Tribunal: TJSP
Processo: 1003919-63.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Autores que se desinteressaram pelo prosseguimento do contrato - Possibilidade de resilição, com a restituição de valores pagos e a retenção de percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré apelante que invoca a aplicação de cláusula penal, que na prática, reduz a restituição à quantia irrisória ou nenhuma, a depender do valor pago - Cálculo que é

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Autores que se desinteressaram pelo prosseguimento do contrato - Possibilidade de resilição, com a restituição de valores pagos e a retenção de percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré apelante que invoca a aplicação de cláusula penal, que na prática, reduz a restituição à quantia irrisória ou nenhuma, a depender do valor pago - Cálculo que é realizado sobre o preço do contrato, e não sobre o montante pago pelo promitente comprador - Retenção fixada em 10% sobre os valores pagos, que se mostra adequada ao caso - Precedentes jurisprudenciais - Sentença reformada apenas para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Sucumbência recíproca mantida, diante do desfecho dado aos pedidos iniciais, que restaram parcialmente acolhidos (art. 86, CPC) - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164503
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003919-63.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO
6
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA.,
são
apelados
CLAUDEMAR JOSÉ MACHADO e CLAUDIANA SANTANA MACHADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003919-63.2018.8.26.0320 -Voto no 6001
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VOTO No 6001
Apelação n. 1003919-63.2018.8.26.0320
Origem: 4a Vara Cível da Comarca de Limeira
Juiz: Dr. Marcelo Ielo Amaro
Apelante: QUEIROZ GALVÃO 6 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
Apelados: CLAUDEMAR JOSÉ MACHADO e CLAUDIANA SANTANA MACHADO
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Autores que se
desinteressaram pelo prosseguimento do contrato - Possibilidade
de resilição, com a restituição de valores pagos e a retenção de
percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-TJSP -
Ré apelante que invoca a aplicação de cláusula penal, que na
prática, reduz a restituição à quantia irrisória ou nenhuma, a
depender do valor pago - Cálculo que é realizado sobre o preço do
contrato, e não sobre o montante pago pelo promitente comprador
- Retenção fixada em 10% sobre os valores pagos, que se mostra
adequada ao caso - Precedentes jurisprudenciais - Sentença
reformada apenas para fixar o trânsito em julgado como termo
inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem
restituídos - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado
pelo rito dos recursos repetitivos - Sucumbência recíproca
mantida, diante do desfecho dado aos pedidos iniciais, que
restaram parcialmente acolhidos (art. 86, CPC) - RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por CLAUDEMAR JOSÉ
MACHADO e CLAUDIANA SANTANA MACHADO em face de QUEIROZ GALVÃO 6
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., objetivando a rescisão da promessa de
compra e venda de um imóvel, com a restituição dos valores pagos, incluindo a comissão
de corretagem, além da indenização por danos morais e aplicação da cláusula penal
inversa.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para: 1) reconhecer a prescrição para a restituição da comissão de corretagem; 2)
rescindir o contrato celebrado entre as partes; 3) condenar a ré a devolver o equivalente
a 90% dos valores pagos, com retenção da comissão de corretagem e de 10% pelas
despesas administrativas e operacionais, com correção monetária desde o ajuizamento
da ação, e juros de mora desde a citação. Os pedidos de aplicação de multa e de
indenização por danos morais foram indeferidos. Reciprocamente vencidas, deverão as

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partes arcar com a verba honorária da parte adversa, arbitrada em R$ 2.000,00 (fls.
394/404).
Apela a ré, sustentando em síntese, que a culpa exclusiva
da rescisão do contrato é dos autores, que estavam inadimplentes com as prestações.
Aduz que o percentual fixado na sentença é insuficiente para reparar os prejuízos com a
rescisão, postulando seja permitida a retenção de, no mínimo, 30% sobre os valores
pagos pelos autores. Ao final, pleiteia que os juros de mora sejam computados a partir do
trânsito em julgado e que as verbas de sucumbência sejam integralmente carreadas aos
autores (fls. 409/430).
Recurso processado e respondido a fls. 452/464.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 31/05/2014, os autores
celebraram 'Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda' da unidade no 72,
Torre Gardênia, do empreendimento 'Terrazzo Limeira Residencial', pelo preço total de
R$ 380.709,30 (fls. 29/69).
Relatam os autores que, além do atraso na conclusão das
obras, ao procederem à vistoria da unidade, constataram a existência de algumas
irregularidades, fatos que motivaram o desinteresse no prosseguimento do negócio.
Assim, postularam a resilição do contrato, com a restituição integral dos valores pagos,
no total de R$ 106.549,04, a aplicação de multa e a indenização por danos morais.
Em defesa, a ré refutou os pedidos, imputando aos autores
a culpa pela rescisão, face à desistência do negócio. A tese da defesa foi acolhida em
parte pela r. sentença, que afastou os pedidos indenizatórios formulados pelos autores,
que não interpuseram recurso.
Assim, analisando o recurso da ré, a r. sentença comporta
parcial reforma, como se verá.
De fato, restou incontroverso que a resilição contratual foi

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causada por desistência dos autores, que se desinteressaram pelo prosseguimento do
negócio. Anote-se que apesar de realizada a vistoria na unidade, os autores se
insurgiram com relação ao valor do saldo devedor e deixaram de pagar as prestações
após o fim do prazo de tolerância, como bem anotado pelo Magistrado sentenciante, fato
que reforçou a intenção de rescindir o contrato. Não se vislumbra, portanto, que a ré
tenha logrado com culpa pela extinção do negócio jurídico.
No entanto, a resilição do contrato é direito inquestionável
do promitente comprador, que mesmo inadimplente, faz jus à devolução da quantia paga
pelo negócio.
Por outro lado, a ré tem direito à retenção de parte do
montante pago, consoante jurisprudência dominante deste e. TJSP, consolidada com a
edição da Súmula 1, in verbis:
“O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem”.
Assim, superada a questão a respeito da culpa pela
resilição, necessária a verificação do quantum a ser restituído, já que a ré se insurge
contra o montante fixado na sentença.
Todavia, não lhe assiste razão, na medida em que a
cláusula contratual invocada pela ré encerra nítida abusividade, em violação às normas
consumeristas (art. 51, II e IV, do CDC), colocando o consumidor em desvantagem
exagerada.
Afinal, dispõe a cláusula 9.3(b) (fl. 36) que o adquirente terá
direito à devolução dos valores pagos, descontados 10% do preço do contrato, além dos
tributos e outras despesas, situação que reduziria a restituição à quantia irrisória ou
nenhuma, uma vez que o cálculo de dedução é feito com base no valor do contrato e não
sobre os valores pagos pelo promitente comprador. Essa situação se mostra
inadmissível e viola expressamente o disposto no art. 53, caput, do CPC, in verbis:

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“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
Além disso, caberia à ré, em primeiro lugar, comprovar que
realizou os pagamentos dessas despesas descritas na cláusula, o que não ocorreu no
caso dos autos; e em segundo lugar, comprovar que a retenção de 10% fixada na
sentença, sem as deduções, seja insuficiente para fazer frente às despesas
administrativas relacionadas à avença.
Por isso, a retenção no equivalente a 10% em seu favor
mostra-se adequada ao caso em tela e obedece aos parâmetros da jurisprudência, pois
já é ponto pacífico que a fixação dos valores devidos dependerá sempre da análise das
circunstâncias do caso concreto.
Esse, inclusive, é o entendimento do próprio STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO
DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE
(10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL LOCAL.
REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência
desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos.
2. Não é possível alterar a conclusão assentada pelo
Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7
da Súmula do STJ.
3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame

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do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do caso
concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos. Rever essa
conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado.
4. Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no AREsp
816434 / DF, TERCEIRA TURMA, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j.
27/09/2016) (g/n).
Destarte, é caso de manter a restituição no patamar fixado
na r. sentença.
Por outro lado, assiste razão à ré com relação ao termo
inicial dos juros de mora, pois o c. STJ já sedimentou entendimento, por meio do
Recurso Especial no 1.740.911-DF, julgado em 14/08/2019, pelo rito dos recursos
repetitivos, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, que assim ementado:
"RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE
COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS
DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do
CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido."
Em conclusão, reforma-se a r. sentença apenas para fixar
o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a
serem restituídos pela ré aos autores.
Fica, no mais, mantida a r. sentença tal como lançada,
inclusive com relação à sucumbência recíproca, em razão do acolhimento parcial dos
pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 86 do CPC.

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Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora