Tribunal: TJSP
Processo: 1008487-24.2018.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
DECLARATÓRIA E OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compra e venda de imóvel entre particulares – Segundo o contrato, o autor venderia seu imóvel à ré e receberia em pagamento dinheiro, um veículo e um lote – Alegação de que o lote estaria irregular – Improcedência – Insurgência do autor – Alegação de que: i) o lote estava irregular, sendo irrelevante a posterior regularização; ii) a construção sobre o lote

Ementa:
DECLARATÓRIA E OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compra e venda de imóvel entre particulares – Segundo o contrato, o autor venderia seu imóvel à ré e receberia em pagamento dinheiro, um veículo e um lote – Alegação de que o lote estaria irregular – Improcedência – Insurgência do autor – Alegação de que: i) o lote estava irregular, sendo irrelevante a posterior regularização; ii) a construção sobre o lote dado em pagamento deveria ter setenta metros quadrados, e não apenas sessenta e cinco; iii) estão pendentes pagamentos relativos à compra de seu imóvel – Descabimento – Não houve descumprimento contratual por parte da apelada – Lote dado em pagamento que já está regularizado perante os órgãos públicos – Não foi demonstrado pelo autor que suportou qualquer prejuízo derivado da suposta regularização tardia ou fora do prazo – No contrato consta expressamente que o imóvel não estava regularizado e que a ré se comprometia a regularizá-lo perante as autoridades – Não constou do contrato qual seria a área da casa construída sobre o imóvel dado em pagamento – Ré que suspendeu os pagamentos ante a recusa do autor em aceitar o lote – RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998038
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008487-24.2018.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
DIWALCYR JOSÉ ANTONIO PANTAROTTO, é apelada MARIA CRISTINA DE
CARVALHO MOREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 20/34711
APEL.No: 1008487-24.2018.8.26.0482
COMARCA: PRESIDENTE PRUDENTE
APTE. : DIWALCYR JOSÉ ANTÔNIO PANTAROTTO
APDO. : MARIA CRISTINA DE CARVALHO MOREIRA
JUIZ : FÁBIO MENDES FERREIRA
DECLARATÓRIA E OBRIGAÇÃO DE FAZER Compra
e venda de imóvel entre particulares Segundo o contrato,
o autor venderia seu imóvel à ré e receberia em pagamento
dinheiro, um veículo e um lote Alegação de que o lote
estaria irregular Improcedência Insurgência do autor
Alegação de que: i) o lote estava irregular, sendo irrelevante
a posterior regularização; ii) a construção sobre o lote dado
em pagamento deveria ter setenta metros quadrados, e não
apenas sessenta e cinco; iii) estão pendentes pagamentos
relativos à compra de seu imóvel Descabimento Não
houve descumprimento contratual por parte da apelada
Lote dado em pagamento que já está regularizado perante os
órgãos públicos
Não foi demonstrado pelo autor que
suportou
qualquer
prejuízo
derivado
da
suposta
regularização tardia ou fora do prazo No contrato consta
expressamente que o imóvel não estava regularizado e que a
ré se comprometia a regularizá-lo perante as autoridades
Não constou do contrato qual seria a área da casa construída
sobre o imóvel dado em pagamento Ré que suspendeu os
pagamentos ante a recusa do autor em aceitar o lote

RECURSO IMPROVIDO.
Cuida-se de apelação, tirada contra a sentença de fls.
521/531 que julgou improcedente a ação declaratória e de obrigação de
fazer, movida por DIWALCYR JOSÉ ANTÔNIO PANTAROTTO em
desfavor de MARIA CRISTINA DE CARVALHO MOREIRA.
Decisão que rejeitou os embargos de declaração de
ambas as partes (fls. 561/563).
Apela o autor (fls. 565/571), pedindo a reforma do
julgado. Em suas razões, aduz que o imóvel permutado estava irregular,

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situação que só foi normalizada posteriormente com a edição da Lei
Municipal no 112/2001 (fls. 552/553). Alega que “o imóvel dado como
parte do pagamento pela Apelada estava sem o habite-se e só foi
regularizado posteriormente, se beneficiando tal imóvel de uma lei
municipal para tanto, não preenchendo assim, desde o início, todas as
normas técnicas alusivas a construção de um imóvel, tanto isso é
verdade que os profissionais legais foram contratados tão e somente
apenas para a devida regularização e não desde o início para
acompanhamento da obra em si.” (sic). Diz que foi informado de que o
imóvel permutado tinha setenta metros quadrados, mas, na verdade,
tinha apenas sessenta e cinco. Argumenta que seria necessária a
produção de prova testemunhal e pericial. Anota que pende pagamento
pela parte apelada, circunstância que não foi analisada pelo juiz de
origem. Evoca o princípio do excepto non adimpleti contractus. Entende
que só deve transferir o imóvel após a quitação do preço. Conta que “a
Apelada não cumpriu com sua parte na avença, uma vez que não
efetuou os pagamentos devidos, os quais seriam realizados por meio de
cártulas bancárias no importe de R$110.000,00 (cento e dez mil reais),
nem tampouco providenciou a regularização do imóvel dado em
permuta logo após discussão entre as partes, só o fazendo, de forma
apenas simplória, tempos depois, com base em lei municipal para
adequação de imóveis irregulares, sem que, contudo, fosse emitido o
devido habite-se, como assim o foi o imóvel do Apelante” (sic).
Argumenta o seguinte: “Tal fato, qual seja, de providenciar a
regularização daquele imóvel com expedição de termo próprio para
tanto e não habite-se ocasionará prejuízo para o Apelante, que na hora
de proceder a venda daquele imóvel será detectado pelo futuro

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comprador tal desiderato, ocasionando, fatalmente, diminuição de seu
efetivo valor de mercado, justamente por aquele imóvel ter sido
regularizado posteriormente a sua efetiva construção, se privilegiando
de lei municipal para tanto.” (sic). Pontua que tentou se conciliar com a
apelada e que o imóvel está fechado desde 2015, sem manutenção.
Dada a oportunidade de contrariedade (fls. 572), o
recurso foi contrarrazoado (fls. 575/583).
Este processo chegou ao TJ em 17/02/2020, sendo a
mim distribuído em 21/02/2020, com conclusão na mesma data (fls.
585).
Às fls. 586 concedi ao recorrente o prazo de cinco
dias (úteis) para que comprovasse que merece os benefícios da justiça
gratuita.
Indeferi os benefícios da justiça gratuita (fls.
609/611).
Rejeitei os embargos de declaração (fls. 642/645).
Acórdão que não deu provimento ao agravo retido
interposto contra a decisão que indeferiu os benefícios da justiça
gratuita (fls. 656/659).
Acórdão que rejeitou os embargos de declaração (fls.
674/678).
Petição comprovando o recolhimento de R$19.114,98
a título de preparo (fls. 682/684).
Nova conclusão em 22/10/2020 (fls. 686). Caso
estudado e voto concluído em 05/11/2020.

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É o relatório.
Admito o recurso porque tempestivo.
O recurso não prospera.
Em linhas gerais, o autor e a ré celebraram um
contrato de compra e venda de imóvel e a segunda, na qualidade de
compradora e para quitar o preço, obrigou-se a pagar valores em
dinheiro e a entregar um veículo e um imóvel (lote em que havia uma
casa construída). Com relação ao imóvel, constou do contrato que ele
ainda não estava regularizado perante os órgãos públicos e que a ré
providenciaria a regularização.
Nesse cenário, entende o autor que o imóvel não está
regularizado e que, portanto, o valor correspondente a ele
(R$150.000,00) deve ser pago em dinheiro.
Citada, a ré pediu a improcedência da demanda.
Pois bem.
O autor não se desincumbiu do ônus imposto pelo
art. 373, I, do CPC.
Apesar da redação pouco inteligível do recurso,
verifica-se das próprias razões de apelação que não houve
descumprimento contratual por parte da apelada.
É incontroverso que o imóvel (lote) dado em
pagamento pela ré já está regular perante os órgãos públicos e não foi
demonstrado pelo autor que suportou qualquer prejuízo derivado da
suposta regularização tardia ou fora do prazo.
Outrossim, no contrato celebrado entre as partes (fls.
15/18 ou 268/271), na clausula 1a (primeira), letra 'e' (fls. 16 ou 269), na
descrição do imóvel (lote) dado como parte de pagamento, consta

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expressamente que o bem seria regularizado pela compradora (ré) e o
lote foi, de fato, devidamente regularizado.
No mais, em nenhum momento constou do contrato
qual era ou seria a área construída do “prédio residencial de alvenaria”
construído sobre o lote dado como parte do pagamento. A menção a 70
m2 só consta da notificação extrajudicial do autor (fls. 38/41) que é um
documento unilateral.
Vale destacar que o autor é arquiteto atuante no ramo
imobiliário e, portanto, tinha condições e conhecimento para resguardar
seus interesses.
Por fim, os pagamentos pecuniários a que a apelada
se obrigou foram realizados quase na totalidade e somente foram
suspensos em razão da recusa do apelante em aceitar o imóvel como
parte de pagamento.
A pretensão do autor beira à litigância de má-fé, ante
a fragilidade dos argumentos, em função da redação precária do recurso
e tendo em vista o aparente comportamento contraditório do autor-
vendedor, incompatível com a boa-fé que se exige dos contratantes.
Desta feita, merece o édito singular ser mantido tal
qual lançado, uma vez que da reanálise do caso, a interpretação é a
mesma da sentença, cujos fundamentos transcrevo, porque os estou
adotando, a teor do art. 252 do Regimento desta Corte:
“Com efeito, não vislumbro ser legítima a expectativa do
autor, dada a ausência de provas a amparar seu pleito.
Obtempere-se que sustenta o autor, em apertada síntese, que o
imóvel situado à Rua Paulo José de Lima no 290, Jd. Nova
Planaltina, nesta cidade, dado em pagamento pela requerida
como forma de pagamento do valor de R$150.000,00 pela
compra de um imóvel no Parque Residencial Dahma, encontra-
se irregular, pois seu projeto não foi aprovado perante a
Prefeitura
Municipal.
Ademais,
foi
construída

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clandestinamente, sem acompanhamento de responsável
técnico.
Entretanto, o laudo técnico e o alvará de conclusão
documentados a fls. 499/505, noticiam que o imóvel em tela
encontra-se regular perante os órgão competentes, o que
lança uma pá de cal nas pretensões do autor.
Ademais, em casos como esse, onde o senhor do ônus da prova
dele não se desvencilha, deve o juiz decidir de acordo com as
regras de distribuição dessa obrigação processual, proferindo
julgamento desfavorável àquele.
O escólio dos eminentes juristas Nelson Nery Junior e Rosa
Maria de Andrade Nery aponta para essa direção:
'Não há momento para o juiz fixar o ônus da prova ou sua
inversão (CDC 6o, VIII), porque não se trata de regra de
procedimento. O ônus da prova é regra de juízo, isto é, de
julgamento, cabendo ao juiz, quando da prolação da sentença,
proferir julgamento contrário àquele que tinha o ônus da
prova e dele não se desincumbiu. O sistema não determina
quem deve fazer a prova, mas sim quem assume o risco caso
não se produza. (...) A sentença, portanto, é o momento
adequado para o juiz aplicar as regras sobro o ônus da prova.
Não antes.' (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de
Andrade, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo:
Revista dos Tribunais, 9a ed., 2006, p. 531).
Mais adiante, continuam os renomados mestres, com
argumentos de consistência a contribuir para o deslinde da
presente demanda:
'Aplicação das regras do ônus da prova. O juiz na sentença,
somente vai socorrer-se das regras relativas ao ônus da prova
se houver o non liquet quanto à prova, isto é, se o fato não se
encontrar provado. Estando provado o fato, pelo princípio da
aquisição processual, essa prova se incorpora ao processo,
sendo irrelevante indagar-se sobre quem a produziu. Somente
quando não houver prova é que o juiz deve perquirir quem
tinha o ônus de provar e dele não se desincumbiu.' (NERY
JUNIOR, Nelson, NERY, Rosa Maria de Andrade, ob. cit. p.
531) Grifo nosso.
Como ensina HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, em sua
obra 'Curso de Direito Processual Civil', Editora Forense, 38a
edição, 2002, p.381 e p. 382: 'Não há um dever de provar, nem
à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do
adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante
assume o risco de perder a causa se não provar os fatos
alegados dos quais depende a existência do direito subjetivo
que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto
porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é
o mesmo que fato inexistente.' ... 'Quando o réu contesta
apenas negando o fato em que se baseia a pretensão do autor,

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todo o ônus probatório recai sobre este. Mesmo sem nenhuma
iniciativa de prova, o réu ganhará a causa, se o autor não
demonstrar a veracidade do fato constitutivo do seu pretenso
direito.'.”
Longe de ser comodismo a adoção/ratificação dos
fundamentos da sentença em Segundo Grau. Bem ao contrário, aliás. O
artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal, mantido após
atualização desta norma à luz do Código de Processo Civil de 2015,
permite a simples prática, aceita, inclusive, pelos Tribunais Superiores.
Eu costumo reproduzir os fundamentos que estou
adotando para reforçar minha compreensão e explicitá-la, ainda que ela
seja marcada pela ratificação.
Referido dispositivo tem larga e irrestrita adoção por
este Egrégio Tribunal de Justiça, em observância ao postulado
constitucional da razoável duração dos processos, evitando repetições
inúteis e procrastinatórias.
A medida possui aceitação pacífica pelo Superior
Tribunal de Justiça, que assenta a “viabilidade de o órgão julgador
adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive
transcrevendo-a no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou
ausência de fundamentação no decisum1”.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Em razão do resultado final do julgamento da ação,
mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixados na sentença e
arbitro os honorários advocatícios recursais devidos pelo requerente em
1REsp n.o 662..272/RS, 2a T., Rel. Min. João Otávio Noronha, j. 04.09.2007; REsp n.o 491.963/ES, 2a
T., Rel. Min. Castro Meira, j. 21.11.2005, entre vários outros.

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20% sobre o valor atualizado da causa (10% na origem e 10% nesta
instância), nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
É como voto.
MIGUEL BRANDI
Relator