Tribunal: TJSP
Processo: 1073828-76.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:
Ação de rescisão de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel. Desfazimento a pedido dos compromissários, sem culpa da promitente vendedora. Cabimento da devolução reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, sendo razoável a retenção de 20% para cobrir as despesas da parte contrária. Correção monetária devida desde o desembolso e juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado

Ementa:
Ação de rescisão de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel. Desfazimento a pedido dos compromissários, sem culpa da promitente vendedora. Cabimento da devolução reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, sendo razoável a retenção de 20% para cobrir as despesas da parte contrária. Correção monetária devida desde o desembolso e juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado quanto aos valores a serem devolvidos. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636302
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1073828-76.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes SEI WASHINGTON LUIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA. e SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados
JANE CUNHA VICTORIO e ELIAS DO PRADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 12 de agosto de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO
1073828-76.2018.8.26.0100
APELANTES
Sei Washington Luis Empreendimento Imobiliário Spe Ltda e
outro
APELADOS
Jane Cunha Victorio e outro
COMARCA
São Paulo 9a Vara Cível Central
VOTO No 38.042
EMENTA
Ação de rescisão de contrato de
compromisso de venda e compra de imóvel. Desfazimento a pedido dos
compromissários, sem culpa da promitente vendedora. Cabimento da
devolução reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, sendo
razoável a retenção de 20% para cobrir as despesas da parte contrária.
Correção monetária devida desde o desembolso e juros de mora apenas
a partir do trânsito em julgado quanto aos valores a serem devolvidos.
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de apelação contra sentença que julgou
procedente ação de rescisão contratual com pedido cumulado de restituição de
valores pagos.
As rés pedem seja alterado o decidido quanto aos
valores a serem devolvidos, bem como no tocante aos juros de mora e
correção monetária.
Para tanto elas discorrem sobre a relação jurídica
estabelecida entre as partes, assim como afirmam que a rescisão contratual
ocorreu por culpa dos autores e, por isso, havia de ser aplicada a cláusula

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contratual que previa a devolução de apenas 70% dos valores pagos, sem a
inclusão de juros de mora.
As apelantes, alternativamente, pedem seja a
devolução limitada a 80% dos valores pagos e, dada a inocorrência de mora,
computada apenas a correção monetária a partir da citação, sem acréscimo de
juros, devendo ser calculados apenas a partir do trânsito em julgado caso se
entenda serem também devidos.
Recurso regularmente processado e respondido.
É o relatório.
I Conforme resulta do artigo 1.012 do CPC, a
apelação automaticamente goza de efeito suspensivo, sendo desnecessária,
destarte, a apreciação de pedido de concessão de tal efeito.
II A propositura veio fundada na alegação de que os
autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade
autônoma, mas em razão do divórcio do casal pleitearam a rescisão daquele
pacto.
O Juiz colheu a defesa e ao final reputou
procedente a ação, tendo mandado devolver 90% do que fora pago.
Pois bem.
Conforme entendimento corrente o desfazimento de
compromisso de compra e venda impõe a devolução dos valores pagos pelo

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compromissário-comprador, eis abusiva e por isso nula à luz do artigo 51
incisos II, IV e XV da Lei 8.078/90 a disposição que venha a anunciar a perda
integral de tais importâncias.
Quanto ao tema a questão se acha nesse sentido
dirimida no âmbito local:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.”
Já a Corte incumbida de ditar a inteligência da lei
federal assim assentou:
“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”

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Mostra-se devida, portanto, a retenção de parte dos
valores pagos à vista das despesas comerciais e administrativas suportadas
pela promitente vendedora, o que inclui os gastos com corretagem imobiliária,
publicidade e tributos, sendo considerado razoável limitar essa retenção a algo
entre 10% e 25%.
Nessa linha, ainda, tem se manifestado o Superior
Tribunal de Justiça:
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos
pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - seja
arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme
as circunstâncias de cada caso.” (AgInt no AREsp 1331630/SP, Rel. Ministro
Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, 28/3/2019).
Assim, na espécie mostrava-se razoável limitar a
devolução a 80% dos valores pagos, já que não veio prova de a promitente
vendedora ter suportado despesas de maior dimensão.
Como decidiu o Juiz, sobre o valor a ser restituído
incide correção monetária contada do desembolso, medida necessária a
manter o valor da moeda, critério não desabonado pela Lei 6.899/81.
Os juros, no entanto, esses são devidos apenas a
partir do trânsito em julgado justamente porque antes disso as demandadas
não incorreram em mora.
Nesse sentido tem decidido o Superior Tribunal de
Justiça:
“Na
hipótese
de
resolução
contratual
do

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compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em
que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.” (AgRg
no REsp no 1.342.255/SP, Min. João Otávio de Noronha).
De se observar que as apelantes inovam a matéria
defensiva ao afirmar que não havia de se cobrar juros porque “nunca cobrou
juros do Autor, visto que os contratos nos termos da lei 4.591/64, de imóveis
comercializados na planta, lhe é vedado a famosa aplicação de juros no pé”, o
que impede a Corte de se manifestar sobre o tema.
Em suma, a sentença comporta reparo quanto à
medida da retenção, que passa de 10% para 20% do valor pago, e termo
inicial dos juros de mora.
Ante o recíproco decaimento as rés passam a arcar
com honorários de 15% do valor da condenação e os autores com a verba
honorária de 15% da diferença entre o valor da causa e a condenação,
cabendo a cada parte suportar metade das custas.
Para os fins indicados dá-se parcial provimento ao
recurso.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator