Tribunal: TJSP
Processo: 1000306-21.2019.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES – Legitimidade passiva "ad causam" - Cadeia de fornecimento - Resilição pelo comprador diante da impossibilidade de pagamento – Admissibilidade – Adequação da porcentagem, que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Sinal que foi pago a

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES – Legitimidade passiva "ad causam" - Cadeia de fornecimento - Resilição pelo comprador diante da impossibilidade de pagamento – Admissibilidade – Adequação da porcentagem, que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Sinal que foi pago a título de arras confirmatórias, não se justificando sua retenção integral – Taxa de fruição devida - Ainda que se cuide de lote sem edificação, as requeridas em decorrência do contrato perderam a disponibilidade sobre o bem em favor do autor, e pelo desfazimento do negócio o comprador deve indenizar, mas nas circunstâncias, por não haver construção feita pelas corrés, no valor mensal correspondente a 0,1% do valor atualizado do contrato pela Tabela Prática do TJSP, desde a posse precária até a restituição do imóvel – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221083
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000306-21.2019.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que são apelantes
CCG
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
GRUPO
CEM
PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado ALEXSANDRE DE MELO QUATRINI (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 27 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1000306-21.2019.8.26.0572
Comarca: São Joaquim da Barra (1a Vara Cível)
Apelantes: CCG Empreendimentos Imobiliários Ltda e Grupo Cem
Participações S/A
Apelado: Alexsandre de Melo Quatrini
Juiz: Augusto Rachid Reis Bittencourt Silva
Voto n. 19.076
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Legitimidade passiva "ad
causam" - Cadeia de fornecimento - Resilição pelo comprador
diante da impossibilidade de pagamento
Admissibilidade

Adequação da porcentagem, que deve ser proporcionalmente
inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de
maneira a atenuar os prejuízos da vendedora Sinal que foi pago a
título de arras confirmatórias, não se justificando sua retenção
integral Taxa de fruição devida - Ainda que se cuide de lote sem
edificação, as requeridas em decorrência do contrato perderam a
disponibilidade sobre o bem em favor do autor, e pelo
desfazimento do negócio o comprador deve indenizar, mas nas
circunstâncias, por não haver construção feita pelas corrés, no
valor mensal correspondente a 0,1% do valor atualizado do
contrato pela Tabela Prática do TJSP, desde a posse precária até a
restituição do imóvel Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores pagos, alegando o autor que celebrou contrato com as rés para a
aquisição do imóvel descrito na inicial, entretanto, por dificuldades
financeiras não consegue mais arcar com o pagamento das parcelas,
pretendendo a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes,
determinando à requerida que faça a devolução do equivalente a 90% dos

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valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do
TJSP de cada pagamento, com juros de mora a partir do trânsito em julgado,
restando autorizada a compensação relativa a eventuais débitos de energia,
água e IPTU, condenando as rés no pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
atualizado da condenação (fls. 112/130).
As requeridas apelaram arguindo a ilegitimidade passiva
do Grupo Cem, porque não participou do negócio jurídico que é objeto da
demanda, e, no mérito afirmaram que a rescisão se deu por culpa do
requerente, que não teve condições financeiras de quitar o contrato, devendo
a restituição ser calculada conforme dispõe a cláusula contratual 21a, não
sendo o percentual de retenção fixado suficiente para compensar seus
prejuízos, e caso não seja permitida a restituição nos moldes contratuais, deve
ser condenado o apelado ao pagamento da taxa de fruição do imóvel, no
percentual de 1% do valor do contrato por mês de ocupação, nos termos da
mencionada cláusula 21a, não devendo ainda a devolução incluir as arras,
pretendendo o acolhimento das preliminares ou a reforma da sentença nos
termos das razões recursais (fls. 112/130).
Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela
manutenção da sentença (fls. 137/144).
É o Relatório.
As partes firmaram promessa de venda e compra, cedido
posteriormente ao autor (fls. 13/25 e 26/29), e diante de dificuldades
financeiras, não pode mais arcar com o valor das parcelas, pretendendo a
rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos.

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Consiste em relação de consumo o negócio jurídico que
envolve a incorporação, construção e negociação de unidade imobiliária
mediante financiamento, do que resulta a legitimidade ad causam das
requeridas para todos os pedidos.
No sistema do CDC respondem solidariamente todos
aqueles que se inserem na cadeia de fornecimento do serviço ou do produto,
como no caso em que na transação atuam diversas empresas do mesmo Grupo
Econômico ou não, com atividades distintas, mas finalidade comum. Saliente-
se que no caso, a identificação do GRUPO CEM consta em destaque do
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra (fls. 13/22), de
forma a incutir no adquirente segurança na realização do negócio.
Como preleciona Claudia Lima Marques1: “o art. 20 do
CDC concentra-se na qualidade dos serviços, no resultado obtido, e não na
atuação direta ou indireta do fornecedor e na valoração dessa atuação. Trata-
se, portanto, de uma norma genérica de garantia de prestabilidade do serviço,
que, ao mencionar apenas o 'fornecedor', institui uma solidariedade legal em
toda a cadeia de fornecedores, organizados para servir ao consumidor. Cabe
ao consumidor a escolha de contra quem irá reclamar, geralmente seu
contratante direto, como as agências de viagens, que poderão ressarcir-se com
base no disposto no parágrafo único do art. 7o do CDC. Frise-se que, quando
o caso é de serviços por muitos fornecedores (unidos entre si ou não), o dever
legal de qualidade é de todos”.
Consoante o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça: “a melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles
que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem
1 MARQUES, Claudia Lima. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor/ Claudia Lima Marques,
Antônio Herman V. Benjamin, Bruno Miragem. 3a ed. São Paulo: RT, 2010, p.519.

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responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a
toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e
adequação” (REsp 1058221/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011; REsp
1077911/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011).
Salvaguarda-se, assim, o direito do consumidor, na
hipótese de inidoneidade financeira do fornecedor direto, sendo legitimadas
todas as rés.
No mérito, a sentença reconheceu a culpa do adquirente
pela rescisão do contrato, parte que restou irrecorrida a decisão.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as
Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” e “reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e
venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas
de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das
parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da

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contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como
que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas
pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição
unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que
não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das
prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de
ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008).
Não obsta assim a desistência a presença de cláusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade.
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro

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SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
No caso, o contrato estipula, na cláusula 21a (fls. 20/21),
percentuais para a retenção dos valores pagos que superam em muito o
percentual máximo de retenção de 25% admitido pela jurisprudência, o que é
abusivo, e, consequentemente, nulo (art. 51, IV, CDC), sendo adequado o
percentual de 10% do total das quantias pagas pelo preço, por ter sido quitada
mais da metade do valor total do contrato.
Salienta-se que o sinal deverá integrar a base para o
cálculo da retenção de 10%, porque, no caso, diante da ausência de previsão
do direito ao arrependimento, o sinal referiu-se a arras confirmatórias, que
visam a tornar certa a concretização do negócio, que se efetivou, não tendo
amparo a pretensão do seu perdimento ou retenção em maior porcentagem,
uma vez que não se tratou de arrependimento, mas de inadimplemento da
obrigação.
O entendimento consolidado do STJ é que: "o
arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as
arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias" (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA

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(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), bem como que: "as arras
confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de
algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou
confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o
exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o
valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob
pena de enriquecimento ilícito" (REsp 1056704/MA, Rel. Ministro
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe
04/08/2009).
O Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Temas
970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428) e 971 (REsp 1.614.721 e REsp
1.631.485) acolheu questão de ordem e decidiu que não serão aplicados
diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018 no julgamento dos referidos
temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora,
em casos de atraso na entrega do imóvel, de maneira que a referida Lei não
retroage para atingir os contratos firmados anteriormente a sua vigência, o
que se aplica ao caso presente.
Nos termos da Súmula n. 2 do TJSP: "a devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição".
Em relação à taxa de fruição, ainda que se cuide de lote
sem edificação, as requeridas em decorrência do contrato perderam a
disponibilidade sobre o bem em favor do autor, e pelo desfazimento do
negócio o comprador deve indenizar, mas nas circunstâncias, por não haver

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construção feita pelas corrés, no valor mensal correspondente a 0,1% do valor
atualizado do contrato pela Tabela Prática do TJSP, desde a posse precária até
a restituição do imóvel, corrigindo-se os valores mensalmente, com juros de
mora do trânsito em julgado, por não se cuidar de ação de cobrança, admitida
a compensação.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, majorando-se a verba honorária devida pelas corrés para 12% do
valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, pelo acolhimentos
apenas parcial do recurso, condenando-se o autor em honorários advocatícios
de 10% sobre o valor devido pela fruição, observada a gratuidade da justiça.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica