Tribunal: TJSP
Processo: 1007935-21.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação indenizatória ajuizada em virtude da diferença de metragem entre a área da vaga de garagem contratualmente prometida e a que foi entregue pela construtora. Insurgência contra sentença que reconheceu a decadência do direito invocado na ação, extinguindo o feito com lastro no art. 487, II, do CPC. Pretensão reparatória. Incidência do prazo prescricional decenal

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação indenizatória ajuizada em virtude da diferença de metragem entre a área da vaga de garagem contratualmente prometida e a que foi entregue pela construtora. Insurgência contra sentença que reconheceu a decadência do direito invocado na ação, extinguindo o feito com lastro no art. 487, II, do CPC. Pretensão reparatória. Incidência do prazo prescricional decenal (art. 205, CC). Inaplicabilidade do art. 26, II, do CDC e dos arts. 500 e 501 do CC. Precedentes desta C. Câmara e do STJ. Sentença reformada, devendo o feito retomar seu trâmite regular. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000904195
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1007935-21.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante
ALISSON FARIAS PENTEADO, são apelados PARQUE PIAZZA NAVONA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA e M.R.V. ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS
ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1007935-21.2019.8.26.0451
Voto no 45.436
2/7
VOTO No: 45.436
APELAÇÃO CÍVEL No 1007935-21.2019.8.26.0451
COMARCA:Piracicaba
Apelante: Alisson Farias Penteado
Apelados: Parque Piazza Navona Incorporações Spe Ltda e M.R.V. Engenharia e
Participações S/A
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação indenizatória
ajuizada em virtude da diferença de metragem entre a área da vaga de
garagem contratualmente prometida e a que foi entregue pela
construtora. Insurgência contra sentença que reconheceu a decadência
do direito invocado na ação, extinguindo o feito com lastro no art. 487,
II, do CPC. Pretensão reparatória. Incidência do prazo prescricional
decenal (art. 205, CC). Inaplicabilidade do art. 26, II, do CDC e dos
arts. 500 e 501 do CC. Precedentes desta C. Câmara e do STJ. Sentença
reformada, devendo o feito retomar seu trâmite regular. RECURSO
PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença de fls.
210/214, da lavra do i, magistrado Lourenço Carmelo Tôrres, de relatório adotado, que
julgou IMPROCEDENTE a ação indenizatória ajuizada por ALISSON FARIAS
PENTEADO em face de PARQUE PIAZZA NAVONA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A., com base no reconhecimento da
decadência (art. 487, II, CPC).
Apela o autor (fls. 216/230), defendendo a aplicação do prazo
prescricional decenal à espécie, por se tratar de demanda visando à reparação dos
prejuízos decorrentes da entrega de vaga de garagem com área inferior à contratualmente
prometida.

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Contrarrazões às fls. 238/246, com oposição ao julgamento
virtual.
É o RELATÓRIO.
O recurso deve prosperar.
Cuida-se de ação indenizatória voltada à reparação dos danos
provocados pela diferença de metragem entre a área da vaga de garagem contratualmente
prometida e a que foi entregue pela construtora. Tratando-se de pretensão reparatória,
aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.
Nesse sentido, precedentes desta C. Câmara:
Agravo de instrumento. Ação de indenização por danos materiais.
Insurgência contra decisão que rejeitou a preliminar de decadência
arguida pela agravante. Pretensão de natureza indenizatória, que não se
confunde com a "quanti minoris" prevista nos arts. 500 e 501 do CC.
Sujeição ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC.
Precedentes. Prescrição não caracterizada. Decisão mantida. Agravo
desprovido. (Agravo de Instrumento no 2279132-30.2019.8.26.0000, Rel.
Alexandre Marcondes, j. 20/02/2020).
Ação indenizatória. Compra e venda de imóvel. Alegado vício
construtivo. Metragem da garagem inferior ao constante do contrato e da
matrícula. Sentença que reconheceu a decadência. Irresignação.
Decadência afastada. Precedentes jurisprudenciais desta E. 3a Câmara de
Direito Privado. Prosseguimento na análise da ação. Matéria que requer
pronunciamento exclusivo de direito. Alegado vício construtivo.
Metragem da garagem supostamente entregue com 1,62m2 a menor do
que o contratado. Cláusula contratual 2.5 que prevê diferença aceitável de
até 5% na metragem pactuada, para mais ou para menos. Aceitação de
variação da metragem inequívoca, a configurar venda "ad corpus".
Indenização
indevida.
Ação
julgada
improcedente.
Honorários
sucumbenciais majorados para R$ 1.200,00, observada a gratuidade
processual concedida. Recurso parcialmente provido, apenas para afastar
a decadência e proclamar a improcedência da ação.

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(Apelação no 1039923-10.2018.8.26.0576, Rel. João Pazine Neto, j.
18/02/2020).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA. Autor que busca
indenização pelos danos materiais decorrentes da entrega de imóvel com
vaga de garagem que apresenta metragem menor do que aquela
prometida. Decisão agravada que afastou a preliminar de decadência.
Inconformismo da ré. Não acolhimento. Pretensão do autor que é
indenizatória, sujeita a prazo prescricional Precedentes do STJ e deste
Tribunal.
Decisão
preservada.
NEGADO
PROVIMENTO
AO
RECURSO.
(Agravo de Instrumento no 2204730-75.2019.8.26.0000, Rel. Viviani
Nicolau, j. 28/11/2019).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO. Decadência. Afastamento. Pretensão indenizatória
que não se submete aos prazos decadenciais. Precedentes (TJSP, Agravo
de Instrumento 2153309-46.2019.8.26.0000, Rel. Des. João Pazine Neto).
Entrega da vaga de garagem com suposta área faltante equivalente a
1,43m2. Contrato, por sua vez, que estabelece aceitável diferença de até
3% da metragem contratada do imóvel, para mais ou para menos
(cláusula 5a). Inequívoca aceitação de venda estabelecida "ad corpus".
Precedentes. Vaga de garagem, outrossim, que deve se ajustar à finalidade
única de sua utilização. Redução, ainda que confirmada, que não
impossibilitou ao cumprimento de sua finalidade. Viabilidade do pronto
julgamento da lide. Observância do art. 355, I, do CPC. Precedentes:
"Imóvel. Ação indenizatória. Vício por medida de extensão. Vaga de
garagem, porém, entregue com a metragem prometida. Área de gramado
que deve ser computada juntamente com a de cimento. Improcedência
mantida. Recurso desprovido" (Apelação no 1027375-50.2018.8.26.0576,
Rel. Des. Claudio Godoy). APELO DESPROVIDO.
(Apelação no 1012855-51.2019.8.26.0576, Rel. Donegá Morandini, j.
11/11/2019)
Ressalte-se que o artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do
Consumidor prevê o prazo decadencial de 90 (noventa) dias para o consumidor exigir a
reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento
proporcional do preço, alternativas essas elencadas pelo artigo 20 da própria legislação
consumerista. Cuida-se de direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as
denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas, inaplicável ao caso em tela, já
que a pretensão autoral é condenatória e se resume à reparação dos vícios construtivos

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5/7
encontrados no imóvel adquirido.
É este o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca
do tema:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
FUNDAMENTAÇÃO
ADEQUADA.
DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR.
PRAZO
DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL.
ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito recursal, para além da
negativa de prestação jurisdicional, é o afastamento da prejudicial de
decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade
e quantidade no imóvel adquirido pela consumidora. 2. Ausentes os vícios
de omissão, contradição ou obscuridade, é de rigor a rejeição dos
embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as
questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de
modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação
do art. 458 do CPC/73. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o
consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no
imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art.
26, II e § 1o, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o
consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC,
a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga
ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito
potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas
ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão
do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo
prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo
decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de
prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão
de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral
decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo
vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do
Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do
construtor, indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial
conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1534831/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/
Acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 20.02.2018).

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Conforme bem explanou o Exmo. Des. Francisco Loureiro em
voto de sua relatoria:
“Cumpre registrar que a área da vaga de garagem é
determinante para que sirva, ou não, como estacionamento para o veículo de propriedade
do autor, devendo-se averiguar na fase instrutória a repercussão no preço de venda do
imóvel, com o risco de desvalorização e eventuais dificuldades para o estacionamento no
local.
Como ensina J. Nascimento Franco, “dada a importância do
automóvel na vida moderna, o direito à vaga de estacionamento da garagem repercute
sobre o valor da unidade habitacional a que ela se vincula” (Condomínio, 5a. Edição
atualizada RT, p. 236).
Inegável que a natureza das vagas de garagem que, a despeito
da diminuta dimensão, se prestam a finalidade específica de guarda de veículos
demonstra a importância das medidas físicas enunciadas no contrato. O critério não é
apenas econômico, mas, sobretudo, funcional, até mesmo para que tais bens possam ter
perfeita utilidade. Afinal, a depender das dimensões efetivamente construídas, pode ser
que tais bens não sirvam ao fim a que se destinam, ou causem sérios incômodos aos
adquirentes das unidades autônomas.
Por isso é que o art. 48, § 1o, da Lei no 4.591/64 dispõe que o
projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do
contrato (J. Nascimento Franco, Incorporações Imobiliárias, 3a. Edição RT, p. 51).
Acrescenta Caio Mário de Silva Pereira que “quem contrata

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uma incorporação tem de guardar fidelidade ao prometido, e não pode, unilateralmente,
fugir dos termos avençados” (Condomínio e Incorporações, 10a. Edição Forense, p. 284).
No caso concreto, a entrega de vaga com área menor do que a
contratada caracteriza inadimplemento contratual, e não vício de quantidade. Em virtude
do alegado inadimplemento, nasce ao adquirente pretensão indenizatória, sujeita a prazo
prescricional” (TJSP; Agravo de Instrumento no 2115102-75.2019.8.26.0000; 1a Câmara
de Direito Privado; Rel. Francisco Loureiro; j. 11/06/2019).
Inaplicáveis, pois, os artigos 500 e 501 do Código Civil para
balizar a incidência do prazo decadencial anual, diante da natureza reparatória da ação em
comento.
Reforma-se a r. sentença recorrida, a fim de afastar a
preliminar de mérito suscitada pela apelada, retomando-se o feito seu trâmite regular.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso, nos
termos constantes do acórdão.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator