Tribunal: TJSP
Processo: 1017807-51.2015.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Abusiva, tal como prevista, no caso, a cláusula que estipula a data da entrega das chaves de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento. Tema 996 do STJ. Precedente do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, deste Tribunal. Prejuízos decorrentes da privação em

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Abusiva, tal como prevista, no caso, a cláusula que estipula a data da entrega das chaves de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento. Tema 996 do STJ. Precedente do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, deste Tribunal. Prejuízos decorrentes da privação em si da posse. Inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em detrimento do adquirente. Possibilidade. Tema 971 do STJ. Impossibilidade, contudo, de cumulação da cláusula penal e da pretensão indenizatória pelo atraso, configurando verdadeiro bis in idem. Tema 970 do STJ. Danos morais configurados, posto que apenas pela negativação indevida e não em virtude da ausência de entrega da piscina prometida ou pelo atraso, que não se mostrou excessivo. Indenização pelos juros e encargos dos empréstimos obtidos para o pagamento de parcela intermediária do segundo compromisso de compra e venda avençado que não se justifica. Autores que, ao celebrar o segundo compromisso de compra venda, não adotaram as cautelas necessárias para assegurar seu adimplemento, assumindo o risco de não obtenção dos recursos pela venda do primeiro imóvel. Possibilidade de atraso na entrega do primeiro imóvel que já era evidente, tendo a ré ultrapassado quatro meses do prazo de tolerância. Recurso provido em parte. Sentença parcialmente revista.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000515290
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017807-51.2015.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes EDIMAR ANTONIO JAQUETO e ADRIANA DE SOUZA JAQUETO, é
apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U. Sustentou oralmente o dr. Gabriel Salles Vaccari.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
Claudio Godoy
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1017807-51.2015.8.26.0564
Comarca: São Bernardo do Campo
Apelantes: EDIMAR ANTONIO JAQUETO E ADRIANA DE SOUZA
JAQUETO
Apelada: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTR.
Juiz: Dr. Fernando de Oliveira Domingues Ladeira
Voto n. 21.756

Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da
responsabilidade da alienante. Abusiva, tal como
prevista, no caso, a cláusula que estipula a data da
entrega das chaves de acordo com a data da assinatura
do contrato de financiamento. Tema 996 do STJ.
Precedente do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, deste
Tribunal. Prejuízos decorrentes da privação em si da
posse. Inversão da cláusula penal fixada exclusivamente
em detrimento do adquirente. Possibilidade. Tema 971
do STJ. Impossibilidade, contudo, de cumulação da
cláusula penal e da pretensão indenizatória pelo atraso,
configurando verdadeiro bis in idem. Tema 970 do STJ.
Danos morais configurados, posto que apenas pela
negativação indevida e não em virtude da ausência de
entrega da piscina prometida ou pelo atraso, que não se
mostrou excessivo. Indenização pelos juros e encargos
dos empréstimos obtidos para o pagamento de parcela
intermediária do segundo compromisso de compra e
venda avençado que não se justifica. Autores que, ao
celebrar o segundo compromisso de compra venda, não
adotaram as cautelas necessárias para assegurar seu
adimplemento, assumindo o risco de não obtenção dos
recursos pela venda do primeiro imóvel. Possibilidade
de atraso na entrega do primeiro imóvel que já era
evidente, tendo a ré ultrapassado quatro meses do prazo
de tolerância. Recurso provido em parte. Sentença
parcialmente revista.

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Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 427/430) que julgou improcedente ação
de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso, na
entrega de unidade, imputado à promitente vendedora, além de
negativação indevida. Diante da sucumbência integral dos autores,
foram condenados a arcar com as custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa.
Sustentam
os
apelantes,
em
sua
irresignação (fls. 444/461), a ocorrência de cerceamento de defesa, visto
que indeferido o pedido de produção de prova testemunhal, o envio de
ofício à Prefeitura para apresentação do habite-se do primeiro imóvel e
a realização de perícia contábil para verificar o quanto foi pago a mais
de juros e encargos pelos financiamentos em razão do atraso da ré.
Pleiteiam a declaração de nulidade da sentença por falta de
fundamentação. Defendem a ocorrência de atraso na entrega, com
destaque para a abusividade da submissão do termo final de entrega à
obtenção do financiamento. Asseveram a ocorrência de atraso de 14
meses até que o habite-se fosse obtido. Destacam que, uma vez que não
foi juntado o habite-se do primeiro imóvel, deve ser considerada a data
por eles apontada na inicial, que é 10.08.2011. Sustentam que a parcela
intermediária do compromisso de compra e venda do segundo imóvel
seria paga com os valores que receberiam com a revenda do primeiro
imóvel, mas cujo financiamento ficou obstado até que o habite-se
referente a este último fosse expedido. Asseveram que, com o referido
atraso, foram obrigados a contrair financiamento, que seria
desnecessário se a ré tivesse observado o termo final contratualmente

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previsto para o primeiro imóvel. Postulam a inversão da cláusula penal
prevista na cláusula 4.2. do contrato, no importe de 2% sobre o valor do
contrato. Pugnam pela indenização por lucros cessantes em 1% do valor
do contrato, por mês de atraso, desde o término do prazo de tolerância
até o dia 10.08.2011, data em que expedido o habite-se. Requerem a
indenização pelos valores pagos a título de encargos e juros das cédulas
de crédito bancário, uma vez que tal cobrança se deu apenas pelo atraso
na entrega do imóvel. Defendem a ocorrência de negativação indevida,
uma vez que foi quitado o contrato em 31.01.2013 e a negativação se
deu em 15.04.2013. Asseveram que configurados danos morais em
virtude do atraso, da não entrega da piscina prometida para o segundo
imóvel e pela negativação indevida, em R$30.000,00.
Recurso regularmente processado e
respondido (fls. 467/512), veiculando a ré preliminar de não
conhecimento pela violação ao princípio da dialeticidade.
É o relatório.
Em
primeiro
lugar,
rejeita-se
a
preliminar de não conhecimento do recurso.
Não há dúvida de que o apelo se deva
voltar especificamente contra as razões da sentença recorrida. Deve
atacar seus fundamentos. Na lição de Araken de Assis, a respeito dos
requisitos ao atendimento do que considera ser o princípio da
dialeticidade, “é preciso que haja simetria entre o decidido e o alegado

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no recurso. Em outras palavras, a motivação deve ser, a um só tempo,
específica, pertinente e atual.” (Manual dos Recursos, 3a ed., RT, p.
103). Neste sentido, confiram-se os precedentes desta Câmara:
Apelação 9170031-22.2008.8.26.0000, Relator Des. Luiz Antonio de
Godoy, j. 06/03/2012; Apelação 0163376-13.2010.8.26.0100, Relator
Des. Rui Cascaldi, j. 04/12/2012.
Dito de outro modo, mesmo por
imposição do preceito do artigo 1.010, inciso III, do CPC, a apelação
deve conter as razões do inconformismo, assim atacando, específica e
justificadamente, os fundamentos da sentença recorrida, com o que não
se compadece a mera reprodução da tese antes desenvolvida, na inicial
ou na contestação.
Mas, com efeito, no caso vertente os
autores identificaram expressamente seus pontos de discordância com
os fundamentos da sentença, especificamente quanto ao atraso na
entrega do primeiro imóvel e seus reflexos, bem como quanto à
negativação indevida e à ausência de entrega da piscina, de todo modo
tendo a demandada, sintomaticamente, apresentado resposta rebatendo a
tese recursal, evidenciando o respeito ao contraditório e à ampla defesa.
Também não há cerceamento de defesa
a se reconhecer.
Certo que é ao juiz, como destinatário
das provas, que incumbe aquilatar a necessidade e pertinência das

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provas especificadas, voltadas à formação de seu convencimento. É
oportuno lembrar que “a prova tem como objeto os fatos deduzidos
pelas partes, tem como finalidade a formação da convicção em torno
desses fatos e como destinatário o juiz, visto que ele é que deve ser
convencido da verdade dos fatos já que ele é que vai dar solução ao
litígio” (Jurid XP, 21a Ed, Comentário ao art. 332 do Código de
Processo Civil). E é por isso que o Colendo Superior Tribunal de
Justiça reiteradamente tem assentado que “o Juiz é o destinatário da
prova e a ele cabe selecionar aquelas necessárias à formação de seu
convencimento” (REsp no 431058/MA, Rel. Min. Humberto Gomes
de Barros, DJ 23.10.06).
E, realmente, as provas requeridas pelos
autores se mostram ociosas ao deslinde da controvérsia. É que,
conforme se verá a seguir, ao contrário do que defendem, os
documentos acostados a fls. 361 e 363 não refletem a vistoria do
imóvel, mas sim a sua entrega.
O próprio teor do termo de recebimento
(fls. 361) - sintomática já em si a expressão utilizada -, demonstra que
os autores “declaram expressamente, nesta data, que receberam para
uso o referido imóvel, em perfeitas condições de habitabilidade [...]”. E
a data em tal termo, que contém a assinatura do autor, é 09.11.2010. O
que se repete a fls. 363.
Destarte, não se justificava a oitiva de

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testemunhas para comprovar que a entrega se deu em data diversa se há
prova documental, assinada pelos próprios autores, em mais de uma
oportunidade, denotando que a entrega ocorreu em 09.11.2010.
Neste sentido, calha o teor do inciso I
do art. 443 do CPC, prevendo o indeferimento da prova testemunhal
quando os fatos estiverem provados por documento.
Quanto à expedição de ofício à
Prefeitura para se constatar a data em que foi obtido o habite-se
referente ao primeiro imóvel, cuida-se de providência também
desnecessária ao deslinde da controvérsia. Os danos decorrentes da
privação da posse do primeiro imóvel terão a data de entrega das chaves
como termo final, afinal, então obtida a posse. O habite-se, que teria
relevância ao ressarcimento dos encargos dos empréstimos contraídos
para o pagamento da parcela intermediária do segundo imóvel, para a
controvérsia é irrelevante, uma vez que tal pedido não prospera,
conforme se abordará mais abaixo.
Também a prova pericial, destinada a
apurar os encargos pagos pelos empréstimos, na esteira do quanto acima
assentado, mostra-se inútil pela improcedência de tal pleito.
No mais, respeitado o entendimento do
MM. Juízo de origem, o recurso dos autores prospera em parte.
Quanto à alegação de nulidade da

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sentença por vício de fundamentação, incide, de todo modo, a previsão
do art. 1.013, § 3o, III e IV do CPC.
Assente-se, em primeiro lugar, que a
data aprazada para a conclusão da construção da obra era dezembro de
2009 (item 5 do quadro-resumo fls. 45), com cláusula de tolerância de
até 180 dias (cláusula 5a do compromisso fls. 47) nada de irregular
havendo na sua estipulação, como se vem decidindo neste Tribunal
(v.g.: TJSP, Ap. civ. 0075353-73.2011.8.26.0224, rel. Des. Alexandre
Lazzarini, j. 06.06.2013; Ap. civ. n. 0158864-162012.8.26.0100, rel.
Des.
Luís
Antonio
Costa,
j.
08.05.2013;
Ap.
civ.
n.
0193649-38.2011.8.26.0100, rel. Des. Maia da Cunha, j. 16.08.2012)
e nesta Câmara (TJSP, Ap. civ. n. 0166558-36.2012.8.26.0100, rel.
Des. Paulo Eduardo Razuk; Ap. civ. n. 0158360-44.2011.8.26.0100,
rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j. 25.09.2012), e o que
acabou aqui sumulado (Súmula 164) encerrado no final de junho de
2010, mas o que não foi observado, pois a própria ré juntou aos autos
documento indicando a data da entrega em 09 de novembro de 2010
(fls. 361/363).
Depois, nem se procure socorro na
previsão do item 5 do quadro-resumo, que estabeleceu prazo alternativo
para a conclusão da obra condicionado à sorte do financiamento
(“entrega: dez-09 ou 1 mês após a assinatura junto ao agente
financeiro a entrega das chaves somente ocorrerá após a assinatura
do contrato junto ao agente financeiro, com a consequente liberação
dos recursos em prol da promitente vendedora”).

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Não se compadece com o dever de
transparência e clareza afeto ao fornecedor semelhante generalidade na
identificação de elemento vital do contrato. Na justa lembrança de Caio
Mário, o termo final das obras constitui elemento fundamental do
contrato, de especial interesse das partes, destarte que deve vir claro e
certo, expresso, quanto às ressalvas lembrando-se que o adquirente é
leigo e, assim, não tem a mesma condição de discussão e compreensão
dos aspectos técnicos que afetem a construção (Condomínio e
Incorporações, 6a ed., Forense, p. 309-310).
Neste sentido acode, de um lado, a
previsão do artigo 54, § 4o, CDC, impondo destaque e fácil
compreensão em cláusulas limitativas. De outro, afronta-se o preceito
do artigo 51, IV, previsão de entrega meramente estimativa, podendo
variar de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento.
A cláusula coloca o consumidor em situação de evidente e excessivo
desequilíbrio.
Mais ainda, se sabido que, conforme o
caso, o financiamento depende da evolução e mesmo da ultimação da
obra, abre-se à fornecedora a possibilidade de, por conduta sua,
prorrogar termo que lhe é afeto, ademais frustrando a expectativa criada
ao consumidor em relação ao prazo inicial que se estimou para entrega
da unidade.
Nesse sentido já decidiu esta Câmara

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que “é abusiva e potestativa a cláusula que estipula que a data da
entrega das chaves é estimativa e que poderá variar de acordo com a
data de assinatura do contrato de financiamento. Por tornar muito
vago o prazo de entrega de chaves, situação em que o comprador fica
em desvantagem e sujeito ao arbítrio do promitente vendedor, deve ser
reputada nula, consoante artigo 51 da Lei no 8.078/90.” (TJSP, Ap.
civ. 2000042-79.2013.8.26.0577, rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, j.
30.07.2013)
Na mesma esteira, ainda da Câmara:
“CONTRATO Compra e venda de
imóvel Atraso da entrega da obra - Validade da cláusula de tolerância
- Abusividade, entretanto, da cláusula que estipulou a data da entrega
das chaves vinte e dois meses após a obtenção do financiamento -
Hipótese em que os adquirente foram submetidos a permanecer
indefinidamente vinculados a um plano em que não havia perspectiva
da entrega da unidade autônoma - Atraso verificado Inobservância
da data aprazada para a entrega da unidade autônoma - Indenização
devida pelos danos materiais suportados pelos autores Despesas de
corretagem - Empresa corretora contratada pelas incorporadoras rés
para promoção do empreendimento e da venda das unidades
autônomas Hipótese em que cabe às rés arcar com as despesas de
corretagem - Dano moral - Indenização indevida - Mero
descumprimento contratual que não acarreta dano moral -
Sucumbência recíproca reconhecida Recurso provido em parte.” (Ap.
Cível no 0022498-57.2013.8.26.0577, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j.

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24.03.2015)
“COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - Atraso na entrega do imóvel adquirido pela autora -
Contrato que previu dois prazos alternativos para entrega da obra -
Abusividade de tal previsão, pois além de implicar prazos múltiplos,
prejudicando e colocando em desvantagem o consumidor, não
apresenta qualquer justificativa - Dever de indenizar - Impossibilidade
de o comprador postular a seu favor a extensão de cláusula penal
prevista para a mora do pagamento do preço - Multa de natureza
convencional, que não pode ser criada pelo juiz - Eventual abusividade
da multa em favor somente do promitente vendedor pode acarretar a
sua invalidade, mas não a sua extensão a situações não
convencionadas pelas partes - Lucros cessantes - Danos materiais
correspondentes aos alugueis que seriam recebidos entre a data
prevista e a data efetiva de entrega da unidade - Comprovação da
existência de danos morais indenizáveis, diante da flagrante violação a
direito da personalidade - Atraso excessivo. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. Promitente comprador que pleiteia a restituição de
valores pagos a título de comissão de corretagem - Ressalvada a
posição pessoal do relator, o entendimento da Colenda Câmara, ao
qual me curvo, é no sentido de que o repasse negocial da comissão de
corretagem decorrente de serviço de intermediação contratado pela
incorporadora constitui venda casada e é abusiva - Recurso provido.”
(Ap. Cível no 0005225-55.2014.8.26.0084, Rel. Francisco Loureiro, j.
16.06.2015)

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De outras Câmaras deste Tribunal, de se
conferir:
“COMPRA E VENDA - Imóvel -
Atraso na conclusão das obras - Variação do prazo para o seu término
a partir da assinatura do financiamento que é ilegal, nula de pleno
direito - Arts. 39, XII, e 51, IV e XV, do CDC - Obrigatoriedade da
oferta - Art. 30 do CDC -Responsabilidade exclusiva da construtora
Fortuito interno que se identifica na espécie - Lucros cessantes devidos
- Referência da contraprestação, todavia, que se limita a 0,5% do valor
do contrato, atualizado mês a mês - Recurso provido em parte.” (Ap.
Cível no 009654-22.2012.8.26.0606, Rel. Ferreira da Cruz, j.
06.05.2015)
“Atraso na entrega de imóvel Ação de
declaratória e indenizatória Procedência Inconformismo da ré
Nulidade da cláusula que prevê 22 meses para entrega das chaves, a
partir da aquisição do financiamento imobiliário pelo consumidor
Legalidade da cláusula que prevê prorrogação de 180 dias para
conclusão da obra - Culpa da ré pela inobservância do prazo para
entrega do imóvel
Inexistência de previsão de penalidade -
Divergência jurisprudencial quanto à legalidade da inversão da multa
prevista ao consumidor - Resultado prático dos posicionamentos que,
todavia, se assemelham e justificam condenação - Multa contratual
afastada, mantida a indenização por lucros cessantes - Adequada a
indenização em 1% ao mês, do valor do bem, desde a data do atraso
até a entrega das chaves - Reparação moral adequada - Restituição

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simples da corretagem e da Taxa SATI, por não se vislumbrar má-fé na
cobrança Sentença reformada em parte mínima Recurso provido em
parte.” (Ap. Cível no 3009168-63.2013.8.26.0084, Rel. Grava Brazil,
j. 09.09.2014)
“COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - Ação de rescisão contratual c.c. indenização por danos
morais e repetição de indébito - Obra não concluída no prazo
contratual - Prazo indeterminado para entrega da obra -
Inadmissibilidade - Rescisão do contrato por inadimplemento da
vendedora - Restituição integral das parcelas pagas - Direito do
promitente comprador, nos termos do art. 53 do CDC e das Súmulas no
1 e 3 do TJSP - Ação procedente - RECURSO DESPROVIDO.” (Ap.
Cível no 0014590-46.2013.8.26.0577, Rel. Alexandre Marcondes, j.
16.09.2014)
“CONTRATO - Venda e compra de
imóvel - Atraso na entrega da obra pela construtora - Contrato que em
seu quadro-resumo prevê data certa para entrega do imóvel, porém em
outra cláusula do instrumento, embora ratifique a data indicada no
quadro-resumo, genericamente diz que outra pode ser prevista no
contrato de financiamento - Inadmissibilidade Deve prevalecer a
data, prevista no quadro resumo e ratificada na cláusula - Inteligência
do art. 51, XV, do CDC - Redução do prazo de tolerância do imóvel
para 180 dias contados da data prevista para entrega no quadro-
resumo que se mostra mais adequada - Inadmissível a aplicação da
multa moratória à construtora, pois o compromisso celebrado entre as

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partes prevê apenas a multa contratual apenas para a hipótese de
impontualidade dos adquirentes - Justa a reparação pelos danos
materiais sofridos pelos apelados ante a não ocupação da unidade
autônoma depois de vencido o prazo de entrega, consistente em 0,5%
sobre o valor aquisitivo corrigido no mês a partir de 28/08/2011, até a
efetiva entrega ou disponibilização em termos para ocupação - Deve
indenizar os danos materiais sofridos pelos promitentes compradores,
pelo montante pago por eles como “juros de obra” que persiste, mesmo
porque, não consta nos autos informação de que o imóvel tenha sido
entregue - Danos morais não ocorridos - Apelados que sofreram meros
aborrecimentos, a que todos podem estar sujeitos ao se envolverem em
empreendimento imobiliário - Sentença de procedência reformada -
Recurso parcialmente provido para admitir o prazo de tolerância para
entrega da obra em 180 dias contados de 28/02/2011 (data prevista
para entrega), excluir a incidência da multa moratória à apelante,
porém condená-la a arcar com indenização de 0,5% do valor aquisitivo
corrigido no mês a partir de 28/08/2011, até a efetiva entrega ou
disponibilização em termos para ocupação, limitado ao valor principal
do imóvel, excluída a condenação no pagamento de indenização por
danos morais e mantida sua condenação a arcar integralmente com as
verbas sucumbenciais fixadas na sentença.” (Ap. Cível no
0013694-65.2012.8.26.0309, Rel. Mendes Pereira, j. 07.05.2014)
Enfim, o que se veio a consumar no
Tema 6 do IRDR 0023203, deste Tribunal, valendo não olvidar o
quanto também sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça,
tornando cristalina a vedação de tal prática da ré:

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“Na aquisição de unidades autônomas
em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa
e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. (destaque
acrescido) (STJ, REsp. n. 1.729.593, Tema 996, rel. Min. Marco
Aurélio Bellize, j. 25.09.2019).
Destarte, abusivo o termo inicial
estipulado, considerando-se, então, que a obra deveria ter sido entregue
em até 180 dias a contar do termo final indicado pelo contrato.
Consumado, portanto, atraso do fim de
junho de 2010 até 09.11.2010, sem que o fato se pudesse atribuir a
qualquer fortuito que não fosse, por isso interno, inerente ao risco
próprio da atividade da ré.
Acode na espécie o enunciado da
Súmula 161 deste Tribunal de Justiça: “Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento
ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res
inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Descabidas, também, as alegações da ré
acerca da ausência da comprovação de prejuízo apto a ensejar lucros

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cessantes pelos apelantes. Uma vez evidenciado e, em virtude do
indevido retardo na entrega da unidade, os lucros cessantes eram e são
devidos. A propósito, tem-se decidido que a existência de prejuízo dos
compromissários compradores, privados da fruição do imóvel não
entregue no prazo, prescinde de efetiva demonstração, sendo, a rigor,
presumida (v. AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro Sidnei
Beneti, Terceira Turma, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012;
AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior,
Quarta Turma, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no
Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira
Turma, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223; REsp
808.446/RJ, Rel. Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado
em 24/08/2006, DJ 23/10/2006, p. 312 ; REsp 644984/RJ, Rel.
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/08/2005,
DJ 05/09/2005, p. 402).
Tal o que também veio a ser sumulado
no âmbito desta Corte Estadual (Súmula 162), e sedimentado no IRDR
n. 0023203-35.2016.8.26.0000: “O atraso da prestação de entrega de
imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem.
O uso pode ser calculado economicamente pela medida de um aluguel,
que é o valor correspondente ao que deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já
regularizada”.

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O que também foi pacificado pelo
Superior Tribunal de Justiça em seu Tema 996:
“No caso de descumprimento do prazo
para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo
do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do
bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.”.
Ou, se se preferir, indeniza-se a
privação da coisa por meio do recurso ao valor locativo. Este, com
efeito, apenas representa critério para quantificação do valor da
ocupação, portanto mesmo que a unidade não se destine à locação. E ao
que o percentual adotado pela Câmara é de 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato ao mês, com juros de mora a contar da citação.
Em segundo lugar, no que concerne à
inversão da cláusula penal moratória ajustada apenas para o caso de
inadimplemento do comprador no caso, a cláusula 4.2, que prevê
multa de 2% , certo que este relator, que de início vislumbrava possível
em tese admiti-la (v.g. Ap. Cível no 0028902-14.2012.8.26.0625, j.
28.01.2014; Ap. Cível no 1004036-46.2014.8.26.0562, j. 28.10.2014;
Ap. Cível no 1017135-38.2014.8.26.0577, j. 23.06.2015), veio a se
curvar à orientação da Câmara no sentido da impossibilidade da
inversão (v.g. Ap. Cível no 1099021-69.2013.8.26.0100, j. 01.09.2015).

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Sucede que, a respeito, recentemente
julgados, sob o rito dos recursos repetitivos, os Resps. 1.714.721/DF e
1.631.485/DF (STJ, Tema 971, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j.
22.05.2019), firmada a tese no âmbito da Corte Superior de que
cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente
deve
ser
considerada
para
a
fixação
da
indenização
pelo
inadimplemento
do
vendedor,
convertendo-se
as
obrigações
heterogêneas (a do comprador, de dar/pagar, e a do vendedor, de
fazer/entregar) em dinheiro, por arbitramento judicial, para a
manutenção do equilíbrio da avença.
Porém, no caso, havida indenização
pela privação da posse, a multa pretendida configuraria verdadeiro bis
in idem. Quer dizer, descabe cláusula penal cumulada com a
indenização requerida se ambas têm o mesmo fato gerador.
Com efeito, certa a previsão do artigo
411 do Código Civil, repetindo a regra do artigo 919 do CC/16, no
sentido de que a cláusula penal moratória possa ser exigida
cumulativamente com prestação principal. Isto se explica pelo fato de
que a cláusula penal moratória, afinal, se erige justamente diante de
inadimplemento que não seja absoluto, assim em face da mora ou em
segurança de alguma disposição específica. Significa que a prestação
principal ainda é de viável cumprimento e ainda é útil ao credor, pelo
que pode ser por ele exigida sem prejuízo da cláusula penal moratória,
como o seria sem prejuízo, também, da indenização pelos prejuízos

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provocados pela mora.
Algo diferente é imaginar cumuláveis a
cláusula penal moratória e a indenização moratória, note-se, decorrente
da mesma infração que motiva a incidência daquela. Isto pressuporia
admitir uma cláusula penal moratória que fosse exclusivamente
sancionatória, despida de qualquer função ressarcitória, o que não
parece se compadecer com a disciplina normativa da matéria.
Passando em revista a doutrina sobre o
assunto, e mesmo que de modo crítico, reconhece Nélson Rosenvald,
em obra monográfica, que se vem emprestando à cláusula penal uma
dupla função, sancionatória, é certo, mas igualmente indenizatória, de
sorte que também à cláusula penal moratória se empresta a função de
“reparação pelo dano decorrente da mora.” (Cláusula penal. A pena
privada nas relações negociais. Lumen Juris, 2007, p. 298). Sua
proposta, aliás, é bem a de retomar uma função exclusivamente
coercitiva e sancionatória à cláusula penal, de verdadeira pena,
separando seu tratamento do que chama de “cláusula de perdas e
danos”. Porém, adverte que o credor não poderia, mesmo assim, exigir
a pena mais a indenização, cabendo-lhe optar, se quisesse, por cobrar
perdas e danos, ao invés da pena porque, aí sim, não representativa de
qualquer indenização (Op. cit, p. 122-123).
Orlando Gomes, a propósito, vai mais
além e, diante da limitação do valor da cláusula penal (art. 412) e da
possibilidade de redução pelo juiz (art. 413), defende que, hoje, a

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função ou o efeito intimidativo da cláusula penal se vê, nas suas
palavras,
muito
“amortecido”,
cedendo
lugar
a
um
papel
preponderantemente indenizatório, uma reparação fixada a forfait
(Obrigações. Forense. 17a ed., p. 190). A seu ver, a distinção entre as
modalidades de cláusula penal, antes que na sua natureza, está na
fundamentalmente no fenômeno diante do qual ela se convenciona: o
inadimplemento absoluto, quando a cláusula penal é compensatória; a
mora ou a infração a cláusula específica, quando moratória (Op. cit., p.
191). Mas ressalva que, ao prever a cumulatividade para esta última
situação, o que há, ainda, é uma indenização, de sorte que, “além do
cumprimento da obrigação principal, assiste ao credor o direito a
exigir do devedor que também lhe pague a indenização prefixada na
cláusula.” (Idem, ibidem)
Na mesma senda, ainda à luz do art. 919
do CC anterior, Carvalho Santos assentava constituir-se a cláusula penal
moratória em real indenização, no seu dizer “compensação do prejuízo
sofrido pelo credor com a espera” ou “indenização das perdas e danos
parciais resultantes do inadimplemento da cláusula violada”, assim
sem traduzir avaliação dos prejuízos decorrentes do inadimplemento
total da obrigação que, possível e útil, podia como pode ser exigida
cumulativamente com a exigência daquela penalidade (Código Civil
brasileiro interpretado. Freitas Bastos. 5a ed. v. XI. p. 332)
Portanto,
não
parece
justificável
estender-se a cumulatividade da cláusula penal moratória com a
exigência da obrigação principal para a indenização que se admita de

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exigir em conjunto. Ao menos, como adverte Paulo Netto Lobo, posto
que admitida esta cumulação, “se houver dano e for superior ao que se
previu como cláusula penal, o credor terá que provar o prejuízo
excedente. O valor global da indenização incluirá o da cláusula penal,
ou seja, a pena não pode ser exigida fora do valor da indenização que
vier a ser determinado judicialmente.” (Teoria geral do direito das
obrigações. Saraiva, 2005. p. 306).
Claro que a cumulação pode haver entre
a cláusula penal moratória e indenização que decorra de outro fato
gerador, assim o descumprimento de outra cláusula ou até mesmo do
próprio contrato, desde que a provocar danos diversos. Neste sentido,
observam Gustavo Tepedino e Anderson Schreiber que “a própria
função da cláusula penal moratória consiste em compelir o devedor a
cumprir pontualmente a prestação, de modo que sua prefixação limita-
se aos prejuízos decorrentes do atraso, não já da ausência da prestação
principal. Também na hipótese de ser a cláusula penal destinada ao
reforço da obrigação acessória, não se exclui com a multa
convencional a exigibilidade da obrigação principal. Como o artigo
411 autoriza a cobrança da cláusula penal moratória conjuntamente
com a obrigação principal, a doutrina admite que, ocorrendo o
inadimplemento absoluto, possa o credor cobrar cumulativamente a
cláusula penal moratória e as perdas e danos devidos em razão do
inadimplemento definitivo da obrigação principal.” (CC comentado.
Coord.: Álvaro Villaça Azevedo. Atlas, 2008, v. IV, p. 396). E com a
ressalva de Caio Mário: postulada cláusula penal moratória e o
cumprimento da prestação principal, porém tornada impossível ou

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inútil, pode o credor exigir com as perdas e danos a cláusula penal
moratória, “desde que naquelas não ficarem estas embutidas.”
(Instituições. Forense. 20a ed. v. II. p. 153)
Reforça a conclusão, segundo se crê, a
própria previsão do parágrafo único do artigo 416 do CC/02. Ali se
ressalva somente exigível, além da cláusula penal, indenização, e
mesmo assim suplementar, não simplesmente cumulativa, se isto se
tiver convencionado e uma vez provado prejuízo maior. E veja-se que
não se reduz o texto à cláusula penal compensatória, ao menos nada se
colhendo a respeito da disposição em si, ademais parecendo infirmar
esta consideração o fato de que a lei, quando o pretendeu, fez a
distinção (arts. 410 e 411), tanto quanto não se discute a própria
indistinção da incidência do caput do artigo 416.
Em
comentário
ao
precedente
e
correspondente artigo 927 do CC/16, Clóvis Bevilaqua já anotava a sua
pertinência a ambas as cláusulas justamente porque sempre com um
conteúdo indenizatório apriorístico; ou seja, dispensável provar prejuízo
para cobrar qualquer das cláusulas penais porque, além da função
também coercitiva, “as partes convencionaram a pena para o caso de
inexecução ou da mora; ocorrido o fato a pena se aplica... A pena é
estabelecida para evitar-se a discussão das perdas e danos;
consequentemente, não há que se debater esta matéria. As partes,
previamente, assentaram que a inexecução ou a mora seria
prejudicial.” (CC comentado. Liv. Francisco Alves. 4a ed. p. 79).
Destarte, acionado o mecanismo da cláusula penal, mesmo moratória,

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não se discute prejuízo e, assim, as perdas e danos que decorram do
mesmo atraso ou descumprimento específico. Ao menos fora da
hipótese, justamente, do atual parágrafo único do artigo 416 que, no
caput, repete a redação do CC anterior, apenas sem a ressalva final que
se continha à proibição de o devedor eximir-se do pagamento da pena
porque excessiva, isto em função da redação, agora, da parte final do
art. 413, que permite a redução equitativa ao juiz, note-se, de ambas as
cláusulas penais (v., a respeito, inclusive sobre a função preponderante
de indenização de ambas as cláusulas tidas como “medidas concretas do
dano”, bem assim da aplicação indistinta do artigo 416: Judith Martins-
Costa. Comentários ao novo CC. Coord.: Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira. Forense, 2003, v. V, t. II, p. 479-482).
Por fim, vale lembrar que a mesma
discussão se pôs no direito português, inclusive depois que, em 1.983
(Decreto 262, de 16-6), se deu nova redação ao artigo 811 do CC, no
qual também se estabelece a cumulatividade da cláusula penal
moratória com a exigência da obrigação principal (n. 1), a vedação à
exigência de indenização suplementar, a não ser que isto se
convencione (n. 2), ao final ressalvando-se, de se realçar precisamente
o foco da alteração legislativa , que “o credor não pode em caso algum
exigir uma indenização que exceda o valor do prejuízo resultante do
incumprimento da obrigação principal.” Seja como for, surgida
particularmente a dúvida sobre a específica cumulação da cláusula
penal moratória com a indenização resultante da mora.
E, a respeito, malgrado ressalvando

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posição de acórdão que cita, bem assim de parecer que o secunda, de
Antunes Varela, bem a propósito de caso em que se retardara entrega da
prestação e com previsão de multa de 1%, periodicamente incidente, na
espécie por dia, Calvão da Silva pondera que, “porque a cláusula penal
seja compensatória ou moratória tem (ainda) por objetivo, segundo
a nossa lei, a fixação prévia de indenização, não é admitida a
cumulação de ambas, tomando apenas aquela o lugar desta. Não é
possível, precisemos, cumular a cláusula penal compensatória com a
indenização, determinada segundo as regras gerais, do dano relativo
ao
não-cumprimento
definitivo
da
obrigação
(indenização
compensatória), nem a cláusula penal moratória com a indenização,
determinada segunda as regras gerais, do dano correspondente ao
atraso no cumprimento da obrigação (indenização moratória).”
(Cumprimento e sanção pecuniária compulsória. Almedina. 4a ed. p.
260-261). A exemplo do que ocorre no Brasil, ressalva o autor apenas a
possibilidade, não de cumulação, mas do recebimento de danos não
cobertos pela cláusula penal, se isto se tiver convencionado; ou a
cumulação, aí sim, de danos prefixados e efetivamente experimentados
desde que reconduzidos a títulos distintos (cláusula penal moratória e
indenização compensatória ou vice-versa) (Op. cit., p. 261-262). Finda
o autor por salientar, e tal qual se reputa para o direito brasileiro, que a
cumulação significaria ou a admissão de uma cláusula penal puramente
sancionatória (compulsória-sancionatória ou uma “penalty clause”, nas
suas palavras), inclusive de fixação judicial, de novo, como no Brasil
(astreintes), quando incidente por tempo de descumprimento, ou uma
dupla indenização pelo mesmo fato; e, conforme acentua, “foi tudo isto
que o legislador não quis: nem cláusula penal puramente coercitiva

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nem indenização por duas vezes.” (Op. cit., p. 258-259 e nota 471).
Pois tal o entendimento que veio a ser
recentemente pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião
do julgamento do Tema 970, assentando-se a função também
indenizatória da cláusula penal moratória e a impossibilidade de sua
cumulação com perdas e danos decorrentes do mesmo evento que
procura assegurar.
Quanto aos danos morais, tem-se que
verificados, não pelo atraso na entrega do imóvel, de cerca de quatro
meses, nem por eventual entrega sem a piscina veiculada em
propaganda, mas sim pela negativação indevida.
Este
Tribunal
de
Justiça
tem
entendimento predominante no sentido de que, em hipóteses como a
presente, e salvo circunstância excepcional que coloque o contratante
em situação de séria frustração, não há dano moral (v. em casos
semelhantes, TJSP, Ap. Civ. n. 0190672-78.2008, Rel. Des. Beretta
da Silveira, j. 17.04.2012; Ap. Civ. n. 0006438-07.2008, Rel. Des.
Vito Guglielmi, j. 15.03.2012).
A este propósito, impende não olvidar
que, ainda a tanto não se reduza, em sua mais ampla acepção (v.g.
Anderson Shreiber, Novos Paradigmas da Responsabilidade Civil.
São Paulo: Atlas, 2007. p. 118-119), para o caso em tela importa a
compreensão do dano moral como qualquer violação a direitos que têm

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seu valor fonte na dignidade humana. Ou seja, os direitos chamados da
personalidade. E porque objeto de especial proteção, tem-se que o dano
já esteja na própria conduta de violação. Daí dizer-se que o dano moral
seja ou esteja “in re ipsa”.
Na lição de Maria Celina Bodin de
Moraes (Danos à pessoa humana. Rio de Janeiro: Renovar, 2007. p.
130), o dano moral há de ser reconduzido, diretamente, ao valor básico
do sistema, elevado ao nível de princípio fundante da República (art. 1o
, III, da CF/88), que é a dignidade da pessoa humana. Nas suas palavras,
o que o ordenamento faz é “concretizar ou densificar a cláusula de
proteção humana, não admitindo que violações à igualdade, à
integridade psico-física, à liberdade e à solidariedade (social e familiar)
permaneçam irressarcidas”. (Op. cit. p. 131).
É mesmo uma preocupação com a
concretização do princípio da dignidade, de que, na intenção de
preservar a integridade físico-psíquica da pessoa, a obrigação de
segurança é forte matiz e o dano moral é instrumento (sobre esse
movimento de concretização, inclusive no campo da responsabilidade
civil, conferir: Antônio Junqueira de Azevedo. Caracterização
jurídica da dignidade humana. In: Estudos e Pareceres de Direito
Privado. São Paulo: Saraiva, 2004. p. 181).
Por isso mesmo, inclusive como levado
ao texto do Enunciado 159 do CEJ, a violação havida deve ser grave, a
fim, até, de se evitar o que Anderson Schreiber chama de demandas

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frívolas. Na visão do autor, insta obstar a mercantilização de situações
existenciais, envolvendo direitos essenciais, em demandas nas quais se
pleiteiem danos morais em virtude de acontecimentos, ainda no seu
dizer, banais, apequenando o sistema protetivo em que se concebe a
indenização moral (in Novos paradigmas da responsabilidade civil, cit,
p. 187-190). Daí afirmar-se descaber esta indenização diante de meros
transtornos ou dissabores próprios da vida de relações, como tal tomado
o simples inadimplemento contratual, por si só sem gerar automática
afronta, e grave, a direito essencial.
Na hipótese vertente, veja-se, os autores
aderiram a um projeto que envolve a construção de uma unidade
adquirida na planta, portanto para moradia em data distante, ademais
com as vicissitudes inerentes a este tipo de aquisição, prolongada no
tempo, que são conhecidas. Tinha-se um prazo que era previamente
conhecido dos autores e inclusive cuja possibilidade de prorrogação não
lhes era desconhecida. E não há qualquer circunstância excepcional que
tenha colocado os autores em situação de sério abalo a direito essencial
pelo atraso.
No mesmo sentido, sob pena de se
apequenar o sistema protetivo em que se concebe a indenização moral,
na esteira do quanto acima asseverado, não causa danos morais a mera
ausência de entrega da piscina veiculada na ficha técnica
disponibilizada pela ré acerca do empreendimento (fls. 136/139).
Com efeito, não se olvida que a sua

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ausência impacte diretamente no valor do bem adquirido, o que poderia
dar ensejo a danos materiais pela desvalorização em questão. Mas o que
não foi pretendido, limitando-se os autores a pleitear danos morais.
Por
outro
lado,
como
se
disse,
configurado o dano moral pela negativação indevida.
Desde a inicial os autores defendem que
o segundo compromisso de compra e venda foi quitado em 31.01.2013
pela obtenção do financiamento junto à CEF (fls. 76/103), no qual foi
incluído todo o saldo devedor.
Nada obstante, a ré inseriu o nome do
autor, Edimar, no cadastro de maus pagadores, em 15.04.2013, ou seja,
quando já não existia débito (fls. 134).
E sem que a ré tecesse qualquer
comentário específico a respeito, rebatendo as afirmações dos autores
de que no momento em que ocorrida a negativação inexistia débito
pendente pela concessão do financiamento.
Sendo assim, e não havendo notícia de
outras anotações no que se afasta a aplicação da Súmula 385 do STJ
, o dano moral daí resultante está in re ipsa, ou seja, infere-se da
experiência do que comumente ocorre, provando-se pelo só fato da
negativação (v. Antônio Jeová Santos, in Dano Moral Indenizável,
Método. 3a ed., p. 496, com remissão ao REsp. 51.158, rel. Min. Ruy

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Rosado, e RSTJ 124/401).
Ou, conforme acentua Yussef Said
Cahali (Dano Moral, RT, 2a ed., p. 398-399), o dano extrapatrimonial,
nos casos de negativação, está representado pelo que em si é a ofensa,
afinal, a direito da personalidade.
Daí que de rigor a condenação
indenizatória, mas que, como é curial, cumpre, além de um papel
compensatório, também um papel profilático, de desestímulo ao
ofensor.
A propósito, lembra Fernando Noronha
que a própria responsabilidade civil ganha, hoje, novas funções, além
daquela reparatória, dentre as quais, justamente, a dissuasória, que
também quer preventiva (in Desenvolvimentos Contemporâneos da
Responsabilidade Civil. In: Revista dos Tribunais. Ano 88. v. 761.
março 1999. p. 31-44). Na mesma esteira, ainda que à luz de sistema
diverso, acentuam G.L. Williams e B.A. Hepple que a indenização, em
casos como o presente, nos quais havidos danos que chamam de
exemplares, serve a preservar a força do direito e a constituir um
sistema de prevenção (in I fondamenti del diritto dei “torts”. Trad.
Mario Serio. Ed. Scientifiche Italiane. Camerino. 1983. p. 52-53).
Assim,
atentando-se
à
simultânea
função do dano moral, de compensação à vítima, mas sem lhe
representar fonte de indevido enriquecimento, e desestímulo à ré, fixam-

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se danos morais em R$ 10.000,00 a favor do autor Edimar, corrigidos
desde o arbitramento, com juros de mora a contar da citação, aqui
adotada como parâmetro a média do que tem fixado este Tribunal em
casos símiles, em que consubstanciada negativação indevida.
Desta Câmara, vale conferir:
“AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS MORAIS. Negativação por cobrança suspensa de débito
relativo a contrato bancário extinto. Inscrição indevida de seu nome em
cadastro de devedores. Responsabilidade objetiva da ré. Danos morais
"in re ipsa" decorrentes da ofensa ao bom nome e conceito social da
vítima. Critérios de fixação dos danos morais. Indenização mantida em
R$ 10.000,00, valor que bem atende suas funções compensatória e
punitiva. Sucumbência do requerido mantida. Sentença de procedência
mantida.
Recurso
improvido.” (TJSP,
Apelação
Cível
n.
1004390-36.2017.8.26.0572, Rel. Des. Francisco Loureiro, 1a
Câmara de Direito Privado, j. 22.10.2019)
“Apelações Cíveis. Compromisso de
venda e compra Ação de indenização por danos morais Inscrição
do nome do autor-adquirente em cadastro de inadimplentes em
decorrência de suposto débito em aberto Sentença de procedência
Recursos das duas partes
Ré que pretende o afastamento da
indenização ou a redução do "quantum" indenizatório fixado Autor
que postula a majoração da indenização Ausência de demonstração
da regularidade da negativação
Simples inscrição indevida nos

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cadastros restritivos de crédito que já é suficiente para configuração de
danos morais
Indenização fixada pelo MM. Juízo "a quo" (R$
10.000,00) que não comporta redução e nem majoração Manutenção
da R. Sentença. Nega-se provimento aos recursos.” (TJSP, Apelação
Cível n. 1001874-57.2018.8.26.0071, Rel. Des. Christine Santini, 1a
Câmara de Direito Privado, j. 25.06.2019)
“CONTRATO
COLETIVO
EMPRESARIAL DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ODONTOLÓGICOS
Cobrança indevida, em face da estipulante, das mensalidades
relativas ao contrato firmado com a operadora Prova dos autos a
indicar que, durante a fase das tratativas negociais, as partes
convencionaram que a contraprestação pecuniária pelos serviços
odontológicos seria paga diretamente pelos funcionários da autora que
aderissem ao plano Contrato redigido em desacordo com a oferta
feita pela ré Aplicabilidade do CDC ao caso concreto Relação de
consumo Autora que se enquadra no conceito de consumidor do art.
2o do CDC Vulnerabilidade técnica configurada Oferta que, no
âmbito do CDC, possui caráter abrangente e força vinculante, mesmo
quando efetuada por prepostos ou representantes autônomos do
fornecedor Devida não só a pretendida extinção da avença, conforme
faculta o art. 35, III, do CDC, mas também a reparação dos prejuízos
sofridos pela autora em virtude de sua negativação indevida Danos
morais "in re ipsa" decorrentes da ofensa ao bom nome e conceito
social Pessoa jurídica pode ser sujeito de dano moral Inteligência
da Súmula 227 do STJ Critérios de fixação da indenização Função
ressarcitória e punitiva da reparação
Devida a majoração do

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quantum indenizatório para R$ 10.000,00, valor este mais consentâneo
com o patamar indenizatório fixado para casos análogos Recurso da
autora provido e recurso da ré não provido.” (TJSP, Apelação Cível
n. 1003279-61.2014.8.26.0462, Rel. Des. Francisco Loureiro, 1a
Câmara de Direito Privado, j. 20.02.2018)
“DANOS MORAIS Ação declaratória
de inexigibilidade de conta de consumo c/c indenizatória por danos
morais Sentença de procedência, para declarar inexistente a dívida
descrita na inicial e condenar a ré ao pagamento de R$10.000,00 (dez
mil reais) a título de danos morais Irresignação da ré quanto aos
danos morais A dívida que ensejou a negativação é inexistente, não
constando do apelo irresignação alguma neste tocante Da dívida
inexistente resultou negativação do nome da autora nos órgãos de
proteção ao crédito, daí resultando, in re ipsa, os danos morais que ora
se indenizam A autora, enquanto pessoa jurídica, é passível de sofrer
tais danos, a teor do exposto na Súmula no 227 do C. STJ

Responsabilidade objetiva da ré, que não provou a existência da
relação jurídica que originou a negativação Quantum indenizatório
que está até mesmo abaixo dos valores normalmente indenizados em
situações semelhantes Decisão mantida Recurso não provido.”
(TJSP, Apelação Cível n. 0033633-25.2012.8.26.0602, Rel. Des. Rui
Cascaldi, 1a Câmara de Direito Privado, j. 30.06.2015).
Por fim, não prospera o pedido quanto
ao ressarcimento dos juros e encargos dos empréstimos contraídos junto
ao Banco Santander para o pagamento da parcela intermediária do

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segundo compromisso de compra e venda.
Fundamentando seu pedido, os autores
relatam que celebraram compromisso de compra e venda com a ré, em
05.09.2008, tendo como objeto o apartamento no 102 do Bloco 02,
referente ao Residencial Spazio Saint Moritz, na Avenida Taboão,
1417, no Município de São Bernardo do Campo (fls. 44/52).
Conforme se asseverou acima, a entrega
estava prevista para ocorrer em dezembro de 2009, ou um mês após a
assinatura junto ao agente financeiro, nos termos do item 5 do quadro-
resumo (fls. 45), observado o prazo de tolerância de 180 dias (fls. 47).
Em 05.05.2010, os autores celebraram
outro compromisso de compra e venda com a ré, desta vez tendo como
objeto o apartamento n. 1102 do Bloco 2 Spazio San Thiago, situado na
Avenida Giovanni Battistin, 64, em São Bernardo do Campo (fls.
54/65).
Os
autores
ainda
firmaram
em
23.10.2010 compromisso de compra e venda com Hilda Barbosa e
Vanda Barbosa, procurando revender o primeiro imóvel (fls. 130/132).
O pagamento seria feito mediante financiamento bancário no prazo
máximo de 60 dias a contar da expedição do habite-se do imóvel.
Diante do atraso na entrega do primeiro
imóvel, os autores defendem que não foi possível a realização do

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financiamento pelas adquirentes em virtude da ausência do habite-se,
evitando que eles recebessem os respectivos valores que seriam usados
para o pagamento de uma parcela específica do segundo compromisso
de compra e venda, tendo que recorrer a empréstimos bancários.
É neste contexto que os autores
pleiteiam que a ré seja condenada a arcar com todos os juros e encargos
decorrentes das cédulas de crédito bancário situadas a fls. 106/124.
Mas sem razão.
Com efeito, os apelantes, cientes de que
a ré já havia avançado quatro meses no prazo de tolerância para a
entrega do primeiro imóvel adquirido, ao invés de a questionarem sobre
uma possível previsão de entrega não há qualquer dado neste sentido
, resolveram contrair nova dívida, vultosa, adquirindo um novo
apartamento junto a ela própria.
Veja-se,
os
autores
poderiam
ter
resolvido o primeiro contrato, pleiteando a devolução integral dos
valores pagos, ou suspenso o seu pagamento, permanecendo com tal
imóvel a fim de mitigar seus prejuízos.
Mas decidiram, ao revés, adquirir novo
apartamento, já cientes do risco de que o habite-se poderia demorar
para ser obtido e que as parcelas do novo compromisso venceriam e
precisariam ser quitadas, de uma ou de outra forma.

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E mais. Cientes também de que a ré
havia inserido no contrato cláusula que prevê que a data de entrega
poderia ser contada da obtenção do financiamento, por ser o
empreendimento da modalidade de crédito associativo, ainda que
abusiva, como se viu, mas que ao menos serve a indicar que o prazo
anterior poderia não ser observado. E em relação ao qual os autores
deveriam ter-se precavido.
Se assim não o fizeram, não é possível
repassar os valores dos empréstimos destinados ao pagamento da
parcela intermediária do novo compromisso de compra e venda,
deliberadamente avençado, por conta e risco dos autores.
Vale mencionar que não se está a
discutir, por exemplo, dano diretamente decorrente de um atraso na
entrega do imóvel, que evitou que os adquirentes começassem a
amortizar o saldo devedor do financiamento destinado à quitação do
próprio compromisso, fazendo com que pagassem apenas juros de obras
no período.
No presente caso, vale frisar, os autores
querem ser ressarcidos dos juros e demais encargos de empréstimos
contraídos para pagamento de parcela intermediária do segundo
compromisso de compra e venda que avençaram, sob o fundamento de
que, se fosse o anterior entregue tempestivamente, já teria sido alienado
e recebidos os valores que substituíram o empréstimo. Insiste-se, então,

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argumentam com escolha própria sobre obrigação de pagamento, sem
previamente dispor de recursos para tanto e que, ademais, serquer
condicionaram, inclusive, de modo expresso, à revenda anterior.
Também não há coligação contratual a
atrair os efeitos do descumprimento de um contrato a outro, tomados
como
uma
suposta
única
operação
econômica,
globalmente
considerada. Têm-se dois contratos celebrados em situações de modo e
tempo diferentes, assinado o primeiro em 05.09.2008, enquanto que a
segunda avença se deu apenas em 05.05.2010.
Ainda em diversos termos, arriscaram
diante da vicissitude de atraso inclusive já então previsível, mesmo
assim firmando negócio cujo pagamento a nada se condicionava. E nem
há como assumir certo ademais que com a entrega no prazo se
consumaria a liberação a tempo de se pagar a parcela do preço devido.
Como consequência do julgamento
presente, e diante da sucumbência recíproca, as custas e despesas
processuais ficam repartidas, e os honorários anteriormente devidos
pelos autores, agora também são devidos pela ré.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
CLAUDIO GODOY
Relator