Tribunal: TJSP
Processo: 1073354-42.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ADQUIRENTE QUE CONSENTIU COM O ATRASO E RECEBEU INDENIZAÇÃO PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO – RESCISÃO CONTRATUAL POSTERIOR À NOTÍCIA DE ATRASO – DISTRATO POR CULPA DO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% SOBRE O TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS ADQUIRENTES – JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ADQUIRENTE QUE CONSENTIU COM O ATRASO E RECEBEU INDENIZAÇÃO PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO – RESCISÃO CONTRATUAL POSTERIOR À NOTÍCIA DE ATRASO – DISTRATO POR CULPA DO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% SOBRE O TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS ADQUIRENTES – JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227307
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1073354-42.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
BROOKFIELD SPE SP-5 S/A. e BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A, é apelado LÉO CARLOS PETRY.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1073354-42.2017.8.26.0100 -Voto no 30994 – FRL
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APELAÇÃO CIVEL no 1073354-42.2017.8.26.0100
Comarca : SÃO PAULO 17a VARA CÍVEL DO F. CENTRAL
Juíza
: Adriana Brandini do Amparo
Ação
: Rescisão contratual c.c. Devolução de Valores
Apelantes: BROOKFIELD SPE SP-5 S/A e OUTRO
Apelado : LÉO CARLOS PETRY
VOTO No 30994
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ADQUIRENTE QUE CONSENTIU COM O ATRASO E RECEBEU
INDENIZAÇÃO PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO

RESCISÃO CONTRATUAL POSTERIOR À NOTÍCIA DE ATRASO
DISTRATO POR CULPA DO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS
PARTES AO STATUS QUO ANTE PERCENTUAL DE RETENÇÃO
DE 20% SOBRE O TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS
ADQUIRENTES JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM
JULGADO
SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução
de valores ajuizada por Léo Carlos Petry em fece de Brokfield SPE
SP-5 e Outra, que a r. sentença de fls. 308/311, julgou procedente
em parte a pretensão para declarar rescindido o contrato entre as
partes, condenando a requerida a devolver 80% dos valores pagos
pelo autor, de uma só vez, excluído o valor pago a título de
comissão de corretagem, valor esse corrigido monetariamente pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde cada
desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação. Por fim, a r. sentença condenou as rés ao pagamento das

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custas e despesas processuais e honorários de advogado fixados em
10% sobre o valor final da condenação.
Inconformada, a ré recorreu, argumentando, em
síntese, que o prazo contratual para entrega da obra não era
dezembro de 2015, mas sim junho de 2016, não havendo como se
considerar qualquer atraso até essa data. Pondera que o contrato
entabulado entre as partes prevê um prazo de tolerância de 180
(cento e oitenta) dias, contratualmente estipulado de forma livre.
Invoca o pacta sunt servanda. Afirma que não há como se
considerar atraso na entrega do imóvel até junho de 2016. Esclarece
que o contrato firmado previa a impossibilidade de rescisão, de
modo que não é cabível a desistência do negócio. Assevera que o
elevado número de desistências traz enorme prejuízo para as
construtoras, o que traz um grande impacto financeiro para as
empresas e, por outro lado, o cliente desistente é beneficiado ao
receber de volta o valor que desembolsou, devidamente atualizado e
com juros. Defende a majoração do percentual de retenção na forma
prevista no contrato. Por fim, pugna pela não incidência de juros e
correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas.
Alternativamente, requer que os juros incidam a partir do trânsito
em julgado da sentença. Requer seja dado provimento ao recurso,
reformando-se a decisão guerreada.

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O recurso foi recebido e respondido (fls. 346/353).
É o relatório.
As partes celebraram compromisso de compra e venda
de escritório situado no Condomínio denominado Praça Pamplona,
localizado na Rua Pamplona, 145, Bela Vista, São Paulo SP, pelo
preço de R$ 922.620,05, (novecentos e vinte e dois mil, seiscentos e
vinte reais e cinco centavos), a ser pago na forma descrita no item
IX do documento de fls. 12/54.
O prazo de entrega previsto em contrato ficou ajustado
para dezembro de 2015, acrescidos da tolerância de 180 dias (cf.
item 7.3.1.1 do contrato de fls. 12/54).
É incontroverso que o imóvel não foi entregue na data
pactuada, consoante se pode extrair dos documentos de fls. 281/283,
contudo, o documento de fls. 286/287 atesta que o adquirente
consentiu com o atraso, tanto que recebeu indenização pelo
descumprimento contratual e deu quitação para nada mais reclamar
a esse título.
Pois bem.
Nada impede que, mesmo assim, o adquirente opte

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pelo desfazimento do negócio jurídico, consoante o fez.
Entretanto, o distrato deve ser interpretado como
desistência do negócio e, dessa forma, o adquirente deve suportar os
efeitos da retenção de valores a título de retenção e outras
consequências daí decorrentes.
A discussão acerca da possibilidade do comprador
rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é pacífica, tanto que
encontra respaldo na Súmula 1 desta Corte, senão vejamos:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Não vinga o argumento da apelante no sentido de que
o negócio é irretratável.
A respeito do percentual de retenção, a jurisprudência
é pacífica no sentido de que ele deve ser fixado entre 10 e 30%,
posicionamento que passei a acompanhar.

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No caso dos autos, nada há que justifique a retenção no
percentual máximo ou mínimo da oscilação delimitada pela
jurisprudência, motivo pelo qual reputo razoável o estabelecimento
do montante de 20% sobre o total das quantias pagas pelo
adquirente, em consonância com as recentes decisões desta Corte
em casos similares (Apelação no 4007118-48.2013.8.26.0019,
relator Des. Silvério da Silva, j. 09/05/2017; Apelação no
0000665-11.2013.8.26.0115,
relator
Des.
Salles
Rossi,
j.
26/04/2017).
Ademais, é cediço que o imóvel poderá ser revendido a
terceiros até mesmo com valor acima daquele constante no contrato
entabulado entre as partes, obtendo a construtora, lucro com a
revenda.
A pretensão de não incidência de correção monetária
sobre as parcelas a serem devolvidas não merece acolhimento.
Ora, perfilho o entendimento no sentido de que a
correção monetária representa apenas a representa reposição do
valor investido, razão pela qual deve ser aplicada desde o
desembolso de cada parcela, da forma como fixado na r. sentença.
Apenas sob um aspecto merece acolhimento o recurso

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da ré: os juros de mora devem ser a partir do trânsito em julgado,
uma vez que este julgador considerou a rescisão do contrato por
culpa do adquirente.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o
credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei
ou convenção estabelecer".
A propósito, confira-se julgado do C. Superior
Tribunal de Justiça:
“Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E PROCESSUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER
RESTITUÍDA.
JUROS
MORATÓRIOS.
TERMO
DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por
simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III. Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008).
Por derradeiro, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para
viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se

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prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional
deduzida nos autos, tendo as questões relacionadas à controvérsia
sido devidamente apreciadas por este julgador, ainda que não tenha
ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou
dispositivos legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a
conclusão adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo
1.026, §2o, do Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator