Tribunal: TJSP
Processo: 1126172-97.2019.8.26.0100
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Desistência por parte da adquirente/embargada – Compromissário comprador que pode postular a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda - Razoabilidade do percentual de retenção fixado no patamar de 15% dos valores pagos, eis que

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Desistência por parte da adquirente/embargada – Compromissário comprador que pode postular a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda - Razoabilidade do percentual de retenção fixado no patamar de 15% dos valores pagos, eis que suficiente ao custeio de despesas administrativas com a venda do imóvel – Precedentes, inclusive desta Egrégia 34a Câmara de Direito Privado – Verba honorária advocatícia – Contradição – Ocorrência – V.acórdão que realmente se mostrou contraditório no que diz respeito aos honorários fixados em R$ 1.000,00, ao mesmo tempo em que condena a ré/embargante ao pagamento de honorários sucumbenciais arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa – Sentença mantida por seus jurídicos fundamentos – Fixação da verba honorária em 15% sobre o valor atualizado da causa que deve ser mantida, com majoração dos honorários recursais (art. 85, parágrafo 11o, do CPC) – Embargos acolhidos, em parte, para esse fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963717
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1126172-97.2019.8.26.0100/50000, da Comarca de São Paulo, em que é embargante
LIVING SABARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é embargada
KATIA REGINA CEARA SANFINS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram, em parte, os
embargos. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 1126172-97.2019.8.26.0100/50000 -Voto no
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VOTO No: 40355
EDEC.No: 1126172-97.2019.8.26.0100/50000
COMARCA: SÃO PAULO
EMBTE. : LIVING SABARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
EMBDA. : KÁTIA REGINA CEARA SANFINS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
Compromisso de
compra e venda de imóvel
Desistência por parte da
adquirente/embargada
Compromissário comprador que
pode postular a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, em parcela única, admitida a compensação com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
-
Razoabilidade do percentual de retenção fixado no patamar
de 15% dos valores pagos, eis que suficiente ao custeio de
despesas administrativas com a venda do imóvel

Precedentes, inclusive desta Egrégia 34a Câmara de Direito
Privado
Verba honorária advocatícia
Contradição

Ocorrência
V.acórdão que realmente se mostrou
contraditório no que diz respeito aos honorários fixados em
R$ 1.000,00, ao mesmo tempo em que condena a
ré/embargante ao pagamento de honorários sucumbenciais
arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa

Sentença mantida por seus jurídicos fundamentos Fixação
da verba honorária em 15% sobre o valor atualizado da
causa que deve ser mantida, com majoração dos honorários
recursais (art. 85, parágrafo 11o, do CPC)
Embargos
acolhidos, em parte, para esse fim.
Trata-se de embargos de declaração opostos por Living Sabará
Empreendimentos Imobiliários Ltda., com fundamento no inciso I, do art. 1.022,
do Código de Processo Civil, por meio dos quais se alega contradições no
v.acórdão embargado, principalmente porque demonstrou, desde a contestação,
que há previsão contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos
pelo imóvel, nos termos da cláusula VII.3, em caso de rescisão por culpa dos
adquirentes/embargados, como é o caso dos autos; afirma, de outro lado, que o
v.acórdão se mostrou contraditório, na medida em que afirma a necessidade de
manutenção da r. sentença no que diz respeito aos honorários fixados em R$

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1.000,00 (mil reais), ao mesmo tempo em que condena a ré/embargante ao
pagamento de honorários sucumbenciais arbitrados em 15% sobre o valor
atualizado da causa.
Com efeito, quanto a pretensão da embargante de previsão
contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos pelo imóvel, deixei
expresso no v.acórdão que: “(...) extrai-se dos autos que as partes, em
19.12.2014, entabularam 02 (dois) “Instrumentos Particular de Distrato de
Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial e Outras
Avenças” sobre as unidades 36 e 57 do empreendimento "Living Welcome
Taquaral", na cidade de Campinas/SP, com previsão de entrega das chaves em
2017.
O preço ajustado entre as partes foi de R$ 27.204,46 da unidade
57 e R$ 24.296,77 da unidade 36. Relata que tentou amigavelmente a rescisão
contratual por dificuldade financeiras, porém não obteve êxito em vista da
retenção abusiva de mais de 50% dos valores pagos. Requer seja declarada a
rescisão contratual, bem como a ré condenada a restituição integral das parcelas
pagas.
Pois bem, não obstante a aplicabilidade ao caso das normas do
CDC ao caso concreto (art. 2o e 3o da Lei no 8.078/90), entendo que, a exemplo
do que restou decidido em primeiro grau, não é viável a restituição integral do
valor pago na hipótese, trata-se de típico caso de arrependimento pela autora dos
negócios jurídicos firmados com a ré, autorizando-se, consequentemente, a
devolução as quantias já pagas, respeitas as deduções de praxe, retornando-se
as partes à situação inicial.
Tais assertivas se extraem do teor das Súmulas no 1, 2 e 3
editadas pelo E. TJSP, conforme segue:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.

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“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Ainda, esse entendimento foi expressamente consolidado pela
Súmula 543, do C. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
No caso em testilha, não constatada culpa exclusiva da ré, tendo
em vista que a autora deixou de pagar as parcelas em aberto, a retenção da ré
em 15% do valor total pago afigura-se equilibrado e respeita a vedação de
enriquecimento sem causa das partes, conforme inclusive reiterada jurisprudência
deste E. TJSP: Apel. n. 1002387-11.2018.8.26.0011, rel. Álvaro Passos, 2a
Câmara de Direito Privado, j. 07.05.2019; Apel. n. 1041155-80.2017.8.26.0224
Rel. José Joaquim dos Santos j. 05.04.2019.
Ademais, a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva
da autora (dificuldades financeiras) e não houve a prática de nenhum ato abusivo
ou temerário por parte da ré na conclusão do negócio jurídico.
Portanto, a restituição deverá se operar de uma única vez, ou
seja, restituída em parcela única, com correção monetária a partir de cada
desembolso, e juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do
entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso
repetitivo: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (STJ - REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).

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Neste sentido, já decidiu esta Egrégia 34a Câmara de Direito
Privado: “Ação de rescisão de contrato (compromisso de compra e venda de
imóvel) c.c. pedidos de restituição de quantias pagas e de indenização moral.
Sentença de procedência parcial para determinar a restituição dos valores pagos,
com o abatimento de 15% a ser retido pela ré. Recurso da ré voltado a aumentar
o percentual de retenção para 50%, nos termos do art. 67-A da Lei no 4.591/64,
acrescido pela Lei no 13.786/18. Retroação dos efeitos da lei para contrato
ajustado antes da sua vigência parcialmente provido. Impossibilidade. Retenção
determinada mantida. Arras que também deverão ser devolvidas, pois
confirmatórias e não penitenciais. Juros de mora, contudo, que deverão incidir
somente a partir do trânsito em julgado. Apelo parcialmente provido" (TJSP

Apelação no 1012735-35.2016.8.26.0019 - Relator: Soares Levada; Órgão
Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Americana - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 29/11/2019; Data de Registro: 29/11/2019).
Ainda, “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C RESTITUIÇÃO
DE VALORES. Compromisso de Venda e Compra de imóvel. Sentença de parcial
procedência para declarar a rescisão contratual e determinar a restituição de 85%
dos valores pagos. Apela a ré pugnando pela aplicação da lei 13.786/018, ou
subsidiariamente a retenção de 25% dos valores pagos, descabida a restituição
da comissão de corretagem. Descabimento. Rescisão contratual. Desistência dos
compradores. Inaplicabilidade da lei 13.786/2018, porque sua vigência é posterior
à data da contratação. Comissão de corretagem. Contrato celebrado com
empresa estranha à lide. Retenção de 15% dos valores pagos, sem recurso dos
compradores, que se mostra apta a remunerar as despesas com a
comercialização, administração e o inadimplemento. Juros de mora do trânsito
em julgado e correção monetárias dos desembolsos. Honorários sucumbenciais
fixados em patamar adequado e que não comportam redução, pena de aviltar o
trabalho
do
advogado.
Recurso
improvido" (TJSP

Apelação
no
1002112-72.2020.8.26.0664 - Relator: James Siano - 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Votuporanga - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2020;
Data de Registro: 14/08/2020)” (fls. 499/506).

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De outro lado, com razão a embargante quando diz que o
v.acórdão foi contraditório, no que se refere aos honorários sucumbenciais.
Isso porque, mantém os honorários fixados em R$ 1.000,00 (mil
reais), ao mesmo tempo em que condena a ré/embargante ao pagamento de
honorários sucumbenciais arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa.
Desta forma, a fim se que seja sanada a contradição havida,
recebo os declaratórios para constar do v.acórdão que: “No que tange a verba
honorária, cuja finalidade é remunerar o trabalho dos patronos, na espécie, deve
ser mantida a quantia fixada na r. sentença (12% do valor atualizado da causa),
eis que não se mostra em desacordo com as regras processuais que regem a
matéria (art. 85 e seguintes, do Código de Processo Civil).
Por fim, visando, no caso em exame, prestigiar o trabalho
adicional realizado pelo(s) patrono(s) da requerente, majora-se a verba honorária
para 15% do valor da atualizado da causa (art. 85, parágrafo 11, do CPC)”.
Pelo exposto, acolho parcialmente os embargos para esse fim.

LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora