Tribunal: TJSP
Processo: 1006749-12.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
NULIDADE DA SENTENÇA - Alegação preliminar da apelante, que aponta divergência entre o dispositivo e a fundamentação - Divergência que decorre de mero erro material com relação às datas limites para a incidência dos encargos - Embora o erro material não tenha sido corrigido quando da apreciação dos ele quer economia embargos de declaração na origem, não há impedimento para o exame da apelação,

Ementa:
NULIDADE DA SENTENÇA - Alegação preliminar da apelante, que aponta divergência entre o dispositivo e a fundamentação - Divergência que decorre de mero erro material com relação às datas limites para a incidência dos encargos - Embora o erro material não tenha sido corrigido quando da apreciação dos ele quer economia embargos de declaração na origem, não há impedimento para o exame da apelação, ressaltando que o objeto do recurso rebate os fundamentos da sentença, e não impediu o exercício do direito de recorrer - PRELIMINAR REJEITADA.

EMBARGOS À EXECUÇÃO - Embargantes que assinaram termo de confissão de dívida, para quitação do saldo devedor do compromisso de compra e venda de um imóvel, celebrado com a construtora embargada - Instrumento contratual assinado como condição para o recebimento das chaves, considerando que a embargada ainda não havia providenciado a individualização da matrícula, fato que inviabilizava a obtenção do financiamento por parte dos embargantes - Obtido o financiamento, a construtora alega a existência de saldo remanescente, cobrado na execução - Embargos que apontam a abusividade na incidência de encargos, cobrados no período de atraso na entrega da matrícula individualizada - Acolhimento parcial dos embargos, que fica mantido, sobretudo porque a construtora fez incidir juros e alterou o índice de correção para o mais gravoso aos consumidores, antes de ter cumprido suas obrigações contratuais, mormente por ter entregue a matrícula individualizada tardiamente - Sentença mantida, pois restou bem delimitado o período de mora da embargada - Ressalva com relação aos termos inicial e final da incidência dos encargos sobre o valor remanescente - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000992796
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1006749-12.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo,
em que é apelante LIGÚRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
são apelados LUCAS GALLI PADOVANI e TATIANA APARECIDA DE
SOUSA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U. Sustentou oralmente o Dr. Vinícius Rozatti -
OAB/SP 162.772.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
2
VOTO No 8563
Apelação n. 1006749-12.2019.8.26.0564
Origem: 7a Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo
Juiz: Dr. Fernando de Oliveira Domingues Ladeira
Apelante: LIGÚRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: LUCAS GALLI PADOVANI e TATIANA APARECIDA DE SOUZA
NULIDADE DA SENTENÇA - Alegação preliminar da
apelante, que aponta divergência entre o dispositivo e a
fundamentação - Divergência que decorre de mero erro
material com relação às datas limites para a incidência dos
encargos - Embora o erro material não tenha sido corrigido
quando da apreciação dos ele quer economia embargos de
declaração na origem, não há impedimento para o exame
da apelação, ressaltando que o objeto do recurso rebate os
fundamentos da sentença, e não impediu o exercício do
direito de recorrer - PRELIMINAR REJEITADA.
EMBARGOS À EXECUÇÃO - Embargantes que
assinaram termo de confissão de dívida, para quitação do
saldo devedor do compromisso de compra e venda de um
imóvel, celebrado com a construtora embargada -
Instrumento contratual assinado como condição para o
recebimento das chaves, considerando que a embargada
ainda não havia providenciado a individualização da
matrícula,
fato
que
inviabilizava
a
obtenção
do
financiamento por parte dos embargantes - Obtido o
financiamento, a construtora alega a existência de saldo
remanescente, cobrado na execução - Embargos que
apontam a abusividade na incidência de encargos, cobrados
no
período
de
atraso
na
entrega
da
matrícula
individualizada - Acolhimento parcial dos embargos, que
fica mantido, sobretudo porque a construtora fez incidir
juros e alterou o índice de correção para o mais gravoso aos
consumidores, antes de ter cumprido suas obrigações
contratuais, mormente por ter entregue a matrícula
individualizada tardiamente - Sentença mantida, pois restou
bem delimitado o período de mora da embargada -
Ressalva com relação aos termos inicial e final da
incidência dos encargos sobre o valor remanescente -
Honorários
recursais
devidos
-
RECURSO
DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
3
Trata-se de embargos à execução opostos por
LUCAS GALLI PADOVANI e TATIANA APARECIDA DE SOUZA em face de
LIGÚRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a extinção da
execução, com a desconstituição do título executivo.
Sobreveio sentença de parcial acolhimento dos
embargos, apenas para afastar a incidência de juros e correção pelo IGP-M até
15/06/2018, incidindo até esta data sobre o saldo devedor apenas o INCC; após
15/06/2018 deduzidos os valores recebidos do financiamento e FGTS, sobre o
saldo em aberto incidirá juros da forma estabelecida em contrato e correção pelo
IGP-M até efetivo pagamento. Diante da sucumbência mínima dos embargantes, a
embargada arcará com o pagamento das custas processuais, além dos honorários
advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atribuído aos embargos (fls. 502/505).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelas partes, sendo ambos rejeitados pela r. decisão de fls. 519/521.
Apela a embargada, arguindo preliminarmente a
nulidade da sentença, ao argumento de que a fundamentação é contrária ao
dispositivo, impossibilitando o recálculo determinado. Além disso, trata-se de vício
insanável que enseja a desconstituição da sentença, impondo-se o retorno dos
autos à origem para prolação de nova decisão.
Enfatiza que o objeto da execução é a confissão de
dívida e, portanto, não cabe discussão a respeito da formação do título executivo,
sobretudo com relação ao atraso na individualização da matrícula, que não
ocorreu. Mas ainda que tivesse ocorrido, não é causa para embargar os juros e
correção monetária entabulados na confissão de dívida.
Alerta para o fato de que as chaves foram entregues
antes da quitação do preço, o que afasta qualquer alegação de atraso. Além disso,
os embargantes não comprovaram que houve negativa do agente financeiro
fundada na existência de hipoteca ou na falta da individualização da matrícula.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
4
Subsidiariamente, reitera que deve prevalecer o
fundamento da sentença, que descreveu pormenorizadamente como deveria ser
feito o novo cálculo do débito, em detrimento do dispositivo, que desconstruiu toda
a ideia da fundamentação, tornando impossível o cálculo. Ao final, alega que a
sucumbência dos embargantes é majoritária, pelo que devem arcar com a
integralidade desse ônus. Eventualmente, pede que seja reconhecida a
sucumbência recíproca (fls. 527/561).
Recurso processado e respondido a fls. 582/588.
É o relatório.
Inicialmente, não há que se falar em nulidade da
sentença, ao argumento de que há divergência entre a fundamentação e o
dispositivo. Na verdade, percebe-se que houve mero erro material com relação às
datas limites para a incidência dos encargos.
Esse erro material, aliás, foi observado tanto pelos
embargantes como pela embargada. E embora não tenha sido corrigido pelo Juízo
de origem quando da apreciação dos embargos de declaração, não há
impedimento para o exame do recurso de apelação, ressaltando que o objeto do
recurso rebate os fundamentos da sentença, e não impediu à ora embargada o
exercício do direito de recorrer.
Superada a questão preliminar, passo ao exame do
mérito do recurso.
Trata-se
de
embargos
à
execução
de
título
extrajudicial, consistente no 'Instrumento Particular de Confissão de Dívida'
firmado entre as partes em 22/12/2017 (fls. 68/82).
Referida confissão de dívida foi celebrada no valor
total R$ 301.521,84, correspondente ao saldo devedor do Instrumento Particular
de Contrato de Compromisso de Compra e Venda da unidade no 154, Edifício

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
5
Monterosso, integrante do 'Condomínio Liguria', localizado na Comarca de São
Bernardo do Campo/SP, firmado em 31/03/2017 (fls. 18/40).
De acordo com a petição inicial da execução que dá
origem a estes embargos (processo no 1032032-71.2018.8.26.0564), a ora
embargada alega que os embargantes não lograram obter o valor integral do saldo
devedor mediante financiamento, pois em abril/2018, o valor da parcela era de R$
296.747,49 e o valor obtido em maio/2018, foi de R$ 264.776,56, quitando assim,
apenas parte da confissão de dívida.
Após obterem a liberação do saldo do FGTS, de R$
52.566,82, os embargantes ainda remanesceram em mora com o valor pro soluto
de financiamento, de R$ 16.210,63 e da parcela de FGTS, de R$ 4.555,56. Nesse
total, ainda foi acrescida parcela única prevista na confissão de dívida, de R$
416,88, além da correção monetária e juros de mora, resultando o valor da
execução em R$ 26.665,99 (fls. 338/351).
Citados
para
execução,
os
compromissários
compradores ofertaram os presentes embargos, em que denunciaram o atraso na
individualização da matrícula imobiliária, condição sem a qual não é possível
obter o financiamento.
Explicam que as chaves foram entregues em
22/12/2017, mas como a individualização não tinha sido providenciada, a
construtora solicitou a assinatura da confissão de dívida, para garantir o
recebimento posterior do saldo devedor.
Dizem que o habite-se só foi averbado em
26/02/2018 e a individualização da matrícula da unidade adquirida só ocorreu em
27/02/2018. O procedimento para o financiamento, por consequência, encerrou
em 17/05/2018.
Observam, ainda, que apesar de terem recebido as
chaves na data da assinatura da confissão de dívida (22/12/2017), o imóvel estava

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
6
com irregularidades que foram sanadas posteriormente pela ré, ocasionando a
disponibilidade da unidade somente em 14/03/2018.
Alegam que os valores apontados na execução não
correspondem ao valor real estampado no contrato de financiamento, a exemplo
da parcela do FGTS, que a embargada informa ter sido de R$ 52.566,82, quando
na verdade, ela recebeu a quantia de R$ 64.141,24.
Assim, comparando o total da confissão de dívida (R$
304.034,85) com o valor efetivamente pago (R$ 317.141,24), inexiste o saldo
devedor apontado pela embargada. Por isso, pleiteiam a extinção da execução,
com a aplicação do art. 940 do Código Civil, para que a embargada pague o que
está exigindo indevidamente, além do crédito apurado.
Pois bem. Em primeiro lugar, não soa razoável a
alegação da embargada de que as chaves foram entregues mesmo sem a
quitação do saldo devedor. Ou seja, não houve mera “liberalidade” da construtora,
pois a entrega das chaves foi condicionada à assinatura da confissão de dívida
pelos compromissários compradores, conforme cláusula expressa nesse sentido
(cláusula 2a - parágrafo único) (fl. 70).
Em segundo lugar, embora a confissão de dívida
seja, de fato, título executivo, é preciso frisar que ela está atrelada ao
compromisso de compra e venda, uma vez que, como já dito, foi firmada como
condição para o cumprimento das obrigações lá assumidas, sendo dele, portanto,
pacto acessório. Logo, não há óbice para a análise de toda a relação jurídica
formalizada por ambos os instrumentos contratuais.
Nesse passo, estando a relação principal regida pelas
normas do CDC, e uma vez constatada a existência de eventual abusividade
praticada pelo fornecedor, que coloque o consumidor em desvantagem, resta
configurada a potestatividade da cláusula a reclamar, se o caso, a sua nulidade.
Como bem ressaltado pelo MM. Juiz sentenciante, é

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
7
“irrelevante que houve uma confissão de dívida, pois esta foi assinada para fins de
obtenção das chaves do imóvel e sua abusividade resulta na própria nulidade dos
valores incorretos ali imputados.”
De conseguinte, possível a análise do fato que deu
origem à formação do instrumento contratual. E a r. sentença deu a correta
solução ao caso, inexistindo justificativa para a reforma, como pretende a
embargada apelante.
Isto porque a cronologia dos acontecimentos dá
razão aos argumentos dos embargantes, sobretudo com relação ao atraso na
entrega da documentação por parte da construtora, para que os compromissários
compradores obtivessem o financiamento.
A propósito, estando bem explicado pelo MM. Juiz a
quo, conveniente repetir excerto da r. sentença sobre essa questão:
“Trata-se de um contrato regido pelo Código de
Defesa do Consumidor e tomando-se por base que a mora que justifica juros
somente incide se houver demora injustificada no cumprimento do contrato, não é
passível de incidência se a parte contrária não cumpriu com sua parte na avença
de viabilizar os documentos necessários para autorizar a celebração do contrato
de financiamento, o que é decorrência do preceito da exceção do contrato não
cumprido e da própria natureza da mora que é a ausência de justificativa para o
pagamento no termo.
Portanto, é vedada a cobrança de juros antes do
fornecimento de todos os documentos considerados imprescindíveis para a
assinatura do contrato de financiamento imobiliário, com destaque para a
matrícula individualizada (...).
Feitas
estas
considerações,
observo
que
o
documento de página 60/67 comprova que a matrícula 69786 somente foi aberta
em 26 de fevereiro de 2018 e enviado para os consumidores no dia seguinte, ou
seja, 27 de fevereiro de 2018.
Significa, portanto, que é vedado a cobrança de juros

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
8
ou a alteração do índice de correção para o mais gravoso IGP-M antes da
construtora ter cumprido suas obrigações (...)
Por outro lado, a partir de 27 fevereiro de 2018, ou
seja, data em que disponível a matrícula como requisito para o financiamento, há
incidência dos juros conforme previsto em contrato, ainda que pelo sistema
Francês e o índice passa a ser o IGPM, pois assim previu o contrato até a data da
liberação do financiamento e FGTS que se deu em 15/06/2018, pois considera-se
a data do pagamento para a construtora.
Faz então a dedução ente os valores, e sobre o
remanescente passa a incidir juros contratuais e correção pelo IGP-M.”
Não houve recurso dos embargantes. Destarte,
diante desse quadro, uma vez reconhecido o atraso e, delimitados o período de
mora da construtora embargada e os termos inicial e final para a incidência da
correção monetária e dos juros, imperiosa a manutenção da r. sentença, corrigindo-
se apenas o erro material do dispositivo com relação às datas.
Em conclusão, fica mantido o acolhimento parcial
dos embargos à execução, para afastar a incidência de juros e correção pelo IGP-
M até 27/02/2018, incidindo até esta data, sobre o saldo devedor, apenas o INCC;
após 27/02/2018, deduzidos os valores recebidos do financiamento e FGTS, sobre
o saldo em aberto incidirá juros da forma estabelecida em contrato e correção pelo
IGP-M até efetivo pagamento.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação
interposto pela embargada, ficam os honorários em favor do patrono dos
embargantes majorados para 15% sobre o valor atualizado da causa, já
considerada a sucumbência recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e
11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006749-12.2019.8.26.0564 -Voto no 8563
9
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar
e, no mérito, nego provimento ao recurso, com observação.
ANGELA LOPES
Relatora