Tribunal: TJSP
Processo: 2108489-05.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Contratos Bancários
Órgão julgador: Sandra Galhardo Esteves
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Execução de título extrajudicial. Instrumento particular de confissão de dívida. Penhora dos direitos dos executados sobre bem imóvel alienado fiduciariamente a terceiro. Notícia de que a dívida contraída para aquisição do imóvel foi quitada. Pretensão do exequente à retificação do termo de penhora, fazendo constar que a constrição incide sobre o bem, e não sobre os direitos dos executados em

Ementa:
Execução de título extrajudicial. Instrumento particular de confissão de dívida. Penhora dos direitos dos executados sobre bem imóvel alienado fiduciariamente a terceiro. Notícia de que a dívida contraída para aquisição do imóvel foi quitada. Pretensão do exequente à retificação do termo de penhora, fazendo constar que a constrição incide sobre o bem, e não sobre os direitos dos executados em relação a ele. Indeferimento. Manutenção. Pretensão que viola o princípio da continuidade registral. Necessidade de prévia averbação do cancelamento da garantia.
De acordo com a certidão da matrícula do imóvel dado em garantia pelos executados, eles alienaram fiduciariamente o bem a terceiro. É bem verdade que o credor-fiduciário noticiou a extinção da garantia, informando que o débito contraído pelos executados para aquisição do imóvel foi quitado. Não obstante, em atenção ao princípio da continuidade previsto nos arts. 195 e 273 da Lei no 6.105/73 (Lei de Registros Públicos), não é possível a penhora do bem imóvel e respectiva averbação enquanto não regularizada a extinção da garantia, sob pena de violar a cadeia dominial. Somente após regularizada a cadeia dominial é que poderá ser deferida a penhora do imóvel propriamente dito, retificando-se o termo.

Determinação de expedição de carta precatória para avaliação do imóvel dos executados. Desnecessidade. Imóvel que já foi avaliado pelas próprias partes.
O imóvel dos executados já foi avaliado pelas próprias partes, no momento da celebração do último acordo noticiado nos autos, tendo-lhe sido atribuído o valor de R$122.000,00. Se as partes concordaram com esse valor, basta atualizá-lo monetariamente desde a data do ajuste, evitando-se encarecer ainda mais as despesas processuais com pagamento de honorários periciais. A avaliação particular é relativamente recente (26 de novembro de 2019), de modo que o valor estipulado pelas partes não sofreu variação mercadológica significativa. Ademais, ninguém melhor do que os próprios licitantes interessados na arrematação para atribuir ao imóvel o valor de mercado por ocasião da hasta pública.
Agravo provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
12a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000554099
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2108489-05.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em
que é agravante BANCO BRADESCO S/A, são agravados MIGUEL
CALMON MARATA, MIGUEL CALMON MARATTA e CARLA
MARIA MELLO LIMA MARATTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da(o) 12a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: "Deram provimento parcial, nos termos que constarão do
acórdão. V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Excelentíssimos
Desembargadores JACOB VALENTE (Presidente sem voto), CASTRO
FIGLIOLIA E CERQUEIRA LEITE.
São Paulo, 21 de julho de 2020
(assinatura digital)
SANDRA GALHARDO ESTEVES
Desembargadora – Relatora.

PODER JUDICIÁRIO
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12a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2108489-05.2020.8.26.0000 - Comarca de São Paulo
2/6
Voto no 25.029
Agravo de Instrumento no 2108489-05.2020.8.26.0000
Comarca de São Paulo Foro Central Cível / 4a Vara Cível
Juiz(a): Rodrigo César Fernandes Marinho
Agravante(s): Banco Bradesco S/A
Agravado(a)(s): Miguel Calmon Marata e outros
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. INSTRUMENTO
PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. PENHORA DOS
DIREITOS DOS EXECUTADOS SOBRE BEM IMÓVEL ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRO. NOTÍCIA DE QUE A DÍVIDA
CONTRAÍDA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL FOI QUITADA.
PRETENSÃO DO EXEQUENTE À RETIFICAÇÃO DO TERMO DE
PENHORA, FAZENDO CONSTAR QUE A CONSTRIÇÃO INCIDE
SOBRE O BEM, E NÃO SOBRE OS DIREITOS DOS EXECUTADOS
EM RELAÇÃO A ELE. INDEFERIMENTO. MANUTENÇÃO.
PRETENSÃO QUE VIOLA O PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
REGISTRAL. NECESSIDADE DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DO
CANCELAMENTO DA GARANTIA.
De acordo com a certidão da matrícula do imóvel dado em
garantia pelos executados, eles alienaram fiduciariamente o
bem a terceiro. É bem verdade que o credor-fiduciário noticiou
a extinção da garantia, informando que o débito contraído pelos
executados para aquisição do imóvel foi quitado. Não obstante,
em atenção ao princípio da continuidade previsto nos arts. 195
e 273 da Lei no 6.105/73 (Lei de Registros Públicos), não é
possível a penhora do bem imóvel e respectiva averbação
enquanto não regularizada a extinção da garantia, sob pena de
violar a cadeia dominial. Somente após regularizada a cadeia
dominial é que poderá ser deferida a penhora do imóvel
propriamente dito, retificando-se o termo.
DETERMINAÇÃO DE EXPEDIÇÃO DE CARTA PRECATÓRIA
PARA
AVALIAÇÃO
DO
IMÓVEL
DOS
EXECUTADOS.
DESNECESSIDADE. IMÓVEL QUE JÁ FOI AVALIADO PELAS
PRÓPRIAS PARTES.
O imóvel dos executados já foi avaliado pelas próprias partes,
no momento da celebração do último acordo noticiado nos
autos, tendo-lhe sido atribuído o valor de R$122.000,00. Se as
partes concordaram com esse valor, basta atualizá-lo
monetariamente desde a data do ajuste, evitando-se encarecer
ainda mais as despesas processuais com pagamento de
honorários periciais. A avaliação particular é relativamente
recente (26 de novembro de 2019), de modo que o valor
estipulado pelas partes não sofreu variação mercadológica
significativa. Ademais, ninguém melhor do que os próprios
licitantes interessados na arrematação para atribuir ao imóvel o
valor de mercado por ocasião da hasta pública.
Agravo provido em parte.

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Vistos,
1. Trata-se de recurso de agravo, interposto sob a forma de
instrumento, contra a r. decisão que, nos autos da ação de execução que
BANCO BRADESCO S/A move em face de MIGUEL CALMON MARATA (pessoa
jurídica), MIGUEL CALMON MARTA (pessoa física) e CARLA MARIA MELLO LIMA
MARATA, indeferiu a retificação do termo de penhora do imóvel
matriculado sob o no 57.148 no 1o Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Marília; e indeferiu a designação de praça, sob o fundamento
de que o imóvel não foi avaliado.
Cuida-se de ação de execução aparelhada com instrumento
particular de confissão de dívida, por meio da qual o exequente pretende
ver satisfeito o crédito de R$83.642,29 (vál. p/ abr/2017).
As partes transacionaram (pp. 60/64), comprometendo-se os
executados ao pagamento de R$80.500,00, em setenta e uma parcelas, já
acrescidas de juros de 1,20% ao mês. Na oportunidade, deram em garantia
do adimplemento o imóvel matriculado sob o no 57.148 no 1o Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca de Marília. Requereu-se a penhora desse
imóvel.
O acordo foi homologado, mas o nobre magistrado a quo
deferiu a penhora não sobre o imóvel, mas sobre os direitos reais dos
executados sobre o bem, em respeito ao princípio da continuidade
registraria, considerando que não consta da certidão de sua matrícula a
extinção da propriedade fiduciária em favor dos executados.
Expediu-se termo de penhora (p. 80).
O exequente noticiou o descumprimento do acordo e requereu
o prosseguimento do feito (pp. 106/108).
Novo acordo foi celebrado (pp. 124/128), comprometendo-se os
executados ao pagamento de R$95.000,00, em sessenta parcelas, já
acrescidas de juros de 1% ao mês. Mantiveram a penhora sobre os direitos
dos executados em relação ao imóvel matriculado sob o no 57.148 no 1o

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Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Marília.
Homologou-se o novo acordo (p. 131).
Novo descumprimento foi noticiado, prosseguindo-se na
execução (p. 146).
Intimada, a credora-fiduciária (São Benildo Empreendimentos
Imobiliários Ltda.) informou que a unidade objeto da lide encontra-se quitada
(p. 169).
Terceiro acordo foi noticiado nos autos (pp. 248/252),
comprometendo-se os executados ao pagamento de R$122.000,00, em
parcela única. Mantiveram a penhora sobre os direitos dos executados em
relação ao imóvel matriculado sob o no 57.148 no 1o Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de Marília. Na oportunidade, avaliaram o imóvel em
R$122.000,00.
Uma vez mais o exequente comunicou o descumprimento do
acordo (pp. 261/262). Ato contínuo, requereu a retificação do termo de
penhora (considerando que a credora-fiduciária informou a extinção da garantia) e a
designação de datas para o praceamento do imóvel (uma vez que as partes o
avaliaram em R$122.000,00) vide pp. 274/275.
O nobre magistrado a quo entendeu que (a) a averbação da
penhora do imóvel é impossível enquanto não for averbada a resolução da
propriedade fiduciária, por força do princípio da continuidade registral; o
termo de penhora deve permanecer tal como se encontra; e (b) não é
possível designar hasta pública, pois o imóvel não foi avaliado. Assim,
indeferiu os requerimentos de retificação do termo de penhora do imóvel
matriculado sob o no 57.148 no 1o Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Marília; e de designação de praça para alienação do imóvel,
formulados pelo exequente.
Inconformado, o exequente recorre. Alega, em suma, que: (a)
a averbação objetivando o cancelamento da alienação fiduciária será
providenciado após a retificação do termo de penhora; e (b) é desnecessária
a expedição de carta precatória para avaliação do bem, uma vez que ele já
foi avaliado pelas partes, por oportunidade do último acordo celebrado.
Pugna pelo provimento do recurso para reforma da r. decisão agravada.

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O recurso foi recebido com parcial atribuição de efeito
suspensivo, apenas para suspender a determinação de expedição de carta
precatória para avaliação do bem.
Contraminuta às pp. 150/153.
É o relatório do essencial.
2. O recurso comporta provimento, em parte.
De acordo com a certidão da matrícula do imóvel dado em
garantia pelos executados, eles alienaram fiduciariamente o bem a São
Benildo Empreendimentos Imobiliários Ltda. (vide pp. 265/270).
É bem verdade que aquela credora-fiduciária noticiou a
extinção da garantia, informando que o débito contraído pelos executados
para aquisição do imóvel foi quitado.
Não obstante, nos panoramas fático e jurídico reinantes não é
possível providenciar a retificação do termo de penhora, na forma
pretendida pelo exequente.
Com efeito, e como bem destacou o nobre magistrado a quo,
enquanto não for averbada a resolução da propriedade fiduciária. Bem por
isso a penhora incidiu tão-somente sobre os direitos deles em relação ao
imóvel e não sobre o imóvel propriamente dito.
Em atenção ao princípio da continuidade previsto nos arts. 195
e 273 da Lei no 6.105/73 (Lei de Registros Públicos), não é possível a penhora do
bem imóvel e respectiva averbação enquanto não regularizada a extinção
da garantia, sob pena de violar a cadeia dominial.
Somente após regularizada a cadeia dominial é que poderá ser
deferida a penhora do imóvel propriamente dito, retificando-se o termo.
Melhor sorte assiste ao exequente, no entanto, em relação à
desnecessidade de expedição de carta precatória para avaliação do bem.
Realmente, ele já foi avaliado pelas próprias partes, no
momento da celebração do último acordo noticiado nos autos, tendo-lhe

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sido atribuído o valor de R$122.000,00. Se as partes concordaram com esse
valor, basta atualizá-lo monetariamente desde a data do ajuste, evitando-se
encarecer ainda mais as despesas processuais com pagamento de
honorários periciais.
Anota-se que a avaliação particular é relativamente recente (26
de novembro de 2019), de modo que o valor estipulado pelas partes não sofreu
variação mercadológica significativa.
Ademais, ninguém melhor do que os próprios licitantes
interessados na arrematação para atribuir ao imóvel o valor de mercado por
ocasião da hasta pública.
3. Em face do exposto, dá-se provimento em parte ao agravo,
apenas para possibilitar o leilão dos direitos dos executados sobre o imóvel
matriculado sob o no 57.148 no 1o Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Marília, ou o praceamento do bem (desde que regularizada a cadeia
dominial e retificado o termo de penhora) pelo valor da avaliação particular
realizada pelas partes, independentemente de nova avaliação por perito
judicial.
(assinatura digital)
SANDRA GALHARDO ESTEVES
Desembargadora Relatora.