Tribunal: TJSP
Processo: 1011085-41.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Celso Pimentel
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
1. O "que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de

Ementa:
1. O "que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" – sic.

2. Conjunto habitacional, condomínio de fato, à falta de instituição e registro, a especificação, que antecede a convenção condominial, tem legitimidade para pleitear a condenação da incorporadora a desmembrar a gleba, a registrar seu imóvel e sua instituição, mas não a "rescisão do contrato dos inadimplentes", que interessa apenas à ré. A dispensa de prévio registro não equivale à exoneração para sempre da obrigação da incorporadora.

3. Nas circunstâncias, amplia-se para doze meses a contar da intimação pessoal e sob a multa diária que se fixar o prazo para o efetivo cumprimento da obrigação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000365512
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação
no 1011085-41.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema,
em que é são apelantes e apelados COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU e CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL VITÓRIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO APELO DA RÉ E NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO AUTOR,
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores CESAR LACERDA (Presidente) e
BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
Celso Pimentel
relator
assinatura eletrônica

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Apelação no 1011085-41.2018.8.26.0161 – Crs 17520e
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Voto no 41.065
Apelação no 1011085-41.2018.8.26.0161
3a Vara Cível de Diadema
Apelantes e apelados: Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU e
Condomínio Residencial Vitória
28a Câmara da Seção de Direito Privado
1. O “que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b)
Havendo compromisso de compra e
venda
não
levado
a
registro,
a
responsabilidade
pelas
despesas
de
condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c)
Se
ficar
comprovado:
(i)
que
o
promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade
passiva
do
promitente
vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que
a posse foi exercida pelo promissário

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comprador” sic.
2. Conjunto habitacional, condomínio de
fato, à falta de instituição e registro, a
especificação, que antecede a convenção
condominial, tem legitimidade para
pleitear a condenação da incorporadora a
desmembrar a gleba, a registrar seu
imóvel e sua instituição, mas não a
“rescisão
do
contrato
dos
inadimplentes”, que interessa apenas à
ré. A dispensa de prévio registro não
equivale à exoneração para sempre da
obrigação da incorporadora.
3. Nas circunstâncias, amplia-se para
doze meses a contar da intimação
pessoal e sob a multa diária que se fixar
o prazo para o efetivo cumprimento da
obrigação.
Ambos
os
litigantes
recorrem
da
respeitável sentença (fls. 404/405) que acolheu em parte
demanda
por
quotas
de
despesas
condominiais
e
condenatória ao cumprimento de obrigação de fazer, sob
pena de multa diária a “elaboração e devido registro da
convenção condominial”, o “desmembramento dos lotes e o
devido registro das unidades habitacionais individuais com

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as
respectivas
averbações
dos
compromissários
compradores”, a “rescisão do contrato dos mutuários
inadimplentes e o “pagamento dos débitos condominiais”, já
que” a ré “é proprietária” (fls. 15/16).
A ré, companhia habitacional (fls.
419/426) argumenta com “processo de averbação” após
“entrega do empreendimento” e com atuação de “diversos e
distintos órgãos”, o que foge “por completo” a sua “vontade
ou da esfera de controle”. Acrescenta que o “prazo
assinalado” “se mostra ínfimo para o fim que se destina” e
quer sua elevação. Impugna a multa cominatória e acena
com exceção ao “prévio registro” e com o suprimento de sua
manifestação de vontade.
O condomínio, no recurso adesivo (fls.
431/447), insiste na responsabilidade da ré pelos “débitos
condominiais” e argumenta com propriedade dela sobre as
unidades, com contratos entre ela e “mutuários” e com a
“falta de comunicação sobre a transferência” e “de
averbação” no registro imobiliário”, a revelar ausência de
“ciência inequívoca”.

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Vieram preparo de quem se exigia (fl.
427) e respostas (fls. 448/455).
É o relatório.
1.
Condomínios
“não
possuem
personalidade
jurídica,
sendo,
pois,
entes
despersonalizados”, “também chamados de entes formais,
com a massa falida e o espólio”,1 entes constituídos “para
gerir um patrimônio comum”, que têm “personalidade
restrita”, “a preservação e o cumprimento dos direitos e
deveres de condôminos e terceiros”.2
A tanto se limita sua capacidade para
estar em Juízo, a legitimidade para o processo (Código de
Processo Civil de 2015, art. 70), pressuposto de constituição
(idem, art. 485. IV).
2. No caso, o autor, que, em procurações
sem data ora se apresenta como Conjunto Habitacional
Diadema G (fl. 397) e ora Condomínio Residencial Vitória
(fl. 18), nome constante da inicial e da ata de assembleia
(fls. 19/22), entre outros documentos, formulou duplo
pedido condenatório da ré, companhia habitacional: ao

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pagamento de quotas condominiais de apontadas unidades e
à elaboração e registro do desmembramento da gleba em
que se situa, da convenção, das unidades habitacionais
individuais e a rescisão dos contratos dos mutuários
inadimplentes.
3. No que respeita à pretensão às quotas
de despesas condominiais, tem-se que, com efeito
vinculante, a colenda Segunda Seção do Superior Tribunal
de Justiça definiu em 8 de abril de 2015: “1. Para efeitos do
art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que
define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor
quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na

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posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador” - REsp 1345331/RS, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe
20.4.2015 - sic.
O só fato da identificação nominal dos
devedores e das unidades (fls. 37/38) revela que o
condomínio tinha e tem “ciência inequívoca” dos
possuidores e da respectiva responsabilidade, confirmada,
aliás, por notificação posterior ao ajuizamento (fls.
392/396).
Daí que, outra e melhor que houvesse, a
solução está dada pelo Superior Tribunal de Justiça e
corresponde o reconhecimento da ilegitimidade passiva no
ponto.
4. Conjunto habitacional, condomínio de
fato, como é considerado o autor, à falta de instituição e
registro, a especificação, que antecede a convenção

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condominial, tem legitimidade para pleitear a condenação da
incorporadora a desmembrar a gleba, a registrar seu imóvel
e sua instituição, mas não a “rescisão do contrato dos
inadimplentes”, que interessa apenas à ré.
A dispensa de prévio registro de que
cuida ato normativo, hoje nos artigos 167 a 170 das Normas
de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria
Geral da Justiça, não equivale à exoneração para sempre da
obrigação da incorporadora, como ela própria o admite ao
apelar e como se vê da defasagem da apresentada matrícula
(fls. 31/35).
A despeito do tempo decorrido e ainda
que não se saiba a data da entrega do conjunto, muitas são as
medidas que a ré haverá de tomar para os registros, sem se
cogitar de suprimento de vontade, e, por isso, amplia-se para
doze meses a contar da intimação pessoal e sob a multa
diária que se fixar o prazo para o efetivo cumprimento da
obrigação.
5.
Anota-se
que,
mesmo
sem
a
atualização registrária, o condomínio não se impede de

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pleitear penhora de direito do devedor sobre a unidade de
que seja promitente comprador ou possuidor.
6. Em suma e com ampliação do prazo,
mantém-se a conclusão da respeitável sentença e, nas
circunstâncias, não há honorários recursais.
7. Pelas razões expostas e para o fim
indicado, dá-se parcial provimento ao apelo da ré e se nega
provimento ao recurso adesivo do autor.
Celso Pimentel
relator
___________________________
1 Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp 1521404/PE, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
24/10/2017, DJe 6/11/2017.
2 Idem, REsp 829.583/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 3/9/2009, DJe 30/9/2009.