Tribunal: TJSP
Processo: 1014638-39.2015.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
Indenização por danos materiais e morais. Ilegitimidade ativa dos Autores afastada. Ré que rescindiu o contrato de forma unilateral e alienou o lote de terreno para terceira pessoa. Conduta que é ilícita, uma vez que o contrato de venda e compra do imóvel se encontrava quitado. Ademais, despesas com implantação de infraestrutura não podem ser admitidas para o fim de rescisão do contrato de venda

Ementa:
Indenização por danos materiais e morais. Ilegitimidade ativa dos Autores afastada. Ré que rescindiu o contrato de forma unilateral e alienou o lote de terreno para terceira pessoa. Conduta que é ilícita, uma vez que o contrato de venda e compra do imóvel se encontrava quitado. Ademais, despesas com implantação de infraestrutura não podem ser admitidas para o fim de rescisão do contrato de venda e compra de imóvel já quitado. Precedentes jurisprudenciais. Indenização por dano material que ocorrerá pelo valor de mercado do bem, inadmitida qualquer retenção pela Ré. Dano moral caracterizado e arbitrado em R$ 18.000,00. Sucumbência de responsabilidade da Ré que pagará verba honorária arbitrada em 12% sobre o valor da condenação, já observada a fase recursal. Preliminar rejeitada, recurso da Ré não provido e provido parcialmente o recurso dos Autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000175230
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1014638-39.2015.8.26.0602, da Comarca Sorocaba, em que é apelante/apelado
PARQUE SÃO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO LTDA, são
apelados/apelantes SANTIAGO SANTOS ROMÃO (JUSTIÇA GRATUITA) e ANA
MARIA DOS SANTOS ROMÃO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Rejeitaram a preliminar, negaram provimento ao recurso da Ré e deram
provimento parcial ao recurso dos Autores. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), ALEXANDRE MARCONDES
E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 11 de março de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1014638-39.2015.8.26.0602
Voto no 24.844
Apelação Cível No 1014638-39.2015.8.26.0602 Comarca: Sorocaba
Apelante/Apelado: Parque São Bento Empreendimentos Imobiliario Ltda
Apdos/Aptes: Santiago Santos Romão e Ana Maria dos Santos Romão
Juíza sentenciante: Alessandra Lopes Santana de Mello
Voto no 24.844
Indenização por danos materiais e morais. Ilegitimidade ativa
dos Autores afastada. Ré que rescindiu o contrato de forma
unilateral e alienou o lote de terreno para terceira pessoa.
Conduta que é ilícita, uma vez que o contrato de venda e
compra do imóvel se encontrava quitado. Ademais, despesas
com implantação de infraestrutura não podem ser admitidas
para o fim de rescisão do contrato de venda e compra de
imóvel já quitado. Precedentes jurisprudenciais. Indenização
por dano material que ocorrerá pelo valor de mercado do
bem, inadmitida qualquer retenção pela Ré. Dano moral
caracterizado e arbitrado em R$ 18.000,00. Sucumbência de
responsabilidade da Ré que pagará verba honorária arbitrada
em 12% sobre o valor da condenação, já observada a fase
recursal. Preliminar rejeitada, recurso da Ré não provido e
provido parcialmente o recurso dos Autores.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
morais, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 438/449, cujo
relatório adoto, para condenar a Ré a pagar aos Autores indenização por danos materiais
no importe de R$ 130.000,00, a ser atualizada monetariamente pelos índices da Tabela
Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a contar da propositura da ação
(03/6/2015), bem como a ser acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da
citação da Ré. Configurada a sucumbência recíproca, arcará cada parte com 50% das
custas e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios à parte adversa,

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arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, observado serem os Autores
beneficiários da Justiça gratuita.
Apelam as partes, os Autores na forma adesiva.
A Ré (págs. 451/471) com alegação, em síntese, que,
conforme exposto, assumiu as obras de infraestrutura do loteamento. Nesse contexto,
somente após a conclusão das obras de infraestrutura foi possível a ela realizar as
cobranças referentes à cota parte de cada comprador, conforme previsão na cláusula
décima terceira, parágrafo único, do instrumento particular de cessão parcial de direitos.
O Sr. Jorge (falecido), ciente de sua obrigação em efetuar o pagamento, referente às
taxas de infraestrutura, assinou o contrato coletivo de adesão de participação do plano
comunitário de obras e pavimentação, pelo qual o contratante declara estar de acordo em
participar do plano COMPLAN, nos termos da Lei 1963/78, para execução de obras e
serviços. Além do referido contrato, o Sr. Jorge assinou termo de compromisso de
prestação de serviço, assumindo o compromisso e a obrigação de efetuar o pagamento
de sua cota parte nas despesas que serão realizadas para implantação do sistema de
captação, tratamento e distribuição de água. Assim, ela, Ré, emitiu referidas cobranças
aos compradores, mas deles não sabia o atual paradeiro, de modo que foram notificados
por edital, assim como no presente caso. Ocorre que, mesmo após notificados, os
Autores mantiveram-se inertes à época e, diante da inércia e da inadimplência, o
contrato foi rescindido unilateralmente. Os Autores não tem direito à indenização, pois
não tem qualquer pleito crível face aos lotes. Tendo em vista que a pretensão autoral não
corrobora a verdade dos fatos (Autores inadimplentes), postula, preliminarmente, pela
extinção do processo sem exame do mérito. Os Autores não provaram ser os únicos
herdeiros do espólio, razão pela qual , por ora, não possuem legitimidade para litigar em
Juízo. No mérito, argumenta que a rescisão do contrato deu-se única e exclusivamente
por culpa dos Autores, que não pagaram integralmente as parcelas do contrato, uma vez
que deixaram de adimplir a taxa correspondente à infraestrutura, situação que ensejou a

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resolução do contrato firmado entre o Sr. Jorge e a empresa PG S/A, pela qual o bem
retornou à posse e propriedade da Ré, permitindo o desmembramento e a revenda para
terceiros de boa fé, como fez. Não se pode falar em abusividade contratual, isto porque
as partes estavam de comum acordo quando da assinatura do contrato. Diante da
inadimplência dos Autores em face ao contrato, a Ré procedeu à rescisão contratual e
com a rescisão vendeu os lotes para outros adquirentes, sem que exista direito algum
dos Autores em qualquer indenização pelos contratos. Houve a notificação acerca da
necessidade de adimplirem suas obrigações contratuais acerca da infraestrutura. O
empreendimento Parque São Bento foi constituído anteriormente à vigência da Lei
6.766/79. Os devedores foram constituídos em mora e, conforme o art. 14 do Decreto
Lei 58/37, o contrato foi rescindido, de modo que os lotes objeto da demanda foram
vendidos para terceiros de boa fé. Não se deve falar em indenização, no tocante ao
mencionado lote. Deve prevalecer a exceção de contrato não cumprido. Contudo, caso
se entenda pela indenização aos Autores, necessária se faz adequação do valor
indenizatório, pois referido valor deve ser baseado no que foi efetivamente pago e
comprovado pelos Autores, com a aplicação das devidas retenções, ante à rescisão
operada por culpa do contratante, ante a inadimplência referente à taxa de infraestrutura
do loteamento. Necessária a retenção do valor a título de entrada (arras ou sinal).
Necessária, ainda, a retenção de 30% ou, minimamente, 25% do valor efetivamente
pago. Necessária, ainda, a retenção da taxa de administração e tributos.
Os Autores (págs. 487/491) com alegação, em síntese, que
a condenação pelos danos morais a quem deu causa aos fatos é medida de rigor, como
forma de se compensar, ao menos em parte, os males causados em desfavor dos
Autores. O dano moral é configurado por extrema angústia, dor e sofrimento, causada
por uma parte em desfavor da outra. No presente caso, os Autores sofreram a abrupta
descoberta de que o terreno que a eles pertencia foi inadvertidamente desmembrado e
alienado pela Ré. Ora, ninguém duvida que a aquisição e manutenção de bens imóveis
se reveste de garantia financeira ao proprietário/possuidor, verdadeiro “colchão de ar”

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para tempos de crise, o que traz tranquilidade e conforto. Bens imóveis, embora não
tenham a liquidez de investimentos financeiros, trazem solidez e segurança, além de
constante valorização. Não pode de forma alguma o dano moral sofrido pelos Autores
ser tratado como mero dissabor. As ações da Ré demonstram sua total má fé, certo que
cabe ao Poder Judiciário corrigir e compensar as injustiças praticadas. No presente caso,
não se trata de mero inadimplemento contratual, considerado que a Ré foge, altera a
verdade dos fatos e inova em suas declarações, com a única finalidade de se esquivar de
suas obrigações. A indenização do dano moral, além do caráter ressarcitório, deve servir
como sanção exemplar. A Ré deve ser condenada ao pagamento de indenização pelos
danos morais a que deu causa, no valor pleiteado na inicial, ou outro valor que se
entender prudente. Necessária a majoração da verba honorária para o importe de 20%
sobre o valor da condenação.
Preparo insuficiente anotado em relação ao recurso da Ré
(págs. 472/473). Dispensado o preparo do recurso dos Autores, por serem beneficiários
da Justiça gratuita (pág. 301). Ofertadas contrarrazões apenas pelos Autores (págs.
477/486).
Determinado à Ré a complementação do valor do preparo,
sob pena de deserção, ela foi realizada (pág. 497). Determinada, ainda, à Ré a
apresentação de contrarrazões ao recurso adesivo ofertado pelos Autores, quedou-se
inerte (pág. 500).
É o relatório.
Os recursos serão analisados de forma conjunta.
Em ação de indenização por danos materiais e morais,
argumentam os Autores que, em 19/8/1978, a empresa PG
Divisão de
Empreendimentos Imobiliários Ltda., sucedida pela Ré, firmou instrumento particular
de compromisso de cessão parcial de direitos sobre o lote de terreno no 09, da quadra
EH, do loteamento denominado “Parque São Bento”, pelo valor de Cr$ 357.0000,00,

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com Jorge Luís Romão. Referem que o Sr. Jorge Luís Romão foi genitor e marido dos
Autores e que, após seu falecimento, eles deram continuidade no pagamento das
prestações referentes à aquisição do lote de terreno, além das exações. Em 2015,
receberam informação de que o carnê de IPTU fora entregue a outra pessoa e, em
diligência no local, descobriram que o terreno tinha sido dividido em duas porções,
tanto que de um lado já existia uma casa construída e habitada e do outro lado existia
uma construção em andamento, em fase avançada. Em contato com a Ré, descobriram
que ocorreu a divisão do lote em dois sublotes (09A e 09B) e vendidos a terceiros. A Ré
alegou a perda do imóvel, em razão da falta de pagamento da infraestrutura do terreno.
Os Autores afirmam ter ocorrido prática ilícita da Ré, que violou o instrumento
particular de cessão parcial de direitos firmado com o de cujus. Alegam que não existia
cláusula contratual para cobrança de taxa de infraestrutura e melhoria e não foram
informados da necessidade de tal pagamento. Postularam reparação pelos danos
materiais suportados e pretendem o pagamento do valor de R$ 130.000,00 e, em
reparação aos danos morais, buscam a condenação da Ré ao pagamento de R$
55.160,000.
De início, afasta-se a preliminar de ilegitimidade de parte
ativa dos Autores, uma vez que os documentos de págs. 20/24 indicam que o falecido
Sr. Jorge Luís Romão era genitor e marido dos demandantes, o que se afigura suficiente
a legitimá-los na propositura da presente ação. Em que pese a Autora ser separada
judicialmente do falecido, não se verifica do processo tivessem formalizado o divórcio.
Ademais, verifica-se também que no processo da separação judicial não foi realizada a
partilha de bens (págs. 411/414), conforme corretamente enunciado pela r. sentença.
Acrescente-se, ainda, e conforme os termos da r. sentença (pág. 441), que “no bojo da
ação de inventário dos bens deixados por Jorge Luiz, Ana Maria foi considerada viúva-
meeira, tendo sido nomeada inventariante, e o autor Santiago dos Santos foi
considerado seu único filho (pág.395/402)” (destaques do original), que modo que
insubsistente a alegada ilegitimidade ativa dos Autores.

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As demais questões apresentadas pela Ré se confundem
com o mérito e assim serão analisadas.
No mérito, restou incontroverso no processo que, por meio
do contrato de págs. 25/28, Jorge Luís Romão adquiriu o lote de terreno descrito no
processo e o preço ajustado foi quitado (págs. 29/55 e 238/244). A cláusula décima
terceira do contrato, invocada pela Ré como razão para a rescisão unilateral do contrato,
não tem o alcance por ela pretendido, uma vez que a cláusula que autoriza a rescisão do
contrato (cláusula 2a, pág. 26) está assim redigida: “O atraso no pagamento de 3 (três)
prestações, consecutivas ou não, importará em rescisão deste contrato. Para este efeito
o segundo contratante será intimado a satisfazer as prestações em atraso, assim como
as que vencerem até a data do efetivo pagamento, acrescidos de juros e multa
moratória e das custas da intimação. (...)”.
Nesse sentido, não se verifica da cláusula rescisória do
contrato que o não pagamento de valores referentes aos melhoramentos de infraestrutura
previsto na cláusula décima terceira (pág. 27) contemplaria a rescisão do contrato
realizada pela Ré. A cláusula rescisória é expressa em indicar que somente o não
pagamento de três prestações consecutivas do preço do imóvel é que motivaria a
rescisão do contrato de venda e compra do imóvel. Acrescente-se, ainda, que os
documentos de págs. 364/365, em que pese se encontrar assinados por Jorge Luís
Romão, ora falecido, neles não existe a descrição de quais serviços seriam executados,
tampouco a indicação do valor corresponde ao imóvel adquirido pelo falecido, o que
não pode ser aceito como documento válido a impor a responsabilização dele
decorrente.
E mais, e principalmente, não se admite a rescisão do
contrato sem a intervenção judicial. Está é a lição da jurisprudência: “É firme a
jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial
na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja

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consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa,
diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os
contratos” (AgRg no REsp 1.337.902, relator o Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j.
7.3.2013).
Além desse aspecto, necessária também observar que o
contrato já se encontrava quitado, fato não contraposto pela Ré. Nesse sentido, convém
trazer a colação que “o adimplemento substancial do contrato pelo devedor não
autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se
demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso”
(REsp 272.739- MG. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR).
Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados deste E.
Tribunal de Justiça:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE
POSSE. 1.- Cobrança por obras de infraestrutura. Valor principal saldado pelo
adquirente. Adimplemento substancial da obrigação patenteada, obstando, via de
consequência, a rescisão da promessa de venda e compra do imóvel. Credora, se
o caso, que deverá perseguir o valor em aberto por intermédio de ação de
cobrança. Doutrina e precedente da Câmara. 2.- Cessão da posição pelo
comprador sem a anuência da vendedora. Circunstância que não autoriza a
resolução do contrato, ante o pagamento substancial do preço do imóvel.
Ausência, no caso dos autos, de qualquer prejuízo à autora” (Apelação no
0029992-65.2008.8.26.0506, relator o Desembargador DONEGÁ MORANDINI,
desta C. 3a Câmara de Direito Privado, j. em 31/03/2015.
“REINTEGRAÇÃO
DE
POSSE
FUNDADA
EM
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Sentença de Procedência
Impossibilidade de reintegração de posse - Condenação da Loteadora a indenizar

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- Preliminar de inépcia da inicial afastada Comprador que não teria pago quota
parte de valores relativos a melhoramentos e infraestrutura do loteamento -
Quitação integral das prestações pela Apelada Tentativa de pagamento dos
valores relativos a melhoramentos, que devem ser cobrados em ação própria -
Rescisão contratual indevida - Aplicação da teoria do adimplemento substancial
Dever de indenizar configurado Sentença mantida com fundamento diverso -
Recurso não provido” (Apelação no 0043743-20.2011.8.26.0602, relator o
Desembargador MOREIRA VIEGAS, 5a Câmara de Direito Privado, j. em
19.10.2016).
Desse modo, não se poderia admitir a rescisão do contrato
em razão de inadimplemento mínimo, por parte dos compradores, relativo à obrigação
secundária, cujo valor sequer foi indicado pela Ré, porquanto o preço principal do
imóvel foi quitado nos termos do contrato.
Por reconhecer que a Ré praticou ato ilícito ao promover o
desmembramento do lote de terreno e realizar sua venda para terceiras pessoas, impõe-
se a obrigação de reparar o dano material que, no caso, deve corresponder ao valor de
mercado do bem que se perdeu por culpa exclusiva da Ré, indevida a pretendida
retenção de valores, uma vez que, conforme acima assinalado, não se poderia falar em
rescisão do contrato, por aquele fundamento. O valor da indenização justifica-se em
razão do contrato de venda e compra do imóvel ter sido celebrado em 19/8/1978 e o
loteamento alcançou valorização no decorrer dos anos, pela dinâmica do mercado
imobiliário. Portanto, a simples devolução dos valores pagos, ainda que monetariamente
corrigidos, não se afiguraria suficiente à plena reparação do dano sofrido pelos Autores.
Invoca-se aqui o quanto restou decidido na Apelação no
0058502-52.2012.8.26.0602, relator o Desembargador ALCIDES LEOPOLDO, da 4a
Câmara de Direito Privado, j. em 07/3/2019: “A resolução estava sujeita à apreciação
judicial, e não teve qualquer eficácia, e foi indevida a revenda do imóvel, que obriga a

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indenizar o valor do bem conforme estabelecido na r. sentença, com base na apuração
pericial, que deve ser mantida por seus judiciosos fundamentos”
Quanto ao valor indicado pelos Autores, de R$
130.000,00, conforme documento de pág. 226, deve ser mantido, uma vez que não
impugnado pela Ré, mediante apresentação de prova em sentido contrário.
No que respeita aos danos morais, entendo-os por
caracterizados, em decorrência da excepcionalidade do caso em análise. A discussão não
se restringe apenas ao inadimplemento contratual, mas à frustração gerada aos Autores,
quando já decorridos mais de trinta e sete anos da aquisição do imóvel, que já se
encontrava quitado, de o perder em razão de ato da vendedora, que o dividiu e o alienou
para terceiras pessoas, em conduta ilícita. Nesse caso, deve-se reconhecer aos Autores o
dano moral sofrido e condenar a Ré ao pagamento do total de R$ 18.000,00, corrigido
monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo a partir deste arbitramento e acrescido de juros de mora desde a citação, valor este
que se entende suficiente a reparar o dano experimentado, além de servir como
desestímulo em continuar a adotar práticas ilegais.
Em razão do decidido, a sucumbência é reconhecida como
de responsabilidade exclusiva da Ré, que pagará as custas, despesas processuais e verba
honorária arbitrada em 12% do valor total da condenação, já considerada a fase recursal.
Nestes termos, rejeito a preliminar, nego provimento ao
recurso da Ré e dou provimento parcial ao recurso dos Autores.
João Pazine Neto
Relator