Tribunal: TJSP
Processo: 2169016-20.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-12-10
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução Fiscal – IPTU – Exercício de 2018 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Admissibilidade – Ação executiva proposta contra credor fiduciário, que não pode ser responsabilizado por débito relativo ao IPTU (arts. 26 e 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997) por não se enquadrar como contribuinte em quaisquer das hipóteses do art.

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução Fiscal – IPTU – Exercício de 2018 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Admissibilidade – Ação executiva proposta contra credor fiduciário, que não pode ser responsabilizado por débito relativo ao IPTU (arts. 26 e 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997) por não se enquadrar como contribuinte em quaisquer das hipóteses do art. 34, do CTN – Posse indireta exercida de forma precária e que não tem por objeto a efetiva aquisição da propriedade – Credor fiduciário que possui domínio meramente resolúvel, sem objetivo de adquirir, em definitivo, a propriedade do bem, a qual depende do inadimplemento do contrato, pelo devedor, para se consolidar e não pode ser equiparada à propriedade plena do art. 1231, do Código Civil Brasileiro – Propriedade fiduciária que é prevista no art. 1367, do mesmo códex – Credor fiduciário que será responsável pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel apenas quando for imitido na posse direta do bem, nos termos do art. 1368-B, parágrafo único, do Código Civil – Ilegitimidade passiva 'ad causam' configurada – Decisão reformada para acolher a exceção de pré-executividade – Agravo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000003980
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2169016-20.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante ITAÚ
UNIBANCO S/A, é agravado PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em 18a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram provimento ao
recurso, vencido o relator sorteado, que declara. Acórdão com o 2a juiz, Dr. Roberto
Martins de Souza.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE
SOUZA, vencedor, RICARDO CHIMENTI, vencido E BEATRIZ BRAGA.
São Paulo, 10 de dezembro de 2020
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2169016-20.2020.8.26.0000 - Digital
Agravante: Itaú Unibanco S/A
Agravado: Município de São Paulo
Interessado: Norteven Empreendimentos Ltda.
Comarca: São Paulo Vara das Execuções Fiscais Municipais
Voto no 34.070
AGRAVO DE INSTRUMENTO Execução Fiscal IPTU
Exercício de 2018
Exceção de pré-executividade
rejeitada

Pretensão
à
reforma
da
decisão

Admissibilidade – Ação executiva proposta contra credor
fiduciário, que não pode ser responsabilizado por débito
relativo ao IPTU (arts. 26 e 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997)
por não se enquadrar como contribuinte em quaisquer das
hipóteses do art. 34, do CTN
Posse indireta exercida de
forma precária e que não tem por objeto a efetiva aquisição
da propriedade
Credor fiduciário que possui domínio
meramente resolúvel, sem objetivo de adquirir, em
definitivo, a propriedade do bem, a qual depende do
inadimplemento do contrato, pelo devedor, para se
consolidar e não pode ser equiparada à propriedade plena
do art. 1231, do Código Civil Brasileiro
Propriedade
fiduciária que é prevista no art. 1367, do mesmo códex

Credor fiduciário que será responsável pelo pagamento do
IPTU incidente sobre o imóvel apenas quando for imitido
na posse direta do bem, nos termos do art. 1368-B,
parágrafo único, do Código Civil
Ilegitimidade passiva
'ad causam' configurada Decisão reformada para acolher
a exceção de pré-executividade Agravo provido.
Trata-se de execução fiscal proposta pelo Município de São
Paulo contra Norteven Ampreendimentos Ltda. e o agravante cobrando
IPTU do exercício de 2018, no valor de R$5.255,88.
Insurge-se
o
banco-agravante
sustentando
que
a
responsabilidade pelo recolhimento do IPTU incidente sobre o imóvel é de
quem o adquiriu por instrumento particular de venda e compra, com
alienação fiduciária. Alega que, na condição de credor fiduciário, não pode
ser incluído no polo passivo da ação, eis que não possui nem propriedade,
nem posse. Afirma que, até eventual inadimplemento do contrato de

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alienação fiduciária pelo adquirente do imóvel, não há qualquer suporte
legal para exigir o IPTU do agravante. Requer concessão de efeito
suspensivo e, a final, provimento ao agravo.
É o relatório.
O
recurso
comporta
provimento,
preservados
os
entendimentos do MM. Juízo 'a quo' e do D. Relator sorteado.
Com efeito, no caso vertente, o credor fiduciário não tem
legitimidade passiva 'ad causam', devendo ser excluído da execução fiscal.
Primeiramente, cabe registrar que, segundo o art. 22, da Lei
no 9.514/97, a alienação fiduciária de bem imóvel é negócio jurídico pelo
qual o devedor (fiduciante) contrata a transferência ao credor (fiduciário)
da propriedade resolúvel de coisa imóvel, com escopo de garantia, não se
tratando de compromisso de venda e compra, mas de contrato de
financiamento de imóvel pelo qual o bem adquirido garante a operação,
desdobrando-se a posse entre o fiduciante (posse direta do imóvel) e o
credor fiduciário (posse indireta).
De fato, embora o banco-agravante tenha recebido o imóvel
tributado em garantia de contrato de alienação fiduciária, passando a deter
a posse resolúvel indireta sobre o bem conforme se verifica do registro na
matrícula do imóvel no Cartório Imobiliário acostada aos autos, tem-se que
tal posse depende de condição futura e somente lhe será transferida diante
do inadimplemento do contrato pelo adquirente, que não restou
demonstrado no caso vertente.
Nos termos do art. 32, do CTN, o imposto de competência
dos Municípios sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel
por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil.

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E para definição de quem seria o contribuinte, veja-se o art.
34, do CTN, que assim dispõe:
“Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do
seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
Em se tratando de contrato de financiamento de imóvel com
alienação fiduciária, a posse que autoriza incidência do IPTU é aquela
exercida pelo devedor fiduciante com 'animus domini', que passa a ser
responsável pelo seu recolhimento enquanto mantiver adimplido o
contrato.
A corroborar esse entendimento, observo que o § 8o, do art.
27 da Lei no 9.514/97 determinou, uma vez consolidada a propriedade ao
credor fiduciário resultante de inadimplemento, que:
“Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam
ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida
para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o
fiduciário vier a ser imitido na posse”.
A mera condição de credor fiduciário não confere ao banco-
agravado os direitos de usar, gozar e dispor do imóvel, haja vista que a sua
posse, indireta e resolúvel, tem por objetivo apenas garantir o recebimento
do valor financiado e não a aquisição da propriedade, sendo flagrante
ausência de 'animus domini'.
Não se mostraria razoável entender que o banco-agravado
pretendesse adquirir os milhares de imóveis que financia atualmente na
modalidade alienação fiduciária.
Sobre o tema, é entendimento do C. STF:
“Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão
proferido pelo Tribunal Regional Federal da Terceira Região, assim
ementado (fl. 142): “AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU E
TAXAS MUNICIPAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL.
ILEGITIMIDADE DA CEF. JUSTIÇA ESTADUAL. 1. A alienação

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fiduciária de bem imóvel é a operação de financiamento através da
qual o devedor/fiduciante, visando à garantia de determinada
obrigação frente ao credor/fiduciário, concede a este a propriedade
resolúvel de um imóvel, cuja posse fica desdobrada entre o devedor,
que passa a ser possuidor direito, e o credor que se torna possuidor
indireto do bem. 2. A posse apta a ensejar a incidência do IPTU e
taxas, somente seria aquela qualificada pelo animus domini, não
incidindo sobre a posse exercida de forma precária e que não tem
por objetivo a efetiva aquisição da propriedade, tal como acontece
nos casos do credor fiduciário que, possuindo a posse indireta do
imóvel, não tem por objetivo a aquisição definitiva da
propriedade do bem. 3. Há disposição de lei atribuindo a
responsabilidade pelo pagamento de tributos que recaiam sobre o
imóvel ao devedor fiduciante (Lei 9.514/1997, § 8o do art. 27). (...).
Dessarte, ante a clareza da norma de regência, nenhuma dúvida há
que, registrado o contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se
proprietário fiduciário e possuidor indireto do imóvel. De outro turno,
acerca do Imposto Predial e Territorial Urbano, prevê o Código
Tributário Nacional que: 'Art. 32. O imposto de competência dos
Municípios sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel
por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil,
localizado na zona urbana do Município. (...) Art. 34. Contribuinte do
imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou
seu possuidor a qualquer título.' À vista dos referidos regramentos, é
forçoso concluir que o credor fiduciário não pode ser considerado
como proprietário do imóvel para fins de sujeição passiva do
IPTU, na medida em que proprietário, como definido na lei civil
artigo 1.228 do Código Civil -, é aquele possuidor dos direitos de
uso, gozo e disposição do bem, o que não ocorre no caso de
propriedade fiduciária, onde não se faz presente nenhum desses
direitos.” (...). Diante do exposto, com base no art. 21, § 1o, do
Regimento
Interno
do
Supremo
Tribunal
Federal,
NEGO
SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. (...). Publique-
se.” (RE 1175893 / SP, rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 30/11/2018,
DJU 05/12/2018). destaquei
Acrescente-se, ainda, o teor do art. 26, da Lei n. 9.514/97:
“Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído
em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Assim, constata-se que o devedor (fiduciante) é o
proprietário do imóvel para fins de recolhimento dos tributos sobre ele
incidentes, enquanto o credor (fiduciário) tem mera expectativa de direito

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àquela propriedade, que depende de condição futura para se consolidar.
Frise-se, que, se o fiduciante (adquirente) fizer o pagamento
das parcelas do financiamento em dia, ou até com algum atraso, a
propriedade não será, de forma nenhuma, transferida ao credor fiduciário,
não havendo que se falar na consolidação da propriedade em favor do
credor fiduciário.
Os incisos I e seguintes, do referido art. 26, preveem
procedimento de intimação do fiduciante pelo Oficial do Registro de
Imóveis, em caso de mora, para que efetue o pagamento das prestações,
não sendo transferida a propriedade de imediato.
Caso não venha a fazê-lo dentro do prazo legal, somente
neste momento é que a propriedade do imóvel será transferida ao credor.
Acerca do tema é o entendimento desta 18a Câmara de
Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - Exceção de pre-
executividade rejeitada - IPTU - Insurgência contra decisão que
rejeitou o incidente processual - Ilegitimidade passiva do credor
fiduciário - Contrato de alienação fiduciária levado a registro -
Transferência
de
propriedade
sob
condição
resolúvel
-
Responsabilidade tributária que deve recair sobre o devedor
fiduciante, possuidor direto do bem - A mera condição de credor
fiduciário não lhe confere os direitos de usar, gozar e dispor do
bem - A posse indireta do credor fiduciário tem por objetivo
garantir o recebimento do valor financiado e não a aquisição da
propriedade - Ausência de “animus domini” - Precedentes do STF,
STJ - Decisão reformada - Recurso Provido” (Agravo de instrumento
no 2166127-30.2019.8.26.0000, rel. Des. Burza Neto, j. 03/09/2019).
destaquei
Nesse sentido também já se posicionou a E. 15a Câmara de
Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - Rejeição de
exceção de pré-executividade - IPTU do exercício de 2015 - Alegação
de ilegitimidade passiva do credor fiduciário - Alienação
fiduciária - Credor fiduciário que não pode ser responsabilizado

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pelos débitos de IPTU - Inteligência do art. 26 e 27, § 8o, da Lei
9514/97 - Exceção acolhida - Honorários advocatícios fixados em
10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §3o, CPC - Decisão
reformada - Recurso provido” (Agravo de Instrumento no
2164999-43.2017.8.26.0000, rel. Des. Eutálio Porto, j. 10/10/2017).
destaquei-
E na mesma trilha o entendimento da E. 14a Câmara de
Direito Público:
“Agravo de instrumento. Execução fiscal. Rejeição de objeção de não
executividade. Imposto predial e territorial urbano. Exercício de 2015.
Alegação de ilegitimidade passiva. Procedência. Escritura pública
de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária em
garantia registrada em março de 2012. Transferência da posse
direta e do domínio útil do bem. Sujeição passiva da devedora
fiduciante. Inteligência do estatuído no artigo 34 do Código
Tributário Nacional. Recurso provido” (Agravo de Instrumento
2165040-10.2017.8.26.0000, rel. Des. Geraldo Xavier). destaquei
Por outro lado, a propriedade fiduciária é expressamente
prevista no art. 1367, do Código Civil Brasileiro:
“A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis
sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da
Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação
especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à
propriedade plena de que trata o art. 1.231”.
E o art. 1368-B, também do Código Civil Brasileiro, traz em
seu parágrafo único expressa previsão de que os tributos incidentes sobre a
propriedade e a posse de bens, móveis ou imóveis, em casos de alienação
fiduciária, somente serão de responsabilidade do credor fiduciário a partir
da data em que este vier a ser imitido na posse direta do bem.
“A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere
direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno
do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha
sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo
pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas,
despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou
não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em
que vier a ser imitido na posse direta do bem”. destaquei

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Insta consignar, pelo que consta dos autos, que o imóvel foi
adquirido por Norteven Empreendimentos Imobiliários Ltda. e alienado
fiduciariamente ao Itaú Unibanco S/A como forma de garantir o
financiamento nesta modalidade, tudo devidamente registrado no Cartório
Imobiliário, de forma que o Município-exequente tem pleno conhecimento
de quem usufrui do imóvel com 'animus domini' (art. 32, do CTN).
Registre-se que adoto tal entendimento por se tratar de
negócio fiduciário em que a chamada 'propriedade' do credor fiduciário é
dependente de condição futura (inadimplemento) por parte do fiduciante.
Portanto, no caso concreto, entendo que apenas o adquirente
do imóvel (fiduciante), que ostenta 'animus domini' em relação ao imóvel
deve responder pelo tributo cobrado.
Por conseguinte, de rigor a reforma da r. decisão agravada
para acolher a exceção de pré-executividade oposta, reconhecendo a
ilegitimidade passiva ad causam do banco-agravante, devendo ser extinta a
execução fiscal com relação a ele, nos termos do art. 485, VI, do
CPC/2015, arcando o Município-agravado com os ônus da sucumbência,
fixados honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor do
proveito econômico obtido que corresponde, no caso, ao valor da causa,
devidamente corrigido, nos termos do art. 85, § 3o, I, do CPC/2015, haja
vista o acolhimento da exceção de pré-executividade.
Quanto aos honorários recursais, passo a seguir a orientação
do E. Superior Tribunal de Justiça (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ),
no sentido de que somente é cabível a majoração dos honorários
advocatícios nos casos de não conhecimento integral ou improvimento
do recurso pelo relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado
competente, o que não é a hipótese dos autos.

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Ante o exposto, por maioria de votos, dá-se provimento ao
agravo.
Roberto Martins de Souza
Relator designado

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Voto no 18708
Ano 2020

Agravo de Instrumento no 2169016-20.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Itaú Unibanco S/A
Agravado: Prefeitura Municipal de São Paulo
Interessado: Norteven Empreendimentos Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
I – Relatório

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Banco Itaú
Unibanco S/A, contra a r. decisão de p. 49/52, dos autos da Execução Fiscal n.
1604188-30.2019.8.26.0090, que lhe move o Município de São Paulo, que rejeitou a
exceção de pré-executividade oposta pelo banco agravante, em que alegada sua
ilegitimidade passiva.
Preliminarmente, requer o agravante a atribuição de efeito
suspensivo ao presente recurso, sob o fundamento que a manutenção da decisão
proferida levará a constrições de seu patrimônio, bem como na impossibilidade de
obtenção da Certidão Positiva com Efeitos de Negativa, e inscrição no CADIN
Municipal.
No mérito, alega, em síntese, que: (I) na qualidade de credora
fiduciária, a agravante não é contribuinte do IPTU, vez que não é proprietária, não
possui o domínio útil, nem é possuidora do imóvel a qualquer título; (II) a
“propriedade resolúvel” e a “posse indireta” do bem não são suficientes para
caracterizar a agravante como contribuinte do IPTU; (III) acolhida a exceção de pré-
executividade, de rigor a condenação da exequente em honorários advocatícios.
Requer o conhecimento e provimento do presente recurso para reformar a decisão
recorrida, para acolher a exceção de pré-executividade apresentada, e determinar a
exclusão da agravante do polo passivo da execução. (p. 01/14).

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O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi indeferido (p.
21/22).
O Município apresentou contraminuta de p. 34/37.

II – Fundamentação

O recurso, tempestivo e preparado (p. 15/19), pelo meu
voto vencido não comportava provimento.
Preliminarmente, cumpre ressaltar que, em que pese a
matrícula do imóvel tributado (matrícula n. 52.488 - p. 38/39 dos autos da
execução) indique que o mesmo apenas foi objeto de hipoteca em área maior,
com posterior cessão fiduciária dos direitos creditórios existentes em razão da
alienação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário ao Unibanco
– União dos Bancos Brasileiros, restou incontroverso que o banco executado
detém a condição de credor fiduciário do imóvel, vez que ele próprio assim alega
em suas razões recursais:
“Conforme se observa em sua matrícula atualizada, o imóvel em
referência é objeto de alienação fiduciária, motivo pelo qual foi
oposta exceção de pré-executividade requerendo a imediata exclusão
da Agravante do polo passivo da execução fiscal diante de sua
ilegitimidade passiva ad causam.
(...)
Na qualidade de credora fiduciária, a Agravante
não pode ser considerada (...).”

Em que pesem as alegações da agravante a respeito de sua
ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal, mostra-se acertada a r.
decisão que rejeitou a exceção.
A Lei 9.514/97, que regula a matéria, assim dispõe:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da
propriedade resolúvel de coisa imóvel.

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Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato
que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se
o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor
direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Ou seja, conforme prevê a referida lei, o credor fiduciário tem a
condição de proprietário resolúvel e possui a posse indireta do bem; já o devedor
fiduciante é possuidor direto do imóvel negociado em alienação fiduciária. Tal
panorama perdura até a quitação integral do contrato, uma vez que se trata de
hipótese de condição resolutiva.Com o pagamento da dívida e seus encargos,
resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, anotando-se na matrícula do imóvel o
cancelamento da referida propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997), o que
não se verifica na leitura da matrícula imobiliária juntada.
Correta, portanto, a postura da municipalidade ao fazer constar
em seu cadastro a agravante, credora fiduciária e proprietária do imóvel,
promovendo a ação executiva para fins de cobrança do IPTU. Nenhum confronto
se verifica com as disposições constantes do Código Civil a respeito da matéria aqui
em debate.
Oportuno destacar que a responsabilidade da agravante pelo
pagamento do imposto está prevista no artigo 34 do CTN (que possui força de Lei
Complementar), diante de sua condição de proprietária do imóvel que originou o
débito. Cabe à Lei Complementar definir os contribuintes dos impostos (art. 146,
III, “a”, da CF/1988) e convenções entre particulares não podem ser opostas ao
Fisco (art. 123 do CTN), valendo tão somente entre os próprios contratantes.
Ademais, necessária a sua manutenção no polo passivo da
relação jurídica processual para viabilizar, eventualmente, o registro da penhora e
não vulnerar o princípio da continuidade dos registros e a segurança dos negócios
imobiliários, bem como possibilitar a transferência do domínio do imóvel em hasta
pública.
Em caso análogo, assim já decidiu o C. STJ e este Tribunal:

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Tributário. IPVA. Alienação fiduciária. Propriedade. Credor
fiduciário. Responsabilidade solidária.
1. Na alienação fiduciária, a propriedade é transmitida ao credor
fiduciário em garantia da obrigação contratada, sendo o devedor tão
somente o possuidor direto da coisa.
2. Sendo o credor fiduciário o proprietário do veículo, o
reconhecimento da solidariedade se impõe, pois reveste-se da
qualidade de possuidor indireto do veículo, sendo-lhe possível reavê-
lo em face de eventual inadimplemento.
3. No mesmo sentido, mutatis mutandis: AgRg no REsp
1066584/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado
em 16/3/2010, DJe 26/3/2010; REsp 744.308/DF, Rel. Min. Castro
Meira, Segunda Turma, julgado em 12/8/2008, DJe 2/9/2008.
Recurso especial improvido. (REsp n. 1.344.288/MG; Segunda
Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 21.05.2015)

Ilegitimidade Passiva – Execução fiscal - IPTU – Exercícios de 2009
a 2011 - Alegação pautada no fato de ter sido o imóvel alienado a
terceiro em 31.08.2007, data anterior à ocorrência do fato gerador –
Irrelevância, na espécie, eis que a executada figurava no registro de
imóveis como titular do domínio do imóvel tributado quando da
ocorrência do fato gerador – Averbação levada a efeito somente em
2012 - Legitimidade passiva tanto do comprador do imóvel quanto
do seu proprietário, vendedor, tendo em vista o julgamento
definitivo do mérito do REsp no 1.111.202-SP, pela sistemática do
artigo 543-C, do CPC – Hipótese, ademais, em que o imóvel
encontra-se alienado fiduciariamente e, segundo a Lei 9.514/97, o
fiduciário/adquirente é apenas possuidor direto do imóvel
negociado
em
alienação
fiduciária,
de
maneira
que
o
Fiduciante/alienante é que tem a condição de proprietário, devendo
ser mantido no polo passivo - Exceção de pré-executividade
rejeitada
–
Decisão
mantida
–
Recurso
desprovido.
(AI
2159002-84.2014.8.26.0000; Relator(a): Fortes Muniz; Comarca: São
José dos Campos; Órgão julgador: 15a Câmara de Direito Público;
Data do julgamento: 11/06/2015; Data de registro: 16/06/2015)

No mesmo sentido, acrescenta-se julgado desta C. 18a Câmara
de Direito Público:

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Execução Fiscal - Exceção de pré-executividade rejeitada. IPTU do
exercício 2014. Ilegitimidade passiva do Credor Fiduciário –
Inocorrência, ao passo que a Lei no 9.514/97 reconhece sua
solidariedade passiva, pois detém a propriedade resolúvel e posse
indireta do bem tributado. Precedente desta Câmara. Anote-se,
também, que eventual cancelamento do ônus não foi registrado na
certidão do imóvel. Decisão mantida – Nega-se provimento ao
recurso. (TJSP; Agravo de Instrumento 2166538-44.2017.8.26.0000;
Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito
Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais - Seção de
Processamento I; Data do Julgamento: 16/05/2018; Data de
Registro: 16/05/2018)

Ademais, há que se destacar que, ao julgar o REsp. n.
1.111.202/SP, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade
passiva tanto do possuidor (promitente comprador) do imóvel quanto do seu
proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento do Imposto Predial Territorial
Urbano - IPTU. No mesmo sentido o REsp n. 1.110.551, ambos sob o regime do
art. 543-C, do Código de Processo Civil de 1973.
Dentre as razões de decidir do julgado acima citado verifica-se
que:

“Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo
a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o
possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar
por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de
arrecadação” (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki,
DJ 27.9.2004).

A decisão da Corte superior encontra total respaldo no artigo
1.227 do Código Civil, do seguinte teor: “Os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os
casos expressos neste Código”.
O artigo 1.245 do Código Civil, por sua vez, dispõe
que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo
no Registro de Imóveis”.
Complementando, o § 1o do aludido artigo preconiza

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel”.
Assim, não há como se reconhecer a ilegitimidade da agravante,
já que, perante a matrícula imobiliária, permanece ela como proprietária do bem, a
teor do art. 1.245, § 1o, do Código Civil. E, portanto, nos termos da legislação
aplicável, é contribuinte do IPTU e parte legítima para figurar no polo passivo da
execução fiscal em curso.
Considerando-se todo o exposto e ainda a regra de que
os compromissos entre particulares não podem ser opostos contra a Fazenda
Pública quando têm a finalidade de subtrair alguém da condição de sujeito passivo
da obrigação tributária (art. 123 do CTN), motivos não há para reforma da r.
decisão recorrida, que fica integralmente mantida.
Por derradeiro, a fim de evitar o ritual de passagem estabelecido
no artigo 1025 do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração
prequestionadores e os prejuízos dele decorrentes, nos termos dos artigos 8o (em
especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do art. 139, II (princípio da
duração
razoável
do
processo),
ambos
do
CPC/2015,
para
fins
de
“prequestionamento ficto” desde logo considero incluídos neste acórdão os
elementos que cada uma das partes suscitou nas suas razões e nas suas contrarrazões
de recurso.

III – Conclusão

Diante do exposto, pelo MEU VOTO VENCIDO negava-se
provimento ao recurso.

RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)

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Acórdãos
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10
15
Declarações de
Votos
RICARDO CUNHA CHIMENTI
13C19830
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