Tribunal: TJSP
Processo: 1028867-16.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de reparação de danos materiais. Sentença de improcedência dos pleitos iniciais. Insurgência recursal do Condomínio autor em relação à conclusão dada pela r. sentença, em especial no tocante a não finalização do imóvel e entrega sem parte dos acabamentos. Acolhimento em parte. Laudo pericial conclusivo no sentido de que o empreendimento fora entregue pela ré sem parte dos

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de reparação de danos materiais. Sentença de improcedência dos pleitos iniciais. Insurgência recursal do Condomínio autor em relação à conclusão dada pela r. sentença, em especial no tocante a não finalização do imóvel e entrega sem parte dos acabamentos. Acolhimento em parte. Laudo pericial conclusivo no sentido de que o empreendimento fora entregue pela ré sem parte dos acabamentos, considerando-se tanto o laudo inicial trazido pelo autor quanto o memorial descritivo do empreendimento e o "folder" de sua divulgação. Expert que distinguiu, inclusive, quais os serviços efetivamente essenciais e pertinentes ao memorial descritivo e quais aqueles realizados pelo Condomínio que não eram previstos naquele documento. Autor que se desincumbiu do ônus do art. 373, I, do Código de Processo Civil, enquanto a ré não comprovou, a contento, que entregou o empreendimento devidamente finalizado. Pedidos iniciais parcialmente procedentes, condenando-se a ré ao ressarcimento dos valores gastos pelo ora apelante nos serviços indicados como essenciais pelo i. Expert. Correção monetária do desembolso e juros de mora da citação. Sucumbência a cargo da requerida, em dez por cento sobre o valor da condenação. Sentença, pois, reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000365346
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1028867-16.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante
RESIDENCIAL
BULGÁRIA,
é
apelado
TOPCIU
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028867-16.2018.8.26.0564 -Voto no
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Voto no 35.784.
Apelação Cível no 1028867-16.2018.8.26.0564.
Apelante/Autora: Condomínio Residencial Bulgária.
Apelada/Ré: Topciu Construtora e Incorporadora Ltda.
Origem: 1a Vara Cível do Foro de São Bernardo do Campo.
Juiz Dr. Antonio Balthazar de Matos.
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de reparação de danos materiais.
Sentença de improcedência dos pleitos iniciais. Insurgência
recursal do Condomínio autor em relação à conclusão dada pela r.
sentença, em especial no tocante a não finalização do imóvel e
entrega sem parte dos acabamentos. Acolhimento em parte. Laudo
pericial conclusivo no sentido de que o empreendimento fora
entregue pela ré sem parte dos acabamentos, considerando-se tanto
o laudo inicial trazido pelo autor quanto o memorial descritivo do
empreendimento e o “folder” de sua divulgação. Expert que
distinguiu, inclusive, quais os serviços efetivamente essenciais e
pertinentes ao memorial descritivo e quais aqueles realizados pelo
Condomínio que não eram previstos naquele documento. Autor
que se desincumbiu do ônus do art. 373, I, do Código de Processo
Civil, enquanto a ré não comprovou, a contento, que entregou o
empreendimento
devidamente
finalizado.
Pedidos
iniciais
parcialmente procedentes, condenando-se a ré ao ressarcimento
dos valores gastos pelo ora apelante nos serviços indicados como
essenciais pelo i. Expert. Correção monetária do desembolso e
juros de mora da citação. Sucumbência a cargo da requerida, em
dez por cento sobre o valor da condenação. Sentença, pois,
reformada. Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 2095/2100 que julgou improcedente o pedido formulado pelo
Condomínio Residencial Bulgária, ora apelante, em face de Topciu Construtora e
Incorporadora Ltda.
Opostos embargos de declaração contra a sentença
(fls. 2103/2105), os quais, porém, foram rejeitados (fls. 2106).
Insurge-se o autor (fls. 2109/2123), afirmando, em
suma, a preclusão temporal frente ao laudo pericial apresentado na inicial, pois,
quando da prolação do despacho saneador restou afastada a temática atinente à
unilateralidade da prova documental produzida pelo apelante. Alega, ainda, que

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referida decisão também delimitou o ônus da prova a ser desempenhado pelo
apelante ao afirmar que caberia ao Sr. Perito informar se as modificações
realizadas pelo apelante acarretariam em algum impedimento à elaboração de
seu laudo, momento em que teria o apelante o ônus de demonstrar o ocorrido por
outras vias. Aduz que da decisão que afastou a preliminar de contestação ao
atribuir validade jurídica ao documento apresentado pelo apelante, também como
ressaltado, não adveio a interposição de qualquer recurso. Alega que, no mesmo
saneador, a D. Juíza fixou os pontos controvertidos da demanda, os quais,
além de não imporem dúvidas a respeito da seriedade do laudo que
acompanhou a exordial, sugerem que tal seja utilizado como paradigma. Aduz
que não poderia tal validade ser novamente questionada, pois desta premissa é
que se pautou todo o ônus probatório que recaiu perante o apelante.
Entende que não poderia o Magistrado sentenciante
simplesmente ignorar todo o percurso do processo e, sob o argumento do “livre
convencimento motivado”, reexaminar tudo sem sequer oportunizar a parte
algum tipo de manifestação adicional, em especial o ora apelante, cujo ônus
probatório se viu subitamente modificado e ampliado. Conclui que, uma vez
ocorrida a preclusão temporal, não pode o Magistrado sentenciante, pautado no
argumento que for, pura e simplesmente rechaçar o já decidido nos autos, sob
pena de se incorrer em latente ilegalidade e solapar a boa-fé que deve se manter
vigente entre todos os participantes desta relação processual, além da segurança
jurídica como um todo.
Tece considerações, também, sobre a revogação do
princípio do livre convencimento motivado. Indica que, pelo atual sistema, não
pode o MM. Juiz simplesmente atribuir o valor probatório que bem entender, ao
revés, deverá fazê-lo em análise integrativa e coparticipativa, levando-se em
consideração o comportamento processual das partes e sua contribuição ao
alcance da verdade necessária à solução do conflito posto.
Entende que apresentou o laudo pericial na petição

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inicial, bem como o laudo do perito judicial favorável a seu pleito, enquanto a
parte apelada não produziu nada nestes autos. Alega que o único documento
comprobatório apresentado pela apelada fora o memorial descritivo juntado no
processo administrativo para a aprovação da Planta de Regularização junto a
Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo que, segundo o perito judicial, é
“nada mais que um documento de praxe com pouco detalhamento dos serviços a
serem executados no empreendimento” (fls. 1973).
Assevera que o i. Expert, ao valorar o laudo pericial
que acompanhou a exordial, o fez por completa falta de alternativa, vez que, caso
não o fizesse, acabaria por premiar a parte apelada com sua torpeza (ou má
vontade), até mesmo porque, caso tivesse alguma informação ou algum
documento apresentado para análise pericial, tais certamente seriam levados
em consideração, seja por lealdade e boa-fé, seja também para responder aos
quesitos formulados pelo Douto Juízo.
Conclui que “o Nobre Magistrado sentenciante, em
equivocada (e não menos ilegal) livre valoração do escorço probatório ignorou por
completo todo arcabouço probatório produzido, bem como comportamento das
partes do feito posto à sua análise resultando, assim, em uma deliberação
inegavelmente arbitrária e com grave prejuízo à segurança jurídica como um
todo, tal como acima já se delineou”.
Requer o provimento do recurso para reforma da r.
sentença, a fim de atribuir a merecida validade ao arcabouço probatório contido
nos autos e, com isto, ter este feito julgado procedente, com a condenação da
requerida ao pagamento das custas, despesas processuais, e dos honorários de
sucumbência.
Recurso tempestivo e devidamente preparado (cf. fl.
2124/2125).
Contrarrazões (fls. 2128/2149).
É o relatório.

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Respeitada a fundamentação adotada pelo i. Juiz da
origem e as alegações da requerida em sede de contrarrazões, é o caso de
provimento do recurso.
De início, consigne-se aplicável ao caso o Código de
Defesa do Consumidor, pois o condomínio edilício, atuando em Juízo para
representar o interesse coletivo de seus condôminos, é considerado, pelo C. STJ,
consumidor, na forma do conceito ampliativo previsto no art. 2o, parágrafo único,
daquele Diploma, tal qual destacado na r. sentença recorrida.
No mérito, ao contrário do entendido pela apelada, o
laudo pericial unilateral colacionado pelo Condomínio autor, em conjunto com
aquele elaborado pelo i. expert do Juízo, é suficiente a demonstrar a entrega
insatisfatória do empreendimento, culminando em sua finalização pelo próprio
Condomínio, senão vejamos.
De fato, a r. decisão saneadora de fls. 1396/1397
indicou que “o perito terá condições de avaliar, ainda que outras obras tenham
sido feitas, se o bem foi entregue pela construtora na forma constante do
memorial descritivo, sendo certo que se as modificações realizadas
impedirem a correta elaboração do laudo, o ônus da prova cabe ao autor,
que terá que demonstrar por outros meios”.
Ademais, na oportunidade, os pontos controvertidos
foram fixados: “Fixo como pontos controvertidos: o imóvel foi entregue nas
condições constantes do contrato e memorial descritivo? O autor fez
modificações no imóvel após a entrega pela construtora? Desconsiderando-se
tais modificações, qual o valor para que as áreas comuns sejam finalizadas
como constante do memorial descritivo?”.
Depreende-se, pois, que a questão controvertida se
resume à entrega, ou não, pela construtora ré, do empreendimento na forma em

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que prometido no memorial descritivo e plenamente finalizado.
E, nesse ponto, indicou o laudo pericial (fls. 1980):
“5.1.6. Com isso, analisando os serviços para finalização dos
acabamentos e pintura não realizados pela Construtora Requerida e realizados pelo Condomínio
Requerente, apresentado nos autos em fls. 406/409 através de diversos documentos, ora
relacionados, concluímos que: 3⁄4 Serviços de pintura e acabamentos necessários não
executados pela Construtora e realizados pelo Condomínio Requerente R$ 773.020,68. 3⁄4
Benfeitorias realizadas pelo Condomínio Requerente, que não constam do memorial descritivo e
matrícula no 147.352 do 1° Oficial de Registros de São Bernardo do Campo R$ 66.751,33. 3⁄4
Serviços totais realizados pelo Condomínio Requerente R$ 839.772,01”.
O i. Perito realizou um trabalho minucioso indicando,
inclusive, os serviços que não seriam de responsabilidade da ré na entrega do
empreendimento e, por isso, foram realizados por conveniência do Condomínio
autor, não podendo ser computados no valor a ser reembolsado (fls. 1994):
“Os serviços remanescentes executados pelo Condomínio
Requerente, não computados no item anterior, referem-se a benfeitorias não definidas no
memorial descritivo, na matrícula e no folder, retirando os serviços de acabamento e pintura
não entregues pela Construtora Requerida, resultando no importe de R$ 66.751,33 (sessenta e
seis mil, setecentos e cinquenta e um reais e trinta e três centavos)”.
E prossegue, em resposta aos quesitos das partes e
do Juízo (fls. 1996):
“6.1.1 O imóvel foi entregue nas condições constantes do
contrato e memorial descritivo? RESPOSTA: O imóvel não foi entregue conforme memorial
descritivo, restando menos de 4% (quatro por cento) do total da obra, referente a serviços
de acabamento, pintura, etc, todos relacionados nos documentos apresentados pelo Condomínio
Requerente nos autos, excluídos àqueles que não constam do memorial descritivo apresentado em
março de 2015 quando da incorporação do Condomínio e/ou Folheto de Divulgação de 2009
quando da aprovação do primeiro projeto e venda das unidades condominiais”.
A construtora ré indica, por diversas vezes em suas
manifestações, que usou materiais de boa qualidade no empreendimento e que
ampliou o terreno e a construção, situações estas que, todavia, não suprem a
entrega incompleta do imóvel, o que se mostrou incontroverso nos autos:

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“6.2.1 O empreendimento foi entregue de acordo com o
memorial descritivo? Foi modificado? Pede-se comentário. RESPOSTA: Sim, mesmo com a
modificação de projetos resultou na diferença na área de terreno de 202,00 m2 e área construída
de 2.874,92 m2, que a Construtora Requerida entregou a mais do que o previsto incialmente
quando da venda e aprovação do primeiro projeto em 2008/2009, porém a Construtora
Requerida deixou de executar alguns acabamentos e pintura de algum as das áreas de uso
comum, deixando de executar aproximadamente 4% (quatro por cento) do total da obra com
o um todo”.
“6.2.3 Com a alteração dos itens procedidos pela autora,
taxativamente, pode se afirmar que o estado anterior da coisa não estava de acordo com o
memorial descritivo? Pede-se comentário. RESPOSTA: A obra foi entregue pendente
aproximadamente faltando menos de 4% (quatro por cento) aproximadamente, referente a
alguns acabamentos e pintura em alguns locais da obra, no entanto, o Signatário especificou quais
os serviços que foram executados além daqueles constantes do memorial descritivo e descontou
do total dos gastos apresentados pelo Condomínio Requerente”.
Inclusive, o i. profissional indicou que os materiais que
foram utilizados pelo Condomínio autor nas obras são compatíveis com a
qualidade daqueles usualmente utilizados em empreendimentos de mesmo
padrão (fls. 1998):
“6.2.4 O material utilizado nas modificações é de melhor
qualidade do que os contidos no memorial descritivo? Dessa forma, pode-se se afirmar que
os materiais utilizados nas modificações foram para embelezamento das áreas comuns do
edifício? Pede-se comentário. RESPOSTA: Não, mesmo que o memorial descritivo básico
não especifique taxativamente a tipologia e acabamentos, para um imóvel deste padrão, os
serviços realizados e necessários que ficaram faltando para a finalização da obra resultam
no valor a ser considerado de R$ 773.020,68 (setecentos e setenta e três mil, vinte reais e
sessenta e oito centavos), sendo que nestes custos não foram considerados alguns serviços
executados, os quais não constam da incorporação e respectivo memorial descritivo, relacionados
no item 5.15. e/ou não estão situados na área de uso comum, de um total de serviços realizados
pelo Condomínio Requerente de R$ 839.772,01 (oitocentos e trinta e nove mil, setecentos e
setenta e dois reais e um centavo)”.
O item 6.2.5, pese embora inicialmente afirmar que não

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é possível afirmar que a ré não entregou as áreas comuns de acordo com o
memorial descritivo, também destacou que as obras executadas pelo autor foram
apenas as necessárias e que faltaram para finalização daquela obra,
remetendo ao item 6.2.4., acima reproduzido, no qual o i. perito fora categórico ao
afirmar que “os serviços realizados e necessários que ficaram faltando para
a finalização da obra resultam no valor a ser considerado de R$ 773.020,68”.
Novamente, o i. expert, em resposta ao quesito de n.
6.2.6, indica (fls. 2000):
“6.2.6 Pode o expert analisar o memorial descritivo, a partir da
planta aprovada na PMSBC, datada de 10/12/2008? Memorial Descritivo Modelo? Analisar planta
aprovada na Anistia da PMSBC, datada de 08/ 07/ 2015? Analisar o que está no memorial e planta,
e o que foi entregue conforme alvarás de 2006 e 2013, em relação a 2015? Pede-se comentário.
[...], porém a Construtora Requerida deixou de executar alguns acabamentos e pintura de
alguns compartimentos, deixando de executar menos de 4% (quatro) aproximadamente da
obra com o um todo”.
E, mais uma vez (fls. 2001):
“6.3.1 Pelo parecer técnico de fls. 102/394 é possível concluir que
o empreendimento Autor fora entregue de acordo com seu memorial descritivo? Justifique sua
resposta. RESPOSTA: Sim, porém conforme anteriormente exposto, faltou alguns serviços
necessários executados pelo Condomínio Requerente, como alguns acabamentos e pintura em
algum as áreas de uso comum, que estimamos em termos de cronograma físico do total da
obra o equivalente a menos de 4 % (quatro por cento) aproximadamente dos serviços a
serem concluídos”.
Ainda:
“6.3.3 Diante do estado do bem quando de sua entrega (dezembro/
2015, conforme Ata de fls., 89/96), a fim de torná-lo habitável (com o conforto, utilidade e qualidade
que se esperava do empreendimento), fazia-se necessário realizar algum tipo de intervenção e/ou
conclusão dos trabalhos deixados pela Ré? RESPOSTA: Sim, seriam necessários os serviços
constatados detalhadamente no item 4 deste Laudo, mesmo que o memorial descritivo
básico não especificou taxativamente a tipologia e acabamentos, para um imóvel deste
padrão, os serviços realizados pelo Condomínio Requerente e necessários que ficaram
faltando para a finalização da obra resultaram no valor de R$ 773.020,68 (setecentos e
setenta e três mil, vinte reais e sessenta e oito centavos), sendo que nestes custos não foram

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considerados alguns situados na área de uso comum, os quais não constam da incorporação e
respectivo memorial descritivo relacionados no item 5.15., de um total de serviços realizados pelo
Condomínio Requerente de R$ 839.772,01 (oitocentos e trinta e nove mil, setecentos e setenta e
dois reais e um centavo)”.
E, ao contrário do defendido pela apelada, tem-se que
o i. expert não se baseou exclusivamente no laudo fornecido pelo autor (fls.
1994):
“[...] que os serviços necessários referentes aos acabamentos e
pintura, executados pelo Condomínio Requerente, que não foram executados pela Construtora
Requerida para as áreas de uso comum, totalizam o valor de R$ 773.020,68 (setecentos e setenta
e três mil, vinte reais e sessenta e oito centavos), baseado no folder; memorial descritivo da
matrícula, memorial descritivo apresentado em março de 2015 e estudo Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos 2017 do I BAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo apresentados anteriormente”.
Analisando-se o conjunto probatório dos autos, em sua
totalidade, tem-se que o autor se desincumbiu do ônus, a ele, imposto pelo art.
373, I, do Código de Processo Civil, com alegações, deveras, verossímeis,
enquanto a empresa ré, pese embora as diversas alegações, não demonstrou, a
contento, que entregou o empreendimento por completo.
Por isso, é o caso de reforma da r. sentença, para a
procedência parcial dos pedidos iniciais, condenando-se a ré ao ressarcimento
em favor do Condomínio autor dos valores gastos nos serviços essenciais e
não finalizados pela empresa ré, indicados pelo i. perito do Juízo em seu lado,
que alcançam a quantia nominal de R$ 773.020,68, valores a serem corrigidos
pela Tabela Prática deste E. Tribunal desde a data de cada desembolso (Súm. 43
STJ) e juros de mora a contar da citação (art. 405 do Código Civil).
No que tange ao ônus da sucumbência, o autor
decaiu em parte mínima de seus pedidos, incidindo, pois, o parágrafo único do
art. 86 do Código de Processo Civil devendo a ré, pois, arcar com o pagamento
das custas e das despesas processuais, bem como honorários advocatícios em

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10% sobre o valor atualizado da condenação.
Por fim, prequestionada por esta Turma toda matéria
infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de ingresso às
Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e especial, observando-se
que, em prequestionamento, torna-se desnecessária a citação expressa dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida, como o
fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator