Tribunal: TJSP
Processo: 1017178-52.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. Legitimidade passiva do alienante pelo pagamento das despesas condominiais, de natureza "propter rem", no caso de contrato de promessa de compra e venda não registrado e sem prova de que o Exequente tinha ciência do negócio jurídico. Precedente vinculante do C. STJ. Impossibilidade de denunciação da lide em embargos à execução na hipótese dos autos.

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. Legitimidade passiva do alienante pelo pagamento das despesas condominiais, de natureza "propter rem", no caso de contrato de promessa de compra e venda não registrado e sem prova de que o Exequente tinha ciência do negócio jurídico. Precedente vinculante do C. STJ. Impossibilidade de denunciação da lide em embargos à execução na hipótese dos autos. RECURSO DO EMBARGANTE NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708001
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017178-52.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é
apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE SINAI SPE LTDA, é
apelado CONDOMINIO EDIFÍCIO MONTE SINAI.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento
ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação
Cível
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Voto
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32558
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Apelação Cível - no 1017178-52.2018.8.26.0506
Apelante/Embargante:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE
SINAI SPE LTDA
Apelado/Embargado:
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
MONTE SINAI
MM.a Juíza de Direito: Rebeca Mendes Batista
Comarca de Ribeirão Preto 10a Vara Cível
Voto no 32558
EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
Legitimidade passiva do alienante pelo pagamento das
despesas condominiais, de natureza “propter rem”, no caso de
contrato de promessa de compra e venda não registrado e sem
prova de que o Exequente tinha ciência do negócio jurídico.
Precedente vinculante do C. STJ. Impossibilidade de
denunciação da lide em embargos à execução na hipótese dos
autos. RECURSO DO EMBARGANTE NÃO PROVIDO.
Trata-se de “embargos à execução” (e-fls.
01/08) ajuizados por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE SINAI SPE LTDA
contra CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE SINAI, julgados improcedentes pela r.
sentença (e-fls. 135/141), cujo relatório adoto, determinando o prosseguimento
da execução e condenando o Embargante ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios de sucumbência,
fixados em 20% sobre o valor do débito exequendo.
Inconformado, o Embargante interpôs o
presente recurso de apelação (e-fls. 144/154), aduzindo que houve a efetiva
transferência do imóvel para os adquirentes, que aceitaram o bem e dele

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tomaram posse, não se podendo responsabilizar o alienante pelos débitos
condominiais posteriores a tal fato, devendo-se aceitar, de qualquer modo, a
denunciação da lide ao adquirente.
O recurso foi regularmente processado (e-
fls. 156) e, intimado, o Embargado apresentou suas contrarrazões (e-fls.
159/173), seguindo-se o recebimento da apelação em seus regulares efeitos,
suspensivo e devolutivo (e-fls. 194).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação contra r.
sentença que julgou improcedentes embargos à execução ajuizados em
execução de despesas condominiais.
O
presente
recurso
não
merece
provimento.
Observe-se, então, que se trata de
execução de débitos condominiais, cuja natureza jurídica é a de obrigação
“propter rem”, isto é, “aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre
uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da
manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a
circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da
obrigação se renunciar a esse direito”.1
Nesse sentido, a lição dos i. Cristiano
Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, “in verbis”:
“Qualificam-se
como
propter
rem
as
obrigações dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum e
adimplir os impostos alusivos à propriedade, bem como todos os direitos de
vizinhança, referenciados no Código Civil. A natureza jurídica da convenção de
condomínio também é de obrigação propter rem, posto atribuídas automaticamente
ao titular de direito real, pois existe a vinculação da obrigação com o direito.
Note-se que nos exemplos expostos os
1 RODRIGUES, Silvio. Parte Geral das Obrigações. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 79.

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condôminos não subscreveram qualquer contrato em que se obriguem a pagar tais
débitos. Basicamente, as prestações decorrem da assunção do direito real de
propriedade, acompanhando o imóvel em todas as suas mutações subjetivas.”2
E, nessa esteira de raciocínio, tanto o
proprietário constante da matrícula quanto o possuidor da unidade condominial
podem ser, em regra, responsabilizados pelos débitos originados pelas
despesas comuns competentes ao imóvel, até mesmo devido ao caráter de
manutenção da propriedade coletiva do condomínio atinente a tais verbas.
Tal conjuntura restou bastante clara,
ademais, no quanto explicitado em precedentes do C. Superior Tribunal de
Justiça, que recentemente enfrentou o tema sob o regime jurídico dos recursos
repetitivos, conforme segue:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art.
543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
2 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Salvador: Jus Podivm,
2013. v. 2. p. 110.

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promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp
1345331/RS, 2a S., rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.ABR.2015, DJe
20.ABR.2015). (destacado).
Logo, na hipótese dos autos, constando
tão somente o Embargante no registro da matrícula do imóvel (fato
incontroverso) e inexistente prova nos autos, ou qualquer alegação do
Embargante nesse sentido, de que o Embargado tinha ciência da existência do
negócio jurídico de promessa de compra e venda e da imissão de algum
adquirente na posse do bem, é o ora Apelante parte passiva legítima para a
execução.
No mais, tal conclusão já bastaria para
inviabilizar completamente qualquer pretensão de intervenção de terceiros no
âmbito dos embargos à execução, principalmente denunciação da lide, uma
vez que não se trata de hipótese legal de direito de regresso automático, como
demanda o Código de Processo Civil (art. 125, II). Contudo, além disso,
observa-se que referida intervenção promoveria indevida expansão do objeto
da ação de embargos à execução, demandando até mesmo ampla instrução
probatória, dilatando no tempo, indefinidamente, a efetividade dos direitos de
crédito do Embargado, o que não se admite.
Eventual
direito
que
o
Embargante
entenda deter perante terceiros, ademais, poderá ser exercido mediante
pretensão pelas vias próprias.
O presente recurso, então, não merece
provimento.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Embargante.
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