Tribunal: TJSP
Processo: 1127758-48.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-16

Ementa:
DO. Prova pericial. Diversos reparos realizados pela ré e pelo autor, razão pela qual a perícia limitou-se à análise de pouco mais de 30 itens. Perito concluiu que o sistema de segurança implantado pela ré não estava de acordo com o previsto. Material publicitário, em que consta que a empresa de segurança Haganá desenvolveu sistema exclusivo para o empreendimento com todos os itens de segurança, ponto de destaque do empreendimento. Art. 6o, III e IV, do CDC. Frustração da expectativa de usufruir do condomínio com segurança adequada. Reparação realizada pelo autor. Expert confirmou gasto de R$338.548,03 pela autora, para correção dos vícios aparentes. Desnecessidade de nova perícia. Demais vícios apurados pela perícia, devidamente fundamentados. Ressalva quanto a troca total do piso do hall social, limitando à troca das peças com tonalidade diferente e das que forem necessária à uniformização da tonalidade do piso. Mantidos demais reparos apontados pelo perito. SUCUMBÊNCIA. Autor que decaiu em parte de seus pedidos. Distribuição proporcional da sucumbência. Art. 86, do CPC. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1127758-48.2014.8.26.0100; Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 40a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/12/2020; Data de Registro: 16/12/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Vícios de Construção

Relator(a):

Fernanda Gomes Camacho

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

5a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

04/12/2020

Data de publicação:

16/12/2020

Ementa:
VÍCIOS CONSTRUTIVOS E DESCONFORMIDADE DO PROJETO DE SEGURANÇA IMPLEMENTADO. Prova pericial. Diversos reparos realizados pela ré e pelo autor, razão pela qual a perícia limitou-se à análise de pouco mais de 30 itens. Perito concluiu que o sistema de segurança implantado pela ré não estava de acordo com o previsto. Material publicitário, em que consta que a empresa de segurança Haganá desenvolveu

Ementa:
VÍCIOS CONSTRUTIVOS E DESCONFORMIDADE DO PROJETO DE SEGURANÇA IMPLEMENTADO. Prova pericial. Diversos reparos realizados pela ré e pelo autor, razão pela qual a perícia limitou-se à análise de pouco mais de 30 itens. Perito concluiu que o sistema de segurança implantado pela ré não estava de acordo com o previsto. Material publicitário, em que consta que a empresa de segurança Haganá desenvolveu sistema exclusivo para o empreendimento com todos os itens de segurança, ponto de destaque do empreendimento. Art. 6o, III e IV, do CDC. Frustração da expectativa de usufruir do condomínio com segurança adequada. Reparação realizada pelo autor. Expert confirmou gasto de R$338.548,03 pela autora, para correção dos vícios aparentes. Desnecessidade de nova perícia. Demais vícios apurados pela perícia, devidamente fundamentados. Ressalva quanto a troca total do piso do hall social, limitando à troca das peças com tonalidade diferente e das que forem necessária à uniformização da tonalidade do piso. Mantidos demais reparos apontados pelo perito. SUCUMBÊNCIA. Autor que decaiu em parte de seus pedidos. Distribuição proporcional da sucumbência. Art. 86, do CPC. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
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Apelação Cível no 1127758-48.2014.8.26.0100 - 1
Registro: 2020.0001028072
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1127758-48.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GAFISA S/A, é
apelado SUBCONDOMÍNIO ZENITH.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1127758-48.2014.8.26.0100
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Gafisa S/A
Apelado: SUBCONDOMÍNIO ZENITH
Comarca: São Paulo - 40a Vara Cível
Processo de Origem: 1127758-48.2014.8.26.0100
Juiz(íza) Prolator(a): Paula Velloso Rodrigues Ferreri
VOTO no 14715
VÍCIOS
CONSTRUTIVOS
E
DESCONFORMIDADE
DO
PROJETO DE SEGURANÇA IMPLEMENTADO. Prova pericial.
Diversos reparos realizados pela ré e pelo autor, razão pela qual a
perícia limitou-se à análise de pouco mais de 30 itens. Perito concluiu
que o sistema de segurança implantado pela ré não estava de acordo
com o previsto. Material publicitário, em que consta que a empresa de
segurança
Haganá
desenvolveu
sistema
exclusivo
para
o
empreendimento com todos os itens de segurança, ponto de destaque
do empreendimento. Art. 6o, III e IV, do CDC. Frustração da
expectativa de usufruir do condomínio com segurança adequada.
Reparação realizada pelo autor. Expert confirmou gasto de
R$338.548,03 pela autora, para correção dos vícios aparentes.
Desnecessidade de nova perícia. Demais vícios apurados pela perícia,
devidamente fundamentados. Ressalva quanto a troca total do piso do
hall social, limitando à troca das peças com tonalidade diferente e das
que forem necessária à uniformização da tonalidade do piso.
Mantidos demais reparos apontados pelo perito. SUCUMBÊNCIA.
Autor que decaiu em parte de seus pedidos. Distribuição proporcional
da sucumbência. Art. 86, do CPC. Sentença parcialmente reformada.
Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a obrigação de fazer cumulada
com danos materiais julgada parcialmente procedente pela r. sentença de
fls.1233/1238, cujo relatório é adotado, para condenar a parte ré a executar as
obras necessárias para reparo integral dos vícios construtivos apontados no laudo
pericial, no prazo de 60 dias, sob pena de aplicação de multa diária de R$1.500,00,
limitada a R$45.000,00, bem como ressarcimento das despesas suportadas pelo
autor para execução do projeto de segurança, no valor de R$338.548,03,
devidamente atualizado pela tabela prática do E. TJSP desde a data de desembolso
e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Pela sucumbência,
a parte ré foi condenada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem

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como honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
Os
embargos
de
declaração
apresentados
foram
rejeitados (fls.1245).
Inconformada, apela a ré, sustentando, em síntese, que
sempre buscou atender às solicitações referentes aos alegados problemas,
passíveis de ocorrerem em empreendimentos recém-entregues. Ao longo de agosto
a novembro de 2014, diversas obras foram entregues pelos seus engenheiros,
conforme atestam as Ordens de Serviço. O sistema de segurança entregue foi
executado de acordo com o previsto em projeto, concebido sob consultoria prestada
pela Haganá, e de acordo com o ofertado aos condôminos, tendo sido identificado
pela ré, após a instalação do Condomínio, alguns poucos itens que deveriam ser de
fato adequados ao projeto original. O planejamento preparado pela Haganá
encomendado pelo Autor é uma busca de aprimoramento e melhorias no sistema de
segurança existente, as quais não constam em projeto original. As conclusões do
laudo pericial se basearam somente em análises indiretas. Não houve análise
efetiva do sistema entregue pela ré Gafisa e de sua adequação ou não ao que foi
prometido. O perito restringiu-se a repetir o pleito do autor e utilizar como parâmetro
o Planejamento Estratégico de Segurança de fls. 377/412, preparado pela Haganá a
pedido do apelado, como se à Gafisa fosse incumbida a entrega do sistema de
segurança conforme descrito naquele documento, que, por certo, diverge do projeto
de segurança original. Fez proposta de transação, inclusive acatando itens que
considera improcedentes, de pagar R$349.500,00 ao autor para amigavelmente
solucionar as divergências entre as partes. Caso não afastada a condenação ao
pagamento da referida indenização, requer sejam os autos remetidos para análise
de outro perito. O laudo pericial possui diversas inconsistências, conforme apontado
pelo assistente técnico. O condomínio autor apontou a existência de 897 itens
irregulares, mas, de acordo com o laudo pericial, apenas 29 itens foram apontados
como “desconformidades com relação à construção do empreendimento”. Houve
sucumbência recíproca. Requer a reforma da r. sentença (fls.1247/1256).
Regularmente
processado
e
preparado
o
recurso
(fls.1257).
A parte contrária apresentou contrarrazões, refutando os

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argumentos da apelante (fls.1260/1264)
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
O autor Subcondomínio Zenith, integrante do Condomínio
Complexo Leopoldo, incorporado pela apelante (Gafisa S.A), ajuizou ação de
obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais
alegando, em síntese, a existência de vícios construtivos no empreendimento e a
desconformidade do sistema de segurança nele instalado, pretendendo a reparação
pela ré dos vícios construtivos e ressarcimento do valor despendido e a despender
para adequar o sistema de segurança ao que a ré lhe prometeu.
Divergem as partes quanto à existência de alguns dos
vícios na construção e à adequação do projeto de segurança aos termos do contrato
e da publicidade divulgada pela construtora ré.
Em 19 de maio de 2014, o autor contratou o Eng. Marcelo
Antonelli para identificar os vícios construtivos e outras irregularidades no
empreendimento, que resultou no parecer técnico de fls. 30/278.
Após o envio do mencionado parecer, a requerida
elaborou documento de análise dos apontamentos (fls. 280/298), concluindo que
parte dos itens eram procedentes (em que a construtora executaria os reparos) e
outros improcedentes (que não seria executados pela construtora).
Com base na análise da ré, o Eng. Marcelo Antonelli
(contratado pelo autor) emitiu novo parecer técnico (fls. 300/373) em 03 de outubro
de 2014, afastando as justificativas da ré e apontando novas irregularidades que
não haviam sido observadas anteriormente.
Ante a não solução de todos os vícios construtivos
apontados, o autor ingressou com a presente demanda em 16 de dezembro de
2014.
Desde as primeiras reclamações do autor até a realização
da prova pericial, diversos reparos foram executados, tanto pela requerida quanto
pelo autor, razão pela qual a perícia limitou-se à análise de pouco mais de trinta
itens.
Nesse ponto, a perícia identificou os seguintes vícios

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construtivos
aparentes,
constatados
dentro
do
prazo
de
garantia,
de
responsabilidade da requerida: 1) Diferentes tonalidades do piso do hall de entrada,
2) Ausência de ventilação no salão de festas; 3) Ausência de ventilação na sala
fitness; 4) Ausência de lava-pés na área da piscina; 5) Altura inadequada da mureta
da cobertura da quadra de tênis 6) Bacia sanitária inadequada no banheiro PNE; 7)
Ausência de sinalização de emergência no banheiro PNE; 8) Altura da válvula de
descarga do banheiro PNE incorreta; 9) Ausência de barra de apoio no lavatório do
banheiro PNE; 10) Irregularidades na porta do banheiro PNE; 11) Ausência de
drenagem no conjunto gerador; 12) Dimensionamento incorreto do guarda-corpo da
área do zelador; 13) Ausência de rufos e pingadeiras na área do zelador; 14) Cabos
expostos no shaft de elétrica; 15) Ausência de sinalização completa nos elevadores;
16) Elevadores não atendem os portadores de necessidades especiais; 17)
Ausência de sinalização tátil nos corrimãos das escadarias; 18) Ausência de bocel
(nariz) e/ou balanço de quina; 19) Ausência de proteção entre as bases e os
reservatórios da cobertura; 20) Tubulações de saída dos reservatórios com distância
incorreta da base; 21) Ausência de respiro nos reservatórios; 22) Altura inadequada
da mureta da cobertura da torre; 23) Diferença de tonalidade no revestimento
externo da fachada (fls.805/913).
Por outro lado, constatou a ausência de irregularidade
quanto a: 1) Altura das lâmpadas do hall de entrada; 2) Ventilação no hall de
entrada; 3) Ausência de acesso para cadeirantes na piscina; 4) Escada da piscina
em desacordo com a norma de acessibilidade; 5) Ausência de cobertura adequada
na quadra de tênis; 6) Ausência de sinalização visual nas arestas dos degraus das
escadarias; 7) Ausência de sinalização indicando o sentido de rota de fuga; 8)
Corpos metálicos sem ligação com o sistema de proteção contra descargas
atmosféricas; 9) Ausência do abrigo de lixo; 10) Ausência de abastecimento de água
em caso de interrupção no fornecimento da rede pública (fls.805/913).
No que se refere à ausência de área de resgate para
cadeirantes nas escadarias foi classificada como vício aparente constatado dentro
do prazo de garantia, de responsabilidade da requerida, mas não há obras viáveis
para inserção da área reservada nas escadarias do empreendimento sem que
ocorra interferência da rota de fuga (fls.879), o que impede a sua regularização.

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Com relação às irregularidades no sistema de segurança
implantado, a requerida reconheceu, ainda que parcialmente, a entrega deficitária.
Isto porque, em resposta à notificação extrajudicial enviada pela autora, a Gafisa
apontou que, na notificação recebida e nos orçamentos apresentados, identificou a
existência de itens necessários para adequação do projeto de segurança ao
previsto no projeto, embora tenha sustentado que alguns itens de melhoria que não
seriam de sua responsabilidade (fls.428/429):
“Neste sentido, vimos pela presente informar que a Gafisa
analisou os orçamentos apresentados por V.Sas. para adequação do
sistema de segurança do Subcondomínio ao projeto inicial, tendo
constatado que foram objeto dos orçamentos itens contemplados no
projeto do Condomínio e itens de melhoria pleiteados pelo Condomínio,
sendo necessária a separação destes itens, vez que as melhorias
pretendidas pelo Zenith não podem ser consideradas como itens de
adequação ao projeto inicial, por não terem sido contempladas por este.
Desta forma, cumpre destacar que os itens considerados
como adequação ao projeto são: instalação de câmeras extras,
clausura para veículos, inversão da porta da guarita, instalação de
um “passa objetos”, speedrite e deslocamento da entrada de
serviço. Estes itens foram contemplados nos orçamentos apresentados,
de forma que foi possível à GAFISA concluir a proposta que será
apresentada por meio do presente.
(...)
Feita esta ressalva, esclarecemos que, após análise do
pedido do Condomínio e de posse dos orçamentos apresentados, a
GAFISA se propõe, com fins à composição amigável, a executar os itens
de adequação acima listados (instalação de câmeras extras, clausura
para veículos, inversão da porta da guarita, instalação de um “passa
objetos”, speed rite e deslocamento da entrada de serviço) ou, a
critério do Condomínio, arcar com o valor de R$1000.000,00 (cem mil
reais), a título de reembolso, para que o Condomínio contrate prestador
de serviços para implantação destas adequações.

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Em contestação, a ré reconheceu como necessários para
a adequação do projeto (fls. 529/530): a) fornecimento de nova porta para
entrada na guarita por uma blindada e a inversão da abertura da mesma; b)
deslocamento da entrada de serviço; c) criação de clausura de veículos; d)
instalação de um passa objetos na entrada de serviços; e f) speed rite (cercas
elétricas).
Por outro lado, o sistema de segurança projetado pela
empresa Haganá consta no material publicitário divulgado pela requerida (fls. 375),
no memorial descritivo de construção (fls. 631/642, especialmente no item 8.
Segurança Patrimonial (fls. 640) e no projeto de fls. 568/569 apresentado pela ré.
No memorial descritivo de construção foi previsto, no item
de segurança patrimonial, que “Será executado o controle de acesso (portão
automatizado e porteiro eletrônico) e infraestrutura (tubulação seca) para instalação
de um sistema de Segurança Patrimonial. A guarita será blindada” (fls.640).
Em que pese o entendimento do assistente técnico
indicado pela ré (fls.1209) de que as irregularidades no sistema de segurança
implantado não seriam procedentes, pois constou do Memorial Descritivo que o
empreendimento seria entregue somente com tubulação seca, no material
publicitário foi divulgado pela requerida que a empresa Haganá “desenvolveu um
sistema exclusivo para este empreendimento com todos os itens de segurança
necessários para você viver tranquilo. Segurança. Outro ponto alto do Zenith”
[g. n.] (fls.375).
Nos termos do art. 6, III e IV do CDC, são direitos básicos
do consumidor: “a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e
serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição,
qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem” e
“a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais
coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas
no fornecimento de produtos e serviços”.
O material publicitário divulgado gerou nos compradores
expectativa quanto à segurança, que era ponto de destaque do condomínio de alto
padrão Zenith.

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Quando da entrega do condomínio, houve frustração da
expectativa de usufruir do condomínio com segurança adequada, considerando que
a própria empresa desenvolvedora do sistema de segurança do condomínio autor
forneceu documento, informando que o empreendimento possuía diversas áreas
críticas, que deveriam ser protegidas com a implementação de um novo sistema,
para obter um “nível de segurança adequado” (fls.378).
Além disso, em resposta a quesito apresentado pela ré
(item 8 - fls. 614) sobre a adequação do sistema de segurança entregue ao projeto
original do empreendimento, memorial descritivo e as normas legais e
regulamentares aplicáveis, o perito afirmou que: “Não foi possível aferir as reais
condições do sistema implantado pela Requerida com relação aos projetos
executivos. A partir da análise indireta (Capítulo IV.4.35), foi possível observar
que o sistema de segurança estava em desacordo com aquilo que fora
prometido no folder de divulgação/de vendas, razão pela qual o próprio Grupo
Haganá sugeriu diversas modificações, implementações e recomendações” [g. n.]
(fls.956).
E, de acordo com o laudo pericial, após análise das
propostas orçamentárias das empresas, todos os serviços e materiais previstos
estão em total consonância com o Planejamento Estratégico de Segurança (fls.
377/412), elaborado pela Haganá e o valor despendido pelo requerente de
R$338.548,03 (setembro de 2014) se destinou exclusivamente à adequação do
sistema de segurança deficitário implantado pela requerida (fls. 913/928 e 935).
Concluiu o i. Perito que: “O sistema de segurança
implantado e previsto pela Requerida (câmeras de segurança, controle de acesso e
tubulação seca) não era adequado, razão pela qual o Requerente executou suas
adequações tendo despendido, para tanto, o valor total de R$338.548,03, na data-
base de setembro/2014” (fls. 937)
No mais, assiste parcial razão à apelante no que se refere
à diferença de tonalidades do piso do hall de entrada (fls. 716/720), entremostra-se
desnecessária a obra para refazimento total, bastando a troca pontual das peças de
tonalidade distintas (fls.1210), de forma a obter a uniformização do pitos.
No entanto, não têm cabimento as demais insurgências,

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mesmo porque o próprio assistente técnico da ré reconheceu parte das anomalias,
como “ausência de ventilação no salão de festas e na sala fitness”
As demais anomalias indicadas pelo perito oficial dizem
respeito a adequação a normas de segurança e defeitos de projeto que precisam
ser regularizados para não colocar em risco os moradores e impedir a deterioração
do
edifício,
conforme
detalhado
pelo
perito
judicial,
que
concluiu
fundamentadamente pela necessidade dos reparos, razão pela qual não é caso de
realização de nova prova pericial, mas sim de acolhimento do laudo apresentado.
Outrossim, os argumentos apresentados pela requerida
são insuficientes para afastar a conclusão pericial, exceto no que se refere à troca
total do piso hall social.
Ressalta-se que a própria ré apresentou proposta de
transação ao autor para pagamento de R$349.500,00, o que importa em
reconhecimento de existência, ainda que parcial, de defeitos na obra entregue
(fls.1250).
Por fim, assiste razão à requerida no que se refere à
distribuição da sucumbência.
O autor decaiu em parte de seus pedidos. Assim, nos
termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, é adequada a distribuição das
verbas de sucumbência na proporção de 30% para o autor e 70% para a requerida.
Em razão da sucumbência parcial, o autor deverá arcar
com os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em R$10.000,00,
enquanto a ré deve arcar com 11% do valor da respectiva condenação, já
considerada a fase recursal.
Assim, de rigor a reforma da sentença, apenas para
reduzir a condenação na parte relativa à troca do piso do hall social, limitando a
obrigação à troca das peças com tonalidade diferente e das que forem necessárias
à uniformização da tonalidade do piso do hall social, com distribuição das verbas de
sucumbência na forma supramencionada.
Mantida a sentença, no mais.
Para fins de prequestionamento, consideram-se incluídas
no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do presente recurso.

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Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora