Tribunal: TJSP
Processo: 0007154-69.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Alfredo Attié
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Sentença de procedência da impugnação com extinção do cumprimento de sentença. Preliminar afastada. Processo de conhecimento que correu à revelia da ré. Condomínio que tinha ciência da transmissão do imóvel a terceiro, o qual era indicado nos boletos de cobrança. Entendimento consolidado acerca da responsabilidade sobre os débitos

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Sentença de procedência da impugnação com extinção do cumprimento de sentença. Preliminar afastada. Processo de conhecimento que correu à revelia da ré. Condomínio que tinha ciência da transmissão do imóvel a terceiro, o qual era indicado nos boletos de cobrança. Entendimento consolidado acerca da responsabilidade sobre os débitos condominiais a partir da relação jurídica material mantida com o bem e ciência do condomínio. Aplicabilidade do Recurso Especial repetitivo 1.345.331/RS. Ilegitimidade passiva da ré constatada. Citação encaminhada a endereço errado. Autor ciente da mudança da ré. Ato nulo. Litigância de má-fé não evidenciada. Sentença mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563074
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0007154-69.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante
RESIDENCIAL PARQUE DOS TRIGOS, é apelada TÂNIA MARIA VIDEIRO
MONTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FÁBIO PODESTÁ
(Presidente sem voto), TAVARES DE ALMEIDA E CAMPOS PETRONI.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
ALFREDO ATTIÉ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0007154-69.2018.8.26.0477 -Voto no
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COMARCA:
PRAIA GRANDE
APELANTE:
RESIDENCIAL PARQUE DOS TRIGOS
APELADA:
TÂNIA MARIA VIDEIRO MONTES
VOTO N.o 12.995
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Sentença de procedência da
impugnação com extinção do cumprimento de sentença.
Preliminar afastada. Processo de conhecimento que correu à
revelia da ré. Condomínio que tinha ciência da transmissão do
imóvel a terceiro, o qual era indicado nos boletos de cobrança.
Entendimento consolidado acerca da responsabilidade sobre os
débitos condominiais a partir da relação jurídica material mantida
com o bem e ciência do condomínio. Aplicabilidade do Recurso
Especial repetitivo 1.345.331/RS. Ilegitimidade passiva da ré
constatada. Citação encaminhada a endereço errado. Autor ciente
da mudança da ré. Ato nulo. Litigância de má-fé não evidenciada.
Sentença mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Cuida-se de ação de cobrança de despesas condominiais, em fase
de cumprimento de sentença, julgada extinta sem resolução de mérito pela ilegitimidade
passiva da ré, julgada procedente a impugnação, tornando nula a citação e condenando
o Condomínio a restituir o montante de R$ 621,72, corrigido pela Tabela deste TJSP,
com incidência de juros de 1% a partir do bloqueio judicial e honorários advocatícios de
10% do valor atualizado da execução.
Apela o Condomínio exequente (fls. 135/145) sustentando que o
documento que serve de base para instrumentalização da cobrança é o termo de posse
elaborado pela cooperativa. Afirma que até os dias atuais a apelada não tomou as
providências a fim de regular a situação junto a cooperativa. Ressalta que nenhuma
comunicação de transmissão do imóvel foi realizada junto à administradora ou à
cooperativa, sendo insuficiente o documento mencionado na sentença. Entende que é

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admissível a cobrança das quotas condominiais do proprietário constante do registro do
imóvel, pois não é dever do Condomínio investigar negócios na esfera particular. Salienta
que a compra e venda ocorreu em 08/07/2010 e caberia à ré cientificar o Condomínio.
Insiste que a ré é responsável pelo pagamento das parcelas de condomínio até a juntada
da contestação. Pugna pela reforma da sentença.
Recurso de apelação tempestivo e preparado.
Contrarrazões às fls. 221/228, arguindo a apelada preliminar de
não conhecimento do recurso, pois o apelo não combateu a sentença, bem como
litigância de má-fé por intuito protelatório. No mérito, roga pela manutenção da
sentença.
Recebe-se o recurso nos efeitos devolutivo e suspensivo (art.
1.010, § 3o, c/c art. 1.012, ambos do CPC).
É O RELATÓRIO.
De início, rejeita-se a preliminar não conhecimento do apelo, pois
não se vislumbram as razões dissociadas como apontado pelo apelado. Ao contrário, o
recurso atendeu aos requisitos determinados pelo art. 1.010, do CPC, tanto que permitiu
o amplo exercício do contraditório pela parte apelada.
No mais, o Condomínio autor ajuizou a ação de cobrança em face
da apelada, indicando ser ela possuidora da unidade 02, do bloco A01, do Condomínio,
estando em abertas as quotas a partir de março de 2014, totalizando R$ 6.754,56 (fls.
06/11).
A ação foi julgada procedente, conforme sentença de fls. 13/14,
que aplicados os efeitos da revelia da ré.

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Iniciado o cumprimento de sentença, o pedido de bloqueio de
ativos financeiros restou parcialmente frutífero, penhorando-se a quantia de R$ 621,72,
conforme demonstrativo de fls. 35/36.
A executada, por sua vez, impugnou (fls. 41/48), afirmando que
teve conhecimento da demanda através do bloqueio on line, salientando, ainda, que
vendeu o imóvel há mais de 10 anos a Carlos Alberto de Oliveira Tanabe, nome que,
aliás, constava do boleto de condomínio. Ventilou ainda a nulidade da citação e requereu
o levantamento da penhora.
Sobreveio a sentença como relatado.
Irresignado, o autor apelou, contudo, sem razão.
O art. 1.345, do Código Civil, dispõe que O adquirente de unidade
responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.
A Corte do SJT, no julgamento do REsp 1.345.331, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento:
“Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que
objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à
disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível
aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material.
Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de
definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato
de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois,
conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como
proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos”
(destaquei)
Em suma, a Corte Superior decidiu que:
1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
2. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre
o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,

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dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
3. Se ficar comprovado: i) que o promissário comprador foi imitido na
posse; e, ainda, (ii) que o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.
Na hipótese dos autos, os documentos comprovam que o
Condomínio tinha plena ciência de que a apelada não era mais condômina da unidade
objeto da cobrança.
Nesse sentido, o relatório jurídico de fls. 186/187 demonstra que,
ao menos desde março de 2014 período da dívida o responsável pela unidade era o
Sr. Carlos Alberto de Oliveira Tanabe, em nome de quem, aliás, foram emitidos os
boletos de condomínio de fls. 188/189.
A ré comprovou que, de acordo com os contratos de fls. 54/55 e
57/59 e da inicial da ação de fls. 157/162, Carlos Alberto de Oliveira Tanabe é o
promissário comprador da unidade.
Desse modo, irrelevante o fato da transferência não ter sido
registrada na matrícula do imóvel, ou não ter sido comunicada à cooperativa, quando a
ciência do Condomínio se mostrou de fato inequívoca, com as devidas alterações em
seus cadastros acerca do legítimo possuidor e responsável pelo pagamento das quotas
condominiais.
Sendo assim, a citação endereçada à ré, mas remetida a
endereço que o próprio autor sabia ser equivocado, elide a presunção de veracidade a
que alude o art. 248, §4o, do CPC, e realmente não pode ser tida como válida, sendo
insuperável obstáculo à marcha processual, mormente quando já ultrapassada a fase de
conhecimento.
A despeito disso, não se verificou litigância de má-fé do
Condomínio apelante, como sustentado em contrarrazões. O que se vê é mera defesa
processual de teses não acolhidas, o que não implica na deslealdade a ensejar a
imposição de sanção.

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Diante da determinação do artigo 85, § 11, do CPC, os honorários
advocatícios devidos pelo Condomínio devem ser majorados a 11% do valor da
execução.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ALFREDO ATTIÉ
Relator