Tribunal: TJSP
Processo: 1038567-26.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Eurípedes Faim
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
TRIBUTÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – APELAÇÃO – ITBI – BASE DE CÁLCULO – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – Sentença que concedeu a ordem. Apelo do Município.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – INOCORRÊNCIA – Questão que não demanda dilação probatória.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA – O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, "aquele

Ementa:
TRIBUTÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – APELAÇÃO – ITBI – BASE DE CÁLCULO – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – Sentença que concedeu a ordem. Apelo do Município.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – INOCORRÊNCIA – Questão que não demanda dilação probatória.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA – O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, "aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis". A transmissão do imóvel, para fins de configuração do fato gerador do ITBI, somente se realiza com a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01o de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu pagamento sujeito à homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. Precedentes do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e da C. 15a Câmara de Direito Público. Artigos 7o-A e 7o-B, ambos da Lei Municipal no 11.154/1991 – Procedimento de arbitramento da base de cálculo – Legislação declarada inconstitucional pelo C. Órgão Especial – Arguição de Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, julgada em 25/03/2015.
Nestes autos, o Município alega que o procedimento adotado para arbitramento da base de cálculo do ITBI é legal, pois encontra amparo na legislação local, e que a base de cálculo do ITBI não é o valor da operação nem o valor arbitrado para o IPTU, representando valor diverso – Declaração de inconstitucionalidade da legislação paulistana, pelo C. Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, no que diz respeito ao procedimento para arbitramento da base de cálculo.
Sentença mantida – Apelação desprovida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964689
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1038567-26.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO,
é apelada SONIA MARIA GUIMARAES PEREIRA TOGEIRO DE MOURA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V.U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente) E ERBETTA FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
EURÍPEDES FAIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1038567-26.2020.8.26.0053 -Voto no 16999
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VOTO No.: 16999
APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA No.: 1038567-26.2020.8.26.0053
COMARCA DE SÃO PAULO
APELANTE: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
APELADA: SÔNIA MARIA GUIMARÃES PEREIRA TOGEIRO
JUÍZA DE 1o GRAU: LILIANE KEYKO HIOKI
EMENTA
TRIBUTÁRIO
MANDADO DE SEGURANÇA

APELAÇÃO
ITBI
BASE DE CÁLCULO

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Sentença que concedeu
a ordem. Apelo do Município.
INADEQUAÇÃO
DA
VIA
ELEITA

INOCORRÊNCIA Questão que não demanda dilação
probatória.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA
O Código
Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo
abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja,
“aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à
vista, segundo as condições usuais do mercado de
imóveis”. A transmissão do imóvel, para fins de
configuração do fato gerador do ITBI, somente se realiza
com a transferência da propriedade no cartório de
registro de imóveis. O valor de mercado concreto se
altera no tempo em termos monetários. No lançamento
se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a
data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o
ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data
da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala
ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU
se aplica o valor monetário da data fixada em lei,
normalmente o dia 01o de janeiro de cada ano. O ITBI
tem o seu pagamento sujeito à homologação, assim, caso
o Fisco não concorde com o valor declarado pelo
contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos
termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o
contribuinte não concordar com o valor monetário
arbitrado
pelo
Fisco,
ele
poderá
impugná-lo
administrativa
ou
judicialmente.
Precedentes
do
Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de
Justiça e da C. 15a Câmara de Direito Público. Artigos 7o-
A e 7o-B, ambos da Lei Municipal no 11.154/1991

Procedimento de arbitramento da base de cálculo

Legislação declarada inconstitucional pelo C. Órgão
Especial
Arguição de Inconstitucionalidade no
0056693-19.2014.8.26.0000, julgada em 25/03/2015.
Nestes autos, o Município alega que o procedimento
adotado para arbitramento da base de cálculo do ITBI é
legal, pois encontra amparo na legislação local, e que a
base de cálculo do ITBI não é o valor da operação nem o
valor arbitrado para o IPTU, representando valor
diverso
Declaração de inconstitucionalidade da

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legislação paulistana, pelo C. Órgão Especial deste
Tribunal de Justiça, no que diz respeito ao procedimento
para arbitramento da base de cálculo.
Sentença mantida Apelação desprovida.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
contra a respeitável sentença de fls. 68/71, cujo relatório se adota e que concedeu a ordem
no mandado de segurança impetrado por SÔNIA MARIA GUIMARÃES PEREIRA
TOGEIRO contra ato praticado pelo DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE RENDAS
IMOBILIÁRIAS DA SECRETARIA DE FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO, confirmando os efeitos da liminar e determinando que o cálculo do ITBI incidente
sobre o imóvel do impetrante tome por base o valor venal do imóvel, estabelecido para fins
de IPTU ou o valor da negociação do bem, o que for superior.
Nas razões de apelação (fls. 75/83) o apelante alega a inadequação da via
mandamental, uma vez que a matéria trazida na inicial demandaria produção de provas em
escala incompatível com o mandado de segurança. Aduz que não há afronta ao princípio da
legalidade, uma vez que a Lei Municipal no 11.154/1991 dispõe integral e expressamente
acerca da base de cálculo do ITBI. Afirma que o valor de mercado é o valor que o bem
possui no mercado, se posto à venda, em condições normais. Aduz que a base de cálculo do
ITBI não é o valor da operação nem o valor arbitrado para IPTU, que pode representar valor
diverso. Requer a reforma da r. sentença, a fim de que seja denegada a segurança.
As contrarrazões vieram (fls. 90/104).
Este é o relatório.
Passa-se a analisar o recurso.
DA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
A alegação de inadequação da via eleita deve ser afastada, pois o impetrante não
pretende que seja arbitrado o valor venal de seu imóvel ou que este seja individualizado,
mas sim o reconhecimento do direito de recolher o ITBI com base no efetivo valor da
operação, não havendo, para tanto, necessidade de dilação probatória.
DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA.
O Código Tributário Nacional dispõe de modo semelhante no que tange à base de
cálculo do IPTU e do ITBI.
Com relação ao IPTU consta:
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
Quanto ao ITBI se vê:
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos.
O conceito de valor venal não é definido pelo Código Tributário Nacional, mas

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Aliomar Baleeiro deu uma definição para valor venal que se tornou clássica, dizendo:
“valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda a
vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis”.
(BALEEIRO, Aliomar. “Direito Tributário Brasileiro.” 10a Edição revista
e atualizada por Flávio Bauer Novelli. Rio de Janeiro, Forense, 1986, p.
157)
O valor de mercado é um valor que se altera no tempo, assim a questão que se
precisa responder para se definir o correto valor venal seria o valor venal de qual momento
se deve usar.
O Código Tributário Nacional responde essa questão quando trata do lançamento,
ocasião em que o Fisco determina a matéria tributável, ou seja, a base de cálculo, como se
vê no art. 142.
Logo em seguida estabelece o Código:
Art. 144. O lançamento reporta-se à data da ocorrência do fato gerador
da obrigação e rege-se pela lei então vigente, ainda que posteriormente
modificada ou revogada. [...]
§ 2o O disposto neste artigo não se aplica aos impostos lançados por
períodos certos de tempo, desde que a respectiva lei fixe expressamente
a data em que o fato gerador se considera ocorrido. (grifo nosso)
Nesse sentido decidiu esta C. Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança - ITBI - Insurgência
contra a base de cálculo do tributo. 1) Pretendido recolhimento do tributo
com base no valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU -
Impossibilidade - As bases de cálculo do IPTU e ITBI não se
confundem - Inexistência de vinculação entre uma e outra - Precedentes
do STJ - Inteligência do art. 38 do CTN - Atualização do valor de
mercado do imóvel - Possibilidade - Existência de dispositivo legal que
autoriza referida atualização - Ausência de decisão definitiva na esfera
administrativa acerca da impugnação por parte do contribuinte - A
ocorrência do fato gerador do ITBI se dá com o registro da escritura de
compra e venda Precedentes do STJ - Sentença reformada - Recursos
oficial e voluntário da Municipalidade providos. (TJ/SP, 15a Câmara de
Direito Público, Apel. 4002063-21.2013.8.26.0568, Rel. Eutálio Porto, J.
04/09/2014) (grifo nosso)
Assim também se firmou o Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. ITBI. IPTU. BASES DE CÁLCULO. VALOR VENAL.
IDENTIDADE NECESSÁRIA. INEXISTÊNCIA. 1. O valor venal do
imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com
aquele adotado para lançamento do IPTU. Precedentes: AgRg no REsp
1.226.872/SP, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 23.4.2012; AgRg no
AREsp 36.740/RS, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 22.11.2011;
AgRg no Ag 1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe
11.9.2009. 2. [...] 3. Recurso Especial provido. (STJ, Segunda Turma,
REsp no 1199964/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, J. 03/09/2013) (grifo
nosso)

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A jurisprudência pátria tem entendimento no sentido de que a transmissão do
imóvel, para fins de configuração do fato gerador do ITBI, somente se realiza com a
transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis, conforme já decidido pelo
Supremo Tribunal Federal:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM
AGRAVO.
IMPOSTO
SOBRE
TRANSMISSÃO
DE
BENS
IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da
verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação
tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da
propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do
domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender
a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de
compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da
ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega
provimento. (STF, ARE 805859 AgR, Relator(a): Min. ROBERTO
BARROSO, Primeira Turma, julgado em 10/02/2015, PROCESSO
ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 06-03-2015 PUBLIC 09-03-2015)
(grifo nosso)
O ITBI tem o seu pagamento sujeito à homologação pela Fazenda:
ITBI.
[...]
TRIBUTO
SUJEITO
A
LANÇAMENTO
POR
HOMOLOGAÇÃO. REGRA DO ARTIGO 150, § 4o, C/C 173, I, DO
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL. IDENTIFICAÇÃO DE DOLO,
FRAUDE OU SIMULAÇÃO POR PARTE DO SUJEITO PASSIVO. [...]
2. O prazo decadencial nos tributos sujeitos a lançamento por
homologação, caso tenha havido dolo, fraude ou simulação por parte do
sujeito passivo, só tem início no primeiro dia do ano seguinte ao qual
poderia o tributo ter sido lançado. Inteligência do art. 150, § 4o, c/c o art.
173, I, do Código Tributário Nacional. 3. Em sede de recurso especial, é
inviável o reexame dos fatos que levaram o Tribunal a quo reconhecer a
ocorrência de comportamento doloso do sujeito passivo. 4. Recurso
especial não conhecido. (REsp 950.004/SP, Rel. Ministro CASTRO
MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 04/09/2007, DJ 18/09/2007,
p. 293) (grifo nosso)
Portanto, o valor monetário da transmissão é normalmente declarado primeiro pelo
contribuinte. Se, por acaso, o valor declarado pelo contribuinte não merecer fé, o Fisco
igualmente pode arbitrá-lo, por meio de regular procedimento administrativo, nos termos do
art. 148 do CTN. Da mesma forma, o contribuinte pode apresentar impugnação ao valor
apresentado pelo Fisco e provar que o valor monetário do imóvel é inferior àquele que o
Fisco lançou. Tal impugnação pode ser administrativa ou judicial.
Assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
Isso demonstra que valor venal real é uma grandeza que não se
confunde, necessariamente, com [...] declaração do contribuinte, no que
se refere ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada
(contribuinte ou Fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar
que o valor de mercado (= valor venal) é diferente. (STJ, Segunda
Turma, REsp no 1199964/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, J.
03/09/2013)
O artigo 7o, da Lei Municipal no 11.154/1991 dispõe:

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Art. 7o. Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo
qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado.
§ 1o. Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o
imóvel transmitido.
§ 2o. Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago pelo
cedente será deduzido da base de cálculo.
Já os artigos 7o-A e 7o-B, do mesmo texto legal, dispõem:
Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores
venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do
Município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a
forma de publicação dos valores venais a que se refere o "caput" deste
artigo.
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial
do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do
pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de
Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por
meio eletrônico.
O C. Órgão Especial deste Tribunal de Justiça declarou inconstitucionais os
artigos 7o-A e 7o-B, da Lei Municipal no 11.154/1991:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo 7o da Lei no
11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos
14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de
2006, todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual
o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de mercado,
como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) - Acórdão que, a despeito de não manifestar de forma expressa,
implicitamente também questionou as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B
e 12 da mesma legislação municipal - Valor venal atribuído ao imóvel
para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com aquele
utilizado para lançamento do IPTU - Precedentes do STJ - Previsão
contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta
ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do
imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico
realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real valor de
mercado do imóvel" - "Valor venal de referência", todavia, que deve
servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da
compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar
para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI - Impossibilidade,
outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto, desde logo, a
adoção da tabela realizada pelo Município - Imposto municipal em
causa que está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao
próprio contribuinte antecipar o recolhimento - Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o Município

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somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a incorreção
ou falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico
tributável - Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia
instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma do
artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se
submete - Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150,
inciso I, da Constituição Federal - Inadmissibilidade, ainda, de se exigir
o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo
12 da Lei Municipal no 11.154/91, por representar violação ao preceito do
artigo 156, inciso II, da Constituição Federal - Registro imobiliário que é
constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e
publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato gerador do ITBI -
Regime constitucional da substituição tributária, previsto no artigo 150, §
7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que
não se cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade do
imposto de forma irrestrita - Arguição acolhida para o fim de
pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei
no 11.154/91, do Município de São Paulo. (TJ/SP, Órgão Especial,
Arguição de Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, Rel.
Paulo Dimas Mascaretti, J. 25/03/2015) (grifo nosso)
Qualquer ato baseado na lei inconstitucional não é válido, inclusive decretos do
executivo.
Este relator, em outros julgados proferidos nesta C. 15a Câmara de Direito
Público, já entendeu de maneira diversa, contudo, ante a declaração de inconstitucionalidade
pelo C. Órgão Especial passa-se a adotar este entendimento.
Nestes autos, o Município alega que o procedimento adotado para arbitramento da
base de cálculo do ITBI é legal, pois encontra amparo na legislação local, e que a base de
cálculo do ITBI não é o valor da operação nem o valor arbitrado para o IPTU, representando
valor diverso.
Com efeito, no caso do IPTU as leis normalmente fixam sua ocorrência no dia 1o
de janeiro de cada ano, já o fato gerador do ITBI ocorre na data da transmissão, por isso ele
só poderá coincidir com o valor venal do IPTU se ocorrer nas proximidades do dia fixado
pela lei para a ocorrência do fato gerador desse tributo, do contrário os valores serão
naturalmente diversos.
Contudo, considerando a declaração de inconstitucionalidade da legislação
paulistana, pelo C. Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, no que diz respeito ao
procedimento para arbitramento da base de cálculo, forçoso o acolhimento de seus termos,
na medida em que o acatamento de suas decisões é medida que se impõe.
Assim, é o caso de se manter a r. sentença.
Por derradeiro, considera-se questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando-se jurisprudência consagrada, inclusive no Superior Tribunal de
Justiça, no sentido de que para fins de interposição de recursos extremos às cortes
superiores é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida. Bem por essa razão eventuais embargos declaratórios não

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se prestariam à eventual supressão de falta de referência a dispositivos de lei (STJ, EDcl no
RMS 18.205/SP, Rel. Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJ 08/05/2006).
Ante o exposto, meu voto propõe que se NEGUE PROVIMENTO ao recurso.
Incabível condenação em honorários conforme Súmula 512 do E. Supremo Tribunal
Federal, Súmula 105 do E. Superior Tribunal de Justiça e art. 25 da Lei 12.016/2009.
Reexame necessário realizado, mantido o dispositivo.
EURÍPEDES FAIM
RELATOR