Tribunal: TJSP
Processo: 1000877-57.2018.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
m em complexo de hotelaria. Impugnação à deliberação de um deles, sobre a remoção de muro divisório entre as áreas comuns, cujo objetivo seria a integração, de fato, entre ambos. Necessidade de aprovação por 2/3 dos condôminos das frações ideais do requerido. Ausência de previsão legal ou convencional para o quórum de unanimidade apontado pelos requerentes. Ratificação da medida, por mais de dois terços, em assembleia realizada no curso da lide, cuja validade não é objeto da presente ação. Perda superveniente do objeto.
Recurso prejudicado.
(TJSP; Apelação Cível 1000877-57.2018.8.26.0400; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2020; Data de Registro: 24/06/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino

Relator(a):

Gomes Varjão

Comarca:

Olímpia

Órgão julgador:

34a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

22/06/2020

Data de publicação:

24/06/2020

Ementa:
Ação de obrigação de não fazer movida por condôminos em face do condomínio. Condomínios contíguos, que se complementam em complexo de hotelaria. Impugnação à deliberação de um deles, sobre a remoção de muro divisório entre as áreas comuns, cujo objetivo seria a integração, de fato, entre ambos. Necessidade de aprovação por 2/3 dos condôminos das frações ideais do requerido. Ausência de previsão

Ementa:
Ação de obrigação de não fazer movida por condôminos em face do condomínio. Condomínios contíguos, que se complementam em complexo de hotelaria. Impugnação à deliberação de um deles, sobre a remoção de muro divisório entre as áreas comuns, cujo objetivo seria a integração, de fato, entre ambos. Necessidade de aprovação por 2/3 dos condôminos das frações ideais do requerido. Ausência de previsão legal ou convencional para o quórum de unanimidade apontado pelos requerentes. Ratificação da medida, por mais de dois terços, em assembleia realizada no curso da lide, cuja validade não é objeto da presente ação. Perda superveniente do objeto.
Recurso prejudicado.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000464345
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1000877-57.2018.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que são
apelantes MAURICIO DOS SANTOS FRANCISCO, MARISA TOSHIKO O-
NO TASHIRO, MARCOS MARLON DO AMARAL ANDRADE, MARCO AN-
TONIO DE JESUS GOMES, MARCELO WILLIAN CALÇA, MARCELO DO
AMARAL SILVEIRA, MALTONI COMERCIAL E SERVIÇOS LTDA EPP,
LUIZ ANTONIO CARMINATI RIGHETTI, LUCIO SCARAMBONI, LÚCIO
BARZÃO DA SILVA, LEANDRO SCHOLLER MESSIAS, RUBENS JOSÉ
CHINAGLIA, TREVIZAN ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, THIAGO
MONTEIRO DA SILVA, SORAIA CRISTINA MALTONI, SIDNEI UMBERTO
BERTHOLDI, SERGIO SEISHI IOUE, SERGIO DE ARRUDA ISSAC, SAN-
DRA CHEN, ROBERTO MITSIO KAWAMOTO, ROBERTO TAKEYOSHI
OSHIRO, REGIANE DE MENEZES SILVA, RONALDO CARVALHO DE
FREITAS, PAULO ROGERIO DOS SANTOS JARDIM, ADIMAR RIBEIRO
LUZ, ARMANDO MARCOS FESTUCCIA, DEVAIR VIOLA, CRISTIANE
GONÇALVES FRANCHINI AMANTE, CHEN KUANG CHANG, BENEDITO
CLOVIS DINI, DJALMA PIMENTA JUNIOR, APARECIDO DE OLIVEIRA
ROCHA, ANDREIA DE SOUZA, ALEXANDRE FAVERO, ALEXANDRA A-
PARECIDA MOREIRA DA SILVA, ALDO CESAR ABDALA, GISLENE DE
SOUZA PINTO, JOSÉ ROBERTO PAGOTTO, JOSÉ GONÇALVES DA
SILVA, JOSÉ CARLOS CARBONI, JORGE LUIZ ALCIDES, JOÃO FER-
REIRA SOARES, HUANG SHEAU JIUN, ISAIAS MALIA, ELSON APARE-
CIDO RIGO, EDSON APARECIDO CARMINATI RIGHETTI, ELIANE IZABEL
DA SILVA ANDRADE, FLAVIO TRAJANO NEVES, FÁBIO FERREIRA LIMA
JUNIOR, ALI HEPAL, CARLOS AUGUSTO PASCON, GILSON GERALDO
RODRIGUES, JOSE CARLOS FORNE PRIMO, MARIO RAMOS DOS
SANTOS, WELIGTON ROBSON PENA DE OLIVEIRA, MASAFUSA

PODER JUDICIÁRIO 2
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
YOSHIMORI e BENEDITO CLAUDIO PANTAROTTO, é apelado CONDO-
MÍNIO ROYAL THERMAS RESORT.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tri-
bunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Julgaram preju-
dicado o recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que inte-
gra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desem-
bargadores GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA A-
RAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
GOMES VARJÃO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO 3
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
Comarca: OLÍMPIA – 2a VARA
Apelantes: MAURÍCIO DOS SANTOS FRANCISCO E OUTROS
Apelado: CONDOMÍNIO ROYAL THERMAS RESORT
MM. Juiz Prolator: Lucas Figueiredo Alves da Silva
VOTO No 34.178
Ação de obrigação de não fazer movida por con-
dôminos em face do condomínio. Condomínios
contíguos, que se complementam em complexo de
hotelaria. Impugnação à deliberação de um de-
les, sobre a remoção de muro divisório entre as á-
reas comuns, cujo objetivo seria a integração, de
fato, entre ambos. Necessidade de aprovação por
2/3 dos condôminos das frações ideais do requeri-
do. Ausência de previsão legal ou convencional
para o quórum de unanimidade apontado pelos re-
querentes. Ratificação da medida, por mais de dois
terços, em assembleia realizada no curso da lide,
cuja validade não é objeto da presente ação. Perda
superveniente do objeto.
Recurso prejudicado.
A r. sentença de fls. 565/572, cujo relatório se adota,
julgou procedente a ação de obrigação de não fazer, e condenou
o requerido a manter o obstáculo de divisa entre ele e terceiro, bem co-
mo ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatí-
cios fixados em R$200,00. Opostos embargos de declaração pelos reque-
rentes, foram eles rejeitados, com imposição de multa (fls. 579/588).
Apelam os autores (fls. 604/619). Sustentam, em sín-
tese, que a r. sentença contém contradição, na medida em que, ao determi-
nar a manutenção do muro divisório, também permite o acesso de estranhos

PODER JUDICIÁRIO 4
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
ao condomínio de que os requerentes fazem parte. Esclarecem que seus
embargos não possuem caráter protelatório, eis que a manutenção da situ-
ação de fato lhes prejudica. No mérito, afirmam que a deliberação da as-
sembleia é nula, por inobservância do quórum necessário para a alteração
aprovada, que, em verdade, permitiu a fusão entre as áreas comuns do re-
querido e de condomínio vizinho. Acrescentam que a circunstância caracte-
riza ofensa ao direito de propriedade, bem como aos artigos 1.343 e 1.351,
ambos do Código Civil. Asseveram que, quando adquiriram unidades no
condomínio requerido, não havia notícia da futura construção de condomínio
contíguo, tampouco de que suas áreas comuns seriam compartilhadas. Por
fim, postulam a majoração do valor fixado a título de honorários advocatícios
sucumbenciais, a fim de torná-lo compatível com as circunstâncias do ca-
so. Por isso, requerem a reforma parcial da r. sentença.
Recurso contrariado, com notícia de realização de no-
va assembleia, na qual teria sido ratificada a medida impugnada na petição
inicial, com o quórum apropriado, o que resultaria da extinção da ação por
perda superveniente de objeto (fls. 628/639).
É o relatório.
Cuida-se de ação por meio da qual condôminos pre-
tendem a condenação do condomínio hoteleiro requerido a se abster de re-
mover muro divisório entre sua área comum, e a área comum de condomí-
nio hoteleiro contíguo, administrado pelo mesmo grupo societário, que tam-
bém é proprietário de diversas unidades condominiais em ambos. Na inicial,
narram que a deliberação em assembleia não observou o quórum necessá-
rio, que, segundo os autores, seria de maioria absoluta dos condôminos.
Na inicial constam 57 condôminos e, após determina-
ção de emenda (fls. 301/302), foi realizada a anotação de baixa de 34 de-
les e a inclusão de outros 6, observando-se que, por ocasião da emenda,

PODER JUDICIÁRIO 5
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
postulou-se, ao mesmo tempo, a exclusão e a inclusão de um mesmo con-
dômino, que foi mantido (fls. 319/325). Na mesma decisão que retificou o
polo ativo, foi deferido o pedido liminar, “para determinar à(s) parte(s) reque-
rida(s) que se abstenha(m) de retirar o muro de divisa entre os empreendi-
mentos ‘Royal Thermas Resort’ e ‘Royal Star Resort’, evitando o comparti-
lhamento das áreas comuns de ambos os empreendimentos” (fl. 322).
Citado, o requerido apresentou pedido de retrata-
ção (fls. 344/358), no qual, em suma, sustentou a regularidade da delibera-
ção, acrescentando que os dois condomínios compõem um único complexo
hoteleiro. Sobreveio nova retificação do polo ativo, com exclusão de dois
coautores, e indeferimento do pedido de retratação da decisão limi-
nar. Seguiram-se contestação (fls. 431/457), réplica (fls. 523/539), e agravo
de instrumento contra a decisão liminar, ao qual esta C. Câmara ne-
gou provimento (fls. 592/602).
Encerrada a instrução, sobreveio a r. sentença, que
julgou procedente o pedido, para “determinar a manutenção do obstáculo de
divisa na forma que existe atualmente até que haja deliberação
em assembleia pelo quorum de 2/3, ressalvando que atualmente não há
impedimento para a existência de passagem” (fl. 572).
Insurgem-se os requerentes, esclarecendo que sua
pretensão, de fato, ultrapassa a mera manutenção do muro, mas envolve a
total abstenção de ingresso de pessoas oriundas do condomínio contíguo
nas áreas comuns do condomínio requerido, bem como reiterando que tal
medida – a retirada do muro e consequente comunicação das áreas co-
muns – somente poderia ocorrer com sua aprovação por unanimidade dos
condôminos.
Feitas tais ponderações, observe-se que, pelo princípio
da adstrição, o pronunciamento judicial somente poderá versar sobre o

PODER JUDICIÁRIO 6
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
quanto postulado na inicial, sob pena de incorrer em nulidade na parte que o
extrapolar.
Na inicial, os autores são categóricos em afirmar que
pretendem, por meio da impugnação à deliberação assemblear fundada
em suposta insuficiência de quórum, impor liminarmente “que o requerido se
abstenha de retirar o muro de divisa entre o Condomínio Ro-
yal Thermas Resort e o Condomínio contíguo Royal Star” e, no mérito, “-
pugna pela PROCEDÊNCIA TOTAL da presente demanda com a manuten-
ção do muro de divisa, condenando os réus as custas processuais e hono-
rários advocatícios” (fl. 31).
Tanto que, ao nomear a sua ação, expressamente in-
dicam: “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER (RETIRADA DE MURO
DE DIVISA) COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA” (fl. 12). Ainda que
o nomen iuris não vincule a prestação jurisdicional, in casu, nota-se que ele
representa, de fato, o conteúdo da pretensão dos autores, reiterada nos pe-
didos.
Diante disso, impõe-se reconhecer que, em observân-
cia ao princípio mencionado, a presente ação não pode versar sobre a am-
pla possibilidade de ingresso de terceiros às áreas comuns do requerido,
mas, tão somente, sobre a obrigação de não fazer indicada, qual se-
ja, abstenção de remover o muro divisório.
Delimitado o ponto controvertido, passa-se à sua aná-
lise, vale dizer, se há deliberação assemblear válida sobre a remoção da
construção.
Observe-se, por oportuno, que não se trata de mudan-
ça de destinação do edifício nem da unidade imobiliária, de modo que não
se aplica o disposto no art. 1.351, in fine, do Código Civil.

PODER JUDICIÁRIO 7
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
Assim, somente poderia ser exigido o quórum susten-
tado pelos autores – unanimidade – caso tal previsão constasse da con-
venção condominial, o que, de fato, não se constata.
Com efeito, na Seção III, seu artigo 38o, item 2, há a
previsão da deliberação por 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos
para modificações e obras nas partes comuns do edifício (item ‘a’), ao passo
que a unanimidade é exigida exclusivamente para construção de pavimen-
tos e de edifício não previstos no projeto, e para alteração da destinação do
edifício ou da unidade (item ‘b’, fl. 198), reproduzindo, neste tema, o dispo-
sitivo do CC mencionado acima.
Como se observa, tratando-se de modificação ou obra
nas partes comuns, ainda que limítrofes ao empreendimento contíguo, o qu-
órum necessário para aprovação da medida é o de 2/3 da totalidade dos
condôminos.
Por sua vez, ainda que a deliberação inicial, realizada
em 13.12.2017, não tivesse observado o quórum necessário ou os procedi-
mentos de convocação exigidos, fato é que, 20.09.2018, foi realizada nova
assembleia, na qual a medida foi ratificada por condôminos representantes
de 68,16% das frações ideais, ou seja, mais do que os 2/3 necessários para
tanto (fls. 640/653).
Assevere-se que, até eventual declaração de nulidade
de referida assembleia, que deverá se dar por meio de ação específica, eis
que extrapolaria os limites objetivos da presente, devem as medidas nela a-
provadas ser observadas.
Desta feita, reconhecida a superveniente aprovação da
medida impugnada na inicial, em assembleia cuja regularidade não é objeto
da presente ação, impõe-se o reconhecimento da perda de objeto.

PODER JUDICIÁRIO 8
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000877-57.2018.8.26.0400
____________________________________________________________________________________________
1000877-57.2018.8.26.0400 – RELATOR GOMES VARJÃO
Por fim, deve ser afastada a multa imposta por ocasião
da rejeição dos declaratórios opostos pelos requerentes, na medida em que,
de sua atenta leitura, não se constata natureza protelatória.
Ante o exposto, de ofício, julgo extinto o processo, sem
resolução de mérito, por superveniente perda de objeto, prejudicada a aná-
lise do recurso, e afastada a multa imposta com a rejeição dos declaratóri-
os. Em razão da sucumbência, condeno os requerentes ao pagamento de
custas, despesas processuais, e honorários advocatícios fixados em
R$3.000,00 (art. 85, §§2o, 8o e 11o, do CPC).
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator