Tribunal: TJSP
Processo: 1010755-15.2015.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Vícios construtivos. Ação de obrigação de fazer c.c. danos morais. Parcial procedência. Irresignação da construtora. Condenação de desobstruir os dutos das tubulações que deve se limitar ao sistema de uso coletivo, único previsto no projeto. Vedação da laje da cobertura cuja responsabilidade não foi assumida pela fornecedora, sendo atestado pelo perito não ser usual a adoção deste

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Vícios construtivos. Ação de obrigação de fazer c.c. danos morais. Parcial procedência. Irresignação da construtora. Condenação de desobstruir os dutos das tubulações que deve se limitar ao sistema de uso coletivo, único previsto no projeto. Vedação da laje da cobertura cuja responsabilidade não foi assumida pela fornecedora, sendo atestado pelo perito não ser usual a adoção deste procedimento pelas empreendedoras. Colocação de cantoneiras de alumínio desaconselhadas pelo expert, após realização de vistoria e análise técnica. Condenações excluídas. Prazo de 90 dias para cumprimento das demais obrigações de fazer impostas, entretanto, que se mostra razoável e proporcional, não podendo ser dilatado em detrimento dos consumidores, que sofrem há quase uma década com os vícios da edificação. Prestígio ao princípio da razoável duração do processo (Art. 6o, CPC). Sucumbência integral em face da ré mantida (Art. 86, parágrafo único, CPC). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000085938
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010755-15.2015.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante ALEXANDRE
DANELLI ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, é apelado CONDOMINIO
RESIDENCIAL VISTA VERDE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível – Digital
Processo no 1010755-15.2015.8.26.0625
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Taubaté
Magistrada prolatora: Dra. Ana Helena Cardoso Coutinho Cronemberger
Apelante: Alexandre Danelli Engenharia e Construções Ltda
Apelado: Condomínio Residencial Vista Verde
Voto no 00043C
APELAÇÃO CÍVEL. Vícios construtivos. Ação de obrigação de
fazer c.c. danos morais. Parcial procedência. Irresignação da
construtora. Condenação de desobstruir os dutos das tubulações
que deve se limitar ao sistema de uso coletivo, único previsto no
projeto. Vedação da laje da cobertura cuja responsabilidade não
foi assumida pela fornecedora, sendo atestado pelo perito não ser
usual a adoção deste procedimento pelas empreendedoras.
Colocação de cantoneiras de alumínio desaconselhadas pelo
expert, após realização de vistoria e análise técnica. Condenações
excluídas. Prazo de 90 dias para cumprimento das demais
obrigações de fazer impostas, entretanto, que se mostra razoável e
proporcional, não podendo ser dilatado em detrimento dos
consumidores, que sofrem há quase uma década com os vícios da
edificação. Prestígio ao princípio da razoável duração do processo
(Art. 6o, CPC). Sucumbência integral em face da ré mantida (Art.
86, parágrafo único, CPC). RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls.
458/462, a qual JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os
pedidos formulados na inicial, para condenar a Construtora Danelli
Ltda à obrigação de fazer, consistente em reparar os vícios
enumerados na alínea “c” da inicial (p.18/21), salvo as questões
envolvendo os dispositivos de proteção e combate a incêndio e a
escada de acesso à cobertura, no prazo de 90 (noventa) dias sob
pena de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais) com limitação de
30 (trinta) dias.

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Irresignada, apela a Construtora Danelli Ltda (fls. 465/476).
Aduz que devem ser afastadas as seguintes obrigações
impostas: (i) “construção da escada de acesso à Central de Gás”, eis
que não foi prevista no projeto aprovado pela municipalidade e não há
motivos para ser executada, pois o acesso se dá pela parte da frente
do condomínio, somente por técnicos das empresas de gás; (ii)
“reparos na parte externa da caixa d ́água”, conforme esclarecido pelo
assistente técnico da requerida às fls. 451; (iii) “desobstrução de
dutos”, pois resultante de conduta dos próprios condôminos, que
instalaram as antenas individuais ao invés de utilizar o sistema
coletivo (fls. 236 do Laudo Pericial); (iv) “reparos do piso do
estacionamento, dando maior inclinação”, pois não foi comprovada a
existência de poças d'água e inexistiu no projeto aprovado a
necessidade de caixas de captação de águas pluviais; (v) “vedação
de toda a laje da cobertura”, conforme laudo pericial de fls. 239, R.20;
(vi) “pintura na parte comum do condomínio”, o que faz parte da
manutenção do edifício, não sendo de responsabilidade da
construtora; (vii) “reparar as trincas e efetuar manutenção da
construção recente”, pois não há rachaduras/trincas no edifício; (viii)
“realizar a fixação dos suportes de corrimão”, pois o afrouxamento dos
parafusos não caracteriza vício de construção, mas sim falta de
manutenção por parte do condomínio; (ix) “verificar a altura da barra
azulejada”, pois não foi objeto de perícia e realizada de acordo com o
projeto; (x) “realizar a remoção de todas as juntas dos pisos, paredes
laterais e teto, do material incompatível e, em seu lugar, fixar
cantoneiras de alumínio”, pois não foi recomendada pelo perito às fls.
245, quesito Q38; (xi) “realizar a reconstrução das escadas, com

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colocação de cantoneiras, protegendo suas quinas”, pois o perito
explicou não ser necessária a instalação das cantoneiras, às fls. 246,
quesito Q39; (xii) “realizar os devidos reparos nas portas, posto que
estas não fecham e ficam abertas”, o que é mero desgaste e
decorrente de falta de manutenção periódica.
Afirma que o prazo de 90 dias para conclusão de todos os itens
impostos é praticamente impossível de ser cumprido, em especial
porque o edifício se encontra totalmente habitado. Pede seja
concedido o prazo mínimo de 180 dias.
Por
fim,
pretende
seja
fixada
sucumbência
recíproca,
condenando o condomínio em honorários entre 10 a 20% do valor
sucumbido (indenização moral).
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
482/490).
É o relatório.
Recebo o recurso de apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017), cujas condenações impostas
e alvo de insurgência serão analisadas uma a uma, de modo a obter
maior clareza e fundamentação no julgado.
Construção de uma escada de acesso à Central de Gás
Muito embora não conste a obrigatoriedade de instalação da
escada de acesso à Central de Gás no projeto aprovado perante a
municipalidade, é dever da construtora entregar o imóvel próprio e

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adequado ao fim a que se destina, sob pena de responder por seus
vícios. Neste sentido:
Art. 18. Os fornecedores de produtos de
consumo
duráveis
ou
não
duráveis
respondem solidariamente pelos vícios de
qualidade ou quantidade que os tornem
impróprios ou inadequados ao consumo a que
se destinam ou lhes diminuam o valor, assim
como por aqueles decorrentes da disparidade,
com a indicações constantes do recipiente, da
embalagem,
rotulagem
ou
mensagem
publicitária,
respeitadas
as
variações
decorrentes de sua natureza, podendo o
consumidor exigir a substituição das partes
viciadas.
Ora, no caso, o expert verificou que inexiste uma escada interna
para atingir o portãozinho e/ou o abrigo do gás, concluindo que
deveria existir uma escada (ou rampa) nas proximidades do corpo
principal do prédio para acesso direto e em curta distância ao abrigo
da Central de Gás, de responsabilidade da construtora (fls. 232). Fica
mantida, portanto, referida condenação, à mingua de excludentes de
responsabilidade.
Reparos na parte externa da caixa d'água
Foi verificado no estudo técnico uma “carga concentrada de 16
toneladas
naquele
reduzido
espaço,
a
exigir
um
especial
dimensionamento para suportá-las”, vez que a tensão acima da
prevista pode ter provocado a abertura da junta naquela região (fls.
235).

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Conforme atestado pelo perito judicial, a construtora deixou de
apresentar o projeto estrutural que demonstrasse como as lajes estão
dimensionadas e apoiadas. Assim, considerando-se que cabe ao
construtor comprovar que o defeito na junta de dilatação inexiste (Art.
12, § 3o, inciso II, CDC), o que não se desincumbiu, a condenação
deve ser mantida.
Observe-se que a mera alegação do assistente técnico de que
não houve danos externos à caixa d'água (fls. 451) não é suficiente
para afastar a obrigação de fazer imposta. Inclusive, ao contrário do
afirmado, constou do laudo que houve falha na instalação,
diretamente sobre a laje sem devido acabamento, acarretando
fissuras e infiltrações (fls. 406).
Afirmou o assistente técnico que os reservatórios de água não
estão sobre a junta de dilação, e sim ao lado dela, o que não
inviabilizaria a sua “trabalhabilidade”. Ocorre que o perito judicial
explicou que, ainda assim, a fissura pode ter sido resultado da falha
de instalação das caixas d'água, in verbis:
“Como um dos apoios é exatamente a parede que
encontra-se encostada na “junta de dilatação”, há
possibilidade de que esteja sendo exercida uma
tensão acima da prevista em projeto e, em
consequência, uma pequena movimentação tenha
provocado a maior abertura da junta naquela
região.” (fls. 235).
Desobstrução de dutos e pintura em caso de rompimento
de paredes
Restou
assentado
pelo
perito
que,
neste
quesito,
a

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responsabilidade pelo vício é atribuída à construtora somente no que
se refere a tubulação para instalação de sistema de uso coletivo (fls.
237), vez que o sistema individual não foi previsto no projeto.
Assim, é cabível a limitação desta condenação, para que
apenas abarquem a desobstrução dos dutos de tubulação para
instalação de sistema de uso coletivo.
Reparos
do
piso
do
estacionamento,
dando
maior
inclinação
Foi constatado pelo perito que os bloquetes de concreto
intertravado do piso da garagem descoberta sofreram deformações
possivelmente em razão de inadequado preparo do substrato (solo de
apoio) para suportar o peso e deslocamento de veículos, pela
reduzida declividade e pela ausência de caixas de captação de águas
pluviais. Ao final, consignou que o vício é atribuído à Construtora
(fls.238), motivo pelo qual a condenação resta mantida.
Vedação de toda a laje de cobertura (aplicação de manta)
para evitar vazamentos, realização de pequena inclinação para a
parte posterior ou para os lados das paredes, bem como dotada
de ladrões (canos) para dar escoamento do volume
No que tange à vedação, de fato, o perito judicial concluiu ser
improcedente o pedido do Condomínio: “o procedimento é
recomendável mas não é obrigatório e, se realizado, teria que prever
ralos para escoamento. O projeto não previa a impermeabilização.”
(fls. 239).
Todavia, observou, por outro lado, que cabe à construtora

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executar a cobertura de modo a evitar infiltração, motivo pelo qual as
obrigações de realizar inclinação para a parte posterior ou para os
lados das paredes, bem como instalar ladrões (canos) para dar
escoamento ao volume de água ficam mantidas.
Pintura na parte comum do condomínio
De fato, a edificação foi entregue em 2011 e compete ao
condomínio a manutenção de sua pintura. Ocorre que os vícios na
construção acarretaram danificação na pintura das áreas comuns, em
sua maioria provenientes das fissuras e infiltrações, conforme aferido
a olho nu no laudo técnico (fls. 365, 368, 379, 380, 408).
Fica mantida, pois, referida condenação.
Reparar as trincas e efetuar manutenção da construção
recente
Apesar de alegar inexistentes estes vícios, a simples análise do
laudo pericial permite concluir que estes existem, e em grande
quantidade (fls. 364/365). A construção foi entregue em 2011. Quando
do ajuizamento da ação, em 2015, estes problemas já existiam (vide
fotos de fls. 49/78).
Ressalte-se que, nos termos do art. 618, do Código Civil, o
empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo
irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim
em razão dos materiais, como do solo. Logo, compete mesmo à
construtora reparação das trincas existentes no edifício.
Realizar a fixação dos suportes de corrimão, os quais estão

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atualmente soltos
O expert concluiu que a fixação original dos suportes do
corrimão foi deficiente (fls. 242). Fica mantida, portanto, a condenação
imposta.
Verificar a altura da barra azulejada
De fato, a altura da barra azulejada não foi objeto de perícia,
tanto que não constou dos quesitos apresentados pelo condomínio
(fls. 151/158), nem pela construtora (fls. 159/161).
Assim, à mingua de comprovada inadequação na altura da barra
azulejada em relação àquela especificada no Código Sanitário do
Estado e no Código de Edificações do Município de Taubaté, não há
que se manter esta condenação, vez que a parte autora não
comprovou fato constitutivo de seu direito, nos termos que lhe
incumbiu (Art. 373, I, CPC).
Inclusive, em suas contrarrazões, o condomínio rebateu cada
um dos pedidos de reforma do veredicto, sento este o único que não
foi rechaçado, o que demostra a inexistência de razões jurídicas para
a manutenção desta condenação.
Realizar a remoção, de todas as juntas dos pisos, paredes
laterais e teto, do material incompatível e, em seu lugar, fixar
cantoneiras de alumínio
O engenheiro bem salientou a necessidade de preenchimento
das juntas de dilatação com material adequado que apresente
flexibilidade suficiente para resistir à dilatação dos blocos da alvenaria

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e do painel laje (fls. 245). Assim, deverá a construtora providenciar o
emprego do material adequado ou comprovar, em sede de execução,
que o material utilizado está de acordo com as normas técnicas.
Contudo, de fato, não deve ser mantida a condenação de fixar
nas juntas as cantoneiras de alumínio. De fato, em resposta ao Q38
(fls. 245) o perito observou não ser recomendável a instalação destas
cantoneiras, pois a junta de dilatação deve permanecer exposta, à
vista para pronta identificação de qualquer necessidade de
manutenção.
Realizar a reconstrução das escadas, com colocação de
cantoneiras, protegendo suas quinas
Conforme ressaltou o laudo técnico, a NBR 9050/04 define que
todos os pisos de áreas de acesso a público, sejam elas públicas ou
privadas, tenham superfície regular, firme, contínua e antiderrapante,
além de serem sinalizados, no caso das escadas.
E, na resposta ao Q39 (fls. 246), explicou que, no caso
específico, a quina entre as peças da pisada (horizontal) e do espelho
(vertical) apresenta falha porque o material da pisada é inadequado
em razão da qualidade e da espessura, devendo ser substituído por
outro que tenha como característica maior espessura, dureza e,
preferencialmente, possibilite maior atrito, ou seja, antiderrapante.
E, de fato, a construção e revestimento da escada atendendo às
normas de segurança é de responsabilidade da Construtora. Contudo,
não deve ser mantida a determinação de colocação de cantoneiras,
apenas de piso com propriedades antiderrapantes, como salientado

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no estudo.
Realizar os devidos reparos nas portas, posto que estas
não fecham e ficam abertas
As falhas constatadas na vistoria estão associadas ao tipo de
fechadura, à colocação deficiente de dobradiças e ao material da folha
de qualidade mediana que, com o uso, apenas se acentuaram (vide
laudo, fls. 248). Em outras palavras, não ocorreu um mero desgaste
nas portas em decorrência do uso, conforme alegado pela apelante,
mas evidente vício de construção, motivo pelo qual fica mantida a
condenação.
Prazo para conclusão das obrigações impostas
Embora alegue que o prazo de 90 dias para conclusão de todos
os itens seja insuficiente, o fato é que os vícios construtivos têm se
manifestado por quase uma década, sem que fosse fornecido aos
condôminos uma concreta solução.
Deste modo, o fato de o empreendimento estar habitado não
pode servir de motivação para dilatar o tempo de execução das obras,
devendo-se levar em conta que o consumidor tem direito de obter em
tempo razoável a solução do litígio (Art. 6o, CPC).
Se a construtora tivesse agido de boa-fé ao longo do trâmite
deste feito e cooperado efetivamente para a solução dos vícios
construtivos, estes já estariam todos solucionados. Logo, o prazo
fixado fica mantido, vez que atendeu aos parâmetros da razoabilidade
e proporcionalidade.

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Ônus sucumbencial
Por fim, não há que se falar em sucumbência recíproca. O fato
de o condomínio autor ter decaído no pedido de indenização por
danos morais, pleiteados em R$ 15.760,00, e em alguns aspectos dos
pedidos relativos aos vícios construtivos, apenas demonstra que este
decaiu em parte mínima do pedido.
Logo, o caso se subsume à hipótese abarcada no art. 86,
parágrafo único, do CPC: Se um litigante sucumbir em parte
mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas
despesas e pelos honorários.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da ré, para (i) limitar a condenação de
desobstrução de dutos para que apenas abarquem as tubulações do
sistema de uso coletivo; (ii) afastar a determinação de vedação de
toda a laje de cobertura; (iii) afastar a determinação de verificar a
altura da barra azulejada; (iv) afastar a condenação de fixar nas
juntas e nas escadas cantoneiras de alumínio.
Nos termos do art. 85, §§ 8o e 11, do CPC, considerando o baixo
valor dado à causa, os honorários advocatícios sucumbenciais em
face da ré ficam majorados, por equidade, para o importe de R$
3.000,00 (três mil reais).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação

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numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator