Tribunal: TJSP
Processo: 1008330-96.2019.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Despejo por Denúncia Vazia
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - NÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA – DESPEJO – PROCEDÊNCIA – Nulidade da sentença por ausência de fundamentação e cerceamento de defesa – Inocorrência - Contrato escrito - Prazo determinado – Direito do adquirente de denunciar o contrato - Cláusula de vigência não registrada na matrícula do imóvel - Sentença mantida – Majoração dos honorários advocatícios fixados em 10%

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - NÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA – DESPEJO – PROCEDÊNCIA – Nulidade da sentença por ausência de fundamentação e cerceamento de defesa – Inocorrência - Contrato escrito - Prazo determinado – Direito do adquirente de denunciar o contrato - Cláusula de vigência não registrada na matrícula do imóvel - Sentença mantida – Majoração dos honorários advocatícios fixados em 10% para 12%, sobre o valor da causa - Recurso desprovido, rejeitadas as preliminares.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000501061
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1008330-
96.2019.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FRANT CONECTA MEI,
é apelado NOVA FUNCHAL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitadas as preliminares,
negaram provimento, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1008330-96.2019.8.26.0003 -Voto no 22.552 – São Paulo
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Apelação Cível no 1008330-96.2019.8.26.0003
Comarca: São Paulo
Apelante: Frant Conecta MEI
Apelada: Nova Funchal Empreendimentos e Participações Ltda.
Juíza: Lídia Regina Rodrigues Monteiro Cabrini
VOTO 22.552
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - NÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA
VAZIA DESPEJO PROCEDÊNCIA Nulidade da sentença por
ausência de fundamentação e cerceamento de defesa Inocorrência -
Contrato escrito - Prazo determinado Direito do adquirente de
denunciar o contrato - Cláusula de vigência não registrada na
matrícula do imóvel - Sentença mantida Majoração dos honorários
advocatícios fixados em 10% para 12%, sobre o valor da causa -
Recurso desprovido, rejeitadas as preliminares.
Trata-se de ação de despejo por denúncia vazia ajuizada por
NOVA FUNCHAL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em
face de FRANT CONECTA MEI, julgada procedente para declarar extinta
a locação e determinar à requerida a desocupação do imóvel no prazo de
30 dias, contados da notificação, sob pena de despejo coercitivo, bem
como condená-la ao pagamento de custas e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da causa.
Foram rejeitados os embargos de declaração da parte vencida.
Inconformada, apela a requerida aduzindo, em síntese, que as
partes estabeleceram a manutenção da locação em caso de falecimento, o
que constaria inclusive em futura escritura pública de venda e compra do
imóvel locado, expresso na cláusula 12a, traduzindo a vontade das partes
de que o contrato vigoraria pelo prazo estipulado, em consonância ao
artigo 8o da Lei de Locação.

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Acrescenta que a jurisprudência tem mitigado a exigência do
registro do contrato de locação, para fins de manutenção da locação no
caso de venda do imóvel, pois interessa o acordado entre as partes.
E, em relação à publicidade que se obteria com o registro da
locação, ressalva que a empresa que adquiriu o imóvel sabia da existência
da cláusula do contrato, porque a advogada que patrocina a presente ação
foi quem assistiu à ação de inventário da locadora.
Com o falecimento de Ruth, a locadora, sustenta que a locação foi
mantida até que o imóvel foi permutado pelo herdeiro Maurício Luiz com a
empresa apelada, ignorando-se então a previsão contratual, mesmo tendo
conhecimento dela, porque a advogada Erika Ribeiro, além de patrocinar o
inventário, figura como sócia da pessoa jurídica atual proprietária do bem.
Defende, assim, que não se pode falar em desconhecimento,
devendo prevalecer o disposto na lei de locação, de modo que não
poderiam ingressar com a ação de despejo, não subsistindo a procedência
do pedido somente pelo argumento de que a autora não participou do
contrato de locação. Todavia, a falha não foi sanada em embargos de
declaração, situação de grave omissão, prevista no artigo 489, inciso IV do
CPC, motivo pelo qual a sentença é nula.
O julgamento antecipado da lide também acarreta nulidade da
sentença, porque foi privada de se valer da prova testemunhal e pericial,
para justificar os gastos, em evidente cerceamento de defesa.
Requer seja a sentença declarada nula por falta de fundamentação
e por cerceamento de defesa, reconhecendo-se, no mérito, a validade da

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cláusula 12a do contrato de locação.
Consta decisão deste relator às fls. 221/223, afastando a
concessão de efeito suspensivo ao recurso, em petição dirigida à segunda
instância.
Vieram contrarrazões (fls. 225/247).
É o relatório.
Narra a inicial, que em meados de 2018, o autor tornou-se
proprietário do imóvel situado na Avenida Fagundes Filho, 325 fundos e
327, herdado na totalidade por Maurício Luiz Ferreira da Silva, em razão do
formal de partilha de ALBERTO DE SOUZA LUIZ, PEDRO FERREIRA DA
SILVA, CLARA DE SOUZA LUIZ e RUTH LUIZ DA SILVA. Esclareceu ter
sido inicialmente celebrada a locação do imóvel pela locadora Sra. RUTH
LUIZ DA SILVA com a requerida, para fins não residenciais, pelo prazo de
cinco anos, com início em 10/05/2015 e término em 10/05/2020, sendo
transmitido ao herdeiro Maurício Luiz Ferreira da Silva através do
inventário, o qual ofertou o direito de preferência para aquisição do bem à
requerida, com a renúncia formal e expressa dessa em exercer a
preferência que lhe fora conferido. Disse que contatou a ré para tratativa de
nova locação, restando infrutífera, ensejando a denúncia da presente
locação em 23/01/2019 para desocupação do imóvel em 90 dias, da qual
foi a ré notificada. Superado o prazo, sem a desocupação e sem interesse
em manter o contrato, requereu a tutela antecipada em caráter antecedente
para a desocupação por denúncia vazia e procedência da ação para
decretar a extinção da relação locatícia.

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A antecipação da tutela foi indeferida (fls. 73).
Citada, a ré contestou a ação alegando, em resumo, que houve a
celebração do contrato de locação com a antiga proprietária Sra. Ruth,
atualmente falecida, com termo final em 2020, em que foi concedido
descontos nos dois primeiros meses de aluguéis, em razão da reforma
realizada pela requerida, na quantia aproximada de R$ 100.000,00, com
garantia do cumprimento integral do prazo estipulado de sua vigência em
caso de venda e do seu falecimento, mantida por seus herdeiros; a
obrigação legal da autora em respeitar integralmente os termos e
condições pactuados no contrato de locação firmado entre a Ré e a antiga
proprietária,
independentemente,
de
sua
averbação
na
matrícula
imobiliária; que há o pleno conhecimento da autora, considerando que a
advogada que a assiste nos autos manejou a ação de inventário
envolvendo este imóvel. Requereu a improcedência.
Veio réplica e a procedência da ação.
O recurso não comporta provimento.
É fato incontroverso a relação locatícia estabelecida entre a
requerida e a antiga proprietária do imóvel bem como sua aquisição, por
meio de permuta, pela autora, conforme o contrato de locação e escritura
de permuta acostados aos autos (fls. 34/38 e 49/58, respectivamente).
A priori, rejeita-se a alegação de nulidade da sentença.
Ainda que suscintamente, houve enfrentamento dos argumentos
das partes, não havendo que se falar em ausência de fundamentação.
A alegação de cerceamento de defesa também não procede, pois o

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juiz, em seu crivo de convencimento, se deu por satisfeito com o pedido
inicial e os argumentos elencados na impugnação assim como os
documentos trazidos e provas produzidas, estando o feito apto para a
sentença.
Além do mais o juiz é o destinatário das provas e assim somente
cabe a ele aferir a necessidade ou não de sua realização.
Assim, dispõe o art. 371, do Novo CPC:
“O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente
do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da
formação de seu convencimento”.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já decidiu, pelo voto da
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, que: “Inexiste cerceamento de defesa
na hipótese em que se indefere a dilação probatória vez que
desnecessária. A prova é endereçada ao julgador para que forme seu
convencimento e está adstrita a sua utilidade, consagrando a legislação
processual pátria, nos artigos 125, inc. II e 130 do CPC o dever do juiz 'de
velar pela rápida solução do litígio' e indeferir as diligências inúteis ou
meramente protelatórias” (STJ - REsp. 919656/DF
julgado em
04.11.2010).
E na hipótese dos autos, a produção de outras provas era mesmo
prescindível, porque não seriam capazes de infirmar a solução adotada
quanto ao direito de permanência no imóvel. O mesmo se diga em relação
ao vultoso valor despendido na reforma do imóvel, para o qual se alega o
gasto de 100 mil reais, demonstração que se faria mediante prova

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exclusivamente documental, tendo o juiz sentenciante observado que os
gastos comprovados chegam apenas a 6 mil reais e que a ré gozou de
descontos no aluguel, pontos não impugnados especificamente no apelo.
No mérito, melhor sorte não assiste à apelante.
Na hipótese, foi dado à locatária a possibilidade de exercer seu
direito de preferência em comprar o imóvel, em 08/11/2018, tendo
expressamente renunciado à oferta, conforme documento em que apôs sua
assinatura (fls. 64/66).
Depreende-se da avença firmada entre a requerente e a falecida
RUTH LUIZ DA SILVA que havia disposição no sentido de que a locação
perduraria se houvesse o falecimento da locadora, bem como, “no caso de
venda do imóvel será consignada na escritura de venda a mesma
condição” (fl. 49).
Restou verificado que o imóvel foi alienado pelo herdeiro
MAURÍCIO LUIZ FERREIRA DA SILVA, a quem coube o bem em
inventário, o qual esteve em tratativas com a empresa requerida, mas não
havia a averbação daquela cláusula 12a.
Ou seja, a cláusula 12a mencionada, ao contrário do que procura
fazer crer a agravante baseada na jurisprudência colacionada em seu
recurso, não pode ser oposta em face de terceiro, porque, frise-se, não
estava averbada na matrícula imobiliária, situação que faz presumir o
desconhecimento do terceiro quanto aos seus termos.
Outrossim, nos exatos termos da referida cláusula, tal estipulação
deveria constar da escritura do ato que transmitiu o bem, circunstância que

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retrataria ciência inequívoca da condição e poderia substituir a ausência de
registro, o que não se apontou especificamente nesta ação.
Nem se diga que a advogada, Dra. ÉRIKA RIBEIRO DE MENEZES
PASCOAL, sócia da empresa NOVA FUNCHAL, e que teria atuado no
inventário da locadora Sra. RUTH LUIZ DA SILVA, como ainda orientou o
herdeiro MAURÍCIO, tinha conhecimento expresso dessa condição, sem
que haja prova inequívoca a esse respeito.
Em outras palavras, a fim de proteger o adquirente do contrato de
locação com imposição de cláusula de vigência, estabeleceu o legislador
que a condição lhe seria imposta desde que devidamente registrada na
matrícula do imóvel adquirido.
Não é o que ocorreu no caso, porque do registro de matrícula de
fls. 59/63 não consta menção alguma do pacto locatício. Ausente o registro
da cláusula de vigência, a oponibilidade em face da adquirente fica
prejudicada, pelo descumprimento do artigo 8o da Lei 8245/91, in verbis:
Art.8o: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado
junto à matrícula do imóvel.
Segundo a lição de Serpa Lopes: “Imprescindível será a
interferência do Registro de Imóveis, por ser cláusula intimamente ligada à
disponibilidade do bem, conferindo publicidade, protegendo o adquirente do
prédio locado e o inquilino; e do Registro de Títulos e Documentos, por

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produzir efeitos erga omnes relativamente a todas as cláusulas contratuais”
(Tratado de registros públicos, Rio de Janeiro, 1948, v. 2, p.79).
Ou seja, a publicidade em decorrência da averbação junto à
matrícula do imóvel tem por intuito preservar o inquilino e o adquirente.
Nesse sentido, confira-se:
O adquirente de bem locado só se obriga a respeitar o contrato
com prazo determinado e em curso, se houver cláusula de vigência
em caso de alienação e seu registro na matrícula do imóvel. Como,
na espécie, não há registro, mantém-se o acolhimento de despe]o
fundado em denúncia vazia, repelidas pretensões indenizatórias
que se opõem apenas ao locador originário. (TJSP; Apelação Com
Revisão N/A; Relator (a): Celso Pimentel; Órgão Julgador: 28a
Câmara de Direito Privado; N/A - N/A; Data do Julgamento:
11/11/2008; Data de Registro: 24/11/2008)
No mais, vê-se que a autora cumpriu o requisito legal determinado
no parágrafo 2o do dispositivo legal citado, procedendo à notificação da
locaria dentro do prazo de 90 dias contados da data do registro da
aquisição.
A despeito da atividade comercial e do alegado investimento que a
apelante teria feito no imóvel, não há como ser negada a pretensão de
retomada do imóvel pela apelada, que encontra amparo legal.
Destarte, nada há que se acrescentar ao comando sentencial.
A título de informação, registre-se que o despejo foi efetuado em
07/01/2020, conforme certidão do oficial de justiça, lançada às fls. 46 do
cumprimento provisório de sentença em apenso.

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Portanto, sem qualquer fato ou direito novo arguido nas razões do
recurso, tendo apenas reiterado o inconformismo que a oportunidade
permite, prestigia-se a sentença prolatada.
Ficam os honorários advocatícios fixados na sentença majorados
para 12%, sob o parâmetro estabelecido, nos termos do artigo 85, § 11 do
Código de Processo Civil.
Posto isso, nega-se provimento ao recurso, rejeitada as
preliminares.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator