Tribunal: TJSP
Processo: 1011895-33.2013.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Multa e Indenização por Danos Morais e Perdas e Danos – Alegação de atraso na entrega da unidade adquirida através de contrato de compra e venda firmado com a ré, o direito a indenização por danos morais e materiais consubstanciados em lucros cessantes e aplicação da multa

Ementa:
APELAÇÃO – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Multa e Indenização por Danos Morais e Perdas e Danos – Alegação de atraso na entrega da unidade adquirida através de contrato de compra e venda firmado com a ré, o direito a indenização por danos morais e materiais consubstanciados em lucros cessantes e aplicação da multa moratória prevista para o caso de descumprimento contratual por parte do comprador e a ilegalidade da cobrança juros de obra – Sentença de parcial procedência – Inconformismo dos autores, pleiteando, basicamente, o reconhecimento da abusivida da cláusula contratual de prorrogação do contrato por 180 dias, a aplicação da multa moratória de forma inversa, a ilegalidade da cobrança de juros de obra no período de mora da ré e ainda, a indenização por danos morais – Parcial cabimento – Inexistência de abusividade na estipulação de prazo de tolerância - Atraso na entrega do imóvel, todavia, que restou incontroverso – Danos morais configurados - Juros de obra devido pela ré durante o atraso na entrega da unidade – Multa inversa que não pode ser cumulada com lucros cessantes - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034806
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011895-33.2013.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes WLADIMIR
MEIZIKAS RIBEIRO DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e RITA HELEN FRIZZI
ALVES DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1011895-33.2013.8.26.0309
APELANTES: WLADIMIR MEIZIKAS RIBEIRO DE LIMA e RITA HELEN FRIZZI
ALVES DE LIMA
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ: LUIZ ANTONIO DE CAMPOS JÚNIOR
VOTO No 22.368
APELAÇÃO
Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda - Ação Ordinária de Obrigação de Fazer
c/c Cobrança de Multa e Indenização por Danos Morais e
Perdas e Danos
Alegação de atraso na entrega da
unidade adquirida através de contrato de compra e venda
firmado com a ré, o direito a indenização por danos
morais e materiais consubstanciados em lucros cessantes
e aplicação da multa moratória prevista para o caso de
descumprimento contratual por parte do comprador e a
ilegalidade da cobrança juros de obra
Sentença de
parcial procedência
Inconformismo dos autores,
pleiteando, basicamente, o reconhecimento da abusivida
da cláusula contratual de prorrogação do contrato por
180 dias, a aplicação da multa moratória de forma
inversa, a ilegalidade da cobrança de juros de obra no
período de mora da ré e ainda, a indenização por danos
morais Parcial cabimento Inexistência de abusividade
na estipulação de prazo de tolerância - Atraso na entrega
do imóvel, todavia, que restou incontroverso
Danos
morais configurados - Juros de obra devido pela ré
durante o atraso na entrega da unidade Multa inversa
que não pode ser cumulada com lucros cessantes -
Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, em Ação Ordinária de
Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança de Multa e Indenização por Danos Morais e
Perdas e Danos, proposta por WLADIMIR MEIZIKAS RIBEIRO DE LIMA e RITA
HELEN FRIZZI ALVES DE LIMA contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A, que julgou a ação parcialmente procedente para condenar a ré a pagar aos autores a

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indenização por danos materiais consistente em aluguel no importe de 0,75% incidente
sobre o valor atualizado do contrato, desde a data em que este deveria ter sido entregue (01
de abril de 2013) até a data em que efetivamente o foi (20 de janeiro de 2014), incidindo
correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo a partir do efetivo vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês. Em razão da sucumbência recíproca, as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios serão proporcionalmente distribuídos e compensados entre as partes, “ex vi”
do artigo 21, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade concedida aos autores.
Apelam os autores, pugnando pela parcial reformada
da sentença, sustentando a abusividade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta
dias) para entrega do imóvel e pleiteando a aplicação da multa prevista no contrato para o
caso de descumprimento por parte do comprador, de forma inversa, a devolução da taxa de
corretagem, uma vez que não foi pactuada entre as partes, tratando-se de venda casada, a
ilegalidade da cobrança de juros de obra no período de mora da ré e ainda, a indenização
por danos morais.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo
e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Cuida-se de ação ajuizada pelos autores contra a ré,
alegando, basicamente, que esta não cumpriu com o prazo estipulado no contrato de
compra e venda para a entrega do imóvel, devendo, assim, ser indenizados pelos prejuízos
de ordem moral e material sofridos em razão da referida mora, o ressarcimento dos
encargos acrescidos no saldo devedor no referido período, bem como da taxa de evolução
de obra, a aplicação da multa moratória prevista para o caso de descumprimento do

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comprador.
Citada, a ré contestou a ação.
Sobreveio a sentença que julgou a ação parcialmente
procedente para reconhecer a mora da ré em razão do atraso na entrega da unidade, pelo
período de abril de 2013 até 20 de janeiro de 2014, condenando esta no pagamento de
indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,75% (setenta e cinco
centésimos por cento) do valor do contrato atualizado por mês de atraso, contra o que se
insurgem os autores.
Pois bem.
Conforme acertadamente decidido pelo MM. Juiz
sentenciante, a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta)
dias para a entrega da unidade não é abusiva.
Com efeito, pactuada livremente e sem oferecer
prejuízo excessivo ao consumidor, a cláusula não é abusiva, na medida em que se presta a
fornecer margem de tolerância para imprevistos e contratempos que possam surgir no
desenvolver da obra, permitindo que o contrato seja cumprido mesmo com a ocorrência
desses eventos.
Razoável, portanto, que as construtoras reservem
prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não constituindo condição que
imponha ao consumidor desvantagem exagerada.
Neste
sentido,
têm-se
os
seguintes
julgados
prolatados por esta 9a Câmara de Direito Privado:
“LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA PARA A
DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM RELAÇÃO

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DE CONSUMO RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE
OS
FORNECEDORES
PRELIMINAR
REJEITADA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
CULPA DA RÉ
PREÇO RECEBIDO POR INTEIRO
ANTES DO PRAZO DE ENTREGA - CLÁUSULA DE
PRORROGAÇÃO DE PRAZO VÁLIDA FINALIDADE DE
DAR MARGEM À CONSTRUTORA PARA SOLUCIONAR
CONTRATEMPOS
EXTERNOS.”
(Apelação
no
0152537-55.2012.8.26.0100, Relatora LUCILA TOLEDO, j.
28.01.2014).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Pleito de
indenização por danos materiais e morais deferido em parte -
Ilegitimidade passiva de corré - Acolhimento - Atraso
injustificado na entrega da obra Caracterização - Motivos
indicados que não podem ser admitidos como imprevisíveis
Lucros cessantes - Pretensão justificada- Limitação a 0,5% do
valor do imóvel atualizado, com incidência a partir do
vencimento do prazo de carência de 180 dias, cuja validade é
reconhecida - Multa moratória - Cabimento por similitude aos
encargos moratórios previstos em desfavor do adquirente em
caso de atraso no cumprimento de suas obrigações - Incidência
mensal - Impossibilidade - Imposição ultra petita e em
desacordo com a norma contratual que a originou Danos

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morais
-
Admissibilidade
-
Obrigação
decorrente
de
inadimplemento parcial do contrato - Recurso provido em
parte.”
(Apelação
no
026144-34.2013.8.26.0100,
Relator
GALDINO TOLEDO JUNIOR, j. 05/11/2013).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
EM CONSTRUÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
VALIDADE
DA
CLÁUSULA
QUE
PREVÊ
A
PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA EM 180 DIAS
TERMO INICIAL DA MORA ABRIL DE 2011, JÁ
COMPUTADO
O
PRAZO
DE
PRORROGAÇÃO
APLICAÇÃO
À
CONSTRUTORA
DA
MESMA
REPRIMENDA IMPOSTA AO CONSUMIDOR, CASO ELE
DESCUMPRISSE O CONTRATO CONDENAÇÃO DESTA
AO PAGAMENTO DE JUROS E MULTA CONTRATUAL
SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE - NEGADO
PROVIMENTO
AO
RECURSO
DA
RÉ
E
DADO
PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.”
(Apelação no 0039144-79.2012.8.26.0577, Relatora LUCILA
TOLEDO, j. 25.06.2013).
Todavia, no caso dos autos restou incontroverso o
atraso na entrega do imóvel “sub judice”, a qual deveria ocorrer em abril de 2013, já
considerado o prazo de prorrogação previsto no contrato, o que não ocorreu, uma vez que
as chaves só foram entregues em 21 de janeiro de 2014.
Assim, incontroversa a mora da ré, assiste razão aos

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autores quanto à indenização por dano moral.
Respeitado o entendimento do MM Juiz sentenciante,
restou evidente o nexo de causalidade entre a conduta da ré e o dano sofrido pelos autores,
pois, o fato da unidade não ter sido entregue na data avençada, demonstra o ato ilícito
praticado pela ré, tendo como vítima os autores.
Note-se que não se trata de mero inadimplemento
contratual, mas da frustração, dor e angústia da autora de não receber a sonhada casa
própria no prazo prometido.
Ademais, há de se ressaltar a função punitiva que tal
indenização caracteriza para quem é condenado a pagar, principalmente, quem atua no
mercado usando o ato ilícito como meio de operação, hipótese “sub judice”.
Nesse ponto, necessária a citação do seguinte trecho
pinçado do judicioso voto prolatado pelo insigne Desembargador GALDINO TOLEDO
JUNIOR, desta 9a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 1045819-91.2016.8.26.0224,
manifestado para acolher tese de ocorrência de danos morais em hipótese deste jaez:
“Por isso, quanto aos danos morais pleiteados, há de se
considerar o caráter pedagógico da medida, uma vez que
inúmeras são as ações em que esse tema é discutido e a clara
demonstração de que as incorporadoras pouco têm feito para
minorar os efeitos desse tipo de inadimplemento. Essa conduta
representa grave violação aos direitos do consumidor, que se vê
obrigado a ingressar com ação para pleitear indenização por
danos materiais e morais ante a falta de perspectiva de sua
efetiva conclusão, circunstância que não pode ser referendada

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neste caso, sob risco de incentivar a má-fé, como forma
exclusiva de atrair compradores desavisados, que acabam se
interessando pelo negócio incentivados pela chance de
conquistar a casa própria”
No que diz respeito ao valor da verba em comento,
sabe-se que este deve estar dentro dos limites razoáveis da reparação, que se de um lado
deve se prestar a inibir a reiteração do ato ilícito, de outro não pode se constituir em
instrumento de enriquecimento sem causa, cumprindo acrescentar, apenas, que como já
judiciosamente decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, citada verba “não pode
contrariar o bom senso, mostrando-se manifestamente exagerado ou irrisório”.
Assim, atentando-se, de um lado, para o grau de culpa
da ré, e de outro o sofrimento dos autores, e levando-se em conta que os objetivos
primordiais da verba em testilha são desestimular a conduta ilícita do primeiro e trazer
algum lenitivo aos últimos, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais).
Por outro lado, sem razão os autores quanto a
aplicação da multa prevista na clausula 4.2 do contrato, pois, ainda que seja possível a sua
aplicação de forma inversa quando o descumprimento do contrato ocorrer por culpa da
vendedora, o entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo, vetou a possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a
cláusula penal.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “A cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor

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equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (REsp no
1.635.428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, J. 22.05.2019).
Assim, condenada a ré no pagamento de lucros
cessantes, descabe a sua cumulação com a cláusula penal moratória.
Por fim, merece guarida a alegação dos autores
quanto a ilegalidade da cobrança dos valores relativos a juros de obra no período de atraso
da entrega do imóvel.
Com efeito, as chamadas “taxas de evolução de obra”
ou “juros no pé”, encontram previsão no contrato de financiamento firmado com a CEF, e
aplicam-se a todos os imóveis em construção, nada tendo de ilegal.
Todavia, se por culpa da incorporadora a construção
se estendeu além do prazo contratado, incumbe a ela a assunção dos encargos decorrentes
durante o período de mora, incluindo a responsabilidade pelos “juros de obra”.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados desta
Egrégia Corte:
“Compromisso de compra e venda Ação Declaratória de
Inexigibilidade de Débito cc Indenização por Danos Morais -
Legitimidade passiva da Ré para responder pelos juros de
obra - Ausência de pertinência subjetiva da CEF para a causa
Descabimento da denunciação da lide à CEF - Atraso
incontroverso - Juros de obra devem ser arcados pela Ré, vez
que se tratam, na verdade, de juros devidos ao Banco pela
construtora em decorrência do atraso na conclusão da obra
Inexistência do débito Danos morais configurados Anotação

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ilegítima 'Quantum' fixado atende adequadamente aos
princípios da razoabilidade e da proporcionalidade - Sentença
mantida

Recursos

improvidos”
(Apelação
no
1017782-02.2015.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado,
Relator LUIZ ANTONIO COSTA, j.05/12/2016).
APELAÇÃO DOS PATRONOS DO AUTOR Pedido de
justiça gratuita indeferido Intimação para recolhimento do
preparo, pena de deserção - Inércia dos apelantes - Deserção
configurada RECURSO NÃO CONHECIDO. APELAÇÃO
DA REQUERIDA COMPRA E VENDAJUROS DE OBRAS
LEGITIMIDADE
-
A
CEF
não
tem

qualquer
responsabilidade pelo atraso na entrega da obra e não pode
responder
pelas
consequências
do
retardamento
da
construção, de sorte que caberá à apelante restituir ao apelado
os valores relativos aos "juros de obra" ou "taxa de evolução
da obra" Restituição - Atribuir ao consumidor a
responsabilidade pelo pagamento da "taxa de evolução de
obra", depois de constituída a mora da ré, equivaleria
permitir a transferência dos riscos da atividade aos
consumidores, o que não se pode admitir RECURSO
DESPROVIDO” (Apelação no 1027841-15.2016.8.26.0576, 10a
Câmara de Direito Privado Relator J.B. PAULA LIMA, j.
22/08/2017).
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso

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para condenar a ré no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$
10.000,00 (dez mil reais), corrigidos monetariamente pela Tabela Pratica do Judiciário,
desde o inadimplemento e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a
partir da citação, bem como em restituir aos autores os valores pagos a título de juros de
obra durante o período de atraso na entrega da unidade, ou seja, de 01 de abril de 2013 até
20 de janeiro de 2014, corrigidos monetariamente pela Tabela Pratica do Judiciário, desde
cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a partir da citação. Tendo os autores
decaído em parte mínima dos pedidos, condeno a ré no pagamento integral das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do
valor da condenação.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator