Tribunal: TJSP
Processo: 1008588-43.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-18

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ELEMENTOS DOS AUTOS SUFICIENTES PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO JULGADOR. DILAÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA. PROVA DOCUMENTAL QUE DEVERIA TER ACOMPANHADO A DEFESA E O PEDIDO RECONVENCIONAL. ALEGAÇÃO DE PRECARIEDADE E VÍCIOS NO IMÓVEL LOCADO. COMPROVAÇÃO DE QUE A LOCATÁRIA TEVE PRÉVIO CONHECIMENTO DAS CONDIÇÕES DO

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ELEMENTOS DOS AUTOS SUFICIENTES PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO JULGADOR. DILAÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA. PROVA DOCUMENTAL QUE DEVERIA TER ACOMPANHADO A DEFESA E O PEDIDO RECONVENCIONAL. ALEGAÇÃO DE PRECARIEDADE E VÍCIOS NO IMÓVEL LOCADO. COMPROVAÇÃO DE QUE A LOCATÁRIA TEVE PRÉVIO CONHECIMENTO DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. PROVA TESTEMUNHAL. INADMISSIBILIDADE. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL INDEMONSTRADA. ENTREGA DAS CHAVES QUE CONSTITUI ATO FORMAL, NÃO CONCRETIZADO PELA LOCATÁRIA. DÉBITO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATIVOS INCONTROVERSO. ALEGAÇÃO ACERCA DO PRECÁRIO E INABITÁVEL ESTADO DO IMOVEL QUE NÃO JUSTIFICA O INADIMPLEMENTO. REFORMAS E PINTURAS NO IMÓVEL INDEMONTRADAS. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. DEPÓSITO CAUÇÃO QUE SERVE PARA O ABATIMENTO DA DÍVIDA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. CABIMENTO (ART. 85, § 11, DO CPC).

Recurso de apelação improvido, com determinação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível - No 1008588-43.2018.8.26.0100
VOTO No 32842
Registro: 2020.0000108458
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1008588-43.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ULTRACRED EMPRESARIAL LTDA. ME, é apelado A.P.I. - ASSOCIACAO
PAULISTA DE IMPRENSA.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso, com determinação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA
WAGNER.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - No 1008588-43.2018.8.26.0100
VOTO No 32842
Apelante: ULTRACRED EMPRESARIAL LTDA. ME
Apelado: A.P.I. ASSOCIAÇÃO PAULISTA DE IMPRENSA
Comarca: São Paulo F. Central - 23a V. Cível
EMENTA:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM
COBRANÇA.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
INOCORRÊNCIA.
ELEMENTOS
DOS
AUTOS
SUFICIENTES PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO
JULGADOR.
DILAÇÃO
PROBATÓRIA
DESNECESSÁRIA. PROVA DOCUMENTAL QUE
DEVERIA TER ACOMPANHADO A DEFESA E O
PEDIDO
RECONVENCIONAL.
ALEGAÇÃO
DE
PRECARIEDADE E VÍCIOS NO IMÓVEL LOCADO.
COMPROVAÇÃO DE QUE A LOCATÁRIA TEVE
PRÉVIO CONHECIMENTO DAS CONDIÇÕES DO
IMÓVEL.
ENTREGA
DAS
CHAVES.
PROVA
TESTEMUNHAL.
INADMISSIBILIDADE.
DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL INDEMONSTRADA.
ENTREGA DAS CHAVES QUE CONSTITUI ATO
FORMAL,
NÃO
CONCRETIZADO
PELA
LOCATÁRIA.
DÉBITO
DE
ALUGUÉIS
E
ENCARGOS
LOCATIVOS
INCONTROVERSO.
ALEGAÇÃO
ACERCA
DO
PRECÁRIO
E
INABITÁVEL ESTADO DO IMOVEL QUE NÃO
JUSTIFICA O INADIMPLEMENTO. REFORMAS E
PINTURAS NO IMÓVEL INDEMONTRADAS. DANO
MORAL
NÃO
CARACTERIZADO.
DEPÓSITO
CAUÇÃO QUE SERVE PARA O ABATIMENTO DA
DÍVIDA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA
VERBA HONORÁRIA. CABIMENTO (ART. 85, § 11,
DO CPC).
Recurso de apelação improvido, com determinação.
Trata-se de apelação (fls. 283/313, com preparo às fls. 314/315)
interposta contra a r. sentença de fls. 263/269, proferida pelo MM. Juiz Marcos

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Duque Gadelho Júnior, cujo relatório se adota, que assim decidiu: "... JULGO
EXTINTO o processo sem o julgamento do mérito quanto ao pedido de despejo,
nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, e JULGO
PROCEDENTE, com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, o
pedido de cobrança formulado por ASSOCIAÇÃO PAULISTA DE IMPRENSA,
condenando a ré ULTRACRED EMPRESARIAL LTDA ao pagamento da quantia
de R$38.500,00, acrescida de correção monetária e juros moratórios de 1% ao
mês, ambos calculados desde cada vencimento. A condenação abrangerá, ainda,
os valores vencidos e não pagos desde o ajuizamento da ação, até a data em que
o autor retomou o imóvel (agosto de 2018 fls. 252), com acréscimo de correção
monetária e juros moratórios de 1% ao mês, ambos calculados a partir das datas
de vencimento. Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais,
atualizadas desde os desembolsos, bem como honorários advocatícios que arbitro
em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Outrossim, JULGO
IMPROCEDENTE, com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, a
reconvenção apresentada por ULTRACRED EMPRESARIAL LTDA contra a
ASSOCIAÇÃO PAULISTA DE IMPRENSA. Condeno a ré-reconvinte ao
pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde os desembolsos,
bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor
da causa da reconvenção”.
Vieram embargos de declaração (fls. 276/279), que foram
rejeitados (fls. 280).
Alega a ré-apelante, em síntese, o cerceamento de defesa em razão
do julgamento antecipado da lide, uma vez que requereu a produção de prova oral
e pericial, a fim de comprovar o péssimo estado de uso do imóvel locado e a data
da entrega das chaves. Diz que as chaves do imóvel foram entregues no início de
2018, conforme comprova a carta de citação que não chegou a ser entregue em

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julho de 2018, pois não estava mais no imóvel. Afirma que os elementos dos autos
comprovam que o imóvel estava em péssimo estado de conservação, diferente do
que constou no contrato, sendo que o prédio apresentava sérios problemas com o
fornecimento de energia elétrica e água, bem como os elevadores não
funcionavam, além de não possuir corrimão nas escadarias, ocasionando a queda
de seus colaboradores. Discorre sobre os problemas elétricos e a ausência de
extintores no imóvel, além da falta do auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros.
Meritoriamente, diz que não há taxa condominial no prédio e que a apelada não
paga IPTU, razão pela qual os pagamentos com as referidas despesas devem ser
ressarcidos. Assevera que suspendeu os pagamentos dos locativos porque a
apelada não tomou as providencias necessária acerca dos problemas noticiados,
tampouco apresentou o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro. Pede a
improcedência da ação principal e em sede de reconvenção pleiteia a devolução do
depósito de caução, que perfaz a quantia de R$ 13.500,00, bem como o
ressarcimento de R$ 15.000,00 pelas benfeitorias realizadas no imóvel, além de
indenização por dano morais.
O recurso é tempestivo (fls. 282/283) e foi recepcionado em
primeiro grau (art. 1010 e seguintes do CPC), preenchendo as suas necessárias
condições de admissibilidade.
Contrarrazões às fls. 319/324, pugnando pela condenação do
apelante por litigância de má-fé.
É o relatório.
O recurso foi regularmente processado.

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As partes firmaram contrato de locação com prazo de vigência de
30.12.2015 até 20.06.2018, sendo R$ 4.500,00 o valor do aluguel mensal mais
taxa de administração, conservação e IPTU no valor de R$ 1.000,00 (fls. 77/82).
Alega a autora que a ré está inadimplente desde julho de 2017,
razão da interposição da presente ação de despejo cumulada com cobrança.
Citada, a ré apresentou defesa e reconvenção na qual aduziu, em
resumo, as mesmas teses defendidas no apelo, ou seja, de que deixou de efetuar os
pagamentos dos locativos em razão das más condições do imóvel locado, bem
como o imóvel foi desocupado no início de 2018 (fls. 173/197).
A ação principal foi julgada procedente e a reconvenção
improcedente, com condenação da ré no pagamento dos aluguéis vencidos e
vincendos até a retomada do imóvel, motivo da irresignação da ré no recurso ora
analisado.
De início, não há que se falar em cerceamento de defesa ante o
julgamento antecipado.
Com efeito, compete à parte proporcionar os meios para
convencimento do julgador e não ao juízo determinar a produção desta ou daquela
prova, em favor ou em desfavor de quaisquer das partes, especialmente quando as
provas coligidas nos autos se mostram suficientes para o deslinde da causa, o que
sucedeu.
Segundo
se
depreende
dos
autos,
o
julgador
sentiu-se
suficientemente habilitado à entrega da prestação jurisdicional, diante do conjunto
probatório apresentado, o qual lhe forneceu inequívocos elementos de
convencimento, atendidos os princípios do contraditório e da ampla defesa.
Nesse sentido:
Agravo de Instrumento Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débitos Pedido
de prova testemunhal negado - Juízo Monocrático que entende pela desnecessária

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oitiva de testemunhas. Prova oral que não poderá substituir a prova documental -
Cerceamento ao direito de defesa, afastado - O juiz é o destinatário das provas
cabendo a ele selecionar aquelas necessárias à formação de seu convencimento -
Artigo 371 do CPC - Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2176615-44.2019.8.26.0000; Relator (a): Almeida Sampaio; Órgão
Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 10a. Vara Cível; Data
do Julgamento: 28/01/2020; Data de Registro: 28/01/2020)
Apelação. Responsabilidade Civil. Criança que sofreu choque elétrico ao encostar
em poste de iluminação no estacionamento de shopping center. Sentença de parcial
procedência. Recurso da seguradora denunciada. Cerceamento de defesa. Não
ocorrência. Juiz é o destinatário da prova, a quem compete avaliar a conveniência
de sua produção. Dilação probatória pretendida desnecessária. Laudo do Instituto
de Criminalística que constatou que o poste e grade ao redor estavam energizados
em sua parte externa (150 volts). Laudo do IML que constatou as lesões sofridas
pela criança, mas sem caráter permanente. Culpa exclusiva da vítima e negligência
da genitora afastada. Nenhuma pessoa (criança ou adulto) espera que um poste de
iluminação esteja energizado ao toque. Responsabilidade objetiva do shopping pela
falha na prestação de serviços (art. 14 do CDC). Indenização devida. Recurso da
autora para majoração da indenização. Danos morais configurados e fixados com
proporcionalidade e razoabilidade (R$ 15.000,00), que bem atende as peculiaridades
do caso. Sentença e sucumbência mantida. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJSP;
Apelação Cível 1007864-63.2018.8.26.0189; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão
Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Fernandópolis - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 18/09/2019; Data de Registro: 18/09/2019)
No caso, desnecessária a produção de provas, isso porque a
demonstração de danos em imóvel não se faz por meio de prova oral, mas sim por
meio de prova documental que deveria ser apresentada junto com a defesa ou, até
mesmo, através da produção antecipada de prova, não produzidas pela apelante,
sendo os elementos trazidos com a defesa e a reconvenção insuficientes para
demonstrar a falta de condição de habitabilidade do imóvel ou, ainda, para ensejar
a dilação probatória pretendida.
Nesta mesma linha, a efetiva entrega das chaves tem como

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corolário a fixação do termo final da obrigação da locatária de pagar os aluguéis e
acessórios, sendo que a desocupação do imóvel, por si só, não implica em rescisão
do contrato de locação, devendo a locatária exibir o recibo de entrega das chaves
ou comprovar por outro meio idôneo que devolvera o imóvel com ciência da
locadora.
Tal obrigação ressai, inclusive, da leitura do inciso II do artigo 373
do CPC, já que em se tratando de fato modificativo, extintivo, ou impeditivo do
direito da autora o ônus de prova é da ré.
O fato é que não há sequer indícios da efetiva entrega das chaves
do imóvel no período indicado pela ré-apelante, que apenas indica o início de
2018 como sendo a data da desocupação, não podendo ser admitida a prova
exclusivamente testemunhal para esse fim.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação Declaratória de Rescisão Contratual c.c.
Indenização por Danos Materiais. Decisão que indeferiu a produção de provas oral e
pericial. INCONFORMISMO da autora deduzido no Recurso. EXAME: Produção
de perícia contábil requerida pela autora. Provas documentais suficientes para
julgamento da ação. Pedido de oitiva de testemunhas que também foi indeferido.
Entrega das chaves para rescisão de contrato locatício que exige comprovação
mediante documento escrito. Não demonstrada a necessidade de oitiva das
testemunhas. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2078189-94.2019.8.26.0000; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot;
Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 38a Vara
Cível; Data do Julgamento: 17/01/2020; Data de Registro: 17/01/2020)
Cumpre destacar que, caso houvesse alguma resistência por parte
da locadora no sentido de receber de volta o imóvel, a única saída legítima que
restava à apelante seria a consignação das chaves em Juízo, ou ingressar com a

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competente ação de rescisão contratual com pleito incidental de depósito das
chaves, mas assim não o fez.
Logo, cabia à locatária demonstrar nos autos que efetivamente
entregou as chaves do imóvel, e que quitou os aluguéis do período em que o
ocupou, ônus do qual não se desincumbiu.
Pois bem.
Superada a questão do cerceamento de defesa, passa-se à análise do
mérito recursal.
Segundo as provas apresentadas aos autos, em especial o contrato
de locação, é possível se constatar que a locatária visitou previamente o imóvel
(15a cláusula, fls. 80), o qual, segundo ela, já se encontrava em estado precário de
conservação.
As fotografias apresentadas pela apelante (fls. 189, 190, 192 e 193)
demonstram que a alegada precariedade do imóvel era perfeitamente visualizável
por qualquer leigo, sendo que não vinga a alegação de que não foi informada pela
locadora sobre a real situação do imóvel, haja visto que teve oportunidade de
verificar plenamente as condições em que se encontrava o bem, notadamente no
que toca à caixa d'água e à ausência de corrimão nas escadarias.
De fato, a norma prevista no art. 22, I, da Lei 8.245/91 impõe ao
locador entregar o imóvel locado em condições de servir ao uso a que se destina,
porém nada diz sobre entregar o imóvel em perfeito estado de conservação,
cabendo ao interessado verificar se as condições atendem às suas necessidades.
Inadmissível a alegação da locatária de que foi levada a erro quanto
às condições do imóvel, especialmente porque, se pretendia alegar vício oculto
apto a ensejar a rescisão antecipada do contrato, bastaria que o tivesse denunciado,
com a devida notificação da locadora e entregado as chaves logo após a

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constatação dos mencionados problemas.
A apelante afirmou em sua defesa que logo após a assinatura do
contrato e ocupação do imóvel tomou conhecimento dos problemas quanto ao
fornecimento de água (fls. 176), contudo lá permaneceu por quase toda a duração
da avença, já que admite a desocupação do imóvel somente no início de 2018 (fls.
284), sem que tenha havido qualquer insurgência formal à locatária.
Segundo o contrato de locação, a locatária teria o prazo de 30 dias,
a partir do recebimento das chaves, para comunicar a locadora sobre a existência
de eventuais problemas constatados no imóvel (parte hidráulica, elétrica, etc) (18a
cláusula, § 1o- fls. 80), porém nada fez, sendo que a notificação para a
apresentação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, trazida às fls. 206,
mostra-se insuficiente a demonstrar todos os problemas alegados no imóvel,
notadamente porque no referido documento não há qualquer especificação a qual
imóvel se refere, tampouco está em nome da locatária.
Como bem anotado pelo julgador monocrático, “Se o imóvel
estivesse sem qualquer condição de uso como alega a requerida, ela não teria
desocupado o imóvel somente em agosto de 2018. Importante ressaltar, por
oportuno, que a vigência do contrato de locação e entrega das chaves iniciou-se
em 30/12/2015 (fls. 77)” (fls. 266).
O fato é que a obrigação principal da locatária que emerge do
contrato de locação é de efetuar o pagamento dos alugueres, contudo ante a
alegação autoral de que a parte requerida, há muitos meses, encontra-se
inadimplente, seria o caso de ela coligir aos autos prova a demonstrar a
pontualidade e suficiência dos pagamentos. Entretanto, a apelante-requerida não
comprova o adimplemento e insiste na tese de que nada é devido porque recebeu o
imóvel em mau estado de conservação.

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É descabida a tese da parte requerida de que o estado de
conservação do imóvel a isentaria de pagamento dos locatícios, sendo que, pelo
quanto contratado livremente entre as partes, cumpria a ela demonstrar o pontual
pagamento de todos os encargos vencidos desde que iniciada a locação, inclusive
a taxa de administração, independentemente da isenção do IPTU e ausência de
convenção de condomínio, como bem salientou o julgador monocrático (fls. 267).
Quanto aos pedidos deduzidos na reconvenção, melhor sorte não
socorre a apelante, isso porque não restou caracterizado o prejuízo moral apto a
ensejar a indenização pleiteada, bem como a devolução do depósito caução mostra-
se descabida, já que tal valor será utilizado para abatimento dos débitos, que é
incontroverso.
E, no que se refere ao pedido de pagamento da reforma e pintura,
verifico que a ré-apelante não trouxe aos autos sequer indícios de que tenha
despendido tais gastos, salientando, por oportuno, que nos termos contratuais não
cabe indenização ou compensação decorrentes pelas supostas despesas (18a
cláusula fls. 80), razão pela qual a pretensão mostra-se desarrazoada.
Logo, entendo que o julgador fez a exata compreensão dos fatos e
deu a melhor solução à lide, sendo devida a condenação da ré no pagamento dos
aluguéis e demais encargos vencidos e vincendos até a retomada do imóvel, que
no caso ocorreu em agosto de 2018, eis que não há qualquer prova robusta em
sentido contrário, ja que o AR da carta de intimação, datado de julho de 2018 (fls.
161), não comprova a efetiva desocupação do imóvel, como quer fazer crer a
apelante.
Sendo assim, fica mantida a r. sentença por seus próprios
fundamentos.
Em razão do insucesso da ré e apelante, igualmente nesta fase

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recursal e, em atenção à ordem processual, não há como deixar de se atentar para a
necessidade de aumento da verba honorária destinada ao patrono da parte
vencedora, que atuou nesta instância, oferecendo resposta ao recurso de apelação.
Assim sendo, majoro a verba honorária advocatícia (art. 85, §§ 2.o e 11 do CPC),
para 12% sobre o valor da condenação e da causa, que correspondentem às
sucumbências da ação principal e reconvenção, respectivamente.
Por fim, não tem lugar a aplicação das penalidades por litigância de
má-fé pleiteada nas contrarrazões, uma vez que não restou caracterizado dolo
processual imputável à parte, em qualquer das hipóteses elencadas no art. 80, do
CPC.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, com
determinação.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora