Tribunal: TJSP
Processo: 1000451-37.2017.8.26.0220
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Tavares de Almeida
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO - IMÓVEL - LOCALIZAÇÃO - SHOPPING BURITI GUARÁ - pERÍCIA - PARTES - IMPUGNAÇÃO - EXPERTO - ESCLARECIMENTOS - METODOLOGIA EMPREGADA - JUSTIFICAÇÃO - AUTORA - ARGUIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRETENSÃO À NOVA INTERVENÇÃO DO PERITO - DESNECESSIDADE - PROCESSO EM TERMOS PARA O JULGAMENTO - FUNDO DE PROMOÇÃO - AUTORA - DISCUSSÃO - IMPOSSIBILIDADE - DEMANDA - RESTRIÇÃO À

Ementa:

AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO - IMÓVEL - LOCALIZAÇÃO - SHOPPING BURITI GUARÁ - pERÍCIA - PARTES - IMPUGNAÇÃO - EXPERTO - ESCLARECIMENTOS - METODOLOGIA EMPREGADA - JUSTIFICAÇÃO - AUTORA - ARGUIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRETENSÃO À NOVA INTERVENÇÃO DO PERITO - DESNECESSIDADE - PROCESSO EM TERMOS PARA O JULGAMENTO - FUNDO DE PROMOÇÃO - AUTORA - DISCUSSÃO - IMPOSSIBILIDADE - DEMANDA - RESTRIÇÃO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO - INTELIGÊNCIA DO ART. 72 DA LEI 8245/91 - QUESTÃO - DEBATE - AÇÃO PRÓPRIA - SENTENÇA - MANUTENÇÃO.

APELO dA autorA NÃO provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000884134
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000451-37.2017.8.26.0220, da Comarca de Guaratinguetá, em que é apelante MARISA
LOJAS VAREJISTAS LTDA, é apelado CONDOMÍNIO BURITI SHOPPING GUARÁ.
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ROSANGELA TELLES (Presidente sem voto), CAMPOS PETRONI E DAISE
FAJARDO NOGUEIRA JACOT.
São Paulo, 27 de outubro de 2020
TAVARES DE ALMEIDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000451-37.2017.8.26.0220 - Guaratinguetá - VOTO No 2/7
APELAÇÃO CÍVEL No 1000451-37.2017.8.26.0220
APELANTE: MARISA LOJAS VAREJISTAS LTDA
APELADO: CONDOMÍNIO BURITI SHOPPING GUARÁ
COMARCA: GUARATINGUETÁ
JUIZ DE 1o GRAU: LUIZ HENRIQUE ANTICO
VOTO No 10.852
AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO - IMÓVEL - LOCALIZAÇÃO -
SHOPPING BURITI GUARÁ - PERÍCIA - PARTES - IMPUGNAÇÃO -
EXPERTO - ESCLARECIMENTOS - METODOLOGIA EMPREGADA -
JUSTIFICAÇÃO - AUTORA - ARGUIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA
-
PRETENSÃO
À
NOVA
INTERVENÇÃO
DO
PERITO
-
DESNECESSIDADE - PROCESSO EM TERMOS PARA O JULGAMENTO -
FUNDO DE PROMOÇÃO - AUTORA - DISCUSSÃO - IMPOSSIBILIDADE -
DEMANDA
-
RESTRIÇÃO
À
RENOVAÇÃO
DO
CONTRATO
-
INTELIGÊNCIA DO ART. 72 DA LEI 8245/91 - QUESTÃO - DEBATE -
AÇÃO PRÓPRIA - SENTENÇA - MANUTENÇÃO.
APELO DA AUTORA NÃO PROVIDO.
VISTOS.
Trata-se de ação renovatória, cujo relatório da sentença se
adota, julgada nos seguintes termos: “...Diante do exposto e por tudo mais que dos autos
consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, para RENOVAR o
contrato de locação entre as partes, pelo prazo de dez (10) anos, com início em
18/08/2017 e término em 17/08/2027, com reajustes anuais, através do índice IPC-FIPE,
ou qualquer outro que venha em sua substituição, fixando os aluguéis mensais em R$ R$
31.424,00 (trinta e um mil, quatrocentos e vinte e quatro reais), com vigência a partir de
18/08/17, mantendo-se, no mais, no que não for incompatível, o contrato primitivo. Em
razão da sucumbência, considerando que o requerido foi sucumbente em parte mínima,
CONDENO a requerente ao pagamento das custas processuais (inclusive a perícia) e
honorários advocatícios, que fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais, suficiente para
remunerar o trabalho do procurador da parte contrária, em razão da baixa complexidade
da causa, restrita ao exame pericial), acrescida de correção monetária, de acordo com a
tabela do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a partir da citação (artigo 85, § 2o,

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Apelação Cível no 1000451-37.2017.8.26.0220 - Guaratinguetá - VOTO No 3/7
do Código de Processo Civil). P.I.C.” (fls. 817/825).
Acolheram-se os embargos de declaração opostos pela
autora: “VISTOS. Trata-se de Embargos de Declaração opostos por MARISA LOJAS S/A
nos autos de Ação Renovatória de Locação que move em face de CONDOMÍNIO BURITI
SHOPPING GUARÁ, julgada parcialmente procedente. Apresenta embargos de
declaração alegando haver omissão, com relação ao pedido de isenção do pagamento do
fundo de promoção. Recebo os embargos opostos, pois tempestivamente apresentados.
Realmente, há omissão na decisão com relação ao tema de isenção do pagamento do
fundo de promoção, cujo exame passa a ser feito nesta oportunidade. Não assiste razão à
requerente nesse particular. Não é possível na ação renovatória que se enverede por este
tipo de discussão, pois como dito acertadamente pela embargada essa preensão desafia a
própria ação, considerando que a ação tem procedimento especial, regulado pela Lei no
8.245/91. No mais, ao caso deve ser aplicado o disposto no artigo 54, “caput”, da Lei no
8.245/91, segundo o qual nas relações entre lojistas e empreendedores de “shopping
center”, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. “LOCAÇÃO.
RENOVATÓRIA. Shopping center. Valor do aluguel mínimo apurado com acerto pelo
laudo pericial. Pretendida revisão de cláusulas contratuais. Liberdade de contratação que
deve ser respeitada. Inteligência do art. 54 da Lei 8.245/91. Recurso desprovido” (TJSP -
Apelação Cível 1029016-85.2014.8.26.0100; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão
Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 30a Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/12/2015; Data de Registro: 18/12/2015). “Apelação. Renovatória de
locação. Shopping Center. Loja âncora. Valor do aluguel estabelecido em renda variável,
composta de percentual sobre 3,5% das vendas líquidas, condomínio e fundo de promoção
e propaganda, com previsão de renda mínima anual. Disposição estabelecida livremente
entre as partes, nos termos do artigo 54, da Lei 8245/91. Livre negociação que não
autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória. Incontrovérsia sobre o
valor do rendimento anual mínimo. Irrelevância da conclusão pericial estabelecida em
método comparativo. Sentença reformada para julgar procedente a ação nos termos
propósitos
na
inicial.
Recurso
provido”
(TJSP
-
Apelação
Cível
1060749-72.2014.8.26.0002; Relator (a): Walter Exner; Órgão Julgador: 36a Câmara de

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Apelação Cível no 1000451-37.2017.8.26.0220 - Guaratinguetá - VOTO No 4/7
Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
23/01/2019; Data de Registro: 23/01/2019). Desse modo, ACOLHO os embargos opostos
por preencherem o disposto no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sanando a
omissão apontada e mantendo a sentença tal qual foi prolatada. Int.”. (fls. 832/834).
A autora apelou (fls. 837/858). Argui cerceamento de defesa.
Exalta que nenhum dos quesitos suplementares foram analisados e esclarecidos.
Argumenta que o aluguel foi fixado em valor exorbitante, embasado em laudo equivocado,
que não observou o correto método comparativo. No mérito, aduz que embora o trabalho
técnico se utilizasse de seis elementos comparativos, três são inadequados. Não havia
justificativa para mantê-los porque não são semelhantes ao imóvel em discussão. Não se
poderia comparar loja âncora com satélite, supermercado e cinema. Violou-se a norma
técnica, o que resultou em locativo acima do real. É imprescindível a utilização de lojas do
mesmo segmento. Argumenta ainda que não é devido o fundo de promoção. Pretende
anulação ou, alternativamente, a reforma da sentença.
O réu contrarrazoou (fls. 863/871).
É O RELATÓRIO.
Trata-se de ação renovatória, cuja locação foi firmada em
2.5.2007, de área de 1.852,36 m2, situada no espaço comercial denominado Buriti
Shopping Guará, localizado na Av. Juscelino Kubistcheck de Oliveira, 351, Guaringuetá,
com o prazo de dez anos, entre 18.8.2007 a 17.8.2017 (fls. 54/73). A autora pretende a
renovação e a exclusão da verba de fundo de promoção.
O laudo apurou como locativo mensal R$ 31.424,00 (fls.
719). Para se chegar à importância, o experto adotou como paradigmas as lojas: “01. Lojas
Renner; 02. Tenda Atacado Ltda; 03. Di Gaspi (Megaloja); 04. C & A Modas; 05.
Cinemais Cinema e 06. Lojas Americana” (fls. 692/703). As partes impugnaram mediante
pareceres técnicos. O réu indicou o valor de R$ 31.953,00 e a autora de R$ 29.300,00 com
sendo os corretos (fls. 768/774 e 782/787).

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Apelação Cível no 1000451-37.2017.8.26.0220 - Guaratinguetá - VOTO No 5/7
A pessoa de confiança do juízo interveio na sequência (fls.
793/803). Esclareceu que não havia possibilidade da elaboração do laudo apenas com as
três amostras discriminadas pela autora, pois a área da loja C & A Modas Ltda extrapolava
o limite mínimo de intervalo de ajuste previsto na norma NBR 14.653-2. Veja-se:
“I I) QUANTO À ELABORAÇÃO DE LAUDO COM 3
(TRÊS) AMOSTRAS: a) Considerando que a Requerente insiste no estrito atendimento aos
requisitos das normas, conforme se denota da leitura dos itens “14”, “15” e “16” (fls.
778) de sua manifestação, mas, em se admitindo, apenas a título de argumentação, a
desconsideração das restrições impostas no “Quesito 08”, constata-se a impossibilidade
de aceitação do “Laudo Parcialmente Divergente” de seu Assistente Técnico” (fls. 782/
788) pelas razões expostas a seguir: - Para se atingir o grau de fundamentação mínimo
(Grau I), com o uso de tratamento por fatores, no caso de elaboração de trabalho com
utilização de 3 (três) dados de mercado, a “Tabela 3”, da norma NBR 14653-2: 2011,
impõe que o intervalo admissível de ajuste seja de 0,80 a 1,25. - A área da amostra
referente à “C&A Modas Ltda.”, com 1.061,69 m2 , extrapola o limite mínimo do
intervalo, o qual seria igual a 1.481,89 m2 , ou seja, restariam apenas 2 (duas) amostras
válidas, o que impediria a elaboração do laudo. CONCLUSÃO: Mesmo no caso de não se
levar em conta a restrição imposta no “Quesito 08 ” quanto ao tamanho mínimo das
amostras, haveria impedimento de elaboração do laudo pericial e de elaboração do
respectivo “Laudo Parcialmente Divergente” do Assistente Técnico da Requerente, pois
as normas não têm previsão de execução de laudo com apenas 2 ( duas) amostras.” (fls.
799).
Justificou a adoção das amostras. Era prescindível que se
manifestasse sobre a impugnação subsequente da autora, trazida por petição e não por
outro parecer crítico (fls. 807/814), porquanto havia abordado a questão anteriormente.
Não há o propalado cerceamento de defesa. O feito estava em termos para julgamento.
Por outro lado, a ação renovatória não se destina a modificar
cláusula contratual. Incabível o pedido da autora para se isentar do pagamento do fundo de

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Apelação Cível no 1000451-37.2017.8.26.0220 - Guaratinguetá - VOTO No 6/7
promoção. O art. 72 da Lei no 8.245/91 disciplina as matérias a serem debatidas. A
renovação do contrato não abarca a alteração da avença e apenas o que pactuado por novo
período e o pagamento de aluguel que reflita o valor de mercado atual. No caso, o locativo
é previsto na cláusula 10 e o fundo de promoção na cláusula 11.1 (fls. 57 e 60). São
elementos distintos. O questionamento deve se dar em ação própria. Nesse sentido,
pronunciamento da Corte:
Apelação Locação não residencial Ação renovatória
Aluguel deve refletir o valor de mercado da locação Prova
pericial suficientemente fundamentada, hábil, portanto, a ser
adotada na fixação do aluguel segundo seu valor de mercado
Majoração do valor do fundo de promoção

Impossibilidade
Base de cálculo dos honorários
advocatícios Valor da causa. Embora o laudo pericial não
seja vinculante, o juiz, para afastá-lo, há de basear-se em
outros elementos ou fatos provados nos autos e, por meio
destes, formar uma convicção fundamentada, tendo em vista
que afastou satisfatoriamente as contrariedades ao seu
trabalho e indica aluguel consentâneo ao de mercado e
capaz de remunerar adequadamente o locador. A renovação
do contrato não contém o escopo de inovação da avença,
mas de reprodução do contrato inicialmente pactuado, por
um novo período e com o pagamento de aluguel que reflita o
valor de mercado da locação. A postulação da locadora de
que fosse alterada a cláusula contratual que dispõe sobre o
fundo de promoção não pode ser acolhida, pois não se trata
de valor pago a título de aluguel, tendo objetivo diverso da
remuneração devida como contraprestação pelo uso do
imóvel. Prevê o artigo 85, § 2o, do vigente Estatuto
Processual que "os honorários serão fixados entre o mínimo
de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da
condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo

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Apelação Cível no 1000451-37.2017.8.26.0220 - Guaratinguetá - VOTO No 7/7
possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa". O
arbitramento, por equidade, dos honorários advocatícios é
excepcional e está limitado aos casos estabelecidos no artigo
85, § 8o, do Código de Processo Civil atual. Apelação da ré
desprovida, provida a dos advogados da autora.
(TJSP; Apelação Cível 1038101-33.2016.8.26.0001; Relator
(a): Lino Machado; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional I - Santana - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 02/06/2020; Data de Registro: 02/06/2020).
Pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao apelo. Na fase
recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para R$
7.500,00.
TAVARES DE ALMEIDA
RELATOR