Tribunal: TJSP
Processo: 1004452-76.2018.8.26.0011
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
Agravo interno. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

Ementa:
Agravo interno. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento estabelecido pelo STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000102767
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1004452-76.2018.8.26.0011/50000, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante ANDORRA EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIOS LTDA, é agravada NEUZA BEZERRA ALECIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1004452-76.2018.8.26.0011/50000 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1004452-76.2018.8.26.0011/50000
COMARCA: SÃO PAULO 3a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: ANDORRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO: NEUZA BEZERRA ALECIO
VOTO No 28.336
AGRAVO INTERNO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código
de defesa do consumidor. Abusividade da
cláusula que prevê a restituição de valores
somente ao término da obra ou de forma
parcelada. Restituição imediata e integral em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha
sido
o
comprador
quem
deu
causa
ao
desfazimento
(tema
577).
Ausência
de
demonstração do desacerto da aplicação do
entendimento
estabelecido
pelo
STJ
em
julgamento
repetitivo.
Decisão
mantida.
Recurso desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto por
ANDORRA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
contra
decisão que, em demanda de rescisão contratual c/c
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o acórdão recorrido observou a
orientação estabelecida pelo Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega distinção
em relação ao precedente repetitivo, porque o reclamo

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discute o percentual de retenção em caso de rescisão
contratual por culpa do comprador. Aduz ter havido
violação aos arts. 421, 422, 427, 724, 725 e 884 do
CC. Pugna, de resto, pela aplicação imediata da Lei no
13.786/18, que possibilita a retenção de 50% dos
valores pagos.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada pelo Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte
Especial, DJe 6.2.2018, e o AgInt no RE no AgInt nos
EDcl no RMS 48.747/DF, Rel. Min. Humberto Martins,
Corte Especial, DJe 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma
apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial no

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1.300.418/SC, sob o regime dos recursos repetitivos, o
Superior
Tribunal
de
Justiça
decidiu
que,
nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 295/296.
Neste contexto, o acórdão recorrido (fls.
243/248) está em perfeita sintonia com a orientação
superior, ao concluir pela retenção de 17,5% dos
valores pagos, para compensar os custos operacionais
da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “No caso,
mostra-se excessiva, ainda, a retenção de 25% do total
das quantias pagas pelo preço, devendo ser reduzida
para 17,5%, uma vez que a porcentagem deve ser
proporcionalmente inversa ao montante dos valores
pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar
os prejuízos da vendedora, sendo que a compradora, do
valor total atualizado de R$321.009,43 em 07/05/2018,
pagou R$ 68.044,67 (fls. 64)” (fls. 247/248).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.

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Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 421, 422, 427, 724, 725 e 884 do CC
buscam
a
prevalência
de
tese
já
rejeitada
no
julgamento do paradigma repetitivo supramencionado.
Nesse sentido, vale citar os seguintes julgados da
Corte Superior: AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura
Ribeiro, in DJe de 19.10.2015; AgRg no AREsp no
548.627/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, DJe de
9.10.2014; AgRg nos EDcl no AREsp no 127.350/RS, Rel.
Min. Benedito Gonçalves, DJe de 30.9.2014; QO no Ag no
1.154.599/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJe de
12.5.2011.
De resto, no tocante à aplicação da Lei
no 13.786/2018, na sessão de julgamento do REsp
1.635.428/SC,
ocorrida
em
27.3.2019,
o
Superior
Tribunal de Justiça decidiu: “Proclamação Parcial de
Julgamento: Suscitada questão de ordem pelo Exmo. Sr.
Ministro Relator, a Seção, por unanimidade, a acolheu,
nos termos deliberados pelo Sr. Ministro Relator, para
estabelecer que não serão aplicados diretamente os
dispositivos da Lei no 13.786/2018, de 27 de dezembro
de 2018, para solução de casos em andamento anteriores
ao advento do mencionado diploma legal. Petição No

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IJ1339/2019 - QO no REsp 1635428 (3001)”, o que
reforça o descabimento do pedido.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO