Tribunal: TJSP
Processo: 1027978-59.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CUMULADA COM COBRANÇA – TAXAS DE MANUTENÇÃO – LOTEAMENTO – Associação autora que pretende a declaração de nulidade da cláusula que prevê a isenção das empresas rés, responsáveis pela implantação do Loteamento Parque das Sapucaias - Pedido adequado à natureza da ação proposta, o que afasta, de igual modo, a alegada impossibilidade de cumulação dos

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CUMULADA COM COBRANÇA – TAXAS DE MANUTENÇÃO – LOTEAMENTO – Associação autora que pretende a declaração de nulidade da cláusula que prevê a isenção das empresas rés, responsáveis pela implantação do Loteamento Parque das Sapucaias - Pedido adequado à natureza da ação proposta, o que afasta, de igual modo, a alegada impossibilidade de cumulação dos pedidos, uma vez que a pretensa condenação das rés nas taxas mensais é consequência do pedido declaratório de nulidade da cláusula de isenção - Preliminares rejeitadas - Empresas rés que implantaram o loteamento e são as fundadoras da Associação autora, tendo estabelecido todas as obrigações e direitos, assim como as funções da associação - Cláusula de isenção do pagamento, estipulada no Estatuto Social, em seu exclusivo interesse e que somente às rés beneficia - Comportamento contraditório ao pretenderem se eximir do pagamento pelos serviços prestados pela Associação, ressaltando que, como fundadoras, tiveram desde a instituição, expressa anuência com a cobrança - Precedentes jurisprudenciais neste sentido - Ademais, a recusa no pagamento dos serviços vem em prejuízo da própria associação criada, bem como do Loteamento implantado pelas rés - Abusividade bem reconhecida e condenação das rés ao pagamento dos serviços prestados pela autora até a comercialização dos lotes e a transmissão da posse a terceiros - Sentença de procedência mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000992773
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1027978-59.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são
apelantes PRATEC DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e DONA
AMÁLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO
LOTEAMENTO PARQUE DAS SAPUCAIAS.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U. Sustentaram oralmente o Dr. Daniel Ferreira Pires Oliani -
OAB/SP 268.519 e o Dr. Marcelo Pelegrini Barbosa – OAB/SP 199.877.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027978-59.2015.8.26.0114 -Voto no 9091
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VOTO No 9091
Apelação n. 1027978-59.2015.8.26.0114
Origem: 6a Vara Cível da Comarca de Campinas
Juiz: Dr. Gilberto Luis Carvalho Franceschini
Apelantes: PRATEC DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e DONA
AMÁLIA EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelada:
ASSOCIAÇÃO
DOS
PROPRIETÁRIOS
E
MORADORES
DO
LOTEAMENTO PARQUE DAS SAPUCAIAS
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULA CUMULADA COM COBRANÇA

TAXAS DE MANUTENÇÃO
LOTEAMENTO

Associação autora que pretende a declaração de nulidade
da cláusula que prevê a isenção das empresas rés,
responsáveis pela implantação do Loteamento Parque das
Sapucaias - Pedido adequado à natureza da ação proposta,
o que afasta, de igual modo, a alegada impossibilidade de
cumulação dos pedidos, uma vez que a pretensa
condenação das rés nas taxas mensais é consequência do
pedido declaratório de nulidade da cláusula de isenção -
Preliminares rejeitadas - Empresas rés que implantaram o
loteamento e são as fundadoras da Associação autora, tendo
estabelecido todas as obrigações e direitos, assim como as
funções da associação - Cláusula de isenção do pagamento,
estipulada no Estatuto Social, em seu exclusivo interesse e
que
somente
às
rés
beneficia
-
Comportamento
contraditório ao pretenderem se eximir do pagamento pelos
serviços prestados pela Associação, ressaltando que, como
fundadoras, tiveram desde a instituição, expressa anuência
com a cobrança - Precedentes jurisprudenciais neste
sentido - Ademais, a recusa no pagamento dos serviços
vem em prejuízo da própria associação criada, bem como
do Loteamento implantado pelas rés - Abusividade bem
reconhecida e condenação das rés ao pagamento dos
serviços prestados pela autora até a comercialização dos
lotes e a transmissão da posse a terceiros - Sentença de
procedência mantida - Honorários recursais devidos -
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta pela ASSOCIAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS
E
MORADORES
DO
LOTEAMENTO
PARQUE
DAS

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SAPUCAIAS em face de PRATEC DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e
de DONA AMÁLIA EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a
declaração de nulidade de cláusula de exoneração de verbas condominiais, bem
como a condenação das rés ao pagamento das despesas em aberto.
Sobreveio sentença de procedência, cujo relatório se
adota, para declarar nulo o §1o, do artigo 12 do Estatuto Social da Associação
autora, condenando as rés ao pagamento dos valores relativos às taxas
associativas devidas, desde a instalação do Condomínio (04/11/2010), com
atualização monetária, juros de 1% e multa de 2%, desde o vencimento de cada
prestação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença. Fica ressalvado o prazo
prescricional quinquenal para a cobrança de taxas associativas. Pela
sucumbência, as rés deverão arcar com as custas processuais, além dos
honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação (fls.
308/311).
Apelam as rés, alegando que não foram apreciadas
as preliminares invocadas na defesa, quanto à carência de ação, ausência de
procuração e cumulação de cobrança. Quanto ao mérito, sustentam em síntese,
que devem ser observadas todas as categorias de associados, pois sendo
'associadas natas' têm direito à remição do pagamento das contribuições a
qualquer tempo.
Enfatizam
que
os
lotes
não
comercializados
constituem seu ativo circulante, por isso não usufruem de benefício algum
proporcionado pela associação, pelo que não há que se falar em enriquecimento
ilícito. Assim, deve ser declarada a validade da cláusula do estatuto que as isenta
do pagamento das contribuições (fls. 315/327).
Recurso processado e respondido a fls. 333/344.
É o relatório.
Inicialmente, cabe consignar que, ao contrário do que

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pregam as rés apelantes, as preliminares arguidas na contestação foram sim
apreciadas e corretamente rejeitadas.
Embora repetidas nas razões de apelação, a decisão
que as rejeitou não comporta nenhuma modificação ou acréscimo. Veja-se que a
irregularidade na representação processual da autora foi sanada pelos
documentos de fls. 283/288.
A alegada carência de ação também restou superada
pela r. decisão de fl. 301. O pedido formulado pela autora está devidamente
adequado à natureza da ação proposta, o que afasta, de igual modo, a arguida
impossibilidade de cumulação dos pedidos, uma vez que a pretensa condenação
das rés nas taxas mensais é consequência do pedido declaratório de nulidade da
cláusula de isenção.
O mais é questão de mérito, que passo a examinar.
Depreende-se da narrativa inicial que as rés
implantaram o Loteamento 'Parque das Sapucaias', localizado na Comarca de
Campinas. Diz a autora que desde a criação da Associação, em novembro/2010,
as rés nunca pagaram as taxas de manutenção pelos serviços prestados, mesmo
em período anterior à comercialização dos lotes a terceiros.
Por essa razão, as rés foram cobradas para o
pagamento das contribuições mensais, mas justificaram a recusa no art. 12, § 1o,
do Estatuto Social da Associação.
Assim, invocando a aplicação do CDC e o
enriquecimento ilícito das rés, a autora ajuizou a presente ação, em que postula a
declaração de nulidade da referida cláusula. De conseguinte, uma vez reconhecida
a validade da referida cláusula, que sejam as rés condenadas ao pagamento de
todos os condomínios mês a mês, desde a instalação até a data da venda de cada
um dos lotes integrantes do Loteamento.

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Em defesa, as rés refutaram os pedidos iniciais,
insistindo na validade da referida cláusula. Arguiram preliminares, que mesmo
afastadas pelo Juízo a quo, foram reiteradas nas razões recursais e aqui
novamente rechaçadas, como acima já fundamentado.
No entanto, não obstante os argumentos das rés, o
recurso não comporta acolhimento.
Com efeito, em primeiro lugar, destaca-se que a
relação existente entre as partes não é regida pelas normas do Código de Defesa
do Consumidor, pois os serviços prestados pela associação autora não se
enquadram na descrição do art. 3, § 2o, do CDC, in verbis:
“Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado
de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira,
de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.
No
mesmo
contexto,
o
associado
não
é
especificamente consumidor latu sensu, uma vez que, ao se beneficiar dos
serviços prestados pela Associação, deles usufrui naquele específico ambiente,
diverso daquele que se compreende como 'mercado de consumo'.
Em outras palavras, a Associação, criada por
pessoas de interesse comum e específico, com a finalidade de exercer atividades
voltadas aos próprios pares, não está colocando tais serviços no mercado de
consumo.
Em segundo lugar, anote-se que foram as próprias
rés as fundadoras da Associação autora, conforme se verifica da ata de
assembleia de constituição copiada a fls. 11/12.
De conseguinte, todas as condições e cláusulas do
Estatuto Social foram elaborados pelas responsáveis pela implantação do
Loteamento.

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De acordo com o art. 6o, § 1o, do Estatuto Social, as
rés foram denominadas “ASSOCIADAS NATAS”, e portanto, isentas do
pagamento das contribuições devidas pelos serviços prestados pela Associação, a
qualquer tempo, ressaltando que tal isenção não é estendida a terceiros. É o que
se infere do art. 12, que discorre sobre os deveres dos associados mantenedores.
A controvérsia aqui, no entanto, reside no disposto no
§ 1o deste artigo 12, que assim estabelece:
“As ASSOCIADAS NATAS são consideradas remidas
quanto ao pagamento, a qualquer tempo, de contribuições pecuniárias ou
compensatórias a favor da ASSOCIAÇÃO. Tal isenção não será, no entanto,
passível de transferência a terceiros, ainda que sócios ou administradores das
ASSOCIADAS NATAS.”
No entanto, evidente a abusividade dessa disposição,
ao estabelecer a isenção das rés pelo pagamento das contribuições devidas. Vale
dizer que as rés criaram a Associação para a prestação de serviços que
beneficiam a todos os lotes integrantes daquele Loteamento desde a sua
instituição.
Por isso, a recusa no pagamento das mensalidades
vem em prejuízo da própria associação, criada pelas rés para a manutenção do
loteamento. Portanto, tanto a prestação dos serviços, como a cobrança, desde a
instituição da Associação, tiveram a expressa anuência das rés. Afinal, foram elas
próprias que estabeleceram os deveres, direitos e funções específicas da
Associação autora, elencadas no art. 3o do Estatuto Social.
Por isso, abusiva, não só a tentativa de se eximirem
do pagamento, mas fundada em cláusula que somente a elas beneficiou, fato que
configura, além disso, comportamento contraditório inaceitável.
Destarte, considerando que é a posse que define a

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responsabilidade pelas despesas dos lotes, constitui obrigação das rés o
pagamento das taxas de manutenção e conservação do loteamento, até a data em
que comprovada a transmissão da posse a terceiros.
Nesse sentido é a jurisprudência deste e. TJSP:
“Ação de cobrança - Taxa de associação -Sentença
de procedência em parte - Insurgência da requerida - Cobrança de valores a título
de taxa de associação incidentes nos lotes situados no residencial em questão -
Requerida que, embora loteadora, é associada fundadora da Associação de
moradores postulante - Anuência com o pagamento das referidas taxas - Sentença
de procedência em parte mantida - Recurso não provido. Nega-se provimento ao
recurso.” (Apelação no 1005990-66.2017.8.26.0322, 4a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. MARCIA DALLA DÉA BARONE, j. 21/10/2020).
“APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
CONTRIBUIÇÕES
ASSOCIATIVAS.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PEDIDO DE EXTINÇÃO. AUSÊNCIA DE
PROVA DO PAGAMENTO. INTERESSE RECURSAL MANTIDO. LEGITIMIDADE
PASSIVA
DAS
RÉS.
INTERVENÇÃO
DE
TERCEIROS
DESCABIDA.
REQUERIDAS FUNDADORAS DA ASSOCIAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA
OBRIGAÇÃO
DE
PAGAMENTO.
ISENÇÃO
INDEVIDA
AOS
LOTES
IDENTIFICADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Apelação
no 1002940-04.2017.8.26.0299, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. MARIA
DO CARMO HONÓRIO, j. 15/09/2020).
“APELAÇÃO.
Ação
de
cobrança.
Contribuição
associativa. Loteamento. Cobrança realizada por associação de moradores de
despesas mensais inerentes ao loteamento fechado. Inconformismo das partes.
(...) Ré apelante que é associada fundadora. Pertinência subjetiva reconhecida.
Mérito. Contribuição devida. Responsabilidade reconhecida. Precedentes. Danos
materiais. (...) Sentença reformada. Recurso da autora provido em parte. Recurso
da ré desprovido.” (Apelação no 1029475-09.2017.8.26.0577, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO, j. 31/07/2020).

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“Apelação cível. Cobrança. Taxa de contribuição
associativa. Condomínio atípico. Ação movida contra empresas fundadoras de
agremiação. Sentença de procedência. Irresignação das rés. (...) Cobrança.
Validade. Rés fundadoras da associação autora. Condição assemelhada à livre
associação. Obrigação para pagamento dos serviços. Descabimento de isenção.
Previsão contida em Estatuto Social apenas para lotes ou áreas sem identificação
formal. Matrícula imobiliária põe fim à questão. Sentença mantida integralmente.
Motivação do decisório adotado como julgamento em segundo grau. Inteligência
do art. 252 do RITJ. (...) Resultado. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido.”
(Apelação no 1002736-57.2017.8.26.0299, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j. 13/05/2020).
Em conclusão, não tendo as rés apelantes
apresentado qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica
mantida tal como lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação
interposto pelas rés, ficam os honorários em favor do patrono da autora majorados
para 15% sobre o valor atualizado da condenação, já considerada a sucumbência
recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora