Tribunal: TJSP
Processo: 1032942-46.2015.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Contrato de compra e venda de imóvel. Legitimidade ativa do Autor caracterizada. Hipótese em que o Autor se sub-rogou nos direitos e obrigações do compromisso de compra e venda celebrado entre ele e a Associação Mulheres do Sorriso Negro. Prescrição. Não caracterização. Termo inicial da prescrição que flui a partir da data de regularização do

Ementa:
Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Contrato de compra e venda de imóvel. Legitimidade ativa do Autor caracterizada. Hipótese em que o Autor se sub-rogou nos direitos e obrigações do compromisso de compra e venda celebrado entre ele e a Associação Mulheres do Sorriso Negro. Prescrição. Não caracterização. Termo inicial da prescrição que flui a partir da data de regularização do loteamento (artigo 38, caput e § 1o, da Lei no 6.766/1979). Inadimplência dos Réus que é incontroversa. Regularidade da constituição em mora. Rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse do Autor que é mantida. Precedentes jurisprudenciais acerca do mesmo loteamento. Devolução dos valores pagos que decorre da necessidade da restituição das partes ao "status quo ante". Em decorrência do atraso no pagamento das parcelas, incidem juros e multa. Indenização pela ocupação após constituição em mora que é devida. Sentença mantida. Verba honorária devida pelos Réus majorada, observada a Justiça gratuita. Preliminar rejeitada e recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000558549
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1032942-46.2015.8.26.0001, da Comarca São Paulo, em que são apelantes
MILTON LELES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA APARECIDA
AGOSTAVO SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado THOMAZ ALGRANTI
SCHWARTZMANN.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a matéria
preliminar, negaram provimento ao recurso. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1032942-46.2015.8.26.0001
Voto no 25.594
Apelação Cível No 1032942-46.2015.8.26.0001 Comarca: São Paulo
Apelantes: Milton Leles dos Santos e Maria Aparecida Agostavo Santos
Apelado: Thomaz Algranti Schwartzmann
Juíza sentenciante: Fernanda Rossanez Vaz da Silva
Voto no 25.594
Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Contrato de
compra e venda de imóvel. Legitimidade ativa do Autor
caracterizada. Hipótese em que o Autor se sub-rogou nos
direitos e obrigações do compromisso de compra e venda
celebrado entre ele e a Associação Mulheres do Sorriso
Negro. Prescrição. Não caracterização. Termo inicial da
prescrição que flui a partir da data de regularização do
loteamento (artigo 38, caput e § 1o, da Lei no 6.766/1979).
Inadimplência dos Réus que é incontroversa. Regularidade da
constituição em mora. Rescisão do contrato com a
consequente reintegração de posse do Autor que é mantida.
Precedentes jurisprudenciais acerca do mesmo loteamento.
Devolução dos valores pagos que decorre da necessidade da
restituição das partes ao “status quo ante”. Em decorrência
do atraso no pagamento das parcelas, incidem juros e multa.
Indenização pela ocupação após constituição em mora que é
devida. Sentença mantida. Verba honorária devida pelos Réus
majorada, observada a Justiça gratuita. Preliminar rejeitada
e recurso não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de
posse, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 434/440, cujo relatório
adoto, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre os Réus e a

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Associação Mulheres do Sorriso Negro, relativo ao imóvel em debate; 2) determinar a
reintegração de posse do Autor no imóvel em debate; 3) reconhecer o dever do Autor de
restituir aos Réus os valores recebidos para pagamento do lote, com correção monetária
pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde os
desembolsos e juros moratórios legais, desde a citação; 4) condenar os Réus ao
pagamento de indenização ao Autor, correspondente à ocupação do imóvel, no valor de
0,5% ao mês do preço atualizado, desde 07.11.2012 até a efetiva desocupação, com
correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; 5) declarar o
direito dos Réus de serem indenizados das benfeitorias introduzidas no imóvel até a data
de 07.11.2012, a serem apuradas em liquidação por arbitramento; 6) autorizar a
compensação dos débitos e créditos recíprocos entre as partes. Por serem as partes ao
mesmo tempo vencedoras e vencidas, condenou o Autor ao pagamento de 50% das
custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios arbitrados em 10%
sobre o valor da causa, eis que não é viável apurar no momento o proveito econômico
obtido pelos Réus, e condenou os Réus ao pagamento de 50% das custas e despesas
processuais, bem como de honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da
sobre o valor atualizado da condenação, observada a Justiça gratuita.
Embargos de declaração formalizados pelo Autor (págs.
442/443) e pelos Réus (págs. 445/447), ambos rejeitados pela r. decisões de págs. 444 e
449.
Apelam os Réus (págs. 451/480) com alegação, em
síntese, que o Autor é parte ilegítima para ingressar com ação de rescisão contratual c/c
reintegração de posse. Na petição inicial, precisamente na folha 06, parágrafo 20, o
Autor confessa que não pode se valer do procedimento do artigo 27 da Lei 6.766/79,
porque o contrato padrão que outrora fora estabelecido com a sua antecessora,
Associação Mulheres do Sorriso Negro, não está formalmente adequado. É óbvio que o
contrato não pode ser registrado no Registro de Imóveis como contrato padrão, segunda

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a inteligência do artigo 27, pois quem receberia os débitos existentes seria exatamente a
Associação Mulheres do Sorriso Negro, eis que as partes do instrumento de aquisição de
lote são os Réus e a respectiva associação. O Autor não possui documentos capazes de
formalizar a sub-rogação dos direitos da Associação Mulheres do Sorriso Negro para
com ele, ou seja, é ilegítimo para rescindir ou cobrar qualquer valor. As parcelas estão
prescritas, tendo em vista que já decorreu muito mais de cinco anos de seu termo inicial.
A irregularidade do loteamento não é causa suspensiva de prescrição. Isso seria
beneficiar a própria torpeza do loteador. A Magistrada decidiu pelo cabimento de juros e
correção monetária sobre o valor da prestação, porque não foram depositadas no
Registro de Imóveis. Todavia, o entendimento foi equivocado, pois, tal como
esclarecido na petição inicial e na contestação à reconvenção, os pagamentos via
depósito judicial foram suspensos por ordem judicial e, ainda, o Registro de Imóveis e a
Prefeitura se recusaram a receber os valores das parcelas de todos os adquirentes dos
lotes. Consigne-se que a Associação Mulheres do Sorriso Negro e o Autor também
foram proibidos de receber tais valores, por força de ordem judicial. Não existiu má-fé
dos Réus. A regularização foi obtida apenas em novembro de 2014 (matrícula anexada),
ou seja, completa ausência de cumprimento contratual e também na prescrição de seu
crédito. A última parcela do preço venceu-se em 10.12.2001. Observado o prazo
prescricional de cinco anos, o Autor tinha até dezembro de 2006 para efetuar a cobrança
das parcelas não pagas, o que não foi feito. Assim, tendo em vista o prazo de cinco anos
de prescrição, todas as parcelas estão prescritas, conforme estabelece o artigo 206,
parágrafo 5o, inciso I, do Código Civil. Como é de conhecimento, os Réus compraram o
lote há 19 anos atrás, da Associação Mulheres do Sorriso Negro, fazendo do local a sua
morada habitual e ali constituíram família. Destaca-se que, desde então, jamais
conseguiram os documentos necessários para a regularização da unidade do loteamento
e a regularização da matrícula se deu apenas em novembro de 2014, com forte
intervenção do Ministério Público de São Paulo e Prefeitura Municipal de São Paulo.
Deixaram de realizar os pagamentos das parcelas do imóvel a partir do momento em que
consideraram que o loteamento dependia de regularização. Diante de toda casuística e

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da inadimplência do contrato por parte do Autor, os Réus se valem da exceção do
contrato não cumprido, eis que o loteamento dependia de regularização junto aos órgãos
públicos, bem como desmembramento da matrícula. Os Réus aguardam posicionamento
da Municipalidade para continuarem a proceder com os pagamentos até então
suspensos, uma vez que foi esta a ordem proferida pelo Juízo da 9a Vara da Fazenda
Pública de São Paulo, o que foi indeferido pelo Poder Público em 24.6.2015. Entendem
que o pagamento deverá ser feito com total anuência do Magistrado e sem a incidência
de juros e multa nas parcelas estabelecidas em contrato. Não concordam com os
cálculos efetuados pelo Autor para o pagamento do lote adquirido, eis que não se deve
considerar a incidência de juros legais por mês, desde a data da última parcela
adimplida, muito menos a incidência de multa. Requerem apuração do débito de seu
contrato, sem a incidência de juros e multa, face a abusividade da cobrança. Mas, caso
haja aplicação de juros, postulam que a incidência seja a partir da regularização do
imóvel. O Autor deve quitar débitos de impostos. Não pode ser cobrada nesta ação
indenização a título de ocupação.
Dispensado o preparo, por serem os Réus beneficiários da
Justiça gratuita (pág. 328). Ofertadas contrarrazões (págs. 483/490).
É o relatório.
A r. sentença de págs. 434/440 não comporta reparos.
Em ação de rescisão contratual, pretende o Autor a
rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que tinha sido pactuado com os Réus
e ser reintegrado na posse do imóvel.
De início, afasta-se a alegada ilegitimidade de parte ativa
do Autor. Verifica-se do processo que o compromisso de venda e compra celebrado

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entre o Autor e a Associação Mulheres do Sorriso Negro (págs. 63/64) fora rescindido.
Assim, o Autor se sub-rogou nos direitos e obrigações da Associação Mulheres do
Sorriso Negro na relação jurídica estabelecida entre a associação e os Réus, adquirentes
do lote antes cedido pela associação. Verifica-se, ainda, do processo que, nos termos do
acordo firmado no processo de ação civil pública, o Autor assumiu a responsabilidade
pela regularização do loteamento perante a Municipalidade de São Paulo (pág. 68) e
passou à condição de loteador. Portanto, caracterizada a legitimidade ativa do Autor
para formular o pedido de rescisão do contrato c/c reintegração de posse.
A alegada prescrição não se consumou, pois o termo
inicial para a contagem do prazo prescricional é a data da regularização do loteamento,
conforme enunciado pela r. sentença (págs. 436/437): “Nos termos do artigo 38,
“caput” e parágrafo 1o, da Lei no 6.766/79 constatada a irregularidade do loteamento
o adquirente deve suspender o pagamento ao loteador, passando a depositar no Oficial
de Registro de Imóveis o valor das prestações. Nos termos do parágrafo 4o, do mesmo
dispositivo, somente após a regularização é que o loteador poderá cobrar as parcelas.
Ora, conforme se verifica da certidão da matrícula do imóvel juntada a fls. 20/37 e
38/53 somente em 17 de novembro de 2014 o loteamento foi registrado. Só a partir de
então é que surgiu para o autor a pretensão à cobrança das prestações. E antes do
surgimento da pretensão, não pode haver prescrição, nos exatos termos do que
estabelece o artigo 189 do Código Civil”.
A ação foi ajuizada em 04.11.2015, portanto, dentro do
prazo prescricional do artigo 206, § 5o, inciso I, do Código Civil.
Referem os Réus que não se encontram inadimplentes com
o pagamento do preço, em razão da irregularidade do loteamento em que inserido o lote
de terreno adquirido. Todavia, está consolidado na jurisprudência o entendimento de
que, embora o disposto no artigo 38 da Lei no 6.766/1979 autorize a suspensão do

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pagamento das prestações pelo comprador de lote em loteamento irregular, o disposto
no parágrafo 1o do mencionado dispositivo legal estabelece que, inobstante admitida a
suspensão do pagamento antes da regularização do loteamento, deverá o comprador do
lote realizar o depósito das parcelas no Registro de Imóveis, o que não restou
demonstrado pelos Réus.
Acrescente-se que os Réus foram notificados ao
cumprimento das obrigações assumidas, momento em que foram informados acerca da
regularização do loteamento (págs. 76/77), mas quedarem-se inertes, uma vez que não
efetuaram o pagamento do valor indicado, tampouco do valor que entendem por devido.
Efetivada a notificação para pagamento após a regularização do loteamento, não se pode
falar em inadimplemento do Autor, mas sim dos Réus, a autorizar o pleito de rescisão
do contrato.
Nesse sentido, em casos análogos acerca do mesmo
loteamento, confiram-se os seguintes julgados deste TJSP:
“INSTRUMENTO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE
DIREITOS. BEM IMÓVEL. Loteamento. Ação de rescisão contratual e de
reintegração de posse. 1. Legitimidade ativa. Hipótese em que o autor se sub-
rogou nos direitos e obrigações da cedente por meio de decisão judicial
transitada em julgado, que rescindiu o compromisso de compra e venda firmado
entre o ora autor e a cedente. 2. Prescrição. Inocorrência. Termo inicial do prazo
prescricional que teve fluência a partir da data da regularização do loteamento.
Interpretação do artigo 38, da Lei no 6.766/79. Prazo decenal não esgotado. 3.
Resolução do contrato. Hipótese em que a irregularidade do loteamento apenas
autorizava a suspensão do pagamento ao loteador, porquanto, nos termos do § 1o,
do artigo 38, da Lei 6.766/79, os recorrentes estavam obrigados a efetuar os
depósitos das prestações junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Hipótese,
ademais, que, após a regularização do loteamento, os réus não se interessaram
em adimplir as parcelas junto ao loteador. Inadimplência dos recorrentes

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caracterizada. 4. Reintegração de posse pelo loteador. Consequência da rescisão
do contrato. 5. Taxa de ocupação do imóvel devida pelos réus, desde a
notificação extrajudicial para a purgação da mora até a efetiva desocupação. 6.
Devolução das parcelas pagas pelos réus. Cabimento. Possibilidade de
compensação. 7. Pedido inicial julgado parcialmente procedente. Sucumbência
recíproca não equivalente reconhecida. Sentença, em parte, reformada. Recurso
parcialmente provido. Dispositivo: deram parcial provimento ao recurso”
(Apelação Cível no 1034711-21.2017.8.26.0001, relator o Desembargador JOÃO
CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA, 19a Câmara de Direito Privado, j.
25.11.2019);
“Apelação Cível. Instrumento de cessão de compromisso
de venda e compra de lote de terreno Ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração de posse e reconvenção Sentença que julgou procedente a ação
principal para o fim de reconhecer a rescisão do contrato com reintegração de
posse e devolução dos valores pagos, além de condenar os réus-cessionários ao
pagamento de indenização pelo período de ocupação de 0,5% do valor do imóvel
por mês Reconvenção julgada improcedente Recurso dos réus-cessionários Autor
que firmou compromisso de venda e compra de glebas com a Associação
Mulheres do Sorriso Negro, a qual promoveu loteamento irregular do solo
urbano e firmou instrumento de cessão de lote com os réus. Rescisão do contrato
firmado entre o autor e a associação reconhecida. Autor que assumiu a
responsabilidade de regularização do loteamento em acordo celebrado nos autos
de Ação Civil Pública. Loteamento regularizado. Legitimidade ativa corretamente
reconhecida Autor que se sub-rogou nos direitos da Associação referentes ao
contrato que esta havia firmado com os réus-cessionários. Prescrição não
verificada. Contagem do prazo prescricional que se dá apenas a partir da data da
regularização do loteamento, nos termos do artigo 38 da Lei no 6.766/79.
Inadimplemento dos réus-cessionários caracterizado após a regularização do
loteamento e envio de notificação para pagamento dos valores em aberto.

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Rescisão do contrato corretamente reconhecida. Precedentes deste Egrégio
Tribunal de Justiça em casos análogos referentes ao mesmo loteamento.
Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso” (Apelação no
1037799-04.2016.8.26.0001, relatora a Desembargadora CHRISTINE SANTINI,
1a Câmara de Direito Privado, j. 13.5.2020).
E, desta C. Câmara, com a participação deste relator,
confira-se o seguinte julgado:
“LOTEAMENTO
IRREGULAR.
PRESCRIÇÃO.
INADIMPLÊNCIA E RESCISÃO. Sentença de procedência, declarando
rescindido o contrato de compra e venda, com a reintegração de posse em favor
do autor, bem como condenando os réus no pagamento de indenização pela
ocupação do imóvel, no valor de 0,5% (meio por cento) ao mês do preço
atualizado, desde a data de vencimento da notificação enviada pelo autor aos
réus, após regularização do empreendimento, até a efetiva desocupação, com
correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde os
vencimentos. Valores a serem compensados com benfeitorias e acessões
realizadas no imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, garantido o
direito de retenção aos réus. Irresignação dos réus. 1. Legitimidade passiva.
Configuração. Contrato de cessão de direitos para aquisição de um lote que foi
assinado pelo réu varão, em que constava ser casado. Necessidade de inclusão da
esposa, como ré do pedido de rescisão. Ambos os réus também responsáveis pelo
pedido de indenização pela posse, já que não há provas suficientes de que a posse
não é mais exercida por ambos em conjunto. 2. Prescrição. Inocorrência.
Contagem do prazo somente se inicia com a regularização do loteamento.
Loteador irregular não pode exigir pagamentos enquanto não promovida a
regularização. Artigo 38 da Lei no 6.766/1979. Preliminar afastada. 3. Resolução
contratual. Inadimplência do autor verificada. Suspensão da exigibilidade pelo
loteador não exime o adquirente da obrigação de pagamento. Depósitos na forma

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do artigo 38 da Lei no 6.766/1979 não realizados. Documentos comprobatórios de
notificações aos apelantes para quitação do preço. Inadimplência inconteste.
Rescisão determinada. Restituição ao statuo quo ante, com devolução de parcelas
pagas pelos compradores, compensáveis com taxa de ocupação após a
constituição em mora. Inteligência da súmula no 1 do TJ-SP e da súmula no 543
do STJ. 4. Benfeitorias e acessões. Usucapião. Não ocorrência de usucapião, por
a posse não ser ad usucapionem, em razão da ciência dos apelantes de que não
haviam quitado o preço e estavam inadimplentes. Compensação das benfeitorias
e acessões, a serem apuradas em liquidação de sentença. Possibilidade de
incidência do artigo 1.255, § único, do Código Civil a ser examinada em
liquidação (art. 509, II, CPC). Sentença mantida. Recurso desprovido” (Apelação
no 1039060-67.2017.8.26.0001, relator o Desembargador CARLOS ALBERTO
DE SALLES, j. em 27.8.2019).
Assim, caracterizado e comprovado o inadimplemento dos
Réus, deve ser mantido o decreto de rescisão do contrato, com consequente reintegração
de posse do Autor no imóvel, com a devolução dos valores adimplidos pelos Réus para
restituição das partes ao estado anterior, assim como a fixação de indenização pelo
período de ocupação, uma vez que os Réus permaneceram na posse do imóvel após a
constituição em mora, tudo conforme estabelecido pela r. sentença.
Quanto à incidência de juros e multa, correta a r. sentença
ao enunciar (pág. 438): “Cumpria aos réus comprovarem que efetuaram todos os
depósitos das prestações vencidas em juízo ou perante o Registro de Imóveis durante o
período de regularização do loteamento. Não a tendo pago no momento oportuno,
sobre o valor da prestação devem incidir juros e correção monetária. É certo que não
incidiriam juros se o valor fosse depositado no Registro de Imóveis, na época do
vencimento. Mas, não tendo sido feitos os depósitos, sobre eles passa a incidir juros de
mora. Afinal, repita-se, mesmo que o loteamento esteja irregular, persiste a obrigação

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do adquirente de depositar o valor das prestações à medida que se forem vencendo, na
forma do artigo 38 e parágrafos, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, restando
afastada a alegação de exceção do contrato não cumprido”.
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer acréscimo que se faça
aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância, enquanto os
demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os fundamentos acima
enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, nos termos do artigo 85,
§ 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência então arbitrados, e devidos pelos
Réus, para o equivalente a 12% do valor da condenação atualizada, observada a Justiça
gratuita.
Nestes termos, rejeito a preliminar e nego provimento ao
recurso.
João Pazine Neto
Relator