Tribunal: TJSP
Processo: 1008826-78.2015.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inversão do ônus da prova. Responsabilidade solidária. Arts. 7o, parágrafo único, e 12, do CDC. Atraso na conclusão das obras e entrega das chaves. Validade do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. A correção monetária não é penalidade, mas

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inversão do ônus da prova. Responsabilidade solidária. Arts. 7o, parágrafo único, e 12, do CDC. Atraso na conclusão das obras e entrega das chaves. Validade do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. A correção monetária não é penalidade, mas mera atualização do poder aquisitivo da moeda. Possibilidade de aplicação do INCC apenas durante o período previsto para conclusão das obras, após, substituição pelo IGPM. Restituição dos valores pagos a maior. Dano moral. Caracterizado. O descumprimento contratual, por parte das rés, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico à adquirente. É certo que a situação de incerteza que a adquirente passou supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a segurança patrimonial da família. Verba indenizatória arbitrada em R$ 20.000,00. Comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária. Prazo prescricional. Incidência da prescrição trienal. REsp no. 1.551.956/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinárias. Na hipótese, a pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária está coberta pelo manto da prescrição trienal.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000372743
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008826-78.2015.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes MARCUS
ANTONIO DE BARROS JUNIOR e HELEN CAROLINE VEIGA DE PAULA, são
apelados GKR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e PAP 33
ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA. (ATUAL DENOMINAÇÃO DE
ITAPLAN IMÓVEIS SOCIEDADE DE SERVIÇOS LTDA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008826-78.2015.8.26.0161 -Voto no 16243
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Apelação Cível no 1008826-78.2015.8.26.0161
Comarca: Diadema (2a Vara Cível).
Apelante: Marcus Antônio de Barros Junior e outro.
Apelado: GKR Empreendimentos e Participações Ltda. e outro.
Voto no 16.243
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA
DO IMÓVEL. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Inversão do ônus da prova. Responsabilidade solidária. Arts. 7o,
parágrafo único, e 12, do CDC. Atraso na conclusão das obras e
entrega das chaves. Validade do prazo de tolerância de 180 dias
previsto no contrato. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. A
correção monetária não é penalidade, mas mera atualização do
poder aquisitivo da moeda. Possibilidade de aplicação do INCC
apenas durante o período previsto para conclusão das obras, após,
substituição pelo IGPM. Restituição dos valores pagos a maior.
Dano moral. Caracterizado. O descumprimento contratual, por
parte das rés, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio
psíquico à adquirente. É certo que a situação de incerteza que a
adquirente passou supera em muito meros dissabores do dia a dia e
pequenos aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão
afeta direito fundamental de moradia, colocando em risco
investimentos e a segurança patrimonial da família. Verba
indenizatória arbitrada em R$ 20.000,00. Comissão de corretagem
e assessoria técnico-imobiliária. Prazo prescricional. Incidência da
prescrição trienal. REsp no. 1.551.956/SP, de natureza repetitiva,
vinculante das instâncias ordinárias. Na hipótese, a pretensão de
restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e
assessoria técnico-imobiliária está coberta pelo manto da
prescrição trienal.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra sentença de fls. 340/344, de
relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
condenar a GKR a pagar “multa contratual aplicável de 0,5% sobre o valor

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atualizado do contrato (R$122.887,60, 04/2010), por mês de atraso (4 meses,
ou 2%), valores atualizados desde a data do contrato pela tabela do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, sobre o qual incidirá juros de mora de
1% ao mês a partir da citação, no prazo de quinze dias contados do trânsito
em julgado, pena de multa nos termos do art. 523 §1o, CPC, e execução
forçada a requerimento do credor”.
Diante da sucumbência preponderante, carreou ao autor o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
arbitrados em 20% do valor da causa.
Inconformado, o autor apelou, postulando a devolução
dobrada dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria
técnico-imobiliária; solidariedade entre as rés; nulidade da cláusula de
tolerância; congelamento do saldo devedor; indenização por danos morais;
aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova;
e inversão da sucumbência.
Contrarrazões a fls. 371/386.
Preparo complementar recolhido (fls. 402/405).
É o relatório.
De início, as rés devem ser qualificadas como
fornecedoras, enquanto os autores são considerados consumidores, nos exatos
termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao
caso.
Perfeitamente possível a inversão do ônus da prova,
consoante o artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor:

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“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive
com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a
critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente,
segundo as regras ordinárias de experiências.”
Oportuna a transcrição da lição de Claudia Lima
Marques, Antonio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem, ao comentarem
referido artigo:
“Note-se que a partícula “ou” bem esclarece que, a
favor do consumidor, pode o juiz inverter o ônus da prova quando apenas
umas das duas hipóteses está presente no caso. Não há qualquer outra
exigência no CDC, sendo assim facultado ao juiz inverter o ônus da prova
inclusive quando esta prova é difícil mesmo para o fornecedor, parte mais
forte e expert na relação, pois o espírito do CDC é justamente de facilitar a
defesa dos direitos dos consumidores e não o contrário, impondo provar o
que é em verdade o “risco profissional” ao - vulnerável e leigo -
consumidor”. (“Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, 4a ed.
rev. atual, e ampl., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p.
291/292).
A hipossuficiência tratada no artigo 6o do CDC não se
restringe à deficiência de recursos financeiros, englobando aquela advinda do
desequilíbrio inerente aos contratos consumeristas, presente no caso

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examinado.
Ademais, a Itaplan Imóveis Sociedade Serviços Ltda.,
integrante da cadeia de fornecimento de produtos e serviços pertinentes ao
imóvel adquirido pelos autores, responde solidariamente pelos danos
causados aos autores, de acordo com os artigos 7o, parágrafo único, do
Código de Defesa do Consumidor.
Incontroverso o atraso na conclusão das obras e entrega
das chaves.
Consta no instrumento do contrato que as obras seriam
concluídas em 31/03/2013, com a possibilidade de prorrogação do prazo por
180 dias (cláusula 4.1 fl. 40).
Verifica-se atualmente, no ramo da construção civil, a
praxe de estender o prazo de entrega de imóveis.
Tal entendimento resultou na Súmula no 164 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula 164 - É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”

Referida cláusula é clara e inteligível quanto à
prorrogação do prazo de conclusão das obras por 180 (cento e oitenta) dias e,
portanto, válida.
Ademais, inadmissível o congelamento do saldo devedor,
pois a correção monetária não é penalidade, mas mera atualização do poder

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aquisitivo da moeda.
A correção do saldo devedor pelo INCC durante o
período da construção é lícita, a uma diante da previsão contratual, a duas
porque tal correção visa manutenção do valor da moeda, desprovida de
natureza punitiva, sequer remuneratória do capital, porém de mera
recomposição do poder de compra do dinheiro em face da espiral
inflacionária.
Entretanto, depois do vencimento do prazo de construção
e da entrega das chaves, a caracterizar a inadimplência da vendedora, correta
a substituição do INCC pelo IGP-M (Índice Geral de Preço de Mercado)
como atualizador do saldo do preço, índice adequado à espécie e eleito pelas
partes, tendo em vista seu objetivo de regular o mercado de consumo,
devolvendo-se os valores pagos a maior.
Patenteado, ainda, o prejuízo extrapatrimonial sofrido
pelos promissários compradores, pois o descumprimento contratual, por parte
da ré, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico aos adquirentes.
É certo que a situação de incerteza que os adquirentes
passaram supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos
aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito
fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a segurança
patrimonial da família.
Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda. Rescisão. Autor
que
comprovou
procurou
obter
todas
as
informações para a obtenção do financiamento e

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que entregou todos os documentos solicitados. Rés,
todavia
que,
não
demonstraram
que
o
financiamento não foi aprovado pela instituição
financeira ou que intimaram o autor para qualquer
comparecimento, não se desincumbindo do ônus que
lhe é imposto pelo artigo 333, II, do CPC. Rescisão
que implica retorno das partes ao estado em que se
encontravam. Restituição integral das parcelas
pagas. Jurisprudência do C. STJ. Sinal que deve ser
devolvido
de
forma
simples.
Danos
morais
configurados . Recursos improvidos.” (TJSP;
Apelação 1018897-86.2015.8.26.0114; Relator (a):
Maia da Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 9a Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/10/2018; Data de Registro:
01/11/2018).
A indenização por danos morais deve ser fixada com
moderação, de modo a compensar a vítima pelo dano sofrido, mas inibindo o
enriquecimento sem causa. Nesse passo, arbitro a verba compensatória
arbitrada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), de acordo com estimada por esta
10a Câmara de Direito Privado em casos semelhantes.
Por fim, no tocante ao prazo prescricional aplicável ao
pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem
e serviço de assessoria técnico-imobiliária, no julgamento do REsp no.
1.551.956/SP foi fixada a seguinte tese:

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“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de
serviços de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art. 206, § 3o, IV, do CC).” (REsp 1.551.956/SP, 2a Seção, Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, julgado em 24.08.16).
Nesse passo, a pretensão de restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem está encoberta pelo manto da prescrição
trienal, pois os valores foram desembolsados à época da celebração do
compromisso de compra e venda, isto é, abril de 2010, conforme documentos
de fls. 82/83, ao passo que ajuizamento desta demanda data de 03/08/2015.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para determinar que a correção monetária do saldo devedor, uma vez
configurada a mora da ré se faça pelo IPGM, condenando as rés,
solidariamente, a restituírem aos autores os valores pagos a maior pelo
emprego indevido do INCC, bem como a pagar indenização por danos morais
no valor de R$ 20.000,00, corrigidos monetariamente a contar da data do
julgamento em segundo grau (Súmula 362 do STJ), acrescidos de juros de
mora a partir da citação (artigo 405 do CC).
Vencidas em maior extensão, suportam as apeladas as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 12% da
condenação, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
J.B. PAULA LIMA
RELATOR