Tribunal: TJSP
Processo: 1096558-47.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Responsabilidade do comprador pela resolução do negócio. Retenção, no caso concreto, de 30% dos valores pagos. Admissibilidade na espécie. Consideração da taxa de fruição, devida ainda que não contendo edificação o lote cuja posse foi transferida. Precedentes da Câmara. Juros de mora incidentes a partir

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Responsabilidade do comprador pela resolução do negócio. Retenção, no caso concreto, de 30% dos valores pagos. Admissibilidade na espécie. Consideração da taxa de fruição, devida ainda que não contendo edificação o lote cuja posse foi transferida. Precedentes da Câmara. Juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado. Entendimento firmado pelo STJ em regime de recursos repetitivos. Recurso das rés provido, desprovido o adesivo do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636240
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1096558-47.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
LEGACY INCORPORADORA LTDA. e CENTRAL PARK URBANISMO E
ADMINISTRAÇÃO
LTDA.,
é
apelado/apelante
IVA
GORSKA
(JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso das rés, e negaram provimento ao recurso adesivo do autor, por VU. , de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 12 de agosto de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1096558-47.2019.8.26.0100 -Voto no 10989
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Apelação no 1096558-47.2019.8.26.0100
Apelante/Apelado: Legacy Incorporadora Ltda. e outro
Apelado/Apelante: Iva Gorska
Comarca: São Paulo
Juíza de primeiro grau: Lúcia Caninéo Campanhã.
Voto no 10989
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual
cumulada com devolução de quantias pagas. Responsabilidade
do comprador pela resolução do negócio. Retenção, no caso
concreto, de 30% dos valores pagos. Admissibilidade na
espécie. Consideração da taxa de fruição, devida ainda que não
contendo edificação o lote cuja posse foi transferida.
Precedentes da Câmara. Juros de mora incidentes a partir do
trânsito em julgado. Entendimento firmado pelo STJ em
regime de recursos repetitivos. Recurso das rés provido,
desprovido o adesivo do autor.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 123/126, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para “rescindir o
contrato de compra e venda, reduzir a cláusula penal, condenar as
rés na devolução em única parcela de 70% dos valores
desembolsados
para
aquisição
do
imóvel,
atualizados
monetariamente a partir do pagamento de cada parcela pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com juros
de mora de 1% ao mês a partir da citação, com possibilidade de
retenção das despesas em aberto inerentes ao imóvel até presente
data, nos termos da fundamentação”. Estabeleceu, por fim, que
cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais
e que arcarão as requeridas com honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor da condenação, arcando o autor com os
honorários advocatícios da parte adversa, fixados em 10% sobre a

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diferença entre o valor atribuído à causa e o montante da
condenação, observando-se o disposto no art. 98, § 3o, do Código
de Processo Civil.
Apelam as rés, postulando, consoante as razões
expostas, a reforma da sentença no tocante ao termo inicial dos
juros moratórios, propugnando seja alterado para a data do trânsito
em julgado (fls. 134/141).
Também apela o autor, na forma adesiva, pleiteando,
pelas razões aduzidas, a restituição de 90% das quantias pagas,
não se aplicando a taxa de fruição para compor a retenção (fls.
168/172).
Recursos tempestivos e contrarrazoados. Recolhido o
preparo do apelo das rés (fls. 142/143), dispensado o preparo do
recurso adesivo (justiça gratuita)
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Procede o recurso das rés.
Os juros de mora incidentes sobre a quantia em
devolução devem ser calculados apenas a partir do trânsito em
julgado na resolução de compromisso de compra e venda por
iniciativa ou culpa do comprador, como neste caso.
É o entendimento que deflui de iterativa jurisprudência
e agora de julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos no
Superior Tribunal de Justiça: "nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"

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(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe
22/08/2019).
Melhor sorte não socorre o apelo adesivo do autor.
Faz jus o promitente vendedor à indenização pela
injusta indisponibilidade do imóvel.
Mesmo que não introduzidas benfeitorias no lote,
admissível a fixação de indenização pelo período em que ela não
pôde fazer uso do bem, causa de evidente dano ao proprietário.
Prescreve a Súmula no 01 desta Corte: “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Mas como já se decidiu na Câmara, cuida-se de
“verba plenamente devida em razão da indisponibilidade do bem,
ainda que o compromissário comprador não tenha dele tirado
algum proveito efetivo” (Apelação Cível 1063336-86.2017.8.26.0576;
Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
16/04/2019).
Esta Corte confere ao adquirente de lote indenização
de perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo
assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e
autorizam indenização de lucro cessante. Assim, “afigura-se
contraditório conceder indenização por taxa de ocupação ao
adquirente de lote vazio que se vê privado do bem por atraso da
vendedora, mas negar a essa última indenização por dano da
mesma natureza imputável ao promissário comprador” (Apelação

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Cível 1004486-05.2018.8.26.0576; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019).
Na hipótese em tela, o contrato foi celebrado em
outubro de 2013 (fls. 13/30). A taxa de fruição encontra nele
previsão e acrescida dos 20% incidentes sobre as parcelas pagas,
conforme também previsto no instrumento, não resulta em
penalidade excessiva. Observo que autor, embora tenha ajuizado a
demanda logo quando interrompeu o pagamento das prestações,
não obteve antecipação dos efeitos da resolução do compromisso
de compra e venda que viesse a liberar as partes das obrigações
contratuais, até porque não requerida tutela de urgência.
Por isso que, conforme assinalado na sentença,
“razoável
a
devolução
de
70%
das
prestações
pagas
correspondentes à aquisição do terreno”, sendo que a “diferença
será utilizada para indenizar as requeridas das despesas com a
publicidade, venda e custos diversos, incluindo fruição no período,
ressaltando que a retenção de 30% é suficiente para compensar as
requeridas, tendo em vista tratar-se de um lote cuja posse foi
transferida (fls. 20 e 90)”.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso das rés,
desprovendo o adesivo do autor, nos termos supra. Por força do
art. 85, § 11, do CPC, elevo os honorários devidos pelo autor
apelante para 15% da diferença entre o valor atribuído à causa e o
montante da condenação, ressalvada a previsão do art. 98, § 3o, do
CPC.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator