Tribunal: TJSP
Processo: 1001788-35.2014.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS – DEMANDA AJUIZADA PELO AUTOR PARA REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA COM A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL - PROCESSO ADMINISTRATIVO APROVADO DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL - OBRIGAÇÃO DE FAZER CABÍVEL E PERTINENTE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – SITUAÇÃO CONCRETA QUE DESBORDA DOS MEROS DISSABORES – AÇÃO IMPROCEDENTE - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS – DEMANDA AJUIZADA PELO AUTOR PARA REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA COM A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL - PROCESSO ADMINISTRATIVO APROVADO DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL - OBRIGAÇÃO DE FAZER CABÍVEL E PERTINENTE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – SITUAÇÃO CONCRETA QUE DESBORDA DOS MEROS DISSABORES – AÇÃO IMPROCEDENTE - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638163
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1001788-35.2014.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
FRANCISCO DE ASSIS RIBEIRO, é apelado SOLVE CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1001788-35.2014.8.26.0004
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APELAÇÃO CÍVEL no 1001788-35.2014.8.26.0004
Comarca: SÃO PAULO F. R. LAPA/4a VARA CÍVEL
Juiz : ALOÍSIO MOREIRA BUENO
Ação : OBRIGAÇÃO DE FAZER
Apelante: FRANCISCO DE ASSIS RIBEIRO
Apelada : SOLVE CONSTRUTORA LTDA.
VOTO No. 26724
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E
DANOS

DEMANDA
AJUIZADA
PELO
AUTOR
PARA
REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA COM A INDIVIDUALIZAÇÃO
DO IMÓVEL - PROCESSO ADMINISTRATIVO APROVADO DURANTE
O TRÂMITE PROCESSUAL - OBRIGAÇÃO DE FAZER CABÍVEL E
PERTINENTE DANOS MORAIS CONFIGURADOS SITUAÇÃO
CONCRETA QUE DESBORDA DOS MEROS DISSABORES AÇÃO
IMPROCEDENTE - SENTENÇA REFORMADA RECURSO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com
perdas e danos ajuizada por Francisco de Assis Ribeiro contra Solve
Construtora LTDA, que a respeitável sentença de fls. 163/165, cujo
relatório fica fazendo parte integrante do presente, julgou extinta a
ação por perda superveniente do objeto da ação, aclarada às fls.
172/174, em sede de embargos de declaração, para julgar
improcedente o pedido inicial, condenando o autor no pagamento
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios de 10%

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sobre o valor da causa.
Apela o autor pedindo a inversão do resultado. Para
tanto, alega, em suma, que existe a obrigação de fazer consistente na
regularização do empreendimento para posterior individualização do
IPTU e que no curso do processo conseguiu a ré a solução da
controvérsia através de anistia e regularização do empreendimento
junto à municipalidade. Acrescenta que a ação deve ser julgada
procedente com a inversão dos ônus sucumbencial, sendo devido o
pagamento dos danos morais diante da responsabilidade civil
indenizável. Argumenta que a unidade autônoma foi vendida sem
individualização e que foram realizadas as Assembleias Gerais
Extraordinárias nos dias 24/08/2010 e 07/02/2011, em que foi
informado pela ré que a irregularidade persistia na municipalidade,
sendo sugerido na AGÔ do dia 10/09/2012 a demolição do telhado
da churrasqueira para atingir a metragem adequada para aprovação
pela Prefeitura Municipal, regularizando o empreendimento, sendo
aprovado pelos condôminos e, diante da inércia da empresa ré,
ajuizou a presente demanda. Pede, ao final, o provimento do
recurso.
O recurso foi processado e respondido.

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É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram em 19
de julho de 2007 compromisso de compra e venda de unidade
autônoma do empreendimento sito na rua Croata, 622, 630, 636 e
646, 14o subdistrito da Lapa, matrícula no 106.404, 10o CRI/SP-
capital.
As Atas das Assembleias Condominiais realizadas nos
dias 24/08/2010, 07/02/2011 e 01/09/2011 comprovam que a
individualização das matrículas não havia sido efetivada, tanto que a
petição da ré de fls. 160/162, noticia a perda superveniente do objeto
da ação com o deferimento pela Municipalidade.
Na contestação a ré admitiu que houve um procedimento
administrativo
modificativo
de
construção
(autos
no
2011.0.309.453-6), que foi indeferido porque a alteração era
proibida diante da recente mudança de zoneamento da região.
De todo modo, o objeto da demanda consiste na
individualização da matrícula, para cobrança de IPTU, na medida
em que a prefeitura municipal procedia ao lançamento dos valores
sobre o total da área 1.847m2 (fusão das matrículas 98.058, 94.437,

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71.179 e 39711).
Dispõe o artigo 44 da Lei no 4591/64 que:
“após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, a
averbação da construção das edificações, para efeito
de individualização e discriminação das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas perdas e
danos que resultem da demora no cumprimento dessa
obrigação.
§ 1o Se o incorporador não requerer a averbação o
construtor
requerê-la-á
sob
pena
de
ficar
solidariamente responsável com o incorporador
perante os adquirentes.
§ 2o Na omissão do incorporador e do construtor, a
averbação poderá ser requerida por qualquer dos
adquirentes de unidade”.
Também a cláusula contratual (item II.1) relata que “a
vendedora assim se obriga a vender e a entregar, livre de ônus,
restrições e encargos vencidos” (fls. 16).
A recusa da construtora consta da ata realizada em 01 de
setembro de 2011 (fls. 49) e da matrícula na Av. 4 Contribuinte,
em que consta o imóvel (em área maior) lançado no cadastro de
contribuintes da Prefeitura Municipal pelo no 024.040.0494-8, e a

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venda da unidade autônoma registrada sob o no 05 (fls. 36), sem
individualização da matrícula.
Há, portanto, interesse e adequação para o ajuizamento
da ação e a regularização posterior não tem o condão de extinguir o
processo diante do pedido cumulado de perdas e danos.
Também não há que se falar em improcedência da ação,
na medida em que a legislação determina ao incorporador/construtor
a regularização da documentação e, na omissão de ambos, pode o
adquirente da unidade proceder à individualização da matrícula para
lançamento do imposto predial.
A falta de regularização da individualização da
matrícula está bem documentada nos autos e, diante do lapso
temporal entre a ata de assembleia do condomínio (setembro de
2011) até o ajuizamento da ação (fevereiro de 2014), e a
regularização pela Prefeitura Municipal publicada no DOM de 18 de
dezembro de 2014, o autor faz jus também ao pedido de indenização
por danos morais, porque a situação concreta desbordou dos meros
dissabores sendo, portanto, devido o pagamento de R$ 10.000,00,
que atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso nos

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termos lançados no voto, invertidos os ônus sucumbenciais.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator