Tribunal: TJSP
Processo: 1001398-27.2019.8.26.0348
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão do contrato. Não obtenção de financiamento por culpa de empresa de assessoria indicada pela ré. Acolhimento da fundamentação da sentença. Art. 252, RITJSPl. Direito de devolução da integralidade dos valores pagos pelos autores, ante a culpa da ré pela rescisão. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Valor devido pelo comprador após a entrega das chaves. Cabimento da

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão do contrato. Não obtenção de financiamento por culpa de empresa de assessoria indicada pela ré. Acolhimento da fundamentação da sentença. Art. 252, RITJSPl. Direito de devolução da integralidade dos valores pagos pelos autores, ante a culpa da ré pela rescisão. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Valor devido pelo comprador após a entrega das chaves. Cabimento da restituição das despesas condominiais pagas antes da efetiva entrega do imóvel. DANO MORAL. Inclusão indevida do nome do autor em cadastros de inadimplentes. Responsabilidade da ré pelos danos Valor suficiente para compensar os abalos sofridos pelo autor, sem ocasionar enriquecimento sem causa. Quantum mantido. JUROS DE MORA. Incidência a partir da citação, considerando a mora da ré (art.405, CC). Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752540
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001398-27.2019.8.26.0348, da Comarca de Mauá, em que é apelante PLANO
ANGELIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado CLAUDIO
MULIERI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001398-27.2019.8.26.0348 - 2
Apelação Cível no 1001398-27.2019.8.26.0348
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Plano Angelim Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelado: Claudio Mulieri
Comarca: Mauá - 1a Vara Cível
Processo de Origem: 1001398-27.2019.8.26.0348
Juiz(íza) Prolator(a): Maria Eugênia Pires Zampol
VOTO no 14081
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão do
contrato. Não obtenção de financiamento por culpa de empresa
de assessoria indicada pela ré. Acolhimento da fundamentação
da sentença. Art. 252, RITJSPl. Direito de devolução da
integralidade dos valores pagos pelos autores, ante a culpa da
ré pela rescisão. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Valor
devido pelo comprador após a entrega das chaves. Cabimento
da restituição das despesas condominiais pagas antes da efetiva
entrega do imóvel. DANO MORAL. Inclusão indevida do
nome
do
autor
em
cadastros
de
inadimplentes.
Responsabilidade da ré pelos danos Valor suficiente para
compensar os abalos sofridos pelo autor, sem ocasionar
enriquecimento sem causa. Quantum mantido. JUROS DE
MORA. Incidência a partir da citação, considerando a mora da
ré (art.405, CC). Sentença mantida. Honorários advocatícios
majorados. Recurso não provido, com observação.
Vistos.
Cuida-se de ação relativa a rescisão contratual,
cumulada com inexistência de débito e danos morais julgada parcialmente
procedente pela r. sentença de fls. 374/381, cujo relatório é adotado, para
excluir o nome do autor dos cadastros de inadimplentes, rescindir o contrato
por culpa exclusiva da demandada, declarar a inexigibilidade da dívida e
condenar a requerida a restituir o autor quanto as parcelas pagas, de forma
integral e imediata, assim como quanto aos valores de cotas condominiais
efetivamente quitadas, que deverão ser comprovadas em liquidação de
sentença, todas atualizadas monetariamente da data do pagamento, pela
tabela prática do Tribunal de Justiça, com incidência de juros de 1% ao mês,

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desde a citação, bem como condenar ao pagamento de danos morais de
R$10.000,00 (dez mil reais), atualizada monetariamente, a partir da sentença,
incidindo juros a partir da citação no percentual de 1% ao mês. Ante a
sucumbência mínima, condenou a demandada ao pagamento de custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10%
(dez por cento) do valor da condenação atualizado monetariamente.
Inconformada,
apela
a
ré
(fls.
384/402),
sustentando, em síntese: (i) ausência de culpa pelo pleito de rescisão
contratual; (ii) a validade da retenção parcial dos valores pagos para aquisição
da unidade; (iii) incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado; (iv)
legalidade da cobrança das costas condominiais, ante a mora do Apelado; (v)
legitimidade do apontamento nos cadastros restritivos; (vi) ausência de danos
materiais e morais. Requer a reforma da r. sentença.
A
parte
contrária
apresentou
contrarrazões,
refutando os argumentos da recorrente (fls.407/412).
Regularmente processado o recurso, com preparo
(fls.403).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
É incontroversa a celebração pelas partes, em 22 de
outubro de 2017, de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda,
para aquisição da unidade no 178, Torre Acreditar, pertencente ao
empreendimento denominado “Condomínio Residencial Inspire Mauá”, se
comprometendo o autor a efetuar o pagamento da quantia de R$ 210.000,00
(fls.41/46).
Pretende o autor a rescisão do contrato celebrado,
em razão de culpa exclusiva da ré, sob o argumento de que cumpriu todas as
exigências para a obtenção do financiamento bancário, contudo, a ré
desconsiderou o desconto previsto no quadro de resumo e a empresa

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intermediária solicitou o cancelamento do contrato bancário celebrado.
No caso, a atividade empresária de oferecer ao
público em geral a venda de imóveis em construção ou a serem construídos
constitui a conduta ao mesmo tempo de fornecedor de um produto (unidade
imobiliária) e também de prestação de serviços vinculados à própria
edificação.
Assim, aplicável o Código de Defesa do Consumidor
à relação jurídica entre as partes, nos termos dos arts. 2o e 3o do referido
Código.
Ressalta-se que há solidariedade de todos os
envolvidos na cadeia de serviços prestados, nos termos do art. 7o, parágrafo
único, e 25, § 1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, em que pese a argumentação da apelante,
acertada a r. sentença diante da fundamentação, aqui também adotada como
razão de decidir, como permite o artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal
de Justiça de São Paulo, que possibilita ao Relator, nos recursos em geral,
“limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando
suficientemente motivada, houver de mantê-la”.
Conforme constou da sentença:
“(...)
Conforme se observa do constante dos autos, em
dezembro de 2017 foi firmado contrato de financiamento bancário
pelo Sistema Financeiro de Habitação junto a Caixa Econômica
Federal (contrato no 855553916610-6), com a quitação, pelo autor,
das primeiras parcelas do financiamento habitacional.
Entretanto, ante a observância de que no contrato
efetivado perante a Caixa não constou o valor referente ao "Cheque
Moradia", subsídio de R$25.000,00 que seria concedido ao autor
em virtude do programa Casa Paulista, a empresa intermediária

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"CCA Assino" solicitou o cancelamento.
Não há comprovação nos autos de que houve
perda, pelo autor, do subsídio do programa Casa Paulista, com o
auxílio do qual compraria o imóvel, devido a alteração salarial. Certo
é que a perda de tal subsídio, com o consequente aumento do valor
da parcela, é fato que atine ao próprio comprador. No entanto, não
é o caso dos autos. Pelo que se constata dos documentos
acostados, por motivo desconhecido, mas que não pode ser
imputado ao autor, ao ser elaborado o contrato, não foi incluído o
desconto do "Cheque Moradia".
Pelo que se constata, o cancelamento foi solicitado
pela própria empresa que efetuou a intermediação para celebração
do contrato junto a CEF, não restando comprovada qualquer
responsabilidade a ser imputada ao autor pelo cancelamento do
contrato.
Foi iniciado um novo financiamento em outra
agência
bancária,
mas
sem
êxito.
Inexiste
prova
de
responsabilidade do comprador pela frustração do negócio.
Vale ressaltar que a má prestação dos serviços pela
empresa de assessoria ligada à requerida, pode ser imputada
solidariamente à ré.
É inegável a legitimidade de todas as empresas
integrantes da cadeia de consumo para responder, perante o
consumidor, pela má prestação dos serviços.
Ao discorrer sobre a responsabilidade solidária em
face dos danos infligidos aos consumidores, José Geraldo Brito
Filomeno (Código de Defesa do Consumidor: comentado pelos
autores do anteprojeto. 10a Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2011,
vol. I, pág. 176) assinala que: '(...) Trata-se de um aspecto dos mais

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relevantes em termos de responsabilidade civil dos que causarem
danos a consumidores ou terceiros não envolvidos em dada relação
de consumo. Como a responsabilidade é objetiva, decorrente da
simples colocação no mercado de determinado produto ou
prestação de dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de
intentar as medidas contra todos os que estiverem na cadeia de
responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no
mercado, ou então a prestação do serviço.'
Dessa forma, sendo solidária a responsabilidade,
pode o autor ajuizar a ação contra todas ou uma das empresas
responsáveis. A ré se responsabiliza solidariamente perante o
consumidor pelos serviços prestados pelas empresas de assessoria
que indicou (correspondente bancária).
Reconhecida, assim, a culpa exclusiva da requerida
pelo desfazimento do contrato, deve restituir integralmente os
valores pagos pelo comprador, estando pacificado pelo C.STJ, por
sua Súmula n. 543 que: "na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Com relação à cobrança de taxa condominial, é

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assente no C. Superior Tribunal de Justiça que: "a efetiva posse do
imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do
qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento
das despesas condominiais" (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009,
DJe 15/12/2009), bem como que: "somente quando já tenha
recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da
posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade
passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às
obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não
tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e
venda" (REsp 660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA,
QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378),
e ainda que: "o promitente comprador, via de regra, é parte legítima
para responder pelo pagamento de verbas condominiais. Contudo,
tal legitimidade é afastada quando demonstrado que não houve a
imissão na posse do imóvel, não se exercitando as faculdades de
usar, gozar e dispor da coisa" (AgRg no Ag 645.645/SP, Rel.
Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em
10/08/2006, DJ 11/09/2006, p. 253).
Na hipótese dos autos, não foi demonstrada a
efetiva disponibilização da unidade adquirida ao autor, o que não se
confunde com a emissão do habite-se, independentemente de
cláusula contratual, não sendo possível responsabilizar o autor,
portanto, pelo pagamento de taxas condominiais referentes a bem
que jamais chegaram a usufruir.
Outrossim, observa-se que a requerida, embora a
culpa pelo não aperfeiçoamento do contrato de financiamento junto
à CEF não pudesse ser imputada ao autor, efetuou a cobrança da

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dívida do contrato, e incluiu o nome do demandante no rol de
inadimplentes.
Não paira dúvida de que, na espécie, a inserção do
nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, Serasa e
outros), foi, sem dúvida alguma, irregular, indevida e injusta, por
imprudência e negligência da ré.
Saliente-se que a ofensa decorrente da inclusão do
nome do autor no SCPC e SERASA, por ato indevido da ré, gera
inequivocamente a sensação de ser humilhado, de ser vista como
devedor, como mau pagador, constituindo tal fato violação do
patrimônio ideal formado pela imagem idônea, além de causar
inegáveis prejuízos à imagem profissional, ao bom nome e a
credibilidade do autor.
O "negativado" e o "protestado" não podem abrir
conta corrente, não têm crédito, não podem praticar atos negociais.
O dano moral é presumido. Tais dissabores pelos quais passou o
autor ultrapassam a mera contrariedade ou aborrecimento,
repercutindo em sua própria autoestima e paz de espírito (art. 5o, V
e X da Constituição Federal).
Destarte, comprovada a ocorrência do ato ilícito, do
dano e do nexo causal (inclusão do nome da autora no SCPC e
SERASA, indevidamente), cabe ao autor o direito à indenização.
Contudo, o ressarcimento deve ser proporcional à
lesão, evitando enriquecimento sem causa. O arbitramento da
indenização por dano moral deve ser feito com moderação, tendo
em vista a natureza do dano, suas consequências e a condição
econômica das partes, não se justificando imposição que possa
causar enriquecimento ilícito e nem aquela que não exerça função
reparadora.

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Entende-se fixar a indenização devida em R$
10.000,00, levando-se em consideração o consabido binômio
necessidade/possibilidade posto que ao demandante a quantia
auferida certamente servirá para malemalmente repor os gravames
morais enfrentados, enquanto que a demandada, tal pagamento
não causará mossa, mas servirá como lembrete para dedicar-se
com mais afinco aos interesses de seus clientes, obviando a
ocorrência de situações vexaminosas como a ora analisada.
A indenização fica, assim, fixada em R$ 10.000,00
(dez mil reais), quantia suficiente para compensar o autor pelos
transtornos sofridos, e estimular a requerida a ser mais diligente na
condução de seus negócios.” (fls. 374/381)
No que concerne ao termo inicial dos juros de mora,
considerando a mora da ré, estes devem incidir desde a citação (artigo 405, do
Código Civil).
A r. sentença deve ser mantida, portanto.
Diante do trabalho desenvolvido pelos causídicos e
a data da interposição dos recursos, na vigência do atual Código de Processo
Civil, majoro os honorários advocatícios para 15% do valor atribuído à causa,
nos termos do disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de
2015.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso,
com observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora