Tribunal: TJSP
Processo: 1004964-05.2017.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Ação declaratória de nulidade de cláusulas c/c pedido de rescisão contratual. Pretensão da Ré de aplicação da cláusula penal em desfavor dos Autores, em razão da desistência do negócio. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial. Percentual fixado pela r. sentença em 20%, que se mostra razoável para satisfazer os ônus do desfazimento do

Ementa:
Ação declaratória de nulidade de cláusulas c/c pedido de rescisão contratual. Pretensão da Ré de aplicação da cláusula penal em desfavor dos Autores, em razão da desistência do negócio. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial. Percentual fixado pela r. sentença em 20%, que se mostra razoável para satisfazer os ônus do desfazimento do negócio. Taxa de ocupação que já está inserida no percentual de retenção em favor da Ré. Comissão de corretagem. Devolução. Adequação. Observância aos termos do REsp no 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Contrato que não atende aos termos do recurso repetitivo, porque nada dispôs a respeito, observado que o documento de pág. 54 não se presta a tanto. Taxa condominial e IPTU que são devidos pelo comprador a partir da entrega das chaves do imóvel. Sentença de parcial procedência reformada em parte. Honorários sucumbenciais mantidos como prevalentes à Ré, contudo sem majoração. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000636615
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1004964-05.2017.8.26.0008, da Comarca São Paulo, em que é apelante MEC
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados ELIANA DE FATIMA
NOGUEIRA DOS SANTOS e LUIZ ALBERTO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1004964-05.2017.8.26.0008
Voto no 26.017
Apelação Cível No 1004964-05.2017.8.26.0008 Comarca: São Paulo
Apelante: Mec Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelados: Eliana de Fatima Nogueira dos Santos e Luiz Alberto dos Santos
Juiz sentenciante: Luis Fernando Nardelli
Voto no 26.017
Ação declaratória de nulidade de cláusulas c/c pedido de
rescisão contratual. Pretensão da Ré de aplicação da cláusula
penal em desfavor dos Autores, em razão da desistência do
negócio. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os
valores
pagos,
conforme
orientação
jurisprudencial.
Percentual fixado pela r. sentença em 20%, que se mostra
razoável para satisfazer os ônus do desfazimento do negócio.
Taxa de ocupação que já está inserida no percentual de
retenção em favor da Ré. Comissão de corretagem.
Devolução. Adequação. Observância aos termos do REsp no
1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
Contrato que não atende aos termos do recurso repetitivo,
porque nada dispôs a respeito, observado que o documento de
pág. 54 não se presta a tanto. Taxa condominial e IPTU que
são devidos pelo comprador a partir da entrega das chaves do
imóvel. Sentença de parcial procedência reformada em parte.
Honorários sucumbenciais mantidos como prevalentes à Ré,
contudo sem majoração. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas c/c
pedido de rescisão contratual, julgada procedente em parte pela r. sentença de págs.
80/82, cujo relatório adoto, complementada pela r. decisão de pág. 102, para declarar a

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rescisão do contrato e condenar a Ré ao pagamento de R$ 59.718,98, corrigido desde o
desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou a Ré ao
pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, estes
arbitrados em 10% sobre o valor corrigido da condenação.
Apela a Ré (págs. 104/109) para alegar, em síntese, que
ocorreu o cerceamento de sua defesa, ante a necessidade de dilação probatória. Enuncia
que os Apelados informaram ter entregue as chaves do imóvel a ela, contudo não
fizeram qualquer prova de tal ato, observado que não tem condições de realizar prova
negativa. Deve ser realizado o desconto do valor pago a título de comissão de
corretagem. Informa que repassou parte do pagamento da entrada para os
intermediadores, com total ciência dos valores e de tal repasse aos Apelados. Afirma
que não tem qualquer ingerência sobre o prédio em que localizada a unidade
compromissada, assim como a imobiliária que intermediou a transação não tem
qualquer ingerência sobre ela. Ressalta que a mídia juntada (págs. 95/96) demonstra a
má-fé dos Autores em “deixar” as chaves do imóvel com pessoa que desconhece.
Afirma não se opor à rescisão do contrato.
Recurso recebido e processado (pág. 113). Preparo
anotado (págs. 110/112). Contrarrazões ofertadas (págs. 115/120), com preliminar de
não conhecimento.
Recurso originariamente distribuído ao Des. Egidio
Giacoia e redistribuído, aos 02.07.2020, a este Relator.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 80/82, complementada pela r.
decisão de pág. 102, não comportam reparos.

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De início, não é o caso de acolhimento da preliminar de
não conhecimento do recurso, suscitada em contrarrazões pelos Autores. As razões
recursais, embora repisem questões já enunciadas na contestação, impugnam a parcial
procedência da ação, o que atende ao disposto no artigo 1.010, II, do Código de
Processo Civil. Desse modo, a preliminar deve ser rejeitada.
Não obstante, não se deve falar em cerceamento de defesa.
Segundo já decidido pelo Supremo Tribunal Federal, a necessidade da produção de
prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique
cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão
suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado (STF, RE no
101.171-8/SP), circunstância efetivamente caracterizada na hipótese em análise, pois já
nele se encontravam elementos de prova suficientes à apreciação das pretensões
deduzidas, a justificar o julgamento no estado.
Em ação de rescisão contratual, argumentam os Autores
que, em 09.01.2017 firmaram com a Ré “Instrumento Particular de Promessa de Venda
e Compra de Unidade Autônoma”, para a aquisição da unidade autônoma no 11, do
Edifício Residencial Ravena, pelo preço de R$ 350.000,00. Pagaram a quantia de R$
74.648,73, mas por questões de ordem financeira foram obrigados a solicitar o distrato.
Pugnaram pela rescisão contratual, com a devolução de 90% dos valores pagos, com
correção monetária a contar de cada pagamento e juros de mora a partir da citação.
A insurgência da Ré, em análise, se refere à pretendida
incidência da cláusula penal em razão do desfazimento do negocio, por iniciativa dos
Autores, além da condenação à multa pela rescisão do contrato, taxa de ocupação,
eventuais despesas de condomínio e IPTU incidentes sobre o imóvel, até a data da

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efetiva devolução das chaves a ela e retenção da comissão de corretagem que pagou à
intermediadora imobiliária.
Com relação ao pedido de rescisão, a Súmula 1 deste
TJSP enuncia: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. Nesse
sentido, pelo enunciado da Súmula é garantido ao compromissário comprador, mesmo
inadimplente, pedir a rescisão do contrato, com o percentual de retenção a ser analisado
caso a caso.
Por sua vez, o percentual de retenção deve observar o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para situações assemelhadas. Confira-se
o seguinte julgado:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO
DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997.
AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos,
de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores
pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento” (AgInt no REsp n°
1.361.921/MG, relator o Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a Turma, j.
23/06/2016);
Nesses termos, a r. sentença bem observou os recentes
julgados sobre o assunto, observado que o percentual de retenção determinado se

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mostrou correto em 20% dos valores pagos, para satisfazer os ônus do desfazimento do
negócio e observa o que atualmente vem decidindo esta 3a Câmara. Nesse sentido,
confiram-se os seguintes julgados:
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores pagos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo das rés
RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão
do compromisso de compra e venda que se deu por desistência dos autores.
Condenação das rés à devolução de 80% dos valores pagos, admitida a retenção
de 20%. Pretensão da apelante de retenção de parte dos valores pagos, nos
termos da cláusula 10a do compromisso de compra e venda. Estipulação
contratual que prevê a retenção de 70% dos valores pagos que é abusiva, uma
vez que contrária ao art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor. Retenção
de valores pagos que deverá se limitar a 20%, como forma de compensação pela
rescisão do negócio. Precedentes desta Câmara neste sentido. INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA. Rescisão contratual que se deu por inadimplemento dos
adquirentes, e não por mora da vendedora. Juros que serão devidos apenas após
o trânsito em julgado, momento a partir do qual restituição será exigível.
'PRÊMIO' RELATIVO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença recorrida
que entendeu ser abusiva a cobrança de valores a título de 'Prêmio'. Abusividade
não constatada. Valores que integram a comissão de corretagem devida pelos
adquirentes, e que foram previstos em proposta de venda. Denominação que diz
respeito a características da administração interna da empresa responsável pela
intermediação. Precedente deste Tribunal em caso semelhante. Sentença
parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (v.27927).” (Apelação no 1006225-12.2016.8.26.0405, Des. Rel.
VIVIANI NICOLAU, data do julgamento: 16/07/2018);

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“COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL C/C
REINTEGRAÇÃO
DE
POSE.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO
DA
VENDEDORA. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO E PELAS BENFEITORIAS.
Insurgência da autora em face da sentença de procedência parcial. Rescisão do
contrato por culpa da compradora ré, em virtude do seu inadimplemento. Direito
de retenção da autora vendedora. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% das
quantias pagas. Sentença que fixou um percentual de 20% sobre os valores
pagos. Manutenção. Ausência de comprovação de maiores prejuízos com a
venda. Precedentes. Indenização pela fruição de 0,5% sobre o valor atualizado
do contrato. Pedido da apelante de incidência desde a efetiva ocupação (julho de
2013) e não desde o esgotamento do prazo dado na notificação premonitória
para purgação da mora (agosto de 2017). Acolhimento. Afastamento de tal
indenização que implicaria enriquecimento sem causa da apelada, por ela ter
ficado morando no imóvel por anos à custa da vendedora. Indenização das
benfeitorias. Afastamento. Ausência de mínima especificação e comprovação ao
longo do processo pela compradora. Sucumbência mínima da apelante. Recurso
provido em parte” (Apelação no 1025977- 91.2017.8.26.0224, relator o
Desembargador CARLOS ALBERTO DE SALLES, 3a Câmara de Direito
Privado, j. 26/02/2019).
Não comporta acolhida a pretensão da Ré, no sentido de
que deve ser observada a cláusula penal 9.5 (pág. 26) do contrato, em razão da
inadimplência dos compradores, por ser cláusula nitidamente abusiva e que coloca o
consumidor em desvantagem exagerada e, portanto, deve ser afastada, conforme o
enunciado do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e a orientação
da Corte Superior. O percentual ora estabelecido representa uma média, que se entende
suficiente a não onerar em demasia o consumidor e nem igualmente à Ré, que no caso

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não teve culpa pela rescisão.
Não obstante, não é o caso de fixação de taxa de
ocupação, pois em que pese o imóvel tenha sido disponibilizado aos Apelados, a fruição
do bem se deu por cerca de três meses, observado que o percentual de retenção fixado
pela r. sentença já se presta a indenizar a Ré, ora Apelante, pelas perdas e danos, como
acima referido.
Quanto à insurgência da Apelante acerca da pretendida
retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, necessário reprisar que a
matéria aqui em debate já se encontra pacificada no âmbito do Superior Tribunal de
Justiça, em sede de recurso repetitivo. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor
do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão
de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca

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desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”
(REsp no 1.599.511/SP, 2a Seção, relator o Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. em 24/08/2016, DJe: 06/09/2016 nosso o sublinhado).
Conforme o julgado acima, é válida a cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel. Nesse sentido, necessário que
o contrato indicasse de forma clara a responsabilidade do comprador por este ônus,
condição no caso não atendida, uma vez que o contrato objeto desta ação nada dispôs a
respeito, observado que o documento de pág. 54 não se presta a tanto.
Por fim, quanto à responsabilidade pelas despesas
condominiais e IPTU, com razão a Apelante. Os pagamentos das taxas condominiais
somente se mostram devidos pelos compradores a partir da efetiva entrega das chaves
do imóvel, o que ocorreu, pois tais despesas se encontram ligadas ao uso do imóvel.
Nesse sentido, como o imóvel permaneceu com os Autores por cerca de três meses, é
deles o dever de suportar esses encargos, nesse período. Eventual cobrança, contudo, só
ocorrerá mediante a prova de que os valores se encontram em aberto, considerada a data
da entrega das chaves (págs. 91/92).
Os demais argumentos suscitados não são suficientes para
infirmar os fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Em que pese a pequena alteração do julgado em favor da
Apelante, a sucumbência é ora mantida como prevalente a ela, contudo sem a majoração

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atinente ao art. 85, § 11, do CPC.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator