Tribunal: TJSP
Processo: 1060554-16.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
SUBLOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. RECONVENÇÃO. Sentença de improcedência da ação principal e reconvenção. Insurgência recursal recíproca. Apelo da autora. Sustenta exigibilidade dos alugueres e encargos apontados como inadimplidos. Imputa à ré descumprimento de obrigação contratual de manutenção dos tanques e não desocupação do imóvel sublocado, somente formalmente

Ementa:
SUBLOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. RECONVENÇÃO. Sentença de improcedência da ação principal e reconvenção. Insurgência recursal recíproca. Apelo da autora. Sustenta exigibilidade dos alugueres e encargos apontados como inadimplidos. Imputa à ré descumprimento de obrigação contratual de manutenção dos tanques e não desocupação do imóvel sublocado, somente formalmente alcançada no curso de ação de despejo. Incontroverso contexto de relação de interdependência funcional entre a exploração da atividade empresarial de comercialização de combustíveis e derivados para com a sublocação subjacente ao litígio. Atividade empresarial inviabilizada por culpa imputável à autora, única responsável pela substituição dos tanques de armazenamento de combustível, cuja não ocorrência obstou a renovação do alvará de funcionamento do posto de gasolina. Conduta atentatória à diretriz da boa-fé objetiva, sob o enfoque dos deveres anexos de proteção e colaboração, a acionar a função corretiva por força da qual caracterizado exercício inadmissível de posição jurídica. Inexigibilidade dos alugueres e encargos locatícios inafastável. Sentença de improcedência do pedido principal cuja manutenção se faz de rigor. Insurgência recursal da ré reconvinte. Concessão da benesse da gratuidade legitimada nas circunstâncias. Incontroversa cessação da atividade empresarial da parte, no cenário de não renovação do alvará de funcionamento do posto de gasolina e sua posterior desocupação. Sublocação restrita a parte do imóvel tomado em locação pela sublocadora autora. Pretensão de repetição do indébito consistente nos valores pagos a maior a título de IPTU, exigidos pelo todo do imóvel. Pretensão sujeita a prescrição decenal, parcialmente verificada nas circunstâncias. Cláusula contratual de repasse dos impostos incidentes sobre o imóvel, a ser interpretada nos estritos limites do objeto da sublocação. Abuso verificado. Repetição do indébito devida, respeitada a prescrição decenal. Sentença da improcedência da reconvenção parcialmente reformada.

Recurso da autora desprovido, provido em parte o apelo da ré reconvinte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000924920
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1060554-16.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada
PETROBRÁS DISTRIBUIDORA S/A, é apelado/apelante CENTRO
AUTOMOTIVO POMPÉIA LTDA..
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso
da autora e deram provimento em parte ao recurso da ré. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL
TREVISAN E FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1060554-16.2016.8.26.0100 -Voto no 7821
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Apelação Cível no 1060554-16.2016.8.26.0100
Apelante/Apelado: Petrobrás Distribuidora S/A
Apelado/Apelante: Centro Automotivo Pompéia Ltda.
Comarca: São Paulo
Voto no 7821
SUBLOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E
ENCARGOS LOCATÍCIOS. RECONVENÇÃO. Sentença de
improcedência
da
ação
principal
e
reconvenção.
Insurgência recursal recíproca. Apelo da autora. Sustenta
exigibilidade dos alugueres e encargos apontados como
inadimplidos. Imputa à ré descumprimento de obrigação
contratual de manutenção dos tanques e não desocupação
do imóvel sublocado, somente formalmente alcançada no
curso de ação de despejo. Incontroverso contexto de
relação de interdependência funcional entre a exploração
da
atividade
empresarial
de
comercialização
de
combustíveis e derivados para com a sublocação
subjacente ao litígio. Atividade empresarial inviabilizada
por culpa imputável à autora, única responsável pela
substituição
dos
tanques
de
armazenamento
de
combustível, cuja não ocorrência obstou a renovação do
alvará de funcionamento do posto de gasolina. Conduta
atentatória à diretriz da boa-fé objetiva, sob o enfoque dos
deveres anexos de proteção e colaboração, a acionar a
função corretiva por força da qual caracterizado exercício
inadmissível de posição jurídica. Inexigibilidade dos
alugueres e encargos locatícios inafastável. Sentença de
improcedência do pedido principal cuja manutenção se faz
de rigor. Insurgência recursal da ré reconvinte. Concessão
da benesse da gratuidade legitimada nas circunstâncias.
Incontroversa cessação da atividade empresarial da parte,
no cenário de não renovação do alvará de funcionamento
do posto de gasolina e sua posterior desocupação.
Sublocação restrita a parte do imóvel tomado em locação
pela sublocadora autora. Pretensão de repetição do
indébito consistente nos valores pagos a maior a título de
IPTU, exigidos pelo todo do imóvel. Pretensão sujeita a
prescrição
decenal,
parcialmente
verificada
nas
circunstâncias. Cláusula contratual de repasse dos
impostos incidentes sobre o imóvel, a ser interpretada nos
estritos limites do objeto da sublocação. Abuso verificado.
Repetição do indébito devida, respeitada a prescrição
decenal. Sentença da improcedência da reconvenção
parcialmente reformada.
Recurso da autora desprovido, provido em parte o apelo da

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ré reconvinte.
A r. sentença de fls. 794/797, de relatório
adotado, julgou improcedente ação de cobrança de alugueres e
encargos locatícios ajuizada por Petrobrás Distribuidora S/A. em
face de Centro Automotivo Pompeia Ltda., ao mesmo tempo em que
julgou improcedente a pretensão reconvencional deduzida pela ré em
face da autora, carreando às partes os ônus sucumbenciais das
respectivas demandas, verba honorária arbitrada em 10% do valor
atualizado de cada causa.
Inconformadas, recorrem ambas as partes (fls.
810/821 e 824/851.
A autora repisa o direito ao crédito de alugueres e
encargos inadimplidos de maio/2013 a março/2014, perfazendo o
valor histórico de R$ 654.003,35, ponderando não lhe poder ser
imputado o impedimento ao exercício da atividade comercial da ré,
porquanto a teor do disposto na cláusula contratual 11.6 era de
responsabilidade daquela, enquanto comodatária, a manutenção dos
tanques de armazenamento dos combustíveis. Acrescenta que a
formal devolução do imóvel somente se verificou em curso de ação de
despejo, em 02.04.2014.
A ré, por sua vez, invocando os benefícios da
gratuidade, tece longas considerações em torno da restrição do
objeto da sublocação, adstrito a 66,78% do imóvel locado pela
autora, daí porque descabida a imputação da obrigação de
pagamento do IPTU incidente sobre sua totalidade, cuja repetição do
indébito entende fazer jus, refutando a prescrição reconhecida pelo

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d. juízo a quo. Aduz da inexistência de obrigação contratual a tal
propósito, referindo ainda a nulidade do repasse levado a efeito, em
violação ao disposto nos arts. 22, VIII e 45 da Lei no 8.245/91, 166 II
e 169 do CC. Pugna pela reforma do julgado monocrático da
reconvenção e condenação da autora à repetição do indébito
apontado.
Contrariedades
recursais
a
fls.
854/875
e
876/888.
A
ré
reconvinte
manifestou
oposição
ao
julgamento virtual do recurso (fls. 891/892).
É o relatório.
A hipótese é de ação de cobrança de alugueres e
encargos locatícios oriundos de contrato de sublocação firmado em
29.08.1994, prorrogado por prazo indeterminado (fls. 46/54).
A autora imputa à ré o inadimplemento de
alugueres vencidos de maio/2013 a março/2014, e IPTU de 2013 e
proporcional
de
2014,
perfazendo
crédito
histórico
de
R$
654.003,35.
Constitui
fato
incontroverso
nos
autos
acertadamente, explicitado pela r. sentença hostilizada, a umbilical
relação entre o contrato de sublocação subjacente ao litígio e a
atividade empresarial da ré, na exploração do comércio de
combustíveis e derivados.
É dizer, o elemento causal da relação jurídico
negocial entabulada entre as partes, sua causa determinante, outra
não foi, senão que servir de instrumento material indispensável à
viabilização da exploração da atividade empresarial da ré, vinculada

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ao fornecimento de combustíveis e derivados de petróleo pela autora.
Sucede que não menos incontroverso nos autos é
o fato de que a atividade empresarial de comercialização de
combustíveis e derivados de petróleo pela ré, restou inviabilizada,
mercê de autuação administrativa, culminando com a não renovação
do alvará de funcionamento do posto de gasolina.
A este propósito, a d. juíza a quo concluiu, à luz
da prova documental produzida sob o crivo do contraditório, ter
havido a lacração das atividades do posto de combustível em razão
da contaminação do solo causada pelas bombas de combustíveis,
apontando o auto de infração a necessidade de substituição dos
referidos
equipamentos,
para
a
revalidação
do
alvará
de
funcionamento (confira-se fls. 489, 490, 496 e 509).
Malgrado sem controverter este substrato fático,
procura a autora reverter o r. julgado monocrático, ao argumento de
que, por força da cláusula contratual 11.6 (fls. 50), seria de
responsabilidade da ré a “boa conservação e o correto uso dos equipamentos
comodatados”.
Sucede que não há uma única evidência
probatória sequer, no sentido de que a determinação administrativa
de substituição dos tanques, guarde qualquer relação com conduta
imputável à ré, é dizer, decorra de má conservação ou uso
inadequado dos equipamentos cedidos em comodato. Ao contrário,
tudo leva a crer, mormente porque fulcrada a determinação
administrativa no Decreto Municipal no 38.231/99 - que dispõe sobre as
medidas preventivas de proteção ao meio ambiente e de segurança do sistema de
armazenamento subterrâneo de líquidos combustíveis -, tenha se operado o
vencimento do certificado de estanqueidade dos tanques, já não mais

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passível de renovação em razão do prolongado tempo de vida.
Por corolário, não era dado à autora exigir que a
ré providenciasse às suas custas, a substituição dos tanques de
armazenamento de combustíveis instalados no imóvel sublocado,
para muito além da responsabilidade contratual assumida.
De forma que a inviabilização da continuidade da
atividade empresarial da ré, a bem da verdade, guarda nexo de
causalidade direto e imediato com a conduta da autora, a contrastar
com a diretriz da boa-fé objetiva, sob a ótica dos deveres anexos de
proteção e colaboração para a consecução do escopo prático do
contrato, assim frustrado na realização de seu objeto precípuo.
Não por menos, outra não poderia ser a solução
do litígio, no que tange à ação principal, senão que o desfecho de
improcedência, tendo em vista que do comportamento da autora,
como dito, a atentar contra a diretriz da boa-fé objetiva, deflui o
acionamento
da
função
corretiva,
consubstanciada
no
reconhecimento do exercício inadmissível de posição jurídica, a
ceifar a exigibilidade dos alugueres e encargos locatícios objeto da
cobrança encetada, ainda que a formal retomada do imóvel tenha
tardado a ocorrer, verificando-se somente em 02.04.2014.
Até porque, vista a questão sob outra ótica,
vislumbra-se atentado ao dever imposto ao locador de garantir,
durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (Lei no
8.245/91, art. 22, I), no caso turbado pela ação da administração
pública, determinada por fato não imputável à sublocatária ré, mas
sim e tão somente à autora, frustrando assim o dever de garantia e,
consequentemente, o uso e gozo pleno do imóvel, daí porque
inexigível a contrapartida dos alugueres e encargos.

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Desprovido, pois, o apelo interposto pela autora,
majoro a verba honorária devida ao d. patrono da ré, ao patamar de
12% do valor atribuído à causa.
Já ingressando na análise do recurso interposto
pela ré reconvinte, de proêmio, a despeito da impugnação da autora,
tenho por devida a concessão da gratuidade, para o fim restrito de
viabilizar o conhecimento do apelo interposto.
Isso porque incontroverso o óbice ao exercício da
atividade empresarial da ré reconvinte, culminando a retomada do
imóvel a ela sublocado pela autora, daí porque presumível, malgrado
se trate de pessoa jurídica, a hipossuficiência financeira, de modo
que a ser exigido o recolhimento do expressivo preparo recursal
(aproximados R$ 40.000,00), a princípio devido na espécie, ter-se-ia, na
prática, potencial entrave intransponível de acesso à Justiça.
Dito isso, a pretensão reconvencional deduzida,
desacolhida pelo d. juízo a quo, funda-se na repetição de indébito
consistente no recolhimento a maior do IPTU incidente sobre o
imóvel sublocado pela autora à ré, durante todo o período da relação
locatícia, frise-se, iniciada em agosto de 1994 (confira-se planilha a
fls. 429).
Sob este enfoque, igualmente, não se controverte
o substrato fático da pretensão deduzida, qual seja, de que do imóvel
tomado em locação pela autora (fls. 26/45), com área total de
6.341,25 m2, transmitiu-se à ré, por força da sublocação, apenas
4.234,55 m2, de forma que, desta última somente poderia ser
exigido o pagamento proporcional do IPTU incidente sobre o todo,
por correspondência a 66,78%.
A autora não controverte o repasse à ré da

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integralidade do IPTU sobre o imóvel, o que comprovadamente pago,
buscando escorar sua conduta na cláusula contratual 7.1., segundo
a qual “Todos os impostos, taxas e demais despesas que incidirem sobre o imóvel
ora sublocado, bem como seguro, no caso de benfeitorias construídas, correrão por
conta da sublocatária” (fls. 49).
Neste ponto, respeitado o entendimento da d.
juíza a quo, penso que a extensão da responsabilidade contratual
assim assumida pela ré perante a autora, não poderia mesmo
abranger a parte do imóvel locado por esta última, não sublocado à
primeira, restringindo-se, pois, a assunção do IPTU à exata
proporção propugnada na reconvenção, de 66,78% do tributo devido.
Assim,
o
mais
do
tributo
cujo
recolhimento
a
autora
confessadamente exigiu da ré durante toda a relação locatícia,
compõe o indébito passível de repetição, cujo valor histórico alcança
R$ 897.315,23, sujeito a prazo prescricional decenal, e não trienal,
como pareceu à d. magistrada sentenciante, sempre com o devido
respeito ao entendimento esposado.
Neste sentido, a jurisprudência do C. Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo 32a CÂMARA DE DIREITO
PRIVADO Apelação Cível no 0015801-70.2013.8.26.0625 - Taubaté -
VOTO No 14.717 6/14 ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. REPETIÇÃO
DE INDÉBITO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
CARACTERIZADA. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As disposições do NCPC, no que se refere
aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao
caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo no 3,
aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2. Na linha
dos precedentes mais recentes desta Corte, a pretensão de
repetição de valores cobrados indevidamente em virtude de
uma relação contratual, prescreve no prazo de 10 anos (REsp
1.756.283/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção,
DJe
3/6/2020;
EREsp
1.280.825/RJ,
Rel.
Ministra
NANCY
ANDRIGHI, Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018; e
EREsp 1.281.594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/
Acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, DJe 23/5/2019). 3.

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Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1546123/SP, Rel.
Ministro
MOURA
RIBEIRO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
31/08/2020, DJe 03/09/2020)
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE
INDÉBITO CUMULADA COM COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS.
PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA
NÃO
CONFIGURADA.
APLICAÇÃO
DO
PRAZO
PRESCRICIONAL DECENAL. 1. Ação de repetição de indébito
cumulada com compensação de danos morais. 2. Ação ajuizada em
21/08/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016.
Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir o prazo
prescricional aplicável à pretensão do recorrido de buscar a devolução
em dobro dos valores indevidamente cobrados relativos a contrato de
assistência funerária. 4. Para a configuração da pretensão de
enriquecimento sem causa, exige-se: i) enriquecimento de
alguém; ii) empobrecimento correspondente de outrem; iii)
relação de causalidade entre ambos; iv) ausência de causa
jurídica; v) inexistência de ação específica. 5. A discussão
acerca da cobrança indevida de valores constantes de relação
contratual e eventual repetição de indébito não se enquadra na
hipótese do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil/2002, seja porque
a causa jurídica, em princípio, existe (relação contratual
prévia em que se debate a legitimidade da cobrança), seja
porque a ação de repetição de indébito é ação específica. 6.
Considerando que a existência de um contrato afasta a
ausência de causa, requisito necessário à configuração do
enriquecimento sem causa e, consequentemente, da aplicação
do prazo prescricional previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC/02,
deve se aplicar a prescrição decenal, prevista no art. 205 do
CC/02. 7. Recurso especial conhecido e não provido.” (REsp
1708326/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019)
Se assim o é, malgrado não se possa cogitar de
inexistência de relação jurídica, ou mesmo nulidade, a determinar a
imprescritibilidade da pretensão deduzida pela ré reconvinte,
conforme sustentado nas razões de insurgência, a meu ver,
observada a prescrição decenal, a fulminar em pequena extensão a
pretensão deduzida - reconvenção ajuizada em 07.03.2017 - é caso de
procedência parcial do pedido deduzido, para que seja repetido o
valor do indébito pago em relação ao IPTU incidente sobre o todo do
imóvel, para além da porção efetivamente integrante da relação de
sublocação, a encerrar proporção de excesso correspondente a
33,22%.

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Assim o sendo, os valores pagos a maior serão
repetidos, devidamente atualizados a contar dos respectivos
desembolsos, somando-se juros moratórios de 1% ao mês, estes
devidos a contar da intimação da autora para responder aos termos
da reconvenção.
Por corolário da sucumbência na reconvenção,
mínima em relação à ré, a atrair a incidência do parágrafo único do
art. 86 do CPC, arcará a autora com as custas e despesas
processuais despendidas, a para dos honorários advocatícios do d.
patrono adverso, fixados estes em 15% do valor da condenação.

Do
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso da autora, e DÁ-SE PROVIMENTO ao
recurso da ré, na forma acima.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator