Tribunal: TJSP
Processo: 1002534-75.2018.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
Indenização. Restituição de valores pagos. Aquisição de imóvel. Taxa de despachante com nomenclatura diversa da taxa SATI, porém, com os mesmos propósitos. Inadmissibilidade da cobrança. Alegação de que ocorrera prestação de serviços para formação de pasta, a fim de obter financiamento habitacional, é insuficiente. Devolução em condições de sobressair de forma simples. Caixa de gordura/sabão no

Ementa:
Indenização. Restituição de valores pagos. Aquisição de imóvel. Taxa de despachante com nomenclatura diversa da taxa SATI, porém, com os mesmos propósitos. Inadmissibilidade da cobrança. Alegação de que ocorrera prestação de serviços para formação de pasta, a fim de obter financiamento habitacional, é insuficiente. Devolução em condições de sobressair de forma simples. Caixa de gordura/sabão no quintal de apartamento térreo. Ausência de informação específica sobre a existência da caixa de inspeção em referência. Danos morais caracterizados, pois, em caso de manutenção, a abertura ocasiona mau cheiro, além da proliferação de insetos. Nas dimensões não se admite nenhuma fixação de infraestrutura, uma vez que pode ocorrer, inclusive, necessidade de reparo ou desentupimento emergencial. Angústia e desgosto se fazem presentes. Verba reparatória compatível com as peculiaridades da demanda. Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000947261
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002534-75.2018.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante/apelada
JÉSSICA ALVES MIRANDA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JERRY
MEDEIRO DE MIRANDA JÚNIOR (JUSTIÇA GRATUITA) e Apelado/Apelante
PARQUE PARADISO INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002534-75.2018.8.26.0451 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.002.534-75.2018.8.26.0451
Apelantes e reciprocamente apelados: JÉSSICA ALVES MIRANDA E
PARQUE PARADISO INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Apelado:
JERRY MEDEIRO DE MIRANDA JÚNIOR
Comarca:
PIRACICABA
Voto n.o 46.372
Indenização. Restituição de valores pagos. Aquisição
de imóvel. Taxa de despachante com nomenclatura
diversa da taxa SATI, porém, com os mesmos
propósitos. Inadmissibilidade da cobrança. Alegação de
que ocorrera prestação de serviços para formação de
pasta, a fim de obter financiamento habitacional, é
insuficiente. Devolução em condições de sobressair de
forma simples. Caixa de gordura/sabão no quintal de
apartamento térreo. Ausência de informação específica
sobre a existência da caixa de inspeção em referência.
Danos morais caracterizados, pois, em caso de
manutenção, a abertura ocasiona mau cheiro, além da
proliferação de insetos. Nas dimensões não se admite
nenhuma fixação de infraestrutura, uma vez que pode
ocorrer,
inclusive,
necessidade
de
reparo
ou
desentupimento emergencial. Angústia e desgosto se
fazem presentes. Verba reparatória compatível com as
peculiaridades da demanda. Apelos desprovidos.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 575/580, que julgou procedentes as ações de

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indenização por danos morais e restituição de taxa SATI, envolvendo
aquisição de imóvel.
Alega a coautora que a sentença merece reforma,
destacando a importância da saúde humana e os efeitos que as caixas de
sabão/gordura ocasionam aos moradores do local, além de aduzir que o valor
de R$20.000,00, pleiteado a título de indenização por danos morais, não seria
excessivo, pois o prejuízo é inquestionável. A seguir disse que adquirira o
imóvel com área privativa para lazer e fora contemplada com caixas de
dejetos/esgoto, o que denota repugnância a tal espaço, portanto, o dano moral é
notório. Na sequência afirmou a existência de risco de entupimento e
transbordo de tais efluentes, sendo que a manutenção deve ser efetuada
habitualmente, o que traz transtornos, ante a existência de parasitas, além de
contágio por zoonoses. Por último, requereu o provimento do apelo, a fim de
que a verba indenizatória seja majorada para R$20.000,00.
A ré também recorreu alegando que a autora optara pela
contratação dos serviços de despachante, que não se confundem com
assessoria técnico-imobiliária, mas abrangem prestação de serviços específica
para montagem de pasta de processo para obtenção de financiamento
imobiliário, providência de emissão de guia de ITBI junto à prefeitura, além
do registro do contrato de financiamento, sendo que os serviços contratados
foram integralmente prestados, não podendo, assim, haver enriquecimento
ilícito por parte da compradora. A seguir disse que não existe prejuízo de
ordem moral para ensejar a indenização imposta, haja vista que as instalações
hidráulicas e de esgoto seguiram o memorial descritivo, conforme item 8.2, e a
tecnologia disponível atualmente facilita a manutenção do local, ressaltando,
ainda, que as caixas referidas nunca passaram por manutenção, porquanto se
caracterizam como caixas de passagem e observaram as normas da ABNT.
Prosseguindo expôs que tais caixas só podem ser instaladas no pavimento
térreo, por conseguinte, quem adquire imóvel no pavimento térreo tem pleno
conhecimento de que tais caixas são instaladas no local, já que são

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absolutamente necessárias ao funcionamento das instalações prediais. Afinal,
requereu o provimento do apelo, com a improcedência da ação ou a redução da
verba arbitrada a título de danos morais.
Os recursos foram contra-arrazoados pela ré, págs.
695/703, bem como pela coautora, págs. 706/720, rebatendo integralmente as
recíprocas apelações.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
A alegação de que a taxa SATI não fora cobrada, mas
sim taxa de despachante para prestação de serviços, visando documentação
para obtenção de financiamento imobiliário, não pode sobressair, mesmo
porque, a contratação referida configura exatamente uma taxa de assessoria,
portanto, já constara do tema 938 originário de recursos repetitivos do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(Sati), ou atividade congênere, vinculado à celebração
de promessa de compra e venda de imóvel. (...)”. (grifei)
A mudança de nomenclatura referida pelo polo passivo é
insuficiente para dar supedâneo à pretensa exigência, bem como a
especificidade de contrato à parte - que abrangeria a prestação de serviços -
também caracteriza distorção da taxa SATI, consequentemente, sem
embasamento a cobrança em referência.
Sobre o tema, confiram-se os julgados deste Egrégio
Tribunal:
“Compra e venda de imóvel. Restituição de taxas SATI e
atribuição de unidade. A autora pretende a restituição
de valores pagos a título de taxa SATI e de taxa de
atribuição de unidade. Sentença de procedência. Apelo
da ré. E. STJ firmou entendimento, em regime de

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recursos repetitivos, pela "Abusividade da cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel" (REsp 1599511/SP Tema 938). Contrato
que expressamente prevê a contratação de serviços de
assessoria
imobiliária.
Divergência
quanto
ao
enquadramento da denominada taxa de despachante na
expressão "atividade congênere" mencionada no Tema
938 dos recursos repetitivos do E. STJ (REsp
1599511/SP). Ainda que se adote a posição no sentido
de que são serviços não embutidos na própria compra
do imóvel e passíveis de contratação em separado, o
contexto da contratação retira do consumidor a livre
escolha e configura venda casada (art. 39, I, do CDC). A
contratação do serviço é apresentada no momento da
assinatura dos instrumentos que envolvem a compra e
venda, em contexto em que a contratação de tal serviço
com a própria vendedora, e não com um terceiro,
facilitaria todo o procedimento necessário entre a
assinatura do compromisso e a efetiva transmissão da
propriedade,
inclusive
no
âmbito
interno
da
incorporadora. Vendedora que se aproveita da posição
que ocupa e do contexto da assinatura da venda para
oferecer serviço que facilita seu negócio e ainda gera
receita. Precedentes. Restituição que é devida ainda que
a construtora pretenda nominar a cobrança como "taxa
de despachante". (...) Sentença mantida. Recurso
desprovido.”
(Apelação
Cível
no
1.038.282-37.2017.8.26.0506. Relatora Desembargadora

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Mary Grün. Sétima Câmara de Direito Privado. J.
06-02-2020).
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação
declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c.
restituição de quantias. Taxa Sati e congêneres (taxa de
análise de crédito). Abusividade reconhecida. Ainda que
a quantia cobrada sob o título de taxa de assessoria se
tratasse de taxa de despachante, a cobrança se refere a
atividade congênere à de assessoria técnico-imobiliária,
cuja ilegalidade foi reconhecida pelo STJ no julgamento
do REsp 1.599.511/SP, processado sob o rito dos
recursos repetitivos. Sentença mantida. Honorários
advocatícios sucumbenciais majorados para R$1.000,00
(art. 85, §§2o e 11, CPC). Recurso desprovido.”
(Apelação
no
1020287-12.2017.8.26.0344.
Relator
Desembargador Beretta da Silveira. Terceira Câmara de
Direito Privado. J. 21-03-2018).
Destarte, deve prevalecer a restituição, de forma simples,
do montante correspondente à taxa SATI/taxa de despachante, acrescido de
correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação,
salientando-se o notório aspecto consumerista da relação negocial.
3. Quanto às instalações das caixas de gordura/sabão na
área privativa do apartamento da autora, cabe exatamente a indenização
correspondente, mesmo porque, nada consta no contrato de que naquele
quintal específico da unidade autônoma adquirida pela compradora existiria
uma caixa de inspeção.
Cumpre anotar que o dispositivo em referência requer
manutenção habitual e, quando isso ocorre, os trabalhadores ou funcionários
necessitam adentrar no recinto privativo da proprietária do imóvel, sendo certo
que, ao abrirem a caixa, insetos variados principalmente baratas aparecem

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constantemente, além de trazer mau odor e fazer com que equipamentos sejam
deslocados para o local, a fim de que o serviço se realize adequadamente, por
conseguinte, ocasiona inúmeros fatores que trazem angústia e desgosto.
Importante ressaltar que caberia à ré mencionar
expressamente em uma cláusula contratual e na planta do imóvel, com
destaque, sobre a existência da caixa de inspeção, fazendo com que a
compradora assinasse de modo específico a concordância ou tivesse ciência
plena, no entanto, por ocasião das vendas, os corretores, por meio de
subterfúgio, não dão a informação correspondente, logo, somente a posteriori
é que se tem ciência das referidas caixas de inspeção.
Assim, os danos morais se fazem presentes, mesmo
porque, no local não se pode fixar nada, haja vista a necessidade de acesso,
que, em muitas ocasiões, pode até ocorrer de forma emergencial, ante algum
entupimento.
Desta forma, a verba reparatória fixada em R$10.000,00
se apresenta compatível com as peculiaridades da demanda, pois afasta o
enriquecimento sem causa em relação à autora, bem como tem finalidade
pedagógica para que a ré não reitere no comportamento inadequado.
Em casos análogos, este Egrégio Tribunal assim se
posicionou:
“Ação de indenização. Danos materiais e morais.
Compra e venda de imóvel. Caixas de gordura, sabão,
esgoto e águas pluviais em área privativa da unidade do
autor. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1.
Decadência da pretensão. Demanda que versa sobre
fato, e não vício, de imóvel. Instalação de caixas de
gordura, sabão e esgoto em área privativa que acarreta
prejuízos à saúde e à segurança do consumidor, além de
provocar a desvalorização do imóvel. Aplicação do
prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do Código

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de Defesa do Consumidor. Decadência afastada. 2.
Indenização por danos materiais e morais. Ausência de
comunicação no ato da venda acerca da existência das
referidas caixas em espaço privativo. Desvalorização do
imóvel comprovada por laudo técnico. Necessidade de
limpeza e manutenção periódica, causando importunos e
restrições ao direito de propriedade. Condenação em
danos materiais devida, no equivalente a desvalorização
do imóvel, devidamente apurada em perícia técnica.
Descumprimento do dever de informação que afeta o
ambiente íntimo do requerente e seu cotidiano,
extrapolando mero aborrecimento. Danos morais
devidos, no montante indenizatório estabelecido pela r.
sentença, que satisfaz adequadamente a função punitiva
e
compensatória
da
indenização.
3.
Recurso
desprovido.” (Apelação
Cível
no
1.008.057-44.2018.8.26.0071. Relatora Des. Mary Grün.
Sétima Câmara de Direito Privado. J. em 04/12/2019).
“Indenização por danos materiais e morais. Insurgência
das vendedoras ré contra sentença de procedência.
Manutenção. Instalação, sem informação prévia e
adequada ao comprador, de caixas de gordura e esgoto
na
área
privativa
da
unidade
residencial.
Desvalorização da unidade comprovada por perícia.
Valor não impugnado. Danos morais evidentes. Valor
razoável e consentâneo com as peculiaridades do caso.
Recurso
não
provido.”
(Apelação
Cível
no
1.019.380-07.2017.8.26.0451.
Relator
Des. Carlos
Alberto de Salles. Terceira Câmara de Direito Privado. J.
em 6/11/2019).

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“Compra e Venda de Imóvel (...) Indenização por danos
materiais e morais. Adquirentes que não foram
informados de que na sua área "privativa" seriam
instaladas caixas de inspeção do condomínio. Danos
configurados. Transtornos que ultrapassam os meros
dissabores. Danos materiais fixados no valor apurado
pela
perícia.
Danos
morais
reconhecidos,
excepcionalmente. Procedência da demanda. Majoração
da verba honorária. Aplicação do §11 do artigo 85 do
CPC. Recurso não provido.” (Apelação Cível no
1.027.022-70.2018.8.26.0071.
Relator
Des. A.
C.
Mathias Coltro. Quinta Câmara de Direito Privado. J. em
14/11/2019).
Em decorrência do desfecho da demanda, a sucumbência
permanece inalterada.
4. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento
aos apelos.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
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