Tribunal: TJSP
Processo: 1021422-07.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. Insurgência contra sentença de procedência. Sentença reformada. Culpa pela rescisão. "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. Insurgência contra sentença de procedência. Sentença reformada. Culpa pela rescisão. "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161, TJSP). Lucros cessantes. "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (Súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso até a rescisão. Dano moral. Atraso na conclusão da obra inferior a um ano não enseja reparação por dano moral. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762867
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021422-07.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ACS SUMARÉ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados JORGE FERNANDO
MOTTA QUIRINO, SUSY MARY MOTTA QUIRINO e LUCIANO QUIRINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021422-07.2016.8.26.0114 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1021422-07.2016.8.26.0114
Comarca: Campinas
Apelantes: Viva Vita Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outra
Apelado: Jorge Fernando Motta Quirino e outros
Juiz sentenciante: Francisco José Blanco Magdalena
VOTO No: 22519
RESCISÃO
CONTRATUAL.
ATRASO
NA
ENTREGA
DE
IMÓVEL. Insurgência contra sentença de procedência. Sentença
reformada. Culpa pela rescisão. “Não constitui hipótese de
caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente” (Súmula 161,
TJSP). Lucros cessantes. “Descumprido o prazo para a entrega
do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível
a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio” (Súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4,
TJSP), de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso até a
rescisão. Dano moral. Atraso na conclusão da obra inferior a
um ano não enseja reparação por dano moral. Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual da unidade
23, bloco C, do Condomínio Viva Vista Encanto em decorrência de
atraso na entrega respectiva, cujos pedidos foram julgados procedentes
para declarar rescindido o contrato, condenar as rés à restituição de
100% dos valores pagos pelos autores, além de indenização por lucros
cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso e
indenização por dano moral de R$ 10.000,00.
Inconformadas, apelam as rés, sustentando, em
suma, que o atraso decorreu, num primeiro momento, da necessidade
de ajustes nos projetos perante a Municipalidade para obtenção das
autorizações necessárias, além de ter sofrido com greve coordenada
pelo sindicato da construtora. Pugna pela retenção de 30% das quantias
pagas, conforme disposições contratuais sobre rescisão e pela
improcedência do pedido de indenização por lucros cessantes, ausente
prova do respectivo prejuízo. Subsidiariamente, requer a limitação dos
lucros cessantes para 0,5% do valor do contrato à época do
descumprimento, considerados os 180 dias de prorrogação prevista no

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contrato e limitados à data de expedição do “habite-se”. Afirma, ainda,
que os lucros cessantes são incompatíveis com a restituição das partes
ao status quo ante que decorre da rescisão. Afirma que não ocorreu
nenhuma circunstância autorizadora da fixação de indenização por dano
moral, requerendo a respectiva improcedência ou, subsidiariamente, a
redução do valor arbitrado.
Apresentadas
contrarrazões
(ps.
190/198),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
Prospera em parte a irresignação, nos termos e
limites que seguem.
Não assiste razão às apelantes no que diz respeito à
alegada falta de responsabilidade pelo atraso, que inequivocamente se
configurou, uma vez que o contrato previa conclusão da obra até
31.3.2015 com tolerância de 180 dias (reputada válida pela sentença,
sem oposição dos apelados), mas o imóvel não havia sido entregue até
abril/2016, quando a demanda foi ajuizada.
As justificativas apresentadas pelas apelantes para a
demora na conclusão da obra não a socorrem.
A necessidade de obtenção de licenças, certidões,
alvarás, certificados faz parte da atividade das apelantes: é algo que
devem fazer para que possam regularmente projetar, construir e
entregar apartamentos (ou seja, perseguir seus objetivos sociais).
Por isso, o tempo necessário para a adoção dessas
providências deve ser computado no prazo informado ao consumidor,
que tem a expectativa legítima de receber o imóvel na data acordada
(ou, no máximo, ao fim do prazo de carência cuja validade já se
reconheceu).
O raciocínio é idêntico em relação a eventual
dificuldade de obter mão de obra ou situação de greve pontual.
Nesse cenário, plenamente aplicável à hipótese a
Súmula 161 deste Tribunal, que dispõe que “Não constitui hipótese de
caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente”.
Sendo assim, acertada a r. sentença que as
condenou à restituição integral das quantias pagas pelos apelados, uma
vez que eles não deram causa à rescisão e devem ser repostos ao
estado anterior ao da celebração do negócio jurídico.
Possível a condenação ao pagamento de indenização

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por lucros cessantes pois, independentemente da destinação que os
compradores pretendessem dar ao imóvel, certo que o atraso na sua
disponibilização gera para eles um dano decorrente da impossibilidade
de utilização do bem adquirido, cuja tradução pecuniária se faz nessa
forma
já que, caso o imóvel tivesse sido entregue ele lhes traria
benefício econômico, que poderiam aluga-lo ou nele residir (deixando
de pagar aluguel).
É o que reconhece a Súmula 162 do Tribunal de
Justiça de São Paulo: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros
cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
A conclusão não se altera em razão de terem os
apelados manifestado sua intenção de não manter o contrato: durante o
tempo em que estiveram vinculados ao negócio jurídico, sofreram
prejuízos de ordem material que comportam reparação da forma
articulada.
O valor fixado é adequado, segundo máximas de
experiência, e deve ser mantido desde a data em que se configurou a
mora (ou seja, outubro/2015) até o ajuizamento da demanda
(abril/2016), quando os apelados manifestaram judicialmente a
intenção de rescindir o contrato.
Por fim, assiste razão às apelantes no que toca ao
dano moral.
Mero inadimplemento contratual, por si só, não
acarreta ofensa à honra ou à reputação passíveis de indenização.
Os autores, ao firmarem compromisso para a entrega
futura de bem, estavam sujeito às áleas corriqueiras dos negócios
jurídicos que envolvem construção de imóveis. Ademais, não trouxeram
prova ou argumento robusto a demonstrar que tenham experimentado
humilhação, vexame ou qualquer outra ofensa que lhes tenham afetado
a dignidade ou honra e autorizassem a condenação. A propósito:
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO. IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DA OBRA. DANOS
MORAIS. 1. O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta
dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É
certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar
frustração na parte inocente, mas não se apresenta como
suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até
porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de
todo imprevisível” (STJ 4a Turma REsp 876.527/RJ, Rel. Min.
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA j. em 01.04.2008 V.U.).

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Ação de resolução contratual, c.c, ressarcimento de valores pagos
e indenização por dano moral Atraso na entrega do imóvel -
Ilegitimidades bem apreciadas Código de Defesa do Consumidor
aplicação
Discussão - Irrelevante
Relação de consumo -
Prescrição afastada - A pretensão de rescisão contratual, com
lastro em descumprimento obrigacional, sujeita-se ao prazo
comum das ações pessoais Em casos como o presente, em que
o lapso prescricional havia transcorrido em patamar menor do que
a sua metade quando diminuído pelo novo Código Civil, a
incidência da redução somente será iniciada a partir da sua
entrada em vigor Jurisprudência pacífica do STJ - Devolução das
parcelas pagas (...) Mero inadimplemento contratual não gera
indenização por dano moral
Indenização indevida - Sentença
reformada em parte
Recursos providos em parte. (TJSP, 3a
Câmara
de
Direito
Privado,
apelação
no
0024023-40.2010.8.26.0590, Rel. Des. Beretta da Silveira,
j. 7.2.2012 sem destaque no original).
Considerando-se a validade do prazo de carência, já
assentada, o atraso até o ajuizamento da demanda havia sido de sete
meses o que é insuficiente para configurar dano moral.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento à
apelação para estabelecer que os lucros cessantes são devidos de
outubro/2015 a abril/2016 (inclusive), e julgar improcedente o pedido
de indenização por dano moral.
Alterada a sucumbência, que ora passa a ser
recíproca, cada parte pagará metade das custas processuais. Arcarão as
rés com honorários recursais de 2% sobre o valor da condenação em
favor dos patronos dos autores, sem prejuízo daqueles já fixados em
sentença (art. 85, §11, CPC), e arcarão os autores com honorários de
10% do proveito econômico relativo ao dano moral obtido pelas rés com
a interposição do presente recurso.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator