Tribunal: TJSP
Processo: 1004415-09.2017.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C.C. REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. Na fluência do prazo do contrato pode o locatário devolvê-lo, pagando a multa proporcional ao período de cumprimento, nos termos do artigo 4o, da Lei no 8.245/91. Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação procedente, respondendo a ré pelas custas, despesas processuais e honorários de R$10.000,00.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000751673
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004415-09.2017.8.26.0650, da Comarca de Valinhos, em que é apelante IRMAOS
RUSSI LTDA, é apelado CALIFÓRNIA INVESTIMENTO E DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Valinhos – 2a Vara
Apte.: Irmãos Russi Ltda.
Apda.: Califórnia Investimento e Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
Juiz de 1o grau: Luís Gustavo Esteves Ferreira
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 11/08/2020
VOTO No 47.178
EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO
C.C.
REVISÃO
DE
CLÁUSULA
CONTRATUAL. Na fluência do prazo do contrato pode o
locatário devolvê-lo, pagando a multa proporcional ao período
de cumprimento, nos termos do artigo 4o, da Lei no 8.245/91.
Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação
procedente,
respondendo
a
ré pelas custas, despesas
processuais e honorários de R$10.000,00.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 259/262 que julgou improcedente a ação, revogando a
antecipação de tutela anteriormente concedida e condenou o autor ao
pagamento das custas e despesas processuais, deixando de fixar honorários
advocatícios em favor do patrono da ré tendo em vista a intempestividade da
contestação e do não acolhimento da tese apresentada pela mesma. Assim,
cada parte deverá arcar com os honorários de seus respectivos patronos.
Pleiteia o apelante a reforma do julgado alegando
que propôs a presente demanda com o objetivo de rever a cláusula 11.2 do
contrato que prevê o pagamento de multa contratual no valor de 03 locativos
por entender que a mesma é abusiva. Aduz que cumpriu com o pagamento de
141 meses de locação de um total de 180, de modo que a multa aplicada deve
ser proporcional ao tempo restante de locação que é de 39 meses. Salienta
que entregou o imóvel locado antes do término do contrato e foi surpreendido
com a cobrança de 03 locativos à título de multa compensatória. Enfatiza que
a ré apresentou intempestivamente a contestação de modo que não poderia
ter sido analisado nenhum argumento ali esposado, presumindo assim
verdadeiros os fatos alegados na inicial. Em relação à legitimidade passiva,

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assevera que muito embora a ré tenha cedido os direitos de locadora à
Shopping Valinhos empreendimentos, na verdade há uma manobra de
ocultação patrimonial e societária, uma vez que o Sr. Flavio Haddad Buazar
consta como sócio de ambas empresas.
Além disso, a beneficiária do boleto de cobrança da
multa contratual é a Associação Shopping Valinhos, pessoa jurídica estranha à
relação locatícia, mas que também conta com o Sr. Flavio como sócio.
Observa ainda que a empresa cessionária foi baixada, encerrando suas
atividades. Em relação à multa contratual pela rescisão antecipada da locação,
esclarece que não pretende se ver isento de tal cobrança, porém entende ser
justa a cobrança proporcional, nos exatos termos do artigo 4o da Lei 12.112/09
e artigos 413 e 571, ambos do Código Civil. Alega que embora previsto no
contrato o pagamento da multa no valor equivalente a 03 locativos, deve
prevalecer o entendimento jurisprudencial dominante quanto à cobrança
proporcional. Assim, o valor do equivalente aos 03 locativos deve ser dividido
pelo tempo total da locação (180 meses) e multiplicado pelo tempo restante
(39 meses), o que totaliza um débito de R$ 93.967,42. Discorre acerca do
desequilíbrio contratual entre as partes e que a regra do pacta sunt servanda
deve ser respeitada quando não causar sérios danos a um dos contratantes.
Requer seja dado provimento ao presente recurso a fim de julgar procedente a
ação para determinar a proporcionalidade da multa contratual, aceitando-se a
consignação do valor efetuado nos autos.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
É o relatório.
Inicialmente,
cabe
analisar
a
preliminar
de
ilegitimidade passiva suscitada pela apelada em sede de contrarrazões.
Muito embora tenha sido decretada a revelia da
requerida, a questão de ilegitimidade passiva alegada, inclusive em
contrarrazões, se trata de matéria de ordem pública, podendo ser analisada
em sede recursal por esta Corte Julgadora.
É certo que inicialmente a locação foi celebrada
entre o apelante e a locadora/ré Califórnia Investimento e Desenvolvimento

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Imobiliário Ltda. (antiga razão social REP Participações Ltda.) e que
posteriormente foi realizado um termo de aditivo ao contrato de locação, onde
a requerida cedeu os direitos e obrigações decorrentes do pacto à Real 2
Empreendimentos e Participações SPE Ltda. (atual Shopping Valinhos
Empreendimento Ltda.), tendo o locatário/apelante assinado referido
documento, como bem se infere às fls. 33/37.
Assim, em tese, a ré não teria mais nenhuma
relação com o autor dada a cessão de direitos do contrato de locação.
Ocorre
que,
como
bem
demonstrado
pelo
recorrente, há que se observar a estrita ligação entre as empresas cedente e
cessionária, pois além de possuírem o mesmo ramo negocial, a primeira conta
com o Sr. Flávio Haddad Buazar e a segunda com o Sr. Marcelo Haddad
Buazar como sócios majoritários (fls. 270), o que não pode ser ignorado.
Observe-se ainda que a emitente do boleto de
cobrança da multa contratual é a Associação Shopping Valinhos, pertencente
também a Flávio Haddad Buazar, proprietário da locadora/ré.
Ora, é evidente que todas as empresas envolvidas
pertencem ao mesmo grupo econômico de modo que não se mostra
caracterizada a ilegitimidade passiva da requerida, tanto é que a ré e a
empresa que efetua a cobrança da multa discutida no presente feito
pertencem ao Sr. Flávio.
Dessa forma, não se mostra clara a ilegitimidade
passiva da apelada.
Superada a questão referente à legitimidade
passiva, no mérito, o recurso merece prosperar.
Em que pese o entendimento do ilustre magistrado
sentenciante, a nosso ver era o caso de procedência da ação.

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Pela análise detida dos autos, restou incontroversa
a relação locatícia e a entrega do imóvel por iniciativa do apelante/locatário
antes do termo final fixado no contrato celebrado entre as partes.
Alega o apelante/autor que após a devolução do
imóvel foi surpreendido com a cobrança da multa contratual prevista na
cláusula 11.2 do contrato de locação no valor equivalente a 03 alugueres, que
importa na quantia de R$ 433.695,78.
Entretanto, aduz o recorrente que não se furta ao
pagamento da multa imposta pela rescisão antecipada da locação, porém
entende que tal penalidade deve ser proporcional ao tempo restante do
contrato, esclarecendo que o prazo total era de 180 meses, sendo que
cumpriu 141 meses e devolveu o imóvel, restando apenas 39 meses para o
término da locação. Assim, o cálculo da multa contratual deve levar em conta
apenas os 39 meses que faltariam para o término do contrato.
De fato, é consabido que, na fluência do prazo do
contrato de locação adimplido, não pode o locador reaver o imóvel alugado,
mas o locatário pode devolvê-lo, pagando a multa proporcional ao período de
cumprimento, nos exatos termos do artigo 4o, da Lei 8.245/91, que assim
dispõe:
"Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não pode o locador reaver o imóvel alugado. Com
exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcional ao período de cumprimento do contrato..."
Portanto, a multa referente a três alugueres é multa
compensatória e somente é devida pelo locatário que, na fluência do prazo do
contrato adimplido, quiser voluntariamente antecipar a devolução do imóvel
locado, o que ocorreu no caso concreto, devendo a multa da cláusula 11.2 do
contrato ser aplicada de forma proporcional ao tempo restante de vigência
contratual.

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Assim, é o caso de acolher o pedido do autor para
que a cobrança da multa contratual seja em valor proporcional ao tempo
restante da locação.
E no caso dos autos o valor consignado pelo
apelante se mostra escorreito, pois se o valor do aluguel era de R$ 144.565,26
e a multa de 03 locativos perfazia o montante de R$ 433.695,78, tendo em
vista o tempo restante para o término do contrato de 39 meses, o valor
proporcional da multa é de R$ 93.967,42 (433.695,78 dividido por 180 = R$
2.409,42 x 39 meses = R$ 93.967,42).
Dessa forma é o caso de acolher o pleito inicial para
julgar procedente a ação, reconhecendo a abusividade da cláusula 11.2 do
contrato de locação, devendo a multa ser calculada de forma proporcional ao
tempo restante da locação, dando por satisfeito o débito no valor consignado
pelo autor (R$ 93.967,42), bem como declarando encerrada a relação entre as
partes e autorizando a ré a proceder ao levantamento de referida quantia.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para
julgar procedente a ação consignatória, reconhecendo a abusividade da
cláusula 11.2 do contrato de locação, devendo a multa ser calculada de forma
proporcional ao tempo restante da locação, dando por satisfeito o débito no
valor consignado pelo autor (R$ 93.967,42), bem como declarando encerrada
a relação entre as partes e autorizando a ré a proceder ao levantamento de
referida quantia. Em razão da sucumbência, deverá a ré arcar com o
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios que arbitro, por equidade, em R$ 10.000,00 (dez mil reais)
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica