Tribunal: TJSP
Processo: 1004849-97.2020.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
CONDOMÍNIO. Arbitramento de aluguéis. Admissibilidade. Utilização pelo réu, com exclusividade, de uma das seis unidades habitacionais erigidas em terreno comum. Direito do condômino de receber locativo correspondente à sua cota-parte. Alegação do réu de direito exclusivo sobre a unidade que utiliza para moradia. Rejeição. Tese de condomínio pro diviso refutada pela prova dos autos. Repartição

Ementa:
CONDOMÍNIO. Arbitramento de aluguéis. Admissibilidade. Utilização pelo réu, com exclusividade, de uma das seis unidades habitacionais erigidas em terreno comum. Direito do condômino de receber locativo correspondente à sua cota-parte. Alegação do réu de direito exclusivo sobre a unidade que utiliza para moradia. Rejeição. Tese de condomínio pro diviso refutada pela prova dos autos. Repartição igualitária dos frutos produzidos pelas demais unidades, a comprovar o condomínio pro indiviso. Inexistência de prova de divisão de fato do imóvel entre os condôminos. Termo inicial dos locativos. Data da notificação extrajudicial enviada pelo autor. Momento em que o réu foi cientificado da intenção do autor de encerrar a posse gratuita e receber locativos. Insurgência do réu contra a imposição dos encargos de sucumbência. Acolhimento. Decaimento recíproco, a impor a repartição dos encargos sucumbenciais. Art. 86 do CPC. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 1
Registro: 2020.0001001889
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004849-
97.2020.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JORGE MANUEL
ESTRELA MARTINS, é apelado JOAO MANOEL ESTRELA MARTINS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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GLF - fl. 2
Apelação no 1004849-97.2020.8.26.0001
Comarca:
SÃO PAULO
Juiz:
RAPHAEL GARCIA PINTO
Apelante:
JORGE MANUEL ESTRELA MARTINS
Apelado:
JOÃO MANUEL ESTRELA MARTINS
VOTO No 37.034
CONDOMÍNIO.
Arbitramento
de
aluguéis.
Admissibilidade. Utilização pelo réu, com exclusividade, de
uma das seis unidades habitacionais erigidas em terreno
comum. Direito do condômino de receber locativo
correspondente à sua cota-parte. Alegação do réu de direito
exclusivo sobre a unidade que utiliza para moradia.
Rejeição. Tese de condomínio pro diviso refutada pela
prova dos autos. Repartição igualitária dos frutos
produzidos pelas demais unidades, a comprovar o
condomínio pro indiviso. Inexistência de prova de divisão
de fato do imóvel entre os condôminos. Termo inicial dos
locativos. Data da notificação extrajudicial enviada pelo
autor. Momento em que o réu foi cientificado da intenção
do autor de encerrar a posse gratuita e receber locativos.
Insurgência do réu contra a imposição dos encargos de
sucumbência. Acolhimento. Decaimento recíproco, a impor
a repartição dos encargos sucumbenciais. Art. 86 do CPC.
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra
a r. sentença de fls. 114/119, que julgou parcialmente a ação de
arbitramento de alugueis e nomeação de administrador ajuizada por
JOÃO MANUEL ESTRELA MARTINS em face de JORGE MANUEL
ESTRELA MARTINS, apenas para: i) condenar o réu a pagar a título
de locação R$ 765,00, a partir de 03 de setembro de 2019 até a
cessação de utilização exclusiva da coisa; ii) condenar o réu a suportar
os encargos de decaimento, com honorários advocatícios de 15%
sobre o valor da condenação.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque o

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requerente tem direito a receber locativos do requerido, que possui
com exclusividade uma das acessões de propriedade comum dos
litigantes.
Indeferiu inicialmente o pedido de nomeação do
autor como administrador. Trata-se de um único imóvel dividido de
fato, com locação de várias unidades que vêm sendo corretamente
administradas pelo réu. O autor não nega que vem recebendo seu
quinhão pelos aluguéis de acessões, tanto assim que não ingressou
com ação de exigir contas ou cobrança por valores não repassados.
Acrescentou que a administração cabe a ambos os
condôminos, que o IPTU incidente sobre o imóvel vem sendo pago
corretamente e que o autor reside em outro município, inviabilizando
sua gestão. Afirmou também que a nomeação de terceiro como
administrador é desnecessária, além de acarretar custos.
Por outro lado, acolheu o pedido de arbitramento
de locativos. O terreno contém uma unidade autônoma no andar
térreo, alugada, com divisão dos frutos mensais. Além disso, na parte
superior existem cinco unidades individuais e separadas, uma das
quais ocupada por antiga companheira do pai dos litigantes, com
aparente litígio, sem qualquer pagamento.
Aduziu que, à parte a unidade ocupada pela ex-
companheira do genitor das partes, outras quatro unidades estão
alugadas, e uma quinta é possuída pelo réu para residência.
Concluiu que o réu ocupa uma das unidades
mantidas em condomínio sem contraprestação, a lhe proporcionar
enriquecimento sem causa.
Adotou como termo a quo para os locativos a data

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de notificação, momento que marca a oposição quanto ao uso
exclusivo do bem por um dos condôminos.
Por fim, estimou o valor de R$ 1.530,00 para os
locativos, considerando a metragem aproximada da unidade de 120m2,
restando o pagamento da metade, R$ 765,00, ao autor.
Sustenta o réu apelante, em síntese, que: i) não
pode ser condenado a arcar com locativos; ii) o próprio autor
confessou que a posse do réu decorreu de acordo formulado entre as
partes; iii) não é aceitável que agora pretenda aluguéis de seu irmão;
iv) ocupa apenas uma das unidades em proporção menor que seus
50%; v) administra, os imóveis, sem qualquer contrapartida; vi) nunca
houve impedimento para o autor ocupar a parte dele do imóvel; vii)
subsidiariamente, o termo a quo não pode ser a data da notificação,
pois a sentença não a referendou, “a redundar na perda da sua
eventual eficácia”; viii) os encargos de sucumbência devem ser
repartidos entre os litigantes.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta
às fls. 126/135, pede o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 141/149.
É o relatório.
1. O recurso comporta parcial provimento, somente
quanto aos encargos de sucumbência.
As partes são condôminas de um terreno de 750m2
localizado à Rua Luiza Scarpini, 28, registrado sob o no 79.841 no 15o
Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
O terreno contém uma acessão dividida em seis

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unidades autônomas. A unidade maior de 120m2 é utilizada pelo réu
com exclusividade para moradia. Outra habitação é possuída
gratuitamente pela ex-companheira do genitor dos litigantes. As
demais são locadas pelo réu a terceiros, com repartição do produto em
50% para cada proprietário.
O autor não confia na gestão dos contratos
efetuada pelo réu, razão pela qual pretende substituí-la pela de um
administrador profissional. Além disso, pretende indenizar-se de
locativos pelo uso exclusivo da acessão maior pelo réu.
Contra a r. Sentença que acolheu apenas o pedido
de arbitramento de aluguéis, insurge-se o requerido.

São os fatos postos a julgamento.
2. Correta a condenação do requerido a indenizar
pelo uso exclusivo de uma das acessões edificadas em terreno
comum.
É indiscutível a possibilidade de se exigir o
pagamento de aluguel proporcional do condômino que utiliza a coisa
com exclusividade, em detrimento dos demais, com fundamento no
princípio que veda o enriquecimento sem causa.
Embora a lei não explicite, tal situação é admitida
de longa data pela doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M.
Código Civil brasileiro interpretado. Rio de Janeiro, Freitas
Bastos, 1943, v. VIII, p. 307; Monteiro, Washington de Barros,
Curso de Direito Civil, vol. 4, p. 208; JTJ 122/87 e 206/27).
Observo que a verba pleiteada pelo autor tem
natureza indenizatória e de modo algum se confunde com o aluguel

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devido em razão de contrato de locação.
O direito invocado pelo demandante tem origem no
condomínio que se estabeleceu entre as partes a partir da dissolução
da união estável, com o fim do regime matrimonial de bens.
Conforme salienta Marco Aurélio S. Viana, o
condômino que utiliza com exclusividade o imóvel, em detrimento dos
demais, “não está ali na condição de locatário, mas de proprietário,
razão pela qual não se lhe aplica a legislação locatícia” (Comentários
ao novo Código Civil, Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XVI, p.
340).
Adota-se
o
entendimento
sedimentado
pela
Jurisprudência, segundo o qual “na propriedade comum, quem ocupa
integralmente imóvel de que é co-proprietário deve pagar aluguel aos
demais condôminos, aos quais são assegurados os direitos inerentes
ao domínio, e perceber os frutos produzidos pela coisa comum” (JSTJ
101/177).
Pouco importa se anteriormente as partes de
comum acordo decidiram que o réu utilizaria gratuitamente uma das
unidades residenciais comuns. Não se pode privar o requerente de
exercer o direito proprietário de fruição de imóvel que também é seu,
especialmente se a posse gratuita do requerido foi acordada por tempo
indeterminado.
Eventual comodato por prazo indeterminado pode
ser extinto pelo comodante, que não é obrigado a suportar empréstimo
gratuito de modo perpétuo.
O fato de o réu ser o administrador das unidades

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também não lhe proporciona automaticamente a posse de uma delas a
título de remuneração, já que não há prova de qualquer acordo das
partes a respeito.
3. Não favorece o requerido a tese de propriedade
exclusiva sobre a acessão que possui, em virtude de condomínio pro
diviso.
Quanto à forma, ou modo de ser, pode o
condomínio ser pro diviso ou pro indiviso. Será pro diviso quando “a
comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada
condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa”
(Monteiro, Washington de Barros. Curso de direito civil, 37a
edição, São Paulo, Saraiva, 2003, v. III, p. 206).
Será pro indiviso quando a situação de condomínio
coincidir com a composse, ou seja, a situação jurídica e a fática são de
partes ideais, sem localização da posse dos condôminos.
Se as unidades houvessem sido divididas entre os
litigantes, haveria condomínio pro diviso. Cada qual possuiria com
exclusividade a sua parte e não poderia exigir locativos do outro, já
que a comunhão não existiria de fato.
Sucede que, no caso, está claro que o condomínio
exercido pelos litigantes se manifesta em partes ideais (pro indiviso), já
que ambos possuem conjuntamente todas as unidades.
A conclusão resulta claramente da forma de
repartição dos frutos obtidos entre ambos. Incontroverso que os frutos
das quatro unidades locadas a terceiros são repartidos por igual entre
ambos, na proporção de seus quinhões. Também o prejuízo

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decorrente da ocupação gratuita de uma das habitações pela ex-
companheira de seu genitor é suportado igualmente por ambos.
Fosse verdadeira a tese do réu, de que ambas as
partes exercem poderes de proprietário com exclusividade em suas
respectivas metades do imóvel, os frutos seriam repartidos de modo
diferente. Ao requerente, tocaria a totalidade dos aluguéis de suas
unidades, e ao requerido os locativos produzidos por sua parte.
Não há, ademais, prova alguma de repartição das
unidades entre os condôminos, de modo a encerrar de fato a
copropriedade.
Forçoso concluir que o condomínio sob análise se
classifica como pro indiviso, com direito de ambos os coproprietários
sobre a metade de cada uma das seis unidades, inclusive a utilizada
pelo requerido para moradia.
Se ocupa com exclusividade a acessão, o réu deve
indenizar o outro condômino pelo equivalente à metade do valor
locativo.
4. Deve ser mantido o termo inicial dos locativos na
data de notificação do requerido em 03 de setembro de 2.019 (fls.
17/19).
A data da notificação marca o momento em que o
requerente manifestou seu interesse por encerrar a ocupação gratuita
e passar a se indenizar pela posse exclusiva do requerido.
Para tanto, seria adequada a data da citação
somente se a pretensão de receber locativos já não houvesse sido
fixada anteriormente, por notificação extrajudicial ou decisão judicial.

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O fato de a notificação exigir valor distinto do fixado
pela r. Sentença é irrelevante, pois de qualquer modo a notificação
cientificou o réu de que teria de indenizar o autor.
5. Comporta pequeno reparo a r. Sentença com
relação à distribuição dos encargos de sucumbência.
Ambas as partes decaíram de parte considerável
dos pedidos. Apesar do acolhimento do pedido principal, o valor de
locativos pleiteado pelo autor de R$ 15.000,00 foi acolhido por cerca
de metade, em R$ 765,00. Além disso, o autor decaiu também quanto
ao pedido de nomeação de administrador.
Portanto, aplica-se a regra do art. 86 do CPC, a
impor a autor a metade das despesas do processo. Deverá também
suportar honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da
condenação - valor igual à condenação imposta ao réu -, conforme os
critérios do art. 85, §2o, do CPC.
6. Pelo exposto, o recurso comporta parcial
provimento, apenas para fixação da sucumbência recíproca.
Inviável a majoração de honorários recursais
prevista pelo art. 85, § 11 do CPC/15, visto o acolhimento do recurso
em parte mínima e concernente à distribuição das verbas de
sucumbência.
Dou parcial provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator