Tribunal: TJSP
Processo: 1047945-10.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-29
Data de publicação: 2020-03-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA A FAVOR DA VENDEDORA. RAZOABILIDADE. COMPENSAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA A FAVOR DA VENDEDORA. RAZOABILIDADE. COMPENSAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelos adquirentes. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221856
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1047945-10.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ANDRÉ
LUIS GOMES MARTINS, é apelado ENOCH CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 29 de março de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1047945-10.2017.8.26.0506
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Apelação Cível no 1047945-10.2017.8.26.0506
Apelante: André Luis Gomes Martins
Apelado: Enoch Construtora e Incorporadora Ltda.
Comarca: Ribeirão Preto
V. 1342
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS. CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO
DE
20%
FIXADA
EM
SENTENÇA
A
FAVOR
DA
VENDEDORA. RAZOABILIDADE. COMPENSAÇÃO PELOS
PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO
NEGÓCIO.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese
de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel
motivada pelos adquirentes. Precedentes do Superior Tribunal de
Justiça e desta Câmara.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 109/115),
cujo relatório adoto, proferida pela MMa. Juíza da 1a Vara Cível de Ribeirão Preto,
que, nos autos da ação de rescisão de contrato c.c. devolução de quantias pagas e
revisão de cláusula contratual, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; condenar a ré a restituir ao
autor a quantia correspondente a 80% dos valores pagos, de uma só vez, corrigidos
monetariamente desde os desembolsos comprovados e acrescidos de juros legais de
mora de 1% desde a citação. Em razão da sucumbência, condenou a requerida no
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em
10% sobre o valor corrigido da condenação.
Segundo o autor (págs. 117/119), ora apelante, a sentença merece ser
reformada, em síntese, porque, ao fixar retenção de 20% a favor da vendedora do
preço pago pelo comprador, coloca o consumidor em extrema desvantagem, razão
pela qual pugna pela reforma para que o percentual de retenção seja fixado em 10%
da totalidade dos valores efetivamente pagos, restituindo 90% das prestações pagas

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ao autor.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 188/189).
Contrarrazões apresentadas (págs.120/121).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso não comporta provimento.
Como deu causa ao desfazimento do negócio, o comprador deve mesmo
sujeitar-se ao pagamento de uma multa, cuja finalidade é de compensar os prejuízos
suportados pela vendedora em razão do descumprimento da obrigação.
No caso em análise, considerando as suas circunstâncias, o percentual de
retenção de 20% fixado na sentença, não deve ser diminuído por ser adequado e
razoável para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora, estando, inclusive,
em consonância com a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e
deste Egrégio Tribunal, inclusive desta Colenda 3a Câmara:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE
10%. RAZOABILIDADE. (...). AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento
do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). (...). 4. Agravo
interno não provido (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a.

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Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016 - destaque meu);
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela
adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o retorno das
partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do equivalente a
20% do montante quitado. Percentual ajustado às particularidades do
caso concreto e usualmente utilizado em casos semelhantes. (...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 01/02/2019 - destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS - Aquisição de unidade imobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL
Retenção de 20% do valor efetivamente pago que se mostra mais
adequada para o caso concreto e em conformidade precedentes desta C.
Câmara (...).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
1002755-02.2017.8.26.0481; Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019 -
destaque meu);
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desistência do
comprador. Cabimento de retenção de 20% do valor pago. Estimativa
razoável. Aplicação indistinta de cláusula que ensejaria desvantagem
exagerada ao consumidor. Restituição de uma só vez. (...). Recurso das rés
provido em parte, não conhecido o dos autores por deserção. (Apelação Cível
1007428-21.2014.8.26.0068; Relator: Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 14/05/2019 - destaque meu);
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela
adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o
retorno das partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do
equivalente a 20% do montante quitado. Percentual ajustado às
particularidades do caso concreto e usualmente utilizado em casos
semelhantes. Ausência de fundamento para redução deste percentual.
(...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1051159-63.2017.8.26.0100;
Relator: Donegá
Morandini;
Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
01/02/2019; Data de Registro: 01/02/2019 destaque meu);
Compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. Percentual de
RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da ré em face da sentença
de procedência. Rescisão do contrato por culpa do comprador. Direito de
retenção da vendedora. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% das

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quantias pagas. Precedentes do STJ. Sentença que fixou um percentual
de 10% sobre os valores pagos. Percentual reduzido, considerando as
quantias pagas. Cláusula penal que implicaria a perda de 50% dos valores
pagos. Abusividade. Prejuízos nesse patamar não demonstrados.
Possibilidade de o imóvel ser novamente vendido e ausência de imissão
na posse. Majoração da retenção, nessa situação, para 20% das
quantias pagas pela aquisição do imóvel. (...) Recurso provido
parcialmente. (TJSP; Apelação Cível 1067473-84.2017.8.26.0100;
Relator: Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 04/12/2018; Data de Registro: 04/12/2018
destaque meu);
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por
inadimplemento culposo dos promitentes compradores. (...). Retenção. Pleito
de aplicação da cláusula penal ou de majoração do percentual fixado.
Descabimento. Valores pretendidos que importariam em desvantagem
excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito à vendedora. Fixação em
20% sobre os valores pagos que se mostra compatível com o caso e se
coaduna ao parâmetro do A. STJ. (...). RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em
julgado. (Apelação Cível 1014490-74.2017.8.26.0564; Relator: Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/11/2018 - destaque meu).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
MARIA DO CARMO HONÓRIO

Relatora