Tribunal: TJSP
Processo: 1000112-59.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-08
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER – CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA – POSSIBILIDADE – GRAVAME FORMALIZADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA – INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE – APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ – PRECEDENTES – "ASTREINTES" – IMPOSSIBILIDADE DE REVOGAÇÃO –DESTINADA A COMPELIR AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO, SUA INCIDÊNCIA

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER – CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA – POSSIBILIDADE – GRAVAME FORMALIZADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA – INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE – APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ – PRECEDENTES – "ASTREINTES" – IMPOSSIBILIDADE DE REVOGAÇÃO –DESTINADA A COMPELIR AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO, SUA INCIDÊNCIA OCORRERÁ SOMENTE ANTE A RECALCITRÂNCIA DO DEVEDOR– INCIDÊNCIA A SER APURADA EM EVENTUAL CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – APELOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000325979
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000112-59.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que
são apelantes INPAR PROJETO 86 SPE LTDA e BANCO BRADESCO SA,
são apelados FABIANO PERPETUO GATAROSSA e ANGELA ANTONIA
LOPES BIUDES GATAROSSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 8 de maio de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000112-59.2018.8.26.0506 -Voto no 3.735 – ml
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Apelação Cível 1000112-59.2018.8.26.0506
Apelantes: Inpar Projeto 86 Spe Ltda e Banco Bradesco Sa
Apelados: Fabiano Perpetuo Gatarossa e Angela Antonia Lopes
Biudes Gatarossa
Interessado:
Fundo
de
Liquidação
Financeira-
Fundo
de
Investimento Em Direitos Creditórios Não Padronizados
Juíza prolatora da sentença: Roberta Luchiari Villela
Voto no 3.735
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
–
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
–
CANCELAMENTO
DE
HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA –
POSSIBILIDADE – GRAVAME FORMALIZADO ENTRE A
INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA
E
A
CONSTRUTORA
–
INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE – APLICAÇÃO DA
SÚMULA 308 DO STJ – PRECEDENTES – “ASTREINTES” –
IMPOSSIBILIDADE DE REVOGAÇÃO –DESTINADA A
COMPELIR AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO, SUA
INCIDÊNCIA
OCORRERÁ
SOMENTE
ANTE
A
RECALCITRÂNCIA DO DEVEDOR– INCIDÊNCIA A SER
APURADA EM EVENTUAL CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
APELOS DESPROVIDOS.
Trata-se de recurso de apelação, interposto contra a sentença
de fls. 270/273, que julgara procedente o pedido, para tornar definitiva,
em relação ao Banco Bradesco, a baixa da hipoteca, condenando-se a
corré INPAR PROJETO 44 SPE LTDA à outorga definitiva da escritura de
propriedade do imóvel sob matrícula no 170.962 no 2o CRI de Ribeirão
Preto, no prazo de 05 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de
multa diária de R$ 500,00, limitada a 60 DIAS. Em razão da
sucumbência, as partes vencidas arcarão com as custas, despesas
processuais, devendo, cada um dos réus pagar, a título de honorários
advocatícios sucumbenciais, o valor de R$ 1.000,00, quantia atualizável
desta data e até a liquidação, com juros moratórios contados do trânsito
em julgado.

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Apelação Cível no 1000112-59.2018.8.26.0506 -Voto no 3.735 – ml
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Inicialmente, insurge-se a corré INPAR, argumentando que
não é possível a outorga de escritura de propriedade sem que o Banco
Bradesco cancele o gravame hipotecário; dessa forma, a fixação de
multa cominatória é equivocada; ademais, não dispõe de valores para o
cumprimento da obrigação, notadamente porque o pagamento do VMD
(valor mínimo de desligamento), sem observância da ordem de
liquidação do patrimônio de afetação implica em fraude. Requer a
reforma parcial da sentença, de modo a fazer constar que a entrega da
escritura pública do imóvel pela apelante dar-se-á após a baixa da
hipoteca pelo banco credor, afastando-se a multa cominada, eis que a
obrigação somente será cumprida após a baixa operada pela instituição
financeira.
De outra volta, o corréu BANCO BRADESCO argumenta que
para liberação da hipoteca, é necessária a quitação do contrato
formalizado pela construtora, uma vez que o imóvel adquirido pelos
autores fora dado em garantia do financiamento por ela avençado; após
a quitação do financiamento, a garantia será excluída, restando livre a
comercialização das unidades condominiais e consequente outorga de
escrituras de propriedade; as unidades condominiais garantem o
contrato de financiamento tomado pela INPAR; a avença é legítima e
deve ser cumprida, sob pena de violação do pacta sunt servanda; a
tutela antecipada já fora adimplida, enviando-se o termo de quitação
aos compradores (fl. 269); a sentença deveria reconhecer que houve o
cumprimento da decisão, não podendo a multa fixada servir de
enriquecimento indevido dos autores. Requer a improcedência da
demanda, bem como, a revogação da astreinte.
Recursos bem processados, respondidos e sem oposição ao
seu julgamento virtual (fl. 406).
É o relatório.
Os apelos não merecem provimento.

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Com efeito, sopesando-se, a uma, a prova incontroversa da
quitação do preço da unidade condominial sobre a qual os autores
reclamam o cancelamento do gravame; a duas, o entendimento
sumulado do STJ a respeito do debate (Súmula 308)1; e, por último,
não ser a hipoteca em apreço, direito real oponível ao comprador, pois
se destina à garantia do empreendimento (mas não ao adimplemento
da dívida daquele), o que, reflexamente, autoriza tal cancelamento,
nenhuma alteração merece a sentença proferida, aliás, como já
consignado por essa Relatoria no bojo do acórdão de fls. 283/288.
A propósito, confiram-se os seguintes julgados, dentre eles,
acórdão por mim relatado:
ILEGITIMIDADE AD "CAUSAM" Compra e venda Ação
proposta por adquirente cessionária em face da construtora
Legitimidade ativa
Configuração
Preliminar rejeitada

Recurso parcialmente provido. INTERVENÇÃO DE TERCEIROS
Ação proposta em face da construtora, visando ao levantamento
de hipoteca e à outorga da escritura definitiva do bem

Aplicabilidade ao caso do Código de Defesa do Consumidor
Denunciação da lide ao agente financeiro
Descabimento

Hipótese de não poder ser utilizado o instituto, tendo em vista
expressa proibição contida no art. 88 do CDC
Preliminar
rejeitada
Recurso parcialmente provido. COMPROMISSO
COMPRA E VENDA
Quitação de imóvel
Lavratura da
respectiva escritura ao adquirente, ainda que o incorporador
tenha dado o bem em hipoteca para garantia de financiamento
Necessidade Gravame, firmada entre a construtora e o agente
financeiro, que não possui eficácia perante os adquirentes do
imóvel Inteligência da Súmula no 308 do STJ Dano moral
Afastamento Mero descumprimento contratual, inexistindo, na
1 STJ, Súmula 308 “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

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hipótese, qualquer circunstância excepcional que coloque o
contratante
em
situação
de
extraordinária
angústia
ou
humilhação

Recurso
parcialmente
provido.
(Apelação
1044019-49.2015.8.26.0002; Relator ALVARO PASSOS; 31a
Câmara
Extraordinária
de
Direito
Privado;
julgada
em
01/08/2018);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
OBRIGAÇÃO DE
FAZER
CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE
ESCRITURA
DEFINITIVA

POSSIBILIDADE

GRAVAME
FORMALIZADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A
CONSTRUTORA
INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ
PRECEDDENTES

"ASTREINTES" IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO NATUREZA
INIBITÓRIA
DECISÃO MANTIDA
AGRADO DESPROVIDO.
(Agravo de Instrumento 2011308-72.2018.8.26.0000; Relatora
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; julgado em 17/05/2018);
AGRAVO DE INSTRUMENTO Tutela de urgência Decisão
que determinou o levantamento da hipoteca incidente sobre
unidade imobiliária adquirida por consumidores Circunstância
de haver pendências relacionadas ao contrato de financiamento
celebrado entre a incorporadora e o agente financiador da obra
que não é oponível ao consumidor Inteligência da Súmula 308
do C. STJ Prova da quitação do preço Liberação do gravame
que se mostra de rigor Valor da multa diária compatível com o
caso concreto
Impossibilidade de sua revisão
Decisão
mantida
Recurso desprovido. (Agravo de Instrumento
2177398-41.2016.8.26.0000; Relator JOSÉ CARLOS FERREIRA
ALVES; julgado em 10/04/2017).
Por fim, a questão suscitada pela INPAR tampouco merece
acolhimento, tendo em vista que o corréu Banco Bradesco já lhe

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entregara o termo de quitação (fls. 242/249), assim como fornecera ao
autor (fl. 269), devendo outorgar a escritura ao comprador, nos termos
da sentença proferida.
Registro, em arremate, que a multa é legítima, e permanece
como fixada, pois destina-se a compelir ao cumprimento da obrigação.
Ou seja, seu objetivo não é obrigar o devedor ao pagamento da multa,
mas sim, cumprir a obrigação na forma específica. “Vale dizer, o
devedor deve sentir ser preferível cumprir a obrigação na forma
específica a pagar o alto valor da multa fixada pelo juiz.” (NÉLSON
NERY JÚNIOR E ROSA MARIA DE ANDRADE NERY. Código de Processo
Civil Comentado. 12a edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
2012, comentário 16, página 804).
Se a astreinte incidiu ou não no caso em apreço, é matéria
que desafia eventual cumprimento de sentença.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO aos
recursos, nos termos da fundamentação, acrescendo-se mais R$
1.000,00 à verba honorária sucumbencial fixada na sentença (art. 85, §
11, do CPC).
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica