Tribunal: TJSP
Processo: 1046663-52.2016.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA EM PARCELA ÚNICA AO AUTOR CONTADOS DO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA EM PARCELA ÚNICA AO AUTOR CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS - DÉBITOS DE IPTU, CONDOMÍNIO E TAXAS ASSOCIATIVAS EXIGÍVEIS A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE - ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS – PARCELAS VINCENDAS DEVIDAS ATÉ A DECISÃO QUE CONCEDEU A LIMINAR - SENTENÇA REFORMADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, COM OS RESPECTIVOS REFLEXOS NA DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000162112
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1046663-52.2016.8.26.0576, da Comarca
de São José do Rio Preto, em que é apelante/apelado
AGROSETA
AGROPECUÁRIA
SEBASTIÃO
TAVARES
LTDA.,
é
apelada/apelante JEFFERSON CHAMA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V. U.
Sustentou oralmente o Dr. Stefano Cocenza Sternieri.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 4 de março de 2020.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1046663-52.2016.8.26.0576
2
Apelação Cível No 1046663-52.2016.8.26.0576
Apelante/Apelado: Agroseta Agropecuária Sebastião Tavares Ltda.
Apelado/Apelante: Jefferson Chama
(Voto no 23.486)
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - RESCISÃO DO
CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES
AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO
DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA
COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER
RESTITUÍDA EM PARCELA ÚNICA AO AUTOR
CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE
PRONUNCIAMENTO

CORREÇÃO
MONETÁRIA
DESDE OS DESEMBOLSOS - DÉBITOS DE IPTU,
CONDOMÍNIO E TAXAS ASSOCIATIVAS EXIGÍVEIS A
PARTIR
DA
IMISSÃO
NA
POSSE
-
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS
E
NÃO
PENITENCIAIS

PARCELAS VINCENDAS DEVIDAS ATÉ A DECISÃO
QUE
CONCEDEU
A
LIMINAR
-

SENTENÇA
REFORMADA

RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS, COM OS RESPECTIVOS REFLEXOS NA
DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.

Cuida-se de recursos de apelação interpostos contra
a r. sentença de fls. 296/298, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
por culpa do autor determinando a devolução de 90% das
importâncias pagas com juros de mora de 1% ao mês e
correção monetária a partir dos ajuizamento, não sem
antes rejeitar o pedido de devolução da comissão de
corretagem.
Em razão da sucumbência mínima do autor, condenou a
requerida nas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação.
Irresignadas, as partes recorreram: i) a ré alegando

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culpa do requerente pelo malogro da compra e venda
irrevogável
e
irretratável;
retenção
de
75%
das
importâncias pagas; a perda do sinal pelo comprador;
exigibilidades do IPTU e da taxa de condomínio; os juros
moratórios seriam devidos do trânsito em julgado (fls.
305/325);
ii)
o
autor
pleiteando
a
cessação
dos
pagamentos a contar da notificação extrajudicial; a
rescisão da compra e venda deu-se por culpa da vendedora;
pede a devolução integral das importâncias pagas em
parcela única; os juros de mora seriam devidos a partir
da citação; a correção monetária, a seu ver, fluiria
desde os desembolsos (fls. 356/361).
Comprovados os recolhimentos dos preparos (fls.
326/328 e 362/363), os recursos foram recebidos no efeito
devolutivo.
Contrarrazões às fls. 367/372 e 373/387.
O autor manifestou oposição ao julgamento virtual do
presente recurso (fls. 401).

É o relatório.
1.- DOS FATOS
Jefferson Chama ajuizou ação de
rescisão de compra e venda cumulada com pedido de
devolução de importâncias pagas em face de Agroseta
Agropecuária
Sebastião
Tavares
Ltda
sustentando,
em
síntese, ter firmado em 22 de junho de 2012 o contrato
cessão de direito e obrigações do lote de terreno
descrito e caracterizado na inicial, cujo pagamento, no
importe de R$ 151.825,36 se daria de forma parcelada

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(fls. 10/12); não informou o total dos pagamentos
efetuados; juntou planilhas de cálculos de supostas
diferenças pagas a maior (fls. 27/41). Por isso, pediu a
rescisão
do
contrato,
bem
como
a
restituição
das
prestações pagas a mais.
Concedida a tutela de urgência para obstar a
inscrição do nome do autor perante os órgãos de proteção
ao
crédito
autorizando
a
devolução
do
imóvel
à
construtora (fls. 138/140), a qual contestou suscitando
preliminar de inépcia da petição inicial. No mérito
alegando
a
impossibilidade
de
arrependimento
do
cessionário que deverá arcar com os pagamentos do IPTU,
taxa de condomínio e taxa associativa; retenção parcial
das importâncias pagas; perda do sinal; regularidade da
cobrança da comissão de corretagem (fls. 157/201).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí, a interposição dos recursos.
2.- DO DIREITO No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a culpa pela rescisão do contrato deu-se por
culpa do comprador.
Não há prova de tentativas anteriores do autor no
sentido de manter o contrato comunicando à incorporadora
a sua discordância com os valores cobrados.
Do contrário, a notificação extrajudicial de fls.
44/48 comunicou à vendedora, de imediato, a intenção de o

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comprador rescindir a compra e venda.
Portanto, não se cuida de inadimplemento culposo da
vendedora
condicionado
à
devolução
integral
das
importâncias pagas, mas rescisão da compra e venda por
desistência do comprador.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para a autora.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).

O objeto do contrato é o lote de terreno, no qual o
comprador imitiu-se na posse, limitando-se a discussão ao
porcentual
dos
valores
pagos
que
a
ele
deve
ser
restituído.
E, nesse sentido, a retenção pela vendedora de 75%

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do que recebera do adquirente afigura-se abusiva, porque
coloca o comprador, na qualidade de consumidor, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a vendedora pelos
eventuais prejuízos suportados:
Nesse sentido, já decidiu esta Corte: “Compra e
venda de imóvel
Aplicação do código de defesa do
consumidor
Rescisão a pedido do comprador, que não
podia
mais
manter
o
pactuado

Possibilidade

Restituição das quantias pagas, com retenção de 10% a
favor da requerida
Incidência de juros moratórios a
partir do trânsito em julgado
Sucumbência mínima do
autor, ficando a requerida condenada ao pagamento da
totalidade das custas e despesas processuais, bem como
dos honorários advocatícios tal como fixados na sentença
Inteligência do parágrafo único do artigo 86 do CPC
Recurso da ré parcialmente provido” (5a Câm. Dir. Priv.,
Ap. 1007742-26.2017.8.26.0564, rel. Des. A. C. Mathias
Coltro, j. 25.10.2017).
No mesmo sentido: TJSP, 5a Câm. Dir. Priv., Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018.
Daí, que a devolução no porcentual acima deverá
ocorrer em parcela única, com correção monetária pela
Tabela Prática desta Corte a partir do trânsito em

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julgado de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês
contados do trânsito em julgado, pois a mora é do
comprador.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
De outra parte, considerando que o autor foi imitido
na posse do imóvel deverá custear as taxas condominiais,
associativas e de IPTU, pois tal obrigação surge só após
a
efetiva
imissão
na
posse
(STJ-
2a
Seção,
REsp
1345331/RS,
rel.
Min.
Luis
Felipe
Salomão,
j.
08.04.2015).
Cumpre acrescentar que a tutela de urgência fora
concedida para liberar o imóvel autorizando a negociação
da requerida com terceiros.
Contudo,
não
houve iniciativa do comprador na
devolução do imóvel.
No que diz respeito aos valores pagos a título de
arras comportam devolução, pois a retenção integral dos
valores pagos sob esta rubrica apenas seria justificável
se houvesse previsão contratual expressa neste sentido,
ou seja, arras penitenciais (CC, art. 420).
No caso em exame, as arras são confirmatórias e não
penitenciais, na medida em que há cláusula prevendo as
penalidades aplicáveis no caso de rescisão da compra e
venda (cláusula segunda, fls. 17).

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Portanto, o valor do sinal deverá ser considerado
como parte do preço e contabilizado no montante a ser
restituído pelas rés.
Por
fim,
não
há
que
falar
em
suspensão
dos
pagamentos
das
prestações
a
partir
da
notificação
extrajudicial
encaminhada
à
incorporadora
antes
do
ajuizamento da ação, pois o réu pleiteou e obteve a
tutela
de
urgência
para
que
as
parcelas
fossem
inexigíveis a partir da concessão da liminar.
3.- DAS VERBAS DE SUCUMBÊNCIA
Por fim, deve ser
reconhecida a sucumbência recíproca das partes.
“Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se
o número de pedidos formulados e o número de pedidos
julgados procedentes ao final da demanda” (STJ-3a T.,
REsp 967.769-AgRg, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.6.08,
DJ 5.8.08).
No caso, as partes sucumbiram, sendo de rigor a
aplicação da regra prevista no caput do art. 21 do
CPC1973, reproduzida pelo disposto no caput do art. 86 do
CPC2015, que determina que vencedor e vencido arcarão
proporcionalmente com as respectivas despesas, devendo
cada qual suportar a condenação ao pagamento de 10% das
vantagens financeiras obtidas por seu cliente (CPC2015,
art. 85, caput e § 2o).
Afinal, de acordo com a lição de THEOTONIO NEGRÃO e
OUTROS, vedada a compensação (CPC2015, art. 85, § 14), se
houver sucumbência recíproca “tanto o advogado do autor

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quanto o advogado do réu receberão honorários” (cf.
Código de processo civil e legislação processual em
vigor. 48a ed., São Paulo: ed. Saraiva, 2017, p. 195,
nota 11 ao art. 86).
4.- CONCLUSÃO
Daí por que se nega provimento ao
recurso do autor e se dá parcial provimento ao apelo da
ré.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica