Tribunal: TJSP
Processo: 1002245-56.2019.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Compensação alegada pelo réu. Sentença de procedência da pretensão inicial e improcedência do pedido de compensação. Apelo do réu.

Controvérsia sobre a anuência do locador com a realização das benfeitorias pelo locatário. Prova testemunhal. Possibilidade. Ausência de exigência de autorização por

Ementa:
Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Compensação alegada pelo réu. Sentença de procedência da pretensão inicial e improcedência do pedido de compensação. Apelo do réu.

Controvérsia sobre a anuência do locador com a realização das benfeitorias pelo locatário. Prova testemunhal. Possibilidade. Ausência de exigência de autorização por escrito. Julgamento antecipado da lide que configurou cerceamento de defesa. Sentença anulada.

Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000406007
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002245-56.2019.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que é apelante JOAO CARLOS
FRANCO GUIMARAES, é apelado JOÃO HENRIQUE BIGNARDI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002245-56.2019.8.26.0048 -Voto no 22775
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Apelação no 1002245-56.2019.8.26.0048
Apelante: João Carlos Franco Guimarães
Apelado: João Henrique Bignardi
Comarca de Atibaia - 4a Vara Cível
Juiz: Dr. José Augusto Nardy Marzagão
Voto no 22.775
Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança. Compensação alegada pelo
réu. Sentença de procedência da pretensão inicial e improcedência
do pedido de compensação. Apelo do réu.
Controvérsia sobre a anuência do locador com a realização das
benfeitorias pelo locatário. Prova testemunhal. Possibilidade.
Ausência de exigência de autorização por escrito. Julgamento
antecipado da lide que configurou cerceamento de defesa.
Sentença anulada.
Recurso provido.
A r. sentença proferida à f. 79/82 destes autos de ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, movida por JOÃO
HENRIQUE BIGNARDI, em relação a JOÃO CARLOS FRANCO
GUIMARÃES, julgou procedente, em parte, a pretensão inicial e
improcedente o pedido reconvencional, nos termos do art. 355, caput e

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inciso I, e do art. 487, caput e inciso I, do CPC, para declarar rescindido o
contrato de locação celebrado entre as partes e deferir o pedido de despejo,
condenando o réu na obrigação de pagar quantia certa relativa apenas aos
alugueres vencidos anteriormente e vincendos no curso da demanda, com
acréscimo dos consectários legais de praxe e em consonância com quanto
estabelecido contratualmente pelas partes (correção monetária e juros de
mora). Em razão da sucumbência, o réu-reconvinte foi condenado a arcar
com as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
fixados em R$ 1.000,00 para cada um dos pleitos, principal e
reconvencional.
Apelou o réu (f. 85/88) alegando, em suma, que houve
cerceamento de defesa, tendo em vista o julgamento antecipado da lide,
pois pretendia produzir prova oral acerca da anuência do autor com as
benfeitorias realizadas no imóvel.
A apelação, preparada (f. 89/90), foi contra-arrazoada (f.
94/99).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 24.10.2019,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 84); a
apelação, protocolada em 18/11/2019, é tempestiva.
Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança, constando que o autor locou ao réu imóvel
residencial situado na Rua Rio Claro no 86, na cidade de Atibaia, o qual
passou a vigorar por prazo indeterminado, com aluguel ajustado em R$
1.939,14. Alegou o autor que o réu não quitou os aluguéis e encargos
desde 10/10/2017, tendo feito apenas pagamentos parciais, pelo que
ajuizou a presente demanda.
Em contestação, o réu não negou a inadimplência, arguindo
que celebrou acordo com o autor, mas que, após pagar as primeiras
parcelas, tomou ciência de que a cobrança dos honorários embutida no

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valor da composição era indevida por força das cláusulas do contrato
inicialmente firmado. No mais, deduziu pedido de compensação do valor de
R$ 22.000,00 relativo a benfeitorias que teria realizado no imóvel por volta
de outubro de 2014 com aprovação do locador, mas não indenizadas.
Constou da r. sentença recorrida a procedência parcial da
pretensão inicial e a improcedência do pedido reconvencional, sob o
fundamento de que o reconvinte não comprovou a anuência do locador
autor para realizar as benfeitorias, pelo que não são indenizáveis.
Somente o réu apelou, arguindo cerceamento de defesa
diante do julgamento antecipado da lide, pois pretendia comprovar a aludida
anuência do autor.
O apelante apresentou petição de concessão de efeito
suspensivo ao presente recurso, o qual foi indeferido sob o fundamento de
que não se vislumbrava a probabilidade de provimento do recurso diante da
fluência do prazo prescricional trienal para a cobrança de valores
eventualmente gastos com benfeitorias, nos termos do art. 206, parágrafo
3.o, inciso V, do CC.
Contudo, a arguição do réu, pretendendo a compensação,
está fundada no inadimplemento contratual pelo autor na medida que teria
deixado de indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel locado.
O E. STJ tem o entendimento de que a pretensão de
reparação civil decorrente de descumprimento contratual tem prazo de
prescrição decenal.
Isso porque o prazo trienal se refere à reparação decorrente
de responsabilidade extracontratual, não à reparação de dano oriundo de
contrato, à qual se aplica o prazo prescricional geral de 10 anos.
Menciono, nesse sentido, os seguintes precedentes:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS

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PAGAS EM DECORRÊNCIA DA RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. ADOÇÃO PELO CÓDIGO CIVIL DA TEORIA
CLÁSSICA OU DUALISTA DAS OBRIGAÇÕES. OBRIGAÇÕES
EXTRACONTRATUAIS QUE SE SUBMETEM A DISPOSIÇÕES
DISTINTAS
DAQUELES
APLICÁVEIS
ÀS
OBRIGAÇÕES
CONTRATUAIS.
APLICABILIDADE
DO
PRAZO
DECENAL
RESIDUAL PREVISTO NO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL À
PRETENSÃO
DE
REPARAÇÃO
DECORRENTE
DE
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DOMINANTE DESTA
CORTE SUPERIOR. ADEQUAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp 1698259/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 01/07/2019, DJe 02/08/2019).
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
CUMULADA
COM
REPARAÇÃO
POR
DANO MATERIAL.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA
211/STJ.
REEXAME
DE
FATOS
E
PROVAS.
INADMISSIBILIDADE.
CONSONÂNCIA
ENTRE
O
ACÓRDÃO
RECORRIDO
E
A
JURISPRUDÊNCIA
DO
STJ.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
PRESCRIÇÃO
DA
PRETENSÃO.
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL. PRAZO DE DEZ ANOS. 1. Ação de obrigação de
fazer cumulada com reparação por dano material devido a passivo
ambiental, decorrente de vazamento ocorrido em duas linhas
subterrâneas. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais
indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de
declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. O reexame de
fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. A jurisprudência do
STJ firmou-se no sentido de ser aplicável o prazo prescricional decenal
(artigo 205 do Código Civil) às pretensões indenizatórias decorrentes de
inadimplemento contratual. Precedentes. 5. O dissídio jurisprudencial
deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que
versem sobre situações fáticas idênticas. 6. Agravo interno no agravo em
recurso especial não provido. (AgInt no AgInt no AgInt no AREsp
1246079/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 24/06/2019, DJe 26/06/2019).
Consigne-se que a prescrição trienal prevista para os casos
de reparação civil e de enriquecimento sem causa somente é aplicável nas
hipóteses em que a pretensão não se origina de uma fonte obrigacional
celebrada entre as partes, conforme bem explicitado no julgamento da
Apelação n.o 1030954-18.2014.8.26.0100, pelo Relator Des. Francisco

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Loureiro:
“Como é sabido, cinco são os requisitos cumulativos para configuração
do enriquecimento sem causa como regra prevista no artigo 884 do
Código Civil, a saber: a) o enriquecimento do beneficiado; b) diminuição
patrimonial do lesado (empobrecimento); c) nexo de causalidade; d) falta
de justa causa e) subsidiariedade do enriquecimento (ver, a respeito,
Fernando Noronha Revista de Direito Civil, vol. 56, ps. 51/78 e
Agostinho Alvim, Revista Forense, vol 173, ps. 47/67). Em relação ao
último dos requisitos subsidiariedade , significa que somente se aplica a
regra do artigo 884 do Código Civil quando não houver dispositivo
específico que regule a relação jurídica entre as partes. Sempre que exista
uma ação normal, como declaração de nulidade, resolução de contrato,
execução da prestação, reivindicação, não se usa a ação de
enriquecimento. Disso decorre que a figura do enriquecimento sem causa
pode ser usada como regra e como princípio. Como regra, é fonte de
direito obrigacional, gerando ação de enriquecimento. Como princípio,
serve para corrigir os desequilíbrios obrigacionais e contratuais, a
exemplo do dano moral excessivo pleiteado pela parte, ou da redução da
cláusula penal prevista no art. 413.” (6a Câmara de Direito Privado,
julgado em 26/02/2015, v.u)
Oportuna é a citação de Theotonio Negrão, José Roberto F.
Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli e João Francisco N. da Fonseca na
obra “Código Civil e Legislação Civil em Vigor” (Editora Saraiva, 37a ed.,
2019, pg. 161, verbete 3f ao art. 206 do CC):
“Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a
regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e,
quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto
no art. 206, parágrafo 3.o, V, do CC/02, com prazo de três anos. Para
efeito da incidência do prazo prescricional, o termo `reparação civil ́ não
abrange a composição de toda e qualquer consequência negativa,
patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever
jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos,
estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por
antecedente o ato ilícito (STJ 2a Seção, ED no Resp 1.280.825, Min.
Nancy Andrighi, j. 27.6.18, maioria, DJ 2.8.18).”
Assim, como as aludidas benfeitorias teriam sido realizadas
em outubro de 2014, embora o locatário réu não tenha demonstrado
qualquer iniciativa de cobrança, vindo a fazê-lo somente na contestação à
ação de cobrança de alugueis e encargos promovida pelo locador,

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protocolada em 20/08/2019, não há de se falar em prescrição.
No mais, alega o réu que pretende compensar os aluguéis
devidos com a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado.
Constou da contestação que, com autorização do locador, o
locatário réu teria realizado a construção de uma piscina e de uma edícula
com fogão e forno a lenha, despendendo R$ 22.000,00.
Segundo expressa o parágrafo 1o, do artigo 96 do Código
Civil, “são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumente o uso habitual do
bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.
Conforme leciona SILVIO DE SALVO VENOSA, “a divisão das
benfeitorias é tripartida, conforme o art. 96 (antigo, art. 63) do Código Civil. São
'necessárias' as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore: assim será o
reparo nas colunas de um edifício. São 'úteis' as que aumentam ou facilitam o uso da coisa:
é o caso do aumento de área para o estacionamento em um edifício. São 'voluptuárias' as de
mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem
mais agradável, ou de elevado valor: é o caso da substituição de um piso comum de
edifício por mármore ou a construção de piscina e sauna.” (in Lei do Inquilinato
Comentada, Doutrina e Prática, 8a ed., Atlas, p. 161).
No mesmo sentido: “No que toca à retenção por benfeitorias, mesmo
que comprovada a construção de uma churrasqueira no imóvel e da piscina, correta a r.
sentença ao declarar que se tratam de benfeitorias voluptuárias (...).” (TJ/SP; Apelação
no 9000034-42.2009.8.260344; Relator: Des. Francisco Occhiuto Júnior; 32a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/09/2016; v.u.).
Assim, não há dúvidas de que as benfeitorias realizadas pelo
réu, cuja indenização é pleiteada, são voluptuárias, as quais, conforme
prescreve o art. 36 da Lei 8.245/91, “não serão indenizáveis, podendo ser
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete
a estrutura e a substância do imóvel”.
No caso em tela, porém, as partes ajustaram na cláusula 8a
do contrato de locação que: “Quaisquer benfeitorias a serem introduzidas

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internamente no imóvel dependerão de prévia anuência do locador, as quais, se efetivadas,
se incorporarão ao bem, devendo as partes se comporem no tocante aos seus respectivos
custos. Os orçamentos concorrentes às benfeitorias serão previamente submetidos à
aprovação do locador”.
Infere-se, portanto, que as partes ajustaram livremente que
qualquer benfeitoria realizada no imóvel (úteis, necessárias ou voluptuárias)
seria indenizada, desde que previamente anuída pelo locador e com
orçamento por ele aprovado.
Apesar do disposto no citado art. 36 da Lei de Locação, nada
impedia que as partes pactuassem sobre a possibilidade de incorporação
das benfeitorias no imóvel, inclusive as voluptuárias, com indenização ao
locatário, por se tratar de direito disponível.
Nestes termos, dispõe o art. 1.219 do Código Civil: “O
possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem
como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem
detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias
necessárias e úteis”.
Tanto isso é verdade, que, ao se manifestar sobre a
contestação, o locador autor somente alega que as benfeitorias realizadas
pelo locatário não seriam indenizáveis porque não teriam sido, por ele,
previamente autorizadas, conforme determina a cláusula 8a do contrato de
locação, corroborando a conclusão de que esta abrange mesmo as
benfeitorias voluptuárias, que seriam indenizáveis desde que anuídas pelo
locador.
Constou da r. sentença recorrida, que a aludida indenização
não seria devida diante da ausência de comprovação da prévia anuência do
locador com a realização das benfeitorias.
No entanto, diante do julgamento antecipado da lide,
verificou-se que não foi dada oportunidade ao réu de comprovar sua
alegação, conforme havia requerido a f. 78.

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De se consignar que, expressamente prevista a possibilidade
de indenização das benfeitorias, mostra-se cabível a prova testemunhal
para a comprovação da anuência do locador, tendo em vista que inexiste
exigência contratual de que a autorização teria que ser por escrito.
Nesse sentido, menciono os seguintes julgados:
LOCAÇÃO. Alegação de realização de benfeitorias, com autorização
Pedido de indenização em reconvenção. Negativa do fato em resposta.
Controvérsia instaurada. Requerimento de produção de prova
testemunhal. Julgamento antecipado. Em sentença, reconhecida a
realização de benfeitorias úteis, mas afirmada a falta de produção de
prova a respeito da autorização. Sem fundamentação sobre a
inutilidade da produção de prova testemunhal. Cerceamento de
defesa caracterizado. Direito da parte de produção da prova.
Inteligência do artigo 369 do Novo Código de Processo Civil. Julgador é
destinatário mediato da prova, e o processo é destinatário imediato da
prova quando controvertidos os fatos. Sentença anulada. Apelação
provida. (Apelação no 1001423-72.2017.8.26.0263; Relator: Des. Sá
Moreira de Oliveira; 33a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
27/02/2019; v.u.) (grifo na transcrição)
“APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. INDENIZAÇÃO POR
BENFEITORIAS
ÚTEIS
E
NECESSÁRIAS.
PARCIAL
PROCEDÊNCIA À ORIGEM. INSURGÊNCIA DA RÉ. ALEGADA
IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇAO. PRORROGAÇÃO DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLAÚSULA QUE IMPUTA A
RESPONSABILIDADE PELA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS
NECESSÁRIAS AO LOCATÁRIO. TODAVIA, NÃO EXIME O
LOCADOR DE RESSARCIR O AUTOR CORRESPONDENTE.
INTELIGÊNCIA DO ART. 35, DA LEI DO INQUILINATO. DEVER
DE
INDENIZAR
VERIFICADO.
RECURSO
ADESIVO.
BENFEITORIAS ÚTEIS. AUTORIZAÇÃO DEMONSTRADA EM
AUDIÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE
DE
EXTRARIR
DOS
DEPOIMENTOS
A
EXPRESSA
ANUÊNCIA.
PRECEDENTE.
ARGUMENTO
RECHAÇADO.
(...)
(TJ/SC,
Apelação
no
0036826-30.2011.8.24.0023; Relator Des. Ricardo Fontes; 5a Câmara de
Direito Civil, Data do julgamento: 23/10/2018, v.u.). (grifo na
transcrição)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO DE ALUGUEL CUMULADA COM AÇÃO DE
COBRANÇA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR
BENFEITORIA
POSSIBILIDADE
SÚMULA 335 DO STJ

ALEGAÇÃO DE AUTORIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS PELO
LOCADOR ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO (ART. 333, II,
CPC) PREQUESTIONAMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO. A

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Súmula 335 do STJ preconiza que “nos contratos de locação, é válida a
cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de
retenção”.
É da locatária o ônus de comprovar que houve a
autorização verbal para construção das benfeitorias (art. 333, II, do
CPC). Se a questão foi suficientemente debatida, não se faz necessária
a expressa manifestação sobre os dispositivos legais mencionados, pois
que, embora não expressos, foi proferida em consonância com o
dispositivo e alíneas prequestionados.
Recurso conhecido e não
provido.” (TJ/MS; Apelação no 0800874-97.2014.8.12.0018; Relator:
Jairo Roberto de Quadros; 2a Câmara Cível; Data do julgamento:
18/08/2015; v.u.). (grifo na transcrição)
Dessa forma, o julgamento antecipado da lide, sem
possibilitar ao réu comprovar sua alegação, configurou cerceamento do
direito de produção de prova. Lembrando-se que, permitida a produção de
provas pelo apelante, a mesma oportunidade deve ser dada à parte
contrária.
Assim, infere-se que deve a r. sentença recorrida ser anulada
para a abertura da fase instrutória em primeiro grau.
Por tais motivos, dou provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator