Tribunal: TJSP
Processo: 2273167-71.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-06-09

Ementa:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do edifício.
Recurso provido, com determinação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000107829
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2273167-71.2019.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes,
em que é agravante PARQUE MONTALCINO, é agravado ANTONIO
FRANCISCO ALVES DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "por maioria de votos Deram
provimento ao recurso com Determinação, vencido o Desembargador relator
sorteado que negava provimento e fará declaração de voto. Redigirá o acórdão
o 2o Desembargador.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GOMES VARJÃO, vencedor, TERCIO PIRES, vencido, GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020
DES. GOMES VARJÃO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: MOGI DAS CRUZES – 7a VARA CÍVEL.
Agravante: PARQUE MONTALCINO.
Agravado: ANTONIO FRANCISCO ALVES DE OLIVEIRA (revel).
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Robson Barbosa Lima.
VOTO No 33.772
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado
fiduciariamente
à
Caixa
Econômica
Federal.
Possibilidade
de
penhora
da
própria
unidade
devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalece
os interesses do condomínio sobre os interesses da
instituição
financeira,
dada
a
necessidade
de
manutenção
do
seu
equilíbrio
econômico
e,
consequentemente, do edifício.
Recurso provido, com determinação.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão
que, em execução de despesas condominiais, indeferiu a penhora da unidade
geradora do débito, objeto da matrícula no 81.401, do 2o Cartório de Registro
de Imóveis de Mogi das Cruzes, por estar alienada fiduciariamente à Caixa
Econômica Federal (fls. 28).
Sustenta o condomínio agravante que as tentativas de
localização de bens do agravado, por meio dos sistemas BacenJud, RenaJud
e InfoJud, foram infrutíferas. Afirma que é possível a penhora da unidade
geradora das despesas, que deve ser avaliada, conforme determina o art. 874,
do CPC. Ressalta que o débito tem natureza propter rem. Sob tais
fundamentos, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso e
a reforma da r. decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito devolutivo (fls. 33), não

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houve a apresentação de contraminuta (fls. 37).
É o relatório.
Cuida-se de execução por meio da qual o condomínio
agravante pretende receber a importância de R$2.058,67, atualizada até
agosto de 2017, decorrente do inadimplemento das despesas condominiais
geradas pela unidade 305, do bloco 5, ocupada pelo agravado.
Em 11.09.2018, as partes noticiaram a celebração de um
acordo. O agravado deu-se por citado na ocasião (fls. 164/166 dos autos de
origem).
O acordo foi homologado, mas diante do inadimplemento
do agravado, em 28.06.2019, o condomínio agravante requereu o
prosseguimento da execução. As tentativas de localização de patrimônio do
agravado não foram bem sucedidas, razão pela qual o agravante requereu a
penhora da unidade geradora das despesas.
De fato, a matrícula do imóvel indica que o bem foi
adquirido pelo devedor, e, no mesmo ato, dado em garantia fiduciária do
mútuo que lhe permitiu a aquisição do bem, pelo que se conclui que, até que
tal dívida seja solvida, a propriedade resolúvel é da instituição financeira
credora de tal operação (fls. 23/26 destes autos).
Ocorre que as despesas de condomínio constituem
obrigações propter rem, isto é, obrigações por causa da coisa. O débito
condominial acompanha o bem independente de quem seja o titular do
domínio ou detenha a posse.
Ademais, sendo a dívida que resultou na presente ação
de execução proveniente das despesas condominiais, é certo que prevalece
os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição bancária, a fim

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de se possibilitar a manutenção do próprio edifício, o que torna válida a
constrição judicial da própria unidade devedora, ainda que tenha ocorrido a
referida alienação fiduciária. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio
econômico do caixa condominial.
Nesse sentido são os seguintes julgados desta E. Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL DEVEDORA -
IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA -
POSSIBILIDADE DE A PENHORA RECAIR SOBRE A
PRÓPRIA UNIDADE NATUREZA PROPTER REM DA
OBRIGAÇÃO
NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO
CREDOR FIDUCIÁRIO, NA FORMA DO INCISO V, DO
ARTIGO 889, DO CPC RECURSO PROVIDO.
(Agravo de Instrumento 2173876-98.2019.8.26.0000, Rel.
Des. LUIZ EURICO, j. 16/09/2019).
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO.
Pleito de penhora da unidade condominial geradora dos
débitos. Possibilidade. Imóvel alienado fiduciariamente.
Irrelevância ante a natureza propter rem da obrigação.
Prevalência do interesse da coletividade condominial em
receber os recursos para pagamento de despesas
indispensáveis
e
inadiáveis.
Reconhecimento.
Propriedade gravada com alienação fiduciária em
garantia. Título constitutivo que obriga o proprietário
fiduciário, em termos finais, ao custeio de eventuais
encargos condominiais. Recurso provido.
(Agravo de Instrumento 2231441-54.2018.8.26.0000, Rel.
Des. DIMAS RUBENS FONSECA, j. 22/11/2018).
Por fim, cumpre consignar que a credora fiduciária, nos
termos do art. 799, I, e do art. 889, V, ambos do CPC, deve ser intimada da
penhora do imóvel ora deferida.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para reformar
a r. decisão agravada e deferir a penhora da unidade geradora das despesas
condominiais inadimplidas. Determino que a credora fiduciária seja intimada da

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constrição judicial do imóvel.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator Designado

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Voto n. 8557 – 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2273167-71.2019.8.26.0000
Origem: 1a Vara Cível do Foro de Araras
Agravante: Parque Montalcino
Agravado: Antonio Francisco Alves de Oliveira
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Tenho,
com
a
vênia
da
douta
maioria,
perspectiva outra acerca da matéria, de sorte que ofereço
postura voltada ao improvimento do recurso aparelhado pelo
requerente nos seguintes termos:
Cuida-se, na origem, de ação de execução de
despesas condominiais; o d. magistrado “a quo”, no alusivo ao
pedido de penhora do bem imóvel originador do débito, assim
vazou compreensão: “Indefiro o pedido de fls. 220. O imóvel
está alienado à Caixa Econômica Federal, sendo que o valor
obtido de eventual venda será destinado à primeira credora.
Desta
forma,
ineficaz
a
penhora.
Manifeste-se
a
parte
exequente indicando bens passives de penhora no prazo de 15
dias”.
A
irresignação,
“data
venia”,
em
minha
compreensão,
não
comporta
provimento;
o
contrato
de
alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade

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resolúvel e a posse indireta da coisa; incabível, destarte, a
penhora do imóvel em razão de débitos condominiais, e isso
porque o bem não integra a esfera patrimonial da devedora, mas
a do credor fiduciário proprietário - que, nestes, nem mesmo
acomodado no polo passivo restou.
O entendimento majoritário desta c. Corte, em
hipóteses do jaez, é dizer, enquanto precária a posse do
devedor fiduciante, é no sentido de admitir apenas a constrição
dos direitos reais decorrentes do contrato de alienação
fiduciária, como chancelado pelo d. magistrado “a quo”;
confiram-se:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de
título extrajudicial. Termo de confissão de dívida.
Penhora. Imóvel alienado fiduciariamente em garantia.
Constrição que deve recair apenas sobre os direitos da
executada
Inadmissibilidade
da
penhora
sobre
o
imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide.
Precedentes. Recurso provido”. (Agravo de Instrumento
no
2222031-35.2019.8.26.0000,
Rel.
Des:
Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07/11/2019)
“Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Ação
de cobrança, em fase de cumprimento de sentença.
Unidade condominial alienada fiduciariamente. Penhora

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do imóvel gerador do débito. Inadmissibilidade. O fato
de a obrigação de concorrer para o pagamento das
despesas condominiais possuir natureza propter rem,
por
si só, não autoriza a penhora de unidade
condominial
objeto
de
alienação
fiduciária,
notadamente porque o devedor não é o proprietário do
imóvel, ao menos enquanto subsistir a dívida atinente
ao contrato de financiamento. Possibilidade apenas de
penhora dos direitos que o devedor possui sobre o
imóvel. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso não provido”. (Agravo de Instrumento no
2226986-12.2019.8.26.0000, Rel. Des: Cesar Lacerda,
28a Câmara de Direito Privado, j. 04/11/2019)
“Agravo
de
instrumento.
Execução.
Despesas
condominiais.
Decisão
agravada
que
indeferiu
a
penhora da unidade condominial, por estar alienada
fiduciariamente
à
Caixa
Econômica
Federal.
Condomínio-exequente que pretende a penhora do
imóvel,
sob
a
alegação
de
que
as
despesas
condominiais têm natureza de obrigação propter rem.
Inadmissibilidade.
Imóvel
cuja
propriedade
não
pertence
à
executada,
posto
que
alienado
fiduciariamente à instituição financeira que não figura
no polo passivo da ação. Decisão mantida. Recurso
improvido”.
(Agravo
de
Instrumento

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no2169415-83.2019.8.26.0000, Rel. Des: Ruy Coppola,
32a Câmara de Direito Privado, j. 12/09/2019)
E ainda posturas do e. STJ:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
DIREITOS
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
PENHORA.
IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI No
8.009/1990. 1. Recurso especial interposto contra
acórdão publicado na vigência do Código de Processo
Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e
3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se os
direitos (posse) do devedor fiduciante sobre o imóvel
objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia
podem receber a proteção da impenhorabilidade do
bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em execução
de título extrajudicial (cheques). 3. Não se admite a
penhora do bem alienado fiduciariamente em execução
promovida por terceiros contra o devedor fiduciante,
haja vista que o patrimônio pertence ao credor
fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos
direitos
decorrentes
do
contrato
de
alienação
fiduciária.
Precedentes.
4.
A
regra
da
impenhorabilidade do bem de família legal também
abrange o imóvel em fase de aquisição, como aqueles

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decorrentes da celebração do compromisso de compra
e venda ou do financiamento de imóvel para fins de
moradia,
sob
pena
de
impedir
que
o
devedor
(executado) adquira o bem necessário à habitação da
entidade familiar. 5. Na hipótese, tratando-se de
contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual,
havendo a quitação integral da dívida, o devedor
fiduciante consolidará a propriedade para si, deve
prevalecer a regra de impenhorabilidade. 6. Recurso
especial provido.” (REsp 1677079/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
“PROCESSUAL
CIVIL
E
TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO
FISCAL. BEM MÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O STJ
firmou o entendimento de que o bem alienado
fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do
devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede,
contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos
do contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial
provido”.
(REsp
1646249/RO,
Rel.
Min.
PODER
JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO
PAULO
Agravo
de
Instrumento
no
2222031-35.2019.8.26.0000 -Voto no 25461 5 Herman
Benjamin, 2a Turma, j. 03/04/2018)

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Não
há
fomentar-se,
em
derradeiro,
a
discussão atrelada à preferência do crédito condominial em
detrimento do fiduciário; a r. decisão guerreada carreou análise
apenas do pedido de penhora, com destaque à impossibilidade
de constrição do imóvel de propriedade do credor fiduciário à
conta de débitos contraídos pela executada.
Negava-se, pois, nesses termos, pelo meu
voto, provimento ao recurso.
TERCIO PIRES
Relator

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Declarações de
Votos
TERCIO PIRES
10D93B4E
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2273167-71.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.