Tribunal: TJSP
Processo: 2205291-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança. Rateio condominial. Fase de cumprimento de sentença. DECISÃO que indeferiu o pedido de inclusão da credora fiduciária no polo passivo da Execução. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Débito condominial que tem natureza "propter rem". Credora fiduciária, todavia, que não pode ser atingida pelo título judicial formado nos autos

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança. Rateio condominial. Fase de cumprimento de sentença. DECISÃO que indeferiu o pedido de inclusão da credora fiduciária no polo passivo da Execução. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Débito condominial que tem natureza "propter rem". Credora fiduciária, todavia, que não pode ser atingida pelo título judicial formado nos autos da Ação de Cobrança porque não participou da fase de conhecimento do feito. A inclusão nessa fase implicaria violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Aplicação dos artigos 506 e 779, ambos do Código de Processo Civil, bem ainda da orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Imóvel gerador da despesa condominial exequenda, demais, que foi adquirido por terceiro mediante leilão extrajudicial realizado no dia 24 de outubro de 2019, conforme noticiado nos autos pelo próprio Condomínio. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000901284
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2205291-65.2020.8.26.0000, da Comarca de Bertioga, em que é agravante
CONDOMÍNIO TERRAS DE GILEADE II, é agravado WILLIANS COSTA
PAULINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
NÃO PROVIDO. V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROSANGELA
TELLES (Presidente) e FÁBIO PODESTÁ.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2205291-65.2020.8.26.0000 -Voto no 19.162
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VOTO N° : 19.162
AGRAVO No: 2205291-65.2020.8.26.0000
COMARCA : BERTIOGA 1a VARA
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO TERRAS DE GILEADE II
AGRAVADO : WILLIANS COSTA PAULINO
JUÍZA : FERNANDA REGINA BALBI LOMBARDI
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança.
Rateio condominial. Fase de cumprimento de sentença.
DECISÃO que indeferiu o pedido de inclusão da credora
fiduciária
no
polo
passivo
da
Execução.
INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido
no Recurso. EXAME: Débito condominial que tem natureza
“propter rem”. Credora fiduciária, todavia, que não pode ser
atingida pelo título judicial formado nos autos da Ação de
Cobrança porque não participou da fase de conhecimento do
feito. A inclusão nessa fase implicaria violação aos
princípios do contraditório e da ampla defesa. Aplicação dos
artigos 506 e 779, ambos do Código de Processo Civil, bem
ainda da orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de
Justiça. Imóvel gerador da despesa condominial exequenda,
demais, que foi adquirido por terceiro mediante leilão
extrajudicial realizado no dia 24 de outubro de 2019,
conforme noticiado nos autos pelo próprio Condomínio.
Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos.
Cuida-se
de
Agravo
de
Instrumento
interposto contra decisão nos autos da Ação de Cobrança de Rateio
Condominial, ora em fase de cumprimento de sentença, que o
Condomínio agravante moveu contra o agravado, em trâmite na 1a Vara
da Comarca de Bertioga, neste Estado, proferida pela MMa. Juíza “a
quo” nos termos da cópia de fl. 185 dos autos principais.
Alega o Condomínio agravante, em resumo,
que a dívida condominial possui natureza “propter rem”; os efeitos

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decorrentes da sentença proferida na fase de conhecimento entre as
partes originárias estendem-se ao adquirente ou cessionário, nos termos
do 109, § 3o, do Código de Processo Civil; o caso dos autos está a exigir
a substituição processual do devedor fiduciante, ora agravado, pela
credora fiduciária, ante a consolidação da propriedade do imóvel gerador
da despesa condominial exequenda (fls. 1/7).
Recebido o Recurso sem o efeito suspensivo
(fl. 11), os autos vieram para o reexame (fl. 13).
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão nos autos da Ação de Cobrança
de Rateio Condominial, ora em fase de cumprimento de sentença, que o
Condomínio agravante moveu contra o agravado, em trâmite na 1a Vara
da Comarca de Bertioga, neste Estado, proferida pela MMa. Juíza “a
quo” nos termos seguintes:
“Vistos. Fls. 159/162: tratando-se de ação de cobrança em fase de
cumprimento de sentença, indefiro a alteração do polo passivo da ação tal
como pretende o exequente, posto que a Caixa Econômica Federal não
participou da relação jurídico-processual nos autos da ação de
conhecimento. Desse modo, estabilizada a relação entre os litigantes
Condomínio Terras de Gileade II e Willians Costa Paulino com a
efetivação da citação deste e o trânsito em julgado da sentença proferida
nos autos principais, a execução nestes autos de cumprimento de sentença
deve prosseguir em face do demandado na fase de conhecimento do feito.
Por oportuno, vale enfatizar que a competência para o processamento das
causas em que a Caixa Econômica Federal for parte é da Justiça Federal,

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podendo a parte interessada formular sua pretensão pelas vias próprias,
se o caso. No mais, concedo o prazo de 15 (quinze) dias para que o
exequente dê andamento ao presente feito. No silêncio, aguarde-se
provocação no arquivo. Intime-se.” (“sic”, fl. 185 dos autos
principais).
Malgrado o inconformismo do Condomínio
agravante, a r. decisão agravada não comporta o pretendido reparo.
Com efeito, é cediço que a dívida condominial
constitui obrigação “propter rem”, cuja prestação não deriva da vontade
do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que
possui a unidade condominial e que efetivamente exerce os direitos e
obrigações de condômino responde pela contribuição das cotas
condominiais, na proporção de sua fração ideal (v. artigos 1.336 e 1.337,
ambos do Código Civil).
Contudo, impõe-se observar que a credora
fiduciária não participou da fase de conhecimento da Ação de
Cobrança em questão. Bem por isso, ela não pode ser atingida pelo título
judicial formado nos autos (v. artigo 779 do Código de Processo Civil),
sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
A propósito, o artigo 506 do Código de
Processo Civil estabelece “in verbis” que: “A sentença faz coisa julgada às
partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”. Nesse sentido
também é o entendimento traçado pelo C. Superior Tribunal de Justiça
no julgamento do AgInt no REsp 1.559.138/SC, conforme ementa

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abaixo transcrita:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS
JULGADA
PROCEDENTE.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
REDIRECIONAMENTO CONTRA QUEM NÃO FOI PARTE NO
PROCESSO DE CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. HARMONIA
ENTRE O ACÓRDÃO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que não é
possível a substituição da parte executada, na fase executiva, para
incluir terceiro que não participou do processo de conhecimento e, por
conseguinte, não integrou o título executivo judicial, ainda que seja
para a cobrança de cotas condominiais. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1559138/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe
25/11/2016)
Como quer que seja, impõe-se observar que não
mais subsiste relação jurídica de direito material da credora fiduciária
sobre o imóvel gerador da despesa condominial em questão, e isso porque
o bem em causa foi adquirido mediante leilão extrajudicial por Alex
Martinelli Garcia no dia 24 de outubro de 2019, conforme noticiado nos
autos pelo próprio Condomínio (v. fls. 166/184 dos autos principais).
Resta a rejeição do Recurso por conseguinte.
A propósito, eis a Jurisprudência:
“PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. EXECUÇÃO. TÍTULO JUDICIAL.
OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PROPTER REM. PENHORA DO BEM.
ROPRIETÁRIA.1. É certo que, nos termos da jurisprudência da 2a Seção, a
responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso pode recair,
em certos casos, sobre o novo adquirente do imóvel. 2. Tal responsabilidade,

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contudo, é de ser aferida em ação de conhecimento. Na presente hipótese, não
se trata mais de ação de cobrança, mas da execução de título judicial formado
em ação daquela natureza, em cujo pólo passivo estava presente, tão somente,
a agravante, que era a proprietária do imóvel na época em que houve o
inadimplemento. 3. É necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de
conhecimento, onde formado o título judicial, e o polo passivo da ação de
execução, nas hipóteses de cobrança de cotas condominiais. 4. Agravo
regimental a que se nega provimento.”(STJ, AgRg no Ag 1375488/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
01/03/2016, DJe 07/03/2016)
2119151-62.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Espécies de Títulos de Crédito
Relator(a): Renato Rangel Desinano
Comarca: Itatiba
Órgão julgador: 11a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 22/04/2020
Data de publicação: 22/04/2020
Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS Fase de
cumprimento de sentença - Unidade devedora arrematada em leilão judicial no
curso da fase de conhecimento e vendida a terceira após o trânsito em julgado
da demanda Decisão recorrida que deferiu a inclusão do arrematante no polo
passivo da execução
Insurgência da atual adquirente do imóvel -
Admissibilidade Tendo o título executivo judicial se aperfeiçoado em face do
antigo proprietário do bem, não há como executar a sentença em face da atual
adquirente do bem, pena de ofensa ao contraditório e ampla defesa

Inaplicabilidade do disposto no artigo 108, § 3o do Código de Processo Civil
Precedentes do Superior Tribunal de Justiça RECURSO PROVIDO.
2206228-12.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Cesar Lacerda
Comarca: Campinas
Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/01/2020
Data de publicação: 29/01/2020
Ementa: Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Ação de cobrança.
Fase de cumprimento de sentença. Substituição processual pelo adquirente
(terceiro que não participou do processo na fase de conhecimento).
Inadmissibilidade. Título executivo formado contra a antiga proprietária.
Precedentes do STJ. Recurso não provido.
2003027-93.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Silvia Rocha
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 29a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 08/02/2019
Data de publicação: 08/02/2019

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Agravo de Instrumento no 2205291-65.2020.8.26.0000 -Voto no 19.162
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Ementa: - Despesas condominiais - Cobrança - Cumprimento de sentença -
Pretensão de inclusão dos proprietários constantes da certidão do registro do
imóvel no polo passivo do cumprimento de sentença, tendo em vista a natureza
propter rem da obrigação - Impossibilidade - Entendimento unânime e
consolidado do STJ no sentido de não ser possível a substituição do executado
na fase de execução, para incluir terceiro que não participou da ação na fase
de formação do título judicial, ainda que seja para cobrança de cotas
condominiais - Ilegitimidade passiva, ademais, dos promissários vendedores do
imóvel - Agravo não provido.
2201207-89.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Felipe Ferreira
Comarca: Campinas
Órgão julgador: 26a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 06/12/2018
Data de publicação: 06/12/2018
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
COBRANÇA. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. É
interlocutória e comporta agravo de instrumento a decisão que resolve a
impugnação ao cumprimento da sentença, sem acarretar a extinção total da
execução. 2. Não há se falar em inclusão no polo passivo de pessoas que não
fizeram parte da lide, proprietárias do imóvel gerador da dívida. 3. O
entendimento do STJ, de abrangência nacional utilizado por analogia, é no
sentido de que: "A obrigação propter rem é de índole material e não se
sobrepõe às peculiaridades da demanda em análise, onde há coisa julgada.
Quem figura no título executivo judicial é que deve responder pela dívida.
Nada impede o ajuizamento de nova ação de cobrança, dessa vez contra a
nova proprietária, a Caixa Econômica Federal". Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Impõe-se, pois, a manutenção da r. decisão
agravada, pelos próprios e jurídicos fundamentos.
Diante do exposto, nega-se provimento ao
Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora