Tribunal: TJSP
Processo: 1020226-73.2018.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Coutinho de Arruda
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
Ação de rescisão de promessa de compra e venda de bem imóvel - cerceamento de defesa não caracterizado - pagamento de sinal (arras) - natureza confirmatória - antecipação de parte do valor do preço ajustado - art. 53 do Código de Defesa do Consumidor - ilegalidade da retenção integral do valor pago a esse título - devolução com retenção apenas parcial, de acordo com o percentual previsto em

Ementa:
Ação de rescisão de promessa de compra e venda de bem imóvel - cerceamento de defesa não caracterizado - pagamento de sinal (arras) - natureza confirmatória - antecipação de parte do valor do preço ajustado - art. 53 do Código de Defesa do Consumidor - ilegalidade da retenção integral do valor pago a esse título - devolução com retenção apenas parcial, de acordo com o percentual previsto em contrato para a hipótese de rescisão contratual - devolução imediata - Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça - ação julgada parcialmente procedente - sentença mantida - recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000713769
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020226-73.2018.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SPE WGSA
02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é apelada TANIA KAZUE
NAKADA TANAKA.
ACORDAM, em 16a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOVINO DE
SYLOS (Presidente) e SIMÕES DE VERGUEIRO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
COUTINHO DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020226-73.2018.8.26.0003
Voto no 37093
Apelação no 1020226-73.2018
Apelante: SPE WSGA 02 Empreendimentos Imobiliários
S/A
Apelado: Tania Kazue Nakada Tanaka
Ação de rescisão de promessa de compra e venda de bem
imóvel - cerceamento de defesa não caracterizado - pagamento
de sinal (arras) - natureza confirmatória - antecipação de
parte do valor do preço ajustado - art. 53 do Código de Defesa
do Consumidor - ilegalidade da retenção integral do valor
pago a esse título - devolução com retenção apenas parcial, de
acordo com o percentual previsto em contrato para a hipótese
de rescisão contratual - devolução imediata - Súmula no 543
do Superior Tribunal de Justiça - ação julgada parcialmente
procedente - sentença mantida - recurso improvido.
Vistos, etc...
Trata-se de ação intentada por TANIA KAZUE NAKADA
TANAKA
contra
SPE
WSGA
02
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A buscando a rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel. Ao relatório de fls. 203/204, acrescenta-se que
a ação foi julgada parcialmente procedente. Apelou a ré sustentando o
cerceamento de defesa, a legalidade da cláusula contratual que prevê a
retenção da arras no caso de rescisão por vontade do promitente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020226-73.2018.8.26.0003
comprador, acrescentando que o valor pago a esse título não se figura
abusivo. Aduz, ainda, a legalidade da disposição contratual acerca da
devolução da quantia em parcelas. Com contrarrazões, subiram os autos ao
Tribunal.
É o RELATÓRIO.
Inicialmente,
destaque-se
que
não
se
vislumbra
o
cerceamento de defesa, uma vez que desnecessária a produção de outras
provas quando a matéria a ser apreciada é de direito ou, sendo de fato, já se
encontrem nos autos elementos probatórios suficientes ao deslinde do
feito, consoante se verifica na espécie.
No que tange ao valor pago pela apelada no início da relação
contratual, não se extrai dos termos do contrato que o tenha sido a título de
corretagem, mas, sim, como sinal (arras), abatido do preço total da venda,
consoante exposto nas condições de pagamento juntadas às fls. 101.
Assim, forçoso considerar a natureza confirmatória do
pagamento do sinal ajustado entre as partes.
A despeito das disposições constantes no Código Civil, mais
precisamente o art. 418, que estabelece a retenção do sinal por quem o
recebeu em caso de inexecução contratual pela outra parte, não se pode
olvidar que, na espécie, a relação jurídica subsome ao Código de Defesa do
Consumidor que em seu art. 53 dispõe que, “nos contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020226-73.2018.8.26.0003
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear
a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
A esse passo, é vedada a retenção integral da quantia paga a
título de sinal (arras), de sorte que deverá ser devolvida à promitente
compradora, com retenção apenas do percentual disposto contratualmente
para as demais parcelas pagas, “in casu”, 15% (cláusula sétima - fls.
92/93).
Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA.
RESCISÃO DO CONTRATO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS
QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE
ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO
CPC/2015.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
DEVOLUÇÃO.
DESCABIMENTO.
RETENÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS.
INADMISSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015
quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca
das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo
Juízo.
2. O arrependimento do promitente comprador não importa
perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020226-73.2018.8.26.0003
3. O recurso especial não comporta exame de questões que
impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor
do que dispõe a Súmula n. 7/STJ.
4. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas
dos autos, reputou razoável a retenção, a título de indenização por
rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, de 10% (dez por
cento) do valor pago pela recorrida. Alterar esse entendimento
demandaria reexame das provas produzidas nos autos, vedado em
recurso especial.
5. Agravo interno a que se nega provimento” (AgInt no
AREsp 1273751/DF, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma,
data do julgamento: 26/06/2018).
No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal:
“COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
Iniciativa do comprador - Percentual de devolução de 90% que se mostra
adequado à hipótese - Valores que devem ser corrigidos a partir dos
respectivos desembolsos e, acrescidos de juros de mora, contados a partir
do trânsito em julgado da decisão - Arras que possuem caráter
confirmatório e devem integrar a base de cálculo de restituição. - Taxa
condominial que não pode ser cobrada antes da imissão na posse;
devendo o comprador arcar com os encargos relativos ao imóvel apenas
após a entrega das chaves. - Ônus sucumbenciais bem distribuídos. -
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para modificar o
termo
inicial
dos
juros
de
mora”
(Apelação
Cível
no
1020102-56.2018.8.26.0564, Relator Desembargador Fábio Podestá, 5a
Câmara de Direito Privado, data do julgamento: 20/05/2019).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020226-73.2018.8.26.0003
“APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão
de contrato c.c devolução de valores. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo
da
ré.
Rescisão
do
contrato
por
iniciativa
dos compradores. Inteligência das Súmulas 1 e 2 deste Egrégio Tribunal
de Justiça e a Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça. Valor
pago a título de arras (sinal) que representa pagamento de parcela do
preço e deve ser considerado como princípio de pagamento. Retenção de
20% do valor pago pela parte autora. Quantia que se mostra, no presente
caso, insuficiente para compensar todos os custos operacionais oriundos
do desfazimento do negócio jurídico. Aumento para 25%. Posse precária
que não justifica a obrigação do adquirente em pagar taxa de ocupação
ou fruição, pois não foi imitido na posse do bem. Recurso a que se dá
parcial provimento” (Apelação Civel no 1000131-49.2018.8.26.0382,
Relator Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, data do julgamento:
15/05/2019).
Também não assiste razão à apelante no tocante à devolução
parcelada dos valores pagos, uma vez que o entendimento adotado na r.
sentença, no sentido da devolução imediata, encontra amparo na Súmula no
543 do Superior Tribunal de Justiça: “na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Destarte, é de rigor a não acolhida das razões recursais,
mantendo-se a r. sentença guerreada, majorando-se a verba honorária
sucumbencial devida ao patrono da apelada, nos termos do art. 85, §11 da
lei de rito, para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020226-73.2018.8.26.0003
Coutinho de Arruda
Relator