Tribunal: TJSP
Processo: 1004953-56.2016.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com reparação de danos materiais e morais, ajuizada em face da vendedora e da intermediadora. Sentença de parcial procedência. Apelo da intermediadora. Ausência de responsabilidade da corretora em indenizar os danos causados ao comprador em decorrência de atraso na entrega da obra. Atividade da

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com reparação de danos materiais e morais, ajuizada em face da vendedora e da intermediadora. Sentença de parcial procedência. Apelo da intermediadora. Ausência de responsabilidade da corretora em indenizar os danos causados ao comprador em decorrência de atraso na entrega da obra. Atividade da intermediadora que se exauriu com a obtenção do negócio, alcançado com a assinatura do compromisso de compra e venda. O atraso na entrega da obra caracteriza o descumprimento contratual pela parte vendedora, de modo que esta responde exclusivamente pelos danos suportados pelo autor, não podendo a intermediadora ser responsabilizada por obrigação que não assumiu. Sentença parcialmente reformada. Improcedência dos pedidos em face da intermediadora. Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500622
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004953-56.2016.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LPS
BRASIL - CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A., é apelado HAMILTON AKIRA
KASAISHI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004953-56.2016.8.26.0704 - São Paulo - Voto no 18101 - 2/6
Apelação Cível no 1004953-56.2016.8.26.0704
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: LPS Brasil - Consultoria de Imóveis S/A.
Apelado: Hamilton Akira Kasaishi
Interessados: OGISA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, Base
Engenharia e Serviços de Petroleo e Gás S/A, Agra Empreendimentos
Imobiliários S/A, PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações,
Jardim das Vertentes Incorporadora Spe Ltda e Schain Engenharia S/A (Em
Recuperação Judicial)
Comarca: São Paulo
Voto no 18101
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de
cláusulas contratuais cumulada com reparação de danos materiais e
morais, ajuizada em face da vendedora e da intermediadora. Sentença de
parcial
procedência.
Apelo
da
intermediadora.
Ausência
de
responsabilidade da corretora em indenizar os danos causados ao
comprador em decorrência de atraso na entrega da obra. Atividade da
intermediadora que se exauriu com a obtenção do negócio, alcançado com
a assinatura do compromisso de compra e venda. O atraso na entrega da
obra caracteriza o descumprimento contratual pela parte vendedora, de
modo que esta responde exclusivamente pelos danos suportados pelo
autor, não podendo a intermediadora ser responsabilizada por obrigação
que não assumiu. Sentença parcialmente reformada. Improcedência dos
pedidos em face da intermediadora. Apelo provido.

Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por LPS Brasil

Consultoria de Imóveis S/A, em razão da r. sentença (fls. 996/1009), integrada
pela r. decisão de fls. 1031/1032, que julgou parcialmente procedentes os
pedidos da ação ajuizada por Hamilton Akira Kasaishi, em face da ré e de Ogisa
Participações e Empreendimentos Ltda., Jardim das Vertentes Incorporadora
SPE Ltda., Agra Empreendimentos Imobiliários S/A, Base Engenharia e Serviços
de Petróleo e Gás S/A (atual denominação de Schahin Engenharia S/A) e PDG
Realtys
S/A
Empreendimentos
e
Realizações,
para
condenar
as
rés,
solidariamente:

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a) ao pagamento de multa de 2% sobre o valor do imóvel em
contrato R$ 184.411,50, (cento e oitenta e quatro mil,
quatrocentos e onze reais e cinquenta centavos), mais juros de 1%
ao mês de atraso, aplicando analogicamente a cláusula penal
moratória contida no contrato, até a data de entrega das chaves
do imóvel. O valor será acrescido de juros de 1% ao mês
(capitalizados a partir da citação) e de correção monetária
(calculada, a partir do ajuizamento da ação, pelos índices
adotados pelo TJ/SP).
B) à restituição da diferença dos valores pagos a partir da data
final para conclusão das obras, diante da indevida incidência do
INCC, sobre o qual deverá ser aplicado, ao invés, o IGPM.
Rejeitado o pedido de devolução da taxa de corretagem ante o
decurso do lapso prescricional.
Dada a sucumbência recíproca: a) cada parte arcará com metade
das despesas processuais; b) a parte autora pagará aos patronos
da parte ré honorários advocatícios de 10% do proveito econômico
dos pedidos julgados improcedentes; c) a parte ré pagará aos
patronos da parte autora honorários advocatícios de 10% do valor
da condenação devidamente atualizado.
Inconformada, apela a corré LPS Brasil Consultoria de Imóveis
S/A, alegando, em síntese, que não pode ser responsabilizada pelo atraso na
entrega da obra, porquanto atuou como intermediadora na negociação, tendo
prestado de forma eficiente as informações disponíveis (fls. 1037/1049).
Sem contrarrazões (fls. 1068).
Não houve oposição à realização do julgamento virtual (Resolução
no 549/2011 do Órgão Especial deste Tribunal, alterada pela Resolução no
772/2017).
É o relatório.
O autor ajuizou ação declaratória de nulidade de cláusulas
contratuais cumulada com reparação de danos materiais e morais, alegando que
adquiriu imóvel de empreendimento das rés mediante compromisso de compra e
venda, sem intermediação. Sustenta que houve atraso na entrega da obra.
Pretende: a) declaração de abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias; b)
incidência do INCC até dezembro de 2012, o prazo final para entrega do imóvel,

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com restituição da diferença em relação ao valor pago com cálculo pelo índice
indevido; c) indenização por danos morais no importe de trinta salários mínimos
d) indenização por lucros cessantes, correspondente a 0,75% do valor do imóvel
por mês de atraso; e) devolução em dobro ou, sucessivamente, devolução
simples do valor pago a título de serviços de intermediação e corretagem e da
taxa de assessoria imobiliária (SATI); f) inversão da cláusula penal que incide
2% sobre a parcela mensal de aluguel a serem pagas pelas requeridas, mais 1%
de multa moratória e 10% sobre o valor do imóvel, a título de multa
compensatória.
Na origem, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes,
com a condenação solidária das rés ao pagamento de multa, à restituição da
diferença entre os índices de correção monetária. Em relação à comissão de
corretagem e taxa SATI, o r. Juízo sentenciante reconheceu a prescrição da
pretensão do autor.
Insurge-se a corré LPS Brasil
Consultoria de Imóveis S/A,
alegando que atuou como mera intermediadora, não podendo responder
solidariamente pela reparação de danos decorrentes do atraso na entrega da
obra.
E com razão, pois como intermediadora ela não participou do
compromisso de compra e venda, exaurindo a sua atividade a partir da efetiva
aproximação das partes, que culminou com a obtenção do negócio.
O atraso na entrega da obra caracteriza o descumprimento
contratual pela parte vendedora, de modo que esta responde exclusivamente
pelos danos suportados pelo autor, não podendo a intermediadora ser
responsabilizada por obrigação que não assumiu.
A única responsabilidade da intermediadora é em relação à
comissão de corretagem, cuja prescrição foi reconhecida pela r. sentença, sem
interposição de recurso por parte do autor.
Sobre a matéria, os seguintes julgados deste E. TJSP:

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Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c.
pedido
de
restituição.
Improcedência.
Preliminar
de
ilegitimidade
passiva
da
intermediadora
da
transação
imobiliária. Empresa que responde apenas pelo pedido de
repetição da comissão de corretagem, pois não concorreu
para o alegado atraso na entrega do imóvel e sequer
participou do contrato de compromisso de compra e venda.
Mérito. Direito potestativo dos autores de rescindir o contrato
(Súmula no 1 desta Corte). Responsabilidade pelo insucesso do
negócio dos autores. Restituição da comissão de corretagem.
Descabimento (cf. REsp 1.599.511/SP). Promitente vendedora
condenada a restituir de uma só vez 75% dos valores
desembolsados pelos adquirentes a título de pagamento do preço.
Percentual de retenção estipulado em 25% que está de acordo
com o contrato, as circunstâncias do caso concreto e a
jurisprudência do STJ e desta Câmara. Ação parcialmente
procedente. Recurso parcialmente provido.
(Apelação
Cível
1002496-45.2018.8.26.0554,
Rel. Alexandre
Marcondes, 3a Câmara de Direito Privado, J. 17/06/2020 g.n.)
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer, com pedidos de rescisão
contratual e indenização por danos materiais e morais

Compromisso de compra e venda de imóvel Atraso na entrega do
bem Sentença de extinção sem julgamento do mérito da ação
em face dos sócios da construtora requerida Parcial procedência
da demanda em face da construtora e da intermediadora de
vendas, solidariamente responsáveis pela restituição dos valores
pagos, e por pagamento de indenização Recurso da corretora.
RESPONSABILIDADE CIVIL
Relação negocial regida pelo
CDC
Responsabilidade objetiva dos fornecedores de
produtos e serviços, de forma solidária na medida em que
coparticipem para o evento danoso
Nexo causal não
demonstrado entre a atividade exercida pela corretora e o
dano causado pelo atraso na entrega do bem Intermediação
entre partes não acarreta compromisso pelo sucesso na
execução do contrato
Corretora que não compõe grupo
econômico da construtora
Falha na prestação do serviço
específico da corretora, por eventual omissão de informações
relevantes, não comprovada Improcedência da ação em face
da imobiliária corré, mantida a sentença no demais. Recurso
provido.
(Apelação Cível 1010616-66.2014.8.26.0506, Rel. Helio Faria;
Órgão Julgador, 18a Câmara de Direito Privado, J. 26/11/2019 -
g.n.)
Compromisso de compra e venda
Devolução de comissão de
corretagem paga pela compromissária compradora Legitimidade
passiva da ré (construtora/incorporadora) Entendimento fixado

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Apelação Cível no 1004953-56.2016.8.26.0704 - São Paulo - Voto no 18101 - 6/6
pelo STJ quando do julgamento do REsp 1.551.968-SP

Pretensão integralmente prescrita (art. 206, § 3o, IV, CC)

Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento do REsp
1.551.956-SP
Atraso na entrega da obra
Ilegitimidade
passiva da intermediadora para responder pela devolução de
valores atinentes ao valor do imóvel - Corretora que não é
fornecedora do imóvel - Cláusulas que previam o prazo de entrega
da obra de interpretação dúbia e abusiva Prazo de tolerância de
180 dias não abusivo e usual Lucros cessantes devidos que
correspondem a percentual incidente sobre o valor do contrato
Recurso parcialmente provido.
(Apelação Cível 1010869-95.2016.8.26.0114, Rel. Fábio Quadros,
4a Câmara de Direito Privado, J. 18/11/2019)
Destarte, o apelo merece ser provido, para julgar a ação
improcedente em face da apelante LPS Brasil Consultoria de Imóveis S/A.
Em razão da sucumbência, o autor deverá arcar com metade do
pagamento das custas e despesas processuais. A outra metade será suportada
pelas demais rés. O autor arcará, ainda, com os honorários advocatícios devidos
ao patrono da apelante, ora fixados em 10% sobre o valor da causa.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator