Tribunal: TJSP
Processo: 2229037-93.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: João Alberto Pezarini
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-06
Data de publicação: 2020-10-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução Fiscal – IPTU de 2016 – Exceção de pré-executividade rejeitada. Alegada ilegitimidade passiva "ad causam". Configuração. Transferência do imóvel por instrumento particular. Ilegitimidade de parte reconhecida. Decisão reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000747163
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2229037-93.2019.8.26.0000, da Comarca de Itupeva, em que é agravante
DOREMA ADMINISTRAÇÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIARIOS LTDA, é
agravado MUNICÍPIO DE ITUPEVA.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram
provimento ao recurso, vencida a Relatora sorteada que declara. Acórdão com o
3o juiz, des. João Alberto Pezarini.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), JOÃO ALBERTO
PEZARINI, vencedor, MÔNICA SERRANO, vencida e GERALDO XAVIER.
São Paulo, 6 de fevereiro de 2020.
João Alberto Pezarini
Relator Designado
Assinatura Eletrônica

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Voto no 32.212 [DIGITAL]
Agravo de instrumento no 2229037-93.2019.8.26.0000
Agravante: Dorema Administração de Negócios Imobiliários Ltda
Agravado: Município de Itupeva
Comarca: Itupeva
AGRAVO DE INSTRUMENTO Execução Fiscal IPTU de
2016
Exceção de pré-executividade rejeitada. Alegada
ilegitimidade
passiva
“ad
causam”.
Configuração.
Transferência
do
imóvel
por
instrumento
particular.
Ilegitimidade de parte reconhecida. Decisão reformada.
Recurso provido.
Cuida-se de agravo de instrumento em face de decisão que,
execução fiscal1 para cobrança de IPTU de 2016, rejeitou exceção de pré-
executividade, afastando alegação de ilegitimidade passiva fundada em
instrumento não registrado na matrícula do imóvel.
Insiste ser parte ilegítima para responder pelo débito.
Daí pleiteia reforma.
Deferido efeito suspensivo pela relatora sorteada (fls. 83), foi
apresentada contraminuta (fls. 87/97).
É o relatório.
O recurso merece provimento.
A execução tem por objeto cobrança de IPTU incidente sobre
localizado na Av. A, 108, quadra 12, lote 27 do loteamento Residencial São
Venâncio.
A excipiente comprovou que referido imóvel foi alienado à
coexecutada por meio de instrumento particular compromisso de venda e compra
celebrado em 22.2.2015 (fls. 38/78).
E conquanto não registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
afigura-se induvidosa a transferência da posse a terceiro, que passou a exercê-la
1 Processo no 1501894-20.2018.8.26.0514, valor em 29.10.2018: R$ 1.271,27.

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com animus domini, tudo a afastar a responsabilidade da agravante.
Tal conclusão é sufragada pela melhor jurisprudência:
“ILEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' Execução fiscal Imposto
predial e Territorial Urbano
Imóvel tributado objeto de
compromisso de compra e venda Sujeito passivo da obrigação
tributária em causa que passa a ser o compromissário
comprador
Incidência do artigo 34 do Código Tributário
nacional Solidariedade daquele com o real proprietário do
imóvel, o compromissário vendedor, inocorrente Legitimidade
passiva para a execução, exclusivamente, do compromissário
comprador do imóvel em causa Recurso provido”.2
“EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL
Legitimidade 'ad
causam' ativa Possibilidade do exercício da demanda pelo
compromissário comprador, assim reconhecido no próprio ato
de lançamento tributário, por recair diretamente sobre ele as
conseqüências da execução Argüição repelida”.3
Assim, a existência de instrumento, público ou particular, com a
consequente transferência da posse, afastam a responsabilidade tributária da
agravante, sendo esta, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da
execução fiscal.
Nesse quadro, de rigor a reforma da decisão para reconhecer a
ilegitimidade passiva da excipiente, devendo prosseguir a execução em face da
coexecutada.
Acolhido o incidente, condena-se o Município ao reembolso de
eventuais despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios
2 AI no 1.210.787-0, relator Oséas Davi Viana, TJSP.
3 Apelação no 759.909/3, relator Antônio Rigolin, TJSP.

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fixados em 10% sobre o valor da execução.
Posto isso, dá-se provimento ao recurso.
João Alberto Pezarini
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
VOTO No 15067 DV
Agravo de Instrumento no 2229037-93.2019.8.26.0000
Órgão Julgador: 14a Câmara de Direito Público
Relator(a): MÔNICA SERRANO
Recorrente: Dorema Administração de Negócios Imobiliarios Ltda
Recorrido: Município de Itupeva
Respeitado o entendimento da Douta Maioria, ouso
divergir, pois entendo que é o caso de desprovimento do recurso.
Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de
decisão que, em execução fiscal para cobrança de IPTU referente ao exercício de 20164,
rejeitou exceção de pré-executividade e prosseguiu com a exação.
A agravante alega, em síntese, ilegitimidade para figurar
no polo passivo da execução, porquanto o imóvel sobre o qual recai a cobrança de IPTU
não mais lhe pertence.
Recurso tempestivo e bem processado.
Contraminuta pugnando pela manutenção da sentença.
É o relatório.
A irresignação não comportaria provimento.
Com relação à legitimidade passiva da executada, em que
4 Valor da causa: R$ 1.271,27 em 05.11.2018.

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pese ter sido firmado compromisso de compra e venda em 22.02.2015 (fls. 38/78),
constata-se que não foi levado a registro no cartório competente. Isso significa que a
esta convenção não foi dada a necessária publicidade para que a Municipalidade
pudesse tomar conhecimento de quem exerce a propriedade sobre o bem.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade
só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda” não tem o condão de, juridicamente, alterar o
domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o registro do título translativo
na matrícula imobiliária. A lei processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do
instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento
do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de
Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à
Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do

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compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008;
AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp
868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007;
REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio
útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido.
Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado
do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra
e venda a embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha
sido transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria
com a transcrição no competente registro público.

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Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar
no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda
lhe pertence.
Impende consignar que a Fazenda pode optar pelo devedor
que deseja executar na hipótese em apreço. Com efeito, a teor do disposto na
Constituição Federal e no Código Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o
imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com
o art. 34 deste último diploma, "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o
titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange à aventada promessa
de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares,
relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações
tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, pelo meu voto, daria provimento ao recurso.
MÔNICA SERRANO
Relatora Vencida

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JOAO ALBERTO PEZARINI
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Votos
MONICA DE ALMEIDA MAGALHAES SERRANO
12C8EF19
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2229037-93.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.