Tribunal: TJSP
Processo: 1016457-90.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
compra e venda IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Multa contratual. Considerando as peculiaridades do caso, valor do contrato e as quantias adimplidas pelo comprador, a imposição de multa no equivalente a 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos revela-se excessivamente onerosa, sendo adequada a redução para 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, como

Ementa:
compra e venda IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Multa contratual. Considerando as peculiaridades do caso, valor do contrato e as quantias adimplidas pelo comprador, a imposição de multa no equivalente a 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos revela-se excessivamente onerosa, sendo adequada a redução para 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, como determinado pelo juízo de origem. Fruição gratuita do imóvel. Indenização devida no equivalente a 0,5% (meio por cento), ao mês, sobre do preço contratado, pelo período em que o adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, isto é, a partir do inadimplemento contratual, até a sua efetiva desocupação. Sucumbência exclusivo do réu.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000358222
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1016457-
90.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante ANTONIO
TODOROW, é apelado JORGE DURÃO HENRIQUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016457-90.2018.8.26.0477 -Voto no 16229
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Apelação Cível no 1016457-90.2018.8.26.0477
Comarca: Praia Grande (3a Vara Cível).
Apelante: Antônio Todorow.
Apelado: Jorge Durão Henriques.
Voto no 16.229
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Multa
contratual.
Considerando
as
peculiaridades do caso, valor do contrato e as quantias adimplidas
pelo comprador, a imposição de multa no equivalente a 50%
(cinquenta por cento) sobre os valores pagos revela-se
excessivamente onerosa, sendo adequada a redução para 20%
(vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo adquirente,
como determinado pelo juízo de origem. Fruição gratuita do
imóvel. Indenização devida no equivalente a 0,5% (meio por
cento), ao mês, sobre do preço contratado, pelo período em que o
adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, isto é,
a partir do inadimplemento contratual, até a sua efetiva
desocupação. Sucumbência exclusivo do réu.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença de fls.
117/121, de relatório adotado, que julgou procedente o pedido inicial
rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar e reintegrar o autor
na posse do imóvel, determinando a devolução de 80% dos valores pagos
pelo réu, corrigidos monetariamente a partir do desembolso e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.
Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios
dos seus respectivos patronos.

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Sobrevieram embargos de declaração (fls. 123/130),
rejeitados (fls. 133/134).
Inconformado, o autor apelou, postulando a retenção de
50% dos valores pagos pelo comprador; indenização pela fruição do imóvel;
e sucumbência exclusiva dos réus, com honorários advocatícios de 15% do
valor da causa.
Contrarrazões a fls. 168/177.
É o relatório.
Rescindido o contrato, as partes retornam ao status quo
ante, cabendo ao promitente vendedor a obrigação de restituir, ao comprador,
os valores recebidos.
Não se nega aos contratantes a prévia estipulação de pena
pelo descumprimento do ajuste, mas aqui, considerando as peculiaridades do
caso, valor do contrato (R$ 143.125,00) e as quantias adimplidas pelo
comprador (R$ 91.392,56 fls. 93/109), a imposição de multa equivalente a
50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos revela-se excessivamente
onerosa, sendo adequada a redução para 20% (vinte por cento) dos valores
efetivamente pagos pelo adquirente, como determinado pelo juízo de origem,
porém não com arrimo no Código de Defesa do Consumidor, porque relação
de consumo não há, mas com amparo no artigo 413 do Código Civil, dado o
substancioso cumprimento da obrigação pelo promitente comprador.
Ademais, não é lícita a ocupação de imóvel, sem
respectiva contraprestação, por configurar enriquecimento sem causa. Então,
de um lado, temos a obrigação do vendedor em devolver o valor das

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prestações pagas e, de outro lado, temos o dever do comprador de pagar pelos
prejuízos causados, entre eles os lucros cessantes ao promitente vendedor, a
teor da Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Assim, é devida indenização pela fruição do imóvel no
equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês, pelo período em que o
adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, até a sua efetiva
desocupação, admitida a compensação com seu crédito, em consonância com
a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Rescisão contratual
cumulada com devolução de quantia pagas e pedido
liminar. Compromisso de Compra e Venda de
Imóvel.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo.
Não
acolhimento.
Rescisão
contratual com a devolução de percentual de
valores pagos. Taxa de fruição pelo tempo de
posse. Possibilidade. Indenização devida. Valor
arbitrado em 0,5% (meio por cento) ao mês do
valor atualizado do Contrato, que se mostra
adequado
a
compensar
efetivamente
os
compradores pelos prejuízos verificados. Sentença

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mantida. Ratificação, nos termos do artigo 252, do
Regimento Interno. RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJSP; Apelação Cível 1062561-08.2016.8.26.0576;
Relator (a): Penna Machado; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
28/01/2020; Data de Registro: 30/01/2020)
Vencido em maior extensão, suporta o apelado as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% do valor
da condenação, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo
Civil.
Por fim, deixo de acolher a oposição ao julgamento
virtual, formulada pelo requerido (fls. 184/185) em momento anterior
à situação de emergência em saúde pública, ocasionada em razão da
pandemia por coronavírus que assola nosso país e o mundo, situação
inimaginável, que tem modificado a forma de trabalho, inclusive em nossos
Tribunais Superiores, inviabilizando, por ora, o julgamento presencial,
motivo pelo qual, foi implementado o Sistema Remoto de Trabalho em
Segundo Grau por esta E. Corte, que editou diversos provimentos,
comunicados e recomendações, que podem ser visualizados por meio de
consulta à internet (http://www.tjsp.jus.br/Coronavirus/Coronavirus/Comunicados).
Não obstante, neste momento excepcional, devem ser
observados os artigos 5o e 6o do CPC e o inciso LXXVIII, do art. 5o da
Constituição Federal, que prestigiam a boa-fé, a lealdade processual e a

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cooperação entre as partes, pretextando uma decisão de mérito, num tempo
razoável, bem como Resolução no 314/20 do CNJ (artigos 4o e 5o).
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para condenar o réu ao pagamento de indenização pela fruição do
imóvel no equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês, pelo período em
que o adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, até a sua
efetiva desocupação, além das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 15% do valor da condenação.
J.B. PAULA LIMA
RELATOR