Tribunal: TJSP
Processo: 2032800-52.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Homologação judicial de acordo. Impugnação ao cumprimento de sentença. Acordo de renovação de contrato de locação comercial, com ampliação da área do imóvel objeto da locação e alteração do valor do aluguel, mantidas as demais bases contratuais. Instauração do cumprimento de sentença pela locatária em razão do não cumprimento da obrigação, pelos locadores, de entregar a

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Homologação judicial de acordo. Impugnação ao cumprimento de sentença. Acordo de renovação de contrato de locação comercial, com ampliação da área do imóvel objeto da locação e alteração do valor do aluguel, mantidas as demais bases contratuais. Instauração do cumprimento de sentença pela locatária em razão do não cumprimento da obrigação, pelos locadores, de entregar a posse da outra parte do imóvel agora abrangida pela locação. Impugnação rejeitada. Recurso de um dos locadores. Acordo celebrado pela locatária com dois dos quatro locadores. Condomínio pro indiviso. Ação possessória paralela movida pela locadora ora agravante em face da locatária. Sentença de improcedência mantida por este Tribunal. Oposição de apenas uma locadora, proprietária da fração ideal de 1⁄4 do imóvel. Minoria que não prevalece. Ausência de justificativa à oposição. Atendimento à função social da propriedade. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000698805
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2032800-52.2020.8.26.0000, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante ROSARIO RESIO DE AGUIAR, é agravado
TOULOUSE PÃES E DOCES LTDA..
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2032800-52.2020.8.26.0000 - São Paulo - Voto no 18378 - 2/8
Agravo de Instrumento no 2032800-52.2020.8.26.0000
26a Câmara de Direito Privado
Agravante: ROSARIO RESIO DE AGUIAR
Agravado: TOULOUSE PÃES E DOCES LTDA.
Parte: ESPÓLIO DE MARIA EMÍLIA RÉSIO DE AGUIAR
Comarca: São Paulo
Voto no 18378
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Homologação judicial de
acordo. Impugnação ao cumprimento de sentença. Acordo de
renovação de contrato de locação comercial, com ampliação da
área do imóvel objeto da locação e alteração do valor do
aluguel, mantidas as demais bases contratuais. Instauração do
cumprimento de sentença pela locatária em razão do não
cumprimento da obrigação, pelos locadores, de entregar a
posse da outra parte do imóvel agora abrangida pela locação.
Impugnação rejeitada. Recurso de um dos locadores. Acordo
celebrado pela locatária com dois dos quatro locadores.
Condomínio pro indiviso. Ação possessória paralela movida
pela locadora ora agravante em face da locatária. Sentença de
improcedência mantida por este Tribunal. Oposição de apenas
uma locadora, proprietária da fração ideal de 1⁄4 do imóvel.
Minoria que não prevalece. Ausência de justificativa à
oposição. Atendimento à função social da propriedade. Decisão
mantida. Agravo de instrumento desprovido.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento (fls. 01/21), com
requerimento de efeito ativo, interposto por Rosario Resio de Aguiar em
razão da r. decisão copiada a fls. 66/68 do cumprimento de sentença,
que rejeitou a impugnação, afastou a arguição de nulidade por
ilegitimidade passiva e determinou o cumprimento do acordo.
A agravante alega, em síntese, que: é proprietária de

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fração ideal do imóvel objeto da ação renovatória; não tomou parte da
ação e do acordo que gerou o cumprimento de sentença; participou da
ação e do acordo somente o espólio de Maria Emília, detentor de 50%
do imóvel; a decisão que determinou a entrega das chaves de parte do
imóvel não tem efeitos para a agravante; o condomínio conduz à
formação
de
litisconsórcio
necessário
e
unitário
entre
os
coproprietários; os depósitos realizados de forma incorreta foram
notados pela agravante, que notificou a agravada; a agravada já tomou
a posse do imóvel.
Pugna pelo provimento do recurso, para reconhecer a
ineficácia da sentença homologatória do acordo na ação renovatória de
contrato de locação, do qual não participou e declarar nulo o processo
de origem.
Indeferido o efeito suspensivo ativo (fls. 297/298).
Contraminuta a fls. 303/308.
Houve oposição à realização de julgamento virtual (fls.
322).
Recurso tempestivo (fls. 69/70 do cumprimento de
sentença) e preparado (fls. 22/23).
É o relatório.
Decido.
Trata-se
de
cumprimento
de
sentença
(no
0071589-19.2018.8.26.0100)
baseado
em
acordo
celebrado
em
audiência de conciliação realizada na ação renovatória de locação (no
1067720-65.2017.8.26.0100) do espaço ocupado pela padaria do imóvel

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situado na Rua Gabriele D'Annuzio, 1.241, Campo Belo
São
Paulo/SP, ainda não desmembrado junto ao 15o Cartório de Registro de
Imóveis da Capital (matrícula no 82.969), conforme constou do contrato
(fls. 61).
Figuraram como locadores nos contratos de locação
Espólio de Maria Emília, Maria Cristina, Antonio Carlos, João e Rosário
Résio de Aguiar (fls. 51 e 60 anos de 2008 e 2013).
A ação renovatória foi ajuizada em 12/7/2017 por
Toulouse Pães e Doces Ltda. (locatária) e figurou como réu somente o
Espólio de Maria Emília Résio Aguiar, representado pelo inventariante
Antonio Carlos Résio de Aguiar (fls. 25).
Na audiência de conciliação realizada em 06/2/2018
compareceram a autora, o espólio réu representado pelo inventariante
Antonio Carlos Resio de Aguiar e o herdeiro João Resio Aguiar,
acompanhados de advogados (fls. 264).
Na ocasião a proposta conciliatória resultou frutífera nos
seguintes termos:
"Conciliam-se
as
partes,
mantendo
as
mesmas
bases
contratuais alterando apenas o valor locatício para a
importância de R$ 25.000,00 (Vinte e cinco mil reais), incluindo
no respectivo contrato toda a área contida no imóvel situado na
Rua Gabrielle D ́Annunzio, 1.241, Campo Belo, São Paulo-SP,
mantidas, no mais, as cláusulas contratuais estabelecidas no
contrato renovando. Por fim, incluem, também, na petição inicial
a porcentagem de 12,5% (doze e meio) em favor de João Resio
de Aguiar. Após, pela MM Juíza de Direito foi dito: "Homologo o
acordo celebrado pelas partes e julgo extinto o processo com
fundamento no art. 487, III, b, do CPC. Sem prejuízo, defiro o
prazo de dez dias para regularização da representação
processual da parte ré”
Houve o trânsito em julgado em 05/3/2018 (fls. 267).

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A autora instaurou o cumprimento de sentença sob a
alegação de que a parte contrária apresentou resistência à entrega das
chaves da parte do imóvel antes não abrangida pelo contrato de
locação, mas que agora é por força do acordo homologado.
O
espólio
executado
apresentou
impugnação
ao
cumprimento de sentença alegando a impossibilidade de cumprimento
da obrigação (entrega da outra parte do imóvel), uma vez que envolve os
direitos dos demais coproprietários (fls. 34/42 do cumprimento de
sentença).
Após esclarecimentos, veio a r. decisão agravada, que
rejeitou a impugnação e determinou ao locador o depósito das chaves
da outra parte do imóvel em cartório, sob pena de entrada forçada da
locatária no imóvel, mediante a contratação de chaveiro profissional (fls.
66/68 do cumprimento de sentença).
A agravante é terceira interessada, pois não figurou como
parte na ação renovatória ou no acordo exequendo. Ela é coproprietária
e locadora do imóvel objeto da ação renovatória de contrato de locação
de origem (fls. 80/85 do cumprimento de sentença), mas não foi
incluída no polo passivo da ação e não tomou parte do acordo
homologado judicialmente. Com base nisso ela apresentou impugnação
no cumprimento de sentença (fls. 71/76 daqueles autos), alegando a
nulidade do processo e do acordo que a agravada (locatária) agora
pretende executar.
Essa impugnação não foi especificamente analisada pelo
juízo de origem, mas isso não obsta o conhecimento do presente agravo
de instrumento, que foi interposto tempestivamente em face da r.

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decisão de fls. 66/80 da origem, e a agravante pode ser considerada
como terceira prejudicada, nos termos do art. 996, parágrafo único, do
CPC.
Sobreveio notícia de que entre a publicação da decisão
agravada e análise do requerimento de liminar neste agravo de
instrumento, a locatária já havia providenciado sua entrada forçada na
outra parte do imóvel, encontrando-se atualmente na posse dele (fls.
194/195 do cumprimento de sentença). Isso, no entanto, não prejudica
a análise do mérito deste recurso.
Pois
bem.
Verifica-se
que
paralelamente
à
ação
renovatória, a agravante ajuizou ação possessória em face da locatária
(no
1028729-52.2019.8.26.0002),
julgada
improcedente,
com
confirmação em recurso de apelação, onde se concluiu (fls. 309/317):
“2.5. No panorama probatório, (a) em que pese (a.1) a
inexistência do Espólio de Maria Emília Résio Aguiar réu na
ação renovatória de locação proposta pela parte locatária
apelada,
ante
a
existência
de
partilha
homologada
relativamente ao imóvel objeto da ação (CPC, arts. 618, I, e
655), e (a.2) da ausência de prévia anuência da parte autora à
locação ajustada pelos demais condôminos, (b) como os
condôminos devem se sujeitar à deliberação da maioria
relativamente à administração da coisa comum (CC, arts.
1.314, § único, 1.323 e 1.325), e (c) na espécie, somente a
parte autora, condômina da fração ideal de 1⁄4 do imóvel em
condomínio pro indiviso se opõe à inclusão da área objeto da
presente demanda na locação à parte ré ajustada na ação
renovatória, (d) é incabível o reconhecimento de esbulho
praticada pela parte ré, uma vez a posse da parte apelada,
como inquilina, está lastreada em contrato de locação vigente
em relação a todo imóvel, que conta com a anuência dos
demais condôminos proprietários e possuidores com fração
ideal cuja soma corresponde a 3⁄4 do imóvel, ou seja, da maioria
dos condômino pelo valor dos quinhões.
Em consequência, de rigor, a manutenção da r. sentença, que
julgou improcedente a ação.”

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Na matrícula do imóvel (no 82.969), por registro de
03/3/2010 (R.05), a agravante passou a ser proprietária de 1/8 parte
ideal do imóvel (fls. 80/85 do cumprimento de sentença). A viúva-
meeira Maria Emília Resio de Aguiar, então titular de 50% do imóvel,
faleceu
em
05/3/2010
e
a
partilha
consensual
homologada
judicialmente em maio de 2015 (fls. 278/294
inventário no
0012863-33.2010.8.26.0100) fixou a fração de 1⁄4 para cada herdeiro.
Segundo o Código Civil:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com
a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a
destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a
estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da
coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser
estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em
condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por
maioria absoluta.
Os herdeiros João e Antonio compareceram à audiência
de conciliação e anuíram com a alteração do contrato de locação nos
moldes do acordo lá celebrado.
A agravante, titular da fração ideal de 1⁄4 da propriedade,
é a única que se opõe à ampliação do objeto da locação, não devendo

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Agravo de Instrumento no 2032800-52.2020.8.26.0000 - São Paulo - Voto no 18378 - 8/8
prevalecer (arts. 1.314, 1.323 e 1.325 do CC).
Além de ser minoria entre os coproprietários, a agravante
não declinou justificativa à oposição, isto é, não apontou qual seria a
destinação pretendida àquela parte do imóvel.
Os elementos presentes nos autos não são suficientes
para concluir que haja discriminação corpórea do direito de cada um
dos condôminos que têm uma fração ideal (condomínio pro indiviso).
E a ampliação do objeto da locação se coaduna com a
função social da propriedade.
Dessa forma, fica mantida a r. decisão agravada.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator