Tribunal: TJSP
Processo: 1002523-77.2019.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedente o pedido. Ausência de recurso específico da autora e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

RESCISÃO CONTRATUAL. Incorporação imobiliária. Cooperativa habitacional e adquirente que se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedora e consumidor. Preponderância da atividade-fim.

Ementa:
DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedente o pedido. Ausência de recurso específico da autora e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

RESCISÃO CONTRATUAL. Incorporação imobiliária. Cooperativa habitacional e adquirente que se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedora e consumidor. Preponderância da atividade-fim. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 602 do STJ). Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Cooperativa que não tem previsão de entrega do imóvel pactuado. Inadimplência absoluta caracterizada. Aplicabilidade do CDC. Falta de prazo de entrega das unidades que fere o Direito e a Moral. Fato incontroverso. Inteligência do art. 374, III do CPC. Restituição integral. Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Devolução que deve abarcar o montante despendido pela parte autora a título de seguro prestamista (art. 475 do CC). Sentença reformada. Recurso da autora provido. Recurso da ré desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000775639
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002523-77.2019.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelada/apelante MARLENE
DOS SANTOS SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ
RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002523-77.2019.8.26.0009 -Voto no 29573
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Voto n. 29573

Apelação n. 1002523-77.2019.8.26.0009
Comarca:
São Paulo
1a VC do Foro Regional de Vila
Prudente
Ação:
Rescisão contratual c.c. indenização
Apelante(s): Baalbek Cooperativa Habitacional
Marlene dos Santos Silva
Apelado(s):
Os mesmos
DANOS
MORAIS.
Sentença
que
julgara
improcedente o pedido. Ausência de recurso
específico da autora e de temática de ordem
pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505
e 1.013, caput, do CPC).

RESCISÃO
CONTRATUAL.
Incorporação
imobiliária. Cooperativa habitacional e adquirente
que
se
enquadram,
respectivamente,
nos
conceitos
de
fornecedora
e
consumidor.
Preponderância da atividade-fim. Aplicabilidade do
Código de Defesa do Consumidor (Súmula 602 do
STJ). Compromisso de compra e venda de bem
imóvel. Cooperativa que não tem previsão de
entrega
do
imóvel
pactuado.
Inadimplência
absoluta caracterizada. Aplicabilidade do CDC.
Falta de prazo de entrega das unidades que fere o
Direito e a Moral. Fato incontroverso. Inteligência
do art. 374, III do CPC. Restituição integral.
Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Devolução
que deve abarcar o montante despendido pela
parte autora a título de seguro prestamista (art.
475 do CC). Sentença reformada. Recurso da
autora provido. Recurso da ré desprovido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual c.c. indenização para
rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré na
restituição de 80% dos valores pagos pela autora, com incidência
de correção monetária desde o desembolso e de juros moratórios

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a partir do trânsito em julgado (fls. 846/850); apelam as partes.
A ré assevera, em síntese, que: a) o
Código de Defesa do Consumidor é inaplicável ao caso; b) a
rescisão do negócio jurídico deve ser operada nos termos
previstos no regimento interno da cooperativa habitacional, com a
majoração do percentual de retenção dos valores pagos; c) não
há se falar em restituição do montante pago a título de seguro de
vida, o qual foi destinado à seguradora (fls. 859/879).
A autora aduz, em síntese, que deve ser
reconhecida a culpa da ré na rescisão do negócio jurídico, bem
como determinada a restituição integral dos valores pagos (fls.
884/889).
Recurso da ré tempestivo, preparado e
respondido (fls. 895/902).
Recurso da autora tempestivo, respondido
(fls. 905/915), mas não preparado, mercê da gratuidade
processual.
Não houvera oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
A r. sentença merece parcial reforma.
1. Da coisa julgada formal e material
De plano, ausente recurso específico da
autora, transitara em julgado a r. sentença na quadra atinente à
improcedência do pedido de indenização por danos morais.
Nessa parte, inexistindo pendência de
temática de ordem pública, o comando primário é definitivo e faz
coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

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2. Da aplicabilidade do CDC
Crave-se que a relação jurídica travada
entre as partes envolve a aplicação do CDC, porquanto se
consubstancia em verdadeira incorporação imobiliária com
finalidade de vender imóvel (fornecedora) mediante compromisso
de compra e venda à parte autora (consumidor).
Marque-se que a intenção da autora não
foi de cooperar-se, e sim de adquirir imóvel residencial, fazendo-o
através da assunção ao termo de adesão e compromisso de
participação.
Ante esse cenário, estreme de dúvidas
que a requerente se enquadra no conceito de consumidor, nos
termos do CDC.
A propósito, já se decidiu que a natureza
jurídica da pessoa que fornece produtos e serviços é irrelevante
para que se insira no conceito de fornecedor albergado pela
legislação consumerista.
Age, pois, a apelada como tal.
Nesse sentido é o teor da Súmula 602 do
C. STJ, in verbis:
“O Código de Defesa do Consumidor é
aplicável
aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos pelas sociedades cooperativas.”
No mesmo sentido colhem-se precedentes
desta C. Corte de Justiça: Ap n. 0068384-89.2012.8.26.0100, 7a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. RAMON MATEO JÚNIOR, j.
12/11/2014; Ap n. 0172268-08.2010.8.26.0100, 9a Câmara de
Direito Privado, Rela. Desa. SILVIA STERMAN, j. 31/03/2015; Ap
n. 0167320-62.2006.8.26.0100, 2a Câmara de Direito Privado,
Rel.
Des.
ÁLVARO
PASSOS,
j.
25/11/2014;
Ap
n.
1061883-68.2013.8.26.0100, 1a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des.
Claudio
Godoy,
j.
28/10/2014;
Ap
n.

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0200003-21.2007.8.26.0100, 5a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. ERICKSON GAVAZZA MARQUES, j. 10/09/2014.
Nessa exata medida, inaplicável a Lei das
Cooperativas a qual tem incidência meramente residual , na
forma simplista como articulada na defesa, incidindo, na espécie,
o CDC.
Noutro ponto, muito embora a adesividade
contratual não promova a automática desvalia das cláusulas
pactuadas, deve-se reconhecer, à luz da legalidade, que o
consumidor é tecnicamente vulnerável.
Na verdade, a vulnerabilidade agravada,
ou a “hipervulnerabilidade” do consumidor (Cláudia Lima
Marques, Contratos no CDC, São Paulo, RT, 2005, pg. 330),
também é adequada pelo CDC, o qual fixara normas de equilíbrio
e equidade em prol deste.
3. Da rescisão contratual
A ação versa sobre a reparação material
devida em função de rescisão de promessa particular de venda e
compra, a qual se apoia no inadimplemento da ré.
Com efeito, o balanço dos elementos de
convicção amealhados permite constatar que a cooperativa ré até
o presente momento não cumprira com sua obrigação contratual
de entregar a unidade habitacional compromissada.
Viva, pois, a inadimplência absoluta da
recorrida, albergando o fato incontroverso (art. 374, inciso III do
CPC), de modo que a não fixação de prazo para entrega do
imóvel fere não só o Direito, mas a própria Moral.
Nessa senda, diversamente do que pugna
a requerida, a rescisão contratual não é imotivada, e sim,
motivada pelo aludido inadimplemento absoluto.

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Ademais,
o
referido
comportamento
negativa o dever de confiança, transparência e boa-fé objetiva
(art. 421 do CC), caracterizando-se, pois, o real desequilíbrio
contratual.
A hipótese é de interpretar-se o negócio do
modo mais favorável ao aderente (art. 47 do CDC), aplicando-se
o princípio da transparência e vulnerabilidade do consumidor
(arts. 4o, caput; 6o, inciso III; 31; 37; 46 e 54, §§ 3o e 4o do CDC).
De rigor, portanto, a condenação da ré na
restituição integral dos valores pagos, o que se afina com o
enunciado da Súmula 543 do C. STJ, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.”
A aludida restituição dos valores, ante a
inadimplência da ré, deve englobar os valores despendidos pela
autora a título de seguro prestamista, mormente porque o
contratante inocente deve ser ressarcido por todos os prejuízos
experimentados em função da rescisão do negócio jurídico (art.
475 do CC).
Por esses fundamentos, pelo meu voto,
dou provimento ao recurso da autora e desprovejo o apelo da ré
para condenar esta última na restituição integral dos valores
pagos pela consumidora, inclusive a título de seguro prestamista,
com incidência de correção monetária desde cada desembolso e
de juros moratórios a partir da citação, mantendo-se no
remanescente a r. sentença.
Mercê da sucumbência recíproca, condeno
a ré no pagamento de 70% das despesas processuais e dos
honorários advocatícios que fixo em 15% do valor da

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condenação, nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC; cabendo o
percentual remanescente (30%) à autora, cuja exigibilidade ficará
suspensa, nos termos do art. 98, § 3o, do mesmo diploma
processual.
RÔMOLO RUSSO
Relator