Tribunal: TJSP
Processo: 1011272-96.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda – ação de resolução contratual c/c restituição de valores e cobrança de multa contratual. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte das rés. Não acolhimento. Descumprimento contratual configurado – não se desincumbiram as rés de concluir as obras de infraestrutura do loteamento dentro do prazo estabelecido no contrato – Súmula no 161

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda – ação de resolução contratual c/c restituição de valores e cobrança de multa contratual. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte das rés. Não acolhimento. Descumprimento contratual configurado – não se desincumbiram as rés de concluir as obras de infraestrutura do loteamento dentro do prazo estabelecido no contrato – Súmula no 161 deste TJ/SP. Decorrendo a resolução do contrato do descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras, deve a mesma vir acompanhada da devolução integral os valores pagos – Súmula no 543 do STJ. Configurado o descumprimento da obrigação de concluir as obras de infraestrutura do loteamento, devida a aplicação da multa prevista expressamente para o caso de descumprimento do contrato. Responsabilidade das rés de arcar com as contribuições associativas e com o IPTU – encargos somente são de responsabilidade do promitente comprador a partir do momento em que passa a usufruir do imóvel – restituição devida. Recurso de apelação das rés não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280136
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1011272-
96.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, é apelado ADRIANO DA SILVA
ANDRADE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011272-96.2017.8.26.0577 - Voto no 36649
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APELAÇÃO CÍVEL No 1011272-96.2017.8.26.0577
APELANTE: Alphaville São José dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
M. M. V. Incorporadora Ltda. (rés)
APELADO: Adriano da Silva Andrade (autor)
COMARCA: São José dos Campos Quarta Vara Cível
VOTO: 36649
Apelação Cível. Promessa de compra e venda
ação de
resolução contratual c/c restituição de valores e cobrança de
multa
contratual.
Procedência
parcial
do
pedido.
Inconformismo
por
parte
das
rés.
Não
acolhimento.
Descumprimento
contratual
configurado

não
se
desincumbiram as rés de concluir as obras de infraestrutura
do loteamento dentro do prazo estabelecido no contrato

Súmula no 161 deste TJ/SP. Decorrendo a resolução do
contrato do descumprimento contratual por parte das
promitentes vendedoras, deve a mesma vir acompanhada da
devolução integral os valores pagos Súmula no 543 do STJ.
Configurado o descumprimento da obrigação de concluir as
obras de infraestrutura do loteamento, devida a aplicação da
multa prevista expressamente para o caso de descumprimento
do contrato. Responsabilidade das rés de arcar com as
contribuições associativas e com o IPTU encargos somente
são de responsabilidade do promitente comprador a partir do
momento em que passa a usufruir do imóvel restituição
devida. Recurso de apelação das rés não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Alphaville São
José dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e M. M. V. Incorporadora Ltda.
(fls. 524/546) contra a respeitável sentença (fls. 500/504 MM. Juiz de Direito Dr.
Matheus Amstalden Valarini) proferida nesta “ação de rescisão contratual com pedido de
devolução das quantias pagas” (fls. 01 e seguintes) em sua face ajuizada por Adriano da
Silva Andrade.
A mencionada sentença julgou parcialmente procedente o
pedido formulado na inicial nos seguintes termos:
“Ante o exposto, JULGA-SE PRESCRITA a pretensão de reembolso de valores
despendidos para quitação de encargos relativos ao período anterior ao

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triênio que antecede o ajuizamento da ação (03.05.2017) e JULGAM-SE
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados, para, apreciando
o mérito conforme o art. 487, inc. I do CPC, 1) declarar resolvido o contrato
firmado pelas partes; 2) condenar as requeridas a pagar ao autor: a) os
valores por ele adimplidos para quitar o preço do bem, com atualização
monetária pelos índices oficiais (tabela TJ/SP) a contar dos desembolsos e
juros legais de mora de 1% ao mês desde a citação; b) a multa contratual
correspondente a 10% do valor atualizado do contrato, com correção
monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês
desde a citação; c) os valores gastos pelo requerente para quitação de IPTU e
de contribuições associativas incidentes sobre o bem, atualizados
monetariamente a partir dos desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1%
ao mês a contar da citação.
Sendo simultaneamente vencedores e vencidos, autor e rés ratearão as custas
judiciais e despesas processuais (art. 86 do CPC), observando a proporção da
sucumbência.
Cada um pagará honorários advocatícios ao(s) procurador(es) do adversário,
verba arbitrada, conforme o art. 85, do CPC, em: 15% do valor da
condenação (requeridas) e 15% do valor do pedido rejeitado (autor).” (fls.
504).
Em suas razões de apelação, pugnam as rés, por primeiro,
seja reconhecida sua ilegitimidade para responder pelos pedidos de restituição dos valores
pagos a título de IPTU e condomínio. Sustentam, para tanto, que não foram destinatárias
do pagamento de tais valores. Pleiteiam, também, a reforma da sentença a fim de que seja
julgado improcedente o pedido formulado na inicial. Alegam a inocorrência de
inadimplemento contratual, tendo em vista que as obras de infraestrutura do
empreendimento estavam concluídas desde o mês de fevereiro de 2013, ou seja, em
período anterior ao esgotamento do prazo para a sua efetiva entrega ao autor, ora apelado,
já que caberia à Administração, por intermédio dos seus órgãos e concessionárias,
promover a aprovação do loteamento. Alegam que não haveria que se cogitar a existência
de inadimplemento, uma vez que, nos termos da cláusula nona, parágrafo quarto, alínea

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“c”, do contrato celebrado entre as partes, seria considerado como fator dilatador do prazo
de entrega das obras a “demora de Órgãos da Administração Pública, ou dos
concessionários, na aprovação de projetos, expedição de alvarás, ou fornecimento de
serviços”. Fazem menção aos princípios da probidade e da boa-fé objetiva. Argumentam a
impossibilidade de restituição das quantias pagas pelo preço do lote, não tendo a sentença
observado o procedimento previsto pela Lei no 9.514/97, em virtude do pacto de alienação
fiduciária em garantia firmado entre as partes e registrado na matrícula do lote.
Subsidiariamente, requerem a retenção de, ao menos, 25% dos valores pagos. Sustentam a
impossibilidade de aplicação da multa ante a inexistência de previsão contratual,
afirmando, ainda, a impossibilidade de aplicação da multa diante da resolução do contrato.
Arguem que, nos termos do contrato, é o autor responsável pelo pagamento do IPTU e do
condomínio. Por fim, alegam que os juros devem incidir apenas após o trânsito em julgado.
Determinando o processamento do recurso (fls. 550), o autor,
ora apelado, apresentou contrarrazões (fls. 550/571).
Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio Tribunal de
Justiça (fls. 572) e distribuídos a esta Nona Câmara de Direito Privado, mais
especificamente a este Relator, em 04 de novembro de 2019 (fls. 573).
Conclusão para julgamento em 15 de abril de 2020.
É o relatório do necessário.
Não merecem amparo as razões apresentadas pelas rés, ora
apelantes, para que seja reformada a respeitável sentença proferida em Primeiro Grau.
Por primeiro, ressalte-se que se aplica ao caso o Código de
Defesa do Consumidor, não havendo dúvida quanto à existência de fornecedoras (artigo 3o)
e de um consumidor, destinatário final do produto (artigo 2o). Indiscutível, desse modo,
que se consideram nulas as cláusulas abusivas, tudo conforme preceituam os artigos 6o e
51 do mencionado estatuto consumerista, entre outros.
Pois bem.

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O item B.3 do Quadro Resumo do “Instrumento Particular
de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de Loteamento” celebrado entre as
partes (fls. 24 e seguintes) dispõe como “Prazo para conclusão das obras de
infraestrutura: 24 (vinte e quatro) meses, contados do licenciamento para o início de
obras expedido em 22 de agosto de 2011 pela Prefeitura do Município de São José dos
Campos, que poderá ser prorrogado por até 06 (seis) meses, ou antecipado a qualquer
momento” (fls. 25).
Ora, se de um lado não há qualquer justificativa para a
declaração de nulidade da cláusula que estabelece o prazo de 06 meses (Súmula no 164
deste Tribunal de Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”), de
outro, não podem as rés, fornecedoras que são, eximir-se da responsabilidade de entregar
as obras de infraestrutura na data claramente apontada no contrato, sob o argumento de
caso fortuito ou de força maior (artigo 396 do Código Civil).
A falta de mão de obra, de matéria-prima, eventos climáticos
ou, ainda, dependência de aprovação da prefeitura, não caracterizam excludente de
responsabilidade e, consequentemente, não isentam as rés da responsabilidade de cumprir o
quanto previsto no contrato. Não se pode cogitar que sociedades empresárias que atuam no
ramo de construção civil não prevejam os riscos da atividade. Tais ocorrências são
previsíveis e inerentes à atividade que desempenham as rés, não podendo, assim, ser
utilizadas como justificativas válidas para o atraso no cumprimento de obrigação
contratual.
A matéria, aliás, restou sumulada por este Egrégio Tribunal
de Justiça, que editou a Súmula no 161 nos seguintes termos: “Não constitui hipótese de
caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de
obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”.

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Impõe-se, desse modo, o reconhecimento de que houve
descumprimento do contrato por parte das rés, a partir de 22 de fevereiro de 2014, já
considerado o prazo de 06 (seis) meses de prorrogação previsto contratualmente. E,
configurado o descumprimento contratual, andou bem o MM. Juiz em determinar a
resolução do contrato.
E não há falar em óbice à resolução contratual pela existência
de alienação fiduciária, pois prevê o item L do Quadro Resumo apenas que a alienação
fiduciária seria constituída por ocasião da lavratura da escritura de compra e venda do lote
como garantia de eventual saldo devedor a ser quitado pelo promitente vendedor (fls. 29).
No que se refere à restituição de valores pagos a título de
preço, decorrendo a resolução do contrato de descumprimento contratual por parte das rés,
por óbvio que deve ser integral.
É o que determina, aliás, a Súmula no 543 do Superior
Tribunal de Justiça, o qual sedimentou Jurisprudência segundo a qual “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
A retenção de valores, esclareça-se, é devida, e até mesmo
autorizada pela Jurisprudência dos nossos Tribunais, mas apenas nos casos em que o
desfazimento do negócio se dá por culpa exclusiva do promitente comprador. Decorrendo a
resolução do contrato do descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras,
deve a mesma vir acompanhada da devolução de todos os valores pagos a título de preço.
E os valores devem ser restituídos com correção monetária a
partir de cada desembolso, pois se cuida a correção monetária de mera atualização do valor
da moeda, corroído pela inflação, e juros de mora a partir da citação, pois, cuidando-se de
responsabilidade contratual, impõe-se a aplicação do artigo 240 do Código de Processo

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Civil, bem como do artigo 405 do Código Civil, in verbis:
“Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente,
induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor,
ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei no 10.406 de 10 de janeiro de
2002 (Código Civil)”.
“Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”.
Uma vez que os juros são devidos em razão da mora e que,
nos termos dos dispositivos acima citados, a citação válida é suficiente para constituir o
devedor em mora, necessária a conclusão que os juros, no caso dos autos, são devidos a
contar da citação.
Dando continuidade, configurado o atraso na conclusão das
obras de infraestrutura, andou bem o Magistrado ao aplicar a multa prevista
contratualmente (cláusula dezessete), pois prevista especificamente para o caso de
descumprimento contratual por qualquer das partes, in verbis:
“Se outra penalidade mais específica não for prevista neste Contrato, a
infração de qualquer cláusula deste Contrato sujeitará o infrator à multa
equivalente 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do
Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente e
simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica, ou ainda, optar
pela rescisão do Contrato na forma acima disposta.” (fls. 43).
Destaque-se que sem qualquer fundamento o pleito das rés
para que seja afastada a aplicação da prefalada multa, cujos termos gerais elas mesmo
elaboraram, seja porque desnecessária a comprovação de danos materiais, seja porque os
danos materiais, em casos como o presente, se presumem.
Deve ser mantida, também, a condenação das rés à
restituição das contribuições associativas e do IPTU, pois, conforme vem reiteradamente
decidido esta Nona Câmara de Direito Privado, revela grande desvantagem e abusividade a

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previsão contratual no sentido de que assim que assinado o contrato o promitente
comprador se torna responsável pela quitação de despesas e tributos, devendo ser a mesma
considerada nula.
No caso dos autos, não tendo o autor usufruído do bem
imóvel, em virtude do descumprimento contratual por parte das rés, deve ser mantida a
determinação de que suportem as rés as despesas com a manutenção e conservação do
mesmo, no caso, contribuições associativas e IPTU.
Concluindo, nega-se provimento ao recurso de apelação das
rés, mantendo-se o quanto decidido pela respeitável sentença proferida em Primeiro Grau.
E, tendo em vista o trabalho desenvolvido pelos patronos do
autor, ora apelante, em virtude da interposição do presente recurso de apelação, com
fundamento no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários
advocatícios a eles devidos pelas rés, ora apelantes, para 18% do valor da condenação.
PIVA RODRIGUES
Relator