Tribunal: TJSP
Processo: 1001728-95.2017.8.26.0153
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação revisional de contrato proposta por adquirentes de imóvel, baseada em abusividade de cláusula contratual em razão da utilização de IGPM e juros mensais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da autora insistindo nas teses iniciais - Rejeição - Cláusula contratual válida e não eivada de abusividade - Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947509
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001728-
95.2017.8.26.0153, da Comarca de Cravinhos, em que é apelante MARISILVA CREUSI
CANDIDO, é apelado PHU PLANEJAMENTO HABITACIONAL URBANO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001728-95.2017.8.26.0153 -Voto no 29.498
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Apelação Cível no 1001728-95.2017.8.26.0153
Comarca: Cravinhos
Apelante: Marisilvia Creusi Candido
Apelado: PHU Planejamento Habitacional Urbano Ltda.
Voto no 29.498
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação revisional de contrato proposta por
adquirentes de imóvel, baseada em abusividade
de cláusula contratual em razão da utilização de
IGPM e juros mensais - Sentença de parcial
procedência
-
Inconformismo
da
autora
insistindo nas teses iniciais - Rejeição -
Cláusula contratual válida e não eivada de
abusividade - Sentença mantida - Recurso
desprovido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 222/224, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação revisional, proposta por adquirente de imóvel decorrente de
compromisso particular de compra e venda de lote e outras
avenças, para, caso seja constatada a incidência da capitalização
de juros em periodicidade inferior à anual no contrato e
aditamento, essa deverá ser extirpada dos cálculos das prestações.
Sucumbente minimamente a autora, foi a ré condenada ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem com
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.
Inconformada,
apela
a
autora
(fls.
241/254), insistindo, em suma, nas teses iniciais, entendendo que
em razão da utilização do índice IGPM, há cumulação indevida de
juros de 1% sobre a parcela do preço, além de correção monetária,
o que, supostamente lhe causa um desequilíbrio econômico. Aduz

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que o prejuízo decorre do anatocismo oculto no contrato e o
aumento da parcela a índices não descritos no contrato, causando
onerosidade excessiva. Afirma que foi omitida a informação de que
as parcelas seriam corrigidas pelo IGPM mais um por cento, pois
no quadro resumo, consta que seriam 150 parcelas iguais, com os
respectivos valores. Alega que há incidência do sistema de
amortização da Tabela Price “de maneira disfarçada”, ofensa ao
princípio da boa-fé objetiva.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões (fls. 260/265).
2. No caso em exame, a autora Marisilva
Creusi Candido, firmou instrumento particular de compromisso de
compra e venda, em 01.06.2015 (fls. 09/13), com a alienante PHU
Planejamento Habitacional Urbano Ltda, referente ao imóvel objeto
da lide, no valor de R$ 135.749,00, a ser pago com uma entrada
de R$ 899,00 e mais 150 parcelas de R$899,00.
Posteriormente,
as
partes
firmaram
aditivo contratual, decorrente de alteração na metragem do imóvel,
que passou de 232,05m2 para 212,05m2, pelo qual ficou
estabelecido que a compradora teria um abatimento sobre o preço
do lote no valor de R$11.699,80, mediante desconto de R$ 584,99
sobre cada uma das 20 parcelas vincendas (fls. 14/21).
Informa
a
demandante
que
há

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superfaturamento do preço ajustado e abusividade da cobrança de
juros capitalizados, defendendo a abusividade nos reajustes das
parcelas, decorrência da cumulação da correção monetária pelo IGP-
M com juros de 1% ao mês.
Contestando
a
ação
a
requerida
impugnou as pretensões autorais, aduzindo a regularidade dos
reajustes aplicados.
Para acolher parcialmente a pretensão,
entendeu o julgador a quo a aplicação do índice de correção
cumulada com a previsão da taxa de juros prevista no contrato não
é abusiva e sequer caracteriza qualquer ilegalidade, o que torna
inviável a nulidade da cláusula contratual pretendida, não havendo
previsão contratual de anatocismo e, caso seja constatada a
incidência de juros em periodicidade inferior à anual, esta deverá
ser extirpada dos cálculos da prestação.
Contra
esta
decisão,
insurge-se
somente a autora, contudo, sem razão.
Muito embora forçoso reconhecer que a
julgadora monocrática proferiu sentença condicional, na qual
dispões a obrigação de restituir valores “caso seja constatada
a
incidência da capitalização
de juros em periodicidade
inferior à
anual no contrato e aditamento ”, solução eu foge a melhor técnica,
inviável sua modificação, pois não houve recurso da alienante e a
motivação apresentada pela recorrente não autoriza a simples

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cassação da sentença.
Com efeito, pelo que consta dos autos,
o contrato celebrado entre a compradora e a requerida (fls. 15/16)
prevê expressamente como índice de correção monetária as
parcelas a IGPM, bem como juros de 1% ao mês, a cada período de
12 meses.
Nessas condições, como bem pontuado
pelo MM. Juízo, não restou demonstrada a ocorrência de
capitalização de juros (anatocismo) ao caso concreto.
Veja-se
que
a
cláusula
contratual
impugnada, assim está consignada: “Cláusula terceira (preço): “o
preço certo e ajustado, da venda ora prometida
é aquele descrito
no campo (4) do Quadro Resumo que o(a) (s) COMPRADOR
(A) (ES)
se obriga (m) da forma que encontra-se
descrita e indicada
também no campo (4) do Quadro resumo. Parágrafo primeiro: A
fim de preservar o equilíbrio econômico
financeiro,
as partes
convencionam
como condição essencial do presente negócio, que
as parcelas descritas e indicadas no campo (4) do Quadro resumo
serão reajustadas
automaticamente,
aplicando-se:
I. Correção
monetária,
de acordo com a variação percentual
acumulada
nos 12
(doze) últimos meses do IGP-M, calculado e divulgado pela
Fundação Getúlio Vargas, ou por outro índice que vier a substituí-
lo, ou ainda, por qualquer um que reflita a inflação do período,
sendo que o cálculo dos valores das parcelas será efetuado com

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base na variação do índice referencial
divulgado entre o 2o
(segundo) mês anterior ao mês de assinatura
deste contrato e
assim sucessivamente
a cada 12 (doze) meses, cuja aplicação será
feita na periodicidade
autorizada
por Lei, e, II. Juros de 1% (hum
por cento) ao mês, a cada período de 12 meses, a partir da data da
assinatura
deste contrato”.”.
Infere-se
do
laudo
pericial,
(fls.
99/127), em resposta ao quesito no 17, (fl. 110), “...os índices
previamente
contratados
não discrepam
da média do mercado para
a espécie de operação ...”.
Mais à frente, o laudo pericial informou:
“Foram pagas 01 (uma) parcela referente à entrada e 25 (vinte e
cinco) parcelas das 150 contratadas,
totalizando
o valor pago até
julho de 2017 de R$ 21.825,00,
conforme demonstrado
na
planilha 02 em anexo. Elaboramos
os cálculos do valor contratado

de R$ 135.749,00,
tendo como base as determinações
contidas no
contrato firmado aplicando o índice de reajuste do IGP-M
acumulado
para o período de 12 meses, acrescido da taxa de juros
de 1% (um por cento) ao mês, para a data da última parcela paga
(10/07/2017),
totalizando
um débito de R$ 155.251,36,
conforme
demonstrado
na planilha 02 em anexo . O índice utilizado para
atualização
do saldo devedor e das parcelas foi de 25,18% e
14,46%, sendo o correto, ter aplicado o percentual
de 23,57% para
julho
de
2016
e
16,86%
para
julho
de
2017,
conforme

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demonstrado
na planilha 02 e 05 em anexo. Também procedemos

com os cálculos considerando
que o valor do Lote sub-judice
é de
R$ 64.935,36
(considerando
o desconto de R$ 11.699,80),
que
aplicando juros remuneratórios
de 1,00% ao mês pela Tabela Price,
resulta no valor contratado
de R$ 124.049,20
(considerando
o
desconto de R$ 11.699,80)
no valor informado
no Item 04 do
Quadro Resumo (fls. 14), conforme demonstrado
na planilha 04
em anexo. Com no valor acima, elaboramos
os cálculos aplicando
o índice de reajuste IGP-M acumulado
para o período de 12 meses,
acrescido da taxa de juros de 1% (um por cento) ao mês, para a
data da última parcela paga (10/07/2017),
totalizando
um débito
de R$ 77.858,98
(setenta e sete mil oitocentos
e cinquenta e oito
reais e noventa e oito centavos), conforme demonstrado
na
planilha 05 em anexo. Em consonância
com os cálculos acima
foram apuradas diferenças
pagas a maior no total de R$ 9.209,85,
conforme demonstrado
na planilha 05 em anexo. Sendo assim,
considerando
o valor do saldo devedor deduzido do valor da
diferença apurada, resulta no débito para julho/17 de R$
68.649,13
...” (fls. 113/115 - sem destaques no original).
Nessas condições, a ilustre julgadora
sentenciante corretamente assinalou: “A parte autora sustenta que
o preço do imóvel indicado quando da contratação
estaria
“superfaturado”,
razão pela qual não se sustentaria
a incidência de
encargos sobre o valor das prestações.
Ocorre que o preço é

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elemento essencial do contrato e seu aditamento,
e somente pode
ser revisto nos casos de defeito do negócio jurídico, como a
existência de vício do consentimento
ou vício social, o que não foi
alegado na inicial. Inexistente
qualquer mácula de forma a
invalidar o contrato de compra e venda firmado entre as partes,
não há de ser falar em revisão do preço do imóvel descrito na
inicial privilegiando
o pacta sunt servanda. No mais, cabe
consignar que o vínculo estabelecido
entre as partes configura
relação de consumo, sendo, portanto, aplicáveis os dispositivos
do
Código de Defesa do Consumidor,
especificamente
os princípios
da vulnerabilidade,
hipossuficiência
do consumidor,
inversão do
ônus da prova.”.
De rigor destacar, a aplicação do
IGPM/FGV, índice oficialmente aceito pelo mercado como repositor
de perdas inflacionárias, não configura, qualquer abuso contratual.
De mais a mais, a compradora optou
pela aquisição do imóvel mediante o pagamento parcelado do
preço, o que, sabidamente, acarreta a incidência de correção
monetária, que não implica qualquer acréscimo ao crédito, mas
constitui
tão-somente,
um
mecanismo
que
impede
a
desvalorização do montante pelo decurso do tempo. Sem esta, o
preço ficaria totalmente congelado, o que não pode ser admitido.
De outro giro, os juros remuneratórios
também decorrem da disponibilização do imóvel sem que haja o

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pagamento integral do preço, que fica prolongado no tempo, e, no
caso, foram ajustados dentro do permitido pela lei.
A toda evidência, a cobrança de juros,
no patamar contratado, não vai de encontro a nenhuma lei vigente,
e visa remunerar a requerida pelo autêntico financiamento que
abriu em prol da parte autora.
De fato, os institutos têm funções e
razões diferentes de ser. A cobrança, portanto, nada tem de ilegal
ou abusiva. Admite a legislação, in casu , a atualização mensal das
prestações, dispondo o artigo 46, da Lei 10.931/2004 que, nos
contratos de comercialização de imóveis, com prazo mínimo de
trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste,
com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou
gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de
poupança
Nesse contexto, a forma de reajuste das
parcelas encontra-se dentro dos padrões habituais para a hipótese
em discussão.
Como já dito a indexação tem o escopo
primário de evitar a corrosão do valor real de trocada moeda. Não
constitui um plus que se acresce ao preço, mas um minus que se
evita.
Já os juros compensatórios são aqueles
devidos como compensação pelo fato de o credor estar privado do

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capital. Perfeitamente possível, portanto, a incidência simultânea
de um indexador e de juros compensatórios dentro das taxas
previstas em lei.
Por
fim,
a
necessidade
de
ser
preservado o equilíbrio econômico-financeiro do contrato implica
que, ao final deste, a parte autora deve ter pago ao réu o preço
total ajustado corrigido desde a data da celebração até a quitação
da última prestação, sem deixar nenhum saldo em aberto.
Forçoso concluir, pois, pela ausência de
qualquer ilegalidade na sistemática de correção das prestações,
inexistindo, consequentemente, o direito a qualquer revisão ou
modificação das cláusulas contratuais
Nesse sentido, tem se posicionado o E.
Tribunal de Justiça de São Paulo: “Ação de Revisão de Contrato.
Compromisso
de venda e compra de imóvel. Sentença de
improcedência,
sob fundamento
de que a correção das parcelas
pelo IGPM e juros remuneratórios
de 9% ao ano não são ilegais.
Redistribuído
por força da Resolução 737/2016
e Portaria no
02/2017. Apela o autor sustentando
cerceamento
de defesa em
razão do julgamento
antecipado;
ausente intimação para réplica ou
pronunciamento
acerca do pedido de inversão dos ônus da prova;
cláusula acerca da correção do preço mal redigida; apelada não
está procedendo
à amortização
no saldo devedor a cada mês;
ausência de dedução de desconto para quitação antecipada.

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Descabimento.
Pedido de declaração
de nulidade de cláusula que
trata da correção monetária e juros remuneratórios.
Cerceamento

de defesa. Ausência de fase probatória
para oitiva de testemunhas.

Insubsistência.
Matéria eminentemente
de Direito. Previsão da
correção monetária das parcelas pelo IGPM, com acréscimo de
juros de 9% ao ano. Inexistência
de ilegalidade.
Eventual falha da
ré na forma de fazer os cálculos não se vincula à cláusula
contratual
impugnada.

Disposição

ajustada
não
autoriza
capitalização

de
juros.
Recurso
improvido ”
(Apelação
No:
0007938-72.2015.8.26.0664 TJSP 31a Câmara Extraordinária de
Direito Privado Relator Desembargador James Siano, julgamento:
14/09/2017).
Nem se diga que há abusividade na
cláusula contratual impugnada. A toda evidência, a cláusula
terceira, (fls. 14/15), encontra-se redigida claramente e com o
necessário destaque sendo de fácil compreensão ao homem
médio.
Nesse sentido, o princípio da boa-fé
objetiva, corolário da autonomia da manifestação de vontade das
partes deve ser observado, pena de sob a égide do Código de
Defesa do Consumidor, criar-se verdadeiro direito não escrito ou
pactuado.
Isto porque, o que não se admite, sob a
ótica consumerista, é a presença de cláusulas dúbias, abusivas ou

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omissas e, não, como o no caso concreto, a previsão expressa de
correção monetária e juros anuais, dentro dos limites da lei,
objetivando a preservação do equilíbrio econômico-financeiro
entre os contratantes.
Em suma, deve ser mantida a r.
sentença apelada por ter dado correta solução à lide.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, imponho à autora apelante vencida, o
pagamento de honorários advocatícios de mais 5% sobre o valor
constante da r. sentença, ressalvada a justiça gratuita já deferida.
3. Ante o exposto, meu voto nega
provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator