Tribunal: TJSP
Processo: 1058187-28.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alvaro Passos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
CONTRATO – Compra e venda – Rescisão – Legislação consumerista – Aplicação – Inadimplência dos compradores – Caracterização – REsp no1.599.511/SP e REsp n°1.551.956/SP – Comissão de corretagem – Possibilidade de transmissão do encargo ao consumidor, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – Situação

Ementa:
CONTRATO – Compra e venda – Rescisão – Legislação consumerista – Aplicação – Inadimplência dos compradores – Caracterização – REsp no1.599.511/SP e REsp n°1.551.956/SP – Comissão de corretagem – Possibilidade de transmissão do encargo ao consumidor, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – Situação apresentada na qual houve ausência de prova do efetivo pagamento, pela vendedora – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333561
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1058187-28.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes BILD
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e PARQUE SUL LOTE 6 SPE LTDA,
é apelado MURILO NOGUEIRA DE ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), ROSANGELA TELLES E HERTHA HELENA DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
ALVARO PASSOS
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1058187-28.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - Voto no 33571 cmbm414
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Voto no33571/TJ – Rel. Alvaro Passos – 2a Câmara de Direito Privado
Apelação cível no 1058187-28.2017.8.26.0506 - dg
Apelantes: BILD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E OUTRO
Apelada: MURILO NOGUEIRA DE ALMEIDA
Comarca: Ribeirão Preto - 7a Vara Cível
Juiz(a) de 1o Grau: Roberta Luchiari Villela
EMENTA
CONTRATO
Compra e venda
Rescisão

Legislação consumerista Aplicação Inadimplência
dos
compradores

Caracterização

REsp
no1.599.511/SP e REsp n°1.551.956/SP Comissão de
corretagem Possibilidade de transmissão do encargo
ao consumidor, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem

Situação apresentada na qual houve ausência de prova
do efetivo pagamento, pela vendedora
Recurso
improvido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a r.
sentença de fls.279/284 e 293/298 que, julgou parcialmente procedente a
ação para o fim de declarar resolvido o contrato firmado entre as partes e
determinar a restituição em única parcela do montante correspondente a 80%
do valor pago, com juros a contar do transito em julgado e correção monetária,
de cada desembolso, tornando definitiva a tutela de urgência concedida a fls.
84/85. Ao final, condenou as demandadas nas custas, despesas processuais e
em honorários advocatícios, devidos à parte adversa, fixados em 10% sobre o
valor da condenação.
Irresignadas,
as
demandadas
apelam
e
pugnam pela reversão do julgado, diante das razões expostas a fls.293/298.

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Em apertada síntese, afirmam que as r. decisões julgadas em Recurso
Repetitivo não falam em comprovação de desembolso, pois como podemos
verificar, há apenas a exigência de cláusula contratual de transferência de
responsabilidade e transparência na ciência do comprador. Ressaltam que,
impedir a restituição do que foi pago à título de comissão de corretagem não
deve ser mantida já que os requisitos foram preenchidos e a comissão pode
ser descontado do valor a ser restituído. Enfatizam que, quando da negociação
para a compra e venda dos imóveis em comento, o valor final dos imóveis foi
devidamente passado para o requerente e, nunca houve, por parte da
requerida, qualquer relação com o pagamento de tais comissões imobiliárias.
Com a resposta, subiram os autos.
Este é o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Trata-se de rescisão contratual, ajuizada pelos
compradores, envolvendo contrato de compromisso de compra e venda,
celebrado entre as partes.
A ação foi julgada parcialmente procedente,
fixando a devolução de 20% de todo o percentual pago.
Como
tenho
reiteradamente
decidido,
a
jurisprudência já consagrou o entendimento de que, nos casos de rescisão de
contrato de compromisso de compra e venda, o consumidor tem direito à
devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o
pagamento das perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as de
corretagem e publicidade, bem como valor relativo à taxa de ocupação pelo
desfrute do imóvel, nos termos da Súmula no 1, editada por este Egrégio
Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: o compromissário comprador de imóvel,

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mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Daí porque determinada a rescisão contratual e
reintegrada a vendedora na posse do bem, é direito do consumidor, ainda que
inadimplente, receber de volta parte das parcelas pagas.
A
devolução
das
parcelas
é
mera
consequência e reflexo da rescisão do contrato, sob pena de ofensa à norma
prevista pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe serem
nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das parcelas
pagas em benefício do credor, em contratos de compra e venda, rescindidos
em razão de inadimplemento.
Entretanto, é certo que, para se evitar
enriquecimento ilícito do comprador em detrimento do vendedor, admite-se a
retenção de percentual das parcelas pagas suficiente para o pagamento das
perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as de administração e
publicidade, conforme jurisprudência deste E. Tribunal.
Desta forma, o percentual de retenção quanto
aos 20% da quantia paga, conforme determinado na r. sentença, deve
subsistir, pois encontra-se dentro do que vem sendo aplicado à espécie.
No
tocante
ao
objeto
do
recurso,
especificamente, com relação à comissão de corretagem, o Egrégio Superior
Tribunal de Justiça, também, a partir do REsp no 1.599.511/SP, pacificou seu
entendimento de indevida cobrança, fixando a tese, para os efeitos do artigo
1.040 do NCPC: “1.1.Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos

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contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem”.
Assim, o contrato foi firmado pelo total de
R$713.241,50, em 29.09.2016, tendo sido efetuado o pagamento de R$
67.757,98, pelo compradores e, ainda que tenha constado do termo de
negociação fls.189, que “R$42.794,49, do valor total, refere à comissão de
corretagem”, que “será paga diretamente pela OUTORGANTE VENDEDORA”,
não houve prova do referido pagamento da vendedora para a corretagem,
sendo necessária a análise da questão com base na efetiva comprovação,
devendo, portanto, ser mantida a decisão da MM. Juíza “a quo”, “(...)Quanto ao
valor supostamente suportado pela requerida a título de comissão de
corretagem (cláusula 9a do compromisso de compra e venda fls. 53), em tese,
poderia ser repassado ao autor, por serem estes os responsáveis pela
resolução do contrato, entretanto, não há nos autos prova do desembolso, o
que inviabiliza o acolhimento da tese da requerida.(...)”.
Por derradeiro, a fim de evitar a oposição de
embargos
de
declaração,
única
e
exclusivamente
voltados
ao
prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada, nesta instância,
toda a matéria, consignando que não houve ofensa a qualquer dispositivo a ela
relacionado. Vale, ainda, lembrar que ao juiz cabe decidir a lide, apontando os
fundamentos que lhe pareçam suficientes para embasar a conclusão a que
chega, não sendo necessário que aprecie todos os argumentos articulados
pelas partes, o que não representa vício ou mácula do julgado.
Na hipótese de apresentação de embargos de
declaração contra o presente acórdão, ficam as partes desde já intimadas a se
manifestar no próprio recurso a respeito de eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial

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deste E. Tribunal, entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
ALVARO PASSOS
Relator