Tribunal: TJSP
Processo: 1006864-06.2014.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência, condenando todas as correqueridas a devolver aos autores o equivalente a 90% dos valores pagos, incluindo as quantias relativas à comissão de corretagem e a taxa SATI, em parcela única. Irresignação das requeridas.

RECURSOS DAS IMOBILIÁRIAS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência, condenando todas as correqueridas a devolver aos autores o equivalente a 90% dos valores pagos, incluindo as quantias relativas à comissão de corretagem e a taxa SATI, em parcela única. Irresignação das requeridas.

RECURSOS DAS IMOBILIÁRIAS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Alegação de que não poderiam ser responsabilizadas pela devolução dos valores, eis que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores desistentes. Acolhimento. Embora se trate de relação de consumo, sendo em regra aplicável a solidariedade entre os fornecedores, as empresas atuaram apenas na divulgação do empreendimento e na intermediação do negócio. Jurisprudência deste Tribunal. Aplicação do artigo 725 do Código Civil. Reconhecimento da ilegitimidade passiva das imobiliárias. Demanda julgada improcedente em relação às apelantes Brasil Brokers, Frema Consultoria (antiga Del Forte Empreendimentos) e GF Promotora de Vendas (antiga Portocred). Autores deverão arcar com os honorários advocatícios destas recorrentes, no importe de R$ 1.500,00 aos patronos da GF Promotora e R$ 1.500,00 aos patronos que atuaram na defesa da Frema Consultoria e da Brasil Brokers.

2. RECURSO DAS CONSTRUTORAS. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Verificado que a rescisão ocorreu por culpa dos autores desistentes, o percentual de retenção de 10% fixado no julgado recorrido se afigurou irrisório. Construtoras fazem jus a uma retenção mais elevada, a fim de compensar os prejuízos administrativos, com publicidade e documentação decorrentes da desistência do negócio por parte dos consumidores. Fixação no percentual pretendido pelas empreiteiras (40%) seria exagerada. Majoração para o equivalente a 20%, atendendo de forma mais adequada aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Jurisprudência. Tal percentual não deverá incidir sobre as verbas pagas a título de comissão de corretagem e a taxa SATI, considerando que o negócio já havia sido concretizado, não havendo culpa das vendedoras pelo respectivo desfazimento. Juros de mora a partir do trânsito em julgado. Matéria pacificada no Tema 1.002 do STJ.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS IMOBILIÁRIAS ACOLHIDA. NO MÉRITO, RECURSO DAS EMPREITEIRAS PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000785810
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1006864-06.2014.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que são
apelantes MITRE REALTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA.,
RESIDENCIAL
PERRELLA
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES LTDA, BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES S/A, FREMA
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA
LTDA.
(ANTIGA
DELFORTE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GF PROMOTORA DE VENDAS
E SERVIÇOS LTDA, são apelados SHIRLEI APARECIDA FERRER e JOSÉ
LUIZ DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Acolheram a preliminar e deram parcial provimento ao recurso, V.U. , de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA E ELCIO
TRUJILLO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

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10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1006864-06.2014.8.26.0565
Voto no * (*)
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VOTO No 11059
No Processo - Classe:
1006864-06.2014.8.26.0565 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Caetano do Sul
Juiz(a) de 1o Grau:
Ana Lucia Fusaro
Partes:
Apelantes: Mitre Realty Empreendimentos e Participações
Ltda., Residencial Perrella Empreendimentos e Participações
LTDA, Brasil Brokers Participações S/A, Frema Consultoria
Imobiliária
Ltda.
(antiga
Delforte
Empreendimentos
Imobiliários S/A e GF Promotora de Vendas e Serviços Ltda
Apelados: Shirlei Aparecida Ferrer e José Luiz de Oliveira
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Sentença de parcial procedência, condenando
todas as correqueridas a devolver aos autores o equivalente
a 90% dos valores pagos, incluindo as quantias relativas à
comissão de corretagem e a taxa SATI, em parcela única.
Irresignação das requeridas.
RECURSOS
DAS
IMOBILIÁRIAS.
PRELIMINAR.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. Alegação de que não
poderiam ser responsabilizadas pela devolução dos valores,
eis que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores
desistentes. Acolhimento. Embora se trate de relação de
consumo, sendo em regra aplicável a solidariedade entre os
fornecedores, as empresas atuaram apenas na divulgação
do empreendimento e na intermediação do negócio.
Jurisprudência deste Tribunal. Aplicação do artigo 725 do
Código Civil. Reconhecimento da ilegitimidade passiva das
imobiliárias. Demanda julgada improcedente em relação às
apelantes Brasil Brokers, Frema Consultoria (antiga Del
Forte Empreendimentos) e GF Promotora de Vendas
(antiga Portocred). Autores deverão arcar com os
honorários advocatícios destas recorrentes, no importe de
R$ 1.500,00 aos patronos da GF Promotora e R$ 1.500,00
aos patronos que atuaram na defesa da Frema Consultoria
e da Brasil Brokers.
2. RECURSO DAS CONSTRUTORAS. DEVOLUÇÃO DE
VALORES. Verificado que a rescisão ocorreu por culpa dos
autores desistentes, o percentual de retenção de 10% fixado
no julgado recorrido se afigurou irrisório. Construtoras
fazem jus a uma retenção mais elevada, a fim de compensar
os
prejuízos
administrativos,
com
publicidade
e
documentação decorrentes da desistência do negócio por
parte dos consumidores. Fixação no percentual pretendido

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pelas empreiteiras (40%) seria exagerada. Majoração para
o equivalente a 20%, atendendo de forma mais adequada
aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Jurisprudência. Tal percentual não deverá incidir sobre as
verbas pagas a título de comissão de corretagem e a taxa
SATI, considerando que o negócio já havia sido
concretizado, não havendo culpa das vendedoras pelo
respectivo desfazimento. Juros de mora a partir do trânsito
em julgado. Matéria pacificada no Tema 1.002 do STJ.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS
IMOBILIÁRIAS ACOLHIDA. NO MÉRITO, RECURSO
DAS EMPREITEIRAS PARCIALMENTE PROVIDO.
Os presentes recursos de Apelação foram interpostos contra a r.
sentença proferida às fls. 335/340 dos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c.
Restituição de Valores proposta pelos consumidores.
O D. Magistrado julgou procedente o feito para declarar rescindido o
contrato havido entre as partes e condenar as requeridas, conjuntamente, à devolução de
90% dos valores pagos, incluindo a quantia relativa à comissão de corretagem,
premiação e taxa SATI, em parcela única, com correção monetária a partir do
desembolso e juros a partir da citação.
Inconformada, a Portocred (atualmente denominada GF Promotora -
fls. 366) recorreu arguindo a respectiva ilegitimidade passiva para responder pela
demanda, aduzindo não ter participado da compra e venda, atuando tão somente no
recebimento dos valores da comissão de corretagem.
No mérito, alegou que não poderia ser responsabilizada pela
devolução de qualquer quantia aos autores, mesmo porque os pagamentos ocorreram de
forma voluntária pelos compradores, não importando em abusividade (fls. 347/352).
Também irresignadas, as empreiteiras Mitre Realty e Residencial
Perrella apelaram conjuntamente, argumentando ser indevida a incidência do percentual
de devolução fixado na r. sentença (90%) sobre da comissão de corretagem e a taxa
SATI, pois não se tratava de preço pago pelo negócio, mas verba destinada a remunerar
os corretores por um serviço efetivamente prestado.

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No tocante à rescisão, pleitearam que a devolução dos valores fosse
efetuada nos termos das cláusulas contratuais, ou seja, com a retenção de pelo menos
40% das quantias pagas até a rescisão (R$ 74.480,02).
Consideraram irrisória a retenção de R$ 7.448,00, pois não seria
suficiente para compensar as empreiteiras pelo prematuro desfazimento do negócio
pelos compradores.
Subsidiariamente, requereram a retenção integral do sinal, no importe
de R$ 43.951,56 (fls. 355/362).
Por fim, recorreram a Del Forte Empreendimentos (atualmente
denominada Frema Consultoria) e a Brasil Brokers, arguindo a respectiva ilegitimidade
passiva para responder pelos fatos tratados na demanda, pois a respectiva atuação
ocorreu apenas na aproximação entre compradores e vendedoras, recebendo apenas os
importes a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
No mérito, entendiam que não tinham culpa pelo distrato, razão pela
qual não poderiam ser condenadas à devolução de valores ou arcar com qualquer ônus
relativo à sucumbência (fls. 381/397).
Contrarrazões dos autores às fls. 414/421, postulando o não
provimento dos recursos.
É O RELATÓRIO.
A preliminar arguida pelas imobiliárias deve ser acolhida.
Com efeito, verifica-se que as imobiliárias correqueridas apenas
poderiam responder pelo pedido de devolução da taxa SATI e comissão de corretagem
caso comprovada a respectiva culpa pelo desfazimento do negócio, o que não ocorreu.

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Desse modo, deve ser reconhecida a respectiva ilegitimidade passiva,
não se podendo falar em responsabilidade solidária no presente caso, pois a atuação das
empresas resumiu-se à divulgação do empreendimento e à intermediação da compra e
venda do bem, com a disponibilização de funcionários (corretores) e respectivos
serviços.
E mesmo que se tratasse de uma relação de consumo na qual
prevalece a regra da solidariedade entre as integrantes da cadeia de fornecimento não
se poderia responsabilizar as imobiliárias pelo desinteresse dos compradores na
continuidade do negócio, o qual foi concretizado e adequadamente remunerado, nos
termos do artigo 725 do Código Civil.
Neste sentido, a jurisprudência:
Apelações.
Compromisso
de
compra
e
venda.
(...) RECURSO DA RÉ FREMA CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA
LTDA.
Cabimento.
Ilegitimidade
passiva "ad causam" da ré FREMA em relação aos
pedidos não relacionados à comissão de corretagem.
Em relação ao valor pago a título de comissão de
corretagem, deve ser reconhecido o direito de retenção.
Prévia informação à autora da obrigação de pagar a
comissã.
(...).
(Apelação
Cível
1015794-67.2016.8.26.0007; Relator Pedro de Alcântara
da Silva Leme Filho; 8a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 04/11/2019)
Em consequência, respeitado o entendimento contido no julgado
recorrido, as imobiliárias Brasil Brokers, Frema Consultoria (antiga Del Forte
Empreendimentos) e GF Promotora de Vendas (antiga Portocred) não deverão
responder pela condenação contida na r. sentença apelada, devendo o feito ser julgado
improcedente em relação a essas empresas.

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No tocante a este particular, os autores deverão arcar com os
honorários advocatícios no importe de R$ 1.500,00 em favor dos patronos da GF
Promotora e R$ 1.500,00 em favor dos advogados que atuaram na defesa da Frema
Consultoria e da Brasil Brokers, com correção monetária até o efetivo pagamento.
O recurso das empreiteiras deve ser parcialmente provido.
Com efeito, não se discute ser a relação entre as partes de consumo,
devendo ser aplicados ao caso os princípios e normas da legislação protetiva.
Na hipótese em análise, verifica-se que o compromisso de compra e
venda foi celebrado em 11/02/2012, arcando os autores com as parcelas mensais no
importe total de R$ 74.480,02, além dos pagamentos da comissão de corretagem e Taxa
SATI.
Os autores alegaram na inicial não mais possuir interesse na
continuidade da relação, pleiteando a rescisão do contrato e a devolução dos valores
pagos.
Transcorrida a instrução, foi então proferida a r. sentença apelada, a
qual ressalvado o entendimento da D. Magistrada também comporta adequação no
tocante ao percentual a ser devolvido pelas construtoras.
Isso porque, consoante já ressaltado, a desistência partiu dos
compradores, sequer havendo alegação de culpa das vendedoras.
Desse modo, a retenção de 10% autorizada na sentença foi pequena e,
portanto, insuficiente para compensar as empreiteiras pelo encerramento antecipado da
relação contratual, em razão dos gastos administrativo, com publicidade e
documentação.

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De qualquer maneira, o importe pretendido no recurso no mínimo
40% do preço pago, por aplicação aos termos do contrato seria exagerado e poderia
ensejar onerosidade excessiva aos compradores, razão pela qual a previsão contratual
deve ser flexibilizada, afigurando-se mais adequada a retenção de 20%, nos termos da
jurisprudência predominante nesta Colenda Câmara.
Neste sentido:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
Desistência dos compradores. O percentual de retenção de 20% se
mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado
pela jurisprudência em casos semelhantes. (...) Recurso desprovido.
(Apelação Cível 1002519-60.2019.8.26.0358; Relator J.B. Paula Lima;
10a Câmara de Direito Privado; Julgamento: 06/08/2020)
Deve ser consignado que o percentual acima fixado apenas incidirá
sobre os valores pagos a título de preço do imóvel, não havendo que se falar em
devolução (integral ou parcial) dos valores pagos pela corretagem ou pela assessoria
imobiliária.
Consoante já anteriormente ressaltado, tais pagamentos tiveram como
contraprestação a intermediação efetivamente prestada pelos profissionais das
imobiliárias correqueridas, nos termos do artigo 725 do Código Civil, não se podendo
falar em ressarcimento aos autores das mencionadas quantias.
Por outro lado, a devolução deverá ocorrer em parcela única, nos
termos da Súmula n. 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
Por fim, os juros de mora sobre o valor a ser devolvido deverão ser
calculados a partir do trânsito em julgado, consoante já pacificado pelo STJ no Tema
1002 dos Recursos Repetitivos.

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Reformada em parte a sentença no tocante à relação processual havida
entre os consumidores e as construtoras, as custas e despesas processuais devem ser
repartidas em 50% para cada parte.
Os autores arcarão com os honorários dos advogados das empreiteiras,
arbitrados em 15% do valor da condenação e as empresas arcarão com a verba no
importe de 15% da diferença entre o valor da causa e o valor da condenação, em
respeito ao princípio da sucumbência.
Ante o exposto, pelo meu voto, acolho a preliminar de ilegitimidade
passiva arguida pelas imobiliárias, julgando extinto o feito em relação a elas; no
mérito, dou parcial provimento ao recurso das construtoras, nos termos da
fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora