Tribunal: TJSP
Processo: 1001642-28.2014.8.26.0510
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda – Ação declaratória de rescisão contratual com pleito cumulado de restituição de valores pagos – Demanda de promitente comprador, pessoa natural, em face de empresa incorporadora, promitente vendedora – Sentença de parcial procedência para determinar a restituição singela da quantia paga por conta da comissão de corretagem – Manutenção do julgado –

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda – Ação declaratória de rescisão contratual com pleito cumulado de restituição de valores pagos – Demanda de promitente comprador, pessoa natural, em face de empresa incorporadora, promitente vendedora – Sentença de parcial procedência para determinar a restituição singela da quantia paga por conta da comissão de corretagem – Manutenção do julgado – Cabimento – Autor que, motivado por panfleto de propaganda distribuído pela ré, dirigiu-se ao estande de vendas, foi atendido por prepostos desta, simulou a compra financiada, pagou taxas e a comissão de corretagem – Contratação posteriormente cancelada pela empresa ré, sem declinar o real motivo – Instrumento contratual sequer disponibilizado ao promitente comprador – Falta de validade da estipulação que transferiu ao promitente comprador a obrigação de arcar com essa despesa, por ausência de destaque - Tese firmada pelo STJ em sede de recurso representativo de controvérsia – Tema 960.

Apelo da ré desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
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Registro: 2020.0000097284
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001642-28.2014.8.26.0510, da Comarca de Rio Claro, em que é apelante
MRV PRIME XXIII INCORPORAÇÕES SPE - LTDA, é apelado
ANTONIO CARLOS DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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41.118
Apelação no 1001642-28.2014.8.26.0510
Comarca: Rio Claro
Juízo de origem: 1a Vara Cível
Apelante: MRV Prime XXIII Incorporações SPE Ltda.
Apelado: Antonio Carlos dos Santos
Classificação: Bens imóveis
Compromisso de compra e venda -
Declaratória
EMENTA: Bem imóvel – Compromisso de compra e
venda – Ação declaratória de rescisão contratual com
pleito cumulado de restituição de valores pagos –
Demanda de promitente comprador, pessoa natural,
em face de empresa incorporadora, promitente
vendedora – Sentença de parcial procedência para
determinar a restituição singela da quantia paga por
conta da comissão de corretagem – Manutenção do
julgado – Cabimento – Autor que, motivado por
panfleto de propaganda distribuído pela ré, dirigiu-se
ao estande de vendas, foi atendido por prepostos desta,
simulou a compra financiada, pagou taxas e a comissão
de
corretagem
–
Contratação
posteriormente
cancelada pela empresa ré, sem declinar o real motivo
– Instrumento contratual sequer disponibilizado ao
promitente comprador – Falta de validade da
estipulação que transferiu ao promitente comprador a
obrigação de arcar com essa despesa, por ausência de
destaque - Tese firmada pelo STJ em sede de recurso
representativo de controvérsia – Tema 960.
Apelo da ré desprovido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de recurso de apelação interposto nos
autos da ação declaratória de rescisão contratual, com pleito
cumulado de restituição de valores, fundada em pacto de
compromisso de compra e venda de bem imóvel, ajuizada por

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Antonio Carlos dos Santos em face de “MRV Prime XXIII
Inconrporações SPE Ltda.”, onde proferida sentença que julgou
parcialmente procedente a pretensão deduzida para condenar a ré
na restituição singela da quantia de R$ 3.000,00, correspondente
à comissão de corretagem, corrigida monetariamente desde o
desembolso e acrescida de juros moratórios legais contados da
citação. Sucumbência recíproca e igualitária, cada parte arcará
com o pagamento de metade das custas e despesas processuais,
mais honorários advocatícios arbitrados em R$ 1.000,00,
observada a gratuidade de justiça com relação ao autor.
Aduz
a
empresa
ré,
com
preliminar
de
ilegitimidade passiva ad causam, que o julgado carece de
integral reforma à alegação, em síntese, de que nos termos do
quanto já definido pelo Superior Tribunal de Justiça é legítima a
cláusula que estipula a transferência ao adquirente da comissão
de corretagem, até porque constitui prática usual no mercado
imobiliário e encontra guarida no art. 722, do Código Civil.
Sustenta, alternativamente, que jamais recebeu qualquer quantia
a tal título.
Após contrarrazões, vieram os autos conclusos a
este relator.

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É o relatório.
O apelo não comporta acolhimento, com a
relevante observação no sentido de que a preliminar de
ilegitimidade processual passiva contém matéria umbilicalmente
ligada ao mérito da causa e, portanto, com ele será analisada.
A questão que ainda remanesce controvertida nos
autos diz respeito à viabilidade ou não de, na hipótese, o autor
reunir direito à restituição da quantia de R$ 3.000,00 que
incontroversamente desembolsou a título de comissão de
corretagem quando pretendeu adquirir o apartamento de no 101,
bloco 12, situado na Avenida 11, no 83, Jardim Paulista, em Rio
Claro/SP.
Os autos deixam claro que, incentivado pelo
panfleto de propaganda distribuído pela ré “MRV Prime” v. fls.
22, compareceu ao estande de vendas localizado nesse mesmo
endereço e ali foi atendido por prepostos da empresa, os quais
elaboraram a simulação de financiamento que se vê às fls. 23.
Comprovou o autor, às fls. 23/30, que além de ter
adiantado quantias relativas às taxas administrativas, de
despachante e de despesas com escritura, acabou por

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desembolsar a quantia de R$ 3.000,00 a título de comissão de
corretagem, sendo certo que este último pagamentos foi feito por
meio de transferência bancária junto à conta indicada pelas
funcionárias da própria ré, mas que era de titularidade da
administradora de imóveis “ABM Comércio e Administração de
Imóveis Ltda.” cf. fls. 24/25.
Ocorre que o contrato de compromisso de compra
e venda jamais foi disponibilizado ao autor, em suma, porque a
própria ré acabou por informar ao Juízo, por ocasião da
contestação, que fora cancelado antes mesmo de ser assinado,
sem, no entanto, declinar quais teriam sido os reais motivos fls.
72.
A
matéria
em
discussão,
concernente
à
legitimidade de se transferir ao promitente comprador a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, já
foi objeto de competente análise quando o julgamento do recurso
especial representativo de controvérsia abaixo ementado:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

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VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS
FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado
à celebração de promessa de compra e venda de imóvel .II -
CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a
validade da cláusula prevista no contrato acerca da
transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese
1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de
restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ, REsp 1599511/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No caso dos autos, conforme afirmado pela

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própria apelante, se o próprio instrumento contratual acabou não
sendo disponibilizado ao apelado porque cancelado, com
relevância para o fato de que todas as tratativas foram efetivadas
por intermédio de simples e-mails v. fls. 30/37, é porque
inexistiu destaque quanto ao efetivo valor da comissão de
corretagem, o que torna de rigor sua restituição, conforme bem
decidido pelo Juízo de piso.
No que pertine, de outro vértice, à legitimidade
passiva ad causam da apelante, assim como sua responsabilidade
pela devolução desse valor, basta se atentar para as disposições
protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
Como dito, toda a tentativa de negociação ocorreu
nas dependências do estande de vendas da ré, inclusive a
cobrança da comissão de corretagem, sendo que o art. 7o,
parágrafo único, do Código consumerista fixou o princípio da
responsabilidade solidária entre os fornecedores de produtos e
serviços.
Assim também a estipulação do art. 25, do mesmo
diploma legal: “Art. 25 - É vedada a estipulação contratual de
cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de
indenizar prevista nesta e nas Seções anteriores.”

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“§ 1o - Havendo mais de um responsável pela
causação do dano, todos responderão solidariamente pela
reparação prevista nesta e nas Seções anteriores.”
Se entende por fornecedores todos aqueles que,
de algum modo, interfiram no processo econômico de
disponibilização do produto ou do serviço, independentemente
da denominação ou título.
Neste passo, prescreve a lei a solidariedade entre
os co-responsáveis visto que, dentro do processo causal, tiveram
alguma
interferência
no
prejuízo
experimentado
pelo
consumidor, que tem o direito de acionar um, alguns ou todos ao
mesmo tempo. E, aquele que ressarcir, poderá voltar-se
regressivamente contra os demais.
Queda irrelevante, desse modo, a tese defensiva
no sentido de que a empresa ré não foi a destinatária da verba
objeto de devolução vez que, de qualquer maneira, subsiste sua
responsabilidade, também a título de culpa in eligendo.
Por derradeiro, em observância ao disposto no art.
85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária
advocatícia da sucumbência, a cargo da ré, para R$ 1.500,00.

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Ante o exposto, nego provimento ao apelo da ré.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica