Tribunal: TJSP
Processo: 1006430-94.2019.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Indenizatória. Sentença de procedência, condenando as requeridas ao pagamento de indenização, na modalidade de lucros cessantes, e danos morais pelo atraso na entrega do imóvel. Insurgência das corrés e dos autores em recurso adesivo.

RECURSO DOS AUTORES. Autores que, no recurso, pretendem a majoração do valor dos danos morais. Recurso das rés, contudo, que fora acolhido

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Indenizatória. Sentença de procedência, condenando as requeridas ao pagamento de indenização, na modalidade de lucros cessantes, e danos morais pelo atraso na entrega do imóvel. Insurgência das corrés e dos autores em recurso adesivo.

RECURSO DOS AUTORES. Autores que, no recurso, pretendem a majoração do valor dos danos morais. Recurso das rés, contudo, que fora acolhido neste ponto em específico, para afastar a sua condenação em indenização por danos morais. Recurso prejudicado.

RECURSO DAS RÉS. Acolhimento em parte. Ilegitimidade passiva da ré Tecnisa. Empresa que participou da cadeia de fornecimento e é integrante do mesmo grupo econômico da ré Norfolk Investimentos, sendo, pois, legítima a integrar o polo passivo desta ação. Atraso na entrega do empreendimento verificado, ainda que considerada a cláusula de tolerância de 180 dias. Inadimplemento contratual das rés que ensejou danos aos adquirentes do bem, na modalidade de lucros cessantes, haja vista que privados de exercer a posse sobre a sua unidade, independentemente da finalidade do negócio ou de sua comprovação. Cálculo que deve considerar valor atualizado do contrato. Expedição do "habite-se" que não pode ser considerada como efetiva entrega do imóvel. Mora contratual que é afastada apenas com a disponibilização física do imóvel aos autores. Taxas de condomínio. Obrigação de natureza "propter rem". Condenação das correqueridas à devolução dos valores pagos pelos autores sobre a unidade antes da entrega das chaves Dano moral. Descabimento. Constrangimento incapaz de configurar violação aos direitos da personalidade. Ausência de prova de abalo da honra ou de qualquer valor íntimo ou psíquico dos autores. Atraso na entrega inferior a 02 anos. Recurso das rés, nesta parte, acolhido. Sucumbência mantida como fixada pelo Juízo da origem. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997491
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1006430-
94.2019.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que são apelantes TECNISA
S.A. e NORFOLK INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - TECNISA S/A,
são apelados ROBSON EUSTAQUIO DE SOUZA e JULIANE ALVES LUNA DE
SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: negaram
provimento ao recurso dos autores e deram parcial provimento ao recurso das
rés V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006430-94.2019.8.26.0127 -Voto no
2
Voto no 36.687.
Apelação Cível no 1006430-94.2019.8.26.0127.
Apelantes: Tecnisa S/A e outra (corrés); Robson Eustáquio de Souza e
outra (autores).
Apelados: Robson Eustáquio de Souza e outra (autores); Tecnisa S/A e
outra (rés).
Juíza Dra. Rossana Luiza Mazzoni de Faria.
Origem: 4a Vara Cível do Foro de Carapicuíba.
APELAÇÃO
CÍVEL.
Indenizatória.
Sentença
de
procedência, condenando as requeridas ao pagamento de
indenização, na modalidade de lucros cessantes, e danos
morais pelo atraso na entrega do imóvel. Insurgência das
corrés e dos autores em recurso adesivo.
RECURSO DOS AUTORES. Autores que, no recurso,
pretendem a majoração do valor dos danos morais. Recurso
das rés, contudo, que fora acolhido neste ponto em
específico, para afastar a sua condenação em indenização
por danos morais. Recurso prejudicado.
RECURSO DAS RÉS. Acolhimento em parte. Ilegitimidade
passiva da ré Tecnisa. Empresa que participou da cadeia de
fornecimento e é integrante do mesmo grupo econômico da
ré Norfolk Investimentos, sendo, pois, legítima a integrar o
polo
passivo
desta
ação.
Atraso
na
entrega
do
empreendimento verificado, ainda que considerada a
cláusula de tolerância de 180 dias. Inadimplemento
contratual das rés que ensejou danos aos adquirentes do
bem, na modalidade de lucros cessantes, haja vista que
privados de exercer a posse sobre a sua unidade,
independentemente da finalidade do negócio ou de sua
comprovação. Cálculo que deve considerar valor atualizado
do contrato. Expedição do “habite-se” que não pode ser
considerada como efetiva entrega do imóvel. Mora
contratual que é afastada apenas com a disponibilização
física do imóvel aos autores. Taxas de condomínio.
Obrigação de natureza “propter rem”. Condenação das
correqueridas à devolução dos valores pagos pelos autores
sobre a unidade antes da entrega das chaves Dano moral.
Descabimento. Constrangimento incapaz de configurar
violação aos direitos da personalidade. Ausência de prova
de abalo da honra ou de qualquer valor íntimo ou psíquico
dos autores. Atraso na entrega inferior a 02 anos. Recurso
das rés, nesta parte, acolhido. Sucumbência mantida como
fixada pelo Juízo da origem. Recurso parcialmente provido.

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Recursos de apelação contra a r. sentença
proferida às fls. 260/265 da origem, que assim dispôs:
“Ante
exposto
JULGO PROCEDENTE a pretensão
formulada por ROBSON EUSTÁQUIO DE SOUZA e JULIANE ALVES LUNA DE SOUZA
em face de Norfolk Investimentos Imobiliários Ltda. e Tecnisa S.A. e condeno as rés:
a) ao pagamento dos lucros cessantes, do período de 30/06/2014 à 26/03/2015, que
arbitro no percentual de 0,5% ao mês sobre valor atualizado do contrato, corrigido
pela Tabela Prática do TJSP e com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da
citação; b) a indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00, para cada um dos
autores, corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde a prolação
desta sentença e juros de mora a partir da citação; c) ao ressarcimento das despesas
condominiais efetivamente quitadas pelos autores tendo como fato gerador o período
anterior à emissão na posse do imóvel (26/03/2015), com correção monetária pela
tabela prática do Tribunal de Justiça desde cada desembolso e juros de mora de 1 %
ao mês a partir da citação. Diante da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das
custas, das despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da
condenação”.
Insurgem-se as rés, alegando a ilegitimidade da
ré Tecnisa, haja vista que o contrato objeto deste feito foi firmado somente
com a corré Norfolk Investimentos Imobiliários Ltda., sendo a única empresa
legítima a responder esta demanda. Indicam, ainda, que ausente o dever de
indenizar, sendo o caso de reconhecimento de caso fortuito ou força maior,
porquanto o atraso na obtenção do financiamento é de responsabilidade
dos autores. Em relação aos valores referentes a quotas condominiais e
aos demais encargos sobre a unidade dos autores antes da entrega das
chaves, aduzem ser de responsabilidade dos ora apelados, conforme
cláusula do contrato. Colacionam posicionamentos jurisprudenciais deste
Eg. Tribunal a embasar sua pretensão recursal. Pretendem o afastamento
da condenação por danos morais ou, ao menos, a redução do valor
arbitrado, sugerindo o valor de R$ 1.000,00 para cada autor.
Pleiteiam, pois, provimento do recurso para
reforma da r. sentença, para (i) declarar a ilegitimidade da ré Tecnisa S/A;
(ii) afastar a condenação ao pagamento dos lucros cessantes; (iii) afastar a

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condenação ao ressarcimento de despesas condominiais antes da entrega
das chaves aos ora apelados; (iv) afastar sua condenação ao pagamento de
indenização por danos morais; (v) subsidiariamente, não sendo o caso de se
revogar a condenação ao pagamento de indenização pelos danos morais,
reduzir o valor da condenação, sugerindo o valor de R$ 1.000,00 (mil reais),
para cada autor.
Contrarrazões (fls. 284/290).
Recurso adesivo (fls. 291/299), requerendo os
então autores a majoração da indenização por danos morais para R$
25.000,00.
Sem contrarrazões.
Sem oposição ao julgamento virtual (fls. 326).
Estes autos foram inicialmente distribuídos à C.
36a Câmara de Direito Privado que, em razão da matéria principal destes
recursos, determinou a redistribuição dos autos a esta Subseção de Direito
Privado (fls. 327/329).
É o relatório.
De início, cumpre ressaltar que o recurso adesivo
da parte autora fora interposto juntamente com as contrarrazões (fls.
291/299), o que não se mostra como forma adequada para tanto,
ensejando, inclusive, não intimação da parte contrária para a apresentação
de resposta, como destacado na petição de fls. 326.
Entretanto, como se verá, não se verifica prejuízo
às vendedoras pelo conhecimento do recurso adesivo ofertado pela parte
autora, pois não comporta acolhimento, senão vejamos.

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DO RECURSO ADESIVO DOS AUTORES.
A parte autora pleiteia no recurso adesivo
majoração da indenização por danos morais fixada pela r. sentença,
indicando a quantia de R$ 25.000,00. A parte ré, por sua vez, pretende o
afastamento da referida indenização ou, ao menos, redução do quantum
indenizatório para R$ 1.000,00 para cada autor.
Pois bem.
Esta Câmara possui entendimento predominante
no sentido de que o atraso na entrega da obra inferior a dois anos não
presume a ocorrência de dano moral à parte compradora (nesse sentido,
cf. Apelação n. 1039388-71.2016.8.26.0602, desta Relatoria). E, no caso
destes autos, o prazo final para entrega do imóvel, considerando o prazo de
tolerância de 180 dias, não ultrapassou 01 ano (30.06.2014 a 26.03.2015).
Ademais,
embora
não
se
duvide
dos
aborrecimentos que o eventual atraso na entrega pudesse causar aos
promitentes adquirentes, não se deve ignorar que incidentes envolvendo
descumprimento de obrigações contratuais - mormente casos de compra e
venda - tornaram-se comuns, não importando em reparação pecuniária o
constrangimento
incapaz
de
configurar
violação
aos
direitos
da
personalidade.
Tal entendimento acompanha a Jurisprudência do
C. Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL - CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL
COM
CLÁUSULA
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
-
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) -
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - PEDIDO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -
DISTINGUISHING
-
IMPOSSIBILIDADE
DE
RESSARCIMENTO
POR
LUCROS
CESSANTES
-
AUSÊNCIA DE CAUSA JURÍDICA - VEDAÇÃO LEGAL

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6
ESPECÍFICA AO COMPRADOR, BENEFICIÁRIO DO
PROGRAMA ASSISTENCIAL DE MORADIA PROMOVIDO
PELO
GOVERNO
FEDERAL,
DE
DISPOR
PATRIMONIALMENTE DO IMÓVEL ANTES DA QUITAÇÃO
DO MÚTUO - PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO
CONTRATO,
DA
BOA-FÉ
E
DA
PROIBIÇÃO
AO
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - DANOS EMERGENTES
NÃO COMPROVADOS - APLICAÇÃO DA SÚMULA 07 DO
STJ - O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO
GERA DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS - INCIDÊNCIA DA
SÚMULA 83 DO STJ. INCONFORMISMO DA PARTE
AUTORA. Hipótese: caso em que a compradora de bem
imóvel,
beneficiária
de
programa
governamental
de
assistência do direito de moradia, regido pela Lei n.o
11.977/2009 ("PMCMV"), pleiteia o ressarcimento por danos
materiais e morais pelo atraso na entrega da obra. 1. Não se
constata a alegada violação ao art. 535 do CPC/73 (art. 1.
022, NCPC), na medida em que a Corte de origem dirimiu,
fundamentadamente,
as
questões
que
lhe
foram
submetidas, embora não tenha acolhido a pretensão da
insurgente. 2. A questão litigiosa, dada a natureza da
relação contratual em evidência, exige a realização de um
importante e significativo distinguishing quanto ao dano
material a ser indenizado, por se tratar de financiamento
imobiliário sujeito às regras de subvenção econômica
mantida pelo erário público e especificadas, umbilicalmente,
na Lei n.o 11.977/2009, que, promulgada pelo governo
federal, instituiu o programa social do "Minha Casa, Minha
Vida". 3. Na hipótese específica, não há como ser
indenizado o beneficiário da política pública de assistência à
moradia quanto aos lucros cessantes, porquanto não é
permitido ao promitente comprador dispor economicamente
do bem por expressa vedação legal contida na norma de
regência (Lei n.o 11.977/2009). 4. Neste caso peculiar,
somente será possível o ressarcimento material por danos
emergentes quando restar comprovado, pela situação fático-
probatória cristalizada pela instância ordinária, o gasto do
mutuário/beneficiário, durante o período de atraso de
entrega do bem, com locação de imóvel para uso próprio ou
familiar de moradia, o que, na presente demanda, não
ocorreu. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça é no sentido de que o mero dissabor ou
aborrecimento,
experimentado
em
razão
de
inadimplemento contratual, pela demora na entrega de
obra, não configura, por si só, prejuízo extrapatrimonial
indenizável.
Aplicação
da
Súmula
83
do
STJ.
Precedentes de ambas as Turmas de Direito Privado
desta Corte Superior. 6. Recurso especial desprovido”.
(Resp 1573945/RN, DJ 25.06.2019).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO

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7
EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA
E
VENDA
DE
BEM
IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
DANO MORAL. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES DO
STJ.
AGRAVO
INTERNO
NÃO
PROVIDO.
1.
A
jurisprudência consolidada neste Sodalício é no sentido
de que o mero inadimplemento contratual não se revela
suficiente a ensejar dano de ordem moral hábil a
perceber indenização, considerando como hipótese de
mero dissabor do cotidiano. Precedentes do STJ. 2.
Agravo interno não provido” (AgInt no AREsp 1485695/GO).
“AGRAVO
REGIMENTAL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO
MORAL NÃO CONFIGURADO. 1.- Dissídio jurisprudencial
comprovado. 2.- "O inadimplemento de contrato, por si
só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa
anormal à personalidade. É certo que a inobservância
de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte
inocente, mas não se apresenta como suficiente para
produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque
o descumprimento de obrigações contratuais não é de
todo
imprevisível."
(REsp
876.527/RJ).
3.-
Agravo
improvido”.
Por isso, descabe indenização extrapatrimonial,
vez que a parte autora não fora submetida a constrangimento que atentasse
contra a sua imagem, honra pessoal ou dignidade ou que fosse capaz de
romper com seu equilíbrio psicológico, não tendo elencado, ainda, em sua
petição inicial ou no recurso adesivo, evento de proporção apta a se reputar
imperioso o caráter educativo do dano moral.
Por isso, acolhe-se, nesta parte, o apelo das
corrés e prejudica-se o pleito recursal dos autores, reformando a r.
sentença para afastar a condenação das rés em indenização por danos
morais.
DO RECURSO DAS RÉS.
O apelo das rés comporta provimento, como se
viu, apenas no tocante à indenização por danos morais, mantendo-se,

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quanto ao mais, a r. sentença.
Primeiramente,
afasta-se
a
alegação
de
ilegitimidade passiva da corré Tecnisa S/A.
Isso pois, embora no instrumento contratual
conste como promitente vendedora a sociedade Norfolk Investimentos
Imobiliários Ltda (cf. fls. 36/51 e 52/85), verifica-se que a empresa Tecnisa
figura em outros documentos e comunicados que dizem respeito ao
empreendimento objeto dos autos (cf. fls. 90/97, 104/107) inclusive, em
acesso
ao
sítio
eletrônico
da
Tecnisa
(https://www.tecnisa.com.br/imoveis/sp/carapicuiba/apartamentos/flex-
carapicuiba/161) é possível conferir os empreendimentos denominados
“Flex” em diversas cidades tal qual o dos autos -, a indicar claramente que
compôs a cadeia de fornecimento do produto.
Soma-se a isso o fato de as empresas requeridas
possuírem idêntico logradouro, conforme consulta na JUCESP, sendo a
corré Tecnisa, até mesmo, sócia da corré Norfolk, situações a indicar que
pertencem ao mesmo grupo econômico.
O Código de Defesa do Consumidor, ao qual se
submete a relação entre as partes, assegura ao consumidor o direito de
buscar ressarcimento por danos sofridos contra todos os que participaram
da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços (art. 7o, parágrafo
único, e art. 25, § 1o, do Diploma Consumerista), pelo que ambas as rés são
partes legítimas para figurar no polo passivo da presente demanda.
Destarte, as empresas não apenas fazem parte
do mesmo grupo econômico - que é incontroverso - mas também atuaram
juntas na captação de clientela, coligando-se para uma finalidade
comum, pelo que não pode agora a ré Tecnisa, a pretexto de se eximir da
responsabilidade ante os consumidores, arguir não ter feito parte do negócio

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jurídico.
Este é, inclusive, o posicionamento adotado por
esta Relatoria em situação análoga envolvendo a apelante Tecnisa e outra
empresa do mesmo grupo (Apelação n. 1000361-40.2014.8.26.0606, J.
05.04.2017).
Portanto, verificada a legitimidade da corré
Tecnisa para integrar o polo passivo da ação.
Depreende-se dos autos que em 14.12.2013, a
parte autora celebrou “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra” da unidade residencial no 092, Bloco 03, do “Condomínio Flex
Carapicuíba”, pelo preço total de R$ 153.274,08 (fls. 98/99). A entrega
estava prevista para 31.12.2013, com prorrogação de 180 dias (item H fl.
199), findando, portanto, em 29.06.2014. Entretanto, os autores alegam em
sua inicial que as chaves do imóvel foram entregues apenas em 26.03.2015
(fls. 86/89).
Pois bem.
A cláusula que estabelece o prazo de tolerância
de 180 dias é plenamente válida, pois embora se trate de contrato de
adesão, sua redação é clara e inteligível, e o comprador teve prévio
conhecimento sobre o conteúdo (arts. 46 e 54, parágrafo 3o, do Código de
Defesa do Consumidor).
Neste sentido, é a Súmula n. 164 deste Tribunal
de Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias,
para
entrega
do
imóvel
em
construção,
estabelecido
no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”.

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Porém, ainda que considerada tal cláusula, é
crível o atraso na entrega do bem. E, por consequência, em relação à
indenização por lucros cessantes, a r. sentença também não comporta
qualquer reforma.
Isto pois, desde a data em que as chaves
deveriam ter sido entregues aos autores e não foram, estes se viram
privados do uso do imóvel. Vale dizer, portanto, que os lucros cessantes
decorrem da não fruição do imóvel durante esse período em que os
compradores não puderam usar a unidade, seja para moradia própria,
seja para alugá-lo.
E, ainda, cumpre ressaltar que os lucros
cessantes são devidos independentemente da existência da prova e da
finalidade da aquisição do bem, conforme a Súmula n. 162 deste Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
No mais, ao contrário do que entendem as rés, a
sua obrigação não pode ser considerada cumprida com a mera conclusão
da obra, nem com a expedição do “habite-se”, mas sim com a efetiva
disponibilização das chaves aos compradores.
Em resumo, a expedição do habite-se não basta
à cessação da mora, conforme a Súmula n. 160 deste Eg. Tribunal de
Justiça: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora”.
E nem se olvida que a entrega das chaves
depende de vários fatores, inclusive por parte dos compradores, na medida
em que a previsão de entrega prevista contratualmente deve considerar

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eventuais óbices burocráticos por parte tanto dos órgãos públicos e
administrativos, quanto dos promissários compradores, havendo, para
resguardo das vendedoras, período de tolerância de 180 dias.
Ainda, não se verifica a alegada culpa dos
apelados pelo atraso na entrega do imóvel indicando, as rés, a demora
para obtenção do financiamento bancário -, na medida em que, como
destacado na sentença, o documento de fl. 196, referente ao Auto de
Conclusão da Obra (“habite-se”) apresenta uma ressalva de que fora
retificado em 28.08.2014, ou seja, após o prazo final para entrega do
empreendimento, de modo que não carece de verossimilhança a alegação
de expedição do “habite-se” em 23.12.2013 ou de que o atraso se deu
exclusivamente por conduta dos adquirentes.
Assim, viável a condenação das rés em
indenização, na modalidade de lucros cessantes, sendo a data final para
incidência aquela constante do termo de entrega das chaves (26.03.2015).
Adequada, ainda, a conclusão adotada na
sentença ao delimitar o valor da indenização em 0,5% (meio por cento)
ao mês, tendo como base o valor atualizado do instrumento contratual, vez
que obedece aos parâmetros adotados por esta C. Câmara.
Confira-se:
Ação de revisão contratual cumulada com indenização por
danos morais e materiais Sentença de improcedência
Insurgência do autor Contrato de compromisso de compra
e venda de imóvel Verificado atraso na conclusão da obra
Cláusula que estabelece mais de um prazo para a entrega
do imóvel e condiciona a entrega à assinatura de contrato
de financiamento
Abusividade
Interpretação mais
favorável ao consumidor Prazo estipulado expressamente
para a entrega do bem Cláusula de tolerância de 180 dias
Validade, desde que expressamente prevista no contrato
Aplicação da Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça de São

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Paulo Lucros cessantes presumidos, correspondentes aos
alugueres que o comprador deixou de aferir durante a mora
das requeridas Fixação dos lucros cessantes em 0,5%
sobre o valor atualizado do contrato, a incidir
mensalmente no período em que verificada a mora da
parte ré Súmula 162 desta E. Corte de Justiça Taxa de
evolução da obra Abusividade da cobrança do consumidor
durante a mora da parte requerida
Súmula 163 do E.
Tribunal de Justiça de São Paulo
Danos morais
Não
configuração Mero aborrecimento Recurso provido em
parte. (TJSP. Apelação 1018925-42.2017.8.26.0451; Relator
(a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 17/12/2018).
Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e
morais.
Preliminar
de
cerceamento
de
defesa

Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos
do artigo 355, I, do CPC. Documentos acostados que são o
suficiente para a resolução da questão. Atraso na entrega
do bem
Mora da promissária vendedora. Detenção do
conhecimento técnico capaz de prever os entraves
burocráticos. Empresa que lucra com o empreendimento e
deve suportar a responsabilidade pelos possíveis riscos do
não cumprimento dos prazos em virtude da atuação de
órgãos públicos, de fornecedores e da mão de obra.
Corretamente configurada a responsabilidade. Inexistência
de caso fortuito ou de fato de terceiro. Lucros cessantes
Impossibilidade de usufruto do imóvel no tempo estipulado
que
provocou
inegável
prejuízo
aos
consumidores.
Desnecessidade de comprovação de que o imóvel seria
utilizado para locação. Arbitramento dos lucros cessantes
Necessidade de redução do percentual para 0,5% do
valor atualizado do contrato, em conformidade com o
posicionamento desta C. Câmara e desta relatoria.
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP.
Apelação
1011209-70.2015.8.26.0309; Relator (a): José Joaquim dos
Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 05/11/2018).
No
mais,
é
cediço
que
as
despesas
condominiais
constituem
obrigações
“propter
rem”,
sendo
de
responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de
proprietário da unidade condominial, como daqueles que - de alguma forma
- sejam titulares dos aspectos dominiais, tais como a posse, o gozo, ou a
fruição, e desde que tenham estabelecido relação direta com o
condomínio, como no caso de compromissários compradores.

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O C. Superior Tribunal de Justiça, na apreciação
de Recurso Especial em caráter repetitivo (n. 1.345.331/RS), fixou o
entendimento de que, em casos de compromisso de compra e venda, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, a depender
das circunstâncias do caso concreto, nos seguintes termos:
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação. b)
Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre
o promissário comprador, dependendo das circunstâncias
de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido. (STJ, REsp 1345331 RS, Segunda Seção, Min.
Luís Felipe Salomão, DJe 20/04/2015)”.
Frisa-se que as teses acima fixadas pelo C. STJ
são de observância obrigatória, a teor do art. 927, III, do Código de
Processo Civil. E depreende-se do caso destes autos que a parte autora
fora imitida na posse apenas em março de 2015, sendo certo que é a
entrega das chaves que define o momento a partir do qual surge para o
promissário comprador a obrigação de pagamento das taxas condominiais
e não o simples habite-se ou convenção de condomínio.
Com isso, tratando-se de imóvel novo, compete
à incorporadora vendedora o dever pelo pagamento das referidas taxas
até a efetiva entrega das chaves para a parte adquirente.

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Esse, aliás, é o entendimento deste E. Tribunal
de Justiça e, em especial, desta C. Câmara:
Compromisso de compra e venda Cessão de direitos
Autores que alegaram atraso na entrega das chaves,
postulando indenização por lucros cessantes, devolução dos
valores cobrados a título de condomínio antes da efetiva
entrega e congelamento do saldo devedor durante o referido
período
Improcedência
Inconformismo insistindo na
pretensão deduzida e postulando, subsidiariamente a
condenação ao pagamento de indenização a partir da
cessão de direitos até a entrega das chaves e a restituição
da taxa SATI, em dobro Pleitos envolvendo a restituição
dobrada da SATI e a indenização a partir da cessão de
direitos até a entrega das chaves que consubstanciam
verdadeira inovação recursal
Não conhecimento

Hipótese em que não se vislumbra atraso na conclusão das
obras, mas sim ausência de pagamento do saldo devedor -
Pagamento das taxas de condomínio incidentes sobre o
imóvel que são de responsabilidade da vendedora até a
efetiva imissão na posse Recurso conhecido, em parte,
e
parcialmente
provido.
(TJSP.
Apelação
Cível
0009599-38.2012.8.26.0229; Relator (a): Clara Maria Araújo
Xavier; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 20/03/2019).
APELAÇÃO CÍVEL Ação declaratória c.c. indenização por
danos morais e materiais Sentença de parcial procedência
Manutenção Compromisso de compra e venda - Atraso
na entrega da obra Lucros cessantes devidos Súmula
162 desta Corte Taxas de condomínio que devem ser
reembolsadas, posto que não podem ser cobradas
antes da imissão na posse do imóvel
Recurso não
provido. (TJSP.
Apelação
Cível
1006256-80.2015.8.26.0562;
Relator
(a): José
Carlos
Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 12/06/2017).
Preliminar
Julgamento "extra petita"
Inocorrência

Restituição de valores de taxa condominial
Pedido
formulado pelos apelantes na inicial
Inocorrência de
julgamento além dos pedidos formulados
Preliminar
afastada. Apelação Cível Indenização Atraso na entrega
de imóvel
Possibilidade de prorrogação de prazo

Cláusula de tolerância Validade do prazo de tolerância não
superior a 180 dias (Súm. 164/TJSP)
[...] Taxa
condominial

Impossibilidade
de
cobrança
dos

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apelados antes da imissão na posse
Obrigação de
natureza "propter rem" Débitos exigíveis de quem seja
titular da coisa como proprietário ou possuidor

Recurso,
nesta
parte,
improvido.
Sucumbência

Reconhecimento da sucumbência parcial e recíproca

Partes que arcarão com o pagamento das custas e
despesas processuais na proporção de 75% para as
apelantes e 25% para os apelados, em vista do decaimento
destes em menor grau
Honorários advocatícios

Arbitramento em 15% sobre o valor atualizado da
condenação (art. 85, § 2o, do CPC), observando-se, para
cada parte, a mesma proporção supramencionada. (TJSP.
Apelação
Cível
4001603-38.2013.8.26.0114;
Relator
(a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 16/07/2018).
Portanto, é o caso de devolução à parte
adquirente da quantia efetivamente paga a título de condomínio no período
em que ainda não estava na posse do bem, como bem delimitado pela r.
sentença recorrida.
A r. sentença comporta reforma apenas no
tocante aos danos morais, afastando-se tal condenação das rés, tal qual se
indicou na apreciação do recurso adesivo dos autores.
Nada a se alterar no capítulo da sucumbência,
haja vista que as corrés decaíram em maior parte de seus pleitos, nos
termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Por fim, prequestionada por esta Turma toda
matéria infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de
ingresso às Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e
especial,
observando-se
que,
em
prequestionamento,
torna-se
desnecessária a citação expressa dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida, como o fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso
dos autores e dá-se parcial provimento ao recurso das rés.

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JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator