Tribunal: TJSP
Processo: 1048665-24.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL– Alienação Fiduciária de Imóvel – Desistência – Possibilidade - É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL– Alienação Fiduciária de Imóvel – Desistência – Possibilidade - É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário - Não consolidação da propriedade em favor da ré – Juros moratórios que incidem do trânsito em julgado – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221082
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1048665-24.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA e RODOBENS
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, é apelada IRACI ALVES VIEIRA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 27 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1048665-24.2018.8.26.0576 -Voto no 19.205
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1048665-24.2018.8.26.0576
Comarca:
São José do Rio Preto (3a Vara Cível)
Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 Spe Ltda
Apelado:
Iraci Alves Vieira
Juiz:
Antonio Roberto Andolfato de Sousa
Voto n. 19.205
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL Alienação
Fiduciária de Imóvel Desistência Possibilidade - É relação de
consumo o negócio jurídico que envolve a realização de
empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias,
cabendo a resilição unilateral do contrato independentemente de
estar regido pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a
consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do
credor fiduciário - Não consolidação da propriedade em favor da
ré Juros moratórios que incidem do trânsito em julgado
Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores pagos, alegando a autora que, em agosto de 2016, firmou Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel com a primeira
requerida, Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 SPE Ltda., para aquisição
do lote descrito na inicial, pelo preço de R$ 69.473,40, arcando ainda com o
seguro prestamista e com o IPTU do imóvel, contudo, em virtude de
problemas financeiros, deixou de adimplir algumas parcelas, pelo que firmou
Termo de Acordo com a requerida para a quitação das parcelas dos meses de
dezembro de 2017 e janeiro a março de 2018, mas não reuniu condições para
dar continuidade ao pagamento das parcelas do contrato e do acordo
superveniente, buscou o desfazimento do negócio com a ré, mas não
chegaram a um consenso quanto aos termos, razão pela qual pleiteia a

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rescisão do contrato, com a condenação à restituição, em parcela única, dos
valores desembolsados, retendo-se o que fora estipulado no contrato.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou parcialmente
procedente a ação para reconhecer a rescisão do contrato firmado entre as
partes, determinando, por conseguinte, a restituição pelas requeridas em favor
da parte autora de 90% dos valores desembolsados, deferindo a retenção de
10% e a retomada imediata da posse pela corré, arcando as partes
proporcionalmente com as custas e despesas processuais, sendo 80% para as
requeridas e 20% para a autora, e, da mesma forma, levando em consideração
os mesmo percentuais, arcando ambas as partes com os honorários
advocatícios da parte adversa, fixados em 20% do valor da liquidação (fls.
249/253).
A requerida Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 -
SPE Ltda. apelou arguindo preliminarmente a falta de interesse de agir da
apelada, por não ter demonstrado a existência de acontecimentos objetivos
supervenientes que autorizem o pedido de rescisão, e, no mérito, afirmou que
o instrumento firmado consiste em um contrato unilateral de mútuo garantido
por propriedade fiduciária e, portanto, submetido à Lei no 9.514/97, que
garante ao alienante a propriedade do imóvel e o direito de iniciar as medidas
expropriatórias em caso de inadimplemento, afastando o dever de restituir os
valores pagos, que se reforça no princípio da pacta sunt servanda diante da
ausência de demonstração de fato superveniente ou de qualquer vício na
celebração do contrato, e, caso seja mantido o dever de restituir, argumenta
pela incidência de juros de mora desde o trânsito em julgado da decisão, em
vista da culpa da autora pela rescisão do contrato, razões pelas quais pleiteia a
improcedência do pedido (fls. 325/348).
Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pelo

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desprovimento do recurso da ré (fls. 428/443).
É o Relatório.
A autora, qualificada como faxineira, firmou Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel com Pacto de
Eventual Alienação Fiduciária e Outras Avenças, para aquisição do lote
descrito na inicial (fls. 18/29), cuja rescisão pleiteia sob o fundamento de
estar impossibilitada de dar continuidade aos pagamentos, não havendo
evidências de que possua recursos para a continuidade dos pagamento, sendo
inequívoco o interesse de agir.
A insurgência recursal cinge-se a aplicação da Lei n.
9.514/97 para justificar o impedimento à rescisão e ao termo inicial dos juros
de mora.
É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a
realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias.
Diferentemente do que sustenta a apelante, é cabível a
resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido pela Lei n.
9.514/1997, desde que anteriormente à consolidação da propriedade resolúvel
do imóvel em nome do credor fiduciário, a partir de quando se observará o
procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o devedor terá
direito, após venda do imóvel no leilão, a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que
tratam os §§ 2o e 3o, sendo inequívoco o interesse de agir, diante da
insuficiência de recursos para a continuidade ao contrato e da não
consolidação da propriedade em nome da ré.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que

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não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as
Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” e “reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e
venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas
de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das
parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como
que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas
pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição
unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que
não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das
prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de

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ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008).
Não obsta assim a desistência a presença de cláusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade.
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
O quantum fixado pela r. sentença a ser retido a título de
indenização não integrou o objeto das razões recursais, ficando inalterada a
retenção de 10%.
Por outro lado, com relação aos juros de mora está

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consolidado perante o STJ que: "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir
do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe
20/10/2015), o que deve ser observado.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, apenas no que concerne ao termo inicial dos juros de mora, nos
termos da fundamentação, majorando-se em 1% os honorários advocatícios
devidos pela apelante pelo acolhimento apenas parcial de seu recurso (art. 85,
§ 11, do CPC/2015).
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
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