Tribunal: TJSP
Processo: 1000533-31.2019.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Correia Lima
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-22
Data de publicação: 2020-08-22

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL - "Ação declaratória de negócio jurídico c.c. pedido de quitação e indenização por dano material e moral" – Procedência parcial decretada para reconhecer o compromisso verbal de compra e venda de imóvel firmado entre as partes – Cerceamento de defesa inocorrente – Impossibilidade de chamamento ao processo dos "reais proprietários do bem" em razão da situação não se

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL - "Ação declaratória de negócio jurídico c.c. pedido de quitação e indenização por dano material e moral" – Procedência parcial decretada para reconhecer o compromisso verbal de compra e venda de imóvel firmado entre as partes – Cerceamento de defesa inocorrente – Impossibilidade de chamamento ao processo dos "reais proprietários do bem" em razão da situação não se enquadrar nas hipóteses perenizadas no art. 130 do CPC - Insurgência dos autores ao fundamento de que deram imóvel de sua propriedade como parte do pagamento e o réu, após ter ingressado na posse, não efetuou o pagamento do IPTU corres- pondente, situação que justificaria a compensação de débitos e créditos entre as partes – Alegação improcedente - Dívida ilíquida que não se enquadra nas hipóteses perenizadas no art. 369 do Código Civil – Negócio jurídico firmado entre partes aptas que deve prevalecer, sob pena de violação do princípio da autonomia da vontade e liberdade contratual (pacta sunt servanda) – Dano moral inocorrente – Não ocorrência de litigância de má-fé dos autores, que se limitaram a exercer o seu direito constitucional de ação - Inocorrência das figuras previstas no art. 80 do CPC - Multa por litigância execranda afastada – Procedência parcial mantida - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000670300
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000533-31.2019.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que são apelantes PAULO
CESAR DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e CATIA AFFONSO GUTIERREZ
SILVA, é apelado JOSE DINO ROLIM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente sem voto), LUIS CARLOS DE BARROS E REBELLO PINHO.
São Paulo, 22 de agosto de 2020.
CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000533-31.2019.8.26.0048 - Atibaia - Voto no 42004
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VOTO No: 42004
APEL. No: 1000533-31.2019.8.26.0048
COMARCA: Atibaia (2a V. Cív.)
APTES.: Paulo Cesar da Silva e Cátia Affonso Gutierrez Silva (A)
APDO.: José Dino Rolim (R)
RESPONSABILIDADE CIVIL - “Ação declaratória de
negócio jurídico c.c. pedido de quitação e indenização por dano
material e moral”
Procedência parcial decretada para
reconhecer o compromisso verbal de compra e venda de
imóvel firmado entre as partes
Cerceamento de defesa
inocorrente Impossibilidade de chamamento ao processo dos
“reais proprietários do bem” em razão da situação não se
enquadrar nas hipóteses perenizadas no art. 130 do CPC -
Insurgência dos autores ao fundamento de que deram imóvel
de sua propriedade como parte do pagamento e o réu, após ter
ingressado na posse, não efetuou o pagamento do IPTU corres-
pondente, situação que justificaria a compensação de débitos e
créditos entre as partes Alegação improcedente - Dívida
ilíquida que não se enquadra nas hipóteses perenizadas no art.
369 do Código Civil Negócio jurídico firmado entre partes
aptas que deve prevalecer, sob pena de violação do princípio da
autonomia da vontade e liberdade contratual (pacta sunt
servanda)
Dano moral inocorrente
Não ocorrência de
litigância de má-fé dos autores, que se limitaram a exercer o
seu direito constitucional de ação - Inocorrência das figuras
previstas no art. 80 do CPC - Multa por litigância execranda
afastada Procedência parcial mantida - Recurso provido em
parte.
1. Trata-se de “ação declaratória de negócio jurídico
c.c. pedido de quitação e indenização por dano material e moral”
(alegado inadimplemento de compromisso verbal de compra e venda de
imóvel por parte do réu-vendedor, fls. 01/07) intentada por Paulo Cesar
da Silva e Cátia Affonso Gutierrez Silva em face de José Dino Rolim,
julgada procedente em parte pela r. sentença de fls. 197/207, declarada
a fls. 215, de relatório a este integrado, “para o fim de reconhecer a
existência do negócio jurídico de cessão das posses imobiliárias

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mutuadas entre as partes” (fls. 206), condenando os autores ao
pagamento da integralidade das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios arbitrados, segundo prudente apreciação
equitativa, em R$5.000,00, observada a gratuidade da justiça que lhes
foi concedida (fls. 51). Em razão da litigância de má-fé, os demandantes
também foram condenados ao pagamento de multa de 1% do valor da
causa (R$252.318,41, fls. 07) atualizado.
Apelaram os autores em busca da reforma aduzindo,
em resumo, que (1) as dívidas de IPTU do imóvel situado na Praia
Grande-SP (exercícios de 2.014 a 2.017) são posteriores ao momento
em que o réu tomou posse do referido bem, ou seja, é ele (o réu) quem
deveria ter arcado com o pagamento da referida dívida fiscal, (2) a
responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imóvel situado na
Praia Grande-SP, desde 2013, é do réu, (3) a responsabilidade pelo
pagamento dos tributos do imóvel situado em Atibaia-SP, desde 2014, é
dos autores, (4) o réu deve ser condenado a quitar a dívida fiscal do
imóvel de Atibaia-SP até a data da sua venda aos autores (até 2014), (5)
o réu também deve ser condenado ao pagamento da dívida fiscal do
imóvel situado na Praia Grande-SP a partir da data em que tomou
posse do referido bem (desde 2014), (6) o réu vendeu aos autores o
imóvel de Atibaia-SP sem avisar que havia dívida pretérita com os reais
proprietários do bem, situação absolutamente irregular, (7) deve haver o
chamamento ao processo dos reais proprietários do bem, Sr. Caio e Sra.
Bárbara, para informarem o valor que receberam do réu quando da
venda do imóvel, (8) o réu deve ser condenado a reembolsar os autores
em relação aos valores pagos aos reais proprietários do imóvel de
Atibaia-SP (que deveria ter sido pago pelo réu), (9) o preço do imóvel
situado na Praia Grande-SP deve ser reajustado ao seu real valor de

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mercado na época da negociação, qual seja, R$350.000,00, (10) a multa
por litigância de má-fé deve ser afastada e (11) sofreram dano moral
passível de reparação (fls. 218/226).
A insurgência é tempestiva, foi respondida e é isenta
de preparo (art. 98 do Código de Processo Civil).
É o relatório.
2. O recurso comporta provimento em parte.
3. Inocorreu o pretenso cerceamento de produção de
provas, a teor do disposto no art. 355, inciso I, do CPC.
A dilação instrutória, no caso vertente, revelava-se
impertinente e inoportuna, consubstanciando diligência inútil ou
protelatória que cumpria fosse dispensada para assegurar-se a
regularidade e ágil desate da lide a ser composta, atendendo-se as
prescrições fixadas nos arts. 139, inc. II, 370, parágrafo único e 355,
inc. I, do CPC de 2015.
Ao Juiz, como destinatário das provas produzidas,
cabe a análise dos elementos probatórios e, portanto, da conveniência
da realização de outras para o seu convencimento.
A
respeito iterativos ensinamentos pretorianos
indicam o melhor norte, in verbis:
“JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - Pretendido
cerceamento de defesa - Inocorrência - Matéria exclusivamente
jurídica - Provas documentais satisfatórias.
Não há falar em cerceamento de defesa em razão do
julgamento
antecipado
da
causa
se,
tratando-se
de
matéria
exclusivamente jurídica, o caso era de pronto desate, sendo dispensável

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a produção de outras provas além das documentais existentes nos
autos.” (RT 594/132).
“Constantes
dos
autos
elementos
de
prova
suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre
cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.”
(STJ-4a Turma, Ag. 14.952-DF-AgRg, J. 04.12.1991, np, vu, Rel. Min.
SÁLVIO DE FIGUEIREDO, DJU 03.02.1991, p. 472, 2a col., em., apud
Theotonio Negrão. CPCLPV. 32a ed. São Paulo: Ed. Saraiva, atual. até
09.01.2001, p. 408, nota 2a ao art. 330).
“CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência -
Desnecessidade de produção de prova em audiência - Julgamento
antecipado - Apelação não provida.” (RT 505/223).
Também importa considerar que o pretendido
chamamento ao processo “dos reais proprietários do bem (imóvel de
Atibaia-SP), Sr. Caio e Sra. Bárbara”, não se enquadra em nenhuma
das hipóteses perenizadas no art. 130 do Código de Processo Civil, tudo
conduzindo ao afastamento da preliminar de cerceamento de defesa
suscitada.
4. Consta da petição inicial que os apelantes
firmaram em 2014 com o apelado compromisso verbal de compra e
venda de imóvel situado em Atibaia-SP pelo preço de R$450.000,00,
pactuando-se o pagamento respectivo nos seguintes termos:
a)
entrega
de
10
cheques
nos
valores
de
R$19.000,00 cada um, totalizando R$190.000,00 e
b) dação de um imóvel situado na Praia Grande-SP
“com valor de mercado, à época, de R$350.000,00, mas considerado
pelo réu como R$260.000,00” (fls. 02).

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Aduzem os apelantes que, após a concretização da
compra e venda, descobriram que o imóvel objeto da transação, situado
em Atibaia-SP, tinha dívida tributária de R$15.998,16. Como se não
bastasse, asseveram os demandantes que o apelado ingressou na posse
do imóvel situado na Praia Grande-SP mas não pagou os encargos
tributários respectivos, não restando alternativa aos demandantes
senão a quitação da dívida fiscal correspondente de R$15.998,16.
Seja como for, “o pior ainda está por vir: o réu
vendeu aos autores o imóvel [situado em Atibaia-SP] sem quitar o preço
ajustado com os (reais) proprietários, Sr. Caio Rafael dos Santos e Sra.
Bárbara Laís Lecioli Mota Santos” (fls. 03), motivo pelo qual os
apelantes,
objetivando
evitar
eventuais
infortúnios,
pagaram
R$30.000,00 diretamente aos proprietários e solicitaram planilha
atualizada do débito.
Asseveram os insurgentes que autorizaram o
pagamento tão somente do primeiro cheque no valor de R$19.000,00,
determinando a sustação dos nove cheques restantes tão logo tomaram
conhecimento da situação irregular noticiada.
Diante de todo o exposto, vindicaram os apelantes,
na petição inicial, pela declaração de existência do negócio jurídico
firmado entre as partes, determinação de que o apelado devolva aos
apelantes os 09 cheques restantes no valor de R$19.000,00 cada um,
compensação do valor da dívida oriunda da compra e venda firmada
entre as partes com as dívidas fiscais de ambos os imóveis (Atibaia-SP e
Praia Grande-SP), condenação do réu a quitar o valor do imóvel perante
os proprietários Rafael e Bárbara e a pagar indenização por dano moral
no valor de R$50.000,00 (fls. 01/07).

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7
O MM. Juízo singular julgou procedente em parte a
ação com base nos seguintes fundamentos:
“A negociação consistente da cessão de direitos
possessórios imobiliários é inconteste, posto que não negada por
quaisquer das partes, preenchendo os requisitos de existência, validade
e eficácia.
Portanto, resta assentado que o réu José Dino cedeu
os direitos sobre o imóvel localizado à Rua Dracenas, no 230, Retiro das
Fontes, neste município, objeto da matrícula no 1.155 do C.R.I local,
pelo valor de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), aos
autores, mediante o pagamento de 10 cheques no valor de R$19.000,00
(dezenove mil reais) cada um, sendo a primeira parcela para 21.02.2014
e as demais no dia 21 dos meses subsequentes, e os direitos sobre um
imóvel localizado no município de Praia Grande-SP, pelo preço de
R$260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), por volta de 2013/2014,
ambos os imóveis no estado em que se encontravam, posto que
previamente vistoriados, não sendo crível que o fosse de modo diverso.
Assim, há de desconsiderar quaisquer despesas que
as partes tiveram com reformas nos bens imóveis. Tampouco há de se
perquirir acerca da reavaliação imobiliária dos imóveis, razão pela qual
dispensável a realização de perícia, haja vista que transacionaram o
valor dos respectivos bens, tendo sido aceita naquela oportunidade a
proposta. Recorde-se que direitos patrimoniais são disponíveis, logo,
tratando-se de negócio firmado entre pessoas maiores e capazes, ainda
que a avaliação imobiliária apurasse valor de mercado divergente,
poderiam majorar ou minorar os custos dos bens que dispunham,
livremente, conforme o fizeram.

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8
(...)
Apesar dos autores afirmarem que arcaram com os
encargos tributários do imóvel localizado na Praia Grande-SP no
importe de R$15.998,16 (quinze mil, novecentos e noventa e oito reais e
dezesseis centavos fls. 20 e 22; os documentos de fls. 191 estão
ilegíveis), pretendendo seja abatida a quantia do valor devido, nota-se,
pelo extrato da dívida ativa, que foram inscritos débitos entre os anos
de 2014/2017, portanto em data posterior à transação, de modo que
caberia ao possuidor, não havendo qualquer prova da quitação por
parte dele.
Por sua vez, sobre o imóvel de Atibaia também
constam dívidas derivadas de IPTU, mas são referentes a 2015/2018,
correspondendo, portanto, a períodos pelos quais os possuidores
autores são responsáveis, também não havendo qualquer prova de
quitação (fl. 21). Sendo as dívidas posteriores à transação, não podem
ser computadas para fins de abatimento do preço do imóvel, eis que de
responsabilidade dos possuidores.
(...)
Diga-se
que
o
instrumento
particular
de
compromisso de compra e venda firmado entre Caio Rafael dos Santos,
a esposa Bárbara Laís Lecioli Mota Santos e o comprador José Dino
Rolim (fls. 12/19) apenas legitima a origem da posse exercida por ele, a
fim de cedê-la aos autores (há, inclusive cópia da escritura pública
precedente fls. 116/120).
(...)
A dívida entre José Dino e Caio só a eles interessa,
devendo os credores cobrarem pelos meios legais e legítimos.

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9
Por outro lado, o requerido acostou aos autos as
cártulas de cheques inadimplidas pelo autor/emissor (fls. 121/138),
cada qual no valor de R$19.000,00, tendo sido somente uma
compensada, e as demais devolvidas sem por falta de provisão de
fundos, alíneas 11 e 12” (fls. 201/204).
Efetivamente, o art. 369 do Código Civil dispõe que
“a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas
fungíveis”.
A dívida concernente ao IPTU do imóvel situado na
Praia Grande-SP não pode ser considerada líquida porque há consenso
entre as partes de que o compromisso verbal de compra e venda foi
pactuado em meados de 2014, não estando suficientemente esclarecido
qual das partes arcaria com o débito fiscal desse ano em específico
(2014).
Veja-se, a propósito, que o réu reconhece na
contestação que “a posse do bem se tornou transferida ainda no ano de
2014 e, dali em diante, cada qual que responda ao âmbito de sua
respectiva competência” (fls. 107).
No mais, a dívida em questão, em caso de
ajuizamento de execução fiscal (que não se sabe se já foi proposta),
pode vir a sofrer ainda maiores alterações, reforçando a tese de iliquidez
do débito em questão.
O apelado também alegou que não pagou os tributos
em questão em razão dos apelantes terem pago apenas um dos 10
cheques emitidos no valor de R$19.000,00 cada um, ou seja, a tese
defensiva da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código
Civil) também pode ser utilizada para obstar a compensação de valores

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pretendida pelos apelantes.
De se ressaltar que o aqui decidido em nada deve
interferir com eventual cobrança do crédito tributário relativo aos
imóveis objeto da controvérsia.
Também importa considerar que os apelantes não
trouxeram qualquer documento para comprovar que pagaram os
débitos tributários referentes ao imóvel situado na Praia Grande-SP
(IPTU), situação que, em conjunto com as demais circunstâncias
narradas, dificulta ainda mais o acolhimento do pleito de compensação
formulado pelos demandantes.
Desse modo, não se mostra razoável acolher o
pedido de compensar o débito dos apelantes com o crédito que teriam
caso efetuassem o pagamento do IPTU do imóvel na praia.
Ainda no que diz respeito ao imóvel da Praia Grande-
SP, se os próprios apelantes reconheceram na petição inicial que
aceitaram dar em pagamento o referido bem por R$260.000,00, não
podem agora pretender reajustar o preço “ao seu real valor de mercado
na época da negociação, qual seja, R$350.000,00”, sob pena de violação
dos princípios da autonomia da vontade e liberdade contratual (pacta
sunt servanda).
No mais, as dívidas de IPTU do imóvel situado em
Atibaia-SP dizem respeito aos exercícios de 2015/2018 (fls. 21),
momento em que os apelantes já haviam ingressado na posse do
referido bem, tudo conduzindo ao raciocínio de que são eles (os
apelantes) os responsáveis pelo pagamento dos débitos tributários em
questão.
Não seria possível o acolhimento da pretensão inicial

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nem mesmo que se concebesse a existência de débitos pretéritos de
IPTU do imóvel de Atibaia-SP, eis que se presume que o referido imóvel
foi vendido “no estado em que se encontrava”, não havendo prova
documental nos autos que resulte em raciocínio contrário.
Nesse mesmo sentido, não há razão que justifique a
colheita dos depoimentos “dos reais proprietários do bem, Sr. Caio e
Sra. Bárbara”, já que o negócio jurídico realizado entre os proprietários
e o apelado somente a eles diz respeito. Assim, não havendo prova em
sentido contrário e conforme já se obtemperou, presume-se que o
imóvel localizado em Atibaia-SP foi vendido no estado, condições e
circunstâncias em que se encontrava.
Enfim, levando-se em consideração a validade do
compromisso verbal de compra e venda de imóvel firmado entre as
partes e da inexistência de abusividade ou irregularidades no pacto,
fica rejeitado o pleito de indenização por dano moral formulado pelos
apelantes.
5. A multa por litigância temerária deve ser
afastada.
De feito, somente nas hipóteses do art. 80 do CPC
de 2015 é que a parte será considerada litigante de má-fé, nas quais
“age de forma maldosa, com dolo ou culpa, causando dano processual à
parte contrária. É o improbus litigator, que se utiliza de procedimentos
escusos com o objetivo de vencer ou que, sabendo ser difícil ou
impossível vencer, prolonga deliberadamente o andamento do processo
procrastinando o feito”, sendo certo que “as hipóteses de caracterização
objetiva de litigância de má-fé estão arroladas em numerus clausus,
taxativamente, na norma ora comentada, não comportando ampliação.”

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(Comentários ao Código de Processo Civil / Nelson Nery Junior, Rosa
Maria de Andrade Nery. São Paulo : Editora Revista dos Tribunais,
2015).
Assim, há de se atentar que as hipóteses elencadas
no art. 80 do CPC vigente são taxativas, não se podendo estender o
raciocínio para alcançar situações ali não previstas.
No
caso
em
exame
o
MM.
Juízo
singular
fundamentou a imposição de multa por litigância temerária no
argumento de que os apelantes “ajuizarem a demanda sabedores de que
são devedores e ao tentarem inverter a verdade dos fatos, impondo o
ônus do inadimplemento a José, quando os impostos dos imóveis
sequer foram comprovadamente pagos por eles em data posterior à
transação, nem restou efetivamente demonstrado o pagamento da
dívida em nome dele a terceiros, tudo está a denotar a má-fé
processual” (fls. 206).
Entretanto, ressalvada a posição do douto Juízo a
quo, o compromisso de compra e venda do imóvel situado em Atibaia-
SP foi realizado na forma verbal, tudo indicando que a falta de provas
das demais alegações envidadas na prefacial tenha origem no mau
hábito dos apelantes de utilizarem a forma verbal de contratação.
No mais, conquanto não se revista de plena liquidez
(o que impede a compensação), o apelado reconheceu que deve parte do
IPTU do imóvel situado na Praia Grande-SP, ou seja, a tese perseguida
pelos apelantes, conquanto improcedente, não é absolutamente
destituída de fundamento a ponto de justificar a aplicação de multa por
litigância de má-fé.
Tudo indica, pois, que os apelantes limitaram-se a

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exercer o seu direito de ação constitucionalmente garantido, não
havendo qualquer prova de que tenham atuado com má-fé no processo.
Assim, não havendo nada nos autos que indique que
os apelantes litigaram de forma temerária, o afastamento da multa
respectiva é medida que se impõe.
6. Isto posto dá-se provimento em parte ao recurso
para afastar a multa por litigância de má-fé imposta na r. sentença
vergastada.
Em razão da pequena alteração do julgado, a verba
sucumbencial permanece inalterada.
CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica