Tribunal: TJSP
Processo: 2227593-25.2019.8.26.0000
Classe: Embargos de Declaração Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-23
Data de publicação: 2021-01-15

Ementa:
ção do laudo pericial, com nova apuração do valor atual do imóvel, fixada, desde já, a taxa de renda de 6% ao ano, com observação
(TJSP; Embargos de Declaração Cível 2227593-25.2019.8.26.0000; Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 15a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/11/2020; Data de Registro: 15/01/2021)

Classe/Assunto:

Embargos de Declaração Cível / Locação de Imóvel

Relator(a):

Flavio Abramovici

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

35a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

23/11/2020

Data de publicação:

15/01/2021

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELOS EXECUTADOS – Acórdão contém omissão – Não demonstrada a necessidade da nomeação de novo Perito Oficial – Razoável a adoção da taxa de renda de 6% ao ano – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS, para o parcial provimento do recurso de agravo de instrumento, nos termos da fundamentação (ou seja, para a complementação do laudo pericial, com nova

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELOS EXECUTADOS – Acórdão contém omissão – Não demonstrada a necessidade da nomeação de novo Perito Oficial – Razoável a adoção da taxa de renda de 6% ao ano – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS, para o parcial provimento do recurso de agravo de instrumento, nos termos da fundamentação (ou seja, para a complementação do laudo pericial, com nova apuração do valor atual do imóvel, fixada, desde já, a taxa de renda de 6% ao ano, com observação

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000008267
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
2227593-25.2019.8.26.0000/50001, da Comarca de São Paulo, em que são embargantes
EA COMÉRCIO DE TECIDOS E CONFECÇÕES LTDA, EDSON NICOLAU
AMBAR e APPARECIDA PATAH HALLAK AMBAR, é embargado MÁRIO MITNE
JUNIOR.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria, acolheram em parte os embargos.
Vencido o relator sorteado que os acolhia integralmente. Relator designado o 2o juiz.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI, vencedor, MORAIS
PUCCI, vencido E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 23 de novembro de 2020.
Flavio Abramovici
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: Capital – Foro Central – 15a Vara Cível
MMa. Juíza da causa: Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto
Embargantes: EA Comércio de Tecidos e Confecções Ltda., Edson Nicolau Ambar e
Apparecida Patah Hallak Ambar
Embargado: Mario Mitne Junior
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELOS
EXECUTADOS
Acórdão contém omissão
Não
demonstrada a necessidade da nomeação de novo Perito
Oficial Razoável a adoção da taxa de renda de 6% ao
ano

EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
PARCIALMENTE ACOLHIDOS, para o parcial
provimento do recurso de agravo de instrumento, nos
termos da fundamentação (ou seja, para a complementação
do laudo pericial, com nova apuração do valor atual do
imóvel, fixada, desde já, a taxa de renda de 6% ao ano,
com observação
Voto no 27420
Transcrevo o voto elaborado pelo Relator Sorteado
Des.
Morais Pucci:
“Versam estes autos sobre embargos de declaração oferecidos ao
v. acórdão (f. 1.554/1.560) que negou provimento ao agravo de
instrumento interposto pelos embargantes contra decisão que
homologou laudo pericial de avaliação do imóvel e nomeou
leiloeira para sua alienação judicial.
O embargante apresentou estes embargos requerendo a reforma

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do acórdão.
Os embargos são tempestivos.
É o relatório.
No presente caso, os embargantes alegam que o acórdão é
omisso.
Nesse sentido, afirmam, em suma, que: (a) o perito, afirmando
ter dificuldades na obtenção de elementos para avaliação,
analisou o valor do imóvel considerando imóveis fora do espaço
onde se localiza o avaliado, o que constituiu equívoco, pois, a
região de localização do imóvel, entre a Ladeira Porto Geral e a
Ladeira da Constituição, é a mais valorizada, tendo o metro
quadrado mais caro de São Paulo e do Brasil, e nela não se
encontram bens à venda em razão da alta rentabilidade dos
alugueis; (b) o perito considerou uma taxa de rentabilidade de
10% ao ano que não é mais usada pelos peritos desde 2011,
conforme Norma da IBAPE 14.2.2, “b”; (c) o acórdão consignou
que o perito deixou de considerar o valor de alugueis de R$
15.000,00 devidos a partir de janeiro de 2015 até dezembro de
2018, porém, concluiu que o valor dos alugueis pagos em agosto
de 2016 era de R$ 68.093,03, quando deveria ter concluído que
o valor, somando-se essas quantias, era de R$ 84.143,23; (d) em
esclarecimentos, o perito alegou que foi desconsiderado o
método das vendas e aplicado método de capitalização de renda
com taxa de 5% sem comprovação; (e) não houve bolha
imobiliária que “estourou” referente aos imóveis da região; (f) o
acórdão desconsiderou a apresentação de pareceres discordantes
que indicam valores superiores (R$ 21.600.000,00, R$
19.675.000,00 e R$ 18.743.000,00) ao da perícia judicial que

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arbitrou o valor do imóvel em um terço do correto (R$
7.700.000,00); (g) a taxa atual que vem sendo adotada pela
jurisprudência é a de renda de 5% a 7% ao ano; (h) a existência
de locatário que paga aluguel superior ao indicado como devido
no laudo demonstra a incorreção desse valor da perícia.
O D. Desembargador Gilberto Leme, Relator do agravo de
instrumento, concedeu efeito suspensivo nestes embargos.
Menciono, a propósito, trecho da decisão: “(...) Assim, revendo
entendimento anterior a fim de afastar fundada dúvida sobre o
valor atribuído ao bem (CPC, art. 873, III), porquanto apesar de
realizada a perícia na mesma região geoeconômica, não se
considerou o trecho em que localizado o bem em questão por
ausência de elementos à venda, deve ser realizada nova
avaliação, de modo a aferir seu valor com base em oferta de
locações de imóveis situados na quadra formada pelas vias: Rua
25 de Março, Rua Boa Vista, Rua Florêncio de Abreu e Rua da
Constituição. Assim, concedo a tutela de urgência a fim de
suspender o leilão do imóvel até julgamento dos embargos de
declaração. (...)”
O acórdão havia considerado corretos os elementos indicados
pelo perito judicial.
Todavia, têm os embargantes razão quanto à necessidade de se
aferir o valor do imóvel considerando-se sua exata localização e
à não utilização do critério da renda de 10%.
Necessário observar, também, que foram indicadas avaliações
com valores muito superiores ao encontrado pelo perito.
Diante desses elementos, que indicam dúvida quanto ao real

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valor do bem, o que foi desconsiderado no acórdão, não
podendo se desconsiderar o notório valor comercial dos imóveis
da região, uma das mais movimentadas do país, mesmo em
épocas de crise.
Assim, em harmonia com o que decidiu o D. Desembargador
Gilberto Leme ao conceder a liminar, o acórdão deve ser
alterado, consignando-se a necessidade de realização de nova
perícia.
Acolho estes embargos com efeitos infringentes.”
É a síntese.
Adoto o teor do voto quanto à existência de omissão no acórdão.
O Perito Oficial utilizou o critério de renda de 10% ao ano, e os
Agravantes entendem que deve ser considerado o critério de renda de 5% a 7% ao ano.
Observo que a primeira avaliação do imóvel ocorreu em 1998, e
a segunda avaliação ocorreu em 2016, e os Executados pretendem nova avaliação (a
terceira). Assim, evidente que pretendem protelar ao máximo o cumprimento do
julgado, o que deve ser evitado.
Na petição inicial do recurso de agravo de instrumento, os
Executados pedem “seja realizada nova avaliação do imóvel penhorado pelo método da
renda do mercado local, considerando os documentos de fls.3021/3116 e a norma do
IBAPE/SP, vigente desde 13 de novembro de 2011, nomeando-se outro Perito
Judicial...”.
Contudo, não demonstrada a necessidade da nomeação de novo
Perito Oficial, notando-se que os inúmeros incidentes processuais não podem justificar,
por si, a necessidade de nova avaliação, sob pena de eternização do litígio (aliás,
eventual fixação de valor inferior àquele vigente no mercado imobiliário será superada
quando da realização do leilão do bem).
Por outro lado, razoável a adoção da taxa de renda de 6% ao

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ano, o que impõe o parcial acolhimento dos embargos de declaração, para o parcial
provimento do recurso de agravo de instrumento.
Ante o exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração,
para o parcial provimento do recurso de agravo de instrumento, nos termos da
fundamentação, ou seja, para a complementação do laudo pericial, com nova apuração
do valor atual do imóvel, fixada, desde já, a taxa de renda de 6% (seis por cento) ao ano,
com a consequente permanência do Perito Oficial, e a observação de que novos
incidentes processuais, com a demora para a realização do leilão do imóvel, não serão
justificativa para a realização de novas avaliações do imóvel.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Embargos de Declaração no 2227593-25.2019.8.26.0000/50001
Embargantes: EA Comércio de Tecidos e Confecções Ltda., Edson Nicolau Ambar
e Apparecida Patah Hallak Ambar
Embargado: Mário Mitne Junior
Comarca de São Paulo - 15a Vara Cível do Foro Central Cível
Voto no 24639
Embargos de Declaração. Acórdão que desconsiderou elementos
indicados pelos embargantes. Embargos acolhidos com efeitos
infringentes.
Versam estes autos sobre embargos de declaração
oferecidos ao v. acórdão (f. 1.554/1.560) que negou provimento ao
agravo de instrumento interposto pelos embargantes contra decisão que
homologou laudo pericial de avaliação do imóvel e nomeou leiloeira para
sua alienação judicial.
O embargante apresentou estes embargos requerendo a
reforma do acórdão.
Os embargos são tempestivos.
É o relatório.
No presente caso, os embargantes alegam que o acórdão
é omisso.
Nesse sentido, afirmam, em suma, que: (a) o perito,
afirmando ter dificuldades na obtenção de elementos para avaliação,
analisou o valor do imóvel considerando imóveis fora do espaço onde se

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localiza o avaliado, o que constituiu equívoco, pois, a região de
localização do imóvel, entre a Ladeira Porto Geral e a Ladeira da
Constituição, é a mais valorizada, tendo o metro quadrado mais caro de
São Paulo e do Brasil, e nela não se encontram bens à venda em razão
da alta rentabilidade dos alugueis; (b) o perito considerou uma taxa de
rentabilidade de 10% ao ano que não é mais usada pelos peritos desde
2011, conforme Norma da IBAPE 14.2.2, “b”; (c) o acórdão consignou
que o perito deixou de considerar o valor de alugueis de R$ 15.000,00
devidos a partir de janeiro de 2015 até dezembro de 2018, porém,
concluiu que o valor dos alugueis pagos em agosto de 2016 era de R$
68.093,03, quando deveria ter concluído que o valor, somando-se essas
quantias, era de R$ 84.143,23; (d) em esclarecimentos, o perito alegou
que foi desconsiderado o método das vendas e aplicado método de
capitalização de renda com taxa de 5% sem comprovação; (e) não houve
bolha imobiliária que “estourou” referente aos imóveis da região; (f) o
acórdão desconsiderou a apresentação de pareceres discordantes que
indicam valores superiores (R$ 21.600.000,00, R$ 19.675.000,00 e R$
18.743.000,00) ao da perícia judicial que arbitrou o valor do imóvel em
um terço do correto (R$ 7.700.000,00); (g) a taxa atual que vem sendo
adotada pela jurisprudência é a de renda de 5% a 7% ao ano; (h) a
existência de locatário que paga aluguel superior ao indicado como
devido no laudo demonstra a incorreção desse valor da perícia.
O D. Desembargador Gilberto Leme, Relator do agravo de
instrumento, concedeu efeito suspensivo nestes embargos.
Menciono, a propósito, trecho da decisão: “(...) Assim,
revendo entendimento anterior a fim de afastar fundada dúvida sobre o valor atribuído
ao bem (CPC, art. 873, III), porquanto apesar de realizada a perícia na mesma região
geoeconômica, não se considerou o trecho em que localizado o bem em questão por
ausência de elementos à venda, deve ser realizada nova avaliação, de modo a aferir seu

PODER JUDICIÁRIO
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valor com base em oferta de locações de imóveis situados na quadra formada pelas vias:
Rua 25 de Março, Rua Boa Vista, Rua Florêncio de Abreu e Rua da Constituição.
Assim, concedo a tutela de urgência a fim de suspender o leilão do imóvel até
julgamento dos embargos de declaração. (...)”
O acórdão havia considerado corretos os elementos
indicados pelo perito judicial.
Todavia, têm os embargantes razão quanto à necessidade
de se aferir o valor do imóvel considerando-se sua exata localização e à
não utilização do critério da renda de 10%.
Necessário observar, também, que foram indicadas
avaliações com valores muito superiores ao encontrado pelo perito.
Diante desses elementos, que indicam dúvida quanto ao
real valor do bem, o que foi desconsiderado no acórdão, não podendo se
desconsiderar o notório valor comercial dos imóveis da região, uma das
mais movimentadas do país, mesmo em épocas de crise.
Assim,
em
harmonia
com
o
que
decidiu
o
D.
Desembargador Gilberto Leme ao conceder a liminar, o acórdão deve ser
alterado, consignando-se a necessidade de realização de nova perícia.
Acolho estes embargos com efeitos infringentes.
MORAIS PUCCI
Desembargador
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ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
10C0A578
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2227593-25.2019.8.26.0000/50001 e o código de confirmação da tabela acima.