Tribunal: TJSP
Processo: 1005265-86.2016.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Preliminar de cerceamento de defesa - Afastamento. Em contrato de compromisso de compra e venda, a prova do pagamento deve ser documental. Os autores juntaram as notas promissórias não pagas, que é suficiente para demonstrar o inadimplemento. Aliás, o

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Preliminar de cerceamento de defesa - Afastamento. Em contrato de compromisso de compra e venda, a prova do pagamento deve ser documental. Os autores juntaram as notas promissórias não pagas, que é suficiente para demonstrar o inadimplemento. Aliás, o inadimplemento foi confessado pelo ex-marido da apelante, pessoa que ficou responsável pelo pagamento. Alegação de conluio entre o ex-marido e os apelados – Prova impossível diante da comprovação robusta do inadimplemento. Reconvenção – Benfeitorias realizadas no imóvel - Ausência do mínimo de comprovação, que seria o estado anterior e posterior do imóvel, bem como notas fiscais do material utilizado - Sem essas provas, não seria possível determinar a dilação probatória - Cerceamento de defesa afastado - Aliás, os apelados demonstraram esses gastos após a retomada do imóvel. Multa de 2% aplicada por ato atentatório à dignidade da justiça - Afastamento. Ré foi efetivamente intimada após a data da audiência. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001005525
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005265-86.2016.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FLÁVIA
PICIRILLI DE SOUZA OLIVEIRA, são apelados JOÃO MANOEL MELO DOS
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e CLARA APARECIDA LEITE DOS SANTOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U. sustentaram oralmente os advogados Orlando Silva Junior e Antonio
Ramos.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005265-86.2016.8.26.0007 -Voto no 1948-an
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Apelação Cível no 1005265-86.2016.8.26.0007
Apelante: Flávia Picirilli de Souza Oliveira
Apelados: João Manoel Melo dos Santos e Clara Aparecida Leite dos Santos
Comarca: São Paulo
Voto no 1948
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de Rescisão
Contratual cumulada com Reintegração de Posse. Sentença
de procedência. Insurgência da ré. Preliminar de
cerceamento de defesa - Afastamento. Em contrato de
compromisso de compra e venda, a prova do pagamento
deve ser documental. Os autores juntaram as notas
promissórias não pagas, que é suficiente para demonstrar o
inadimplemento. Aliás, o inadimplemento foi confessado
pelo ex-marido da apelante, pessoa que ficou responsável
pelo pagamento. Alegação de conluio entre o ex-marido e
os apelados – Prova impossível diante da comprovação
robusta do inadimplemento. Reconvenção – Benfeitorias
realizadas no imóvel - Ausência do mínimo de
comprovação, que seria o estado anterior e posterior do
imóvel, bem como notas fiscais do material utilizado - Sem
essas provas, não seria possível determinar a dilação
probatória - Cerceamento de defesa afastado - Aliás, os
apelados demonstraram esses gastos após a retomada do
imóvel. Multa de 2% aplicada por ato atentatório à
dignidade da justiça - Afastamento. Ré foi efetivamente
intimada
após
a
data
da
audiência.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Flávia Picirilli de Souza Oliveira apela da
sentença lançada na ação de rescisão contratual cumulada com
reitegração de posse, ajuizada por João Manoel Melo dos Santos e
Clara Aparecida Leite dos Santos, que julgou procedente o pedido,
declarando rescindido o compromisso de compra e venda do imóvel

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mencionado (fls. 16/23) e determinou a reintegração de posse em favor
dos autores. Julgou improcedente a reconvenção. Ante a sucumbência
na lide principal e na reconvenção, condenou-a ao pagamento das
custas judiciais e despesas processuais, assim como em honorários
advocatícios, arbitrados em R$ 1.600,00, nos termos do art. 85, § 8o, do
CPC, ressalvado o disposto do art. 98, § 3o, do CPC. Pela ausência
injustificada na audiência de conciliação, reconheceu ato atentatório à
dignidade da justiça e aplicou multa de 2% do valor da causa em favor
do Estado (fls. 220/225).
Embargos de declaração foram opostos pela ré
às fls. 227/234 e rejeitados às fls. 235/236.
Inconformada, a ré alega, preliminarmente, o
cerceamento de defesa ante ao julgamento antecipado, pois requereu
produção de provas e isso não lhe fora possibilitado, ainda mais a
sentença fundamentada pela inexistência de prova a sustentar sua
defesa.
Afirma não ter resgatado nenhuma nota
promissória, pois não era a responsável pelo pagamento, sendo possível
que o corréu não as tenha feito para viabilizar o pedido autoral, de
forma que a questão dos pagamentos deve ser elucidado por meio da
produção das provas requeridas.
No mérito, sustenta que a contradição na
sentença não foi corrigida após a apresentação dos embargos de
declaração, pois o magistrado condenou-a ao pagamento de multa, pelo

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não comparecimento na audiência, porém foi intimada após a sua
realização e isso deve ser corrigido.
Aduz que o imóvel foi adquirido durante a
constância do casamento e não fora partilhado quando do divórcio e o
corréu Luciano não poderia abrir mão de qualquer direito sem a sua
anuência, devendo ser anulado o ato processual que homologou a
desistência.
Afirma
que
houve
simulação
de
inadimplemento apresentada, em conjunto, pelos apelados e o corréu
para que o imóvel fique de fora da partilha.
Sustenta
a
abusividade
das
cláusulas
contratuais elaboradas em desfavor da parte devedora, eis que ilegal a
devolução de valor irrisório, após efetuado o pagamento de mais de 2/3
do total. Ademais, a cláusula XV, § 3o, estabelece como obrigatória a
devolução de 80% dos valores pagos em caso de resolução, não se
podendo igualar a taxa de ocupação ao valor da prestação para a
aquisição do bem.
Pondera que, caso não seja o entendimento
adotado, ao menos a taxa de ocupação seja limitada a 50% dos valores
pagos pelas parcelas mensais.
Afirma, no caso de as teses não serem
acolhidas, que deve ser considerado o erro no cálculo apresentado pelos
apelantes com a petição inicial, pois as parcelas inadimplidas não

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podem ser descontadas dos valores a serem devolvidos.
Ressalta que não lhe fora oportunizado o
pagamento das parcelas em atraso com base no princípio da menor
onerosidade do devedor.
Derradeiramente,
alega
que
o
pedido
reconvencional deve ser julgado procedente, pois efetuou inúmeras
benfeitorias úteis e necessárias no imóvel que devem ser indenizadas.
Busca o acolhimento da preliminar e,
consequentemente, a anulação da sentença; subsidiariamente a reforma
integral da sentença (fls. 238/260).
O recurso, tempestivo e isento de preparo,
ascendeu acompanhado das contrarrazões (fls. 264/275).
É o Relatório.
Afasta-se a preliminar de cerceamento de
defesa.
O pedido inicial é a rescisão contratual ante o
inadimplemento, de forma que a prova testemunhal em nada adiantaria,
eis que necessária a prova documental da quitação.
A pretensão de produção de prova na ação
reconvencional também não merecia acolhimento. A alegada realização
de benfeitorias veio desacompanhada de comprovantes do estado do
imóvel no momento da compra, bem como de aquisição de materias ou

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de prestação de serviços de mão-de-obra no período da ocupação, de
forma que de nada adiantaria a determinação de realização de prova
pericial para apuração de eventuais valores ou realização de
benfeitorias.
Consigne-se, ainda, que somente a parte autora
juntou comprovante de despesas de manutenção no imóvel (fls. 200).
No mais, o recurso merece parcial provimento,
adianta-se.
A alegada simulação existente entre o corréu
Luciano e os apelados é impossível de comprovação nestes autos, visto
que as notas promissórias estão em poder dos apelados, o que é
suficiente para procedência da ação de rescisão contratual.
A posse dessa notas evidenciam o atraso no
pagamento no período de março/2014 e fevereiro/2016. Ademais, ao
manifestar-se sobre a produção de provas afirmou que, com o divórcio
(esse ocorrido em março/2014 fls. 149), o corréu assumiu a obrigação
de pagamento.
Ora, se a partir do divórcio, o corréu assumiu a
obrigação de pagamento e em audiência de conciliação o mesmo
reconheceu o inadimplemento, nada mais há para alegar ou sustentar em
seu favor.
Também não há reconhecer a abusividade das

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cláusulas contratuais referente a retenção de valores e taxa de ocupação,
pois inconteste nos autos que os réus tornaram-se inadimplentes a partir
de março/2014 e o imóvel só foi reintegrando quando da prolação da
sentença em outubro/2017, de forma que os valores pagos pela
aquisição do imóvel até o inadimplemento devem ficar retidos como
forma de indenização pela ocupação, como reconhecido na audiência de
conciliação (fls. 80/81).
Somente em relação a aplicação da multa de
2% em desfavor à ré-apelante, ante a ausência injustificada na audiência
de conciliação, assiste razão.
Embora o magistrado tenha afirmado que a ré
foi citada conforme fls. 76, 91 e 108, na verdade somente às fls. 108, o
AR surtiu efeito positivo e a data de entrega é de 08/02/2017, ou seja,
posterior à audiência de conciliação realizada em 17/10/2016.
Observa-se que o AR de fls. 76, recebido em
22/09/2016, foi devolvido ao remetente em 23/09/2016 (fls. 78/79), por
motivo de mudança. O mesmo aconteceu com o AR de fls. 91, recebido
em 05/12/2016, que foi devolvido em 07/12/2016 (fls. 100).
Dessa forma, com razão a apelante, pois
realmente, não chegou a tomar conhecimento da audiência de
conciliação, portanto, afasta-se a multa aplicada na sentença.
Ante do exposto, pelo meu voto, DOU
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos supra,

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mantendo-se, no mais, a r. sentença.
Deixo de majorar os honorários advocatícios
nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ante ao êxito parcial do recurso.
Benedito Antonio Okuno
Relator