Tribunal: TJSP
Processo: 1028943-95.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alvaro Passos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão contratual – Competência desta C. Câmara – Discussão sobre a garantia – Não ocorrência – Legislação consumerista – Aplicação – Lei 9.514/97, que não afasta a incidência da legislação consumerista – Propriedade não consolidada em nome da credora fiduciária – Inadimplência dos compradores – Caracterização – Devolução de parcelas pagas –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão contratual – Competência desta C. Câmara – Discussão sobre a garantia – Não ocorrência – Legislação consumerista – Aplicação – Lei 9.514/97, que não afasta a incidência da legislação consumerista – Propriedade não consolidada em nome da credora fiduciária – Inadimplência dos compradores – Caracterização – Devolução de parcelas pagas – Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor, admitida a retenção do montante, em 10% da quantia paga, o que inclui a remuneração pelas despesas administrativas – Inteligência do art. 53, do CDC e das Súmulas nos 01 e 02 deste Tribunal – Correção monetária a partir do efetivo desembolso – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – REsp 1.740.911-DF, submetido a julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, Tema 1002 – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000917281
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1028943-
95.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes TOSCANA
DESENVOLVIMENTO
URBANO
S/A
e
TC
SECURITIES
CIA
DE
SECURITIZAÇÃO, são apelados LUIS FERNANDO PALOMO CABRINO
(JUSTIÇA GRATUITA) e LUCIA HELENA PENNACCHI DE CARVALHO
CABRINO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Nos termos do art. 942
do Código de Processo Civil, foram convocados outros julgadores para a conclusão do
julgamento, restando assim o resultado: Deram provimento em parte ao recurso. Por
maioria de votos., declara voto o 2o Juiz, de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA, REZENDE SILVEIRA,
PENNA MACHADO E HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 10 de novembro de 2020.
ALVARO PASSOS
relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no34552/TJ – Rel. Alvaro Passos – 2a Câm. de Direito Privado
Apelação cível no 1028943-95.2019.8.26.0114 dg/j.virtual
Apelante: TOSCANA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A E OUTRO
Apelada: LUIS FERNANDO PALOMO CABRINO E OUTRO
Comarca: Campinas - 2a Vara Cível
Juiz(a) de 1o Grau: Fábio Henrique Prado de Toledo
EMENTA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão
contratual
Competência desta C. Câmara

Discussão sobre a garantia
Não ocorrência

Legislação consumerista
Aplicação
Lei 9.514/97,
que não afasta a incidência da legislação consumerista
Propriedade não consolidada em nome da credora
fiduciária
Inadimplência dos compradores

Caracterização
Devolução de parcelas pagas

Restituição que deve ser imediata, sob pena de
onerosidade excessiva do consumidor, admitida a
retenção do montante, em 10% da quantia paga, o que
inclui a remuneração pelas despesas administrativas
Inteligência do art. 53, do CDC e das Súmulas nos 01 e
02 deste Tribunal
Correção monetária a partir do
efetivo desembolso Juros de mora a partir do trânsito
em julgado
REsp 1.740.911-DF, submetido a
julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, Tema
1002 Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto
contra a r. sentença de fls. 316/321, cujo relatório se adota, modificada pela
decisão que acolheu os embargos declaratórios de fls.330/332 que, julgou
procedente o pedido subsidiário contido na inicia para “(...)(1) declarar a

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resilição do contrato objeto da demanda; (2) condenar a ré a restituir os valores
pagos pela autora, deduzidos 10% dos valores a serem restituídos, corrigidos
monetariamente desde a data do pedido de distrato, e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês, esses contados da citação. Assim, condeno somente a
parte ré a pagar os honorários devidos ao procurador da parte autora, que fixo
em 15% do total da condenação acima imposta (artigo 85, § 2o do CPC).”
Irresignada, as demandadas apelam e, diante
das razões expostas, a fls.337/384, pugnam pela alteração do julgado. Em
apertada síntese, alegam que há aplicabilidade da lei no 9.514/97, artigos 22,
23, 26 e 27 em sobreposição ao Código de Defesa do Consumidor, em razão
da existência da legislação específica. Esclarecem que, a alienação fiduciária
do imóvel está devidamente constituída a fim de garantir o cumprimento das
obrigações ajustadas legalmente. Por fim, requerem a incidência de juros de
mora após o trânsito em julgado.
Com a resposta, subiram os autos.
Este é o relatório.
Respeitado entendimento divergente, o recurso
comporta parcial provimento, quanto à incidência de juros após o trânsito em
julgado.
Trata-se de rescisão contratual, ajuizada pelos
compradores, envolvendo contrato de compromisso de compra e venda,
celebrado entre as partes, descrito e caracterizado na petição inicial.
Por primeiro, tendo em vista que o cerne da
questão envolve o contrato celebrado e sua rescisão, sem discussão sobre a
garantia oferecida, não há que falar em incompetência desta C. Câmara.

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Assim têm-se entendido:
Conflito de Competência
A 27a Câmara de Direito Privado suscita conflito de
competência, atribuindo à 38a Câmara de Direito Privado a competência para julgar o
recurso de apelação processado sob o no 1017711-86.2019.8.26.0405

Admissibilidade
Hipótese em que o objeto da demanda se refere a rescisão do
instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel e a
restituição das quantias pagas, inexistindo discussão acerca da garantia oferecida
Competência comum de todas as Subseções de Direito Privado Aplicação do artigo
5o, § 3o, da Resolução no 623/2013 do TJSP Conflito de competência procedente,
para fixar a competência e prevenção da 38a Câmara de Direito Privado. Apelação
n.0029122-63.2020.8.26.0000. Conflito de competência cível / Alienação Fiduciária.
Relator(a): Roque Antonio Mesquita de Oliveira. Comarca: Osasco. Órgão julgador:
Grupo Especial da Seção do Direito Privado. Data do julgamento: 08/10/2020. Data de
publicação: 08/10/2020.
A ação foi julgada procedente, fixando a
devolução de 90% do percentual pago, com juros a partir da citação e correção
monetária a partir do efetivo desembolso.
Por primeiro, anote-se que o disposto na Lei n.
9.514/97, não se amolda a questão e não afasta a incidência da legislação
consumerista, tendo em vista que a propriedade não está consolidada em
nome da credora fiduciária.
Em casos similares tem-se entendido:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO POR
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA.
Documentos que indicam hipossuficiência financeira do apelante. Ausência de
oposição pela apelada. Pedido formulado após a prolação da sentença. Benefício

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concedido, com eficácia ex nunc, não podendo isentar retroativamente os devedores
da
responsabilidade
pelo
pagamento
das
obrigações
já
constituídas.
CONTRARRAZÕES. Preliminar. Competência desta subseção para analisar o
recurso. Precedentes. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Irrelevância. Credora
fiduciária que é a própria construtora. Hipótese em que a relação jurídica não se
submete aos ditames da Lei 9.514/97. RETENÇÃO DE VALORES. Culpa do
adquirente incontroversa. Percentual de 15% sobre os valores pagos que se afigura
escorreito e obedece aos parâmetros fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça.
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Rescisão contratual pleiteada pelo
comprador, em razão de ausência de recursos financeiros. Inexistência de mora
anterior da vendedora. Incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Precedentes desta C. Câmara. Correção monetária, por sua vez, que deverá ser
contada a partir dos efetivos desembolsos, evitando-se a perda do poder de compra
da moeda frente à inflação. SUCUMBÊNCIA. Sucumbência recíproca com
pagamentos proporcionais. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Apelação n.
1000277-10.2018.8.26.0538. Relator(a): Rosangela Telles. Comarca: Santa Cruz das
Palmeiras. Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado. Data do julgamento:
26/03/2020. Data de publicação: 26/03/2020.
Deste modo, como tenho reiteradamente
decidido, a jurisprudência já consagrou o entendimento de que, nos casos de
rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, o consumidor tem
direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para
o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as
de corretagem e publicidade, bem como valor relativo à taxa de ocupação pelo
desfrute do imóvel, nos termos da Súmula no 1, editada por este Egrégio
Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: o compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

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Daí porque determinada a rescisão contratual e
reintegrada a vendedora na posse do bem, é direito do consumidor, ainda que
inadimplente, receber de volta parte das parcelas pagas.
A
devolução
das
parcelas
é
mera
consequência e reflexo da rescisão do contrato, sob pena de ofensa à norma
prevista pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe serem
nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das parcelas
pagas em benefício do credor, em contratos de compra e venda, rescindidos
em razão de inadimplemento.
Entretanto, é certo que, para se evitar
enriquecimento ilícito do comprador em detrimento do vendedor, admite-se a
retenção de percentual das parcelas pagas suficiente para o pagamento das
perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as de administração e
publicidade, conforme jurisprudência deste E. Tribunal.
A análise do percentual de retenção observa,
principalmente, o período em que o imóvel ficou à disposição do comprador, se
houve efetiva ocupação, o valor total pago, entre outros fatores.
Desta forma, o percentual de retenção de 10%
da quantia paga, deve prevalecer, pois encontra-se dentro do que vem sendo
aplicado à espécie e bem observa a situação jurídica e fática existente.
De rigor, ainda, a restituição do montante de
uma só vez, sob pena de colocar-se o consumidor em situação de
desvantagem exagerada (art. 53 e art. 51, IV, do CDC), conforme a Súmula no
2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que A devolução
das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento

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prevista para a aquisição.
A correção monetária, por retratar a mera
atualização do valor da moeda incide desde o desembolso.
Todavia, merece ser alterada a incidência de
juros, pois ao valor a ser devolvido deve conter juros a contar do trânsito em
julgado, diante da inadimplência dos adquirentes, vez que além de envolver
matéria que pode ser reconhecida “de ofício”, a questão foi objeto de
apreciação pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.740.911-
DF, Tema 1002.
Assim têm-se entendido:
RESCISÃO CONTRATUAL Preliminar de carência de ação por falta de interesse de
agir afastada - Ilegitimidade passiva da corré Brasil Condomínio mantida - Restituição
de quantias pagas - Desistência da aquisição do imóvel pelos autores Cláusula do
contrato que prevê retenção dos valores adimplidos em percentual abusivo

Percentual de retenção que deve ser reduzido para 10% sobre os valores pagos,
quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré
Precedentes desta C. Câmara
Juros de mora a partir do trânsito em julgado

Matéria de ordem pública que pode ser alterada de ofício - Comissão de corretagem
Pretensão que encontra-se prescrita
Inteligência do artigo 206, § 3o, IV, CC

Sucumbência recíproca fixada adequadamente - RECURSO DOS AUTORES
PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. Apelação
n.1001606-08.2016.8.26.0577. Relator(a): Ana Maria Baldy. Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 28/05/2018.
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE
VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo somente da requerida. Parcial acolhimento. Aplicável o CDC.

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Restituição à parte autora do correspondente a 80% dos valores pagos mantida, em
atenção aos precedentes desta Egrégia Corte. Não cabimento da retenção das "arras"
(sinal) uma vez que faziam parte das parcelas previstas no contrato, integrando o
custo da negociação do imóvel. Jurisprudência. Correção monetária incidente desde o
desembolso deve ser mantida, por se tratar de mera recomposição da moeda.
Incidência dos juros de mora alterada, computada a partir do trânsito em julgado.
Questão recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do
REsp 1.740.911-DF, submetido a julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema
1002). Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Apelação
n.1012269-21.2018.8.26.0003. Relator(a): Silvia Maria Facchina Esposito Martinez.
Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado. Data do
julgamento: 26/11/2019. Data de publicação: 03/12/2019.
Diante do acolhimento parcial do recurso, os
autores deverão arcar com a verba honorária de 17% sobre o pedido acolhido,
aos patronos das demandadas. As demandadas, arcarão com 17% sobre o
valor fixado na condenação já existente, a título de honorária advocatícia, aos
patronos dos autores. Ambos os percentuais já incluem a honorária recursal.
Por derradeiro, a fim de evitar a oposição de
embargos
de
declaração,
única
e
exclusivamente
voltados
ao
prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada, nesta instância,
toda a matéria, consignando que não houve ofensa a qualquer dispositivo a ela
relacionado. Vale, ainda, lembrar que ao juiz cabe decidir a lide, apontando os
fundamentos que lhe pareçam suficientes para embasar a conclusão a que
chega, não sendo necessário que aprecie todos os argumentos articulados
pelas partes, o que não representa vício ou mácula do julgado.
Na hipótese de apresentação de embargos de
declaração contra o presente acórdão, ficam as partes desde já intimadas a se
manifestar no próprio recurso a respeito de eventual oposição ao julgamento

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virtual, nos termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial
deste E. Tribunal, entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao
recurso.
ALVARO PASSOS
Relator

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Voto no 30435
Apelação Cível no 1028943-95.2019.8.26.0114
Comarca: Campinas
Apelantes: Toscana Desenvolvimento Urbano S/A e Tc Securities Cia de
Securitização
Apelados: Luis Fernando Palomo Cabrino e Lucia Helena Pennacchi de
Carvalho Cabrino
DECLARAÇÃO DE VOTO
Dissinto respeitosamente da douta maioria.
Com todo o respeito que me merece o ilustrado prolator da decisão de
Relatoria, não há como se concordar com o R. Voto; é que dera-se desconto de apenas
dez por cento, quando jurisprudência desta Câmara orça esse “quantum” sempre em
torno de 20 ou 25% - e este último percentual há sido acatado em inúmeras decisões do
Magnífico SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – e por sinal do mesmo Relator o
Voto no 36.447 onde S.Exa. manda à retenção de 25% dos valores pagos – e aqui os
situa em 10%.
Ante isso, apresentava divergência, para, ante o caso concreto, elevar a
retenção para 20% dos valores pagos, e no mais de acordo com o R. Voto.
Luiz Beethoven Giffoni Ferreira

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ALVARO AUGUSTO DOS PASSOS
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LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
13573BE4
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1028943-95.2019.8.26.0114 e o código de confirmação da tabela acima.