Tribunal: TJSP
Processo: 1011802-82.2019.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-17

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Vaga de garagem que teria sido entregue com metragem inferior à prometida no contrato – Piso da garagem formado por parte em gramado e parte em concreto que não obsta a sua regular utilização – Característica em conformidade com o memorial descritivo – Recebimento, ademais, sem ressalvas - Restituição dos valores pagos a título de serviços de assessoria SATI -

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Vaga de garagem que teria sido entregue com metragem inferior à prometida no contrato – Piso da garagem formado por parte em gramado e parte em concreto que não obsta a sua regular utilização – Característica em conformidade com o memorial descritivo – Recebimento, ademais, sem ressalvas - Restituição dos valores pagos a título de serviços de assessoria SATI - Ausente comprovação do desembolso - Ônus da prova do qual o autor não se desincumbiu (artigo 373, inciso I do CPC) - Improcedência da ação – Sentença confirmada - Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000442119
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011802-82.2019.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante RICARDO DE
SOUZA VIEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 17 de junho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011802-82.2019.8.26.0625 -Voto no 37808
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1011802-82.2019.8.26.0625
Comarca:
Taubaté
Ação:
Compromisso Compra e Venda Indenização
Apte(s).:
Ricardo de Souza Vieira (AJ)
Apdo(a)(s).:
MRV Engenharia e Participações S.A.
Voto no 37808
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Vaga de garagem que teria
sido entregue com metragem inferior à prometida no contrato
Piso da garagem formado por parte em gramado e parte em
concreto que não obsta a sua regular utilização Característica em
conformidade com o memorial descritivo Recebimento, ademais,
sem ressalvas - Restituição dos valores pagos a título de serviços
de assessoria SATI - Ausente comprovação do desembolso - Ônus
da prova do qual o autor não se desincumbiu (artigo 373, inciso I
do CPC) - Improcedência da ação Sentença confirmada - Verba
honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o
do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
sentença de fls. 426/428, de relatório adotado, que julgou improcedente a ação.
Inconformado, sustenta o autor que o gramado não
pode ser computado a título de área privativa, pois integrante da área comum, sendo
imperativa a deslealdade negocial por parte da ré, bem como ser indevida a cobrança de
taxas de serviços de assessoria, configurada venda casada, pretendendo o seu
ressarcimento (fls. 433/444). Contrarrazões (fls. 448/481).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Pleiteia o autor indenização por recebimento de vaga
de garagem com metragem inferior àquela estabelecida no instrumento particular de
compra e venda do imóvel, além de restituição dos valores pagos a título de serviços de
assessoria.

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Pedidos do autor julgados improcedentes, por não
restar caracterizada que a metragem da vaga de garagem seja inferior à contratada, bem
como afastada a pretensão de restituição de taxas de assessoria, pois não comprovados
os respectivos desembolsos, e condenado o autor ao ônus de sucumbência, arbitrada a
verba honorária em R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Daí o apelo do autor.
Sem razão.
O memorial descritivo do empreendimento descreve
que o piso do estacionamento poderá ser “em piso cimentado e/ou piso intertravado
permeável e/ou grama e/ou asfalto” (fls. 170), nada havendo que impeça o regular uso das
vagas pelos condôminos tal como foi entregue.
Pela medição realizada pelo oficial de justiça e
devidamente acompanhado pela parte ré e seus técnicos, ausente a parte autora, restou
comprovada que a área da vaga de garagem objeto dos autos possui área de 10,35 m2
(4 metros de piso asfáltico mais 0,5 metro de gramado de comprimento, por 2,30 metros
de largura) fls. 411/412, ou seja, exatamente a área adquirida (fls. 72).
O autor assinou o termo de recebimento do memorial
descritivo da unidade (fls. 381), sem anotar quaisquer ressalvas quanto às dimensões da
vaga de garagem ou o tipo de piso entregue.
Assim, a área a ser computada deve ser a soma dos
dois tipos de piso, tanto cimentado como em gramado, pois são áreas contíguas e
destinadas para a vaga de veículo, de forma que não se desincumbiu o autor de seu
ônus de provar que referida área total possui metragem inferior, ou ainda que impede a
sua plena utilização.
O mesmo entendimento deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VAGA DE
GARAGEM. Alegação de que a área real não corresponde à
área vendida. Pedido de indenização por danos materiais
correspondentes à diferença do preço em decorrência da
área vendida a menor. Insurgência da autora contra a
improcedência da ação. Área permeável que deve ser
computada para fins de cálculo da metragem da vaga de
garagem. Área de gramado que não pode ser considerada
comum, em virtude de sua natureza e localização, sendo
imprópria para utilização pelos demais moradores. Sentença
mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não
provido, com observação.” (5a Câmara D. Privado, Apelação cível no
1044593-91.2018.8.26.0576, Rel. Des. Fernanda Gomes Camacho, j. 01.06.2020,
v.u.);

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“APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória e Indenizatória
Sentença de parcial procedência Compromisso de Compra
e Venda. RECURSO DA AUTORA Vaga de garagem com
metragem inferior a ofertada Cerceamento de defesa
inocorrente Necessidade de prova técnica não demonstrada
Mérito Área com gramado subsequente à vaga da Autora
que deve ser considerada área privativa e integrante da
metragem total Espaço, ademais, que não implica na
inutilidade ou redução do uso da área para o fim designado.
RECURSO DAS CORRÉS - Cobrança de valores similares
a taxa 'SATI' - Aplicação dos termos do Recurso Especial
com Tema Repetitivo n° 938, II, 2.2., do REsp n°
1.551.951/SP, firmado pelo E. STJ Necessidade. Valores
exigidos pelas Corrés sem qualquer correspondência a
serviço prestado, ou que o possa ser. Enriquecimento sem
causa configurado - Sentença de Primeiro Grau mantida
Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento
Interno. RECURSOS NÃO PROVIDOS.” (2a Câmara D. Privado,
Apelação cível no 1018237-12.2019.8.26.0451, Rel. Des. Penna Machado, j.
28.05.2020, v.u.);
“Imóvel. Ação indenizatória. Vício por diferença de área.
Decadência ocorrida. Vaga de garagem, de todo modo,
entregue com a metragem prometida. Área de gramado que
deve ser computada juntamente com a de cimento.
Litigância de má-fé não configurada. Sentença revista em
parte. Recurso parcialmente provido.” (1a Câmara D. Privado,
Apelação cível no 1029650-35.2019.8.26.0576, Rel. Des. Cláudio Godoy, j.
03.03.2020, v.u.);
“Apelação Cível. Ação 'quanti minoris'. Compra e venda.
Ação de indenização. Entrega de imóvel com vaga de
garagem com metragem inferior àquela informada no ato da
aquisição.
Sentença
de
improcedência.
Decadência.
Interpretação dos artigos 445, 500 e 501 do Código Civil.
Prazo ânuo que se inicia a partir da data da imissão na
posse do imóvel. Autora foi imitida no imóvel em
25/09/2015. Ajuizamento da ação ocorreu em 12/08/2016.
Decadência não reconhecida. Mérito. Laudo pericial
fundamentado e elaborado sob o crivo dos princípios
constitucionais do contraditório e da ampla defesa. Vaga de
garagem com metragem correta. Área gramada deve ser
computada juntamente com a de cimento para que se
obtenha o cálculo correto de suas dimensões. Parte
gramada da garagem não é comum face a sua própria
natureza e localização. Contrato que possui cláusula de
aceitação de dimensões do imóvel, para mais ou para
menos, de até 3%. Óbice à utilização exclusiva da vaga de
garagem correspondente ao apartamento do autor. Não
comprovação. Unidades habitacionais reservadas para as
pessoas com deficiência podem ser disponibilizadas a

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outras pessoas, caso não haja interesse por aquelas (artigo
32, parágrafo 3o, inciso I, do Estatuto as Pessoas com
Deficiência
-
Lei
13.146/2015).
Possibilidade
da
comercialização pela ré das referidas unidades para outras
pessoas.
Sentença
mantida.
Honorários
recursais.
Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Majoração da verba
honorária para 20% do valor da causa, observada a
concessão da justiça gratuita. Resultado. Recurso não
provido.”
(9a
Câmara
D.
Privado,
Apelação
cível
no
1046109-20.2016.8.26.0576, Rel. Des. Edson Luiz de Queiroz, j. 22.10.2019, v.u.);
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
Serviços
de
assessoria
e
intermediação.
Taxa
de
despachante. Atividade congênere à SATI. Abusividade da
cobrança.
Ausência,
ademais,
de
comprovação
de
prestação dos serviços. Entendimento consolidado pelo C.
STJ no Resp. 1.599.511/SP, de 24.8.2016. (Repetitivo

tema 938/STJ). Sentença mantida. Danos materiais.
Divergência de metragem de área de garagem. Não
reconhecimento. Diferença justificada pela área gramada.
Ausência
de
prejuízo
material.
RECURSOS
NÃO
PROVIDOS.”
(38a
Câmara
D.
Privado,
Apelação
cível
no
1036892-79.2018.8.26.0576, Rel. Des. Fernando Sastre Redondo, j. 18.09.2019,
v.u.);
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de
indenização por danos materiais decorrentes da suposta
divergência de metragem em área de vaga de garagem.
Possibilidade de que a área permeável
gramada,
localizada após a guia de sarjeta e desnivelada da parte de
concreto

seja
computada
para
a
apuração
da
conformidade do objeto entregue pela construtora. Respeito
ao memorial descritivo do empreendimento, que previa
estacionamento em piso cimentado e/ou piso intertravado
permeável e/ou grama e/ou asfalto. Ausência de prejuízo
material aos compradores. Sentença mantida. Honorários
advocatícios sucumbenciais majorados para R$1.500,00,
com base no trabalho adicional realizado em grau recursal
(art. 85, §11, CPC), observada a gratuidade concedida.
RECURSO DESPROVIDO, com majoração dos honorários
fixados em Primeiro Grau.” (3a Câmara D. Privado, Apelação cível no
1045995-13.2018.8.26.0576, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 11.06.2019, v.u.).
Com relação às taxas de assessoria SATI, não
comprovou o autor a cobrança sofrida bem como o seu efetivo desembolso, ônus que
cabia ao autor e do qual não se desincumbiu (art. 373, inciso I do CPC), restando
corretamente afastados os respectivos ressarcimentos.
“No simples conflito de versões para um só fato, o

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encargo de provar o fato constitutivo continua inteiramente na responsabilidade do autor,
mesmo que o réu nada prove a respeito de sua versão. O importante é que o fato
fundamental da causa de pedir não foi aceito pelo réu e, portanto, terá necessariamente
de ser comprovado pelo autor, nos termos do art. 373, I” (Humberto Theodoro Júnior, Curso de
Direito Processual Civil, Volume I, 56a ed., Rio de Janeiro: ed. Forense, 2015, p. 881).
Por fim, a verba honorária comporta majoração em
prol dos patronos da apelada para R$ 3.000,00 (três mil reais), que se adequa ao grau
de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da
causa e o trabalho realizado pelo causídico e o tempo exigido para o seu serviço,
observado o disposto no parágrafo 8o do artigo 85 do Código de Processo Civil, levando-
se em conta, ainda, o trabalho adicional realizado em grau recursal, a teor do disposto no
parágrafo 11o do citado dispositivo legal, observada a gratuidade judiciária concedida ao
autor.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença,
inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a majoração da verba
honorária em prol da parte recorrida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinado digitalmente