Tribunal: TJSP
Processo: 2206758-79.2020.8.26.0000
Classe: Embargos de Declaração Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Casconi
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACORDO EM QUE SE ESCORA PREJUDICIALIDADE DE APRECIAÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE ENVOLVE LOCATÁRIA DIVERSA - AÇÃO REVISIONAL DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL DE ESPAÇO EM CENTRO COMERCIAL (SHOPPING) ABERTO – COMANDO QUE INDEFERIU TUTELA PARA QUE REDUZIDOS VALORES DO ALUGUEL E DO FUNDO DE PROMOÇÃO – NOTÓRIAS AS INTERCORRÊNCIAS ECONÔMICAS E SOCIAIS

Ementa:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACORDO EM QUE SE ESCORA PREJUDICIALIDADE DE APRECIAÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE ENVOLVE LOCATÁRIA DIVERSA - AÇÃO REVISIONAL DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL DE ESPAÇO EM CENTRO COMERCIAL (SHOPPING) ABERTO – COMANDO QUE INDEFERIU TUTELA PARA QUE REDUZIDOS VALORES DO ALUGUEL E DO FUNDO DE PROMOÇÃO – NOTÓRIAS AS INTERCORRÊNCIAS ECONÔMICAS E SOCIAIS DESENCADEADAS PELA PANDEMIA DO VÍRUS CAUSADOR DA COVID-19, EM ESPECIAL AS PRIMEIRAS QUE IMPLICARAM EM EXPRESSIVA MULTIPLICAÇÃO DE DEMANDAS NO ÂMBITO JUDICIAL TENDO POR FUNDAMENTO IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DE SINALAGMAS CONTRATUAIS ANTERIORMENTE VIGENTES EM VIRTUDE DE ALTERAÇÃO DO "STATUS QUO" (RESTRIÇÕES AO FUNCIONAMENTO) – EMBARGANTE QUE LOGROU COMPROVAR IMPACTO DAS RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS AO FUNCIONAMENTO DE COMÉRCIOS EM SUAS ATIVIDADES – SITUAÇÃO FÁTICA INDICADA REVELA CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL A PERMITIR INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA EXAME E ADEQUAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES, EM ATENÇÃO AO QUE ESTABELECE O ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL – LOCADORA QUE NÃO ANGARIOU MÍNIMOS INDÍCIOS QUE INFIRMASSEM DE FORMA ADEQUADA A PRETENSÃO OU QUE JUSTIFICASSEM PERCENTUAL QUE APONTA COMO MAIS ADEQUADO AO CASO - MÁ-FÉ INOCORRÊNCIA – EMBARGOS ACOLHIDOS, PARA CONFERIR EXCEPCIONAL EFEITO INFRINGENTE, E DAR PROVIMENTO AO AGRAVO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000970590
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível
no 2206758-79.2020.8.26.0000/50000, da Comarca de São Paulo, em que é
embargante SÓ PARA BAIXINHOS COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA., é
embargado COMPANHIA COMERCIAL AGRÍCOLA E INDUSTRIAL GRAMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram
os embargos, para conferir excepcional efeito infringente e, dar provimento ao
agravo, por votação unânime, de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO
RIGOLIN (Presidente) E PAULO AYROSA.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
FRANCISCO CASCONI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 2206758-79.2020.8.26.0000/50000 -Voto no 35.872
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 2206758-79.2020.8.26.0000/50000
31a Câmara de Direito Privado
COMARCA: SÃO PAULO
EMBARGANTE:
SÓ PARA BAIXINHOS COMÉRCIO DE ROUPAS
LTDA.
EMBARGADA:
COMPANHIA
COMERCIAL
AGRÍCOLA
E
INDUSTRIAL GRAMA
VOTO No 35.872
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACORDO EM QUE SE ESCORA
PREJUDICIALIDADE DE APRECIAÇÃO DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO QUE ENVOLVE LOCATÁRIA DIVERSA - AÇÃO
REVISIONAL DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
COMERCIAL
DE
ESPAÇO
EM
CENTRO
COMERCIAL
(SHOPPING) ABERTO COMANDO QUE INDEFERIU TUTELA
PARA QUE REDUZIDOS VALORES DO ALUGUEL E DO FUNDO
DE
PROMOÇÃO

NOTÓRIAS
AS
INTERCORRÊNCIAS
ECONÔMICAS E SOCIAIS DESENCADEADAS PELA PANDEMIA
DO VÍRUS CAUSADOR DA COVID-19, EM ESPECIAL AS
PRIMEIRAS
QUE
IMPLICARAM
EM
EXPRESSIVA
MULTIPLICAÇÃO DE DEMANDAS NO ÂMBITO JUDICIAL
TENDO
POR
FUNDAMENTO
IMPOSSIBILIDADE
DE
MANUTENÇÃO
DE
SINALAGMAS
CONTRATUAIS
ANTERIORMENTE VIGENTES EM VIRTUDE DE ALTERAÇÃO DO
“STATUS QUO” (RESTRIÇÕES AO FUNCIONAMENTO)

EMBARGANTE QUE LOGROU COMPROVAR IMPACTO DAS
RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS AO FUNCIONAMENTO DE
COMÉRCIOS EM SUAS ATIVIDADES
SITUAÇÃO FÁTICA
INDICADA
REVELA
CIRCUNSTÂNCIA
EXCEPCIONAL
A
PERMITIR
INTERVENÇÃO
JUDICIAL
PARA
EXAME
E
F

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ADEQUAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES, EM ATENÇÃO AO QUE
ESTABELECE O ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL
LOCADORA
QUE
NÃO
ANGARIOU
MÍNIMOS
INDÍCIOS
QUE
INFIRMASSEM DE FORMA ADEQUADA A PRETENSÃO OU QUE
JUSTIFICASSEM PERCENTUAL QUE APONTA COMO MAIS
ADEQUADO AO CASO - MÁ-FÉ INOCORRÊNCIA EMBARGOS
ACOLHIDOS,
PARA
CONFERIR
EXCEPCIONAL
EFEITO
INFRINGENTE, E DAR PROVIMENTO AO AGRAVO.

Contra a r. decisão de fls. 515/516 que não conheceu
do agravo interposto pela embargante, opõe a inconformada os
presentes embargos de declaração aduzindo que composição
ocorreu em demanda diversa.
Oportunizada manifestação da embargada, decorreu o
prazo in albis (cert. fls. 11).
É o breve relatório.
Consoante documentos que acompanham a presente
insurgência, acordo em que se escora prejudicialidade de
apreciação de agravo de instrumento interposto, embora ultimado
pela embargada, envolve locatária diversa, de forma que se passa
ao exame do reclamo.
Ao interessante, interposta revisional, decorrente de
contrato de locação comercial de espaço em centro comercial
(shopping) aberto, pleiteando a embargante, em virtude da
interrupção de suas atividades por força do Decreto Estadual
64.881/2020, que estabeleceu quarentena no Estado, a fim de
evitar propagação da contaminação causada pelo vírus da
COVID-19, abatimento no valor do aluguel e encargos durante o

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período em que perdurar o decreto de quarentena, bem como, a
repactuação dos valores no período necessário à recuperação da
economia, face impacto drástico no faturamento da inconformada,
em virtude da restrição de circulação de pessoas e impossibilidade
de funcionamento de empresas e comércios, reduzindo-o a valores
ínfimos, com ausência de rendimentos.
Indeferida tutela pelo Magistrado a quo, parcialmente
reformada pela decisão de fls. 427/429, que deferiu redução do
valor do aluguel e do fundo de reserva em 50% até enfrentamento
do recurso, sobreveio contraminuta pela manutenção do decisum.
Embora
não
se
ignore
que
a
embargada
na
contraminuta aponte manutenção e integral quitação de suas
obrigações em relação ao empreendimento, mesmo durante
período em que houve impossibilidade de exercício de atividades
por força de resolução do poder administrativo, notórias as
intercorrências econômicas e sociais desencadeadas pela pandemia
do vírus causador da COVID-19, em especial as primeiras que
implicaram em expressiva multiplicação de demandas no âmbito
judicial tendo por fundamento impossibilidade de manutenção de
sinalagmas contratuais anteriormente vigentes em virtude de
alteração do status quo.
Nesse panorama, o Judiciário, mais do que aplicador
das
leis,
tem-se
mostrado
sensível
à
conjuntura
atual,
interpretando a legislação de forma a coaduná-la à realidade,
sendo mecanismo de pacificação social, resolvendo as crises de
certeza que lhe são submetidas observando ideal de justiça, como
se observa dos julgados mencionados na petição de interposição do
agravo e dos inúmeros resultados em consulta à jurisprudência do
sítio eletrônico desta Corte.

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Vertendo para o caso, comprovou a embargante
redução de seu faturamento, consoante documentos de fls.
203/204, emanados de contador da empresa, que informa que em
abril de 2020 não houve faturamento, sendo de R$ 105,12 e R$
74,90 nos meses que se seguiram, resultando numa média mensal
de rendimento no primeiro semestre do ano de R$ 358,16,
divergindo de forma significativa dos valores aferidos no ano
anterior, que nos meses indicados foram, respectivamente, R$
90,50, R$ 3.336,73 e 269,55 e cujo rendimento mensal do
primeiro semestre foi da ordem de R$ 1.795,71.
Em que pese reabertura em junho, possibilitando
retorno gradual das atividades, forçoso convir que restrição na
circulação de pessoas e impossibilidade de abertura do comércio
impactou atividade da embargante, corroborando situação afirmada
no agravo.
Situação
fática
indicada
revela
circunstância
excepcional a permitir intervenção judicial para exame e adequação
das obrigações, em atenção ao que estabelece o art. 317 do Código
Civil.
Tal interferência há de observar certas balizas, isso
porque não se pode ignorar que verba que a embargante pretende
revista e reduzida de forma significativa é fonte de rendimento da
locadora e com a qual mantém o empreendimento e seu negócio,
bem como que a locatária mantém a posse do espaço, gerando
dever de retribuição. Oportunizada manifestação da locadora, esta
não angariou mínimos indícios que infirmassem de forma adequada
a pretensão ou que justificassem percentual que aponta como mais
adequado ao caso.
Identificada probabilidade do direito alegado, vislumbra-

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se também a presença de fundado receio de que uma conformação
inútil possa emergir da demora no provimento jurisdicional
solucionador do litígio.
É o entendimento que esta Câmara tem apresentado
em
hipóteses
parelhas,
consoante
julgados
recentemente
prolatados, verbis:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL
COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA JULGADA PROCEDENTE. PEDIDO
DA LOCATÁRIA DE ISENÇÃO DO ALUGUEL MENSAL ENQUANtO
DURAR A PANDEMIA do COVID-19. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE
ISENÇÃO NÃO INFERIOR A 70% DO ALUGUEL DO IMÓVEL
LOCADO. TEORIA DA IMPREVISÃO (ART. 317 DO CC). RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. O impacto no ramo de negócio da
agravante é evidente, mas o fechamento do estabelecimento foi
necessário em razão da emergência de saúde pública, com o
objetivo de evitar proliferação do vírus e pelos danos que provoca
na saúde das pessoas. As partes celebraram contrato de locação de
imóvel comercial e foi proposta ação revisional de aluguel. Solução
para as contendas provenientes da crise da pandemia do COVID-19
devem ser analisadas caso a caso. Não é verossímil a alegação de
inexistência de impacto no faturamento da agravante com o
fechamento do estabelecimento. Entretanto, a pretensão de
isenção total ou de 70% do valor do locativo não merece guarida.
A crise gerada pela pandemia constitui evento imprevisto pelas
partes e de nenhum modo desejado por qualquer um. Desse modo,
como
não
existe
culpa
no
evento,
e
o
fechamento
do
estabelecimento comercial constitui uma necessidade para impedir
a proliferação da pandemia, ambas as partes devem realizar
concessões. De tal modo, a redução do valor do aluguel, enquanto
a loja permanecer fechada, para o montante de 50% de seu valor
atual é a solução mais plausível” (Agravo de Instrumento no

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2084438-27.2020.8.26.0000, rel. Des. Adilson de Araujo, j.
30.06.2020).
“LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA
CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO DE VALORES. MEDIDA LIMINAR.
PLEITO DE REDUÇÃO DO VALOR LOCATIVO E DOS ENCARGOS,
ALÉM DE ISENÇÃO DO PAGAMENTO DO FUNDO DE PROMOÇÃO E
PROPAGANDA, EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA.
NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA,
COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS
PELAS
AUTORIDADES
SANITÁRIAS,
COM
VISTAS
AO
ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PRESENÇA DOS
REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA.
RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Houve o reconhecimento do
estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção
de medidas restritivas de emergência, voltadas ao enfrentamento
da pandemia da covid-19, em especial o isolamento social,
geraram graves consequências à autora, o que propiciou sérias
dificuldades para o seu funcionamento. 2. É inegável que o fato
provocou o desequilíbrio no relacionamento das partes, tornando
necessária a revisão, e essa providência não pode tardar, de modo
que se faz necessária a pronta atuação jurisdicional, para
assegurar resultado efetivo. 3. Assim, estando presentes os
requisitos legais, impõe-se reduzir o valor locativo em 50%, como
forma de restabelecer o equilíbrio no relacionamento das partes. 4.
No tocante aos encargos e fundo de promoção e propaganda, por
se tratar de simples rateio de despesas comuns, não há
justificativa
para
a
redução”
(Agravo
de
Instrumento
no
2174146-88.2020.8.26.0000,
rel.
Des.
Antonio
Rigolin,
j.
26.08.2020).
“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - SHOPPING CENTER - TUTELA
CAUTELAR ANTECEDENTE - INTERPOSIÇÃO CONTRA DECISÃO QUE

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DEFERIU PARCIALMENTE PEDIDO LIMINAR DE REDUÇÃO NO
VALOR DOS LOCATIVOS - POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO -
DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Considerando-se as
peculiaridades do caso, em especial o inegável impacto econômico
direto
na
atividade
comercial
exercida
pela locatária, em
decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da
emergência de saúde pública, aliado à permanência de restrição ao
funcionamento habitual do ponto comercial da locatária, é de se
admitir a excepcional intervenção judicial no contrato para o
reequilíbrio da obrigação, em aplicação, por analogia, à teoria da
imprevisão prevista no artigo 317 do Código Civil, sendo razoável
manter a concessão da liminar nos termos em que foi deferida”
(Agravo de Instrumento no 2212943-36.2020.8.26.0000, rel. Des.
Paulo Ayrosa, j. 05.10.2020).
Em tempo, ainda que inicialmente deferida redução
tendo como marco inicial o momento da interposição da ação, qual
seja, julho de 2020, informações de faturamento a fls. 204
reportam que no mês foi obtido resultado de R$ 877,20, superior
ao ano anterior em que apresentado valor de R$ 179,75, sem que
se tenha notícias de valores referentes aos meses que se seguiram,
não sendo possível afirmar, neste momento, ante limitação de
cognição da via, se desenvolvido cenário de recuperação, como
parece indicar o faturamento do mês de julho, ou se confirmado
cenário inicial com redução substancial do rendimento, de forma
que atentando para o pedido formulado no bojo da insurgência,
resta confirmada tutela para manutenção da redução em 50% do
aluguel e do fundo de reserva, mas durante o período em que
perdurarem as restrições nas atividades da embargante impostas
pelo poder público.
Por derradeiro, deixo de aplicar penalidade de má-fé
como requerido pela embargada, pois a sanção, como medida

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extraordinária, não se confunde com a defesa de direito que a
parte entende legítimo, dentro dos limites do ponderável, ausente
dolo ou culpa processual.
Ante o exposto, acolho os embargos, conferindo
excepcional efeito infringe, para dar provimento ao agravo.
Des. FRANCISCO CASCONI
Relator
Assinatura Eletrônica