Tribunal: TJSP
Processo: 2115964-12.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Locação de imóvel comercial. Execução de título extrajudicial. Decisão que acolheu o valor de avaliação do imóvel penhorado sugerido pela perita. Ausência de parecer técnico divergente, conforme art. 465, §1o, II, do CPC. Os elementos que conduziram à determinação do valor do imóvel estão bem explicitados no laudo pericial, fruto de trabalho rigoroso e detalhado, com adoção do método comparativo

Ementa:
Locação de imóvel comercial. Execução de título extrajudicial. Decisão que acolheu o valor de avaliação do imóvel penhorado sugerido pela perita. Ausência de parecer técnico divergente, conforme art. 465, §1o, II, do CPC. Os elementos que conduziram à determinação do valor do imóvel estão bem explicitados no laudo pericial, fruto de trabalho rigoroso e detalhado, com adoção do método comparativo e observância dos critérios técnicos estabelecidos pela ABNT e pelo IBAPE, devendo, portanto, ser mantido.

Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000501346
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2115964-12.2020.8.26.0000, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que
são agravantes AZEVEDO'S - COMÉRCIO DE PRODUTOS FARMACÊUTICOS
E CORRELATADOS LTDA - EPP.A, TIAGO ESCOBAR DE AZEVEDO e MARTA
MALTA DE AZEVEDO, é agravado SBBRAST PARTICIPAÇÕES S.A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES
VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2115964-12.2020.8.26.0000 -Voto no 34.394
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Comarca: SÃO BERNARDO DO CAMPO - 2a VARA CÍVEL.
Agravantes: AZEVEDO'S COMÉRCIO DE PRODUTOS FARMACÊUTICOS E
CORRELATOS LTDA - EPP; TIAGO ESCOBAR DE AZEVEDO; MARTA
MALTA DE AZEVEDO.
Agravada: SBBRAST PARTICIPAÇÕES S.A.
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Mauricio Tini Garcia.
VOTO No 34.394
Locação de imóvel comercial. Execução de título
extrajudicial. Decisão que acolheu o valor de avaliação
do imóvel penhorado sugerido pela perita. Ausência de
parecer técnico divergente, conforme art. 465, §1o, II, do
CPC. Os elementos que conduziram à determinação do
valor do imóvel estão bem explicitados no laudo
pericial, fruto de trabalho rigoroso e detalhado, com
adoção do método comparativo e observância dos
critérios técnicos estabelecidos pela ABNT e pelo
IBAPE, devendo, portanto, ser mantido.
Recurso improvido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão
que, em execução de título extrajudicial, fundada em contrato de locação
comercial, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado (fl. 83).
Sustentam os agravantes que o 'fator oferta', considerado na
avaliação, foi aplicado de forma equivocada, acarretando uma redução de 10%
do valor do imóvel, que deveria ser de R$1.535.000,00. Alegam que, conforme
constou na impugnação apresentada, o 'fator oferta' possui como elemento a
elasticidade dos negócios, sendo que na ausência de um critério objetivo,
recomenda-se a aplicação do percentual de 10%. Ressaltam que se trata de uma
recomendação e não de uma regra obrigatória. Argumentam que, apesar do d.
magistrado a quo ter considerado que a aplicação do 'fator oferta' em 10% é
adequada, por representar 6% da comissão de corretagem, mais 4% referente à
elasticidade de negociação, não há fundamento para sua aplicação neste caso,
uma vez que o imóvel está sendo avaliado para ser levado a hasta pública e não

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para ser vendido a particulares. Asseveram que a variação do valor de venda dos
bens em hasta pública já é natural, haja vista que normalmente a venda não
ocorre na 1a praça, por 100% do valor de avaliação. Sob tais fundamentos,
requerem a concessão de efeito suspensivo e a reforma da r. decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito suspensivo (fl. 88), houve a
apresentação de contraminuta (fls. 94/99).
É o relatório.
Cuida-se de execução de título extrajudicial, fundada em
débito oriundo do 'Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípico - Golden
Square Shopping', movida pela ora agravada em face da coagravante Azevedo's,
na condição de locatária, e dos coagravantes Tiago e Marta, na condição de
fiadores (fls. 12/16).
O imóvel de propriedade dos fiadores, localizado na Rua
das Corujas, no 91, Parque dos Pássaros, na cidade de São Bernardo do Campo,
foi penhorado e inicialmente avaliado em R$1.280.000,00 (fls. 18 e 19/61). Após
impugnação, o valor de avaliação foi majorado para R$1.390.000,00, valor com o
qual os agravantes ainda não concordam (fls. 62/67, 68/73 e 74/77).
Diante da ratificação feita pela perita, o d. magistrado a quo
homologou o aludido laudo de avaliação, motivando a interposição do presente
recurso (fls. 78/82 e 83).
Inicialmente,
insta
consignar
que
as
impugnações
apresentadas pelos agravantes não foram acompanhadas de parecer técnico
divergente. E, somente se admite crítica a trabalho técnico feita por profissional
habilitado para tanto, o que não ocorreu no caso dos autos.
Conforme esclarecido pela perita, a aplicação do referido
fator objetiva compensar a elasticidade natural das ofertas e está de acordo com
o item 10.1 da Norma para Avaliação para Imóveis Urbanos do IBAPE, o qual, por
sua vez, atende às prescrições na norma ABNT NBR 14.653-2/2011 e a

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complementa em relação às peculiaridades do Estado de São Paulo1, com o
seguinte teor:
10.1 Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios)
deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio
observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação,
pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre
o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados após a aplicação do fator oferta.
Está evidente, portanto, que a perita utilizou os critérios
recomendados pela norma técnica aplicável.
A alegação de que a aplicação do referido fator é incabível
em caso de alienação do imóvel em hasta pública também não se sustenta. O
'fator oferta' busca corrigir a distorção naturalmente existente entre a oferta e a
efetiva realização do negócio; a segunda praça do leilão judicial, por sua vez, tem
por objetivo realizar uma segunda tentativa de alienação do bem para cumprir o
propósito da execução, que é a satisfação do crédito. Uma coisa não se confunde
tampouco impede a outra.
Conclui-se, assim, que os elementos que conduziram à
determinação do valor do imóvel estão bem explicitados no laudo pericial, fruto de
trabalho rigoroso e detalhado, com adoção do método comparativo e observância
dos critérios técnicos estabelecidos pela ABNT e pelo IBAPE, devendo, portanto,
ser mantido.
Não há, portanto, nenhuma razão que justifique a
modificação da solução encontrada em primeiro grau.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
1
http://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1544211226-NORMA-PARA-AVALIACAO-DE-IMOVEIS-
URBANOS-IBAPESP-2011.pdf

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