Tribunal: TJSP
Processo: 2013296-60.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Recuperação judicial e Falência
Órgão julgador: AZUMA NISHI
Órgão colegiado: 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. Decisão que indeferiu o pedido de desistência, mantendo a arrematação já homologada. Vícios no edital. Descrição equivocada do imóvel. Ausência de vaga de garagem que diminui o valor do bem. Carta de arrematação expedida. O art. 903 CPC visa a proteção do arrematante. A assinatura do auto de arrematação não impede o reconhecimento de nulidade da arrematação pela

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. Decisão que indeferiu o pedido de desistência, mantendo a arrematação já homologada. Vícios no edital. Descrição equivocada do imóvel. Ausência de vaga de garagem que diminui o valor do bem. Carta de arrematação expedida. O art. 903 CPC visa a proteção do arrematante. A assinatura do auto de arrematação não impede o reconhecimento de nulidade da arrematação pela patente ocorrência de vício ocasionado por erro do edital, que é o instrumento que vincula o arrematante e a falida, sendo a lei que rege a praça. Edital deve conter descrição precisa do bem leiloado, conforme assegura o art. 886, inciso I do CPC. Invalidade do ato respaldado no art. 441 do Código Civil. Questão não se encontra preclusa para discussão no âmbito do juízo da falência, por se tratar de matéria de ordem pública, conforme art. 278 CC. Provimento do agravo é medida necessária para garantir a pronta efetividade da nulidade do leilão, não fazendo sentido obrigar os agravantes a promoverem ação autônoma própria. AGRAVO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000851089
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2013296-60.2020.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba,
em que são agravantes MARCUS VINÍCIUS COBIANCHI SERRA e
RICCARDO LEME DE MORAES, é agravado MASSA FALIDA - EMPRESA
SOROCABANA DE ALIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara
Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Por maioria, deram provimento ao recurso,
nos termos do voto do 2o juiz. O relator sorteado declara voto
divergente e o 5o juiz declara voto convergente ao relator designado.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
AZUMA NISHI, vencedor, ALEXANDRE LAZZARINI, vencido, PEREIRA
CALÇAS (Presidente), FORTES BARBOSA E CESAR CIAMPOLINI.
São Paulo, 16 de outubro de 2020.
AZUMA NISHI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRIMEIRA CÂMARA RESERVADA DE DIREITO EMPRESARIAL
AGRAVO DE INSTRUMENTO - 2013296-60.2020.8.26.0000
COMARCA: SOROCABA (3a. VARA CÍVEL)
JUIZ: MARIO GAIBARA NETO
AGRAVANTES: MARCUS VINICIUS COBIANCHI SERRA E RICCARDO LEME
DE MORAES
AGRAVADO: MASSA FALIDA EMPRESA SOROCABANA DE ALIMENTOS
LTDA.
INTERESSADO: DAVID FERRARI JUNIOR
Voto no 10759
AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. Decisão
que indeferiu o pedido de desistência, mantendo
a arrematação já homologada. Vícios no edital.
Descrição equivocada do imóvel. Ausência de
vaga de garagem que diminui o valor do bem.
Carta de arrematação expedida. O art. 903 CPC
visa a proteção do arrematante. A assinatura do
auto
de
arrematação
não
impede
o
reconhecimento de nulidade da arrematação
pela patente ocorrência de vício ocasionado por
erro do edital, que é o instrumento que vincula o
arrematante e a falida, sendo a lei que rege a
praça. Edital deve conter descrição precisa do
bem leiloado, conforme assegura o art. 886,
inciso I do CPC. Invalidade do ato respaldado no
art. 441 do Código Civil. Questão não se
encontra preclusa para discussão no âmbito do
juízo da falência, por se tratar de matéria de
ordem pública, conforme art. 278 CC. Provimento
do agravo é medida necessária para garantir a
pronta efetividade da nulidade do leilão, não
fazendo
sentido
obrigar
os
agravantes
a
promoverem ação autônoma própria. AGRAVO

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PROVIDO.
Vistos,
1.
Trata-se de agravo de instrumento
interposto contra r. decisão à p. 185 (fls. 2820 dos originais), que, nos autos da
falência da agravada, indeferiu o pedido de desistência dos agravantes,
mantendo a arrematação do imóvel.
2.
Assim entendeu o D. Magistrado de
primeiro grau:
“A descrição do imóvel arrematado, tanto no edital (fls.
2.679/2.680) quanto no auto de arrematação (fl. 2680),
constou exatamente como na respectiva matrícula (fls.
2.681/2.687), cópia da qual, inclusive, estava disponível na
página
eletrônica
do
leilão.
Assim,
não
podem
os
arrematantes alegar desconhecimento.
Nesse cenário, verifica-se que a menção à vaga de
garagem feita no laudo de avaliação decorreu apenas da
constatação in loco de sua existência. Em outras palavras,
apesar de o imóvel arrematado não possuir formalmente
direito a uma vaga de garagem (nada consta na matrícula a
esse respeito, e, como dito, o edital e o laudo de arrematação
limitaram-se a transcrever a descrição do imóvel como consta
na sua matrícula), de fato existe um espaço reservado na área
comum do condomínio que serve informalmente como
garagem para aquele apartamento.
Portanto, indefiro o pedido de desistência e mantenho a
arrematação realizada e homologada (fl. 2.768).”
3.
Insurgem-se
os
arrematantes,
alegando, em suma, que: a) a licitação é nula, pois há divergência entre a
descrição feita no edital, na qual continha vaga de garagem, e o bem

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transmitido; b) os agravantes tomaram ciência de que o imóvel não possuía
vaga de garagem apenas após a nota devolvida do Cartório de Registro de
Imóveis; c) o laudo de avaliação continha informações imprecisas e
inverídicas; e d) o edital funciona como anúncio da alienação e seu
regulamento interno, vinculando o arrematante aos seus termos.
Pleiteiam o provimento do recurso, para tornar
nulo o leilão, bem como homologar a desistência da arrematação,
determinando, por conseguinte, (i) a liberação dos valores depositados; e (ii)
determinar que o leiloeiro devolva a comissão que lhe foi paga pelos
agravantes.
4. Prevenção gerada pelo Agravo de
Instrumento no 2254600-26.2018.8.26.0000 (julgado virtualmente em 27/01/2020),
ao Desembargador Alexandre Lazzarini.
5.
Recurso
processado
com
efeito
suspensivo (pp. 216/217).
Não foi apresentada contraminuta (p. 220).
Parecer da douta Procuradoria Geral de
Justiça às pp. 225/226 pelo provimento do agravo, pois “há evidente
descompasso entre o bem descrito no edital de alienação e a matrícula
registral (...) o agravante foi induzido a erro ao arrematar o bem acreditando
existente a vaga de garagem noticiada, o que aumentou a metragem do
imóvel e seu valor”.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
6.
O agravo comporta provimento.
7.
Trata-se de leilão de imóvel no âmbito
da falência decretada em 1995. O edital previa, na descrição do imóvel, que
o apartamento situado na Vila Olimpia possuía uma vaga de garagem.
Arrematação ocorrida em outubro de 2018, homologada em 11/06/2019,
tendo sido a carta de arrematação expedida em 05/07/2019 e retirada em
12/07/2019.

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No dia 24/07/2019, o arrematante comunicou
fato superveniente consistente em vício grave e insanável na avaliação do
imóvel e do edital, que é a inexistência de vaga de garagem, conhecida por
meio de nota devolutiva do cartório de RI que noticiou tal inconsistência
(existência da vaga).
8.
Pleiteia o arrematante a liberação dos
valores depositados, bem como a devolução da comissão do leiloeiro, como
reflexo da anulação da arrematação.
9.
Primeiramente entendo não preclusa
a questão objeto do presente agravo, devendo ser discutida no próprio
processo de falência, e não em vias ordinárias próprias. Isso porque o juiz de
primeiro grau entendeu que não havia vício, vez que o edital apenas
evidenciou uma situação de fato (existência informal de vaga), fato que foi
devidamente afastado e comprovado pelo arrematante.
Embora o artigo 903 CPC considere perfeita,
acabada e irretratável a arrematação com a assinatura do auto pelo juiz,
pelo arrematante e pelo leiloeiro, sendo que a presente hipótese não se
enquadra nas exceções previstas em tal artigo, entendo, todavia, que é caso
de acolher o pedido do arrematante.
O artigo 903 do CPC claramente visa a
proteção do arrematante, impedindo que não se efetive a arrematação em
casos pontuais, mas em seu benefício e proteção. No caso, é exatamente o
que se procura fazer com a nulidade da arrematação, pois é clara, a
ocorrência de vício oculto, diante do erro no edital, que é o instrumento que
vincula o arrematante. A assinatura do auto de arrematação não impede a
arguição de vícios de ordem pública, não podendo ser considerada preclusa
a questão.
10.
A invalidade do ato tem respaldo no
art. 441 do Código Civil, pois patente a ocorrência de vício ou defeito oculto.
O Código de 1916 excepcionava os vícios redibitórios nas arrematações em
leilões, mas isso não existe expressamente no presente marco civil o que leva a
conclusão de que a disposição do artigo 441 é extensiva às arrematações em
leilões.
11. No caso concreto, ficou evidente a

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imprecisão do edital ao prever a existência de vaga de garagem, quando ela
não existe, seja na matrícula ou mediante constatação feita em ata notarial
pelos agravantes, em que se constatou, por declaração da sindica, não
existir vaga para a unidade 23, ainda que informalmente. A síndica declarou
existirem 27 vagas para 52 apartamentos, não existindo para o apartamento
23, arrematado, seja formal ou informalmente. Aliás, o juiz em sua decisão
parte de premissa errônea ao entender que o edital nada mais evidenciou
que a existência de uma situação de fato (existência de vaga informal), o que
foi refutado pelos agravantes, mediante apresentação de tal ata notarial,
com a declaração da síndica.
12.
A incorreção do edital é inegável,
sendo que é o instrumento que vincula o arrematante e a falida. O edital é a
lei que rege a praça, devendo conter descrição precisa do bem leiloado,
conforme dispõe o art.886, inciso I 1CPC, para segurança jurídica do
arrematante. A exigência dos requisitos do artigo 886 do CPC atende à
necessidade de divulgar todos os elementos imprescindíveis que possam
influir no animus de terceiros, aguçando o interesse na aquisição que a
alienação provoca. Esses elementos são primordiais, sendo que, se omitidos,
resultará verdadeira nulidade da arrematação, quando evidenciado
prejuízo, como se evidencia no caso concreto.
Não houve culpa do arrematante ou sua
falta, caracterizado pela sua ausência de cautela. A cautela do arrematante
está sempre atrelada às informações que o leiloeiro inclui no edital, e, se
houver falha, a responsabilidade será do leiloeiro. Não é dever do juiz e muito
menos do interessado no leilão fazer a investigação de eventuais incorreções
prestadas pelo leiloeiro, no caso, elemento fundamental para a decisão da
aquisição e formulação do lance, sendo inconteste a importância da
informação sobre a existência de vaga de garagem. Tampouco há
obrigação de se fazer vistoria no bem. Tudo isso compete ao Leiloeiro e é
dever dele preceder o edital com todas essas buscas, verificações e
diligências.
13.
Não há controvérsia sobre a razão,
relevância e a propriedade da desistência da arrematação, pelo agravante.
O que se discute é se a pretensão encontra-se preclusa no âmbito dos autos
1 CPC - Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: I - a
descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua
situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros; (...)

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da falência.
Não se desconhece que a lei prevê a
perfeição do ato de arrematação após expedida a carta de arrematação.
Porém, as estritas hipóteses de exceção à regra existem para garantir a
segurança jurídica ao arrematante e não o inverso, o que se conclui que a
perfectibilização do ato deve ser considerada em benéfico do arrematante e
não da empresa falida. O rigor da lei deve se dar para a proteção do
arrematante e não contra ele, como forma de dar segurança jurídica e
conforto necessário a motivar os lances em leilão por interessados que, de
boa-fé, formulam seus lances com o animus de adquirir o bem leiloado no
pressuposto de que as informações fornecidas pelo leiloeiro, no edital, são
precisas e fidedignas.
14.
O provimento do agravo é medida
necessária para garantir a pronta efetividade da nulidade do leilão, não
fazendo sentido obrigar os agravantes a promoverem o ajuizamento de ação
contra a massa e contra o leiloeiro, quando se pode resolver, de pronto, a
questão, diante da patente ocorrência de vício ocasionado por erro do
leiloeiro, o que denota também vício no próprio laudo de avaliação, que
levou em consideração a existência da vaga.
Prejuízo para a massa não há, pois o imóvel
deverá ser novamente leiloado, não alterando a situação da massa e dos
credores em uma falência decretada há mais de 25 anos (10/03/1995).
Como não há preclusão em matéria de ordem
pública, a teor do que dispõe o artigo 2782, parágrafo único do CC, entendo
cabível o pleito dos agravantes, na esteira da posição da ilustre Procuradora
de Justiça às fls 225-226, constatada a indução dos agravantes a erro diante
do “evidente descompasso entre o bem descrito no edital de alienação e a
matrícula registral.”
Ainda que se cogitasse da preclusão, a
2 Código Civil - Art. 278. “A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira
oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão.
Parágrafo único. Não se aplica o disposto no caput às nulidades que o juiz deva
decretar de ofício, nem prevalece a preclusão provando a parte legítimo
impedimento.”

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nulidade poderia ser reconhecida de ofício. Neste sentido se posicionou o
STJ:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N.
283/STF. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. NULIDADE.
DUPLO LEILÃO.
(...)
3. O desfazimento da arrematação por vício de nulidade
pode ser declarado de ofício pelo juiz ou a requerimento
da parte interessada, nos próprios autos da execução.
4. Recurso especial não-conhecido” 3
15.
Reconheceu julgado do 1o. TAC que o
desfazimento de arrematação, nos casos do artigo 6944 do CPC, não
depende de processo especial e poderá ser promovido mediante simples
petição do interessado, nos próprios autos da execução. Se, porém, já se
tenha verificado a expedição da carta de arrematação e sua transcrição
no Registro Imobiliário, a pretensão só poderia ser examinada em ação
própria (Ac. Unânime da 8a Câmara. do 1o TA Civil .-SP, de 31-3-81, na Apel.
277.794, rel. juiz Negreiros Penteado; Adcoas, 1981, no 80.253).
16.
Na mesma linha, cancelamento do
leilão no âmbito da falência:
“FALÊNCIA. Insurgência da locatária interessada. Pedido
de cancelamento do leilão, regularização das matrículas
do imóvel e direito de preferência pela aquisição do
3 STJ - REsp 130.911/SP, Relator Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA; julgado em
02/12;2004; T2 Segunda Turma, DJ 28/02/2005.
4 CPC 1973 Art. 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da
justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável,
ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado.
§ 1o A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: I - por vício de
nulidade; (...)(grifo não original).

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imóvel. Acolhimento parcial. Inexistência de controvérsias a
respeito da disparidade entre as descrições contidas nas
matrículas (e no edital de leilão) e a situação atual dos
imóveis. Violação ao art. 886, I, e VI do CPC/2015. Edital
anulado. Determinação de retificação da descrição dos
imóveis nas respectivas matrículas, inclusive com as
modificações feitas pela agravante. Agravante que, na
condição de locatária, pretende exercer direito de
preferência na alienação dos imóveis. Não acolhimento.
Expressa vedação legal (art. 114, da Lei no 11.101/2005; e
art. 32 da Lei 8.245/91). Agravo provido em parte.” 5
Ou seja, mutatis mutantis, não efetuada a
transcrição no registro imobiliário, viável o desfazimento da arrematação,
por vicio de nulidade, nos próprios autos da falência, como prevê o artigo
903, §1o. Inc. I6 que é a correspondência no atual CPC /15 do citado artigo
694 do CPC 1973, por simples petição do interessado.
Assim, sou pelo provimento do agravo.
DES. AZUMA NISHI
Relator Designado
5 TJSP - AI 2223420-55.2019.8.26.0000, Relator Des. Carlos Alberto de Salles, 3a. Câmara
de Direito Privado, publicado em 28/11/2019.
6 CPC 2015 - Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo
juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita,
acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos
do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a
possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
§ 1o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no
entanto, ser:
I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; (...) (grifo não
original).

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Voto no 24864
Agravo de Instrumento no 2013296-60.2020.8.26.0000
Comarca: Sorocaba
Agravantes: Marcus Vinícius Cobianchi Serra e Riccardo Leme de Moraes
Agravado: Massa Falida - Empresa Sorocabana de Alimentos Ltda
Interessado: David Ferrari Junior
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Relator sorteado
Respeitado o entendimento da douta maioria, pelo meu voto
mantenho a r. decisão recorrida.
Para tanto, mantenho o relatório que elaborei, de modo a dar a
compreensão dos fatos.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra r. decisão
copiada à p. 185 (fls. 2820 dos originais), que, nos autos da falência da agravada,
indeferiu o pedido de desistência dos agravantes, mantendo a arrematação do imóvel.
Entendeu o magistrado:
“A descrição do imóvel arrematado, tanto no edital (fls. 2.679/2.680)
quanto no auto de arrematação (fl. 2680), constou exatamente como na
respectiva matrícula (fls. 2.681/2.687), cópia da qual, inclusive, estava
disponível na página eletrônica do leilão. Assim, não podem os
arrematantes alegar desconhecimento.
Nesse cenário, verifica-se que a menção à vaga de garagem feita no
laudo de avaliação decorreu apenas da constatação in loco de sua
existência. Em outras palavras, apesar de o imóvel arrematado não
possuir formalmente direito a uma vaga de garagem (nada consta na
matrícula a esse respeito, e, como dito, o edital e o laudo de
arrematação limitaram-se a transcrever a descrição do imóvel como
consta na sua matrícula), de fato existe um espaço reservado na área
comum do condomínio que serve informalmente como garagem para
aquele apartamento.
Portanto, indefiro o pedido de desistência e mantenho a arrematação
realizada e homologada (fl. 2.768).”
Insurgem-se os arrematantes, alegando, em suma, que: a) a
licitação é nula, pois há divergência entre a descrição feita no edital, na qual continha
vaga de garagem, e o bem transmitido; b) os agravantes tomaram ciência de que o
imóvel não possuía vaga de garagem apenas após a nota devolvida do Cartório de

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Registro de Imóveis; c) o laudo de avaliação continha informações imprecisas e
inverídicas; e d) o edital funciona como anúncio da alienação e seu regulamento interno,
vinculando o arrematante aos seus termos.
Pleiteiam o provimento do recurso, para tornar nulo o leilão, bem
como homologar a desistência da arrematação, determinando, por conseguinte, (i) a
liberação dos valores depositados; e (ii) determinar que o leiloeiro devolva a comissão
que lhe foi paga pelos agravantes.

Prevenção
gerada
pelo
Agravo
de
Instrumento
no
2254600-26.2018.8.26.0000 (julgado virtualmente em 27/01/2020).
Recurso processado com efeito suspensivo (pp. 216/217).
Não foi apresentada contraminuta (p. 220).
Parecer da douta Procuradoria Geral de Justiça às pp. 225/226
pelo provimento do agravo, pois “há evidente descompasso entre o bem descrito no
edital de alienação e a matrícula registral (...) o agravante foi induzido a erro ao
arrematar o bem acreditando existente a vaga de garagem noticiada, o que aumentou a
metragem do imóvel e seu valor”.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
I) A falência da 'Empresa Sorocabana de Alimentos Ltda' foi
decretada em 10/03/1995 (pp.30/32).
A avaliação do apartamento 23 localizado na Avenida Cardoso de
Melo, 451, Vila Olímpia, foi realizada nos dias 22/08/2013 e 08/11/2016, constando no
laudo (pp. 64/92) a seguinte descrição: “apartamento residencial, com dois dormitórios
e quarto de empregada e uma vaga de garagem descoberta no nível térreo não tem
subsolo, condomínio com salão de festas. Apartamento em mal estado de conservação,
pois está fechado há muitos anos e nunca houve manutenção encanamentos de ferro,
que, na semana anterior a vistoria e consequente avaliação, teve vazamento do cano de
águas pluviais, inundando o apartamento e causando grandes estragos conforme
atestam laudo e fotos..... considerando a localização, idade do imóvel e necessidade de

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grande reforma para tornar habitável o citado imóvel, avalio o apartamento 23 do
Edifício Simone em R$325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais).”
A descrição do imóvel no edital, datado de 07/08/2018, dispõe
sobre a existência de vaga de garagem, tal como consta no laudo de avaliação (pp.
98/99). A matrícula está acostada às pp. 108/114, inexistindo menção sobre referida
vaga.
O imóvel foi arrematado em outubro de 2018 pelo valor de
R$421.418,93, observando que o bem foi descrito nos termos da sua matrícula (p. 137).
A arrematação foi homologada em 11/06/2019 (p. 157). A carta
foi expedida em 05/07/2019 e retirada em 12/07/2019 (p. 159).
No
dia
24/07/2019,
os
arrematantes,
ora
agravantes,
comunicaram fato superveniente e vício grave e insanável contido na avaliação do
imóvel e no edital, qual seja, a inexistência de vaga de garagem. Pleitearam a liberação
dos valores depositados, bem como a devolução da comissão do leiloeiro (pp. 164/166),
o que foi indeferido, ensejando a interposição do presente recurso.
II) Em que pese a irresignação dos agravantes, o entendimento da
d. Procuradoria Geral de Justiça e da douta maioria, o recurso não deve ser provido.
Ensina Daniel Amorim Assunpção Neves (in Código de Processo
Civil Comentado, Ed. Juspodivm, 2016, Salvador, p. 1426): “Conforme o art. 903,
caput, do Novo CPC, a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo
serventuário da justiça ou leiloeiro torna perfeita, acabada e irretratável a
arrematação. Essa norma visa conferir estabilidade à arrematação, protegendo o
arrematante e impondo-lhe obrigação, como também buscando reduzir os riscos do
negócio jurídico, propiciando efetivas condições para que os bens levados ao leilão
público recebam melhores ofertas em benefício das partes do feito executivo e da
atividade jurisdicional na execução. Dessa forma, após esse momento será
indispensável a propositura de ação anulatória, nos termos do §4o do art. 903 do Novo
CPC (Informativo 511/STJ, 4a Turma, REsp 1.313.053-DF, rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 04.12.2012, 15.03.2013)”.
É certo que uma arrematação pode ser invalidade quando
realizada por preço vil ou outro vício, nos termos do art. 903, §1o, I, do CPC/2015,

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todavia, tais questões não podem ser alegadas a qualquer momento, como dispõe o art.
903, §§2o e 3o, do NCPC: “§2o. O juiz decidirá acerca das situações referidas no §1o, se
for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação; §3o.
Passado o prazo previsto no §2o sem que tenha havido alegação de qualquer das
situações previstas no §1o, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a
ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.”
Tampouco há que se falar em desistência do negócio com
fundamento do §5o, do art. 903, pois, também nesse caso, deve-se observar o prazo de
10 dias após a arrematação, o que não ocorreu, pois a mesma data de novembro de
2018, enquanto o pedido de desistência foi trazido aos autos apenas em julho de 2019.
Importante mencionar que, embora o edital seja a lei que rege a
praça, a inexistência de vaga de garagem poderia ser confirmada pela descrição do bem
no site do leiloeiro, onde foram feitos os lances, bem como na matrícula do imóvel,
podendo-se concluir que não existiu cautela por parte dos arrematantes, que ofereceram
lance muito maior ao sugerido pelo perito.
Portanto, os agravantes poderão pleitear a invalidação da
arrematação por meio de ação autônoma, não podendo ser a mesma discutida nos autos
da falência após seu aperfeiçoamento.
III) Diante de tais fundamentos, respeitado o entendimento da
douta maioria, pelo meu voto nego provimento ao agravo de instrumento.

ALEXANDRE LAZZARINI
Relator sorteado e vencido
(assinatura eletrônica)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara Reservada de Direito Empresarial
Agravo de Instrumento no 2013296-60.2020.8.26.0000
Comarca:
Sorocaba 3a Vara Cível
MM. Juiz de Direito Dr. Mário Gaiara Neto
Agravante:
Marcus Vinícius Cobianchi Serra e Riccardo Leme de
Moraes
Agravada:
Empresa Sorocabana de Alimentos Ltda. Massa Falida
VOTO N. 22.061 (VENCEDOR)
Com a devida vênia, ousei divergir do douto
relator sorteado, Desembargador ALEXANDRE LAZZARINI.
Incide o § 1o, I, do art. 903 do CPC (invalidade
da arrematação decretada pelo próprio Juízo da execução, por viciada, em
exceção à regra do caput), a respeito do qual THEOTONIO NEGRÃO e
continuadores anotam precedentes do STJ julgados à vista de idêntico
dispositivo da Lei Processual Civil anterior (§ 1o do art. 694):
“ 'A anulação da praça por omissão no edital depende da demonstração
de prejuízo, já que se trata de nulidade não cominada.' (STJ-4a T., REsp
200.705, Min. Sálvio de Figueiredo, j. 26.2.02, DJU 15.4.02). No mesmo
sentido: STJ-2a T., REsp 520.039, Min. Eliana Calmon, j. 21.9.04,
DJU 29.11.04.” (CPC, 49a ed., pág. 811).
Sempre no STJ:

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“PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
SÚMULA
N.
283/STF. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. NULIDADE.
DUPLO LEILÃO.
(...)
3. O desfazimento da arrematação por vício de nulidade pode ser
declarado de ofício pelo juiz ou a requerimento da parte interessada,
nos próprios autos da execução.
4. Recurso especial não-conhecido” (REsp 130.911/SP, JOÃO
OTÁVIO DE NORONHA; grifei).
Claro o vício do edital, acarretador de prejuízo
para o arrematante, na linha do douto voto do 2o Juiz, Desembargador
AZUMA NISHI, que veio a ser designado relator para o acórdão.
O prejuízo para o arrematante (que o saudoso
Ministro SÁLVIO apontava essencial para incidência da exceção à regra
geral do caput do art. 694 do Código Buzaid, hoje art. 903), como
assinalou a douta P.G.J, fls. 225/226, é, de fato, evidente, posto que se
anunciou área maior do que a real. Foi ele foi induzido a erro, comprado
área menor do que a propalada pelo edital.
O edital, diz precisamente o 2o Juiz, relator para o
acórdão, é a lei que rege a arrematação, “lei interna da concorrência e da
tomada de preços, [que] vincula inteiramente a Administração e os
preponentes”, na clássica lição de HELY LOPES MEIRELLES (Direito
Administrativo Brasileiro, 14a ed., pág. 255.)

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Vício tal qual o que consta do edital no caso dos
autos macula de modo indelével a aquisição. Está-se a falar da própria
segurança jurídica dos negócios forenses, que se deve, sempre, preservar.
O pretendente à compra judicial de bem há de poder presumir que o edital
seja correto, contenha apenas informações verídicas; não se lhe há de
exigir, quanto a fatos objetivamente constantes do edital, diligências
investigatórias suplementares.
Este Tribunal de Justiça, teve oportunidade de
decidir:
“FALÊNCIA.
Insurgência
da
locatária
interessada.
Pedido
de
cancelamento do leilão, regularização das matrículas do imóvel e direito
de preferência pela aquisição do imóvel. Acolhimento parcial. Inexistência
de controvérsias a respeito da disparidade entre as descrições contidas nas
matrículas (e no edital de leilão) e a situação atual dos imóveis. Violação
ao art. 886, I, e VI do CPC/2015. Edital anulado. Determinação de
retificação da descrição dos imóveis nas respectivas matrículas, inclusive
com as modificações feitas pela agravante. Agravante que, na condição de
locatária, pretende exercer direito de preferência na alienação dos imóveis.
Não acolhimento. Expressa vedação legal (art. 114, da Lei no
11.101/2005; e art. 32 da Lei 8.245/91). Agravo provido em parte.”
(AI 2223420-55.2019.8.26.0000, CARLOS ALBERTO DE SALLES;
grifei).
“EMBARGOS
À
ARREMATAÇÃO
EDITAL
-
INTIMAÇÃO
PESSOAL
DOS
EXECUTADOS
-
INEXIGIBILIDADE
-
INTIMAÇÃO POR INTERMÉDIO DE ADVOGADO - DICÇÃO DO

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ART. 687, § 5o, DO CPC - PREÇO VIL - INOCORRÊNCIA -
AUSÊNCIA
DE
DESCRIÇÃO
DETALHADA
DO
BEM,
ACARRETANDO EVENTUAL DESINTERESSE PELOS IMÓVEIS -
ART. 686, I, DO CPC NULIDADE EVIDENCIADA LITIGÂNCIA
DE MÁ-FÉ NÃO EVIDENCIADA - SENTENÇA MANTIDA
ARTIGO 252, DO REGIMENTO INTERNO DESTA CORTE
RECURSO DOS EMBARGADOS IMPROVIDO, ACOLHIDO EM
PARTE APELO DOS EMBARGANTES, APENAS PARA FIXAR
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.” (Ap. 0000333-79.2008.8.26.0451,
FRANCISCO CASCONI; grifei).
Noutros Tribunais pátrios acerca da nulidade de
editais com inexata descrição do imóvel ofertado:
“APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO
ANULATÓRIA DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. COMPOSIÇÃO ENTRE AS PARTES
PARA LOCALIZAÇÃO DA ÁREA DENTRO DO TODO MAIOR.
EDITAL
PUBLICADO
DE
FORMA
DIVERSA,
SEM
LOCALIZAÇÃO DA FRAÇÃO. ANULAÇÃO. SENTENÇA DE
PROCEDENCIA MANTIDA. Constatado, pela prova dos autos, que o
edital
de
leilão
extrajudicial
foi
publicizado
sem
a
correta
individualização/localização do bem, conforme ajuste firmado entre as
partes, deve ser mantida a sentença que declarou nula sua publicação.
APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.” (TJRS, Ap. 70062660576
LIEGE PURICELLI PIRES; grifei).
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A
ARREMATAÇÃO.
1.
NULIDADE
DA
SENTENÇA.
FUNDAMENTAÇÃO
SUFICIENTE.
2.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA. INOCORRÊNCIA. 3. HASTA PÚBLICA. NULIDADE

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ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO DO ATO
PROCESSUAL. PENHORA E AVALIAÇÃO DA TERRA NUA.
EDITAL E ARREMATAÇÃO DA TERRA NUA E DE ACESSÕES
FÍSICAS. INVIABILIDADE DE DESVINCULAÇÃO DE TERRENO
E ACESSÃO FÍSICA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. (...) 3.
Sendo a penhora e a avaliação realizadas sobre a terra nua e o edital e a
arrematação sobre aquela com acessões já se verifica a invalidade do
procedimento. Ressalte-se que no caso os barracões e a casa de alvenaria
por serem acessões físicas incorporaram-se ao solo, sem a possibilidade de
divisão, tendo em vista o disposto no art. 87 do Código Civil: 'Bens
divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância,
diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.'
Por essa razão, impossível a divisão feita na sentença da terra nua de
propriedade do arrematante e as acessões do executado. Ademais, a
solução encontrada pelo magistrado de que o arrematante deveria
indenizar o executado, também, não se mostra razoável, tendo em vista
que não constando da penhora e avaliação os bens (construções) a venda
deste ao arrematante seria coativa, violando o princípio do devido
processo legal. Por fim, também não se harmoniza a sentença com o
ordenamento jurídico quando definiu que os bens (acessões) deveriam
ficar com o proprietário da terra nua, pois essa regra não é absoluta,
conforme podemos verificar do parágrafo único do art. 1255 do Código
Civil: Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor
do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada
judicialmente, se não houver acordo. Assim, levando-se em consideração
o princípio do devido processo legal, bem como o direito material em si
(acessões) é de se anular o procedimento de expropriação. Apelação Cível
1 - provida parcialmente. Apelação Cível 2 - prejudicada. Recurso
Adesivo
-
prejudicado.”
(TJPR,
Ap.
0753082-3,
JUCIMAR
NOVOCHADLO).

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Com estas considerações, dou provimento ao
recurso.
É como voto.
CESAR CIAMPOLINI
5o Juiz, vencedor

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
9
Acórdãos
Eletrônicos
EDUARDO AZUMA NISHI
12E43E31
10
13
Declarações de
Votos
ALEXANDRE ALVES LAZZARINI
12F91663
14
19
Declarações de
Votos
CESAR CIAMPOLINI NETO
13019EEC
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2013296-60.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.