Tribunal: TJSP
Processo: 1001503-59.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Ação declaratória de inexigibilidade c/c restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Taxas de juros de obra que são indevidas depois do decurso do prazo de tolerância ou da entrega das chaves. Precedente do TJSP e do STJ. Comprovação de que houve cobranças, a título de taxa de juros de obra, após a entrega das

Ementa:
Apelação. Ação declaratória de inexigibilidade c/c restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Taxas de juros de obra que são indevidas depois do decurso do prazo de tolerância ou da entrega das chaves. Precedente do TJSP e do STJ. Comprovação de que houve cobranças, a título de taxa de juros de obra, após a entrega das chaves. Ré que não se desincumbiu do ônus de provar a repactuação da dívida. Precedente do TJSP. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais. Recurso da ré não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029849
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001503-59.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado DIEGO CESAR COELHO COSTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001503-59.2019.8.26.0071 -Voto no 24579
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Apelação n°:
1001503-59.2019.8.26.0071
Apelante:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelado:
DIEGO CESAR COELHO COSTA (Justiça Gratuita)
Comarca:
Foro de Bauru 4a Vara Cível
1a Instância:
1001503-59.2019.8.26.0071
Juiz:
ARTHUR DE PAULA GONÇALVES
Voto no
24579
EMENTA. Apelação. Ação declaratória de inexigibilidade c/c restituição
de valores. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência.
Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Taxas de juros de obra que
são indevidas depois do decurso do prazo de tolerância ou da entrega das
chaves. Precedente do TJSP e do STJ. Comprovação de que houve
cobranças, a título de taxa de juros de obra, após a entrega das chaves.
Ré que não se desincumbiu do ônus de provar a repactuação da dívida.
Precedente do TJSP. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários
sucumbenciais recursais. Recurso da ré não provido.
Apelação interposta por MRV Engenharia e Participações
S/A contra a sentença de fls. 366/369 e 379/380, cujo relatório se adota, que
julgou procedente a ação movida por DIEGO CESAR COELHO COSTA em
face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. Diante da
sucumbência, a ré foi condenada a pagar custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, fixados em R$ 1.000,00, atendidos os requisitos do art.
85, §8o, do Código de Processo Civil de 2015.
Apela a ré, requerendo a reforma da sentença, pelas razões
de fls. 382/389.
Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido (fls.
403/406).

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É o relatório.
De início, anoto que o recurso de apelação da ré de fls.
391/398 não merece ser conhecido, uma vez que já havia interposto
previamente o recurso de fls. 382/389, o que fez operar a preclusão
consumativa.
Ilegitimidade passiva
De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva “ad
causam” arguida pela ré.
Conforme anotado por Theotonio Negrão: “A legitimidade
ad causam consiste em um relação de pertinência entre as partes no processo e a
situação de direito material trazida a Juízo” (in Código de Processo Civil e
Legislação Processual em Vigor, 47a edição, Editora Saraiva, 2016, pág. 112).
A legitimidade deve ser verificada mediante a mera
análise abstrata dos fatos narrados na petição inicial, em razão da denominada
Teoria da Asserção (REsp 1769520/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 24/05/2019).
O Código de Defesa do Consumidor prevê, em seu art. 7o,
parágrafo único, art. 18 e art. 25, §1o, a responsabilidade solidária de todos
aqueles que participam de algum modo na relação com o consumidor.
No caso, como bem constou da sentença, é irrelevante o
fato de a instituição financeira ser a destinatária final dos juros cobrados, uma
vez que a relação jurídica de origem foi entabulada entre o autor e a ré.
Assim, estando evidenciado que a ré participou da cadeia
de serviços, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, ambos do
CDC, é patente a legitimidade passiva.
Ultrapassadas as questões, passo a apreciar o mérito.
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e

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inversão do ônus da prova
Primeiramente, ressalta-se a necessidade da aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio
jurídico celebrado entre as partes é um Contrato de Promessa de Compra e
Venda, no qual a ré constitui sociedade que objetiva a comercialização de
imóvel, ao passo que o comprador o adquire como destinatário final do
produto, nos termos dos artigos 2o e 3o, do CDC.
“Taxa de evolução das obras” ou “Juros de obra” ou
“Juros de Mediação”
O autor alega que celebrou contrato de Compromisso de
Compra e Venda do imóvel, em 05/09/2013, com previsão de entrega das
chaves em 29 (vinte e nove) meses após o registro do contrato. As chaves foram
entregues no dia 20/04/2016. Ocorre que, mesmo após a entrega das chaves, a
ré cobrou taxas de juros de obra, tendo o autor arcado com o pagamento de R$
867,75. Assim, requer a restituição do valor indevidamente pago e a
inexigibilidade das cobranças em aberto, a título de taxa de juros de obra (fls.
14/18).
Por sua vez, a ré sustenta a regularidade da cobrança das
taxas de juros de obra, sob a alegação de que houve a renegociação das
parcelas vencidas antes da conclusão da obra, de modo que os valores ora
cobrados se referem à fase de obra.
Pois bem.
Os juros do financiamento, denominados de “taxa de
evolução das obras” ou “juros de obra” ou “juros de medição”, embora estejam
vinculados ao contrato de financiamento, estão relacionados à quitação da
parcela final do preço e, consequentemente, à entrega das obras.
Havendo atraso na entrega do imóvel, por culpa da

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vendedora, esta deve arcar com as consequências decorrentes de sua mora.
Ora, não se pode repassar ao comprador os encargos
decorrentes exclusivamente da mora da vendedora.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem
entendido que:
“Os "juros de obra" pagos após o prazo de previsão de entrega das
chaves, deverão ser ressarcidos pela construtora ao consumidor”.
(AResp 718080, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j.
08/06/2016).”
Ainda, sobre o tema a Colenda Turma Especial do Direito
Privado julgou o INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDA REPETITIVA
(IRDR) sob no 0023203-35.2016.8.26.0000, admitido sob Tema 6 por este E.
Tribunal, em processo de relatoria do Eminente Desembargador FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO, onde restou sedimentado que a ilicitude do repasse
dos “juros de obra” após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves:
"É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da
obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância".

Embora a tese do referido IRDR tenha se originado de casos
concretos nos quais os imóveis não foram entregues dentro do prazo de
tolerância, entende-se que a mesma “ratio” se aplica quando a unidade foi
disponibilizada dentro do prazo de tolerância, sem, todavia, haver a averbação
do habite-se ou a averbação dele na matrícula do imóvel.

E, conforme já decidiu esta Colenda Câmara, em
julgamento de acórdão da lavra do E. Des. Salles Rossi, “a alienante não pode
disponibilizar o bem, renunciando tacitamente ao prazo previsto no contrato e depois

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invocá-lo para atribuir a responsabilidade ao comprador pelos juros da obra, quando a
mesma já se encontra finalizada”. Confira-se:
Apelação Cível 4001580-40.2013.8.26.0002 - COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE
VALORES C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
Parcial procedência - Taxa de evolução de obra Ilegalidade de
cobrança após a entrega do imóvel ao adquirente (hipótese dos
autos) Demora na averbação do habite-se que não pode ser
imputada ao comprador
Incabível a utilização de prazo de
tolerância quando o imóvel já foi disponibilizado ao adquirente -
Devolução devida
Precedentes desta Turma Julgadora -
Sentença mantida Recurso desprovido. (TJSP; Relator (a):
Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional II - Santo Amaro - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 10/07/2019; Data de Registro: 10/07/2019)
No caso dos autos, o autor logrou demonstrar que a ré
cobrou valores, a título de taxas de juros de obra, depois da entrega das chaves,
em 20/04/2016 (fls. 14/18).
Por outro lado, a ré se limitou a afirmar que as taxas de
juros de obra se referem ao período anterior à entrega das chaves, sendo que
foram objeto de cobrança “a posteriori” por conta da renegociação da dívida.
Ora, a ré não trouxe aos autos os Termos de Renegociação
de dívida, devidamente assinados e rubricados pelo autor, tendo apresentado
tão meros extratos e planilhas (fls. 127/184, 185/351 e 386/388), que, além de
serem produzidos unilateralmente, não comprovam a inequívoca intenção do
autor de renegociar as taxas de juros de obra, visando futuro pagamento.
Assim, como a ré não se desincumbiu do ônus de provar
fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor, não há como se

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presumir a alegada renegociação de parcelas do preço, devendo prevalecer a
prova documental que aponta a realização de cobrança de taxas de juros de
obra, depois da entrega das chaves, em 20/04/2016 (fls. 14/18).
Aliás, em caso análogo ao dos autos, assim decidiu esta
Colenda Câmara:
Apelação Cível 1015330-61.2018.8.26.0625 - APELAÇÃO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SENTENÇA
DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
RECURSO DA RÉ

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PARA RESTITUIÇÃO
DE JUROS BANCÁRIOS DO FINANCIAMENTO DA
OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA OU JUROS DE
OBRA)
LEGITIMIDADE DA RÉ VERIFICADA

PRETENSÃO VOLTADA PARA A RESTITUIÇÃO DE
VALORES, EM RAZÃO DE REPASSE INDEVIDO PELA
CONSTRUTORA, PELO PERÍODO DA SUA MORA

RESTITUIÇÃO
DEVIDA

ALEGAÇÃO
DE
RENEGOCIAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS
VENCIDAS ANTES DE FINDA A CONSTRUÇÃO

AUSÊNCIA
DE
PROVA
-
DANO
MORAL

INOCORRÊNCIA DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
QUE É CAUSA PARA ABORRECIMENTO AUSÊNCIA
DE
ABALO
PSÍQUICO
ANORMAL

DERAM
PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. (TJSP; Relator
(a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de Taubaté - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 20/01/2014; Data de Registro: 16/05/2019)
Portanto,
era
mesmo
de
rigor
a
declaração
de
inexigibilidade das taxas de juros da obra provenientes do contrato

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mencionado na petição inicial (fls. 08/11), bem como a condenação da ré à
restituição ao autor da quantia de R$ 867,75, com correção monetária desde o
desembolso e juros de mora de 1% a contar da juntada aos autos do aviso de
recebimento.

A restituição deve ocorrer de forma simples, haja vista a
não demonstração de que a ré agiu de má-fé.
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em tela, a ré cobrou valores indevidos, obrigando
o autor a vir a juízo, bem como sucumbiu integralmente.
Assim, imperiosa a condenação dela ao pagamento das
custas e despesas processuais.
Outrossim, correta a condenação da ré ao pagamento de
R$ 1.000,00 (mil reais), já que atende os requisitos do art. 85, §8o, do CPC.
Desse modo, a sentença deve ser mantida “in totum”.

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Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso da ré,
majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ela ao
patrono do autor para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução
da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada. Equivale a dizer que se entende estar dando a adequada
interpretação à legislação invocada pelas partes, despicienda a menção
explícita de dispositivos uma vez encontrada a fundamentação necessária,
consoante entendimento consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso
interposto pela ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator