Tribunal: TJSP
Processo: 1030580-26.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Ação renovatória. Cinema instalado em "shopping center". Aluguel mínimo definido por método de comparação direito. Pretendida desconsideração da área de um boliche como elemento de comparação, que não se justifica. Alugueres em "shopping" cujos preços por metro quadrado são inversamente proporcionais aos tamanhos das lojas. Honorários que devem ter por base de cálculo o proveito econômico

Ementa:
Ação renovatória. Cinema instalado em "shopping center". Aluguel mínimo definido por método de comparação direito. Pretendida desconsideração da área de um boliche como elemento de comparação, que não se justifica. Alugueres em "shopping" cujos preços por metro quadrado são inversamente proporcionais aos tamanhos das lojas. Honorários que devem ter por base de cálculo o proveito econômico alcançado. Recurso da Autora parcialmente provido e desprovido o da Ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000619061
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030580-26.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante/apelada
COMPANHIA
BRASILEIRA
DE
DISTRIBUIÇÃO,
é
apelado/apelante DIAS E PAMPLONA ADVOGADOS e Apelado CINEMARK
BRASIL S/A.
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso da
Autora e negaram provimento ao da Ré. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente) e MILTON CARVALHO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
PEDRO BACCARAT
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No 1030580-26.2018.8.26.0564
APELANTE/APELADO:
Companhia
Brasileira
de
Distribuição; e Dias e Pamplona Advogados;
APELADO: Cinemark Brasil S/A
COMARCA: São Bernardo do Campo 8a Vara Cível
Ação renovatória. Cinema instalado em “shopping center”.
Aluguel mínimo definido por método de comparação
direito. Pretendida desconsideração da área de um boliche
como elemento de comparação, que não se justifica.
Alugueres em “shopping” cujos preços por metro quadrado
são inversamente proporcionais aos tamanhos das lojas.
Honorários que devem ter por base de cálculo o proveito
econômico alcançado. Recurso da Autora parcialmente
provido e desprovido o da Ré.
VOTO n.° 36.896
Vistos.
Trata-se de apelação interposta
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação
renovatória de locação, fixando o aluguel inicial em
R$73.305,60. A sentença recorrida reconheceu o direito da
Autora à renovação do contrato por mais cinco anos e reputou
adequado o método de avaliação da qual se valeu o perito
judicial para arbitrar o aluguel mínimo para o novo período.
Condenou exclusivamente a Ré no pagamento das custas e
despesas do processo, arbitrando os honorários do advogado

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da Autora em R$20.000.00.
Apela
a
Ré
insurgindo-se
contra o critério adotado pelo perito judicial. Sustenta que um
dos elementos de comparação, a área ocupada por um
“boliche” deveria ser desconsiderada, por se tratar de
atividade atípica e de alto risco. Diz que a exclusão do boliche
do rol dos alugueres que foram comparados, elevaria o valor
do aluguel mínimo para R$ 96.000,00. Subsidiariamente pede
a anulação da perícia para que outra seja feita, com a
desconsideração daquele elemento de comparação.
Apela a Autora reclamando a
elevação da verba honorária. Sustenta que não pode ser fixada
por equidade, antes segundo o valor da causa ou o proveito
econômico resultante da demanda.
Recurso
regularmente
processado.
É o relatório.
Cinge-se a controvérsia ao
valor do aluguel mínimo. A Locatária reclamou a redução do
aluguel para R$59.000,00, sustenta que o aluguel mínimo até
então fixado excedia em muito o valor ajustado em 16% da
bilheteria e 8% das vendas de quaisquer produtos. (Cláusula

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4.4).
A dissensão acerca do valor do
aluguel mínimo fora adequadamente resolvida por meio da
prova pericial. O perito judicial adotou o método de
comparação direta, eis que o imóvel está localizado em um
centro de compras com diversas outras alugadas. O exame e
tabulação dos alugueres das outras lojas se mostrou suficiente
para indicação do valor do novo aluguel. Os elementos de
comparação, conquanto situados no mesmo “shopping”, têm
área muito diversas e o tamanho das lojas interfere
inversamente no valor do locativo. Quanto maior a loja,
menor o preço por metro quadro.
Atento a esta realidade o perito
judicial elaborou um gráfico para demonstrar esta relação e
nele lançou as amostras coletadas. Assim, ainda que não haja
outro imóvel com dimensões sequer próximas a da área
ocupada pela Autora, a curva produzida indicou a redução
proporcional dos alugueres e permitiu a definição do aluguel
da área ocupada pelos cinemas da Autora.
A
Ré
criticou
o
laudo
sustentando que deveria desprezar uma das amostras,
exatamente aquela que, por compreender área maior, com
1.231 m2, e, portanto, com menor preço por metro, R$10,00,
provocava importante redução do valor médio. Esta

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circunstância, entretanto, não autorizava fosse este elemento
de amostra desconsiderado, antes, entre todos os outros, é o
que tem características mais próximas do imóvel objeto da
renovação e, exatamente por isso deveria ser prestigiado.
A Locadora sustenta que neste
imóvel se explora um boliche, atividade atípica e de alto
risco, características invocadas como justificativas bastante
para desprezar a amostra. Não há, verdadeiramente, qualquer
significado plausível. O boliche não é mais do que exploração
de uma atividade de lazer, e como tal também podem ser
considerados os cinemas. Os riscos da exploração desta
atividade a que se refere a Ré, são os comerciais, estes que, de
fato, em relação ao locador são irrelevantes quando se trata de
fixação de aluguel mínimo, eis que eventual queda de receita
do locatário não afetará seus ganhos.
Em síntese, o aluguel fora bem
definido, consoante média dos alugueres no mesmo centro de
compras, depois de terem sido tratadas as amostras para
correção da distorção provada pela importante diferença de
tamanho das áreas locadas.
Os honorários foram arbitrados
por equidade. A Autora insiste na aplicação do artigo 85,
parágrafo 2o do CPC, consoante valor da causa ou proveito
econômico. Tem razão. Impõe-se considerar o proveito
econômico resultante da atuação do advogado da Autora a

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diferença entre a pretensão da Locadora R$96.000,00 e o
valor fixado R$73.000,00, multiplicado por 12 (Lei 8.245,
art.58, inciso II). E não se tratando de ação complexa,
suficiente a fixação de honorários em 10%. De tudo resultam
os honorários sucumbenciais de R$27.600,00.
Ante
exposto,
voto
pelo
desprovimento do recurso da Ré e parcialmente provimento
do recurso da Autora.
Pedro Baccarat
Relator