Tribunal: TJSP
Processo: 1004200-61.2016.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação de resolução contratual por inadimplemento da alienante em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura. Inadimplemento caracterizado em decorrência da superação do prazo contratualmente previsto. Reconhecimento de pendência da expedição do TVO muito tempo além do prazo contratualmente previsto. Resolução mantida. Alienação fiduciária em garantia, celebrada

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação de resolução contratual por inadimplemento da alienante em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura. Inadimplemento caracterizado em decorrência da superação do prazo contratualmente previsto. Reconhecimento de pendência da expedição do TVO muito tempo além do prazo contratualmente previsto. Resolução mantida. Alienação fiduciária em garantia, celebrada com as responsáveis pelo empreendimento, que não constitui óbice ao pedido de resolução por inadimplemento do vendedor, hipótese distinta do pedido de resolução imotivada do comprador.
Rescisão do contrato por inadimplemento imputável ao vendedor. Efeitos ex tunc. Obrigação de restituição dos valores desembolsados pelo adquirente, inclusive comissão de corretagem. Interesse negativo do contrato que deve ser indenizado.
Dano moral. Caracterização. Demora excessiva na conclusão do contrato.
Recurso das rés improvido e recurso adesivo do autor provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028106
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004200-61.2016.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são
apelantes/apelados VICTORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SANCA
DESENVOLVIMENTO URBANO SA e SCOPEL SPE 05 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado/apelante MARCEL LOPES DE SOUZA DIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso das rés e deram provimento ao recurso adesivo do autor.V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004200-61.2016.8.26.0361 -Voto no 3.090
2
Apelação Cível no1004200-61.2016.8.26.0361
Aptes/Apdos: Victoria Empreendimentos Imobiliarios Ltda, Sanca Desenvolvimento
Urbano Sa e Scopel Spe 05 Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado/Apelante: Marcel Lopes de Souza Dias
Comarca: Mogi das Cruzes
Juiz: Domingos Parra Neto

Voto no 3.090
Apelação. Loteamento. Ação de resolução contratual por
inadimplemento da alienante em razão do atraso na conclusão
das obras de infraestrutura. Inadimplemento caracterizado em
decorrência da superação do prazo contratualmente previsto.
Reconhecimento de pendência da expedição do TVO muito
tempo além do prazo contratualmente previsto. Resolução
mantida. Alienação fiduciária em garantia, celebrada com as
responsáveis pelo empreendimento, que não constitui óbice ao
pedido de resolução por inadimplemento do vendedor,
hipótese distinta do pedido de resolução imotivada do
comprador.
Rescisão do contrato por inadimplemento imputável ao
vendedor. Efeitos ex tunc. Obrigação de restituição dos valores
desembolsados
pelo
adquirente,
inclusive
comissão
de
corretagem. Interesse negativo do contrato que deve ser
indenizado.
Dano moral. Caracterização. Demora excessiva na conclusão
do contrato.
Recurso das rés improvido e recurso adesivo do autor provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou
parcialmente procedente ação de rescisão contratual proposta por compromissário-
comprador de imóvel loteado, determinando resolução do contrato e condenando as
requeridas à restituição dos valores pagos. Foi extinto o processo em relação à ré Lopes por
conta da ilegitimidade passiva ad causam (fls. 672/677).
Recorrem as rés (fls. 679/689) alegando que: a) impossível
resolução do contrato, devendo ser observado o regime da Lei 9.514/97, não sendo viável
desfazimento do contrato com alienação fiduciária; b) não ocorreu atraso na entrega da
obra, pois o projeto e o cronograma de obras foram aprovados junto a Prefeitura Municipal
em 29/09/2010, estabelecendo a Lei 6.766/79 que a construção do empreendimento poderia
se estender por 4 anos e as obras foram finalizadas em 9/12/2014, havendo requerimento de
expedição do TVO, existindo ao menos adimplemento substancial; c) eventual resolução

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004200-61.2016.8.26.0361 -Voto no 3.090
3
do contrato deveria ocorrer com retenção de 25% dos valores pagos.
Recurso adesivo do autor (fls. 704/716) pleiteando restituição
da comissão de corretagem em razão da resolução do negócio, bem como reconhecimento
do dano moral, com revisão da verba de sucumbência.
Contrarrazões às fls. 694/703 e fls. 721/728.
É o relatório.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo a quo, o recurso
adesivo comporta provimento.
Ficou demonstrado o inadimplemento da requerida, que
sustentou que as obras foram concluídas além do prazo previsto (fls. 687) e que apenas
solicitado o TVO, ainda pendente de expedição (fls. 686).
Há que se consignar que o TVO, segundo as rés, foi requerido
em dezembro/2014, contudo, a ação foi proposta em 2016 e a apelação interposta em
junho/2017, sem que haja comprovação da obtenção da aprovação final do loteamento pela
Municipalidade.
Necessária expedição do TVO para aferição do cumprimento
das obras a cargo da incorporadora e possibilidade de utilização do bem, o que a requerida
não demonstrou.
Assim, deve prevalecer a r. sentença quando reconheceu o
inadimplemento e determinou a rescisão dos contratos por fato imputável às rés.
A circunstância de ter sido o contrato viabilizado por meio de
alienação fiduciária não é impedimento à rescisão por inadimplemento, que não se
confunde com a hipótese em que o comprador desiste injustificadamente do contrato.
Ademais, o caso sub judice tem a peculiar circunstância de
que o credor fiduciário também ser responsável pela venda e realização do
empreendimento (fls. 87), de modo que não existe interesse de terceiro (v.g. banco

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004200-61.2016.8.26.0361 -Voto no 3.090
4
concedente de financiamento e credor fiduciário) que poderia constituir situação passível
de diferente forma de solução da lide.
A despeito da existência da alienação fiduciária não houve
consolidação da propriedade e estão envolvidos apenas os vendedores e responsáveis pelo
empreendimento, que também ostentam a condição de credor fiduciário.
Aliás, mesmo em casos em que há alienação fiduciária e vício
no contrato de compra e venda tem sido admitida extensão dos efeitos de um contrato a
outro em razão do que se convencionou chamar "contratos coligados", de modo que a
garantia fiduciária não seria óbice à resolução por inadimplemento culposo.
Improcede, pois, a argumentação recursal, que se encontra
fundada em hipótese diversa, não tratando o caso sub judice de resolução imotivada a
pedido do comprador.
O inadimplemento da requerida enseja rescisão do contrato
com efeito ex tunc, o que implica restituição de todos os valores pagos e despesas
incorridas em razão do negócio desfeito, tal como os pagamentos a cartório e de imposto.
Pela mesma razão deve ser acolhido o recurso adesivo para
condenação das rés à restituição do que foi pago a título de comissão de corretagem.
Há, data venia, certo desvio de ótica na argumentação das
rés, pois o caso em questão não trata da corriqueira impugnação à cobrança de comissão de
corretagem em contratos de aquisição de imóvel, matéria objeto do Recurso Repetitivo
citado, pretensão em relação à qual poder-se-ia cogitar do reconhecimento de prescrição.
No
caso
sub
judice
houve
reconhecimento
de
descumprimento do contrato por parte da parte requerida, resolvido o contrato com o
corolário lógico de restituição de todos os valores pagos pelo adquirente, o que engloba
também a corretagem, ainda que eventualmente tal valor tenha sido recebido por terceiro.
Como leciona RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR
(Extinção dos contratos por incumprimento do devedor, p. 266): "A parte não-
inadimplente, autora da ação de resolução, tem direito, além de liberar-se da sua

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004200-61.2016.8.26.0361 -Voto no 3.090
5
obrigação e de receber em restituição a prestação já cumprida, de ser indenizada por
perdas e danos (art. 475 do Código Civil)."
E nas perdas e danos se compreendem as despesas incorridas
em razão do contrato frustrado, o chamado interesse negativo do contrato: "A composição
dos danos pode compreender interesses negativos e positivos. O interesse negativo é o
'dano derivado da confiança', consequente ao fato de ter a parte confiado no contrato,
para cuja celebração e cumprimento pode ter efetuado despesas e assumido obrigações,
preterindo outras alternativas (despesas com o operador que foi mandado a realizar curso
na empresa fabricante da máquina, a final não entregue; financiamentos contratados para
pagamento dos serviços não realizados etc.). A indenização pelo interesse negativo há de
repor o lesado na situação em que estaria hoje, não tivesse contratado com a eficácia do
contrato." (Ruy Rosado de Aguiar Júnior, Extinção dos contratos por incumprimento do
devedor, p. 267).
Assim, despicienda discussão sobre a natureza do contrato de
corretagem, seus efeitos e a circunstância do pagamento ter sido realizado a terceiro, bem
como a prescrição da pretensão de restituição.
A restituição do valor pago pela corretagem em contrato que
foi rescindido se insere na indenização dos prejuízos suportados pelo adquirente em razão
do inadimplemento.
Nesse sentido a jurisprudência: “COMPROMISSO DE
VENDA DE COMPRA. Pedido de resolução do contrato, em virtude de atraso na entrega
do imóvel. Inadimplemento causado pelas empreendedoras. Efeito "ex tunc" da sentença
resolutória. Devolução da integralidade dos valores pagos, inclusive da taxa SATI e
comissão de corretagem, que integram as perdas e danos, independente de eventual
abusividade. Dever das requeridas de indenizar os danos materiais experimentados pelos
autores, correspondentes aos lucros cessantes no período de atraso até a data da
propositura da ação. Ocorrência de danos morais à vista das circunstancias do caso
concreto. Sofrimento e angústia causados à adquirente em virtude do atraso injustificado
na entrega da obra configura dano moral. Redução do valor indenizatório. Cabível,
ademais, o pretendido ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais, diante do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004200-61.2016.8.26.0361 -Voto no 3.090
6
princípio da reparação integral do dano. Recursos parcialmente providos.” (TJSP - 1a
Câmara de Direito Privado - Ap. no 1018181-59.2015.8.26.0405 - Rel. Francisco Loureiro -
j. 17/05/2017).
Assim, ficam as rés Scopel, Victoria e Sanca condenadas à
restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, com correção monetária
desde a data do pagamento e juros de mora desde a citação.
Dada
a
natureza
da
obrigação,
que
decorre
do
inadimplemento do contrato de compra e venda, fato posterior à intermediação realizada,
deve ser isentada a requerida Lopes de qualquer responsabilidade de restituição, mantida a
extinção do processo contra si.
Também não há lugar para retenção de qualquer valor em
favor das requeridas, pois não se trata de pedido de desistência dos adquirentes, mas de
inadimplemento culposo da ré, que não pode pretender reter parte do valor pago como
compensação pelo seu próprio inadimplemento.
Inexiste, outrossim, adimplemento substancial, que pressupõe
cumprimento de parte relevante do contrato com proveito para a contraparte, o que não se
vislumbra no caso sub judice, não se verificando a possibilidade de fruição do imóvel
adquirido.
Comporta modificação, data venia, o tópico da sentença
relativo à indenização de dano moral.
É certo que o simples inadimplemento contratual não seria
causa bastante para reparação de dano moral.
Porém, tem sido reconhecido cabimento da indenização em
situações em que o atraso se prolongou por tempo excessivo, colocando o adquirente em
situação de abalo emocional apto a justificar reparação de dano extrapatrimonial (TJSP - 1a
Câmara de Direito Privado - Ap. no 1003501-54.2015.8.26.0604 - Rel. Claudio Godoy - j.
12/05/2017; TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no 0011214-18.2011.8.26.0223 -
Rel. Christine Santini - j. 11/08/2015; TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004200-61.2016.8.26.0361 -Voto no 3.090
7
0047567-28.2012.8.26.0577 - Rel. Augusto Rezende - j. 09/05/2017; TJSP - 1a Câmara de
Direito Privado - Ap. no 1029752-40.2013.8.26.0100 - Rel. Francisco Loureiro - j.
05/05/2017).
No caso sub judice, como relatado na inicial, houve
significativo atraso na conclusão do contrato, não havendo liberação do imóvel até o
momento em que a parte optou pela rescisão do negócio.
O longo tempo para cumprimento do contrato, a privação do
uso da coisa e a inegável preocupação quanto ao futuro do negócio, que envolve
significativo investimento, compõem o quadro que autoriza reconhecimento do dano moral
indenizável.
Considerando as circunstâncias do caso, o grau de culpa e
consequências do evento, visando dotar a indenização de efeito compensatório, fixo a
indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária desde a data de
julgamento do recurso e juros de mora desde a citação.
No que toca à sucumbência deve ser mantida a
responsabilidade do autor em relação à Lopes e em relação às corrés não há mais lugar para
reconhecimento de sucumbência recíproca, respondendo as requeridas pelo pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% do valor da
condenação, o que já engloba o disposto no art. 85, §11 do CPC.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso
das rés e dou provimento ao recurso adesivo do autor.

Enéas Costa Garcia
Relator