Tribunal: TJSP
Processo: 1004721-62.2019.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
LOCAÇÃO – Cobrança – Diferença em razão da aplicação de reajuste – Inércia de cobrança por anos, com subscrição de recibo, sem qualquer ressalva – Ilegitimidade da cobrança em data anterior à notificação no sentido de fazer aplicar o reajuste – Aplicação do princípio da boa-fé objetiva – "Supressio" – Cabível a incidência de multa moratória – Descabida a incidência de cláusula penal, sob

Ementa:
LOCAÇÃO – Cobrança – Diferença em razão da aplicação de reajuste – Inércia de cobrança por anos, com subscrição de recibo, sem qualquer ressalva – Ilegitimidade da cobrança em data anterior à notificação no sentido de fazer aplicar o reajuste – Aplicação do princípio da boa-fé objetiva – "Supressio" – Cabível a incidência de multa moratória – Descabida a incidência de cláusula penal, sob pena de 'bis in idem'.

Apelações parcialmente providas.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085002
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004721-62.2019.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que são apelantes/apelados
MARCOS LEANDRO MORAES DE ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA) e GEOVANA
CRISTINA ROMANO DE ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada/apelante
NEUSA ROSSINI DE CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004721-62.2019.8.26.0664 -
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Apelação Cível no 1004721-62.2019.8.26.0664
Apelantes: Marcos Leandro Mares de Araújo e Geovana Cristina Romano de
Araujo
Apelado: Neusa Rossini de Carvalho
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33224)
LOCAÇÃO
Cobrança
Diferença em razão da
aplicação de reajuste
Inércia de cobrança por
anos, com subscrição de recibo, sem qualquer
ressalva
Ilegitimidade da cobrança em data
anterior à notificação no sentido de fazer aplicar o
reajuste Aplicação do princípio da boa-fé objetiva
“Supressio”
Cabível a incidência de multa
moratória
Descabida a incidência de cláusula
penal, sob pena de 'bis in idem'.
Apelações parcialmente providas.
Trata-se de recursos de apelação interpostos por
MARCOS LEANDRO MORAIS DE ARAUJO E GEOVANA CRISTINA ROMANO
DE ARAUJO (fls. 163/168) e NEUSA ROSSINI DE CARVALHO (fls. 170/173)
contra r. sentença de fls. 150/154, integrada pelos embargos de declaração de
fls. 161, proferida pelo MM. Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Votuporanga,
Dr. Camilo Rosegue Neto, que julgou parcialmente procedente os pedidos
deduzidos por NEUSA, declarar rescindido o contrato de locação e condenar
MARCOS e GEOVANA no pagamento da diferença dos aluguéis em razão dos
reajustes no valor de R$ 6.838,00, corrigidos desde a data da propositura da
ação, acrescidos de juros desde a citação. Além disso, condenou na diferença
dos aluguéis em razão dos reajustes também para o ano de 2019 (fls. 161).

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Os apelantes MARCOS e GEOVANA negam tenha
havido prorrogação do contrato. Dizem que contrataram a locação com prazo
certo. Argumentam pela realização de novo contrato verbal, com pacto para a
ausência de reajuste. Registram a subscrição dos recibos de pagamento.
Questionam o cabimento da cobrança da diferença. Postulam o provimento do
recurso.
A apelante NEUSA entende devida também a multa
contratual em decorrência do inadimplemento, cláusulas III e VII de fls. 13.
Postula o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 176/184 e 185/187.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Não há arguição de intempestividade.
Os apelantes MARCOS e GEOVANA recolheram o
preparo (fls. 169).
A apelante NEUSA é beneficiária da gratuidade da
justiça (fls. 39), razão pela qual é dispensada de preparo.
Assim, presentes os pressupostos, conheço dos
recursos e dou-lhe parcial provimento.
Foi comunicada a desocupação ocorrida em 2.8.2019
(fls. 103). Portanto, adequada a rescisão da locação.
As questões devolvidas cingem-se à extensão da
cobrança.
O contrato de locação não residencial foi firmado com
prazo certo de trinta e seis meses, para início de vigência em 20.4.2011 (cf.
instrumento de 12/15).

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A ausência de posterior contrato escrito não afasta a
aplicação do artigo 56, parágrafo único, da Lei no 8.245/1991, que diz: “findo o
prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias
sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado”.
Portanto, existiu prorrogação por prazo indeterminado.
Contudo, em que pese o entendimento do MM. Juízo 'a
quo', essa conclusão não leva à obrigação dos apelantes de pagamento da
diferença em razão dos reajustes, em aplicação ao princípio da boa-fé.
É incontroverso que desde 2014 a apelante NEUSA
recebe os aluguéis, sem qualquer resistência, no valor de R$ 724,00 (fls. 58/76).
Era consenso entre as partes que o valor do aluguel
era de R$ 724,00.
Passados cinco anos, a cobrança da diferença em
razão da aplicação do reajuste previsto no contrato contraria a boa-fé, princípio
que deve ser atendido durante as relações contratuais (art. 422 do Código Civil).
O exercício tardio do direito excedeu manifestamente
os limites impostos pelo seu fim econômico e social, pela boa-fé e pelos bons
costumes.
Trata-se do fenômeno conhecido doutrinariamente
como 'supressio', pelo qual o decurso do tempo obsta o exercício de um direito,
sob pena de se caracterizar abuso.
Ou seja, para não contrariar a boa-fé, se um direito não
for exercido em determinado período de tempo, ele fica suprimido pela renúncia
tácita.
Houve
notificação
dos
apelantes
MARCOS
e
GEOVANA sobre a pretensão de fazer aplicar o reajuste (fls. 100), tanto que o
recibo de fls. 76 apenas recebeu o aluguel de março em parte.
Nestas circunstâncias, pela inércia, tornou-se inviável a
cobrança da diferença no período compreendido entre 2014 e 21.3.2019, ficando
restrita a obrigação dos apelantes MARCOS e GEOVANA ao pagamento da
diferença relacionada ao reajuste dos aluguéis vencidos entre 22.3.2019 e

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2.8.2019.
Valor a ser corrigido desde o vencimento dos aluguéis,
acrescido de juros a partir de 22.3.2019, data da notificação (fls. 100).
Neste sentido, já decidiu este E. Tribunal de Justiça:
“Apelação. Ação de cobrança (prestação de serviços).
Cobrança em princípio legítima que se tornou inviável diante da inércia
do credor (boa-fé objetiva - art. 422 do CC supressio) . Sentença
reformada. Apelo a que se dá provimento”. (TJSP, Apelação no
9176287-78.8.26.0000, Rel. Des. Pereira Calças, 29a Câmara de
Direito Privado, j. 23/11/2011).
A apelante NEUSA tem razão para a aplicação da
cláusula III, a fim de que haja a incidência da multa moratória de 10% (dez por
cento) sobre o débito.
A partir da notificação de fls. 100, 22.3.2019, os
apelantes MARCOS e GEOVANA sabiam sobre ser devido o valor
correspondente ao salário mínimo vigente naquele tempo.
Sem o pagamento correspondente, incorreram em
mora e são devedores de juros (artigo 395 do Código Civil).
Como bem aponta o Ilustre Jurista Hamid Charaf Bdine
Jr, “se a obrigação é positiva e líquida e tem termo (prazo certo) para ser
adimplida, verifica-se a mora na ocasião em que o cumprimento havia de ter sido
implementado”1.
Não há demonstração de infração contratual diversa do
inadimplemento dos aluguéis. Nesse contexto, descabe a aplicação da cláusula
VII, compensatória, sob pena de bis in idem.
Ora, para o descumprimento contratual relacionado ao
tempo de pagamento, há penalidade própria.
Pelo exposto, dou parcial provimento aos recursos,
para condenar MARCOS e GEOVANA exclusivamente às diferenças em razão da
aplicação do reajuste para os aluguéis vencidos no período compreendido entre
22.3.2019 e 2.8.2019, acrescidos da multa prevista na cláusula III (fls. 13).
Valores a serem corrigidos desde o vencimento dos aluguéis, acrescido de juros
1 Bdine, Hamid Charaf Jr., Coordenação Ministro Cezar Peluso. Código Civil Comentado, Doutrina e
Jurisprudência, Editora Manole, São Paulo, 2007, pág. 285.

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a partir de 22.3.2019, data da notificação (fls. 100).
Em razão da sucumbência recíproca das partes,
condeno-as ao pagamento de metade das custas e das despesas processuais,
assim como ao pagamento de metade dos honorários advocatícios que fixo em
15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, já aplicado o artigo 85, §
11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade da justiça concedida à
NEUSA.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator