Tribunal: TJSP
Processo: 1023816-85.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jacob Valente
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-25
Data de publicação: 2020-04-25

Ementa:
*COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Pleito de rescisão por inadimplemento do compromissário comprador c/c pedido de reintegração de posse – Loteamento – Ação julgada procedente, determinando a rescisão e a retenção pela autora de 10% dos valores quitados para ressarcimentos de custos e danos suportados – Insurgência por ambas as partes – Acolhimento parcial de ambos os apelos –

Ementa:
*COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Pleito de rescisão por inadimplemento do compromissário comprador c/c pedido de reintegração de posse – Loteamento – Ação julgada procedente, determinando a rescisão e a retenção pela autora de 10% dos valores quitados para ressarcimentos de custos e danos suportados – Insurgência por ambas as partes – Acolhimento parcial de ambos os apelos – Reconhecimento de julgamento extra petita no que é pertinente à inclusão, na condenação, da taxa de corretagem, na medida em que tal não fez parte do pedido inicial - Notificação extrajudicial para constituição do devedor em mora que, a par de necessária, a teor do contido na Súmula 76/STJ, não causou prejuízo ao devedor, dadas as demais providências tomadas pelo autor – Art. 32 e §§, da Lei no 6.766/79 que a tem por imprescindível apenas quando haja contrato registrado no CRI, a fim de que se opere o cancelamento do registro de aquisição, o que não se tem na hipótese (contrato não registrado) – Notificação extrajudicial que, a despeito de tentada no mesmo endereço onde efetivamente citado o réu para a presente ação, restou infrutífera, ante a falsa informação prestada de que lá não mais residia - Pleito de rescisão contratual formulado judicialmente, ademais, que possibilita ao devedor ampla defesa; que tome conhecimento do débito; da intenção de resilição e que purgue a mora, caso queira – Hipótese em tela em que o devedor concordou com a resilição, deixando evidente que não tinha intenção de prosseguir com o contrato, purgando a mora – Ausência de qualquer prejuízo capaz de invalidar ou nulificar a presente ação - Pretensão, pelo réu, de recebimento do valor pago a título de entrada – Descabimento – Ausência de prova nesse sentido – O documento que coligiu aos autos demonstra que referido pagamento foi feito a terceiro estranho ao litígio que intermediou a venda, constituindo despesa de corretagem, devidamente destacada no contrato entre eles firmado – Inexistência, portanto, de afronta à tese assentada no julgamento do REsp. repetitivo no 1.599.511/SP - Possibilidade de rescisão contratual - Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal de Justiça e Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça - Retenção de valores que é legal – Percentual estabelecido na sentença (10%), contudo, que merece majoração para 25% sobre os valores pagos, a fim de se adequar à jurisprudência atual do C. STJ - Taxa de fruição pretendida pela autora, porém, que não é devida, na medida em que se trata de lote de terra, sem qualquer edificação e que não possibilita ocupação pelo comprador ou uso efetivo, inexistindo prova de que tenha obtido proveito econômico a albergar referido pleito - Sentença parcialmente reformada, reconhecendo-se a ocorrência de julgamento extra petita no que tange à inclusão de despesa de corretagem na condenação e elevando-se o percentual de retenção de 10% para 25%, mantida quanto ao mais, inclusive no que é pertinente aos consectários moratórios – Manutenção do carreamento dos ônus de sucumbência ao réu, ante o acolhimento ínfimo do seu recurso, com elevação dos honorários recursais pelo trabalho adicional realizado em segundo grau de jurisdição em mais 2,5% sobre o montante da condenação, observada a gratuidade que lhe foi concedida - Recursos parcialmente providos nos termos do presente acórdão.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000286175
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023816-85.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado CARLOS EDUARDO MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante GUAPIAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE II LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 12a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento a ambos os recursos, nos termos do presente acórdão, V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JACOB VALENTE
(Presidente), TASSO DUARTE DE MELO E SANDRA GALHARDO ESTEVES.
São Paulo, 25 de abril de 2020.
JACOB VALENTE
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023816-85.2018.8.26.0576 -Voto no 31777 – Comarca – São José do Rio Preto
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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1023816-85.2018.8.26.0576
Apelantes: GUAPIAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE II
LTDA. e CARLOS EDUARDO MARTINS
Apelados: OS MESMOS
Comarca: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
Voto no 31777
*COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Pleito
de rescisão por inadimplemento do compromissário
comprador c/c pedido de reintegração de posse
Loteamento

Ação
julgada
procedente,
determinando a rescisão e a retenção pela autora
de 10% dos valores quitados para ressarcimentos
de custos e danos suportados
Insurgência por
ambas as partes Acolhimento parcial de ambos os
apelos
Reconhecimento de julgamento extra
petita no que é pertinente à inclusão, na
condenação, da taxa de corretagem, na medida em
que tal não fez parte do pedido inicial -
Notificação extrajudicial para constituição do
devedor em mora que, a par de necessária, a teor
do contido na Súmula 76/STJ, não causou prejuízo
ao devedor, dadas as demais providências tomadas
pelo autor Art. 32 e §§, da Lei no 6.766/79 que
a tem por imprescindível apenas quando haja
contrato registrado no CRI, a fim de que se opere
o cancelamento do registro de aquisição, o que
não se tem na hipótese (contrato não registrado)
Notificação extrajudicial que, a despeito de
tentada no mesmo endereço onde efetivamente
citado o réu para a presente ação, restou
infrutífera, ante a falsa informação prestada de
que lá não mais residia - Pleito de rescisão
contratual formulado judicialmente, ademais, que
possibilita ao devedor ampla defesa; que tome
conhecimento do débito; da intenção de resilição
e que purgue a mora, caso queira
Hipótese em
tela em que o devedor concordou com a resilição,
deixando evidente que não tinha intenção de
prosseguir com o contrato, purgando a mora

Ausência de qualquer prejuízo capaz de invalidar

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ou nulificar a presente ação - Pretensão, pelo
réu, de recebimento do valor pago a título de
entrada Descabimento Ausência de prova nesse
sentido
O documento que coligiu aos autos
demonstra que referido pagamento foi feito a
terceiro estranho ao litígio que intermediou a
venda,
constituindo
despesa
de
corretagem,
devidamente destacada no contrato entre eles
firmado
Inexistência, portanto, de afronta à
tese assentada no julgamento do REsp. repetitivo
no 1.599.511/SP - Possibilidade de rescisão
contratual - Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal de
Justiça e Súmula 543 do C. Superior Tribunal de
Justiça - Retenção de valores que é legal

Percentual
estabelecido
na
sentença
(10%),
contudo, que merece majoração para 25% sobre os
valores
pagos,
a
fim
de
se
adequar
à
jurisprudência atual do C. STJ - Taxa de fruição
pretendida pela autora, porém, que não é devida,
na medida em que se trata de lote de terra, sem
qualquer
edificação
e
que
não
possibilita
ocupação
pelo
comprador
ou
uso
efetivo,
inexistindo prova de que tenha obtido proveito
econômico a albergar referido pleito - Sentença
parcialmente
reformada,
reconhecendo-se
a
ocorrência de julgamento extra petita no que
tange à inclusão de despesa de corretagem na
condenação e elevando-se o percentual de retenção
de
10%
para
25%,
mantida
quanto ao mais,
inclusive no que é pertinente aos consectários
moratórios
Manutenção do carreamento dos ônus
de sucumbência ao réu, ante o acolhimento ínfimo
do seu recurso, com elevação dos honorários
recursais pelo trabalho adicional realizado em
segundo grau de jurisdição em mais 2,5% sobre o
montante da condenação, observada a gratuidade
que lhe foi concedida - Recursos parcialmente
providos nos termos do presente acórdão.*
1. Trata-se de dois recursos de apelação
tirados contra a r. sentença que julgou procedente a ação de
rescisão contratual c/c pedido de reintegração de posse que
GUAPIAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE II LTDA. moveu em
face
de
CARLOS
EDUARDO
MARTINS
em
decorrência
do
inadimplemento das parcelas relativas ao contrato de compra e
venda de imóvel entabulado entre as partes, para o fim de: a)
declarar a rescisão do compromisso firmado entre as partes,
relativo ao lote "15", da quadra 26, "Residencial Leonor",
acolhendo o pedido de reintegração; b) determinar, por
conseguinte, a restituição pelo autor ao réu do valor
equivalente a 90% das prestações desembolsadas a título de

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aquisição do referido bem, com correção monetária pela Tabela
Prática do TJ/SP desde o respectivo desembolso/pagamento,
acrescendo-se juros de mora de 1% a partir do trânsito em
julgado, possibilitando, todavia, a retenção de 10% desses
valores para efeito de compensação por perdas e danos com o
desfazimento do negócio e permitindo, ainda, a dedução de
eventuais pendências relativas a impostos, taxas e despesas
condominiais, se existentes, além da comissão de corretagem,
tudo a ser liquidado em regular execução de sentença,
admitindo-se a compensação.
Por conta da sucumbência maior do requerido,
ficou
ele
condenado
a
pagar
as
custas,
as
despesas
processuais e os honorários advocatícios arbitrados em 10%
sobre o valor da liquidação, observada a gratuidade que lhe
foi concedida.
Inconformado, apela o réu CARLOS EDUARDO
MARTINS, aduzindo, preliminarmente, que não houve notificação
extrajudicial para efeito de constituição em mora antes do
ajuizamento da presente ação, o que era imprescindível à
rescisão do contrato e reintegração, a teor do contido no
art. 32, da Lei no 6.766/79, asseverando que aquela coligida
aos autos restou negativa por não residir mais no local.
Prosseguiu aduzindo que, ao contrário do
entendimento esboçado na sentença, efetivou o pagamento de
entrada e tal se encontra comprovado às fls. 94/95, ocorrido
em 15/11/2015, bem como arguiu julgamento extra petita, na
medida em que não houve pedido de retenção da taxa de
corretagem na petição inicial. Porém, mesmo que assim não
fosse, para que tal custeio pudesse ser repassado ao
consumidor, nos termos do quanto estabelecido pelo REsp.
repetitivo no 1.599.511/SP, era necessário que constasse do
contrato de forma destacada, o que não se tem no caso,
afirmando que o documento juntado às fls. 94/95 não pode ser
considerado como válido a tanto.
Clama,
pois,
pela
extinção
da ação sem
julgamento do mérito, por ausência de notificação para
constituição em mora ou pela reforma da decisão, com
reconhecimento do direito à devolução do valor da entrada e
da comissão de corretagem, além de inversão do ônus da
sucumbência.
Apelou,
também,
a
autora
GUAPIAÇU
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, aduzindo, em síntese, que não
concorda com a determinação de restituição do percentual de
90% dos valores pagos para a aquisição do lote, por estar
acima do percentual comumente fixado por este Tribunal e
tampouco com a ausência de aplicação da multa no importe de

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0,5% ao mês do preço total ajustado e devidamente atualizado,
a título de fruição do bem até sua efetiva entrega.
Afirma que, com o descumprimento do contrato
por parte do adquirente, nasce para si o direito de retenção
de parte dos valores pagos a título de compensação pelo
desfazimento do negócio e que tal percentual tem sido
reconhecido pelos tribunais em torno de 25%, a fim de que
suporte os gastos, arque com as despesas de propaganda,
publicidade, administração e impostos, não podendo ser
prejudicada com a determinação de devolução da quase
totalidade do valor pago, ainda acrescida dos consectários
moratórios previstos na sentença, sob pena de lhe reembolsar
valor maior do que o que foi despendido, além de a retenção
de 10% mostrar-se insuficiente para fins de compensação de
gastos em substituição ao percentual previsto na cláusula 21a
do instrumento firmado.
Prosseguiu defendendo a aplicação da multa no
importe de 0,5% ao mês do preço total ajustado e devidamente
atualizado a título de fruição do bem, a incidir desde a
constituição em mora e até efetiva a entrega do bem,
correspondendo esta à “taxa de ocupação”, sob pena de
configurar fruição gratuita, em evidente locupletamento
indevido, o que encontra amparo no art. 32-A, inciso I, da
Lei no 6.766/79, alterada pela Lei no 13.786/2018.
Clama, pois, pela reforma da decisão nos
pontos
supra
referidos,
com
carreamento
dos
ônus
de
sucumbência ao réu.
Recursos formalmente em ordem, devidamente
processados, preparado o da autora às fls. 165, sem preparo o
do réu, por beneficiário da gratuidade da justiça, com
resposta às fls. 169/177 pela autora e às fls. 178/185 pelo
réu.
Não houve oposição ao julgamento do presente
recurso de forma virtual.
É o relatório do necessário.
2. Por presentes os pressupostos processuais
de admissibilidade recursal, passa-se à análise dos apelos.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
compra e venda de bem imóvel c/c pedido de reintegração de
posse por meio da qual a autora, promitente vendedora,
narrando a inadimplência do réu, pretende a rescisão do
contrato, com a consequente reintegração na posse do bem,

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além de indenização pelas perdas que sofreu.
Referida ação foi julgada procedente nos
moldes supra expendidos, contra tal se insurgindo ambas as
partes.
Depois de detida análise dos autos, conclui-se
que ambos os recursos comportam parcial acolhida, o do réu
para o fim de reconhecer a ocorrência de julgamento extra
petita no que é pertinente à inclusão da 'comissão de
corretagem' na condenação', por não ter ela constado do
pedido inicialmente deduzido e o da autora, apenas para
elevação do percentual de retenção de 10% para 25%, como será
demonstrado, ficando a sentença mantida quanto ao mais.
Com efeito, do pedido inicial não se depreende
pleito de condenação do réu no pagamento da 'despesa de
corretagem', até porque a autora reconhece expressamente que
tal pagamento foi feito por este diretamente àquela que
intermediou a compra e venda (Imobiliária Ippéria).
Dessa forma, de rigor que a condenação seja
readequada ao quanto inicialmente pretendido, reconhecendo,
nesse ponto, o julgamento extra petita.
Ainda preliminarmente afasta-se a arguição de
ausência
de
pressuposto
de
desenvolvimento
válido
do
processo, no tocante à ausência de constituição em mora do
devedor antes do ajuizamento da ação, na medida em que, dadas
as peculiaridades da causa, tal mostrou-se despicienda.
O artigo 32, da Lei no 6.766/79, exige a
constituição em mora do devedor, a fim de validar a rescisão
extrajudicial do contrato e a fim de que haja o cancelamento
da averbação de compra e venda de pacto devidamente
registrado.
Confira-se o que dispõe referido artigo:
“(...) Art. 32. Vencida e não paga a
prestação, o contrato será considerado rescindido 30
(trinta) dias depois de constituído em mora o
devedor.
§1o- Para os fins deste artigo o devedor -
adquirente será intimado, a requerimento do credor,
pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as
prestações vencidas e as que se vencerem até a data
do pagamento, os juros convencionados e as custas de
intimação.
§2o- Purgada a mora, convalescerá o contrato.

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§3o - Com a certidão de não haver sido feito
o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao
Oficial do Registro o cancelamento da averbação”
(...).
E o objetivo dessa notificação é assegurar que
o devedor possa purgar a mora.
No caso em tela, além de o contrato não estar
registrado no Cartório de Registro de Imóveis respectivo,
denota-se que o credor procurou a via judicial para o
desfazimento do negócio, possibilitando ao devedor valer-se
de todos meios de defesa que lhe garantem a Constituição
Federal e o Código de Processo Civil, inclusive o de purgar a
mora se interesse houvesse, não se podendo ignorar que mesmo
assim tentou a notificação pela via extrajudicial, nos termos
da Lei de regência (fls. 72), no mesmo endereço em que ele
foi efetivamente citado para a presente ação e que também
constou de sua procuração como sendo seu domicílio, apenas
não se obtendo êxito nessa diligência ante a falsa informação
prestada de que lá não mais residia.
E com sua citação para a presente ação, que é
a maxima interpellatio, evidente que restou constituído em
mora acerca da dívida que lhe é imputada, bem como da
intenção de rescisão do pacto por parte da autora, tanto que
com relação a esta (rescisão) não se opôs, conforme se pode
depreender expressamente de sua contestação.
Não fosse apenas isso, vale dizer que o
inadimplemento da obrigação líquida e certa em seu termo já
constitui o devedor em mora, a teor do constante do artigo
397 do CC e que o contrato firmado entre as partes possui
cláusula específica que dispensava qualquer interpelação
extrajudicial para tal fim (Cláusula 21a - Ainda em virtude
de inadimplemento, a VENDEDORA poderá optar pela resolução do
presente contrato cumulada com a reintegração na posse do
bem,
independente
de
interpelação
judicial
ou
extrajudicial”).
Ainda
que
referida
cláusula
pudesse
ser
considerada iniqua, tomando-se por base o disposto na súmula
76/STJ, que prevê que a notificação é essencial, é de se
considerar que o seu objetivo, que é possibilitar ao devedor
a purgação da mora, restou alcançado através da citação
efetivada para a presente ação, não tendo ele manifestado
intenção de pagar o débito.
Assim,
seja
porque
o
contrato
não
foi

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registrado, dispensando mesmo notificação extrajudicial para
constituição em mora do devedor; seja porque a resilição está
sendo perseguida pela via judicial, que garante o direito ao
contraditório e à ampla defesa; seja porque a citação para a
presente ação deu ao réu inconteste ciência da pretensão da
autora de rescindir o contrato, ante o inadimplemento
confesso, ou seja porque o réu também pretendeu expressamente
a rescisão do contrato nos presentes autos, em nenhum momento
manifestando intenção de purgar a mora é que se afasta
qualquer arguição tendente a invalidar ou nulificar a
presente ação por ausência de notificação prévia.
Prosseguindo, ao contrário do arguido pelo
réu, não se vislumbra ter sido efetivado o pagamento de
nenhuma entrada em favor da autora.
O
documento
que
indicou
como
sendo
comprobatório do referido pagamento fls. 94/95 dá conta
do recebimento do numerário por terceira empresa estranha ao
litígio (Imobiliária IPPÉRIA), com expressa menção de tratar-
se de corretagem oriunda de intermediação de venda.
E
como
nele
se
encontra
devidamente
discriminado que referido custeio ficaria a cargo do
comprador, inexiste afronta à tese fixada no REsp. repetitivo
no 1.599.511/SP, ao contrário do sustentado pelo réu.
Com relação ao pleito de restituição das
quantias pagas e ao percentual a ser retido pela vendedora,
tecem-se as seguintes considerações.
O Superior Tribunal de Justiça, atento à
possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda,
sumulou seu posicionamento a respeito:
“Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.”
E na mesma linha, esse Egrégio tribunal
sumulou que:
Súmula no 1: “O Compromissário comprador de

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imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem”.
Súmula no 2: “A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas
por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao
estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Disso
tudo
se
dessume
que, decretada a
rescisão do contrato, as partes devem ser repostas ao estado
anterior ao da assinatura deste, o que significa, no caso,
devolver à autora o imóvel vendido e ao réu os valores pagos
pelo bem, observando-se apenas a responsabilidade de cada um
na resilição do contrato, tal qual feito pelo condutor da
lide.
Nessa seara, a jurisprudência atual do C.
Superior Tribunal de Justiça determina a retenção em 25% dos
valores pagos, como forma de compensar as despesas empregadas
na administração do empreendimento e desfazimento do negócio
e, independentemente da utilização, ou não, do bem, não
exigindo do vendedor que demonstre de forma individualizada
as despesas gerais tidas com o empreendimento.
Confiram-se os recentes julgados que trataram
da questão:
“RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR
DOS
VALORES
PAGOS
COM
A
RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE

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FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1.
A
despeito
do
caráter
originalmente
irretratável
da
compra
e
venda
no
âmbito
da
incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32,
§2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em pagamento
único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao
vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o
direito
de
reter
parcela
do
montante
(Súmula
543/STJ).
2.
Hipótese
em
que,
ausente
qualquer
peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da
cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
Lei
13.786/2018,
deve
prevalecer
o
parâmetro
estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg
1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o
acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento)
dos
valores
pagos
pelos
adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado
para indenizar o construtor das despesas gerais e
desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal
percentual tem caráter indenizatório e cominatório,
não havendo diferença, para tal fim, entre a
utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais
tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte,
firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao
rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão". (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4.
Recurso
especial
parcialmente
provido.
(REsp
1723519/SP, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).”
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023816-85.2018.8.26.0576 -Voto no 31777 – Comarca – São José do Rio Preto
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PERCENTUAL.
TAXA
SATI.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282/STF.
FALTA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
SÚMULA
N.
283/STF.
1.
Nos
contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve
prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e
cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n.
1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para
indenizar o construtor das despesas gerais e do
rompimento unilateral (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
28/08/2019, DJe 02/10/2019). 2. "É abusiva a cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel" (AgInt no REsp 1555797/SP, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 25/03/2019, DJe 27/03/2019).
Assim, de rigor que o recurso apresentado pela
autora seja acolhido no ponto, elevando-se o percentual de
retenção de 10% para 25%, nos termos da fundamentação supra.
Com relação aos consectários da mora, correta
se mostra a sentença, que segue a orientação do STJ sobre a
questão.
A corroborar, cita-se:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE
NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA.
COMPRA EVENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGAGO.
PRECEDENTES. 1. As razões do agravo interno não
enfrentam adequadamente o fundamento da decisão
agravada. 2. Nos termos da jurisprudência desta
Corte, "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por desistência dos
adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe
20/10/2015). 3. Agravo interno a que se nega
provimento” (AgInt nos EDcl no AREsp 1123573/SE, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado

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em 26/06/2018, DJe 01/08/2018).
E a correção monetária, dada sua finalidade de
apenas recompor o poder de compra da moeda, é devida desde
cada desembolso.
A corroborar esse entendimento, citam-se os
arestos que seguem:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resilição
pelos
compradores
diante
da
impossibilidade
de
pagamento. Admissibilidade. Restituição adequada de
80% dos valores pagos pelo preço, com retenção de
20%, a título de compensação pelas despesas com a
venda do imóvel, considerando-se a porcentagem paga
do
preço.
Abusividade
de
cláusula
de
retenção
contratualmente estabelecida com índices superiores
aos limites estabelecidos pela jurisprudência do STJ.
Correção monetária que nada acresce à dívida, devendo
incidir de cada desembolso. Diante da ausência de
culpa da ré são devidos juros de mora do trânsito em
julgado Sucumbência recíproca. Recurso provido em
parte” (Apelação no 1022702-58.2016.8.26.0002, 2a
Câmara de Direito Privado, Rel. Dr. Alcides Leopoldo
e Silva Júnior, j. 15.01.2018).
“VENDA E COMPRA. Rescisão contratual, cumulada
com
pedido
de
restituição
de
valores
pagos.
Julgamento de parcial procedência. Inconformismo da
vendedora. Retenção das arras. Inadmissibilidade.
Quantia referida que foi paga a título de sinal,
integrando
o
preço
do
bem.
Valores
a
serem
restituídos ao comprador que terão incidência de
correção monetária a partir de cada desembolso.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO” (Apelação no
1002326-33.2017.8.26.0320,
6a
Câmara
de
Direito
Privado, Rel. Dr. Paulo Alcides, j. 15.01.2018).
Por fim, não procede o pleito de condenação do
réu no pagamento de 'taxa de fruição' sobre o bem (0,5% ao
mês), uma vez que não ficou comprovado que tenha obtido
qualquer proveito por ter se mantido na posse do referido
lote, que sequer conta com edificação.
Além
disso,
os
gastos
despendidos
pela

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vendedora-autora já foram levados em consideração com a
elevação do percentual de retenção de 10% para 25% dos
valores pagos.
Nesse mesmo sentido:
“CONTRATO - Compromisso de compra e venda de
imóvel
-
Inadimplemento
da
compradora
Fato
incontroverso - Restituição dos valores pagos -
Possibilidade - Súmula 543 do STJ - Inviável,
entretanto, a devolução integral, sendo possível
retenção de 15% sobre o montante pago - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pela ocupação do
imóvel - Desacolhimento - Além de se tratar de
terreno sem edificação, autora não provou que a
compradora teve algum proveito econômico com a
eventual posse - Sentença reformada em parte -
Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
Cível
no
1001363-
96.2015.8.26.0319
-
Rel
Des.
Benedito
Antonio Okuno - J. 01/11/2019).
“RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES - Loteamento - Parcial procedência -
Desistência do comprador que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a
devolução (parcial, no caso) do quanto adimplido -
Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito
Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e
art. 53 do CDC - Sentença que determinou a devolução
de 80% do montante pago - Insurgência da ré

Descabimento - Retenção suficiente para indenização
pelo desfazimento do negócio - Taxa de fruição pela
ocupação do bem Descabimento - Contratação envolvendo
a compra de um lote, sem edificação, o que não
autorizava a imediata exploração econômica por parte
do adquirente Sentença mantida Recurso desprovido”.
(Apelação
no
1025404-
98.2016.8.26.0576,
Rel.
Desembargador Salles Rossi, J 04/07/2019).
“Ação de rescisão de contrato, cumulado com
devolução de quantias pagas. 1. As arras pactuadas
apresentam natureza confirmatória, tratando-se, na
verdade, de adiantamento do preço, o que torna
impróprio o pedido de retenção integral, sob pena de
enriquecimento sem causa. 2. O lote de terreno sem

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edificação não é apto a gerar frutos ao comprador e
nem ao vendedor e, portanto, não há direito de
fruição. R. sentença mantida. Recurso não provido”.
(Apelação no 100032690.2018.8.26.0040, Rel. Roberto
Mac Cracken, J 12/07/2019).
Assim, o caso demanda que a sentença seja
parcialmente reformada, para o fim de reconhecer a ocorrência
de julgamento extra petita no que tange á inclusão de
“despesas de corretagem” na condenação, bem como para elevar
o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos para
25% em proveito da autora, tudo como for apurado em
liquidação de sentença.
Mantido o carreamento dos ônus de sucumbência
ao réu, ante o acolhimento ínfimo do seu apelo e elevando-se
os honorários devidos, em decorrência do trabalho adicional
realizado em segundo grau de jurisdição, em mais 2,5% sobre o
montante
da
liquidação,
observada
sua
condição
de
beneficiário da gratuidade da justiça.
Desnecessárias maiores digressões.
3. Dá-se, pois, parcial provimento a ambos os
recursos, nos termos do presente acórdão.
JACOB VALENTE
Relator