Tribunal: TJSP
Processo: 1006443-82.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana de Lourdes Coutinho Silva da Fonseca
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – Pretensão da ré de majorar o percentual de retenção de valores pagos – Descabimento – Percentual de retenção fixado em 20% pela respeitável sentença que se mostra razoável, em consonância com o art.413 do CC – Sinal que integra o preço a

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – Pretensão da ré de majorar o percentual de retenção de valores pagos – Descabimento – Percentual de retenção fixado em 20% pela respeitável sentença que se mostra razoável, em consonância com o art.413 do CC – Sinal que integra o preço a ser restituído, ainda que se trate de arras confirmatórias – Acórdãos do TJSP – Inaplicabilidade do percentual estabelecido contratualmente, sob pena de abusividade – RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO ADQUIRENTE - Pretensão da ré de reforma do capítulo da r.sentença que fixou o termo inicial dos juros de mora a partir da notificação da rescisão – Cabimento – Hipótese em que os juros de mora devem ser computados a partir do trânsito em julgado da sentença – Acórdãos do TJSP – RECURSO PROVIDO NESTA PARTE.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - Pretensão de reforma do capítulo da r.sentença que fixou o termo inicial da correção monetária a partir de cada desembolso – Descabimento – Hipótese em que a correção, que visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, deve incidir desde a data de cada desembolso – Julgados do STJ e deste Tribunal de Justiça de São Paulo – RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000613513
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível
no
1006443-82.2019.8.26.0066,
da
Comarca
de
Barretos,
em
que
é
apelante
BARRETOS
COUNTRY
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelada SOLANGE
APARECIDA OLIVEIRA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte
ao recurso. V. U." de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores CAUDURO PADIN (Presidente sem voto),
HERALDO DE OLIVEIRA E FRANCISCO GIAQUINTO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ANA DE LOURDES COUTINHO SILVA DA FONSECA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006443-82.2019.8.26.0066
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VOTO No: 31456
APEL.No: 1006443-82.2019.8.26.0066
COMARCA: BARRETOS
APTE. : BARRETOS COUNTRY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE-LTDA.
APDO. : SOLANGE APARECIDA OLIVEIRA DOS SANTOS
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR RETENÇÃO DE
VALORES ARRAS CONFIRMATÓRIAS Pretensão da
ré de majorar o percentual de retenção de valores pagos
Descabimento Percentual de retenção fixado em 20%
pela respeitável sentença que se mostra razoável, em
consonância com o art.413 do CC Sinal que integra o
preço a ser restituído, ainda que se trate de arras
confirmatórias Acórdãos do TJSP Inaplicabilidade do
percentual estabelecido contratualmente, sob pena de
abusividade
RECURSO DESPROVIDO NESTA
PARTE.
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
JUROS DE MORA TERMO INICIAL RESCISÃO
PELO COMPROMISSÁRIO ADQUIRENTE - Pretensão
da ré de reforma do capítulo da r.sentença que fixou o
termo inicial dos juros de mora a partir da notificação da
rescisão Cabimento Hipótese em que os juros de mora
devem ser computados a partir do trânsito em julgado da
sentença Acórdãos do TJSP RECURSO PROVIDO
NESTA PARTE.
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA TERMO INICIAL
RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR -
Pretensão de reforma do capítulo da r.sentença que fixou o
termo inicial da correção monetária a partir de cada
desembolso Descabimento Hipótese em que a correção,
que visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da
moeda, deve incidir desde a data de cada desembolso
Julgados do STJ e deste Tribunal de Justiça de São Paulo
RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.
Irresignada com o teor da respeitável

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sentença de fls.200-206, que julgou procedentes pedidos
de rescisão contratual e de restituição de valores,
formulados em demanda movida por Solange Aparecida
Oliveira
dos
Santos
em
face
de
Barretos
Country
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., apela a ré
(fls.215-237).
Sustenta, em apertada síntese, que opera
sob o regime de incorporação imobiliária por afetação, e
que
a
verba
utilizada
para
a
construção
do
empreendimento imobiliário é oriunda dos pagamentos dos
compromissários;
que
é
aplicável
ao
caso
a
Lei
no4.591/1964, e não o Código de Defesa do Consumidor; e,
que é formado um condomínio.
Alega que o caso em exame não diz
respeito à aquisição de imóvel residencial, e, sim, de
imóvel destinado ao lazer, consistente em quarto de
hotel; que o adquirente pretende obter rentabilidade
futura; que a relação existente entre as partes não é de
consumo, e, sim, empresarial; e, que a determinação de
restituição de valores irá impossibilitar à ré de
entregar o empreendimento aos demais adquirentes no
prazo contratual.
Afirma que não incorreu em ato ilícito;
que agiu em conformidade com a boa-fé objetiva e com os
deveres de informação e transparência; e, ainda, que
devem ser preservados os princípios da autonomia da
vontade e do pacta sunt servanda.
Argumenta que é devida a retenção das
arras confirmatórias.
Assevera que o percentual de retenção não

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deve ser inferior a 25% do preço pago; e, que a Lei
no13.786/2018 estabeleceu uma retenção de 50%.
Alega que não é devida correção monetária
a partir de cada desembolso, e, sim, a partir do
ajuizamento da ação, como previsto na Lei no6.899/1981,
art.1o, §2o, sendo inaplicável a Súmula no43, do STJ.
Acrescenta que o termo inicial dos juros
moratórios deve ser o trânsito em julgado da respeitável
sentença.
Postula, por fim, a reforma da r.sentença
apelada.
Recurso bem processado, com resposta.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
De início, ao contrário do alegado, o
disposto no art.32-A, introduzido na Lei no6.766/1979
pela Lei no13.786/2018, é aplicável apenas aos contratos
celebrados a partir de sua vigência, o que não é o caso
dos
autos
(TJSP,
Apelação
Cível
no1004431-81.2016.8.26.0428, Rel.Des. Mendes Pereira,
15a Câmara de Direito Privado, j.20/04/2020; Apelação
no1127473-16.2018.8.26.0100, Rel.Des. Rosangela Telles,
2a Câmara de Direito Privado, j.08/04/2020; Apelação
no1002035-96.2019.8.26.0438,
Rel.Des.José
Wagner
de
Oliveira Melatto Peixoto, 37a Câmara de Direito Privado,
j.19/02/2020;
Apelação
no1119735-74.2018.8.26.0100,
Rel.Des.Heraldo de Oliveira, 13a Câmara de Direito
Privado, j.12/02/2020).
Não se verifica, ademais, a existência de

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uma relação empresarial entre as partes; sendo certo que
o simples fato de o compromisso de compra e venda de
imóvel
ter, como objeto, um quarto de hotel em
multipropriedade, não afasta, por si só, a aplicação dik
Código de Defesa do Consumidor.
Por sua vez, o compromisso de compra e
venda foi rescindido voluntariamente por iniciativa dos
promissários compradores.
Nessa hipótese, é cabível a retenção de
parte dos valores pagos, mas em percentual razoável, em
consonância com o artigo 413 do Código Civil.
Para efeito de restituição, deve ser
considerado também o valor pago a título de arras
confirmatórias, previstas na cláusula terceira, item I,
do contrato (fls.18); ressalvando-se que não é possível
a
cumulação
da
cobrança
de
arras
pretensamente
penitenciais e de retenção de valores, a título de
cláusula penal, sob pena de bis in idem e onerosidade
excessiva
ao
consumidor,
devendo
ser
adotada
a
interpretação
mais
favorável
ao
consumidor
(TJSP,
Apelação
no1002445-92.2019.8.26.0297,
Rela.Desa.Maria
Salete Corrêa Dias, 31a Câmara de Direito Privado,
j.03/04/2020;
Apelação
no1001854-81.2018.8.26.0066,
Rel.Des.Benedito Antonio Okuno, 8a Câmara de Direito
Privado,
j.26/03/2020;
Apelação
no1001679-74.2016.8.26.0481, Rel.Des.Jair de Souza, 5a
Câmara de Direito Privado, j.31/03/2020).
Quanto a esse aspecto, as conclusões a
que se chega são exatamente as mesmas adotadas pela
r.sentença, que determinou o percentual de retenção de
20%, incluindo-se o valor pago a título de arras

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confirmatórias; sendo certo que esse percentual é
admitida
como
razoável
pela
jurisprudência
deste
Eg.Tribunal de Justiça de São Paulo, mesmo nos casos em
que a rescisão contratual tenha sido promovida pelo
compromissário comprador:
Apelação. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Ação de rescisão contratual c/c
restituição
de
valores.
sentença
de
procedência. Insurgência da ré. Preliminar de
nulidade
da
sentença
rejeitada.
Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual.
Culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do
TJSP. Devolução de 80% dos valores mostra-se
adequada
e
proporcional
ao
caso.
Impossibilidade de retenção dos valores pagos
a título de arras confirmatórias. Manutenção
do termo inicial da correção monetária.
Precedentes do TJSP. Honorários advocatícios
sucumbenciais readequados, à luz do disposto
no art. 85, §2o, incisos I a IV, do CPC.
Honorários
advocatícios
recursais
não
fixados. Recurso da ré parcialmente provido.
(TJSP. Apelação no1006861-20.2019.8.26.0066,
Rel.Des.Pedro de Alcântara da Silva Leme
Filho,
8a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.27/04/2020; destaques nossos).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Rescisão por desistência do compromissário
comprador. RETENÇÃO DE VALORES. Manutenção do
percentual
estabelecido
na
sentença,
de
retenção de 20% dos valores pagos pelo autor,
que está em consonância com a jurisprudência
do
C.
STJ.
Irretroatividade
da
Lei
no
13.786/2018
(vigência
em
28/12/2018)
a
contrato
celebrado
anteriormente
(2015).
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Necessidade de que o
consumidor
seja
previamente
informado
do
preço total do valor da compra do imóvel, com
o devido destaque do valor da comissão de
corretagem. Entendimento do C. STJ em sede de
recurso repetitivo. Dever de informação não
cumprido pela ré. JUROS DE MORA. TERMO "A
QUO". Os juros de mora são devidos a partir
do trânsito em julgado da decisão, uma vez

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que
a
resolução
se
deu
por
culpa
do
adquirente. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP. Apelação no1060993-20.2017.8.26.0576,
Rel.Des.Afonso Bráz, 17a Câmara de Direito
Privado,
j.05/08/2019,
sem
destaques
no
original).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Aquisição de
unidade imobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL -
Possibilidade de rescisão da avença por
desistência
do
comprador,
com
devolução
parcial dos valores pagos
Aplicação do
percentual de retenção de 20% do valor pago,
que
se
encontra
em
conformidade
com
o
parâmetro estabelecido por precedente do E.
STJ e Precedentes desta C. Câmara - JUROS DE
MORA
Restituição que deverá ser acrescida
de juros de mora de 1% ao mês a partir do
trânsito
em
julgado
-
Sucumbência
regularmente fixada - RECURSO DA PARTE RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP. Apelação no1127403-67.2016.8.26.0100,
Rela.Desa.Maria Salete Corrêa Dias, 3a Câmara
de Direito Privado, j.05/08/2019, destaques
nossos).
Compromisso de Compra e Venda
Pleito
deduzido pela compromissária compradora, sob
a alegação de não mais possuir interesse no
contrato
Sentença de parcial procedência,
determinando a restituição de 80% dos valores
pagos
Inconformismo da ré insistindo na
validade da cláusula resolutiva do contrato,
com a retenção de 30% das parcelas pagas,
integralidade das "arras", ou a aplicação da
lei 13.786/2018, e juros de mora após o
trânsito em julgado
Cabimento em parte -
Possibilidade de retenção de 20% dos valores
pagos
pelo
compromissário
comprador

Precedentes desta Câmara
Valor pago a
título de "arras" que integra o valor a ser
restituído - Juros de mora desde o trânsito
em julgado, visto que a rescisão se deu por
desistência do comprador
Aplicação da lei
13.786/18 (lei do distrato) somente aos
contratos firmados a partir da sua vigência -
Recurso parcialmente provido.
(TJSP. Apelação no1009295-65.2018.8.26.0664,

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Rel.Des.Fábio Quadros, 4a Câmara de Direito
Privado, j.25/07/2019, destacamos).
APELAÇÃO CÍVEL
Compromisso de compra e
venda Rescisão contratual por iniciativa da
promitente compradora Lei no 13.786/18 que
não possui aplicação no caso concreto, haja
vista
que
o
contrato
foi
firmado
anteriormente

Demanda
que
deve
ser
analisada com base na legislação vigente na
época da assinatura da avença Ação julgada
parcialmente
procedente
para
declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes
e condenar a ré a devolver à autora 80% das
prestações
pagas

Retenção
de
20%
do
montante desembolsado que se mostra correta
para
o
ressarcimento
das
despesas
operacionais da venda
Juros de mora

Cômputo a partir do trânsito em julgado,
conforme entendimento desta 6a Câmara de
Direito Privado. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Minoração Impossibilidade Valores fixados
de acordo com a complexidade da causa e o
trabalho
realizado.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP. Apelação no1030464-81.2018.8.26.0576,
Rel.Des.José
Roberto
Furquim
Cabella,
6a
Câmara de Direito Privado, j.31/07/2019, sem
destaques no original).
Rescisão de compromisso de compra e venda por
desistência do comprador. Autor que adquiriu,
por contrato de cessão e transferência de
direitos
e
obrigações
decorrentes
de
contratos de compra e venda, dois lotes da
incorporadora ré. Ausência de condenação da
requerida à restituição de valor pago por
comissão de corretagem. Recurso não conhecido
nesse ponto. Devolução de parte das parcelas
pagas, nos termos da Súmula 1 deste TJSP, com
retenção
suficiente
a
cobrir
os
gastos
administrativos da requerida com a venda
frustrada. Retenção de 20% da totalidade das
parcelas pagas que se afigura adequada.
Devolução
imediata
e
em
parcela
única,
conforme Súmula 2 deste TJSP. Juros de mora
que devem incidir a partir do trânsito em
julgado, já que a promitente vendedora não
deu causa à rescisão. Correção monetária a

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partir de cada desembolso. Inaplicabilidade
do princípio da causalidade. Minoração dos
honorários
de
sucumbência
inaplicável.
Recurso
conhecido
em
parte,
provido
parcialmente na parte conhecida.
(TJSP. Apelação no1002706-64.2018.8.26.0597,
Rel.Des.Maia da Cunha, 4a Câmara de Direito
Privado, j.25/07/2019, destacamos).
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA
PELO ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO
DE
10%
DOS
VALORES
PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ ACOLHIMENTO EM PARTE
É abusiva a cláusula contratual que prevê
descontos excessivos para o caso de rescisão
contratual por culpa do adquirente
Caso
concreto
que
demonstra
ser
razoável
a
retenção no percentual de 20% dos valores
pagos a título de indenização pelas despesas
geradas,
segundo
entendimento
do
STJ
e
precedentes desta C. Câmara
Comissão de
corretagem Retenção indevida - Taxa que não
se confunde com o valor do sinal dado como
princípio
de
pagamento,
devendo
ser
demonstrada
a
efetiva
contratação
deste
serviço, com informação prévia e clara ao
adquirente Correção monetária Incidência
desde
cada
desembolso
para
a
efetiva
recomposição da moeda
Juros de mora

Modificação do termo inicial - Encargo que
deve ser computado a partir do trânsito em
julgado,
pois
a
resolução
do
contrato
decorreu da inadimplência do comprador -
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
(TJSP. Apelação no1008782-70.2018.8.26.0576,
Rel.Des.Alexandre
Coelho,
8a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.31/07/2019,
destaques
nossos).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. Rescisão contratual que se
operou por culpa dos promitentes compradores.
Retenção
de
vinte
por
cento
(20%)
das
quantias
pagas,
conforme
fixado
na
r.
sentença, que se mostra suficiente para

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compensar a promitente vendedora acerca das
despesas
havidas
com
o
ajuste
firmado,
porquanto esta não demonstrou que a resolução
do contratou lhe gerou gastos em patamar
superior,
a
justificar
a
aplicação
do
percentual
disposto
na
clausula
8.5
do
contrato
trinta por cento (30%). Lei no
13.786/2018 que não é aplicável aos contratos
celebrados antes do início de sua vigência -
02 de janeiro de 2019, como no caso em
estudo.
Pleito
de
condenação
dos
compromissários compradores ao pagamento de
indenização em decorrência da fruição do
imóvel que também não pode ser acolhido, haja
vista
que
a
promitente
vendedora
não
comprovou
que
o
lote
adquirido,
sem
edificação, gerou frutos. Juros moratórios
que incidem a partir do trânsito em julgado,
termo a partir do qual se configura a mora da
promitente vendedora. Recurso parcialmente
provido.
(TJSP. Apelação no1001210-95.2018.8.26.0242,
Rel.Dimas Rubens Fonseca, 28a Câmara de
Direito Privado, j.30/07/2019, destacamos).
E, na esteira da jurisprudência acima
citada, os juros de mora devem incidir apenas a partir
do trânsito em julgado da respeitável sentença.
Ainda
aludindo
aos
precedentes
acima
transcritos, quanto à correção monetária, diversamente
do pretendido pela ré com fundamento na Lei 6.899/81
(art.1o, §2o), aquela deve incidir desde a data de cada
desembolso,
uma
vez
que
tem
por
objetivo
apenas
salvaguardar o poder aquisitivo da moeda.
Em caso análogo, já se posicionou o
Colendo Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE

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11
TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO
MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM
JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. A correção monetária não é acréscimo,
gravame
ou
acessório,
visa
apenas
a
salvaguardar o poder aquisitivo da moeda,
fazendo com que o débito pago no futuro seja
idêntico ao débito original, tal como surgiu.
Revela-se
como
mero
reajuste
do
valor
histórico, ou nominal, objetivando a sua
preservação contra os efeitos corrosivos da
inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da
relação jurídica de direito obrigacional,
fazendo permanecer a proporcionalidade de
valor entre o débito e o crédito.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é
assente em afirmar que, em caso de rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, a
correção monetária das parcelas pagas, para
efeitos de restituição, incide a partir de
cada desembolso, na linha do que decidiu o
acórdão objeto do recurso especial.
3. Atento a essas premissas, forçoso concluir
que
o
termo
"devidamente
corrigidas"
constante do título executivo judicial impede
que se possa adotar o entendimento de ser
devida a correção monetária a partir da
citação, por mais que a redação do acórdão
possa induzir a esse entendimento equivocado.
4. Agravo regimental provido para negar
provimento ao agravo em recurso especial.
(AgRg no AREsp 478.627/RJ, Quarta Turma, Rel.
Min.
Luis
Felipe
Salomão,
j.
08.05.14;
destaques nossos).
Diante
do
exposto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso, para estabelecer o termo inicial
dos juros de mora a partir do trânsito em julgado;
mantida, no mais, a respeitável sentença, inclusive
quanto à distribuição dos ônus da sucumbência.
ANA DE LOURDES COUTINHO SILVA DA FONSECA
Relatora