Tribunal: TJSP
Processo: 1013927-32.2018.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual com restituição dos valores pagos. Alegação de atraso na entrega da obra.
Sentença de procedência parcial, reconhecendo a resilição contratual, com determinação de restituição de parte do preço pago.
Código de Defesa do Consumidor. Contrato firmado entre as partes envolve investimento em empreendimento hoteleiro. Incidência

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual com restituição dos valores pagos. Alegação de atraso na entrega da obra.
Sentença de procedência parcial, reconhecendo a resilição contratual, com determinação de restituição de parte do preço pago.
Código de Defesa do Consumidor. Contrato firmado entre as partes envolve investimento em empreendimento hoteleiro. Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor. Autor buscou adquirir bem imóvel, ainda que não para fins moradia.
Atraso na entrega das chaves. Não configuração. Unidade hoteleira entregue dentro do prazo final previsto (janeiro de 2019). Existência de cláusulas contratuais com extensões de prazos que foram adotados pela r. sentença. Admissibilidade. Prazos de extensões que dizem respeito a montagem e instalação de equipamentos e decoração do hotel. Autor não adquiriu imóvel residencial, mas unidade hoteleira, localizada em empreendimento comercial. Situação em que não basta que o prédio (unidade física) esteja pronto e acabado; deve estar apto (em todos os sentidos) para funcionar e receber hóspedes. Necessidade da instalação de equipamentos, decoração e até documentação.
Entrega da unidade do autor sem que a infraestrutura funcional esteja pronta em nada adiantaria. Mora das rés não caracterizada, restando configurado o desinteresse do autor em permanecer no negócio jurídico firmado entre as partes.
Resilição do contrato. Possibilidade.
Devolução das parcelas pagas. Entendimento das Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça.
Sentença que determinou a devolução de 75% dos valores pagos e retenção de 25%. Manutenção. Autor que não se insurgiu em relação a essa parte da r. sentença, pleiteando apenas a rescisão contratual por culpa das rés e restituição integral dos valores pagos.
Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado da decisão proferida. Tema 1002. REsp 1.740.911/DF. Recurso repetitivo. Mora não caracterizada em momento anterior.
Sucumbência recíproca mantida como determinada pela r. sentença.
Resultado. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882928
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013927-32.2018.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é
apelante RAFAEL MODA MARGUTTI, são apelados ODEBRECHT
REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS E PARTICIPAÇÕES S/A e SPCIA 01 -
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento
ao recurso. V. U. Sustentou oralmente o Dr. Marcos Paulo Ferro -
OAB/SP 287.166 .", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E
ANGELA LOPES.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 28129
Apelação Cível no 1013927-32.2018.8.26.0019
Comarca: Americana
Apelante: Rafael Moda Margutti
Apelados: Odebrecht Realizações Imobiliárias e Participações S/A e
Spcia 01 - Empreendimento Imobiliário Ltda
Juiz (a): Márcio Roberto Alexandre
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação
de resolução contratual com restituição dos valores
pagos. Alegação de atraso na entrega da obra.
Sentença de procedência parcial, reconhecendo a
resilição
contratual,
com
determinação
de
restituição de parte do preço pago.
Código de Defesa do Consumidor. Contrato
firmado entre as partes envolve investimento em
empreendimento hoteleiro. Incidência das regras do
Código de Defesa do Consumidor. Autor buscou
adquirir bem imóvel, ainda que não para fins
moradia.
Atraso na entrega das chaves. Não configuração.
Unidade hoteleira entregue dentro do prazo final
previsto (janeiro de 2019). Existência de cláusulas
contratuais com extensões de prazos que foram
adotados pela r. sentença. Admissibilidade. Prazos
de extensões que dizem respeito a montagem e
instalação de equipamentos e decoração do hotel.
Autor não adquiriu imóvel residencial, mas unidade
hoteleira, localizada em empreendimento comercial.
Situação em que não basta que o prédio (unidade
física) esteja pronto e acabado; deve estar apto
(em todos os sentidos) para funcionar e receber
hóspedes.
Necessidade
da
instalação
de
equipamentos, decoração e até documentação.
Entrega da unidade do autor sem que a
infraestrutura funcional esteja pronta em nada
adiantaria. Mora das rés não caracterizada,
restando configurado o desinteresse do autor em
permanecer no negócio jurídico firmado entre as
partes.
Resilição do contrato. Possibilidade.
Devolução das parcelas pagas. Entendimento
das Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça.
Sentença que determinou a devolução de 75% dos
valores pagos e retenção de 25%. Manutenção.
Autor que não se insurgiu em relação a essa parte

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da r. sentença, pleiteando apenas a rescisão
contratual por culpa das rés e restituição integral
dos valores pagos.
Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado
da
decisão
proferida.
Tema
1002.
REsp
1.740.911/DF.
Recurso
repetitivo.
Mora
não
caracterizada em momento anterior.
Sucumbência
recíproca
mantida
como
determinada pela r. sentença.
Resultado. Recurso não provido.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau,
acrescente-se tratar de ação de rescisão de contrato de compra e venda
de unidade hoteleira cumulada com restituição dos valores pagos e
indenização por danos morais movida sob alegação de atraso na entrega
da obra.
Os
pedidos
foram
julgados
parcialmente
procedentes para decretar a rescisão do contrato, por iniciativa exclusiva
do autor-comprador, sem atribuição de culpa às rés, condenando-as,
solidariamente a restituírem ao autor, quantia equivalente a 75% do total
por ele desembolsado, excetuando os valores pagos a título de comissão
de corretagem, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP
desde os respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, a
incidirem somente após o trânsito em julgado.
Foi determinada a sucumbência recíproca, na
proporção de 40% em favor do autor e de 60% em favor das rés. As rés
foram condenadas, solidariamente, ao reembolso de 40% das eventuais
custas e despesas processuais despendidas pelo autor, com correção
monetária desde os respectivos desembolsos pela Tabela Prática do
TJSP, bem como o autor foi condenado no reembolso de 60% das
eventuais custas e despesas processuais despendidas pelas rés, com
correção monetária desde os respectivos desembolsos pela Tabela
Prática do TJSP, observando-se a necessária compensação.
As rés foram condenadas, solidariamente, no
pagamento de honorários advocatícios ao patrono do autor, quantia
equivalente a 10% sobre o valor atualizado da condenação, bem como o
autor no pagamento ao patrono das rés (salientando que ambas estão
representadas nos autos pelo mesmo advogado), quantia equivalente a
10% sobre a diferença entre o valor atualizado atribuído à causa
(atualização pela Tabela Prática do TJSP desde o ajuizamento) e o valor
atualizado da condenação, vedada a compensação, em qualquer
hipótese.

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O autor apresentou recurso de apelação, arguindo
que é inegável o atraso da obra e o descumprimento contratual que
configura típica hipótese de culpa exclusiva das rés. Insiste na aplicação
do Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que deve ser reconhecida
a culpa exclusiva das rés com a restituição integral dos valores pagos por
ele, inclusive comissão de corretagem. Argumenta que as obras deveriam
estar concluídas em abril de 2018, já considerando a tolerância de 180
(cento e oitenta) dias. Porém, o “habite-se” somente foi expedido em
28/12/2018, restando claro o atraso da obra. Afirma que a atitude das rés
configura abalo moral passível de indenização. Insurge-se em relação à
forma como arbitrada a sucumbência recíproca.
O recurso foi devidamente processado, com
apresentação de contrarrazões. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Embora o contrato firmado entre as partes envolva
investimento em empreendimento hoteleiro, as regras do Código de
Defesa do Consumidor incidem nesse caso, tendo em vista que o autor
buscou adquirir um imóvel, ainda que não para fins moradia.
Nesse sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE
HOTELEIRA

RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
INDENIZAÇÃO MATERIAL PRELIMINAR APLICAÇÃO DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR LEGITIMIDADE
O FATO DO IMÓVEL TER SIDO ADQUIRIDO A TÍTULO DE
INVESTIMENTO NÃO AFASTA A RELAÇÃO CONSUMERISTA

CONTRATANTES
QUE
SE
ENQUADRAM
NAS
DEFINIÇÕES DOS ARTIGOS 2o E 3o DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR MÉRITO INADIMPLEMENTO
CULPOSO DO CONTRATO
ATRASO INCONTROVERSO
NA ENTREGA DA COISA
CULPA MANIFESTA DA
VENDEDORA
A EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” OU A
INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIO SEM A DISPONIBILIZAÇÃO
FÍSICA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE NÃO AFASTA A MORA
DA VENDEDORA, POUCO IMPORTANDO QUE AS CHAVES
SERIAM
ENTREGUES
A
ELES
ATRAVÉS
DA
ADMINISTRADORA
DO
HOTEL
("MANDATÁRIA")

APLICAÇÃO DA SÚMULA 160 DO TJSP
OPÇÃO DOS
COMPRADORES
PELA
RESOLUÇÃO
DA
AVENÇA

IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO INTELIGÊNCIA DO
ARTIGO 475, DO CC
DEVOLUÇÃO DE TODOS OS
VALORES PAGOS
LEGITIMIDADE
REPOSIÇÃO DAS
PARTES AO “STATU QUO ANTE” INCIDÊNCIA DA SÚMULA
543 DO STJ
PRESCRIÇÃO
INOCORRÊNCIA

INAPLICABILIDADE DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO
STJ A RESPEITO DA PRESCRIÇÃO PARA DEVOLUÇÃO DA

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COMISSÃO DE CORRETAGEM
PLEITO FUNDADO NA
INEXECUÇÃO CULPOSA DA AVENÇA, RESPONDENDO, A
INADIMPLENTE, PELAS PERDAS E DANOS QUE A SUA
MORA DER CAUSA
SENTENÇA MANTIDA
APELO
DESPROVIDO.
(Apelação n. 1004892-58.2019.8.26.0554/TJSP, Santo André, j.
em 1o de setembro de 2020, Relator HERTHA HELENA DE
OLIVEIRA).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão
contratual, cumulada com declaração de nulidade de cláusulas
contratuais c/c restituição de valores pagos, proposta por
adquirente de imóvel, com base em sua simples conveniência -
Sentença de improcedência - Inconformismo do autor insistindo
nas teses iniciais - Acolhimento - Conexão afastada (...) -
Natureza hoteleira da unidade adquirida - Irrelevância -
Incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor,
com apoio na teoria finalista mitigada - Precedentes do C. STJ -
Recurso provido.
(Apelação Cível no 1002589-48.2019.8.26.0400/TJSP, Olímpia,
j. em 1o de outubro de 2020. Relator GALDINO TOLEDO
JÚNIOR).
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
No contrato celebrado entre as partes restou
estipulado que as obras seriam entregues em outubro de 2017 que com o
prazo de tolerância de 180 dias (fls. 36, cláusula 2.4), esgotou-se em abril
de 2018.
Entretanto, anote-se que no contrato existem
extensões de prazos previstas na cláusula 2.4.2 (mais 120 dias fls. 36)
contados a partir do previsto na cláusula 2.4 aludida, bem como ainda
uma tolerância de mais 30 dias que se encerra em setembro de 2018,
para entrega do empreendimento com a estrutura necessária para início
das atividades. Prossegue, ainda, na cláusula 16.5.4 (fls. 93/94), alínea
“e” com mais um prazo de 120 dias para realização de testes em toda a
estrutura, a fim de dar início às operações em janeiro de 2019.
Aludidos prazos de extensões dizem respeito à
montagem e instalação de equipamentos e decoração do hotel.
No caso, o autor não comprou um imóvel
residencial, mas uma unidade hoteleira, localizada em empreendimento
comercial. Dessa forma, não basta que o prédio (unidade física) esteja
pronto e acabado, ele deve estar apto (em todos os sentidos) para
funcionar e receber hóspedes. Portanto, necessária a instalação de
equipamentos, decoração e até documentação, a entrega da unidade do
autor sem que a infraestrutura funcional esteja pronta em nada adiantaria,
tendo em vista que o autor não poderá morar no local (visto que é um
hotel) e também não poderá alugá-lo (visto que o empreendimento só
poderá passar a funcionar depois de pronta a infraestrutura,

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equipamentos e documentação.
Nessas condições, a mora das rés não restou
caracterizada, vez que a unidade hoteleira foi entregue em janeiro de
2019 (fls. 721), ou seja, dentro do prazo previsto.
Portanto, restou configurada desistência imotivada
do autor em relação ao negócio jurídico firmado entre as partes.
RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
No mais, é necessário estabelecer diferença
conceitual entre resolução e resilição contratual.
A resolução é o meio de dissolução do contrato em
caso de inadimplemento culposo ou fortuito. O descumprimento do
contrato é tecnicamente resolvido. A rescisão tem significado mais
abrangente, confundindo-se, por exemplo, com a resolução em caso de
inadimplemento.
Por outro lado, na resilição o contrato se desfaz por
mera manifestação de vontade, de uma ou de ambas as partes, sem que
confunda com a hipótese de descumprimento ou inadimplemento. Assim
é que a resilição pode ser bilateral no caso de distrato, art. 472 do Código
Civil ou unilateral quando houver denúncia, art. 473 do mesmo estatuto.
No mais, é entendimento sumulado por esta Corte
de Justiça que ainda que inadimplente confesso, o comprador pode obter
a devolução das quantias pagas, total ou parcialmente.
“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem.”
Assim, com a resilição do contrato, as partes, devem
ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do
negócio, com a devolução do valor pago pelo comprador e observando-
se, ainda, a prerrogativa do alienante de reter parte desse numerário para
ressarcimento das despesas administrativas.
Com efeito, a r. sentença determinou a devolução de
75% dos valores pagos com retenção de 25% pelas rés, não se
insurgindo o autor em relação ao percentual arbitrado, que apenas
pleiteou o reconhecimento da culpa das rés pela rescisão contratual e a
devolução integral dos valores pagos.

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JUROS DE MORA
Os juros de mora de 1% ao mês devem incidir a
partir do trânsito em julgado da decisão proferida. E isso porque, a
questão foi objeto de decisão sob o regime de recurso repetitivo, no REsp
1.740.911, de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, nos seguintes
termos:
"Tema 1002 (REsp 1740911/DF): Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão.”
SUCUMBÊNCIA
Em
razão
da
manutenção
do
resultado
do
julgamento, a sucumbência recíproca na forma como arbitrada pela r.
sentença deve ser mantida.
Nos termos da disposição contida no artigo 85, §11,
CPC/2015, a verba honorária recursal imputada ao apelante é majorada
para 15% (quinze por cento) sobre a mesma base de cálculo fixada em
sentença.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas
partes ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de
Justiça, perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no
MS 21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o
julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas
pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a
decisão (...), sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões
capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de
declaração contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestar, no próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao
julgamento virtual, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com
a redação alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste
E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, NEGA-SE provimento ao recurso de
apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
(documento assinado digitalmente)