Tribunal: TJSP
Processo: 1001512-04.2019.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Prazo de entrega previsto no contrato de 180 dias úteis. Inadmissibilidade. Irrelevância no caso concreto. Pagamento das prestações mensais por longo período depois da entrega do imóvel que caracteriza a 'supressio'. Rescisão do contrato. Possibilidade. Retenção pela Ré de 10% das parcelas pagas pelos Autores, mais R$2.500,00 pagos a título de entrada. Montante

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Prazo de entrega previsto no contrato de 180 dias úteis. Inadmissibilidade. Irrelevância no caso concreto. Pagamento das prestações mensais por longo período depois da entrega do imóvel que caracteriza a 'supressio'. Rescisão do contrato. Possibilidade. Retenção pela Ré de 10% das parcelas pagas pelos Autores, mais R$2.500,00 pagos a título de entrada. Montante adequado e suficiente para fazer frente às despesas administrativas. Recurso dos Autores desprovido e parcialmente provido o da Ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333281
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001512-04.2019.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que são apelantes/apelados
MARCOS ROBERTO BRAÇALE e DENISE DONTALE BRAÇALE, é apelado/apelante
SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso dos Autores e deram parcial provimento ao recurso da Ré. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e MILTON CARVALHO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
PEDRO BACCARAT
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001512-04.2019.8.26.0400 -Voto no 36.932
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APELAÇÃO No 1001512-04.2019.8.26.0400
APELANTES/APELADOS:
Marcos
Roberto
Braçale;
SPE
Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
COMARCA: Olímpia 1a Vara Cível
Compromisso de compra e venda. Prazo de entrega previsto no
contrato de 180 dias úteis. Inadmissibilidade. Irrelevância no caso
concreto. Pagamento das prestações mensais por longo período
depois da entrega do imóvel que caracteriza a 'supressio'. Rescisão
do contrato. Possibilidade. Retenção pela Ré de 10% das
parcelas pagas pelos Autores, mais R$2.500,00 pagos a título de
entrada. Montante adequado e suficiente para fazer frente às
despesas administrativas. Recurso dos Autores desprovido e
parcialmente provido o da Ré.
VOTO n.° 36.932
Vistos.
São apelações interpostas contra
sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de
compromisso de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido
de restituição dos valores pagos. A magistrada, Doutora Marina de
Almeida Gama Matioli, não reconheceu o atraso da entrega da
unidade residencial dos Autores, porque respeitado o prazo
contratual de 180 dias úteis. Ressaltou que o prazo foi aceito e
aprovado na Assembleia Geral dos Condômino e que o habite-se
foi expedido pela Prefeitura Municipal de Olímpia, em 14 de
março de 2018, antes do término do prazo fatal. Declarou a rescisão
do contrato e condenou a Ré a devolver 80% dos valores pagos
pelos Autores, sem parcelamento, acrescidos de correção monetária

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desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados do
trânsito em julgado da decisão. Imputou à Ré as verbas de
sucumbência com honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da condenação.
Apelam os Autores requerendo a
restituição integral dos valores pagos, considerada a culpa da
Requerida pelo atraso da obra.
Apela
a
Ré
sustentando
o
cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide,
pois pretendia produzir prova pericial. Pede a retenção integral dos
valores pagos a título de entrada e a restituição parcelada dos
valores. Insurge-se contra o pagamento da verba sucumbencial, por
não ter dado causa à rescisão do contrato.
Recursos regularmente processados.
É o relatório.
Em 11 de setembro de 2013, Marcos
Roberto Bracale e Denise Dontale Bracale firmaram “Contrato
Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade
Imobiliária”
com

SPE
Olímpia
Q27
Empreendimentos
Imobiliários S/A, com objetivo de adquirir um imóvel localizado no
empreendimento Olímpia Park Resort Torre B, no valor de
R$33.480,72, pagos em 72 parcelas de R$465,01. Os Autores

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pagaram R$37.268,10 até abril de 2019 e pedem a restituição
integral dos valores pagos, imputando à Ré a culpa pela rescisão do
contrato em razão do atraso na entrega da obra.
A Ré, por sua vez, alega que não
houve atraso, porque o imóvel foi entregue em 14 de março de
2018, antes do prazo final marcado para 17 de abril de 2018, já
computado o prazo de tolerância de 180 dias úteis. Diz que a
rescisão imotivada dá direito ao Autores à restituição de R$341,18.
De fato, não era permitida a
prorrogação do prazo além dos 180 dias corridos. Contudo, a
circunstância é irrelevante no caso. Isso porque dos documentos
juntados, não impugnados, especialmente o “habite-se” (fls.
154/158), é possível extrair que o imóvel foi entregue em março de
2018 e que os Autores continuaram pagando as prestações do
imóvel por longo período até a data da propositura da ação, em
abril de 2019.
Impõe-se reconhecer a “supressio, esta que decorre da
observância do princípio da boa-fé objetiva, segundo a qual o
comportamento das partes enseja aquisição ou perda de direitos. A
Ministra Nancy Andrighi conceitua a “supressio” como: “(...) a
possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia
qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato,
em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima
expectativa de ter havido a renúncia àquela prerrogativa” (REsp

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1.202.514/RS, j. 21.06.2011).
Em síntese, a inércia da Autora
durante o prazo de prorrogação e o pagamento das prestações
mensais por aproximadamente um ano depois da entrega do imóvel,
caracteriza a “supressio” e obsta o pedido de rescisão fundado na
alega abusividade do cláusula que fixou o prazo de tolerância.
Nada obstante a culpa dos Autores
pela rescisão do negócio, fazem jus a restituição do preço,
autorizada, entretanto, a retenção pela compromissária vendedora
do valor correspondente ao da cláusula penal. Esse é o
entendimento da Súmula no 1 deste E. Tribunal: “o compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem.”.
No
caso
reputa-se
adequada
a
retenção dos R$2.500,00 pagos a título de entrada, além dos 10%
das parcelas pagas, nos termos da cláusula sétima, parágrafo
segundo, do contrato (fls. 14). Note-se que os compromissários
compradores desistiram do negócio e, por isso, devem perder o
sinal em favor da vendedora, constituindo o montante pré-fixação
dos prejuízos decorrentes da rescisão.

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Os valores retidos pela Requerida são
adequados
e
suficientes
para
fazer
frente
às
despesas
administrativas, sem que se possa reconhecer qualquer exagero.
Ademais, a porcentagem da retenção não se distanciou do que vem
sido admitido por esta Corte.
A restituição deverá ser realizada de
uma só vez, nos termos da Súmula 2 do TJSP: “2. A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição”.
Por fim, a alteração do julgado impõe
a repartição das custas e despesas do processo. Arcará a Requerida
com o pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da condenação, e os Autores com os honorários do advogado
da Requerida fixados em 10% sobre a diferença entre o valor do
pedido e o da condenação.
Ante o exposto, dá-se provimento
parcial ao recurso da Requerida e nega-se provimento ao recurso
dos Autores, nos termos da fundamentação.
Pedro Baccarat
Relator