Tribunal: TJSP
Processo: 1004590-86.2016.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Relação de consumo presente. Legitimidade passiva configurada. Solidariedade se faz presente, ante a relação de consumo envolvendo todos os partícipes do negócio. Atraso na conclusão da obra. Prazo de prorrogação de 180 dias tem validade e eficácia, pois leva em consideração as vicissitudes da construção civil. Ré

Ementa:
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Relação de consumo presente. Legitimidade passiva configurada. Solidariedade se faz presente, ante a relação de consumo envolvendo todos os partícipes do negócio. Atraso na conclusão da obra. Prazo de prorrogação de 180 dias tem validade e eficácia, pois leva em consideração as vicissitudes da construção civil. Ré responde pelo risco da própria atividade – fortuito interno. Não cumprimento do prazo com alegações de circunstâncias imprevisíveis não pode sobressair. Irrelevância em relação ao comprador. Devolução integral dos valores pagos em condições de sobressair, pois fora a vendedora quem dera causa ao desfazimento do avençado. Comissão de corretagem, no caso em exame, tem prazo prescricional incluído na regra geral do artigo 205 do Código Civil, haja vista resolução do negócio. Tema 938 do STJ é específico - prazo de três anos para restituição de comissão de corretagem sob alegação de que não caberia ao comprador o pagamento, ou seja, limita-se a questionar a transferência do encargo, e nada além disso. Indenização por perdas e danos e inversão da multa sem consistência, uma vez que não ocorrera a quitação de preço e o negócio fora encerrado, retornando as partes ao 'statu quo' primitivo. Equilíbrio caracterizado. Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000683297
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004590-86.2016.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado ACS
SUMARÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados/apelantes
CARLOS ALEXANDRE SOUZA MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA) e PRISCILA
PEREIRA LUZ MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004590-86.2016.8.26.0084 - Campinas - VOTO No 2/12
Apelação Cível n.o 1.004.590-86.2016.8.26.0084
Apelantes
e
reciprocamente
apelados:
ACS
SUMARÉ
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
E
CARLOS
ALEXANDRE SOUZA MARTINS (E OUTRO)
Comarca:
VILA MIMOSA/CAMPINAS
Voto n.o 40.646
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda
de imóvel em construção. Relação de consumo
presente.
Legitimidade
passiva
configurada.
Solidariedade se faz presente, ante a relação de
consumo envolvendo todos os partícipes do negócio.
Atraso na conclusão da obra. Prazo de prorrogação de
180 dias tem validade e eficácia, pois leva em
consideração as vicissitudes da construção civil. Ré
responde pelo risco da própria atividade
fortuito
interno. Não cumprimento do prazo com alegações de
circunstâncias imprevisíveis não pode sobressair.
Irrelevância em relação ao comprador. Devolução
integral dos valores pagos em condições de sobressair,
pois fora a vendedora quem dera causa ao desfazimento
do avençado. Comissão de corretagem, no caso em
exame, tem prazo prescricional incluído na regra geral
do artigo 205 do Código Civil, haja vista resolução do
negócio. Tema 938 do STJ é específico - prazo de três

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anos para restituição de comissão de corretagem sob
alegação de que não caberia ao comprador o
pagamento,
ou
seja,
limita-se
a
questionar
a
transferência do encargo, e nada além disso.
Indenização por perdas e danos e inversão da multa
sem consistência, uma vez que não ocorrera a quitação
de preço e o negócio fora encerrado, retornando as
partes
ao
'statu
quo'
primitivo.
Equilíbrio
caracterizado. Apelos desprovidos.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 217/222, que julgou procedente em parte
ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores pagos e
indenização, envolvendo aquisição de imóvel em construção e que tivera
atraso na entrega da obra.
Alega a ré apelante que a prescrição trienal em relação à
comissão de corretagem deve ser reconhecida, pois o negócio fora realizado
em fevereiro de 2013 e a ação proposta em julho de 2016, transcrevendo
ementas de acórdãos. A seguir ressaltou a ilegitimidade passiva, uma vez que
a comissão de corretagem e taxa Sati foram pagas a terceiro, não tendo
nenhum vínculo ou responsabilidade em relação a referidas verbas.
Continuando declarou que o atraso na obra se dera por circunstâncias
imprevisíveis, não havendo abusividade, configurando caso de força maior,
reportando-se inclusive à doutrina. Prosseguindo mencionou ausência de
abusividade ou desequilíbrio econômico, destacando a validade da cláusula de

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retenção de parte dos valores pagos, salientando inclusive a boa-fé objetiva
demonstrada, com transcrição de ementas de acórdãos. Em sequência fez
referência sobre recurso repetitivo abrangendo a comissão de corretagem e
taxa Sati, destacando, ainda, o livre consentimento por ocasião da negociação,
a qual tivera êxito, reportando-se a textos legais. Por último pleiteou o
provimento do apelo, para que a ação seja julgada improcedente.
Os autores também recorreram aludindo que os lucros
cessantes são devidos, e já têm reconhecimento reiterado na jurisprudência,
reportando-se à Súmula 162 deste Tribunal e a texto legal, ressaltando, ainda,
que o negócio se desfizera por culpa das rés, ante o inadimplemento ocorrido.
A seguir requereram condenação em multa moratória, dando ênfase à
interpretação analógica envolvendo 2% com base na simetria, além de
destacar o aspecto consumerista. Por último requereram o provimento do
apelo.
Os recursos foram contra-arrazoados pela ré, págs.
270/280, bem como pelos autores, págs. 281/292, rebatendo integralmente as
recíprocas apelações.
Houve a suspensão da tramitação processual, em
decorrência de decisão do C. Superior Tribunal de Justiça, haja vista o tema
afetado nos autos dos REsp 1.614.721 e REsp 1.498.484, pág. 295.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
Preliminarmente, a legitimidade passiva faz-se presente,
uma vez que se trata de relação consumerista, e todos os partícipes formam
cadeia única de prestação de serviços e fornecimento.
Assim, aplica-se à situação em exame a regra do artigo

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7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é solidária
a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo.
Confira-se:
“Ação de ressarcimento por danos materiais e morais.
(...) Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Legitimidade passiva da construtora para responder
pelas verbas reclamadas. Responsabilidade solidária das
fornecedoras perante o consumidor pelos serviços
prestados
pelos
profissionais
encarregados
por
comercializar suas unidades autônomas (artigo 7o do
Código de Defesa do Consumidor). (...) Dá-se
provimento em parte ao recurso.” (Apelação Cível n.o
0.064.877-78.2012.8.26.0114. Relatora Desembargadora
Marcia Dalla Déa Barone. Terceira Câmara de Direito
Privado. J.: 15-04-2015).
Desse modo, está caracterizada a legitimidade passiva da
ré.
3. No caso em exame, o entabulado entre os litigantes
envolve aquisição de imóvel em construção, págs. 36/41 e 42/61, sendo
notória a relação de consumo.
Do referido contrato, vislumbra-se que a data da entrega
da obra estava prevista para 30 de junho de 2015, mais o período de tolerância
de 180 dias, ou seja, o prazo máximo para a entrega do empreendimento seria
em 30 de dezembro de 2015, pág. 50.
Com efeito, o prazo de prorrogação de 180 dias previsto
no ajustado tem validade e eficácia, e leva em consideração as vicissitudes da

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construção civil.
Convém ressaltar que referida prorrogação não se mostra
abusiva, porquanto a ocorrência de fatores extraordinários pode implicar mais
tempo para a conclusão do empreendimento.
O E. Tribunal de Justiça de São Paulo já sumulou a
matéria: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de
venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.” (Súmula 164).
Por outro lado, consta que o imóvel não foi entregue na
data aprazada, e o atraso na entrega da obra por período superior ao referido
lapso dilatório caracteriza risco da própria atividade da ré fortuito interno,
consequentemente, não tem nenhuma relevância em relação ao comprador.
Confira-se:
“Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Preliminar
afastada. Atraso na entrega das chaves. Prazo 180 dias.
Caso fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que
não se presta a elidir a responsabilidade da construtora.
Súmula 161 do TJSP. Data da expedição do "habite-se"
que não se confunde com data da entrega das chaves.
Súmula 160 do TJSP. (...) Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido.” (Apelação
Cível no 0.012.767-32.2012.8.26.0008. Relator Des. Jair
de Souza. Quinta Câmara de Direito Privado. J. em
07/08/2019).

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Nesse contexto, ante o inadimplemento por parte da ré, o
desfazimento do pactuado está em condições de sobressair, com a restituição
de todos os valores pagos pelos compradores e o retorno das partes ao statu
quo primitivo.
Confira-se o Enunciado 543 do C. Superior Tribunal de
Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Ademais, a prescrição trienal do artigo 206, § 3o, inciso
IV, do Código Civil, no tocante à comissão de corretagem, a qual, inclusive, é
matéria objeto de recursos repetitivos do STJ Tema 938, é aplicada somente
aos casos em que não ocorre a rescisão contratual.
Todavia,
na
hipótese,
a
resolução
ocorreu
por
inadimplência
da
vendedora,
cabendo,
assim,
em
decorrência
do
descumprimento do avençado, também a restituição dos valores despendidos
pelos autores a título da referida contraprestação pecuniária e da taxa sati, e o
lapso temporal para tanto é de 10 anos, incidindo na regra geral do artigo 205,
do mesmo Diploma.
Oportuna a transcrição jurisprudencial:
“Compra e venda de imóvel. Aplicação do Código de

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Defesa do Consumidor. Atraso na entrega das obras
verificado. Rescisão por iniciativa do comprador, com a
devolução da totalidade dos valores pagos. Culpa das
rés pelo desfazimento do negócio. (...) Restituição dos
valores
relativos
à
comissão
de
corretagem.
Admissibilidade.
Inaplicabilidade
do
prazo
prescricional trienal previsto no artigo 206, § 3o, IV, do
Código Civil, segundo a tese firmada pelo Colendo STJ,
nos autos do REsp no 1.551.956/SP. Pleito que é mera
decorrência da extinção do contrato pela culpa das
demandadas. Pretensão que, em verdade, se submete ao
prazo decenal. Entendimento. Precedente desta E. Corte.
(...).” (Apelação Cível no 1.020.028-97.2016.8.26.0361,
Relator Desembargador A.C.Mathias Coltro, 5a Câmara
de Direito Privado, J.: 05-09-2018) grifei.
Por outro lado, na hipótese vertente, a indenização por
perdas e danos, bem como a inversão da multa, não apresentam embasamento,
mesmo porque, com a resolução do ajustado e a devolução integral das
quantias pagas, as partes retornam ao statu quo primitivo, devendo sobressair
o equilíbrio, inclusive por ocasião do desfazimento.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Ação de rescisão contratual c.c. indenização por danos
morais. Atraso na entrega. Compromisso de venda e
compra de imóvel. Sentença de procedência, para
rescindir o contrato, por culpa da ré, e determinar a
devolução integral dos valores pagos, bem como a

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inversão da cláusula penal, além de fixar indenização
por danos morais em R$ 10.000,00, sendo todos os
valores passíveis de correção. Apela a ré, alegando que
o
prazo
de
tolerância
foi
ultrapassado
por
circunstâncias imprevisíveis e alheias a sua vontade, não
caracterizando
descumprimento
contratual;
descabimento da inversão da cláusula penal; eventual
incidência de multa poderia ocorrer somente sobre os
valores pagos, e não sobre o preço total; descabimento
da restituição integral dos valores pagos; pertinência da
retenção de ao menos 25% dos valores pagos;
inexistência de danos morais indenizáveis. Cabimento
em parte. Rescisão contratual. Atraso na entrega. Prazo
de tolerância findo em 27.12.2015 e propositura da ação
em julho/2017, sem que o imóvel fosse entregue.
Circunstância apta a embasar a pretensão de rescisão
contratual,
com
devolução
integral
de
valores,
devidamente corrigidos. Impossibilidade de retenção de
valores, diante da culpa exclusiva da ré pela rescisão.
Caso fortuito e força maior. Inocorrência. Inteligência
da Súmula 161 do TJSP. Inversão da cláusula penal.
Impossibilidade. Não se trata de impontualidade (atraso
na entrega), mas sim de rescisão contratual, por culpa
da ré, que já foi penalizada com a devolução integral dos
valores pagos, devidamente corrigidos. Danos morais.
Inocorrência. Exigência de circunstâncias excepcionais

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para sua motivação. Descumprimento contratual não
serve de embasamento para a fixação da indenização
por danos morais. Indenização afastada. Sucumbência.
Modificação da sentença que acarretou o parcial
sucumbimento das partes, a justificar a fixação da
sucumbência recíproca, com honorários advocatícios de
15% sobre o valor da condenação para o patrono de
cada uma das partes. Inteligência do art. 86 do CPC.
Recurso parcialmente provido, para afastar a inversão
da cláusula penal e a indenização por danos morais.
Fixação da sucumbência recíproca. (Apelação Cível no
1.006.818-89.2017.8.26.0604. Relator Des. James Siano.
Quinta Câmara de Direito Privado. J. em 10/12/2019).
“Apelação. Contrato particular de promessa de compra
e venda. Rescisão contratual. Sentença de procedência
parcial. Insurgência pelo autor. Prescrição afastada.
Ação de indenização por ilícito contratual. Aplicação do
prazo decenal do artigo 205 do CC. Ademais, caráter
acessório da indenização em relação ao pleito principal
de rescisão, que faz com que incida o prazo desta,
igualmente de dez anos. Precedentes do STJ. Culpa da ré
reconhecida. Prazo constante no contrato para entrega
da obra que não foi observado, mesmo com a
consideração do prazo suplementar. Cessação de
pagamento pelo autor meses depois do vencimento do
prazo contratado, em momento em que teria formulado

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Apelação Cível no 1004590-86.2016.8.26.0084 - Campinas - VOTO No 11/12
pedido de distrato pelo SAC. Afirmação não contrariada
pela ré e coerente com os elementos dos autos e falta de
qualquer convocação do comprador pela vendedora
para regularização do débito ou recebimento das chaves.
Mora configurada, que autoriza a conclusão de sua
responsabilidade
pela
resolução
do
contrato.
Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Restituição
integral dos valores pagos, sem retenção. Lucros
cessantes afastados. Incompatibilidade da indenização a
este título com o rompimento do contrato e ausência de
quitação do preço. Precedentes. Dano moral não
configurado. Evento que se situa no campo do
inadimplemento contratual, sem afetação ao bem estar e
aptidão para causar abalo emocional. Conclusão
corroborada pelo ingresso da ação mais de três anos
após o suposto pedido de distrato. Recurso parcialmente
provido.”
(Apelação
Cível
no
1008562-37.2017.8.26.0405.
Relatora
Des. Mariella
Ferraz de Arruda Pollice Nogueira. Nona Câmara de
Direito Privado. J. em 21/10/2019).
“Rescisão contratual cumulada com restituição de
valores pagos e indenização por lucros cessantes e
danos morais. Parcial procedência. Rescisão por culpa
da ré corretamente decretada, diante da não entrega do
imóvel ao comprador no prazo previsto em contrato.
Devolução integral dos valores pagos, sem qualquer

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Apelação Cível no 1004590-86.2016.8.26.0084 - Campinas - VOTO No 12/12
retenção. Correção monetária que deve incidir de cada
desembolso, com juros de mora da citação e não do
trânsito em julgado (já que a mora é da vendedora).
Multa
moratória
inversa.
Descabimento.
Pedido
incompatível com o de rescisão do contrato. Danos
morais. Inocorrência. Ausência de comprovação de
situação excepcional. Sentença reformada. Recurso
parcialmente
provido.” (Apelação
Cível
no
1.005.909-34.2016.8.26.0361. Relator Des. Salles Rossi.
Oitava Câmara de Direito Privado. J. em 16/10/2019).
Outrossim, quem adquire imóvel em construção também
paga preço inferior ao de um imóvel concluído, assumindo o risco
correspondente, não se admitindo, então, as perdas e danos referidos e
inversão da multa, uma vez que, inclusive, não foram imitidos na posse do
imóvel, e tampouco consta quitação do preço, consequentemente, os autores
ainda tinham muito a pagar, ante o valor contratado.
Por último, a r. sentença apelada não merece reparo, e em
decorrência do desfecho da demanda, a sucumbência permanece inalterada.
4. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento
aos apelos.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
ALC293