Tribunal: TJSP
Processo: 1003466-50.2018.8.26.0132
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-20

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. Locadores que procederam à reforma do imóvel locado, sob a alegação de que a mesma visava atender interesses dos locatários. Rescisão posterior do ajuste. Pretensão dos locadores receberem valor integral da multa contratual. Inadmissibilidade. Se é certo que a posterior rescisão do contrato de locação pode ter sido ruinosa aos autores, ora apelantes,

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. Locadores que procederam à reforma do imóvel locado, sob a alegação de que a mesma visava atender interesses dos locatários. Rescisão posterior do ajuste. Pretensão dos locadores receberem valor integral da multa contratual. Inadmissibilidade. Se é certo que a posterior rescisão do contrato de locação pode ter sido ruinosa aos autores, ora apelantes, porque dispenderam razoável soma de dinheiro para tanto, não é menos certo, igualmente, que a reforma valorizou o imóvel de sua propriedade, valorizando-o. Locatária que procedeu ao pagamento proporcional da multa, conforme previsto em cláusula contratual. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000661176
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003466-50.2018.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que são apelantes JOEBER
BERTELLINI e EVA MARIA DE OLIVEIRA BERTELLINI, são apelados
FABRICADORA DE ESPUMAS E COLCHÕES NORTE PARANAENSE LTDA e
MERCANTIL VALE DOS ARINOS LTDA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES
D'ANGELO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003466-50.2018.8.26.0132 -Voto no 10.407
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Apelação Cível no 1003466-50.2018.8.26.0132
Apelantes: Joeber Bertellini e Eva Maria de Oliveira Bertellini
Apelados: Fabricadora de Espumas e Colchões Norte Paranaense Ltda e
Mercantil Vale dos Arinos Ltda
COMARCA: Catanduva
VOTO N° 10.407
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
COMERCIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA. Locadores que procederam à reforma do imóvel
locado, sob a alegação de que a mesma visava atender
interesses dos locatários. Rescisão posterior do ajuste.
Pretensão dos locadores receberem valor integral da multa
contratual. Inadmissibilidade. Se é certo que a posterior
rescisão do contrato de locação pode ter sido ruinosa aos
autores, ora apelantes, porque dispenderam razoável soma de
dinheiro para tanto, não é menos certo, igualmente, que a
reforma valorizou o imóvel de sua propriedade, valorizando-o.
Locatária que procedeu ao pagamento proporcional da multa,
conforme previsto em cláusula contratual. RECURSO NÃO
PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença proferida a fls. 286/288, que julgou improcedente o pedido
formulado na ação de cobrança de multa contratual, decorrente de contrato
de locação comercial, condenando os autores ao pagamento das custas
processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor
da causa.
Irresignados, os demandantes apelam (fls. 301/309).
Sustentam os recorrentes, em suma, que procederam à
reforma do imóvel já alugado pelos apelados por exigência exclusiva

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destes, a fim de evitar a rescisão contratual. Alegam que no período da
reforma, as partes pactuaram pela não cobrança dos aluguéis. Contudo,
logo após a reforma e a adequação do imóvel ao interesse dos locatários, o
contrato foi rescindido sem qualquer justificativa. Insistem que a reforma
do imóvel ocorreu para atender interesses dos locatários. Ressaltam que as
rés não comprovaram a alegação de que a reforma não foi realizada em
razão da locação, nos termos do art. 373, II, do CPC. Pedem, ao final, a
integral reforma do julgado.
Recurso preparado e contrarrazoado a fls. 313/319.
É o relatório.
As razões do recurso preenchem os requisitos previstos
nos artigos 1.007 e 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil,
tendo sido apresentados os fundamentos de fato e de direito do
inconformismo, permitindo o seu conhecimento.
Constou da inicial que os autores são proprietários do
imóvel comercial situado na Rua Minas Gerais, 520, Catanduva/SP e o
locaram em agosto de 2015 para a primeira ré, pelo prazo de três anos,
figurando a corré Mercantil Vale dos Arinos Ltda. como fiadora. Seguiram
narrando que em agosto de 2017 as partes firmaram aditivo contratual,
estipulando que a locatária desocuparia o imóvel locado durante o período
de setembro a novembro de 2017, a fim de que os autores realizassem
obras no imóvel, no prazo de 60 dias, ficando ainda estipulado que,
durante o prazo de reforma, a locatária estaria desobrigada do pagamento

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dos aluguéis. Afirmaram que arcaram com despesas superiores a
R$100.000,00, a fim de corresponder às exigências da locatária, mas tão
logo terminada a reforma, ela comunicou a rescisão antecipada do contrato
locatício, através de notificação firmada em 08.12.2017, devolvendo as
chaves no dia 05.01.2018. Imputou má-fé às demandadas, porquanto a
reforma foi realizada para atender unicamente a atividade realizada pela
locatária. Pugnou pela condenação das rés ao pagamento de multa
contratual correspondente a três meses de aluguel, conforme previsão
contratual (R$ 18.834,53).
Regularmente citadas, as demandadas ofereceram
contestação sustentando, em linhas gerais, que o imóvel não atendia as
condições mínimas e foi reformado para reparação do teto, além de parte
hidráulica e elétrica. Defenderam o direito da rescisão antecipada da
avença, afirmando que pagaram a multa proporcional ao tempo restante
para o término do contrato (fls. 252/259).
A sentença concluiu pela improcedência do pedido,
sob o fundamento de que o pagamento da multa contratual respeitou os
parâmetros do contrato, correspondente a três meses de aluguel, mas
proporcional ao tempo restante para o término da locação (sete meses).
Vê-se que o “decisum” exauriu de modo irreparável a
questão debatida nos autos e, tão pertinentes as colocações da ilustre Juíza
sentenciante, que merecem acolhida, como parte da fundamentação deste
voto:

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“Apesar de haver provas nos autos que os autores
procederam a reforma no imóvel, ainda que os valores
seja vultuosos, não há nos autos comprovação de que
a suposta ampliação do imóvel tenha sido realizada a
pedido das requeridas.
Segundo a versão das requeridas, a reforma do imóvel
tinha como finalidade torna-lo adequado ao fim
proposto, já que não reuniria condições mínimas para
o desenvolvimento da atividade explorada pela
primeira requerida.
Certo que no aditivo contratual (fls. 19/21) fez-se
menção a somente à reparação do teto, eis o porquê
que não há como admitir a tese dos autores de que as
requeridas teriam agido de má-fé, causando prejuízo
ao pugnar pela reforma do imóvel e posteriormente
resilir o contrato.
(...)
No tocante à compensação pela surpresa da
antecipação do término do contrato, há expressa
previsão de multa no parágrafo 2o da cláusula 2a do
contrato (fls. 12/18) que transcrevo: "Em caso de
rescisão do presente contrato por qualquer das partes
antes do término previsto ou a infração de qualquer
das cláusula do presente contrato, fica pactuada
multa no valor equivalente a 03 (três) alugueres.

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(...)
Desse modo, razoável que se procedesse ao
pagamento
da
multa
contratual
utilizando
os
parâmetros previstos em contratos, isto é, valor
correspondente a 3 (três) meses de aluguel, contudo,
proporcional ao tempo restante para o término do
contrato, qual seja, 7(sete) meses, já que a posse do
imóvel fora entregue em 05.01.2018.
Assim, chegou à cifra de R$ 3.214,73, valor
proporcional e corresponde a 19,45% (tempo restante
ao término do contrato) do valor total estipulado no
parágrafo 2o da cláusula 2a do contrato (fls. 12/18 - 3
meses de aluguel)”.
O fato é que os autores/apelantes aceitaram fazer
frente aos custos da reforma de seu imóvel, não havendo comprovação nos
autos de que os demandantes realizaram a ampliação do imóvel comercial
por exigência das demandadas.
Se é certo que a posterior rescisão do contrato de
locação pode ter sido ruinosa aos autores, ora apelantes, porque
dispenderam razoável soma de dinheiro para tanto, não é menos certo,
igualmente, que a reforma valorizou o imóvel de sua propriedade,
valorizando-o.
De outra parte, se o contrato previa sua rescisão

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antecipada, as apeladas cumpriram integralmente a cláusula 2a do pacto,
que em seu § 2o previa que “Em caso de rescisão do presente contrato por
qualquer das partes antes do término previsto ou a infração de qualquer
das cláusula do presente contrato, fica pactuada multa no valor
equivalente a 03 (três) alugueres".
Sendo incontroverso que a locatária procedeu ao
pagamento proporcional da multa, é e era de rigor o decreto de
improcedência do pedido.
Fica, portanto, mantida a sentença de improcedência
do pedido, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Não sendo provido o recurso, e tendo a parte adversa
apresentado contrarrazões, incide a hipótese do § 11, do artigo 85 do
Código de Processo Civil. Assim sendo, mostra-se coerente com a
disposição legal a majoração dos honorários de sucumbência recursal para
12% sobre o valor da causa, sopesado o trabalho realizado em ambas as
fases do processo.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora