Tribunal: TJSP
Processo: 1029104-16.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Incorporação imobiliária. Cooperativa habitacional e adquirente que se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedora e consumidor. Preponderância da atividade-fim. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 602 do STJ). Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Cooperativa que não tem previsão de entrega do imóvel pactuado. Inadimplência absoluta

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Incorporação imobiliária. Cooperativa habitacional e adquirente que se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedora e consumidor. Preponderância da atividade-fim. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 602 do STJ). Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Cooperativa que não tem previsão de entrega do imóvel pactuado. Inadimplência absoluta caracterizada. Aplicabilidade do CDC. Falta de prazo de entrega das unidades que fere o Direito (exercício abusivo do direito – art. 187 do CC) e a Moral. Fato incontroverso. Inteligência do art. 374, III do CPC. Restituição integral. Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000776340
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1029104-16.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante FRANCISCO DE ASSIS FERNANDES, é apelado BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ
RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1029104-16.2019.8.26.0564 -Voto no 29570
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Voto n. 29570

Apelação n. 1029104-16.2019.8.26.0564
Comarca:
São Bernardo do Campo 6a VC
Ação:
Rescisão contratual
Apelante(s): Francisco de Assis Fernandes
Apelado(s):
Baalbek Cooperativa Habitacional

RESCISÃO
CONTRATUAL.
Incorporação
imobiliária.
Cooperativa
habitacional
e
adquirente
que
se
enquadram,
respectivamente,
nos
conceitos
de
fornecedora e consumidor. Preponderância da
atividade-fim. Aplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor (Súmula 602 do STJ).
Compromisso de compra e venda de bem
imóvel. Cooperativa que não tem previsão de
entrega do imóvel pactuado. Inadimplência
absoluta caracterizada. Aplicabilidade do CDC.
Falta de prazo de entrega das unidades que
fere o Direito (exercício abusivo do direito –
art. 187 do CC) e a Moral. Fato incontroverso.
Inteligência do art. 374, III do CPC. Restituição
integral. Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ.
Sentença reformada. Recurso provido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual para rescindir o
compromisso de compra e venda firmado entre as partes e
condenar a ré na restituição de 75% dos valores pagos pela parte
autora, com incidência de correção monetária desde cada
desembolso e de juros moratórios a partir da citação (fls.
395/404); apela o autor asseverando, em síntese, que deve ser
reconhecida a culpa da ré na rescisão do negócio jurídico, bem
como determinada a restituição integral dos valores pagos (fls.
406/419).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido (fls. 424/442).

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Não houvera oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Consistente o apelo.
1. Da aplicabilidade do CDC
De plano, crave-se que a relação jurídica
envolve a aplicação do CDC, porquanto se consubstancia em
verdadeira incorporação imobiliária com finalidade de vender
imóvel (fornecedora) mediante compromisso de compra e venda
à parte autora (consumidor).
Marque-se que a intenção do apelante não
foi de cooperar-se, e sim de adquirir imóvel residencial, fazendo-o
através da assunção ao termo de adesão e compromisso de
participação.
Ante esse cenário, estreme de dúvidas
que o recorrente se enquadra no conceito de consumidor, nos
termos do CDC.
A propósito, já se decidiu que a natureza
jurídica da pessoa que fornece produtos e serviços é irrelevante
para que se insira no conceito de fornecedor albergado pela
legislação consumerista.
Age, pois, a apelada como tal.
Nesse sentido é o teor da Súmula 602 do
C. STJ, in verbis:
“O Código de Defesa do Consumidor é
aplicável
aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos pelas sociedades cooperativas.”
No mesmo sentido colhem-se precedentes

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desta C. Corte de Justiça: Ap n. 0068384-89.2012.8.26.0100, 7a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. RAMON MATEO JÚNIOR, j.
12/11/2014; Ap n. 0172268-08.2010.8.26.0100, 9a Câmara de
Direito Privado, Rela. Desa. SILVIA STERMAN, j. 31/03/2015; Ap
n. 0167320-62.2006.8.26.0100, 2a Câmara de Direito Privado,
Rel.
Des.
ÁLVARO
PASSOS,
j.
25/11/2014;
Ap
n.
1061883-68.2013.8.26.0100, 1a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des.
Claudio
Godoy,
j.
28/10/2014;
Ap
n.
0200003-21.2007.8.26.0100, 5a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. ERICKSON GAVAZZA MARQUES, j. 10/09/2014.
Nessa exata medida, inaplicável a Lei das
Cooperativas a qual tem incidência meramente residual , na
forma simplista como articulada na defesa, incidindo, na espécie,
o CDC.
Noutro ponto, muito embora a adesividade
contratual não promova a automática desvalia das cláusulas
pactuadas, deve-se reconhecer, à luz da legalidade, que o
consumidor é tecnicamente vulnerável.
Na verdade, a vulnerabilidade agravada,
ou a “hipervulnerabilidade” do consumidor (Cláudia Lima
Marques, Contratos no CDC, São Paulo, RT, 2005, pg. 330),
também é adequada pelo CDC, o qual fixara normas de equilíbrio
e equidade em prol deste.
2. Da rescisão contratual
A ação versa sobre a reparação material
devida em função de rescisão de promessa particular de venda e
compra, a qual se apoia no inadimplemento da apelada.
Com efeito, o balanço dos elementos de
convicção amealhados permite constatar que a cooperativa ré até
o presente momento não cumprira com sua obrigação contratual
de entregar a unidade habitacional compromissada.
Viva, pois, a inadimplência absoluta da

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recorrida, albergando o fato incontroverso (art. 374, inciso III do
CPC), de modo que a não fixação de prazo para entrega do
imóvel fere não só o Direito, mas a própria Moral.
Importa, pois, em exercício abusivo do
direito (art. 187 do Código Civil).
Nessa senda, diversamente do que pugna
a apelada, a rescisão contratual não é imotivada, e sim, motivada
pelo aludido inadimplemento absoluto.
Ademais,
o
referido
comportamento
negativa o dever de confiança, transparência e boa-fé objetiva
(art. 421 do CC), caracterizando-se, pois, o real desequilíbrio
contratual.
A hipótese é de interpretar-se o negócio do
modo mais favorável ao aderente (art. 47 do CDC), aplicando-se
o princípio da transparência e vulnerabilidade do consumidor
(arts. 4o, caput; 6o, inciso III; 31; 37; 46 e 54, §§ 3o e 4o do CDC).
De rigor, portanto, a condenação da ré na
restituição integral dos valores pagos, o que se afina com o
enunciado da Súmula 543 do C. STJ, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.”
Por esses fundamentos, pelo meu voto,
dou provimento ao recurso para condenar a ré na restituição
integral dos valores pagos pela parte autora, com incidência de
correção monetária desde cada desembolso e de juros
moratórios a partir da citação, mantendo-se no remanescente a r.
sentença.

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Mercê da causalidade, condeno a ré no
pagamento
das
despesas
processuais
e
honorários
sucumbenciais que fixo em 15% do valor da condenação, nos
moldes do art. 85, § 2o, do CPC, em razão da baixa complexidade
da matéria e do julgamento antecipado da lide.
RÔMOLO RUSSO
Relator