Tribunal: TJSP
Processo: 1002378-36.2019.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Walter Exner
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Locação. Inexigibilidade de débito. Repetição e indenização. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas que se mostravam suficientes para o desate da questão. Expedição de ofício que se revelava inócua. Parte, ademais, que poderia e deveria ter diligenciado em tal sentido. Preliminar afastada. Alegação de que a autorização para funcionamento da clínica de fisioterapia no imóvel locado foi negada

Ementa:
Locação. Inexigibilidade de débito. Repetição e indenização. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas que se mostravam suficientes para o desate da questão. Expedição de ofício que se revelava inócua. Parte, ademais, que poderia e deveria ter diligenciado em tal sentido. Preliminar afastada. Alegação de que a autorização para funcionamento da clínica de fisioterapia no imóvel locado foi negada porque cadastrado na Prefeitura como residencial, tratando-se de locação não residencial. Irrelevância. Diligência que incumbia com exclusividade ao locatário. Culpa do locador ou da administradora não verificada. Devolução dos valores pleiteados indevida. Inadimplemento daquele período incontroverso, sendo legítimo apontamento nos órgãos de proteção ao crédito. Dano moral. Descabimento. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000564645
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002378-36.2019.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JEROME
ALEXANDRE NEGRE, são apelados MARIA DA PIEDADE RUSSO DUTRA e
CIZINO IMÓVEIS.
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente), MILTON CARVALHO E JAYME QUEIROZ LOPES.
São Paulo, 23 de julho de 2020
WALTER EXNER
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002378-36.2019.8.26.0004 - São Paulo - VOTO No 2/7
Apelação no: 1002378-36.2019.8.26.0004.
Apelante: Jerome Alexandre Negre.
Apelado: Maria da Piedade Russo Dutra e Cizini Imóveis.
Ação: Declaratória.
Comarca: São Paulo - FR da Lapa 4a Vara Cível.
Juiz: Renato Guanaes Simões Thomsen.
Voto no 28.100
Locação.
Inexigibilidade
de débito. Repetição e
indenização. Cerceamento de defesa. Inocorrência.
Provas que se mostravam suficientes para o desate da
questão. Expedição de ofício que se revelava inócua.
Parte, ademais, que poderia e deveria ter diligenciado
em tal sentido. Preliminar afastada. Alegação de que a
autorização
para
funcionamento
da
clínica
de
fisioterapia no imóvel locado foi negada porque
cadastrado na Prefeitura como residencial, tratando-se
de locação não residencial. Irrelevância. Diligência
que incumbia com exclusividade ao locatário. Culpa
do locador ou da administradora não verificada.
Devolução
dos
valores
pleiteados
indevida.
Inadimplemento daquele período incontroverso, sendo
legítimo apontamento nos órgãos de proteção ao
crédito. Dano moral. Descabimento. Sentença mantida.
Recurso improvido.
Vistos,
Trata-se de declaração de inexigibilidade
de locatícios c.c. com a repetição dos valores pagos
proposta pelo apelante em face do apelado, que a sentença
julgou improcedente, condenando o autor no pagamento das
verbas da sucumbência.
Apela o autor alegando, em preliminar,

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cerceamento de defesa, ante o julgamento do feito sem a
expedição
do
ofício
pedido,
prova
imprescindível
à
comprovação do alegado. No mérito, bate-se pela reversão
do julgado, ao argumento de que lhe foi omitido quando da
celebração da locação que o imóvel que residencial, o que
lhe impediu de instalar a clínica de fisioterapia até que a
situação fosse resolvida pela municipalidade, não podendo
ser invocada a cláusula contratual referida na sentença,
motivo pelo qual requer a o reconhecimento da procedência
total da ação.
O recurso foi regularmente processado e
a parte contrária se bateu pelo improvimento.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Inicialmente,
afasto
a
alegação
de
cerceamento de defesa, haja vista que a expedição do ofício
pedido à prefeitura municipal se revelaria absolutamente
inócua, sendo, ademais, atribuição exclusiva da parte
e
não do juízo -, que poderia ter diligenciado no sentido de
trazer aos autos tal documento.
Quanto à questão de fundo, cinge-se a
controvérsia, essencialmente, a saber a quem cabe a
obrigação de diligenciar junto à Municipalidade para verificar
a regularidade do imóvel locado e sua adequação à
finalidade a que se destinava, notadamente no que se refere

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ao zoneamento urbano.
Para
o
deslinde
da
causa,
primeiramente,
cumpre
frisar
que
a
fiscalização
das
atividades exercidas em prédios urbanos está inserida no
chamado poder de polícia administrativa municipal, com
vistas à segurança e higiene internas do prédio, bem como
da própria atividade a ser exercida, em função dos usos
autorizados pelas normas de edificação urbana.
Quando um imóvel é alugado para uso
comercial, é indispensável esteja ele regularizado perante a
Municipalidade local para que, verificada a adequação do
prédio e da atividade a ser exercitada, seja concedido o
respectivo alvará para sua instalação e funcionamento.
E, a esse respeito, vale lembrar que na
lição de Gildo dos Santos, é evidente que “quem pretende
tornar-se locatário de um determinado prédio deve examiná-
lo e verificar se se encontra em condições de ser usado seja
para residência, seja para comércio ou para qualquer outro
fim” (in “Locação e Despejo”, RT, 5a ed., p. 176).
No caso em epígrafe, a parte apelante
escolheu o referido imóvel para locação e não cuidou de
tomar as devidas providências para certificar se ele
preenchia
todas
as
exigências
para
instalação
e

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funcionamento de seu estabelecimento comercial, que, aliás,
sequer é mencionado no contrato.
E, conforme já ficou assentado no extinto
Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo,
por ocasião do julgamento da Apelação n. 673.883-00/0,
cujo acórdão relatado pelo eminente Juiz Mendes Gomes,
“compete ao locatário, e não ao locador, certificar-se da
viabilidade do funcionamento, no imóvel locado para fim
comercial, da atividade pretendida”.
No
referido
acórdão,
restou
ainda
anotado que, “assim como cabe ao inquilino verificar se o
imóvel tem a estrutura adequada aos seus objetivos,
também a ele compete, junto aos órgãos competentes,
averiguar a existência de eventual obstáculo legal ao
empreendimento, sendo este um cuidado mínimo que se
exige de quem se põe a explorar qualquer atividade,
especialmente de natureza comercial”.
Não
bastasse
isso,
a
despeito
da
irresignação do apelante, é cristalina a disposição da
cláusula 8.2:
A parte locatária, às suas custas, deverá
obter todas as autorizações, licenças e alvarás que forem
necessários para o exercício das atividades que pretende

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realizar no imóvel locado, declarando expressamente que
tem pleno conhecimento do zoneamento em que se localiza
o
imóvel
objeto
do
presente
contrato,
não
sendo
responsabilidade da parte locadora o sucesso na obtenção
de Alvará de Funcionamento expedido pelo Poder Público,
responsabilizando-se
pôr
todas
as
consequências
decorrentes da prática dessas atividades. (fls. 17).
Ora, esse dispositivo deixa evidenciado
que incumbia ao locatário diligenciar em todos os sentidos,
quando da locação, para assegurar-se da viabilidade do
negócio pretendido naquele imóvel, mas desse ônus não se
desincumbiu.
Como se vê, nenhuma culpa pode ser
atribuída ao apelado, não sendo constatada qualquer
violação contratual. Além do mais, o inadimplemento dos
valores apontados na inicial é incontroverso, tanto que
confessado pelo autor, sendo legítimo o apontamento
providenciado, que só não se concretizou porque o valor foi
quitado a tempo.
Assim, se o apelante não fiz uso do
imóvel no exercício de sua atividade empresarial no período
declinado na inicial, tal se deu, como já assinalado, por
desídia apena a ele imputável, de modo que devidos os
locativos que se venceram, não havendo se falar em
restituição e tampouco em dano moral.

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Diante
do
exposto,
de
rigor
a
manutenção
da
r.
sentença
recorrida,
majorados
os
honorários advocatícios para 11% do valor atualizado da
causa.
Isto
posto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento ao recurso.
WALTER CÉSAR INCONTRI EXNER
Relator