Tribunal: TJSP
Processo: 1003695-53.2016.8.26.0108
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Irresignação quanto aos termos inicial e final da incidência da multa moratória. Termo inicial corretamente fixado com base no contrato original, abusiva a prorrogação pactuada no termo de cessão subsequente, sem qualquer contrapartida à adquirente, considerando-se também o teor do termo de quitação outorgado pela vendedora

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Irresignação quanto aos termos inicial e final da incidência da multa moratória. Termo inicial corretamente fixado com base no contrato original, abusiva a prorrogação pactuada no termo de cessão subsequente, sem qualquer contrapartida à adquirente, considerando-se também o teor do termo de quitação outorgado pela vendedora posteriormente à cessão. Termo final corretamente fixado com base na data do efetivo recebimento do imóvel, e não da convocação da adquirente, pois o imóvel apresentava defeitos construtivos, o que é corroborado pela prova dos autos e não foi negado pela vendedora, sendo nula a previsão da cláusula do compromisso que exclui o direito de recusa do imóvel e de exceção do contrato não cumprido com base em falha na execução da obra. Ausente mora da autora quanto ao saldo devedor, que era ilíquido à época, dada a discussão sobre os índices de correção em outro feito. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762836
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003695-53.2016.8.26.0108, da Comarca de Cajamar, em que é apelante VERCAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada MARIA CECILIA DE
SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003695-53.2016.8.26.0108 -Voto no 22.281
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1003695-53.2016.8.26.0108
Comarca: Cajamar
Apelantes: VERCAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelados: MARIA CECILIA DE SOUZA
Juiz Dr. Ricardo Venturini Brosco
Voto n. 22.281

Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega da obra. Irresignação quanto aos termos inicial e
final da incidência da multa moratória. Termo inicial
corretamente fixado com base no contrato original,
abusiva a prorrogação pactuada no termo de cessão
subsequente, sem qualquer contrapartida à adquirente,
considerando-se também o teor do termo de quitação
outorgado pela vendedora posteriormente à cessão.
Termo final corretamente fixado com base na data do
efetivo recebimento do imóvel, e não da convocação da
adquirente,
pois
o
imóvel
apresentava
defeitos
construtivos, o que é corroborado pela prova dos autos e
não foi negado pela vendedora, sendo nula a previsão da
cláusula do compromisso que exclui o direito de recusa
do imóvel e de exceção do contrato não cumprido com
base em falha na execução da obra. Ausente mora da
autora quanto ao saldo devedor, que era ilíquido à
época, dada a discussão sobre os índices de correção em
outro feito. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 308/314) que julgou parcialmente
procedente a ação, condenando a ré a pagar à autora multa moratória
contratual de 1% do valor do contrato ao mês de 30 de junho de 2015 até
01 de agosto de 2016, bem como a devolver-lhe a taxa de cessão de
contrato no valor de R$ 7.391,00, com correção desde o desembolso e
juros de 1% ao mês desde a citação, repartindo os ônus da sucumbência

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entre as partes para determinar que cada uma arque com as próprias
custas processuais, e fixando honorários advocatícios em 10% do valor
dos pedidos denegados, os quais perfazem o total de R$ 47.030,75,
devidos pela autora aos patronos da ré, e de 10% da condenação,
devidos pela ré aos patronos da autora.
Sustenta a ré, em sua irresignação, que o
período de incidência da multa contratual merece ser revisto; que o
atraso não ocorreu a partir de 30 de junho de 2015, pois esta data foi
repactuada no instrumento de cessão celebrado pelas partes para
transferir à autora os direitos que por força do contrato cabiam a seu
companheiro, ficando fixado o novo termo final de entrega em 20 de
fevereiro de 2016; que o atraso não se prolongou até 01 de agosto de
2016, data da entrega das chaves, mas somente até maio de 2016, data
em que convocada a autora para receber o imóvel, mediante pagamento
do saldo devedor pendente e indenização das taxas condominiais pagas
devidas desde a disponibilização do imóvel; que a autora se recusou
injustificadamente a receber o imóvel com base em vícios construtivos,
o que é afastado pela cláusula 15a, parágrafo 7o, do contrato, e somente
aceitou recebê-lo quando outorgada quitação condicional do saldo
devedor, nos moldes definidos judicialmente nos autos de n.
1000461-63.2016.8.26.0108.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido.
É o relatório.

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De início, assente-se restrito o recurso e
só da ré ao termo inicial e ao termo final da incidência da multa, não
questionada a sua incidência em si ou o dever de restituição da taxa de
cessão.
E, nestes limites, o apelo não merece
provimento.
Quanto ao termo inicial, não assiste razão
à ré. Não se olvida que, após a celebração do compromisso de compra e
venda, em 19 de abril de 2013, pela autora e seu companheiro (fls.
35/56), as partes tenham firmado instrumento particular de cessão da
posição contratual do companheiro para a autora, que passou a ser a
única promissária compradora (fls. 81/82). Na cláusula quinta deste
termo, realmente se previu que “serve a presente para aditar a cláusula
14 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e venda, ora
cedido neste instrumento, informando que a data para a entrega da
unidade passa a ser a de 20.02.2016. Parágrafo único. Em razão da
alteração na data de entrega da unidade e da concordância expressa de
Cedente e Cessionários com a nova data, não será devida a nenhuma
das partes (Cedente e Cessionário), a multa a que se refere a cláusula
14. Prazo de obra, parágrafo primeiro do contrato objeto da presente
cessão, não sendo passível, portanto, de reclamações a esse título, com
relação ao período anterior à data de entrega da unidade mencionada
no 'caput'.” (fls. 82).
Sucede que tal cláusula, ao exonerar a ré
das consequências da mora já meses depois de consumada, privando a

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autora de indenização pelo atraso sem qualquer contrapartida, importou
indevida renúncia a direito essencial decorrente do negócio, violando o
art. 51, I do CDC, além de tê-la colocado em substancial desvantagem
em relação à vendedora, nos termos do art. 51, IV do mesmo Código. É
o que já entendeu esta Corte em situação análoga:
“Vê-se que a autora, na condição de
cessionária do primeiro promitente comprador, sub-rogou-se em todos
os direitos e obrigações derivados do negócio jurídico (“Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra”, fls. 20/31). Quer
dizer, havendo expressa previsão de entrega do imóvel para
outubro/2013 (já considerada a cláusula de tolerância de 180 dias),
incontroverso o atraso na entrega do imóvel, o que somente ocorreu em
11/08/2015 (conforme termo de entrega de fl. 259), fazendo jus à
reparação dos danos decorrentes de tal mora. Não prevalece, ainda, o
prazo estabelecido no posterior “Contrato de compra e venda de
terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação
fiduciária em garantia e outras obrigações” (de quatro meses a contar
da data de sua celebração 06/03/2015, prorrogável por mais seis
meses). Afinal, cuidando o CDC de normas de ordem pública e de
interesse social (art. 1o), as abusividades devem ser declaradas de
ofício, sendo evidente que esta estipulação do novo prazo (com o qual
não houve expressa e inequívoca concordância do consumidor
aderente) é nula de pleno direito, pois, por via transversa, exonera a
responsabilidade das fornecedoras pelo atraso já ocorrido (a partir de
novembro/2013), o que não se admite, nos termos do art. 51, I, das
normas consumeristas.” (Ap. Civ. 1002022-89.2016.8.26.0604; Rel.
Angela Lopes; 9a Câmara de Direito Privado; j. 20/07/2020)

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Veja-se, ainda, que o termo de quitação
outorgado pela ré em 01 de agosto de 2016, assim depois da cessão do
contrato, aponta junho de 2015 como o termo final da entrega da obra
(fls. 83).
Neste contexto, deve-se manter o termo
inicial da incidência da multa fixado na sentença, pois baseado na
previsão original do compromisso de compra e venda.
Quanto ao termo final da incidência da
multa, tampouco assiste razão à ré.
Com efeito, a apelante não nega que,
quando da convocação da autora, em maio de 2016, para o recebimento
das chaves, houvesse uma série de defeitos no acabamento no imóvel,
além de falhas nas instalações de água e esgoto e da rede elétrica, o que
se comprova pelo próprio termo de vistoria lavrado na ocasião (fls.
191/193), bem como pelo laudo de fls. 108/119, não impugnado, o qual
concluiu que “o imóvel não está em condições de entrega e/ou
recebimento, (...)” (fls. 119).
Os problemas com a infraestrutura do
imóvel parecem ter-se prolongado, pois o laudo de fls. 98/107, também
não impugnado, constatou persistirem, ainda em julho de 2016,
substancialmente os mesmos vícios apontados em maio, quando da
convocação da autora para a entrega das chaves. Os documentos
juntados pela própria ré a fls. 197/269 também demonstram que ainda

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estavam pendentes de solução problemas relativos à rede elétrica pelo
menos até junho de 2016.
Neste contexto, entende-se que a ré estava
em mora, por não ter cumprido a obrigação do modo como deveria, nos
termos do art. 394 do CC, não se podendo considerar injustificada a
recusa da autora a receber a prestação ou a efetuar o pagamento do
restante do saldo devedor, nos termos do art. 313 do CC, e valendo não
olvidar que não coexistem moras simultâneas (Agostinho Alvim, Da
inexecução das obrigações e suas conseqüências, Saraiva, 2a ed., p.
102, n. 70).

Certo prever a cláusula 15a, parágrafo 7o,
do compromisso de compra e venda que “qualquer dúvida ou
reclamação acerca da qualidade ou execução da obra não será motivo
para recusa do recebimento das chaves nem para recusa do pagamento
das prestações devidas.” (fls. 49).
Todavia, tal previsão é nula, pois de
novo implica a renúncia ao direito da autora de opor a exceção de
contrato não cumprido, bem como ao direito de recusar prestação
executada em desconformidade com o contrato, assim violando o art. 51,
I do CDC.
Não se poderia considerar, também, que a
autora estivesse em mora por ter quitado o saldo devedor e recebido o
imóvel apenas em 01 de agosto de 2016 (fls. 83), pois tal quitação se deu
após o julgamento do feito de n. 1000461-63.2016.8.26.0108, movido

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por diversos adquirentes contra a ré a respeito dos índices de correção
aplicáveis no período de atraso na entrega da obra. Se naqueles autos
excluídos os juros e alterado o índice aplicável durante a mora, tem-se
por ilíquida a obrigação da autora até o trânsito em julgado da demanda
em 25 de fevereiro de 2019 (fls. 719), não se podendo cogitar de mora, a
qual pressupõe que o devedor saiba o quanto deve, nos termos do art.
397 do CC.
É de se considerar como termo final,
portanto, apenas a data em que efetivamente aceito o imóvel pela autora,
em agosto de 2016, a despeito da pendência de defeitos e de
esclarecimento acerca do saldo devedor, conforme fez a sentença.
Inalterado o deslinde, fica prejudicado o
pedido de fixação de honorários no patamar de 20% do valor da causa
em favor dos patronos da ré.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso, majorados os honorários devidos à autora a
15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator