Tribunal: TJSP
Processo: 1007023-80.2015.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-21

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência da ação. Alegação de ilegitimidade passiva afastada. Inexistência de prova de que o condomínio tinha ciência inequívoca acerca do ajuste particular firmado entre os Réus que envolvia a partilha do imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais e não levado a registro no álbum imobiliário. Incidência do critério

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência da ação. Alegação de ilegitimidade passiva afastada. Inexistência de prova de que o condomínio tinha ciência inequívoca acerca do ajuste particular firmado entre os Réus que envolvia a partilha do imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais e não levado a registro no álbum imobiliário. Incidência do critério adotado pelo STJ no recurso repetitivo REsp 1.345.331/RS. Obrigação "propter rem". Legitimidade passiva dos proprietários constantes do registro imobiliário reconhecida. Inadimplência incontroversa. Interesse da comunidade condominial que deve prevalecer, sem prejuízo do direito de regresso do Apelante. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000766454
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007023-80.2015.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ARY
GARCIA DE ANDRADE JUNIOR, é apelado CONDOMÍNIO QUINTAS DO
MORUMBI.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007023-80.2015.8.26.0704 -Voto no 9800
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Apelação Cível no 1007023-80.2015.8.26.0704
Apelante: Ary Garcia de Andrade Junior
Apelado: Condomínio Quintas do Morumbi
Comarca: São Paulo
Voto no 9800
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais.
Sentença
de
procedência
da
ação.
Alegação
de
ilegitimidade passiva afastada. Inexistência de prova de que
o condomínio tinha ciência inequívoca acerca do ajuste
particular firmado entre os Réus que envolvia a partilha do
imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais e não
levado a registro no álbum imobiliário. Incidência do
critério adotado pelo STJ no recurso repetitivo REsp
1.345.331/RS. Obrigação “propter rem”. Legitimidade
passiva dos proprietários constantes do registro imobiliário
reconhecida. Inadimplência incontroversa. Interesse da
comunidade condominial que deve prevalecer, sem
prejuízo do direito de regresso do Apelante. Sentença
mantida.
Honorários
majorados.
RECURSO
DESPROVIDO.
I Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls.
352/353, posteriormente integrada pela decisão de fls. 360, que julgou procedente a
ação de cobrança de despesas condominiais promovida por Condomínio Residencial
Quintas do Morumbi em face de Ary Garcia de Andrade Junior e Cleunice Campos
Brandão, para o fim de condenar os requeridos solidariamente no pagamento das
despesas condominiais vencidas e não pagas, descritas na inicial, além daquelas que
se venceram no curso do processo e das que se vencerem até a efetiva liquidação da
dívida, todas com correção monetária calculada pela variação da Tabela Pratica de
Correção Monetária do Tribunal de Justiça de São Paulo e juros de 1% ao mês e
multa moratória de 2%, contados da data dos respectivos vencimentos até a do
efetivo pagamento, além das custas e honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da condenação.

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Irresignado, recorreu apenas o corréu Ary Garcia de Andrade Junior, ora
Apelante, repetindo a mesma tese apresentada em sede contestatória de
ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, em razão de acordo de
dissolução de união estável firmado em janeiro de 2001, através do qual o Apelante
abriu mão de todos os direitos relativos ao imóvel sobre o qual recaem os débitos
condominiais.
Alegou que, em razão do acordo firmado, a propriedade do referido
imóvel passou a ser da corré Cleunice Campos Brandão, que inclusive declara como
seu o endereço do imóvel em questão.
Sustentou que o acordo em referência equipara-se a cessão de direitos e
obrigações, onde o cessionário sub-roga-se nos direitos e obrigações do cedente,
devendo responsabilizar-se pelo pagamento dos valores condominiais cobrados.
Aduziu que a corré Cleunice Brandão é a única que efetivamente usufrui
das benesses do condomínio e que, agindo de má-fé, deixou de proceder a
transferência do imóvel e de adimplir as cotas condominiais que lhe incumbia, não
se podendo admitir que o Apelante arque com a irresponsabilidade de sua ex-
companheira.
Asseverou que as despesas de condomínio são de responsabilidade
daquele que detém o título registrado, devendo operar-se em face do possuidor da
unidade, independentemente do fato do título aquisitivo não estar registrado na
competente circunscrição imobiliária.
Arguiu que os pleitos contidos na inicial referem-se exclusivamente a
Sra. Cleunice Brandão, que seria a única proprietária responsável por arcar com as
cotas condominiais, já que detém a posse do imóvel desde 2001.
Sob tais fundamentos, pugnou o Apelante pelo provimento do recurso
interposto, com a consequente reforma da sentença.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
O condomínio Apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela
manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.

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II Fundamentação
Em que pese o inconformismo do Apelante, o recurso de apelação
interposto não comporta provimento.
Adoto o relatório da sentença que sucintamente expôs a pretensão do
Apelado, a contestação ofertada pelo Apelante e os fatos ocorridos até sua prolação:
“Vistos.
Tratam os autos de cobrança de taxas condominiais vencidas e não
pagas.
A requerida foi citada as fls. 133 e não ofertou contestação.
O requerido Ari foi citado e ofertou a contestação de fls. 323/333. Aduz
que os requeridos mantiveram união estável até janeiro de 2001. O
imóvel que deu origem ao crédito foi adquirido na constância da união
estável. Diz ter firmado acordo extrajudicial que atribuiu ao imóvel
identificado na inicial à co-requerida e que não mais está na posse do
imóvel há 18 anos. Aduz ilegitimidade passiva, como preliminar. No
mérito, repete sua ilegitimidade, pois o imóvel pertence a co-requerida.
A autora se manifestou em réplica. Afirma desconhecer o acordo
extrajudicial, pois jamais os requeridos comunicaram à administração
condominial e que o imóvel continua registrado em nome dos
requeridos.
É o relatório, decido:”
A bem lançada sentença não merece qualquer reparo e deve ser mantida
por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 252 do Regimento Interno
deste Tribunal de Justiça.
Com efeito, não obstante a insurgência recursal, não há fundamento para
alterar as razões de decidir do MM. Juízo sentenciante, que analisou detidamente
todo o conjunto probatório dos autos, dando a adequada e correta solução para o
caso em tela.
As alegações contidas em sede recursal são, na verdade, mera repetição
das teses apresentadas pelo Apelante na peça contestatória, as quais foram ampla e
brilhantemente superadas pela decisão de primeiro grau.

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De fato, como bem reconheceu o MM. Juízo sentenciante, deve o
Apelante responder pelos débitos cobrados na presente demanda.
Sobre a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais, o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no
1.345.331/RS, DJe 20/04/2015, relatado pelo eminente Ministro Luis Felipe
Salomão, escolhido como representativo de controvérsia repetitiva, por isso julgado
nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil, pacificou o seguinte
entendimento:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA.
ART.
543-C
DO
CPC.
CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente
vendedor
quanto
sobre
o
promissário
comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se
a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido”. (grifamos e
destacamos)
No caso em testilha, há que se aplicar a orientação emanada pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça para as hipóteses de compromisso de compra e
venda não levado a registro, já que o Apelante noticiou nos autos a realização de
acordo extrajudicial entre as partes para fins de transmissão (através de suposta
partilha) do bem imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais, nos termos do
documento acostado às fls. 335/336.

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Ressalte-se, no entanto, que não há nos autos nenhuma prova de que o
Apelante ou sua ex-companheira tenham dado ciência inequívoca ao condomínio
Apelado acerca do ajuste celebrado.
Assim sendo, em razão do caráter propter rem da obrigação, agiu com
acerto o condomínio Apelado ao ingressar com a ação contra aqueles que figuram
como proprietários do imóvel no registro imobiliário.
Como é cediço, exatamente em razão da natureza propter rem da dívida
de condomínio, que existe em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação
de caráter pessoal, é que faculta-se ao condomínio exercer o direito de cobrança das
referidas despesas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do respectivo
bem.
No caso em tela, a obrigação do Apelante decorre da propriedade e não
da posse, sendo certo que o acordo extrajudicial realizado de forma particular entre
os corréus nunca foi levado a efeito, razão pela qual, não pode ser oposto ao
condomínio, mormente porque, repita-se, inexiste qualquer prova de que o mesmo
tivesse ciência formal e inequívoca a respeito de tal transação.
Ressalte-se, ademais, que a situação particular havida entre os
coproprietários do imóvel sobre o qual recaem os débitos cobrados na presente
demanda não pode prejudicar o interesse da massa condominial, devendo sempre
prevalecer o interesse coletivo sobre situações individuais de cada condômino.
Observe-se, ainda, que na matrícula do imóvel anexada às fls. 101/106,
ambos os corréus declararam-se solteiros por ocasião da aquisição do bem, o que
levanta dúvidas até mesmo a respeito da existência de efetiva união estável entre as
partes, já que também não há o reconhecimento expresso de tal circunstância no
documento anexado às fls. 335/336.
Se não há sequer o reconhecimento da união estável, o procedimento
correto a ser adotado para a partilha do imóvel objeto da presente demanda seria a
extinção do condomínio instituído entre os corréus em razão da copropriedade do
bem.

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Inexistindo a adoção de providências neste sentido, o Apelante, na
qualidade de coproprietário do imóvel em questão, deve responder solidariamente
pelos débitos condominiais discutidos na presente demanda, sem prejuízo de
eventual direito de regresso contra a outra titular do imóvel com base no ajuste
privado celebrado.
A matéria não é nova neste Egrégio Tribunal de Justiça, que assim vem
decidindo em casos análogos ao presente:
“APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO.
ALEGAÇÃO DA COEXECUTADA DE ILEGITIMIDADE, SOB O
FUNDAMENTO DE NÃO MAIS OCUPAR O IMÓVEL, EM
RAZÃO DE DIVÓRCIO, E TAMBÉM DE TRANSFERÊNCIA DE
SUA FRAÇÃO IDEAL AO COEXECUTADO, SEU EX-CÔNJUGE.
Dívida "propter rem". Ação promovida em face dos compromissários
compradores. Ausência de registro imobiliário. Possibilidade. A
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é
definida pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação (REsp 1345331/RS). Ausência de
comprovação de que o Condomínio tinha ciência formal e
inequívoca acerca do ajuste particular entre os Executados quanto
ao imóvel por conta do divórcio. Legitimidade da Embargante
configurada. Interesse da comunidade condominial que deve
prevalecer, sem prejuízo do direito de regresso da Embargante.
Decisão mantida. Necessidade de majoração dos honorários advocatícios
sucumbenciais. Inteligência do disposto no art. 85, §11 do CPC.
RECURSO DA EMBARGANTE/EXECUTADA NÃO PROVIDO, com
observação.” (TJSP; Apelação Cível 1025761-05.2017.8.26.0007;
Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Órgão Julgador: 28a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 22/10/2019; Data de Registro: 11/11/2019) (destacamos e
grifamos)
“CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS. PLEITO
DE RECONHECIMENTO DE PRESCRIÇÃO. DESACOLHIMENTO.
EFEITOS DA CITAÇÃO QUE RETROAGIRAM À DATA DO
AJUIZAMENTO.
RETARDAMENTO
DO
ATO
QUE
NÃO
DECORREU DE INÉRCIA DA PARTE. IMPOSSIBILIDADE,
ADEMAIS, DE COGITAR DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE,
ANTE A AUSÊNCIA DE INÉRCIA DA PARTE. RECURSO
IMPROVIDO. 1. A prescrição é interrompida com a citação, situação
que se mantém porque os atos processuais se sucedem; voltará a incidir
se não houver a prática de ato incumbido à parte e o processo ficar sem
andamento pelo período superior ao prazo prescricional. 2. No caso dos
autos, houve a oportuna citação na fase cognitiva, considerando que o
autor tomou todas as providências que se mostravam indispensáveis para

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assegurar o seguimento do processo. 3. Não há como cogitar de
prescrição intercorrente, ademais, pois não se depara com qualquer
retardamento do processo por inércia da parte autora. CONDOMÍNIO.
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS. PROPOSITURA EM
FACE DO TITULAR DO DOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA
PRESENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DE COMUNICAÇÃO AO
CONDOMÍNIO DA EXISTÊNCIA DE PARTILHA EM AÇÃO DE
SEPARAÇÃO JUDICIAL. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE
AUTORIZAÇÃO
PARA
PROPOSITURA
DA
AÇÃO
EM
ASSEMBLEIA E DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA PAGAMENTO
DA
DÍVIDA.
IRRELEVÂNCIA.
LIMITAÇÃO
DA
RESPONSABILIDADE, PORÉM, ÀS PRESTAÇÕES VENCIDAS
ATÉ A DATA DA APRESENTAÇÃO DA CONTESTAÇÃO.
ELEVAÇÃO
DA
VERBA
HONORÁRIA
SUCUMBENCIAL.
RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÕES. 1. A simples
existência de partilha em ação de separação judicial é suficiente para
afastar a legitimidade passiva, por implicar a sua exclusão da
relação de direito material, mas isto desde que averbada na
matrícula do imóvel ou cientificado o condomínio. No caso em
exame, não houve demonstração da ciência inequívoca por parte do
autor, o que justifica a rejeição da arguição de ilegitimidade passiva.
2. Compete ao síndico a representação judicial do condomínio, sendo
desnecessária a aprovação em assembleia para propositura de ação
perante condômino inadimplente. 3. A mora se configura com o simples
vencimento das obrigações condominiais, o que torna desnecessária a
notificação prévia da parte devedora para viabilizar a propositura da
ação. 4. Tendo ocorrido a condenação ao pagamento de prestações
vencidas e vincendas, a responsabilidade do apelante fica limitada às
despesas vencidas até a data da apresentação da respectiva contestação,
que define o momento de conhecimento inequívoco do fato por parte do
autor. 5. Diante desse resultado e nos termos do artigo 85, § 11, do CPC,
eleva-se o valor da verba honorária sucumbencial a 15% sobre o valor
atualizado da respectiva condenação.” (TJSP; Apelação Cível
0017296-84.2008.8.26.0477; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão
Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/05/2019; Data de Registro: 28/05/2019)
(destacamos e grifamos)
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO LEGITIMIDADE PASSIVA -
Ação de Cobrança Ação proposta contra a corré Daniela e contra
o apelante Casal que se encontrava divorciado desde 1998 - Ação
julgada procedente, com reconhecimento de sua legitimidade e da
solidariedade na obrigação Divórcio e partilha que não foram
objeto de averbação junto ao RI
Imóvel que pertence aos
demandados, frente ao registro existente - Na ausência de registro de
eventual partilha, o imóvel ainda está a pertencer aos demandados,
motivo pelo qual o apelante é parte legitima para figurar no pólo
passivo da demanda Precedentes nesse sentido Ademais, sequer
teria ocorrido comunicação ao condomínio, que não tinha ciência
desse fato Peças que somente vieram com o recurso de apelação
Ciência que somente ocorreu quando a juntada aos autos das
contrarrazões
Parcelas vencidas que são devidas pelo casal,
solidariamente, desde o período inicial até julho de 2018 - Preliminar
rejeitada. DESPESAS DE CONDOMÍNIO Ação julgada procedente
Pedido de decretação de nulidade do processo, por não ter sido juntada a

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contestação original, com, documentos Contestação que foi levada em
consideração, com a observação de que o apelante deveria ter sido mais
diligente na verificação desse fato Cópias do processo de divórcio que
somente aportaram com as razões recursais Nulidade inexistente, pois
ausente qualquer prejuízo, vez que a contestação foi juntada após a
citação por edital Despesas cobradas que não são negadas e estão
devidamente demonstradas Recurso parcialmente provido, apenas para
limitar as cobranças, quanto ao apelante, até julho de 2018, sendo que as
demais são devidas pela corré - Sem majoração, pois os honorários
foram fixados no máximo legal, e há benefício da assistência judiciária
concedido.” (TJSP; Apelação Cível 0182194-13.2010.8.26.0100; Relator
(a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 17a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/10/2018; Data de
Registro: 16/10/2018)
“Execução. Despesas condominiais. Legitimidade passiva dos
titulares constantes no registro imobiliário para a obrigação de
pagar as contribuições. Responsabilidade solidária do casal, ainda
que separados judicialmente, Partilha não efetivada. Sentença
reformada. Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1009585-
91.2016.8.26.0004; Relator (a): Walter Exner; Órgão Julgador: 36a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV - Lapa - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 16/08/2018; Data de Registro: 16/08/2018)
“Cobrança de despesas condominiais. R. sentença de procedência, com
apelos só dos réus. Unidade condominial que foi objeto de partilha
em divórcio. Partilha não averbada na matrícula do imóvel (no
44.506, fl. 96). Ausência de prova de comunicação formal e
inequívoca ao Condomínio antes da propositura da ação de
cobrança. Obrigação propter rem. Prevalecimento do interesse da
comunidade, presumivelmente pagante e majoritária, em receber os
recursos óbvios e necessários à sua sobrevivência. Débito
incontroverso.
Nega-se
provimento
aos
recursos
dos
réus.”
(TJSP; Apelação
Cível
1011263-19.2016.8.26.0562;
Relator
(a): Campos Petroni; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado;
Foro de Santos - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2017; Data
de Registro: 24/10/2017)
Neste cenário, não há como afastar a responsabilidade solidária do
Apelante pelo pagamento dos encargos condominiais exigidos, os quais restaram
absolutamente incontroversos, já que o Apelante não negou a existência do débito e
nem se insurgiu de forma específica contra os valores cobrados.
Diante de tais circunstâncias, não tendo sido demonstrado o desacerto da
decisão de primeiro grau, de rigor a sua manutenção.

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III Conclusão

Ante o exposto, pelo meu voto, conheço e NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO, com a manutenção da decisão de primeiro grau por seus próprios
fundamentos, majorando-se os honorários advocatícios recursais para 15 % (quinze
por cento) sobre o valor da condenação, em cumprimento ao artigo 85, § 11 do
Código de Processo Civil.
L. G. Costa Wagner
Relator