Tribunal: TJSP
Processo: 2122715-15.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-11-06

Ementa:
Locação de imóvel não residencial - Tutela cautelar antecedente – Demanda em face de locador - Decisão que deferiu a liminar – Recurso do réu/locador - Manutenção – Cabimento – Pretensão inicial voltada à revisão do pacto em decorrência dos efeitos provocados pela pandemia da Covid-19 - Presença dos elementos constantes no art. 300, do CPC – Circunstâncias do caso concreto que justificam a

Ementa:
Locação de imóvel não residencial - Tutela cautelar antecedente – Demanda em face de locador - Decisão que deferiu a liminar – Recurso do réu/locador - Manutenção – Cabimento – Pretensão inicial voltada à revisão do pacto em decorrência dos efeitos provocados pela pandemia da Covid-19 - Presença dos elementos constantes no art. 300, do CPC – Circunstâncias do caso concreto que justificam a redução dos alugueres devidos pela autora/agravada ao patamar de 50% – Divisão do ônus que, ao menos por ora, se apresenta como solução adequada, razoável e que também prestigia aos postulados da equidade e da boa-fé - Questão, ademais, que guarda estreita relação com o mérito da causa e carece de acurada análise no decorrer da lide, certo que os critérios utilizados para revisão do pacto poderão ser reavaliados, inclusive caso a questão seja eventualmente disciplinada de modo diverso pelo Poder Legislativo.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000864741
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2122715-15.2020.8.26.0000, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
agravante MARCOS PALAZON, é agravado BIKE STORE COMERCIO DE
BICICLETAS LTDA ME.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, negaram provimento ao
recurso, vencida a 3a Juíza, que dava provimento ao recurso e declarará voto.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 21 de outubro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica
42.190
Agravo de Instrumento no 2122715-15.2020.8.26.0000

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: São Bernardo do Campo
Juízo de origem: 6a Vara Cível
Ação no 1009650-16.2020.8.26.0564
Agravante: Marcos Palazon
Agravada: Bike Store Comércio de Bicicletas Ltda.
f
EMENTA: Locação de imóvel não residencial - Tutela cautelar
antecedente Demanda em face de locador - Decisão que deferiu
a liminar Recurso do réu/locador - Manutenção Cabimento
Pretensão inicial voltada à revisão do pacto em decorrência dos
efeitos provocados pela pandemia da Covid-19 - Presença dos
elementos constantes no art. 300, do CPC Circunstâncias do
caso concreto que justificam a redução dos alugueres devidos pela
autora/agravada ao patamar de 50% Divisão do ônus que, ao
menos por ora, se apresenta como solução adequada, razoável e
que também prestigia aos postulados da equidade e da boa-fé -
Questão, ademais, que guarda estreita relação com o mérito da
causa e carece de acurada análise no decorrer da lide, certo que os
critérios utilizados para revisão do pacto poderão ser reavaliados,
inclusive caso a questão seja eventualmente disciplinada de modo
diverso pelo Poder Legislativo.
Recurso desprovido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de agravo de instrumento interposto em razão das
r. decisões proferidas às fls. 61/63, 100 e 106, dos autos da medida cautelar
de caráter antecedente proposta por "Bike Store Comércio de Bicicletas
Ltda." (locatária) em face de Marcos Palazon (locador), que deferiu a tutela
de urgência postulada pela autora para reduzir provisoriamente o valor do
aluguel em 50%, desde o vencido em abril de 2.020, até que seja levantada
a proibição à abertura do ponto comercial, bem como excluir a multa pela
mora aplicada ao mês de março, cujo valor deve ser usado para abatimento
dos alugueres mensais.

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Aduziu o réu/locador/agravante, em síntese, que a recorrida
é parte ilegítima, porquanto alheia à relação contratual, além de existência
de erro na escolha do procedimento, capaz de ensejar tumulto processual.
Afirma serem inverossímeis as alegações da autora, eis que apontou
expressamente que vem se utilizando do imóvel para garantir o mínimo de
faturamento, a ensejar na revogação da medida. Subsidiariamente, roga que
seja afastada a compensação dos encargos moratórios cobrados no período
pré-pandêmico e que lhe seja autorizada a cobrança de 70% do aluguel, ao
que requereu a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da
decisão recorrida.
Recebido o recurso no efeito devolutivo.
Contraminuta às fls. 30/37.
É o relatório.
O recurso não comporta acolhimento.
Com
relação
à
preliminar
arguida
pelo
réu/locador/agravante, razão não lhe socorre, porquanto se trata de questão
que não foi objeto de manifestação pelo Juízo de origem na decisão
guerreada, certo que corresponde a matéria apresentada na peça
contestatória, a demandar pronunciamento judicial em primeiro grau, no
momento oportuno.
Ademais, nesta sede de cognição sumária, limitada

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exclusivamente ao cabimento ou não da medida postulada na exordial, não
é possível identificar justificativa capaz de criar óbice à apreciação da
liminar formulada, eis que a locação foi realizada exclusivamente para
instalação e exercício da atividade empresarial desenvolvida pela empresa
autora, em que pese ao fato de seu representante legal tenha figurado no
pacto como locatário.
No mais, de acordo com o art. 300, do Código de Processo
Civil: “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos
que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo.”
Os elementos dos autos, associados à notoriedade dos
efeitos imprevisíveis inerentes à pandemia provocada pelo novo
Coronavírus, que exigiu a imposição de quarentena pelo poder público (art.
317, do Código Civil1), justificam a adoção da medida postulada pela
autora/agravada.
A situação excepcional e imprevisível envolvendo a
pandemia traz impacto direto no contrato firmado entre as partes, além de
interferir no pleno exercício da atividade empresarial da autora, com
redução repentina de seu faturamento, certo que tais circunstâncias, ao
menos por ora, justificam a revisão do pacto e redução no pagamento do
locativo mensal, inclusive para prestigiar a manutenção da empresa
requerente.
1 Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da
prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo
que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

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À ausência de maiores elementos acerca do real impacto
financeiro provocado a ambas as partes, tenho que a divisão igualitária do
ônus, ao menos de início, se apresenta como caminho adequado para melhor
dirimir a questão, posicionamento que também prestigia aos postulados da
proporcionalidade, equidade e boa-fé.
Vale ressaltar que o mesmo percentual de desconto se
encontra previsto no art. 3o, do Projeto de Lei no 936/20202, em trâmite na
Câmara dos Deputados, que visa alterar a Lei no 8.245/91, especialmente
seu art. 9o, com o fito de regular as locações dos imóveis urbanos,
enquanto durarem as medidas de enfrentamento da emergência de saúde
pública decorrente do Coronavírus.
Nesse sentido: “Locação comercial. Tutela de urgência.
Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguel em face da
proibição à abertura do estabelecimento comercial. Fato do príncipe que
corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que
autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação.
2 Art. 3o: O art. 9o da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar acrescido de parágrafos com
a seguinte redação:
Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
(...) §1o. O disposto no inciso III, não se aplica à falta de pagamento do aluguel e/ou demais encargos no
período de duração das medidas de enfrentamento da emergência de
saúde pública decorrente do coronavírus COVID-19;
§ 2o. No período de crise, o pagamento referido no inciso III deste artigo, deverá ter desconto de 50%
sobre o valor total da dívida, no período de quatro meses e/ou enquanto durar a anormalidade prevista
nesta Lei, devendo ser parcelado pelo prazo de até 12 meses após restabelecer o Estado de normalidade.
§ 3o. Fica autorizado o desconto de 100% aos que se encontram, no período que trata esta lei, sobre a
posse direta do imóvel e que não tenham condições de prover o seu sustento, observado o estabelecido
no parágrafo anterior

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Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela
proibição. Recurso provido.” (TJSP, 36a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento n.o 2081753-47.2020.8.26.0000, Rel. Des.
Arantes Theodoro, j. 06.05.2020)
Portanto, perfeitamente legítima a medida postulada e
acertado o posicionamento adotado pelo Juízo da causa, não se podendo
deslembrar que a questão apresentada guarda estreita relação com o mérito
da causa e carece de acurada análise no decorrer da lide, certo que os
critérios utilizados para revisão do pacto poderão ser futuramente
revisitados, inclusive caso a questão venha a ser disciplinada de modo
diverso pelo Poder Legislativo.
Ante ao exposto, nego provimento ao recurso.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 29971
Agravo de Instrumento no 2122715-15.2020.8.26.0000
Comarca: São Bernardo do Campo
Agravante: Marcos Palazon
Agravado: Bike Store Comercio de Bicicletas Ltda Me
DECLARAÇÃO DE VOTO
Vistos.
Respeitosamente, DIVIRJO do nobre Relator, para DAR provimento ao
recurso.
Trata-se de tutela cautelar antecedente, objetivando a suspensão total
do aluguel ou sua redução do contrato de locação não residencial.
Em primeiro lugar, é o caso de reconhecer a ilegitimidade ATIVA da parte
agravada.
Com efeito, extraiu-se dos autos que a agravada, Bike Store Comércio de
Bicicletas Ltda. Me., não figura no contrato de locação de fls. 35/41 como locatários do
imóvel locado. A locatária do imóvel locado, objeto do contrato de locação discutido nos
autos, é a pessoa física Leandro Payao.
A pessoa jurídica tem existência distinta da pessoa de seus sócios ante o
princípio da autonomia da sociedade, possuindo, pois, personalidade própria. A pessoa
do sócio não se confunde com a pessoa jurídica da sociedade comercial.
Assim, como a parte agravada não integra a relação jurídica locatícia
como locatária, nos termos do art. 6o do Código de Processo Civil, falta-lhe legitimidade
para demandar em nome próprio a respeito do negócio realizado entre o seu sócio e o
agravante.
Nesse sentido:

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APELAÇÃO AÇÃO DE COBRANÇA LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM PESSOA JURÍDICA
ILEGITIMIDADE PASSIVA DO EX-SÓCIO QUE SUBSCREVEU O
CONTRATO APENAS COMO REPRESENTANTE LEGAL DA EMPRESA
LOCATÁRIA EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
SENTENÇA REFORMADA RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1002141-92.2017.8.26.0320; Relator (a): Cesar Luiz de Almeida; Órgão
Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/03/2018; Data de Registro: 14/03/2018)
REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LOCAÇÃO LEGITIMIDADE ATIVA
RELAÇÃO “EX LOCATO” - PESSOA JURÍDICA QUE NÃO SE
CONFUNDE COM A PESSOA FÍSICA DO SÓCIO - ILEGITIMIDADE DO
SÓCIO PARA PLEITEAR DIREITOS DA SOCIEDADE. Restando, assim,
incontroversa a inexistência de relação “ex locato” entre os litigantes,
evidente a ilegitimidade do autor para o polo ativo da presente demanda
reintegratória, fundada em contrato de locação verbal. A pessoa jurídica
não se confunde com a pessoa física de seu sócio e representante legal
(CC/02, art. 50, CC/16, art. 20). Assim, não se tratando de firma individual,
mas sociedade de responsabilidade limitada, regularmente constituída,
evidente que o sócio proprietário não detém legitimidade para, em nome
próprio, reclamar direitos pessoais da sociedade. (TJSP; Apelação
9048784-45.2006.8.26.0000; Relator (a): Clóvis Castelo; Órgão Julgador:
35a Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 4a V. CÍVEL; Data do
Julgamento: 25/07/2011; Data de Registro: 27/07/2011).
No mérito, o pedido também deve ser provido.
A r. decisão agravada deferiu a tutela de urgência postulada pela autora
para reduzir provisoriamente o valor do aluguel em 50%, desde o vencido em abril de
2.020, até que seja levantada a proibição à abertura do ponto comercial, bem como
excluir a multa pela mora aplicada ao mês de março, cujo valor deve ser usado para
abatimento dos alugueres mensais.
Contudo, a agravada não apresentou uma prova sequer a respeito dos
impactos da pandemia em seu faturamento. Conquanto a crise econômica seja um fato

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notório, a repercussão individual nas finanças da agravante não o é.
Muitas empresas se adaptaram à crise, passando a prestar seus serviços
por meios alternativos (p. ex., meios digitais).
Nota-se, ainda, que o comércio de bicicletas cresceu (118%) durante
a pandemia, como indicam as pesquisas (fls. 53/61). Ademais, o agravante acostou
fotos, datadas de abril de 2020 auge da crise do COVID-19, indicando que a loja
permanecia aberta e com clientes (mesmo com a restrição das autoridades
Públicas quanto à abertura do comércio local) fls. 76/78 dos autos originais.
Poderia a agravada ter instruído sua inicial com análise apurada acerca de
suas finanças. Acaso tivesse lançado mão desse discriminativo analítico, o Poder
Judiciário estaria apto ao exame casuístico, onde se cotejaria a realidade financeira da
empresa com as prestações mantidas pelo contrato de locação. Como não agiu dessa
forma, pede alívio financeiro sem evidenciar a asfixia.
O art. 317, do CC (teoria da imprevisão), além de não prever a figura da
suspensão contratual, não se encontra devidamente alicerçado quanto às premissas
fáticas. A agravante não foi capaz de demonstrar a desproporção manifesta entre as
prestações (alteração no sinalagma genético). Diferentemente do que parece defender a
agravante, a desproporção não é implicação lógica da pandemia, como se fosse mero
devir da crise.
A análise deve ser feita casuisticamente, com a devida comprovação
do suporte fático do instituto.
Destarte, DOU PROVIMENTO ao recurso, para indeferir o pedido de
revisão do contrato de locação.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Desembargadora

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Confirmação
1
6
Acórdãos
Eletrônicos
MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA RAMOS
12F3EFC5
7
9
Declarações de
Votos
MARIA LUCIA RIBEIRO DE CASTRO PIZZOTTI
MENDES
131B202A
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2122715-15.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.