Tribunal: TJSP
Processo: 1008248-95.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. NÃO DISPONIBILIZADO O IMÓVEL AO PROMISSÁRIO APÓS O PRAZO ESTABELECIDO NO CONTRATO, JÁ CONSIDERADA A TOLERÂNCIA. QUESTÃO NÃO CONTROVERTIDA. DISCUSSÃO ACERCA DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE A INDENIZAÇÃO FIXADA EM CONTRATO. CITAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO.
1. A indenização contratual estabelecida em 0,5% do

Ementa:
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. NÃO DISPONIBILIZADO O IMÓVEL AO PROMISSÁRIO APÓS O PRAZO ESTABELECIDO NO CONTRATO, JÁ CONSIDERADA A TOLERÂNCIA. QUESTÃO NÃO CONTROVERTIDA. DISCUSSÃO ACERCA DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE A INDENIZAÇÃO FIXADA EM CONTRATO. CITAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO.
1. A indenização contratual estabelecida em 0,5% do preço do imóvel reajustado por mês de atraso na entrega da obra tem natureza de indenização pré-fixada para os lucros cessantes. Desse modo, tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação.
2. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638992
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1008248-
95.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante BROOKFIELD
SÃO
PAULO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S.A.,
é
apelado
ESTROGILDO ANTONIO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MELO BUENO E MORAIS PUCCI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008248-95.2018.8.26.0554 -Voto no
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Apelação Cível no 1008248-95.2018.8.26.0554 - DIGITAL
Apelante:
BROOKFIELD
SÃO
PAULO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A
Apelado: ESTROGILDO ANTONIO DA SILVA
Comarca: SANTO ANDRÉ 9a. Vara Cível
Magistrado(a): Sidnei Vieira da Silva

V O T O No 49071
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. NÃO
DISPONIBILIZADO O IMÓVEL AO PROMISSÁRIO APÓS
O
PRAZO
ESTABELECIDO
NO
CONTRATO,
JÁ
CONSIDERADA
A
TOLERÂNCIA.
QUESTÃO
NÃO
CONTROVERTIDA. DISCUSSÃO ACERCA DO TERMO
INICIAL
DOS

JUROS
DE
MORA
SOBRE
A
INDENIZAÇÃO FIXADA EM CONTRATO. CITAÇÃO.
SENTENÇA REFORMADA NO PONTO.
1. A indenização contratual estabelecida em 0,5% do preço do
imóvel reajustado por mês de atraso na entrega da obra tem
natureza de indenização pré-fixada para os lucros cessantes.
Desse modo, tratando-se de responsabilidade contratual, os
juros de mora são devidos a partir da citação.
2. Recurso provido.
1. Trata-se de apelação tempestiva e preparada de fls.
340/348 interposta por BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A para impugnar a r. sentença, mantida inalterada em
embargos de declaração (fls. 319/326 e 337/338) e que julgou procedente em
parte o pedido de reparação por danos decorrentes de inadimplemento que lhe
foi movida por ESTROGILDO ANTONIO DA SILVA.
Aduz, a recorrente, que reconhecida a indenização pelo

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atraso na obra, discorda contudo do termo inicial para os juros de mora desta
verba e que, na ausência de outro marco inicial, deve ser contado da citação,
nos termos do artigo 405 do Código Civil.
Contrarrazões (fls. 340/348)
É o relatório.
2. Consta da petição inicial que o autor comprou duas
salas comerciais da ré e que deveriam ser entregue em julho de 2015
conforme cláusula (fls. 14/49); que recebeu as chaves somente em 13 de
setembro de 2017. Reclamou o recebimento da multa no valor de R$39.824,94
e mais lucros cessantes, no mesmo montante.
A sentença de fls. 319/326 acolheu em parte o pedido,
consignando:
"Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código
de Processo Civil, julgo parcialmente PROCEDENTE o pedido de
indenização e condeno a requerida ao pagamento de 11 (onze)
parcelas de 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel reajustado
para os meses de fevereiro, março, abril, maio, junho, julho,
agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro, todos do ano
de 2016, com correção monetária pela tabela prática do E.
Tribunal de Justiça e juros de 1% (um por cento) ao mês, a
contar do atraso no pagamento de cada uma das mensalidades.
Houve sucumbência recíproca; considero-a equivalente, observado o
quanto pretendido e o quanto contemplado de modo que cada parte
arcará com metade das custas e despesas processuais. Em relação
aos honorários advocatícios, fica o autor responsável pelo
pagamento de 10% (dez por cento) sobre a diferença entre o
valor da causa atualizado e o montante devido, bem como a
requerida por 10% (dez por cento) sobre o montante devido,
considerando, em especial, o trabalho realizado, o tempo decorrido,
nos moldes do art. 85, §§2o e 8o, do CPC. Incide aqui correção
monetária sobre a diferença atualizada nos termos acima e juros de
mora de 1% a contar da publicação desta sentença em relação aos
honorários devidos pelo autor e pela requerida nos moldes fixados
acima para o principal devido. Em caso de recurso de apelação,

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ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no
prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, §1o do CPC). Após, subam os
presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com
nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei no
13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad
quem, na forma do artigo 1.010, § 3o, a seguir transcrito: "Após as
formalidades previstas nos §§ 1o e 2o, os autos serão remetidos ao
tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade".
Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG no
17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de
Processo Civil (artigo 1.010, § 3o). Com o trânsito em julgado,
manifestem-se as partes em termos de prosseguimento em 30 dias,
instaurando incidente de cumprimento de sentença. Na inércia,
aguarde-se provocação no arquivo. P. I. C."
Constatado que a promitente vendedora deu causa
ao atraso para a entrega das unidades imobiliárias e contra isso não se
insurgiu a apelante, nos limites do seu recurso, ao menos em seu aspecto
central o recurso vinga, porquanto na hipótese, os juros de mora começam a
fluir a partir da citação, de acordo com o art. 405 do Código Civil, pois trata-se
de responsabilidade contratual decorrente de cláusula que nitidamente
estipulou indenização pré-fixada para o caso de lucros cessantes.
Nesse sentido, julgados desta C. Corte:
Apelações Cíveis. Ação de Reparação de Danos e Nulidade de
Cláusula.
Sentença
de
parcial
procedência
dos
pedidos.
Inconformismo de ambas as partes. Multas contratuais. Expedição do
habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física
do imóvel ao promitente comprador, que não afasta a mora contratual
atribuída à vendedora. Súmula no 160 deste Egrégio Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo. R. sentença que reconheceu o
atraso na entrega da obra, no interregno de 30.7.2015 a 25.9.2017,
sem que tenha havido expressa e fundamentada irresignação
recursal a respeito de referidas datas. Julgamento do REsp
1729593/SP, aplicável por analogia ao presente caso, mesmo não se
tratando do Programa Minha Casa, Minha Vida, em que o Colendo
Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, nos
termos do art. 1.036 do CPC, o prazo para a entrega de imóvel não
pode estar vinculado à concessão do financiamento ou de outro
negócio jurídico. Forçoso o entendimento de que devem incidir as
multas previstas no item XIII-4.1 e parágrafo único do contrato, não
até a expedição do "habite-se", mas até a efetiva entrega das chaves,
como pleiteado na petição inicial, motivo pelo qual, por questão de

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equidade, fica mantida a correção monetária a partir da entrega de
referidas chaves, como lançado na r. sentença. Termo "a quo" de
incidência dos juros de mora não acordado em referida cláusula.
Corrés que devem ser consideradas em mora a partir da citação
desta ação, motivo pelo qual fica mantido esse termo inicial de
incidência dos juros moratórios, tal qual fixado na r. sentença,
nos termos do artigo 405 do Código Civil. Lucros cessantes.
Tempo em que a autora ficou privada da utilização do imóvel por
defeitos construtivos, no período de março a novembro de 2018,
igualmente sem impugnação expressa e fundamentada em recurso.
Período que não corresponde àquele abarcado pelas multas
anteriormente tratadas, não se havendo falar em "bis in idem" no
presente caso, devendo ser mantida essa parte do r. julgado, cujo
valor fixado também não foi impugnado de forma expressa e
fundamentada pelas corrés. Despesas de água e esgoto, despesas
condominiais e imposto sobre a propriedade predial e territorial
urbana. Despesas que só podem ser imputadas ao comprador após a
entrega das chaves. Recurso Especial repetitivo no 1345331/RS.
Inexistência de impugnação expressa e fundamentada em recurso
acerca do valor imputado às corrés, ficando mantida, de igual sorte,
esta parte da r. sentença. Dano moral. Ocorrência. Sofrimento intenso
e profundo no caso concreto, com alteração no bem-estar psicofísico
da autora. "Quantum" indenizatório arbitrado em R$ 5.000,00. Quantia
que atende aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade. Juros
de mora de 1% ao mês que devem incidir a partir da citação,
conforme jurisprudência, nos termos do artigo 405 do Código Civil.
Correção monetária que deve se dar a partir do arbitramento
estabelecido neste julgamento. Súmula no 362 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça. Sentença parcialmente reformada. Montante
inferior ao postulado na inicial da ação de indenização por dano moral
que não implica sucumbência recíproca. Súmula no 326 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça. Sucumbência atribuída exclusivamente
às corrés, de forma solidária. Recurso da autora provido em parte, e
não provido o recurso das corrés. 1
COMPRA E VENDA Imóvel Atraso na conclusão das obras
Merece prestígio o prazo de término oferecido quando da contratação
Obrigatoriedade da oferta Art. 30 do CDC Responsabilidade
exclusiva das construtoras
Fortuito interno que se identifica na
espécie

Perdas
e
danos
devidas

Referência
da
contraprestação, todavia, que se limita a 0,5% do valor do
contrato, atualizado mês a mês É abusivo considerar concluída
a obra a partir do habite-se Precedentes da Corte A cláusula
que prevê a tolerância de 180 dias, viés obrigacional do
necessário equilíbrio, não é per se abusiva e deve ser prestigiada
diante da dimensão e da complexidade do produto/serviço que
se obteve
Tese amplamente majoritária neste Tribunal, já
admitida pelo STJ Recurso provido em parte. COMPRA E VENDA
Imóvel Atraso na conclusão das obras Multa moratória de 2%
1 (TJSP; Apelação Cível 1005088-25.2019.8.26.0361; Relator (a): Hélio Nogueira; Órgão Julgador: 23a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/04/2020;
Data de Registro: 17/04/2020)

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Necessária simetria que decorre do indeclinável equilíbrio imposto por
norma constitucional
Viabilidade em benefício do consumidor

Cláusula penal típica, sem nenhum tônus compensatório e/ou de
prefixação Princípio do non bis in idem, aqui, preservado Diretriz
do STJ
Recuso desprovido. COMPRA E VENDA
Imóvel

Corretagem indevida
Nesses ajustes de consumo quem
efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do
bem é a fornecedora Abuso da tentativa de transferir esse encargo
aos aderentes, expressa ou implicitamente Hipótese em que não se
intermediou a aproximação das partes
Prévia relação de
dependência entre os parceiros de negócio, integrantes do mesmo
grupo econômico, que também firma a legitimidade passiva da
construtora Arts. 722 e 725 do CC Venda casada Art. 39, I, do
CDC Repetição simples Diretriz das dez Câmaras que integram a
Subseção de Direito Privado I desta Corte Recurso provido em
parte. COMPRA E VENDA X DANO MORAL Atraso na conclusão
das obras que toca o direito constitucional de moradia e não mero
aborrecimento cotidiano
Angústia e frustração evidentes

Orientação do STJ Fixação em R$ 10.000,00 mantida, segundo
critério já adotado nesta Câmara
Funções compensatória e
intimidativa atendidas
Juros de mora
Responsabilidade
contratual
Art. 405 do CC
Matéria de ordem pública

Recurso desprovido. COMPRA E VENDA Imóvel INCC que é
devido apenas durante a construção ou até o transcurso da data
limite para entrega da obra Precedente do STJ Repetição simples
Recurso provido em parte. 2
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Mora
configurada, não disponibilizado o imóvel à promissária após o prazo
estabelecido no contrato, já considerada a tolerância. Inexistência de
causa eximente da responsabilidade da alienante. Aplicabilidade do
CDC. Devolução total dos valores pagos pelo comprador. Indenização
por lucros cessantes realmente devida e arbitrada conforme
orientação da Câmara, com base no valor locatício, a saber, 0,5% do
valor do contrato por mês de atraso. Termos de incidência também
acertados. Julgamento extra petita inocorrido. Juros de mora devidos
a partir da citação, tratando-se de mora ex re. Preliminares de
ilegitimidade e cerceamento também afastadas. Sentença mantida.
Recurso desprovido. 3
Destarte, tratando-se de responsabilidade contratual,
elementar, por outro lado, que a constituição em mora nada tem a ver com
necessidade e adequação procedimental, mas trata-se de questão de direito
material relativa à configuração da mora ex persona.
2 (TJSP; Apelação Cível 0026566-18.2012.8.26.0114; Relator (a): Ferreira da Cruz; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 6a. Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2015; Data de
Registro: 05/08/2015)
3 (TJSP; Apelação Cível 1058186-63.2018.8.26.0100; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/09/2019; Data de
Registro: 17/09/2019)

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Nesse aspecto, o prazo de tolerância constante da
própria cláusula contratual e de suas condições, retira a natureza de mora ex
re da obrigação, que perde a certeza, a liquidez e a exigibilidade, porquanto
submetida a fatores externos ao próprio contrato e, por sua natureza, também
incertos (fls. 38/39).
Ao cabo, em cumprimento ao determinado pelo artigo 85,
parágrafo 11 do CPC, majora-se a verba honorária devida pelo autor aos
advogados da ré, para o percentual de 11 %, da mesma base já fixada pela
sentença.
3. Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator