Tribunal: TJSP
Processo: 1032781-59.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Apelações – Rescisão contratual – Inadimplência da empreendedora configurada – Multa inversa – Possibilidade – Legitimidade das rés para restituir o valor pago a título de entrada – Dano moral não configurado – Recurso da corré pessoa física desprovido – Recurso da corré pessoa jurídica parcialmente provido para afastar a indenização por dano moral.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1 ro
Registro: 2020.0000563146
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032781-59.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SPE
CONVIVA BRISAS DE FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
DENISE TARANTO FALTONI, é apelado CARLOS PEREIRA DE LEMOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nego provimento ao
recurso da corré Denise Taranto Faltoni e deram provimento ao recurso da corré
SPE Brisas de Ferraz Empreendimentos Imobiliários Ltda. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARY GRÜN E RÔMOLO RUSSO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
LUIS MARIO GALBETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no: 26.127
Apelação no: 1032781-59.2017.8.26.0100
Apelantes/apelados: SPE Conviva Brisas de Ferraz Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e Denise Taranto Faltoni
Apelado: Carlos Pereira de Lemos
Origem: 12a Vara Cível do Foro Central da Capital
Juiz de 1a instância: Fernando José Cúnico
Apelações Rescisão contratual Inadimplência
da empreendedora configurada Multa inversa
Possibilidade Legitimidade das rés para restituir
o valor pago a título de entrada Dano moral não
configurado
Recurso da corré pessoa física
desprovido
Recurso da corré pessoa jurídica
parcialmente provido para afastar a indenização
por dano moral.
Vistos.
1. Trata-se de apelações interpostas contra
a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do
contrato firmado entre as partes por culpa da corré CONVIVA, em razão
do inadimplemento contratual e condená-la ao pagamento da multa no
valor de R$ 14.766,90 além de R$ 5.000,00 a título de dano moral, e
condenar as corrés, solidariamente, a restituir ao autor o valor de R$
10.000,00 pago a título de entrada, custas e despesas processuais,
além de honorários ao advogado do autor, fixados em 10% do valor da
condenação.

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Apela
DENISE
TARANTO
FALTONI
alegando: a) cerceamento de defesa, pois pretendia demonstrar que
SILVANA era à época, gerente de produto da CONVIVA; b) ausência de
prova que seja representante da CONVIVA e não realizou o
atendimento do autor no momento da compra; c) o depósito realizado na
sua conta corrente ocorreu por ordem da CONVIVA como forma de
pagamento de salários atrasados de SILVANA LEONOR TARANTO
FALTONI, sua irmã, que prestava serviços como gerente de produto
naquela empreendedora, não se justificando sua condenação a realizar
a devolução; d) não se tratar de verba de comissão, pois ela e sua irmã
não possuem CRECI, e por constar no documento que a venda fora
realizada por VALDO e REBECA; e) a sentença reconheceu que o
pagamento de R$ 10.000,00 fora pago como entrada e não comissão de
corretagem e a corré CONVIVA demonstrou desconhecer esta apelante.
A corré SPE BRISAS DE FERRAZ
EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (atual denominação da
CONVIVA) apela alegando: a) a sentença deve ser anulada pois há
falhas em sua fundamentação, considerando que o apelado não possui
interesse com relação ao pedido de rescisão do contrato, por não haver
inadimplemento da vendedora; b) a rescisão não se operou
extrajudicialmente porque o adquirente não concordou com a retenção
de 10% dos valores pagos; c) ilegitimidade para restituir os valores
pagos a título de comissão de corretagem, pois o valor foi pago a

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terceiro; d) ausência de inadimplemento a ensejar a rescisão contratual,
pois havia previsão de conclusão das obras 30 meses após a
concessão do financiamento perante a CEF, que não ocorreu; e) ser
indevida a aplicação de multa inversa e; f) inexistência de dano moral e,
na hipótese de manutenção deve haver redução do valor da
condenação.
Recursos contrarrazoados (fls.316/320,
345/353, 361/368 e 371/377).
Não houve oposição ao julgamento virtual
É o relatório.
2. CARLOS PEREIRA DE LEMOS ajuizou
ação de rescisão de contrato de promessa de venda e compra de
imóvel em face de SPE CONVIVA BRISAS DE FERRAZ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e DENISE TARANTO
FALTONI.
O autor e a pessoa jurídica firmaram
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra tendo por
objeto a unidade 37 do bloco 2 do Residencial Conviva Brisas de Ferraz,
localizado na Rua Tito Temporim, 166 e 233, no município de Ferraz de
Vasconcelos.

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A cláusula no 5 (fl. 30) prevê a conclusão
da obra em 30 meses após a contratação do financiamento pela
empreendedora junto à instituição financeira.
Restou incontroverso que a assinatura do
contrato ocorreu em 17 de abril de 2014 e a ação fora ajuizada em 11
de abril de 2017.
A Turma Especial de Direito Privado I
deste Tribunal de Justiça, no âmbito do Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000 fixou as
seguintes teses jurídicas:
TEMA 01: É válido o prazo de tolerância, não
superior a cento e oitenta dias estabelecido no compromisso de venda e compra
para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível. Tese jurídica proposta pelo Relator e aprovada por
maioria simples de votos: É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e
oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para
entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível. Vencidos os Desembargadores Elcio Trujillo, Luis
Mario Galbetti, Carlos Alberto Garbi e Beretta da Silveira.
TEMA 02: Admite-se que o prazo de entrega da
unidade autônoma tenha termo inicial da data de obtenção do financiamento pelo
adquirente, desde que a cláusula contratual seja redigida de modo claro e não
ultrapasse seis meses da data do registro da incorporação (art. 34, Lei

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4.491/64).Tese
jurídica
proposta
pelo
Relator
rejeitada,
vencidos
os
Desembargadores Francisco Loureiro (Relator), Percival Nogueira, James Siano,
Galdino Toledo, Álvaro Passos, Luis Mario Galbetti e Mary Grun. Tese jurídica
aprovada por maioria simples de votos, conforme a proposta do Desembargador
Carlos Alberto Garbi: Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na
forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e
inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do
imóvel. Vencidos os Desembargadores Donegá Morandini, Piva Rodrigues, James
Siano e Fábio Quadros
TEMA 03: Alegação de que a multa contratual,
prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por
reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora.
Por unanimidade, deram por prejudicado em razão da afetação do tema pelo
Superior Tribunal de Justiça (REsps 1614721/DF e 1631485/DF, Tema 971), nos
termos do disposto no art. 976, parágrafo 4o, do CPC.
TEMA 04: Indenização por danos morais em
virtude do atraso na entrega das unidades autônomas aos promitentes
compradores. Por unanimidade, rejeitaram o estabelecimento de qualquer tese em
razão do tema envolver necessariamente matéria fática ao exame de cada caso
concreto.”
No entanto, seria necessária a fixação de
um prazo máximo, o que não ocorreu no caso concreto, de modo que
abusiva a cláusula 5a do Contrato firmado entre as partes, pois coloca o
consumidor em desvantagem abusiva, o que não se admite à luz do

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Código de Defesa do Consumidor.
Reconhecida
a
inadimplência
da
vendedora, não há que se falar em falta de interesse do autor, pois não
se pode admitir qualquer retenção das quantias pagas, de modo que
legítima a sua recusa na rescisão na forma pretendida pela vendedora,
que estabelecia a retenção de 10% das quantias pagas (cláusula 18a,
parágrafo único - fl. 37)
Restou incontroverso que o valor de R$
10.000,00 pago pelo autor a título de entrada (fl. 75) pela aquisição da
unidade imobiliária vendida pela CONVIVA fora depositado em conta da
corré DENISE (conferir fl. 74), de modo que também têm legitimidade
para restituir a importância.
Eventual dívida trabalhista da empresa ré
com a irmã da corré DENISE deverá, se caso, ser discutida na Justiça
especializada.
Pelo mesmo motivo, não há que se falar
em cerceamento de defesa, porque o que pretende a corré DENISE
demonstrar é ser a importância de R$ 10.000,00 depositada em sua
conta relativa à dívida da empresa com sua irmã, mas tal trata-se de
matéria alheia à inadimplência discutida no feito.
O Superior Tribunal de Justiça, no âmbito

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dos Recursos Repetitivos no 1.614.721/DF e no 1.631.485/DF (tema
0971), fixou a seguinte tese:
No contrato de adesão firmado entre o
comprador
e
a
construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para
o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigação de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.
Desta forma, é legítima a condenação da
empreendedora ao pagamento de multa pela inadimplência.
Quanto ao dano moral o recurso deve ser
acolhido.
O Mero dissabor a que todos estamos
sujeitos nas mais diversas situações do cotidiano não é suficiente para
acarretar necessidade de indenização por danos morais. Assim, não é
todo mal-estar que configura dano moral, pois, como bem assinala
Antonio Jeová Santos, “o que se quer afirmar é que existe um mínimo
de incômodos, inconvenientes ou desgostos que, pelo dever de
convivência social, sobretudo nas grandes cidades em que os
problemas fazem com que todos estejam mal-humorados há um dever
geral de suportá-los. O mero incômodo, o desconforto, o enfado,
decorrentes de algumas circunstâncias, como exemplificados aqui, e

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que o homem médio tem de suportar em razão mesmo do viver em
sociedade, não servem para que sejam concedidas indenizações”
(Dano Moral Indenizável, Ed. Revista dos Tribunais, 3a ed., p. 122)
3. Ante o exposto e por tudo mais que dos
autos consta, NEGO PROVIMENTO ao recurso da corré DENISE
TARANTO FALTONI e DOU PROVIMENTO ao recurso da corré SPE
BRISAS DE FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
para afastar a condenação por dano moral.
Condeno a corré DENISE a pagar
honorários ao advogado do autor, que fixo em 10% sobre o benefício
econômico buscado, devidamente atualizado desta data, e condeno o
autor ao pagamento de honorários ao advogado da ré CONVIVA, que
fixo em 10% sobre o valor da indenização por dano moral buscada, ora
afastada, ficando a cobrança adstrita à alteração de fortuna, por ser
beneficiário da justiça gratuita.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR