Tribunal: TJSP
Processo: 2107188-23.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONDOMÍNIO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Ação de cobrança de despesas condominiais – Pedido de extinção do feito formulado após a prolação de sentença pela ré, integrante do grupo PDG, em face da alegada sujeição do crédito discutido à recuperação judicial – Indeferimento, acolhendo-se em vez disso a pretensão do condomínio autor, no sentido de iniciar-se a fase de

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONDOMÍNIO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Ação de cobrança de despesas condominiais – Pedido de extinção do feito formulado após a prolação de sentença pela ré, integrante do grupo PDG, em face da alegada sujeição do crédito discutido à recuperação judicial – Indeferimento, acolhendo-se em vez disso a pretensão do condomínio autor, no sentido de iniciar-se a fase de cumprimento, com intimação da ré para pagar ou oferecer impugnação – Inconformismo da executada – Inadmissibilidade – Caráter extraconcursal do crédito correspondente a despesa de condomínio assentado na jurisprudência do STJ – Inteligência do art. 84, III, da Lei no 11.101/2005 – Despesa com a administração do ativo – Ausência de óbice ao curso da fase de cumprimento – Observação, porém, para que atos de constrição sejam submetidos ao controle do juiz da recuperação.
Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000685862
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2107188-23.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é agravado
CONDOMINIO EDIFICIO CONQUISTA SANTO ANDRE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos negaram provimento ao recurso com observação, vencido o 3o juiz que
declara voto, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) e FABIO TABOSA.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2107188-23.2020.8.26.0000
Agravante: Conquista Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda
Agravado: Condominio Edificio Conquista Santo Andre
Interessado: Conquista Empreendimento Imobiliario Spe Ltda (em recuperação
judicial)
Comarca de Origem: São Paulo
Juiz da Vara de origem:Douglas Iecco Ravacci
Voto no 2.607
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
–
CONDOMÍNIO
-
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Ação de cobrança de despesas
condominiais – Pedido de extinção do feito formulado após a
prolação de sentença pela ré, integrante do grupo PDG, em face da
alegada sujeição do crédito discutido à recuperação judicial –
Indeferimento, acolhendo-se em vez disso a pretensão do condomínio
autor, no sentido de iniciar-se a fase de cumprimento, com intimação
da ré para pagar ou oferecer impugnação – Inconformismo da
executada – Inadmissibilidade – Caráter extraconcursal do crédito
correspondente a despesa de condomínio assentado na jurisprudência
do STJ – Inteligência do art. 84, III, da Lei no 11.101/2005 – Despesa
com a administração do ativo – Ausência de óbice ao curso da fase de
cumprimento – Observação, porém, para que atos de constrição sejam
submetidos ao controle do juiz da recuperação.
Recurso não provido, com observação.
Trata-se
de
agravo
de
instrumento
interposto
por
Conquista
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. – Em recuperação judicial, contra a r. decisão
copiada à fl. 70, nos autos da ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por
Condomínio Edifício Conquista Santo André, ora em fase de cumprimento de sentença,
proferida nos seguintes termos:
"Vistos. Fls. 726/737, fls. 738/799: O débito sub judice é de caráter propter rem e
possui caraterísticas singulares que garantem primazia no confronto de preferências de
créditos. Tratando-se de cotas condominiais não há que se falar em vis attractiva do
juízo recuperacional, porque os débitos condominiais são considerados encargo da
massa. Nos termos do artigo 513, §2o, do CPC, fica(m) a(s) parte(s) devedora(s)
intimada(s), na pessoa de seu(s) procurador(es), para que, no prazo de 15 (quinze) dias

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efetue o pagamento do valor devido, conforme demonstrativo, com atualização
monetária e juros de mora até a data do depósito. Decorrido o prazo sem pagamento
voluntário, incide multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, bem como de
honorários advocatícios em favor do patrono do exequente de importe de 10% (dez por
cento) no valor do débito, nos termos do artigo 523, caput e §1o, do CPC. O prazo de 15
dias para impugnação começará a fluir após decurso do prazo pagamento voluntário
independente de penhora ou nova intimação (artigo 525 do CPC). Realizado o depósito
voluntário, informe a parte exequente se o valor depositado satisfaz a obrigação, sendo
que o silencio será interpretado como concordância. A fim de viabilizar a transferência
eletrônica do numerário depositado nos autos, a parte credora deverá preencher o
formulário MLE, a ser obtido por meio do sítio eletrônico do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, juntando-o aos autos. Intime-se".
A agravante sustenta, em síntese, a impossibilidade de prosseguir-se com
o cumprimento de sentença, pois no seu entender o crédito de despesa de condomínio
sujeita-se aos efeitos da recuperação judicial, mesmo em face do seu caráter propter
rem, sendo necessário igualmente observar a competência do juízo da recuperação para
a prática de atos constritivos e prestigiar o princípio da preservação da empresa. Pugna
pelo processamento do recurso com efeito suspensivo e, ao final, pelo provimento ao
recurso, para extinguir o cumprimento de sentença e determinar a habilitação do crédito
exequendo nos autos da recuperação judicial.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 60/61) e respondido (fls. 115/125).
Na contraminuta, o agravado requer o não conhecimento do recurso, por
se tratar de decisão não prevista no rol do art. 1.015 do Código de Processo Civil. No
mérito, o agravado insiste que o crédito exequendo não se sujeita à recuperação judicial,
por corresponder a despesa condominial.
É o relatório.
1. Discute-se ação de cobrança de cotas condominiais vencidas entre
setembro de 2012 e janeiro de 2013 (fl. 14 da origem). Após a prolação de sentença (fls.
95/97 e 603) e subsequente suspensão do processo pelo stay period (fl. 666), a ré
requereu a extinção do processo por estar em recuperação judicial (fls. 669/675) e o
autor pediu fosse deflagrada a fase de cumprimento, por se tratar de crédito
extraconcursal (fls. 726/737). O juízo a quo acabou por acatar a pretensão do autor,
determinando nos próprios autos do processo de conhecimento a intimação da ré para

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pagar ou oferecer impugnação (fl. 800) e essa decisão é o objeto do inconformismo
recursal.
2. Como se observa, a decisão sob exame deferiu o cumprimento de
sentença e portanto pode ser impugnada por meio deste recurso, a teor do art. 1.015,
parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo o qual "Também caberá agravo
de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de
sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de
inventário." (grifos nossos). Dessa maneira, rejeita-se a preliminar de não cabimento do
agravo levantada em contraminuta.
3. Como registrado na decisão de fls. 10/12, verifica-se o deferimento da
recuperação judicial da agravante aos 06/12/2017 (fls. 71/100, apontado o nome da
agravante a fl. 88) e a constituição do crédito exequendo entre setembro de 2012 e
janeiro de 2013 (fl. 14 da origem), período de vencimento das cotas condominiais
cobradas, ou seja, ao menos num primeiro momento, o crédito exequendo afigura-se
anterior ao deferimento do pedido de recuperação judicial e, exclusivamente sob a ótica
temporal, sujeita-se ao juízo da recuperação.
Nada obstante, em se tratando de crédito de despesa de condomínio, o
entendimento é o de que a dívida não se submete ao concurso de credores e, portanto,
cuida-se de crédito extraconcursal, mas não se desconhece entendimento em sentido
contrário Necessário, porém, uniformizar entendimentos, especialmente em se cuidando
da mesma empresa ou grupo empresarial, como no caso da PDG, pois além de decisões
dessa C. Câmara há entendimento firmado no próprio STJ.
No Recurso Especial interposto pela PDG SP 7 Incorporações SPE Ltda
RESP 1823388, julgado aos 26.02.2020, recorrido Condomínio Fusion Home & Office,
contra decisão deste Tribunal que, em fase de cumprimento de sentença, reconheceu o
crédito condominial como extraconcursal, o Min. Raul Aráujo assentou:
"(...) O Tribunal de origem reformou a decisão de primeiro grau por entender que o
crédito condominial tem natureza propter rem e se destina à própria manutenção do
bem e, por isso, se trata de crédito extraconcursal, que não se sujeita aos efeitos da

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recuperação.
(...)
Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a
qual 'a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à
administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se
sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da
Lei de Falências' (AgInt no REsp 1.646.272/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
30/04/2018)."
Nesse sentido:
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DAS
DESPESAS CONDOMINIAIS. POSTERIOR FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE.
TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À FALÊNCIA QUE SE REFEREM À
MANUTENÇÃO DA COISA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA
SOBRE OS CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE
DE
SUSPENSÃO
DA
EXECUÇÃO
DOS
CRÉDITOS.
CARÁTER
EXTRACONCURSAL.
ENTENDIMENTO
DOMINANTE
NESTA
CORTE.
SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM
IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos no
Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de
admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A atual jurisprudência desta
Corte Superior é no sentido de que a taxa de condomínio se enquadra no conceito
de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito
extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão
determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes. 3. Em virtude do não
conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade
do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no
percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer
outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o
daquele artigo de lei. 4. Agravo interno não provido, com imposição de multa." (AgInt
no REsp 1646272/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 24/04/2018, DJe 30/04/2018) (grifos nossos).

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Ainda: AgInt nos EDcl no REsp 1758897/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Terceira Turma, j. 21/10/2019. : AREsp n.o 1.517.062/SP, Relator Min.
Raul Araújo, DJe de 30.08.2019; AREsp n.o 1.476.654/SP, Relator Marco Aurélio
Bellizze, DJe de 21.08.2019; REsp n.o 1.823764/SP, Relator Min. Marco Aurélio
Bellize, DJe de 16.08.2019; REsp n.o 1.824.860/SP, Relator Min. Marco Buzzi, DJe de
07.08.2019
Também no âmbito desta C. Câmara esse entendimento prevaleceu,
inclusive, como afirmado, em demandas relativas ao mesmo processo de recuperação
judicial, como ilustram os seguintes julgados:
"Despesas de condomínio - Pretensão de reconhecimento da impossibilidade de
penhora do imóvel objeto da lide, em razão da recuperação judicial da empresa
devedora - Crédito extraconcursal não sujeito à recuperação judicial, por se tratar de
despesa com administração do ativo (art. 84. III, da Lei 11.101/05) - Agravo não
provido." (TJSP; Agravo de Instrumento 2247869-14.2018.8.26.0000; Relator
(a): Silvia Rocha; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 13/02/2019; Data de Registro: 07/03/2019)
"Ementa. Ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada em face de promitente
vendedora de unidade condominial – Sentença de procedência – Apelação – Pretensão
de suspensão/extinção da ação deduzida após a interposição do apelo, em virtude do
deferimento do processamento da recuperação judicial do 'Grupo PDG', ao qual
pertencem as apelantes – Inadmissibilidade – Ação em fase de conhecimento –
Inteligência do art. 6o, §1o, da Lei n. 11.101/2005. Ademais, iterativa jurisprudência,
inclusive do C. STJ já firmou entendimento no sentido de que o crédito
condominial, por se tratar de obrigação 'propter rem', tem natureza
extraconcursal. -Arguição de ilegitimidade passiva – Inocorrência – Entendimento
jurisprudencial do C. STJ, firmado em sede de recurso repetitivo (Resp n.
1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), que estabelece os critérios de
responsabilização do compromissário comprador. Necessidade de comprovação de que
(i) o promissário comprador foi imitido na posse da unidade condominial sob a qual
pende o débito e que (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação – In casu, a
ocorrência de tais requisitos não foi demonstrada – Com efeito não foi comprovada nos
autos, a emissão do 'Habite-se' do imóvel e tampouco a entrega das chaves à promitente
compradora. Outrossim, não houve prova da ciência inequívoca do Condomínio acerca

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da transação noticiada nos autos pelas apelantes. – Recurso improvido." (Apelação
Cível n. 1003144-06.2015.8.26.0562, Rel. Des. Neto Barbosa Ferreira, j. 29.08.2018,
29a Câmara de Direito Privado do TJSP). (grifos nossos).
Com efeito, o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça
autoriza a subsunção da hipótese dos autos à regra do art. 84, III, da Lei no 11.101/2005,
dotado do seguinte teor:
"Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência
sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a:
(...)
III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do
seu produto, bem como custas do processo de falência;"
Como se observa, apesar do dispositivo estar inserido no capítulo V do
diploma legal, "Da Falência", não se vislumbra especificidade apta a afastar sua
aplicação no caso dos autos, é dizer, não se vislumbra fundamento para não se
reconhecer desde logo o caráter extraconcursal do crédito.
Quanto à repercussão do caráter propter rem da dívida sobre a questão
em comento, confiram-se os fundamentos lançados pela Exma. Min. Nancy Andrighi no
REsp no 709.497/SP, j. 25/09/2006, por sua vez referido na fundamentação do
supracitado REsp. no 1.646.272/SP como representativo do entendimento daquela Corte:
"(...)
Para a correta solução da controvérsia há que se determinar a natureza da obrigação de
pagamento das cotas condominiais.
Nesse sentido, esta Turma, por mais de uma vez, já decidiu que tal obrigação é de
natureza propter rem, que se constitui um ônus relativo ao imóvel, transferindo-se
conjuntamente com a unidade autônoma em caso de alienação e preferindo até mesmo
ao crédito hipotecário no produto de arrematação (REsp n.° 605.056/SP, DJ
03.10.2005; REsp n.° 469.915/RJ, DJ 01.02.2005, ambos de minha relatoria; e Resp n.°
208.896, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ 19.12.2002).
De fato, as cotas condominiais não constituem dívidas do proprietário-condômino, mas,
sim, encargos da própria coisa havida em co-propriedade, pois decorrem de despesas

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necessárias à sua conservação e, por isso mesmo, são indispensáveis à sua integridade,
pelo que acompanham a coisa, seja quem for o seu dono.
Portanto, a obrigação de pagamento das cotas condominiais é um débito ligado ao
imóvel e não à pessoa de seu proprietário. Conseqüentemente, o débito condominial
não é da pessoa do falido, mas sim relativo ao imóvel de propriedade do falido.
(...)" (REsp 709.497/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 25/09/2006, DJ 09/10/2006, p. 287)
Portanto, firmou-se o entendimento do caráter extraconcursal do crédito
condominial e consequentemente o deferimento da recuperação não obsta o curso do
incidente de origem.
Entrementes, impõe-se observação, pois eventual constrição de bens da
recuperanda deve ser submetido ao controle do juízo da recuperação, conforme
entendimento do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.
“CONFLITO DE COMPETÊNCIA. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO FISCAL.
RECUPERAÇÃO JUDICIAL. PRÁTICA DE ATOS EXECUTÓRIOS CONTRA O
PATRIMÔNIO DA RECUPERANDA. LEI N. 13.043/2014. MANUTENÇÃO DO
ENTENDIMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO.
1. A Segunda Seção decidiu que “inexiste ofensa à cláusula de reserva de plenário (art.
97 da CF) e desrespeito à Súmula Vinculante n. 10/STF na decisão que reconhece a
competência do Juízo da recuperação judicial para o prosseguimento de execução fiscal
movida contra a empresa recuperanda. Esta Corte Superior entende que não há
declaração de inconstitucionalidade nesse caso, e sim interpretação sistemática dos
dispositivos legais sobre a matéria” (AgRg no CC 128.044/SC, Rel. Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 3/4/2014).
2. As causas em que figurem como parte ou assistente ente federal relacionado no
inciso I, do art. 109, da Constituição Federal, são da competência absoluta da Justiça
Federal ou de Juízo investido de jurisdição federal, não se sujeitando os créditos
tributários federais à deliberação da assembleia de credores à qual submetido o plano
homologado pelo juiz estadual.
3. Contudo, conquanto o prosseguimento da execução fiscal e eventuais embargos, na
forma do art. 6o, § 7o, da Lei 11.101/2005, deva se dar perante o juízo federal
competente ao qual caberão todos os atos processuais, inclusive a ordem de citação e
penhora, a prática de atos constritivos contra o patrimônio da recuperanda é da
competência do Juízo da recuperação judicial, tendo em vista o princípio basilar da

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preservação da empresa. Precedentes.
4. Agravo interno não provido.” (g.n.)
(AgInt no CC no 153.006/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j.
22.02.2018)
“AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. RECUPERAÇÃO
JUDICIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ATOS DE CONSTRIÇÃO. COMPETÊNCIA DO
JUÍZO UNIVERSAL.
1. Segundo pronunciamento da Corte Especial, cabe à Segunda Seção julgar conflito de
competência relativo à constrição praticada em execução fiscal que atinja o patrimônio
de empresa em recuperação judicial.
2. A Segunda Seção entende que o advento da Lei no 13.043/2014 não altera o
entendimento jurisprudencial pacificado no sentido de que compete ao juízo universal
apreciar atos constritivos praticados contra o patrimônio de empresa recuperanda, ainda
que oriundos de execuções fiscais. Precedentes.
3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no CC no 150.571/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j.
08.11.2017)
“AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DO
JULGADO - EMPRESA DEVEDORA SOB O REGIME DA RECUPERAÇÃO
JUDICIAL - CRÉDITO INDIVIDUAL QUE, POR TER SIDO CONSTITUÍDO
POSTERIORMENTE, NÃO SE SUBMETE AOS EFEITOS DO PLANO DE
RECUPERAÇÃO (ART. 49 DA LEI No 11.101/05) - IMPOSSIBILIDADE,
TODAVIA, DA DETERMINAÇÃO DE ATOS DE CONSTRIÇÃO PELO JUÍZO DA
EXECUÇÃO SINGULAR - JUÍZO DA RECUPERAÇÃO QUE EXERCE A 'VIS
ATTRACTIVA' PARA OS PEDIDOS RELATIVOS AO DESTINO DOS BENS DA
EMPRESA EM CRISE - O JUÍZO DA RECUPERAÇÃO É O QUE ESTÁ MAIS
PRÓXIMO DA REALIDADE DA EMPRESA EM DIFICULDADE, TENDO, POR
ISSO, MAIORES CONDIÇÕES DE DEFINIR SE AS MEDIDAS CONSTRITIVAS
INCIDENTES SOBRE O PATRIMÔNIO DA DEVEDORA PODEM OU NÃO
COMPROMETER O SUCESSO DO PLANO DE RECUPERAÇÃO - PRECEDENTES
DO C. STJ NESSE SENTIDO - FACULDADE DEFERIDA AO CREDOR DE
PROMOVER A RESPECTIVA HABILITAÇÃO DO CRÉDITO NOS AUTOS DA
RECUPERAÇÃO E SUBMETER-SE AO JUÍZO UNIVERSAL - EXECUÇÃO
INDIVIDUAL SUSPENSA. - Recurso provido em parte."
(TJSP, Agravo de Instrumento no 2103049-33.2017.8.26.0000 Relator Desembargador
Edgar Rosa 25a Câmara de Direito Privado j. em 14/09/2017)

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Considera-se
prequestionada
a
matéria
constitucional
e
infraconstitucional, notadamente quanto aos dispositivos elencados no item III de fl. 28,
apesar de ser desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando a
decisão da questão posta (EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer).
Diante do exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso, com
observação.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator

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Ag. Inst. no 2107188-23.2020.8.26.0000 – 33a Vara Cível do Foro Central (Capital)
Voto no 16.992
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Respeitado o entendimento da douta maioria, dele ouso divergir.
Com efeito, na esteira de entendimento diversas outras vezes
externado, não concordo com a tese de que o crédito decorrente de encargos
condominiais seja extraconcursal na recuperação judicial.
Não basta a tanto a invocação do art. 84, III, da Lei no
11.101/2005, que trata de despesas com arrecadação, administração e realização do
ativo da falência e que com a devida vênia nada têm a ver com encargos condominiais,
ainda que esses remotamente se apresentem como despesas de conservação.
De todo modo, o próprio art. 84 não se aplica à recuperação
judicial, pois é específico da falência. Os casos de extraconcursalidade na recuperação
são outros, previstos no art. 49 da mesma lei, e os encargos condominiais não estão ali
relacionados.
Tampouco resolve a referência ao caráter propter rem da dívida.
A noção de propter rem serve para identificar a titularidade passiva da obrigação, em
caso de transferência do bem, o que aqui não está em jogo, pois ninguém discute que a
devedora seja a executada. O problema é de outra ordem, quanto a possível fato
impeditivo da cobrança.
Do mesmo modo, não muda a questão dizer que a dívida, sendo
propter rem, “é da própria coisa”, ou “onera a própria coisa”. Devedora não é a coisa, é
sua proprietária. E, de outra parte, não é esse o significado de obrigação propter rem.
Mas, para que não paire dúvida, basta lembrar que débitos garantidos por direitos reais
(como hipoteca), esses sim ônus sobre a coisa, são concursais.
Anoto que embora haja jurisprudência citada no douto voto
condutor, existe igualmente jurisprudência no sentido da divergência ora externada, no

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âmbito desta Corte, como segue:
“RECURSO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA
CONDOMINIAL.
AÇÃO
DE
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. RECUPERAÇÃO
JUDICIAL DA EXECUTADA. Insurgência contra respeitável decisão que
suspendeu execução por cento e oitenta dias, em razão da recuperação
judicial concedida à executada. Dívida condominial constituída em data
anterior ao decreto de recuperação judicial e listada nos autos desse
procedimento. O crédito condominial não se enquadra nas exceções
previstas no art. 49 da Lei 11.101/2005, portanto, deve se submeter aos
efeitos da recuperação judicial, que não se confunde com a falência, cujos
objetivos são distintos. Deve ser mantida a suspensão da execução, a fim de
que não seja frustrado o objetivo precípuo da recuperação judicial, que é a
superação da crise econômico-financeira do devedor, cuja relevância se
sobrepõe à questão da preferência do crédito condominial, mormente
considerando-se que a suspensão é por tempo limitado. Decisão mantida.
Recurso de agravo não provido.” (TJSP, AI no 2110211-79.2017.8.26.0000,
25a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcondes D'Ângelo, j.
21/9/2017).
“APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
COTAS
CONDOMINIAIS
EM
ATRASO.
EXECUTADA
EM
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
ALEGAÇÃO DO EXEQUENTE DE QUE O CRÉDITO CLASSIFICADO
EXTRACONCURSAL,
NÃO
ESTÁ
SUJEITO
À
REGRA
DO
CONCURSO
ENTRE
CREDORES,
IMPONDO
ORDEM
DE
RECEBIMENTO DIFERENCIADA. TESE AFASTADA. CRÉDITO QUE
ESTÁ SUJEITO À RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INTELIGÊNCIA DOS
ARTS. 49 E 84 DA LEI No 11.101/2005. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO
INDIVIDUAL. RECURSO PROVIDO. No caso, os atos de execução
individual promovidos visando a satisfação do crédito pelo exequente não
prevalecem após o início posterior da recuperação judicial da agravada, pois
todos os créditos existentes na data do pedido de recuperação, ainda que não
vencidos, estão sujeitos à recuperação judicial. Além disso, nos termos do
art. 84 da Lei no 11.101/2005, o crédito perseguido pelo exequente não é
considerado extraconcursal e, portanto, não está sujeito à exceção da regra
do concurso que prevê privilégio na ordem de recebimento por ter
hierarquia
na
categoria
dos
credores.”
(TJSP,
Apelação
no
1042260-29.2016.8.26.0224, 31a Câmara de Direito Privado, Rel. Adilson
de Araújo, J. 7/12/2017).
Por tais razões, dou provimento ao recurso.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
FABIO TABOSA
3o Juiz

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
10
Acórdãos
Eletrônicos
JAYME MARTINS DE OLIVEIRA NETO
1236D43E
11
13
Declarações de
Votos
FABIO GUIDI TABOSA PESSOA
130E8B9D
Para conferir o original acesse o site:
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2107188-23.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.