Tribunal: TJSP
Processo: 1012573-12.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Pedido formulado pelo Autor, em razão de dificuldades financeiras. Inadmissibilidade, uma vez que o contrato estabelecido entre as partes se submete à Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio jurídico que deve observar o disposto nos artigos 26 e 27 da lei que rege a espécie. Falta

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Pedido formulado pelo Autor, em razão de dificuldades financeiras. Inadmissibilidade, uma vez que o contrato estabelecido entre as partes se submete à Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio jurídico que deve observar o disposto nos artigos 26 e 27 da lei que rege a espécie. Falta do interesse de agir reconhecida. Sentença reformada quanto à fundamentação, para julgar a ação extinta sem resolução do mérito. Precedente desta C. Câmara. Autor que responderá pelo pagamento dos ônus da sucumbência, observada a gratuidade processual, ora deferida a ele, ajustado o valor dos honorários. Recurso parcialmente provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000901653
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1012573-12.2017.8.26.0114, da Comarca Campinas, em que é apelante
CARLOS
DAVID
FRANCO
BARBOSA,
é
apelado
AGV
CAMPINAS
EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial
provimento ao recurso, com observação. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão. Compareceu para sustentar oralmente a Dra. Thaís
Piechottka.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1012573-12.2017.8.26.0114
Voto no 26.499
Apelação Cível No 1012573-12.2017.8.26.0114 Comarca: Campinas
Apelante: Carlos David Franco Barbosa
Apelado: AGV Campinas Empreendimentos Ltda
Juiz sentenciante: Gilberto Luiz Carvalho Franchescini
Voto no 26.499
Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas.
Compra e venda com alienação fiduciária em garantia.
Pedido formulado pelo Autor, em razão de dificuldades
financeiras. Inadmissibilidade, uma vez que o contrato
estabelecido entre as partes se submete à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar o
disposto nos artigos 26 e 27 da lei que rege a espécie. Falta do
interesse de agir reconhecida. Sentença reformada quanto à
fundamentação, para julgar a ação extinta sem resolução do
mérito. Precedente desta C. Câmara. Autor que responderá
pelo pagamento dos ônus da sucumbência, observada a
gratuidade processual, ora deferida a ele, ajustado o valor dos
honorários. Recurso parcialmente provido, com observação.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de
quantias pagas, julgada improcedente pela r. sentença de págs. 390/396, cujo relatório
adoto, complementada pela r. decisão de pág. 453, com condenação do Autor ao
pagamento das custas finais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o
valor da inicial. Revogou a liminar anteriormente concedida.
Apela o Autor (págs. 402/423) para alegar, em síntese, que
faz jus ao benefício da Justiça gratuita, uma vez que não tem condições de recolher as

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custas de preparo para o recurso, sem prejuízo de seu próprio sustento. Esclarece que
busca o distrato do contrato firmado justamente por não ter mais condições financeiras
de dar sequência à aquisição, considerado que sofreu severa redução em seus
rendimentos mensais. Informa que, recentemente, fora desligado de sua principal fonte
pagadora (CESP) e atualmente sobrevive tão somente com seus rendimentos como
professor da Unicamp. Alega que, além dos descontos tradicionais, também vê
descontados de seus rendimentos valores a título de pensão alimentícia, empréstimos
consignados, com o que lhe resta um valor mensal de cerca de R$ 2.006,42, conforme
holerite do mês de setembro de 2019. Colaciona alguns julgados acerca de seu
entendimento. Enuncia que foi pagando o financiamento assumido perante a
Incorporadora, desde 2012, contudo, incrivelmente, a dívida nunca foi amortizada, uma
vez que a forma utilizada pela Incorporadora para a quitação do financiamento acaba
criando uma dívida “impagável”. Afirma que, mesmo tendo quitado o montante de R$
273.252,06, seu saldo devedor, quando do ajuizamento da ação, ainda era de R$
263.645,16, ou seja, pouco mais de R$ 30.000,00 foram amortizados, dos mais de R$
270.000,00 já quitados. Esclarece que manteve em dia o pagamento das parcelas até o
ajuizamento da ação, que só foi intentada porque não tinha mais condições de dar
seguimento aos pagamentos das parcelas de cerca de R$ 4.971,99. Ressalta que, em
casos
de
instituição
de
alienação
fiduciária
diretamente
com
a
Incorporadora/Construtora, é possível a rescisão do contrato, ainda que com cláusula de
alienação fiduciária, desde que ainda não iniciado o procedimento de execução
extrajudicial e consolidação da propriedade do bem. Alega que o negócio jurídico
vinculado entre as partes é regido pelo CDC. Reitera que o STJ já decidiu que o
procedimento previsto pela lei de alienação fiduciária não é aplicado aos casos em que o
fiduciante não é constituído em mora. Afirma que nada justifica a perda de todo o
investimento realizado, em detrimento da Apelada, que se beneficia de forma ilícita ao
receber duas vezes pela venda da mesma unidade. Esclarece que não existe no processo
prova de que houve a consolidação da propriedade em poder da Apelada, uma vez que a
matrícula trazida por ela própria (págs. 126/129) não consta nenhum registro de que o

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imóvel foi consolidado. Argumenta que deixar ser o imóvel encaminhado a leilão (e
provavelmente adjudicado pela própria Apelada) ensejaria verdadeiro enriquecimento
ilícito por parte da empresa, o que deve ser coibido pelo Poder Judiciário, em atenção ao
quanto disposto no artigo 884 do CC. Pugna pela reforma da r. sentença, de modo que
seja decretada a rescisão da escritura de compra e venda com pacto de alienação
fiduciária firmada entre as partes, com consequente condenação da Apelada à restituição
de 90% dos valores pagos pelo comprador, com correção a partir da data de cada
desembolso. Pleiteia ainda pela redução do valor dos honorários de sucumbência, acaso
não provido seu recurso, observado o princípio da razoabilidade.
Recurso recebido e processado (pág. 456). Sem preparo,
ante o pedido de Justiça gratuita realizado no apelo pelo Autor. Contrarrazões ofertadas
(págs. 458/472), com preliminar de não conhecimento do recurso.
Diante de Comunicado do Núcleo de Gerenciamento de
Precedentes da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça, de que não resta
reclamo pendente de análise pela E. Corte Superior com ordem de suspensão
estadual, nas ações que versam sobre "Compromisso de compra e venda de bem imóvel
alienação fiduciária - rescisão
aplicação do CDC", a análise do recurso
prosseguirá.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 390/396, complementada pela r.
decisão de pág. 453, comporta reparos, apenas no que pertine à sua fundamentação e aos
honorários de sucumbência, respeitado o convencimento de seu nobre prolator.
De início, cumpre apreciar o pedido de Justiça gratuita
realizado pelo Apelante em seu recurso. Pelo que se infere dos documentos juntados
pelo Autor, ora Apelante, extrai-se que sua situação financeira mudou no decorrer desta

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ação, uma vez que foi dispensado de um de seus empregos (pág. 434 CESP),
remanescendo apenas uma de suas duas fontes de renda, como professor universitário.
Dos holerites juntados (págs. 435/438), verifica-se que o Apelante aufere bem próximo
de quatro salários mínimos, o que conduz à alegada hipossuficiência financeira para
arcar com as custas e despesas do processo.
Nesses termos, defiro ao Autor os benefícios da Justiça
gratuita.
Não é o caso de acolhimento da preliminar de não
conhecimento do recurso, suscitada em contrarrazões pela Ré. As razões recursais,
embora repisem questões já enunciadas na petição inicial, impugnam a improcedência
da ação, o que atende ao disposto no artigo 1.010, II, do Código de Processo Civil.
Desse modo, a preliminar deve ser rejeitada.
Em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores,
refere o Autor que firmou com a Ré, em data de 16.06.2012, “escritura de venda e
compra com alienação fiduciária e emissão de cédula de crédito imobiliário (CCI)”,
relativa a um lote de terreno sob o no 001, da quadra R3, Residencial Lugano, do
Loteamento Swiss Park, com preço ajustado em R$ 295.518,22, para ser pago mediante
entrada e o remanescente em parcelas. Busca a rescisão contrato, em razão de sua
delicada situação financeira.
Na hipótese em análise é correto afirmar que à relação
jurídica existente entre as partes não se aplicam as disposições do Código de Defesa do
Consumidor, mas sim a Lei no 9.514/97, que estabelece procedimento específico em
caso de inadimplemento do comprador, uma vez que se trata de compra e venda
definitiva de imóvel, com pacto de alienação fiduciária e não de mero compromisso.
Em razão disso, a pretensão à rescisão contratual, como
formulada pelo Autor, não comporta acolhida, uma vez que lavrou escritura pública, de

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venda e compra de imóvel caracterizado como “lote 001 da quadra R3 do Residencial
Lugano, do loteamento denominado Swiss Park”, garantido por alienação fiduciária,
com ingresso da transação no Registro de Imóveis correspondente, o que determinou a
assunção, pela Ré, da posição de credora fiduciária (cláusula 25a - pág. 26).
Estabelece o artigo 23 da Lei no 9.514/97: “Constitui-se a
propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de
Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.
Portanto, a pretensão deduzida pelo Autor não pode ser
admitida, em razão de vedação legal, pois o contrato estabelecido entre as partes é
regido pela Lei no 9.514/97, que impõe procedimento específico para a resolução dos
contratos (artigos 26 e 27).
A imediata restituição de qualquer valor ao Autor não
pode ser admitida, uma vez que se faz necessária a realização de leilões, providência a
ser observada após regular constituição em mora do Autor e, alcançada a alienação a
terceiros e existente saldo credor, a propriedade restará consolidada em mãos da
alienante e, na hipótese de levantamento financeiro, restará admitida a devolução de
valor, até porque a consolidação da propriedade importará na extinção da dívida.
Neste sentido é o entendimento desta C. 3a Câmara de
Direito Privado:
“VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Contrato de
compra e venda celebrado por escritura pública, ajustado à lei de alienação
fiduciária. Desinteresse manifestado pelos compradores. Resolução com retorno
dos pactuantes ao estado anterior. Impossibilidade, no caso. Medida que
implicaria a inobservância do regramento imposto pelo art. 27 da Lei no
9.514/97. Inadimplemento, por seu turno, assumidamente destacado pelos

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adquirentes. Resolução da avença formatada segundo o procedimento
extrajudicial estabelecido na lei em regência, cuja abusividade não é
reconhecida. Precedentes. Manifesta falta de interesse de agir. Necessária
extinção
do
processo.
APELO
PROVIDO”
(Apelação
no
1006989-27.2018.8.26.0114, relator DONEGÁ MORANDINI, j. em 11/12/2018).
Para CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, "a observação
da indispensável suficiência do interesse de agir, ..., levou a doutrina moderna a
considerar que a presença do interesse se condiciona à verificação de dois requisitos
cumulativos, a saber: necessidade concreta da atividade jurisdicional e adequação do
provimento e do procedimento desejados. Não se trata, a rigor, de requisitos, mas de
idôneos indicadores, de cuja ausência se conclui com segurança pela inexistência do
legítimo interesse" (Execução Civil, vol.1, 2a ed., RT, pág. 229). Esse também o
entendimento de VICENTE GRECO FILHO (Dir.Proc.Civil Brasileiro, 1o vol.,
ed.Saraiva, 1987, pág. 73).
Trata-se de questão que pode e deve ser conhecida a
qualquer momento, mesmo de ofício, pelo Juiz (artigo 485, par.3o, do C.P.C.).
Em razão do reconhecimento da falta do interesse de agir,
julgo extinto o processo sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso
VI, do Código de Processo Civil, com a condenação do Autor ao pagamento das custas
e despesas processuais, mas promove-se a adequação da verba honorária, para ser
arbitrada em 1% do valor atribuído à causa, já considerada a atuação recursal, observada
a gratuidade processual ora deferida a ele.
A respeito da verba honorária, apesar do regramento do
novo Código de Processo Civil, de que os honorários advocatícios são fixados entre 10 e
20% do valor da causa ou da condenação, deve sim ser admitida a modulação desse
valor pelo Juízo, em observância ao caso em concreto, pois entendimento em sentido

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contrário ocasionará uma inadequação de verba honorária ao trabalho efetivamente
desenvolvido, sem sujeição ao princípio moral de que a remuneração deva estar atrelada
ao que se produziu para a obtenção do resultado.
Nesse sentido tem-se recente manifestação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“4. Nesse diapasão, o Julgador arrosta delicadas
situações em não raros enredos processuais, especialmente em causas que
envolvem grandes cifras, pois, se de um lado deve prestigiar a dignidade e a
relevância da profissão do Advogado - profissional de altíssima nomeada para a
administração da Justiça (art. 133 da CF/88) -, por outro não deve permitir que
somas desproporcionalmente elevadas terminem por exarcebar a condigna
remuneração, podendo, além disso, levar a parte vencida à bancarrota.
5. Por isso, são irrisórios honorários advocatícios fixados
em patamar inferior a 1% sobre o valor da causa (AgInt no AREsp 1.177.501/SP,
Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 12.04.2018)” (AREsp 1.438.183, Rel
Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, julgado em 23.04.19).
Nestes termos, dou parcial provimento ao recurso, com
observação.
João Pazine Neto
Relator