Tribunal: TJSP
Processo: 1022780-81.2018.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – Apartamento com área útil inferior à ofertada – Diferença em metragem inferior ao percentual considerado como meramente enunciativo, consoante art. 500, §1o do Código Civil – Improcedência da ação – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947508
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1022780-81.2018.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante SUELI GOMES
PEREIRA DE MIRANDA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV, ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1022780-81.2018.8.26.0196 -Voto no 21.237
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1022780-81.2018.8.26.0196
Comarca: Franca (2a Vara Cível)
Apelante: Sueli Gomes Pereira de Miranda
Apelada:
MRV Engenharia e Participações S/A.
Juiz:
Marcelo Augusto de Moura
Voto n. 21.237
EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO Apartamento com área
útil inferior à ofertada
Diferença em metragem inferior ao
percentual considerado como meramente enunciativo, consoante
art. 500, §1o do Código Civil Improcedência da ação Recurso
desprovido.
Trata-se de ação indenizatória, alegando a autora que
celebrou com a requerida, contrato para aquisição de unidade habitacional, e
que, recentemente, notou que as medidas da área privativa de seu
apartamento não correspondem ao contratado de 46,880 m2, apresentando
cerca de 1,34 m2 a menos, o que é expressivo, e considerando a área e o preço
total do negócio, calcula o valor do m2 como sendo de R$ 1.244,47, de forma
que o preço do valor faltante é de R$ 1.667,59, cujo pagamento pleiteia, a
título de indenização por dano material, além de compensação pelo dano
moral.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
improcedente a ação, condenando a autora ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 15% do
valor da causa, observada a gratuidade da justiça (fls. 248/254).
A requerente apelou afirmando que a apelada se
comprometeu a entregar um apartamento de 46,880 m2 de área privativa,
conforme amplamente divulgado em propaganda impressa, em sítio

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eletrônico e na própria convenção de condomínio e matrícula do imóvel,
todavia o apartamento possui na realidade 45,540 m2, diferença de 2,86% de
área privativa, o que não é insignificante, em se tratando de um apartamento
pequeno, cuidando-se de venda “ad mensuram” e não “ad corpus” como
constou na sentença, tendo ocorrido ainda cerceamento de defesa, pelo
julgamento antecipado da lide sem deferimento da produção de prova
pericial, necessária para a aferição da real área do imóvel, requerendo a
reforma (fls. 256/263).
Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela
manutenção da decisão (fls. 266/278).
É o Relatório.
A autora adquiriu unidade imobiliária da requerida, e sob
alegação de ter sido entregue apartamento com área útil inferior, em relação
àquela constante da oferta, pleiteia indenização, no valor estimado de R$
1.667,59 e compensação pelo dano moral.
À solução da presente controvérsia é imprescindível
identificar se a compra e venda realizada entre as partes se deu na modalidade
ad corpus ou ad mesuram.
Em comentário ao art. 500 do Código Civil, preleciona o
eminente doutrinador Des. Hamid Charaf Bdine Jr.1 que “o caput do artigo se
refere à alienação onerosa de bens imóveis terrenos - pela sua medida de
extensão, com precisa determinação da área vendida. Trata-se de venda ad
mensuram (conforme a medida). Caso a medida real seja inferior àquela
noticiada pelo vendedor quando da contratação, poderá o comprador exigir a
complementação da área, a fim de obter a diferença entre o que lhe fora
1 BDINE, Hamid Charaf Jr. Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 6a ed. Barueri/SP:
Manole, 2012, p. 561.

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prometido e o efetivamente alienado. A actio ex empto é uma ação que segue
o rito comum. Todavia, em certas circunstâncias a complementação não será
viabilizada, eis que a área do imóvel terminou ou o excedente é de
titularidade de outra pessoa. Nesses casos, abrem-se duas alternativas
subsidiárias ao comprador: poderá exercitar o direito potestativo à resolução
contratual com a devolução de todas as quantias pagas, além de indenização
pelos danos decorrentes do negócio, ou então pleitear o abatimento
proporcional no preço, mantendo o negócio jurídico sobre a área a menor.”
O § 3o do referido dispositivo legal, por sua vez, trata da
venda ad corpus (de corpo inteiro). Segundo o mesmo autor2: "aqui a
metragem é dada de forma meramente enunciativa, pois o bem lhe foi
vendido como área certa e precisamente individualizada por marcos
geográficos e confrontações".
A solução da controvérsia deve se orientar nos preceitos
dos arts. 112 e 113 do Código Civil.
Elucidativo o exemplo de Otávio Luiz Rodrigues Júnior,
citado por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald3, a partir da regra
da conformidade entre o objeto vendido e a sua descrição. Segundo o
primeiro: "os homens, quando celebram negócios de compra e venda, podem-
se mover por dois impulsos, no que diz com a regra da conformidade. O
primeiro é o desejo de adquirir um objeto, sem qualquer preocupação com as
mencionadas unidades de medida. O comprador da tela de Leonardo da
Vinci, La Gioconda (a Monalisa), não está comovido pelas dimensões do
objeto e sim pela posse da pintura... Diz-se que o adquirente comprou um
objeto em atenção ao corpo, ou seja, os aspectos que o singularizam como
2 Ibidem.p.561.
3 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito dos Contratos/ Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Rio
de Janeiro: Lumen Júris, 2011, p. 716-7.

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algo valioso por si e por si. O segundo impulso humano é a compra de um
objeto por suas dimensões, área, peso ou volume. O comprador de leite em
supermercado é conduzido pela vontade de adquirir um litro desse alimento".
No presente caso, inequivocamente a compra foi ad
corpus, pois a autora interessou-se pelo apartamento em si, e não porque tinha
determinada metragem, ainda que esta tenha servido de parâmetro para o
preço final do bem, e verifica-se que a diferença entre a área total negociada,
de 101,024m2, sendo 46,880m2 referentes à unidade imobiliária, 11,250 m2
referentes à vaga de garagem, e 42,894 m2 de área real de uso comum de
divisão proporcional (fls. 100), aquela alegada como faltante, de 1,34m2,
representa menos de 1/20 do total, incidindo o teor do art. 500, § 1o do
Código Civil, reputando-se a referência às dimensões como meramente
enunciativa, sem direito, portanto à indenização, consoante o § 3o do mesmo
artigo.
Não havendo ato ilícito cometido pela requerida, não há
que se falar em nexo causal inclusive para indenização por dano moral.
Destarte, era de rigor a improcedência do pleito
indenizatório, não havendo cerceamento de defesa pelo julgamento
antecipado da lide, ante a desnecessidade da prova pericial.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
majorando-se os honorários advocatícios devidos pela apelante, nos termos
do art. 85, § 11 do CPC, para 18% do valor da causa, observada a gratuidade
da justiça.
.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica