Tribunal: TJSP
Processo: 1008786-49.2019.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-29
Data de publicação: 2020-11-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543 DO STJ. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO INDEVIDA. CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. ART. 206, §3o, INC. IV, DO CÓDIGO CIVIL. JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM DA CITAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Na hipótese de a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543 DO STJ. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO INDEVIDA. CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. ART. 206, §3o, INC. IV, DO CÓDIGO CIVIL. JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM DA CITAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, incluídas as arras. Precedentes deste Tribunal.
2. Prescreve em três anos a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, contado o prazo do dia em que o interessado teve conhecimento do fato que teria causado o indébito.
3. Juros que devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000976570
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008786-49.2019.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são apelantes
JEAF
INCORPORADORA
PARTICIPAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e RESIDENCIAL SOLEIL DE BRAGANÇA PAULISTA SPE
LTDA, são apelados FELIPE MONTE CLARO VASCONCELLOS FALLEIROS e
VIVIAN BERGAMI JOÃO FALLEIROS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 29 de novembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008786-49.2019.8.26.0099 - ERA
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Apelação Cível no 1008786-49.2019.8.26.0099
Apelantes: Jeaf Incorporadora Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
Residencial Soleil de Bragança Paulista Spe Ltda
Apelados: Felipe Monte Claro Vasconcellos Falleiros e Vivian Bergami João Falleiros
Comarca: Bragança Paulista
V. 2505
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543
DO
STJ.
ARRAS.
NATUREZA
CONFIRMATÓRIA.
RETENÇÃO INDEVIDA. CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO.
OCORRÊNCIA. ART. 206, §3o, INC. IV, DO CÓDIGO CIVIL.
JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM DA CITAÇÃO.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição
imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador. Súmula
543 do Superior Tribunal de Justiça, incluídas as arras.
Precedentes deste Tribunal.
2. Prescreve em três anos a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem, contado o prazo do dia
em que o interessado teve conhecimento do fato que teria causado
o indébito.
3. Juros que devem incidir a partir da citação, por se tratar de
responsabilidade contratual.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial, cujo
relatório adoto (págs. 241/247), por meio da qual o MM. Juiz da 4a Vara Cível de
Bragança Paulista, em ação de rescisão de compra e venda cumulada com
devolução de valores, julgou procedente o pedido inicial, para: “1) determinar a
rescisão do contrato (fls. 21/33); 2) condenar as requeridas, em caráter solidário, a
devolver o valor pago pelos requerentes, no montante de R$ 83.800,84 (fls. 26/270),
já incluído o valor da comissão de corretagem e a taxa associativa, com correção
monetária pela tabela prática do TJSP, a contar do desembolso, e juros de mora de
1% ao mês, desde a citação; 2) condenar as requeridas, em caráter solidário, ao
pagamento de indenização por danos materiais, no montante de R$ 14.743,41”. Em

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razão da sucumbência, condenou as rés a arcar com as custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios de 10% sobre a condenação.
Apelam as rés (págs. 251/257), sustentando que a sentença merece
ser reformada, em síntese, porque (a) já ocorreu o aperfeiçoamento do contrato com
a conclusão da obra em tempo pactuado pelas partes (agosto de 2019), nos termos
da certificação do “habite-se” e da concordância do aditamento contratual pelos
autores; (b) o pacto firmado entre as partes não pode ser desfeito, diante da cláusula
de irrevogabilidade e irretratabilidade; sem motivo plausível; (c) é devida a retenção
de 20% dos valores pagos a fim de ressarcir os gastos administrativos com a venda;
(d) além de válida a cobrança de comissão de corretagem, considerando que os
autores foram devidamente informados no momento da contratação, está prescrito o
pedido de devolução, não podendo ser restituídos os valores aos autores; (e) o termo
inicial dos juros moratórios devem ser computados a partir do transito em julgado
da ação e não a partir da citação.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 279/280).
Contrarrazões apresentadas (págs. 283/295).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso comporta provimento em parte.
A controvérsia cinge-se à possibilidade de rescisão contratual, ao
direito de retenção de valores, à devolução da comissão de corretagem pelas

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apelantes e ao termo inicial dos juros de mora.
Da culpa pela rescisão contratual
Constou do contrato firmado entre as partes que o imóvel deveria
ser entregue em até 36 meses, contados do registro da incorporação (item E pág.
24). Descumprido o referido prazo, as partes firmaram aditamento contratual
prevendo que a entrega seria realizada até agosto de 2019 (cláusula primeira pág.
35).
Embora as apelantes afirmem que o “habite-se” foi expedido dentro
do prazo contratado, consta que sua emissão ocorreu em 31/10/2019 e o AVCB
(auto de vistoria do Corpo de Bombeiros) foi expedido em 16/10/2019, ou seja, após
o prazo previsto no aditamento, o que corrobora com a atribuição de culpa às
requeridas pelo atraso na entrega da obra.
Da restituição dos valores pagos
Assim sendo, caracterizado o inadimplemento contratual por parte
das rés, a resolução do contrato é direito dos compradores à luz do artigo 475 do
Código Civil e, em consequência, deve ocorrer a restituição imediata e integral das
parcelas pagas por eles, em respeito ao disposto na Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, a saber:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento” (destaque meu).
Não se justifica ainda a pretensão de retenção do valor pago a título
de arras, pois, segundo o C. STJ: “(...) o arrependimento do promitente comprador
só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às

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arras confirmatórias” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Min. Vasco Della Giustina).
Neste caso, as arras em debate tinham nítido caráter confirmatório,
pois não consta expressamente no pacto como arras penitenciais e ainda
representou, pelo que consta no contrato celebrado entre as partes, princípio de
pagamento e compôs o preço contratado (item I C.1 - pág. 23). Desse modo, seu
valor deverá integrar o cálculo das prestações adimplidas, conforme entendimento
do C. STJ: “O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante
vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente
ditas e as arras” (REsp 1.056.704/MA, Rel. Min. Massami Uyeda).
Da comissão de corretagem:
Respeitado o entendimento do magistrado de origem, deve ser
reconhecida a ocorrência de prescrição quanto à devolução dos valores pagos pela
corretagem.
Ocorre que, nos termos do artigo 206, parágrafo 3o, inciso V, do
Código Civil, prescreve em três anos “a pretensão de reparação civil, contado o
prazo do dia em que o interessado tiver conhecimento do mesmo fato”.
No caso em análise, os interessados tomaram conhecimento do fato
que os autorizava a pleitear a indenização em 22 de abril de 2014 (pág. 39), época
em que efetuaram o pagamento que consideram indevido.
Assim, contado o prazo da data do conhecimento do fato que teria
causado o indébito, verifica-se que foi ultrapassado o prazo de três anos, sem
nenhuma providência adotada que fosse capaz de interromper o prazo prescricional.
A presente ação foi distribuída somente em 26 de novembro de
2019, ou seja, mais de três anos do conhecimento do fato.

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A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento
do recurso repetitivo de no 1.551.956/SP, firmou a tese de incidência da prescrição
trienal, conforme pode ser inferido da seguinte ementa: "Incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)".
Termo inicial dos juros de mora;
Melhor sorte não assiste às apelantes no que se refere à incidência
dos juros moratórios sobre o valor da condenação, pois, tratando-se de
responsabilidade decorrente de rompimento contratual, os encargos devem ser
computados a partir da citação.
Nesse sentido é o entendimento desta Corte, conforme pode ser
inferido das seguintes ementas:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de valores e indenização. Sentença de
parcial procedência. Insurgência da ré. Atraso na entrega do imóvel
incontroverso. Devolução integral dos valores pagos. Entendimento
da Súmula 543, do C. STJ 1a parte. Correção monetária incide de
cada desembolso, a fim de assegurar o poder aquisitivo da moeda.
Juros de mora incidem da citação, ante o inadimplemento da
vendedora. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1022465-13.2015.8.26.0405; Relator
(a): Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de Osasco - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro: 18/11/2019 destaques
meus).
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso,
para reconhecer a prescrição da pretensão de devolução dos valores pagos pela
comissão de corretagem (pág. 39), afastando o dever de restituição pelas rés.

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Deixo de majorar os honorários, nos termos do artigo 85, §11, do
CPC, pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no EDcl no
AgInt no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), somente seria cabível na
hipótese de o recurso ter sido integralmente não conhecido, rejeitado ou desprovido,
o que não se verifica no caso em análise.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, observando o entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, para o prequestionamento, é desnecessária a explícita
indicação dos dispositivos de lei que o fundamentaram (AgRg no REsp no
1127209/RJ 6a Turma Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura DJe 28.05.12;
AgRg no AREsp no 25722/SP 2a Turma Rel. Min. Humberto Martins DJe
26.10.11).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora