Tribunal: TJSP
Processo: 1072038-23.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Cauduro Padin
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
Ação de resilição contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação julgada procedente para declarar resolvido o contrato e condenar a ré à devolução de 90% dos valores pagos pelos autores. Resilição com retenção de percentagem sobre os valores pagos pelo consumidor e não sobre o valor total do contrato em percentagem defendida pela

Ementa:
Ação de resilição contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação julgada procedente para declarar resolvido o contrato e condenar a ré à devolução de 90% dos valores pagos pelos autores. Resilição com retenção de percentagem sobre os valores pagos pelo consumidor e não sobre o valor total do contrato em percentagem defendida pela jurisprudência. Cláusula penal que não se aplica ao caso e que se configura abusiva. RECONVENÇÃO. Pretensão de cobrança de taxa de fruição. Descabimento. Imóvel sem edificações. Ausente prova de efetivo uso do bem pelos autores. Precedentes. Débitos relativos a IPTU e taxa de conservação. Encargos que decorrem da posse. Responsabilidade que recai sobre os compromissários compradores até a resolução do contrato. Parcial reparo da sentença. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000850287
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1072038-23.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados
EDUARDO RORATO DE OLIVEIRA e JOSÉ SILVA MIRANDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAUDURO
PADIN (Presidente), HERALDO DE OLIVEIRA E FRANCISCO GIAQUINTO.
São Paulo, 16 de outubro de 2020 .
CAUDURO PADIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No: 30.615
Apelação Cível No: 1072038-23.2019.8.26.0100
COMARCA: São Paulo
Apelante: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
Apelados: Eduardo Rorato de Oliveira e José Silva Miranda
Ação
de
resilição
contratual
cumulada
com
devolução
de quantias pagas. Compromisso de
compra e venda de bem imóvel. Ação julgada
procedente para declarar resolvido o contrato e
condenar a ré à devolução de 90% dos valores pagos
pelos
autores.
Resilição
com
retenção
de
percentagem sobre os valores pagos pelo consumidor
e não sobre o valor total do contrato em percentagem
defendida pela jurisprudência. Cláusula penal que
não se aplica ao caso e que se configura abusiva.
RECONVENÇÃO. Pretensão de cobrança de taxa de
fruição. Descabimento. Imóvel sem edificações.
Ausente prova de efetivo uso do bem pelos autores.
Precedentes. Débitos relativos a IPTU e taxa de
conservação. Encargos que decorrem da posse.
Responsabilidade
que
recai
sobre
os
compromissários compradores até a resolução do
contrato.
Parcial
reparo
da
sentença.
Recurso
provido em parte.
Vistos.
Trata-se de apelação contra a sentença de fls.
700/713, que julgou procedente a ação para declarar resolvido o
compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e
condenar a ré a restituir aos autores a importância correspondente a
90% do montante pago, com correção monetária desde a data de
cada desembolso (CC, artigos 404 e 407), calculada pelos índices
previstos no programa de atualização financeira do Conselho
Nacional de Justiça a que faz referência o artigo 509, §3o, do CPC, e

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acrescida de juros de mora de 1% ao mês (CC, artigo 406; CTN,
artigo 161, § 1o; e Enunciado 20 da I Jornada de Direito Civil
promovida pelo Conselho da Justiça Federal), a contar do trânsito
em julgado, com capitalização simples, ou seja incidem de forma
linear apenas e tão-somente sobre o valor do principal atualizado
(CPC, artigo 491, caput). Diante da sucumbência, condenou a
requerida a arcar com as custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios fixados em R$ 1.500,00.
Ainda,
julgou
improcedente
o
pedido
reconvencional e condenou a requerida/reconvinte às custas e
despesas processuais referentes à reconvenção, além de honorários
advocatícios em R$ 1.000,00.
Recorre a ré (fls. 759/774).
Sustenta, em breve síntese, que o lote foi adquirido
em 31/03/2019, já sob a égide do artigo 32-A introduzido na Lei no
6.766/79 pela Lei Federal no 13.786 de 27/12/2018, que disciplina a
restituição de valores na hipótese de resolução contratual por fato
imputado ao adquirente; que a cláusula contratual relativa à
rescisão por culpa do comprador apenas espelha os termos da
referida norma, não havendo que se falar em abusividade, nem
tampouco contrariedade as disposições do Código de Defesa do
Consumidor; a Lei do Distrato, na qualidade de legislação especial,
se sobrepõe à regra geral. Em relação à retenção a título de fruição,
a lei não estabelece a utilização do imóvel como condição para
dedução do valor respectivo; no caso, o contrato foi firmado em
31/03/2019 e o imóvel permaneceu disponível aos Apelados até
02/04/2020, quando proferida a r. sentença recorrida, ou seja, 12

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meses de indisponibilidade que deve ser indenizada. Também deve
ser deduzido o montante devido por cláusula penal e despesas
administrativas correspondente a 10% do valor do contrato,
atualizado, e não da quantia paga. Considerando que o imóvel
esteve à disposição dos Apelados desde a assinatura do contrato,
com a efetiva realização dos serviços de conservação e obras de
melhorias pela Apelante, são devidos os valores relativos ao IPTU e
às taxas de conservação. Argumenta que nova venda do imóvel não
recomporá os prejuízos; serão necessários novos investimentos com
propaganda e custos administrativos de toda sorte. Entende
legítima a aplicação integral das regras do campo “Condições para
Eventual Rescisão Contratual” à hipótese dos autos e, por
conseguinte, a inversão do desfecho imposto à reconvenção, que
deverá ser integralmente acolhida. Insurge-se contra o arbitramento
dos honorários advocatícios, porque excessivos e desproporcionais
ao benefício econômico auferido pelos Apelados. Pretende a integral
reforma da r. sentença combatida.
Em juízo de admissibilidade verifica-se que o
recurso
é
tempestivo
e
foi
regularmente
processado,
com
recolhimento do respectivo preparo.
Manifestação dos autores em contrarrazões ás fls.
779/797.
É o relatório.
Cuida-se de “ação de devolução de valores em
razão de rescisão contratual”.
Alegam os autores que celebraram com a ré, em

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30/03/2019, Contrato de Compra e Venda que tinha como objeto a
aquisição do lote no 20, localizado na Quadra QY, integrante do
empreendimento denominado “Riviera de Santa Cristina XIII”, pelo
valor ajustado em R$ 113.926,42 (fls. 20/30); que efetuaram o
pagamento de R$ 550,74. Dada difícil situação econômica, não tendo
mais interesse em manter o contrato, procuraram a ré para
resolução amigável e restituição dos valores pagos, o que foi por ela
negado, motivando a interposição da presente demanda.
Manifestou-se a ré em contestação, alegando que
houve desistência dos compradores, razão pela qual devem ser
aplicadas as “Condições para Eventual Rescisão Contratual”,
conforme pactuadas, as quais estariam de acordo com os termos do
art. 32-A, da Lei Federal no 6.766/79, com a redação determinada
pela Lei Federal 13.786, de 27/12/2018, considerando que a
aquisição do lote se deu sob sua vigência. Aduziu pedido
reconvencional, pretendendo que os autores sejam condenados ao
pagamento de R$ 15.954,32.
O juízo originário entendeu pela procedência da
ação e improcedência da reconvenção, na r. sentença da qual se
extrai:
“(...) a questão mais tormentosa diz respeito ao quantum a ser
restituído ao compromissário comprador. Como regra geral, o
desfazimento do contrato conduz as partes ao estado imediatamente
anterior à sua celebração (status quo ante), com a restituição das
obrigações prestadas, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.
Porém, quando o desfazimento da avença tem por suporte o
inadimplemento culposo do compromissário comprador, não há falar-
se
em
restituição
integral
das
prestações,
sob
pena
de
enriquecimento indevido do devedor faltoso.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e editou o verbete
sumular 543 segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato

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de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (grifei).
A súmula, entretanto, ao deixar de especificar o quantum a ser
restituído não resolve o problema em seu todo, nem deveria. A
definição do valor deve se dar em cada caso concreto, tendo em conta
as suas particularidades, e sempre com os olhos voltados aos
postulados do equilíbrio das relações jurídicas de consumo (CDC,
artigo 4o, III) e da vedação das cláusulas contratuais que
estabeleçam prestações desproporcionais, iníquas ou abusivas (CDC,
artigos 6o, V; 51, IV e § 1o, incisos I, II e III).
E o preceito central que norteia a solução da questão é o artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual: “Nos contratos de
compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a
perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.”
(...)
Na espécie vertente, as consequências jurídicas do inadimplemento
do compromissário comprador vêm disciplinadas na cláusula numero
32-A, que agrega todas aquelas exigências da requerida acima
descritas que está em dissonância com a orientação preconizada pelo
Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema, pela própria
quantidade delas, inclusive cobrança de aluguel, IPTU e comissão de
permanência, esta ultima, possui vedação de se cumular com
qualquer outro encargo. Isso decorre da sua natureza e função, que
congrega a reposição total dos danos financeiros causados
É imperioso destacar que a base de cálculo das penalidades deve ser
sempre o preço pago pelo compromissário comprador e não o preço do
negócio jurídico. Isso porque, o cálculo da penalidade sobre o preço
de venda do bem poderá muitas vezes acarretar o locupletamento do
promitente vendedor que além de ter o imóvel de volta ainda ficará
com crédito contra o compromissário comprador, o que fere de morte
o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Dentro
deste contexto jurídico, se a norma em testilha veda a perda total das
prestações pagas pelo compromissário comprador, quanto mais
vedada está a cláusula cuja aplicação prática resulta, além da perda,
em um crédito em favor do promitente vendedor.
(...)

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(...) no caso concreto, emerge clara a exigência de pagamento de
aluguel no percentual de 0,5% do valor do contrato, mesmo não
estando pronta a unidade objeto do contrato. Na mesma esteira,
claramente abusiva a cobrança do IPTU referente a unidade não
entregue e, como dito acima, a comissão de permanência, que, por si,
já causa abuso quando cumulada.
Resta, portanto, a ré o direito a reter 10% do total das prestações
pagas pelos autores, consoante inciso II da clausula 32 A.
Verte-se dos autos que a ré não trouxe qualquer elemento concreto a
demonstrar os efetivos gastos operacionais despendidos com a
comercialização do bem, de modo que o equivalente a 10% do preço
pago pelos autores se mostra suficiente para indenizá-la pelo
desfazimento anormal do negócio jurídico.
(...)
Importante ressaltar que na espécie vertente a autora não chegou a
ocupar o imóvel, pelo que não há falar-se em pagamento da taxa de
fruição.” (grifos do original)
Pois bem.
A apelante insiste na aplicação dos termos das
“Condições
para
Eventual
Rescisão
Contratual”,
conforme
pactuadas, as quais estariam de acordo com os termos da Lei
6.766/79, que estabelece:
“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato
imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo,
deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os
seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do
imóvel, até o equivalente a 0,75% por cento sobre o valor atualizado do
contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse
do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas
administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10%
(dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações
pagas em atraso pelo adquirente;

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IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial
e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de
igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote,
bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição
e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao
preço do lote.”
De fato, o contrato prevê, em caso de resolução
por desistência ou inadimplemento do comprador (fl. 27):
“Havendo
rescisão
contratual
por
culpa
do
COMPRADOR, ser-lhe-á restituído o total dos valores pagos pelo Preço
do lote, corrigidos mensalmente pelo valor da variação do IGP-M,
deduzidos dos seguintes valores devidos pelo COMPRADOR, nos termos
do art. 32-A da Lei 6.766/79:
I 0,5% do Valor Total do Contrato, atualizado pela
variação positiva do IGP-M, por mês de ocupação ou fruição do lote,
contados desta data até a data da rescisão, mesmo que, por arbítrio do
COMPRADOR, nenhuma construção tenha sido realizada;
II 10% do Valor Total do Contrato, atualizado pela
variação positiva do IGP-M, como indenização da VENDEDORA pelas
despesas operacionais da venda;
III Encargos moratórios relativos às prestações pagas
em atraso pelo COMPRADOR;
IV Débitos vencidos de IPTU e das taxas previstas
nos Regulamentos do Loteamento, acrescidos de multa, juros e correção
monetária decorrentes do atraso do pagamento;
V Comissão de corretagem.”
Restou
incontroverso
nos
autos
que
houve
desistência unilateral por parte dos compradores.
A respeito sobre assunto, observa-se o teor das
Súmulas deste Tribunal, que in verbis dispõem:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de

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administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
“Súmula
3:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Aqui, a discussão gira em torno da devolução de
valores que é devida aos autores.
Trata do tema a Súmula 543, do Superior Tribunal
de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.”
É certo que a rescisão produz efeitos ex tunc, ou
seja, devolve as partes ao estado anterior ao contrato, com direito à
restituição parcial das prestações pagas ao comprador e devolução
do bem ao vendedor.
Evidente que a aplicação da referida legislação
especial não prescinde da observância dos parâmetros estabelecidos
pelo regramento consumerista, em especial no que toca à boa-fé e ao
equilíbrio contratual.
A percentagem da retenção deve calculada sobre
os valores já pagos pelo comprador e não sobre o montante do
contrato, como pretende a apelante, já que tal hipótese configuraria

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indevido
enriquecimento
da
vendedora,
que
receberia
verba
incidente sobre o total da pactução, conquanto, em contrapartida, os
compradores tenham pagado apenas duas parcelas do preço.
A retenção pretendida pela ré mostra-se abusiva,
pois acarretaria a perda integral dos valores pagos, em frontal
ofensa aos artigos 51, II, IV e 53, caput do Código de Defesa do
Consumidor.
Ressalta-se que a previsão contratual de se
calcular a percentagem sobre o valor total do bem coloca o
consumidor em desvantagem excessiva, contrariando o disposto no
artigo 39, V, do CDC, e a percentagem aplicada pelo juízo de origem
obedece aos parâmetros da jurisprudência, como destacado, sendo
adequada para compensar eventuais danos suportados pela ré
diante da rescisão do negócio.
É este o posicionamento do E. Superior Tribunal
de Justiça, no sentido de determinar devolução no percentual de 10
a 25% sobre as quantias pagas e não sobre o valor total do contrato.
Confira-se:
“CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA.
CONTRATO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
TUTELA
ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA
DE HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA No 308 DO
STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES
PAGAS. SÚMULA No 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA No 7 DO
STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO
NÃO PROVIDO. 1. As construtoras não apresentaram argumento novo

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capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento
aqui consolidado para não conhecer do recurso especial. 2. A hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção
pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes” (STJ, AgRg no REsp no 1.500.099-SP, Rel. Min. Moura
Ribeiro, Terceira Turma, DJe 10.05.2016)
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO.
RETENÇÃO
DE
PARTE
DOS
VALORES
PELO
VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO.
ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no
âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de
rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do
STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de
parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas
incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. (...)”. (cf.
REsp 1224921/PR, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.
26-4-2011)
Esta C. Câmara, assim, também tem decidido:

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“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA

RESCISÃO
VOLUNTÁRIA
POR
INICIATIVA
DOS
COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES RETENÇÃO DE VALORES
PAGAMENTO DE TRIBUTOS
SUCUMBÊNCIA
Pretensão de
majorar o percentual de retenção de valores pagos e de reduzir o valor dos
honorários advocatícios de sucumbência Descabimento Percentual de
retenção fixado em 20% pela sentença que se mostra razoável, em
consonância com o CC, art. 413
Precedentes deste Eg.Tribunal de
Justiça de São Paulo
Inaplicabilidade do percentual estabelecido
contratualmente, sob pena de abusividade Pagamento de tributos que foi
computado no âmbito das retenções Honorários sucumbenciais fixados
no mínimo legal, não comportando redução Ré que resistiu à pretensão
formulada na demanda, devendo arcar com os encargos de sucumbência
RECURSO
DESPROVIDO.
APELAÇÃO
-
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
TERMO
INICIAL RESCISÃO PELOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES
Pretensão de reforma do capítulo da r. sentença que fixou o termo inicial
da correção monetária a partir de cada desembolso
Descabimento

Hipótese em que a correção, que visa apenas a salvaguardar o poder
aquisitivo da moeda, deve incidir desde a data de cada desembolso

Precedentes do TJSP e do STJ RECURSO DESPROVIDO.” (Apelação
Cível
1006553-03.2019.8.26.0189;
Rela.
Desa. Ana
de
Lourdes
Coutinho Silva da Fonseca; julg. 03/08/2020)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão de
contrato
c.c.
devolução
de
valores
pagos.
Parcial
Procedência.
Inconformismo. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA para
responder
pelos
valores
pagos
pelos
serviços
de
personalizaçãO.
Configurada a legitimidade passiva da vendedora, uma vez que prestados
os serviços por empresa que integrava a cadeia de fornecimento do bem.

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Desfazimento do negócio que se mostra cabível, uma vez que os
adquirentes não podem ser obrigados a dar continuidade ao contrato.
Inteligência da Súmula no 1 deste Tribunal de Justiça. Rescisão
contratual que se deu por culpa dos adquirentes. Direito à retenção de
valores. Aplicação da Súmula no 543 do STJ. Percentual de retenção
constante no contrato, que se mostra abusivo. Violação aos arts. 25 caput,
e 51, IV e § 1o, III do CDC. Retenção que é fixada em 20% dos valores
pagos, montante adequado a compensar a vendedora pelo desfazimento
contratual. Precedentes. Juros de mora que devem ser contados do trânsito
em julgado e não da citação. Sentença parcialmente reformada. Recurso
parcialmente provido” (Apelação Cível 1108708-94.2018.8.26.0100; Rel.
Des. Heraldo de Oliveira; julg. 18/12/2019)
No que toca à pretensão reconvencional relativa à
taxa de fruição, melhor sorte não atende ao apelante, vez que não
restou demonstrado, nem minimamente, que os autores tenham, por
qualquer forma, usufruído do bem.
No
caso,
trata-se
apenas
de
terreno,
sem
edificações.
A esse respeito:
“RESCISÃO CONTRATUAL Instrumento de Compra e
venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao recebimento da devolução
do valor das parcelas pagas. Impossibilidade de retenção das arras por
serem compensatórias e assim integrarem o preço. Percentual de retenção
reduzido de 40,65% para 20% dos valores pagos, diante da excessividade
constatada. Pedido de indenização de 0,5% por fruição que não se
justifica, por se tratar de terreno sem benfeitorias. Juros de mora que
incidem somente após o trânsito em julgado da decisão. Precedentes do
STJ. Recursos do autor e do réu parcialmente provido” (Apelação Cível
1008200-04.2019.8.26.0037, Rel. Des. Heraldo de Oliveira, julg.

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12/02/2020)
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Loteamento
Ação de rescisão contratual c. c. devolução de quantia paga Sentença
que rescindiu o contrato e condenou a ré a devolver aos autores as
quantias que destes recebeu com retenção, em seu favor, de 10%

Insurgência da ré (promitente vendedora) quanto ao percentual arbitrado,
pugnando pela majoração da retenção de valores para 30% - Descabimento
A jurisprudência admite a fixação da retenção entre 10% e 25% do valor
recebido, conforme decidido no REsp 1224921-PR Hipótese dos autos
que autoriza a manutenção da retenção a 10% dos valores pagos pelos
autores e recebidos pela ré, devendo ser excluídos valores pagos
diretamente a terceiros, relativos à comissão de corretagem, pois não
foram embutidos no valor do contrato
Desconto de taxa de fruição

Inadmissibilidade Hipótese em que o bem é um mero lote de terras, sem
qualquer edificação ou benfeitoria e a ré não comprovou que houve
qualquer
uso
do
bem.
(...).”
(Apelação
Cível
1002588-29.2018.8.26.0358; Rel. Des. Álvaro Torres Júnior; julg.
29/07/2020)
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO
DE POSSE
Parcial procedência
Inadimplência do comprador

Sentença que determinou a restituição de 90% dos valores pagos pelos
autores
Cabimento
Retenção de 10% que se mostra adequada a
ressarcir as despesas administrativas da empresa ré, sem provocar
enriquecimento ilícito do autor - Precedentes do STJ e desta Corte

Empresa
ré
que
pleiteia
a
aplicação
da
"Lei
do
Distrato"

Inadmissibilidade face a data de assinatura do contrato inaplicabilidade
dos dispositivos
da
Lei n.o 13.786/2018, em contratos firmados
anteriormente a vigência da referida lei - Precedentes do STJ e desta Corte

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Inteligência do art.6o da LICC e art. 5o XXXVI da CF/88 - Multa de
10% sobre o valor do atualizado do contrato Abusividade de acordo com
os preceitos do CDC - Taxa de fruição
Descabimento - Contratação
envolvendo a compra de um lote, sem edificação, o que não autorizava a
imediata exploração econômica por parte do adquirente - Devolução em
parcela única Aplicação as Súmula 2 do TJSP Correção devida desde
cada desembolso - juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão Tese fixada em Recurso Repetitivo Resp 1.740.911/DF -
Sentença reformada Recurso parcialmente provido.” (Apelação Cível
1006506-43.2019.8.26.0637; Rel. Des. Salles Rossi; julg. 24/07/2020)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de
rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Inadimplemento pelos
promissários compradores. Valor total do contrato firmado entre as partes
de R$184.707,27. Pretensão autoral de majoração de 20% para 25% do
valor
efetivamente
pago
pelos
réus
(R$28.052,66)
a
título
de
ressarcimento.
Cabimento.
Demandante
que
inquestionavelmente
suportou gastos inerentes ao empreendimento (despesas de venda, custo de
registro entre outras). Taxa de ocupação indevida em razão do imóvel
objeto do contrato desconstituído se tratar de um lote de terras sem
qualquer
edificação
ou
benfeitoria.
Ausência
de
imediata
utilização/fruição
da
propriedade
pelos
réus.
Procedência
parcial
redimensionada nesta instância ad quem. Recurso provido em parte.”
(Apelação Cível 1004718-48.2019.8.26.0037; Rel. Des. Correia Lima;
julg. 27/01/2020)
De outra ordem, quanto ao pleito de condenação
dos autores ao pagamento das parcelas de IPTU e a taxa de
conservação em aberto, encargos cuja cobrança se encontra prevista
no item “OUTROS VALORES MENSAIS A PAGAR”, à fl. 26, do
contrato em questão, cabe ser atendido o pedido reconvencional.

PODER JUDICIÁRIO
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Nosso
Colegiado
já
decidiu,
em
anterior
oportunidade, com participação deste Relator, que os promissários
compradores são responsáveis pelos tributos e despesas previstas
no contrato, relativas à manutenção do bem, desde a posse até a
devolução, por julgado que restou assim ementado:
“*Ação de cobrança c.c. rescisão contratual e perdas e
danos Compromisso de compra e venda de imóvel Réu inadimplente
Ação julgada parcialmente procedente, rescindindo o contrato por culpa
do compromissário comprador, reconhecendo o direito de retenção dos
valores pagos como sinal e do percentual de 10% dos valores das
prestações pagas e imissão na posse Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 do
TJSP e Súmula 543 do STJ Percentual de retenção de 10% revela-se
suficiente para cobrir as despesas com a venda do imóvel Dos valores a
serem restituídos, entretanto, deverão ser deduzidos pela autora as
quantias devidas pelo réu a título de IPTU e contribuição à associação de
moradores Responsabilidade do comprador durante o período que esteve
na posse do imóvel até a retomada pela vendedora (...) Recurso provido
em parte.*”
(Apelação
Cível
1000893-14.2019.8.26.0129;
Rel.
Des. Francisco Giaquinto; julg. 12/08/2020)
E ainda:
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
Contrato
entre
particulares.
Resolução
por
inadimplemento
da
promissária compradora. Pretensão à indenização por benfeitorias.
Impossibilidade. Possuidora de má-fé, com direito apenas à indenização de
eventuais benfeitorias necessárias. Inexistência de prova de benfeitorias
de qualquer espécie. Indenização de pagamentos de IPTU. Impossibilidade.
Despesa a cargo da promissária compradora, desde a transmissão da posse.
Sentença mantida. Recurso improvido.” (Apelação Cível 1018005-
94.2015.8.26.0562; Rel. Des. Francisco Loureiro; julg. 17/08/2020)

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Assim, a responsabilidade pelos impostos e taxas
que recaiam sobre o lote é dos promissários compradores, enquanto
mantiverem a posse do bem.
Ante o exposto, o meu voto dá provimento parcial
ao recurso, deferindo o pedido reconvencional relativo aos valores
devidos a título de IPTU e taxa de conservação, pelas parcelas
vencidas a partir de junho de 2019 e até a resolução do contrato,
possível a compensação com o crédito devido aos autores. Ainda
vencido o réu/apelante na maioria de suas pretensões, fica mantida
a distribuição da sucumbência, nos termos em que fixada pela r.
sentença, especialmente considerando-se que foram observados os
critérios estabelecidos pelo artigo 85, §8o, do Código de Processo
Civil.
CAUDURO PADIN
Relator