Tribunal: TJSP
Processo: 1056527-85.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Hipoteca
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-28
Data de publicação: 2020-11-28

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. BAIXA NA HIPOTECA. Insurgência dos réus em face da sentença de procedência parcial. Ilegitimidade passiva do Banco Pan. Afastamento. Réu que integra a cadeia de fornecedores e é o credor fiduciário do empreendimento. Banco que era responsável pela baixa da hipoteca gravada sobre o imóvel dos autores, assim como a vendedora Ceci. Condenação dos réus à baixa

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. BAIXA NA HIPOTECA. Insurgência dos réus em face da sentença de procedência parcial. Ilegitimidade passiva do Banco Pan. Afastamento. Réu que integra a cadeia de fornecedores e é o credor fiduciário do empreendimento. Banco que era responsável pela baixa da hipoteca gravada sobre o imóvel dos autores, assim como a vendedora Ceci. Condenação dos réus à baixa dos gravames. Manutenção. Hipoteca que não tem efeitos contra os compradores. Súmula 308 do STJ. Compradores que quitaram o preço junto à vendedora. Comprovação suficiente a partir da escritura pública juntada na inicial. Condenação da vendedora ao pagamento de multa contratual. Manutenção. Expressa previsão na escritura definitiva. Interpretação da cláusula penal de maneira mais favorável aos consumidores. Obrigação da vendedora que não se restringia à entrega de termo de quitação, mas sim de imóvel sem quaisquer ônus. Sucumbência dos demandados. Sentença mantida. Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000976249
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1056527-85.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
PAN S/A, é apelado/apelante CECI SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, Apelados LEONARDO BISSOLI e SONIA MARIA TOZZATO BISSOLI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 28 de novembro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1056527-85.2019.8.26.0002
Comarca: São Paulo Foro Regional de Santo Amaro
Apelantes: Banco Pan S/A e Ceci Spe Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelados: Leonardo Bissoli e Sônia Maria Tozzato Bissoli
Juiz sentenciante: Carlos Eduardo Prataviera
VOTO No: 23089
OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. BAIXA
NA HIPOTECA. Insurgência dos réus em face da sentença
de procedência parcial. Ilegitimidade passiva do Banco
Pan.
Afastamento.
Réu
que
integra
a
cadeia
de
fornecedores e é o credor fiduciário do empreendimento.
Banco que era responsável pela baixa da hipoteca gravada
sobre o imóvel dos autores, assim como a vendedora Ceci.
Condenação dos réus à baixa dos gravames. Manutenção.
Hipoteca que não tem efeitos contra os compradores.
Súmula 308 do STJ. Compradores que quitaram o preço
junto à vendedora. Comprovação suficiente a partir da
escritura pública juntada na inicial. Condenação da
vendedora
ao
pagamento
de
multa
contratual.
Manutenção. Expressa previsão na escritura definitiva.
Interpretação da cláusula penal de maneira mais favorável
aos consumidores. Obrigação da vendedora que não se
restringia à entrega de termo de quitação, mas sim de
imóvel
sem
quaisquer
ônus.
Sucumbência
dos
demandados. Sentença mantida. Recursos desprovidos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos em
face da sentença de ps. 132/136, complementada pela decisão de
ps. 294/295, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da
inicial para confirmar a tutela de urgência e determinar que os réus
providenciem a imediata baixa/cancelamento da hipoteca e seus
aditamentos, bem como da cessão fiduciária averbadas na
matrícula no 432.893 do 11o Oficial de Registro de Imóveis de São
Paulo/SP; bem como para condenar a corré Ceci ao pagamento da
multa prevista na cláusula 6.1 da Escritura de Compra e Venda, no
valor mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do negócio, a
incidir desde 29/06/2019 até a data de remoção de todos os
gravames.
Ante a sucumbência integral da corré Ceci, ela
foi condenada ao pagamento das despesas processuais. Quanto aos
honorários advocatícios, eles foram fixados em mil reais, valor esse
que será arcado pela corré Ceci e pelo banco réu. Diante da

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sucumbência parcial dos autores em relação ao Banco, eles foram
condenados ao pagamento de honorários advocatícios fixados em
mil reais.
Inconformado, o Banco Pan apela a ps. 297/319
alegando, em síntese, ilegitimidade passiva; que a responsabilidade
pelo cumprimento de obrigações contratuais seria a ré Ceci; que
não haveria responsabilidade solidária entre os demandados; que
os apelados não teriam comprovado a quitação do imóvel; que a
Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, em razão disso, não
seria aplicável aos autores; e que não teria dado causa ao
ajuizamento da demanda, sendo indevida a sua condenação ao
pagamento dos encargos da sucumbência.
A ré Ceci apela a ps. 325/334 alegando, em
resumo, que a obrigação de fazer relativa à baixa da hipoteca não
seria de competência da vendedora; que a multa contratual seria
indevida, porque ela se refere ao termo de quitação do gravame e
não à remoção de todos os gravames; que o termo de quitação
seria solicitado ao Banco Pan; e que seria indevida a sua
condenação ao pagamento dos encargos da sucumbência.
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 339/346
e 489/493).
Autos em termos para julgamento virtual.
É o relatório.
Os recursos não comportam provimento.
A alegação de ilegitimidade passiva do Banco
Pan não se sustenta.
Primeiramente, porque ele integra a cadeia de
fornecedores, ainda que não tenha celebrado diretamente o
compromisso de compra e venda do imóvel com os autores.
Em segundo lugar, o Banco em questão é o
credor hipotecário do empreendimento e tem garantia real gravada
no imóvel dos autores. Naturalmente, o pedido de retirada desses
gravames dependia de inclusão do credor na lide, sendo ele, em
tese, um dos responsáveis pelo cancelamento da hipoteca e das
cessões fiduciárias subsequentes.
Ao contrário do alegado, em momento algum se
atribuiu ao Banco responsabilidades exclusivas do compromisso de
compra e venda celebrado entre a Ceci e os autores.
Tanto é assim que, na sentença, afastou-se a
aplicação de multa à referida instituição, uma vez que essa
penalidade aplicava-se apenas à vendedora: “O banco réu não teve
qualquer participação ou ingerência na venda e compra celebrada entre

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os autores e a ré Ceci, de modo que não pode ser responsabilizado pelas
obrigações assumidas no contrato celebrado entre terceiros. Ademais,
segundo o teor da própria cláusula utilizada como causa de pedir pelos
autores, a multa seria aplicável exclusivamente à Vendedora (fls. 21).”
(p. 135).
Com isso, o apelante era parte legítima para
responder pela obrigação de fazer pleiteada na inicial. Nesse
sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Cancelamento de hipoteca
Legitimidade passiva do
apelante, instituição financeira em favor de quem foi
constituída a hipoteca, cuja baixa se pretende obter

Hipoteca
decorrente
de
financiamento
tomado
pela
construtora - Inteligência da Súmula 308 do C. Superior Tribunal
de Justiça Hipoteca ineficaz perante o compromissário comprador
Cancelamento acertadamente determinado Honorários devidos
em função do fato objetivo da sucumbência recíproca, tendo sido
fixados nos termos da lei
Recurso desprovido.” (TJSP, 6a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1131826-65.2019.8.26.0100, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios
Gonçalves, j. 13/05/2020 sem destaque no original).
No mérito, a sentença não comporta mudança.
Ao contrário do alegado pelos apelantes, ambos
têm responsabilidade perante os compradores pela retirada da
hipoteca e das suas subsequentes cessões fiduciárias. Afinal, o
Banco Pan é o credor fiduciário do empreendimento e a vendedora
é a devedora fiduciária que deu o imóvel em garantia.
Além disso, a relação jurídica existente entre o
comprador e a vendedora do imóvel não fica sujeita aos efeitos
daquela existente entre essa última e o banco financiador do
empreendimento, conforme Súmula 308 do STJ.1 Por isso, uma vez
quitado o imóvel, incumbe a ambos a baixa dos gravames.
Alegações do Banco apelante a respeito dessa
quitação não se sustentam, pois, entre os autores e a vendedora,
essa matéria é incontroversa. Seja como for, a celebração da
escritura pública definitiva de compra de venda é prova mais do
que suficiente a respeito da quitação (ps. 18/22).
Correta,
portanto,
a
decisão
de
primeira
instância, ao condenar os réus a providenciem a imediata
baixa/cancelamento da hipoteca e seus aditamentos, bem como da
cessão fiduciária averbadas na matrícula no 432.893 do 11o Oficial
de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
1 “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel.”

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Por fim, a multa contratual é devida pela
vendedora, seja em razão da sua previsão na escritura pública (p.
21), seja em razão do seu manifesto descumprimento do
contratual.
A interpretação que a Ceci pretende dar à
cláusula penal (ao diferenciar termo de quitação e remoção de
todos os gravames) é insustentável, porque sua obrigação
contratual como vendedora não é apenas de entregar aos autores
um simples termo, mas sim de entregar um imóvel sem quaisquer
ônus.
A interpretação do contrato deve ocorrer de
maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) e, no caso,
não faz sentido fazer essa diferenciação feita pela ré, na medida
em que os apelados estariam sendo prejudicados, porque a
vendedora estaria se desincumbindo de uma obrigação contratual
dela.
Por fim, a condenação dos apelantes ao
pagamento dos encargos da sucumbência é devida, uma vez que
deram causa ao ajuizamento da ação, ofereceram resistência ao
pedido indicial e porque ficaram, em grande parte, vencidos em
relação aos pedidos dos demandantes.
Ante o exposto, nega-se provimento aos
recursos de apelação, majorando-se os honorários advocatícios do
patrono dos autores para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator