Tribunal: TJSP
Processo: 1049135-54.2016.8.26.0114
Classe: Embargos de Declaração Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-14
Data de publicação: 2020-05-14

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. Havendo equívoco no julgado, acolhem-se os embargos de declaração para saná-lo. Embargos acolhidos para dar provimento ao recurso de apelação para excluir da condenação apenas o valor da multa contratual.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000342532
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1049135-54.2016.8.26.0114/50000, da Comarca de Campinas, em que é embargante
RENATA CRISTINA VITORIANO DA CUNHA, são embargados KELLY TOMAZ
LOLLI e ANDRÉ LUIZ PRADO DE ROSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram os embargos.
V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 14 de maio de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Embargos de Declaração Cível no 1049135-54.2016.8.26.0114/50000 -Voto no
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Comarca: Campinas – 6a Vara Cível
Embgte.: Renata Cristina Vitoriano da Cunha.
Embgdos.: Kelly Tomaz Lolli e outro.
VOTO No 46.508
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. LOCAÇÃO DE
IMÓVEL. COBRANÇA. Havendo equívoco no julgado, acolhem-
se os embargos de declaração para saná-lo. Embargos acolhidos
para dar provimento ao recurso de apelação para excluir da
condenação apenas o valor da multa contratual.
Trata-se de embargos de declaração opostos em face
do v. acórdão de fls. 209/215 que, por votação unânime, deu provimento ao
recurso.
Alega a embargante que o v. acórdão é extra petita na
medida em que os réus não impugnaram em nenhum momento a cobrança dos
aluguéis vencidos e contas de consumo, de modo que a condenação ao
pagamento dos mesmos não poderia ter sido afastada. Salienta que as provas
constantes nos autos foram totalmente desconsideradas e os débitos dos
locativos e respectivos encargos não foram objeto da apelação dos embargados.
Prequestiona a matéria para fins de interposição de recursos junto aos Tribunais
Superiores.
Determinada a manifestação dos embargados, estes
deixaram transcorrer o prazo conforme certificado às fls. 10.
É o relatório.
Acolho os embargos para sanar o equívoco no julgado.
De fato, como bem observado pela embargante a r.
sentença de primeiro grau condenou os réus ao pagamento dos “...valores que
foram objeto do pacto firmado entre as partes, ou seja, os alugueres pagos a
menor, referente aos meses de outubro e novembro de 2015, e os alugueres
integrais relativos aos meses de dezembro de 2015, e janeiro de 2016, além das
contas de energia elétrica (CPFL), e de serviço de fornecimento de água
(Sanasa), que não foram pagos pelos demandados, obrigando a parte autora a
quitá-las, no valor total de R$ 1.483,52.” (fls. 173)

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Condenou ainda ao pagamento da multa prevista na
cláusula 17 do contrato de locação no valor correspondente a 03 (três) alugueres
vigentes à época dos fatos (R$ 1.400,00) em razão do inadimplemento contratual
referente à entrega do imóvel em condições diversas da vistoria de entrada (fls.
174).
Verifica-se que realmente os apelantes/embargados
em recurso de apelação pleitearam apenas a reforma do julgado para fins de não
aplicação da multa contratual, sob o argumento de irregularidade na vistoria final
no imóvel por ter sido realizada de forma unilateral pelos locadores, bem como
pela ausência de comprovante de pagamento dos supostos reparos/obras
efetuadas no imóvel (fls. 187/196).
E de acordo com o v. acórdão ora embargado, foi
reconhecida a ausência de comprovação dos alegados danos no imóvel,
afastando-se o pedido indenizatório ao pagamento da multa contratual, nos
seguintes termos:
“É certo que o contrato prevê que o imóvel deve ser restituído nas
mesmas condições em que entregue, porém, pela leitura atenta dos
autos, observa-se que não há demonstração dos danos afirmados
na exordial, sendo imperioso a comprovação por parte da
locadora/autora dos alegados prejuízos.
E, embora as fotografias acostadas às fls. 40/61 apontem algumas
irregularidades no imóvel em comparação ao laudo de vistoria de
entrada (fls. 31/39), não há como considerá-las como prova
inconteste acerca dos danos descritos na inicial.
Isto porque, a autora não notificou os locatários para a realização da
vistoria de saída e promoveu uma vistoria unilateral do imóvel após
a entrega das chaves, colacionando as fotografias de fls. 40/61.
Além disso, demorou cerca de 09 (nove) meses para propor a
presente demanda, sem o cuidado de promover a produção
antecipada de provas.
Ora, caberia à locadora, em respeito ao contraditório, demonstrar,
por meio de vistoria de saída realizada com a participação dos
locatários e eventuais fiadores, que o imóvel não foi devolvido no
exato estado em que constava da vistoria inicial.
Nesse sentido, reiterados os julgados desta Corte de Justiça, veja-
se:
“Alegação de que a locatária deixou o imóvel sem efetuar os reparos
necessários para devolução do bem nos mesmos moldes em que
recebido no início da locação. Ausência devistoria de saída idônea
ou medida judicial para comprovar o mau uso pela locatária.

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Supostos danos que não restaram comprovados. Apelo do autor
improvido” (Apelação Cível no 1017748- 93.2015.8.26.0554; Rel.
Des. RUY COPPOLA; 32a Câmara de Direito Privado; j. em 8 de
agosto de 2019).
“Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança de
valores gastos com reparos no imóvel após a desocupação pelo
locatário. Sentença de improcedência da ação. Ausência de vistoria
de saída idônea ou produção antecipada de prova pericial para
comprovar o mau uso pelo locatário. Ônus da prova que compete à
locadora, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Simples vistoria
produzida unilateralmente pela locadora, sem a observância do
contraditório, que não serve para amparar pretensão indenizatória
por danos ao imóvel locado. Precedentes do STJ e deste Tribunal
de Justiça. Honorários advocatícios que não comportam redução.
Sentença mantida. Honorários recursais majorados. RECURSO
DESPROVIDO.” (Apelação Cível no 0013580-56.2012.8.26.0009;
Rel. Des. L. G. COSTA WAGNER; 34a Câmara de Direito Privado; j.
em 29 de julho de 2019).
“LOCAÇÃO - DANOS AO IMÓVEL - INDENIZAÇÃO VISTORIA
REALIZADA
PELA
IMOBILIÁRIA
PROVA
UNILATERAL
-
RECURSO IMPROVIDO. Simples vistoria produzida unilateralmente
pelo locador, sem a observância de contraditório, não serve para
amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado.”
(Apelação no 1012462-84.2017.8.26.0451, 26a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Renato Sartorelli, j. 21/08/2018)

“Apelação. Locação de imóvel. Cobrança. Multa compensatória, que
não se confunde com multa moratória, devida. Redução.
Possibilidade.
Indenização.
Valores
referentes
a
reparos
necessários no imóvel locado. Descabimento. Ausência de
comprovação de que os danos reclamados não decorreram do uso
normal da coisa. Vistoria unilateral realizada sem a cientificação do
locatário que não se presta a dar esteio à pretensão. Necessária
produção antecipada de provas. Ressarcimento das despesas
decorrentes
da
contratação
de
advogados.
Impossibilidade.
Precedentes desta Câmara. Sentença mantida. Recurso improvido.”
(Apelação no 1011983-33.2016.8.26.0320, 36a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Walter Cesar Exner, j. 23/08/2018)
“Locação. Imóvel residencial. Desocupação e necessidade de
pintura externa. Ação de cobrança. Sentença de improcedência.
Ausência de produção antecipada de prova pericial. Não realização
de vistoria de saída do imóvel com a presença do locatário e fiadora.
Vistoria unilateral que não pode embasar o pedido de cobrança.
Autor que não se desincumbe de demonstrar o fato constitutivo do
seu direito. Recurso desprovido, com observação. Não há como

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imputar responsabilidade aos requeridos por eventuais danos no
imóvel no momento da restituição, porquanto a vistoria final foi
realizada de forma unilateral, sem a presença do locatário e da
fiadora. Bem por isso, à falta de produção antecipada de prova
pericial e não realizada vistoria final com a presença do locatário e
fiadora, não restou comprovada a existência de danos decorrentes
de mau uso e a relação de causalidade com a locação, sendo de
rigor a improcedência da ação de cobrança de gastos para reparos
do imóvel (pintura).” (Apelação no 1061263-20.2017.8.26.0002, 32a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, j. 18/07/2018)
Assim, inexistindo demonstração dos alegados danos causados ao
imóvel, o pedido indenizatório formulado pela locadora não
comporta acolhimento.” (fls. 212/214)
Entretanto, sendo excluído da condenação somente o
valor referente à multa contratual não era o caso de dar provimento ao recurso
para julgar a ação improcedente, como constou no v. acórdão, mas sim para
julgar a demanda procedente em parte, permanecendo a condenação dos réus
ao pagamento dos locativos pagos a menor, referente aos meses de outubro e
novembro de 2015, e os alugueres integrais relativos aos meses de dezembro de
2015, e janeiro de 2016, além das contas de energia elétrica (CPFL), e de serviço
de fornecimento de água (Sanasa), que não foram pagos pelos demandados e
quitados pelos locadores.
Dessa forma, acolho os embargos de declaração para
sanar o defeito apontado e constar como resultado do julgamento do recurso de
apelação o provimento ao recurso para afastar da condenação o valor referente à
multa contratual prevista na cláusula 17, julgando parcialmente procedente a
ação.
Entretanto, em razão da sucumbência mínima da
autora, fica mantida a condenação dos embargados ao pagamento integral da
verba sucumbencial.
Ante o exposto, acolho os embargos de declaração
para dar provimento ao recurso e afastar da condenação apenas o valor da multa
contratual prevista na cláusula 17, julgando parcialmente procedente a ação,
mantida as demais condenações, inclusive quanto ao pagamento integral da
verba sucumbencial pelos réus.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica