Tribunal: TJSP
Processo: 2165677-53.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Despesas condominiais. Execução proposta por condomínio popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da gratuidade de justiça, a pessoa jurídica deve comprovar a alegada impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais (STJ, Súmula 481). Caso concreto em que ficou demonstrada de maneira eficaz a hipossuficiência financeira do condomínio.
Determinação de juntada da

Ementa:
Despesas condominiais. Execução proposta por condomínio popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da gratuidade de justiça, a pessoa jurídica deve comprovar a alegada impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais (STJ, Súmula 481). Caso concreto em que ficou demonstrada de maneira eficaz a hipossuficiência financeira do condomínio.
Determinação de juntada da certidão da matrícula do imóvel gerador do débito ou do contrato de compra e venda de referida unidade condominial. Desnecessidade. Documentos acostados à inicial que se mostram suficientes para a propositura da demanda executiva, devendo-se aguardar eventual alegação da executada de sua ilegitimidade passiva.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613950
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2165677-53.2020.8.26.0000, da Comarca de Sumaré, em que é agravante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL ÁGUAS DE LINDÓIA, é agravada SONIA TEIXEIRA DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2165677-53.2020.8.26.0000 - ac
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VOTO No 37.106
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2165677-53.2020.8.26.0000
COMARCA: SUMARÉ
AGVTE.: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ÁGUAS DE LINDÓIA
AGVDA.: SONIA TEIXEIRA DE SOUZA (NÃO CITADA)
JUIZ(A): ANA LIA BEALL
Despesas condominiais. Execução proposta por condomínio
popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da gratuidade de
justiça, a pessoa jurídica deve comprovar a alegada
impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais
(STJ, Súmula 481). Caso concreto em que ficou demonstrada
de maneira eficaz a hipossuficiência financeira do condomínio.
Determinação de juntada da certidão da matrícula do imóvel
gerador do débito ou do contrato de compra e venda de
referida unidade condominial. Desnecessidade. Documentos
acostados à inicial que se mostram suficientes para a
propositura da demanda executiva, devendo-se aguardar
eventual alegação da executada de sua ilegitimidade passiva.
Recurso provido.
Condomínio
agrava
da
respeitável
decisão reproduzida a fls. 83/84 que, nos autos da execução de título
extrajudicial fundada em débito condominial por ele movida em face da
detentora da posse da unidade autônoma geradora do crédito exequendo,
determinou a comprovação da legitimidade passiva da executada e indeferiu
o pedido de gratuidade de justiça, ordenando o recolhimento das custas
iniciais, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de extinção do processo, sem
nova intimação.
O agravante sustenta, em síntese, que se
trata de condomínio destinado à moradia de pessoas de baixa renda e que
enfrenta alto índice de inadimplência, aduzindo que o valor total arrecadado é

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insuficiente para o custeio até mesmo de sua manutenção, de modo que não
dispõe de recursos para arcar com as custas processuais. Alega, ainda, ter
comprovado por meio de documento idôneo a imissão da agravada na posse
do bem, fato de sua ciência pro meio de lista de presença dos condôminos em
assembleia e os boletos de cobrança das despesas condominiais.
O pretendido efeito suspensivo foi
deferido e o recurso regularmente processado.
É o relatório.
Respeitada
a
convicção
do
i.
Magistrado prolator da decisão recorrida, tem-se que o agravante ostenta
situação financeira que autoriza a concessão da gratuidade de justiça.
Consoante enunciado da Súmula 481 do
Superior Tribunal de Justiça, "Faz jus ao benefício da justiça
gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que
demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos
processuais".
Outrossim, a situação dos condomínios
ostenta certas peculiaridades que os distancia do conceito puro de pessoa
jurídica, pois são constituídos, na realidade, de uma pluralidade de pessoas
físicas que, por força do sistema de moradia pelo qual optaram, devem cotizar
deveres e obrigações, única razão de ser da existência da personalidade legal
dos condomínios.
No caso vertente, verifica-se que o
agravante, condomínio popular instituído no âmbito do Programa Minha Casa
Minha Vida, alegou enfrentar dificuldades financeiras em virtude do alto
índice de inadimplência entre os condôminos, assertiva que foi bem
evidenciada pelo documento copiado a fls. 94/100, que revela estarem
inadimplentes 192 unidades autônomas das 260 que integram o condomínio,

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bem como pelo demonstrativo de receitas e despesas juntado a fls. 86/93, que
aponta saldo de apenas R$ 135,51 em 31.05.2020, e pelo demonstrativo de
despesas relativas a obrigações do recorrente e não liquidadas desde abril de
2018 (fls. 94).
É
inegável
que,
em
face
da
inadimplência de parte expressiva dos condôminos, o indeferimento do
benefício da gratuidade processual acarreta imediatos reflexos na situação
financeira daqueles condôminos que pagam pontualmente suas quotas no
rateio das despesas condominiais, sendo oportuno consignar que se tratam de
pessoas físicas notoriamente de baixa renda.
Ressalta-se, ainda, que a não concessão
da benesse obsta o acesso do condomínio à justiça, em flagrante afronta a
princípios constitucionais.
Quanto à determinação de juntada da
certidão da matrícula do imóvel ou do contrato de compra e venda da unidade
condominial geradora do débito, imperioso registrar que o Superior Tribunal
de Justiça decidiu, no julgamento do recurso especial no 1.345.331/RS,
apreciado de acordo com a sistemática de recursos repetitivos, que:
"Para efeitos do art. 543-C do
CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador,
dependendo das circunstâncias de
cada caso

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concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador." (rel. Ministro Luis Felipe Salomão - J.
08.04.2015).
Assim, nos termos da decisão supra, a
legitimidade para figurar no polo passivo de execução em que se busca o
recebimento de despesas condominiais não toca apenas àquele que figura no
registro do imóvel como seu proprietário, podendo a demanda ser direcionada
ao promissário comprador, desde que comprovada sua imissão na posse do
bem e a ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação.
Na hipótese em tela, se o condomínio
agravante afirma que a agravada é legítima possuidora da unidade autônoma
e, ademais, emite os boletos de cobrança do débito condominial no nome
dela, tem-se que os documentos acostados à inicial (lista de presença dos
condôminos em assembleia geral ordinária, da qual consta o nome e a
assinatura da executada, e boletos de cobrança) são suficientes para a
propositura da demanda executiva, devendo-se aguardar eventual alegação da
executada de sua ilegitimidade passiva.
Diante do exposto, dá-se provimento ao
recurso para conceder ao agravante os benefícios da gratuidade de justiça e
afastar a determinação de juntada de documento comprobatório da
ilegitimidade passiva ad causam.
CESAR LACERDA
Relator