Tribunal: TJSP
Processo: 1001808-92.2019.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Impossibilidade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações ajustadas – Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada – Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção mantida em 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido – Não cabimento de perda das

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Impossibilidade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações ajustadas – Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada – Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção mantida em 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido – Não cabimento de perda das arras - Afastamento da taxa de ocupação, face à ausência de edificação no lote - Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, por se tratar de rescisão por culpa do comprador – Ônus sucumbenciais adequadamente distribuídos - Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066710
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001808-
92.2019.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados ROBINSON
BOLDRIN e NEUSA MARTINS DE GOUVEIA BOLDRIN.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JAMES
SIANO (Presidente sem voto), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MOREIRA VIEGAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001808-92.2019.8.26.0572
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Apelação Cível:
1001808-92.2019.8.26.0572
Comarca:
São Joaquim da Barra
Apelante:
CCG
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
Apelados:
ROBINSON BOLDRIN E OUTRA
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Impossibilidade
econômica superveniente do adquirente em arcar com as
prestações ajustadas Ausência de demonstração de culpa da
vendedora - Rescisão decretada Ato que causa prejuízo ao
credor - Taxa de retenção mantida em 10% dos valores
pagos, para evitar enriquecimento indevido Não cabimento
de perda das arras - Afastamento da taxa de ocupação, face à
ausência de edificação no lote - Incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado, por se tratar de rescisão por
culpa do comprador Ônus sucumbenciais adequadamente
distribuídos - Sentença mantida - Recurso desprovido.
VOTO No 27745
Apelação interposta contra a r. sentença de fls.
295/299, que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantias, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando-se a
imediata restituição da posse do bem imóvel objeto destes autos às
requeridas e, ainda, para declarar nula a cláusula 21a da avença e
condenar as rés, solidariamente, a restituir aos autores 90% da quantia
paga em relação às prestações do contrato objeto destes autos, em parcela
única, corrigida monetariamente a partir de cada desembolso pelos índices
da tabela prática do TJSP, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a
partir do trânsito em julgado.
Bate-se a ré pelo reconhecimento da higidez da
cláusula 21a do instrumento, salientando a necessidade de retenção de
20% dos valores pagos. Aduz que, diante da culpa dos apelados pela
rescisão, as arras devem ser retidas, conforme estabelecido no contrato.

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Alternativamente, pugna pela retenção de 30% dos valores pagos. Insiste
na necessidade de indenização pelo período de fruição do imóvel. Pugna
pela inversão dos ônus sucumbenciais ou o reconhecimento da
sucumbência recíproca. Requerem o recebimento do recurso no duplo
efeito (fls. 302/327).
Recurso
processado,
com
resposta
(fls.
334/355).
É o relatório.
A
presente
ação
objetiva
rescisão
de
compromisso de compra e venda cumulada com pedido devolução dos
valores pagos, em decorrência da inviabilidade de os autores continuarem
adimplindo com o pagamento do contrato. Nesta senda, aplica-se à
hipótese o Código de Defesa do Consumidor. Portanto, é de rigor a
devolução das parcelas pagas, imediata e de uma só vez, corrigidas
monetariamente, sob pena de se colocar o consumidor em situação de
onerosidade excessiva, conforme dispõe o artigo 53 da citada norma e na
esteira das Súmulas no 1 e 2 deste Tribunal de Justiça:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso
de compra e venda de imóvel deve
ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma
de
parcelamento

prevista
para
a
aquisição”.
“O compromissário
comprador do imóvel, mesmo
inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e
reaver
as
quantias
pagas,
admitida
a
compensação

com
gastos
próprios
de
administração

e
propaganda

feitos
pelo

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compromissário
vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
Certo
que
o
promitente
comprador,
impossibilitado de arcar com o pagamento das parcelas de compromisso de
compra e venda de imóvel, pode ajuizar ação visando à rescisão da
avença.
Ressalte-se
que,
mesmo
presente
cláusula
relativa
à
irrevogabilidade e irretratabilidade, é possível ao pleito de rescisão
conforme já decidiu o próprio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO
ESPECIAL
-
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
-
RESILIÇÃO

PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS -
IMPOSSIBILIDADE
-
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE
INCIDIR
SOBRE
TODOS
OS
VALORES
VERTIDOS
E
QUE,
NA
HIPÓTESE,
SE
COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS -
MAJORAÇÃO
-
IMPOSSIBILIDADE,
NA
ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. A Colenda Segunda Seção deste Superior
Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-
comprador, por motivo de dificuldade financeira,
pode ajuizar ação de rescisão contratual e,
objetivando, também reaver o reembolso dos
valores vertidos (EREsp no 59870/SP, 2o Seção,
Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281).
2. As arras confirmatórias constituem um pacto
anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem,
em geral determinada soma em dinheiro, para

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assegurar ou confirmar a obrigação principal
assumida e, de igual modo, para garantir o
exercício do direito de desistência.
3. Por ocasião da rescisão contratual o valor
dado a título de sinal (arras) deve ser restituído
ao reus debendi, sob pena de enriquecimento
ilícito.
4. O artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor não revogou o disposto no artigo
418 do Código Civil, ao contrário, apenas
positivou
na
ordem
jurídica
o
princípio
consubstanciado na vedação do enriquecimento
ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção
total do sinal dado ao promitente-vendedor.
5. O percentual a ser devolvido tem como base
de cálculo todo o montante vertido pelo
promitente-comprador, nele se incluindo as
parcelas propriamente ditas e as arras.
6. É inviável alterar o percentual da retenção
quando, das peculiaridades do caso concreto, tal
montante se afigura razoavelmente fixado.
7. Recurso especial improvido.
(REsp 1056704/MA, Rel. Ministro MASSAMI
UYEDA,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
28/04/2009, DJe 04/08/2009).
Assim, cristalino admitir-se a resolução até pelo
simples inadimplemento do adquirente, por insuportabilidade do contrato,
devendo o vendedor receber o imóvel objeto do contrato e o comprador os
valores que pagou.

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Mas o percentual a ser restituído deve ser
variável, e isso somente o caso concreto pode explicitar.
Sem muita dificuldade, todavia e sobre esse
tema
quatro situações, genericamente consideradas, devem ser
anotadas. Primeira, a mora exclusiva da devedora, que, por exemplo, não
entrega a obra no prazo. A segunda, quando o comprador se coloca em
mora, não efetuando o pagamento, mas de imediato pleiteia a rescisão. A
terceira, quando o comprador se coloca em mora e somente depois de
tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a iniciativa é tomada pela
própria alienante, diante da mora. A isso se acrescentem mais duas
situações: o imóvel haver sido ou não ocupado, e bem a permanência nele,
ainda, do comprador.
Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória.
Objetiva, claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em
função desses elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a
retenção de 10% a 30%, conforme as várias hipóteses.
A leitura dessa matéria, todavia, é algo diversa.
A insuportabilidade do contrato pode decorrer de culpa do adquirente
quando menos, em atentar para obrigação que assumiu ou, efetivamente
em razão da imprevisão, de que cuida o artigo 477 do Código Civil (antigo
1092 do diploma revogado). E bem da onerosidade excessiva, de que cuida
seu artigo 478.
O adquirente que não obrou, em tempo algum,
em mora, suspendendo o pagamento quando do vencimento dos prazos
contratuais para entrega da obra, notificando, de imediato, sua intenção em
não mais prosseguir no contrato, não pode ser tratado como aquele que,
simplesmente, deixa de pagar e, quando instado, toma alguma iniciativa.
Quem simplesmente deixa de pagar e não diz porque o faz, quebra a

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expectativa de recebimento do credor e pode causar outros prejuízos que
não exclusivamente aqueles decorrentes da falta do valor devido.
Quando
o
comprador,
todavia,
pela
insuportabilidade do contrato, acaba por colocar-se em mora, causou, com
o inadimplemento, prejuízo ao credor, não só pelo não pagamento, mas
pelo conjunto de consequências que aí decorrem. Pode, por exemplo,
comprometer todo o empreendimento. Pode causar prejuízo a todos os
participantes. Ou pode gerar um custo financeiro para o credor, que haverá
de suportar aquela parcela para a continuidade do empreendimento.
É obvio, não se desconhece, que essa prova
demandaria debate amplo e específico, nem sempre possível ou de
interesse das partes. Mas - e como é o caso - não se verificando quer a
onerosidade excessiva quer a teoria da imprevisão ao contrário, o
inadimplemento singelo do autor por culpa sua, a retenção é devida.
Aliás,
alguma
consequência
para
o
descumprimento há de ser fixada, pena de incentivo ao inadimplemento, o
que o direito não deve admitir.
Ademais, sem ciência do intento de rescindir,
não pode o credor repassar o bem a terceiro.
A jurisprudência tem assim se orientado:
Promessa de compra e venda. Extinção do
contrato. Comprador inadimplente. A orientação
que terminou prevalecendo na Segunda Seção,
depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que o promissário comprador que se torna
inadimplente em razão da insuportabilidade do

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contrato assim como pretendido executar pela
promitente vendedora tem o direito de promover
a extinção da avença e de receber a restituição
de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização
pelo rompimento do contrato. Esta quantia a ficar
retida varia de caso para caso: ordinariamente
tem sido estipulada entre 10% e 20%, para
cobertura das despesas com publicidade e
corretagem, podendo ser majorada quando o
imóvel vem a ser ocupado pelo comprador. Não
há razão para que tudo ou quase tudo do que foi
pago fique com a vendedora, uma vez que por
força do desfazimento do negócio ela fica com o
imóvel,
normalmente
valorizado,
construído
também
com
o
aporte
do
comprador.
Precedente. Recurso conhecido e provido em
parte (STJ Resp. n. 476.775-MG 4a T Rel. Min.
Ruy Rosado de Aguiar j. 20.05.2003).
No caso, a retenção de 20% dos valores pagos,
além de todas as despesas descritas na cláusula 21a conforme pretendido
pelas rés é excessivamente onerosa e configura enriquecimento indevido
de uma parte em detrimento da outra, o que viola frontalmente o Código de
Defesa do Consumidor.
Assim,
para
que
sejam
reparados
adequadamente os prejuízos sofridos, afigura-se razoável, na hipótese, que
a retenção seja mantida no patamar de 10% (dez por cento) dos valores
pagos, visto que o lote sequer chegou a ser ocupado e houve a concessão
de tutela de urgência para impedir a inclusão do nome dos autores nos
órgão de proteção ao crédito.

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Tampouco há falar-se em retenção das arras,
porquanto apresentam natureza meramente confirmatória (cláusula 3a, fls.
26).
Igualmente, não há falar-se em fixação de taxa
de fruição pelo uso gratuito do bem. Isto porque a posse de lote, desprovido
de qualquer edificação, não acarreta vantagem econômica alguma.
Em relação aos honorários advocatícios, observa-
se que já houve o reconhecimento da sucumbência recíproca, uma vez que
houve o acolhimento apenas de metade dos pedidos inaugurais.
Em observância ao art. 85, §§1o e 11, do CPC,
majoram-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da
condenação.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator