Tribunal: TJSP
Processo: 1001601-74.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE – PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE – PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, UMA VEZ QUE QUEM DEU CAUSA À RESCISÃO CONTRATUAL FOI O ADQUIRENTE - SUCUMBÊNCIA A ENCARGO DA RÉ, QUE DECAIU DA MAIOR PARTE DOS PEDIDOS - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227189
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001601-74.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes JAKSON
ALMEIDA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e MARILEI MARTINS SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
SPE-21
SANTA
ANGELA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1001601-74.2017.8.26.0019
Comarca : AMERICANA 3a VARA CÍVEL
Juiz
: Márcio Roberto Alexandre
Ação
: Rescisão contratual c.c. Restituição de Valores
Apelante : JACKSON ALMEIDA SILVA
Apelada : SPE-21
SANTA
ANGELA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
VOTO No 31003
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO “STATUS QUO
ANTE” APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O
TOTAL
DOS
VALORES
PAGOS
PELA
ADQUIRENTE

PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM
VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL

PRECEDENTE JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM
JULGADO, UMA VEZ QUE QUEM DEU CAUSA À RESCISÃO
CONTRATUAL FOI O ADQUIRENTE - SUCUMBÊNCIA A
ENCARGO DA RÉ, QUE DECAIU DA MAIOR PARTE DOS PEDIDOS
- SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição
de valores, ajuizada por Jakson Almeida Silva em face de SPE-21
Santa Angela Empreendimento Imobiliário Ltda, que a respeitável
sentença de fls. 259/263, julgou parcialmente procedentes os
pedidos para declarar a rescisão do contrato, bem como condenar a
ré a restituir à autora 75% do valor efetivamente pago, com correção
monetária pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de
São Paulo a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora

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de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado. Por fim, a r. sentença
distribuiu equitativamente os ônus da sucumbência, condenando as
partes ao pagamento de 50%, cada qual, das custas e despesas
processuais, bem como honorários fixados em 15% sobre o valor
atualizado da condenação.
Inconformado, o autor apelou, argumentando, em
síntese, que até a data da interposição do recurso não havia pegado
as chaves e tampouco tomou posse do imóvel, razão pela qual a
retenção não pode ultrapassar 10% dos valores pagos. Defende a
devolução do valor em uma só parcela. Assevera que os juros de
mora e a correção monetária devem ser a partir da citação. Requer
seja dado provimento ao recurso, reformando-se a decisão
guerreada.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
Primeiramente, insta esclarecer que os contratos
firmados em compromissos de venda e compra de bem imóvel entre
consumidor e construtora, em regra, não permitem ao comprador a
discussão de suas cláusulas e condições e obriga o consumidor,
hipossuficiente, a concordar com o seu conteúdo, mesmo que

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abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Pois bem.
A discussão acerca da possibilidade do comprador
rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é pacífica, tanto que
encontra respaldo em Súmulas de nossos tribunais.
O Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou a questão
nos seguintes termos:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça editou a
seguinte Súmula:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na

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hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento”.
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa do
adquirente.
A respeito do percentual de retenção, a jurisprudência
é pacífica no sentido de que ele deve ser fixado entre 10 e 30%,
posicionamento que passei a acompanhar.
No caso dos autos, o entendo que o percentual de 10%
de retenção se mostra suficiente para ressarcir a totalidade das
despesas administrativas da ré, assim como no caso em questão,
quando o adquirente não chega a obter a posse do imóvel.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade de
manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso
de compra e venda. Precedentes do STJ. Preliminar afastada.
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. Pedido formulado
em contestação e não apreciado na sentença. Nulidade
parcial reconhecida ex officio. Possibilidade de apreciação

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direta pelo Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura.
Art. 1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de
que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação compatível com
a benesse. Benefício mantido. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência do
comprador. Direito de devolução dos valores pagos pelo
comprador, de forma imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3
do TJ/SP, Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador
que deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor não
teve a posse do bem, e se enquadra na jurisprudência
majoritária do Tribunal de Justiça de São Paulo. Dedução
de encargos sobre o imóvel. Impossibilidade. Autor que não
teve a posse do imóvel. Ausência de comprovação de
pagamento dos encargos pela vendedora. Comissão de
corretagem. Valor pago pelo comprador que não foi incluído
no cálculo dos valores a serem restituídos. Juros de mora a
partir da citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença
reformada para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da
causalidade.
Recurso
parcialmente
provido”.
(TJSP; Apelação
1004837-76.2017.8.26.0005;
Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2018; Data de
Registro: 24/09/2018) grifei.
Isso porque o imóvel poderá ser revendido a terceiros
até mesmo com valor acima daquele constante no contrato
entabulado entre as partes, obtendo a construtora, lucro com a
revenda.
Não vinga a insurgência em relação ao termo inicial

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dos juros de mora, que devem incidir a partir do trânsito em julgado,
já que foi o adquirente que deu causa ao desfazimento do negócio.
A correção monetária deve ser mantida tal como
lançado na r. sentença, ou seja, a partir de cada desembolso, na
medida em que representa a reposição do valor de moeda do
dinheiro desembolsado.
Por fim, a sucumbência deve ser suportada pela ré,
uma vez que deu causa ao ajuizamento da ação, sem remunerar de
maneira justa o adquirente diante do seu desejo de distratar, sendo
mínimo o decaimento por parte do autor.
Dessa forma, condeno a ré ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em
18% sobre o valor atualizado da condenação, já considerada a
majoração prevista no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios
visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso
às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a

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individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais
invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada,
devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, DOU PROVIMENTO ao
recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator