Tribunal: TJSP
Processo: 1007230-42.2019.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COTAS COBRADAS DE ACORDO COM DISPOSIÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL – LEGALIDADE - ARTIGOS 1.336, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1.o DA LEI N.o 4.591/64 – ALTERAÇÃO QUE DEPENDE DA APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS -

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COTAS COBRADAS DE ACORDO COM DISPOSIÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL – LEGALIDADE - ARTIGOS 1.336, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1.o DA LEI N.o 4.591/64 – ALTERAÇÃO QUE DEPENDE DA APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS - IMPROCEDÊNCIA BEM RECONHECIDA -RECURSO NÃO PROVIDO. As cotas condominiais devem ser cobradas de acordo com o estabelecido na convenção do condomínio, não havendo qualquer ilegalidade na disposição que prevê o rateio das despesas na proporção da fração ideal. A jurisprudência é pacífica no entendimento de que, para alteração de fração ideal, necessário se faz o consenso de todos os condôminos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000088722
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007230-42.2019.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante CAIO
RIVERO HERNANDEZ, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ILHA DA MADEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007230-42.2019.8.26.0477
3/G - Voto no 42.270
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Apelação No 1007230-42.2019.8.26.0477
Apelante : CAIO RIVERO HERNANDEZ
Apelado : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ILHA DA MADEIRA
Comarca : Praia Grande 2a Vara Cível
Juiz : Leonardo Grecco
V O T O No 42.270
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DECLARATÓRIA C.C.
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS - COTAS COBRADAS DE ACORDO
COM DISPOSIÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS COM BASE NA
FRAÇÃO IDEAL LEGALIDADE - ARTIGOS 1.336, INCISO I
DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1.o DA LEI N.o 4.591/64

ALTERAÇÃO QUE DEPENDE DA APROVAÇÃO UNÂNIME
DOS
CONDÔMINOS
-
IMPROCEDÊNCIA
BEM
RECONHECIDA -RECURSO NÃO PROVIDO. As cotas
condominiais devem ser cobradas de acordo com o estabelecido
na convenção do condomínio, não havendo qualquer ilegalidade
na disposição que prevê o rateio das despesas na proporção da
fração ideal. A jurisprudência é pacífica no entendimento de
que, para alteração de fração ideal, necessário se faz o consenso
de todos os condôminos.
CAIO RIVERO HERNANDEZ ajuizou ação declaratória c.c.
CAIO RIVERO HERNANDEZ ajuizou ação declaratória c.c. pedido de
restituição de quantia paga e indenização por danos morais em face de
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ILHA DA MADEIRA.
A r. sentença de fls. 244/250, cujo relatório se adota, julgou
improcedente o pedido inicial, nos termos do art. 487, I do CPC. Em razão da
sucumbência, condenado o autor no pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
Inconformado, apela o autor 252/275, almejando a reforma da
decisão. No mérito, reitera os argumentos expedidos em sua inicial, alegando,
em síntese, ser inconstitucional o rateio das quotas condominiais e valores
cobrados a título de reparos em elevadores calculados em razão da proporção
da fração ideal de cada unidade condominial. Diz estar sendo ferido o
princípio da igualdade, razoabilidade e proporcionalidade e que o

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apartamento do tipo cobertura de sua propriedade tem área pouco maior dos
que aquela das demais unidades condominiais e, portanto, deveria ser
cobrado valor a título de despesas condominiais inferior. Pede a determinação
de devolução de todos os valores que afirma terem sido indevidamente
cobrados.
Contrarrazões apresentadas às fls. 279/286.
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe nego provimento.
Segundo se depreende dos autos, o autor é proprietário de unidade
autônoma do condomínio apelado, sendo que discorda do critério para
realização de cobrança das taxas condominiais e requer autorização para
pagamento das despesas condominiais de acordo com o critério igualitário
das unidades, vez da atual cobrança realizada de acordo com a fração ideal é
desequilibrada e contrária aos dispositivos legais da própria Constituição
Federal.
Contudo, há expressas disposições na cláusula 4a da Convenção
Condominial de fls. 34/41 a respeito da imposição de pagamento dos
encargos comuns a todos os condôminos de acordo com a proporção das
respectivas frações ideais de terreno.
Importante mencionar também que a convenção condominial
possui caráter normativo e cogente.
Ou seja, a hipótese está em perfeita consonância com o disposto no
artigo 1.336, inciso I, do Código Civil c.c. o artigo 12, caput da Lei 4.591/64,
que estabelecem a responsabilidade e o dever do condômino de contribuir
para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
A seguir transcrito o parágrafo 1o do artigo 12 da Lei 4.591/64, in
verbis:
"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do
condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte

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que lhe couber em rateio.
§ 1o Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da
quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade".....
Sendo assim, é legítima a adoção do referido critério objetivo, com
base na metragem de cada unidade imobiliária, isto porque não se pode
mensurar, de forma específica e individual, o quanto cada proprietário ou
possuidor usufrui das áreas comuns.
Além disso, é presumível a maior quantidade de pessoas em
propriedades mais extensas, o que justifica a cobrança de valores mais
elevados a título de despesas condominiais. Dessa forma, se nela foi
especificada a forma de rateio das despesas, a alteração do respectivo critério,
sobretudo quando inexiste qualquer violação legal, somente poderia ocorrer
através de assembleia convocada para esta finalidade e com a presença de, no
mínimo, 2/3 dos condôminos. Nesse sentido, dispõe a legislação civil:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos
dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade
dos condôminos”.
Os argumentos recursais, embora respeitados, não convencem em
sentido contrário.
A norma legal forneceu um critério básico à fixação da quota
condominial, justamente a fração ideal de cada unidade condominial. Andou
bem o legislador, na medida exata em que deixou ao elevado critério dos
condôminos a adoção de critério diverso.
Verifique-se a interpretação da matéria pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça, in verbis:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA
CONDOMINIAL.
DESPESAS
DE
CONSERVAÇÃO
E
MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO
PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ.
1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é

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dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio,
na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário
da convenção".
2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória
a observância do critério de rateio das despesas condominiais
expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio,
especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto
como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.
3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula no
83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras.
4. Agravo regimental não provido” (AgRg no AREsp
583.848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015).
Assim, não se há de falar em ilegalidade do critério de rateio
empregado pelo réu para a apuração do valor das cotas condominiais devidas
pelos condôminos.
Aliás, o critério da área não é impositivo, sendo a fração ideal
calculada segundo fatores dos mais variados.
Conforme ensina Caio Mário da Silva Pereira:
"Não é, porém, tão simples fazer-se o cálculo, como seria
se se dividisse o prédio pelo número de apartamentos e se
atribuísse a cada um, como cifra representativa da fração ideal, o
quociente respectivo.
Não pode ser assim, como não pode ser adotado
puramente o critério da área, e, em razão da quadratura de cada
unidade, apurar-se o valor da quota ideal.
É que vários fatores concorrem na composição do valor,
dos quais podemos, sem dúvida, mencionar a área mesma, pois é
evidente que dentro de um critério relativo as comodidades
decorrentes de área maior importam em maior valorização.
A situação relativamente ao logradouro público influi
sobremaneira, dizendo-se "apartamento de frente" o que tem

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serventia sobre rua ou praça e "apartamento de fundos" o que a
tem sobre pátio ou área interna e, naturalmente, os primeiros
valem mais do que os segundos.” (Condomínio e Incorporações.
10a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996, p.98).
O Código Civil acolheu esse entendimento, na medida em que
dispôs:
Art. 1.331, § 3o: “A fração ideal no solo e nas outras
partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o
qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.”.
Inconsistente a irresignação do autor, sendo de rigor a manutenção
da sentença.
Por fim, nos termos do art. 85, § 11 do novo CPC, considerando-se
a natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o grau de zelo do
profissional, bem como a atuação em segundo grau, elevo os honorários
advocatícios já fixados em primeiro grau para 15% sobre o valor atualizado
da causa.
Posto isto, nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator