Tribunal: TJSP
Processo: 1014917-30.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA. Autor objetivando a cobrança das despesas de condomínio devidas pelos requeridos. Possibilidade. Unidade condominial da CDHU que foi objeto de "Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda" firmada em setembro de 2003. Ausência de comprovação da efetiva alienação ou ainda da ciência inequívoca do Condomínio no tocante.

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA. Autor objetivando a cobrança das despesas de condomínio devidas pelos requeridos. Possibilidade. Unidade condominial da CDHU que foi objeto de "Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda" firmada em setembro de 2003. Ausência de comprovação da efetiva alienação ou ainda da ciência inequívoca do Condomínio no tocante. Legitimidade da CDHU para a cobrança bem configurada, na condição de titular do domínio. Orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1345331/RS e do REsp 1442840/PR. Demonstração da dívida. Ausência de comprovação de pagamento. Procedência. Sentença mantida. Recurso de apelação da requerida não provido, majorada a verba honorária sucumbencial com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000751589
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014917-30.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
VITORIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MARCONDES D'ANGELO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014917-30.2019.8.26.0361 -Voto no
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Recurso de Apelação no 1014917-30.2019.8.26.0361.
Comarca: Mogi das Cruzes.
03a Vara Cível.
Processo no 1014917-30.2019.8.26.0361.
Prolator ( a ): Juiz Fabricio Henrique Canelas.
Apelante ( s ): Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
do Estado de São Paulo – CDHU.
Apelado ( s ): Condomínio Residencial Vitoria.
VOTO No 49.250/2020. --
RECURSO
–
APELAÇÃO
CÍVEL
–
DESPESAS
CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA. Autor
objetivando a cobrança das despesas de condomínio devidas
pelos requeridos. Possibilidade. Unidade condominial da
CDHU que foi objeto de “Cessão de Posse e Promessa de
Compra e Venda” firmada em setembro de 2003. Ausência de
comprovação da efetiva alienação ou ainda da ciência
inequívoca do Condomínio no tocante. Legitimidade da CDHU
para a cobrança bem configurada, na condição de titular do
domínio. Orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de
Justiça no julgamento do REsp 1345331/RS e do REsp
1442840/PR.
Demonstração
da
dívida.
Ausência
de
comprovação de pagamento. Procedência. Sentença mantida.
Recurso de apelação da requerida não provido, majorada a
verba honorária sucumbencial com base no artigo 85, parágrafo
11, do Código de Processo Civil.
Vistos.
Cuida-se de ação de cobrança de
despesas
condominiais
proposta
por
CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL VITORIA contra CDHU COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL
E
URBANO,
objetivando o primeiro nomeado o recebimento da quantia de R$
5.504,67 (cinco mil quinhentos e quatro reais e sessenta e sete
centavos) decorrente do não pagamento pela ré das taxas
condominiais
vencidas
no
período
de
setembro/2014
a

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agosto/2019, bem como as que vencerem até liquidação da
sentença, e que recaem sobre a unidade denominada apto 11-C
integrante
do
condomínio
autor,
que
se
encontra
sem
regularização junto ao cartório de registro de imóveis. Postula a
condenação da requerida no pagamento do valor devido.
A respeitável sentença de folhas
162 usque 164, cujo relatório se adota, julgou parcialmente
procedente a ação para condenar a requerida ao pagamento das
despesas condominiais de setembro/2014 a agosto/2019, corrigidas
e com juros de 1% (um por cento) ao mês a contar do vencimento
de cada parcela, além das despesas condominiais vencidas até a
data desta sentença, com correção monetária e juros de 1% (um
por cento) ao mês, contados do vencimento de cada parcela e multa
moratória no patamar de 2% (dois por cento) não impugnada
especificamente pela ré. Por fim, tendo o autor sucumbido em
mínima parte, competirá exclusivamente à requerida arcar com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Inconformada, recorre a requerida
CDHU pretendendo a reforma do julgado (folhas 167/186). Alega,
em suma, que a responsabilidade pelo pagamento das taxas
condominiais é de quem exclusivamente exerce a posse na condição
de cessionário ou promissário comprador, ou seja, aquele que
desfruta diretamente dos serviços prestados pelo condomínio.
Afirma que no presente caso o imóvel em questão foi financiado ao
Sr. Erik Marcelino Moran Passos, conforme demonstrou o contrato
de cessão de posse e promessa de compra de venda firmado e ainda
a entrega das chaves. Junta julgados sobre o tema aqui defendido.
Aduz que não tem qualquer responsabilidade pelo pagamento do
débito ora cobrado. Postula a reforma do julgado.
Recurso
bem
processado,
preparado (folhas 187) e respondido (folhas 191/199), subiram os
autos.

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Este é o relatório.
Presentes os demais requisitos de
admissibilidade positiva, conhece-se do recurso.
A respeitável sentença recorrida não
comporta a menor censura.
Trata-se de ação de cobrança
objetivando o condomínio autor a condenação da requerida
CDHU no valor referente à dívida condominial, a qual não foi
quitada.
A ação foi julgada parcialmente
procedente.
Em que pesem as alegações da
requerida, ora apelante, o entendimento adotado em primeiro grau
merece ser preservado.
Consoante cediço, quando se
estabelece um condomínio, é obrigação dos condôminos, por
interesse destes, a manutenção e conservação do edifício do qual
fazem parte, concorrendo, cada qual, proporcionalmente, nas
despesas necessárias, conforme estabelece o artigo 12, da Lei no
4.591/67.
E entre os deveres do condômino
está a de contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
de suas frações ideais, salvo disposição em contrário constante em
convenção ( artigo 1336, I, do Código Civil ).
No presente caso, em que pese a
resistência da requerida, ora apelante, a respeitável sentença

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apelada não comporta o pretendido reparo. Embora exista a
cessão da posse da unidade condominial com promessa de compra
(folhas 114/128), o fato é que, além de a transação correspondente
não ter sido averbada no registro imobiliário, não há nos autos
prova de que a requerida, ora apelante, tenha cientificado o
Condomínio autor, ora apelado, dessa transferência.
Assim, permanecendo a CDHU
como proprietária do imóvel, é ela parte legítima para o polo
passivo da Ação, na condição de responsável pelo cumprimento da
obrigação condominial, conforme previsto no artigo 1.336, inciso
I, do Código Civil.
É cediço que a dívida condominial
constitui obrigação “propter rem”, cuja prestação não deriva da
vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real.
Bem por isso, é possível que a cobrança do rateio condominial
seja voltada tanto em relação aos titulares de domínio quanto ao
efetivo possuidor, sendo todos legítimos para responder pelo
cumprimento da obrigação condominial (v. artigo 1.336, inciso I,
do Código Civil).
Sobre o assunto, o C. Superior
Tribunal de Justiça já decidiu que “o que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão
na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação” (REsp 1345331/RS, Rel.
Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em
08/04/2015, DJe 20/04/2015).
E que o “promitente comprador e
o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva
concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais

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posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a
penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do
direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo
passivo da demanda” (REsp 1442840/PR, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, julgado em 6/8/2015, DJe 21/8/2015).
Assim, ausente a comprovação de
cientificação inequívoca da imissão em causa com alteração da
titularidade ao Condomínio, era mesmo de rigor o reconhecimento
da responsabilidade da CDHU pelo pagamento do débito
condominial, sem prejuízo de eventual exercício de regresso contra
a adquirente da unidade condominial.
A
propósito,
confira-se

a
Jurisprudência desta Corte de Justiça em casos análogos:
Ementa:
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
Sentença
de
procedência do pedido. Ação ajuizada contra a proprietária do
bem (CDHU). Sentença que deve ser mantida. Em não havendo
prova da imissão na posse, bem como a ciência inequívoca do
condomínio quanto ao compromisso de compra e venda, o
vendedor responde pelo pagamento das despesas condominiais.
Precedente vinculativo do STJ (Resp no 1345331/RS). Honorários
recursais.
Majoração.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(1002851-18.2019.8.26.0361: Apelação Cível, Relator(a): Alfredo
Attié, Órgão julgador: 27a Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 08/04/2020).
Ementa: cobrança de despesas
condominiais legitimidade passiva da proprietária cdhu consoante
orientação jurisprudencial fixada pelo e. stj, no regime do art. 543-
c do cpc/73, inexistindo registro do compromisso de compra e
venda da unidade autônoma, o condomínio poderá escolher

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ajuizar a ação de cobrança de despesas condominiais contra o
promitente vendedor, titular do domínio, ou contra o promissário
comprador apenas se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) que o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, é que fica afastada a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador - hipótese em que, embora tenha havido
imissão na posse pela adquirente, não há prova inequívoca de que
o condomínio teve ciência da existência do contrato ônus que
competia à ré art. 373, ii, do cpc/15 - sentença confirmada. -
Recurso desprovido. (1017411- 7.2016.8.26.0361 Relator(a):
Edgard Rosa, Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado,
Data do julgamento: 12/07/2018).
Enfim,
a
respeitável
sentença
recorrida não comporta reforma, devendo ser mantida por seus
próprios fundamentos jurídicos.
Em último, tendo em vista o trabalho
adicional realizado com as contrarrazões do condomínio autor às
folhas 191/199, os honorários advocatícios fixados em primeiro
grau de 10% (dez por cento) devem ser majorados para 12% (doze
por cento), com base no artigo 85, parágrafo 11, do atual Código
de Processo Civil.
Ante o exposto, nega-se provimento
ao recurso de apelação da requerida, majorada a verba
honorária sucumbencial com base no artigo 85, parágrafo 11, do
Código de Processo Civil, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D’ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR