Tribunal: TJSP
Processo: 1046677-38.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DECORRENTE DE DECISÃO LIMINAR PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO QUE, POR FIM, FOI JULGADA IMPROCEDENTE. FORTUITO EXTERNO CARACTERIZADO. IMPOSSIBILIDADE EXCEPCIONAL DE APLICAÇÃO DA SÚMULA 161 DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DECORRENTE DE DECISÃO LIMINAR PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO QUE, POR FIM, FOI JULGADA IMPROCEDENTE. FORTUITO EXTERNO CARACTERIZADO. IMPOSSIBILIDADE EXCEPCIONAL DE APLICAÇÃO DA SÚMULA 161 DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA RÉ PROVIDO; IMPROVIDO O DA AUTORA.
Não há fundamento para reconhecer culpa da vendedora pelo atraso na entrega do empreendimento à adquirente quando demonstrada a ocorrência de situação excepcional e imprevisível com o ajuizamento de Ação Civil Pública pelo Ministério Público, que sequer foi julgada procedente. Entrave qualificado como fortuito externo que constitui excludente de responsabilidade civil contratual .

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001048226
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1046677-38.2018.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
é
apelante/apelado ADM ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA, é
apelado/apelante SPE - SOLAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso
da ré e negaram provimento ao recurso da autora. V. U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente) E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1046677-38.2018.8.26.0100 - MPO
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Apelação Cível no 1046677-38.2018.8.26.0100
Apelante/Apelado: Adm Administração e Participação Ltda
Apelado/Apelante: Spe - Solaia Empreendimentos Imobiliários Ltda
Comarca: São Paulo
V. 2800
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA
DAS
CHAVES
DECORRENTE
DE
DECISÃO
LIMINAR PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA
AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO QUE,
POR
FIM,
FOI
JULGADA
IMPROCEDENTE.
FORTUITO
EXTERNO
CARACTERIZADO.
IMPOSSIBILIDADE
EXCEPCIONAL
DE
APLICAÇÃO
DA
SÚMULA
161
DESTE
E.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EXCLUDENTE DE
RESPONSABILIDADE
CIVIL
CONTRATUAL
CONFIGURADA.
SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO DA RÉ PROVIDO; IMPROVIDO O DA
AUTORA.
Não há fundamento para reconhecer culpa da vendedora
pelo atraso na entrega do empreendimento à adquirente
quando
demonstrada
a
ocorrência
de
situação
excepcional e imprevisível com o ajuizamento de Ação
Civil Pública pelo Ministério Público, que sequer foi
julgada procedente. Entrave qualificado como fortuito
externo que constitui excludente de responsabilidade
civil contratual .

Trata-se de Apelações interpostas contra sentença judicial
(págs. 792/797), cujo relatório adoto, proferida pelo MM. Juiz da 26a Vara
Cível do Foro Central da Comarca da Capital, que, em “Ação de Cobrança
de Multa Contratual (Rito Ordinário), julgou parcialmente procedente o
pedido, para condenar a requerida ao pagamento da multa contratual pelo
atraso na entrega do imóvel, no importe de 30% sobre o preço do bem,
corrigido monetariamente a contar da aquisição (30/11/2009). Estabeleceu
ainda que sobre o total incidirão juros de mora de 1% ao mês a contar da
citação e correção monetária desde a proprositura. Pela sucumbência,
determinou que a ré arque com as custas, despesas processuais e

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honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Apela a requerente (págs. 216/230), alegando que adquiriu
da ré o conjunto 501 e a vaga de garagem 149, no empreendimento
denominado “Edifício Office Garden” , que deveria ter sido entregue, já
computando-se o prazo de tolerância de 180 dias, em setembro de 2012;
que não recebeu o imóvel até a apresentação de suas razões recursais;
passados aproximadamente 6 anos, deve, portanto, incidir a multa prevista
na cláusula 4.1.3, que prevê multa de 1% por mês de atraso, incidente
sobre o total pago pelo comprador. Pugna, assim, pelo provimento do
recurso, para que se afaste a redução da multa procedida pelo Juízo,
devendo se observar os exatos termos contratuais, que deve vigorar até a
efetiva entrega das chaves, pois o fato da obra estar quase pronta, faltando
apenas o habite-se, não isenta de culpa da parte adversa de ter levantado a
obra em área objeto de tombamento; além disso, a multa não é excessiva.
Apela também a requerida sustentando, em suma, que a) a
obra questionada judicialmente em ação civil pública é regular; b) não há
culpa pelo atraso do empreendimento, diante da imprevisibilidade do
embargo judicial que o empreendimento sofre; o prazo para entrega foi
interrompido por ocorrência de caso fortuito ou força maior; c) sofreu
inúmeros prejuízos com o embargo indevido da obra; d) a multa contratual
não pode ser aplicada. Requer, assim, o provimento do recurso para que a
ação seja julgada improcedente; subsidiariamente, pugna pela redução da
multa para que seja limitada a 10% do valor da unidade imobiliária
adquirida.
Recursos tempestivos e preparados (págs. 810 e 830/831).

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Contrarrazões apresentadas (págs. 880/897 e 898/914).
Houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso da ré merece provimento, devendo ser
improvido o da autora.
Cuida-se de ação em que a autora visa o recebimento de
multa contratual pelo atraso na entrega de imóvel referente ao
empreendimento denominado “Edifício Office Garden”, cujas chaves
ainda não haviam sido entregues na ocasião da propositura da demanda em
30/04/2018. O Magistrado a quo acolheu parcialmente o pedido inicial,
reconhecendo o atraso por culpa da vendedora e a possibilidade de
aplicação de multa contratual, reduzindo o montante desta para 30% do
valor do imóvel adquirido, nos termos do artigo 413 do Código Civil.
A ré, por sua vez, insiste na tese de que não pode ser
responsabilizada pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que este
decorreu de fatos alheios à sua vontade, como o ajuizamento pelo
Ministério Público da Ação Civil Pública no 0031873-39.2012.8.26.0053,
de tal modo que não deu causa a dano ou prejuízo à autora.
De fato, assiste razão à requerida. A entrega do imóvel no
prazo acordado foi inviabilizada por fortuito externo, consistente no
embargo judicial imprevisível proposto pelo Órgão Ministerial.

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Ocorre
que
no
bojo
da
Ação
Civil
Pública
supramencionada
foi
proposto
Agravo
de
Instrumento
no
0204260-25.2012.8.26.000, no qual foi concedida a liminar para "a
paralisação e/ou embargo das obras em questão" ou, na impossibilidade
desta medida, em virtude do estágio em que se encontravam as obras, que
se abstivessem as agravadas de "conceder o “habite-se” e a entrega das
chaves, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00" (pág 634), a qual foi
confirmada com o provimento do recurso (págs. 686/691).
Acontece que o empreendimento já se encontrava
praticamente pronto, de tal modo que, no caso, a liminar, concedida por
órgão da Segunda Instância, constituiu fator externo e imprevisível, que
impediu o prosseguimento das providências para integral cumprimento do
contrato pela Apelante no tocante à entrega da unidade, vez que o
descumprimento da ordem judicial ensejaria a aplicação de penalidades.
Nesse contexto, restou claro que a construtora adotou
conduta consentânea aos procedimentos administrativos e legislação
vigente à época e que não entregou a obra no tempo estipulado em estrito
cumprimento de determinação judicial, de tal maneira que não pode ser
compelida ao pagamento da multa prevista na cláusula 4.1.3 do contrato,
estipulada para o caso de atraso por culpa da vendedora. Não há culpa a
ser atribuída à vendedora diante dessa situação excepcional, que
caracteriza fortuito externo, que impõe a inaplicabilidade ao caso em
apreço da súmula 161 deste Egrégio Tribunal, conforme já reconheceu a
34a Câmara de Direito Privado ao julgar caso similar, de conformidade
com o voto do Relator Des. L. G. COSTA WAGNER:
"(...) Entrega doimóvel obstada em razão de liminar concedida
em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público.

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Situação de extrema imprevisibilidade que configura a
ocorrência de caso fortuito ou força maior, nos termos do art.
393 e parágrafo único do Código Civil. Não aplicação da
Súmula 161 deste Tribunal, tendo em vista que a não
entrega das chaves das unidades se deu em estrito
cumprimento de decisão judicial, sob pena de configuração
de crime de desobediência e demais desdobramentos civis.
Alegação efetuada pelo parquet de supostas irregularidades que
foi afastada com a prolação de sentença que decretou a
improcedência da ação civil pública, e posteriormente foi
confirmada por este Egrégio Tribunal.Embora os Apelados
tenham sido privados de suas unidades por longo período, tal
incidente ocorreu única e exclusivamente em razão de
concessão de liminar concedida pelo Poder Judiciário em razão
de ajuizamento de ação civil pública promovida pelo Órgão
Ministerial, sob o fundamento de suposta ofensa a regras de
ordem urbanística e de zoneamento urbano, haja vista que a
documentação referente ao empreendimento acostada aos autos
está regular. Precedentes desta Corte em relação ao mesmo
empreendimento. Multa e demais encargos como comissão de
corretagem que devem ser afastados. Sentença reformada.
RECURSO
PROVIDO
(TJSP;
Apelação
Cível
1096315-74.2017.8.26.0100, Órgão Julgador: 34a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 24/08/2020; - págs
1095/1106 - destaques meus)
É digno de nota ainda que, por fim, a referida Ação Civil
Pública acabou sendo julgada improcedente, não restando demonstrado
que a construtora tenha procedido de forma indevida no levantamento do
empreendimento.
Nesse mesmo sentido e sobre o mesmo empreendimento,
já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
EMBARGO
JUDICIAL.
CASO
FORTUITO
EXTERNO.
EXCLUDENTE
DE
RESPONSABILIDADE
CIVIL
CONTRATUAL. Parte autora que celebrou contrato de
compra e venda de unidade autônoma integrante de
condomínio comercial junto à construtora requerida em
29.11.2009, com entrega prevista aos 27.09.2012. Aos

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16.07.2012, o Ministério Público do Estado de São Paulo
ajuizou ação civil pública em face da Municipalidade de São
Paulo e da construtora requerida, aduzindo irregularidades na
concessão de alvarás para autorização de início das obras do
empreendimento comercial Office Garden, postulando a
demolição do prédio já concluído. Alegação da autora de que a
construtora não agiu em estrita observância às normas de
regência, dando azo ao embargo do empreendimento, motivo
por que pede a declaração de resolução contratual por culpa da
ré e restituição de 100% dos valores pagos, acrescido de
indenização
por
danos
morais.
Parcial
procedência,
determinando-se a restituição de 85% dos valores pagos, com
juros de mora desde o trânsito em julgado. Irresignação.
Descabimento. A detida análise dos autos da ação civil
pública demonstra que a construtora adotou conduta
consentânea aos procedimentos administrativos e normas
legais
de
regência,
de modo que
não
pode
ser
responsabilizada pelo caso fortuito externo a que não deu
causa. Inteligência do artigo 393, do Código Civil. De mais a
mais, a ação civil pública teve sua improcedência decretada no
1o grau, decisão mantida pela c. 6a Câmara da Seção de Direito
Público desta e. Corte, acórdão transitado em julgado, com
anuência do parquet de remessa dos autos para arquivamento.
Excludente de responsabilidade bem reconhecida pelo juízo
a quo. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1005963-04.2016.8.26.0004; Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional IV - Lapa - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 27/11/2020; Data de Registro: 27/11/2020

destaques meus).
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL, C.C. INDENIZAÇÃO. Parcial procedência. -
Preliminar. Sentença ultra petita. Prejudicada a análise dessa
preliminar, pois a indenização pelos danos morais foi afastada.
- Mérito. Inexistência de atraso na conclusão da obra.
Construtora
que
observou
os
procedimentos
administrativos e as normas legais vigentes. Ordem judicial
emanada em ação civil pública proposta pelo Ministério
Público
que
suspendeu
a
entrega
do
bem,
foi
posteriormente revogada em razão da sua improcedência.
Hipótese de caso de fortuito externo. Responsabilidade pelo
atraso na entrega do bem que não pode ser imputada à
construtora. Inexistência de oposição à rescisão do contrato
pretendida pelos autores, a qual opera efeitos ex tunc.
Determinação de devolução de 80% dos valores quitados.

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Direito de retenção de 20% pela vendedora, sobre o montante
pago, a título de ressarcimento dos custos administrativos.
Ausência de comprovação de gastos com outras despesas
relacionadas à comercialização do imóvel, que justificariam
retenção maior de valores. Incabível a imposição de multa
penal, como previsto no contrato, pois inexistente a mora por
culpa da requerida. Correção monetária desde a data de cada
desembolso, pois não é um 'plus', mas simples recomposição
do valor da moeda em razão da variação inflacionária. Juros.
Computados a partir do trânsito em julgado, porquanto a
resolução do contrato não se deu por culpa da vendedora.
Devolução que deve ser efetuada de uma só vez. Inteligência
das Súmulas nos 1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença
reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1069351-78.2016.8.26.0100; Relator
(a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 32a Vara Cível; Data do
Julgamento: 06/08/2020; Data de Registro: 06/08/2020

destaques meus).
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
EMBARGO
JUDICIAL.
CASO
FORTUITO
EXTERNO.
EXCLUDENTE
DE
RESPONSABILIDADE
CIVIL
CONTRATUAL. Parte autora que celebrou contrato de
compra e venda de unidade autônoma integrante de
condomínio comercial junto à construtora requerida em
28.11.2009, com entrega prevista aos 27.09.2012. Aos
16.07.2012, o Ministério Público do Estado de São Paulo
ajuizou ação civil pública em face da Municipalidade de São
Paulo e da construtora requerida, aduzindo irregularidades na
concessão de alvarás para autorização de início das obras do
empreendimento comercial Office Garden, postulando a
demolição do prédio já concluído. Alegação da parte autora que
a construtora requerida não agiu em estrita observância às
normas
de
regência,
dando
azo
ao
embargo
do
empreendimento, motivo por que pede a condenação da
construtora de multa prevista em cláusula contratual
correspondente a 1% por mês de atraso, iniciando-se em
setembro/2009 até a efetiva entrega do imóvel. Impossibilidade
A detida análise dos autos da ação civil pública
demonstra que a construtora adotou conduta consentânea
aos procedimentos administrativos e normas legais de
regência, portanto, não pode ser responsabilizada pelo caso
fortuito externo que não deu causa. Inteligência do artigo
393, do Código Civil. De mais a mais, a ação civil pública
teve sua improcedência decretada no 1o grau, decisão

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mantida pela c. 6a Câmara da Seção de Direito Público
desta e. Corte, acórdão transitado em julgado, com
anuência do parquet de remessa dos autos para
arquivamento. Sentença de 1o grau que havia julgada a
demanda parcialmente procedente. Decisão reformada
nesta instância recursal decretando-se a improcedência dos
pedidos iniciais. RECURSO DA PARTE REQUERIDA
PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1127065-59.2017.8.26.0100; Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 21a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/10/2019; Data de Registro: 31/10/2019

destaques meus).
Enfim, no caso em análise, o entrave apontado pela
vendedora é qualificado como fortuito externo, de forma que,
excepcionalmente, afasta a sua responsabilidade pelo atraso na entrega do
imóvel à adquirente.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso da ré
para julgar improcedente o pedido inicial e NEGO PROVIMENTO ao
recurso da autora.
Invertendo-se a sucumbência, fica a autora condenada ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários
advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa, na forma do artigo 85,
§ 2o e §11, do Código de Processo Civil.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora