Tribunal: TJSP
Processo: 1004536-92.2014.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-27
Data de publicação: 2020-04-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pedido de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos. Sentença de parcial procedência. APELAÇÃO. Autora que ingressou com a ação pleiteando a rescisão do contrato antes de escoado o prazo de entrega do imóvel. Impossibilidade de atribuir culpa exclusiva da ré pelo pleito rescisório, ante a ausência de caracterização de mora ou inadimplemento

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pedido de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos. Sentença de parcial procedência. APELAÇÃO. Autora que ingressou com a ação pleiteando a rescisão do contrato antes de escoado o prazo de entrega do imóvel. Impossibilidade de atribuir culpa exclusiva da ré pelo pleito rescisório, ante a ausência de caracterização de mora ou inadimplemento contratual. RESCISÃO CONTRATUAL. Possibilidade de rescisão com a fixação de percentual de retenção, em conformidade com os parâmetros do C. Superior Tribunal de Justiça. Contrato que estabeleceu o pagamento da integralidade do preço do imóvel por meio de financiamento. Parte ré que alegou o inadimplemento da parte autora. Ausência de reconvenção visando à condenação da parte autora ao pagamento de multa contratual. Rescisão do contrato que deve ser mantida. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Legalidade. Valor cobrado a título de comissão de corretagem que foi devidamente destacado do preço do imóvel. TAXA SATI. Abusividade da cobrança da taxa SATI vinculada ao compromisso particular de compra e venda de imóvel. DANOS MORAIS. Rescisão contratual requerida antes de escoado o prazo para entrega do imóvel. Fatos narrados que não extrapolam o mero aborrecimento. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Verbas que devem ser suportadas pela parte vencida. RECURSO DA CORRÉ MRV PROVIDO EM PARTE, RECURSO DA CORRÉ PRADO GONÇALVES PROVIDO e RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000291372
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004536-
92.2014.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante/apelado PARQUE
ALABAMA
INCORPORAÇÕES
SPE
LTDA,
são
apelados/apelantes
PRADO
GONÇALVES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. e JUSCIMARIA CLAUDIA DE
ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso ao recurso da corré Prado Gonçalves, deram parcial provimento ao recurso
da corré MRV e negaram provimento ao recurso da parte autora. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), PENNA MACHADO E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 27 de abril de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004536-92.2014.8.26.0019 -Voto no 2838
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Voto no 2838
Apelação n. 1004536-92.2014.8.26.0019 Processo Digital
Apelante / Apelado: Parque Alabama Incorporações Spe Ltda.
Apelante / Apelado: PRADO GONÇALVES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
LTDA.
Apelante / Apelado: JUSCIMARIA CLAUDIA DE ARAUJO
Comarca: Americana
Juiz prolator: Fabiana Calil Canfour de Almeida
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Pedido de rescisão contratual c/c devolução dos valores
pagos. Sentença de parcial procedência. APELAÇÃO.
Autora que ingressou com a ação pleiteando a rescisão
do contrato antes de escoado o prazo de entrega do
imóvel. Impossibilidade de atribuir culpa exclusiva da ré
pelo pleito rescisório, ante a ausência de caracterização
de mora ou inadimplemento contratual. RESCISÃO
CONTRATUAL. Possibilidade de rescisão com a fixação
de percentual de retenção, em conformidade com os
parâmetros do C. Superior Tribunal de Justiça. Contrato
que estabeleceu o pagamento da integralidade do preço
do imóvel por meio de financiamento. Parte ré que
alegou o inadimplemento da parte autora. Ausência de
reconvenção visando à condenação da parte autora ao
pagamento de multa contratual. Rescisão do contrato
que deve ser mantida. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Legalidade. Valor cobrado a título de comissão de
corretagem que foi devidamente destacado do preço do
imóvel. TAXA SATI. Abusividade da cobrança da taxa
SATI vinculada ao compromisso particular de compra e
venda de imóvel. DANOS MORAIS. Rescisão contratual
requerida antes de escoado o prazo para entrega do
imóvel. Fatos narrados que não extrapolam o mero
aborrecimento. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Verbas que
devem ser suportadas pela parte vencida. RECURSO DA
CORRÉ MRV PROVIDO EM PARTE, RECURSO DA
CORRÉ PRADO GONÇALVES PROVIDO e RECURSO DA

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PARTE AUTORA DESPROVIDO.
A
r.
sentença
de
fls.
240/249,
JULGOU
PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda proposta por JUSCIMARIA
CLAUDIA DE ARAUJO em face de Parque Alabama Incorporações Spe Ltda.
e PRADO GONÇALVES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., para “declarando
rescindido o contrato firmado entre as partes, e determinando que as requeridas
restituam o valor desembolsado pela autora a título de comissão de corretagem
(R$ 4.765,00), e a primeira ré os demais R$ 650,00 despendidos a título de
assessoria, ambos devidamente atualizados a partir dos respectivos desembolsos
e acrescidos de juros de mora incidentes a partir da citação, bem como para
condenar a primeira requerida ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de
reparação do dano moral, atualizados a partir desta data e acrescidos de juros de
mora legais incidentes da citação. Por força da sucumbência recíproca, cada
parte arcará com as custas judiciais e despesas processuais, cabendo as
requeridas pelo princípio da causalidade, o pagamento dos honorários
advocatícios que ora arbitro em 10% do valor da condenação para cada uma
delas”.
Embargos de declaração da parte autora (fls. 251/253)
rejeitados às fls. 281.
Inconformada, apela a corré Parque Alabama (fls.
254/278) aduzindo, em síntese, 1) a ilegitimidade passiva, posto que os valores
pagos a título de comissão de corretagem foram recebidos pela imobiliária; 2) o
autor requereu a rescisão do compromisso de compra e venda, mas não efetuou
nenhum pagamento do preço; 3) o autor foi contatado para regularizar a sua
documentação e realizar o financiamento bancário, mas possui restrição em seu
nome, o que impossibilita a concessão de crédito; 4) a inexistência de culpa pela

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não obtenção do financiamento bancário; 5) a possibilidade de retenção de parte
dos valores pagos, em razão da rescisão contratual; 6) a efetiva prestação de
serviços de corretagem; 7) a inexistência de dano moral.
Contrarrazões da parte autora às fls. 283/296.
Também inconformada, recorre adesivamente a parte
autora (fls. 297/307) aduzindo, em síntese, 1) a necessidade de condenação
solidária das rés; 2) a condenação das rés a restituir os valores em dobro; 3) a
possibilidade de aplicação de multa pelo inadimplemento contratual; 4) a
majoração dos danos morais.
A corré Prado Gonçalves também apela (fls. 341/355)
aduzindo, em síntese, 1) a impossibilidade de obtenção do financiamento se deu
por culpa da construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel e do habite-
se; 2) o serviço de corretagem foi efetivamente prestado; 3) a necessidade de
condenação solidária.
Contrarrazões da corré Prado Gonçalves às fls. 359/374;
da parte autora às fls. 375/382 e da corré Parque Alabama às fls. 383/407.
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. 450).
É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação de Resolução Contratual c/c
Indenização por perdas e danos materiais e morais”.
Narra a exordial que, em 05/09/2012, a parte autora
dirigiu-se ao stand de venda do grupo MRV, firmando compromisso de compra e
venda de imóvel, pelo valor de R$ 119.120,00. O prazo de entrega do imóvel
estava previsto para agosto/2013, mas não foi entregue, aduzindo culpa das rés

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pela rescisão contratual.
Inicialmente, analiso o prazo de entrega do imóvel, a fim
de apurar a responsabilidade pela rescisão contratual.
O item “5” do Quadro Resumo (fls. 23/26), firmado em
05/09/2012, estabeleceu o prazo de entrega do imóvel:
5) PREVISÃO PARA ENTREGA DAS CHAVES
A previsão para entrega das chaves será de 22 (vinte e dois)
meses após o registro do contrato de financiamento à construção
do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA
e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis.
Em caso de imóveis cujo contrato de financiamento à construção já
tenha sido quitado pela Promitente Vendedora, ou ainda cujas
obras estejam sendo realizadas com recursos próprios a previsão
para entrega de chaves será de 3 meses após a averbação do
habite-se.
Na hipótese de imóveis prontos, com habite-se averbado, a
entrega prevista será de 3 meses após a assinatura do presente
contrato.
Ademais, a cláusula quinta do contrato estabeleceu o
prazo de tolerância de 180 dias.
A parte autora alegou, em sua exordial, que foi obrigada a
assinar “Termo de Hipoteca”, no qual teria a informação de que o contrato de
financiamento entre a promitente compradora e o agente financeiro foi firmado em
09/2011, concluindo que o prazo de entrega se deu em agosto/2013. Todavia,
não trouxe aos autos o referido termo.
Configura-se vantagem exagerada da parte ré em relação
à parte autora ao contar o prazo somente a partir da assinatura de contrato de

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financiamento, pois fere a boa-fé contratual e tipifica desequilíbrio na relação
estabelecida, gerando, assim, a nulidade preconizada no art. 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor.
Isto porque a assinatura do contrato de financiamento não
depende exclusivamente do promitente comprador, mas também da entrega da
documentação pela promitente vendedora e aprovação do agente financiador,
tornando-a a abusiva ao consumidor.
Ao analisar o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça,
recentemente - em 11/09/2019, ao julgar o tema 996, RESP 1.729.593/SP, fixou
a seguinte tese:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.
Em seu voto, o Ministro Marco Aurélio Bellizze
esclareceu:
Por esses fundamentos, a formulação da tese a ser proposta,
salvo melhor juízo, não deve contemplar a possibilidade da
fixação de prazo meramente estimativo para a entrega da unidade
imobiliária, tampouco vinculado a um evento futuro, assim como
ocorreu no caso, conforme previsto no item 5 do Quadro Resumo
e na Cláusula 5a do Contrato de Promessa de Compra e Venda
firmado entre as partes, ao qual deverá ser acrescido, tão
somente, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já
admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao
nosso sistema jurídico para os contratos futuros pelo art. 43-A
da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do

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qual
a
empresa
poderá
superar
eventuais
imprevistos
relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra,
entraves burocráticos ou fatores climáticos.
(...)
É
impositivo
que
as
incorporadoras,
portanto,
mediante
programação
administrativa
e
econômico-financeira
prévia,
estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel
de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados
de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum
negócio jurídico futuro, ainda que este se encontre associado a
uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como
no caso, à data da obtenção do financiamento. Somente assim,
estarão preservados os primados do direito à informação, da
transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o
necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e
contraprestações envolvidas.
De acordo com a Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Assim, no caso dos autos, o prazo final de entrega
ocorreu em janeiro/2015. A ação foi proposta em 23/06/2014, portanto, antes da
data de entrega do imóvel.
Ainda que o autor alegue que até a propositura da ação
nada havia sido feito no local, fato é que ainda restava prazo para a parte ré
realizar a obra. Ademais, a parte autora não comprovou ter adimplido o valor do
contrato, ingressando no financiamento.
Assim, não há falar em culpa da ré pela rescisão
contratual.

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Todavia, não havendo interesse na manutenção do
contrato, cediço que é permitido ao compromissário comprador requerer a sua
rescisão e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
A parte ré requereu a aplicação da cláusula sétima, que
estabeleceu a retenção de 8% do valor do imóvel.
O C. Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de
10% a 25% do valor efetivamente pago, para fins de cobertura dos gastos com a
rescisão do contrato. Neste sentido:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de
Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido
a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a
25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo
vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade
com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se
mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.
3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados
aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes,
entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de
25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por
inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a
retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se
distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo
regimental não provido.” (AgRg no AREsp 600887/PE, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 22.6.2015).

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Assim, seria possível a retenção pela parte ré de até
retenção em 25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, a fim de cobrir os
custos administrativos da promitente vendedora.
No caso dos autos, o Quadro Resumo estabeleceu o
pagamento do preço da comissão de corretagem, no valor de R$ 4.765,00; e o
preço do imóvel em R$ 114.355,00, a ser integralmente pago por meio de
financiamento bancário.
A parte ré alegou que somente foi efetuado o pagamento
da comissão de corretagem, estando a parte autora inadimplente quanto ao
financiamento bancário. Contudo, a parte ré não formulou pedido reconvencional
de condenação da parte autora ao pagamento dos valores inadimplidos e/ou
multa contratual pela rescisão.
Assim, o contrato deve ser rescindido, sem que haja
retenção dos valores pagos e/ou condenação da parte autora ao pagamento da
multa.
Passo a analisar o pedido de devolução dos valores
pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Conforme dispõe o artigo 927, III, do NCPC, este E.
Tribunal deve observar “os acórdãos em incidente de assunção de competência
ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos
extraordinário e especial repetitivos”.
O C. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese,
em sede de recurso repetitivo, REsp 1.551.956/SP, Tema 938: “Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI),

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ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)”.
Em relação à legalidade da cobrança da comissão de
corretagem e da taxa SATI, o c. STJ firmou o seguinte entendimento, em sede de
recursos repetitivos (RESP 1.599.511 tema 938):
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel. (destaquei).
Conforme se verifica do Quadro Resumo (fls. 23/25), a
comissão de corretagem (R$ 4.765,00) foi devidamente segregada do preço do
imóvel (R$ 114.355,00), inexistindo abusividade na sua cobrança.
Outrossim, cabe ressaltar, que apesar da rescisão do
contrato de compra e venda, os valores a título de corretagem ainda são devidos,
nos termos do art. 725 do Código Civil “A remuneração é devida ao corretor uma
vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
O “Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e
Venda” (fls. 36), teve por objeto o fornecimento de informações e documentos
junto ao agente financeiro, no valor de R$ 650,00, assemelhando-se a “Taxa de
Assessoria Técnico-Imobiliária”.

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Destarte, nos termos do recurso repetitivo supracitado,
deve ser declarada abusiva a taxa de assessoria, vinculada ao compromisso de
compra e venda, devendo ser restituído o montante cobrado à autora, a este
título. Entretanto, referida restituição condiciona-se à efetiva comprovação do
pagamento, o que deverá ser regularmente apurado em sede de cumprimento de
sentença.
Quanto ao dano moral, sabe-se que, ainda que se
reconheça a obrigação da ré de restituição dos valores pagos, em percentual ora
definido, e, consequentemente, reconheça-se o descumprimento contratual
desta, entende-se que tal atraso, salvo a comprovação de circunstâncias
excepcionais, trata-se de mero dissabor e contratempo decorrentes de
inadimplemento contratual, não ensejando direito à indenização por danos
morais.
O entendimento do C. STJ, bem como desta C. Câmara,
é pacífico no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja o
pagamento de indenização por danos morais.
Ademais, importa ressaltar que a rescisão contratual se
deu em virtude do inadimplemento da autora, que não pode, agora, beneficiar-se
dele.
Destarte, deve a r. sentença ser parcialmente reformada
para: 1) afastar a condenação da primeira ré à devolução da comissão de
corretagem; bem como 2) afastar a condenação ao pagamento do dano moral.
Por
consequência,
considerando
os
pedidos
especificados na inicial e o que restou ao final acolhido, condeno a parte autora
ao pagamento das custas, despesas processuais incorridas pela corré Prado
Gonçalves, bem como ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em
10% do pedido de restituição da comissão de corretagem.

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Ademais, verifica-se que houve sucumbência recíproca,
em maior proporção da parte autora, razão pela qual a autora arcará com 2/3
(dois terços) das custas e despesas processuais e verba honorária de 11% (doze
por cento) sobre o valor da causa.
A corré MRV arcará com 1/3 (um terço) das custas e
despesas processuais e por honorários advocatícios fixados em 10% (doze por
cento) do valor a ser restituído a título de taxa SATI.
Ressalto que os percentuais de honorários advocatícios
ora fixados já consideram o trabalho realizado nessa fase recursal pelos patronos
das partes (parágrafo 11 do art. 85 do CPC/2015).
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da corré MRV, DOU PROVIMENTO ao recurso da
corré Prado Gonçalves e NEGO PROVIMENTO ao recurso da parte autora, nos
termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA