Tribunal: TJSP
Processo: 1030215-22.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. REINTEGRAÇÃO NA POSSE E REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Demanda proposta pela vendedora, que alega a inadimplência do comprador.
- Preliminar: Pretensão de caráter pessoal, que se submete ao lapso prescricional de dez anos constante do artigo 205 do Código Civil. Prazo que teve início do trânsito em julgado da ação revisional proposta pelo comprador.

Ementa:
VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. REINTEGRAÇÃO NA POSSE E REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Demanda proposta pela vendedora, que alega a inadimplência do comprador.
- Preliminar: Pretensão de caráter pessoal, que se submete ao lapso prescricional de dez anos constante do artigo 205 do Código Civil. Prazo que teve início do trânsito em julgado da ação revisional proposta pelo comprador. Prescrição não consumada.
- Mérito: Elementos existentes nos autos demonstram ter o comprador arcado com 88% das prestações pactuadas e realizado a construção de diversas benfeitorias no imóvel. Vendedora deixou transcorrer lapso temporal considerável para ingressar com o pedido de resilição do contrato. Peculiaridades da situação em exame que autorizam a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Hipótese em que se mostra desarrazoado o desfazimento do ajuste e a reintegração da vendedora na posse do imóvel. Valores devidos pelo adquirente que deverão ser exigidos através das medidas judiciais pertinentes. Pedidos improcedentes.
Sentença reformada. Ônus sucumbencial atribuído à requerente.
RECURSO DO RÉU PROVIDO, PREJUDICADO O APELO DA AUTORA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383339
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030215-22.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelado
SIDERLON
LOPES
GONÇALVES,
é
apelado/apelante
IMOBILIARIA
E
CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO DO RÉU
PROVIDO, PREJUDICADO O APELO DA AUTORA, de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030215-22.2018.8.26.0224 -Voto no 39623
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Voto no 39623
APELAÇÃO CÍVEL No 1030215-22.2018.8.26.0224
COMARCA DE SÃO PAULO
APTE/APDO:
SIDERLON LOPES GONÇALVES
APDA/APTE:
IMOBILIÁRIA
E
CONSTRUTORA
CONTINENTAL
LTDA.
MM. JUIZ:
MARCELO TSUNO
VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL, C.C.
REINTEGRAÇÃO NA POSSE E REPARAÇÃO POR PERDAS E
DANOS. Demanda proposta pela vendedora, que alega a
inadimplência do comprador.
- Preliminar: Pretensão de caráter pessoal, que se submete ao lapso
prescricional de dez anos constante do artigo 205 do Código Civil.
Prazo que teve início do trânsito em julgado da ação revisional
proposta pelo comprador. Prescrição não consumada.
- Mérito: Elementos existentes nos autos demonstram ter o
comprador arcado com 88% das prestações pactuadas e realizado a
construção de diversas benfeitorias no imóvel. Vendedora deixou
transcorrer lapso temporal considerável para ingressar com o
pedido de resilição do contrato. Peculiaridades da situação em
exame que autorizam a aplicação da teoria do adimplemento
substancial. Hipótese em que se mostra desarrazoado o
desfazimento do ajuste e a reintegração da vendedora na posse do
imóvel. Valores devidos pelo adquirente que deverão ser exigidos
através das medidas judiciais pertinentes. Pedidos improcedentes.
Sentença reformada. Ônus sucumbencial atribuído à requerente.
RECURSO DO RÉU PROVIDO, PREJUDICADO O APELO DA
AUTORA.
SIDERLON
LOPES
GONÇALVES
e
“IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA.” interpõem
recursos de apelação, nos autos da ação de rescisão de compromisso de
venda e compra de imóvel, c.c. reintegração na posse e reparação por
perdas e danos, por não se conformarem com a r. sentença (fls. 405/408,

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declarada a fls. 421/422), proferida com o seguinte dispositivo:
“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação,
para:
1. Declarar resolvida a relação contratual, por
inadimplemento do réu;
2. Condenar a autora à restituição do equivalente
a 70% dos valores pagos pelo réu, com correção monetária
desde as datas de cada um dos pagamentos e juros legais de
mora a contar da data do trânsito em julgado da sentença;
3. Condenar o réu ao pagamento da taxa de
fruição, conforme acima especificado.
4. Condenar o autor a indenizar as benfeitorias
erigidas pelo réu, cujo valor será apurado em liquidação por
arbitramento e até que a indenização lhe seja paga, reconheço
ao réu o direito de retenção;
5. Reintegrar o autor na posse do imóvel. (fl. 408)
O réu alega a existência de prescrição, afirmando
que a última parcela prevista no contrato venceu em 25/12/2005,
momento a partir do qual teve início o prazo quinquenal previsto no artigo
206, §5°, inciso I, do Código Civil. Menciona, caso considerada a aplicação
do lapso prescricional decenal, que este se consumou em 25/12/2015.
Aduz que a propositura de ação revisional das cláusulas contratuais não
interrompe o curso da prescrição, pois não havia óbice para a vendedora
cobrar ou executar a quantia supostamente devida. Prosseguindo,
esclarece ter pago quase a totalidade do preço estipulado, motivo pelo
qual invoca a tese do adimplemento substancial com o escopo de afastar a
rescisão do contrato. Afirma inexistir nulidade da correção das parcelas e
excesso na cobrança, porquanto as cláusulas 6a e 9a preveem a correção
mensal, conforme artigo 28 da Lei 9069/95, que determina a atualização
anual. No mais, expõe ser onerosa e desarrazoada a retenção de 30% das

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importâncias pagas, forte no argumento de que a autora não comprovou a
existência de gastos excepcionais a justificar o desconto de tal montante,
pugnando pela redução para 10%.
A autora, por sua vez, sustenta que a indenização
pela fruição do bem deve ter como termo inicial a data da assinatura do
contrato, pois foi o momento em que deixou de exercer os direitos de
proprietária. Requer seja afastada a indenização por benfeitorias, alegando
que a construções realizadas são clandestinas; caso reconhecido o direito a
tal reparação, pleiteia seja condicionada à possibilidade de regularização
das edificações perante à municipalidade.
Recursos preparados (fls. 440/441 e 453/454).
Contrarrazões (fls. 457/464 e 465/475).
É o relatório.
Cuida-se de ação de rescisão de compromisso de
venda e compra proposta pela vendedora, fundada na alegação de
inadimplemento por parte do comprador, que deixou de quitar 29 das 150
prestações contratadas.
O recurso do réu comporta provimento, ficando
prejudicada a apreciação do apelo interposto pela autora.
De início, de rigor o afastamento da preliminar de
prescrição.
O
caso
em
exame
envolve
rescisão
de
compromisso de venda e compra, c.c. reintegração na posse e indenização
por perdas e danos, logo, trata-se de ação de caráter pessoal, que se
submete ao lapso prescricional de dez anos previsto no artigo 205 do
Código Civil.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“PRESCRIÇÃO.
Natureza
jurídica
do
pedido
(rescisão contratual) que não se afina à incidência

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do prazo prescricional quinquenal. Prazo residual
do art. 205 do Cód. Civil (prescrição decenal).
Sentença mantida. RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
INDENIZAÇÃO.
Compromisso
de compra
e
venda de
bem
imóvel.
Mora
'debitoris'
dos
promitentes-compradores. (...)
Sentença
reformada. Recurso provido.” (TJSP; Apelação
Cível
1037137-16.2017.8.26.0224;
Relator
(a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de Guarulhos - 5a Vara Cível;
Data
do
Julgamento:
10/05/2020;
Data
de
Registro: 10/05/2020).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL
(CPC/73).
AÇÃO
DE
COBRANÇA.

RESCISÃO

CONTRATUAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO

CONTRATUAL.

PRAZO
PRESCRICIONAL.
DECENAL.
REEXAME

DE
MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL DOS AUTOS.
IMPOSSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA
DOS
ENUNCIADOS N.o 5 E 7 DO STJ. 1. Aplica-se o
prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do
CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento
contratual.” (AgInt no REsp 1498564/MG. Relator
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira
Turma. J. 19/09/2017).
Frise-se que eventual prescrição da pretensão de
cobrança das parcelas isoladamente considerada (sem vinculação com a
rescisão do contrato), não tem o condão de extinguir o direito subjetivo
propriamente dito, ou seja, não afasta a existência do débito do comprador
e não implica no reconhecimento da quitação das prestações inadimplidas.

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Sobre o assunto, este é o entendimento do STJ:
“DIREITO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DECLARATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
PARCELAS
INADIMPLIDAS.
(...)
PRESCRIÇÃO QUE ATINGE A PRETENSÃO, E NÃO
O DIREITO SUBJETIVO EM SI. (...) A prescrição
pode ser definida como a perda, pelo titular do
direito violado, da pretensão à sua reparação.
Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento
de inexistência da dívida e quitação do saldo
devedor, uma vez que a prescrição não
atinge
o
direito
subjetivo
em
si
mesmo.”
(REsp 1694322 / SP. Relatora Ministra Nancy
Andrighi. Terceira Turma. J, 07/11/2017).
Destarte, a alienante pode pleitear o desfazimento
judicial do contrato em razão do inadimplemento do adquirente, desde que
o faça dentro do prazo de dez anos contados da data do vencimento da
última prestação, que no caso foi em 25/12/2005.
Contudo, importante observar que em 21/08/2003
o requerido ingressou com ação visando à revisão das cláusulas do
compromisso
de
venda
e
compra:
os
pedidos
foram
julgados
improcedentes e a r. sentença foi mantida por este Egrégio Tribunal (fls.
393/397); o trânsito em julgado se operou em 08/09/2011 (fls. 391/392).
Assim, considerando que o vencimento da última
parcela aconteceu quando ainda estava em curso a ação que tinha por
escopo a discussão das disposições do contrato (o que poderia ter reflexo
no valor das prestações pactuadas, caso procedente o pedido), o prazo de
dez anos para pleitear o desfazimento do negócio em razão do
inadimplemento das parcelas somente teve início a contar da data do
trânsito em julgado da demanda revisional.

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Com efeito, tendo a presente ação de rescisão
contratual sido distribuída em 23/08/2018, não há que se falar em
prescrição.
Superada a preliminar, passa-se à análise da
questão de mérito.
Da análise dos autos infere-se que em 30/05/1994
as partes firmaram “CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
VENDA E COMPRA”, tendo por objeto o lote 37/B da quadra 06 do
loteamento denominado Jardim Acácio, localizado no município de
Guarulhos SP (fls. 238/240).
O pagamento do preço do imóvel no valor de
Cr$928.100.000,00 (novecentos e vinte e oito milhões e cem mil
cruzeiros), foi estipulado da seguinte forma: 1) Cr$66.000.000,00
(sessenta e seis milhões de cruzeiros) que foram quitados no ato da
assinatura do contrato (fl. 238) e 2) saldo devedor de Cr$862.000.000,00
(oitocentos e sessenta e dois milhões de cruzeiros) em 150 prestações (fl.
239).
Os elementos existentes e os próprios litigantes
afirmam que o adquirente deixou de adimplir 29 das 150 prestações
pactuadas; a última foi paga em 25/07/2003 (fl. 367).
Nesse contexto, tem-se que o comprador arcou
com a entrada de Cr$66.000.000,00 (cerca de 7,2% do valor do negócio),
e quitou 121 prestações (80,6% do total das parcelas), por conseguinte,
houve o pagamento de aproximadamente 88% do preço estipulado.
Respeitado o entendimento do douto Juízo, diante
dos fatos mencionados, corroborados pelo acervo probatório, não é caso
de se rescindir o contrato e reintegrar a autora na posse do imóvel.
Como bem pontuou o desembargador Francisco

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Loureiro, em seu artigo “Responsabilidade Civil no Compromisso de
Compra e Venda”:
“Não é qualquer inadimplemento que leva à
resolução do contrato, mas somente o substancial. A sanção
radical da extinção do contrato deve corresponder à falta de
proporcional gravidade, sob pena de se violar o princípio da boa-
fé objetiva, na sua função de controle. O melhor entendimento,
adotado por inúmeros julgados do Superior Tribunal de Justiça, é
o de que a extinção do contrato por inadimplemento do devedor
somente se justifica quando a mora causa ao credor dano de tal
envergadura que já não lhe interessa o recebimento da
prestação devida, pois a economia do contrato está afetada. O
Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior, no julgado líder, assentou
posição de que “o adimplemento substancial do contrato pelo
devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a
extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse
na continuidade da execução, que não é o caso” (REsp
272.739/MG). Em outras palavras, o exercício do direito
potestativo de resolução do contrato deve guardar correlação
com a relevância do inadimplemento, sob pena de se converter
em abuso de direito. É o que a melhor doutrina insere como
uma das facetas do principio da boa-fé objetiva denominada
exercício desiquilibrado de direitos (inciviliter agere), em que há
manifesta desproporção entre a vantagem auferida pelo titular
de um direito e o sacrifício imposto à contraparte, ainda que não
haja o propósito de molestar. São casos em que o titular de um
direito
age

sem
consideração
pela
contraparte.
O
reconhecimento de que do inadimplemento surgiu um dano
bastante grave para que se decrete a extinção do contrato
depende da avaliação do valor desse dano. Para isso não será
levada em linha de conta a quantidade de dano causado à parte,

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mas sim o grau de ofensa à economia do contrato, pois é em
função dela que há de se ponderar a gravidade da infração, não
apenas pelo efetivo prejuízo causado ao credor. Caso típico da
incidência da teoria do adimplemento substancial é o do
compromisso de compra e venda com preço diferido ao longo do
tempo, quando restam apenas algumas poucas parcelas sem
pagamento. As parcelas já pagas atingem percentual elevado do
preço total, de modo que o equilíbrio contratual já não é
rompido pelo descumprimento. Em tal caso, pode o promitente
vendedor executar as parcelas faltantes do preço, mas não pedir
a resolução do contrato. Aplica-se então a teoria da mitigação
(doctrine of mitigation), segundo a qual o credor deve colaborar,
apesar da inexecução do contrato, para que não se agrave, por
sua ação, o resultado danoso.”(Responsabilidade Civil e sua
Repercussão nos Tribunais, Editora Saraiva, série GVlaw, 2009,
2a edição, págs. 204/206).
Merece destaque, também, a lição de Ruy Rosado
de Aguiar:
“a prestação imperfeita, mas significativa de
adimplemento substancial da obrigação, por parte do devedor,
autoriza pedido de indenização, porém não o de resolução' (...)
'para resolver, a falta deve atingir substancialmente a relação,
afetando a utilidade da restação. Como a inutilidade deriva da
capacidade da coisa ou do ato em satisfazer o interesse do
credor, termos que a prestação inútil que pode ser enjeitada e
levar à resolução do contrato e mais perdas e danos é a feita
com atraso ou imperfeições tais que ofendam substancialmente a
obrigação, provocando o desaparecimento do interesse do
credor, por inutilidade. Ao reverso, quando não obstante a mora,
o cumprimento ainda é possível e capaz de satisfazer

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basicamente o interesse do credor, ou quando, apesar da
imperfeição do cumprimento, parcial ou com defeito, foram
atendidos os elementos objetivos e subjetivos a serem atingidos
pelos cumprimento, diz-se que o adimplemento foi substancial e
atendeu às regras dos arts. 394, 395 e 389 do Código Civil,
afastando-se
a
resolução”
(Extinção
dos
Contratos
por
Incumprimento do Devedor, pp. 124 -132, Rio de Janeiro; AIDE).
Com base nos ensinamentos supra transcritos,
nem sempre poderá prevalecer a iniciativa de apenas uma das partes de
desfazer o negócio; cabe ao magistrado relativizar o direito de rescisão,
especialmente quando boa parte do contrato já foi adimplido por um dos
litigantes.
Na hipótese, o pagamento equivalente a 88% do
total das parcelas originalmente ajustadas pela venda e compra do imóvel
implica em cumprimento considerável, o que possibilita a aplicação da
teoria do adimplemento substancial, oriunda do direito comparado
(substantial performance), que vem sendo adotada pela jurisprudência
pátria:
“Segundo
a
Teoria

do

Adimplemento
Substancial, diante do inadimplemento das
partes, constatado o cumprimento expressivo do
contrato, em função da boa-fé objetiva e da
função social, mostra-se coerente a preservação
do pacto celebrado.” (AgInt no REsp 1691860/PR.
Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze. Terceira
Turma. J. 14/10/2019).
Ademais é de se ponderar, além do valor
considerável quitado, que o adquirente realizou diversas benfeitorias no
imóvel; chama atenção, ainda, o fato de a vendedora ter deixado

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transcorrer lapso temporal considerável para ingressar com o pedido de
resilição do contrato.
Diante de todas as peculiaridades do presente
caso, não se mostra razoável a rescisão do compromisso de venda e
compra e a consequente reintegração da vendedora na posse do bem; a
preservação do vínculo negocial atende aos princípios da boa-fé, da função
social do contrato, da vedação ao abuso do direito e ao enriquecimento
sem causa.
Em casos análogos, assim decidiu este Egrégio
Tribunal:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de
rescisão contratual, cumulada com reintegração de
posse
formulada
por
alienante,
fundada
no
inadimplemento dos compradores - Pleito julgado
improcedente
-
Aplicação
do
princípio
do
adimplemento substancial da avença - Apelo da
alienante - Não acolhimento - Correta aplicação da
teoria acima - Benfeitorias realizadas no imóvel
que, ademais, superam em muito o montante do
saldo devedor - Hipótese em que o ressarcimento
destas se tornaria mais oneroso a vendedora -
Possibilidade apenas de cobrança do valor devido,
por ação própria - Honorários sucumbenciais
majorados nos termos do art. 85, § 11, CPC -
Apelo
desprovido.”
(Apelação
Cível
no
1003583-06.2016.8.26.0037. Relator Des. Galdino
Toledo Júnior. Nona Câmara de Direito Privado. J.
12/02/2019).
“APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO

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12
SENTENÇA QUE RECONHECEU A PRESCRIÇÃO E
JULGOU
EXTINTO
O
PROCESSO
-
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR DIREITO DO
VENDEDOR NA RESCISÃO (475 do CC) -
PRESCRIÇÃO COM APLICÁVEL A REGRA GERAL DO
ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL, PRAZO DE DEZ
ANOS CONTADO A PARTIR DO VENCIMENTO DA
ÚLTIMA PARCELA INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO
COM O AJUIZAMENTO DA NOTIFICAÇÃO JUDICIAL
EM 12/06/2012 - PRESCRIÇÃO AFASTADA -
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL CONFIGURADO -
FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO PRESERVAÇÃO
DO NEGÓCIO JURÍDICO - DADO PROVIMENTO AO
RECURSO PARA ANULAR A SENTENÇA E NO
MÉRITO, JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO.”
(Apelação Cível no 1002801-18.2017.8.26.0278.
Relator Des. Silvério da Silva. Oitava Câmara de
Direito Privado, J. 06/12/2019).
Desta forma, verificada a abusividade do pedido
de resolução do contrato, cabe à vendedora buscar a satisfação do saldo
devedor através das medidas judiciais pertinentes.
Sendo
assim,
com
base
nos
fundamentos
apresentados, reforma-se a r. sentença para julgar improcedente o pleito
de rescisão contratual.
No mais, afastado o desfazimento do negócio,
resta prejudicada a análise das questões suscitadas no recurso de apelação
interposto pela autora.
Finalmente, em decorrência do desfecho da
demanda, cabe à requerente arcar com as custas/despesas processuais, e

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13
com os honorários do advogado do requerido, os quais são fixados em
10% do valor atribuído à causa.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso
do réu, prejudicado o apelo da autora.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator