Tribunal: TJSP
Processo: 1044611-93.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo somente da correquerida, Atua. Parcial acolhimento. Rescisão válida, de acordo com as Súmulas 01 e 03 deste Egrégio Tribunal de Justiça.

RESCISÃO UNILATERAL.
Possibilidade - Súmulas 01 e 03 desse E. Tribunal de Justiça. Retenção do percentual de 20% do preço pago,

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo somente da correquerida, Atua. Parcial acolhimento. Rescisão válida, de acordo com as Súmulas 01 e 03 deste Egrégio Tribunal de Justiça.

RESCISÃO UNILATERAL.
Possibilidade - Súmulas 01 e 03 desse E. Tribunal de Justiça. Retenção do percentual de 20% do preço pago, comportando majoração para 25%, nos termos do entendimento recente do STJ (REsp 1.723.519/SP).

JUROS DE MORA. Questão recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.740.911-DF, submetido a julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 1002). Sentença reformada.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000383441
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1044611-93.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ATUA
GTIS ÔNIX EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados FRANCISCO
CORREIA SOBRINHO (JUSTIÇA GRATUITA) e GEOVANIA FREITAS
MACIEL (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1044611-93.2015.8.26.0002
Voto no * (*)
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VOTO No 10931
No Processo - Classe:
1044611-93.2015.8.26.0002 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Vanessa Sfeir
Partes:
Apelante: Atua Gtis Ônix Empreendimentos Ltda
Apelados: Francisco Correia Sobrinho e Geovania Freitas
Maciel
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial
procedência. Inconformismo somente da correquerida,
Atua. Parcial acolhimento. Rescisão válida, de acordo com
as Súmulas 01 e 03 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
RESCISÃO UNILATERAL.
Possibilidade - Súmulas 01 e 03 desse E. Tribunal de
Justiça. Retenção do percentual de 20% do preço pago,
comportando majoração
para
25%,
nos
termos
do
entendimento recente do STJ (REsp 1.723.519/SP).
JUROS DE MORA. Questão recentemente decidida pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.740.911-
DF, submetido a julgamento pelo rito dos recursos
repetitivos (Tema 1002). Sentença reformada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
477/480 dos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c. Restituição de Valores proposta
por Francisco Correa Sobrinho e Geovania Freitas Maciel, em face de Atua Gtis Ônix
Empreendimentos Ltda, Frema Consultoria Imobiliária Ltda e Condomínio Atua
Interlagos, a qual julgou parcialmente procedente o feito.

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A D. Magistrada declarou rescindido o contrato firmado entre as
partes e condenou a correquerida Atua Gtis Ônix Empreendimentos Ltda a devolver aos
autores 90% do preço pago pelo imóvel, podendo ser efetuada a retenção de 10% do
montante, excluindo-se os valores desembolsados pelos serviços de comissão de
corretagem, incidindo a correção monetária a partir do desembolso, acrescidos de juros
de mora de 1% ao mês desde a citação.
Inconformada, somente a correquerida Atua apelou (fls. 482/489),
postulando a reforma da r. sentença, com a total improcedência do feito, sustentando
que o princípio do "pacta sunt servanda" deveria prevalecer, em especial quanto às
cláusulas que definiam os percentuais de restituição e retenção (70% e 30%
respectivamente), em caso de distrato, o que não foi impugnado pela parte autora.
No mais, tendo em vista que a rescisão ocorreu por iniciativa da parte
autora/adquirente, requereu que a incidência dos juros de mora sobre o montante a ser
devolvido incidisse a partir do trânsito em julgado.
O recurso foi regularmente processado, com oferta de contrarrazões
(fls. 494/501).
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
É incontroversa a celebração, em 25/08/2012, de instrumento
particular de compra e venda de imóvel entre as partes (fls. 32/121).
Os compradores alegaram que não mais conseguiam honrar o
pagamento do contrato, o que ensejou o pedido de rescisão de forma administrativa e,
posteriormente, por intermédio da presente demanda, visando a devolução dos valores já
pagos.

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O D. Magistrado julgou parcialmente procedente o feito (fls. 477/480),
sendo a r. sentença objeto de recurso de apelo somente pela correquerida Atua e adstrito
ao pedido de majoração do percentual de retenção e que os juros de mora incidissem a
partir do trânsito em julgado.
Com efeito, o direito dos compromissários compradores do imóvel à
rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, já foi sedimentado por este E.
Tribunal de Justiça, através das Súmulas no 01 e 03, aplicáveis ao caso por analogia.
Súmula 1: "O compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem".
Súmula 3: "Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção".
Quanto ao percentual de retenção sobre os valores pagos, parcial razão
assiste à correquerida apelante Atua, pois, o distrato partiu dos adquirentes sem alegação
de culpa da empreiteira, afigurando-se mais razoável a retenção de 25% do importe
pago, a fim de evitar desequilíbrio contratual e eventuais prejuízos à construtora pelo
desfazimento prematuro do negócio.
Neste sentido, o recente entendimento do STJ:
"REsp 1.723.519/SP "2. Hipótese em que, ausente
qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer
o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento
dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei

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Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta
Corte como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo
também
da
demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento."
Por fim, no que tange à incidência dos juros de mora, razão assiste à
requerida, pois, a questão foi recentemente decidida de forma definitiva pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.740.911-DF, submetido a
julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 1002), ficando o V. acórdão assim
ementado:
"RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma

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diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão. 2. Recurso especial
provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro
MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra
MARIA
ISABEL
GALLOTTI,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
14/08/2019,
DJe
22/08/2019)."
Destarte, os únicos reparos necessários à sentença se resumem à
majoração do percentual de retenção em favor da correquerida, no caso 25% dos valores
pagos e ao momento de incidência dos juros de mora, o qual passará a ser do trânsito
em julgado, apurado em sede de liquidação de sentença, mantendo-se, no mais, a r.
sentença.
Considerando o resultado do apelo e o grau de sucumbência de cada
parte em cotejo com os pedidos iniciais, as custas e despesas processuais devem
ser rateadas em 30% para a parte autora e 70% para a correquerida, considerando o
contido no princípio da causalidade.
No
tocante
à verba
honorária,
o
percentual em
favor
dos patronos da parte autora deve ser mantido nos termos da sentença (10% sobre o
valor da condenação), fixando-se, contudo, honorários em favor dos advogados
da construtora em razão do acolhimento parcial do recurso, no importe de 15% da
diferença entre o valor da causa e o valor da condenação, nos termos do contido quanto
à matéria no CPC/15.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora