Tribunal: TJSP
Processo: 1046142-73.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Rescisão Contratual cumulada com devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Parcial acolhimento. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Rescisão contratual. Possibilidade. Direito de retenção de 20% (vinte por cento) pela Vendedora, sobre o montante pago pelos Compradores, a título de ressarcimento das despesas administrativas e

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Rescisão Contratual cumulada com devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Parcial acolhimento. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Rescisão contratual. Possibilidade. Direito de retenção de 20% (vinte por cento) pela Vendedora, sobre o montante pago pelos Compradores, a título de ressarcimento das despesas administrativas e compensação pelo uso do Bem. Inteligência das Súmulas no. 1, 2 e 3 deste Egrégio Tribunal de Justiça e no 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Juros de mora a partir do trânsito em julgado da Decisão. Configuração de arras confirmatórias e não penitenciais. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente para fixar o percentual de retenção pelas Vendedoras no patamar de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, bem como para que sejam os juros de mora contados a partir do trânsito em julgado da Decisão, inalterados os ônus sucumbenciais.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000085681
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1046142-73.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante MR LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados
JERUSA CRISTINA TAVARES SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA) e EDUARDO
TAVARES SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
PENNA MACHADO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1046142-73.2017.8.26.0576 -Voto no 11647
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VOTO No: 11647
APELAÇÃO No: 1046142-73.2017.8.26.0576
APELANTE: MR LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADOS: EDUARDO TAVARES SOUZA E JERUSA CRISTINA
TAVARES SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA)
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
MM. JUIZ “A QUO”: LINCOLN AUGUSTO CASCONI
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Rescisão Contratual
cumulada com devolução de valores pagos. Sentença de
parcial procedência. Inconformismo. Parcial acolhimento.
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Rescisão contratual. Possibilidade. Direito de retenção de
20% (vinte por cento) pela Vendedora, sobre o montante
pago pelos Compradores, a título de ressarcimento das
despesas administrativas e compensação pelo uso do Bem.
Inteligência das Súmulas no. 1, 2 e 3 deste Egrégio Tribunal
de Justiça e no 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça. Juros de mora a partir do trânsito em julgado da
Decisão. Configuração de arras confirmatórias e não
penitenciais. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO,
tão somente para fixar o percentual de retenção pelas
Vendedoras no patamar de 20% (vinte por cento) dos
valores pagos, bem como para que sejam os juros de mora
contados a partir do trânsito em julgado da Decisão,
inalterados os ônus sucumbenciais.
Trata-se de Apelação interposta em face da r. sentença de fls.
138/143 que, nos Autos de “Ação de Rescisão Contratual cumulada com devolução
de valores pagos”, julgou parcialmente procedente a Ação para declarar rescindido o
Contrato entre as Partes, a partir da tutela antecipada a fl. 52, e condenar a Ré a
restituir os valores por eles pagos, atualizados monetariamente a partir dos seus
respectivos desembolsos, após a dedução do percentual de 10% (dez por cento) em
favor da Ré, a título de ressarcimento com as despesas da rescisão e, ainda, dos
eventuais valores devidos a título de IPTU e taxas condominiais, desde que

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comprovados os seus pagamentos, em liquidação de sentença; por consequência,
tornou definitiva a tutela antecipada (fl. 52). Os valores a serem efetivamente
restituídos aos Autores, depois das deduções acima especificadas, deverão ser
acrescidos de juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês contados da citação.
Ante a sucumbência recíproca, condenou a Ré a pagar aos Autores
os honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da
condenação. Condenou os Autores a pagarem à Ré os honorários advocatícios,
fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, porém,
ressalvada a sua execução, nos termos do artigo 98, § 3o do Código de Processo
Civil. Custas isentas aos Autores.
Inconformada, apela a Empresa Ré (fls. 146/171) pleiteando, em
síntese, a retenção das arras, e que o termo inicial da correção monetária deve ser a
partir do ajuizamento da Ação, bem como os juros de mora a partir do trânsito em
julgado. Ressalta que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos Apelados
que desistiram do negócio por falta de condições financeiras. Pugna por indenização
pelo tempo de fruição do Bem. Pede a majoração da retenção de 10% (dez por
cento) para 20% (vinte por cento). Subsidiariamente, pugna pela retenção de 20%
(vinte por cento) do valor pago a título de arras. Por fim, requer a reforma da r.
sentença de Primeiro Grau.
Recurso processado regularmente, com a apresentação de
Contrarrazões (fls. 178/204).
É o breve Relatório.
Respeitado entendimento diverso, o Recurso da Empresa Ré
comporta parcial provimento, senão vejamos.
Cuida-se de “Ação de Rescisão Contratual cumulada com
devolução de valores pagos” proposta por “EDUARDO TAVARES SOUZA” e
“JERUSA CRISTINA TAVARES SOUZA” em face de “MR LAGO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA”.

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Para tanto, alegaram os Autores, em síntese, terem firmado Termo
de Cessão, em 28 de setembro de 2015, por meio do qual adquiriram o Imóvel
constituído pelo Lote 07 da Quadra 26, do loteamento Recanto do Lago, naquela
Cidade, dos cedentes Aparecido Alves dos Santos e Inês Vitorino dos Santos, com
interveniência da Ré. Alegaram o pagamento de R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil
reais) aos cedentes e o saldo remanescente de R$ 83.275,79 (oitenta e três mil,
duzentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos), seria pago à Ré em 80
(oitenta) parcelas, no valor de R$ 897,06 (oitocentos e noventa e sete reais e seis
centavos) cada uma reajustadas a cada 12 (doze) meses por juros de 9% (nove por
cento) ao ano e correção monetária pelo IGPM anual. Alegaram o pagamento à
Empresa Ré do valor de R$ 78.757,90 (setenta e oito mil, setecentos e cinquenta e
sete reais e noventa centavos), correspondente à soma da entrada e princípio de
pagamento, no valor de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais) e mais 93 (noventa e
três) parcelas. Aduziram estar em dia com os pagamentos das taxas condominiais e
do IPTU, porém, os reajustes exorbitantes praticados pela Empresa Ré e o
desemprego da Autora Jerusa Cristina Tavares de Souza não os permitiram realizar
os pagamentos das parcelas vincendas do Contrato.
Por estas razões, ajuizaram a Demanda, objetivando, em síntese, a
antecipação da tutela para declarar rescindido o Contrato entre as Partes e suspender
as cobranças das parcelas vincendas, bem como determinar que a Ré se abstivesse
de inscrever os seus nomes nos Cadastros de Inadimplentes, com a final procedência
da Ação para declarar rescindido o Contrato e condená-la a restituir-lhes 90%
(noventa por cento) dos valores pagos, monetariamente atualizados.
Verifica-se a existência de uma relação de consumo, porquanto, de
um lado, apresenta-se uma fornecedora de serviços de construção e venda de
Imóveis e, de outro, consumidores que buscam no Mercado a aquisição de uma casa
própria (artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor).
A Jurisprudência tem reiteradamente decidido, ainda que o

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negócio seja desfeito por culpa dos compradores, que as Partes devem ser restituídas
à situação em que se encontravam antes da sua celebração, autorizada a retenção de
uma porcentagem pela fornecedora, a título de cláusula penal, nos termos da Súmula
no 1, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça:
“o compromissário comprador de Imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do Contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Também é sabido que a resolução do Contrato provoca efeitos ex
tunc, tornando as Partes ao status quo ante. Assim, os compradores devolvem a
coisa e a vendedora devolve o preço.
Desta forma, é cristalino o direito de os compradores obterem a
devolução do que despenderam. Todavia, a Vendedora tem a prerrogativa de reter
parte desse numerário para ressarcimento das despesas administrativas, bem como
para compensação pela ocupação do Bem.
Na espécie, o negócio foi desfeito por pedido dos compradores,
não tendo a vendedora, por sua vez, demonstrado especificamente, gastos além
daqueles despendidos com despesas administrativas.
A Jurisprudência tem admitido a retenção, pelas vendedoras, de
10% (dez por cento) a 30% (trinta por cento).
Para o caso concreto, justifica-se a retenção de 20% (vinte por
cento) dos valores pagos pelos compradores. Isto porque os valores pagos pelos
compradores em relação ao montante da dívida permaneceram entre 40% (quarenta
por cento) e 60% (sessenta por cento) do total do débito.
Ou seja, os Autores pagaram a quantia de R$ 78.757,90 (setenta e
oito mil, setecentos e cinquenta e sete reais e noventa centavos), enquanto o Imóvel
foi comercializado no valor de R$ 152.275,79 (cento e cinquenta e dois mil mil,

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duzentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos).
Neste sentido, julgado desta Colenda Câmara de Direito Privado:
“Compromisso de Venda e Compra. Rescisão Contratual.
Julgamento 'extra petita'. A sentença é nula no tocante à
devolução dos valores pagos a título de assessoria técnico-
imobiliária, por extrapolar o pedido inicial. Inadimplemento dos
Compradores. O percentual de retenção de 20% se mostra
adequado
para
compensar
razoavelmente
os
prejuízos
decorrentes da resolução do Contrato e está de acordo com o
adotado pela Jurisprudência em casos semelhantes. Juros de
mora. Decorrentes de Lei. Incidência a partir do trânsito em
julgado, em virtude da mora dos adquirentes. Recurso
parcialmente provido” (Apelação no 1113879-37.2015.8.26.0100,
Rel. Des. J.B. Paula Lima, J. 20.03.18) (g.n.).
Apenas para que não paire nenhuma dúvida na hora do
cumprimento do Julgado, a correção monetária incidirá a partir de cada desembolso,
com a utilização dos índices da Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça.
Os juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês deverão incidir a
partir do trânsito em julgado da Decisão, tendo em vista que a resolução do Contrato
se deu por iniciativa exclusiva dos Autores, que não tinham mais condições
financeiras para pagarem as prestações.
A devolução deverá ser efetuada em uma única parcela, de acordo
com o disposto na Súmula no 2 deste Egrégio Tribunal: “A devolução das quantias
pagas em Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
Ademais, com relação às arras, tem-se que o valor previsto a título
de sinal integra o preço do Imóvel e tem por objetivo confirmar o Contrato,
mediante a antecipação do pagamento de parte do preço, estando presente a
irretratabilidade do negócio, tratando-se, pois, de arras confirmatórias.
Esclarece-se que são duas as espécies de arras: as confirmatórias e
as penitenciais.

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As confirmatórias se prestam a garantia e reforço da execução de
um Contrato futuro e princípio de pagamento, sem que se admita o arrependimento,
enquanto as penitenciais têm função indenizatória, se no Contrato for estipulado o
direito de arrependimento (art. 420, CC), de modo que, não sendo possível
indenização suplementar, pois já previsto o arrependimento quando da celebração do
Contrato.
Assim, inaplicável ao caso o disposto no artigo 418 do Código
Civil, pois o valor pago pelos Autores, a título de sinal, não se configura como arras
penitenciais, mas sim confirmatórias, que têm por objetivo apenas confirmar o
Contrato e antecipar o pagamento do preço.
A este respeito, se pronunciou o Colendo Superior Tribunal de
Justiça:
“(...) o arrependimento do promitente comprador só importa em
perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo
às arras confirmatórias” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel.
Ministro Vasco Della Giustina, 3a Turma, J. 06.10.09 grifos
nossos).
Portanto, nos valores a serem devolvidos aos Autores, também
estará inclusa a quantia paga a título de sinal.
Com efeito, não há que se falar em retenção pela Empresa Ré de
valores a título de ocupação do Imóvel, pois ausente previsão contratual nesse
sentido. É o quanto acertadamente decidiu a r. sentença, senão vejamos (fl. 142):
“Ainda, não prospera a pretensão da Ré de retenção da fruição pela ocupação do
Imóvel pelos Autores, à falta de sua previsão no Contrato.”
Por fim, permanecendo a sucumbência recíproca, mantém-se a
verba honorária tal qual fixada pela r. sentença.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias

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extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido
decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso,
tão somente para fixar o percentual de retenção pela Vendedora no patamar de 20%
(vinte por cento) dos valores pagos pelos Autores, bem como para que sejam os
juros de mora contados a partir do trânsito em julgado da Decisão, mantida no mais,
a Decisão “a quo” proferida.
PENNA MACHADO
Relatora