Tribunal: TJSP
Processo: 0003002-58.2000.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Servidão Administrativa
Órgão julgador: Nogueira Diefenthaler
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
APELAÇÃO. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. PERÍCIA. Impugnação ao laudo pericial adotado na r. sentença, que avaliou a servidão administrativa instituída no imóvel dos apelados, em área de 7.934,56m2, no montante de R$ 781.643,00. Cabimento. Perícia que considerou a área servienda como imóvel autônomo em relação à gleba matriz, estabelecendo comparação de preços com imóveis urbanos de pequeno porte.

Ementa:
APELAÇÃO. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. PERÍCIA. Impugnação ao laudo pericial adotado na r. sentença, que avaliou a servidão administrativa instituída no imóvel dos apelados, em área de 7.934,56m2, no montante de R$ 781.643,00. Cabimento. Perícia que considerou a área servienda como imóvel autônomo em relação à gleba matriz, estabelecendo comparação de preços com imóveis urbanos de pequeno porte. Avaliação que, para fins comparativos, deve levar em conta imóveis urbanizáveis de dimensões semelhantes à gleba matriz, calculando proporcionalmente a indenização pela área afetada pela servidão. Necessidade de realização de nova prova técnica pericial. Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000177099
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0003002-58.2000.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante COMPANHIA
DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO - SABESP, são apelados
MARIA APARECIDA CÔRTES VELLOSO e JOSÉ CARLOS TANNURI VELLOSO.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MARIA
LAURA TAVARES (Presidente) e MARCELO BERTHE.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020
NOGUEIRA DIEFENTHALER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0003002-58.2000.8.26.0428 - Paulínia - VOTO No 2/6
Voto no 36274
Processo no 0003002-58.2000.8.26.0428
Apelante: Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - Sabesp
Apelada: Maria Aparecida Cortes Velloso (e outro)
Comarca de Paulínia
Juiz prolator: Bruno Luiz Cassiolato
5a Câmara de Direito Público
APELAÇÃO.
SERVIDÃO
ADMINISTRATIVA.
PERÍCIA.
Impugnação ao laudo pericial adotado na r. sentença, que avaliou
a servidão administrativa instituída no imóvel dos apelados, em
área de 7.934,56m2, no montante de R$ 781.643,00. Cabimento.
Perícia que considerou a área servienda como imóvel autônomo
em relação à gleba matriz, estabelecendo comparação de preços
com imóveis urbanos de pequeno porte. Avaliação que, para fins
comparativos, deve levar em conta imóveis urbanizáveis de
dimensões
semelhantes
à
gleba
matriz,
calculando
proporcionalmente a indenização pela área afetada pela servidão.
Necessidade de realização de nova prova técnica pericial.
Sentença reformada. Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta pela Companhia
de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - Sabesp nos autos
da ação de instituição de servidão de passagem ajuizada contra
Maria Aparecida Cortes Velloso (e outro), em face da r. sentença
de fls. 1121/1123, cujo relatório integro ao presente voto, por
meio da qual o DD. Magistrado a quo julgou procedente o pedido,
instituindo em favor da parte autora a servidão de passagem
sobre a área servienda descrita no laudo pericial, mediante o
pagamento de indenização no valor de R$ 781.643,00, acrescido
de correção monetária a partir de agosto de 2017, de acordo com
a Tabela Prática do TJSP, de juros moratórios à razão de 6% ao
ano a contar do trânsito em julgado da sentença, além de juros
compensatórios de 6% ao ano, calculados com base na diferença

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Apelação Cível no 0003002-58.2000.8.26.0428 - Paulínia - VOTO No 3/6
entre o valor da indenização e o depositado para fins de imissão
na posse. Houve condenação da autora ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 5%
sobre a diferença entre a indenização e o valor inicialmente
ofertado.
Sustenta a apelante, em síntese, que o laudo
pericial adotado na r. sentença valeu-se de critérios equivocados
para a avaliação da indenização devida aos acionados, atingindo o
valor de R$ 781.643,00 pela instituição de servidão em área de
apenas 7.934,56m2. Diz que a faixa de servidão não pode ser
considerada como imóvel independente da gleba matriz para fins
comparativos, já que os imóveis de pequena extensão com ela
comparados possuem valor de mercado por m2 muito superior a
imóveis de grandes dimensões localizados em áreas urbanizáveis.
Assim, entende que o cálculo da área servienda deve ser realizado
proporcionalmente em relação ao valor do imóvel matriz. Aduz,
ainda, que o percentual comumente utilizado para cálculo da
indenização de áreas de servidão é de 33% do valor do imóvel,
não devendo prevalecer o critério utilizado pelo Perito (53%),
considerando que nenhuma benfeitoria foi atingida pela servidão e
não houve perda alguma adicional ao imóvel pela sua instituição.
Com base nesses argumentos, pede a reforma da r. sentença, a
fim de que seja determinada a realização de nova perícia.
Não houve apresentação de resposta pela
apelada.
A D. Procuradoria Geral de Justiça ofertou
parecer (fls. 1203/1207) no sentido do provimento recursal.

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Apelação Cível no 0003002-58.2000.8.26.0428 - Paulínia - VOTO No 4/6
É o relatório. Passo ao voto.
A apelação admite provimento.
A presente ação tem por objeto a instituição de
servidão em imóvel de propriedade dos réus, com vistas a
implantação da Adutora de Água Bruta entre a captação do Rio
Jaguari e a ETA de Hortolândia, parte integrante do Sistema de
Abastecimento de Água de Paulina. A área respectiva, declarada
de utilidade pública pelo decreto municipal no 4.606/1999, mede
7.952 metros quadrados, para a qual a autora ofereceu a quantia
de R$ 22.095,31 (vinte e dois mil e noventa e cinco reais e trinta
e um centavos).
Proferida a r. sentença de fls. 622/627, em que
se acolheu o laudo pericial definitivo que havia estimado a
indenização em R$ 79.600,00 (fls. 516/546), a decisão foi anulada
pelo v. acórdão de fls. 714/721, com determinação de realização
de nova perícia, a fim de que a avaliação considerasse o imóvel
como urbano e não rural, nos termos da legislação municipal.
Realizada a nova perícia (fls. 988/1009), o D.
Juízo a quo julgou procedente a ação, acolhendo o laudo pericial
para fixar a indenização em R$ 781.643,00 (setecentos e oitenta e
um mil, seiscentos e quarenta e três reais), a ser corrigida
monetariamente a partir da data base de sua elaboração, ocorrida
em agosto de 2017, de acordo com a Tabela Prática do TJSP.
Pois bem.
De fato, assiste razão à apelante no tocante à
impugnação aos critérios utilizados no laudo pericial de fls.
988/1009.

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Isso porque, a perícia em questão considerou a
área servienda como imóvel autônomo em relação à gleba matriz,
estabelecendo comparação de preços com imóveis urbanos de
pequeno porte, cujos valores de mercado por metro quadrado são
mais elevados em relação a imóveis urbanizáveis de grandes
dimensões, como o imóvel dos acionados.
Veja-se que se fosse adotado o valor do metro
quadrado sugerido pelo D. Perito (R$ 185,87) para a avaliação da
área total do imóvel dos requeridos (2.249.680,82m2), a gleba
matriz estaria apreçada em mais de 418 milhões de reais1, o que
indica a ocorrência de supervalorização do metro quadrado do
imóvel, como observado no parecer ofertado pela D. Procuradoria
Geral de Justiça (fls. 1206/1207):
“A discrepância entre os valores das duas perícias finais, uma da Eng.
Lúcia Caixeta e a segunda do Eng. Gaudêncio, chama atenção para um
superdimensionamento da segunda.
(...)
Somente esses dados quanto a área ocupada pela servidão não
aparente (menos de oito mil metros quadrados), em gleba de terra de
grande extensão, que ao tempo do início do processo (ano de 2000) e no
tempo atual não tem qualquer destinação, ou seja, se trata de porção
de terra sem construção alguma, inclusive sem cercas e muros, existindo
apenas o potencial uso para implantação de loteamento para residência
por se tratar de área de expansão urbana da cidade de Paulínia, gera
espanto com o valor final da segunda perícia oficial, quase um milhão de
reais para oito mil metros em terra crua. O valor do metro quadrado, se
aplicado ao total da área, gera o valor de mais de quatrocentos e
dezoito milhões, o que por si só indica supervalorização do metro
quadrado na área sem qualquer destinação atual, como era no início do
1 2.249.680,82m2 x R$ 185,87 = R$ 418.148.17,01

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processo.”
Impõe-se, pois, a realização de nova perícia,
devendo a avaliação, para fins comparativos, levar em conta
imóveis urbanizáveis de dimensões semelhantes à gleba matriz de
propriedade dos acionados, calculando-se proporcionalmente a
indenização pela área afetada pela servidão.
Por fim, não prospera a irresignação da apelante
quanto ao fator de servidão utilizado no laudo pericial (53%), que
observou os parâmetros adotados pelo CAJUFA para a instituição
de servidão de adutora de água potável (cf. fls. 1004), não
havendo argumento plausível a justificar o afastamento de tal
critério.
Posto isso, voto no sentido do provimento do
recurso.
NOGUEIRA DIEFENTHÄLER
RELATOR