Tribunal: TJSP
Processo: 1121411-57.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e cominatório. Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes. Tempestivo o recurso da corré Ceci, dado que a publicação da sentença não foi realizada em nome do patrono indicado. Gratuidade concedida. Legitimidade passiva do Banco e da Construtora confirmada. Baixa de hipoteca. Ineficácia

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e cominatório. Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes. Tempestivo o recurso da corré Ceci, dado que a publicação da sentença não foi realizada em nome do patrono indicado. Gratuidade concedida. Legitimidade passiva do Banco e da Construtora confirmada. Baixa de hipoteca. Ineficácia da hipoteca constituída em favor do agente financeiro pela incorporadora frente aos adquirentes compradores. Inteligência da súmula 308 do STJ. Aplicabilidade da multa contratual de maneira inversa, nos termos do recurso repetitivo julgado pelo STJ neste sentido, com adaptação tendo em vista a heterogeneidade das obrigações. Danos morais não verificados. Sucumbência mínima da autora. Honorários não podem ser minorados abaixo do percentual mínimo estabelecido pelo legislador. Recursos dos réus não providos, parcialmente provido o da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000295012
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1121411-57.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
BANCO PAN S/A, é apelada/apelante SUZANA YASSAKA (JUSTIÇA GRATUITA) e
Apelado CECI SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso dos réus e deram parcial provimento ao recurso da autora. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1121411-57.2018.8.26.0100 -Voto no 36672
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APELAÇÃO No 1121411-57.2018.8.26.0100
APELANTE/APELADO: Banco Pan S/A
APELADA/APELANTE: Ceci Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELADA/APELANTE: Suzana Yassaka
COMARCA: São Paulo 19a Vara Cível do Foro Central
VOTO: 36672
Apelação. Ação com pedidos declaratório e cominatório.
Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória.
Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.
Tempestivo o recurso da corré Ceci, dado que a publicação da
sentença não foi realizada em nome do patrono indicado.
Gratuidade concedida. Legitimidade passiva do Banco e da
Construtora confirmada. Baixa de hipoteca. Ineficácia da
hipoteca constituída em favor do agente financeiro pela
incorporadora
frente
aos
adquirentes
compradores.
Inteligência da súmula 308 do STJ. Aplicabilidade da multa
contratual de maneira inversa, nos termos do recurso
repetitivo julgado pelo STJ neste sentido, com adaptação tendo
em vista a heterogeneidade das obrigações. Danos morais não
verificados. Sucumbência mínima da autora. Honorários não
podem
ser
minorados
abaixo
do
percentual
mínimo
estabelecido pelo legislador. Recursos dos réus não providos,
parcialmente provido o da autora.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória promovida por
Suzana Yassaka em face de Banco Pan S/A e Ceci Spe Empreendimentos Imobiliários
Ltda..
Sentença proferida às fls. 421/426, em 31 de maio de 2019,
pela E. Juíza de Direito Renata Barros Souto Maior Baiao, cujo relatório adoto, na qual
julgou parcialmente procedente a ação para “determinar que o réu Banco Pan promova a
baixa do gravame que recai sobre o bem adquirido pela autora e que a requerida Ceci Spe
Empreendimentos Imobiliários Ltda providencie a outorga da escritura definitiva do
imóvel, com pagamento pela requerente das despesas pertinentes à outorga da escritura.”.
Restaram as partes reciprocamente condenadas ao pagamento das custas e honorários
advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, divididos pelas rés em relação aos
patronos da autora e observada a gratuidade concedida à autora.

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O réu Banco Pan apela (fls. 430/458). Argumenta, em síntese,
ser parte ilegítima para responder ao pleito autoral. Afirma que não figurou no contrato
firmado entre a corré e a autora, tendo agido apenas como fornecedor de crédito e
financiamento para a construção do empreendimento. Afirma que deve ser aplicada a Lei
4.591/64 e que a responsabilidade exclusiva é da corré Ceci. Afirma que cabe a ela
outorgar a escritura à autora. Afirma que não há comprovação da quitação integral do preço
pela autora. Afirma que não pode ser condenado a arcar com a sucumbência. Afirma que o
valor dos honorários é excessivo e deve ser minorado, em se tratando de causa cujo
proveito econômico é inestimável. Requer, por fim, seja reformada a sentença.
Também apela a autora (fls. 461/469). Argumenta, em
síntese, que deve ser aplicada a multa de maneira inversa, em favor da autora, pelo atraso
da ré em outorgar o imóvel. Afirma que sofreu danos morais que devem ser indenizados,
pois teve o imóvel penhorado e teve de se defender em processo em consequência da falta
de outorga. Afirma que sucumbiu em parte mínima e que a sucumbência deve ficar a cargo
dos réus. Requer, por fim, seja reformada a sentença.
Também apela a corré Ceci (fls. 509/518). Afirma que seus
patronos não foram regularmente intimados da sentença. Afirma que deve lhe ser
concedida gratuidade. Afirma que lhe é impossível cumprir a sentença em função do
gravame existente no imóvel. Afirma que nunca se opôs à outorga de escritura. Requer, por
fim, seja reformada a sentença
Recursos respondidos em contrarrazões (fls. 472/481,
491/503 e 538/544).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 07 de janeiro de 2020.
É o relatório.
Os recursos dos réus não comportam provimento. O recurso
da autora comporta parcial provimento.
É de se conhecer a apelação da corré Ceci porque, realmente,

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a sentença não foi devidamente publicada nos termos do requerimento de fls. 401/403.
Deste modo, tempestiva a apelação apresentada.
No mais, deve ser concedida a gratuidade pleiteada, porque
os documentos apresentados, notadamente o de fl. 526, demonstra de forma suficiente a
impossibilidade em arcar com as custas do processo. Constate-se que a gratuidade possui
efeitos ex nunc.
Ao julgamento das teses recursais propriamente ditas.
A quitação do preço pela autora foi devidamente comprovada
(fls. 82/96 e 245), sendo certo seu direito em ter o imóvel adjudicado para si. Até porque a
matéria em exame é absolutamente sedimentada e sumulada, não despertando mais
qualquer dúvida: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não é eficaz
perante os adquirentes.
Ainda que a constituição de hipoteca, em tese, gere os efeitos
inerentes aos direitos reais de garantia, entre eles a sequela, não se pode ignorar o teor da
Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra
e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Por conseguinte, reconhecida a ineficácia, perante a autora,
da hipoteca sobre a unidade autônoma aqui debatida, de rigor o acolhimento do pedido por
para determinar o cancelamento da mesma e a outorga da escritura definitiva do imóvel à
autora.
Neste sentido a jurisprudência deste Tribunal de Justiça de
São Paulo:
Obrigação de fazer
Compromisso de compra e venda quitado

Legitimidade passiva da instituição financeira Cancelamento da hipoteca
Hipoteca assumida que é ineficaz em relação ao adquirente Súmula 308 do
STJ Ação julgada procedente Sentença mantida Recurso parcialmente
conhecido e improvido na parte conhecida. (TJSP; Apelação Cível

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1039208-25.2016.8.26.0224; Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a
Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/10/2018; Data de Registro: 18/10/2018);
Ação de Obrigação de Fazer - Compromisso de compra e venda

Procedência da ação para determinar o cancelamento das hipotecas -
Hipoteca constituída em garantia de dívida contraída por construtora com
banco não tem efeito contra adquirente (Súmula 308 STJ) Sentença
mantida
-
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1124462-47.2016.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 39a Vara
Cível; Data do Julgamento: 01/08/2018; Data de Registro: 01/08/2018);
COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA.
Insurgência do banco corréu em face da sentença de procedência.
Manutenção. Imóvel gravado com garantia hipotecária em favor do banco
financiador do empreendimento. Garantia que não tem efeitos contra a
promitente compradora. Súmula 308 do STJ. Compradores quitaram o
débito com a vendedora. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1008495-57.2018.8.26.0625; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 14/05/2019; Data de Registro: 14/05/2019).
Não há ilegitimidade de qualquer dos réus. O Banco, por um
lado, é apto a dar baixa na hipoteca constituída em seu favor. A Construtora, por outro, é
quem se responsabilizou frente ao consumidor a outorgar a escritura em seu favor.
Eventual responsabilidade exclusiva de um ou de outro deve ser entre eles debatida,
inclusive com eventual regresso, bem imposta a condenação e a sucumbência a ambos.
Não há que se falar em redução da sucumbência, porque esta
foi estabelecida no mínimo legal, qual seja, 10% sobre o valor da causa. E não procede a
alegação de que o proveito econômico seria inestimável, porque o imóvel possui valor
certo e a adjudicação trará à autora proveito econômico equivalente a tal preço.

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Quanto ao recurso da autora, a aplicação inversa da multa
contratual em desfavor da construtora deve ser reconhecida.
Isto porque o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de
recurso repetitivo a respeito do tema, decidiu pela aplicabilidade inversa de multas
previstas unicamente favor das vendedoras em compromisso de compra e venda, com
adequação por arbitramento para que guarde a devida compatibilidade com a obrigação
descumprida e os prejuízos sofridos. Vejamos:
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA
DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer
e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso
concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
22/05/2019, DJe 25/06/2019);
Assim, nos termos do consolidado entendimento, de rigor a
inversão da multa estabelecida em contrato (cem reais por dia a partir do vencimento do
prazo de 90 dias da data da assembleia de instituição do condomínio fl. 73, cláusulas 9.1
e 9.2), que deve ser aplicada com adequação à natureza diversa da obrigação descumprida,
ora arbitrada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, com o mesmo termo inicial do

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previsto na cláusula 9.1, só que em desfavor da ré e incidente até a efetiva outorga
definitiva. Anote-se que o valor representa menos da metade do que o previsto em contrato
em favor da ré no caso de mora da autora.
Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais,
estes se caracterizam por ofensas que atingem intimamente a personalidade do ofendido:
“Qualificam-se como morais os danos em razão da esfera da subjetividade, ou do plano
valorativo da pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se, portanto,
como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos da personalidade humana (o da
intimidade e da consideração pessoal), ou o da própria valoração da pessoa no meio em que
vive e atua (o da reputação ou da consideração pessoal)” (BITTAR, Carlos Alberto.
Reparação civil por danos morais. São Paulo: 1992, p. 41).
Não é o caso. O descumprimento contratual, em regra, não
gera dano moral indenizável. Esta Câmara o reconhece em caso de atraso na entrega de
empreendimento, mas a situação é diversa porque entregue o empreendimento e empossada
a autora no imóvel, faltou-lhe apenas a devida outorga da escritura. E isto, somado à
necessidade de ingresso em juízo para defesa de direitos, não são caracterizadoras, por si
só, de dano moral indenizável.
Por fim, com a alteração do julgado, a sucumbência da autora
é mínima, nos termos do artigo 86, parágrafo único do Código de Processo Civil. Os réus
devem arcar, assim, com as custas e despesas processuais, assim como com os honorários
advocatícios sucumbenciais em favor da parte autora, majorados por força do artigo 85,
parágrafo 11 do Código de Processo Civil, de 10% para 11% sobre o valor da causa,
metade a cada réu, além de 11% sobre o valor da condenação referente à multa, somente
em relação à corré Ceci.
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao recurso da
autora e nega-se provimento ao recurso dos réus.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso, a
respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução

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no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o silêncio como
concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator