Tribunal: TJSP
Processo: 1084443-28.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Despesas condominiais – Embargos à execução – Ilegitimidade passiva do credor fiduciário para a execução – Inexistência de imissão na posse – Art. 27, § 8o da Lei 9.514/97 c.c. art. 1.368-B do CC/02 - Consolidação da propriedade e efetivação da plena propriedade no registro imobiliário em nome do recorrente que não bastam para a responsabilização dele por despesas condominiais – Devedor

Ementa:
Despesas condominiais – Embargos à execução – Ilegitimidade passiva do credor fiduciário para a execução – Inexistência de imissão na posse – Art. 27, § 8o da Lei 9.514/97 c.c. art. 1.368-B do CC/02 - Consolidação da propriedade e efetivação da plena propriedade no registro imobiliário em nome do recorrente que não bastam para a responsabilização dele por despesas condominiais – Devedor fiduciante que intentou ação com este objetivo, logrando impedir a imissão, estando a demanda ainda pendente de recurso – Procedência dos embargos para afastar a legitimidade do banco fiduciário para a execução – Provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278649
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1084443-28.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
BRADESCO - S/A, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DI MAURO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE: BANCO BRADESCO S.A.
APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DI MAURO
COMARCA: SÃO PAULO
EMENTA: Despesas condominiais
Embargos à execução
Ilegitimidade passiva do credor fiduciário para a execução
Inexistência de imissão na posse Art. 27, § 8o da Lei 9.514/97
c.c. art. 1.368-B do CC/02 - Consolidação da propriedade e
efetivação da plena propriedade no registro imobiliário em nome
do recorrente que não bastam para a responsabilização dele por
despesas condominiais Devedor fiduciante que intentou ação
com este objetivo, logrando impedir a imissão, estando a demanda
ainda pendente de recurso
Procedência dos embargos para
afastar a legitimidade do banco fiduciário para a execução
Provimento.
VOTO N° 43.632
(processo digital)
A r. sentença de fls. 223/230, cujo relatório é ora
adotado, julgou improcedentes os embargos à execução de despesas
condominiais, daí o apelo do banco embargante, a fls. 247/253, aduzindo que, a
despeito de constar no registro imobiliário que obteve a propriedade plena do
imóvel, o devedor fiduciante obteve tutela de urgência em outros autos impedindo
a imissão do aqui embargante na posse do imóvel. Argumenta que o simples fato
de o executado ter consolidado a propriedade do imóvel objeto desta ação de
execução, não implica automática responsabilidade pelo pagamento das taxas
condominiais por sua natureza propter rem, pois é imprescindível a existência da
relação jurídica material entre o adquirente e o imóvel devedor, conforme
entendimento do STJ. O fato de ter realizado o depósito para garantir a execução
tampouco o torna responsável. Não houve pelo apelante, ainda, pagamentos de
taxas condominiais dos meses seguintes ao período requerido na execução com
base nos quais se pudesse atribuir a ele qualquer tipo de acatamento em relação

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ao pedido, pois o que ocorreu indevidamente foi a realização de penhora on line
nos autos da execução.
Processado o recurso, subiram os autos com
contrarrazões, sobrevindo o recebimento do reclamo.
É o relatório.
Prospera o recurso.
Trata-se de embargos à execução de débitos
condominiais ajuizada em face do credor fiduciário após a consolidação da
propriedade do imóvel dado em garantia, além de efetivada a propriedade plena
após os leilões negativos, conforme consta no registro imobiliário, especialmente
a fls. 39/40 dos autos de execução em apenso.
O débito condominial, no entanto, pertence ao devedor
fiduciário até que o credor seja imitido na posse do imóvel, e desse fato não há
provas nos autos, muito ao contrário.
Com efeito, o devedor ajuizou ação anulatória de
procedimento extrajudicial (autos 1002272-48.2017.8.26.0100) na qual foi
concedida tutela de urgência suspendendo os efeitos dos leilões e da própria
arrematação para garantir ao devedor acionante, dentre outros, o direito de
moradia.
A ação foi julgada improcedente, porém, houve recurso

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interposto pelo devedor fiduciante e até o momento existe Recurso Especial
pendente de julgamento.
Assim, a despeito do teor das averbações e registros
junto à matrícula imobiliária, em razão da ação intentada pelo devedor pressupõe-
se que até o momento o banco apelante não tenha sido imitido na posse, o que
era um dos objetivos daquela ação, inexistindo provas em contrário.
Daí porque o apelante era, de fato, parte ilegítima para
figurar como executado na ação de execução de despesas condominiais.
O entendimento do Egrégio Superior Tribunal de
Justiça sobre a matéria debatida nestes autos está suficientemente esclarecida
no seguinte julgado:
DIREITO
CIVIL
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL
OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR
FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em
05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016.
Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade
solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao
pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de
garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4. O art.
27, § 8o, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante
pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer
outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse
tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data
em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5. Ademais, o art. 1.368-B do
CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8o,

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da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário
pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido
transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos
tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e
quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto
da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos
legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os
interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero
direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 7. Dessume-se
que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das
despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade
plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na
posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-
B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-
se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na espécie, não
reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena
em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade
solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das
despesas condominiais em aberto. 9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a
ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas
condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao
pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 10.
Recurso especial conhecido e provido. (g.n.) (REsp 1731735/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, j. 13/11/2018). - grifei
No mesmo sentido, a jurisprudência desta Elevada
Corte de Justiça:
Despesas condominiais. Embargos à execução opostos
pelo credor fiduciário. Os elementos reunidos nos autos denotam que, apesar
de ter havido a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, esta não
ocorreu de forma plena, uma vez que o banco não foi imitido na posse da

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unidade geradora das despesas. Diante disso, o reconhecimento da
ilegitimidade do banco para responder pelo pagamento das despesas em
questão é medida que se impõe. Exegese do § único, do art. 1.368-B, do CC.
Precedentes desta E. Câmara e do C. STJ. Recurso provido. (Apelação Cível
1018088-36.2018.8.26.0003; Relator (a): GOMES VARJÃO; 34a Câmara de
Direito Privado; J.: 09/04/2020; Data de Registro: 09/04/2020)
EMBARGOS À EXECUÇÃO DÉBITOS CONDOMINIAIS
Imóvel que originou os débitos condominiais é objeto de garantia de
alienação fiduciária Não comprovada a imissão da credora fiduciária na
posse do bem Responsabilidade dos devedores fiduciantes (Embargantes-
Executados)
pelas
contribuições
condominiais

SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA
RECURSO DOS EMBARGANTES-EXECUTADOS
IMPROVIDO. (Apelação Cível 1007714-09.2019.8.26.0008; Relator (a):
FLAVIO ABRAMOVICI; 35a Câmara de Direito Privado; J.: 04/03/2020; Data
de Registro: 04/03/2020)
DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CREDORA FIDUCIÁRIA.
NECESSIDADE.
RETOMADA
DO
BEM
IMÓVEL
AVERBADA
NA
MATRÍCULA
DO
IMÓVEL,
MEDIANTE
CONSOLIDAÇÃO
DA
PROPRIEDADE PELA CREDORA, MAS SEM A IMISSÃO NA POSSE.
DÉBITO CONDOMINIAL, NO CASO, EXCLUSIVO DOS DEVEDORES
FIDUCIANTES. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1368-B E PARÁGRAFO
ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ. FIXAÇÃO
EXCESSIVA DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. REDUÇÃO
AUTORIZADA. EMBARGOS PROCEDENTES. SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA. Apelação parcialmente provida, nos termos do acórdão.
(Apelação no 1037612-19.2018.8.26.0100, Relator (a): CRISTINA ZUCCHI, j.
08/05/2019).
DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
Alienação fiduciária da unidade autônoma devedora. Credor fiduciário que é

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responsável pelo pagamento das obrigações condominiais vencidas a partir
da sua imissão na posse direta do bem. Dicção do art. 27, § 8o, da Lei no
9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil. Ausência de demonstração da
imissão do credor fiduciário na posse da unidade condominial que afasta a
sua responsabilidade pelo adimplemento das obrigações objeto da ação de
execução. Ilegitimidade passiva configurada. Recurso provido. (Apelação
Cível 1004649-21.2019.8.26.0003; Relator (a): DIMAS RUBENS FONSECA;
28a Câmara de Direito Privado; J.: 06/12/2019; Data de Registro: 06/12/2019)
Por fim, não se identifica qualquer atitude de assunção
da responsabilidade pelo débito condominial executado, por parte do
embargante, diante da penhora on line e do depósito do valor perseguido na
execução unicamente com fins de garantia do juízo, como restou reconhecido,
inclusive, no julgamento do Agravo de Instrumento 2219191-86.2018.8.26.0000.
Em
suma,
os
embargos
devem
ser
julgados
procedentes para reconhecer a ilegitimidade passiva do banco apelante, de sorte
que, em decorrência disso a execução também deve ser extinta.
Inverto os ônus da sucumbência de modo que o
condomínio-embargado arcará com as custas, despesa e honorários fixados na
sentença.
Pelo exposto, por esses fundamentos, dou provimento

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ao apelo.
VIANNA COTRIM
RELATOR