Tribunal: TJSP
Processo: 1003575-32.2019.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-09
Data de publicação: 2020-06-11

Ementa:
compra e venda DE LOTE. ANULAÇÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DOLOSA. DECADÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. AFASTAMENTO. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial. Preliminar. Ilegitimidade passiva da empresa Habitarte. Não acolhimento. Empresa que participou da cadeia de consumo. Mérito. Pretensão do autor à anulação do contrato de compra e venda de lote, por suposta omissão dolosa

Ementa:
compra e venda DE LOTE. ANULAÇÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DOLOSA. DECADÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. AFASTAMENTO. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial. Preliminar. Ilegitimidade passiva da empresa Habitarte. Não acolhimento. Empresa que participou da cadeia de consumo. Mérito. Pretensão do autor à anulação do contrato de compra e venda de lote, por suposta omissão dolosa quanto à existência de aterro sanitário situado nos arredores do loteamento (art. 147 do CC). Decadência do direito à anulação. Possibilidade de conhecimento dessa matéria, de ofício. Decadência que não se confunde com a prescrição e não se sujeita a prazo de interrupção. Decadência prevista no CDC que não diz respeito ao caso. Anulação que se sujeita a prazo decadencial de 4 anos, contados da celebração do contrato (art. 178, II do CC). Decadência configurada. Condenação das rés ao pagamento de danos morais em R$ 5.000,00. Reforma. Inexistência de ato ilícito. Aterro sanitário que estava desativado na época da celebração do negócio. Empreendimento em conformidade com as normas de ocupação do solo. Aterro que não se situa dentro do empreendimento. Informação não essencial do negócio jurídico. Inexistência, também, de dano indenizável. Mero inadimplemento contratual insuficiente para tanto. Ausência demonstração de abalo emocional ou de frustação, incômodos e impossibilidade na normal fruição do imóvel. Indenização afastada. Precedentes. Sucumbência do autor. Recurso provido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000422119
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003575-32.2019.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são apelantes
IA2D
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA
e
HABITARTE
DESENVOLVIMENTO URBANO, é apelado ISAAC ROMAGNOLI JÚNIOR.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Procedência ao recurso para julgar improcedente
os pedidos formulados. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 9 de junho de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003575-32.2019.8.26.0099 - Bragança Paulista - VOTO No 2/8
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1003575-32.2019.8.26.0099
Comarca: Bragança Paulista
Apelantes: Ia2d Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e
Habitarte Desenvolvimento Urbano
Apelado: Isaac Romagnoli Júnior
Juiz sentenciante: Marcelo Octaviano Diniz Junqueira
VOTO No: 20130
COMPRA E VENDA DE LOTE. ANULAÇÃO CONTRATUAL.
OMISSÃO DOLOSA. DECADÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR
DANO MORAL. AFASTAMENTO. Insurgência da ré em face da
sentença de procedência parcial. Preliminar. Ilegitimidade
passiva da empresa Habitarte. Não acolhimento. Empresa que
participou da cadeia de consumo. Mérito. Pretensão do autor à
anulação do contrato de compra e venda de lote, por suposta
omissão dolosa quanto à existência de aterro sanitário situado
nos arredores do loteamento (art. 147 do CC). Decadência do
direito à anulação. Possibilidade de conhecimento dessa
matéria, de ofício. Decadência que não se confunde com a
prescrição e não se sujeita a prazo de interrupção. Decadência
prevista no CDC que não diz respeito ao caso. Anulação que se
sujeita a prazo decadencial de 4 anos, contados da celebração
do contrato (art. 178, II do CC). Decadência configurada.
Condenação das rés ao pagamento de danos morais em R$
5.000,00. Reforma. Inexistência de ato ilícito. Aterro sanitário
que estava desativado na época da celebração do negócio.
Empreendimento em conformidade com as normas de ocupação
do solo. Aterro que não se situa dentro do empreendimento.
Informação não essencial do negócio jurídico. Inexistência,
também, de dano indenizável. Mero inadimplemento contratual
insuficiente para tanto. Ausência demonstração de abalo
emocional ou de frustação, incômodos e impossibilidade na
normal fruição do imóvel. Indenização afastada. Precedentes.
Sucumbência do autor. Recurso provido.

Trata-se recurso de apelação interposto em face da
sentença de ps. 1012/1020 que julgou parcialmente procedentes os
pedidos da inicial, para anular o negócio jurídico de compra e venda
firmado entre as partes; condenar as rés, solidariamente, à restituição
das quantias pagas pelo comprador, com correção monetária desde os
desembolsos e com juros de mora a contra da citação; bem como para
condená-las solidariamente ao pagamento de danos morais em R$
5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária desde o
arbitramento e com juros a contar da citação. Sucumbentes, as rés
foram condenadas ao pagamento das despesas processuais e dos

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honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da
condenação.
Inconformadas,
as
demandadas
apelam
a
ps.
1024/1073 alegando, preliminarmente, ilegitimidade da empresa
Habitarte; que, no mérito, o aterro sanitário não estaria localizado atrás
do lote adquirido; que o loteamento seria aberto, sem muros e
portarias, sendo, portanto, integrado à cidade; que apenas parte do
empreendimento faria divisa com o aterro; que não teria havido
propaganda enganosa no vídeo publicitário; que todos os compradores
puderam verificar e acompanhar a implantação do loteamento; que o
aterro estava desativado entre 2013 e 2015 e não seria mais utilizado
pela empresa administradora do local; que a CETESB teria se
manifestado pela aprovação do empreendimento; que a área do aterro
esta em funcionamento e totalmente regenerada; que atualmente o
aterro estaria atualmente desativado; e que o dano moral não estaria
configurado.
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 1078/1108).
Autos em termos para julgamento presencial (ps.
1112/1113).
É o relatório.
O recurso comporta provimento.
De início, afasta-se a preliminar de ilegitimidade
passiva da empresa Habitarte. Afinal, embora as apelantes aleguem que
tal empresa seja mera administradora do loteamento, ela participou da
cadeia de consumo, com a inserção de seu nome nas propagandas
veiculadas aos consumidores, conforme se verifica nos documentos
indicados em contestação (ps. 786, 788, 790 e 792).
Além disso, há comprovação de que a Habitarte
também prestou serviço direto aos consumidores, por ser a responsável
pela realização de gerenciamento de carteiras e recebíveis referentes ao
loteamento onde o imóvel do autor localiza-se (ps. 899/901).
Assim sendo, por integrar a cadeia de consumo, à luz
da Teoria da Asserção, a apelante poderia em tese ser responsabilizada
pela anulação do contrato de compra e venda celebrado entre o autor e
a loteadora Ia2d.
No mérito, tratou-se de ação de anulação contratual
pautada pelo dolo das fornecedoras, nos termos do artigo 147 do
Código Civil: “Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma
das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado,
constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria
celebrado.”
Tal omissão dolosa consistiria, por sua vez, na

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ausência de informação quanto à existência de um aterro sanitário nos
arredores do loteamento.
Em sentença, o magistrado de origem entendeu que
tal omissão estaria configurada, razão pela qual o contrato foi anulado,
nos seguintes termos:
Entretanto, razão assiste ao requerente na medida em que não
há no instrumento de compromisso de compra e venda (fls.
70/81) previsão expressa de que o aterro sanitário era vizinho
lindeiro ao loteamento.
Mais do que isso, o vídeo promocional utilizado pela parte
requerida nas redes sociais para comercialização do loteamento não
aponta a existência do aterro sanitário (fl. 182).
Imagem obtida do referido vídeo promocional demonstra que os
requeridos substituíram o local onde existe o aterro sanitário por
área verde.
A existência do aterro situado em local próximo ao
loteamento é circunstância relevante que não fora informada ao
comprador.
Constitui direito básico do consumidor informação clara e precisa
sobre o produto adquirido, conforme previsto no artigo 6o, inc. III, do
CDC.
Não bastasse a ausência de informação aos consumidores, o
material publicitário, ao reproduzir imagem área da região, substituiu o
aterro sanitário vizinho ao lote por área verde, situação que
evidentemente caracteriza propaganda enganosa (art. 37 do CPC).
É intuitivo que um aterro sanitário de grandes dimensões
localizado atrás do loteamento provoque desvalorização e desinteresse
dos consumidores.
[...]
Desta
forma,
seja
pela
ausência
de
informação
ao
consumidor (art. 6o, III, do CDC) e de boa-fé objetiva pelos
requeridos na celebração do contrato (art. 422 do CC), seja pela
caracterização de propaganda enganosa (art. 37 do CDC) e
omissão dolosa (art. 417 do CC), a anulação do negócio jurídico é
medida que se impõe. (ps. 1015/1017).
Entretanto, a sentença comporta mudança quanto à
anulação, pois se verifica, no caso, a ocorrência de decadência no
direito do autor.
Tal matéria, apesar de não ter sido alegada pelas
partes, pode ser decidida de ofício pelo julgador e, para tanto, as partes
foram devidamente intimadas a se manifestar (ps. 1123/1159 e
1276/1279).
O autor, nesse ponto, confunde os institutos da
decadência e da prescrição, por desconsiderar que a primeira atinge o
direito e não está sujeita aos prazos de interrupção da segunda (art.
207 do CC).
Além disso, no caso, aplica-se o instituto da

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decadência, por expressa previsão legal, quanto ao pedido de anulação.
Os prazos de decadência do Código de Defesa do Consumidor, por sua
vez, não têm aplicação no caso, porque a omissão alegada na inicial
não diz respeito ao fato ou vício (oculto ou aparente) do produto, pois o
aterro sanitário em questão não se situa no empreendimento.
Nesses termos, em se tratando da omissão prevista
no artigo 147 do Código Civil, o prazo de anulação é decadencial de
quatro anos, contados da celebração do contrato, conforme artigo 178,
inciso II do Código Civil.
Com isso, considerando que a aquisição do imóvel
deu-se em setembro de 2014, a anulação do negócio jurídico, pela
omissão, apenas poderia ocorrer até setembro de 2018. No entanto, a
presente ação somente foi ajuizada em maio de 2019.
De rigor, portanto, julgar improcedente o pedido de
anulação (art. 487, II do CPC/2015), afastando-se, por consequência
disso, a condenação das apelantes à devolução das quantias pagas pelo
comprador.
No que tange ao pedido de indenização por danos
morais, tal pretensão está sujeita à prescrição que, no caso, não
ocorreu. Isso porque, seguindo o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, em se tratando de responsabilidade contratual, o prazo de
prescrição da pretensão à reparação civil é de dez anos, pela regra
geral do artigo 205 do Código Civil.
Seja como for, o autor não faz jus a tal indenização.
Em primeiro lugar, porque não é possível dizer que a
alegada omissão da loteadora configure ato ilícito. Afinal, na época da
celebração do negócio jurídico, o aterro sanitário estava desativado.
Sua reativação somente ocorreu por decisão posterior da CETESB: para
tanto, basta observar que as notícias que tratam dessa reativação são
de 2017 e 2018 (ps. 176/181). Além disso, as licenças apresentadas
nos autos dizem respeito apenas a 2015 e 2018 (ps. 212/215 e
965/967).
Com
isso,
embora
o
vídeo
promocional
do
loteamento mostre a área do aterro sanitário toda pintada de verde (p.
182), isso não é suficiente para se configurar um ato ilícito por parte da
vendedora.
Frise-se, ainda, que tal informação não era essencial
do contrato, pois, além de o aterro sanitário não estar situado dentro
do empreendimento, o loteamento estava em conformidade com as
normas municipais de ocupação do solo.
Para tanto, citem-se os seguintes documentos:
relatório conclusivo expedido à época pela Prefeitura de Bragança

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Paulista quanto à aprovação do estatuto prévio e do relatório de
Impacto de Vizinhança (p. 902); certidão fornecida pela Prefeitura
quanto à conformidade do empreendimento com as normas municipais,
destacando-se a certificação de que “a gleba não foi utilizada para depósito
de lixo ou de produtos que possam trazer risco à saúde dos futuros
moradores” (ps. 905/906); aprovação do projeto habitacional pela
GRAPROHAB (p. 907); alvará de urbanização (p. 908); cumprimento
pela loteadora do termo de compromisso de recuperação ambiental
firmado com a CETESB (p. 951/952); e licença de operação do
empreendimento emitida pela CETESB (ps. 968/969).
Em segundo lugar, quanto ao dano moral, mesmo
que se considere como ato ilícito a omissão alegada na inicial, o mero
inadimplemento contratual não gera direito a tal indenização.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça1
entende que a indenização por dano moral somente é cabível em
situações excepcionais:
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE
CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1.-
Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.- 'O inadimplemento de
contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe
ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de
cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não
se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima
do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações
contratuais não é de todo imprevisível.' (REsp 876.527/RJ). 3.-
Agravo improvido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 287.870/SE,
Rel. Min, Sidnei Beneti, j. 14/05/2013
sem destaque no
origina).
No caso, as alegações da inicial são genéricas (ps.
37/48) e basta uma consulta aos vários processos ajuizados pelo
mesmo escritório de advocacia para se verificar que as alegações são
idênticas.2
Ademais,
mesmo
que
fosse
considerada
a
possibilidade de não celebração de negócio jurídico pelo autor (caso ele
soubesse da existência desse aterro sanitário), nada indica nos autos
que ele tenha sofrido um abalo emocional intenso no momento em que
teve ciência a respeito desse aterro.
1 Nesse sentido, cite-se também: STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 103.684/MA, Rel. Min.
Antonio Carlos Ferreira, j. 21/08/2012; STJ, Quarta Turma, AgRg no AgRg no Ag 546.608/RJ,
Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 03/05/2012; STJ, Terceira Turma, REsp 1129881/RJ, Rel. Min.
Massami Uyeda, j. 15/09/2011; STJ, AgRg na MC 17.818/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
28/06/2011.
2
Citem-se,
para
tanto,
os
seguintes
processos:
1006737-35.2019.8.26.0099,
1004984-43.2019.8.26.0099, 1004797-35.2019.8.26.0099 e 1004059-47.2019.8.26.0099.

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No mais, nada indica nos autos que a existência de
um aterro sanitário localizado fora do loteamento (e atualmente
desativado, segundo alegações das apelantes) implicaria frustação,
incômodos ou impossibilidade na normal fruição do imóvel adquirido
pelo comprador.
Nesses termos, afasta-se a condenação das rés ao
pagamento de danos morais. Com esse entendimento, citem-se os
seguintes julgados envolvendo imóveis do mesmo empreendimento:
“ANULATÓRIA
C.C.
INDENIZAÇÃO-
Preliminares
afastadas-
Compromisso de compra e venda- Existência de aterro sanitário
vizinho ao loteamento - Circunstância não informada no contrato e
omitida das propagandas veiculadas Anulação do negócio jurídico, com
retorno das partes ao "status quo ante"- Danos morais não
caracterizados- Reforma parcial da sentença, apenas neste ponto-
Recurso parcialmente provido.” (TJSP, 5a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 1003603-97.2019.8.26.0099, Rel. Des. Moreira
Viegas, j. 06/11/2019 sem destaque no original).

“PRELIMINAR.
CONDIÇÕES
DA
AÇÃO.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA.
INOCORRÊNCIA. LOTEAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
CORRÉ
"HABITARTE"
QUE
ALEGA
SER
MERA
ADMINISTRADORA
FINANCEIRA. CASO, PORÉM, EM QUE FIGURA NOS INSTRUMENTOS
CONTRATUAIS
COMO
REALIZADORA
DO
EMPREENDIMENTO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA
CADEIA DE FORNECIMENTO DE BENS PERANTE OS CONSUMIDORES
PELOS DANOS A ELES CAUSADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 7o,
PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. PRECEDENTES. DEFESA REJEITADA.
NEGÓCIO JURÍDICO. ANULABILIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE
DOLO NEGATIVO POR PARTE DAS RÉS, QUE HAVERIAM OMITIDO
A CIRCUNSTÂNCIA RELEVANTE DE QUE O LOTEAMENTO ESTAVA
SITUADO AO LADO DE UM ATERRO SANITÁRIO. CONTRATO
CELEBRADO EM SETEMBRO DE 2014. AÇÃO PROPOSTA EM 2019.
CASO, PORTANTO, EM QUE JÁ DECORRIDO O PRAZO LEGAL DE
DECADÊNCIA PREVISTO PELO ARTIGO 178, INCISO II DO
CÓDIGO CIVIL, QUE É DE QUATRO ANOS A CONTAR DA
CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. AINDA QUE SE PUDESSE COGITAR DE
DOLO POR PARTE DAS REQUERIDAS, A QUESTÃO HAVERIA DE
EQUACIONAR-SE NA SEARA DOS DANOS PATRIMONIAIS, VISTO
QUE NÃO SE VISLUMBRA QUALQUER OFENSA À ESFERA JURÍDICA
EXPATRIMONIAL DO DEMANDANTE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
REFORMADA. AÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.” (TJSP, 6a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1003341-50.2019.8.26.0099,
Rel.
Des.
Vito
Guglielmi,
j.
09/09/2019 sem destaque no original).
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso de
apelação,
julgando-se
improcedentes
os
pedidos
da
inicial.
Sucumbente, levando em conta o benefício econômico auferido pelas

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rés com a reforma da sentença, condena-se o autor ao pagamento das
despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em R$
7.000,00 (sete mil e reais).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator