Tribunal: TJSP
Processo: 1028161-28.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento. Parcial procedência para condenar as rés a indenizarem os compradores por lucros cessantes. Irresignação das promitentes vendedoras.
Mora. Alegada entrega do imóvel dentro do prazo de 4 anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79). Prazo aplicável apenas no silêncio

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento. Parcial procedência para condenar as rés a indenizarem os compradores por lucros cessantes. Irresignação das promitentes vendedoras.
Mora. Alegada entrega do imóvel dentro do prazo de 4 anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79). Prazo aplicável apenas no silêncio do contrato. Partes que ajustaram a entrega em 24 meses após o registro do loteamento, não podendo ser postergada unilateralmente, sob pena de malferição aos princípios da transparência e da potestatividade.
Lucros cessantes devidos na proporção de 0,5% ao mês de atraso sobre o preço do imóvel. Valor reiteradamente fixado por esta Colenda Câmara, que não enseja redução para 0,3%. Presunção de prejuízo dos adquirentes, independentemente da finalidade do negócio. Súmula no 162 do TJSP. Embora o objeto do contrato seja lote sem edificação, este possui caráter frugífero, resultando em efetivos prejuízos a privação de seu efetivo uso e fruição.
Despesas com IPTU. Responsabilidade do promitente comprador em decorrência de cláusula contratual expressa e clara. Descabimento. Verbas que só se justificam com a imissão na posse, pois o imposto predial e territorial urbano decorre do fato da propriedade em si. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de Direito Privado.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706798
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1028161-28.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são
apelantes DAVOLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CIPASA
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, são apelados ADRIANO BRUNELLI e
LIDIA FABRICIO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do artigo
942 do CPC, negaram provimento ao recurso, por maioria de votos. Vencido o 3o
juiz, Des. Vito Guglielmi, que declara sua contrariedade., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), ANA MARIA BALDY, VITO GUGLIELMI E MARCUS VINICIUS
RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível – Digital
Processo no 1028161-28.2017.8.26.0577
Comarca: 8a Vara Cível do Foro de São José dos Campos
Magistrado prolator: Dr. Daniel Toscano
Apelantes: Davoli Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa
Desenvolvimento Urbano S/A
Apelados: Adriano Brunelli e Lídia Fabrício dos Santos
Voto no 03062C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na
entrega das obras de infraestrutura de loteamento. Parcial
procedência para condenar as rés a indenizarem os
compradores por lucros cessantes. Irresignação das promitentes
vendedoras.
Mora. Alegada entrega do imóvel dentro do prazo de 4 anos
previsto na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal no
6.766/79). Prazo aplicável apenas no silêncio do contrato.
Partes que ajustaram a entrega em 24 meses após o registro do
loteamento, não podendo ser postergada unilateralmente, sob
pena de malferição aos princípios da transparência e da
potestatividade.
Lucros cessantes devidos na proporção de 0,5% ao mês de
atraso sobre o preço do imóvel. Valor reiteradamente fixado
por esta Colenda Câmara, que não enseja redução para 0,3%.
Presunção de prejuízo dos adquirentes, independentemente da
finalidade do negócio. Súmula no 162 do TJSP. Embora o
objeto do contrato seja lote sem edificação, este possui caráter
frugífero, resultando em efetivos prejuízos a privação de seu
efetivo uso e fruição.
Despesas com IPTU. Responsabilidade do promitente
comprador em decorrência de cláusula contratual expressa e
clara. Descabimento. Verbas que só se justificam com a
imissão na posse, pois o imposto predial e territorial urbano
decorre do fato da propriedade em si. Precedentes desta
Colenda 6a. Câmara de Direito Privado.
RECURSO DESPROVIDO.

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Trata-se de apelação interposta pelas rés, atacando a r.
sentença de fls. 258/260, a qual JULGOU PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial para condenar
as rés, solidariamente, a pagarem à parte autora as seguintes
verbas: a) lucros cessantes correspondentes a 0,5% do preço do
imóvel, no período de 30.10.2015 a dezembro de 2016, atualizado
pela tabela prática do TJSP, com juros de mora legais a partir da
citação, e b) valores pagos a título de IPTU antes da imissão na
posse, com correção monetária, pela tabela prática do TJSP e juros
de mora contados da citação.
Irresignadas,
pretendem
Davoli
Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e Cipasa Desenvolvimento Urbano S/A a
reforma da r. sentença (fls. 258/260).
Afirmam que detinham o prazo de 4 anos previsto na Lei
6.766 de 1979 para entrega das obras de infraestrutura, do qual os
autores estariam cientes em virtude do contrato firmado. Assim, a
expectativa final para conclusão da obra era de 24 meses, a contar
de abril de 2013, data de início das obras, porém, a recorrida
sempre teve ciência da aplicação do prazo previsto na Lei 6.766/79.
Dessa forma, o prazo final para entrega da obra era final de abril de
2017.
A obra em questão se encerrou em dezembro de 2016, antes
do prazo, e a Prefeitura local emitiu o Termo de recebimento
Definitivo de Obras de Infraestrutura em 31 de janeiro de 2017.

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Caso não seja este o entendimento, requerem seja excluída a
condenação de indenizar os autores por lucros cessantes, por não
terem comprovado qualquer prejuízo, tampouco a finalidade
locativa do imóvel.
Subsidiariamente, sustentam que, tratando-se o objeto do
contrato de lote sem edificação, a base de cálculo deve ser
reduzida para 0,3% sobre o valor do contrato.
Por fim, argumentam que os valores pagos a título de IPTU
não devem ser ressarcidos, uma vez que, ao firmarem o contrato,
os apelados receberam a posse direta do imóvel.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
285/288).
É o relatório.
Recebo o recurso de apelação em seus regulares efeitos.
Ab initio, anoto ser de meu conhecimento que a parte
manifestou prévia oposição ao julgamento virtual (fls. 292), nos
termos da Resolução TJSP no 772/2017.

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Ocorre que, em decorrência do estado de calamidade pública
decretado em razão da Pandemia do Coronavírus (Covid-19),
entendo que o direito da parte de apresentar sustentação oral deve
ser agora relativizado.
Primeiro que, para o julgamento do recurso, as razões de fato
e de direito a serem consideradas são aquelas que constam
expressamente
elencadas
na
peça
recursal
e
nas
suas
contrarrazões, de modo que a sustentação oral em nada poderia
alterar, de forma autônoma, a solução a ser dada ao caso concreto.
Como cediço, o princípio pas de nullité sans grief alberga a
ideia de que, sem prejuízo, não há nulidade. Ora, se a sustentação
oral, por si só, não tem o condão de alterar o julgado, pautado
exclusivamente nas razões recursais, não há que se cogitar em
posterior nulidade do julgamento virtual.
Segundo que a quarentena se perpetua por tempo
indeterminado, o que resultaria na demora indevida da entrega da
prestação jurisdicional. Enquanto a ausência de sustentação oral
não demonstra efetivo prejuízo, totalmente diferente é a demora na
entrega da prestação jurisdicional.
Ressalte-se que a anterior oposição ao julgamento virtual,
datada de 12.11.2018, quando inexistia qualquer calamidade

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pública e suspensão total dos atendimentos presenciais, não deve
ser agora tida como válida e eficaz, pois não encontra mais seu
substrato na Resolução TJSP no 772/2017, editada para vigorar
durante estado de normalidade do Judiciário.
Portanto, qualquer inconformismo com o julgado a ser
proferido, deve ser apontado por meio dos recursos inerentes ao
processo civil, ficando desde já rechaçada qualquer tese de
nulidade do julgamento virtual, o qual vem ocorrendo em período de
quarentena, reitere-se, em primazia aos princípios basilares da
celeridade processual e razoável duração do processo, os quais se
sobressaem quando comparado ao direito de sustentação oral.
Com efeito, tratando-se de relação tipicamente consumerista,
com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o,
caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz ao caso a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor, sendo a lide analisada sob tal
ótica.
Pois bem.
Constata-se a partir do contrato de venda e compra juntado
aos autos (fls. 187/217), que a parte autora adquiriu em 01.07.2013
um lote das requeridas, cujo prazo para entrega seria de acordo
com o cronograma municipal aprovado, que previu 24 meses após
o registro do loteamento, ocorrido em 30.04.2013, (fls. 44). Além

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disso, restou também previsto que este prazo seria acrescido de 06
meses (cláusula 7.1.1, fls. 23).
De fato, é válida a estipulação do prazo de tolerância para a
entrega do imóvel, consoante entendimento pacificado nesta Corte,
mediante Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas,
instaurado perante a Turma Especial da Subseção de Direito
Privado I, referente ao tema 01, in verbis:
TEMA 01: "É valido o prazo de tolerância,
não superior a cento e oitenta dias corridos
estabelecido no compromisso de venda e
compra
para
entrega
de
imóvel
em
construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível".
(TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
0023203-35.2016.8.26.0000;
Relator
(a): Francisco
Loureiro; Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1;
Foro de Piracicaba - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento:
31/08/2017; Data de Registro: 02/10/2017)
Assim, o termo final, computado o acréscimo previsto na
cláusula 7.1.1, dar-se-ia em final de outubro de 2015. A partir de
então, não mais são cabíveis quaisquer alegações de excludente
de responsabilidade, já que a possibilidade de se estender o prazo
final já existe em decorrência das causas tidas por “imprevisíveis”
pela construtora, de modo a minimizar seus prejuízos.
E, conforme se constata dos autos e confirmado pelas
próprias apelantes, o Termo de Recebimento Definitivo de Obras de
Infraestrutura do empreendimento foi expedido apenas em
31.01.2017 (fls. 236).

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Logo, inafastável a responsabilidade das vendedoras pelo
atraso na entrega das obras de infraestrutura, tendo em vista o
entendimento firmado por este E. Tribunal de Justiça na Súmula no
161:
Súmula
no
161,
TJSP:
Não
constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior,
a ocorrência de chuvas em excesso, falta
de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta'
em relação ao compromissário adquirente.”
E nem se diga, como querem os apelantes, que seria
aplicável o prazo de quatro anos previsto na Lei de Parcelamento
do Solo Urbano (Lei Federal no 6.766/79, arts. 91 e 18, V2), nos
termos da cláusula 7.2 do contrato (fls. 22):
7.2 Todas as obras de infraestrutura e os
melhoramentos de implantação citados na
Cláusula 7.1, acima, serão executados e
concluídos de acordo com o cronograma de
1 Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo
e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal,
ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento
de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18. (Redação dada pela Lei no 9.785, de 1999)
2 Art. 18, V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura
Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo,
a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos,
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei no
9.785, de 1999)

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obras aprovado pela Prefeitura Municipal de
São José dos Campos, SP, e de acordo com o
previsto na Lei Federal no 6766/79.
Ora, como visto, não restou estipulado o prazo de entrega das
obras em quatro anos, prazo máximo constante da Lei Federal no
6.766/79, pois as partes expressamente estipularam prazo diverso.
Com efeito, nada obsta que as partes, de comum acordo,
estabeleçam no instrumento de venda e compra prazo diverso ao
previsto na mencionada norma, como primazia da autonomia de
vontade e da força vinculante dos contratos (pacta sunt
servanda).
Ou seja, o prazo legal só pode prevalecer diante do silêncio
do contrato, pois um prazo menor pode ser entabulado entre as
partes contratantes, como ocorreu no caso concreto. Nesse
sentido, à guisa de ilustração:
APELAÇÃO Ação Declaratória de Abusividade
de
Cláusulas
Contratuais
cumulada
com
Restituição de Valores Pagos e Indenização por
Lucros Cessantes
(...) Atraso manifesto -
Prazo de quatro anos, estipulado na Lei 6766/79
é destinado à loteadora perante o Poder
Público, mas não vincula os adquirentes dos
lotes, principalmente, no caso dos autos em
que se estipulou prazo de 24 (vinte e quatro)
meses para entrega das unidades Obrigação
relativa ao pagamento de IPTU, ademais, que
não pode ser imputada aos adquirentes antes
da efetiva imissão de posse - Inconformismo

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dos autores, postulando o acolhimento do
pleito indenizatório por danos materiais

Cabimento - Incontroversa a mora das rés, de
rigor
a
condenação
no
pagamento
de
indenização por dano material consubstanciada
em lucros cessantes, pelo tempo de atraso na
entrega
da
unidade

Recurso
das
rés
desprovidos e parcialmente provido o recurso
interposto pelos autores. (TJSP; Apelação Cível
1019511-89.2017.8.26.0577; Relator (a): José Aparício
Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 23/07/2019; Data de
Registro: 24/07/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM
PACTO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA

Pretensão à resolução do contrato e restituição
dos valores pagos - Atraso na conclusão das
obras de infraestrutura do empreendimento
Portal do Vale - Contrato regido pelo CDC -
Prazo contratual de entrega de 24 meses, que
não foi observado Ausência de caso fortuito
ou força maior Demora do Poder Público em
liberar as obras do empreendimento que não
pode prejudicar o consumidor Inteligência da
Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça -
Possibilidade de estipulação, no contrato, de
prazo inferior ao previsto na Lei no. 6.766/79 -
Hipótese de resolução do contrato por culpa
das vendedoras
Obrigação de restituição
integral dos valores pagos, nos termos da
Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça

Despesas
de
IPTU
que
devem
ser
ressarcidas ao autor, já que não houve imissão
de posse Teoria do adimplemento substancial
afastada Atraso que perdurou por quatro anos
Autor que não teve a possibilidade de usufruir
do imóvel
Conclusão da obra que só se
operou após o ajuizamento da demanda

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Recurso
provido.
(TJSP; Apelação
Cível
1005133-18.2016.8.26.0625; Relator (a): Marcus Vinicius
Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Taubaté - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/05/2019; Data de Registro: 08/05/2019)
COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da obra.
Julgamento
ultra
petita.
Ocorrência.
Possibilidade, no entanto, de cancelamento
apenas da parte da decisão que excedeu o
pedido.
Legitimidade
passiva
da
corré
confirmada. Participante do mesmo grupo
econômico. No mérito, comprovado o atraso na
entrega
da
obra.
Ilegalidade
da
cláusula
genérica que estabelece a possibilidade de
prorrogação do prazo de 24 meses de acordo
com a Lei no 6.766/79, ou seja, quatro anos, por
ferir os princípios da transparência e da
potestatividade, revelando-se manifestamente
abusiva a luz do CC e do CDC. Ausência
também
de
caso
fortuito/força
maior.
Problemas
apontados
seriam
facilmente
solucionados por uma gestão mais eficiente.
Responsabilidade
das
rés
confirmada.
Impossibilidade de aplicação de multa prevista
em contrato para hipótese diversa (Súmula no
159 TJSP). Conferido ao comprador direito ao
recebimento
de
lucros
cessantes,
independentemente da finalidade do imóvel
adquirido
(Súmula
no
162
do
TJSP).
PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS. (TJSP; Apelação
Cível 1028258-96.2015.8.26.0577; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José dos Campos - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento: 10/11/2016; Data de Registro: 10/11/2016)
Importante frisar que os ônus decorrentes do risco da

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atividade com que o fornecedor aufere lucro não podem ser
transferidos ao consumidor. Neste sentido é a dicção do artigo 927
do Código Civil, em seu parágrafo único:
Art. 927, parágrafo único, Código Civil:
Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos
especificados em lei, ou quando a atividade
normalmente desenvolvida pelo autor do
dano implicar, por sua natureza, risco para
os direitos de outrem.
A este respeito, tem o Código de Defesa do Consumidor
tratado do fortuito interno, definindo responsabilidade objetiva
nestas ocasiões, uma vez que o risco é considerado inerente à
atividade do fornecedor (artigo 12 e 14, CDC). Rizzato Nunes3
explana acerca do assunto com digna clareza:
“O risco tem relação direita com o exercício
da liberdade: o empresário não é obrigado a
empreender; ele o faz porque quer; é opção
dele. Mas, se o faz, assume o risco de
ganhar ou de perder e, por isso, responde
por eventuais danos que os produtos e
serviços por ele colocados no mercado
podem ocasionar. O outro lado dessa
atividade é o do risco social engendrado
pela exploração do mercado. A simples
3 Nunes, Rizzatto. Manual de Direito do Consumidor para concursos / Rizzatto Nunes. São
Paulo : Saraiva, 2016, pág. 357.

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colocação de produtos e serviços gera este
risco. (...) Quer dizer, o empreendedor não
pode alegar desconhecimento, até porque
faz parte de seu mister. (...) Vê-se, portanto,
que a lei consumerista não elenca como
excludente do nexo de causalidade o caso
fortuito e a força maior (aliás, nem poderia
porque essas excludentes têm relação com
a culpa).”
E, justamente por ser reconhecida a responsabilidade das
promitentes vendedoras pelo atraso na entrega da obra, é que é
devida a condenação em indenizar a parte autora por danos
materiais, cuja indenização incide ainda que não comprovado
qualquer prejuízo, eis que presumidos, independentemente da
finalidade do negócio, conforme entendimento firmado pela Súmula
no. 162 deste E. Tribunal:
Súmula 162, TJSP: Descumprido o prazo
para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível
a condenação da vendedora por lucros
cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo do adquirente, independentemente
da finalidade do negócio.
E, conforme posição lapidada nesta Colenda 6a Câmara de

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Direito Privado, manifestado em casos análogos, o melhor critério
para fixação dessa indenização é mesmo o valor equivalente à taxa
de ocupação pelo período, correspondente ao fruto que o imóvel
adquirido geraria à época da entrega do bem.
Bem fixada, pois, a indenização no percentual de 0,5% (meio
por cento) do preço do imóvel, de modo que não se pode acolher o
pleito subsidiário de que o percentual seja reduzido para 0,3%. À
guisa de ilustração:
“COMPRA E VENDA. Ação indenizatória por
danos
morais
e
lucros
cessantes.
Preliminares rejeitadas. Atraso inequívoco
na entrega do bem. Prejuízo presumido.
Lucros cessantes que merecem adequação.
Indenização
que
deve
ser
fixada
no
percentual de 0,5%, por mês, calculado
sobre o valor atualizado do contrato.
Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”
(Apelação no 1005452-87.2014.8.26.0032, Rel. Des.
Paulo Alcides, j. em 29/07/2016).
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação
ordinária. Sentença de parcial procedência.
(...)
Lucros
cessantes
presumidos.
Percentual de 0,5% a ser calculado sobre o
valor atualizado dos contratos, devido
desde a mora até a entrega das chaves. (...)
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS”
(Apelação no 1005332-77.2014.8.26.0506, Rel. Des.
Paulo Alcides, j. em 16/02/2017).

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Anoto, por fim, que o fato de o objeto do contrato firmado
entre as partes se tratar de lote sem edificação não afasta a
existência de lucros cessantes, posto que também ostenta caráter
frugífero e, portanto, autoriza indenizar perdas e danos, em caso de
mora imputável à vendedora.
Neste sentido:
INDENIZATÓRIA. Imóvel loteado. Pedido de
indenização dos danos resultantes de
atraso
na
entrega
das
obras
de
infraestrutura
do
loteamento.
Admissibilidade. Inadimplemento imputável
às requeridas. Inexistência de justificativas
razoáveis para a demora. Danos ambientais
resultantes das obras, a resultar no atraso
da regularização do imóvel. Circunstância
que não caracteriza força maior, no máximo
fortuito interno, que integra o risco da
atividade empresarial. Mora configurada.
Dever de indenizar lucros cessantes de
0,5% do valor do contrato por mês de
atraso. Lotes prometidos à venda, mesmo
sem edificação alguma, ostentam caráter
frugífero, de modo a produzir lucros
cessantes a privação de seu uso e fruição.
Dano moral configurado. Atraso superior a
três anos, a ofender bem juridicamente
tutelado, de caráter extrapatrimonial. (...)
Recursos
parcialmente
providos. (TJSP; Apelação
0011628-
95.2013.8.26.0659;
Relator
(a): Francisco
Loureiro;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
Vinhedo - 1a Vara; Data do Julgamento: 21/08/2018;
Data de Registro: 22/08/2018)

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Atraso
na
conclusão
de
obras
de
infraestrutura de loteamento. Reparação de
danos. Sentença de improcedência. Apelo
do
autor.
(...)
3.
Lucros
cessantes.
Presunção pela não utilização do imóvel.
Súmula no 162 do TJSP. Percentual de 0,5%
sobre o valor do contrato, atualizado, por
mês de atraso. Condenação devida. 4. Dano
moral não caracterizado. Apesar do atraso
considerável, os lotes foram adquiridos
com
finalidade
de
investimento.
Indenização pelos danos materiais que já
repara a situação experimentada pelo autor.
5.
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP; Apelação
1081479-04.2014.8.26.0100; Relator (a): Mary Grün;
Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 40a Vara Cível; Data do Julgamento:
03/08/2018; Data de Registro: 03/08/2018)
Em adição, não há que se falar na responsabilidade do autor
por dívidas propter rem do imóvel, tais como IPTU. Ora, irrelevante
que
o
adquirente
tenha
assinado
contrato
assumindo
a
responsabilidade pelos pagamentos desde a data do contrato.
O entendimento assente na jurisprudência é de que estes
custos somente são devidos pelos promitentes compradores após a
imissão na posse, uma vez que até então não há fruição dos
serviços prestados. Acerca do tema, explica com digna clareza o
Exmo Desembargador PAULO ALCIDES AMARAL SALLES desta
Colenda 6a. Câmara de Direito Privado:

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“Em se tratando das taxas de condomínio e dos
impostos, por outro lado, irrelevante que o
adquirente tenha assinado contrato assumindo a
responsabilidade pelos pagamentos.
O entendimento assente na jurisprudência é de
que os mesmos somente são devidos pelos
compradores após a imissão na posse, uma vez
que até então não há fruição dos serviços
prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO
DE SALVO VENOSA que: “O condômino deve
concorrer com o rateio que lhe couber para
sustentar o funcionamento da vida condominial.
As despesas comuns de energia elétrica, água,
materiais de limpeza, pagamento de empregados
e
serviços
eventuais,
conservação
de
equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser
rateadas. (7a Edição, São Paulo, Editora Atlas,
2007, p. 344).
Essas
despesas
sem
qualquer
prestação
caracterizam manifesto enriquecimento sem
causa. Idêntica solução é adotada em relação ao
IPTU.” (Apelação no. 1010832-18.2013.8.26.0100,
Relator(a):
Paulo
Alcides; Comarca:
São
Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 29/08/2016; Data de
registro: 30/08/2016).
Assim, não imitido na posse do imóvel, o promitente
comprador não tem a obrigação de arcar com estes custos.

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Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao apelo das rés, mantendo a sentença de parcial procedência,
posto que bem lançada.
Nos termos do artigo 85, § 11 do CPC, majoro os honorários
sucumbenciais fixados em face das rés para o importe de 20%
(vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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Voto no 48.278
Apelação Cível no 1028161-28.2017.8.26.0577
Comarca: São José dos Campos
Apelantes: Davoli Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e Cipasa
Desenvolvimento Urbano S/A
Apelados: Adriano Brunelli e Lidia Fabricio dos Santos
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da douta maioria, dava
provimento ao recurso, pelas seguintes razões.
Por meio de compromisso de compra e venda, firmaram
as partes negócio jurídico pertinente à alienação do lote 12, da quadra 06, do
loteamento residencial Verana São José dos Campos, mediante o pagamento do
preço de R$ 153.132,73 (fls. 11 e seguintes).
O negócio jurídico foi celebrado na data de junho de
2013 (fl. 34).
No referido instrumento contratual, restou consignado
que as obras de infraestrutura e as melhorias de implantação seriam executadas e
concluídas de acordo com o cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal de São
José dos Campos e de acordo com o previsto na Lei Federal no 6.766/79 (cláusula
7.2, fl. 22), tendo o prazo por marco inicial o registro do loteamento (item 7.2.2, fl. 23),
que se deu em abril de 30 de abril de 2013 (fl. 226).
Com efeito, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei
no 6.766/79) estabelece o prazo de 4 anos para conclusão do loteamento, em
conformidade com cronograma a ser submetido ao Poder Público Municipal (artigos
9o e 18, V, do referido diploma legal).
No caso em apreço, portanto, a possibilidade de
alargamento do prazo para finalização das obras de infraestrutura encontra, além do

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arrimo legal, suporte nas disposições contratuais.
Como
venho
sempre
sustentando
em
hipóteses
análogas, em matéria de contrato, o princípio da boa-fé objetiva, como corolário direto
da autonomia da manifestação de vontade das partes deve ser sempre observado,
sob pena de, com base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se um verdadeiro
direito não escrito e não pactuado, ao sabor das interpretações subjetivas das partes
e do próprio Poder Judiciário.
Com base no Código do Consumidor, o que não se deve
permitir, e que é bem diferente, é apenas a presença de cláusulas dúbias, omissas ou
abusivas; não a previsão expressa, como no caso concreto, de prazo certo e usual de
tolerância para a entrega das obras. Se os demandantes não leram referida cláusula
quando subscreveram o instrumento, certamente tal omissão só lhes pode ser
imputada.
Assim sendo, não se pode cogitar de ilicitude no
comportamento das requeridas, uma vez que o prazo para conclusão do
empreendimento era passível de prorrogação.
Assim, expedido o Termo de Recebimento Definitivo de
Obras de Infraestrutura pela Municipalidade em 31 de janeiro de 2017 (fl. 236), infere-
se que a conclusão das obras deu-se dentro do prazo de 4 anos assegurado na Lei no
6.766/79 e previsto em contrato.
Dessa maneira, é o caso de acolhimento do recurso de
apelação para, reformando-se a sentença, julgar improcedente a ação.
Com o resultado, compete a parte autora arcar com os
ônus da sucumbência. Para tanto, fixam-se os honorários advocatícios no importe de
10% do valor atualizado da causa, em consonância com os parâmetros insertos no §
2o, do artigo 85, do Código de Processo Civil.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.

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Vito Guglielmi
3o Juiz, vencido

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Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
124AEB77
18
20
Declarações de
Votos
VITO JOSE GUGLIELMI
12592CAC
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1028161-28.2017.8.26.0577 e o código de confirmação da tabela acima.