Tribunal: TJSP
Processo: 1007734-83.2018.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação anulatória de execução extrajudicial, com pedido de suspensão de leilões. Ausência de prova de irregularidade no procedimento expropriatório. Alterações na Lei 9.514/97, pela Lei 13.465/17, que definiram como limite para purgação da mora o prazo conferido à credora para averbação da consolidação da propriedade no registro de imóveis. Purgação da mora não

Ementa:
Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação anulatória de execução extrajudicial, com pedido de suspensão de leilões. Ausência de prova de irregularidade no procedimento expropriatório. Alterações na Lei 9.514/97, pela Lei 13.465/17, que definiram como limite para purgação da mora o prazo conferido à credora para averbação da consolidação da propriedade no registro de imóveis. Purgação da mora não ocorrida no prazo previsto em lei. Ação improcedente. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000757218
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007734-83.2018.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A, é apelado JOÃO LUIZ MADUREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria,
deram provimento ao recurso, contra voto do 3o julgador (Dr. Milton Carvalho)
que negava provimento. Em prosseguimento ao julgamento (CPC, Art. 942, § 1o) o
4o julgador (Dr. Jayme Queiroz Lopes) votou com o 3o julgador e o 5o julgador
(Dr. Arantes Theodoro) votou com o relator. Resultado final: POR MAIORIA,
DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. Declara voto vencido o 3o julgador, de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente), MILTON CARVALHO, JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES
THEODORO.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
PEDRO BACCARAT
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No 1007734-83.2018.8.26.0606
APELANTE: Banco Santander Brasil S/A
APELADO: João Luiz Madureira
COMARCA: Suzano 4a Vara Cível
Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação anulatória de
execução extrajudicial, com pedido de suspensão de leilões.
Ausência de prova de irregularidade no procedimento
expropriatório. Alterações na Lei 9.514/97, pela Lei 13.465/17,
que definiram como limite para purgação da mora o prazo
conferido à credora para averbação da consolidação da
propriedade no registro de imóveis. Purgação da mora não
ocorrida no prazo previsto em lei. Ação improcedente. Recurso
provido.
VOTO n° 37.729
Vistos.
Trata-se de apelação interposta
contra sentença que julgou procedente a ação anulatória. A
magistrada, Doutora Luciene Pontirolli Branco, entendeu que,
em execução extrajudicial fundada em alienação fiduciária de
imóvel, a purgação da mora é possível até a data da assinatura do
auto de arrematação e foi levada a efeito no caso, em razão do
depósito judicial dos valores em aberto. Anulou a consolidação
da propriedade em nome do credor fiduciário, determinando a
expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis. Imputou
ao Réu as custas e despesas do processo, com honorários
advocatícios arbitrados em R$ 2.000,00.

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Apela
o
Réu
alegando
a
regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e da
intimação para os leilões. Insurge-se contra a purgação da mora
porque já em vigor a Lei no 9.514/97, sem que se possa falar em
pagamento das prestações em atraso.
Recurso tempestivo, preparado e
respondido.
É o relatório.
Em 17 de abril de 2017, João Luiz
Madureira celebrou com Banco Santander Brasil S/A contrato de
financiamento, no valor de R$162.000,00, com previsão de
pagamento em 180 parcelas, garantido pela alienação fiduciária
do imóvel localizado no Condomínio Residencial Vida Verde II,
na cidade de Suzano/SP. Diz que foi notificado por meio do
Cartório de Registro de Imóveis para efetuar o pagamento de
R$9.202,00, correspondente a três parcelas vencidas, mas não
fora regularmente constituído em mora. Afirma que o Banco
consolidou a propriedade do imóvel em seu favor, mesmo depois
que efetuado o depósito do valor em consignação extrajudicial
em favor dele.
A magistrada indeferiu a liminar

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de suspensão do leilão, decisão contra a qual a Autora interpôs o
agravo no 2134833-57.2019.8.26.0000. O recurso foi julgado por
esta Câmara, nos seguintes termos: “Agravo de instrumento.
Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação declaratória de
nulidade de ato judicial. Decisão que indeferiu o pedido de
tutela provisória para suspensão das designações de futuros
leilões. Ausência de prova da irregularidade do procedimento
expropriatório. Decisão confirmada. Recurso desprovido” (fls.
231/238).
O recurso merece provimento.
Não
houve
irregularidade
no
procedimento de expropriação extrajudicial.
O art. 26-A, §§1o e 2o da Lei
9.514/97, incluído pela Lei 13.465, de 11/07/2017, assim dispõe:
“Art. 26-A: Os procedimentos de
cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade
fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional,
inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida,
instituído pela Lei n o 11.977, de 7 de julho de 2009, com
recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas
especiais estabelecidas neste artigo.
§1o:
A
consolidação
da
propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no

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registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para
purgação da mora de que trata o § 1 o do art. 26 desta Lei.
§2o: Até a data da averbação da
consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao
devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as
despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em
que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”.
O parágrafo 1o do art. 26-A da Lei
9.514/97 impôs a averbação da consolidação da propriedade em
favor do credor fiduciário no prazo de 30 dias, contados daquele
fixado no §1o do art. 26 da Lei, isto é, quinze dias da intimação
do fiduciante, seu representante legal ou seu procurador.
Este é o limite para a purgação da
mora, nos termos do §2o do art. 26-A. Portanto, ainda que não
purgada a mora no prazo do art. 26, §1o, enquanto não averbada
a consolidação da propriedade no registro de imóveis, o que
deverá acontecer em 30 dias, é possível a purgação da mora.
Assim, em face da lei nova, não se
justifica o entendimento então consolidado no Superior Tribunal
de Justiça, pelo qual era possível a purgação da mora até a
expedição do auto de arrematação no leilão que se segue à
consolidação da propriedade.
Neste sentido o entendimento já

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manifestado nesta Corte: “Alienação fiduciária. Bem imóvel.
Devedora fiduciante intimada para purgação da mora já na
vigência da Lei Federal no 13.465/2017. Impossibilidade da
purgação da mora até a data da arrematação, certo que no caso
incide o disposto no artigo 27, parágrafos 2o B e 3o, I e II, do
referido
diploma
legal,
possível,
apenas,
a
aquisição
preferencial do imóvel pela devedora pelo valor da dívida.
Violação a ato jurídico perfeito não caracterizada. Agravo de
instrumento não provido, prejudicado o agravo interno.
(...)
Com
efeito,
é
certo
que
a
agravante foi notificada para purgar a mora em que
confessadamente incorreu já na vigência da Lei Federal no
13.465/2017, que introduziu importantes alterações na Lei
Federal no 9.514/97.
Como a mora não foi purgada no
prazo legal previsto, ocorreu a consolidação da propriedade do
imóvel alienado em garantia em favor do agravado.
De acordo com o diploma legal
que passou a vigorar, não subsiste mais o entendimento
jurisprudencial, segundo o qual era possível que o devedor
purgasse a mora até a data da arrematação do imóvel, posição
defendida pela agravante.” (Agravo de Instrumento no
2001480-52.2018,
relator
Desembargador
Sá
Duarte,
j.
26/02/2018).
O marco temporal da aplicação da

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lei nova é a data da expiração do prazo para a purgação da mora.
Se o prazo do §1o do art. 26 decorreu na vigência da lei nova, a
purgação da mora tem como limite a averbação da consolidação
da propriedade em favor do fiduciante.
No caso, as normas insertas na lei
nova são aplicáveis, pois a Lei no 13.465/17 foi publicada em
12/07/2017 e as intimações para purgação da mora ocorreram em
agosto de 2018 (fls. 35), sem que o fiduciante tenha quitado a
dívida. Apenas depositara o valor devido em outubro de 2018
(fls. 39), em data posterior, portanto, à averbação da
consolidação da propriedade fiduciária, que se deu em 21 de
setembro de 2018 (fls. 118).
É possível afirmar a regularidade
da constituição em mora, pois o Oficial do Registro de Imóveis
informou a intimação dos devedores para pagamento da dívida,
sem que os fiduciantes tenham purgado a mora.
Sobre a intimação pessoal das
datas dos leiloes, suficiente anotar que esta Câmara vem
entendendo que não há nulidade se o devedor toma
conhecimento acerca das datas dos leilões por qualquer outro
meio: “Alienação fiduciária. Pedido de anulação de leilão
extrajudicial. Ausência de intimação das datas de realização do
leilão. Autor que teve ciência das datas antes da realização das
praças. Prejuízo não demonstrado. Finalidade da intimação

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preenchida no caso. Consolidação da propriedade anterior à
vigência da Lei 13.465/2017. Recurso desprovido” (Apelação no
1015730-65.2016.8.26.0554, rel. Des. Milton Carvalho, j.
19.03.2018).
“Alienação fiduciária de imóvel.
Execução extrajudicial. Cartório de Registro de Imóveis que
certificou ter formalmente notificado o devedor para purgar a
mora. Propriedade consolidada a proveito do credor.
Inexigibilidade, pelo regime anterior à Lei 13.465/2017, de uma
segunda notificação, agora quanto ao leilão no qual o bem fora
oferecido à venda. Precedente alegado pelo litigante que não
goza de efeito vinculante e nem se ajusta ao que anuncia o
direito
positivo.
Recurso
não
provido”
(Apelação
no
1016139-74.2017.8.26.0564, rel. Des. Arantes Theodoro, j.
08.02.2018).
A
suposta
irregularidade
da
intimação foi sanada pelo próprio Apelado por meio do
ajuizamento da presente ação, antes da data da designação do
leilão extrajudicial.
Ademais, há notícia de que o
arrematante do imóvel desistiu da arrematação, sem que se possa
reconhecer qualquer prejuízo ao Apelado.
Ante o exposto, dá-se provimento

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ao recurso para julgar improcedente a ação, imputando ao Autor
as custas e despesas do processo, com honorários arbitrados em
10% do valor da causa.
Pedro Baccarat
Relator

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Voto no 27640.
Apelação Cível no 1007734-83.2018.8.26.0606
Comarca: Suzano
Apelante: Banco Santander (Brasil) S/A
Apelado: João Luiz Madureira
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Adotado o relatório do ilustre Relator, Desembargador Pedro
Baccarat, respeitosamente, discordo da solução preconizada.
A respeitável sentença observou que, como o contrato
objeto dos autos foi celebrado em data anterior à vigência da Lei 13.465/17,
não se aplicam ao caso as alterações por ela introduzidas na Lei 9.514/97, de
forma que era lícito ao devedor purgar a dívida até a assinatura do auto de
arrematação, conforme previsão do artigo 39, II, da Lei 9.154/97 e dos artigos
29 a 41 do Decreto-Lei 70/66. Em assim sendo, por não ter sido observada a
possibilidade de o devedor purgar a dívida, porque não aceita pelo Oficial do
Registro de Imóveis, a ação foi julgada procedente para declarar nulo o
procedimento da execução extrajudicial.
É o caso de manter a respeitável sentença por seus próprios
fundamentos.
Em julgamento datado de 25/11/2019, a Turma Especial da
Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em incidente de
resolução de demandas repetitivas, fixou a seguinte tese jurídica: A alteração
introduzida pela Lei no 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no 9.514/97 tem
aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo
sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que
constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao
seu início de vigência.

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Em que pese ainda não transitado em julgado o venerando
acórdão, a imperativa uniformização da jurisprudência autoriza a aplicação da
tese já fixada.
No caso, o contrato objeto dos autos foi firmado em
06/06/2017 (fls. 13/27), quando ainda não estava em vigor a Lei 13.465/2017,
que promoveu as alterações no procedimento previsto na Lei 9.514/97.
Portanto, era de se admitir a purga da mora até a
arrematação do imóvel em leilão, como bem entendeu a respeitável sentença
recorrida.
Isso porque o entendimento consolidado pelo Superior
Tribunal de Justiça antes da vigência da Lei 13.465/17 era o de que a
purgação da mora poderia ser feita até dias 15 depois da intimação do devedor
ou em qualquer momento até a arrematação, uma vez que as regras do
Decreto-Lei 70/66 tinham aplicação subsidiária ao procedimento disciplinado
pela Lei 9.514/97.
Com efeito, na redação anterior à entrada em da Lei
13.465/17, o artigo 39, II, da Lei 9.514/97 dispunha que: Às operações de
crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere
esta Lei (...) aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei no 70,
de 21 de novembro de 1966. Por sua vez, o artigo 34 do Decreto-Lei 70/66
enuncia que: É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do
auto de arrematação, purgar o débito (...).
A propósito, confira-se:
RECURSO
ESPECIAL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DE
COISA
IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A

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CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR
FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO
DECRETO-LEI No 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é
possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem
imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em
nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de
imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim,
pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária,
após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o
credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não
incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo
não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do
fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o
adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a
purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum
entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências
previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode
purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no
art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a
assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no
70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às
operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no
9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1.462.210/RS, 3a
Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/11/2014) (realces
não originais)
Na mesma linha são os precedentes desta Colenda
Câmara:

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ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DE
BEM
IMÓVEL

AÇÃO
DE
CONSIGNAÇÃO
EM
PAGAMENTO

PROCEDÊNCIA

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR
EFETIVADA ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI No 13.465/2017

POSSIBILIDADE
DE
PURGAÇÃO
DA
MORA
ATÉ
A
ARREMATAÇÃO
SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.
(TJSP; Apelação
Cível
1009677-37.2017.8.26.0068;
Rel. Jayme
Queiroz Lopes; 36a Câmara de Direito Privado; j. 19/09/2019)
(realces não originais)
Alienação fiduciária de imóvel. Regularidade do procedimento
expropriatório, levado a efeito antes das alterações da Lei 13.465/17,
época em que era desnecessária a intimação dos devedores sobre a
realização dos leilões. Possibilidade de purgação da mora até a
arrematação do imóvel, nos termos do entendimento fixado pelo
Superior Tribunal de Justiça. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação
Cível
1007944-28.2017.8.26.0006;
Rel. Pedro
Baccarat; 36a Câmara de Direito Privado; j. 29/08/2019) (realces não
originais)
No caso em exame, o imóvel alienado fiduciariamente em
garantia foi arrematado, mas houve desistência pelo licitante vencedor (fls. 85),
subsistindo, portanto, a possibilidade de purgação da mora por parte do
devedor.
Assim, na medida em que o autor efetuou depósito do valor
devido (fls. 39/41), demonstrando efetiva intenção de quitar o débito, impunha-
se mesmo acolher o pedido.
Quanto ao pedido subsidiário do recurso de apelação,
relativo ao reembolso das despesas havidas com a consolidação da

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propriedade em nome do credor fiduciário, em que pese o disposto no artigo
26, §1o, da Lei 9.514/97, cuida-se de pretensão que foi veiculada apenas em
segundo grau de jurisdição, consoante se depreende da leitura da
contestação. Assim, por se tratar de inovação recursal, não pode ser agora
conhecida.
Destarte, a respeitável sentença não comporta alteração.
Portanto, respeitado o entendimento diverso, pelo meu voto,
nego provimento ao recurso.
É o meu voto.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
3o Julgador

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PEDRO LUIZ BACCARAT DA SILVA
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MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1007734-83.2018.8.26.0606 e o código de confirmação da tabela acima.