Tribunal: TJSP
Processo: 1015159-02.2018.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Locação de imóvel. Execução de título extrajudicial. Fiadores. Embargos à execução. Impugnação intempestiva. Revelia. Embargos julgados procedentes. Extinta a ação de execução.
Apelação da exequente-embargada. Insurgência com relação ao reconhecimento da revelia: acolhimento. Alegada inaplicabilidade dos efeitos da revelia, tendo em vista a existência de título executivo extrajudicial.

Ementa:
Locação de imóvel. Execução de título extrajudicial. Fiadores. Embargos à execução. Impugnação intempestiva. Revelia. Embargos julgados procedentes. Extinta a ação de execução.
Apelação da exequente-embargada. Insurgência com relação ao reconhecimento da revelia: acolhimento. Alegada inaplicabilidade dos efeitos da revelia, tendo em vista a existência de título executivo extrajudicial. Precedentes. Ademais, eventuais efeitos da revelia que somente alcançariam os fatos. Prorrogação da fiança que se trata de questão de direito. Decreto de revelia afastado. Fiadores que assumiram solidariamente todas as obrigações atinentes ao locatário. Ausência de anuência dos fiadores-apelados com a prorrogação do contrato: irrelevância. Contrato com previsão expressa de que a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva desocupação e entrega das chaves. Cláusula válida. Precedentes. Obrigação dos fiadores que permanece íntegra até a efetiva desocupação do imóvel. Sentença reformada para julgar improcedentes os embargos à execução. Ônus sucumbenciais invertidos. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065359
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015159-02.2018.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante MARIA IDA
MEDA SILOTO, são apelados WILMA ROSATELLI GRIGOLETTO e WILSON
ROBERTO GRIGOLETTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015159-02.2018.8.26.0562 -Voto no
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COMARCA: SANTOS - 9a VARA CÍVEL
JUIZ: DR. CARLOS ORTIZ GOMES
APELANTE: MARIA IDA MEDA SILOTO
APELADA: WILMA ROSATELLI GRIGOLETTO e WILSON ROBERTO GRIGOLETTO
VOTO No 26.814
Locação de imóvel. Execução de título extrajudicial. Fiadores.
Embargos à execução. Impugnação intempestiva. Revelia.
Embargos julgados procedentes. Extinta a ação de execução.
Apelação da exequente-embargada. Insurgência com relação ao
reconhecimento
da
revelia:
acolhimento.
Alegada
inaplicabilidade dos efeitos da revelia, tendo em vista a
existência de título executivo extrajudicial. Precedentes.
Ademais, eventuais efeitos da revelia que somente alcançariam
os fatos. Prorrogação da fiança que se trata de questão de
direito. Decreto de revelia afastado. Fiadores que assumiram
solidariamente todas as obrigações atinentes ao locatário.
Ausência de anuência dos fiadores-apelados com a prorrogação
do contrato: irrelevância. Contrato com previsão expressa de que
a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva
desocupação e entrega das chaves. Cláusula válida. Precedentes.
Obrigação dos fiadores que permanece íntegra até a efetiva
desocupação do imóvel. Sentença reformada para julgar
improcedentes os embargos à execução. Ônus sucumbenciais
invertidos. Recurso provido.
Cuida-se de embargos à execução opostos por Wilma Rosatelli
Grigoletto e Wilson Roberto Grigoletto em face de Maria Ida Meda Siloto, julgados
procedentes pela r. sentença de fls. 78//82, com a consequente extinção da ação de
execução de título extrajudicial. No mesmo fôlego, condenou a embargada ao
pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em
15% sobre o valor da execução.

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Inconformada, apela a exequente-embargada (fls. 86/93). Afirma que
não é possível a aplicação dos efeitos da revelia em embargos à execução em razão das
obrigações contidas no título executivo. Aduz que o crédito exequendo não está
prescrito, já que o contrato vigorava por prazo indeterminado na forma do art. 46 da lei no
8.245/91. Postula a reforma da r. sentença, para julgar improcedentes os embargos à
execução.
Contrarrazões a fls. 122/131.
É o relatório do necessário.
O recurso interposto comporta provimento, respeitado entendimento em
sentido contrário.
Nos termos da petição inicial da ação de execução, a apelante executa
crédito decorrente de aluguéis inadimplidos e encargos contratuais não pagos pelo
locatário Marcos Roberto Grigoleto ao tempo da extinção da locação, quando o contrato
vigorava por prazo indeterminado (fls. 11/13).
De acordo com o título executivo, os apelados assumiram a obrigação
solidária de arcar com os pagamentos das obrigações inadimplidas pelo locatário na
hipótese de prorrogação do contrato (conforme cláusulas 5 e 18, respectivamente a fls.
59 e 62), o que demonstra a legitimidade para o processo de execução.
O cerne da defesa é justamente a extinção do contrato acessório de
fiança firmado pelos apelados por falta de anuência dos fiadores quanto à prorrogação
do contrato de locação por prazo indeterminado, o que afastaria, portanto, a sua
responsabilidade pelo adimplemento contratual (fls. 6/9).
Note-se que a extinção da fiança é matéria de direito e não deve ser
reconhecida como consequência lógica dos efeitos da revelia, como considerado pelo
MM Juiz.
Ademais, a jurisprudência posiciona-se no sentido de ser incabível a
aplicação dos efeitos da revelia aos embargos à execução:
“TÍTULOS DE CRÉDITO - Nota promissória - Embargos à execução
Improcedência - Possibilidade de juntada extemporânea de documentos, pois vinculado à
questão já abordada nos autos e possibilitado o contraditório - Revelia - Instituto não
aplicável ao processo de execução e embargos - Jurisprudência consolidada do C. STJ -
Ajuste verbal com quitação oriunda da devolução das mercadorias e comprovantes de
pagamento - Alegada nulidade da cártula - Ainda que possibilitada a discussão da causa

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subjacente (STJ, REsp no 1.367.403/PR) e a emissão de nota promissória em branco
(STJ, REsp 598.891/GO e AR 2.895/SP), não há provas de pagamento contemporâneo
com os vencimentos da nota promissória a obstar exigibilidade do título Exigibilidade
preservada
Honorários advocatícios que não se acumulam com os fixados na
execução, mas os majoram; é o que se observa - Sentença mantida - Recurso
desprovido, com observação, e majorados os honorários advocatícios (art. 85, §11,
NCPC), observada gratuidade e o NCPC, art. 98, § 3o.”
(Apelação Cível 1005038-35.2018.8.26.0037; Relator (a): José Wagner de Oliveira
Melatto Peixoto; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Privado; j. 27/11/2018);
E,
“Apelação. Embargos à execução. Título executivo extrajudicial.
Ausência de apresentação de impugnação aos embargos à execução que não gera
revelia automática da embargada. Embargante que não trouxe aos autos provas
suficientes para afastar a certeza que decorre do título executivo. Ausência de realização
de audiência de conciliação. Nulidade não caracterizada. Previsão contratual de multa de
2% e de juros. Cobrança regular. Correção monetária que decorre de lei. Sentença de
improcedência
mantida.
Recurso
improvido.”
(Apelação
Cível
1018783-
90.2018.8.26.0002; Relator (a): Pedro Kodama; Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito
Privado; j. 26/11/2018).
Mesmo que se adote o posicionamento de que é possível a aplicação
dos efeitos da revelia em embargos à execução, para que se sobreponham ao título
executivo, não há acolhimento automático dos pedidos deduzidos pelos embargantes,
uma vez que ela só alcança os fatos, e não a questão jurídica em exame (art. 344 do
CPC).
Estando a revelia relacionada a fatos, convém destacar tal abordagem
feita pelos apelados em seus embargos à execução. A base fática é a afirmação dos
apelados de que o contrato de locação vigorava por prazo indeterminado (fl. 6) e que,
sendo fiadores das obrigações assumidas pelo locatário, não anuíram com quaisquer
aditamentos do contrato (fl. 7).
Neste sentido:
“APELAÇÃO
EMBARGOS À EXECUÇÃO
CERCEAMENTO DE
DEFESA Inocorrência Elementos documentais suficientes para o convencimento do
juízo REVELIA Pretensão voltada ao decreto de revelia e à declaração de confissão
da matéria fática Irrelevância Conjunto probatório encartado aos autos pela própria
embargante suficiente para traçar os contornos da solução adotada pela sentença

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Presunção de veracidade que se aplica apenas à matéria de fato Questão em debate
se restringe exclusivamente a questão de direito
PRELIMINARES REJEITADAS.
EMBARGOS À EXECUÇÃO EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL
CONTRATO DE LOCAÇÃO O contrato de locação constitui prova incondicionada dos
aluguéis devidos, não havendo demonstração de qualquer ilegalidade no valor mensal
estipulado, que é certo, líquido e exigível Parte embargante que pretende discutir o
mérito de contrato de arrendamento, que é diverso do contrato que fundamenta a dívida
sob execução
ALEGAÇÃO DE DUPLICIDADE DA COBRANÇA DA MULTA
COMPENSATÓRIA
Inovação recursal
Inadmissível inovar o pedido em sede de
recurso Discussão que não foi objeto de discussão em primeira instância Sentença
mantida
RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA,
NEGADO PROVIMENTO.” (Apelação Cível 0010610-21.2007.8.26.0248; Relator (a): Luis
Fernando Nishi; desta C. Câmara, j. 18/08/2016).
Ademais, o fato de que houve prorrogação do contrato de locação e
não havia prova de que os apelados não teriam anuído com isso já constava da própria
ação de execução. A simples análise do título executivo, contrato de locação celebrado
pelas partes em 2001, desacompanhado de provas de qualquer aditamento, já
demonstrava as alegações dos embargantes.
Significa dizer que a falta de impugnação da apelante não interfere na
resolução do mérito dos embargos, já que a matéria independe de provas e os fatos
articulados pelos embargantes já se encontravam demonstrados nos autos, tornando
inócua a presunção de veracidade dos fatos formulados pelos embargantes, como efeito
direto do art. 344 do CPC.
Frise-se que a não demonstração da entrega das chaves, como
fundamentado na r. sentença (fl. 80), não compromete a liquidez do título executivo, pois
a execução do crédito consolidou-se em determinado período, conforme planilha de fl.
55, sendo o saldo devedor apurado mediante simples cálculo aritmético levando em
conta as obrigações assumidas pelo locatário até extinção do contrato de locação
reconhecida como sendo em 24 de abril de 2018.
Não há qualquer irregularidade promover a ação de execução somente
em face dos fiadores, mesmo depois de decorridos tantos anos desde a prorrogação do
contrato (fl. 79), considerando que estes são responsáveis solidários, na forma do título
executivo (fl. 62 cláusula no 18).
De igual modo não há que se falar em prescrição, tendo em vista que a
obrigação inadimplida mais remota é de outubro de 2017 (fl. 55) e o ajuizamento da ação

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ocorreu em 11 de junho de 2018 (fl. 52), não tendo decorrido, portanto, o prazo trienal do
art. 206, §3o, I, do CC.
Como os fatos articulados nos embargos à execução apenas
corroboram as provas produzidas pela apelante no processo de execução, passa-se ao
exame da matéria de direito envolvendo a alegada extinção da fiança por falta de
anuência dos fiadores a respeito da prorrogação do contrato de locação por prazo
indeterminado.
De acordo com o título executivo, os apelados prestaram garantia
fidejussória e, expressamente, previram que a fiança persistirá “após o vencimento
deste, caso continue o locatário a ocupar o imóvel por ato próprio ou decorrente de
legislação que lhe assegure a permanência no mesmo” (fl. 62, cláusula 18.1).
Além disso, o título executivo também previa a possibilidade de
prorrogação da locação e estabelecia que “as condições aqui pactuadas” (fl. 59, cláusula
5) serão igualmente preservadas, o que, por óbvio, abrange a fiança prestada pelos
apelados.
Da mesma forma, o fato de o contrato ter sido assinado em 2001, antes
da vigência da Lei no 12.112/2009 que alterou o art. 39 da Lei de Locação, em nada
interfere na responsabilidade dos apelados sobre a dívida exigida, posto que o contrato
prevê expressamente a responsabilidade dos fiadores até a efetiva desocupação e
entrega das chaves do imóvel locado. Sobre a interpretação do art. 39 da Lei 8.245/91,
antes e após a sua modificação depois da Lei no 12.112/2009, esta C. Câmara já decidiu:
“APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEL EMBARGOS À EXECUÇÃO
RESPONSABILIDADE
DA
FIADORA
PELOS
DÉBITOS
INCIDENTES
NA
PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Contrato celebrado em 31.01.1999,
antes da vigência da Lei 12.112/09, que alterou o art. 39 da Lei 8.245/91 Admissão
da prorrogação da fiança nos contratos locatícios com prazo indeterminado,
contanto que expressamente prevista no contrato
Precedentes do C. STJ

Contrato que NÃO prevê expressamente a responsabilidade da fiadora até a efetiva
entrega das chaves do imóvel locado
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA FIADORA

Prorrogação do contrato locatício por prazo indeterminado não implicou na prorrogação
automática da fiança, ausente anuência da fiadora Limitação da duração da garantia ao
prazo contratual
Exoneração da fiança após o término da relação locatícia

SENTENÇA MANTIDA, ainda que sob outro fundamento RECURSO IMPROVIDO.”
(grifei, Apelação Cível 1021883-84.2017.8.26.0003; Relator (a): Luis Fernando Nishi; j.
05/07/2019).

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Deste aresto se extrai:
“A jurisprudência consolidada no C. Superior Tribunal de
Justiça é no sentido de que é admissível a prorrogação da fiança nos
contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado até a efetiva
devolução do imóvel, em razão do disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato.
Neste ponto, cumpre observar que o referido artigo foi
modificado pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, dispondo a antiga e
a atual redação do dispositivo, respectivamente, in verbis:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel.”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por
força desta Lei.” (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)
Ao analisar a alteração do dispositivo, esclareceu o C.
Superior Tribunal de Justiça, diferenciando os contratos celebrados na
vigência da redação primitiva do art. 39 da Lei 8.245/91 e de sua nova
redação:
“FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RECURSO
ESPECIAL.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
INEXISTÊNCIA.
PREQUESTIONAMENTO.
IMPRESCINDIBILIDADE.
A
MELHOR INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, EM
SUA REDAÇÃO PRIMITIVA, É A DE QUE, EM NÃO HAVENDO EXPRESSA
PACTUAÇÃO NO CONTRATO DE FIANÇA ACERCA DA PRORROGAÇÃO
DESSE PACTO ACESSÓRIO, A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE
LOCAÇÃO
POR
PRAZO
INDETERMINADO,
NÃO
IMPLICA
A
MANUTENÇÃO
DO
FIADOR
COMO
GARANTE.
JURISPRUDÊNCIA
CONSOLIDADA NO ÂMBITO DO STJ. REDAÇÃO ATUAL DO ARTIGO 39
DA LEI DO INQUILINATO, COM A ALTERAÇÃO DE SUA REDAÇÃO
PROMOVIDA PELA LEI 12.112/09. A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE
LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, POR FORÇA DA LEI DO
INQUILINATO, RESULTA NA MANUTENÇÃO DA FIANÇA, SALVO
EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EM CONTRÁRIO.
1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou

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pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos
contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que
expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança
subsistirá "até a entrega das chaves").
2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou
demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato
(Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei
12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência,
salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de
prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado,
também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se,
durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de
exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória.
3. No caso, a ação de execução foi ajuizada no ano de
2008, por conseguinte, o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei
12.112/09, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia
implicar a prorrogação da fiança, no caso de expressa pactuação a
respeito no contrato acessório. Contudo, a Corte local, interpretando as
cláusulas contratuais, apurou que não havia previsão contratual de
manutenção da recorrida como garante, em caso de prorrogação por
prazo indeterminado da locação, de modo que só se concebe a revisão da
decisão recorrida por meio de interpretação das cláusulas contratuais -
vedada pela Súmula 5/STJ.
4. Recurso especial não provido.” (sem grifos no original,
REsp 1.326.557/PA, 4a Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgamento em
13.11.2012, DJe 03.12.2012, cujo entendimento foi reiterado no EDcl no
AREsp 266.795/RJ, 4a Turma, Min. Luis Felipe Salomão, julgamento em
24.06.2014, DJe 01.08.2014)
Ou seja, há duas situações a serem diferenciadas: (i)
celebrado o contrato de locação na vigência da redação primitiva do art. 39
da Lei 8.245/91, só se admite a prorrogação da fiança nos contratos de
locação prorrogados por prazo indeterminado se houver previsão contratual
expressa nesse sentido, como, por exemplo, de que a fiança subsistirá “até a
entrega das chaves” (Entendimento consolidado no EREsp 566.633/CE. E
mais: (i) AgInt no AREsp no 1.274.030/Go, 4a Turma, Rel. Min. Antônio Carlos

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Ferreira, j. 02.08.2018, DJe 09.08.2018; (ii) AgRg no REsp 1.232.891/MG, 4a
Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 10.03.2016, DJe 21.03.2016; (iii) REsp
1.412.372/SC, 3a Turma, Rel. Min. Tarso Sanseverino, julgamento em
07.04.2015, DJe 15.04.2015; (iv) EDcl no AREsp 565.210/SP, 4a Turma, Rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, julgamento em 10.03.2015, DJe 20.03.2015.); e, por
sua vez, (ii) nos contratos firmados sob a égide da nova redação do art. 39 da
Lei 8.245/91 (alterada pela Lei 12.112, de 09.12.2009), a prorrogação da
locação por prazo indeterminado prorroga automaticamente a fiança (ope
legis), salvo expressa disposição em contrário.
Em ambos os casos, resguarda-se a faculdade do fiador de
se exonerar, durante o prazo de prorrogação, com a notificação resilitória, na
forma dos artigos 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/2002.
Nesse sentido:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO
DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. Nos contratos de locação anteriores à vigência da Lei
n. 12.112/2009 - que alterou o art. 39 da Lei n. 8.245/1991 -, se houver
cláusula expressa prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega
das chaves, ela se mantém em vigor no caso de prorrogação tácita do
pacto locativo.
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ, AgInt
no AREsp no 358.331/MS, 4a Turma, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j.
21.11.2017, DJe 27.11.2017).” (grifos no original)
Portanto, não há que se falar em ausência de prorrogação da fiança,
ante a expressa previsão contratual de que a garantia se estenderia até a efetiva
desocupação do imóvel locado.
É cediço, portanto, que a responsabilidade dos fiadores se prorrogou
por prazo indeterminado. E, ainda, é certo que sua responsabilidade abrange não só os
valores devidos a título de aluguéis, mas também todos os encargos assumidos pela
locatária e não quitados.
Dessa forma, de rigor o provimento do recurso para julgar
improcedentes os embargos opostos pelos fiadores, nos termos acima alinhavados, para
que a ação de execução prossiga regularmente, invertidos os ônus sucumbenciais.

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Ante todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator