Tribunal: TJSP
Processo: 1011394-93.2014.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
APELAÇÃO. Condomínio. Arbitramento de aluguel. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Descabimento. Imóvel desocupado e inexistência de locação. Ausência de comprovação de uso exclusivo pela ré e/ou impedimento do uso pela autora. Destinação do imóvel que necessita de consenso. Inexistência de consenso que possibilita a alienação por meio de extinção de condomínio. Sentença mantida.

Ementa:
APELAÇÃO. Condomínio. Arbitramento de aluguel. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Descabimento. Imóvel desocupado e inexistência de locação. Ausência de comprovação de uso exclusivo pela ré e/ou impedimento do uso pela autora. Destinação do imóvel que necessita de consenso. Inexistência de consenso que possibilita a alienação por meio de extinção de condomínio. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011394-93.2014.8.26.0002
Registro: 2020.0000357556
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1011394-
93.2014.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COMERCIAL,
CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS BLANCHARD LTDA, é apelada UTE HELGA
KAUSCH.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011394-93.2014.8.26.0002
Voto no 1413
Apelação Cível no 1011394-93.2014.8.26.0002
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Apelante: Comercial, Construções e Serviços Blanchard Ltda
Apelado: Ute Helga Kausch
Juíza: Regina de Oliveira Marques
APELAÇÃO. Condomínio. Arbitramento de aluguel. Sentença
de improcedência. Inconformismo da autora. Descabimento.
Imóvel desocupado e inexistência de locação. Ausência de
comprovação de uso exclusivo pela ré e/ou impedimento do uso
pela autora. Destinação do imóvel que necessita de consenso.
Inexistência de consenso que possibilita a alienação por meio
de extinção de condomínio. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
220, integrada pela decisão de fls. 229/230, que julgou improcedentes os pedidos da
petição inicial, com a condenação da parte autora ao pagamento das verbas de
sucumbência.

A parte autora, ora apelante, recorre sustentando ser condômina do
imóvel na proporção de 50% (cinquenta por cento) decorrente de arrematação em hasta
pública judicial. Sustenta que a parte apelada utiliza do imóvel integralmente e
exclusivamente, a partir da assinatura do auto de arrematação, o que caracteriza sua posse
injusta em relação à fração de propriedade da apelante, decorrendo daí seu dever de
indenização, conquanto impossibilitou o uso pela apelante, de forma que é responsável,
ainda, pelo pagamento total dos encargos tributários incidentes sobre a propriedade
(IPTU). Pleiteia, assim, pela reforma do julgado com a procedência da ação.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 247/248), sem
contrarrazões.

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Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
Trata-se de ação de arbitramento de aluguéis e responsabilização pelos
encargos tributários proposta pela parte apelante em face do apelada, sob o fundamento de
que as partes são condôminas do imóvel descrito na inicial na razão de 50% cada e que são
devidos aluguéis desde a citação pelo condômino que se utiliza exclusivamente do bem.
O artigo 319 do Código Civil prevê que “cada condômino responde
aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”.
O artigo 1.326 do mesmo Diploma Legal prevê, ainda, que “os frutos
da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade,
serão partilhados na proporção dos quinhões”.
Incontroversa nos autos a condição de condômina da apelante, em
razão de arrematação judicial de fração correspondente a 50% (cinquenta por cento) do
bem.
É certo que, nos termos dos citados dispositivos legais, os condôminos
são reciprocamente responsáveis pela partilha de eventuais frutos recebidos em decorrente
da posse exclusive sobre o imóvel.
Por seu turno, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, havendo
ocupação exclusiva por um dos condôminos, bem como oposição expressa pelos demais, é
possível a responsabilização pelo pagamento de alugueres da quota parte do condômino
privado do uso.

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Nesse sentido:
“EMENTA CONDOMÍNIO ARBITRAMENTO DE ALUGUEL Procedência
Partes que são condôminas do imóvel, à razão de 50% para cada qual -
Imóvel ocupado exclusivamente pela ré - Direito do autor de receber sua
quota parte, relativa ao valor que seria obtido com a locação do bem (em
valor idêntico àquele recebido quando locado a terceira pessoa, à razão de
50%) Termo inicial do locativo que, no entanto, não pode ser a data do
ajuizamento, mas a da citação, até a desocupação do bem (quando a
pretensão se tornou litigiosa) Sentença reformada apenas para este fim
Recurso parcialmente provido”
(Apelação no 1006263-38.2016.8.26.0077; 8a Câmara de Direito Privado
TJSP; Rel. Des. Salles Rossi; j.25/04/2017).
A doutrina também ensina que "(...) deve o condômino usar a coisa
comum de modo a não excluir igual direito dos demais comunheiros, ou seja, deve esse
direito ser compatível com o estado de indivisão. Caso utilize com exclusividade a coisa,
em detrimento dos demais condôminos, podem estes exigir o pagamento de aluguel, para
evitar o enriquecimento sem causa. Embora não explicite a lei tal situação é admitida de
longa data pela doutrina e jurisprudência (...)" (Código Civil Comentado - Doutrina e
Jurisprudência, Coord. Min. CEZAR PELUSO, art. 1.314, pág. 1164).
Vê-se, portanto, que a responsabilização da parte contrária decorre da
ocorrência das hipóteses citadas, ou seja, da percepção de frutos decorrentes de aluguéis, in
casu, ou, ainda, do uso exclusivo pela apelada, em razão de sua ocupação não consentida,
situações que não se verificam na hipótese dos autos.
De efeito, os próprios documentos apresentados com a inicial
demonstram sua ciência de ausência de utilização do imóvel pela apelada, vez que a
notificação de fls. 20/21 foi dirigida a endereço diverso do imóvel objeto do condomínio, o

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que torna incontroversa a ausência de ocupação pela apelada, que restou corroborada pelas
diligências realizadas às fls. 102 e 137 (para tentativa de citação), que restaram infrutíferas.
Quanto a eventual percepção de frutos, oportuno observar que a
certidão de fls. 137 relata o imóvel em estado de abandono, o que afasta alegação de
percepção de frutos exclusivamente pela apelada.
Por seu turno, a alegação de “procrastinação tornar-se-á um negócio
lucrativo”, igualmente não socorre a apelante, porquanto não demonstrada a intenção de
destinação do imóvel ao uso “lucrativo”, bem como a resistência da parte apelada.
O que se extrai da notificação de fls. 20/21 é a oferta de compra e
venda do bem entre os condôminos e a possibilidade de que seja colocado à venda a
terceiros tão somente, pelo que a inércia da apelada possibilita o ajuizamento da ação de
extinção de condomínio, nos exatos termos do disposto no artigo 1.322 do Código Civil,
que permite a alienação judicial do bem pelas modalidades previstas no artigo 879 do
Código de Processo Civil, que possibilita a alienação “por iniciativa particular” objeto da
referida notificação, de forma a apelada não estava impedida de dar ao imóvel a destinação
pretendida.
Outrossim, a pretensão de indenização por eventual impossibilidade
de locação do bem, não comporta acolhimento, porquanto exigido consenso, conforme
estabelece o artigo 1314, parágrafo único, do Código Civil, que evidentemente não existe,
senão vejamos:
“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a

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destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a
estranhos, sem o consenso dos outros.” (grifei)
Ademais, a apelante não comprovou qualquer tentativa de posse do
bem ou sua destinação para obtenção de frutos, bem como qualquer ato praticado pela
apelada que impedisse referido exercício, daí porque a r. sentença não merece qualquer
reparo, vez que não demonstrado o uso ou fruição exclusiva pela apelada.
Nesse sentido:
“Apelação Cível. Ação de arbitramento de aluguéis. Improcedência
do pedido. Inconformismo por parte da autora. Não acolhimento. Em
que pese o condômino, privado do uso da coisa comum, faça jus à
indenização na proporção de seu quinhão, os aluguéis somente são
devidos a partir do momento em que ele manifesta expressamente sua
oposição quanto à ocupação exclusiva do imóvel por parte do outro
condômino. Caso dos autos em que não houve qualquer notificação e,
quando do ajuizamento da ação, a ré não mais ocupava o imóvel.
Sentença mantida, inclusive pelos seus próprios fundamentos artigo
252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça. Recurso de
apelação não provido.”
(Apelação
Cível
1004948-74.2014.8.26.0196;
Rel.
Des.
Piva
Rodrigues; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado - TJSP;
j.14/11/2017)
“COISA COMUM. Arbitramento de aluguel c.c indenização Imóvel
desocupado. Acordo judicial para venda de bem comum. Autora que
não tem o direito de receber indenização pela impossibilidade de
locação do bem. Necessidade de consenso entre os condôminos.
Inteligência do art. 1034, parágrafo único. Recurso provido para

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julgar improcedente a ação.”
(Apelação Cível 0007119-22.2006.8.26.0642; Rel. Des, Teixeira
Leite; 4a Câmara de Direito Privado - TJSP; j.21/03/2013)
No que tange à pretensão de responsabilização da apelada pelo
pagamento dos encargos de IPTU, nos termos do artigo 1.315, caput, do Código Civil, o
condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Ficam
incluídas aqui as despesas de IPTU, por exemplo, que devem ser rateadas por todos os
condôminos, notadamente à apelante, e, como bem observado pelo MM. Juízo a quo, não
comprovou eventual pagamento do tributo em sua totalidade, para exigir da parte apelada o
pagamento de sua quota parte.
Assim, fica mantida a r. sentença.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt no

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Apelação Cível no 1011394-93.2014.8.26.0002
REsp 1731129/SP, 4a Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 17.12.2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt
no REsp 1824326/RJ, 3a Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
17.2.2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 15% do valor da causa.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator