Tribunal: TJSP
Processo: 1114737-34.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-28

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Cobrança - Taxa Associativa - Pretensão de cobrança dos valores relativos à manutenção e conservação do loteamento - Sentença de improcedência - Inconformismo – Inexigibilidade das taxas de manutenção criadas por associações de moradores em relação a não associados ou moradores que a elas não anuíram - Matéria sedimentada em sede de recursos repetitivos pelo Colendo Superior

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Cobrança - Taxa Associativa - Pretensão de cobrança dos valores relativos à manutenção e conservação do loteamento - Sentença de improcedência - Inconformismo – Inexigibilidade das taxas de manutenção criadas por associações de moradores em relação a não associados ou moradores que a elas não anuíram - Matéria sedimentada em sede de recursos repetitivos pelo Colendo Superior Tribunal d Justiça no julgamento do REsp no 1.439.163 – SP – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000112606
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1114737-34.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO BOTHÂNICA JARINU, é apelada A.F.Q. EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, Por maioria de
votos, vencido o Relator Sorteado; Tendo em vista o Julgamento não unânime e
considerando o disposto no art. 942, "Caput" e § 1o do CPC/2015, prossegue-se o
julgamento, nesta sessão, ficando convocados a integrarem a Turma Julgadora, o
Desembargador César Peixoto, como 4o Juiz, e a Desembargadora Angela Lopes, como
5a Juíza. O 4o Juiz acompanhou a divergência e a 5a Juíza acompanhou o Relator.
Portanto, Por maioria de votos, Negaram provimento ao recurso, vencidos o Relator
Sorteado e a 5a Juíza. Acórdão com o 2o Juiz. Declara voto o Relator Sorteado.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
APARÍCIO COELHO PRADO NETO, vencedor, GALDINO TOLEDO JÚNIOR
(Presidente), vencido, GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente), EDSON LUIZ DE
QUEIROZ, CÉSAR PEIXOTO E ANGELA LOPES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020
*
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No 1114737-34.2016.8.26.0100
APELANTE: ASSOCIAÇÃO BOTÂNICA JARINU
APELADA: AFQ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
JUIZ: VINCENZO BRUNO FORMICA FILHO
VOTO No 19.424
APELAÇÃO - Ação de Cobrança - Taxa Associativa -
Pretensão de cobrança dos valores relativos à manutenção e
conservação do loteamento - Sentença de improcedência -
Inconformismo
Inexigibilidade das taxas de manutenção
criadas por associações de moradores em relação a não
associados ou moradores que a elas não anuíram - Matéria
sedimentada em sede de recursos repetitivos pelo Colendo
Superior Tribunal d Justiça no julgamento do REsp no
1.439.163 SP Recurso desprovido.
Vistos.
Adotado o relatório do Relator Sorteado de fls.
144, que nega provimento ao recurso, passo a decidir.
É o breve relatório do necessário.
Com
a
devida
vênia
do
insigne
Relator,
Desembargador GALDINO TOLEDO JÚNIOR, ouso divergir do voto por ele prolatado
para negar provimento ao recurso e manter integralmente a r. sentença apelada.
Registre-se, desde logo, que a autora não
comprovou em momento algum, como lhe cumpria, que a ré é sua associada.
Feito
o
registro,
de
rigor,
ressalvado
o
entendimento anteriormente esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a
legalidade da cobrança das taxas de manutenção e conservação cobradas por
associações de moradores, é certo que deve ser observado o entendimento sedimentado

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pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, para
reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada exação em relação aos moradores
não associados.
De acordo com a tese processada pelo rito do artigo
543-C, “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam
os não associados ou que a elas não anuíram.” (in REsp no 1.439.163 SP, Segunda
Seção, Ministro Relator Designado MARCO BUZZI, julgado em 11 de março de 2015).
O
voto
condutor
do
recurso
repetitivo
supramencionado, da lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, consolidou a
matéria nos seguintes termos:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil,
sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa
de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso
ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes,
mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao
realizar a análise do conjunto probatório, salientou que
"embora o objeto discutido nos autos se referida a
loteamento não instituído como condomínio atípico nos
termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a
obrigação de pagar contribuição a título de conversão não

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conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 -
grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma
"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como
preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de
uma legislação que regule especificamente a presente
matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia
da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive,
pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade,
uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão
em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial
modificação ao longo dos anos republicanos, passando a
atuar
como
órgão
calibrador
de
tensões
sociais,
solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico,
e também implementando o conteúdo promocional do
Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando
normativo de um preceito fundamental e constitucional em
detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de
princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o
relacionamento
vertical
entre
as
normas
(normas

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constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo)
deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido
da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente'
corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in
Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos
princípios jurídicos. 10.a ed. Editora Malheiros, 2009, p.
130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da
preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da
garantia fundamental e constitucional da liberdade de
associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no
julgamento do RE n.o 432.106/RJ, encontrando a matéria,
inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.o
745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e,
consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias
individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia
horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte
Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.
Segunda
Seção
têm
sido
uníssonas
ao
reiterar
o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp
n.o 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção

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criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao
princípio da liberdade de associação (art. 5.o, inc. XX, da
CF/88)” (REsp no 1.439.163).
Precitada decisão deve ser prestigiada, “ex vi” do
que preceitua o artigo 927, inciso III, do Novo Código de Processo Civil, sob pena de
manifesto prejuízo ao princípio da segurança jurídica.
Nesse ponto, por oportuno, impõe-se a citação do
seguinte julgado, que judiciosamente demonstra a necessidade de adoção do
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema em foco:
“Pese à ausência de efeito vinculante da decisão prolatada
pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo
da controvérsia, a referida sistemática instituiu tratamento
diferenciado para a tramitação e julgamento de litigiosidade
repetitiva, a fim de conferir racionalidade e celeridade à
prestação jurisdicional, na tentativa de contornar a
problemática da morosidade.
Consoante o disposto no artigo 543-C do Código de Processo
Civil os recursos especiais ficarão sobrestados no tribunal de
origem aguardando a decisão a ser proferida em recurso
representativo da controvérsia. Publicado o acórdão, os
recursos especiais terão o seguimento negado se o acórdão
recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal

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de Justiça e serão devolvidos ao tribunal de origem se
houver divergência da orientação, a fim de que a turma
julgadora possa se retratar. Mantida a decisão divergente, o
recurso
especial
será
submetido
ao
exame
de
admissibilidade.
Nesse contexto, não se deve perder de vista que uma das
competências atribuídas constitucionalmente ao Superior
Tribunal
de
Justiça
consiste
na
uniformização
de
jurisprudência, a fim de assegurar a aplicação uniforme da
legislação federal.
Assim, considerando os fatores descritos e o escopo visado
pela legislação processual, continuar a adotar a posição
anteriormente sustentada para o caso dos autos, implicaria
em desnecessário trabalho aos órgãos jurisdicionais, que ao
cabo, seriam movimentados somente para dar concretude à
tese já fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido
de impossibilidade de cobrança das taxas.” (TJSP, Apelação
no 0001420-84.2009.8.26.0338, 3a Câmara de Direito Privado,
Relator VIVIANI NICOLAU, j. 02.02.2016).
Nem se diga que a ré aceitou tacitamente a
obrigação ou que o posicionamento ora sustentado dá ensejo ao enriquecimento ilícito
da ré em detrimento dos outros proprietários que solveram a obrigação em comento,
posto que são situações não configuradas como tem sustentado o insigne
Desembargador COSTA NETTO, em vários julgados, dos quais se destaca o seguinte:

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“O pedido da ação de cobrança improcede (incide a solução
indicada nas alíneas '1' a '3' supra), haja vista a inexistência
de livre associação dos apelados junto à apelante, tampouco
havendo prova de sua anuência à cobrança, não se falando,
inclusive, na aceitação tácita dos serviços.
A associação-apelante cobra valores atinentes a serviços de
manutenção, limpeza e segurança, todos executados em áreas
externas aos lotes, portanto, sem qualquer possibilidade de
resistência pelos proprietários, para impedir a execução desses
serviços.
Sob tal contexto, peço vênia para negar provimento ao recurso,
mantendo-se a sentença recorrida, que julgou improcedente a
ação de cobrança, pois, não restou comprovado, pela apelante-
autora, a existência de adesão ou concordância, por meio do
“exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé”.
Por fim, e no mesmo sentido do que se disse, não se cogita, in
casu, da proibição do venire contra factum proprium, já que, por
tal princípio, previsto no artigo 4221 do Código Civil, exige-se
conduta de boa-fé aos contratantes durante a execução do
negócio jurídico antes firmado, situação que, aqui, não restou
configurada, ante a falta de prova de atos praticados pelos
apelados a indicar a avença, cujo ônus era da associação-
apelante, do qual não se desincumbiu.

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Ressalto, ainda, que não há indicação de nenhum ato praticado
pelos apelados, do qual pudesse se cogitar da anuência à
cobrança aliás, sequer pagou qualquer parcela a tal título -,
não apenas pelo silêncio, mas, sim, pelos atos de aceitação e de
apropriação, com recebimento de serviços, pois, “não se deve
confundir o silêncio com certos modos de comportamento que
implicam atuação da vontade. A manifestação, assim dada, é
indireta, pois a vontade se deduz da conduta”, não vislumbrado,
no caso, - a fim de autorizar a cobrança -, o silêncio como
qualificado, a presumir a formação da avença, na forma do
artigo 111 do Código Civil, até porque, os serviços indicados
(“manutenção do local (...), isto é, a administração,
manutenção, limpeza, vigilância, conservação de área, bem
como a implementação de melhorias com relações aos serviços
e bens próprios”) sequer poderiam ser rejeitados pelo apelante.”
(verbis).
Como se percebe, decidiu com acerto o MM. Juiz
sentenciante ao rejeitar a pretensão de cobrança da autora, julgando a ação
improcedente.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento
ao recurso, mantendo integralmente a r. sentença apelada.
Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono da apelada em decorrência do presente recurso, majorados os
honorários advocatícios aplicados na sentença, ficam definitivamente fixados em R$

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1.000,00 (vinum mil reais), com fundamento no artigo 85, parágrafo 11o, do Código de
Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator Designado

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Apelação Cível no 1114737-34.2016.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Associação Bothânica Jarinu
Apelada: AFQ Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Voto no 27.052
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
1. Peço vênia a douta maioria para
divergir da solução imposta ao recurso, pois no meu pensar a
hipótese era de provimento do recurso.
2. Explico.
De
início,
meu
voto
afastava
a
preliminar aventada, uma vez que apesar de reconhecida a
repercussão geral do tema, o Supremo Tribunal Federal não
determinou a suspensão das ações que o envolva.
No mais, a autora ajuizou a ação,

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objetivando a cobrança de taxas de despesas de manutenção,
conservação e melhoramento do loteamento, referentes ao lote
no 24, quadra “09“ do loteamento denominado “Terras de
Jarinu”, de propriedade da requerida.
Afirma para tanto que a ré se
encontra inadimplente desde fevereiro de 2016, importando no
débito de R$ 3.002,40, até a data da propositura da ação.
Para rejeitar a pretensão, entendeu o
Juízo a quo que não havendo comprovação de adesão da ré aos
quadros associativos da autora, não pode, aquela, ser compelida
ao pagamento das despesas associativas, ainda que os serviços
prestados a beneficiem.
Contra esta decisão, insurge-se a
requerente, merecendo acolhida o reclamo.
Do que consta dos autos, a apelada
não impugnou os valores cobrados, escusando-se, contudo, na
assertiva de alienação anterior do bem a terceiros, bem como
ausência de comprovação e execução dos serviços prestados.
Muito embora não conste dos autos
cópia do título aquisitivo do imóvel pela ré, é certo que esta
admite, ao menos, ser compromissária compradora do bem,
pois afirmou ter alienando a terceiros o imóvel em junho de
2.005, sem, contudo, demonstrar esse fato, mediante a juntada

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do respectivo contrato, ou mesmo comunicação desse fato à
entidade autora.
De outro modo, se o débito retroage
apenas a 2.016 e a ré admite ser proprietária, ao menos,
anteriormente a 2.005, decorre a conclusão de que, até então,
os encargos aqui reclamados foram quitados regularmente,
conduta que revela regular adesão à associação autora.
Assim, colocados à disposição de
todos os possuidores os serviços prestados pela autora, há a
obrigação da ré em contribuir com sua cota parte, evitando-se o
enriquecimento sem causa.
Muito embora disponha o artigo 5o,
XX, da Constituição Federal ser defeso obrigar alguém a
participar de uma associação ou a nela se manter, a questão
aqui deve ser interpretada de forma diferente, porque ultrapassa
o simples direito de se associar ou não, pois cede passo essa
restrição a outro preceito constitucional da mesma natureza,
contido no inciso XXIII, do mesmo dispositivo da Carta Magna,
que trata da função social da propriedade.
Devem prevalecer os objetivos que
nortearam a criação da associação, que visam proteger não a
intolerância individual, mas o bem comum, daí a necessidade de
resguardar a função social da propriedade.

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Sendo
assim,
o
fundamento
da
obrigação de pagamento decorre da titularidade de um lote na
área do loteamento e a presença de benefícios experimentados
com a atividade da associação.
Se o loteamento representa um todo,
não há como separar as melhorias, porque foram realizadas em
prol de uma comunidade, e se aqueles que possuem imóveis
nesta localidade deixarem de participar do rateio, como
pretendia o réu, ficará patente o enriquecimento ilícito em
detrimento dos que solveram as benfeitorias realizadas, posto
que todos, inclusive este, se beneficiam daquelas.
Por isso, este entendimento não viola
o fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça nos Recursos
Repetitivos 1280871/SP e 1439163/SP, que exarou a seguinte
tese: “As taxas de manutenção
criadas por associações
de
moradores
não obrigam os não associados
ou que a elas não
anuíram ” (Relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, DJe
22/05/15).
De qualquer forma, é bom ressaltar
que a aplicação obrigatória da tese esposada pela Corte Superior
Infraconstitucional está suspensa pelo recebimento de Recurso
Extraordinário pelo Supremo Tribunal (RE 695.911), diante da
Repercussão geral reconhecida (Tema 492), conforme já

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relatado.
Em
suma,
a
sentença
apelada
comportava modificação para, julgar procedente o pedido inicial,
invertidas as custas de sucumbência, fixados os honorários
advocatícios em favor da advogada da ré em 10% do valor da
condenação.
3. Ante o exposto, para os fins acima,
renovada vênia, meu voto dava provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator sorteado vencido

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JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
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Votos
GALDINO TOLEDO JUNIOR
FF23AEF
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1114737-34.2016.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.