Tribunal: TJSP
Processo: 1008798-87.2018.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Extinção do feito, sem julgamento do mérito, por serem os autores carecedores da ação, por falta de interesse processual. Inconformismo da parte autora. Ação movida contra quem não é titular do domínio perante o Cartório de Registro de Imóveis. Impossibilidade. Ilegitimidade passiva. Lote pertencente a imóvel em área maior, sem individualização dos lotes na matrícula.

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Extinção do feito, sem julgamento do mérito, por serem os autores carecedores da ação, por falta de interesse processual. Inconformismo da parte autora. Ação movida contra quem não é titular do domínio perante o Cartório de Registro de Imóveis. Impossibilidade. Ilegitimidade passiva. Lote pertencente a imóvel em área maior, sem individualização dos lotes na matrícula. Imprescindibilidade de prévia regularização do loteamento para registro do imóvel a ser desmembrado. Ofensa ao princípio da especialidade registrária, previsto no artigo 225 da Lei no. 6.015/73. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000365349
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008798-87.2018.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante LUIZA
FERNANDES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados TAKAYOSHI
SEBATA e FÁTIMA COUTO SEBATA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008798-87.2018.8.26.0361 -Voto no 06889
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Apelação Cível no 1008798-87.2018.8.26.0361
Apelante
: Luiza Fernandes de Oliveira (Justiça Gratuita)
Advogada
: Sandra Cristina Fernandes Costa M. de Moraes (Convênio A.J/OAB)
(Fls: 8)
Apelados
: Takayoshi Sebata e outro
Advogados
: Fatima Couto e outros
Comarca: Mogi das Cruzes
Voto no 06889
rml
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA.
Extinção
do
feito,
sem
julgamento do mérito, por serem os autores carecedores da ação, por
falta de interesse processual. Inconformismo da parte autora. Ação
movida contra quem não é titular do domínio perante o Cartório de
Registro de Imóveis. Impossibilidade. Ilegitimidade passiva.
Lote pertencente
a imóvel
em
área
maior,
sem individualização dos lotes na matrícula. Imprescindibilidade de
prévia regularização do loteamento para registro do imóvel a ser
desmembrado. Ofensa ao princípio da especialidade registrária,
previsto no artigo 225 da Lei no. 6.015/73. Sentença mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória interposta por
LUIZA FERNANDES DE OLIVEIRA contra TAKAYOSHI SEBATA e sua esposa
FÁTIMA COUTO SEBATA. Sustenta a autora que ela e seu falecido marido, GILBERTO
DE OLIVEIRA, adquiriram em 1990 a posse de um terreno com dois cômodos e nele
passaram a residir.
Afirma que, no início de 1992, ela e seu marido foram instados a
adquirir novamente a posse do lote, agora identificado como no. 15, da Quadra 36, do
loteamento denominado Vila Cintra, distrito de Brás Cubas, Mogi das Cruzes/SP, medindo 5
m de frente para a Rua Juraci (antiga Rua Eros), por 50 m da frente aos fundos de ambos os
lados, encerrando a área de 250m2, para terem direito à outorga da escritura pública, mediante
procuração e alvará do espólio proprietário de José de Barros Saraiva, sendo que em
24/04/1992 foi firmado o instrumento particular de promessa de cessão e transferência de

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direitos, irrevogável e irretratável, com cláusula de promessa da outorga de escritura mediante
procuração e alvará expedido pelo Espólio do proprietário, pelo valor de Cr$ 4.001.556,00
(quatro milhões, um mil e quinhentos e cinquenta e seis cruzeiros).
Sustenta que em 10/10/1994 receberam a quitação do preço
avençado, sendo que em 24/06/1996 o seu marido faleceu, deixando cinco filhos então
menores: Flaviana, Fabiana, Fernanda, Fátima, Gilberto, atualmente maiores. Aduz que os
direitos ao imóvel foram partilhados, conforme formal de partilha extraído dos autos do
inventário no 572/98, que tramitou perante a antiga 1aVara do Foro Distrital de Brás Cubas,
devendo os herdeiros serem citados, vez que não aceitaram o convite para integrar o polo
ativo da presente demanda, e não forneceram dados para qualificação.
Assevera que a cláusula 12a do instrumento de cessão assegura
que, com a quitação, a escritura seria outorgada pelos réus, com autorização do espólio
proprietário, e que pagou o preço, cumprindo com todas as suas obrigações, mas não obteve
êxito na outorga da escritura definitiva do imóvel.
Requer: “a fixação de prazo não maior que 180 dias para a
adjudicação pleiteada, sob pena de multa diária; havendo recusa ou mora dos Requeridos,
nada obstante a multa estabelecida, para assegurar o resultado prático equivalente ao
adimplemento, requer que o n. juízo substitua a vontade dos Requeridos com a expedição de
Carta de Adjudicação para registro da transferência do domínio do imóvel objeto da presente
e, na hipótese de COMPROVADAMENTE não ser possível a outorga da escritura, pede-se a
conversão da presente em perdas e danos em importe equivalente ao valor venal do imóvel à
data da conversão, estimado para o ano de 2017 em R$39.364,60”.
Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (fls.
71/93), sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade ativa, ante da falta dos demais herdeiros
de Gilberto de Oliveira, e pretendem a denunciação da lide ao espólio proprietário do terreno.
No mérito, sustentam que a contestante, como advogada do espólio formulou pedido de alvará
para possibilitar a outorga das escrituras aos imóveis já vendidos, mas a autora não a
procurou, aventando a impossibilidade da outorga neste momento.

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Réplica às fls. 95/96.
A r. sentença (fls. 102/103) extinguiu o processo, sem resolução
do mérito, entendendo ser a autora carecedora ação, por falta de interesse processual, pelo do
meio inadequado ao fim pretendido, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil,
condenando a autora no pagamento das custas e as despesas processuais, bem como com dos
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, observando-se a gratuidade da
justiça.
Irresignada, apela a autora (fls. 105/111), alegando, em extrema
síntese, que o feito foi julgado extinto, sob fundamento de que a via eleita não se prestaria ao
fim pretendido, contudo, inobstante a ação objetivar precipuamente o cumprimento de
obrigação de fazer, há pedido alternativo, para a conversão da obrigação em perdas e danos,
com suporte no art.499 do CPC.
Assevera que não há ilegitimidade no polo passivo, ao contrário,
o artigo 1.418 do Código Civil é cristalino ao dispor que “o promitente comprador, titular de
direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”
.
Assim, os apelados, como cessionários dos direitos do Espólio
proprietário (e detentora, a apelada, de instrumento de mandato com cláusula “ad judicia”) e
que prometeram obter alvará para venda do imóvel e outorgar-lhes a escritura, devem cumprir
a obrigação assumida ou serem condenados a indenizar a apelante, não sendo razoável, moral,
legal nem constitucional exigir que a tenha que intentar demanda mais onerosa e mais
demorada (usucapião) quando o estrito cumprimento do quanto acordado satisfaz seu interesse
e necessidade.
Aduz que o loteamento é regular, com planta anterior a
31/12/1998 depositada na Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes, SP e disponível para

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eventual requerimento do cartório registral, acaso não esteja também ali depositada. Ademais,
acaso irregular o loteamento, e sendo os apelantes experts (titulares da Imobiliária Couto),
com mais razão caberia condenação em indenização.
Contrarrazões às fls. 114/116.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
A adjudicação compulsória é ação intentada pelo titular do
direito de aquisição do domínio contra o proprietário para obter a sentença que substitua a
vontade não emitida, sendo certo que apenas o titular do domínio ostenta legitimidade para
ocupar o polo passivo da lide. Em se tratando de contrato de cessão de direitos, sem o registro,
não se constitui o direito real da autora, razão pela qual a pretensão de seu direito não é
oponível a terceiros.
No caso, a autora apresentou o instrumento particular de
promessa de cessão e transferência de direitos, onde consta que os réus são cedentes de
direitos sobre o imóvel (fls. 20/23). Não foi apresentada a matrícula do imóvel junto ao
Cartório de Registro, sendo que a própria autora afirma que o proprietário seria o falecido
José de Barros Saraiva, cujo inventário, processo no 0903233-61.1969.8.26.0100, encontrava-
se em trâmite, com último ato de nomeação da inventariante Vera Whitaker Itapema Saraiva
em 08/07/2010 (fls. 04).
Pois bem, os réus não são os titulares do domínio do imóvel, são
somente os cedentes dos direitos possessórios, conforme constou do contrato de cessão,
direitos estes que sequer foram comprovados, visto que não há o compromisso de aquisição
por eles junto ao proprietário do imóvel. Logo, o pedido é juridicamente impossível.
Nesse sentido, o entendimento desta Corte:

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ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Ação movida contra quem não é titular
do domínio perante o cartório de imóveis. Impossibilidade de compelir a ré à
transferência. Observância do princípio da continuidade registraria. Além
disso, necessidade de prova de todos os pagamento da cadeia de cessões, o
que não ocorreu. Dispositivo da sentença, porém, alterado, acolhendo-se
preliminar invocada em contrarrazões, vez que a ilegitimidade de parte
enseja não o decreto de improcedência, mas sim a extinção do processo, sem
exame do mérito, por carência de ação. PRELIMINAR DA RÉ ACOLHIDA
PARA DECRETAR A EXTINÇÃO DO FEITO, SEM EXAME DO MÉRITO,
POR CARÊNCIA DE AÇÃO, NEGANDO-SE PROVIMENTO AO APELO DA
AUTORA.
(0030943-91.2010.8.26.0602,
Relator(a):
Paulo
Alcides;
Comarca: Sorocaba; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data
do julgamento: 29/11/2012; Data de registro: 04/12/2012).
“APELAÇÃO Ação de adjudicação compulsória Extinção, sem resolução de
mérito, por ilegitimidade passiva Adjudicação compulsória deve ser
interposta contra proprietário do imóvel. Pessoas jurídicas distintas que não
se confundem Aplicação do art. 252 do Regimento Interno do TJSP Decisão
Mantida Recurso Improvido. ” (Apelação no 0017750-47.2012.8.26.0114,
Relator: Egidio Giacoia; 3a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 19/04/2016; Data de registro: 20/04/2016) grifei.
“Apelação. Adjudicação compulsória. Ilegitimidade passiva. Preliminar
acolhida com relação à corré Rafa Empreendimentos Imobiliários. A
legitimidade passiva é somente daquele que poderia ser instado a outorgar
a escritura. Processo extinto, sem resolução do mérito, nos termos do artigo
267, VI, do CPC e sucumbência invertida, com relação a essa corré.
Inviabilidade da corré Hauslar em outorgar a escritura. Lote vendido que
não existe no Registro de Imóveis. Lote existente já vendido a terceira
pessoa. Direito dos Apelados à indenização pelo reembolso do valor pago.
Adequação. Sentença de procedência mantida, com relação à corré Hauslar.
Recurso dessa não provido e provido o da Ré Rafa.” (Apelação no
9102071-15.2009.8.26.0000, Relator: João Pazine Neto; 3a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 06/11/2012; Data de registro:
06/11/2012; Outros números: 6295974400) grifei.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Demanda dirigida pelos autores
(cessionários) em face dos cedentes - Descabimento - Obrigação que deve
ser exigida diretamente dos titulares do domínio, ou, se o caso, em
litisconsórcio com os cedentes, mas não somente em face destes últimos, que
não detêm a titularidade do bem e, portanto, não estão aptos a outorgar a
escritura definitiva do imóvel - Correto o reconhecimento de ilegitimidade
passiva ad causam (e, bem assim, a extinção do feito sem julgamento do
mérito) - Sentença mantida - Recurso improvido. (Apelação no
155.221-4/0-00, Relator SALLES ROSSI, J. 18.11.2009).
No tocante ao pedido de conversão da obrigação em perdas e danos,
não sendo os réus as pessoas legitimadas para a adjudicação do imóvel, não podem ser condenados a
indenizar a autora. Ademais, tendo em vista a interposição em face de quem não é o proprietário,
certo é que não se pode verificar a impossibilidade da transferência do imóvel.
Outrossim, a cláusula 12a do instrumento de cessão indica que a
escritura estava condicionada, simultaneamente, à expedição da Partilha do Inventário de José de

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Barros Saraiva, o que não logrou os autores comprovar que ocorreu:
“Se obriga o Cedente a outorgar a Escritura definitiva do terreno objeto do
presente, ao Cessionário, ou a quem o mesmo indicar após a quitação do
preço avençado na Cláusula 2a simultaneamente com a expedição da
Partilha do Inventário de José de Barros Saraiva, cuja solicitação a Cedente
já encaminhou perante juiz da 2a. Vara da Família e das Sucessões da
Capital, correndo por conta do Cessionário, todas as despesas de
Escritura;”
Ressalte-se que a r. sentença guerreada extinguiu o processo,
sem resolução do mérito, reconhecida a carência da ação, ante a inexistência de
individualização da matrícula do imóvel, consignando que:
“Isto porque, da análise da documentação acostada aos autos há
demonstração de que o imóvel adquirido pelo autor é parte de área maior
objeto da transcrição no 8.168, do 1o Cartório de Registro de Imóveis local,
de propriedade do falecido José de Barros Saraiva, imóvel este loteado sob a
denominação Vila Cintra (fls. 33/39, 77/79, 80/82 e 83/85). Ao que consta, o
loteamento não foi regularizado. E não havendo a regularização do
parcelamento, não há, perante o Cartório de Registro de Imóveis,
individualização da unidade imobiliária cedida ao autor, o que impede que a
adjudicação pretendida tenha qualquer efeito registrário. Além disso, a
descrição do imóvel objeto do contrato de fls. 33/36 não é suficiente para a
sua individualização e ingresso no fólio registral, pois não preenche
satisfatoriamente os requisitos do art. 228 da Lei no 6.015 de 1973:”
O bem em questão não possui matrícula autônoma e há
necessidade de regularização da área. Enquanto a matrícula não for individualizada não é
possível promover a transferência do domínio por meio da adjudicação compulsória de imóvel
não desmembrado.
Conforme ensina o Des. Francisco Eduardo Loureiro:
“Situação extremamente comum é a do promitente vendedor não ter o
domínio do imóvel ou, ainda, a outorga de escritura registrável depender de
uma série de providências para a regularização da propriedade, tais como
aprovação de loteamento, desmembramento, instituição de condomínio
edilício, retificação do registro, apresentação de certidões negativas fiscais,
ou outros entraves.
Em tais casos, a sentença de adjudicação compulsória, ou sentença
substitutiva de vontade, seria inócua, porque inábil para ingressar no
registro imobiliário. Lembre-se que a sentença apenas substitui o contrato
definitivo e está sujeita, como qualquer título, ao exame qualificador do
oficial registrador e à obediência aos princípios registrários.” (Código Civil
Comentado: doutrina e jurisprudência coordenador Cezar Peluzo 5. ed. rev.

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e atual. Barueri, SP: Manole, 2011 p. 1.525).
Vale dizer, o bem cuja adjudicação pretende a autora, não está
devidamente especificado perante o registro imobiliário. Não havia, portanto, como acolher
o pedido, já que ofende ao princípio da especialidade registrária previsto no artigo 225 da
Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)1.
A inexistência de individualização do imóvel, nas lições de
ARNALDO RIZZARDO, é “vício intransponível e impossibilita a adjudicação compulsória
do imóvel” (Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano, 6a ed., RT, São
Paulo, 2003, págs. 62/80 e 187/193).
Lamentavelmente, a apelante, no momento da aquisição, não
diligenciou para se assegurar acerca da situação do imóvel no momento da negociação,
aceitando condição futura e extra contrato e, agora, se vê num imbróglio para regularizar a
referida aquisição
Assim, eventual impossibilidade jurídica de concretizar a
adjudicação compulsória (que não está plenamente caracterizada nestes autos, em razão da
ausência da matrícula do imóvel e, em consequência, a ausência do titular de domínio) leva a
autora a exigir primeiramente a regularização e individualização do imóvel a quem de direito
para que se possa impor a transferência de domínio, indicando a cadeia de aquisição sobre o
bem, ou ainda propor ação de usucapião, caso preencha os requisitos legais exigidos, ou se
habilitar no inventário, ficando, ainda, com o direito de pedir, no inventário dos bens do
espólio, que lhe seja adjudicado o imóvel objeto do instrumento de cessão.
Nesse sentido:
1 Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes
indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os
nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do
logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos
interessados certidão do registro imobiliário. (Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei no 6.216, de
1975).
§ 1o As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares
apresentados em cartório para registro.
§ 2o Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não
coincida com a que consta do registro anterior.

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Apelação Cível no 1008798-87.2018.8.26.0361 -Voto no 06889
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APELAÇÃO. Adjudicação Compulsória. Outorga de escritura definitiva.
Improcedência. Inconformismo do autor. Desacolhimento. Imóvel não
desmembrado de área maior, na qual se localiza. Necessidade de prévio
desmembramento do imóvel. Requerente, ademais, que não comprovou a
quitação do bem, tampouco trouxe certidão de matrícula do imóvel. Recurso
desprovido.
(TJSP;
Apelação
1001271-49.2014.8.26.0127;
Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
de Carapicuíba - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2017; Data de
Registro: 14/12/2017)
APELAÇÃO. Redistribuição pela Resolução OE no 737/2016 e Portaria no
02/2017 do TJSP. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Lote pertencente a
imóvel em área maior sem individualização dos lotes na matrícula. Carência
de interesse de agir evidente. Necessidade de prévia regularização do
loteamento junto ao Registro de Imóveis para outorga da escritura
definitiva. Violação da Lei 6.766/79 Extinção do processo, sem resolução do
mérito, bem decretada. Sentença terminativa mantida. RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP; Apelação
4003274-60.2013.8.26.0320;
Relator
(a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 31a Câmara Extraordinária de
Direito Privado; Foro de Limeira - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/12/2017; Data de Registro: 04/12/2017).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Extinção do processo sem resolução de
mérito. Pretendida adjudicação de imóvel desmunido de matrícula
individualizada perante o CRI. Inocuidade do provimento, considerada a
impossibilidade de registro da decisão. Correta extinção do processo sem
resolução de mérito. Precedentes da Câmara (Apelação Cível no 4009049-
92.2013.8.26.0114, de minha Relatoria e do C. STJ (Recurso Especial no
1.297.784/DF, Min. Maria Isabel Gallotti). Decisão mantida. APELO
DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1005770-45.2014.8.26.0590; Relator
(a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Foro de São Vicente - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2017; Data
de Registro: 13/11/2017).
Ação de adjudicação compulsória de imóvel - Instrumento particular de
cessão de direitos - Imóvel que não se encontra individualizado -
Impossibilidade de adjudicação pelo princípio da especialidade registrária -
Inteligência do artigo 225, da Lei no 6.015/73 - Modificação de fundamento -
Extinção do processo sem julgamento de mérito - Recurso não provido, com
observação. (TJSP;
Apelação
0001673-30.2014.8.26.0360;
Relator
(a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 20a Câmara Extraordinária
de Direito Privado; Foro de Mococa - 2a Vara; Data do Julgamento:
17/07/2017; Data de Registro: 17/07/2017)
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006

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Apelação Cível no 1008798-87.2018.8.26.0361 -Voto no 06889
10
p. 240).
Por fim, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
de 2015, ficam os honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da causa,
observados os critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente o trabalho realizado pelo
profissional e o tempo decorrido desde o ajuizamento, observando-se a gratuidade de justiça
concedida.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
ANA MARIA BALDY
Relatora