Tribunal: TJSP
Processo: 1026249-51.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINAIS. Hipótese dos autos em que os Embargados alegaram não terem sido imitidos na posse do bem, em razão da ausência de entrega de chaves por parte da incorporadora, vindo a receber cobrança de verbas condominiais. Excesso de execução. Existência. Despesas condominiais anteriores à entrega das chaves consideradas indevidas. Posicionamento

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINAIS. Hipótese dos autos em que os Embargados alegaram não terem sido imitidos na posse do bem, em razão da ausência de entrega de chaves por parte da incorporadora, vindo a receber cobrança de verbas condominiais. Excesso de execução. Existência. Despesas condominiais anteriores à entrega das chaves consideradas indevidas. Posicionamento jurisprudencial acerca da impossibilidade de cobrança até a efetiva entrega das chaves – manutenção da r. sentença. RECURSO DO EMBARGADO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000636581
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1026249-51.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
CONDOMÍNIO ATMOSPHERE GUARULHOS, são apelados KESYA
DE SOUSA NASCIMENTO e ARÃO DOS SANTOS SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1026249-51.2018.8.26.0224 -Voto no 32159
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Apelação Cível - no 1026249-51.2018.8.26.0224
Apelante/Embargado:
CONDOMINIO
ATMOSPHERE
GUARULHOS
Apelados/Embargantes: ARÃO DOS SANTOS SILVA e KESYA
DE SOUSA NASCIMENTO
MMa. Juíza de Direito:
Beatriz de Souza Cabezas
Comarca de Guarulhos – 4a Vara Cível
Voto no 32159
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS
CONDOMINAIS. Hipótese dos autos em que os Embargados
alegaram não terem sido imitidos na posse do bem, em razão
da ausência de entrega de chaves por parte da incorporadora,
vindo a receber cobrança de verbas condominiais. Excesso de
execução. Existência. Despesas condominiais anteriores à
entrega das chaves consideradas indevidas. Posicionamento
jurisprudencial acerca da impossibilidade de cobrança até a
efetiva entrega das chaves – manutenção da r. sentença.
RECURSO DO EMBARGADO NÃO PROVIDO.
Trata-se
de
embargos
à
execução
opostos por ARÃO DOS SANTOS SILVA e KESYA DE SOUSA NASCIMENTO
contra CONDOMINIO ATMOSPHERE GUARULHOS, julgados procedentes,
pela r. sentença “a quo” (e-fls. 207/208), reconhecendo o excesso de
execução e determinando ao embargado a apresentação de novo cálculo do
débito, com exclusão das taxas condominiais anteriores à data da entrega das
chaves aos Embargantes. No mais, condenou o Embargado a arcar com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$
1.500,00.
Inconformado, o Embargado interpôs o

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presente recurso de apelação (e-fls. 231/243), transcorrendo “in albis” o prazo
para os Embargantes apresentarem as respectivas contrarrazões (e-fls.251).
O recurso foi regularmente processado e
preparado, sendo recebido em ambos os efeitos (e-fls. 253).
É o relatório.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra r. sentença que embargos à execução reconheceu o excesso
de execução e determinou ao Embargado a apresentação de novo cálculo do
débito, com exclusão das taxas condominiais anteriores à data da entrega das
chaves aos Embargantes.
Os Embargantes alegaram, em resumo,
preliminarmente a nulidade da citação. No mérito que os valores cobrados pelo
Embargado não são totalmente devidos, visto que receberam as chaves do
imóvel do referido condomínio somente em DEZ.2017. Desta forma, inobstante
reconhecerem parcialmente a dívida em favor do Embargado, ressaltaram que
a exigência da obrigação se deu com a entrega das chaves da unidade
habitacional na data de 05.DEZ.2017. Assim, argumentaram que a cobrança
de IPTU e despesas de condomínio, antes da entrega do imóvel, são
consideradas ilícitas pelo STJ. Por fim, requereram a procedência dos
referidos embargos para declarar a exigibilidade parcial do título, com a
condenação do Embargado nas verbas de sucumbência.
O Embargado, em síntese, sustentou ser
válida a citação, assim como a falta de interesse de agir, em razão do
pagamento parcelado da dívida. No mérito, alegou que os Embargantes são
proprietários do bem e portanto devedores das taxas condominiais descritas
na referida ação de execução.
As questões do recurso resumem-se: na
existência ou não da falta de interesse de agir; II – Existência ou não de excesso de

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execução; e subsidiariamente III – Inversão ou redução do valor dos honorários de
sucumbência.
Pois bem.
No que pertine à alegação de falta de
interesse
de
agir
em
razão
de
depósito
parcial
efetuado
pelos
Apelados/Embargantes, no bojo da ação de execução. Importa destacar que
os Apelados/Embargantes não afirmaram serem devedores do valor
integralmente pretendido pelo Apelante/Embargado, mas sim de parte desse
valor. Sendo inclusive a matéria discutida no presente recurso, demonstrando
o legítimo interesse dos Apelados/Embargantes.
Quanto a eventual excesso na execução,
com razão o Apelado/Embargante, o termo de recebimento das chaves (e-fls.
17/18) revela que o imóvel em questão, com as respectivas chaves, foi
entregue somente no dia 05.DEZ.2017.
Os Embargantes são responsáveis pelo
pagamento das despesas condominiais a partir do momento em que tomaram
posse da unidade condominial, com o recebimento das chaves.
O
entendimento
doutrinário
e
jurisprudencial são no sentido de que as despesas condominiais constituem
obrigações propter rem e que, portanto, aderem ao próprio imóvel e o seguem,
não importando quem seja o proprietário ou o ocupante no momento da
caracterização do débito ou no momento de sua cobrança. Nas palavras do
Exmo. Des. Melo Bueno, no julgamento do recurso de apelação no
757.255-00/0, sob sua relatoria, nas obrigações da natureza propter rem, não
interessa “a pessoa de quem gerou as despesas. A obrigação, no caso, é chamada
ambulatória que é aquela que acompanha a coisa independentemente de seu titular,
ou de seu compromissário comprador, cuidando-se de espécie de obrigação mais real
do que pessoal”.

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Nessa esteira de raciocínio, observem-se,
os seguintes precedentes deste E. Tribunal de Justiça, em situações análogas
à dos autos:
“Apelação Cível. Compra e Venda de Imóvel.
Declaratória de Inexigibilidade de Débito c.c. restituição de valores pagos a maior.
Cobrança de condomínio antes da efetiva conclusão das obras e entrega da unidade
à adquirente. Manutenção da administradora, que realizou as cobranças das
despesas de condomínio, no pólo passivo da ação. Responsável solidária, por
contrato. Despesas condominiais, contas de consumo e IPTU devidas somente após
entrega das chaves, quando o condômino pode efetivamente usar, gozar e dispor do
imóvel, e não do Habite-se, quando as obras sequer haviam sido entregues. A
demora da entrega das chaves não ocorreu por culpa da autora adquirente do imóvel.
Restituição simples devida, de forma solidária às rés, sob pena de haver
enriquecimento ilícito (Art. 940 CC c.c. Súmula 159 do c. STF). Não se vislumbra a
má-fé na conduta das rés. Sucumbência modificada em parte. Recurso da ré
improvido; Recurso adesivo da autora provido em parte. (Relator(a): Silvério da Silva;
Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Data
do julgamento: 10/06/2015; Data de registro: 23/06/2015)”. (destacado)
“Apelação.
Ação
de
indenização.
Compromisso de compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo das partes. Cabimento parcial. Atraso na entrega da obra. Culpa
exclusiva da vendedora. Validade do prazo de tolerância de 180 dias. Súmula n. 164,
do TJSP. Entrega do imóvel que ocorre com a disponibilização das chaves ao
comprados. Súmula n. 160, do TJSP. Lucros cessantes devidos sobre os meses de
atraso. Taxa mensal de 0,5%, calculada sobre o valor atualizado do contrato.
Despesas de condomínio devidas somente após à efetiva entrega das chaves. Dano
moral não configurado. Sucumbência recíproca. Recurso da ré parcialmente provido.
Recurso do autor improvido. (Relator(a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho;
Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 11/10/2016; Data de registro: 11/10/2016)”. (destacado)

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Neste aspecto, vale transcrever, ainda,
trecho do voto de relatoria do Exmo.Min. do C. Superior Tribunal de Justiça,
Sr. Luis Felipe Salomão, no julgamento dos embargos de divergência em
REsp N° 489.647/RJ:
“As Turmas que compõem esta Segunda
Seção tem entendimento, segundo o qual, é parte legítima para responder pelo
pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando
as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
Assim,
a
tese
adotada
pelo
acórdão
paradigma reflete o entendimento pacificado nesta Segunda Seção, de forma que,
tendo em vista que a data da entrega das chaves se deu em 04/10/1998 e que a partir
de então o titular do imóvel passou a honrar com a sua quota das despesas do
condomínio, não há que se falar em cobrança relativa aos meses anteriores à efetiva
posse do imóvel.”
Posto isto, como bem delineado pela
Magistrada, de rigor o reconhecimento do excesso de execução, determinando
ao Embargado a apresentação de novo cálculo do débito, com exclusão das
taxas condominiais anteriores à data da entrega das chaves aos Embargantes.
O recurso não prospera.
Os
honorários
advocatícios
sucumbenciais devem ser majorados para R$ 1.600,00 nos termos do art. 85,
§ 11, do CPC
Ante o exposto CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Embargado, ficando
majorados os honorários advocatícios sucumbenciais para R$ 1.600,00. No
mais fica mantida a r. sentença.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora

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