Tribunal: TJSP
Processo: 2244743-82.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Associação
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Deferida a antecipação dos efeitos da tutela para suspender a cobrança da taxa associativ. Mantida a obrigação de pagar a taxa relativa ao fornecimento de água. Agravado que ao assinar a escritura de venda e compra do imóvel, expressamente concordou em se filiar à associação. Lei no 13.465/2017 que dispõe que as

Ementa:
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Deferida a antecipação dos efeitos da tutela para suspender a cobrança da taxa associativ. Mantida a obrigação de pagar a taxa relativa ao fornecimento de água. Agravado que ao assinar a escritura de venda e compra do imóvel, expressamente concordou em se filiar à associação. Lei no 13.465/2017 que dispõe que as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários ou moradores, sem fins lucrativos, com o objetivo de administrar, conservar e regular normas de convívio das áreas comuns, vinculam-se à atividade de administração de imóveis. Possibilidade, em tese, de se impor o rateio das despesas pelos serviços prestados. Não evidenciada a probabilidade do direito do autor, bem como não demonstrado o risco de dano grave ou de difícil reparação. Decisão reformada para determinar que o recorrido continue pagando a taxa associativa, como faz há quinze anos, pena de aplicação das penalidades previstas no estatuto social.
RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998305
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2244743-82.2020.8.26.0000, da Comarca de Mairiporã, em que é agravante
ASSOCIAÇÃO SUIÇA DA CANTAREIRA, é agravado JOSE ANTONIO DE
GOUVEIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2244743-82.2020.8.26.0000 -Voto no 40653
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VOTO No 40653
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2244743-82.2020.8.26.0000
COMARCA : MAIRIPORÃ
AGRAVANTE(S): ASSOCIAÇÃO SUIÇA DA CANTAREIRA
AGRAVADO(S) : JOSÉ ANTÔNIO DE GOUVEIA
MM. JUIZ(A) : DANIELA AOKI DE ANDRADE MARIA
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO
JURÍDICA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Deferida
a antecipação dos efeitos da tutela para suspender a
cobrança da taxa associativ. Mantida a obrigação de pagar a
taxa relativa ao fornecimento de água. Agravado que ao
assinar a escritura de venda e compra do imóvel,
expressamente concordou em se filiar à associação. Lei no
13.465/2017 que dispõe que as atividades desenvolvidas
pelas associações de proprietários ou moradores, sem fins
lucrativos, com o objetivo de administrar, conservar e
regular normas de convívio das áreas comuns, vinculam-se
à atividade de administração de imóveis. Possibilidade, em
tese, de se impor o rateio das despesas pelos serviços
prestados. Não evidenciada a probabilidade do direito do
autor, bem como não demonstrado o risco de dano grave ou
de difícil reparação. Decisão reformada para determinar que
o recorrido continue pagando a taxa associativa, como faz
há quinze anos, pena de aplicação das penalidades previstas
no estatuto social.
RECURSO PROVIDO.
ASSOCIAÇÃO
SUIÇA
DA
CANTAREIRA
interpõe recurso de agravo de instrumento contra a r. decisão (fls.
99/100), proferida na ação declaratória de inexistência de relação
jurídica, cumulada com obrigação de não fazer, proposta por JOSÉ
ANTÔNIO DE GOUVEA, nos seguintes termos:
“DEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela
para determinar a suspensão da cobrança da taxa
associativa, não havendo em se falar na suspensão do

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pagamento da taxa de fornecimento de água.”
Sustenta, em síntese, que o agravado é
associado há quinze anos, tendo, inclusive, concorrido para o cargo
de “diretor 2o secretário” para o biênio 31.10.2019 a 30.10.2021.
Acredita que ele pretende prejudicar o trabalho da atual gestão,
bem como a saúde financeira da recorrente, constituída há 23
anos. Assevera que outros moradores, que compunham a chapa
derrotada, ingressaram com pedido de desassociação na Justiça de
Mairiporã. Aduz que a petição inicial é inepta, pois não há pedido
para se desassociar. Acrescenta prestar serviços de captação,
tratamento e distribuição de água potável, vigilância, segurança 24
horas e coleta própria de lixo. Além disso, a aquisição do lote
envolveu a estrutura de lazer e paisagismo. Considera inadmissível
a possibilidade de o agravado usufruir de todos os recursos
disponibilizados aos seus associados, sem pagar a respectiva
contribuição. (fls. 01/42)
Deferida a liminar pleiteada. (fls. 233/236)
Contraminuta foi apresentada.
É o relatório.
Trata-se
de
ação
declaratória
de
inexistência de relação jurídica, cumulada com obrigação de não
fazer proposta pelo recorrido, com o objetivo de deixar de pagar a
taxa de associação, sob o argumento de que não houve
manifestação expressa quanto à sua intenção de se associar.
Neste momento, cabe analisar apenas a
existência ou não dos requisitos legais para a concessão da tutela,
pena de se antecipar o julgamento de mérito, que depende da
observância do devido processo legal, ou seja, do pleno exercício
do contraditório e da ampla defesa, com a produção de todas as

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provas que se fizerem necessárias.
Com efeito, o artigo 300 do CPC/2015
explicita os requisitos necessários à concessão da tutela de
urgência, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de
dano ou risco ao resultado útil do processo.
Pois bem.
Até o advento da Lei no 13.465/2017,
para fins de apreciação do pedido de cobrança de despesas
comuns relativas a associações de moradores em loteamentos
fechados, o E. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Recurso Especial pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 543-C
do CPC), confirmou a tese já adotada por este Relator, no
sentido de que “As taxas de manutenção criadas por associações
de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas
não anuíram” (REsp no 1280871/SP 2011/0189659, Rel. Min.
Ricardo Villas Boas Cueva, j. em 13.03.2015).
Entretanto, esse diploma legal, em seu
artigo 36-A dispõe que: “As atividades desenvolvidas pelas
associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou
moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados,
desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas
entidades civis organizadas em função da solidariedade de
interesses
coletivos
desse
público
com
o
objetivo
de
administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização
e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem
o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica,
vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à

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atividade de administração de imóveis.”
O
parágrafo
único
desse
dispositivo
estabelece que: “A administração de imóveis na forma do caput
deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina
constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma
desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
Por conseguinte, a partir de 11 de julho
de 2017, a Lei no 13.465/2017 deu novo regramento à questão,
impondo aos proprietários e possuidores de imóveis situados nas
dependências de associações de moradores sem fins lucrativos,
a obrigação de arcar com as despesas de manutenção das áreas
comuns, nada dizendo a respeito da necessidade de eventual
concordância para tanto.
Cumpre ressaltar, ainda, que se equivoca o
autor ao declarar, em sua petição inicial que “inexiste qualquer
cláusula perante a Escritura de Compra e Venda matrícula 17.715
anexada, com relação à qualquer menção de adesão à
Associação/Ré.” (fl. 03)
Conforme consta na “escritura pública de
venda e compra” lavrada no dia 21.11.2005, do 2o Tabelião de
Notas e de Protestos de Letras e Títulos de Mairiporã:
“DECLARAÇÃO
DO
COMPRADOR:
Pelo
outorgado comprador, foi dito que recebeu da vendedora,
a certidão de propriedade, que fica arquivada neste
Tabelionato na Pasta 44, no 5430 e dispensa o
arquivamento no Tabelionato de outros documentos,
mencionados na Lei Federal 7.433/85, regulamentada
pelo Decreto 93.240/86, e ainda, que se obriga por si,

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seus herdeiros e sucessores, a respeitar, cumprir e fazer
cumprir, todas as restrições e exigências impostas para a
utilização do terreno ora adquirido, bem como para
construções no mesmo, as quais, em sua integridade,
estão transcritas no contrato padrão depositado no
Registro de Imóveis de Mairiporã, notadamente as
referentes as normas quanto ao uso e ocupação do lote,
normas atinentes a construção e manutenção nos lotes, e
normas de conservação do loteamento, e a filiação
automática na “ASSOCIAÇÃO” e as obrigações e
encargos decorrentes.” (fls. 21/22 grifado no original
e grifo nosso)
Diante do exposto, ao menos em sede de
cognição sumária, não está evidenciada a probabilidade do direito
do autor, bem como não restou demonstrado risco de dano grave
ou de difícil reparação em continuar pagando a contribuição exigida
pela associação.
Assim, a r. decisão agravada é reformada
para determinar que o recorrido continue pagando a taxa
associativa, como faz há quinze anos, pena de aplicação das
penalidades previstas no estatuto social.
Esclareça-se,
caso
o
pedido
do
demandante seja julgado procedente, que poderá cobrar da
requerida
os
valores
pagos,
devidamente
atualizados
e
acrescidos de juros de mora.
Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição,
todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale

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lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta
e objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram
suficientes, não havendo necessidade de apreciar todos os
argumentos deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema,
confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no 497.941/RS, Rel.
Min. Franciuli Neto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg
no Ag no 52.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em
25/10/2004).
Ante o exposto, dá-se provimento ao
agravo, nos termos acima explicitados.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator