Tribunal: TJSP
Processo: 1007245-79.2016.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO EXISTENTE ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELOS AUTORES, SEM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ARRAS - PERCENTUAL FIXADO QUE, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO, SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO EXISTENTE ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELOS AUTORES, SEM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ARRAS - PERCENTUAL FIXADO QUE, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO, SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL,– PRECEDENTES – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499448
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007245-79.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante ITAQUITI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, são apelados IRENALDO
RODRIGUES DE LIMA e IVANEIDE DE SOUZA FELIPE LIMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007245-79.2016.8.26.0068 -Voto no 31871-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1007245-79.2016.8.26.0068
Comarca : BARUERI 1a VARA CÍVEL
Juiz
: BRUNO PAES STRAFORINI
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelante : ITAQUITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA
Apelados: IRENALDO RODRIGUES E LIMA e OUTRA
VOTO No 31871
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO
EXISTENTE ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS
VALORES PAGOS PELOS AUTORES, SEM A POSSIBILIDADE DE
RETENÇÃO DE ARRAS - PERCENTUAL FIXADO QUE, DADAS AS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO, SE MOSTRA RAZOÁVEL,
TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL,
PRECEDENTES AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
restituição de valores, ajuizada por Irenaldo Rodrigues de Lima e
Ivaneide
de
Souza
Felipe
Lima
em
face
de
Itaquiti
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, Vemplan
Vendas
Empreendimentos
e
Planejamentos,
Rogério
Aguiar
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e RR Serviços Administrativos
Ltda., que a respeitável sentença de fls. 430/439, cujo relatório fica
fazendo parte integrante do presente, julgou parcialmente
procedente, declarando rescindido o compromisso de compra e
venda e condenando a corré Itaquiti a restituir aos autores os valores

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pagos, corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde a
data do pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês do
trânsito em julgado, podendo a ré reter 10% do total a título de
despesas administrativas, considerando a sucumbência recíproca,
arcando cada parte com metade das custas e despesas processuais e
verba honorária da parte adversa no importe de 5% do valor da
causa atualizada. A sentença também julgou extinto o processo em
relação aos outros réus, reconhecendo a prescrição, condenando os
autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
fixados em 10% do valor da causa.
Inconformada,
apela
a
corré
Itaquiti
alegando,
preliminarmente, que houve cerceamento de defesa, tendo em vista
que não lhe foi dada a oportunidade de apurar os reais e efetivos
prejuízos sofridos com a rescisão. No mérito, sustenta, em síntese,
que a retenção prevista na cláusula 7.6. não se mostra abusiva,
servindo para ressarcir os prejuízos sofridos em face do
descumprimento unilateral pelos compradores, sendo imperioso
atentar que as parcelas pagas não ultrapassaram 20% do valor do
imóvel. Argumenta que, caso assim não entenda, deve ser adotado o
disposto no “Pacto para Aperfeiçoamento das Relações Negociais
entre Incorporadores e Consumidores” datado de 27.04.16 ou,
ainda, que seja excluída a devolução da quantia dada de sinal de
R$3.720,00. Pede, ao final, a anulação da sentença. Ou,

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alternativamente, sua reforma.
O recurso foi preparado, tendo decorrido in albis o prazo
para a apresentação de resposta.
É o relatório.
Em primeiro lugar, insta esclarecer que os contratos
firmados em compromissos de venda e compra de bem imóvel entre
consumidor e construtora, em regra, não permitem ao comprador a
discussão de suas cláusulas e condições e obriga o consumidor,
hipossuficiente, a concordar com o seu conteúdo, mesmo que
abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Afasto a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez
que a prova pericial não é necessária para apuração dos prejuízos
ocasionados pela rescisão do contrato.
A questão se confunde com o mérito da causa e como tal
será analisada.
Rejeitada, pois, a preliminar, a discussão acerca da

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possibilidade do adquirente rescindir o contrato e reaver as quantias
pagas é pacífica, tanto que encontra respaldo nas Súmulas do
Tribunal de Justiça de São Paulo (Súmula 1) e do Superior Tribunal
de Justiça (Súmula 543).
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa dos
compradores, sendo necessária a retenção a título de despesas
administrativas.
A respeito do percentual de retenção, a jurisprudência é
pacífica no sentido de que ele deve ser fixado entre 10 e 30%,
posicionamento que passei a acompanhar.
No caso dos autos, o percentual estabelecido de 10% de
retenção se mostra suficiente para ressarcir as despesas
administrativas da ré, notadamente porque os adquirentes não
chegaram a obter a posse do imóvel, atendendo aos princípios da
proporcionalidade e razoabilidade, bem como a legislação
consumerista, sob pena de enriquecimento sem causa jurídica da
apelante.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade
de manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda. Precedentes do STJ.
Preliminar afastada. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA

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GRATUITA. Pedido formulado em contestação e não
apreciado na sentença. Nulidade parcial reconhecida ex
officio. Possibilidade de apreciação direta pelo
Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura. Art.
1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de
que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação
compatível
com
a
benesse.
Benefício
mantido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Direito de
devolução dos valores pagos pelo comprador, de forma
imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3 do TJ/SP,
Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador que
deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor
não teve a posse do bem, e se enquadra na
jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de
São Paulo. Dedução de encargos sobre o imóvel.
Impossibilidade. Autor que não teve a posse do imóvel.
Ausência de comprovação de pagamento dos encargos
pela vendedora. Comissão de corretagem. Valor pago
pelo comprador que não foi incluído no cálculo dos
valores a serem restituídos. Juros de mora a partir da
citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença reformada
para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da
causalidade.
Recurso
parcialmente
provido”.
(TJSP; Apelação
1004837-76.2017.8.26.0005;
Relatora Fernanda Gomes Camacho; 5a Câmara de
Direito Privado; j. 24/09/2018)
Não merece prosperar a pretensão de retenção do valor
pago a título de arras, uma vez que não constou expressamente no

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contrato cláusula no sentido de que em caso de rescisão contratual,
o valor perder-se-ia em favor da vendedora.
Nessa conformidade, não merece qualquer reparo a r.
sentença proferida, que fica mantida em todos os seus termos.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios
visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso
às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais
invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada,
devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator