Tribunal: TJSP
Processo: 1006172-74.2018.8.26.0271
Classe: Apelação Cível / Exclusão de associado
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-06-01

Ementa:
LOTEAMENTO - Pedido de declaração de exclusão como associado, combinado com pedido de declaração de inexigibilidade de cobrança de parcelas vencidas e vincendas - Sentença de improcedência - Inconformismo - Descabimento - Preliminar de cerceamento de defesa - Rejeição - Julgamento antecipado da lide autorizado pelas circunstâncias do caso - Prova oral desnecessária ao deslinde da controvérsia -

Ementa:
LOTEAMENTO - Pedido de declaração de exclusão como associado, combinado com pedido de declaração de inexigibilidade de cobrança de parcelas vencidas e vincendas - Sentença de improcedência - Inconformismo - Descabimento - Preliminar de cerceamento de defesa - Rejeição - Julgamento antecipado da lide autorizado pelas circunstâncias do caso - Prova oral desnecessária ao deslinde da controvérsia - Preservação da improcedência dos demais pedidos de inexigibilidade de qualquer cobrança de taxa de manutenção, bem como do pleito de desassociação - Assimilação da fundamentação externada, pela 9a Câmara de Direito Privado, em demanda anterior de cobrança entre as mesmas partes (Processo 1003292-80.2016.8.26.0271) - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000366286
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006172-74.2018.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que é apelante CARLOS
ALBERTO TEIXEIRA DOS SANTOS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado
CLUBE DE CAMPO RECANTO VERDE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, por maioria de votos, vencido o Relator Sorteado; tendo em vista o
julgamento não unânime e considerando o disposto no art. 942, "caput" e §1o do
CPC/2015, prossegue-se o julgamento, ficando convocados a integrarem a turma
julgadora, o Desembargador Edson Luiz de Queiróz, como 4o juiz, e o Desembargador
César Peixoto, como 5o juiz, tendo o 4o juiz acompanhado a divergência e o 5o juiz
acompanhado o Relator. Portanto, por maioria de votos, negaram provimento ao
recurso, vencidos o Relator, que declara voto, e o 5o juiz. Acórdão com o 2o juiz., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR, vencedor, PIVA RODRIGUES, vencido, GALDINO TOLEDO JÚNIOR
(Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO, EDSON LUIZ DE
QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006172-74.2018.8.26.0271
Comarca de Itapevi
Apelante: Carlos Alberto Teixeira dos Santos
Apelada: Clube de Campo Recanto Verde
Voto no 28.037
LOTEAMENTO - Pedido de declaração de
exclusão como associado, combinado com
pedido de declaração de inexigibilidade de
cobrança de parcelas vencidas e vincendas -
Sentença
de
improcedência
-
Inconformismo - Descabimento - Preliminar
de cerceamento de defesa - Rejeição -
Julgamento antecipado da lide autorizado
pelas circunstâncias do caso - Prova oral
desnecessária ao deslinde da controvérsia -
Preservação da improcedência dos demais
pedidos de inexigibilidade de qualquer
cobrança de taxa de manutenção, bem como
do pleito de desassociação - Assimilação da
fundamentação externada, pela 9a Câmara
de Direito Privado, em demanda anterior de
cobrança entre as mesmas partes (Processo
1003292-80.2016.8.26.0271)
-
Recurso
desprovido.
1. Cuida-se de apelação ofertada pelo
autor Carlos Alberto Teixeira dos Santos contra a r. sentença (fls.
337/340), cujo relatório se adota, que julgou improcedentes os
pedidos iniciais formulados em ação de obrigação de fazer em
face do Clube de Campo Recanto Verde, condenado o vencido ao
pagamento dos ônus sucumbenciais, fixada verba honorária em
10% (dez por cento) do valor dado à causa.
Apela a parte autora (fls. 342/350).
Alega que propôs a ação para ver declarada sua exclusão dos
quadros da associação-ré. Argumenta que adquiriu um lote

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residencial na área em questão, tendo sido à época divulgado
tratar-se
de
um
condomínio
que
estava
em
fase
de
regularização. Afirma que essa informação estava constante de
sítio eletrônico da apelada. Alega que disse na petição inicial que
a associação-apelada traveste-se de acordo com a situação que
lhe convém, ora como “clube de campo”, ora como “condomínio”,
ou ainda como “loteamento”, com a intenção de burlar a lei e
obter vantagens indevidas. Afirma que, determinada a emenda
da petição inicial pelo juízo, teria juntado o estatuto social da ré-
apelada, com o objetivo de demonstrar a sua natureza jurídica.
Alega que a associação-apelada é de fato e direito uma
associação,
tal
qual
se
extrai
do
Processo
0000106-09.1992.8.26.0271, uma ação civil pública que está
em trâmite na Comarca de Itapevi-SP. Afirma que o juízo de
primeiro grau, à luz das preliminares rejeitadas da parte
apelada na sua contestação, teria determinado ao autor se
manifestar se ele tinha a intenção de manter o pedido de
desassociação, e, neste caso, teria de optar entre desassociar-se
e desocupar o imóvel. O autor, em resposta, reiterou a sua
intenção e desejo de se desvincular do quadro associativo da
apelada, porém, permanecendo no imóvel, já que o contrato
firmado entre as partes se trata de uma aquisição patrimonial, e
não um mero título de lazer. Afirma que, ao adquirir o título

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patrimonial, o adquirente é obrigado a associar-se, porém, tal
exigência no contrato de adesão é nula, à vista do teor do artigo
5o, incisos II e XX, da CF/88, que veiculam a impossibilidade de
ninguém a ser obrigado a associar-se ou permanecer associado.
Noutro tópico, alega que há cerceamento
do direito de produzir prova. Afirma que as provas pericial e oral
são imprescindíveis ao deslinde da controvérsia, não bastando o
contrato celebrado entre as partes substituir tais provas. Alega
que, das fotos juntadas aos autos, é possível atestar que a
situação do condomínio é de precariedade, seja na manutenção
das ruas internas, seja equipamentos de lazer. Reitera o autor-
apelante de que o contrato firmado entre as partes não se presta
a provar o alegado pela apelada na sua contestação. Ressalta que
a ré-apelada apresenta-se no seu sítio virtual como um
“condomínio de moradia”, porém isso diverge de seu estatuto
social. Refuta a ponderação feita pela sentença de que o autor-
apelante teria se limitado a adquirir um título de lazer que lhe dá
direito ao uso de área privativa de 732,50 metros quadrados.
Reforça que o apelante já havia adquirido, em momento anterior,
o lote 297, parte da área mencionada na sentença, e no
instrumento particular de cessão acostado às fls. 19/20 dos
autos teria havido uma permuta entre o lote 297 e o lote 036,
consoante se observa do teor da cláusula segunda. Afirma que a

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desassociação não deve implicar desocupação do imóvel por
parte do apelante, tampouco violação do princípio do pacta sunt
servanda , ou da boa-fé objetiva. Reitera que o próprio contrato
celebrado autoriza a construção de imóvel. Alega que na sua
réplica suscitou questionamentos sobre identificar quais as
atividades
esportivas,
lazer,
cultura
e
recreação
seriam
oferecidas aos associados, de modo que a prova pericial seria
necessária a essa apuração. Defende que o seu pedido de
desfiliação é motivado pela falta de manutenção, por parte da
apelada, no local, além de se tratar a apelada de uma associação
civil sem fins lucrativos da qual o autor-apelante não é obrigado,
por lei ou contrato, a se manter associado ou a se associar.
Alega que a jurisprudência tem sido favorável à tese de que,
embora tenha a vinculação à associação sido imposta por
ocasião da aquisição do “título”, o adquirente somente
permaneceria associado caso ele venha a anuir a permanecer
associado, o que não ocorre no caso. Aponta ter protocolizado
dois pedidos de desassociação, o que lhe atrai a jurisprudência
favorável de que as associações de moradores não podem cobrar
taxas de não associados ou dos que a ela não anuíram, sendo
este o último o caso do apelante.
Requer, enfim, o provimento do apelo
para: “a) A reforma da sentença, a fim de determinar a

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desassociação do apelante dos quadros da apelada, nos termos
do artigo 5o XX da Constituição Federal de 1988; b) Caso não
seja este o entendimento desta Colenda Turma, que seja anulada
a sentença para que sejam deferidas as provas requeridas quais
sejam; oral e pericial, como forma de se promover a tão
almejada Justiça. c) O apelante é beneficiário da gratuidade
judiciária, informação constante da decisão de fls. 45 dos autos,
razão pela qual não são devidas custas de preparo para este
recurso; d) A condenação do apelado ao pagamento de
honorários advocatícios e das custas processuais.” (cf. fl. 350).
Recurso processado e respondido às fls.
353/363.
2. Como a divergência parcial em relação
ao voto do ilustre Relator sorteado e apenas em relação à parte
que autorizou o autor a se desligar da associação apelada, mas
mantendo o encargo de contribuir para custeio das despesas
com a manutenção do empreendimento, permito-me, nesse
ponto, transcrever o bem elaborado voto do D. Desembargador
Piva Rodrigues.
Com efeito, pretendeu o autor com esta
lide o reconhecimento do direito de desassociar-se dos quadros
da apelada, com sua consequente desobrigação do dever de

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continuar
pagando
os
encargos
de
manutenção
do
empreendimento imobiliário, no qual é adquirente de um lote de
terreno.
Pelo voto do ilustre Relator sorteado, foi
afastada a pretensão do recorrente de se desvincular das taxas
de manutenção do clube de campo, pelos motivos expostos em
seu voto, bem como aquele constantes de outro julgamento em
que o autor objetivou esse mesmo resultado (Apelação Cível n.
1003292-80.2016.8.26.0271).
Essa
conclusão,
como
tenha
reiteradamente
decidido,
é
irretocável,
até
por
constou
expressamente do título aquisitivo do apelante a obrigação de
custear para a manutenção das áreas comuns do loteamento,
pelo que não pode este, depois, pretender deixar de cumprir,
sob pena de enriquecimento ilícito, pois os serviços prestados
são indivisíveis e ele continuaram se beneficiando destes às
custas dos demais titulares de lote no local.
Tanto
isso
é
verdade,
que,
como
salientado pelo D. Relator sorteado, a questão já foi apreciada
anteriormente em ação com o mesmo escopo, sendo o apelante
lá também derrotado nessa pretensão.
Daí como bem colocado pelo E. Relator
sorteado ao analisar a prejudicial de cerceamento de defesa:

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“No que diz respeito ao julgamento

antecipado
da lide, não há o que reparar na sentença.
O julgamento
da lide no estado do
processo foi feito de modo escorreito,
dentro da particularidade

constante no artigo 353 do Código de Processo Civil.
O acervo documental
coligido aos autos
(artigo 434, CPC/15), cotejado às manifestações
exibidas por
cada uma das partes, mostram-se
elementares
suficientes
para a
extração de sólido convencimento
por parte dos julgadores

sobre a realidade fática suscitada.
Ademais, a prova que a parte autora diz
querer produzir pericial técnica, para verificar se de fato o que
funciona e é operacional
no clube dentre a lista de serviços e
infraestrutura
ditos ofertados pela parte ré já o poderia ter sido
pela própria natureza documental,
por ocasião de sua petição
inicial ou ao longo da tramitação
do feito, já que se dessume que
se trataria de demonstrar
a existência efetiva de serviços que
estariam sendo prestados no loteamento,
o que, no mínimo,
poderia ser demonstrado
fotografias
que exibissem eventuais
obras ou melhoramentos
em andamento
no mencionado
clube,
ou o estado de conservação
das áreas (consoante
sua petição de
especificação
de provas, à fl. 262).

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Não se exibe, pois, a necessidade
de
instrução probatória
suplementar
à existente, sendo tudo isso
declarado em clara adstringência
aos limites propostos pelo
artigo 370 do Código de Processo Civil, vertente da regra de o
juízo, de ofício ou a requerimento
da parte, determinar
as provas
necessárias
à instrução do processo, indeferindo
as diligências

inúteis ou meramente
protelatórias;
pelo artigo 5o, inciso LV, da
Constituição
Federal, discriminador
da regra do devido processo
legal e seus corolários contraditório
e ampla defesa, de palmar
de garantias fundamentais,
além do próprio artigo 373, inciso II,
CPC/15, que fixa, à figura da parte requerida,
a regra do ônus da
prova dos fatos extintivos,
modificativos
ou impeditivos
do
direito alegado pelo autor. ”.
Mais adiante ao analisar em parte o
mérito:
“De início, não há efeito de coisa julgada
a impedir a tramitação
da presente causa, já que a decisão
proferida no Processo 1003292-80.2016.8.26.0271
por esta
Câmara limitou-se
a tratar do pedido de cobrança de taxa de
consumo de água durante certo intervalo e de multas aplicadas
por
infração
a
regras
do
Regulamento

Interno
do

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associação/clube.
Em
tal
caso
(Processo
1003292-80.2016.8.26.0271
),
que
gerou
a
prevenção

do
presente recurso de apelação, o Clube de Campo Recanto Verde
havia ingressado
com uma ação de cobrança, pleiteando
os
valores relativos a taxas mensais destinadas
ao consumo de
água e multas aplicadas por infração a regras do Regulamento

Interno, inadimplência
esta que era retratada desde a data de
10.09.2014
e acumulava,
à época da propositura
daquela
demanda, a quantia de R$ 7.388,55 (cf. fl. 230).
Ali
a
associação

Clube
de
Campo
Recanto Verde listava na sua causa de pedir a alegação de que o
lá réu Carlos Alberto teria adquirido um título, numerado 297,
em uma operação negocial que lhe renderia o direito de “uso de
uma área residencial
privativa dentro do Clube, podendo ser
utilizada como veraneio e/ou também como moradia” (cf. fl.
130).
No
acórdão
daquela
apelação
(fls.
216/233),
analisando-se
o recurso de apelação interposto
contra
sentença de improcedência,
a 9a Câmara de Direito Privado, por
unanimidade,
decidira por reformar em parte aquela sentença,
para julgar procedente
em parte o pedido de cobrança.
Como
fundamento

principal
para

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justificar a cobrança que se limitaria, como indicado no próprio
acórdão, apenas aos custos relacionados
ao fornecimento
de
água, em razão de um outro processo anterior entre as partes
que tramitou no Juizado Especial Cível da comarca local , foi
fixada a tese de que caberia ao morador e possuidor do imóvel
localizado internamente
à área do mencionado
clube de campo
compartilhar
a obrigação,
com os demais usuários daqueles
imóveis presentes no mesmo empreendimento,
de pagar pelos
custos de manutenção
do local.
Note-se, como anteparo e peculiaridade

fática, a verificação
seguinte feita pela Turma Julgadora,
a partir
do voto condutor da Relatoria, de que “[h]á, também, a
informação
extraída das manifestações
parciais no sentido de
que
foi
efetuado
parcelamento

irregular
do
solo,
sem
regularização
do loteamento,
o que está ainda pendente de
aperfeiçoamento,
à luz da verificação
do andamento
processual

atualizado
do Processo n. 0000106-09.1992.8.26.0271,
em
trâmite na 2a Vara Cível da Comarca de Itapevi-SP.
Inobstante
a
suposta clandestinidade
do loteamento,
afere-se que conforme o
disciplinamento
de disposições
estatutárias
e de deliberações

tomadas nas assembleias
de associados
houve a imputação
de
responsabilidade

à
associação,

entidade
significativamente

representativa
dos moradores,
com o objetivo de regrar a

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administração
da coisa no uso em comum, sobretudo
com a
expressão
dos deveres de manutenção
e conservação
das áreas
comunitárias,

responsabilizando-se

pela
concretização

de
serviços de limpeza e urbanização,
segurança
e vigilância da
área, dentre outras atividades”
(cf. fl. 116).
Ora, ainda que como regra a coisa
julgada não tenha incidência sobre a motivação
das decisões
judiciais (art. 504, I, CPC/15), é certo que a mencionada

avaliação da Turma Julgadora sobre a situação jurídica do
mencionado
clube de campo e da comercialização
que efetuou,
dos indigitados
“títulos patrimoniais”
em favor de usuários de
áreas internas a mencionado
clube, levou em consideração

justamente
a circunstância
de que há a Ação Civil Pública em
andamento,

com
trânsito
em
julgado
de
sentença
que
determinou
o cumprimento,
pelo clube de campo, a associação

civil, de uma série de obrigações
de fazer, dentre elas a possível
regularização

do
empreendimento

em
questão
para
um
loteamento
devidamente
regularizado
perante a municipalidade

local e registro imobiliário.
Essa percepção
não foi apenas realizada
por esta Turma Julgadora,
tendo sido objeto também de
preocupação
pela 8a Câmara de Direito Privado, por ocasião do
julgamento
recente da Apelação 1000220-22.2015.8.26.0271
.

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A relatora Sorteada do caso, vencida,
Desembargadora
Clara Maria Araújo Xavier fez a seguinte
ponderação
sobre a natureza jurídica do empreendimento
e da
associação
civil que ali buscava a cobrança de taxa de
manutenção
da localidade,
encampada
por este órgão julgador
por corresponder,
com similaridade,
à avaliação desta Relatoria
ao caso concreto:
“(...) Com o devido respeito, no mérito,
ouso divergir da r. decisão colegiada.
Inicialmente,
importa destacar que o
caso em exame possui peculiaridades
que o distinguem
dos
demais envolvendo
a cobrança de taxas de manutenção
de
loteamento.
Os
elementos

constantes

dos
autos
revelam que a autora intermedia
a compra dos “títulos
patrimoniais”
que conferem aos adquirentes
direitos de uso
sobre determinadas
áreas privativas destacadas
do imóvel maior,
de sua propriedade,
onde levou a efeito o empreendimento

imobiliário
em questão.
É o que revela a cláusula 13 do Estatuto
Social da autora: “... a cada título corresponde
uma área no
terreno do Clube, identificada
com o mesmo número atribuído
ao título, para uso e gozo, em caráter privativo, cuja localização

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e extensão está definida em planta arquivada na Diretoria, sendo
que a sua utilização deverá obedecer ao regulamento
específico,

especialmente
baixado para esse fim pelo Conselho Diretor” (fls.
15).
Não há, dessa forma, a transmissão
de
domínio ou a outorga da respectiva escritura aos detentores
dos
assim referidos “títulos patrimoniais”,
não obstante o pagamento

de substancial
quantia pela sua aquisição. É um forte indicativo
de que a autora, na verdade, promoveu o parcelamento
irregular
do solo. Aliás, ao que tudo indica é exatamente
este o
fundamento
da ação civil pública movida pelo Ministério Público
em face da associação
Clube de Campo Recanto Verde (fls.
90/93), nos autos da qual foi compelida
a regularizar
o
loteamento.
O que se verifica, portanto, a meu ver, é
que a condição de sócio não tem vinculação
com a titularidade

do lote de terreno, o que reforça a necessidade
da adesão
expressa do adquirente
dos títulos patrimoniais
à associação
de
moradores
para legitimar a cobrança pretendida
pela autora,
segundo o entendimento
sedimentado
pelo Egrégio Superior
Tribunal de Justiça ao decidir recurso submetido
ao rito dos
repetitivos
sobre a matéria (tema 882), em que assentada a
seguinte tese: “As taxas de manutenção
criadas por associação

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de moradores
não obrigam os não associados
ou os que a elas
não anuíram”.
E nesse passo, entendo que restou
comprovado
que, ao firmar o contrato de cessão de direitos
juntado às fls. 203/206 dos autos, as rés manifestaram

livremente
sua vontade e anuíram à obrigação de pagar pelas
despesas de manutenção
do residencial,
conforme expresso na
cláusula terceira do instrumento:
“todos os pagamento
devidos
ao CCRV, como taxa de manutenção
mensal, taxa de consumo
de
água,
rateios
extras
e
outras
taxas
aprovados

pela
Assembleia,
serão efetuados em sua administração
ou onde e a
quem esta vier a indicar, ficando convencionado
que a falta de
recebimento
de avisos não eximirá o Cessionário
de efetuar
qualquer dos pagamentos
neste contrato, nem constituirá

justificativa
para atraso em sua liquidação.
O Cessionário

assume, confessa e reconhece
que deverá pagar as taxas acima
referidas e está ciente de que o não pagamento
poderá ocasionar
a perda do Título, conforme prevê o Estatuto...”
(fls. 204).
As rés, portanto, tomaram conhecimento

da obrigação de contribuir com a manutenção
do loteamento
e
com os serviços prestados pela autora, sendo que a ela anuíram
quando negociaram
a cessão dos direitos sobre o título
patrimonial
no 250 do Clube de Campo Recanto Verde.

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Assim, ao subscrever
o instrumento
e
adquirir os direitos sobre o imóvel, as rés certamente
aceitaram
a condição de sócias que lhe conferia o Estatuto Social da autora,
e,
dessa
forma,
livremente

escolheram

se
sujeitar
às
deliberações
da Assembleia
Geral.
Contudo, é certo que ninguém está
obrigado a se associar ou a permanecer
associado,
conforme
preceitua nossa Carta: Magna, em seu artigo 5o, inciso XX. Desse
modo, a meu ver, a manifestação
inequívoca
de oposição à
associação
é suficiente para o desligamento
do associado e a
interrupção
da cobrança das taxas pertinentes.
No caso em exame, porém, a notificação

de desligamento
juntada aos autos pelas requeridas
não
demonstra
de forma incontroversa
a ciência da autora, haja vista
que não identificadas
as assinaturas
apostas no documento
e
nem tampouco a relação da destinatária
do e-mail com a
demandante,
muito menos a data. Dessa forma, entendo correta
a decisão do juízo a quo de estabelecer
como termo da ciência
inequívoca
da oposição das rés à associação
a data da intimação
da contestação.
E assim sendo, correta também, a meu
ver, a limitação da cobrança das taxas devidas somente até essa
data, com a consequente
autorização
para interrupção
da

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prestação dos serviços correspondentes
às rés.” (Processo
1000220-22.2015.8.26.0271,

voto
vencido
da
Relatora
Sorteada,
Desembargadora

Clara
Maria
Araújo
Xavier,
j.
20.03.2020).
De
seu
turno,
o
posicionamento

majoritário
e vitorioso na 8a Câmara de Direito Privado foi aquele
externado no voto proferido pelo E. Desembargador
Salles Rossi,
justamente
por assimilação
de fundamentação
proferida pelo E.
Desembargador
Grava Brazil, enquanto atuante na mesma 8a
Câmara de Direito Privado, e que defende posicionamento

similar a deste Relator, no sentido de que a cobrança de taxa ou
contribuição
para a manutenção
de empreendimento
imobiliário,

como aquele administrado
pela associação
em questão, na forma
de um clube, seria devida em razão da obediência
ao princípio
constitucional
da solidariedade,
nas suas vertentes da eticidade,
socialidade
e vedação ao enriquecimento
sem causa, como
fundamentos
prevalentes
em comparação
à liberdade associativa

sustentada
na defesa da parte ré. Além disso, nos fundamentos

vitoriosos do acórdão, foi considerado
que a ré daquele caso,
adquirente,
teria efetuado, ainda que de forma intercalada,
o
pagamento
das mensalidades
durante tempo relevante, tendo
pleno
conhecimento

dos
serviços
prestados
pela
associação/clube,
o que afastaria a validade da manifestação
da

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adquirente,
presente da contestação
dela, de que ela objetivava a
sua desvinculação
da associação/clube.
Como decidido pela
maioria da Turma Julgadora na 8a Câmara de Direito Privado,
seria descabido declarar indevidas as contribuições,
porque “a
mera resistência
aos termos da ação de cobrança não exclui a
adesão das rés à entidade”. ”.
Penso,
porém,
data
venia ,
ser
incongruente o deferimento concomitante do direito do autor de
desassociar-se da entidade que administra o empreendimento,
presta os serviços e pratica os devidos rateios dos custos destes.
Se o chamado “Clube de campo”, fosse
uma área estanque dentro do empreendimento, como um clube
associativo normal, no qual apenas os sócios pudessem
frequentar, mas sem prejuízo da utilização do empreendimento
como um todo e demais áreas comuns, com contribuição aparte
para a manutenção das despesas exclusivas da sede desse clube,
perfeitamente possível a solução alvitrada, até com base na
garantia constitucional defendida no voto.
Não é esse o caso dos autos, porém,
pois
o
próprio
autor
não
faz
distinção
do
que é o
empreendimento e o que o clube, apenas fazendo referência ao
uso de vários nomes para definir o loteamento.

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Assim, consta logo do início da peça
vestibular:
“O
Requerente

adquiriu
através
de
Instrumento
de Cessão de Direitos o lote 297 do Clube de
Campo Recanto Verde, em 30 de março de 2.010, conforme se
verifica no instrumento
de Cessão que ora faz juntar.
Ocorre que a Requerida se traveste de
acordo com a situação, ora, como Clube de Campo, ora como
Condomínio
e noutras tantas como Loteamento
como forma de
burlar a lei e obter vantagens
às custas dos desavisados,

vejamos:
a) No site da Requerida vemos no item
Portaria, que a mesma se denomina CLUBE;
b) Ao tratar sobre a manutenção
a
mesma inicia dizendo ser um Clube e em seguida se auto
denomina CONDOMÍNIO,
asseverando
ser a empresa contratada

para fazer a manutenção
administradora;
c)
Na
aba,
O
Clube,
novamente

a
associação
se intitula CONDOMÍNIO...”
(fl. 2).
Como se vê, a hipótese é totalmente
diversa daquela que anteriormente mencionada, em que o

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chamado clube é uma entidade apartada do loteamento ou
empreendimento propriamente dito, mas na verdade o uso da
expressão “CLUBE DE CAMPO”, é apenas um modo que a
administradora se utiliza para se referir ao empreendimento,
tanto que, muitas vezes, como admite a própria inicial, é comum
também o uso da palavra CONDOMÍNIO.
Por isso, data maxima venia , não vejo
como admitir a possibilidade de alguém poder se desassociar de
um empreendimento, deixando dele ser sócio, mas continuar na
qualidade de detentor de um lote de terreno que aquele compõe,
ser obrigado a continuar a pagando as taxas de manutenção,
como reconhecido pelo E. Relator sorteado.
Quais afinal seriam os efeitos jurídicos d
essa
desassociação
?
Qual
o
resultado
econômico
do
acolhimento da demanda ? Que direitos deixaria o autor de
exercer com isso e quais os correspondentes encargos que
também seriam excluídos ?
Não foi por outra razão que bem anotou
o julgador monocrático em sua sentença:
“Com base nesse contexto e, sem perder
de vista o direito de livre associação
assegurado
ao autor, este
foi intimado a fim de esclarecer se seu interesse de se

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desvincular

da
associação

permanece

mesmo
diante
da
consequência
inerente ao ato.
Nesse sentido, se manifestou
o autor
informando
não possuir interesse em desocupar
a área que
decorre da relação da associação
havida com o clube réu,
reafirmando,
contudo, seu interesse em se desvincular
da
referida associação.
Sua
manifestação,

porém,
revela-se
contraditória
e afronta a norma que decorre das regras inscritas
nos artigos 187 e 422 do Código Civil, pois deseja se desvincular

de uma obrigação sem assumir o ônus dela inerente, situação
vedada pelo ordenamento
Jurídico, sob pena de violação ao
princípio do pacta sunt servanda e da boa-fé contratual objetiva ”
(fl. 339/340).
Com base nessas razões é que ouso
divergir
do
voto
do
D.
Relator
sorteado
para
manter
integralmente a sentença de improcedência do pedido, com a
condenação acessória do vencido em honorária adicional de mais
5% sobre o valor dado à causa, nos termos do artigo 85, § 11o,
do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça
deferida ab initio do processo (fl. 45).

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3. Ante o exposto, meu voto, com a
devida nega provimento ao recurso, com a consequência acima.
Galdino Toledo Júnior
Relator designado

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Voto no 36676
Apelação Cível no 1006172-74.2018.8.26.0271
Comarca: Itapevi
Apelante: Carlos Alberto Teixeira dos Santos
Apelado: Clube de Campo Recanto Verde
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Declaro voto vencido.
O recurso da parte autora comporta provimento parcial.
A sentença de lavra do E. Juiz de Direito Rodrigo
Pereira Angelim foi proferida nos seguintes termos, cabendo a transcrição do
relatório por importar na definição da questão central da lide, a existência, ou
não, de aquisição de um direito de posse/propriedade de um imóvel pelo autor-
apelante ou de um direito exclusivo de uso e gozo do imóvel, clube, como um
todo, e de uso privativo de uma parte desse imóvel:
“(...) CARLOS ALBERTO TEIXEIRA DOS SANTOS
ajuizou ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela em
face de CLUBE DE CAMPO RECANTO VERDE. Alega, em síntese, que
adquiriu através de Instrumento de Cessão de Direitos o lote no 297, do Clube
de Campo Recanto Verde, em 30 de março de 2010.
Relata que o requerido, em verdade, caracteriza-se
como assentamento irregular. Sustenta que, por se tratar de um contrato de
adesão, ao adquirir o título patrimonial foi obrigado a associar-se ao réu.
Informa que deseja se desassociar dos quadros do réu, fundamentando seu
pedido no artigo 5o, II e XX da CF. Requereu, liminarmente, sua exclusão do
quadro associativo do réu, bem como o depósito judicial das taxas em atraso.
Ao final, requereu a confirmação da tutela pleiteada. Juntou documentos (fls.
09/44).

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Emenda à inicial para juntar aos autos o estatuto
interno do reqeurido (fls. 47/65).
Indeferido o pedido de tutela antecipada (fls. 66/68).
Citado, o requerido apresentou contestação (fls.
75/87), alegando, preliminarmente, falta de interesse de agir e litispendência.
No mérito, de que a parte autora teria, inicialmente, ao adquirir o título 297,
cujo imóvel está inserido dentro da área particular do clube, aceitou todas as
suas condições, regras e concordou com os respectivos pagamentos de taxas,
por livre e espontânea vontade. Sustentou ainda, que o não pagamento da taxa
associativa acarretaria em enriquecimento ilícito do autor, que usufrui dos
serviços prestados pelo clube. Requereu o acolhimento das preliminares, ou
subsidiariamente, a improcedência da ação. Juntou documentos (fls. 88/145).
Sobreveio réplica (fls. 148/154).
Instados a especificarem as provas, o autor requer a
produção de prova pericial e testemunhal (fls. 261/265), enquanto o réu
requereu o julgamento antecipado da lide (fls. 266/267).
Afastadas as preliminares, o autor foi intimado a
manifestar seu interesse em se desvincular da associação ré, o que acarretaria
a consequente desocupação da área ou, se o caso, requerer a desistência do
processo (fls. 268).
Sobreveio manifestação do autor informando sei
interesse em se desvincular da associação, não concordando com a
desocupação da área (fls. 270/273).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos

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termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há
necessidade de produção de novas provas, sendo certo que, em virtude da
natureza da relação existente entre as partes, a matéria controvertida
independe de prova oral ou pericial, podendo ser analisada apenas por meio
dos contratos firmados e acostados nos autos.
A esse respeito, oportuna é a orientação do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça: O Superior Tribunal de Justiça tem orientação
firmada de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera
dispensável a produção de prova (art. 330, I, do CPC), mediante a existência
nos autos de elementos hábeis para a formação de seu convencimento (STJ;
Rel. Min. HERMAN BENJAMIN; j.05/12/13; AgRg no AREsp 423659).
Além disso, o presente procedimento observou todos os
pressupostos de existência e requisitos para o desenvolvimento válido e
regular do processo, bem como as condições da ação (legitimidade e
interesse).
No mérito, a ação é improcedente.
O autor pretende se desvincular da associação
requerida, à qual se vinculou através do contrato de fls. 19/20, quando
adquiriu um título patrimonial que lhe dá o direito de uso de uma área
privativa de aproximadamente 732,50 m2.
O réu, por sua vez, é associação civil (clube recreativo)
e comercializa seus títulos que dão direito ao uso e gozo privativo de uma área
de seu terreno pelo sócio, conforme artigo 13 do Estatuto Social (fls. 50).
Assim, com base no contrato de fls. 19/20, o autor não
adquiriu o imóvel em que reside, mas apenas o título da associação que lhe dá
direito de uso e gozo respectivo.
O imóvel, portanto, pertence ao clube réu.

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Ademais, a inadimplência das contribuições pode levar
à exclusão do associado, conforme previsto no art. 58 e seguintes do referido
Estatuto, o que levaria, também, à perda do direito de uso e gozo do imóvel.
Com base nesse contexto e, sem perder de vista o
direito de livre associação assegurado ao autor, este foi intimado a fim de
esclarecer se seu interesse de se desvincular da associação permanece mesmo
diante da consequência inerente ao ato.
Nesse sentido, se manifestou o autor informando não
possuir interesse em desocupar a área que decorre da relação de associação
havida com o clube réu, reafirmando, contudo, seu interesse em se desvincular
da referida associação.
Sua manifestação, porém, revela-se contraditória e
afronta a norma que decorre das regras inscritas nos artigos 187 e 422 do
Código Civil, pois deseja se desvincular de uma obrigação sem assumir o ônus
dela inerente, situação vedada pelo ordenamento Jurídico, sob pena violação
ao princípio do pacta sunt servanda e da boa-fé contratual objetiva.
Portanto, não estando o autor disposto a assumir o
ônus de sua desassociação, ação deve ser julgada improcedente, mantendo-se,
dessa forma, o contrato havido entre as partes, já que o autor está e deseja
continuar a usufruir do seu direito de uso e gozo da respectiva área.” (cf. fls.
337/340)
No que diz respeito ao julgamento antecipado da lide,
não há o que reparar na sentença.
O julgamento da lide no estado do processo foi feito de
modo escorreito, dentro da particularidade constante no artigo 353 do Código
de Processo Civil.
O acervo documental coligido aos autos (artigo 434,

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CPC/15), cotejado às manifestações exibidas por cada uma das partes, mostram-
se elementares suficientes para a extração de sólido convencimento por parte
dos julgadores sobre a realidade fática suscitada.
Ademais, a prova que a parte autora diz querer produzir
pericial técnica, para verificar se de fato o que funciona e é operacional no
clube dentre a lista de serviços e infraestrutura ditos ofertados pela parte ré já
o poderia ter sido pela própria natureza documental, por ocasião de sua petição
inicial ou ao longo da tramitação do feito, já que se dessume que se trataria de
demonstrar a existência efetiva de serviços que estariam sendo prestados no
loteamento, o que, no mínimo, poderia ser demonstrado fotografias que
exibissem eventuais obras ou melhoramentos em andamento no mencionado
clube, ou o estado de conservação das áreas (consoante sua petição de
especificação de provas, à fl. 262).
Não se exibe, pois, a necessidade de instrução
probatória suplementar à existente, sendo tudo isso declarado em clara
adstringência aos limites propostos pelo artigo 370 do Código de Processo
Civil, vertente da regra de o juízo, de ofício ou a requerimento da parte,
determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as
diligências inúteis ou meramente protelatórias; pelo artigo 5o, inciso LV, da
Constituição Federal, discriminador da regra do devido processo legal e seus
corolários contraditório e ampla defesa, de palmar de garantias fundamentais,
além do próprio artigo 373, inciso II, CPC/15, que fixa, à figura da parte
requerida, a regra do ônus da prova dos fatos extintivos, modificativos ou
impeditivos do direito alegado pelo autor.
Dirimida a preliminar, quanto ao mérito da demanda,
convence em parte o intento da parte autora de obter, judicialmente, a
declaração de sua desassociação da ré-apelada, afastada tão-somente a
consequência, predicada pelo juízo sentenciante, de que a desassociação
fulminaria o direito de uso privativo do clube em questão e que era

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vislumbrada como inseparável do pedido de desfiliação (porque seria, para o
juízo sentenciante, apenas a aquisição de um título de uso de clube, e não de
um título de aquisição de um patrimônio imobiliário).
Porém, o acolhimento do pedido de desfiliação formal
da associação não é feito na proporção objetivada pela parte autora, visto que
deverá ser expedido sem a eficácia completa por ela desejada, de se ver
desonerada de todos os encargos correspondentes e cobrados pela associação
civil ré.
Explica-se a decisão pela procedência parcial dos
pedidos iniciais, a partir de uma leve digressão sobre relevantes fatos que
antecederam a propositura desta demanda.
De início, não há efeito de coisa julgada a impedir a
tramitação da presente causa, já que a decisão proferida no Processo
1003292-80.2016.8.26.0271 por esta Câmara limitou-se a tratar do pedido de
cobrança de taxa de consumo de água durante certo intervalo e de multas
aplicadas por infração a regras do Regulamento Interno do associação/clube.
Em tal caso (Processo 1003292-80.2016.8.26.0271),
que gerou a prevenção do presente recurso de apelação, o Clube de Campo
Recanto Verde havia ingressado com uma ação de cobrança, pleiteando os
valores relativos a taxas mensais destinadas ao consumo de água e multas
aplicadas por infração a regras do Regulamento Interno, inadimplência esta que
era retratada desde a data de 10.09.2014 e acumulava, à época da propositura
daquela demanda, a quantia de R$ 7.388,55 (cf. fl. 230).
Ali a associação Clube de Campo Recanto Verde
listava na sua causa de pedir a alegação de que o lá réu Carlos Alberto teria
adquirido um título, numerado 297, em uma operação negocial que lhe renderia
o direito de “uso de uma área residencial privativa dentro do Clube, podendo
ser utilizada como veraneio e/ou também como moradia” (cf. fl. 130).

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No acórdão daquela apelação (fls. 216/233), analisando-
se o recurso de apelação interposto contra sentença de improcedência, a 9a
Câmara de Direito Privado, por unanimidade, decidira por reformar em parte
aquela sentença, para julgar procedente em parte o pedido de cobrança.
Como fundamento principal para justificar a cobrança
que se limitaria, como indicado no próprio acórdão, apenas aos custos
relacionados ao fornecimento de água, em razão de um outro processo anterior
entre as partes que tramitou no Juizado Especial Cível da comarca local , foi
fixada a tese de que caberia ao morador e possuidor do imóvel localizado
internamente à área do mencionado clube de campo compartilhar a obrigação,
com
os
demais
usuários
daqueles
imóveis
presentes
no
mesmo
empreendimento, de pagar pelos custos de manutenção do local.
Note-se, como anteparo e peculiaridade fática, a
verificação seguinte feita pela Turma Julgadora, a partir do voto condutor da
Relatoria, de que “[h]á, também, a informação extraída das manifestações
parciais no sentido de que foi efetuado parcelamento irregular do solo, sem
regularização do loteamento, o que está ainda pendente de aperfeiçoamento, à
luz da verificação do andamento processual atualizado do Processo n.
0000106-09.1992.8.26.0271, em trâmite na 2a Vara Cível da Comarca de
Itapevi-SP. Inobstante a suposta clandestinidade do loteamento, afere-se que
conforme o disciplinamento de disposições estatutárias e de deliberações
tomadas
nas
assembleias
de
associados
houve
a
imputação
de
responsabilidade à associação, entidade significativamente representativa dos
moradores, com o objetivo de regrar a administração da coisa no uso em
comum, sobretudo com a expressão dos deveres de manutenção e conservação
das áreas comunitárias, responsabilizando-se pela concretização de serviços
de limpeza e urbanização, segurança e vigilância da área, dentre outras
atividades” (cf. fl. 116).
Ora, ainda que como regra a coisa julgada não tenha

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incidência sobre a motivação das decisões judiciais (art. 504, I, CPC/15), é
certo que a mencionada avaliação da Turma Julgadora sobre a situação jurídica
do mencionado clube de campo e da comercialização que efetuou, dos
indigitados “títulos patrimoniais” em favor de usuários de áreas internas a
mencionado clube, levou em consideração justamente a circunstância de que há
a Ação Civil Pública em andamento, com trânsito em julgado de sentença que
determinou o cumprimento, pelo clube de campo, a associação civil, de uma
série de obrigações de fazer, dentre elas a possível regularização do
empreendimento em questão para um loteamento devidamente regularizado
perante a municipalidade local e registro imobiliário.
Essa percepção não foi apenas realizada por esta Turma
Julgadora, tendo sido objeto também de preocupação pela 8a Câmara de Direito
Privado,
por
ocasião
do
julgamento
recente
da
Apelação
1000220-22.2015.8.26.0271.
A relatora Sorteada do caso, vencida, Desembargadora
Clara Maria Araújo Xavier fez a seguinte ponderação sobre a natureza jurídica
do empreendimento e da associação civil que ali buscava a cobrança de taxa de
manutenção da localidade, encampada por este órgão julgador por
corresponder, com similaridade, à avaliação desta Relatoria ao caso concreto:
“(...) Com o devido respeito, no mérito, ouso
divergir da r. decisão colegiada.
Inicialmente, importa destacar que o caso em
exame possui peculiaridades que o distinguem
dos demais envolvendo a cobrança de taxas de
manutenção de loteamento.
Os elementos constantes dos autos revelam que
a autora intermedia a compra dos “títulos
patrimoniais” que conferem aos adquirentes

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direitos de uso sobre determinadas áreas
privativas destacadas do imóvel maior, de sua
propriedade,
onde
levou
a
efeito
o
empreendimento imobiliário em questão.
É o que revela a cláusula 13 do Estatuto Social
da autora: “... a cada título corresponde uma
área no terreno do Clube, identificada com o
mesmo número atribuído ao título, para uso e
gozo, em caráter privativo, cuja localização e
extensão está definida em planta arquivada na
Diretoria, sendo que a sua utilização deverá
obedecer
ao
regulamento
específico,
especialmente baixado para esse fim pelo
Conselho Diretor” (fls. 15).
Não há, dessa forma, a transmissão de domínio
ou a outorga da respectiva escritura aos
detentores
dos
assim
referidos
“títulos
patrimoniais”, não obstante o pagamento de
substancial quantia pela sua aquisição. É um
forte indicativo de que a autora, na verdade,
promoveu o parcelamento irregular do solo.
Aliás, ao que tudo indica é exatamente este o
fundamento da ação civil pública movida pelo
Ministério Público em face da associação
Clube de Campo Recanto Verde (fls. 90/93),
nos autos da qual foi compelida a regularizar o

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loteamento.
O que se verifica, portanto, a meu ver, é que a
condição de sócio não tem vinculação com a
titularidade do lote de terreno, o que reforça a
necessidade da adesão expressa do adquirente
dos títulos patrimoniais à associação de
moradores para legitimar a cobrança pretendida
pela
autora,
segundo
o
entendimento
sedimentado pelo Egrégio Superior Tribunal de
Justiça ao decidir recurso submetido ao rito dos
repetitivos sobre a matéria (tema 882), em que
assentada a seguinte tese: “As taxas de
manutenção
criadas
por
associação
de
moradores não obrigam os não associados ou
os que a elas não anuíram”.
E nesse passo, entendo que restou comprovado
que, ao firmar o contrato de cessão de direitos
juntado às fls. 203/206 dos autos, as rés
manifestaram
livremente
sua
vontade
e
anuíram à obrigação de pagar pelas despesas de
manutenção do residencial, conforme expresso
na cláusula terceira do instrumento: “todos os
pagamento devidos ao CCRV, como taxa de
manutenção mensal, taxa de consumo de água,
rateios extras e outras taxas aprovados pela
Assembleia,
serão
efetuados
em
sua

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administração ou onde e a quem esta vier a
indicar, ficando convencionado que a falta de
recebimento
de
avisos
não
eximirá
o
Cessionário
de
efetuar
qualquer
dos
pagamentos neste contrato, nem constituirá
justificativa para atraso em sua liquidação. O
Cessionário assume, confessa e reconhece que
deverá pagar as taxas acima referidas e está
ciente de que o não pagamento poderá
ocasionar a perda do Título, conforme prevê o
Estatuto...” (fls. 204).
As rés, portanto, tomaram conhecimento da
obrigação de contribuir com a manutenção do
loteamento e com os serviços prestados pela
autora, sendo que a ela anuíram quando
negociaram a cessão dos direitos sobre o título
patrimonial no 250 do Clube de Campo
Recanto Verde.
Assim, ao subscrever o instrumento e adquirir
os direitos sobre o imóvel, as rés certamente
aceitaram a condição de sócias que lhe conferia
o Estatuto Social da autora, e, dessa forma,
livremente
escolheram
se
sujeitar
às
deliberações da Assembleia Geral.
Contudo, é certo que ninguém está obrigado a
se associar ou a permanecer associado,

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conforme preceitua nossa Carta: Magna, em
seu artigo 5o, inciso XX. Desse modo, a meu
ver, a manifestação inequívoca de oposição à
associação é suficiente para o desligamento do
associado e a interrupção da cobrança das taxas
pertinentes.
No caso em exame, porém, a notificação de
desligamento
juntada
aos
autos
pelas
requeridas
não
demonstra
de
forma
incontroversa a ciência da autora, haja vista
que não identificadas as assinaturas apostas no
documento e nem tampouco a relação da
destinatária do e-mail com a demandante,
muito menos a data. Dessa forma, entendo
correta a decisão do juízo a quo de estabelecer
como termo da ciência inequívoca da oposição
das rés à associação a data da intimação da
contestação.
E assim sendo, correta também, a meu ver, a
limitação da cobrança das taxas devidas
somente até essa data, com a consequente
autorização para interrupção da prestação dos
serviços correspondentes às rés.”
(Processo 1000220-22.2015.8.26.0271, voto vencido
da Relatora Sorteada, Desembargadora Clara
Maria Araújo Xavier, j. 20.03.2020)

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De seu turno, o posicionamento majoritário e vitorioso
na 8a Câmara de Direito Privado foi aquele externado no voto proferido pelo E.
Desembargador Salles Rossi, justamente por assimilação de fundamentação
proferida pelo E. Desembargador Grava Brazil, enquanto atuante na mesma 8a
Câmara de Direito Privado, e que defende posicionamento similar a deste
Relator, no sentido de que a cobrança de taxa ou contribuição para a
manutenção de empreendimento imobiliário, como aquele administrado pela
associação em questão, na forma de um clube, seria devida em razão da
obediência ao princípio constitucional da solidariedade, nas suas vertentes da
eticidade, socialidade e vedação ao enriquecimento sem causa, como
fundamentos prevalentes em comparação à liberdade associativa sustentada na
defesa da parte ré. Além disso, nos fundamentos vitoriosos do acórdão, foi
considerado que a ré daquele caso, adquirente, teria efetuado, ainda que de
forma intercalada, o pagamento das mensalidades durante tempo relevante,
tendo pleno conhecimento dos serviços prestados pela associação/clube, o que
afastaria a validade da manifestação da adquirente, presente da contestação
dela, de que ela objetivava a sua desvinculação da associação/clube. Como
decidido pela maioria da Turma Julgadora na 8a Câmara de Direito Privado,
seria descabido declarar indevidas as contribuições, porque “a mera resistência
aos termos da ação de cobrança não exclui a adesão das rés à entidade”.
Ora, a questão da desassociação, posta agora em
centralidade no debate neste caso e com o acréscimo dessas peculiaridades
fáticas, deve ser enfrentada com a devida cautela que o caso exige.
Primeiro, deve ser reiterada a análise e afastada da
tese da parte ré, associação/clube, de que haja, no caso, a mera aquisição de um
título de uso privativo de uma área privada do clube. Justo por conta da
circunstância da ação civil pública, em fase de cumprimento de sentença
definitivo, em que se impôs à associação/clube a obrigação de fazer relacionada

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à regularização fundiária do mencionado empreendimento, obrigação a qual,
registre-se, não é em nenhum momento confrontada pela parte ré nas suas
manifestações.
Em outras palavras, a parte ré, associação/clube,
embora o defenda enfaticamente, não alienou em março de 2010 à parte autora
um mero direito de uso privativo de área delimitada no mencionado clube além
de uso das áreas comuns, mas sim o alienou com a intenção de que,
futuramente, a parte que o adquiria tivesse a oportunidade de ser proprietária
daquele imóvel, verdadeira intenção essa que vem a se revelar dos elementos
que apontam que ele estaria prometendo adquirir uma “propriedade” de um
bem imóvel no sentido técnico-jurídico da palavra (a exemplo da possibilidade
de o próprio adquirente realizar projetos de construção de acordo com
parâmetros estabelecidos pelo clube cláusula segunda, parágrafo primeiro, do
Instrumento de Cessão de Direitos, cf. fl. 19 dos autos; a menção à existência
de processo de regularização, no próprio Instrumento de Cessão de Direitos,
cláusula primeira, parágrafo 1o, cf. fl. 19).
A reiteração da defesa da alienação de um mero título
de uso do clube, enquanto pende o processo de regularização que poderá a vir
individualizar a propriedade imobiliária para cada qual dos adquirentes, revela,
no mínimo, postura contraditória da parte associação/clube (já que é a
associação/clube
quem
está
capitaneando
mencionado
processo
de
regularização, na posição de executada na ação civil pública).
Além disso, esse diagnóstico torna impossível o
raciocínio depreendido pelo juízo sentenciante, de que seria impossível a parte
autora pedir a desassociação sem estar atrelada à consequência prática de não
mais poder usufruir do bem imóvel cujo acesso se garantira por meio da cessão
de direitos ajustada com a associação/clube.
Em paralelo, como segundo ponto a ser examinado,
consta do instrumento de Cessão de Direitos e permuta a pactuação da cláusula

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em que a parte autora se declarou ciente do Estatuto do Clube, assim como do
Regulamento Interno, ali se afirmando que se obrigava a acatar e cumprir as
suas determinações (cf. fl. 19).
Em que pese não se tenha uma inferência direta de
filiação formal à associação de tal cláusula, é certo que o comportamento
posterior da parte autora, ao pagar, por um certo intervalo, as prestações
relacionadas à manutenção do clube cobradas pela associação/clube,
combinado ao fato de que ela alega ter deduzido, extrajudicialmente, o pedido
de desfiliação (duas vezes) tornam possível a conclusão de que, ao menos até a
formulação do primeiro pedido de desfiliação, era presente a relação de filiação
à associação, com anuência ao pagamento das taxas de manutenção do
empreendimento imobiliário em questão.
Só que a parte autora defendeu ter apresentado dois
pedidos de desfiliação formal contra a associação, em âmbito extrajudicial,
consoante os documentos juntados na sua petição inicial.
Quanto ao primeiro cronologicamente apresentado, em
maio de 2014, não trouxe o autor documento ilustrativo da reação da entidade
associativa, sobre aceitar ou não o pedido de exclusão da associação (cf. fl. 29).
Já em relação ao segundo pedido deduzido em agosto
de 2018 (cf. fl. 28), a associação-ré o respondeu, no mesmo mês de agosto de
2018 (cf. fls. 30/31). Em tal oportunidade, a associação-ré afirmou não
concordar com o pedido de desvinculação manifestado pelo autor, já que “na
qualidade de proprietário da unidade situada no Clube de Campo, que exige, a
benefício de todos, obras e serviços de limpeza, conservação, segurança,
inclusive, água, configura-se injusto locupletamento, o não pagamento da taxa
de manutenção” (cf. fl. 30). E apontou, como outro motivo, o julgado pela 9a
Câmara de Direito Privado no Processo 1003292-80.2016.8.26.0271, em que
fora julgada parcialmente procedente a pretensão de cobrança desferida contra
o Sr. Carlos Alberto, a redundar na tese de que “tanto a água quanto as

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contribuições mensais permanecem inalteradas podem ser cobradas, pois não
foram abarcadas pela decisão em comento” de exclusão de responsabilidade
do Sr. Carlos Alberto (cf. fl. 31).
Ocorre que, no caso antecedente analisado por esta 9a
Câmara de Direito Privado, não constituía objeto da ação e, portanto, não fora
acobertada pela coisa julgada, sequer como questão incidente a temática da
desassociação formal da entidade associativa, pretendida pela parte autora de
forma extrajudicial e lá colocada apenas como mera alegação defensiva para
refrear a tentativa de cobrança da entidade associativa.
Ora, o debate se descortina, assim, sob o enfoque da
possibilidade jurídica, ou não, de a parte autora, detentora da posse do imóvel
situado no clube de campo réu, obter ou não a declaração judicial de sua
desassociação e, em caso positivo, ter a eficácia de não mais ser sujeita aos
pagamentos concernentes à manutenção do clube de campo, especialmente
diante dos processos judiciais anteriores que envolveram as partes (no Juizado
Especial Cível, em que declarada a possibilidade de cobrança segmentada de
taxa de consumo de água em contraposição à taxa de manutenção mensal do
clube, consoante recurso inominado no Processo 0007936-20.2015.8.26.0271;
e nesta 9a Câmara de Direito Privado, sobre a cobrança de taxas de manutenção
do loteamento e de fornecimento de água).
Pois bem.
O artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal de 1988
fixa ser uma garantia fundamental assegurada ao cidadão não ser obrigado a
associar-se ou a permanecer associado, a tornar evidente a garantia da
autodeterminação e da voluntariedade da parte quanto a se filiar ou afastar-se
dos quadros associativos de uma determinada entidade.
E mesmo que, originalmente, tenha se associado e
praticado comportamentos que dessem a entender pela sua associação formal, é

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certo que deve ser respeitado o direito da parte autora a obter a sua desfiliação
formal da associação, como expressão de direito potestativo seu.
Note-se que, nesse ponto, descabe a defesa trazida pela
parte ré de que a parte autora teria subscrito o instrumento de cessão de direitos
de forma irrevogável e irretratável no que diz respeito ao cumprimento das
normas do clube. Ora, concordar com o cumprimento de normas do clube
inclusive de habitabilidade não significa dizer que a parte autora tem de
necessariamente estar vinculada formalmente ao mencionado clube. Não se
afere lógica nessa articulação feita pela parte ré na sua tréplica e reiterada nas
contrarrazões à apelação. Nem se está a dizer que, com o pedido de desfiliação,
estará a parte autora se desfazendo da propriedade do título patrimonial da área
em questão.
Também isso não quer dizer, entretanto, que a parte
autora terá o não pagamento das taxas de manutenção do loteamento como
efeito consectário de sua liberação dos quadros associativos.
Haverá, sim, em virtude da desassociação formal a
desoneração de direitos e deveres previstos nos estatutos que sejam distintos
daqueles relacionados com as cobranças de taxas de manutenção do
empreendimento imobiliário do clube (por exemplo, compor cargo na diretoria
da instituição).
Porém, no que diz respeito às consequências
pecuniárias da conservação da mencionada área do clube, fica reiterado e
preservado inalterado o entendimento já definido em ocasião precedente por
esta 9a Câmara de Direito Privado, de, mesmo àqueles que sejam formalmente
não associados à associação mantenedora, ser descabida a imunização do
pagamento de taxas de melhoramento ou conservação de empreendimento
imobiliário que beneficie a todos que sejam proprietários ou possuidores de
uma determinada área (já reconhecida como loteamento irregular, ou
clandestino e sujeita a ordem judicial de regularização fundiária) situada no

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campo de influência da associação que presta tais serviços em benefício da
coletividade.
Nesse sentido, reiteram-se os fundamentos externados
no julgamento da Apelação Cível 1003292-80.2016.8.26.0271, com voto
condutor deste Relator, julgado em 12/12/2017, para a finalidade de se
compreender que, embora seja admissível e garantido o direito da parte autora
à sua desfiliação da associação, concomitantemente deve prevalecer o respeito
à garantia da vedação ao enriquecimento sem causa, que repousa sua fonte de
normatividade igualmente no princípio constitucional da solidariedade (artigo
3o, inciso I, CF/88) e da função social da propriedade (artigo 5o, inciso XXIII,
CF/88), a admitir que todos os proprietários/possuidores imobiliários que
estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e
conservação do loteamento (ainda que este seja irregular porque desconforme
às leis de ordenação urbanística), estão vinculados à repartição dos custos
decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa,
independentemente de filiação formal à associação, como sinalizado da ementa
do mencionado julgado.
Ainda que se possa cogitar de contradição ou
incompatibilidade
nesses
dois
comandos
expedidos,
declaratório
desconstitutivo da relação jurídico associativa e declaratório constitutivo do
dever de pagamento às taxas de manutenção do empreendimento cuidado pela
associação-clube, deve ser deixado explícito que o entendimento deste Relator
Sorteado quanto à admissibilidade da cobrança das taxas de manutenção de
empreendimento imobiliário pela associação que o preserva é incidente
independentemente de filiação formal do proprietário/possuidor, mas sim por
incidência
direta
da
garantia
constitucional
que
veda
que
o
possuidor/proprietário de um determinado bem imóvel garanta vantagem
excessiva sobre si em contraposição de demais proprietários/possuidores
situados na mesma área de empreendimento, refutando-se, por tais motivos, a
aplicação do precedente firmado em sede de recurso repetitivo no STJ (tema

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882, REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP).
Nesse sentido, é o caso de se julgar procedente em
parte o pedido deduzido nesta ação de obrigação de fazer (art. 487, I, CPC/15),
para declarar a desfiliação da parte autora da associação-ré, desde a data em
que enviada a resposta de contranotificação à sua notificação extrajudicial em
agosto de 2018 com a comunicação do pedido autoral de desfiliação formal
(evento este considerado como a ciência inequívoca, da parte ré, do pedido de
desvinculação da associação).
Fica, todavia, afastada e julgada improcedente a
pretensão autoral de se desvincular da cobrança das taxas de manutenção do
clube de campo, pelos fundamentos externados ao longo do voto deste Relator
Sorteado e já expostos por ocasião do julgamento da Apelação
1003292-80.2016.8.26.0271.
Porque há caracterização de sucumbimento recíproco
com esse resultado, fica determinada a distribuição por igual da
responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, cabendo a cada parte arcar com
50% das custas e despesas processuais, e pagar ao patrono da parte adversa a
quantia de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), na forma do artigo 85, §
8o, CPC/15 (porque se trata de ação declaratória, sem proveito econômico
imediato, além de se tratar de valor da causa ínfimo atribuído pela parte autora,
a se autorizar a fixação pelo modo equitativo), respeitada a ressalva da
suspensão da exigibilidade de tais despesas para os que sejam beneficiários da
justiça gratuita (art. 98, § 3o, CPC/15).
Descabe majoração da verba honorária de sucumbência,
já que o recurso interposto fora útil, devendo ser afastada a incidência do artigo
85, § 11, CPC/15.
Por tais fundamentos, pelo meu voto vencido, dava
parcial provimento ao recurso, na forma da fundamentação.

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PIVA RODRIGUES
Relator Sorteado

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