Tribunal: TJSP
Processo: 0018179-89.2012.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Usucapião Extraordinária
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Demanda que tem como objeto uma unidade de condomínio edilício irregular. Prédio erigido sem o registro da incorporação e sem a individualização das unidades no fólio real. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Ocorrência. Apelantes que já são detentores do título aquisitivo dominial. Desnecessidade de ajuizamento da presente ação para reconhecimento da

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Demanda que tem como objeto uma unidade de condomínio edilício irregular. Prédio erigido sem o registro da incorporação e sem a individualização das unidades no fólio real. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Ocorrência. Apelantes que já são detentores do título aquisitivo dominial. Desnecessidade de ajuizamento da presente ação para reconhecimento da propriedade. Pedido que, na realidade, encerra mera pretensão de subverter normas de regularização do solo pela via da usucapião. Falta de interesse de agir na modalidade adequação reconhecida. Mantida a sentença de extinção do feito sem resolução do mérito. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000191160
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0018179-89.2012.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que são apelantes
ALDAHIR DE ANDRADE BORGES (JUSTIÇA GRATUITA), PAULO HENRIQUE
DE ANDRADE BORGES (JUSTIÇA GRATUITA) e MONALIZA DE ANDRADE
BORGES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CONSTRUNINHO EMPREITEIRA E
CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 16 de março de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0018179-89.2012.8.26.0477 -
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VOTO No 16089
APELAÇÃO No: 0018179-89.2012.8.26.0477
APELANTES: ALDAHIR DE ANDRADE BORGES E OUTROS
APELADA: CONSTRUNINHO EMPREITEIRA E CONSTRUTORA LTDA
COMARCA: PRAIA GRANDE
JUIZ: VALÉRIA PINHEIRO VIEIRA
APELAÇÃO.
AÇÃO
DE
USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIA. Demanda que tem como objeto uma
unidade de condomínio edilício irregular. Prédio erigido
sem o registro da incorporação e sem a individualização das
unidades no fólio real. FALTA DE INTERESSE DE AGIR.
Ocorrência. Apelantes que já são detentores do título
aquisitivo dominial. Desnecessidade de ajuizamento da
presente ação para reconhecimento da propriedade. Pedido
que, na realidade, encerra mera pretensão de subverter
normas de regularização do solo pela via da usucapião. Falta
de interesse de agir na modalidade adequação reconhecida.
Mantida a sentença de extinção do feito sem resolução do
mérito. RECURSO NÃO PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
299/300, que reconheceu a falta de interesse de agir dos apelantes para
propositura da presente ação de usucapião, extinguindo o processo, sem resolução
do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC/2015.
Inconformados, os apelantes sustentam que a usucapião
compreende uma forma originária de aquisição da propriedade, de modo que não
está sujeita aos limites impostos pelas normas registrarias. Entendem, assim, que
não constitui óbice à sua pretensão o fato de o condomínio edilício ter sido
instituído na matrícula e tampouco a ausência de individualização das unidades,
devendo ser reconhecida a total procedência do pedido formulado. Buscam a

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reforma do decisum.
Recurso
tempestivo
e
regularmente
processado,
sem
a
apresentação de contrarrazões pela apelada.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Quando da
interposição do recurso já vigia a Lei n. 13.105/2015, razão pela qual as
disposições desta legislação devem ser observadas.
Cuida-se de ação de usucapião extraordinária proposta pelos
apelantes, aduzindo, em síntese, que em 13/10/1991 a recorrente ALDAHIR e seu
marido, VICENTE, adquiriram da apelada CONSTRUNINHO EMPREITEIRA E
CONSTRUTORA LTDA., o apartamento de n. 05 do Edifício Residencial Cassiana,
localizado no Município de Praia Grande - SP (fls. 14/17).
Com o falecimento de VICENTE, em 28/04/1993 (fls. 49), a
metade ideal do referido imóvel foi transferida por herança para os dois filhos
MONALIZA e PAULO HENRIQUE, ficando ALDAHIR, cônjuge supérstite, com os
outros 50% (fls. 18/24).
ALDHAIR, MONALIZA e PAULO HENRIQUE, ora apelantes,
então, ajuizaram ação de adjudicação compulsória em face da apelada, tendo
obtido provimento jurisdicional favorável naquela demanda (fls. 42/45).
Ocorre que ao tentaram efetuar a transferência da propriedade no
registro imobiliário, não obtiveram êxito, em virtude da ausência de averbação da
incorporação do edifício na matrícula, bem como a falta de individualização das

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unidades condominiais (fls. 80/81).
Daí a propositura da presente ação de usucapião, defendendo os
recorrentes a prescrição aquisitiva do imóvel em seu favor.
Na origem, o MM. Juiz a quo entendeu ser o caso de extinguir o
processo sem resolução do mérito, em virtude da falta de interesse de agir dos
apelantes, conforme já relatado.
O recurso não comporta provimento.
De fato, a usucapião é modo originário de aquisição da
propriedade.
E, nesse contexto, o C. STF também já se pronunciou sobre o
assunto em sede de repercussão geral, no que toca à usucapião especial urbana.
Confira-se:
“Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial
urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos
pelo art. 183 da Constituição Federal. Pedido indeferido com
fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano
diretor do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade.
A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e seu
implemento não pode ser obstado com fundamento em norma
hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a
eficácia do direito constitucionalmente assegurado. Recurso
provido. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como
área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção
de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em composse.
2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma
municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183

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da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião
especial
urbana
não
pode
ser
obstado
por
legislação
infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva
área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso
extraordinário provido”. (STF, RE 422349/RS,, Min. Dias Toffoli,
DJE 29.04.2015).
Todavia, na hipótese dos autos, verifica-se que os apelantes já
possuem título de aquisição da propriedade (fls. 14/22 e 42/44); formularam o
pedido de usucapião extraordinária exclusivamente por conta das dificuldades
enfrentadas para registro do domínio no cartório de imóveis.
Segundo se extrai da nota de devolução de fls. 80/81, o óbice
formal ao registro imobiliário decorre da ausência de averbação da incorporação do
edifício na matrícula e a falta de individualização das unidades condominiais.
Logo, não se trata de inexistência de título à aquisição do
domínio, mas mera tentativa de subverter normas de regularização do solo pela via
da usucapião.
Vale dizer, a pretensão de direito material dos apelantes,
instrumentalizada por meio desta demanda, se insere na viabilidade de subverter
normas de regularização de uso do solo por via oblíqua. A propriedade, todavia,
demanda uma função social, na forma como insculpido no art. 170, inciso III, da
CF:
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho
humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos
existência digna, conforme os ditames da justiça social,
observados os seguintes princípios:
III - função social da propriedade;

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Ainda, confira-se o disposto no art. 39 do Estatuto da Cidade:
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das
necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça
social e ao desenvolvimento das atividades econômicas,
respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.
Assim, não há utilidade em um eventual julgamento de
procedência do pedido de usucapião, pois os apelantes já são detentores do título
aquisitivo. O único proveito passível de ser obtido com o ajuizamento da presente
demanda é, portanto, a obtenção do registro e a individuação da mencionada
unidade em matrícula própria no cartório de imóveis, sem observar as normas
pertinentes.
Adotada a teoria da asserção, as condições da ação devem ser
aferidas de acordo com as afirmações trazidas na petição inicial.
Nesse contexto:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
DIREITO
SUCESSÓRIO.
AÇÃO
REIVINDICATÓRIA.
BEM
INTEGRANTE
DE
QUINHÃO
HEREDITÁRIO
CEDIDO
A
TERCEIRO. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. 1.
Tem
prevalecido
na
jurisprudência
desta
Corte
o
entendimento de que as condições da ação, aí incluída a
legitimidade para a causa, devem ser aferidas com base na

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teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na
petição inicial. 2. Assim, faltará legitimidade quando possível
concluir, desde o início, a partir do que deduzido na petição inicial,
que o processo não se pode desenvolver válida e regularmente
com relação àquele que figura no processo como autor ou como
réu. Quando, ao contrário, vislumbrada a possibilidade de sobrevir
pronunciamento de mérito relativamente a tais pessoas, acerca
do pedido formulado, não haverá carência de ação. 3. No caso
dos autos, a petição inicial afirma que o de cujos era o legítimo
proprietário do imóvel. Nesses termos, impossível sustentar, a
partir do que fixado pela teoria da asserção, que o espólio seja
parte ilegítima para ajuizar ação reivindicatória quanto a esse
bem. 4. A alegação trazida em sede de contestação, no sentido
de que o imóvel integrava quinhão hereditário cedido a terceira
pessoa denota circunstância que deve ser sopesada no momento
do julgamento do próprio mérito da demanda. O fato de o espólio
ser ou não o proprietário do bem repercute na procedência ou
improcedência do pedido, não na análise das condições da ação.
5. Agravo regimental a que se nega provimento”. (STJ, AgRg nos
EDcl no REsp 1035860/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe
02/12/2014) (g.n.)
Dessa forma, o interesse processual deve ser analisado in
abstrato.
Nas palavras de Humberto Theodoro Junior, “o interesse
processual, a um só tempo, haverá de traduzir-se numa relação de necessidade e
também numa relação de adequação do provimento postulado, diante do conflito
de direito material trazido à solução judicial1”.
Nessa linha de intelecção, não se presta a pretensão de usucapir,
1 Curso de Direito Processual Civil, Vol. 1, 55a Ed., Rio de Janeiro, Forense, p. 82.

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uma vez que o impedimento relativo à transferência da propriedade não é a falta de
título registrável; este existe, mas depende da prévia regularização do registro da
incorporação e da individualização das unidades.
Verifica-se, portanto, de um exame puramente abstrato - in status
assertionis - que não há interesse de agir, pois ausente a necessidade ou a
utilidade da via erigida, com a finalidade de ser declarada a propriedade do imóvel
em questão. Mostra-se ausente a correlação entre a causa de pedir e o pedido de
direito material formulado, apenas com a finalidade em não atender normas
aplicáveis.
Nesse sentido, também já se manifestou o C.STJ:
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
USUCAPIÃO.
LOTEAMENTO
IRREGULAR.
PRETENSÃO.
REGISTRO INDIVIDUALIZADO DA MATRÍCULA DA PARCELA
IDEAL. CONDIÇÕES DA AÇÃO. INTERESSE DE AGIR.
AFERIÇÃO. NECESSIDADE, UTILIDADE E ADEQUAÇÃO.
AUSÊNCIA. 1. Cinge-se a controvérsia a determinar se a ação de
usucapião é o meio jurídico adequado para que os recorrentes
obtenham a individualização e o registro de fração ideal de imóvel
objeto de condomínio em loteamento irregular. 2. O interesse de
agir é condição da ação, e, assim, corresponde à apreciação de
questões
prejudiciais
de
ordem
processual
relativas
à
necessidade, utilidade e adequação do provimento jurisdicional,
que devem ser averiguadas segundo a teoria da asserção. 3. O
provimento jurisdicional pleiteado pelo autor deve ser, em
abstrato, capaz de lhe conferir um benefício que só pode ser
alcançado com o exame de uma situação de fato que possa ser
corrigida por meio da pretensão de direito material citada na
petição inicial. Em outras palavras, só é útil, necessária e
adequada a tutela jurisdicional se o provimento de mérito
requerido for apto, em tese, a corrigir a situação de fato

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mencionada na inicial. 4. Nem o reconhecimento da prescrição
aquisitiva, nem a divisão do imóvel têm, em tese, o condão
de modificar a situação de fato mencionada na inicial,
referente
à
impossibilidade
de
obtenção
do
registro
individualizado de fração ideal de condomínio irregular, pois
não há controvérsia sobre a existência e os limites do direito
de propriedade, sequer entre os condôminos. (grifei). 5.
Recurso especial não provido”. (STJ, REsp 1431244/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
06/12/2016, DJe 15/12/2016) (g.n.)
Destarte, o processo deve realmente ser extinto, sem resolução
do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC/2015, ficando ressalvada aos
apelantes, a possibilidade de ajuizar ação própria contra a vendedora, a fim de lhe
compelir a tomar as providências necessárias, para viabilizar o registro do título
aquisitivo no cartório de imóveis.
Alerto que não é necessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora