Tribunal: TJSP
Processo: 2163739-23.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Corretagem
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
- Rescisão de promessa de compra e venda de bem imóvel - Agravo contra decisão que indeferiu a tutela de urgência para rescisão do contrato e suspensão do pagamento das parcelas contratadas - Preenchidos os requisitos legais para a concessão parcial da medida - Impossibilidade, desde já, de rescisão do contrato - Agravo provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000776638
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2163739-23.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante MARCIA
BORGES
DOS
SANTOS
OLIVEIRA,
é
agravado
MONTGOMERY
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2163739-23.2020.8.26.0000 -Voto no 30764
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2163739-23.2020.8.26.0000
13a
Vara
Cível
do
Foro
Regional
de
Santo
Amaro
(proc.
no
1023653-13.2020.8.26.0002)
Agravante: Marcia Borges dos Santos Oliveira
Agravados: Montgomery Empreendimentos Imobiliários Ltda e outra.
Juíza de 1a Instância: Fernanda Soares Fialdini
Voto n° 30764.
- Rescisão de promessa de compra e venda de bem imóvel -
Agravo contra decisão que indeferiu a tutela de urgência para
rescisão do contrato e suspensão do pagamento das parcelas
contratadas - Preenchidos os requisitos legais para a concessão
parcial da medida - Impossibilidade, desde já, de rescisão do
contrato - Agravo provido em parte.
Autora de ação "declaratória pelo rito comum com pedido de
tutela antecedente", a agravante rebela-se contra a r. decisão de fl. 134, que
indeferiu pedido de concessão de tutela de urgência para rescindir o contrato e
impedir cobrança a ele relativa, sob o fundamento de que não houve recusa da
ré ao pedido de distrato formulado pela autora e o de não ter sido comprovado
que a ré continua a emitir documentos de cobrança relativas ao contrato objeto
da lide.
Sustenta a agravante que: a) "já comunicou a Ré acerca do
interesse de distrato o que já acatado pela mesma havendo controvérsia apenas no que tange
ao quantum a ser restituído" (sic, fl. 4 do agravo); b) como ambas as partes estão de
acordo com o distrato, pede a declaração do distrato; c) não se aplica ao caso a
Lei 13.786/18, porque ela só entrou em vigor em 27.12.18. Pede a declaração
de rescisão do contrato, fazendo-se cessar a exigibilidade de quaisquer
pagamentos relativos ao preço do imóvel, sem prejuízo da restituição do imóvel
à ré.
Recurso tempestivo. Sem preparo, por ser a
agravante beneficiária da justiça gratuita.
Foi concedido parcial efeito ativo ao agravo (fl. 105).
Houve resposta (fls. 109/116).

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É o relatório.
De acordo com a inicial, em 26.6.18, a autora
celebrou com a ré "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra”, com recibo de sinal e princípio de pagamento, pelo qual se
comprometeu a pagar o preço de R$243.000,00, dos quais R$14.579,97 de
comissão dos corretores que atuavam no stand de vendas da ré e
R$228.442,05 pelo imóvel.
Diz que, "para o pagamento deste importe, foram entregues 23
cheques elaborados na forma indicada pela Ré. Assim, pela autora foi adimplido o importe de
R$7.500,00, relativo ao sinal; 2) R$3.402,00 à título de “Corretagem pela Intermediação
Imobiliária” a KALLAS IMOBILIÁRIA; 3) R$2.287,00, à título de “Corretagem pela Intermediação
Imobiliária” a MARIA SALETE CAGLIONI; 4) R$809,99 à título de “Corretagem pela Intermediação
Imobiliária” a MARCOS AUGUSTO PIOVEZAN; 5) R$809,99 à título de “Corretagem pela
Intermediação Imobiliária” a ANDRÉ LUIZ GIL; 6) 5.224,50) R$809,99 à título de “Corretagem pela
Intermediação Imobiliária” a GERSON ANTONIO DE SOUZA; 7) R$1.336,50, à título de
“Corretagem pela Intermediação Imobiliária” a ROGERIO OLIVEIRA PRAES; 8) R$809,99, à título
de “Corretagem pela Intermediação Imobiliária” a CICERO CARLOS PEREIRA" (sic, fl. 2 do
processo digital).
Diz a autora que desconhece praticamente todas as
pessoas acima mencionadas que, supostamente, teriam intermediado o contrato
celebrado entre as partes.
Afirma que lhe foi informado pelo preposto da ré
atuante no stand de vendas - que seria obtido financiamento bancário (pré-
aprovado), para o pagamento do restante do preço e, segundo ele, a autora já
reunia todos os requisitos para o financiamento, única razão pela qual aceitou
celebrar o contrato, notadamente porque não dispunha de condições para arcar,
à vista, com o valor remanescente para o adimplemento da compra, não sendo
demais apontar que esta foi a conditio sine qua non para a celebração de referido
contrato. Ocorre que o financiamento jamais foi obtido.

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A autora buscou a rescisão do contrato, com
devolução dos valores pagos, mas a Construtora a informou de que, do
pagamento de R$20.593,50, desconsiderados os valores de comissão, no
importe de R$14.579,97, e para efeitos de restituição, lhe seria devolvido o
importe de R$ 10.296,75, a metade dos valores recebidos, em duas prestações
de R$ 5.148,38.
Sendo assim, a autora pede a rescisão do contrato,
com cessação da cobrança de novos valores relativos ao imóvel, com restituição
dos valores pagos pela autora, declaração da existência de vício de
consentimento quando da contratação, reconhecimento da inexistência de
corretagem e da indevida retenção de valores, mesmo após a indicação
expressa da autora acerca do pedido de distrato.
Pediu, em tutela de urgência, a declaração de
rescisão do contrato, para fazer cessar a exigibilidade de quaisquer pagamentos
relativos ao preço do imóvel, o que foi indeferido, daí o agravo.
A antecipação dos efeitos da tutela de urgência de
natureza antecipada pressupõe elementos que evidenciem a probabilidade do
direito, porque os fatos narrados constituem provável verdade.
“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória
para tutela dos direitos é a probabilidade lógica que é aquela que surge da confrontação das
alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que
encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que
se convencer de que o direito é provável para conceder tutela provisória”. (1)
Além disso, há de existir perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo no aguardo da solução final. Esse é o conteúdo da
regra do artigo 300 e parágrafos do CPC.
E porque a efetivação da tutela de urgência de
natureza antecipada se assemelha à execução provisória, o exame da presença

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de seus pressupostos reclama cautela e rigor.
Dispõe “o § 3o do art. 300 do CPC/2015 que não se concederá
tutela de urgência de natureza antecipada “quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos
da decisão”. A decisão que antecipa efeitos da tutela é revogável (cf. art. 296 do CPC/2015; assim
já o era, também de acordo com o § 4o, do art. 273 do CPC/1973). Irreversibilidade, pois, não se
liga à decisão, mas aos seus efeitos. Prepondera, na doutrina, a orientação de que não se devem
considerar irreversíveis os efeitos, quando possível a composição por perdas e danos”. (2)
Neste caso, não se justifica a manutenção da
obrigação de pagamento das parcelas vincendas, porque a ré Montgomery
Empreendimentos já tem ciência inequívoca de que a autora quer rescindir o
negócio, tanto porque a autora não obteve o financiamento para comprar o
imóvel, como porque, conforme se depreende do e-mail trocado entre as partes,
a autora informou que não conseguiu o financiamento e pediu o distrato e tudo
indica que as partes não discutem a rescisão, apenas o valor que deve ser
devolvido à autora e a forma da devolução, de modo que, se for o caso,
eventuais débitos poderão ser compensados com os valores devidos à autora.
De se ver que a autora comprovou que a ré
Montgomery Empreendimentos a notificou para saldar o débito relativo ao
empreendimento (fl. 140 do processo digital).
Se a autora pretende a rescisão do compromisso de
compra e venda, não se justifica impor a ela a obrigação de pagar as parcelas
vincendas do contrato que não lhe interessa mais.
A propósito, a Súmula 1 deste Egrégio Tribunal: “O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Então, a partir da decisão que antecipou a tutela

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recursal cessou a obrigação da autora de pagar as parcelas do contrato.
Não há causa, porém, para declarar, desde logo, a
rescisão do contrato, porque diz respeito ao mérito, quando será decidida a
forma pela qual ela se dará, após o contraditório e a instrução do processo.
Diante do exposto, ratifico a antecipação de tutela
recursal e dou parcial provimento ao agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Cf. Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, in Código de Processo
Civil Comentado, Ed. RT, 2015, 1a Ed., p. 312.
2 Cf. José Miguel Garcia Medida, in Direito Processual Civil Moderno, Ed. RT, 2015, p.455.