Tribunal: TJSP
Processo: 1014982-42.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Silvana Malandrino Mollo
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Municipalidade de São Paulo – Preliminar de inadequação da via eleita afastada – Desnecessidade de dilação probatória – Recolhimento do ITBI quando de registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel – Base de cálculo do imposto – Valor venal do bem utilizado para o cálculo do IPTU ou o valor da transação,

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Municipalidade de São Paulo – Preliminar de inadequação da via eleita afastada – Desnecessidade de dilação probatória – Recolhimento do ITBI quando de registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel – Base de cálculo do imposto – Valor venal do bem utilizado para o cálculo do IPTU ou o valor da transação, o que for maior – Defeso ao Município surpreender o contribuinte com outro valor que não reflita nenhuma dessas realidades – Recursos oficial e voluntário da Municipalidade não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000946675
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1014982-42.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO,
são apelados BRIO REAL ESTATE II - FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO - FII e BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E
VALORES IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), GERALDO XAVIER E JOÃO
ALBERTO PEZARINI.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
SILVANA MALANDRINO MOLLO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1014982-42.2020.8.26.0053 -Voto no 9897
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Apelação Cível / Reexame Necessário no 1014982-42.2020.8.26.0053
Apelante/ Recorrente: Municipalidade de São Paulo e Juízo Ex Officio.
Apelados: Brio Real Estate II Fundo de Investimento Imobiliário FII e
outro.
Comarca: São Paulo
Juiz (a) de origem: Walter Godoy dos Santos Junior
VOTO No 9897
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO

Mandado de Segurança ITBI Municipalidade de São
Paulo Preliminar de inadequação da via eleita afastada
Desnecessidade de dilação probatória
Recolhimento do
ITBI quando de registro imobiliário da transmissão da
propriedade do bem imóvel Base de cálculo do imposto
Valor venal do bem utilizado para o cálculo do IPTU ou o
valor da transação, o que for maior Defeso ao Município
surpreender o contribuinte com outro valor que não reflita
nenhuma dessas realidades Recursos oficial e voluntário
da Municipalidade não providos.
Trata-se de Reexame Necessário e Recurso de
Apelação interposto pela Municipalidade de São Paulo, em face da r. sentença
de fls. 109/114 destes autos digitais, que, em Mandado de Segurança
impetrado por Brio Real Estate II Fundo de Investimento Imobiliário FII e
outro contra ato do Diretor do Departamento de Rendas Imobiliárias da
Secretaria de Finanças do Município de São Paulo, concedeu a segurança
pretendida, tornando definitiva a liminar anteriormente concedida, para
determinar que o cálculo do ITBI do imóvel descrito na inicial seja calculado
tendo como base de cálculo o valor de venda ou o valor venal de IPTU do
último exercício, o que for maior.

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Alega
a
Municipalidade
apelante,
em
preliminar, que o mandado de segurança não seria a via adequada para a
análise da matéria, uma vez que esta demanda a produção de provas. No
mérito, em síntese, afirma que a disciplina do ITBI seria dada pela Lei no
11.154/91 e suas alterações trazidas pelas Leis Municipais de no 14.125/05 e
de no 14.256/06, não havendo ofensa ao Princípio da Legalidade. Assevera que
seria perfeitamente lícita a coexistência de valores distintos para o ITBI e para
o IPTU, e que a base de cálculo do ITBI no Município de São Paulo sempre
teria sido o efetivo valor venal do bem ou direito transmitido, fosse ele
apontado pelo próprio contribuinte, ou arbitrado a posteriori pelo Fisco. Aduz
que o valor venal utilizado no IPTU seria distinto ao do ITBI, pois se trataria
de ficção jurídica, imprescindível para se operacionalizar a cobrança do
imposto, realizada anualmente e de ofício. Ante tais alegações, requer o
provimento do recurso, com a reforma da sentença e condenação aos ônus
sucumbenciais.
O
recurso
voluntário
(fls.
118/129),
tempestivo, foi regularmente recebido e processado, com apresentação de
contrarrazões, a fls. 132/140.
Instado a se manifestar, o Ministério Público
declinou intervir no feito, ante o caráter manifestamente disponível do direito
discutido (fls. 106/108).
É O RELATÓRIO.
Deixo de remeter os autos à D. Procuradoria
Geral de Justiça, tendo em vista a disponibilidade do direito discutido,
inclusive enfatizado pelo Parquet, em Primeiro Grau.
Passo à análise do recurso oficial obrigatório
e do Recurso de Apelação da Municipalidade conjuntamente.

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Com efeito, o apelado impetrou mandado de
segurança com vistas a recolher ITBI sem utilizar como respectiva base de
cálculo o valor venal de referência publicado pela Prefeitura de São Paulo.
O feito foi devidamente processado com a
concessão da liminar pela decisão de fls. 71/77 dos autos.
Ao final, sobreveio a sentença de fls.
109/114, que concedeu a segurança para determinar que o cálculo do ITBI do
imóvel descrito na inicial seja calculado tendo como base de cálculo o valor de
venda ou o valor venal de IPTU do último exercício, o que for maior. Daí o
inconformismo municipal, que, como se verá, não prospera.
Pois bem.
Preliminarmente, rejeito a alegação de
inadequação da via eleita. Isso porque a discussão claramente se restringe a
matéria de direito, não havendo, portanto, necessidade de dilação probatória.
No mérito, melhor sorte não socorre a
Municipalidade.
O ITBI é um imposto de competência
municipal, cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens
imóveis, como preceitua o art. 156, inciso II, da Constituição Federal.
A base de cálculo do ITBI, conforme o
disposto no art. 38 do Código Tributário Nacional, “é o valor venal dos bens
ou direitos transmitidos”.
E, por valor venal, entende-se que: “É o valor
de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou
possam ser vendidas” (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27a ed., p.

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1.461, Rio de Janeiro, Forense, 2008).
Assim, a base de cálculo do ITBI, segundo o
Código Tributário Nacional (art. 38), assim como o art. 7o da Lei Municipal no
11.154/91, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, de modo que deve
corresponder ao valor pelo qual o imóvel foi adquirido.
Ocorre, porém, que a Lei no 14.256/06
modificou o art. 7o supracitado e ainda acrescentou àquela lei os artigos 7o-A e
7o-B, de modo que o valor venal a ser considerado para fins de incidência do
ITBI passou a ser, para a Municipalidade São Paulo, “o valor pelo qual o bem
ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado” (art. 7o,
caput), que será tornado público periodicamente pela Secretaria Municipal de
Finanças (art. 7o-A, caput e parágrafo único).
Isso, na prática, equivale a atribuir dois
valores venais distintos para o mesmo bem imóvel, pois, além do valor a ser
utilizado para o cálculo do IPTU, haveria outro, atualizado e divulgado
periodicamente pelo órgão competente da Prefeitura, que serviria de base de
cálculo para o ITBI.
Nesse sentido:
“Outra questão bastante controvertida, ainda
sem posição definitiva da jurisprudência, diz
respeito à existência de duplo valor venal em
algumas legislações municipais.
O Município de São Paulo, por exemplo, adota
como base de cálculo do IPTU o valor venal
apurado de acordo com a Lei no 10.235, de
16-12-1986, que aprovou a Planta Genérica de
Valores (PGV). Porém, para efeitos de ITBI, o
Município de São Paulo vem adotando a título de
base de cálculo um outro valor venal, que não é
apurado segundo os critérios objetivos previstos
na Lei no 10.235/86.
O art. 7o da Lei Municipal no 11.154, de
30-12-1991, com a redação dada pela Lei no

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14.256, de 29-12-2006, adotou como base de
cálculo o conceito doutrinário de valor venal dos
bens ou direitos transmitidos, desprezando os
critérios de apuração previstos na lei de regência
retro apontada.
Outrossim, o art. 7o-A acrescentou que a
Secretaria de Finanças tornará públicos os
valores venais atualizados dos imóveis inscritos
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de
São Paulo, facultado ao contribuinte o pedido de
avaliação especial caso não concorde com a base
de cálculo divulgado pela Secretaria Municipal
de Finanças (art. 7o-B).
Esses dois dispositivos acrescidos pela Lei no
14.256/06 objetivaram legalizar o Decreto no
46.228, de 23-8-2005 e a Portaria SF no 81, de 5-
9-2005, que instituíram o valor venal concreto
para cada imóvel cadastrado, seguido de
atualização periódica de conformidade com as
variações do mercado imobiliário.
Confundiu-se, à evidência, fixação de critérios
objetivos para apuração do valor unitário do
metro quadrado do terreno e da construção de
competência do legislador, com a apuração da
base de cálculo (valor venal) de cada imóvel
concreto a ser feita por ocasião do lançamento
do imposto. Não cabe à lei apontar o valor venal
de cada imóvel, tarefa cabente ao agente
administrativo público competente com base na
PGV.
A legislação de São Paulo, ao conferir efeito
vinculativo ao valor venal disponibilizado pela
Secretaria de Finanças, acaba por transformar a
modalidade do lançamento por homologação em
lançamento de ofício, pois o contribuinte não terá
a liberdade de calcular o ITBI devido de acordo
com o valor venal que resulta da aplicação da lei
de regência da matéria.
O que é pior, o Município não pode contemplar
dois valores venais distintos para o mesmo
imóvel, principalmente se a legislação adotou
tanto para o IPTU como para o ITBI o mesmo
conceito doutrinário de valor venal.
A base de cálculo para um e para outro imposto
deve ser a mesma, dosando-se o aspecto
quantitativo do fato gerador com a alteração da
respectiva alíquota.”
(Harada, Kiyoshi, ITBI Doutrina e Prática, São

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Pualo: Editora Atlas, 2010, pp. 169/170)
Na medida em que o IPTU e o ITBI se
referem, em última instância, a um mesmo bem imóvel, por mais que esses
impostos se distingam no aspecto temporal, a utilização de valores venais
distintos somente teria justificativa se algum fato relevante, que pudesse
modificá-los, tivesse ocorrido, o que não se verifica no caso concreto, não se
justificando, portanto, a adoção de valores diferentes para o cálculo desses
impostos.
Não se pode perder de vista que o valor venal
apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço
que o imóvel traduz no mercado. Não é por outro motivo que a legislação
estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para o cálculo do
ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado
que o valor da transação, fixado livremente pelas partes, tenha sido superior, o
que não se verifica no presente feito.
Destaca-se, ainda, que o Órgão Especial desta
E. Corte acolheu, por maioria de votos, a Arguição de Inconstitucionalidade do
Decreto Municipal n° 46.228/05, in verbis:
“ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE
- Município de São Paulo - Decreto Municipal
46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre transmissão
de bens imóveis 'inter vivos') - Aumento na base
de cálculo - Art. 150 da Constituição Federal -
Inconstitucionalidade
reconhecida.
Na
veiculação de temas de direito tributário que
concernem às relações entre o Estado e o
contribuinte, sujeita-se o Poder Público ao
princípio constitucional da reserva de Lei,
disposto no artigo 150 da Constituição Federal,
que veda à União, Estados ou Municípios a
exigência ou aumento de tributo sem lei que o
estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art.
38 do CTN, a base de cálculo para o lançamento
tributário é o valor venal dos bens e títulos

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transmitidos, para se atribuir outro valor ao
imóvel, que não o decorrente do anterior, mister
a existência de uma lei que o autorize, não
bastando, para isso, simples decreto.”
(Rel.
Des.
Renê
Ricupero,
julgado
em
16/06/2010) (g.n.)
Outrossim, não deve prevalecer a tese de que
a Lei Municipal no 14.256/06 teria tornado válida a base de cálculo, ora
questionada, já que o valor apurado para recolhimento de ITBI, repita-se, não
pode ser superior àquele fixado para o IPTU, salvo se a o valor real da
transação for maior, hipótese em que este valor deve ser utilizado como base
de cálculo do imposto de transmissão. A lei municipal, assim, não está em
conformidade com o art. 38 do CTN.
Corroborando
tal
entendimento,
o
E.
Supremo Tribunal Federal:
“(...) É pacífico neste E. Tribunal o entendimento
de que é ilegal a instituição de um valor venal
como base de cálculo para o ITBI distinto
daquele utilizado para o IPTU.”
(ARE
710241/SP,
Ministro
Ricardo
Lewandowski, j. 20/11/2012, DJe-230 Divulg.
22/11/2012, Public. 23/11/2012).
A esse respeito, imperioso mencionar o
julgamento do Colendo Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, nos Autos
da Arguição de Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000,
suscitada pela 18a Câmara de Direito Público, o qual, por maioria de votos,
julgou a ação parcialmente procedente, para o fim de pronunciar a
inconstitucionalidade dos artigos 12, 7o-A e 7o-B da Lei no 11.154, de 30 de
dezembro de 1991, estes últimos acrescentados pela Lei no 14.125, de 29 de
dezembro de 2005, ambas do Município de São Paulo.
Conforme se extrai daquele julgado, em

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síntese, com a superveniência das Leis Municipais de nos 14.125/2005 e
14.256/2006, foi alterada a redação do artigo 7o, caput, da Lei no 11.154/1991,
para considerar, como valor venal, o valor de mercado do imóvel, objeto do
negócio, ou seja, aquele preço pelo qual seria negociado o bem, à vista, em
condições normais de transação. Nisso não haveria, a princípio, afronta ao
princípio da legalidade ou à segurança jurídica, pois a regra da apuração do
imposto continuaria sendo a de que ela é feita com base nas declarações do
próprio contribuinte.
Todavia, com o acréscimo dos artigos 7o-A e
7o-B, o legislador determinou a extensão do conceito de valor negociado à
vista, inserido no caput do art. 7o, atribuindo ao Poder Público, a
responsabilidade de apurar periodicamente os valores venais de imóveis
inseridos em sua base cadastral (pesquisa no mercado imobiliário) e, ao
contribuinte, o dever de impugnar a avaliação prévia, caso dela discordasse.
Confira-se, a seguir, trecho do mencionado
acórdão:
“Na verdade, tais comandos legais padecem dos
vícios de inconstitucionalidade alardeados pelo
autor, por afronta ao artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal e ao princípio da segurança
jurídica.
Com efeito, o “valor venal de referência”, ao
qual faz alusão o preceito do artigo 7o-A da Lei
Municipal
no
11.154/91,
pode
servir
ao
Município tão somente como parâmetro de
verificação da compatibilidade da base de
cálculo obtida a partir do preço declarado de
venda do imóvel, na transação objeto da exação,
com a realidade do mercado imobiliário; não
pode se prestar à prévia fixação daquele
montante tributável, obrigando o contribuinte
ao recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está
impedido de criar uma tabela de valores venais
de referência, mas não pode impor ao
contribuinte sua adoção sistemática para a

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apuração do tributo devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o-B da
legislação municipal examinada, o contribuinte
deve se submeter à base de cálculo do imposto
divulgada
pela
Secretaria
Municipal
de
Finanças,
facultada
a
possibilidade
de
impugnação, com o requerimento de avaliação
especial
do
imóvel,
o
que
claramente
desconsidera princípios estabelecidos no Código
Tributário Nacional.
(...)
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do
registro das escrituras públicas de compra e
venda, não poderá ser exigido o recolhimento do
ITBI segundo um valor venal de referência;
nessa oportunidade, o contribuinte deverá
proceder ao recolhimento do imposto apurado
com base no valor do negócio jurídico tributado,
cabendo à Administração lançar mão do
procedimento previsto no artigo 148 do Código
Tributário
Nacional,
caso
discorde
das
declarações prestadas pelo sujeito passivo.
O arbitramento administrativo do valor da
exação, destarte, é providência excepcional e
tem lugar apenas na hipótese de ser constatada
eventual
incorreção
ou
falsidade
na
documentação
comprobatória
do
negócio
jurídico tributável, dependendo sempre da
prévia instauração do competente procedimento
administrativo, na forma do art. 148 do Código
Tributário Nacional.(...)” (g.n.)
Assim, como o ITBI é imposto sujeito a
lançamento por homologação ou declaração, este pode, ou não, ser aceito pelo
credor, que, no caso, poderá lançar mão da instauração do procedimento
administrativo fiscal previsto no art. 148 do CTN, para, então,
excepcionalmente, proceder ao arbitramento administrativo do imposto
devido.
Então, conforme prossegue o acórdão do C.
Órgão Especial:
“(...) Forçoso reconhecer, portanto, que as

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11
disposições contidas nos artigos 7o-A e 7o-B da
Lei
Municipal
no 11.154/91 subvertem o
procedimento
estabelecido
na
legislação
complementar tributária, pois deferem ao Poder
Público a fixação antecipada da base de cálculo
do ITBI, em nítida desconsideração ao preceito
do Código Tributário Nacional mencionado
anteriormente.
Em suma, a criação de um 'valor venal de
referência', distinto daquele que serve de base
de
cálculo
para
o
IPTU,
apurado
e
constantemente atualizado pelo Município de
São Paulo, nos termos do artigo 7o da Lei
Municipal no 11.154/91, não representa, por si
só, conduta ilegítima, consistindo porém em
simples
parâmetro
para
verificação
da
consistência das declarações consignadas nos
negócios
jurídicos
tributados
pelo
ITBI;
inadmissível então impor-se desde logo ao
contribuinte a utilização dessa base de cálculo
para
recolhimento
do
imposto,
obrigando-o
a
requerer eventual revisão, na hipótese de
discordar do arbitramento prévio e unilateral, o
que ignora por completo o regime jurídico
tributário a que se submete esse imposto
municipal, bem como a regra inserida no artigo
148 do Código Tributário Nacional, em afronta
ao princípio da estrita legalidade, inserido no
artigo 150, inciso I, da Constituição Federal.”
(g.n.).
Portanto, a base de cálculo do ITBI, no caso
em apreço, deve ser composta pelo valor venal do bem imóvel transferido,
utilizado para fins de cálculo do IPTU ou o valor da negociação, devendo
prevalecer o que for maior, quando do registro imobiliário da transmissão de
propriedade.
A r. sentença recorrida, desse modo, merece
ser mantida em sua integralidade.
Ante o exposto, nego provimento aos

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12
recursos oficial e voluntário da Municipalidade.

Silvana M. Mollo
Relatora