Tribunal: TJSP
Processo: 1036812-08.2016.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
ILEGITIMIDADE PASSIVA - DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - SOLIDARIEDADE QUE DECORRE DO ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 25, § 1o, AMBOS DO CDC – REJEIÇÃO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DEMANDA AJUIZADA PELOS ADQUIRENTES – POSSIBILIDADE – REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - INADIMPLEMENTO ABSOLUTO CARACTERIZADO PELO ATRASO DA ENTREGA

Ementa:
ILEGITIMIDADE PASSIVA - DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - SOLIDARIEDADE QUE DECORRE DO ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 25, § 1o, AMBOS DO CDC – REJEIÇÃO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DEMANDA AJUIZADA PELOS ADQUIRENTES – POSSIBILIDADE – REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - INADIMPLEMENTO ABSOLUTO CARACTERIZADO PELO ATRASO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS COM CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA CONTADOS DA CITAÇÃO - DANOS MORAIS - INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO DAS RÉS PROVIDO EM PARTE, DESPROVIDO O ADESIVO DOS AUTORES COM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000365933
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1036812-08.2016.8.26.0602, da Comarca
de Sorocaba, em que é assistente (ativo) JOSÉ CARLOS
COMITRE, Apelantes/Apelados EMPREENDIMENTO KASTEEL SPE
LTDA e AUC ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUÇÃO LTDA, são
apelados/apelantes ELDA FERREIRA LUCAS e FABRICIO VICENTE
LUCAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso das rés e negaram provimento ao recurso
adesivo dos autores. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1036812-08.2016.8.26.0602
2
Apelação Cível No 1036812-08.2016.8.26.0602
Aptes/Apdos: Empreendimento Kasteel Spe Ltda e Auc Arquitetura, Urbanismo e
Construção Ltda
Assistente (Ativo): José Carlos Comitre
Apdos/Aptes: Elda Ferreira Lucas e Fabricio Vicente Lucas
(Voto no 24.355)

EMENTA: ILEGITIMIDADE PASSIVA - DEMANDA DE
RESCISÃO CONTRATUAL LEGITIMIDADE PASSIVA
DA
CONSTRUTORA
-
SOLIDARIEDADE
QUE
DECORRE DO ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 25,
§ 1o, AMBOS DO CDC REJEIÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
DEMANDA
AJUIZADA
PELOS
ADQUIRENTES

POSSIBILIDADE
REPOSIÇÃO DAS PARTES AO
“STATUS
QUO
ANTE”
-
INADIMPLEMENTO
ABSOLUTO CARACTERIZADO PELO ATRASO DA
ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - DEVOLUÇÃO
INTEGRAL
DAS
IMPORTÂNCIAS
PAGAS
COM
CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA
DESEMBOLSO E JUROS DE MORA CONTADOS DA
CITAÇÃO - DANOS MORAIS - INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS

SENTENÇA
MODIFICADA
RECURSO DAS RÉS PROVIDO EM
PARTE, DESPROVIDO O ADESIVO DOS AUTORES
COM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À
DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.
Cuida-se
de
recursos
de
apelação
e
adesivo
interpostos contra a r. sentença de fls. 173/180, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: i)
rescindir a compra e venda firmada pelas partes; ii)
declarar a nulidade da cláusula 16.3 parágrafo único;
iii) condenar as rés não apenas a restituir aos autores
em parcela única a quantia de R$ 45.924,32 com correção
monetária a partir de cada desembolso e juros de mora de
1% ao mês a contar da citação e iv) mas também a pagar
indenização de danos morais de R$ 9.370,00 acrescida de
correção monetária e juros de mora de 1% ao mês contados
da
sentença,
não
sem
antes
confirmar
a
liminar
anteriormente concedida.

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3
Em razão da sucumbência mínima, as rés arcarão com
as custas, despesas processuais e honorários advocatícios
de 15% do valor atualizado da condenação.
Rejeitados os embargos de declaração opostos pelas
rés (fls. 197/198), as partes apelaram: i) as requeridas
suscitando preliminar de ilegitimidade passiva da corré
AUC
Arquitetura, Urbanismo e Construção Ltda. No
mérito, opondo-se à rescisão da compra e venda; a
cláusula 16.3 do contrato não seria abusiva; não teria
havido
atraso
da
conclusão
do
empreendimento
se
considerado o prazo de tolerância de 180 dias; pedem a
retenção de 95% dos pagamentos (fls. 201/209); ii) os
requerentes pleiteando a majoração da indenização de
danos morais; a majoração dos honorários advocatícios de
sucumbência (fls. 231/239).
As rés comprovaram o recolhimento das custas do
preparo (fls. 210/211) e os autores estavam dispensados
do recolhimento do preparo em decorrência do deferimento
da assistência judiciária, sendo os recursos recebidos no
efeito devolutivo (fls. 261/262).
Contrarrazões às fls. 215/230 e 243/247).
Não houve oposição ao julgamento virtual do recurso
(fls. 264).

É o relatório.
1.- DOS FATOS
Os autores ajuizaram ação de
rescisão de compra e venda cumulada com pedido de

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restituição de quantias pagas e indenização de danos
morais em face das rés alegando, em resumo, que firmaram
em 20 de dezembro de 2013 o “contrato de constituição de
uma sociedade em conta de participação para aquisição de
imóvel
em
construção”
descrito
e
caracterizado
na
inicial, cujo pagamento, no importe de R$ 112.372,32 se
daria de forma parcelada; efetuaram o pagamento de R$
45.924,32.
De acordo com as alegações iniciais, a entrega das
chaves estava prevista para dezembro de 2016; as obras
encontram-se paralisadas ainda na fase preliminar de
terraplanagem e fundação. Por isso, pleitearam i) a
rescisão do contrato; ii) a condenação das rés na
devolução integral das importâncias pagas e iii) a
condenação das requeridas na indenização de danos morais
no valor do montante pago.
Deferida a tutela de urgência para suspender os
pagamentos das parcelas vencidas e vincendas, bem como de
inscrever os nomes dos autores perante os órgãos de
proteção ao crédito, as requeridas contestaram arguindo,
preliminarmente, a ilegitimidade passiva da corré AUC e,
no mérito, a regularidade do prazo de entrega do
empreendimento prevista para julho de 2017; legalidade do
prazo de tolerância de 180 dias; validade da cláusula
11.2 do contrato que estipulou o porcentual de retenção
dos pagamentos; os danos morais seriam indevidos (fls.
70/81).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.

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Daí a interposição do recurso.
2.- DA PRELIMINAR
A corré AUC
Arquitetura,
Urbanismo e Construção Ltda é parte legítima para figurar
no polo passivo da demanda, haja vista a nítida parceria
comercial na construção e divulgação do empreendimento
(fls. 56/57). Pouco importando ao consumidor o ajuste
existente entre ambas, ou o regresso que a qualquer delas
caiba.
3. DO MÉRITO DO RECURSO - No caso em exame, dúvida
não pode haver de que a rescisão da compra e venda operou-
se
por
culpa
da
vendedora,
na
medida
que
ficou
suficientemente provado o atraso da entrega das chaves no
laudo pericial de fls. 151/162, o qual não foi impugnado
pelas requeridas.
É fato que a cláusula 4.1 fixou o prazo de conclusão
do empreendimento para julho de 2016, que, somado ao
prazo de tolerância de 180 dias estipulado na cláusula
11.2, admitido nesta Corte pela Súmula 164 fluiu em
janeiro de 2017.
O laudo pericial não impugnado pelas rés acompanhado
de fotografias foi incisivo ao concluir às fls. 157/158:
“Durante a vistoria não constatada atividade no
local, as obras estão paralisadas. Não foi encontrada
nenhuma pessoa no local, ou seja, aparentemente está o
canteiro de obras está abandonado, embora devidamente
murado
e
com
os
portões
fechados
com
cadeado.
A
verificação se deu pelo lado externo da obra sobre o

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muro, e pelo vão dos portões. [...] Pelo que se pôde
verificar, foram executados os seguintes serviços até o
momento: Muros de fechamento da área, canteiro de obras,
terraplenagem para os platôs onde seriam edificados os
blocos de apartamento, gabarito para locação das obras e
provavelmente tenha sido feita parte das fundações, como
estacas e blocos. Nenhum bloco de apartamentos foi
edificado”.
Cumpre acrescentar que as partes firmaram a compra e
venda em 2013, sendo que a perícia fora realizada em
2017.
Ainda que assim não fosse, as rés não impugnaram a
alegação de que não disponibilizaram a documentação
exigida pela Caixa Econômica Federal para possibilitar
aos autores a obtenção do financiamento imobiliário,
considerando tratar-se de financiamento da casa própria
destinado aos compradores de baixa renda do programa do
Governo Federal denominado “Minha Casa Minha Vida”.
Além do mais, consoante infere-se da Súmula 161
desta Corte: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta
de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação
ao compromissário adquirente."
Portanto, levando em conta que até a prolação da r.
sentença em 23 de outubro de 2017 as obras estavam
pendentes de conclusão, restou evidente o inadimplemento

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culposo da vendedora, que deverá arcar com os respectivos
ônus.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR, falecido recentemente, a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
No caso em espécie, o objeto do contrato é a unidade
autônoma, na qual os apelantes não foram imitidos na
posse, limitando-se a discussão ao porcentual dos valores
pagos que a eles deve ser restituído.
E,
nesse
sentido,
configurado
o
inadimplemento
absoluto da requerida, que deu causa à resolução do
contrato, não é autorizada a retenção de qualquer quantia
paga pelos compradores como se de arrependimento fosse.
Daí, deve restituir integralmente as quantias pagas
e em única vez sem qualquer direito de retenção de parte
dos valores pagos, como forma de se restituir ao estado
anterior das coisas, de acordo com o entendimento deste
Tribunal:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL.
PRETENDIDA RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PLEITO DE

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RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS. INSUCESSO DO NEGÓCIO, POR
CULPA
DA
VENDEDORA,
BEM
CARACTERIZADO.
ATRASO
NA
CONCLUSÃO
DAS
OBRAS
DO
EMPREENDIMENTO
QUE
RESTOU
INCONTROVERSO, NÃO TENDO A REQUERIDA SEQUER APRESENTADO
JUSTIFICATIVA
PARA
TANTO.
DESFAZIMENTO,
POIS,
DO
CONTRATO, COM RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO
ANTE”. DE RIGOR A DEVOLUÇÃO INTEGRAL, AOS DEMANDANTES,
DOS VALORES PAGOS, AÍ INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM.
JUROS DE MORA QUE, NO CASO, HÃO DE SER CONTADOS DESDE A
CITAÇÃO, TENDO EM VISTA QUE A CULPA PELO INADIMPLEMENTO É
DA PRÓPRIA VENDEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
RECURSO IMPROVIDO” (TJSP, 6a Câm. Dir. Priv., Apel.
1003546-96.2018.8.26.0428, rel. Des. Vito Guglielmi, j.
04.04.2019).
No mesmo sentido: “RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E
VENDA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE
DA
CLÁUSULA
DE
PRORROGAÇÃO.
ATRASO
CONFIGURADO.
INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. COMPRADORES QUE NÃO TÊM MAIS
INTERESSE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA.
EFEITO EX TUNC DA SENTENÇA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO ABSOLUTO QUE NÃO AUTORIZA A COBRANÇA DE
ENCARGOS MORATÓRIOS, CARACTERÍSTICOS DO INADIMPLEMENTO
RELATIVO. PRECEDENTE. REFORMA DA R. SENTENÇA NO TOCANTE À
CONDENAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES E JUROS - MORATÓRIA
MENSAIS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS.
CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJSP,
4a Câm. Dir. Priv., Ap. 1017284-39.2016.8.26.0003, rel.
Des. Hamid Bdine, j. 27/04/2017).
Logo, a restituição é medida de rigor com correção

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monetária em parcela única a partir dos desembolsos e
juros de mora de 1% ao mês desde a citação, pois a mora é
da vendedora.
De outra parte,
4. DOS DANOS MORAIS - No dizer abalizado de MARIA
CELINA BODIN DE MORAES, “não será toda e qualquer
situação
de
sofrimento,
tristeza,
transtorno
ou
aborrecimento que ensejará a reparação, mas apenas
aquelas situações graves o suficiente para afetar a
dignidade humana em seus diversos substratos materiais,
já identificados, quais sejam, a igualdade, a integridade
psicofísica - compreendido como direito à saúde, isto é,
ao bem-estar psicofísico e social -, a liberdade e a
solidariedade
familiar
ou
social,
no
plano
extrapatrimonial em sentido estrito” (cf. Danos à pessoa
humana
uma leitura civil-constitucional dos danos
morais. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 1a ed., 4a tiragem,
2009, ps. 94 e 188/189).
Ainda que se admita a frustração que os autores
sentiram com o atraso da entrega das chaves, cuida-se de
interpretação de cláusula contratual, geradora de mero
aborrecimento, que não rende ensejo a indenização.
A interpretação de cláusula de modo desvantajoso ao
consumidor não acarreta, por si só, o dano moral alegado.
Ora, o dano moral cuja indenização a lei prevê é
aquele que ultrapassa, pela sua intensidade, repercussão
e duração, aquilo que o homem médio, de estrutura
psicológica normal, estaria obrigado a suportar.

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Cumpre ressaltar que os requerentes pleitearam a
indenização de danos morais no valor das importâncias
pagas o que se afigurou descabido, pois a situação
caracterizaria enriquecimento sem causa, nos termos do
art. 412 do CC.
Portanto, incabível o pleito de indenização de danos
morais.
5. DAS VERBAS DE SUCUMBÊNCIA Por fim, deve ser
reconhecida a sucumbência recíproca das partes.
“Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se
o número de pedidos formulados e o número de pedidos
julgados procedentes ao final da demanda” (STJ-3a T.,
REsp 967.769-AgRg, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.6.08,
DJ 5.8.08).
No caso, ambas as partes sucumbiram, sendo de rigor
a aplicação da regra prevista no caput do art. 21 do
CPC1973, reproduzida pelo caput do art. 86 do CPC2015,
que
determina
que
vencedor
e
vencido
arcarão
proporcionalmente com as respectivas despesas, devendo
cada qual suportar a condenação ao pagamento de 10% das
vantagens financeiras obtidas por seu cliente (CPC2015,
art. 85, caput e § 2o).
Afinal, de acordo com a lição de THEOTONIO NEGRÃO e
OUTROS, vedada a compensação (CPC2015, art. 85, § 14), se
houver sucumbência recíproca “tanto o advogado do autor
quanto o advogado do réu receberão honorários” (cf.
Código de processo civil e legislação processual em
vigor. 48a ed., São Paulo: ed. Saraiva, 2017, p. 195,

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nota 11 ao art. 86).
6.- CONCLUSÃO Daí por que se dá parcial provimento
ao recurso da ré e se desprovê o recurso adesivo dos
autores.
Na oposição de embargos de declaração contra o
presente
acórdão,
ficam
as
partes
intimadas
a
se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica