Tribunal: TJSP
Processo: 1000394-98.2017.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse. Sentença que julgou procedentes os pedidos da ação. Inconformismo da parte ré. Preliminares. Ausência de preparo afastada ante a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Ilegitimidade ativa, para propositura de ação de rescisão contratual. Existência de cláusula contratual resolutiva não exime o vendedor do

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse. Sentença que julgou procedentes os pedidos da ação. Inconformismo da parte ré. Preliminares. Ausência de preparo afastada ante a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Ilegitimidade ativa, para propositura de ação de rescisão contratual. Existência de cláusula contratual resolutiva não exime o vendedor do ajuizamento de ação judicial. Necessidade de garantir o contraditório ao adquirente. Observância à boa-fé objetiva e aos precedentes do C. S.T.J. e deste Eg. T.J.S.P. Mérito. Débito e respectivo valor incontroversos. Nenhum esforço dos réus para purgação da mora. Justificativas que não elidem a obrigação assumida. Rescisão contratual e reintegração de posse bem decretadas. Condenação de restituição dos valores pagos aos compradores, nos termos da cláusula penal contida no contrato celebrado. Alegação de sentença ultra petita afastada. Pedido expresso da parte autora. Entretanto, a cláusula contratual em contrato de adesão tida como abusiva é nula de pleno de direito. Apreciação ex officio. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço, porém em montante razoável. Patamar de retenção de 10% que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
Registro: 2020.0000282075
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000394-
98.2017.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que são apelantes MIGUEL MARTINS
DA SILVA JUNIOR e KEILA FERNANDA GARCIA MARTINS, é apelado ABDO &
REZEK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
Voto no 1262.
Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Araçatuba
Apelantes: Miguel Martins da Silva Junior e Keila Fernanda Garcia Martins
Apelado: Abdo & Rezek Empreendimentos Imobiliários Ltda
Juiz: Pedro Siqueira De Pretto.
APELAÇÃO. Ação de resolução contratual cumulada com
reintegração de posse. Sentença que julgou procedentes os
pedidos da ação. Inconformismo da parte ré. Preliminares.
Ausência de preparo afastada ante a concessão dos benefícios
da justiça gratuita. Ilegitimidade ativa, para propositura de
ação de rescisão contratual. Existência de cláusula contratual
resolutiva não exime o vendedor do ajuizamento de ação
judicial. Necessidade de garantir o contraditório ao
adquirente. Observância à boa-fé objetiva e aos precedentes do
C. S.T.J. e deste Eg. T.J.S.P. Mérito. Débito e respectivo valor
incontroversos. Nenhum esforço dos réus para purgação da
mora. Justificativas que não elidem a obrigação assumida.
Rescisão contratual e reintegração de posse bem decretadas.
Condenação de restituição dos valores pagos aos compradores,
nos termos da cláusula penal contida no contrato celebrado.
Alegação de sentença ultra petita afastada. Pedido expresso da
parte autora. Entretanto, a cláusula contratual em contrato de
adesão tida como abusiva é nula de pleno de direito.
Apreciação ex officio. Restituição dos valores pagos com
retenção de parte do preço, porém em montante razoável.
Patamar de retenção de 10% que se compatibiliza com o
percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por
esta 9a Câmara de Direito Privado. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
101/102, que julgou procedentes os pedidos da petição inicial, para o fim de rescindir o
contrato referido na inicial e reintegrar a autora na posse do imóvel em questão,
condenando a parte autora a restituir os valores pagos pelos requeridos, devidamente

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corrigidos, descontado o valor da cláusula penal (cláusula terceira, "c.1", do contrato), bem
como condenando a parte ré ao pagamento das verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, sustenta, em resumo, que não tem condições
de recolher valor maior a título de preparo, pugnando pela concessão dos benefícios da
justiça gratuita ou diferimento do recolhimento do referido valor.
No mérito, aduz que não há interesse de agir da autora, porque as
disposições contratuais são autoaplicáveis referentes à possibilidade de rescisão, por falta
de pagamento e, subsidiariamente, a exceção do contrato não cumprido, pois a autora não
enviou os boletos de cobrança para adimplemento das parcelas, não fornecendo local para
que a parte recorrente efetuasse o pagamento e, ainda, caso superada tal alegação, requer o
reconhecimento de que o julgamento foi ultra petita, ao reconhecer que a autora poderia
descontar dos valores recebidos, a cláusula penal constante do contrato celebrado entre as
partes, pugnando pela reforma do julgado.
Recurso regularmente processado, com recolhimento de preparo (fls.
132/133), e contrarrazões (fls. 137/147).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
Preliminarmente, necessária a análise de um dos requisitos de
admissibilidade recursal, que trata da ausência de recolhimento de preparo pela parte
recorrente.

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Embora não haja pedido de justiça gratuita feito pelos recorrentes na
contestação, apelou o corréu, aduzindo que não teria condições de arcar com o valor do
preparo, calculado sobre o valor da causa, sem prejuízo do próprio sustento e o de sua
família.
Ante a declaração de imposto de renda acostada aos autos (fls.
157/164), e o alto valor do preparo, corroboram a presunção legal trazida pelo art. 99, §3o,
do Código de Processo Civil, o que não foi afastado pela apelada, que não trouxe prova de
que possuiria, a parte adversa, condições financeiras para arcar com as despesas, resta
deferido o benefício para os fins de isentar, a parte ré, ora recorrente, do recolhimento do
preparo.
Nesse sentido:
“Agravo de instrumento. Ação de reivindicação de bem imóvel, lote de
terreno inserido em loteamento imobiliário, cumulada com pedido de
demolição de construção e indenização por perdas e danos. Decisão
interlocutória determina retificação do valor da causa e complementação
do recolhimento de custas. 1. Deferimento da justiça gratuita
exclusivamente para fins de processamento do recurso. Caberá à parte
autora requerer gratuidade diretamente ao juízo de primeiro grau,
revogada, por ora, ordem de recolhimento de custas processuais.
Preliminar parcialmente acolhida. 2. No mérito, não se conhece do recurso.
Decisão que determinou a retificação do valor da causa e o complemento
das custas. Hipótese não presente no rol taxativo do art. 1.015 do CPC. Não
cabimento de agravo de instrumento. Recurso não conhecido. 3. Acolhe-se
parcialmente a preliminar e, no mérito, não se conhece do recurso.”
(Agravo de Instrumento no 2120621-31.2019.8.26.0000, 9a Câmara de
Direito Privado TJSP, Rel. Piva Rodrigues, j. 11.10.19).
Passo à análise do mérito do recurso.

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Trata-se de ação de resolução contratual por inadimplemento de valor
correspondente a parcela, prevista no compromisso de compra e venda de imóvel,
celebrado pelas partes.
Preliminarmente, não merece prosperar a alegação de ilegitimidade
ativa, para propositura de ação visando a rescisão contratual, pelo inadimplemento do
comprador, ante a necessidade de dar o contraditório ao adquirente, em observância à boa-
fé objetiva.
Consigne-se, ainda, que está consolidado perante o Superior Tribunal
de Justiça que mesmo existindo cláusula resolutiva, a interpelação constituindo em mora o
comprador não resolve o contrato de pleno direito, por ser: “imprescindível a prévia
manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de
imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula
resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva
a nortear os contratos” (AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013; AgRg no
REsp 969.596/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA,
julgado em 18/05/2010, DJe 27/05/2010; REsp 620.787/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, REPDJe 15/06/2009, REPDJe
11/05/2009, DJe 27/04/2009), sendo que: “a ação possessória não se presta à recuperação
da posse, sem que antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato” (REsp
204.246/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 10/12/2002, DJ 24/02/2003, p. 236), e ainda: "CLÁUSULA RESOLUTÓRIA
EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AUSÊNCIA DE EFEITO AUTOMÁTICO.
NECESSIDADE DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL" (AgRg no AREsp
175.485/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 10/12/2013, DJe 17/12/2013) e "a despeito de estipulada a cláusula resolutiva
expressa no 'Termo de Ocupação com Opção de Compra', era imprescindível promovesse
a empresa a prévia resolução judicial do ajuste" (REsp 88.712/SP, Rel. Ministro

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BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 05/06/2001, DJ 24/09/2001, p.
307).
Também nesse sentido, recente aresto deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“EMENTA: PROMESSA DE COMPRA E VENDA Resolução do Contrato
Preliminares afastadas - Necessidade de pronunciamento judicial ainda que
houvesse cláusula resolutória expressa Notificação feita quando o
compromissário comprador já estava falecido e prescritas as prestações -
Irregularidade da venda do bem a terceiro Indenização do valor do imóvel
devida Recurso desprovido.” (Apelação no 0058502-52.2012.8.26.0602, 4a
Câmara de Direito Privado, Rel. Alcides Leopoldo, j. 7.3.2019).
No mérito, incontroversa a existência da dívida e do seu valor, tendo,
os requeridos, sido interpelados extrajudicialmente, para efetuarem o pagamento das
prestações vencidas, sem sequer se manifestarem (fls. 32/40).
Com efeito, na cláusula segunda, do compromisso de compra e venda
celebrado pelas partes, está disposto que o pagamento das prestações seria realizado através
de carnê, que deveriam ser retirados pelo comprador, não cabendo imputar à autora a
responsabilidade pelo envio do referido documento.
Por outro lado, embora a parte ora recorrente tenha justificado o
inadimplemento, é certo que não se desincumbiu de demonstrar o inequívoco interesse em
adimplir sua obrigação para manutenção do contrato perante a autora, o que poderia ser
feito através de consignação em pagamento do valor devido, a fim de purgar a sua mora.
Desse modo, existente o débito inadimplido, é de rigor a rescisão
contratual, e a reintegração de posse pleiteadas, bem como a retenção de parte dos valores
pagos pelos adquirentes do bem.

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No entanto, no tocante à restituição de valores à pare ora apelante,
merece reforma a r. sentença, porém não pelo motivo aventado pela apelante, de que seria,
o julgado, ultra petita, haja vista que há pedido expresso na inicial, no sentido de aplicação
da cláusula terceira, c.1., do pactuado (fl. 3, item B).
O reparo deve ser feito, porquanto da análise da referida cláusula
contratual, verifica-se sua abusividade, sendo que, ainda que não houvesse pedido expresso
nesse sentido, a desejada revisão contratual por abusividade de cláusula contratual e
onerosidade excessiva, por serem matérias de ordem pública, a atrair a incidência do
Código de Defesa do Consumidor, norma cogente, posto que se o contrato celebrado entre
as partes trouxer desvantagens excessivas aos requeridos, não podem prevalecer, porque,
conquanto adquirentes, pessoas físicas, de lote imobiliário alienado pela apelada, a parte ré
figura como consumidora final e, à revelia de qualquer fato ou documento que
demonstrasse o contrário, presume-se hipossuficiente na relação contratual. Tudo isso,
possibilita a apreciação da matéria “ex officio”.
Nesse sentido:
“(...)A revisão da cláusula de contrato é matéria de ordem pública, visto ser
o Código de Defesa do Consumidor uma norma supralegal ou
principiológica, de modo que era inevitável que se analisassem as cláusulas
do contrato, a fim de fazer valer a regra do artigo 53 do CDC em
combinação com o artigo 6o, inciso V do mesmo Código. Tal matéria
abusividade da cláusula de retenção - foi inclusive alegada em contestação,
o que já era suficiente, mas não imprescindível, para a análise da cláusula
penal.(...)” (Apelação Cível no0003408-78.2009.8.26.0294, Comarca de
Jacupiranga, 8a Câmara de Direito Privado - TJSP, Relator Silvério da Silva,
j.17.09.2019).
É certo que, com a rescisão contratual, as partes devem ser retornadas

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Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
ao estado anterior ao da contratação, assegurando-se, ainda, indenização à parte
prejudicada que não deu causa ao desfazimento.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta C. 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (AP. n.

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Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
1009014-90.2019.8.26.0562, Rel. Angela Lopes, julgado em 10 de dezembro
de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(AP. n. 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Angela Lopes, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre

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credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(AP.
n.
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
E, nos termos da Súmula no. 2 deste E. Tribunal de Justiça, “a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Diante disso, entende-se que, quando a jurisprudência deixou em
aberto a fixação da devolução dos valores pagos na quantia correspondente entre 10% (dez
por cento) e 20% (vinte por cento) dos valores pagos, é para que o julgador, no caso
concreto, possa, partindo do piso mínimo presumido como razoável a ressarcir a
vendedora, aferir a existência de outras circunstância a ensejar o aumento do desconto, até
o teto máximo, compreendido como não violador dos direitos do consumidor (artigo 51,
inciso II e IV, do Código de Defesa do Consumidor).
Nesse sentido segue aresto do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

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RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
SÚMULAS
7
e
83
DO
STJ.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO
DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do
percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de
compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da
pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da
relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto
fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A
jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja
arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. A alteração da
indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum
arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não
estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça
do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda
incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da
Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (grifos nossos) (AgInt no
AREsp 1062082 / AM, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4 Quarta Turma,
j. 18.05.2017, DJe 23.05.2017).
Diante da falta de comprovação cabal de prejuízos que exacerbem o
piso reconhecido pela jurisprudência, ônus que competia à autora, de rigor determinar a
retenção de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelo compromissário
comprador:
“Apelação Cível. Ação de resolução contratual c/c restituição de valores.
Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte da autora e por
parte da ré. Acolhimento. Compromisso de compra e venda em se tratando

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de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as
consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua
compatibilidade com o referido sistema protetivo. Devolução dos valores
pagos com retenção de 10% como compensação pelas despesas
administrativas ausência de demonstração de que a compromissária
vendedora suportou prejuízo superior. Arras confirmatórias contrato
firmado entre as partes que não prevê cláusula de arrependimento indevida
a retenção. Taxa de fruição/ocupação do imóvel necessário considerar que
o contrato prevê a transferência da posse precária e que a ré esteve privada
da posse do bem indenização arbitrada em 0,5% sobre o valor do contrato.
Correção monetária desde o desembolso, por se tratar de mera atualização
do valor da moeda, e juros de mora a partir da publicação da sentença.
Sentença reformada. Recursos de apelação da autora e da ré parcialmente
providos.” (grifo nosso). (Apelação Cível no 1004226-52.2018.8.26.0664, 9a
Câmara de Direito Privado TJSP, Rel. Piva Rodrigues, j. 02.04.2019).
“Compra e venda. Resilição. Possibilidade de iniciativa dos compradores
que não possuem condições financeiras de arcar com a obrigação.
Aplicação da Súmula no 01, desta E. Corte. Embora não se discuta que, com
a resolução da avença, as partes devam ser restabelecidas ao “status quo
ante”, com a devolução das parcelas pagas, não se pode olvidar das
despesas havidas com desfazimento do vínculo, gastos administrativos do
empreendimento e eventuais prejuízos da compromitente vendedora.
Considerando-se o inequívoco impacto que a rescisão impõe ao sistema
arrecadatório da incorporadora imobiliária, afigura-se suficiente a
retenção de 10%, descontados os valores já recebidos. Sentença mantida.
Recurso a que se nega provimento.” (grifo nosso). (Apelação no
1000753-44.2016.8.26.0562, 9a Câmara de Direito Privado TJSP, Rel.
Mauro Conti Machado, j. 27.06.2017).
Assim, fica parcialmente reformada a r. sentença, para condenar a
parte autora a restituir os valores pagos pelos requeridos, descontado 10% (dez por cento)

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Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
dos valores efetivamente pagos, a título de ressarcimento com despesas da autora, com
correção monetária a partir do desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês, contados
a partir do trânsito em julgado, excluindo-se a incidência da cláusula penal (cláusula
terceira, "c.1", do contrato), nula por ser reconhecidamente abusiva.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt no
REsp 1731129/SP, 4a Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 17.12.2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt
no REsp 1824326/RJ, 3a Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
17.2.2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, a sucumbência da parte

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Apelação Cível no 1000394-98.2017.8.26.0032
apelada é parcial, e não mínima a ensejar que a parte apelante suporte integralmente seu
pagamento.
Em razão de sucumbência recíproca e proporcional, custas e despesas
processuais são divididas entre as partes na proporção de 80% cabíveis à parte apelante e o
restante deverá ser pago pela parte apelada.
Acerca dos honorários advocatícios, compete, à parte apelada, suportar
a verba honorária no valor de 10% do valor da condenação devida ao advogado da
apelante, enquanto que esta deve arcar com os honorários advocatícios dos patronos
daquela arbitrados em 10% do benefício econômico obtido com a improcedência do pedido
da parte apelante, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 14 do Código de Processo Civil.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator