Tribunal: TJSP
Processo: 1098388-48.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-14
Data de publicação: 2020-11-14

Ementa:
APELAÇÃO. Cooperativa. Resilição unilateral. Possibilidade. Estatutos da cooperativa que estabelecem a retenção em 20% (vinte por cento) do montante pago em caso de exercício do direito de retirada, com cumulação de retenção do fundo administrativo. Cumulação indevida. Dedução do percentual de 20% (vinte por cento) já destinada a fazer frente às despesas de natureza administrativa. Patamar que se

Ementa:
APELAÇÃO. Cooperativa. Resilição unilateral. Possibilidade. Estatutos da cooperativa que estabelecem a retenção em 20% (vinte por cento) do montante pago em caso de exercício do direito de retirada, com cumulação de retenção do fundo administrativo. Cumulação indevida. Dedução do percentual de 20% (vinte por cento) já destinada a fazer frente às despesas de natureza administrativa. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Juros de mora a partir do trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. no 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1098388-48.2019.8.26.0100
Registro: 2020.0000931640
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1098388-48.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelada SHIRLEI MARIA DE LIMA DIONIZIO
(ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 14 de novembro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 1943
Apelação Cível no 1098388-48.2019.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional
Apelado: Shirlei Maria de Lima Dionizio
Juiz: Lúcia Caninéo Campanhã
APELAÇÃO. Cooperativa. Resilição unilateral. Possibilidade.
Estatutos da cooperativa que estabelecem a retenção em 20%
(vinte por cento) do montante pago em caso de exercício do
direito de retirada, com cumulação de retenção do fundo
administrativo. Cumulação indevida. Dedução do percentual
de 20% (vinte por cento) já destinada a fazer frente às
despesas de natureza administrativa. Patamar que se
compatibiliza com o percentual adotado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito
Privado. Juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Decisão prolatada nos autos do REsp. no 1.740.911/DF, julgado
em sede de recurso repetitivo. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
423/428, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da petição inicial, para declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a ré na devolução de 80% (oitenta
por cento) dos valores pagos, bem como ao pagamento das verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, recorre, sustentando se tratar de cooperativa
habitacional regida pela Lei no 5.764/71, o que afasta a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor, de forma que a restituição dos valores pagos deve obedecer as regras de seu
estatuto, no percentual de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos ao fundo habitacional,
mantendo-se a dedução dos valores relativos ao fundo administrativo, com incidência de
juros a partir do trânsito em julgado da sentença.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 451/452), e
contrarrazões (fls. 456/465).

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Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
A r. sentença, em sua fundamentação, afastou a tese de
inadimplemento contratual da parte ré, por ausência de comprovação do atraso do
empreendimento, reconhecendo o direito da parte autora à rescisão da adesão,
determinando a devolução do montante correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor
pago, em uma única parcela na forma prevista no estatuto, autorizada a dedução do valor
relativo ao seguro.
A insurgência da parte ré consiste no percentual fixado, de 80%
(oitenta por cento) dos valores pagos, porquanto em desacordo com a previsão estatutária,
que estabelece o percentual de 80% (oitenta por cento) dos valores aos fundos de reserva e
habitacional e retenção total do fundo administrativo, além da devolução de forma
parcelada.
Da análise das alegações das partes e dos documentos apresentados
nos autos, verifica-se que restou incontroverso que o regimento interno da cooperativa
apelante estabelece, em seu artigo VII, § 2o, inciso I, a retenção do montante
correspondente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos ao Fundo Habitacional, na
hipótese do exercício do direito de retirada do cooperado.
O percentual fixado nos estatutos da parte apelante está em
consonância com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que reconhece
a retenção como lícita dentro de parâmetros entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco
por cento), devendo a quantia recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do

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negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta Colenda 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (Apelação no
1009014-90.2019.8.26.0562, Relatora Angela Lopes, julgado em 10 de
dezembro de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a

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desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação no 1050058-81.2018.8.26.0576, Relatora Angela Lopes, julgado
em 19 de dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos

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princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(Apelação
no
1007775-16.2018.8.26.0100, Relator Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19
de dezembro de 2019).
Contudo, a pretensão de cumulação da retenção com os valores pagos
ao fundo administrativo não comporta acolhimento, vez que a dedução autorizada já se
destina a fazer frente às referidas despesas, porquanto não há necessidade de qualquer outra
modalidade de retenção que não seja o ressarcimento de despesas de natureza
administrativa, notadamente por se tratar a parte apelante de cooperativa, sociedade sem
fins lucrativos, nos termos do artigo 3o, da Lei no 5.764/71.
Ademais, a cumulação pretendida representaria retenção de montante
superior ao entendimento jurisprudencial citado, e acarretaria evidente onerosidade
excessiva ao consumidor.
Em relação à pretensão de restituição parcelada, nos termos da Súmula
no 2, deste Egrégio Tribunal de Justiça, “a devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando
à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
A correção monetária deve incidir desde a data do desembolso, como
efeito necessário para o restabelecimento do status quo ante, pois não representa qualquer
acréscimo, mas apenas adequação do valor ao tempo, com a recomposição de seu poder
aquisitivo.

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Porquanto didática, transcrevo trecho da ementa do voto exarado pelo
Ministro Luiz Fux no julgamento do REsp no 870.947-SE, objeto do tema no 810, pelo
Colendo Superior Tribunal Federal:
“(...) 3. A correção monetária tem como escopo preservar o poder
aquisitivo da moeda diante da sua desvalorização nominal provocada pela
inflação. É que a moeda fiduciária, enquanto instrumento de troca, só tem
valor na medida em que capaz de ser transformada em bens e serviços. A
inflação, por representar o aumento persistente e generalizado do nível de
preços, distorce, no tempo, a correspondência entre valores real e nominal
(cf. MANKIW, N.G. Macroeconomia. Rio de Janeiro, LTC 2010, p. 94;
DORNBUSH, R.; FISCHER, S. e STARTZ, R. Macroeconomia . São Paulo:
McGraw-Hill do Brasil, 2009, p. 10; BLANCHARD, O. Macroeconomia.
São Paulo: Prentice Hall, 2006, p. 29).(...)” (REsp no 870.947-SE; Relator
Ministro Luiz Fux; Superior Tribunal Federal; julgado em 20/9/2017).
Contudo, os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado,
nos termos do entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede
de recurso repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. no 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
A tese fixada no referido julgado define a natureza constitutiva da
sentença que substitui a cláusula contratual, limitando a retenção de valores, afastando a
mora pretérita do vendedor:

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Apelação Cível no 1098388-48.2019.8.26.0100
“A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem
claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da
formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da
sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal -
somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da
cláusula questionada.
Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em
consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em
mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos
compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do
que fora pactuado.”
Assim, fica parcialmente reformada a r. sentença.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o Juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários

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advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt no
REsp 1731129/SP, 4a Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 17.12.2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt
no REsp 1824326/RJ, 3a Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
17.2.2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, a sucumbência da parte
apelada é parcial, e não mínima a ensejar que a parte apelante suporte integralmente seu
pagamento.
Em razão de sucumbência recíproca e proporcional, custas e despesas
processuais são divididas entre as partes na proporção de 50% (cinquenta por cento)
cabíveis a cada parte.
Acerca dos honorários advocatícios, diante da sucumbência recursal
parcial, compete, à parte apelante, suportar a verba honorária no valor de 15% (quinze por
cento) do valor da condenação devida ao advogado da parte apelada, enquanto que esta
deve arcar com os honorários advocatícios dos patronos daquela arbitrados em 15%
(quinze por cento) do benefício econômico obtido com a improcedência de parte do pedido
da parte apelada, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 14 do Código de Processo Civil.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.

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Apelação Cível no 1098388-48.2019.8.26.0100
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator