Tribunal: TJSP
Processo: 1009103-14.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Nulidade da r. sentença. Omissão não verificada. Expressa abordagem em relação à transferência e débitos imobiliários. Justiça gratuita. Revogação. Desacerto. Impugnação genérica, sem nenhum destaque alusivo às condições econômico-financeiras da beneficiária. Inadimplemento contratual. Indicado

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Nulidade da r. sentença. Omissão não verificada. Expressa abordagem em relação à transferência e débitos imobiliários. Justiça gratuita. Revogação. Desacerto. Impugnação genérica, sem nenhum destaque alusivo às condições econômico-financeiras da beneficiária. Inadimplemento contratual. Indicado atraso no pagamento das prestações. Impossibilidade, no entanto, de cobrança dos valores vencidos. Prescrição quinquenal aplicável à pretensão, na forma do art. 206, par. 5o, do Código Civil. Precedentes. Falta, ainda, de transferência do imóvel para o nome da compradora, com débitos de IPTU e das taxas condominiais geradas após a ocupação do imóvel pela adquirente. Alegações incontestáveis. Questões, porém, de baixa repercussão. Incidência do adimplemento substancial. Notória inércia dos vendedores na tomada de iniciativas legais. Débitos de IPTU e de condomínio que deveriam ser transferidos à compradora, por força de lei e da jurisprudência estabelecida sobre a matéria. Necessária observância do princípio da função social do contrato, com adoção da alternativa menos gravosa à devedora.
APELO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000561013
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009103-14.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que são apelantes GERSON
PAULO DE LIMA SOUZA e PAULA BRASIL DE SOUZA, é apelada CREUZINETE
GRANDES SOUZA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI
NICOLAU.
São Paulo, 21 de julho de 2020
DONEGÁ MORANDINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009103-14.2018.8.26.0477 - Praia Grande 2/7
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009103-14.2018.8.26.0477
Comarca: Praia Grande
Apelantes: Gerson Paula de Lima Souza e outra
Apelada: Creuzinete Grandes Souza
Voto no 47.559
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Nulidade da r. sentença. Omissão não verificada. Expressa
abordagem em relação à transferência e débitos imobiliários.
Justiça gratuita. Revogação. Desacerto. Impugnação genérica, sem
nenhum destaque alusivo às condições econômico-financeiras da
beneficiária. Inadimplemento contratual. Indicado atraso no
pagamento das prestações. Impossibilidade, no entanto, de
cobrança dos valores vencidos. Prescrição quinquenal aplicável à
pretensão, na forma do art. 206, par. 5o, do Código Civil.
Precedentes. Falta, ainda, de transferência do imóvel para o nome
da compradora, com débitos de IPTU e das taxas condominiais
geradas após a ocupação do imóvel pela adquirente. Alegações
incontestáveis. Questões, porém, de baixa repercussão. Incidência
do adimplemento substancial. Notória inércia dos vendedores na
tomada de iniciativas legais. Débitos de IPTU e de condomínio
que deveriam ser transferidos à compradora, por força de lei e da
jurisprudência
estabelecida
sobre
a
matéria.
Necessária
observância do princípio da função social do contrato, com adoção
da alternativa menos gravosa à devedora.
APELO DESPROVIDO.
1.- Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse julgada improcedente pela r. sentença de fls. 616/621, cujo relatório é
adotado, proferida pelo MM. Juiz de Direito Renato Zanela Pandin e Cruz
Gandini, por considerar que “a falta de transferência formal do imóvel não é
motivo de rescisão do negócio, restando ao vendedor a faculdade de ingressar
com ação de obrigação de fazer para compelir o comprador a efetuar a
transferência e assumir as obrigações acessórias incidentes sobre o imóvel
(pagamento de rateio condominial e IPTU)”.

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Embargos de declaração rejeitados (fls. 628).
Recorrem os autores, inconformados.
Sustentam, inicialmente, a nulidade da sentença, omissa em
relação a pontos de fundamental importância exigindo-se a revogação da
justiça gratuita. Depois, alude à existência de direito potestativo à resolução
do contrato, aplicando-se, subsidiariamente, a incidência do prazo
prescricional.
Sinaliza, também, que a contestação reconhece o débito,
havendo
interrupção
do
prazo
prescricional,
sendo
necessário
o
reconhecimento de que o descumprimento das cláusulas 3 e 4 possibilitam a
resolução do contrato (fls. 630/660).
O apelo foi respondido (fls. 710/711).
É o RELATÓRIO.
2.- Sobre a nulidade da r. sentença por negativa de prestação
jurisdicional, apura-se que a r. sentença recorrida não se omitiu em relação
aos pontos elencados pelos recorrentes, havendo expressa referência quanto à
obrigação de transferir e de quitar os encargos alusivos ao bem. Há, na
passagem de fls. 620, fundamentação sólida e consistente apresentada pelo
Julgador.
Em todo caso, o enfrentamento dos assuntos, pelo Tribunal, é
suficiente a afastar os indicados vícios, nos termos do estabelecido pelo art.
1.008 do CPC: “O julgamento proferido pelo tribunal substituirá a
decisão impugnada no que tiver sido objeto de recurso”.
Rejeita-se, outrossim, o pedido de revogação da justiça gratuita.
O fato de possuir um imóvel em outra cidade não é indicativo de riqueza. De
igual modo, a titularidade de sociedade em nada repercute na matéria,
principalmente quando o capital social é de R$ 5.000,00 (fls. 664/665).

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Neste cenário, exigia-se a demonstração cabal de suficiência
financeira, não servindo, tanto, a impugnação marcada pela irresignação
genérica do assunto, na linha do reiteradamente decidido por esta Câmara:
“Revogação da justiça gratuita. Não acolhimento. Impugnação genérica
lançada em grau recursal. Inexistentes sinais exteriores de riqueza.
Benefício preservado” (Apelação Cível 1011477-04.2017.8.26.0100, de
minha Relatoria).
Superadas estas questões, preserva-se a improcedência.
Com efeito.
Sobre o inadimplemento alusivo às prestações imobiliárias,
insuperável o reconhecimento da prescrição. Entre o vencimento das parcelas
e o ajuizamento da ação houve o decurso de prazo superior ao quinquênio do
art. 206, par. 5o, do Código Civil, motivo pelo qual a pretensão se encontra
acobertada pela prescrição, não havendo relevância, para a presente ação, o
eventual reconhecimento do débito, considerando que não houve renúncia da
prescrição.
Refuta-se, ainda, a incidência do prazo decenal. O art. 205 do
Código Civil tem aplicação subsidiária, ajustando-se apenas nas situações em
que não há prazo específico, ao passo que o art. 206, par. 5o, do CC é
expresso ao delimitar a cobrança de dívida constante de instrumento público
ou particular. Nesse sentido, a propósito, o entendimento do C. STJ: “Aplica-
se a prescrição quinquenal, prevista no art. 206, § 5o, I, do Código Civil,
às ações de cobrança em que se pretende o pagamento de dívida líquida
constante de instrumento particular" (AgInt no AREsp n. 1.215.860/SP,
Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 26/6/2018, DJe 29/6/2018).

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Os vendedores, depois, reclamam a observância do direito
potestativo de resolução do contrato. De fato, para essa finalidade não há que
se falar em prescrição, considerando não se tratar de pleito condenatório, mas
de tutela constitutiva negativa.
Entretanto, pelo débito principal, como já visto, não há
inadimplemento. Por sua vez, no que tocam às demais obrigações que
restaram descumpridas, exige-se detalhada abordagem para se concluir que o
adimplemento substancial é suficiente à preservação do vínculo contratual.
Segundo as cláusulas 3a e 4a do instrumento contratual firmado
entre os litigantes, a compradora se obrigou a quitar as despesas que
decorriam da ocupação, sem prejuízo do custeio dos encargos para a
lavratura da escritura definitiva (fls. 26). É fato que essas obrigações foram
descumpridas. Uma leitura da contestação é suficiente para se chegar a essa
conclusão.
Todavia, tais exigências não encontram a dimensão trazida pelos
recorrentes, necessariamente por refletirem obrigações de menor relevância,
esclarecendo-se que a principal obrigação restou cumprida pela adquirente.
Sobre o IPTU e a taxa condominial, sob nenhuma forma tocaria
aos vendedores o seu pagamento, aliás, realizado pouco tempo antes da
propositura da presente demanda. O Código Tributário Brasileiro. é expresso
ao destacar que o imposto em análise reclama solvência pelo “proprietário
do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer
título” (art. 34). Nessa prescrição, sem nenhuma dúvida, encontra-se a
compradora.
Da
mesma
forma,
as
taxas
condominiais
seriam
de
responsabilidade da adquirente, bastando que os vendedores noticiassem a
alienação ao condomínio, na linha do decidido em sede de recurso repetitivo:

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“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre
o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n. 1.345.331/RS,
Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe
20/4/2015).
Por essas considerações, bastava comunicar à municipalidade e
ao condomínio para que os débitos fossem direcionados à adquirente. Logo, a
inércia dos vendedores não pode beneficiá-los, reitere-se, especialmente pelo
pagamento próximo do ajuizamento da ação. Agora, apenas o reembolso das
despesas, em tese, é possível de ser deduzida em ação autônoma.
Quanto à transferência de titularidade do bem, de fato houve
recalcitrância no seu cumprimento. Porém, essa desídia não é suficiente à
resolução do contrato, por força do princípio constante do art. 421 do Código
Civil, introjetando-se o adimplemento substancial sobre a questão, o que
aparta a resolução do contratual, sem prejuízo de que essa obrigação seja
vinculada em ação própria, particularidade que irradia menor gravidade à
devedora. O C. Superior Tribunal de Justiça acolhe esse posicionamento: “O

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julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento
Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser
considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame
qualitativo. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a
hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de
satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve
satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela
descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e
diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do
equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros
remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos
gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da
relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e
para terceiros a partir da resolução” (REsp 1236960/RN, Rel. Ministro
ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em
19/11/2019, DJe 05/12/2019).
Em
conclusão,
acertado
o
decreto
de
improcedência.
Consequentemente, os honorários de sucumbência são majorados, nos termos
do art. 85, par. 11, do CPC, alcançando a importância de R$ 2.500,00.
APELO DESPROVIDO.
Donegá Morandini
Relator