Tribunal: TJSP
Processo: 1021417-19.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos do adquirente e das construtoras.

1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMOBILIÁRIA. Embora se trate de relação de consumo, sendo em regra aplicável a solidariedade entre os fornecedores a empresa responsável pela intermediação do negócio não poderia ser responsabilizada pelos fatos futuros

Ementa:
APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos do adquirente e das construtoras.

1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMOBILIÁRIA. Embora se trate de relação de consumo, sendo em regra aplicável a solidariedade entre os fornecedores a empresa responsável pela intermediação do negócio não poderia ser responsabilizada pelos fatos futuros decorrentes do eventual atraso na entrega da obra pelas empreiteiras. Jurisprudência deste Tribunal. Arguição da "Avance" acolhida.
1.2. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONSTRUTORAS. Cobrança de Comissão de Corretagem e Taxa SATI. Aplicação do entendimento pacificado nos Recursos Especiais Repetitivos 1.551.951/SP e 1.551.968/SP. Arguição rejeitada. MATÉRIA PRESCRITA. Comissão de corretagem e taxa SATI. Prazo trienal (artigo 206, §3o, IV, do Código Civil). Recurso Especial Repetitivo no 1.551.956/SP. Prescrição verificada neste caso.
1.3. INVERSÃO DA MULTA. Previsão contratual apenas para o caso de inadimplência do comprador. Inviabilidade da inversão por analogia no presente caso, ante a condenação da Construtora, ao pagamento de lucros cessantes, os quais se afiguravam mais adequados para atingir o fim pretendido (reparação pelo atraso na entrega do bem). Eventual cumulação das condenações implicaria "bis in idem". "Ratio decidendi" dos Temas 970 e 971 do STJ, com destaque ao consignado na parte final do Acórdão proferido no Recurso Especial Repetitivo 1.614.721/DF.
1.4. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Irrelevância. Feito deve prosseguir até a solução definitiva, já que o crédito ainda não foi consolidado (sentença ilíquida) e os fatos ocorreram antes da decretação da recuperação judicial. Entendimento pacificado pelo STJ.

2. MÉRITO.
2.1. PRAZO DE TOLERÂNCIA. É válido o prazo não superior a 180 dias, desde que expressamente previsto no contrato. Súmula 164 do TJSP. Período claramente indicado na avença, sendo inviável o afastamento pretendido. Manutenção.
2.2. DANO MATERIAL. Configurado o atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância previsto em contrato, o comprador faz jus aos lucros cessantes. Súmula 162 deste Egrégio Tribunal. IRDR 4 (Tema 5). Montante a ser apurado em sede de liquidação de sentença, com aplicação de percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, conforme a jurisprudência deste E. TJSP. Condenação mantida.
2.3. DANO MORAL. Em relação à indenização por dano moral, verifica-se que o caso não ultrapassou o mero descumprimento contratual, eis que o atraso na entrega do imóvel estendeu-se por pouco mais de um mês, não se justificando o pleito indenizatório. Sentença mantida neste aspecto.
2.4. TAXA DE OBRA. Embora o valor tenha sido pago à instituição financeira, a culpa das empreiteiras pelo atraso na entrega do imóvel atrai a respectiva responsabilidade pelo ressarcimento da quantia. Jurisprudência.
2.5. CORREÇÃO MONETÁRIA ("CM repasse na planta"). Previsão contratual não abusiva. Mera atualização do valor da moeda. Jurisprudência.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA "AVANCE" ACOLHIDA; PRELIMINARES ARGUIDAS PELAS EMPREITEIRAS REJEITADAS; NO MÉRITO, RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E APELO DAS CONSTRUTORAS IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000055132
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1021417-19.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado
ODIRLEI VIULIM RIBEIRO, são apelados/apelantes AVANCE NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS S/A, PDG SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA e AVANCE
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Acolheram a preliminar de
ilegitimidade, rejeitaram as preliminares das empreiteiras, deram parcial provimento ao
recurso do autor e negaram provimento ao apelo da construtora, V.U.", de conformidade
com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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10a Câmara de Direito Privado
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VOTO No 8395
No Processo - Classe:
1021417-19.2015.8.26.0114 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Campinas
Juiz(a) de 1o Grau:
Fabrício Reali Zia
Partes:
Apelante/Apelado: Odirlei Viulim Ribeiro
Apdos/Aptes: Avance Negócios Imobiliários S/A, Pdg Serviços
Imobiliários Ltda e Avance Negócios Imobiliários S/A
APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos do
adquirente e das construtoras.
1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMOBILIÁRIA. Embora
se trate de relação de consumo, sendo em regra aplicável a
solidariedade entre os fornecedores a empresa responsável
pela
intermediação
do
negócio
não
poderia
ser
responsabilizada pelos fatos futuros decorrentes do
eventual atraso na entrega da obra pelas empreiteiras.
Jurisprudência deste Tribunal. Arguição da "Avance"
acolhida.
1.2. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONSTRUTORAS.
Cobrança de Comissão de Corretagem e Taxa SATI.
Aplicação do entendimento pacificado nos Recursos
Especiais Repetitivos 1.551.951/SP e 1.551.968/SP. Arguição
rejeitada.
MATÉRIA
PRESCRITA.
Comissão
de
corretagem e taxa SATI. Prazo trienal (artigo 206, §3o, IV,
do
Código
Civil).
Recurso
Especial
Repetitivo
no
1.551.956/SP. Prescrição verificada neste caso.
1.3. INVERSÃO DA MULTA. Previsão contratual apenas
para o caso de inadimplência do comprador. Inviabilidade
da inversão por analogia no presente caso, ante a
condenação da Construtora, ao pagamento de lucros
cessantes, os quais se afiguravam mais adequados para
atingir o fim pretendido (reparação pelo atraso na entrega
do bem). Eventual cumulação das condenações implicaria
“bis in idem”. “Ratio decidendi” dos Temas 970 e 971 do
STJ, com destaque ao consignado na parte final do Acórdão
proferido no Recurso Especial Repetitivo 1.614.721/DF.
1.4. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Irrelevância. Feito deve
prosseguir até a solução definitiva, já que o crédito ainda
não foi consolidado (sentença ilíquida) e os fatos ocorreram
antes da decretação da recuperação judicial. Entendimento

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pacificado pelo STJ.
2. MÉRITO.
2.1. PRAZO DE TOLERÂNCIA. É válido o prazo não
superior a 180 dias, desde que expressamente previsto no
contrato. Súmula 164 do TJSP. Período claramente
indicado na avença, sendo inviável o afastamento
pretendido. Manutenção.
2.2. DANO MATERIAL. Configurado o atraso na entrega
do imóvel para além do prazo de tolerância previsto em
contrato, o comprador faz jus aos lucros cessantes. Súmula
162 deste Egrégio Tribunal. IRDR 4 (Tema 5). Montante a
ser apurado em sede de liquidação de sentença, com
aplicação de percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel,
conforme a jurisprudência deste E. TJSP. Condenação
mantida.
2.3. DANO MORAL. Em relação à indenização por dano
moral, verifica-se que o caso não ultrapassou o mero
descumprimento contratual, eis que o atraso na entrega do
imóvel estendeu-se por pouco mais de um mês, não se
justificando o pleito indenizatório. Sentença mantida neste
aspecto.
2.4. TAXA DE OBRA. Embora o valor tenha sido pago à
instituição financeira, a culpa das empreiteiras pelo atraso
na entrega do imóvel atrai a respectiva responsabilidade
pelo ressarcimento da quantia. Jurisprudência.
2.5.
CORREÇÃO
MONETÁRIA
("CM
repasse
na
planta").
Previsão
contratual
não
abusiva.
Mera
atualização do valor da moeda. Jurisprudência.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA
"AVANCE" ACOLHIDA; PRELIMINARES ARGUIDAS
PELAS EMPREITEIRAS REJEITADAS; NO MÉRITO,
RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E
APELO DAS CONSTRUTORAS IMPROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença de parcial
procedência proferida às fls. 445/448 dos autos da Ação Indenizatória c.c. Restituição
de Valores proposta por Odirlei Viulim Ribeiro em face de "PDG Serviços Imobiliários
Ltda", "Gold Alaska Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda" e "Avance
Participações".

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O D. Magistrado condenou as requeridas conjuntamente a pagar ao
autor indenização por lucros cessantes no equivalente a um aluguel mensal do imóvel
(com apuração por perícia, em fase de liquidação de sentença), desde o término do prazo
de tolerância (outubro/2012) até a data do certificado de conclusão de obra.
No mais, afastou os pedidos de danos morais, de inversão da multa
contratual e reconheceu a ilegitimidade passiva de todas as requeridas para responder
pela "taxa de obra" e pela "correção monetária de repasse na planta" e das requeridas
PDG e Gold para responder pelos pedidos de restituição da comissão de corretagem e da
taxa SATI, reconhecendo a prescrição desta pretensão.
Face à parcial sucumbência, determinou que as custas processuais
fossem rateadas entre as partes à proporção de 50% para cada, compensando-se os
honorários advocatícios.
Inconformado,
o
autor
apelou
(fls.
450/460)
pleiteando o
reconhecimento da legitimidade passiva das requeridas em relação à "taxa de obra" e
"correção monetária de repasse na planta" e o afastamento da prescrição da taxa SATI e
da comissão de corretagem, entendendo ser aplicável o prazo prescricional decenal, nos
termos do artigo 205 do Código Civil.
Ainda, reiterou o pedido de nulidade da cláusula de tolerância,
requerendo a inversão da multa contratual, sem prejuízo da indenização por danos
morais.
As construtoras recorreram conjuntamente, defendendo a aplicação do
princípio "pacta sunt servanda" e a inexistência de dano material no caso, pois os lucros
cessantes não poderiam ser reconhecidos de forma presumida.
Além disso, o eventual atraso na entrega do imóvel teria decorrido de
culpa de terceiros, em razão da demora da autoridade em fornecer o "habite-se" (fls.
461/474).
A "Avance Participações" também recorreu apontando a respectiva
ilegitimidade passiva para responder pelos lucros cessantes, pois a responsabilidade pelo
empreendimento era das construtoras e não do agente intermediador do negócio de
compra e venda (fls. 478/482).

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Contrarrazões do autor às fls. 525/535, pelo improvimento dos
recursos.
Os recursos foram regularmente processados, com oferta de
contrarrazões.
É O RELATÓRIO.
1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. A preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Avance
procede, devendo ser acolhida.
Isso porque, ainda que se tratasse de relação de consumo na qual
prevalece a regra da solidariedade entre as integrantes da cadeia de fornecimento não
se poderia, no caso responsabilizar a imobiliária pelo atraso na entrega do imóvel e
pelos eventuais prejuízos causados ao comprador.
Nas circunstâncias retratadas nos autos, restou evidenciado que a
Avance apenas cuidou de intermediar a negociação entre o autor (comprador) e as
empreiteiras (vendedoras), não podendo responder solidariamente pelos fatos
posteriores à celebração do negócio.
Neste sentido:
Apelações. Compromisso de compra e venda. (...)
RECURSO
DA
RÉ
FREMA
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA
LTDA.
Cabimento.
Ilegitimidade
passiva "ad causam" da ré FREMA em relação aos
pedidos não relacionados à comissão de corretagem.
Em relação ao valor pago a título de comissão de
corretagem, deve ser reconhecido o direito de retenção.
Prévia informação à autora da obrigação de pagar a
comissão.
(...)
(Apelação
Cível
1015794-67.2016.8.26.0007; Relator Pedro de Alcântara
da Silva Leme Filho; 8a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 04/11/2019)

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Em consequência, a Avance não deverá responder solidariamente pela
condenação aos lucros cessantes, a qual recairá apenas contra as empreiteiras
correqueridas.
1.2. A preliminar de ilegitimidade passiva das construtoras não
deve ser acolhida.
Tratando-se de relação de consumo, as empreiteiras integraram a
cadeia de fornecimento, sendo solidariamente responsáveis (na qualidade de
vendedoras) perante o consumidor (comprador) para responder pelos pedidos de
devolução da taxa SATI e da comissão de corretagem.
Contudo, tal questão tornou-se irrelevante, eis que corretamente
reconhecida a prescrição da pretensão de ressarcimento, por força do decidido pelo
Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (REsp no 1.551.956/SP),
aplicando-se ao caso a prescrição trienal.
In verbis: "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)."
(REsp repetitivo no 1.551.956, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j.
24/08/2016).
Assim sendo, uma vez que os valores foram desembolsados em
21/02/2010 e a presente demanda objetivando a restituição somente foi interposta em
06/07/2015, impõe-se a manutenção da sentença neste particular, rejeitando-se a
pretensão do autor.
1.3. O pedido de inversão da multa não comporta acolhimento.
Em razão da superveniente solução da matéria pelo STJ, nos temas
970 e 971, incabível a condenação cumulada entre os lucros cessantes e a inversão da
multa, o que implicaria em "bis in idem".
No recente julgamento do REsp 1.614.721/DF (que deu ensejo aos
Temas 970 e 971), o Relator Ministro Luis Felipe Salomão consignou textualmente que
a eventual cumulação entre essas duas condenações configuraria “soma de verbas de

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mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias)”1, o que não se poderia
admitir.
1.4. O pedido de extinção do feito em razão da recuperação
judicial das empreiteiras também não deve ser acolhido.
O artigo 6o, parágrafo 1o, da Lei no 11.101/05 estabelece que as ações
que demandarem quantia ilíquida terão regular prosseguimento.
Portanto, tratando-se de processo de conhecimento, em que foi
proferida sentença condenatória ainda não transitada em julgado em razão das apelações
interpostas pelas partes, ainda pendente de julgamento, inexiste título executivo a
justificar a medida pretendida.
Desse modo, até a apuração do “quantum debeatur” definitivo, a
continuidade do processamento da presente demanda não ensejaria qualquer prejuízo ao
procedimento que tramita em juízo especializado, mesmo porque os fatos tratados nesta
demanda ocorreram antes da decretação da recuperação judicial das empreiteiras.
2. MÉRITO.
O recurso do autor comporta parcial provimento, não devendo ser
acolhida a apelação das construtoras.
Cumpre ressaltar que a r. sentença foi publicada ainda na vigência do
CPC/1973.
Convém observar, também, que as requeridas atuavam no mercado
imobiliário para o público em geral - caracterizando típica relação de consumo, atraindo
a subsunção da questão debatida em juízo aos preceitos do CDC.
Segundo o contido no processo, o autor firmou contrato de compra e
venda de imóvel junto às requeridas, com a entrega da unidade condominial,
considerado o prazo de prorrogação de 180 dias, até outubro de 2012.
Contudo, a imissão na posse se efetivou somente em 24/11/2012 (fls.
72).
No tocante ao prazo de tolerância para o atraso na obra, encontra-se
pacificado o seguinte entendimento:
1 parágrafo 9o, fls. 30 do acórdão.

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“Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel
em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível.”
O contrato em discussão efetivamente estabeleceu o prazo de 180 dias
no intuito de amenizar eventuais atrasos na obra, o qual deve ser mantido,
contrariamente ao quanto alegado pelo autor no respectivo recurso.
Por tal motivo, a r. sentença deve ser mantida tanto na parcela em que
declarou a validade do prazo de tolerância quanto na parcela em que reconheceu a
responsabilidade das construtoras pela mora posterior ao aludido prazo - ou seja,
entre o mês de outubro e o dia 24/11/2012 - pois eventuais entraves administrativos
fazem parte do risco da atividade, não configurando fato de terceiro ou força maior.
Neste sentido:
APELAÇÃO.
Compromisso
de compra e venda.
Loteamento. Ação de restituição de valores c.c. cobrança
de multa contratual e perdas e danos. Atraso na
conclusão das obras. Entraves administrativos que
configuram fortuito interno. Aplicação da Súmula no
161
do
TJSP.
(...).
(Apelação
Cível
1002756-24.2016.8.26.0577; Relatora Cristina Medina
Mogioni; 6a Câmara de Direito Privado; Julgamento:
13/01/2020)
E, em que pese a irresignação das empreiteiras, o atraso na obra
efetivamente importou em dano material ao autor, pois ainda que por um curto
intervalo de tempo foi privado do uso do imóvel (IRDR 4, Tema 5, do TJSP), sendo
justa a condenação, cujo montante deverá ser apurado em sede de liquidação de
sentença - visto que nenhuma das partes se insurgiu contra este tópico do julgado
recorrido.
Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o afastamento
deve ser mantido, ponderando que, embora esta Colenda Câmara já tenha sedimentado o

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entendimento de que o atraso na entrega de um bem imóvel não poderia ser considerado
um mero dissabor cotidiano, no caso em testilha o atraso foi de pouco mais de um mês,
não se justificando a condenação pretendida.
Por outro lado, assiste razão ao autor no tocante à "taxa de obra", visto
que mesmo que o valor tenha sido pago à instituição financeira, tal cobrança foi
efetuada durante o período de atraso por culpa das empreiteiras, o que não se poderia
admitir.
Neste sentido, a jurisprudência:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega.
Indenização por danos morais e materiais. Procedência
parcial mantida. (...). 5. Taxa de obra. Valores pagos ao
agente financeiro. Dever de indenizar das rés, visto que
os autores tiveram que pagar essa despesa durante o
atraso. 6.Sucumbência amplamente majoritária das rés,
razão pela qual devem responder pelas custas e despesas
processuais. Honorários advocatícios bem fixados.
Apelação da ré parcialmente provida e não provido o
recurso adesivo dos autores. (Apelação Cível 1036925-
97.2014.8.26.0224; Relator Edson Luiz de Queiróz; 9a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 29/01/2019)
O mesmo não se aplica à correção monetária ("CM repasse na
planta"), pois a previsão contratual não foi abusiva, tratando de mera atualização do
valor da moeda.
Neste sentido:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel
em construção. (...) Cobrança de correção monetária
("cm-repasse na planta"). Diferença entre o valor
recebido pela vendedora em razão do financiamento
com a CEF e o que seria devido com aplicação do
INCC até a conclusão da fase de obras que deve ser
suportada pelo adquirente, pois conforme a previsão
inicial do contrato. Precedentes. Inexistência de

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abusividade na cobrança do resíduo. (...) Recursos
improvidos.
(Apelação
Cível
1016790-03.2014.8.26.0309;
Relator
Enéas
Costa
Garcia; 1a Câmara de Direito Privado; Julgamento:
22/11/2019)
Alterada em parte a sentença, a sucumbência deverá ser readequada,
nos termos a seguir.
Considerando a ilegitimidade passiva da "Avance" em relação à
condenação por lucros cessantes e devolução dos "juros de obra", os autores deverão
arcar com os honorários dos patronos da imobiliária, no importe de R$ 1.000,00, com
correção monetária até o efetivo pagamento,fixado por equidade, além das custas e
despesas processuais suportadas pela referida empresa.
No mais, considerando o grau de sucumbência de cada parte e o
princípio da causalidade, as custas e despesas processuais deverão ser repartidas em
30% para o autor e 70% para as empreiteiras, ficando o requerente condenado ao
pagamento de honorários advocatícios no importe de R$ 1.500,00 e as construtoras ao
importe de R$ 2.500,00, ambos fixados por equidade, pois a condenação foi ilíquida,
com correção monetária até o efetivo pagamento.
Ante o exposto, pelo meu voto, acolho a preliminar de ilegitimidade
passiva da correquerida Avance, rejeito as preliminares das empreiteiras e, no
mérito, dou parcial provimento ao recurso do autor, negando provimento ao apelo
das construtoras, nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora