Tribunal: TJSP
Processo: 1004016-35.2017.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Parte autora que alega cobrança indevida de valores, não incluídos no contrato compromisso de compra e venda. Sentença de procedência parcial – Cerceamento de defesa não configurado – Documentos juntados aos autos que são suficientes ao deslinde da causa – MÉRITO – Contrato atrelado entre as partes de financiamento bancário por alienação fiduciária, FGTS, Minha

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Parte autora que alega cobrança indevida de valores, não incluídos no contrato compromisso de compra e venda. Sentença de procedência parcial – Cerceamento de defesa não configurado – Documentos juntados aos autos que são suficientes ao deslinde da causa – MÉRITO – Contrato atrelado entre as partes de financiamento bancário por alienação fiduciária, FGTS, Minha Casa Minha Vida – Alegação da parte ré que os valores cobrados foram destinados à construção do muro divisório entre as casas, sendo benfeitoria útil, não previsto em contrato, bem como ao pagamento de emolumentos cartorários – Não comprovação da prestação de serviços - Valor representado por nota promissória – Cobrança que deveria ser expressa em contrato entre as partes – Devolução do indébito que deve se dar na forma simples, em virtude de ausência de má-fé na cobrança – Sentença reformada parcialmente, tão somente para determinar que a devolução se dê na forma simples – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000088902
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004016-35.2017.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que são apelantes JM
BARRETO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e INDUSTRIA E
COMERCIO DE MOVEIS JM BARRETO LTDA, são apelados JEAN PAULO
MARTINS VALICELLI (JUSTIÇA GRATUITA) e JÉSSICA DA SILVA SANT’ANA
VALICELLI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004016-35.2017.8.26.0664 - Votuporanga - VOTO No 2338 2/11
Voto no 2338
Apelação no 1004016-35.2017.8.26.0664 Processo Digital
Apelante(s): JM BARRETO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e
INDUSTRIA E COMÉRCIO DE MÓVEIS JM BARRETO
Apelado(s): JEAN PAULO MARTINS VALICELLI e JÉSSICA DA SILVA SANT'ANA
VALICELLI (Justiça Gratuita)
Comarca: Votuporanga 5a Vara
Juiz(a) prolator(a): Sergio Martins Barbatto Júnior
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Parte autora
que alega cobrança indevida de valores, não incluídos
no contrato compromisso de compra e venda. Sentença
de procedência parcial
Cerceamento de defesa não
configurado Documentos juntados aos autos que são
suficientes ao deslinde da causa MÉRITO Contrato
atrelado entre as partes de financiamento bancário por
alienação fiduciária, FGTS, Minha Casa Minha Vida

Alegação da parte ré que os valores cobrados foram
destinados à construção do muro divisório entre as
casas, sendo benfeitoria útil, não previsto em contrato,
bem como ao pagamento de emolumentos cartorários
Não comprovação da prestação de serviços - Valor
representado por nota promissória
Cobrança que
deveria ser expressa em contrato entre as partes

Devolução do indébito que deve se dar na forma
simples, em virtude de ausência de má-fé na cobrança
Sentença reformada parcialmente, tão somente para
determinar que a devolução se dê na forma simples
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A r. sentença de fls. 214/220, cujo relatório adoto, JULGOU
PROCEDENTE a demanda proposta por Jean Paulo Martins Valicelli e Jéssica da
Silva Sant'ana Valicelli em face de JM Barreto Construtora e Incorporadora Ltda. e
Indústria e Comércio de Móveis JM Barreto, para condenar as rés, “solidariamente, a
devolução em dobro do valor efetivamente pago pelo consumidor e referente aos
documentos de fls. 86/87, em valor que deve ser corrigido pela tabela prática do TJ e

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acrescido de juros de mora de 1% ao mês do pagamento.”. No mais, condenou as
requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor dos advogados
da parte autora, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Por fim, ressaltou
que já havia determinado, em outro processo, a remessa de cópias ao Ministério Público,
para apuração da conduta das rés.
Inconformada com a r. sentença, recorre a parte ré (fls.
224/247) aduzindo, em apertada síntese, 1) a nulidade da sentença por cerceamento de
defesa, porquanto requereu o depoimento testemunhal para provar que pautou suas
condutas “quase que exclusivamente em contratos verbais”, bem como perícia técnica, a
fim de se apurar o valor real de mercado do imóvel, com as benfeitorias edificadas; 2) os
valores cobrados referem-se ao custo para construção do muro de divisão de cada casa,
benfeitoria útil, no valor de R$ 6.979,14; bem como aos emolumentos de cartório, no
valor de R$ 1.020,86, o que totaliza o montante de R$ 8.000,00; 3) a boa-fé objetiva; 4) a
Inaplicabilidade do art. 4o, § 3o, da Portaria 363/2011, alterada pela Portaria 542/2011, do
Ministério das Cidades; 5) o enriquecimento indevido dos autores; 6) inexistência de
dolo, que justifique a condenação à devolução do valor em dobro; 7) inocorrência de
prática de venda casada; 8) prequestionamento de dispositivos legais.
Contrarrazões da parte autora às fls. 258/262.
É o relatório.
Cuidam os autos de Ação de Repetição de Indébito.
Narra a exordial que a parte autora, em 26/03/2015, firmou
com as rés compromisso de compra e venda de um imóvel, mediante financiamento
garantido por alienação fiduciária, pelo Programa Minha Casa Minha Vida, pelo valor de
R$ 90.000,00.
Conta que antes da assinatura do contrato, as rés exigiram o
pagamento da quantia de R$ 8.000,00, representado por nota promissória, não havendo
qualquer explicação por parte da parte ré quanto ao destino desta quantia.
Estatui o art. 130 do Código de Processo Civil de 1973 que

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“... caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas
necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou
meramente protelatórias...”.
E de acordo com o art. 355, I do Novo Código de Processo
Civil, “o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução
de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas”.
Conforme já se decidiu no Egrégio Superior Tribunal de
Justiça, “... o cerceamento de defesa não resta configurado quando desnecessária
a produção da prova pretendida pela parte, impondo-se o julgamento antecipado da
lide em que se controverte apenas sobre matéria de direito, em obediência aos
princípios da economia e da celeridade processuais (REsp 797.184/DF, Rel.
Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 09 de abril de 2008; REsp 897.499/SP,
Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 20 de abril de 2007;
e REsp 536.585/ES, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ
de 06 de outubro de 2003). 2. O artigo 131 do CPC consagra o princípio da
persuasão racional, habilitando o magistrado a valer-se do seu convencimento, à
luz dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação
que entender aplicável ao caso concreto, constantes dos autos. Nada obstante,
compete-lhe rejeitar diligências que delonguem desnecessariamente o julgamento,
a fim de garantir a observância do princípio da celeridade processual...” (REsp
896.045/RN, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/09/2008,
DJe 15/10/2008) (g.n.).
E, no caso em análise, os documentos juntados aos autos são
suficientes ao deslinde da ação, inexistindo cerceamento de defesa.
Ressalto, ainda, que não se mostra plausível a alegação da
parte ré de que os seus contratos eram verbais, em razão da sua inexperiência, tendo
em vista que o seu objetivo é construção de imóveis, destinados à venda com obtenção
de subsídio do Governo Federal, o que por si só exige seriedade e formalidade nos
contratos efetuados.
Passo à análise do mérito.

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A inicial requereu a condenação da parte ré a restituir valores
ditos indevidamente cobrados, os quais não fizeram parte do contrato (fls. 21/80). O
valor pleiteado está representado por uma nota promissória, no valor de R$ 8.000,00 (fls.
86), cujo depósito de pagamento ocorreu no dia 27/01/2015 (fls. 87).
Alega a parte autora que o montante cobrado, de R$
16.250,00, refere-se ao pagamento de sinal do negócio jurídico.
Já a parte ré alegou que tais valores não faziam parte do
contrato, porquanto destinados ao pagamento de custas, tributos e emolumentos de
responsabilidade do promitente comprador, bem como para a construção de um muro
divisor entre as casas, o qual não fez parte do projeto original, tratando-se de benfeitoria
útil.
O contrato (fls. 21/80) estabeleceu o valor do negócio em R$
90.000,00, a ser pago da seguinte forma: R$ 9.078,00, com recursos concedidos pelo
FGTS e o saldo de R$ 80.922,00, por meio de financiamento bancário pelo Banco do
Brasil.
Assim, não há qualquer menção ao pagamento de sinal, de
modo que os valores ora discutidos, em princípio, não estão atrelados ao contrato
firmado entre as partes.
Em relação aos valores representados por nota promissória,
Fran Martins1 leciona: “apesar de ser uma promessa de pagamento, contendo, assim,
uma obrigação direta do emitente para com o tomador, a criação da nota promissória
não fica vinculada ao negócio subjacente que porventura tenha motivado o seu
aparecimento. É, assim, como a letra de câmbio, um ato unilateral da vontade do
emissor que faz nascer a nota promissória. E, por tal razão, as obrigações assumidas no
título são autônomas e independentes, cada obrigado respondendo pela sua obrigação
assumida para maior garantida do portador”.
No caso sub judice, verifica-se que a nota promissória foi
1 MARTINS, Fran. Títulos de crédito. Rio de Janeiro: Forense, 2010. Pág. 263.

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emitida ao portador, sem qualquer descrição ao que se refere, caracterizando-se como
título de crédito não causal, não podendo ser atrelada ao contrato firmado entre as
partes.
As Apelantes alegam que referido valor refere-se à construção
do muro de divisa entre as casas, que não era obrigatório, tratando-se de benfeitoria útil
e emolumentos cartorários.
Ressalto que não há prova nos autos de que houve a efetiva
construção do muro, o qual não estava previsto na planta original do imóvel. Quanto aos
alegados emolumentos, a parte ré comprovou referidos gastos, junto ao cartório de
Imóveis da Comarca de Votuporanga/SP, no valor de R$ 1.021,00 (fls. 179/180).
Por outro lado, a parte autora também não logrou êxito
igualmente em demonstrar que tal benfeitoria, extracontratual não foi erigida, bem como
que não teriam sido pagos valores por despesas, taxas e impostos relativos ao contrato.

Ressalte-se, que parte substancial do preço foi efetuada
mediante financiamento por alienação fiduciária de imóvel, Pessoa Física, FGTS,
Programa Minha Casa Minha Vida (fls. 21/80), datado de 26/03/2015, assinados pelas
partes e a instituição bancária, Banco do Brasil.
Tem-se, portanto que a parte autora pretende a repetição de
indébito, cujos valores alega não foram objeto do compromisso de compra e venda
pactuado entre as partes, ou seja, seriam valores extracontratuais.
Desta feita, incontroversa a cobrança de quantia superior à
estabelecida contratualmente.
Quanto à suposta legalidade dos encargos, os quais derivaram
da destacada prestação de serviços, benfeitorias e custeio de despesas administrativas,
importa salientar que inexistente demonstração de que os compradores se
comprometeram a saldar os referidos valores, ônus que dependia, tão somente, de cabal
demonstração documental.

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No contrato, não consta qualquer valor a título de custas
cartorárias com registro e ITBI (B.2.1. e B.2.2., fls. 25), de maneira que abusiva essa
cobrança ao consumidor, em violação aos artigos 6o, inciso III, e 54, §4o, do CDC.
Ora, cabia às rés informar adequadamente aos autores,
consumidores, acerca das cobranças decorrentes do contrato, com os valores e a
origem dos débitos. Sem informação clara, a cobrança é abusiva.
Ademais, não existindo qualquer cláusula contratual neste
sentido, tem-se que não há que se falar em enriquecimento sem causa da parte autora,
considerando que a prestação de atividade ou o custeio de despesas não ajustadas
implicam na sua gratuidade, tal como prevê o artigo. 39, inciso III e parágrafo único, do
CDC, in verbis:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,
dentre outras práticas abusivas:
(...)
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação
prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;
(...)
Parágrafo único. Os serviços prestados e os produtos
remetidos ou entregues ao consumidor, na hipótese
prevista no inciso III, equiparam-se às amostras grátis,
inexistindo obrigação de pagamento.
Da mesma forma, não há qualquer informação quanto às
cobranças a título de muro divisório, cujo valor consta no documento de fls. 178.
Neste ponto, o fato de constar no “folder” que o muro e o
portão não fazem parte do projeto da casa (cf. fls. 175), não comprova que o consumidor
tenha sido informado quanto à eventual cobrança a tal título.
De qualquer forma, as rés deveriam informar adequadamente
o consumidor acerca dessa cobrança, contratando expressamente essa obrigação em
face do comprador, o que não se verificou no presente caso.

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Neste sentido, já decidiu este E. Tribunal de Justiça, inclusive
esta C. Câmara:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C.
INDENIZAÇÃO. 1.- Matérias preliminares. Suspensão do
trâmite processual até o julgamento do IRDR. Incidente,
entretanto, já julgado pelo Tribunal. Cerceamento de
defesa. Não acolhimento. Litígio sobre questão de natureza
exclusivamente
jurídica.
Desnecessidade
da
dilação
probatória. Ilegitimidade passiva. Pleito formulado pela
corré (comércio de móveis). Demandada, no caso, que não
se responsabilizou pela entrega do imóvel, nem tampouco
pelo recebimento das quantias indevidamente exigidas.
Eventual grupo societário que não guarda relevância nesta
fase processual. Matéria, se o caso, a ser apresentada em
regular cumprimento de sentença. 2.- Cobrança de
quantia
superior
à
estabelecida
contratualmente.
Matéria reiteradamente decidida pela Câmara em
julgamentos envolvendo as recorrentes. Legalidade dos
encargos alinhada à prestação de serviços, benfeitorias
e
custeio
de
despesas
administrativas.
Não
acolhimento. Inexistente demonstração de que os
compradores se comprometeram a saldar os referidos
valores. Hipótese, outrossim, em que não configurado o
enriquecimento sem causa da parte autora. Prestação
de atividade ou custeio de despesas não ajustados que
implicam na sua gratuidade. Inteligência do disposto no
art. 39, III, par. único, do CDC. Prescrição, outrossim, não
comprovada. Observância do prazo constante do art. 205
do Código Civil. Devolução dos valores, ainda, simples, e
não em duplicidade. Falta de má-fé na exigibilidade das
quantias. Adoção do enunciado pela Súmula 159 do E.
STF. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

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Apelação Cível no 1004016-35.2017.8.26.0664 - Votuporanga - VOTO No 2338 9/11
(TJSP; Apelação Cível 1008532-35.2016.8.26.0664; Relator
(a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Votuporanga - 1a Vara Cível; Data
do Julgamento: 19/02/2018; Data de Registro: 19/02/2018)
(grifei).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPETIÇÃO DE
INDÉBITO. Sentença de parcial procedência, condenando
as rés a devolverem aos autores, em dobro, a quantia
cobrada indevidamente, o que totaliza R$ 5.000,00 (cinco
mil reais), corrigidos monetariamente pela tabela prática do
TJ-SP desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, da citação. Irresignação das rés. 1.
Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Provas pericial e
orais desnecessárias. Indeferimento com base no artigo
370, § único, do CPC. Nulidade da sentença afastada. 2.
Legitimidade passiva. Exame in statu assertionis. Alegação
dos autores de contratação acessória extra, para serviços
adicionais não previstos em contrato. Possibilidade de
contratação em face das duas rés. Legitimidade passiva
reconhecida. 3. Prescrição. Prazo prescricional trienal, na
forma do artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil.
Orientações fixadas em julgamento de recurso especial
repetitivo (tema 938
STJ), por analogia. Pretensão de
ressarcimento por contratações acessórias, de abusividade
na forma da contratação. Não ocorrência de fato de serviço
ou produto (arts. 12 e 14, CDC). Prescrição do artigo 27 do
CDC afastada. Prescrição trienal. Termo inicial na data do
pagamento. Prescrição dos pagamentos ocorridos até 28
de novembro de 2013. 4. Cobrança abusiva. Despesas
cartorárias, de ITBI e de construção de muro divisório.
Cobranças não previstas em contrato para repasse ao
consumidor. Abusividade. Inteligência dos artigos 6o,
inciso III, e 54 do CDC. Tese firmada pelo STJ em rito
de recurso especial repetitivo, por analogia (tema 938).

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Cobrança que deveria ser expressa em contrato entre
as partes. Devolução simples por ausência de má fé na
cobrança. Súmula 159 do STF. Sentença reformada em
parte, para (i) reconhecer a prescrição da pretensão de
ressarcimento dos pagamentos realizados antes de 28 de
novembro de 2013, não estando prescritos apenas as
promissórias de ps. 30/31, com vencimentos entre 10 de
dezembro de 2013 e 10 de fevereiro de 2014; e (ii)
condenar exclusivamente a corré JM Barreto Construtora e
Incorporadora Ltda., a devolver, de forma simples, os
valores das promissórias não prescritas, com correção
monetária e juros de mora da forma fixada na r. sentença.
Julga-se integralmente improcedente a demanda em face
da corré Indústria e Comércio de Móveis JM Barreto Ltda.
Sucumbência recíproca dos autores com a ré JM Barreto
Construtora (art. 86, CPC). Sucumbência integral dos
autores com a ré Indústria e Comércio de Móveis JM
Barreto Ltda. Justiça gratuita aos autores (art. 98, §3o,
CPC). Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1009703-27.2016.8.26.0664; Relator
(a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 1a Vara Cível;
Data do Julgamento: 23/05/2018; Data de Registro:
23/05/2018).
Desta feita, deve ser mantida a condenação das rés na
devolução dos valores cobrados pela nota promissória de fls. 86, não havendo que se
falar em reforma da r. sentença neste ponto.
A devolução, entretanto, respeitado o entendimento do D.
Magistrado a quo, deve ser realizada de forma simples, posto que incabível, no caso em
comento, a aplicação da penalidade prevista no artigo 42, parágrafo único, do CDC.
Para a aplicação de tal penalidade exige-se a efetiva
demonstração de má-fé da parte adversária, isto é, prova de que a exigência foi guiada

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pelo verdadeiro enriquecimento sem causa da solicitante, o que não se verifica no
presente caso.
Aqui, a cobrança, apesar de abusiva, não foi de má fé, o que
afasta a devolução em dobro, conforme entendimento da súmula 159 do E. Supremo
Tribunal Federal.
Assim, deve a r. sentença ser parcialmente reformada, tal
somente para se determinar que a devolução se dê na forma simples.
Por fim, no tocante aos ônus sucumbenciais, à vista dos
pedidos especificados na inicial, no caso, restituição do indébito, em dobro (fls. 08), e
considerando o que restou ao final acolhido, verifica-se que as partes decaíram em
proporção que pode ser considerada equivalente, razão pela qual cada parte deverá
arcar com metade das custas e despesas processuais, respondendo os autores por
honorários advocatícios em favor dos patronos das rés fixados em 12% sobre o valor do
pedido relativo ao pagamento em dobro, subtraindo-se o valor da condenação, enquanto
as rés arcarão com honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação em
favor do patrono dos autores, já considerado o trabalho realizado nessa fase recursal
(CPC, art. 85, § 11), observando-se os benefícios da justiça gratuita.
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO EM
PARTE ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA