Tribunal: TJSP
Processo: 1059109-55.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-23
Data de publicação: 2020-03-23

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato em virtude de inadimplemento do adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção autorizada, de 20% dos valores pagos. Demais taxas que não devem ser restituídas. Taxa de ocupação que é devida, mas não se fixa em 1%, conforme previsto no contrato. Irrelevância da

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato em virtude de inadimplemento do adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção autorizada, de 20% dos valores pagos. Demais taxas que não devem ser restituídas. Taxa de ocupação que é devida, mas não se fixa em 1%, conforme previsto no contrato. Irrelevância da existência ou não de construção sobre o lote. Lei 13.786/2018 que não se entende de aplicar a contratos antes dela pactuados. Ônus sucumbenciais redistribuídos. Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000211016
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1059109-55.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados ELCIO ELIAS MARTINS
(JUSTIÇA GRATUITA) e EZIA BUENO MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 23 de março de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1059109-55.2019.8.26.0100 -Voto no 21.407
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1059109-55.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: ELCIO ELIAS MARTINS E EZIA BUENO MARTINS
Juiz: Dr. Renato Acacio de Azevedo Borsanelli
Voto n. 21.407

Compromisso de venda e compra. Dissolução do
contrato em virtude de inadimplemento do adquirente.
Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas,
sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção autorizada, de
20% dos valores pagos. Demais taxas que não devem ser
restituídas. Taxa de ocupação que é devida, mas não se fixa em
1%, conforme previsto no contrato. Irrelevância da existência
ou não de construção sobre o lote. Lei 13.786/2018 que não se
entende de aplicar a contratos antes dela pactuados. Ônus
sucumbenciais redistribuídos. Sentença parcialmente revista.
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra sentença (fls. 312/315) que julgou procedente a ação, para o fim de (i)
declarar inexigíveis cobranças referentes a taxas de fundo de transporte,
contribuições sociais e taxas de melhoramentos; (ii) dar por resolvido o
contrato, condenando a ré à devolução parcial de 90% de todos os valores
pagos pelos consumidores, corrigidos monetariamente pela tabela prática do
TJSP desde os respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de
1% a.m. a partir do trânsito em julgado, compensados, contudo, os valores em
aberto devidos a título de IPTU e parcelas inadimplidas.
Sustenta a ré, em sua irresignação, que
devido o pagamento a partir da aquisição do lote, na forma do art. 36-A da
Lei 6.766/79, de despesas como taxa de conservação e contribuição ao fundo

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de transporte, que são de natureza propter rem; que os autores efetivamente
aderiram ao clube de lazer do empreendimento, razão pela qual devido o
pagamento da contribuição social intitulada slim; que ficou privada da
disposição do imóvel durante os 32 meses de vigência do contrato, fazendo
jus à taxa de fruição de 1% do valor do bem a cada mês da indevida
ocupação; que, além disso, deve ser aplicada a cláusula 11.1 do contrato, que
prevê, além de multa de 20% do preço, o desconto de despesas com
publicidade e promoção, de taxa de fruição de 1% do preço do lote ao mês, de
eventuais débitos pendentes de IPTU, taxas de conservação e de
melhoramentos de responsabilidade da compradora, bem como de eventuais
reparos necessários no imóvel; que referida cláusula está, ademais, em
consonância com o art. 32-A da Lei 6.766/79.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido (fls. 370/406).
É o relatório.
Respeitada a convicção do MM. Juiz de
primeiro grau, entende-se esteja a sentença a merecer reparo, posto que em
parte.
Em
primeiro
lugar,
a
jurisprudência
consagrou o entendimento de que ao comprador, mesmo inadimplente, e
dissolvido o contrato, assiste direito à devolução das parcelas pagas, apenas
que descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e
despesas administrativas, aí incluídas, frise-se, as de corretagem e
publicidade, além do valor relativo à taxa de ocupação pelo desfrute do

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imóvel, nos termos da Súmula no 1, editada pelo Tribunal de Justiça, a qual
dispõe que: “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Ou seja, reconhece-se o direito de o
promissário, mesmo inadimplente, obter a devolução das parcelas, frise-se,
que é mera consequência e reflexo da resolução, inclusive sob pena de ofensa
à norma prevista pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que
dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das parcelas pagas em benefício do credor em contratos de compra e venda
resolvidos em razão de inadimplemento.
Toda
esta
orientação
afinal
ficou
sedimentada no enunciado da Súmula 543 do STJ.
Pois, admitida a dissolução, e para que sejam
reparados adequadamente os prejuízos sofridos, aí incluídas as despesas do
fornecedor, entende-se esteja autorizada retenção de 20% dos valores pagos,
na esteira da orientação da Câmara. E com a ressalva de que o percentual de
retenção de 20% previsto na cláusula 11.1 do ajuste se afigura abusivo, pois
calculado com base no valor do contrato, e não no valor efetivamente pago
pelos adquirentes, o que importaria, na espécie, a retenção da quase totalidade
do quanto pago (v. valor apontado no contrato, a fls. 191/198 em cotejo com
o pedido inicial e tabela de fls. 247/257). Mantém-se, ainda, a compensação
dos valores em aberto atinentes ao IPTU, na esteira do quanto se acentuou na

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origem.
Todavia, prospera o recurso no que toca ao
pagamento de taxa de ocupação, pelo tempo requerido, mas arbitrada, nos
termos
da
orientação
da
Câmara,
em
0,5%
(TJSP,
AC.
no
0004109-73.2013.8.26.0011, 1a Câmara de Direito Privado, rel. Augusto
Rezende, j. 02/02/2016; AC, no0000883-37.2012.8.26.0224, 1a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 31/03/2015), e não no
percentual de 1% fixado na cláusula 11.1, que se entende abusivo, tudo desde
que as parcelas de outra parte se devolvem, posto que com dedução. E sem as
prestações, desde a imissão se suprime a causa jurídica da ocupação. As
parcelas deverão ser atualizadas mês a mês e os juros incidem, para as
anteriores, desde a citação.
A respeito da taxa de conservação, fundo de
transporte e contribuição SLIM, porquanto afetas à posse e disponibilidade do
imóvel, não deverão ser devolvidas.
Assim já se decidiu: “os valores pagos a
título de conservação, de fundo de transporte e de clube slim não devem ser
restituídos porque não são parcelas do preço do imóvel, mas sim valores
consumíveis, ressaltando-se que foi dado ao autor a opção de aquisição do
título (cláusula 7a).” (TJSP, Ap. civ. n. 1003763-34.2017.8.26.0248, Rel.
Des. Carlos Alberto de Salles, 3a Câmara de Direito Privado, j.
12.11.2019).
“Os
valores
relativos
à
taxas
de
conservação, melhoramento e fundo de transporte, bem como clube Slim,

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devem ser excluídos na base de cálculo, uma vez que decorrem da posse e a
rigor, a autora não nega ter, efetivamente, tomado posse do lote. Além disso,
o contrato firmado entre as partes sugere que o lote encontrava-se à
disposição da compradora a partir da assinatura do contrato, considerando-
se, ademais, que ela se comprometeu a cumprir as disposições constantes do
Regulamento do Loteamento, do Regulamento para Construções e do
Regulamento do Sistema de Abastecimento de Água e da Disposição dos
Efluentes Sanitários (cláusula 3a, de fls. 110).” (TJSP, Ap. civ. n.
1022642-20.2018.8.26.0001, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, 6a
Câmara de Direito Privado, j. 30.05.2019).
E não se olvida, de todo modo, a assunção
do débito pelos adquirentes nos instrumentos de confissão de dívida (fls.
199/202, 203/207, 208/210) e a manifestação da pretensão de associação ao
clube de lazer (Cláusula 9, fls. 193/194).
No mais, e diferentemente do alegado pela
apelante, não se considera aplicável à espécie as disposições da Lei
13.789/2018.
Com efeito, vê-se na lei nova índole
eminentemente material, ligada ao regime da resolução do contrato de
compromisso de venda e compra. Não se tem lei processual de eficácia
imediata, senão norma de afetação da disciplina material dos efeitos da
dissolução do ajuste, por isso que não se pode aplicar senão às contratações
que lhe sejam posteriores.
Nem mesmo o justifica a alegação de se

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tratar de norma de ordem pública porque também essas normas se submetem
ao comando constitucional, que se endereça ao legislador infra-constitucional,
de respeito aos direitos adquiridos e atos jurídicos perfeitos (cf. Caio Mário,
in Instituições, v. I, p. 128); ou porque, para contratos em curso, com tempo
certo, prevalece, mesmo diante tipo de lei, o princípio da sobrevivência da lei
antiga (Limongi França, in A irretroatividade das leis e o direito adquirido,
p. 202).
Por
fim,
também
por
isso
não
há
retroatividade mínima ou o apanhar pela nova lei de efeitos futuros de
contratos pretéritos porque se está disciplinando regime congênito do
contrato, que diz com as vicissitudes de seu descumprimento ou distrato,
desde logo dispostos no e para o ajuste.
Aliás, tanto assim é que a Lei 13.786/18, ao
dar redação ao art. 67-A da Lei 4.591/64, previu uma pena convencional
portanto acordada no ajuste de até 25% a título de retenção dos valores
pagos, ou 50%, se houver patrimônio de afetação. Também de limite para
cláusula contratual de perda tratou ao dar redação ao art. 32-A da Lei
6.766/79.
Como consequência do julgamento presente,
alterado o resultado, devem-se redistribuir os ônus da sucumbência. Ficam as
custas processuais repartidas pela metade para cada parte, pois, se, de um
lado, a resolução se deu em virtude da inadimplência dos autores, de outro,
deu-se em termos diversos dos pretendidos pela ré, que ofereceu resistência
ao longo do feito, assim independentemente de anterior recusa administrativa
da resolução nos termos pretendidos pelos autores. Os honorários

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advocatícios, por sua vez, fixam-se em 10% do valor da condenação, para a
ré, e em 10% da diferença entre o montante pretendido na inicial e o da
condenação, para os autores.

Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima.
CLAUDIO GODOY
relator