Tribunal: TJSP
Processo: 1112892-93.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de despejo por denúncia vazia c.c. cobrança de aluguéis e acessórios. Sentença de procedência do pedido. Apelação do autor. Insurgência contra parte da sentença que autorizou o abatimento dos valores parciais depositados pela locatária em favor do antigo proprietário do imóvel. Acolhimento. Conjunto probatório que demonstra que a locatária tinha ciência inequívoca da transferência

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de despejo por denúncia vazia c.c. cobrança de aluguéis e acessórios. Sentença de procedência do pedido. Apelação do autor. Insurgência contra parte da sentença que autorizou o abatimento dos valores parciais depositados pela locatária em favor do antigo proprietário do imóvel. Acolhimento. Conjunto probatório que demonstra que a locatária tinha ciência inequívoca da transferência de propriedade do imóvel ao apelante e do dever de depositar os aluguéis nas contas bancárias por ele indicadas. Inexistência de dúvida razoável quanto a quem os valores deveriam ser pagos a partir de maio de 2.018. Apeladas que assumiram os riscos da mora. Dever da locatária e da fiadora de pagarem integralmente os valores locativos no período compreendido entre maio de 2.018 e março de 2.019, resguardado o direito de exigirem de quem de direito a restituição das quantias pagas indevidamente. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001047912
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1112892-
93.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FEDERICO
CERISOLA TORRES, são apelados GAE - GRUPO DE ATIVIDADES
ESPECIALIZADAS LTDA e CASSIA APARECIDA TEIXEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1112892-93.2018.8.26.0100 -Voto no 12.273
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VOTO N° 12.273
APELAÇÃO. Ação de despejo por denúncia vazia c.c.
cobrança de aluguéis e acessórios. Sentença de procedência
do pedido. Apelação do autor. Insurgência contra parte da
sentença que autorizou o abatimento dos valores parciais
depositados pela locatária em favor do antigo proprietário
do
imóvel.
Acolhimento.
Conjunto
probatório
que
demonstra que a locatária tinha ciência inequívoca da
transferência de propriedade do imóvel ao apelante e do
dever de depositar os aluguéis nas contas bancárias por ele
indicadas. Inexistência de dúvida razoável quanto a quem os
valores deveriam ser pagos a partir de maio de 2.018.
Apeladas que assumiram os riscos da mora. Dever da
locatária e da fiadora de pagarem integralmente os valores
locativos no período compreendido entre maio de 2.018 e
março de 2.019, resguardado o direito de exigirem de quem
de direito a restituição das quantias pagas indevidamente.
Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença proferida a fls. 343/348, declarada a fls. 356, que julgou
procedente o pedido de despejo por denúncia vazia c.c. cobrança para
declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes, bem
como para condenar as rés ao pagamento dos aluguéis e encargos
vencidos até a data até a data da efetiva desocupação, autorizado o
abatimento dos valores parciais pagos pela locatária, com incidência de
correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde o
inadimplemento. Sucumbentes, as rés foram condenadas também ao
pagamento das custas, despesas do processo e honorários advocatícios,
fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Inconformado contra parte do decisum, o autor apela
(fls. 368/378).
Alega o recorrente, em suma, que a locatária GAE

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Grupo de Atividades Especializadas sempre teve plena ciência de que
deveria pagar os aluguéis em seu favor a partir de maio de 2.018,
conforme comprovam as notificações que instruem a inicial. Desse
modo, os pagamentos realizados indevidamente em favor do antigo
proprietário José Tadeu Silva Zacharias, por meio dos depósitos
bancários de fls. 190/209 não afastam a mora em relação aos locativos
vencidos a partir do mês acima referido. Defende que, se havia dúvida
quanto à pessoa a qual pagar, deveria a ré ter ajuizado ação de
consignação em pagamento, mas não o fez. Por esse motivo, deve sofrer
as consequências da mora e do risco assumido ao efetuar o pagamento
dos aluguéis a terceiro que não é o verdadeiro credor. Prova disso, é que
o magistrado de primeiro grau deferiu a liminar de despejo, cumprida
em 19/03/2019. Entende, por isso, que faz jus ao recebimento dos
valores integrais devidos no período compreendido entre maio de 2.018
a março de 2.019. Por tais motivos, requer a reforma da sentença.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o relatório.
As razões do recurso preenchem os requisitos
previstos nos artigos 1.007 e 1.010, notadamente seus incisos II e III,
ambos do Código de Processo Civil. Foram trazidos à baila os
fundamentos de fato e de direito do inconformismo e o pedido de
reforma da sentença, permitindo o seu conhecimento.
No mérito, a apelação comporta provimento.
O autor ajuizou a presente ação de despejo por
denúncia vazia c.c. cobrança em face da locatária GAE GRUPO DE

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ATIVIDADES ESPECIALIZADAS LTDA e da fiadora CÁSSIA
APARECIDA TEIXEIRA.
O contrato de locação foi firmado entre as rés e o
antigo proprietário José Tadeu Silva Zacharias, referente ao imóvel
situado na Rua Major Prado no 46, bairro Moema, São Paulo Capital,
com início de vigência em 22/08/2014 e término em 21/08/2018.
Em 05/04/2016, referido imóvel foi integralizado no
capital social da empresa Tornado Participações Ltda, mediante
conferência de bens, averbada no R.9 da matrícula no 129.570, do 14o
Cartório de Registro de Imóveis.
Por sua vez, em outubro de 2.017, o demandante
adquiriu o imóvel objeto da locação da empresa Tornado pelo preço
ajustado de R$1.900.000,00 cujo contrato de compra e venda foi
registrado à margem da matrícula imobiliária em 30/05/2018.
Antes, em setembro de 2.017, foi concedida à
locatária a oportunidade de exercer o direito de preferência, nos termos
do artigo 28 da Lei no 8.245/91, permanecendo, contudo, inerte.
Em seguida, formalizada a aquisição, a locatária foi
regularmente notificada sobre a sucessão do locador, nos termos das
anuências concedidas por escrito pela compromissária vendedora
Tornado e por seu sócio José Tadeu, bem como foi notificada a efetuar o
pagamento dos aluguéis, a partir do mês de maio de 2.018, em favor do
novo proprietário.
Recusada a proposta de renovação do contrato, a
locatária ajuizou uma ação anulatória de escritura pública em face da

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empresa Tornado e de José Tadeu, questionando a ausência de concessão
do direito de preferência em relação à integralização do imóvel no capital
social da referida pessoa jurídica, em flagrante inobservância do disposto
no artigo 32 da Lei do Inquilinato. Diante do interesse jurídico comum
sobre o imóvel em questão, o demandante ingressou naqueles autos na
condição de assistente litisconsorte passivo.
Diante do não atendimento das notificações para
desocupação do imóvel, findo o prazo de vigência do contrato, e do não
pagamento dos aluguéis, o novo proprietário ajuizou a presente ação.
Citadas, as rés impugnaram a versão relatada na
inicial, nos termos das contestações de fls. 137/146 e fls. 302/303.
O Órgão de primeiro grau julgou procedentes os
pedidos sob os seguintes fundamentos:
“[...] Não havendo necessidade de produção probatória,
utilizo-me da faculdade contida no art. 355, I, NCPC, para
julgar antecipadamente a lide. De proêmio, rejeito as
preliminares arguidas. Com efeito, não há se falar em falta de
interesse de agir, na medida em que o autor tem necessidade
de ver o seu pleito atendido e o faz de modo inteiramente
adequado. Há, pois, relação de utilidade entre o pedido e a
tutela jurisdicional almejada. E com relação à circunstância
de não ter a locatária firmado contrato com o autor, isso se
mostra totalmente irrelevante, como adiante se verá. No
mérito, a ação é procedente. Em que pese a existência de
Ação
Anulatória
de
Escritura
Pública
(sob
no
1058877-77.2018.8.26.0100), sob a alegação de que não
houve o direito de preferência à requerida diante da
integração do imóvel ao patrimônio da empresa TORNADO,

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anoto que já houve sentença julgando-a improcedente. Assim,
indevidos se cogitar se conexão. Conforme se depreende do
documento de fls. 25/26, a primeira requerida firmou contrato
de locação de imóvel com finalidade não residencial junto ao
Sr. José Tadeu Silva Zacharias. No referido negócio, o prazo
estabelecido foi de 48 meses, com início em 22 de agosto de
2014 e término no dia 21 de agosto de 2018. O valor
pactuado a título de aluguel mensal foi de R$ 6.300,00. A
matrícula do imóvel, juntada às fls. 30/35, mostra que se
realizou a transmissão a título de compra e venda ao Sr.
Federico Cerisola Torres, autor da demanda, em 10 de maio
de 2018. Evidente, portanto, que o autor, a partir de então,
assumiu a qualidade de locador do imóvel, fazendo jus ao
recebimento dos aluguéis. O artigo 573 do Código Civil assim
dispõe: “Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de
pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.” Ademais, estabelece o artigo 56 da Lei
no 8.245/91, de forma específica sobre os contratos de locação
com finalidade não residencial: “Art. 56. Nos demais casos de
locação não residencial, o contrato por prazo determinado
cessa,
de
pleno
direito,
findo
o
prazo
estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.” Com efeito, uma
vez que o contrato possui cláusula expressa determinando que
o prazo seria encerrado aos 21 de agosto de 2018, patente o
direito do autor em reaver o imóvel. Além disso, mesmo não
havendo a necessidade por imposição legal, o Sr. Federico
notificou a requerida para que desocupasse o imóvel (fls.
113/118), não obtendo sucesso. Diante disso, fez-se
necessária a determinação da ordem de despejo. Conforme
Certidão de Oficial de Justiça (fl. 298), houve o despejo
coercitivo, com a respectiva entrega das chaves em 29 de
abril de 2019. Em relação aos débitos pendentes, considero

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que as requeridas ficam exoneradas somente a partir da
efetiva devolução das chaves. A primeira requerida
apresentou, às fls. 190/209, comprovantes de transações
bancárias referentes, em tese, aos pagamentos devidos ao
autor. Em relação aos aluguéis, comprovou transações em
favor do Sr. José Tadeu Silva Zacharias, referentes aos meses
de janeiro (R$ 4.856.86), março (R$ 5.342,54), abril (R$
5.342,54), maio (R$ 4.856,86), junho (R$ 4.550,00), julho (R$
4.856,86), agosto (R$ 4.856,86), setembro (R$ 4.856,86),
outubro (R$ 4.856,86) e novembro de 2018 (R$ 4.856,86).
Ademais, apresentou comprovantes de pagamento do IPTU do
imóvel das parcelas de fevereiro, março, abril, maio, junho,
julho, agosto, setembro, outubro e novembro de 2018. Quanto
aos aluguéis, anoto que não houve o pagamento integral, uma
vez que o valor negociado mensalmente fora de R$ 7.556,23,
de modo que as transações são de valores inferiores a tal
montante. Além disso, não fora comprovado o pagamento da
mensalidade de fevereiro de 2018. Devido, portanto, o
pagamento da diferença devida, acrescido da multa
contratual. Os pedidos, portanto, merecem integral acolhida.
Posto isso, JULGO PROCEDENTE a presente ação, para o
exato fim de: 1-) DECLARAR rescindido o contrato de
locação firmado entre as partes; 2-) CONDENAR as
requeridas ao pagamento dos alugueres e encargos vencidos
até a data da efetiva desocupação (29 de abril de 2019),
conforme retro descrito (descontando-se o valor já pago
acima aludido, e com multa contratual), com fixação de
correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça e de juros de 1,0% ao mês, ambos a partir do
inadimplemento (mora ex re). Em razão da sucumbência
condeno os requeridos ao pagamento de custas, despesas
processuais e honorários advocatícios que fixo-os em 10% do

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valor atualizado da condenação (item 2 retro). P.R.I.C.”
Respeitado o entendimento adotado na sentença, o
inconformismo prospera.
O autor insurge-se contra a parte dispositiva da
sentença que autorizou o abatimento dos depósitos realizados pela
locatária GAE Grupo de Atividades Especializadas na conta bancária
de José Tadeu Silva Zacharias para fins de pagamento dos aluguéis
vencidos a partir de maio de 2.018, em quantia inferior ao valor mensal
devido.
As mensagens eletrônicas copiadas a fls. 40, fls. 45 e
fls. 50, datadas de 02/05 e 09/05/2018, cujos teores não foram
impugnados de forma específica nas contestações, comprovam que a
locatária GAE foi regularmente notificada sobre a transferência da
propriedade do imóvel ao apelante, bem como sobre a necessidade de
efetuar o pagamento dos aluguéis mensais na nova conta bancária
indicada, em conformidade com as cartas de anuência de fls. 43 e 44,
mencionas no e-mail de fls. 45, enviado em 09/05/2018:
“[...] Outrossim, conforme combinado, seguem as anuências
da antiga proprietária e do antigo locador, para que o aluguel, a partir do
vencimento em maio, passe a ser pago ao Sr. Federico Cerisola, na conta abaixo
apontada. [...]” (destacamos)
Por
sua
vez,
a
ação
anulatória
no
1058877-77.2018.8.8.26.0100, foi ajuizada somente em 05/06/2018.
Vale mencionar duas decisões relevantes prolatadas
naqueles autos. A primeira analisou, dentre outras questões, o pedido

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formulado na inicial no sentido fosse autorizada a consignação em juízo
dos aluguéis mensais (fls. 82/83):
“Vistos. 1-) A tutela de urgência comporta parcial
deferimento. O autor, locatário, sustenta que não foi
observado seu direito de preferência na venda do imóvel
objeto desta lide. O pedido final, em sede de mérito,
contempla a anulação da escritura pública de compra e
venda. A questão discutida nesta lide afeta diretamente o
direito de propriedade do imóvel "sub judice". Portanto, a fim
de garantir eventuais terceiros de boa-fé, entendo que a
averbação da existência desta ação à margem da matrícula do
imóvel merece deferimento. Em relação aos locatícios, não
há razão para modificar os termos do contrato, devendo
serem pagos na forma e modo pactuados. Indefiro, pois, os
depósitos mensais. Por fim, indefiro o depósito no valor de R$
130.000,00, pois remonta ao ano de 2.016, sem atualização
monetária.
Há,
pois,
elementos
que
evidenciem
a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo é evidente. Defiro a tutela de
urgência requerida, para o fim de autorizar a averbação da
existência desta ação na matrícula do imóvel situado na Rua
Major Prazo, no 46, São Paulo/SP, matrícula no 129.570 junto
ao 14o Cartório de Registro de Imóveis. Serve cópia da
presente decisão de ofício, bastando ao autor imprimi-la e
encaminhá-la ao Cartório de Imóveis competente. [...]”
(destacamos)
Em seguida, a ré GAE, autora naquela ação, reiterou
a fls. 91/92, em 03/07/2018, o pedido de consignação, o qual foi
apreciado nos seguintes moldes (fls. 117):
“Vistos. O pedido de fls. 91/92 não merece acolhimento na

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medida em que o notificante, a saber, Federico Cerisola
Torres (v. fls. 93/95) é o novo proprietário do imóvel locado,
aliás, conforme se faz prova o registro de no 12 da matrícula
de no 129.570, do 14o CRI / SP (v. fl. 115). Com efeito, a
relação de locação foi alterada com a aquisição do imóvel,
seja como for, desnecessário o depósito em juízo, sobretudo,
porque o objeto da lide envolve a anulação da escritura
pública. De resto, cumpra-se fl. 83, item "2", citando-se. Int.”
(destacamos)
Verifica-se, portanto, que, a despeito de o magistrado
responsável pelo processo no 1058877-77.2018.8.26.0100 ter indicado,
num primeiro momento, que “Em relação aos locatícios, não há razão
para modificar os termos do contrato, devendo serem pagos na forma e
modo pactuados”, deixou explícito no segundo decisum que o apelante
passou a ser o novo proprietário do imóvel locado, motivo pelo qual era
desnecessário o depósito dos locativos mensais em juízo.
É de concluir, portanto, que as notificações levadas a
cabo, aliadas aos indeferimentos dos pedidos de consignação de valores
em juízo, deixam claro que não havia dúvida razoável quanto a quem os
aluguéis vencidos a partir de maio de 2.018 deveriam ser pagos, a luz do
disposto no artigo 335, inciso IV do Código Civil, motivo pelo qual as rés
assumiram o risco das consequências jurídicas da mora, porquanto
efetuaram o pagamento à pessoa que não tinham mais legitimidade para
receber os aluguéis vencidos no período compreendido entre maio de
2.018 e março de 2.019.
Nesse aspecto, o Diploma Civil disciplina que:
“Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de

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direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto
quanto reverter em seu proveito.
Art. 310. Não vale o pagamento cientemente feito ao credor
incapaz de quitar, se o devedor não provar que em benefício dele efetivamente
reverteu.”
No caso em análise, o autor está a impugnar os
pagamentos realizados a terceiro e não há provas no sentido que os
valores foram revertidos em seu benefício.
Assim, cabe aplicar no caso concreto o velho
brocardo “quem paga mal, paga duas vezes”, razão pela qual deverão as
apeladas pagar ao apelante os valores integrais dos locativos referentes
aos meses maio de 2.018 a março de 2.019 (este último proporcional até
19/03/2019), acrescidos dos encargos e multa contratual mencionados na
sentença.
Todavia, deve ser resguardo o direito da apelada
GAE de adotar as medidas cabíveis contra quem de direito para reaver a
quantia que pagou indevidamente a terceiro, a luz do disposto nos artigos
876 e 884 do Código Civil.
Logo, a reforma da sentença na parte recorrida é
medida de rigor.
Diante do exposto, pelo meu voto, DÁ-SE
PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos acima explicitados.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora