Tribunal: TJSP
Processo: 1040703-81.2017.8.26.0576
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Embargos de declaração em apelação cível. Compra e venda de imóvel. Resilição com devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em permanecer no negócio jurídico firmado entre as partes.
Oposição de aclaratórios sob alegação de omissão e contradição em relação a não aplicação da Lei no 9.514/97. Não ocorrência.
Documento juntado pela embargante indicando que a credora

Ementa:
Embargos de declaração em apelação cível. Compra e venda de imóvel. Resilição com devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em permanecer no negócio jurídico firmado entre as partes.
Oposição de aclaratórios sob alegação de omissão e contradição em relação a não aplicação da Lei no 9.514/97. Não ocorrência.
Documento juntado pela embargante indicando que a credora fiduciária e alienante se confundem. Situação que evidencia o intuito de burlar o direito da parte embargada de desfazer o negócio jurídico. Configuração de pretensão de reanálise do julgado. Ausente as hipóteses previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
Resultado. Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164120
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração
Cível no 1040703-81.2017.8.26.0576/50000, da Comarca de São José do Rio
Preto, em que é embargante RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363
SPE LTDA, é embargada JULIANA FERNANDES PIRES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Rejeitaram os embargos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 26017
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL no 1040703-81.2017.8.26.0576/50000
EMBARGANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA
EMBARGADO: JULIANA FERNANDES PIRES
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
JUIZ (A): ANTONIO ROBERTO ANDOLFATO DE SOUSA
Embargos de declaração em apelação cível. Compra e
venda de imóvel. Resilição com devolução dos valores
pagos. Alegação de dificuldades financeiras em permanecer
no negócio jurídico firmado entre as partes.
Oposição de aclaratórios sob alegação de omissão e
contradição em relação a não aplicação da Lei no 9.514/97.
Não ocorrência.
Documento juntado pela embargante indicando que a
credora fiduciária e alienante se confundem. Situação que
evidencia o intuito de burlar o direito da parte embargada de
desfazer o negócio jurídico. Configuração de pretensão de
reanálise do julgado. Ausente as hipóteses previstas no
artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
Resultado. Embargos rejeitados.
Vistos.
Trata-se de embargos de declaração interpostos para sanar
omissão e contradição em V. Acórdão proferido em ação de resilição de contrato
de compra e venda de imóvel cumulada com restituição dos valores pagos,
movida sob alegação de dificuldades financeiras em permanecer no negócio
jurídico firmado entre as partes.
A embargante alega que não é caso de aplicação do Código
de Defesa do Consumidor, vez que a parte embargada se submeteu a um
contrato que é regido pela Lei no 9.514/97, a qual regula o Sistema de
Financiamento Imobiliário e institui o procedimento de alienação fiduciária de
coisa imóvel, devendo, portanto, ser aplicada a referida lei ao presente caso.
Concedida vista à parte contrária, em homenagem ao
princípio do contraditório, foi apresentada manifestação (fls. 101/112).
É o relatório do essencial.
Os embargos de declaração são tempestivos e, por isso,
são conhecidos. Conforme dispõe o art. 1.023 do CPC/2015, a petição dos
embargos deve indicar o erro, obscuridade, contradição ou omissão contida na
decisão. Nesse sentido, esclarece a doutrina:

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“A omissão refere-se à ausência de apreciação de ponto ou questão
relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado,
inclusive as matérias que deva conhecer de ofício”.
A obscuridade, que pode ser verificada tanto na fundamentação quanto
no dispositivo, decorre da falta de clareza e precisão da decisão,
suficiente a não permitir a certeza jurídica a respeito das questões
resolvidas.
O terceiro vício que legitima a interposição dos embargos de declaração
é a contradição, verificada sempre que existirem proposições
inconciliáveis entre si, de forma que a afirmação de uma logicamente
significará a negação da outra.
Erro material é aquele facilmente perceptível e que não corresponda de
forma evidente a vontade do órgão prolator da decisão”.1
No mérito, os embargos de declaração são rejeitados, visto
que a decisão embargada não apresenta nenhum vício. Situação não
configurada, definitivamente, no caso em tela, estando ausentes as hipóteses
capituladas no art. 1.022 do CPC/2015.
Isso porque o V. Acórdão embargado bem decidiu a questão
colocada nestes embargos de declaração (fls. 258/259):
"(...) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
As partes firmaram Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel, com
caráter de Escritura Pública, Financiamento e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da
Propriedade Fiduciária em Garantia (fls. 114). Entretanto, a matrícula imobiliária não foi juntada nos
autos. Considera-se não provado o registro imobiliário da alienação fiduciária.
Nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título .
Dessa forma, no caso, não é possível ter certeza de que a propriedade fiduciária restou
constituída, de acordo com o disposto no aludido artigo.
Além do mais, no curso do financiamento a autora, a devedora fiduciante, por dificuldades
financeiras, interrompeu os pagamentos das parcelas; porém não há provas de que foi
devidamente notificada pela ré, fato que possibilitaria a purga da mora ou a continuidade da
execução do crédito, nos termos da Lei no 9.514/97.
Os artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97 assim dispõe:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante,
consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...).
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias,
contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel.
Nessas condições, não havendo a constituição da propriedade fiduciária, o credor não possui a
posse garantida por força de lei, prevalecendo a natureza jurídica do compromisso de compra e
venda. A respeito, o julgado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, no REsp no 1.361.921-MG, 3a
Turma, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 23/06/2016:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria
controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.
2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial
1 NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil comentado. 3. Ed. Salvador:
JusPodivm, 2018, pág. 1785/1787.

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dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela
construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no
Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o
contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de
ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese.
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e
venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25%
dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
No mesmo sentido, as decisões proferidas por esta C. Corte de Justiça:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Alegação de vício no aresto - Omissão verificada quanto à
análise da prova indicativa de que os contratos de compra e venda com pactos de alienação
fiduciária em garantia não foram registrados - Circunstância que altera diametralmente o resultado
do julgamento, pois não constituída a propriedade fiduciária através do registro, afigura-se possível
a resolução dos contratos por impossibilidade do comprador, tal como determinara a sentença
recorrida Recurso das rés, que almejava a modificação de aspectos pontuais da sentença, como a
elevação do percentual de retenção a que fazem jus, e a alteração do termo inicial de fluência dos
juros de mora incidentes sobre a parcela a ser restituída ao comprador, e sobre a taxa pelo período
de fruição do imóvel, comporta parcial provimento, para acolhimento dos últimos pleitos recursais
referidos Sucumbência distribuída pela sentença mantida, pois corretamente reputada recíproca.
Embargos acolhidos, com efeito modificativo. (Eb. de Decl. no 1005591-24.2017.8.26.0100/50000,
rel. Francisco Loureiro, j. 22 de janeiro de 2018).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a desistência do negócio - Contrato de
compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária - Possibilidade de resolução do contrato -
Alienação fiduciária não registrada na matrícula imobiliária - Precedentes do c. STJ - Restituição de
valores pagos, com retenção de percentual em
favor da vendedora - Súmula 01-TJSP (...) (Apelação no 1026209-87.2016.8.26.0564, rela Angela
Lopes, j. 28 de novembro de 2017).
Apelação Cível. Ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e
morais. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte dos autores e por parte das rés.
Instrumento contratual não registrado na matrícula do imóvel alienação fiduciária que não se
constituiu. Atraso na conclusão das obras básicas de infraestrutura do loteamento descumprimento
do dever de informar mora das rés caracterizada, antes mesmo da suspensão do pagamento das
parcelas por parte dos autores. Desfazimento do negócio jurídico por culpa exclusiva das rés
resolução contratual deve vir acompanhada da devolução de todos os valores pagos, bem como
da indenização por danos materiais e morais. Sentença reformada. Recurso de apelação das rés
não provido e recurso de apelação dos autores provido. (Apelação no 0001886-61.2013.8.26.0654,
rel. Piva Rodrigues, j. 28 de novembro de 2017 Assim, considerada a natureza jurídica do contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel, aplica-se à hipótese o Código de Defesa do
Consumidor e as Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça.(...).".
Anote-se que do documento juntado pela embargante nesta
sede, extrai-se que a credora fiduciária e alienante se confundem (fls. 16/17),
situação que evidencia o intuito de burlar o direito da parte embargada de
desfazer o negócio jurídico.
Nesse sentido já decidiu esta C. 9a Câmara de Direito
Privado:
“Venda e Compra Ação rescisão contratual c.c. revisão de cláusula
contratual e restituição de quantias pagas, proposta por adquirente de
imóvel, com base na conveniência deste Negócio celebrado através de
contrato particular de venda e compra, com cláusula de alienação
fiduciária em garantia e outras obrigações, não levado a registro
imobiliário e no qual a credora fiduciária e alienante são as mesmas (...)

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Apelo do autor acolhido, provido em parte o da ré.”. (Apelação cível n.
1001535-47.2017.8.26.0358 Mirassol, 9a Câmara de Direito Privado do
TJSP, j. em 06/08/2019, Relator Galdino Toledo Júnior).
Assim, não há como desconsiderar a natureza jurídica de
compromisso de compra e venda de bem imóvel, devendo ser mantida a
aplicação na hipótese do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça.
Na
verdade,
estes
são
embargos
declaratórios
apresentados e que teimam em buscar rediscutir o conteúdo do V. Acórdão
proferido. Ou seja, nada existe a ser declarado. Incabível nesta sede a
rediscussão de matéria superada e devidamente enfrentada, frisa-se.
Com efeito, a decisão desfavorável a quaisquer das partes
não rende ensejo à interposição de embargos de declaração. E, ainda que para
fins de prequestionamento, devem os embargos de declaração respeitar os lindes
traçados pelo art. 1.022 do CPC. Nesse sentido o Resp no 11.465-0-SP, rel. Min.
Demócrito Reinaldo:
Mesmo nos embargos de declaração com fim de prequestionamento,
devem-se observar os lindes traçados no art. 1.022 do CPC
(obscuridade, dúvida, contradição, omissão e, por construção pretoriana
integrativa, a hipótese de erro material). Esse recurso não é meio hábil
ao reexame da causa.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, REJEITAM-SE os embargos de declaração.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)