Tribunal: TJSP
Processo: 1015180-03.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.
Ilegitimidade ativa não configurada. Parte que não visa compelir a ré a providenciar a instalação/construção da área de lazer, mas sim ser indenizada pelos prejuízos decorrentes da ausência desta área. Prazo decadencial quinquenal

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.
Ilegitimidade ativa não configurada. Parte que não visa compelir a ré a providenciar a instalação/construção da área de lazer, mas sim ser indenizada pelos prejuízos decorrentes da ausência desta área. Prazo decadencial quinquenal não observado. Inaplicabilidade do prazo previsto no artigo 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.
Comissão de corretagem Legitimidade passiva. Precedente do STJ no REsp n° 1.551.951/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III do CPC/2015). Mérito. Prescrição trienal verificada. Precedente do STJ no REsp n° 1.599.511/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III do CPC/2015). Condenação afastada.

Atraso na entrega da obra. Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015). Abusividade da cláusula que vincula o prazo a para a entrega das obras à concessão do financiamento bancário. Cláusula que estabelece dois prazos para a entrega da obra julho/2011 ou 18 meses da assinatura do contrato de financiamento. Prevalência do prazo certo fixado. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para finalização do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Atraso verificado.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade. Precedente do STJ REsp no 1.631.485/DF em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015).

INCC. Inadmissibilidade da incidência do índice no período de mora, sendo aplicável somente até a data prevista para a conclusão da obra e a partir de então o IGP-M.

Empreendimento entregue sem a área de lazer. Previsão de área de lazer descoberta na matrícula do empreendimento. Ausência de demonstração pela ré de entrega da referida área. Prejuízos da promitente compradora que devem ser apurados em liquidação de sentença, ante a impossibilidade de aferição dos mesmos nesta fase processual.

DANO MORAL. Inocorrência. A reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065055
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015180-03.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante DANIELA APARECIDA
PEREZ COSTA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
2
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114
Apte/Apdo
: MRV Engenharia e Participações S/A
Advogados
: André Jacques Luciano Uchôa Costa (Fls: 327) e outro
Apda/Apte
: DANIELA APARECIDA PEREZ COSTA (Justiça Gratuita)
Advogado
: Marcelo Neves Falleiros (Fls: 19)
Comarca: Campinas
Voto no 06963
bsa
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.
Ilegitimidade ativa não configurada. Parte que não visa compelir a ré
a providenciar a instalação/construção da área de lazer, mas sim ser
indenizada pelos prejuízos decorrentes da ausência desta área. Prazo
decadencial quinquenal não observado. Inaplicabilidade do prazo
previsto no artigo 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.
Comissão de corretagem Legitimidade passiva. Precedente do STJ no
REsp n° 1.551.951/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante
(art. 1.040, III do CPC/2015). Mérito. Prescrição trienal verificada.
Precedente do STJ no REsp n° 1.599.511/SP em recursos repetitivos.
Decisão vinculante (art. 1.040, III do CPC/2015). Condenação
afastada.
Atraso na entrega da obra. Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP
em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do
CPC/2015). Abusividade da cláusula que vincula o prazo a para a
entrega das obras à concessão do financiamento bancário. Cláusula
que estabelece dois prazos para a entrega da obra julho/2011 ou 18
meses da assinatura do contrato de financiamento. Prevalência do
prazo certo fixado. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para
finalização do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça. Atraso verificado.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade. Precedente do
STJ REsp no 1.631.485/DF em recursos repetitivos. Decisão
vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015).
INCC. Inadmissibilidade da incidência do índice no período de mora,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
3
sendo aplicável somente até a data prevista para a conclusão da obra e
a partir de então o IGP-M.
Empreendimento entregue sem a área de lazer. Previsão de área de
lazer descoberta na matrícula do empreendimento. Ausência de
demonstração pela ré de entrega da referida área. Prejuízos da
promitente compradora que devem ser apurados em liquidação de
sentença, ante a impossibilidade de aferição dos mesmos nesta fase
processual.
DANO MORAL. Inocorrência. A reparação pretendida pressupõe
ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais
que Daniela Aparecida Perez Costa move contra MRV Engenharia e Participações S/A. Aduz
a autora que em 05/10/2009 celebrou com a ré promessa de compra e venda da unidade 102,
bloco 02, Residencial Spazio Claridges, Campinas/SP, pelo preço de R$ 92.148,00. Afirma
que a entrega do imóvel foi prometida para julho/2011. Todavia, afirma que apenas recebeu as
chaves do imóvel em agosto/2013. Alega, ainda, que a ré prometeu entregar, no
empreendimento, uma área comum de lazer, contudo, excluiu tal área do condomínio e nada
entregou neste sentido. Diante de tais fatos, propôs a presente demanda, visando a declaração
de nulidade da cláusula 5 do contrato celebrado que estipula a variação da data da entrega da
obra para meses após a celebração do contrato de financiamento bancário da unidade; a
condenação da requerida ao pagamento de perdas e danos por atraso na entrega da obra no
percentual de 2% do valor do imóvel; ao pagamento de multa fixada em 2% sobre o valor de
cada parcela, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, no período de atraso na entrega da
obra; ao pagamento de indenização por danos morais no valor não inferior a 20 salários
mínimos; ao pagamento de indenização por alteração do projeto no valor de R$ 10.000,00 e o
reembolso, em dobro, das taxas de corretagem pagas.
Contestação, fls. 153/176.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
4
Réplica, fls. 253/259.
Adveio a r. sentença que julgou parcialmente procedente a
demanda, condenando a ré a pagar à autora: as diferenças entre os índices INCC e IGPM a
partir dos 180 dias previstos para a entrega das chaves, devidamente corrigidos desde cada
desembolso; indenização por danos morais, no importe de R$ 15.760,00, atualizados desde a
prolação da sentença; a devolver os valores pagos a título de comissão de corretagem, de
forma simples e a indenizar a autora por falta de área de lazer no empreendimento, cujo
montante deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença. Por fim condenou a autora a
arcar com 1⁄4 das custas e despesas processuais, arcando a ré com o restante, devendo apenas
esta arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais no valor de 15% do valor da
condenação.
A autora opôs embargos de declaração (fls. 287/300), que não
foram acolhidos (fls. 334/336).
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o reexame e a
reversão do julgado, sustentando que é parte ilegítima para responder quanto aos pedidos de
restituição dos valores pagos a título comissão corretagem, vez que estes foram pagos a
terceiros; na decadência do direito da autora em reclamar supostos vícios no imóvel, ante o
prazo de 90 dias previstos no Código de Defesa do Consumidor; na ilegitimidade da autora
em requerer a condenação da ré para realizar obras na área comum do empreendimento, visto
que apenas o condomínio tem legitimidade para tanto e; na prescrição da pretensão de reaver
os valores pagos a título de comissão de corretagem.
No mérito, aduz que não houve atraso na entrega da obra,
ressaltando a legalidade da cláusula contratual que estipula prazo de entrega do imóvel para
meses após a obtenção do financiamento bancário, bem como a validade da cláusula de
tolerância de 180 dias; afirma ainda a legalidade do reajuste do saldo devedor pelo INCC,
índice que não tem como termo final a data prevista para a entrega da obra, mas sim, a data da
quitação do saldo devedor; na regularidade do pagamento da comissão de corretagem pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
5
consumidora que contratou e teve ciência inequívoca destes serviços; afirma que o
empreendimento foi entregue de acordo com o projeto inicial e que inclusive a autora recebeu
as chaves do imóvel sem qualquer ressalva. Por fim, aduz que nenhuma situação narrada pela
autora gerou danos extrapatrimoniais a serem indenizados.
Apela, também, a autora, visando o reconhecimento de
abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias; a inversão da penalidade imposta pela
cláusula 4.2 do contrato, prevista para o caso de atraso no cumprimento da obrigação pelo
comprador, penalidade que deverá ser fixada mensalmente desde julho/2011 até agosto/2013 e
a reforma do julgado no tocante a determinação de realização de perícia para a verificação dos
prejuízos causados pela ausência da área de lazer, vez que a autora seria prejudicada, pois é
hipossuficiente na relação e não possui condições de pagar a perícia determinada, assim
pleiteia que o valor citado na inicial de R$ 10.000,00 seja aceito como indenização pela
ausência de área de lazer no empreendimento.
Contrarrazões, fls. 363/377 e 394/403.
É o relatório.
Por primeiro, passo à análise das preliminares arguidas.
A preliminar de ilegitimidade ativa da autora para pleitear
indenização pela entrega do imóvel em desacordo com o projeto, não merece guarida, pois,
visa a autora apenas ser indenizada pela suposta desvalorização do imóvel adquirido, ante a
ausência da área de lazer prometida, não pleiteando a mesma, compelir a ré a realizar a
implantação da área no empreendimento.
Também, não há que se falar em decadência do direito da autora
em reclamar supostos vícios no imóvel, uma vez que, tratando-se de relação jurídica originada
de contrato de compra e venda celebrada entre a autora e a ré e, portanto, tutelada pelo Código
de Defesa do Consumidor, aplicável o prazo quinquenal previsto no artigo 27 do aludido
diploma, cujo termo inicial é a data do conhecimento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
6
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados desta Egrégia Corte:
AGRAVO RETIDO - Ação de Obrigação de Fazer c.c Indenização por
Danos Morais Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Pretensão de
compelir as rés a efetuarem reparo no sistema de exaustão de churrasqueira
e reparação por danos morais em razão dos transtornos causados pelos
ruídos do maquinário - Decisão que rejeitou a alegação de ilegitimidade
ativa do autor, bem como rechaçou o pedido de reconhecimento de
decadência da pretensão de reclamar vícios construtivos Alegação de que
o autor é parte ilegítima para figurar no polo ativo da contenda, uma vez
que, tratando-se de questionamento sobre o sistema de exaustão localizado
em área comum de prédio em ques está localizada o apartamento do autor,
apenas o condomínio tem legitimidade para reclamar a ausência de
proteção acústica - Descabimento Caso em que o autor é morador da
unidade diretamente afetada pelo barulho causado pelo sistema de exaustão
de churrasqueiras do prédio edificado pelas rés, o que torna inquestionável
sua pertinência subjetiva e sua legitimidade para pleitear a cessão da
poluição sonora descrita na petição inicial e a buscar a reparação por
danos morais Decadência da pretensão de reclamar vício construtivo
Inocorrência Hipótese tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor,
sendo aplicável o prazo quinquenal previsto no artigo 27 do aludido
diploma - Recurso desprovido. APELAÇÃO Ação de Obrigação de Fazer c.c
Indenização por Danos Morais Compromisso de Compra e Venda de
Imóvel Pretensão de compelir as rés a efetuarem reparo no sistema de
exaustão de churrasqueira e reparação por danos morais em razão dos
transtornos causados pelos ruídos do maquinário- Sentença de procedência -
Inconformismo das rés Alegação de que a prova pericial produzida nos
autos demonstrou que os ruídos gerados pelo sistema de exaustçao de
churrasqueiras está dentro dos limites toleráveis pelas normas técnicas que
regulamentam a questão, sendo descabida as pretensões cominatória e
reparatória do autor
Descabimento
Laudos periciais que são
suficientemente esclarecedores quanto à existência de ruídos acima dos
limites aceitáveis, em pelo um dos cômodos do apartamento - Obrigação
inequívoca das rés em prever tal contingência na elaboração do projeto do
empreendimento
imobiliário,
especialmente
quando
promoveram
a
construção e a comercialização das unidades no mesmo andar do sistema de
exaustão, não podendo agora, após a entrega das unidades, relegar os
adquirentes de tais apartamentos à sua própria sorte - Manutenção integral
da decisão esposada pelo MM. Juiz sentenciante, nos termos do art. 252 do
Regimento Interno desta Corte - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1036620-97.2014.8.26.0100; Relator (a): José
Aparício Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento:
13/06/2017; Data de Registro: 14/06/2017). grifei
PRESCRIÇÃO
E
DECADÊNCIA.
Empreendimento
incorporado,
construído e comercializado pela ré. Relação de consumo. Prazos do art.
618 do CC não aplicáveis. Aplicação do prazo prescricional de 5 anos,
previsto no art. 27 do CDC. Prejudicial afastada. VÍCIOS CONSTRUTIVOS.
Vazamento em teto da garagem do condomínio autor. Alteração significativa
na construção original, sem consentimento da ré. Troca do deck por pedras
Goiás e ampliação da cobertura da área de lazer. Descaracterização da
obra original. Nexo causal que não foi suficientemente demonstrado.
Sentença reformada, para julgar a ação improcedente. Condenação do autor

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
7
nas verbas de sucumbência. Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1004474-76.2014.8.26.0011; Relator (a): Fernanda
Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional XI - Pinheiros - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/04/2017;
Data de Registro: 23/04/2017). – grifei .
Na hipótese em comento, considerando que a autora, quando
recebeu as chaves do imóvel, em 14/08/2013 (fls. 226), em tese, teve conhecimento da
ausência de área de lazer e a presente ação foi ajuizada em maio de 2014, deve ser rechaçada a
alegação de decadência de sua pretensão.
Em relação a outra preliminar de ilegitimidade passiva, aduz a ré
ser parte ilegítima para reembolsar a autora das taxas de corretagem, uma vez que tais valores
teriam sido pagos diretamente ao corretor de imóveis/imobiliária.
Contudo, muito embora os pagamentos mencionados tenham
sido destinados a terceiros, não há que se falar em ilegitimidade passiva da promitente
vendedora, uma vez que esta tem responsabilidade por todos os pagamentos efetuados. Neste
sentido é o entendimento adotado pelo Colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, em
sede de Recurso Especial repetitivo, nos seguintes termos:

"RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. PROCESSUAL INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE
UNIDADES
AUTONONIAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE
DA
CLÁUSULA.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICOIMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO.
ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam do incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretarem e taxa de assessoria
técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1.
Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de
ilegitimidade. 2_2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3.
"Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
8
julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.1. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de
restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
(REsp n° 1.551.951-SP, Segunda Seção, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO), data do julgamento: 24/08/2016, DJe de 06/09/2016). –
grifei

Portanto, resta configurada a legitimidade da ré para responder
pelos valores pagos pela autora a assessoria imobiliária, ainda que tais valores tenham sido
pagos a terceiros.
Todavia, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso
repetitivo, decidiu que o prazo prescricional das questões que versam sobres pretensões de
restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI) é de três anos.
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.

DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO
DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do
Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da
celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(STJ. REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 grifei
Observa-se nos autos que o contrato entabulado entre as partes
foi assinado em 05/10/2009 (fls. 25), os recibos das taxas de intermediação de venda estão
datados em outubro/2009 (fls. 73/74) e a presente ação foi proposta em maio/2014.
Logo, a pretensão da autora não merece guarida visto a ação ter

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
9
sido proposta após o decurso do prazo prescricional de três anos, devendo, portanto, ser
afastada a condenação imposta pela r. sentença.
Superadas as questões prejudiciais, passo a analisar o mérito do
recurso.
Na espécie, a requerente assinou com a requerida, em
05/10/2009, um “contrato particular de promessa de compra e venda” (fls. 24/35), o qual
dispõe, em seu Quadro Resumo, a seguinte previsão para a entrega do bem (Item 5 fl. 25):
“Entrega: 07/2011 (julho de 2011) *O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) declara ter
conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá
variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa
Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de
direito, 18 (Dezoito) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente
financeiro.”
Além disso, estabeleceu-se, ainda, cláusula de tolerância de 180
dias (cláusula 5a - fl. 30).
Ressalte-se que não há que se falar em qualquer ilegalidade
quanto à cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias após o término previsto para a
entrega regular da obra, até porque era do conhecimento do adquirente, no momento da
celebração do contrato, de modo que não há violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça: É
valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Em recente decisão, o C. Tribunal de Justiça firmou
entendimento, em sede de julgamento de recursos repetitivos, no sentido de que os contratos
de compra e venda celebrados sob a égide do Programa Minha Casa Minha Vida devem

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
10
estabelecer prazo certo para a entrega do imóvel, não podendo este estar vinculado à
concessão do financiamento ou outro negócio jurídico.
Neste sentido:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância (REsp no 1.729.593/SP 2a Seção, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Data do julgamento: 11/09/2019) – grifei

Assim, a cláusula contratual que prevê a entrega do imóvel para
período a contar da contratação do financiamento é abusiva e ilegal nos termos dos artigos 39,
XII e 51, III e IV do Código de Defesa do Consumidor.
Nestes termos e com base na regra da interpretação mais
favorável ao consumidor, o prazo fixado para a entrega das obras deve ser julho/2011,
conforme expresso na cláusula supracitada. E considerando-se a dilação de 180 dias, o prazo
para a entrega esgotou-se em janeiro/2012.
Assim, tendo sido as chaves entregues a adquirente em
agosto/2013, verifica-se a ocorrência de atraso na entrega da obra.
A respeito da inversão da multa contratual estipulada, o Colendo
Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de julgamento de recursos
repetitivos, no sentido da possibilidade de inversão da cláusula penal fixada, apenas para os
casos de inadimplemento do comprador.
Nesse sentido:
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL
DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
11
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES,
PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser
firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2.
No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (STJ - Recursos
Especiais n.o 1.614.721/DF e n.o 1.631.485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO leading cases Tema 971, publicação do acórdão em 25.06.2019)
Dessa forma, a multa estabelecida na Cláusula 4.2 do contrato
(fls. 28) deve ser invertida em favor da compradora, incidindo desde janeiro/2012 até a data
de entrega das chaves, agosto/2013.
O INCC é o índice de correção monetária utilizado pela
construção civil, sendo que a sua incidência durante a obra é permitida, pois a correção
monetária visa apenas a recomposição do capital, não caracterizando reajuste ou cobrança
indevida de valor ao comprador do imóvel.
Diante da prova inequívoca do descumprimento contratual por
parte da requerida, sua exigibilidade após a data prevista para o término da obra não pode
persistir, sendo correto o afastamento da aplicação do INCC - Índice Nacional da Construção
Civil após janeiro/2012, se tornando pertinente a aplicação do Índice Geral de Preços -
Mercado (IGP-M) previsto no contrato para a hipótese de substituição do INCC a partir da
conclusão da obra.
Neste sentido:
Obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais (lucros cessantes) e
morais - Ação julgada parcialmente procedente - Aplicação das normas
insertas no Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90) -
Admissibilidade - Partes que se enquadram nas definições dos artigos 2o e
3o, da referida Lei - Alegação da ré de que a demora na entrega da obra se
deu por motivo de caso fortuito externo, a afastar a responsabilidade pelo
atraso - Inadmissibilidade - Excludente da culpa não comprovada -
Descumprimento contratual por parte da ré devidamente caracterizado, a
partir de abril de 2011 - Data da expedição do "Habite-se" que não pode
ser considerada como de entrega do bem, por se tratar de procedimento
administrativo - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - Validade - Não pode ser
desconsiderado o prazo de cento e oitenta dias previsto no contrato como
tolerância para a conclusão da obra - Prazo, ademais, usual no segmento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
12
imobiliário - INCC - Incidência sobre o saldo devedor após o
descumprimento contratual - Inadmissibilidade - Mora das rés no
cumprimento da obrigação - Adequada a aplicação do índice previsto no
contrato para a hipótese de substituição do INCC a partir da conclusão da
obra, qual seja, o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) (...) -Dano
Moral - Inocorrência - Hipótese de mero descumprimento contratual -
Sentença reformada, neste particular - Recurso parcialmente provido.
(Relator(a): Percival Nogueira; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/08/2016; Data de
registro: 08/08/2016) – grifei
Compromisso de compra e venda Atraso na entrega da obra Alegação
de nulidade da cláusula de tolerância Inadmissibilidade Extensão do
prazo que se mostra razoável, além de já ser costume neste tipo de negócio
Súmula TJSP no 164 Somente o atraso injustificado após este prazo
acarreta prejuízo ao consumidor
Hipótese configurada nos autos

Súmula TJSP no 161 Atraso contado até a efetiva entrega das chaves
Súmula TJSP no 160 Inversão da multa moratória Impossibilidade de
aplicação a favor do comprador Multa convencional que não pode ser
criada pelo juiz Súmula TJSP no 159 Danos materiais Lucros
cessantes correspondentes a 0,5% do valor atualizado do contrato (...)
Correção monetária é mera atualização da dívida Súmula TJSP no 163
Incidência do INCC somente até a data máxima prevista para entrega a
partir da qual aplica-se o índice contratualmente previsto Sucumbência
recíproca Recursos parcialmente providos. (Relator(a): Eduardo Sá Pinto
Sandeville; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 12/05/2016; Data de registro: 17/05/2016). –
grifei
Consigne-se que o fato do contrato prever que o INCC seria
aplicado até a data da quitação da unidade não merece prosperar, pois referido índice incide
apenas no período de obras do empreendimento, ademais, a autora já havia obtido o
financiamento imobiliário, de modo que a partir do momento em que as obras fossem
finalizadas, a unidade adquirida seria quitada.
Deste modo, o INCC deve incidir apenas até janeiro/2012, data
limite prevista para a entrega da obra, aplicando-se a partir desta data o IGP-M.
A respeito da área de lazer do empreendimento, aduz a autora
que foi prometida a entrega de área de lazer comum a todas as unidades, todavia afirma que
no local nada foi construído a este título. A ré por sua vez, alega que o empreendimento
obedeceu a todas as exigências dos órgãos públicos e que a autora concordou em receber o
imóvel, atestando que o mesmo estava em perfeitas condições, nada mencionando a respeito
dos vícios alegados.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
13
Todavia, de acordo com a matrícula trazida pela ré, observa-se
que no condomínio Residencial Spazio Claridges haveria, no térreo do edifício, uma área de
“lazer descoberto contendo espaço zen, playground e áreas permeáveis” (fls. 238). Assim,
caberia à ré demonstrar que tais áreas foram entregues, todavia não foi o que ocorreu.
Alega ainda a ré que o projeto executado condiz com o projeto
aprovado pela Administração Pública, contudo não juntou a estes autos qualquer documento
para atestar tais fatos.
Dessa forma, a indenização fixada na r. sentença não deve ser
afastada, mantendo-se a determinação de apuração dos danos na fase de liquidação de
sentença, ante a ausência de maiores elementos para aferição dos mesmos neste momento
processual.
Em um caso análogo envolvendo este mesmo empreendimento
esta C. Câmara assim decidiu:
Compromisso de compra e venda
Relação de consumo
(...)

Indenização pela ausência da área de lazer prometida Cabimento
Quantum a ser apurado em liquidação de sentença Ressarcimento do
alegado prejuízo com o pagamento em duplicidade de kit de acabamento
Ausência de verossimilhança das alegações que afasta a inversão do ônus da
prova neste ponto Danos morais Não ocorrência Inexistência de grave
sofrimento ou ofensa a direito de personalidade - Dissabores inerentes à
vida em sociedade Sucumbência recíproca Recurso da ré parcialmente
provido, negado provimento ao do autor.
(TJSP; Apelação Cível 1005509-53.2014.8.26.0114; Relator (a): Eduardo
Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
de Campinas - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/12/2016; Data de
Registro: 09/12/2016) – grifei
Por fim, a condenação da ré ao pagamento de indenização por
danos morais deve ser afastada, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor
experimentado com as situações narradas nos autos, só por si, não acarretou o dano moral.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
14
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 1.
E corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
Ante a manutenção da parcial procedência da demanda, devem
as partes repartir as custas e despesas processuais na proporção de 1/3 para a autora e 2/3 para
a ré, devendo ainda cada parte arcar com os honorários advocatícios da parte adversa, no valor
de R$ 1.500,00 a ser pago pela autora ao patrono da ré observada a isenção da gratuidade a
esta concedida e R$ 2.500,00 a ser pago pela ré ao patrono da autora.
Por fim, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e
especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional,
observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha
sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da autora, para inverter a multa contratual fixada, devendo a mesma incidir no
período de atraso (janeiro/2012 a agosto/2013) e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso da ré, para reconhecer a prescrição do direito da autora em reaver os valores pagos a
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015180-03.2014.8.26.0114 -Voto no 06963
15
título de comissão de corretagem e para afastar a condenação por danos morais imposta. Por
fim, devem as partes repartir as custas e despesas processuais na proporção de 1/3 para a
autora e 2/3 para a ré, devendo ainda cada parte arcar com os honorários advocatícios da parte
adversa, no valor de R$ 1.500,00 a ser pago pela autora ao patrono da ré observada a isenção
da gratuidade a esta concedida e R$ 2.500,00 a ser pago pela ré ao patrono da autora.
ANA MARIA BALDY
Relatora