Tribunal: TJSP
Processo: 1001260-94.2019.8.26.0369
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores. Devolução dos valores por ela adimplidos, com direito de um percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos. Montante fixado em consonância com precedente STJ. Impossível a cumulação com multa contratual. Correção monetária desde os desembolsos e

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores. Devolução dos valores por ela adimplidos, com direito de um percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos. Montante fixado em consonância com precedente STJ. Impossível a cumulação com multa contratual. Correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Comissão de corretagem. Devolução indevida se houve cláusula que prevê a responsabilidade do comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto, não houve valor discriminado no contrato. Retenção indevida. Sentença mantida. Sucumbência mantida. Honorários em favor da parte autora majorados. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752542
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001260-
94.2019.8.26.0369, da Comarca de Monte Aprazível, em que é apelante RA 1
INCORPORADORA SPE LTDA, são apelados ANTONIA VANDA DE SOUSA
(JUSTIÇA GRATUITA) e LEOMAR FERREIRA DE SOUSA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001260-94.2019.8.26.0369 - 2
Apelação Cível no 1001260-94.2019.8.26.0369
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Ra 1 Incorporadora Spe Ltda
Apelados: Antonia Vanda de Sousa Justiça Gratuita, Leomar Ferreira de Sousa Justiça
Gratuita
Comarca: Monte Aprazível - 1a Vara
Processo de Origem: 1001260-94.2019.8.26.0369
Juiz(íza) Prolator(a): CAROLINA CASTRO ANDRADE
VOTO no 14093
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
Rescisão por culpa dos compradores. Devolução dos valores
por ela adimplidos, com direito de um percentual de retenção
pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de
retenção fixado em 20% dos valores pagos. Montante fixado
em consonância com precedente STJ. Impossível a cumulação
com
multa
contratual.
Correção
monetária
desde
os
desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Comissão de corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do comprador. REsp
1.599.511-SP. No entanto, não houve valor discriminado no
contrato. Retenção indevida. Sentença mantida. Sucumbência
mantida. Honorários em favor da parte autora majorados.
Recurso não provido, com observação.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra
e venda de imóvel julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
100/106, cujo relatório fica adotado, para rescindir o contrato entabulado entre
as partes e condenar a parte ré restituir à autora, de uma vez só, o equivalente
a 80% das prestações pagas pelo imóvel, com correção monetária do
desembolso e juros de mora do trânsito em julgado. Pela sucumbência
recíproca, as partes foram condenadas a arcaras com as próprias custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios em favor da parte
contrária, arbitrados em 10% do valor da condenação.
Inconformada, apela a parte ré (fls. 109/131),

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sustentando, em síntese, que a rescisão se deu por culpa exclusiva da autora.
Defende que não são abusivas as cláusulas contratuais, pois não se trata de
contrato de adesão e a parte compradora concordou com elas. Assim, defende
a legalidade dos descontos contratuais. No mais, requer a retenção dos
valores pagos no patamar de 25%. Requer a retenção dos valores pagos a
título de comissão de corretagem. Defende que a correção monetária sobre o
valor a ser devolvido deve incidir da distribuição da demanda. No mais, requer
a aplicação da teoria da causalidade para redução dos honorários advocatícios
arbitrados
Regularmente processado o recurso, com preparo
(fls. 132/133).
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
É incontroversa a celebração entre as partes, em
20/05/2016, de “compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano”
referente ao lote 29, na quadra 06, situado no empreendimento Alto da Boa
Vista (fls. 26/36).
Enfrentando dificuldades econômicas, os autores,
compradores, ajuizaram a presente demanda com objetivo de rescindir o
contrato, com retenção pela vendedora de 10% dos valores já adimplidos (fls.
12).
A demanda foi julgada parcialmente procedente,
rescindindo o contrato e condenando a parte vendedora a restituir 80% dos
valores adimplidos pelos compradores.
Insurge-se a parte vendedora, requerendo a
retenção de 25% dos valores pagos, além de comissão de corretagem e
descontos contratuais.
Sem razão, contudo.
Conforme entendimento consolidado por este E.

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Tribunal de Justiça, o comprador de imóvel pode requerer a rescisão do
contrato, com restituição dos valores pagos, mas deve ser respeitado o direito
de retenção, pela vendedora, de parte destes valores.
Nesse sentido as Súmulas no 01, 02 e 03:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula
3:
“Reconhecido
que
o
compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção”.
No que diz respeito ao percentual de retenção, vê-
se que o percentual de 20%, conforme arbitrado pelo mm. Juízo de origem, se
amolda ao parâmetro que vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de
Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO
DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO
PELOS
PREJUÍZOS
SUPORTADOS.
CABIMENTO.
ARRAS.
SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito
dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso
de
rescisão
motivada
por inadimplência do comprador, a
jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como
forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização
e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre
10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada

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caso” (Recurso Especial no 1.224.921
PR, Min. Rel. Nancy
Andrighi, data de julgamento: 26/04/2011).
Observo que tal valor de retenção é suficiente para
remunerar a parte vendedora das despesas administrativas que teve, não
devendo se somar às retenções contratualmente previstas (fls. 31), sob pena
de caracterizar abusividade diante de desequilíbrio contratual.
Com efeito, uma vez determinado o percentual de
retenção em decorrência da rescisão requerida pela parte compradora, não
deve incidir mais nenhum valor a título de multa ou cláusula penal.
O valor devolvido aos autores deve ser atualizado
monetariamente desde cada desembolso, a fim de garantir a correção frente à
inflação observada no período. Frise-se que a correção monetária não implica
em aumento do valor a ser restituído, mas recomposição do valor da moeda
desde a data em que foi desembolsada pelos autores.
Os juros de mora, por sua vez, são devidos a partir
do trânsito em julgado da decisão que fixa o valor a ser devolvido, pois,
considerando que o comprador deu causa à rescisão, não houve mora da
vendedora.
Este é o entendimento adotado pelo Superior
Tribunal de Justiça (Tema 1002):
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
PROFERIDO
EM
JULGAMENTO
DE
IRDR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1.
Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a
seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso
especial provido” (RECURSO ESPECIAL No 1.740.911 DF).

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No que se refere à comissão de corretagem, é
válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento,
desde que previamente informado e destacado o respectivo valor no contrato,
conforme tese reconhecida no REsp no 1.599.511-SP, para fins do art. 1.040
do CPC/2015:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.

CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE
PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel (...) III - RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No entanto, não foi esse o caso dos autos, pois no
contrato consta apenas o preço do bem, de R$ 106.344,00 (fls. 27).
Por conseguinte, não há que se falar em retenção
de valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que não
discriminados.
Por fim, a distribuição da verba sucumbencial foi
bem estabelecida.
Em que pesem os argumentos da parte ré, não se
pode ignorar que a incorporadora ficou inerte diante da tentativa dos
compradores de rescisão extrajudicial do contrato (fls. 23/25).
Desta forma, não se pode falar que a parte autora

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tenha “ajuizado a demanda sem motivos” (fls. 128).
No mais, como se sabe “os honorários serão fixados
entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da
condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-
lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos” (art. 85, §2o, do Código de
Processo Civil), de forma que os honorários já foram arbitrados no mínimo
legal, sendo impossível sua redução.
Assim, é de rigor a manutenção da r. sentença.
Diante do provimento do recurso, majoro os
honorários advocatícios arbitrados em favor da parte autora para 12% do valor
venal da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo
Civil.
Para fins de prequestionamento, consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso,
com observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora