Tribunal: TJSP
Processo: 1123023-30.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-14
Data de publicação: 2020-07-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Promessa de compra e venda. Ação indenizatória c.c. obrigação de fazer. Sentença de Improcedência. Inconformismo dos Autores. Não acolhimento. Isenção de pagamento de ITBI e taxa de Cartório. Ausência de prova. Farto conjunto probatório demonstra a ciência dos Autores pela responsabilidade no pagamento de tais valores. Inversão do ônus da prova. Descabimento. Ausência de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Promessa de compra e venda. Ação indenizatória c.c. obrigação de fazer. Sentença de Improcedência. Inconformismo dos Autores. Não acolhimento. Isenção de pagamento de ITBI e taxa de Cartório. Ausência de prova. Farto conjunto probatório demonstra a ciência dos Autores pela responsabilidade no pagamento de tais valores. Inversão do ônus da prova. Descabimento. Ausência de requisitos autorizadores. Verossimilhança das alegações. Inexistência Sentença mantida. Decisão bem fundamentada. RECURSO NÃO PROVIDO, majorando-se a verba honorária para R$ 6.000,00 (seis mil reais), observada a Justiça Gratuita concedida

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000539908
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1123023-30.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
RENATO DE SOUZA LOPES SORIANO (JUSTIÇA GRATUITA) e LETICIA
DA SILVA CONCEIÇÃO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U. Sustentou oralmente o Dr. Jaime Cantarino.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA E
CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 14 de julho de 2020.
PENNA MACHADO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
2
VOTO No: 12652
APELAÇÃO No: 1123023-30.2018.8.26.0100
APELANTES: RENATO DE SOUZA LOPES SORIEANO E OUTRA
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ “A QUO”: RODRIGO GALVÃO MEDINA
APELAÇÃO CÍVEL. Promessa de compra e venda. Ação
indenizatória
c.c.
obrigação
de
fazer. Sentença
de
Improcedência.
Inconformismo
dos
Autores.
Não
acolhimento. Isenção de pagamento de ITBI e taxa de
Cartório. Ausência de prova. Farto conjunto probatório
demonstra a ciência dos Autores pela responsabilidade no
pagamento de tais valores. Inversão do ônus da prova.
Descabimento. Ausência de requisitos autorizadores.
Verossimilhança das alegações. Inexistência Sentença
mantida. Decisão bem fundamentada. RECURSO NÃO
PROVIDO, majorando-se a verba honorária para R$
6.000,00 (seis mil reais), observada a Justiça Gratuita
concedida
Trata-se de Apelação interposta em face da r. Sentença de fls.
412/414 que, nos Autos da Ação Indenizatória c.c. obrigação de fazer, julgou
improcedentes os pedidos, condenando os Requerentes ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil
reais).
Inconformados, apelam os Autores (fls. 281/319), sustentando, em
síntese, a necessidade de inversão do ônus da prova em razão da sua situação de
hipossuficiência. Alegam que o conjunto probatório dos Autos demonstra que a Ré
ofereceu isenção do ITBI. Dizem que nas mensagens trocadas por Whatsapp restou
esclarecido que seriam liberadas as cobranças em razão do ITBI, que seria pago pela
Ré. Argumentam ter restado comprovado que a questão foi conversada no momento
do Contrato. Ponderam que a negativação do nome do Autor lhe causou prejuízos no

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
3
Banco aonde trabalha, perdendo promoção de um cargo, encontrando-se
desempregado. Afirmam a ocorrência de cerceamento de defesa pelo impedimento
na produção de provas.
Recursos processado regularmente, com apresentação das
Contrarrazões (fls. 323/332).
É o breve Relatório.
Trata-se de Ação Indenizatória c.c. obrigação de fazer proposta por
“Renato de Souza Lopes Soriano e outra” em face de “MRV Engenharia e
Participações S/A”.
Contam os Autores terem adquirido unidade autônoma do
Empreendimento Imobiliário da Ré descrito na Inicial pelo Programa Minha Casa
Minha Vida.
Dizem que após a formalização do financiamento pela Caixa
Econômica Federal, foram emitidos e enviados boletos relativos a ITBI e taxas de
valores de Cartório de Registro de Imóveis. Afirmam terem entrado em contato com
a Ré, que os informou para desconsiderá-los, pois pagariam diretamente tais valores.
Contudo, não foi dado baixa no sistema da Requerida, que
negativou seus nomes junto aos Cadastros de Inadimplentes.
Ponderam terem entrado em contato com a Ré por diversas vezes
via Whatsapp, entretanto sem êxito.
Alegam que em razão da negativação, o score dos Autores junto
ao Banco foi prejudicado, assim como o financiamento dos móveis que
guarneceriam o Imóvel. Isto também prejudicou a situação do Requerente que é
funcionário do Banco Caixa Econômica Federal, pois como funcionário do Banco
não poderia ter seu nome negativado, tendo inclusive perdido uma promoção de sua
função, e sua situação junto ao Empregador é delicada.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
4
Diante disto, ingressou com a presente Demanda, requerendo a
condenação da Ré a apresentar o termo de quitação dos débitos relativos ao ITBI e
taxa de Cartório, bem como, apresente a certidão de registro do Imóvel devidamente
registrada em nome dos Requerentes e também ao pagamento de indenização por
danos morais.
Ao final, os pedidos foram julgados improcedentes, e em que
pesem as razões dos Apelantes, a Decisão não merece reforma.
Primeiramente, não se olvida da relação de consumo existente
entre as Partes.
Os Autores alegam que a Ré lhes teria concedido isenção do
pagamento de ITBI e taxas de Cartório, tendo sido indevidamente cobrados de tais
valores.
Contudo, do conjunto probatório juntado aos Autos não é possível
se aferir que tal isenção lhes tenha sido concedida.
Primeiramente, ao contrário do que afirmam, das conversas de
Whatsapp juntadas aos Autos (fls. 73/98) não é possível se extrair que a pretensa
isenção tenha sido concedida.
Em nenhum momento há tal afirmação pelos Prepostos da Ré.
Ora, o pagamento de tais valores pela Requerida não significa a isenção de quitação
dos mesmos pelos Autores, de acordo com as cláusulas contratuais previstas.
Pois bem, prevê a cláusula 3.3 do Contrato de Promessa de
Compra e Venda, devidamente assinado e rubricado pelos Autores, observando-se
ainda tratar de cláusula destacada em negrito:
“Para a efetivação do presente negócio e lavratura do
Instrumento definitivo de Compra e Venda (com alienação
fiduciária, se for o caso), o(a) PROMITENTE COMPRADOR(A)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
5
deverá, às suas expensas, (...) providenciar a emissão e o
pagamento da Guia do Recolhimento do Imposto de Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI) (...), além de arcar com todo e qualquer
custo referente aos emolumentos do Ofício de Notas e do Registro
de Imóveis, incluindo taxa de atribuição de unidade, para
lavratura e registro de Instrumentos e demais documentos que se
façam necessários” (fl. 209).
E também prevê a cláusula 8.2 do referido Instrumento:
“Correrão
por
conta
exclusiva
do(a)
PROMITENTE
COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer
despesas decorrentes da transferência do Imóvel, tais como:
Escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com
alienação fiduciária em garantia, e outras” (fl. 33).
E ainda se não bastasse, assinaram um “Termo de Adesão à
Promoção ITBI Parcelado” (fl. 217), dando conta de que tinham ciência de que era
de sua responsabilidade o pagamento pelo ITBI e registro de Cartório, contudo, este
seria parcelado em doze vezes (fls. 218/219).
E também se declararam responsáveis “pelo pagamento de todos
os impostos, tributos e quaisquer outras despesas decorrentes da transferência do
Imóvel tais como: Escritura, ITBI, registro, despachante (...); mas MRV poderá
adotar as providências necessárias para a transferência do Imóvel, hipótese em que
serei responsável pelo reembolso dos valores despendidos pela promitente
vendedora” (fl. 222 grifos nossos).
Assim,
resta claro que os Autores se comprometeram
expressamente a efetuarem o pagamento relativo a ITBI e taxa de Cartório. Ou seja,
tendo a Ré pago tais valores, a cobrança aos Autores de os restituir em seu favor é
legítima.
Neste sentido, esclarece-se que, apesar de restar configurada a

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
6
relação de consumo entre as Partes Litigantes, incabível no presente caso a inversão
do ônus da prova, nos moldes do artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do
Consumidor, pois não se verifica a verossimilhança das alegações dos Autores.
No mais, considerando o disposto no artigo 373, inciso I, do
Código de Processo Civil, os Requerentes não se desincumbiram do ônus da prova,
ou seja, provarem a existência de fato constitutivo de seu direito, em especial, de
que haveria a isenção de pagamento de ITBI e taxa de valores de Cartório.
Assim, o que se configura dos Autos é que os Autores pretendem
responsabilizar a Ré pelo pagamento de valores que são, de fato, devidos por eles.
Não há verossimilhança nas alegações, ainda que estes sejam
hipossuficientes economicamente.
Não há em qualquer momento nas conversas de Whatsapp
carreadas aos Autos qualquer menção a possível isenção de ITBI, todas apenas
diziam que estavam resolvendo o problema, mas não mencionam de fato qual era. A
mensagem de fl. 77 também não tem o condão de demonstrar isto.
Ademais, diante do robusto conjunto probatório juntado aos
Autos, descabida a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal pretendida,
não se havendo que falar em cerceamento de defesa.
E ainda trazem informação equivocada na Inicial ao argumentarem
que o Autor perdeu promoção de posto de trabalho no Banco Caixa Econômica
Federal no qual o Requerente era funcionário.
Isto, pois, trouxe aos Autos comunicado de dispensa de justa
causa, em razão do seu comportamento reiterado não adequado às funções a ele
atribuídas, pela Empresa “Vector Serviços Telefônicos Ltda.”, que era sua
Empregadora e na qual exercia função de Operador de Telemarketing.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
7
Logo, descabida a alegação de que “é funcionário do Banco
CAIXA ECONOMICA FEDERAL, ficou extremamente delicada, uma vez que os
superiores hierárquicos do Requerente alertaram quanto a negativação do nome e a
impossibilidade de funcionário de Banco ter o nome negativado. Em decorrência da
negativação do nome do Requerente, este perdeu uma promoção de sua função e
sua situação junto ao Empregador é delicada” (fl. 03).
Assim, diante da não comprovação de que a Ré tenha garantido
aos Autores isenção no pagamento de valores relativos a ITBI e taxa de Cartório, a
improcedência dos pedidos era mesmo de rigor, devendo a r. Sentença ser mantida,
tal qual como lançada.
Por derradeiro, diante da manutenção do Julgado, considerando o
trabalho realizado pelo Patrono, a título de honorários recursais, previstos no artigo
85, §11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba honorária devida para R$
6.000,00 (seis mil reais), observada a Justiça Gratuita concedida.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido
decidida (EDROMS 18205/SP, Ministro Felix Fischer, DJ 08.05.06, p. 240).
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO,
mantendo-se a r. Sentença e majorando-se a verba honorária para R$ 6.000,00 (seis
mil reais), observada a Justiça Gratuita concedida.
PENNA MACHADO
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1123023-30.2018.8.26.0100 -Voto no
8