Tribunal: TJSP
Processo: 1040629-26.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer c.c reparação de danos morais e materiais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Aplicação do CDC. Despesas com corretagem e SATI. Prescrição trienal mantida. Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. Atraso na entrega da obra por culpa exclusiva das rés.

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer c.c reparação de danos morais e materiais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Aplicação do CDC. Despesas com corretagem e SATI. Prescrição trienal mantida. Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. Atraso na entrega da obra por culpa exclusiva das rés. Admissível a multa moratória em desfavor da vendedora, ainda que tenha sido disposta cláusula responsabilizando apenas o adquirente em caso de mora. Nesse sentido o entendimento exarado pelo C. STJ no Tema 971. Cabível a correção monetária, porém, inadmissível a aplicação do índice INCC após prazo estipulado para entrega do bem, uma vez que incide o IGPM ou o que for mais vantajoso para a compradores. Pagamento de despesas condominiais e IPTU que é devido somente após a entrega das chaves. Danos morais não configurados. Recurso da autora a que se dá parcial provimento e da ré a que se dá provimento.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000102094
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1040629-26.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas,
em que são apelantes/apelados GOLDFARB PDG 2 INCORPORAÇÕES
S/A e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, é
apelada/apelante PATRICIA FONTES NIGRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso da parte ré e
deram parcial provimento ao recurso da autora. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MARY GRÜN (Presidente sem voto), LUIZ ANTONIO COSTA E MIGUEL
BRANDI.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 16660
APELAÇÃO CÍVEL No 1040629-26.2015.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS - 1a VARA CÍVEL
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: THIAGO HENRIQUE TELES LOPES
APELANTES/APELADOS:
PDG
REALTY
S/A
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES, GOLDFARB PDG 2 INCORPORAÇÕES S/A E PATRICIA
FONTES NIGRA
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação
de obrigação de fazer c.c reparação de
danos morais e materiais. Sentença de
parcial
procedência.
Inconformismo
de
ambas
as
partes.
Aplicação
do
CDC.
Despesas
com
corretagem
e
SATI.
Prescrição trienal mantida. Tese firmada
em sede de Recurso Especial Repetitivo
pelo Superior Tribunal de Justiça. Atraso
na entrega da obra por culpa exclusiva
das rés. Admissível a multa moratória em
desfavor da vendedora, ainda que tenha
sido disposta cláusula responsabilizando
apenas o adquirente em caso de mora.
Nesse sentido o entendimento exarado pelo
C. STJ no Tema 971. Cabível a correção
monetária,
porém,
inadmissível
a
aplicação do índice INCC após prazo
estipulado para entrega do bem, uma vez
que incide o IGPM ou o que for mais
vantajoso para a compradores. Pagamento
de despesas condominiais e IPTU que é
devido somente após a entrega das chaves.
Danos morais não configurados. Recurso da
autora a que se dá parcial provimento e
da ré a que se dá provimento.
Trata-se
de
recursos
de
apelação
interpostos contra a r. sentença de fls. 497/502, que julgou
parcialmente procedente a ação para condenar as rés a pagarem
a autora, a título de indenização por dano moral, a quantia
de R$ 10.000,00, acrescida de correção monetária, pela tabela
prática do Tribunal de Justiça, e de juros moratórios, de 1%
ao mês, a partir da publicação desta sentença (súmula no 362

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do Superior Tribunal de Justiça). Em razão do princípio da
causalidade,
sucumbentes, arcarão os
litigantes com o
pagamento das custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios da parte contrária, fixados em 10%
sobre o valor da condenação (CPC, art. 85, § 2o), a serem
arcados na proporção de 2/3 pela parte autora e 1/3 pela
parte ré, sem direito a compensação.
Recorrem ambas as partes.
As rés pedem o afastamento da indenização
por danos morais.
A autora, por sua vez, alega que a
prescrição é quinquenal e conta-se da entrega das chaves; que
a cláusula de tolerância de 180 dias deve ser declarada nula;
que não há que se aplicar o INCC durante todo o contrato ou
que este deve ser congelado; cabível a multa de 2% sobre o
valor do bem; que o pagamento de IPTU deve ser proporcional,
bem como, as despesas condominiais. Pede o provimento do
recurso e que a sucumbência seja inteiramente carreada à
parte ré. Prequestiona a matéria.
Os
recursos
foram
processados
e
contrarrazoados.
É a síntese do necessário.
Analisam-se
em
conjunto
ambos
os
recursos.
Cediço que a relação estabelecida entre
as partes é de consumo e, por isso, os princípios do Código

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de Defesa do Consumidor devem ser aplicados.
Colhe-se dos autos que a autora adquiriu
a unidade descrita na inicial em 01/05/2010, com prazo para
entrega em julho de 2011, sem incluir o prazo de tolerância
de 180 dias, que terminou em janeiro de 2012, as chaves foram
entregues em 22 de agosto de 2013.
Incontroverso que a cláusula que estipula
acréscimo de 180 dias de tolerância para conclusão da obra é
legal, pois contratualmente prevista.
Nesse sentido tem a Súmula 164 deste
TJSP: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta
dias,
para
entrega
de
imóvel
em
construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto
em
cláusula
contratual
expressa,
clara
e
inteligível.”
Todavia, a partir do momento que a
construção excedeu o prazo de tolerância, as rés ingressaram
em mora e as justificativas apresentadas para o atraso na
entrega da obra são inconsistentes.
Cediço que a falta de materiais e mão de
obra especializada, condições climáticas, atraso junto às
repartições
públicas,
constituem
riscos
inerentes
às
atividades habitualmente desenvolvidas pelas rés e não podem
ser repassados aos consumidores adquirentes de unidades
autônomas futuras.
O Superior Tribunal de Justiça, nos
Recursos Especiais nos 1498484/DF e 1635428/SC, da relatoria

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do ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que no contrato de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor.
No presente caso, não restaram dúvidas
que o atraso decorreu de culpa exclusiva da construtora que,
agindo com descuido, não programou com prudência a execução
do
projeto
e,
portanto,
deve
indenizar
a
promitente
compradora.
Logo, cabível a multa em desfavor das
rés, ainda que tenha sido disposta cláusula responsabilizando
apenas o adquirente em caso de mora.
Assim, de rigor a aplicação da multa de
2% em desfavor da parte ré, que deve incidir sobre o valor do
principal, corrigido monetariamente.
Nesse sentido o entendimento exarado pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, Tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o
comprador
e
a
construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela
ser
considerada
para
a
fixação
da
indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer
e
de
dar)
serão
convertidas
em
dinheiro, por arbitramento judicial.”
A questão da prescrição das despesas com
corretagem já está pacificada pelo Colendo Superior Tribunal
de Justiça, em recurso repetitivo.

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O referido Tribunal Superior ao julgar o
REsp no 1.551.956/SP fixou tese jurídica a ser observada
pelos Tribunais, reconhecendo a incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), nos seguintes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS
FINS
DO
ART.
1.040
DO
CPC/2015:
1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem ou de
serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, §
3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da
Segunda
Seção
no
julgamento
do
Recurso
Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão
de 10/08/2016, versando acerca de situação
análoga.
2.

CASO
CONCRETO:

2.1.
Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais
de
três
anos
depois
da
celebração
do
contrato. 2.2. Prejudicadas as demais
alegações constantes do recurso especial. 3.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO." (REsp repetitivo
no 1.551.956, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 24/08/2016)
Assim, uma vez que os valores foram
desembolsados em 2010 e a ação ajuizada em 2015, de rigor a
manutenção da prescrição trienal.
No tocante à correção monetária, de fato,
esta não revela qualquer acréscimo, tão somente um modo de
recompor o valor da moeda. Porém, a utilização do INCC para
atualização das parcelas após o esgotamento do prazo

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contratual para entrega do imóvel coloca o consumidor em
desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor.
É cabível a correção monetária, porém,
inadmissível a aplicação do índice INCC após prazo estipulado
para entrega do bem, sendo o caso de se substituir pelo IGP-
M, se mais vantajoso para a compradora.
A incidência do índice INCC sobre o saldo
devedor somente é legítima enquanto perdurar o período de
obras
contratualmente
previsto,
incluindo
o
prazo
de
tolerância de 180 dias.
Assim já decidiu esta Egrégia 7a Câmara:
“A cláusula 4.1.6 do contrato prevê que as
prestações do preço deverão ser reajustadas
pelo INCC “até o mês de sua efetiva quitação”
(fls. 20). Ora, a atualização serve para
manter o poder de compra da moeda. Enquanto a
vendedora estiver construindo, é justo que o
preço do imóvel e o saldo devedor seja
atualizado
pelo
“Índice
Nacional
da
Construção Civil”, para que o valor pago pela
compradora assim acompanhe o aumento do preço
dos insumos empregados na obra. Porém, com o
término
da
obra,
consolida-se
também
a
despesa da vendedora, devendo o preço passar
a ser atualizado pelo IGPM, índice que aponta
o aumento dos preços em geral.” (Apelação no
4002564-76.2013, relator Luiz Antonio Costa,
j. 08/09/2014)
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC. INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS
CDC
Aplicabilidade. Relação de consumo - Não é
abusiva a cláusula que fixa o prazo de até
180 dias de tolerância para a conclusão da
obra e entrega do imóvel aos adquirentes.
Questão pacificada na Corte. Congelamento.
Impossibilidade. Correção monetária que é
mera reposição do valor da moeda. Correção
monetária
pelo
INCC
após
o
prazo
de

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tolerância Impossibilidade. Excedido prazo de
tolerância,
cessa
a
correção
pelo
INCC
Substituição pelo IGPM. Corretagem. Cobrança
indevida, pois contratada no interesse da ré
Devolução simples, porque ausente a má-fé.
Dano moral. Inocorrência. Mero descumprimento
contratual não gera lesão a direito da
personalidade.
Lucros
cessantes
Danos
materiais
devidos
Responsabilidade
pelo
pagamento dos locativos a contar do término
do prazo de carência de 180 dias, até a
entrega definitiva do bem Multa contratual
Impossibilidade
de
cumulação
com
lucros
cessantes Verbas de mesma natureza, que
objetivam recompor patrimonialmente o lesado
Multa
afastada.
Recursos
parcialmente
providos.”
(Apelação
no
4010024-17.2013,
relator Miguel Brandi, j. 25/09/2014)
Com relação às despesas condominiais e
IPTU, ora, se a compradora não usufruiu do imóvel, ainda que
já tenha sido instalado o condomínio, impossível impor a ela
tais despesas antes da entrega das chaves.
A propósito, já decidiu essa Colenda 7a
Câmara de Direito Privado acerca do tema:
“Ação indenizatória - Compromisso de compra e
venda
-
Atraso
na
entrega
da
obra
-
Ocorrência Chaves entregues depois do prazo
de tolerância de cento e oitenta dias - Data
da expedição do habite-se - Irrelevância para
fins de alterar a responsabilidade em relação
às
despesas
condominiais,
pois
a
disponibilização do imóvel ocorreu com a
entrega
das
chaves
-
Multa
contratual
Incidência - Restituição das quantias pagas a
título de condomínio antes das chaves por ser
injusto que os autores suportem tal encargo
antes de serem imitidos na posse do bem -
Devolução dos valores pagos a título comissão
de corretagem e assessoria de cobrança -
Cabimento
-
Contratação
de
eventuais
corretores
feita
diretamente
pela
ré

Negócio que, ademais, foi celebrado em stand
de vendas
Danos Morais - Inexistência de
lesão a direito da personalidade dos autores
- Recurso provido em parte.” (Apelação no

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0102211-91.2012.8.26.0100, Relator Luis Mario
Galbetti, j. 03/07/2013)
A cobrança de IPTU deve ser proporcional
ao período de posse, ou seja, a autora deve responder somente
pelos meses após a entrega das chaves.
Contudo, no tocante aos danos morais, com
razão a parte ré apelante, pois não se verificou, “in casu”,
qualquer abalo à personalidade da autora que extrapole a
normalidade, mostrando-se a situação que enfrentou mero
dissabor e aborrecimento, experimentados no cotidiano da vida
em sociedade, os quais, ainda que causem desconforto, não
geram dano moral.
Destaca-se
que,
em
se
tratando
de
incorporação imobiliária, atrasos e eventuais descumprimentos
das condições estabelecidas em contrato, embora indesejáveis,
não
constituem
um
fato
inteiramente
imprevisível
aos
adquirentes.
Nesse sentido é a jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça:
"(...) O mero dissabor não pode ser alçado a
condição de dano moral. Indevido falar-se em
dano moral presumido na hipótese dos autos. O
aborrecimento
do
consumidor
não
induz
automaticamente
à
indenização.
Não
há
elementos
nos
autos
aptos
a
atribuir
relevância jurídica a este evento. O autor
não sofreu efetivo prejuízo moral humilhação,
vergonha
ou
constrangimento
públicos,
tampouco
houve
inscrição
em
órgãos
de
proteção ao crédito (...)" (REsp 905.289/PR,
relator Ministro Humberto Gomes de Barros, DJ
20.04.2007).

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A
corroborar
tal
posicionamento,
os
seguintes julgados:
“Por fim, não verifico a incidência de dano
moral na relação havida entre as partes,
porquanto
não
restou
demonstrado
ato
vexatório que possa ter implicado em violação
dos direitos da personalidade dos autores.
Evidente que a demora no usufruto do imóvel,
que é a tão sonhada casa própria, gera
aborrecimento. Mas não configura dano moral
porque é parte do cotidiano do homem médio
inserido em uma sociedade complexa em suas
relações como o é a contemporânea. Causa-lhe,
sim, dissabor o atraso na entrega do imóvel
em que pretende residir, mas este fato, por
si,
carece
de
força
e
característica
suficientes
para
produzir
abalo,
dor,
humilhação,
mágoa,
sofrimento,
vexame,
prejuízo ou lesão que possa implicar no dever
de
indenizá-lo.”
(Apelação
no
1064080-
93.2013,
relator
Miguel
Brandi,
j.
28/05/2015)
“Isso
porque
o
autor
não
comprovou
a
ocorrência de circunstâncias excepcionais em
virtude dos fatos ocorridos, aptas a causar
efetivo abalo psicológico ou emocional, que
extrapole o aborrecimento a que todos estão
sujeitos na vida em sociedade.” (Apelação no
0005964-41.2012,
relatora
Mary
Grün,
j.
12/05/2015)
Com
relação
ao
pedido
de
fls.
1.800/1.805,
não
há
o
que
se falar
em extinção ou
sobrestamento
do
feito,
em
razão
do
deferimento
do
processamento da recuperação judicial do grupo empresarial de
que faz parte (Grupo PDG).
Isso porque no presente caso, inexiste
ainda crédito líquido, pelo que viável o prosseguimento da
ação, em fase de conhecimento, para apurar-se eventual
existência do débito, e bem liquidá-lo, inclusive para que

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seja possível a autora participar da recuperação, na medida
do crédito que eventualmente venham a titularizar.
Assim,
inaplicável
a
suspensão
do
processo, nos termos do art. 6o, §1o, da Lei no 11.101/05, ou
ainda a extinção do feito.
Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda. Ação de
rescisão
contratual
c.c.
restituição
de
valores e indenização por danos morais.
Pedido de suspensão ou extinção do processo
em virtude do deferimento de pedido de
recuperação
judicial
das
promitentes
vendedoras
integrantes
do
Grupo
PDG.
Inadmissibilidade.
Demanda
que
envolve
quantia ilíquida. Incidência do art. 6o, § 1o
da
Lei
no
11.101/2005.”
(Apelação
no
1014315-74.2014.8.26.0309, relator Alexandre
Marcondes, j. 03/08/2017)
Por fim, considerando a existência de
precedentes das Cortes Superiores que vêm apontando a
necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos
legais ou constitucionais supostamente violados, a fim de
evitar eventuais embargos de declaração apenas para tal
finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda
que
examinados
implicitamente,
dá-se
por
prequestionados os dispositivos legais e/ou constitucionais
suscitados.
Posto isto, dá-se provimento ao recurso
da parte ré para afastar a indenização por danos morais e dá-
se parcial provimento ao recurso da autora para condenar a ré
a pagar multa moratória de 2% sobre o valor do principal,
corrigido monetariamente; determinar que os reajustes dos

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valores devidos no período de construção tenham por base a
incidência do INCC e, a partir do prazo previsto para entrega
da unidade, até a efetiva entrega das chaves, deve ser
utilizado o IGPM como índice de correção monetária, bem como,
declarar indevida a cobrança de despesas de condomínio e IPTU
antes da entrega das chaves. E, havendo, crédito em favor da
autora este deverá lhes ser restituído, devidamente corrigido
desde o desembolso e acrescido de juros de mora a partir da
citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença. Em
razão do princípio da causalidade, arcará a parte ré ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator