Tribunal: TJSP
Processo: 1000529-56.2019.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Distrato. Cláusulas abusivas. Alegação de extinção do contrato por culpa das rés, por violação do dever de informação quanto à correção monetária do saldo do preço. Descabimento. Dever de informação devidamente observado, com previsão expressa da atualização das prestações diferidas no tempo. Retenção integral das prestações pagas. Impossibilidade. Resilição por

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Distrato. Cláusulas abusivas. Alegação de extinção do contrato por culpa das rés, por violação do dever de informação quanto à correção monetária do saldo do preço. Descabimento. Dever de informação devidamente observado, com previsão expressa da atualização das prestações diferidas no tempo. Retenção integral das prestações pagas. Impossibilidade. Resilição por distrato no contrato em exame que importa o retorno das partes ao status quo ante, com restituição mútua das prestações. Possibilidade de retenção de 20% dos valores pagos em favor da construtora, conforme entendimento jurisprudencial. Cláusula penal de 5% do valor do contrato a impor o perdimento integral das prestações pagas. Retenção abusiva, pois excessivamente onerosa. Vedação legal a cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar, implique renúncia ou disposição de direitos. Quando menos, necessidade de redução equitativa da multa a teor do art. 413 do Código Civil. Dano moral inexistente. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000393137
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000529-56.2019.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante ROGÉRIO MORAES
DE SOUZA, são apelados MRV/ PRIME XLVI INCORPORACOES SPE LTDA e
MENDES ORTEGA ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1000529-56.2019.8.26.0286
Comarca:
ITU
Juiz:
FERNANDO FRANÇA VIANA
Apelante:
ROGÉRIO MORAES DE SOUZA
Apeladas:
MRV PRIME XLVI INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e MENDES
ORTEGA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
VOTO No 35.552
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Distrato. Cláusulas
abusivas. Alegação de extinção do contrato por culpa das rés, por
violação do dever de informação quanto à correção monetária do
saldo do preço. Descabimento. Dever de informação devidamente
observado, com previsão expressa da atualização das prestações
diferidas no tempo. Retenção integral das prestações pagas.
Impossibilidade. Resilição por distrato no contrato em exame que
importa o retorno das partes ao status quo ante, com restituição
mútua das prestações. Possibilidade de retenção de 20% dos
valores pagos em favor da construtora, conforme entendimento
jurisprudencial. Cláusula penal de 5% do valor do contrato a impor
o perdimento integral das prestações pagas. Retenção abusiva, pois
excessivamente
onerosa.
Vedação
legal
a
cláusula
que
impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar,
implique renúncia ou disposição de direitos. Quando menos,
necessidade de redução equitativa da multa a teor do art. 413 do
Código Civil. Dano moral inexistente. Sucumbência recíproca.
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 217/221, que julgou improcedente ação de indenização
ajuizada por ROGÉRIO MORAES DE SOUZA em face de MRV PRIME
XLVI INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e MENDES ORTEGA ASSESSORIA
IMOBILIÁRIA LTDA., condenando o autor aos encargos de sucumbência,
com honorários de 10% sobre o valor da causa, ressalvada a gratuidade.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque não se verifica

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ilícito contratual imputável às rés em função do distrato celebrado entre as
partes, para extinguir compromisso de venda e compra de imóvel.
Aduziu que a redação das cláusulas e indicação dos
valores e índices não deixa qualquer margem de dúvidas a fim de
caracterizar a alegada omissão ou abusividade.
Concluiu que, ausente a culpa das requeridas pela
rescisão da avença, não há que se falar em restituição integral, devendo a
devolução se dar nos moldes pactuados entre as partes. Destaca-se que, a
esse respeito, não há qualquer indício de que as requeridas tenham
descumprido
tal
determinação.
Da
mesma
maneira,
não
restou
demonstrada a prática de ato ilícito a justificar o pleito de indenização por
danos morais.
O apelante sustenta, em síntese, que: i) tem direito à
devolução dos pagamentos de sete prestações mensais, no valor de R$
15.523,70; ii) as rés lucram excessivamente; iii) houve retenção integral das
prestações pagas; iv) as rés violaram dever de informação ao consumidor,
com relação à correção monetária; v) sofreram danos morais indenizáveis.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta às fls.
224/230, pede o provimento do recurso, com pedido de prequestionamento
da matéria.
O apelo foi contrariado às fls. 470/484.
É o relatório.
1. O recurso comporta parcial provimento.
Cuida-se de ação de cobrança de restituição de valores
em virtude de distrato de compromisso de venda e compra de imóvel e

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indenização de dano moral.
As partes celebraram em 19 de julho de 2.017
compromisso de venda e compra de um apartamento residencial no
empreendimento “Parque Ilha dos Corais”, pelo valor de R$ 150.100,00 (fls.
43/62 e 63/66).
Poucos meses depois da celebração do negócio, o
promissário comprador, constatando que suas condições financeiras
haviam se deteriorado, propôs à promitente vendedora a celebração de
distrato, o que foi aceito e formalizado em 19 de julho de 2.018 (fls. 73/74),
sem restituição de quaisquer valores pagos pelo adquirente.
Entende o promissário comprador, contudo, ter direito à
restituição integral dos valores pagos. Isso porque as rés teriam praticado
ilícito contratual, pois o contrato continha indevida correção monetária, pois
o encargo não lhe fora previamente informado.
Com base nesse fato, pretende seja reconhecida a
prática contratual abusiva das requeridas, a ensejar a restituição integral
dos valores pagos de R$ 15.523,70 e indenização de dano moral de dez
salários mínimos.
São os fatos postos a julgamento.
2. Inicialmente, cumpre ressaltar que a revisão do
distrato pactuado entre as partes é perfeitamente admissível.
O distrato, nas palavras de Caio Mário da Silva
Pereira, nada mais é do que “a declaração de vontade das partes
contratantes, no sentido oposto ao que havia gerado o vínculo. É o contrario
consensus dos romanos, gerando o contrato liberatório” (Instituições de

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Direito Civil, 11a. Edição forense, Rio de Janeiro, 2.003, vol. III, p. 151).
A mesma vontade que criou o contrato pode atuar em
sentido inverso, para dissolver o vínculo e restituir a liberdade às partes,
como expressão da autonomia privada.
É a dissolução consensual do contrato. Cláusulas
abusivas que maculam o contrato também maculam o distrato, de modo
que podem ser consideradas não escritas, aplicando-se a regra do art. 184
do Código Civil e o princípio da preservação do negócio (utile per inutile non
vitiatur), respeitada a intenção das partes.
Comum a situação de inserção em distratos de
cláusulas em que consumidor renuncia à indenização que lhe é devida por
norma cogente. Embora persista divergência no Superior Tribunal de
Justiça, o melhor entendimento é no sentido de ser “inaceitável transação
que contrarie os princípios básicos do direito e as disposições legais
vigentes. Não se admite como válido o distrato de promessa de compra e
venda segundo o qual o promissário comprador recebe a devolução das
parcelas pagas sem correção monetária” (REsp 331346 / MG, Ministra
NANCY ANDRIGHI,j. 15/10/2001).
Em suma, o distrato, como negócio liberatório, também
se sujeita aos princípios cogentes da boa-fé objetiva, função social e
equilíbrio,
assim
como
normas
protetivas
ao consumidor, temas
cognoscíveis ex officio pelo juiz e, com maior razão, arguíveis pela parte
prejudicada (Gustavo Tepedino, Heloísa Helena Barbosa e Maria Celina
Bodin de Moraes, Código Civil Interpretado conforme a Constituição
da República, Renovar, Rio de Janeiro, 2.006, volII, p. 113).
3. Correta a r. Sentença, ao rejeitar a tese de que o

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distrato resultou de culpa das promitentes vendedoras, por suposta violação
contratual do dever de informação.
O promissário comprador firmou de próprio punho
documento reconhecendo que propôs a extinção por impossibilidade
superveniente de arcar com as despesas de contrato, e não por violação do
dever de informação (fls. 73/74).
Fácil verificar, ademais, que o teor do contrato foi
devidamente informado pelas promitentes vendedoras com relação aos
critérios de atualização do preço.
O quadro resumo informa de modo claro todos os
índices de correção monetária a serem aplicados às prestações, de modo a
afastar a alegação de violação do dever de informar o consumidor. Confira-
se (fl. 64).
Forçoso reconhecer que o contrato foi extinto fato
imputável ao autor, não às rés.
4. Por outro lado, com relação à cláusula penal aplicada
ao distrato, inviável sua manutenção, respeitado o entendimento do MM.
Juiz.

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Verifica-se que à resilição bilateral não se seguiu a
devolução das prestações pagas pelo autor.
A resilição bilateral, no caso concreto, resulta a
restituição mútua das prestações entre os contratantes, tornando as partes
ao estado anterior (efeitos ex tunc). O vendedor devolve o preço e o
comprador devolve a coisa.
Admite-se que a promitente vendedora compense os
gastos próprios de administração e propaganda com a retenção de
determinado percentual, que a jurisprudência tem fixado entre 20% e 30%
do total pago pelo adquirente (Apelação Cível no 60.144-0 - São Paulo - 2a
Câmara de Direito Privado do TJSP - Rel. Des. Cezar Peluso - J.
09.02.99; Apelação Cível n. 85.010-4, São Paulo, 7a Câmara de Direito
Privado do TJSP, Rel. Des. Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99, Unânime;
Apelação Cível. no 52.562-4 - São Paulo - 8a Câmara de Direito Privado
do TJSP- Rel. Cesar Lacerda - J. 24.08.98 Unânime).
O direito de retenção parcial das prestações resulta
também da Súmula 543 do STJ e Súmula 01 do TJSP.
5. No caso concreto, considerando o valor amortizado
de R$ 7.113,36 (fl. 179), as circunstâncias autorizam a manutenção do
percentual em 20%, adequado ao entendimento jurisprudencial sobre a
matéria e suficiente a indenizar os prejuízos da alienante, relativos a
despesas como propaganda e custos diversos oriundos do imóvel.
Lembre-se que a promitente vendedora obterá de volta
o imóvel e poderá revendê-lo a terceiros pelo valor atualizado de mercado.
Além disso, as despesas com promoção de vendas, por
exemplo, revertem em benefício de todos os demais negócios entabulados

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pela empreendedora, inclusive no que se refere aos futuros adquirentes das
unidades que ora lhe são restituídas.
6. Inviável a cobrança da multa prevista pela cláusula a
cláusula 7.2, que prevê a possibilidade de retenção de 5% dos valores
pagos, calculados sobre o valor total do contrato, a título de reembolso
pelas despesas de comercialização, ou até 50% dos valores efetivamente
pagos, nos seguintes termos (fl. 57):
Evidente que a incidência da multa de 5% a título de
reembolso pelas despesas de comercialização calculada com base no valor
do contrato (a resultar em R$ 8.050,00) constitui cláusula excessivamente

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onerosa, impor retenção da totalidade dos valores pagos e, portanto, nula
de pleno direito à luz do art. 51, IV, do CPC.
Mesmo a multa de 50% dos valores pagos (alínea “d”)
seria abusiva, especialmente por o devedor mais pontual ao tornar a pena
mais onerosa na medida em que as prestações são pagas.
Fácil verificar que as multas previstas no contrato
importam verdadeiro enriquecimento sem causa à credora, que se
beneficiaria mais da resolução que do cumprimento do contrato.
Sob outra ótica, mesmo que se reputem válidas as
cláusulas penais, admissível a redução equitativa de seu valor, conforme
autoriza o art. 413 do Código Civil, ao patamar de 20% das prestações
pagas.
Cumpre esclarecer que a restituição deve abarcar
somente as quantias pagas para o compromisso de venda e compra,
excluídas as quantias pagas a título de corretagem. Como se trata de
resolução por fato imputável ao promissário comprador, não estão as
promitentes vendedoras a indenizar perdas e danos, restando-lhe apenas o
dever de restituir os valores recebidos, abatido o percentual de 20%.
7. Nem se diga que a restituição dos valores ao
promissário comprador não pode ser realizada porque o distrato se
encontra perfeito e acabado, com mútua quitação.
O próprio instrumento de distrato prevê que a avença só
acarretaria a extinção do compromisso de venda e compra depois do
pagamento de todas as obrigações referentes ao imóvel, o que ainda não
ocorreu.

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Além disso, o art. 25 do CDC proíbe expressamente
estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a
obrigação de indenizar.
Complementa-o o art. 51, I, que atribui nulidade a
disposições que impliquem renúncia ou disposição de direitos. Logo, no
caso em tela, era perfeitamente possível aos promitentes compradores
exigir a indenização dos danos emergentes.
8. Também não se há cogitar de danos morais.
Conforme visto extinção do compromisso de venda e
compra resultou de fato imputável ao promissário comprador, não às
promitentes vendedoras. Sem ato imputável às rés, inviável condená-las a
indenizar perdas e danos ou danos morais.
Nem se extrai da aplicação de multa excessiva lesão a
direito de personalidade. Em função desse fato, o autor não apontou na
inicial nem comprovou nenhum outro fato específico que tenha lhe atingido
a esfera extrapatrimonial, causando sofrimento intenso a ensejar a devida
reparação.
É claro que todo e qualquer descumprimento de
cláusula contratual gera ao credor decepção e aborrecimento, pela quebra
das expectativas de perfeição do serviço colocado no mercado de consumo.
Salvo, porém, situações excepcionais e bem demarcadas, não é a simples
frustração decorrente do inadimplemento que se indeniza, mas sim a ofensa
a direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser
demonstrado caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à
Pessoa Humana, Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rel. Min Sálvio de
Figueiredo Teixeira).

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Em termos diversos, entende-se que o atentado ao bem-
estar psicofísico do indivíduo deve apresentar uma certa magnitude para
ser reconhecido como dano moral. Não basta um mal-estar trivial, próprio
do risco cotidiano da convivência em sociedade, para a sua configuração.
Isso quer dizer que há um “piso” de incômodos a partir dos quais o prejuízo
afigura juridicamente relevante e dá margem a indenização (cfr. Gabriel
Stiglitz e Carlos Echevesti, Responsabilidad Civil, p. 243).
Nos autos, inexiste prova de sofrimento com magnitude
considerável. Da aplicação de multa excessiva não se extrai qualquer lesão
a direito de personalidade.
Correta, pois a rejeição do pedido de danos morais.
9. Por fim, deve ser rechaçada a alegação de omissão
no julgado decorrente da falta de observação vários dispositivos legais.
Evidente não se prestar o julgado a responder
verdadeiro questionário elaborado pela parte, muito menos há necessidade
de apontar cada artigo de lei, ou precedentes dos tribunais, a respeito de
todos os aspectos e pontos abordados.
Não se exige enumeração de dispositivos legais, pois
“não cabe esse recurso em matéria cível para o Judiciário mencionar qual a
lei, ou o artigo dela, ou da Constituição Federal etc., que esteja a aplicar.
Deixar de fazê-lo não é omissão no sentido legal: não existe tal pressuposto
para a completude do julgamento cível. Essa substituição de natureza
tópica é assunto para qualquer intérprete.
Para a fundamentação do julgado o necessário e
suficiente é que se trabalhe mentalmente com os conceitos vigentes
contidos
no
sistema
jurídico”
(Embargos
de
Declaração
no

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147.433-1/4-01, São Paulo, 2a Câmara Civil, citados nos Embargos de
Declaração
no
199.368-1,
julgado
pela
1a
Câmara,
Relator
Desembargador Guimarães e Souza).
10.
Pelo
exposto,
o
recurso
comporta
parcial
provimento, para determinar a restituição das prestações pagas pelo autor
em virtude do compromisso de venda e compra sob análise, com correção a
contar da data dos desembolsos e juros a partir do trânsito em julgado,
autorizada a retenção de 20%.
Ambas as partes foram em parte vencedoras e
vencidas, de modo a se impor a distribuição proporcional das despesas, a
teor do art. 86 do CPC. Considerando o decaimento maior do autor,
condeno-lhe a 2/3 das despesas processuais, ressalvada sua gratuidade, e
o restante às rés.
Apenas em observância ao disposto no art. 85, §§2o e
11 do CPC/15, fixo os honorários devidos pelas rés ao autor em 10% da
condenação, mantido o percentual fixado pela r. Sentença contra o autor,
ressalvada a gratuidade.
Dou parcial provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator