Tribunal: TJSP
Processo: 1112170-64.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
Corretagem. Demanda de cobrança de comissão. Apresentação de proposta pela corretora autora ao réu, quanto à venda de seu imóvel, aceita no tocante ao preço, condicionado o negócio contudo à obtenção por ele, vendedor, de imóvel satisfatório para se mudar. Partes que nem chegaram a formalizar compromisso de compra e venda em função desse aspecto. Inexistência de pagamento de qualquer sinal.

Ementa:
Corretagem. Demanda de cobrança de comissão. Apresentação de proposta pela corretora autora ao réu, quanto à venda de seu imóvel, aceita no tocante ao preço, condicionado o negócio contudo à obtenção por ele, vendedor, de imóvel satisfatório para se mudar. Partes que nem chegaram a formalizar compromisso de compra e venda em função desse aspecto. Inexistência de pagamento de qualquer sinal. Vendedor que não encontrou outro imóvel no prazo pretendido pelo comprador e que, em tais condições, não concretizou a venda. Necessidade de entendimento das circunstâncias do caso concreto. Proposta endereçada pela autora admitida em termos claramente condicionais. Condição que não se implementou, o que é bem diverso de arrependimento puro e simples. Aproximação frutífera não caracterizada. Comissão não devida. Alteração pela autora da verdade dos fatos. Litigância de má-fé caracterizada. Apelação da autora desprovida, com imposição de sanção.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000967671
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1112170-64.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante DAGMAR
CARMEN ALCARAZ, é apelado JOSE BARNA JUNIOR.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao apelo, com imposição de
sanção. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1112170-64.2015.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 17.524
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Apelante: Dagmar Carmen Alcaraz
Apelado: José Barna Júnior
Apelação no 1112170-64.2015.8.26.0100 3a V. Cível F. R. Vila Prudente (Capital)
Voto no 17.524
Corretagem.
Demanda
de
cobrança
de
comissão.
Apresentação de proposta pela corretora autora ao réu,
quanto à venda de seu imóvel, aceita no tocante ao preço,
condicionado o negócio contudo à obtenção por ele,
vendedor, de imóvel satisfatório para se mudar. Partes que
nem chegaram a formalizar compromisso de compra e
venda em função desse aspecto. Inexistência de pagamento
de qualquer sinal. Vendedor que não encontrou outro
imóvel no prazo pretendido pelo comprador e que, em tais
condições, não concretizou a venda. Necessidade de
entendimento das circunstâncias do caso concreto. Proposta
endereçada pela autora admitida em termos claramente
condicionais. Condição que não se implementou, o que é
bem
diverso
de
arrependimento
puro
e
simples.
Aproximação frutífera não caracterizada. Comissão não
devida. Alteração pela autora da verdade dos fatos.
Litigância de má-fé caracterizada. Apelação da autora
desprovida, com imposição de sanção.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 346/348 julgou improcedente demanda de
cobrança de comissão de corretagem, de iniciativa de corretora de imóveis e fundada em
arrependimento do réu (vendedor) quanto à negociação de seu apartamento após
alcançado resultado útil por meio da aceitação de proposta de compra encaminhada pela
autora; considerou a MMa. Juíza, em tal sentido, não ter chegado a se concretizar o
negócio jurídico de venda e compra do imóvel, não chegando as partes a qualquer
formalização em tal sentido e não fazendo jus a autora em tais condições à remuneração
pretendida.

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Apela a autora (fls. 356/363), insistindo na concretização do
compromisso de venda entre o réu e terceiro por ela apresentado, com assunção da
obrigação de desocupação do imóvel pelo réu até 10 de setembro de 2015, tendo ele
entretanto desistindo do negócio, sem justificativa, no início desse mesmo mês de
setembro. Sustenta que, ajustado o negócio jurídico, ainda que não concluído por culpa
exclusiva do réu, seria devida remuneração pelo serviço de intermediação, conforme
regra do art. 725, do Código Civil, acrescendo prescindível a formalização por escrito
do compromisso de compra e venda. Insiste que as partes estavam de acordo quanto a
valor, forma de pagamento e data. Bate-se, em conclusão, pela reforma da r. sentença,
com o julgamento de procedência da demanda.
O recurso, que é tempestivo, foi regularmente processado, com a
apresentação de contrarrazões pelo apelado no prazo legal (fls. 368/376).
É o relatório.
Não prospera o inconformismo.
A intermediação da autora é incontroversa, assim como o fato de
ter enviado proposta pelo imóvel do réu, no valor de R$ 550 mil, por esse aceita; disso
não decorre, entretanto, tenha havido efetiva conclusão do negócio, a ponto de atrair a
incidência do art. 725 do Código Civil, sendo necessário atentar para as circunstâncias
do caso concreto, em relação a que a autora falseia grosseiramente a verdade.
É mais do que claro que a venda foi, desde o início,
condicionada pelo réu e por sua esposa (de quem a autora é amiga muito próxima, como
demonstram as inúmeras conversas por aplicativo mantidas ao longo da negociação, em
momento algum mencionadas pela autora na petição inicial) à obtenção, por eles, de
outro imóvel em condições satisfatórias para que se mudassem.
Basta que se veja o teor do e-mail de fl. 304, datado de 7 de
julho de 2015, em que o réu deixa claro que “qualquer assinatura de compromisso de
compra e venda somente será possível quando concluir a escolha do meu novo

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apartamento”. E tanto estava a questão posta em tais termos que o réu não aceitou
sequer receber o pagamento de sinal enquanto não estivesse definida a outra questão.
Em momento algum, por outro lado, foi ajustada a desocupação
do imóvel para 10 de setembro. E muito menos houve comunicação de desistência no
início desse mês; diversamente, já no início de agosto a autora havia enviado e-mail ao
réu dando por encerrada sua atividade e manifestando intenção de receber a comissão
pela venda frustrada.
Na verdade, o réu e sua esposa sabiam da intenção do
comprador de se mudar até o final de julho, e comprometeram-se a buscar uma solução
até essa data para atender aos interesses do outro solução que envolvia justamente o
encontro de outro imóvel, mas que era, repita-se, condição sine qua non para a
efetivação da venda, não mero detalhe irrelevante, conforme sugerido pela autora (que
inclusive insinuou, também sem prova alguma, que o réu e esposa estariam dispostos a
se mudar para outro apartamento de sua propriedade, caso não encontrassem nenhum
outro que lhes interessasse).
Outro aspecto omitido pela autora em torno das negociações foi
o fato de que ela própria estava envolvida na busca do outro imóvel para os vendedores,
inclusive chegando a mostrar-lhes alguns. E, nas conversas mantidas com a esposa do
réu ao longo do mês de julho, por aplicativo, resulta mais que evidente a aflição dessa
última em conseguir um imóvel que possibilitasse a mudança, estando sempre claro para
a autora e por ela reconhecido que não haveria um negócio sem o outro.
O que ocorre é que a autora, ao que se dessume, criou falsas
expectativas no comprador, quanto à probabilidade de concretização do negócio, e não
satisfeita com isso quer justificar sua temeridade ainda buscando imputar ao réu a
responsabilidade pelo insucesso do negócio, cumulada com a imposição a ele do
pagamento de comissão.
Para que se tenha ideia da temeridade e irresponsabilidade do
comportamento da autora, veja-se que, no final de julho, a esposa do réu manifestou por
mensagem de aplicativo descontentamento com os prazos oferecidos pelo comprador e

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expressou preocupação com possível frustração do negócio a ser firmado, uma vez que
não estaria sendo encontrado imóvel que satisfizesse a eles, vendedores. Fez ela, ainda,
remissão ao vencimento do prazo de 30 dias estabelecido pelo potencial comprador,
evidenciando descontentamento com tal condição do negócio (fls. 253/287).
Ainda assim, em 31/7/2015, a autora, encaminhou e-mail ao
candidato a comprovador dizendo ter recebido ligação de Ermínia (esposa do réu)
confirmando o negócio entre as partes (fl. 75).
Não há, enfim, como falar em concretização da operação, ou em
intermediação frutífera da autora, já que a aceitação do devedor se deu unicamente em
torno de uma das vertentes de uma situação complexa, necessariamente abrangente de
dois negócios simultâneos.
Fica por tudo confirmada a r. sentença que deu pela
improcedência do pedido inicial, com majoração dos honorários advocatícios
sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento) do valor atualizado
da causa. Tendo em vista por outro lado a alteração pela autora da verdade dos fatos,
fica configurada sua litigância de má-fé, pelo que fica sancionada ao pagamento de
multa arbitrada, nos limites do art. 81, caput, do CPC, em 5% (cinco por cento) do valor
atualizado da causa.
Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo, com imposição
de sanção.
FABIO TABOSA
Relator