Tribunal: TJSP
Processo: 1006362-25.2019.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Apelação - Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos materiais e morais – Ação julgada parcialmente procedente – Apelo da corré, pretendendo o reconhecimento de ilegitimidade passiva para devolução da taxa condominial – Cabimento – Corré que apenas agiu na condição de mandatária, não participando do contrato

Ementa:
Apelação - Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos materiais e morais – Ação julgada parcialmente procedente – Apelo da corré, pretendendo o reconhecimento de ilegitimidade passiva para devolução da taxa condominial – Cabimento – Corré que apenas agiu na condição de mandatária, não participando do contrato de compra e venda - Ausência de vinculação com a compra e venda da unidade - Ilegitimidade passiva caracterizada – Sentença modificada neste ponto – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001003236
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006362-25.2019.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LELLO
CONDOMINIOS LTDA, é apelada VIVIAN CHRISTINA BAUSAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 24275jv
APELAÇÃO No.: 1006362-25.2019.8.26.0005
COMARCA: CAPITAL F.R. SÃO MIGUEL PAULISTA - 2a VC
APELANTE: LELLO CONDOMINIOS LTDA
APELADO: VIVIAN CHRISTINA BAUSAS
JUIZ: Trazibulo José Ferreira da Silva
pf
Apelação - Compromisso de compra e venda Ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas e indenização por danos materiais e morais Ação julgada
parcialmente procedente Apelo da corré, pretendendo o reconhecimento de ilegitimidade
passiva para devolução da taxa condominial
Cabimento
Corré que apenas agiu na
condição de mandatária, não participando do contrato de compra e venda - Ausência de
vinculação com a compra e venda da unidade - Ilegitimidade passiva caracterizada

Sentença modificada neste ponto Recurso provido.
A
sentença
de
págs.
356/364,
complementada as págs. 375/376, cujo relatório se adota, JULGOU
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar a extinção do
contrato celebrado entre as litigantes, a inexigibilidade perante a
parte autora dos encargos de condomínio referente à unidade
imobiliária e condenar as duas primeiras demandadas, de forma
solidária, a ressarcirem à parte demandante, na forma prevista no
artigo 53 da Lei no 8.078, de 1990, imediatamente e de uma só
vez, todas as quantias que foram pagas pela parte autora, com o
desconto de 20%, e a última parte ré a ressarcir as quantias que
tenham sido pagas a título de encargos de condomínio, rejeitando
os demais pedidos.
Cada parte foi condenada em 1/4 das
custas processuais.
Condenou, ainda, a autora em honorários
de R$ 1.000,00 e cada uma das rés em 10% sobre o total da
condenação, vedada a compensação.

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Inconformada apela a corré Lello, pág.
378/388, pugnando pela reforma da sentença para que seja
reconhecida a sua ilegitimidade para responder pela devolução das
taxas condominiais.
Alega, em síntese, que somente agiu como
mandatária, não sendo responsável pela cobrança da taxa sendo,
portanto parte ilegítima para responder pela devolução da taxa
condominial.
Também
defende
modificação
na
redistribuição da verba honorária.
Foram apresentadas contrarrazões, págs.
398/400.
É o relatório.
Cinge-se a apelação à questão relativa à
legitimidade da corré Lello em relação ao pedido de devolução da
taxa condominial e sucumbência.
Aqui vale pontuar que quanto às demais
condenações, a sentença eximiu expressamente a corré Lello do
pagamento sendo esta condenada somente em relação à devolução
da taxa condominial.
Feitas estas considerações, o caso é de se
dar provimento ao recurso.
Com efeito, pelo que se vê dos autos a
corré Lello se trata de mera administradora das cotas condominiais,
prestando serviço ao condomínio, atuando como mandatária, pelo
que não é responsável pela devolução dos valores pagos.
A apelante atua como mandatária,
possuindo poderes para representar o condomínio, prestando o

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serviço administrativo e, como tal, não possui legitimidade para
responder quanto à devolução de valores, certo que foram
destinados ao próprio condomínio, recebendo a corré apenas para
realizar a administração condominial, conforme se vê no contrato
de págs. 236/242.
Ademais, a corré administradora não
fez parte da relação jurídica negocial havida entre a autora e as
vendedoras, pelo que não é parte legítima para responder por
eventuais encargos que estão sendo.
Neste
sentido
se
posiciona
a
jurisprudência deste Tribunal, a saber:
DEVOLUÇÃO
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS
Compromisso de compra e venda Devolução
de valores pagos

Taxas condominiais

Restituição Condenação da administradora do
condomínio Ilegitimidade passiva Apelante
que atua como mera mandatária do condomínio
Preliminar acolhida
Recurso Provido: -
Relação jurídica havida entre a autora e os réus
Administradora que não participou do negócio
jurídico
Ilegitimidade passiva reconhecida.
Extinção da ação em relação à apelante.
RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1010041-26.2017.8.26.0127;
Relator
(a): Nelson Jorge Júnior; Órgão Julgador: 13a
Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba -
3a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA-

RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS
PROMISSÁRIOS COMPRADORES
SENTENÇA

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QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 20% DAS
IMPORTÂNCIAS PAGAS PELOS ADQUIRENTES
EM
FAVOR
DAS
VENDEDORAS
E
A
RESTITUIÇÃO
DO
IPTU
E
TAXAS
DE
CONDOMÍNIO PORQUE OS AUTORES NÃO
FORAM IMITIDOS NA POSSE DO IMÓVEL

RECURSO
DAS
ADMINISTRADORAS
DO
CONDOMÍNIO SUSCITANDO PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA
ACOLHIMENTO

AS CORRÉS ATUARAM COMO MANDATÁRIAS
DAS
VENDEDORAS
NÃO
RETENDO
OS
PAGAMENTOS RECEBIDOS
PRECEDENTES

SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO
COM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À
DISTRIBUIÇÃO
DOS
ENCARGOS
DA
SUCUMBÊNCIA.
(TJSP;
Apelação
Cível
1043702-77.2017.8.26.0100;
Relator
(a): Theodureto Camargo; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
35a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
30/07/2020; Data de Registro: 30/07/2020)
Compromisso de compra e venda. Rescisão
contratual
cumulada
com
devolução
de
quantias
pagas
e
indenização
por
danos
materiais e morais. Pretensão da apelante de
que a administradora do condomínio figurasse
no polo passivo. Inadmissibilidade. Empresa
que se limitara a prestar serviços na condição
de mandatária. Ausência de vinculação com a
compra e venda da unidade. Ilegitimidade
passiva caracterizada. Alegação de atraso na
entrega da obra que, no caso, não ocorreu. Não
obtenção do financiamento que impossibilitou a
entrega das chaves. Desistência por parte da
compradora. Comissão de corretagem. Previsão
contratual expressa, com valor destacado.

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Contraprestação pecuniária apta a sobressair.
Taxa Sati. Prescrição trienal configurada, não
comportando a sua devolução. Negativação do
nome da autora. Ausência de pagamento de
parcela pactuada, mesmo com notificação para
tanto, tendo a corré exercido regular direito.
Danos
morais
e
materiais
inexistentes.
Restituição de 90% dos valores pagos, a título
de preço do imóvel, apta a prevalecer. Taxas
condominiais. Obrigação "propter rem". Autora
que não fora imitida na posse do imóvel.
Devolução do montante adimplido a título de
referida taxa. Apelo provido em parte. (TJSP;
Apelação Cível 1016318-30.2017.8.26.0007;
Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão
Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional VII - Itaquera - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 01/07/2020; Data de Registro:
01/07/2020)
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
INDENIZAÇÃO
E
RESSARCIMENTO.
Sentença
de
extinção
do
processo
por
ilegitimidade
passiva
em
relação
à
administradora
de
condomínio
e
parcial
procedência em relação às corres. Insurgência
por ambas as partes. ILEGITIMIDADE DA
ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO. Corré
Lello que é mandatária do condomínio, não
podendo responder por eventual cobrança
indevida promovida por este. Ausência de
pertinência subjetiva da demanda. Precedente.
Extinção mantida. ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA. Mora configurada. Demora na expedição
do "habite-se" e crise econômica que não
configuram excludentes de responsabilidade.
Fortuito interno. Súmula 161 do TJSP. DANO

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MORAL.
Atrasos
por
períodos
de
aproximadamente dez meses e sete meses que
geram frustração e transtornos que não se
confundem com dissabor cotidiano por mero
inadimplemento
contratual.
Dano
caracterizado. Modificação do critério de fixação
de indenização, que havia sido fixado de forma
mensal, para que seja considerado em valor
único, englobado aos autores, com tateio
proporcional,
de
R$
16.000,00.
Recurso
acolhido em relação à redução da verba
indenizatória. OFERTA PROMOCIONAL. Autores
que atenderam às condições estabelecidas nos
regulamentos das promoções. Vendedora que
está obrigada a fornecer a vantagem prometida
(eletrodomésticos), observada a conversão em
perdas e danos determinada na r. sentença.
DESPESAS CONDOMINIAIS. Não podem os
adquirentes ser responsabilizados por despesas
condominiais anteriores à imissão na posse,
especialmente sendo o atraso motivado pela
vendedora,
o
que
resultaria
em
seu
enriquecimento indevido. Reconhecimento do
dever de restituição dos valores pagos a este
título. Precedentes do TJSP e do STJ. Sentença
parcialmente reformada, apenas para modificar
a indenização pelo dano moral. RECURSO DOS
AUTORES IMPROVIDO. RECURSO DAS RÉS
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1006896-37.2013.8.26.0309;
Relator
(a): Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira;
Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro de Jundiaí - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/02/2020; Data de Registro:
12/02/2020)

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Pelos motivos acima articulados, o pedido e
restituição das despesas condominiais contra a apelante deduzido
na presente ação de rescisão contratual com devolução de valores
deve ser julgado improcedente, reformando-se a sentença.
E assim, sendo, não pode ser condenada na
sucumbência.
Neste último ponto, fica a ré dispensada do
pagamento das custas, que serão repartidas entre as demais,
partes, e da verba honorária que foi condenada.
Observa-se que em relação aos honorários
fixados contra a autora em relação à Lello, ficam mantidos, não se
aplicando o disposto no art. 85, § 11o do CPC porquanto não houve
recurso da autora.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso,
nos termos supra.
Silvério da Silva
Relator