Tribunal: TJSP
Processo: 1009107-58.2019.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das chaves. Previsão de prazo contado do registro do contrato de financiamento. Interpretação favorável ao adquirente que leva a considerar a data da assinatura da promessa de compra e venda como termo inicial. Lucros cessantes arbitrados em 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de atraso. Estimativa razoável. Multa moratória por inversão de

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das chaves. Previsão de prazo contado do registro do contrato de financiamento. Interpretação favorável ao adquirente que leva a considerar a data da assinatura da promessa de compra e venda como termo inicial. Lucros cessantes arbitrados em 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de atraso. Estimativa razoável. Multa moratória por inversão de cláusula penal incabível no caso concreto. Dano moral indenizável não configurado. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083396
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009107-58.2019.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante JOSIAS BOARI
XAVIER (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009107-58.2019.8.26.0625 -Voto no 10083
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Apelação no 1009107-58.2019.8.26.0625
Apelante: Josias Boari Xavier
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Comarca: Taubaté
Juiz de primeiro grau: Rita De Cassia Spasini De Souza Lemos
Voto no 10083
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das chaves.
Previsão de prazo contado do registro do contrato de
financiamento. Interpretação favorável ao adquirente que leva a
considerar a data da assinatura da promessa de compra e venda
como termo inicial. Lucros cessantes arbitrados em 0,5% do valor
do contrato atualizado por mês de atraso. Estimativa razoável.
Multa moratória por inversão de cláusula penal incabível no caso
concreto. Dano moral indenizável não configurado. Recurso
improvido.
A r. sentença de fls. 204/212, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a
nulidade de cláusula contratual no que tange ao termo inicial da
contagem do prazo de entrega do imóvel; condenar a ré a indenizar o
autor por lucros cessantes, no montante de 0,5% do valor atualizado
do contrato, por mês de atraso na entrega da unidade adquirida, no
período de sete meses, a ser corrigido desde a propositura e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; e
declarar a inexigibilidade das taxas de atribuição de unidade,
condenada a ré a proceder a devolução das respectivas quantias, de
forma simples, com correção monetária desde o desembolso e juros
de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou a ré, ainda, a
arcar com custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
estes fixados em 10% do valor da condenação.
Embargos
de
declaração
foram
acolhidos
para
esclarecer que o percentual mensal a título de lucros cessantes deve
incidir sobre o valor atualizado do contrato (fls. 220).
Apela o autor, postulando a reforma da sentença a fim
de que seja a) declarado nulo o item 5 do “quadro resumo” e da
“cláusula quinta” do compromisso de compra e venda, na parte que
estabelece como data de entrega o prazo fixado pelo agente

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financeiro, por violarem os artigos 39, XII, 46 e 51, IV, do CDC e art.
122 do CC; b) dada interpretação mais favorável possível ao
consumidor, considerando-se o termo final de entrega a data da
assinatura do contrato de financiamento, acrescido do período de
tolerância de 180 dias, o resultaria em atraso de 35 meses; majorada
a indenização por lucros cessantes para 1% ao mês do valor do
contrato atualizado, conforme cláusula penal aplicável inversamente;
condenada a ré a pagar indenização por dano moral no importe de R$
10.000,00.
É o relatório.
O inconformismo não prospera.
A sentença, bem analisada, estabeleceu solução
adequada à orientação traçada pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça para debates como o dos autos (Tema 996), no julgamento de
Recurso Especial submetido ao regime dos repetitivos. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR.
ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS
REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO
ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO
ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo
do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no
valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da

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disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que
reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo
IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos (REsp 1729593/SP, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Da leitura das cláusulas em discussão, a interpretação
razoável que delas pode se extrair sob a ótica do consumidor
adquirente e observada a boa-fé objetiva, exigível de ambas as
partes contratantes, é a de que o prazo estimado inicialmente deve
ser contado a partir da data da assinatura do compromisso, sem
prejuízo do período de tolerância (Súmula no 164).
Assinado o instrumento de promessa de compra e
venda em dezembro de 2011 (fls. 45/57), no qual prevista a entrega
das chaves em 31 meses após “registro em cartório do contrato de
financiamento à construção”, corretamente assentou o juízo que o
termo final, considerado o período de tolerância, findou em janeiro de
2015. Especialmente porque o registro do contrato do financiamento
constituía evento incerto e posterior à assinatura do compromisso de
compra e venda.
Não consta, depois, que o contrato de financiamento
estabeleceu prazo mais favorável ao adquirente, na forma da Cláusula
5a (fls. 51). Esta cláusula prevê no mais apenas o período de
tolerância de 180 dias. Não confere outro termo inicial como defende
o apelante e, sim, mera condição para a entrega das chaves: “... a
entrega das chaves somente irá ocorrer com a assinatura do
respectivo contrato e mediante a liberação dos recursos para a
promitente vendedora”.
Tendo a entrega da unidade ocorrido em agosto de

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2015, o atraso imputável à ré vendedora não passou mesmo de sete
meses.
Não cabe, ademais, multa moratória no caso concreto.
Em julgamento de recursos repetitivos (Tema 970), o E.
Superior Tribunal de Justiça, na mesma data em que apreciado o
Tema 971, ressalvou para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 a
seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes” (REsp 1498484/DF e REsp 1635428/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
22/05/2019, DJe 25/06/2019).
Como a sentença bem arbitrou os lucros cessantes, fica
vedada a sua cumulação com multa e juros moratórios.
Alinhado com a jurisprudência majoritária desta Corte, é
de se manter o arbitramento da indenização com base no valor do
locativo mensal, estimado em 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato, percentual iterativamente adotado também nesta Câmara e
condizente com a realidade do mercado de locações no período
considerado.
Justamente por esse critério oferecer solução mais
adequada ao caso concreto, a sua substituição pela aplicação da
cláusula penal compensatória de forma inversa, tal como proposta,
não se mostra razoável.
Da mora contratual não se extrai, outrossim, o dano
moral pretensamente indenizável. Salvo circunstância excepcional e
que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou
humilhação, não há se cogitar do abalo moral a ensejar condenação.
Tem-se entendido que o dissabor inerente à expectativa
frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual insere-se no

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cotidiano do homem médio, sem repercussão além da órbita
patrimonial (AgInt no AREsp 1485695/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo
a sentença por seus próprios fundamentos.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator