Tribunal: TJSP
Processo: 1004012-95.2018.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Compromisso de compra e venda – Parque Savoy City – Procedência – Inconformismo que deve ser parcialmente acolhido – O reconhecimento de que a divida encontra-se prescrita é medida que se impõe – No entanto, em não restando comprovada a quitação integral do preço, pressuposto da ação de adjudicação compulsória, não há que se determinar a outorga de

Ementa:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Compromisso de compra e venda – Parque Savoy City – Procedência – Inconformismo que deve ser parcialmente acolhido – O reconhecimento de que a divida encontra-se prescrita é medida que se impõe – No entanto, em não restando comprovada a quitação integral do preço, pressuposto da ação de adjudicação compulsória, não há que se determinar a outorga de escritura definitiva – Sentença parcialmente reformada para o fim de afastar tal determinação – Recurso parcialmente provido

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000777990
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004012-
95.2018.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SONIA HERNANDES
SURANO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado HUGO ENEAS SALOMONE.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 23 de setembro de 2020
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004012-95.2018.8.26.0006 - São Paulo - VOTO No 6277 2/9
Apelação n. 1004012-95.2018.8.26.0006
Apelante: Hugo Eneas Salomone
Apelada: Sonia Hernandes Surano
VOTO 6277
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Compromisso
de compra e venda
Parque Savoy City
Procedência

Inconformismo que deve ser parcialmente acolhido
O
reconhecimento de que a divida encontra-se prescrita é medida
que se impõe No entanto, em não restando comprovada a
quitação integral do preço, pressuposto da ação de adjudicação
compulsória, não há que se determinar a outorga de escritura
definitiva
Sentença parcialmente reformada para o fim de
afastar tal determinação Recurso parcialmente provido
Trata-se de recurso de apelação interposto por Hugo Eneas
Salomone (fls. 164/177) contra a r. sentença de fls. 153/156, cujo relatório se
adota, que julgou procedente a “ação de obrigação de fazer cumulada com
pedido de declaração de prescrição” contra aquele ajuizada por Sonia
Hernandes Surano para o fim de: “a) DECLARAR a inexistência do débito
descrito na inicial dada a ocorrência da prescrição; b) CONDENAR a ré à
transferência da propriedade (outorga da escritura) do imóvel descrito na
inicial (Lote No 40, quadra 20, Loteamento Parque Savoy City Transcrição
fls. 31/37) à autora, ressalvada a necessidade de regularização prévia do
imóvel para o respectivo registro imobiliário (com nova matrícula); e, c)
CONDENAR a ré ao pagamento de custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, os últimos fixados equitativamente no valor de R$

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5.000,00, nos termos do art. 85, §2o e 8o do Código de Processo Civil”.
Em razão de Embargos de Declaração apresentados pela
autora (fls. 159/163) foi retificada a parte final do dispositivo da sentença,
passando a constar que “o réu fica condenado ao pagamento de custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10%
do valor atualizado atribuído à causa, nos termos do art. 85, § 2o do CPC”
(fls. 186).
Inconformado, apela o requerido, sustentando que “a
obrigação, ainda que prescrita, subsiste e dá azo à resolução”. Discorre
acerca da natureza desconstitutiva da ação de rescisão de compromisso de
compra e venda, de forma que, segundo afirma, sujeita-se à decadência e não
à prescrição, sendo que àquele instituto (decadência) não se aplicam as
normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição. Afirma,
ainda, que, embora a Lei 6.766/79 estabeleça prazo para que o adquirente
purgue a mora após ser regularmente notificado (artigo 32), não estabelece
qualquer prazo para que seja exercido pelo vendedor o direito de rescindir o
compromisso em razão da inadimplência, esclarecendo que cabe ao Poder
Judiciário analisar a extensão da mora e autorizar a resolução do contrato.
Ademais, cabe ao vendedor notificar o comprador acerca de seu
inadimplemento a fim de, então, ingressar com a competente ação para
rescindir o compromisso. Conclui, assim, que o direito de rescisão por parte
do vendedor em caso de inadimplemento pelo comprador revela-se
“imprescritível e potestativo, não sujeito à decadência”. Isto porque “o
descumprimento do contrato gerou para o vendedor o direito potestativo de
proceder à rescisão do negócio jurídico, sujeitando-se o comprador a tal
ônus”. Sustenta, em resumo, que a pretensão de rescindir o compromisso

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subsiste, eis que se trata de direito potestativo, que, portanto, reveste-se de
imprescritibilidade, bastando, para tanto, proceder à notificação da apelada a
fim de constitui-la em mora. Desta forma, ainda que a prescrição impeça a
cobrança de valor, em não tendo o vendedor recebido integralmente o preço,
não está obrigado a outorgar a escritura definitiva. Pugna, assim, seja
reformada a sentença para o fim de julgar improcedente a ação, eis que não
comprovado o pagamento integral do preço ajustado ou, na hipótese de não
serem acolhidos os argumentos expostos, seja o julgamento convertido em
diligência com a finalidade de se apurar os pagamentos efetuados pela
requerente/apelada. Prequestiona, desde já, os artigos 14, 15 e 16 do Decreto-
Lei 58/37; 32 da Lei 6766/79; 1o da Lei Federal 6.423/77; 125, 189, 199,
inciso I, 315, 316, 317 e 476, todos do Código Civil, além dos artigos 435 e
437, § 1o, do Código de Processo Civil.
Ambos
os
litigantes
apresentaram
oposição
ao
julgamento virtual (fls. 192 e 194).
Contrarrazões às fls. 201/212.
É, em síntese, o relatório.
O recurso, tempestivo e com preparo devidamente
recolhido, fica recebido em seu duplo efeito.
Trata-se de demanda por meio da qual afirmou a autora ter
adquirido, através de instrumento particular de cessão e transferência, o lote
40, da quadra 20, do Loteamento Parque Savoy City, pelo valor de Cr$
939.606.570,00, mediante entrada de Cr$ 112.752.788,40. Informou que o
valor do imóvel restou integralmente adimplido, embora não mais possua
todos os comprovantes de pagamento, de forma que cabia ao réu a outorga da

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escritura definitiva do imóvel, o que não ocorreu. Alegou que, ainda que
existisse qualquer prestação em aberto, o direito de cobrança encontra-se
prescrito, ressaltando que o requerido não lhe apresentou qualquer cobrança.
Considerando a regra de transição disposta no artigo 2.028 do Código Civil,
afirmou ser de cinco anos o prazo prescricional, nos termos do artigo 206, §
5o, do Código Civil. Sustentou, assim, que “uma dívida prescrita é uma
obrigação inexigível”. Concluiu que “não se mostra crível que o Réu tenha
permanecido por tão longo período, ou seja, desde a data da última parcela
sem cobrar os valores devidos e sem promover a medida judicial cabível”.
Pugnou, assim, fossem declaradas prescritas e inexigíveis as parcelas
inadimplidas. Informou que o lote em questão encontra-se regularizado, mas
por não ter sido desmembrada a área existente, o que existe é a matrícula da
área maior e, “na medida em que cada escritura individual é lavrada, abre-se
nova matrícula”. Pleiteou, desta forma, pela outorga da escritura definitiva de
compra e venda do imóvel em questão. Relacionou julgados de casos
semelhantes, em que fora reconhecida a prescrição, a desnecessidade de
perícia contábil, bem como a não ocorrência de condição suspensiva da
prescrição.
A sentença, considerando o disposto no artigo 206, § 5o,
inciso I, do Código Civil/2002, concluiu “por verificada a prescrição
quinquenal quanto ao direito de cobrança de supostos valores em aberto por
parte da ré”. A julgadora ainda declarou que “o direito à rescisão por
inadimplemento subsiste enquanto não prescrita a pretensão de cobrança
das parcelas inadimplidas, pois ressabido que o direito à rescisão se
extingue juntamente com a dívida”. E, desta forma, julgou procedente a ação
para o fim de a) DECLARAR a inexistência do débito descrito na inicial dada
a ocorrência da prescrição; b) CONDENAR a ré à transferência da

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propriedade (outorga da escritura) do imóvel descrito na inicial (Lote No 40,
quadra 20, Loteamento Parque Savoy City Transcrição fls. 31/37) à
autora, ressalvada a necessidade de regularização prévia do imóvel para o
respectivo registro imobiliário (com nova matrícula);
O recurso comporta parcial provimento.
Registre-se que o reconhecimento da prescrição é medida
que se impõe.
Para chegar-se a tal conclusão é preciso considerar que no
presente caso o compromisso particular de venda e compra foi firmado em 03
de março de 1993 (fls. 31/37), com vencimento da primeira prestação em 12
de março de 1993 (fls. 32), sendo que a última prestação comprovadamente
paga data de julho de 1996 (fls. 40/61).
Considerando-se a data de vencimento da primeira parcela
(março de 1993), bem como o disposto no artigo 177 do Código Civil de
1916, além dos artigos 2.028 e 206, § 5o, I, do Código Civil em vigor (tendo
em vista que este último dispositivo legal refere-se à “pretensão de cobrança
de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”), há que
se computar 5 anos a partir da entrada em vigor do novo Código Civil
(conforme entendimento exarado pelo C. Superior Tribunal de Justiça - REsp
717457/PR
Ministro Relator Cesar Asfor Rocha
Quarta Turma

Julgamento em 27/03/2007), de forma que o prazo prescricional para
cobrança de eventuais parcelas em aberto decorreu no ano de 2008.
E, em estando prescrito o direito de cobrar, diferentemente
do que sustenta o apelante, não lhe subsiste o direito à rescisão do contrato
em razão de eventual inadimplemento do promitente comprador.

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É bem verdade que o direito de resolver o contrato tem sido
classificado como um direito potestativo, de forma que, embora repercuta na
esfera jurídica de outrem, efetiva-se a partir da manifestação de vontade de
apenas um dos contratantes. E, em assim sendo, não está sujeito à prescrição
direta. Pode, no entanto, ser atingido por prescrição indireta. É o que afirma
brilhante acórdão proferido pela 1a Câmara de Direito Privado deste Egrégio
Tribunal de Justiça:
“3. O direito potestativo de resolver o contrato, contudo,
pode ser atingido por prescrição indireta.
Na lição de Pontes de Miranda , a ação de resolução, em
vista de sua natureza de direito formativo extintivo, não tem prazo fixado de
decadência para ser proposta. Está, todavia, atrelada a um direito de
crédito do autor, de tal sorte que, prescrita a ação de pretensão creditícia,
ficaria sem base a ação de resolução (Pontes de Miranda, Tratado de
Direito Privado, vol. XXV, p. 365)
Realmente não faria sentido que o promitente vendedor não
mais pudesse exigir judicialmente o preço, mas, em razão de seu
inadimplemento, obtivesse a medida mais vigorosa de resolução do contrato
contra o promitente comprador.
Dizendo de outro modo, se não mais persiste a pretensão de
entrega da coisa, ou indenizatória, inviável exercer o direito potestativo de
resolução, com fundamento em uma prestação que não mais pode ser
cobrada.” (Apelação n. 1033654-67.2014.8.26.0002
Desembargador
Relator Francisco Loureiro julgado em 15 de dezembro de 2015 grifo
nosso).

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No entanto, em que pesem todas as ponderações acima
exaradas no que se refere ao reconhecimento da prescrição e,
consequentemente, quanto à impossibilidade de rescisão do contrato, a
sentença merece reforma no que diz respeito à determinação de outorga da
escritura definitiva.
Registre-se que esta magistrada, após reflexões acerca do
tema, entendeu por bem alterar posicionamento anterior para o fim de
acompanhar o entendimento majoritário adotado por esta C. Câmara no
sentido de, considerando-se que a quitação integral do preço representa
pressuposto da ação de adjudicação compulsória, concluir que a prescrição,
ainda que reconhecida, não tem o condão de acarretar ao vendedor a
obrigação de outorga da escritura.
Neste sentido trecho de acórdão proferido pelo I.
Desembargador Salles Rossi:
“Se de um lado é correto dizer que, reconhecida a
prescrição, o loteador não mais pode opor resistência a eventual falta do
pagamento do preço, de outro, o certo é que quitação não houve, o que
constitui causa impeditiva para que se determine a outorga da escritura
definitiva
em
favor
dos
autores”.
(Apelação
Cível
n.
1003060-19.2018.8.26.0006 julgado em 17 de abril de 2019).
Em sendo assim, reforma-se parcialmente a sentença para o
fim de se afastar a condenação do réu/apelante à outorga da escritura
definitiva do imóvel em questão.
Considerando-se recíproca a sucumbência, deverão ser
partilhadas na proporção de 50% para cada litigante as custas e despesas

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processuais, devendo cada qual arcar com honorários em favor do patrono da
parte contrária, que ficam arbitrados em 10% do valor atualizado atribuído à
causa.
Ante o exposto, nos termos acima consignados, dá-se
parcial provimento ao recurso.
Clara Maria Araújo Xavier
Relatora