Tribunal: TJSP
Processo: 1038745-45.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Autora que reclama, em resumo, ter sido surpreendida por mudanças promovidas unilateralmente pela ré no empreendimento adquirido, certo que as vagas de garagem que deveriam localizar-se no primeiro pavimento foram construídas no térreo, com inclusão, na área comum, de depósitos autônomos, o que implicou em redução da área comum a ela atribuída –

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Autora que reclama, em resumo, ter sido surpreendida por mudanças promovidas unilateralmente pela ré no empreendimento adquirido, certo que as vagas de garagem que deveriam localizar-se no primeiro pavimento foram construídas no térreo, com inclusão, na área comum, de depósitos autônomos, o que implicou em redução da área comum a ela atribuída – Sentença de improcedência mantida – CDC inaplicável à hipótese dos autos, na medida em que a adquirente é empresa de "holding de instituições não financeiras, administração, aluguel de imóveis próprios, compra e venda de imóveis", pelo que não é destinatária final do bem, tampouco hipossuficiente – Fatos constitutivos do direito autoral não verificados – Embora tenha havido alteração na descrição do empreendimento junto à matricula do imóvel, é certo que a descrição do bem no contrato de compromisso de compra e venda já correspondeu ao que foi entregue, mostrando-se incompreensível a pretensão aventada – Contrato que expressamente previu, com ilustração inclusive, que o primeiro pavimento corresponde ao térreo, não se tratando de andares distintos – Avença que já trouxe previsão e descrição dos depósitos individuais a serem construídos, que não se consubstanciaram em novidade alguma – Improcedência mantida – Sucumbência configurada – Honorários recursais devidos – RECURSO DESPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636987
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038745-45.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante GAMA
ADMINISTRAÇÃO
E
EMPREENDIMENTOS
LTDA,
é
apelado
CRB
INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038745-45.2018.8.26.0602 -Voto no 9462
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VOTO No 9462
Apelação n. 1038745-45.2018.8.26.0602
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de Sorocaba
Juiz: Dr. Pedro Luiz Alves de Carvalho
Apelante: GAMA ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA.
Apelado: CRB INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
Autora que reclama, em resumo, ter sido surpreendida por
mudanças
promovidas
unilateralmente
pela
ré
no
empreendimento adquirido, certo que as vagas de garagem que
deveriam localizar-se no primeiro pavimento foram construídas
no térreo, com inclusão, na área comum, de depósitos
autônomos, o que implicou em redução da área comum a ela
atribuída
Sentença de improcedência mantida
CDC
inaplicável à hipótese dos autos, na medida em que a
adquirente é empresa de “holding de instituições não
financeiras, administração, aluguel de imóveis próprios,
compra e venda de imóveis”, pelo que não é destinatária final
do bem, tampouco hipossuficiente Fatos constitutivos do
direito autoral não verificados Embora tenha havido alteração
na descrição do empreendimento junto à matricula do imóvel, é
certo que a descrição do bem no contrato de compromisso de
compra e venda já correspondeu ao que foi entregue,
mostrando-se incompreensível a pretensão aventada Contrato
que expressamente previu, com ilustração inclusive, que o
primeiro pavimento corresponde ao térreo, não se tratando de
andares distintos Avença que já trouxe previsão e descrição
dos depósitos individuais a serem construídos, que não se
consubstanciaram em novidade alguma
Improcedência
mantida Sucumbência configurada Honorários recursais
devidos RECURSO DESPROVIDO
Trata-se de ação proposta por GAMA ADMINISTRAÇÃO
E
EMPREENDIMENTOS
LTDA.
em
face
de
CRB
INCORPORAÇÃO
E
CONSTRUÇÃO LTDA. objetivando a condenação da ré ao pagamento de indenização
por danos materiais e morais. Isso porque adquiriu na planta o apartamento 63,
localizado no 6o pavimento do edifício residencial Way Compact Premium, com área
privativa de 38,8 m2, com direito a duas vagas de garagem, de no 40 e 41, localizadas

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no 1o pavimento.
Nada obstante, constatou que não havia '1o pavimento' e
que suas vagas estavam posicionadas no 'térreo', uma atrás da outra (“em gaveta”), o
que não foi previsto.
Reclama ter, no mais, constatado que a ré, sem qualquer
anuência, promoveu outras alterações prejudiciais ao memorial de incorporação,
como a alteração do número original de unidade e construção não prevista de
unidades de depósito e vagas autônomas de garagem para venda, o que causou
decréscimo na área comum do empreendimento, sem anuência dos adquirentes.
Pede, em resumo, a condenação da ré ao pagamento de
multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, em razão de seu descumprimento,
mais indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 e, ainda R$ 50.000,00 a
título de danos materiais.
Sobreveio sentença de seguinte dispositivo:
“Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a inicial
proposta por GAMA ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA., em face de
CRB INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA., e extingo o processo nos termos
do artigo 487, inciso I do Novo Código de Processo Civil.
Em decorrência da sucumbência condeno a autora ao
pagamento de custas, despesas processuais, e honorários advocatícios que fixo em
15% do valor da causa atualizado monetariamente pela Tabela do Tribunal de Justiça
até a data de publicação desta sentença.” (fls. 250/257).
Apela a autora, sustentando, em síntese, que incide, no
caso dos autos, o CDC, o que deve ser reconhecido. Destaca que houve alteração do
memorial de incorporação sem ciência ou anuência da adquirente, para fins de
acrescentar nas áreas comuns do empreendimento depósitos particulares, até então

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não previstos, o que reduziu a área comum do prédio e desvalorizou sua aquisição.
Refere que pelo princípio da causalidade deveriam os ônus da sucumbência serem
imputados à ré, vez que foi ela quem agiu de forma ilícita, não cientificando a
adquirente a respeito das mudanças, descobertas apenas quando da entrega das
chaves (fls. 262/271).
Recurso processado e respondido a fls. 277/288.
É o relatório.
Cuida-se de ação movida por Gama Administração e
Empreendimentos Ltda. contra CRB Incorporação e Construção Ltda.
Para tanto, esclareceu que em dezembro de 2014 tomou
ciência da comercialização de unidades imobiliárias na planta, a serem construídas na
Avenida Antonio Carlos Comitre, com seguinte descrição: “Torre com um total de 15
pavimentos, sendo 05 pavimentos destinados à área comum e garagens e 10
pavimentos tipos”.
Em 27 de fevereiro de 2015 adquiriu o apartamento no
63, localizado no 6o pavimento, com área 38,80 m2, com direito a 02 vagas de
garagem (nos 40 e 41), localizadas estas no 1o pavimento.
Em 13/09/2018 recebeu o convite para prestigiar o
coquetel de entrega do imóvel, certo que logo no elevador identificou que não havia 1o
pavimento, local no qual deveriam estar dispostas suas vagas, localizadas, sim, no
“térreo”.
Pior, constatou que as vagas de garagem, ao contrário
do que consta do instrumento contratual celebrado, estavam posicionadas “em
gaveta”, ou seja, uma atrás da outra, o que faz com que comporte apenas um veículo
de forma adequada. Referiu, também, que “seus tamanhos estavam em desacordo

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com a legislação municipal”.
Reclamou que em momento algum foi-lhe informado que
suas vagas não seriam “autônomas” (lado a lado) e que, inconformado com as
mudanças presenciadas, pediu certidão atualizada da matrícula do empreendimento,
constatando que sem sua anuência, de forma ilegal e arbitrária, a ré retificou o
memorial e realizou alterações substanciais na construção, o que causou prejuízos à
autora, tanto de natureza material, como moral.
Destacou os seguintes problemas, “in verbis”:
“1- Deslocamento das 02 (duas) vagas de garagem da
autora, privativas e acessórias, contratualmente previstas no primeiro pavimento para
o pavimento térreo, em estacionamento coletivo;
2- Alteração do número de unidades, pois, na
incorporação originária que constava do contrato, foram previstas 64 (sessenta e
quatro) unidades autônomas, ocorre que com a alteração do projeto, foram acrescidas
25 (vinte e cinco) unidades depósitos e 2 vagas autônomas para a venda, causando
um decréscimo na área comum do empreendimento sem anuência da requerente,
que viu a redução de sua fração ideal em relação à fração ideal correspondente na
área comum e terreno, que até então correspondia ao percentual de 0,02047 no
terreno onde foi construído o condomínio, passando a ter 0,01898, sem qualquer
compensação financeira, enquanto a requerida, passou a vender ilicitamente área
comum do empreendimento;”.
Deduziu que além de não ter sua unidade entregue no
prazo acordado, foi obrigada a receber produto em desconformidade com o adquirido.
Pois bem.
Ao decidir a demanda, o N. Magistrado de Primeira
julgou o pedido inicial improcedente, assim consignando:

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“Não se trata de relação de consumo, portanto, não se
aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor.
Assim é que o ramo de atividades da autora é de
“holdings de instituições não-financeiras, administração, aluguel de imóveis
próprios, compra e venda de imóveis” (fls. 46/52).
Portanto, o ramo da autora é o investimento em
imóveis. Assim, a aquisição do imóvel representa insumo da empresa, razão pela
qual, a autora não se trata de consumidora final, portanto, a relação não é de
consumo, mas de direito civil, não se aplicando ao caso as regras do Código de
Defesa do Consumidor.
(...)
O apartamento da autora, de número 63, no projeto
inicial estava no quinto pavimento (fls. 56 e 57) e passou para o sexto pavimento
(fls. 62).
A área do imóvel inicialmente era de 31,1200 metros
quadrados de área privativa, e 45,3913 metros quadrados de área comum,
totalizando 76,5113 metros quadrados (fls. 58).
Após as alterações, a área privativa passou para
34,5200 metros quadrados, área privativa acessória de 10,3500 metros quadrados
e área comum de 36,0551 metros quadrados, totalizando 80,9251 metros
quadrados.
Portanto, não houve redução da área total do imóvel
da autora, mas aumento.
As vagas de número 40 e 41 no projeto inicial já
estavam no pavimento térreo (fls. 56) e continuaram no pavimento térreo após a
alteração (fls. 60).
Não há qualquer descrição no contrato ou na
matrícula de que esses vagas seriam dispostas uma ao lado da outra, e não uma
atrás da outra, de modo que não houve qualquer alteração nesse sentido.
Vale ressaltar que o fato de as duas vagas serem
posicionadas uma atrás da outra não implica em qualquer impossibilidade de uso

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das duas vagas.
Portanto, não há que se falar em imprestabilidade de
uma das vagas a ensejar indenização.
Verifica-se da matrícula do apartamento da autora, de
número 63 (fls. 172/174) que este passou a ter área total de 106.9741 metros
quadrados.
A requerida esclareceu que houve apenas a alteração
da denominação do pavimento chamado de “térreo”, que passou a se chamar-se
de “1o pavimento térreo”, o que implicou na renumeração nos pavimentos
superiores e subsequentes.
(...)
No presente caso, o atraso foi de menos de cerca de
dois meses, de modo que se trata de mero aborrecimento, não sendo caso de
indenização por danos morais.
Da mesma forma, as pequenas alterações implicaram
em mero aborrecimento, inexistindo qualquer prejuízo material ou constrangimento
que justifique indenização por danos materiais ou morais.
Também não há qualquer descumprimento contratual
pela requerida a ensejar a condenação na multa contratual.”
(fls. 250/257).
Tudo considerado, o recurso da autora não comporta
provimento.
Anota-se, primeiramente, não incidir, de fato, o Código
de Defesa do Consumidor à autora, que, segundo contrato social, atua como “holding
de instituições não financeiras, administração, aluguel de imóveis próprios, compra e
venda de imóveis”, pelo abertamente não é a destinatária final do bem de consumo.
Neste sentido já se posicionou esta Colenda Corte:
“Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão

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contratual por negativa de financiamento bancário, cumulada com restituição das
quantias efetivamente pagas. Adquirente pessoa jurídica. Não aplicação do CDC.
Compradora que não é destinatária final. Aplicação da teoria finalista. Mitigação desta
teoria, que, ainda assim, não implicaria aplicação do CDC. Inexistência de
vulnerabilidade da parte autora. Preliminar afastada de falta de interesse de agir por
perda superveniente de objeto. Existência de leilão extrajudicial que não obsta a
devolução dos valores pagos. Possibilidade de rescisão pela Súmula 1 deste Tribunal.
Contrato resolvido no curso da demanda, por iniciativa da incorporadora, por força de
leilão extrajudicial promovido com base no art. 63 da Lei no 4.591/64. Cabível a
restituição de parte dos valores pagos pela autora, pois não houve a hipótese de
construção por administração/a preço de custo no caso concreto. Inviabilidade de, no
curso de ação de resolução judicial do contrato, por iniciativa do adquirente, a
vendedora promover a resolução extrajudicial, como estratégia para furtar-se à
devolução de parte do preço. Retenção de 20% sobre os valores pagos, porcentagem
que se mostra suficiente para ressarcir a ré pelos custos já arcados com publicidade e
administração, conforme precedentes desta C. Câmara. Devolução de IPTU e taxas
condominiais devidas, conforme entendimento do STJ. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido das rés.” (TJSP 3a Câmara de Direito
Privado - APELAÇÃO CÍVEL No 1000478-76.2017.8.26.0363 Des. Relator: Nilton
Santos Oliveira j. 6 de dezembro de 2018).
De toda a forma, ainda que assim não o fosse, sequer a
aplicação do CDC e seus dispositivos protetivos teria o condão de acudir à autora em
suas alegações, certo que os fatos deduzidos na petição inicial não foram
minimamente demonstrados.
Primeiramente, anote-se que a autora imitou-se a arguir
que as vagas de garagem não atenderam à legislação municipal quanto ao tamanho,
não fornecendo, contudo, quaisquer dados específicos a respeito da questão. Não
acolhida a tese, não houve impugnação específica a respeito.
Também não foi impugnada a negativa de indenização

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pelo atraso na entrega das chaves, devendo ser mantida a r. sentença a respeito.
No mais, tem-se que a autora pretende indenização em
razão da não conformidade da obra com a descrição do empreendimento havida na
“averbação no 7” da matrícula do imóvel. Nesta, datada de 28 de novembro de 2014,
previu-se a edificação do Condomínio Way Compacto Premium Campolim, constituída
de um bloco, com 64 unidades autônomas e 68 vagas de estacionamento, certo
que o apartamento de no 63 teria, naquela previsão, 31,1200 m2.
Ocorre que tal não foi o imóvel comercializado à autora,
certo que a descrição do imóvel, no contrato, já correspondeu à averbação de no 9.
Ora, o Instrumento Particular de Compra e Venda de
fls. 27 e seguintes, por devidamente assinado pela demandante, indica
claramente que a aquisição da unidade no 63, localizado no 6o pavimento com
área de 38,80 m2 (ou seja, maior do que aquela anotada na averbação de no 7),
sendo correspondente à unidade 63 as vagas 40 e 41,localizadas no 1o
pavimento. O contrato expressamente previu a existência de 72 vagas de garagem,
sendo 03 autônomas (ou seja, com matrícula própria, para livre aquisição).
Ainda, o instrumento (frisa-se, assinado e rubricado pela
autora em todas as páginas) previu expressamente a construção de 31 depósitos,
sendo 3 individuais e 28 autônomos (vide fl. 27, in verbis).
Tanto a existência dos depósitos não foi novidade que tal
já constou do memorial descritivo, a saber:
“05 Depósito
Quando for adquirido pelo proprietário, conforme
contrato, será individual com porta de aço ou alumínio e fechadura, sendo
localizados nos pavimentos subsolo, térreo e sobressolo, conforme projeto
arquitetônico” (fl. 35).

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Não bastasse, inexplicável a alegação da autora no
sentido de que houve o deslocamento de suas vagas, do 1o pavimento para o
térreo.
Isso porque no contrato há clara e ilustrada previsão
no sentido de que o primeiro pavimento corresponde ao térreo.
A figura do corte de fachada mostra que acima do
subsolo há o chamado 1o pavimento, com anotação subsequente, entre aspas
de “térreo”.
Destarte, sempre houve a previsão clara e inequívoca
tanto no sentido da edificação de depósitos autônomos como a respeito da
localização das vagas de garagem as quais repete-se, sempre se localizaram no
térreo, ou primeiro pavimento, expressões sinônimas segundo o próprio contrato (fl.
43).
Ou seja: mudança alguma houve em relação ao que
foi adquirido pela autora, sendo inverídicas e incompreensíveis as assertivas de
fls. 03, nas quais reclama tenha havido:
“1- Deslocamento das 02 (duas) vagas de garagem da
autora, privativas e acessórias, contratualmente previstas no primeiro pavimento para
o pavimento térreo, em estacionamento coletivo;”.
Ora, como já dito, conforme instrumento particular de
promessa de compra e venda de unidade autônoma, firmada pela autora em 27 de
março de 2015 (e rubricada folha-a-folha), o primeiro pavimento é justamente o
térreo. Há ilustração a respeito - vide fl. 43 desenho do corte da fachada.
“2- Alteração do número de unidades, pois, na

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incorporação originária que constava do contrato, foram previstas 64 (sessenta e
quatro) unidades autônomas, ocorre que com a alteração do projeto, foram
acrescidas 25 (vinte e cinco) unidades depósitos e 2 vagas autônomas para a
venda, causando um decréscimo na área comum do empreendimento sem
anuência da requerente, que viu a redução de sua fração ideal em relação à fração
ideal correspondente na área.”
Inverídico, na medida em que a previsão contida no
contrato foi para a entrega de 60 apartamentos e 31 depósitos, sendo 28 autônomos,
mais 72 vagas de estacionamento, sendo 03 autônomas.
A esse respeito, jamais foram prometidas vagas 'uma ao
lado da outra', sendo mesmo praxe em condomínios o estacionamento dos veículos
um em frente ao outro.
O que se nota, pois, é que o contrato da demandante já
foi redigido conforme as mudanças averbadas sob o no 9, de 01 de setembro de 2015,
pelo que razão alguma assiste o peticionário quanto aos prejuízos materiais e morais
alegados, não diagnosticadas alterações relevantes ou prejudiciais aos seus
interesses, coincidindo o imóvel entregue, conforme descrito na inicial, com o contrato
de fls. 27/45.
Não provados os fatos constitutivos de seu direito, é de
rigor a improcedência da demanda.
Por fim, é descabida a tese autoral em relação à
sucumbência, não sendo demais anotar que nenhuma das irregularidades reclamadas
foi efetivamente reconhecida, cabendo-lhe, pois, arcar com os ônus da derrota
processual.
Sucumbente também em grau recursal, compete à
autora arcar com honorários de 20% sobre o valor atualizado da causa.

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Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio,
os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora