Tribunal: TJSP
Processo: 1013416-66.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Promessa de compra e venda. Rescisão do contrato c/c devolução dos valores pagos. Ação julgada parcialmente procedente. Desconstituição do ajuste, com determinação de devolução de 80% dos valores pagos pela autora. Pleito de majoração do percentual a ser retido (25%). Admissibilidade. Entendimento firmado pelo STJ (REsp 1.723.519-SP). Precedentes desta Câmara. Inclusão da comissão de corretagem.

Ementa:
Promessa de compra e venda. Rescisão do contrato c/c devolução dos valores pagos. Ação julgada parcialmente procedente. Desconstituição do ajuste, com determinação de devolução de 80% dos valores pagos pela autora. Pleito de majoração do percentual a ser retido (25%). Admissibilidade. Entendimento firmado pelo STJ (REsp 1.723.519-SP). Precedentes desta Câmara. Inclusão da comissão de corretagem. Descabimento. Ausência de ciência inequívoca quanto ao valor pago a título de corretagem. Multa por litigância de má-fé. Tese de defesa. Ausência de dolo. Conduta que não teve cunho procrastinatório. Pena afastada. Recurso provido em parte.
Há entendimento jurisprudencial em relação ao percentual de retenção pela promitente vendedora e, a respeito do assunto, o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.723.519-SP firmou posicionamento no sentido de que tal percentual deve ser de 25% dos valores pagos, conforme posicionamento adotado inclusive por esta Câmara.
Em relação aos serviços de corretagem na aquisição dos direitos do imóvel pela autora, não restou demonstrado, no caso, inequívoco conhecimento da promitente compradora quanto ao valor pago e da realidade dos serviços efetivamente prestados a esse título. O contrato entre as partes não estabelece o montante da corretagem, razão pela qual não há como prosperar a pretensão recursal nesse pormenor, sob argumento de que teria repassado tal verba a terceiro.
Não se vislumbra conduta desleal ou maliciosa da apelante, não evidenciado dolo processual, de modo que a conduta da parte não se enquadra nas hipóteses elencadas no artigo 80 do CPC, razão pela qual fica afastada a aplicação de penalidade por litigância de má-fé.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000638744
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013416-66.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
URBA 1 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA, é apelada
CAMILA CABRERA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR E LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020
KIOITSI CHICUTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013416-66.2019.8.26.0482 - Presidente Prudente - VOTO No 43200 2/6
COMARCA: Presidente Prudente – 3a V. Cível – Juiz Luis Fernando Vian
APTE. : Urba 1 Empreendimentos e Participações Spe Ltda.
APDA. : Camila Cabrera

VOTO No 43.200
EMENTA: Promessa de compra e venda. Rescisão do
contrato c/c devolução dos valores pagos. Ação julgada
parcialmente procedente. Desconstituição do ajuste, com
determinação de devolução de 80% dos valores pagos
pela autora. Pleito de majoração do percentual a ser
retido (25%). Admissibilidade. Entendimento firmado
pelo STJ (REsp 1.723.519-SP). Precedentes desta
Câmara.
Inclusão
da
comissão
de
corretagem.
Descabimento. Ausência de ciência inequívoca quanto
ao valor pago a título de corretagem. Multa por
litigância de má-fé. Tese de defesa. Ausência de dolo.
Conduta que não teve cunho procrastinatório. Pena
afastada. Recurso provido em parte.
Há entendimento jurisprudencial em relação ao percentual de
retenção pela promitente vendedora e, a respeito do assunto, o
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.723.519-SP
firmou posicionamento no sentido de que tal percentual deve ser de
25% dos valores pagos, conforme posicionamento adotado inclusive
por esta Câmara.
Em relação aos serviços de corretagem na aquisição dos direitos do
imóvel pela autora, não restou demonstrado, no caso, inequívoco
conhecimento da promitente compradora quanto ao valor pago e da
realidade dos serviços efetivamente prestados a esse título. O
contrato entre as partes não estabelece o montante da corretagem,
razão pela qual não há como prosperar a pretensão recursal nesse
pormenor, sob argumento de que teria repassado tal verba a
terceiro.
Não se vislumbra conduta desleal ou maliciosa da apelante, não
evidenciado dolo processual, de modo que a conduta da parte não se
enquadra nas hipóteses elencadas no artigo 80 do CPC, razão pela
qual fica afastada a aplicação de penalidade por litigância de má-fé.
Trata-se de recurso interposto contra parte da r. sentença que
julgou parcialmente procedente ação para declarar a rescisão do instrumento particular

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de promessa de venda e compra de unidade autônoma descrito na inicial, determinando
a devolução, em favor da autora, de 80% das quantias pagas, corrigidas monetariamente
desde as datas dos respectivos pagamentos, condenando a requerida ao pagamento das
custas, despesas do processo e honorários advocatícios de R$ 1.039,00. O MM. Juiz “a
quo”, ainda, condenou a requerida ao pagamento de multa de 5% do valor corrigido da
causa.
Sustenta a apelante que não pode ser punida por manejar recurso
previsto na legislação, não se verificando qualquer conduta que desabone seu
comportamento. O contrato estipula retenção de 10% do valor do contrato, ou seja, tem
o direito de reter a quantia de R$6.077,89. A multa visa ressarcir minimamente a
promissária vendedora pelos custos que teve de arcar com a negociação frustrada pelo
promissário comprador, objetivando, ainda, ressarcir, ainda que em parte, os altos
custos que a apelada teve de assumir em relação à comissão de corretagem. À época do
contrato, destaca que realizava, com recursos próprios, o pagamento da comissão de
corretagem diretamente à corretora de imóveis que prestava serviços de intermediação.
Para que se possa apurar o valor a ser devolvido à autora, além da multa contratual de
10%, pede abatimento do valor a título de comissão de corretagem (R$2.431,16). Em
caráter alternativo, busca aplicação do entendimento firmado pelo STJ, no julgamento
do Recurso Especial no 1.723/519/SP.
Recurso tempestivo, preparado e com contrarrazões, os autos
restaram encaminhados a este E. Tribunal.
É o resumo do essencial.
A possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda
pelos promitentes compradores é prerrogativa que encontra ressonância no
entendimento consolidado pela Súmula no 1 do Tribunal de Justiça do Estado de São

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Paulo e prescinde de maiores discussões.
Da mesma forma, há entendimento jurisprudencial em relação ao
percentual de retenção pela promitente vendedora e, a respeito do assunto, o Superior
Tribunal de Justiça assim já decidiu:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À
LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO
PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO
PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO
REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e
venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover
ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único,
a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de
outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na
apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do
Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o
rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e

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cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento”.
No mesmo sentido, são os precedentes desta Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO
Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos Legitimidade da
incorporadora para a devolução de valores, com retenção de 25% e de encargos
devidos até o pedido formulado na petição inicial Prescrição da pretensão para a
comissão de corretor, decorrido o prazo três anos do pagamento, previsto no art. 206,
§ 3o, IV, do Código Civil Inexistindo edificação no lote alienado, não está obrigado o
comprador e responder por taxa de fruição - Juros de mora, a incidir sobre a
devolução, a partir do trânsito em julgado REsp's 1.723.519-SP e 1.740.911-DF
Manutenção da procedência parcial da ação Recurso provido, em parte.” (Apelação
Cível 1003650-14.2018.8.26.0291; Relator Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira;
Data do Julgamento: 23/09/2016; Data de Registro: 15/06/2020).
“Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por
culpa dos compromissários compradores. Restituição das quantias pagas. Retenção de
25% dos valores pagos determinada pela magistrada a quo que se mostra adequado ao
caso. Precedentes Jurisprudenciais no mesmo sentido. Comissão de corretagem devida.
REsp no 1.599.511/SP que fixou o entendimento de validade da cláusula que transfere
ao consumidor a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóvel
sob o regime de incorporação imobiliária, exigindo-se apenas transparência nessa
atribuição. Compradores que foram devidamente informados no caso em tela.
Sucumbência recíproca verificada. Sentença mantida. Apelo improvido.” (Apelação
Cível 1070403-07.2019.8.26.0100; Relator: Des. Ruy Coppola; Data do Julgamento:
08/06/2020; Data de Registro: 08/06/2020).

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Apelação Cível no 1013416-66.2019.8.26.0482 - Presidente Prudente - VOTO No 43200 6/6
Nesse passo, o percentual da retenção merece reparo, devendo ser
majorado para 25%, conforme posicionamento atualmente adotado.
Em relação aos serviços de corretagem na aquisição dos direitos
do imóvel pela autora, não restou demonstrado, no caso, inequívoco conhecimento da
promitente compradora quanto ao valor pago e da realidade dos serviços efetivamente
prestados a esse título. O contrato entre as partes não estabelece o valor da corretagem,
sendo certo que o documento de fls. 33/34 também não dispõe que parte dos valores
pagos pela autora seria repassado à intermediadora do negócio.
De tal modo, não há como prosperar o pedido de retenção do
valor pago pela autora pela compra do imóvel, sob argumento de que teria repassado tal
parcela a terceiro.

No mais, deve ser afastada a penalidade por litigância de má-fé
imposta à ré, na medida em que não está evidenciado dolo da apelante, cuidando-se de
alegações da tese de defesa, que, aliás, restou acolhida em parte. Não há demonstração
de dolo processual, de modo que a conduta da parte não se enquadra nas hipóteses
elencadas no artigo 80 do CPC, inexistindo prejuízo ao adverso, razão pela qual fica
afastada a aplicação de penalidade por litigância de má-fé.
Isto posto, dá-se parcial provimento ao recurso.
KIOITSI CHICUTA
Relator