Tribunal: TJSP
Processo: 1001004-52.2017.8.26.0457
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Pretensão de declaração de adimplemento substancial e registro definitivo do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além da condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Oposição, na sequência e no prazo, de embargos de declaração por litisconsorte passivo necessário não citado, que culminou na substituição da

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Pretensão de declaração de adimplemento substancial e registro definitivo do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além da condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Oposição, na sequência e no prazo, de embargos de declaração por litisconsorte passivo necessário não citado, que culminou na substituição da sentença inicialmente proferida, acolhendo-se parcialmente o pleito subsidiário dos autores, para declarar a rescisão do contrato e condenar o requerido à restituição de 80% do montante pago. Insurgência dos autores. Ausência de nulidade da segunda sentença proferida. Ampla defesa e contraditório observados. Teoria do adimplemento substancial, outrossim, inaplicável ao caso, ante o adimplemento de apenas 68% do preço. Acolhimento, contudo, do pleito recursal concernente às benfeitorias efetuadas no imóvel. Recurso a que se dá parcial provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000850335
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001004-52.2017.8.26.0457,
da
Comarca
de
Pirassununga,
em
que
é
apelante/apelado CLAUDIO APARECIDO BERTOLINI, são apelados/apelantes
JORDENILSON VENERANDO DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e ELIANA
DONIZETI DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 16 de outubro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001004-52.2017.8.26.0457 -Voto no 4474
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VOTO No 4474
APELAÇÃO No 1001004-52.2017.8.26.0457
APELANTE: JORDENILSON VENERANDO DE LIMA E OUTRO
APELADO: ELIAS SERGIO DE OLIVEIRA E OUTRO
COMARCA DE PIRASSUNUNGA
APELAÇÃO. Compra e venda. Pretensão de declaração de
adimplemento substancial e registro definitivo do imóvel
junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além da
condenação do réu ao pagamento de indenização por danos
morais. Sentença de parcial procedência. Oposição, na
sequência e no prazo, de embargos de declaração por
litisconsorte passivo necessário não citado, que culminou na
substituição da sentença inicialmente proferida, acolhendo-
se parcialmente o pleito subsidiário dos autores, para
declarar a rescisão do contrato e condenar o requerido à
restituição de 80% do montante pago. Insurgência dos
autores. Ausência de nulidade da segunda sentença
proferida. Ampla defesa e contraditório observados. Teoria
do adimplemento substancial, outrossim, inaplicável ao
caso, ante o adimplemento de apenas 68% do preço.
Acolhimento, contudo, do pleito recursal concernente às
benfeitorias efetuadas no imóvel. Recurso a que se dá
parcial provimento.
I - RELATÓRIO
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 411/412, que julgou parcialmente
procedente a ação ajuizada por Jordenilson Venerando de Lima e outro em face de
Elias Sergio de Oliveira, nos seguintes termos:
“Ante
o
exposto,
DOU
PROVIMENTO
AOS
PRESENTES EMBARGOS PARA, em substituição à
sentença proferida, JULGAR PROCEDENTE EM
PARTE O PEDIDO SUBSIDIÁRIO AUTORAL E
CONDENAR O REQUERIDO a restituir aos autores o
montante de 80% de tudo o que lhe foi pago por eles,
montante que deve ser acrescido de correção monetária
desde a data do ajuizamento e juros de mora a partir da
citação,
tudo
a
ser
liquidado
oportunamente.
Sucumbentes reciprocamente, condeno as partes ao
rateio das custas e despesas processuais, além do

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pagamento de honorários advocatícios de R$700,00 ao
patrono do adversário, salientando serem tais verbas
inexigíveis da autora, por ser ela beneficiária da Justiça
Gratuita. P.R.I.C.
Apelam os autores. Em apertada síntese, repisam os fatos já expostos na inicial,
requerendo a anulação da sentença proferida após a oposição dos embargos de
declaração pelo Sr. Cláudio Aparecido Bertolini, “uma vez que a parte passiva não
participou da relação processual”. Subsidiariamente, requerem seja acolhido o pleito
subsidiário da inicial também com relação aos gastos com benfeitorias, condenando-
se o requerido à restituição de 70% do montante despendido, devidamente
atualizado, além de indenização extrapatrimonial.
Recurso tempestivo, isento de preparo e respondido.
As partes não manifestaram oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
II - VOTO
O apelo merece parcial acolhimento.
É incontroverso -mormente em razão dos efeitos da revelia do requerido que os
autores dele adquiriram o imóvel descrito a fls. 29/30, pelo valor total de R$
230.000,00, do qual quitaram, até agosto de 2015, o importe de R$ 120.00,000,
conforme comprova o recibo juntado a fls. 36, além de terem efetuado outros
pagamentos esparsos ao longo do ano de 2016, conforme comprovantes acostados a
fls. 47 a 52.
Conforme confessam os autores “após alguns atrasos nas parcelas, as partes, após várias
reuniões no ano de 2016, não chegaram a uma composição, porém os autores continuaram -
assim como continuam - residindo no imóvel”. Nesses termos, narram os autores que
propuseram ao requerido a devolução de 80% tanto do montante pago pelo bem,
como do quanto despendido com benfeitorias, o que não foi aceito. Pouco tempo
depois, os autores foram surpreendidos com a informação de que o requerido teria
vendido o imóvel ao Sr. Cláudio Aparecido Bertolini, conforme documentação
acostada a fls. 37 e 45 dos autos.

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Em razão disso, os autores postularam o reconhecimento da quitação da compra e
venda do imóvel adquirido, com o registro definitivo junto ao Cartório de Registro
de Imóveis, além da condenação do réu ao pagamento de indenização por danos
morais no valor de R$70.000,00. Subsidiariamente, requereram a condenação do
requerido “a restituir aos autores o montante de 80% por tudo que estes pagaram a ele,
corrigidos devidamente, bem como, a indenização das benfeitorias, gastos com reforma, na
ordem de 80% sobre o que foi gasto”.
O requerido, conquanto regularmente citado, não apresentou defesa.
Diante disso, sobreveio sentença de parcial procedência a fls. 125/126, nos seguintes
termos:
“Diante do exposto e pelo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido dos
autores para, confirmando os efeitos da tutela já
deferida, declarar a quitação substancial do contrato de
compra e venda celebrado entre as partes, valendo esta
sentença como título hábil para o registro no Cartório
de Registro de Imóveis. Embora desnecessário, faculto,
desde já, ao réu a cobrança do saldo devedor que
entender existente extrajudicialmente ou em outra
relação
jurídica
processual.
Sucumbentes
reciprocamente, condeno as partes ao rateio das custas e
despesas processuais, além do pagamento de honorários
advocatícios de R$700,00 ao patrono do adversário,
salientando serem tais verbas inexigíveis da autora, por
ser ela beneficiária da Justiça Gratuita. P.R.I.C.”.
Na sequência, compareceu espontaneamente nos autos o Sr. Cláudio Aparecido
Bertolini sustentando ter adquirido, em 17.02.2017, o imóvel sub judice do requerido
Elias, requerendo a anulação na sentença, diante da ausência de sua citação -
litisconsorte necessário para integrar a lide.
Após conceder aos autores prazo para se manifestarem a respeito dos embargos
opostos por Cláudio, o MM. Juízo a quo houve por bem receber e acolher os
embargos, com efeitos modificativos, para, em substituição à sentença proferida a fls.
125/126, acolher parcialmente o pleito subsidiário dos autores, conforme acima
relatado.

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Pois bem. Não se cogita de nulidade da sentença de fls. 411/412, haja vista que o
embargante e ora apelado Cláudio, na qualidade de proprietário registral do bem, tem
interesse direto na causa, sendo legítima sua intervenção no feito. No mais, foi dada
aos autores oportunidade para se manifestarem sobre os embargos, respeitando-se a
ampla defesa e o contraditório.
Ressalte-se, aliás, que em se tratando de litisconsórcio passivo necessário, cabia aos
autores, desde o início, ter promovido sua citação, cientes que estavam da aquisição
do imóvel por Cláudio, conforme fls. 45.
Superado tal ponto, no mérito o apelo merece parcial acolhimento.
Não é o caso de declarar a quitação substancial do contrato, porque, embora seja
possível a aplicação da teoria do adimplemento como decorrência dos princípios da
boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa, do abuso de direito e da
função social do contrato, a aplicação de tal teoria é excepcional e somente cabível
quando pequena parcela do contrato resta a ser cumprida. Vale dizer, quando o
adimplemento é tão próximo do objeto contratado, que o direito à resolução se torne
desarrazoado, permitindo apenas a satisfação das perdas e danos.
Todavia, não é o que se verifica na espécie, pois, do que se infere dos comprovantes
carreados aos autos, os autores pagaram ao requerido algo em torno de R$
154.890,00, o que representa aproximadamente 68% do preço do bem, de forma que
a inadimplência não se restringiu a poucas parcelas.
Do mesmo modo, não vinga a pretensão indenizatória por danos morais, pois,
conforme bem exposto pelo magistrado sentenciante “apesar dos contratempos relatados
na inicial, a questão a meu sentir não passou do mero inadimplemento contratual, o que, como
se sabe, não gera direito indenizatório. Assim, mesmo diante da revelia e dos seus consectários,
o pedido autoral não procede nesta parte.”.
Por outro lado, os documentos de fls. 72/86, aliados à planilha inclusa na inicial (fls.
15/17) e à revelia do requerido, comprovam os gastos com benfeitorias realizadas no
imóvel, cujos valores deverão ser ressarcidos aos autores, nos termos pleiteados.

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III DECISÃO
Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para condenar o
requerido Elias a restituir aos autores R$40.015,12, com correção monetária a partir
do ajuizamento da ação e juros de mora desde a citação, mantida, no mais, a r.
sentença, tal qual lançada.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes Superiores que
vêm apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais
ou constitucionais supostamente violados, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda que examinados implicitamente, dou por prequestionados os dispositivos legais
e/ou constitucionais suscitados pelas partes.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator