Tribunal: TJSP
Processo: 1001455-27.2014.8.26.0152
Classe: Embargos de Declaração Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-10
Data de publicação: 2020-06-15

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
1. Ausência de contradição no tocante ao termo final da mora das vendedoras. Pretensão de reexame da matéria. Irresignação das embargantes que não encontra amparo na via escolhida. Necessidade de recurso próprio. Notória infringência.
2. Pedido de reversão da multa prevista para a hipótese de mora dos compradores em desfavor da vendedora. Questão que não foi apreciada no

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
1. Ausência de contradição no tocante ao termo final da mora das vendedoras. Pretensão de reexame da matéria. Irresignação das embargantes que não encontra amparo na via escolhida. Necessidade de recurso próprio. Notória infringência.
2. Pedido de reversão da multa prevista para a hipótese de mora dos compradores em desfavor da vendedora. Questão que não foi apreciada no v. acórdão por força da suspensão geral operada pelo STJ (temas 970 e 971). Teses fixadas. Apesar de admitida a inversão da multa moratória em desfavor da vendedora (Tema Repetitivo no 971 do E. STJ), é vedada sua cumulação com lucros cessantes (Tema Repetitivo no 970 do E. STJ). Condenação indevida.
3. Embargos acolhidos, com efeito modificativo.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000431869
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Embargos de Declaração
Cível no 1001455-27.2014.8.26.0152/50000, da Comarca de Cotia, em que são
embargantes ABRUZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e
TRISUL S/A, são embargados ROBERTO SANTOS DE AMORIM e FABIANA
PEREIRA DA SILVA DE AMORIM.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Acolheram os embargos em parte,
com efeito modificativo.V.U.", de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE
LOURDES LOPEZ GIL.
São Paulo, 10 de junho de 2020
MARY GRÜN
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Embargos de Declaração Cível no 1001455-27.2014.8.26.0152/50000 - Cotia - VOTO No 2/10 20272
VOTO No: 20272
EMBARGOS DECLARATÓRIOS No: 1001455-27.2014.8.26.0152/50000
COMARCA: COTIA
EMBTE. : ABRUZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e TRISUL
S/A
EMBDO. : ROBERTO SANTOS DE AMORIM e FABIANA PEREIRA DE
AMORIM
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
1. Ausência de contradição no tocante ao termo final da
mora das vendedoras. Pretensão de reexame da matéria.
Irresignação das embargantes que não encontra amparo na
via escolhida. Necessidade de recurso próprio. Notória
infringência.
2. Pedido de reversão da multa prevista para a hipótese de
mora dos compradores em desfavor da vendedora. Questão
que não foi apreciada no v. acórdão por força da suspensão
geral operada pelo STJ (temas 970 e 971). Teses fixadas.
Apesar de admitida a inversão da multa moratória em
desfavor da vendedora (Tema Repetitivo no 971 do E. STJ),
é vedada sua cumulação com lucros cessantes (Tema
Repetitivo no 970 do E. STJ). Condenação indevida.
3. Embargos acolhidos, com efeito modificativo.
Vistos.
Trata-se de embargos declaratórios opostos por
ABRUZO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
TRISUL S/A contra Acórdão que reformou em parte a sentença
que julgara parcialmente procedente ação indenizatória fundada
em atraso na entrega de imóvel, para “i) reconhecer a prescrição
da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de
corretagem e/ou Taxa SATI antes de 11/03/2011, mas manter a

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condenação das rés à restituição integral da Taxa SATI paga pelos
autores; ii) afastar a condenação das rés à restituição dos valores
decorrentes da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor
a partir de março de 2013; e iii) condenar as partes ao pagamento das
custas e despesas processuais, na proporção de 50% para cada uma,
bem como honorários advocatícios ao patrono da parte contrária,
arbitrados em 15% do valor da causa”; e para “sanar a omissão da r.
sentença no tocante aos pedidos de: i) indenização por dano moral,
que, contudo, fica rejeitado; e ii) reversão da multa moratória em
favor dos adquirentes, que, observada a suspensão geral determinada
pelo E. Superior Tribunal de Justiça em regime de recursos
repetitivos, será oportunamente apreciado por esta Turma Julgadora.”
As rés-embargantes apontam contradição no
tocante ao sobrestamento da decisão acerca do pedido de
reversão da multa moratória em desfavor delas, já que os temas
no 970 e 971 já forma julgados pelo E. STJ; e no tocante ao termo
final
da
mora,
que
deve
se
estender
apenas
até
a
individualização das matrículas, em 24/09/2013, pois nessa data
o imóvel já estava pronto e em condições da habitabilidade.
Tempestivo,
o
recurso
foi
regularmente
processado.
A
autora-embargada
foi
intimada
a
se
manifestar acerca do recurso, na forma do art. 1.023, § 2o, do
CPC.
É o relatório.
1 TERMO FINAL DA MORA DAS VENDEDORAS

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No tocante ao termo final da mora das rés-
embargantes,
os
embargos
por
elas
opostos
têm
caráter
nitidamente infringente, e, ao ventilar o conhecimento de
matéria prejudicada, alteram o espectro possível nesta sede
recursal, tangenciado a protelação que o art. 1.026 do CPC
apena com multa de até 2% sobre o valor da causa.
As
alegações
apresentadas
nos
presentes
embargos têm caráter nitidamente infringente, pois o que
pretendem as rés-embargantes é reverter a decisão, através de
via oblíqua.
A decisão guerreada foi clara e precisa em seus
fundamentos, nada havendo a ser esclarecido. O pedido inserto
nos presentes embargos deve ser objeto de recurso próprio.
A r. decisão embargada pronunciou-se acerca
dos argumentos ora ventilados
pelas
rés-embargantes da
seguinte forma:
“Em relação ao termo final da mora na prestação de
entrega da coisa, pontua-se que este deve se pautar
pela entrega das chaves, e não pela data de
expedição do “habite-se”.
É que não há congruência temporal necessária entre
a expedição do “habite-se”, requisito administrativo
imposto
pela
Prefeitura,
e
a
efetiva
e
contratualmente acordada entrega do imóvel.
Quando da ocorrência do “habite-se”, o imóvel não
necessariamente está apto para a entrega, podendo
faltar diversos acabamentos devidos de acordo com
o contrato.
Ademais, para a entrega das chaves, em muitos
casos é necessário o preenchimento de diversos
requisitos de responsabilidade da vendedora que vão
além
da
expedição
do
“habite-se”,
como
a
individualização das matrículas e a baixa na

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eventual hipoteca do empreendimento.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
-
Pretensão
de
repetição
de
indébito
em
dobro
e
indenização por dano moral - Cobrança de juros
remuneratórios de 12% ao ano desde o habite-se -
Inadmissibilidade - Habite-se não é prova de entrega do
imóvel - Demandada que postergou a entrega do
apartamento para depois da instalação do condomínio,
fato
que
afasta
o
alegado
inadimplemento
dos
compradores pelo atraso na realização do financiamento
bancário (...)
Habite-se é autorização administrativa para ocupação
do imóvel, não se confundindo com prova de que houve
a disponibilização do apartamento novo, pronto e
acabado e em condições de habitabilidade, o que só
ocorreu em 15/04/2010, conforme termo de recebimento
das chaves (fls. 52).”
(TJSP, Ap. 0160039-79.2011.8.26.0100, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 12/02/2014
- g.n.)
Com
o
mesmo
entendimento,
este
Egrégio
TRIBUNAL
DE JUSTIÇA
DO ESTADO
DE SÃO
PAULO editou a Súmula 160, que dispõe:
TJSP, Súmula 160: A expedição do habite-se, quando
não coincidir com a imediata disponibilização física do
imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora.
In casu, restou incontroverso que, mesmo após a
expedição do habite-se, não houve a entrega do
imóvel compromissado aos autores, não tendo as rés
logrado comprovar que a demora na assinatura do
contrato de financiamento e na liberação dos
respectivos valores para quitação do preço ocorreu
por culpa dos compradores.
Dessa forma, há mora na entrega do imóvel entre
abril de 2013 e 11/03/2014.”
O fato de as embargantes terem providenciado

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a individualização da matrícula e a baixa da hipoteca em
24/09/2013 não afasta tal entendimento, pois tais formalidades
não
esgotam
as
providências
necessárias
para
que
os
adquirentes obtenham o financiamento para quitação do preço.
E, não tendo as embargantes logrado comprovar que a demora
na assinatura do contrato de financiamento e na liberação dos
respectivos valores para quitação do preço ocorreu por culpa
dos compradores, não podem invocar tal circunstância para
justificar o descumprimento da obrigação de entrega do imóvel,
razão pela qual deve ser reconhecida a sua mora até a efetiva
entrega das chaves aos adquirentes, em 11/03/2014.
Tanto é assim que do “extrato de cliente” dos
autores-embargados consta que a parcela do financiamento teve
vencimento apenas em 10/02/2014 (fls. 316), muito após a data
por eles apontada como momento em que os adquirentes
deveriam
ter
providenciado
recursos
junto
à
instituição
financeira para quitação do preço.
As demais considerações das rés-embargantes
constituem razões que demonstram apenas a sua irresignação
com o termo final da mora adotado pelo v. acórdão.
2 REVERSÃO DE MULTA MORATÓRIA
O v. acórdão deixou de apreciar o pedido de
aplicação das penalidades previstas no contrato entabulado
entre as partes para a hipótese de mora dos compradores em
desfavor
das
vendedoras,
pois
essas
questões
estavam
abrangidas pela “suspensão geral operada pelo E. Superior Tribunal
de Justiça, em regime de recursos repetitivos: i) REsp. no 1.614.721 e

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REsp. no 1.631.485 (“Possibilidade ou não de inversão, em desfavor
da
construtora
(fornecedor),
da
cláusula
penal
estipulada
exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de
inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de
imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e
venda” tema 971); e ii) REsp no 1.498.484 e REsp. no 1.635.428
(“Possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros
cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do
vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção
objeto de contrato ou promessa de compra e venda” tema 970).”
Ocorre que, antes mesmo do julgamento do
recurso, o E. STJ fixou as referidas teses, comportando o pedido
imediata apreciação.
Acerca da possibilidade de aplicação de multa
moratória por reciprocidade, o Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos
(REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF Tema 971), no sentido
de que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para
a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
Entretanto, o Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA, no Tema Repetitivo no 970 (REsp 1635428/SC e REsp
1498484/DF), afastou a possibilidade de cumulação da multa
moratória com lucros cessantes, firmando a seguinte tese: “A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo

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adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente
ao
locativo,
afasta-se
sua
cumulação
com
lucros
cessantes.”
Dessa forma, considerando que já foi imposta
às
rés-embargantes
condenação
ao
pagamento
de
lucros
cessantes aos autores-embargados na ordem de 0,5% do valor do
contrato atualizado por mês de atraso, descabida a imposição
cumulada de multa moratória.
Observe-se que a previsão da incidência de
juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor do débito em atraso
(cláusula 5.1, item “c” fls. 45) não pode ser invocada como
sucedâneo do valor locativo do imóvel, que deve ser mantido no
patamar de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
atraso.
Outrossim, ainda que haja no contrato em
questão penalidade moratória fixada em valor não equivalente
ao locativo (2% do valor do contrato), a partir do momento que
foi definida sua natureza indenizatória, a cumulação com lucros
cessantes, já estabelecidos em valor superior à multa, implicaria
em inadmissível bis in idem.
Nesse sentido:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso de
obra. Configuração. Chaves entregues três meses e meio
depois de escoado o prazo de tolerância. Alegação de
nulidade do prazo de tolerância de 180 dias rejeitada.
Entendimento firmado no IRDR no 04, Tema 01, e
Súmula 164 do TJSP. Condenação da construtora a
indenizar lucros cessantes em função do atraso.
Admissibilidade. Estimativa de lucros cessantes em
0,5% do valor atualizado do contrato por mês de mora.
Súmula 162 do TJSP. Inversão de cláusula penal
moratória. Impossibilidade. Admissibilidade, em tese,

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da
imposição
à
construtora
de
multa
prevista
exclusivamente
para
o
promissário
comprador.
Vedação, contudo, de cumulação da multa moratória
com
lucros
cessantes,
pena
de
bis
in
idem.
Jurisprudência do STJ fixada em julgamento de casos
repetitivos, temas n. 970 e 971. Indenização por dano
moral afastada. Dano que não resulta in re ipsa de
simples
inadimplemento
contratual.
Ausência
de
elementos a indicar sofrimento dos requerentes com
envergadura
suficiente
a
configurar
dano moral.
Prescrição da pretensão trienal de restituição da
correção de corretagem, taxa SATI e taxa congênere de
cessão de contrato. Jurisprudência do STJ fixada em
casos repetitivos, n. 938. Sucumbência da autora
mantida. Recurso provido em parte. (...)
No caso concreto, inviável a aplicação da cláusula
penal moratória invocada pela autora, a impor multa
moratória de 2% sobre o débito em atraso (cláusula
5.1,
alínea
“c”,
fls.
46
e
36).
A
promissária
compradora
já
obteve
a
indenização
por
lucros
cessantes, de sorte a impedir a cumulação da multa de
mora prevista na avença, de acordo com a Tese 970.
Embora não seja estabelecida em valor equivalente ao
locativo como alude de modo exemplificativo a Tese
970, a multa invocada pela autora tem expressa
natureza
moratória.
Assim,
sua
cumulação
à
indenização
de
lucros
cessantes
já
concedida
representaria inadmissível bis in idem e, portanto,
violaria a Jurisprudência do STJ fixada em casos
repetitivos.
Inviável, portanto, a inversão da cláusula penal.
(TJSP; Apelação Cível 1017363-44.2014.8.26.0405;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 15/08/2019; Data de
Registro: 15/08/2019)
As demais cominações previstas no contrato em
desfavor dos adquirentes (cláusula 5.3) se referem à hipótese de
rescisão do contrato por inadimplemento deles, do que não se
está a tratar nestes autos, eis que as rés-embargantes já
cumpriram as obrigações que lhes incumbiam, ainda que com

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atraso.
Assim, fica esse pedido recursal indeferido.
3 DISPOSITIVO
Pelo
exposto,
acolhem-se
em
parte
os
embargos de declaração, com efeito modificativo, para rejeitar o
pedido de reversão da multa moratória prevista no contrato
para a hipótese de mora dos adquirentes em desfavor das rés.
MARY GRÜN
Relatora