Tribunal: TJSP
Processo: 1005003-43.2018.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão de contrato c.c. devolução de valores pagos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Rescisão contratual que se deu por culpa dos adquirentes, de modo que estes fazem jus à devolução de parte dos valores pagos, admitida a retenção pela vendedora, como forma de reparação dos danos

Ementa:
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão de contrato c.c. devolução de valores pagos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Rescisão contratual que se deu por culpa dos adquirentes, de modo que estes fazem jus à devolução de parte dos valores pagos, admitida a retenção pela vendedora, como forma de reparação dos danos suportados. Aplicação da Súmula no 543 do STJ. Cláusula penal contratualmente estabelecida que é abusiva e viola os arts. 25 caput, e 51, IV e § 1o, III do CDC. Pretensão subsidiária de retenção de 50% dos valores pagos não acolhida. Compromissos de compra e venda firmados antes da vigência da Lei no 11.876/2018. Aplicação do Enunciado no 38.15 desta Câmara. Precedente do STJ neste sentido. Retenção fixada em 20% dos valores pagos que se afigura adequada para compensar a vendedora pelo desfazimento do contrato. Precedentes desta Câmara. JUROS DE MORA. Incidência de juros de mora sobre os valores a serem devolvidos que deve se dar somente a partir do trânsito em julgado, uma vez que não houve mora anterior da vendedora. Precedentes. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca, com majoração dos honorários devidos aos representantes da ré. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (v.33470).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000559111
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005003-43.2018.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é apelante SPE
RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados ELIANA
GUERRA DE ALENCAR ARARIPE e JOÃO AUGUSTO DE ALENCAR ARARIPE.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1005003-43.2018.8.26.0565 -Voto no 33470 - DVN
2
VOTO No
: 33470
APELAÇÃO No: 1005003-43.2018.8.26.0565
COMARCA: SÃO CAETANO DO SUL
APELANTE: SPE RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
APELADOS: ELIANA GUERRA DE ALENCAR ARARIPE
E OUTRO
JUÍZA SENTENCIANTE: JULIA GONÇALVES CARDOSO
“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de
rescisão de contrato c.c. devolução de valores pagos. Sentença de
procedência
parcial.
Inconformismo
da
ré.
RESCISÃO
CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
Rescisão contratual que se deu por culpa dos adquirentes, de modo
que estes fazem jus à devolução de parte dos valores pagos,
admitida a retenção pela vendedora, como forma de reparação dos
danos suportados. Aplicação da Súmula no 543 do STJ. Cláusula
penal contratualmente estabelecida que é abusiva e viola os arts.
25 caput, e 51, IV e § 1o, III do CDC. Pretensão subsidiária de
retenção de 50% dos valores pagos não acolhida. Compromissos
de compra e venda firmados antes da vigência da Lei no
11.876/2018. Aplicação do Enunciado no 38.15 desta Câmara.
Precedente do STJ neste sentido. Retenção fixada em 20% dos
valores pagos que se afigura adequada para compensar a
vendedora pelo desfazimento do contrato. Precedentes desta
Câmara. JUROS DE MORA. Incidência de juros de mora sobre os
valores a serem devolvidos que deve se dar somente a partir do
trânsito em julgado, uma vez que não houve mora anterior da
vendedora.
Precedentes.
Sentença
parcialmente
reformada.
Sucumbência recíproca, com majoração dos honorários devidos
aos
representantes
da
ré.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”. (v.33470).
ELIANA GUERRA DE ALENCAR
ARARIPE e JOÃO AUGUSTO DE ALENCAR ARARIPE
ajuizaram a presente “ação de rescisão contratual c.c. devolução
de
valores”
em
face
de
SPE
RIO
DE
JANEIRO
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., alegando,
em síntese, que celebraram dois compromissos de compra e venda
com a ré tendo por objeto a aquisição das unidades 172 bloco Barra

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e 181 bloco Ipanema da torre “A” do empreendimento descrito na
inicial, tendo quitado os valores a título de entrada e parcelas
intermediárias. Contudo, se encontram em dificuldades financeiras
e não possuem mais condições de levar o negócio a diante. Alegam
que procuraram a ré para rescisão dos contratos por via amigável,
mas esta pretendia reter integralmente os valores pagos. Pedem a
declaração de rescisão do compromisso de compra e venda e a
devolução de 90% dos valores pagos, autorizando-se a retenção de
10% deste montante como forma de compensação pelo
desfazimento do negócio.
A r. sentença de fls. 158/164, proferida
em 14 de outubro de 2019, julgou parcialmente procedente a
ação, para: a) declarar rescindidos os compromissos de compra e
venda celebrados entre as partes; e b) condenar a ré à devolução de
80% dos valores pagos pelos autores a título de parcelas do preço
do imóvel, acrescidos de correção monetária desde a data de cada
desembolso, bem como juros de mora de 1% computados a partir
da citação.
Em razão da sucumbência recíproca, cada
parte foi condenada ao pagamento de metade das custas e despesas
processuais,
bem
como
honorários
sucumbenciais
dos
representantes da parte contrária, arbitrados em 10% sobre o valor
da condenação para os representantes dos autores e 10% sobre o
proveio econômico não obtido para os representantes da ré.
Apela a RÉ, alegando, em síntese:
(i) que a rescisão do compromisso de
compra e venda se deu por desistência dos autores, motivo pelo
qual faria jus à retenção de multa nos termos da cláusula 4.2 dos
compromissos de compra e venda; (ii) subsidiariamente, que faria
jus à retenção de 50% dos valores pagos, nos termos da Lei no
13.786/2018, ou ao menos 25% deste montante como forma de
compensação pelo desfazimento do negócio; e (ii) que os juros de
mora incidentes sobre os valores a serem devolvidos somente
poderiam ser computados a partir do trânsito em julgado da
sentença, uma vez que não deu causa a qualquer atraso no
cumprimento do contrato, bem como que a rescisão foi motivada
por desistência da parte contrária (fls. 166/175).

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O recurso é tempestivo, foi preparado (fls.
176/177) e contrariado (fls. 180/185).
Remetidos os autos a este Tribunal,
ambas as partes apresentaram manifestação de oposição à
realização de julgamento virtual (fls. 188/189 e 192).
É O RELATÓRIO.
O recurso é parcialmente provido.
1. Da rescisão contratual e devolução dos valores pagos.
A sentença recorrida declarou a rescisão
dos compromissos de compra e venda celebrados entre as partes,
por culpa dos autores, determinando a devolução de 80% dos
valores pagos, sendo admitida a retenção deste montante a título de
compensação pelo prejuízo decorrente do desfazimento do negócio.
A ré afirma, em seu recurso, que a
rescisão se deu por culpa dos autores, motivo pelo qual faria jus à
retenção de parte dos valores pagos nos termos do contrato
entabulado entre as partes. Postula, subsidiariamente, a retenção de
50% dos valores pagos, nos termos da Lei no 13.786/2018, ou ao
menos 25% deste montante como forma de compensação pelo
desfazimento do negócio.
Contudo,
a
decisão
recorrida
não
comporta qualquer reforma neste ponto.
Com efeito, ficou incontroverso nos autos
que a rescisão se deu em virtude de desistência dos adquirentes.
Nesta hipótese, os adquirentes fazem jus à
devolução de parte dos valores pagos, admitida retenção de uma
parcela como forma de compensação à vendedora. Este é o
entendimento
pacífico
do
Superior
Tribunal
de
Justiça,
representado pela Súmula no 543, nos seguintes termos:
“Súmula no 543 - Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao

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Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (destaques não originais).
No caso dos autos, o contrato celebrado
entre as partes prevê, em sua cláusula 4.2, (fls. 48), que na hipótese
de rescisão por inadimplemento dos adquirentes, a vendedora faria
jus à retenção de 06% sobre o valor total do negócio, a título de
compensação pelos custos de promoção e venda do imóvel, 05%
deste montante a título de despesas administrativas, 0,65% dos
valores efetivamente pagos, a título de PIS, 1,10% deste
montante a título de CSLL, 03% dos valores recebidos a título de
COFINS e 15% dos valores recebidos a título de imposto de
renda. A cláusula 4.3 do referido instrumento prevê o desconto de
mais 10% sobre o total apurado, e a devolução do saldo restante
de forma parcelada.
Conforme bem entendeu a Magistrada
sentenciante, a aplicação destas penalidades, na forma como
contratualmente estabelecidas, é flagrantemente abusiva, uma vez
que acarretaria perda substancial de valores pagos pelo adquirente,
em nítida violação aos arts. 25 caput, e 51, IV e § 1o, III do
Código de Defesa do Consumidor.
Da mesma forma, não há que se falar na
retenção de 50% dos valores pagos, nos termos do pedido
subsidiário.
Esta Terceira Câmara de Direito Privado
firmou entendimento no sentido de que a Lei no 13.786/2018
somente se aplica aos contratos posteriores a sua entrada em vigor,
não havendo que se falar em efeito retroativo da previsão legal.
Referido entendimento foi consolidado no
Enunciado no 38.15, verbis:
“Os compromissos de compra e venda de
bens imóveis firmados até 26.12.2018 não se submetem ao
regime estabelecido pela Lei no 13.786/18”

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Neste mesmo sentido é o entendimento
firmado pelo Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO
FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA
VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O
PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE. (...) (REsp no 1.635.428-SC, Segunda
Seção, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, data do
julgamento: 22/05/2019, DJe de 26/06/2019, destaque não original).
No
caso
dos
autos,
ambos
os
compromissos de compra e venda foram celebrados em 17 de maio
de 2014 (fls. 25 e 39), restando afastada a incidência da Lei no
13.786/2018.
Da mesma forma, a pretensão subsidiária
de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores
pagos não comporta acolhida.
Conforme entendimento pacífico desta
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, na hipótese de
rescisão contratual motivada pelo adquirente, a retenção deve ser
limitada a 20% dos valores pagos. Trata-se de quantia adequada
para compensar os danos suportados pela vendedora com a
rescisão, e devolver as partes ao status quo anterior.
Neste sentido:
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação de
rescisão de contrato c.c. devolução de valores pagos. Sentença de
procedência. Inconformismo de ambas as partes. RESCISÃO
CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Rescisão
contratual que se deu por culpa dos adquirentes, de modo que estes
fazem jus à devolução de parte dos valores pagos, admitida a
retenção pela vendedora, como forma de reparação dos danos
suportados. Aplicação da Súmula no 543 do STJ. Cláusula penal
contratualmente estabelecida que é abusiva e viola os arts. 25 caput,

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e 51, IV e § 1o, III do CDC. Retenção fixada em 20% dos valores
pagos. Precedentes desta Câmara. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO
MONETÁRIA E JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM
DEVOLVIDOS. Valores a serem devolvidos que serão acrescidos de
correção monetária a partir de cada desembolso. Juros de mora que
são computados somente a partir do trânsito em julgado da decisão
que declarou a rescisão contratual, uma vez que a vendedora não deu
causa à rescisão. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência
recíproca. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO, PARCIALMENTE
PROVIDO
O
RECURSO
DA
RÉ.
(v.29088)
(Apelação
no1073449-72.2017.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado, Relator
Desembargador VIVIANI NICOLAU, com a participação dos Des.
CARLOS
ALBERTO
DE
SALLES
e
ALEXANDRE
MARCONDES, data do julgamento: 29/10/2018, destaque não
original)".
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas com pedido
liminar. Sentença de improcedência. Inconformismo dos autores.
SENTENÇA EXTRA PETITA. Inocorrência. Constatado erro material
no relatório da decisão recorrida, que, contudo, não implica em sua
nulidade. Pretensão dos autores que foi efetivamente apreciada e
afastada pela decisão. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E
IRRETRATABILIDADE.
Previsão
contratual
que
impede
os
adquirentes de desistirem do negócio, antes de seu aperfeiçoamento,
coloca os adquirentes em posição de excessiva desvantagem e
promove
o
inadimplemento
contratual.
Reconhecida
incompatibilidade com as previsões do art. 51, I e IV do CDC.
Precedentes. Previsão contratual afastada. Rescisão contratual
reconhecida.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
Inaplicabilidade da cláusula que prevê a retenção de valores no caso
de rescisão por inadimplemento. Previsão de retenção de percentual
sobre valor total do negócio, que da mesma forma, é contrária ao
art. 51, IV do CDC. Aplicação da Súmula no 01 deste Tribunal.
Admitida a retenção de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, a
título de compensação, bem como eventuais despesas propter rem
em aberto, referentes ao período em que os autores permaneceram
na posse do imóvel. Sentença reformada. Sucumbência maior da ré,
que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios do representante dos autores, arbitrados em 10% sobre
o valor da condenação. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(v.23691)
(Apelação
no
1035919-32.2015.8.26.0576,
Relator
Desembargador VIVIANI NICOLAU, com a participação dos Des.
CARLOS ALBERTO DE SALLES e DONEGÁ MORANDINI,
data do julgamento: 06/09/2016, destaque não original)”.

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Apelação Cível no 1005003-43.2018.8.26.0565 -Voto no 33470 - DVN
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Assim, a decisão recorrida é confirmada
neste ponto, sendo desprovido o recurso.
2. Dos juros de mora.
A
sentença
recorrida
determinou
a
devolução de 80% dos valores pagos pelos autores, acrescidos de
correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal de justiça
desde cada desembolso, bem como juros de mora de 1% ao mês,
computados a partir da citação.
A ré postula o afastamento da incidência
de juros sob o fundamento de que a rescisão se deu por culpa
exclusiva da parte contrária, não havendo que se falar em
penalização por mora que não existiu.
Respeitado o entendimento adotado pela
Magistrada a quo, a decisão comporta reforma também neste
ponto.
Com efeito, a rescisão do compromisso de
compra e venda se deu exclusivamente em razão de desistência dos
adquirentes. Nestas condições, não é possível responsabilizar a
vendedora pelo pagamento de juros de mora, à qual não deu causa.
Assim, os juros de mora sobre os valores a
serem devolvidos devem incidir tão somente a partir da data do
trânsito em julgado da decisão que declara a rescisão do
compromisso de compra e venda.
Neste sentido é o entendimento desta
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO:
“Com a desistência dos adquirentes à
preservação do compromisso de venda e compra de imóvel
firmado anteriormente à Lei no 13.786/18, ou reconhecida a
culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes sobre
eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a
partir do trânsito em julgado”.
Confira-se, neste sentido, os seguintes
julgados: Apelação no 1004009-09.2018.8.26.0664, Rel. VIVIANI

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Apelação Cível no 1005003-43.2018.8.26.0565 -Voto no 33470 - DVN
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NICOLAU. Apelação no 1006995-86.2015.8.26.0066, Rel. ALEXANDRE
MARCONDES. Apelação no 1000460-13.2018.8.26.0010, Rel. CARLOS
ALBERTO DE SALLES. Apelação no 1055986-88.2015.8.26.0100, Rel.
VIVIANI NICOLAU. Apelação no 1004836-63.2017.8.26.0564, NILTON
SANTOS OLIVEIRA. Apelação no 1002761-08.2018.8.26.0664, Rel.
ALEXANDRE MARCONDES. Apelação no 1003623-58.2017.8.26.0358,
Rel. Donegá Morandini. Apelação no 1022830-68.2017.8.26.0576, Rel.
BERETTA DA SILVEIRA. Apelação no 1005351-56.2014.8.26.0224, Rel.
BERETTA DA SILVEIRA. Apelação no 1084557-98.2017.8.26.0100, Rel.
DONEGÁ MORANDINI.
Portanto,
a
decisão
é
parcialmente
reformada também neste ponto para determinar a incidência dos
juros de mora sobre os valores a serem devolvidos tão somente a
partir do trânsito em julgado da decisão que declara a rescisão do
compromisso de compra e venda.
3. Da sucumbência.
A sentença recorrida foi parcialmente
reformada para determinar a incidência dos juros de mora sobre os
valores a serem devolvidos, somente a partir do trânsito em
julgado.
As partes permanecem sucumbentes de
forma recíproca e arcarão cada qual com metade das custas e
despesas processuais, nos termos da sentença recorrida. A ré arcará,
ainda, com honorários sucumbenciais dos representantes dos
autores, mantidos em 10% sobre o valor da condenação.
Em
razão
da sucumbência recursal
parcial, no que diz respeito à incidência dos juros de mora, os
honorários devidos pelos autores aos representantes da ré são
majorados de 10% para 15% sobre o valor atualizado do proveito
econômico não obtido, nos termos do art. 85, §11 do CPC.
Conclusão.
O recurso é parcialmente provido para
determinar a incidência de juros de mora somente a partir do
trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão do
compromisso de compra e venda.

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Apelação Cível no 1005003-43.2018.8.26.0565 -Voto no 33470 - DVN
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Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição,
todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale
lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e
objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes,
não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos
deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a
jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no 497.941/RS, Rel. Min.
Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg
no Ag no 522.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em
25/10/2004).
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator