Tribunal: TJSP
Processo: 3000228-08.2013.8.26.0247
Classe: Apelação Cível / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Cerqueira Leite
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Reintegração de posse – Imóvel urbano – Pretensão dos autores fundada em comodato precário entre o seu finado pai e os réus – Comodato verbal iniciado entre o pai dos autores e os réus devido a relação de amizade – Versão dos réus de que o imóvel foi alugado e, ao depois, objeto de compra e venda, daí os recibos mensais de pagamento – Sentença de improcedência da pretensão dos autores e

Ementa:
Reintegração de posse – Imóvel urbano – Pretensão dos autores fundada em comodato precário entre o seu finado pai e os réus – Comodato verbal iniciado entre o pai dos autores e os réus devido a relação de amizade – Versão dos réus de que o imóvel foi alugado e, ao depois, objeto de compra e venda, daí os recibos mensais de pagamento – Sentença de improcedência da pretensão dos autores e proteção possessória aos réus – Recurso dos autores – Sentença fundada na prova grafotécnica de autenticidade dos autógrafos do "de cujus" em recibos de aluguel e "mensalidade da casa" – Autenticidade que não serve à solução da controvérsia, em face da prova documental de que o "de cujus" estimou um preço para o imóvel que não foi pago pelos réus – Imóvel que não estava em boas condições e exigiu dos réus desembolsos com reformas e adaptações ao longo do tempo – Recibos de "mensalidade da casa" que sempre foram de aluguel mensal, até o inadimplemento em setembro de 2003, à razão de R$250,00 fixos e o último de R$300,00 (?) – Verossimilhança de que a locação transformou-se em comodato e mora dos réus ao serem concitados em junho de 2004 à desocupação, ajuizando eles ação de manutenção na posse – Invalidade da compra e venda, que dependia de escritura pública e do preço que não foi pago – Posse que mantém o mesmo caráter com que foi adquirida, a "non domino", e posse dos autores transmitida pelo "de cujus" – Posse de má-fé dos réus que não os legitima ao ressarcimento do que desembolsaram com a conservação e adaptação do imóvel – Obrigação de conservação do imóvel na locação e no comodato – Recurso dos autores provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900165
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
3000228-08.2013.8.26.0247, da Comarca de Ilhabela, em que são apelantes JEFERSON
ALMEIDA COSTA, VADINOVALDO PEREIRA COSTA, LUARA MENEZES
COSTA, LILIAN COSTA CARVALHO, HILÁRIO SILVA COSTA e JOILDA
MENEZES DOS SANTOS, são apelados JOCIMAR VARGAS BATISTA e HELCIO
GOMES BATISTA.
ACORDAM, em 12a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, com observação. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JACOB
VALENTE (Presidente) e TASSO DUARTE DE MELO.
São Paulo, 28 de outubro de 2020.
CERQUEIRA LEITE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
VOTO No: 35.449
APEL.No: 3000228-08.2013.8.26.0247
COMARCA: Ilhabela
APTES. : Jeferson Almeida Costa, Hilário Silva Costa,
Vadinovaldo Pereira Costa, Laura Menezes Costa,
Joilda Menezes dos Santos e Lilian Carvalho Costa
APDOS. : Jocimar Vargas Batista e Hélcio Gomes Batista
Reintegração de posse Imóvel urbano Pretensão dos autores
fundada em comodato precário entre o seu finado pai e os réus
Comodato verbal iniciado entre o pai dos autores e os réus
devido a relação de amizade Versão dos réus de que o imóvel
foi alugado e, ao depois, objeto de compra e venda, daí os
recibos mensais de pagamento Sentença de improcedência da
pretensão dos autores e proteção possessória aos réus

Recurso dos autores Sentença fundada na prova grafotécnica
de autenticidade dos autógrafos do “de cujus” em recibos de
aluguel e “mensalidade da casa” Autenticidade que não serve
à solução da controvérsia, em face da prova documental de que
o “de cujus” estimou um preço para o imóvel que não foi pago
pelos réus Imóvel que não estava em boas condições e exigiu
dos réus desembolsos com reformas e adaptações ao longo do
tempo Recibos de “mensalidade da casa” que sempre foram
de aluguel mensal, até o inadimplemento em setembro de 2003,
à razão de R$250,00 fixos e o último de R$300,00 (?)
Verossimilhança de que a locação transformou-se em
comodato e mora dos réus ao serem concitados em junho de
2004 à desocupação, ajuizando eles ação de manutenção na
posse
Invalidade da compra e venda, que dependia de
escritura pública e do preço que não foi pago Posse que
mantém o mesmo caráter com que foi adquirida, a “non
domino”, e posse dos autores transmitida pelo “de cujus”
Posse de má-fé dos réus que não os legitima ao ressarcimento
do que desembolsaram com a conservação e adaptação do
imóvel Obrigação de conservação do imóvel na locação e no
comodato Recurso dos autores provido, com observação.
A
r.
sentença
de
fls.
517/519,
cujo
relatório
fica
incorporado,
julgou
improcedente
a
pretensão dos autores nos autos de ação de reintegração de
posse ajuizada contra os réus, ao fundamento de que há
provas da compra e venda parcelada do imóvel objeto da
pretensão,
em
contraposição
à
alegação
de
locação
convertida em comodato verbal, daí a proteção possessória

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
aos réus, a cargo dos autores os ônus de sucumbência, os
honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da
causa.
Inconformados, os autores interpõem recurso
de apelação, expondo que a r. sentença amparou-se na
conclusão do laudo pericial, em que pese não ter analisado
a
caligrafia
de
diversos
escritos
nos
recibos
que
pretensamente
referem-se
a
pagamentos
mensais
de
prestações, sugerindo que os réus, de má-fé, preencheram
os recibos autografados pelo “de cujus” Waldemar Pereira
Costa em branco, um deles sem assinatura e outros
autografados por terceiros. Por isso, o laudo é inservível
e
faz-se
necessário
outro,
ainda
mais
diante
dos
esclarecimentos
do
perito
de
que
não
foi
possível
determinar a autoria dos escritos nos recibos. Aduzem que
os depoimentos de testemunhas são indiciários de que houve
locação do imóvel e não a compra e venda cujo preço seria
pago em prestações mensais.

Recurso contrarrazoado e encaminhado ao
tribunal, manifestaram os autores oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Os autores, herdeiros de Waldemar Pereira
Costa, falecido em 07 de abril de 2009, que conviveu com
Nubia Pereira Silva, fundam a pretensão possessória no
silogismo de que o imóvel residencial urbano da Rua
Benedito Mariano Leite n. 216, Bairro Barra Velha, na
cidade de Ilha Bela, foi alugado pelo “de cujus” ao
litisconsorte Hélcio Gomes Batista, pai do litisconsorte
Jocimar Vargas Batista, e, tempos depois, a locação
transformou-se em comodato por força da amizade, a cargo
dos comodatários a conservação do imóvel.
Acontece que, pedida a retomada da posse,
os litisconsortes relutam e outrora ajuizaram ação de
manutenção de posse em face de Waldemar e Nubia, também
falecida, como se fossem os compradores ameaçados na posse
por Waldemar.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
Na ação de manutenção, ajuizada em setembro
de 2010, como se vê a fls. 53/155, os réus reproduziram
boletim de ocorrência policial lavrado no dia 11 de junho
de 2004, e consta do histórico que o litisconsorte Hélcio
se intitulou comprador do imóvel do finado Waldemar, mas,
pelo fato de não ter pago todo o preço, foi concitado por
ele à desocupação sob ameaça (fls. 60).
Na
contestação
à
presente
ação
de
reintegração a versão dos réus é semelhante, no sentido de
que alugaram o imóvel nos idos de 1997 e, ao depois,
pactuaram com Waldemar a compra e venda, quando a casa, em
condições precárias, necessitou de reformas e ele não
tinha recursos para isso. O aluguel, daí em diante, passou
a ser a prestação mensal do preço ajustado em R$15.000,00,
segundo eles, quitado no ano de 2003 conforme recibos.
Os recibos foram, de fato, autografados
pelo falecido Waldemar e dessa verdade não deixa margem o
laudo grafotécnico que serviu de esteio à r. sentença.
A
r.
sentença,
calcada
no
laudo,
interpretou que os recibos com a rubrica “mensalidade da
casa”
são a prova do pagamento do preço de “+/-
R$15.000,00” (“sic”), referindo-se ao conteúdo escrito no
verso de fls. 211 e a fls. 198.
Um exame “ictu oculi” do escrito ao qual se
reportou a r. sentença, o mesmo trasladado a fls. 70/71 e
não juntado no original que está encartado nos autos da
ação de manutenção de posse e, por isso, não foi periciado
no laudo grafotécnico, convence de que o “de cujus”
externou interesse na venda do imóvel pelo preço de
R$15.000,00, mas manteve o “aluguel”, expressão logo
abaixo da designação do “Banco Bradesco” como o meio pelo
qual o aluguel seria pago.
O exame cuidadoso dos recibos de aluguel e
da “mensalidade da casa” juntados a fls. 434 faz ver que
no verso do primeiro deles, do mês de junho e relativo ao
aluguel de maio de 1997, há a anotação da conta-corrente
no Banco Bradesco e torna conclusivo que os pagamentos,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
desde sempre, podiam ser feitos através de depósito
bancário e não necessariamente em mãos do “de cujus”.
O mesmo escrito a fls. 71 e 198 traz ao
lado do interesse externado pelo “de cujus”, de vender o
imóvel, a advertência de uma pessoa anônima, que escreveu
o nome dele e da conta-corrente indicada para os depósitos
do aluguel, recomendando ao corréu Hélcio no dia 08 de
maio de 1997 a descrever no contrato de locação o estado
de conservação do imóvel e os desembolsos que fizesse com
as reparações: “(...) Peça nota de tudo o que você está
gastando e guarde” (“sic”).
Vale dizer: o corréu Hélcio pactuou com o
“de cujus” a locação do imóvel que, até prova em
contrário,
não
estava
em
condições
ideais
de
habitabilidade.
No corpo da contestação, a fls. 175/187, os
réus organizaram os recibos em ordem cronológica e os
comprovantes
de
depósito
bancário
na
conta-corrente,
sempre no valor fixo mensal de R$250,00 de junho de 1997 a
janeiro de 2003, passando a R$300,00 num recibo isolado de
setembro de 2003.
É
pouco
crível
que,
numa
locação
em
condições ordinárias, o aluguel mensal se mantivesse fixo,
sem reajuste.
Abstraído isso, até novembro de 1998 os
recibos referiam-se à rubrica “aluguel” (fls. 179) e a
partir de dezembro de 1999 passaram a usar a rubrica
“mensalidade da casa” (fls. 182), quando, no dizer dos
réus, a locação converteu-se em compra e venda e cada um
desses recibos é sucedâneo de prestações mensais do preço
estipulado em R$15.000,00 (fls. 188).
Nesse
raciocínio,
somando
o
que
desembolsaram
com
limpeza,
mão-de-obra,
reformas
e
serviços, no total de R$3.472,00 entre setembro de 1997 a
dezembro de 2002, ao que dizem terem pago sob a rubrica
“mensalidade da casa”, ou R$11.550,00, concluem que
pagaram R$15.022,00, mais do que o preço.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
O raciocínio é caviloso e tem início em
falsas premissas.
É que, se o imóvel foi comprado em dezembro
de 1999, como dizem, nada explica que desembolsos entre
outubro de 2000 e dezembro de 2001, com calçada, portão,
encanamento, contrapiso, colocação de azulejo, pia e vaso,
sejam contabilizados pelos réus como parte de pagamento do
preço do imóvel. Esses desembolsos, em tese, foram de quem
zelava do que era seu, ao custo total de R$955,00.
Mais; a soma a título de “mensalidade da
casa” tem importâncias contabilizadas pelos réus em
duplicidade, em recibos e em depósitos bancários, de
R$250,00 no dia 21 de janeiro de 2000, R$250,00 no dia 10
de fevereiro de 2000 (ambos a fls. 184), R%250,00 nos
meses de agosto ou setembro de 2000 (a autenticação
mecânica do banco está ilegível a fls. 185) e R$1.000,00
no dia 23 de janeiro de 2003 (fls. 187).
A vingar a versão dos réus, a subtração dos
desembolsos de R$955,00 e da duplicidade de R$1.750,00
reduz os pagamentos a R$12.317,00 (R$15.022,00 R$955,00
R$1.750,00), ou R$2.517,00 por desembolsos anteriores a
dezembro de 1999 e R$9.800,00 pelo pagamento a título de
“mensalidade da casa”.
A
cifra
insuficiente
contrapõe-se,
por
lógica, à versão de compra ao preço de R$15.000,00 e
conduz ao insólito de o “de cujus” ter pechinchado o preço
por conta de melhorias e reformas que os réus introduziram
depois da pseudo compra e venda.
Se, de um lado, fosse crível que o “de
cujus” vendeu o imóvel ao preço de R$15.000,00, por outro
é inconcusso que o preço não foi pago pelos réus.
Os pagamentos documentados sob a rubrica
“parcelamento da casa” outra coisa não são do que aluguel,
com outra nomenclatura, que se manteve fixo à razão de
R$250,00 mensais. Só o último recibo, que é de 04 de
setembro de 2003, traz o valor de face de R$300,00 (?),

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
por motivos insondáveis (reprodução a fls. 187 e original
a fls. 434).
A
autenticidade
dos
autógrafos
do
“de
cujus” nos recibos, confirmada pelo laudo grafotécnico,
não serve como prova do pagamento do preço e da compra e
venda.
A
prova,
ao
revés,
é
irrefutável
da
inadimplência dos réus, do aluguel mensal e do preço, e dá
coerência à atitude do “de cujus”, narrada pelo corréu
Hélcio no boletim de ocorrência policial, de pretender a
retomada da posse, do que Hélcio ressentiu-se e, com o
corréu Jocimar, seu filho, seis anos depois, em 2010,
ajuizasse a ação de manutenção de posse.
É
conveniente
deixar
aclarado
que
o
histórico do boletim de ocorrência policial, quando se
retrata a compra do imóvel, refere-se à palavra do corréu
Hélcio, dita à autoridade policial, longe de ser crível.
Precedente do Col. STJ assentou que: “O
boletim de ocorrência faz com que, em princípio, se tenha
como provado que as declarações dele constantes foram
efetivamente
prestadas,
mas
não
que
seu
conteúdo
corresponda à verdade. O art. 364 do CPC não estabelece
presunção 'juris tantum' da veracidade das declarações
prestadas ao agente público, de modo a inverter o ônus da
prova”.
O
inadimplemento
admitido
pelo
corréu
Hélcio no histórico do boletim de ocorrência policial não
é do preço, mas do aluguel desde os idos de setembro de
2003.
A solução para a controvérsia não é dada
com base na autenticidade dos autógrafos nos recibos ou na
prova testemunhal, e sim por força do direito aplicável.
Assim é que o art. 107 do Código Civil
estatui para a validade das declarações de vontade forma
especial quando a lei o exigir expressamente.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
No art. 108 está preceituado que: “Não
dispondo a lei em contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a
constituição, transparência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Ora, nos idos de dezembro de 1988, quando o
mais remoto dos recibos mudou a nomenclatura do aluguel
para “mensalidade da casa”, a tarifa legal de trinta
salários mínimos era de R$3.900,00.
Assim, inválida a tese da compra e venda do
imóvel pelo preço não pago, a posse dos réus não os
legitima como donos, com “animus domini”. Tiveram posse
derivada de locação.
Retroagindo a inadimplência a setembro de
2003, antes da morte de Waldemar em abril de 2009, é a
favor dos autores a veracidade da posse derivada da
locação convertida em comodato verbal e precário, se o
falecido pacientou-se com a falta de pagamento dos
aluguéis e em junho de 2004 apresentou-se para retomar a
posse, exteriorizando um ato inequívoco contrário à
convalidação da posse como desejada pelos réus.
Dispõe o art. 1.203 do Código Civil que a
posse mantém o mesmo caráter com que foi adquirida, salvo
prova em contrário.
Logo, a posse em nome do “de cujus”,
iniciada como onerosa e transformada em gratuita, não pode
ser modificada pelos réus como posse em nome próprio, com
“animus domini”. A posse sempre foi “non domino”.
Em contrapartida, a posse dos autores foi
herdada com a morte de Waldemar, ao ser aberta a sucessão
na forma do art. 1.784 do Código Civil, derivada do “droit
de saisine”, e transmitiu-se com os mesmos caracteres
conforme o art. 1.206.
A recalcitrância dos réus em manter-se no
que não lhes pertence, desde o momento em que foram

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 3000228-08.2013.8.26.0247 - Voto
9
concitados à demissão da posse, é de má-fé e não os
legitima ao ressarcimento do que desembolsaram com a
conservação do imóvel e adaptações que fizeram ao seu
líbito; nem lhes assiste o direito de retenção pelas
importâncias dos desembolsos.
Aplica-se o que dispõe o art. 1.220 do
Código Civil.
Pacificando essa questão, impende aclarar
que enquanto durou a locação os réus foram obrigados a
conservar o imóvel com o mesmo cuidado como se seu fosse
(art. 569, inciso I, do Código Civil).
Nessa mesma diretriz, enquanto subsistiu o
comodato, os réus ficaram obrigados a conservar o imóvel,
sem o direito de recobrar as despesas feitas com o uso e o
gozo da coisa emprestada.
Em arremate, a mora dos réus constituiu-se,
mais tardar, em junho de 2004, ao serem procurados pelo
“de cujus” e concitados à desocupação espontânea.
É o que deflui dos arts. 582 e 584 do
Código Civil.
Provido o recurso dos autores, de retomada
da posse sem direito de retenção, os réus suportam as
custas e despesas processuais, as de reembolso aos autores
com atualização desde os desembolsos, mais honorários
advocatícios que ficam invertidos e majorados a 15% do
valor
atualizado
da
causa
desde
o
ajuizamento,
em
remuneração ao trabalho adicional na fase recursal (art.
85, § 11, do novo CPC), ficando suspensa a exigibilidade
se forem beneficiários da gratuidade processual.
Diante do exposto, dá-se provimento ao
recurso dos autores, com observação.
CERQUEIRA LEITE
Relator