Tribunal: TJSP
Processo: 1000476-47.2015.8.26.0470
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:
Loteamento. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Inadimplência incontroversa nos autos. Dificuldades financeiras do adquirente que, para além de não comprovadas, não autorizam a revisão contratual. Cláusula penal. Redução para 20% dos valores efetivamente pagos, incluindo-se a entrada. Indenização por acessões devida. Inteligência do artigo 34 da Lei

Ementa:

Loteamento. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Inadimplência incontroversa nos autos. Dificuldades financeiras do adquirente que, para além de não comprovadas, não autorizam a revisão contratual. Cláusula penal. Redução para 20% dos valores efetivamente pagos, incluindo-se a entrada. Indenização por acessões devida. Inteligência do artigo 34 da Lei 6.766/79. Apuração do montante em liquidação por arbitramento. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000534358
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000476-47.2015.8.26.0470, da Comarca de Porangaba, em que é apelante WALMIR
JOSÉ DE CAMARGO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JACQUES GASSMANN
IMÓVEIS S/S LTDA..
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 2 de julho de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000476-47.2015.8.26.0470 - Porangaba - VOTO No 5395 2/7
Apelação no 1000476-47.2015.8.26.0470
Apelante: Walmir José de Camargo
Apelado: Jacques Gassmann Imóveis S/S Ltda.
Juiz: Fernando José Alguz da Silveira
Comarca: Porangaba Vara Única
Voto no 5395
.
Loteamento. Compromisso de compra e venda. Rescisão
contratual c/c reintegração de posse. Inadimplência incontroversa
nos autos. Dificuldades financeiras do adquirente que, para além
de não comprovadas, não autorizam a revisão contratual. Cláusula
penal. Redução para 20% dos valores efetivamente pagos,
incluindo-se a entrada. Indenização por acessões devida.
Inteligência do artigo 34 da Lei 6.766/79. Apuração do montante
em liquidação por arbitramento. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 202/207,
acrescenta-se que a ação de rescisão contratual c/c. reintegração de posse
ajuizada por Jacques Gassmann Imóveis S/S Ltda. contra Walmir José de
Camargo foi julgada procedente para declarar rescindido o contrato celebrado
entre as partes, determinar a reintegração do autor na posse do imóvel, com
a devolução de 70% do valor pago, corrigido pela Tabela Prática do TJSP e
acrescido de juros de mora da citação, reconhecido o direito da ré à retenção
do saldo restante, e condenar o réu ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o proveito econômico
obtido pela autora, observada a gratuidade processual.
A r. sentença julgou improcedente a reconvenção,
com a condenação do réu-reconvinte ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios de 10% do proveito econômico,
ressalvada a gratuidade processual.
Inconformado,
recorre
o
réu-reconvinte,
sustentando, preliminarmente, a irregularidade da representação processual

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da apelada, porquanto não recolhida a taxa de mandato por ocasião de sua
juntada aos autos. Alega a ocorrência de cerceamento de defesa em razão da
realização de audiência de conciliação sem a presença de seu advogado, bem
como em razão do julgamento antecipado da lide. No mérito, afirma que
enfrentou dificuldades financeiras e tal fato autoriza a revisão do contrato de
adesão. Sustenta a impossibilidade de cumulação da ação de rescisão
contratual com a de reintegração de posse. Subsidiariamente, caso mantida a
rescisão do contrato, requer lhe seja devolvido todo o valor pago, diante da
abusividade da cláusula que prevê a perda de todas as parcelas. Pugna pela
intervenção do Ministério Público para manifestação nos autos e pede o
provimento do recurso.
Recurso tempestivo, isento de preparo e contrariado
(fls. 264/274).
É o relatório.
De proêmio, rejeitam-se as preliminares suscitadas
nas razões recursais.
Deveras, o caso dos autos tem por objeto a rescisão
de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento e não envolve
direitos ou interesses públicos ou sociais, tampouco de incapaz, que pudessem
justificar a intervenção do Ministério Público no feito, nos termos do artigo
178 do Código de Processo Civil.
De outra banda, a falta de recolhimento da taxa de
mandato configura mera irregularidade administrativa, sanável a qualquer
momento, e não afasta a regularidade da representação processual, podendo
ensejar apenas a inscrição da parte na Dívida Ativa.
Nesse sentido, confira-se:
“Execução de título extrajudicial. Extinção do feito ante a
falta
de
comprovação
de
recolhimento
de
taxa
de
mandato.
Inadmissibilidade. A ausência de recolhimento da taxa previdenciária não
acarreta a nulidade do mandato e não interfere na representação processual
da parte. Mera irregularidade, sanável a qualquer momento, e que não
compromete a regularidade processual. Decreto de extinção afastado.

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Recurso
provido,
com
determinação.”
(Apelação
no
0049089-88.2007.8.26.0602, 12a Câmara de Direito Privado, Rel. Juíza
Márcia Cardoso, j. 19.03.14 )
De outra banda, como é cediço, o sistema processual
adota o princípio “pas des nullités sans grief”, isto é, apenas a nulidade que
causa efetivo prejuízo à parte deve ser declarada.
Nesse cenário, não há que se declarar a nulidade da
audiência de conciliação, ainda que realizada sem a presença do patrono do
apelante (cf. termo de fls. 53), já que não houve a celebração de acordo
naquela ocasião, ao passo que a conciliação era possível a qualquer momento,
por iniciativa das partes e extrajudicialmente, inclusive.
No mérito, o recurso comporta parcial provimento.
É
dos
autos
que
as
partes
celebraram,
em
26.06.2013, compromisso de compra e venda tendo por objeto o imóvel
consistente no lote no 15, quadra A, do loteamento denominado “Jardim das
Seriemas”, na cidade de Bofete (instrumento particular a fls. 29/32). Nada
obstante, a partir de 25.02.2015, o réu-reconvinte, ora apelante, deixou de
efetuar o pagamento das parcelas do preço.
E, como é cediço, a rescisão do compromisso de
compra e venda ocasiona o consequente retorno das partes ao “status quo
ante”, e portanto, a reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel,
motivo pelo qual não há se falar em impossibilidade de cumulação dos pedidos
formulados.
No caso dos autos, trata-se de imóvel loteado,
aplicando-se, portanto, a disciplina da Lei 6.766/79, sem as alterações
incluídas pela Lei 13.786/18, já que o contrato foi celebrado antes de sua
vigência.
De sua banda, diante do teor da contestação
apresentada, o inadimplemento é fato incontroverso nos autos, forte a defesa
na tese de onerosidade excessiva das parcelas mensais.
Nada obstante, o contrato prevê, de forma clara e
detalhada, os valores das parcelas devidas, respeitado o direito de informação

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do promitente comprador, de sorte que se o apelante, saber do valor das
contraprestações mensais, resolveu firmar o negócio, foi porque o achou
vantajoso. Bem por isso que as alegadas dificuldades financeiras por que
passa o apelante, para além de não estarem comprovadas nos autos, não
autorizam a revisão das cláusulas contratuais, na medida em que o contrato
foi livremente negociado e aceito e, portanto, faz lei entre as partes e deve
prevalecer. Pacta sunt servanda.
Em suma, diante do inadimplemento do promitente
comprador, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do preço a partir
de fevereiro de 2015, o caso era mesmo de resolução do contrato, com a
devolução parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do C.
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.”
No caso em tela, o instrumento contratual previa,
para a hipótese de resolução do negócio por culpa do promitente comprador,
a restituição de apenas 15% dos valores pagos (cláusula 7a, fls. 31),
percentual que se revela abusivo, tanto assim que já reduzido pela r. sentença
para 30% dos valores pagos.
Nada obstante, tenho que se mostra mais razoável e
proporcional nova redução da cláusula penal, como autoriza o artigo 413 do
Código Civil, para o percentual de 20% sobre o valor das prestações pagas,
como, aliás, vem sendo decidido por essa C. Câmara em casos parelhos,
reputado suficiente para ressarcir o promitente vendedor pelas despesas
decorrentes da resolução do contrato sem, em contrapartida, implicar seu
enriquecimento sem causa.
Confira-se:

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“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS. Contrato de venda e compra de imóvel. Inadimplemento da
compradora. Sentença de parcial procedência. Recurso das partes. Ré que
se bate pela impossibilidade da rescisão porque construiu a casa sobre o
terreno, havendo impossibilidade do retorno da situação jurídica ao status
quo quando da assinatura do contrato. Autora que pleiteia indenização pelo
prejuízo sofrido com a mora da compradora, insistindo na não devolução dos
valores pagos. Sentença que merece pequena modificação. Mora que se
caracteriza pelo não pagamento das parcelas. Reintegração que é
consequência imediata da rescisão. Retenção pela vendedora de 20% das
quantias pagas para ressarcimento de despesas administrativas. Indenização
por acessão e benfeitorias. Possibilidade. Artigo 34 da Lei no 6.766/79.
Indenização pelo tempo de ocupação. Admissibilidade. Recurso da ré não
provido, provendo-se parcialmente o da autora.”
(Apelação Cível 0157839-45.2010.8.26.0000, 4a Câmara de Direito Privado,
Rel. Fábio Quadros, j. 26.06.2014)
Anote-se que devem ser considerados todos os
valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, inclusive a título de
arras.
Por fim, é devida a indenização pelas benfeitorias
úteis e necessárias introduzidas no imóvel, por força expressa do artigo 34, da
Lei 6.766/79, verbis: “Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por
inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele
levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito
qualquer disposição contratual em contrário”, entendimento que se estende às
acessões (confira-se: “A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de
que o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias
necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão
contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também
às acessões (art. 1.255 do CC/02)” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro
MOURA
RIBEIRO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
09/12/2019,
DJe

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Apelação Cível no 1000476-47.2015.8.26.0470 - Porangaba - VOTO No 5395 7/7
11/12/2019).
O apelante comprovou que promoveu a construção
de um edifício no imóvel objeto da demanda (fotografias de fls. 134/137), fato
que, ademais, restou incontroverso, por ausência de impugnação em sede de
réplica. Assim, é devida a indenização pela acessão, em valor a ser apurado
em liquidação de sentença por arbitramento.
Sucumbente em maior parte na ação principal, o
apelante arcará com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios na forma da r. sentença, ao passo que, em relação à
reconvenção, fica estabelecida a sucumbência recíproca, devendo cada uma
das partes arcar com 50% das custas e despesas processuais, além dos
honorários advocatícios que ora fixo em 10% do valor da condenação em
favor dos patronos do réu-reconvinte, mantida a condenação fixada na r.
sentença em favor do patrono da autora-reconvinda.
Isto posto, pelo meu voto, dá-se parcial provimento
ao recurso para reduzir a cláusula penal para 20% do valor das parcelas
pagas, bem como para condenar a autora-reconvinda ao pagamento pela
acessão promovida no imóvel, em valor a ser apurado em liquidação por
arbitramento, estabelecendo a sucumbência recíproca na reconvenção, na
forma da fundamentação.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora