Tribunal: TJSP
Processo: 1010329-30.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-03
Data de publicação: 2020-10-03

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóveis. Taxa de atribuição de unidade. Ação de inexigibilidade de débito. Sentença de procedência. Apelo da ré.

Taxa de atribuição de unidade. Abusividade reconhecida. Despesa de individualização da matrícula que é inerente à própria atividade de incorporação e construção. Art. 44 e o artigo 31-F, § 12, IV, da Lei 4.591/64.

A improcedência da

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóveis. Taxa de atribuição de unidade. Ação de inexigibilidade de débito. Sentença de procedência. Apelo da ré.

Taxa de atribuição de unidade. Abusividade reconhecida. Despesa de individualização da matrícula que é inerente à própria atividade de incorporação e construção. Art. 44 e o artigo 31-F, § 12, IV, da Lei 4.591/64.

A improcedência da ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público em relação à ora ré não faz coisa julgada material em demandas individuais (artigo 103, § 1o e 2o, CDC).

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000814517
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010329-30.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MRV,
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado MARIA ANGELA SOUZA DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 3 de outubro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010329-30.2019.8.26.0506 -Voto no 24294
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Apelação n° 1010329-30.2019.8.26.0506
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelada: Maria Angela Souza da Silva
Comarca de Ribeirão Preto 7a Vara Cível
Juiz: Thomaz Carvalhaes Ferreira
Voto no 24294
Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóveis.
Taxa de atribuição de unidade. Ação de inexigibilidade de
débito. Sentença de procedência. Apelo da ré.
Taxa de atribuição de unidade. Abusividade reconhecida.
Despesa de individualização da matrícula que é inerente à
própria atividade de incorporação e construção. Art. 44 e
o artigo 31-F, § 12, IV, da Lei 4.591/64.
A improcedência da ação civil pública ajuizada pelo
Ministério Público em relação à ora ré não faz coisa
julgada material em demandas individuais (artigo 103, §
1o e 2o, CDC).
Recurso não provido.
A r. sentença proferida às f. 189/195, destes autos de ação
declaratória de inexigibilidade de débito, ajuizada por MARIA ÂNGELA
SOUZA DA SILVA, em relação a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A, julgou procedente o pedido para declarar nula a cláusula contratual de

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repasse das taxas de atribuição de unidade, declarando-a inexigível em
relação à autora e condenar a ré a restituir à autora a quantia de R$641,50,
com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora desde a
citação; condenou a ré, também, no pagamento das custas e despesas
processuais e de honorários advocatícios fixados em R$700,00, com
correção monetária a partir da prolação da sentença de juros de mora do
trânsito em julgado.
Apelou a ré (f. 197/202) alegando, em suma, que: (a) a
cobrança da taxa de atribuição de unidade é devida, pois foi previamente
estipulada no contrato e se trata de ressarcimento do valor pago pela
construtora ao cartório de registro de imóveis; (b) há precedente, em ação
civil pública, atestando a legalidade da cobrança a título de reembolso das
despesas de atribuição de unidade.
A apelação, preparada (f. 203/205), não foi contra-arrazoada
(f. 209).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 17/02/2020,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 196); a
apelação da autora, protocolada em 04/03/2020, é tempestiva.
A autora ajuizou esta ação objetivando a declaração de
inexigibilidade da cobrança relativa à taxa de atribuição da unidade no valor
de R$641,05, com a devolução do valor eventualmente pago.
A r. sentença acolheu os pedidos formulados na inicial,
aduzindo que a taxa de atribuição da unidade é encargo previsto em lei
imposto à incorporadora em razão da individualização das unidades
previamente à comercialização, sendo inerente à própria atividade
desenvolvida, nos termos da Lei no 4.591/64, razão pela qual é nula a
previsão contratual que atenue tal responsabilidade ou a repasse
indevidamente à parte consumidora adquirente, nos termos do art. 51, I e IV
do CDC.

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O inconformismo da ré não prospera.
Como corretamente entendeu o douto Magistrado, é
obrigação do incorporador promover a averbação do habite-se para
individualização e discriminação das unidades, cabendo ao incorporador,
portanto, o respectivo encargo financeiro.
O artigo 44 da Lei 4.591/64 estabelece que “Após a concessão
do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação
da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação”.
Por sua vez, o artigo 31-F, § 12, IV, da mesma lei, dispõe
que “compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção
do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades, nos termos do art. 44”.
A taxa de atribuição da unidade, portanto, se inclui nas
despesas necessárias da incorporação imobiliária, sendo o incorporador o
responsável por seu pagamento, não o compromissário comprador da
unidade autônoma. É abusiva a cláusula contratual que transfere a este tal
despesa, inerente às atividades do incorporador.
Neste sentido, menciono precedentes deste E. Tribunal de
Justiça:
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de
cláusula contratual cumulada com restituição de valores. Sentença de
procedência. Apelo da ré. Taxa de atribuição de unidade. Abusividade da
cobrança. Despesa decorrente do desdobramento da incorporação
imobiliária, e não da transferência do imóvel. Responsabilidade exclusiva
da incorporadora. Exegese dos artigos 44 e 31-F, § 12, IV, da Lei
4.591/64. Não incidência do art. 490 do Código Civil ao caso concreto.
Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido. (TJSP;
Apelação Cível 1010720-19.2018.8.26.0506; Relator (a): Carlos Dias
Motta; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão
Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/10/2017; Data de Registro:
27/02/2020)
Compra e venda de imóvel em construção. Cobrança pela vendedora de

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taxa de atribuição de unidade. Abusividade. Despesa de individualização
da matrícula que é inerente à própria atividade de incorporação e
construção. Devolução devida. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível
1003431-19.2018.8.26.0576; Relator (a): Maia da Cunha; Órgão
Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
6a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2019; Data de Registro:
02/04/2019)
Não se olvida a prolação de acórdão nos autos da ação civil
pública proposta pelo Ministério Público em relação à ora ré (proc.
1057086-53.2017.8.26.0506), nos seguintes termos:
APELAÇÕES. Ação civil pública. Direito do Consumidor. Discussão de
cláusulas alegadamente abusivas em contratos de compromisso de
compra e venda de imóveis. Sentença de parcial procedência para
declarar a nulidade das cláusulas que, nos contratos entabulados pela
MRV Engenharia com os consumidores, prevejam o pagamento por esses
da despesa registral relativa à individualização de matrícula,
determinando sua restituição, bem como sua exclusão dos contratos
futuros. Irresignação das partes. PRELIMINAR Ilegitimidade ativa do
Ministério Público. Descabimento. Tutela de direitos ou interesses
individuais homogêneos. Possibilidade de lesão à economia popular e aos
consumidores. Relevância social constatada. Pertinência ao perfil
institucional do parquet. Preceptivo dos artigos 127 e 129, inc. III e IX,
da Constituição Federal. Precedentes do E. STF e desta C. Câmara.
MÉRITO Taxa de atribuição de unidade. Alegada abusividade da
cláusula de repasse do encargo ao comprador. Inocorrência. A atribuição
de unidades exclusivas é ato jurídico de caráter formal e voluntário dos
interessados, não se confundindo com a obrigação imposta ao
incorporador pelo art. 44 da Lei Federal no 4.591/64. A averbação da
construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, contida em tal previsão legal, refere-se tão
somente àquela realizada na matrícula "mãe" do empreendimento.
Possibilidade de reembolso à vendedora, contratualmente estabelecido,
de despesa referente aos emolumentos cartorários atinentes à lavratura da
escritura definitiva ou à individualização da matrícula e ingresso do título
aquisitivo no registro predial. Atendimento aos princípios da força
obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé contratual e da
autonomia na manifestação de vontade. Consumidores que se presumem
capazes para transigir acerca de direito patrimonial disponível.
Precedentes.
Pedidos
formulados
pelo
parquet
improcedentes.
Descabimento de condenação por danos morais coletivos, ante a ausência
de ilícito praticado pela fornecedora. Recurso de apelação do parquet
DESPROVIDO e recurso da empreendedora PROVIDO para julgar
totalmente improcedente a ação civil pública. (TJSP; Apelação Cível
1057086-53.2017.8.26.0506; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 2a Vara

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Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019; Data de Registro: 08/08/2019)
Contudo, é certo que a sentença de improcedência proferida
naquele feito não faz coisa julgada material em demandas individuais, nos
termos do disposto no artigo 103, § 1o e 2o, do Código de Defesa do
Consumidor.
E ao contrário do entendimento esposado no julgamento da
apelação nessa ação civil pública, adoto a posição no sentido já exposto
acima, de que é da responsabilidade da incorporadora o pagamento da taxa
de atribuição registral pela individualização na matrícula do imóvel.
Assim também já decidiu este Tribunal:
AÇÃO DE COBRANÇA Sentença Reconhecimento de falta de
interesse processual Fundamento Existência de ação pública que trata
da mesma questão Afastamento - Ação individual que independe da
coletiva - Inteligência do art. 104 da Lei 8.078/90 Mérito Julgamento
nesta instância Possibilidade Exegese do art. . 1013, § 3o, II, do CPC.
Compra e venda de imóvel - Taxa de atribuição de unidade - Custo
inerente à atividade do incorporador - Art. 44 da Lei no 4.591/64 -
Cláusula contratual Atribuição ao comprador Abusividade - Despesa -
Não inserção na transferência do domínio - art. 490 do código civil -
Inaplicabilidade - Interpretação mais favorável ao consumidor - Art. 47
do CDC - Pedido - Procedência - Sentença Reforma Apelo da autora
provido. (TJSP; Apelação Cível 1026619-57.2018.8.26.0506; Relator
(a): Tavares de Almeida; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado;
Foro de Ribeirão Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2020;
Data de Registro: 19/08/2020)
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Alegação de cobrança
indevida da taxa de atribuição de unidade. Taxa de atribuição de unidade.
Cobrança que visa ressarcir a construtora pela individualização da
matrícula do imóvel. Interpretação do artigo 44 da Lei no 4.591/64.
Individualização da matrícula da unidade imobiliária que é obrigação
inerente à própria consecução do empreendimento. Cobrança indevida
por se tratar de reembolso à ré por gastos registrais que são de sua
responsabilidade. Devolução do valor pago a título de atribuição de
unidade mantida. Sentença de improcedência proferida em ação civil
pública envolvendo direitos individuais homogêneos não produz efeitos
no atinente à ação individual. Interpretação do artigo 103, §§ 1o e 2o do
CDC. Aplicação da multa em sede de embargos de declaração.
Afastamento. Ré apenas agiu no regular exercício da faculdade recursal.
Honorários advocatícios. Pedido de redução. Valor da causa
correspondente a R$646,19 Verba honorária sucumbencial foi fixada em

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Apelação Cível no 1010329-30.2019.8.26.0506 -Voto no 24294
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R$3000,00. Interpretação do artigo 85, §2o e 8o do CPC. Causa de
baixíssima complexidade. Possibilidade de ajuizamento da demanda
perante Juizado Especial Cível. Honorários advocatícios devem ser
reduzidos para R$400,00. Resultado. Recurso provido parcialmente.
(TJSP; Apelação Cível 1010331-97.2019.8.26.0506; Relator (a): Edson
Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/07/2020; Data de
Registro: 10/07/2020)
De rigor, portanto, a manutenção da sentença.
Pelo trabalho adicional realizado em grau recursal, nos
termos do § 11, do art. 85, CPC, a verba honorária sucumbencial devida
pela ré ao patrono da autora deve ser ainda majorada em R$ 500,00
(quinhentos reais).
Com a ressalva de meu entendimento contrário, adiro àquele
prevalecente nesta C. Câmara de que os honorários sucumbenciais
impostos na r. sentença e neste julgamento constituem uma só verba, agora
no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), corrigidos a partir deste
julgamento com acréscimo de juros moratórios de 1% (um por cento) ao
mês desde o trânsito em julgado.
Nego, pois, provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator