Tribunal: TJSP
Processo: 1014545-49.2017.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA – Pedido de indenização por lucros cessantes e danos morais – Sentença de parcial acolhimento do pleito autoral e improcedência da reconvenção - Rés condenadas ao pagamento de lucros cessantes (correspondente a 0,5% do valor do contrato atualizado de maio de 2015 a junho de 2017) e danos morais (na quantia de R$ 30.000,00

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA – Pedido de indenização por lucros cessantes e danos morais – Sentença de parcial acolhimento do pleito autoral e improcedência da reconvenção - Rés condenadas ao pagamento de lucros cessantes (correspondente a 0,5% do valor do contrato atualizado de maio de 2015 a junho de 2017) e danos morais (na quantia de R$ 30.000,00 para cada autor) - Insurgência das requeridas e apelo adesivo dos autores – Atraso incontroverso na entrega do imóvel - Lucros cessantes - Admissibilidade - Fixação em valor mensal equivalente a 0,5% do valor do contrato atualizado - Percentual comumente adotado por esta Corte de Justiça em casos análogos, independentemente de eventuais variações do mercado imobiliário - Desnecessária a comprovação da finalidade da aquisição do imóvel pelos adquirentes - RECURSO ADESIVO dos autores acerca do termo final da indenização - Alteração para 22.12.2017, conforme declaração de recebimento das chaves - Lucros cessantes devidos de maio de 2015 a dezembro de 2017 - Recurso adesivo acolhido - Danos morais - Autores que se desfizeram de outros imóveis e foram obrigados a solicitar empréstimo de terceiros para aquisição de um outro imóvel, enquanto aguardavam o cumprimento da obrigação das requeridas - Cabimento, em razão da angústia causada pelo atraso injustificado e prolongado na entrega das obras - Devida, no entanto, a redução do quantum indenizatório para R$ 10.000,00 para cada um dos autores - Pedido reconvencional - Pretensão de condenação dos adquirentes ao pagamento de quantia em aberto, referente aos acabamentos finos e parcela de chaves - Procedência - Autorizada a compensação - Sentença reformada para reduzir o valor arbitrado a título de danos morais, estender a indenização pelos lucros cessantes, que será devida até a data em que as chaves foram efetivamente entregues aos autores (dez/2017), bem como para julgar procedente o pedido reconvencional, autorizando a compensação dos valores devidos, com inversão da sucumbência fixada - Sucumbência das requeridas mantida na demanda principal, já que vencidas em maior proporção - Recurso das requeridas parcialmente provido. Recurso adesivo dos autores provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000875844
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014545-49.2017.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes/apelados
ASSUÃ
INCORPORADORA
LTDA
-
EPP
e
ASSUÃ
-
CONSTRUÇÕES
ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA, são apelados/apelantes MARCELO SIQUEIRA
DE OLIVEIRA e ANA CAROLINA UCHOA AGUIAR SIQUEIRA DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso das
requeridas e provimento ao recurso adesivo dos autores. V.U. sustentaram oralmente os
advogados Paulo Henrique de Souza Freitas e André Bien.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 21 de outubro de 2020
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014545-49.2017.8.26.0071 - Bauru - VOTO No 7327 2/12
Apelação no 1014545-49.2017.8.26.0071
Apelante/ Apelado: Assuã Incorporadora Ltda - Epp
Assuã - Construções Engenharia e Comércio Ltda.
Marcelo Siqueira de Oliveira
Ana Carolina Uchoa Aguiar Siqueira de Oliveira
Comarca: Bauru
Juiz de Direito: Jayter Cortez Junior
VOTO no 7327

APELAÇÃO CÍVEL
COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA ATRASO NA ENTREGA Pedido de indenização por
lucros cessantes e danos morais Sentença de parcial acolhimento
do pleito autoral e improcedência da reconvenção - Rés
condenadas ao pagamento de lucros cessantes (correspondente a
0,5% do valor do contrato atualizado de maio de 2015 a junho de
2017) e danos morais (na quantia de R$ 30.000,00 para cada
autor) - Insurgência das requeridas e apelo adesivo dos
autores Atraso incontroverso na entrega do imóvel - Lucros
cessantes - Admissibilidade - Fixação em valor mensal
equivalente a 0,5% do valor do contrato atualizado - Percentual
comumente adotado por esta Corte de Justiça em casos análogos,
independentemente de eventuais variações do mercado imobiliário
- Desnecessária a comprovação da finalidade da aquisição do
imóvel pelos adquirentes - RECURSO ADESIVO dos autores
acerca do termo final da indenização - Alteração para 22.12.2017,
conforme declaração de recebimento das chaves - Lucros
cessantes devidos de maio de 2015 a dezembro de 2017 - Recurso
adesivo acolhido - Danos morais - Autores que se desfizeram de
outros imóveis e foram obrigados a solicitar empréstimo de
terceiros para aquisição de um outro imóvel, enquanto
aguardavam o cumprimento da obrigação das requeridas -
Cabimento, em razão da angústia causada pelo atraso injustificado
e prolongado na entrega das obras - Devida, no entanto, a redução
do quantum indenizatório para R$ 10.000,00 para cada um dos
autores - Pedido reconvencional - Pretensão de condenação dos
adquirentes ao pagamento de quantia em aberto, referente aos
acabamentos finos e parcela de chaves - Procedência - Autorizada
a compensação - Sentença reformada para reduzir o
valor arbitrado a título de danos morais,
estender a indenização pelos lucros cessantes,

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que será devida até a data em que as chaves
foram
efetivamente
entregues
aos
autores
(dez/2017), bem como para julgar procedente o
pedido
reconvencional,
autorizando
a
compensação dos valores devidos, com inversão
da sucumbência fixada - Sucumbência das requeridas
mantida na demanda principal, já que vencidas em maior
proporção - Recurso das requeridas parcialmente
provido. Recurso adesivo dos autores provido.

Vistos.
Trata-se de apelação interposta por Assuã
Incorporadora Ltda. EPP e outra contra a r. sentença de fls. 683/690 que
julgou parcialmente procedentes os pedidos aduzidos para condenar a parte
requerida na obrigação de fazer de entrega da unidade imobiliária,
indenizando os adquirentes por lucros cessantes (0,5% ao mês sobre o valor
do contrato atualizado de 05.2015 a 06.2017) e danos morais (R$ 30.000,00
para cada um dos autores). Dada a sucumbência, a requerida, vencida em
maior proporção (CPC, art. 86, § único), foi condenada ao pagamento das
custas e despesas do processo, bem como na verba honorária arbitrada em
10% (dez por cento) do valor atribuído à ação, corrigido (CPC, art. 85, § 2o).
A r. sentença, por outro lado, julgou improcedentes os pedidos ofertados
na reconvenção, condenando as rés-reconvintes nas custas do incidente e em
verba honorária arbitrada em 10% do valor pretendido (CPC, art. 85, § 2o).
Irresignadas, apelam as requeridas. Pugnam,
inicialmente, pela anulação da sentença, sob o argumento de que não foi
realizada perícia técnica nem prova testemunhal, apontando, ainda, pela
inexistência de fundamentação quanto ao pedido reconvencional. Quanto ao
mérito, insurgem-se contra a fixação de lucros cessantes equivalente ao

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percentual de 0,5% do valor do contrato atualizado, requerendo a revisão do
percentual fixado ou o afastamento dessa condenação, salientando que,
conquanto o prazo de entrega estivesse previsto para maio de 2015, os
recorridos não tiveram nenhum prejuízo, pois as obras de acabamento foram
realizadas, mesmo não tendo sido pagas por eles, compensando o atraso da
entrega da obra. Afirmam, ainda, que empregaram em benfeitorias, que não
estavam no projeto original, a importância equivalente à cifra de R$
4.490.291,54, sem qualquer repasse aos adquirentes. Por outro lado,
sustentam que o pedido reconvencional deveria ter sido acolhido, pois, ao
longo da relação contratual, os recorridos contrataram o acabamento fino e
personalizado da referida unidade, que significava, à época, a importância de
R$ 422.943,98. Ao lado disso, ressaltam que os recorridos tornaram-se
devedores de obrigação contratual, denominada parcela de chaves, no valor
de R$ 77.902,15 e que, ao contrário do que sustentam, não honraram a
totalidade
da
obrigação
livremente
assumida,
muito
embora
o
empreendimento tenha sido entregue e realizado todo o acabamento fino na
unidade. Por fim, pugnam seja afastada a condenação pelos danos morais,
argumentando que não há que se falar na ocorrência de qualquer ato ilícito ou
violação de direito, capaz de causar dor significativa e intensa aos recorridos.
Contrarrazões a fls. 736/747, oportunidade em que
os recorridos apresentaram o recurso adesivo de fls. 750/755, por meio do
qual sustentam que o prazo final de fixação dos danos materiais (Lucros
cessantes) deve ser 22.12.2017 e não 24.06.2017, já que o imóvel só lhes foi
entregue naquela data. Buscam, assim, a reforma da sentença para condenar
as apelantes ao pagamento dos lucros cessantes a base de 0,5% de maio de
2015 até dezembro de 2017.

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Contrarrazões ao recurso adesivo apresentadas a
fls. 762/764.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 768 e
772).
É o relatório.
Os recursos ficam recebidos no duplo efeito.
De início, rechaça-se a arguição de nulidade da
sentença.
Isto porque, ao contrário do que alegam as
recorrentes, o julgado a quo encontra-se bem fundamentado, tanto que elas
puderam contra ele se insurgir de maneira pontual.
O inconformismo das apelantes, na verdade, diz
respeito ao que propriamente foi decidido na sentença, fato que não se
confunde com a alegada falta de fundamentação.
De igual modo, não é o caso de se decretar a
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sendo desnecessária a
produção de prova oral, como pleiteado pelas requeridas, visto que o feito já
se encontra devidamente instruído, a autorizar a adequada solução da lide.
Ademais, como é hialino, a produção de prova oral
ou pericial não iria alterar o resultado do julgamento, mormente se em
confronto com a prova documental acostada aos autos, constatação que atrai
a regra segundo a qual não deve o juiz admitir a produção de provas que de
antemão se revelam ineficazes ou inúteis para interferir na decisão da lide.
Superadas as preliminares, passa-se à análise do

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mérito.
Afirmam os autores, na inicial, que, em 30.09.2010,
firmaram compromisso de cessão de direitos e obrigações para adquirir um
apartamento tipo no 17, com 380,1559m2 de área privativa; depósito no 29,
localizado no subsolo 2, com 8,8707m2 de área privativa; vaga fechada no 28,
localizada no subsolo 2, com 36,2500m2; e vagas unitárias no 110, 111, 112,
128 e 129, localizadas no subsolo 2, com 12,5000m2 de área privativa cada.
O prazo de entrega era novembro de 2014 e em outubro de 2015 receberam
correspondência das rés relatando a situação de atraso nas obras e informando
a necessidade de rever as datas de entrega. Salientaram que essa demora
tornou-se motivo de sofrimento, considerando que o imóvel foi prometido
para novembro/2014 e até o ajuizamento da ação (24.05.2017) ainda não
havia sido entregue. Por essa razão pleitearam a condenação das requeridas
na obrigação de fazer de concluírem as obras da unidade adquirida, bem
como ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, mais multa
de 20% sobre o valor apurado a este título, além de danos morais.
Inicialmente, cabe consignar que a relação jurídica
estabelecida entre as partes submete-se aos ditames do Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que se trata de verdadeira relação de consumo.
Na sequência, como já relatado, é incontroversa a
inadimplência das apelantes, haja vista que não houve a entrega do
empreendimento no prazo contratualmente previsto, a saber, novembro de
2014 (fls. 86, item 28).
Na verdade, reconhecem as requeridas que a entrega
do imóvel só veio a ocorrer em 24 junho de 2017 (fls. 560), conforme convite
para solenidade de entrega do empreendimento enviado aos adquirentes (fls.
595).

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No caso concreto, portanto, restou evidente a mora das
requeridas, já que, conforme relatado e comprovado documentalmente, o
imóvel foi entregue quase três anos após a data prevista.
Assim, resta evidente o dano material sofrido pelos
adquirentes, que se viram impedidos de dar destinação econômica ao imóvel
pelo qual vêm pagando devidamente, já que, se a unidade autônoma tivesse
sido entregue na data aprazada, poderia ter sido utilizada por eles para sua
habitação ou, ainda, poderia ter sido locada a terceiros.
Note-se que a demora injustificada na disponibilização
do empreendimento, por si só, já induz a obrigação imposta à requerida ao
pagamento de lucros cessantes, sendo desnecessário comprovar a finalidade
do imóvel pelo adquirente.
Nesse sentido, há entendimento consolidado neste
Tribunal de haver uma presunção de danos materiais em caso de atraso na
entrega do imóvel, conforme Súmula 162: “Descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
De
rigor
a
indenização
por lucros cessantes
estabelecida na sentença em valor equivalente a 0,5% do valor do contrato
atualizado, percentual comumente adotado por esta Corte de Justiça, em
casos análogos, independentemente de eventuais variações do mercado
imobiliário.
A propósito:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM

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IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES.
'Ação
ordinária
com
pedido
de
tutela
de
urgência/evidência'. Sentença de procedência parcial.
Inconformismo das rés. LUCROS CESSANTES.
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda
que não demonstrada a finalidade negocial da
transação. Aplicação da Súmula no 162 deste Tribunal.
Tese no 05 do IRDR Tema no 04 deste Tribunal,
confirmada pelo STJ no julgamento do REsp no
1.729.593/SP (Tema 996). Indenização por lucros
cessantes mantida em 0,5% por mês de atraso, a ser
calculado sobre o valor atualizado do contrato,
independentemente de eventuais variações do
mercado imobiliário. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.
Sentença
recorrida
que
não
fixou
honorários
sucumbenciais para quaisquer das partes em razão da
sucumbência recíproca. Existência de vedação expressa
no art. 85, §14o, do CPC à compensação de honorários
para a hipótese de sucumbência recíproca. Decisão
parcialmente reformada neste ponto para condenar o
autor ao pagamento de honorários dos representantes
das rés, arbitrados em 10% sobre o valor econômico
das pretensões não acolhidas. Sentença parcialmente
reformada neste ponto. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO". (v. 33476). (TJSP; Apelação Cível
1014661-21.2018.8.26.0071;
Relator
(a):
Viviani
Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Bauru - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento:
07/07/2020;
Data
de
Registro:
08/07/2020) - sem destaques no original.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Insurgência das
rés contra sentença de parcial procedência, que as
condenou ao pagamento de multa contratual à autora,
além de indenização por lucros cessantes e danos
morais, em R$ 10.000,00. Sentença mantida. Multa
contratual não impugnada no apelo. Trânsito em
julgado. Lucros cessantes. Presunção de dano material

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pelo simples atraso. Súmula 162 do TJSP. Precedentes
do STJ. Valor indenizatório: 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato, por mês de atraso e com juros a
partir da citação, tendo em vista se tratar de culpa
exclusiva da vendedora. Danos morais fixados em
R$10.000,00. Manutenção. Excessivo atraso, de
aproximadamente dois anos, que gera angústia e
sofrimento passíveis de reparação. Valor adequado à
hipótese, de acordo com precedentes deste Tribunal.
Recurso
desprovido
(TJSP;

Apelação
Cível
1032454-07.2017.8.26.0071;
Relator
(a):
Carlos
Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Bauru - 7a Vara Cível; Data
do Julgamento: 19/09/2020; Data de Registro:
19/09/2020)
Deve-se manter, portanto, a indenização de lucros
cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato atualizado.
Referida indenização é devida a partir do mês
subsequente ao previsto para entrega da obra, considerando-se o prazo
adicional de 180 dias (maio de 2015), até a data efetiva da entrega das
chaves. Consigne-se que, ao contrário do constante na r. sentença, esta data se
deu em 22 de dezembro de 2017, conforme documento juntado pelos
recorrentes a fls. 703 (declaração de recebimento das chaves), não podendo
ser utilizada para tanto a data da cerimônia realizada quando da entrega do
empreendimento.
Ressalte-se que, a esse respeito, as próprias recorridas
afirmaram, em sede de contrarrazões ao recurso adesivo, que o
empreendimento foi entregue em junho de 2017, restando apenas parte do
acabamento fino por fazer, o que denota que, na verdade, a unidade, até a
referida data, não estava pronta, o que tudo indica somente ocorreu de forma

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definitiva em 22.12.2017, data que, portanto, deve ser utilizada como marco
final para o pagamento da indenização fixada.
A
propósito,
acerca
do
acabamento
fino
e
personalizado realizado no bem, reforçam as apelantes o pedido
reconvencional formulado, fundamentado no fato de que os recorrentes não
pagaram o valor cobrado a este título - à época na elevada quantia de R$
422.943,98 - e tampouco, honraram com a parcela das chaves, no valor de R$
77.902,15.
O juízo “a quo”, embora tenha julgado improcedente a
reconvenção proposta pelas recorrentes, autorizou a compensação almejada,
conforme se depreende do fragmento a seguir: “Note-se, por fim, que por
força do direito reconhecido em favor dos autores, haverá necessidade do
montante reclamado inutilmente pelas rés ser objeto de compensação,
apurando-se o saldo favorável aos autores como, por sinal, já se postulara
na inicial” (fls. 690).
Destaca-se que, em face dessa determinação, não se
opuseram os adquirentes, que tampouco se insurgiram contra os valores em
aberto indicados pelas requeridas na planilha de fls. 636.
Assim, havendo valores em aberto, a reconvenção
deve ser julgada procedente para condenar os reconvindos ao
pagamento da quantia apontada a fls. 636 (R$ 552.335,61), devidamente
corrigida e compensada com a condenação das rés.
Por fim, quanto aos danos morais, estes ficam
configurados quando há lesão a direitos da personalidade, gerando como
consequência intenso sofrimento, angústia e aborrecimentos extraordinários.

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Em regra, o inadimplemento contratual não gera danos
morais, mas meros aborrecimentos ínsitos à vida em sociedade.
No caso concreto, mostra-se razoável reconhecer a
angústia e a incerteza dos requerentes, que, apesar de terem pago o preço
avençado, suportaram um atraso de quase três anos para receber o imóvel,
tendo que, inclusive, desfazerem-se de outros imóveis e socorrerem-se de
empréstimo de terceiros para aquisição de um outro imóvel (cf. declaração de
IR de fls. 47), enquanto aguardavam o cumprimento da obrigação das
requeridas.
É compreensível o sofrimento dos demandantes que
foram injustamente privados da legítima expectativa de receber o imóvel. A
situação de incerteza pela qual passaram supera os meros dissabores do dia a
dia, pequenos aborrecimentos do cotidiano. A questão coloca, ademais,em
risco investimentos de toda uma vida e a segurança patrimonial.
Devido, portanto, o pagamento de indenização por
danos morais aos autores, porém não no patamar estipulado em primeiro grau
(R$ 30.000,00 para cada um). Isto porque, considerando o que se tem
decidido em casos análogos, a indenização por danos morais deve ser fixada
em R$ 10.000,00 para cada um dos autores, a qual se afigura razoável e
compatível com as peculiaridades da causa.
Em resumo, acolhe-se parcialmente o recurso das
requeridas para julgar procedente o pedido reconvencional e reduzir o valor a
título de danos morais fixados em prol dos adquirentes, cujo recurso adesivo
fica acolhido para dispor que a indenização pelos lucros cessantes é devida
até a data em que as chaves lhes foram efetivamente entregues (22.12.2017).

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Por fim, quanto à demanda principal, ainda que feito o
reexame da matéria, não há que se falar em alteração da sucumbência fixada,
haja vista que as rés continuam vencidas em maior proporção. Já quanto a
reconvenção, fica invertido o ônus sucumbencial.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso
das requeridas e provimento ao recurso adesivo dos autores.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
relatora