Tribunal: TJSP
Processo: 2155133-06.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
- Locação de imóvel comercial - Decisão que antecipou a tutela para reduzir o valor do aluguel para o montante correspondente a 30% do aluguel mínimo mensal, em razão da crise causada pela pandemia do COVID-19 - Inexistência de prova da alegada impossibilidade financeira, que não se presume - Ausentes os requisitos legais que autorizam a concessão de antecipação de tutela de urgência, ela não

Ementa:
- Locação de imóvel comercial - Decisão que antecipou a tutela para reduzir o valor do aluguel para o montante correspondente a 30% do aluguel mínimo mensal, em razão da crise causada pela pandemia do COVID-19 - Inexistência de prova da alegada impossibilidade financeira, que não se presume - Ausentes os requisitos legais que autorizam a concessão de antecipação de tutela de urgência, ela não pode ser deferida - Agravo provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000734744
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2155133-06.2020.8.26.0000, da Comarca de Tatuí, em que é agravante LILIANA
ROSSI THOMAZ MUHAMED JAMOUL, são agravados BARAO DE TATUI AUTO
POSTO LTDA, ALEX VICENTE CORREA e VICENTE NATALINO CORREA.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL
TREVISAN.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2155133-06.2020.8.26.0000 -Voto no 30340
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2155133-06.2020.8.26.0000
3a Vara Cível de Tatuí (proc. no 1002204-73.2020.8.26.0624)
Agravante: Liliana Rossi Thomaz Muhamed Jamoul
Agravados: Barão de Tatuí Auto Posto Ltda. e outros
Juíza de 1a Instância: Lígia Cristina Berardi Machado
Voto n° 30340.
- Locação de imóvel comercial - Decisão que antecipou a tutela
para reduzir o valor do aluguel para o montante correspondente
a 30% do aluguel mínimo mensal, em razão da crise causada
pela pandemia do COVID-19 - Inexistência de prova da alegada
impossibilidade financeira, que não se presume - Ausentes os
requisitos legais que autorizam a concessão de antecipação de
tutela de urgência, ela não pode ser deferida - Agravo provido.
Ré em ação visando "readequação do contrato de
locação e de arrendamento", a agravante rebela-se contra a r. decisão de fls.
96/99, que concedeu tutela de urgência, para autorizar os autores a pagar
30% do valor atual do aluguel à ré, no importe de R$5.760,00.
Sustenta a agravante que: a) os autores não fizeram
comprovação contábil da queda de faturamento, trazendo apenas matéria de
mídia digital e publicações de decretos da administração pública; b) até o
momento não houve fechamento de postos de combustíveis, porque sua
atividade é considerada essencial, e, como a quarentena estadual vem sendo
relaxada, o faturamento médio dos agravados já está voltando a ser o mesmo
de sempre; c) os autores são empresários experientes no ramo de
combustíveis, pois são proprietários de Posto de Combustíveis na cidade
vizinha da Capela do Alto desde 1975; d) de acordo com documentos juntados
pelos próprios agravados, conversa entre o Sr. Alex e a agravante, por
aplicativo Whatsapp, revela ter sido oferecido desconto de 25% e
parcelamento do valor do aluguel em duas vezes, para o próximo vencimento,
tendo em conta proposta de um dos agravados, o que comprova que a

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agravante sempre esteve disposta a negociar; e) as alegações dos agravados
não demonstram a existência dos requisitos necessários à concessão da tutela
antecipada, pois não se pode considerar que houve redução do faturamento
em certo período de atividade comercial, que não sofreu paralisação por
nenhum dia, como motivo de força maior ou caso fortuito, para reduzir em 70%
o valor fixado em contrato que pode ser negociado pelas partes; f) a ré é
divorciada e a renda do aluguel sustenta a sua casa, todos os que nela vivem
e trabalham. Pede a reforma da decisão agravada, com revogação da tutela
de urgência.
Recurso tempestivo e preparado.
Foi concedido efeito suspensivo ao agravo.
Houve resposta (fl. 76/85), com preliminar de
intempestividade do recurso.
É o relatório.
Primeiramente,
afasto
a
alegação
de
intempestividade do recurso, porque o comprovante de intimação da decisão
que concedeu a tutela revela que ela não foi recebida pela agravante, não
havendo prova de que ela a tenha recebido nem de quando a recebeu (fls.
86/87 do agravo). Além disso, o aviso de recebimento do ofício encaminhado à
agravante não foi juntado nos autos principais (art. 231, I, do CPC), não
havendo, portanto, prova da data da ciência inequívoca da ré da decisão
agravada.
De acordo com a inicial, os autores firmaram com a
ré contrato de locação de imóvel e arrendamento de bens do posto de
combustível situado na Rua São Bento, n. 587, no centro de Tatuí, onde a

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autora desenvolve suas atividades comerciais. Aduzem que sempre cumpriram
suas obrigações, realizando o pagamento do aluguel de forma pontual, mas,
desde o início de março a autora sofreu grande impacto financeiro, por conta
da pandemia do novo coronavírus, quando se iniciaram tratativas com a ré,
para suspensão ou redução dos aluguéis, a fim de que fosse possível honrar
os seus compromissos.
Os autores afirmam que o vencimento dos aluguéis,
no valor total de R$19.200,00, se deu no dia 10 de abril de 2020, mas até a
presente data a ré não se posicionou em relação à proposta por eles
formulada, razão pela qual não restou alternativa senão propor a ação.
Afirmam que o faturamento da autora teve queda de
mais 60%, considerando-se também as despesas com seus funcionários,
fornecedores etc... e assim ficará, ao menos até o fim do estado de
calamidade pública, sendo possível afirmar que não haverá retomada da
normalidade em curto espaço de tempo, tendo em vista as notícias que
diariamente são veiculadas pela imprensa, tanto a brasileira como a
internacional, a respeito da pandemia Covid-19.
Em virtude deste terrível cenário, os autores, por
questão de boa-fé, desde março/20, vislumbrando a presente dificuldade,
contataram a ré, para expor a situação e tentar convencionar um considerável
desconto, mas não obtiveram êxito.
Os autores entendem que, diante da ausência de
culpa de ambos os contratantes e da imprevisibilidade da situação de
pandemia atual, é plenamente possível a aplicação dos artigos 317 e 480 do
Código Civil, razão pela qual pedem a readequação do contrato de locação,
para fixar o aluguel em 30% do valor vigente, que passará a ser reajustado

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somente após um ano, de acordo com o índice já previsto no contrato, o que
restabelecerá as bases econômicas do Contrato de Locação e de
Arrendamento, e possibilitará que os autores realizem o pagamento dos seus
trabalhadores e a continuidade das suas atividades, prestigiando os princípios
da função social da empresa, do reequilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, e,
de outro, garantirá que a ré receba os valores que lhe são devidos.
Subsidiariamente, pedem, que seja readequado o valor devido a título de
aluguel e de arrendamento, em percentual não superior a 50% do valor
vigente, durante todo o prazo em que persistir o estado de calamidade pública
e as restrições do Poder Público e, após o fim do estado de calamidade, o
valor aqui fixado passará a ser reajustado de acordo com os índices já
previstos nos contratos. Pedem também que seja declarada a ausência da
mora e dos seus efeitos desde 10/04/2020 e até noventa dias após o término
do período de quarentena imposto pelo governo federal, estadual ou
municipal, impedindo assim a ré de intentar cobrança, resolução do contrato
ou a retomada do imóvel, por igual período, e, por fim, a exclusão da aplicação
de multa e juros constantes no contrato de locação, até o cessamento desse
período de força maior (fl. 115 do processo digital).
Pediram, em tutela cautelar antecedente, "para que
seja suspensa a exigibilidade dos aluguéis devidos pelos autores a ré durante o período de
força maior decorrente da pandemia do Covid-19, fixando-se para pagamento posterior, um
percentual mínimo de 10%, limitado a 30% sobre tal período, ou até a data em que as partes
façam um acordo a respeito deste tema, estabilizando a situação" (sic, fls. 8 do processo
digital).
A antecipação dos efeitos da tutela de urgência de
natureza antecipada pressupõe elementos que evidenciem a probabilidade do
direito, porque os fatos narrados constituem provável verdade.

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“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica
antecipatória para tutela dos direitos é a probabilidade lógica que é aquela que surge da
confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo
provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses
elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela
provisória”. (1)
Além disso, há de existir perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo no aguardo da solução final. Esse é o conteúdo
da regra do artigo 300 e parágrafos do CPC.
E porque a efetivação da tutela de urgência de
natureza antecipada se assemelha à execução provisória, o exame da
presença de seus pressupostos reclama cautela e rigor.
Dispõe “o § 3o do art. 300 do CPC/2015 que não se
concederá tutela de urgência de natureza antecipada “quando houver perigo de irreversibilidade
dos efeitos da decisão”. A decisão que antecipa efeitos da tutela é revogável (cf. art. 296 do
CPC/2015; assim já o era, também de acordo com o § 4o, do art. 273 do CPC/1973).
Irreversibilidade, pois, não se liga à decisão, mas aos seus efeitos. Prepondera, na doutrina, a
orientação de que não se devem considerar irreversíveis os efeitos, quando possível a
composição por perdas e danos”. (2)
O Congresso Nacional reconheceu o estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus, conforme
Decreto Legislativo no 6/2020.
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe sobre
medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância
internacional decorrente do coronavírus, autorizou as autoridades à adoção da
quarentena.

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O Governador do Estado de São Paulo decretou
medida de quarentena no Estado, com suspensão do "atendimento presencial ao
público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, especialmente em casas
noturnas, “shopping centers”, galerias e estabelecimentos congêneres, academias e centros de
ginástica, ressalvadas as atividades internas" (art. 2o, inciso I, do Decreto no
64.881/2020, de 22.3.2020), dentro os quais se enquadra o estabelecimento
comercial da autora.
E, pelo Decreto Estadual no 64.946/2020, de
17.4.2020, houve prorrogação da quarentena até 10.5.2020, e, apesar da
previsão de reabertura gradual do comércio, em pronunciamento feito em
8.5.2020, o Governador informou a prorrogação da quarentena até 31.5.2020.
O Governo do Estado de São Paulo tornou
disponível o plano para retomada gradativa das atividades, em 27.5.20, com
flexibilização da quarentena no Estado de São Paulo.
Dispõe o art. 317 do Código Civil que:"Quando, por
motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o
do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que
assegure, quanto possível, o valor real da prestação".
Por sua vez, o art. 478 do mesmo diploma dispõe
que "nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se
tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de
acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação". E, em seu art. 480,
dispõe que:"Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela
pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a
onerosidade excessiva".
No caso em tela, pese a crise financeira causada
pela
pandemia
do
COVID-19,
os
agravados
não
comprovaram
a
impossibilidade de pagar os aluguéis pactuados.

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Não houve fechamento dos postos de gasolina, e,
embora a queda do faturamento da autora seja expressivo (fls. 88/89 do
agravo), ela não revela a impossibilidade de pagar o aluguel de R$19.200,00,
já que em junho de 2020 ela teve faturamento de R$388.494,13 (fl. 89 do
agravo). A demonstração de resultado revela que ela teve receita bruta de
R$3.023.206,28, no corrente ano e até 30.6.20 (fl. 90 do agravo), e, apesar de
constar como prejuízo do exercício o valor de R$104.282,15 (fl. 91 do agravo),
tal não revela a impossibilidade financeira de arcar com o aluguel, que também
é devido, já que ela relacionou o valor do aluguel como despesas
administrativas de R$58.933,72 (fl. 90 do agravo).
Não se justifica a redução do valor do aluguel de
R$19.200,00, para o equivalente a 30%, ou R$5.760,00, porque, pese a
redução no faturamento, ele, como visto, ainda é alto, nada dizendo que o
pagamento do aluguel inviabilize o negócio da autora, que, repita-se, nunca foi
fechado e, agora, tudo indica estar bem próximo da normalidade, se ainda não
a alcançou.
Além disso, é necessário observar a existência do
Projeto de Lei no 936/2020, com tramitação urgente perante o Congresso
Nacional, que altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, e dispõe sobre
as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes,
enquanto durar as medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública
decorrente do coronavírus, prevendo desconto de 50% no valor do aluguel por
quatro meses ou enquanto durar o estado de calamidade, devendo, ao fim
desse período, ser quitado o saldo remanescente em até 12 meses. (3) Se
assim é, o valor do aluguel corresponderia a 50%, e o seu saldo deveria ser
pago em até doze meses, ou seja, se fosse o caso, a redução seria apenas
temporária e o saldo remanescente permaneceria sendo exigível.
A ação mal se iniciou, de modo que o direito

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afirmado pelos autores ainda não é certo, havendo, por ora, mera expectativa,
cujo resultado depende do contraditório, do exame das alegações das partes e
de suas provas.
Fica, pois, revogada a tutela concedida.
Diante do exposto, dou provimento ao agravo para
revogar a tutela de urgência concedida.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Cf. Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, in Código de Processo
Civil Comentado, Ed. RT, 2015, 1a Ed., p. 312.
2 Cf. José Miguel Garcia Medida, in Direito Processual Civil Moderno, Ed. RT, 2015, p.455.
3
Cf.
consulta
ao
site
da
Câmara
dos
Deputados,
por
meio
do
link:
https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2241858