Tribunal: TJSP
Processo: 1008127-12.2018.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Alegação de locação do imóvel para festas e com fins comerciais. Pretensão de proibição da conduta. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Ilegitimidade passiva da corré SPM. Ocorrência. Presente a ilegitimidade passiva da empresa, pois não é parte legítima para figurar na ação cominatória, não podendo ser responsabilizada por um imóvel do qual não

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Alegação de locação do imóvel para festas e com fins comerciais. Pretensão de proibição da conduta. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Ilegitimidade passiva da corré SPM. Ocorrência. Presente a ilegitimidade passiva da empresa, pois não é parte legítima para figurar na ação cominatória, não podendo ser responsabilizada por um imóvel do qual não figura como proprietária ou compromissária compradora. Corréu que não é associado aos quadros da autora, não sendo vinculado ao seu Estatuto Social. A autora não comprovou, de forma cabal, as suas alegações, sendo que, a quem alega incumbe provar a consistência das alegações, nos termos do artigo 373 do CPC. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000612816
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008127-12.2018.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante ASSOCIAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS JARDIM PASSARGADA C, são apelados SPM ADMINISTRAÇÃO DE
BENS PRÓPRIOS LTDA e STEFANO PEREIRA MARTINS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008127-12.2018.8.26.0152
Apelante
: Associação dos Proprietários Jardim Passargada C
Advogada
: Fabiana Calfat Nami Haddad (Fls: 16)
Apelados
: Spm Administração de Bens Próprios Ltda e outro
Advogado
: Oziar de Souza (Fls: 99, 103)
Comarca: Cotia
Voto no 08080
rml
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Alegação de locação do
imóvel para festas e com fins comerciais. Pretensão de proibição da
conduta.
Sentença de improcedência. Insurgência
da
autora. Ilegitimidade passiva da corré SPM. Ocorrência. Presente a
ilegitimidade passiva da empresa, pois não é parte legítima para
figurar na ação cominatória, não podendo ser responsabilizada por um
imóvel do qual não figura como proprietária ou compromissária
compradora. Corréu que não é associado aos quadros da autora, não
sendo vinculado ao seu Estatuto Social. A autora não comprovou, de
forma cabal, as suas alegações, sendo que, a quem alega incumbe
provar a consistência das alegações, nos termos do artigo 373 do
CPC. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
Cuida-se de tutela antecipada em caráter antecedente, emendada
para ação de obrigação de não fazer, proposta por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS
DO RESIDENCIAL PASSARGADA QUADRA C em face de SPM ADMINISTRAÇÃO DE
BENS PRÓPRIOS LTDA e STEFANO PEREIRA MARTINS.
Requereu a autora a proibição dos réus de locarem o imóvel para
realização de festas ou qualquer outro fim que não o estritamente residencial, alegando que o
réu STEFANO é titular da unidade 187C e que o item '1', tópico II, do Regimento Interno
dispõe que é dever dos sócios, proprietários, locatários e usuários utilizarem sua unidade

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autônoma para fins exclusivamente residenciais, além do dever de respeitar o silêncio,
sossego e tranquilidade das 22 às 7 horas, evitando atividades e reuniões ruidosas, conforme
previsto no tópico II, item '8', do Regimento Interno.
Afirma que o réu utiliza a propriedade de modo irregular,
realizando festas com finalidade lucrativa e, apesar do aviso do presidente da Associação em
15/08/18, aquele forçou a entrada de seus convidados por portão lateral para realizar um
evento, sendo que há locais próprios para a realização de festas (salões de festa).
Foi indeferido o pedido de tutela de urgência (fls. 60).
Emendada à inicial para requerer como pedido principal a
abstenção de realização e eventos no interior do residencial, sob pena de multa de R$
10.000,00 por violação.
O réu Stefano apresentou a contestação (fls. 95/99), arguindo,
preliminarmente, a ilegitimidade ativa. No mérito, aduz que loca o imóvel para lazer, pois
como proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor, locando imóvel para temporada, que
servem para reuniões, festas, lazer, o que não o transforma em imóvel comercial, respeitando
a lei do silêncio e do direito de vizinhança. Informou que não é associado e que a autora não
pode impedir a livre circulação das pessoas.
Contestação da SPM Administração de Bens Próprios Ltda. (fls.
100/112), com preliminares de ilegitimidade passiva e de ilegitimidade ativa, requerendo a
improcedência do pedido.
Réplicas às fls. 120/134 e 144/152.
Sobreveio a r. sentença (fls. 161/163), que julgando antecipado o
feito, rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa e acolheu a de ilegitimidade passiva da SPM
Administração de Bens Próprios Ltda.. No mais, entendeu pela improcedência da
ação, condenando a autora no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios

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fixados em R$ 2.000,00.

Inconformada, recorre a autora (fls. 166/186/),
arguindo,
preliminarmente, cerceamento de defesa, em razão da necessidade da designação de audiência
de instrução e julgamento para o depoimento do réu STEFANO.
No
mérito,
objetiva
a
revisão
e
a
reversão
do
julgado, aduzindo que resta cristalino a ação da SPM, como administradora dos bens do
corréu STEFANO, em locar o imóvel à EventBrite Brasil Gestão Online de Eventos LTDA,
restando incontroverso a atuação daquela.
Afirma que o direito de propriedade não é absoluto e que o
imóvel que se encontre em zona residencial não pode ser objeto comercial, de modo a ser
vedada sua utilização para promoção de festas ou eventos e que, no caso dos autos, não há
elemento probatório nesse sentido.
Assevera que há prova robusta que demonstra a utilização
irregular do imóvel, documentação esta não impugnada e que acarreta em confissão, sendo
que este Tribunal tem entendimento sedimentado no sentido de que documentação não
impugnada é documentação aceita como elemento de prova.
Ademais, o apelado STEFANO aduziu, em contestação, que
realizava locação para temporada e as fotos acostadas às fls. 135/142, em muito divergem de
locação para temporada.
Aduz que o imóvel, além de estar situado no interior da apelante,
está localizado em área estritamente residencial, o que impede a sua utilização comercial e é
fato a realização de eventos, de modo que requereu a determinação de abstenção destes atos,
podendo-se concluir que os atos dos apelados podem ser classificados como sendo uso
anormal da propriedade.
Sustenta que o artigo 36-A da Lei 6.766/79 prevê a vinculação

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de todos aqueles que possuam imóvel no interior de Associação de Moradores aos atos
constitutivos desta, sendo que os apelados demonstraram ciência de que o imóvel fora
construído em um loteamento erigido pelos ditames da citada lei, devendo, consequentemente,
agir em consonância à norma jurídica.
Contrarrazões apresentação às fls. 195/199.
Em exame de admissibilidade, foi verificada a incorreção no
recolhimento do preparo recursal, sendo determinado o correto recolhimento e a juntada da
CRI atualizada do imóvel. Custas e documento juntado às fls.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Primeiramente, afasto a preliminar de cerceamento de defesa.
Deveras, as partes litigantes no processo judicial gozam do
direito de ampla defesa, conforme preconiza Art. 5o, LV, da Constituição Federal, sendo-lhe
assegurada a utilização de todos os meios e recursos para a realização do julgamento do feito,
de modo satisfatório a seus interesses.
Todavia, ressalva-se ao juiz a possibilidade de antecipadamente
julgar o pedido postulado, proferindo sentença com a resolução do mérito, nos casos em que
não se faz necessária a produção de outras provas, como previsto no Art. 355, I, do Código de
Processo Civil.
E ainda, de acordo com o art. 370, parágrafo único, do CPC,
cabe ao juiz determinar as provas pertinentes para a instrução do feito, indeferindo aquelas
inúteis ou protelatórias.
Assim, a prova destina-se, de maneira precípua, ao magistrado, a

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quem cabe, com absoluta exclusividade, o exercício de um prévio juízo de verossimilhança,
relevância e pertinência acerca de cada um dos requerimentos para produção de provas,
independentemente de impugnação pela parte contrária.
In casu, a produção de prova requerida (depoimento pessoal) se
mostra desnecessária e nada acrescentaria aos autos, vez que as teses defensivas do corréu
STEFANO foram apresentadas, não se mostrando verossímil a necessidade de realização da
prova “a fim de se aclarar os motivos pelos quais as alegações dos Apelados contrariam as
provas acostadas aos presentes autos”.
Incontestável,
assim,
que
os
autos
encontravam-se
suficientemente instruídos, dando condições para que o magistrado formasse seu
convencimento, razão pela qual os argumentos deduzidos pela autora para anular a r. sentença
não podem ser admitidos, sendo de rigor a rejeição da preliminar.
No mérito, o recurso visa obter o reconhecimento da
legitimidade passiva da corré SPM e a determinação para que os réus se abstenham de
promover festas ou utilizem o imóvel, localizado em lote administrado pela Associação
autora, para qualquer outro fim que não o estritamente residencial.

Na hipótese, presente a ilegitimidade passiva da empresa SPM,
pois não é parte legítima para figurar na ação cominatória, não podendo ser responsabilizada
por um imóvel do qual não figura como proprietária ou compromissária compradora. A
matrícula do imóvel indica como proprietário somente o corréu STEFANO (fls. 213/216).
Não sendo a demandada a responsável pelo imóvel, não pode ser
impelida a deixar de utilizá-lo, seja para que fim for. A lista de controle de acesso, sem a
indicação até de quem seria o anfitrião, sem qualquer assinatura (fls. 44/47), não tem o condão
de provar a qualidade da ré de administradora dos bens do corréu, tampouco da locação do
imóvel a quem quer que seja, conforme alegado (fls. 174).

Ainda que a SPM administre o imóvel em nome do proprietário,

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fato sequer comprovado, sua atuação seria como mandatária, agindo em nome do mandante,
nos termos do artigo 653 do Código Civil1 e 18 do Código de Processo Civil, não havendo
não se falar em legitimidade passiva.
Ora, uma vez reconhecida a ilegitimidade passiva “ad causam”,
correta a extinção sem resolução do mérito em relação a ela.

No tocante ao proprietário STEFANO, temos que a autora não
comprovou ser ele seu associado. Não há como admitir a anuência do réu à associação pelo
simples fato de ser o proprietário do imóvel, adquirido por escritura (fls. 213/216). Tal
assertiva viola o artigo 5o, incisos XVII e XX, da Constituição Federal, que tratam do direito
individual da liberdade de associação e da garantia da proibição do dever de se associar.

Com efeito, o réu adquiriu o imóvel em 20 de março de
1995 (fls. 213/216). Ausente a data de sua constituição, verifica-se que o Estatuto Social da
autora data de 04 de novembro de 1997, ou seja, data posterior à aquisição do imóvel pelo réu,
motivo pelo qual fica afastada alegação de que ele é vinculado ao seu estatuto. E, como
proprietário, poderá usar e gozar da coisa (art. 1.228 do CC2).
Não restou comprovada a alegada locação do imóvel para
empresa de eventos, ou para uso comercial, para tanto não servindo uma única lista de
convidados do dia 15/08/208 (fls. 44/47) e uma reclamação de “voz alta” em 05/12/2018 (fls.
139).
O réu afirma que loca o imóvel para temporada, nos termos do
artigo 48 da Lei 8.245/19913 (Lei de locações). É cediço que mesmo para festa familiar é
exigida lista de convidados e dos veículos, também pode ser contratada empresa para realizar
1 Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou
administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
2 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha.
3 Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que
decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.

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o evento, bem como pode haver conversas em tons elevados e, sem qualquer documento que
comprove a relação comercial entre o proprietário e os frequentadores de sua residência, não
há que se falar em uso anormal da propriedade.
A r. sentença bem consignou que:
“Evidentemente o direito de propriedade não é absoluto e encontra limites
quando confrontado com direito dos vizinhos. Todavia, no caso dos autos, o
réu nega ser associado da autora, de modo que as regras do regimento
interno não lhes são aplicáveis. De qualquer forma, encontrando-se o imóvel
em zona residencial, não pode o imóvel ser utilizado para fins comerciais,
com promoção de eventos ou festas, com cobrança de entrada a qualquer
pessoa, sem prévia informação de convidados, como se empresa de eventos
fosse, por desvirtuar o caráter residencial do loteamento e gerar
insegurança e perturbação ao sossego dos demais moradores. Difere-se,
todavia, da hipótese de festas ocasionais promovidas pelo proprietário ou
pelo locatário, com número limitado de convidados e informados à portaria
da associação. E no caso dos autos, as fotos com a placa "Solupack" e
bexigas, por si só, não demonstram a promoção de festas como atividade
empresarial e, por conseguinte, o uso indevido do imóvel. Assim é que não
cabe ao Judiciário proibir genericamente qualquer tipo de locação ou
realização de festas no local, incumbindo à autora, caso a caso, verificar se
de fato há uso indevido do imóvel, para aplicar penalidades previstas no
regimento ou chamar a autoridade policial ou municipal para coibir a
perturbação de sossego” - grifei

Assim sendo, a autora não comprovou, de forma cabal, as suas
alegações, sendo que, a quem alega incumbe provar a consistência das alegações, nos termos
do artigo 373 do Código de Processo Civil4.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).

Por fim, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
de 2015, ficam os honorários advocatícios majorados para R$ 3.000,00, observados os
critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente o trabalho realizado pelo profissional e o
4 Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto
à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

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tempo decorrido desde o ajuizamento.
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
ANA MARIA BALDY
Relatora