Tribunal: TJSP
Processo: 1002515-28.2018.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Nelson Jorge Júnior
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL
– Contrato particular de compromisso de venda e compra – Imóvel – Desistência do adquirente – Instrumento que prevê a retenção de 30% dos valores pagos - Inadmissibilidade – Cláusula manifestamente abusiva – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 Arras – Caráter confirmatório – Inadmissibilidade de retenção – Cláusula abusiva – Restituição de 80% dos valores pagos:

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL
– Contrato particular de compromisso de venda e compra – Imóvel – Desistência do adquirente – Instrumento que prevê a retenção de 30% dos valores pagos - Inadmissibilidade – Cláusula manifestamente abusiva – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 Arras – Caráter confirmatório – Inadmissibilidade de retenção – Cláusula abusiva – Restituição de 80% dos valores pagos: - Abusividade da previsão contratual que coloca o consumidor em desvantagem exagerada:

- Abusividade da previsão contratual que coloca o consumidor em desvantagem exagerada – Retenção do valor de 20% dos valores pagos que se mostra suficiente para a compensação do vendedor – Restituição imediata, não parcelada, como previsto no contrato – Correção monetária pelo índice do contrato a partir do desembolso – Juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão – Precedentes do STJ – Inaplicável a Lei no 13.786/2018 que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, pois o instrumento foi firmado pelas partes antes de sua vigência.

RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
Registro: 2020.0000761932
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002515-28.2018.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado BRUNO SIQUEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAUDURO PADIN
(Presidente) e HERALDO DE OLIVEIRA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
NELSON JORGE JÚNIOR
relator
Assinatura Eletrônica

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13a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
-- voto n.20.838 --
Apelação Cível n. 1002515-28.2018.8.26.0400
Apelante: CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Apelado: BRUNO SIQUEIRA
Comarca: Olímpia
Juiz de Direito sentenciante: Maria Heloisa Nogueira Ribeiro Machado
Soares
Disponibilização da sentença: 10/12/2018.
RESCISÃO CONTRATUAL
Contrato particular de compromisso de venda e compra Imóvel
Desistência do adquirente Instrumento que prevê a retenção de
30% dos valores pagos - Inadmissibilidade
Cláusula
manifestamente abusiva Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018
Arras Caráter confirmatório Inadmissibilidade de retenção
Cláusula abusiva Restituição de 80% dos valores pagos: -
Abusividade da previsão contratual que coloca o consumidor em
desvantagem exagerada:
- Abusividade da previsão contratual que coloca o consumidor em
desvantagem exagerada Retenção do valor de 20% dos valores
pagos que se mostra suficiente para a compensação do vendedor
Restituição imediata, não parcelada, como previsto no contrato
Correção monetária pelo índice do contrato a partir do desembolso
Juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da
decisão Precedentes do STJ Inaplicável a Lei no 13.786/2018
que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do
adquirente, pois o instrumento foi firmado pelas partes antes de
sua vigência.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação interposto da
respeitável sentença a fls. 124/128, que julgou parcialmente procedente
o
pedido
deduzido
por
BRUNO
SIQUEIRA
em
face
de
CCG

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EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para declarar a rescisão do
contrato firmado entre as partes, relativo à aquisição de um lote no 39,
quadra C, no loteamento Jardim Lhen Nicolau, na cidade de Guaraci/SP,
e condenar a requerida à devolução da importância equivalente a 80% dos
valores despendidos pelo autor, que corresponde à quantia de R$ 6.913,91
(seis mil novecentos e treze reais e noventa e um centavos), corrigida
monetariamente de acordo com a tabela prática de atualização dos débitos
judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a data do
desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, do trânsito em
julgado, devendo o valor ser restituído em única parcela.
Condenou a parte requerida ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono da parte
adversa, fixados em 15% do valor da condenação, nos termos do artigo 85,
§ 2o, do Código de Processo Civil.
Apela a requerida dizendo não se opor à
rescisão do contrato, mas não concordando com os valores retidos,
devendo as indenizações previstas no contrato serem obedecidas,
especificamente a indenização pela fruição do bem, assim como no tocante
a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o
imóvel, independentemente do ajuizamento de reconvenção.
Ressalta que no caso dos autos, há previsão
expressa de retenção das arras e percentual fixo, instituído na cláusula
penal de distrato (cláusula 20a), no importe de R$ 2.600,00, que não se
mostra abusiva. Pleiteia seja determinado o pagamento pelo apelado de
indenização pelo tempo de fruição do bem, em 1% ao mês sobre o valor do
contrato desde a assinatura.

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Requer a manutenção do arras, bem como da
cláusula que permite a retenção de valores pagos, e, no caso de
entendimento diverso, requer a retenção de 30% dos valores pagos;
condenação do apelado ao pagamento e impostos e demais taxas
incidentes sobre o imóvel; o valor a ser restituído possa ser parcelado em
12 vezes com fundamento na Lei n. 13.786/2018; indenização por fruição
do bem.

O
recurso
é
tempestivo,
devidamente
preparado (fls. 194/198), e fica recebido, nesta oportunidade, nos efeitos
devolutivo e suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput, do Código de
Processo Civil.
O apelado respondeu o recurso pugnando em
síntese pela manutenção da sentença (fls.178/185).
É o relatório.
I. Cuida-se de ação declaratória cumulada
com rescisão contratual e restituição de pagamentos realizados ajuizada
por BRUNO SIQUEIRA contra CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA., em que o autor alegou ter celebrado contrato particular de
compromisso de venda e compra com a ré, para aquisição de um Lote no
39, Quadra “ C “ , com área total de 220,00 m2.
contudo, em razão de desinteresse, de forma
que buscou a rescisão do contrato, notificando a requerida, que mesmo
ciente encaminhou seu nome aos órgãos de proteção ao crédito. Alegou

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que a ré se negou a devolver quantia razoável do quanto foi pago.
Sustentou abusividade das cláusulas contratuais, requerendo fosse
declarado rescindido o contrato, com retenção pela requerida de 10% do
montante total pago.
A ré apresentou contestação, o autor se
manifestou e foi proferida a sentença de procedência parcial que ensejou a
interposição do presente recurso, o qual comporta provimento parcial.
De início, é de rigor o afastamento da
aplicação da Lei n. 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado antes de
sua vigência, em 17.11.2015. Não pode a lei retroagir para atingir atos
praticados antes de sua vigência, sob pena de se ofender o previsto no
artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal.
Quando da promulgação da lei, o contrato já
estava produzindo efeitos, de forma que ela não tem o condão de afetar a
relação entre as partes.
Isto posto, cumpre registrar que antes da
referida lei não havia disposição expressa a respeito da devolução dos
valores pagos no caso de distrato, de forma que aplicáveis as regras do
Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, tem-se que a relação travada
entre as partes é tipicamente consumerista, em que se enquadra
perfeitamente o autor como consumidor e a ré como fornecedora, nos
parâmetros dos artigos 2o e 3o, ambos da Lei n. 8.078/1990.

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E o artigo 51 da referida lei dispõe que:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
No caso dos autos, o parágrafo primeiro da
cláusula vigésima primeira do instrumento contratual (fls.27) prevê que:
[...] em ocorrendo hipótese de rescisão do
presente contrato por inadimplência ou desistência do Compradores, a
devolução das quantias pagas, se for o caso, será procedida de acordo com o
Código de Defesa do Consumidor, a Lei 6.766/79 e o Código Civil, observado
o direito da VENDEDORA de reter: a) as Arras; b) 30% dos valores
comprovadamente pagos pelos COMPRADORES, a título de reembolso pelas
despesas referentes a comissão de corretagem paga ao intermediador do
lote, bem como das despesas com propaganda, publicidade e custos com
administração, como prévia determinação das perdas e danos; c) os juros
moratórios e a multa de mora, pago, quando de eventual purga da mora; d)
energia elétrica, água, IPU e outros tributos taxas que onerem o lote (valores
eventualmente devidos a data da desocupação; e) 1% ao mês, sobre o valor
do lote atualizado, a título de fruição pelo uso gozo, contados da data da
morta até a efetiva reintegração.;[...]
Em
suma,
ao
rescindir
o
contrato,
o
comprador receberá o equivalente a 70% do que pagou, descontada as
arras e o valor equivalente à indenização pela fruição do bem.
Resta
evidente
que
tais
disposições
acarretam desvantagem exagerada ao consumidor, sendo gritante o

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desequilíbrio contratual, de forma que se impõe o seu afastamento.
E o Superior Tribunal de Justiça, já pacificou
o entendimento a respeito dos parâmetros a serem observados para
apuração do valor a ser restituído ao comprador desistente e o valor a ser
retido pela vendedora.
Tem-se que a multa deve incidir sobre o valor
das prestações pagas e não do contrato, devendo ser fixada entre 10 e
25%, conforme o caso. Nesse sentido:
“(...) 3. A jurisprudência desta Corte tem
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e
25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os
prejuízos suportados.(...)” (AgInt no REsp 1789656/SP, Rel. Ministro
MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe
12/06/2019)
“(...) 2. É abusiva a cláusula que fixa a
multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das
prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente
o devedor. Precedentes.(...)” (AgInt no AREsp 595.386/DF, Rel. Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
09/09/2019, DJe 12/09/2019)
E tem-se que o valor de 20%, arbitrado na
sentença, é suficiente para a compensação do vendedor, não havendo

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Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
prejuízos que justifiquem a majoração do percentual, nos termos da
jurisprudência acima citada.
Quanto ao modo de restituição, também
restou pacificado que a restituição deve ser imediata e não parcelada,
como prevê o contrato, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal
de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Com relação à retenção das arras, verifica-se
que o contrato dispõe expressamente sobre a irretratabilidade e
irrevogabilidade do contrato, não havendo que se falar em direito de
arrependimento, concluindo, pois, tratar-se de arras confirmatórias, não
podendo ser retidas pelo compromitente vendedor.
Nesse sentido, já se posicionou do Superior
Tribunal de Justiça, assim como dessa 13a Câmara de Direito Privado:
AGRAVO INTERNO.NO AGRAVO REGIMENTAL. NO RECURSO
ESPECIAL.
ANÁLISEDEMATÉRIACONSTITUCIONAL.
IMPOSSIBILIDA
DE.
CLÁUSULA.
PENAL.RECONHECIMENTO.
REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
IMPOSSIBILIDADE
DE
RETENÇÃO.

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Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
CLÁUSULA PENAL EXCESSIVA. PERDA DA TOTALIDADE DOS
VALORES
PAGOS.
REDUÇÃO.
POSSIBILIDADE.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SÚMULA 284 DO
STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.
1. [..]
3. Ainda que de arras confirmatórias se tratasse, importa
consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de
perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras
penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão pela qual
não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por
inadimplemento do comprador.
[...]
9. Agravo interno não provido.1

APELAÇÃO Ação de resolução de compromisso c.c. restituição de
parte das quantias pagas e tutela de urgência
Unidade
autônoma de bem imóvel - Percentual de retenção Fixação pela
r. sentença em 10% sobre os valores desembolsados pelos autores
a título de aquisição de imóvel
Razoabilidade do percentual
fixado, de acordo com as particularidades do caso, estando em
consonância
com
o
entendimento
jurisprudencial
-
Arras
confirmatórias Inadmissibilidade de sua retenção, devendo ser
restituídas ao compromissário comprador Sentença mantida
1 AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017

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Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
Recurso não provido.2

De tal modo, o sinal deve integrar o valor
total que vai servir de base para cálculo do percentual de retenção.
Prosseguindo, é incabível a condenação do
réu ao pagamento de indenização pela ocupação do imóvel. Cuidando-se
de compra e venda de lote, competia à apelante comprovar a ocupação e
fruição do bem pelo apelado.
No tocante ao pedido de dedução do IPTU e
demais despesas do imóvel sobre o valor a ser restituído, assiste razão ao
apelante.
A
Cláusula
sexta
do
contrato
prevê
expressamente:
CLÁUSULA SEXTA Desta data em diante o
(os,a,as) COMPRADO(ES) se obriga(m) por todos os impostos taxas ou
tributos municipais, estaduais ou federais e quaisquer outras obrigações
fiscais que recaiam ou venham a recair sobre o(s) lote(s) objeto deste
contrato, bem como sobre eventuais benfeitorias, comprometendo-se a pagá-
lo(s) nas épocas devidas, mesmo que sejam lançados em nome da
VENDEDORA; obrigando-se, outrossim, o(os,a,as) COMPRADOR(ES) a
manter(em) o(s) lote(s) em perfeito estado de limpeza e conservação.” (fls.
23)
2 Apelação Cível 1008532-31.2019.8.26.0405; Relator (a): Heraldo de Oliveira; Órgão Julgador: 13a Câmara
de Direito Privado; Foro de Osasco - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/09/2019; Data de Registro:
27/09/2019

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Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
Por expressa disposição contratual deverá o
compromissário comprador arcar com o pagamento do IPTU como outras
despesas relacionadas ao imóvel durante o período em que esteve na
posse do bem. Portanto, os valores deverão ser deduzidos do montante a
ser restituído, condicionando-se a comprovação de seu pagamento por
parte do apelante.
Por fim, a correção monetária, por constituir
mera atualização do capital, deve incidir desde o desembolso e os juros de
mora, desde o trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo
Superior Tribunal de Justiça:
Na hipótese de resolução contratual d compromisso de compra e
venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal
convencionada, os juros moratórios serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão.
(EDcl no AgInt no REsp 1793339/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe
10/09/2019)
II. Ante o exposto, por meu voto, dá-se
parcial provimento ao recurso, determinando-se a restituição ao autor
do valor por ele pago, incluindo-se a quantia paga a título de arras,
autorizando-se a retenção de 20% do total pago em favor da ré, que deverá
ser restituída de uma só vez, corrigida monetariamente desde o
desembolso pelo índice previsto no contrato (IGPM/FGV) e com juros de

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Apelação n. 1002515-28.2018.8.26.0400 Voto n. 20838
mora de 1% a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do
acórdão, devendo deste total ser deduzidos os valores referentes ao IPTU e
demais despesas relacionadas ao imóvel, no período em que o apelado
esteve em sua posse, desde que efetivamente comprovado o pagamento
pelo apelante.
Em razão do resultado, a sucumbência deve
ser recíproca, devendo as partes arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da
condenação, observada a gratuidade da justiça, se o caso.
Nelson Jorge Junior
-- Relator --