Tribunal: TJSP
Processo: 1043676-55.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Raul De Felice
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU – Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pela Lei no 14.256/2006 e Decretos Municipais 51.627/2010 e 55.196/2014 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU – Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pela Lei no 14.256/2006 e Decretos Municipais 51.627/2010 e 55.196/2014 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo - Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo - Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida – Reexame necessário e recurso voluntário da municipalidade não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066425
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa
Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que
é apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente
JUÍZO EX OFFICIO, são apelados KAREN BARAO PISACANE
PINHEIRO e FERNANDO BERNARDES PINHEIRO JUNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de
Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao apelo e ao reexame necessário. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE
FELICE (Presidente), ERBETTA FILHO E SILVA RUSSO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
RAUL DE FELICE
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
2
Apelação Cível e Reexame Necessário no 1043676-55.2019.8.26.0053
Apelante: Prefeitura Municipal de São Paulo
Apelados: Karen Barão Pisacane Pinheiro e outro
Recorrente: Juízo Ex officio
Comarca: São Paulo
VOTO No 11088
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO Mandado de
segurança ITBI Município de São Paulo Cabimento do
recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel
utilizado para o cálculo do IPTU Impossibilidade de aplicação da
Lei no 11.154/91 com redação dada pela Lei no 14.256/2006 e
Decretos Municipais 51.627/2010 e 55.196/2014 - Base de cálculo
apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de
venda de imóveis pelo Poder Executivo - Majoração de tributo
sem exame do Poder Legislativo - Violação do princípio da
legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I
da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário
Nacional Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença
mantida
Reexame necessário e recurso voluntário da
municipalidade não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO em face da sentença de
fls.76/79, declarada às fls.99, que concedeu a segurança pleiteada no presente
mandado de segurança impetrado por KAREN BARÃO PISACANE
PINHEIRO E OUTRO, para que seja considerado como base de cálculo do
ITBI a ser recolhido em virtude da transação noticiada na inicial o valor venal
utilizado para fins de cálculo do IPTU.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
3
A Municipalidade de São Paulo apelou às fls.102/111
requerendo a reforma da sentença para que a segurança seja denegada,
sustentando, inicialmente, inadequação da via eleita, uma vez que a matéria
deduzida demanda produção de provas, incompatível com a via mandamental;
e, no mérito, sustenta que a apuração da base de cálculo do ITBI consta
expressamente na Lei Municipal no 11.154/91 e alterações posteriores, e ainda,
que o Fisco pode apurar bases de cálculos distintas para o IPTU e o ITBI, em
razão de cada qual possuir um regime jurídico e fato gerador próprio, de modo
que o procedimento em vigor não viola o princípio da legalidade e não criou
nova base de cálculo para o tributo e nem transformou o autolançamento em
lançamento de ofício, sendo facultado ao contribuinte requerer, em seu
benefício, a prévia avaliação do imóvel. Ademais, argui que o valor venal de
referência previsto na legislação municipal é apurado mediante avaliação de
engenharia cujos critérios adotados dependem de várias circunstâncias,
salientando que o banco de dados da Administração Municipal conta com mais
de trezentas mil amostras com coletas de informações junto a mais de cem
imobiliárias, sendo a apuração do valor consolidada em normas técnicas
(ABNT, IBAPE/SP, Comissão de Peritos Judiciais) e se opera com extremo
conservadorismo, aplicando-se um abatimento de 10% (dez por cento), sendo
certo, ainda, que os valores são acompanhados pelo CMVI (Conselho
Municipal de Valores Imobiliários).
Contrarrazões às fls.115/120.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça se manifestou às fls.129
não oferecendo parecer por se tratar de direito individual disponível,
envolvendo partes maiores e capazes.
Há reexame necessário, nos termos do artigo 14, § 1o, da Lei

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
4
12.016/2009.
É O RELATÓRIO.
Trata-se de mandado de segurança impetrado por Karen Barão
Pisacane Pinheiro e Fernando Bernardes Pinheiro Júnior em face do
Município de São Paulo impugnando o Valor Venal de Referência
encontrado unilateralmente pelo impetrado para recolhimento do ITBI
incidente sobre transmissão de imóveis localizados nesta Capital.
O D. Juízo a quo entendeu por bem conceder a segurança
pleiteada, determinado que o valor a ser considerado como base de cálculo
seja o valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU, gerando a
interposição do presente recurso, que não merece prosperar.
Inicialmente, consigna-se que a preliminar de inadequação da
via eleita não prospera, pois os impetrantes não pretendem que seja fixado o
valor venal do imóvel, mas sim o reconhecimento do direito de recolher o ITBI
pelo valor venal já atribuído pela municipalidade e tem como causa de pedir o
afastamento da aplicação de lei municipal, não havendo, para tanto,
necessidade de dilação probatória.
A Lei Municipal de São Paulo no 11.154/91, que instituiu a base
de cálculo do ITBI, dispunha, em sua redação original, que:
“Art. 7o: A base de cálculo do imposto é o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos (...).
Art. 8o: Em nenhuma hipótese, o imposto será calculado sobre
valor inferior ao valor do bem, utilizado, no exercício, para
base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial urbana (...)”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
5
O Decreto Municipal no 46.228/05, por sua vez, aprovou o
regulamento do imposto em tela e introduziu fórmula de majoração da
respectiva base de cálculo, nos seguintes termos:
“Art. 8° A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos
os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
§ 1° Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização
com os valores praticados no Município, através de pesquisa e
coleta amostral permanente dos preços correntes das
transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário,
inclusive com a participação da sociedade, representada no
Conselho de Valores Imobiliários.”
Diante da inovação trazida ao cálculo, sobredito Decreto foi
declarado inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte por meio da
Arguição de Inconstitucionalidade n° 0098335-50.2006.8.26.0000, de
Relatoria do Des. Renê Ricupero, cuja ementa foi assim redigida:
“ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE - Município
de São Paulo - Decreto Municipal 46.228/2005 - ITBI
((Imposto sobre transmissão de bens imóveis inter vivos) -
Aumento na base de cálculo - art. 150 da Constituição
Federal Inconstitucionalidade reconhecida. Na veiculação
de temas de direito tributário que concernem às relações entre
o Estado e o contribuinte, sujeita-se o Poder Público ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
6
princípio constitucional da reserva de Lei, disposto no artigo
150 da Constituição Federal, que veda à União, Estados ou
Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei que o
estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do CTN, a
base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal
dos bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor
ao imóvel, que não o decorrente do anterior, mister a
existência de uma lei que o autorize, não bastando, para isso,
simples decreto.” (Grifei)
Após este julgamento do E. Tribunal de Justiça editou-se a Lei
Municipal no 14.256/06 que alterou o art. 7o, bem como acrescentou os arts.
7o-A e 7o- B à Lei no 11.154/91. Vejamos:
“Art. 7o: Para fins de lançamento do imposto, a base de
cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria
negociado à vista, em condições normais de mercado. (...)
Art. 7o- A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o “caput” deste artigo.”
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
7
nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá
requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados
da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista
em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que
poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio
eletrônico.”
Em 13 de julho de 2010, veio a lume o Decreto Municipal no
51.627 trazendo indevida majoração na base de cálculo do ITBI, assim como
o Decreto no 46.228/05, anteriormente declarado inconstitucional pelo Órgão
Especial desta Corte:
“Art. 8o A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos
os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
§ 1o A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a
forma de publicação dos valores venais a que se refere o
“caput” deste artigo.
§ 2o Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização
com os valores praticados no Município, através de pesquisa
e coleta amostral permanente dos preços correntes das
transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário,
inclusive com a participação da sociedade, representada no
Conselho Municipal de Valores Imobiliários.” (negritei).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
8
O E. Órgão Especial do TJSP, reconheceu a inconstitucionalidade
dos arts. 7oA, 7oB e 12 da Lei Municipal no 11.154/91, conforme ementa:
“INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o da
Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação
dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e
14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de
São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é
negociado à vista, em condições normais de mercado, como a
base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar de
forma expressa, implicitamente também questionou as
disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele
utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não
representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que,
como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base no
valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração as
declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em
princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel"
"Valor venal de referência", todavia, que deve servir ao
Município apenas como parâmetro de verificação da
compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo
se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do
imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo
Município Imposto municipal em causa que está sujeito ao
lançamento
por
homologação,
cabendo
ao
próprio
contribuinte
antecipar
o
recolhimento

Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
9
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser
constatada a incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável Providência
que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração do
pertinente procedimento administrativo, na forma do artigo
148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o
ITBI não se submete Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo,
subvertem o procedimento estabelecido na legislação
complementar tributária, em afronta ao princípio da
legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o
recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos
no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por representar
violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal Registro imobiliário que é constitutivo da
propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e
publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato
gerador do ITBI Regime constitucional da substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição
Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que não se
cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade
do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim
de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e
12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo.”
(Incidente
de
Inconstitucionalidade
no
0056693-19.2014.8.26.0000 Relator Desembargador Paulo
Dimas Mascaretti - São Paulo - Órgão Especial
Julg.
25/03/2015).
Desse modo, a utilização do valor de referência trazido como
base de cálculo do ITBI também afronta o princípio da legalidade, insculpido
no artigo 150, inciso I, da Magna Carta e no artigo 97, inciso IV, do Código

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
10
Tributário Nacional.
Suas disposições são claras ao instituir majoração da base de
cálculo do tributo em caráter permanente, isto é, em moto contínuo e sem
aprovação do Poder Legislativo, pois baseada em coleta amostral de preços
correntes de negócios com imóveis e pesquisas de simples ofertas
imobiliárias.
Extravasa assim, o Decreto, a simples atualização da base de
cálculo em decorrência da inflação de preços de mercado ou da
desvalorização da moeda, providência que poderia ser tolerada sob o
argumento de que a simples correção de valores não majora o tributo.
Todavia, o valor da base de cálculo sofre verdadeira definição e quantificação
administrativa pois é apurado, segundo as regras do Decreto, em pesquisas de
preços e de ofertas de venda (estas sequer constituem parâmetro de negócios
existentes) feitas pelo Poder Executivo Municipal.
Embora publicado sob o manto de lei nova, padece o novel
Decreto Municipal 51.627/2010 da mesma eiva do antigo Decreto
46.228/2005 julgado inconstitucional pelo Órgão Especial da Corte paulista.
Deve pois ser também a ele aplicado o mesmo veredito de inidoneidade para
fundamentar a exação do ITBI nos moldes que preconiza, ou seja, com base
de cálculo apurada e majorada pelo Poder Executivo, de forma unilateral.
Pelos mesmos motivos, afasta-se a aplicação dos artigos 7.° e
8.° do Regulamento do Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, aprovado
pelo Decreto 55.196 de 11 de junho de 2014.
Nesse sentido, já decidiu esta C. 15a Câmara de Direito
Público do TJSP:
“APELAÇÃO CÍVEL/REEXAME NECESSÁRIO - Mandado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
11
de Segurança - ITBI. 1) Preliminar de inadequação da via
eleita afastada. 2) Impetração da segurança para que a
Municipalidade se abstenha de exigir o ITBI utilizando base
de cálculo prevista no Decreto Municipal no 55.196/2014 -
Cobrança Indevida - Valor fictício, apurado unilateralmente
pela Administração - Impossibilidade, em razão da
declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B
da Lei no 11.154/91 pelo Órgão Especial do Tribunal de
Justiça. 3) Recursos voluntário e oficial acolhidos para
reformar parcialmente a sentença - Base de cálculo que deve
ser fixada em razão do preço de mercado, revelado pelo
instrumento de compra e venda - Possibilidade do Município
impugnar o valor, com base no art. 148 do CTN - Sentença
parcialmente reformada para conceder a segurança somente
em parte. Recursos voluntário e de ofício parcialmente
providos.”
( Apelação Cível e Reexame necessário no
1040845-39.2016.8.26.0053

Relator
Desembargador
Eutálio Porto J. 23/3/2017)
“MANDADO DE SEGURANÇA ITBI Município de São
Paulo Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no
51.627/10 Majoração indevida da base de cálculo fixada na
Lei Municipal no 11.154/91 Valor venal entendido como
aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em condições
normais de mercado Sistemática que delega sua fixação
prévia ao Poder Executivo
Afronta ao princípio da
legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I, da CF/88

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação / Remessa Necessária no 1043676-55.2019.8.26.0053 -Voto no 11088
12
Precedentes do C. Órgão Especial e da 15a Câmara de Direito
Público deste E. TJSP, a propósito Violação de direito
líquido e certo demonstrada Sentença reformada Apelo
provido,
com
observação.”
-
(Apelação
n°
0018777-88.2011.8.26.0053 - Relator Desembargador Silva
Russo J. 11/9/2014).
Desse modo, a sentença deve ser mantida na sua totalidade,
para que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel para fins de
IPTU, já que maior que o valor da transação (fls.92).
Posto isso, nega-se provimento ao reexame necessário e ao
recurso voluntário interposto pela municipalidade, nos termos do voto.

Raul De Felice

Relator