Tribunal: TJSP
Processo: 2269718-71.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL – Ação revisional proposta pelo locador – Pedido instruído com laudo de avaliação indicando a defasagem do aluguel atualmente praticado – Fixação de aluguel provisório – Cabimento – Exegese do art. 68, II, a, da Lei 8.245/91 – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000983109
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2269718-71.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante GISELA
SOUTO MAYOR PELLEGRINI, é agravado MARCELO ALEXANDRE
MASCARENHAS BORGES DE ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Agravo de Instrumento no 2269718-71.2020.8.26.0000 -Voto no 15.113
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VOTO No 15.113
Agravo de instrumento no 2269718-71.2020.8.26.0000
Comarca de origem: São Paulo 16a Vara Cível Central
Juiz de Direito: Felipe Poyares Miranda
Agravante: Gisela Souto Mayor Pelegrini Wever
Agravado: Marcelo Alexandre Mascarenhas Borges de Alm eida
LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Ação revisional proposta
pelo locador
Pedido instruído com laudo de avaliação
indicando a defasagem do aluguel atualmente praticado
Fixação de aluguel provisório Cabimento Exegese do
art. 68, II, a, da Lei 8.245/91 Recurso provido, em parte.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra
decisão que, em ação revisional de aluguel proposta pela
locadora, indeferiu pedido liminar para fixação de aluguel
provisório, sob o fundamento de que “os documentos acostados
aos autos não são suficientes para conferir plausibilidade ao
argumento da parte autora. Os fatos são controvertidos e
somente podem ser melhor analisados sob o contraditório. Ainda
não há nos autos elementos seguros para fins de fixação de
aluguel provisório, sendo que os documentos acostados pela
parte autora foram produzidos de forma unilateral”.
Busca a agravante a reforma da decisão “para
o fim de ser autorizada a concessão da tutela provisória de
urgência para determinar a fixação de aluguel no valor de R$

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13.600,00..em caráter liminar, valor este que corresponde 80%
do valor de mercado, tal como estabelecido no art. 68, II da Lei de
Locações” (sic). Sustenta para tanto que “...os documentos
trazidos aos autos...são mais que suficientes para a concessão
da
tutela
de
urgência
de
natureza
antecipada
pretendida...comprovou a existência de contrato de locação
firmado há mais de 4 anos, sem qualquer revisão do valor do
aluguel... o imóvel locado...acha-se em área luxuosa de São
Paulo e o perito contratado ...demonstrou claramente a
valorização do valor do aluguel...as fotografias ...demonstram
tratar-se de imóvel de alto padrão...em pesquisa feita junto ao site
da zap imóveis verifica-se que na região não se encontra imóvel
em preço inferior a R$ 15.000,00... não há qualquer risco de
irreversibilidade da medida ... a qualquer tempo o valor fixado
poderá ser revisto..." (sic)

É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento liminar,
uma vez que ainda não formada a relação processual.
A r. decisão recorrida, na parte em que importa,
foi proferida nos seguintes termos:
“...Vistos.
1. Os documentos acostados
aos autos não são suficientes para conferir a

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plausibilidade ao argumento da parte autora.
Os fatos são controvertidos e somente podem
ser melhor analisados sob o contraditório.
Ainda não há nos autos elementos seguros
para fins de fixação de aluguel provisório,
sendo que os documentos acostados pela
parte autora foram produzidos de forma
unilateral. Deve-se, pois, sob o crivo do
contraditório, ser realizada perícia para se
encontrar valor correto a título de aluguel.
Independentemente
do
conteúdo
das
alegações da inicial, com fatos positivos ou
negativos, nesta fase processual não é
possível a concessão de providência de
urgência de natureza antecipatória em favor da
parte requerente. Não há, até o momento,
elementos
suficientes
que
evidenciem
a
probabilidade do direito da parte autora, sendo
que o requisito de fumus boni iuris não se
confunde com o conteúdo e descrição dos
fatos contidos na inicial... No caso vertente,
como já dito, o requisito de elementos que
evidenciem a probabilidade do direito da parte
autora não se faz presente, impondo-se, ao
revés,
cognição
mais
aprofundada
no
concernente à prova documental apresentada
pela parte requerente, tendo em vista que não

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permite a conclusão segura e prima facie das
alegações alinhavadas na petição inicial,
hábeis a autorização do pedido de antecipação
da tutela. Diante do exposto, INDEFIRO a
tutela de urgência de natureza antecipada...”
Respeitado o entendimento esposado, impõe-
se sua reforma.
Gildo dos Santos, em sua obra “Locação e
Despejo, Comentários à Lei 8245/91”, Editora RT, 7a edição, pag.
540, ensina que:
“...a
lei
8.245/1991
manteve essa conquista, dispondo sobre a
fixação de aluguel provisório, no máximo, de
80% do que o autor pretendesse, desde que
este
fornecesse
ou
indicasse
elementos
probatórios suficientes para que o juiz proferisse
essa decisão, a ser tomada no ato em que
autorizava a citação, designando audiência de
instrução e julgamento.
Já
a
recente
Lei
12.112/2009, alterando o inc. II do art. 68 da Lei
do Inquilinato, dispõe que, designando apenas
audiência de conciliação, o magistrado, havendo

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pedido e com base nos elementos fornecidos
tanto pelo locador como pelo locatário, conforme
seja um ou outro o demandante, ou, ainda,
apoiado nos elementos que indicar, 'fixará
aluguel provisório, que será devido desde a
citação'.
Observe-se que, com a
atual legislação, se a ação for proposta pelo
locador a renda provisória não excederá a
80% do pedido e, sendo a demanda ajuizada
pelo locatário, não poderá ser inferior a 80% do
aluguel que estiver vigorando.
Essa
nova
disposição
legal veio dirimir longas discussões a respeito
do tema.
...Pode o autor, locador
ou locatário, também juntar à petição inicial
declarações
de
imobiliárias
ou
empresas
administradoras de bens imóveis que informem
o valor do locativo a preços do mercado ou,
ainda, laudo particular de engenheiro civil a
respeito do aluguel atual, anotando-se que tal
profissional poderá servir como assistente
técnico do autor, se a causa chegar à fase
pericial.
...
A
propósito,
desde
o

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início de vigência da atual lei, os Tribunais têm
entendido que a fixação do aluguel provisório,
na espécie, deve ser feita pelo juiz, ficando sua
discricionariedade limitada ao percentual (até
80% do pedido).
Assim,
cuidando-se
desse tema, está o seguinte julgado: “Locação
Revisional
Aluguel provisório Fixação (art.
68, II, da Lei 8.245/1991)
Obrigatoriedade.
Desde que fornecidos os elementos necessários
ao aluguel, o que é um dever e não uma
faculdade
do
juízo,
limitando
a
sua
discricionariedade ao valor do aluguel” (2o
TACivSP
AgI 414.018-1a Cam.
Rel. Juiz
Souza Aranha).
Na mesma linha de há
muito o STJ assim decide, valendo lembrar: “O
aluguel provisório, segundo resulta da lei e de
seu caráter cautelar, deve ser fixado quando
despachada a petição inicial e sem audiência da
outra parte, se o autor requerer, fornecendo os
elementos indispensáveis, tais como pesquisas
de
mercado,
estimativas
de
corretores
imobiliários credenciados, enfim, elementos
idôneos que viabilizem o deferimento do pedido”
(REsp 0029063/SP
5a T.
Re. Min. Jesus
Costa Lima DJU 06.03.1995, p. 4.377).

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Não é demasiado dizer
que, ao longo dos anos, continua firme e
uniforme a jurisprudência daquela Alta Corte,
como se vê do julgamento realizado em
13.02.2007, à unanimidade, em que sua 5a
Turma, no REsp 873.151/RS, sendo relator Min.
Gilson Dipp, assentou, conforme a IV ementa do
respectivo
acórdão:
“Não
há
qualquer
vinculação do magistrado à resposta do réu para
fixação dos alugueres provisórios, devendo
pautar-se,
no
entanto,
nos
elementos
probatórios fornecidos pelo autor, sem prejuízo
de outros que entender úteis. Ressalta-se,
ainda, que não se trata de uma faculdade dada
ao magistrado, pois decorre de previsão legal
contida no art. 68, II, da Lei 8.245/1991.
Precedente.”.
...
De toda forma, fixado de
plano ou no agravo de instrumento, o aluguel
assim estabelecido passa a ser devido desde a
citação, o que mostra aspectos altamente
positivos...
De qualquer modo, até o
advento da Lei 12.112/2009, se o réu não se
conformava com a fixação do aluguel provisório,
como era natural ocorrer, antes mesmo de

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oferecer sua contestação em audiência, podia
pleitear a reforma da decisão e, sendo atendido
pelo juiz, a nova decisão também ensejava a
interposição de agravo de instrumento a ser
apresentado pelo autor.
Agora, com a recente
alteração da Lei do Inquilinato, o pedido de
reexame ou de revisão da fixação da renda
provisória impede a fluência do prazo do recurso
de agravo de instrumento, pois “o pedido de
revisão previsto no inciso III deste artigo
interrompe o prazo para interposição de recurso
contra decisão que fixar aluguel provisório”, nos
exatos termos do inciso V do art. 68, sob estudo.
O prazo recursal somente
terá início após a regular intimação da decisão
que acolhe, ou não, esse pedido de reexame ou
revisão da primeira interlocutória.” (destaques
não originais)
No caso em discussão, a agravante fundou o
pedido de fixação de aluguel provisório em “laudo de avaliação
imobiliária” subscrito por engenheiro civil registrado no órgão de
classe (CREA-SP no 060.162.051-8)
fls.28/83 que, de forma
suficientemente
fundamentada,
utilizando-se
do
método
comparativo e anexando 'pesquisa imobiliária', concluiu que o

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valor do aluguel mensal deveria corresponder a R$ 17.000,00 (fl.
46 origem).
Não foge aos olhos que o imóvel locado - casa
residencial com área construída de 240 m2 - encontra-se em
região nobre da capital paulista (Bairro Jardim Europa), o que
corrobora com a alegação de defasagem do valor do aluguel
atualmente praticado (R$ 7. 834,88 que, com abono de 23%
previsto no §2o da cláusula 3a do contrato de locação a ser
concedido do 2o ao 48o mês da locação- resultava em R$
5.268,00).
Assim, mostra-se razoável fixar o aluguel
provisório em R$ 10.000,00, lembrando que “No curso da ação
de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei” (Art. 68, § 2o, Lei 8.245/1991).
Isto, evidentemente, sem prejuízo do que se
verificar durante a instrução processual.
O valor pretendido pelo agravante em seu
pedido (R$ 13.600,00) é o limite permitido por lei (“em ação
proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá exceder a
80% do pedido art. 68, II, a, da Lei 8.245/91), de tal forma que o
recurso comporta provimento apenas em parte.
Por essas razões, meu voto dá provimento, em

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11
parte, ao recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Desembargador Relator
(assinatura digital)