Tribunal: TJSP
Processo: 1005054-85.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega de obra. Lucros Cessantes. Cabível indenização pela privação injusta do uso do bem. Súm. 162, TJSP, e Tema 5, IRDR 4, TJSP. Entendimento predominante de cabimento de lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato ao mês, desde o término do período de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves. Danos morais configurados.

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega de obra. Lucros Cessantes. Cabível indenização pela privação injusta do uso do bem. Súm. 162, TJSP, e Tema 5, IRDR 4, TJSP. Entendimento predominante de cabimento de lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato ao mês, desde o término do período de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves. Danos morais configurados. Descumprimento do contrato que ultrapassou mero dissabor. Atraso superior a um ano. Fixação da indenização em R$5.000,00. Valores cobrados em reconvenção. Valores supostamente debitados da conta corrente da ré-reconvinda, relativos a "encargos devidos no período de carência". Não comprovação do efetivo pagamento de tais valores pela ré. Condenação da autora afastada. Sentença parcialmente reformada. Condenação da ré nas verbas de sucumbência. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963007
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005054-85.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante JULIANA
CONSTANTINO
DE
OLIVEIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
AM2
ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005054-85.2014.8.26.0309 - 2
Apelação Cível no 1005054-85.2014.8.26.0309
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Juliana Constantino de Oliveira Justiça Gratuita
Apelado: AM2 ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Comarca: Jundiaí - 5a Vara Cível
Processo de Origem: 1005054-85.2014.8.26.0309
Juiz(íza) Prolator(a): Daniela Martins Filippini
VOTO no 14492
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega de
obra. Lucros Cessantes. Cabível indenização pela privação injusta
do uso do bem. Súm. 162, TJSP, e Tema 5, IRDR 4, TJSP.
Entendimento predominante de cabimento de lucros cessantes de
0,5% do valor atualizado do contrato ao mês, desde o término do
período de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves.
Danos morais configurados. Descumprimento do contrato que
ultrapassou mero dissabor. Atraso superior a um ano. Fixação da
indenização em R$5.000,00. Valores cobrados em reconvenção.
Valores supostamente debitados da conta corrente da ré-
reconvinda, relativos a “encargos devidos no período de carência".
Não comprovação do efetivo pagamento de tais valores pela ré.
Condenação da autora afastada. Sentença parcialmente reformada.
Condenação da ré nas verbas de sucumbência. Recurso
parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
159/163, cujo relatório fica adotado, para: 1) condenar a ré ao pagamento do
valor de 0,5% ao mês de atraso, a partir do 181o dia de atraso, até a data em que
se deu a obtenção das chaves, calculada sobre o valor efetivamente pago e
quitado pelo comprador, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora
de 1% ao mês, a contar da citação; 2) condenar a ré a indenizar a autora pelos
vícios apresentados em sua unidade habitacional, os quais serão apurados em
liquidação de sentença. A reconvenção foi julgada parcialmente procedente, para
condenar a autora reconvinda ao pagamento de R$9.129,59, corrigidos
monetariamente desde o ajuizamento da demanda, com juros de mora a incidir
desde a notificação extrajudicial. Pela sucumbência recíproca, as custas e
despesas processuais foram igualmente divididas, e cada parte arcará com os

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honorários de seus respectivos patronos.
Os embargos de declaração opostos pela autora (fls.
166/169) foram rejeitados (fls. 185).
Inconformada,
apela
a
autora
(fls.
187/203),
sustentando, em síntese: 1) os lucros cessantes devem ser fixados com base em
valor locatício de imóvel semelhante, pois, se o imóvel tivesse sido entregue
dentro do prazo, teria sido alugado a terceiro, gerando renda à apelante; 2)
conforme entendimento dominante dos Tribunais, os lucros cessantes de 0,5%
devem ser calculados com base no valor atualizado do imóvel; 3) o não
cumprimento do prazo para a entrega do imóvel refletiu na esfera íntima da
apelante, que aguardou ansiosamente pela entrega do bem, mas não pode
usufruir dele por culpa exclusiva da apelada, configurando danos morais; 4) a
apelada não comprovou o efetivo desembolso dos valores que pretende ver
ressarcidos, tampouco há no contrato previsão do pagamento destas verbas,
portanto, a reconvenção deve ser julgada improcedente; 5) subsidiariamente, o
valor da condenação deve ser modificado, pois não há que se falar em incidência
de juros, correção e honorários advocatícios, além de os encargos debitados
antes de abril de 2009 estarem prescritos, nos termos do artigo 206, §5o,iniciso I,
do Código Civil.
A parte contrária apresentou contrarrazões, refutando
os argumentos da recorrente (fls. 206/222).
Regularmente processado o recurso, sem preparo,
pois a recorrente é beneficiária da justiça gratuita (fls. 62
autos no
1010248-03.2013.8.26.0309).
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Trata-se de ação (no 1010248-03.2013.8.26.0309) e
reconvenção (no 1005054-85.2014.8.26.0309) relativas a compromisso de
compra e venda de imóvel. Embora tenham tramitado em autos distintos, foram
julgadas conjuntamente, sendo a r. sentença proferida nos autos da reconvenção.
É incontroversa a celebração, em 27/07/2008, de
compromisso de compra e venda de imóvel consistente na unidade autônoma no

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21, Bloco B, do Condomínio Residencial Excellence, com prazo de entrega das
chaves previsto para novembro de 2010, já computado o prazo de tolerância de
180 dias (itens F e L do quadro resumo fls. 19/20).
As chaves foram entregues em 03/02/2012 (fls. 194).
A autora ajuizou demanda requerendo a condenação
da ré ao pagamento de lucros cessantes e danos morais. A ré, por sua vez,
apresentou reconvenção cobrando “encargos no período de carência” que
supostamente desembolsou (fls. 02).
Divergem as partes, em recurso, quanto à base de
cálculo dos lucros cessantes, quanto à configuração de danos morais em
decorrência do atraso na entrega do imóvel e quanto à exigibilidade dos valores
cobrados em reconvenção.
Descumprido o prazo de entrega do imóvel, é cabível a
indenização pela privação injusta do uso do bem, conforme entendimento do
TJSP:
Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Tema 5, IRDR 4/TJSP: “O atraso da prestação de entrega
de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso
será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser
calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente
ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel
semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma já regularizada.”
Em que pesem os argumentos da recorrente, conforme
entendimento predominante desta colenda Câmara, bem como julgados desta
Corte, são cabíveis lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Atraso na entrega da obra
Rejeição das preliminares de ilegitimidade

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passiva e cerceamento de defesa, pelo julgamento antecipado da lide -
Validade da cláusula de prorrogação de 180 dias no prazo para entrega da
obra - Atraso caracterizado - Cabimento de indenização, a título de lucros
cessantes, face à impossibilidade de obtenção de renda com o imóvel, que
não se confunde com o dano hipotético - Hipótese em que o "habite-se" é
mera autorização administrativa para ocupação do imóvel - Quantum que
deve ser reduzido para 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato,
que corresponde ao valor do imóvel e equivale aos frutos que o promitente
comprador deixou de auferir pela falta de entrega pontual da unidade

Afastamento dos acréscimos resultantes da aplicação do INCC a partir da
configuração da mora para a aplicação do IGPM - Ausência de clara
disposição contratual da atribuição do SATI e da corretagem ao consumidor
Cláusula abusiva por ofensa do dever de informar (arts. 51, inc. IV e §1o, inc.
I c.c art. 6o, inc. III, CDC) Venda casada (art. 39, inc. I, CDC) SATI e
corretagem confundem-se com mera apresentação da vendedora do imóvel e
não têm causa autônoma - Prescrição inocorrente
Restituição de
importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa -
Aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205, CC, ante a
ausência de regra específica - Danos morais configurados
Frustração
quanto à aquisição do imóvel
Redução do montante indenizatório, em
atenção à razoabilidade e proporcionalidade
Sentença reformada

Recurso parcialmente provido, com observação” (Relator: Moreira Viegas;
Comarca: Sorocaba; Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 19/08/2015; Data de registro: 20/08/2015).
“COMPRA E VENDA Tolerância - Prazo que é admitido
para abranger as hipóteses de fatores nem sempre previsíveis e controláveis,
inerentes às grandes edificações. Verifica-se que o imóvel se encontra com o
seu adquirente, com o termo de entrega das chaves, e não com a expedição
do "habite-se" Mora da ré Em virtude do retardo no adimplemento, é
devido o ressarcimento dos lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor do
contrato, por mês de atraso - Aplicação de multa moratória à ré, em favor dos
autores Possibilidade, por interpretação integrativa, a fim de se preservar o
equilíbrio contratual- Taxas condominiais cobradas antes da imissão na
posse Abusividade - Valores devidos apenas após a entrega das chaves -
Juros no pé indevidos antes da entrega das chaves Indenização pelo não
enquadramento no programa minha casa minha vida Incabível - Negativa
de financiamento pelo programa foge à responsabilidade da ré, sendo de
natureza pessoal e atribuível exclusivamente à autora. - Recurso
parcialmente provido” (Apelação no 0006256-49.2011.8.26.0009; Relator(a):
Fábio Podestá; 5a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
23/02/2017; Data de registro: 23/02/2017) [grifo nosso]).
No caso, embora na fundamentação, a r. sentença
tenha fixado os lucros cessantes em 0,5% sobre o valor previsto no contrato (fls.
161), constou no dispositivo a incidência sobre o valor efetivamente pago e
quitado pelo comprador (fls. 162).
Portanto,
deve
ser
sanada
tal
contradição,

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estabelecendo que o percentual de 0,5% deve incidir sobre o valor atualizado do
contrato, com atualização monetária do valor do contrato pela tabela prática do
TJSP, bem como incidência de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação,
o que deve ser apurado em liquidação de sentença.
No que tange à indenização por danos morais, o
descumprimento do contrato ultrapassou o mero dissabor, no caso dos autos, em
que a requerente ficou privada de utilizar o imóvel por mais de um ano após o
término do prazo previsto em contrato.
Quanto ao valor,
Com efeito, “A indenização, em caso de danos morais, não
visa reparar, no sentido literal, a dor, a alegria, a honra, a tristeza ou a
humilhação; são valores inestimáveis, mas isso não impede que seja
precisado um valor compensatório, que amenize o respectivo dano, com base
em alguns elementos como a gravidade objetiva do dano, a personalidade da
vítima, sua situação familiar e social, a gravidade da falta, ou mesmo a
condição econômica das partes” (REsp. no 239.973
RN, 5a Turma do
Superior Tribunal de Justiça, v.u., Rel. Min. Edson Vidigal, em 16/5/00, DJU
de 12/6/00, pág.129).
Em verdade, “na fixação da indenização a esse título,
recomendável
que
o
arbitramento
seja
feito
com
moderação,
proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico dos autores e,
ainda, ao porte econômico dos réus, orientando-se o juiz pelos critérios
sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se
de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às
peculiaridades de cada caso” (REsp. no 145.358 - MG, 4a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, v. u., Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, em
29/10/98, DJU de 1o/3/99, pág. 325).
Anota-se, por fim, que, “À míngua de critérios objetivos
seguros para a fixação da indenização, têm-se a doutrina e jurisprudência da
equação compensação-repreensão, ou seja, o valor arbitrado deve ser
suficiente tanto para compensar o sofrimento da vítima (sem representar um
enriquecimento sem causa em favor dela), quanto para atuar, em relação ao
responsável, como fator de inibição de conduta culposa futura” (Apelação
Cível no 58.788-4 - São Paulo, TJSP - 6a Câm. Dir. Privado, v. u., Rel. Des.
Antônio Carlos Marcato, em 11/2/99).
Feitas essas considerações, mostra-se razoável a
fixação da indenização em R$5.000,00, valor suficiente para compensar os
transtornos causados à adquirente do imóvel, sem representar enriquecimento
sem causa.
No que diz respeito aos valores cobrados em
reconvenção, consta a previsão, na escritura de compra e venda e de mútuo, de
autorização de débito dos encargos devidos no período de carência da conta

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corrente da ré-reconvinte (cláusula terceira, parágrafo quinto, e cláusula quarta
fls. 35/36).
Com fundamento em tal previsão contratual, alegou a
requerida que houve desconto de R$5.932,13 de sua conta corrente, totalizando
R$9.129,59 com o acréscimo de correção monetária, juros e honorários
advocatícios (fls. 57/58).
Ocorre que a ré não comprovou o efetivo desconto de
tais valores de sua conta corrente. O “demonstrativo de evolução do saldo
devedor do financiamento” (fls. 55/56) não comprova mencionado desconto e a
planilha de cálculos (fls. 58) é documento unilateral, que também não se presta a
comprovar o fato constitutivo de seu direito.
Por conseguinte, não há que se falar em condenação
da autora ao ressarcimento de tais valores.
Assim, a r. sentença deve ser parcialmente reformada,
para: 1) fixar os lucros cessantes em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato,
com atualização monetária do valor do contrato pela tabela prática do TJSP, bem
como incidência de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação, o que deve
ser apurado em liquidação de sentença; 2) condenar a ré ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$5.000,00, com correção monetária
pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o arbitramento e
juros de mora de 1% ao mês desde a citação; 3) afastar a condenação da autora
ao pagamento de R$9.129,59.
Pela sucumbência, arcará a ré com as custas e
despesas processuais relativas à ação principal e à reconvenção, bem como
honorários advocatícios do patrono da parte contrária, fixados em 12% do valor
atribuído à causa, tanto na ação principal, quanto na reconvenção.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação supra.

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FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora