Tribunal: TJSP
Processo: 1032222-40.2019.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Despesas condominiais - CDHU - Ação de cobrança – Sentença de extinção com fundamento em ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC – Inconformismo do autor – O C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, pacificou sua jurisprudência no sentido de que a responsabilidade sobre o pagamento das despesas condominiais pode recair tanto

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Despesas condominiais - CDHU - Ação de cobrança – Sentença de extinção com fundamento em ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC – Inconformismo do autor – O C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, pacificou sua jurisprudência no sentido de que a responsabilidade sobre o pagamento das despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias do caso – A legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais pode ser afastada mediante dois requisitos: a comprovação de que o promissário comprador se imitiu na posse e a ciência inequívoca de condomínio acerca da transação - Cessão de posse à adquirente ocorrida em 2004 - Taxas condominiais cobradas relativamente aos meses de maio a outubro de 2019 – Transcurso temporal de 15 (quinze) anos entre a cessão e a cobrança da dívida – Autor que não cumpriu com a determinação de juntar aos autos a cópia dos boletos de cobrança , a fim de demonstrar qual o destinatário dos boletos – Existência de lista de moradores do condomínio na qual consta o nome da compromissária compradora como responsável pela unidade habitacional, o que permite concluir que o condomínio tinha ciência inequívoca da cessão do imóvel – Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000333570
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1032222-40.2019.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONJUNTO
HABITACIONAL CACHOEIRINHA A – LOTE 1, é apelada COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
- CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) e FABIO TABOSA.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1032222-40.2019.8.26.0001 -Voto no 2.228
2
Apelação Cível no 1032222-40.2019.8.26.0001
Apelante: Conjunto Habitacional Cachoeirinha A – Lote 1
Apelado: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU
Comarca de Origem: São Paulo
Juíza de 1a Grau:Fernanda de Carvalho Queiroz
Voto no 2.228
APELAÇÃO CÍVEL – Despesas condominiais - CDHU - Ação de
cobrança – Sentença de extinção com fundamento em ilegitimidade
passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC – Inconformismo do autor –
O C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso
repetitivo, pacificou sua jurisprudência no sentido de que a
responsabilidade sobre o pagamento das despesas condominiais pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, a depender das circunstâncias do caso – A legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais pode ser afastada mediante dois requisitos: a comprovação
de que o promissário comprador se imitiu na posse e a ciência inequívoca
de condomínio acerca da transação - Cessão de posse à adquirente
ocorrida em 2004 - Taxas condominiais cobradas relativamente aos meses
de maio a outubro de 2019 – Transcurso temporal de 15 (quinze) anos
entre a cessão e a cobrança da dívida – Autor que não cumpriu com a
determinação de juntar aos autos a cópia dos boletos de cobrança , a fim
de demonstrar qual o destinatário dos boletos – Existência de lista de
moradores do condomínio na qual consta o nome da compromissária
compradora como responsável pela unidade habitacional, o que permite
concluir que o condomínio tinha ciência inequívoca da cessão do imóvel
– Sentença mantida – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
219/225, proferida na ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada por Conjunto
Habitacional Cachoeirinha A Lote 1 em face de CDHU Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano, que reconheceu a ilegitimidade da ré para figurar no polo passível
da ação e julgou extinto o feito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo
Civil.
Inconformado, recorre o autor buscando a reforma da r. sentença. Em suas
razões de apelação (fls. 228/237), bate-se pela responsabilidade da ré pelo pagamento das
despesas condominiais em aberto, pois aduz que mesmo após a imissão na posse, a
responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é concorrente entre o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1032222-40.2019.8.26.0001 -Voto no 2.228
3
proprietário e o possuidor. Destaca que o Condomínio ainda não está regularizado, de
modo que não tem como saber a que título a unidade é ocupada e por isso entende que
caberia à ré dar ciência inequívoca sobre a transmissão da unidade e o termo de
recebimento das chaves não comprovaria, por si só, a ocupação efetiva do bem. Argumenta
que o fato das moradias da CDHU serem destinadas aos menos favorecidos não retiraria a
responsabilidade da ré de arcar com o pagamento das taxas condominiais. Conclui por
requerer o provimento do recurso, julgando-se procedente a ação.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 238/239) e respondido (fls. 243/252).
É o relatório.
Cuida-se de ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada em face da
CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano. Segundo o autor, por ser a
ré proprietária do apartamento localizado no condomínio, as dívidas condominiais em
aberto seria de sua responsabilidade, dada a sua natureza propter rem.
Ao analisar a questão, o C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de
julgamento de recurso repetitivo, pacificou sua jurisprudência no sentido de que a
responsabilidade sobre o pagamento das despesas condominiais pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias
do caso, in verbis:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE
PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre
o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1032222-40.2019.8.26.0001 -Voto no 2.228
4
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em
que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Assim, pelo que se extrai do julgado acima colacionado, para se concluir
pela legitimidade do proprietário para responder pelas dívidas condominiais é necessário a
comprovação da transferência da posse e também a inequívoca ciência, por parte do
Condomínio, quanto à efetiva transmissão.
No caso dos autos, a negociação da unidade restou evidenciada no contrato
de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, acostado
às fls. 133/137, firmado entre a CDHU e Maria Conceição Alves de Matos aos 27/01/2004.
Portanto, resta averiguar se houve inequívoca ciência do condomínio quanto à transmissão
da posse.
De início, observo que as taxas condominiais cobradas referem-se aos meses
de maio a outubro de 2019, ou seja, mais de 15 (quinze) anos depois da cessão de posse.
Considerando-se que o Condomínio autor foi instituído em 15/10/2005 (fls. 34/44), não é
crível que durante todo o transcurso desse lapso temporal o autor não tivesse conhecimento
da transmissão da posse.
Contudo, a fim de comprovar a ciência do autor acerca dos moradores das
unidades habitacionais, a CDHU requereu a apresentação, pelo autor, das atas das últimas
dez assembleias, com a lista de presença, bem como de cópia dos boletos de cobrança
mensal das cotas condominiais, que comprovaria o destinatário das cobranças.
Entretanto, o autor não trouxe aos autos as cópias dos boletos de cobrança
das despesas condominiais da unidade em questão, o que lhe desfavorece. Por outro lado, a
cobrança refere-se tão somente às cotas em aberto a partir de maio de 2019, a demonstrar
que nos meses anteriores os boletos foram pagos pelo ocupante da unidade. Portanto, a
apresentação dos boletos seria importante para a demonstrar a ciência da transferência da
posse, mas o autor não se desincumbiu de seu mister. A respeito, assim apontou a douta
magistrada (fls. 224):
Na planilha de f. 55 pode-se observar que as mensalidades condominiais deixaram de ser

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1032222-40.2019.8.26.0001 -Voto no 2.228
5
quitadas a partir de MAI/2019.
Portanto, supõe-se que os boletos anteriores tenham sido pagos pelo ocupante da unidade.
Para afastar tal presunção, bastaria que o autor tivesse apresentado as cópias desses
boletos, que permitiriam identificar quem estava cadastrado como responsável pelo
pagamento junto à administração do condomínio.
(...)
No entanto, o condomínio se omitiu em informar quem vinha efetuando os pagamentos das
mensalidades que não são objeto de cobrança nos presentes autos justamente porque se
presume que já foram quitadas.
A posse de bem imóvel é situação de fato que pode ser comprovada por diversas formas,
inclusive testemunhal. A ré optou por solicitar documentos (boletos de cobrança) que
somente poderiam ser fornecidos pelo condomínio.
(...)
Assim, os argumentos da CDHU devem ser acolhidos no sentido de que o condomínio
tinha conhecimento de que a posse do apartamento há tempos foi entregue a terceiros.(...)
Acrescente-se, ainda, que dentre os documentos juntados pelo autor às fls.
163 e ss., verifica-se ter constado o nome de Maria Conceição Alves de Matos na lista de
moradores como responsável pela unidade 43, conforme se observa às fls. 166, 174 e 179.
Ainda que a lista de presença não tenha sido assinada, o documento demonstra que o
Condomínio tinha conhecimento da transmissão da posse.
Portanto, não há como imputar a responsabilidade pelo pagamento das cotas
condominiais à CDHU, como pretende o autor.
Nesse sentido, em casos análogos esta C. Câmara já decidiu:
CONDOMÍNIO Ação de cobrança Despesas condominiais Sentença de extinção
fundada em ilegitimidade passiva (artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil)
Apelo do autor Imóvel registrado em nome da ré Posse cedida aos adquirentes após a
celebração de promessa de venda e compra Conjunto probatório a permitir a conclusão
de que o condomínio tinha ciência da cessão e da venda do imóvel Longo transcurso de
tempo desde a imissão na posse da compromissária compradora até a data do ajuizamento
da ação - Dívida ademais gerada após a celebração do negócio entre a ré e o terceiro
Matéria definida em recurso repetitivo
Sentença mantida
Apelação desprovida.
( Apelação Cível 1000390-44.2017.8.26.0361; Relator (a): Carlos Henrique Miguel
Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 2a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1032222-40.2019.8.26.0001 -Voto no 2.228
6
Vara Cível; Data do Julgamento: 06/12/2017; Data de Registro: 06/12/2017)
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Apelo
da ré. Imóvel registrado em nome da apelante. Posse da unidade transferida a terceiro.
Circunstâncias fáticas indicativas de que o condomínio tinha ciência da cessão, embora a
CDHU ainda figure como proprietária no registro imobiliário. Reconhecimento da
ilegitimidade passiva que se impõe. Extinção do processo, sem resolução do mérito, nos
termos do art. 267, inciso VI, do Código de Processo Civil. Apelação provida. (Apelação
Cível 0950511-94.2012.8.26.0506; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 10a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 05/10/2016; Data de Registro: 06/10/2016)
Sendo assim, o não provimento do recurso é medida que se impõe,
mantendo-se a r. sentença por seus próprios fundamentos.
Considera-se prequestionada a matéria constitucional e infraconstitucional,
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando a decisão da questão
posta (EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer).
Diante do exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso. Por
força do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba honorária em 5%
(cinco por cento).
JAYME DE OLIVEIRA
Relator