Tribunal: TJSP
Processo: 1000329-53.2017.8.26.0372
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais. Sentença de procedência. Inconformismo da corré. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Cessão de contrato não formalizada. Compromisso de compra e venda. Legitimidade passiva corretamente reconhecida, posto que existente lastro probatório robusto a demonstrar a

Ementa:
Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais. Sentença de procedência. Inconformismo da corré. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Cessão de contrato não formalizada. Compromisso de compra e venda. Legitimidade passiva corretamente reconhecida, posto que existente lastro probatório robusto a demonstrar a constituição prévia da corré. Teoria da aparência. Assunção perante o consumidor pela empresa de sua participação na cadeia de fornecimento. Ao prestar informações aos autores atuou a sociedade empresarial como intermediadora do negócio jurídico. Interesse de agir devidamente demonstrado. Inadimplemento contratual por culpa exclusiva dos réus. Resolução. Mora excessiva na regularização da transferência de titularidade em compromisso de compra e venda. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963397
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000329-53.2017.8.26.0372, da Comarca de Monte Mor, em que são apelantes
RADIJA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ("CIA IMÓVEIS"), BENEDITO LUIS
GUIMARÃES e ROBSON RICARDO RODRIGUES, são apelados CLAUDIA
PEREIRA DO NASCIMENTO, ANDRÉ NOVAIS OLIVEIRA, ROSINEIDE
PRADO DE OLIVEIRA e EDMARCOS OLIVEIRA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000329-53.2017.8.26.0372 -Voto no 38435
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APELAÇÃO No 1000329-53.2017.8.26.0372
APELANTE: Leila Mustafa Cury - Negócios Imobiliários ME (Radija Negócios
Imobiliários)
APELADOS: Claudia Pereira do Nascimento; André Novais Oliveira; Rosineide
Prado de Oliveira e Edmarcos Oliveira Silva.
COMARCA: Foro de Monte Mor 02a Vara
VOTO: 38435
Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com
indenização por danos morais e materiais. Sentença de
procedência. Inconformismo da corré. Manutenção da
sentença por seus próprios fundamentos (art. 252
RITJSP).
Cessão
de
contrato
não
formalizada.
Compromisso de compra e venda. Legitimidade passiva
corretamente reconhecida, posto que existente lastro
probatório robusto a demonstrar a constituição prévia
da corré. Teoria da aparência. Assunção perante o
consumidor pela empresa de sua participação na cadeia
de fornecimento. Ao prestar informações aos autores
atuou a sociedade empresarial como intermediadora do
negócio
jurídico.
Interesse
de
agir
devidamente
demonstrado. Inadimplemento contratual por culpa
exclusiva dos réus. Resolução. Mora excessiva na
regularização da transferência de titularidade em
compromisso de compra e venda. Recurso não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. indenização
por danos materiais e morais promovida por Claudia Pereira do Nascimento, André
Novais Oliveira, Rosineide Prado de Oliveira e Edmarcos Oliveira Silva em face de
Robson Ricardo Rodrigues, Benedito Luiz Guimarães e Radija Negócios
Imobiliários (“C.I.A. Imóveis”) .
Sentença proferida às fls. 383/386, em 03 de março de
2020, pelo E. Juiz de Direito Rafael Imbrunito Flores, cujo relatório adoto, julgou
procedente a lide para declarar a resolução por inexecução voluntária pelos réus do
contrato outrora firmado entre as partes (fls. 32/36), condenando-os, solidariamente,
a restituir aos autores a quantia contratualmente despendida e a indenizá-los pelos

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danos morais experimentados. Restaram os requeridos condenados ao pagamento das
custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
A corré Leila Mustafa Cury Negócios Imobiliários
ME (Radija Negócios Imobiliários/C.I.A. Imóveis) apela (fls. 388/393).
Preliminarmente argui sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda e a
falta de interesse de agir dos autores.
Quanto à primeira, argumenta, em síntese, que a
constituição da empresa ora requerida teria ocorrido posteriormente aos fatos que
ensejam a contenda. Ademais, afirma que o exercício de suas atividades profissionais
se daria em endereço diverso daquele em que funcionava o stand de vendas da C.I.A.
Imóveis (responsável pela realização do negócio jurídico em análise). Alega, ainda, a
confusão dos autores entre a corré e a PDG Incorporadora, aduzindo ser esta
verdadeira parte legítima a figurar na ação.
A requerida igualmente argumenta carecerem os
autores de interesse de agir, posto que, supostamente, incumbiria a eles a obrigação
de encaminhar à supracitada incorporadora os documentos aptos a possibilitar a
cessão de contrato no compromisso de compra e venda do bem imóvel em questão.
No mérito, afirma que o corretor responsável pelo
negócio jurídico não teria cientificado tanto a PDG Incorporadora como a C.I.A.
Imóveis acerca da referida cessão, motivo pelo qual inexistiria a responsabilidade
desta. Outrossim, alega inexistirem provas tanto de que o contrato teria se realizado
no interior do stand da C.I.A. Imóveis como do fornecimento da informação, pelo
corréu Benedito, acerca da possibilidade de desmembramento do imóvel. Requer, por
fim, seja reformada a sentença.
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 403/416).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 09 de junho de 2020.
Não há oposição ao julgamento virtual.

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É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Observa-se no presente caso o artigo 252 do Regimento
Interno deste Egrégio Tribunal que conta na seção de Direito Privado com larga e
inatacável utilização de suas Câmaras.
A par disso, o C. STJ tem prestigiado esse
entendimento, firmando sua rejeição à eventual insurgência, invariavelmente
sustentada na alegação de omissão ou ausência de fundamentação [REsp
662.272/RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha; REsp 641.963/ES, 2a
Turma, Rel. Min. Castro Meira; REsp 592.092/AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana
Calmon; e REsp 265.534-DF, 4a Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves].
Caracteriza-se o negócio jurídico em comento como
hipótese de cessão de contrato ou cessão de posição contratual não formalizada.
Depreende-se da leitura dos autos terem os autores intentado, sem êxito, assumir os
direitos e as obrigações concernentes ao compromisso de compra e venda
originalmente firmado entre o corréu Robson Ricardo Rodrigues e a Agre Urbanismo
S/A (PDG Incorporadora) relativo à aquisição do Lote no 27, Quadra J, do
Loteamento Parque Residencial São Clemente - Fase II, localizado no Bairro Boa
Vista, Monte Mor/SP.
Os documentos colacionados demonstram que a
supramencionada cessão se deu por intermédio do corretor e corréu, Benedito Luis
Guimarães e mediante o auxílio da também corré, C.I.A. Imóveis.
Aliás, no que tange a aludida empresa requerida, há de
se ressaltar existirem indícios de que, a época dos fatos, a primeira operacionalizava
suas atividades econômicas como “sociedade em comum” (art. 986, CC), porquanto
não presente nos autos seus atos constitutivos ou mesmo Cadastro Nacional da
Pessoa Jurídica (“CNPJ”) regular.
Ante o exposto, necessário examinar antecedentemente

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se a citada sociedade não personificada, C.I.A. Imóveis, corresponderia à empresa
constituída em 2016 por Leila Mustafa Cury, a Radija Negócios Imobiliários.
Passemos, portanto, à análise da preliminar de ilegitimidade passiva arguida por esta
corré.
Não obstante a apelante afirme se tratar de empresas
distintas, as similitudes entre a C.I.A. Imóveis e a Radija Negócios Imobiliários
sinalizam o oposto.
Vejamos.
Infere-se, em consonância aos documentos acostados às
fls. 36 e 37, que, enquanto a empresa C.I.A. Imóveis exerceu suas atividades
profissionais na Rua 03, no 37, Parque Residencial São Clemente, a Radija Negócios
Imobiliários o faz à Rua Beato João XXIII, no 57, localizada no mesmo bairro (fls.
163-166; 227; 229-231; 233; 235; 399). Entretanto, apesar dos logradouros
inicialmente divergentes, há de se pontuar que a supracitada via inicialmente
identificada como “Rua 03” teve sua nomenclatura aparentemente modificada para
“Rua Beato João XXIII” conforme se constata da troca de e-mails realizada entre os
autores e a funcionária denominada Giliane Germânio (fls. 152; 155; 159-160;
163-166).
Objetivando demonstrar a distinção de endereços a
apelante juntou às fls. 397-398 fatura referente à linha telefônica de no 3879-5919
instalada justamente à Rua Três, no 37, Jd. São Clemente cuja titularidade é imputada
à sociedade empresarial “Extrema Empreendedores Imobiliários S/C Ltda.”. Todavia,
cumpre observar que, de acordo com os e-mails anexados, a mesma linha telefônica é
atribuída tanto à C.I.A. Imóveis (fls. 118-120; 122-123; 127-129; 131-136; 138-139;
141-147; 150-151; 153) como à Radija Negócios Imobiliários (fls. 163-166).
Ademais, há de se destacar que na data de emissão da fatura em análise (julho de
2014), segundo correspondências eletrônicas trocadas entre as partes, a C.I.A.
Imóveis se encontrava em pleno funcionamento no logradouro acima especificado
(fls. 135-136; 138-139; 141-147).

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A empresa corré igualmente colaciona “Conta Mensal
de Serviços de Água e/ou Esgotos” emitida em julho de 2013 em nome da Agre
Urbanismo S/A para o supramencionado endereço (fl. 400). Entretanto, oportuno
observar novamente que a cessão de contrato firmada pelas partes entre o final de
julho e início de agosto de 2013 (fls. 32-38) comprova que, em verdade, a empresa
C.I.A. Imóveis operacionalizava suas atividades no aludido logradouro (fls. 36 e 37).
Outrossim, também não prospera a afirmação feita pela
apelante acerca da colaboradora Giliane Germânio, isto porquê, embora a requerida
alegue ser esta parte do corpo funcional da PDG Incorporadora existem provas
contundentes no sentido de sua atuação pela C.I.A. Imóveis e, posteriormente, pela
Radija Negócios Imobiliários.
O instrumento firmado entre as partes e colacionado às
fls. 32-36 é expresso ao apontar a Sra. Giliane Germânio como responsável pelo
departamento jurídico da C.I.A. Imóveis. No mesmo sentido, os e-mails trocados
entre fevereiro e dezembro de 2014 (fls. 118-120; 122-123; 127-129; 131-136;
138-139; 141-147; 150-151; 153). Inclusive, na correspondência eletrônica de fl. 119
a supracitada funcionária afirma possuir a incumbência de encaminhar os
documentos relativos às transferências de lotes à PDG Incorporadora.
Interessante notar que entre os meses de dezembro de
2015 e março de 2016, a despeito de Giliane ainda se identificar como funcionária
pertencente a algum departamento jurídico, deixou de anotar nos rodapés de seus e-
mails a indicação “C.I.A. Imóveis”, permanecendo o espaço em branco (fls. 152;
155; 159-160). Ulteriormente, a partir de maio daquele mesmo ano, Giliane
Germânio passou a responder, pela mesma função e por intermédio do mesmo
endereço eletrônico, em nome da Radija Negócios Imobiliários (fls. 163-166).
Deste modo, perante o inconteste compartilhamento
entre ambas as empresas de (a) telefone comercial, (b) e-mail corporativo, (c) quadro
de funcionários e possivelmente até mesmo de logradouro, vez que comprovada que
a atual designação da via em que antes se encontrava instaurada a C.I.A. Imóveis
corresponde ao nome do local em que hoje funciona a Radija Negócios Imobiliários,

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devidamente afastada a preliminar de ilegitimidade passiva.
Ainda que assim não fosse, aplicável ao caso concreto a
denominada “teoria da aparência”, segundo a qual, aquele que, embora não tenha
participado diretamente da prestação de serviço, apresente-se como real prestador
perante o consumidor ao ostentar nome ou quaisquer outros sinais característicos de
identificação em comum com ele, integra a cadeia de consumo e responde
solidariamente pelos deveres assumidos no negócio jurídico.
Isto porque a própria conduta da corré ensejou a
alegada confusão quanto à responsabilidade pelas obrigações assumidas diante da
cessão em compromisso de compra e venda. Ao responder aos e-mails dos autores
por intermédio de endereço eletrônico idêntico ao utilizado pela C.I.A. Imóveis
mesmo após suposta constituição de nova sociedade empresarial ou ao utilizar corpo
de funcionários semelhante, posicionou-se a Radija Negógios Imobiliários como
integrante da cadeia de fornecimento em relação aos autores, justificando-se sua
responsabilização, sem prejuízo de eventual ação regressiva quanto aos demais
causadores do dano.
Acentua-se que o Código de Defesa do Consumidor, ao
qual se submete a relação entre as partes, assegura aos consumidores o direito de
buscar ressarcimento por danos sofridos contra todos os que participaram da
referenciada cadeia de fornecimento de produtos ou serviços (art. 7o, parágrafo único;
art. 25, § 1o; art. 34, CDC), de modo que não pode a corré agora, arguir não possuir
qualquer responsabilidade pelo descumprimento do que foi pactuado. É o que basta
para que se reconheça a legitimidade da Radija Negócios Imobiliários, mesmo diante
de uma possível diversidade de personalidades de jurídicas entre a empresa e a C.I.A
Imóveis.
Neste sentido o precedente:
APELAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
INDENIZAÇÃO POR ATRASO. Sentença de procedência parcial.
Insurgência por ambas as partes. RECURSO DA URBPLAN.

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ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Empresa que atuou no
empreendimento, prestando informações ao consumidor, a assumir
perante ele sua condição de parceira e integrante da cadeia de
fornecimento. Aplicação da teoria da Aparência. Legitimidade
corretamente reconhecida. MÉRITO. ATRASO VERIFICADO. Prazo
estabelecido no contrato que não foi observado. Eventos invocados,
relacionados a entraves administrativos, que não são aptos a refutar a
mora das rés. Súmula no 161 TJSP. (...) DANO MORAL
CONFIGURADO. Atraso excepcional que superou, não apenas o prazo
constante em TAC, como também aquele firmado no próprio contrato,
mais benéfico ao empreendedor, gerando insatisfação e intranquilidade, e
não simples aborrecimento próprio a relações contratuais. Indenização
fixada em R$ 10.000,00. DESPESAS COM IPTU. Impossibilidade de se
imputar ao adquirente, antes da fruição do imóvel, o ônus financeiro em
relação aos tributos incidentes sobre a propriedade. Precedentes.
Restituição de valores devida. (...) RECURSO DOS AUTORES
PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1017017-78.2015.8.26.0625; Relatora: Mariella
Ferraz de Arruda Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Taubaté - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
20/03/2020; Data de Registro: 20/03/2020)
A corré aduz ainda a suposta falta de interesse dos
autores por entender que a obrigação de encaminhar à PDG Incorporadora os
documentos aptos a permitir a transferência da titularidade do compromisso de
compra e venda em análise lhes caberia. Ocorre que o mencionado argumento diz
respeito à própria inexecução contratual. Matéria, em verdade, concernente ao mérito
e que será analisada adiante. Por conseguinte, presente o binômio “necessidade” e
“utilidade”, demonstrado o interesse de agir.
Finalmente, quanto ao mérito também não merece
prosperar o arrazoado.

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Afirma a apelante que o corretor e corréu, Benedito
Luiz Guimarães, teria realizado o negócio jurídico por conta própria, dado que não
constaria no instrumento firmado entre as partes assinatura da funcionária
responsável pelo departamento jurídico da C.I.A. Imóveis/Radija Negócios
Imobiliários, Sra. Giliane Germânio. Neste sentido, assevera terem sido todos os
depósitos efetuados diretamente na conta do referido corretor e declara, ainda, a
ausência de comunicação oficial à imobiliária acerca do pactuado, acarretando a
exclusão de sua responsabilidade. Suscita, por fim, questionamento sobre o local de
assinatura do aludido compromisso.
A vasta troca de e-mails entre as partes demonstra que a
C.I.A. Imóveis/Radija Negócios Imobiliários não só possuía conhecimento a respeito
do contrato como, igualmente, atuava diretamente na consecução do negócio (fls.
118-120; 122-123; 127-129; 131-136; 138-139; 141-147; 150-151; 153). Na outrora
mencionada correspondência eletrônica de fl. 119, a funcionária Giliane Germânio,
afirma ser sua incumbência encaminhar os documentos relativos às transferências de
lotes à PDG Incorporadora e no que concerne aos autores expressamente assegura
que irá verificar com o corretor e corréu, Benedito Guimarães, os motivos pelos quais
este não lhe entregara a documentação necessária à alteração da titularidade
contratual. Ademais, em inúmeras ocasiões é possível observar que a empresa
requerida continuamente prestava informações aos consumidores e acompanhava
ativamente o trâmite relativo à cessão junto à PDG Incorporadora (fls. 122-123;
127-129; 131-136; 138-147; 150-153; 155).
Identicamente, as informações encaminhadas aos
autores pelo corréu Benedito Guimarães (fls. 121; 131; 133; 135; 140; 155; 148;
163). O próprio departamento de cessões da PDG Incorporadora, ao receber e-mail
de um dos autores, o encaminhou à C.I.A. Imóveis/Radija Negócios Imobiliários
afirmando atuar aquele diretamente para esta empresa (fl. 122).
Somente em março de 2016, mais de dois anos após a
realização do negócio jurídico e posteriormente tanto à aparente extinção da C.I.A.
Imóveis como ao desligamento do Sr. Benedito Guimarães do seu rol de

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colaboradores, a funcionária responsável pelo departamento jurídico afirmou ter sido
a venda realizada exclusivamente pelo corretor e negou o recebimento de comissão
pela imobiliária, buscando explicitamente se isentar de qualquer responsabilidade
(fls. 159-160; 163).
Aliás, a menção à Radija Negócios Imobiliários é feita
pela primeira vez precisamente no e-mail de fl. 163. Ocasião em que há de se
observar, outra vez, inexistir na mensagem qualquer distinção entre esta e a C.I.A.
Imóveis, posto que apesar do rodapé fazer alusão expressa à Radija Negócios
Imobiliários, o corpo do texto claramente se reporta à C.I.A. Imóveis ao destacar o
não pagamento de comissão pela cessão de contrato firmada junto aos autores,
coadunando-se em mais uma evidência acerca da constituição prévia da requerida
ainda que não formalizada em junta comercial.
Por fim, no que tange à alegação de ausência do devido
repasse de valores à imobiliária, tal tema deverá ser enfrentado em ação própria.
Quanto ao inadimplemento contratual, restou este
configurado por culpa dos réus, pois apesar de lhes incumbir providenciar a
regularização da cessão, não o fizeram. Os documentos acostados aos autos
demonstram o descumprimento do pactuado haja vista comprovarem o fornecimento
em tempo hábil, pelos autores, de toda a documentação solicitada pelos réus, bem
como o devido pagamento dos valores ajustados.
Ademais, igualmente evidenciada as exaustivas e
infrutíferas tentativas dos compromissários compradores de regularizar a cessão de
contrato. Rememora-se que o compromisso de compra e venda fora firmado em 2013
e, desde então, os requerentes se viram privados tanto da posse do bem imóvel como
dos valores despendidos em sua aquisição.
Finalmente, segundo o conjunto probatório, havia,
ainda, obstáculo à venda do imóvel concernente à impossibilidade de seu
desmembramento, o qual foi omitido pelo corretor e indica falha da obrigação de
informar aspecto relevante ao negócio.

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Assim, comprovada a inexecução do contrato por parte
dos réus, devem retornar as partes ao “status quo ante”, sendo reconduzidas ao
momento anterior à contratação (art. 475, CC). Além do mais, autorizada a resolução
do instrumento outrora firmado, necessária a restituição de todos os valores que
integraram a negociação e foram até o momento adimplidos. Aplicável a Súmula no
543 do C. Superior Tribunal de Justiça.
Relativamente aos danos morais, silente o pleito
recursal.
A motivação posta pelo juízo de Primeiro Grau em está
em coincidência com a avaliação da Relatoria. Transcreve-se o teor de seus termos
mais determinantes, verbis:
“Alegam
os
autores
que
os
réus
descumpriram o contrato, na medida em que até a presente data não
providenciaram a regularização da cessão. E é forçoso reconhecer que, de
fato, os réus estão inadimplentes.
Os documentos juntado pelos autores
evidenciam o descumprimento do pactuado, haja vista que comprovam o
fornecimento, pelos autores, da documentação solicitada pelos réus, bem
como o pagamento dos valores ajustados.
Ademais, os e-mail juntados evidenciam as
diversas tentativas dos autores de ver solucionada a questão junto aos
requeridos, porém, sem sucesso.
Quanto
à requerida Radija Negocios
Imobiliários, improcede sua alegação de que o corretor é o único
responsável pela venda efetuada, por constar somente a sua assinatura no
contrato e por todos os pagamentos terem sido efetuados em sua conta
pessoal. Os documentos constantes dos autos não deixam dúvidas acerca
da participação da requerida na transação.

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(...)
E, caracterizada a inexecução dos réus,
forçoso reconhecer que houve inadimplemento por parte deles, o que, na
forma do art. 475 do Código Civil, dá causa à resolução do contrato.
Resolvida a avença, é como se ela jamais
tivesse existido: as partes são conduzidas ao momento imediatamente
anterior à celebração da avença, operando efeitos ex tunc. Assim, os réus
terão a posse do imóvel novamente, mas deverão restituir aos autores o
valor por eles adimplido até o momento.
No tocante aos danos morais, vislumbro a
sua ocorrência. Em que pese o descumprimento contratual não ser, via de
regra, motivo ensejador do dano moral, verifica-se a atipicidade do caso
dos autos”. (fl. 385)
Fica, dessarte, mantida a sentença por seus próprios e
jurídicos fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal
de Justiça de São Paulo.
Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso.
Honorários advocatícios sucumbenciais majorados em
favor dos autores, nos termos do artigo 85, parágrafo 11 do Código de Processo
Civil, de 10% para 12% sobre o valor da causa em relação à apelante.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo
1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-
se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator

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