Tribunal: TJSP
Processo: 1004245-48.2015.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Rescisão - Contratantes que eram sócios, e alegadamente gozavam de confiança recíproca – Alegação de acerto meramente verbal, que foi refutado pela apresentação de documento – Instrumento não assinado na primeira lauda, na qual consta a cláusula de quitação, que possui falhas na diagramação – Alegação de falsidade que exige prova de autenticidade, e

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Rescisão - Contratantes que eram sócios, e alegadamente gozavam de confiança recíproca – Alegação de acerto meramente verbal, que foi refutado pela apresentação de documento – Instrumento não assinado na primeira lauda, na qual consta a cláusula de quitação, que possui falhas na diagramação – Alegação de falsidade que exige prova de autenticidade, e não mera prova grafotécnica – Ausência de comprovação do pagamento pelo comprador - Julgamento prematuro – Sentença anulada - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133300
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004245-48.2015.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que são apelantes JAIR
DONIZETI LIMA e LEDA REGINA SALMAZO LIMA, são apelados VALTER
PEREIRA e JAIR RODRIGUES DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), SILVÉRIO DA SILVA
E THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004245-48.2015.8.26.0281 -Voto no 4281
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1a Vara Cível de Itatiba
Apelação n. 1004245-48.2015.8.26.0281
Apelantes: JAIR DONIZETI LIMA e LEDA REGINA SALMAZO LIMA
Apelados: VALTER PEREIRA e JAIR RODRIGUES DA SILVA
Juiz prolator: Renata Heloisa da Silva Salles
Voto n. 4281
IMÓVEL
Compromisso de compra e venda
Rescisão -
Contratantes que eram sócios, e alegadamente gozavam de
confiança recíproca Alegação de acerto meramente verbal, que
foi refutado pela apresentação de documento Instrumento não
assinado na primeira lauda, na qual consta a cláusula de quitação,
que possui falhas na diagramação Alegação de falsidade que
exige prova de autenticidade, e não mera prova grafotécnica
Ausência de comprovação do pagamento pelo comprador -
Julgamento prematuro Sentença anulada - Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 777/785, cujo relatório adoto, que julgou
improcedente o pedido inicial, e condenou os requerentes como litigantes de má-
fé.
Segundo os apelantes-autores, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando cerceamento de defesa, já que foram firmados
como pontos controvertidos a existência de um contrato verbal de compra e
venda e o inadimplemento do comprador, baseando-se na quitação de Valter, a
qual não restou provada, porque não houve apresentação de alegações finais,
porque a sentença não está fundamentada, e porque não foi julgado o incidente
de falsidade, pelo que a sentença deve ser anulada. Por fim, pede o afastamento
da condenação como litigante de má-fé (fls. 816/844).
Recurso
tempestivo,
com
apresentação
de
contrarrazões pelo apelado Jair Rodrigues (fls. 882/886).
Não houve oposição ao julgamento virtual (fl. 894).
Recurso encaminhado a esta Relatora, dada a
prevenção (fls. 901/902 e 906).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.

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O recurso merece ser provido.
Em razão dos documentos de fls. 845/879, concedo os
benefícios da gratuidade processual aos apelantes, dada sua hipossuficiência
econômica, nos termos do artigo 98 do CPC e, em consequência, rejeito a
preliminar de deserção do recurso. Anote-se.
Ao mérito recursal.
No caso concreto, os requerentes são proprietários do
imóvel localizado na Rua Romano Casteletto, 205, no município de Itatiba/SP
(fls. 22/23), e, em fevereiro/2012, negociaram a venda a Valter Pereira pelo valor
de R$ 190.000,00. Alegam que eram sócios do requerido Valter (fls. 24/35) e com
ele mantinham relação de amizade, tendo ele prometido quitar o financiamento
imobiliário, pelo que Valter passou a ocupar o imóvel. Contudo, ele não quitou o
financiamento, bem como deixou diversos débitos de IPTU em aberto. Além
disso, transferiu a posse precária do imóvel para Jair Rodrigues da Silva, o qual
se nega a deixar o imóvel. Requereram, então, a rescisão do contrato,
condenação de Valter no pagamento mensal de R$ 1.750,00 como taxa de
fruição (fevereiro/2012 até a desocupação), e ressarcimento dos impostos não
pagos no importe de R$ 1.937,13.
Vale
mencionar
que,
nos
autos
de
n.
1004308-73.2015.8.26.0281, ação que envolve os ora requeridos, foi dado
parcial provimento à apelação para julgar procedente em parte a ação promovida
por Jair Rodrigues, decretando a rescisão parcial do contrato de permuta, para
considerar rescindida a venda do imóvel da Rua Romano Casteletto de Valter
para Jair Rodrigues, cabendo àquele devolver a este o valor da venda do imóvel.
Assim, a questão que envolve o outro corréu está
superada, visto que, por iniciativa dele próprio, houve rescisão parcial do
contrato de permuta, pelo que o imóvel voltou às mãos de Valter. Prossigo em
relação ao negócio jurídico firmado entre os autores e Valter.
O compromisso de compra e venda firmado entre
Valter e os requerentes demonstra que o valor da transação, R$ 190.000,00, foi
pago, “dos quais dá plena geral e irrevogável quitação” (fls. 138/140).
A discussão cinge-se à validade desse documento.
No curso do processo foi apresentado incidente de
falsidade (autos n. 0001021-85.2016.8.26.0281), o qual foi julgado extinto (fl. 4
do segundo apenso), no qual foi determinado o processamento nos próprios
autos principais (fls. 261/263).
Alegam os autores que, na verdade, dada a confiança
havida entre as partes, porque anteriormente eram sócios numa mesma
empresa, os termos do contrato foram estabelecidos verbalmente. O acordo,
portanto, era de que os autores não receberiam nenhum valor, e o numerário
deveria ser usado para pagamento de financiamento imobiliário, o que não foi
cumprido pelo réu. Este, ao contrário, alega que a entrega do imóvel decorreu de
acerto financeiro da sociedade.
A situação foi melhor especificada no depoimento

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pessoal de Jair Donizeti: ele esclarece que queria comprar uma nova casa, que
não conseguiu vender a sua, então passou o imóvel para Valter por R$
190.000,00, e contraíram empréstimo para a aquisição e compra de materiais,
mas que Valter foi despedido da outra empresa em que trabalhava e as
obrigações não puderam ser cumpridas.
Consta
que
nos
autos
de
n.
1002151-
93.2016.8.26.0281
a
instituição
financeira
vem
exigindo
o
valor
do
financiamento em aberto.
Houve dissolução da sociedade entre Jair Donizeti e
Valter, conforme os autos de n. 1004.994.65.2015.8.26.0281 (fls. 317/599).
Pois bem.
Não se discute a existência da compra e venda do
imóvel entre as partes, admitida por ambos, o que se discute são os termos em
que tal venda foi realizada e se houve o cumprimento da obrigação pelo
requerido Valter.
A
sentença
de
improcedência
baseou-se
exclusivamente no documento de fls. 138/140.
A prova pericial foi determinada apenas quanto à
idoneidade das assinaturas e se revela imprestável.
O perito grafotécnico considerou como verdadeiras as
assinaturas lançadas, mas a verdade é que, na primeira lauda do documento de
fls. 138/140, onde consta a cláusula de quitação, não há assinaturas, e existe
um lapso entre o fim do texto da primeira lauda e o começo da segunda lauda.
Aliás, o documento é bastante parecido com o que foi lavrado entre Valter e Jair
Rodrigues, o qual possui um lapso ainda maior (fls. 145/146), e no qual existe a
menção, ao final das duas laudas, que “esta folha integra o instrumento particular
de venda e compra celebrado entre Jair Donizeti Lima, Leda Regina Salmazo Lima
e Valter Pereira, Dulce Targino Pereira”, sendo que os primeiros nem estavam
envolvidos nesse repasse. Trata-se de uma inequívoca montagem, não se sabe se
de um ou de outro documento. Aliás, em que pese a afirmação do perito, Jair
Donizeti nem assinou os documentos de fls. 146 e 168, ficando clara a confusão
do perito entre as duas partes (Jair Donizeti e Jair Rodrigues) na observação
final (fl. 757), a qual não foi resolvida em seu esclarecimento posterior (fls.
770/771).
Além disso, não foram respondidos os quesitos
apresentados pelos autores, o que foi admitido pelo próprio perito, que afirma
que havia necessidade de uma perícia de autenticidade (fl. 754).
Os autores requerem a anulação da sentença, em
nosso entender, pelos motivos errados. As alegações finais não são peça
essencial do procedimento, ainda mais se os autores não se manifestaram sobre
a complementação das conclusões da prova técnica e não requereram o
prolongamento da instrução (fl. 775). A sentença foi adequadamente
fundamentada. O incidente de falsidade documental foi devidamente julgado
extinto, transferindo a discussão para uma mera questão instrutória (fls.

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261/263), não tendo os autores apresentado recurso contra tal decisão.
Como o ônus da prova quanto ao fato impeditivo do
direito dos autores cabe ao réu Valter (artigo 373, II, do CPC), seria muito fácil
simplesmente afastar a validade do compromisso de compra e venda
documentado, diante de seus vários indícios de inidoneidade, mas a verdade é
que os autores admitiram que venderam o imóvel e que assinaram um
documento (fls. 311 e 312), mas não que assinaram o documento que foi
apresentado. Para julgar a rescisão do contrato, há que se conhecer seus termos.
Também não há prova por parte do réu de que pagou o valor de R$ 190.000,00,
como consta no documento, bastando a apresentação de uma mera transferência
bancária, porque, se o pagamento decorreu de acerto da empresa, então não foi
feito na forma constante do documento, e a quitação não pode ser considerada
como consta do compromisso. São questões em aberto, que envolvem o ônus da
prova das duas partes, que não permitem ainda a imposição de sanções a
qualquer uma delas.
Assim, cabe a realização de perícia quanto a
autenticidade do documento de fls. 138/140, e a prova do pagamento constante
da cláusula de quitação. Sem essas duas provas, cuja oportunidade deve ser
carreada às partes, o julgamento é prematuro.
Por fim, diante da anulação da sentença, também fica
afastada a sanção de litigância de má-fé contra os autores, os quais, data vênia,
desde a inicial alegaram que o contrato foi tratado verbalmente (fl. 2) e desde a
apresentação do documento de fls. 138/140 o impugnaram, pelo que não vejo
que tenham adotado linha argumentativa maliciosa.
Posto isso, dou provimento ao recurso, para anular a
sentença proferida, determinando a continuidade da instrução processual como
explicitado na fundamentação.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora