Tribunal: TJSP
Processo: 2076829-90.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – Deferimento do pedido de tutela de urgência para suspender os efeitos das cláusulas 3.1, 3.3, 11.1 e 13.1, por ora e até que decorridos 04 (quatro) meses do término da "quarentena", em razão de caso fortuito ou de força maior decorrente das medidas governamentais de combate à pandemia do novo

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – Deferimento do pedido de tutela de urgência para suspender os efeitos das cláusulas 3.1, 3.3, 11.1 e 13.1, por ora e até que decorridos 04 (quatro) meses do término da "quarentena", em razão de caso fortuito ou de força maior decorrente das medidas governamentais de combate à pandemia do novo coronavírus que restringiram a atividade econômica da empresa locatária - Revogação da decisão em primeiro grau – Recurso prejudicado.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000674091
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2076829-90.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SUESTE
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., é agravado AUTOSTAR
COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA..
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Julgaram prejudicado o recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA
SAMPAIO.
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2076829-90.2020.8.26.0000 -Voto no 22.711 - rmr
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Agravo de Instrumento no 2076829-90.2020.8.26.0000
Agravante: Sueste Empreendimentos e Participações Ltda.
Agravado: AUTOSTAR COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA.
Comarca: São Paulo
Juiz/Juíza: Fernanda Soares Fialdini
VOTO 22.711
AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO DE IMÓVEL
NÃO
RESIDENCIAL
-
TUTELA
CAUTELAR
EM
CARÁTER ANTECEDENTE Deferimento do pedido de
tutela de urgência para suspender os efeitos das cláusulas 3.1,
3.3, 11.1 e 13.1, por ora e até que decorridos 04 (quatro) meses
do término da "quarentena", em razão de caso fortuito ou de
força maior decorrente das medidas governamentais de
combate à pandemia do novo coronavírus que restringiram a
atividade econômica da empresa locatária - Revogação da
decisão em primeiro grau Recurso prejudicado.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
SUESTE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, nos autos da
medida cautelar em caráter antecedente que lhe move AUTOSTAR
COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA, contra a decisão que deferiu pedido
de tutela de urgência para suspender os efeitos das cláusulas 3.1, 3.3, 11.1 e
13.1, por ora e até que decorridos 04 (quatro) meses do término da
"quarentena".
Indeferido o pedido de tutela recursal.
Houve contraminuta.
É o relatório.

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A agravada ingressou com a presente medida cautelar em caráter
antecedente, em razão da pandemia da COVID-19 e da quarentena, afirmando
que suas atividades foram paralisadas, impactando sua saúde financeira,
pleiteou a concessão de tutela de urgência, para suspender a eficácia das
cláusulas 3.1, 3.2, 3.3, 11.11 e 13.1, do Contrato de Locação celebrado entre
as partes, a fim de impedir a mora, e a cobrança do débito e/ou a resolução do
contrato e retomada do imóvel até o julgamento da ação principal.
Pela decisão agravada, a magistrada deferiu o pedido de tutela de
urgência.
Daí o inconformismo recursal.
Sustenta a agravante que firmou com a agravada contrato de
locação de imóvel não residencial, pelo prazo de 60 meses, iniciando-se em
25/04/2017 e término em 24/03/2022.
Salienta que se trata de atividade de Sale and Leaseback, pela
qual uma empresa, notadamente que não tenha como atividade preponderante
a exploração da atividade imobiliária, realiza a venda do imóvel para um
terceiro investidor, que, por sua vez, loca o imóvel para a mesma empresa, a
qual passa a utilizar o capital recebido, que antes estava imobilizado, na
expansão da própria empresa ou em novos investimentos, como na aquisição
de veículos de alto luxo para revenda.
Assevera que a decisão judicial ora combatida, que determinou a

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suspensão do pagamento dos alugueres, certamente propiciará um grave
desequilíbrio econômico-financeiro para o negócio, eis que acaba por
descaracterizar a operação de Sale and Leaseback.
Entende que a decisão deve ser reformada e modulada em quatro
tópicos, ou seja:
a) Reforma da decisão no tocante à suspensão dos efeitos da
Cláusula 13.1, do Contrato de Locação (referente à fiança), por falta de
interesse processual, porque a obrigação do fiador está condicionada à
exigibilidade do principal, sendo desnecessária a intervenção judicial neste
caso;
b) Reforma da decisão quanto à suspensão dos efeitos das
cláusulas de pagamento do aluguel (Cláusulas 3.1; 3.2; 3.3 e 11.1), sem prova
das alegações da agravada no tocante à perda da sua capacidade financeira
ou relação de causa e efeito com a quarentena e impacto na sua saúde
financeira, tendo sido omitido que no imóvel alugado está instalada uma
oficina, essencial à manutenção das atividades da agravada e de seus
clientes;
c) Reforma e modulação da decisão quanto à suspensão do
pagamento de 100% do aluguel, que acabou carreando exclusivamente à
agravante todo o prejuízo do evento fortuito (para o qual não deu causa), em
evidente ofensa ao princípio da igualdade no tratamento das partes;

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d) Reforma da decisão para a redução do período de suspensão
(modulação), que foi estabelecido por prazo indeterminado (até que decorridos
4 meses do término da quarentena - fls. 329), seja por consagrar uma
moratória de prazo longo e indeterminado, que ultrapassa o período de
excepcionalidade, seja porque a quarentena que serve de base para o pedido
da ação já está sendo flexibilizada e terminará em 10/05/2020, conforme o
Decreto Estadual no 64.496 de 17 de abril de 2020.
Ressalta que entre contratantes de relação paritária, como a
locação, é razoável que ambas as partes hajam com extrema transparência e
lisura, uma perante a outra, neste momento delicado pelo qual todos
passamos, para que o julgador, diante da situação concreta, possa adequar a
relação contratual a bases justas e igualitárias para ambas as partes.
Anota que o balanço patrimonial anexado pela agravada (fls. 62 a
79) não demonstra qualquer queda de faturamento decorrente da pandemia do
Covid-19, por uma razão muito simples: tal demonstrativo contábil, embora
tenha sido emitido em 27/03/2020, refere-se a período anterior ao início da
pandemia (dezembro de 2019), e portanto, não guarda qualquer relação de
causa e efeito com a ocorrência deste evento fortuito e imprevisível referente à
pandemia.
Argumenta que, ainda que o balancete trazido aos autos pela
agravada retratasse a situação financeira da empresa em 27/03/2020, o

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primeiro Decreto Estadual publicado pelo Governador do Estado de São Paulo
é de 22/03/2020, o documento anexo pela própria agravada aos autos (p.
340/342), é um balancete tirado em 27 de março de 2020, ou seja, apenas 5
(cinco) dias após a publicação do primeiro Decreto, e portanto, não houve
tempo hábil a demonstrar uma queda abrupta de faturamento em período tão
curto, capaz de isentar a agravada do pagamento de 100% da verba locatícia.
Aduz, ademais, que o extrato do SPC contém 6 protestos, sendo 2
ocorridos em 2019, 2 em 2018, 1 em 2017 e 1 em 2015, e, igualmente, não é
um documento capaz de comprovar qualquer nexo de causalidade entre o
evento extraordinário da pandemia - iniciado na segunda quinzena de março
de 2020 - e o impacto negativo na atividade econômica exercida pela
agravada.
Invoca a aplicação do princípio da boa-fé objetiva, alegando que a
agravada não age com transparência e lisura diante da agravante, ao trazer
documentos que não comprovam qualquer relação com a crise econômica
causada pelo coronavírus, especificamente em sua atividade.
Entende que parece razoável que o Judiciário se paute pelo art.
916 do Código de Processo Civil, para fixação de um prazo de pagamento das
parcelas em atraso do contrato, no caso dos aluguéis vencidos no período da
pandemia, ou parte deles que não foi paga, com um pagamento inicial da
dívida acumulada de 30% (trinta por cento) no primeiro mês e o restante do

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débito em 6 (seis) parcelas mensais e consecutivas, até a quitação.
Afirma que há plausibilidade do direito, na medida em que a
agravada é proprietária do imóvel e tem o direito de receber o aluguel pelo uso
do imóvel, conforme contratado, e há risco de grave lesão de difícil reparação,
na medida em que a agravante ficará privada de receber qualquer valor a título
de aluguel pelo imóvel de sua propriedade, durante um período indeterminado
de até 04 (quatro) meses do término da "quarentena", o que lhe causará
severos prejuízos, colocando em xeque a manutenção de suas atividades, o
pagamento de seus funcionários que, por consequência, estarão sujeitos à
demissão.
Salienta que a as decisões judiciais têm se inclinado para
conceder a suspensão do pagamento de 40% até 50% do aluguel, que é uma
forma de repartir os prejuízos entre as partes.
Requer a concessão do efeito suspensivo ao agravo para que
suspender os efeitos da decisão até julgamento final do recurso, e
subsidiariamente, o deferimento parcial da pretensão recursal, em antecipação
de tutela, para reduzir a suspensão da exigibilidade do aluguel até o
percentual de 50%, durante o prazo de até 60 dias contados da propositura da
ação, que é o período estimado para volta à normalidade, fixando-se o prazo
de pagamento da diferença do aluguel não paga nesse período mediante a
aplicação, por analogia, do art. 916 do Código de Processo Civil, ou seja, um

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pagamento inicial de 30% da dívida acumulada a ser feito juntamente com o
primeiro aluguel que se vencer depois do término da quarentena, e o saldo em
6 parcelas mensais e consecutivas.
Acontece que o magistrado de origem revogou a decisão ora
hostilizada, conforme informado nos autos, razão pela qual restou prejudicada
a análise do mérito do presente recurso.
Posto isso, julga-se prejudicado o recurso.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator