Tribunal: TJSP
Processo: 1023904-88.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO – DESPEJO e COBRANÇA – Locação de imóvel não residencial – Relação locatícia incontroversa – Apelo da parte ré – Reconvenção - Alegação de infração de cláusula contratual – Aplicação da punição descrita na cláusula penal prevista no art. 43, III da Lei 8.245/91, por analogia - Inteligência do art. 373, inc. II, do CPC - Sentença de primeiro grau mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965287
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023904-88.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante TRANS
EDITORIAL LTDA, é apelado DREA PARTICIPAÇÕES ADMINISTRAÇÃO E
COMÉRCIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023904-88.2017.8.26.0405 -Voto no 23644
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Apelação Cível no 1023904-88.2017.8.26.0405
Comarca: Osasco
Apelante: Trans Editorial Ltda
Apelada: Drea Participações Administração e Comércio Ltda
Juiz(a): Mariana Horta Greenhalgh
VOTO 23.644
APELAÇÃO DESPEJO e COBRANÇA Locação de
imóvel não residencial Relação locatícia incontroversa
Apelo da parte ré Reconvenção - Alegação de infração
de cláusula contratual Aplicação da punição descrita na
cláusula penal prevista no art. 43, III da Lei 8.245/91, por
analogia - Inteligência do art. 373, inc. II, do CPC -
Sentença de primeiro grau mantida - Recurso desprovido.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento e
cobrança ajuizada por DREA PARTICIPAÇÕES ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO
LTDA em face de TRANS EDITORIAL LTDA, SERGIO FERNANDO FRENEDA,
MARIA JOSÉ DE PAIVA, HAYDEE ANGELA DE PAIVA, CARMELIA VICENTINA DE
PAIVA e FRANCISCA DE PAIVA RIBEIRO, julgada parcialmente procedente o
pedido principal para rescindir o contrato de locação e condenar os
requeridos solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 481.213,44,
com correção monetária pela Tabela Prática do Eg. TJSP e juros de mora de
1% ao mês, além de multa contratual de 10%, todos contados do cálculo de
fl. 224 (30.11.2018). Pela sucumbência recíproca, em maior grau da parte
ré, esta arcará com 2/3 das custas e despesas processuais. Vedada a
compensação, condenado a ré, solidariamente, ao pagamento de
honorários advocatícios ao patrono do autor fixados em 10% sobre o valor
da condenação por representar o proveito econômico obtido. Condenado a
autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré
fixados em 10% sobre a diferença entre o valor pretendido e o apurado
como devido, à luz da fundamentação supra, por corresponder à derrota
objetiva experimentada (multa contratual de 3 aluguéis). Por outro lado,

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julgado improcedente o pleito reconvencional, condenando a reconvinte no
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
fixados em 10% sobre o valor da causa.
Em
sede
de
embargos
de
declaração
alega
a
requerida/embargante omissão e contradição. Embargos rejeitados,
mantida a decisão tal como lançada.
Inconformada, apela a ré pretendendo reforma do
decisum. Aduz haver ilegalidades suportadas quando da exigência do
pagamento antecipado de aluguel, eis que o contrato é garantido por fiança
com cláusula específica de prazo de vencimento do aluguel. A exigência de
dupla garantia é vedada pelo art. 43, III da Lei 8.245/91. Afirma que para
permanecer no local, teve que acatar a imposição por cerca de dois anos e
meio. Sustenta que os contratos de locação se utilizam de cláusulas penais
com previsão de multa e aplicação no âmbito civil. Referida extensão de
entendimento hermenêutico se revela ao caso concreto devido a discussão
ser decorrente de relação contratual estritamente civil e ter em conjunto
normativas que se alinham ao instituto da cláusula penal. Requer reforma
de parte da sentença no que tange à reconvenção para que seja julgado
procedente seu pedido no sentido de aplicação da punição descrita na
cláusula penal prevista no art. 43, III da Lei 8.245/91, por analogia. Caso
remotamente não seja acolhida tal pretensão, seja reconhecida a
infringência da norma penal pela imposição de dupla garantia no contrato
de locação e seja oficiado o juízo criminal com vistas a diligência de praxe
em relação ao caso.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narra a inicial que as partes firmaram contrato de locação
de imóvel para fins não residenciais, com prazo de locação de 24 meses a

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partir de 01.08.2012 com término em 31.07.2014, vigendo por prazo
indeterminado de imóvel de propriedade da autora, com aluguel mensal de
R$ 33.075,17. A ação foi proposta em face de locadora e fiadores. Informa a
autora que a ré não vem cumprindo com as obrigações assumidas de
25.02.2017 a 12.09.2017, perfazendo o valor do débito o montante de R$
468.382,76. Daí a razão do pleito.
Citada a ré, ofertou contestação e reconvenção.
Resposta à fls. 179/193 e fls. 206/218.
A ação principal foi julgada parcialmente procedente e
improcedente o pleito reconvencional.
O recurso não prospera.
A presente ação foi proposta visando a rescisão contratual,
cobrança e ao despejo de imóvel não residencial locado à apelante. A
relação locatícia restou comprovada pelo instrumento contratual anexado a
fls. 17/25, firmado em 01.08.2012. O imóvel foi desocupado, prosseguindo-
se a cobrança.
Interpôs a ré reconvenção sustentando que há ilegalidades
suportadas concernentes à exigência de pagamento antecipado de aluguel,
o que é vedado pelo art. 43, III da Lei no 8.2245/91. Pugnou pelo
reconhecimento da rescisão contratual sem as condicionantes apontadas no
Termo de Entrega de Chaves (avarias no imóvel e apresentação de Auto de
Vistoria do Corpo de Bombeiros); a continuidade da ação apenas para
cobrança haja vista desocupação do imóvel e a condenação da reconvinda
ao pagamento da multa penal descrita na cláusula 10.1 por infringência à
cláusula 4.3 em razão da cobrança antecipada dos alugueres.
A apelante rechaça os argumentos da apelada insistindo
na tese de ilegalidade pela exigência de dupla garantia contratual.
O conjunto probatório constante dos autos é claro em

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demonstrar que o apelante deixou de adimplir com as despesas
decorrentes da locação, o que dá ensejo ao descumprimento contratual
por culpa da parte locatária.
É incontroverso que deu causa à rescisão contratual e
deve arcar com as consequências às quais se obrigou no contrato.
Infere-se que não há negativa da inadimplência nem
impugnação ao cálculo apresentado pela Contadoria do juízo. Assim,
reputo correto o entendimento do juízo sentenciante.
Inobstante todos os argumentos expostos, não se
desincumbiu a requerida do ônus da prova quanto à existência de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, conforme
previsto no art. 373, inc. II, do CPC.
Assim sendo, ficam aqui adotados os fundamentos que
constaram da sentença, inclusive no que tange à reconvenção.
Consequentemente, outra não pode ser a resultante,
senão a da sentença que fica integralmente mantida. Sem qualquer fato ou
direito novo arguido nas razões do recurso, tendo apenas reiterado o
inconformismo que a oportunidade permite, prestigia-se a sentença de
primeiro grau por seus próprios fundamentos.
Destarte, em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos para
12% sobre o valor da condenação.
Em face do exposto, é negado provimento ao recurso.
Cláudio Hamilton
Relator