Tribunal: TJSP
Processo: 1001087-74.2019.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual e devolução de quantias pagas. Alegação de cerceamento de defesa. Inocorrência. Atraso na entrega do empreendimento. Prazo de tolerância que não pode ser superior a 180 dias corridos. Descumprimento contratual por parte da ré. Precedentes sobre o mesmo empreendimento. Devolução integral dos valores pagos. Pagamento que deve ser feito em

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual e devolução de quantias pagas. Alegação de cerceamento de defesa. Inocorrência. Atraso na entrega do empreendimento. Prazo de tolerância que não pode ser superior a 180 dias corridos. Descumprimento contratual por parte da ré. Precedentes sobre o mesmo empreendimento. Devolução integral dos valores pagos. Pagamento que deve ser feito em parcela única. Súmula 543 do STJ e Súmula 2 desta Corte. Restituição integral, que não comporta qualquer retenção. Juros de mora devidos desde a citação. Pedido de dedução da fruição descabido, pois não comprovada a entrega das chaves. Recurso dos autores provido e desprovido o da ré, por maioria.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000756872
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001087-74.2019.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que são apelantes/apelados
JOÃO BATISTA EVERTON JUNIOR e SONAIRA CASTRO EVERTON, é
apelado/apelante SPE OLIMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria,
deram provimento ao recurso dos autores e negaram provimento ao recurso da ré,
vencido o relator sorteado que dava parcial provimento aos recursos. Em
prosseguimento ao julgamento (art. 942, § 1o do CPC), votaram com o 3o julgador, o 4o
julgador (Des. Jayme Queiroz Lopes) e com o relator o 5o julgador (Des. Arantes
Theodoro). Resultado final: Por maioria, deram provimento ao recurso dos autores e
negaram provimento ao recurso da ré. Acórdão com o 3o julgador. Declara voto vencido
o relator., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MILTON
CARVALHO, vencedor, PEDRO BACCARAT, vencido, WALTER EXNER
(Presidente), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
MILTON CARVALHO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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Voto no 27673.
Apelação no 1001087-74.2019.8.26.0400.
Comarca: Olímpia.
Apelantes
e
reciprocamente
apelados:
Spe
Olimpia
Q27
Empreendimentos Imobiliários S/A, João Batista Everton Junior e outro.
Juiz prolator da sentença: Marina de Almeida Gama.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de
rescisão contratual e devolução de quantias pagas. Alegação de
cerceamento de defesa. Inocorrência. Atraso na entrega do
empreendimento. Prazo de tolerância que não pode ser superior
a 180 dias corridos. Descumprimento contratual por parte da ré.
Precedentes sobre o mesmo empreendimento. Devolução
integral dos valores pagos. Pagamento que deve ser feito em
parcela única. Súmula 543 do STJ e Súmula 2 desta Corte.
Restituição integral, que não comporta qualquer retenção. Juros
de mora devidos desde a citação. Pedido de dedução da fruição
descabido, pois não comprovada a entrega das chaves. Recurso
dos autores provido e desprovido o da ré, por maioria.
Adotado o relatório do ilustre Relator, Desembargador Pedro
Baccarat, respeitosamente, discordo da solução preconizada quanto ao mérito
do recurso.
Inicialmente, observa-se que não assiste razão à ré quanto
à ocorrência de cerceamento de defesa.
Em que pese alegue que a realização de oitiva de
testemunha e prova pericial pudesse demonstrar a inexistência de vício de
consentimento e ausência de prejuízo ou abusividade em desfavor do
consumidor, tais provas não seriam suficientes para alterar o deslinde da
demanda, pois toda a matéria já se encontrava suficientemente esclarecida e a
lide estava mesmo em condições de ser julgada.

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A manifestação para produção de prova foi feita de forma
genérica, sem demonstrar sua pertinência aos pontos controversos, levando
ao douto magistrado de primeiro grau a afirmar que A causa comporta
julgamento antecipado porque a matéria é somente de direito e não há
necessidade de produção de provas (artigo 355, I, CPC). As apontadas pela ré
em nada contribuiriam para solução da causa. (fls. 251).
E maior dilação probatória não era mesmo necessária tendo
em vista que as versões apresentadas pelas partes vieram acompanhadas do
quanto necessário ao julgamento do feito, sendo certo que a ausência de
designação de audiência de instrução e julgamento ou de realização de perícia
técnica, por si só, não tolhe o direito constitucional ao devido processo legal e
seus corolários, já que não são essenciais ao processo de conhecimento,
notadamente ante a prova documental em questão.
Com efeito, como se depreende dos artigos 370 e 371 do
Código de Processo Civil, em matéria probatória adota-se o sistema do
convencimento motivado, no qual o órgão jurisdicional é destinatário das
provas produzidas e cabe a ele decidir pela necessidade de se realizarem atos
durante a fase instrutória, pois, se as provas presentes nos autos forem
suficientes para embasar sua persuasão, a produção de outras implica a
prática de atos inúteis e meramente protelatórios.
Aliás, a jurisprudência é firme no sentido de que o juiz tem o
poder-dever de indeferir a produção de provas inúteis ou quando os elementos
constantes
dos
autos
já
permitirem
o
seu
julgamento:
Consoante
jurisprudência desta Corte, não há cerceamento do direito de defesa quando o
juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, dispensando a
realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo
documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. (STJ, REsp

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1.435.628/RJ, Rel. Ministro Humberto Martins, 2a Turma, j. 05/08/2014).
Assim, o não acolhimento dos argumentos deduzidos pela
parte não se confunde com a existência de nulidade na decisão, que tomou
como base todos os documentos que foram juntados aos autos.
Superada a questão preliminar, passa-se à análise do
mérito.
Cuida-se de contrato de compromisso compra e venda de
imóvel, com evidente incidência das regras consumeristas, dada a natureza da
relação de consumo no caso, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de
Defesa do Consumidor.
Nos contratos de compromisso de compra e venda foi
previsto que a entrega do empreendimento se daria em julho de 2017, com
prazo de tolerância de 180 dias úteis (fls. 37).
Ocorre que a Súmula 164 deste Tribunal de Justiça prevê
que É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Assim, a estipulação de contagem do prazo em dias úteis se
mostra abusiva, uma vez que significa dilação indevida para além dos
parâmetros estabelecidos, conforme tem sido reconhecido por esta Egrégia
Corte:
CERCEAMENTO DE DEFESA
Julgamento antecipado da lide

Provas dos autos aptas ao julgamento da causa Questões de direito
Cerceamento inocorrente Inteligência dos arts. 139, inciso II, e 370,

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parágrafo único, do Novo Código de Processo Civil
Preliminar
rejeitada. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS

Compromisso de compra e venda de imóvel Atraso na entrega da
entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias (Súmula
164 do TJSP) - Prazo de tolerância fixado no contrato de 180 dias
úteis para a conclusão das obras - Cláusula abusiva - Aplicação do
tema 1 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 - Restituição integral
das parcelas pagas e em parcela única (Súmula 543 do STJ e Súmula
2 do TJSP) - Rescisão contratual por culpa exclusiva da ré/apelante -
Juros de mora desde a citação (art. 405 do Código Civil)

Precedentes envolvendo a mesma ré/apelante Sentença mantida
Recurso
não
provido. (TJSP; Apelação
Cível
1015909-53.2019.8.26.0405; Rel. Lígia Araújo Bisogni; 34a Câmara
de Direito Privado; j. 20/07/2020) (realces não originais)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação
rescisória c.c. restituição de quantias pagas. Compromisso de venda e
compra de imóvel na planta. Sentença de procedência do pedido.
Apelo da ré. Cerceamento de defesa não configurado. Atraso na
entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias. Prazo
que não pode ser computado em dias úteis, mas sim dias
corridos, sob pena de abusividade. Valores que devem ser
restituídos integralmente, sem retenção, inclusive em relação à
comissão de corretagem. Precedentes do C. STJ, em sede de
recursos repetitivos, e deste TJ/SP. Juros de mora que devem incidir a
partir da citação. Inteligência do art. 405 do Código Civil. Sentença
mantida.
RECURSO
NÃO
PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível
1003162-12.2019.8.26.0457; Rel. Carmen Lucia da Silva; 25a
Câmara de Direito Privado; j. 02/07/2020) (realces não originais)

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E pela Corte Superior:
Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em
promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação
imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180
dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da
incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33
e 34, § 2o, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado
específico desta Turma. (STJ; REsp 1727939/DF; Rel. Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino; Terceira Turma; j. 11/09/2018).
Assim, aplicando-se o prazo de tolerância de 180 dias
corridos, tem-se que a entrega do empreendimento deveria ter se dado até
janeiro de 2018, o que, conforme admitido pela ré, não ocorreu.
Segundo a própria tese da defesa, o “habite-se” foi expedido
somente março de 2018 (fls. 95), o que apenas corrobora o seu
descumprimento do contrato.
Ademais tem-se que, de todo modo, A expedição do habite-
se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao
promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora
(Súmula 160 do TJSP).
E não há qualquer prova nos autos de que houve
disponibilização física do imóvel aos autores, que nunca receberam as chaves
do bem.
Nos termos da cláusula 10a, §2o do contrato, a entrega das
unidades se faria mediante convocação dos coproprietários para vistoria (fls.
37), mas não há prova de que isso houve em relação aos autores.

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A ré sustenta, ainda, que o atraso não lhe pode ser
imputado, em razão da “complexidade e dificuldade inerentes à magnitude da
obra empreendida, de grande porte, e dificuldades financeiras que decorreram
de pagamentos mensais cotalícios afetando o fluxo de caixa” (fls. 96). Ocorre
que tais fatos não podem ser considerados imprevisíveis e inevitáveis, aptos a
excluir a responsabilidade da ré, visto que a gestão dos recursos é inerente à
atividade por ela desenvolvida.
Nesse sentido se consolidou a jurisprudência desta Corte:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de
chuvas e excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo
do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente
(Súmula 161).
O descumprimento contratual por parte da ré, aliás, vem
sendo reiteradamente reconhecido por este Tribunal, inclusive, por esta
Colenda
Câmara,
no
julgamento
de
casos
envolvendo
mesmo
o
empreendimento:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores. Rescisão motivada pelo atraso da ré ne
entrega do imóvel. Prazo de tolerância de 180 dias úteis. Invalidade.
Prazo que não pode superar 180 dias corridos. Precedente do STJ.
Tema 01 fixado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Restituição
integral dos valores pagos. Juros de mora a partir da citação. Penas
por litigância de má-fé. Revogadas. Sentença reformada. Recurso
provido. (TJSP; Apelação
Cível
1005615-88.2018.8.26.0400;
Rel. Walter Exner; 36a Câmara de Direito Privado; j. 20/04/2020)

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AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS E MATERIAIS - TUTELA PROVISÓRIA DE
URGÊNCIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL - Cerceamento ao direito de defesa, afastado - Rescisão
contratual por culpa exclusiva da ré promitente vendedora, ante o
atraso na entrega da obra, o que impõe a responsabilização pela
integralidade das perdas e danos - Súmula 543 do STJ - Restituição
integral e imediata das quantias pagas - Inaplicabilidade de disposição
contratual que trata da mora do compromissário comprador -
Expedição do habite-se que não elide a mora da ré (Súmulas 160 do
TJSP) - Sentença mantida - Sucumbência recursal, nos termos do art.
85, § 11 do CPC - Recurso desprovido, nos termos do acórdão. (TJSP;
Apelação Cível 1001468-37.2019.8.26.0318; Rel. Claudio Hamilton;
25a Câmara de Direito Privado; j. 27/07/2020)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Entrega futura -
Descumprimento do prazo contratual de entrega - Ação de rescisão
contratual proposta pela adquirente - Sentença de parcial procedência
- Apelo de ambas as partes - Atraso na entrega do imóvel - Prazo de
tolerância fixado em 180 dias úteis - Abusividade - Súmula 164 deste
Egrégio Tribunal - Contagem que deve ser feita em dias corridos -
Inocorrência de caso fortuito ou força maior - Rescisão contratual por
culpa da vendedora - Ação procedente - Restituição integral das
parcelas pagas pela compradora - Inexistência de direito de
retenção - Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça - Correção
monetária a contar de cada desembolso e juros de mora, da citação -
Apelação da ré desprovida, acolhida em parte a da autora (TJSP;
Apelação Cível 1001609-04.2019.8.26.0400; Rel. Carlos Henrique
Miguel Trevisan; 29a Câmara de Direito Privado; j. 19/06/2020)

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COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão
contratual c.c. devolução de valores, proposta por adquirente de
imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel - Acolhimento,
declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes,
condenando a ré a restituir aos autores todos os valores pagos -
Inconformismo da ré, insistindo na inexistência de atraso, validade
da contagem do prazo adicional em dia úteis, pugnando pela
devolução em parcelas, nos termos da nova lei de distrato, assim
como pela retenção de percentual dos valores pagos, além da arras -
Rejeição - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Inaplicabilidade da
lei posterior - Aplicação do princípio tempus regit actum -
Inadimplemento da ré configurado que obriga a restituição
integral dos valores pagos, seja que título for - Aplicação das
súmulas 160 e 164 do TJ/SP e Aplicação da tese firmada no IRDR
(Processo no: 0023203-35.2016.8.26.0000 - Tema no 01) - Apelo
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1004271-58.2019.8.26.0361;
Rel. Galdino Toledo Júnior; 9a Câmara de Direito Privado; j.
04/05/2020)
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Inexistência
de causa eximente da responsabilidade da alienante. Alegação de
prazo de tolerância fixado em 180 dias úteis para a conclusão das
obras. Prazo de tolerância, porém, que não pode superar 180 dias
corridos. Precedentes. Tema 996 do STJ. Mora configurada.
Resolução de contrato. Restituição integral das parcelas pagas e
em parcela única. Juros de mora devidos a partir da citação.
Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1005095-55.2019.8.26.0704; Rel. Claudio Godoy; 1a Câmara de
Direito Privado; j. 19/03/2020)
Diante disso, impunha-se mesmo reconhecer que a rescisão

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do contrato se deu por culpa da ré e que, portanto, os autores fazem jus à
devolução integral dos valores pagos em razão do contrato de compromisso de
compra e venda, em parcela única.
Nos termos do entendimento consolidado pelo Superior
Tribunal de Justiça, Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
Assim sendo, é devida a rescisão do contrato com a
restituição integral de todos os valores pagos pelos autores corrigidos de cada
desembolso, sem retenção alguma seja a título de arras confirmatórias, que
integraram o pagamento, de comissão de corretagem, ou cláusula penal haja
vista que se trata de inadimplemento por culpa da vendedora, e não por
inadimplência dos autores. Em decorrência disso, inclusive porque não
comprovada a posse exercida pelos autores, não há falar em dedução de taxa
de fruição.
Com relação aos juros de mora, exatamente porque o
desfazimento do contrato é imputado à ré, estes são devidos desde a citação,
conforme determinado pelo artigo 405 do Código Civil. Com efeito, a
possibilidade de que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em
julgado tem cabimento exclusivamente quando a rescisão do contrato se dá
por iniciativa do adquirente e não há inadimplemento imputável à vendedora.
Nesse sentido:

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Compromisso de venda e compra. Ação de rescisão contratual, c/c
restituição de valores. Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Rés que
figuram no contrato como promitentes vendedoras, integrando, de todo
modo, a cadeia de fornecimento. Atraso na entrega. Inexistência de
causa eximente da responsabilidade da alienante. Devolução total dos
valores pagos pelo comprador. Cláusula penal que não deve ser
reduzida equitativamente. Atraso da entrega em quase um ano. Juros
de mora cujo termo inicial é a citação, tratando-se de resolução
atribuída
ao
inadimplemento
das
promitentes vendedoras.
Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1009173-85.2018.8.26.0071; Rel. Claudio Godoy; 1a Câmara de
Direito Privado; j. 06/06/2019) (realces não originais)
A distribuição da sucumbência, porque já atribuída à ré,
permanece inalterada. Consoante dispõe o artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios fixados na sentença
para 12% do valor da condenação, considerando o trabalho adicional realizado
em grau de recurso e os critérios previstos no §2o do mesmo artigo.
Por tais fundamentos, por maioria de votos, dá-se
provimento ao recurso dos autores, para julgar procedente a ação, e nega-se
provimento ao recurso da ré.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
Relator designado

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APELAÇÃO No 1001087-74.2019
APELANTES e APELADOS: João Batista Everton Júnior,
Sonaira Castro Everton e SPE Olímpia Q27 Empreendimentos
Imobiliários S/A
COMARCA: Olímpia 1a Vara Cível
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO n° 37.828
Vistos.
São apelações interpostas contra
sentença que julgou parcialmente procedentes duas ações
visando a rescisão de contratos de compra e venda de imóvel em
sistema de multipropriedade. A magistrada, Doutora Marina de
Almeida Gama Matioli, aplicou o Código de Defesa do
Consumidor ao caso e entendeu que não houve atraso na entrega
dos apartamentos aos Autores, especialmente porque o prazo de
tolerância fora fixado em 180 dias úteis, sem qualquer
abusividade na referida disposição contratual. Rescindiu os
contratos por inadimplemento dos Autores, que não pagaram a
integralidade do preço. Anotou que, no caso, as arras têm
natureza penitencial, o que viabilizaria a retenção integral pela
vendedora, mas o art. 413 do Código Civil autoriza a redução da
penalidade, daí a devolução de parte do valor do sinal.
Determinou a restituição de 80% do valor pago pelos Autores,

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em parcela única, o que já inclui parte das arras. Condenou os
Autores ao pagamento dos encargos contratuais estabelecidos na
Cláusula 8a, item IV, relativas a encargos fiscais, despesas com
administração e valores exigidos pelos órgãos públicos e
incidentes sobre os imóveis, a partir da emissão do “habite-se,
caso existentes de fato; além de indenização pela fruição do
imóvel. Imputou à Ré as custas e despesas do processo.
Apelam os Autores alegando a
culpa da Ré pela rescisão dos contratos, o que impõe a devolução
de todo o valor pago. Sustentam a abusividade da cláusula
contratual que prevê a tolerância de 180 dias úteis após o
encerramento do prazo inicialmente ajustado. Dizem que o
imóvel só fora disponibilizado para fruição em 20/05/2018,
depois da obtenção do “habite-se” e da emissão do Alvará pelo
Corpo de Bombeiros AVCB. Anotam que não anuíram com a
dilação do prazo para conclusão da obra. Insistem na devolução
das arras, que no caso são confirmatórias, daí a inaplicabilidade
do art. 420 do Código Civil. Insurgem-se contra a cobrança de
indenização pela fruição do imóvel porque não chegaram a
receber as chaves, e contra a cobrança das despesas previstas na
Cláusula 8a, IV do contrato.
Apela a Ré alegando cerceamento
de defesa, pois pretendia a produção de prova testemunhal e
pericial. Insurge-se contra a restituição de valores em parcela
única e contra a devolução de parte das arras. Pede a inversão da

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sucumbência.
Recursos
regularmente
processados.
É o relatório.
A Câmara, por maioria formada no
julgamento estendido, acompanhou o voto divergente do Ilustre
terceiro juiz, Desembargador Milton Paulo de Carvalho Filho,
que atribuiu à Ré a culpa pela rescisão, especialmente diante da
abusividade da cláusula que fixou prazo de tolerância para
encerramento da obra em 180 dias úteis. Condenou a Ré à
restituição do valor recebido dos Autores, sem qualquer
retenção. Deu provimento ao recurso dos Autores e negou
provimento ao da Ré para julgar procedentes as ações.
Respeitosamente
divirjo
deste
entendimento.
Os Autores ajuizaram ação contra
SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A alegando
que adquiriram apartamentos da Ré no empreendimento
“Olimpia Park Resort”, em regime de multipropriedade, mas a
requerida não cumpriu o prazo ajustado para entrega do imóvel,
ainda que considerada a tolerância de 180 dias corridos. Anotam
o pagamento de R$ 35.567,37 em cada unidade, incluindo o sinal

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de R$ 2.500,00. Pretendem a rescisão dos contratos e o
recebimento do valor pago.
Além desta ação, referente ao
apartamento
1103,
os
Autores
ajuizaram
a
ação
no
1001151-84.2019.8.26.0400, relativa ao apartamento 1107. A
sentença julgou as duas demandas.
A previsão de conclusão da obra
era julho de 2017. A Cláusula Décima, parágrafo primeiro, dos
contratos previa a tolerância de 180 dias úteis para a conclusão
da obra.
De fato, não era permitida a
prorrogação do prazo além dos 180 dias corridos. Contudo, a
circunstância é irrelevante no caso. Isso porque dos documentos
juntados, não impugnados, especialmente o “habite-se” (fls.
158/162), é possível extrair que o imóvel foi entregue em março
de 2018 e que os Autores continuaram pagando as prestações do
imóvel por longo período, até fevereiro de 2019, um mês antes
da propositura da ação.
Impõe-se
reconhecer
a
“supressio”, esta que decorre da observância do princípio da boa-
fé objetiva, segundo a qual o comportamento das partes enseja
aquisição ou perda de direitos. A Ministra Nancy Andrighi
conceitua a “supressio” como: “(...) a possibilidade de redução

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do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das
partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou
faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter
havido a renúncia àquela prerrogativa” (REsp 1.202.514/RS, j.
21.06.2011).
Em síntese, a inércia dos Autores
durante o prazo de prorrogação e o pagamento das prestações
mensais por aproximadamente um ano depois da entrega do
imóvel, caracteriza a “supressio” e obsta o pedido de rescisão
fundado na alega abusividade da cláusula que fixou o prazo de
tolerância.
Nada obstante a culpa dos Autores
pela rescisão do negócio, fazem jus a restituição do preço,
autorizada,
entretanto,
a
retenção
pela
compromissária
vendedora do valor suficiente para a recomposição dos gastos
com administração e comercialização do bem. Esse é o
entendimento da Súmula no 1 deste E. Tribunal: “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”.
Sobre o valor da retenção a
Cláusula 7a, parágrafo segundo, do contrato, dispõe que:

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“Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do
PROMITENTE COMPRADOR fará jus às importâncias que
pagou, atualizadas que serão devolvidas na mesma quantidade
das parcelas pagas, deduzida da importância equivalente a 10%
(dez por cento) incidente sobre o valor a ser restituído a título de
pré-fixação
das
perdas
e
danos
(CC
art.
410)
independentemente de comprovação das mesmas; e também o
sinal de negócio (Arras) já consignado na Proposta de Compra
e Venda na forma prevista do art. 418 do Código Civil, a fim de
cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos,
comissões de vendedores e outros custos assumidos pela
PROMITENTE VENDEDORA” (fls. 33).
Não há dúvida de que são arras
confirmatórias, pois os contratos fazem menção ao art. 418 do
Código Civil, sem qualquer alegação sobre direito de
arrependimento. Neste quadro, é viável a retenção pela
vendedora, pois os compradores deram causa à rescisão.
Nos termos do art. 419 do Código
Civil, no caso de retenção das arras confirmatórias, a condenação
ao pagamento de indenização suplementar está condicionada à
comprovação de maior prejuízo, valendo as arras como taxa
mínima. Nada obsta, todavia, a pré-fixação dos danos, consoante
ajustaram as partes na forma da Cláusula 7a, que autoriza a
retenção de mais 10% dos valores pagos, como forma de pré-
fixação dos prejuízos.

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Assim, a Ré deverá restituir o
valor pago pelos Autores, autorizada a retenção das arras
confirmatórias e de valor adicional, limitado a 10% do montante
pago, reputando-se incluídos neste montante todas e qualquer
despesas, inclusive despesas de intermediação, tributos e
compensação pela fruição da coisa.
Anote-se que a cobrança de taxa
de fruição da coisa está autorizada no caso. O “habite-se” foi
emitido em 14/05/2018 e, conforme Ata de Assembleia Geral de
Instalação do Condomínio, ficou definido o dia 20/05/2018 para
início das atividades no Condomínio (fls. 134). Dizem os
Autores que não houve a entrega das chaves, mas admitiram a
ciência a respeito da inauguração do empreendimento em abril
de 2018 (fls. 04) e nada os impedia de tomar posse do imóvel,
pois estavam em dia com os pagamentos e não apontaram a
imposição de nenhum óbice à ocupação pela vendedora.
A retenção de até 10% do valor
pago e das arras não ultrapassa 20% do montante pago pelos
Autores, sem qualquer risco de distanciamento em relação ao
percentual que vem sido admitido pelo STJ: “A jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o
percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente
comprador - que deu causa à rescisão contratual - seja
arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por

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cento), conforme as circunstâncias de cada caso.” (AgInt no
AREsp 1331630/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira,
Quarta Turma, j. 28/3/2019).
A restituição deverá ser realizada
de uma só vez, nos termos da Súmula 2 do TJSP: “2. A
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Os Autores se insurgiram contra a
cobrança das despesas previstas na Cláusula 8a, IV, dos
contratos, que impõem aos compromissários compradores o
pagamento de encargos fiscais, as despesas com administração e
quaisquer valores exigidos pelos órgãos públicos (fls. 36). A
disposição contratual não é abusiva, sendo razoável impor aos
adquirentes a responsabilidade pelas despesas do imóvel após a
emissão do “habite-se”.
De resto, não se vislumbra o
cerceamento de defesa, pois as provas produzidas nos autos eram
suficientes para o deslinde da controvérsia.
Portanto, entendo que os recursos
devem ser parcialmente providos para autorizar a retenção das
arras confirmatórias e de valor adicional limitado a 10% do
montante pago; e repartir as verbas de sucumbência, eis que

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condenada a Ré a restituir valor inferior ao pleiteado, além de ter
sido reconhecida a obrigação dos Autores ao pagamento de
indenização pela fruição do imóvel.
Ante o exposto, pelo meu voto, dar-
se-ia parcial provimento aos recursos.
Pedro Baccarat
Relator sorteado

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PEDRO LUIZ BACCARAT DA SILVA
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