Tribunal: TJSP
Processo: 1027615-41.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA HABITACIONAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
1. Aplicabilidade do CDC. Adesão à cooperativa somente para a aquisição do imóvel. Súmula no 602 do E. STJ. Aplicação do CDC.
2. Devolução das quantias pagas. Rescisão por culpa da adquirente. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos com gastos próprios de administração e

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA HABITACIONAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
1. Aplicabilidade do CDC. Adesão à cooperativa somente para a aquisição do imóvel. Súmula no 602 do E. STJ. Aplicação do CDC.
2. Devolução das quantias pagas. Rescisão por culpa da adquirente. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela cooperativa. Súmulas no 1 e 2 do E. TJ/SP. Percentual de 20% que se mostra adequado, não comportando redução. Impossibilidade de retenção integral de "fundo administrativo". Despesas administrativas já estão incorporadas no percentual de retenção. Porém, quantias pagas a título de seguro prestamista não devem ser devolvidas. Seguro prestado por terceiro cujo custo deve ser suportado por quem deu causa à rescisão.
3. Termo inicial dos juros de mora. No caso de rescisão contratual motivada por inadimplência ou a pedido do adquirente, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação.
4. Sucumbência. Dar causa à rescisão é diferente de dar causa à ação. Sucumbência a ser distribuída de acordo com a parcela do pedido vencida por cada parte.
5. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947117
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1027615-41.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado JOÃO PEREIRA DOS
SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
2
VOTO No: 22109
APELAÇÃO No: 1027615-41.2020.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE.:
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL
APDO.:
JOÃO PEREIRA DOS SANTOS
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA
HABITACIONAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO
COMPRADOR.
1. Aplicabilidade do CDC. Adesão à cooperativa somente
para a aquisição do imóvel. Súmula no 602 do E. STJ.
Aplicação do CDC.
2. Devolução das quantias pagas. Rescisão por culpa da
adquirente. Retenção de parte das quantias pagas, para
compensação
de
gastos
com
gastos
próprios
de
administração e propaganda feitos pela cooperativa.
Súmulas no 1 e 2 do E. TJ/SP. Percentual de 20% que se
mostra
adequado,
não
comportando
redução.
Impossibilidade
de
retenção
integral
de
“fundo
administrativo”.
Despesas
administrativas
já
estão
incorporadas no percentual de retenção. Porém, quantias
pagas a título de seguro prestamista não devem ser
devolvidas. Seguro prestado por terceiro cujo custo deve ser
suportado por quem deu causa à rescisão.
3. Termo inicial dos juros de mora. No caso de rescisão
contratual motivada por inadimplência ou a pedido do
adquirente, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado, não da data da citação.
4. Sucumbência. Dar causa à rescisão é diferente de dar
causa à ação. Sucumbência a ser distribuída de acordo com
a parcela do pedido vencida por cada parte.
5. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
DE
RESTITUIÇÃO DE
VALORES EM RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL” movida
por JOÃO PEREIRA DOS SANTOS em face de BAALBEK
COOPERATIVA
HABITACIONAL.
O
autor
alegou
que
se
inscreveu
no
programa
habitacional
da
requerida
com
a
finalidade de adquirir um imóvel. Contudo, a despeito de ter

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
3
efetuado o pagamento de parcelas, o imóvel não teria previsão
para ser entregue, bem como o requerente não mais possuiria
interesse na continuidade do negócio. Assim, requereu a
suspensão da exigibilidade do contrato, a abstenção de inscrição
de seu nome em banco de dados de órgãos de proteção ao crédito
e condenação da requerida à devolução de 90% dos valores
pagos.
À fl. 91, foi deferida “a tutela de urgência a fim
de que o nome do autor não seja negativado e para suspender a
exigibilidade das parcelas em aberto até o final do julgamento do
feito.”
Sobreveio r. sentença (fls. 424/428
proferida
em
31/08/2020;
DJE
de
02/09/2020)
que
julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com a confirmação da
tutela de urgência concedida, para condenar a ré a: a) abster-se de
exigir valores ou de incluir o nome do autor em banco de dados de
órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa de R$ 1.000,00 (mil
reais) diária até o limite de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), com a
declaração da rescisão do contrato; b) devolução dos valores pagos pela
autor no montante de 80% (oitenta por cento) de R$ 25.511,32 (vinte e
cinco mil, quinhentos e onze reais e trinta e dois centavos), a ser pago
em uma única parcela, com correção monetária pela Tabela Prática do
TJSP desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês desde a citação. Em razão da sucumbência em maior
grau, arcará a ré com a totalidade do pagamento do valor das custas,
despesas processuais e dos honorários advocatícios da autora, ora
arbitrados em 10% (dez por cento) do valor total da condenação.”
Apela a ré (fls. 551/571) alegando que “se trata
de Cooperativa Habitacional que é regida pela Lei de n.o 5.764/71

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
4
(Política do Cooperativismo), pela própria Constituição Federal,
Estatuto Social e Regimento Interno da própria instituição, no qual a
APELANTE demonstrou claramente que está registrada, regularizada
e qualificada dentro do ramo do cooperativismo, sendo assim não
efetua venda de imóveis. Desta forma, frisa-se que a Súmula 602 do
STJ no caso em tela não deve ser aplicado, tendo que ser reformado
pelos Nobres Julgadores. Tais enunciados deveriam ser aplicados
somente aos negócios jurídicos de compra e venda, e considerando que
se trata de ATO COOPERATIVO regido pela Lei Ordinária 5.764/71
(Política do Cooperativismo) por óbvio que incide o teor do supracitado
do Estatuto Social e Regimento Interno da APELANTE.” Tece que “a
I. Juíza Sentenciante também entende que deve ser aplicada a Súmula
543 do STJ, porém a aplicação da súmula 543 do STJ, merece ser
combatida. Como cabalmente demonstrado, não se aplica a Lei
Ordinária no. 8.078/90, pois merece ser aplicado os termos do estatuto
e regimento interno, inexistindo a subsunção quanto ao teor destas
Súmulas no presente caso em tela.” Destaca que “toda a idealização
dos atos constitutivos da APELANTE, foi devidamente elaborada e
aprovada pelos próprios sócios cooperados em assembleias, bem como
todas as Normas Estatutárias estão de acordo com os artigos da Lei
5.764/71 e na qual teve a sua aprovação e ratificação em assembleia
pelos sócios presentes, vez que todas as previsões para atender objetivo
dos sócios cooperados são deliberados ali, desta forma não há
abusividade nas cláusulas do Regimento da APELANTE, não podendo
implicar nulidade a suas cláusulas”.
Afirma que “a Ilustre Juíza Sentenciante menciona
em sua decisão que cabe a aplicação da súmula 2 do TJSP. Entretanto
este entendimento não deve prevalecer NOBRES JULGADORES, a
Súmula supra mencionada do Poder Judiciário do Estado de São Paulo
é vinculantes, assim não podem ser superiores aos artigos descritos na

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
5
CONSTITUIÇÃO FEDERAL de 1988 que deu um avanço para as
sociedades cooperativas no tocante à sua liberdade, sendo o marco
divisor de um cooperativismo não mais tutelado pelo Estado”.
Diz que “os valores contribuídos pela mesma foram
destinados a serviço da próprio APELADO, dos outros Sócios,
destinados a suprir despesas com aluguéis, conta de energia elétrica,
telefone, gás, água, serviços de administração, aquisição e manutenção
de equipamentos de escritório, pagamento de IPTU, certidões de
cartórios entre outros conforme dispõe o Artigo IV, inciso I

'Composição dos Fundos' do Regimento Interno. (...) Sendo assim, no
que toca a retenção aplicada pela Juíza a quo de 20% (vinte por cento),
deverá ser reformado, pois o APELADO tinha pleno e total
conhecimento sobre o Regimento Interno da Cooperativa, sendo certo
que este documento foi devidamente aprovado em Assembleia pelos
sócios cooperados presentes, ou seja, o mesmo estava ciente que caso
solicitasse a sua demissão ou fosse eliminado por inadimplemento do
quadro de sócios cooperados os valores a serem devolvidos seria de
acordo com as condições previstas na cláusula e observada (art. VII,
§2o, IV), sendo que a APELANTE demonstrou as despesas com os
custos de manutenção, tanto que foram aprovadas em Assembleias de
Prestação de Contas divergindo assim com todo respeito da r. decisão
de primeiro grau. (...) assim a necessidade da retenção de 20% do
fundo habitacional a título indenizatório nas condições previstas e
observada a carência como estabelece os incisos do § 2o do artigo VII
do Regimento Interno”. Conclui que “o quantum fixado no percentual
de 80% (oitenta por cento) não é razoável e sendo divergente das
normas estatutárias que estabelece 80% do fundo habitacional,
incluindo
o
fundo
de
reserva,
excluindo
o
valor
do
fundo
administrativo, uma vez que as contribuições realizadas pelos
associados se destinam a arcar com as despesas de manutenção da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
6
Cooperativa.”
Subsidiariamente,
sustenta
que
“deverá
ser
fixado o percentual de 30% de dedução”.
Alega que “a Ilustre Juíza Sentenciante não se
manifestou quanto aos valores destinados ao Seguro de Vida Bradesco,
Apólice 900.426 (fls.227/238), na qual foi aprovado na Assembleia de
agosto 2015 (fls. 240/245), vez que este NÃO deverá ser reembolsado à
APELADO, pois o destinatário dos pagamentos é pessoa jurídica
diversa (Bradesco S/A) e o APELADO se beneficiou dos pagamentos,
estando segurada e fazendo direito à indenização em caso de ocorrência
do sinistro no prazo do adimplemento do seu compromisso, sendo
assim não há possibilidade de realizar a restituição do valor de
R$1.686,71 (hum mil seiscentos e oitenta e seis reais e setenta e um
centavos) do seguro prestamista, uma vez que tal importância foi paga
ao Banco Bradesco, sendo somente a APELANTE a estipulante, assim
não podendo devolver esse valor, tendo em vista que a culpa se deu
pelo APELADO”.
Quanto ao termo inicial dos juros de mora, diz
que “quem descumpriu com o compromisso firmado foi o próprio
APELADO, pois ficou inadimplente e foi eliminado, desta forma a
aplicação dos juros deverá ser reformada para contar a partir do
trânsito em julgado”.
Defende que “Outro ponto que a MM Juíza a quo
equivocou-se, foi quanto a aplicação dos honorários advocatícios
fixados pela r. sentença no item 'G', que deverão ser revistos, para
serem arbitrados o APELADO, pois a mesmo deu causa ao ajuizamento
da presente ação e possuía conhecimento dos valores a serem
devolvidos de acordo com o Regimento Interno e Estatuto Social, e
caso não seja este o entendimento dos I. JULGADORES, deverá a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
7
sucumbência ser considerada recíproca e ser experimentada por ambas
as Partes, aliás, foi a APELANTE que não teve os seus pedidos
acolhidos, pelo contrário, teve prejuízos com a saída antecipada do
Sócio Cooperado.”
Ao final, requer o provimento do recurso “para
que ao final seja reconhecida: A necessidade da retenção dos valores a
serem restituídos de acordo com a observância da retenção de acordo
com os incisos do § 2o do artigo VII do Regimento Interno, caso não
seja este o entendimento dos ILUSTRES JULGADORES que seja
realizado aplicação de 30% do percentual do valor contribuído do
APELADO como já se manifestou este R. BANDEIRANTE como supra
citado; Que seja reconhecida a inaplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor, e as súmulas 602 e 543 do STJ, tal como a súmula 2 do
TJSP e, pois restou demonstrado e comprovado que não há nenhum ato
que desabone a atividade praticada pela APELANTE, pois todo ato é
conforme rege a Lei 5.761/71 e as Normas Estatutárias; Sendo retido
também os valores destinados ao Seguro de Vida Bradesco, tendo em
vista que estes já foram repassados à SEGURADORA; Bem como seja
aplicado o entendimento da legislação vigente e o posicionamento do
E.STJ, por estes I. Julgadores no tocante aos referidos juros de mora,
para que incidam à partir do Trânsito em Julgado nos termos do que
tem decidido a mais alta Corte bem como esse Bandeirante, uma vez
que não foi constatada inexecução culposa por parte da APELANTE; E
por fim que seja reformada a condenação das verbas de sucumbências e
honorários advocatícios, tendo que ser recíprocos, uma vez que a
APELADA que deu causa ao ajuizamento da presente demanda.”
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi devidamente processado.
Contrarrazões às fls. 462/471.
É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
8
1
APLICABILIDADE DO CDC
A primeira controvérsia entre as partes é a
aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor ao caso,
que envolve aquisição de imóvel por meio de adesão à
cooperativa habitacional.
Acerca do tema, o Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA editou a Súmula no 602, segundo a qual “O Código de
Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais
promovidos pelas sociedades cooperativas.”
Assim, como a cooperativa-ré exerce atividade
própria de incorporadora, o que a distancia de suas atividades
convencionais, é possível o afastamento de regras abusivas
presentes em seu estatuto.
Dessa forma, o caso deve ser analisado segundo
a ótica da legislação consumerista.
2
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
No caso em tela, restou incontroverso que a
rescisão do contrato se deu por culpa do cooperado, que desistiu
do negócio entabulado por dificuldades financeiras, sendo
autorizada a retenção de parte dos valores pagos, como forma de
compensar os gastos suportados com a cooperativa em razão do
desfazimento do negócio.
No entanto, há muito tempo a jurisprudência
está consolidada no sentido de ser inadmissível a retenção do
total das parcelas pagas, mesmo quando a culpa pela rescisão é

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
9
do comprador. Há, inclusive, dois enunciados de súmula
editados por este Egrégio Tribunal que merecem transcrição:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. (g.n)
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição”. (g.n)
Nos termos da Súmula 2 acima e considerando a
aplicação do CDC ao caso, a devolução deve ocorrer de uma só
vez.
Quanto
ao
percentual
de
retenção,
para
compensar os gastos da vendedora-incorporadora com o negócio,
os Tribunais, inclusive essa Colenda Câmara, vêm aplicando
percentuais de retenção sobre as parcelas pagas que variam entre
10 (dez)1 e 20 (vinte)2 por cento, de acordo com o caso, já
considerando despesas com a venda, administração, multa por
inadimplemento, etc., entendendo-se retenções em percentuais
maiores, salvo a comprovação de danos excepcionais, abusiva.
1 Nesse sentido: STJ, RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; TJSP, Ap. 9134518-
90.2008.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 24/10/2012; TJSP, Ap.
0041782-19.2008.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19/10/2011;
TJSP, Ap. 0024588-21.2003.8.26.0114, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j.
06/03/2013
2 Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA
TURMA, julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel.
Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ
16/10/2000, p. 315; TJSP, Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Miguel Brandi, j. 19/02/2014; TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto Maia, j. 11/02/2014;

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
10
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extinção do
contrato. Comprador inadimplente.
- A orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que o promissário comprador que se torna inadimplente
em razão da insuportabilidade do contrato assim como
pretendido executar pela promitente vendedora tem o
direito de promover a extinção da avença e de receber a
restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato.
- Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%,
para
cobertura
das
despesas
com
publicidade
e
corretagem, podendo ser majorada quando o imóvel vem
a ser ocupado pelo comprador. Não há razão para que
tudo ou quase tudo do que foi pago fique com a
vendedora, uma vez que por força do desfazimento do
negócio ela fica com o imóvel, normalmente valorizado,
construído também com o aporte do comprador.
- Precedente.
- Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ, REsp 476775/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO
DE
AGUIAR,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/05/2003, DJ 04/08/2003, p. 317 g.n.)
In casu, a cooperativa não demonstrou gastos
que justifiquem a retenção do percentual por ela pretendido
(30%). Pelos mesmos motivos, também não se pode admitir que
haja retenção integral da verba “fundo administrativo”, sob pena
de enriquecimento ilícito da cooperativa, sendo que as despesas
administrativas já estão incorporadas no percentual de retenção.
Assim sendo, tem-se como prudente e adequado
a retenção de 20% dos valores pagos pela autora, conforme
determinado pela r. sentença.
Por outro lado, não devem integrar o montante
a ser devolvido os valores de prêmio pagos pelo adquirente a
título de seguro prestamista, pois se relacionam a seguro

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
11
prestado por terceiro cujo custo deve ser suportado pelo
adquirente diante da culpa assumida pela desistência do
contrato.
Assim tem sido decidido por este E. Tribunal.
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. COOPERATIVA. Aplicação do Código
de Defesa do Consumidor. Desistência da compradora.
Abusividade do artigo VII, §2o, inciso I, do Regimento
Interno da Cooperativa. O percentual de retenção de
20% dos valores pagos se mostra adequado para
compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da
resolução do contrato e está de acordo com o adotado
pela jurisprudência em casos semelhantes. Seguro
prestamista. Impossibilidade de devolução dos valores
do seguro, pois embora integrados no valor das parcelas
mensais, foram revertidos a pessoa jurídica diversa e
eram relativos à cobertura securitária que não foi
impugnada. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1097386-43.2019.8.26.0100;
Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 17/07/2020; Data de
Registro: 17/07/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resolução
contratual
Desistência do adquirente - Sentença que
reconhece o direito dele de reaver o preço, com retenção,
pela alienante, de 20% do que foi pago
Pretensão
recursal à retenção de 30% - Retenção de 20% que se
afigura suficiente para remunerar a alienante dos
prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual,
uma vez que não houve ocupação do imóvel, e que os
valores pagos foram elevados
Seguro prestamista
contratado com terceiros que, no entanto, não deve ser
devolvido
Juros de mora devidos a partir do trânsito
em
julgado da decisão - Precedentes
Recurso
parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1000575-96.2019.8.26.0366;
Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Mongaguá - 1a Vara; Data do Julgamento: 22/07/2020;
Data de Registro: 22/07/2020)
"APELAÇÃO.
COMPRA
E
VENDA
DE
BEM
IMÓVEL.
COOPERATIVA
HABITACIONAL.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
12
RESCISÃO CONTRATUAL. Pretensão de declaração da
rescisão contratual por culpa da ré, e devolução de
todos os valores pagos. Sentença de procedência parcial.
Inconformismo do autor. RESCISÃO CONTRATUAL E
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Aplicabilidade
do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, nos
termos da Súmula no 602 do STJ. Alegação do autor de
que a ré pretendia lhe atribuir unidade afastada da
praia,
em
desacordo
com
o
quanto
inicialmente
prometido por seus representantes. Descabimento, uma
vez que inexistente previsão contratual neste sentido.
Rescisão que se deu por culpa do adquirente, em razão
do inadimplemento das parcelas de sua mensalidade
associativa. Determinação de devolução de valores nos
termos do artigo VII do regimento interno da ré que é
abusiva e contrária ao CDC, uma vez que implica em
perda considerável dos valores pagos. Devolução de 80%
dos valores pagos pelo autor, com retenção de 20% deste
montante como forma de compensação pelo desfazimento
do negócio. Impossibilidade, contudo, de devolução dos
valores
pagos
a
título
de
seguro
prestamista.
Precedentes
deste
Tribunal.
JUROS
DE
MORA.
Incidência dos juros moratórios que somente se dá a
partir do trânsito em julgado da decisão que declara o
desfazimento do negócio, uma vez inexistir mora da ré.
Precedentes.
Sentença
parcialmente
reformada.
Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO". (v.33500).
(TJSP; Apelação Cível 1048126-94.2019.8.26.0100;
Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/06/2020; Data de
Registro: 24/06/2020)
O valor pago a esse título foi de R$ 1.686,71, o
qual não foi impugnado especificamente em réplica, estando
também conforme extrato de pagamento que serviu de base para
o pedido de devolução das parcelas pagas (fls. 237/239).
3
JUROS DE MORA
No que se refere aos juros de mora, no caso de
rescisão contratual motivada por inadimplência do adquirente,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
13
estes incidem a partir do trânsito em julgado, pois, antes disso,
não há que se falar em mora da vendedora.
Assim entendeu a Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, do Superior Tribunal de Justiça, na apreciação do
agravo em Recurso Especial no 842.654/SP:
“Nesse contexto, não há que se falar em mora da
vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos
compradores, que foi condenada a devolver - com
desconto de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de
juros de mora a partir da citação. Devolvem-se as
parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa
dos agravados, mas mora só vai eventualmente existir a
partir do trânsito em julgado. (...) Somente a partir do
trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há
que se falar em mora do vendedor se a rescisão do
contrato se deu por culpa do comprador.”
Desse modo, merece reforma a r. sentença neste
ponto, pois determinou a incidência de juros desde a citação.
4
SUCUMBÊNCIA
A r. sentença atribuiu os ônus sucumbenciais
exclusivamente à ré-apelante.
Em seu recurso, esta defende que os ônus
sucumbenciais devem ser atribuídos exclusivamente ao autor por
ter dado causa à rescisão do negócio.
Entretanto, dar causa à rescisão é diferente de
dar causa à ação.
A ré também dá parcialmente causa à ação
quando sustenta a retenção de quantias não admitidas pela
presente decisão judicial.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
14
Assim,
a
sucumbência
deve
ser
analisada
segundo a parcela da demanda que cada parte saiu vencida,
conforme será feito a seguir (já considerando as alterações
recursais), tendo sido superficial a r. sentença ao simplesmente
entender que os ônus sucumbenciais devem ser atribuídos
integralmente em desfavor da ré “Em razão da sucumbência em
maior grau”.
Tendo o autor sustentado a restituição de 90%
das quantias pagas (R$ 22.960,17
fl. 13), inclusive a título de
seguro (R$ 1.686,71) e com juros moratórios a partir da citação,
não há que se falar em sucumbência mínima.
Por outro lado, a ré sustentou (fl. 151) a
devolução apenas de 80% do fundo habitacional (R$ 14.033,98),
acrescido do fundo de reserva (R$ 2.544,72), ou seja, devolução
de aproximadamente R$ 13.262,96.
Considerando que a devolução aproximada
determinada é de R$ 19.059,69 (R$ 25.511,32 - R$ 1.686,71 = R$
23.824,61;
80%= R$ 19.059,69), entende-se que o autor sucumbiu
em 40% da demanda e a ré em 60%. As partes arcarão com as
despesas processuais nessa proporção. Os honorários são fixados
em 10% do valor global pago (R$ 25.511,32), mas serão rateados
entre as partes, em favor do patrono da parte contrária, na
referida proporção (40%; 60%).
5
DISPOSITIVO
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso da ré para i) excluir dos valores a serem devolvidos as
quantias pagas a título de seguro prestamista (R$ 1.686,71); ii)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027615-41.2020.8.26.0100 - JV 22109
15
determinar que os juros de mora sobre os valores a serem
restituídos incidem a partir do trânsito em julgado; e iii) fixar a
sucumbência na forma do item anterior.
MARY GRÜN
Relatora