Tribunal: TJSP
Processo: 1012453-64.2018.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Cobrança. Cerceamento de defesa não evidenciado. Documentos juntados pela Autora. Réu que teve oportunidade de sobre eles se manifestar quanto instado a especificar provas. Taxas de contribuição. Loteamento fechado. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele próprio julgamento.

Ementa:
Cobrança. Cerceamento de defesa não evidenciado. Documentos juntados pela Autora. Réu que teve oportunidade de sobre eles se manifestar quanto instado a especificar provas. Taxas de contribuição. Loteamento fechado. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele próprio julgamento. Réu que adimpliu com as taxas associativas em períodos pretéritos. Obrigação que persiste. Precedentes desta Câmara neste sentido. Vedação do "venire contra factum proprium". Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 11% do valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC). Preliminares rejeitadas e recurso não provido.

Inteiro teor:
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Registro:2020.0000709310
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1012453-64.2018.8.26.0071, da Comarca Bauru, em que é apelante DINO
REGITANO JUNIOR, é
apelado ASSOCIAÇÃO
AMIGOS
DO
BAIRRO
SAMAMBAIA PARQUE RESIDENCIAL.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram as
preliminares e negaram provimento ao recurso. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1012453-64.2018.8.26.0071
Voto no 26.014
Apelação Cível No 1012453-64.2018.8.26.0071 Comarca: Bauru
Apelante: Dino Regitano Junior
Apelado: Associação Amigos do Bairro Samambaia Parque Residencial
Juiz sentenciante: João Augusto Garcia
Voto no 26.014
Cobrança.
Cerceamento
de
defesa
não
evidenciado.
Documentos
juntados
pela
Autora.
Réu
que
teve
oportunidade de sobre eles se manifestar quanto instado a
especificar provas. Taxas de contribuição. Loteamento
fechado. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de
Justiça, em sede de recurso repetitivo, que é observado no
caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele
próprio julgamento. Réu que adimpliu com as taxas
associativas em períodos pretéritos. Obrigação que persiste.
Precedentes desta Câmara neste sentido. Vedação do “venire
contra factum proprium”. Sentença mantida. Honorários
sucumbenciais majorados para 11% do valor da condenação
(art. 85, § 11, do CPC). Preliminares rejeitadas e recurso não
provido.
Trata-se de ação de cobrança, julgada procedente pela r.
sentença de págs. 253/258, cujo relatório adoto, para condenar o Réu: a) pagamento do
valor de R$ 20.830,59, corrigido a partir do ingresso com a ação e juros de mora desde
a citação, mais honorários na proporção de 10% sobre o valor da condenação e custas

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processuais; b) das despesas vencidas desde a propositura e das vincendas nos termos
do artigo 323 do CPC, acrescidas de juros de mora mensais de 1%, devidos desde o
vencimento da obrigação e multa de 2%, e honorários advocatícios, no mesmo patamar
acima sobre o valor a ser apurado em liquidação de sentença, observada a Justiça
gratuita a ser obtida em sede de recurso de agravo de instrumento pendente de
julgamento.
Embargos de declaração formalizado pelo Réu (págs.
261/272), rejeitado pela r. decisão de págs. 274/277.
Apela o Réu (págs. 280/312) com alegação, em síntese,
que, após juntada extemporânea dos documentos por parte da Autora (págs. 169/242), a
medida que se esperava do d. Magistrado seria abertura de prazo para manifestação do
Réu, o que não ocorreu. Tal medida se fazia necessária, inclusive em virtude de própria
disposição legal. Errônea a atitude adotada pelo Magistrado, ao julgar procedente a
ação, sem antes oportunizar o direito de manifestação do Réu, o que poderia, ao menos
em tese, alterar a decisão proferida. A anulação da sentença, com determinação de
retorno do processo à origem, para a sua devida instrução, ou ao menos para que ao Réu
seja assegurado direito de se manifestar sobre documentos dos quais não teve ciência é
medida que se impõe. O processo se encontra suspenso pelo agravo de instrumento no
2213442-88.2018.8.26.0000. Desse modo, não caberia ao Juízo a quo dar entendimento
extensivo aquela decisão de suspensão, entendendo livremente que a suspensão só se
aplicava quanto a obrigação ou não do Réu recolher as custas processuais, uma vez que
não há menção expressa nesse sentido na r. decisão de segunda instância. Também por
este motivo a r. sentença é nula. No mérito, argumenta não ser associado, diante de seu
manifesto desinteresse em tal filiação. Não pode ser obrigado a seguir normas
estatutárias que compõem um aglomerado de regras a respeito das quais não deliberou e
muito menos aprovou. A propriedade de imóvel não resulta como circunstância
suficiente para impor a obrigação de contribuir com a associação constituída, ainda mais

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se considerado que a aquisição dos lotes ocorreu em data anterior à constituição da
referida associação. A cobrança de taxa de manutenção calculada pela fração ideal, sem
se observar o princípio do proveito efetivo, resulta em enriquecimento sem causa dos
demais condôminos proprietários de lotes menores, o que é vedado pelo artigo 884 do
Código Civil. É nula a assembleia realizada aos 27.6.2015, que alterou a fórmula de
cobrança, sem respeitar o quórum mínimo estabelecido por lei, sendo, nulas, portanto,
suas deliberações. Assim, caso reste determinada a manutenção da decisão que obriga o
Réu adimplir com as taxas condominiais, imprescindível que se determine o recálculo
do débito, nos parâmetros fixados anteriormente à Assembleia realizada aos 27.6.2015.
O embargos de declaração não é protelatório, de forma que eventual multa imposta seria
muito mais que disciplinadora, uma retaliação ao sagrado direito de defesa e de integral
prestação jurisdicional, razão pela qual deve ser objeto de reforma específica,
cancelando-a, o que expressamente se requer.
Dispensado o preparo, por ser o Réu beneficiário da
Justiça gratuita (pág. 373/379). Ofertadas contrarrazões, com pedido de imposição da
pena por litigância de má-fé (págs. 316/350).
Originariamente distribuído para o e. Juiz Substituto em
Segundo Grau Nilton Santos Oliveira, foi o processo redistribuído para este relator, em
30.6.2020.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 253/258 não comporta reparos.
Em ação de cobrança, argumenta a Autora que o Réu é
proprietário da unidade autônoma residencial B-07 e 08, no entanto não está
contribuindo com as despesas condominiais, cujo valor importa em R$ 20.830,59.

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Postula a condenação do Réu ao pagamento do débito apontado, bem como os débitos
vincendos, acrescido de juros de mora e multa, das custas processuais e dos honorários
de advogado.
De início, enuncie-se que a arguição de nulidade da
sentença em razão de se encontrar pendente de julgamento o agravo de instrumento no
2213442-88.2018.8.26.0000, restou superada, com o julgamento proferido em
07.01.2019, cuja decisão já transitou em julgado (págs. 373/379). Ademais, ainda que
assim não fosse, a matéria deduzida no agravo de instrumento se referiu unicamente à
Justiça gratuita, de modo que o efeito suspensivo concedido só poderia mesmo
unicamente evitar o recolhimento da taxa devida à OAB (págs. 245/247), o que não
prejudica o julgamento do mérito da ação, como bem decidiu o nobre Magistrado.
Tampouco se poder falar em cerceamento de defesa,
porque não oportunizada ao Réu manifestação sobre os documentos de págs. 169/242.
Após a juntada dos documentos referidos, teve o Réu oportunidade de se manifestar em
especificação de provas, o que por certo ensejou a vista dos documentos, de modo que
não cabe agora a alegação de nulidade, em razão da não abertura de vista específica para
manifestação.
No mérito, enuncie-se que, anteriormente ao entendimento
preconizado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos, esta 3a
Câmara tinha enunciado que preconizava pela regularidade da cobrança das
contribuições, considerado em especial o princípio que veda o enriquecimento sem
causa
(Enunciado
12:
“Necessária
a
contraprestação
pelos
serviços
prestados/disponibilizados ao lote, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que
os recebeu. O fundamento da obrigação reside exclusivamente na prestação dos
serviços, sem se atrelar às questões relacionadas com a filiação ou não à associação
que gerencia a atividade).
Para tanto, contudo, era verificada, caso a caso, a efetiva

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realização de serviços pela associação, em benefício daquele grupo de pessoas (fato
aqui não controvertido entre as partes), isto diante da acurada percepção da realidade
que surgia, então ainda não albergada pela legislação, do surgimento de loteamentos
“fechados”, em que inúmeros serviços, que normalmente deveriam ser prestados pelo
Poder Público, passavam a ser assumidos por essas associações, de modo a gerar, entre
outros, uma possibilidade de viver em residências, com segurança mais próxima ao dos
condomínios verticais. O maior exemplo é o complexo “Alphaville”, na Grande São
Paulo, reconhecido sucesso de venda, que levou à replicação de seus princípios.
O entendimento preconizado no julgamento do repetitivo,
tomado por maioria, deve ser entendido, s.m.j., com as limitações correspondentes, de
modo a evitar julgamentos que afetem a toda uma coletividade, que no mais das vezes
já se constituiu exatamente em razão da necessidade de ser provida de serviços que não
são efetivamente prestados pelo Poder Público, observado que a associação nada mais é
do que a representação dos esforços dos integrantes daquela comunidade para que exista
um ganho na qualidade de vida de todos eles.
Destaque-se, nesse aspecto, que no próprio voto vencedor,
do Ministro MARCO BUZZI, é assinalada a existência de situações díspares que,
portanto, devem ter outra abordagem. Pouco antes do dispositivo, consta do voto de Sua
Excelência:
“Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado, em data anterior à constituição da associação não pode, nos
termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
ao adquirente, que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é
defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem

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causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa, instituir dever tácito a terceiros, ...” (nossos os sublinhados).
Pouco antes tinha assinalado:
“Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese
apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente
possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese ...”
(nosso o sublinhado).
São realmente importantes essas indicações, pois o
repetitivo só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por
contrato (ato de vontade, como fonte criadora, no caso, o contrato de venda e compra)
ou a vontade manifestada expressamente pela parte.
E esta 3a Câmara vem fazendo essa distinção, de modo a
preservar, em determinadas e específicas situações, a obrigação contributiva, pois
decorrente, muitas vezes, de uma obrigação contratualmente assumida, quando da
própria aquisição do imóvel, quando já prevista e noticiada a existência de uma
associação, que gerencia os serviços àquela coletividade, e que dá o diferencial a ela,
certamente como gerador inclusive do interesse na aquisição daquele imóvel. Admitir-
se depois a mera desfiliação, apesar da obrigação antes assumida, e mesmo após a
realização de inúmeras contribuições, sob a alegação de ofensa ao direito de associação,
s.m.j., não atenta à violação de inúmeros outros princípios, entre eles o do art. 5o, XX,
da Constituição, como referiu o então Ministro SEPÚLVEDA PERTENCE, no
julgamento do RE 340561/RJ (DJ 01/02/2005).
A excepcionalidade de alguns casos também é observada
pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento da matéria,

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realizada em sede de recursos repetitivos:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
E
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.
1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo
interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do
réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o
condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao
julgamento de ambos os recursos.
Aplicação dos princípios da celeridade e da economia
processual.
2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco
Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe
provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados” (AgRg
no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira
Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016 nosso o destaque);

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“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA
DE
PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO.
INSTITUIÇÃO
DO
ENCARGO.
ATO.
ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por
sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores
para
a
prestação
de
determinados
serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp
no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade
da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de
administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no
descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em

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estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao
registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade
inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e
venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam
sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro
de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o
encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017 nossos os destaques);
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA
DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE
MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
CONDIÇÃO
RESOLUTIVA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente

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(REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A
ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi
examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração
para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão
da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).
3. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1711721/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (Desembargador convocado
do TRF 5a REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 22/05/2018, DJe 01/06/2018
nosso o destaque).
Nessa
mesma
linha
de
entendimento,
vejam-se
pronunciamentos, desta 3a Câmara, em datas recentes:
“Loteamento. Ação de cobrança. Taxa de manutenção.
Ação julgada procedente para condenar os réus ao pagamento das taxas
vencidas e vincendas. Pagamento da taxa que é inerente à posse/propriedade do
imóvel, conforme cláusula do instrumento particular padrão de compromisso de
compra e venda registrado no cartório de registro de imóveis, vinculando todos
os adquirentes (arts. 18, VI e 29 da Lei no 6.766/79). Inaplicabilidade das teses
vinculantes aprovadas no julgamento dos REsp nos. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP.
Precedentes do TJSP e do STJ. Recurso desprovido” (Apelação Cível no
1003793-87.2017.8.26.0048, Relator ALEXANDRE MARCONDES, julgado em
10.09.19);
“APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de
cobrança movida pela associação. Sentença de procedência. Apelo da ré. Não
acolhimento. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, que
firmou a seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associação de

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moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram.' Ré que
anuiu com os serviços e a cobrança das taxas. Pretensão de desvinculação da
associação que não pode ser admitida, uma vez que há expressa previsão na
escritura de compra e venda acerca da obrigação de pagamento das taxas de
manutenção. Situação que não se equipara àquela do REsp no 1.439.163/SP.
Precedentes desta Câmara e do STJ em casos semelhantes. Sentença confirmada.
Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO” (v.30674
Apelação no 1002700-83.2016.8.26.0514 Relator VIVIANI NICOLAU, julgado
em 25.07.19).
Em relação ao caso concreto, não há indicação de que a
obrigação associativa tenha sido estabelecida no contrato padrão, mas há peculiaridade
importante a ser considerada. O Réu adquiriu o imóvel em 14.8.1986, quando já existia
a Associação autora (págs. 169/181) e, conforme demonstrado (pág. 182), o Réu era
contribuinte da Associação autora. Acrescente-se que, em que pese alegação em
contrário, o Réu participou da assembleia geral extraordinária realizada em 27.6.2015,
quando se aprovou a forma de contribuição, a importar na conclusão de que era
associado da Autora (págs. 183/187), tanto que participava de suas deliberações.
JUDITH MARTINS COSTA destaca a relevância de se
observar o comportamento posterior das partes na interpretação das obrigações: “O
valor hermenêutico do comportamento posterior das partes (traduzido em declarações,
condutas e atos de execução contratual) é induvidoso, aqui e alhures, acentuando-se na
jurisprudência: o comportamento das partes é fator relevador da composição de
interesses e respectiva normatização que terminou por se estabelecer, dando a melhor
interpretação possível ao que fora pactuado” (A Boa- Fé no Direito Privado, pág. 469;
nosso o sublinhado). O pagamento de anteriores contribuições já é fato suficiente para
impor a exigibilidade daquelas aqui reclamadas, com a incidência da ressalva lançada
no julgamento do repetitivo, pelo Superior Tribunal de Justiça.

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Acrescente-se, ainda, que, embora proprietário do imóvel
desde agosto de 1986, a inadimplência aqui reclamada ocorreu apenas a partir do ano de
2016, a apontar para a satisfação das contribuições por todo esse longo período, a
afastar qualquer alegação de desconhecimento da existência da Autora, assim como de
sua pretensão à sua desfiliação, de forma isolada em relação ao condomínio que integra,
isto também sob pena de ofensa a outros dispositivos constitucionais, como já
enunciado, sem que se deva falar na continuidade eterna da vinculação, até porque, caso
efetivamente não se tenha interesse na manutenção do vínculo, bastaria ao Réu
promover a alienação do imóvel ao qual vinculada a obrigação validamente por ele
assumida, pois nesse caso se observará o interesse daquele que não quer mais se manter
associado, mas também não serão afetados direitos de inúmeras outras pessoas, que
residem no empreendimento e acabarão por responder pela inexistência de contribuição
de um dos proprietários/moradores para as despesas que se fazem para, ao menos,
manter a qualidade do empreendimento.
Não pode prevalecer a intenção do Réu em não contribuir
para essas despesas, mas continuar a usufruir dos benefícios delas decorrentes, pois
efetivamente seu imóvel continuará a ser beneficiado com as atividades desenvolvidas
pela associação Autora, que não são desvinculadas de seu todo, como o Réu pretende
fazer crer ser possível.
Aqui é necessária também especial atenção à vedação do
venire contra factum proprium, diante da precedente assunção da obrigação à estar
associado, assumida, nesta hipótese, quando de assembleias anteriores, que
provavelmente ocorreram como alavancadora do próprio 'status' da região em que
inserido o imóvel da Ré, uma vez que notória a valorização de imóveis nesses
empreendimentos fechados, com o já referido pagamento de inúmeras contribuições,
por prolongado período de tempo, de modo que não pairam dúvidas sobre a

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legitimidade da cobrança das taxas associativas aqui reclamadas, consoante também já
decidiu o C. STJ: “A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe
for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe
convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa
gerada, ante o princípio do nemo potest venire contra factum proprium” (STJ, REsp
1.154.737, Min. LUÍS FELIPE).
Essa
questão
também
é
abordada
pelo
ilustre
Desembargador GRAVA BRASIL, da 8a Câmara de Direito Privado deste Tribunal de
Justiça, que a respeito salienta:
“Isso porque não se trata, simplesmente, de uma colisão
entre norma constitucional e infraconstitucional.
Afinal, paralelamente à liberdade de associação, outros
fundamentos constitucionais são abrangidos na discussão e merecem ser trazidos
ao debate.
Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art. 3o,
I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária constitui objetivo
fundamental da República.
O incentivo à solidariedade entre os cidadãos, assim, deve
ser tido como ponto basilar, não devendo o Judiciário se coadunar com práticas
egoísticas, que visem, exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da
comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade,
ambos, também, com assento constitucional, o primeiro, de forma implícita e, o
segundo, no caput, do art. 5o” (Apelação 0000054-27.2012.8.26.0654, julgada em
28.09.2016).
Nesse sentido também tem decidido esta 3a Câmara:
“LOTEAMENTO. CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA.

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1012453-64.2018.8.26.0071
Voto no 26.014
Insurgência da ré contra sentença de procedência que a condenou ao pagamento
de taxas associativas e multas por infrações ao estatuto social, com correção
monetária e juros a contar dos vencimentos. Sentença mantida. Hipótese que não
se amolda ao entendimento do STJ no julgamento dos REsp 1.439.163/SP e
1.280.871/SP. Demonstrada, no caso, a adesão, ainda que tácita, da ré à
associação. Pagamentos reiterados em período anterior ao inadimplemento. Fato
reconhecido pela ré, que pleiteou devolução de valores em reconvenção. Adesão
que não decorre de inércia em deixar de se opor à prestação de serviços, mas de
conduta ativa em livremente optar por pagar pelos serviços durante longo
período. Entendimento diverso ao de que a ré teria aderido à associação que
implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e estaria em desacordo à
proibição do venire contra factum proprium. Não alegada comunicação de
intenção de desligamento no período. Cobrança devida. Recurso desprovido”
(Apelação no: 1004649-25.2016.8.26.0650, Rel. CARLOS ALBERTO DE
SALLES, julgado em 25.09.2019);
“Loteamento. Taxa de manutenção. Ação julgada
improcedente. Insurgência da autora. Pagamento da taxa que foi expressamente
previsto em cláusula do instrumento particular de compromisso de compra e
venda firmado entre a empresa loteadora e os adquirentes originais. Aquisição
do lote pela ré que previu a assunção de “todos os direitos e obrigações
decorrentes do instrumento de compra e venda” originário. Vedação ao
comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Ré que pagou a
taxa durante alguns meses, logo após a aquisição do lote. Inexistência de conflito
com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no
1.439.163/SP. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso provido”
(Apelação
Cível
no
1005855-19.2017.8.26.0269,
Relator
ALEXANDRE
MARCONDES, julgado em 04.09.2019);

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“COBRANÇA
DE
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
Insurgência contra sentença de procedência parcial. Autora que tem competência
para instituir as taxas e cobrá-las dos adquirentes dos imóveis do loteamento.
Réu que participou ativamente da associação, como associado e membro do
conselho fiscal. Alegação de que não teria se associado, portanto, beira a má-fé.
Observância do REsp no 1.280.871/SP. Manutenção da condenação do apelante
ao pagamento das taxas associativas vencidas e vincendas ao longo do processo.
Recurso desprovido” (Apelação no: 1009440-94.2108.8.26.0576, Rel. CARLOS
ALBERTO DE SALLES, julgado em 06.08.19).
Importante ainda assinalar que, mesmo não associado,
após o advento da Lei n. 13.465/17, em vigor desde julho de 2017, o Réu é obrigado a
participar do rateio das despesas relativas aos serviços colocados à disposição, de modo
que se mostra de todo irrelevante, após o advento da Lei n. 13.465/17, a condição ou
não de associado, uma vez que então instituído o chamado condomínio de lotes, com o
rateio das despesas de manutenção, como se verifica nos condomínios edilícios. A
obrigação de pagamento, a partir da vigência do referido diploma legal, se dá pela
imposição de rateio das despesas comuns, não mais pelo ato de associação.
Veja-se, nesse sentido, deste 3a Câmara:
“Associação. Ação de cobrança. Cobrança de taxas
associativas. Destacada ausência de filiação aos quadros associativos ao tempo
de vencimento das parcelas exigidas. Tema, na atualidade, que não afasta o
dever de contribuição das taxas. Condomínio de lotes criado pela Lei n.
13.465/17, hipótese em que o custeio dessa contribuição resulta dos atos
constitutivos, como ocorre com as taxas exigidas pelos condomínios edilícios (art.
1.358-A, par.2o, do Código Civil) e não mais pelo ato de associação. Observância

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do artigo 36-A e par. único, da Lei n. 6.766/79. Recurso repetitivo decidido pelo
C. STJ, na situação, que produz efeitos até a vigência do ordenamento”
(Apelação n. 1011934-81.2019.8.26.0127, Rel. DONEGÁ MORANDINI,
julgamento em 03/07/2020).
Ainda, não comporta acolhida a pretensão do Réu quanto
à alegada nulidade da assembleia em que fixado o valor da contribuição, realizada em
27.6.2015, da qual participou o Réu e inexistiu qualquer demonstração de que sua
realização ocorreu fora do regramento estatutário que rege a Associação autora.
Por fim, não se vislumbra no processo, contudo, conduta
do Réu que se configure como correspondente àquela descrita no artigo 80 do Código
de Processo Civil. O direito era controvertido entre as partes e cada qual usou sua
argumentação para defendê-lo. Constitucionalmente garantido o acesso à Justiça, não se
configura abuso de direito à discussão sobre a existência de direitos, desde que não se
recorra a subterfúgios com o escopo de prejudicar a parte contrária ou induzir o Juízo a
erro. A improcedência ou a procedência do pedido pela análise da prova produzida não
se confunde com a conduta processual reprovável. Não está caracterizada nenhuma das
hipóteses autorizadoras das penalidades previstas nos artigos 79 e 81 do diploma
processual civil, de modo que improcede o pedido de condenação do Réu por litigância
de má-fé.
Diante da manutenção do julgado, nos termos do artigo
85, § 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência então arbitrados para o
equivalente a 11% do valor da condenação atualizada.
Nestes termos, rejeito as preliminares e nego provimento
ao recurso.
João Pazine Neto
Relator