Tribunal: TJSP
Processo: 1065332-92.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRETENSÃO DEDUZIDA PELA ASSOCIADA – DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE – DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES – COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS DISSIMULADA PELA PRÁTICA DE ATO COOPERATIVO - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO

Ementa:
COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRETENSÃO DEDUZIDA PELA ASSOCIADA – DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE – DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES – COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS DISSIMULADA PELA PRÁTICA DE ATO COOPERATIVO - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUIZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA MAIS ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO – JUROS QUE DEVEM INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTES – AÇÃO PROCEDENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709388
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1065332-
92.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelada JANETE MARIA HAMSINK.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1065332-92.2017.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 32289
APELAÇÃO CÍVEL no 1065332-92.2017.8.26.0100
Comarca: SÃO PAULO 12a VARA CÍVEL CENTRAL
Juiz : FERNANDO JOSÉ CÚNICO
Ação : RESCISÃO DE CONTRATO CC. INDENIZAÇÃO
Apelante: BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL
Apelada : JANETE MARIA HAMSINK
VOTO No. 32289
COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
PRETENSÃO
DEDUZIDA PELA ASSOCIADA DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE
DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE
CULPA DE QUALQUER DAS PARTES COMERCIALIZAÇÃO DE
IMÓVEIS DISSIMULADA PELA PRÁTICA DE ATO COOPERATIVO -
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO
PREJUIZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS
QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA MAIS ADEQUADA, DIANTE
DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO JUROS QUE
DEVEM INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES
AÇÃO PROCEDENTE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
restituição de valores pagos, ajuizada por Janete Maria Hamsink
contra Baalbek Empreendimentos Imobiliários Ltda., que a
respeitável sentença de fls. 396/400, cujo relatório fica fazendo
parte integrante do presente, julgou procedente, para declarar a
rescisão do compromisso de participação de cooperativa firmado
entre as partes, condenando a ré a restituir à autora de uma só vez

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90% dos valores pagos, atualizados dos respectivos desembolsos,
com juros a partir da citação, além de arcar com as custas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação.
Apela a ré alegando, preliminarmente, que houve
cerceamento de defesa, posto que não lhe foi dada a oportunidade
de produzir prova testemunhal. No mérito, afirma, em suma, que
é regida pela Lei no 5764/71, pela Constituição Federal, pelo
Estatuto Social e Regimento Interno, não realizando a venda de
imóveis, descaracterizando relação de consumo entre as partes.
Sustenta que as quantias pagas pelos associados se destinam às
despesas de manutenção da cooperativa ao longo da relação
contratual, não podendo ser restituídas. Argumenta que a
recorrida estava ciente que, caso solicitasse sua demissão do
quadro de sócios cooperados, os valores pagos seriam devolvidos
de acordo com as condições previstas no estatuto, ou seja, 80%
do fundo habitacional, incluindo o fundo de reserva e excluindo o
valor do fundo administrativo. Assevera que a recorrida deve
arcar com os honorários advocatícios, uma vez que deu causa ao
ajuizamento da demanda e possuía conhecimento dos valores a
serem devolvidos ou ao menos deve ser considerada a

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sucumbência recíproca e que os juros devem incidir do trânsito
em julgado. Pede, ao final, o provimento do recurso.
O recurso foi preparado e respondido às fls. 441/448.
É o relatório.
Em primeiro lugar, a preliminar de cerceamento de
defesa arguida pela apelante não prospera, uma vez que, segundo
a sistemática processual, o destinatário da prova é o magistrado,
cujo convencimento deve ser formado através dos elementos de
convicção produzidos nos autos.
Portanto, se a prova requerida pelo réu se mostrava
desnecessária, uma vez que já existiam elementos suficientes para
firmar o convencimento do julgador, resta evidente a não
ocorrência de cerceamento de defesa em decorrência do
julgamento antecipado da lide. Mesmo porque, nos termos do
artigo 370 do Código de Processo Civil, o juiz tem o poder/dever
de indeferir as “diligências inúteis ou meramente protelatórias”.
Com efeito, o simples fato de ter a parte protestado
pela produção de outras provas, que não aquelas já constantes dos

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autos, não obriga o magistrado a deferi-las, se estiver seguro para
exercer um julgamento imediato do mérito.
No caso em comento, conforme se demonstrará a
seguir, o deslinde da questão posta em juízo, pelas suas próprias
peculiaridades, prescindia da coleta de qualquer outra prova, de
modo que fica rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa
ventilada pela apelante.
No mérito, conforme se verifica da análise dos autos, a
autora se inscreveu junto à ré em 14/11/13 em programa para a
aquisição de unidade habitacional “Baalbek Litoral Casa”,
localizada no municiìpio de Mongaguá-SP, pelo valor de
R$162.155,00.
Em primeiro lugar, é importante mencionar que a
relação estabelecida entre as partes é de consumo, por se
subsumir a recorrente à condição de fornecedora (artigo 3o do
Código de Defesa do Consumidor), em contraposição à recorrida,
que é destinatária final do produto.
A propósito, constata-se que a requerida, valendo-se
de forma dissimulada, promove a comercialização de imóveis

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residenciais, já que os compradores não têm a intenção de
tornarem-se cooperados e aderem à sociedade com o fim
exclusivo de comprar o imóvel, desligando-se quando alcançam
seu intento.
Em outras palavras, a atividade da ré não envolve atos
cooperativos, mas incorporação e construção de imóvel sob a
forma dissimulada de sociedade sem fins lucrativos, com o fim de
evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais
disposições legais que regem a matéria.
Logo, uma vez evidenciada a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor e, em se tratando de contrato tipicamente
de adesão, cumpre repelir da avença toda e qualquer cláusula ou
conduta que implique em contrariedade à boa-fé e ao equilíbrio
contratual.
O Tribunal de Justiça editou as Súmulas que assim
dispõem:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e

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propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando
à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.”
Assim, a autora tem direito à rescisão contratual com a
devolução dos valores pagos em parcela única, sendo permitida,
no entanto, a retenção parcial do valor pago para remunerar as
despesas de administração.
Em relação ao percentual de retenção, a jurisprudência
é pacífica no sentido de que deve ser fixado entre 10% e 30%,
sem o acréscimo de outros valores.
Os critérios oscilam de acordo com as peculiaridades
de cada caso, levando-se em consideração se houve ou não a
ocupação do bem, dentre outros fatores.

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Nessa conformidade, levando-se em consideração que
a autora efetuou o pagamento total de R$16.629,84, entendo que
deve ser majorado o percentual de retenção para 20% da
importância paga, montante que se mostra mais adequado diante
das peculiaridades do caso em questão, devendo a devolução do
restante
incidir
sobre
todas
as
importâncias
pagas,
independentemente da destinação, sob pena de enriquecimento
sem causa da vendedora.
Em caso semelhante, já decidiu esta Corte de Justiça:
“CERCEAMENTO DE DEFESA. NaÞo configurado.
Provas dos autos suficientes para a resoluc aÞo da lide.
Desnecessidade de dilac aÞo probatoìria. Preliminar
rejeitada. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
COOPERATIVA. Relac aÞo de consumo. Atividade
desenvolvida com niìtido cunho empresarial, figurando
os supostos cooperados como destinataìrios finais dos
servic os e produtos vendidos. RescisaÞo por iniciativa
do comprador. Devoluc aÞo dos valores pagos, com
percentual de retenc aÞo pela vendedora. Suìmulas no 1,
2 e 3, TJSP. PretensaÞo de retenc aÞo de 20% dos
valores
pagos
para
compensar
os
gastos
administrativos da vendedora. Retenc aÞo que se
entremostra suficiente e estaì em conformidade com o
regimento interno da cooperativa. Precedente do STJ.
Juros de mora. A incide ncia ocorre a partir do
tra nsito em julgado, tendo em vista que a rescisaÞo

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ocorreu
por
culpa
da
compradora.
Sentenc a
parcialmente reformada. Sucumbe ncia reciìproca.
Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP,
1054431-65.2017.8.26.0100, 5a Câmara de Direito
Privado, Rel. Fernanda Gomes Camacho, j. 31.10.18
v.u.)
Quanto aos juros fixados em 1% ao mês, o termo
inicial de incidência deve ser mesmo a data do trânsito em
julgado da sentenc ̧a, pois, de fato, quem deu causa à rescisão
contratual foi a adquirente, não havendo que se falar em mora da
vendedora, conforme tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal
(Tema 1002) e entendimento consolidado pelo Superior Tribunal
de Justic ̧a:
“DIREITO
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOìVEL
C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLAìUSULAS
CONTRATUAIS.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRE NCIA. CLAìUSULA
PENAL COMPENSATOìRIA. ARRAS. NATUREZA
INDENIZATOìRIA.
CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALE NCIA DAS ARRAS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRA NSITO EM
JULGADO. [...] 9. Os juros moratoìrios, na hipoìtese
de resoluc aÞo do compromisso de compra e venda de
imoìvel por iniciativa dos promitentes compradores,

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devem incidir a partir da data do tra nsito em julgado,
posto que inexiste mora anterior do promitente
vendedor.
Precedentes.
10.
Recurso
especial
parcialmente
conhecido
e,
nessa
extensaÞo,
parcialmente provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no
1.617.652/DF,
Rel.
Min.
Nancy
Andrighi,
j.
26/09/2017).
Por fim, a autora decaiu em parte ínfima dos pedidos
efetuados, ficando, portanto, mantido o ônus da sucumbência.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator