Tribunal: TJSP
Processo: 1007957-12.2019.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. (1) AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO: Indevido. Desfeito o contrato por culpa das apelantes (que não conseguiram superar exigências da Administração Pública e, assim, sequer transmitiram a posse do bem de raiz), natural seria a devolução integral de valores (Súmula no 543, STJ); concedido o direito de retenção de

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. (1) AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO: Indevido. Desfeito o contrato por culpa das apelantes (que não conseguiram superar exigências da Administração Pública e, assim, sequer transmitiram a posse do bem de raiz), natural seria a devolução integral de valores (Súmula no 543, STJ); concedido o direito de retenção de parte das quantias pagas e inexistindo recurso dos autores, o índice a ser adotado a tal título será baixo, apenas a título de indenização pelos gastos próprios das recorrentes. Montante de 20%, definido em Primeiro Grau, que mais do que satisfaz tal finalidade. Pedido rejeitado. (2) ÔNUS SUCUMBENCIAIS: Responsabilidade das apelantes. Acolhida quase a totalidade das pretensões dos autores-apelados, inatasfável a solução do art. 86, par. ún., CPC. E, nos termos do art. 85, § 11, CPC, rejeitadas as teses recursais, há que se majorar a verba honorária devida ao patrono dos requerentes-recorridos para 12% do valor atualizado da condenação. Sentença correta e, assim, mantida. Jurisprudência. RECURSO DESPROVIDO, com majoração da verba honorária.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1007957-12.2019.8.26.0344
Voto no 45357
1/8
Registro: 2020.0000850670
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007957-12.2019.8.26.0344,
da
Comarca
de
Marília,
em
que
são
apelantes
INCORPORADORA VILLA FLORA AQUARIUS SPE LTDA e AQUÁRIUS
URBANISMO LTDA, são apelados ANTÔNIO CARNEZI FILHO e VERA LÚCIA
MOREIRA CARNEZI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 16 de outubro de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007957-12.2019.8.26.0344
Voto no 45357
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VOTO No: 45357
Apelação Cível No 1007957-12.2019.8.26.0344
COMARCA: Marília
Apelantes: Incorporadora Villa Flora Aquarius Spe Ltda e Aquárius Urbanismo
Ltda
Apelados: Antônio Carnezi Filho e Vera Lúcia Moreira Carnezi
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c.c.
restituição
de
quantias
pagas.
(1)
AUMENTO
DO
PERCENTUAL DE RETENÇÃO: Indevido. Desfeito o contrato
por culpa das apelantes (que não conseguiram superar
exigências
da
Administração
Pública
e,
assim,
sequer
transmitiram a posse do bem de raiz), natural seria a devolução
integral de valores (Súmula no 543, STJ); concedido o direito de
retenção de parte das quantias pagas e inexistindo recurso dos
autores, o índice a ser adotado a tal título será baixo, apenas a
título de indenização pelos gastos próprios das recorrentes.
Montante de 20%, definido em Primeiro Grau, que mais do que
satisfaz
tal
finalidade.
Pedido
rejeitado.
(2)
ÔNUS
SUCUMBENCIAIS: Responsabilidade das apelantes. Acolhida
quase a totalidade das pretensões dos autores-apelados,
inatasfável a solução do art. 86, par. ún., CPC. E, nos termos do
art. 85, § 11, CPC, rejeitadas as teses recursais, há que se
majorar a verba honorária devida ao patrono dos requerentes-
recorridos para 12% do valor atualizado da condenação.
Sentença correta e, assim, mantida. Jurisprudência. RECURSO
DESPROVIDO, com majoração da verba honorária.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas julgada PROCEDENTE, EM PARTE, pela r. sentença de fls.
136/140, da lavra da n. magistrada Giuliana Casalenuovo Brizzi Herculian, de
relatório adotado.
Apelam as rés (fls. 143/154), buscando, em suma: (1) a
majoração do índice de retenção admitido (para que equivalha ao índice de 30%);

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subsidiariamente, almejam (2) o reconhecimento da sucumbência recíproca, com
aplicação do artigo 86, caput, CPC.
Contrarrazões às fls. 158/167.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Cuida-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas ajuizada por ANTÔNIO CARNEZI FILHO e VERA LÚCIA
MOREIRA CARNEZI em face de INCORPORADORA VILLA FLORA
AQUARIUS SPE LTDA. e AQUARIUS URBANISMO LTDA.
Diante do atraso na entrega do empreendimento, por
culpa das requeridas, os autores, que quitaram integralmente suas obrigações
contratuais, almejaram sua rescisão, com devolução integral dos valores por eles
pagos.
Cumprido regulamente o rito perante o juízo singular, foi
prolatada r. sentença que julgou procedente, em parte, a ação, para declarar
rescindido o contrato realizado entre os contendores, bem como condenar as rés a
restituírem aos autores os valores correspondentes ao pagamento do preço do
imóvel, com a possibilidade de retenção da quantia equivalente a 20% (vinte por
cento). Estabeleceu-se, também, que esses valores seriam corrigidos, de acordo com
a Tabela Prática desta Corte, a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de
mora mensais de 1% (um por cento), desde a data do trânsito em julgado. Salientou-

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se, ainda, que as requeridas poderiam descontar eventuais débitos em aberto de
consumo, IPTU e taxas associativas em aberto, relativos ao período de duração do
contrato (entre 23.11.2015 até a data da propositura da demanda). Ante a
sucumbência mínima da parte autora (artigo 86, parágrafo único, CPC), determinou-
se que ambas as demandadas arcariam solidariamente com o pagamento das custas e
despesas processuais, em especial a verba honorária fixada em 10% do valor
atualizado da condenação.
I. Dos valores a serem retidos/perdidos.
Pacificadas encontram-se as questões da rescisão do
pacto, por culpa das requeridas-apelantes (que não procederam à tempestiva entrega
do bem negociado), assim como de seu dever de restituir parte dos valores pagos.
Insurgem-se as requeridas, em um primeiro momento,
contra o percentual de retenção arbitrado em Primeiro Grau (20% - vinte por cento),
rotulando-o como insuficiente.
Porém, carecem de razão.
É certo que o desfazimento contratual noticiado na
espécie deve conduzir as partes ao statu quo ante, de modo que nenhuma delas
experimente enriquecimento indevido em detrimento da outra.
Nesse contexto inserem-se os seguintes enunciados
sumulares desta Corte:

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Súmula no 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula no 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição”.
Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao
estado anterior, independentemente de reconvenção”.
No mesmo sentido, a uníssona jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça: REsp 302.520/MG, REsp 109.331/SP (JBCC
181/96), REsp 200.019/SP, REsp 132903/SP (RSTJ 106/334, LEXSTJ 106/220),
REsp 265.338/SP, REsp 74.448/SP, REsp 358.444/PR, REsp 186.009/SP (RSTJ
129/270, RT 776/187, LEXSTJ 127/182), REsp 156.321/SP (RTJE 181/199), REsp
171.951/DF (RT 762/205), REsp 114.447/DF.
Assim como o enunciado da Súmula no 543 do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento” (destaques nossos).
Adaptando-se todos esses enunciados ao caso vertente

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em que os compradores adimpliram com todas as suas obrigações, pagando a
íntegra do preço cobrado e sequer adentrando à posse do bem imóvel transacionado,
por culpa exclusiva das requeridas-apeladas , dever-se-ia proceder à integral
devolução dos valores pagos.
No entanto, à míngua de recurso dos demandantes, não
se poderia aumentar o índice de restituição definido em Primeiro Grau.
Destarte, tem-se que a rescisão do contrato, ao mesmo
tempo em que viabilizará a concentração da propriedade e da posse do imóvel nas
mãos das requeridas, trará a esta parte a obrigação de devolver aos requerentes, de
uma só vez, parte das quantias por ele despendidas para pagamento total do preço.
Em outras palavras: com o desfazimento do contrato,
retornará às demandadas o lote de terreno intacto, que poderá ser por elas repassado
a terceiro, sem qualquer óbice ou prejuízo econômico. De outra banda, os
requerentes não podem ser punidos pela culpa das demandadas, de sorte a fazerem
jus à restituição pretendida.
No caso dos autos, sopesadas suas peculiaridades
(autores que pagaram integralmente o preço cobrado, cumprindo com suas
obrigações contratuais, e que viram o negócio jurídico pretendido frustrado, por
culpa das requeridas, que não conseguiram entregar tempestivamente a posse do
imóvel negociado), não se afeiçoa adequada a pretensão de aumento do percentual
de retenção que, assim, deve permanecer em 20% (vinte por cento) das quantias
pagas (com o que concordam, inclusive, os demandantes fls. 164).

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Tais valores serão pagos de uma só vez, devidamente
corrigidos, desde cada desembolso, de acordo com os índices da Tabela Prática
desta Corte, bem como acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês,
contados do trânsito em julgado.
Desacolhe-se, pois, tal pleito recursal.
II. Dos ônus sucumbenciais.
Igualmente descabido o pedido de reconhecimento da
sucumbência recíproca.
Havendo substancial maior perda das requeridas na
espécie (visto que, por culpa sua, o contrato foi rescindido e determinada a
restituição de valores somente perdendo os demandantes quanto ao índice a ser
adotado para devolução), correto o reconhecimento da incidência, in casu, do
disposto no artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, de modo que a
responsabilidade pelo pagamento das custas e despesas processuais deve
permanecer integralmente com as requeridas.
Nesse cenário, uma vez rejeitados todos os pleitos
recursais, cumpre, nos termos dos artigos 85, § 11, CPC, majorar os honorários
advocatícios em prol dos patronos dos autores-apelados para 12% (doze por cento)
do valor atualizado da condenação.
III. Do dispositivo.

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8/8
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
com majoração da verba honorária sucumbencial.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator