Tribunal: TJSP
Processo: 1000197-10.2019.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Eduardo Siqueira
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – DEVOLUÇÃO DE 88% VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 12%. O Apelante tem direito à rescisão da avença, que decorreu de sua iniciativa. Razoável a retenção, pela Apelada, de 12% (doze por cento) das prestações pagas pelo Apelante, para cobrir eventuais custos e despesas decorrentes do próprio negócio. A devolução dos valores, ou seja, 88%

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – DEVOLUÇÃO DE 88% VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 12%. O Apelante tem direito à rescisão da avença, que decorreu de sua iniciativa. Razoável a retenção, pela Apelada, de 12% (doze por cento) das prestações pagas pelo Apelante, para cobrir eventuais custos e despesas decorrentes do próprio negócio. A devolução dos valores, ou seja, 88% (oitenta e oito por cento) das prestações pagas pelo Apelante, ocorrerá imediatamente, em uma única parcela. Outrossim, existindo a culpa do Apelante na rescisão da avença, é cabível sujeitá-lo à multa prevista no instrumento. -ARRAS DEVOLUÇÃO. – ART. 252, DO REGIMENTO INTERNO DO E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. Em consonância com o princípio constitucional da razoável duração do processo, previsto no art. 5o, inc. LXXVIII, da Carta da República, é de rigor a ratificação dos fundamentos da r. sentença recorrida. Precedentes deste Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça. – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000063895
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000197-10.2019.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que é apelante JOSE
BRAULINO PACHECO, é apelado LOTEADORA SÃO FRANCISCO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARIO DE OLIVEIRA
(Presidente) e SPENCER ALMEIDA FERREIRA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
EDUARDO SIQUEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000197-10.2019.8.26.0474 -Voto no
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VOTO No: 28186
APEL.No: 1000197-10.2019.8.26.0474
COMARCA: POTIRENDABA (VARA ÚNICA)
APTE. : JOSÉ BRAULINO PACHECO (JUSTIÇA GRATUITA)
APDO. : LOTEADORA SÃO FRANCISCO LTDA.
APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
VENDA E COMPRA
DEVOLUÇÃO DE 88% VALORES
PAGOS
RETENÇÃO DE 12%. O Apelante tem direito à
rescisão da avença, que decorreu de sua iniciativa. Razoável a
retenção, pela Apelada, de 12% (doze por cento) das prestações
pagas pelo Apelante, para cobrir eventuais custos e despesas
decorrentes do próprio negócio. A devolução dos valores, ou seja,
88% (oitenta e oito por cento) das prestações pagas pelo Apelante,
ocorrerá imediatamente, em uma única parcela. Outrossim,
existindo a culpa do Apelante na rescisão da avença, é cabível
sujeitá-lo
à
multa
prevista
no
instrumento.
-ARRAS
DEVOLUÇÃO. ART. 252, DO REGIMENTO INTERNO DO E.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. Em consonância
com o princípio constitucional da razoável duração do processo,
previsto no art. 5o, inc. LXXVIII, da Carta da República, é de rigor
a ratificação dos fundamentos da r. sentença recorrida. Precedentes
deste Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça.
SENTENÇA MANTIDA RECURSO IMPROVIDO.

Trata-se de apelação interposta por JOSÉ BRAULINO
PACHECO, nos autos da “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA
E VENDA C/C COM RESITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE
TUTELA PROVISÓRIA”, que move em face de LOTEADORA SÃO FRANCISCO
LTDA., cujo pedido inicial foi julgado parcialmente procedente, para declarar a
rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como para condenar a Apelada
na devolução de 88% do valor pago pelo Apelante, nos moldes da sentença de
fls. 141/148, do Juiz MARCO ANTONIO COSTA NEVES BUCHALA, da qual o
relatório se adota.
O Apelante alega, em síntese, que: a) não houve
pagamento de comissão de corretagem, e sim de arras; b) a retenção deve ser de
10% do valor pago; c) a multa de 2% deve ser afastada; d) a Apelada deve arcar
integralmente com o pagamento dos honorários advocatícios, de acordo com o

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Princípio da Causalidade (fls. 150/166).
O recurso não foi preparado, uma vez que o Apelante é
beneficiário da gratuidade processual (fls. 81/82).
A Apelada apresentou contrarrazões recursais pugnando
pela manutenção da sentença (fls. 169/189).
Finalmente, não houve oposição ao julgamento virtual do
recurso.
É o relatório.
Em que pesem os argumentos contidos no apelo, a
sentença não merece reparo, pois o Juízo a quo decidiu o feito com precisão,
devendo ser aplicado ao caso em concreto a disposição do art. 252, do
Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça. In verbis:
“Art. 252 Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver
de mantê-la.” (Grifei)
Com efeito, em consonância com o princípio constitucional
da razoável duração do processo, previsto no art. 5o, inc. LXXVIII, da Carta da
República (“a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a
razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua
tramitação”), é de rigor a ratificação dos fundamentos da r. sentença recorrida.
No mesmo sentido destaco o posicionamento desta Corte
de Justiça: Apelação no 994.06.023739-8, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Elliot Akel,
j. em 17.06.2010; Apelação no 994.05.106096-7, Rel. Des. Neves Amorim, 2a
Câm. Dir. Priv., j. em 29.06.2010; Apelação no 990.10.031478-5, 3a Câm. Dir.
Priv.,
Rel.
Des.
Beretta
da
Silveira,
j.
em
13.04.2010;
Apelação
994.05.0097355-6, 5a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. James Siano, j. em 19.05.2010;
Apelação 994.01.017050-8, 6a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. José Joaquim dos
Santos, j. em 27.05.2010; Apelação 991.09.079089-9, 11a Câm. Dir. Priv., Rel.

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Des. Moura Ribeiro, j. em 20/05/2010; Apelação n° 990.10.237099-2, 13a Câm.
Dir.
Priv.,
Rel.
Des.
Luiz
Roberto
Sabbato,
em
30.06.2010;
AI
no
990.10.032298-2, 15a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Edgard Jorge Lauand, j. em
13.04.2010; Apelação no 991.09.0841779, 17a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Simões
de Vergueiro, j. em 09/06/2010; Apelação no 991.00.021389-1, 23a Câm. Dir.
Priv., Rel. Des. Paulo Roberto de Santana, j. em 09/06/2010; Apelação no
992.07.038448-6, 28a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Cesar Lacerda, j. em 27.07.2010.
E não é diferente o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça como se pode observar nos seguintes julgados: REsp n° 662.272-RS, 2a
Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. em 04.09.2007; REsp n° 641.963-
ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. em 21.11.2005; REsp n° 592.092-AL, 2a
Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j. em 17.12.2004; REsp n° 265.534- DF, 4a
Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 1.12.2003.
Destarte, adoto e ratifico os seguintes fundamentos da r.
sentença, de acordo com o art. 252, do Regimento Interno deste E. Tribunal de
Justiça:
“(...) Vistos.
JOSÉ BRAULINO PACHECO, qualificado nos autos, propôs a presente ação
de RESCISÃO CONTRATUAL, C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, em face de LOTEADORA SÃO FRANCISCO LTDA.
Alegou o autor, que em 28 de setembro de 2013, celebrou com o requerido
compromisso particular de compra e venda , para a aquisição de um lote de terreno,
consistente do lote 02, da quadra C, com 212,03 metros quadrados, localizado no
loteamento São Francisco no município de Nova Aliança/SP. Aduz o autor, que já foi
pago até a presente data a quantia de R$ 25.832,99. Disse que por dificuldades
financeiras não pode mais honrar o pagamento das parcelas. Que procurou a
requerida para rescisão de contrato e restituição das quantias já pagas, e que não
conseguiu êxito. Discorreu sobre a rescisão contratual, alegando ser plausível a
rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com a restituição do percentual
mínimo de 10% sobre os valores pagos. Requereu a tutela antecipada, para que as
requeridas se abstenha de efetuar cobranças, emitir novos boletos, suspendendo-se o
pagamento das prestações e encargos, e de negativar o nome da autora, por qualquer
meio, sob pena de multa diária, até solução definitiva desta lide, postulou ainda, a
concessão dos benefícios de Justiça Gratuita; a inversão do ônus da prova, a

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procedência da ação e a decretação da rescisão contratual, com a devolução da
quantia já paga no valor de R$ 25.832,99, devidamente corrigidos, autorizando a
retenção pela empresa ré de 10% do valor, como forma de cobrir despesas e
encargos da requerida em relação ao terreno, objeto da ação, além do pagamento de
custas e honorários advocatícios. Atribuiu-se a causa o valor de R$ 25.832,99. Juntou
procuração e documentos - fls. 10/80.
Indeferido o pleito antecipatório, concedidos os benefícios de Justiça Gratuita a
autora e determinada a citação da requerida fls. 81/82.
A parte autora apresentou embargos de declaração contra a decisão de fls.
81/82, que restou mantida (decisão de fls. 97/98)
Devidamente citados, os requeridos apresentaram contestação fls. 100/124,
discorrendo sobre os fatos; sobre a inaplicabilidade do CDC; sobre o direito de
arrependimento, que a autora pretende a rescisão sem nenhuma justificativa
plausível, disse que a requerida nunca negou a rescisão, apenas que seja aplicado a
legislação vigente. Falou sobre a restituição de valores nos termos do contrato, que
pretende a autora a restituição do contrato com a restituição de 90% dos valores
pagos; falou sobre a retenção da comissão de corretagem; da validade das cláusulas
contratuais; da não abusividade das cláusulas contratuais; sobre a incidência de juros
de mora a partir do transito em julgado da sentença; a correção monetária da
distribuição da demanda; da devolução dos valores de forma parcelada; da
inaplicabilidade da inversão do ônus da prova. Disse a requerida que não se opõe a
rescisão do contrato, devendo a requerente ser condenada nas penalidades legais,
que prevê a retenção de 10%, e ainda o parcelamento dos valores de devolução.
Subsidiariamente pede-se que seja retido 25% sobre as parcelas pagas conforme
determina a Lei 13.786/2018, bem como seja descontados todos os tributos incidentes
sobre o imóvel, ficando impugnado todos os pedidos feitos pela requerente. Juntou
procuração fls. 125/131.
A parte autora apresentou réplica fls. 134/140.
É o relatório.
DECIDO
(...)
Observo que o autor ajuizou a presente ação visando à rescisão do contrato,
diante da negativa da requerida, bem como à devolução, de uma só vez, dos valores
pagos, admitindo a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago
até a data da rescisão.
No mérito, a parte autora têm direito à rescisão da avença, que decorreu de
sua iniciativa, conforme lhe era assegurado, em consonância com os verbetes
sumulares no 1 e no 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Confira-se:

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Súmula no 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo: 'O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem'.
Súmula no 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo: 'Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.'
Assim, rescindido o pacto, as partes devem ser repostas ao status quo ante, de
acordo com o entendimento consubstanciado no teor da referida Súmula 3 do Tribunal
de Justiça de São Paulo. No caso em apreço, não restou configurado inadimplemento
ou mora por parte do requerente e, portanto, não há que se falar em ocupação do
imóvel a título gracioso que acarretasse enriquecimento ilícito em favor da parte
autora. A par disso, o objeto da relação compromissária é um lote, pelo que inexiste
qualquer depreciação decorrente da posse exercida pelos demandantes, permitindo,
ao revés, extrema facilidade em eventual e futura comercialização, ao que se acresce
provável valorização imobiliária.
Destarte, ausente ocupação em estado de inadimplência capaz de ensejar
locupletamento da parte autora e considerando-se o objeto da relação jurídica, não se
cogita da aplicação de qualquer sanção qual seja, indenização pela fruição no
importe. De outra parte, é cediço que a requerida suportou despesas com
administração e publicidade, bem como teve a venda frustrada, de forma que faz jus à
retenção de parte do montante adimplido pelo autor.
Na espécie, razoável a retenção, pela requerida, de 12% (doze por cento)
das prestações pagas pela parte autora, para cobrir eventuais custos e
despesas decorrentes do próprio negócio, consoante entendimento da já transcrita
Súmula no 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
(...)
A devolução dos valores, ou seja, 88% (oitenta e oito por cento) das
prestações pagas pelos autores, ocorrerá imediatamente, em uma única parcela,
conforme dispõe a Súmula no 543 do STJ: 'Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador
-
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
ao desfazimento'.
Dos valores a que o autor têm direito, deverão ser deduzidos, também,
eventuais débitos de IPTU e taxas condominiais vencidos (se existirem) e não pagos

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desde a transmissão da posse a autora até a data desta sentença. Sabe-se que a
assunção de referidas despesas pressupõe a efetiva entrada na posse do imóvel.
(...)
Outrossim, existindo a culpa do autor na rescisão da avença, é cabível
sujeitá-la à multa prevista no instrumento (fls.16, parágrafo sexto, 'b').
Por derradeiro, consigno que não haverá ressarcimento integral do valor
pleiteado, em virtude dos descontos especificados nesta sentença, o que leva à
rejeição do pleito de declaração de inexistência de débito, daí a razão do acolhimento
parcial dos pedidos inaugurais e da consequente distribuição da sucumbência.
Em suma, por esses fundamentos, acolho parcialmente os pedidos iniciais para:
(1) declarar rescindido o contrato realizado entre as partes (2) consolidar a posse do
imóvel objeto da lide à parte requerida; (3) condenar a requerida a restituir, a parte
autora no percentual de 88% (oitenta e oito por cento) das quantias que foram pagas
por ela no decorrer do contrato, abatendo-se a cláusula penal de 2% (dois por cento);
(...); débitos de IPTU e taxas municipais da unidade adquirida (...)” (Grifei).
Insta frisar que, na verdade, houve pagamento de arras pelo
Apelante, conforme se depreende à fl. 23, e desta forma, não há que se falar em
comissão de corretagem, e sim, em arras, sendo certo que o valor pago deve
estar compreendido no percentual a ser restituído.
Assim, tendo em vista que o Apelante desistiu do negócio,
de rigor seja mantida a sentença que declarou a rescisão do contrato de
compromisso de venda e compra, com a devolução pela Apelada de 88% do
valor pago pelo Apelante.
Finalmente, ante a manutenção da sentença, não há
qualquer alteração a ser feita em relação à distribuição dos ônus da
sucumbência, devendo os honorários advocatícios ser mantidos tal como fixados
na sentença 30% a cargo do Apelante e 70% a cargo da Apelada, fixados em
R$ 1.000,00 (mil reais).
Dizer mais seria acrescer folhas...
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Finalmente, majoro em 1% os honorários advocatícios
recursais, fixando o valor devido pelo Apelante a Apelada, em 31% sobre o valor

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8
de R$ 1.000,00 (mil reais).
EDUARDO SIQUEIRA
Desembargador Relator