Tribunal: TJSP
Processo: 1056342-25.2018.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Eurípedes Faim
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
TRIBUTÁRIO – APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – BASE DE CÁLCULO – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO. Sentença que concedeu a ordem. Apelo do Município.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – INOCORRÊNCIA – Questão que não demanda dilação probatória.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA – O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, "aquele que

Ementa:
TRIBUTÁRIO – APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – BASE DE CÁLCULO – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO. Sentença que concedeu a ordem. Apelo do Município.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – INOCORRÊNCIA – Questão que não demanda dilação probatória.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA – O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, "aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis". A transmissão do imóvel, para fins de configuração do fato gerador do ITBI, somente se realiza com a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01o de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu pagamento sujeito à homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. Precedentes do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e da C. 15a Câmara de Direito Público. Artigos 7o-A e 7o-B, ambos da Lei Municipal no 11.154/1991 – Procedimento de arbitramento da base de cálculo - Legislação declarada inconstitucional pelo C. Órgão Especial - Arguição de Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, julgada em 25/03/2015.
Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000293777
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1056342-25.2018.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL
DE
SÃO
PAULO,
é
apelado
VYTA
PARTICIPAÇÕES
E
ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente sem voto), ERBETTA FILHO E SILVA RUSSO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
EURÍPEDES FAIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1056342-25.2018.8.26.0053 -Voto no 14835
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VOTO No.: 14835
APELAÇÃO No.: 1056342-25.2018.8.26.0053.0000
COMARCA DE SÃO PAULO
APELANTE: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
APELADA: VYTA PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA.
JUÍZA DE 1° GRAU: CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO
EMENTA
TRIBUTÁRIO

APELAÇÃO

MANDADO
DE
SEGURANÇA ITBI BASE DE CÁLCULO MUNICÍPIO
DE SÃO PAULO. Sentença que concedeu a ordem. Apelo do
Município.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA INOCORRÊNCIA
Questão que não demanda dilação probatória.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA O Código Tributário
Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e
do ITBI é o valor venal, ou seja, “aquele que o imóvel
alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições
usuais do mercado de imóveis”. A transmissão do imóvel, para
fins de configuração do fato gerador do ITBI, somente se
realiza com a transferência da propriedade no cartório de
registro de imóveis. O valor de mercado concreto se altera no
tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base
de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do
fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor
monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor
não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos
monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário
da data fixada em lei, normalmente o dia 01o de janeiro de
cada ano. O ITBI tem o seu pagamento sujeito à homologação,
assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo
contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos
do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte
não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele
poderá
impugná-lo
administrativa
ou
judicialmente.
Precedentes do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal
de Justiça e da C. 15a Câmara de Direito Público. Artigos 7o-A
e 7o-B, ambos da Lei Municipal no 11.154/1991 Procedimento
de arbitramento da base de cálculo - Legislação declarada
inconstitucional pelo C. Órgão Especial - Arguição de
Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, julgada
em 25/03/2015.
Sentença mantida Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO PAULO contra
a respeitável sentença de fls. 121/127, cujo relatório se adota e que concedeu parcialmente a ordem
no mandado de segurança impetrado por VYTA PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE
BENS LTDA. contra ato praticado pelo DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE RENDAS
IMOBILIÁRIAS DA SECRETARIA DE FINANÇAS DE SÃO PAULO para que o ITBI tenha

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como base de cálculo o valor de transação do imóvel.
Nas razões de apelação (fls. 131/141), o Município alega a inadequação da via eleita,
porquanto a análise da matéria deduzida demanda produção de provas em escala incompatível com
a via mandamental. Sustenta que a disciplina do tributo e sua base de cálculo são previstas na Lei
Municipal n° 11.154 de 1991, não se podendo falar em ofensa ao princípio da legalidade. Aduz
que o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos. Afirma que valor venal é sinônimo de valor de mercado,
sendo essa a base de cálculo do ITBI e não o valor da operação ou o valor arbitrado para o IPTU.
Argumenta que o contribuinte, não concordando com a base de cálculo do imposto divulgada pela
Secretaria Municipal de Finanças, poderá requerer avaliação especial do imóvel.
Não vieram as contrarrazões.
Este é o relatório.
Passa-se a analisar o recurso.
DA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
A alegação de inadequação da via eleita deve ser afastada, pois a impetrante não
pretende que seja arbitrado o valor venal de seu imóvel ou que este seja individualizado, mas sim
o reconhecimento do direito de recolher o ITBI com base no efetivo valor da operação, não
havendo, para tanto, necessidade de dilação probatória.
DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA.
O Código Tributário Nacional dispõe de modo semelhante no que tange à base de cálculo
do IPTU e do ITBI.
Com relação ao IPTU consta:
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
Quanto ao ITBI se vê:
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos.
O conceito de valor venal não é definido pelo Código Tributário Nacional, mas Aliomar
Baleeiro deu uma definição para valor venal que se tornou clássica, dizendo:
“valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda a vista,
segundo as condições usuais do mercado de imóveis”. (BALEEIRO, Aliomar.
“Direito Tributário Brasileiro.” 10a Edição revista e atualizada por Flávio Bauer
Novelli. Rio de Janeiro, Forense, 1986, p. 157)
O valor de mercado é um valor que se altera no tempo, assim a questão que se precisa
responder para se definir o correto valor venal seria o valor venal de qual momento se deve usar.
O Código Tributário Nacional responde essa questão quando trata do lançamento,
ocasião em que o Fisco determina a matéria tributável, ou seja, a base de cálculo, como se vê no
art. 142.

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Logo em seguida estabelece o Código:
Art. 144. O lançamento reporta-se à data da ocorrência do fato gerador da
obrigação e rege-se pela lei então vigente, ainda que posteriormente modificada
ou revogada. [...]
§ 2o O disposto neste artigo não se aplica aos impostos lançados por períodos
certos de tempo, desde que a respectiva lei fixe expressamente a data em que o
fato gerador se considera ocorrido. (grifo nosso)
Nesse sentido decidiu esta C. Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança - ITBI - Insurgência contra a base
de cálculo do tributo. 1) Pretendido recolhimento do tributo com base no valor
venal do imóvel utilizado para fins de IPTU - Impossibilidade - As bases de
cálculo do IPTU e ITBI não se confundem - Inexistência de vinculação entre
uma e outra - Precedentes do STJ - Inteligência do art. 38 do CTN - Atualização
do valor de mercado do imóvel - Possibilidade - Existência de dispositivo legal
que autoriza referida atualização - Ausência de decisão definitiva na esfera
administrativa acerca da impugnação por parte do contribuinte - A ocorrência do
fato gerador do ITBI se dá com o registro da escritura de compra e venda
Precedentes do STJ - Sentença reformada - Recursos oficial e voluntário da
Municipalidade providos. (TJ/SP, 15a Câmara de Direito Público, Apel.
4002063-21.2013.8.26.0568, Rel. Eutálio Porto, J. 04/09/2014) (grifo nosso)
Assim também se firmou o Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. ITBI. IPTU. BASES DE CÁLCULO. VALOR VENAL.
IDENTIDADE NECESSÁRIA. INEXISTÊNCIA. 1. O valor venal do imóvel
apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele
adotado para lançamento do IPTU. Precedentes: AgRg no REsp
1.226.872/SP, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 23.4.2012; AgRg no AREsp
36.740/RS, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 22.11.2011; AgRg no Ag
1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 11.9.2009. 2. [...] 3.
Recurso Especial provido. (STJ, Segunda Turma, REsp no 1199964/SP, Rel.
Min. Herman Benjamin, J. 03/09/2013) (grifo nosso)
A jurisprudência pátria tem entendimento no sentido de que a transmissão do imóvel,
para fins de configuração do fato gerador do ITBI, somente se realiza com a transferência da
propriedade no cartório de registro de imóveis, conforme já decidido pelo Supremo Tribunal
Federal:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM
AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS.
FATO
GERADOR.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de
ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no
caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da
legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir
do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato
de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da
ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STF, ARE 805859 AgR, Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO, Primeira
Turma, julgado em 10/02/2015, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG
06-03-2015 PUBLIC 09-03-2015) (grifo nosso)
O ITBI tem o seu pagamento sujeito à homologação pela Fazenda:

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ITBI.
[...]
TRIBUTO
SUJEITO
A
LANÇAMENTO
POR
HOMOLOGAÇÃO. REGRA DO ARTIGO 150, § 4o, C/C 173, I, DO
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL. IDENTIFICAÇÃO DE DOLO,
FRAUDE OU SIMULAÇÃO POR PARTE DO SUJEITO PASSIVO. [...] 2. O
prazo decadencial nos tributos sujeitos a lançamento por homologação, caso
tenha havido dolo, fraude ou simulação por parte do sujeito passivo, só tem
início no primeiro dia do ano seguinte ao qual poderia o tributo ter sido lançado.
Inteligência do art. 150, § 4o, c/c o art. 173, I, do Código Tributário Nacional. 3.
Em sede de recurso especial, é inviável o reexame dos fatos que levaram o
Tribunal a quo reconhecer a ocorrência de comportamento doloso do sujeito
passivo. 4. Recurso especial não conhecido. (REsp 950.004/SP, Rel. Ministro
CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 04/09/2007, DJ
18/09/2007, p. 293) (grifo nosso)
Portanto, o valor monetário da transmissão é normalmente declarado primeiro pelo
contribuinte. Se, por acaso, o valor declarado pelo contribuinte não merecer fé, o Fisco igualmente
pode arbitrá-lo, por meio de regular procedimento administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.
Da mesma forma, o contribuinte pode apresentar impugnação ao valor apresentado pelo Fisco e
provar que o valor monetário do imóvel é inferior àquele que o Fisco lançou. Tal impugnação
pode ser administrativa ou judicial.
Assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
Isso demonstra que valor venal real é uma grandeza que não se confunde,
necessariamente, com [...] declaração do contribuinte, no que se refere ao ITBI.
Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte ou Fisco)
questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor de mercado (=
valor venal) é diferente. (STJ, Segunda Turma, REsp no 1199964/SP, Rel. Min.
Herman Benjamin, J. 03/09/2013)
O artigo 7o, da Lei Municipal no 11.154/1991 dispõe:
Art. 7o. Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal
dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou
direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
§ 1o. Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel
transmitido.
§ 2o. Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago pelo cedente
será deduzido da base de cálculo.
Já os artigos 7o-A e 7o-B, do mesmo texto legal, dispõem:
Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais
atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de
São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma
de publicação dos valores venais a que se refere o "caput" deste artigo.
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela
Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria, o
contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os
dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria
da Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a

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formulação do pedido por meio eletrônico.
O C. Órgão Especial deste Tribunal de Justiça declarou inconstitucionais os artigos 7o-A
e 7o-B, da Lei Municipal no 11.154/1991:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo 7o da Lei no 11.154,
de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29
de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do
Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é
negociado à vista, em condições normais de mercado, como a base de cálculo do
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) - Acórdão que, a despeito de
não manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou as
disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal - Valor
venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI que não se confunde
necessariamente com aquele utilizado para lançamento do IPTU - Precedentes
do STJ - Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não
representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico
realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo próprio
contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real valor de mercado do
imóvel" - "Valor venal de referência", todavia, que deve servir ao Município
apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de
venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI -
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto, desde
logo, a adoção da tabela realizada pelo Município - Imposto municipal em
causa que está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao próprio
contribuinte antecipar o recolhimento - Arbitramento administrativo que é
providência excepcional, da qual o Município somente pode lançar mão na
hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável - Providência que, de toda sorte,
depende
sempre
da
prévia
instauração
do
pertinente
procedimento
administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena
de restar caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se
submete - Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o procedimento
estabelecido na legislação complementar tributária, em afronta ao princípio
da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da Constituição
Federal - Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o recolhimento antecipado do
tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91,
por representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal - Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo efeito
meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser tomado como
fato gerador do ITBI - Regime constitucional da substituição tributária, previsto
no artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie, haja
vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade do
imposto de forma irrestrita - Arguição acolhida para o fim de pronunciar a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do
Município
de
São
Paulo.
(TJ/SP,
Órgão
Especial,
Arguição
de
Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, Rel. Paulo Dimas
Mascaretti, J. 25/03/2015) (grifo nosso)
Qualquer ato baseado na lei inconstitucional não é válido, inclusive decretos do
executivo.
Este relator, em outros julgados proferidos nesta C. 15a Câmara de Direito Público, já
entendeu de maneira diversa, contudo, ante a declaração de inconstitucionalidade pelo C. Órgão
Especial passa-se a adotar este entendimento.

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Nestes autos, o Município alega que o procedimento adotado para arbitramento da base
de cálculo do ITBI é legal, pois encontra amparo na legislação local, e que a base de cálculo do
ITBI não é o valor da operação nem o valor arbitrado para o IPTU, representando valor diverso.
Com efeito, no caso do IPTU as leis normalmente fixam sua ocorrência no dia 1o de
janeiro de cada ano, já o fato gerador do ITBI ocorre na data da transmissão, por isso ele só poderá
coincidir com o valor venal do IPTU se ocorrer nas proximidades do dia fixado pela lei para a
ocorrência do fato gerador desse tributo, do contrário os valores serão naturalmente diversos.
Contudo, considerando a declaração de inconstitucionalidade da legislação paulistana,
pelo C. Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, no que diz respeito ao procedimento para
arbitramento da base de cálculo, forçoso o acolhimento de seus termos, na medida em que o
acatamento de suas decisões é medida que se impõe.
Mantém-se, portanto, a respeitável sentença.
Por
derradeiro,
considera-se
questionada
toda
matéria
infraconstitucional
e
constitucional, observando-se jurisprudência consagrada, inclusive no Superior Tribunal de
Justiça, no sentido de que para fins de interposição de recursos extremos às cortes superiores é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido
decidida. Bem por essa razão eventuais embargos declaratórios não se prestariam à eventual
supressão de falta de referência a dispositivos de lei (STJ, EDcl no RMS 18.205/SP, Rel. Ministro
Felix Fischer, Quinta Turma, DJ 08/05/2006).
Ante o exposto, meu voto propõe que se NEGUE PROVIMENTO ao recurso.
EURÍPEDES FAIM
RELATOR