Tribunal: TJSP
Processo: 1045278-63.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2019-02-06

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de rescisão contratual formulado pelos compradores, por simples conveniência destes - Pedido cumulativo de devolução dos valores pagos - Rescisão decretada, com retenção do percentual de 25% sobre estes - Apelo exclusivo da alienante - Inconformismo quanto a não observância da cláusula que prevê multa compensatória sobre o valor da venda, no caso de distrato

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de rescisão contratual formulado pelos compradores, por simples conveniência destes - Pedido cumulativo de devolução dos valores pagos - Rescisão decretada, com retenção do percentual de 25% sobre estes - Apelo exclusivo da alienante - Inconformismo quanto a não observância da cláusula que prevê multa compensatória sobre o valor da venda, no caso de distrato pelos adquirentes, ou, ao menos sua adequação ao percentual de retenção mínima de 30% das prestações pagas, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado - Descabimento - Intenção de resilição contratual deste que encontra guarida nos artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54, CDC e Súmula "1" desta Corte - Devolução imediata e em parcela única - Súmulas 543 do C. STJ e "2" também desta Corte - Pedido alternativo - Afastamento - Juros de mora - Posicionamento desta E. Câmara fixando como termo inicial a incidência deste a partir da prolação da sentença - Verba honorária mantida - Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2018.0001017456
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1045278-63.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO PAULISTA 14 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são
apelados
ANDRE
FELIX
DOS
SANTOS
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
CARLISANGELA DAS VIRGES DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso. Declara voto convergente o 2o Juiz. V.U, de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores COSTA NETTO
(Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 19 de dezembro de 2018.
Galdino Toledo Júnior
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1045278-63.2017.8.26.0114
Comarca de Campinas
Apelante: Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento

Imobiliário Ltda.
Apelados: André Felix dos Santos e outro
Voto no 24.979
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
- Pleito de rescisão contratual formulado
pelos
compradores,
por
simples
conveniência destes - Pedido cumulativo de
devolução dos valores pagos - Rescisão
decretada, com retenção do percentual de
25% sobre estes - Apelo exclusivo da
alienante - Inconformismo quanto a não
observância da cláusula que prevê multa
compensatória sobre o valor da venda, no
caso de distrato pelos adquirentes, ou, ao
menos sua adequação ao percentual de
retenção mínima de 30% das prestações
pagas, com incidência de juros de mora a
partir
do
trânsito
em
julgado
-
Descabimento - Intenção de resilição
contratual deste que encontra guarida nos
artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54, CDC e Súmula
“1” desta Corte - Devolução imediata e em
parcela única - Súmulas 543 do C. STJ e
“2” também desta Corte - Pedido alternativo
-
Afastamento
-
Juros
de
mora
-
Posicionamento desta E. Câmara fixando
como termo inicial a incidência deste a
partir da prolação da sentença - Verba
honorária mantida - Apelo provido em
parte.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 242/247, aclarada pela decisão de fls. 263/265, acrescento
que esta julgou parcialmente procedente ação de rescisão
contratual, cumulada com devolução de quantias pagas, fundada
no inadimplemento dos compradores, para declarar a resilição

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Compromisso de Compra e Venda entre as partes; condenar a ré
a restituir os valores pagos pelos autores, em parcela única,
deduzidos 25% do montante total. O crédito assim apurado será
corrigido monetariamente desde cada pagamento e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês, esses contados da citação.
Volta-se a empresa vencida contra a
decisão sustentando em suas razões recursais de fls. 268/287,
em resumo, a legalidade e observância cláusula 9, 9.3, alíneas e
incisos (fls. 176/210), uma vez que a rescisão ocorreu por culpa
dos adquirentes, sem contar que as obrigações nele assumidas
são irrevogáveis e irretratáveis. Defende que a imposição de
devolução da quantia correspondente a 75% da importância paga
por estes, além de exorbitante, fere o ajustado entre as partes,
uma vez que suportou custos administrativos, gastos com
publicidade e demais despesas que suplantam os 25% de
retenção fixada na sentença. Desse modo, requer seja retido, ao
menos, o percentual de 30% das prestações pagas, com a
restituição de valores de forma parcelada, com alteração do
cômputo dos juros a partir do trânsito em julgado. Por fim, pede
a readequação dos honorários sucumbenciais, no mínimo, na
forma estabelecida pelo artigo 86, do Código de Processo Civil.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões às fls. 306/316.

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2. De início, anota-se que a discussão
no apelo cinge-se apenas ao inconformismo da alienante, contra
a imposição de restituir aos adquirentes, o percentual de 75%
dos valores pagos pelo preço do imóvel, uma vez que a questão
relativa à incidência de encargos atinentes a comissão de
corretagem (R$ 19.470,07) e da taxa SATI (ausente comprovação
de sua incidência no contrato), não foi objeto de irresignação
pelos apelados.
No mais, consta dos autos que os
demandantes firmaram com a empresa ré, em 20 de janeiro de
2015, instrumento particular de promessa de compra e venda de
unidade autônoma (fls. 39/70), convencionando-se o pagamento
do preço em R$ 374.914,53, sendo que até o momento da
desistência do negócio aqueles já haviam desembolsado o valor
de R$ 44.262,05 (fl. 104).
Nesse ponto é direito dos apelados de
postularem
a
rescisão
da
avença
celebrada,
por
pura
conveniência destes, ou seja, pela impossibilidade de continuar
suportando os encargos assumidos.
Com efeito, a lei consumerista autoriza a
resilição do compromisso de compra e venda por conveniência
do comprador (artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54).

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No mesmo sentido vem a Sumula 1
desta Corte: “O Compromissário
comprador
de imóvel, mesmo
inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de
administração

e
propaganda

feitos
pelo
compromissário

vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem ”.
Desse
entendimento
resulta
que
a
despeito da irrevogabilidade e irretratabilidade prevista pela
cláusula vigésima sexta (fl. 70) a rescisão contratual requerida é
plenamente possível, tendo em vista que nenhuma das partes
pode ser obrigada a manter o ajuste, tanto que é pacífico o
entendimento de que o consumidor inadimplente ou desistente
tem o direito de pleitear a rescisão do compromisso de compra e
venda do imóvel e de obter a devolução das parcelas pagas, nos
termos do supramencionado artigo 53 da Lei Consumerista.
Portanto, a cláusula de irrevogabilidade
e irretratabilidade prevista no contrato não produz qualquer
efeito, não havendo que se falar em impossibilidade de resilição
ou arrependimento do consumidor, até porque é certo que a
rescisão do contrato não se dá por outro motivo, que não a falta
de capacidade financeira das partes autoras em arcar com a
quitação ou financiamento imobiliário.

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A controvérsia, assim, está limitada às
consequências dessa opção. Defende a alienante que não deu
causa a rescisão contratual, daí porque, considerando que
suportou custos administrativos, de publicidade e demais
despesas, tanto que a multa contratual é prevista em contrato,
nos casos de desistência da compra, daí pretender seja, ao
menos, retido percentual de 30% dos valores pagos.
Desde logo, afasta-se a disposição
contida na alínea “b.1” e “b.4” da cláusula 9.3 do contrato (fls.
192/193), que previu a devolução parcelada da parte do preço,
ante o definido pela Súmula 2, também desta Corte: “A
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando
à forma de parcelamento
prevista para a aquisição ”.
Quanto a estipulação prevista na alínea
“b.3.2”, do item “b”, da cláusula 9.3, do contrato (fl. 193), da
forma
como
redigida,
inevitável
o
reconhecimento
da
abusividade de suas disposições, pois afronta o disposto no
artigo 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, coloca
os adquirentes em clara posição desvantagem.
Isto porque, por se referir a percentual
de custos administrativos sem especificá-los, permitindo que a
estes, aleatoriamente, se acresçam contribuições com o PIS e

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COFINS, além de outros impostos e outras despesas com a
comercialização do imóvel, sem definição de quais sejam.
Por
sua
vez,
a
par
de
prever
a
necessidade de retenção de parte do preço para cobertura de
custos administrativos e de promoção de venda, fixa multa
compensatória de 10% sobre o preço do contrato, “corrigido
monetariamente
até a data de sua resolução,
a título de pena
convencional
(...)” (cláusula 9.3, item “b”, alínea “b.3.1” - fl. 193).
Ora, nos termos do artigo 410 do
Código Civil, a multa compensatória configura prefixação de
perdas e danos, pelo que é ilícita sua cumulação pelo ofendido.
Nessas condições, não demonstrando a
demandada
que
seus
custos
administrativos
superam
o
percentual de 25% dos valores pagos, conforme definido pela
sentença, não é possível, nem mesmo, o acolhimento do pedido
de fixação deste em percentuais subsidiariamente propostos de
30% dos valores pagos, pois excessivamente onerosa e abusiva.
Por fim, fica mantida a determinação de
incidência da correção monetária segundo os índices da tabela
prática editada pelo e. TJSP, a partir de cada desembolso, já que
neste ponto não foi objeto de impugnação pelas partes.
Com relação ao termo inicial dos juros
moratórios, segundo o novo posicionamento adotado por esta

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Câmara, este deve ser fixado a partir da data da prolação da
sentença.
Isto
porque,
sem
embargo
do
entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, enquanto não
definida a questão sob a ótica dos recursos repetitivos, que
obrigaria sua aplicação compulsória, ouso sustentar tese diversa,
pois no meu entender não se faz assim a correta distribuição da
Justiça.
No caso concreto em exame, reconheceu
o Colegiado que a alienante agiu com abuso de direito ao insistir
em retenção abusiva, com lastros em aventadas cláusulas
contratuais, conduta que afronta as normas do Direito ao
Consumidor, razão pela qual essas disposições foram declaradas
nulas, estipulando-se percentual de retenção inferior.
Ora, data maxima venia , se o direito à
rescisão contratual e devolução de parte dos valores pagos é
assegurado
ao
comprador
imobiliário
pela
legislação
consumerista, não pode este ser apenado com a fixação do
termo inicial dos juros moratórios sobre a parcela devida
somente após o trânsito em julgado da lide, se a demora na
devolução do justo valor ocorre por culpa única e exclusiva da
alienante, que insiste em aplicar cláusula inválida, ou exigir a
retenção de montante que o próprio Poder Judiciário reconheceu

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depois ilícito.
Com a devida vênia, da aplicação desse
entendimento resulta indesculpável enriquecimento ilícito da
devedora, que se beneficia da própria torpeza, ou seja, o ato de
resistir à retenção apenas daquilo que a lei lhes garante válido,
como forma de reembolsar-se dos prejuízos advindos da
desistência do negócio pelo compromissário comprador.
Persistindo essa solução, que interesse
terá a alienante em facilitar o distrato amigável do negócio, ou
devolver, desde logo, valor razoável ao promissário adquirente,
pois, havendo disputa judicial, se locupletará do valor recebido
até o trânsito em julgado da sentença que vier a lhes impor uma
justa condenação?
Apenas em hipótese diversa, ou seja,
quando a vendedora oferece valor razoável, segundo o crivo do
Poder Judiciário, e o adquirente resiste em aceitá-lo, no meu
entendimento, não se configuraria a mora debitoris , mas a mora
do próprio credor, justificando a incidência da pena, consistente
em juros moratórios, a partir da data do trânsito em julgado da
decisão judicial.
Nessas condições, como, em princípio o
pleito de retenção maior estava amparado em disposições
contratuais, somente com o reconhecimento da ilicitude destas

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pela sentença apelada, reconhece-se sua data como marco a quo
da obrigação de restituir os valores pagos, descontado o
percentual de retenção autorizado, pelo que, a indevida
insistência da devedora em pretender retenção maior mediante
recurso, já configura sua mora, autorizando a fixação daquela
como termo inicial dos juros moratórios.
Por
derradeiro,
não
obstante
o
acolhimento parcial deste reclamo mantém-se a distribuição dos
encargos
da
sucumbência
na
forma
recíproca
e
proporcionalmente
distribuídos,
na
forma
delimitada
na
sentença.
3. Ante o exposto, somente para o fim
acima, dá-se parcial provimento ao apelo.

Galdino Toledo Júnior
Relator

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Apelação no 1045278-63.2017.8.26.0114
Comarca: Campinas
Apelante: Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda
Apelados: Andre Felix dos Santos e Carlisangela das Virges de Souza
VOTO No 16.369
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Em questões semelhantes, firme na compreensão
de que o decreto judicial de rescisão contratual, com a consequente devolução dos
valores pagos, não decorreu de nenhum tipo de infração contratual praticada pela parte
ré, mas sim do fato da parte autora ter desistido do contrato, vinha me posicionando pela
fixação do trânsito em julgado como termo inicial de incidência dos juros de mora a
serem acrescidos aos valores que a parte ré deverá reembolsar à parte autora.
E assim decidia por entender que se tratando
rescisão provocada pelo adquirente, que não mais suportava pagar as parcelas do
negócio, não havia que se falar em mora anterior da alienante a justificar a fixação dos
juros de mora a partir da citação, entendimento embasado em julgados do Colendo
Superior Tribunal de Justiça (AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO
OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe
11/03/2016 / AgRg no AREsp 474503 / MG, Quarta Turma, Relatora Ministra
MARIA ISABEL GALLTTI, j. 09.09.2014) e desta Egrégia Corte (Apelação no
0040031-40.2009.8.26.0554, Relator FABIO PODESTÁ, J. 8.08.16 / Agravo de
Instrumento no 0088367-83.2012.8.26.0000, 1a Câmara de Direito Privado, Relator
Claudio Godoy; j. 23.10.2012).

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Contudo, em razão de corrente diversa dentro
desta 9a Câmara de Direito Privado, a sustentar ser na data da citação o “dies a quo” de
incidência dos juros de mora a serem acrescidos aos valores que a parte ré deveria
reembolsar à parte autora, chequei à conclusão que o marco mais justo para dita
incidência é a data da sentença, entendimento que passou a ser unânime nesta 9a
Câmara, pelas razões a seguir expostas.
Como de regra, o compromissário comprador ao
propor, por sua conveniência, Ação de Rescisão Contratual pleiteia, também, a
devolução dos valores pagos, enfrenta resistência da empresa promitente vendedora que,
embora aceite a rescisão, pugna pela devolução dos valores pagos com desconto
baseado em cláusula contratual que estipula percentual superior aquele aceito pelo
comprador.
Resolvido o impasse pela sentença, que depois de
decretar a rescisão contratual estabelece o percentual de devolução adequado, inferior ao
defendido pelo promitente vendedor, é esse o momento que se materializa a mora deste,
na medida em que é a partir de então que tem ciência, por decisão judicial, da
abusividade de seu pleito, em que pese a possibilidade de recurso.
Se, no que tange aos valores pagos a serem
devolvidos, a opção pela data da citação equivale a concessão de verdadeira “caderneta
de poupança” ao compromissário comprador, por outro lado, a opção pelo trânsito em
julgado transfere os benefícios da “caderneta de poupança” ao promitente vendedor, em
razão da demora em se chegar ao termo do processo em decorrência de apelação por ele
interposta, injusta equação que se resolve optando-se pela data da sentença.
No particular, por dar justos limites à questão em

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comento, impõe-se a citação do seguinte judicioso trecho de voto relatado pela
Desembargadora MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA:
“É que uma vez manifestada a intenção de rescisão, da qual
em regra o promitente passa a ter conhecimento inequívoco
pela citação, tem-se que a discussão geralmente se concentra,
não na recusa à rescisão por parte do vendedor, mas sim no
quanto dos valores recebidos deve restituir por força de sua
ocorrência. E se há indefinição ao tempo do ajuizamento da
ação, justamente porque o comprador, em regra, não aceita os
percentuais previstos em contrato, o fato é que com a prolação
da sentença passa a existir a definição judicial do montante
que deve ser disponibilizado, e portanto, a partir deste
momento, passa a incidir a mora do vendedor que não
disponibiliza os recursos devidos ao comprador, ainda que a
discussão possa persistir em sede recursal.
O raciocínio é o que se afigura mais justo, inclusive sob o
aspecto de política judiciária, pois é preceito constitucional o
da razoável duração do processo, que não se volta apenas ao
Poder Judiciário pelo tempo de julgamento dos processos, mas
também a seus participantes, não se podendo ignorar que a
possibilidade de postergação pelas construtoras do momento
do pagamento, pela certeza de que não serão oneradas com
juros moratórios ao longo da tramitação do processo, tem
servido como fator de grande estímulo à interposição de
recursos junto aos tribunais superiores, mesmo quando os
percentuais
que
defendem
como
devidos
contrariam
frontalmente jurisprudência assentada quanto ao tema,
apenas como impedimento ao trânsito em julgado.” (TJSP,
Apelação no 4006844-07.2013, 9a Câmara de Direito Privado).
Ante o exposto, acompanho o voto do douto

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Relator.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
2o Juiz

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14
Declarações de
Votos
JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
AEE44A6
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1045278-63.2017.8.26.0114 e o código de confirmação da tabela acima.