Tribunal: TJSP
Processo: 2148358-09.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Fortes Muniz
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-07-24
Data de publicação: 2020-07-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação revisional de lançamento tributário c.c repetição de indébito – IPTU – Exercício de 2016 e subsequentes – Insurgência contra decisão que determinou a realização pericial em todas as unidades do condomínio, em virtude da alegada incongruência do valor venal adotado para fins de lançamento do IPTU – Agravante que alega ser despicienda a realização da perícia em

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação revisional de lançamento tributário c.c repetição de indébito – IPTU – Exercício de 2016 e subsequentes – Insurgência contra decisão que determinou a realização pericial em todas as unidades do condomínio, em virtude da alegada incongruência do valor venal adotado para fins de lançamento do IPTU – Agravante que alega ser despicienda a realização da perícia em cada uma das unidades condominiais, dada a similaridade de características dos apartamentos tipo – Irresignação desacolhida – Necessidade de avaliação individualizada dos apartamentos, considerando-se as peculiaridades de cada unidade – Cálculo do valor venal que deve imperiosa observância aos critérios insertos na Lei Municipal no 10.235/86 – Decisão mantida.

RECURSO NÃO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000552170
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2148358-09.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
ODILON TACITO DE OLIVEIRA, JOSE CARLOS MADIA DE SOUZA, IWAO
KANAZAWA, SHIRLEY TOLEDO DE OLIVEIRA KANAZAWA, EVOPRI
MARIANTHI SPANAOS, HANS BARRY BYSTEDT, ANNA GABRIELLA
ANDRESCU KALEF, LURIMAR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA, MARIO CLAUDIO CARNEIRO VARGAS, NATALIA RAPASSI DIAS,
LUIZ ANTONIO PASETTI DE SOUZA, PAULO CESAR NUNES DA SILVA,
ALFREDO MENDES JUNIOR, VERA LUCIA CHAVES DO CARMO SOUZA,
SARA HILDA ZEKCER, SERGIO SALIBY, MARCELO BAETA IPPOLITO,
ALFREDO FERNANDEZ DE LARREA ORTIZ DE ZARATE, RADIO PRESS
PRODUÇÕES LTDA, MARIA APARECIDA DE FARIA SANTOS, BENEMAR
GUIMARÃES, PRISCILA MARIA PEREIRA CORREA DA FONSECA, RENATO
JOÃO FARAH, SILVANA IBRAHIM HANNA, MARIA FRAGA MOREIRA, ANA
LUIZA DE PAULA, RONALDO CAMARGO VEIRANO, KARL GUNNAR ROLF
HARRY LONDQUIST, OLIVIO SERATTI, ERALDO DIAS DE CASTRO,
GERHARD BOHNE, CARLOS CARNELOS RODRIGUES, AMANDA CARNELOS
RODRIGUES, JANE RIEPER CALICCHIO, RICARDO PAVAN, MARCOS
ROBERTO DE OLIVEIRA TACCONI, ANA PAULA TAVARES MAGALHÃES
TACCONI, HENRIQUE NOUGUES PAES DE BARROS, MARINA BERRETTINI
PAES DE BARROS, MARILENA CARMEN MORENO DE AZEVEDO, RICARDO
AMARAL DA SILVEIRA, PAULO ROBERTO RODRIGUES BUTORI, GINA
CRISTINA SIANI GARAVELO, DANIELA YOUSSEF SAAB, ALBERTO MIGUEL
PINHEIRO BOVE, ALBERTO MIGUEL PINHEIRO BOVE, MALVINO REIS e
COMERCIAL RUBAIYAT LTDA., é agravado PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO
PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U, fará declaração de voto convergente Desembargador
Erbetta Filho, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente sem voto), ERBETTA FILHO E SILVA RUSSO.
São Paulo, 20 de julho de 2020.
FORTES MUNIZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO no 18986
AGRAVO DE INSTRUMENTO DIGITAL no 2148358-09.2019.8.26.0000
Agravantes: ODILON TACITO DE OLIVEIRA E OUTROS.
Agravado: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Comarca: SÃO PAULO
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Ação revisional de
lançamento tributário c.c repetição de indébito
IPTU

Exercício de 2016 e subsequentes Insurgência contra decisão
que determinou a realização pericial em todas as unidades do
condomínio, em virtude da alegada incongruência do valor
venal adotado para fins de lançamento do IPTU Agravante
que alega ser despicienda a realização da perícia em cada uma
das
unidades
condominiais,
dada
a
similaridade
de
características
dos
apartamentos
tipo

Irresignação
desacolhida Necessidade de avaliação individualizada dos
apartamentos, considerando-se as peculiaridades de cada
unidade
Cálculo do valor venal que deve imperiosa
observância aos critérios insertos na Lei Municipal no
10.235/86 Decisão mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO
Trata-se de agravo de instrumento interposto
contra decisão copiada às fls.69, que nos autos da ação revisional de lançamento
tributário, determinou a realização da vistoria, para fins de perícia, em todos as
unidades de condomínio.
Sustentam
os
agravantes
(fls.01/09)
ser
injustificável a avaliação individualizada de cada apartamento, na medida em que
todas as unidades habitacionais possuem idênticas características, especialmente em
relação à metragem, idade, padrão construtivo e, ainda, pertencem ao mesmo

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condomínio. Aduz que a realização da vistoria por amostragem, considerando em
bloco os apartamentos de valores idênticos atribuídos pela municipalidade, além de se
mostrar suficiente para a produção da prova determinada e julgamento do feito,
garantiria a razoável duração do processo e prestigiaria o princípio da economia
processual.
Recurso processado com atribuição de efeito
suspensivo (fls.117/118), sem contraminuta.
Não há oposição ao julgamento em sessão
virtual.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Trata-se na origem de ação revisional de
lançamento tributário ajuizada por Odilon Tacito de Oliveira e outros em face do
Município de São Paulo, sustentando existir evidente discrepância entre os valores
venais adotados para fins de lançamento do IPTU e os efetivamente praticados no
mercado imobiliário. Pugnou pela revisão do lançamento de IPTU referente ao
exercício de 2016 e subsequentes.
Saneado o processo, o d. Juízo a quo deferiu a
prova pericial avaliatória, nomeando como Perita a Dra. Andrea Cristina Kluppel
Munhoz Soares (fls.1.214), cujos honorários periciais foram fixados em R$ 28.000,00
(vinte e oito mil reais), determinando-se, em consequência, a realização da vistoria
para perícia em todas as unidades pertencentes ao condomínio.
Insurgem-se os agravantes contra referida
decisão interlocutória, ao fundamento de que, à exceção das coberturas, as unidades
são praticamente idênticas por constituírem apartamentos “tipo”, sendo despicienda a
realização pericial em cada umas das unidades do condomínio que, além de carrear
custosa diligência aos condôminos, ora agravantes, obstaria a rápida solução da
demanda.
Sem razão.

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Com efeito, infere-se da dicção do art. 33 do
Código Tributário Nacional que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel
tributado, apurado pela agravada consoante os critérios estabelecidos pela Lei
Municipal no 10.235/86, cujo artigo 2o assim enuncia:
“Os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno
serão determinados em função dos seguintes elementos, tomados
em conjunto ou separadamente: I - preços correntes das transações
e das ofertas à venda no mercado imobiliário; II - custos de
reprodução; III - locações correntes; IV - características da região em
que se situa o imóvel; V - outros dados informativos tecnicamente
reconhecidos. Parágrafo Único - Os valores unitários, definidos como
valores médios para os locais e construções, serão atribuídos: I - a
faces de quadras, a quadras ou quarteirões, a logradouros ou a
regiões determinadas, relativamente aos terrenos; II - a cada um dos
padrões previstos para os tipos de edificação indicados na Tabela V,
relativamente às construções”.
O artigo 15 da mesma Lei estabelece que:
“O valor unitário de metro quadrado de construção será obtido
pelo enquadramento da construção num dos tipos da Tabela V, em
função da sua área predominante, e no padrão de construção
cujas características mais se assemelhem as suas. § 1o Nos casos
em que a área predominante não corresponder à destinação
principal da edificação ou conjunto de edificações, poderá se
adotado critério diverso, a juízo da Administração. § 2o Para fins
de enquadramento de unidades autônomas de prédio em
condomínio em um dos padrões de construção previstos na
Tabela V, será considerada a área construída correspondente à
área bruta da unidade autônoma acrescida da respectiva área da
garagem, ainda que esta seja objeto de lançamento separado. § 3o
A unidade autônoma poderá ser enquadrada em padrão diverso

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daquele atribuído ao conjunto a que pertença, desde que
apresente benfeitorias que a distingam, de forma significativa, das
demais unidades autônomas”.
A tabela V anexa àquela Lei Municipal e citada
no aludido dispositivo, especificamente na classificação Tipo 2 -Residencial Vertical,
por seu turno, versa sobre os padrões de construção, subdividindo-os conforme a
estrutura, arquitetura, acabamento, e outros requisitos considerados para tal, e assim
dispõe:
TIPO 2 - RESIDENCIAL VERTICAL PRÉDIOS DE APARTAMENTOS
PADRÃO A ÁREA BRUTA, NORMALMENTE, ATÉ 60m2 - 01 GERAL,
ATÉ QUATRO PAVIMENTOS Arquitetura modesta; vãos e aberturas
pequenos; esquadrias pequenas e simples de ferro ou madeira
Estrutura de alvenaria auto-portante ou de concreto armado
Acabamento externo: sem revestimento ou com revestimento
simples; pintura a cal ou especial substituindo o revestimento
Acabamento interno: revestimento rústico; piso cimentado ou de
cacos cerâmicos; pintura a cal ou similar.
Dependências: ausência de quarto para empregada; ausência de
garagem.Instalações elétricas e hidráulicas: mínimas; aparentes.
PADRÃO B ÁREA BRUTA, NORMALMENTE, ATÉ 85m2 - TRÊS OU
MAIS
PAVIMENTOS
Arquitetura
modesta;
vãos
e
aberturas
pequenos;
esquadrias
pequenas
e
simples
de
ferro
ou
madeira.Estrutura de alvenaria auto-portante ou de concreto armado
Acabamento externo: paredes, rebocadas; pintura a cal ou látex
Acabamento interno: paredes rebocadas; azulejos até meia altura;
pisos de cerâmica ou tacos; pintura a cal ou látex.Dependências: Até
dois dormitórios; um banheiro é eventualmente WC, eventual
existência de vagas de uso comum para estacionamento junto a
pilotis.Elevadores: existência condicionada, em geral, pelo número
de pavimentos.Instalações elétricas e hidráulicas: simples e
reduzidas. PADRÃO C ÁREA BRUTA, NORMALMENTE, ATÉ 200m2 -

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TRÊS OU MAIS PAVIMENTOS Arquitetura simples; vãos e aberturas
médios; esquadrias de ferro, madeira ou alumínio Estrutura de
concreto armado, revestido ou aparento Acabamento externo:
paredes rebocadas, revestidas com pastilhas; pintura a látex ou
similar Acabamento interno: paredes rebocadas, massa corrida,
azulejos simples ou decorados; pisos cerâmicos, granilite ou
similares, tacos, carpete; armários embutidos; pintura a látex ou
similar.Dependências: até três dormitórios; até dois banheiros e
eventualmente WC; geralmente com quarto de empregada; até uma
vaga de garagem por apartamento.Dependências acessórias de uso
comum: Salão de festas, salão de jogos, jardins, "play-ground"
Elevadores: de uso comum, servindo a dois ou mais apartamentos
por andar; eventualmente sem elevador Instalações elétricas e
hidráulicas: compatíveis com o tamanho da edificação. PADRÃO D
ÁREA BRUTA NORMALMENTE ATÉ 350m2 - EM GERAL, CINCO OU
MAIS PAVIMENTOS Arquitetura: preocupação com estilo e forma;
normalmente com sacada; eventualmente apartamentos duplex ou
diferenciados de cobertura; esquadrias de ferro, madeira, alumínio ou
alumínio anodizado Estrutura: de concreto armado, revestido ou
aparente.Acabamento externo: paredes rebocadas, relevos ou
revestimentos que dispensam pintura; pintura à látex, resinas ou
similar. Acabamento interno: fino, com massa corrida, papel de
parede, lambris de madeira, azulejos decorados; pisos cerâmicos ou
de pedras polidas, tábuas corridas, carpete; armários embutidos;
pintura a látex, resinas ou similar. Dependências: três ou mais
dormitórios; três ou mais banheiros, com louças e metais de alta,
qualidade, incluindo normalmente suíte, eventualmente com "closet",
lavabo; dependências para até dois empregados; até três vagas de
garagem por apartamento; eventualmente com adega Dependências
acessórias de uso comum: até quatro das seguintes: salão de festas,
salão de jogos, jardins, "play-ground", piscina, sauna, quadra
esportiva, sistema de segurança Elevadores: social, eventualmente
coro
"hall"
privativo,
o
elevador
de
serviço
de
uso
comum.Instalações Elétricas e hidráulicas: completas e compatíveis

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com o tamanho da edificação. PADRÃO E ÁREA BRUTA,
NORMALMENTE, ACIMA DE 350m2 - EM GERAL, CINCO OU MAIS
PAVIMENTOS COM ATÉ DOIS APARTAMENTOS POR ANDAR
Arquitetura requintada; normalmente, com grandes vãos; presença
de sacada; eventualmente apartamentos duplex ou diferenciados de
cobertura; geralmente com tratamento paisagístico; esquadrias de
materiais nobres com formas e dimensões especiais Estrutura de
concreto armado, revestido ou aparente.Acabamento externo:
paredes rebocadas, relevos ou revestimentos que dispensam pintura;
pintura a látex, resinas ou similar Acabamento interno: esmerado,
com massa corrida, papel de parede, lambris de madeira, azulejos
decorados; pisos cerâmicos ou de pedras polidas, tábuas corridas,
carpete; armários embutidos; portas trabalhadas; pintura a látex,
resinas ou similar Dependências: quatro ou mais dormitórios; vários
banheiros completos; normalmente com banheira, com louças e
metais da melhor qualidade, incidindo uma ou mais suítes com ou
sem "closets"; dependências para dois ou mais empregados; com
três ou mais vagas de garage por apartamento; eventualmente com
"solarium" e/ou adega Dependências acessórias de uso comum:
quatro ou mais das seguintes: salão de festas, salão de jogos, jardins
"play-ground",
piscina,
sauna, quadra esportiva, sistema de
segurança Elevadores: social, eventualmente com "hall" privativo, e
elevador de serviço de uso comum Instalações elétricas e
hidráulicas: completas e compatíveis com o tamanho da edificação.
PADRÃO ÁREA BRUTA, NORMALMENTE, ACIMA DE 600 m2 - EM
GERAL, CINCO OU MAIS PAVIMENTOS COM UM APARTAMENTO
POR ANDAR Arquitetura arrojada e/ou suntuosa, normalmente, com
grandes vãos; pé direito elevado no hall de entrada; presença de
sacadas ou varandas eventualmente dotadas de churrasqueiras e/ ou
piscinas; eventualmente apartamentos dúplex ou tríplex (cobertura);
geralmente com tratamento paisagístico; esquadrias de materiais
nobres, eventualmente com sistema de abertura e fechamento
automatizado e/ou vidros duplos anti-ruídos, com formas e
dimensões especiais. Estrutura de concreto armado, revestido ou

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aparente; de concreto protendido ou de aço. Acabamento externo:
emprego de materiais nobres condicionados pela arquitetura,
formando um conjunto harmônico; revestimentos com pedras
rústicas,
apicoadas ou polidas; pastilhas de vidro; painéis
decorativos lisos ou em relevo; paredes rebocadas, relevos ou
revestimentos que dispensam pintura; pintura a látex, resinas ou
similar. Acabamento interno: requintado, com massa corrida, papel
de parede especial, lambris de madeira, azulejos especiais
decorados; pastilhas de vidro, mármores com dimensões especiais,
laminados, resinas especiais, pisos cerâmicos especiais ou de
pedras rústicas ou polidas, tábuas corridas de madeira de lei de 1a,
carpetes especiais; forro de laje de gesso acartonado trabalhado ou
madeira nobre; armários embutidos da melhor qualidade; portas
trabalhadas e/ou blindadas; pintura a látex, resinas ou similar.
Dependências: quatro ou mais suítes com banheiros completos com
louças e metais da melhor qualidade, incluindo uma suíte principal
com um ou mais "closets" e um ou mais banheiros, normalmente
contendo banheira de hidromassagem, bancada com duas cubas,
box
independente
e
sauna;
seis
ou
mais
das
seguintes
dependências: escritório, biblioteca, sala íntima, sala de TV ou som,
home theater, sala de jantar, sala de almoço, dependências para dois
ou mais empregados, quatro ou mais vagas de garagem por
apartamento, box para lavagem de carros, jardim de inverno, lareira,
despensa, depósito para louças, cristais e baixelas, cômodo de
segurança blindado com sistema de comunicação inviolável,
depósito para malas, baús e valises, adega climatizada no subsolo,
depósito no subsolo. Dependências acessórias de uso comum: cinco
ou mais das seguintes: estacionamento para visitantes, salão de
festas, salão de jogos, sala de ginástica, sauna, sala para motoristas,
jardins amplos, "play-ground", piscina e/ou raia, quadra esportiva,
churrasqueira, espaço gourmet, gazebo. Elevadores: um ou mais
sociais com "hall" privativo, e um ou mais elevadores de serviço,
eventualmente com sistema de bloqueio Instalações elétricas e
hidráulicas: completas, eventualmente com instalação independente

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para telefonia e informática, compatíveis com as características da
edificação. Instalações especiais: eventualmente, instalação para
equipamento de ar condicionado central, geradores de energia para a
carga total do edifício, aquecimento de piscina, segurança contra
roubo, cômodo de segurança blindado com sistema de comunicação
inviolável no subsolo, guarita blindada com sistema de comunicação
inviolável, aquecimento dos pisos frios. CONSTRUÇÃO E DISPÕE
SOBRE O IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO.
Extrai-se dos mencionados dispositivos legais
que inúmeros são os fatores considerados para fins de aferição do valor
unitário de metro quadrado de construção de imóveis situados no Município,
cujas especificidades influem sobremaneira no cômputo final do valor
atribuído, tais como: localização, fator de obsolescência e padrão de
construção empregado.
Nesse sentido, a despeito das alegações dos
agravantes em relação à similitude das unidades a serem vistoriadas, mostra-se
imprescindível a realização individualizada da vistoria nas unidades do
condomínio, conferindo-se, deste modo, valoração fidedigna dos elementos
empregados em cada construção vistoriada.
Não se olvide que é o Magistrado o destinatário
final da prova, a quem incumbe, inclusive, determinar de ofício a produção das
provas que entender necessárias ao julgamento do mérito, nos termos do artigo
370, caput, do Código de Processo Civil, e da forma que reputar mais
conveniente à hipótese dos autos.
Demais disso, bem observou o d. Juízo a quo
que o valor arbitrado a título de honorários periciais no valor de R$ 28.000,00
(vinte e oito mil reais) há de ser considerado até módico se cotejado ao volume
de trabalho imputado ao perito nomeado, cujo valor, inclusive, será rateado
entre todos os condôminos do edifício, não havendo em que se falar, portanto,
em onerosidade excessiva aos agravantes.

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Enfim, pelas razões de fato e de direito adrede
expostas, determino a realização da perícia nos exatos termos da decisão
agravada, que fica mantida.
Posto isto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
FORTES MUNIZ
RELATOR

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Agravo de Instrumento no 2148358-09.2019.8.26.0000
Agravantes:
Odilon Tacito de Oliveira e Outros
Agravada :
Municipalidade de São Paulo
Comarca :
São Paulo
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Voto no 38.923.
Meu voto acompanhou os precedentes para negar
provimento ao recurso.
Fiquei vencido, porém, na questão do conhecimento.
Entendo, data venia, não ser cabível a interposição de
agravo de instrumento contra a decisão sob referência, nem mesmo sob o prisma da
taxatividade mitigada.
Erbetta Filho
3o Juiz
Assinatura Eletrônica

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
10
Acórdãos
Eletrônicos
JOSE HENRIQUE FORTES MUNIZ JUNIOR
11823F53
11
11
Declarações de
Votos
OSWALDO ERBETTA FILHO
1197CC51
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2148358-09.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.