Tribunal: TJSP
Processo: 1006998-50.2018.8.26.0126
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Unidade autônoma futura. Distrato em virtude de cassação do alvará de construção, com restituição parcelada das parcelas pagas do preço. Inadimplemento do distrato, a autorizar sua resolução, revigorando o negócio distratado. Resolução sucessiva do compromisso de venda e compra, sem previsão de data de entrega. Admissibilidade. Mora inequívoca da construtora.

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Unidade autônoma futura. Distrato em virtude de cassação do alvará de construção, com restituição parcelada das parcelas pagas do preço. Inadimplemento do distrato, a autorizar sua resolução, revigorando o negócio distratado. Resolução sucessiva do compromisso de venda e compra, sem previsão de data de entrega. Admissibilidade. Mora inequívoca da construtora. Decurso de prazo superior a dois anos sem conclusão da obra. Inexistência de justificativas razoáveis para o atraso. Embargo da obra pelo Poder Público que se qualifica como fortuito interno. Reconhecimento implícito da mora por ocasião do distrato. Restituição em parcela única, a teor da súmula n. 02 do TJSP. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000710063
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006998-50.2018.8.26.0126, da Comarca de Caraguatatuba, em que é apelante EKO 15
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelada JULIA PRADO
CERVONI.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. Declara
voto convergente o 3o juiz, acompanhado pela 2o juíza quanto à fundamentação.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
FRANCISCO LOUREIRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1006998-50.2018.8.26.0126
Comarca:
CARAGUATATUBA
Juiz:
JOÃO MÁRIO ESTEVAM DA SILVA
Apelante:
EKO 15 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
Apelada:
JULIA PRADO CERVONI
Interessado: NOVA FREITAS IMÓVEIS LTDA.
VOTO No 36.017
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Unidade
autônoma futura. Distrato em virtude de cassação do alvará de
construção, com restituição parcelada das parcelas pagas do
preço. Inadimplemento do distrato, a autorizar sua resolução,
revigorando o negócio distratado. Resolução sucessiva do
compromisso de venda e compra, sem previsão de data de
entrega. Admissibilidade. Mora inequívoca da construtora.
Decurso de prazo superior a dois anos sem conclusão da obra.
Inexistência de justificativas razoáveis para o atraso. Embargo
da obra pelo Poder Público que se qualifica como fortuito
interno. Reconhecimento implícito da mora por ocasião do
distrato. Restituição em parcela única, a teor da súmula n. 02
do TJSP. Sentença mantida. Recurso improvido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 1.076/1.085, que julgou parcialmente procedente a
ação de nulidade de distrato de compromisso de venda e compra e
indenização ajuizada por JULIA PRADO CERVONI em face de EKO 15
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. E NOVA FREITAS
IMÓVEIS LTDA., para: i) declarar resolvido o distrato firmado entre as
partes, e para condenar a corré Eko 15 Empreendimentos Imobiliários
SPE Ltda a restituir à parte autora todos os valores recebidos por força
do contrato de compra e venda, em única parcela, com juros de mora

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desde a data da citação; ii) determinar que se abata do montante
apurado os valores já restituídos à autora por força do distrato; iii)
condenar a autora às despesas processuais e honorários advocatícios à
advogada da ré Nova Freitas Imóveis Ltda, ora fixados em R$ 2.711,60
(10% calculado sobre a soma de R$ 26.117,92 e 10 salários mínimos
vigentes); iv) Condenar a autora a 40% das despesas processuais e
honorários advocatícios aos advogados da Eko 15 Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda, ora fixados em 10% sobre o valor atualizado da
causa (devendo ser descontado o valor da comissão de corretagem); v)
condenar a ré a 60% das despesas processuais e honorários de 10%
sobre o valor da condenação.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque inviável
declarar a nulidade do distrato do compromisso de venda e compra
firmado entre as partes, mas admissível sua resolução, pois não houve
pagamento regular das parcelas do preço a serem restituídas.
Aduziu que apesar de constituir fato incontroverso, o
inadimplemento do distrato não o torna inválido.
Afirmou que, por outro lado, não havendo purgação
da mora, torna-se viável o reconhecimento da rescisão (ou, em melhor
técnica, da resolução) do distrato oriundo do compromisso de venda e
compra, operando-se a cláusula resolutiva, com o consequente
restabelecimento das obrigações primitivas constantes do contrato
original firmado em 13/08/2016.
Concluiu que, por conseguinte, a corré EKO 15 deve
restituir à autora a integralidade das parcelas que lhe foram pagas por

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força do contrato primitivo, em parcela única, nos termos da Súmula no 2,
do TJSP.
Rejeitou, por outro lado, condenar a corretora a
restituir a verba de intermediação. A ré NOVA FREITAS LTDA.
desempenhou integralmente o contrato de corretagem imobiliária,
atividade comprovada não só pela aproximação entre os contratantes
como também pela promessa de compra e venda.
Também rejeitou o pedido de danos morais, por não
verificar dano a direito de caráter extrapatrimonial no caso dos autos.
A ré apelante sustenta, em síntese, que: i) a lide deve
ser denunciada à MARTINS PAIS E FILHOS PARTICIPAÇÕES E
ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., verdadeira incorporadora e
causadora da resolução contratual sob análise; ii) deve ser suspenso o
feito
em
razão
da
prejudicialidade
com
o
processo
no
1004847-48.2017.8.26.0126; iii) nulidade do julgado por ausência de
designação de audiência de tentativa de conciliação; iv) não pode ser
responsabilizada pelo embargo impeditivo da obra e adotou todas as
cautelas necessárias; v) deve ser aplicada a restituição parcelada de
valores, conforme previsto no contrato.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta às
fls. 1.114/1.125, pede o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 1.132/1.145.
É o relatório.

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1. Desnecessária a suspensão do feito por relação de
prejudicialidade com o processo no 1004847-48.2017.8.26.0126.
O art. 313, V, “a” do CPC determina a suspensão do
processo quando “depender do julgamento de outra causa ou da
declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que
constitua o objeto principal de outro processo pendente”.
No caso concreto, não se verifica relação de
prejudicialidade de ação em que se discute o embargo da obra pela
Municipalidade (fls. 142/414) e levou ao distrato do compromisso de
venda e compra de imóvel firmado entre as partes.
Qualquer que seja o resultado daquela demanda,
subsiste o direito da autora a reaver os valores pagos, ante o
incontroverso atraso da obra.
Irrelevante se o embargo de obra ocorreu sem culpa
da ré recorrente, pois a simples violação do prazo de entrega autoriza a
promissária compradora à resolução por inadimplemento, pois causado
por fortuito interno, inerente ao risco da atividade de empreendedora
imobiliária.
É claro que eventual procedência daquela demanda
não elide a natureza de fortuito interno, ligado ao risco da atividade da
apelante, nem sua responsabilidade face à autora diante do atraso da
obra.
Em termos diversos, a ação em que se discute o

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embargo de obra não é prejudicial ao julgamento desta demanda.
Rejeito a preliminar.
2. Não há falar-se em nulidade da r. Sentença por
ausência de audiência de conciliação.
Era desnecessária a realização de audiência de
conciliação, uma vez que nenhuma das partes apresentou qualquer
proposta de composição, apesar de instados pelo MM. Juiz a tanto (fl. 65,
item 7).
Ademais, é dado às partes transigir a qualquer
momento, de modo a alcançar a finalidade da audiência de conciliação.
Nesse sentido, a Jurisprudência do STJ ilustrada pela seguinte ementa:
VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL E DE SÚMULA.
DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA
282/STF. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA
RECURSAL. MAJORAÇÃO. 1. Ação de insolvência civil. 2. A
interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre
violação de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo
que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no
art. 105, III, "a", da CF/88. 3. A ausência de decisão acerca dos
dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento
do recurso especial. 4. Não importa nulidade do processo a não
realização da audiência de conciliação, uma vez que a norma contida
no artigo 331 do CPC (334 do CPC/15) visa a dar maior agilidade ao
processo e as partes podem transigir a qualquer momento. Súmula
568/STJ. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte,

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não provido, com majoração de honorários (REsp. 1787532, Rel.
Nancy Andrighi, j. 25/02/2019).
Afasto a preliminar.
3. Inviável a denunciação da lide da suposta
causadora
do
atraso
na
obra,
MARTINS
PAIS
E
FILHOS
PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA.
Não se trata de nenhum dos casos previstos no art.
125 do CPC/15 de denunciação da lide obrigatória, razão pela qual o seu
indeferimento pelo Juízo a quo não causa prejuízo algum a quem a
invoca.
Pode a apelante, se o caso, voltar-se contra quem de
direito na via adequada, para exercer eventual direito de regresso. E,
como se não bastasse, prevalece o entendimento de que, na defesa do
consumidor em juízo, é vedada a denunciação da lide, conforme a
melhor interpretação do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor.
A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça é
pacífica no sentido da impossibilidade de denunciação da lide em
demandas envolvendo relação de consumo. Veja-se, entre inúmeros
julgados:
“ADMINISTRATIVO
E
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO
ESPECIAL.
OMISSÕES
NO

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ACÓRDÃO.
ALEGAÇÃO
GENÉRICA.
SÚMULA
284/STF.
DENUNCIAÇÃO
DA
LIDE.
RELAÇÃO
CONSUMERISTA.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
(...) 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que
"tratando-se de relação de consumo, protegida pelo Código de
Defesa do Consumidor, descabe a Denunciação da Lide, a teor do
art. 88 do CDC" (AgRg no AREsp 195.165/MG, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
23/10/2012,
DJe
14/11/2012) 3. Agravo regimental a que se nega provimento” (AgRg
no AREsp 572.616 / RJ, Rel. Min. Sergio Kukina, Primeira Turma,
j. 23.10.2014).
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DEFEITOS
APRESENTADOS NO VEÍCULO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. VIOLAÇÃO AOS ARTS.
458 E 535 DO CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO. QUESTÃO DE FUNDO.
PROBLEMA EM AUTOMÓVEL. REPARAÇÃO. SÚMULA 7/STJ.
RELAÇÃO
REGIDA
PELO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR. NÃO CABIMENTO DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE.
REVISÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ.
RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 5. A jurisprudência do STJ possui
entendimento pacífico sobre o não cabimento da denunciação da lide
quando se tratar de relação regida pelo Código de defesa do
Consumidor. (...) 7. Agravo regimental não provido” (AgRg no AREsp
546.098 / RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j.
26.08.2014).
Rejeito, portanto, a preliminar de denunciação da lide.
4. O recurso não comporta provimento.
A
autora
celebrou
com
EKO
15

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EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em 2 de julho de
2.016, compromisso de venda e compra da unidade no 32 do
“Condomínio
Reserva
Aruan”,
por
R$
379.810,00,
mediante
intermediação de NOVA FREITAS IMÓVEIS LTDA (fls. 28/55).
Depois da celebração do contrato, o alvará para
construção do empreendimento foi revogado pelo Poder Público. A
questão se submeteu à apreciação do Poder Judiciário no processo no
1001346-86.2017.8.26.0126 (fls. 142/414).
A paralisação da obra levou as partes a celebrarem
distrato em 24 de janeiro de 2.018 (fls. 24/27), pelo qual a ré se
comprometeu a devolver o valor de R$ 32.271,12 em 10 parcelas iguais
e sucessivas no valor de R$ 3.227,12, a partir de 15 de fevereiro de
2.018. Entretanto, a promitente vendedora pagou apenas as quatro
primeiras parcelas.
Nesse contexto, a autora pretende a declaração de
nulidade do distrato, condenação da ré a devolver os valores pagos, em
parcela única, de R$ 45.202,74 (pois já restituídos R$ 12.908,48), além
de reaver a corretagem, no valor de R$ 26.117,92 e indenizar-se por
danos morais estimados em 10 salários mínimos.
Contra sua condenação a restituir os valores
recebidos da autora em parcela única, abatidos os valores já devolvidos,
insurge-se a promitente vendedora.
São os fatos postos a julgamento.
5. Admissível a resolução sucessiva do distrato e do

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compromisso de venda e compra, com a condenação da apelante a
restituir os valores recebidos da autora.
O distrato, nas palavras de Caio Mário da Silva
Pereira, nada mais é do que “a declaração de vontade das partes
contratantes, no sentido oposto ao que havia gerado o vínculo. É o
contrario consensu dos romanos, gerando efeito liberatório” (Instituições
de Direito Civil Vol. III, 11a Edição, Forense, p. 151).
O distrato extingue o contrato, mas pode fazer nascer
uma nova relação jurídica de liquidação do negócio extinto. Tome-se
como exemplo o contrato em que apenas uma das partes já cumpriu a
sua prestação, em parte ou no todo, nascendo pretensão restituitória, ou
indenizatória.
Pode ocorrer que as obrigações assumidas pelas
partes no momento do distrato não sejam cumpridas, abrindo-se ao
credor possibilidade de executá-las, ou de pedir a resolução do distrato.
Nessa última hipótese, como resolvido o distrato (em
certas situações com efeitos ex tunc), o contrato original é revigorado e
volta a surtir efeito.
No caso dos autos, a apelante não apresentou
qualquer justificativa plausível para a mora no pagamento das parcelas
avençadas no distrato. Sendo incontroverso o inadimplemento, a apelada
tem direito à resolução.
6. Admissível também a resolução sucessiva do

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compromisso de venda e compra restaurado, para restituição integral das
parcelas pagas pela compromissária compradora.
A construtora não entregou as chaves em prazo
razoável, tendo em vista a paralisação do empreendimento por embargo
administrativo. Não a socorre invocar ausência de responsabilidade pela
demora.
Oportuno recordar que se cuida de relação de
consumo, de tal modo que a responsabilidade pelo vício do produto é
objetiva.
Evidente que eventuais atrasos na execução da obra
por questões administrativas como revogação do alvará, assim como
demora na obtenção do “habite-se”, falta de mão-de-obra, chuvas em
excesso ou materiais de construção etc. constituem risco ínsito à
atividade econômica da apelante, que não pode ser repassado
arbitrariamente aos consumidores adquirentes de unidades autônomas
futuras.
Quando muito, ocorreu a figura do fortuito interno. Na
lição clássica de Agostinho Alvim, é o fortuito interno ligado à própria
atividade geradora do dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à
responsabilidade do causador do evento. Somente o fortuito externo, ou
força maior, é que exoneraria o devedor, mas exigiria fato externo, que
não se liga à pessoa ou empresa por nenhum laço de conexidade (Da
Inexecução das Obrigações e suas Conseqüências, Saraiva, 1.949,
p. 291).

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Lembre-se que a possiblidade de pactuar prazo
adicional de tolerância normalmente posto em compromissos de venda e
compra tem exatamente a função de criar em favor do empreendedor
uma certa elasticidade, levando em conta os naturais percalços que
podem ocorrer em um empreendimento de grande porte.
Não faria sentido que, escoado eventual prazo
adicional, as mesmas razões fossem invocadas para elidir o
inadimplemento da prestação de entrega da unidade ao adquirente.
O entendimento encontra-se consolidado na Súmula
161 do TJSP, a consignar que “não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de
obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente”.
Conclui-se
pelo
inadimplemento
imputável
à
promitente vendedora, que deverá restituir integralmente as prestações
recebidas, sem quaisquer retenções.
7. Note-se que o compromisso de venda e compra
celebrado em 02 de julho de 2.016 não previu data para conclusão da
obra e entrega das chaves.
Assim, deve-se ter por iniciada a mora na data de
celebração do distrato em 24 de janeiro de 2.018, ato de reconhecimento
implícito do atraso (fls. 24/27).

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Evidente que a ausência inicial de estimativa de
prazo para entrega da unidade constitui cláusula manifestamente abusiva
e não pode ser interpretada em detrimento dos promitentes compradores,
vinculando-os a contrato no qual a prestação é certa e a termo, mas a
contraprestação do fornecedor é incerta e sem data certa.
A omissão contratual não autoriza a construtora a
entregar o imóvel quando bem entender. A apelante deveria cumprir a
obrigação dentro de prazo razoável, tendo em vista sua natureza.
Nessas condições, razoável ter por reconhecida a
mora no ato de celebração do distrato. A construtora não se proporia a
distratar sem qualquer compensação financeira, se não reconhecesse o
inadimplemento do contrato.
Assim,
reputa-se
reconhecida
a
mora
pelo
instrumento de 24 janeiro de 2.018 (fl. 26).
8. Inviável, por fim, a restituição parcelada de valores
desejada pela apelante.
A restituição deve ser efetivada em parcela única e
não de forma fracionada, como pretendem as apelantes, invocando a
cláusula 2a do distrato (fl. 25).
O distrato resolveu-se por inadimplemento da
apelante, conforme visto, de modo a ser impossível invocar as condições
ali estabelecidas para pagamento parcelado.
Revigorado
e
sucessivamente
resolvido
o

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compromisso de venda e compra, o compromissário comprador tem
direito à restituição integral e imediata dos valores desembolsados.
A matéria se encontra sumulada por este Tribunal,
nos termos de sua Súmula no 2, in verbis, "A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve
ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição".
De fato, a resolução do contrato provoca efeitos ex
tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor devolve o preço
e o comprador devolve a coisa ou os direitos de compromissário
comprador, que são insuscetíveis de parcelamento. Assim, não faz
sentido que a devolução seja parcelada, de modo a postergar o retorno
das partes ao status quo ante.
Deve-se ter em vista que, em relação de consumo,
disposição que preveja a restituição parcelada revela-se iniqua, já que o
consumidor não tem a possibilidade de também restituir parceladamente
o imóvel ou os direitos de aquisição.
Bem por isso, é nula de pleno direito a disposição
contratual com esse teor, de acordo com o art. 51, IV, do CDC.
9. Pelo exposto, por qualquer ângulo que se analise a
insurgência da ré, inviável seu acolhimento.
Apenas em observância ao disposto no art. 85, §§2o
e 11 do CPC/15, majoro os honorários devidos pela autora para 20% do

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valor da condenação.
Nego provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1006998-50.2018.8.26.0126
Apelante:
EKO 15 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA.
Apelada:
JULIA PRADO CERVONI
Interessado: NOVA FREITAS IMÓVEIS LTDA.
Comarca:
CARAGUATATUBA
Juiz:
JOÃO MÁRIO ESTEVAM DA SILVA
Voto n. 22.121

DECLARAÇÃO
DE
VOTO
CONVERGENTE
Acompanho a solução do voto condutor.
Mas declaro razões que, concretamente ligadas ao caso, não se associam
por completo à fundamentação lançada, pelo que tal o quanto impende
ressalvar. E isto tanto mais se, em precedente também desta Câmara, de
minha relatoria, e malgrado ali o pedido não se veiculasse exatamente da
mesma forma, de todo modo decidiu-se que “não cabe mesmo ao autor
postular a resolução de compromisso que já foi objeto de distrato. Tem-se,
afinal, contrato então já dissolvido pelo que, a rigor, é típica forma de
resilição bilateral. Se é assim, somente de algum modo repristinado o

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contrato se invalidado o distrato. Mas, a tanto não concorre a alegação de
descumprimento. O inadimplemento, no caso, geraria cobrança do valor
do
distrato,
não
sua
invalidação.”
(TJSP,
Ap.
Civ.
n.
9216946-37.2005.8.26.0000, j. 06.09.2011).
Reconhece-se, é certo, nesta Corte já se ter
adotado, mais de uma vez, o mesmo posicionamento jurídico do voto
condutor sobre os efeitos do descumprimento do distrato, inclusive com
remissão a obra de doutrina do I. relator (Extinção dos contratos. In:
Teoria Geral dos Contratos. Coord.: Renan Lotufo e Giovanni Ettore
Nanni. São Paulo: Atlas, 2011, p. 615). Vale conferir: TJSP, Ap. Civ. n.
0566402-03.2000.8.26.0100, rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j.
28.01.2014; Ap. Civ. 0009912-38.2010.8.26.0271, rel. Des. Gilson
Delgado
Miranda,
j.
30.06.2016;
TJSP,
Ap.
Civ.
0135484-80.2006.8.26.0000, rel. Des. Enio Zuliani, j. 11.08.2011).
Sucede que, em primeiro lugar, já haveria
a discutir a própria natureza do distrato, em que não se traduziria além
dele próprio qualquer promessa; e no que, justamente, se distanciaria da
noção de contrato. A propósito, a lição sempre citada é de Carvalho de
Mendonça. Carvalho Santos a tanto remete para reassentar que, embora
haja no distrato um acordo de vontades, seus efeitos operam ex nunc e
reconduzem-se apenas ao desfazimento do vínculo obrigacional, assim da
liberação das prestações assumidas (aí seu efeito liberatório), tão somente,
de tal forma que, por exemplo mesmo extremo, reconhece-se , e

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retomando a lição de Carvalho de Mendonça, numa venda desfeita por
distrato, “como os efeitos deste não retroagem, ele equivale a uma
revenda, uma transferência da propriedade a quem a perdera de fato e de
direito anteriormente.” (Código Civil brasileiro interprestado. 5a ed.
Freitas Bastos. v. XV, p. 264).
Serpa Lopes, de seu turno, controverte a
tese e defende que, “no distrato, conforme seja a forma e situação da
execução do contrato dissolvido, pode haver uma promessa; o pressupor
um contrato anterior não lhe desnatura a figura contratual, que é sempre
um acordo de vontades, visando extinguir ou modificar direitos.” (Curso
de direito civil. 6a ed. Freitas Bastos. v. III, p. 201-202). Isto ainda não
examine o autor exatamente a consequência do descumprimento desta
promessa.
Verdade que, no caso, a questão se pode
tomar com o efeito próprio do distrato, que é restitutório às partes que
distratam (se bem que o efeito restitutório não se liga a uma nova
promessa, senão a um efeito automático de reposição das partes no estado
anterior.) A propósito, salienta Pontes de Miranda que “o contrarius
consensus dá pretensão à restituição, que é própria dele” (Tratado de
direito privado. 2a., ed. Borsoi. t. XXV, par. 3.080, n. 3, p. 288). Aliás, é
certo, para o autor o distrato encerra negócio que não afeta em si o suporte
fático do contrato, mas sua eficácia, assim de cujos efeitos as partes se
liberam, sem que, porém e nas suas palavras , se solva, resolva ou

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dissolva o contrato; muito embora ressalve, ao mesmo tempo, que,
“retirando-se-lhe todos os efeitos, o negócio jurídico exauriu-se” (Op. cit,
p. 282). De qualquer maneira, por isso admite que o distrato do distrato faz
com que a eficácia do contrato se retome, todavia realçando que “a
eficácia que se cancelou ou se impediu não se refaz” (Idem, p. 290). E
sem contar se manifestar no distrato do distrato a vontade de retomar o
contrato, diferentemente da resolução.
Quer parecer contudo que, manifestada a
vontade de resilir o ajuste anterior, algo diverso se põe em relação ao modo
próprio pelo qual as partes decidam a sua restituição ao estado anterior.
Quando se ajustam condições novas e particulares para devolução de
valores pagos por força do distrato, tem-se real transação sobre o efeito
restitutório, destarte com eficácia que dela própria decorre, não do contrato
distratado. Neste contexto é que se alvitram, uma vez descumpridos seus
termos, as consequências que em função deste ajuste se produzam.
Portanto, conforme o que as partes tenham convencionado acerca do
inadimplemento das condições restitutórias, incluindo cláusula penal, e que
pode envolver a retomada de valor originariamente devido, assim em razão
do contrato. Mas seja dado reforçar não por efeito contrato resilido.
Mais ainda e no que se poderia chegar ao
mesmo resultado do voto condutor, de devolução integral das parcelas
pagas, no fundo a preocupação que permeia a jurisprudência de início
citada , perfeitamente possível, posto que ausente cláusula penal no

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distrato, a postulação a título indenizatório da diferença entre a concessão
do desconto para pagamento como acordado, mas descumprido, e o que se
deveria restituir consoante o que quitado pela promissária. E aqui não se
olvidando que, nas prestações pecuniárias inadimplidas, nem sempre os
juros satisfazem por completo o prejuízo do credor (art. 404, par. único, do
CC). Seja como for, de novo: não é a retomada do contrato que as partes
continuam a não desejar e somente para se decretar (mais uma vez) sua
ineficácia, possibilitando a mesma devolução total das parcelas pagas. Veja-
se este caminho circular que se percorre: as partes distratam, mas o
contrato se retoma apenas para ser mais uma vez tornado ineficaz, tudo
a permitir a devolução integral das parcelas pagas, todavia o que se pode (e
deve) atingir por efeito próprio do ajuste descumprido para restituição, de
modo direto por atuação de cláusula penal convencionada no instrumento
do distrato ou indireto, mediante postulação indenizatória.
Por fim, ademais disso tudo e, no caso,
ainda haveria uma dificuldade adicional para a solução resolutória, e que
está no fato de o instrumento do distrato só ter previsto prestação
(restitutória) a cumprir pela ré. É dizer, tem-se negócio jurídico unilateral
(assim quanto a seus efeitos, aqui o critério da classificação), que por isso
não se resolve, propriamente, senão se cobra (com cláusula penal ou perdas
e danos, como se viu). Consoante salienta Araken de Assis, e posto o atual
art. 475 do CC não reproduza a mesma referência aos contratos bilaterais,
como o fazia o art. 1.092 do CC anterior, ao tratar do mesmo assunto, o
mecanismo resolutório do contrato ou “a resolução supõe a

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interdependência
de
prestações.”
(Resolução
do
contrato
por
inadimplemento. 4a ed. RT, p. 31). No mesmo sentido, Ruy Rosado de
Aguiar Júnior, referindo a defesa que diz forçada do instituto da
resolução nos contratos unilaterais, assenta que “ausente o sinalagma, não
há resolução.” (Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2a
ed. AIDE, p. 85). Portanto, o que também impossibilitaria a resolução do
distrato pelo descumprimento de prestação que apenas à ré cabia, sem
qualquer correspondência (correspectividade ou reciprocidade) com
prestação que fosse também devida pela autora. Insista-se: pelo distrato, a
autora não tinha qualquer prestação a cumprir ou promessa a atender, que
justificasse a resolução e também a sua liberação do vínculo obrigacional.
Por tudo isso, então, teoricamente não se
veria espaço ao deslinde resolutório do distrato, para efeito de retomada de
eficácia do contrato e apenas para dizê-lo de novo ineficaz, agora pelo
inadimplemento da alienante. Mesmo que fosse para assegurar à
adquirente, frustrado o distrato por incumprimento da ré, a devolução de
todas as parcelas do contrato. Tal, reitere-se, o que se deveria alcançar ou
por previsão própria das partes quando ajustaram os termos do distrato
(rectius: da restituição que lhe é inerente), ou por meio de pleito
indenizatório, cumulado com a cobrança, aqui renovada a observação de
que nas dívidas de dinheiro os juros podem nem sempre satisfazer
integralmente o prejuízo do credor (art. 404, parágrafo único, do CC).
Ocorre que, pese embora o quanto em

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tese se vem de sustentar, no caso, assim em concreto, as suas próprias
circunstâncias induzem adesão à solução do voto condutor, malgrado por
isso que com ressalva de fundamentação.
É que, na verdade, já a sentença de origem
havia julgado o feito parcialmente procedente, para resolver o distrato,
retomar a eficácia do contrato, (re)assentar sua resolução e mandar
devolver a totalidade das prestações pagas pela autora.
Pois, em seu recurso, a ré, além de alegar
devido o acolhimento de denunciação da lide, a prejudicialidade em
relação a demanda de embargo da obra e a ausência de audiência de
conciliação, no mérito suscita questões note-se próprias do contrato
distratado. Aduz a inocorrência de seu inadimplemento substancial, a
imprevisibilidade do embargo da obra, por revogação da autorização
municipal, a culpa da autora pela frustração do negócio e, ainda
subsidiariamente, a aplicação justamente da cláusula 5.2 do contrato, assim
para definição da forma de devolução das parcelas.
É dizer então que nada a ré levanta a
respeito da resolução do distrato e, ao contrário, se vale do contrato
repristinado pela sentença para defender o provimento a seu recurso.
Ora, mas se é assim, só resta mesmo
manter-se então o deslinde de origem e, destarte, aderir ao desprovimento

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do apelo que se propõe no voto condutor.
Estas, portanto, as razões pelas quais com
ressalva de fundamentação acompanho o voto do I. relator.
CLAUDIO GODOY
3o juiz

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Acórdãos
Eletrônicos
FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO
124F07C1
15
21
Declarações de
Votos
CLAUDIO LUIZ BUENO DE GODOY
1255045E
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