Tribunal: TJSP
Processo: 4008483-34.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-09
Data de publicação: 2020-06-11

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROTESTO DE CHEQUES. INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO. MULTA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença de parcial procedência, declarando inexigível débito representado por dois cheques. Irresignação de ambas as partes.
1. Obrigação de fazer. Contrato que previa a obrigação de realização de desmembramento da área vendida, em relação a sítio de área maior, de propriedade dos

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROTESTO DE CHEQUES. INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO. MULTA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença de parcial procedência, declarando inexigível débito representado por dois cheques. Irresignação de ambas as partes.
1. Obrigação de fazer. Contrato que previa a obrigação de realização de desmembramento da área vendida, em relação a sítio de área maior, de propriedade dos réus, vendedores. Área desmembrada que seria somada a outra área já vendida anteriormente pelos réus aos autores, para realização do desdobro total. Desdobro que deveria ser realizado até 22/10/2013. Não cumprimento da obrigação no prazo. Posteriores condições impostas pela municipalidade que não eximem os réus de responsabilidade. Condições da municipalidade que impossibilitam a condenação dos réus na obrigação de fazer, mas não daquela relativa ao descumprimento da obrigação de realização do desdobro no prazo contratado.
2. Multa contratual. Descumprimento da obrigação do desmembramento no prazo contratual. Incidência da multa contratual. Multa de 20% do valor do contrato. Desconto das últimas duas prestações do preço da venda, representadas pelos cheques. Sustação dos protestos e inexigibilidade dos cheques. Desconto dos cheques que não representa o valor total da multa. Condenação dos réus no pagamento do valor remanescente da multa, R$ 10.000,00, com correção monetária desde 22/10/2013 e juros de mora a partir da citação.
3. Danos morais. Divergência de interpretação das partes quanto às cláusulas contratuais. Ausência de ato ilícito dos réus na realização dos protestos. Danos morais não caracterizados.
Sentença parcialmente reformada, para, além da declaração de inexigibilidade dos cheques protestados, condenar os réus a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pela tabela prática do TJ-SP desde 22/10/2013 e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Recurso da autora parcialmente provido e recurso dos réus desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000422125
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4008483-34.2013.8.26.0506,
da
Comarca
de
Ribeirão
Preto,
em
que
são
apelantes/apelados ORLANDO SOARES CASTILHO (ESPÓLIO) e ARACY SILVA
SOARES CASTILHO, é apelado/apelante AGÊNCIA JUNIOR DE CAMINHÕES LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso da autora e
negaram provimento ao recurso dos réus. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 9 de junho de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4008483-34.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 2/6
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação n. 4008483-34.2013.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelantes/Apelados: Orlando Soares Castilho (espólio) e Aracy
Silva Soares Castilho
Apelada/Apelante: Agência Júnior de Caminhões Ltda.
Juíza sentenciante: Roberta Luchiari Villela
VOTO N. 18381
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROTESTO DE CHEQUES.
INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO. MULTA CONTRATUAL.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença de parcial procedência,
declarando inexigível débito representado por dois cheques.
Irresignação de ambas as partes.
1. Obrigação de fazer. Contrato que previa a obrigação de
realização de desmembramento da área vendida, em relação a
sítio de área maior, de propriedade dos réus, vendedores. Área
desmembrada que seria somada a outra área já vendida
anteriormente pelos réus aos autores, para realização do
desdobro total. Desdobro que deveria ser realizado até
22/10/2013.
Não
cumprimento
da
obrigação
no
prazo.
Posteriores condições impostas pela municipalidade que não
eximem
os
réus
de
responsabilidade.
Condições
da
municipalidade que impossibilitam a condenação dos réus na
obrigação
de
fazer,
mas
não
daquela
relativa
ao
descumprimento da obrigação de realização do desdobro no
prazo contratado.
2. Multa contratual. Descumprimento da obrigação do
desmembramento no prazo contratual. Incidência da multa
contratual. Multa de 20% do valor do contrato. Desconto das
últimas duas prestações do preço da venda, representadas pelos
cheques. Sustação dos protestos e inexigibilidade dos cheques.
Desconto dos cheques que não representa o valor total da
multa.
Condenação
dos
réus
no
pagamento
do
valor
remanescente da multa, R$ 10.000,00, com correção monetária
desde 22/10/2013 e juros de mora a partir da citação.
3. Danos morais. Divergência de interpretação das partes
quanto às cláusulas contratuais. Ausência de ato ilícito dos réus
na realização dos protestos. Danos morais não caracterizados.
Sentença parcialmente reformada, para, além da declaração de
inexigibilidade dos cheques protestados, condenar os réus a
pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com
correção monetária pela tabela prática do TJ-SP desde
22/10/2013 e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Recurso da autora parcialmente provido e recurso dos
réus desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença de
ps. 253/257, que julgou parcialmente procedente ação declaratória de
inexigibilidade de débitos, ajuizada por Agência Junior de Caminhões

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4008483-34.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 3/6
Ltda. em face de Orlando Soares Castilho (espólio) e Aracy Silva Soares
Castilho, declarando inexigível débito representado por dois cheques.
Sentença integrada por decisão de ps. 268, que
rejeitou embargos de declaração da autora (ps. 259/261).
Inconformados, apelam os réus (ps. 270/281),
alegando, em síntese, que os cheques seriam exigíveis, pois os
problemas constatados no desmembramento seriam decorrentes de
evicção, de conhecimento da autora. Afirma que a autora tinha ciência
da situação de não desmembramento das terras, por problemas
administrativos anteriores. Aduzem que os problemas teriam decorrido
de declaração de inconstitucionalidade da Lei de Uso e Ocupação do
Solo, restaurando-se as exigências da lei anterior, que necessitaria de
recompra de parte da área da autora pelos apelantes. Para isso, os
apelantes enviaram notificação extrajudicial, mas a autora não teria
respondido, não demonstrando interesse na revenda. Afirma que não
haveria qualquer problema na propriedade da autora, o que configuraria
enriquecimento sem causa desta, no não pagamento das duas parcelas
restantes da compra e venda, instrumentalizadas pelos cheques
declarados inexigíveis.
Apela também a autora (ps. 291/300), alegando que
teria comprado a área objeto desta demanda pela impossibilidade de
desmembramento apenas da área comprada anteriormente, pela
insuficiência de metragem. Assim, juntaria as duas frações e poderia
desmembrá-las em conjunto do restante da gleba dos réus. Afirma que
a obrigação de regularização administrativa do desdobro seria dos réus,
nos termos do contrato, o que não teria sido cumprido, cabendo a
incidência de multa de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), justamente os
dois últimos cheques do pagamento e mais um adicional, objeto do
pedido recursal. Aduz que não haveria impossibilidade jurídica para a
realização do desdobro, mas os réus não tomariam as medidas para
tanto, de maneira que deveriam ser condenados na obrigação de fazer,
sob pena de multa diária. Por fim, pretende a condenação dos réus na
indenização de danos morais, pelo protesto dos cheques e pelos
problemas ainda existentes para a regularização da propriedade do
imóvel, após vários anos da compra inicial pela apelante.
Recursos regularmente processados.
Contrarrazões a ps. 305/310, da autora, e ps.
311/322, dos réus, com alegação de insuficiência de preparo do recurso
da autora.
Processo inicialmente distribuído à 18a Câmara de
Direito Privado, tendo sido determinada sua redistribuição (ps.
327/334).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4008483-34.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 4/6
Oposição ao julgamento virtual (ps. 337, 341 e 343).
Complementação do preparo recursal da autora
realizada a ps. 349/350.
Os autos encontram-se em termos de julgamento.
É o relatório.
O recurso da autora comporta provimento, em parte,
e o recurso dos réus deve ser desprovido.
Primeiramente, a insuficiência do preparo da apelação
da autora foi reparada com a complementação de ps. 349/350,
conforme determinado pela decisão de ps. 344.
No mérito, a sentença deve ser integralmente
mantida.
Em primeiro lugar, a multa contratual deve ser
aplicada, pela não realização do desmembramento no prazo previsto
em contrato.
A autora comprou uma área de terras, desdobrada de
área maior de propriedade dos réus, e contígua a outra área de terras
que fora também adquirida pela autora dos réus anos antes (ps. 23/27
e 67/72).
Segundo consta nos instrumentos dos contratos, as
duas áreas seriam reunidas, para desdobro conjunto, obrigando-se os
vendedores-réus a realizarem o desdobro com a individualização da
matrícula da área total somada, para posterior transferência à autora
(cláusula 2a, parágrafos primeiro e segundo ps. 24/25).
O
prazo
para
cumprimento
da
obrigação
de
desmembramento das áreas fora previsto para no máximo 22/10/2013.
Os documentos de ps. 89/91 e 229/231 demonstram
que não houve conclusão do processo de desmembramento das áreas,
tendo
havido
pedido
de
arquivamento
de
um
dos
processos
administrativos pelos réus e indeferimento do desdobro por ato da
municipalidade no segundo processo administrativo.
Ao contrário do que os réus alegam, o indeferimento
da municipalidade não representa evicção, para os eximir por completo
da multa contratada.
Quando do primeiro processo administrativo, não
havia os impedimentos legais referidos, já que a mudança de
entendimento decorreu da declaração de inconstitucionalidade da Lei
Complementar municipal de Ribeirão Preto no 2.505/2012, o que
ocorreu somente em outubro/2014 (ps. 203/219 e 221/226).
Veja-se que os acórdãos da ação declaratória de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4008483-34.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 5/6
inconstitucionalidade modularam os efeitos da declaração, apenas ex
nunc da publicação do acórdão.
Assim, se os réus tivessem cumprido a obrigação de
ultimar o desmembramento até outubro/2013, não haveria os
impedimentos posteriores, pois a declaração de inconstitucionalidade
não afastaria a validade do ato realizado com base na lei
inconstitucional.
As tentativas de regularização do desdobro, contudo,
não foram ultimadas, nem mesmo posteriormente, até o arquivamento
do processo administrativo em 25/06/2015.
Como não houve a conclusão do desmembramento,
até a data final prevista no contrato (22/10/2013), a multa contratual
deve ser integralmente aplicada.
Nesse ponto, respeitado o entendimento divergente
da I. Magistrada sentenciante, a incidência da multa não deve se limitar
meramente à declaração de inexigibilidade dos cheques protestados
pelos réus.
O parágrafo segundo da cláusula 2a previa que a
multa seria de 20% (vinte por cento) do valor do contrato, ou seja, R$
30.000,00 (trinta mil reais) 20% de R$ 150.000,00.
Em caso de aplicação da multa, as duas últimas
prestações do preço seriam consideradas quitadas, com desconto no
valor da multa. As duas últimas prestações eram de R$ 10.000,00 (dez
mil reais) cada, e tiveram seu pagamento instrumentalizado pelos
cheques protestados protestos que devem ser sustados, portanto.
Porém, com o desconto do valor dos dois cheques do
valor total da multa, ainda remanesceria o montante de R$ 10.000,00
(dez mil reais) de multa, o que deve ser pago pelos réus.
Esse valor deverá ser corrigido monetariamente desde
22/10/2013, data limite da obrigação descumprida, com juros de mora
de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 240, CPC).
Com a aplicação da multa, resolvem-se as obrigações
contratuais, não havendo que se falar em condenação dos réus na
obrigação de fazer, para realização do desdobro.
Neste ponto é que se justifica a alegação de
impossibilidade jurídica de cumprimento da obrigação, em razão das
condições impostas pela municipalidade.
Do que consta dos autos, trata-se de questão que
deve ser resolvida em ação própria, dos interessados em face da
municipalidade.
Por fim, deve ser mantida a sentença quanto à

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4008483-34.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 6/6
inexistência de danos morais indenizáveis. De fato, como bem
fundamentado na r. sentença, o protesto não maculou a imagem da
autora, nem sua fama de boa pagadora.
Além disso, a realização do protesto decorreu de
divergência das partes quanto à interpretação de cláusulas contratuais,
o que afasta a alegação de ter havido ato ilícito dos réus, para a
indenização moral pretendida (arts. 186, 187 e 927, CC).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento à
apelação da autora, reformando-se a r. sentença apenas para, além da
declaração de inexigibilidade dos cheques protestados, condenar os
réus a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com
correção monetária pela tabela prática do TJ-SP desde 22/10/2013 e
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Nega-se provimento
à apelação dos réus.
Pela sucumbência recursal, majoram-se os honorários
sucumbenciais devidos pelos réus à autora, para R$ 2.500,00 (dois mil
e quinhentos reais).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator