Tribunal: TJSP
Processo: 1066559-20.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APELO DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA INDEFERIDO. DETERMINAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DO PREPARO. INÉRCIA. DESERÇÃO CONFIGURADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. APELO DO AGENTE FINANCIADOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APELO DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA INDEFERIDO. DETERMINAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DO PREPARO. INÉRCIA. DESERÇÃO CONFIGURADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. APELO DO AGENTE FINANCIADOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM FACE DE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Não se conhece do apelo da parte que, embora intimada, deixa de recolher a taxa judiciária referente ao preparo recursal. Inteligência dos artigos 99, §7o e 101, §2o, do Código de Processo Civil.
2. Não se vislumbra negativa de prestação jurisdicional se a sentença proferida está fundamentada, ainda que de forma sucinta, e aprecia os argumentos relevantes para a causa, mesmo que em desacordo com as teses das partes.
3. O adquirente tem direito ao cancelamento da hipoteca firmada exclusivamente entre a construtora e o agente financeiro quando quita integralmente os débitos do imóvel objeto do compromisso de compra e venda. Inteligência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Validade do pagamento feito ao credor putativo, se o devedor o faz de boa-fé (art. 309, Código Civil).
5. São devidos os honorários advocatícios, solidariamente, pela parte sucumbente que ofereceu resistência ao pedido inicial. Artigos 87, §2o,, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001041813
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1066559-20.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
BANCO
SAFRA
S/A
e
ESSER
ALASKA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, é apelado PULSAR REALTY EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao apelo do
agente financiador e não conheceram do recurso da construtora. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1066559-20.2017.8.26.0100 - ERA
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Apelação Cível no 1066559-20.2017.8.26.0100
Apelantes: Banco Safra S/A e Esser Alaska Empreendimentos Imobiliarios
Ltda
Apelado: Pulsar Realty Empreendimentos e Participações Ltda
Comarca: São Paulo
V. 3092
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. APELO DA CONSTRUTORA.
AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE.
PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA INDEFERIDO.
DETERMINAÇÃO
PARA
RECOLHIMENTO
DO
PREPARO. INÉRCIA. DESERÇÃO CONFIGURADA.
RECURSO NÃO CONHECIDO. APELO DO AGENTE
FINANCIADOR.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA.
HIPOTECA
FIRMADA
ENTRE
CONSTRUTORA
E
AGENTE
FINANCEIRO.
INEFICÁCIA
EM
FACE
DE
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Não se conhece do apelo da parte que, embora intimada,
deixa de recolher a taxa judiciária referente ao preparo
recursal. Inteligência dos artigos 99, §7o e 101, §2o, do
Código de Processo Civil.
2. Não se vislumbra negativa de prestação jurisdicional se a
sentença proferida está fundamentada, ainda que de forma
sucinta, e aprecia os argumentos relevantes para a causa,
mesmo que em desacordo com as teses das partes.
3. O adquirente tem direito ao cancelamento da hipoteca
firmada exclusivamente entre a construtora e o agente
financeiro quando quita integralmente os débitos do imóvel
objeto do compromisso de compra e venda. Inteligência da
Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Validade do pagamento feito ao credor putativo, se o
devedor o faz de boa-fé (art. 309, Código Civil).
5. São devidos os honorários advocatícios, solidariamente,
pela parte sucumbente que ofereceu resistência ao pedido
inicial. Artigos 87, §2o,, do Código de Processo Civil.

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Trata-se de Apelações interpostas contra sentença judicial,
cujo relatório adoto (págs. 581/590 e 598/599), por meio da qual o MM. Juiz
da 11a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo julgou
procedentes os pedidos, declarando a ineficácia das garantias hipotecárias,
perante a autora, gravadas nas matrículas 253.580, 253.597, 253.639 e
253.779 do 15o Registro de Imóveis desta Capital, determinando que a
correquerida Esser outorgue em favor da autora as escrituras definitivas das
unidades 108, 211, 511 e 1511 do empreendimento PHD Personal Home
Design, nos exatos termos da decisão de pág. 161, confirmada pela sentença.
Em razão da sucumbência, determinou que as rés paguem 50% das custas e
despesas processuais, cada, e os honorários advocatícios em R$ 50.000,00,
devido por cada ré, nos termos do artigo 85, §8o, do Código de Processo
Civil.
Apela o Banco Safra S/A, sustentando que a sentença
merece ser reformada (págs. 602/625), porque (a) há nulidade da sentença
por ausência de manifestação quanto à incidência do artigo 55 da Lei n.o
13.097/15; (b) são válidas as hipotecas pela aplicação do mencionado artigo,
pois registradas anteriormente à compra pela autora, devendo eventuais
prejuízos ser cobrados exclusivamente da construtora; (c) não deve ser
condenado ao pagamento dos honorários sucumbenciais, pois não deu causa à
instauração da lide, já que a construtora está em mora com a instituição
financeira, agindo de má-fé ao receber o valor da autora e não repassá-lo ao
banco; (d) subsidiariamente, deve ser reduzida a verba honorária para patamar
compatível com a complexidade da causa.
Apela a ré Esser Alaska Empreendimentos Imobiliarios
Ltda. sustentando que a sentença merece ser reformada (págs. 630/641),
porque não pode ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios por

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não apresentar resistência ao pedido do autor, bem como pelo não cabimento
da imposição de multa cominatória, uma vez que a declaração judicial
substitui eventual omissão.
Recursos tempestivos; preparado somente pelo corréu Banco
Safra S/A (págs. 628/629).
Contrarrazões apresentadas (págs. 646/652 e 653/655).
Em razão do indeferimento do benefício da justiça gratuita
(págs. 327/330), a corré Esser Alaska Empreendimentos Imobiliarios Ltda.
foi intimada a providenciar, no prazo de 05 (cinco) dias, o recolhimento das
custas processuais, sob pena de deserção, quedando-se inerte (págs. 672).
Houve oposição ao julgamento virtual (pág. 657).
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente,
o
recurso
da
corré
Esser
Alaska
Empreendimentos Imobiliarios Ltda. não comporta conhecimento.
Nos termos do artigo 99, §7o, do Código de Processo Civil:
“requerida a concessão de gratuidade da justiça em recurso, o recorrente
estará dispensado de comprovar o recolhimento do preparo, incumbindo ao
relator, neste caso, apreciar o requerimento e, se indeferi-lo, fixar prazo para
realização do recolhimento”.

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No caso em análise, embora a requerida afirme que faz jus ao
benefício da gratuidade de justiça, ela não comprovou efetivamente sua
insuficiência financeira. Portanto, foi indeferido o pedido de concessão de
gratuidade da justiça e determinado o recolhimento da taxa judiciária
referente ao preparo recursal, no prazo de 5 dias, sob pena de deserção (págs.
667/670), de acordo com o artigo 99, §2o, do Código de Processo Civil.
Todavia, apesar de devidamente intimada (pág. 671), a corré
permaneceu inerte e não cumpriu o comando judicial, conforme certificado
pelo Cartório (pág. 672). Assim, diante da ausência de preparo, que é um dos
requisitos extrínsecos de admissibilidade do recurso, é de rigor o
reconhecimento da deserção da sua Apelação.
Superada a questão da admissibilidade, passo à análise do
apelo do corréu Banco Safra S/A.
Não vislumbro negativa de prestação jurisdicional. O
Magistrado de origem apresentou, em sua sentença e na decisão de embargos,
ainda que de forma sucinta, motivos suficientes para demonstrar as razões da
formação de seu convencimento e bastantes para rejeitar as pretensões da
apelante (págs. 581/590 e 598/599).
O inconformismo da parte com o resultado da demanda não
se confunde com omissão do Juízo, conforme, aliás, já decidiu o Colendo
Superior Tribunal de Justiça: “se com os fundamentos do acórdão não
concorda a recorrente é outra questão, que não se confunde com negativa de
prestação jurisdicional. (...) A não-conformação da parte não se confunde com
ausência de fundamentação” (STJ, REsp 166.649/RS, Rel. Min. Sálvio de
Figueiredo Teixeira, Quarta Turma).

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Além disso, conforme já decidiu o Supremo Tribunal Federal,
“não há falar em ofensa ao art. 93, IX, da CF, quando o acórdão impugnado
tenha dado razões suficientes, embora contrárias à tese da recorrente" (AI
426.981 AgR/MG, Rel. Min. Cezar Peluso).
Quanto ao mérito, o recurso não comporta provimento.
Com efeito, o adimplemento integral das prestações dos
imóveis adquiridos pela autora Pulsar Realty Empreendimentos e
Participações Ltda., para com a corré Esser Alaska Empreendimentos
Imobiliarios Ltda., restou demonstrado nos autos (págs. 409/473).
A controvérsia recursal cinge-se, na verdade, à possibilidade,
ou não, de liberação da hipoteca incidente sobre o bem que foi constituída em
razão de mútuo bancário entabulado entre a construtora Esser Alaska
Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e o Banco Safra S/A.
A questão é facilmente resolvida com a aplicação da Súmula
308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e
o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra
e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
No âmbito do sistema financeiro imobiliário, a eficácia erga
omnes da garantia real, portanto, é relativizada, para que prevaleça a proteção
dos consumidores e sua boa-fé em adequado prestígio ainda da função social
dos contratos. Ademais, em momento algum, a compradora assumiu a
responsabilidade de pagar as suas dívidas e mais as da construtora, com quem
financiou o empreendimento imobiliário.

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O artigo 55 da Lei no 13.097/15 não evita a conclusão
adotada pela Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça. O pagamento
feito à construtora foi feito de boa-fé pela compradora dos imóveis, de forma
que não se aplica a regra de “quem paga mal, paga duas vezes”. Aplica-se, na
verdade, a regra disposta no artigo 309 do Código Civil: “O pagamento feito
de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era
credor”.
Assim sendo, os argumentos do agente financeiro, que
concedeu crédito para a construção do empreendimento imobiliário, devem
ser rechaçados, cabendo a ele, se for o caso, tomar as medidas que julgar
pertinentes somente contra a construtora. Interpretação em sentido contrário
desvirtuaria a razão de ser da Súmula 308: impedir que a garantia real
constituída sem nenhuma participação dos consumidores cause efeitos que
possam prejudicá-los.
Nessas condições, se as hipotecas que recaem sobre os
imóveis e, consequentemente, os efeitos delas decorrentes são ineficazes
perante a adquirente, é de rigor a manutenção da ordem de cancelamento dos
gravames emanada do Juízo de origem.
A esse respeito, é pacífico o entendimento desta Colenda
Câmara:
Baixa de hipoteca cumulada com adjudicação compulsória.
Insurgência do Banco corréu contra sentença de procedência.
Ilegitimidade. Não acolhimento. Banco que integra a cadeia de
consumo, sendo o responsável pelo cancelamento da hipoteca
que lhe favorecia, mesmo não se tratando de dívida contraída
pelo autor. Mérito. Cancelamento de hipoteca, instituída em favor
da instituição que financiou o empreendimento. Manutenção.

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Comprador que quitou o preço junto à vendedora. Hipoteca
que não tem efeitos contra ele. Súmula 308 do STJ.
Precedentes. Condenação do apelante ao pagamento dos encargos
da sucumbência que não comporta mudança. Recurso desprovido.
(Apelação Cível 1022638-85.2015.8.26.0001; Relator: Carlos
Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 24/09/2019 destaques meus);
HIPOTECA
CANCELAMENTO.
Pacto
celebrado
com
construtor. Imóvel quitado pelos adquirentes. Insurgência da
instituição financeira
contra sentença de procedência.
Ilegitimidade que não deve ser acolhida. Agente financeiro que
integra a cadeia de consumo, sendo o responsável pelo
cancelamento da hipoteca. Hipoteca que não produz efeitos
contra os compradores. Súmula no 308 do STJ. Precedentes.
Sucumbência mantida. Recurso desprovido. (Apelação Cível
1040350-69.2017.8.26.0114; Relator: Nilton Santos Oliveira;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 08/02/2019 destaques meus);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de obrigação
de fazer. Pedido de cancelamento de hipoteca outorgada à
instituição financeira pela promitente vendedora. (...).
Legitimidade passiva do banco, na qualidade de titular da
garantia hipotecária. Ineficácia da hipoteca perante o
promitente comprador. Súmula no 308 do STJ. Aplicação do
princípio da função social do contrato. Direito do promitente
comprador ao cancelamento da hipoteca e à escritura
definitiva do imóvel. (...). Sentença mantida. Ação procedente.
RECURSO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE SANÇÃO.
(Apelação Cível 1055764-44.2016.8.26.0114; Relator: Alexandre
Marcondes; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 18/12/2018 destaques meus);
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Cerceamento de defesa.
Inocorrência. Inteligência dos arts. 355 e 370 do CPC. Prova
documental suficiente para a análise da controvérsia. Ausência de
fundamentação. Afastamento. Dispositivo supostamente não
enfrentado automaticamente repelido pela fundamentação exposta
na sentença. Mérito. Quitação do compromisso de compra e
venda corroborada pelos recibos e relatórios juntados aos

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autos. Direito à escritura definitiva do imóvel. Hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro que não tem
eficácia perante os adquirentes (Súmula 308, STJ). As
alegações de má-fé e de simulação não são suficientes para
compelir os apelados a provarem o pagamento do preço
correspondente ao imóvel por outros meios, a não ser que
houvesse
ao menos
início de prova desses vícios.
Possibilidade de propositura de ação própria para questionar a
validade do acordo, já que, nesta ação, a matéria de defesa ficou
exclusivamente no campo hipotético. Artigo 55 da Lei no
13.097/15. Validade do pagamento feito ao credor putativo, se
o devedor o faz de boa-fé (art. 309, CC). Ônus sucumbencial
corretamente imputado ao Banco Safra, que opôs resistência ao
pleito inicial e deu causa à instauração da lide. Redução do valor
fixado a título de honorários advocatícios para R$3.300,00, com
base na interpretação analógica do art. 85, §8o, do CPC.
RECURSO PROVIDO EM PARTE, para o fim único de minorar
os honorários sucumbenciais, mantida, no mais, a sentença. (TJSP;
Apelação Cível 1016014-43.2017.8.26.0003; Relator (a): Beretta
da Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional III - Jabaquara - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/10/2018; Data de Registro: 31/10/2018 destaques meus).
Por fim, quanto aos honorários advocatícios, a distribuição
do ônus sucumbencial é orientada pelo princípio da causalidade, que impõe à
parte que ensejou a instauração da ação a responsabilidade de arcar com as
despesas processuais e com os honorários advocatícios da parte vencedora.
Desta forma, é devida a condenação do apelante ao
pagamento dos honorários sucumbenciais de forma solidária, conforme
autoriza o artigo 87, §2o do Código de processo Civil. Isto porque, por parte
do Banco Safra S/A, houve intensa resistência à liberação do ônus real,
apresentadas em contestação e apelação.

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No que tange à fixação dos honorários, correto o arbitramento
por equidade, pois trata-se de valor da causa excessivo (R$ 1.214.045,72
pág. 08) e, considerando o grau de zelo profissional, a natureza e a
importância da causa e o prazo de duração do feito, devem ser mantidos em
R$ 25.000,00, que representam pouco mais de 2% do valor da causa, a fim de
manter a remuneração condigna do patrono da apelada sem onerar o apelante
em demasia.
Enfim, a r. sentença não merece reparo e deve ser mantida
por estar em consonância com a jurisprudência deste Egrégio Tribunal e do
Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso da corré Esser
Alaska Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e NEGO PROVIMENTO ao
recurso do Banco Safra S/A.
Em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo
Civil, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal
exercido pelo advogado da parte vencedora, majoro os honorários
advocatícios para R$ 26.000,00.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora