Tribunal: TJSP
Processo: 1000806-04.2019.8.26.0438
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Compromisso de venda e compra de bens imóveis – Retenção de 19% dos valores pagos – Adequação – Considerando que a rescisão do contrato não ocorreu por culpa da ré, é razoável a retenção equivalente a 19% do valor pago a título de ressarcimento pelas despesas administrativas relativas ao empreendimento, sendo abusiva a retenção pretendida – Juros a serem contados do trânsito em julgado –

Ementa:
Compromisso de venda e compra de bens imóveis – Retenção de 19% dos valores pagos – Adequação – Considerando que a rescisão do contrato não ocorreu por culpa da ré, é razoável a retenção equivalente a 19% do valor pago a título de ressarcimento pelas despesas administrativas relativas ao empreendimento, sendo abusiva a retenção pretendida – Juros a serem contados do trânsito em julgado – Recurso do autor não provido, provido em parte o da ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
mtc
Registro: 2020.0000563157
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000806-04.2019.8.26.0438, da Comarca de Penápolis, em que é apelante/apelado
PENAPOLIS MAISPARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é
apelado/apelante EDEMAR PAES JUNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso do autor e deram provimento em parte ao recurso do réu. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARY GRÜN E RÔMOLO RUSSO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
LUIS MARIO GALBETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 28047
Apelação no 1000806-04.2019.8.26.0438
Apelantes/Apelados: Penápolis Maisparque Empreendimentos Imobiliários
SPE Ltda. e Edemar Paes Júnior
Origem: 4a Vara da Comarca de Penápolis
Juiz: Heber Gualberto Mendonça
Compromisso de venda e compra de bens imóveis
Retenção de 19% dos valores pagos

Adequação
Considerando que a rescisão do
contrato não ocorreu por culpa da ré, é razoável a
retenção equivalente a 19% do valor pago a título
de ressarcimento pelas despesas administrativas
relativas ao empreendimento, sendo abusiva a
retenção pretendida Juros a serem contados do
trânsito em julgado
Recurso do autor não
provido, provido em parte o da ré.
1. Trata-se de apelações interpostas contra
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados
em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores.
Alega a apelante Penápolis Maisparque
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.: a) deve ser aplicada ao
contrato a Lei 13.786/2018 que prevê a retenção de parte dos valores
pagos; b) a retenção é legítima e tem por finalidade evitar o
enriquecimento ilícito do recorrido; c) ao menos 25% dos valores pagos
devem ser retidos; d) os adquirentes sabiam que houve pagamento de
comissão de corretagem e a quantia não deve ser devolvida; e) as
cláusulas contratuais são válidas e não houve alegação de erro, dolo,

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coação ou fraude; f) os juros de mora devem ser contados do trânsito
em julgado e a correção monetária do ajuizamento da ação; g) os
honorários advocatícios foram arbitrados em valor muito elevado e
comportam redução; h) não deu causa ao ajuizamento da ação,
devendo ser aplicado o princípio da causalidade.
Alega o apelante Edemar Paes Júnior: a) a
retenção pretendida pela ré coloca o consumidor em absoluta
desvantagem; b) concordou em descontar de seu crédito o débito
pendente até a data do ajuizamento da ação; c) a sentença prorroga a
fase instrutória ao determinar a liquidação de sentença; d) a apelada
deu causa à rescisão contratual ao aplicar correção monetária e juros
aos valores devidos; e) decaiu de parte mínima dos pedidos e a ré deve
responder pela sucumbência.
Pugna o autor pelo não conhecimento do
réu ante a ausência de impugnação específica da sentença.
2. O dispositivo da sentença recorrida:
“Ante
o
exposto,
julgo
PARCIALMENTE
PROCEDENTE, nos termos do artigo 487, I, do
Código de Processo Civil, a Ação de Rescisão de
Contrato c.c. Restituição das Quantias Pagas e
Tutela Provisória de Urgência Antecipada proposta
por Edemar Paes Júnior, em face de Penápolis
MaisParque Empreendimentos Imobiliários SPE
LTDA., referente aos lotes residenciais 14, quadras
11 e 21, do loteamento residencial "Mais Parque",
decretando sua rescisão na data em que a requerida

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recebeu a notificação extrajudicial acostada às fls.
71/75, isto é, em 31/10/18.
Ainda, devem os valores efetivamente pagos serem
devolvidos à autora, com correção monetária do
montante nos termos dos índices da Tabela Prática
do TJSP, a partir de cada desembolso até a efetiva
restituição, e com juros de mora no importe de 1% ao
mês desde a citação. Por outro lado, permitir-se-á a
dedução, pela requerida, de apenas 19% dos valores
pagos, mais aquelas devidamente comprovadas em
liquidação e elencadas no item "d" de fl. 32, quantia
esta que deverá ser apurada com base no montante
retro porém com exclusão dos juros de mora e em
sede de liquidação, além de ser previamente
depositada pela requerida para a reintegração na
posse.
Ante a sucumbência recíproca, condeno cada parte
ao pagamento de metade das despesas processuais
e ao pagamento dos honorários advocatícios da parte
contrária, estes fixados em 10% (5% para cada parte)
sobre o valor atualizado da condenação, nos termos
do artigo 85, §2o do CPC.” (sic)
Segundo a inicial, o autor firmou contrato
para aquisição de dois lotes pelos preços de R$ 97.043,040 e R$
104.956,20. Pagou por um dos lotes R$ 38.179,20 e pelo outro R$
39.540,78. Por não ter condições de manter os pagamentos em razão
dos encargos contratuais e de crise financeira, requereu a rescisão
contratual.
Passo a decidir.
O recurso da ré apresenta razões e
impugna suficientemente a sentença, sendo hipótese de seu

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conhecimento.
Em que pese o autor afirme serem os
encargos financeiros elevados, não se insurgiu contra as cláusulas
contratuais que os preveem.
A lei 13.786/2018 é aplicável apenas aos
contratos firmados após a sua vigência. O contrato em discussão foi
firmado anteriormente à vigência da lei.
A rescisão contratual decorreu de culpa do
autor-adquirente, ainda assim, é devida a devolução de parte dos
valores pagos. A respeito, a súmula 1 deste Tribunal:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem.
Considerando que a rescisão do contrato
não ocorreu por culpa da ré, é razoável a retenção equivalente de 19%
do valor pago a título de ressarcimento pelas despesas administrativas
relativas ao empreendimento, considerados os valores pagos pelo autor,
sendo abusiva a retenção pretendida. Nesse sentido:
Tendo em vista que o valor de retenção determinado
pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se

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distancia do fixado em diversas ocasiões por esta
Corte Superior (que entende possível o valor retido
flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não
prospera. (AgRg no REsp 1110810/DF, Rel. Ministro
Luis Felipe Salomão, j. 3.9.2013)
Cuidando-se de rescisão contratual por
culpa do adquirente, decidiu o Superior Tribunal de Justiça que os juros
devem incidir do trânsito em julgado. A respeito:
Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas
que compõem a Segunda Seção, nos casos de
rescisão de contrato de promessa de compra e
venda, os juros moratórios devem incidir sobre o
valor determinado para restituição a partir da data do
trânsito em julgado da decisão. (AgRg no REsp
1552449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
15/12/2015, DJe 02/02/2016)
Por sua vez, não há prova direta do
pagamento da comissão de corretagem pela apelante.
A liquidação de sentença é necessária
para a aferição de eventuais impostos e multas incidentes sobre o
imóvel, não se tratando de indevida prolongação da fase de
conhecimento.
A ré deu causa ao ajuizamento da ação
ante a não devolução dos valores devidos e os pedidos formulados pelo
autor foram acolhidos apenas parcialmente, sendo correto o
reconhecimento da sucumbência recíproca.

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A correção monetária consiste em mera
recomposição do valor da moeda, cabível sua incidência a partir dos
desembolsos dos valores pagos pelos autores.
Os honorários foram arbitrados em valor
que
remunera
condignamente
o
profissional
sem
serem
demasiadamente elevados.
3. Ante o exposto e tudo mais que dos
autos consta, NEGO PROVIMENTO ao recurso do autor e DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do réu apenas para que os juros
sejam contados do trânsito em julgado.
Em que pese a alteração da sentença, não
houve alteração da sucumbência a motivar a modificação da forma
como distribuídos os seus ônus.
Considerando o disposto no CPC 85, § 11,
majoro os honorários advocatícios arbitrados para 7% do valor da
condenação.

LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR