Tribunal: TJSP
Processo: 1007808-46.2017.8.26.0292
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Loteamento. Atraso na conclusão das obras de infraestrutura. Termo inicial da mora. Expiração do prazo contratualmente previsto para conclusão. Lei no 6.766/79 que não faculta à loteadora e/ou à municipalidade o poder de dilatar o prazo estipulado pelas partes para a conclusão do empreendimento. Termo final. Disponibilização física dos lotes aos adquirentes.

Ementa:

Compromisso de compra e venda. Loteamento. Atraso na conclusão das obras de infraestrutura. Termo inicial da mora. Expiração do prazo contratualmente previsto para conclusão. Lei no 6.766/79 que não faculta à loteadora e/ou à municipalidade o poder de dilatar o prazo estipulado pelas partes para a conclusão do empreendimento. Termo final. Disponibilização física dos lotes aos adquirentes. Expedição de TVO, parcial ou total, que não elide a mora. Aplicação analógica da Súmula no 160 desta Corte. Indenização por lucros cessantes devida (Súmula no 162 do TJSP e Tema no 5 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000). Dano moral in re ipsa caracterizado. Indenização mantida em R$ 5.000,00. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000394019
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1007808-46.2017.8.26.0292, da Comarca de Jacareí, em que são apelantes
PENTEADO FARIA E FOGAÇA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE e
URBPLAN S/A, é apelado LUCIANO CASTRO DE ALMEIDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1007808-46.2017.8.26.0292
Comarca: Jacareí
Apelantes: Penteado Faria e Fogaça Empreendimento Imobiliário SPE e
Urbplan S/A
Apelado: Luciano Castro de Almeida
Juiz sentenciante: Otavio Tioiti Tokuda
Voto no 18.159
Compromisso de compra e venda. Loteamento. Atraso na
conclusão das obras de infraestrutura. Termo inicial da
mora. Expiração do prazo contratualmente previsto para
conclusão. Lei no 6.766/79 que não faculta à loteadora
e/ou à municipalidade o poder de dilatar o prazo
estipulado
pelas
partes
para
a
conclusão
do
empreendimento. Termo final. Disponibilização física dos
lotes aos adquirentes. Expedição de TVO, parcial ou total,
que não elide a mora. Aplicação analógica da Súmula no
160 desta Corte. Indenização por lucros cessantes devida
(Súmula no 162 do TJSP e Tema no 5 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000). Dano moral in re ipsa
caracterizado. Indenização mantida em R$ 5.000,00.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 488/490, de relatório
adotado, julgou procedente ação movida por Luciano Castro de
Almeida em face de Penteado Faria e Fogaça Empreendimento
Imobiliário SPE e Urbplan S/A, condenando as rés ao pagamento de
indenizações por lucros cessantes de 0,5% por mês de atraso sobre o
valor do negócio (R$ 71.241,40), no período de 10/11/2011 a
10/08/2015, e por danos morais de R$ 5.000,00, além das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da

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condenação.
Recorrem as rés, sustentando, em síntese, que
não houve atraso na conclusão do empreendimento, nos termos da Lei
no 6.766/79. Afirmam que o prazo para conclusão do loteamento só
passou a fluir com o registro da aprovação do loteamento na matrícula
do imóvel, expirando-se em 12/06/2014. Salientam que o termo de
verificação de obras TVO - do loteamento foi parcialmente emitido
em 18/12/2013, possibilitando a construção nos lotes desde então,
reconhecida a conclusão total das obras em novembro de 2014.
Sustentam que a condenação ao pagamento de indenização por lucros
cessantes está condicionada à prova efetiva de prejuízo e deve ser
eventualmente reduzida a 0,3%. Insurgem-se contra a condenação ao
pagamento
de
indenização
por
danos
morais,
pleiteando
subsidiariamente a redução do valor fixado a este título (fls. 493/510).
Contrarrazões a fls. 515/518.
Há oposição do autor ao julgamento virtual (fl.
521).
É o RELATÓRIO.
Prospera em parte o inconformismo.
Quanto ao termo inicial da mora das rés, a
cláusula no 2.1.3.E do contrato firmado pelas partes em 06/03/2010

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dispõe que o prazo estimado para a conclusão das obras do
empreendimento é de 24 meses, “prorrogáveis, de acordo com a Lei
no 6766/79, consoante cronograma aprovado pela aprovado pela
Prefeitura Municipal de Jacareí” (fl. 19).
A Lei no 6.766/79 em especial seus artigos 9o
e 18, V apenas e tão somente dispõe que a execução das obras de
infraestrutura do loteamento terá duração máxima de quatro anos, não
facultando à loteadora e/ou à municipalidade o poder de dilatar o prazo
estipulado pelas partes para a conclusão do empreendimento (cf.
Apelação Cível no 1000609-45.2016.8.26.0344, 3a Câmara de Direito
Privado, de minha relatoria, j. 15/08/2019).
Nesta quadra, vem a calhar as ponderações do
eminente Desembargador Luiz Antonio Costa ao analisar caso
envolvendo imóvel do mesmo loteamento:
“Nos termos do contrato firmado entre as
partes, a data prevista para entrega das obras de infraestrutura do
empreendimento era de 24 meses. No entanto, submete o prazo
para entrega do empreendimento à aprovação do cronograma de
obras junto à Prefeitura Municipal de Jacareí /SP, de modo que
variável, e ao disposto na Lei n. 6.766/79.
Percebe-se, portanto, que o contrato previu
data específica para entrega do bem (...) e, concomitantemente, a
possibilidade de entrega variável de acordo com os trâmites

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burocráticos junto à Municipalidade, o que se mostra notoriamente
abusivo.
A Lei n. 6.766/1979 permite que o
loteamento seja concluído em até quatro anos. Ocorre, entretanto,
que se trata de uma previsão de prazo máximo (cf. art. 9o da Lei, “o
projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de
execução das obras com duração máxima de quatro anos”),
podendo a própria incorporadora obviamente abrir mão dessa
vantagem, estabelecendo prazo menor ao qual se vincula,
indubitavelmente, como ocorreu no caso.
(...)
Por
esse
motivo,
entendo
que
o
condicionamento da entrega do imóvel ao disposto na Lei n.
6.766/79 constitui cláusula potestativa, que, portanto, não deve
vincular o consumidor, por configurar nítida obtenção de vantagem
excessivamente onerosa pela vendedora em detrimento do
comprador do imóvel, colocando-o em desvantagem exagerada (art.
51, § 1o, do CDC).
Destarte, deve prevalecer o prazo certo,
constante
em
contrato”
(Apelação
Cível
no
1006284-77.2018.8.26.0292, 7a Câmara de Direito Privado, j.
01/11/2019).

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Portanto, as rés na verdade estão em mora
desde 06/03/2012, e não desde 10/11/2011.
Quanto ao termo final da mora, prevalece a
data de 10/08/2015, momento em que houve a disponibilização física
dos lotes aos adquirentes, de acordo com o próprio autor (fl. 4) e o
documento de fls. 158/170.
A expedição de TVO, seja parcial ou total (fls.
460 e 461), não elide a mora das rés, conforme a Súmula no 160 desta
Corte, aplicável por analogia ao caso concreto: “A expedição do
habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora”.
Nesta
linha:
“COMPRA
E
VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. 1.
Concessão da gratuidade às rés-apelantes URBPLAN e SP-60.
Efeito ex nunc. 2. Prazo de entrega. Prevalência do prazo previsto
em contrato. Prorrogação da entrega nos termos da Lei no 6.766/79
é vaga, violando dever de informação do consumidor. Abusividade
do contrato que estabelece mera estimativa para o prazo para a
entrega (art. 39, inciso XII, do CDC). Ademais, prazo de 4 anos do
art. 18, V, da Lei 6766/79 não se refere ao prazo prometido pelo
fornecedor ao consumidor, já que faz menção ao prazo máximo que
pode constar em cronograma a ser submetido à aprovação da
Prefeitura. Atraso na entrega verificado. Além disso, até mesmo a

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prorrogação de 4 anos foi superada. 3. Responsabilidade pelo
atraso.
Percalços
na
concretização
do
empreendimento
e
aprovações em órgãos públicos são fortuitos internos inerentes à
atividade. Art. 927, parágrafo único, CC. Responsabilidade
objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14, CDC. Obrigação de entrega
que não se resume à expedição do Termo de Verificação de Obras
TVO. Aplicação analógica das Súmulas no 160 e 161 deste E. TJSP.
Responsabilidade das rés pelo atraso e danos causados. 4.
Obrigação de fazer. Entrega do imóvel. Ausência de comprovação
de que todas as atitudes possíveis de serem adotadas pelas
loteadoras vêm sendo tomadas e de que as exigências da SABESP e
órgãos governamentais são descabidas. Atraso na entrega de mais
de 7 anos extrapola qualquer razoabilidade, não podendo os
adquirentes ficarem sem qualquer perspectiva de entrega.
Determinação de entrega devida, com aplicação de multa por
descumprimento. 5. Lucros cessantes. Presunção pela não
utilização do imóvel durante a mora, ainda que se trate de lote de
terreno. Postergação da utilização do lote, que possui caráter
frugífero. Aplicação da Súmula 162/TJSP e do Tema Repetitivo no
996 do E. STJ. Condenação devida. Aluguel indenizatório no
percentual de 0,5% do valor do contrato adequado. Menor valor de
mercado de lote já refletido no valor do contrato. Incidência do
percentual sobre o valor total do contrato, e não apenas as parcelas
pagas. Indenização é pela falta de ocupação do imóvel como um
todo. 6. Danos morais. Longo período de atraso. Situação
excepcional que ultrapassou o mero inadimplemento contratual ou
aborrecimento. Indenização devida. Quantum adequado. 7.

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Recursos
não
providos”.
(Apelação
Cível
no
1002120-52.2017.8.26.0115, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Mary Grün, j. 16/01/2020).
Caracterizada a mora das apelantes, tem o
apelado direito à indenização por lucros cessantes de 06/03/2012 a
10/08/2015, mantida em 0,5% por mês de atraso sobre o valor do
contrato, percentual usualmente adotado por esta C. Câmara (cf.
Apelação Cível no 1000262-89.2018.8.26.0037, de minha relatoria, j.
17/12/2019), aplicando-se no caso em exame a Súmula no 162 do TJSP:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
No mesmo sentido o tema no 5 aprovado pela
C. Turma Especial Privado 1 desta Corte no julgamento do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000
(Rel.
Des.
Francisco
Loureiro,
j.
31/08/2017), ainda sem trânsito em julgado: “O atraso da prestação
de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda
gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação
injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela
medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre
o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de
receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma já regularizada”.

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Por outro lado, também tem o autor direito à
indenização por dano moral.
O atraso prolongado e injustificado na
conclusão da obra não pode ser equiparado a mero aborrecimento,
notadamente considerando o vultoso investimento realizado pelo autor,
implicando em abalo emocional e insegurança para o adquirente.
Tal entendimento está em consonância com a
jurisprudência
desta
C.
Câmara
(Apelação
no
4010712-84.2013.8.26.0564,
Rel.
Des.
Donegá
Morandini,
j.
16/09/2014; Apelação no 0179903-40.2010.8.26.0100, Rel. Des. Egídio
Giacoia,
j.
16/09/2014),
desta
Corte
(Apelação
no
0012471-80.2012.8.26.0114, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Francisco
Loureiro,
j.
28/11/2013;
Apelação
no
00113205-18.2011.8.26.0100, 10a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Carlos Alberto Garbi, j. 26/11/2013) e do E. STJ (AgRg no AREsp
168.231/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j.
05/08/2014, DJe 12/08/2014; REsp no 1.025.665/RJ, Terceira Turma,
Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23/03/2010, DJe 09/04/2010) consolidada
em casos análogos.
Registre-se ainda o Enunciado no 411 da V
Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários
do Conselho da Justiça Federal: “Art. 186: O descumprimento de
contrato pode gerar dano moral quando envolver valor
fundamental protegido pela Constituição Federal de 1988”.

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Considerem-se também as ponderações de
Cássio Ranzini Olmos em obra dedicada a contratos de aquisição
imobiliária: “(...) é cabível a indenização do dano moral, quando o
atraso na entrega do imóvel acaba por frustrar a realização do
direito social à moradia que, aliás, mantém visceral ligação com
outros princípios, direitos e garantias fundamentais protegidos pela
Constituição Federal, tais como a dignidade da pessoa humana
(artigo 1o, inciso III), a intimidade e a vida privada, e a função
social da propriedade (artigo 5o, X e XXXIII)” (Práticas e Cláusulas
Abusivas nas Relações de Consumo de Aquisição Imobiliária, Ed.
Almedina, 2015, p. 179).
Tendo em vista as circunstâncias do caso
concreto, notadamente a condição econômica das partes, o tempo de
atraso, e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, além da
norma do artigo 944 caput do Código Civil, mantém-se a indenização
por danos morais a ser paga pelas rés em R$ 5.000,00.
Concluindo, à exceção do reparo relativo ao
termo inicial da mora das rés, impõe-se a preservação da r. sentença,
inclusive com relação aos ônus de sucumbência, elevados os honorários
advocatícios com base no § 11 do artigo 85 do CPC para 15% (quinze
por cento) do valor da condenação.
Ante
o
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.

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Relator