Tribunal: TJSP
Processo: 1008145-77.2019.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência - Resolução por culpa exclusiva dos promitentes compradores – Impossibilidade de retenção dos valores cobrados a título de arras confirmatórias – Precedentes do STJ - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221078
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008145-77.2019.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante TERRA FIRME
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E AGRÍCOLA LTDA, são apelados ROGÉRIO
TEIXEIRA DA SILVA e DAYANA DE OLIVEIRA FORMIGA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 27 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008145-77.2019.8.26.0320 -Voto no 19.080
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1008145-77.2019.8.26.0320
Comarca: Limeira (1a Vara Cível)
Apelante: Terra Firme Empreendimentos Imobiliários e Agrícolas
Ltda.
Apelados: Rogério Teixeira da Silva e outra
Juíza:
Graziela da Silva Nery Rocha
Voto n. 19.080
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Desistência - Resolução por culpa exclusiva dos promitentes
compradores Impossibilidade de retenção dos valores cobrados a
título de arras confirmatórias Precedentes do STJ - Recurso
desprovido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de
parte de valores pagos, alegando os autores que firmaram com a ré, Contrato
Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel, para
aquisição do lote descrito na inicial, pagando a entrada de R$ 25.000,00 e o
restante de R$ 339.772,40 financiaram em 120 parcelas mensais e
consecutivas de R$ 2.831,02, e, no curso da relação contratual, vêm sofrendo
dificuldades financeiras, estando impossibilitados de dar continuidade aos
pagamentos das parcelas, razão pela qual pleiteiam seja rescindido o contrato,
com a restituição de 80% dos valores pagos.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a
ação, rescindindo o contrato celebrado pelas partes e determinando a
restituição das quantias pagas pelos autores, de uma só vez, assegurando à ré
o direito de retenção do importe de 20% do total pago pelos autores, a título
de reparação das despesas, corrigidas as quantias pela Tabela do TJSP desde

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o desembolso de cada parcela, com juros legais a partir da citação de uma só
vez, arcando ainda a ré com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (fls.
281/284).
A requerida apelou afirmando que a retenção dos valores
pagos deverá englobar também o valor pago a título de arras, pois têm o
condão de confirmar o negócio jurídico, bem como prefixar perdas e danos
em caso do negócio não se concluir, requerendo a reforma da sentença neste
ponto (fls. 286/291).
Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 295/301).
É o Relatório.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as
Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” e “reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e
venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas
de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das

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parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como
que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas
pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição
unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que
não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das
prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de
ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008).
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL

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GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
No tocante à importância em discussão, como preleciona
Sílvio Rodrigues, arras ou sinal, constituem a “importância em dinheiro ou a
coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato,
com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o
ajuste; ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada
um dos contraentes, o direito de arrependimento”1.
Em nosso direito duas são as espécies de arras, as
confirmatórias e as penitenciais.
As arras confirmatórias são tratadas atualmente nos arts.
417 a 419 do Código Civil (antigo art. 1.094 do CC de 1916) e as arras
penitenciais, no art. 420 (antigo art. 1.095 do CC de 1916).
As confirmatórias "atuam como modo de garantia e
reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, sem que
se admita o arrependimento"2, e as penitenciais, terão função indenizatória, se
no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das
1 RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 13a Ed. São
Paulo: Saraiva, 1983, p. 90.
2 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito das Obrigações/ Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Rio
de Janeiro: Lúmen Júris, 2011, p.610.

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partes (art. 420, CC), e segundo o escólio de Hamid Charaf Bdine Jr.3: “não
será possível indenização suplementar, pois o arrependimento já estava
previsto desde a celebração do contrato, de maneira que o valor do sinal já foi
avaliado pelos contratantes com o objetivo de indenizá-los no caso de
arrependimento da outra parte”.
O entendimento consolidado do STJ é que: "o
arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as
arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias" (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), bem como que: "as arras
confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de
algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou
confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o
exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o
valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob
pena de enriquecimento ilícito" (REsp 1056704/MA, Rel. Ministro
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe
04/08/2009).
No caso, o princípio de pagamento, referiu-se a arras
confirmatórias, pois expressa a impossibilidade de arrependimento, diante do
caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, consoante sua
cláusula 15.2 (fls. 33), devendo ser restituído o remanescente do sinal, por
incidir também sobre ele a porcentagem de retenção, que foi adequada diante
3 BDINE, Hamid Charaf Jr. Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 7a ed. Barueri/SP:
Manole, 2013, p. 471.

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do montante pago pelos autores.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
majorando-se os honorários advocatícios devidos pela ré para 15% do valor
atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica