Tribunal: TJSP
Processo: 1030158-54.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda - Ação de rescisão contratual – Demanda de compromissário comprador – Insurgência contra a retenção de montantes pagos por força da ruptura do pacto - Sentença de parcial procedência – Recurso da empresa ré – Parcial reforma do julgado, apenas para melhor balizar a incidência dos juros legais de mora – Cabimento – Precedentes no sentido de que

Ementa:
Bem imóvel – Compromisso de compra e venda - Ação de rescisão contratual – Demanda de compromissário comprador – Insurgência contra a retenção de montantes pagos por força da ruptura do pacto - Sentença de parcial procedência – Recurso da empresa ré – Parcial reforma do julgado, apenas para melhor balizar a incidência dos juros legais de mora – Cabimento – Precedentes no sentido de que lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, em caso de rescisão – Circunstâncias do caso concreto que justificam a retenção de apenas 10% dos montantes pagos – Contrato celebrado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/18 – Termo inicial dos juros de mora a contar do trânsito em julgado – Modificação nesse ponto.

Apelo da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752477
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030158-54.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GAFISA
S/A, é apelado DOUGLAS PARRACHO CAETANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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41.450
Apelação no 1030158-54.2019.8.26.0002
Comarca: São Paulo - Foro Regional de Santo Amaro
Juízo de origem: 7a Vara Cível
Apelante: Gafisa S/A
Apelado: Douglas Parracho Caetano
Classificação: Bem imóvel Rescisão contratual
t
EMENTA: Bem imóvel Compromisso de compra e venda - Ação
de rescisão contratual Demanda de compromissário comprador
Insurgência contra a retenção de montantes pagos por força da
ruptura do pacto - Sentença de parcial procedência Recurso da
empresa ré Parcial reforma do julgado, apenas para melhor
balizar a incidência dos juros legais de mora Cabimento
Precedentes no sentido de que lícita a cláusula contratual
prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, em caso de
rescisão
Circunstâncias do caso concreto que justificam a
retenção de apenas 10% dos montantes pagos
Contrato
celebrado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/18 Termo
inicial dos juros de mora a contar do trânsito em julgado
Modificação nesse ponto.
Apelo da ré parcialmente provido.
VOTO DO RELATOR
Cuida-se de recurso de apelação interposto em ação de
rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel,
com pedido de tutela de urgência, proposta por Douglas Parracho Caetano
em face de “Gafisa S/A”, em que proferida sentença que julgou

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parcialmente procedente a pretensão deduzida para declarar rescindida a
avença e determinar que a requerida proceda à devolução, em única
parcela, do valor equivalente a 90% do montante pago pelo requerente (R$
16.668,93 - fls. 225), com correção monetária a partir de cada desembolso
e juros moratórios legais contados da citação. Desacolhido o pedido de
devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e, ante a
sucumbência parcial, ficou rateado o pagamento das despesas processuais,
arcando cada litigante com os honorários advocatícios da parte adversa,
estes fixados em 10% sobre o benefício econômico obtido pelo autor fls.
309/316.
Aduz a empresa ré que o julgado carece de reforma à
argumentação, em síntese, de que legítima a cláusula contratual
compensatória que estabeleceu a retenção de 40% dos montantes pagos
pelo autor, haja vista os custos a título de impostos, encargos financeiros,
despesas condominiais, publicidade, etc. Subsidiariamente, roga pela
retenção de, ao menos, 30% do valor pago pelo autor. Pretende, por fim,
que os juros legais de mora fluam a partir do trânsito em julgado fls.
322/334.
O reclamo foi interposto tempestivamente e acompanhado
de preparo.
Contrarrazões às fls. 342/348, ao que vieram os autos
conclusos a este relator.

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É o relatório.
O apelo comporta parcial acolhimento.
Resta incontroverso nos autos que em 03.12.2017 o autor se
vinculou a contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito
na petição inicial, ao preço de R$ 131.530,83. Afirmou que efetivou o
desembolso de R$ 16.235,35, mas que ante o risco de falência da ré optou
pela desistência da aquisição do bem.
Haja vista a informação prestada pela ré no sentido de que
seria retida importância considerável para desfazimento da avença,
postulou em Juízo pela declaração de rescisão do pacto e sua condenação
na devolução de 90% dos montantes pagos.
O digno Juízo da causa conferiu correto solucionamento ao
mérito à causa, em posicionamento que comporta mínima modificação.
Resta sedimentado neste Egrégio Tribunal de Justiça a
possibilidade de o compromissário comprador de imóvel postular pela
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, tal como estabelecido por

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suas Súmulas nos 01 a 031.
Pacífica, ainda, junto ao Colendo Superior Tribunal de
Justiça, a abusividade da retenção de montantes superiores a 25% dos
valores pagos pelo compromissário comprador.
Confira-se: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS.
RETENÇÃO
FIXADA
EM
10%.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS E REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. DESCABIMENTO. SÚMULAS N.
5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência
1 Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por
conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

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consolidada nesta Corte Superior é no sentido de que, em caso de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a
25% dos valores pagos. 2. O Tribunal a quo, com base na análise das
peculiaridades da presente demanda e das cláusulas contratuais, fixou a
retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é
medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos das
Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no
AREsp 1359159/ES, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe 22/03/2019 grifos
não originais)
Por conta das peculiaridades da causa, imperioso o
reconhecimento de abusividade da cláusula que estipula a restituição de
40% dos valores pagos, sendo de rigor a retenção, pela ré, de apenas 10%,
tal como bem consignou a Magistrada sentenciante.
Ademais, não trouxe a requerida justificativa juridicamente
capaz de ensejar eventual majoração desse percentual e, assim, mitigar
eventuais prejuízos não comprovados, decorrentes da ruptura contratual.
Razão socorre à requerida, entretanto, apenas no que
concerne ao termo inicial de incidência dos juros de mora.
Isso porque, de acordo com o entendimento firmado em

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recurso especial repetitivo, na hipótese de resolução imotivada do
compromisso de compra e venda de imóvel, por iniciativa do promitente
comprador, nos pactos firmados anteriormente à Lei no 13.786/2018, tal
como se verificou no presente caso, os juros de mora relativos à restituição
das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado,
porquanto inexiste mora anterior, por parte do promitente vendedor:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO
RECORRIDO
PROFERIDO
EM
JULGAMENTO
DE
IRDR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para
os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (STJ,
Recurso Especial no 1.740.911 DF; Relator Ministro Moura Ribeiro
(vencido), voto vencedor da Ministra Maria Isabel Gallotti, j.
14.08.2019).

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Face ao exposto, confiro parcial provimento ao apelo da ré,
unicamente para o fim acima.
MARCOS RAMOS
Relator
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