Tribunal: TJSP
Processo: 2238878-15.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-20

Ementa:
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente à CEF. - penhora do imóvel gerador do débito – inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais guarda natureza "propter rem", mas não autoriza a constrição de unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar a coisa, enquanto pendente a divida de financiamento, o

Ementa:
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente à CEF. - penhora do imóvel gerador do débito – inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais guarda natureza "propter rem", mas não autoriza a constrição de unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar a coisa, enquanto pendente a divida de financiamento, o patrimônio do credor fiduciário - possibilidade, contudo, da penhora dos direitos reais derivados do contrato de alienação fiduciária - ordem de preferência do crédito - matéria não analisada na origem - recurso improvido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000108737
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2238878-15.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II, são agravados DIRCE VIEIRA e
WALDECI RODRIGUES RAMOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria,
negaram provimento ao recurso. Declarará voto o 3o Juiz., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto n. 8478– 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento n. 2238878-15.2019.8.26.0000
Origem: 2a Vara Cível do Foro de Sertãozinho
Agravante: Condomínio Residencial Aragão II
Agravada: Dirce Vieira
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas
condominiais - unidade alienada fiduciariamente à CEF. -
penhora do imóvel gerador do débito inadmissibilidade - a
obrigação atrelada a despesas condominiais guarda natureza
“propter rem”, mas não autoriza a constrição de unidade objeto
de alienação fiduciária, notadamente por integrar a coisa,
enquanto pendente a divida de financiamento, o patrimônio do
credor fiduciário - possibilidade, contudo, da penhora dos
direitos reais derivados do contrato de alienação fiduciária -
ordem de preferência do crédito - matéria não analisada na
origem - recurso improvido.
Vistos.
Insurreição apresentada por Condomínio Residencial
Aragão II em recurso de agravo de instrumento, circunstanciado por pedido
de antecipação de tutela recursal, extraído de autos de ação de execução de
despesas condominiais que move em face de Dirce Vieira; observa reclamar
reforma a r. decisão reproduzida em fl. 105 - que trouxe indeferida a penhora
do imóvel gerador das despesas condominiais por objeto de alienação
fiduciária; destaca cumprir ao proprietário da coisa o suporte das despesas
condominiais, ajuntando, no alusivo, a natureza “propter rem” da obrigação;
salienta a preferência do crédito condominial em detrimento do fiduciário, de
sorte que legítima a penhora do imóvel para satisfação do débito - Súmula n.
478 do STJ1; diz, em derradeiro, que a unidade geradora das despesas
empresta cobertura ao adimplemento da obrigação independentemente de
quem seja o seu proprietário, ou ainda de se achar gravada em alienação
fiduciária, gizada a necessidade de preservação da saúde financeira do
condomínio.
1 Súmula 478 do STJ
“Na execução de crédito relativo a cotas
condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.

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Recurso
tempestivo
e
preparado
(fls.
108/109),
dispensada a oferta de contraminuta, anotado indeferido o pedido de
concessão de efeito suspensivo.
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se, na origem, de ação de execução de despesas
condominiais; o d. magistrado “a quo”, no alusivo ao pedido de penhora do
bem imóvel, assim vazou compreensão: “O imóvel pertence à CEF até que
haja total quitação do contrato. Assim, impossível a penhora sobre o mesmo,
pois seria como que penhorar bem de terceiro. Portanto, indefiro o pedido de
penhora”.
A irresignação, “data venia”, não comporta provimento;
o contrato de alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a
propriedade resolúvel e a posse indireta da coisa; incabível, destarte, a
penhora do imóvel em razão de débitos condominiais, e isso porque o bem
não integra a esfera patrimonial da devedora, mas a do credor fiduciário, que,
nestes, nem mesmo acomodado no polo passivo restou.
O entendimento majoritário desta c. Corte, em hipóteses
do jaez, é dizer, enquanto precária a posse do devedor fiduciante, é no
sentido de admitir apenas a constrição dos direitos reais decorrentes do
contrato de alienação fiduciária; confiram-se:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título
extrajudicial. Termo de confissão de dívida. Penhora. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Constrição que deve recair
apenas sobre os direitos da executada Inadmissibilidade da
penhora sobre o imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a
lide. Precedentes. Recurso provido”. (Agravo de Instrumento no

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2222031-35.2019.8.26.0000, Rel. Des. Milton Carvalho, 36a Câmara
de Direito Privado, j. 07/11/2019)
“Agravo
de
instrumento.
Despesas
condominiais.
Ação
de
cobrança, em fase de cumprimento de sentença. Unidade
condominial alienada fiduciariamente. Penhora do imóvel gerador
do débito. Inadmissibilidade. O fato de a obrigação de concorrer
para o pagamento das despesas condominiais possuir natureza
propter rem, por si só, não autoriza a penhora de unidade
condominial objeto de alienação fiduciária, notadamente porque o
devedor não é o proprietário do imóvel, ao menos enquanto
subsistir
a
dívida
atinente
ao
contrato
de
financiamento.
Possibilidade apenas de penhora dos direitos que o devedor possui
sobre o imóvel. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso
não
provido”.
(Agravo
de
Instrumento
no
2226986-12.2019.8.26.0000, Rel. Des. Cesar Lacerda, 28a Câmara
de Direito Privado, j. 04/11/2019)
“Agravo
de
instrumento.
Execução.
Despesas
condominiais.
Decisão agravada que indeferiu a penhora da unidade condominial,
por estar alienada fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.
Condomínio-exequente que pretende a penhora do imóvel, sob a
alegação de que as despesas condominiais têm natureza de
obrigação propter rem. Inadmissibilidade. Imóvel cuja propriedade
não pertence à executada, posto que alienado fiduciariamente à
instituição financeira que não figura no polo passivo da ação.
Decisão mantida. Recurso improvido”. (Agravo de Instrumento no
2169415-83.2019.8.26.0000, Rel. Des. Ruy Coppola, 32a Câmara de
Direito Privado, j. 12/09/2019)
E ainda a posturas algo recentes do e. STJ:

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“RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA
LEGAL. LEI No 8.009/1990. 1. Recurso especial interposto contra
acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a
controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante
sobre o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em
garantia podem receber a proteção da impenhorabilidade do bem
de família legal (Lei no 8.009/1990) em execução de título
extrajudicial (cheques). 3. Não se admite a penhora do bem
alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros
contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence
ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos
direitos
decorrentes
do
contrato
de
alienação
fiduciária.
Precedentes. 4. A regra da impenhorabilidade do bem de família
legal também abrange o imóvel em fase de aquisição, como
aqueles decorrentes da celebração do compromisso de compra e
venda ou do financiamento de imóvel para fins de moradia, sob
pena de impedir que o devedor (executado) adquira o bem
necessário à habitação da entidade familiar. 5. Na hipótese,
tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no
qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante
consolidará a propriedade para si, deve prevalecer a regra de
impenhorabilidade.
6.
Recurso
especial
provido.”
(REsp
1677079/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julgado
em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM
MÓVEL
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
CONSTRIÇÃO
DOS
DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que

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o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do
devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo,
que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam
constritos. 2. Recurso Especial provido”. (REsp 1646249/RO, Rel.
Min. Herman Benjamin, 2a Turma, j. 03/04/2018)
Não há fomentar-se, em derradeiro, a discussão atrelada
à preferência do crédito condominial em detrimento do fiduciário; a r.
decisão guerreada carreou análise apenas do pedido de penhora, com
destaque à impossibilidade de constrição do imóvel de propriedade do credor
fiduciário à conta de débitos contraídos pela executada.
Nega-se,
pois,
nesses
termos,
pelo
meu
voto,
provimento ao recurso.
TÉRCIO PIRES
Relator

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Voto no 9753
Agravo de Instrumento no 2238878-15.2019.8.26.0000
Comarca: Sertãozinho
Agravante: Condomínio Residencial Aragão II
Agravados: Dirce Vieira e Waldeci Rodrigues Ramos
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
I - Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Exequente, para o
qual adoto o relatório do Eminente Relator em sua íntegra.
II Fundamentação
Respeitado entendimento diverso, tenho para mim que o recurso
manejado pelo Agravante comporta provimento.
Conforme se verifica nos autos, o imóvel objeto da pretensão de
penhora do Agravante está gravado fiduciariamente. É cogente destacar que a alienação
fiduciária constitui um negócio jurídico bilateral em que o devedor fiduciante aliena a
propriedade de um bem ao credor fiduciário, até que se resolva a relação contratual do
financiamento, servindo o bem de garantia da operação.
Ao firmar o contrato de alienação fiduciária, o devedor alienante passa
a ser mero possuidor direto e, por força da lei, depositário do bem alienado, enquanto o
credor fiduciário mantém o domínio resolúvel da coisa alienada e a posse indireta do

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bem dado em garantia.
Isto, posto, sabe-se que a dívida condominial diz respeito, pelo menos
parcialmente, as despesas essenciais à conservação do próprio imóvel, sendo, a priori,
um contra senso que o credor, a massa dos condôminos, seja impedido de exercer
direito de excutir o próprio bem a que adere a dívida propter rem.
A controvérsia dos autos está adstrita à possibilidade ou
impossibilidade de o imóvel gerador da dívida de natureza propter rem responder, ele
mesmo, pela satisfação do crédito, já que o imóvel é objeto de alienação fiduciária.
Em outras palavras, questiona-se se factível seria que um bem de
terceiro, porque alienado fiduciariamente, em se tratando de imóvel gerador de despesas
condominiais inadimplidas e executadas, pode ser excutido.
No bojo de uma nascente Constituição Federal protetora de direitos
fundamentais e individuais, tais como o direito à moradia, integrante da dignidade da
pessoa humana, a Lei no 9.514/97, dotou os operadores e tomadores de crédito de
instrumento e respectivos mecanismos que tornaram possível uma taxa de
financiamento mais baixa, graças a uma facilidade para a satisfação do crédito, na
hipótese de inadimplemento.
A partir desse diploma legal, viabilizou-se o acesso massivo ao crédito
imobiliário, na medida em que o credor, como proprietário fiduciário do imóvel objeto
do contrato, vale dizer, como detentor da propriedade resolúvel do bem, passou, nos
termos dessa lei, a estar permanente investido no direito de ver a propriedade da coisa
imóvel se consolidar em seu favor, na hipótese de inadimplência e na presença de
demais requisitos procedimentais descritos naquela Lei.

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O ordenamento jurídico, que com aquela Lei tornou possível
atenuação do referido déficit habitacional, tem como indelével ponto de inflexão a
propriedade resolúvel do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, pertencente
ao credor fiduciário.
O entendimento de que o imóvel alienado fiduciariamente não pode
ser penhorado por dívida de condômino titular do contrato de mútuo com alienação
fiduciária em garantia tem lastro na regra de que bens de terceiros, no caso o credor
fiduciário, não são passíveis de constrição, o que na interpretação hermenêutica se dá
pela via sistemática e histórica, por levar em conta a função social da proteção a tal tipo
de garantia historicamente situada no esforço de prover habitação a juros mais baixos.
Como é cediço, toda construção jurisprudencial se erigiu sobre a ideia
de que esse tipo de dívida adere à coisa que à gerou, respondendo esta pela dívida,
independentemente de eventual alteração na sua titularidade do domínio.
É bem verdade que se esforçaram magistrados na tentativa de
encontrar meio termo que contemplasse os interesses de ambos credores, o credor da
dívida propter rem, de um lado, e o credor fiduciário, passando-se a se permitir a
penhora dos direitos aquisitivos do imóvel.
Ocorre que, medidas intermediárias, como a penhora dos direitos
aquisitivos decorrentes do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia,
são insuscetíveis de liquidez, dado que dificilmente licitantes acorrem aos certames,
quando o que se praceia é apenas um direito decorrente de um contrato que não se sabe
se vai satisfatoriamente performar até seu término.
Insta assinalar, com a ênfase necessária face à controvérsia posta, que
não são colidentes o direito do credor da dívida propter rem e o direito do credor da
dívida imobiliária.

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Não obstante ambos os direitos se vinculem, de certa forma, ao
mesmo objeto, a satisfação do crédito de um não implica supressão do direito do outro.
A dívida propter rem, aderente à mesma coisa que se constitui em
espécie de garantia à operação de crédito imobiliário vindicado pela Instituição
Financeira, pode, muito bem, na ausência de alternativas menos custosas para o
devedor, ser satisfeita por meio da alienação da coisa.
O produto da alienação judicial ou extrajudicial da coisa deve prestar-
se sucessivamente à satisfação do crédito do Condomínio e, no que sobejar de saldo, ao
repasse para os titulares do direito, para o qual devem concorrer o credor fiduciário e o
devedor fiduciante, na medida das ainda existentes responsabilidades decorrentes do
contrato de alienação fiduciária.
E não se diga que o direito de propriedade de terceiro estaria sendo
violado. É notório que a propriedade resolúvel se constitui em garantia para o credor
fiduciário de que verá seu crédito satisfeito com a alienação da coisa, se sobrevier a
inadimplência do mutuário.
A propriedade resolúvel do imóvel não é mais que mera garantia, e
que apenas transitoriamente poderá se consolidar em favor da credora fiduciária, que tão
logo quanto possível a praceará, pois não lhe interessa ter balanço patrimonial inflado
com tais ativos.
Seu negócio consiste em intermediar recursos financeiros, sendo a
propriedade resolúvel mera garantia transitória voltada ao seu objetivo final de ver
retornar ao seu patrimônio o capital mutuado. Não se quer a consolidação da
propriedade fiduciária, porque isso significaria que o contrato não performou
satisfatoriamente, o que levaria o credor a incorrer em custos adicionais com a alienação
extrajudicial do bem.

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De qualquer modo, é pacífico que a Lei no 9.514/91 veio, assim,
atender ao interesse do mutuário, no que tange à aquisição de moradia com taxas mais
razoáveis de financiamento, e às instituições financeiras, no que concerne à garantia do
capital mutuado.
Ao bônus de tal e sólida garantia constituída em favor do credor
fiduciário deve corresponder o ônus de eventualmente ver a coisa objeto do contrato
responder por dívida propter rem de reponsabilidade originária do devedor fiduciante
frente ao condomínio em que situado o imóvel.
Longe de algum tipo de violação que se possa eventualmente atribuir
a tal autorização de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para pagamento de
dívida propter rem, tem-se que, ao credor fiduciário, uma vez revertido em favor de si o
que sobejar do produto da alienação após o pagamento do valor exequendo, poderá
ainda, na hipótese de remanescer alguma pendência passível de cobrança, manejar
medida que se mostre apta a satisfação de tal direito.
Não há que se falar em perda de garantia, mas de utilização do bem
para, sucessivamente, quitar a dívida exequenda de natureza propter rem e a dívida
perante à instituição financeira.
A posteriori, as partes no contrato de alienação fiduciária poderão
convencionar sobre a melhor forma de solucionar pendências financeiras decorrentes do
instrumento, seja pela repactuação da dívida com inclusão de nova garantia, seja, ainda,
pelo consenso sobre saldo eventualmente remanescente.
De todo o modo, tais minudências não interferem no direito do credor
da dívida propter rem, dizendo respeito apenas às partes celebrantes do contrato de
mútuo com cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia.
Assevere-se, ainda, que o negócio das instituições financeiras que
operam crédito imobiliário no mercado bancário é a intermediação financeira e não a

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exibição de balanços patrimoniais inchados com ativos imobiliários resultantes de
contratos mal performados.
Às instituições financeiras interessa o regresso do capital mutuado,
com sua respectiva remuneração.
Portanto, analisado sob esse aspecto, ainda que se admita a penhora do
imóvel pelo condomínio credor como interferência em alguma medida inconveniente
nessa relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, tenha-se em conta que
interessa à instituição financeira, primordialmente, o retorno do capital, e não se pode
negar que o terá de volta, ainda que parcialmente, após a alienação judicial do imóvel
em favor do credor da dívida propter rem, podendo receber o que sobejar de tal
operação.
A título de exemplo de como a questão vem evoluindo nesta Corte
Estadual, transcrevem-se as ementas abaixo, cada qual tangenciando esse ou aquele
ponto de análise, mas todas convergindo para a possibilidade de penhora do imóvel
objeto de garantia fiduciária, nas hipóteses em que a dívida cobrada é propter rem:
“Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente ao
Banco do Brasil. Possibilidade de penhora da própria unidade devedora.
Obrigação propter rem. Ademais, prevalece os interesses do condomínio
sobre os interesses da instituição bancária, dada a necessidade de
manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do
edifício. Recurso provido, com determinação”. (Agravo de Instrumento
2239464-52.2019.8.26.0000; Relator: Gomes Varjão; Órgão Julgador:
34a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a Vara
Cível; Data do Julgamento: 02/12/2019; Data de Registro: 03/12/2019)
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DETERMINAÇÃO DE PENHORA
DOS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE O IMÓVEL ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE.
NATUREZA
PROPTER
REM
DA

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OBRIGAÇÃO. PREVALÊNCIA DOS INTERESSES DA MASSA
CONDOMINIAL
SOBRE
OS
DO
AGENTE
FINANCEIRO.
DESARRAZOADO OBRIGAR OS DEMAIS CONDÔMINOS A
ARCAR
COM
AS
DESPESAS
DE
MANUTENÇÃO
E
CONSERVAÇÃO DO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM
FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PENHORA DETERMINADA.
DECISÃO
AGRAVADA
REFORMADA.
Agravo
de
instrumento
provido”.
(Agravo
de
Instrumento
2190470-90.2019.8.26.0000;
Relatora: Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 18/11/2019)
“CONDOMÍNIO
Execução de título extrajudicial
Penhora da
unidade devedora objeto de alienação fiduciária Possibilidade, desde
que observadas as providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799,
e V, do artigo 889, ambos do Código de Processo Civil, no sentido da
intimação do credor fiduciário da penhora e de eventual alienação
judicial do imóvel Agravo de instrumento provido, com observação”.
(AI 2071522-92.2019.8.26.0000, TJSP, 33a Câm. Dir. Privado, r. Des. Sá
Duarte, p. 17/6/2019
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
Interposição contra decisão que
indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente.
possibilidade. Despesas condominiais. Obrigação propter rem.
Interesses da coletividade condominial que se sobrepõem sobre os da
instituição
financeira.
Decisão
reformada”.
(AI
2088623-45.2019.8.26.0000, TJSP, 33a Câm. Dir. Privado, r. Mario A.
Silveira, p. 11/06/2019).
Assim, convém reconhecer em favor do Condomínio agravante o
direito à penhora do imóvel a que adere a dívida propter rem, em que pese ser ele objeto
de alienação fiduciária em garantia à instituição financeira credora, razão pela qual a

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decisão hostilizada deve ser reformada.
Por derradeiro, é mister determinar que o Agravante adote as
providências previstas no art. 799, I e art. 889, V, ambos do Código de Processo Civil,
para promover a intimação do credor fiduciário da penhora e de eventual alienação
judicial do imóvel.
III - Conclusão
Diante do exposto, com a devida vênia do eminente relator, abro
divergência e dou provimento ao recurso com determinação, nos termos constantes
do voto.
L. G. Costa Wagner

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LUIZ GUILHERME DA COSTA WAGNER JUNIOR 10548BC4
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2238878-15.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.