Tribunal: TJSP
Processo: 1129100-26.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da documentação para obtenção do financiamento – Demora na baixa do gravame da hipoteca para construção e da individualização da matrícula - Responsabilidade das rés no período de atraso - Fortuito interno - Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato –– Desconsideração da data do habite-se

Ementa:

IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da documentação para obtenção do financiamento – Demora na baixa do gravame da hipoteca para construção e da individualização da matrícula - Responsabilidade das rés no período de atraso - Fortuito interno - Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato –– Desconsideração da data do habite-se como data de entrega do imóvel – Atraso na obtenção do financiamento pela autora decorrente do atraso anterior das rés – Irrelevância quanto à possibilidade de adiantamento de providências pela autora – Fixação de prazo razoável, após ultimadas as providências da ré, para fixar o período de responsabilização – Possibilidade de incidência de juros legais e atualização monetária sobre o saldo devedor, esta que visa apenas recompor o valor da moeda - Despesas de IPTU e taxa de condomínio - Verba de responsabilidade do proprietário apenas a partir do momento em que poderia ter posse do imóvel – IPTU afastado, mantida a devolução parcial do condomínio - Honorários advocatícios contratados pela parte adversa – Valores que devem ser restituídos - Dano moral – Não caracterização – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000176205
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1129100-26.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLARISSA
NOBREGA GAMBARRA NASCIMENTO, são apelados SISAN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e RICARDO BAPTISTA OPEN VIEW EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 11 de março de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1129100-26.2016.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 4237 2/8
43a Vara Cível Central - Capital
Apelação n. 1129100-26.2016.8.26.0100
Apelante: CLARISSA NOBREGA GAMBARRA NASCIMENTO
Apeladas: SISAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e RICARDO
BAPTISTA OPEN VIEW EMPREENDIMENTOS IMOBILIPÁRIOS LTDA.
Juiz prolator: Miguel Ferrari Junior
Voto n. 4237
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Atraso na entrega
da documentação para obtenção do financiamento Demora na
baixa
do
gravame
da
hipoteca
para
construção e da
individualização da matrícula - Responsabilidade das rés no
período de atraso - Fortuito interno - Fixação dos lucros cessantes
no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato

Desconsideração da data do habite-se como data de entrega do
imóvel
Atraso na obtenção do financiamento pela autora
decorrente do atraso anterior das rés Irrelevância quanto à
possibilidade de adiantamento de providências pela autora

Fixação de prazo razoável, após ultimadas as providências da ré,
para fixar o período de responsabilização Possibilidade de
incidência de juros legais e atualização monetária sobre o saldo
devedor, esta que visa apenas recompor o valor da moeda -
Despesas de IPTU e taxa de condomínio - Verba de
responsabilidade do proprietário apenas a partir do momento em
que poderia ter posse do imóvel IPTU afastado, mantida a
devolução parcial do condomínio - Honorários advocatícios
contratados pela parte adversa Valores que devem ser restituídos
- Dano moral Não caracterização Recurso provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 317/322, cujo relatório adoto, que julgou
improcedente o pedido inicial.
Segundo a apelante-autora, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que o julgador partiu de premissas
equivocadas, entendendo que a ré não seria a responsável pelo atraso, o que não
se revela verdadeiro, pelo que faz jus ao recebimento de lucros cessantes, das
diferenças de correção monetária, juros de mora, honorários advocatícios, taxas
condominiais e IPTU, todos relativos ao período de atraso, além da imposição de
indenização por danos morais (fls. 330/345).

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Apelação Cível no 1129100-26.2016.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 4237 3/8
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelas apeladas (fls. 350/358).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 361/363).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, a autora adquiriu um imóvel com
entrega prevista para dezembro/2013, com previsão de tolerância de mais 180
dias, o que postergava a data para junho/2014. O habite-se foi expedido em
05.03.2014 (fls. 86/89), mas a unidade somente foi entregue em abril/2015, em
face de problemas burocráticos a cargo das rés, segundo a autora.
A
matrícula
somente
foi
individualizada
em
10.07.2014, já superado o prazo de tolerância (fls. 297/298) e a baixa da
hipoteca gravada na matrícula somente foi levantada em 16.10.2014 (fl. 107), o
que fez com que a autora somente obtivesse o financiamento imobiliário
justamente em abril/2015.
Assim, pleiteou a imposição de indenização por lucros
cessantes, a diferença dos juros anuais, da correção monetária e honorários de
advogado (R$ 87.373,82 fl. 113), das taxas de condomínio (R$ 3.763,90 fls.
160/169), do IPTU (R$ 439,36 - fl. 177), e mais indenização por dano moral, por
sofrer a angústia da possibilidade de perder o apartamento.
Quanto à questão do atraso na entrega da obra, o
Tribunal de Justiça de São Paulo possui entendimento sumulado no sentido de
que a denominada cláusula de tolerância é admissível, desde que por prazo não
superior a 180 dias.
Súmula 164
É valido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Também não se pode acolher o termo final da
imposição dessa multa como a data da concessão do habite-se, devendo
prevalecer a data da efetiva entrega do imóvel. O entendimento já se encontra
também sumulado no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Súmula 160 A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Os fatos trazidos pelas rés como sendo motivos de
força maior, com o intuito de descaracterizar a responsabilidade pelo atraso, não
tem esse condão. O prazo de tolerância é aceito justamente para cobrir eventuais
imprevistos.

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O fato de o habite-se ter sido emitido já ao final do
prazo de tolerância, assim como a demora na individualização da matrícula e da
baixa do gravame da hipoteca, levaram ao atraso na obtenção do financiamento
imobiliário, pelo que não se pode dizer que o atraso seria decorrente de
inadimplemento por parte da autora. Aliás, como já se disse, o prazo de
tolerância é previsto justamente para que a obra seja ultimada antes ou ainda
na sua fluência, e permita que o comprador possa tomar as providências para
adimplemento de sua obrigação. Circunstâncias exteriores à relação das partes
também não podem influir no cumprimento da obrigação, a não ser que tenham
caráter excepcional.
A argumentação no sentido de que a autora poderia
ter obtido o financiamento mesmo antes da individualização da matrícula não
decorre de imposição contratual e não pode ser aceito. Assim, não há que se
invocar a exceção do contrato não cumprido.
Nesse contexto, ficarão bem caracterizados os lucros
cessantes, impostos no valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato.
Lucros cessantes não se equiparam ao prejuízo real,
mas ao que o titular do bem deixou de ganhar justamente por estar desapossado
dele. Assim, irrelevante é o fato de que os danos não teriam restado
suficientemente demonstrados.
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. CÁLCULO DOS LUCROS
CESSANTES.
DESPESAS
OPERACIONAIS.
DEDUZIDAS.
TERMO
FINAL.
ALIENAÇÃO DO BEM. 1. Para o atendimento do requisito do prequestionamento,
não se faz necessária a menção literal dos dispositivos tidos por violados no
acórdão recorrido, sendo suficiente que a questão federal tenha sido apreciada
pelo Tribunal de origem. Ausência de violação do art. 535, do CPC. 2. Lucros
cessantes consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como
consequência direta do evento danoso (Código Civil, art. 402). No caso de incêndio
de estabelecimento comercial (posto de gasolina), são devidos pelo período de
tempo necessário para as obras de reconstrução. A circunstância de a empresa ter
optado por vender o imóvel onde funcionava o empreendimento, deixando de
dedicar-se àquela atividade econômica, não justifica a extensão do período de
cálculo dos lucros cessantes até a data da perícia. 3. A apuração dos lucros
cessantes deve ser feita com a dedução de todas as despesas operacionais da
empresa, inclusive tributos. 4. Recurso especial provido” (RECURSO ESPECIAL No
1.110.417).
É irrelevante o fato de ter o contratante adquirido o
imóvel para moradia ou para investimento. A previsão contratual criou a justa
expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, e se ele não o faz por
razões imponíveis à ré, surge o dever de indenizar, dano que pode ser
considerado in re ipsa, independentemente da realização de prova específica.
O
entendimento
que
tem
prevalecido
é
o
de

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justamente utilizar a base de cálculo do próprio valor do contrato, equivalente ao
valor do imóvel no momento da contratação, já que o consumidor fica
integralmente desprovido dele enquanto perdura o atraso, prevalecendo a
jurisprudência no percentual de 0,5% ao mês sobre tal valor.
Nesse sentido:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso. Atraso na
entrega de imóvel. Sentença de procedência em parte para condenar as rés a
pagar lucros cessantes aos autores em 0,5% do valor do imóvel, após o prazo de
tolerância e até a entrega das chaves. Redistribuído por força da Resolução
737/2016. Apelam as rés sustentando ser a data de expedição do "habite-se" o
termo final da condenação; inexistência de lucros cessantes; prorrogação
extraordinária do prazo em razão da falta de mão-de-obra e de materiais.
Descabimento. Entrega do imóvel. Interpretação contratual. Unidade autônoma
considerada entregue quando expedido o "habite-se" e disponibilizadas as chaves
para o compromissário comprador. Ausente prova do momento de disponibilização
das chaves. Prova apenas da efetiva entrega. Momento este em que a obra pode
ser considerada concluída para o compromissário comprador. Súmula 160 desta
Corte. Atraso além da cláusula de tolerância. Alegação de escassez de materiais e
mão-de-obra. Inadmissibilidade. Fortuito interno não elide a responsabilidade do
fornecedor. Ausência de justificativa plausível. Pertinência da fixação de
indenização pelos danos sofridos. Súmula 161 desta Corte. Lucros cessantes.
Possibilidade. Irrelevante se o imóvel foi adquirido para moradia ou locação.
Inteligência do art. 402 do CC. Súmula 162 desta Corte. Arbitramento em 0,5% do
valor atualizado do imóvel. Adequação. Impossibilidade de redução. Percentual
que melhor se conforma com os limites da indenização. Recurso improvido”
(Apelação/Promessa de Compra e Venda 1009211-34.2014.8.26.0008 -
Relator(a): James Siano - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 20a Câmara
Extraordinária de Direito Privado - Data do julgamento: 05/05/2017).
A afirmação de que a autora somente iniciou os
trâmites para obtenção do financiamento imobiliário em setembro/2014,
conforme consta na contestação, foi aceita pelo juízo, sem observar que somente
após a baixa do gravame da hipoteca que pendia sobre o imóvel esse
financiamento poderia ser obtido. Embora a parcela final pudesse ser saldada
com recursos próprios, não havia vedação a que ela fosse obtida através de
financiamento imobiliário, pelo que o imóvel deveria estar com sua
documentação apta para tanto.
Se, conforme prevê a Súmula 308 do STJ1,.o
adquirente não pode ser vinculado ao quanto tratado entre a construtora e a
instituição que financiou o empreendimento, também não pode a garantia
constituir óbice a que o comprador tome empréstimo de valores no mercado.
Contudo,
se
o
gravame
foi
levantado
em
outubro/2014, a se considerar um prazo razoável de 30 dias para obtenção do
financiamento, a extensão do prazo até abril/2015 não pode ser integralmente
carreada contra as rés, pelo que temos que as rés devam ser responsabilizadas
pelo período de atraso estimado entre julho a novembro/2014, apenas.
1 Súmula 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração
da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

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Apelação Cível no 1129100-26.2016.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 4237 6/8
Não houve imposição de juros de mora no extrato de
fl. 113.
A correção monetária serve apenas para recompor o
valor da prestação. Nesse sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. Decisão que deferiu a tutela provisória para suspender a
correção do saldo devedor a partir do fim do prazo de tolerância para a entrega
da unidade. A correção monetária implica em simples recomposição do valor da
moeda, com preservação de seu poder de compra, de modo sua incidência não
impõe prejuízo aos agravados. Ademais, mesmo na hipótese de atraso na entrega
do imóvel, admite-se a incidência da correção monetária (Súmula n.o 163 desta
Corte). Por outro lado, a correção pelo INCC é admitida somente até o fim do prazo
de tolerância, impondo-se, após esse período, sua substituição por outro índice
previsto em contrato, ou, na sua ausência, pelos índices de atualização monetária
previstos na Tabela Prática deste Tribunal. RECURSO PROVIDO EM PARTE, com
observação”
(Agravo
de
Instrumento/Promessa
de
Compra
e
Venda
2202251-17.2016.8.26.0000
-
Relator(a):
Rodrigo
Nogueira
-
Comarca:
Campinas - Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
01/08/2017).
Verifica-se do extrato de fl. 113 que a correção
monetária foi corretamente cobrada, incidindo pela variação do INCC até a
expedição do habite-se e pelo IPCA a partir de então, sendo certo que este último
valor representa a efetiva variação do custo de vida, e nada tem a ver com a
variação dos insumos da construção, como o primeiro índice mencionado.
Contudo, ali fica claro que houve a imposição de
honorários advocatícios contratados pela parte adversa, fazendo saltar a dívida
de R$ 304.630,34 para R$ 335.093,37, uma diferença de R$ 30.463,03.
Mesmo com a vigência do novo CPC, o entendimento
que tem prevalecido na atual jurisprudência é no sentido de que os honorários
contratuais que são aqueles contratados entre cliente e advogado para a
atuação judicial não integram as perdas e danos devidos pelo devedor ao credor.
Essa nova orientação teve origem em decisão da 2a Seção do Superior Tribunal
de Justiça, em julgamento ocorrido em junho de 2012, que decidiu que o
exercício regular do direito de defesa, por parte do devedor, no processo, não tem
o condão de gerar o dever de indenizar os honorários contratados pelo credor
junto ao seu advogado para sua representação judicial.
Tal
precedente
limitou
a
possibilidade
de
ressarcimento de honorários advocatícios contratuais pela parte quando estes
não se referem à própria atuação judicial.
Nesse sentido:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. HONORÁRIOS
CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Esta Corte possui
entendimento firmado de que os custos decorrentes da contratação de advogado
para ajuizamento de ação, por si só, não constituem ilícito capaz de ensejar danos

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materiais indenizáveis. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido” (AgInt no
RECURSO ESPECIAL No 1.515.433 - MS (2015/0017612-4) - RELATOR:
MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA julgado em 1o de dezembro de 2016).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATOS
ADMINISTRATIVOS.
HONORÁRIOS
CONTRATUAIS.
INCLUSÃO
NA
INDENIZAÇÃO
DE
DANOS
MATERIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO” (AgRg no
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 800.991 - SP (2015/0269840-7) - Relator:
MINISTRO NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO Relator para acórdão: MINISTRO
BENEDITO GONÇALVES - julgado em 20 de outubro de 2016).
E, ainda:
“DESPESAS
CONDOMINIAIS
COBRANÇA
PARCIAL
PROCEDÊNCIA CONDENAÇÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS A TÍTULO DE
PERDAS E DANOS - INADMISSIBILIDADE - REMUNERAÇÃO DE ADVOGADO QUE
SE DÁ PELOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - DECISÃO QUE VEM NA LINHA
DO ENTENDIMENTO DESTA CÂMARA - BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA
RECONHECIMENTO RENDA DA RÉ QUE É COMPATÍVEL À DECLARAÇÃO DE
POBREZA - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida” (TJ-SP - Apelação
0005684-43.2012.8.26.0564 - Data de publicação: 22/05/2014).
Quanto ao valor do IPTU e das taxas condominiais, em
que pese se tratar de obrigação propter rem, somente a efetiva posse pode
ensejar a cobrança por parte dos proprietários das unidades, cabendo à
vendedora arcar com tais valores ou ressarcir os que forem pagos enquanto
perdurava o período de atraso por sua responsabilidade.
Nesse sentido:
“Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Unidade
condominial nova. Responsabilidade da incorporadora até a entrega das chaves à
adquirente. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais
anteriores à posse de adquirente de unidade condominial nova é da
incorporadora, sendo esta a parte legitimada para figurar no polo passivo de ação
de cobrança de quotas condominiais relativas a tal período. Recurso da ré
provido; recurso do autor prejudicado” (Apelação/Despesas Condominiais
1030330-35.2015.8.26.0002 - Relator(a): Cesar Lacerda - Comarca: São Paulo -
Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
22/11/2017).
Quanto ao valor do IPTU, deverá haver a devolução
apenas do valor cobrado até novembro/2014, sendo certo que o extrato
menciona a verba anual de 2015 (fl. 177). Nesse passo, não há valor a ser
devolvido. O mesmo se diga em relação aos valores de condomínio, admitida a
devolução apenas dos que forem cobrados até novembro/2014 (fls. 160/170).
Já quanto aos danos morais, tenho que estes não
restaram mesmo caracterizados. Embora tenha havido o descumprimento
contratual, tenho que ele não foi suficiente para caracterizar o grave trauma
psicológico que poderia ensejar a imposição.

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Apelação Cível no 1129100-26.2016.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 4237 8/8
Conforme assinala RUI STOCO: “Não
basta
a
afirmação da vítima de ter sido atingida moralmente, seja no plano objetivo como
subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, tradição, personalidade,
sentimento interno, humilhação, emoção, angústia, dor, pânico, medo e outros.
Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente ocorrido o seu resultado, com a
ocorrência de um dos fenômenos acima exemplificados, posto que a ofensa que
atinge o bem estar psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para
ser reconhecida como prejuízo moral, de sorte que o mero incômodo, o enfado e o
desconforto de algumas circunstâncias que o homem médio tem de suportar em
razão do cotidiano não podem servir de fundamento para a reparação
extrapatrimonial” (TJSP 3a. Câm. Dir. Público Ap. 100.586-5/0 Rel. RUI
STOCO
julgado em 22.05.2001- voto 2437/01), citado em “Tratado de
Responsabilidade Civil”, Editora RT, 6a. ed., 2004, p. 1673.
A autora afirma que sofreu a angústia da possibilidade
da perda do imóvel, mas não há sinalização nesse sentido, tendo as partes
mantida a negociação durante o curso das pendências. Nesse passo, não se
caracterizou o grave trauma psicológico que poderia ensejar o reconhecimento
do instituto.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recíprocos no importe de
10% sobre o valor dado à causa, nos termos do artigo 85, do CPC, assim como o
rateio das custas e despesas processuais. Anoto que os presentes honorários
substituem aqueles que foram fixados em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso, para
estabelecer que as rés incorreram em atraso na entrega da unidade imobiliária
entre julho a novembro/2014, pelo que deverão arcar com lucros cessantes no
importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, devolução dos
honorários advocatícios cobrados da parte adversa, e das taxas de condomínio
desse período, tudo a ser apurado na fase de cumprimento de sentença.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora