Tribunal: TJSP
Processo: 1059498-66.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – CONDIÇÃO ATIPICA - ESPAÇO EXPOSITIVO E DE CONVENÇÕES EM "SHOPPING CENTER" – AÇÃO REVISIONAL. Autor, tomador de galpão em "shopping center" em locação para o desempenho de atividade empresária voltada a convenções e exposições, que pretende obter a revisão judicial do contrato, sob o fundamento de onerosidade excessiva ( não vinculada à pandemia por

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – CONDIÇÃO ATIPICA - ESPAÇO EXPOSITIVO E DE CONVENÇÕES EM "SHOPPING CENTER" – AÇÃO REVISIONAL. Autor, tomador de galpão em "shopping center" em locação para o desempenho de atividade empresária voltada a convenções e exposições, que pretende obter a revisão judicial do contrato, sob o fundamento de onerosidade excessiva ( não vinculada à pandemia por COVID-19 ) e abusividades contratuais. Descabimento. Contrato atípico de locação de espaço em "shopping center" que deve prevalecer segundo o que foi livremente pactuado entre o lojista e o empreendedor para a formação e manutenção do contrato (Lei n° 8.245/91, artigo 54, "caput"). Inexistência de evento imprevisível superveniente ao início do contrato capaz de permitir a revisão contratual por onerosidade excessiva ( Código Civil, artigos 317 e 478 ). Ausência de ilicitude tocante à cumulação da previsão escalonada de aumento dos alugueis com índice de reajuste tendente à recomposição inflacionária, pois o escalonamento foi pensado, previsto e ajustado entre as partes considerando a probabilidade da consolidação do empreendimento ao longo dos anos. Mal dimensionamento das projeções de consolidação e crescimento do negócio, ou superveniência de insucesso tocante a fatores intrínsecos e extrínsecos do próprio negócio, que não autorizam a imposição da almejada revisão contratual em desfavor dos locadores. Ausentes, ademais, irregularidades no respeitante à cobrança de encargos contratuais ( condominiais ) e despesas de IPTU, lançadas na forma prevista no contrato com o devido esclarecimento ao locatário a respeito da forma de composição dos custos. Imputação genérica de vício que desautoriza o acolhimento da insurgência. Julgamento antecipado da lide bem lançado, ante a desnecessidade de produção de prova pericial para o correto deslinde da causa. Improcedência. Sentença mantida. Recurso de apelação do locatário não provido, majorada a verba honorária sucumbencial da parte adversa, de 10% ( dez por cento ) para 11% ( onze por cento ) sobre o valor da causa atualizado, com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000945747
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1059498-66.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CENTRO DE
CONVENÇÕES E EVENTOS SANTA GENEBRA LTDA. – EXPO DOM PEDRO, são
apelados CONDOMÍNIO SHOPPING PARQUE DOM PEDRO e UNISHOPPING
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente) E CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 19 de novembro de 2020
MARCONDES D'ANGELO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1059498-66.2017.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 2/14
Recurso de Apelação no 1059498-66.2017.8.26.0114.
Comarca: Campinas.
02a Vara Cível.
Processo
no
1059498-66.2017.8.26.0114;
1061909-82.2017.8.26.0114.
Prolator ( a ): Juiz Fabrício Reali Zia.
Apelante ( s ): Centro de Convenções e Eventos Santa Genebra
Limitada – Expo Dom Pedro.
Apelado ( s ): Condomínio Shopping Parque Dom Pedro;
Unishopping Consultoria Imobiliária Limitada.
VOTO No 48.744/2020.--
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS –
CONDIÇÃO ATIPICA - ESPAÇO EXPOSITIVO E DE
CONVENÇÕES
EM
“SHOPPING
CENTER”
–
AÇÃO
REVISIONAL. Autor, tomador de galpão em “shopping center”
em locação para o desempenho de atividade empresária voltada a
convenções e exposições, que pretende obter a revisão judicial do
contrato, sob o fundamento de onerosidade excessiva ( não
vinculada à pandemia por COVID-19 ) e abusividades contratuais.
Descabimento. Contrato atípico de locação de espaço em
“shopping center” que deve prevalecer segundo o que foi
livremente pactuado entre o lojista e o empreendedor para a
formação e manutenção do contrato (Lei n° 8.245/91, artigo 54,
“caput”). Inexistência de evento imprevisível superveniente ao
início do contrato capaz de permitir a revisão contratual por
onerosidade excessiva ( Código Civil, artigos 317 e 478 ).
Ausência de ilicitude tocante à cumulação da previsão escalonada
de aumento dos alugueis com índice de reajuste tendente à
recomposição inflacionária, pois o escalonamento foi pensado,
previsto e ajustado entre as partes considerando a probabilidade da
consolidação do empreendimento ao longo dos anos. Mal
dimensionamento das projeções de consolidação e crescimento do
negócio, ou superveniência de insucesso tocante a fatores
intrínsecos e extrínsecos do próprio negócio, que não autorizam a
imposição da almejada revisão contratual em desfavor dos
locadores. Ausentes, ademais, irregularidades no respeitante à
cobrança de encargos contratuais ( condominiais ) e despesas de
IPTU, lançadas na forma prevista no contrato com o devido
esclarecimento ao locatário a respeito da forma de composição dos
custos. Imputação genérica de vício que desautoriza o acolhimento
da insurgência. Julgamento antecipado da lide bem lançado, ante a
desnecessidade de produção de prova pericial para o correto
deslinde da causa. Improcedência. Sentença mantida. Recurso de
apelação do locatário não provido, majorada a verba honorária

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sucumbencial da parte adversa, de 10% ( dez por cento ) para 11%
( onze por cento ) sobre o valor da causa atualizado, com base no
parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
Vistos.
Cuida-se de ação revisional de
contrato de locação atípica de imóvel, consubstanciado em espaço
de convenções e expositivo anexo a “shopping center”, proposta
por CENTRO DE CONVENÇÕES E EVENTOS SANTA
GENEBRA LIMITADA – EXPO DOM PEDRO contra
CONDOMÍNIO SHOPPING PARQUE DOM PEDRO e
UNISHOPPING CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LIMITADA,
sustentando o primeiro nomeado a ocorrência de cobranças ilegais
de “encargos comuns” e IPTU desde o ano de 2014, ademais da
cobrança dos e reajustes dos locativos anualmente em
descompasso
com
o
mercado
imobiliário,
a
onerar
demasiadamente o contrato. Pondera que para obter desconto no
IPTU e despesas condominiais precisou firmar termo de confissão
de dívida prejudicial a si. Formaliza pedido de tutela de urgência
para que seja suspensa a cobrança dos valores em aberto, até o
julgamento de mérito da ação, para evitar o seu despejo do imóvel,
ademais da fixação do aluguel provisório em R$ 146.500,00 (cento
e quarenta e seis mil e quinhentos reais) sem a incidência de IPTU
e encargos da locação, até que os requeridos comprovem a forma
de composição dessas despesas. Pretende, meritoriamente,
pretende obter a procedência da revisão contratual para: (a)
anular a cláusula de aluguel progressivo fixando o aluguel no
valor inicial de R$ 110.000,00 ( cento e dez mil reais ), corrigido
pelo IPCA ou, alternativamente, a conversão do aluguel provisório
em definitivo; (b) determinar que os encargos comuns e IPTU
sejam adequados de acordo com a área ocupada do imóvel e
considerando estar na parte externa do “shopping center”, tudo
mediante perícia técnica; (c) extinguir a confissão de dívida e das
demais cobranças pendentes, conformando-as com os novos
valores devidos e operando-se eventual compensação de crédito;
(d) impedir que os requeridos ocupem o estacionamento da área
locada ou a disponibilizem para terceiros sem a sua anuência.

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Indeferido
pedido
de
tutela
antecipada (decisão de folha 337 integrada em sede de embargos
de declaração à folha 342).
O autor noticiou o ajuizamento de
execução de título extrajudicial contra si pelos requeridos, além do
ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, o juiz “a
quo” reconsiderou o entendimento anterior e deferiu a tutela de
urgência para: (i) autorizar o depósito de R$ 649.827,44 (
seiscentos e quarenta e nove mil, oitocentos e vinte e sete reais e
quarenta e quatro centavos ) para elidir os efeitos da mora com
relação aos alugueis de setembro, novembro e dezembro de 2017;
(ii) impedir o despejo do imóvel, com notícia do fato no âmbito da
ação de despejo em curso perante o mesmo juízo; (iii) fixar os
alugueis provisórios no importe de R$ 146.500,00 (cento e
quarenta e seis mil e quinhentos reais), a partir de janeiro de 2018,
com encargos comuns no valor de R$ 40.000,00 ( quarenta mil
reais ) e repasse de IPTU de 36.578,99 ( trinta e seis mil,
quinhentos e setenta e oito reais e noventa e nove centavos ).
Indeferido, de outro lado, o pleito
de suspensão dos encargos oriundos da confissão de dívida
colacionada às folhas 61/67 (item "c" da folha 351), até a aferição
final, em cognição plena e exauriente, a respeito da existência ou
não de vício capaz de inquinar a manifestação de vontade.
A partir de então o autor passou a
depositar nos autos os valores devidos a título de locação.
Os requeridos ingressaram nos
autos e formularam pedido de levantamento das quantias
depositadas.
No que se refere a contestação,
alegam meritoriamente que o contrato de locação foi firmado e
ajustado à luz da autonomia da vontade privada, não contendo
qualquer vício de ilegalidade que autorizasse o acolhimento dos
pedidos iniciais.

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Informam que os encargos e
despesas comuns foram fixados em atenção à posição estratégica
do autor no “shopping” (loja âncora), e que o IPTU foi cobrado
sempre em valor inferior ao que seria devido.
Argumentam jamais terem sido
questionadas administrativamente pelo locatário acerca da
prestação de contas dos encargos contratuais.
Sustentam a validade do termo de
confissão de dívida e pugnaram pela improcedência dos pedidos
iniciais.
A respeitável sentença de folhas
644 usque 648, proferida em sede de julgamento antecipado e cujo
relatório se adota, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o
fundamento maior de que o contrato de locação atípico foi firmado
livremente entre às partes à luz da autonomia da vontade privada,
mediante ajustamento das condições livremente pactuadas, as
quais devem prevalecer nos termos do artigo 54 da Lei n°
8.245/91, em respeito aos princípios da boa-fé e da força
vinculante das convenções (“pacta sunt servanda). Em
consequência, revogou a tutela antecipada, observando que
eventual diferença creditória devida pelo autor aos requeridos
deve ser discutida em ação própria e autorizado o levantamento
dos valores depositados nos autos pelos credores. Pela
sucumbência, o autor foi incumbido de arcar com as despesas
processuais e com os honorários advocatícios dos patronos da
parte contrária, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor
atualizado da causa.
Interpostos
embargos
de
declaração por ambas as partes (folhas 650/655 e 686/688), os do
autor restaram rejeitados (folha 703), enquanto que o dos
requeridos acolhidos para corrigir erro material tocante à
localização física do autor (parte externado “shopping center”) e
permitir o levantamento da quantia depositada nos autos a título

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de alugueis sem a necessidade de se aguardar o trânsito em
julgado (folhas 701/702).
Inconformado, recorre o autor
objetivando a reforma do julgado (folhas 717/747). Requer, de
início, os benefícios da assistência judiciária gratuita ao
fundamento de dificuldade financeira. Quanto ao mais, alega que
enquanto microempresa precisou procurar investidores para arcar
com os custos de mais de R$ 7 milhões (sete milhões de reais)
necessários à adaptação do imóvel às suas atividades. No entanto,
iniciada
a
locação
a
contratação
se
tornou
inviável
economicamente em razão dos abusos contratuais perpetrados
pelos requeridos, em descompasso com a situação econômica do
país, a inviabilizar a manutenção do contrato. Afirma que
enquanto localizada na parte externa do “shopping center”, com
custeio próprio de sistema de ar condicionado, equipe de
segurança e limpeza e público específico, é obrigado a pagar
encargos locatícios abusivos pertinentes a despesas condominiais
de serviços internos do “shopping center” dos quais não se serve.
Diz ter comprovado, por laudo técnico juntado à inicial, que o
valor do aluguel é desproporcional ao valor de mercado, o que
comprovaria processualmente mediante realização de perícia a ser
realizada sob contraditório, consoante defenderam os próprios
requeridos. Afirma que o contrato deve ser equiparado a uma loja
de rua, não a locação de empreendimento em “shopping center”,
embora agregue clientes ao “shopping center”. Nega a condição
atribuída pelos requeridos de ser loja âncora, estratégica.
Sustenta que o julgamento antecipado da lide cerceou o seu direito
constitucional de produção de provas. Pede a relativização do
princípio “pacta sunt servanda”. Colaciona julgados. Tece
comentários sobre cada cláusula abusiva considerada abusiva.
Pede o provimento do recurso para que a sentença seja reformada
e os pedidos iniciais julgados procedentes. Subsidiariamente pede
a anulação da sentença com a abertura da fase instrutória para
poder comprovar, por perícia, que os valores cobrados pelos
requeridos estão descompassados com o mercado, e que os
encargos da locação e IPTU não correspondem aos gastos
atrelados ao imóvel objeto da locação, traduzindo-se em fonte de
lucro para os requeridos.

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Recurso tempestivo, devidamente
processado e oportunamente respondido, quando os requeridos
impugnaram o pedido de justiça gratuita formulado pela
recorrente (folhas 826/856), subiram os autos.
O pleito de atribuição de efeito
suspensivo ao recurso foi acolhido para suspender a eficácia da
sentença no tocante à revogação da tutela de urgência deferida no
início da lide ( folhas 374/375 ), até o julgamento meritório do
recurso, haja vista a possibilidade de provimento do recurso e a
irreversibilidade da medida em caso de despejo do imóvel (folhas
875/878).
Na ocasião, foi indeferido o
pedido de justiça gratuita formulado pela recorrente, deferido,
todavia, o recolhimento do preparo recursal de forma fracionada,
o que foi cumprido.
Os
credores
pediram
o
levantamento dos valores depositados nos autos a título de
alugueis e encargos da locação, o que foi deferido.
Em razão da superveniência da
pandemia mundial pela COVID-19 a recorrente formulou pedido
de tutela de urgência para se deixar de cumprir o contrato
enquanto sua atividade empresária, voltado a eventos, fosse
afetada. O pedido, contudo, foi indeferido, observando-se que
eventual pedido por este novo motivo deveria ser foco de ação
própria (folhas 1.015/1.024).
Este é o relatório.
O recurso comporta juízo de
admissibilidade positivo, eis que presentes os requisitos legais,
incluindo-se o preparo recursal, recolhido de forma fracionada
pela recorrente mediante autorização judicial.

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No mérito, não é caso de acolher
o inconformismo recursal.
Cumpre, de pronto, registrar que
a presente ação revisional de contrato, ajuizada em 14 de
novembro de 2017, não guarda correlação com os nefastos efeitos
econômicos decorrentes da pandemia mundial por COVID-19
ocorrida neste ano de 2020.
Diante disso, os fatos tratados
neste pleito serão analisados sem os efeitos da pandemia (
COVID-19 ) sobre a relação contratual travada entre as partes,
porque a eventual modulação da relação negocial em decorrência
da propalada pandemia ou mesmo a resolução contratual, deve ser
alvo de ação própria com a análise de questões específicas e
distintas desta causa, não podendo, assim, influir no resultado
final deste feito.
O pedido revisional do contrato
de locação de espaço de exposição (galpão) com 13.757m2 (treze
mil, setecentos e cinquenta e sete metros quadrados), localizado
nas dependências do “Shopping Parque Dom Pedro”, na Comarca
de Campinas, Estado de São Paulo, tem por fundamento central
vício intrínseco de abusividade existente no contrato tocante: (i) à
forma de reajuste do contrato; (ii) à imposição do pagamento de
encargos da locação desconexos ao imóvel locado, e; (iii) à
cobrança de IPTU fixo desvinculado da metragem do imóvel.
Segundo o autor, CENTRO DE
CONVENÇÃO E EVENTOS SANTA GENEBRA, que explora o
imóvel em parte como centro de convenções e a outra metade
como centro de exposições, o contrato se mostrou abusivo no
respeitante aos valores de alugueis, encargos da locação e IPTU
desde o primeiro momento da locação, agravando-se ainda mais a
sua situação com o passar dos anos, em razão das previsões de
reajustes escalonados dos alugueis (cláusula degrau com
majoração fixa e variável), distribuição dos encargos da locação e
IPTU sem correlação efetiva com as despesas de manutenção e
tributárias, ademais do fato de se encontrar na parte externa do
“shopping”, não usufruindo dos serviços e vantagens vertidas aos

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lojistas do interior do empreendimento.
Para
indicar
a
suposta
abusividade contratual, o demandante destacou que para o ano de
2016, um ano antes da propositura da ação, o valor do aluguel
corrigido na forma do contrato somava valor de R$ 177.913,23
(cento e setenta e sete mil, novecentos e treze reais e vinte e três
centavos), os quais somados aos encargos comuns de R$ 83.026,17
(oitenta e três mil, vinte e seis reais e dezessete centavos) e ao
IPTU mensal de R$ 58.998,36 (cinquenta e oito mil, novecentos e
noventa e oito reais e trinta e seis centavos), totalizavam despesa
mensal de R$ 319.937,76 (trezentos e dezenove mil, novecentos e
trinta e sete reais e setenta e seis centavos), montante muito
superior àquele ajustado originariamente no ano de 2014, início
da locação, quanto o montante total das despesas somava R$
220.000,00 (duzentos e vinte mil reais).
E, para comprovar o descompasso
dos valores praticados pelos requeridos junto ao mercado, junta o
laudo elaborado por assistente técnico particular indicando que o
valor de mercado de locação do imóvel, para o ano de 2017, seria
algo próximo a R$ 146.500,00 (cento e quarenta e seis mil e
quinhentos reais), montante fixado a título de aluguel provisório
no início da lide (laudo técnico às folhas 296/299).
Sustenta a falta de prestação de
contas das cobranças efetuadas a título de encargo da locação,
assim também no respeitante ao IPTU.
Afora isso, aponta também como
ingrediente do pedido revisional as retrações de mercado
ocorridas a partir do ano de 2016, o que, em sua ótica, permitiria
a revisão contratual com base na teoria da imprevisão.
De outro lado os requeridos
sustentam a atipicidade do contrato de locação e a legalidade das
convenções, estabelecidas à luz do princípio da autonomia em

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contrato
paritário
firmado
entre
empreendedores
com
conhecimento aprofundado do negócio jurídico vinculativo.
Destacam
terem
concedidos
sucessivos descontos ao autor para que conseguisse cumprir o
contrato, mesmo assim deixou acumular débito próximo a R$ 1
milhão (um milhão de reais), alvo de termo de confissão de dívida
com fracionamento do pagamento em 12 (doze) parcelas mensais e
sucessivas.
Ao apreciar a causa o insigne
Magistrado “a quo” decidiu pela inexistência de ilegalidades
contratuais e julgou o feito de plano, ou seja, sem a abertura da
fase instrutória, optando pela improcedência, o que ensejou o
inconformismo recursal.
Ao revés do que quer fazer crer o
autor, é evidente nos autos se valer da estrutura do “shopping
center” para incrementar o seu negócio, pois ainda que não
absorva clientela direta do “shopping center” (o que não se crê no
respeitante ao espaço de exposição), obtém incremento de clientela
pela
facilidade
de
sua
localização,
pela
estrutura
de
estacionamento do “shopping” oferecida a seus clientes (com mais
de 8.000 vagas e cobranças pelo “shopping center”), pela
segurança existente no local, pela higiene e pelo beleza
arquitetônica do empreendimento e por toda estrutura disponível a
seus clientes no próprio “shopping”, composto por 404
(quatrocentos e quatro) lojas, 59 (cinquenta e nove) restaurantes e
outras estruturas de laser e entretenimento, tudo a influir na
escolha e manutenção da locação (folhas 296 e 525).
Bem por isso, a propósito, o
demandante insiste em manter a locação de alto custo em
detrimento de outros imóveis de menor custo financeiro em
condomínios logísticos existentes na região, consoante apontou o
técnico responsável pela estimação do aluguel ideal na esfera
administrativa (folha 298).

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Assim, não há como se acolher a
alegação do autor no sentido de que a locação é comum,
ordinária, equiparável a uma loja comercial de rua para afastar as
condições livremente pactuadas entre as partes, tanto antes como
durante a vigência do contrato, em homenagem à força
obrigatória da convenção, para aplicar ao caso regras locatícias
destinadas a locações de finalidade não residencial.
Isto porque, embora o artigo 54
da Lei n° 8.245/91 (lei de locações) tenha regulado em certa
medida as relações locatícias atípicas travadas entre lojistas e
empreendedores de “shopping center” - , ao, por exemplo, vedar
a cobrança de despesas com reformas ou acréscimos que
interessem à estrutura integral do imóvel, ou despesas com pintura
das fachadas e outros, ou com indenizações trabalhistas e
previdenciárias anteriores ao início da locação (§§1° e 2° do
referido dispositivo) - , o legislador ordinário consagrou no
“caput” do dispositivo o respeito à liberdade contratual das
partes, necessária ao desenvolvimento e manutenção dos
“shoppings center” enquanto empreendimentos de relevante valor
social e econômico, gerador de riquezas, postos de trabalhos e
tributos.
Diante de tais circunstâncias, pela
força obrigatória decorrente da convenção (“pacta sunt
servanda”), o Estado-Juiz não pode (deve) ser chamado a se
imiscuir no negócio jurídico paritário firmado entre particulares
livremente, à luz do princípio constitucional da livre iniciativa
(Constituição Federal, artigos 1°, inciso IV, e 170), a não ser se
houver alguma causa legal justificadora, como por exemplo: (i) a
ocorrência de algum desequilíbrio contratual causado por
acontecimento
extraordinário
e
imprevisível
causador
de
onerosidade excessiva a uma das partes, com extrema vantagem a
outra (Código Civil, artigos 317 e 478), ou; (ii) a ocorrência de
uma ilegalidade contratual por lesão, dolo, estado de perigo,
violação da boa-fé contratual, dentre outras (Código Civil, artigos
145, 156, 157 e 422).
No caso, por mais que o autor se

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esforce para imputar prática ilegal de reajuste dos locativos aos
requeridos, por “bis in idem”, por ter disposto na cláusula X do
instrumento contratual vinculativo aluguel mínimo reajustado
escalonadamente durante a locação1, ademais de reajustes anuais
por índices de reajustes (IPCA ou outros substitutivos) a cada ano,
nos moldes da cláusula XVI (folha 40), certo é que uma coisa não
se confunde com a outra e não se traduz em ilegalidade.
Os alugueis escalonados foram
previstos
considerando
a
maturação
do
empreendimento
empresarial do autor ao longo dos anos, consoante as expectativas
projetadas do negócio, o que pode ser visto e melhor entendido
diante ao se analisar os materiais informativos de folhas 502/530,
com números impressionantes tanto acerca de público e eventos
projetados e realizados.
Logo, se o autor não dimensionou
adequadamente a demanda de mercado, a sua capacidade de
produção, a análise dos custos, as perdas, receitas e o retorno
financeiro esperado com o negócio antes de firmar o contrato e se
obrigar ao pagamento dos alugueis de forma escalonada,
acrescido de reajustes anuais, não pode pretender impor ao
locador “goela abaixo” a revisão do contrato de forma prejudicial
pelo seu erro de dimensionamento, ou por ter assumido obrigação
além de sua capacidade financeira (a exemplo do que ocorre com
o instituto da “cramdown” no âmbito da recuperação judicial, em
que credores são obrigados a “engolir” planos recuperacionais
prejudicias).
O mesmo se diga com relação aos
encargos comuns mensais, os quais foram bem dimensionados no
contrato em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) mensais no primeiro
ano de locação e R$ 70.000,00 (setenta mil reais) a partir do 2°
ano de locação, também reajustado por índices oficiais para se
evitar reajustes anuais recorrentes para correções orçamentárias
1 R$110.000,00 (cento e dez mil reais) durante o primeiro ano de locação ; R$ 130.000,00 (cento e trinta mil
reais) durante o segundo ano de locação ; R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) durante o período
compreendido entre o início do terceiro ano de locação até o final do quinto ano de locação, e ; R$
170.000,00 (cento e setenta mil reais) a partir do início do sexto ano da locação, até o final da locação (folha
39).

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1059498-66.2017.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 13/14
por defasagem inflacionária.
E embora os valores dos encargos
fossem elevados, o autor declarou, quando assinou o contrato de
locação, estar ciente do pagamento dos encargos e conhecer não
só a forma de composição dos encargos, com Fundo de Promoção
e outros, como também as despesas específicas e todos os
consumos correspondentes ao imóvel locado tocante ao coeficiente
de rateio previamente informado, tais como as despesas comuns de
seguro, energia elétrica, água e outros (cláusula sexta do contrato
às folhas 43/44).
E não se pode dizer que a
cobrança era abusiva e descompassada com a realidade daquilo
que deveria pagar por ter obtido desconto substancial dos
encargos em anos posteriores: a uma porque soube de antemão o
quanto pagaria; a duas porque conheceu também de antemão a
forma de composição das despesas; a três porque a redução pode
tanto ter ocorrido por uma redução geral de despesas como por
outros fatores, como, por exemplo, a concessão de bonificação
pelos locadores em razão da essencialidade da manutenção da
locação.
Da mesma sorte os gastos com
IPTU, declaradamente arrecadados pelos locadores para fazer
frente
exclusivamente
às
despesas
tributárias
junto
à
Municipalidade local, inclusive com previsão de reajuste anual
consoante o aumento estipulado pela Prefeitura Municipal de
Campinas, ou de isenção ou desconto caso obtido da Prefeitura
(cláusula 6.1.1 à folha 44).
Demais disso, não se vê dos autos
qualquer indício de perturbação ou instabilidade econômica no
mercado nacional de então (2014 a 2017) capaz de onerar
demasiadamente a contratação em favor dos locadores e prejuízo
do locatário que dar suporte à revisão contratual (como agora se
vê, a título de exemplo, com a pandemia pela COVID-19).
Destarte, tem-se que o insigne

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juízo “a quo” deu solução adequada à lide ao julgá-la
improcedente de plano, sem a abertura da fase instrutória, em
razão da rigidez da vinculação contratual pelo princípio da força
vinculante das obrigações (“pacta sunt servanda”), em especial
porque não se verifica qualquer indício de cobrança indevida de
encargos condominiais ou cobrança de IPTU descompassada com
o contrato, como quis fazer crer o autor durante toda a lide.
Demais a mais, não há notícias
nos autos de que o autor, em alguma ocasião, buscou a prestação
de contas administrativamente junto aos requeridos e seu pleito
não foi atendido, a infirmar, ainda mais, a vazia alegação de
vícios de cobranças sobre os encargos contratuais e IPTU
pormenorizadamente disciplinados no contrato.
Considerando o todo, é caso de se
negar provimento ao recurso de apelação do autor e majorar os
honorários advocatícios devidos aos patronos da parte contrária
pela sucumbência recursal, aumentando-os de 10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado da causa para 11% (onze por cento)
sobre o mesmo valor, montante capaz de bem remunerar os
patronos dos requeridos pelos trabalhos desenvolvidos nos autos,
incluindo-se a atuação neste grau recursal (Código de Processo
Civil, artigo 85, §§ 2° e 11°).
Revogado o efeito suspensivo
dado ao recurso de apelação, observando-se, em linha de
coerência com o decidido pelo insigne juízo “a quo”, que
eventuais diferenças devidas a título de complementação da
locação devem ser exigidas pelos locadores em ação própria.

Ante
o
exposto,
nega-se
provimento ao recurso de apelação do autor, majorada a verba
honorária sucumbencial da parte adversa, atento ao conteúdo do
parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, nos
moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR