Tribunal: TJSP
Processo: 1007852-55.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DO COMPRADOR DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA SUFICIENTE PARA FAZER FRENTE ÀS

Ementa:
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DO COMPRADOR DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA SUFICIENTE PARA FAZER FRENTE ÀS DESPESAS INCORRIDAS PELA ALIENANTE, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTES - TERMO INICIAL DOS JUROS A PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA DO VALOR NO CONTRATO E QUE, NO CASO DE RESCISÃO, REFERIDA IMPORTÂNCIA NÃO SERIA INCLUÍDA NA DEVOLUÇÃO - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709378
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007852-55.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante A.R.T.
CONSTRUTORA LTDA, é apelado PAULO HENRIQUE MONTEIRO DA SILVA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO ao recurso do
autor e DERAM PROVIMENTO EM PARTE ao recurso da ré. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1007852-55.2017.8.26.0554 - Santo André - VOTO No 32270
APELAÇÃO CÍVEL no 1007852-55.2017.8.26.0554
Comarca : SANTO ANDRÉ 6a VARA CÍVEL
Juíza
: BIANCA RUFFOLO CHOJNIAK
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes: A.R.T CONSTRUTORA LTDA.
Apelado : PAULO HENRIQUE MONTEIRO DA SILVA
VOTO No 32270
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL DIREITO DO COMPRADOR DE RESCINDIR O
CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA INCIDÊNCIA DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR RETORNO DAS PARTES
AO “STATUS QUO ANTE” RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS,
COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA -
RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA
SUFICIENTE PARA FAZER FRENTE ÀS DESPESAS INCORRIDAS
PELA ALIENANTE, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO
DO IMÓVEL PRECEDENTES - TERMO INICIAL DOS JUROS A
PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA PREVISÃO EXPRESSA DO
VALOR NO CONTRATO E QUE, NO CASO DE RESCISÃO, REFERIDA
IMPORTÂNCIA NÃO SERIA INCLUÍDA NA DEVOLUÇÃO - AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE
RECURSO DO AUTOR NÃO
PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
restituição de valores pagos, ajuizada por Paulo Monteiro da Silva
em face de ART Construtora Ltda., que a respeitável sentença de
fls. 278/282, cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente,
para decretar a rescisão do contrato celebrado entre as partes,
condenando a ré a restituir ao autor, o valor equivalente a 80%

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dos valores pagos, autorizada a retenção de 20% e da importância
de R$6.000,00 referente à comissão de corretagem, acrescido de
correção monetária desde o efetivo desembolso e juros de mora a
partir da citação, arcando cada parte com metade das custas e
despesas processuais e honorários da parte adversa fixados em
20% do valor da condenação.
Irresignadas, recorrem as partes.
O autor alega, em suma, que a cobrança de taxa de
comissão e corretagem é abusiva, violando direitos básicos do
consumidor. Afirma que a cláusula 12a do contrato prevê que a
taxa de corretagem será paga pela vendedora, embora
posteriormente estabeleça que referida importância seria
descontada do comprador, no caso de rescisão contratual. Pede,
ao final, a reforma parcial da sentença.
A ré sustenta, em síntese, que a rescisão se deu por
iniciativa do autor, devendo ser aplicado o previsto na cláusula
13a, §1o, do contrato, com a restituição de 70% dos valores pagos,
uma vez que o comprador concordou com todos os seus termos.
Argumenta que a quantia a ser retida, de acordo com a sentença

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proferida, corresponde a R$ 1.196,08, sendo ínfimo, não cobrindo
sequer as despesas administrativas. Assevera que é incabível a
incidência dos juros antes do trânsito em julgado, uma vez que
não houve qualquer inadimplência de sua parte. Aduz que não
pode ser condenada na verba honorária, posto que decaiu em
parte mínima dos seus pedidos. Pugna, no final, pelo provimento
do recurso.
Os recursos foram respondidos às fls. 417/445 e
446/454.
É o relatório.
Em primeiro lugar, deve ser afastada a preliminar
invocada pela ré, de que o recurso do autor violou o princípio da
dialeticidade, uma vez que os fundamentos aduzidos na decisão
recorrida foram expressamente impugnados, ou seja, a peça
recursal atacou o decisum de primeiro grau, apresentando
fundamentos que justificam sua reforma, atendendo, assim, ao
pressuposto de admissibilidade.
Rejeitada, pois, a preliminar, no mérito, depreende-se
dos autos que as partes celebraram Instrumento de Contrato de

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Compromisso de Venda e Compra do apto. 11, Torre I, do
Empreendimento Residencial Cores de Humaitá, em 19/09/15
(fls. 26/46).
Tendo em vista que o autor não mais possui condições
de manter as condições financeiras pactuadas, ajuizou ação de
rescisão contratual.
A demanda deve ser analisada sob a égide do Código
de Defesa do Consumidor, haja vista se tratar de verdadeira
relação de consumo entre as partes.
Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em regra,
não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obrigam o consumidor, hipossuficiente, a concordar
com o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Pois bem. É incontroverso que a rescisão se deu por

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iniciativa do adquirente.
A discussão acerca da possibilidade do comprador
rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é pacífica, tanto
que encontra respaldo na Súmula 1 do Tribunal de Justiça de São
Paulo e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Não vinga a pretensão da ré no sentido de ver
majorado o percentual de retenção para 30%, o que se mostra
abusivo e deve ser rechaçado.
A esse respeito, a jurisprudência é pacífica no sentido
de que o percentual de retenção e valores deve ser fixado entre
10% e 30%, sem o acréscimo de outros valores.
Os critérios oscilam de acordo com as peculiaridades
de cada caso, levando-se em consideração se houve ou não a
ocupação do bem, dentre outros fatores.
Assim, entendo razoável o percentual de retenção de
20%, tal como lançado na sentença, uma vez que o autor não
chegou a obter a posse do imóvel.

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A retenção de 20%, conforme já explicitado, atende ao
princípio do não enriquecimento ilícito, se considerado que o
imóvel não chegou a ser ocupado pelo adquirente e que o imóvel
pode ser revendido a terceiros por valor acima daquele
inicialmente contratado.
Quanto aos juros fixados em 1% ao mês, o termo
inicial de incidência deve ser mesmo a data do trânsito em
julgado da sentenc ̧a, conforme pleiteado pela ré, pois, de fato,
quem deu causa à rescisão contratual foi o adquirente, não
havendo que se falar em mora da vendedora, conforme tese
firmada pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 1002) e
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justic ̧a:
“DIREITO
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOìVEL
C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLAìUSULAS
CONTRATUAIS.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRE NCIA. CLAìUSULA
PENAL COMPENSATOìRIA. ARRAS. NATUREZA
INDENIZATOìRIA.
CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALE NCIA DAS ARRAS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRA NSITO EM
JULGADO. [...] 9. Os juros moratoìrios, na hipoìtese
de resoluc aÞo do compromisso de compra e venda de

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imoìvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do tra nsito em julgado,
posto que inexiste mora anterior do promitente
vendedor.
Precedentes.
10.
Recurso
especial
parcialmente
conhecido
e,
nessa
extensaÞo,
parcialmente provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no
1.617.652/DF,
Rel.
Min.
Nancy
Andrighi,
j.
26/09/2017).
Em relação à cobranc a da comissão de corretagem do
autor, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento sob o rito dos recursos repetitivos REsp 1551951-SP,
REsp 1551956-SP, REsp 1551968-SP e REsp 1599511-SP, por
unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo de pagar a
comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade auto noma em regime de incorporac aÞo
imobiliaìria, desde que previamente informado o prec o total da
aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque do valor da
comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, no Anexo ao Instrumento
Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra
Quadro Resumo, cláusula 7 e 7.1 constou expressamente que a

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vendedora pagou R$6.000,00 para a imobiliária e que, na hipótese
de desistência imotivada ou rescisão contratual pelo comprador,
tal importância não seria incluída na devolução dos valores pagos
(fls. 28), não havendo, portanto, abusividade.
Desse modo, o demandante não faz mesmo jus à
devolução das quantias pagas a título de comissão de corretagem.
Fica mantida a sucumbência recíproca, posto que o
autor decaiu em parte dos pedidos efetuados e foi necessária a
propositura da demanda para a rescisão do contrato, sendo que a
verba honorária arbitrada se mostrou condizente com o trabalho
realizado nos autos.
Por derradeiro, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para
viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se
prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional
deduzida nos autos, tendo as questões relacionadas à controvérsia
sido devidamente apreciadas por este julgador, ainda que não
tenha ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou
dispositivos legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a

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conclusão adotada, devendo as partes observar o disposto no
artigo 1.026, §2o, do Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO
ao apelo do autor e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
da ré, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator