Tribunal: TJSP
Processo: 2156094-44.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos, decorrente de incidente envolvendo a rede de esgoto de imóvel locado. Insurgência contra decisão que deferiu o pedido de tutela antecipada, voltado à consignação do valor do aluguel nos autos e determinou aos locadores que arcassem com o pagamento do condomínio, até segunda ordem. Requisitos do art. 300 do CPC

Ementa:
Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos, decorrente de incidente envolvendo a rede de esgoto de imóvel locado. Insurgência contra decisão que deferiu o pedido de tutela antecipada, voltado à consignação do valor do aluguel nos autos e determinou aos locadores que arcassem com o pagamento do condomínio, até segunda ordem. Requisitos do art. 300 do CPC ausentes. Análise dos autos que demonstra atuação aparentemente diligente do locador e do condomínio no intuito de mitigar os danos decorrentes do vazamento. Controvérsia acerca da habitabilidade do imóvel. Possibilidade de a locatária exigir o conserto, compensação de valores ou rescisão do contato. Providência requerida nos autos que não encontra respaldo legal. Não evidenciado, ainda, o risco de dano de difícil ou incerta reparação, eis que eventuais prejuízos financeiros poderão ser resolvidos em perdas e danos, ao final. Questão, ademais, que envolve o mérito da discussão. Decisão reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000784836
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2156094-44.2020.8.26.0000, da Comarca de Osasco, em que são agravantes
RENATO JOSÉ DE SOUZA e RITA DE CÁSSIA NASCIMENTO ABREU, é
agravada BRUNA WEIGERT MANSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2156094-44.2020.8.26.0000 -Osasco - Voto: no
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Voto no 23853
Agravo de Instrumento 2156094-44.2020.8.26.0000
Agravantes: RENATO JOSÉ DE SOUZA e RITA DE CÁSSIA NASCIMENTO
ABREU
Agravado: BRUNA WEIGERT MANSO
Interessado: Condomínio Gafisa Square Osasco
Comarca: Osasco
Juiz: Mariana Horta Greenhalgh
Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer
cumulada com perdas e danos, decorrente de
incidente envolvendo a rede de esgoto de imóvel
locado. Insurgência contra decisão que deferiu o
pedido de tutela antecipada, voltado à consignação
do valor do aluguel nos autos e determinou aos
locadores que arcassem com o pagamento do
condomínio, até segunda ordem. Requisitos do art.
300 do CPC ausentes. Análise dos autos que
demonstra atuação aparentemente diligente do
locador e do condomínio no intuito de mitigar os
danos decorrentes do vazamento. Controvérsia
acerca da habitabilidade do imóvel. Possibilidade de
a locatária exigir o conserto, compensação de
valores
ou
rescisão
do
contato.
Providência
requerida nos autos que não encontra respaldo
legal. Não evidenciado, ainda, o risco de dano de
difícil ou incerta reparação, eis que eventuais
prejuízos financeiros poderão ser resolvidos em
perdas e danos, ao final. Questão, ademais, que
envolve o mérito da discussão. Decisão reformada.
Recurso provido.

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Trata-se de agravo de instrumento contra a respeitável decisão
que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos,
decorrente de incidente envolvendo a rede de esgoto de imóvel locado, deferiu o
pedido de tutela antecipada, voltado à consignação do valor do aluguel nos autos e
determinou aos locadores que arcassem com o pagamento do condomínio, até
segunda ordem (fls. 26/27).
Os agravantes esclarecem que o problema no esgoto foi causado
por terceiros (condomínio e/ou construtora), jamais tendo eles agido com culpa, dolo,
ou permanecido inertes. Destacam, ainda, que não se recusaram a prestar a ajuda
adequada, tendo eles e o condomínio prestado assistência necessária, contratando
empresa de limpeza e buscando a melhor alternativa para resolução do conflito.
Pontuam que imóvel já está em condições de uso e habitação, tanto que a autora
permaneceu residindo no apartamento normalmente. Afirmam que estão sendo
prejudicados pelo não recebimento dos aluguéis em virtude de um problema já
resolvido e que não foi causado pelo condomínio ou construtora, que não realizam as
manutenções na rede de esgoto. Destacam, por fim, que a autora tinha alternativas
(tanto na lei do inquilinato, quando no contrato) para resolver o impasse, exigindo o
conserto, a compensação no aluguel, ou pugnando pela rescisão do contrato, o que
não ocorreu. Requerem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu
provimento para reformar a r. decisão (fls. 1/23).
Deferido o pedido de tutela recursal, para o fim de suspender os
efeitos da r. decisão até o julgamento final do recurso (fls. 80/81).
Intimada a apresentar resposta, a agravada deixou de se
manifestar (certidão de fl. 88).
É o relatório.
O recurso comporta provimento.

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O presente agravo foi interposto contra respeitável decisão que
deferiu o pedido de tutela de urgência, voltado à consignação do valor do aluguel nos
autos e determinou aos locadores que arcassem com o pagamento do condomínio, até
segunda ordem (fls. 26/27).
Diante disso, processualmente, neste momento, somente é
possível analisar a existência, ou não, dos requisitos legais para concessão da medida,
sob pena de se antecipar o julgamento de mérito; o que depende da observância do
contraditório e da ampla defesa, com a produção de todas as provas que se fizerem
necessárias.
Logo, o juízo processual ora realizado ficará limitado à análise
da existência, ou não, da presença dos dois requisitos legais exigidos.
O primeiro é a probabilidade do direito, e o segundo, a do perigo
de dano ou de ilícito, ou ainda, de comprometimento da utilidade do provimento
final, conforme disciplina o artigo 300 do Código de Processo Civil, abaixo
transcrito:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando
houver elementos que evidenciem a probabilidade do
direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo. [...]
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida
liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não
será
concedida
quando
houver
perigo
de
irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Na ação de obrigação de fazer de origem a autora alega que
desde janeiro/2019 mantém relacionamento com os réus, ora agravados, por força do

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contrato de locação, onde figura como locatária. Explica que após voltar de uma
viagem encontrou o apartamento repleto de dejetos/fezes, retornados do sistema de
esgoto do prédio (todos os cômodos teriam sido tomados pelo esgoto que retornou da
bacia do banheiro, deixando o imóvel sem qualquer condição de habitabilidade).
Pontuou que tentou solucionar a questão de forma amistosa, mas não obteve êxito.
Assim, buscou a concessão de provimento jurisdicional de natureza emergencial para
suspender a cobrança do aluguel mensal, da taxa condominial, luz e água até que o
imóvel dos réus, ora agravantes, retornasse ao seu estado de habitabilidade.
Subsidiariamente, requereu o deferimento da consignação da locação nos autos (fls.
1/15 dos autos de origem).
A pretensão da autora foi deferida, liminarmente, nos seguintes
termos:
[...] Os documentos juntados aos autos indicam a
probabilidade do direito da autora, pois evidenciam a
celebração do contrato e os transtornos havidos no
imóvel locado.
Há também urgência no pedido. Há perigo de dano,
consistente nos prejuízos financeiros que vem a
Autora suportando diante dos danos causados.
Defiro, pois o pedido de TUTELA para o fim de
autorizar a consignação do valor do aluguel nos
autos, arcando os locadores com o pagamento do
condomínio, até segunda ordem deste Juízo.
Deixo
para
momento
oportuno
a
análise
da
conveniência da audiência de conciliação (CPC,
art.139, VI e Enunciado no 35 da ENFAM: "Além das
situações em que a flexibilização do procedimento é
autorizada pelo art. 139, VI, do CPC/2015, pode o juiz,
de ofício, preservada a previsibilidade [...] (fl. 26 -
realces não originais).

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Em que os fundamentos expostos, não se vislumbram os
requisitos autorizadores do deferimento da tutela de urgência de natureza antecipada.
Isso porque, os documentos juntados pelos réus demonstram que
o problema no esgoto foi causado por terceiros (condomínio e/ou construtora), jamais
tendo os agravantes (locadores) agido com culpa ou dolo.
Afora isso, colhe-se da documentação apresentada que os
agravantes não se recusaram a prestar a ajuda adequada à agravada, tendo eles e o
condomínio prestado assistência necessária, contratando empresa de limpeza e
buscando a melhor alternativa para resolução do conflito (fls. 34/59).
Importa observar, ainda, que há verdadeira controvérsia acerca
das condições de habitabilidade do imóvel, já que os agravantes afirmam que
apartamento já está em condições de uso.
Nesse sentido, não há como concluir, de plano, pela
irregularidade na conduta dos réus, sendo inoportuno e precoce, a princípio, interferir
na relação contratual das partes.
De fato, a compensação de eventuais prejuízos suportados pela
autora demanda exame maior do mérito e dependem de fato futuro e incerto
(acolhimento do pleito principal).
No mais, nota-se que a autora poderia se valer dos mecanismos
legais para solucionar a questão, pleiteando a rescisão contratual, exigindo o conserto
ou a compensação no aluguel. A pretensão de manter o contrato e obrigar os réus a
arcar com o condomínio e despesas, contudo, aparenta carecer de amparo legal.
Nesse cenário, tudo recomenda a regular instrução do feito, sem
prejuízo, decerto, da eventual e oportuna reapreciação da matéria. Em casos

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similares, assim já decidiu este E. Tribunal:
Agravo de instrumento. Locação de imóvel. Despejo.
Alegação de necessidade de reparos de vazamento de
água no imóvel. Liminar de despejo. Indeferimento.
Desproporcionalidade
da
medida
de
urgência
perseguida com o fim último que é o reparo de suposto
vazamento. Hipótese de liminar não amparada pela
Lei 8.245/91 que em seu art. 26 dispõe estar o
locatário obrigado a consentir com a obra de reparos
urgentes, situação esta, menos extremada que o despejo
pretendido liminarmente. Ausência de prova concreta
de resistência do locatário à realização da obra.
Recurso desprovido. (TJ/SP, Agravo de Instrumento no
2188837-83.2015.8.26.0000, Relator: Des. J. Paulo
Camargo Magano, 26a Câmara de Direito Privado,
julgado em 19/11/2015) (realces não originais).
Agravo de instrumento - Locação de imóvel não
residencial. Ação de despejo desocupação liminar,
diante da necessidade de realização de reparos
urgentes no imóvel, que ameaça ruir. Prova unilateral
dos danos e necessidade de reparos que impedem a
concessão da tutela antecipada. Questão que poderá
ser
melhor
apreciada
após
a
formação
do
contraditório. Decisão mantida. - recurso desprovido.
(TJ/SP, Agravo
de
Instrumento
no
0204175-39.2012.8.26.0000;
Relator: Des.
Edgard
Rosa, 25a Câmara de Direito Privado, julgado em
3/10/2012) (realces não originais).
Ressalta-se que o contraditório é um dos princípios basilares do

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direito; portanto, a mitigação de seu exercício só pode ocorrer em situações
excepcionais, sendo permitida somente quando há probabilidade do direito e evidente
perigo de dano à parte ou ao resultado útil do processo, inexistente no caso, até
porque eventuais prejuízos financeiros poderão ser resolvidos, em perdas e danos.
Assim, em conformidade com os elementos de prova até agora
apresentados, e ressalvada a provisoriedade do exame que se realiza nesta
oportunidade, não se verifica a presença dos requisitos autorizadores da concessão da
tutela provisória de urgência, motivo pelo qual a r. decisão merece ser reformada.
Ante o exposto, dá-se provimento ao agravo de instrumento.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora