Tribunal: TJSP
Processo: 1007646-17.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-10

Ementa:
Associação de moradores. Exigibilidade de parcelas após a desfiliação da recorrida dos quadros da recorrente, ocorrida em julho de 2017. Ainda que admitida e operada a desfiliação, após a edição da Lei n. 13.465/17, vigente desde julho de 2017, época da saída, a recorrida é obrigada a participar do rateio das despesas relativas aos serviços usufruídos. Obrigação, desde a Lei n. 13.465/17, que

Ementa:
Associação de moradores. Exigibilidade de parcelas após a desfiliação da recorrida dos quadros da recorrente, ocorrida em julho de 2017. Ainda que admitida e operada a desfiliação, após a edição da Lei n. 13.465/17, vigente desde julho de 2017, época da saída, a recorrida é obrigada a participar do rateio das despesas relativas aos serviços usufruídos. Obrigação, desde a Lei n. 13.465/17, que deriva da necessidade de participação no rateio dos serviços usufruídos/colocados à disposição da recorrida, sendo irrelevante, a partir do referido diploma legal, a condição de associado. Precedente desta Câmara (Apelação n. 0119934-81.2019.8.26.0127, Relator Donegá Morandini, julgamento em 03/07/2020). SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000597150
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007646-17.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL NOVA
CANTAREIRA, é apelada MARIA TONHA ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria, deram
provimento ao apelo, com declaração de voto vencido do Relator Sorteado. Em
julgamento estendido, integraram a turma julgadora o Des. Beretta da Silveira e Des.
Viviani Nicolau, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ
MORANDINI, vencedor, CARLOS ALBERTO DE SALLES, vencido, JOÃO PAZINE
NETO (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
DONEGÁ MORANDINI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível n. 1007646-17.2018.8.26.0001
Comarca: São Paulo (3a Vara Cível do Foro Regional de Santana)
Apelante: Associação dos Moradores do Loteamento Residencial Nova
Cantareira
Apelada: Maria Tonha Almeida
Voto n. 47.225
Associação de moradores. Exigibilidade de parcelas após a
desfiliação da recorrida dos quadros da recorrente, ocorrida em
julho de 2017. Ainda que admitida e operada a desfiliação,
após a edição da Lei n. 13.465/17, vigente desde julho de 2017,
época da saída, a recorrida é obrigada a participar do rateio das
despesas relativas aos serviços usufruídos. Obrigação, desde a
Lei n. 13.465/17, que deriva da necessidade de participação no
rateio dos serviços usufruídos/colocados à disposição da
recorrida, sendo irrelevante, a partir do referido diploma legal,
a condição de associado. Precedente desta Câmara (Apelação
n. 0119934-81.2019.8.26.0127, Relator Donegá Morandini,
julgamento em 03/07/2020). SENTENÇA REFORMADA.
APELO PROVIDO.
1- Embargos à execução parcialmente acolhidos pela r.
sentença de fls. 229/232, de relatório adotado, reconhecendo-se a
inexigibilidade das contribuições cobradas a partir de 04/07/2017,
reconhecida a sucumbência recíproca.
Recorre
a
exequente/embargada.
Sustenta
que
a
executado/embargante permanece usufruindo dos serviços, melhorias e
segurança do loteamento.

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Recurso tempestivo e preparado. As contrarrazões foram
apresentadas às fls. 257/261.
É o RELATÓRIO.
2- Respeitado o entendimento adotado pelo E. Relator
sorteado, é caso, com a devida vênia, de acolhimento da insurgência
apresentada pela associação de moradores recorrente.
A controvérsia está centrada na exigibilidade do pagamento
das taxas associativas após o desligamento da apelada da associação
recorrente, ocorrido, segundo os autos, em julho de 2017.
Ainda que admitida a desfiliação da associação recorrente, já
que descabida a filiação perpétua, conforme reconhecido na Apelação n.
0001899-85.2012.8.26.0075, Rel. Donegá Morandini, j. 26/05/2020, não
se pode olvidar que, mesmo não associada, após o advento da Lei n.
13.465/17, em vigor desde julho de 2017, época da desfiliação, a recorrida
é obrigada a participar do rateio das despesas relativas aos serviços
usufruídos.
Irrelevante, após o advento da Lei n. 13.465/17, a condição de
associado. Referido diploma legal, instituiu o chamado condomínio de
lotes, com o rateio das despesas de manutenção, como ocorre nos
condomínios edilícios. A obrigação de pagamento, a partir do referido
diploma legal, não se dá mais pelo ato de associação, mas pelo rateio das
despesas comuns. Nesse sentido: “Associação. Ação de cobrança.
Cobrança de taxas associativas. Destacada ausência de filiação aos
quadros associativos ao tempo de vencimento das parcelas exigidas.
Tema, na atualidade, que não afasta o dever de contribuição das taxas.

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Condomínio de lotes criado pela Lei n. 13.465/17, hipótese em que o
custeio dessa contribuição resulta dos atos constitutivos, como ocorre
com as taxas exigidas pelos condomínios edilícios (art. 1.358-A, par.2o,
do Código Civil) e não mais pelo ato de associação. Observância do
artigo 36-A e par. único, da Lei n. 6.766/79. Recurso repetitivo
decidido pelo C. STJ, na situação, que produz efeitos até a vigência do
ordenamento” (Apelação n. 1011934-81.2019.8.26.0127, Rel. Donegá
Morandini, julgamento em 03/07/2020).
Sob o prisma da Lei n. 13.465/17, a obrigação da apelada não
deriva da sua condição de associada, mas em função da necessidade de
participação no rateio das despesas relativas aos serviços que,
inequivocamente, se utiliza ou está à sua disposição.
Exigíveis, portanto, as contribuições pós desfiliação da
apelada. Improcedentes integralmente os embargos, provendo-se, via de
consequência, o apelo da associação, carreando-se, via de consequência,
todo o ônus da sucumbência à recorrida, fixada a verba honorária em 15%
sobre o valor atualizado da execução.
RECURSO PROVIDO.
Donegá Morandini
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1007646-17.2018.8.26.0001
Comarca: São Paulo
Apelante: Associação dos Moradores do Loteamento
Residencial Nova Cantareira
Apelado: Maria Tonha Almeida
Juiz sentenciante: Anderson Susuki
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO No: 22033
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO.
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
Insurgência da associação exequente contra sentença que
acolheu em parte os embargos à execução, para afastar a
exigibilidade das mensalidades posteriores à notificação
extrajudicial de desfiliação. Manutenção. Entendimento do
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “as taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” (cf.
Recurso Repetitivo REsp no 1.439.163/SP e 1.280.871/SP).
Interpretação do art. 36-A da Lei Federal 6.766/79,
recentemente incluído pelo art. 78 da Lei 13.465/2017.
Dispositivo legal que não alterou a natureza associativa da
apelante, tampouco das taxas ora cobradas. Ausência de
imposição legal de pagamento dos valores pelos proprietários
dos
imóveis
não
associados
à
associação
local
correspondente. Entendimento, ademais, em consonância
com o princípio constitucional de liberdade associativa.
Precedentes. Cobrança admissível somente até a data da
notificação da desfiliação, com base no princípio da boa-fé
objetiva. Os débitos pretéritos devem ser adimplidos pelos
réus por força da proibição do venire contra factum proprium.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação tirado contra a r.
sentença de ps. 229/232, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a
Vara Cível do Fórum Regional de Santana da Comarca de São Paulo,
que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução para
declarar que não podem ser afastadas as mensalidades cobradas a

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partir de 04/07/2017.
Diante
da
sucumbência
recíproca,
arcarão
embargante e embargada com honorários advocatícios no valor de
R$ 1.000,00, cada uma, em favor do patrono da parte contrária.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado, alegando,
em síntese, que a apelada permanece usufruindo dos serviços de
benfeitorias, melhorias e segurança do loteamento, que é autorizado
pelo Poder Público.
Apresentadas as contrarrazões (ps. 257/261),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
Cuida-se de execução dos boletos de pagamento
das taxas associativas referentes aos meses de julho de 2015 a
janeiro de 2018.
Contra o acolhimento parcial dos embargos à
execução, para afastar a exigibilidade das parcelas após a desfiliação
da
executada,
insurge-se
a
associação
exequente
nesta
oportunidade.
Como já decidiu esta câmara em estendido no
julgamento
da
apelação
1006774-12.2018.8.26.0127,
em
23/06/2020, a r. sentença deve ser mantida in totum.
Com efeito, mesmo com a vigência da Lei
13.465/2017,
que
introduziu o artigo 36-A na Lei Federal
6.766/1979, não se tornou obrigatório o rateio das despesas entre os
titulares dos imóveis.
A propósito cabe remeter ao próprio texto legal:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores
em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde
que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades
civis organizadas em função da solidariedade de interesses
coletivos desse público com o objetivo de administração,
conservação,
manutenção,
disciplina
de
utilização
e
convivência,
visando
à
valorização
dos
imóveis
que
compõem o empreendimento, tendo em vista a sua
natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade,
similitude e conexão, à atividade de administração de

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imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do
caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à
disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-
se na forma desses atos para suportar a consecução dos
seus objetivos.
Ainda que os serviços prestados pela apelante
(portaria 24 horas, vigilância, limpeza, etc.) assemelhem-se e
vinculem-se à atividade de administração de imóveis, não houve
alteração de sua natureza jurídica.
A apelante é, de fato, associação de moradores e
os valores por ela cobrados ainda são taxas associativas, com isso
não se revestem da qualidade de taxas condominiais.
Ademais, o parágrafo único acima mencionado, ao
se referir a “titulares”, não faz menção expressa aos proprietários
dos imóveis; tampouco dispõe sobre rateio das despesas do
loteamento.
Na realidade, impõe aos administradores (titulares
da administração de imóveis) a obrigação de normatizar e disciplinar
seus atos constitutivos e empreender esforços (cotizarem-se) na
realização dos seus objetivos. Não há imposição legal contribuição
financeira ou rateio de despesas para aqueles que não são associados
à associação correspondente.
Anota-se,
inclusive,
que
esse
entendimento
amolda-se ao princípio de liberdade associativa, previsto no artigo
5o, XX, da Constituição Federal e na jurisprudência iterativa dos
tribunais, inclusive em sede de recursos repetitivos (art. 543-C,
CPC/73 e 1.039, NCPC):
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA
- ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
CONDOMÍNIO
DE
FATO
-
COBRANÇA
DE
TAXA
DE
MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO
ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do
CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto,
recurso especial provido para julgar improcedente a ação de
cobrança. (STJ, 2a Seção, REsp no 1.280.871/SP e REsp no
1439163/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, Rel. p/
Acórdão Min. Marco Muzzi, j. 11/03/2015 sem destaque no

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original).
Nesse sentido, ainda, envolvendo o artigo 36-A na
Lei Federal 6.766/1979, cite-se:
“AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS
DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. Sentença de parcial
procedência para condenar os réus ao pagamento das taxas
vencidas após a vigência da Lei no 13.465/17. Não
cabimento do inconformismo da autora. Não comprovação
de que os réus se filiaram à associação. Não cabimento da
cobrança de taxa de associação de moradores não
associados. Indiferença quanto ao momento da constituição
da associação. Prevalência do princípio da liberdade de
associação. Entendimento firmado pelo STJ, em sede de
recurso especial repetitivo (REsp no 1.439.163). Não
retroatividade da Lei no 13.465/17. Segurança jurídica.
Precedentes do TJSP. Sentença mantida. Recurso não
provido.” (TJSP, 5a Câmara de Direito Privado, Apelação no
1004733-65.2016.8.26.0152, Rel. Des. Fernanda Gomes
Camacho, j. 14/12/2018).
“Apelação Cível Ação de cobrança Associação de moradores
Débitos
decorrentes
de
serviços
prestados
pela
administradora de loteamento apelada Impossibilidade
Pretensão de condenação do apelante ao pagamento de
valores relativos a despesas referentes ao lote do qual figura
como proprietário Ausência de demonstração da expressa
concordância do apelante quanto ao pagamento das taxas
do loteamento Obrigação que não pode ser atrelada tão
somente à aquisição do bem Insuficiência da fundamentação
da
cobrança
unicamente
em
disposições
estatutárias
estabelecidas
quando
da
formação
da
associação
denominada União Chácara São João Estabelecimento de
cláusula
em
contrato
de
adesão
Inaplicabilidade
de
disposições relativas a condomínio Controvérsia que não se
refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a
contribuição associativa decorrente de implantação de
loteamento Imprescindibilidade da prova de associação da
apelante para justificar a cobrança dos valores Adequação a
entendimento consolidado no STJ Precedentes Cobrança
que, ademais, não se justifica à luz dos arts. 36-A da L.
6.766/79, e 1.358-A, do CC, introduzidos pela L. 13.465/07
Constituição de associação e aquisição de imóvel que
ocorreram em momento anterior à edição da lei Alteração
legislativa que não implicou modificação do entendimento

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segundo
o
qual
a
contribuição
associativa
constitui
contraprestação
de
natureza
pessoal
Moradores
e
proprietários não associados que não podem ser obrigados
ao pagamento Recurso provido. Sucumbência Inversão do
ônus Fixação de honorários nos termos do artigo 85, § 2o,
do
CPC.”
(TJSP,
2a
Câmara
de
Direito
Privado,
1001921-57.2018.8.26.0127, Rel. Des. José Joaquim dos
Santos, j. 05/12/2018 sem destaque no original).
“Associação. Cobrança de mensalidades. Incidência dos
recursos repetitivos no 1.280.871 e 1.439.163, do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, com natureza vinculante e no
sentido de que as taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados.
Não se pode aceitar a cobrança por suposta anuência tácita,
devendo
a
manifestação
de
vontade
ser
clara.
Jurisprudência do STJ. A Lei no 13.465/17, do qual adveio o
art. 1358-A, do CC, não transforma os loteamentos
fechados de hoje a condomínio de lotes, nem se aplica
retroativamente. Recurso provido para julgar a ação
improcedente.” (TJSP, 4a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 1002554-27.2017.8.26.0152, Rel. Des. Maia da
Cunha, j. 08/11/2018).
“AÇÃO
DE
COBRANÇA.
Associação
de
Moradores.
Loteamento.
Pretensão
de
recebimento
de
taxa
de
manutenção contra proprietário de lote não associado.
Sentença de parcial procedência para condenar a ré ao
pagamento de taxa associativa vencida após o início da
vigência da Lei n.o 13.465/17. Apela a autora sustentando a
realização de serviços de manutenção e conservação de
loteamento fechado, cabendo a ré como proprietária de
imóveis no local, responder por sua cota-parte. Apela a ré
alegando não ter manifestado interesse em associar-se;
indevida a cobrança da taxa associativa; inaplicável a Lei no
13.465/2017.
Descabimento.
Obrigação
de
pagar.
Inexistência. Ausente comprovação da presença de cláusula
convencional quando da instituição do loteamento, impondo
com efeitos "erga omnes" a obrigação aos proprietários de
responder por despesas de conservação e manutenção do
loteamento
em
favor
da
associação
de
moradores.
Inocorrente prova de que a ré tenha se associado à autora
e/ou pretenda manter-se associada. Tema 882 do STJ.
Recurso improvido.” (TJSP, 5a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento no 1003457-62.2017.8.26.0152,
Rel. Des. James Siano, j. 31/07/2018).

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Some-se a isso, no mais, o entendimento do
Supremo Tribunal Federal em julgado anterior ao reconhecimento da
repercussão geral do tema:
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA
DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de
moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no
4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem
causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de
imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o
princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de
vontade artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal.
(...)
Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a
fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de
lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a
concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de
dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade,
ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o
que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-
se a regra do inciso XX do artigo 5° do Diploma Maior, a
revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou
a permanecer associado. A garantia constitucional alcança
não só a associação sob o ângulo formal como também tudo
que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação
de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a
periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e
espontânea do cidadão em associar-se”. (STF, Primeira
Turma, RE no 432.106, Rel. Min. Marco Aurélio, Primeira
Turma, j. em 20/09/2011 sem destaque no original).
Por outro lado, conquanto inadmissível a cobrança
de taxas associativas a moradores que não tenham aderido à
associação, destaca-se que há, no caso, elementos suficientes para
demonstrar adesão, ainda que tácita, da apelada à associação
apelante.
Isso porque, além da escritura de compra e venda
fazer menção expressa à associação (p. 23), a executada reconhece
que arcou com as prestações durante anos, somente as questionando
formalmente quando da notificação extrajudicial em julho de 2017.
Assim, provada nos autos a adesão da apelada até
então, deverá ela arcar com as taxas cobradas pela apelante até a

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data em que se pronunciou expressamente pelo seu desligamento, ou
seja, 04/07/2017 (ps. 34/36), como bem determinado pela r.
sentença.
A propósito:
Loteamento. Cobrança de taxas associativas. Inexistência de
inovação recursal. Preliminar rejeitada. Ação movida em
face de proprietários de lote não associados à entidade
encarregada da conservação e manutenção do loteamento.
Cobrança inadmissível. Aplicação da tese consolidada pelo
STJ para efeitos do art. 543-C do CPC/1973: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
Comprovação,
contudo,
de
pagamentos
anteriores
realizados pelos réus. Adesão tácita à associação autora.
Intenção
de
não mais contribuir com a associação
manifestada somente na contestação. Débito anterior
exigível, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva. Proibição do
venire
contra
factum
proprium.
Ação
parcialmente
procedente. Recurso parcialmente provido.
(...)
no caso concreto os réus contribuíram espontaneamente
com a conservação e manutenção do loteamento durante
cerca de 9 anos, efetuando o pagamento de sua cota-parte
no rateio mensal. Tal conduta representa adesão tácita à
associação, de sorte que somente a partir de julho de 2014,
quando
apresentaram
contestação
manifestando
sua
intenção de não mais contribuir com as despesas de
conservação do loteamento é que estão os demandados
desobrigados do pagamento das mensalidades exigidas pela
autora. A outra conclusão não se pode chegar sob pena de
ofensa ao princípio da boa-fé objetiva. Os débitos pretéritos
devem ser adimplidos pelos réus por força da proibição do
venire contra factum proprium. (TJSP; Apelação Cível
1002977-57.2013.8.26.0271;
Relator
Des.
Alexandre
Marcondes; 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 12/08/2017).
Por todo o exposto, por este voto, nega-se
provimento ao recurso de apelação, majorando-se os honorários
advocatícios devidos pela exequente para R$ 1.500,00 (art. 85, §11,
CPC).
CARLOS ALBERTO DE SALLES

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Relator Sorteado

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CARLOS EDUARDO DONEGA MORANDINI
11C38618
5
11
Declarações de
Votos
CARLOS ALBERTO DE SALLES
11DDE2C6
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1007646-17.2018.8.26.0001 e o código de confirmação da tabela acima.