Tribunal: TJSP
Processo: 2019982-68.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Cancelamento de Hipoteca
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-14
Data de publicação: 2020-05-15

Ementa:
TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA. Pretensão de baixa de hipoteca. Imóveis devidamente quitados. Levantamento do gravame obrigatório. Inteligência da Súmula 308 do STJ. Precedentes.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000311359
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2019982-68.2020.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são agravantes
SÃO CORNÉLIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, LACRIMA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A, são
agravados RENATA CRISTINA DE SOUZA e JOÃO JOSÉ DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. Por maioria de votos. Vencido o Relator sorteado, que declara. Acórdão com
o 2o Juiz., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES,
vencedor, VITO GUGLIELMI, vencido, PAULO ALCIDES (Presidente) e MARCUS
VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 4 de maio de 2020.
PAULO ALCIDES
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 39533 - M
AGRAVO DE INSTRUMENTO : 2019982-68.2020.8.26.0000
COMARCA
: RIBEIRÃO PRETO
AGRAVANTE(S): SÃO CORNÉLIO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRAS
AGRAVADO(S) : JOÃO JOSÉ DA SILVA E OUTRA
MM. JUIZ (A): REBECA MENDES BATISTA
TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA. Pretensão
de baixa de hipoteca. Imóveis devidamente quitados.
Levantamento do gravame obrigatório. Inteligência da Súmula
308 do STJ. Precedentes.
RECURSO DESPROVIDO.
SÃO
CORNÉLIO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. interpõe recurso de agravo de instrumento
contra a r. decisão (fls. 66/71), proferida nos autos da ação de
obrigação de fazer proposta por RENATA CRISTINA DE SOUZA E
SILVA e JOÃO JOSÉ DA SILVA, que deferiu tutela provisória para que
a ré proceda a baixa da hipoteca em até trinta dias, pena de multa
diária de um mil reais.
Sustenta, em síntese, que não se encontram
presentes os requisitos necessários à concessão da medida. Assevera
que a constituição da garantia, como no caso, é praxe no mercado de
incorporações imobiliárias, acrescentando que os adquirentes do
imóvel dela tinham plena ciência. Discorrem, ainda, sobre a
responsabilidade exclusiva da instituição financeira por promover o
pretendido cancelamento do gravame. Subsidiariamente, pugnam a
minoração do valor da multa cominatória (fls. 01/15).

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O pedido de efeito suspensivo foi deferido (fl.
126).
Processado
o
recurso,
sobreveio
a
contraminuta (fls. 135/144).
É o relatório.
Os agravados ingressaram com ação de
obrigação de fazer, solicitando tutela antecipada, sob o argumento de
que, apesar de terem quitado o preço dos imóveis adquiridos, não
conseguem realizar a transferência de domínio porque a agravante
não procedeu ao levantamento da hipoteca constituída com o banco
para possibilitar a obtenção de recursos para a realização das obras
do empreendimento.
Ora, o contrato de mútuo não pode atingir
quem dele não participou e arcou devidamente com sua obrigação,
quitando o preço previsto no compromisso de venda e compra, a
despeito da existência ou não de boa-fé ou de abusos por parte do
fornecedor do empréstimo.
Assim,
as
alegações
apresentadas
pela
recorrente não procedem, sendo aplicável ao caso o entendimento
jurisprudencial consolidado na Súmula no 308 do Superior Tribunal
de Justiça, que estabelece:
"A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel”.
Nessa esteira, vale a pena colacionar o
entendimento do Ministro Ruy Rosado de Aguiar sobre o tema:

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"A hipoteca que o financiador da construtora
instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto
o bem permanecer na propriedade do devedor;
havendo transferência, por escritura pública de compra
e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito
da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre
os direitos decorrentes do contrato de alienação das
unidades
habitacionais
integrantes
do
projeto
financiado (art. 22 da Lei 4.864/65), sendo ineficaz em
relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária
pela construtora em favor do agente imobiliário que
financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e
assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar
os interesses dos terceiros adquirentes de boa-fé, que
cumpriu com todos os seus compromissos e não pode
perder o bem que licitamente comprou e pagou em
favor da instituição, quer tendo financiado o projeto de
construção perante a sua devedora, deixando de usar
dos instrumentos próprios e adequados previstos na
legislação especifica desse negócio." (REsp 239.557/SC
de 07/08/00, Revista do Superior Tribunal de Justiça,
Ed. Consulex, 139, pág. 367).
Desta forma, o direito real dado em garantia
não pode obstar o direito dos agravantes de receber a escritura do
imóvel descrito na inicial, como proprietários do mesmo.
Mesmo porque, em que pese fosse de
conhecimento dos agravados a hipoteca que pendia sobre o imóvel
no momento da contratação, evidentemente a quitação da totalidade
do preço confere o direito dos compradores a receber o que lhe é

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devido.
E não se faz necessário o registro do
compromisso de compra e venda para que os recorridos possam
requerer a outorga da escritura, pois isto não constitui exigência nem
mesmo para a adjudicação compulsória, a teor do disposto na
Súmula 239 do E. Superior Tribunal de Justiça: "O direito à
adjudicação
compulsória
não
se
condiciona
ao
registro
do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Assim,
deverá
a
agravante
adotar
as
providências
necessárias
para
o
cumprimento
da
obrigação.
Evidentemente, os agravados deverão ser notificados da data da
lavratura da escritura, competindo-lhes recolher os impostos
necessários para o competente registro do documento, conforme
contrato firmado entre as partes.
Portanto, presentes os requisitos à concessão
da tutela.
Finalmente, a multa cominatória nos moldes
fixados não se revela excessiva e se justifica como forma de compelir
a recorrente a cumprir sua obrigação.
Ante o exposto, nega-se provimento ao
agravo.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator Designado

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Voto no 46515
Agravo de Instrumento no 2019982-68.2020.8.26.0000
Comarca: Ribeirão Preto
Agravantes: São Cornélio Empreendimentos Imobiliários Ltda, Lacrima
Empreendimentos Imobiliários Ltda e Rossi Residencial S/A
Agravados: Renata Cristina de Souza e João José da Silva
Interessado: Banco Bradesco S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da douta maioria, dava
provimento ao recurso, pelas seguintes razões.
Ressalvados os fundamentos da decisão agravada, e
bem os argumentos expendidos pelos agravados a justificar o pleito em sede de tutela
provisória, tem-se que, na espécie, não estão presentes os requisitos à sua
concessão.
Como já tive oportunidade de frisar em julgamentos
anteriores (Agravos no 353.581-4/5, da Comarca de Suzano, e 383.059-4/8, da
Comarca de Campinas)
nunca é demais lembrar
a concessão da tutela
antecipada, como vem se orientando a doutrina e a jurisprudência (Cf., a propósito,
RT 781/104), augura dois requisitos: a) a probabilidade do direito; b) perigo de dano
ou risco ao resultado útil do processo.
E, na hipótese ainda sem desconhecer os precedentes
jurisdicionais contrários e até mesmo a Súmula do Superior Tribunal de Justiça nesse
sentido
inadmissível, ao que parece, o levantamento de hipotecas constituídas
anteriormente à aquisição dos imóveis residenciais pelos autores de demandas
constitutivas como a presente.

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Isso porque, prima facie, a nulidade ou a ineficácia da
hipoteca não se corporificam, já que a instituição financeira em favor de quem opera a
garantia
terceiro na relação entre adquirente e alienante
, ao conceder o
financiamento, tem por óbvio, direito à hipoteca do empreendimento.
Ademais, a restrição hipotecária, presumivelmente
averbada sobre a matrícula da unidade em questão, foi constituída anteriormente à
celebração da promessa de venda e compra e, ao que consta, dela tiveram
inequívoca ciência os agravados, ao celebrarem o contrato (Av.1/M-175.678 do 2o CRI
de Ribeirão Preto/SP
fl. 21 dos autos de origem). Não se trata, pois, de
financiamento obtido pela construtora no curso do empreendimento. Ao contrário, era
precedente. Nenhuma dubiedade ou obscuridade, portanto, geram tais circunstâncias,
de modo a justificar interpretação favorável ao consumidor, com base na legislação
especifica.
É o quanto basta, de um lado, a descaracterizar a
probabilidade do direito dos demandantes.
Não bastasse, tampouco de risco de dano se pode
cogitar. Como elementar, o gravame já pende sobre o imóvel há anos, já que
antecede a própria celebração do compromisso de compra e venda o que basta, por
si só, a descaracterizar qualquer urgência da medida postulada.
Fique bem claro que não se está a afirmar que a ação,
pelo fundamento, não seja admissível. O que se afirma é que isso compromete tanto
a probabilidade do direito quanto o aventado risco de dano, recomendando assim a
revogação da medida antecipatória concedida.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.
Vito Guglielmi
Relator sorteado, vencido

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Votos
VITO JOSE GUGLIELMI
1093C7D4
Para conferir o original acesse o site:
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2019982-68.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.