Tribunal: TJSP
Processo: 1050025-91.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-11
Data de publicação: 2020-08-30

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes.

LEI 13.786/2018 (Lei dos Distratos). Inaplicabilidade da legislação especial às avenças assinadas antes da respectiva vigência. Jurisprudência pacífica.

LEI no 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária). Inaplicabilidade. Inexistente a consolidação da propriedade

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes.

LEI 13.786/2018 (Lei dos Distratos). Inaplicabilidade da legislação especial às avenças assinadas antes da respectiva vigência. Jurisprudência pacífica.

LEI no 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária). Inaplicabilidade. Inexistente a consolidação da propriedade em favor da fiduciária, sendo inviável a pretendida realização de leilão do imóvel. Rescisão válida nos termos propostos, em razão da aplicação da legislação consumerista vigente. Súmulas 1 e 3 deste E. Tribunal.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Sentença arbitrando o importe de 20% do preço pago. Autor pretendendo a redução para 10% e construtora pretendendo a majoração para 25%. Razoável a fixação no importe pretendido pela empreiteira, nos termos do entendimento recente do STJ (REsp 1.723.519/SP). Patamar de 25% apto a recompensar de forma mais adequada a empreiteira pelos prejuízos decorrentes da resilição contratual. Sentença alterada neste particular.

JUROS DE MORA. Questão recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp 1.740.911-DF (Tema 1002 dos recursos repetitivos). Sentença reformada para que os juros incidam a partir do trânsito em julgado.

RESTITUIÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. Condenação não relacionada aos lucros cessantes. Insurgência do autor não acolhida. Caso comprovada a existência de contas ou impostos não pagos pelo comprador desistente durante o período de duração do contrato (até a efetiva devolução do imóvel), os valores eventualmente devidos ao Fisco ou ao Condomínio deverão ser abatidos do importe a ser devolvido pela construtora. Jurisprudência.

TAXA DE FRUIÇÃO. Imóvel não edificado. Adoção do entendimento jurisprudencial no sentido da impossibilidade de fixação de indenização a este título, mormente porque tal providência poderia importar em onerosidade excessiva contra o consumidor hipossuficiente. Jurisprudência. No mais, a majoração do percentual de retenção, operada nesta sede, será suficiente para compensar de maneira mais adequada a construtora pelos prejuízos decorrentes da rescisão unilateral do contrato.

RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO EM PARTE; APELO DO AUTOR IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000696235
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1050025-91.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado
EVERSON
RONI
BELLO
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado/apelante SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS I EMPREENDIMENTOS
LTDA..
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso
da construtora e negaram provimento ao recurso do autor. V.U.", de conformidade com
o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR
DE SOUZA.
São Paulo, 11 de agosto de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1050025-91.2018.8.26.0576
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VOTO No 10911
No Processo - Classe:
1050025-91.2018.8.26.0576 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São José do Rio Preto
Juiz(a) de 1o Grau:
Sandro Nogueira de Barros Leite
Partes:
Apelante/Apelado: Everson Roni Bello
Apelado/Apelante: Spe Residencial Parque dos Ipês I
Empreendimentos Ltda.
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial
procedência. Inconformismo de ambas as partes.
LEI 13.786/2018 (Lei dos Distratos). Inaplicabilidade da
legislação especial às avenças assinadas antes da respectiva
vigência. Jurisprudência pacífica.
LEI
no
9.514/97
(Lei
da
Alienação
Fiduciária).
Inaplicabilidade. Inexistente a consolidação da propriedade
em favor da fiduciária, sendo inviável a pretendida
realização de leilão do imóvel. Rescisão válida nos termos
propostos,
em
razão
da
aplicação
da
legislação
consumerista vigente. Súmulas 1 e 3 deste E. Tribunal.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Sentença arbitrando o
importe de 20% do preço pago. Autor pretendendo a
redução para 10% e construtora pretendendo a majoração
para 25%. Razoável a fixação no importe pretendido pela
empreiteira, nos termos do entendimento recente do STJ
(REsp 1.723.519/SP). Patamar de 25% apto a recompensar
de forma mais adequada a empreiteira pelos prejuízos
decorrentes da resilição contratual. Sentença alterada neste
particular.
JUROS DE MORA. Questão recentemente decidida pelo C.
Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp 1.740.911-
DF (Tema 1002 dos recursos repetitivos). Sentença
reformada para que os juros incidam a partir do trânsito
em julgado.
RESTITUIÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS.

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Condenação
não
relacionada
aos
lucros
cessantes.
Insurgência do autor não acolhida. Caso comprovada a
existência de contas ou impostos não pagos pelo comprador
desistente durante o período de duração do contrato (até a
efetiva devolução do imóvel), os valores eventualmente
devidos ao Fisco ou ao Condomínio deverão ser abatidos do
importe a ser devolvido pela construtora. Jurisprudência.
TAXA DE FRUIÇÃO. Imóvel não edificado. Adoção do
entendimento
jurisprudencial
no
sentido
da
impossibilidade de fixação de indenização a este título,
mormente porque tal providência poderia importar em
onerosidade excessiva contra o consumidor hipossuficiente.
Jurisprudência. No mais, a majoração do percentual de
retenção, operada nesta sede, será suficiente para
compensar de maneira mais adequada a construtora pelos
prejuízos decorrentes da rescisão unilateral do contrato.
RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO EM PARTE;
APELO DO AUTOR IMPROVIDO.
As partes interpuseram recursos de Apelação contra a r. sentença
proferida às fls. 159/163 dos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c. Indenização
proposta por Everson Roni Bello em face de "SPE Residencial Parque dos Ipês I".
O D. Magistrado declarou rescindido o contrato entre as partes e
condenou a requerida a restituir os valores pagos, em parcela única, deduzindo o
equivalente a 20%, além dos eventuais valores devidos a título de IPTU e taxa
condominial.
Inconformado, o autor apelou argumentando que a desídia e o descaso
da requerida em atender o pleito de distrato justificaria a majoração do percentual de
devolução para 90% dos valores pagos, não se justificando, a cobrança relativa ao IPTU
e à taxa de condomínio, pois jamais tivera a posse do imóvel.
Também irresignada, a requerida alegou que a Lei de Alienação

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Fiduciária deveria ser aplicada ao caso, porque a rescisão equivaleria à mora do
comprador, devendo ser consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária, com
o consequente praceamento do bem.
No mais, reiterou que a rescisão devia atentar a Lei de Distratos
(13.786/2018), pretendendo, ainda, a majoração da retenção para 25% das parcelas
pagas e a fixação de taxa de fruição mensal de 0,5% do valor atualizado do contrato,
além do IPTU e taxas condominiais.
Os recursos foram regularmente processados, com oferta de
contrarrazões (fls. 198/205 e fls. 209/220).
É O RELATÓRIO.
O recurso da requerida comporta parcial provimento, não
merecendo acolhida o apelo do autor.
Incontroversa a celebração, em 29/08/2012, de instrumento particular
de compra e venda de imóvel entre as partes (fls. 48/66).
O comprador alegou que não mais possuía condições de arcar com os
pagamentos, o que ensejou o pedido de rescisão do contrato de forma administrativa e,
posteriormente, por intermédio da presente demanda.
Nos termos já relatados, o D. Magistrado julgou parcialmente
procedente o feito (fls. 159/163), havendo recursos das partes.

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Com efeito, o direito do compromissário comprador de imóvel à
rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, já foi sedimentado por este E.
Tribunal de Justiça, por intermédio das Súmulas no 01 e 03, aplicáveis ao caso por
analogia.
Súmula 1: "O compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem".
Súmula 3: "Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção".
E a simples existência de um pacto acessório de alienação fiduciária
não impediria a rescisão pretendida, observando que, no caso dos autos, o autor não foi
constituído em mora pela requerida/apelante e a propriedade do bem não foi
consolidada em favor da credora fiduciária, não se aplicando os artigos 26 e 27 da Lei
no 9.514/97.
No mais, em que pesem os argumentos da construtora, a
jurisprudência já consolidou o entendimento de que a Nova Lei dos Distratos não se
aplica aos contratos celebrados em data anterior à respectiva vigência.
Neste sentido:
Apelação Venda e compra de imóvel Rescisão contratual

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Atraso na entrega da obra imputável às vendedoras

Possibilidade de rescisão, independentemente da cláusula de
alienação fiduciária Irretroatividade da Lei dos Distratos
(...) Decisão mantida Recurso não provido. (Apelação
Cível
1005172-91.2018.8.26.0577;
Relator
Luis
Mario
Galbetti; 7a Câmara de Direito Privado; Julgamento:
24/03/2014)
Quanto ao percentual de retenção, tendo em vista que o distrato
partiu do adquirente, razoável o acolhimento da pretensão da requerida, com a
majoração de 20% para 25% do total pago.
Neste sentido, o recente entendimento do Superior Tribunal de
Justiça:
REsp 1.723.519/SP "2. Hipótese em que, ausente qualquer
peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula
penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a
relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por
esta Corte como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a
utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento."
Por outro lado, apesar dos argumentos da recorrente, a fixação de uma
taxa de fruição (lucros cessantes) em processos envolvendo terrenos não edificados

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apenas seria justificável em situações excepcionais, não sendo este o caso, mormente
levando-se em conta a majoração do percentual de retenção operada nesta sede, o qual
garantirá à empreiteira o ressarcimento de todas as eventuais despesas decorrentes do
desfazimento do negócio, sem colocar o consumidor em situação de desvantagem
exagerada.
De todo modo, o comprador desistente deverá arcar com eventuais
débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período entre
a celebração do contrato e a efetiva devolução do bem à empreiteira.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda de
imóvel
Ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de parcelas pagas (...) 2. Taxa de ocupação do
imóvel
não
pactuada.
Pretensão
de
retenção.
Impossibilidade, até por se tratar de terreno não edificado
3. Débitos incidentes sobre o imóvel. Quitação pela
compradora que é devida até a devolução do imóvel, e não
apenas até o ajuizamento da ação (...). (Apelação Cível
1005064-58.2019.8.26.0664;
Relatora
Daniela Menegatti
Milano; 19a Câmara de Direito Privado; Julgamento:
31/03/2020)
No que tange à incidência dos juros de mora, a questão foi
recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp
1.740.911-DF (Tema 1002), no seguinte sentido:
"Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador
de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito

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em julgado da decisão."
Por fim, considerando o resultado dos recursos, a repartição das custas
e despesas processuais deve ser preservada nos termos da sentença, diante da
sucumbência recíproca das partes.
Quanto à verba honorária, o percentual em favor dos patronos da
empreiteira comporta majoração de 10% para 15% do valor da condenação, ressalvada a
justiça gratuita anteriormente concedida.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso do
autor e dou parcial provimento ao apelo da requerida, nos termos da
fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora