Tribunal: TJSP
Processo: 1013597-78.2020.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação revisional de contrato, cumulada com reparação de dano material - Improcedência - Insurgência do autor - Cabimento - Despesas com instituição de matrícula individual, registro de habite-se e instituição do condomínio, cobradas pela requerida/vendedora ao autor/comprador - Gastos que constituem desdobramento da incorporação imobiliária, sendo de responsabilidade

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação revisional de contrato, cumulada com reparação de dano material - Improcedência - Insurgência do autor - Cabimento - Despesas com instituição de matrícula individual, registro de habite-se e instituição do condomínio, cobradas pela requerida/vendedora ao autor/comprador - Gastos que constituem desdobramento da incorporação imobiliária, sendo de responsabilidade exclusiva da incorporadora/ré - Inteligência do art. 44 da Lei no 4.591/64 e art. 237-A, §§1o a 3o, da Lei no 6.015/73 - Precedentes desta Corte - Procedência da ação que é medida de rigor - RECURSO PROVIDO, com inversão dos ônus de sucumbência.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998060
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013597-78.2020.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante THIAGO RODRIGUES SILVA, é apelado FORVAL 10 - TIRADENTES
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013597-78.2020.8.26.0564 -Voto no
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VOTO No: 20/34628
APEL.No: 1013597-78.2020.8.26.0564
COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO
APTE. : THIAGO RODRIGUES SILVA
APDO. : FORVAL 10 - TIRADENTES EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA
JUIZ(A): GUSTAVO DALL'OLIO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação revisional de
contrato, cumulada com reparação de dano material -
Improcedência - Insurgência do autor - Cabimento -
Despesas com instituição de matrícula individual, registro
de habite-se e instituição do condomínio, cobradas pela
requerida/vendedora ao autor/comprador - Gastos que
constituem desdobramento da incorporação imobiliária,
sendo de responsabilidade exclusiva da incorporadora/ré -
Inteligência do art. 44 da Lei no 4.591/64 e art. 237-A, §§1o
a 3o, da Lei no 6.015/73 - Precedentes desta Corte -
Procedência da ação que é medida de rigor - RECURSO
PROVIDO, com inversão dos ônus de sucumbência.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 217/218, que julgou improcedente a ação revisional de cláusula
contratual c.c. restituição de valores pagos proposta por THIAGO
RODRIGUES SILVA em face de FORVAL 10
TIRADENTES
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., condenado o autor
ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados em R$2.500,00.
Inconformado, busca o requerente a reforma da
decisão (fls. 220/227), argumentando que a "despesa de especificação e
instituição
de
condomínio,
atribuição
de
unidades,
registro,
incorporação do edifício ao condomínio instalado” é obrigação do
incorporador, nos termos do art. 44, da Lei no 4.591/64.
Entende que a cláusula 08.01, letra b do Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma deve

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ser declarada nula e determinada a devolução dos valores pagos a título
de individualização da unidade no valor de R$ 1.610,00.
Subsidiariamente, pede a adequação da condenação
ao pagamento de honorários advocatícios para valor proporcional o
benefício econômico perseguido.
Recurso respondido (fls. 233/247).
Este processo chegou ao TJ em 09/10/2020, sendo a
mim distribuído em 20/10/2020, com conclusão na mesma data (fls.
250).
Caso estudado e voto concluído em 04/11/2020.
É o Relatório.
Admito o recurso, porque tempestivo e preparado e
preparado (fls. 228/229).
O autor ajuizou a presente demanda narrando que
celebrou Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de
Unidade Autônoma do apartamento 21, bloco 24 do Edifício Jaspe com
a ré, que realizou a cobrança do valor de R$ 1.610,00 sob o título de
“atribuição de unidade”, despesas que, afirma, nos termos do art. 44, da
Lei no 4.591/64, seriam de responsabilidade exclusiva da incorporadora
requerida.
E tem razão o autor.
Malgrado disponha o art. 490, do Código Civil, que
“salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”,
tais despesas, a meu sentir, dizem respeito à aquisição do bem (ITBI e
emolumentos cartorários para registro de compra e venda), e não se
confundem com aquelas decorrentes de instituição de condomínio e

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individualização das matrículas, inseridas, a toda evidência, na atividade
de incorporação imobiliária exercida pela ré.
Assim dispõe o art. 44, da Lei no 4.591/64, in verbis:
“Art. 44. Após a concessão do 'habite-se' pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO), a
averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da
demora no cumprimento dessa obrigação.
Da mesma forma, a Lei de Registros Públicos (Lei no
6.015/73), em seu art. 237-A, §§ 1o a 3o, estatuem:
“Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da
incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se,
as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador
ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais
negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão
realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma
das matrículas das unidades autônomas eventualmente
abertas.
§1o Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as
averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico e
realizados com base no caput serão considerados como ato de
registro único, não importando a quantidade de unidades
autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.
§2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do
solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá
observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o
fornecimento do número de registro ao interessado ou a
indicação das pendências a serem satisfeitas para sua
efetivação.
§3o O registro da instituição de condomínio ou da
especificação do empreendimento constituirá ato único para
fins de cobrança de custas e emolumentos”.
Dos preceptivos transcritos, dessume-se que as
providências para o registro da incorporação, instituição do condomínio
e a individualização das matrículas das unidades autônomas, enquanto
desdobramentos da incorporação imobiliária, serão de exclusiva
responsabilidade da incorporadora, ora ré.

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Transcrevo entendimento desta Corte em casos
correlatos:
"AÇÃO DE COBRANÇA Contrato imobiliário Pleito de
reembolso de despesas concernentes ao registro da
incorporação, instituição do condomínio e individualização da
matrícula da unidade autônoma, calcado em cláusula
contratual
Reconvenção buscando seja declarada nula a
indigitada estipulação
Recurso contra sentença de
procedência da ação e improcedência da reconvenção

Cabimento Cerceamento de defesa em razão do julgamento
antecipado
Inocorrência
Cobrança improcedente

Despesas que não se confundem com aquelas decorrentes de
aquisição imobiliária (ITBI e emolumentos de registro de
compra e venda), as quais são de incumbência do comprador
Cobrança que se refere a despesas inerentes à incorporação
imobiliária Inteligência do art. 44 da Lei no 4.591/64, art. 237-
A da Lei no 6.015/1973 e art. 490 do Código Civil Cláusula
abusiva Inexigibilidade da dívida Sentença reformada
Recurso provido, com inversão do ônus de sucumbência."
(TJSP,
1a
Câm.
de
Dir.
Privado,
Ap.
n.o
0004776-25.2008.8.26.0564, Rel. Rui Cascaldi, j. 05.07.2016).
"Compromisso de compra e venda. Cobrança de despesas com
instituição
de
condomínio
e
abertura
de
matrícula
individualizada. Falta de clareza na cobrança. Ademais,
alegado serviço prestado em favor do adquirente que não se
há de admitir, vedada a prática de venda casada.
Impossibilidade, ainda, de transmitir ao consumidor os custos
inerentes à atividade própria de incorporação. Abusividade.
Sentença mantida. Recurso desprovido.” (Apelação no
0056229-12.2012.8.26.0405, 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Claudio Godoy, j.
10/02/2015); “COMPRA E VENDA Ação declaratória de
inexigibilidade de débito c.c repetição do indébito Cobrança
de despesas de individualização de matrícula Descabimento
Responsabilidade da construtora/incorporadora (artigo 44 da
Lei no 4.591/64) Cláusula contratual que transferiu a
obrigação para o comprador Abusividade reconhecida
Restituição
de
forma
simples
dos
valores
cobrados
Sucumbência recíproca, mais intensa da ré RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO."
(Apelação
no
0056234-34.2012.8.26.0405, 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Alexandre Marcondes, j.
10/06/2014).
Assim, em que pese o entendimento manifestado em

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primeiro grau, a procedência da ação é medida de rigor.
Em face do exposto, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO ao recurso, para julgar procedente a ação e determinar
à ré a restituição do valor pago a título de “despesa de especificação e
instituição
de
condomínio,
atribuição
de
unidades,
registro,
incorporação do edifício ao condomínio instalado” de forma simples
(R$ 1.610,00), corrigido desde o desembolso e com juros de mora a
contar da citação.
Em razão do decidido, condeno a ré ao pagamento
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
R$ 500,00.
MIGUEL BRANDI
Relator