Tribunal: TJSP
Processo: 1055519-22.2016.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / Atos Administrativos
Órgão julgador: Marcelo Semer (Juiz Subst)
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-19

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA VISANDO IMPEDIR O LEILÃO DO IMÓVEL DOS AUTORES, QUE NÃO TEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL LOCALIZADO EM LOTEAMENTO CLANDESTINO (Provimento no 01/1980 do Corregedor Permanente da a 1a Vara de Itanhaém). Imóvel adquirido pelos autores por meio de Compromisso de Compra e Venda em 2012, sem inscrição no registro imobiliário. Irrelevância, ante a demonstração da posse e

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA VISANDO IMPEDIR O LEILÃO DO IMÓVEL DOS AUTORES, QUE NÃO TEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL LOCALIZADO EM LOTEAMENTO CLANDESTINO (Provimento no 01/1980 do Corregedor Permanente da a 1a Vara de Itanhaém). Imóvel adquirido pelos autores por meio de Compromisso de Compra e Venda em 2012, sem inscrição no registro imobiliário. Irrelevância, ante a demonstração da posse e propriedade do imóvel por adquirentes de boa-fé. Aplicação da Súmula no 84 do STJ. Precedentes. Sentença reformada para julgar procedente a ação, com observação. Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000112824
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1055519-22.2016.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
LUCIVANIA DO CARMO DA SILVA ANDRADE e ASSUERIO FERREIRA DE
ANDRADE, é apelado ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO GALIZIA (Presidente sem voto), TORRES DE CARVALHO E TERESA
RAMOS MARQUES.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
MARCELO SEMER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1055519-22.2016.8.26.0053 -Voto no 13534
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Apelação Cível no 1055519-22.2016.8.26.0053
Apelantes: Lucivania do Carmo da Silva Andrade e assuerio ferreira de
andrade
Apelado: Estado de São Paulo
Interessado: chefe de gabinete
Comarca: São Paulo
Voto no 13534
APELAÇÃO.
AÇÃO
DECLARATÓRIA
VISANDO
IMPEDIR O LEILÃO DO IMÓVEL DOS AUTORES,
QUE NÃO TEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL
LOCALIZADO EM LOTEAMENTO CLANDESTINO
(Provimento no 01/1980 do Corregedor Permanente da a 1a
Vara de Itanhaém). Imóvel adquirido pelos autores por
meio de Compromisso de Compra e Venda em 2012, sem
inscrição no registro imobiliário. Irrelevância, ante a
demonstração da posse e propriedade do imóvel por
adquirentes de boa-fé. Aplicação da Súmula no 84 do STJ.
Precedentes. Sentença reformada para julgar procedente a
ação, com observação. Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 433/436 que julgou improcedente a ação, visando o
reconhecimento da propriedade dos autores sobre o imóvel descrito na
petição inicial, impedindo o leilão do mesmo. Foi revogada a tutela de
urgência anteriormente deferida. Sucumbentes, os autores foram
condenados ao pagamento de honorários advocatícios fixados no
percentual mínimo previsto no § 3o do art. 85, do novo CPC, sobre o
valor da causa, observada a gratuidade judiciária.
Em razões recursais os apelantes alegaram, em
resumo, que (i) a FESP não trouxe aos autos a carta de adjudicação do

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imóvel mencionado na transcrição, ou o número do processo de
execução fiscal que deu causa à adjudicação, que teria ocorrido em
1939; (ii) a FESP alega ser proprietária do bem há 79 anos, mas
somente agora pretende leiloa-lo; (iii) é contribuinte, paga seus
impostos em dia e adquiriu o seu único imóvel com dificuldades; (iv)
tem direito à moradia; (v) o Estado vai desalojá-lo não para realizar
obra de cunho social (construção de escola, creche ou hospital), mas
visando o interesse monetário (fls. 440/450).
Contrarrazões a fls. 455/460.
Recurso tempestivo e dispensado de preparo ao qual
recebo nos seus regulares efeitos.
É o relatório.
Cuida-se de ação declaratória e de obrigação de
fazer, visando a suspensão do leilão do lote no 11, quadra VII, do
loteamento Vila Atlântica, em Mongaguá. Alegam os autores que
adquiriram parte do referido lote em 10/04/2012, por meio de
Cessão de Compromisso de Compra e Venda, pelo valor de R$
115.000,00 e em 2016 tiveram notícias de que o imóvel era de
propriedade da Fazenda do Estado e seria leiloado, conforme
consta do Edital do Leilão Publico SG/GS no 02/2016 a fls.
54/132.
Consta dos autos que a Fazenda do Estado de
São Paulo adquiriu por meio de adjudicação em hasta pública, o
lote no 11, quadra VII, do loteamento Vila Atlântica, em

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Mongaguá. A carta de adjudicação foi extraída dos autos de
execução fiscal ajuizada pela FESP contra Joaquim Bernardes
Oliveira, cuja sentença foi proferida em 21/11/1939, pelo juízo da
1a Vara de Santos.
A magistrada de primeiro grau deferiu a tutela de
urgência, determinando que a FESP se abstenha de submeter à
alienação pública do imóvel descrito no Capítulo II, item 2,
subitem “6” (um terreno formado em sua origem pelo lote 11 da
quadra VII, com área de 900 m2 [20m x 45m] localizado na rua 12
de Outubro x Avenida Luiz Pereira, com área construída de
283,35 m2 no padrão construtivo de casas padrão simples) (fls.
134/135).
Após a contestação foi proferida sentença
julgando improcedente a ação, revogando a tutela anteriormente
concedida. A magistrada considerou que nenhum efeito jurídico
resulta do negócio firmado por aquele que não detém poder de
dispor do bem, No caso concreto, por ser o imóvel bem de
propriedade do Estado, somente é possível reconhecer mera
detenção por parte dos autores e anteriores detentores.
A r. sentença comporta reforma.
O
instrumento
particular
de
Cessão
de
Compromisso de Compra e Venda, firmado em 10/04/2012 entre
os autores e Wagner Ederson Gomes e Sueli Aparecida Alcatrão,
com anuência de Regina Celi dos Santos Gomes, refere-se a um
terreno formado por parte do lote 11 (onze) da quadra VII da Vila

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Atlântica; 13,89m de frente para a Rua 12 de Outubro; por
18,00m, da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos
a mesma medida da frente; encerrando a área de 250,02 m2;
confrontando do lado direito e esquerdo de quem da Rua 12 de
Outubro olha para o imóvel, com partes do mesmo lote e nos
fundos, divide com parte do lote 12. Existindo sobre o terreno ora
transacionado, uma residência térrea com área construída de
84,11 m2, conforme prova com o Alvará de Habitabilidade
expedido em 15 de setembro de 1992, pela Prefeitura Municipal
de Mongaguá (fls. 139/141).
Este contrato é precedido pelo Compromisso de
Compra e Venda firmado entre José Manuel Barreiro Rodrigues e
Wagner Ederson Gomes, datado de 01/06/1990, sobre o mesmo
imóvel, em cuja cláusula 3a consta que o compromissário
comprador tinha pleno conhecimento que o referido imóvel
encontra-se prenotado no registro de imóveis da Comarca de
Itanhaém, de acordo com o provimento no 01/80, baixado pelo
MM. Juiz de Direito da 1a Vara da Comarca de Itanhaém e
Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis de
Itanhaém, Dr. Ademir de Carvalho Benedito, em 16 de setembro
de 1980. (fls. 142/146)
Também
está
consignado
neste
último
instrumento que o imóvel havia sido adquirido em 22/08/1989 por
José Manuel Barreiro Rodrigues, da Imobiliária Mandaguari S/A,
sem registro imobiliário.

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Os referidos instrumentos de compromisso de
compra e venda provam que o imóvel referente ao lote no 11 da
quadra VII do loteamento Vila Atlântica, pertencia a Imobiliária
Mandaguari S. A. até agosto de 1989, passando a José Manuel
Barreiro Rodrigues e sua mulher, em 1990 a Wagner Ederson
Gomes e sua mulher e, por fim aos autuais compromissários
compradores Assuério Ferreira de Andrade e sua mulher, ora
autores, desde abril de 2012.
E os fatos de os autores não terem procedido ao
registro imobiliário do compromisso de compra e venda, não retira
a legitimidade da posse e propriedade do bem, dado que quitou,
integralmente, o preço do imóvel.
Além disso, há prova nos autos que os autores
residem no imóvel (contas de água e luz a fls. 26 e 31), o imóvel
tem cadastro na Prefeitura da Estância Balneária de Mongaguá
deste sua aquisição por José Manuel Barreiro Rodrigues (fls. 45),
com tratamento de esgoto (fls. 46).
Já
o
segundo
compromissário
comprador
(Wagner Ederson Gomes) obteve aprovação da Prefeitura
Municipal do projeto de construção da casa térrea que está erigida
no lote, onde residem os autores (fls. 47).
Além disso, os apelantes vêm pagando o IPTU
do imóvel desde 2012 (fls. 150/151).
De outra parte, o Edital do Leilão Publico SG/GS

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no 02/2016 foi marcado para 08/12/2016 mais de quatro anos
após a aquisição do imóvel pelos autores.
Ou seja, no caso, inexiste a possibilidade de se
alegar eventual fraude, simulação ou má-fé dos legítimos
proprietários do bem. E ainda que não se trate de ação de
embargos de terceiro, tem aplicação a Súmula no 84 do STJ,
segundo a qual é admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados em alegação de posse advinda do compromisso de
compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. Isso
porque os autores figuram, de fato, como terceiros em face à FESP
e ao futuro arrematador do bem.
Neste sentido já decidiu este E. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIRO Imóvel cuja
escritura de compra e venda não foi levada a registro.
Sentença de procedência. Impossibilidade de reforma.
Embargos de terceiro que são a via adequada para a
impugnação de constrição de bens de quem não é parte
no processo. Desnecessidade da citação pessoal do
Procurador Geral de Justiça. Preliminares afastadas.
Admissibilidade da oposição de embargos de terceiro
fundados
em
alegação
de
posse
advinda
do
compromisso de compra e venda, ainda que sem
registro. Aplicação da Súmula no 84 do Col. Superior
Tribunal
de
Justiça.
Demonstração
de
que
o
compromisso de compra e venda foi firmado antes do
ajuizamento da ação civil pública e do decreto de
indisponibilidade. Ilegalidade da constrição Recurso
não provido. (Apelação no 1000045-42.2016.8.26.0352,
6a Câmara de Direito Público, Relatora Des. Maria
Olivia Alves, j. em 03/12/18).
APELAÇÃO CÍVEL EMBARGOS DE TERCEIRO.
Execução, em sede de ação de responsabilidade por ato

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de improbidade administrativa, em face de sócio de
pessoa jurídica. Constrição sobre bem imóvel. No
entanto, anos antes, ele havia sido destinado à sua ex-
esposa, quando foi realizada a partilha na ação de
divórcio. Ausência de registro da alteração da
titularidade
do
bem.
Constrição
indevida.
Levantamento determinado. Viabilidade. Pedido inicial
julgado procedente. Manutenção da sentença. Recurso
não provido. (Apelação no 0001183-06.2013.8.26.0372,
12a Câmara de Direito Público, Relator Des. Osvaldo de
Oliveira, j. em 08/04/18)
APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TERRENO
ADQUIRIDO PELO EMBARGANTE EM 1.981 E
OBJETO DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL EM 2.005,
NOS AUTOS DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA POR
IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA AJUIZADA EM
FACE DE TERCEIRO.
AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA DE
COMPRA E VENDA JUNTO AO CRI QUE NÃO É
ÓBICE AO RECONHECIMENTO DA VERDADE
MATERIAL. SÚMULA 84 DO A. STJ.
DEMONSTRAÇÃO
DE
QUE
O
EMBARGANTE
COMPROU O IMÓVEL EM 1.981, PAGOU O ITBI EM
TAL
OCASIÃO,
RECOLHE
OS
IMPOSTOS
MUNICIPAIS
SOBRE
REFERIDO
BEM,
DECLARANDO-O ANUALMENTE EM SEU IMPOSTO
DE RENDA, EXERCENDO ATOS DE POSSE SOBRE
O MESMO.
R.
SENTENÇA
MANTIDA.
(Apelação
no
0000516-29.2015.8.26.0120, 13a Câmara de Direito
Público, Relatora Des. Flora Maria Nesi Tossi Silva, j.
em 29/11/17)
Importa,
ainda,
consignar
que
a
própria
magistrada sentenciante afirmou que embora o juízo se
compadeça da situação dos autores, presumindo a boa-fé na
aquisição do lote, não pode impedir que o legítimo proprietário

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exerça a faculdade de dispor do bem, tal como dispõe o artigo
1.228 do Código Civil. (g. n.)
Mas, a boa-fé dos adquirentes do lote deve
prevalecer.
O documento a fls. 290/292 (certidão do 3o
Oficial de Registro de Imóveis de Santos firmada em 21/02/2017)
trazido aos autos pela FESP, demonstra que o lote no 11, da
quadra VII, do loteamento Vila Atlântica, que consta do no “3” da
Transcrição no 1.023, de propriedade da Fazenda Estadual
adquirida por sentença em 31/10/1939, está inserido em área que
vai além do imóvel dos autores, medindo 20,00 metros de frente
para a Avenida Dr. Luiz Pereira Barreto, por 45,00 metros de
frente aos fundos, confinando de um lado com a Rua 12 de
Outubro, com a qual faz esquina, de outro lado com o lote no 12,
pertencente a Barreto & Bertucioli, ou seus sucessores e pelos
fundos com terrenos pertencentes a Pedro Paixão.
E esta certidão é o único documento apresentado
pela FESP para provar a propriedade do imóvel por adjudicação em
execução fiscal, ocorrida em 1939, inserida na Transcrição no 1.023,
que decorreria da Transcrição no 27.537 do 1o Ofício, que não constam
dos autos. Aliás, é de conhecimento geral que na Baixada Santista o
número de empreendimentos imobiliários irregulares que não atendem
as condições para o registro imobiliário, é alto.
Ou seja, considerando que o loteamento Vila
Atlântica é irregular (conforme declarado no Provimento no 01/1980 do

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Corregedor Permanente da a 1a Vara de Itanhaém), tanto a adjudicação
da FESP datada de 1939, quanto o compromisso de compra e venda
firmados pelos autores, não têm registro imobiliário e, neste aspecto,
têm o mesmo valor.
Todavia, na hipótese, considerando que está
provado nos autos que o imóvel está cadastrado na Prefeitura da
Estância Balneária de Mongaguá, para todos os efeitos, desde
1989, e os autores o adquiriram em 2012, onde residem desde
então, prevalece o compromisso de compra e venda de fls.
139/141, devendo o imóvel permanecer na posse e propriedade
dos autores.
Portanto, reformo a r. sentença para declarar que o
lote no 11, quadra VII, do loteamento Vila Atlântica, em
Mongaguá (com 13,89m de frente para a Rua 12 de Outubro; por
18,00m, da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos
a mesma medida da frente; encerrando a área de 250,02 m2;
confrontando do lado direito e esquerdo de quem da Rua 12 de
Outubro olha para o imóvel, com partes do mesmo lote e nos
fundos, divide com parte do lote 12; existindo sobre o terreno uma
residência térrea com área construída de 84,11 m2, conforme
prova com o Alvará de Habitabilidade expedido em 15 de
setembro de 1992, pela Prefeitura Municipal de Mongaguá)
pertence a Assuério Ferreira de Andrade e Lucivania do Carmo da
Silva Andrade, e não à Fazenda do Estado de São Paulo, não
podendo ser objeto de leilão. Observo que as partes deverão

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esclarecer a situação perante o registro imobiliário competente,
conforme as determinações do Provimento no 01/1980, e nos
termos desta decisão. Sucumbente, condeno a FESP ao pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor da causa, já incluídos os honorários
recursais.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso, com
observação.
MARCELO SEMER
Relator