Tribunal: TJSP
Processo: 1002050-74.2013.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:
Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. perdas e danos. Inadimplemento dos réus-reconvintes incontroverso nos autos. Rescisão contratual que era medida de rigor. Retenção de parte das parcelas pagas para compensação do prejuízo decorrente do desfazimento do negócio. Percentual que comporta majoração para 20% dos valores pagos. Verbas de sucumbência. Atribuição

Ementa:
Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. perdas e danos. Inadimplemento dos réus-reconvintes incontroverso nos autos. Rescisão contratual que era medida de rigor. Retenção de parte das parcelas pagas para compensação do prejuízo decorrente do desfazimento do negócio. Percentual que comporta majoração para 20% dos valores pagos. Verbas de sucumbência. Atribuição integral aos réus-reconvintes. Recurso do autor-reconvindo parcialmente provido.

Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de rescisão contratual c/c. perdas e danos. Resolução do contrato por culpa exclusiva dos réus-reconvintes. Improcedência da pretensão de indenização por danos morais e materiais. Recurso dos réus-reconvintes improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000534366
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002050-74.2013.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante/apelado
RESIDENCIAL SITIO MEDEIROS INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA, são
apelados/apelantes EMERSON JACINTO FRUTUOSO e RITA KELY LINO
FRUTUOSO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso do autor-
reconvindo e negaram provimento ao recurso dos réus-reconvintes. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO E ENIO
ZULIANI.
São Paulo, 2 de julho de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002050-74.2013.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 5390 2/6
Apelação no 1002050-74.2013.8.26.0309
Apelantes e reciprocamente apelados: Residencial Sitio Medeiros Incorporação
Imobiliária Ltda., Emerson Jacinto Frutuoso e Rita Kelly Lino Frutuoso
Juíza: Daniela Martins Filippini Augusto
Comarca: Jundiaí 1a Vara Cível
Voto no 5390
Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de rescisão contratual
c.c. perdas e danos. Inadimplemento dos réus-reconvintes
incontroverso nos autos. Rescisão contratual que era medida de
rigor. Retenção de parte das parcelas pagas para compensação do
prejuízo decorrente do desfazimento do negócio. Percentual que
comporta majoração para 20% dos valores pagos. Verbas de
sucumbência. Atribuição integral aos réus-reconvintes. Recurso
do autor-reconvindo parcialmente provido.
Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de rescisão contratual
c/c. perdas e danos. Resolução do contrato por culpa exclusiva dos
réus-reconvintes. Improcedência da pretensão de indenização por
danos morais e materiais. Recurso dos réus-reconvintes
improvido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 149/154,
acrescenta-se que tanto a ação de rescisão contratual c/c. perdas e danos
ajuizada por Residencial Sitio Medeiros Incorporação Imobiliária LTDA. contra
Emerson Jacinto Frutuoso e Rita Kelly Lino Frutuoso como a reconvenção
foram julgadas parcialmente procedente para a) declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes por culpa exclusiva dos réus-reconvintes; b) declarar
a nulidade parcial da cláusula 6.8 do contrato; e, c) condenar o autor-
reconvindo a devolver para os réus-reconvintes as quantias pagas por eles,
devidamente atualizadas pela tabela prática do TJSP a partir do desembolso,
acrescidas de juros de 1% ao mês a contar da citação, autorizada a retenção
pelo autor-reconvindo do percentual de 8% do total a ser devolvido.
Reconhecida a sucumbência recíproca, as partes foram condenadas ao
pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários
advocatícios de seus respectivos patronos, observada a gratuidade processual.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002050-74.2013.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 5390 3/6
Irresignado, recorre o autor, sustentando, em suma,
que a rescisão deu-se por culpa exclusiva dos réus-reconvintes, de modo que
a devolução dos valores pagos deve respeitar a cláusula 6.8 do contrato
firmado entre as partes, com retenção de 30% da quantias pagas. Defende
que os réus-reconvintes sucumbiram em parte significativa da demanda, de
sorte que devem arcar com a totalidade das verbas sucumbenciais. Pede o
provimento do recurso.
Por
sua
vez,
recorrem
os
réus-reconvintes,
sustentando, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa em
razão do julgamento antecipado da lide. No mérito, alegam que o autor-
reconvindo não aceitou a purgação da mora, ocasionando-lhe danos morais e
materiais que devem ser indenizados. Pedem o provimento do recurso.
Recursos tempestivos, preparado o do autor (fls.
164) e não contrariados (cf. certidão de fls. 176).
É o relatório.
Voto.
De
proêmio,
não
se
vislumbra
o
propalado
cerceamento de defesa, na medida em que a dilação probatória pretendida era
inútil para o deslinde do feito, mesmo porque incontroverso nos autos o
inadimplemento contratual por parte dos réus-reconvintes.
E, como é cediço, sendo o juiz o destinatário das
provas, ao verificar ser bastante o material cognitivo carreado aos autos, a ele
compete julgar antecipadamente a lide, tornando prescindível a produção de
outras provas. Tanto assim que, nos termos do artigo 130 do Código de
Processo Civil de 1973, vigente à época da prolação da r. sentença, podia o
magistrado "determinar as provas necessárias à instrução do processo,
indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias".
No mérito, o recurso do autor-reconvindo comporta
parcial provimento, ao passo que o recurso dos réus-reconvintes não merece
provimento.
Se não, vejamos.
É dos autos que as partes firmaram instrumento
particular de cessão de direitos e outras avenças, no dia 13 de junho de 2011,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002050-74.2013.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 5390 4/6
tendo por objeto a unidade 81, Torre B, do Empreendimento denominado
Residencial Desiderata 2, pelo preço total de R$ 241.884,20, a ser pago de
forma parcelada (fls. 24/30). É incontroverso, ainda, que os réus-reconvintes
deixaram de pagar as parcelas vencidas a partir de 20 de novembro de 2012,
mesmo após a constituição em mora (fls. 22/23).
Não socorre aos réus-reconvintes a tese de que o
autor-reconvindo teria recusado receber o pagamento das referidas parcelas,
porquanto, nessa hipótese, competia-lhes ajuizar a competente consignação
em pagamento no momento oportuno e não simplesmente deixar de realizar o
pagamento.
Nesse
cenário,
correto
o
reconhecimento
da
resolução do contrato por inadimplemento culposo por parte dos réus-
reconvintes, a afastar a pretensão indenizatória formulada em sede de
reconvenção, já que eventuais danos por eles sofridos decorreram de sua
própria conduta.
De seu turno, no que tange à devolução dos valores
pagos pelos promitentes-compradores, já decidiu o C. Superior Tribunal de
Justiça que o percentual de retenção pelo vendedor deve ser fixado entre 10%
e 25% do valor pago. A respeito do assunto, confira-se:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS
VALORES
PELO
VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO
PELOS
PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um
contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante,
sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda
de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a
jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção,
pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-
lo
pelos
prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização
e
corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002050-74.2013.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 5390 5/6
e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado
conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se
incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos
termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente
perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza
indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de
modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o
percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso
especial a que se nega provimento. (REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).
Logo, não há como prevalecer a cláusula 6.8 do
contrato celebrado pelas partes (fls. 54), porquanto não prevê, de forma clara
e expressa, os valores a serem retidos pelo promitente-vendedor, violando o
dever de informação insculpido no artigo 6o, III, do Código de Defesa do
Consumidor.
Nada obstante, o percentual de 8% dos valores
pagos pelos promitentes-compradores mostra-se insuficiente para compensar
os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, razão pela qual se
mostra mais adequado o montante de 20% das parcelas pagas, percentual,
além disso, mais condizente com aquele fixado por esta E. Câmara em casos
análogos. Confira-se:
“Rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel
em construção. Inadimplemento dos compradores. Devolução de parte das
parcelas pagas, nos termos da Súmula 1 deste TJSP, com retenção
suficiente a cobrir os gastos administrativos da ré com a venda frustrada.
Percentual de retenção que deve ser de 20% e não de 10% da totalidade
das parcelas pagas referente a compra do imóvel, conforme
jurisprudência pacífica deste TJSP. Juros de mora, contudo, que devem
incidir a partir do trânsito em julgado. Promitentes vendedoras que não deram
causa à rescisão. Pedido para que a restituição seja em percentual diverso
do constante no contrato. Ausência de descumprimento contratual pelas rés.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002050-74.2013.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 5390 6/6
Inexistência de mora antes de a obrigação ser exigível. Comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária (SATI). Questão decidida pelo C.
STJ com o julgamento do REsp 1599511/SP pelo rito do recurso repetitivo,
sem impugnação contudo dos autores, mantendo-se assim a retenção na
porcentagem estabelecida na r. sentença. Recurso provido em parte.”
(Apelação Cível 1057790-91.2015.8.26.0100; Relator (a): Maia da Cunha;
Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 18a Vara
Cível; Data do Julgamento: 23/03/2017; Data de Registro: 24/03/2017).
Por fim, as verbas de sucumbência, incluindo
honorários advocatícios que ora fixo em 10% do valor da condenação da ação
principal e 10% do valor atribuído à reconvenção, ficam carreadas
integralmente aos réus-reconvintes, porquanto o autor-reconvindo decaiu de
parte mínima do pedido, nos termos do artigo 21, parágrafo único, do CPC/73,
vigente ao tempo da prolação da r. sentença.
Isto posto, pelo meu voto, dá-se parcial provimento
ao recurso do autor-reconvindo para autorizar a retenção de 20% dos valores
pagos, bem como para atribuir as verbas de sucumbência integralmente aos
réus-reconvintes, na forma da fundamentação, bem como nega-se provimento
ao recurso dos réus-reconvintes.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora