Tribunal: TJSP
Processo: 1026082-10.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-09
Data de publicação: 2020-04-09

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual, c.c. restituição de quantias pagas. Parcial procedência. Inconformismo das rés. Inocorrência de sentença 'ultra petita'. Existência de correlação entre o pedido formulado na petição inicial e a r. sentença, uma vez que a lide foi decidida nos termos em que foi proposta.
Rescisão contratual que opera efeitos 'ex tunc'. Determinação de

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual, c.c. restituição de quantias pagas. Parcial procedência. Inconformismo das rés. Inocorrência de sentença 'ultra petita'. Existência de correlação entre o pedido formulado na petição inicial e a r. sentença, uma vez que a lide foi decidida nos termos em que foi proposta.
Rescisão contratual que opera efeitos 'ex tunc'. Determinação de devolução de 80% dos valores efetivamente quitados. Inadmissível a retenção dos encargos incidentes sobre o pagamento das parcelas pagas pelos compradores com atraso, pois, com a rescisão, as partes retornam ao 'status quo ante'. Taxa pela assessoria para obtenção de financiamento, prevista no contrato. Inexistência de comprovação de que esse serviço foi prestado. Eventual pagamento a esse título que deverá ser restituído. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000251065
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1026082-10.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes LÓGICA
ENGENHARIA LTDA. e LOGICA INCORP. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
SPE LTDA, são apelados WALTER JUNIOR MONTAGNOLI, FELIPE CARVALHO
MONTAGNOLI (JUSTIÇA GRATUITA) e MARCIA CRISTINA DA SILVA
CARVALHO MONTAGNOLI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 9 de abril de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1026082-10.2017.8.26.0405 -Voto no
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VOTO No
: 39221
APELAÇÃO : 1026082-10.2017.8.26.0405
COMARCA
: OSASCO
APELANTE(S): LÓGICA ENGENHARIA LTDA. E LÓGICA
INCORP EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
APELADO(S) : WALTER JÚNIOR MONTAGNOLI, FELIPE
CARVALHO MONTAGNOLI E MÁRCIA
CRISTINA DA SILVA CARVALHO
MONTAGNOLI
MM. JUIZ (A): ANDRESSA MARTINS BEJARANO

VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual,
c.c.
restituição
de
quantias
pagas.
Parcial
procedência.
Inconformismo das rés. Inocorrência de sentença 'ultra petita'.
Existência de correlação entre o pedido formulado na petição
inicial e a r. sentença, uma vez que a lide foi decidida nos termos
em que foi proposta.
Rescisão contratual que opera efeitos 'ex tunc'. Determinação de
devolução de 80% dos valores efetivamente quitados. Inadmissível
a retenção dos encargos incidentes sobre o pagamento das parcelas
pagas pelos compradores com atraso, pois, com a rescisão, as
partes retornam ao 'status quo ante'. Taxa pela assessoria para
obtenção de financiamento, prevista no contrato. Inexistência de
comprovação de que esse serviço foi prestado. Eventual
pagamento a esse título que deverá ser restituído. Sentença
mantida.
RECURSO DESPROVIDO.
LÓGICA
INCORP.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e LÓGICA ENGENHARIA LTDA. interpõem
recurso de apelação contra a r. sentença (fls. 285/294, declarada a fls.
306/307), proferida na ação de rescisão contratual, cumulada com
restituição
de
quantias
pagas,
proposta
por
WALTER
JÚNIOR
MONTAGNOLI, MÁRCIA CRISTINA DA SILVA CARVALHO MONTAGNOLI e
FELIPE CARVALHO MONTAGNOLI, que julgou parcialmente procedente o
pedido “para declarar rescindido o contrato, reconhecer a abusividade
da cláusula 10.8, condenando a ré à obrigação de restituir aos autores a
quantia
correspondente
a
80%
de
tudo
quanto
pagou
pelo

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empreendimento, incluindo-se taxa de assessoria-técnica imobiliária e
eventuais taxas condominiais, excluindo-se os valores que se referem
aos custos relativos à intermediação imobiliária discriminado à fl. 04 e
fl. 31, pagamento a ser feito de uma só vez, com acréscimo de correção
monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir do desembolso de cada
parcela e juros de mora de 1% ao mês, contados do trânsito em
julgado.”
Sustentam, em síntese, que o cálculo da
condenação se limita ao montante de R$ 51.228,89, pois devem ser
excluídos dos valores a serem devolvidos, os encargos incidentes sobre
as parcelas pagas com atraso. Argumentam que a r. sentença é ultra
petita em relação à taxa SATI, pois não existe pagamento a esse título,
bem como no tocante às cotas condominiais, que não foram objeto do
pedido. (fls. 310/321)
Contrarrazões
foram
apresentadas.
(fls.
327/334)
É o relatório.
O pedido dos autores, consoante a r. sentença,
fundamenta-se nos seguintes fatos: “firmaram com a requerida um
instrumento particular de compromisso de compra e venda em
31.10.2014, referente ao imóvel descrito na exordial. Aduziram que o
prazo estabelecido para entrega da unidade referida era de 30.04.2017.
Afirmaram que se viram impossibilitados de dar prosseguimento ao
negócio jurídico por motivos de ordem financeira. Destacaram que ao
contatar a empresa ré, esta submeteu a rescisão do contrato à
aceitação da devolução de valores nos moldes das cláusulas abusivas de
seu contrato de adesão. Requerem seja declarada a rescisão do
contrato firmado entre as partes, bem como, sejam declarados
inexigíveis eventuais débitos referente ao contrato que ora rescinde.
Pugnaram pela condenação da parte ré à restituição integral dos valores

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adimplidos pelos autores de R$ 68.451,09 (sessenta e oito mil,
quatrocentos e cinquenta e um reais e nove centavos), sendo a
retenção máxima de 10% (dez por cento) a título de despesas
administrativas.”
Inicialmente, afasta-se a alegação de que a r.
sentença é ultra petita.
Nos termos do artigo 492 do Código de Processo
Civil: “É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida,
bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto
diverso do que lhe foi demandado.”
Na petição inicial, os requerentes formularam
pedido para que “sejam declarados inexigíveis eventuais débitos
referente (sic) ao contrato que ora se rescinde” e “seja a Ré condenada
à restituição integral dos valores pagos pelos Autores com juros e
correção monetária na aquisição da unidade 122 do Condomínio
Quitaúna, sendo a retenção máxima de 10% (dez por cento) a título de
despesas administrativas.” (fl. 19)
O pleito foi julgado parcialmente procedente
para condenar a ré “à obrigação de restituir aos autores a quantia
correspondente a 80% de tudo quanto pagou pelo empreendimento,
incluindo-se taxa de assessoria-técnica imobiliária e eventuais taxas
condominiais, excluindo-se os valores que se referem aos custos
relativos à intermediação imobiliária discriminado à fl. 04 e fl. 31.” (fl.
293)
Como se vê, houve evidente correção entre o
pedido apresentado na peça inicial e a r. sentença prolatada, mesmo
porque as rés foram condenadas a devolver todos os valores pagos,
exceção feita à taxa de corretagem.
Nestas condições, inexiste julgamento ultra

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petita.
Anote-se que a resolução do contrato provoca
efeitos ex tunc, tornando as partes ao status quo ante. Desse modo, o
comprador devolve a coisa e o vendedor devolve o preço.
E, mesmo que o negócio seja desfeito por culpa
do comprador, as partes devem ser restituídas à situação em que se
encontravam antes da sua celebração, autorizada a retenção de uma
porcentagem pelo fornecedor, a título de cláusula penal, nos termos da
Súmula no 1, editada por este E. Tribunal de Justiça: “o compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Portanto, incabível a pretensão de abatimento,
no tocante aos valores a serem devolvidos, dos encargos incidentes
sobre as parcelas que foram pagas com atraso pelos adquirentes.
Assim, excluídas as importâncias relativas à
taxa de corretagem, todos os valores efetivamente pagos pelos
compradores serão restituídos, admitida a retenção de 20%.
De rigor ressaltar que o contrato, muito embora
não tenha especificamente denominado de taxa SATI, estabeleceu que
os custos relativos à assessoria para obtenção de financiamento,
previstos na cláusula 4.3, seriam de responsabilidade exclusiva dos
compradores. (fl. 31)
Entretanto, uma vez que os demandantes
desistiram do negócio, e considerando que não restou demonstrado que
esse serviço foi prestado, eventual pagamento a esse título também
deverá ser restituído.

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Por fim, em respeito aos princípios da celeridade
e economias processuais, recolham as recorrentes, no prazo legal a ser
contado do trânsito em julgado, a taxa judiciária para a juntada de
mandato, nos termos do artigo 48, § 2o, da Lei Estadual no
10.394/1970, com as alterações da Lei Estadual no 216/1974, pena de
inscrição na Divida Ativa do Estado.
Quanto à verba honorária, arbitrada em 10%
sobre o valor da condenação, fica majorada em 2%, passando a
corresponder a 12% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo
85, § 11, do CPC/2015.
Concluindo, a r. sentença é de ser mantida.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso
de apelação.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator