Tribunal: TJSP
Processo: 1077678-07.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:
Litisconsórcio ativo. Compromisso de venda e compra. Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Vários promissários compradores. Natureza obrigacional da relação jurídica. Legitimidade ativa concorrente. Litisconsórcio facultativo unitário. Ingresso posterior à contestação. Ausência de prejuízo na espécie. Litisconsórcio mantido. Decisão mantida nesse ponto.
Compromisso de venda e

Ementa:
Litisconsórcio ativo. Compromisso de venda e compra. Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Vários promissários compradores. Natureza obrigacional da relação jurídica. Legitimidade ativa concorrente. Litisconsórcio facultativo unitário. Ingresso posterior à contestação. Ausência de prejuízo na espécie. Litisconsórcio mantido. Decisão mantida nesse ponto.
Compromisso de venda e compra. Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Iniciativa e culpa do promissário comprador. Retenção de 20% dos valores pagos. Estimativa razoável das despesas administrativas da vendedora. Cumulação com arras que no caso concreto implica onerosidade excessiva. Taxa de fruição devida ainda que sem edificação o lote do qual tem a posse o promissário. Precedentes da Câmara. Juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado. Entendimento firmado pelo STJ em regime de recursos repetitivos. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636241
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1077678-07.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANGLIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados FABIO SOUZA
SANTOS, JULIANA VALE DA SILVA SANTOS e MARIA JOSÉ DA SILVA
GOUVEIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso, nos termos estabelecidos no acórdão, por VU., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 12 de agosto de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1077678-07.2019.8.26.0100 -Voto no 10998
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Apelação no 1077678-07.2019.8.26.0100
Apelante: Anglia Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: Fabio Souza Santos e outros
Comarca: São Paulo
Juíza de primeiro grau: Daniela Dejuste De Paula
Voto no 10998
Litisconsórcio ativo. Compromisso de venda e compra.
Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Vários
promissários compradores. Natureza obrigacional da relação
jurídica.
Legitimidade
ativa concorrente. Litisconsórcio
facultativo unitário. Ingresso posterior à contestação. Ausência
de prejuízo na espécie. Litisconsórcio mantido. Decisão
mantida nesse ponto.
Compromisso de venda e compra. Rescisão contratual e
restituição de quantias pagas. Iniciativa e culpa do promissário
comprador. Retenção de 20% dos valores pagos. Estimativa
razoável
das
despesas
administrativas
da
vendedora.
Cumulação com arras que no caso concreto implica
onerosidade excessiva. Taxa de fruição devida ainda que sem
edificação o lote do qual tem a posse o promissário.
Precedentes da Câmara. Juros de mora incidentes a partir do
trânsito em julgado. Entendimento firmado pelo STJ em
regime de recursos repetitivos. Recurso parcialmente provido.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 253/264, cujo relatório é adotado,
julgou procedente o pedido inicial para resolver o contrato firmado
pelas partes e condenar a ré ao pagamento aos autores de 80% do
valores por estes pagos, atualizado desde o desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Condenou a ré, ainda, a arcar com custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Embargos de declaração foram rejeitados (fls.

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282/283).
Apela a ré postulando, em preliminar, a extinção do
processo sem resolução do mérito, ao que argumenta incabível o
litisconsórcio ativo formado após a contestação, sob pena de
ofensa ao princípio do contraditório. No mais, sustenta que o termo
inicial dos juros moratórios, em se tratando de rescisão por culpa do
comprador, é o trânsito em julgado e que cabível tanto a
compensação pela taxa de fruição do lote como a retenção das
arras penitenciais.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Por meio da demanda busca-se a rescisão de
compromisso de compra e venda em cujo instrumento figuram três
pessoas físicas como promissários compradores (fls. 23/42).
Tendo em vista que a relação jurídica estabelecida
entre as partes é apenas de natureza obrigacional, os promissários
compradores possuem legitimidade concorrente para pleitear a
resolução do negócio e perdas e danos conseqüentes, de modo
que eventual litisconsórcio ativo é facultativo.
A demanda fora inicialmente proposta apenas por um
dos promissários compradores, admitido o ingresso dos demais
após a contestação, por meio da decisão interlocutória de fls. 216,
contra a qual, em princípio, o diploma processual não prevê exata e
expressamente o agravo de instrumento, reservado, no particular,
para as determinações de exclusão de litisconsorte ou rejeição do
pedido de limitação do litisconsórcio (art. 1015, VII e VIII, do CPC).

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Ainda que coubesse o agravo, por interpretação
extensiva, há que se conferir à parte o benefício da dúvida, a
ensejar o conhecimento da matéria em sede de apelação, nos
termos do art. 1.009, § 1o, do CPC.
Contudo, não há razão para excluir os demais
promissários compradores da lide, certo que o ingresso tardio não
causou qualquer prejuízo à defesa da ré, já que, sem ter havido
nenhuma nova postulação dos litisconsortes, ela tomou ciência da
formação do litisconsórcio e pôde se manifestar a respeito antes da
sentença (fls. 217/222).
Por outro lado, cuida-se de litisconsórcio unitário, isto
é, embora não obrigatório, implica a necessidade de o juiz decidir o
mérito de modo uniforme para todos os litisconsortes, caso em que
os atos e as omissões de um não prejudicarão os outros, mas os
poderão beneficiar (artigos 116 e 117 do CPC). Importa, assim, que
a ampliação subjetiva da lide não inaugurou questão de mérito a
ponto de tumultuar o feito.
No mais, o recurso procede em parte.
Consoante
a
Súmula
no
1
desta
Corte,
“O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Por
certo
existe,
na
espécie,
cláusula
penal
compensatória prevendo que em caso de rescisão a restituição da
quantia adimplida ocorrerá mediante dedução de parte dos valores
pagos pelo preço do lote acrescida do sinal mais outros custos (fls.
35).

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Mas a aplicação indistinta e cumulada das sanções
previstas na cláusula pode implicar gravame desproporcional,
assim impondo excessiva onerosidade ao promissário comprador,
colocando-o em desvantagem exagerada (art. 51, IV, e § 1o, III, do
CDC).
Lembro que já se entendeu que, “evidenciada a
natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do
contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula
penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis
in idem” (proibição da dupla condenação a mesmo título) (STJ, REsp
1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 26/09/2017, DJe 29/09/2017).
Esta Câmara tem assentado que a retenção, na
hipótese de rescisão por culpa do promissário comprador, deve se
ater a 20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa
razoável para as perdas administrativas incorridas pela vendedora
em virtude da resolução por culpa do comprador.
Nessa linha, já se pronunciou o E. Superior Tribunal
de Justiça reconhecendo a razoabilidade desse patamar (AgInt no
AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016; RCDESP no AREsp
208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/10/2012, DJe 05/11/2012).
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance
da cláusula, de forma a preservar o equilíbrio contratual, consoante,
aliás, o disposto no art. 413 do Código Civil.
Portanto, fica mantida a retenção equivalente a 20%
de todas as importâncias pagas.
Por outro lado, a taxa de fruição, até porque prevista

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no instrumento, constitui “verba plenamente devida em razão da
indisponibilidade do bem, ainda que o compromissário comprador
não tenha dele tirado algum proveito efetivo” (Apelação Cível
1063336-86.2017.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019).
Esta Corte confere ao adquirente de lote indenização
de perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo
assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e
autorizam indenização de lucro cessante.
Assim, “afigura-se contraditório conceder indenização
por taxa de ocupação ao adquirente de lote vazio que se vê privado
do bem por atraso da vendedora, mas negar a essa última
indenização por dano da mesma natureza imputável ao promissário
comprador”
(Apelação
Cível
1004486-05.2018.8.26.0576;
Relator
(a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019).
Conforme posição adotada na Câmara em hipóteses
semelhantes,
a
indenização
nesse
aspecto,
admitida
a
compensação, deve ser arbitrada em 0,5% do valor atualizado do
contrato por mês, no caso pelo período posterior à interrupção do
pagamento das prestações (fls. 142), até quando concedida a
liminar que liberou o promissário comprador das obrigações
contratuais (fls. 78/79), isto é, de outubro de 2017 até agosto de
2019.
Os juros de mora incidentes sobre a quantia em
devolução devem ser calculados apenas a partir do trânsito em
julgado na resolução de compromisso de compra e venda por
iniciativa ou culpa do comprador, como neste caso.
É o entendimento que deflui de iterativa jurisprudência

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e agora de julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos no
Superior Tribunal de Justiça: "nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe
22/08/2019).
Ante o exposto, dou provimento em parte ao recurso,
nos termos acima estabelecidos.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator