Tribunal: TJSP
Processo: 1006608-39.2017.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Rescisão por iniciativa dos compromissários compradores – Abusividade da cláusula que trata dos valores a serem devolvidos em caso de rescisão – Retenção de 20% das parcelas efetivamente pagas como forma de compensar os custos administrativos – Aplicação de correção monetária sobre os valores desembolsados, por ser mera recomposição do capital – Incidência dos

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Rescisão por iniciativa dos compromissários compradores – Abusividade da cláusula que trata dos valores a serem devolvidos em caso de rescisão – Retenção de 20% das parcelas efetivamente pagas como forma de compensar os custos administrativos – Aplicação de correção monetária sobre os valores desembolsados, por ser mera recomposição do capital – Incidência dos juros de mora que se dá a partir do trânsito em julgado da decisão – Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento do REsp 1.740.911-DF – Honorários advocatícios adequada e corretamente fixados – Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível 1006608-39.2017.8.26.0248 Indaiatuba Voto n.o 39913
AEDG
Registro: 2020.0000619217
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006608-39.2017.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante CONGESA
ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, são apelados VÂNIA DENIS BRITO
(JUSTIÇA GRATUITA) e EDISON LUIZ CARRETERO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram parcialmente
do recurso e, na parte conhecida, deram provimento parcial, nos termos que
constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
FÁBIO QUADROS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006608-39.2017.8.26.0248 -Voto no 39913 - AEDG
2
Voto n.o 39913
Apelação Cível 1006608-39.2017.8.26.0248
Comarca: Indaiatuba
Apelante: Congesa Engenharia e Construções Ltda.
Apelados: Vania Denis Brito e Edison Luiz Carretero
Juíza prolatora: Erika Folhadella Costa
Compromisso de compra e venda Rescisão por iniciativa dos
compromissários compradores Abusividade da cláusula que trata
dos valores a serem devolvidos em caso de rescisão Retenção de
20% das parcelas efetivamente pagas como forma de compensar
os custos administrativos Aplicação de correção monetária sobre
os valores desembolsados, por ser mera recomposição do capital
Incidência dos juros de mora que se dá a partir do trânsito em
julgado da decisão Entendimento fixado pelo E. STJ quando do
julgamento do REsp 1.740.911-DF
Honorários advocatícios
adequada e corretamente fixados
Recurso parcialmente
conhecido e parcialmente provido na parte conhecida.
A r. sentença de fls. 133/138, cujo relatório se
adota, julgou procedente a ação de rescisão contratual c.c. restituição de
quantias pagas, movida por VANIA DENIS BRITO E EDISON LUIZ
CARRETERO
em
face
de
CONGESA
ENGENHARIA
E
CONSTRUÇÕES LTDA., para declarar resolvido o contrato havido entre as
partes por culpa exclusiva dos compradores, condenando a ré a devolver aos
autores, em uma única parcela, o equivalente a 90% do total de
R$104.092,40, atualizado monetariamente pela Tabela Prática deste Tribunal
de Justiça a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao
mês a partir da citação, declarando nulas as disposições contratuais dispostas
nas cláusulas 8.2 e 8.3, por abusividade. Condenada a ré nas custas e despesas
processuais e nos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006608-39.2017.8.26.0248 -Voto no 39913 - AEDG
3
condenação.
Inconformada apela a ré (fls. 143/163).
Apresenta um relato da demanda. Busca a reforma da r. sentença aduzindo
em síntese que: a) a dificuldade ou impossibilidade econômica pessoal do
devedor não constitui força maior e não o exonera do dever de cumprir com
sua obrigação; b) a relação havida entre as partes não é de consumo, tendo os
autores investido no empreendimento, objetivando apenas lucro; c) a retenção
do montante pago pelos apelados deve se dar no patamar de 30%, com
incidência dos juros somente a partir do trânsito em julgado e de forma
parcelada, de acordo com os termos contratuais; d) a cobrança da comissão de
corretagem não é abusiva, devendo ser observado o entendimento fixado pelo
STJ em sede de recursos repetitivos; e) é descabida a aplicação da correção
monetária a partir dos desembolsos, tanto mais porque não agiu com culpa,
devendo ser aplicado o critério da Lei 6.899/81 ou seja, a partir do protocolo
da reconvenção e f) os honorários advocatícios devem ser reduzidos para 5%
do valor a ser restituído.
Recurso respondido (fls. 168/173).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a
tempestividade do apelo e verificado o recolhimento do preparo, recebo o
recurso em seu regular efeito.
Em relação à pretendida não devolução dos
valores pagos a título de comissão de corretagem, o recurso não deve ser
conhecido, visto que inexiste interesse recursal porquanto a sentença
determinou que o valor eventualmente desembolsado a tal título (no caso
R$7.060, 00, conforme a cláusula F.1 fls. 26) não comporá a base do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006608-39.2017.8.26.0248 -Voto no 39913 - AEDG
4
montante a ser devolvido aos autores:
“Ressalvo, contudo, quanto à comissão de
corretagem, que a parte autora não pediu expressamente a devolução do valor
pago a título de corretagem, por isso, desnecessário pronunciamento judicial
nesse sentido; além disso, a ré alega que foi ela quem suportou as despesas da
corretagem e há cláusula expressa no contrato advertindo o comprador que o
valor da comissão de corretagem não compõe o preço do imóvel, e por isso
não será devolvida em caso de resolução, o que é válido.”
Quanto
ao
mais,
deixo
consignado,
inicialmente, que dúvida não há de que a relação jurídica havida entre as
partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo o contrato
tipicamente de adesão, como bem constou na r. sentença.
A jurisprudência tem reiteradamente decidido
que, na resolução do contrato de compromisso de compra e venda, as partes
devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração
do negócio, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor a
título de cláusula penal, nos termos da Súmula n° 1 editada por este Egrégio
Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “o compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Assim, sendo devolvido o imóvel à ré, é
cristalino o direito dos compradores obterem a devolução do que
despenderam, observando-se, no entanto, a prerrogativa do alienante de reter

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006608-39.2017.8.26.0248 -Voto no 39913 - AEDG
5
parte desse numerário para ressarcimento das despesas administrativas, nestas
incluídas as de publicidade, bem como perdas e danos. E, para que sejam
reparados adequadamente os prejuízos sofridos, afigura-se razoável que a
retenção se dê no patamar de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
Neste sentido, os seguintes julgados:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Contrato Bem imóvel Rescisão contratual por culpa dos compradores
Devolução de 80% das quantias pagas, devidamente corrigidas, descontados
os valores devidos a título de retribuição pelo período de ocupação do
apartamento, além de eventuais despesas de condomínio, impostos e taxas
incidentes sobre o imóvel, até a efetiva devolução da posse à promitente
vendedora O percentual de 20% de retenção é o suficiente para cobrir
despesas de publicidade, corretagem, taxa de administração e outras
referentes à comercialização da unidade Por fim, a restituição deverá se
dar em uma única parcela, tendo em vista o decurso de grande período de
tempo entre o início da controvérsia (1999) e seu desfecho final, não se
justificando, a essa altura, o pagamento parcelado Recurso parcialmente
provido”. (Apelação Cível no 227.230-4/0 Barueri 9a Câmara de Direito
Privado Relator Dácio Tadeu Viviani Nicolau 30.09.08 V.U. Voto no
2299).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão decorrente da inadimplência incontroversa dos compradores

Acerto da r. sentença ao fixar em 80% o percentual de devolução das
parcelas pagas Mister a manutenção deste percentual, que não afronta a
lei consumerista e se coaduna com a jurisprudência desta Corte e do STJ

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006608-39.2017.8.26.0248 -Voto no 39913 - AEDG
6
Percentual remanescente de 20% diz respeito ao presumido prejuízo da
vendedora, incluídas aí todas as despesas do negócio Observância das
disposições consumeristas, obstativa do enriquecimento sem causa Exegese
dos artigos 51, II, 53, caput, e 54, §2°, do CDC - Entendimento perfilhado
pela jurisprudência desta Corte e do STJ - Por prisma final, "ad
argumentandum”, é de se ponderar que a reintegratória permitirá a fácil
comercialização do bem
Sentença de procedência parcial
Recurso
improvido”. (Apelação Cível no 994.08.053463-2 Campinas 5a Câmara de
Direito Privado Relator Oscarlino Moeller 28.04.2010 V.U. Voto no
20983).
E de uma única vez nos exatos termos da
Súmula 2 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça assim
redigida1:
“A devolução as quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não
se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
Em relação ao pretendido afastamento da
correção monetária tal não se faz possível, pois se trata, apenas, de mera
recomposição do capital e não implica qualquer penalização do vendedor e as
parcelas pagas pelos autores, ora apelados, devem ser corrigidas
monetariamente desde seus desembolsos, porque correspondem à fruição do
capital.
Sobre o valor a ser devolvido pela ré referente
à aquisição do bem, incidirão juros de mora a partir do trânsito em julgado,
conforme a consolidação do entendimento do E. STJ no julgamento do REsp
1 Diário da Justiça Eletrônico, caderno 1, pág. 1, 7/7/10.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006608-39.2017.8.26.0248 -Voto no 39913 - AEDG
7
1.740.911-DF: “Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão.”
Quanto à pretensão da apelante para que os
honorários sejam reduzidos para 5% dos valores a serem restituídos, se
mostra absolutamente descabida e ilegal, tendo sendo fixados os honorários
de forma correta e adequada em observância ao Art. 85, § 2o, do Código de
Processo Civil.
Anotada a prioridade na tramitação processual.
Ante o exposto, conheço parcialmente do
recurso e, na parte conhecida, dou parcial provimento para determinar que a
retenção dos valores pagos pelos autores seja de 20% (vinte por cento),
incidindo juros de mora a partir do trânsito em julgado.
FÁBIO QUADROS
Relator