Tribunal: TJSP
Processo: 2082382-21.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Associação
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-23
Data de publicação: 2020-05-23

Ementa:
LOTEAMENTO FECHADO – TUTELA DE URGÊNCIA – Despesas de conservação e manutenção de serviços comuns a todos os proprietários – Requerimento de tutela de urgência para declarar a inexigibilidade das cobranças, autorizar depósitos em juízo e impedir a negativação do nome da recorrente, em caso de inadimplência – Obrigações que, ante os elementos presentes nos autos, parecem ter sido instituídas

Ementa:
LOTEAMENTO FECHADO – TUTELA DE URGÊNCIA – Despesas de conservação e manutenção de serviços comuns a todos os proprietários – Requerimento de tutela de urgência para declarar a inexigibilidade das cobranças, autorizar depósitos em juízo e impedir a negativação do nome da recorrente, em caso de inadimplência – Obrigações que, ante os elementos presentes nos autos, parecem ter sido instituídas de modo concomitante ao loteamento, por meio de disposição inserida no contrato de compra e venda do lote, vinculando os adquirentes – Impossibilidade de aplicação, desde já, de entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo – Imprescindibilidade da oitiva da parte contrária – Tutela antecipada negada – Decisão mantida.

Agravo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000361976
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2082382-21.2020.8.26.0000, da Comarca de Presidente Prudente, em que é agravante
NOVA LIMA ADMINISTRAÇÃO, INCORPORAÇÃO E SERVIÇOS LTDA, é agravado
RESIDENCIAL QUINTA DAS FLORES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 23 de maio de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2082382-21.2020.8.26.0000 - tb-jcs
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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2082382-21.2020.8.26.0000
COMARCA -
PRESIDENTE PRUDENTE
5o Ofício, Processo no 1005521-20.2020.8.26.0482
AGRAVANTE -
NOVA
LIMA
ADMINISTRAÇÃO,
INCORPORAÇÃO
E
SERVIÇOS LTDA.
AGRAVADO -
RESIDENCIAL QUINTA DAS FLORES
V O T O No 31.661
LOTEAMENTO FECHADO
TUTELA DE URGÊNCIA

Despesas de conservação e manutenção de serviços comuns a
todos os proprietários Requerimento de tutela de urgência para
declarar a inexigibilidade das cobranças, autorizar depósitos em
juízo e impedir a negativação do nome da recorrente, em caso de
inadimplência Obrigações que, ante os elementos presentes nos
autos, parecem ter sido instituídas de modo concomitante ao
loteamento, por meio de disposição inserida no contrato de
compra e venda do lote, vinculando os adquirentes

Impossibilidade de aplicação, desde já, de entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo
Imprescindibilidade da oitiva da parte contrária
Tutela
antecipada negada Decisão mantida.
Agravo não provido.
Em “ação declaratória de exoneração de taxa associativa”, o Juízo
indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência (fls. 20). Opostos embargos de
declaração, foram rejeitados (fls. 24/25).
Insurge-se a requerente. Alega: a) promoveu a ação para obter a declaração
de inexigibilidade das cobranças de taxas mensais associativas, pela agravada, que mesmo
após ter sido notificada, para excluí-la do quadro associativo, continuou a encaminhar
boletos e efetuar cobranças; b) o loteamento fechado e o condomínio edilício são institutos
jurídicos distintos e, portanto, não se pode aplicar, ainda que de modo subsidiário, a Lei no
4.591/64, mas sim a Lei no 6.766/79, que regula o parcelamento urbano e não impõe aos
proprietários de imóveis em loteamento fechado a obrigação de pagar taxas criadas por
associação de moradores; c) na ausência de uma lei específica para o loteamento fechado,
os proprietários de lotes não podem ser compulsoriamente obrigados ao pagamento de
contribuições criadas por uma associação da qual não fazem parte, havendo inclusive
entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a desobrigação, formulado em Recurso
Repetitivo; d) o pagamento de mensalidade à associação depende de livre e espontânea
vontade e ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado, nos termos do artigo
5o, XX, da Constituição Federal; e) nunca manifestou vontade de participar do quadro de
associados e nem mesmo anuiu com a instituição de taxas de manutenção, manifestando a
sua discordância.

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Requer o provimento do recurso para que seja reformada a r. decisão
recorrida.
O efeito suspensivo foi indeferido às fls. 30.
É o relatório.
1. Na forma disposta no artigo 300, caput, do Código de Processo Civil de
2015, que trouxe nova sistemática processual à tutela provisória, será concedida a tutela de
urgência se constatada a presença de elementos que evidenciem a probabilidade de o
direito alegado vir a ser reconhecido na sentença final, e estiver presente “o perigo de dano
ou o risco ao resultado útil do processo”. Se a medida foi negada em primeiro grau, a
antecipação da tutela recursal para esse fim (art. 1.019, I) há de preencher as condições de
deferimento.
Neste caso, pretende a autora, conforme exposto na petição inicial da ação, o
deferimento da tutela de urgência para “a) Suspender a cobrança da taxa de manutenção
objeto do petitório de forma direta pela Associação Requerida, permitindo-se que a
empresa Requerente realize o depósito judicial das parcelas vincendas a partir de
10/04/2020 até julgamento de mérito; b) Determinar que a Requerida, se abstenha de
realizar protesto, cobranças judiciais, ou negativar o nome do Requerente junto a
qualquer órgão de restrição de crédito, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos
reais)” (fls. 17).
O Juízo indeferiu o pedido (fls. 20). A recorrente opôs embargos de
declaração, que foram rejeitados com as seguintes razões:
“Vistos.
“Os embargos de declaração opostos por NOVA LIMA
ADMINISTRAÇÃO, INCORPORAÇÃO E SERVIÇOS LTDA comportam
acolhimento, considerando que a decisão de fls. 61 não se reportou a pedido
expresso da parte, caracterizando omissão, exigindo retificação. Assim, passo a
apreciar o pedido para autorização de depósito das parcelas vincendas nos autos.
“A pretensão da empresa autora é de suspender a cobrança da taxa
de manutenção, permitindo-se o depósito judicial dos valores vincendos cobrados
pela associação requerida.
“Os fundamentos do pedido da autora se assentam que não
participou da assembleia e não se associou ao residencial e nem mesmo a ela
aderiu e que vem pagando as taxas por mera liberalidade; que se trata de empresa
do ramo de administração e incorporação, sem intenção de moradia no local.
“O pedido de tutela não cabe ser deferido. A empresa recebeu o
imóvel de seus sócios pessoas físicas que adquiriram o lote de terreno de terceiro

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que por sua vez adquirira da incorporadora que criara o empreendimento, de modo
que as obrigações assumidas em escritura pública são transmitidas aos adquirentes
posteriores.
“Com efeito, a tutela de urgência será concedida quando houver
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo, nos termos do disposto no artigo 300 do novo
Código de Processo Civil. Na hipótese, não há demonstração da probabilidade do
direito alegado, porquanto a cobrança de taxas associativas não decorre de mera
associação à ré, mas sim de rateio por serviços prestados pela requerida em favor
dos autores, assim como dos demais proprietários e moradores do loteamento.
“Não se mostra justificado, em cognição sumária, conceder a autora
a seu talante deixar de pagar as taxas que então estão sendo pagas e muito menos
criar o incidente para efetuar depósitos judiciais enquanto discute-se a ação. Pelo
contrato cabe a autora pagar à associação as taxas, não sendo admitido o pedido da
autora.
“Registre-se, ademais, a possibilidade de restituição dos valores
pagos e a pagar, na hipótese de eventual reconhecimento de inexigibilidade das
taxas associativas.
“Assim, ausentes elementos que permitam aferir a probabilidade do
direito indispensável ao deferimento da medida pleiteada, de rigor o seu
indeferimento.
“Dou provimento aos embargos de declaração, para indeferir o
pedido de tutela formulado na inicial (suspensão das taxas e proceder depósito
judicial).
“Aguarde-se citação”.
2. Em que pesem os argumentos da recorrente, não há elementos a
demonstrar o preenchimento dos requisitos autorizadores da concessão da tutela
antecipada, seja o fumus bonis iuris, seja o periculum in mora, devendo a alegação ser
objeto de exame mais acurado, sendo imprescindível, ao menos, a instituição do
contraditório.

Isso porque, em análise de cognição sumária, não há elementos que levem à
conclusão, desde já, que se está à frente de violação do princípio constitucional da livre
associação.
Conforme ata assemblear, juntada às fls. 21/45 dos originais, a associação
foi constituída conforme “mencionado na cláusula 4, item 4, sub-item 4.4, do contrato
padrão de Promessa de Venda e Compra de lotes, depositado no 2o Cartório de Registro
de Imóveis e Anexos desta cidade e comarca” (fls. 39 dos originais), o que é indício de que
a obrigação da recorrente tem natureza contratual, porque assumida no ato de aquisição do
lote, adquirido inicialmente por pessoas físicas que o venderam a outras pessoas físicas

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sócios da recorrente que com ela negociaram o terreno.
Por tal razão, não se pode afirmar, com certeza inequívoca, que precedente
do Colendo Superior Tribunal de Justiça aproveite à recorrente, como ressalta acórdão da
lavra do Desembargador FRANCISCO LOUREIRO:
“LOTEAMENTO FECHADO, OU DOTADO DE SERVIÇOS
DIFERENCIADOS AOS MORADORES. Associação de moradores, clube de
campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços
do empreendimento, que beneficiam e valorizam todos os imóveis. Recente
entendimento de recurso repetitivo (543-CPC) C. STJ no sentido de que as taxas
de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não
associados ou os que a elas não anuíram. Ressalva feita, portanto, às situações em
que, embora não associado, o adquirente anuiu com os serviços e a cobrança das
taxas. (...) ônus que cabia à ré. Ação improcedente. Recurso improvido” (TJSP,
Apelação no 0008611-25.2010.8.26.0152, Rel. Des. Francisco Loureiro, 1a
Câmara de Direito Privado, j. 08/09/2015).
Essa conclusão também não autoriza a que sejam depositados nos autos as
cobranças, já que, nessa face embrionária do processo, não há como reconhecer sua
inexigibilidade e autorizar a medida pleiteada.
É irrelevante, por fim, seja a recorrente empresa dedicada ao ramo de
administração e incorporação, sem intenção de moradia no local. Se se tornou proprietária
de imóvel situado no local, está sujeita ao regramento mencionado.
Assim, é de ser negado o deferimento da tutela de urgência, mesmo porque
patente a necessidade de prévia oitiva da parte contrária, pois, analisar questões de fundo
que, em linha de princípio, poderiam levar a negar os direitos da ré a exigir seu crédito,
implica avançar no mérito da discussão, o que não convém seja feito agora, em face da
falta de melhores elementos de aferição e sem a instauração do contraditório e da correta
instrução processual.
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente