Tribunal: TJSP
Processo: 1031299-66.2017.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO PARA A CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO PARA A CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR – JULGAMENTO DO TEMA 971 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - COBRANÇA DE ENCARGOS DO IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DURANTE O PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB SUA POSSE - AÇÃO PROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499476
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1031299-66.2017.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes ALPHAVILLE
BAURU
SPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
THOTUS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A e
JAFD EMPREENDIMENTOS IMOBILÁRIOS LTDA., são apelados HEBERT
LOPRETO e VERA LÚCIA PIERINI LOPRETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031299-66.2017.8.26.0071 -Voto no 31854-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1031299-66.2017.8.26.0071
Comarca
: BAURU 4a VARA CÍVEL
Juiz
: ARTHUR DE PAULA GONÇALVES
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes :ALPHAVILLE BAURU SPE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTROS
Apelados : HEBERT LOPRETO e OUTRA
VOTO No 31854
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO - ATRASO PARA
ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA
MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE
TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE
REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES -
ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE
TOLERÂNCIA

POSSIBILIDADE
DE
APLICAÇÃO
PARA
A
CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM CONTRATO
APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR JULGAMENTO DO TEMA
971 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - COBRANÇA DE
ENCARGOS DO IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA
DURANTE O PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB SUA POSSE -
AÇÃO PROCEDENTE
SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, ajuizada por
Hebert Lopreto e Vera Lúcia Pierni Lopreto em face de Alphaville
Bauru
SPE
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda,
JAFD
Empreendimentos Imobiliários Ltda., Thotus Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e Alphaville Urbanismo S.A., que a respeitável
sentença de fls. 618/623, cujo relatório adoto, julgou procedente,
para declarar rescindido o contrato por culpa das rés, condenando as
requeridas a restituírem de uma só vez as importâncias pagas, além
da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato e o valor de

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R$ 9.358,79 referente ao IPTU, taxa de bombeiro e condomínios,
arcando, ainda, com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
Inconformadas,
recorrem
as
rés,
alegando,
preliminarmente, que as corrés Alphaville Urbanismo S.A, Jafd
Empreendimentos
Imobiliários
e
Thotus
Empreendimentos
Imobiliários não possuem legitimidade para figurar no pólo passivo
da demanda e que as taxas de manutenção e condomínios foram
pagos a terceiros, não estando aptas a responder pela pretensão
autoral. No mérito, sustentam, em suma, que o ajuizamento de ação
civil pública deu ensejo à paralisação da obra, prejudicando o
cronograma
de
previsão
de
entrega
do
empreendimento,
caracterizando, assim, caso fortuito, além do que a cláusula 11, §4o,
prevê prorrogação na entrega das obras. Argumentam que o
loteamento foi entregue à Associação Alphaville Bauru em 09.06.16
a partir do momento em que caberia a ela exclusivamente a
manutenção e que a questão da ligação do sistema de águas é de
responsabilidade exclusiva do DAE. Asseveram que a recorrida
firmou o contrato onde todas as obrigações e direitos estavam
expressamente previstos, sendo indevida a rescisão contratual e a
restituição integral das verbas pagas. Aduzem que inexiste qualquer
elemento que justifique a aplicação da multa indenizatória e que o
contrato previa a obrigação dos compradores pelo pagamento dos

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encargos inerentes ao imóvel. Pedem, ao final, o provimento do
recurso.
O recurso foi preparado e respondido às fls. 799/820.
É o relatório.
Em primeiro lugar, afasto a preliminar de ilegitimidade
passiva das rés, pois é cediço que as relações que envolvem compra
e venda de imóveis, adquiridos por consumidores finais, regem-se
pelo Código de Defesa do Consumidor, que consagrou, em seus
artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, a solidariedade da cadeia,
devendo todos os fornecedores ou prestadores de serviço responder
objetivamente pelos danos causados aos consumidores.
Na hipótese destes autos, é incontroversa a participação
das requeridas no negócio jurídico consubstanciado na compra e
venda do imóvel em debate, ocasionando a sua responsabilização e
conseqüente solidariedade na obrigação de devolução dos valores
cobrados, não havendo que se falar em ilegitimidade para figurar no
pólo passivo da demanda, além do que os compradores não podem
ser responsáveis pelo pagamento dos encargos do imóvel antes do
seu recebimento, sendo que a responsabilidade por tais pagamentos
era das apelantes conforme restará decidido adiante.
Rejeitada, pois, a preliminar, no mérito, consta dos autos

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que, em dezembro/2012, as partes celebraram Instrumento
Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de
Loteamento, tendo as rés estimado que o término da construção e a
entrega do lote aos adquirentes ocorreria em dezembro/2014, com
tolerância de seis meses (fls. 77 cláusula B.3).
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido, os
compradores ajuizaram esta demanda visando a rescisão do
contrato, além da restituição dos valores pagos.
E, de fato, as próprias rés não negam que não entregaram
a unidade na data inicialmente convencionada, tampouco no prazo
generosamente concedido a si mesmas no contrato, justificando, no
entanto, o atraso em caso fortuito, uma vez que foi ajuizada ação
civil pública pelo Ministério Público, embargando a obra.
Ora, as circunstâncias invocadas pelas alienantes não
justificam o atraso, servindo o prazo de carência de 180 dias
justamente para contemporizar tais situações.
Oportuno anotar que a possibilidade de paralisação
momentânea da obra por conta de eventos naturais, problemas de
logística, como escassez de insumos ou de mão de obra capacitada,
embargo da obra ou de dificuldades na regulamentação
administrativa da construção por meio da obtenção de alvarás

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perante os órgãos públicos, deve ser contabilizada no cronograma,
uma vez que decorrem de fatos intrínsecos à atividade da construção
civil e, como tal, são totalmente previsíveis, não podendo a
negligência das empreendedoras socorrê-las no momento de
inadimplência, já que certamente o consumidor não contaria com tal
benesse.
Aliás, tal entendimento foi sumulado por este Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente.” (Súmula 161)
Em caso semelhante, já se manifestou esta Corte de
Justiça:
“APELAC ̧A~O
- COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - LOTEAMENTO - ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA - MULTA CONVENCIONAL - SENTENC ̧A DE
PROCEDE^NCIA - INCONFORMISMO DA RE ́ -
REJEIC ̧A~O
- MORA DA CONSTRUTORA - Alegac ̧a~o
de
caso fortuito ou forc ̧a maior - Embargo da obra em
raza~o de Ac ̧a~o
Civil Pu ́blica - Inocorre^ncia - Incide^ncia
da su ́mula no 161 do TJSP -Trata-se de fortuito interno -
MULTA CONVENCIONAL - Multa contratual de 10%
sobre o valor atualizado do prec ̧o de aquisic ̧a~o
do lote
prevista em caso de descumprimento para qualquer uma

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das
partes
-
Sentenc ̧a
mantida
-
NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJSP, Apelac ̧a~o
Ci ́vel
no 1006051-30.2019.8.26.0071, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Alexandre Coelho, j. 23.01.20 v.u.)
Há, portanto, responsabilidade civil indenizável das rés
por falha na prestação diante do efetivo atraso na entrega do lote à
autora, tendo em vista que o prazo final para a entrega era
junho/2015, já computado o prazo de tolerância, e considerando que
o imóvel foi entregue em junho/2016, sem a conclusão das obras de
infraestruturas, impõe-se reconhecer o inadimplemento das
requeridas, que deixaram de cumprir a obrigação avençada no
tempo e modo devidos.
Ainda que assim não fosse, não de pode olvidar que,
mesmo inadimplentes, os compradores podem pleitear a rescisão do
contrato.
Com efeito, com o descumprimento contratual e a
rescisão do negócio jurídico devem as partes ser repostas ao estado
anterior à assinatura do contrato, não podendo os autores arcar com
o custo do inadimplemento das rés, que deram causa por sua própria
culpa, sendo que o prazo de tolerância funciona justamente para
esse fim, dar um prazo suplementar para a construtora diante do
vulto da obra.

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De rigor, pois, a manutenc aÞo do toìpico da sentenc a que
reconheceu o atraso por culpa das requeridas, passando aÌ analise das
indenizac oÞes impostas.
Com relação à possibilidade de aplicação para a
construtora da cláusula penal fixada em contrato apenas em
desfavor do consumidor, o Ministro Luis Felipe Salomão, integrante
do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.614.721/DF, no
tema afetado no 971, decidiu pela possibilidade de inversão da multa
em favor do consumidor adquirente.
Em seu julgamento, o Relator disse que é abusiva a
prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para
a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação,
isentando o fornecedor da mesma penalidade. Assim, propôs a
tese: "uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o
inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão
firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa
deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo
inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação
de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar,
impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado
e razoável para arbitramento da indenização pelo período de
mora, vedada a cumulação com lucros cessantes."

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Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a procedência da pretensão de inversão da cláusula penal
estipulada em contrato era medida de rigor.
No que tange às dívidas relativas às obrigações “propter
rem”, decorrentes da utilização da coisa (tais como taxa de
manutenção, IPTU, cotas condominiais e contas de consumo), estas
não podem ser exigidas dos compradores antes de sua imissão na
posse do bem, uma vez que não desfrutavam ainda da unidade
adquirida,
sendo
a
responsabilidade
por
tais
valores
da
construtora/vendedora.
Assim, deverão as requeridas arcar com os tributos
incidentes sobre o bem, sendo bem reconhecida, portanto, a
ilegalidade da cláusula contratual que previa ser ônus dos
adquirentes de tais encargos.
Nessa conformidade, não merece qualquer reparo a r.
sentença proferida, que fica mantida em todos os seus termos.
Por fim, levando-se em conta o trabalho adicional
realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11o, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais devido
aos causídicos da autora para 13% sobre o valor da causa.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao

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recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator