Tribunal: TJSP
Processo: 1006942-42.2016.8.26.0302
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
AÇÃO CONDENATÓRIA – APELAÇÃO DA RÉ – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMÓVEL RESTITUÍDO EM DESCONFORMIDADE COM O ESTADO INICIAL – VISTORIAS INICIAL E FINAL EVIDENCIAM AS DISCREPÂNCIAS – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESNECESSIDADE DE TRÊS ORÇAMENTOS – VALORES PROVADOS
1 – O conjunto probatório, especialmente os laudos de vistoria inicial e final do imóvel, é suficiente para indicar

Ementa:
AÇÃO CONDENATÓRIA – APELAÇÃO DA RÉ – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMÓVEL RESTITUÍDO EM DESCONFORMIDADE COM O ESTADO INICIAL – VISTORIAS INICIAL E FINAL EVIDENCIAM AS DISCREPÂNCIAS – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESNECESSIDADE DE TRÊS ORÇAMENTOS – VALORES PROVADOS
1 – O conjunto probatório, especialmente os laudos de vistoria inicial e final do imóvel, é suficiente para indicar que o imóvel locado aos réus fora restituído em desconformidade com o estado inicial, ensejando o dever de indenizar, conforme lei (Lei n. 8.245/91, art. 23, III) e disposição contratual.
2 – Desnecessidade de apresentação de três orçamentos, pois basta um para a análise do valor dos danos materiais, cabendo ao réu a contraprova de serem os valores incompatíveis com os danos. Notas fiscais e recibos apresentados que ostentam valores adequados aos danos narrados.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000898479
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006942-42.2016.8.26.0302, da Comarca de Jaú, em que é apelante ELIANA
APARECIDA DOS SANTOS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado LUIZ
CARLOS MOYA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO 30001
APELANTE: ELIANA APARECIDA DOS SANTOS (JG)
APELADO: LUIZ CARLOS MOYA
INTERESSADOS: MÁRCIA REGINA DOS SANTOS e JOSÉ LUIZ
FRACARO
AÇÃO CONDENATÓRIA
COMARCA: JAÚ
JUÍZA SENTENCIANTE: DRA. DANIELA ALMEIDA PRADO NINNO
(VH)
EMENTA
AÇÃO CONDENATÓRIA - APELAÇÃO DA RÉ -
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS
-
CONTRATO DE LOCAÇÃO - IMÓVEL RESTITUÍDO
EM DESCONFORMIDADE COM O ESTADO INICIAL
- VISTORIAS INICIAL E FINAL EVIDENCIAM AS
DISCREPÂNCIAS - INDENIZAÇÃO DEVIDA -
DESNECESSIDADE DE TRÊS ORÇAMENTOS -
VALORES PROVADOS
1 – O conjunto probatório, especialmente os laudos de
vistoria inicial e final do imóvel, é suficiente para indicar
que o imóvel locado aos réus fora restituído em
desconformidade com o estado inicial, ensejando o dever de
indenizar, conforme lei (Lei n. 8.245/91, art. 23, III) e
disposição contratual.
2 – Desnecessidade de apresentação de três orçamentos,
pois basta um para a análise do valor dos danos materiais,
cabendo ao réu a contraprova de serem os valores
incompatíveis com os danos. Notas fiscais e recibos
apresentados que ostentam valores adequados aos danos
narrados.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. Sentença de
fls. 161/163, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE a ação,
condenando os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos
materiais (R$ 3.375,35), com correção monetária e com juros moratórios desde
a data de confecção dos cálculos apresentados na inicial (mar/2016). Por força
da sucumbência, condenou os réus ao pagamento das custas, das despesas

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processuais e dos honorários advocatícios, fixados em mil reais, com ressalva
da gratuidade concedida à ré Eliana.
A D. Magistrada a quo analisou as provas e concluiu ser o caso
de indenizar o autor pelos valores discriminados na inicial. Em sua
fundamentação, considerou provadas as avarias no imóvel locado pelo autor
aos réus, destacando os laudos de vistoria de entrada e de saída para sustentar
sua conclusão. Mencionou ainda a desnecessidade de três orçamentos para
aferir os valores indenizatórios. Ao final, julgou procedente a ação.
Houve recurso de apelação da ré Eliana (fls. 165/172).
Reiterando sua tese defensiva, alegou (i) a unilateralidade do
laudo de vistoria de saída, (ii) a existência de avarias no imóvel desde a
entrada dos réus, e (iii) a ausência de três orçamentos para validar o valor dos
danos materiais.
O autor apresentou contrarrazões (fls. 175/179).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Trata-se de ação condenatória (indenização por danos materiais)
na qual o autor, locador, alega que os réus (locatários e fiadora, única a
recorrer da r. Sentença) entregaram o imóvel em condições inadequadas,
motivando o pedido de indenizar os valores desembolsados para reparo do
imóvel (fls. 20/28, 33 e 45/53).
Os réus se comprometeram a restituir o imóvel no mesmo estado
em que receberam (cláusulas 15 e 29 do contrato), obrigação que também
encontra respaldo legal (Lei n. 8.245/91, art. 23, III). A única ressalva feita
pela lei, diretriz que deve nortear o contrato, é a deterioração decorrente de
uso normal, que nada mais é do que a deterioração pela mera passagem do
tempo.

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Posto isso, basta analisar se o autor provou a discrepância entre
os estados inicial e final do imóvel, e se isso se insere na esfera obrigacional
delineada acima.
Começo pelas pinturas. Os réus se obrigaram a entregar o imóvel
com pintura nova, obrigação que contou com assinatura de termo em
separado, a fim de dar destaque à incumbência (fls. 32). A falta de pintura foi
reconhecida pela vistoria final, que a retratou com fotografias do interior do
imóvel (fls. 41). Os réus não trouxeram prova contrária (p. ex., outra fotografia
que demonstrasse ter sido pintado), tampouco afirmaram que realizaram a
pintura, de modo que o valor despendido pelo autor a esse fim deve ser
reembolsado (fls. 51, R$ 1.400,00, e fls. 52/53, R$ 380,00).
No que toca à pintura ainda, a ré Eliana se opõe à obrigação de
repintar argumentando que o imóvel fora entregue com umidade nas paredes.
O imóvel, de fato, foi entregue com sinais de umidade, conforme relatado na
vistoria inicial (fls. 29/32). Não obstante, também foi entregue com pintura
nova. Logo, a obrigação de restituir com nova pintura independe dos
problemas com a umidade do imóvel, permanecendo exigível.
Seguindo na análise dos danos, o autor aponta problema no cano
do vaso sanitário do “WC social” (fls. 42), indicando haver vazamento de
água. Aponta também problema no vaso sanitário “WC suíte”, indicando que
o assento estava muito deteriorado. No laudo de vistoria inicial, consta que o
cano estava “gasto e manchado” (fls. 30), silenciando quanto a eventual
vazamento de água. Consta também fotografia do assento da suíte, retratando a
péssima condição em que fora entregue. À míngua de provas em sentido
contrário, novamente prevalece a discrepância exposta pelo laudo final, de
modo que o autor faz jus ao reembolso dos gastos com os vasos sanitários.
Há ainda outros danos apontados pelo autor: (i) falta de chuveiro,
(ii) vidro quebrado na porta, (iii) falta de uma cópia da chave, (iv) falta de
quatro lâmpadas no imóvel, e (v) piso quebrado da escada. Todos, quando
cotejados com o laudo inicial, foram devidamente comprovados.
Portanto, os reparos devem ser reembolsados pelos réus,

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conforme notas fiscais, recibos e planilha de cálculos de fls. 11 e 45/53.
Resta, por fim, repelir as remanescentes teses defensivas da ré
Eliana.
Diferentemente do que alega, não há obrigação de o autor
apresentar três orçamentos, basta um, cujos valores, salvo exorbitância
manifesta, devem ser contrapostos pelo causador do dano através de
orçamentos juntados por este (ou, eventualmente, prova pericial). No caso, os
réus, responsáveis pelos danos, não apresentaram os valores que entendiam
razoáveis, de forma que devem prevalecer os orçamentos iniciais, compatíveis
com os danos narrados.
O laudo de vistoria final, embora não tenha sido feito na
presença dos réus, foi submetido ao contraditório diferido. Nos autos, os réus
não trouxeram contraprovas de que as conclusões do laudo sejam inverídicas
(p. ex., fotografias tiradas à época da saída do imóvel, laudo de vistoria
particular, etc.). Sendo assim, deve ser prestigiada a prova produzida pelo
autor.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
mantendo a r. Sentença. Majoro os honorários para dois mil reais, observada a
gratuidade concedida à ré Eliana.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relatora