Tribunal: TJSP
Processo: 1007973-62.2016.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Compromisso de Compra e Venda – Rescisão por culpa exclusiva dos compradores – Aplicação do CDC - Legitimidade da corré RW Assessoria Administrativa Ltda., para integrar o polo passivo da ação, por integrar a cadeia de consumo - Autorizada a retenção de 20% dos valores pagos – Abusividade da cláusula resolutiva do contrato - Indevidos os danos materiais consistentes em honorários contratuais

Ementa:
Compromisso de Compra e Venda – Rescisão por culpa exclusiva dos compradores – Aplicação do CDC - Legitimidade da corré RW Assessoria Administrativa Ltda., para integrar o polo passivo da ação, por integrar a cadeia de consumo - Autorizada a retenção de 20% dos valores pagos – Abusividade da cláusula resolutiva do contrato - Indevidos os danos materiais consistentes em honorários contratuais – Precedentes – Danos morais indevidos – Indeferimento do pedido reconvencional, sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual – Corré reconvinte que deduziu pedido, já formulado na inicial da ação principal – Assistência Judiciária concedida – Recurso dos autores parcialmente provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação no: 1007973-62.2016.8.26.0152 Cotia Voto no 39.178
1
ni
Registro: 2020.0000619222
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007973-62.2016.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que são apelantes LAERCIO
CAETANO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e ROSELI DE FÁTIMA GONÇALVES
SILVA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados
INCORPORADORA
RJ
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA
e
RW
ASSESSORIA
ADMINISTRATIVA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial
ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
FÁBIO QUADROS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007973-62.2016.8.26.0152 -Voto no 39178 - NI
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Voto no 39.178
Apelação Cível no 1007973-62.2016.8.26.0152
Comarca: Cotia
Apelantes: Laércio Caetano da Silva e Roseli de Fátima Gonçalves Silva
Apeladas: Incorporadora RJ Empreendimentos e Participações Ltda. e RW
Assessoria Administrativa Ltda.
Juiz prolator: Diógenes Luiz de Almeida Fontoura Rodrigues
Compromisso de Compra e Venda Rescisão por culpa exclusiva
dos compradores Aplicação do CDC - Legitimidade da corré RW
Assessoria Administrativa Ltda., para integrar o polo passivo da
ação, por integrar a cadeia de consumo - Autorizada a retenção de
20% dos valores pagos Abusividade da cláusula resolutiva do
contrato - Indevidos os danos materiais consistentes em
honorários contratuais Precedentes Danos morais indevidos
Indeferimento do pedido reconvencional, sem resolução de mérito,
por ausência de interesse processual
Corré reconvinte que
deduziu pedido, já formulado na inicial da ação principal

Assistência
Judiciária
concedida

Recurso
dos
autores
parcialmente provido
A r. sentença de fls. 333/344, cujo relatório se
adota, julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c.c.
Restituição de Quantias Pagas e Indenização por Danos Materiais e Morais
interposta por LAERCIO CAETANO DA SILVA e ROSELI DE FÁTIMA
GONÇALVES
SILVA
em
face
de
INCORPORADORA
RJ
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA.
e
RW
ASSESSORIA
ADMINISTRATIVA
LTDA.
ME.,
e
parcialmente
procedente a RECONVENÇÃO, para declarar a rescisão do contrato objeto

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da
lide;
e
determinar
à
corré
INCORPORADORA
RJ
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, que restitua aos
autores o valor pago, descontados os valores relativos aos encargos
contratualmente previstos, em parcela única, observando-se que não deverá
ser descontado qualquer valor a título de corretagem, devidamente corrigido
desde a data de cada desembolso, com incidência de juros de mora a partir da
citação; JULGAR IMPROCEDENTE a pretensão deduzida em face de corré
RW ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA. ME, condenando os autores
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa, excetuado o pedido do item “e”
de fls. 39, pois formulado apenas contra a primeira corré.
Embargos Declaratórios opostos pela ré a fls.
347/349, foram acolhidos para fixar o valor da causa em R$ 327.123,15
(trezentos e vinte e sete mil, cento e vinte e três reais e quinze centavos); não
conhecido os embargos opostos pelos autores (fls. 361).
Inconformados, apelam os autores a fls.
364/399, requerendo preliminarmente a concessão da assistência judiciária
gratuita. Ainda em preliminar, sustentam a inépcia da reconvenção, alegando
que o pedido nela deduzido e acolhido na sentença, qual seja: “a retenção de
10% (dez por cento) das quantias pagas pelos compradores diante da
rescisão contratual”, também foi por eles, autores, formulados na inicial
como pedido subsidiário, de forma que não podem ser condenados em verbas
sucumbenciais ante o acolhimento pelo magistrado do pedido por eles
mesmos pretendido na inicial; sustentando ainda, a responsabilidade solidária
entre as apeladas, em evidente cadeia de consumo. No mérito, pugnam: 1)

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pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor; 2) declaração de
abusividade das cláusulas contratuais previstas no quadro resumo, que
dispõem sobre a responsabilidade exclusiva dos apelantes para obterem o
financiamento bancário; 3) o reconhecimento da culpa exclusiva das rés pela
rescisão do contrato, com a consequente devolução integral dos valores
pagos; 4) ou, subsidiariamente, a devolução de 90% (noventa por cento) dos
valores pagos, sem quaisquer encargos contratuais; 5) julgar improcedente a
reconvenção com a condenação da segunda corré nas verbas de sucumbência;
6) condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais na
fração de 30% (trinta por cento) sobre o valor a ser restituído, gastos com
contratação de advogado, e danos morais; afastamento ou redução dos
honorários advocatícios
Recurso processado e contrarrazoado a fls.
216/222.
É o relatório.
De início, com relação à legitimidade da corré,
RW ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA. ME., para integrar o polo
passivo da lide, deixo consignado que dúvida não há de que a relação jurídica
havida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma
vez que o prestador de serviços assume os riscos de sua atividade empresarial
perante seus clientes.

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Aplica-se à situação em exame a regra do
artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é
solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de
consumo.
Nessa seara, não obstante não tenha participado
da celebração do compromisso de compra e venda, integrou a cadeia de
fornecimento de produto ao comprador, como por ela própria afirmado
quando da análise de crédito preliminar para o financiamento bancário, fato,
aliás, corroborado pelo documento de fls. 85, devendo por isso responder por
eventual defeito no negócio.
No
mais,
incontroverso
que
as
partes
celebraram “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” cujo
objeto do negócio era o imóvel descrito na inicial, pelo valor de R$
285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais), a ser pago de forma
parcelada da seguinte maneira: R$ 70.000,00 (setenta mil reais) com recursos
próprios e vinculados ao FGTS do comprador, e o restante R$ 215.000,00
(duzentos e quinze mil reais) através de financiamento bancário (fls. 57).
Ficou pactuado no instrumento contratual a
responsabilidade dos compradores acerca da obtenção do financiamento
bancário, conforme cláusula 4.3 do quadro resumo (fls. 57), o que não
comporta qualquer abusividade, já que o contrato foi devidamente assinado
pelos autores, sem nenhum vício do consentimento.
Ocorre que, através de e-mail enviado pela

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corré RW ASSESSORIA aos autores, foi encaminhado comunicado da Caixa
Econômica Federal informando a suspensão da modalidade de financiamento
escolhido pelos compradores; e que foram orientados a efetuar nova
avaliação através do programa SBPE (recursos da poupança), ou através do
Banco Santander, porém, com taxas de juros superiores, e aprovação de
crédito em valor insuficiente para o interesse dos autores (fls. 85).
Assim, diante de tais fatos, não há como
imputar a culpa das rés pela não ocorrência do financiamento da parcela final
do negócio, nem muito menos pela rescisão do contrato.
Por outro lado, podem os compradores
desistirem do negócio e pleitear devolução parcial dos valores pagos, a teor
da Súmula 01 deste Egrégio Tribunal de Justiça, que assim dispõe:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Todavia, respeitado o entendimento esposado
pelo MM. Juiz “a quo”, mostra-se razoável que a retenção se dê no patamar
de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos compradores, porém,
excluídos os abatimentos contidos na cláusula resolutiva do instrumento.
Com efeito, mostra-se abusiva a cláusula 5.4 do

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contrato, que prevê dentre outros, a retenção de 10% (dez por cento) sobre o
valor corrigido do contrato (fls. 63), o que redundaria em percentual ínfimo a
ser restituído aos consumidores, o que não se admite.
Nesse sentido é firma a jurisprudência adota
por esta Colenda 4a Câmara de Direito Privado:
“Compromisso de compra e venda de imóvel. Inadimplência dos adquirentes.
Rescisão contratual em condições de sobressair. Observância do equilíbrio,
que inclusive deve estar presente por ocasião do desfazimento, quando as
partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Retenção de 20% dos valores pagos
se apresenta adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas despesas
administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 80% em parcela
única, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos
desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, deve sobressair.
Danos morais não caracterizados. Questão estritamente de direito
patrimonial, portanto, disponível. Susceptibilidade exacerbada é insuficiente
para a verba reparatória pretendida. Apelo da ré provido em parte. Recurso
dos autores desprovido.”(TJSP, Apelação no 1016404-05.2016.8.26.0114, 4a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j.,
19.04.2018).
Ressalte-se que, quanto ao reconhecimento de
danos materiais consistentes em honorários advocatícios contratuais, não
prospera o pedido dos autores; pois pretendem a condenação das rés nos
valores que teriam gasto com a contratação de seu patrono, cujo serviço
prestado decorre do vínculo existente apenas entre o advogado e seu cliente,

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não podendo ser esse gasto imposto a terceiros. Este é, aliás, o entendimento
deste Tribunal:
“RESPONSABILIDADE CIVIL DANOS MATERIAIS DESPESAS
COM A CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO
INDENIZAÇÃO
INDEVIDA Não cabe o ressarcimento dos valores pagos a título de
honorários advocatícios contratuais Negócio jurídico que, em razão
de suas características, ante a pessoalidade dos serviços prestados,
produz efeitos apenas às partes contratantes, não podendo ser imposto a
terceiros Ressarcimento, ademais, que deve observar o regramento da
lei processual civil, conforme art. 20 caput do CPC c.c. com art. 23 da
Lei
8.906/94

Recurso
não
provido.
(TJSP,
Apelação
no
0007355-59.2012.8.26.0481, 24a Câmara de Direito Privado, rel. Luiz
Arcuri, j. 27.03.2014)”.
Quanto ao dano moral, em regra esta Quarta
Câmara de Direito Privado não acolhe pedido de indenização por dano moral
derivado de frustração na realização de negócios imobiliários.
Nesta mesma linha é o entendimento do
Superior Tribunal de Justiça, conforme a ementa abaixo transcrita:
“CIVIL. DANO MORAL. O inadimplemento contratual implica a obrigação
de indenizar os danos patrimoniais; não, danos morais, cujo reconhecimento
implica mais do que os dissabores de um negócio frustrado. Recurso especial
não conhecido. (REsp 201.414-PA, STJ, 3a T., rel. designado Min. Ari
Pargendler, j. 20.06.00).

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No que concerne à reconvenção apresentada
pela
corré
INCORPORADORA
RJ
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÕES (fls. 195/198), fato é que está fundada no pedido de
retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelos compradores em
razão da rescisão do contrato, pedido, aliás, formulado pelos autores na inicial
da ação principal, de sorte que carece a reconvinte de interesse processual.
Portanto, de rigor o seu indeferimento, e julgo
extinta a reconvenção, sem resolução de mérito, por carecer a reconvinte de
interesse processual, com fundamento no artigo 330, inciso III do Código de
Processo Civil, e condeno a corré/reconvinte ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios ao patrono dos autores
reconvindos que fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Por fim, a vista dos documentos estampados a
fls. 465 e seguintes, dando conta da situação desemprego enfrentada pelos
autores, concedo-lhes os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentação.
FÁBIO QUADROS
Relator