Tribunal: TJSP
Processo: 1008248-06.2019.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-12
Data de publicação: 2020-09-12

Ementa:
MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM JULGADA PROCEDENTE, COM BASE EM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA VENDA DE IMÓVEL. INVIABILIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO INDICANDO QUE A AUTORA NÃO ESTAVA EFETIVAMENTE ENGAJADA NA VENDA DO IMÓVEL, NÃO HAVENDO COMPROVAÇÃO DE QUE NÃO MEDIA ESFORÇOS E SE EMPENHAVA PARA QUE O NEGÓCIO CHEGASSE A BOM TERMO. HIPÓTESE, ADEMAIS, EM QUE NÃO SE COMPROVOU EFETIVA

Ementa:
MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM JULGADA PROCEDENTE, COM BASE EM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA VENDA DE IMÓVEL. INVIABILIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO INDICANDO QUE A AUTORA NÃO ESTAVA EFETIVAMENTE ENGAJADA NA VENDA DO IMÓVEL, NÃO HAVENDO COMPROVAÇÃO DE QUE NÃO MEDIA ESFORÇOS E SE EMPENHAVA PARA QUE O NEGÓCIO CHEGASSE A BOM TERMO. HIPÓTESE, ADEMAIS, EM QUE NÃO SE COMPROVOU EFETIVA ATUAÇÃO DILIGENTE, EXIGIDA DE TODO CORRETOR DE IMÓVEIS, NOS TERMOS DO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO DE QUE, HAVENDO CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA MEDIAÇÃO, EXIGE-SE DO CORRETOR EMPENHO REDOBRADO, POSTO QUE A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO DEPENDERÁ EXCLUSIVAMENTE DE SEU TRABALHO. CONFORME DISPOSTO NO ART. 726 DO CÓDIGO CIVIL, HAVENDO COMPROVAÇÃO DE QUE FALTOU EMPENHO AO CORRETOR NA REALIZAÇÃO DE SEU MISTER, A COMISSÃO NÃO É DEVIDA, MESMO DIANTE DA CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
Recurso de apelação parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 33447
Registro: 2020.0000740336
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008248-06.2019.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que são apelantes KELLY
GISLAINE MARINHEIRO DOS SANTOS SILVA e ADRIANA CRISTINA
MACHADO, é apelado HABITUAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), LÍGIA ARAÚJO BISOGNI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 12 de setembro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 33447
Apelação Cível no 1008248-06.2019.8.26.0152 -Voto no 33447
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Apelantes: KELLY GISLAINE MARINHEIRO DOS SANTOS SILVA E OUTRA
Apelado: HABITUAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Comarca: Cotia - 3a V. Cível (Proc. no 1008248-06.2019)
EMENTA:
MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM JULGADA PROCEDENTE, COM BASE
EM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA VENDA DE
IMÓVEL. INVIABILIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO
INDICANDO
QUE
A
AUTORA
NÃO
ESTAVA
EFETIVAMENTE ENGAJADA NA VENDA DO IMÓVEL,
NÃO HAVENDO COMPROVAÇÃO DE QUE NÃO MEDIA
ESFORÇOS E SE EMPENHAVA PARA QUE O NEGÓCIO
CHEGASSE A BOM TERMO. HIPÓTESE, ADEMAIS, EM
QUE NÃO SE COMPROVOU EFETIVA ATUAÇÃO
DILIGENTE, EXIGIDA DE TODO CORRETOR DE
IMÓVEIS, NOS TERMOS DO ART. 723 DO CÓDIGO
CIVIL.
ENTENDIMENTO
DE
QUE,
HAVENDO
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA MEDIAÇÃO,
EXIGE-SE DO CORRETOR EMPENHO REDOBRADO,
POSTO
QUE
A
CONCRETIZAÇÃO
DO
NEGÓCIO
DEPENDERÁ EXCLUSIVAMENTE DE SEU TRABALHO.
CONFORME DISPOSTO NO ART. 726 DO CÓDIGO CIVIL,
HAVENDO
COMPROVAÇÃO
DE
QUE
FALTOU
EMPENHO AO CORRETOR NA REALIZAÇÃO DE SEU
MISTER, A COMISSÃO NÃO É DEVIDA, MESMO
DIANTE
DA
CLÁUSULA
DE
EXCLUSIVIDADE.
SENTENÇA REFORMADA.
Recurso de apelação parcialmente provido.
Trata-se de apelação (fls. 123/129, com preparo às fls. 130/131 e
145/146) interposta contra a r. sentença de fls. 106/111 (da lavra do MM. Juiz Carlos
Alexandre Aiba Aguemi), cujo relatório se adota, que julgou procedente ação de
cobrança fundada em contrato de corretagem, condenando "... as rés ao pagamento de
R$ 55.200,00, a título de corretagem, devendo haver atualização monetária desde a
feitura do contrato particular de venda e compra de imóvel e acréscimo de juros legais
de mora a partir da citação.", bem como no pagamento das custas e despesas
processuais, mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

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Às fls. 114/117, oposição de embargos de declaração, rejeitados às fls.
121.
Alegam as rés-apelantes, em síntese, que tiveram alguns problemas com
o proprietário da Imobiliária Habitual, que assinaram contrato com REMAX Personal,
mas sem saberem que se tratava do nome fantasia da Imobiliária Habitual, sendo que o
corretor havia afirmado que não mais trabalhava para tal imobiliária, que o prazo
estipulado na cláusula de exclusividade já havia escoado, agindo de má fé com o
ajuizamento da presente ação, que dentro do prazo de 180 dias a ora apelada levou
somente uma pessoa para visitar o imóvel, que comunicou a venda do imóvel ao
corretor após ter sido escoado o prazo de 180 dias, que não há visualização do imóvel
para venda antes de junho/julho de 2019, tendo sido alienado em março/2019, que a
indicação de prorrogação automática é abusiva e que tinham pressa em vender o imóvel,
pois havia prestações vencidas e estavam prestes a perdê-lo para o banco fiduciante.
Aduzem que fazem jus a indenização por danos morais. Requerem a reforma da r.
sentença.
O recurso é tempestivo (fls. 122/123) e preenche os requisitos de
admissibilidade.
Contrarrazões às fls. 134/137, pugnando pela condenação nos honorários
recursais.
É o relatório.
Inicialmente, convém indicar que, tendo sido insuficiente o valor do
preparo recolhido, foi determinado o recolhimento da diferença no prazo de cinco dias,
conforme decisão de fls. 141, a qual foi disponibilizada no DJE de 06/08/2020 (certidão
de fls. 142), considerada publicada em 07/08/2020 (sexta-feira). Iniciou-se o prazo,
portanto, em 10/08/2020, findando em 14/08/2020 (sexta-feira).
O cumprimento da decisão ocorreu no primeiro dia útil posterior (em
17/08/2018 - segunda-feira), justificando as apelantes que são autônomas e, devido à

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pandemia, tiveram dificuldade de efetuar o recolhimento da diferença (de R$ 1.152,45)
dentro do prazo estipulado.
Tendo em vista ser notório que as pequenas empresas e os trabalhadores
em geral, e de maneira especial os trabalhadores autônomos, estão passando por sérias
dificuldades financeiras, justificável a alegação das recorrentes (deixando-se claro que,
nessas circunstâncias, eventual pedido de dilação do prazo seria prontamente deferido),
não se mostrando razoável deixar-se analisar o direito invocado pelas partes em razão
de atraso de apenas e tão somente um dia para o recolhimento de custas, em meio a uma
crise sem precedentes pela qual estamos atravessando.
Assim sendo, conheço do recurso.
O E. STJ já decidiu que o contrato de prestação de serviços de mediação
(corretagem imobiliária) submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor:
"RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE
CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO
NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ.
ADMISSIBILIDADE
DO
RECURSO.
RELAÇÃO
DE
CONSUMO.
INFORMAÇÃO
ADEQUADA
E
CLARA.
DIREITO
BÁSICO
DO
CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS.
DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA.
COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART.
725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM
O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6o DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978.
(...)
2. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que
intermedeia é de consumo, e o art. 6o, III, IV e VI, do CDC estabelece que são
direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os
diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção
contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais
e morais, individuais, coletivos e difusos.
(...)
8. Recurso especial provido."1
1 REsp 1364574/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. em 24/10/2017, DJe 30/11/2017

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Assim sendo, mostra-se discutível a previsão de renovação automática de
um contrato de mediação, firmado em 25/06/2018 por 180 dias de exclusividade na
venda de imóvel (fls. 16/17), posto que o consumidor permaneceria atrelado a um
corretor, ou imobiliária, pelo prazo de um ano, mesmo que seu trabalho não fosse
satisfatório.
No caso concreto, o tempo era um fator fundamental para as ora
apelantes já que se encontravam em dificuldades de pagar as parcelas do financiamento
imobiliário (fls. 63/64 e 68/69), havendo até notificação do Banco Itaú (fls. 65) acerca
dos procedimentos de consolidação da propriedade, em razão da cláusula de alienação
fiduciária.
Desse modo, mostra-se lógico que não foram devidamente cientificadas
da possibilidade de ficar sujeitas à exclusividade de apenas uma imobiliária, pelo prazo
de um ano. Ademais, alegou-se que não tiveram ciência de que haviam assinado o
contrato com uma imobiliária (com a qual haviam tido problemas quando da aquisição
do mesmo imóvel, conforme alegado às fls. 124), já que no documento de fls. 16/17
consta somente o nome fantasia "RE/MAX PERSONAL", e não o da autora "Habitual
Negócios Imobiliários Ltda.", com indicação somente do CRECI 19380J e não o
número do CNPJ da contratada, a qual também não assinou o referido documento.
Afirmou a autora-apelada que (fls. 02) "... iniciou o serviço de
divulgação para venda, selecionando compradores, levando para visitas ao imóvel.",
mas tomou conhecimento de que as requeridas, ora apelantes, haviam descumprido o
contrato, alienando o imóvel dentro do prazo de vigência da exclusividade.
Afirmou também a autora que (fls. 03) "... a empresa agiu com
diligencia, fotografando o imóvel, publicando em vários sites pagos como Viva Real e
gratuitos, além da plataforma Remax que são mais de 150 imobiliárias de todo o
Brasil. No Relatório de visualizações (DOC.07), comprova-se que houve 386
visualizações no referido imóvel. A Requerente disponibilizou um Gestor exclusivo para

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trabalhar o imóvel o Sr. Nilton Carlos Miranda - CRECI no 94117 (DOC. 10). E como
forma do gestor oferecer uma atenção personalizada, cada gestor atua em uma carteira
de até 20 imóveis." e que (fls. 03) "... o Gestor do imóvel apresentou inúmeros
compradores às Requeridas e a compra somente não se efetivou em razão das
exigências das mesmas.".
As rés-apelantes afirmaram na contestação de fls. 47/56 que, durante os
180 dias de exclusividade, somente um interessado foi levado para visitar o imóvel, que
a partir de janeiro/2019 (já escoado o prazo de 180 dias) não há nenhum registro de
visita de corretor na portaria do condomínio e que o imóvel foi alienado em março de
2019, após comunicar pessoalmente à ora apelada, em janeiro de 2019, que (fls. 50) "...
as prestações junto ao Banco Itaú estavam vencidas e que tinham pressa na venda e
que acionariam outras imobiliárias ...", o que não foi negado pela ora apelada.
O art. 726 do Código Civil dispõe que "Iniciado e concluído o negócio
diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se,
por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se
comprovada sua inércia ou ociosidade.". Portanto, mesmo diante da cláusula de
exclusividade, havendo comprovação de que faltou empenho ao corretor no
desempenho de seu mister, a comissão não é devida.
Vale destacar que a inserção de cláusula de exclusividade não desobriga
o corretor de cumprir o disposto no art. 723 do Código Civil. Ao contrário, havendo
exclusividade na mediação, exige-se do corretor empenho redobrado, posto que a
concretização do negócio dependerá exclusivamente de seu trabalho, já que a
contratante não poderá valer-se dos préstimos de outro corretor, sob pena de pagar duas
comissões de corretagem pelo mesmo negócio.
O caput do art. 723 do Código Civil estabelece que o corretor é obrigado
a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

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Portanto, esta prova caberia à autora, a fim de demonstrar que cumpriu tudo o que lhe
competia no contrato de mediação, posto que a cláusula de exclusividade não pode ser
uma armadilha ao contratante, recaindo sobre ele toda e qualquer obrigação, nem
constituir passaporte para a ociosidade ou ganho fácil.
No caso concreto, com o devido respeito, a autora não comprovou o seu
empenho na busca de resultado útil às contratantes-apelantes, nem trouxe aos autos
elementos comprovando que estava efetivamente engajada na venda do imóvel e que
envidava esforços para que o negócio chegasse a bom termo; ou seja, não se comprovou
efetiva atuação diligente, exigida de todo corretor de imóveis.
Constou dos fundamentos da r. sentença que (fls. 108/109) "Não se
cogita de inércia ou ociosidade da autora nos esforços para a venda do imóvel das rés.
Nesse sentido, os documentos de fls. 18/19 demonstram a realização de ampla
divulgação do anúncio de venda." No entanto, data venia, referido documento de fls.
18/19 é somente uma ficha, na qual consta alguns dados sobre o imóvel colocado à
venda, bem como a indicação de que o período de exclusividade era de 03/07/2018 a
29/12/2018 (não havendo menção sobre renovação automática por igual período, frise-
se), nada se relacionando a suposta comprovação de "ampla divulgação do anúncio de
venda".
Interessante observar que o "relatório de comercialização do imóvel" de
fls. 25, juntado pela autora, consta ter havido publicações em portais da internet em
junho e julho do ano de 2019, datas posteriores à alienação do imóvel (ocorrida em
março/2019, como acima mencionado), demonstrando que não havia um contato mais
estreito com as proprietárias, nem que estava prestando às clientes, de forma
espontânea, as informações sobre o andamento no negócio.
Se verídica a afirmação da autora de que havia disponibilizado um gestor
exclusivo, corretor Sr. Nilton Carlos Miranda, "para trabalhar o imóvel", e que esse
gestor estava encarregado de "oferecer uma atenção personalizada" às contratadas, ora
apelantes, obviamente que a autora deveria, necessariamente, ter a devida ciência sobre

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a desnecessidade de publicação na internet sobre a oferta de venda de um imóvel que já
se encontrava vendido.
A alegação, nas contrarrazões, de que contatou a administração do
condomínio e que a autora-apelada foi informada de que (fls. 135) "... não existe
contatos registrados da frequência do corretor no local do imóvel porque o sistema de
controle direciona no ato da visita o nome do corretor ao proprietário e no momento
que o imóvel é vendido e transferido a titularidade, automaticamente passa a não
aparecer os registros realizados em nome do antigo proprietário.", além de
extemporânea, já que deveria ser objeto de discussão durante a instrução do processo,
contraria o documento de fls. 58, emitido pela administração do condomínio, afirmando
que não houve entrada de nenhum visitante no imóvel, nem do corretor Sr. Nilton, no
período.
Registre-se que, em sede de contrarrazões, descabe qualquer análise do
pleito de oitiva da administração do condomínio sobre relatório de entradas e visitas do
corretor ao imóvel, até porque esse pedido deveria ter sido feito às fls. 105, em cuja
petição a ora apelada arrolou como testemunha o Sr. Marcelo Oliveira Cândido, sem
indicar quem ele seria, para qual finalidade requeria sua oitiva e o que poderia trazer de
novidade, além dos documentos coligidos aos autos.
Frise-se que não se mostra razoável aceitar-se a alegação de que o imóvel
recebeu várias visitas, (fls. 136) "... porém nenhum dos possíveis compradores se
interessou naquele momento no imóvel.", sem que o corretor (gestor exclusivo, nas
palavras da autora-apelada) não se dispusesse a fazer um singelo relatório de visitas,
com nomes e endereços de supostos interessados, posto que (repita-se), havendo
cláusula de exclusividade de venda, o trabalho de mediação deve ser redobrado.
A alegação de que o documento de fls. 25 demonstra que o anúncio teve
386 visualizações (fls. 136 das contrarrazões) em nada altera a questão, até porque as
publicações indicadas do referido "relatório" foram feitas em data bem posterior à da
alienação do imóvel. Por outro lado, convém deixar claro que a simples divulgação em

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sites de comercialização de imóveis, mesmo que pagos, apenas indica que o bem foi
somente exposto ao mercado virtual, não servindo de prova de esforço e efetivo
engajamento na venda do imóvel.
No mesmo sentido, precedentes desta Corte sobre a necessidade de o
corretor, mesmo com cláusula de exclusividade, demonstrar que cumpriu sua parte, em
obediência ao princípio da boa fé objetiva, no contrato de mediação:
"APELAÇÃO AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
CONTRATO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE -
À sociedade corretora cabe comprovar que engendrou esforços para aproximar
o proprietário do imóvel de potenciais compradores do bem Alienação realizada
diretamente pelo proprietário com terceiro, sem a mediação da Sociedade
Corretora, que faria jus à comissão se tivesse trazido aos autos elementos de que
realizou, mesmo sem sucesso, o trabalho contratado. Hipótese que se amolda à
exceção prevista no artigo 726, do Código Civil Sentença mantida, nos moldes
do
artigo
252,
do
Regimento
Interno
deste
Tribunal
RECURSO
DESPROVIDO"2
"Mediação - ação de cobrança de comissão de corretagem - sentença de parcial
procedência - apelação do réu e adesivo da autora - se a autora, contratada que
fora com exclusividade para vender imóvel de vulto por preço idem, após
empreender limitadas tentativas de fazê-lo, deixou-o simplesmente exposto ao
mercado, à evidência que se comportou com inércia ou ociosidade, não fazendo
jus, portanto, à comissão, por negócio realizado sem a sua mediação - recurso do
réu provido; adesivo da autora prejudicado."3
Portanto, não havendo nos autos qualquer comprovação de aproximação
de eventuais interessados na compra do imóvel, forçoso reconhecer-se a inércia e
ociosidade da autora na prestação de serviços de corretagem, além de restar evidenciado
o descumprimento do disposto no art. 723 do Código Civil.
Assim, respeitado o convencimento do ilustre Juiz a quo, consoante a
ressalva constante do art. 726 do Código Civil, a autora não faz jus à comissão de
2 Apelação 0074491-10.2012.8.26.0114 TJSP 27a Câm. Dir. Privado Rel. Desa. Ana Catarina Strauch j. em 07/04/2015.
3 Apelação 0015927-25.2008.8.26.0099 TJSP 36a Câm. Dir. Privado Rel. Des. Palma Bisson j. em 05/09/2013

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corretagem.
Destarte, a ação é improcedente, devendo a autora arcar com o
pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios
sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Registre-se que o pleito de indenização por danos morais deveria ter sido
formulado pelas rés-apelantes por meio de reconvenção (art. 343 do CPC). Por outro
lado, não há nada nos autos a indicar que a moral das apelantes tenha sido abalada pelo
simples ajuizamento da presente ação.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso, nos
termos do acórdão.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora