Tribunal: TJSP
Processo: 1012185-05.2016.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-06-08

Ementa:
PRESCRIÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI – Ocorrência – Contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 05/06/2013 e termo aditivo assinado em 10/06/2013, tendo sido ajuizada a ação somente em 16/07/2016 – Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil (prescrição trienal) – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo

Ementa:
PRESCRIÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI – Ocorrência – Contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 05/06/2013 e termo aditivo assinado em 10/06/2013, tendo sido ajuizada a ação somente em 16/07/2016 – Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil (prescrição trienal) – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo (REsp 1.551.956/SP) – Prescrição consumada – Declaração de ofício – Sentença reformada.

Apelo da ré provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000408906
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012185-05.2016.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA
E
PARICIPAÇÕES
S/A
e
PARQUE
PARADISO
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, são apelados DARCY FRANCISCO DE LIMA e
ELIANA REGINA RANDO DE LIMA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 1012185-05.2016.8.26.0451
COMARCA -
PIRACICABA
1o Ofício, Processo no 1012185-05.2016.8.26.0451
APELANTES -
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRO
APELADOS -
DARCY FRANCISCO DE LIMA E OUTRA
V O T O No 31.378
PRESCRIÇÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA
SATI Ocorrência Contrato particular de promessa de
compra e venda firmado em 05/06/2013 e termo aditivo
assinado em 10/06/2013, tendo sido ajuizada a ação
somente em 16/07/2016 Incidência do artigo 206, § 3o, IV,
do Código Civil (prescrição trienal)
Entendimento
firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso
especial
repetitivo
(REsp
1.551.956/SP)

Prescrição consumada Declaração de ofício Sentença
reformada.
Apelo da ré provido.
A r. sentença de fls. 130/134 julgou procedente a ação declaratória
cominada com indenização por danos materiais, condenando as rés à restituição dos
valores pagos a título de corretagem e de serviço de assessoria imobiliária (taxa
SATI). Condenou, ainda, as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios
de 15% sobre o valor da condenação.
Apela a corré MRV (fls. 137/142). Sustenta, preliminarmente, ser
parte ilegítima para responder pelo pedido de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e taxa de assessoria. O Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do recurso especial repetitivo no 1.551.956/SP, decidiu que a cobrança da
corretagem é lícita. A corretagem foi informada claramente aos adquirentes do
imóvel, que assinaram o contrato de compra e venda, em observância ao Código de
Defesa do Consumidor. Existe cláusula expressa no contrato celebrado entre as partes
com redação clara e evidente. Alega também que não cobrou ou recebeu a taxa de
assessoria. Ainda que os apelados tenham realizado o pagamento, não pode ser
responsabilizada pela restituição de qualquer valor. Requer o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 149/156.
Às fls. 161/162, os apelados peticionam requerendo a suspensão do
processo até o julgamento do recurso especial repetitivo no 1.601.149, que trata de
pedido de devolução de comissão de corretagem e verbas correlatas em casos de
financiamento pelo Minha Casa Minha Vida.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
É o relatório.
1. As partes firmaram instrumento particular de compromisso de
compra e venda em 05/06/2013, por meio do qual os autores adquiriram a unidade
autônoma no 303 do Bloco 59, situada no condomínio Parque Paradiso, pelo valor
total de R$ 122.570,00 (fls. 14/27). Conforme o item 3.1 do contrato, o preço da
unidade residencial é de R$ 117.667,00 e o valor das despesas de corretagem é de R$
4.903,00 (item 3.3). Nesse item, consta que são devidas as despesas “à imobiliária e
aos corretores de imóveis contratados pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A)
para fazer a intermediação da compra da unidade” (fls. 14).
Em 10/06/2013, os autores assinaram termo aditivo ao contrato, tendo
por objeto “a prestação de serviços de assessoria e intermediação pela
PROMITENTE
VENDEDORA
a(os)
PROMITENTE
COMPRADOR(ES),
correspondentes aos seguintes serviços:...” (fls. 28).
Ainda, conforme recibo de fls. 30, na ocasião da assinatura do
instrumento particular de compromisso de compra e venda, os autores quitaram o
valor de R$ 4.903,00 a título de intermediação imobiliária, e o valor de R$ 700,00
pelos serviços de assessoria prestados, divididos em 10 parcelas iguais, mediante
boletos emitidos pela MRV (fls. 31/40). Segundo narram, tais valores seriam ilegais
por caracterizar venda casada e ofender o Código de Defesa do Consumidor.
O Juízo de primeiro grau por entender que a comissão de corretagem e
da taxa de assessoria imobiliária não foram convencionadas, tendo sido impostas de
forma abusiva aos compradores, condenou as requeridas à restituição dos valores.
2. Ocorre que está prescrita a pretensão de devolução dos valores.
O C. Superior Tribunal de Justiça, encarregado de dar a última palavra
em matéria de interpretação da lei federal, assentou orientação no que tange à
comissão de corretagem e taxa SATI.
No julgamento do REsp 1.551.956/SP, afetado como recurso
repetitivo (Tema 938), e tendo como Relator o Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO (j. em 24/08/2016, DJe: 06/09/2016 e com trânsito em julgado em
24/10/2016), a Eg. Segunda Seção assim decidiu:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de
serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal,
tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do
contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso
especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”.
No julgamento do caso concreto, entendeu a Corte Superior:
“O presente caso é semelhante aos precedentes aludidos, pois
a pretensão central da parte demandante é o ressarcimento das parcelas
relativas à comissão de corretagem e ao serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por serem
abusivas as cláusulas que atribuíram esse encargo ao consumidor. Ou seja, a
alegação é a ocorrência de enriquecimento sem causa como premissa
fundamental da pretensão central de repetição de indébito.
(...).
Enfim, mostra-se bastante razoável a alegação de incidência
da prescrição trienal aos pedidos de repetição de indébito referentes aos
valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), com fundamento no art. 206, § 3o, IV do Código
Civil.
Sugere-se, por isso, que seja fixada a seguinte tese:
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou
serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)”.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Diante dessa orientação, considerando que o contrato foi firmado em
05/06/2013 e o aditivo em 10/06/2013, e a ação ajuizada em 16/07/2016, forçoso
reconhecer a ocorrência da prescrição.
Assim, de rigor a reforma da sentença para reconhecer a
improcedência do pedido de restituição da corretagem e da taxa SATI, com
fundamento no art. 487, II, CPC/15 (antigo art. 269, IV, CPC/73).
Anote-se que, conquanto a prescrição não tenha sido suscitada na
contestação e na apelação, a matéria é de ordem pública, podendo ser conhecida de
ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição.
Por fim, observo que a Corte Superior ao julgar o recurso especial
repetitivo mencionado pelos autores reputou ser “válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha
Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque da comissão de corretagem” (REsp 1601149/RS, 2a
Seção, Relator para o acórdão o Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe
15/08/2018).
3. Ante o exposto, dou provimento ao apelo da ré. Ante a inversão da
sucumbência, condeno os requerentes ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da
causa, conforme art. 85, §2o do CPC.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente