Tribunal: TJSP
Processo: 2146467-16.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Cumprimento de sentença condenatória. Despesas de condomínio. Impugnação à penhora do imóvel gerador das despesas. Rejeição. Invocação de bem de família e necessidade de observância do direito de preferência do art. 835 do CPC. Proteção não conferida ao imóvel gerador das despesas de condomínio. Artigo 3o, inciso IV, da Lei no 8.009/90. Natureza de obrigação "propter rem". Ausência de ofensa ao

Ementa:
Cumprimento de sentença condenatória. Despesas de condomínio. Impugnação à penhora do imóvel gerador das despesas. Rejeição. Invocação de bem de família e necessidade de observância do direito de preferência do art. 835 do CPC. Proteção não conferida ao imóvel gerador das despesas de condomínio. Artigo 3o, inciso IV, da Lei no 8.009/90. Natureza de obrigação "propter rem". Ausência de ofensa ao art. 835 do CPC. Possibilidade do credor, desde logo, de indicar bens a serem penhorados. Alegação de excesso de execução. Questão coberta pela preclusão. Excesso de penhora não caracterizada. Decisão mantida. Recurso desprovido.
O apartamento, gerador das despesas condominiais, é passível de penhora e não pode ser enquadrado como bem de família (art. 3o, inciso IV, da Lei no 8.009/90). O princípio do menor sacrifício possível ao devedor deve ser interpretado como aquele que garante ao credor a satisfação de seu crédito, sempre no suposto de observância de fácil realização do escopo executório. Daí porque, a constrição sobre a própria unidade geradora das despesas é providência que permite a efetividade do processo de execução.
Por outro lado, nos termos do art. 525, § 1o, inc. V, do CPC, a via adequada para alegação do excesso de penhora é a impugnação, a ser interposta no prazo de quinze dias depois de esgotado o prazo para pagamento voluntário do débito. No caso, o termo final do prazo para quitação ocorreu em 11.12.2019 e a impugnação à penhora foi ofertada em 01.06.2020, restando, portanto, preclusa a questão.
No mais, não se há falar em excesso de penhora, pois a constrição ocorreu sobre um único bem, sem considerar que, em caso de arrematação do imóvel constrito, eventual saldo decorrente da arrematação será restituído aos devedores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613228
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2146467-16.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes MARCO
ANTÔNIO LOPES STORTO e ANA AUGUSTA MONTEIRO MERTINS LOPES, é
agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CHAMONIX.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2146467-16.2020.8.26.0000 -Voto no 43602
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COMARCA: São Paulo – 11a Vara Cível/F.R. Santo Amaro – Juiz Antônio Carlos
Santoro Filho
AGTES. : Marco Antônio Lopes Storto e outra
AGDO. : Condomínio Edifício Chamonix
INTERS. : Caixa Econômica Federal - CEF
VOTO No 43.602
EMENTA:
Cumprimento
de
sentença
condenatória.
Despesas de condomínio. Impugnação à penhora do imóvel
gerador das despesas. Rejeição. Invocação de bem de
família e necessidade de observância do direito de
preferência do art. 835 do CPC. Proteção não conferida ao
imóvel gerador das despesas de condomínio. Artigo 3o,
inciso IV, da Lei no 8.009/90. Natureza de obrigação
“propter rem”. Ausência de ofensa ao art. 835 do CPC.
Possibilidade do credor, desde logo, de indicar bens a serem
penhorados. Alegação de excesso de execução. Questão
coberta
pela
preclusão.
Excesso
de
penhora
não
caracterizada. Decisão mantida. Recurso desprovido.
O apartamento, gerador das despesas condominiais, é passível de
penhora e não pode ser enquadrado como bem de família (art. 3o, inciso
IV, da Lei no 8.009/90). O princípio do menor sacrifício possível ao
devedor deve ser interpretado como aquele que garante ao credor a
satisfação de seu crédito, sempre no suposto de observância de fácil
realização do escopo executório. Daí porque, a constrição sobre a
própria unidade geradora das despesas é providência que permite a
efetividade do processo de execução.
Por outro lado, nos termos do art. 525, § 1o, inc. V, do CPC, a via
adequada para alegação do excesso de penhora é a impugnação, a ser
interposta no prazo de quinze dias depois de esgotado o prazo para
pagamento voluntário do débito. No caso, o termo final do prazo para
quitação ocorreu em 11.12.2019 e a impugnação à penhora foi ofertada
em 01.06.2020, restando, portanto, preclusa a questão.
No mais, não se há falar em excesso de penhora, pois a constrição
ocorreu sobre um único bem, sem considerar que, em caso de
arrematação do imóvel constrito, eventual saldo decorrente da
arrematação será restituído aos devedores.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra r. decisão que
conheceu em parte a impugnação oposta à penhora, rejeitando o incidente na porção
conhecida.

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Dizem os agravantes que a decisão deixou de observar a ordem legal
de penhora disposta pelo art. 835 do CPC, cabendo ao credor buscar valor em espécie.
Alegam que a execução deve ser conduzida de forma menos gravosa aos devedores.
Asseveram que a constrição de bem de família é incompatível com o direito à moradia.
Anotam que a questão inerente ao excesso de execução é de ordem pública e pode ser
alegada a qualquer tempo, apontando que o credor exige indevidamente o valor de R$
3.564,43. Invoca a desproporcionalidade entre o montante exigido e o valor do imóvel (R$
990.000,00). Busca, por fim, o provimento do agravo.
Recurso processado apenas com efeito devolutivo, colheu-se
resposta do agravado.
É o resumo do essencial.
Cuida-se de execução de sentença proferida em ação de cobrança de
débito condominial e na qual o Condomínio Edifício Chamonix pleiteou a penhora do
imóvel gerador de despesas. Por meio de impugnação foi alegada sua impenhorabilidade,
uma vez que é o único de propriedade dos devedores, em desrespeito, ainda, à ordem de
preferência no art. 835 do CPC.
A questão acerca da penhorabilidade do bem de família em caso de
dívida condominial já está pacificada e a própria Lei no 8.009, de 29/03/90, excepciona
situações ao largo de seu abrigo e, dentre elas, estão as obrigações que decorrem da própria
coisa como os "impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função
do imóvel familiar" (art. 3o, inciso IV).
Nesse sentido, os julgados deste C. Tribunal de Justiça:
“Ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de execução. A
impenhorabilidade do bem de família é inoponível em processo movido para
cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em
função do imóvel familiar. Exegese do art. 3o da Lei no 8.009/90. O princípio da
menor onerosidade não pode prevalecer sobre o interesse do credor na satisfação

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de seu direito, especialmente porque não foi indicado qualquer bem para a
garantia
do
juízo.
Recurso
improvido”
(Agravo
de
instrumento
no
2107044-88.2016.8.26.0000, Rel. Des. Gomes Varjão, 34a Câmara, J.
24/08/2016).
“CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE
FAMÍLIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. Dívida condominial que não protege o
imóvel de família da penhora. Exceção legal da impenhorabilidade do bem de
família. Jurisprudência do E. Supremo Tribunal Federal e do C. Superior Tribunal
de Justiça. Honorários advocatícios do acordo extrajudicial que compra nãos e
mostram abusivos. Embargantes que não se desincumbiram de seu ônus probatório
no sentido de comprovar suas alegações. Sentença mantida. Recurso desprovido”
(Apelação no 4014629-20.2013.8.26.0562, Rel. Des, Carlos Von Adamek, 34a
Câmara, J. 24/01/2017).
De mais a mais, o Superior Tribunal de Justiça, de forma reiterada,
tem sustentado que o imóvel residencial da família é passível de penhora, quando a
execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes (cf. Recursos
Especiais 160.928 e 203.629, relatores os Ministros Ari e Cesar Rocha).
A natureza da obrigação é propter rem. O objeto do direito real é
determinado e o obrigado responde com a coisa toda (nos limites do valor). Há verdadeira
proteção ao cumprimento das obrigações condominiais pelo vínculo em razão da coisa. O
débito nasce da posse da coisa e, portanto, há uma vinculação ao direito real. Assim, para
equilíbrio financeiro do condomínio, há privilégios e garantias em prol da comunidade
condominial. Tanto que a lei traz exceção à impenhorabilidade do bem de família.
Vale mencionar jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL
CIVIL.
EXECUÇÃO
FISCAL.
BEM
DE
FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO
IMÓVEL. IPTU. INTELIGÊNCIA DO INCISO IV DO ART. 3o DA LEI No
8.009.
1-O inciso IV do art. 3o da Lei no 8.009/90 foi redigido nos seguintes termos:
“Art. 3o - A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução
civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV-

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para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em
função do imóvel familiar”.
2-A impenhorabilidade por despesas provenientes de impostos, predial ou
territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar tem assento
exatamente no referido dispositivo, como se colhe dos seguintes precedentes: no
ST, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp.
160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01. 3-O raciocínio
analógico que se impõe é o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu
posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imóvel residencial na
execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais
sobre ele incidentes, inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inciso
IV do art. 3o, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR
ROCHA, DJU 21.06.1999). 4-Recurso especial a que se nega provimento” (REsp.
1100087/MG, Rel. Min. Luiz Fux, 1a Turma, J. 12.05.2009).
Não cabe impor ao condomínio a tarefa de buscar outros bens para
satisfação do crédito.
Nem há que se falar em afronta ao direito de moradia e assim já
decidiu o Supremo Tribunal Federal, reiteradas vezes, não havendo incompatibilidade entre
a exceção à oponibilidade da impenhorabilidade do bem de família com o art. 6o, da
Constituição Federal, decidindo pela possibilidade de penhora do único imóvel pertencente
ao fiador, valendo o mesmo entendimento no que se refere ao débito decorrente do rateio
das despesas condominiais.
De outra parte, a ordem de preferência do art. 835 do CPC/2015 (art.
655 do CPC/1973) não é absoluta e pode ser alterada por força das circunstâncias, tendo
em vista as peculiaridades de cada caso e o interesse das partes.
Como bem anotado por Araken de Assis “A gradação estabelecida
para efetivação da penhora”, assentou a 2a Turma do STJ, “tem caráter relativo, já que o
seu objetivo é realizar o pagamento de modo mais fácil e célere. Pode ela, pois, ser
alterada por força das circunstâncias e tendo em vista as particularidades de cada caso
concreto e no interesse das partes” (“Manual da execução, 16a edição, revista e atualizada,
2013, p. 718).

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O princípio de menor sacrifício possível aos devedores não pode
olvidar aquele que garante ao credor a satisfação de seu interesse, sempre no suposto "da
mais fácil realização do escopo executório" (cf. Celso Neves, in "Comentários ao Código
de Processo Civil", vol. VII/37).
No mais, conforme observado pelo MM. Juiz de Direito, a questão
inerente ao excesso de penhora encontra-se superada.
Com efeito, nos termos do art. 525, § 1o, inc. V, do CPC, a via
adequada para alegação do excesso de penhora é a impugnação, a ser interposta no prazo
de quinze dias depois de esgotado o prazo para pagamento voluntário do débito. No caso, o
termo final do prazo para quitação ocorreu em 11.12.2019 e a impugnação à penhora foi
ofertada em 01.06.2020, restando, portanto, preclusa a questão.
A propósito, confiram-se precedentes deste E. Tribunal:
“Apelação - Cumprimento de sentença proferida em ação de prestação de contas -
Impugnação intempestiva - Insurgência do banco executado - Matérias deduzidas
alcançadas pela preclusão - Argumentos dissociados do quanto já decidido -
Conduta reprovável da parte apelante - Utilização do expediente para postergar o
cumprimento de decisão que lhe é desfavorável - Parecer do Ministério Público
bem analisou a situação apresentada - Recurso desprovido Decisão mantida -
Multa por litigância de má-fé imposta” (Apelação no 0023581-74.2019.8.26.0100,
21a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ademir Benedito, J. 06.07.2020).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Decisão
agravada que indeferiu o pedido de desbloqueio de valores. Inconformismo da
executada. Requerida que não apresentou impugnação ao cumprimento de
sentença. Alegação de excesso de execução em sede de embargos à penhora.
Matéria preclusa. Via inadequada. Embargos à penhora que se prestam somente a
alegação de nulidade ou excesso da penhora. Recurso desprovido” (Agravo de
Instrumento no 2075825-18.2020.8.26.0000, 2a Câmara de Direito Privado, Rela.
Desa Hertha Helena de Oliveira, J. 04.06.2020).

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No mais, conforme anotado pelo MM. Juiz de Direito, “... não
houve 'excesso de penhora', pois a constrição ocorreu sobre um único bem. No caso de
eventual arrematação do bem constrito em leilão judicial, eventual saldo da arrematação
será regularmente devolvido aos executados” (fl. 198).

Isto posto, nega-se provimento ao recurso.
KIOITSI CHICUTA
Relator