Tribunal: TJSP
Processo: 2133150-48.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-06

Ementa:
- Cobrança de despesas de condomínio - Cumprimento de sentença - Alegação de nulidade da intimação para a executada se manifestar sobre a avaliação do imóvel penhorado - Não se tratando de nulidade absoluta, era necessário que a parte a denunciasse na primeira oportunidade ao juiz da causa, a fim de que fosse sanada, sem maiores prejuízos para o andamento do processo - Inexistindo a alegação na

Ementa:
- Cobrança de despesas de condomínio - Cumprimento de sentença - Alegação de nulidade da intimação para a executada se manifestar sobre a avaliação do imóvel penhorado - Não se tratando de nulidade absoluta, era necessário que a parte a denunciasse na primeira oportunidade ao juiz da causa, a fim de que fosse sanada, sem maiores prejuízos para o andamento do processo - Inexistindo a alegação na primeira oportunidade, ocorreu preclusão (art. 278, CPC) – Intimação, ademais, válida - Existência, por fim, de arrematação perfeita, acabada e irretratável - Agravo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000506508
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2133150-48.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante ADRIANE
COSTA LIMA, é agravado CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAGIO DUEMILA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 6 de julho de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2133150-48.2020.8.26.0000 -Voto no 30270
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2133150-48.2020.8.26.0000
10a
Vara
Cível
do
Foro
Regional
de
Santo
Amaro
(proc.
no
1001451-81.2016.8.26.0002)
Agravante: Adriane Costa Lima
Agravado: Conjunto Residencial Villagio Duemila
Juiz de 1a Instância: Carlos Eduardo Prataviera
Voto n° 30270.
- Cobrança de despesas de condomínio - Cumprimento de
sentença - Alegação de nulidade da intimação para a executada se
manifestar sobre a avaliação do imóvel penhorado - Não se
tratando de nulidade absoluta, era necessário que a parte a
denunciasse na primeira oportunidade ao juiz da causa, a fim de
que fosse sanada, sem maiores prejuízos para o andamento do
processo - Inexistindo a alegação na primeira oportunidade,
ocorreu preclusão (art. 278, CPC) Intimação, ademais, válida -
Existência, por fim, de arrematação perfeita, acabada e irretratável
- Agravo não provido.
Ré em ação de cobrança de despesas de condomínio,
em fase de cumprimento de sentença, a agravante rebela-se contra a r. decisão
de fl. 594, que manteve o leilão designado, porque a impugnação ao
cumprimento de sentença e à avaliação do imóvel é manifestamente
intempestiva, bem como porque a avaliação tomou por base avaliações
subscritas por corretores de imóveis e os documentos apresentados pela
agravante não deixam claro que dizem respeito a imóveis similares ao
penhorado.
O agravo também se volta contra a decisão de fls.
679/680, que rejeitou embargos de declaração, por ser intempestiva a
impugnação à avaliação do imóvel, e homologou o auto de arrematação de fl.
618, na forma do art. 903, caput, do CPC, deferindo, por fim, a expedição de
carta de arrematação e de imissão na posse, após o decurso do prazo de dez
dias, previsto no art. 903, § 2o, do CPC.
Sustenta a agravante que: a) não tinha advogado
constituído nos autos e o processo correu à sua revelia; b) não recebeu nenhuma
das intimações por carta, porque a portaria do condomínio não as entregou; c)
juntou cópias do livro de protocolo de entrega que demonstram que só lhe foram

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entregues correspondências que não estavam relacionadas ao processo; d) a
ausência de intimação gerou nulidade absoluta, devendo ser cancelados todos os
atos que se seguiram a juntada do AR de fl. 303 e devolvidos os prazos
processuais; e) a avaliação feita por corretores está aquém da dos imóveis
semelhantes
ao
penhorado,
que
são
comercializados
em
média
por
R$400.000,00; f) a avaliação viciada do imóvel é nulidade absoluta e questão de
ordem pública.
Recurso tempestivo e preparado.
Não foi concedido efeito suspensivo ao agravo.
Sem resposta, por não haver prejuízo.
É o relatório.
Trata-se de agravo tirado de ação de cobrança de
despesas de condomínio que foi julgada procedente em 21.3.16, para condenar a
ré, revel, ao pagamento da quantia reclamada na inicial, bem como das cotas
condominiais que se venceram no curso do processo, acrescidas de correção
monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% a partir do vencimento de
cada parcela, além do pagamento das custas e de honorários advocatícios, estes
arbitrados em 10% do valor integral do débito (fl. 52/54 do processo digital). O
trânsito em julgado ocorreu em 18.4.16 (fl. 56 do processo digital).
Iniciado o cumprimento de sentença, foi enviada à ré
carta para intimá-la a realizar o pagamento da dívida, que foi recebida por terceira
(fl. 53 do cumprimento de sentença).
Decorrido o prazo, sem o pagamento, o autor pediu a
penhora de ativos financeiros da ré (fl. 57 do cumprimento de sentença), o que foi
deferido (fl. 64 do cumprimento de sentença), com resultado infrutífero (fl. 66 do
cumprimento de sentença).
Em 6.10.16, o exequente pediu a penhora do imóvel

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gerador das despesas condominiais (fl. 76 do cumprimento de sentença), o que
foi deferido em 27.10.16 (fl. 123 do cumprimento de sentença). Foi lavrado o auto
de penhora em 28.10.16 (fl. 124 do cumprimento de sentença).
Em 24.11.16, foi averbada a penhora do imóvel na
matrícula do imóvel (fl. 185 do cumprimento de sentença).
Em 12.7.17, a Caixa Econômica Federal informou que
o imóvel penhorado está onerado por hipoteca e protestou pela preferência do
seu crédito (fls. 211/212 do cumprimento de sentença).
Foi enviada à ré carta para intimá-la da penhora
realizada, que foi recebida por terceira (fl. 236/237 do cumprimento de sentença).
Em 3.6.18, o exequente pediu a avaliação do imóvel
por corretor ou oficial de justiça (fl. 271/273 do cumprimento de sentença), tendo
sido deferida a realização da avaliação do imóvel de forma particular, com a
juntada de três avaliações de corretores imobiliários (fl. 280 do cumprimento de
sentença).
O exequente juntou três declarações de corretores,
com avaliação média de R$194.000,00 (fl. 282/283 do cumprimento de sentença).
Em 13.8.19, foi determinada a intimação da executada
para se manifestar sobre as avaliações trazidas pelo exequente e sobre a
avaliação fixada em R$194.000,00 (fl. 298 do cumprimento de sentença).
Foi expedida nova carta intimatória à ré, que foi
também recebida por terceira pessoa (fl. 303 do cumprimento de sentença).
Decorrido o prazo sem manifestação da executada
sobre as avaliações, o exequente pediu, em 2.2.20, a realização de leilão
eletrônico (fl. 307), o que foi deferido em 3.2.20 (fl. 308/310 do cumprimento de
sentença).
Foram designados leilões eletrônicos para: 1a Praça

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com início em 27.3.20 às 11:20 horas e término em 30.3.20 às 11:20 horas,
iniciando-se a 2a Praça em 30.3.20 às 11:21 horas, e término em 24.4.20 às
11:20 horas (fl. 316 do cumprimento de sentença).
Em 28.2.20, o condomínio, representado por outro
advogado, pediu que constasse do edital de leilão a 2a penhora sobre o imóvel,
decorrente da execução processo no 0015314-24.2016.8.26.0002, em trâmite
perante a 8a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro (fl. 326 do
cumprimento de sentença), e juntou peças do referido processo (fl. 332/548 do
cumprimento de sentença).
Em 5.3.20, o exequente esclareceu que a petição de fl.
326 é de outro advogado, responsável pelo processo que tramita perante a 8a
Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, e pediu o desentranhamento da
petição (fl. 552/553 do cumprimento de sentença).
Foi expedida nova carta para intimar a ré dos leilões
designados, que foi recebida pela mesma terceira pessoa (fl. 555 do cumprimento
de sentença).
A 1a Praça foi negativa (fl. 581 do cumprimento de
sentença).
Em 20.3.20, a executada ingressou nos autos,
devidamente representada por advogado, e pediu a suspensão dos efeitos do
leilão eletrônico, alegando a existência de vício na avaliação do imóvel (fls.
583/587 do cumprimento de sentença).
Em 31.3.20, foi proferida a primeira decisão agravada,
que reputou intempestiva a impugnação ao cumprimento de sentença e da
avaliação do imóvel penhorado, mantendo o leilão designado (fl. 594 do
cumprimento de sentença).
A executada opôs, então, embargos de declaração (fl.
603/606 do cumprimento de sentença), alegando a nulidade das intimações que

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lhe foram dirigidas e pediu a declaração de nulidade de todos os atos praticados
após a juntada do AR de fl. 303.
Em 23.4.20, foi mantida a realização do leilão, ficando
suspensos apenas os seus efeitos, e foi determinada a manifestação do
exequente sobre os embargos (fl. 616 do cumprimento de sentença).
Houve arrematação do imóvel em 2a Praça, conforme
auto de arrematação de 24.4.20, pelo valor de R$180.000,00 (fl. 618 do
cumprimento de sentença). Foi juntado o depósito do valor da arrematação (fl.
621 do cumprimento de sentença).
Após manifestação do exequente (fl. 630/634 e
655/659 do cumprimento de sentença), a executada novamente se manifestou
nos autos (fl. 677/678 do cumprimento de sentença).
Sobreveio, em seguida, a segunda decisão agravada.
Primeiramente,
ao
contrário
do
alegado
pela
agravante, o resultado da avaliação não é matéria de ordem pública nem implica
nulidade absoluta.
Depois, a irregularidade da intimação deve ser arguida
pela parte na primeira oportunidade em que se manifestar nos autos, sob pena de
preclusão (CPC, 278), que neste caso ocorreu.
A executada afirmou a nulidade da sua intimação por
carta, para se manifestar sobre a avaliação, negando o seu recebimento (fl. 303
do cumprimento de sentença), mas não o fez na primeira oportunidade que teve
para tanto.
Com efeito, na primeira oportunidade em que a ré se
manifestou nos autos (fl. 583/587 do cumprimento de sentença), ela nada disse
sobre a nulidade das intimações por carta que lhe foram dirigidas, mas, pelo
contrário, afirmou que "não importa se executada intimada tenha se quietado sobre a decisão

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de fl. 302/303, que consolidou a avaliação bem" (sic, fl. 585 do cumprimento de sentença),
informando, portanto, que tinha ciência da avaliação, mas deixou de se
manifestar a respeito.
Assim sendo, não pode ser reconhecida a nulidade das
intimações havidas no processo, já que nada foi alegado a respeito delas, na
primeira oportunidade em que a executada se manifestou nos autos.
Não custa observar que a executada reside em
condomínio de casas com portaria, onde são recebidas as correspondências,
tanto que todas as enviadas a ela foram recebidas pela mesma pessoa.
Sendo assim e tendo chegado ao seu destino, as
intimações por carta são válidas, diante do que preconiza o § 4o do art. 248 do
CPC, que nada impede se aplique também às intimações feitas pelo correio.
Deste modo, não tendo havido impugnação no
momento oportuno, não se reconhece a nulidade, de modo que estava mesmo
preclusa a oportunidade para a agravante se manifestar sobre a avaliação do
imóvel.
Além do mais, dispõe o art. 903, caput, do CPC que:
“Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo
leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser
julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste
artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos”.
Embora tenha sido deferida inicialmente a suspensão
dos efeitos da arrematação, em razão dos embargos de declaração opostos pela
executada (fl. 616 do cumprimento de sentença), eles foram rejeitados e foi
homologado o auto de arrematação, na forma do art. 903, caput, do CPC (fl. 680
do cumprimento de sentença).
Houve, portanto, arrematação perfeita, acabada e
irretratável (art. 903, do CPC), com lavratura do auto respectivo, o Estado

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transmitiu ao arrematante os direitos sobre o imóvel penhorado de modo
irrevogável e irretratável.
Dispõe, ainda, o § 4o do referido artigo que, “a restituição
ao estado anterior a que se refere o inciso II não implica o desfazimento da transferência de posse
ou da alienação do propriedade ou de outro direito real já realizada, ressalvado, sempre, o direito à
reparação dos prejuízos causados ao executado”, que neste caso, por ora, não se
vislumbra.
Não há, portanto, nada a alterar na decisão agravada.
Diante do exposto, nego provimento ao agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora