Tribunal: TJSP
Processo: 1024468-83.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: J.L. Mônaco da Silva
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
ção dos melhoramentos e a conservação do loteamento justificadores da taxa exigida - Validade da cobrança - Causa de pedir que está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes e não em estatutos de associação civil - Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Sentença mantida - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1024468-83.2015.8.26.0002; Relator (a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/07/2020; Data de Registro: 21/07/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Associação

Relator(a):

J.L. Mônaco da Silva

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

5a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

21/07/2020

Data de publicação:

21/07/2020

Ementa:
COBRANÇA - Taxa de manutenção cobrada por administradora de loteamento - Procedência do pedido - Inconformismo do réu - Desacolhimento - - Previsão expressa da taxa de conservação inserida na escritura de venda e compra - Autora que demonstrou a implementação dos melhoramentos e a conservação do loteamento justificadores da taxa exigida - Validade da cobrança - Causa de pedir que está fundada no

Ementa:
COBRANÇA - Taxa de manutenção cobrada por administradora de loteamento - Procedência do pedido - Inconformismo do réu - Desacolhimento - - Previsão expressa da taxa de conservação inserida na escritura de venda e compra - Autora que demonstrou a implementação dos melhoramentos e a conservação do loteamento justificadores da taxa exigida - Validade da cobrança - Causa de pedir que está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes e não em estatutos de associação civil - Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000555495
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024468-83.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
GERALDO
ESPINDOLA,
é
apelada
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente) e JAMES SIANO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
J.L. MÔNACO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto
: 26400
Apelação
: 1024468-83.2015.8.26.0002
Apelante
: Geraldo Espindola
Apelado
: Momentum Empreend. Imobiliários Ltda.
Comarca
: São Paulo
Juiz
: Guilherme Silva e Souza
COBRANÇA - Taxa de manutenção cobrada por
administradora de loteamento - Procedência do
pedido - Inconformismo do réu - Desacolhimento -
- Previsão expressa da taxa de conservação inserida
na escritura de venda e compra - Autora que
demonstrou a implementação dos melhoramentos e
a conservação do loteamento justificadores da taxa
exigida - Validade da cobrança - Causa de pedir
que está fundada no descumprimento de obrigação
contratual existente entre as partes e não em
estatutos de associação civil - Entendimento do
Colendo Superior Tribunal de Justiça Aplicação do
disposto no art. 252 do RITJSP - Sentença mantida
- Recurso desprovido.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por
Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de
Geraldo Espindola, tendo a r. sentença de fls. 126/128, de
relatório adotado, julgado procedente o pedido.
Inconformado, apela o réu sustentando, em
síntese, que não pode ser obrigado a pagar a taxa de
associação em loteamento particular. Afirma que ninguém

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pode ser obrigado a se associar. Requer, pois, o
provimento do recurso (v. fls. 134/136).
Recurso respondido (v. fls. 140/144).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
No mais, é caso de aplicar o disposto no art.
252 do RITJSP e ratificar os fundamentos da r. sentença
apelada proferida nos seguintes termos:
“(...)Trata-se de Ação de Cobrança movida por
MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face de GERALDO ESPÍNDOLA, ambos devidamente
qualificados nos autos, alegando, em síntese, estar o
proprietário,
titular
do
Lote
02,
quadra
BQ,
do
empreendimento Terras de Sta Cristina II, atualmente
denominado Riviera de Sta Cristina II, em mora com as
despesas referentes às taxas de conservação, débito
acrescido de multa, juros moratórios e correção monetária,
totalizado o valor de R$ 3.567,14. Atribuiu valor à causa e
juntou documentos.
O requerido, citado por edital, apresentou
contestação às fls. 116/118, argumentando ilegalidade das
cobranças e requerendo a improcedência da ação.
Houve réplica (fls. 122/125).
Relatados.
Decido.
O feito comporta julgamento antecipado, nos
termos do artigo 355, inciso I, do CPC, tratando-se de
questão eminentemente de direito, não sendo necessária a
produção de outras provas, além das documentais já
juntadas.
Sem preliminares, passo ao mérito.
A ação é procedente.
Incontroverso
nos
autos
a
aquisição
e
propriedade do imóvel pelo requerido. Em razão disso, e
nos termos contratuais, fica o réu obrigado ao pagamento

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das taxas de conservação e de melhoria (fls. 25), na
medida em que os recursos angariados são aplicados nas
áreas comuns do loteamento, em proveito da coletividade.
(...)
A requerente comprovou os fatos constitutivos
do seu direito, através dos documentos juntados com a
inicial, demonstrada a titularidade da unidade condominial
pelo requerido e a previsão de rateio das despesas.
Ainda, em que pese o alegado pelo curador
especial, a genérica discordância quanto a cobrança das
taxas, não prevalecem seus argumentos, restando clara a
obrigação do requerido.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a
presente ação, para condenar o requerido ao pagamento à
autora da quantia de R$ 3.567,14, a ser atualizada desde o
ajuizamento da ação pela tabela prática do TJ-SP,
incidindo juros legais de 1% ao mês desde a citação.
Em tempo, julgo extinto o processo, com
resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.
Como ônus da sucumbência, pagará a parte
demandada
as
eventuais
custas
e
os
honorários
advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação.
(...)”.
E mais, não há falar em abusividade da
cláusula contratual inserida na escritura de compra e
venda (v. fls. 21/25) se a autora demonstrou a
implementação dos melhoramentos e a conservação do
loteamento justificadores da taxa exigida (v. fls. 26/29), não
contrariados de forma eficaz pelo réu, como lhe competia,
nos termos do art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil.
Ademais, em casos análogos, o Colendo
Superior Tribunal de Justiça considerou válida a cobrança.
Confira-se:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE
MANUTENÇÃO.
ADMINISTRADORA
DE

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LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO.
FONTE
NA
LEI
E
EM
CONTRATO.
INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO
INEQUÍVOCA.
PRESCRIÇÃO.
NÃO
OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão
publicado na vigência do Código de Processo
Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2
e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança
proposta
por
sociedade
empresária
administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores para a prestação de
determinados
serviços
discriminados
na
avença, contra moradores dos lotes.
3.
A
Segunda
Seção
desta
Corte,
no
julgamento do REsp no 1.439.163/SP e do
REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito
dos
recursos
repetitivos,
sedimentou
o
entendimento de que "as taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram".
Para
tanto,
fundamentou-se
principalmente
nos
seguintes
pontos:
(i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de
associação e (ii) impossibilidade da criação de
obrigação que não tenha fonte na lei ou em
contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente
distinta daquela decidida nos autos do repetitivo
porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária
limitada
prestadora
de
serviços
de
administração de loteamento e (ii) a causa de
pedir está fundada no descumprimento de

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obrigação contratual existente entre as partes,
e não em estatutos de associação civil ou no
princípio
constitucional
da
vedação
do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento,
as restrições e obrigações constantes no
contrato-padrão, depositado em cartório como
condição para o registro do projeto de
loteamento,
incorporam-se
ao
registro
e
vinculam os posteriores adquirentes, porquanto
dotadas de publicidade inerente aos registros
públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de
compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus
a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos
às
condições
restritivas
impostas
pelos
loteadores por época do registro de loteamento,
não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que
instituiu o encargo.
7. Agravo interno não provido”
(AgInt no REsp 1656338/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
9/11/2017,
DJe
23/11/2017).
É o entendimento deste Egrégio Tribunal de
Justiça: Apelação Cível n. 1059172-15.2016.8.26.0576,
Rel. Des. Enéas Costa Garcia, 1a Câmara de Direito
Privado,
j.
em
27/01/2020;
Apelação
Cível
n.
1019061-73.2016.8.26.0451, Rel(a). Des(a). Angela Lopes,
9a Câmara de Direito Privado, j. em 10/12/2019; Apelação
Cível n. 1020613-41.2017.8.26.0224, Rel. Des. J.L.
Mônaco da Silva, 5a Câmara de Direito Privado, j. em
23/4/2019, v.u.
Em suma, a r. sentença apelada não comporta
reparos.
Cabe, ainda, a majoração dos honorários

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advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da
condenação, considerando o trabalho adicional realizado
em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código
de Processo Civil.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento ao recurso.
J.L. MÔNACO DA SILVA
Relator