Tribunal: TJSP
Processo: 1015346-23.2018.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL REQUERIDO PELOS ADQUIRENTES INADIMPLENTES – ÁREAS RURAIS – SETENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – VERBA DE CORRETAGEM E CORREÇÃO MONETÁRIA. Recurso em face de sentença que julgou a ação procedente para declarar rescindindo compromisso de venda e compra de dois imóveis rurais, condenando o réu à devolução de 90% de parte dos valores, excluindo-se

Ementa:
RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL REQUERIDO PELOS ADQUIRENTES INADIMPLENTES – ÁREAS RURAIS – SETENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – VERBA DE CORRETAGEM E CORREÇÃO MONETÁRIA. Recurso em face de sentença que julgou a ação procedente para declarar rescindindo compromisso de venda e compra de dois imóveis rurais, condenando o réu à devolução de 90% de parte dos valores, excluindo-se verba atinente à comissão de corretagem, com correção monetária desde distribuição da ação e juros de mora com a citação – Insurgência recursal que se acolhe em parte, apenas quanto ao termo inicial da correção monetária – A despeito da inexistência de cláusula contratual a permitir o repasse de verba a título de corretagem, fica mantida a improcedência do pedido condenatório atinente a essa verba, que se compensa pela indenização devida ao alienante pelo tempo de ocupação das áreas rurais pelos autores, a ultrapassar três anos, enquanto nela produziam, sendo solução que obsta o enriquecimento sem causa. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000775997
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015346-23.2018.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOÃO
PAULO DE LIMA e MARIA DE LOURDES FERNANDES LIMA, é apelado RUBENS
MARQUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015346-23.2018.8.26.0008 -Voto no 9881
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Apelação Cível no 1015346-23.2018.8.26.0008
Apelantes: João Paulo de Lima e Maria de Lourdes Fernandes Lima
Apelado: Rubens Marques
Comarca:São Paulo
Juiz 1o Grau: Luis Fernando Nardelli
Voto no 9881
RESOLUÇÃO
DE
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA
DE
IMÓVEL
REQUERIDO
PELOS
ADQUIRENTES INADIMPLENTES – ÁREAS RURAIS –
SETENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – VERBA DE
CORRETAGEM E CORREÇÃO MONETÁRIA. Recurso em
face de sentença que julgou a ação procedente para declarar
rescindindo compromisso de venda e compra de dois imóveis
rurais, condenando o réu à devolução de 90% de parte dos valores,
excluindo-se verba atinente à comissão de corretagem, com
correção monetária desde distribuição da ação e juros de mora
com a citação – Insurgência recursal que se acolhe em parte,
apenas quanto ao termo inicial da correção monetária – A despeito
da inexistência de cláusula contratual a permitir o repasse de verba
a título de corretagem, fica mantida a improcedência do pedido
condenatório atinente a essa verba, que se compensa pela
indenização devida ao alienante pelo tempo de ocupação das áreas
rurais pelos autores, a ultrapassar três anos, enquanto nela
produziam, sendo solução que obsta o enriquecimento sem causa.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da
sentença de fls. 169/171, que julgou procedente a ação de resolução de
compromissos de venda e compra de dois imóveis rurais, sendo os
compromissários
compradores
os
autores,
também
inadimplentes,
condenando o réu a devolver 90% de parte dos valores pagos, - é dizer,
sobre a monta de R$ 23.771,08 -, a alcançar a quantia de R$ 21.393,97,
que representaria aquilo que recebido pelo alienante, rejeitando a
diferença de R$ 55.418,29, que teria sido recebido por terceiro corretor;
acessoriamente, fixou a incidência de correção monetária desde a

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distribuição da ação e juros de mora a partir da citação; as despesas
processuais foram repartidas.
Recorrem os autores, pelas razões de fls. 173/185, pugnando
pela reforma parcial do julgado, sendo que, em primeiro lugar, deverá ser
acolhida a pretensão de exibição de extratos de pagamento dos valores,
e, no mais, diz que não havia cláusula contratual a prever o repasse dos
custos com corretagem aos adquirentes, e todos os valores foram
entregues ao alienante, daí que aquela monta deverá compor a
devolução prevista em sentença; outrossim, também pedem a reforma
quanto ao termo inicial da correção monetária, que deve espelhar o
reembolso.
Recurso tempestivo e isento de preparo.
Contrarrazões às fls. 188/194, pugnando pelo desprovimento.
É o relatório.
Conhece-se do recurso, que fica parcialmente provido,
apenas para ajustar o termo inicial da correção monetária, como
também, de ofício, se altera o termo final dos juros, considerando o efeito
translativo do recurso.
Resta incontroverso dos autos que os autores firmaram dois
compromissos de venda e compra de imóveis rurais, sendo um em
julho/2015 e o outro em novembro do mesmo ano, cujos valores dos
preços somados atingem a monta de R$ 295.564,19, que seria pago de
forma parcelada.
Os compromissários compradores ingressaram imediatamente
na posse dos imóveis, para lá produzir.
Ocorre que, durante a execução do contrato, alegam os
autores, segundo causa de pedir, que não teriam mais condições de
arcar com os pagamentos, daí que propuseram a presente ação.
Embora
o
réu
tenha
impugnado
a
alegação
de
impossibilidade de manutenção da avença, porque teriam os autores

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requerido o desfazimento por mera conveniência econômica, e não por
onerosidade excessiva, é certo o exercício de longa posse sobre os
imóveis pelos autores, o que permite a fixação de verba a reparar a falta
da posse, enquanto usufruída pela parte adquirente, desde o início da
posse, valendo citar:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO
DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO
DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO
ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do
contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das
parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado
anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que
o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi
transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse
indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o
comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito
do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas
como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno provido para
negar provimento ao recurso especial. (Agravo Interno no REsp no
1216477/RS, julgado pela Quarta Turma do STJ em 10/04/2018,
Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti; destacamos);
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS
PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES
PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O
ENRIQUECIMENTO
SEM
CAUSA
DO
COMPRADOR.
JUROS
MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito
da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do
compromisso de compra e venda, por parte do promissário
comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento
contratual.
2.
Ocorrendo
a
resolução
do
compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser
ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em
julgamento,
considerando
suas
peculiaridades,
a
taxa
de
ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel
até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não
gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário

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comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso
de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso
especial provido. (REsp no 1211323/MS, julgado pela Quarta Turma
do STJ em 01/10/2015, Relator Ministro Luís Felipe Salomão;
destacamos).
E não se olvida que a resolução do negócio, a pedido dos
compromissários compradores inadimplentes, traz como conseqüência a
necessária
recomposição
das
partes
ao
status
quo
ante,
independentemente de pedido reconvencional, como se extrai dos
verbetes sumulares nos 011 e 032 deste tribunal3, cujo valor de R$ 55.418,29 é
compatível para remunerar o exercício da posse pelos autores, durante
cerca de quarenta meses, observando-se o preço de venda contido em
contrato (total de R$ 295.564,16).
O substrato jurídico que permite essa solução é a vedação ao
enriquecimento sem causa, para ambos os contratantes.
Também não tem razão o reclamo quanto à necessidade de
exibição de extrato de pagamento pelo alienante, uma vez que a
petição inicial já contém pedido certo, assim como indicou os valores que
pagou, em quantia exata, tendo sido todos eles considerados pelo
julgador, a demonstrar a desnecessidade da medida, observando-se,
ainda, os limites da ação, conforme causa de pedir e pedido.
Por outro lado, tem razão o recorrente acerca do termo inicial
da correção monetária, já que devem ser consideradas as datas dos
1 “Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
2 “Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente
de reconvenção”.
3 Rescisão contratual e reintegração de posse - CDHU - Cessão do compromisso de compra e
venda - Ausência de anuência da promitente vendedora - Inadimplemento incontroverso -
Determinada a rescisão do contrato - Perda dos valores pagos e eventuais benfeitorias -
Possibilidade - Ausência de abusividade - Decisão mantida. Recurso improvido. (Apelação no
0056648-03.2010.8.26.0114, julgada pela 6a Câmara de Direito Privado do TJSP em 26/09/2018,
Relator Desembargador Eduardo Sá Pinto Sandeville; destacamos).

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respectivos desembolsos, porque se trata de instituto que apenas
resguarda o valor da moeda.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
alterando-se o marco inicial da correção monetária.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator