Tribunal: TJSP
Processo: 1015985-86.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Benfeitorias
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
LOCAÇÃO COMERCIAL – AÇÕES DE REPARAÇÃO DE DANOS, DESPEJO E RECONVENÇÃO JULGADAS EM CONJUNTO – APELO DO LOCATÁRIO - CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO – CUMPRIMENTO DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 56, § ÚNICO E 57 DA LEI 8.245/91 – AUSÊNCIA DE PROTEÇÃO AO FUNDO DE COMÉRCIO – PROCEDÊNCIA DO DESPEJO

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INTRODUZIDAS NO IMÓVEL (OBRAS DE ADAPTAÇÃO PARA EXERCÍCIO DA

Ementa:
LOCAÇÃO COMERCIAL – AÇÕES DE REPARAÇÃO DE DANOS, DESPEJO E RECONVENÇÃO JULGADAS EM CONJUNTO – APELO DO LOCATÁRIO - CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO – CUMPRIMENTO DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 56, § ÚNICO E 57 DA LEI 8.245/91 – AUSÊNCIA DE PROTEÇÃO AO FUNDO DE COMÉRCIO – PROCEDÊNCIA DO DESPEJO

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INTRODUZIDAS NO IMÓVEL (OBRAS DE ADAPTAÇÃO PARA EXERCÍCIO DA ATIVIDADE COMERCIAL NO LOCAL) – DIREITO EXPRESSAMENTE PREVISTO EM CONTRATO – NÃO REALIZAÇÃO DE PERÍCIA PARA APURAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO NO CURSO DA LIDE – INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – POSSIBILIDADE DE SUA REALIZAÇÃO NA FASE DE LIQUIDAÇÃO, TAL COMO DEFINIDO NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA - PRETENSÃO DO LOCATÁRIO DE RETER A POSSE DO IMÓVEL ATÉ QUE SE CONCLUA A ALUDIDA PERÍCIA – POSSIBILIDADE – RECONHECIMENTO DA QUITAÇÃO DE DÉBITO DE IPTU – PARCIAL PROCEDÊNCIA EM MAIOR EXTENSÃO - SENTENÇA MODIFICADA

APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0000191362
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015985-86.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
CARLOS ALBERTO SERRANO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados
AURELINO PEREIRA DA HORA, MARIA ROSA DOS SANTOS, EUNICE
ROSA DE BRITO, REGINALDO DE SOUZA CAMILLO, ANDERSON PEREIRA
DA HORA e AGNALDO PEREIRA DA HORA.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 11 de março de 2020.
ANDRADE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível n.o 1015985-86.2017.8.26.0554
Apelante: Carlos Alberto Serrano
Apelados: Espólio de Aurelino Pereira da Hora e outros
Comarca: Santo André - 8a Vara Cível
Juiz prolator: Alberto Gentil de Almeida Pedroso
LOCAÇÃO COMERCIAL AÇÕES DE REPARAÇÃO
DE DANOS, DESPEJO E RECONVENÇÃO JULGADAS
EM
CONJUNTO

APELO
DO
LOCATÁRIO
-
CONTRATO
PRORROGADO
POR
TEMPO
INDETERMINADO CUMPRIMENTO DO DISPOSTO
NOS ARTIGOS 56, § ÚNICO E 57 DA LEI 8.245/91
AUSÊNCIA
DE
PROTEÇÃO
AO
FUNDO
DE
COMÉRCIO PROCEDÊNCIA DO DESPEJO
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INTRODUZIDAS
NO
IMÓVEL
(OBRAS
DE
ADAPTAÇÃO
PARA
EXERCÍCIO
DA
ATIVIDADE
COMERCIAL
NO
LOCAL) DIREITO EXPRESSAMENTE PREVISTO EM
CONTRATO NÃO REALIZAÇÃO DE PERÍCIA PARA
APURAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO NO
CURSO
DA
LIDE

INEXISTÊNCIA
DE
CERCEAMENTO DE DEFESA POSSIBILIDADE DE
SUA REALIZAÇÃO NA FASE DE LIQUIDAÇÃO, TAL
COMO DEFINIDO NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA -
PRETENSÃO DO LOCATÁRIO DE RETER A POSSE DO
IMÓVEL ATÉ QUE SE CONCLUA A ALUDIDA
PERÍCIA POSSIBILIDADE RECONHECIMENTO DA
QUITAÇÃO DE DÉBITO DE IPTU
PARCIAL
PROCEDÊNCIA EM MAIOR EXTENSÃO - SENTENÇA
MODIFICADA
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA
VOTO No 34179
Apreciando conjuntamente as demandas conexas, a
sentença de primeiro grau julgou procedente a ação de despejo por
denúncia vazia, decretando a saída do locatário do imóvel comercial
objeto do pacto; procedente em parte o pedido de indenização das
benfeitorias introduzidas no imóvel (concretagem do solo, muro,
alambrado, edificação de um cômodo com banheiro), as quais devem

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ser apuradas em regular liquidação de sentença. O portão de entrada
instalado pelo autor pode ser retirado, sendo possível o levantamento do
bem sem prejuízo ao imóvel; parcialmente procedente a reconvenção
para condenar o autor reconvindo ao pagamento do débito de IPTU
2017, bem como a levantar a cobertura de zinco, em conformidade com
o contrato, quando desocupar o imóvel.
Contra a decisão apela o locatário, abordando os
seguintes pontos: ocorrência de cerceamento de defesa em razão da falta
de oportunidade da realização de perícia visando à apuração do valor das
benfeitorias introduzidas no imóvel locado; direito de retenção do
imóvel até a efetiva realização da aludida prova técnica, a teor do
disposto no artigo 35 da Lei de Locação; direito ao recebimento da
multa contratual estipulada no valor correspondente a quarenta e três
salários mínimos; direito de ser indenizado pelo fundo de comércio;
direito de ser indenizado também pelo valor do portão de entrada do
imóvel, não cabendo sua retirada tal como determinado na sentença;
IPTU do ano de 2017 já foi regularmente pago; possibilidade de
compensação entre os créditos titularizados por cada uma das partes
envolvidas na demanda.
Recurso recebido e regularmente processado, com
contrarrazões.
É o relatório.
A presente discussão tem sua origem em contrato de

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locação comercial em que figuraram como partes o locatário e apelante
Carlos Alberto Serrano e o já falecido pai dos apelados, Aurelino Pereira
da Hora, relação contratual que perdura desde 10 de julho de 2014 e cuja
vigência se prorrogou por tempo indeterminado ao término do prazo
inicial de trinta e seis meses. Ciente do interesse dos herdeiros do
locador em reaver o imóvel, e não tendo as partes chegado a um acordo
quanto às condições para a desocupação, haja vista a atividade comercial
instalada no local, o locatário Carlos Alberto ajuizou a ação de reparação
de danos, ao passo que os referidos herdeiros propuseram alguns meses
depois a ação de despejo por denúncia vazia, além de reconvenção na
ação deduzida pelo locatário. Essas as ações decididas pela sentença de
primeiro grau, cujos fundamentos são desafiados pela apelação
interposta pelo locatário.
Colocada a situação fática, passa-se à análise do
recurso interposto, o qual merece ser provido em parte.
Principio por dizer que, na hipótese, absolutamente
correto o procedimento adotado para retomada do imóvel, que observou
estritamente o quanto disposto no parágrafo único do art. 56 e no art. 57
da Lei no 8.245/91.
Trata-se de direito potestativo do locador, contra o
qual não se admite resistência do locatário. Ou seja, na denúncia vazia a
retomada do imóvel depende apenas da conveniência do locador, sendo
irrelevante o argumento do apelante de explorar atividade comercial no

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local.
Em suma, não se há falar em direito de indenização
pelo fundo de comércio quando a retomada é realizada pela denúncia
vazia. Falta, na hipótese, proteção jurídica ao fundo ou ponto de
comércio, não se cuidando, enfim, de locação regida pelos artigos 51 e
seguintes da Lei no 8.245/91.
Portanto, era mesmo o caso de se julgar procedente
a ação de despejo.
Passando à reconvenção, o apelante tem toda a
razão, porquanto os documentos copiados às fls. 431 e 432 dos autos da
ação de reparação de danos comprovam a quitação do IPTU referente ao
ano de 2017, devendo ser afastada, por conseguinte, a condenação ao
seu pagamento registrada no dispositivo da sentença.
Assim, resolvidas a ação de despejo e a
reconvenção, cumpre debater as questões relativas à ação de reparação
de danos.
A primeira delas diz respeito à indenização por
benfeitorias cabível ao locatário, as quais se relacionam às obras de
adaptação do imóvel à atividade comercial de estacionamento e lava-jato
de veículos desenvolvida no local, direito que vem expressamente
descrito na cláusula 4a do contrato de locação (fl. 22 dos autos da ação

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de despejo) e cujo cabimento não é mais passível de discussão por força
do princípio proibitivo de reformatio in pejus.
Com relação a um dos desdobramentos dessa
questão, em que pese fosse viável a realização de perícia com o
propósito de definir desde logo o valor das benfeitorias a ser indenizado
ao locatário, nada impede que isso ocorra em sede de liquidação de
sentença, tal como entendeu o julgador. Até mesmo porque, a cláusula
do contrato de locação acima mencionada já descreve com exatidão tudo
aquilo que foi construído no espaço inicialmente locado, de sorte que a
apuração do valor da indenização no momento posterior da fase de
liquidação certamente não irá impor nenhuma dificuldade excepcional
ao profissional a quem for acometido o encargo.
Nessa perspectiva, nada justifica a decretação da
nulidade do feito por cerceamento de defesa e o retorno dos autos ao
primeiro grau apenas com o propósito de realizar a indigitada perícia.
Quanto
ao
segundo
desdobramento,
de
se
reconhecer o direito de retenção nos moldes defendidos pelo recorrente.

Segundo dispõe o artigo 35 da Lei no 8.245/91,
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e
permitem o exercício do direito de retenção (grifei).

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No caso, como já foi visto, a cláusula 4a do contrato
de locação previu a possibilidade da indenização por benfeitorias, não
havendo no contrato, por outro lado, nenhuma vedação ao exercício do
direito de retenção.
Nesse panorama, é de se reconhecer o direito do
apelante à retenção do imóvel, sendo perfeitamente razoável exercê-lo,
ademais, até que ultimada a perícia a ser realizada para apuração do
valor das benfeitorias realizadas no imóvel locado, tal como reclamado
pelo apelante.
Ademais, inexiste para os apelados qualquer
prejuízo, vez que adimplente o locatário em relação aos aluguéis e
encargos mensais.
Prosseguimento,
quanto
ao
derradeiro
desdobramento da questão da indenização por benfeitorias, há na
cláusula 4a que trata das benfeitorias menção expressa à instalação de
um portão de ferro na entrada do imóvel, de arte que o valor do mesmo
deverá fazer parte da indenização a ser paga ao locatário, revelando-se
impróprio, portanto, obrigá-lo a levantá-la junto ao imóvel.
E para concluir, a multa contratual de quarenta e três
salários mínimos não é devida.

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De acordo com o parágrafo único da cláusula 4a do
contrato (fl. 22 dos autos da ação de despejo), tal multa seria devida ao
locatário caso o mesmo viesse a ter que desocupar o imóvel sem prévio
recebimento da indenização corresponde às despesas de adaptação do
imóvel. Considerando a discussão instaurada sobre a indenização por
benfeitorias, bem como permanecer o locatário explorando a sua
atividade comercial no imóvel locado, não vejo razão jurídica para
favorecê-lo com o recebimento da multa contratual, devendo mesmo ser
afastada a sua aplicação.
Há que se ter presente que referida cláusula tem
clara natureza de prefixação das perdas e danos relacionadas às obras
introduzidas no imóvel, constituindo sua aplicação, portanto, indesejável
hipótese de bis in idem face à indenização por benfeitorias que já em
primeiro grau se reconheceu em favor do recorrente.
Esclareço, por fim, que eventual compensação entre
os créditos titularizados por cada uma das partes em decorrência do
provimento judicial deve ser tratada em sede de cumprimento de
sentença, nada devendo ser deliberado a respeito nesse momento.
São esses, portanto, os termos para os quais se dá
parcial provimento ao recurso.

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento parcial
à apelação para as seguintes finalidades: reconhecer a quitação do IPTU

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Apelação Cível n.o 1015985-86.2017.8.26.0554
do ano de 2017; reconhecer o direito do locatário à retenção do imóvel
locado até a conclusão da perícia a ser realizada para a apuração do valor
das benfeitorias; reconhecer como incluída na indenização por
benfeitorias o valor do portão de ferro de entrada do imóvel, nos termos
da fundamentação. Cumprindo o disposto no art. 85, § 11, do CPC, os
honorários sucumbenciais previstos na sentença para cada uma das
partes ficam elevados de 10% para 15%, ressalvado o disposto no art.
98, § 3o, do mesmo diploma legal.
ANDRADE NETO
Relator