Tribunal: TJSP
Processo: 2240823-37.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos da executada sobre o bem – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000166648
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2240823-37.2019.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto,
em que é agravante CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM WILSON TONY -
QUADRA VI, é agravada JOSIANE MARINS DOS SANTOS.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, contra o voto do Relator Sorteado que o
provia e declarará. Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2240823-37.2019.8.26.0000
Comarca: Ribeirão Preto
Agravante: Condomínio Residencial do Jardim Wilson Tony
Agravado: Josiane Marins dos Santos e Outro
Voto no 24.472
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO POR
QUANTIA CERTA DESPESAS CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja
titularidade é da credora fiduciante
Dívida
“propter rem” que não autoriza a responsabilidade
patrimonial de terceiros que não participam da lide
Possibilidade de penhora apenas dos direitos
aquisitivos da executada sobre o bem
Negado
provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DO JARDIM WILSON TONY, nos autos da
ação de execução por quantia certa move contra JOSIANE MARINS DOS
SANTOS e OUTRO, objetivando a reforma da decisão proferida pela MM. Juíza
de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, Dra. Mayra Callegari
Gomes de Almeida, que deferiu a penhora sobre eventuais direitos dos
executados sobre o imóvel indicado.

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Sustenta o agravante que a obrigação de
contribuir com o custeio das despesas condominiais é do proprietário de cada
unidade, possuindo natureza de obrigação propter rem. Acrescenta que o
crédito decorrente de taxa condominial teria preferência inclusive aos créditos
decorrentes de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação
à alienação fiduciária, porquanto seria cabível a penhora do imóvel para
quitação do débito. Argumenta ainda que o fato de o imóvel haver sido
adquirido por contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal
não obstaria a constrição do bem em razão das despesas condominiais, uma
vez que a própria unidade condominial responderia pelo débito que esta
mesma originou, independentemente de quem seja o seu proprietário ou do
fato de estar gravada com alienação fiduciária.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi indeferido (fls.
223/224).
Não apresentada a contraminuta (fls. 226), os
autos foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Trata-se de ação de execução por quantia certa
ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM WILSON TONY contra
JOSIANE MARINS DOS SANTOS e OUTRO, visando ao adimplemento das
despesas condominiais em aberto concernentes à unidade n. 12 do bloco 02
do CONDOMÍNIO. Nos seus autos, o autor requereu a penhora do imóvel
gerador do débito exequendo, o que foi indeferido pelo Juízo a quo.

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Contra essa decisão, insurge-se o agravante,
porém sem razão.
Com efeito, os agravantes são possuidores da
unidade devedora e, na matrícula do imóvel, consta que houve alienação
fiduciária firmada entre ela e a Caixa Econômica Federal, que se tornou
credora fiduciária e, portanto, proprietária resolúvel do bem.
Assim, admitir a penhora da unidade implicaria
constranger direitos de terceiros, já que, por ora, os executados não são
proprietários, mas mero possuidores diretos, nos termos do art. 23, Parágrafo
único, da Lei no 9.514/97. Já a instituição financeira é terceira, porquanto não
integrou a lide até o momento.
Assim, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Desse
modo, a possibilidade que se vislumbra é a da penhora dos direitos aquisitivos
dos executados sobre o bem.
Não há que se falar, portanto, em transmissão
tácita da responsabilidade pelos débitos condominiais ao credor fiduciário, de
modo que a responsabilidade deste deve ser aferida em ação própria.
Em síntese, o imóvel cuja penhora se pretende é
de titularidade da Caixa Econômica Federal. Os bens de terceiros não podem
responder pela dívida dos executados, como regra. As peculiaridades
decorrentes de a dívida ser propter rem podem ensejar discussões quanto à
responsabilidade da fiduciária pelos débitos, porém isso não pode ser feito
sem a sua inclusão na lide.

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Em casos análogos, assim já decidiu este Egrégio
Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair apenas
sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora sobre o
imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel. Des. Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição
de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da
ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que
preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)

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DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE
ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.
(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator Designado

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Voto no 47793
Agravo de Instrumento no 2240823-37.2019.8.26.0000
Comarca: Ribeirão Preto
Agravante: Condomínio Residencial Jardim Wilson Tony - Quadra VI
Agravado: JOSIANE MARINS DOS SANTOS
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Vistos.
Cuida-se
de
Agravo
de
Instrumento interposto por Condomínio Residencial Jardim
Wilson Tony
Quadra IV contra a respeitável decisão de
copiada às folhas 201/218, proferida em ação de execução de
título extrajudicial, fundada em despesas condominiais, movida
contra Josiane Marins dos Santos, que deferiu apenas a penhora
dos direitos da executada (agravada) sobre o imóvel indicado.
Insurge-se
o
condomínio
agravante. Alega ter sido deferida apenas a penhora dos direitos
que o executado (agravado) tem sobre o imóvel, tendo em vista
que o bem está alienado fiduciariamente. Aduz ser possível a
penhora do próprio imóvel, por força da natureza “propter rem”
da obrigação (Sum. 478/STJ). Salienta que as cotas condominiais
devidas pelo agravado estão sendo suportadas pelos demais
condôminos.
Requer a concessão de efeito
ativo ao agravo, para que seja deferida a penhora do imóvel em
questão.
Recurso processado sem efeito
suspensivo ( folhas 223/224 ).

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Sem contraminuta (folha 226).
Recurso
versando
sobre
decisão proferida em execução de título extrajudicial, hipótese
prevista no artigo 1.015, parágrafo único, do Código de
Processo Civil.
Este é o relatório.
Pelo meu voto, a insurgência
recursal comportaria amplo provimento.
Cuida-se, na origem, de ação
de execução de título extrajudicial, fundada em dívida
condominial, na qual foi requerida a penhora da unidade
condominial geradora das despesas, tendo em vista que a
condômina devedora deixou de pagar a dívida.
Foi deferida apenas a penhora
dos direitos da executada sobre o imóvel indicado.
Contra essa decisão insurgiu-se
o condomínio, o que ensejou a interposição do presente recurso
de agravo de instrumento.
Pois bem!
Tratando-se de cobrança de
despesas condominiais, é possível tanto a penhora da unidade
condominial para a satisfação do crédito, quanto a penhora dos
direitos que o devedor fiduciante possui sobre o imóvel gerador
das despesas de condomínio.
Isto
porque,
as
despesas

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condominiais constituem obrigação “propter rem”, ou seja,
oneram a própria coisa. O débito condominial acompanha o
bem independentemente de quem seja o titular do domínio ou
detenha a sua posse.
Na hipótese, a dívida que
implicou a penhora do imóvel é proveniente de despesas
condominiais e, diante da prevalência dos interesses do
condomínio sobre os interesses do credor fiduciário, a fim de
possibilitar a manutenção do próprio edifício, é permitida a
penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial,
ainda que existente a alienação fiduciária.
Destarte, não há óbice à
penhora do imóvel deferida pelo juízo de origem, desde que o
credor fiduciário seja intimado da constrição judicial.
Nesse sentido é o entendimento
esposado por esta Egrégia Corte de Justiça, em especial por esta
Colenda Câmara julgadora:

“COBRANÇA
DE
CONDOMÍNIO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Penhora sobre a
unidade condominial Possibilidade A alienação
fiduciária do imóvel não impede a constrição, com
vistas a saldar dívida condominial Caráter propter
rem que prevalece sobre o direito do credor
fiduciário Ciência à instituição financeira que se faz
necessária Decisão reformada - Recurso provido,
com
observação.”
(
AI
no
2211243-64.2016.8.26.0000, 25a Câmara de Direito
Privado, Rel. CLAUDIO HAMILTON, j. 02.02.2017)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
DÉBITOS
CONDOMINIAIS - Penhora e alienação do imóvel
gerador da dívida
Possibilidade - Alegação de
excesso de execução em função da desproporção
entre o valor do bem e o montante da dívida

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Descabimento - Obrigação de natureza "propter
rem", garantida preferencialmente pela própria coisa
que lhe deu origem -- Dívida que não foi adimplida
pelo devedor, que não indicou outros bens à penhora,
restando frustrada, ainda, a tentativa de bloqueio de
ativos financeiros - Penhora dos direitos que os
executados detêm sobre imóvel gravado com
alienação fiduciária - Possibilidade - Inteligência do
art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil em
vigor - Recurso provido.” ( TJSP
A.I. no
2004417-69.2017.8.26.0000, 25a Câmara de Direito
Privado, Rel. HUGO CREPALDI, j. 06.04.2017 )
A preferência no levantamento
dos valores decorrentes de eventual arrematação do bem, por
sua vez, é do condomínio credor e não da credora fiduciária,
tendo em vista que os serviços que geram as despesas
condominiais destinam-se à preservação do próprio imóvel dado
em garantia fiduciária.
Ante o exposto, pelo meu voto,
dava provimento ao recurso de agravo de instrumento para
reformar a decisão agravada, autorizando a penhora de imóvel
dado em garantia fiducíaria, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO

DESEMBARGADOR

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Confirmação
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Acórdãos
Eletrônicos
HUGO CREPALDI NETO
100E29AF
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10
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Votos
VICENTE ANTONIO MARCONDES D ANGELO
1016F1E9
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2240823-37.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.