Tribunal: TJSP
Processo: 1045379-45.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Atraso na entrega da obra – Pretensão indenizatória – Ausência de análise de um dos pedidos constante da petição inicial – Julgamento "citra petita" – Hipótese, entretanto, de prontoexame da matéria de mérito – Art. 1013, § 3o, III, do Código de Processo Civil – Correção de erro material contido na sentença – Supressão do

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Atraso na entrega da obra – Pretensão indenizatória – Ausência de análise de um dos pedidos constante da petição inicial – Julgamento "citra petita" – Hipótese, entretanto, de prontoexame da matéria de mérito – Art. 1013, § 3o, III, do Código de Processo Civil – Correção de erro material contido na sentença – Supressão do termo "úteis" da cláusula 4.3 do instrumento contratual – Atraso verificado – Culpa exclusiva das rés constatada – Indenização por lucros cessantes devida – Base de cálculo: valor atualizado contrato - Montante que reflete o valor locativo praticado no mercado imobiliário – Indenização devida até a efetiva entrega da obra – Súmula 160 do TJSP – Correção monetária – INCC que é aplicável somente enquanto perdurar o período de obras – Incidência do IGMP a partir da data em que deveria ter sido a obra entregue – Devolução dos valores pagos a maior pelos autores determinada – Encargos contratuais incidentes sobre o saldo devedor no período de atraso indevidos – Súmula 163 do TJSP – Restituição dos valores pagos a maior – Danos morais – Indenização indevida – Mero descumprimento contratual que não acarreta dano moral – Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511891
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1045379-45.2017.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados GRAVATAI EMPREENDIMENTOS LTDA e TRISUL S/A, são
apelados/apelantes MAURICIO SILVA DIAS e TALITA SABINO DIAS.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 51451
APELAÇÃO No 1045379-45.2017.8.26.0100 (2) São Paulo
APELANTES E APELADOS Maurício Silva Dias, Talita Sabino
Dias, Gravataí Empreendimentos SPE Ltda. e Trisul S/A
JUIZ Fernando Antonio Tasso

CONTRATO
Compromisso de compra e venda de
unidade autônoma
Atraso na entrega da obra

Pretensão indenizatória Ausência de análise de um dos
pedidos constante da petição inicial Julgamento “citra
petita”
Hipótese, entretanto, de prontoexame da
matéria de mérito Art. 1013, § 3o, III, do Código de
Processo Civil Correção de erro material contido na
sentença Supressão do termo “úteis” da cláusula 4.3 do
instrumento contratual
Atraso verificado
Culpa
exclusiva das rés constatada Indenização por lucros
cessantes devida
Base de cálculo: valor atualizado
contrato - Montante que reflete o valor locativo
praticado no mercado imobiliário Indenização devida
até a efetiva entrega da obra Súmula 160 do TJSP
Correção monetária
INCC que é aplicável somente
enquanto perdurar o período de obras Incidência do
IGMP a partir da data em que deveria ter sido a obra
entregue Devolução dos valores pagos a maior pelos
autores determinada Encargos contratuais incidentes
sobre o saldo devedor no período de atraso indevidos
Súmula 163 do TJSP Restituição dos valores pagos a
maior Danos morais Indenização indevida Mero
descumprimento contratual que não acarreta dano
moral Recursos providos em parte.

Trata-se de apelações da sentença de fls. 535/538 (objeto de embargos
de declaração de fls. 541/544 e 545/548, acolhidos a fls. 549 e de embargos de
declaração de fls.552/554, rejeitados a fls. 555), em que foi julgada procedente “ação
indenizatória” (fls. 1) ajuizada por Mauricio Silva Dias e Talita Sabino Dias contra
Gravataí Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Trisul S/A, “para DECLARAR
a nulidade do termo "úteis" na cláusula 4.3 do instrumento particular de compra e

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venda e CONDENAR as requeridas à repetição dos valores indevidamente pagos
após o vencimento da obrigação contratual e a efetiva entrega do imóvel, bem como
ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 e ao
pagamento de indenização por lucros cessantes em valor correspondente a 0,5%
sobre o valor do bem para cada mês de atraso, apurando-se o quantum em fase de
liquidação de sentença” (fls. 538). Também, foi estabelecido “como termo final para
o cálculo da indenização por lucros cessantes a data da entrega das chaves, a
aplicação da substituição do índice INCC pelo IGP-M e para determinar que a
indenização por lucros cessantes deverá ser corrigida monetariamente a partir da data
de cada vencimento e acrescida de juros legais desde a data da citação, ao passo que a
indenização por danos morais deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do
arbitramento e acrescida de juros legais desde a data da citação” (fls. 549). Foram
carreados às rés os ônus da sucumbência. Inconformadas, apelaram as rés, alegando
inocorrência de atraso da entrega da obra, já que as chaves foram entregues antes do
recebimento dos recursos decorrentes do financiamento obtido pelos autores junto à
instituição financeira para quitação do preço. Aduziram ser omissa a sentença em
relação às variantes que poderiam compor o saldo devedor, pois “não ficou claro aos
Apelantes se estes últimos fatores (juros remuneratórios/compensatórios e juros
moratórios e multa moratória) devem ou não incidir no cálculo do saldo devedor.
Não está nem claro qual o termo final de aplicação do INCC, e qual o termo inicial
de aplicação do IGPM” (fls. 573). Sustentaram, ainda, inocorrência de dano moral
indenizável. Requereram, também, que a indenização por lucros cessantes fosse
devida no período de janeiro de 2012 até a data da individualização das matrículas e
que fosse esclarecido o critério para cálculo de referida indenização. Foi
providenciado o recolhimento do preparo. Apelaram, também, os autores, alegando
que não fora suprimido o termo “úteis” da cláusula contratual. Afirmaram que a base
cálculo da indenização por lucros cessantes deveria ser corrigida desde a data da
assinatura do contrato. Anotaram, também, que não foi analisado o “pedido de não
aplicação de juros no período de atraso em favor da construtora” e “o pedido de

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restituição de R$ 19.540,79 que corresponderia ao valor já liquidado pelos Apelantes
na petição inicial e que não foi objeto de impugnação pelas Apeladas” (fls. 588). Foi
providenciado o recolhimento do preparo. Oferecidas contrarrazões (fls. 605/612 e
613/628), foram os autos remetidos a esta Corte.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Segundo se nota, em 1o de julho de 2008, firmaram a corré Gravataí
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e os autores contrato de compromisso de
compra e venda da unidade 205, do Bloco Figueira, do empreendimento denominado
"Condomínio Terraços do Campestre" (fls. 22/36).
Sob a alegação de atraso da entrega da obra, ajuizaram os autores a
presente ação indenizatória, pretendendo a declaração de nulidade da cláusula 4.3 do
instrumento de compromisso de compra e venda, a condenação das rés no pagamento
de indenização por lucros cessantes, a restituição dos valores pagos a maior a título
de incidência indevida do INCC e dos juros de mora sobre o saldo devedor no
período de atraso da entrega da obra, e, por fim, a condenação das rés no pagamento
de indenização por danos morais (fls. 14).
Todavia, ao proferir a sentença de fls. 427/430, o Juiz de Direito não
dedicou uma linha sequer em relação aos pedidos de condenação das rés no
pagamento de indenização por lucros cessantes e de restituição dos valores pagos a
maior a título de juros de mora incidentes sobre o saldo devedor no período de mora
das rés, razão pela qual foi anulada pelo Acórdão de fls. 522/525.
Foi, assim, proferida nova sentença, ora apelada, em que, apesar de ter
sido analisado o pedido de condenação das rés no pagamento de indenização por
lucros cessantes, não houve apreciação do pedido de restituição dos valores pagos a
maior a título de juros de mora incidentes sobre o saldo devedor no período de atraso
da entrega da obra.
Assim, houve julgamento “citra petita”, pois não se esgotou a
prestação jurisdicional.
Entretanto, considerado o disposto no art. 1013, § 3o, III, do Código de

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Processo Civil, admite-se o prontoexame da matéria de mérito.
Restou previsto na cláusula 9 do quadro resumo, que o Edifício
Figueira seria entregue em junho de 2011 (fls. 24), sendo que, nos termos da cláusula
4.3, do instrumento contratual de fls. 27/36, seria admitido "prazo de tolerância de
180 (cento e oitenta dias) úteis para mais ou para menos" (fls. 30).
De início, reconhece-se que se trata de mero erro material o trecho da sentença em
que restou determinada a retificação da redação cláusula 4.3 do instrumento
contratual. É, pois, caso de supressão do termo “úteis” de referido dispositivo,
conforme constante da fundamentação e da parte dispositiva da sentença.
Outrossim, cumpre ressaltar que as rés deixaram de impugnar a parte
da sentença, em que foi considerado o prazo de tolerância de cento e oitenta
dias corridos.
É notório, portanto, o inadimplemento da avença por parte das rés,
uma vez não observada a data aprazada para a conclusão da obra (1o de janeiro de
2012). Conforme documento de fls. 38, nota-se que as chaves foram entregues em 11
de abril de 2013.
Não prospera a alegação das rés de inocorrência de atraso, pois a
entrega das chaves deu-se antes mesmo do recebimento dos recursos decorrentes do
financiamento obtido pelos autores pata quitação do preço, por inexistir previsão
contratual condicionando a entrega das chaves à quitação do preço.
Ainda, não há que se falar de caso fortuito ou força maior, pois é
básico haver por parte das rés o dever de gerir recursos com eficiência. Entender o
contrário significaria submeter os adquirentes a permanecerem indefinidamente
vinculados a um plano em que não existe perspectiva do término do
empreendimento.
No tocante à pretensão de condenação das rés no pagamento de
indenização pelos danos materiais suportados, é certo que nada elide a
responsabilidade das requeridas de arcarem com o prejuízo decorrente do atraso na
entrega da unidade, tendo restado evidente a sua culpa exclusiva pelo atraso na

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entrega da unidade autônoma aos requerentes.
É certo, assim, que os lucros cessantes são presumidos. A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “é firme quanto ao cabimento dos
lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para entrega do imóvel
objeto do compromisso de compra e venda, por haver presunção de prejuízo do
promitente comprador” (AgInt no REsp 1829358/SP, Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça, Rel. Min. Moura Ribeiro, em 16/12/2019).
No mesmo sentido é a Súmula 162 do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, segundo a qual, “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora
por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
Revela-se, assim, adequada e justa a fixação do percentual de 0,5%
do valor atualizado do contrato por mês de atraso, conforme fixado na
fundamentação da sentença (fls. 538), o que bem reflete o valor locativo praticado no
mercado imobiliário, sendo montante adequado para indenizar os adquirentes do
bem, conforme esta Câmara tem entendido.
Nesse sentido:
AÇÃO INDENIZATÓRIA Compromisso de compra e venda
Atraso na entrega da obra Adimplemento da construtora que se dá apenas
com a instituição do condomínio e individualização da unidade autônoma
Autor que incidiu em mora no pagamento da parcela final Caso de moras
sucessivas, que não se compensam e nem elidem uma à outra Dever da ré
de indenizar os lucros cessantes do comprador, em montante
correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
atraso Lucros cessantes incidentes até o momento da instituição do
condomínio edilício, viabilizando obtenção de financiamento pelo autor
Dano moral Inocorrência Ausência de comprovação dos prejuízos de
ordem extrapatrimonial alegados Inadimplemento do contrato que, por si

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só, não enseja dano moral indenizável Necessidade de comprovação de
violação a direito da personalidade, ou de sentimento negativo intenso, que
ultrapasse o patamar dos incômodos e aborrecimentos do cotidiano
Cobrança por "serviços de análise de contrato de cessão de direitos"
Inadmissibilidade Cobrança congênere da Taxa SATI Ilegalidade da
exação reconhecida pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo (tema 938)
Abusividade da cobrança de taxa de anuência/cessão
Irrelevante a
existência de previsão contratual para a exigência, diante de sua
abusividade para o consumidor, sem a equivalente contraprestação ou
despesa que a justifique Dever da ré de restituir a importância paga a tal
título

Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
Cível
no
1026336-33.2014.8.26.0002; 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, v.un.; Rel. Des. Francisco Loureiro, em
29/03/2019).
Na mesma linha, também decidiu esta Corte:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL Aplicabilidade do CDC - Nas
ações de compromisso de compra e compra de imóvel adquirido na planta e
derivadas, inegável tratar de típica relação de consumo. - Alegação de caso
fortuito ou força maior Inocorrência Incidência da súmula no 161 do
TJSP
Lucros cessantes
Sobrevindo atraso culposo na entrega do
imóvel, a partir de então e até a efetiva entrega das chaves, é devida taxa
mensal de 0,5% ao mês, calculada sobre o valor atualizado do contrato (e
não do imóvel). Súmula 162 do E. TJSP. - Correção Monetária -
Legalidade da cláusula que prevê a correção do saldo devedor pela
variação do INCC até a conclusão da obra e pela do IGP-M a partir de
então. Verificada a mora exclusiva das vendedoras, o INCC deve ser
aplicado somente até a data prevista para a conclusão da obra - Danos
Morais Descabimento, em regra. Conforme entendimento pacificado na 8a

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Câmara de Direito Privado, o mero atraso na entrega de obra não gera
danos morais, salvo casos extraordinários. Precedentes
DERAM
PARCIAL
PROVIMENTO
AO
RECURSO”
(Apelação
Cível
no
0006930-32.2013.8.26.0114; 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo; Rel. Des. Alexandre Coelho, em
23/06/2017).
Cumpre ressaltar que a efetiva entrega da obra ocorre com a
disponibilização física da unidade ao compromissário comprador. Este é o espírito da
Súmula 160, TJSP: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora”.
Diante disso, ao contrário do alegado pelas rés, a data a ser
considerada para o termo final da incidência da indenização é a em que o imóvel foi
disponibilizado para a entrega, qual seja, 11 de abril de 2013, data em que os autores
receberam as chaves (fls. 38).
Os lucros cessantes são devidos, portanto, pelo período de
indisponibilidade injustificada do imóvel, que compreende 1o de janeiro de 2012 a 26
11 de abril de 2013, inclusive.
No que tange à correção monetária, com efeito, é certo que, tendo em
vista que o INCC é aplicável somente enquanto perdurar o período de obras e
considerando ter sido ultrapassada a data da entrega, o índice incidente a partir de
então há de ser o IGPM (Apelação Cível n° 4006594-65.2013.8.26.0564 - São
Bernardo do Campo, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, v. un., Rel. Claudio Godoy, em 10/6/14). Ademais, é certo que o IGPM "é um
índice amplamente utilizado e aceito na correção dos contratos imobiliários, sem
contar que é um índice público e notório, de modo que sua manutenção se mostra
mais adequada" (Apelação no 4021226-49.2013.8.26.0224 -Guarulhos, 5a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, v.un., Rel. Des. James Siano,
em 4/5/15).

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É, portanto, de rigor a correção das parcelas pelo IGPM da Fundação
Getúlio Vargas, a partir de janeiro de 2012, data em que deveria ser entregue a
unidade autônoma em questão, devendo as rés restituir aos autores os valores pagos a
maior, como determinado na sentença a fls. 537, a serem apurados em liquidação de
sentença.
No tocante aos juros de obra, conforme tese firmada pelo Superior
Tribunal de Justiça em regime de recursos repetitivos (tema 996), “1.3 É ilícito
cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo
ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância”.
Nesse sentido, é, também, a Súmula 163 deste Tribunal de Justiça,
segundo a qual “O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas
tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor”.
Dessa forma, é de responsabilidade das rés a restituição do valor
cobrado a título de encargos contratuais após o prazo de entrega do empreendimento
(1o de janeiro de 2012), devendo responder pelos prejuízos causados pela mora, nos
termos do art. 395, do Código Civil.
Por fim, a despeito do atraso verificado, não é devida indenização
por danos morais. O atraso na entrega da unidade, por si só, não a enseja,
constituindo mero dissabor. Em matéria contratual, somente se cogita de reparação
extrapatrimonial em casos excepcionalíssimos, não sendo este, à evidência, uma
dessas hipóteses.
Consoante a orientação do Superior Tribunal de Justiça, “A moderna
jurisprudência desta Corte é de que o dano moral, na hipótese de atraso na entrega
de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver
circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em
significativa e anormal violação de direito da personalidade dos promitentes
compradores, o que não ocorre no caso vertente. Na espécie, a fundamentação do

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dano moral está justificada somente da frustração da expectativa da parte autora,
que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da
obra, sem tecer nota adicional ao mero atraso que pudesse, além dos danos
materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar verdadeiro
dano moral” (AgInt nos EDcl no AREsp 899.455/RJ, Terceira Turma, Rel. Min.
Moura Ribeiro, julgado em 26/09/2017, DJe 13/10/2017).
No caso, os autores não ofereceram elementos suficientes que
pudessem comprovar o abalo psíquico que teriam sofrido e que poderia ter
configurado dano moral indenizável, ônus que lhes competia, nos termos do art. 373,
I, do Código de Processo Civil.
Diante disso, é reformada a sentença para julgar-se procedente em
parte a presente ação, para condenar as rés, solidariamente, no pagamento de
indenização a título de danos materiais, correspondente a 0,5% do valor atualizado do
contrato, com acréscimo de juros de mora a partir da citação, bem como na
devolução dos valores pagos a maior pelos autores a título de correção monetária e
a título de encargos contratuais incidentes sobre o saldo devedor, após o prazo de
entrega do empreendimento, acrescidos de atualização a partir da data do desembolso
e juros de mora a partir da citação, afastada a condenação das rés no pagamento de
indenização por danos morais e corrigido erro material constante da sentença.
Vencidas as rés em maior proporção, mantém-se a disciplina de
sucumbência, inclusive o percentual fixado na sentença a título de honorários
devidos aos patronos dos autores, pois, reduzido o valor da condenação,
consequentemente, será a verba honorária diminuída, nos termos do artigo 85, §11,
do Código de Processo Civil.
Diante disso, dá-se provimento em parte aos recursos.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator

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