Tribunal: TJSP
Processo: 2286767-28.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Agravo de instrumento – Ação de execução de título extrajudicial decorrente de despesas condominiais – Decisão que indeferiu o benefício da justiça gratuita, bem como o diferimento das custas processuais – Concessão – Juntada da matrícula do imóvel para demonstrar e comprovar a propriedade do bem.

É possível conceder-se o benefício da justiça gratuita ao agravante que dê conta de sua

Ementa:
Agravo de instrumento – Ação de execução de título extrajudicial decorrente de despesas condominiais – Decisão que indeferiu o benefício da justiça gratuita, bem como o diferimento das custas processuais – Concessão – Juntada da matrícula do imóvel para demonstrar e comprovar a propriedade do bem.

É possível conceder-se o benefício da justiça gratuita ao agravante que dê conta de sua impossibilidade de suportar as despesas processuais. Além disso, tratando-se de condomínio destinado à moradia de pessoas de baixa renda e com dificuldades financeiras em face do inadimplemento de seus condôminos, possível beneficiar-se da justiça gratuita - Nos termos do que foi decidido pelo STJ em recurso repetitivo, "Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n.o 1.345.331/RS).

Agravo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998187
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2286767-28.2020.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLIBRI, é agravado UMA REIS SORREQUIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
LINO MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
2
Agravo de Instrumento n.o 2286767-28.2020.8.26.0000
Agravante: Condomínio Residencial Colibri
Agravado: Uma Reis Sorrequia
Interessado: Giovane Reis Sorrequia
Comarca:
Sorocaba (4a. Vara Cível - Proc. n.o 1034276-82.2020.8.26.0602)
Juiz (a):
Danilo Fadel de Castro
VOTO No 46.607
Agravo de instrumento
Ação de execução de título
extrajudicial decorrente de despesas condominiais

Decisão que indeferiu o benefício da justiça gratuita, bem
como o diferimento das custas processuais Concessão
Juntada da matrícula do imóvel para demonstrar e
comprovar a propriedade do bem.

É possível conceder-se o benefício da justiça gratuita ao
agravante que dê conta de sua impossibilidade de suportar
as despesas processuais. Além disso, tratando-se de
condomínio destinado à moradia de pessoas de baixa renda
e com dificuldades financeiras em face do inadimplemento
de seus condôminos, possível beneficiar-se da justiça
gratuita - Nos termos do que foi decidido pelo STJ em
recurso repetitivo, “Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se
a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em
que a posse foi exercida pelo promissário comprador”
(REsp n.o 1.345.331/RS).
Agravo provido.
Vistos.
Agravo de instrumento contra a r. decisão
trasladada a fls. 93/94 (fls. 84/85 dos autos principais), proferida nos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
3
autos da ação de execução de título extrajudicial, decorrente de despesas
condominiais, que, entre outras disposições, indeferiu o pedido de
concessão dos benefícios da justiça gratuita ao autor (condomínio), ora
agravante e, também, indeferiu o diferimento do recolhimento das custas
judiciais, determinando o recolhimento das custas judiciais, despesas
processuais, bem como da taxa previdenciária relativa à procuração ad
judicia no prazo de quinze (15) dias, sob pena de cancelamento da
demanda; determinou a juntada da matrícula do imóvel para demonstrar
e comprovar a propriedade do bem. Alega o autor, ora agravante, em
síntese, que o condomínio não possui dinheiro em caixa diante da
inadimplência de diversos condôminos e que não se há de falar em
impedimento legal para a concessão do benefício; que o condomínio é
um prédio construído e destinado a moradia de pessoas de baixa renda,
ou seja, condomínio popular instituído pelo programa Minha Casa
Minha Vida; que aplicável o tema 886 do STJ, ou seja, o REsp
1.345.331-RS, além do que basta que reste comprovada a imissão na
posse da ora executada do imóvel, bem como a ciência do condomínio,
estando comprovada a legitimidade passiva. Argui a necessidade de
reforma da r. decisão e requer a concessão dos benefícios da justiça
gratuita, determinando-se o prosseguimento do processo sem a
necessidade de juntada de matrícula da unidade executada, tendo-se em
conta o recurso tema 886 do STJ. Negado efeito suspensivo (fls.
448/449), não veio contraminuta porque ainda não citada a parte
contrária.
É o relatório.
No caso sob exame, o agravante diz estar
passando por sérias dificuldades financeiras, em razão da inadimplência

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
4
dos condôminos, tendo acostado aos autos os documentos para tanto.
Além disso, trata-se de condomínio formado
em conjunto habitacional destinado à moradia de pessoas de baixa renda
e que se encontra, no momento, com dificuldades financeiras, em face
da inadimplência de seus condôminos (ver fls. 17/43, 91/92, 97 e
424/445 destes autos do agravo). Sendo o condomínio formado pelos
titulares da posse ou propriedade de unidades condominiais, em ações
por ele movidas de certo modo atuam todos os condôminos,
representados pelo síndico.
O benefício da gratuidade de justiça não se
destina, pois, a uma abstração jurídica, mas, sim, a pessoas de carne e
osso, que não exercem atividade empresarial por meio do condomínio,
mas cuidam de administrar a vida em comum no mesmo prédio
residencial. É possível, pois, conceder ao condomínio agravante o
benefício que pleiteia com fundamento no art. 4o, caput, da Lei 1.060, de
5 de fevereiro de 1950 (art. 99, caput, do CPC); tenha-se em conta que
o benefício outorgado pela Constituição Federal como garantia
fundamental da pessoa humana, incontrastável por lei de hierarquia
inferior, e imediatamente aplicável (art. 5o, LXXIV e § 1o da CF).
Verifica-se nos autos que o douto juiz de
primeiro grau determinou a regularização da demanda, no prazo de
quinze (15) dias, sob pena de cancelamento.
Segundo a Súmula 481 do STJ, “Faz jus ao
benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que
demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”. No mesmo
sentido é o art. 98, caput, do CPC, “A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou
estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
5
processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma
da lei”; tenha-se em conta que é desnecessário o recolhimento da TCPA
pelo fato de o agravante estar pleiteando a gratuidade processual (art. 98,
§ 1o, VIII, do CPC).
Da análise dos documentos trazidos aos autos,
verifica-se que o agravante é condomínio, a princípio, que se encontra,
no momento, com dificuldades financeiras, em face da inadimplência de
seus condôminos. Portanto, os demonstrativos de fls. 91/92, 97 e
424/445 destes autos bem revelam a necessidade que o agravante tem do
benefício.
Já em relação a juntada da matrícula do imóvel
para demonstrar e comprovar a propriedade do bem. Essa é a orientação
deste Egrégio Tribunal: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de cobrança -
Cumprimento de sentença - Penhora sobre imóvel - Direitos do compromissário
comprador que podem ser penhorados em execução, independentemente de registro
do compromisso de venda e compra - Inteligência do artigo 655, inciso XI do CPC -
Recurso provido” (AI no 2128290-14.2014.8.26.0000, 32a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Luís Fernando Nishi, j. 16.10.2014).
“Agravo de instrumento - Despesas condominiais -
Ação de execução extrajudicial - Indeferimento de penhora por ausência de registro da
escritura na matrícula do imóvel - Possibilidade da penhora dos direitos que o
agravado possui sobre o imóvel. Incidência do art. 835, XIII, NCPC (art. 655, XI, do
CPC/73). Precedente do STF - Decisão agravada reformada” (Agravo de
Instrumento no 2116578-85.2018.8.26.0000, 34a Câmara de Direito
Privado,
j.
24/07/2018,
Relatora
Desembargadora
CRISTINA
ZUCCHI).
Neste sentido, ver precedente desta Corte:
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO - AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA POR

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
6
CONDOMÍNIO POPULAR INSTITUÍDO PELA CDHU
DÍVIDA "PROPTER REM".
Não estando o instrumento de compromisso de venda e compra registrado no álbum
imobiliário, responde o titular do domínio da unidade condominial pelo pagamento das
despesas condominiais. Inteligência do art. 12 da Lei Federal 4591/64. RECURSO
IMPROVIDO” (Apelação n.o 0026754-17.2010.8.26.0361, 26a Câmara de
Direito Privado desta Corte, Relator Desembargador Antonio
Nascimento, j. 30.11.2011, v.u.).
Veja-se a ementa do julgado referido:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão
na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (REsp no
1.345.331/RS, Segunda Seção, Relator: Luís Felipe Salomão, j. em
08.04.15, DJe de 20.04.15, v. u., negritos meus).
Neste sentido, ver o que foi decidido no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
7
Recurso Especial no 1.079.177/MG (STJ, Terceira Turma, Relator:
Ministro Massami Uyeda, j. em 02.06.11, DJe de 16.06.11, v. u.):
“RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - TRANSFERÊNCIA DA
POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO
REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O
PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD
CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I - A
teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto
sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das
circunstâncias do caso concreto (ut REsp no 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro
Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); II - Esclareça-se, entretanto, que, com
tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação
que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer
hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo
promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador, tal como entenderam
as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem,
efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material; III - Como é de
sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter
rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de
proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais
como a posse, o gozo ou a fruição; IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o
efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de
promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é
aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá
por tais encargos; V - Para a correta definição do responsável pelos encargos
condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se
aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-
comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2286767-28.2020.8.26.0000 - Voto no 46.607 - fss
8
pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas
despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em
que tiver exercido a posse do bem imóvel” (grifos não constantes do original).
O STJ fixou a seguinte tese, em recurso
repetitivo: 'Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador' (REsp n.o 1.345.331/RS).
À vista do exposto, razão assiste ao autor
(condomínio), ora agravante, no pleito dos benefícios da justiça gratuita,
bem como para determinar a aplicação do que foi decidido pelo STJ no
Recurso Especial n.o REsp n.o 1.345.331/RS, nos termos dos parágrafos
anteriores.
Por conseguinte, dou provimento ao agravo
para conceder ao agravante o benefício da justiça gratuita, bem como
para determinar a aplicação do que foi decidido pelo STJ no Recurso
Especial n.o REsp n.o 1.345.331/RS.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica