Tribunal: TJSP
Processo: 0016805-63.2013.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Apelação Cível.

Ação de adjudicação compulsória e reconvenção de rescisão contratual – Sentença de procedência da primeira, e improcedência da reconvenção – Direitos sobre o imóvel adquirido pela autora através de instrumento particular de compromisso de venda e compra celebrado em 1995 – Prescrição da pretensão de cobrança de eventual saldo devedor do contrato, sendo desnecessária a prova

Ementa:
Apelação Cível.

Ação de adjudicação compulsória e reconvenção de rescisão contratual – Sentença de procedência da primeira, e improcedência da reconvenção – Direitos sobre o imóvel adquirido pela autora através de instrumento particular de compromisso de venda e compra celebrado em 1995 – Prescrição da pretensão de cobrança de eventual saldo devedor do contrato, sendo desnecessária a prova da quitação do preço – Obrigação inafastável dos réus de outorgar a escritura, e consequente improcedência do pleito de rescisão contratual – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000711210
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0016805-63.2013.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante
FERNANDA DE PAULA LIMA, é apelada MARCIA VALERIA ZAMBONI.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 0016805-63.2013.8.26.0037 - Araraquara
Apelante: Fernanda de Paula Lima
Apelada: Márcia Valéria Zamboni
Juiz Prolator: Humberto Isaias Gonçalves Rios
TJSP (Voto no 36.083)
Apelação Cível.
Ação de adjudicação compulsória e reconvenção de
rescisão contratual
Sentença de procedência da
primeira, e improcedência da reconvenção Direitos
sobre o imóvel adquirido pela autora através de
instrumento particular de compromisso de venda e
compra celebrado em 1995 Prescrição da pretensão
de cobrança de eventual saldo devedor do contrato,
sendo desnecessária a prova da quitação do preço
Obrigação inafastável dos réus de outorgar a escritura,
e consequente improcedência do pleito de rescisão
contratual Sentença mantida Recurso desprovido.
Nega-se provimento ao recurso.
1. Trata-se de ação de adjudicação compulsória movida
por Márcia Valéria Zamboni em face de Construtora Summertime
Construções e Empreendimentos Ltda., Paulo Roberto Blundi Fermiano e
Fernanda de Paula Lima, alegando, em síntese, que adquiriu os direitos
relativos ao imóvel descrito na inicial através de instrumento de
compromisso de venda e compra e efetuou o pagamento do preço
avençado no contrato. Contudo, não recebeu dos proprietários registrários,
a escritura definitiva, necessária à completa regularização da propriedade.
Pleiteia, assim, a condenação dos réus à outorga da escritura definitiva do
imóvel.

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Anota-se, sendo proprietários registrários os corréus
pessoas físicas e tendo sido a Construtora Summertime Construções e
Empreendimentos Ltda. dissolvida irregularmente, foi ela excluída da lide.
Foi ofertada reconvenção de rescisão contratual, com
aplicação de cláusula penal da perda dos valores adimplidos, reintegração
de posse e indenização pelo uso do imóvel.
A ação de adjudicação compulsória foi julgada
procedente, com improcedência da reconvenção, nos termos da R.
Sentença de fls. 704/708, para o fim de adjudicar à autora o imóvel objeto
das matrículas 63.531 e 123.873, substituindo a sentença a escritura não
outorgada, para efeito de registro. Face à sucumbência, os. réus foram
condenados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da causa atualizado.
Foram rejeitados embargos de declaração (fls. 722).
Apela a corré Fernanda, pleiteando, em síntese, a reforma
da R. Sentença para o julgamento de improcedência da ação (fls. 726/736).
Processado o recurso, foram apresentadas contrarrazões
(fls. 744/751).
É o relatório.

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2. O recurso não merece provimento.
O objetivo da adjudicação compulsória é o suprimento
judicial da outorga da escritura definitiva, ou seja, da vontade assumida no
compromisso de compra e venda e não cumprida, mediante sentença
constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.
Assim, para que o compromisso de compra e venda gere
ao compromissário comprador o direito à outorga da escritura definitiva, é
necessário que (a) o instrumento tenha sido validamente celebrado,
contendo a individualização das partes e do bem imóvel, e que (b) haja
prova da quitação do preço.
Como se verifica da matrícula do imóvel está ele
registrado em nome de Paulo Roberto Blundi Fermiano, cujo espólio foi
integrado à relação processual, e de Fernanda de Paula Lima, ora apelante.
Por primeiro, saliente-se que alega a corré em seu apelo
não ter havido recusa injustificada à outorga da escritura, mas
inadimplemento de parte do preço pela compromissária compradora.
Argumenta, por outro lado, que à época era casada com Paulo Roberto
Blundi Fermiano, ambos sócios da construtora Summertime, a qual foi
dissolvida irregularmente, jamais tendo poderes de gerência. Tais
alegações não a socorrem. Por primeiro, não nega ter a construtora

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Summertime direitos sobre o imóvel, até porque não impugna a alienação
feita à autora, discutindo tão-somente a quitação do preço. Logo, como co-
titular do direito de propriedade, imperiosa era sua inclusão no polo
passivo, sofrendo os efeitos da coisa julgada.
Já instrumento de compromisso de venda e compra
celebrado pela construtora com a autora e seu ex-marido foi firmado em
20.06.1995 e previa o pagamento da última parcela em agosto de 1997.
Referido instrumento foi firmado ainda na vigência do
Código Civil de 1916, que previa, em seu artigo 177, o prazo prescricional
de vinte anos para a cobrança de débitos lastreada em direito pessoal.
Ocorre, contudo, que com o advento do Novo Código
Civil foi o referido prazo prescricional reduzido de vinte para cinco anos e,
na data da entrada em vigor deste diploma (11.01.2003), ainda não havia
decorrido mais da metade do prazo vintenário em relação ao contrato
firmado pela autora e seu ex-marido. Prevalece a regra de direito
intertemporal prevista no artigo 2.028 do Código Civil, segundo a qual:
“Artigo 2.028. Serão os da lei anterior os prazos,
quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua
entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade
do tempo estabelecido na lei revogada.”

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A ação, por seu turno, foi ajuizada em 2013.
Assim, aplicado o prazo prescricional quinquenal
previsto no artigo 206, parágrafo 5o, inciso I, do Código Civil atual,
contado a partir da data da entrada em vigor deste diploma, qual seja,
11.01.2003, foi ele operado por inteiro antes da propositura da ação em
2013.
Evidente, portanto, que o direito dos réus de cobrar
eventual saldo devedor do contrato estava prescrito na época da
propositura da ação de adjudicação compulsória, sendo desnecessária,
portanto, a comprovação do pagamento do preço.
Evidente, por outro lado, a resistência à outorga da
escritura definitiva por parte dos réus, sendo necessário o ajuizamento da
presente ação para o cumprimento da obrigação.
Por fim, anote-se que, quando do divórcio da autora e de
seu ex-marido, os direitos relativos ao imóvel lhe couberam na partilha, o
que torna dispensável a participação do varão na relação processual.
Dessa forma, era mesmo o caso de procedência da ação
de adjudicação compulsória e improcedência da reconvenção de rescisão
contratual, bem decretada, devendo a R. Sentença apelada ser mantida tal
como lançada, inclusive no tocante à distribuição dos ônus da

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sucumbência, observando-se, apenas, que a R. Sentença se sujeita a
qualificação registrária para fins de transferência da propriedade.
Por derradeiro, incabível a majoração da verba honorária
pelo trabalho adicional realizado em grau recursal porque já arbitrada em
seu percentual máximo.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento
ao recurso de apelação.
Christine Santini
Relatora