Tribunal: TJSP
Processo: 2186992-40.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECRETO DE IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL PELA NATUREZA DA DÍVIDA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO ÚNICO BEM IMÓVEL DOS FIADORES DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TEXTO EXPRESSO DE LEI QUE NÃO DISTINGUE ENTRE LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL PARA FINS DE DESONERAÇÃO DO FIADOR PARA RESPONDER COM SEUS BENS, MESMO

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECRETO DE IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL PELA NATUREZA DA DÍVIDA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO ÚNICO BEM IMÓVEL DOS FIADORES DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TEXTO EXPRESSO DE LEI QUE NÃO DISTINGUE ENTRE LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL PARA FINS DE DESONERAÇÃO DO FIADOR PARA RESPONDER COM SEUS BENS, MESMO TRATANDO-SE DE BEM DE FAMÍLIA. RESP 605.709/SP NÃO TRANSITADO EM JULGADO E QUE FOI PROCESSADO SEM REPERCUSSÃO GERAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 3o, VII DA LEI N.o 8.009/90. PRECEDENTE DO STJ. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA.

Agravo de instrumento provido, nos termos do acórdão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 33416
Registro: 2020.0000751410
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2186992-40.2020.8.26.0000, da Comarca de Osasco, em que é agravante ALZIRA
ROBERTA GONÇALVES DIAS, são agravados JÚNIOR PIMENTEL, RAIMUNDO
ROCHA NETO e DORACI PANSANI ROCHA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), LÍGIA ARAÚJO BISOGNI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 33416
Agravo de Instrumento no 2186992-40.2020.8.26.0000 -Voto no 33416
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Agravante(s): ALZIRA ROBERTA GONÇALVES DIAS
Agravado(s): JÚNIOR PIMENTEL E OUTROS
Comarca: Osasco 5a Vara Cível (Processo no 0021310-55.2016.8.26.0405)
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
DECRETO
DE
IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL PELA NATUREZA
DA DÍVIDA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
POSSIBILIDADE DE PENHORA DO ÚNICO BEM IMÓVEL
DOS FIADORES DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TEXTO
EXPRESSO DE LEI QUE NÃO DISTINGUE ENTRE
LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL PARA FINS DE
DESONERAÇÃO DO FIADOR PARA RESPONDER COM
SEUS BENS, MESMO TRATANDO-SE DE BEM DE
FAMÍLIA. RESP 605.709/SP NÃO TRANSITADO EM
JULGADO
E
QUE
FOI
PROCESSADO
SEM
REPERCUSSÃO GERAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 3o, VII
DA LEI N.o 8.009/90. PRECEDENTE DO STJ. DECISÃO
AGRAVADA REFORMADA.
Agravo de instrumento provido, nos termos do acórdão.
Trata-se de agravo de instrumento, que objetiva a reforma da r. decisão
de fls. 17/19, proferida pelo MM. Juiz de Direito Carlos Eduardo D'Elia Salvatori,
em cumprimento provisório de sentença, que reconheceu a impenhorabilidade do
imóvel, cancelando a penhora do bem no sistema ARISP, caso tenha havido a
constrição no sistema.
Alega a agravante, em apertada síntese, que a decisão agravada deve ser
reformada, pois: 1) foi oferecida de forma espontânea garantia de fiança no contrato de
locação, conforme a Lei no 8.245/91, devendo ser respeitado o princípio “pacta sunt
servanda”; 2) deve prevalecer a Súmula 549 do STJ que prevê a validade da penhora do
bem de família pertencente a fiador de contrato de locação; 3) o v. acórdão do REsp no
605.709 do STF não alterou o entendimento sobre a temática, ou seja, não “representa

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viragem de entendimento”, tratando-se de decisão específica para aquele caso, não
tendo modificado o entendimento sobre os recursos repetitivos, de repercussão geral.
Preparo às fls. 28/29.
O recurso foi recebido com efeito suspensivo (fls. 34) e regularmente
processado.
Sem contraminuta conforme certificado às fls. 37.
É o relatório.
Perseguem os agravantes a reforma da r. decisão agravada para que seja
restabelecida a penhora do imóvel, prosseguindo-se com os atos expropriatórios (fls.
16).
Cuida-se de cumprimento de sentença de valores oriundos da locação
comercial (fls. 24/27).
Na hipótese concreta, tratando-se de imóvel de fiador, ainda que único,
incide a exceção prevista no inciso VII do art. 3o da Lei 8.009/90 que, aliás, não faz
distinção entre locação residencial e comercial para fins de responsabilização do fiador
da obrigação locatícia inadimplida. Acrescentado pelo art. 82 da Lei no 8.245/91, o
inciso VII do art. 3o da Lei no 8.009/90 estabelece a inoponibilidade da
impenhorabilidade do bem de família quando se tratar de garantia concedida em
contrato de locação, até mesmo quando se constituir do único imóvel do fiador. Nesse
sentido:
“Tenho decidido que não procede a alegação de impenhorabilidade a pretexto de
inconstitucionalidade que resultaria da violação ao princípio da isonomia. Excluir da

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impenhorabilidade certa modalidade de negócio jurídico significa apenas delimitar a exceção,
jamais violar princípio constitucional, cuja aplicabilidade, afora a justificada exceção, está
mantida em nosso ordenamento.
Não consta, de forma consolidada, que a ressalva constante do art. 3o, VII, da Lei no 8.009/90,
acerca da inoponibilidade da impenhorabilidade do único imóvel pertencente ao fiador, não tenha
sido recepcionada pela Constituição Federal após a Emenda 26/2000, prevalecendo o
entendimento de que o direito à moradia, nela reconhecido como direito social, é norma de
conteúdo programático, cuja eficácia depende de regulamentação no plano infraconstitucional.
Já decidiu o E. Supremo Tribunal Federal, em reiteradas vezes, não haver incompatibilidade
entre a exceção à oponibilidade da impenhorabilidade do bem de família com o disposto no art.
6o da Constituição Federal, decidindo-se pela possibilidade de penhora do único imóvel
pertencente ao fiador:
“EMENTA: RECURSO. Extraordinário. Inadmissibilidade. Fiador. Locação. Responsabilidade solidária
pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade.
Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6o da CF. Constitucionalidade do art. 3o, inc.
VII, da Lei no 8.009/90, com a redação da Lei no 8.245/91. Jurisprudência assente. Ausência de razões
consistentes. Decisão mantida. Agravo regimental improvido. Nega-se provimento a agravo regimental
tendente a impugnar, sem razões consistentes, decisão fundada em jurisprudência assente na Corte.”1
“RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA.
PENHORABILIDADE. 1. O Plenário do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 407.688, rel.
Min. Cezar Peluso, afirmou ser legítima a penhora de bem considerado de família pertencente a fiador de
contrato de locação, em face da compatibilidade da exceção prevista no art. 3o, VII, da Lei 8.009/90
(acrescentada pela Lei 8.245/91) com o princípio do direito à moradia consagrado no art. 6o da Constituição
Federal a partir da EC 26/2000. 2. Agravo regimental improvido.”2
Vale ainda mencionar que a lei não distingue entre a fiança outorgada em contrato de locação de
imóvel residencial ou comercial. Tratando-se de garantia prestada em contrato de locação, incide
a exceção à regra da impenhorabilidade do imóvel residencial pertencente ao fiador. Nesse
sentido:
1 AI-AgR 585.772/RJ - Rel. Min Cezar Peluso - Segunda Turma - J. em 10.09.2006 - DJ 13.10.2006 pp. 063.
2 RE-AgR 439362/SP - Rel. Min. Ellen Gracie - Segunda Turma - J. em 28.03.2006 - DJ 05.05.2006 pp 037.

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“Agravo de Instrumento - Ação de rescisão de contrato de arrendamento comercial por falta de pagamento
cumulada com cobrança de arrendamento e acessórios - Execução de sentença - Rejeitada impugnação ao
cumprimento de sentença - Impenhorabilidade do bem de família - Decisão mantida. Nos casos de fiança
prestada em locação, seja residencial ou não, aplica-se o art. 3o, inciso VII, da Lei 8.009, de 29 de março de
1990, com a redação dada pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, para possibilitar a penhora do bem de
família, dispositivo esse não revogado com a redação dada ao art. 6o da Constituição da República pela
Emenda Constitucional n." 26 de 14 de fevereiro de 2000 - Além disso, não há comprovação de estar se
diante de imóveis abrangidos pela impenhorabilidade prevista no art. 5", caput, inciso XXVI, da CF, pois
não veio prova de serem eles trabalhados pela família, sem contar que a restrição constitucional vincula-se à
cobrança 'para pagamentos de débitos decorrentes de sua atividade produtiva.'”.3
O Colendo Superior Tribunal de Justiça definiu que:
“LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. PENHORA. IMÓVEL RESIDENCIAL DOS
GARANTIDORES. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE QUE SE REJEITA. RECURSO
IMPROVIDO. A intervenção de terceiros no contrato locatício, assumindo a responsabilidade pelas
obrigações da parte locatária tem a natureza de fiança, constituindo mero complemento a oferta de caução
real, cuja finalidade é limitar a garantia ao próprio bem. Assim, o fato de a garantia incidir sobre imóvel
residencial da família não tem maior relevância, pois admissível a penhora. A norma do artigo 3o, inciso
VII, da Lei n° 8.009/90, deixa claramente indicada essa ressalva. Além disso, a superveniência da Emenda
Constitucional n° 26, que deu nova redação ao artigo 6°, da Constituição Federal, não implicou em
automática impenhorabilidade dos bens residenciais”4
Necessário consignar que, ao contrário do que alegam os agravantes, a decisão do REsp no
605.709/SP não tem efeito vinculativo aos demais órgãos do Poder Judiciário. Nesse sentido, é o
entendimento desta E. Câmara:
A impenhorabilidade do bem de família naÞo pode ser oposta em processo movido por obrigação decorrente
de fiança concedida em contrato de locação (art. 3o, VII, da Lei no 8.009/90). Constitucionalidade do
dispositivo legal que preve^ a exceção. Suìmula no 549 do C. STJ e precedente do E. STF. Recurso
improvido. (TJSP. AI 2108768-25.2019.8.26.0000. 34a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. GOMES VARJÃO. j.
11/07/2019).
3 AI 0435128-70.2010.8.26.0000 TJSP 30a Câm. Dir. Privado Rel. Des. Lino Machado j. em 23.03.2011.
4 AI no 1.153.724, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, j. 03/08/2009, DJ 08/08/2009.

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Agravo de Instrumento. Cumprimento de sentença. Insurgência acerca da rejeição da impugnação. Não
acolhimento. Representação processual. Ausência de irregularidade. Impenhorabilidade de bem de família
afastada. Súmula 549, do STJ. Agravo improvido. (TJSP. AI 2054840-62.2019.8.26.0000. 34a Câm. Dir.
Priv. Rel. Des. NESTOR DUARTE. j. 17/06/2019).
Agravo de instrumento. Locação. Penhora de imóvel de titularidade dos fiadores de locação comercial.
Impugnação à penhora. Rejeição da impugnação com lastro no art. 3o, VII, da Lei n.o 8.009/90. Razões
recursais nas quais não negam suas condições de fiadores da relação locatícia, deduzindo-se pleito contra
expresso texto de lei. Observância da Repercussão Geral do Recurso Extraordinário 612.360-SP. AGRAVO
CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSP. AI 2007653-58.2019.8.26.0000. 34a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. L.
G. COSTA WAGNER. j. 03/06/2019).
Cumprimento de sentença. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Alegação da fiadora de que a
fiança já não estava em vigência porque não participou da prorrogação do contrato, que foi prorrogado por
prazo indeterminado. Cláusula prevendo a responsabilidade da fiadora até a entrega das chaves. Hipótese de
prorrogação (e não renovação) do contrato. Pretensão de exoneração pela prorrogação do contrato por tempo
indeterminado. Inadmissibilidade. Se a fiança foi prestada não por tempo certo, mas até efetiva devolução
do imóvel locado, a garantia persiste em caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, não se
configurando novação capaz de exonerar o fiador. Ausência de enquadramento do caso à Súmula 214 do
STJ. Defesa da impenhorabilidade do imóvel objeto de constrição. Alegação de que se trata de bem de
família e que não estaria sujeito à penhora considerando-se que a fiança foi dada em contrato de locação não
residencial, conforme decisão tomada no E. STF. Decisão tomada pelo STF e mencionada na minuta do
recurso que nem sequer foi publicada ainda. Penhora admitida tanto na jurisprudência desta Corte (Súmula
no 8), quanto na do E. STJ (Súmula no 549). Agravo improvido. (TJSP. AI 2025885-21.2019.8.26.0000. 34a
Câm. Dir. Priv. Rel. Des. SOARES LEVADA. j. 25/03/2019).
Além do mais, o fato de o art. 3o, VII, da Lei no 8.009/90 não fazer distinção entre as locações
residencial e comercial, não se pode, por cautela, promover-se diferenciação hermenêutica entre
possibilidade de penhora em um tipo de locação e noutro. Também é assegurado aos indivíduos o
direito à liberdade, de forma que ninguém é forçado a assumir a condição de fiador, contudo, ao
fazê-lo deve arcar com os deveres e obrigações dela decorrentes, do contrário haverá
esvaziamento do instituto da garantia e insegurança nas relações contratuais.
Assim sendo, não há que se falar de insubsistência da penhora sobre o imóvel dos fiadores,
ficando mantida a decisão agravada tal qual lançada.

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“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em
virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à
moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.
CONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR.
RATIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA FIRMADA POR ESTA SUPREMA CORTE.
EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL”5.
Assim, o texto legal faculta ao credor a expropriação do bem de família
do fiador de locação, independentemente de se tratar de locação comercial ou
residencial, lembrando que, para prevalecer o REsp 605.709-SP, será necessário que se
altere o julgado no que diz respeito à sua força vinculante, uma vez que não foi
admitido com repercussão geral, assim como foi muito bem observado pelo i. L. G.
COSTA WAGNER, na Apelação Cível no 1018401-60.2018.8.26.0564:
Apelação. Embargos à execução. Título executivo extrajudicial. Contrato de locação. Sentença
de improcedência dos embargos. Alegação de prescrição intercorrente afastada. Interrupção do
prazo prescricional que operou-se por meio da citação dos fiadores (fls. 137, 229 e 250),
devedores solidários, que aproveita aos demais, nos exatos termos do artigo 204, § 1o do Código
Civil. A prescrição intercorrente somente deve ser reconhecida caso configurada a desídia do
exequente em dar andamento ao feito, vale dizer, nos casos em que abandona a ação por lapso
superior ao prazo prescricional. Ausência de inércia da parte credora. Diligências requeridas pela
exequente/embargada que descaracterizam abandono de causa. Impossibilidade de se imputar à
exequente/embargada a culpa pela demora na citação dos executados/embargantes. Súmula 106
do STJ. Possibilidade de penhora de imóvel de titularidade do fiador de locação comercial. Texto
expresso de lei que não distingue entre locação comercial e residencial para fins de desoneração
do fiador para responder com seus bens, mesmo tratando-se de bem de família. Recurso de
apelação dos Embargantes lastreados em acórdão da 1a Turma do Supremo Tribunal Federal no
Recurso Extraordinário 605.709/SP, em que se faz tal distinção, para manter a proteção do bem
de família do fiador de locação comercial, a despeito do art. 3o, VII, da Lei n.o 8.009/90.
Impossibilidade, já que o referido acórdão não transitou em julgado e foi processado sem
repercussão geral. Subordinam-se, ainda, as instâncias inferiores, à observância da repercussão
Geral de anterior acórdão prolatado pelo Supremo Tribunal Federal no RE 612.360-SP, que
5 RE 612360 RG, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, julgado em 13/08/2010, REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-164
DIVULG 02-09-2010 PUBLIC 03-09-2010 EMENT VOL-02413-05 PP-00981 LEXSTF v. 32, n. 381, 2010, p. 294-300)

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Agravo de Instrumento no 2186992-40.2020.8.26.0000 -Voto no 33416
8
reconhece a recepção do art. 3o, VII da Lei 8.009/90 pela Constituição Federal, observados os
termos da EC 20/2000, que consagrou no art. 6o da Carta Magna o direito à moradia. Sentença
mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1018401-60.2018.8.26.0564; Relator (a): L. G. COSTA WAGNER; Órgão Julgador: 34a Câmara
de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
08/06/2020; Data de Registro: 10/06/2020).
Destarte, respeitado o entendimento do r. Juízo “a quo”, fica reformada a
r. decisão agravada para manter a penhora sobre o imóvel dos fiadores (fls. 24),
devendo prosseguir com os atos expropriatórios em seus ulteriores termos.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso, nos termos
do acórdão.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora