Tribunal: TJSP
Processo: 1060433-56.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciado em lucros cessantes, multa contratual, danos morais, restituição dos valores cobrados a título de despesas condominiais, em razão da demora na conclusão do

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciado em lucros cessantes, multa contratual, danos morais, restituição dos valores cobrados a título de despesas condominiais, em razão da demora na conclusão do empreendimento imobiliário, além da restituição dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa SATI - Sentença de parcial procedência – Inconformismo da ré, a ilegitimidade passiva "ad causam" da ré PDG REALTY S/A. Aduzem, também, que a pretensão de restituição dos valores pagos a título de taxa SATI está prescrita em razão do decurso do prazo previsto no artigo 206, parágrafo 3o, inciso IV, do Código Civil. No mérito, alegam que não podem ser responsabilizadas pelo atraso na conclusão das obras, ocasionada pela falta de mão de obra e fatores climáticos. Por isso, postulam o afastamento da condenação por danos materiais e morais. Afirma, ainda, que o termo final para conclusão das obras é a expedição do "habite-se". Requerem o reconhecimento da legalidade da cobrança da taxa SATI e das despesas condominiais. Por fim, postulam o afastamento da condenação na restituição em dobro – Prejudicial de prescrição da pretensão de restituição da taxa SATI acolhida – Incidência do prazo trienal previsto no art. 206, §3o, IV, C.C. – Entendimento sedimentado em sede de recurso repetitivo (REsp no 1.551.956 /SP – Cabimento parcial das alegações de mérito - Atraso na conclusão das obras caracterizado, uma vez que as chaves somente foram entregues após o decurso do prazo de conclusão de obras, já considerado o período 180 dias de tolerância - Expedição do "habite-se" que não pode ser considerada como termo final para entrega, uma vez que não há congruência temporal necessária entre esta data, requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a acordada entrega do imóvel, uma vez que para a expedição de tal documento, o imóvel não precisa necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato, o que só se confirma com a efetiva entrega das chaves – Inteligência da Súmula no 160 TJ/SP - Atraso que enseja a condenação por danos materiais, consubstanciada em lucros cessantes – Sentença que, todavia, deve ser reformada para fixar a condenação em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início do atraso até a efetiva entrega do imóvel), valor tal condizente com o prejuízo experimentado pela parte compradora e adotado por esta Nona Câmara em casos similares - Atraso que também enseja a condenação por danos morais - Despesas condominiais que não podem ser exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, uma vez que não há fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o imóvel - Sentença que, todavia, deve ser reformada para afastar a condenação em dobro afastada, uma vez que não restou caracterizada a má fé ou dolo por parte da ré, indispensável para autorizar a aplicação da penalidade em dobro – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034703
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1060433-56.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes PDG
REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e JARDIM DAS
VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA, são apelados DIEGO SANTOS
SOBOLH e LETÍCIA DOS SANTOS SOBOLH.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1060433-56.2014.8.26.0100 - São Paulo -R
APELAÇÃO No 1060433-56.2014.8.26.0100
APELANTES: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e
JARDIM DAS VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA
APELADOS: DIEGO SANTOS SOBOLH e LETÍCIA DOS SANTOS SOBOLH
JUIZ: VITOR FREDERICO KÜMPEL
VOTO No 22.459
APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer cumulada com
Indenização por Perdas e Danos e Lucros Cessantes - Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel -
Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciado em
lucros cessantes, multa contratual, danos morais, restituição dos
valores cobrados a título de despesas condominiais, em razão da
demora na conclusão do empreendimento imobiliário, além da
restituição dos valores cobrados a título de comissão de
corretagem e taxa SATI - Sentença de parcial procedência

Inconformismo da ré, a ilegitimidade passiva “ad causam” da ré
PDG REALTY S/A. Aduzem, também, que a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de taxa SATI está prescrita
em razão do decurso do prazo previsto no artigo 206, parágrafo
3o, inciso IV, do Código Civil. No mérito, alegam que não podem
ser responsabilizadas pelo atraso na conclusão das obras,
ocasionada pela falta de mão de obra e fatores climáticos. Por
isso, postulam o afastamento da condenação por danos materiais
e morais. Afirma, ainda, que o termo final para conclusão das
obras é a expedição do “habite-se”. Requerem o reconhecimento
da legalidade da cobrança da taxa SATI e das despesas
condominiais. Por fim, postulam o afastamento da condenação na
restituição em dobro Prejudicial de prescrição da pretensão de
restituição da taxa SATI acolhida Incidência do prazo trienal
previsto no art. 206, §3o, IV, C.C. Entendimento sedimentado
em sede de recurso repetitivo (REsp no 1.551.956 /SP

Cabimento parcial das alegações de mérito - Atraso na conclusão
das obras caracterizado, uma vez que as chaves somente foram
entregues após o decurso do prazo de conclusão de obras, já
considerado o período 180 dias de tolerância - Expedição do
“habite-se” que não pode ser considerada como termo final para
entrega, uma vez que não há congruência temporal necessária
entre esta data, requisito administrativo imposto pela Prefeitura,
e a acordada entrega do imóvel, uma vez que para a expedição de
tal documento, o imóvel não precisa necessariamente está apto
para a entrega, podendo faltar diversos acabamentos devidos de
acordo com o contrato, o que só se confirma com a efetiva entrega
das chaves Inteligência da Súmula no 160 TJ/SP - Atraso que
enseja a condenação por danos materiais, consubstanciada em
lucros cessantes
Sentença que, todavia, deve ser reformada

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para fixar a condenação em 0,5% ao mês sobre o valor do
contrato (do início do atraso até a efetiva entrega do imóvel),
valor tal condizente com o prejuízo experimentado pela parte
compradora e adotado por esta Nona Câmara em casos similares
- Atraso que também enseja a condenação por danos morais -
Despesas condominiais que não podem ser exigidas do adquirente
antes da sua imissão na posse, uma vez que não há fruição dos
serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o
imóvel - Sentença que, todavia, deve ser reformada para afastar
a condenação em dobro afastada, uma vez que não restou
caracterizada a má fé ou dolo por parte da ré, indispensável para
autorizar a aplicação da penalidade em dobro Recurso provido
em parte.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 27a Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, em
Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Perdas e Danos e Lucros
Cessantes proposta por DIEGO SANTOS SOBOLH e LETÍCIA DOS SANTOS SOBOLH
contra PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e JARDIM
DAS VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA, que julgou a ação parcialmente
procedente para condenar as rés à devolução do valor pago a título de serviço de
assistência técnico imobiliária (SATI), com incidência de correção monetária desde a data
do desembolso e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da
citação, à devolução em dobro dos valores cobrados a título de despesas condominiais
relativas ao período anterior à entrega das chaves, corrigindo-se o valor desde a data do
efetivo desembolso e acrescendo-o de juros moratórios de 1% ao mês a partir da data da
citação, ao pagamento de indenização por danos materiais fixada em 0,8% (oito décimos
por cento) do valor de aquisição do imóvel devidamente corrigido com correção monetária
e juros de 1% ao mês a contar da data de celebração do contrato, por mês, a contar de julho
de 2013 até a data da efetiva entrega das chaves, ao pagamento de indenização por danos

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morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com incidência de correção monetária e
de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da publicação desta sentença. Em razão da
sucumbência, as rés foram condenadas a arcar com o pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do
valor da condenação.
Os embargos de declaração opostos pelas rés foram
rejeitados.
Apelam as rés, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva “ad causam” da ré PDG
REALTY S/A. Aduzem, também, que a pretensão de restituição dos valores pagos a título
de taxa SATI está prescrita em razão do decurso do prazo previsto no artigo 206, parágrafo
3o, inciso IV, do Código Civil. No mérito, alegam que não podem ser responsabilizadas
pelo atraso na conclusão das obras, ocasionada pela falta de mão de obra e fatores
climáticos. Por isso, postulam o afastamento da condenação por danos materiais e morais.
Afirma, ainda, que o termo final para conclusão das obras é a expedição do “habite-se”.
Requerem o reconhecimento da legalidade da cobrança da taxa SATI e das despesas
condominiais. Por fim, postulam o afastamento da condenação na restituição em dobro.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
Na petição de fls. 772/778, as rés postularam a
extinção do feito em razão do deferimento da recuperação judicial das empresas do grupo
PDG.
É o breve relatório do necessário.
Primeiramente, não há se falar em submissão da
presente ação ao processo de recuperação judicial, na medida em que, tratando-se de ação

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em fase de conhecimento, não há se falar em existência de crédito líquido, certo e exigível,
representado em título executivo judicial, que possa ser habilitado perante o juízo da
recuperação judicial das empresas do grupo PDG.
Com efeito, o parágrafo 1o do artigo 6o da Lei no
11.101/2005 é categórico ao dispor que “terá prosseguimento no juízo no qual estiver se
processando a ação que demandar quantia ilíquida”.
Nesse sentido, tem-se o seguinte julgado desta
Egrégia Corte:
“COBRANÇA.
CONTRATO
DE
FORNECIMENTO DE PÃES. SALDO DEVEDOR. RECUPERAÇÃO JUDICIAL
DA
DEMANDADA.
SUSPENSÃO
DO
FEITO,
AINDA
EM
FASE
DE
CONHECIMENTO. DESNECESSIDADE. EXEGESE DO DISPOSTO NO ART. 6o,
§ 1o, DA LEI 11101/2005. 1. Em se tratando de ação de cobrança em fase de
conhecimento, o crédito se constitui somente com o trânsito em julgado da sentença
de procedência. 2. Exegese do disposto no art. 6o, § 1o, da Lei 11.101/2005. Recurso
provido” (Agravo de Instrumento no 2254299-79.2018.8.26.0000, 14a Câmara de Direito
Privado, Relator MELO COLOMBI, j. 13/02/2019).
Da mesma forma, há que se rejeitar a preliminar de
ilegitimidade passiva suscitada pelas rés, uma vez que a empresa PDG REALTY S/A
participou diretamente do negócio de compra e venda entabulado com o autor, a teor do
que verifica do documento de fls. 77, devendo, por isso, responder diretamente pelos danos
e prejuízos decorrentes do empreendimento “sub judice”.
Nesse sentido, colhem-se os seguintes ensinamentos

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de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO:
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo,
como demandante ou demandado, em relação a determinado
conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma
necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na
relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de
direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que
a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o
patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre
que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu,
também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa
condição da ação como relação de legítima adequação entre o
sujeito e a causa...” (In, “INSTITUIÇÕES DE DIREITO
PROCESSUAL CIVIL”, Malheiros Editores, 5a edição, volume II,
página 306).
Por outro lado, deve ser a prescrição da pretensão de
restituição da comissão de corretagem e taxa SATI, uma vez que, ressalvado o
entendimento anteriormente esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a
aplicação da prescrição decenal prevista no artigo 205 do Código de Civil, é certo que deve
ser observado o entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo, para reconhecer a aplicação da prescrição trienal.
De acordo com a tese processada pelo artigo 1.040 do
Código de Processo Civil “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de

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assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §3o, IV, CC).”
(REsp no 1.551.956 /SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, J.
24.08.2016).
Por outro lado, o termo inicial do interregno
prescricional é a data da celebração da avença, conforme expressamente consignado no
recurso repetitivo em epigrafe, verbis:
“2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três
anos depois da celebração do contrato”.
Assim, verificado que a avença foi celebrada em
outubro de 2010, e a presente ação ajuizada em julho de 2014, de rigor o reconhecimento da
prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem e da taxa SATI.
Superadas as questões prejudiciais, passo a análise do
mérito do apelo.
É certo que a cláusula contratual que prevê o prazo de
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da unidade não é abusiva.
Com efeito, pactuado livremente e sem oferecer
prejuízo excessivo ao consumidor, a cláusula que trata sobre tal prazo não é abusiva, na
medida em que se presta a fornecer margem de tolerância para imprevistos e contratempos
que possam surgir no desenvolver da obra, permitindo que o contrato seja cumprido
mesmo com a ocorrência desses eventos.
Razoável, portanto, que as construtoras reservem
prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não se afigurando qualquer
condição que imponha ao consumidor desvantagem exagerada.

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A referendar tal entendimento, esta Egrégia Corte
consolidou o entendimento ao editar a Súmula no 164 Confira-se:
“Súmula 164 - É valido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
No caso em apreço, todavia, ainda que considerado o
prazo de tolerância previsto no contrato firmado entre as partes, restou incontroverso o
atraso na conclusão das obras, a qual deveria ocorrer em junho de 2013 (cfr. fls. 49), mas
somente ocorreu em junho de 2014 (cfr. fls. 77).
Oportuno registrar que não se pode considerar a data
de expedição do “habite-se” como termo final para entrega, uma vez que não há
congruência temporal necessária entre esta data, requisito administrativo imposto pela
Prefeitura, e a acordada entrega do imóvel, uma vez que para a expedição de tal
documento, o imóvel não precisa necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar
diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato, o que só se confirma com a
efetiva entrega das chaves, o qual ocorreu em junho de 2014, conforme se verifica do
termo de entrega de chaves de fls. 77.
A propósito, a Colenda Seção de Direito Privado
desta Egrégia Corte consolidou o entendimento ao editar a Súmula 160. Confira-se:
“Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”

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Registre-se, ainda, que dificuldades na aprovação de
projetos e autorizações junto à órgãos estatais, escassez de mão de obra, condições
climáticas adversas, não alteram a a responsabilidade da ré em observar o prazo contratual
em apreço, pois não caracteriza caso fortuito ou força maior.
Nesse sentido, é o entendimento, consolidado na
Súmula no 161 desta Egrégia Corte:
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de
obra,
aquecimento
do
mercado,
embargo
do
empreendimento, ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”
Evidenciada, portanto, a culpa das rés no atraso da
entrega o imóvel, de rigor o seu dever de recompor os prejuízos suportados pela autora
partir do esgotamento do prazo de entrega da obra acima mencionado, consubstanciado em
indenização por lucros cessantes.
Nesse sentido, o entendimento da Súmula 162, desta
Egrégia Corte, in verbis:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
Todavia, no que tange à base de cálculo da verba em
comento, a sentença deve ser reformada para fixar o montante indenizatório no percentual

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de 0,5% (meio por cento) por mês de atraso, a ser aplicado sobre o valor contratual do
imóvel, atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, que é o do padrão adotado
pelo mercado imobiliário em locações de imóveis destinados a fins residenciais, a partir do
mês subsequente do término do prazo para a conclusão das obras (julho de 2013,
considerando que o prazo contratual se encerrou em junho de 2013) até a data da entrega
das chaves em julho de 2014.
Por outro lado, deve ser mantida a condenação das rés
ao pagamento de indenização por danos morais, pois presente o nexo de causalidade entre
a conduta das rés e o dano sofrido pela autora. O fato da unidade não ter sido entregue na
data prometida, demonstra o ato ilícito praticado pelas rés, tendo como vítima a autora.
Note-se que não se trata de mero inadimplemento
contratual, mas da frustração, dor e angústia do autor de não receber a sonhada casa própria
no prazo prometido pelas rés, mesmo depois de sua prorrogação prevista em contrato.
Ademais, há de se ressaltar a função punitiva que tal
indenização caracteriza para quem é condenado a pagar, principalmente, quem atua no
mercado usando o ato ilícito como meio de operação, hipótese “sub judice”.
Nesse ponto, necessária a citação do seguinte trecho
pinçado do judicioso voto prolatado pelo insigne Desembargador GALDINO TOLEDO
JUNIOR, desta 9a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 1045819-91.2016.8.26.0224,
manifestado para acolher tese de ocorrência de danos morais em hipótese deste jaez:
“Por isso, quanto aos danos morais pleiteados, há de se
considerar o caráter pedagógico da medida, uma vez que
inúmeras são as ações em que esse tema é discutido e a clara
demonstração de que as incorporadoras pouco tem feito para

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minorar os efeitos desse tipo de inadimplemento. Essa conduta
representa grave violação aos direitos do consumidor, que se vê
obrigado a ingressar com ação para pleitear indenização por
danos materiais e morais ante a falta de perspectiva de sua
efetiva conclusão, circunstância que não pode ser referendada
neste caso, sob risco de incentivar a má-fé, como forma
exclusiva de atrair compradores desavisados, que acabam se
interessando pelo negócio incentivados pela chance de
conquistar a casa própria”
O quantum indenizatório fixado na sentença recorrida
revela-se adequado, considerando os limites razoáveis da reparação, que se de um lado
deve se prestar a inibir a reiteração do ato ilícito, de outro não pode se constituir em
instrumento de enriquecimento sem causa, cumprindo acrescentar, apenas, que como já
judiciosamente decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, citada verba “não pode
contrariar o bom senso, mostrando-se manifestamente exagerado ou irrisório”.
Da mesma forma, a sentença recorrida deve ser
mantida quanto à condenação da ré em restituir os valores pagos a título de despesas
condominiais.
Com efeito, é cediço que as despesas condominiais
não podem ser exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, uma vez que não há
fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o imóvel, sendo que
a sua exigência caracteriza manifesto enriquecimento sem causa.
Nesse sentido, tem-se o seguinte julgado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:

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“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO.
DESPESAS
COM
IPTU.
Sentença
de
improcedência.
Irresignação do autor. Alegação de valor pago a título de IPTU
antes da entrega das chaves. Verificação. Responsabilidade do
comprador somente a partir da entrega das chaves.
Precedentes do E. STJ, deste E. Tribunal de Justiça, e desta C.
Câmara. Restituição devida. Irrelevância quanto ao deslinde
do
contrato.
Recurso
provido”
(Apelação
no
1009136-37.2014.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado Relator
MARY GRÜN, j. 30/09/2015).
Todavia, deve ser afastada a condenação na
restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados a título de despesas
condominiais, uma vez que, tratando-se de cobrança que se fundou em interpretação de
disposição contratual, não se verifica malícia, dolo ou má-fé por parte da ré, para justificar
a imposição da penalidade.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso
para reconhecer a prescrição da pretensão de restituição da taxa SATI, determinar que a
indenização por lucros cessantes seja fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do
início do atraso até a efetiva entrega do imóvel), bem como para afastar a condenação em
dobro da restituição dos valores pagos à título de despesas condominiais no período de
atraso da obra, o qual deverá ocorrer de forma simples, mantidos os demais termos da
sentença recorrida, inclusive quanto às verbas de sucumbência.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator