Tribunal: TJSP
Processo: 1001630-45.2016.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Espécies de Sociedades
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-07

Ementa:
Estabelecimento comercial. Trespasse. Pedido de resolução formulado pelo adquirente, por inadimplemento da vendedora. Pendência incontroversa quanto ao pagamento do aluguel relativo ao mês anterior ao negócio. Fato todavia anterior ao contrato, e presumidamente conhecido do adquirente. Necessária distinção entre a definição da responsabilidade de cada contratante pelas dívidas anteriores e a

Ementa:
Estabelecimento comercial. Trespasse. Pedido de resolução formulado pelo adquirente, por inadimplemento da vendedora. Pendência incontroversa quanto ao pagamento do aluguel relativo ao mês anterior ao negócio. Fato todavia anterior ao contrato, e presumidamente conhecido do adquirente. Necessária distinção entre a definição da responsabilidade de cada contratante pelas dívidas anteriores e a figura do descumprimento contratual propriamente dito. Alienante que não omitiu a existência de dívidas em aberto, renunciando o adquirente a invocar a circunstância como causa ao descumprimento de suas obrigações. Autor que, ademais, alega sem provar que o aluguel em aberto teria motivado a recusa do locador em transferir a locação, e que esse fato por seu turno teria determinado a impossibilidade de regularização de seu comércio perante os órgãos públicos. Ausência de demonstração entre o fato imputado à ré e a frustração da atividade empresarial do autor no tocante ao estabelecimento. Justa causa para a resolução não evidenciada. Sentença de improcedência confirmada. Apelação do autor desprovida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
2a Câmara Reservada de Direito Empresarial
Registro: 2020.0000510947
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001630-45.2016.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante RUI
MANUEL DA COSTA SARAIVA, é apelada THAIS DA SILVA DO NASCIMENTO.
ACORDAM, em 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U. Sustentou oralmente a dra Camila de Aguiar Favoretto OAB/ SP 209.841", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÉRGIO
SHIMURA (Presidente sem voto), MAURÍCIO PESSOA E ARALDO TELLES.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
2a Câmara Reservada de Direito Empresarial
Apelante: Rui Manoel da Costa Saraiva
Apelada: Thais da Silva do Nascimento
Apelação no 1001630-45.2016.26.0477 2a Vara Cível de Praia Grande
Voto no 15.334
Estabelecimento comercial. Trespasse. Pedido de resolução
formulado pelo adquirente, por inadimplemento da
vendedora. Pendência incontroversa quanto ao pagamento
do aluguel relativo ao mês anterior ao negócio. Fato todavia
anterior ao contrato, e presumidamente conhecido do
adquirente. Necessária distinção entre a definição da
responsabilidade
de cada contratante pelas dívidas
anteriores e a figura do descumprimento contratual
propriamente dito. Alienante que não omitiu a existência de
dívidas em aberto, renunciando o adquirente a invocar a
circunstância como causa ao descumprimento de suas
obrigações. Autor que, ademais, alega sem provar que o
aluguel em aberto teria motivado a recusa do locador em
transferir a locação, e que esse fato por seu turno teria
determinado a impossibilidade de regularização de seu
comércio perante os órgãos públicos. Ausência de
demonstração entre o fato imputado à ré e a frustração da
atividade
empresarial
do
autor
no
tocante
ao
estabelecimento. Justa causa para a resolução não
evidenciada. Sentença de improcedência confirmada.
Apelação do autor desprovida.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 127/128 julgou improcedente demanda de
rescisão contratual tendo por objeto negócio de trespasse de estabelecimento comercial,
ajuizada pelo comprador e fundada no inadimplemento da vendedora-ré quanto ao
pagamento do aluguel de setembro de 2015, o que teria gerado a recusa da parte do
locador em transferir a locação e, como desdobramento, a impossibilidade de
regularização do estabelecimento junto ao fisco e Jucesp; considerou o MM. Juiz que
nenhuma das partes teria comprovado vínculo para com o locador, estando o contrato
em nome de terceiro e sendo as obrigações portanto estranhas ao autor e ré. Nesse

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sentido, acrescentou não ser possível tomar o inadimplemento de um aluguel como
causa para a rescisão do contrato de transferência do estabelecimento, tampouco
havendo razão para o reconhecimento do descumprimento de qualquer obrigação no
tocante à renovação de uma locação que já antes não diria respeito a qualquer das partes.
Por derradeiro, impôs ao autor os encargos sucumbenciais, com arbitramento dos
honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor dado à causa.
Apela o autor (fls. 145/158). Acena com cerceamento de defesa,
ante o julgamento antecipado promovido, inviabilizando a produção de provas
necessárias, de natureza testemunhal. No mais, destaca o inadimplemento confessado da
ré quanto ao aluguel mencionado, bem como reitera as consequências negativas
decorrentes do ilícito, como a recusa do locador em regularizar o contrato, a
impossibilidade de regularização do estabelecimento junto à Secretaria da Fazenda e,
por conseguinte, a não obtenção de alvará de funcionamento junto à Prefeitura
Municipal. Insiste assim no decreto de rescisão do negócio, impugnando por fim os
honorários advocatícios sucumbenciais, que diz excessivos. Pede em conclusão a
anulação da r. sentença ou sua reforma, com o julgamento de procedência da demanda;
em último caso, bate-se pela redução da verba honorária.
O recurso, que é tempestivo, foi devidamente processado (cf. fl.
203), com apresentação pela ré de contrarrazões no prazo legal (204/218). Em Segundo
Grau foi denegado o pedido de gratuidade feito pelo apelante em seu recurso (cf. fls.
253/254), com determinação de recolhimento do preparo, o que foi devidamente
providenciado.
É o relatório.
Não prospera o inconformismo.
Apreciado inicialmente, por prejudicialidade lógica, o tema do
cerceamento de defesa que o apelante atecnicamente aventou, no apelo, ao término da
fundamentação, depois das razões de mérito -, tem-se não caracterizada qualquer

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nulidade por conta do julgamento antecipado promovido.
A única prova que diz o apelante pretendesse produzir em
audiência seria o depoimento, como testemunha, do contador por ele contratado para
regularizar sua situação junto à Secretaria da Fazenda, destinando-se a prova ao
esclarecimento do procedimento necessário a tanto e das exigências do órgão público
quanto a tal mister.
Entretanto, sobre não se prestar a prova testemunhal a tal mister,
senão à elucidação de fatos em concreto, qualquer “esclarecimento” que pudesse ser
dado pelo mencionado profissional não teria a menor relevância para o deslinde do
litígio, que é desfavorável ao autor por razões totalmente independentes do trâmite
burocrático na obtenção de um número de CNPJ.
Começa-se pelo fundamento central empregado para a
pretendida resolução contratual, a ideia de inadimplemento por parte da alienante do
estabelecimento. O contrato entre as partes foi firmado em 8 de outubro de 2015 e o
aluguel incontroversamente inadimplido no tocante ao imóvel em que instalado o
estabelecimento teve vencimento em 15 de setembro do mesmo ano; trata-se pois de
fato anterior ao negócio, e que nem mesmo em tese se presta a qualificar hipótese de
inadimplemento, que pertine com o descumprimento de obrigações contratuais.
Não se confunda a noção de descumprimento, outrossim, tal
qual alegada, com a perquirição quanto à eventual responsabilidade final de uma ou
outra das partes por eventuais obrigações pendentes ao tempo do negócio.
No caso concreto, está implícito que a ré admitiu ser o aluguel
de sua alçada, tanto que em 23 de novembro de 2015 emitiu cheque com o propósito de
liquidar a dívida em aberto (título não compensado, ao que consta, pela alínea 31, que
remete a irregularidades formais no preenchimento). Mas em momento algum, no
raquítico e precário instrumento contratual de fls. 20/22, consta a afirmação peremptória
da parte dela de inexistência de qualquer dívida em aberto, ou a eleição pelas partes
desse aspecto como condição à preservação do negócio; pelo contrário, há cláusula
genérica mediante a qual o adquirente, aqui autor, declarou ter conhecimento da

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situação do estabelecimento (presumivelmente má), renunciando à invocação desse fato
como pretexto para o descumprimento de suas próprias obrigações (item IV, cláusula 4a,
na fl. 21).
Presume-se além do mais, por força da experiência comum e das
cautelas elementares exigíveis de um empresário que se presta a realizar negócio dessa
natureza, tenha ele buscado se cientificar dos aspectos fundamentais acerca da situação
financeira do comércio adquirido, mediante exame da documentação correspondente e
dos comprovantes de cumprimento das obrigações pertinentes, dentre elas o pagamento
do aluguel.
Paralelamente a isso, há outro aspecto relevante.
Embora tenha a petição inicial afirmado que o aluguel em aberto
teria sido a causa determinante para a recusa do locador em transferir a locação para o
nome dele, autor, não se produziu uma única prova nesse sentido; mais que isso, o autor
sequer forneceu, no plano das alegações, descrição minimamente específica em torno do
próprio evento, não declinando onde e quando teria estado em contato com o locador
com esse propósito.
A própria alegação acerca da recusa de transferência, por seu
turno, se afigura inverossímil, na medida em que, como se verifica pelo documento de
fls. 24/27, havia contrato em vigor (e nem mesmo em nome da ré-alienante, mas de
terceiro), com duração prevista até julho de 2016.
Aliás, constou no contrato de venda do estabelecimento cláusula
expressa no sentido de que, ao término da locação vigente, o autor buscaria a
transferência para seu próprio nome da titularidade da relação jurídica, de onde se infere
que nem mesmo havia a perspectiva de tentativa imediata de assunção da locação pelo
autor, senão em meados do ano seguinte.
Finalmente, pondere-se que ainda que por argumento fosse
verdadeira a assertiva em torno da recusa do locador, e ainda que motivada ela pelo
aluguel pendente, não se justificaria da parte do autor simplesmente se quedar inerte no
aguardo de providências da ré (que não se responsabilizou de forma alguma pelo

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sucesso das tratativas com o locador), bastando que, com um mínimo de empenho,
regularizasse a pendência restrita, repita-se, a um único mês de aluguel -, voltando-s
após contra a alienante em via regressiva.
Enfim, falta demonstração mínima também de nexo entre o fato
imputado à vendedora e o insucesso da implementação pelo autor da atividade
pretendida no local, de modo que nem mesmo é necessário ingressar na análise da
também inverossímil inexistência de contrato em nome próprio como fato determinante
da negativa dos órgãos públicos em deferir a inscrição do autor no CNPJ.
A hipótese, assim, era mesmo de improcedência da demanda,
ficando confirmada a r. sentença, inclusive no tocante aos honorários sucumbenciais
arbitrados de forma regular e sem qualquer excesso, no percentual de 10% do valor da
causa, em estrita obediência do disposto no art. 85, § 2o, do CPC; por força do
desacolhimento do recurso, interposto já na vigência do CPC/2015, e do disposto em
seu art. 85, § 11, ficam tais honorários majorados para 15% (quinze por cento) do valor
atualizado da causa.
Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo.
FABIO TABOSA
Relator