Tribunal: TJSP
Processo: 2005329-61.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
Agravo de Instrumento. Execução Fiscal. IPTU do exercício de 2016. Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade fundada em ilegitimidade passiva. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Caso concreto em que o compromisso de compra e venda não foi levado a registro na matrícula imobiliária, conforme determina o Código Civil em seus arts. 1.227 e 1.245 e sequer conta com firma reconhecida.

Ementa:
Agravo de Instrumento. Execução Fiscal. IPTU do exercício de 2016. Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade fundada em ilegitimidade passiva. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Caso concreto em que o compromisso de compra e venda não foi levado a registro na matrícula imobiliária, conforme determina o Código Civil em seus arts. 1.227 e 1.245 e sequer conta com firma reconhecida. Aplicação do quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do proprietário (promitente vendedor, a exemplo da agravante), quanto do possuidor (promitente comprador) quanto aos débitos de IPTU. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000177317
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2005329-61.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante BARBARA
ENGENHARIA E CONSTRUTORA LTDA, é agravado PREFEITURA MUNICIPAL DE
SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E BEATRIZ
BRAGA.
São Paulo, 11 de março de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2005329-61.2020.8.26.0000 -Voto no 16836
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Voto n. 16836
Ano 2020
AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 2005329-61.2020.8.26.0000
Comarca:
São Paulo
Agravante:
Barbara Engenharia e Construtora Ltda.
Agravado:
Município de São Paulo
Agravo de Instrumento. Execução Fiscal. IPTU do exercício de
2016. Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade
fundada em ilegitimidade passiva. Pretensão à reforma.
Desacolhimento. Caso concreto em que o compromisso de
compra e venda não foi levado a registro na matrícula
imobiliária, conforme determina o Código Civil em seus arts.
1.227 e 1.245 e sequer conta com firma reconhecida. Aplicação
do quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso
Especial Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no
qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do
proprietário (promitente vendedor, a exemplo da agravante),
quanto do possuidor (promitente comprador) quanto aos
débitos de IPTU. Decisão mantida. Recurso não provido.
I Relatório
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de
efeito suspensivo ativo, interposto por Barbara Engenharia e Construtora Ltda.,
objetivando reformar decisão copiada à p. 65/66, proferida nos autos de ação de
execução fiscal movida pelo Município de São Paulo (processo digital n.
1563853-37.2017.8.26.0090), que rejeitou a exceção de pré-executividade em que
alegada a ilegitimidade passiva, tendo em vista que não restou demonstrado nos autos o
registro da alienação do imóvel tributado, conforme exige o art. 1.245 do Código Civil.
Alega a agravante, em síntese, que: (i) o apartamento tributado não
pertence à recorrente, uma vez que o mesmo foi vendido a terceiro, conforme contrato
de compromisso de venda e compra de unidades autônomas e outras estipulações

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firmado em 21/02/2000; (ii) o terceiro tomou posse do imóvel no dia 14/05/2002; (iii)
os compradores assumiram integralmente a responsabilidade pelo pagamento de todos
os impostos e taxas incidentes sobre imóvel, especialmente o IPTU; (iv) os adquirentes
do imóvel propuseram em face da recorrente ação de consignação em pagamento do
salvo devedor do imóvel, o qual foi julgada improcedente e transitou em julgado; (v) o
compromisso de compra e venda, independentemente de seu registro, transfere ao
compromissário comprador importantes atributos da propriedade, como a posse, uso e
fruição do imóvel; (vi) é conhecida a orientação do C. Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que tanto o promitente vendedor como o compromissário comprador
podem figurar no polo passivo da execução fiscal e cabe à legislação municipal
estabelecer o sujeito passivo do IPTU, nos termos da Súmula 399, entretanto, o
próprio STJ já mitigou a aplicação do entendimento acima aludido.
Requer, nesse cenário, a concessão da antecipação da tutela e, ao
final, o provimento do recurso, a fim de que a exceção seja acolhida. Alternativamente,
pugna pela exclusão de seu nome do rol de inadimplentes do Serasa (p. 01/17).
O pedido liminar recursal foi indeferido (p. 80/83).
Contraminuta às págs. 89/92.
II Fundamentação
O
recurso,
tempestivo
e
preparado,
não
comporta
provimento.
Com efeito, ao julgar o REsp. n. 1.111.202/SP, o Colendo Superior
Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade passiva tanto do possuidor (promitente
comprador) do imóvel quanto do seu proprietário (promitente vendedor) pelo
pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU. No mesmo sentido o REsp
n. 1.110.551/SP, ambos sob o regime do art. 543-C, do Código de Processo Civil de
1973.

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Dentre as razões de decidir do julgado acima citado verifica-se que:
“Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei
como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o
possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por
um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação”
(REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004).
A decisão da Corte superior encontra total respaldo no artigo 1.227
do Código Civil, do seguinte teor:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos
neste Código”.
O artigo 1.245 do Código Civil, por sua vez, dispõe que: “Transfere-
se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de
Imóveis”.
Complementando, o § 1o do aludido artigo preconiza que:
“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como
dono do imóvel”.
Neste caso, em que não há prova suficiente de que, antes da
publicação dos acórdãos proferidos nos Recursos Especiais Repetitivos n. 1.110.551 e
1.111.202, a excipiente já havia transferido a posse com ânimo de dono do imóvel
objeto do IPTU, já que o instrumento particular juntado aos autos (p. 47/66) e o
termo de recebimento de p. 67 sequer constam com firma reconhecida (a
minimamente comprovar que o negócio se consumou) e não foi levado a registro.
Assim, há que se reconhecer que a agravante remanesce como
proprietária do bem, a teor do art. 1.245, § 1o, do Código Civil. E, portanto, nos
termos da legislação municipal aplicável, é contribuinte do IPTU e parte legítima para
figurar no polo passivo da execução fiscal.

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O entendimento aqui exposto, com relação às partes Sistema Fácil
Tamboré e Município de Santana de Parnaíba, está em consonância com a
jurisprudência desta Corte:
“Agravo de Instrumento - Execução Fiscal IPTU Exercícios de 2012
a 2015 - Exceção de pre-executividade rejeitada
Alegação de
ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, por haver
firmado, antes do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e
Venda Título não registrado - Cabe ao legislador municipal eleger o
sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações
previstas no C.T.N. Questão pacificada Súmula 399 do C. Superior
Tribunal de Justiça Decisão agravada mantida - Recurso Improvido”.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2084309-56.2019.8.26.0000; Relator
(a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro de
Santana de Parnaíba - SEF Setor das Execuções Fiscais; Data do
Julgamento: 27/06/2019; Data de Registro: 01/07/2019)
“Agravo de Instrumento Execução fiscal - IPTU Exercícios de 2.011 a
2.014 Exceção prévia de executividade rejeitada Compromisso de
compra e venda que não exime o proprietário da responsabilidade fiscal
- Legitimidade passiva concorrente Possibilidade de a Fazenda Pública
escolher o sujeito passivo da exação - Súmula 399 do STJ Decisão
mantida - Recurso desprovido”. (TJSP; Agravo de Instrumento
2070087-83.2019.8.26.0000; Relator (a): Octavio Machado de Barros;
Órgão Julgador: 14a Câmara de Direito Público; Foro de Santana de
Parnaíba - SEF Setor das Execuções Fiscais; Data do Julgamento:
25/06/2019; Data de Registro: 25/06/2019)
“Agravo de Instrumento - Execução fiscal - IPTU dos exercícios de 2015
e 2016 - Exceção de pré-executividade rejeitada - Compromisso de venda
e compra do imóvel - Alegação de ilegitimidade passiva ad causam do
promitente vendedor afastada - Possibilidade de manutenção no polo
passivo da ação daquele cujo nome ainda ostenta, no Cartório de
Registro de Imóveis, a condição de proprietário do imóvel quando do
lançamento do tributo - Precedentes do STJ - Decisão mantida -
Recurso
improvido”. (TJSP; Agravo
de
Instrumento
2085394-77.2019.8.26.0000; Relator (a): Eutálio Porto; Órgão Julgador: 15a
Câmara de Direito Público; Foro de Santana de Parnaíba - SEF Setor das
Execuções Fiscais; Data do Julgamento: 04/06/2019; Data de Registro:
04/06/2019)
“Agravo de Instrumento Exceção de pré-executividade - Execução
fiscal IPTU e TSU Exercícios de 2011 a 2013 - Insurgência da
agravante executada contra o decreto de improcedência da exceção de

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pré-executividade Descabimento Transferência de propriedade que
apenas se perfaz mediante o registro do título translativo no Registro de
Imóveis, hipótese inocorrente nos autos Inteligência do artigo 1.245 do
Código Civil Legitimidade da executada escorreitamente reconhecida,
diante do disposto no art. 34 do CTN - Decisão mantida Recurso
desprovido”.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2083157-70.2019.8.26.0000; Relator
(a): Wanderley José Federighi; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito
Público; Foro de Santana de Parnaíba - SEF Setor das Execuções
Fiscais; Data do Julgamento: 06/05/2019; Data de Registro: 06/05/2019)
“Agravo de Instrumento Execução Fiscal IPTU do exercício de 2010
Decisão agravada que rejeitou Exceção de Pré-Executividade,
mantendo a executada no polo passivo da execução fiscal

Compromisso de venda e compra do imóvel que não exonera a
compromissária vendedora da obrigação tributária Inteligência dos
arts. 34 e 123, do CTN, e 1.245 do Código Civil Recurso não provido”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2167929-97.2018.8.26.0000; Relator
(a): Silvana Malandrino Mollo; Órgão Julgador: 14a Câmara de Direito
Público; Foro de Barueri - Vara da Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 28/02/2019; Data de Registro: 22/04/2019)
A questão ora tratada consta da Jurisprudência em Teses do C. STJ:
O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente
vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
(Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - Tema 122)
Assim, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.
Por derradeiro, a fim de evitar o ritual de passagem estabelecido no
artigo 1.025 do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração
prequestionadores e os prejuízos dele decorrentes, nos termos dos artigos 8o (em
especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do art. 139, II (princípio da
duração razoável do processo), ambos do CPC/2015, para fins de “prequestionamento
ficto”, desde logo considero incluídos neste acórdão os elementos que cada uma das
partes suscitou nas suas razões e nas suas contrarrazões de recurso.

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III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)