Tribunal: TJSP
Processo: 1000477-52.2019.8.26.0418
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-04-24

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel rural – Escritura pública de compra e venda de imóvel rural – Descrição do imóvel, na matrícula, suficiente para permitir a sua identificação, o que dispensa a prévia retificação de área – Necessidade, porém, de retificação da matrícula para a averbação do casamento do proprietário, no regime da comunhão de bens, conforme indicado na escritura pública de compra e

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel rural – Escritura pública de compra e venda de imóvel rural – Descrição do imóvel, na matrícula, suficiente para permitir a sua identificação, o que dispensa a prévia retificação de área – Necessidade, porém, de retificação da matrícula para a averbação do casamento do proprietário, no regime da comunhão de bens, conforme indicado na escritura pública de compra e venda – Ausência de prova de que a reserva legal foi inscrita no CAR – Exigências de comprovação do valor venal do imóvel e do recolhimento do ITBI pendentes de cumprimento – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1000477-52.2019.8.26.0418

Registro: 2020.0000283125
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000477-52.2019.8.26.0418, da Comarca de Paraibuna, em que são apelantes
MARIA CRISTINA FORTES SANTOS DE BUSTAMANTE e BRAZ LUIZ DO
NASCIMENTO FONTES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E
ANEXOS DA COMARCA DE PARAIBUNA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente),
LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO
(DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO
CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO).
São Paulo, 15 de abril de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000477-52.2019.8.26.0418 -Voto no 31.102 - Paraibuna - Аνάφη
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Apelação Cível no 1000477-52.2019.8.26.0418
Apelantes: Maria Cristina Fortes Santos de Bustamante e Braz Luiz do
Nascimento Fontes
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Paraibuna
Voto no 31.102
REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel rural – Escritura
pública de compra e venda de imóvel rural – Descrição
do imóvel, na matrícula, suficiente para permitir a sua
identificação, o que dispensa a prévia retificação de
área – Necessidade, porém, de retificação da matrícula
para a averbação do casamento do proprietário, no
regime da comunhão de bens, conforme indicado na
escritura pública de compra e venda – Ausência de
prova de que a reserva legal foi inscrita no CAR –
Exigências de comprovação do valor venal do imóvel e
do recolhimento do ITBI pendentes de cumprimento –
Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

1. Trata-se de apelação interposta contra r.
sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do registro
da escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula no
375 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa
Jurídica da Comarca de Paraibuna porque: a descrição da área é
precária; existe divergência na qualificação do vendedor que figura na
matrícula como solteiro e na escritura pública como casado pelo regime
da comunhão de bens; não foram comprovados o valor venal do imóvel
e o recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos"; não foi

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requerida a averbação da reserva legal na matrícula do imóvel que é
rural.
Os apelantes alegaram, em suma, que a compra
e venda teve como objeto a totalidade do imóvel cuja área não foi
alterada na escritura pública. Asseveram que o imóvel está
suficientemente descrito e que não decorreu o prazo fixado na
legislação para que seja feito o georreferenciamento da área. Afirmaram
que foram apresentados ao registro os comprovantes do CCIR e da
quitação do ITR. Além disso, o imóvel foi cadastrado no CAR em 03 de
dezembro de 2019, sendo desnecessária a averbação do cadastramento
porque não é exigida pelo Decreto no 9.395/2018. Por fim, a escritura
pública de compra e venda contém todas as informações relativas ao
recolhimento do imposto de transmissão, ao estado civil e ao CPF do
proprietário. Requereram o provimento do recurso para que seja
promovido o registro da compra e venda (fls. 91/100).
O julgamento foi convertido em diligência (fl.
112), com a posterior regularização da representação processual dos
apelantes que ratificaram as razões do recurso e reiteraram o pedido de
seu provimento (fl. 127).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou
pelo não provimento do recurso (fls. 134/136).
É o relatório.
2. A escritura de compra e venda reproduz,

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integralmente, a descrição do imóvel contida na matrícula no 375 do
Registro de Imóveis de Paraibuna (fls. 06/11 e 36).
Na descrição da área feita na matrícula no 375
foram utilizados pontos de amarração identificáveis, consistentes em
marcos, estacas e cotas utilizados para a demarcação da represa do
DAEE com que o imóvel faz divisa, o que permite apurar a sua
localização geodésica e as suas confrontações a partir de elementos
seguros.
Além disso, a compra e venda abrange a
totalidade do imóvel, de forma que o seu registro não modificará as
medidas perimetrais descritas na matrícula.
Por sua vez, não decorreu o prazo previsto no
art. 10, inciso VI, do Decreto no 4.449/2002 e no art. 176, inciso III, §
4o, da Lei no 6.015/73 para a obrigatoriedade do georreferenciamento da
área, que é inferior a cem hectares, como requisito para o registro da
transmissão da propriedade.
Por essas razões, afasta-se a exigência de
prévia retificação da área do imóvel.
Também não prevalece a exigência de
comprovação da inscrição do proprietário do imóvel no CPF, pois não
há divergência entre o número que consta na escritura pública de
compra e venda (fl. 06) e o que consta na matrícula do imóvel (fl. 36).

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Igual, porém, não ocorre com as demais
exigências contidas na nota de devolução (fls. 29/34).

Para a dispensa da averbação da reserva legal
na matrícula do imóvel é necessário que a reserva esteja registrada no
Cadastro Ambiental Rural – CAR, como previsto no art. 18, § 4o, da Lei
no 12.651/2012:
"§ 4o O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no
Cartório de Registro de Imóveis".
O documento de fls. 21/24 comprova que foi
promovido o cadastramento do imóvel no Cadastro Ambiental Rural –
CAR, mas sem o registro da área da reserva legal (fl. 23).
Ausente o registro da área da reserva rural no
CAR, permanece a necessidade da sua averbação na matrícula do
imóvel.
Os
comprovantes
de
declaração
e
de
pagamento do Imposto Territorial Rural – ITR do exercício de 2018
apresentados para o registro da escritura pública (fls. 14/19) não foram
instruídos com a página indicativa do "cálculo do valor da terra nua e
do imposto e parcelamento", como esclarecido na nota devolutiva (fl.
33).
A apresentação incompleta do documento
utilizado para comprovar o valor da terra nua tributável impede a

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aceitação da declaração de fl. 14 como suficiente para essa finalidade
que, observo, visa permitir a apuração dos emolumentos devidos, além
de repercutir na verificação da regularidade formal do recolhimento do
imposto de transmissão "inter vivos".
Por seu turno, a exibição da guia do pagamento
do imposto de transmissão "inter vivos" para a elaboração da escritura
pública de compra e venda não afasta a exigência da sua apresentação
como requisito para o registro do título, em razão do dever do Oficial de
Registro de Imóveis promover a fiscalização prevista no art. 298 da Lei
no 6.015/73:
"Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro
fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por
força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício".
Por fim, na matrícula do imóvel consta que o
proprietário é solteiro, ao passo que na escritura pública de compra e
venda foi qualificado como sendo casado pelo regime da comunhão de
bens, do que decorreu a intervenção da sua esposa no referido negócio
jurídico (fls. 06/12).
A averbação do casamento do proprietário é
necessária para afastar a contradição existente entre a matrícula e o
título e, mais, para a preservação da continuidade do registro no que
tange à cônjuge do titular do domínio que participou da compra e venda
na qualidade de vendedora.

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E para essa averbação deve ser apresentada a
certidão de casamento, requisito que não é suprido pela menção à sua
existência feita na escritura pública de compra e venda.
A subsistência de parte das exigências
formuladas implica na manutenção da recusa do registro do título, do
que decorre a procedência da dúvida.
3. Ante o exposto, pelo meu voto nego
provimento ao recurso.
RICARDO ANAFE
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