Tribunal: TJSP
Processo: 1003735-70.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
Apelação Cível. Locação de loja em shopping center. Embargos à execução de título extrajudicial. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.

Multa contratual pela rescisão antecipada do contrato. Previsão no equivalente a 10 (dez) aluguéis que é excessivo e desproporcional e deve ser reduzido, nos termos do art. 413 do CC. Multa reduzida para o equivalente três aluguéis.

Ementa:
Apelação Cível. Locação de loja em shopping center. Embargos à execução de título extrajudicial. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.

Multa contratual pela rescisão antecipada do contrato. Previsão no equivalente a 10 (dez) aluguéis que é excessivo e desproporcional e deve ser reduzido, nos termos do art. 413 do CC. Multa reduzida para o equivalente três aluguéis. Precedentes deste Tribunal em hipóteses específicas de locação em shopping center. Na rescisão antecipada do contrato incide a regra do art. 4o da Lei de Locações. Pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Proporcionalidade na aplicação da multa que não decorre do contrato, mas da lei. Embargos de execução julgados procedentes. Os honorários aos advogados da autora não comportam a majoração postulada na apelação.

Apelação do embargado não provida. Apelação da embargante parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000406023
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003735-70.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelado
DAIANI CRISTINA VENDITTI ME, é apelado/apelante GENERAL SHOPPING
BRASIL ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso da embargante e negaram provimento ao do embargado. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003735-70.2019.8.26.0224 -Voto no 23214
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Apelação no 1003735-70.2019.8.26.0224
Apelantes e reciprocamente apelados: Daiani Cristina Venditti Me e General
Shopping Brasil Administração e Serviços Ltda
Comarca de Guarulhos 5a Vara Cível
Juiz: Dr. Artur Pessoa de Melo Morais
Voto no 23214
Apelação Cível. Locação de loja em shopping center. Embargos à
execução de título extrajudicial. Sentença de parcial procedência.
Apelo de ambas as partes.
Multa contratual pela rescisão antecipada do contrato. Previsão no
equivalente a 10 (dez) aluguéis que é excessivo e desproporcional
e deve ser reduzido, nos termos do art. 413 do CC. Multa reduzida
para o equivalente três aluguéis. Precedentes deste Tribunal em
hipóteses específicas de locação em shopping center. Na rescisão
antecipada do contrato incide a regra do art. 4o da Lei de Locações.
Pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada. Proporcionalidade na aplicação da multa que não
decorre do contrato, mas da lei. Embargos de execução julgados
procedentes. Os honorários aos advogados da autora não
comportam a majoração postulada na apelação.
Apelação do embargado não provida. Apelação da embargante
parcialmente provida.

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A r. sentença proferida à f. 192/195 destes autos de ação de
embargos opostos por DAIANI CRISTINA VENDITI ME, à execução que lhe
move GENERAL SHOPPING BRASIL ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS
LTDA, julgou-os parcialmente procedente para declarar abusiva a cláusula
contratual que estabeleceu a multa pela desocupação antecipada,
reduzindo-a para cinco vezes o valor do aluguel à época da desocupação,
calculada proporcionalmente ao cumprimento do contrato e condenou o
embargado no pagamento das custas e despesas processuais e de
honorários advocatícios fixados em 10% do proveito econômico obtido pela
embargante.
Apelaram ambas as partes.
A embargante (f. 197/209) alegou, em suma, que: (a) a multa
fixada no valor de cinco aluguéis ainda se afigura excessiva e deve ser
reduzida para três aluguéis; (b) a verba honorária deve ser fixada em 20%
do proveito econômico, considerando o árduo trabalho profissional
desenvolvido por seus advogados.
O embargado (f. 212/220), por sua vez, sustentou que: (a) o
valor da multa contratual foi livremente pactuado entre as partes e deve ser
observado o pacta sunt servanda; (b) não obstante o acolhimento parcial
dos embargos, a dívida exequenda subsiste, devendo ser fixada verba
honorária apenas em favor do patrono do exequente.
As apelações, isenta a da embargante de preparo, por ser
ela beneficiária da assistência judiciária, e preparada a do embargado (f.
221/222), foram contra-arrazoadas (f. 225/239 e 240/245).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 21/01/2020,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 196); as
apelações, protocoladas em 03 e 12/02/2020, são tempestivas.
De início, insta salientar que se mostrou correto o preparo
recursal recolhido pelo embargado, calculado sobre o valor do proveito

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econômico postulado em sua apelação, conforme cálculos de f. 214/215.
As partes celebraram contrato de locação comercial de loja
no shopping embargado, para vigorar pelo prazo de 60 meses, de março de
2015 a março de 2020 (f. 28/47).
Tendo a locatária devolvido as chaves em 20/04/2017, o
shopping ajuizou execução dos valores remanescentes relativos ao contrato
de locação, consistentes em (a) R$86.497,02 relativas a aluguéis e
encargos da locação e (b) R$108.560,40 correspondente à multa por
desocupação antecipada, no valor equivalente a 10 aluguéis (f. 23/26).
Nestes embargos, alegou a locatária ser excessiva a multa
rescisória pactuada no valor de dez aluguéis e, considerando o tempo de
contrato efetivamente cumprido, pugnou por sua redução para o equivalente
a três aluguéis vigentes à época da desocupação.
O exequente, em sua impugnação, sustentou a validade da
contratação da multa no equivalente a 10 aluguéis, pugnando pela
manutenção da cobrança desse valor em execução, R$108.560,40.
A sentença ora apelada acolheu em parte o pedido
formulado na inicial, reduzindo a multa para o equivalente a cinco vezes o
valor do aluguel, a ser calculada proporcionalmente ao tempo de
cumprimento do contrato.
Sem razão o exequente ao alegar que não é possível a
redução equitativa da cláusula penal contratualmente estabelecida.
A cláusula penal compensatória pactuada para incidir em
caso de rescisão antecipada do contrato não está incluída dentre as
disposições contratuais que gozam de ampla liberdade nos contratos de
locação, diante da expressa previsão normativa de que a “penalidade deve ser
reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza
e a finalidade do negócio” (art. 413, CC).
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes deste E.

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Tribunal:
Apelação. Locação não residencial. Espaço em shopping center. Rescisão
antecipada do contrato. Multa contratual que prevê o pagamento de
cinquenta por cento dos aluguéis pelo tempo restante de cumprimento do
contrato. Abusividade. Redução equitativa. Necessidade (...) Disposição
contratual que concede ao locador, por todo o tempo de vigência da
locação ainda restante, metade dos aluguéis que receberia se o locatário
estivesse ocupando o imóvel, sem, contudo, que o inquilino tenha uso e
fruição do bem, é manifestamente abusiva e ofende aos princípios da
razoabilidade
e
da
proporcionalidade.
Apelação
provida.
(Ap.
0900745-28.2012.8.26.0068; Rel;: Lino Machado; 30a Câmara de Direito
Privado; j. 18/05/2016).
Locação de área comercial - Exploração de espaço de exposição -
Declaratória de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusula de
multa compensatória - Valor da multa equivalente ao do contrato no caso
de desistência da locação - Reconvenção com pedido condenatório de
pagamento da multa contratual e retenção do valor caucionado até a
liquidação - Sentença de improcedência da ação e procedência da
reconvenção - Redução da multa para 50% do valor originário - Recurso
parcialmente provido. (...) 3. Entretanto, o princípio da equidade
recomenda a redução do valor da multa compensatória (artigo 413 CC)
para 50% do estabelecido no contrato, pois que manifestamente elevado o
montante prefixado, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.
(Ap. 9170027-48.2009.8.26.0000; Rel. Reinaldo Caldas; 29a Câmara de
Direito Privado; j. 10/11/2010).
No presente caso, a cláusula penal estabelecida em 10
vezes o valor do aluguel é elevada.
Não obstante se tratar de locação em shopping center, em
que, como entendeu a sentença apelada, “pela própria natureza da atividade
desenvolvida pelo shopping e pela explorada pelo comerciante-locatário, os valores são
muito superiores, e os interesses em jogo exigem multas mais robustas para o seu
cumprimento”, a redução para o equivalente a três aluguéis, como postulado
pela embargante, se afigura razoável.
Menciono, a propósito, os seguintes precedentes deste E.
Tribunal, proferidos em hipóteses específicas de locação de espaço em
shopping center:
“LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Locação em shopping center - Rescisão
antecipada pelo locatário - Cláusula penal prefixando multa equivalente a

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15 aluguéis mínimos - Valor excessivo - Redução para o equivalente a 03
aluguéis, nos termos do art. 413, do CC - Valor razoável e de acordo com
as tratativas havidas entre as partes à época da rescisão - Embargos
improcedentes
- Recurso parcialmente provido.” (Apelação no
1072000-84.2014.8.26.0100, 35a Câmara de Direito Privado, Relator:
Des. Melo Bueno, j. em 15.02.16, v. u.).
Locação de imóveis. Shopping Center. Embargos à execução. (...) Multa
contratual aplicável. Montante de 10 (dez) aluguéis que é excessivo e
desproporcional. Possibilidade de redução, nos termos do art. 413, CC.
Quantum que deve ser reduzido para três alugueis, conforme precedente
desta Câmara.(...) Agravo retido improvido. Apelo da embargada
improvido e recurso adesivo da embargante também improvido. (TJSP;
Ap. 1023692-86.2014.8.26.0562; Relator (a): Ruy Coppola; Órgão
Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 7a Vara Cível;
Data do Julgamento: 23/06/2016; Data de Registro: 23/06/2016).
“LOCAÇÃO RESCISÃO - Contrato para fins comerciais Imóvel locado
em shopping center - Rescisão antecipada - Multa compensatória
prescrita no contrato de forma expressa - Prefixação das perdas e danos -
Cláusula penal - Redução da multa a três aluguéis - Possibilidade -
Aplicação do artigo 413 do Código Civil - Princípios da razoabilidade e
da proporcionalidade - Sentença mantida. Apelação não provida.”
(Apelação no 1004790-71.2014.8.26.0114, 33a Câmara de Direito
Privado, Relator: Des. Sá Moreira de Oliveira, j. em 23.11.15, v. u.).
Embargos à execução de título extrajudicial. Locação de área comercial
em shopping center. Preliminar. Cerceamento de defesa. Inocorrência.
(...) Multa compensatória excessiva (dez aluguéis). Redução equitativa ao
comumente praticado no mercado (três aluguéis), que devem incidir
proporcionalmente ao tempo restante para o cumprimento do contrato
(Lei n. 8.245/91, art. 4o). Impenhorabilidade de bem imóvel. Titularidade
de terceiro não demonstrada. Sucumbência recíproca. Recurso provido
em parte. (Apelação no 0005302-89.2008.8.26.0176, 32a Câmara de
Direito Privado, Relator: Des. Hamid Bdine, j. em 28.09.12, v. u.).
Nos termos do art. 4o da Lei de Locações, é possível ao
locatário devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada. A proporcionalidade na aplicação da multa,
portanto, não decorre do contrato, mas, sim, da lei, não assistindo razão ao
exequente ao sustentar que a multa deve ser paga em seu valor total.
O contrato foi celebrado para vigorar por 60 meses, de março

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de 2015 a março de 2020 e foi cumprido por 24 meses e 20 dias, sendo
encerrada a locação 35 meses e 10 dias antes de seu vencimento.
A multa contratual deve ser calculada de forma proporcional
a esse período em que o contrato deixou de ser cumprido, 35 meses e 10
dias.
Finalmente, sem razão a embargante ao postular pela
fixação dos honorários advocatícios de sucumbência em 20% do valor do
proveito econômico obtido nestes embargos.
Isso porque, não obstante se reconheça a excelência do
trabalho desenvolvido por seus advogados, a base de cálculo da verba
honorária é significativa e redundará em honorários que remunerarão
condignamente esse trabalho.
A apelação do embargado, portanto, é desprovida e a
apelação da embargante é parcialmente provida para serem julgados
procedentes estes embargos à execução e, além da declaração da
abusividade da multa cobrada em execução, já reconhecida na sentença,
determinar sua redução para o equivalente a três aluguéis, calculada de
forma proporcional.
O embargado decaiu integralmente nestes embargos, e, não
obstante ainda possua título executivo em relação à embargada, deve ser
mantida sua condenação no pagamento das custas e despesas processuais
relativas a estes embargos, e de honorários advocatícios fixados em 10%
do valor do proveito econômico obtido pela embargante.
Vencido o embargado nesta fase recursal, majoro os
honorários advocatícios de sucumbência para 15% do valor atualizado do
proveito econômico obtido pela embargante (art. 85, §11, CPC).
Apelação do embargado não provida, parcialmente provida a
da embargante.
Morais Pucci
Relator