Tribunal: TJSP
Processo: 1112496-19.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Acidente de Trânsito
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
Despesas condominiais – Execução por título extrajudicial – Demanda de condomínio em face de empresa construtora do empreendimento, proprietária do apartamento - Embargos à execução - Sentença de improcedência – Parcial reforma do julgado, unicamente para efeito de mitigação da verba honorária advocatícia de sucumbência - Cabimento – Alegação da empresa embargante no sentido de que a unidade

Ementa:
Despesas condominiais – Execução por título extrajudicial – Demanda de condomínio em face de empresa construtora do empreendimento, proprietária do apartamento - Embargos à execução - Sentença de improcedência – Parcial reforma do julgado, unicamente para efeito de mitigação da verba honorária advocatícia de sucumbência - Cabimento – Alegação da empresa embargante no sentido de que a unidade autônoma foi compromissada à venda e, portanto, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação - Inconsistência jurídica - Dever de pagamento de quotas condominiais que somente passa a existir quando da entrega das chaves aos promitentes compradores do imóvel – Contrato particular que constitui 'res inter alios acta' com relação ao condomínio exequente - Precedentes jurisprudenciais do STJ e deste TJSP – Existência – Excesso de execução não demonstrado.

Apelo da embargante parcialmente provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000073537
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1112496-19.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ESSER NICE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado
CONDOMÍNIO SP NEXT HOME.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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40.217
Apelação no 1112496-19.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Juízo de origem: 9a Vara Cível Central
Apelante: Esser Nice Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Condomínio SP Next Home
Classificação: Despesas condominiais - Execução por título
extrajudicial
l
EMENTA: Despesas condominiais
Execução por
título extrajudicial Demanda de condomínio em face
de
empresa
construtora
do
empreendimento,
proprietária do apartamento - Embargos à execução -
Sentença de improcedência
Parcial reforma do
julgado, unicamente para efeito de mitigação da verba
honorária advocatícia de sucumbência - Cabimento
Alegação da empresa embargante no sentido de que a
unidade autônoma foi compromissada à venda e,
portanto, é parte ilegítima para figurar no polo passivo
da ação - Inconsistência jurídica - Dever de pagamento
de quotas condominiais que somente passa a existir
quando da entrega das chaves aos promitentes
compradores do imóvel
Contrato particular que
constitui 'res inter alios acta' com relação ao
condomínio exequente - Precedentes jurisprudenciais
do STJ e deste TJSP
Existência
Excesso de
execução não demonstrado.
Apelo da embargante parcialmente provido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de recurso de apelação interposto nos
autos dos embargos à execução por título extrajudicial, opostos
por “Esser Nice Empreendimentos Imobiliários Ltda.” em face
de “Condomínio SP Next Home”, onde proferida sentença que
julgou improcedente a pretensão deduzida e condenou a

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embargante no pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, arbitrados por equidade em R$ 5.000,00
fls. 141/150.
Aduz a embargante, preliminarmente, que é parte
ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, bem como
que nula a sentença ante ao cerceamento de defesa ocasionado
pela não produção de prova pericial. No mérito, que o julgado
comporta integral reforma à argumentação, em apertada síntese,
de que patente o excesso de execução no cálculo apresentado
pelo condomínio exequente fls. 153/171.
Contrarrazões às fls. 176/184, vieram os autos
conclusos a este relator.
Recurso
tempestivo,
recebido
no
efeito
suspensivo sem o recolhimento das custas de preparo, ante ao
diferimento concedido pelo Juízo de origem.
É o relatório.
Consta dos autos que o condomínio embargado
ajuizou ação de execução por título extrajudicial em face da
empresa embargante ao argumento de que esta é a proprietária da
unidade no 1.302 e devedora da quantia de R$ 2.250,02, referente

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a despesas condominiais vencidas a partir de outubro de 2016.
Devidamente citada, a executada opôs estes
embargos à alegação de que a unidade condominial foi objeto de
Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de
Imóvel em Construção celebrado com Oscar da Silva Barbosa e
Maria Dulcineia Lima Barbosa, tendo o primeiro, inclusive,
assinado como condômino a ata de assembleia de constituição de
condomínio realizada em 30.08.2016.
Sem razão, no entanto.
Isso porque o contrato particular entabulado entre
a promitente vendedora e os promitentes compradores constitui
res inter alios acta com relação ao condomínio credor.
Ademais, não comprovou a embargante que as
chaves do imóvel já foram entregues aos compromissários
compradores e, sendo a legítima proprietária da unidade
autônoma, indiscutível sua legitimidade para fazer parte do polo
passivo da execução.
Nesse sentido: “DESPESAS CONDOMINIAIS -
COBRANÇA
-
CARÁTER
'PROPTER
REM'
-
LEGITIMIDADE
PASSIVA

PROPRIETÁRIA
-

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TRANSMISSÃO DE POSSE NÃO OCORRIDA - CHAVES
EM PODER DA CONSTRUTORA - ILEGITIMIDADE DE
PARTE PASSIVA DO COMPRADOR RECONHECIDA -
EXTINÇÃO DECRETADA - RESPONSABILIDADE DA
CONSTRUTORA, EM CUJO PODER SE ENCONTRAM AS
CHAVES DA UNIDADE GERADORA DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS - SENTENÇA CONFIRMADA NO PONTO
EM
QUE
CONDENOU
A
CONSTRUTORA
AO
PAGAMENTO
DA
DÍVIDA
-

ALTERAÇÃO
DA
DISCIPLINA DA SUCUMBÊNCIA NA CAUSA PRINCIPAL -
EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO DO CONDOMÍNIO AO
PAGAMENTO
DA
HONORÁRIA
ADVOCATÍCIA
-
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.” (TJSP Apelação no
0110300-13.2006.8.26.0004 - 30a Câmara de Direito Privado -
Relator Juiz EDGARD ROSA - j. 20.10.2011)
“Somente quando tenha recebido as chaves e
passado a ter a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da
coisa, é que se reconhece a legitimidade passiva do promitente
comprador da unidade autônoma quanto às obrigações
respeitantes aos encargos condominiais, ainda que tenha
havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se
reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a
unidade esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes.

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Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas desprovido.”
(STJ REsp 660.229/SP - 4a Turma - Relator Ministro CÉSAR
ASFOR ROCHA - J 14.03.2005)
De outro vértice, instada a especificar as provas
que pretendida produzir, a apelante/embargante quedou-se
silente, não havendo que se falar, a esta altura, em cerceamento
de defesa em razão da não produção de prova pericial contábil a
fim de se apurar o real valor do débito, tampouco em excesso de
execução.
Único reparo a ser realizado no julgado, no
entanto, diz respeito ao montante da verba honorária advocatícia
de sucumbência, corretamente carreada à embargante.
Nada obstante, atento aos critérios estabelecidos
pelo art. 85, §2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil, e
mormente em razão do valor do débito exigido (R$ 2.550,00, em
abril de 2017), reputo adequado mitigar os honorários para R$
2.000,00.
Ante o exposto, confiro provimento em parte ao
apelo da embargante, para o fim acima.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica