Tribunal: TJSP
Processo: 1005886-41.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
- Locação - Cobrança - Sendo inútil a dilação probatória, o julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa.
- É ônus do locador identificar e demonstrar os danos causados ao imóvel que locou, sua natureza e a responsabilidade do inquilino - Se não há tal prova, não há ressarcimento a ser feito – Pedido parcialmente procedente - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280773
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005886-41.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
GENI MARQUES PEREIRA PRETE (JUSTIÇA GRATUITA) e MARCELO
FIRMINO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MARIO ALBERTO
COVAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005886-41.2016.8.26.0506 -Voto no 29692
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1005886-41.2016.8.26.0506
10a Vara Cível de Ribeirão Preto
Apelantes: Geni Marques Pereira Prete e outro
Apelado: Mario Alberto Covas
Juiz de 1a Instância: Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos
Voto no 29692.
- Locação - Cobrança - Sendo inútil a dilação probatória, o
julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa.
- É ônus do locador identificar e demonstrar os danos
causados
ao
imóvel
que
locou,
sua
natureza
e
a
responsabilidade do inquilino - Se não há tal prova, não há
ressarcimento a ser feito Pedido parcialmente procedente -
Recurso provido.
Insurgem-se os réus, em ação de cobrança, contra
r. sentença de fl. 118/120, que julgou procedente o pedido inicial.
Sustentam os apelantes que: a) a prova da
existência de danos no imóvel, após sua desocupação, era ônus do autor, mas
ele não fez nenhuma prova a respeito, porque o laudo de vistoria de saída
nem sequer contém imagens que retratem o estado em que o imóvel foi
deixado, havendo somente fotos após a pintura; b) houve verdadeiro
cerceamento do direito de defesa, diante da falta de elementos que
comprovem o estado de conservação do imóvel no momento da sua entrega,
afastando qualquer convicção quanto à efetiva ocorrência ou existência de
danos causados no imóvel pelo locatário; c) não há provas efetivas dos gastos
para a reparação dos alegados danos, não havendo nos autos nenhum
comprovante a respeito, de forma que não se pode exigir o pagamento de
despesas que não foram devidamente demonstradas.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque os
apelantes são beneficiários da justiça gratuita.
Houve resposta.
É o relatório.

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Narra a inicial que, em 18.8.14, o autor locou imóvel
não residencial para Marcelo Firmino dos Santos, pelo prazo de doze meses e
aluguel mensal de R$450,00. A locação findou em 28.8.15, com a entrega das
chaves, ocasião em que o locatário foi cientificado de que deveria adimplir
aluguéis e acessórios remanescentes da locação, além de eventual
indenização decorrente de danos que fossem apurados na vistoria final. Do
termo de entrega das chaves também constou que a vistoria de saída seria
feita em 1o.9.15, mas o réu a ela não compareceu, presumindo-se sua
concordância com a vistoria realizada, pela qual se constatou a existência de
diversos itens divergentes em relação à vistoria inicial. A administradora do
imóvel entrou em contato com os réus, a fim de que fossem executados os
reparos exigidos na vistoria de saída, mas eles não os providenciaram, razão
pela qual foram notificados por escrito, para o mesmo fim, e mais uma vez não
cumpriram a obrigação, de forma que o autor providenciou a “prestação de
serviços de pintura e reparos” consistentes em “Refazer pintura das paredes internas que
estão com falhas nos recortes e sem cobertura adequada (rala / fraca)”, “Repor torneira de
ferro no lugar”, “Trocar torneira da pia” e “Consertar torneira bica curva que esta vazando”
(sic, fl. 2/5), sendo que os reparos necessários, incluindo mão de obra e
materiais para sua execução, somam R$1.890,00, conforme orçamento
realizado por profissional da área de construção civil, apresentado com a
inicial (fl. 31). Pediu, por tais razões, a condenação dos réus ao pagamento
dos aluguéis e encargos devidos até a data da entrega das chaves, no valor
de R$848,33, além de indenização de R$1.890,00, totalizando R$2.738,33.
Os réus contestaram (fl. 57/62), sustentando, tal
como neste apelo, a inexistência de prova quanto aos supostos danos
deixados no imóvel e dos gastos que o autor teve com os reparos.
Informaram, ainda, o falecimento do corréu fiador João Benedito Aparecido
Prete.
Em sua réplica (fl. 83/86), o autor rebateu a
alegação de inexistência de provas quanto aos supostos danos e dos valores
necessários para os reparos, afirmando que foi apresentado “descritivo de todos

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os serviços” e “valores discriminados de materiais e mão de obra” (fl. 85, segundo
parágrafo). Por fim, desistiu da ação em relação ao corréu falecido.
Foi homologada a desistência da ação em relação
ao fiador João Benedito e determinada a especificação de provas (fl. 91).
Somente
o
autor
manifestou-se,
pedindo
a
produção de prova oral, consistente em oitiva de testemunhas e depoimento
pessoal das partes (fl. 94).
Sobreveio a sentença de fl. 118/120, que julgou
procedente o pedido inicial.
O
locador
responde com exclusividade pelo
desgaste resultante do uso normal do imóvel e, em face de preceito de
natureza cogente, é nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a
obrigação de restituir o bem com pintura nova (Lei no 8.245/91, art. 45), a não
ser que haja prova de que assim o tenha recebido, conforme vem decidindo
esta Corte (1).
Na hipótese em exame, há prova de que o locatário
recebeu o imóvel, no início da locação, com pintura nova (fl. 27/28), a
determinar a obrigação de assim devolvê-lo, em relação à pintura de paredes
e tetos do salão.
A vistoria realizada logo após a entrega das chaves
apontou a necessidade dos seguintes reparos: “GERAL: 1. Refazer pintura das
paredes internas que estão com falhas. 2. Obs.: Os azulejos da parede do lado esquerdo foram
trocados, por azulejos similares aos anteriores. SALÃO: 3. Repor torneira de ferro no devido
lugar, a mesma está solta sobre a pia. 4. Trocar torneira da pia que está espanada. BANHEIRO:
5. Consertar torneira bica curva que está com vazamento no registro.” (sic, fl. 30).
Com a inicial, veio o documento de fl. 31, segundo o
qual foram “discriminados e orçados cotação de obra e materiais para execução dos
serviços”, na seguinte conformidade:

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SALÃO:
Refazer pintura das paredes internas que estão com falhas.
Trocar os azulejos da parede do lado esquerdo que foram trocados
Repor torneira de ferro no devido lugar, a mesma está solta sobre a pia.
Trocar torneira da pia que está espanada.
BANHEIRO:
Consertar torneira bica curva que está com vazamento no registro.
?
MATERIAL E MÃO DE OBRA: R$ 1.890,00
Pois bem.
O autor, na inicial, não diz que o imóvel foi entregue
sem que a pintura tivesse sido renovada, mas apenas que a pintura conteria
“falhas”.
Acontece que, pelo que se depreende das
fotografias que ilustraram a inicial da ação (fl. 3/4), o salão do imóvel foi
entregue devidamente pintado na cor verde, como constou da vistoria inicial
(fl. 27), e não há nenhuma prova convincente de que a pintura realizada pelo
locatário não deixou o imóvel na mesma situação do início da locação.
O cumprimento de suposta obrigação pressupunha
prévia investigação sobre sua necessidade e se havia ou não as alegadas
“falhas” na pintura, o que não ocorreu no caso concreto, não servindo o
relatório de vistoria de saída, realizado em 1o.9.15 (fl. 30), como prova
concludente a respeito, porque as tais “falhas” nem sequer foram
especificadas, não sendo possível presumir em que elas consistiam. Além do
mais, não é possível saber se a suposta má execução da pintura em alguns
pontos já não existia, porque não há nenhuma foto do início da locação, que
possa ser comparada com as de fl. 3/4.
De se ver, ainda, que o relatório de vistoria de saída
aponta, também, a necessidade de repor uma torneira no seu lugar, trocar

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uma torneira espanada e consertar o vazamento de outra, tarefas que,
ordinariamente, não exigem a contratação de empresa especializada.
Além do mais, o único orçamento apresentado pelo
autor (fl. 31) não discrimina, ao contrário do afirmado por ele, os valores
devidos para cada tipo de serviço (pintura e reparos) nem os relativos aos
materiais a serem utilizados.
Mais relevante, porém, é que o referido orçamento
inclui supostos materiais e mão de obra para “trocar os azulejos da parede do
lado esquerdo”, que não eram necessários, já que a vistoria de saída observou
expressamente que os azulejos tinham sido substituídos por peças similares
aos anteriores e, além do mais, basta rápida olhada às fotografias de fl. 4 para
ver que eles estavam em perfeito estado.
De se ver, a propósito, que o autor nem sequer se
refere, na inicial, à necessidade de troca de azulejos, cujo preço teria
composto o orçamento de fl. 31.
Assim sendo, o orçamento apresentado pelo autor
não merece crédito, porque inclui preço relativo a troca de azulejos, que não
seria realizado, e não contém discriminação dos valores relativos a cada tipo
de serviço e dos materiais a serem utilizados.
Ademais, nenhum dos documentos apresentados
pelo autor com a inicial da ação serve para comprovar que era necessário o
refazimento da pintura ou a troca de torneiras, nada nos autos sugerindo que o
imóvel sofreu danos em razão de uso anormal.
E nem se diga que foi dada oportunidade para o
locatário e fiadora se manifestarem a respeito, porque eles foram, sim,
notificados de que deveriam refazer a pintura das paredes e providenciar os
reparos nas torneiras (fl. 36/37), mas, como visto, não se sabe se as
providências eram efetivamente necessárias, do que se conclui que eventual

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recusa era e é justificável.
Em suma, sem prova de que o imóvel foi entregue
necessitando de vários reparos, como alegado pelo autor, nem de quais
seriam, discriminadamente, os gastos para reparar os supostos danos, não
podem os réus ser condenados a ressarci-los.
Era do autor o ônus de informar com precisão os
fatos constitutivos de seu direito e de prová-los. Daí que, deixando de produzir
prova suficiente de autoria, extensão e natureza dos danos causados no
imóvel alugado, nada autoriza a cobrança.
A propósito, é bom deixar claro que a prova oral
pretendida pelo autor era desnecessária e inútil, porque testemunhos e
depoimento pessoal das partes não serviriam para demonstrar quais eram as
tais “falhas” na pintura do imóvel, no momento da entrega das chaves. A
situação poderia ser esclarecida na vistoria final, mas, repito, não foi, ou por
perícia, mas em nenhum momento ela foi postulada pelo autor e, ainda que
assim não fosse, a esta altura ela já estaria prejudicada pelo decurso do
tempo. Deste modo, o julgamento podia ter sido, como foi, antecipado.
O pedido relativo à indenização, nesse cenário, é
improcedente, de forma que a sentença fica reformada em parte, para afastar
a condenação dos réus ao ressarcimento da quantia de R$1.890,00.
Considerando a sucumbência das duas partes, o
autor arcará com 70% das custas e das despesas processuais, e os réus com
os 30% restantes.
O autor pagará ao patrono dos réus honorários
sucumbenciais fixados em R$700,00, já considerada a fase recursal, e os réus
pagarão aos patronos do autor honorários de R$300,00, ambos com juros
moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão (CPC, art. 85, § 16) e
correção monetária desde o arbitramento (2) (3), observando-se, em relação

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aos réus, o disposto no art. 98, § 3o, do mesmo Código.
Diante do exposto, dou provimento ao apelo, para
julgar procedente em parte o pedido.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 É "abusiva, por ofensiva aos princípios que regem a locação residencial urbana, cláusula
contratual que prevê a obrigação do locatário de pintar o imóvel, qualquer que seja seu estado,
antes de devolvê-lo", proclamou esta Corte em mais de uma oportunidade Ap. s/ Rev.
658.223-00/8 - 5a Câm. - Rel. Juiz DYRCEU CINTRA - J. 5.2.2003; no mesmo sentido: JTA
(LEX) 145/328; JTA (RT) 129/363; Ap. c/ Rev. 361.342-00/7 - 8a Câm. - Rel. Juiz MILTON
GORDO - J. 2.2.93; Ap. s/ Rev. 418.090-00/2 - 3a Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J.
25.10.94; Ap. s/ Rev. 475.527-00/8 - 11a Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 3.3.97; Ap. c/
Rev. 629.952-00/0 - 5a Câm. - Rel. Juiz DYRCEU CINTRA - J. 3.4.2002; Ap. s/ Rev.
557.000-00/2 - 4a Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J. 30.11.99; Ap. s/ Rev. 535.078-00/6 - 1a
Câm. - Rel. Juiz RENATO SARTORELLI - J. 16.11.98; Ap. 472.187-0/4, 4a C., J. 11.03.97, Ap.
476.646-0/5, 4a C., J. 13.5.97 e Ap. 610.928-0/4, 4a C., J. 21.8.2001, Rel. Juiz CELSO
PIMENTEL.
2 Nesse sentido: TJSP, 29a Câmara de Direito Privado - Embargos de Declaração no
0102531-74.2008.8.26.0006/50000, rel. Des. SILVIA ROCHA, j. 27.03.13; Agravo de
Instrumento no 0160335-42.2013.8.26.0000, rel. Des. HAMID BDINE, j. 06.11.13; Agravo de
Instrumento no 0058903-48.2011.8.26.0000, rel. Des. FERRAZ FELISARDO, j. 01.06.11;
Agravo de Instrumento no 0026574-17.2010.8.26.0000, rel. Des. S. OSCAR FELTRIN, j.
28.04.10.
3 No mesmo sentido, anota THEOTONIO NEGRÃO: “Se forem fixados em quantia certa, serão
corrigidos monetariamente a partir da sentença ou do acórdão que os concedeu (RTJ 126/431,
STF-RT 630/240; STJ-2a T., REsp 1.155.708, Min. Castro Meira, j. 17.6.10, DJ 29.6.10; STJ-2a
Seção, REsp 1.119.300-EDcl, Min. Luís Felipe, j. 13.10.10, DJ 20.10.10; RSTJ 85/389: 6a T.,
REsp 63.661; JTA 73/349, 89/367, 91/270, 92/402, 97/292).” (in Código Civil e legislação civil
em vigor. Ed. Saraiva, 37a ed., 2019. Nota 3 ao art. 1o da Lei no 6.899/81, p. 1140/1141).