Tribunal: TJSP
Processo: 1000581-70.2019.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Correia Lima
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas – Rescisão promovida pelo promissário comprador – Direito de retenção pela incorporadora ré de 12% dos valores pagos a título de ressarcimento dos encargos e despesas suportadas no empreendimento – Validade da cláusula contratual que transferiu ao autor (promitente-comprador) a obrigação de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas – Rescisão promovida pelo promissário comprador – Direito de retenção pela incorporadora ré de 12% dos valores pagos a título de ressarcimento dos encargos e despesas suportadas no empreendimento – Validade da cláusula contratual que transferiu ao autor (promitente-comprador) a obrigação de pagar a comissão de corretagem - Legalidade da incidência de multa contratual de 2% do valor do imóvel em caso de rescisão por culpa do comprador - Juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (compromisso de compra e venda anterior à Lei no 13.786/2018) – Entendimento consolidado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.740.911-DF – Procedência parcial mantida com redimensionamento da honorária em favor do autor de R$1.000,00 para R$1.500,00 – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383285
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000581-70.2019.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que é apelante JOSÉ
ARNALDO SANTILI, são apelados LOTEADORA SÃO FRANCISCO LTDA e
EMAISPAR PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente sem voto), LUIS CARLOS DE BARROS E REBELLO PINHO.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000581-70.2019.8.26.0474 - Potirendaba - Voto no 41545
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VOTO No: 41545
APEL. No: 1000581-70.2019.8.26.0474
COMARCA: Potirendaba
APTE.: José Arnaldo Santili (A)
APDAS.: Loteadora São Francisco Ltda. e Emais Participações Ltda.
(R)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas
Rescisão promovida pelo promissário comprador Direito de
retenção pela incorporadora ré de 12% dos valores pagos a
título de ressarcimento dos encargos e despesas suportadas no
empreendimento
Validade da cláusula contratual que
transferiu ao autor (promitente-comprador) a obrigação de
pagar a comissão de corretagem - Legalidade da incidência de
multa contratual de 2% do valor do imóvel em caso de rescisão
por culpa do comprador - Juros de mora de 1% ao mês a partir
do trânsito em julgado (compromisso de compra e venda
anterior à Lei no 13.786/2018) Entendimento consolidado no
julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.740.911-DF
Procedência parcial mantida com redimensionamento da
honorária em favor do autor de R$1.000,00 para R$1.500,00
Recurso provido em parte.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas (instrumento particular de promessa de
compra e venda de lote urbano, fls. 01/10 e 14/33) intentada por José
Arnaldo Santili em face de Loteadora São Francisco Ltda. e Emais
Participações Ltda., julgada procedente em parte pela r. sentença de fls.
74/80, de relatório a este integrado, para declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes e condenar a ré à devolução de 88% do valor
pago pelo autor em relação ao imóvel descrito na inicial, em parcela
única, autorizado o abatimento de 2% a título de cláusula penal,
despesas de corretagem e dedução de “eventuais débitos de IPTU e
taxas condominiais vencidas e não pagas desde a transmissão da posse

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à autora até a data de prolação desta sentença”. Consignou o MM.
Juízo singular que “os valores deverão ser apurados em futura
liquidação, com incidência de correção monetária pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a contar do desembolso e
juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, vez que
ausente mora ex personae da ré” (fls. 78).
Em razão da sucumbência recíproca, o autor foi
condenado a arcar com 30% das custas e despesas processuais e as rés
com os 70% restantes, além da honorária do ex adverso arbitrada,
segundo prudente apreciação equitativa, em R$1.000,00, observada a
gratuidade da justiça concedida ao demandante (fls. 34).
Apelou o autor em busca da reforma alegando, em
síntese, que (1) não há falar na incidência de multa e a devolução da
comissão de corretagem é medida que se impõe, eis que a rescisão do
contrato ocorreu em razão das cobranças abusivas realizadas pelas rés,
(2) o valor objeto de devolução deve ser de 90% das prestações pagas,
(3) os juros de mora devem incidir a partir da citação e (4) os honorários
advocatícios devem ser majorados (fls. 82/91).
A insurgência é tempestiva, foi respondida e é isenta
de preparo (art. 98 do Código de Processo Civil).
É o relatório.
2. O recurso comporta provimento em parte.
3. Levando em consideração que o direito à rescisão
é matéria incontroversa, cabe ser analisado o montante que deve ser
retido pelas apeladas a título de ressarcimento dos encargos e despesas
suportadas no empreendimento.
Desse modo, partindo-se da premissa de que o valor

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total do contrato firmado entre as partes é de R$56.672,80, o montante
alegadamente pago pelo apelante é de R$38.260,47 e que as apeladas
inquestionavelmente suportaram gastos inerentes ao empreendimento
(despesas de venda, custo de registro entre outras), tem-se que o
montante a ser retido pelas demandadas deve ser mantido em 12% do
valor efetivamente pago pelo demandante, por ser medida de direito que
mais se adequa ao caso em discussão.
Espelhando a postura em tela, anotam-se os
seguintes julgados, sintetizados in verbis:
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de
imóvel - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos
Parcial procedência
Preliminar de não conhecimento do recurso

Descabimento
Impossibilidade da rescisão contratual em razão da
natureza da avença
Alienação fiduciária em garantia
Pacto
acessório Mora das vendedoras a autorizar a resolução do contrato
principal
Direito de retenção de percentual dos valores pagos

Cabimento Retenção de 20% determinada, conforme a jurisprudência
dominante deste E. TJSP - IPTU e ITBI
Devolução cabível (...)
Sentença
parcialmente
reformada

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP-5a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1011002-12.2015.8.26.0361-Moji das Cruzes, J. 12.06.2019, Rel. Des.
JAIR DE SOUZA, dpp, vu, voto n° 2541).
“Apelação. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Resolução a pedido do adquirente. Impossibilidade de
pagamento do preço. Objeção da demandada fundada na previsão
contratual de alienação fiduciária do bem, ensejando liquidação do
contrato na forma prevista na Lei no 9.514/97. Não comprovação do
registro da alienação fiduciária. Requisito essencial para constituição

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do direito real, sem o qual remanesce apenas o direito obrigacional, que
não é óbice à resolução do contrato a pedido do adquirente. Irrelevância
da responsabilidade pela falta de realização do registro, requisito
essencial para constituição da garantia real, sendo de interesse do
credor. Resolução admitida, com restituição dos valores pagos e
retenção de 20%. Parcela relativa ao sinal que também deve ser
computada na restituição. Recurso parcialmente provido.” (TJSP-1a
Câmara de Direito Privado, Apelação no 1003022-86.2016.8.26.0358-
Mirassol, J. 11.06.2019, Rel. Des. ENÉAS COSTA GARCIA, dpp, vu,
voto n° 2598).
“APELAÇÃO.
CONTRATO
PARTICULAR
DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Sentença que julgou improcedente a
demanda, afastando a aplicação do CDC em detrimento da Lei n.o
9.514/97. Insurgência pelo autor. RESCISÃO PELO COMPRADOR.
Possibilidade. Pacto adjeto de alienação fiduciária que não obsta o
pedido de rescisão pelo comprador que não tem condições financeiras
de manter-se atrelado ao contrato, quando não houve constituição em
mora e consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (que é
o próprio vendedor, e não instituição financeira) pelos procedimentos
traçados pela Lei 9.514/97 e sequer há comprovação de registro do
contrato junto à matrícula do imóvel. Ausência de previsão contratual
ou legal à rescisão que não significa vedação à sua ocorrência,
afastando a alegação de violação ao pacta sunt servanda. Relação de
consumo que obsta a perda das prestações pagas em desfavor do
vendedor. RETENÇÃO DO PREÇO PAGO. Ausência de impugnação ao
percentual de retenção descrito na inicial, inserido dentro dos limites
mínimo e máximo traçados pelo STJ (10% a 25%), que justifica o

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acolhimento do percentual indicado pelo próprio autor, qual seja 10%
dos valores pagos. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” (TJSP-9a
Câmara de Direito Privado, Apelação no 1015962-11.2016.826.0576-
São José do Rio Preto, J. 04.06.2019, Rel. Des. MARIELLA FERRAZ DE
ARRUDA POLLICE NOGUEIRA, dp, vu, voto n° 2035).

“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA
Compradores que pleiteiam a rescisão do contrato Ausência de
comprovação da consolidação da propriedade fiduciária bem como a
regular constituição em mora dos devedores Possibilidade da rescisão,
decretada, contudo, a culpa dos autores, caracterizada a sua
desistência
do
negócio
-
Restituição
das
parcelas
pagas
Admissibilidade Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas
operacionais com o negócio Fixação da retenção em 25% do montante
pago a título do preço, que cobre razoavelmente as despesas Devolução
de 75% em única parcela cumprindo a efetiva correção a partir de cada
desembolso pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal - Juros de mora
a contar do trânsito em julgado da decisão Entendimento do Colendo
Superior Tribunal de Justiça - Despesas com IPTU e demais taxas e
impostos incidentes sobre os lotes Responsabilidade dos compradores -
Compensação devida, desde a assinatura do compromisso, quando
autorizada a posse aos adquirentes, até a efetiva desocupação do bem,
apurando-se o 'quantum' em liquidação de sentença Medidas
destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes
Parcial procedência da ação RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”
(TJSP-10a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1041055-39.2017.8.26.0576-São José do Rio Preto, J. 28.05.2019, Rel.
Des. ELCIO TRUJILLO, dpp, vu, voto n° 36070).
4. A questão concernente à devolução da comissão

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de corretagem ao promitente comprador foi objeto de análise em sede de
recurso repetitivo no C. Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em
que se decidiu que uma vez informado o consumidor acerca da verba
cobrada, a ele incumbe seu pagamento, conforme se observa da ementa
abaixo transcrita.
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária,
desde
que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista
no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.

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2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de
restituição. Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO.” (REsp no 1.599.511-SP, Segunda Seção, Rel. Min. PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, J. 24.08.2016, DJe 06.09.2016).
Nesse mesmo sentido e tal como obtemperado pelo
MM. Juízo singular, “restou configurado inadimplemento, mora ou
culpa do autor na rescisão da avença. Ademais, o instrumento de venda
e compra faz menção explícita ao valor da comissão de corretagem, o
que não denota a abusividade da cobrança” (fls. 77).
O apelante estava ciente do custo respectivo que iria
ter no momento da contratação e aceitou o pacto de bom grado, tanto é
que o contrato foi realizado, situação que indica que os serviços de
corretagem foram realizados a contento.
Por tais motivos, a pretensão de devolução do valor
pago a título de comissão de corretagem não pode ser acolhido.
5. Também improcede a pretensão de afastamento
da multa contratual de 2% estabelecida na cláusula segunda, parágrafo
sexto, item “b” do contrato firmado, que assim dispõe:
“Ocorrendo a rescisão do presente compromisso por
qualquer das hipóteses estabelecidas nesta cláusula, o comprovador
receberá a importância que efetivamente pagou, em igual número de
parcelas e acrescidas da mesma correção monetária, descontados os
seguintes percentuais :
(...)

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b) 2% sobre o valor total atualizado a título de
cláusula penal pela rescisão do contrato” (fls. 18).
No caso em exame o contrato foi rescindido por
iniciativa do apelante, situação que atrai a aplicação da sobredita
cláusula penal.
Importa considerar, ademais, que não se comprovou
a existência de ilegalidades ou abusividades no contrato firmado entre
as partes.
Efetivamente, o valor original do imóvel é de
R$58.672,80, o apelante comprovou que pagou aproximadamente
R$24.919,68 (somatória dos valores informados nas certidões de fls.
26/29) e a apelada aduz que ainda restam R$50.674,39 para quitação
do contrato.
Sereia
imprescindível
que
o
apelante
tivesse
comprovado as datas em que ocorreram os pagamentos das prestações
respectivas para possibilitar o cálculo da mora (juros e multa). O
apelado poderia, ainda, ter vindicado pela apresentação, pelas
apeladas, da evolução do saldo devedor respectivo para embasar a
alegada abusividade das cobranças.
Todavia, a alegação de abusividade não passa de um
argumento infundado para embasar a pretensão de afastamento da
cláusula penal.
Enfim, não havendo comprovação de qualquer
comportamento abusivo das apeladas apto a motivar a rescisão do
contrato por parte do apelante, o pleito de afastamento da cláusula
penal era mesmo de ser rechaçado.
6. Por fim, a verba honorária em favor do apelante

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comporta pequeno reparo.
De feito, levando-se em consideração o grau de zelo
do advogado, o trabalho por ele realizado, o tempo despendido e o lugar
de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, majora-
se a verba honorária em favor do apelante de R$1.000,00 para
R$1.500,00, com fulcro no art. 85, § 8o, do CPC.
Esclarece-se, por oportuno, que a sucumbência foi
recíproca entre as partes e que a verba honorária em favor das rés-
apeladas não será majorada em razão da ausência de insurgência da
parte interessada.
7. Isto posto dá-se provimento em parte ao recurso a
fim de majorar os honorários advocatícios em favor do autor de
R$1.000,00 para R$1.500,00.
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