Tribunal: TJSP
Processo: 0008839-58.2011.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Recurso de apelação. Reintegração de Posse. Insurgência em face de sentença que rescindiu contrato firmado entre as partes e determinou a reintegração dos apelados na posse do imóvel. Ausência de nulidade da sentença por inobservância de conexão e prevenção, eis que o processo a que esse se vincularia teve proferimento de sentença. Súmula no 235 do STJ. Sentença que não extrapolou os limites dos

Ementa:
Recurso de apelação. Reintegração de Posse. Insurgência em face de sentença que rescindiu contrato firmado entre as partes e determinou a reintegração dos apelados na posse do imóvel. Ausência de nulidade da sentença por inobservância de conexão e prevenção, eis que o processo a que esse se vincularia teve proferimento de sentença. Súmula no 235 do STJ. Sentença que não extrapolou os limites dos pedidos dos autores, uma vez que o arbitramento de alugueres pelo tempo de ocupação do imóvel decorre da rescisão do negócio e guarda relação com o pleito indenizatório formulado. Sentença irretocável por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno desta Egrégia Corte. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000897771
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0008839-58.2011.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que são apelantes
VIRGINIA GALDINO DE ALMEIDA JANUNSONIS (ESPÓLIO) e MARIA
ESTELA
SCHAFFER
(INVENTARIANTE),
são
apelados
CARMELA
TERRACUZO e MARCELO TERRACUZO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0008839-58.2011.8.26.0477 -Voto no 4555
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VOTO No 4555
PROCESSO No: 0008839-58.2011.8.26.0477
CLASSE ASSUNTO: RECURSO DE APELAÇÃO
APELANTE:
ESPÓLIO
DE
VIRGINIA
GALDINO
DE
ALMEIDA
JANUNSONIS
APELADO: CARMELA TERRACUZO
RELATOR: MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
ÓRGÃO JULGADOR: 4a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Recurso de apelação. Reintegração de Posse. Insurgência
em face de sentença que rescindiu contrato firmado entre as
partes e determinou a reintegração dos apelados na posse do
imóvel. Ausência de nulidade da sentença por inobservância
de conexão e prevenção, eis que o processo a que esse se
vincularia teve proferimento de sentença. Súmula no 235 do
STJ. Sentença que não extrapolou os limites dos pedidos
dos autores, uma vez que o arbitramento de alugueres pelo
tempo de ocupação do imóvel decorre da rescisão do
negócio e guarda relação com o pleito indenizatório
formulado.
Sentença
irretocável
por
seus
próprios
fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento
Interno desta Egrégia Corte. Sentença mantida. Recurso
improvido.
I RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da seguinte
sentença, cujo relatório se adota:
“Vistos. Trata-se de ação proposta por Carmela Terracuzo e Marcelo Terracuzo em face de
Espólio de Virginia Galdino de Almeida Janunsonis em que pedem a rescisão contratual, a
reintegração de posse do bem imóvel descrito na inicial, bem como retenção do valor de
R$49.000,000 pagos pela parte ré, a título de ocupação do respectivo imóvel, sob o
fundamento de que celebrou contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial,
contudo a ré não está cumprindo com as suas obrigações contratuais impostas desde que
tomou posse do imóvel. Juntou documentos (fls.6/21).Deferida a gratuidade de justiça
(fls.33).Citada, contestou (fls.44/48) impugnando os pedidos autorais com o fundamento de
que, após realizar o acordo e receber o dinheiro do sinal, os autores se negaram a assinar o
contrato e a fornecer a documentação necessária. Aduziu ainda que após pactuar as
condições de pagamento os autores modificaram todas as cláusulas pleiteando indenizações

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inexistentes. Juntou documentos (fls.49/ 125).Além disso, apresentou reconvenção
(fls.128/133) em que pede a regularização do contrato de compra e venda pelos
reconvindos, sob o fundamento de que foi entregue aos reconvindos o contrato, mas até a
presente data não assinaram a documentação, assim a reconvinte não efetuou o pagamento
da segunda parcela no valor de R$ 21.000,00. Juntou documentos(fls.134/209).Houve
réplica (fls.212/216).Contestou (fls.229/232) a reconvenção e, no mérito, impugnou os
pedidos autorais com o fundamento de que não se recusou em momento algum assinar a
documentação referente ao imóvel, e que, além disso, a parte reconvinte não efetuou os
pagamentos conforme o pactuado. Especificação de provas (fls.236/239). Reconhecimento
de conexão entre a presente demanda com o feito no 847/2011, em trâmite pela 2a Vara
Cível desta Comarca (fls.329). Ofício da 2a Vara Cível desta Comarca informando que o
feito em trâmite na presente Vara foi sentenciado (fls.350). É o relatório. FUNDAMENTO
E DECIDO. Preambularmente, o pedido feito pelo Espólio de Virginia para sobrestamento
do presente feito não deve ser acolhido ante a ausência de base legal. Ademais, “a conexão
não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado”, conforme súmula no 235
do STJ. Sem preliminares alegadas ou conhecíveis de ofício, estando atendidos os
pressupostos processuais, o interesse e a legitimidade, aprecio o mérito. Conheço
diretamente da demanda, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, sendo desnecessária
dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela
prova documental, não tendo a prova oral ou pericial o condão de trazer quaisquer
esclarecimentos relevantes para seu deslinde. No mais, versa a demanda matéria de direito,
tratando-se da interpretação dos ditames constitucionais e legais, tendo em vista a matéria
objeto do processo. No mérito, cinge-se a controvérsia sobre o inadimplemento da ré, com a
consequente reintegração na posse do imóvel e pagamento das despesas decorrentes da
ocupação. A teor do que dispõe o art. 475 do Código Civil, com o inadimplemento é
conferida a faculdade à parte lesada a opção pela execução ou resolução do contrato. Assim
sendo, possível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa dos
promitentes compradores imitidos na posse do bem, sem causa obstativa, com
restabelecimento do status quo com a reintegração na posse e devolução da quantia paga,
compensada com a indenização pelo uso do imóvel no período, que pode ser fixado na
sentença ou apurado em fase de liquidação. A necessidade de restituição dos valores pagos
decorre da necessidade de adequação e do exame das questões relativas à rescisão e
reintegração na posse, sem o que não haveria a efetividade da prestação jurisdicional. O
resultado prático da demanda não surtiria a eficácia pretendida ou que dele se espera, pois se
declarado rescindido o contrato, com a reintegração na posse do bem, evidente que a
restituição dos valores pagos é consequência lógica e natural. A pretensão está, portanto,
implícita. Desnecessário, assim, reconvenção para análise do pedido de devolução das
parcelas pagas, já que a matéria constitui o próprio objeto do campo cognitivo da demanda
principal, confrontada, por consequência, uma vez também implícito, com a necessidade de
indenizar pelo período de utilização do imóvel, sob pena de consagrar um enriquecimento
sem causa. Firmadas essas premissas, decido. Compulsando as provas contidas nos autos,
extrai-se que as partes pactuaram contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial,
no valor de R$ 140.000,00, tendo a parte autora pago R$ 49.000,00, a título de sinal no ato
da entrega das chaves (fls.10). Além disso, verifica-se o inadimplemento da parte ré quanto
às demais prestações, diante da alegação de que não efetuou os demais pagamentos porque
os autores não regularizaram os documentos do imóvel, bem como não assinaram o

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contrato, alegando assim exceção de contrato não cumprido. Ocorre que a alegação da ré de
exceção de contrato não cumprido não merece ser acolhida, na medida em que o contrato foi
executado, uma vez que, com o pagamento do sinal, a ré teve a posse do referido imóvel,
que inclusive, no presente, encontra-se ocupado por esta. Quanto à divergência entre as
partes referente ao valor das parcelas a serem pagas, caberia a ré o pagamento do valor
remanescente por meio de depósito judicial, do mesmo modo como ocorreu na outra
demanda interposta na 2a Vara Cível desta Comarca, (fls.64), para evitar o respectivo
inadimplemento. No que tange aos débitos do imóvel anteriores ao contrato, nota-se que as
dívidas chegaram ao montante de R$ 893,43, e sendo certo que o valor remanescente da
compra e vendado imóvel excede em muito o valor das dívidas do imóvel, a ré deveria
realizar a compensação de valores para equalizar a dívida perante aos autores. Assim,
estando à parte ré inadimplente, a procedência do pedido para rescisão com reintegração de
posse é medida que se impõe à correta solução do caso em questão. Registre-se que se ao
promitente vendedor é garantida a reintegração de posse do bem, é certo também que aos
compromissários compradores deve ser assegurada a devolução das parcelas pagas para que
não haja enriquecimento ilícito das partes. Contudo, no caso, considerando que a parte ré
está inadimplente há bastante tempo, sendo certo que a autora foi privada do uso do imóvel
por longo período, os valores devidos a título de ocupação devem ser deduzidos do
montante pago pela parte ré, considerando que a retenção de valor a tal título se amolda à
vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que a parte ré ocupa o imóvel por um
longo período. O pedido de taxa pela ocupação se insere na hipótese de lucro cessante,
decorrente da impossibilidade de fruição do bem ou de sua disponibilização para locação,
enquadrando-se no disposto pelo artigo 402 do Código Civil, configurando hipótese do que
o lesado pelo inadimplemento “razoavelmente deixou de lucrar”, de sorte a se presumir o
prejuízo. Em hipótese análoga, aplicado em sentido inverso ao presente, para os casos de
morado vendedor, trilha E. TJSP o entendimento sumulado que: "Súmula 162 -
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra,
é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, independentemente da finalidade do negócio. "Nesse passo, em consonância
ao artigo 375 do Código de Processo Civil, tem se arbitrado o montante mensal de lucros
cessantes no importe de 0,8% do valor do imóvel retratado no compromisso de compra e
venda, o qual se mostra consentâneo com as quantias obtidas no mercado imobiliário na
hipótese de locação, a serem pagos durante todo o período de ocupação efetiva, isto é, entre
a entrega e devolução das chaves. Sobre os valores a serem pagos incidirão correção
monetária, segundo Tabela Prática do E.TJSP, desde o respectivo mês, tratando-se de
prestação periódica/sucessiva, para os lucros cessantes (art. 389 e 395 CCB), acrescido de
juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art.405,CCB), tratando-se de ilícito contratual.
No que concerne a reconvenção, diante do exposto acima, com o inadimplemento da parte
ré, bem como a rescisão contratual estabelecida, não há que se falar em regularização do
contrato de compra e venda celebrado entre as partes, sendo o pleito reconvencional
improcedente. Afastada, consequentemente, a aplicação das demais regras legais e
precedentes invocados, diante da falta de substrato fático que imponha sua incidência no
caso. Os demais argumentos apresentados não têm a capacidade de, nem mesmo em tese,
infirmar a conclusão acima adotada, como se colhe dos fundamentos de fato e de direito
expostos. Por esses fundamentos, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I,
do CPC, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral, acolhendo os pedidos formulados na

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ação, para DECLARAR rescindido o contrato e REINTEGRAR a parte autora na posse do
imóvel, bem como CONDENAR ao pagamento do valor mensal de 0,8% sobre o valor de
compra do imóvel, a serem pagos durante todo o período de ocupação efetiva, isto é, entre a
entrega e devolução das chaves ou imissão forçada, com correção monetária, segundo
Tabela Prática do E.TJSP, desde o respectivo mês, tratando-se de prestação
periódica/sucessiva (art. 389 e 395 CCB), acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a
citação (art.405, CCB), tratando-se de ilícito contratual. Deverá a parte autora autor restituir
à parte ré eventual saldo remanescente, considerando os valores pagos, devidamente
corrigidos desde o recebimento, abatidos os débitos ora reconhecidos. Na medida em que
demonstrado, em juízo definitivo, o direito alegado, bem como a premente necessidade do
autor em reaver o bem pretendido, cuja privação alcançou tempo significativo sem o
pagamento da contraprestação devida pela ré e com danos reiterados de ordem patrimonial,
CONCEDO a antecipação da tutela pretendida para reintegrar a parte autora na posse do
imóvel em questão. Defiro o prazo de 30 dias para desocupação voluntária, sob pena de
cumprimento forçado. Fica autorizado desde já o uso de força policial e arrombamento, se
necessários. Intime-se, com urgência. Condeno a parte ré e nas custas e despesas
processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo para o advogado do autor em
10% sobre o valor da condenação, considerando o trâmite regular e complexidade própria
da causa. Se vencido beneficiário da gratuidade de justiça ficam suspensas as obrigações
decorrentes da sucumbência, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.E, com resolução de mérito,
nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão
reconvencional, rejeitando o pedido formulado na reconvenção. Diante da sucumbência,
condeno a parte reconvinte nas custas e despesas processuais e em honorários advocatícios
que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se, registre-se, intimem-se.”.
Alega a ré, em apertada síntese: i) preliminarmente, a nulidade da
sentença ante a inobservância da conexão e da prevenção; ii) impossibilidade jurídica
do pedido; iii) que os apelados não cumpriram a sua contrapartida pertinente ao
pagamento do restante do preço e à regularização registral do imóvel; iv) que o
arbitramento de alugueres não constou do rol de pedidos formulados pelos apelados
na inicial, o que torna a sentença extra petita.
Não foi concedido o efeito suspensivo.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
II VOTO
A controvérsia recursal versa, preliminarmente, acerca de eventual
inobservância de conexão e de prevenção, o que implicaria na nulidade da sentença e,
no mérito, sobre a possibilidade jurídica dos pedidos dos apelados acolhidos pela
sentença e a pertinência com as contrapartidas previstas no contrato, bem como se a
sentença foi extra petita por deliberar sobre tema não descrito na inicial.
O recurso não merece provimento.
De início afasto as preliminares que tratam de eventual conexão e

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prevenção. É que inexiste fundamente legal para tanto. O Colendo STJ já consolidou
em sua Súmula no 235 que “a conexão não determina a reunião dos processos, se um
deles já foi julgado”.
E a fls. 350 dos autos originários consta que o MM. Juiz da 2a
Vara Cível da Comarca da Praia Grande informou ao MM. Juízo a quo que na ação
que seria conexa àquela de que aqui se trata foi proferida sentença de mérito.
Tampouco merece acolhida o argumento de que fora a sentença
extra petita ou ultra petita. É que os apelados pleitearam na inicial a indenização por
danos decorrentes da inocorrência do negócio. Ademais, ainda que assim não fosse, o
arbitramento da taxa de ocupação decorre da rescisão da compra e venda, conforme,
aliás, a Súmula 1 desta Corte. Nesse sentido:
“RESCISÓRIA - Compra e venda - Taxa de ocupação fixada de
ofício - Acórdão rescindendo, de relatoria do Desembargador James Siano, que
negou provimento ao recurso de apelação interposto pelos autores - Manutenção da
taxa de ocupação fixada pelo magistrado - Ausência de violação manifesta de norma
jurídica - Possibilidade de fixação de taxa de ocupação de ofício - Inteligência da
Súmula 1 deste Egrégio Tribunal de Justiça - Indeferimento da petição inicial que se
impõe - Extinção do processo sem resolução de mérito” (TJSP, 3a Grupo Câm. Dir.
Priv., Ação Rescisória 2086643-29.2020.8.26.0000. rel. Des. J. L. Mônaco da Silva,
j. em 15.05.2020).
No mais, restou cabalmente demonstrado nos autos o injustificável
descumprimento do contrato pelos apelantes, não restando outra solução jurídica que
não a rescisão contratual e a reintegração dos autores apelados na posse do imóvel.
Assim, nenhum reparo está a merecer a r. sentença, que deve ser
mantida irretocável por seus próprios fundamentos, os quais ficam expressamente
adotados como razão de decidir pelo desprovimento do apelo, o que se faz com
arrimo no artigo 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça.
III DECISÃO
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Considerando que os apelantes restaram novamente vencidos em
grau de recurso, experimentando, portanto, nova sucumbência, de rigor a majoração
dos honorários sucumbenciais para 15% do valor da causa, ressalvado o disposto no
art. 98, §3o do CPC.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes
Superiores que vêm apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos
dispositivos legais ou constitucionais supostamente violados, a fim de evitar

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eventuais embargos de declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua
expressa remissão no acórdão, ainda que examinados implicitamente, dá-se por
prequestionados os dispositivos legais e/ou constitucionais suscitados pelas partes.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator