Tribunal: TJSP
Processo: 1002979-19.2019.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Reparação de danos – Atraso na entrega dos lotes e na conclusão das obras de implantação e infraestrutura – Sentença de procedência – Recurso das corrés – Alegação de que o prazo para conclusão das obras de infraestrutura é de quatro anos e que as obras deveriam ser realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Municipalidade– Não acolhimento –

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Reparação de danos – Atraso na entrega dos lotes e na conclusão das obras de implantação e infraestrutura – Sentença de procedência – Recurso das corrés – Alegação de que o prazo para conclusão das obras de infraestrutura é de quatro anos e que as obras deveriam ser realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Municipalidade– Não acolhimento – Atraso verificado – Lucros cessantes devidos no patamar de 0,5% sobre o preço do bem, no período compreendido entre a data que deveria ter sido entregue o imóvel e a expedição do termo de verificação de obra final – Restituição do valor pago a título de IPTU até a data da imissão na posse - Juros de mora a partir da citação – Sentença mantida – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000784706
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002979-19.2019.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são
apelantes NOVA ALDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, é apelada ALESSANDRA
XABREGAS TEIXEIRA SAMPAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/33910
APELAÇÃO No: 1002979-19.2019.8.26.0529
COMARCA: Santana do Parnaíba
APELANTES: Nova Aldeia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e Cipasa Desenvolvimento Urbano S/A.
APELADA: Alessandra Xabregas Teixeira Sampaulo
JUIZ: Carlos Alexandre Aiba Aguemi
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Reparação de
danos Atraso na entrega dos lotes e na conclusão das obras
de implantação e infraestrutura Sentença de procedência
Recurso das corrés
Alegação de que o prazo para
conclusão das obras de infraestrutura é de quatro anos e que
as obras deveriam ser realizadas de acordo com o
cronograma de obras aprovado pela Municipalidade Não
acolhimento Atraso verificado Lucros cessantes devidos
no patamar de 0,5% sobre o preço do bem, no período
compreendido entre a data que deveria ter sido entregue o
imóvel e a expedição do termo de verificação de obra final
Restituição do valor pago a título de IPTU até a data da
imissão na posse - Juros de mora a partir da citação
Sentença mantida RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de ação de reparação de danos proposta por
Alessandra Xabregas Teixeira Sampaulo em face de Nova Aldeia
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa Desenvolvimento Urbano
S/A.
A sentença de fls. 478/483, cujo relatório adoto,
julgou procedentes os pedidos da autora para reconhecer a validade do
prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel e a culpa das
corrés pelo atraso, bem como declarar indevida a cobrança de IPTU
anterior à entrega do imóvel, determinando a devolução de eventual
importância paga a esse título, corrigida desde o desembolso e acrescida
de juros de mora da citação, além de condenar as corrés, solidariamente,
ao pagamento do equivalente a 0,5% sobre o preço ajustado, a título de
aluguéis, pelo período compreendido entre 1o.5.2016 e o momento da

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entrega efetiva do imóvel, corrigido desde o vencimento e acrescido de
juros de mora a partir da citação, sem prejuízo de custas processuais e
honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
As rés opuseram embargos de declaração (fls.
486/489), os quais foram rejeitados (fls. 493), e apelaram.
Nas razões de apelação (fls. 498/517), sustentam, em
síntese, que o prazo para a entrega do imóvel era de quatro anos, a
contar da aprovação do loteamento pelo Município de Santana do
Parnaíba, o que ocorreu em 20.9.2013. Alegam que as obras de
implantação e infraestrutura foram realizadas conforme o cronograma
de obras aprovado pela Municipalidade. Mencionam que até o momento
a autora não demonstrou interesse em edificar o lote, não sendo devida a
indenização por lucros cessantes. Aduzem que não há cabimento para a
devolução dos valores pagos a título de IPTU, vez que a autora assumiu
a obrigação ao tomar posse do bem. Requerem, então, o afastamento da
condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes e à
restituição dos valores pagos a título de IPTU. Subsidiariamente,
pleiteiam a redução da condenação e a modificação do termo inicial de
incidência dos juros de mora para o trânsito em julgado.
O recurso foi preparado (fls. 518/519) e respondido
(fls. 526/542).
Este recurso chegou ao Tribunal em 14.8.2020, sendo
a mim distribuído livremente em 25.8.2020 (fls. 570), com conclusão
final na mesma data. Estudo e voto finalizados em 1o.9.2020.
É o relatório.
Conheço do recurso.
Narra a inicial, em suma, que no dia 10 de junho de

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2014 a autora e as corrés entabularam contrato de promessa de venda e
compra dos lotes n. 33, n. 36 e n. 37, quadra n. 13, do Loteamento Serra
do Sol, Santana do Parnaíba, SP, pelo preço de R$ 832.976,80,
devidamente pago. No entanto, o prazo previsto para a entrega dos lotes
novembro de 2015 não foi observado. A autora ingressou com a
presente demanda, objetivando indenização por danos materiais e
devolução de quantias pagas a título de IPTU.
Em contestação, alegam as rés que o prazo para a
conclusão das obras de infraestrutura era de 4 anos, nos termos do artigo
18, V, da Lei n. 6.766/1979. Afirmam, ainda, que as obras de
implantação e infraestrutura deveriam ser realizadas de acordo com o
cronograma aprovado pela Municipalidade. Acrescentam que os termos
de verificação de obras foram emitidos em 19.12.2017 e 05.10.2018 (fls.
184/201).
Sem razão, porém, à defesa.
De fato, infere-se do instrumento de contrato em
questão que todas as obras de implantação e infraestrutura deveriam ter
sido realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pelo
Município de Santana do Parnaíba (cláusula 7.1.1. fls. 113).
Não obstante, o alvará de construção, com prazo de
validade de dois anos, foi expedido em 26.9.2012 (fls. 285/286), tendo
sido apresentado à autora, quando da celebração do negócio,
cronograma estimado das obras por igual prazo, a contar de novembro
de 2013 (fls. 134).
Desse modo, considerando o prazo de tolerância
reconhecido pela sentença, o termo final para a entrega dos lotes, com as
obras de implantação e infraestrutura, ocorreu em 1o de maio de 2016.

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Nem se cogite do prazo de quatro anos para a
conclusão das obras, nos termos do artigo 18, V, da Lei n. 6.766/79, na
medida em que estipulado de modo diverso pelas partes.
A propósito, cabe julgado deste Tribunal:
“APELAÇÃO - Ação Declaratória de Abusividade de
Cláusulas Contratuais cumulada com Restituição de Valores
Pagos e Indenização por Lucros Cessantes (...) - Atraso
manifesto - Prazo de quatro anos, estipulado na Lei 6766/79 é
destinado à loteadora perante o Poder Público, mas não
vincula os adquirentes dos lotes, principalmente, no caso dos
autos em que se estipulou prazo de 24 (vinte e quatro) meses
para entrega das unidades - Obrigação relativa ao pagamento
de IPTU, ademais, que não pode ser imputada aos adquirentes
antes da efetiva imissão de posse - Inconformismo dos autores,
postulando o acolhimento do pleito indenizatório por danos
materiais Cabimento - Incontroversa a mora das rés, de rigor
a condenação no pagamento de indenização por dano material
consubstanciada em lucros cessantes, pelo tempo de atraso na
entrega da unidade - Recurso das rés desprovidos e
parcialmente provido o recurso interposto pelos autores
(Apelação n. 1019511-89.2017.8.26.0577, Rel. Des. José
Aparício Coelho Prado Neto, D. J. 23.7.2019).
De ver-se que, ante a responsabilidade das corrés
pelo atraso na entrega da obra, era mesmo devida indenização por lucros
cessantes, independentemente da demonstração do prejuízo do
adquirente, em consonância com o entendimento sumulado n. 162 deste
Tribunal. Confira-se:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do

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compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio.”
Relativamente ao valor da indenização, bem fixado o
percentual de 0,5% sobre o preço do imóvel, não se podendo acolher o
pleito de redução para 0,3%.
Nessa esteira, uma vez mais, julgados deste Tribunal:
“COMPRA E VENDA. Ação indenizatória por danos morais e
lucros cessantes. Preliminares rejeitadas. Atraso inequívoco
na entrega do bem. Prejuízo presumido. Lucros cessantes que
merecem adequação. Indenização que deve ser fixada no
percentual de 0,5%, por mês, calculado sobre o valor
atualizado do contrato. Sentença parcialmente reformada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação no
1005452-87.2014.8.26.0032, Rel. Des. Paulo Alcides, D.J.
29.7.2016).
“INDENIZATÓRIA. Imóvel loteado. Pedido de indenização
dos danos resultantes de atraso na entrega das obras de
infraestrutura
do
loteamento.
Admissibilidade.
Inadimplemento imputável às requeridas. Inexistência de
justificativas razoáveis para a demora. Danos ambientais
resultantes das obras, a resultar no atraso da regularização
do imóvel. Circunstância que não caracteriza força maior, no
máximo fortuito interno, que integra o risco da atividade
empresarial. Mora configurada. Dever de indenizar lucros
cessantes de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso.
Lotes prometidos à venda, mesmo sem edificação alguma,

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ostentam caráter frugífero, de modo a produzir lucros
cessantes a privação de seu uso e fruição. Dano moral
configurado. Atraso superior a três anos, a ofender bem
juridicamente tutelado, de caráter extrapatrimonial. (...)
Recursos parcialmente providos (Apelação n. 0011628-
95.2013.8.26.0659, Rel. Des. Francisco Loureiro, D.J.
21.8.2018).
Abarca a indenização o período compreendido entre
a data que deveria ter sido entregue o imóvel (1o.5.2016) e a emissão do
termo de verificação de obra total (05.10.2018).
Igualmente,
quanto
à
obrigação
relativa
ao
pagamento de IPTU, não pode ser imputada à adquirente antes da
efetiva imissão de posse.
De outra banda, na hipótese de mora do promitente-
vendedor, os juros de mora realmente devem incidir a partir da citação.
Inalterável, enfim, a sentença.
Por último, tendo em vista o trabalho adicional
realizado em grau recursal, elevo, nos termos do § 11 do citado artigo
85, os honorários advocatícios sucumbenciais para 11% sobre o valor da
condenação.
Diante dessas considerações, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
MIGUEL BRANDI
Relator