Tribunal: TJSP
Processo: 0000033-78.2013.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
GRATUIDADE JUDICIAL. BENEFÍCIO NÃO RESTRITO ÀS PESSOAS FÍSICAS. PRESUNÇÃO DE NECESSIDADE CONFIRMADA PELOS ELEMENTOS DE PROVA APRESENTADOS. DEFERIMENTO QUE SE IMPÕE, RESSALVADA A POSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. O benefício da gratuidade, estabelecido para assegurar a todos o efetivo acesso à atuação jurisdicional, não é restrito às pessoas

Ementa:
GRATUIDADE JUDICIAL. BENEFÍCIO NÃO RESTRITO ÀS PESSOAS FÍSICAS. PRESUNÇÃO DE NECESSIDADE CONFIRMADA PELOS ELEMENTOS DE PROVA APRESENTADOS. DEFERIMENTO QUE SE IMPÕE, RESSALVADA A POSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. O benefício da gratuidade, estabelecido para assegurar a todos o efetivo acesso à atuação jurisdicional, não é restrito às pessoas físicas; mas, tratando-se de pessoa jurídica, faz-se necessária a efetiva demonstração da situação de insuficiência. No caso, a prova produzida permite alcançar a convicção de que, ao menos neste momento, estão presentes os requisitos legais, o que autoriza deferir o benefício, ressalvada a possibilidade de impugnação pela parte contrária.

LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. A fundamentação da sentença é suficiente para permitir o exato esclarecimento daquilo que ensejou a emissão do dispositivo, permitindo o pleno exercício do direito de recorrer. Houve específica abordagem a respeito das cláusulas contratuais, de forma adequada e suficientemente clara.

LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. AFIRMAÇÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA. INADMISSIBILIDADE. VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. A relação contratual das partes é locatícia, estabelecida à luz do artigo 54 da Lei 8.245/91. Não se apresenta abusiva a cláusula que determina a majoração anual do aluguel em 6% sobre o valor corrigido. Trata-se de iniciativa que não viola o artigo 54 e por isso não há nulidade.

LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Verificando-se que houve sucumbência recíproca e sendo vedada a compensação dos honorários advocatícios, cabe a cada parte a realização do pagamento ao patrono da outra (art. 85, § 14, do CPC). Assim, é fixada a verba honorária dos patronos dos litigantes, considerando, inclusive, o trabalho advindo da atividade recursal.

Inteiro teor:
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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000681374
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
do
Apelação
Cível
no
0000033-78.2013.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante FABIANA C
SIMIONE BRINQUEDOS EPP, é apelado ECISA PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos que
constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores ANTONIO
RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E CARLOS NUNES.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
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Apelação Cível No 0000033-78.2013.8.26.0084 – Campinas – VOTO No 45600 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 0000033-78.2013.8.26.0084
Comarca:CAMPINAS 4a Vara
Juiz: José Evandro Mello Costa
Apelante: Fabiana C Simione Brinquedos Epp
Apelado: Ecisa Participações Ltda
GRATUIDADE JUDICIAL. BENEFÍCIO NÃO RESTRITO
ÀS PESSOAS FÍSICAS. PRESUNÇÃO DE NECESSIDADE
CONFIRMADA
PELOS
ELEMENTOS
DE
PROVA
APRESENTADOS. DEFERIMENTO QUE SE IMPÕE,
RESSALVADA A POSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO
PELA PARTE CONTRÁRIA. RECURSO PROVIDO, COM
OBSERVAÇÃO. O benefício da gratuidade, estabelecido para
assegurar a todos o efetivo acesso à atuação jurisdicional,
não é restrito às pessoas físicas; mas, tratando-se de pessoa
jurídica, faz-se necessária a efetiva demonstração da situação
de insuficiência. No caso, a prova produzida permite alcançar
a convicção de que, ao menos neste momento, estão presentes
os requisitos legais, o que autoriza deferir o benefício,
ressalvada a possibilidade de impugnação pela parte
contrária.
LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO
REVISIONAL DE CONTRATO. SENTENÇA. ALEGAÇÃO
DE
NULIDADE
POR
OMISSÃO.
INOCORRÊNCIA.
RECURSO IMPROVIDO. A fundamentação da sentença é
suficiente para permitir o exato esclarecimento daquilo que
ensejou a emissão do dispositivo, permitindo o pleno
exercício do direito de recorrer. Houve específica abordagem
a respeito das cláusulas contratuais, de forma adequada e
suficientemente clara.
LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO
REVISIONAL
DE
CONTRATO.
AFIRMAÇÃO
DE
CLÁUSULA
ABUSIVA.
INADMISSIBILIDADE.
VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO.
A relação contratual das partes é locatícia, estabelecida à luz
do artigo 54 da Lei 8.245/91. Não se apresenta abusiva a
cláusula que determina a majoração anual do aluguel em 6%
sobre o valor corrigido. Trata-se de iniciativa que não viola o
artigo 54 e por isso não há nulidade.
LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO
REVISIONAL
DE
CONTRATO.
JULGAMENTO
DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE

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PROVIDO. Verificando-se que houve sucumbência recíproca
e sendo vedada a compensação dos honorários advocatícios,
cabe a cada parte a realização do pagamento ao patrono da
outra (art. 85, § 14, do CPC). Assim, é fixada a verba
honorária dos patronos dos litigantes, considerando,
inclusive, o trabalho advindo da atividade recursal.
Voto no 45.600
Visto.
1. Trata-se de ação revisional de contrato de locação
proposta por FABIANA C SIMIONE BRINQUEDOS EPP em face de
ECISA PARTICIPAÇÕES LTDA.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou parcialmente
procedente o pedido para, assim, fixar o valor do aluguel em R$
5.855,92. Diante da sucumbência recíproca, determinando o rateio entre
as partes das despesas processuais em aberto, cabendo a cada uma
delas o pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos
patronos.
Seguiu-se a rejeição dos embargos de declaração opostos
pela autora (fls. 1669/1673 e 1675/1676).
Inconformada, apela a autora, pleiteando a concessão do
benefício da gratuidade judicial, pois “passou por grave crise e teve de

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encerrar suas operações” (fls. 1694). Sustenta que houve omissão na
sentença, pois deixou de se manifestar a respeito da nulidade da
cláusula de aumento real. Aponta que a abusividade do aumento do valor
mínimo do aluguel em 6% ao ano foi reconhecida na perícia técnica,
sendo inegável o desequilíbrio contratual. Por fim, pleiteia seja atribuída à
ré a responsabilidade pelo pagamento da totalidade da verba
sucumbencial, pois decaiu em parte mínima do pedido. Subsidiariamente,
alega que, ainda que haja sucumbência recíproca, a compensação deve
ser afastada.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
respondido.
É o relatório.
2. Inicialmente, impõe-se apreciar o pleito de gratuidade
judicial formulado pela demandante.
O benefício da gratuidade não é restrito às pessoas
físicas, de modo que também as jurídicas podem desfrutá-lo, desde que
atendidos os requisitos legais. Essa matéria já se encontra pacificada na
jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, consolidado o
entendimento de que não existe óbice a que o benefício seja deferido,
desde que efetivamente evidenciada a situação de impossibilidade de
atender às despesas do processo.
Nesse sentido é o teor da Súmula 481:

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“Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica
com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de
arcar com os encargos processuais.”
Aliás, é o que estabelece o caput, do artigo 98 do Código
de Processo Civil:
“Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou
estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as
despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à
gratuidade da justiça, na forma da lei.”
A condição para o deferimento, portanto, é a efetiva
comprovação da situação de impossibilidade de atender às despesas do
processo sem prejuízo da própria manutenção, não sendo suficiente a
simples declaração.
E fixada essa premissa, impõe-se agora analisar o tema
atinente à configuração dos requisitos legais.
Afirma a apelante que encerrou as suas atividades em
razão de uma crise, ressaltando que, a partir do mês de junho de 2018, o
seu faturamento não era suficiente sequer para arcar com as despesas
básicas da loja.
Essa realidade autoriza reconhecer a situação, ao menos
momentânea, de impossibilidade de atender às despesas do processo.

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Há de se ressalvar, no entanto, que fica aberta a
possibilidade de a parte contrária, a qualquer tempo, exercer o respectivo
direito de impugnação, o que possibilitará a perquirição mais
aprofundada a respeito da controvérsia.
Anota-se, por oportuno, que o deferimento do benefício
não tem eficácia retroativa, de modo que não afasta a responsabilidade
pelo pagamento das verbas anteriormente constituídas.
Nesse sentido a precisa lição de Fredie Didier Junior e
Rafael Oliveira:
“Se o requerente, mesmo necessitado, não pleiteou o
benefício no primeiro momento em que poderia fazê-lo, não há
qualquer óbice a que deduza o seu pedido ulteriormente.
Entretanto, as despesas que fez, aquelas cujo fato jurídico gerador
já ocorreu ou, ainda, aquelas já adiantadas pela outra parte não lhe
serão devolvidas ou dispensadas. Isto porque o deferimento do
benefício tem efeito ex nunc, constituindo situação jurídica nova,
que não abrange as despesas processuais anteriores ao pedido.” 1
E assim também o entendimento do C. Superior Tribunal
de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA GRATUITA. IRRETROATIVIDADE DOS EFEITOS DO
DEFERIMENTO.
1 - “Benefício da justiça gratuita”, p. 41, 2a ed., Ed. Podivm, 2005, Salvador. No mesmo sentido: Roberto Luis Luchi Demo, “Assistência judiciária
gratuita”, Revista da Ajuris, ano XXVII, no 83, tomo I, setembro de 2.001, p. 358.

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I
A gratuidade da justiça pode ser concedida em
qualquer fase do processo, dada a imprevisibilidade dos infortúnios
financeiros que podem atingir as partes, impossibilitando-as de
suportar as custas da demanda.
II
Todavia, a concessão do benefício só produzirá
efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do
pedido, ou que lhe sejam posteriores, não sendo admitida, portanto,
sua retroatividade.
Agravo improvido.” 2
Prosseguindo, impõe-se afastar a alegação de nulidade da
sentença, pois houve adequada e suficiente fundamentação, de modo a
permitir o perfeito entendimento quanto aos motivos que levaram à
formulação do resultado, em plena conformidade com o artigo 489 do
Código de Processo Civil. De qualquer modo, a matéria resta superada
pela superveniente apelação, cuja devolutividade propicia a apreciação
integral das questões (CPC, artigo 1.013, § 3o, IV).
Superados esses pontos, resta a análise da matéria de
fundo.
Segundo a petição inicial, em 1o de novembro de 1994, as
partes firmaram contrato de locação de um imóvel comercial localizado
no Campinas Shopping Center, pelo prazo de sessenta meses, que
sofreu sucessivas prorrogações. Pretende a locatária a revisão das
cláusulas contratuais, com a fixação do aluguel mínimo em R$ 4.340,00,
sob o argumento de que a locadora aplica reajuste do valor mínimo do
2 - AgRg no Agr 979812/SP - 3a T. - Rel. Min. SIDNEI BENETI - DJe 05/11/2008.

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aluguel mensal acima dos índices habituais de mercado, deixando de
considerar fatores relevantes que levaram à diminuição do fluxo de
clientes ao shopping ao longo dos anos, além de cobrar aluguel em
dobro no mês de dezembro e obrigá-la a integrar-se à Associação de
Lojistas do Outlet Campinas.
A ré, por sua vez, impugnou o valor pleiteado, sustentando
que o aluguel mínimo não pode ser inferior a R$ 8.299,20. Sustentou a
legalidade das cláusulas contratuais, ressaltando que o artigo 54 da Lei
8.245 permite a estipulação de regras específicas em locações em
shopping center. A autora tinha plena ciência dos termos do contrato e a
locação vigorou por dezoito anos sem qualquer insurgência. Ademais, o
alegado desequilíbrio contratual não foi demonstrado. Por fim, aduziu que
o valor do aluguel não pode ser revisto por meio de ação revisional de
contrato.
Produziu-se a prova pericial com a apresentação do
respectivo laudo (fls. 358/383) e prestação de esclarecimentos (fls. 1617/1620),
seguindo-se a prolação da sentença, que julgou parcialmente procedente
o pedido, apenas para fixar o valor mínimo do aluguel em R$ 5.855,92.
De pronto, verifica-se que apenas a autora recorreu, de
modo que está em discussão somente a questão referente à nulidade da
cláusula de aumento real, além da verba honorária sucumbencial.
A análise deve partir da disciplina ditada pelo artigo 54 da
Lei 8.245/1991, que é norma especial destinada a regular esse tipo de

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contratação:
“Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de
shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas
nos
contratos
de
locação
respectivos
e
as
disposições
procedimentais previstas nesta lei.”
Nessa perspectiva, são amplamente conhecidas como
cláusulas atípicas, voltadas à preservação do ramo de negócio. E
justamente por causa da particularidade desse tipo de negócio cuidou o
legislador de admitir a livre pactuação das condições contratuais, com
poucas ressalvas.
A esse respeito, observa Sylvio Capanema de Souza:
“Estas disposições não chegam a descaracterizar o
contrato, retirando-lhe a natureza jurídica de locação, mas criam
diferenças significativas, que exigem tratamento legal também
diverso.
São essas condições especiais, de conteúdo puramente
econômico, que o artigo 54 preserva, até para que o próprio
empreendimento sobreviva.
É evidente que não poderia prevalecer uma cláusula que
afrontasse os objetivos fundamentais da lei, especialmente o que
permite a ação renovatória.
O que a lei admite, ainda que fugindo ao sistema comum,

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são as disposições atípicas, mas de índole econômica, que as
partes livremente pactuam, de acordo com a realidade e a
experiência do mercado.
Será preciso, entretanto, cuidado para que não sejam
estas cláusulas atípicas, que restringem os direitos dos locatários,
confundidas com cláusulas abusivas, que os ponham em manifesta
desvantagem, e que são fulminadas pela sanção da nulidade.
Admitem-se
as
disposições
restritivas
como
compensação aos benefícios trazidos pela estrutura do shopping
center, que atrai uma considerável massa de consumidores, o que
representa potencial clientela para os lojistas.
Quem frequenta um shopping Center, e hoje quase toda
a população o faz, principalmente nos fins de semana ou épocas de
festas, sabe como ficam congestionados os corredores e áreas de
alimentação ou lazer, o que aliás, afetou gravemente o chamado
comércio 'de frente de rua'.
Muitos
desses
frequentadores
acabam
adquirindo
produtos ou serviços nas lojas e os que nem pretendiam consumir
quando ingressaram no shopping center, acabam comprando, por
não resistirem à tentação que eles exercem sobre nós.
Assegura-se, assim, uma justa equação econômica para
os contratos de locação, beneficiando-se ambas as partes, o que
justifica a atipicidade de certas cláusulas neles inseridas.” 3
3 - “A lei do inquilinato comentada”, p. 252, 10a ed., Forense.

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A cláusula quinta, parágrafo terceiro, do contrato de
locação dispõe que “O valor mínimo mensal do aluguel, devidamente
corrigido, será acrescido de 6% (seis por cento) ao ano, no décimo
terceiro, vigésimo quinto, trigésimo sétimo e quadragésimo nono mês de
locação, e a cada 12 (doze) meses enquanto perdurar a locação” (fls. 15).
Fixados esses pontos, deve-se deixar bem claro que a
contratação
é
realizada
por
empresas
que
bem
sabem
das
consequências respectivas, de modo que não podem ignorar o alcance
da disposição que prevê o reajuste do valor mínimo do aluguel.
O perito judicial apontou que, nos contratos mais antigos
realizados com pequenos lojistas, está incluída a cláusula de ganho real,
mas que se pronunciar acerca da abusividade ou desproporcionalidade
da cláusula extrapolaria sua competência. Porém, ao mesmo tempo,
concluiu que a incidência do percentual eleva desproporcional e
demasiadamente a locação, apontando que, hipoteticamente, em cinco
anos o valor seria 21,55% maior do que se o reajuste houvesse sido
calculado apenas com base no índice pactuado (fls. 1617/1620).
Ocorre que o simples fato de a incidência do percentual de
6% ao ano sobre o valor reajustado do aluguel, por si só, não implica
onerosidade excessiva à locatária. Por óbvio, o valor do aluguel vai,
gradativamente, se tornando superior àquele que se verificaria sem o
referido acréscimo.

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A autora, ao firmar o respectivo contrato, tinha pleno
conhecimento das normas gerais e especiais que regem a locação dos
espaços em Shopping Center, às quais aderiu e consentiu.
Não há, portanto, fundamento para admitir a pretendida
declaração de nulidade de cláusula contratual.
Por
derradeiro,
no
que
concerne
aos
honorários
advocatícios, cabe destacar a circunstância de que houve cumulação de
pedidos e ocorreu sucumbimento da autora no tocante à declaração de
nulidade das cláusulas contratuais referidas na petição inicial.
Ainda, tem-se que a locatária autora ofereceu o valor de
R$ 4.340,00, enquanto que a locadora demandada pleiteou a quantia de
R$ 8.299,20. Já a sentença, baseando-se no laudo pericial, estabeleceu
o aluguel mensal de R$ 5.855,92. A fixação, portanto, foi em montante
superior ao pretendido pela autora e inferior ao pleiteado pela ré.
Assim, é inegável que ambas as partes decaíram de seus
posicionamentos, o que justifica a sua repartição, na forma do artigo 86
do Código de Processo Civil.
Tem-se que a disciplina dos honorários advocatícios, que
é determinada pela lei vigente no instante da prolação da sentença,
determinando a conclusão de que não existe fundamento para aplicar a
lei velha.

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Nesse sentido é oportuna a lição de Lucas Rister de
Sousa Lima, ao se reportar à vedação de compensação dos honorários
advocatícios de que trata o artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil:
“Já de início, é possível verificar que esta regra
nitidamente conflita com a anterior (art. 21 do CPC revogado) na
parte em que veda a compensação dos honorários entre os
advogados em caso de sucumbência recíproca. Quanto ao fato de a
verba ter natureza alimentar, trata-se de questão já sedimentada há
muito na jurisprudência, inclusive do Pretório Excelso.
Desta maneira, quanto à vedação à compensação, por se
tratar de mandamento novo e inclusive conflitante com o teor do
dispositivo revogado, a sua aplicação deverá ser admitida apenas
para os processos em que ainda não tiver sido proferida sentença
no momento em que entrou em vigor o Novo Código. Nas causas
que tiverem sido julgadas sob a égide da lei revogada, ainda que
subsista recurso pendente no momento em que a lei nova passar a
valer, não se poderá admitir a aplicação do novo dispositivo para,
por exemplo, reformar decisão que aplicou o artigo 21 (pois era esta
a norma vigente no momento em que o feito foi sentenciado).” 4
Deste
modo,
os
honorários
advocatícios
ficam
estabelecidos em 15% sobre o valor atualizado da causa, montante a ser
repartido na proporção de 60% em favor dos patronos da autora,
cabendo à ré o respectivo pagamento, enquanto que a demandante
arcará com os honorários dos advogados da demandada, na fração de
40%, já considerada a ampliação decorrente do artigo 85, § 11, do
4 - “Direito intertemporal e honorários advocatícios sucumbenciais no novo CPC”, in “Honorários advocatícios”, coord. Marcus Vinícius Furtado
Coelho e Luiz Henrique Volpe Camargo, cap. 12, n. 4.9, p. 193, 2a ed., Ed. Podiym.

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Código de Processo Civil, com a ressalva da inexigibilidade decorrente
da gratuidade judicial ora concedida à autora.
Enfim, comporta parcial acolhimento o inconformismo,
apenas para a finalidade de conceder à autora o benefício da gratuidade
judicial e se determinar a repartição da verba honorária na forma
indicada.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou parcial
provimento ao recurso, com observação.
ANTONIO RIGOLIN
Relator