Tribunal: TJSP
Processo: 2014796-64.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-09
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DEPÓSITO DO VALOR NOS AUTOS. Possibilidade. Ainda que cumpridos os requisitos prévios exigidos por lei para o procedimento de alienação do imóvel (questão controversa nos autos), há possibilidade de suspensão dos atos administrativos de alienação do bem dado em garantia.

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DEPÓSITO DO VALOR NOS AUTOS. Possibilidade. Ainda que cumpridos os requisitos prévios exigidos por lei para o procedimento de alienação do imóvel (questão controversa nos autos), há possibilidade de suspensão dos atos administrativos de alienação do bem dado em garantia. Precedentes do C. STJ. Finalidade da garantia fornecida não é a transferência do imóvel para a propriedade da instituição financeira, mas, antes, garantir seu integral pagamento, nos termos do contrato entabulado com os consumidores. Finalidade perfeitamente realizada com a possibilidade de purgação da mora em qualquer momento anterior ao auto de arrematação do imóvel, o que ainda não ocorreu. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Serviço de Processamento do 14o Grupo de Câmaras
Direito Privado 27a e 28a Câmaras
Registro: 2020.0000444162
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2014796-64.2020.8.26.0000, da Comarca de Santo André, em que é agravante ITAÚ
UNIBANCO S/A, são agravados RITA DE CASSIA OLIVEIRA ARAUJO e SILAS
VIEIRA ARAUJO.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 9 de junho de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no2014796-64.2020.8.26.0000 - Voto no 30735 ldDnf 2
Agravo de Instrumento - no 2014796-64.2020.8.26.0000
Agravante/Réu:
BANCO ITAÚ UNIBANCO S/A
Agravados/Autores:
RITA DE CÁSSIA OLIVEIRA ARAÚJO e
SILAS VIEIRA ARAÚJO
MM. Juiz de Direito: Flávio Pinella Helaehil
Comarca de Santo André - 3a Vara Cível
Voto no 30735
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
DE
BEM
IMÓVEL.
TUTELA
PROVISÓRIA
DE
URGÊNCIA. SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL
E DEPÓSITO DO VALOR NOS AUTOS. Possibilidade.
Ainda que cumpridos os requisitos prévios exigidos por lei
para o procedimento de alienação do imóvel (questão
controversa nos autos), há possibilidade de suspensão dos atos
administrativos de alienação do bem dado em garantia.
Precedentes do C. STJ. Finalidade da garantia fornecida não é a
transferência do imóvel para a propriedade da instituição
financeira, mas, antes, garantir seu integral pagamento, nos
termos do contrato entabulado com os consumidores.
Finalidade perfeitamente realizada com a possibilidade de
purgação da mora em qualquer momento anterior ao auto de
arrematação do imóvel, o que ainda não ocorreu. RECURSO
DO RÉU NÃO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível
da Comarca de Santo André (e-fls. 96/97 autos principais), nos autos da “ação
declaratória de nulidade de ato jurídico” ajuizada por RITA DE CÁSSIA OLIVEIRA
ARAÚJO e SILAS VIEIRA ARAÚJO contra BANCO ITAÚ UNIBANCO S/A, que
deferiu a tutela provisória pleiteada, para determinar a suspensão dos leilões em
curso mediante o depósito do valor incontroverso, além das parcelas vindouras.
Inconformado, o Réu interpôs o presente

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recurso (e-fls. 01/17), alegando, em síntese, que deve ser mantido o
procedimento extrajudicial de leilões, eis que lícito e expressamente previsto e
permitido na legislação regente do tema, sob o estrito cumprimento de todos os
requisitos exigidos pelo Réu, inclusive regulares notificações aos Autores.
Afirmou a impossibilidade de purgação da mora nos moldes pretendidos pelos
Autores e a ausência, então, dos requisitos legais ensejadores da tutela
provisória.
Preenchidos os requisitos legais, o recurso
foi recebido no efeito suspensivo, comunicando-se o Juízo “a quo” (e-fls. 88/89).
Intimados,
os
Agravados
apresentaram
contraminuta ao recurso (e-fls. 95/100).
É o relatório sucinto.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão interlocutória que deferiu a tutela provisória pleiteada.
O recurso não comporta provimento.
Conforme se depreende dos autos, as
partes celebraram “instrumento particular de venda e compra de bem imóvel,
financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel e outras avenças” (e-
fls. 22/51 autos principais), sendo que, após inadimplemento, não lhe foram
efetiva e regularmente comunicadas as datas de realização dos atos de execução
extrajudicial da garantia, inclusive realização de leilões, razão pela qual ingressou
com a presente ação, com pedido de tutela provisória de urgência para a
suspensão da realização dos leilões extrajudiciais voltados à alienação do bem
imóvel dado em garantia e depósito dos valores devidos, a título de purgação da
mora.
Foi deferida a liminar pretendida, dando
lastro ao presente recurso, da instituição financeira.
Pois bem. A relação jurídica negocial que
envolve as partes é certamente regida pelos ditames da Lei no. 9.514/1997, bem
como pelo regime jurídico do Decreto-lei no. 70/1966, como diploma de integração

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hermenêutica do instituto de garantia real observado in casu, qual seja, alienação
fiduciária de bem imóvel. E, justamente, a pretensão judicial dos Agravados é a
purgação da mora em Juízo, ainda que descumpridos os prazos e condições
previstos no art. 26, da Lei no. 9.514/1997, para a realização de tal ato jurídico em
âmbito extrajudicial, o que restou incontroverso.
De seu turno, a Lei no 9.514/97, em seus
arts. 26 e 27, dispõe sobre o procedimento de expropriação extrajudicial do bem
imóvel objeto de alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do devedor-
fiduciante, com a finalidade de satisfazer o crédito do credor-fiduciário.
Nessa linha, o art. 26 do diploma legal
supramencionado é claro ao enunciar que a propriedade plena do bem imóvel
objeto de alienação fiduciária consolidar-se-á em nome do credor-fiduciário, após
a regular intimação do devedor, por meio de oficial do competente Registro de
Imóveis, e o não pagamento da dívida no prazo de quinze dias, in verbis:
“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em
parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o
fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será
intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a
satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a
data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais
imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação
(...)
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a
purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em
nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”.
Ocorre que o art. 39, II, da Lei no 9.514/97

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prevê que ao contrato de alienação fiduciária de bem imóvel “aplicam-se as
disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei no 70, de 21 de novembro de 1966”.
O Decreto-lei no 70/66, por sua vez, em seu
art. 34, dispõe que o devedor hipotecário pode, a qualquer momento, até a
assinatura do auto de arrematação, purgar o débito em aberto, com os
acréscimos legais, in verbis:
“Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer
momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo
com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o
parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no
contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da
remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de
purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o
momento da purgação.”
Nessa linha de raciocínio, haja vista a
aplicabilidade dos dispositivos supracitados ao presente caso, que versa sobre
alienação fiduciária de bem imóvel, tem-se que os Agravados, devedores-
fiduciantes, podem purgar a mora, mediante o pagamento integral das parcelas
vencidas, até a data de assinatura do auto de arrematação, ainda que já ocorrida
a regular consolidação da propriedade do bem imóvel em favor do credor-
fiduciário prevista no art. 26 da Lei no 9.514/97.
Nesse
sentido,
ademais,
os
seguintes
julgados do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.
POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1.Cinge-
se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação
fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em

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nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o
contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor
fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação
fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor
fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em
seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o
adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até
a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas
as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a
mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no
9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do
Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações
de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial
provido.” (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014);
“HABITACIONAL.
SISTEMA
FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1o, E 39, II, DA
LEI No 9.514/97; 34 DO DL No 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011.
Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial
em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos
financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de
hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-
lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando
contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de
aplicação do art. 34 do DL no 70/99 à Lei no 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data
limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele
dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei no 9.514/97, admitindo-se a
purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei no 9.514/97
promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e
constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela

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que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as
chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da
menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada
pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o
pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do
art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de
arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao
mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel
financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei no
9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da
Constituição Federal. 7. Recurso especial provido.” (REsp 1433031/DF, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe
18/06/2014).
Assim, na hipótese dos autos, tendo em
vista o pleito para suspensão do procedimento administrativo (evitando alienação
extrajudicial e expedição de auto de arrematação), para fins de purgação da
mora, era mesmo de rigor o deferimento da tutela provisória para a referida
suspensão, viabilizando o depósito nos autos, imediato, das parcelas vencidas,
bem como das vincendas, durante o trâmite da demanda.
Vale dizer que, eventual irregularidade no
valor apresentado como devido pelos Agravados a título de parcelas vencidas,
poderá ser objeto de complementação nos autos mediante a apresentação
detalhada pelo ora Agravante.
O recurso, portanto, não prospera.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto pelo Réu, ficando mantida a
r. decisão hostilizada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora