Tribunal: TJSP
Processo: 1026140-26.2014.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – APELANTES QUE COMPROVARAM A HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA – BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DEFERIDO - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇA DA PARCELA EM DATA CERTA ANTES DO CUMPRIMENTO PELA CONSTRUTORA DA SUA OBRIGAÇÃO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CONDICIONAMENTO DO PAGAMENTO DA PARCELA À ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA - DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – APELANTES QUE COMPROVARAM A HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA – BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DEFERIDO - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇA DA PARCELA EM DATA CERTA ANTES DO CUMPRIMENTO PELA CONSTRUTORA DA SUA OBRIGAÇÃO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CONDICIONAMENTO DO PAGAMENTO DA PARCELA À ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA - DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE RECONHECIDA - PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO COM FUNDAMENTO EM ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - PRAZO PRESCRICIONAL DE 3 ANOS - PRESCRIÇÃO AFASTADA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO DO VALOR DEVIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA – OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO RECONHECIDA – AÇÃO IMPROCEDENTE – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638171
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1026140-26.2014.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes ANDERSON FRANCISCO ALVES e SILMARA XAVIER BRASILEIRO
ALVES,
é
apelado
INCORPORADORA
PEREIRA
BARRETO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1026140-26.2014.8.26.0564
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APELAÇÃO CÍVEL no 1026140-26.2014.8.26.0564
Comarca: SÃO BERNARDO DO CAMPO/1a VARA CÍVEL
Juíza : FABIANA FEHER RECASENS
Ação : OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E REPETIÇÃO DE
INDÉBITO
Apelantes: ANDERSON FRANCISCO ALVES E SILMARA
XAVIER BRASILEIRO ALVES
Apelada : PEREIRA
BARRETO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
VOTO No. 26725
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
APELANTES QUE
COMPROVARAM A HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA BENEFÍCIO
DA GRATUIDADE DEFERIDO - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A
ENTREGA DO IMÓVEL COBRANÇA DA PARCELA EM DATA
CERTA ANTES DO CUMPRIMENTO PELA CONSTRUTORA DA SUA
OBRIGAÇÃO EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO
CONDICIONAMENTO DO PAGAMENTO DA PARCELA À ENTREGA
DA UNIDADE AUTÔNOMA - DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E
COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE PASSIVA
DEVIDAMENTE
RECONHECIDA
-
PRETENSÃO
DE
RESSARCIMENTO COM FUNDAMENTO EM ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA - PRAZO PRESCRICIONAL DE 3 ANOS - PRESCRIÇÃO
AFASTADA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO
DO VALOR DEVIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM –
ABUSIVIDADE NA COBRANÇA OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO
RECONHECIDA

AÇÃO
IMPROCEDENTE

SENTENÇA
REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de não fazer cumulada
com repetição de indébito em contrato de compromisso de
compra e venda, ajuizada por Anderson Francisco Alves e
Silmara Xavier Brasileiro Alves contra Pereira Barreto

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Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., que a respeitável
sentença de fls. 181/185, cujo relatório fica fazendo parte
integrante do presente, julgou improcedente o pedido inicial para
condenar os autores no pagamento das verbas de sucumbência,
fixando a verba honorária em 10% sobre o valor da causa, bem
como impôs multa de 1% sobre o valor da causa, em razão de
litigância de má fé.
Apelam os autores pedindo o benefício da justiça
gratuita e, em sede de tutela recursal, a suspensão do pagamento
da parcela contratual (item b.7). No mérito, afirmam que existem
duas parcelas: uma para a entrega das chaves (à vista) e a segunda
para pagamento através de financiamento bancário que somente
será concretizado após o habite-se, o que ainda não ocorreu.
Acrescentam que a construtora utilizou o prazo de tolerância para
a entrega da unidade autônoma, mas cobra antes da imissão a
parcela que, embora contratada em data certa, representa aquela
que se efetiva com o adimplemento da construtora. Por fim,
argumentam que não houve efetiva intermediação e pedem a
repetição dos valores relativos à comissão de corretagem e taxa
SATI com o provimento do recurso e a inversão do ônus
sucumbencial.

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O recurso foi processado e respondido.
É o relatório.
Primeiro, observa-se que há pedido de assistência
judiciária gratuita aduzindo em suas razões que não dispõem de
condições de arcar com os custos do preparo recursal (R$
6.088,23 fls. 196).
Em contrarrazões a parte contrária impugna o
benefício, mas não comprova documentalmente que os apelantes
têm condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo
do próprio sustento ou de sua família.
Nos termos do artigo 99, § 3o do Código de Processo
Civil, a declaração de insuficiência deduzida por pessoa natural
goza de presunção relativa.
Embora se trate de discussão acerca de compromisso
de compra e venda, diante do valor do preparo a ser depositado,
defiro apenas a sua isenção (preparo recursal), nos termos do
artigo 98, § 5o do Código de Processo Civil, diante da notícia de
desemprego dos apelantes e a condição de trabalhador autônomo

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sem renda fixa.
No mérito, depreende-se dos autos que as partes
celebraram em 20/02/2012 compromisso de compra e venda de
imóvel (apto 143, Edifício 2, Torre 2, Condomínio Residencial
Domo Life), pelo preço de R$ 558.900,93.
Foram adiantados os seguintes valores: duas parcelas
de R$ 6.000,00, a parcela de R$ 552.900,93, sendo R$ 3.000,00
em 20/03/2012, R$ 3.000,00 em 20/04/2012, R$ 5.650,93 em
20/05/2012, cinco prestações mensais e sucessivas de R$ 950,00,
25 parcelas de R$ 2.000,00, vencendo a primeira em 10/11/2012,
duas prestações anuais e consecutivas no valor de R$ 10.000,00, a
parcela de R$ 250.000,00, com vencimento em 01/09/2014,
corrigida monetariamente na forma do item 6.2, a parcela de
R$215.500,00 com vencimento em 01/11/2014 e, por fim,
R$1.038,50, com vencimento em 01/03/2015.
Cinge-se a controvérsia sobre a parcela no valor de
R$250.000,00, com vencimento em 01/09/2014, pactuada entre as
partes de acordo com a cláusula contratual b.7 (fls. 70) e a
prestação b.8 no valor de R$ 215.500,00 que deveria ser paga

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com recursos próprios ou financiamento bancário e depende da
expedição de habite-se.
Em que pese o princípio do pacta sunt servanda que
orienta as obrigações em geral, denota-se que ambas as parcelas
são muito próximas (uma em setembro e outra em novembro),
condicionado o pagamento da segunda, ademais, à expedição do
auto de conclusão da obra.
Não há notícia da expedição do auto de conclusão da
obra, e por consequência, da entrega da unidade autônoma
prometida para novembro de 2014 (fls. 54), com prazo de
tolerância de 180 dias (cláusula 9.1.1), ou seja, prazo final em
maio de 2015.
O contrato é de adesão e as cláusulas foram redigidas
de tal forma que contempla prazo extra para o cumprimento da
obrigação da construtora, entretanto, não abre tal possibilidade
para o consumidor que é levado a crer que o pagamento das duas
prestações seria realizado próximo da data da entrega da unidade
autônoma (uma com recursos próprios e outra financiada), sendo
que os adquirentes adimpliram todas as demais parcelas.

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Ademais, não pode a construtora exigir o pagamento
da referida prestação, sem cumprir a sua parte na avença (auto de
conclusão da obra).
Não há se falar em congelamento da parcela, mas tão
somente, condicionamento do pagamento à entrega da unidade
autônoma (a referida parcela não tem juros, diante da ausência de
mora), com correção monetária, porque consiste apenas em
recomposição da sua perda de valor (Súmula 163 do TJ/SP).
Observa-se que a própria ré admite a situação de
dificuldade financeira, e pediu recuperação judicial (fls. 775/781).
No tocante ao pedido de devolução de valores pagos a
título de comissão de corretagem e taxa SATI, é cediço que as
relações que envolvem compra e venda de imóveis, adquiridos
por consumidores finais, regem-se pelo Código de Defesa do
Consumidor, que consagrou, em seus artigos 7o, parágrafo único e
25, §1o, a solidariedade da cadeia, devendo todos os fornecedores
ou prestadores de serviço responder objetivamente pelos danos
causados aos consumidores.
Na
hipótese
destes
autos,
é
incontroversa
a

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participação da requerida no negócio jurídico consubstanciado na
compra e venda do imóvel em debate, ocasionando a sua
responsabilização e conseqüente solidariedade na obrigação de
devolução dos valores indevidamente cobrados, não havendo que
se falar em ilegitimidade para figurar no pólo passivo da
demanda.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel
pelo empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais
Repetitivos nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de
Justic ̧a que estabeleceu “Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condic aÞo de promitente-vendedora, para
responder pela restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a
tiìtulo de comissaÞo de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-
imobiliaìria, nas demandas em que se alega praìtica abusiva na
transfere ncia desses encargos ao consumidor”.
Feita tal consideração, em que pese o entendimento
deste Relator, impõe-se observar, por força do artigo 927, inciso

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III, do Código de Processo Civil, o resultado do julgamento do
REsp no 1.551.956-SP sob o rito dos recursos repetitivos.
Com efeito, segundo o entendimento pacificado pelo
Superior Tribunal de Justiça, o prazo prescricional aplicável ao
caso discutido nestes autos é de 3 anos, conforme estabelece o
artigo 206, §3°, inciso IV, do Código Civil, pois a hipótese trata
da ausência de contratação do serviço de corretagem pelo
comprador, uma vez que não prevista no contrato firmado pelas
partes e, em consequência, do enriquecimento sem causa da
imobiliária ou do corretor contratados pela incorporadora.
A propósito, confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO
TRIENAL
DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência

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técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente
da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial
n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta
mais de três anos depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso
especial.
3.
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.” (STJ, REsp 1551956/SP - Rel. Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016, DJe
06/09/2016)
O contrato foi celebrado em 20 de fevereiro de 2012 e
a ação foi ajuizada em 18 de novembro de 2014, dentro, portanto,
do prazo para a cobrança de valores.
No que se refere à cobranc a da taxa SATI do autor, o
Superior Tribunal de Justiça, ainda no julgamento do REsp no
1.599.511/SP, tambeìm firmou a tese pela “Abusividade da
cobranc a pelo promitente-vendedor do servic o de assessoria
teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere, vinculado à
celebrac aÞo de promessa de compra e venda de imoìvel” (Tema
938).
Quanto à cobranc a de comissaÞo de corretagem da

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autora, da mesma forma, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-
SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal
de Justiça, por unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo
de pagar a comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade auto noma em regime de
incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente informado o
prec o total da aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque
do valor da comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, no Contrato de Compromisso de
Venda e Compra Quadro Resumo (fls. 68/72), não constou
expressamente a obrigac aÞo de pagamento de comissaÞo de
corretagem e o valor devido, se mostrando, portanto, abusiva a
cobrança.
Desse modo, o demandante faz jus à devolução, de
forma simples, das quantias pagas a título de comissão de
corretagem (R$ 36.295,66 fls. 73) e de serviços de assessoria.
Nessa conformidade, julgo parcialmente procedente a

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ação para o fim de condicionar o pagamento da prestação
constante da cláusula b.7 para a data da efetiva entrega da
unidade autônoma, bem como condenar a ré na repetição de
valores pagos a título de taxa SATI e comissão de corretagem,
corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros de
mora de 1% a partir da citação, considerando a sucumbência
recíproca.
Afasto a penalidade de litigância de má-fé imposta na
r. sentença porque não estão preenchidos os requisitos legais, na
medida em que o princípio constitucional de petição não deve ser
cerceado, e não é considerado lide temerária deduzir em juízo, em
afronta ao direito fundamental de litigar.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, nos termos lançados no voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator