Tribunal: TJSP
Processo: 1012640-29.2018.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel, com garantia fiduciária. Relação de consumo presente. Pedido alternativo da apelante para rescisão, ampliando-se o valor a ser retido. Admissibilidade. Retenção de 20% dos valores pagos se apresenta adequada, proporcionando às recorrentes o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 80% deve sobressair, com

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel, com garantia fiduciária. Relação de consumo presente. Pedido alternativo da apelante para rescisão, ampliando-se o valor a ser retido. Admissibilidade. Retenção de 20% dos valores pagos se apresenta adequada, proporcionando às recorrentes o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 80% deve sobressair, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. IPTU vencido no período da posse deve ser abatido do valor a ser restituído. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Sucumbência recíproca. Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164489
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012640-29.2018.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que são apelantes COUTO ROSA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE2
LTDA.
e
CIPASA
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, são apelados TORSTEN ERICH KONKIEWITZ
(JUSTIÇA GRATUITA) e RUBIANA GONÇALVES KONKIEWITZ (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de março de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012640-29.2018.8.26.0344 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.012.640-29.2018.8.26.0344
Apelantes: COUTO ROSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE2 LTDA. E CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO
S.A.
Apelados:
TORSTEN
ERICH
KONKIEWITZ
E
RUBIANA
GONÇALVES KONKIEWITZ
Comarca:
MARÍLIA
Voto n.o 44.843
Compromisso de compra e venda de imóvel, com garantia
fiduciária.
Relação
de
consumo
presente.
Pedido
alternativo da apelante para rescisão, ampliando-se o
valor a ser retido. Admissibilidade. Retenção de 20% dos
valores pagos se apresenta adequada, proporcionando às
recorrentes
o
ressarcimento
pelas
despesas
administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição
de 80% deve sobressair, com incidência de correção
monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. IPTU vencido no
período da posse deve ser abatido do valor a ser restituído.
Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do
desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo'
primitivo. Sucumbência recíproca. Apelo provido em
parte.
1. Apelação interposta tempestivamente, com base na r.
sentença de págs. 280/289, aclarada pelos embargos de págs. 303/306 e 317/319,

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que julgou procedente ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de
valores pagos envolvendo aquisição de imóvel, ante a desistência do negócio por
parte dos compradores.
Alegam as apelantes que a sentença merece reforma, pois
não existe possibilidade de rescisão contratual, ante a garantia da alienação
fiduciária, que deve observar o disposto na Lei n.o 9.514/97, reportando-se,
ainda, à doutrina. Ressaltam o regular registro na circunscrição imobiliária
competente do que fora ajustado, além de transcrever trechos de textos legais.
Reiteram a ausência de previsão legal para rescisão contratual nos termos
pleiteados. Fazem menção ao pedido subsidiário de retenção de 30% dos valores
pagos, com citação de ementas de acórdãos. Objetivam a retenção de valores
relativos ao IPTU e taxas associativas, não podendo ser caracterizado como
julgamento extra petita, já que não houve nenhum pedido por parte dos apelados
para devolução de valores abrangendo IPTU. Destacam a obrigação do devedor
fiduciante ao pagamento de taxas de ocupação em caso de condenação na
restituição de valores, requerendo, afinal, o provimento do apelo.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão das apelantes, págs. 342/350.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
No caso em exame, existe o regular registro constando a
aquisição do imóvel com garantia de alienação fiduciária, portanto, o adequado
seria a observância dos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97, consequentemente,
não seria admitido o desfazimento do avençado conforme pretendido pelos
autores.
Por outro lado, existe relação de consumo, e tendo os
apelantes requerido subsidiariamente a rescisão contratual, desde que fosse
majorada a verba retida, deve prevalecer o acertamento, mesmo porque, as partes
retornam ao statu quo primitivo, devendo ser observado o equilíbrio.

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Desta forma, a rescisão está em condições de sobressair e a
retenção de 20% dos valores pagos se apresenta adequada, proporcionando às
recorrentes o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e
tributárias.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Compromisso de compra e venda. Resilição pelos
compradores diante da impossibilidade de pagamento.
Admissibilidade. Restituição de 80% dos valores pagos pelo
preço, com retenção de 20%, a título de compensação pelas
despesas com a venda do imóvel. Adequação da
porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao
montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de
maneira a atenuar os prejuízos da vendedora. (...) Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
Cível
no
1.016.725-51.2017.8.26.0002.
Relator
Des.
Alcides
Leopoldo.
Quarta
Câmara
de
Direito
Privado.
J.
19-07-2018).
“Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Desistência do compromissário comprador. Devolução das
parcelas pagas. Admissibilidade da retenção de 20% do
total pago. Majoração indevida. (...) Precedentes. Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
n.o
1.012.465-88.2017.8.26.0564.
Relator
Des.
Augusto
Rezende. Primeira de Câmara de Direito Privado. J. 18-
9-2018).
A restituição de 80% está apta a prevalecer, com incidência
de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de mora a

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partir do trânsito em julgado, pois segundo entendimento do C. STJ1:
“antes disso, não há que se falar em mora do vendedor se a
rescisão do contrato se deu por culpa do comprador.”
Frise-se que a devolução deverá ocorrer em parcela única, o
que está em consonância com o disposto na Súmula 2 deste E. Tribunal:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.”
Ademais, do valor a ser restituído devem ser abatidas as
verbas correspondentes ao IPTU incidente no período em que os apelados
permaneceram na posse do imóvel, mesmo porque, o disposto na inicial, pág. 19,
último parágrafo, não faz nenhuma referência expressa sobre IPTU.
3. Em decorrência do desfecho da demanda, a sucumbência
se apresenta recíproca, cabendo às partes suportar os honorários do advogado ex
adverso fixados em 10% do valor a ser restituído, remunerando de modo
condizente os titulares da capacidade postulatória que funcionaram no feito,
ressalvado o disposto no artigo 98, §3o, do Estatuto Processual, em caso de
execução, haja vista que os recorridos são beneficiários de gratuidade de justiça,
ante a interlocutória de pág. 85.
4. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
R293
1 AREsp n.o 842.654/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, DJ.: 01-08-2016. No mesmo sentido AgRg
no REsp n.o 1.013.249/PE, Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, J. 25-5-2010.