Tribunal: TJSP
Processo: 1000787-14.2019.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Assembléia
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
Ação anulatória de assembleia geral extraordinária. Sentença de procedência. Convocação destinada à deliberação de alteração da convenção condominial. Ausência de demonstração de efetiva intimação da autora condômina que, embora a inadimplência impedisse direito a voto, teria direito ao comparecimento. Realização sem quórum especial previsto no art. 1351, CC. Nulidade reconhecida. Consequente

Ementa:
Ação anulatória de assembleia geral extraordinária. Sentença de procedência. Convocação destinada à deliberação de alteração da convenção condominial. Ausência de demonstração de efetiva intimação da autora condômina que, embora a inadimplência impedisse direito a voto, teria direito ao comparecimento. Realização sem quórum especial previsto no art. 1351, CC. Nulidade reconhecida. Consequente nulidade das alterações da convenção assinadas posteriormente. Sentença mantida. Apelo improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000755318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000787-14.2019.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
STELLA
REGINA,
é
apelada
VALERIA
EVANGELISTA MARTINS.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GOMES
VARJÃO (Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
SOARES LEVADA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1000787-14.2019.8.26.0562
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APELAÇÃO N° 1000787-14.2019.8.26.0562
COMARCA DE SANTOS - 5a Vara Cível
APELANTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO STELLA REGINA
APELADA: VALÉRIA EVANGELISTA MARTINS
VOTO No 40824
Ação anulatória de assembleia geral extraordinária.
Sentença de procedência. Convocação destinada à
deliberação de alteração da convenção condominial.
Ausência de demonstração de efetiva intimação da autora
condômina que, embora a inadimplência impedisse
direito a voto, teria direito ao comparecimento.
Realização sem quórum especial previsto no art. 1351,
CC. Nulidade reconhecida. Consequente nulidade das
alterações da convenção assinadas posteriormente.
Sentença mantida. Apelo improvido.
1. Apela o condomínio réu da r. sentença que julgou
procedente o pedido inicial, pela qual declarada a nulidade da assembleia
geral extraordinária realizada em 10/12/2018 e, por conseguinte, da
alteração da convenção do condomínio datada de 02/01/2019. Repisa o
apelante as teses apresentadas em contestação, com afirmação ainda
pela ausência de obrigatoriedade de que a convenção e suas alterações
sejam necessariamente aprovadas em assembleias específicas para esse
fim e que estivessem os documentos em discordância com as normas
cabíveis não haveria o registro no cartório competente, tudo visando à
reforma da sentença e à manutenção das alterações levadas a efeito.
Recurso
tempestivo,
preparado
e
regularmente
processado.
Contrarrazões pelo improvimento.
É o relatório.

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Fundamento e decido.
2. Em que pese o respeito sempre devido ao
apelante, razão não lhe assiste.
Irretocável a r. sentença monocrática, da lavra da
Dra. Patricia Naha, que minudentemente analisou a controvérsia
instaurada, concluindo acertadamente pela nulidade da assembleia,
ratificada sua fundamentação na íntegra:
'O pedido é procedente.
Trata-se de ação anulatória da assembleia geral extraordinária
realizada em 10/12/2018, por falta de notificação da condômina, ora
autora, bem como por falta de quórum de deliberação para alteração
da convenção condominial.
Incontroverso que a autora é condômina, bem como que à época da
assembleia estava inadimplente quanto ao pagamento das despesas
condominiais.
De fato, a autora não tinha direito a voto, nos termos do art. 1.335,
III, do CC/2002, que assim estabelece:
“Art. 1.335. São direitos do condômino: [...] III - votar nas
deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”.
Ocorre que o diploma legal veda tão somente o direito de voto e de
participação,
na
assembleia
condominial,
ao
condômino
inadimplente, e não sua convocação para comparecimento.
A autora tinha o direito de ser cientificada quanto à data designada
para a assembleia. Poderia ter comparecido, ainda que não pudesse
deliberar e votar.
E para deliberar alteração da convenção do condomínio, era
necessária a convocação de todos os condôminos, inclusive a
autora, para a assembleia, de acordo com o art. 1.354 do Código
Civil, que assim dispõe:
“1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os
condôminos não forem convocados para a reunião.”.

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Ao contrário do alegado pelo réu, não há prova de que a autora
tenha recebido a notificação da data da assembleia via caixa de
correios. Destaca-se a insuficiência do documento de p. 100 para
comprovar a efetiva notificação da autora, ante a específica
insurgência da requerente quanto às alegações de que teria sido
convocada para a assembleia de dezembro de 2018, bem como a
unilateralidade do documento apresentado.
Além disso, não foi observado o quórum previsto no art. 1.351 do
Código Civil1 , correspondente a 2/3 dos votos dos condôminos, para
alteração da convenção a ponto de sua ausência acarretar a
nulidade do ato. Esse é o entendimento do E. TJSP:
“APELAÇÃO. Condomínio. Medida cautelar inominada julgada
procedente, declarando a nulidade da deliberação feita em
assembleia geral extraordinária, que proibiu os autores de
locar, temporariamente, a unidade autônoma da qual são
proprietários. Recurso do condomínio-réu, pretendendo a
manutenção
da
proibição,
sujeitando
o
condômino
à
Convenção
Condominial
e
ao
Regulamento
Interno,
respeitadas as suas regras e destinação das unidades
autônomas. Impossibilidade. Decisão tomada em assembleia
extraordinária que não pode subsistir, porquanto deliberou
sobre questão que implicou em alteração da Convenção
Condominial e do Regulamento Interno, sem convocação
específica para essa finalidade e inobservância do quorum
qualificado (2/3) dos votos de todos os condôminos para a
devida aprovação. Descumprimento do estabelecido no art.
1.351 do Código Civil e arts. 27, letra “d” e 29, ambos da
Convenção. Nulidade da deliberação bem decretada. [...]
Sentença
parcialmente
modificada.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.” (Apelação n. 1003309-66.2015,
Rel. Sergio Alfieri, 27a Câmara de Direito Privado, j.
07/03/2017, DJe 08/03/2017).
“Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial.
1 “Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”.

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Sentença de procedência. Apelação do requerido. Não
acolhimento. Modificação dos critérios de rateio de despesas
de água, energia elétrica e manutenção de peças de
elevadores
aprovados
em
assembleia
de
condomínio.
Presença de vícios aptos a justificar a declaração de nulidade.
Assembleia
que
representou
verdadeira
alteração
da
convenção do condomínio, e não mera regulamentação de
cláusula pré-existente. Inobservância do quorum mínimo legal
de dois terços dos condôminos. Honorários advocatícios. Pleito
de redução acolhido. Critérios estabelecidos pelos §§3o e 4o do
art. 20 do Código de Processo Civil. Recurso parcialmente
provido.” (Apelação n. 0168107-52.2010, 7a Câmara de Direito
Privado, Mary Grün, j. 07/01/2016, DJe 12/01/2016).
O condomínio tem 9 unidades condominiais, de modo que o quórum
previsto de 2/3 corresponderia a 6 condôminos.
E, conforme se observa da ata da assembleia (p. 68), há assinatura
de apenas 05 condôminos, de modo que não foi respeitado o
quórum de 6 condôminos para alteração da convenção.
O réu alegou que “A assembleia de 10.12.2018 apenas e tão
somente tratou de tomar conhecimento das diversas sugestões para
as alterações da Convenção de Condomínio vigente por estar
desatualizada e consignar que na Ata o resumo do que foi tratado,
como se comprova na Ata juntada à fls. 63/67, não se tratando de
uma deliberação final sobre as alterações, o que foi realizada através
de documento próprio, cuja cópia foi juntada pela autora à fls. 44/61.”
(Fls. 88).
Não prospera a tese do Condomínio réu de que as deliberações na
assembleia realizada em dezembro de 2018 não seriam definitivas,
pois apenas cuidariam de sugestões, cuja alteração foi realizada
pela nova convenção condominial de 02/01/2019 (com assinatura de
06 condôminos, pp. 123/140).
Isso porque as propostas de alteração da convenção condominial
devem ser deliberadas, discutidas e aprovadas pelos condôminos,
constando na ata de assembleia o respectivo resultado.
Não se admite a mera apresentação de proposta de alteração da

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convenção condominial em assembleia com a assinatura em
momento posterior no instrumento da convenção condominial, em
havendo concordância dos condôminos.
Ocorre que foi isso que ocorreu.
Na assembleia em discussão, as propostas de alteração da
convenção não foram votadas, não constando sequer a aprovação
seja por maioria de votos ou unanimidade. Isso porque constaram as
propostas de alteração e o encerramento com a assinatura dos
presentes. A alteração da convenção condominial não foi aprovada
pelos presentes em assembleia.
Em momento posterior, parte dos condôminos assinou a convenção
condominial, inclusive um que não participou da assembleia, já que
cinco participaram e seis assinaram a convenção.
Observo que a situação é diferente de mero contrato em que,
havendo concordância, os contraentes assinam o instrumento da
avença, pois no condomínio deve haver deliberação anterior.
Desse modo, de rigor a procedência da ação.
Nesse passo, ausente comprovação da efetiva notificação da autora
para realização da assembleia prevista no art. 1.351 do CC/2002, e
não observado o quórum previsto no art. 1.351 do referido diploma
civil para alteração da convenção condominial, é de rigor o
acolhimento do pedido inicial para que seja declarada a nulidade da
assembleia condominial realizada em 10/12/2018 e, por conseguinte,
do ato decorrente consistente na convenção condominial de
02/01/2019 (fls. 123/140).
Ao contrário do que conclui a apelante, alteração de
convenção condominial depende sim de convocação específica para tal
finalidade e quórum especial.
No caso dos autos, verifica-se que a assembleia
realizada em 18/12/2018 foi instaurada sem a observância da devida
intimação de todos os condôminos, nem de quórum mínimo para sua

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instalação; além disso, deliberou sobre alterações da convenção por
número insuficiente de condôminos, sendo evidentemente nula.
Anote-se ainda que consta expressamente da ata,
em seu item C, “deliberar sobre as alterações da convenção condominial”,
do que pressupõe o preenchimento dos requisitos legais para tanto, não
observados. Não há qualquer ata de assembleia datada de 02/01/2019
acerca da suposta votação realizada, sendo essa a data em que ocorrida
tão-somente
a
assinatura
da
convenção,
com
as
alterações
indevidamente votadas em 18/12/2018.
Com a irretocável nulidade da assembleia geral
extraordinária ocorrida em 18/12/2018, consequentemente tem-se
também a nulidade da nova convenção datada de 02/01/2019.
A r. sentença monocrática é assim mantida na
íntegra. Improvido o apelo, majora-se a verba honorária sucumbencial,
nos termos do art. 85, §11o, CPC, para 15% sobre o valor da causa.
3. Pelo exposto, nega-se provimento ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator