Tribunal: TJSP
Processo: 1004946-95.2017.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-01

Ementa:
Despesas condominiais. Ação de nulidade de protesto cumulada com pedido de indenização por danos morais. Sentença de improcedência Apelação da autora.

Ausência de registro da convenção no cartório de registro de imóveis que não desobriga o condômino das obrigações condominiais. Súmula 260 do STJ.

Responsabilidade solidária do nu-proprietário do imóvel e seu usufrutuário. Dada a natureza

Ementa:
Despesas condominiais. Ação de nulidade de protesto cumulada com pedido de indenização por danos morais. Sentença de improcedência Apelação da autora.

Ausência de registro da convenção no cartório de registro de imóveis que não desobriga o condômino das obrigações condominiais. Súmula 260 do STJ.

Responsabilidade solidária do nu-proprietário do imóvel e seu usufrutuário. Dada a natureza propter rem, todos aqueles detentores de direito sobre a coisa devem responder pela obrigação de pagamento de despesas condominiais.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000455064
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004946-
95.2017.8.26.0650, da Comarca de Valinhos, em que é apelante FABIANA
FRATANTONIO MURER, é apelado CONDOMÍNIO VILLAGE SANS SOUCI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão. Declara voto o Desembargador Flavio Abramovici.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação n° 1004946-95.2017.8.26.0650
Apelante: Fabiana Fratantonio Murer
Apelado: Condomínio Village Sans Souci
Comarca de Valinhos 3a Vara
Juiz de Direito: Dra. Daniela Martins Filippini Augusto
Voto no 23135
Despesas condominiais. Ação de nulidade de protesto
cumulada com pedido de indenização por danos morais.
Sentença de improcedência Apelação da autora.
Ausência de registro da convenção no cartório de registro de
imóveis que não desobriga o condômino das obrigações
condominiais. Súmula 260 do STJ.
Responsabilidade solidária do nu-proprietário do imóvel e seu
usufrutuário. Dada a natureza propter rem, todos aqueles
detentores de direito sobre a coisa devem responder pela
obrigação de pagamento de despesas condominiais.
Recurso não provido.
A r. sentença proferida às f. 488/499 destes autos de ação
de nulidade de protesto cumulada com pedido de indenização por danos
morais, movida por FABIANA FRATANTONIO MURER em relação ao

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CONDOMÍNIO VILLAGE SANS SOUCI, julgou improcedentes os
pedidos formulados na inicial, condenando a autora no pagamento das
custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em
10% do valor atualizado da causa.
Apelou a autora (f. 529/550) alegando, em suma, que: (a)
o apelado não é um condomínio regularmente constituído na forma da
Lei 4.591/64 ou do Código Civil, mas sim, um loteamento fechado; (b) as
despesas cobradas relativas as áreas comuns não constituem título
executivo extrajudicial e, portanto, não podem ser levadas a protesto; (c)
como nua-proprietária não pode ser responsabilizada por estas
despesas, mas apenas o usufrutuário do imóvel; (d) não houve pedido de
inexigibilidade de débitos, mas apenas que as despesas que o autor
pretende cobrar não podem ser levadas a protesto e não podem ser
executadas por não terem natureza de título executivo extrajudicial.
A apelação, preparada (f. 551/552), foi contra-arrazoada
(f. 556/558).
O presente recurso foi inicialmente distribuído à 8a Câmara
de Direito Privado que, no entanto, declinou de sua competência por
entender que o réu demonstrou se tratar de um condomínio legalmente
constituído, pois seus documentos de constituição preenchem os
requisitos do Código Civil (f. 568/571).
É o relatório.
A decisão dos embargos opostos pela autora foi
disponibilizada no DJE em 4 de fevereiro de 2019, considerando-se
publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 520). A apelação,
protocolada em 25 de fevereiro de 2019, é tempestiva.
A presente ação foi ajuizada em 06/12/2017, buscando a
autora a nulidade do protesto apresentado pelo réu, referente a cota
condominial vencida em 10/09/2017 no valor de R$ 3.364,00, bem como,

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indenização por danos morais pelo aludido protesto indevido. Alega a
autora que: (a) o réu não está regularmente constituído na forma da Lei
4.591/64 e do Código Civil, sendo apenas de um loteamento fechado; (b)
não se tratando de condomínio, as despesas do loteamento não
constituem título executivo extrajudicial e que, portanto, não poderiam ter
sido levadas a protesto; (c) a responsabilidade do pagamento das
despesas do imóvel é do usufrutuário, que detém a posse direta do
imóvel.
A r. sentença julgou improcedente os pedidos, entendendo
que: (a) o condomínio possui convenção registrada, faz assembleias
periódicas e tem normas para manutenção dos gastos e despesas da
área comum; (b) ainda que existisse alguma irregularidade na formação
do condomínio, a autora não pode se eximir das taxas condominiais, pois
usufrui dos serviços prestados, sob pena de enriquecimento sem causa.
O inconformismo da autora não prospera.
A
autora
reconhece
a
existência
de
convenção
condominial constituída (f. 40/58), mas alega que não houve o registro
necessário no cartório de registro de imóveis, como determina o art.
1.332 do CC (f. 12).
Todavia, nos termos da Súmula 260 do STJ “a convenção
de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as
relações entre os condôminos”.
Menciono, a propósito, precedente do Superior Tribunal de
Justiça nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL. CONDOMÍNIO INSTITUÍDO SOBRE
LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO DO REGISTRO DE
IMÓVEIS. EFEITO ERGA OMNES INEXISTENTE. VALIDADE,
ENTRETANTO, DA CONVENÇÃO ENTRE OS FIRMATÁRIOS.
SÚMULA N. 260/STJ COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES
DEVIDAS. LEI N. 4.591/64, ART. 9o. EXEGESE.

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I. A falta de registro da convenção de condomínio obsta a sua
oposição a terceiros, mas obriga, todavia, aqueles que dela
participaram, instituindo, voluntariamente, direitos e obrigações
disciplinando as relações da coletividade, inclusive no tocante à
contribuição proporcional nas despesas comuns (Súmula n. 260/STJ).
II. Precedentes do STJ.
III. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 503.768/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 05/06/2003, DJ 01/09/2003, p. 299)
E precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça:
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE
ILEGITIMIDADE
ATIVA
PARA
A
EXECUÇÃO.
DESACOLHIMENTO. TÍTULO EXECUTIVO QUE ATENDE AOS
REQUISITOS LEGAIS. IMPROCEDÊNCIA RECONHECIDA.
ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL.
RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. A resistência do
embargante é fundada na alegação de que o embargado não constitui
verdadeiro condomínio. Entretanto, essa não é a conclusão que se
alcança diante da documentação apresentada. O fato de a convenção
condominial não se encontrar registrada no Cartório de Registro de
Imóveis evidencia apenas a ausência de eficácia em relação a
terceiros, não com referência aos condôminos, que são afetados assim
que emitida a deliberação assemblear de aprovação. 2. Assim, é
inegável a obrigação do embargante de participar do rateio das
despesas, ainda que irregular o condomínio, sob pena de se
caracterizar locupletamento indevido, provocando desequilíbrio nas
relações entre os componentes da comunidade condominial. 3. A
documentação apresentada atende perfeitamente aos requisitos do
artigo 784, X, do CPC, a assegurar a exequibilidade. 4. Diante do
improvimento do apelo, eleva-se o valor da verba honorária
sucumbencial a R$ 1.200,00. (TJSP; Apelação Cível 1030904-
93.2018.8.26.0506; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31a
Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 17/02/2020)
Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Ausência de registro da
convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis. Fato que,
por si só, não constitui óbice ao ajuizamento de ação para se buscar o
recebimento das despesas condominiais inadimplidas. Existência de
condomínio de fato bem comprovada. Legitimidade passiva.
Locatária. A obrigação de concorrer com as despesas condominiais
tem natureza propter rem, de modo que a ação de cobrança pode ser
proposta, à escolha do credor, em face de qualquer um daqueles que
tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário,
possuidor, promissário comprador, etc) e que mais prontamente possa

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cumprir a obrigação, podendo ser proposta em face da locatária da
unidade condominial que, aliás, é quem usufrui dos serviços de
manutenção das áreas comuns, segurança e fornecimento de água
oferecidos pelo condomínio. Multa moratória. Redução para 2%, em
observância ao limite estabelecido pelo Código Civil. Recurso
parcialmente provido, com observação.
(TJSP;
Apelação
Cível
1003434-98.2016.8.26.0428;
Relator
(a): Cesar Lacerda; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado;
Foro de Paulínia - 1a Vara; Data do Julgamento: 01/08/2019; Data de
Registro: 01/08/2019)
Cobrança. Despesas de condomínio. Ausência de registro da
convenção de Condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.
Irrelevância. Fato que não desobriga o condômino no cumprimento de
suas obrigações, porque, por força de lei deve ele contribuir na
proporção de sua parte para as despesas de conservação e manutenção
do imóvel. Não se vislumbra qualquer litigância de má-fé que autorize
a
condenação
pretendida.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido. (TJSP; Apelação Cível 0000852-44.2006.8.26.0477;
Relator (a): Júlio Vidal; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito
Privado; Foro de Praia Grande - 2a. Vara Cível; Data do Julgamento:
21/11/2012; Data de Registro: 21/11/2012)
A autora não nega o inadimplemento das despesas
condominiais apontadas na inicial.
Dada a natureza propter rem, todos aqueles detentores de
direito sobre a coisa devem responder pela obrigação de pagamento de
despesas condominiais. Assim, tanto o nu-proprietário do imóvel, como
seu
usufrutuário,
respondem,
solidariamente,
pelas
despesas
condominiais cobradas.
Menciono precedentes, nesse sentido:
APELAÇÃO. Condomínio. Ação de cobrança de prestações
condominiais, julgada procedente. Recurso interposto pelos réus, nu-
proprietários. Alegação de que a responsabilidade deve recair,
exclusivamente, sobre a usufrutuária, nos termos do art. 1.403 do
Código Civil. Impossibilidade. Diante da natureza propter rem das
despesas condominiais, a ação de cobrança pode ser proposta tanto
contra o nu-proprietário quanto contra o usufrutuário, incumbindo ao
credor (condomínio) à sua escolha, demandar aquele que melhor pode
satisfazer a obrigação. Solidariedade configurada. Réus, nu-
proprietários, que exercem, ao lado da usufrutuária, os atributos
inerentes à propriedade. Inteligência dos arts. 1.228 e 1.336, I, do CC.

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Precedentes da Corte e do C. STJ. Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO, sem a majoração dos honorários advocatícios em
favor do patrono do autor, com base no art. 85, § 11, do CPC/2015,
por já terem sido fixados em seu limite máximo.
(TJSP;
Apelação
Cível
1098340-31.2015.8.26.0100;
Relator
(a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 32a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2017;
Data de Registro: 15/08/2017)
CONDOMÍNIO
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS
CONDOMINIAIS

PROCEDÊNCIA

MANUTENÇÃO

DESNECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO
PASSIVO ENTRE USUFRUTUÁRIA E NU-PROPRIETÁRIOS
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO
DAS
COTAS
CONDOMINIAIS QUE É SOLIDÁRIA -SENTENÇA MANTIDA.
Apelação improvida.
(TJSP;
Apelação
Cível
1030801-43.2018.8.26.0100;
Relator
(a): Jayme Queiroz Lopes; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 9a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/02/2019; Data de Registro: 25/02/2019)
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. Narração
dos fatos que enseja logicamente a conclusão e compatibilidade da
causa de pedir e do pedido. Inépcia da petição inicial afastada.
Ausência de responsabilidade dos condôminos pelos débitos cobrados
que enseja improcedência da pretensão e não o reconhecimento da
impossibilidade jurídica do pedido. Usufrutuários e nu-proprietário.
Responsabilidade
solidária
pelo
pagamento
das
despesas
condominiais.
Despesas
condominiais
devidas
pelos
lojistas,
conforme convenção de condomínio. Desnecessidade de apresentação
da ata da assembléia-geral ordinária que aprovou as despesas.
Correção monetária que, por constituir a mera atualização da moeda,
deve incidir a partir do vencimento de cada despesa. Mora que enseja
a incidência de juros e multa. Honorários sucumbenciais que merecem
redução. Recurso parcialmente provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
0187030-58.2012.8.26.0100;
Relator
(a): Gilberto Leme; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/05/2015;
Data de Registro: 21/05/2015)
Ademais, o crédito referente às cotas condominiais,
previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral,
nos termos do artigo 784, X, do CPC/2015 constitui título executivo
extrajudicial e, portanto, passível de protesto.

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Pelo exposto, fica mantida a r. sentença.
Nego, pois, provimento ao recurso.
Pelo trabalho adicional realizado em grau recursal, nos
termos do § 11, do art. 85, do novo CPC/2015, a verba honorária
sucumbencial devida pela autora ao patrono do réu deve ser majorada
para 15% do valor da causa (R$ 13.725,12 f. 18), atualizado desde a
data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês
a partir do trânsito em julgado.
Morais Pucci
Relator

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Apelante: Fabiana Fratantonio Murer
Apelado: Condomínio Village Sans Souci
DECLARAÇÃO DE VOTO No 25852
Atribuído à causa o valor de R$ 13.725,12, e correto o
recolhimento das custas recursais de R$ 549,00 - 4% do valor original da causa.
FLAVIO ABRAMOVICI

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Eletrônicos
ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
110A3A43
9
9
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Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
112EF745
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1004946-95.2017.8.26.0650 e o código de confirmação da tabela acima.