Tribunal: TJSP
Processo: 1118113-23.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-05-15
Data de publicação: 2020-05-28

Ementa:
Apelação – Procedimento de dúvida – Impugnação a procedimento de usucapião extrajudicial – Possibilidade – Inteligência do art. 216-A, § 7o da Lei no 6.015/1973.

Usucapião extrajudicial – Impugnação por exequente que penhorou o imóvel em execução judicial – Arguição da penhora e da existência de possível fraude contra credores – Alegação de ocorrência de fraude à execução e inexistência de

Ementa:
Apelação – Procedimento de dúvida – Impugnação a procedimento de usucapião extrajudicial – Possibilidade – Inteligência do art. 216-A, § 7o da Lei no 6.015/1973.

Usucapião extrajudicial – Impugnação por exequente que penhorou o imóvel em execução judicial – Arguição da penhora e da existência de possível fraude contra credores – Alegação de ocorrência de fraude à execução e inexistência de posse com animus dominii – Sentença que acolhe parcialmente a impugnação e determina a requerente o uso da via judicial – Fraude à execução caracteriza matéria fática a ser apurada em processo judicial – Dúvidas sobre a natureza da posse exercida considerando a condição de parentes dos envolvidos – Impugnação com fundamento relevante – Impossibilidade de prosseguimento – Remessa das partes às vias ordinárias – Inteligência do art. 216-A, § 10 da Lei no 6.015/1973 e do item 420.5 do Cap. XX das NSCGJ – Encaminhamento da requerente da usucapião extrajudicial para a via judicial mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1118113-23.2019.8.26.0100

Registro: 2020.0000377338
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1118113-23.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RENATA
DOS SANTOS, são apelados COMERCIAL E SERVIÇOS JVB LTDA. e 2o OFICIAL
DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso,
v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS
SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO),
GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL),
MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS
RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 15 de maio de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1118113-23.2019.8.26.0100 -Voto no 31.157 - São Paulo - Аνάφη
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Apelação Cível no 1118113-23.2019.8.26.0100
Apelante: Renata dos Santos
Apelados: Comercial e Serviços JVB Ltda. e 2o Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca da Capital
Voto no 31.157
Apelação – Procedimento de dúvida – Impugnação a procedimento de
usucapião extrajudicial – Possibilidade – Inteligência do art. 216-A, §
7o da Lei no 6.015/1973.
Usucapião extrajudicial Impugnação por exequente que penhorou o
imóvel em execução judicial Arguição da penhora e da existência de
possível fraude contra credores Alegação de ocorrência de fraude à
execução e inexistência de posse com animus dominii Sentença que
acolhe parcialmente a impugnação e determina a requerente o uso da
via judicial Fraude à execução caracteriza matéria fática a ser
apurada em processo judicial Dúvidas sobre a natureza da posse
exercida considerando a condição de parentes dos envolvidos

Impugnação com fundamento relevante
Impossibilidade de
prosseguimento Remessa das partes às vias ordinárias Inteligência
do art. 216-A, § 10 da Lei no 6.015/1973 e do item 420.5 do Cap. XX
das NSCGJ
Encaminhamento da requerente da usucapião
extrajudicial para a via judicial mantida Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Renata dos Santos,
visando a reforma da sentença que julgou procedente a impugnação apresentada
por Comercial e Serviços JVB S.A. em pedido de usucapião extrajudicial
apresentado pela apelante ao 2o Oficial de Registro de Imóveis da Capital,
entendendo pela pertinência da argumentação quanto à existência de fraude à
execução no pedido de usucapião, determinando o retorno dos autos ao Oficial
de Registro de Imóveis para arquivamento do feito e cancelamento da

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prenotação, indicando à parte interessada a retomada do procedimento judicial,
aproveitando os documentos produzidos extrajudicialmente (fl. 135/139).
O recurso sustenta, em resumo, que a apelante possui posse
mansa e pacífica do imóvel objeto da usucapião por mais de trinta anos, posse
esta concedida pela proprietária Linda Dina no ano de 1986, sem qualquer
contrato de locação ou estabelecimento de usufruto. Afirma que as alegações do
apelado, no sentido da existência de fraude à execução e a existência de
comodato, são infundadas, posto que decorrentes de ação de despejo posterior
ao exercício da posse. Que o juízo da 15a Vara Cível Central, onde corre a ação
que originou a penhora, acolheu inicial de embargos de terceiro, suspendendo a
eficácia da constrição, a indicar a legitimidade de sua posse. Pretende a reforma
da sentença, determinando-se o prosseguimento do procedimento de usucapião
extrajudicial (fl. 146/160).
Resposta ao recurso por Comercial e Serviços JVB S.A. (fl.
168/184).
A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento
do recurso (fl. 200/203).
É o relatório.

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2. Trata-se de recurso de apelação interposto por requerente de
pedido de usucapião extrajudicial de bem imóvel, visando a reforma de sentença
que, a partir da impugnação ofertada por terceiro interessado, no caso,
exequente com penhora averbada sobre o imóvel usucapiendo, entendeu pela
existência de fundamentos a serem apreciados em ação judicial, afastando o
procedimento administrativo, remetendo a interessada ao processo de usucapião
judicial.
A impugnação inicialmente apresentou fundamentos diversos,
quais sejam, a existência de penhora sobre o bem objeto da usucapião, a
inexistência de posse com animus dominii e a exitência de fraude à execução. O
Oficial do Registro de imóveis afastou o argumento da impossibilidade da
usucapião de imóveis penhorados e determinou o prosseguimento do
procedimento (fl. 89), decisão esta objeto de recurso ao juiz corregedor
permanente que acolheu parcialmente a impugnação e determinou às partes o
retorno ao processo de usucapião judicial.
De plano, observa-se a regularidade do uso do procedimento
de dúvida para a apreciação e julgamento de impugnação apresentada por
interessado em usucapião extrajudicial, ante a previsão do art. 216-A, § 7 da Lei
no 6.015/1973:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de

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reconhecimento extrajudicial de usucapião
(...)
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de
dúvida, nos termos desta Lei.
(...)”
Sujeitando-se a aquisição da propriedade pela usucapião,
judicial ou não, a registro (Cap. XX, item 9, números 26 e 39 das NSCGJ), de
rigor o conhecimento da dúvida registraria pelo Conselho Superior da
Magistratura (art. 16, IV do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São
Paulo).
A questão concreta se limita à existência ou não de relevância
da impugnação apresentada pelo apelado para impedir a conclusão da usucapião
extrajudicial requerida pela apelante, exigindo o conhecimento de provas a
serem produzidas em processo judicial, sendo insuficientes as provas
documentais apresentadas no procedimento extrajudicial.
O conhecimento do conteúdo de eventual impugnação ao
procedimento de usucapião extrajudicial é limitado, seja por ato do oficial de
registro de imóveis, seja pelo juiz corregedor permanente, não se admitindo
ampla produção de provas e sua cognição fora de processo judicial. Daí porque
a previsão, para estes casos, é de remessa para o juiz corregedor permanente
para que este, mediante prova documental previamente produzida ou após

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instrução sumária, apreciará a pertinência ou não dos argumentos da
impugnação, conforme o art. 216-A, § 10 da Lei no 6.015/1973. Seguindo o
comando legal, assim prevê o item 420.5, do Cap. XX, das NSCGJ:
“420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião
serão encaminhadas ao juízo competente que, de plano ou após instrução
sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida,
determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que
prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada,
ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a
impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a
prenotação.”
O item 420.2 das NSCGJ indica motivos não considerados
suficientes para o impedimento ao processamento extrajudicial da usucapião:
“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada
em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a
dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de
forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém
exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a
que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.”
No caso concreto, a impugnação se sustenta em dois
argumentos principais. O primeiro, é de que a posse com animus de proprietário

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não existe, mas mera permissão de uso do bem por parte da proprietária, que é
tia da apelante, o que não autoriza a aquisição pela usucapião. O segundo, é a de
que a pretensão ao reconhecimento da usucapião extrajudicial caracteriza fraude
à execução, eis que iniciado somente quando houve a constrição judicial do bem
e a realização de perícia para avaliação do mesmo, levando-o à leilão judicial,
sem que nenhuma providência prévia tenha sido tomada pela ocupante do
imóvel.
Ambos os argumentos não se enquadram nas circunstâncias
indicadas genericamente no item 420.2 das NSCGJ, além de, concretamente,
não caracterizarem discussão que se possa conhecer no limitado âmbito da
cognição administrativa decorrente do procedimento de usucapião extrajudicial.
A questão da discussão da natureza da posse exercida pela apelante se posse
ad usucapionem ou se mera detenção decorrente de ato permissivo do
proprietário, sem abandono pelo titular é relevante e não pode ser afastada
pelas provas documentais apresentadas, posto envolver matéria fática sujeita a
instrução processual específica. Se a apelante ocupava o bem sob a autorização
da proprietária, sua tia, ou se a posse decorreu de um ato de disposição
voluntária ou não por aquela, são questões que não se podem resolver sem
regular contraditório e garantia da ampla defesa, pois as consequências daí
advindas atingem não só estas, mas terceiros interessados, como no caso o
credor que penhorou o bem imóvel.

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A questão do uso da usucapião como medida para evitar a
execução do bem, indicando ato fraudulento por parte da proprietária e da
ocupante, envolve matéria fática que não se pode provar documentalmente, pois
estes, na forma que apresentados nos autos, demonstram que a apelante utilizava
o bem em nome próprio como contas de consumo em seu nome mas não
demonstram, por si só, a natureza de tal ocupação e, por conseguinte, se o
imóvel não continuava, por todos esses anos, dentro dos interesses da
proprietária.
Tanto as questões são relevantes que são objeto do pedido de
embargos de terceiro apresentados pela apelante em desfavor da apelada, nos
autos n. 1079105-39.2019.8.26.0100, em trâmite pela 15a Vara Cível Central,
estando a apreciação de tais argumentos judicializada, o que afasta a
possibilidade de seu conhecimento em jurisdição administrativa.
A impugnação, portanto, impede o prosseguimento do
procedimento de usucapião extrajudicial, havendo necessidade de discussão
qualificada da natureza da posse exercida pela apelante, bem como a existência
ou não de ato fraudulento realizado em conjunto com a proprietária com a
finalidade de fraudar a execução, seja na ação de usucapião anteriormente
ajuizada pela apelante, seja nos autos de embargos de terceiro apresentados pela
interessada para obstar o ato de constrição judicial do bem.

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Correta, assim, a sentença proferida em primeiro grau que
entendeu pela impossibilidade de conhecimento da impugnação em sede
administrativa, remetendo as partes para a via judicial.
3. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao
recurso.
RICARDO ANAFE
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