Tribunal: TJSP
Processo: 1069908-94.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Observância do Recurso Especial Repetitivo n. 1.729.593 – SP. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula que contempla tolerância de 180 dias, uma vez que o comprador estava ciente da possibilidade de atraso. DANO MORAL. Atraso inferior a 01 ano. Inexistência de lesão a direito de personalidade. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000087539
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 1069908-
94.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CLAUDIO
ANTONIO GOULART VALADARES e DALMA COSTA VALADARES, é apelada
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A..
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente) e HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
ROSANGELA TELLES
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
VOTO No: 15706
APELAÇÃO No: 1069908-94.2018.8.26.0100
APELANTES: CLÁUDIO ANTONIO GOULART E DALMA COSTA VALADARES
APELADA: BROOKFIELD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL
JUIZ: GUILHERME MADEIRA DEZEM
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Observância do Recurso Especial Repetitivo n. 1.729.593 SP.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula que
contempla tolerância de 180 dias, uma vez que o comprador
estava ciente da possibilidade de atraso. DANO MORAL. Atraso
inferior a 01 ano. Inexistência de lesão a direito de personalidade.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 89/93, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para condenar a apelada ao
pagamento de indenização por lucros cessantes em 0,5% do valor atualizado do imóvel.
Pela sucumbência, condenou a apelada ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% do valor atualizado da
condenação.
Inconformados, sustentam os apelantes, em síntese, que o termo inicial
da mora, para fins de indenização por lucros cessantes, deve ser a data prevista para
entrega do imóvel, sem o cômputo dos 180 dias. Defendem a configuração de dano
moral indenizável em virtude do atraso na entrega da obra. Buscam a reforma do
decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, encontrando-se
presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal.
Não houve apresentação de contrarrazões.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 139).
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi proferida
sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Assim, quando da interposição deste
recurso, já vigia a Lei n. 13.105/2015, de sorte que as disposições dessa legislação
devem ser observadas, notadamente no que tange ao juízo de admissibilidade recursal.
Cuida-se de ação de indenização por danos materiais e morais
proposta por CLAUDIO ANTONIO GOULART E DALMA COSTA VALADARES em face
de BROOKFIELD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
O Código de Processo Civil vigente trouxe uma subseção específica
sobre o julgamento dos Recursos Especial e Extraordinário selecionados como recurso
repetitivo. De acordo com o seu artigo 1036, os processos deverão ser afetados pelos
Tribunais Superiores como recurso repetitivo nas hipóteses em que houver uma
multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito. O artigo 927
disciplina que os acórdãos proferidos em julgamento de recursos extraordinário e
especial repetitivos deverão ser observados pelos juízes e tribunais de segunda
instância, deixando apenas de serem seguidos, conforme o artigo 489, VI, mediante a
demonstração pelo magistrado de existência de distinção no caso em julgamento ou a
superação do entendimento firmado.
Nesse sentido, o C. STJ decidiu o Recurso Especial Repetitivo n.
1.729.593 SP, sufragando as seguintes teses1:
1 - Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato
deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo
1REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/09/2019, DJe 27/09/2019

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à
concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2 - No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel
incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal,
com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade imobiliária.
3 - É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4 - O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o
período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo
quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Oportuno ressaltar que, conquanto esta última decisão tenha sido
proferida com base em contratos vinculados ao Programa Habitacional “Minha Casa
Minha Vida”, não se reconhecem razões para distinção, devendo imperar a mesma
decisão, onde se vislumbram as mesmas razões (ubi eadem ratio ibi eadem dispositio).
Com essa introdução, passo a analisar a matéria, objeto da
controvérsia, neste feito.
EMPREENDIMENTO
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e venda
em 01/10/2011, para aquisição da unidade no 206, bloco 1, do empreendimento
denominado Condomínio Marquês Business Center, no valor de R$ 364.040,00 (fls.
31/35 e 36/67). O prazo previsto para entrega do imóvel se findava em agosto de 2014

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
(fls. 34 item XVII), com tolerância de 180 dias (fls. 59 cláusula 7.3.1.1), admitindo-se
a prorrogação até fevereiro de 2015. Contudo, somente em 04/12/2015, os apelantes
receberam as chaves do imóvel (fls. 79).
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA
Com efeito, não restam dúvidas de que o sistema de proteção do
Código de Defesa do Consumidor, em diálogo de aplicação e complementação com as
tendências socializantes do atual Código Civil, como bem tratado pela doutrina alemã
capitaneada por Erik Jayme e difundida nacionalmente por Claudia Lima Marques, impõe
a proteção ao consumidor presumidamente vulnerável. Porém, não se pode perder de
vista a força obrigatória da convenção pactuada, sob pena de gerar séria insegurança
jurídica.
Assim, não basta a submissão do contrato às regras consumeristas
para que qualquer cláusula limitativa seja tida como nula ou abusiva. Em que pese a sua
unilateralidade, a cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do
imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e, por isso, não pode ser
considerada inválida.
Observa-se que, ao adquirir o imóvel, os compromissários compradores
estavam cientes da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se de prática usual,
que não padece de qualquer vício.
Confira-se, a propósito, o entendimento exarado por este E. Tribunal de
Justiça:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de indenização por
danos materiais e morais. Entrega do imóvel no prazo de
tolerância de 180 dias, previsto contratualmente. Inadimplência
das vendedoras. Não ocorrência. Validade da cláusula, a qual não
traduz abusividade. Pretensão à indenização por danos morais, por
ter, a compradora, contraído matrimônio e não poder dispor do bem.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Não acolhimento. Demora na entrega das chaves atribuída à obtenção
de financiamento, o qual só poderia ser obtido após a completa
regularização do apartamento. Modificação, no entanto, da verba
honorária, diante da ausência de maior complexidade da causa.
Recurso
parcialmente
provido".
(TJSP,
Apelação
no
0275522-40.2009.8.26.0000, Relator Desembargador Álvaro Passos, 2a
Câmara de Direito Privado, j. 07.10.2014). (g.n.)
“APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda. Ação
indenizatória. Sentença de procedência. Cláusula de tolerância.
Legalidade. Cláusula expressamente prevista em contrato, de
praxe no mercado imobiliário de venda de bens em construção e
que contou com a anuência do comprador. Congelamento do preço
Impossibilidade. Correção monetária que não importa em acréscimo do
preço, mas mera recomposição do poder de compra da moeda. Apelo
provido em parte”. (TJSP, Apelação no 0159707-78.2012.8.26.0100,
Relator José Carlos Ferreira Alves, 2a Câmara de Direito Privado, j.
16/09/2014 ) (g.n.)
Portanto, legítima a cláusula que estabelece a prorrogação da entrega
do imóvel por até 180 dias, cabendo à vendedora arcar com eventual ônus de seu atraso
somente a partir do exaurimento do referido prazo de tolerância.
Destarte, forçoso reconhecer a responsabilidade da apelada pelo
pagamento de indenização aos apelantes, no importe de 0,5% do preço de compra
atualizado do imóvel, por cada mês de atraso (que perdurou de fevereiro de 2015 a
04/12/2015), com atualização monetária pela tabela prática deste E. Tribunal desde o
mês correspondente ao atraso (mês a mês) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês
(mês a mês), desde a citação.
DANOS MORAIS
No que toca aos danos morais, não houve efetiva demonstração da
violação dos direitos da personalidade, que pudesse caracterizar a ocorrência de tais
danos e a consequente necessidade de reparação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Tanto a doutrina como a jurisprudência sinalizam para o fato de que os
danos morais suportados não se confundem com os meros transtornos ou
aborrecimentos que a pessoa sofre, sob pena de colocar em descrédito a própria
concepção da responsabilidade civil e sua função social.
Nesse sentido, dispõe o enunciado 159 do Conselho da Justiça
Federal: O dano moral, assim compreendido todo dano extrapatrimonial, não se
caracteriza quando há mero aborrecimento inerente a prejuízo material.
O mero descumprimento de cláusulas contratuais não implica por si só,
a configuração de danos morais, notadamente na hipótese sub judice. Os apelantes,
com efeito, não demonstraram nenhum abalo excepcional, derivado do inadimplemento
contratual, além do desconforto, que lhe é ínsito.
Em suma, a r. sentença de primeiro grau há de ser mantida, porquanto
irretorquível.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de declaração
para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria questionada
está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora