Tribunal: TJSP
Processo: 1013112-38.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Heraldo de Oliveira
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
*COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução pretendida pelo comprador, em razão de demora na entrega do bem e dificuldades financeiras em arcar com o pagamento das parcelas – Pretensão a devolução das quantias pagas pela aquisição do imóvel – Extinção por falta de interesse de agir – Hipótese em que o autor foi constituído em mora, e o imóvel, objeto do contrato, foi levado a leilão e

Ementa:
*COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução pretendida pelo comprador, em razão de demora na entrega do bem e dificuldades financeiras em arcar com o pagamento das parcelas – Pretensão a devolução das quantias pagas pela aquisição do imóvel – Extinção por falta de interesse de agir – Hipótese em que o autor foi constituído em mora, e o imóvel, objeto do contrato, foi levado a leilão e adjudicado pelo valor da dívida – Ausência de interesse de agir configurado, na medida em que no momento do ajuizamento da ação o bem já havia sido adjudicado – Sentença mantida - Recurso não provido.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280913
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013112-38.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante FELIPE
GOULART CANTARELLAS, é apelado TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS S.A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAUDURO PADIN
(Presidente sem voto), FRANCISCO GIAQUINTO E NELSON JORGE JÚNIOR.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
HERALDO DE OLIVEIRA
relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No: 45365
APEL.No: 1013112-38.2018.8.26.0309
COMARCA: JUNDIAÍ
APTE. : FELIPE GOULART CANTARELLAS
APDA. : TG SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
*COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resolução
pretendida pelo comprador, em razão de demora na entrega
do bem e dificuldades financeiras em arcar com o
pagamento das parcelas
Pretensão a devolução das
quantias pagas pela aquisição do imóvel Extinção por falta
de interesse de agir
Hipótese em que o autor foi
constituído em mora, e o imóvel, objeto do contrato, foi
levado a leilão e adjudicado pelo valor da dívida Ausência
de interesse de agir configurado, na medida em que no
momento do ajuizamento da ação o bem já havia sido
adjudicado Sentença mantida - Recurso não provido.*

Trata-se de ação de rescisão contratual
c/c indenização por danos materiais e morais julgada pela
r. sentença, nos moldes do dispositivo que ora se
transcreve: “Ante o exposto, JULGO EXTINTO o feito, sem
resolução de mérito, por reconhecer a ausência de
interesse de agir do autor, nos termos do artigo 485, VI,
do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência,
fica o autor condenado a suportar as custas e despesas
processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 10%
do valor da causa. P.R.I”
Não se conformando com os termos da r.
sentença, o autor apresentou apelação de fls. 167/175,
alegando que a apelada atrasou na entrega do imóvel, e
por isso não pôde arcar com o pagamento das parcelas e do
aluguel de sua moradia. Aduz que a rescisão se deu por
culpa da ré, assim deve ser ressarcido pelo menos de
parte dos valores pagos. O fato de a ré haver pagado a
multa contratual no percentual de 0,5% não o exime de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
restituir o montante do valor pago pela aquisição do
imóvel. Requer provimento ao recurso.
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido.
É o relatório.
O
autor
ajuizou
a
presente
demanda
alegando que firmou com a ré contrato de promessa de
venda e compra de unidade condominial a ser construída,
mas que o imóvel não foi entregue no prazo estipulado, o
que deu margem a rescisão do contrato e o dever de
devolver os valores pagos. Pretende ser ressarcido do
valor pago pela compra do imóvel não entregue no prazo.
O réu foi citado, e apresentou contestação
arguindo carência de ação por falta de interesse de agir,
já que o contrato foi resolvido em razão do adimplemento,
e com a realização de leilão extrajudicial e adjudicação
do bem.
A ação foi julgada extinta, por ausência
de interesse de agir do autor, nos termos do artigo 485,
VI do Código de Processo Civil.
O apelante, em sua peça recursal, afirma
que em razão do atraso na entrega do imóvel não teve
condições de arcar com as prestações do contrato, mais o
valor do aluguel do imóvel onde reside, e por isso acabou
ficando inadimplente.
Acrescenta que se viu forçado a requerer o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
distrato da avença e o consequente requerimento de
devolução dos valores pagos, sendo que as condições
impostas pela ré configuram verdadeiro abuso, acarretando
os danos morais cuja indenização postula.
Em que pese o inconformismo do apelante, a
r.
sentença
deve
ser
mantida
por
seus
jurídicos
fundamentos.
Importante assinalar que a presente ação
foi distribuída pelo apelante em 08/08/2018, depois da
adjudicação do imóvel, objeto do contrato, que foi
realizada em 13/12/2017 (fls.134), assim como o imóvel
foi leiloado e não mais está na esfera de disponibilidade
das partes, não é possível conhecer da questão posta,
pois o autor visa a rescisão de um contrato que não mais
persiste em sua essência, na medida em que ficou
inadimplente, foi constituído em mora, e o objeto do
contrato foi levado a leilão e adjudicado antes mesmo da
distribuição da presente demanda.
Pelo que se verifica de fls. 12, o
contrato
firmado
entre
as
partes,
contém previsão
expressa
de
leilão
extrajudicial,
em
caso
de
inadimplemento pelo comprador, com procedimento próprio,
previsto no artigo 63 da Lei no 4.591/64 com as
alterações da Lei no 4.864/65.
A
apelada
providenciou
a
notificação
extrajudicial para constituição do apelante em mora
conforme se constou de fls.115/127, sendo certo que o
próprio apelante confessou ter deixado de arcar com os
pagamentos das prestações assumidas com a compra do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
imóvel em questão.
Ainda que a requerida não tenha cumprido
com o prazo estipulado no contrato, fato é que o
inadimplemento do contrato por parte do comprador é
inconteste, embora tenha alegado que foi justificado
diante do atraso na entrega do imóvel.
Uma vez que o apelante deixou de honrar
com a obrigação assumida, e foi constituído em mora, o
imóvel foi levado a leilão publico em 12/12/2017, sendo
na sequencia adjudicado pela apelada pelo valor da dívida
no total de R$ 344.452,79 (fls.134), não restando saldo
devolver em favor do apelante.
Vale esclarecer que eventual devolução de
valor ao devedor seria possível, se da venda tivesse
resultado sobra, ou seja, se o imóvel tivesse sido
vendido por valor a maior que a dívida existente, o que
não ocorreu no caso, e conforme magistério de Humberto
Theodoro Júnior: “Soa falso, de outro lado afirmar-se que
a não restituição das prestações já pagas acarretaria o
enriquecimento injusto do construtor. Ora, se a unidade
leiloada não volta para o empreiteiro e se o produto do
leilão é arrecado pelo condomínio, é completamente
desarrazoado pretender que a construtora se beneficiaria
de tal procedimento'. O Tribunal admite que a aplicação
idônea ou com boa-fé objetiva do referido dispositivo
obstrui qualquer tentativa de se pleitear a restituição
das quantias pagas pela incidência do art. 53, da Lei
8078/90, porque são dispositivos inconciliáveis nesse
particular. Ora, se o interessado não integraliza as
prestações que são fundamentais para o desenvolvimento da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
obra,
frustra
o
próprio
escopo
do
investimento,
permitindo
que
o
vazio
aberto
pelo inadimplemento
contagie o ideal coletivo, razão porque a dívida deverá
ser absorvida pelo valor da unidade, após o leilão. A
venda forçada tem por finalidade eliminar o saldo
devedor, fazendo com que do preço pago se pague o débito,
devolvendo o que sobrar ao comprador. Caso a adjudicação
se faça pela massa condominial, como é usual, a operação
econômica produz o mesmo significado, embora possível de
cogitar que isso não se dê imediatamente em virtude da
necessidade de renegociação lucrativa. O resultado do
leilão praticamente inviabiliza a restituição que é
devida para casos de rescisão do contrato.” (Humberto
Theodoro Júnior. O contrato imobiliário e a legislação
tutelar do consumo. Editora Forense. 2002.).
No mesmo sentido:
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Sentença
de
improcedência. Inconformismo dos adquirentes. Desistência
da aquisição do imóvel pelos autores, já inadimplentes.
Pretensão de restituição de quantias pagas, inclusive
comissão de corretagem. Impossibilidade. Contrato que já
estava
rescindido
em
face
do
inadimplemento
dos
requerentes. Comprovada notificação e realização de
leilão extrajudicial, nos termos do art. 63 da Lei no
4.591, de 16 de dezembro de 1964, com as alterações da
Lei no 4.864, de 29 de novembro de 1965. Desnecessidade
de notificação dos adquirentes em relação à data de
realização do leilão, procedimento legal que exige
somente a notificação para constituição em mora, o qual
foi
devidamente
observado.
Comissão
de
Corretagem.
Cobrança que é lícita desde que prevista no contrato.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comissão de corretagem que foi devidamente informada ao
consumidor, que teve ciência dos valores cobrados e da
sua
responsabilidade
pelo
pagamento.
Ausência
de
abusividade na cobrança. Devolução de valores indevida
Precedente do STJ REsp n° 1.599.511/SP. Precedentes deste
E. Tribunal de Justiça. RECURSO NÃO PROVIDO. (Apelação
Cível 1023564-92.2017.8.26.0002; Relator Ana Maria Baldy;
Julgamento 15/08/2018).
Portanto, correta a r. sentença que julgou
extinta a ação, pois evidente a falta de interesse de
agir do apelante visando a rescisão do contrato, que há
muito já havia ocorrido.
Como a parte apelante não obteve sucesso
em seu recurso de apelação aplica-se um aumento no valor
fixado a título de remuneração do patrono da parte
apelada, a teor do que dispõe o artigo 85, §11o do CPC,
assim determino o aumento dos honorários advocatícios
para 12% sobre o valor da causa.
Ante
o
exposto,
nego
provimento
ao
recurso.
HERALDO DE OLIVEIRA
Relator