Tribunal: TJSP
Processo: 1007813-57.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
APELAÇÃO – Base de cálculo do ITBI – Município que utiliza padrão de base de cálculo diferente da do valor venal do imóvel para fins de IPTU – Procedimento genérico e unilateral adotado pelo Município que se mostra irregular porque não respeitou o devido processo – Cálculo com base no artigo 8o, caput e §1o da Lei 3.317/89 – Ofensa ao princípio da legalidade – Utilização, para fins de

Ementa:
APELAÇÃO – Base de cálculo do ITBI – Município que utiliza padrão de base de cálculo diferente da do valor venal do imóvel para fins de IPTU – Procedimento genérico e unilateral adotado pelo Município que se mostra irregular porque não respeitou o devido processo – Cálculo com base no artigo 8o, caput e §1o da Lei 3.317/89 – Ofensa ao princípio da legalidade – Utilização, para fins de tributação, do valor venal utilizado para a cobrança do IPTU ou valor do negócio traduzido no instrumento de compra e venda, o que for maior – Precedentes – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000775335
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007813-57.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE SAO BERNARDO DO CAMPO, são
apelados VINICIUS PARMEJANI DE PAULA RODRIGUES (E OUTROS(AS)),
TANIA
APARECIDA
PARMEJANI
BONAVENTURA
e
JOÃO
CARLOS
BONAVENTURA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER DE AQUINO E
GERALDO XAVIER.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007813-57.2019.8.26.0564
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APELAÇÃO CÍVEL no 1007813-57.2019.8.26.0564 - São Bernardo do Campo
APELANTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE SAO BERNARDO DO CAMPO
APELADOS: VINICIUS PARMEJANI DE PAULA RODRIGUES, TANIA
APARECIDA PARMEJANI BONAVENTURA E JOÃO CARLOS BONAVENTURA
INTERESSADOS: PREFEITO MUNICIPAL DE SÃO BERNARDO DO CAMPO E
DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE RENDAS IMOBILIARIAS DA
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO BERNARDO DO CAMPO
VOTO No 17765
APELAÇÃO – Base de cálculo do ITBI – Município que
utiliza padrão de base de cálculo diferente da do valor venal do
imóvel para fins de IPTU – Procedimento genérico e unilateral
adotado pelo Município que se mostra irregular porque não
respeitou o devido processo – Cálculo com base no artigo 8o,
caput e §1o da Lei 3.317/89 – Ofensa ao princípio da legalidade
– Utilização, para fins de tributação, do valor venal utilizado
para a cobrança do IPTU ou valor do negócio traduzido no
instrumento de compra e venda, o que for maior – Precedentes
– Sentença mantida – Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que, em
mandado de segurança relativo à cobrança de ITBI sobre compra de imóvel, concedeu a
ordem para que o tributo seja calculado com base no valor do negócio, afastando-se o
valor arbitrado pelo Município.
Em síntese, sustenta a apelante que i) é inadequada a via
do mandado de segurança, por ausência de direito líquido e certo; ii) há possibilidade de
utilização do Valor Mínimo Apurado (VMA) na base de cálculo do ITBI, nos termos da
LM no 3.317/1989, alterada pela LM no 6.388/2014; iii) não há outra base de cálculo,
pois o valor venal é o mesmo aplicado ao IPTU, apenas corrigido monetariamente para

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a prática do mercado imobiliário; iv) inexiste violação ao princípio da legalidade; v) o
valor do imposto pode ser revisto a pedido do contribuinte. Com tais argumentos, pede
a denegação da ordem.
Recurso tempestivo e bem processado.
Contrarrazões às fls. 107/122.
É o relatório.
A irresignação é descabida.
O mandamus se presta à proteção do direito líquido e
certo, daí vindo a conclusão de que a demanda deve ser fundada em prova inequívoca
quanto ao impedimento do seu livre exercício. Nesse sentido, houve por bem o
impetrante trazer aos autos sua irresignação em relação ao valor venal utilizado de
referência para a cobrança do ITBI sobre a integralização de um imóvel, não se
desincumbindo da obrigação de alegar fundamentadamente por que deveria ser usado o
valor da transação, e não aquele incorretamente arbitrado pelo município, fazendo-o
mediante prova documental com sustentação legal.
Sendo assim, não se pode argumentar pela necessidade de
dilação probatória quanto ao tema, visto que, como se verá adiante, os possíveis valores
venais a serem considerados para o cálculo do imposto se resumem àqueles atribuídos
pela administração e postos à consulta pública (notadamente aquele utilizado para o
cálculo do IPTU), ou ao preço de compra e venda, de modo que se prescinde de
qualquer análise mais profunda. Quanto à necessidade de provocação anterior da
instância administrativa, o descabimento é cabal, pois se sabe que “a lei não excluirá da
apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”1. Pelos mesmos motivos,
não há que se considerar a impetração em face de lei em tese.
No mérito, o apelo também não há que prosperar.
1 Constituição Federal, art. 5o, inc. XXXV.

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O fisco municipal, quando da compra de imóvel pelo autor
no importe de R$ 250.000,00, considerou como valor venal de referência (chamado de
Valor Mínimo Apurado pela lei local) para o ITBI o montante de R$ 332.261,47. Para
efeitos do IPTU do mesmo exercício, considerou-se o valor venal de R$ 225.613,82.
Apesar de alegar o Município ser o VMA o numerário que representa o efetivo valor de
mercado do bem, verifica-se dos autos que a sua pretensão se enquadra na de tantos
outros Municípios que se utilizam de valor venais diversos para o ITBI e o IPTU.
O ITBI é um imposto de competência municipal cujo fato
gerador é a transmissão de bens imóveis a qualquer título, conforme disposição
constitucional2. Ainda, consoante a letra do art. 38 do Código Tributário Nacional,
norma recepcionada pela Constituição Federal de 1988 com status de Lei
Complementar, temos a respeito do ITBI que “a base de cálculo do imposto é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos”. Por valor venal entende-se que se trata “do
valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou
posam ser vendidas” 3.
Disso não restam dúvidas quanto ao valor que integra o
cálculo do ITBI, tomando por valor venal do bem transmitido o seu preço de mercado.
Nada obstante, o negócio entabulado pelas partes pode ser de qualquer valor, cabendo à
municipalidade acatar ou não o preço praticado e eventualmente complementá-lo, se
díspar da realidade. O que se afigura impossível, no entanto, é pretender a
administração impor valor maior que o utilizado para fins de cobrança de IPTU (a rigor,
aquele que demonstra o valor de mercado do imóvel), a despeito do que dispõe o art.
2 Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão
física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição.
3 De Plácido e Silva Vocabulário Jurídico, 27o ed., Rio de Janeiro, Forense, p.1461.

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1484 do CTN. Fosse o valor da transição inferior ao venal, daí seria possível a utilização
do valor considerado para o cálculo do IPTU, mas não o contrário.
É nesse sentido o entendimento da doutrina e da
jurisprudência quando afirmam que a base de cálculo do ITBI pode utilizar o preço de
transmissão do bem, desde que seja superior ao valor venal atribuído pelo poder
público. Não se pode perder de vista que o valor venal apontado como base de cálculo
do IPTU busca representar justamente o preço de mercado do imóvel. Não é por outro
motivo que a legislação estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para
o cálculo do ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar
comprovado que o valor da transação tenha sido superior.
Cumpre enfatizar que, de acordo com o princípio
constitucional da legalidade tributária5, o valor do bem somente poderia ser elevado
com base em lei, o que na hipótese dos autos não ocorreu (cf. Agravo de Instrumento no
834010/SP, Relator Ministro Dias Toffoli, julgado em 04/09/2012). No mesmo sentido
já decidiu esta 14a Câmara de Direito Público:
APELAÇÃO. Mandado de segurança. Imposto sobre transmissão
inter vivos de bens imóveis. Base de cálculo. Valor venal consignado
no último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou o
4 “Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens,
direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele
valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos
prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”
5 Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos
Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:
I - exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça;

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valor de aquisição do bem, o que for maior. Ilegalidade da apuração
do valor venal como previsto no Decreto Municipal 46.228/05 e no
artigo 7o-A da Lei Municipal 11154/91, com a redação dada pela Lei
Municipal 14.256/06. Aplicação do estatuído no artigo 38 do Código
Tributário Nacional, bem como nos artigos 7o e 8o da Lei Municipal
11.154/91. Recurso denegado. (Apelação no 019619-81.208.8.26.053,
Relator Geraldo Xavier, 14a Câmara de Direito Público, 31/07/2014).
APELAÇÃO - MANDADO DE SEGURANÇA ITBI - Base de Cálculo.
Valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo o que
for maior. Ilegalidade da apuração do valor venal como previsto no
Decreto Municipal 51.627/2012 - Ofensa ao principio da legalidade
tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes Sentença
reformada Recurso provido Ordem denegada. (Apelação no 1017639-
98.2013.8.26.053, Relator Cláudio Marques, 14a Câmara de Direito
Público, 28/08/2014).
APELAÇÃO. Mandado de Segurança. Município de São João da Boa
Vista. ITBI. Base de cálculo. Valor apurado em procedimento
administrativo de levantamento de valor real do bem. Ausência de
previsão legal. Ofensa aos artigos 18 e 192 do Código Tributário
Municipal. Violação do princípio da legalidade tributária. Base de
cálculo que deve se pautar no valor do negócio ou, como limite
mínimo, no valor venal do bem. Aplicação do parâmetro legal
mínimo. Segurança mantida. Sentença parcialmente reformada.
Recurso
voluntário
NÃO
provido.
Reexame
necessário
PARCIALMENTE provido. (Apelação no 40284-04.2013.8.26.0568,
Relator Henrique Harris Júnior, 14a Câmara de Direito Público,
31/07/2014).
Nesses termos, verifica-se que reina o entendimento
segundo o qual será utilizado na base do cálculo do imposto sobre transmissão de bens

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imóveis o valor do negócio, quando for este superior ao valor venal calculado pela
municipalidade para a cobrança do IPTU. Se maior este último, tem-se este por
preferido. Tendo em vista que no caso em exame o valor venal para o cálculo do IPTU é
maior do que o preço da transação, deve-se optar pelo primeiro.
De fato, IPTU e ITBI utilizam-se do mesmo valor venal.
Por mais que os dois tributos tenham aspectos temporais diversos, os valores venais
desiguais somente teriam justificativa se algum fato relevante que pudesse modificá-los
tivesse ocorrido, o que não é o caso. Nessa toada, descabidas as alegações da impetrada
quanto ao tempo do fato gerador, pois é sabido que o Fisco aumenta o valor venal do
ITBI em determinado exercício sem que, no exercício seguinte, se verifique o mesmo
aumento espelhado no IPTU. De igual modo, inaceitável que o valor de um imóvel
dobre, triplique ou quadruplique em poucos meses, como sói ocorrer com o famigerado
valor venal de referência. Nesse sentido, simples correção monetária não teria o condão
de elevar o valor venal em mais de R$ 100.000,00 para o mesmo exercício. Com efeito,
ensina Kiyoshi Harada:
“O valor venal de imóvel urbano é aquele encontrado segundo a
legislação pertinente ao imposto predial e territorial urbano e é
revisto ou atualizado anualmente.
De fato, a legislação do IPTU dispõe de critério objetivo para
apuração do valor venal, bem como de mecanismo para manter
atualizado esse valor apurado em 1o de janeiro de cada exercício.
Nada justifica apuração de outro valor venal para o mesmo imóvel,
só para o efeito de ITBI. A própria legislação estadual para cobrança
do imposto sobre transmissão causa mortis determina a utilização da
base de cálculo do IPTU ou do ITR, conforme se trate,
respectivamente, de imóvel urbano ou rural, ressalvado aos
interessados o direito de requererem avaliação judicial (art. 15 da

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Lei no 9.591, de 30-12-6).” 6
Assim, aplicando-se a legislação municipal colacionada, o
valor venal considerado para o ITBI será muito superior ao do IPTU, majorando sua
base de cálculo em flagrante desconformidade com o princípio da legalidade tributária
previsto nos arts. 150, I, da Constituição e 97 do CTN. Tal entendimento se alinha com
o já delineado em outro julgados desta Corte:
MANDADO DE SEGURANÇA
ITBI
Exercício de 2018

Município de São Bernardo do Campo Segurança concedida, para
determinar o recolhimento do ITBI do imóvel em questão,
considerando como base de cálculo, o valor venal do imóvel em R$
164.382,31 (cento e sessenta e quatro e trezentos e oitenta e dois
reais e trinta e um centavos), e, consequentemente, extinto o feito,
com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do
CPC/2015 - Recurso oficial interposto, à luz do artigo 14, § 1o, da Lei
no 12.016/09 - Lei Municipal no 3.317, de 21 de abril de 1989, a qual
instituiu o ITBI pelo VALOR MÍNIMO APURADO (VMA),
regulamentada pelo Decreto no 9.960, de 19 de maio de 1989 e
alterada pela Lei Municipal no 6.388/2014 e seus artigos 7o e 8o
dispondo que a base de cálculo do imposto não poderá ser inferior ao
valor apurado pela SECRETARIA DE FINANÇAS Impossibilidade
Base de cálculo de ITBI que é o VALOR VENAL DOS BENS ou
DIREITOS TRANSMITIDOS, a ser fixada por Lei Art. 97-IV do
CTN Cobrança de forma indevida - Precedentes do C. STJ, do
Órgão Especial do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo e
Câmaras do Direito Público deste E. Tribunal Segurança bem
concedida - Sem honorários advocatícios, à luz da Súmula 512 do C.
STF e da Súmula 105 do C. STJ - Sentença Mantida Possibilidade,
porém, de aplicação do art. 148 do CTN - Reexame necessário e
apelo da municipalidade não providos, com observação (TJSP;
Apelação / Remessa Necessária 1006885-43.2018.8.26.0564; Relator
6 in “Direito Tributário Municipal”, segunda edição, São Paulo, Editora Atlas, p. 94 e 96).

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(a): Silva Russo; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Público;
Foro de São Bernardo do Campo - 2a Vara da Fazenda Pública; Data
do Julgamento: 16/12/2019; Data de Registro: 17/12/2019).
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MÔNICA SERRANO
Relatora