Tribunal: TJSP
Processo: 1000728-47.2020.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de valores pagos. Contratantes que firmaram termo aditivo para a prestação de serviços de registro do contrato, os quais foram devidamente especificados quanto ao seu alcance. Contraprestação que não se mostra abusiva, posto que não se confunde e não pode ser tratada como congênere da

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de valores pagos. Contratantes que firmaram termo aditivo para a prestação de serviços de registro do contrato, os quais foram devidamente especificados quanto ao seu alcance. Contraprestação que não se mostra abusiva, posto que não se confunde e não pode ser tratada como congênere da denominada Taxa SATI, conforme entendimento consolidado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Termo que possibilitava expressamente à autora não optar pela contratação, de modo a ficar responsável pela efetivação do respectivo registro. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499011
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000728-47.2020.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
INGRID NASCIMENTO DE GODOI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
RUY COPPOLA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
2
Apelante: Ingrid Nascimento de Godoi
Apelada: MRV Engenharia e Participações S/A
Comarca: São José do Rio Preto - 3a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 44.513
EMENTA
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade
de cláusulas contratuais cumulada com restituição de valores
pagos. Contratantes que firmaram termo aditivo para a prestação
de serviços de registro do contrato, os quais foram devidamente
especificados quanto ao seu alcance. Contraprestação que não se
mostra abusiva, posto que não se confunde e não pode ser tratada
como
congênere
da
denominada
Taxa
SATI,
conforme
entendimento consolidado no Egrégio Superior Tribunal de
Justiça. Termo que possibilitava expressamente à autora não optar
pela contratação, de modo a ficar responsável pela efetivação do
respectivo registro. Recurso improvido.
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de
cláusulas contratuais, cumulada com restituição de valores pagos,
ajuizada por Ingrid Nascimento de Godoi contra MRV Engenharia e
Participações S/A, que a respeitável sentença de fls. 276/279, cujo
relatório se adota, julgou procedente em parte para condenar a ré a
restituir à autora a quantia de R$191,30, referente à taxa de
cancelamento da hipoteca. E, em razão da sucumbência recíproca,
cada parte foi condenada ao pagamento de metade das custas e
despesas do processo, além de honorários advocatícios no importe
de R$800,00.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
3
Embargos de declaração interpostos pela autora
(fls. 282/287) foram rejeitados a fls. 288.
Apela a autora (fls. 290/297) sustentando, em
suma, que também é abusiva a cobrança da taxa referente a serviços
de despachante, a qual possui características suficientes para
identificá-la com a famigerada taxa “SATI”, de modo que a restituição
do valor pago por esse serviço também deve ser determinada.
Recurso tempestivo e isento de preparo, diante da
gratuidade da justiça deferida a fls. 103.
Contrarrazões a fls. 352/362.
É o Relatório.
Narra a autora que firmou com a construtora ré um
contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel,
tendo assinado também um termo aditivo pelo qual se obrigou ao
pagamento da quantia de R$800,00, que alega ser referente a
serviços de assessoria técnica imobiliária, popularmente conhecida
como SATI, reputando também abusiva a cobrança de uma taxa para
cancelamento da hipoteca.
Incontroversa
a
abusividade
desta
segunda
cobrança, remanesce discussão apenas acerca do serviço de registro
contratado por meio do termo de opção juntado a fls. 133/134.
Cumpre observar, inicialmente, que a denominada
Taxa SATI, que vinha sendo cobrada pelas construtoras como
condição para aquisição do unidades autônomas em regime de
incorporação
imobiliária,
tinha
por
escopo
a
prestação
de
esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
4
e das condições do negócio, serviço que era prestado por técnicos
vinculados à incorporadora, de modo que eram inerentes à
celebração do próprio contrato, notadamente diante do dever de
informação previsto na legislação consumerista.
Na espécie dos autos, os serviços reclamados pela
apelante foram contratados por meio de um termo de opção, que
estipula de forma clara e expressa o objeto dos serviços contratados:
"Os serviços ora contratados consistirão em providenciar a emissão da
guia de ITBI junto às respectivas Prefeituras, após a assinatura do contrato de
financiamento junto ao Agente Financeiro; promover o Registro do Contrato de
Financiamento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis; outras providências
necessárias ao registro do contrato junto ao Cartório" (cf. fls. 133).
Note-se que os serviços foram devidamente
especificados quanto ao seu alcance, não se confundindo com
aqueles que, em tese, seriam remunerados por meio da Taxa SATI,
mas cuidam de atividades poderiam ser exercidas pela própria
compradora, pessoalmente ou mediante a contratação de outro
intermediário. No entanto, mediante a elaboração de um aditivo
contratual, preferiu contratar a ré para a execução dos serviços, a
qual não era condição para aquisição do imóvel, tanto que o próprio
termo prevê a possibilidade de restituição do valor pago em caso de
arrependimento na opção pelo serviço dentro de sete dias,
ressaltando, ainda, que na hipótese de não optar pela contratação dos
serviços ora estipulados, a autora estaria ciente de ser responsável
pela efetivação do registro, tendo o prazo de trinta dias para tanto (cf.
fls. 134).
Cumpre observar que, no próprio julgamento do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
5
Recurso Especial n° 1.599.511/SP, que definiu, para fins do artigo
1.040 do Código de Processo Civil, a tese da abusividade da
cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), o
eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino ressalvou que “a
abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de
modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais
serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser
efetivados”.
Com base nessa ressalva, o Egrégio Superior
Tribunal de Justiça, analisando caso similar, afastou a alegação de
abusividade.
Confira-se:
“No tocante à tese da ilegalidade da cobrança do serviço de despachante
pelo adquirente do imóvel, assim se manifestou o Tribunal de origem (fls. 287-290):
'Curial para o deslinde do feito é a observação de que o valor cobrado pela
ré não se confunde com aqueles devidos pelo serviço de assessoria técnico-
imobiliária (taxa SATI) cuja abusividade da cobrança restou pacificada pelo Superior
Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511- SP,
de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
Os serviços foram contratados, ao preço de R$ 800,00, por meio do
'Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda' (fls. 178/179), cujo
objeto, nos termos de sua cláusula segunda, restou expressa e claramente delineado
(fl. 178 - sic):
(...)
Com efeito, no caso presente, como se dessume da leitura fácil da
cláusula contratual, a previsão não se confunde com aquela de imputação ao
compromissário comprador da obrigação de pagamento da taxa SATI, que sói ser
inserida de modo inespecífico nos contratos de compromisso de compra e venda e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
6
sem guardar diferenciação com os serviços de corretagem prestados ao consumidor.
Note-se que, na hipótese vertente, a autora contratou diretamente com as
rés a prestação de serviços de intermediação na obtenção de financiamento bancário,
bem como de promoção de registro imobiliário e de emissão da guia de ITBI junto às
respectivas prefeituras; ora, tais atividades poderiam haver levadas a cabo
pessoalmente pela demandante ou por outro intermediário por ela contratado -, que,
no entanto, preferiu efetuar a contratação da demandada para sua execução.
Pelos serviços prestados pelas rés, portanto, faziam elas jus ao
pagamento do preço acordado, nenhuma abusividade havendo nessa transação.
O que não se pode admitir ao revés é que, havendo a requerente
usufruído dos serviços fornecidos pelas requeridas, não lhes pague qualquer
retribuição, o que implicaria seu enriquecimento injustificado.
Quando firmado o contrato, a requerente tomou ciência quanto ao seu
teor. Se não se atentou aos precisos termos da avença, certamente essa omissão só
a ela pode ser imputada. Maior e capaz ao tempo da celebração, tinha - ou deveria
ter - plenas condições de examinar as condições e termos do negócio, de claro teor e
fácil apreensão. O arrependimento posterior não é causa de nulidade de cláusula
contratual. Lembre-se, ademais, que em matéria de contrato, o princípio da boa-fé
deve ser observado.
(...)
Oportuno, aliás, referir distinção importante delineada no próprio
julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511-SP, de relatoria do Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino (STJ REsp 1.599.511-SP, j. em 24.08.2016) 'Ressalve-
se, contudo, que a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa
do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor,
como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços
cartorários, podem ser efetivados.'
Registre-se, a tal propósito, que a cláusula aberta 'serviços congêneres'

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
7
inserida na tese jurídica firmada pelo STJ não deve ser interpretada de modo a tornar
abusiva a cobrança pela alienante de imóvel, em apartado e mediante prévia
anuência do comprador, de todos e quaisquer serviços adicionais relativos à
conclusão da operação de compra e venda a exemplo dos serviços de despachante
aqui em discussão.
É abusiva a cobrança, bem ao contrário do que preconiza a demandante,
apenas daqueles serviços que não tenham sido devidamente especificados quanto ao
seu alcance, mormente de forma diferenciada em relação aos serviços normalmente
prestados pelos corretores, e cuja exigência somente nessas condições constitui
verdadeiro bis in idem em relação à comissão de corretagem (cuja legalidade da
cobrança, aliás, desde que prevista em cláusula clara e previamente anuída pelo
comprador do imóvel, foi também reconhecida por tese firmada por aquela C. Corte
Superior).
Melhor, assim, a reforma da sentença hostilizada, haja vista a
improcedência dos pedidos veiculados pela demandante.' (grifou-se) Dos excertos
acima transcritos, verifica-se que a Corte de origem, ao considerar a validade da
cobrança da taxa de despachante, aplicou a ressalva contida no voto do recurso
repetitivo - REsp 1.599.511/SP - no sentido de que 'eventual serviço específico
prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de
taxas, podem ser efetivados' (sem grifo no original).
Diante dessa conclusão, depreende-se que o posicionamento adotado
pela instância ordinária está em perfeita sintonia com a jurisprudência vigente no
Superior Tribunal de Justiça, incidindo, portanto, o enunciado da Súmula 83/STJ, que
se aplica pelas alíneas 'a' e 'c' do permissivo constitucional.
No mesmo sentido: REsp. n. 1.791.531/SP, Relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, 18/2/2019 e REsp. n. 1.829.379/SP, Relatoria Ministro Marco Aurélio Bellizze,
03.09.2019” (REsp. n° 1.802.328/SP - Rel. Min. Raul Araújo, decisão
publicada em 03/12/2019 - grifos nossos).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000728-47.2020.8.26.0576 -Voto no
8
Não há, pois, abusividade na cobrança referente à
contratação dos serviços de registro de contrato, que era opcional,
não sendo compulsoriamente imposta à autora.
Nessa conformidade, não merece censura a
respeitável sentença recorrida, que fica mantida em todos os seus
termos,
majorando-se,
por
consequência,
os
honorários
sucumbenciais devidos pela apelante, que passam a ser de
R$1.000,00, ressalvada a condição suspensiva prevista no artigo 98,
§3°, do Código de Processo Civil, por se tratar de beneficiária da
gratuidade da justiça.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto
NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
RUY COPPOLA
RELATOR