Tribunal: TJSP
Processo: 1001049-89.2018.8.26.0564
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000332673
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1001049-89.2018.8.26.0564/50002, da Comarca de São
Bernardo do Campo, em que é agravante HESA 50
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são agravados JOÃO
LUIS DORETTO e LILIANE LOPES DORETTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de maio de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1001049-89.2018.8.26.0564/50002
COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO (3a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: HESA 50 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADOS: JOÃO LUIS DORETTO E LILIANE LOPES DORETTO
VOTO No 33.214
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto
por HESA 50 - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra
decisão que, em ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o V. Acórdão recorrido observou
a orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega que a
matéria discutida nos autos não guarda relação com o
tema repetitivo 0577, porque o reclamo aborda o
percentual de restituição das quantias pagas e a
aplicação das cláusulas contratuais estabelecidas.
Aduz ter havido violação do princípio do pacta sunt

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servanda e dos arts. 421 e 422 do CC. Assinala que a
decisão agravada não se restringiu à análise dos
requisitos de admissibilidade do reclamo, ingressando
no mérito da tese recursal, o que seria vedado.
Discorre que, apesar de a Lei no 13.786/2018 ter
trazido importantes alterações sobre a apuração das
perdas e danos decorrentes do inadimplemento, o
contrato afigura-se mais benéfico às partes, de modo a
ser observado. Consigna, ainda, insurgência contra o
termo inicial da correção monetária, que deveria
incidir a partir da citação, não havendo que se falar
em
prevalência
de
tese
rejeitada
no
recurso
repetitivo.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,

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Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 398/400.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 305/313) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 10%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “Na
hipótese, não há provas de que houve ocupação do
imóvel e, por isso, mostra-se adequado o desconto de

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10%
(dez
por cento) sobre os valores a serem
devolvidos, a fim de indenizar o impacto negativo no
planejamento financeiro da obra, cobrir despesas
adicionais para recolocação da unidade à venda e
ressarcir a incorporadora dos tributos incidentes
sobre o negócio desfeito" (fls. 310).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime
dos
recursos
repetitivos,
sem
qualquer
usurpação de competência do E. Superior Tribunal de
Justiça.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 421 e 422 do CC buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
No
tocante
à
aplicação
da
Lei
no

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13.786/2018, na sessão de julgamento do Recurso
Especial repetitivo no 1.635.428/SC, ocorrida em
27.3.2019, o E. Superior Tribunal de Justiça acolheu
Questão de Ordem proposta pelo D. Ministro Luis Felipe
Salomão, para quem "(...) não se pode cogitar de
aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18
para a solução de casos anteriores ao advento do
mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com
consequente modificação jurisprudencial, com ou sem
modulação)", o que reforça o descabimento do pedido.
De
resto,
registra-se
que
o
termo
inicial da correção monetária deve ser fixado de
acordo com o art. 1o, §1o, da Lei no 6.899/81, como
reflexo da tese repetitiva firmada, que delimitou o
montante e a forma de pagamento de dívida líquida e
certa
decorrente
de
resolução
de
contrato
de
compromisso de compra e venda de bem imóvel.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO