Tribunal: TJSP
Processo: 1001444-21.2018.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Jayme Queiroz Lopes
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES QUE CONTINUOU VIGORANDO, POR PRAZO INDETERMINADO – JUNTADA AOS AUTOS DE NOVO CONTRATO NÃO ASSINADO – FIADORA QUE SEM RAZÃO TENTA DESCONSTITUIR O TÍTULO EXECUTIVO, ESPECIALMENTE POR CONTA DE SUA QUALIDADE DE REPRESENTANTE DA PESSOA JURÍDICA LOCATÁRIA – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA DESDE CADA VENCIMENTO –

Ementa:
LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES QUE CONTINUOU VIGORANDO, POR PRAZO INDETERMINADO – JUNTADA AOS AUTOS DE NOVO CONTRATO NÃO ASSINADO – FIADORA QUE SEM RAZÃO TENTA DESCONSTITUIR O TÍTULO EXECUTIVO, ESPECIALMENTE POR CONTA DE SUA QUALIDADE DE REPRESENTANTE DA PESSOA JURÍDICA LOCATÁRIA – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA DESDE CADA VENCIMENTO – EXEGESE DO ART. 397 DO CC – SENTENÇA MANTIDA.

Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279140
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001444-21.2018.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelante TANIA
LUCIA DE MATOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado DÉCIO JANUSSI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), ARANTES THEODORO E PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
JAYME QUEIROZ LOPES
Relator
Assinatura Eletrônica

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36a. CÂMARA
APELAÇÃO N.o 1001444-21.2018.8.26.0099
APELANTE: Tânia Lúcia de Matos
APELADO: Décio Janussi
COMARCA: Bragança Paulista 1a Vara Cível
Voto n.o 33864
EMENTA:
LOCAÇÃO
EMBARGOS À EXECUÇÃO
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
QUE
CONTINUOU
VIGORANDO, POR PRAZO INDETERMINADO JUNTADA
AOS AUTOS DE NOVO CONTRATO NÃO ASSINADO

FIADORA QUE SEM RAZÃO TENTA DESCONSTITUIR O
TÍTULO EXECUTIVO, ESPECIALMENTE POR CONTA DE
SUA QUALIDADE DE REPRESENTANTE DA PESSOA
JURÍDICA LOCATÁRIA
TERMO INICIAL DOS JUROS
MORATÓRIOS INCIDÊNCIA DESDE CADA VENCIMENTO
EXEGESE DO ART. 397 DO CC SENTENÇA MANTIDA.
Recurso improvido.
Trata-se de embargos à execução de contrato de locação, acolhidos
parcialmente pela sentença de fls. 150/154. Embargos de declaração foram rejeitados às fls.
160.
Recorre a embargante, alegando que o apelado não era o legítimo
proprietário nem o locador do imóvel na época da resolução do contrato e entrega do
imóvel; que, a partir de 30/9/2011, passou a vigorar um novo contrato de locação entre a
locatária Nova Era e Luciana Aparecida Narducci, a locadora, com vigência até 29/9/2013
e com aluguel mensal de R$ 1.800,00; que a sentença, ao acolher o valor de R$ 1.800,00,
confirmou a validade e a vigência do contrato de locação de fls. 26/31; que isso mostra que
o contrato firmado em 2007 com Décio não continuou mantendo seus efeitos; que a
assinatura de Luciana no contrato foi reconhecida por semelhança e não por autenticidade;
que, se não houvesse dúvida sobre a validade e exigibilidade do contrato de fls. 109/111 e a
legitimidade de Décio para figurar no polo ativo da execução, não haveria a necessidade de

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o exequente produzir às pressas uma declaração do porte como a que foi produzida às fls.
112; que a declaração de fls. 112 não legitima Décio para substituir Luciana ou representá-
la em juízo; que a execução deve ser extinta sem resolução do mérito por ilegitimidade
ativa; que os comprovantes de pagamento de fls. 41/45 convalidam o contrato de confissão
de dívida existente entre Luciana e Nova Era, cuidando-se de novação com a qual a
fiadora, ora recorrente, não anuiu; que o desconto, o parcelamento do débito e a dilação do
prazo para pagamento constituem moratória; que o embargado não impugnou os fatos e os
documentos apresentados pela embargante, tornando-os incontroversos; que, havendo
transação e moratória sem sua anuência, não pode se responsabilizar pelo pagamento; que
os juros de mora devem ser contados desde a citação por ausência de previsão contratual
em outro sentido, o que pede de forma subsidiária.
O recurso é tempestivo e não foi preparado, porque a recorrente goza do
benefício da justiça gratuita. Houve resposta (fls. 176/181).
É o relatório.
Constou da sentença: “Da análise dos documentos acostados aos autos fica
introverso que a embargante/executada, na qualidade de fiadora, celebrou contrato locatício
com o ora embargado/exequente Décio Janussi, em 29/03/2007 (fls. 109/111), e que o contrato
teve seu prazo prorrogado por tempo indeterminado, uma vez que a avença a fls. 25/31 e a
confissão de dívida a fls. 38/40 não foram devidamente assinados pelas partes, o que se faz
presumir que o contrato inicial continuou mantendo todos os seus efeitos (Fl. 111. Item VIII,
alínea 31a). Portanto, sendo o contrato que embasou a execução (fls. 109/111) válido e exigível
(art. 784, inciso III do CPC), passo à análise das demais questões trazidas pela embargante,
ficando afastada a alegação de ilegitimidade ativa do exequente Décio. Aqui, ressalto, ainda,
que este possuía autorização da nu-proprietária Luciana para administrar o imóvel objeto da
locação (fl. 112). Primeiramente não há que se falar em benefício de ordem, posto que no item
VIII do contrato está expresso que a fiadora é responsável solidária pelo pagamento dos
aluguéis, portanto, abriu mão da referida prerrogativa, nos termos do art. 828, inciso II, do
Código Civil c/c art. 794, §3° do CPC. Assim, o título é exequível e a fiadora deve responder
pelos aluguéis, IPTU e demais encargos até a desocupação, devendo ser apurados os montantes
cobrados, pois a embargante afirma haver excesso de execução, apresentando a planilha a fl. 15

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(art. 917, inciso III, §3° do CPC). Está comprovado que a embargante é devedora dos aluguéis
referentes aos meses de junho, julho, agosto e setembro de 2015, da multa do aluguel vencido
em maio/2015 e dos dias até a entrega das chaves; também é devedora das parcelas do IPTU do
período de 10/02/2015 a 10/09/2015. O valor do IPTU era, para o ano de 2015, de R$ 2.417,65,
conforme se extrai do carnê juntado a fl. 114. Assim, forçoso se concluir que, de fato, caberia
ao inquilino arcar com tal despesa. Porém, o lançamento da cobrança de R$ 2.100,00 na
planilha juntada à execução é absolutamente vago, na medida em que não se pode extrair, de
maneira segura, se a quantia é devida, mormente, porque não se fala quanto se cobrava
mensalmente pelo IPTU, como ele foi parcelado, se há incidência de multa/juros etc. Há apenas
a informação: "IPTU (período: 10/02 à 10/09/15)....R$ 2.100,00". Portanto, a cobrança de
IPTU não está quantificada de maneira certa (art. 783 do CPC), o que conduz à conclusão de
que não pode ser cobrada pela via executiva ante a falta de preenchimento dos requisitos do art.
798, parágrafo único do CPC, no que concerne à comprovação da regularidade da cobrança. Os
mesmos argumentos utilizados para afastar a cobrança do IPTU também devem ser utilizados
para afastar a "multa por atraso....R$ 1.876,80", haja vista a mesma dificuldade de se entender
a forma como se chegou a este valor, estando a planilha elaborada de maneira lacônica e não
inteligível. Quanto ao valor do aluguel, na época da celebração do contrato, era de R$ 1.500,00
(um mil e quinhentos reais) (2007) e, segundo se extrai do documento a fl. 113, a partir de
02/10/2014 passou a ser R$ 2.092,00 (dois mil e noventa e dois reais). Neste ponto, observo que
não há qualquer indicação no documento de fl. 13 de que o seu conteúdo tenha chegado ao
conhecimento da embargante ou do locatário. Destarte, lanço mão das demais provas juntadas
aos autos a fim de se aferir qual era, de fato, o valor do aluguel quando da mora contratual. A
fl. 35/37 fora juntado comprovantes de pagamento que, juntos, demonstram que o aluguel
estava em R$ 1.800,00. Fazendo-se um cotejo com a planilha a fl. 13 dos autos da execução,
nota-se que está sendo cobrado, para o mês de maio/2015, uma multa de R$ 179,20, em razão do
atraso na quitação da diferença (fl. 37). Ora, o valor de R$ 1.800,00 é mais compatível com uma
multa de R$ 179,20, pois esta está estabelecida próxima ao patamar de 10% sobre o valor do
aluguel, conforme estipulado no contrato. Daí se parecer não ser crível o conteúdo do
documento a fl. 113. Portanto, nos termos do art. 373, inciso I, entendo que o exequente não se
desincumbiu do ônus de provar a veracidade das alegações, no que tange ao valor mensal do
aluguel. Assim, concluo que o valor dos alugueis, no ano de 2015, era de R$ 1800,00 (um mil e
oitocentos reais) mensais. Aqui, não se olvide que o exequente poderia ter juntado os
comprovantes de pagamento dos meses onde houve a quitação integral do aluguel a fim de
demonstrar que realmente a executava vinha efetuando o pagamento do montante maior, o que
não fora feito. Acolho o pedido no que concerne ao afastamento da multa por quebra de

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contrato, pois, uma vez que a avença se prorrogou, por tempo indeterminado - estando vigente à
época de desocupação do imóvel o contrato celebrado acostado a fls. 109/111 - a disposição
contida na "clausula especial" deve ser cumprida, qual seja, após o 12° mês, o locatário deve
ficar isento da multa contratual (multa compensatória). Finalmente, nos termos do art. 413 do
Código Civil afasto a incidência dupla da clausula penal sobre os alugueis em atraso, pois é
ilegal a cobrança da penalidade duas vezes sobre o mesmo fato. Assim, a cobrança de 20% de
multa, após o 11° dia de atraso (fl. 110 item IV) é indevida, haja vista já haver a previsão de
multa de 10% após o vencimento. Posto isto e mais que dos autos consta, ACOLHO
PARCIALMENTE os embargos à execução a fim de que a execução prossiga de acordo com os
valores apontados na planilha a fl. 15 destes embargos, porém, também deve ser acrescentado
no cálculo dos aluguéis em atraso juros de mora de 1% ao mês a contar de cada vencimento.
Devem ser excluídos da cobrança a "multa por atraso"; a "multa contratual" e o IPTU
constantes na planilha a fl. 13 dos autos da execução, mantidos os honorários advocatícios de
20%. No caso de pagamento voluntário do montante devido, no prazo de 3 (três) dias, os
honorários processuais serão reduzidos pela metade, nos termos do art. 827, §1° do CPC. Em
razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor fixado nesta
sentença, devendo arcar cada parte com 50% do montante e, no caso dos honorários, fica
vedada a compensação (arts. 85, §§ 1°, 2° e 14° c/c art. 86 ambos do CPC).”
Depreende-se dos autos que Décio Janussi (o ora apelado) firmou contrato
de locação com Nova Era Consultoria e Serviços Ltda., para vigorar de 30/3/2007 a
30/9/2009, com valor de aluguel de R$ 1.500,00. A fiadora dessa locação é Tânia Lúcia de
Matos, a apelante, uma das representantes da pessoa jurídica locatária (contrato de fls.
109/111).
A declaração de fls. 112 mostra que o filho do locador, Décio Janussi
Junior, passou a ter (ou já tinha) o usufruto do imóvel, mas, como ele era menor, quem o
representava (ao menos em maio de 2018, data da declaração) era sua mãe, Luciana
Aparecida Narducci, que declarou que o pai da criança e seu ex-marido (Décio Janussi) era
o administrador do bem.
A embargante juntou aos autos o contrato de locação de fls. 25/31, firmado

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por Luciana com Nova Era, com vigência de 30/9/2011 a 30/9/2015 e valor de aluguel de
R$ 1.800,00, mas esse contrato não foi assinado por nenhuma das partes. Por conta disso, o
magistrado não considerou esse contrato e entendeu que a locação anterior vigorava por
prazo indeterminado.
Correto se afigura o entendimento do magistrado.
É que o fato de não haver outro contrato assinado com outro locador enseja
a conclusão de que o contrato anterior ainda vigorava, com as mesmas regras. Ou seja,
Décio Janussi é ainda o locador. A declaração de fls. 112 apenas corrobora esse
entendimento e até esclarece alguns fatos, em especial os laços de família entre Décio,
Décio Junior e Luciana, de modo que os argumentos da apelante não podem ser aceitos.
O valor considerado pelo magistrado, de R$ 1.800,00 (em vez dos R$
2.092,00 pedidos pelo exequente), não prejudica a embargante nem torna o contrato
inexequível. Tampouco torna o contrato não assinado válido ou o apelado parte ilegítima.
A apelante não infirma a inadimplência nem comprova o pagamento dos
valores, tentando se livrar de sua responsabilidade como fiadora com base em questões
periféricas, que não têm o condão de alterar a sentença.
Sendo ela uma das representantes da pessoa jurídica locatária, sem sentido o
argumento de que não estava ciente da “moratória”.
Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, também sem razão a
recorrente. Os juros, no caso, incidem desde cada vencimento, consoante previsão do art.
397 do CC. Nesse sentido:
“Prestação de serviços. Administração condominial. Ação de cobrança. Juros de
mora e correção monetária. Termo inicial. Inadimplemento da obrigação (CC,
art. 397). Recurso provido.” (Apelação Cível no 1038863-88.2018.8.26.0224,
26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, J. 13 de janeiro de
2020, rel. Vianna Cotrim)

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A sentença fica mantida.
Anote-se que, em atenção ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC, os
honorários advocatícios sucumbenciais a cargo da recorrente ficam majorados para 12%
sobre o valor da condenação, observada a divisão de 50% e a justiça gratuita.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
Jayme Queiroz Lopes
Relator