Tribunal: TJSP
Processo: 2065497-29.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Penhora de imóveis da executada – Decisão que homologou laudo de avaliação – Insurgência da executada – Cabimento – Avaliação realizada pelo perito judicial que foi confrontada pela assistente técnica da devedora (corretora de imóveis) – Grande divergência entre os valores apurados,

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Penhora de imóveis da executada – Decisão que homologou laudo de avaliação – Insurgência da executada – Cabimento – Avaliação realizada pelo perito judicial que foi confrontada pela assistente técnica da devedora (corretora de imóveis) – Grande divergência entre os valores apurados, superior a um milhão de reais, mesmo com a utilização, em ambas as análises, de método comparativo, bem como observância de normas regulamentares – Realização de nova avaliação que se afigura medida razoável e apta a assegurar os resultados apurados – Inteligência do art. 873, do CPC – Precedentes – Decisão reformada – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000392997
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Agravo
de
Instrumento
no
2065497-29.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante RUNNER
ASSESSORIA EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA., são agravados MARIA GEMMA
TAVARES DO AMARAL ASSY e ESPÓLIO DE TUFI MAMED ASSY (ESPÓLIO).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO MENDES DE
OLIVEIRA (Presidente) e RUY COPPOLA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2065497-29.2020.8.26.0000 -Voto no 29310 - ltm
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Voto no 29310
Agravo de Instrumento no 2065497-29.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo 5a Vara Cível Foro Central
Agravante: Runner Assessoria Empresarial e Participações Ltda.
Agravada: Maria Gemma Tavares do Amaral Assy
Juiz 1a Inst.: Dr. Marcos Roberto de Souza Bernicchi
32a Câmara de Direito Privado
AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
Penhora de imóveis da executada
Decisão que homologou laudo de
avaliação Insurgência da executada Cabimento Avaliação realizada pelo
perito judicial que foi confrontada pela assistente técnica da devedora
(corretora de imóveis) Grande divergência entre os valores apurados,
superior a um milhão de reais, mesmo com a utilização, em ambas as
análises, de método comparativo, bem como observância de normas
regulamentares
Realização de nova avaliação que se afigura medida
razoável e apta a assegurar os resultados apurados Inteligência do art. 873,
do CPC Precedentes Decisão reformada RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Vistos.
Agravo
de
instrumento
interposto
por
RUNNER
ASSESSORIA EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a respeitável decisão
trasladada a fls. 14 e 16 que, nos autos da ação de indenização por danos materiais, ora
em fase de cumprimento de sentença, que lhe move MARIA GEMMA TAVARES DO
AMARAL ASSY, homologou o laudo pericial voltado à avaliação do imóvel do devedor,
penhorado nos autos.
Sustenta, em síntese, que a decisão agravada ignorou a
fundamentada
divergência
apresentada
pelo
assistente
técnico
da
agravante,
homologando, de forma prematura, o laudo pericial produzido nos autos. Afirma que o
valor apurado pelo expert do Juízo é ínfimo e distante da realidade de mercado na qual se

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insere o bem avaliado. Aduz que os imóveis relacionados pelo perito judicial não possuem
as mesmas características da propriedade penhorada, ao contrário daqueles
considerados pela assistente técnica, no momento de sua avaliação. Assevera que,
diante da enorme divergência de valores apurados entre os avaliadores, que supera R$
1.000.000,00 (um milhão de reais), necessária a realização de nova perícia, sob pena de
o imóvel ser leiloado por preço vil.
Pugna pela concessão de efeito suspensivo/ativo e, ao
final, pelo provimento recursal, para que se considere correto o valor de avaliação
constante do parecer técnico elaborado pela assistente da executada ou, alternativamente,
que se determine a realização de nova perícia.
Foi deferido o efeito suspensivo/ativo (fls. 114/115).
Intimada, a parte agravada apresentou contraminuta (fls.
119/142).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório, passo ao voto.
I Cuida-se de ação de indenização por danos materiais,
ora em fase de cumprimento de sentença, na qual a autora, ora exequente, objetivando a
satisfação de um débito, no valor de R$ 648.729,05, atualizado até a data de 26.07.2018
(fls. 59/69 autos principais) obteve ordem judicial de penhora da sala comercial 9-H e
vaga de garagem, ambas situadas no Edifício Cal Center II, registrado respetivamente nas
matrículas no 12.229 e no 12.230, do 13o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da
Capital (fls. 137 autos principais).
Determinada a realização de perícia para avaliação dos

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bens (fls. 167), foi elaborado o laudo pericial por expert de confiança do Juízo, sendo os
imóveis avaliados em R$ 557.870,51 (fls. 209/237).
O executado, então, apresentou impugnação à avaliação,
acompanhada de parecer elaborado por sua assistente técnica, apontando o valor de R$
1.598.309,20 (fls. 248/272).
Após esclarecimentos do perito judicial (fls. 287/289) e
nova manifestação da parte executada, mais uma vez acompanhada por laudo elaborado
por sua assistente técnica (fls. 292/299), sobreveio a decisão agravada, que homologou o
laudo pericial, nos seguintes termos:
“Vistos.
Homologo o laudo que adotou normas do Ibape e por método
correto de avaliação.
O laudo pericial desfavorável a uma das partes não implica no
reconhecimento de sua imprestabilidade.
O que se deve levar em conta é que o assistente técnico indicado
pela parte deve esmerar-se em produzir laudo contrário e convencer o juiz de que
suas conclusões são melhores que a do perito, mesmo porque, caso contrário, seu
parecer de nada serviria.
E não se pode contrapor a especificidade do conhecimento do
perito engenheiro com a outra trazida pela assistente corretora de imóveis.
Int.” (fls. 14 autos do instrumento).
Contra esta decisão insurge-se a executada.
II
Delineada brevemente a situação dos autos e,
respeitado o entendimento do D. Magistrado singular, o recurso comporta parcial
provimento.
De fato, uma análise detida dos laudos de avaliação
carreados aos autos (fls. 209/237 e 251/272), permite concluir que ambas as análises
foram pautadas em método já consagrado para avaliação imobiliária, qual seja o método

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comparativo.
Além disso, ambos os profissionais fazem menção, em
seus laudos, a normas regulamentares e destinadas à avaliação imobiliária, valendo-se de
técnicas de homogeneização dos dados e elementos comparados, bem como confrontam
as características do imóvel sob análise com outros similares, situados na mesma região
e, até no mesmo edifício.
Nada obstante isso, salta aos olhos a enorme diferença
entre os resultados obtidos em cada uma das avaliações.
Como já mencionado anteriormente, o perito judicial
(engenheiro) atribuiu ao imóvel avaliado o valor de R$ 557.870,51 (fls. 209/237), ao passo
que a assistente técnica da parte executada (corretora de imóveis) estimou o mesmo
imóvel no valor de R$ 1.598.309,20 (fls. 251/272), ou seja, uma divergência superior a R$
1.000.000,00 (um milhão de reais).
Não se pode olvidar, também, que, conforme previsto no
art. 873 do Código de Processo Civil:
“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência
de erro na avaliação ou dolo do avaliador”.
A análise atenta dos laudos encartados aos autos (fls.
209/237 e 251/272) permite constatar que aquele apresentado pela assistente técnica da
executada foi produzido cerca de um mês após o laudo do expert do Juízo, sendo,
portanto, mais recente, bem como demonstra a vistoria do próprio imóvel objeto da
avaliação, ao passo que no de fls. 209/237 há indicação de vistoria de sala comercial
vizinha, mas, estranhamente, não do imóvel penhorado.
Outrossim,
consoante
informações
presentes
na

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manifestação complementar da assistente técnica (fls. 294/299), um dos imóveis
considerados em sua avaliação situa-se exatamente no mesmo edifício em que a sala
comercial da executada, o que confere maior fidedignidade às suas conclusões.
Finalmente, destaque-se que, instado a se manifestar
acerca da divergência entre os valores apurados pela assistente técnica, o i. perito limitou-
se a defender suas conclusões, reafirmando que se valeu de normas técnicas para
obtenção dos resultados (fls. 287/289), o que não basta para justificar tamanha
disparidade entre as avaliações.
Assim, na hipótese do caso em tela, suficientes as razões
invocadas pela parte executada em sua impugnação ao laudo pericial, sustentando erro na
avaliação realizada.
E, ainda que não se possa tomar, inequivocamente, como
correto o valor apresentado pela assistente técnica da executada, razoável que se proceda
a nova avaliação dos imóveis penhorados (sala comercial e vaga de garagem), para que
seja dirimida qualquer dúvida acerca do valor a ser considerado num eventual e futuro
praceamento dos bens penhorados.
Nesse sentido, precedentes desta Corte:
“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Decisão que acolheu a
impugnação ofertada pelos executados e determinou a realização de nova avaliação
de imóvel penhorado
Possibilidade
Avaliação realizada por oficial de justiça,
com desvalorização do imóvel superior a 1,5 milhão de reais Grande discrepância
entre valores apurados, com possível prejuízo aos executados Peculiaridades do
caso concreto que ensejam a avaliação das condições do imóvel por profissional
especializado Incidência da hipótese prevista no artigo 873, I, do CPC Decisão
mantida RECURSO NÃO PROVIDO.”1.
1 Agravo de Instrumento no 2053355-27.2019.8.26.0000, Rel. Des. Spencer Almeida Ferreira, 38a Câmara de
Direito Privado, j. 26/06/2019.

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“AGRAVO DE INSTRUMENTO Execução por quantia certa contra
devedor solvente
Cumprimento de sentença
Magistrado que homologou o
cálculo elaborado pelo Contador Pretensão do agravante de nova avaliação dos
imóveis
Razoabilidade, diante da grande divergência entre os números
apresentados pelos peritos, e havendo flagrante risco de que o bem seja conduzido
à hasta pública ou adjudicado por preço vil Precedentes Litigância de má-fé não
caracterizada Recurso provido.”2.
“Processual. Ação de cobrança de despesas condominiais.
Homologação do laudo de avaliação. Pretensão à reforma. Cabimento. Se a
avaliação realizada pelo perito nomeado pelo Juízo foi confrontada com avaliação
realizada por corretor de imóveis que é corroborada por anúncios de venda de
imóveis próximos ao avaliado , é de se admitir nova avaliação, com fundamento no
artigo 683, inciso I, do Código de Processo Civil, se constatada grande discrepância
entre referidas avaliações, de aproximadamente 75% (setenta e cinco por cento).
Recurso provido.”3.
Portanto, de rigor a reforma da r. decisão agravada, com
determinação de nova perícia para avaliação dos bens penhorados nos autos.
III Ante o exposto, e pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
2 Agravo de Instrumento no 2179600-88.2016.8.26.0000, Rel. Des. Lígia Araújo Bisogni, 14a Câmara de
Direito Privado, j. 30/11/2016.
3 Agravo de Instrumento no 2061142-20.2013.8.26.0000, Rel. Des. Mourão Neto, 33a Câmara de Direito
Privado, j. 17/02/2014.