Tribunal: TJSP
Processo: 0199741-95.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-21
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
Apelação. Reanálise determinada à luz do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil. Controvérsia acerca da validade do prazo de tolerância dos 180 (cento e oitenta dias), atraso na obra, inversão da multa, pagamento de lucros cessantes, corretagem e Serviço de assessoria imobiliária. Com relação ao prazo de tolerância este deve observância às teses firmadas no IRDR

Ementa:
Apelação. Reanálise determinada à luz do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil. Controvérsia acerca da validade do prazo de tolerância dos 180 (cento e oitenta dias), atraso na obra, inversão da multa, pagamento de lucros cessantes, corretagem e Serviço de assessoria imobiliária. Com relação ao prazo de tolerância este deve observância às teses firmadas no IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp n.o 1729593, referente ao Tema – 996 – julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Validade do prazo de tolerância. Acórdão reformado neste ponto para excluir os lucros cessantes durante este período em que vigia a tolerância para a conclusão da Obra. Atraso para além do prazo de tolerância. Lucros cessantes devidos. Inversão da multa contratual. Impossibilidade porque configuraria bis in idem. Corretagem e Sati. Prescrição. Aplicação do prazo trienal do artigo. 206, § 3o, IV, do Código Civil por força do que decidiu o C. STJ em sede de julgamento de Recurso Repetitivo (Temas 938 e 939) – Restituição Indevida.

Acórdão da apelação parcialmente reformado apenas para afastar o reconhecimento da invalidade do prazo de tolerância e ressaltando a impossibilidade da inversão da multa em favor dos autores tendo em vista a condenação da construtora em lucros cessantes pelo atraso da entrega da unidade. A condenação da multa configuraria como anteriormente dito verdadeiro bis in idem. Afastamento da restituição da Comissão de Corretagem e Sati tendo em vista a ocorrência da prescrição.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001048702
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0199741-
95.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
QUADRA 138 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA (ATUAL
DENOMINAÇÃO) e CCDI NATRO HOLDING PARTICIPAÇÕES LTDA
(ANTIGA DENOMINAÇÃO), são apelados/apelantes BRENO ARAÚJO DELLA
LASTRA e RALYME MORHY SILVESTRE DELLA LASTRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acórdão
parcialmente reformado. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 21 de dezembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0199741-95.2012.8.26.0100 -Voto no 28486 – 6a VC CENTRAL – EMS
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VOTO N°: 28.486
EDCL. N°: 0199741-95.2012.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
ORIGEM: 6a VARA CÍVEL CENTRAL
JUIZ(A) DE 1a INST.: LUCIANA CANINÉO CAMPANHÃ
APTES/APDOS.: BRENO ARAÚJO LASTRA E OUTRA
QUADRA 138 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA E OUTRO
Apelação. Reanálise determinada à luz do artigo 1.040,
inciso II, do Código de Processo Civil. Controvérsia
acerca da validade do prazo de tolerância dos 180 (cento
e oitenta dias), atraso na obra, inversão da multa,
pagamento de lucros cessantes, corretagem e Serviço de
assessoria imobiliária. Com relação ao prazo de
tolerância este deve observância às teses firmadas no
IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp n.o 1729593,
referente ao Tema
996
julgado sob o rito dos
recursos repetitivos. Validade do prazo de tolerância.
Acórdão reformado neste ponto para excluir os lucros
cessantes durante este período em que vigia a tolerância
para a conclusão da Obra. Atraso para além do prazo de
tolerância. Lucros cessantes devidos. Inversão da multa
contratual. Impossibilidade porque configuraria bis in
idem. Corretagem e Sati. Prescrição. Aplicação do
prazo trienal do artigo. 206, § 3o, IV, do Código Civil por
força do que decidiu o C. STJ em sede de julgamento de
Recurso Repetitivo (Temas 938 e 939)
Restituição
Indevida.
Acórdão da apelação parcialmente reformado apenas
para afastar o reconhecimento da invalidade do prazo de
tolerância e ressaltando a impossibilidade da inversão da
multa em favor dos autores tendo em vista a condenação
da construtora em lucros cessantes pelo atraso da
entrega da unidade. A condenação da multa configuraria
como anteriormente dito verdadeiro bis in idem.
Afastamento da restituição da Comissão de Corretagem
e Sati tendo em vista a ocorrência da prescrição.
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial opostos contra o V. Acórdão de
fls.376/404 que, deu provimento em parte aos recurso de apelação da ré para reduzir

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a indenização devida pela privação dos frutos do imóvel a 0,5% do seus valor
atualizado, por mês de atraso, a ser apurado em liquidação, e provimento parcial ao
recurso dos autores para determinar a restituição de forma simples do que pagaram a
título de SATI e comissão de corretagem, bem como decretar a inaplicabilidade do
prazo de tolerância previsto em contrato, reconhecida a mora desde setembro de 2011
até outubro de 2012, respondendo a ré pela sucumbência.
As partes apelaram.
Pela ré alegou-se que os recibos apresentados a título de
lucros cessantes (alugueres) eram unilaterais e não comprovavam de forma efetiva as
despesas que os autores afirmam ter suportado, sendo que o valor arbitrado é muito
superior ao de mercado com relação a imóvel semelhante.
Sustentou que em razão do atraso ofereceu 2% mais 0,5% ao
mês a partir de abril 2012, sobre as quantias pagas até aquele momento, mencionou
que o atraso decorreu por conta da prefeitura.
Já os autores sustentaram a ilicitude da cláusula que autoriza
o prazo de tolerância de 180 dias. Pede aplicação da cláusula penal em desfavor da
ré, restituição da SATI alugueres no valor de R$14.392,22.
Após o julgamento da apelação a ré interpôs recurso especial
(fls. 410/422).
Houve sobrestamento em razão dos REsp. 1599511/SP,
1551956/SP, 1.635.428/SC e 1.498.484/DF.
É o relatório.
. Em julho de 2009, Breno Araújo Bella Lastra e Ralyme
morhy Silvestre Della Kastra celebraram com a ré contrato de compromisso de
compra e venda para aquisição de um apartamento n.o 16, torre Dália, Condomínio
Cores Jardim Sul- Vermelho, São Paulo, pelo valor R$ 192.242,11 mediante
prestações, com previsão de entrega para 30/09/2011, admitido prazo de tolerância
de 180 dias (fls. 32).
A parte autora afirmou que até a data da propositura da
demanda ainda não haviam entrega a unidade.

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A ré citada não refutou o atraso, apenas justificou ter havido
chuvas, superaquecimento do mercado imobiliário e questões com a Prefeitura.
Defendeu a ocorrência de fortuito interno o que liberaria o dever indenizatório.
A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido
condenando a ré no pagamento de indenização por danos materiais no valor de
R$6.555,00 a partir do desembolso, como juros de 1% ao mês desde a citação e
improcedente os demais pedidos. Considerou recíproca a sucumbência impondo a
cada parte arcar com metade das custas despesas processuais e honorários de seus
respectivos patronos.
Este Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento
da apelação decidiu pelo parcial provimento do recurso das partes.
Ao da ré, reduziu a indenização devida pela privação dos
frutos do imóvel a 0,5% do seus valor atualizado, por mês de atraso, a ser apurado
em liquidação.
Já no dos autores, o recurso foi provido parcialmente,
determinando a restituição de forma simples do que pagaram a título de SATI e
comissão de corretagem, bem como decretar a inaplicabilidade do prazo de
intolerância previsto em contrato, reconhecida a mora desde setembro de 2011 até
outubro de 2012, respondendo a ré pela sucumbência.
O feito encontrava-se paralisado à espera do julgamento do
recurso IRDR 0023203-35.2016.8.26.000, do Temas 938, 939 e 996.
Agora com o julgamento definitivo desses temas os autos
voltaram ao sucessor do relator originário, conforme o disposto nos artigos 108,
inciso IV, e 109, caput, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça, para que o
órgão colegiado reaprecie a questão a luz do artigo 1.030, inciso II, do Código de
Processo Civil.
Pois bem, à questão da corretagem e taxa de assessoria
imobiliária, recentemente foi julgada pelo o Superior Tribunal de Justiça, decidindo o
Recurso Especial no 1.551.956-SP (2015/0216171-0), firmou a seguinte tese:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

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CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA
OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS,
concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação
análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do
implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta
mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2.
Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (Relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, julgado em 24 de agosto de 2016).
Se o pagamento da referida taxa ocorreu em 10/07/2009 (fls.
57) e a ação foi ajuizada somente em 11/10/2012, temos que foi superado o prazo
trienal para tal reclamação.
Aplica-se ao caso o entendimento adotado pelo E. TJ/SP:
“INDENIZAÇÃO Compra e venda de bem imóvel - Taxa de
corretagem e prestação de serviços de assessoria imobiliária
Devolução Descabimento - Incidência da prescrição trienal sobre
a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão
de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC), conforme
precedente do STJ em procedimento de recurso repetitivo - Atraso
na conclusão da obra, já computado o prazo de tolerância -
Obrigação das rés de indenizar o comprador pela privação do uso
do imóvel, no período da mora Termo final da obrigação que deve
corresponder à entrega das chaves da unidade Saldo devedor
Correção monetária Incidência - Cabível a substituição do INCC
pelo IGPM (índices previstos no contrato) a partir do fim dos 180
dias de tolerância Precedente do STJ Incabível a condenação das
rés no pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de
mora do comprador (Súmula 159 ETJSP) Danos morais
Ocorrência Fixação em R$ 10.000,00 - Sucumbência recíproca
mantida - Sentença reformada Recurso parcialmente provido”.
(Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico
Imobiliária 1014082-80.2014.8.26.0114 - Relator: Salles Rossi -
Comarca: Campinas - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito
Privado - Data do julgamento: 04/05/2017).
Por outro lado, o Incidente de Resolução de Demandas

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Repetitivas sobre contratos de compra e venda de imóveis atraso na entrega da
unidade
multa, indenização, taxa e restituição, foram aprovados pelas turmas
julgadoras os seguintes temas:
-
“É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no
compromisso de compra e venda para entrega do imóvel em
construção, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”.
-
Outrossim,
o
Colendo
Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de
julgamento de recursos repetitivos, REsp n.o 1729593, no
sentido de que para o atraso na entrega de bem imóvel em
compromisso de compra e venda do Programa Minha
Casa, Minha Vida (tema originado do IRDR 4 TJSP),
(...). As teses firmadas (...), foram as seguintes: 1.1. Na
aquisição de unidades autônomas em construção o contrato
deverá estabelecer, da forma clara, expressa e inteligível, o
prazo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
(...)
Depreende-se do repetitivo ser válida a cláusula do prazo de
tolerância se descrita de forma clara e expressa de modo que o consumidor possa
ficar ciente desse prolongamento para entrega da unidade.
Desse modo, cabe afastar a condenação das rés ao pagamento
de lucros cessantes apenas durante o período do prazo de tolerância.
Conforme se verifica dos autos mesmo com o prazo de
tolerância as rés ainda assim descumpriram tal prazo entregando a obras muitos
meses depois. De modo que os lucros cessantes são devidos após extrapolado o prazo
de tolerância.
A multa contratual pretendida pelos autores não procede. Isto
porque já está sendo indenizados pelos lucros cessantes. E a condenação na multa
acarretaria verdadeiro bis in idem.

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A inversão da cláusula penal prevista nos contratos
corresponde à indenização pelos lucros cessantes, nos termos do decidido no Resp.
1.635.428/SC e o Resp. 1.631.485/DF, julgados nos termos do artigo 1.036 do CPC e
que originaram os temas 970 e 971.
Diante do exposto, pelo meu voto, REFORMO
PARCIALMENTE O ACÓRDÃO de fls.376/404 para reconhecer a prescrição da
corretagem e da taxa SATI e afastar a devolução dos lucros cessantes apenas durante
o período de tolerância, mantendo-se, no mais, a condenação pelo período que
sobejou esse prazo, reconhecendo, finalmente, a ocorrência de sucumbência
recíproca cabendo a cada parte arcar com os honorários de seus respectivos patronos
observando-se que a decisão segue as regras do Código de Processo Civil anterior.

COELHO MENDES

Relator