Tribunal: TJSP
Processo: 1003753-61.2014.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Repetição de Indébito c.c. Reparação por Danos Morais – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda – Pretensão de restituição do montante pago à título de comissão de corretagem irregularmente cobrado em negócio celebrado sob à égide do Programa Minha Casa Minha Vida, além de reparação por danos morais - Sentença de parcial procedência – Inconformismo das

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Repetição de Indébito c.c. Reparação por Danos Morais – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda – Pretensão de restituição do montante pago à título de comissão de corretagem irregularmente cobrado em negócio celebrado sob à égide do Programa Minha Casa Minha Vida, além de reparação por danos morais - Sentença de parcial procedência – Inconformismo das partes: Do autor, pugnando pela restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a reparação por danos morais em razão da cobrança indevida – Da ré, alegando, que não há se falar em ilegalidade na cobrança da comissão de corretagem, em razão da expressa previsão contratual. Requer, ainda, a condenação exclusiva ou em maior parte da autora nas verbas de sucumbência – Cabimento do recurso da ré e descabimento do apelo da autora – Caso em que não se verifica irregularidade na cobrança da comissão de intermediação pela empresa ré, na medida em que, conforme se verifica do quadro resumo do negócio celebrado entre os litigantes), pode se verificar que a autora não se enquadra na denominada faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida – Incidência do entendimento sedimentado pelo C.STJ em sede de Recurso Repetitivo (Resp 1.601.149/RS) – Prevalência da previsão contratual que autoriza a cobrança da comissão de corretagem - Entendimento sedimentado pelo C.STJ em sede de recurso repetitivo (REsp no 1.599.511/SP), no sentido de reconhecer a legalidade da cobrança da comissão de corretagem pelo adquirente – Recurso da ré provido para julgar improcedente a ação, desprovido o apelo da autora.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034754
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003753-61.2014.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante/apelada
TEREZINHA RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante UNIÃO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso da ré e negaram
provimento ao da autora. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003753-61.2014.8.26.0032 - Araçatuba - R
APELAÇÃO No 1003753-61.2014.8.26.0032
APELANTE/APELADA: TEREZINHA RODRIGUES
APELANTE/APELADA: UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA
JUIZ: FERNANDO AUGUSTO FONTES RODRIGUES JUNIOR
VOTO No 22.461
APELAÇÃO Ação de Repetição de Indébito c.c. Reparação por
Danos Morais
Instrumento Particular de Compromisso de
Compra e Venda Pretensão de restituição do montante pago à
título de comissão de corretagem irregularmente cobrado em
negócio celebrado sob à égide do Programa Minha Casa Minha
Vida, além de reparação por danos morais - Sentença de parcial
procedência
Inconformismo das partes: Do autor, pugnando
pela restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão
de corretagem e a reparação por danos morais em razão da
cobrança indevida Da ré, alegando, que não há se falar em
ilegalidade na cobrança da comissão de corretagem, em razão da
expressa previsão contratual. Requer, ainda, a condenação
exclusiva ou em maior parte da autora nas verbas de sucumbência
Cabimento do recurso da ré e descabimento do apelo da autora
Caso em que não se verifica irregularidade na cobrança da
comissão de intermediação pela empresa ré, na medida em que,
conforme se verifica do quadro resumo do negócio celebrado
entre os litigantes), pode se verificar que a autora não se
enquadra na denominada faixa 1 do Programa Minha Casa
Minha Vida
Incidência do entendimento sedimentado pelo
C.STJ em sede de Recurso Repetitivo (Resp 1.601.149/RS)

Prevalência da previsão contratual que autoriza a cobrança da
comissão de corretagem - Entendimento sedimentado pelo C.STJ
em sede de recurso repetitivo (REsp no 1.599.511/SP), no sentido
de reconhecer a legalidade da cobrança da comissão de
corretagem pelo adquirente Recurso da ré provido para julgar
improcedente a ação, desprovido o apelo da autora.
Vistos.
Trata-se de Apelações interpostas contra sentença
proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Araçatuba, em Ação de
Repetição de Indébito cumulada com Reparação por Danos Morais proposta por
TEREZINHA RODRIGUES contra UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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S/C LTDA, que julgou a ação parcialmente procedente para condenar a re a restituir os
valores pagos à título de comissão de corretagem, corrigidos desde o pagamento e com a
incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Em razão da
sucumbência recíproca, cada litigante foi condenado a arcar com o pagamento de 50%
(cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios,
fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, os quais ficam compensados,
ressalvada, ainda, a gratuidade da justiça concedida à autora.
Apela o autor, pugnando pela restituição em dobro
dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a reparação por danos morais em
razão da cobrança indevida.
A ré também apelou, pugnando pela reforma integral
da sentença, alegando, em linhas gerais, que não há se falar em ilegalidade na cobrança da
comissão de corretagem, em razão da expressa previsão contratual. Requer, ainda, a
condenação exclusiva ou em maior parte da autora nas verbas de sucumbência.
Recursos tempestivos, preparado apenas o apelo da ré
em razão da gratuidade da justiça concedida à autora e ambos contrarrazoados.
É o breve relatório do necessário.
A
controvérsia
objeto
dos
autos
cinge-se à
possibilidade de cobrança da comissão de corretagem em negócios de compra e venda
celebrados sob à égide do Programa “Minha Casa Minha Vida”.
É cediço que, conforme entendimento consolidado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, é cabível a
cobrança dos valores relativos ao pagamento da comissão de corretagem, desde que
expressamente previsto no contrato celebrado entre as partes que o compromissário-

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comprador deverá arcar com a verba em epígrafe.
Nestes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
OBSERVÂNCIA.
NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015,
fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em
que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as
partes convencionaram que o valor correspondente à comissão
de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao
corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição
dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.
(REsp
1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe

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15/08/2018)
Em essência, o que o julgado defende é, com exceção
da faixa 1 dos contratos celebrados pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, que são
aqueles com faixa de renda de até R$ 1.800,00 ao tempo da contratação (2011), a
possibilidade de transferência do ônus financeiro da corretagem ao comprador por parte
das incorporadoras, não configurada a venda casada pelo só fato dessa intermediação
ocorrer em stands do empreendimento e com corretores previamente estabelecidos para o
empreendimento, uma vez observados os deveres de transparência e informação, de modo
que o adquirente tenha plena ciência de que esse encargo lhe está sendo atribuído.
Por
outro
lado,
os
critérios
utilizados
para
enquadramento dos contratos na denominada faixa 1, conforme esclarecido no Recurso
Repetitivo em epígrafe são os seguintes:
“A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até
R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda
mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta
segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade
social, como emergência ou calamidade pública.
Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um
benefício social com contrapartida do que propriamente a um
contrato de compra e venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o
beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas
outras faixas do programa.
Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo

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público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de
Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de
"alienante" do imóvel.
A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder
Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas
pelo Ministério das Cidades.
A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do
imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais
(limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de
saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico
financiamento imobiliário.
Na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos
beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios
sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a
intermediação imobiliária, sendo descabida eventual a cobrança
de comissão de corretagem”.
Desse modo, considerando a informação constante do
quadro resumo do negócio celebrado entre os litigantes (fls. 47), pode se verificar que a
autora se enquadra na denominada faixa 2 do programa, na medida em que seus
rendimentos são de R$ 1.898,00 (mil oitocentos e noventa e oito reais), o que torna
possível a cobrança da taxa de intermediação imobiliária da promitente compradora, desde
que expressamente previsto no contrato celebrado entre as partes que o compromissário-
comprador deverá arcar com a verba em epígrafe.
No
caso
em
apreço,
a
autora
concordou

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expressamente com a cobrança da comissão de corretagem, tendo plena ciência dos valores
cobrados a este título, a teor do que se verifica da cláusula 15.1, “a”, do contrato
entabulado entre os litigantes (cfr. fls. 42) e do recibo acostado as fls. 48.
A propósito, confira-se a ementa do julgado que
estabeleceu o entendimento supra:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:

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2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”
(Recurso Especial no 1.599.511
SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2010).
Portanto, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem, não há que se falar em devolução de qualquer valor pago a este
título.
Por conseguinte, à míngua de ilegalidade na cobrança
da intermediação imobiliária, também deve ser rechaçado o pleito reparatório da autora.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso da
autora, e dou provimento ao apelo da ré para julgar improcedente a ação, e condenar a
autora a arcar com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, ora
fixada em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com a ressalva do artigo 98, parágrafo
3o, do Código de Processo Civil com relação à autora.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator