Tribunal: TJSP
Processo: 1046108-37.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Direito de Vizinhança
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Apelação Cível. Ação indenizatória por danos morais e materiais. Direito de vizinhança. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora.

Reconhecida a responsabilidade do réu pelos vazamentos e infiltrações no imóvel da autora, que tornaram essa unidade imprópria para a locação, e considerando que o contrato de locação anteriormente em vigor, rescindido em agosto de 2017, previu a obrigação

Ementa:
Apelação Cível. Ação indenizatória por danos morais e materiais. Direito de vizinhança. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora.

Reconhecida a responsabilidade do réu pelos vazamentos e infiltrações no imóvel da autora, que tornaram essa unidade imprópria para a locação, e considerando que o contrato de locação anteriormente em vigor, rescindido em agosto de 2017, previu a obrigação do locatário de pagar as despesas condominiais e o IPTU, é razoável o acolhimento do pedido inicial para que os valores relativos a essas verbas sejam suportados pelo réu. Independentemente de a autora ser a proprietária do imóvel, caso ainda estivesse ele alugado, quem estaria pagando as despesas condominiais e o IPTU seria o locatário, não a autora.

Os juros de mora sobre a verba indenizatória por danos morais devem incidir desde o evento danoso, quando começaram os problemas com vazamentos e infiltrações.

Apelação provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000082305
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1046108-37.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LUCIANA
MUNIZ FREIRE DIMAS DE MELO, é apelado ROGÉRIO TONI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1046108-37.2018.8.26.0100 -Voto no 22038
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Apelação no 1046108-37.2018.8.26.0100
Apelante: Luciana Muniz Freira Dimas de Melo
Apelado: Rogério Toni
Comarca de São Paulo - 44a Vara Cível
Juíza: Dra. Anna Paula Dias da Costa
Voto no 22038
Apelação Cível. Ação indenizatória por danos morais e materiais.
Direito de vizinhança. Sentença de parcial procedência. Apelo da
autora.
Reconhecida a responsabilidade do réu pelos vazamentos e
infiltrações no imóvel da autora, que tornaram essa unidade
imprópria para a locação, e considerando que o contrato de
locação anteriormente em vigor, rescindido em agosto de 2017,
previu a obrigação do locatário de pagar as despesas condominiais
e o IPTU, é razoável o acolhimento do pedido inicial para que os
valores relativos a essas verbas sejam suportados pelo réu.
Independentemente de a autora ser a proprietária do imóvel, caso
ainda estivesse ele alugado, quem estaria pagando as despesas
condominiais e o IPTU seria o locatário, não a autora.
Os juros de mora sobre a verba indenizatória por danos morais
devem incidir desde o evento danoso, quando começaram os
problemas com vazamentos e infiltrações.
Apelação provida.

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A r. sentença proferida à f. 243/250 destes autos de ação
indenizatória por danos morais e materiais, fundada em direito de
vizinhança, movida por LUCIANA MUNIZ FREIRA DIMAS DE MELO, em
relação a ROGÉRIO TONI, julgou parcialmente procedentes os pedidos
para (a) determinar que o réu, em 30 dias, realize os serviços necessários à
recomposição dos locais atingidos, sob pena de multa diária de R$500,00
até o limite de R$15.000,00; (b) condenar o réu no pagamento de (b1)
R$16.985,70 a título de lucros cessantes, e (b2) R$10.000,00 a título de
danos morais, corrigido desde a prolação da sentença e juros de mora de
1% ao mês desde a citação e, considerando a sucumbência recíproca,
condenou a autora no pagamento de 25% e o réu de 75% dos valores
gastos com custas e despesas processuais, condenou a autora a pagar
honorários advocatícios fixados em 10% do valor atribuído à causa e
condenou o réu no pagamento de honorários fixados em 20% do valor
atualizado da condenação.
Apelou a autora (f. 261/272) alegando, em suma, que: (a) a
ação deve ser julgada totalmente procedente, com o acolhimento também
do pedido indenizatório relativo às despesas condominiais e IPTU pois, em
que pese sua natureza propter rem, tais despesas eram suportadas pelo
locatário; (b) os juros de mora sobre a indenização por danos morais devem
incidir desde o evento danoso (julho/2011), nos termos da Súmula 54 do
STJ e não desde a citação; (c) decaiu de parte mínima do pedido, devendo
o réu ser condenado por inteiro no pagamento das verbas da sucumbência,
inclusive os honorários pagos ao assistente técnico da apelante; (d) caso
seja mantida a condenação da autora no pagamento de honorários
advocatícios, devem ser fixados sobre o valor do pedido do qual decaiu,
não sobre o valor da causa.
A apelação, preparada (f. 273/274), não foi contra-arrazoada

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(f. 277).
É o relatório.
A decisão que rejeitou os embargos de declaração foi
disponibilizada no DJE em 21/03/2019, considerando-se publicada no
primeiro dia útil subsequente (f. 260); a apelação, protocolada em
04/04/2019, é tempestiva.
Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo-a nesta
instância em ambos os efeitos.
É incontroverso nos autos que, desde o mês de julho de
2011, o teto do apartamento da autora vem sofrendo infiltrações e
vazamentos provenientes do apartamento do réu, localizado no andar
acima, já tendo este realizado obras na tentativa de sanar os problemas
causados.
Todavia, apesar dos reparos efetivados pelo réu no decurso
do tempo, o laudo pericial ainda constatou a existência de vazamentos
provenientes de seu apartamento (f. 154/235).
A
sentença
proferida
nestes
autos
reconheceu
a
responsabilidade do réu pelos danos causados no apartamento da autora,
em razão de infiltrações e vazamentos que provocaram manchas nas
paredes e forte odor de mofo.
Segundo o laudo pericial,
“Após detida análise de toda documentação acostada nos autos e daquela
fornecida ao signatário, bem como das 3 (três) vistorias e testes
realizados nos apartamentos no. 61 e no. 72, foi possível concluir o
seguinte:
a) A infiltração de água que atinge a região da escada e armários do
apartamento no. 61 é devida à falhas existentes no sistema de
impermeabilização da área localizada abaixo do deck de madeira, na área
externa do apartamento no. 72.
b)
Não
foi
constatado
qualquer
ineficiência
no
sistema
de
impermeabilização do ofurô (piscina), o qual está situado na área externa
do apartamento no. 72.
c) Não foram constatados vazamentos no trecho da prumada de águas
pluviais, a qual escoa água da área situada abaixo do deck de madeira e
da piscina, na área externa do apartamento no. 72.

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d) Os danos ocorridos no armário do dormitório, no pavimento superior e
armário da cozinha, no pavimento inferior, são consequências de
infiltrações provenientes do apartamento no. 72.” (f. 224)
O réu foi, então, condenado a providenciar as obras de
reparos conforme a descrição feita pelo perito judicial, sob pena de multa
diária, e, também, no pagamento de indenização por danos morais.
A autora requereu, também, a condenação do réu no
pagamento de lucros cessantes porque, segundo restou comprovado nos
autos, o apartamento estava alugado desde janeiro de 1995 e, em 16 de
agosto de 2017, tal locação foi rescindida (f. 89/93), alegando ela que
deixou de receber os locativos e teve que suportar as despesas
condominiais e parcelas de IPTU.
A sentença ora apelada, a partir das conclusões do laudo
pericial, aduziu que “tratando-se de unidade destinada à locação, a ocorrência de
infiltrações e vazamentos implica na desvalorização e perda da competitividade,
repercutindo na renda que dele a autora costumara auferir”, e concluiu, a partir das
fotografias do laudo pericial, que o imóvel não apresenta condições para
locação, condenando o réu no pagamento de lucros cessantes,
consistentes no valor dos locativos que a autora deixou de receber (no valor
unitário de R$1.887,30), no período de agosto de 2017 até a data do
ajuizamento desta ação, conforme postulado na inicial.
Todavia, a sentença não englobou nessa condenação os
valores relativos às despesas condominiais e ao IPTU, por se tratarem de
verbas de responsabilidade da autora, locadora.
Ausente apelação do réu, não há qualquer discussão sobre a
impossibilidade de se locar o imóvel no estado em que se encontra,
cabendo apreciar, nesta oportunidade, se as verbas relativas às despesas
condominiais e ao IPTU devem ser incluídas na indenização postulada ou
se, como entendeu a sentença apelada, devem ser suportadas pela
locadora.

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Ora, já reconhecida a responsabilidade do réu pelos
vazamentos e infiltrações no imóvel da autora, que tornaram essa unidade
imprópria para a locação, e considerando que o contrato de locação
anteriormente em vigor, rescindido em agosto de 2017, previu a obrigação
do locatário de pagar as despesas condominiais e o IPTU (cláusula IV f.
90), deve ser acolhido o pedido inicial para que os valores relativos a essas
verbas sejam suportados pelo réu.
Isso porque, independentemente de a autora ser a
proprietária do imóvel, caso ainda estivesse ele alugado, é de se presumir,
considerando os termos do contrato locatício anterior, que quem estaria
pagando as despesas condominiais e o IPTU seria o locatário, não a autora.
Tais verbas, portanto, devem ser ressarcidas à autora a título
de danos emergentes.
Assiste razão à autora, também, ao sustentar que os juros de
mora sobre a verba indenizatória por danos morais devem incidir desde o
evento danoso, julho de 2011, quando começaram os problemas com
vazamentos e infiltrações em seu imóvel, pois incide no presente caso a
regra de que os juros de mora fluem a partir do evento danoso, em caso de
responsabilidade extracontratual (Súmula 54, STJ).
Por tais motivos, a ação é julgada procedente, com o
acolhimento de todos os pedidos formulados na inicial, sendo o réu
condenado, também, no pagamento das verbas desembolsadas pela autora
a título de despesas condominiais e IPTU, a partir de 16 de agosto de 2017
até a propositura da ação, conforme postulado na inicial, com correção
monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir de cada desembolso.
O réu é condenado no pagamento das custas e despesas
processuais, devendo devolver à autora os valores gastos a esse título,
corrigidos desde as datas em que foram desembolsados, e de honorários
advocatícios fixados em 20% do valor atualizado da condenação.
Observa-se, nesse particular, que a sentença já fixou os

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honorários em seu patamar máximo, não havendo que se falar em
majoração dessa verba em sede recursal.
Finalmente,
as
despesas
processuais
abrangem
a
remuneração do assistente técnico, conforme previsão do art. 84 do CPC,
sendo desnecessário constar da sentença tal condenação.
Por tais motivos, dou provimento à apelação.
Morais Pucci
Relator