antes
da vigência da Lei no 13.786/18, razão por que se afigura
inaplicável a aludida norma. Foi admitida a retenção do sinal.
Motivação contrária aos interesses da parte não é apta a
ensejar embargos de declaração. Embargos rejeitados.”
(Embargos de Declaração no 1013759-44.2018.8.26.0564/50000, 5a
Câmara de Direito Privado, Relator JAMES SIANO, J.
11.07.2019).
“Embargos de declaração. Omissão não caracterizada. Lei no
13.786/18 (Lei do Distrato) que não se aplica a contratos
celebrados antes do início de sua vigência desnecessária
qualquer menção aos dispositivos legais por ela inseridos na
Lei no 4.591/64. Embargos rejeitados.”(Embargos de Declaração
no 1049950-51.2016.8.26.0114/50000, 9a Câmara de Direito
Privado, Relator PIVA RODRIGUES, J. 10.06.2019).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

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Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono do apelado em decorrência do presente recurso, majorados os
honorários advocatícios aplicados na sentença, em desfavor da ré, ficam definitivamente
fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no
artigo 85, parágrafo 11o, do Código de Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator