Tribunal: TJSP
Processo: 1007020-26.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Autores que manifestaram desinteresse no prosseguimento do negócio, em razão de dificuldades financeiras - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da vendedora - Súmula 01-TJSP - Rés apelantes que invocam a aplicação de cláusula penal, que não se mostra abusiva, adequando-se ao

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Autores que manifestaram desinteresse no prosseguimento do negócio, em razão de dificuldades financeiras - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da vendedora - Súmula 01-TJSP - Rés apelantes que invocam a aplicação de cláusula penal, que não se mostra abusiva, adequando-se ao entendimento deste TJSP e do c. STJ - Retenção em favor das rés que fica majorada para 20%, conforme precedentes do c. STJ - Cláusula contratual nesse sentido - Correção monetária que incide desde cada desembolso, para recompor a perda do poder aquisitivo da moeda - Juros de mora de 1% ao mês, computados a partir do trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Pedido das rés de abatimento das despesas condominiais e IPTUs - Descabimento, na medida em que é a posse que define a responsabilidade do promitente comprador por tais verbas - Resilição do contrato que se deu antes da entrega das chaves - Sentença reformada - Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000565861
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1007020-26.2017.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes HESA 93 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (HELBOR) e
HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A, são apelados JOSÉ ROGELIO
MONDEJAS, ORDAIR BEATRIZ BORGES MONDEJAS e ELITE BRASIL
INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA S/A.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 5828
Apelação n. 1007020-26.2017.8.26.0003
Origem: 5a Vara Cível do Foro Regional de Jabaquara
Juíza: Dra. Camila Sani Pereira Quinzani
Apelantes: HESA 93 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HELBOR
EMPREENDIMENTOS S/A
Apelados: JOSÉ ROGÉLIO MONDEJAS e ORDAIR BEATRIZ BORGES
MONDEJAS
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
Autores que manifestaram desinteresse no prosseguimento
do negócio, em razão de dificuldades financeiras -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de
valores pagos, com retenção de percentual em favor da
vendedora - Súmula 01-TJSP - Rés apelantes que invocam
a aplicação de cláusula penal, que não se mostra abusiva,
adequando-se ao entendimento deste TJSP e do c. STJ -
Retenção em favor das rés que fica majorada para 20%,
conforme precedentes do c. STJ - Cláusula contratual nesse
sentido - Correção monetária que incide desde cada
desembolso, para recompor a perda do poder aquisitivo da
moeda - Juros de mora de 1% ao mês, computados a partir
do trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp
1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos -
Pedido das rés de abatimento das despesas condominiais e
IPTUs - Descabimento, na medida em que é a posse que
define a responsabilidade do promitente comprador por tais
verbas - Resilição do contrato que se deu antes da entrega
das chaves - Sentença reformada - Sucumbência recíproca
caracterizada
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por JOSÉ ROGÉLIO
MONDEJAS e ORDAIR BEATRIZ BORGES MONDEJAS em face de HESA 93
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A,
objetivando a rescisão do compromisso de compra e venda de um imóvel
celebrado com as rés, com a restituição do equivalente a 90% dos valores pagos,
incluindo a comissão de corretagem e taxa SATI.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo

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relatório se adota, para: a) reconhecer a prescrição com relação ao pedido de
restituição da comissão de corretagem e SATI; b) declarar rescindido o contrato
celebrado entre partes; c) declarar a nulidade da cláusula 13.1.2; d) condenar as
rés a pagarem aos autores 90% dos valores pagos pelo imóvel, atualizados pela
tabela do TJSP desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês,
desde a citação. Os valores da condenação deverão ser restituídos de uma vez só
e serão apurados em fase de liquidação, conforme comprovação existente nos
autos. Pela sucumbência, as rés arcarão com o pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor
atualizado da condenação (fls. 314/318).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelas rés, rejeitados pela r. decisão de fl. 334.
Apelam as rés, sustentando em síntese, que a
desistência do negócio por parte dos compradores não pode alterar as cláusulas
previamente ajustadas, razão pela qual devem ser aplicadas as disposições
relativas à restituição dos valores. Enfatizam que o equivalente a 20% a título de
retenção é razoável e suficiente para cobrir as despesas e custos administrativos
suportados em decorrência da rescisão. Ao final, pedem a condenação dos
autores no pagamento dos IPTUs e condomínios, a distribuição do ônus da
sucumbência, a incidência de correção monetária a partir do ajuizamento da ação
e o cômputo dos juros de mora a partir do trânsito em julgado (fls. 337/359).
Recurso processado e respondido a fls. 371/381.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 20/12/2013, os
autores celebraram 'Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e
Compra' da unidade no 164, do empreendimento 'Condomínio Helbor Trend SP',
localizado nesta Capital, pelo preço total de R$ 493.941,20 (fls. 27/64).
Alegam os autores que, em razão de dificuldades

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financeiras para prosseguirem com o negócio, solicitaram a resilição do contrato e
a restituição das parcelas até então pagas, no total de R$ 149.637,25. Todavia, as
rés propuseram a restituição em valor irrisório, com o que não concordaram,
motivando o ingresso da presente ação.
Com efeito, é incontroverso que a resolução
contratual foi causada por desistência dos autores, motivada pelas dificuldades
financeiras em adimplirem com as parcelas ajustadas. Não se vislumbra, portanto,
que as rés tenham logrado com culpa pela extinção do negócio jurídico.
No entanto, a resilição do contrato é direito
inquestionável dos compradores, que mesmo inadimplentes fazem jus à devolução
da quantia paga pela compra e venda.
Por outro lado, as rés têm direito à retenção de parte
do montante pago, consoante jurisprudência dominante deste e. TJSP,
consolidada com a edição da Súmula 1, in verbis:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.”
Assim, superada a questão a respeito da resilição,
necessária a verificação do quantum a ser restituído aos autores, já que as rés se
insurgem contra o montante fixado na sentença, ao argumento de que, tendo a
rescisão ocorrido por iniciativa dos promitentes compradores, deve ser aplicada a
cláusula contratual.
Assiste razão às rés. Respeitado entendimento
contrário, a cláusula 13.6 nada tem de abusiva, na medida em que estabelece a
retenção, em favor da promitente vendedora, no equivalente a 20% das parcelas
pagas para a hipótese de o comprador pedir o rompimento do contrato (fl. 54).

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Essa
hipótese
não
destoa
do
entendimento
jurisprudencial firmado por esta c. Câmara e pelo c. STJ, senão vejamos.
“Apelação. Compromisso de compra e venda.
Desistência da contratação pelo comprador. Resilição. Devolução parcelas pagas.
Sentença de procedência. Entendimento das Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de
Justiça. Possibilidade da resilição. Pedido da ré de aplicação das cláusulas VIII a
XIV do contrato. Abusividade caracterizada. Princípios da equidade e da boa-fé
que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual.
Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade de
pleno direito das cláusulas do contrato que prevê a perda da maior parte dos
valores pagos pelos compromissários compradores. Retenção de 20% dos
valores pagos adequados para cobrir as despesas de administração,
publicidade e outras inerentes à contratação. Juros de mora. Termo inicial.
Citação. Ré que apresentou resistência no tocante à restituição dos valores pagos,
ensejando o retardamento do pagamento e, consequentemente, a mora.
Sucumbência
inalterada.
Recurso
provido
parcialmente.”
(Apelação
no
1021571-45.2016.8.26.0100, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. EDSON
LUIZ DE QUEIROZ, j. 05/09/2017) (g/n).
“Compromisso
de
compra
e
venda.
Pedidos
declaratório e indenizatório. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das
rés. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP).
Mantida a resolução do contrato e devolução de 80% do valor pago pela
autora. Juros de mora da citação. Recurso desprovido.” (Apelação no
1040829-12.2014.8.26.0100, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. PIVA
RODRIGUES, DJ 12/04/2016) (g/n).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ.

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AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual
de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...) 4.
Agravo interno não provido.” (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, 4a Turma, j. 19/04/2016) (g/n).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS
COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA
DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. (...)
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador,
entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a. Turma, j. 23/06/2016) (g/n).
Com relação à atualização dos valores a serem
restituídos, cabe lembrar que a correção monetária não constitui qualquer
acréscimo, destinando-se tão-somente a recompor a perda do poder aquisitivo da
moeda. Nada mais.
De conseguinte, assim que ocorre o desembolso do
dinheiro, já há a desvalorização da moeda, que é corroída pela inflação. Por esse
motivo, a atualização deve ter como marco inicial o desembolso, a fim de que
possa recompor os prejuízos financeiros suportados pelo autor desde então.
Nesse sentido já está consolidado o entendimento do
c. STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO
CPC/73) - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA

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DA REQUERIDA. (...) 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas
pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e
venda, é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do STJ.
Incidem juros de mora a partir da citação no caso de obrigação contratual.
Aplicação, por analogia, à nulidade do negócio. Precedentes. Incidência da
Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno de fls. 808-816 e-STJ não conhecido e agravo
interno de fls. 799-807 e-STJ desprovido.” (AgInt no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 342.293-SP, Quarta Turma, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, j.
21/11/2017).
Fica mantido, portanto, o desembolso das prestações
como termo inicial da incidência da correção monetária.
De igual modo, fica mantido o indeferimento do
pedido das rés de abatimento do valor correspondente às despesas inerentes ao
imóvel, como IPTUs e condomínios. Isto porque é a posse que define a
responsabilidade pelo pagamento de tais despesas, sendo certo que, no caso dos
autos, os promitentes compradores postularam a extinção do negócio antes da
posse.
Por outro lado, assiste razão às rés com relação ao
termo inicial dos juros de mora, pois o c. STJ já sedimentou entendimento, por
meio do Recurso Especial no 1.740.911-DF, julgado em 14/08/2019, pelo rito dos
recursos repetitivos, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, que assim
ementado:
"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a
seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias

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anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão. 2. Recurso especial provido."
Em conclusão, reforma-se a r. sentença para
majorar o percentual de retenção em favor das rés, para 20% das parcelas pagas
pelos autores, com correção monetária pela Tabela do TJSP desde cada
desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
Diante do desfecho dado ao recurso, restou
caracterizada a sucumbência recíproca. Assim, as partes ratearão por igual as
custas processuais. Os autores arcarão com honorários advocatícios em favor do
patrono das rés, arbitrados em 10% sobre a diferença entre o valor pretendido e o
valor da condenação. Os honorários devidos pelas rés aos autores ficam
arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso das rés.
ANGELA LOPES
Relatora