Tribunal: TJSP
Processo: 1010091-18.2018.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Resolução por culpa da compradora. Retenção, pela ré, de 10% dos valores pagos. Afastado pedido de majoração dos valores ou percentual de retenção. Devolução em parcela única (súmula 02 deste TJ/SP). Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 a relação regida por contrato

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Resolução por culpa da compradora. Retenção, pela ré, de 10% dos valores pagos. Afastado pedido de majoração dos valores ou percentual de retenção. Devolução em parcela única (súmula 02 deste TJ/SP). Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 a relação regida por contrato pactuado anteriormente à sua entrada em vigor. Arras confirmatórias, indevida retenção integral. Autora não tomou posse do imóvel do período da liberação do financiamento até o pedido de resolução por culpa exclusiva sua, de modo que deve ser responsabilizada pelos encargos condominiais vencidos em tal período. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085396
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010091-18.2018.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante ALTANA
PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, é apelado CAROLINE
SOARES RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010091-18.2018.8.26.0127 -Voto no 35891
2
APELAÇÃO No 1010091-18.2018.8.26.0127
APELANTE: Altana Palazzo Empreendimento Imobiliário Ltda.
APELADA: Caroline Soares Ribeiro
INTERESSADOS: Conquista Documentação Imobiliária S/S Ltda. e outra
COMARCA: Carapicuíba 04a Vara Cível
VOTO: 35891
Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório.
Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência.
Inconformismo da ré. Resolução por culpa da compradora.
Retenção, pela ré, de 10% dos valores pagos. Afastado pedido
de majoração dos valores ou percentual de retenção.
Devolução em parcela única (súmula 02 deste TJ/SP).
Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 a relação regida por
contrato pactuado anteriormente à sua entrada em vigor.
Arras confirmatórias, indevida retenção integral. Autora não
tomou posse do imóvel do período da liberação do
financiamento até o pedido de resolução por culpa exclusiva
sua, de modo que deve ser responsabilizada pelos encargos
condominiais vencidos em tal período. Recurso parcialmente
provido.
Trata-se de ação com pedidos declaratório e condenatório
promovida por Caroline Soares Ribeiro em face de Altana Palazzo Empreendimento
Imobiliário Ltda. e outras.
Sentença proferida às fls. 361/373, em 22 de agosto de 2019,
pela E. Juíza de Direito Rossana Luiza Mazzoni de Feria, cujo relatório adoto, na qual
julgou improcedente a ação em relação à corré Conquista, declarou parte ilegítima a corré
Lello Condomínios e julgou procedente a ação em relação à corré Altana, para “declarar
rescindindo o contrato com consequente devolução de 90% (noventa por ento) dos valores
desembolsados pelos autores, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça da data do desembolso e juros moratórios de 1% ao mês contados do trânsito em
julgado da sentença condenatória, bem como restituição dos valores desembolsados com as
cotas condominiais, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.”. Restou a
corré Altana condenada ao pagamento de 50% das custas e despesas, além de honorários

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010091-18.2018.8.26.0127 -Voto no 35891
3
advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
A corré Altana apela (fls. 379/412). Argumenta, em síntese,
que não há qualquer abusividade na cláusula contratual que determina a retenção de
valores, visto que fruto de libre e consciente manifestação de vontade das partes. Afirma
que devem ser ressarcidos seus prejuízos e que o distrato se dá por culpa da autora. Afirma
que o bloqueio do bem para comercialização lhe gera prejuízos. Afirma que deve ser
aplicada a Lei 13.786/2018, com retenção de 50% dos valores pagos. Afirma que deve ser
aplicado o critério de retenção adotado no “Pacto para Aperfeiçoamento das Relações
Negociais entre Incorporadores e Consumidores”. Afirma que o valor pago a título de arras
deve ser retido. Afirma que a retenção deve ser de pelo menos 30% ou 25% dos valores
pagos. Afirma que é legítima a cobrança de taxa condominial, independente da imissão na
posse do imóvel pelo comprador. Requer, por fim, seja reformada a sentença.
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 418/424).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 25 de novembro de 2019.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Esclareça-se que é nítida a aplicabilidade, ao caso, das
disposições do Código de Defesa do Consumidor. As características do negócio, bem como
o teor dos instrumentos contratuais celebrados entre as partes (contrato de adesão), dão
conta de se cuidar de autêntica relação de consumo, bem identificados os consumidores
(promitentes compradores) (artigo 2o, caput, do Código de Defesa do Consumidor) e a
fornecedora (artigo 3o, caput, do Código de Defesa do Consumidor), o que faz incidir a
respectiva proteção contratual decorrente das disposições do microssistema consumerista.
Reconhecida a incidência do Código de Defesa do
Consumidor no caso em tela e bem situadas no ordenamento jurídico a relação contratual
em debate, indiscutível que se consideram nulas as cláusulas abusivas, tudo conforme
preceituam os artigos 6o e 51 do mencionado estatuto consumerista, entre outros.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010091-18.2018.8.26.0127 -Voto no 35891
4
Nesse contexto, ainda que sejam os autores responsáveis pelo
desfazimento do negócio, em se tratando de relação submetida à proteção do Código de
Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez
reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo.
No caso em tela verifica-se abusividade na disciplina
contratual prevista nos instrumentos celebrados entre as partes, que acarreta efetivamente
retenção de valor superior a 30% dos valores pagos pela compradora.
Ocorre que, os artigos 51, incisos II e IV, e 53, caput, da Lei
8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) permitem ao promissário comprador requerer
o desfazimento do ajuste e a devolução do que já foi pago, considerando nulas de pleno
direito as cláusulas que estabeleçam nesses contratos obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis
com a boa-fé ou a equidade.
Até porque, a extinção do contrato permitirá à promitente
vendedora renegociar o imóvel no mercado imobiliário. Se o imóvel, uma vez de volta à
disponibilidade da ré, há de ser renegociado e gerar, para esta, novos dividendos,
constituiria enriquecimento sem causa a não restituição dos valores despendidos pela
autora, algo que deve ser repelido pelo Direito.
É de rigor, nesse sentido a devolução imediata dos valores
pagos, já que inexistem motivos para prorrogar ou parcelar a devolução das quantias já
pagas (Súmula no 02 deste Tribunal).
É certo que a devolução não deve ser integral, pois, tratando-
se de resilição contratual por iniciativa da promitente compradora, a devolução deve
ocorrer com retenção parcial a título de indenização por despesas administrativas e
operacionais havidas.
Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que, em
casos como o presente, em que não se desincumbiu a promitente vendedora de comprovar
maiores danos materiais, e considerando o valor já arcado pela compradora, devida a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010091-18.2018.8.26.0127 -Voto no 35891
5
retenção do equivalente a 10% das parcelas pagas diretamente à promitente vendedora,
percentual este tido como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e de
todas as despesas administrativas.
Quanto
ao
sinal,
foi
pactuado
pelas
partes
arras
confirmatórias, com única função de assegurar o negócio jurídico. Nos termos dos artigos
417 a 420 do Código Civil, havendo cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (fl. 21,
cláusula 2.1), não se trataram as arras previstas de penitenciais.
E, assim sendo, com a resolução do contrato, independente da
culpa, de rigor a devolução simples das arras confirmatórias (com retenção de apenas 10%,
assim como o restante dos valores pagos), conforme consolidada jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça: “CONFUSÃO ENTRE ARRAS E CLÁUSULA PENAL.
AFASTAMENTO DAS ARRAS. (...) II - Pactuada a venda de imóvel com o pagamento de
arras confirmatórias como sinal - que têm a função apenas de assegurar o negócio jurídico -
, com o seu desfazimento, a restituição das arras é de rigor, sob pena de se criar vantagem
exagerada em favor do vendedor.” (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008).
Anote-se que a recém-promulgada Lei 13.786/2018, cujo
conteúdo é eminentemente material, só é aplicável aos contratos pactuados posteriormente
à sua entrada em vigor, em respeito à irretroatividade da lei e da preservação do ato
jurídico perfeito, nos termos dos artigos 5o, XXXVI da Constituição Federal e 6o, §1o da
Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.
Por fim, quanto ao condomínio, há demonstração de que, a
partir de agosto de 2018 (fl. 162), houve a disponibilidade do financiamento e, concluído o
pagamento do preço, do próprio imóvel em favor da autora. A partir de tal data, a mora
contratual é da autora. Assim, desta data, até o ingresso da autora com a presente ação
(com obtenção de tutela de urgência em seu favor, fls. 165/171), os valores vencidos a
título de condomínio são de responsabilidade da autora, porque ela a única culpada por não
ter tomado a posse do imóvel em tal período, devendo ser responsabilizada pelos encargos,
a título de perdas e danos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010091-18.2018.8.26.0127 -Voto no 35891
6
Apenas no que tange aos condomínios vencidos em tal
período, portanto, o recurso comporta provimento, para autorizar a retenção, pela ré, além
de 10% dos valores a ela pagos pela autora, também a retenção do equivalente aos valores
vencidos e não pagos pela autora a título de condomínio de agosto a outubro de 2018.
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao recurso.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso, a
respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução
no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o silêncio como
concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator