Tribunal: TJSP
Processo: 2121412-63.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Burza Neto
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
Execução Fiscal – IPTU e Taxa - Exceção de preexecutividade rejeitada – Alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, por haver firmado, antes do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel – Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações

Ementa:
Execução Fiscal – IPTU e Taxa - Exceção de preexecutividade rejeitada – Alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, por haver firmado, antes do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel – Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no C.T.N. – Questão pacificada – Súmula 399 do C. Superior Tribunal de Justiça – Taxa de água – De acordo com a jurisprudência, a obrigação de pagar o débito referente ao serviço de fornecimento de água e coleta de esgoto se reveste de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando, portanto, à titularidade do imóvel - Decisão parcialmente reformada para afastar os agravantes ao pagamento referente a Taxa de água, dos exercícios de 2013 a 2015 – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000622368
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo
de Instrumento no 2121412-63.2020.8.26.0000, da Comarca de
Ilha Solteira, em que são agravantes STÉFANI NOGUEIRA
ENGENHARIA LTDA. e SAN MARINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, é agravado MUNICIPIO DE ILHA SOLTEIRA.
ACORDAM, em 18a Câmara de Direito Público do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem
voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E BEATRIZ BRAGA.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
BURZA NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO. No: 2121412-63.2020.8.26.0000
COMARCA : ILHA SOLTEIRA.
AGRAVANTE : STÉFANI NOGUEIRA ENGENHARIA LTDA E SAN MARINO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADO : MUNICÍPIO DE ILHA SOLTEIRA.
.
VOTO No: 48.357
EMENTA: Execução Fiscal IPTU e Taxa - Exceção de
preexecutividade rejeitada Alegação de ilegitimidade para
figurar no polo passivo da execução, por haver firmado, antes
do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda
Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel
Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do
tributo, contemplando qualquer das situações previstas no
C.T.N. Questão pacificada Súmula 399 do C. Superior
Tribunal de Justiça
Taxa de água De acordo com a
jurisprudência, a obrigação de pagar o débito referente ao
serviço de fornecimento de água e coleta de esgoto se reveste
de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando,
portanto, à titularidade do imóvel - Decisão parcialmente
reformada para afastar os agravantes ao pagamento referente a
Taxa de água, dos exercícios de 2013 a 2015 Recurso
parcialmente provido.

Trata-se
de
agravo
de
instrumento
interposto em face da r. decisão digitalizada às fls.
1101/1104
autos principais - que rejeitou a exceção de
preexecutividade apresentada, que em seu teor” No caso dos
autos, ainda que existente contrato de compra e venda, o
mesmo
não
foi
levado
a
registro,
sequer
constando
reconhecimento de firma. Dessa forma, nos termos da
legislação
tributária,
patente
a
responsabilidade
da
executada”.
Inconformado,
agrava
STÉFANI
NOGUEIRA
ENGENHARIA LTDA E SAN MARINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., requerendo o provimento do recurso a fim de
reformar a r. decisão de modo a reconhecer a ilegitimidade

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passiva ad causam, bem como a sua extinção em relação a
cobrança de tarifa de água.
Pela decisão de fls. 18/19, foi determinado
o
processamento
do
presente
recurso
de
Agravo
de
Instrumento, sem o efeito suspensivo, estando em termos
para julgamento.
É o Relatório.
Cabe registrar que a r. decisão foi
proferida em 07.08.2019, motivo pelo qual o presente
recurso será julgado à luz do NCPC/2015.
O recurso comporta parcial provimento.
Primeiramente, cumpre anotar “ab initio”,
que mudei meu entendimento quanto a matéria em questão,
não prosperando o presente recurso.
No caso em tela, restou incontroverso que
STÉFANI
NOGUEIRA
ENGENHARIA
LTDA
E
SAN
MARINO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA firmaram compromisso de
compra e venda do imóvel descrito na inicial, cujos
direitos
foram
objeto
de
Instrumento
Particular
de
Compromisso de Compra e Venda, sendo certo, ainda, que o
referido contrato não foi levado a registro na matrícula
do imóvel.
Cumpre consignar que somente o registro da
escritura de compra e venda no Registro de Imóveis
competente possui o condão de transferir a propriedade do
imóvel, e, enquanto não se proceder a tal registro, o
alienante continua ser havido como dono do imóvel,
conforme preceitua os arts. 530, inciso I, e 531 do CC/16
(atual art. 1245, §1o, do Código Civil).
Como se observa, não houve a alegada
“cessão de direitos à aquisição de bem imóvel”, eis que
ausente o registro do citado contrato, o qual faria surgir

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o direito real do promitente comprador e do cessionário,
nos termos dos arts. 1.225, VII e 1.147 ambos do Código
Civil.
Cumpre consignar, ainda, que o conteúdo e o
alcance
dos
institutos
do
Direito
Tributário
são
determinados pelas normas de Direito Privado (arts. 109 e
110 do Código Tributário Nacional), daí porque de rigor a
aplicação das citadas regras dos arts. 1.225, VII, 1.227 e
1.417, todos do Código Civil.
A respeito do tema, já se pronunciou o C.
Superior Tribunal de Justiça:
"TRIBUTÁRIO - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS - FATO GERADOR - REGISTRO IMOBILIÁRIO -
(C. CIVIL, ART. 530).
A propriedade imobiliária apenas se transfere
com o registro respectivo título (C. Civil,
Art. 530). O registro imobiliário é o fato
gerador do Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis. Assim, a pretensão de cobrar o ITBI
antes do registro imobiliário contraria o
Ordenamento Jurídico." (REsp 253364/DF, Relator
Ministro
Humberto
Gomes
de
Barros,
DJ
16/04/2001 p. 104);
TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA.
REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL.
I - Consoante se depreende do julgado do
Tribunal de origem, a hipótese dos autos é de
transferência de bem imóvel a sociedade, para
integralizar cota do capital social, não sendo
caso
de
cessão
de
direitos
referente
a
transmissão.
II - Verifica-se que o acórdão vergastado está
em consonância com o entendimento assentado por
esta Corte, que em diversas oportunidades já se
manifestou no sentido de que o fato gerador do
ITBI só se aperfeiçoa com o registro da
transmissão do bem imóvel. Precedentes: AgRg no
Ag no 448.245/DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de
09/12/2002, REsp no 253.364/DF, Rel. Min.
HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 16/04/2001 e
RMS no 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA
MARTINS, DJ de 04/09/2000.

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III - Agravo regimental improvido.(AgRg no REsp
798.794/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/02/2006, DJ
06/03/2006, p. 246);
Não
discrepa
desse
entendimento
o
E.
Supremo Tribunal Federal, in verbis:
Agravo regimental no agravo de instrumento.
Imposto de transmissão intervivos de bens
imóveis. ITBI. Momento da ocorrência do fato
gerador.
Compromisso
de
compra
e
venda.
Registro do imóvel. 1. Está assente na Corte o
entendimento de que o fato gerador do ITBI
somente ocorre com a transferência efetiva da
propriedade imobiliária, ou seja, mediante o
registro no cartório competente. Precedentes.
2. Agravo regimental não provido. (AI 764432
AgR / MG, 1a. Turma, Rel. Ministro DIAS
TOFFOLI, j. 08/10/2013);
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.
TRIBUTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DO
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS
(ITBI)
SOBRE
CONTRATOS
DE
PROMESSA.
PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA
PROVIMENTO. (RE 666096 AgR / DF, 2a. Turma,
Rel. Ministra CÁRMEN LÚCIA, j. 30/10/2012);
RECURSO
EXTRAORDINÁRIO
-
IMPOSTO
DE
TRANSMISSÃO INTERVIVOS DE BENS IMÓVEIS -
FATO GERADOR - CESSÃO DE DIREITOS. A
cobrança
do
Imposto
de
Transmissão
Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à
existência de registro do instrumento no
cartório competente. (AI 646443 AgR / DF,
1a. Turma, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, j.
16/12/2008).
Assim, diante da ausência do registro da
escritura
no
cartório
competente,
situação
essa
incontroversa nos autos, não há como ser afastada a
legitimidade de parte da agravada, na medida em que a

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mesma continua a figurar como proprietária do bem sobre o
qual
recai
a
cobrança
ora
executada,
sendo,
consequentemente, a responsável tributária pelos débitos
referentes ao imóvel.
Importante
salientar
que,
com
relação
à
ilegitimidade passiva, o C. STJ, por sua 1.a Turma, deixou
assente caber ao legislador municipal eleger o sujeito
passivo do tributo, contemplando qualquer das situações
insertas no art. 34, do CTN, que define como contribuinte
o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a
qualquer título, podendo a autoridade administrativa optar
por um ou outro, com vistas a facilitar o procedimento de
arrecadação.
Oportuno
consignar
que
vários
outros
precedentes seguiram-se na mesma trilha, no sentido de ser
permitida a concomitância do titular do domínio útil do
imóvel e do seu possuidor a qualquer título, quanto à
sujeição passiva da relação jurídico-tributária.
Mister conferir especial destaque ao REsp no
752.815/SP, relatado pelo Min. Luiz Fux, 1a Turma, julgado
em 27.02.2007, DJ 15.03.2007, no qual restou patente que a
existência
de
possuidor,
apto
a
ser
considerado
contribuinte de IPTU, não teria o condão de implicar na
exclusão automática do titular do domínio, ou seja, aquele
que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis,
do polo passivo da obrigação tributária, de modo que o
possuidor, na qualidade de compromissário-comprador, pode
ser tido como contribuinte do IPTU, em conjunto com o
proprietário do imóvel.
Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se,
rumando na edição da Súmula 399:
“Cabe à legislação municipal estabelecer o
sujeito passivo do IPTU (Imposto predial e
territorial urbano”).
A respeito do tema contribuinte do IPTU
escreveu CINTIA ESTEFANIA FERNANDES:
“Ao Município cabe a prerrogativa de eleger
alternativamente
o
proprietário,
ou
o

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possuidor, ou ainda de forma supletiva, de
acordo com a conveniência administrativa,
pois tal opção decorre de lei, estando
dentro
da
discricionariedade
da
administração” (in IPTU Texto e Contexto
Editora Quartier Latin, 2005, p. 327.
Já algum tempo o C. Superior Tribunal de
Justiça deixou consignado, em sua Primeira Turma, caber ao
legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no art. 34
do CTN, o qual define como contribuinte o proprietário, o
titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título,
podendo a autoridade administrativa optar por um ou outro
visando facilitar o procedimento de arrecadação, bem
ainda,
que
a
existência
de
possuidor
apto
a
ser
considerado contribuinte do IPTU não implica a exclusão
automática do polo passivo da obrigação tributária do
titular do domínio (assim entendido aquele que tem a
propriedade registrada no registro de imóveis) (REsp
475078 / SP, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, 1a
Turma, j. 14/09/2004, DJ 27/09/2004, p. 213).
Vários
outros
precedentes
seguiram-se
convegentes,
ou
seja,
no
sentido
de
permitir
a
concomitância do titular do domínio útil de imóvel e do
seu possuidor a qualquer título, na sujeição passiva da
relação jurídico-tributária relativa ao IPTU (REsp 774720
/RJ, Relator Ministro Teori Albino Zavascki DJ 12.06.2006;
REsp
793073/RS,
Relator
Ministro
Castro
Meira
DJ
20.02.2006; AgRg no REsp 754278/RJ, Relator Ministro
Francisco Falcão, DJ 28.11.2005; REsp 596.757/RJ, Rel.
Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em
14.11.2006, DJ 19.12.2006, p. 366; REsp 752.815/SP, Rel.
Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 27.2.2007, DJ
15.3.2007, p. 265; REsp no 712.998-RJ, Rel. no 712.998-RJ,
j.
04/09/2007,
apud
Revista
Dialética
de
Direito
Tributário no 151, página 227; AgRg no REsp 1.022.614-SP,
1a Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 08.04.2008, DJe
17.04.2008).
Aliás, no mencionado REsp 752.815/SP, Rel.
Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 27.2.2007, DJ
15.3.2007, restou consignado que a existência de possuidor
apto a ser considerado contribuinte do IPTU não implica a
exclusão
automática,
do
polo
passivo
da
obrigação

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tributária, do titular do domínio (assim entendido aquele
que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis),
de sorte que o possuidor, na qualidade de promitente
comprador, pode ser considerado contribuinte do IPTU,
conjuntamente com o proprietário do imóvel, responsável
pelo seu pagamento.
Das taxas de água.
Pois bem.
A natureza jurídica de parte do débito
exigido na execução fiscal está consolidada nos Tribunais
Superiores, os quais se posicionaram no sentido de que o
serviço de água e esgoto é remunerado por tarifa/preço
público, conforme se verifica no julgamento do REsp no
1.192.022-MG, de relatoria da Ministra Eliana Calmon, 2a
Turma, julgado em 15.6.2010:
“Processo
Civil.
Recurso
Especial
representativo de controvérsia. Artigo 543-
C, do CPC. Tributário. Execução fiscal.
Crédito
não-tributário.
Fornecimento
de
serviço de água e esgoto. Tarifa/preço
público. Prazo prescricional. Código Civil.
Aplicação.
1. A natureza jurídica da remuneração dos
serviços de água e esgoto, prestados por
concessionária de serviço público, é de
tarifa ou preço público, consubstanciando,
assim,
contraprestação
de
caráter
não-
tributário, razão pela qual não se subsume
ao regime jurídico tributário estabelecido
para as taxas (...).

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...
2. A execução fiscal constitui procedimento
judicial satisfativo servil à cobrança da
Dívida Ativa da Fazenda Pública, na qual se
compreendem
os
créditos
de
natureza
tributária e não tributária (artigos 1o e
2o, da Lei 6.830/80).
3. Os créditos oriundos do inadimplemento
de tarifa ou preço público integram a Dívida
Ativa não tributária (artigo 39, § 2o, da
Lei 4.320/64), não lhes sendo aplicáveis as
disposições constantes do Código Tributário
Nacional, máxime por força do conceito de
tributo previsto no artigo 3o, do CTN.
(...)”. (g.n.)
O C. STF entende que água e esgoto não
estão albergados pelos princípios originados do Direito
Tributário, posto que se trata, na verdade, de preço
público e como tal prevalece o regime de Direito Privado,
afastando-se,
desta
feita,
a
hipótese
de
pagamento
compulsório:
“Agravo regimental nos embargos de declaração
no
recurso
extraordinário.
Constitucional.
Serviços de água e esgoto. Natureza jurídica.
Tarifa. Precedentes. 1. A jurisprudência desta
Corte firmou-se no sentido de que o valor
cobrado dos usuários pelos serviços de água e
esgoto têm natureza jurídica de preço público,
não de taxa. 2. Os fundamentos da agravante,
insuficientes para modificar a decisão ora
agravada, demonstram apenas inconformismo e
resistência
em
pôr
termo
ao
processo,
em
detrimento da eficiente prestação jurisdicional
(RE no 408.537-AgR, Relator o Ministro Cezar
Peluso, DJ 6/3/08). 3. Agravo regimental não
provido”. (RE 581085 ED-AgR / MS, Rel. Min. Dias
Toffoli, j. 25/09/2012, p. DJe 15/10/2012).
Considerando-se
a
natureza
civil
da
prestação, afasta-se a compulsoriedade da relação, que
somente se constitui em razão de uma relação sinalagmática

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...
entre as partes, ou seja, mediante um contrato em algum
momento avençado.
Na esteira da jurisprudência do C. Superior
Tribunal de Justiça, a relação jurídica existente entre o
fornecedor de água e de serviço de coleta de esgoto (ainda
que o seja uma autarquia) e o usuário respectivo é pessoal
(e não real), caracterizando relação de consumo, sem que
se possa cogitar de obrigação “propter rem”.
A propósito:
“Administrativo.
Agravo
Regimental
em
Recurso Especial. Serviço de fornecimento de
água e coleta de esgoto. ação de cobrança.
débito de terceiro. Obrigação de natureza
pessoal. Responsabilidade do consumidor que
efetivamente se utilizou do serviço. 1. De
acordo com a jurisprudência desta Corte, a
obrigação de pagar o débito referente ao
serviço de fornecimento de água e coleta de
esgoto se reveste de natureza pessoal e não
propter rem, não se vinculando, portanto, à
titularidade do imóvel. Assim, o atual
usuário do serviço ou o proprietário do
imóvel não podem ser responsabilizados por
débitos de terceiro que efetivamente tenha
se
utilizado
do
serviço.
2.
Agravo
regimental a que se nega provimento”. (AgRg
no REsp 1444530 / 1a Turma, SP, Rel. Min.
SÉRGIO
KUKINA,
j.
08/05/2014,
p.
DJe
16/05/2014).
No mesmo sentido recentemente decidiu esta
E. 18a Câmara de Direito Público:
“Execução fiscal Serviços de Água e Esgoto
Exercícios
de
2003
a
2006
Crédito
de
natureza
pessoal
e
não
propter
rem
Reconhecimento da ilegitimidade passiva da
empresa executada que se impõe, na medida em
que esta alienou o imóvel antes da prestação
dos serviços que ensejaram a cobrança da
tarifa Vastos precedentes jurisprudenciais a

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...
respeito - Manutenção da r. sentença de
primeiro grau Recurso desprovido”. (Ap. n.
0025394-06.2007.8.26.0344,
Rel.
Des.
Wanderley José Federighi, j. 10/04/2014).
Tratando-se
de
obrigação
pessoal,
a
responsabilidade pelo pagamento das tarifas é das pessoas
que efetivamente contratam o serviço.
Contudo, no caso em tela, restou comprovado
que encontram-se na posse do imóvel desde a assinatura dos
instrumentos contratuais (201/2016 autos principais), os
quais,
dispõem,
que
são
eles
os
responsáveis
pelo
pagamento das taxas desde aquela data, a concluir, assim,
que são os únicos e exclusivos responsáveis a efetuar o
pagamento quanto do consumo de água cobrado nestes autos.
Assim,
outra
solução
descabe,
senão
o
parcial provimento do recurso interposto, de modo a
reconhecer a ilegitimidade passiva, somente em relação às
taxas de água, referentes aos exercícios de 2013/2015, em
relação a Stéfani Nogueira Engenharia Ltda e San Marino
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
No que tange aos honorários advocatícios
pleiteados pela agravante, arbitram-se à razão de R$
500,00, com fulcro no artigo 85, § 8o do Código e Processo
de Civil.

Por derradeiro, considera-se prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional
e
constitucional,
observando-se que é pacífico no Superior Tribunal de
Justiça
que,
tratando-se
de
pré-questionamento,
é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais,
bastando que a questão posta tenha sido decidida.
E mais, os embargos declaratórios, mesmo
para fins de prequestionamento, só são admissíveis se a

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...
decisão embargada estiver eivada de algum dos vícios que
ensejariam
a
oposição
dessa
espécie
recursal
(EDROMS-18205/SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ-08.05.2006
p.240).
Ante o exposto, DÁ-SE parcial provimento ao
recurso interposto.
LUIZ BURZA NETO
Relator