Tribunal: TJSP
Processo: 2242165-49.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Adilson de Araujo
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-17
Data de publicação: 2020-11-24

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. PRETENSÃO DE REDUÇÃO PERCENTUAL DOS ALUGUÉIS CONTRADADOS (DIVERSOS LOCATÁRIOS), FUNDADA NA CRISE FINANCEIRA PROVOCADA PELA PANDEMIA DO COVID-19. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA PREMATURA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA MEDIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC). DECISÃO MANTIDA. RECURSO

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. PRETENSÃO DE REDUÇÃO PERCENTUAL DOS ALUGUÉIS CONTRADADOS (DIVERSOS LOCATÁRIOS), FUNDADA NA CRISE FINANCEIRA PROVOCADA PELA PANDEMIA DO COVID-19. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA PREMATURA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA MEDIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC). DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Para obter a tutela provisória de urgência, deve o autor apresentar elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado ("fumus boni juris") e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo ("periculum in mora"). Ausentes os requisitos cumulativos exigidos pelo art. 300 do CPC, correta a decisão que a indeferiu, com observação de possível reavaliação na marcha processual, depois de formado o contraditório, imprescindível no caso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000937688

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2242165-49.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo,
em que são agravantes MC DA SILCVA ARTIGOS DE VIAGENS,
RENATO MAGALHÃES BARROS, POINT MIX O SHOPPING DOS
PRESENTES LTDA-ME, PADARIA E CONFEITARIA SKINA LTDA,
NAIANE
MORAES
DOS
SANTOS,
DORIA
COMÉRCIO
DO
VESTUÁRIO EIRELLI, LOJA DE TECIDOS GUIMARÃES E RUIZ
LTDAME,
GUSTAVO
DA
SILVA
GOMES,
ELAINE
CRISTINA
CLEMENTE – ELETROELETRONICOS – ME e DANIEL CÉSAR RUIZ,
são agravados ESPÓLIO DE FREDERICO AUGUSTO REIMÃO DE
VASCONCELOS MAIA, ESPÓLIO DE RUBENS PEREIRA BOTÂNICO,
ROBERTO IZILDO BOTÂNICO, ROSA MARIA PEREIRA CASSIANO,
CESAR
AUGUSTO
CELULLARI
DE
VASCONCELOS
MAIA
(INVENTARIANTE) e ROSA MARIA PEREIRA CASSIANO.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por
maioria de votos negaram provimento ao recurso, com observação, nos
termos que constarão do acordão, vencido o 3o Juiz que irá declarar
voto.V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.

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O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmo.
Desembargadores
ANTONIO
RIGOLIN
(Presidente
sem
voto),
FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 17 de novembro de 2020.

Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
RELATOR

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2242165-49.2020.8.26.0000 (DIGITAL)
Comarca:
São Paulo F. R. Itaquera - 2a Vara Cível
Juiz(a):
Sueli Juarez Alonso
Agravantes:
MC DA SILVA ARTIGOS DE VIAGENS, RENATO
MAGALHÃES BARROS, POINT MIX O SHOPPING
DOS
PRESENTES
LTDA.
ME,
PADARIA
E
CONFEITARIA SKINA LTDA., NAIANE MORAES
DOS SANTOS, DANIEL CESAR RUIZ, LOJA DE
TECIDOS GUIMARÃES E RUIZ LTDA., GUSTAVO
DA SILVA GOMES, ELAINE CRISTINA CLEMENTE -
ELETROELETRÔNICOS ME e DORIA COMÉRCIO
DO VESTUÁRIO EIRELLI (autores)
Agravados:
ESPÓLIO DE FREDERICO AUGUSTO REIMÃO DE
VASCONCELOS
MAIA,
CESAR
AUGUSTO
CELLULARI DE VASCONCELOS MAIA, ESPÓLIO
DE RUBENS PEREIRA BOTÂNICO, ROBERTO
IZILDO BOTÂNICO e ROSA MARIA PEREIRA
CASSIANO (réus)
Voto no 32.152
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE
IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO.
PRETENSÃO DE REDUÇÃO PERCENTUAL DOS
ALUGUÉIS
CONTRADADOS
(DIVERSOS
LOCATÁRIOS),
FUNDADA
NA
CRISE
FINANCEIRA PROVOCADA PELA PANDEMIA
DO
COVID-19.
TUTELA
PROVISÓRIA
DE
URGÊNCIA
PREMATURA.
AUSÊNCIA
DOS
REQUISITOS AUTORIZADORES DA MEDIDA.
INTELIGÊNCIA DO ART. 300 DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL (CPC). DECISÃO MANTIDA.
RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
Para obter a tutela provisória de urgência, deve o
autor apresentar elementos que evidenciem a
probabilidade do direito alegado ("fumus boni juris")
e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo ("periculum in mora").
Ausentes os requisitos cumulativos exigidos pelo
art. 300 do CPC, correta a decisão que a indeferiu,
com observação de possível reavaliação na
marcha
processual,
depois
de
formado
o
contraditório, imprescindível no caso.
Cuida-se de agravo de instrumento

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interposto por MC DA SILVA ARTIGOS DE VIAGENS, RENATO
MAGALHÃES BARROS, POINT MIX O SHOPPING DOS PRESENTES
LTDA. ME, PADARIA E CONFEITARIA SKINA LTDA., NAIANE
MORAES DOS SANTOS, DANIEL CESAR RUIZ, LOJA DE TECIDOS
GUIMARÃES E RUIZ LTDA., GUSTAVO DA SILVA GOMES, ELAINE
CRISTINA CLEMENTE - ELETROELETRÔNICOS ME e DORIA
COMÉRCIO DO VESTUÁRIO EIRELLI da decisão reproduzida a fl.
319, proferida nos autos da ação revisional de aluguel, movida em face
de
ESPÓLIO
DE
FREDERICO
AUGUSTO
REIMÃO
DE
VASCONCELOS
MAIA,
CESAR
AUGUSTO
CELLULARI
DE
VASCONCELOS
MAIA,
ESPÓLIO
DE
RUBENS
PEREIRA
BOTÂNICO, ROBERTO IZILDO BOTÂNICO e ROSA MARIA
PEREIRA CASSIANO, que indeferiu a tutela de urgência para redução
dos aluguéis requerida nos seguintes termos: “[...] autorizando o
pagamento dos aluguéis de julho à dezembro do corrente ano, com
descontos de 50% para todos os Autores, com exceção do contrato do
Autor PADARIA SKINA, cujo desconto deve ser de 30% sobre tais
meses, assim como o desconto de 50% sobre os aluguéis dos meses
de março à junho de 2020, com exceção do contrato do Autor PADARIA
SKINA, cujo desconto deve ser de 30% sobre tais meses, com a
suspensão de eventual ação de despejo. E, igualmente, o depósito dos
aluguéis em conta judicial, caso negado o recebimento pelos
AUTORES” (fl. 49).
Sustentam
os
agravantes,
em
síntese, que é notória a pandemia do COVID-19 e crise financeira
gerada no comércio em geral por conta das restrições de diversas
atividades empresarias por decretos governamentais. Esse cenário
extraordinário de forma maior levou ao fechamento total dos
estabelecimentos de alguns dos autores e que somente neste momento
começam sua retomada. Discorrem sobre os números do IBGE
relativos ao impacto econômico e financeiro no país, invocando o
princípio da dignidade da pessoa humana. Pugnam pela concessão da

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tutela recursal antecipada e, ao final, pelo provimento do agravo de
instrumento (fls. 01/14).
Não foi concedida a antecipação da
tutela recursal (fls. 380).
É o relatório.
Insurgem-se os autores contra a r.
decisão que indeferiu seu pedido de tutela provisória de urgência para
redução imediata dos aluguéis mensais dos valores contratados nas
proporções especificadas na petição inicial. Contudo, não se vislumbra,
por ora, elementos para dar guarida à sua insurgência.
Com efeito, dispõe o art. 300, caput,
do CPC:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida
quando houver elementos que evidenciam a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo.
Em comentário ao citado dispositivo
legal, asseveram TERESA ARRUDA ALVIM, MARIA LÚCIA LINS
CONCEIÇÃO, LEONARDO FERRES DA SILVA RIBEIRO e ROGERIO
LICASTRO TORRES DE MELLO:
Em palavras simples, pode-se afirmar, como ponto
de partida, que só é possível cogitar de tutela de
urgência se houver uma situação crítica, de
emergência. Dessa forma, a técnica processual
empregada para impedir a consumação ou o
agravamento do dano
que pode consistir no
agravamento do prejuízo ou no risco de que a
decisão final seja ineficaz no plano dos fatos, que
geram a necessidade de uma solução imediata é
que pode ser classificada como a tutela de
urgência. É, pois, a resposta do processo a uma
situação de emergência, de perigo, de urgência.
(...) O caput do art. 300 traz os requisitos para a

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concessão da tutela de urgência (cautelar ou
satisfativa),
quais
sejam,
evidência
da
probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo. Noutras palavras,
para a concessão da tutela de urgência cautelar e
da tutela de urgência satisfativa (antecipação de
tutela)
exigem-se
os
mesmos
e
idênticos
requisitos: fumus boni iuris e periculum in mora.
O NCPC avançou positivamente ao abandonar a
gradação que o CPC/1973 pretendia fazer entre os
requisitos para a cautelar e a antecipação de
tutela, sugerindo-se um “fumus” mais robusto para
a concessão dessa última. Segundo um dos
coautores
desses
comentários,
essa
diferenciação, mesmo sob égide do CPC/1973,
nunca fez sentido. Tratando-se de tutela de
urgência, o diferencial para a sua concessão o
“fiel da balança”
é sempre o requisito do
periculum in mora. Ou, noutras palavras, a
questão dos requisitos autorizadores para a
concessão da tutela de urgência compreendendo-
se a tutela cautelar e a antecipação de tutela
satisfativa
resolve-se pela aplicação do que
chamamos de “regra da gangorra”. O que
queremos dizer, com “regra da gangorra”, é que
quanto maior o “periculum” demonstrado,
menos “fumus” se exige para a concessão da
tutela pretendida, pois a menos que se anteveja
completa inconsistência do direito alegado, o que
importa para a sua concessão é a própria urgência,
ou seja, a necessidade considera em confronto
com o perigo da demora na prestação jurisdicional.
O juízo de plausibilidade ou de probabilidade que
envolvem dose significativa de subjetividade

ficam,
a
nosso
ver,
num
segundo
plano,
dependendo do periculum evidenciado. Mesmo em
situações que o magistrado não vislumbre uma
maior
probabilidade
do
direito
invocado,
dependendo do bem em jogo e da urgência
demonstrada
(princípio
da
proporcionalidade),
deverá ser deferida a tutela de urgência, mesmo
que satisfativa.1
Por essas razões, para obter a tutela
provisória de urgência, deve a parte autora apresentar elementos que
evidenciem a probabilidade do direito alegado (fumus boni juris) e,
cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do
processo (periculum in mora). Ausentes os requisitos exigidos no art.
300 do CPC, ou apenas um deles, não é possível a concessão da tutela
1 Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil, Artigo por Artigo, São Paulo: Ed.
Revista dos Tribunais, 2015, p. 498/499, comentário ao art. 300.

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provisória de urgência.
Analisados
os
autos,
não
se
vislumbra, por ora, que a situação fática e jurídica apresentada
evidencie a probabilidade do direito alegado de modo a justificar a
concessão da medida sem a prévia oitiva da parte contrária. Agiu
acertadamente a douta Magistrada de primeiro grau ao indeferir a
medida nos seguintes termos:
“Trata-se de pedido de revisão de contratos de
locação, redução valor locatício, em razão das
consequências advindas da pandemia COVID-19
que
determinou
o
fechamento
dos
estabelecimentos comerciais causando queda de
faturamento. Indefiro o pedido de liminar, tutela de
urgência, porque não foi trazido para o processo
dados financeiros que evidenciem a situação
narrada na inicial. De se ressaltar que as padarias
não tiveram suas atividades suspensas, portanto,
não se justifica o pedido de redução do valor do
aluguel. Os demais estabelecimentos, para análise,
depende de comprovação do faturamento dos
últimos doze meses anteriores ao fechamento e
posterior para comparação e apuração da alegada
queda de faturamento. E, por fim, a Lei 14.010/20
não determinou a obrigatoriedade de redução do
valor do aluguel. Nada impede, no entanto, que as
partes façam acordo nesse sentido. Citem-se com
as advertências de praxe” (fls. 319).
Plausível esse entendimento, pois,
antes de emitir juízo a respeito da aplicabilidade da teoria da imprevisão
para o reequilíbrio da obrigação na relação de direito privado, convém
demonstração efetiva dos impactos financeiros que evidenciem a
situação narrada na inicial para cada um dos autores. Há de ser
analisado caso a caso, não podendo ser tratada a matéria
genericamente como pretendido pelos autores.
Ademais, imprescindível ouvir a parte
contrária a respeito, pois também pode sofrer impactos financeiros com
a pandemia, suscetíveis de agravamento com a medida.

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Não se pode olvidar que a concessão
de tutela de urgência, sem ouvir a parte contrária, é medida excepcional
quando o diferimento do contraditório seja necessário para evitar danos
graves e irreversíveis, não vislumbrados no caso, por enquanto.
Dada a notoriedade da pandemia e
sua repercussão nos mais diversos setores econômicos e sociais, o
diálogo pode ser deflagrado para a preservação de, pelo menos, algum
equilíbrio na relação contratual, sobretudo por ser basilar que o locador
não tem interesse no inadimplemento da obrigação ajustada com o
inquilino. Como a crise afeta a todos, a demonstração de tentativa
conciliatória norteará a atividade judicial no âmbito da tutela provisória
requerida.
No caso, a alegada negativa de
solução extrajudicial para sua pretensão está materializada em
notificações extrajudiciais e mensagens eletrônicas trocadas entre os
locatários e os locadores (fls. 47/131).
E delas se extrai que um dos
locadores já acenou com propostas de descontos (fls. 54, 62, 70, 78 92,
100, 108, 116, 124 e 131 dos autos de origem), enquanto o outro
locador se mostrou disposto a tratar os contratos de locações de forma
individual, solicitando, para análise dos pedidos dos locatários, a
apresentação dos “balancetes e balanços dos interessados, desde o
mês de março/2019 até o presente momento” (fls. 81/82 dos autos de
origem).
Bom dizer que são os mesmos dados
financeiros mencionados pela douta Magistrada de primeiro grau, mas
não foram fornecidos a ela ou aos locadores, tampouco acompanharam
o presente instrumento.

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De todo modo, isso demonstra que
houve um aceno à cooperação e tal situação reforça a prudência de se
aguardar a resposta da requerida aos termos da demanda, valendo
lembrar que “O Estado promoverá, sempre que possível, a solução
consensual dos conflitos” (art. 3o, §2o, do CPC).
Também é necessário lembrar que
eventual rescisão contratual por iniciativa da parte locadora em
decorrência da falta de pagamento dos aluguéis convencionados
somente ocorrerá mediante ação de despejo. Por essas razões, ainda
não se antevê a ocorrência de risco de dano grave, irreversível ou de
impossível reparação para ensejar, agora, guarida à redução pedida
sem prévia oitiva da parte adversa.
Desse modo, por ora, inviável a
concessão da tutela provisória de urgência antes de possibilitado o
contraditório e fornecida a prova documental referida na decisão
agravada, observando-se, após, a reavaliação do pedido na instância
de origem.
A propósito, já decidiu este E.
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA PROVISÓRIA
DE URGÊNCIA PREMATURA. AUSÊNCIA DOS
REQUISITOS AUTORIZADORES DA MEDIDA.
INTELIGÊNCIA
DO
ART.
300
DO
CPC.
RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
Para obter a tutela provisória de urgência, deve o
autor apresentar elementos que evidenciem a
probabilidade do direito alegado ("fumus boni juris")
e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo ("periculum in mora").
Ausentes os requisitos cumulativos exigidos pelo
art. 300 do CPC, correta a decisão que a indeferiu,
com observação de possível reavaliação na
marcha
processual,
depois
de
formado
o
contraditório, caso necessária" (TJSP; Agravo de
Instrumento 2057988-47.2020.8.26.0000; Relator

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(a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional II -
Santo
Amaro
- 13a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
14/04/2020;
Data
de
Registro:
14/04/2020).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE
IMÓVEL. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PANDEMIA
DO CORONAVÍRUS (COVID-19). PEDIDOS DE
URGÊNCIA SOBRE REDUÇÃO NO PAGAMENTO
DO
ALUGUEL
MÍNIMO
QUE
SERÃO
APRECIADOS
SOB
O
CRIVO
DO
CONTRADITÓRIO, APÓS A APRESENTAÇÃO DA
CONTESTAÇÃO.
NECESSIDADE
CONSTITUCIONAL DESTA BILATERALIDADE,
ASSEGURANDO-SE
A
PARTICIPAÇÃO
DE
TODAS
AS
PARTES
ENVOLVIDAS
NO
PROCESSO.
INDISPENSÁVEL
PARA
NÃO
CRIAR AMBIENTE CONTRATUAL DE MAIOR
DESEQUILÍBRIO E DESVANTAGEM. RECURSO
IMPROVIDO. No caso em julgamento, em razão
do
atual
momento
de
excepcional
impacto
econômico e isolamento social causados pela
Pandemia do COVID-19, as questões trazidas
neste
recurso
aguardam
a
formação
do
contraditório para que o Magistrado de primeira
instância
possa,
detidamente,
verificar
a
participação
da
parte
contrária
e
tomar
conhecimento amplo das questões apresentadas.
Por isso, não há motivos para antecipar a
aplicação dos pedidos deduzidos pela agravante,
pelo menos até o estabelecimento do contraditório”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2206551-80.2020.8.26.0000; Relator (a): Adilson
de Araujo; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 38a Vara Cível; Data
do Julgamento: 21/09/2020; Data de Registro:
21/09/2020).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego
provimento ao agravo de instrumento interposto pelos autores, com
observação de possível reavaliação após o contraditório, nos termos da
fundamentação.
Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
Relator

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento No 2242165-49.2020.8.26.0000
Agravantes : MC DA SILCVA ARTIGOS DE VIAGENS e outros
Agravados : ESPÓLIO DE FREDERICO AUGUSTO REIMÃO DE
VASCONCELOS MAIA e outros
Comarca
: São Paulo 2a Vara Cível do Foro Regional de Itaquera
Juíza
: Sueli Juarez Alonso
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
V O T O N.o 44.500
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS REVISIONAL
C.C. RENOVATÓRIA
INTERPOSIÇÃO CONTRA
DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE TUTELA
ANTECIPADA PARA REDUÇÃO DO VALOR DO
ALUGUEL
POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO DE
PERCENTUAL DO VALOR DO ALUGUEL, A
VIGORAR DESDE O VENCIDO EM MARÇO/2020 E
ATÉ
DEZEMBRO/2020,
NOS
TERMOS
REQUERIDOS NA INICIAL DA AÇÃO - DECISÃO
REFORMADA NESSE SENTIDO
PELO MEU
VOTO,
DOU
PROVIMENTO
AO
RECURSO.
Considerando-se as peculiaridades do caso, em especial o
inegável impacto econômico direto nas atividades
comerciais exercidas pelas locatárias, em decorrência da
pandemia e de seus meios de enfrentamento da
emergência de saúde pública, é de se admitir a
excepcional intervenção judicial no contrato para o
reequilíbrio da obrigação, em aplicação, por analogia, à
teoria da imprevisão prevista no artigo 317 do Código
Civil, sendo razoável conceder a tutela antecipada nos
termos requeridos na inicial da demanda, para o fim de
autorizar o pagamento dos aluguéis de julho à dezembro
de 2020, com descontos de 40% para todos os
autores/agravantes, com exceção do contrato do autor
PADARIA SKINA, cujo desconto deve ser de 30% sobre
tais meses, assim como o desconto de 50% sobre os
aluguéis dos meses de março à junho de 2020, com
exceção do contrato do autor PADARIA SKINA, cujo
desconto deve ser de 30% sobre tais meses.

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MC DA SILCVA ARTIGOS DE VIAGENS e outros
ajuizaram ação revisional de aluguel c.c. pedido renovatório de contrato
contra ESPÓLIO DE FREDERICO AUGUSTO REIMÃO DE
VASCONCELOS MAIA e outros, lastreada em diversos contratos de
locação de imóveis comerciais, tendo o MM. Juízo de primeiro grau
indeferido o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora que
visava à redução do aluguel fixado, a vigorar a partir de maio/2020 até
dezembro/2020, tendo por fundamento a crise enfrentada em razão do
COVID-19.
Inconformada, agrava a parte autora almejando a reforma da
decisão, alegando, em suma, que: a quarentena instituída pelo Governo, em
razão da pandemia, impediu o normal funcionamento das atividades dos
autores e de todo o comércio local, afetando diretamente o valor do imóvel
e das locações, além dos negócios dos inquilinos, que por estarem fechados
naquele período não utilizaram do imóvel para obtenção de vendas e lucro;
os contratos foram firmados em situação diversa, de maior faturamento e
maior valor agregado ao ponto comercial, sendo evidente que os réus
acabam auferindo um benefício superior ao devido para este período de
total inatividade, ao manter o valor originário do contrato, configurando
enriquecimento ilícito; trata-se de caso fortuito que tornou excessivamente
oneroso o contrato e insustentável para os autores, motivando a concessão
de liminar. Requer, portanto, o provimento recursal, com a concessão da
tutela antecipada para o fim de autorizar o pagamento dos aluguéis de julho
à dezembro do corrente ano, com descontos de 50% para todos os autores,
com exceção do contrato do autor PADARIA SKINA, cujo desconto deve
ser de 30% sobre tais meses, assim como o desconto de 50% sobre os
aluguéis dos meses de março à junho de 2020, com exceção do contrato do
autor PADARIA SKINA, cujo desconto deve ser de 30% sobre tais meses,
com a suspensão de eventual ação de despejo.
Foi indeferido o pedido de efeito ativo (fls.381/383), decisão
mantida às fls.391/392.
É O RELATÓRIO.

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Com a devida vênia do posicionamento adotado pelo douto
Desembargador Relator Sorteado, Dr. Adilson de Araujo, o qual foi
vencedor por maioria de votos, ouso divergir.
Tem-se dos autos que a parte autora/locatária ajuizou ação
revisional c.c. renovatória, calcada em contratos de locação de imóveis
comerciais, tendo requerido a tutela de urgência, conforme extrai-se da
leitura integral da inicial da demanda, para o fim específico de autorizar o
pagamento dos aluguéis de julho à dezembro do corrente ano, com
descontos de 40% para todos os Autores, com exceção do contrato do
Autor PADARIA SKINA, cujo desconto deve ser de 30% sobre tais meses,
assim como o desconto de 50% sobre os aluguéis dos meses de março à
junho de 2020, com exceção do contrato do Autor PADARIA SKINA,
cujo desconto deve ser de 30% sobre tais meses, com a suspensão de
eventual ação de despejo.
O magistrado “a quo” indeferiu o pleito liminar, o que ensejou o
inconformismo da parte locatária.
Com efeito, na hipótese, é incontroversa a celebração de
contratos de locação de imóveis não residenciais entre as partes autoras e
os requeridos (fls. 132/252, da ação principal), implementando as
locatárias nos locais estabelecimentos comerciais de variados ramos.
Incontroverso que o Congresso Nacional reconheceu o estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus
(COVID-19) (cf. Decreto Legislativo no 6/2020).
No mesmo sentido, o Estado de São Paulo (Decreto Estadual no
64.879/2020) e o Município de São Paulo (Decreto Municipal no
59.291/2020).
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe sobre medidas para
enfrentamento da emergência de saúde pública de importância
internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019,
autorizou as autoridades à adoção da quarentena.

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O Governador do Estado de São Paulo decretou medida de
quarentena no Estado, com suspensão total do atendimento presencial ao
público em estabelecimentos comerciais (Decreto no 64.881/2020, de
22.03.2020), com retomada lenta e gradual a partir de junho de 2020, de
acordo com os setores da economia e com as localidades do Estado, a ser
autorizada pela autoridade pública.
Não se desconhece que, conquanto no Município em que se
localizam os imóveis locados fora autorizada a retomada do funcionamento
de diversos ramos comerciais, certo que ainda há diversas restrições, tais
como redução do horário de funcionamento e capacidade de público, ainda
não sendo possível o pleno funcionamento dos serviços.
Desse modo, sob meu ponto de vista, não há dúvidas sobre o
impacto econômico direto nas atividades exercidas pelas locatárias em
decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência
de saúde pública, visando evitar possível contaminação ou propagação do
vírus.
Assim, a meu ver, diante das peculiaridades do caso, possível
admitir-se excepcionalmente a intervenção judicial para o reequilíbrio da
obrigação, em aplicação, por analogia, à teoria da imprevisão prevista no
artigo 317 do Código Civil.
Nesse sentido:
Locação. Loja em shopping center. Tutela de urgência. Pedido de redução
para "aluguel percentual". Fechamento do shopping. Pandemia. Teoria da
imprevisão. Art. 317, CC. Elementos de convicção que, num exame
sumário, autorizam a concessão da tutela. Valores em conflito sopesados.
Recurso provido. Pela análise dos elementos constantes nos autos, em juízo
de cognição sumária, considerando a relação continuada de locação, o
fechamento do shopping devido à pandemia e os dados apresentados, cabe,
a priori, observar a teoria da imprevisão, nos termos do art. 317 do CC,
sopesando os valores sociais em conflito. Assim, estão preenchidos os
requisitos necessários para concessão da tutela de urgência em relação ao
pagamento temporário de "aluguel percentual" até ulterior deliberação,
mantidos os pagamentos das despesas de condomínio e demais encargos.
(Agravo de Instrumento no 2067001-70.2020.8.26.0000, Rel. Des. KIOITSI
CHICUTA, J. em 30.04.2020, g.n.).

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Logo, entendo que, diante da imprevisibilidade dos impactos da
pandemia de coronavírus sobre os faturamentos das empresas locatárias, a
fim de preservar a função social das atividades exercidas pelas agravantes e
reequilibrar a obrigação assumida quando da celebração dos contratos de
locação, razoável o deferimento da tutela de urgência requerida na
inicial da demanda para fins específicos de autorizar o pagamento dos
aluguéis de julho à dezembro de 2020, com descontos de 40% para
todos os autores/agravantes, com exceção do contrato do autor
PADARIA SKINA, cujo desconto deve ser de 30% sobre tais meses,
assim como o desconto de 50% sobre os aluguéis dos meses de março à
junho de 2020, com exceção do contrato do autor PADARIA SKINA,
cujo desconto deve ser de 30% sobre tais meses.
Posto isto, dou provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. DE ANDRADE
3o Juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
10
Acórdãos
Eletrônicos
ADILSON DE ARAUJO
133ED735
11
15
Declarações de
Votos
PAULO CELSO AYROSA MONTEIRO DE
ANDRADE
134FF8C9
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2242165-49.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.