Tribunal: TJSP
Processo: 1026996-79.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de reparação de danos, proposta por adquirente de imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel - Parcial acolhimento - Inconformismo apenas da incorporadora ré, insistindo na inocorrência de atraso e, consequentemente, dos danos daí advindos, aduzindo que o adquirente não pagou pelas parcelas relativas ao juros de obra - Rejeição - Atraso comprovado -

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de reparação de danos, proposta por adquirente de imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel - Parcial acolhimento - Inconformismo apenas da incorporadora ré, insistindo na inocorrência de atraso e, consequentemente, dos danos daí advindos, aduzindo que o adquirente não pagou pelas parcelas relativas ao juros de obra - Rejeição - Atraso comprovado - Inadimplemento da requerida caracterizado - Cláusula estabelecendo prazo de 20 meses após a assinatura do financiamento junto o agente financeiro - Lapso temporal excessivo entre a assinatura do primeiro contrato e o segundo junto à instituição financeira - Juros de obra devidos ante a falta de impugnação específica - Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000566780
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1026996-79.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante M.R.V.
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado RENAN GEORGE DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1026996-79.2014.8.26.0114 -Voto no 28.511
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Apelação Cível no 1026996-79.2014.8.26.0114
Comarca: Campinas
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Renan George da Silva
Voto no 28.511
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de reparação de danos, proposta por
adquirente de imóvel, com base em atraso na
entrega do imóvel - Parcial acolhimento -
Inconformismo apenas da incorporadora ré,
insistindo
na
inocorrência
de
atraso
e,
consequentemente, dos danos daí advindos,
aduzindo que o adquirente não pagou pelas
parcelas relativas ao juros de obra - Rejeição -
Atraso comprovado - Inadimplemento da
requerida
caracterizado
-
Cláusula
estabelecendo prazo de 20 meses após a
assinatura do financiamento junto o agente
financeiro - Lapso temporal excessivo entre a
assinatura do primeiro contrato e o segundo
junto à instituição financeira - Juros de obra
devidos ante a falta de impugnação específica -
Apelo desprovido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 289/295, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação de Indenização por danos materiais e morais, proposta por
adquirente de imóvel, com base no atraso da entrega do imóvel
para, reconhecendo a prescrição da pretensão de ressarcimento
relativa à taxa SATI/comissão de corretagem: i)declarar a nulidade
da cláusula 5a do contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel celebrado pelas partes; ii) condenar a requerida ao
pagamento de indenização por perdas e danos consequentes da
demora da entrega no importe de em 0,5% ao mês sobre o valor
atualizado
do
contrato,
desde
o
implemento
do
prazo

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contratualmente firmado (maio/2012) até a efetiva entrega das
chaves (dezembro/ 2012; iii) condenar a requerida ao pagamento
de indenização por danos morais arbitrados em R$10.000,00; iv)
ao pagamento de R$ R$ 6.466,49, relativos ao "juros de obra",
rejeitando o pleito de aplicação de inversão da cláusula penal.
Sucumbentes em parte mínima o autor, foi condenada a ré em
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
fixados em 10% do valor das condenações.
Inconformada, apela apenas a requerida
(fls. 317/325), sustentando, em síntese, que o apelante jamais
pagou o valor alegado a título de juros de obra. Aduz que os
valores relativos aos juros de obra, durante o período em que foi
reconhecida a inadimplência da ré (maio a dezembro de 2012,
encontram-se em aberto, pois o autor, nada pagou. Insiste na
validade da “cláusula 5”, sendo que o contrato firmado entre o
apelado e a instituição financeira ocorreu em 31.05.11, de forma
que a data de entrega seria 31.01.13, acrescido do prazo de
tolerância, o prazo final corresponderia a 30.07.13. Afirma que
inexiste situação apta a ensejar danos morais e lucros cessantes.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões (fls. 336/343).
2.Celebraram as partes contrato por
instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel,

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em 05 de junho de 2.009 (fls. 37/48), com previsão de pagamento
de parte do preço mediante obtenção de financiamento por agente
bancário.
Posteriormente,
as
partes
firmaram
instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para
construção de unidade habitacional junto à Caixa Econômica
Federal (fls. 49/78).
Pelo que consta dos autos, o primeiro
contrato estabeleceu que a entrega do imóvel se daria após a
conclusão das obras, prevista inicialmente para 10/2011, ou 20
meses, contados da assinatura do financiamento junto ao agente
financeiro (cláusula 5, fl. 38).
Cinge-se a controvérsia dos autos, à
existência de atraso na entrega da obra, bem como, danos
advindos de tal fato, além da cobrança indevida de juros de obra,
no período de atraso.
No que interessa nessa fase recursal,
entendeu o julgador a quo que nula da cláusula 5a do contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes,
na parte que fixou prazo em aberto para conclusão das obras,
condenando a requerida ao pagamento de indenização por lucros
cessantes no importe de em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado
do contrato, além de indenização por danos morais arbitrados em
R$ 10.000,00, e ressarcimento de R$ R$ 6.466,49, relativos ao

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"juros de obra", no período do atraso.
Contra esta decisão, insurge-se a ré,
contudo, sem razão.
No
julgamento
do
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000, esta Corte, dentre outras aprovou
duas teses:
“TEMA 01: É válido o prazo de tolerância,
não superior a
cento e oitenta dias estabelecido
no compromisso
de
venda e compra para entrega de imóvel em construção,

desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara
e inteligível,
desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível.
“TEMA 02: Na aquisição de unidades autônomas
futuras,
financiadas
na forma associativa,
o contrato deverá
estabelecer
de forma expressa, clara e inteligível o prazo
certo para formação do grupo de adquirentes
e para
entrega do imóvel ”.
Como se vê, para que o prazo de
conclusão das obras tenha como o marco inicial não o momento do
negócio, mas data futura decorrente da modalidade de crédito

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associativo é indispensável que a primeira avença estipule prazo
certo para o ajuste daquele, de forma expressa, clara e inteligível.
Como
forma
de
superar
algumas
omissões, a jurisprudência tem admitido como prazo razoável
aquele não superior a seis meses, entre uma e outra contratação.
No
caso
específico
dos
autos,
a
promessa de venda e compra firmada em junho de 2.009, sendo
certo que o contrato de financiamento só foi ajustado em
31.05.11.
Do que se tem dos autos, o autor
recebeu as chaves em 17.12.2.012, de modo que, se tem como
configurado o atraso na conclusão da obra, de forma a autorizar a
condenação imposta no julgado.
Em outras palavras, o que esta Corte
entende é que não é ilegal condicionar o prazo de entrega de uma
unidade à prévia assinatura do contrato de financiamento, mas
apenas a inexistência de um prazo certo e razoável, entre a data
do contrato e a realização daquele, para que o adquirente tenha
noção da data prevista para a entrega do bem, ou na falta de
especificação concreta, que este não seja superior a seis meses.
Assim,
admitir
a
possibilidade
de
prorrogação do prazo de forma unilateral, como no caso concreto,
seria o mesmo que reconhecer a existência de direito potestativo
por parte da ré, em detrimento do direito do autor.

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Nesses
termos,
inevitável
o
reconhecimento do inadimplemento contratual por parte da
alienante e, consequentemente, o direito do autor em ser
indenizado pelos danos sofridos, como bem pontuado pela r.
sentença.
Nesses termos, andou bem a r. sentença
ao reconhecer a existência de lucros cessantes, e, in casu ,
corretamente fixou indenização de 0,5% do valor do contrato,
compreendido, para tanto, o período de atraso existente entre
maio de 2.012 a dezembro de 2.012, período especificamente não
impugnado pelas partes.
Com relação a condenação relativa à
devolução de valores pagos a título de evolução de obra, como
bem pontuado pelo MM. Juízo, não houve impugnação ao valore
trazido aos autos pelo autor (R$ 6.466,49), de forma que devida
sua restituição de forma simples.
Veja-se que sua contestação, a ré se
limitou a afirmar que “os juros de obra e demais parcelas derivadas
do contrato de financiamento
são cobradas pela instituição

bancária e não pela Requerida (...) as parcelas de correção
monetária repasse na planta e inadimplência
repasse na planta
decorrem do contrato de financiamento
bancário, no qual os
Requerentes
são partes e a Requerida é FIADORA ...” (fls. 186/188).
Esse argumento seria válido, desde que

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estes não incidissem sobre o período de atraso na conclusão das
obras, como também decidiu esta Corte no citado IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000: “Tema 06 - “É ilícito o repasse dos
"juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de
evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes
após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade
autônoma,
incluído período de tolerância” .
Sendo assim, deve ser mantida a r.
sentença recorrida, por ter dado correta solução à lide.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, imponho à ré apelante vencida, o
pagamento de honorários adicionais de mais 5% sobre o montante
fixado na r. sentença.
3. Ante o exposto, meu voto nega
provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator