Tribunal: TJSP
Processo: 1008593-69.2019.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-24

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Registro de instituição parcial e convenção de condomínio – Empreendimento que abrange uma área pertencente a dois Municípios – "Habite-se" expedido por apenas um dos Municípios em que situado o empreendimento – Quadro de avaliação do custo global da construção atualizado, instruído com certidões de valor venal emitidas pelo mesmo Município – Ausência de provas de que as

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Registro de instituição parcial e convenção de condomínio – Empreendimento que abrange uma área pertencente a dois Municípios – "Habite-se" expedido por apenas um dos Municípios em que situado o empreendimento – Quadro de avaliação do custo global da construção atualizado, instruído com certidões de valor venal emitidas pelo mesmo Município – Ausência de provas de que as construções finalizadas estão localizadas, na sua totalidade, no território desse Município, exclusivamente – Documentação insuficiente – Óbice ao registro configurado – Dúvida procedente, com manutenção da qualificação negativa do título, embora por fundamento diverso – Nega-se provimento à apelação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1008593-69.2019.8.26.0152

Registro: 2020.0000211821
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008593-69.2019.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante HOGA
CONSTRUÇÕES LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E
ANEXOS DA COMARCA DE COTIA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Mantiveram a recusa do registro
e, em consequência, negaram provimento ao recurso, v.u.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente),
XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO
DE DIREITO PÚBLICO), DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PRIVADO) E LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE).
São Paulo, 16 de março de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008593-69.2019.8.26.0152 -Voto no 31.110 - Cotia - Аνάφη
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Apelação Cível no 1008593-69.2019.8.26.0152
Apelante: Hoga Construções Ltda
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Cotia
Voto no 31.110
REGISTRO DE IMÓVEIS – Registro de instituição
parcial e convenção de condomínio – Empreendimento
que abrange uma área pertencente a dois Municípios –
"Habite-se" expedido por apenas um dos Municípios
em que situado o empreendimento – Quadro de
avaliação do custo global da construção atualizado,
instruído com certidões de valor venal emitidas pelo
mesmo Município – Ausência de provas de que as
construções finalizadas estão localizadas, na sua
totalidade,
no
território
desse
Município,
exclusivamente – Documentação insuficiente – Óbice
ao registro configurado – Dúvida procedente, com
manutenção da qualificação negativa do título,
embora por fundamento diverso – Nega-se provimento
à apelação.
1. Trata-se de apelação interposta por Hoga
Construções Ltda. contra r. sentença que julgou procedente a dúvida
inversa e manteve a recusa do registro de instituição parcial,
especificação e convenção do Condomínio Horizontal "Bosque dos
Pássaros" junto à matrícula no 107.485 do Oficial de Registro de
Imóveis e Anexos da Comarca de Cotia/SP, confirmando os óbices
apresentados pelo registrador pois inviável a prática do ato registral a
partir do "habite-se" concedido apenas sobre parte do empreendimento,
bem como porque indispensável a certidão de inexistência de débito

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tributário e de regularidade da construção a ser emitida pelo Município
de Cotia/SP (fl. 412/414).
Na nota de devolução expedida, o Sr. Oficial
Registrador formulou as seguintes exigências: a) apresentar certidões
negativas de tributos imobiliários referentes ao imóvel e de tributos
mobiliários em nome da proprietária e incorporadora, bem como
certidões de valor venal e número cadastral emitidas pelo Município de
Cotia/SP; b) apresentar o "habite-se" e CND – Previdenciária referentes
às áreas construídas emitidas, ou com anuência, das duas Prefeituras
Municipais, referentes às 196 unidades autônomas e a todas as áreas
comuns construídas, em conformidade ao projeto aprovado, pois a
certidão do IGC – Instituto Geográfico e Cartográfico do Estado de São
Paulo confirma que o imóvel e suas respectivas construções são de
competência territorial dos dois Municípios; c) juntar ao processo de
incorporação arquivado em Cartório a via original da certidão IGC no
513/2018, conforme decisão judicial proferida nos autos do Processo no
1003492-85.2018.8.26.0152; d) juntar certidão da Prefeitura de
Cotia/SP, anuindo à emissão do "habite-se" emitido pela Prefeitura de
Vargem Grande Paulista/SP, referente às áreas construídas no limite
territorial do Município de Cotia/SP; e) apresentar quadro de avaliação
do custo global da construção atualizado até a data do registro, instruído
com as respectivas certidões de valor venal dos Municípios de Cotia/SP
e Vargem Grande Paulista/SP (fl. 39/42).

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Em sua manifestação, o Sr. Oficial de Registro
informou que, a despeito de suscitar dúvida inversa, o interessado não
encaminhou a via original do título para protocolo (fl. 384/386).
O título, então, foi reapresentado e prenotado sob no
301770 (fl. 392), tendo o Sr. Oficial de Registro prestado
esclarecimentos (fl. 396/403).
Alega a apelante, em síntese, que para o registro da
incorporação realizado na matrícula no 107.485 (R.3) foram
apresentados todos os documentos previstos no art. 32 da Lei no
4.591/64, dentre os quais se encontra o projeto aprovado pela Prefeitura
de Vargem Grande Paulista/SP, a certidão do IGC – Instituto
Geográfico e Cartográfico do Estado de São Paulo e a manifestação da
Prefeitura de Cotia/SP anuindo à aprovação expedida pela Prefeitura de
Vargem Grande Paulista/SP. Assim, realizado o registro da
incorporação, aduz que o Oficial não pode exigir a reapresentação da
documentação já analisada e aprovada, sendo que para o registro da
instituição, total ou parcial, resta apenas o cumprimento do disposto nas
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, item
224.1, vigente à época, o que foi atendido. Defende a possibilidade de
instituição parcial, citando precedentes que permitem o registro da
especificação relativamente às partes já edificadas, o que justifica a
apresentação do "habite-se" parcial e averbação apenas das construções
concluídas, com afastamento de todos os óbices apresentados pelo

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Oficial (fl. 420/435).
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não
provimento do recurso (fl. 449/452).
É o relatório.
2. O empreendimento "Bosque dos Pássaros" foi
implantado sobre imóvel cujo perímetro abrange dois Municípios, certo
que já efetuado o registro da incorporação. Pretende agora a apelante
registrar a instituição parcial, especificação e convenção de condomínio
horizontal, o que foi negado pelo Sr. Oficial registrador.
Desde logo, há que ser afastada a exigência,
fundada no art. 32 da Lei no 4.591/64, de apresentação de certidões
negativas de tributos imobiliários referente ao imóvel e de tributos
mobiliários em nome da proprietária e incorporadora (item 1 da Nota de
Devolução a fl. 39/41). Isso porque, uma vez efetivado o registro da
incorporação (R.03/107.485 – fl. 58 e AV.08/107.485 – fl. 117), conclui-
se que todos os requisitos necessários à prática do ato foram atendidos,
sendo inviável a complementação da documentação apresentada ao
Oficial de Registro de Imóveis depois de finalizado o procedimento.
Pela mesma razão, não subsiste a exigência de
juntada, no procedimento de incorporação arquivado na serventia

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extrajudicial, do original da certidão IGC no 513/2018, emitida pelo
IGC – Instituto Geográfico e Cartográfico do Estado de São Paulo,
conforme
determinado
nos
autos
do
Processo
no
1003492-85.2018.8.26.0152 (item 1.3 da Nota de Devolução a fl.
39/42). Até porque, eventual descumprimento da ordem judicial
proferida em outro processo deverá ser debatida naqueles autos e não,
no presente procedimento de dúvida.
No mais, importa lembrar que a instituição ocorre
quando o empreendimento já está pronto e acabado, total ou
parcialmente, dependendo, pois, da apresentação do "habite-se" ou
documento equivalente, expedido pela Prefeitura segundo o projeto de
construção aprovado e arquivado na incorporação, além da certidão
negativa de débitos da obra.
Não se desconhece, por certo, a possibilidade do
registro de instituição parcial de condomínio, o que vem sendo
amplamente admitido pela jurisprudência deste C. Conselho Superior da
Magistratura1. Contudo, a controvérsia existente no caso concreto é de
natureza diversa, como veremos.
Entende a apelante que, uma vez registrada a
incorporação, os documentos já apresentados são suficientes para a
prática do ato agora pretendido, consoante disposto no item 224.1,
Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça
1 CSMSP - Apelação Cível: 72.874-0/0; CSMSP - Apelação Cível: 10.292-0/0.

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então vigente. Em sua atual redação, as Normas de Serviço da
Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, assim preveem:
"219. A instituição e especificação de condomínio
serão registradas mediante a apresentação do
respectivo instrumento público ou particular, que
caracterize e identifique as unidades autônomas,
ainda que implique atribuição de unidades aos
condôminos, acompanhado do projeto aprovado e
do "habite-se", ou do termo de verificação de obras
em condomínio de lotes.
219.1. Para averbação da construção e registro de
instituição cujo plano inicial não tenha sido
modificado, será suficiente requerimento que
enumere
as
unidades,
com
remissão
à
documentação arquivada com o registro da
incorporação, acompanhado de certificado de
conclusão da edificação e desnecessária anuência
dos condôminos.
219.2. Quando do registro da instituição, deve ser
exigida, também, a convenção do condomínio, que
será registrada no Livro no 3."

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O dissenso está, portanto, na necessidade de
apresentação, para o registro da instituição parcial do condomínio, do
"habite-se" expedido tanto pela Prefeitura de Vargem Grande
Paulista/SP, como também pela Prefeitura de Cotia/SP, ou anuência
desta em relação ao "habite-se" expedido por aquela, assim como de
apresentação do quadro de avaliação do custo global da construção,
atualizado até a data do registro, instruído com as respectivas certidões
de valor venal de ambos os Municípios.
E quanto a essas exigências, cumpre observar que o
registrador não se refere à obrigatoriedade de construção de toda área
comum, mas sim, de comprovação da regularidade, mediante
apresentação do "habite-se" expedido por ambas as Prefeituras, relativo
às casas e áreas comuns já construídas.
Inexiste nos autos prova de que as construções
finalizadas, referidas no "habite-se" expedido pela Municipalidade de
Vargem Grande Paulista/SP (fl. 368/369) e na certidão negativa de
débitos apresentada (fl. 370/371), estejam localizadas, na sua
integralidade, no território do referido Município, exclusivamente. Com
essa prova, a exigência formulada pelo registrador, no que se refere à
apresentação do "habite-se" também pela Municipalidade de Cotia/SP,
poderia, em tese, ser afastada.
Veja-se que no título apresentado a registro (fl.

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283/367) há referência ao memorial de incorporação (fl. 284) e, quanto
a este, houve, à época da incorporação, anuência do Município de
Cotia/SP em relação ao projeto aprovado pelo Município de Vargem
Grande Paulista/SP (fl. 282). Logo, não se pode presumir que todas as
edificações finalizadas, sejam aquelas de uso exclusivo, sejam aquelas
de uso comum, encontram-se fora do Município de Cotia/SP.
E sem a prova de que as edificações finalizadas
estão localizadas apenas no território de Vargem Grande Paulista/SP,
não basta a apresentação do "habite-se" expedido por esse Município
para o pretendido registro.
Pelo mesmo motivo, mostra-se insuficiente a
apresentação do quadro de avaliação do custo global da construção
acompanhado das respectivas certidões de valor venal emitida por um
dos Municípios, uma vez que o instrumento de instituição de
condomínio não indica em qual deles estão as casas e as partes de uso
comum já edificadas.
Tal conclusão é reforçada pelo teor da certidão
expedida pelo IGC – Instituto Geográfico e Cartográfico do Estado de
São Paulo, dando conta de que "o imóvel, conforme planta
planimétrica, que me foi fornecida, matrícula no 107.485 – RI Cotia,
propriedade de Hoga Construções Ltda., pertence à jurisdição
territorial dos MUNICÍPIOS DE COTIA – 87,46% (oitenta e sete

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inteiros e quarenta e seis centésimos por cento) da área, e de VARGEM
GRANDE PAULISTA – os 12,54% (doze inteiros e cinquenta e quatro
centésimos por cento) restantes" (fl. 378/380).
Nesse
cenário,
ainda
que
a
exigência
de
apresentação do "habite-se" e do quadro de avaliação do custo global da
construção atualizado, instruído com as respectivas certidões de valor
venal dos Municípios de Cotia/SP e Vargem Grande Paulista/SP, não se
justifique - eis que nada indica que as edificações estão localizadas no
território de ambos os Municípios - o fato é que, exatamente porque não
há prova da localização de tais edificações, os documentos apresentados
são insuficientes para o pretendido registro.
Anote-se, por fim, que a apelação devolve
integralmente a análise da qualificação do título, de forma que a recusa
de registro deve ser mantida, ainda que por fundamento diverso daquele
apresentado pelo Sr. Oficial registrador.
3. Diante do exposto, pelo meu voto, embora por
fundamento diverso, mantenho a recusa do registro e, em consequência,
nego provimento ao recurso.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
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