Tribunal: TJSP
Processo: 1010229-13.2018.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enio Zuliani
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-07-28

Ementa:
rem os depósitos insuficientes realizados. A rescisão na forma do art. 475 do CC será declarada, rejeitada a pretensão de obter o domínio da área excedente.
Provimento dos recursos de Paulo Ricardo Franco Claro Steca e de Ivan Moret Steca.
(TJSP; Apelação Cível 1010229-13.2018.8.26.0344; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Marília - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 02/07/2020; Data de Registro: 28/07/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Enio Zuliani

Comarca:

Marília

Órgão julgador:

4a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

02/07/2020

Data de publicação:

28/07/2020

Ementa:

Compromisso de venda e compra celebrado em abril de 2007, documentando promessa de venda e compra de parte que o herdeiro receberia em imóvel rural, calculada em 53 alqueires, com direito de preferência ao comprador de adquirir o que for apurado a maior no processo de divisão que tramitava (e que resultou na descoberta de mais seis alqueires).
Inadimplemento dos compradores quanto ao não

Ementa:

Compromisso de venda e compra celebrado em abril de 2007, documentando promessa de venda e compra de parte que o herdeiro receberia em imóvel rural, calculada em 53 alqueires, com direito de preferência ao comprador de adquirir o que for apurado a maior no processo de divisão que tramitava (e que resultou na descoberta de mais seis alqueires).
Inadimplemento dos compradores quanto ao não pagamento, no modo e tempo convencionados, a terceira e última parcela do preço (correspondente a 1/3 do valor negociado) e que, pelas diversas ocorrências, comporta classificação como absoluto. O credor, com razão, desinteressou-se pela utilidade da dívida que se buscou saldar, dez anos depois, pelo valor histórico (sem juros e correção monetária).
Os compradores ingressaram com consignatória em pagamento e o vendedor com rescisão de contrato. Paralelamente foi discutido o direito de preferência dos compradores aos seis alqueires que foram alienados a terceiros.
Considera o Tribunal, ao reverso da interpretação do Juízo de Primeiro Grau, que os compradores perderam o direito de obtenção do domínio e, com esse posicionamento, fica o vendedor liberado da obrigação de outorgar escritura, em virtude do não pagamento do preço. Não é possível admitir purga da mora ou pagamento satisfatório pela oferta, dez anos depois, do principal sem os acréscimos da mora, porque há insuficiência e total ruptura da equivalência das obrigações. A notificação formal é desnecessária pelo modelo da autointerpelação e pela renúncia de sua exigibilidade.
Inadmissibilidade de se tentar salvar ou conservar o contrato que o tempo de inadimplemento consumiu a sua essencialidade, especialmente concedendo oportunidades aos compradores de complementarem os depósitos insuficientes realizados. A rescisão na forma do art. 475 do CC será declarada, rejeitada a pretensão de obter o domínio da área excedente.
Provimento dos recursos de Paulo Ricardo Franco Claro Steca e de Ivan Moret Steca.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000581358
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1010229-13.2018.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante PAULO
RICARDO FRANCO CLARO STECCA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados EMIR
CASTILHO e CARMEN LÚCIA DE SOUZA CASTILHO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento aos recursos de
Paulo Ricardo Franco Claro Stecca e de Ivan Moreti Steca. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 2 de julho de 2020.
ENIO ZULIANI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAUL
Apelação Cível 1010229-13.2018.8.26.0344 - Marília VOTO 70074
VOTO No 70074
APELAÇÃO CÍVEL No 1010229-13.2018.8.26.0344
COMARCA: MARÍLIA
JUIZ / JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: LUÍS CESAR BERTONCINI
APELANTE: PAULO RICARDO FRANCO CLARO STECCA
APELADOS: EMIR CASTILHO E CARMEN LÚCIA DE SOUZA CASTILHO
JULGAMENTO
CONJUNTO
COM
O
No
1002534-71.2019.8.26.0344
E
No
1011639-09.2018.8.26.0344
Compromisso de venda e compra celebrado em abril de 2007,
documentando promessa de venda e compra de parte que o herdeiro
receberia em imóvel rural, calculada em 53 alqueires, com direito
de preferência ao comprador de adquirir o que for apurado a maior
no processo de divisão que tramitava (e que resultou na descoberta
de mais seis alqueires).
Inadimplemento dos compradores quanto ao não pagamento, no
modo e tempo convencionados, a terceira e última parcela do preço
(correspondente a 1/3 do valor negociado) e que, pelas diversas
ocorrências, comporta classificação como absoluto. O credor, com
razão, desinteressou-se pela utilidade da dívida que se buscou
saldar, dez anos depois, pelo valor histórico (sem juros e correção
monetária).
Os compradores ingressaram com consignatória em pagamento e o
vendedor com rescisão de contrato. Paralelamente foi discutido o
direito de preferência dos compradores aos seis alqueires que foram
alienados a terceiros.
Considera o Tribunal, ao reverso da interpretação do Juízo de
Primeiro Grau, que os compradores perderam o direito de obtenção
do domínio e, com esse posicionamento, fica o vendedor liberado
da obrigação de outorgar escritura, em virtude do não pagamento do
preço. Não é possível admitir purga da mora ou pagamento
satisfatório pela oferta, dez anos depois, do principal sem os
acréscimos da mora, porque há insuficiência e total ruptura da
equivalência das obrigações. A notificação formal é desnecessária
pelo modelo da autointerpelação e pela renúncia de sua
exigibilidade.
Inadmissibilidade de se tentar salvar ou conservar o contrato que o
tempo de inadimplemento consumiu a sua essencialidade,

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Apelação Cível 1010229-13.2018.8.26.0344 - Marília VOTO 70074
especialmente concedendo oportunidades aos compradores de
complementarem os depósitos insuficientes realizados. A rescisão
na forma do art. 475 do CC será declarada, rejeitada a pretensão de
obter o domínio da área excedente.
Provimento dos recursos de Paulo Ricardo Franco Claro Steca e de
Ivan Moret Steca.
Vistos.
I Histórico da relação negocial.
O primeiro recurso extraído das diversas demandas entre os
litigantes
foi
julgado
na
4a
Câmara
de
Direito
Privado
(Ap.
0009321-85.2009.8.26.0344) em 10.8.2017, tendo como relator o Desembargador
Ênio Santarelli Zuliani, o que justificou a aplicação do art. 105 do Regimento
Interno do TJ-SP (prevenção e juiz certo) e a reunião dos três recursos para um só
julgamento.
Por contrato particular de venda e compra PAULO RICARDO
vendeu a EMIR a parte ideal (12,5%) recebida por herança na Fazenda Primavera
(distrito de Rosália, Comarca de Marília), estimada em 53 alqueires, constando
que EMIR teria direito de preferência para adquirir eventual excesso de área
supostamente existente, porque a exatidão dos quinhões dependia de um

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processo divisório (ação n. 0011248-04.2000.8.26.0344). Realmente foi apurado
que a parte de PAULO RICARDO era de 59 alqueires, sendo que essa área
excedente (6 alqueires) foi transformada em lide paralela por ter PAULO
RICARDO a vendido para IVAN MORET, fazendo EMIR sentir o dano da
preterição e agir para exercício da prioridade.
A originária alienação que deu origem a tudo isso ocorreu em
19.4.2001, no valor de R$ 371.250,00, cujo pagamento foi dividido em três
parcelas iguais, sendo uma no ato. A outra foi marcada para 29.9.2007 (quitada) e
a terceira, para 29.4.2008, impulsionou as desavenças. O comprador não realizou
o pagamento afirmando que o vendedor não cumpriu a parte que lhe coube no
negócio (de eliminar o condomínio pro indiviso), o que fez com que fossem
ajuizadas duas ações, notadamente a de adjudicação compulsória. O Acórdão da
4a Câmara, de 2017 (Ap. 0009321-85-2009) confirmou a improcedência dessa
pretensão, por ausência do pagamento integral.
II Matéria resumida de cada um dos três recursos.
II-a (Ap. 1002534-71-2019.8.26.0344). Trata-se de recurso
tirado por PAULO RICARDO e IVAN MORET contra a sentença que, ao acolher
ação de EMIR, declarou a nulidade do negócio que Paulo e Ivan realizaram sobre
a área excedente encontrada na medição topográfica (6 alqueires) e garantiu a
prioridade da compra a Emir. Permitiu a sentença que Emir completasse o
depósito do preço (R$ 68.201,92) para expedir carta de adjudicação compulsória,
em virtude de ter sido depositado o valor correspondente ao preço do alqueire
objeto da venda dos 53 alqueires e não o montante pago por Ivan na compra dos 6
alqueires. O recurso de PAULO trata de litispendência porque foi ajuizada ação de
consignação
em
pagamento
(n.
1011639-09.2018.8.26)
e
sustenta
a
impossibilidade de ser concedida prioridade na aquisição de conteúdo de parte
ideal que sequer sabia existir. O apelo de IVAN traz matéria relacionada com

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decadência do direito de exercer preferência e discute a questão do depósito (foi
serôdio e incompleto) e dizem que EMIR não pode pretender exercer direitos
extraordinários (a preferência na compra dos 6 alqueires) de um contrato que não
foi quitado, referindo-se ao inadimplemento da terceira prestação do contrato de
aquisição dos 53 alqueires. Emir efetuou o depósito complementar (R$ 68.201,92)
no dia 15.10.2019, sendo que quando protocolizada a inicial (1.3.2019) não se fez
depósito, mas, sim, com a emenda da inicial, em 6.3.4.2019, no valor de R$
90.567,00, conforme fls. 196.
II-b (Ap. 1011639-09.2018.8.26.0344). PAULO RICARDO
maneja recurso contra a sentença que admitiu o depósito do valor (R$ 123.750,00)
da terceira e última parcela do preço do negócio realizado com EMIR, cujo
vencimento ocorreu em 29.4.2008. A sentença também adjudicou a gleba (12,5%)
desde que se completasse o depósito. Os autores realizaram o depósito do valor
singelo, sem juros e correção monetária, em 16.6.2018 (fls. 68), sendo que em
15.12.2019 depositaram R$ 103.256,52 (fls. 408). O recurso debruça sobre a
questão do inadimplemento absoluto e sustenta que o não pagamento da terceira
prestação vencida em 2008 não poderia motivar o depósito com o valor histórico
uma década depois, até porque não interessava mais ao credor (recorrente) que já
exercera o direito de resilição com base no art. 475 do CC.
II-c. (Ap. 1010229-13.2018.8.26.0344). Recurso de PAULO
RICARDO contra sentença que rejeitou a ação de rescisão de contrato por falta de
pagamento do preço (da terceira e última prestação). O decisum impugnado
rejeitou a tese suscitada sobre a incapacidade do apelante e afastou a rescisão
por falta de notificação prévia para constituição em mora, o que seria exigido pelo
art. 1o do Decreto-lei 745/69. O recorrente considera exagerado formalismo diante
do fato de ter o comprador ajuizado (e perdido) ação de adjudicação compulsória
sem pagar o preço exigir-se a interpelação. Renova a tese de sua incapacidade
relativa, afirmando (item 4 do recurso) ter demonstrado não deter capacidade total

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para entender a complexidade do negócio que foi celebrado quando atingiu a
maioridade e menciona o art. 4o, II, do CC, suscitando, inclusive, questão de
nulidade por ausência de perícia que seria obrigatória diante do documento de fls.
92. O comprador que nada alegou sobre falta de notificação quando contestou a
ação, baseou sua resposta ao recurso nessa diretriz.
III Princípios jurídicos aplicáveis.
As teses jurídicas importantes na interpretação do imbróglio
derivado do inadimplemento da terceira prestação do contrato celebrado em 2007
são: i) distinção da mora e do inadimplemento absoluto para o caso; ii)
possibilidade de ser admitida a purga da mora em sendo reconhecida a falta
contratual; iii) interesse do credor (vendedor) no cumprimento tardio da obrigação
pecuniária; iv) cabimento da resilição na forma do art. 475 do CC e a eventual
dispensabilidade da notificação prévia prevista no art. 1o do Decreto-lei 745/69; v)
rescisão e adimplemento substancial vi) exercício do direito de preferência da área
excedente apurada (6 alqueires) e vii) efeitos do inadimplemento absoluto.
Não integra a pauta acima a questão da incapacidade relativa
do agente (o vendedor Paulo Ricardo), que não existe e não justifica investigação
específica. Os processos por vezes contam a vida dos envolvidos ou pelo menos
em parte e são responsáveis pela documentação biográfica delas, notadamente
quando são longevos, como esses que estão reunidos para um só Acórdão. Os
anos litigiosos que passam descortinam o desenvolvimento civil do protagonista do
processo, como PAULO RICARDO, que iniciou sua luta judiciária na fase de pré-
adolescência e obteve graduação em curso de Direito, segundo informado nos
autos. Nesse tempo praticou inúmeros e complexos atos jurídicos, contribuindo
para a constituição de negócios e fatos processuais, sem que se demonstrasse ter
enfrentado qualquer obstáculo para concretizar todos esses fenômenos sociais.
Isso tudo prova que o problema de saúde informado e que seriam genéticos, não

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prejudica e jamais afetou sua capacidade plena de discernimento.
Esse parágrafo é redigido para rejeitar a tese de nulidade da
sentença proferida na Ap. 1010229-13.2018.8.26.0344, suscitada a partir de um
suposto cerceamento do direito de produzir prova da incapacidade relativa prevista
no art. 4o, II, do CC. O documento de fls. 92, encartado nesse procedimento,
apenas informa dados médicos de uma doença que o vendedor (PAULO
RICARDO) padece desde o nascimento que se afirma prematuro. No entanto,
nada prova sobre incapacidade futura ou superveniente. Ora, se não há indício
sério ou confiável de sofrer o contratante de alguma anomalia psíquica, instalada
ou em desenvolvimento, o juiz não poderia mandar fazer uma prova inútil (médica).
Os autos confirmam desenvoltura plena do agente e o julgamento do feito deveria
ocorrer sem mais delongas.
IIIa Mora e inadimplemento absoluto.
O direito contratual observa, com rigor, a máxima pacta sunt
servanda -- os contratos devem ser cumpridos -- o que significa que os termos
contratuais obrigam ou são vinculativos. O cumprimento satisfatório é o que se
realiza com pontualidade e proveito, como estabelecido no art. 394 do CC, ou seja,
pagamento no tempo, lugar e modo convencionados. O não pagamento do preço
representa uma falha contratual do comprador e se o fato lhe for imputável, está
caracterizado o inadimplemento (regra extraída do art. 396 do CC, que diz: não
havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora). O
retardamento não é, automaticamente, transformado em mora para ser
pressuposto da ação de rescisão do contrato prevista no art. 475 do CC e aí está a
diferença entre mora e inadimplemento absoluto.

POTHIER afirmava em sua memorável obra (Tratado de los
contratos, Buenos Aires, Atalaya, 1948, tomo I, p. 235, § 476) que o direito romano

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recomendava, em caso de não pagamento do preço pelo comprador, que o
vendedor cobrasse o valor em expediente próprio para esse fim e não anular o
contrato, uma experiência que não deu certo diante dos sacrifícios exigidos dos
vendedores com as despesas e inutilidades das cobranças, sendo esse um dos
motivos para que ocorresse uma mudança de diretriz ou autorizando a anulação
do contrato quando o preço não fosse quitado.

O direito civil captou a mensagem do problema gerado pelo
incumprimento (total ou imperfeito) e, para transformar a falta do devedor
(retardamento voluntário) em motivo suficiente para supedâneo do fim anômalo do
contrato, elaborou a teoria do “desinteresse” do credor pela prestação inadimplida.
O parágrafo único do art. 395 do CC ao estabelecer que “se a prestação, devido a
mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, exigir a satisfação das
perdas e danos” reclama uma explicação para sua adaptação ao regime dos
contratos, o que se tentará demonstrar em seguida.

A expressão “desinteresse” do credor pela obrigação
inadimplida é uma criação da doutrina e não é avaliado pelo sentido subjetivo ou
mais precisamente ao sabor da instabilidade emocional (capricho ou arbítrio),
como se o escopo do direito contratual estivesse subordinado a meros sentimentos
passionais. Não. O “desinteresse” decorre de um fator objetivo e que responde
pelo vocábulo “INUTILIDADE”. As obrigações pecuniárias não cumpridas em seus
vencimentos são susceptíveis de aproveitamento, porque os pagamentos tardios
continuam interessando ao credor, que recebe os valores corrigidos e atualizados.
Não há, em princípio, inutilidade para o credor quando ocorre o inadimplemento,
porque lhe interessa receber, mesmo com atraso, desde que preservado o poder
aquisitivo da moeda, o que se faz pela correção monetária e juros.
O contrato celebrado em 19.4.2007 (fls. 16/19 da Ap.
1011639-09.2018) foi assinado mediante o pagamento do preço do negócio em 3

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(três) parcelas, sendo que a última delas, vencida em 29.3.2008, não foi quitada
opportuno témpore. O valor foi depositado no processo que gerou a Ap.
1011639-09.2018 (uma consignação em pagamento), no dia 16.6.2018, com o
valor histórico ou o mesmo que constou no contrato de abril de 2007 (R$
123.750,00). Depois que o decisum de Primeiro Grau considerou possível
completar o depósito, o comprador apresentou a guia de R$ 103.256,52, do dia
15.10.2019 (fls. 408). Os compradores foram citados na ação de rescisão (Ap.
1010229-13.2018) no dia 23.08.2018 (fls. 128) e apresentaram a contestação (com
reconvenção) no dia 24.09.2018, sendo que o que o depósito (pelo valor histórico
de R$ 123.750,00 foi realizado em 16.6.2018).
A respeitável sentença não reconheceu a quitação e não
poderia fazê-lo, porque quando saiu publicado o decisum não havia oferta integral
do saldo residual. O fundamento do veredicto é outro e decorre da conservação
(preservação) do negócio, porque a omissão do vendedor sobre a interpelação
abriu oportunidade para o comprador realizar o pagamento enquanto lhe fosse
permitido fazer. Sobre a não integralidade do numerário, o ilustre Magistrado
considerou pertinente a complementação, apesar de rejeitar as razões suscitadas
pelo devedor sobre dúvida de depositar o valor atualizado. Esse entendimento,
respeitável, não coincide com a interpretação da Turma Julgadora.

III-b. Purgação da mora.
Purgar a mora é sinônimo de limpeza, sendo apropriado dizer
que quem purga purifica o inadimplemento, satisfazendo o credor, ainda que de
forma extemporânea. O art. 401 do CC permite a emenda da mora, concedendo
ao devedor (inciso I) a oportunidade de fazer isso com a oferta da prestação e
mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta. Equivale a dizer
que o pagamento será integral em sendo mantido o conteúdo econômico da

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prestação que não foi satisfeita no prazo vencido.
O comprador de imóvel, loteado ou não, urbano ou rural,
possui direito de exigir o cumprimento (execução) de contrato preliminar, o popular
compromisso de venda e compra, quando o preço estiver quitado. Essa versão
jurídica, tipicamente nacional, resultou da imensa utilidade do compromisso
particular como documento de aquisição de lotes com preço parcelado, tanto que
fragmentou a mora ex re e mora ex persona. O caput do art. 397 do CC disciplina
a mora da obrigação com termo, dispensando a interpelação prévia. O parágrafo
único do art. 397 do CC obriga notificar o devedor como requisito da constituição
em mora das prestações que não tem prazo determinado. Porém e em casos de
negócios de imóveis e apesar de a prestação possuir prazo fixo, não incide a regra
dies interpellat pro hómine ou a data marcada já interpela, corporificando o próprio
aviso.

Essa dicotomia foi erguida pela necessidade de controlar os
excessos praticados contra compradores que, em dificuldade, não conseguiam
pagar as prestações no vencimento. A notificação é uma chance que se oferece
para que não percam o negócio que garante a propriedade familiar. Assim e
embora a última das três prestações, da compra de uma fazenda, tenha prazo
(29.3.2008), haveria necessidade de interpelar o comprador para pagar a dívida,
em 15 dias, como exige o art. 1o do Decreto-lei 745/69.

A matéria ganhou importância nesse litígio pelo destaque dado
pelo douto Juiz de Direito prolator das três sentenças quando rejeitou o pedido de
rescisão do contrato proposto pelo vendedor (Paulo Ricardo), justamente por
considerar imprescindível a notificação prévia não realizada por carta ou por outro
modo que certifique a entrega e recebimento ao destinatário. E, pelo que é
possível definir da leitura dos três processos, realmente não foi enviada ao
comprador (Emir e ou sua esposa) uma carta concitando-os ao pagamento. Essa

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falta de aviso está sendo a base jurídica para que se faça o pagamento tardio (art.
401, I, do CC) com efeito liberatório.

A purgação da mora, para ser aceita de forma voluntária pelo
credor ou para ser imposta pelo juiz contra a resistência infundada, necessita ser
oportuna (tempestiva) e satisfatória (o valor e os acréscimos moratórios). O Código
Civil nada diz sobre o termo ad quem para purgar a mora, o que não significa que
o devedor terá a liberdade de realizar o serôdio pagamento quando lhe convier.
Nas situações em que há incerteza ou se a purgação não é mais permitida quando
o é, criou-se um princípio por força de respeitáveis posições doutrinárias: a
purgação pode ser realizada até o prazo da contestação em ação que se pede a
rescisão do contrato.
Integraram o vitorioso movimento AGOSTINHO ALVIM (Da
inexecução das obrigações e suas consequências, Saraiva, 1949, p. 145, § 127);
RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR (Extinção dos contratos por incumprimento
do devedor, 2a edição, RJ, AIDE, 2003, p. 187); SILVIO DE SALVO VENOSA
(Direito Civil Teoria geral das obrigações e dos contratos, 14a edição, SP, Atlas,
2014, p. 344). Essa solução (admite-se a purgação da mora até o prazo da
contestação) não é aplicável de forma indiscriminada, porque a mora é, antes de
tudo, uma questão fática, como observou o Desembargador JOSÉ OSÓRIO DE
AZEVEDO JR. (Compromisso de venda e compra, 6a edição, SP, Malheiros
Editores, 2013, p. 158, § 109).

III-c. Interesse do credor (vendedor).

O interesse do credor no contrato é o interesse na prestação
porque é pela realização da atividade solutória que se efetiva a atribuição
patrimonial inter partes que o contrato instituiu (palavras de MANUEL A.
CARNEIRO DE FRADA, Contrato e deveres de protecção, Coimbra, 1994, p. 79).

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E continua o Professor da Faculdade de Lisboa (p. 88): “Ora, a prestação como
resultado devido condiciona e determina os deveres de comportamento que
recaem sobre o devedor. Este está vinculado à adoção da conduta que
possibilita esse resultado e há de omitir-se tudo o que o prejudicar”.

O desinteresse do credor (vendedor) pela última (terceira)
parcela do preço foi de pronto manifestado e nunca tergiversado, o que obriga
analisar se a recusa está justificada pelo fator INUTILIDADE da prestação que se
deseja cumprir com atraso de 10 (dez) anos. O Desembargador JOSÉ OSÓRIO
DE AZEVEDO JR. (obra citada, p. 159, § 111) lembra o seguinte: “O simples
passar do tempo revela que, muitas vezes, a mora se converte em
inadimplemento absoluto, por isso que patenteada fica a inutilidade da
prestação para o credor, seja em decorrência da mera desvalorização da
moeda, seja pela natural alteração das condições de mercado e da alteração
das variadas condições subjetivas do credor”.

Não há dúvida de o desinteresse, pela inutilidade, fundar-se
na conduta falha do comprador. A correta mensuração da mora (fato), no aspecto
INUTILIDADE da prestação, deve ser concluída após minuciosa abordagem da
boa ou má-fé dos protagonistas da obrigação, na forma do art. 422 do CC. O
direito das obrigações foi transformado quando reconheceu que a interpretação do
vínculo obrigacional desde a sua celebração até sua extinção depende da
cooperação dos envolvidos (devedor e credor) para obter eficiência jurídica e
econômica, por representar um processo dinâmico com o objetivo de garantir as
expectativas consolidadas na base objetiva da negociação de origem. A boa-fé
nessa trajetória é imprescindível e boa-fé significa agir com vontade (boa) para
cumprir o que o direito exige ou espera.

O ponto de partida para a análise dos recursos está situado no
vencimento da terceira prestação do contrato (em 29.3.2008) no valor de R$

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123.750,00. O devedor (EMIR) sustenta não ter efetuado o pagamento por sentir
inseguro sobre a capacidade do vendedor (PAULO RICARDO) de honrar com a
tradição, porque se não existia levantamento topográfico espelhado em matrícula
nova, não seria possível outorgar a escritura definitiva para fins de domínio (art.
1227 do CC). A grande virtude dessa justificativa inconvincente é a de levantar o
véu da falsa aparência de comprador bem comportado ou bem intencionado que
se procurou introduzir no cenário litigioso.

A releitura das cláusulas do compromisso celebrado entre as
partes, em 19.4.2007 (fls. 45/48 da Ap. 1010229-13.2018), não permite identificar
como ter o vendedor se obrigado a providenciar o fim da divisão ou demarcação
de terras como condição de exigibilidade da terceira prestação. Esse expediente
caminhava e não é de fácil solução, confirma a experiência. Assim e embora seja
dever do vendedor entregar a coisa com toda a segurança (o que inclui requisito
para que a escritura definitiva seja registrada) não poderia o comprador suspender
(reter) o pagamento da parcela final, como que invocando a figura do art. 476 do
CC (excéptio non adimpleti contractus). O comprador de boa-fé que estivesse em
dúvida sobre esse ponto deveria, na pior das hipóteses, depositar o valor e exigir a
escritura e não ingressar com ação para obter a adjudicação sem quitação integral
(como fizeram e perderam).
O contrato possui cláusula (a sexta
fls. 47 das Ap.
1010229-13.2018) estabelecendo que a escritura definitiva somente poderia ser
exigida quando “integralizado o pagamento” e isso foi enfatizado no Acórdão de
fls. 87/91.

Há
uma
incoerência
injustificável
em
não
pagar
(e
principalmente não oferecer a quantia em depósito) e, ao mesmo tempo, exigir que
o vendedor outorgasse a escritura definitiva, até porque não houve recusa ao
cumprimento. Basta ler a inicial do primeiro processo entre as partes (fls. 50/56)

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para constatar que a partir daquele instante não existia mais motivo algum para
retardar o pagamento, especialmente quando os compradores experimentaram a
derrota judicial em Primeiro e Segundo Grau. Declarou o Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, no Acórdão da Ap. 0009321-85.2009.8.26.0344, a
improcedência da ação que buscou compelir o vendedor a cumprir o contrato sem
ter obtido o pagamento total (fls. 87/91 da Ap. 1010229-13.2018).
A partir daí a conduta do vendedor (PAULO RICARDO) foi
sempre no sentido de negar a eficácia do contrato, tanto que formulou desistência
da divisão que rendeu a demarcação das glebas, afirmando que o negócio com
Emir fora desfeito e que alienou a parte lhe caberia (fls. 205 da Ap.
1010229-13.2018). Importante registrar que Emir ingressou nessa ação especial e
conseguiu dar andamento, o que confirma seu interesse na divisão que definiu a
parte certa compromissada. O TJ-SP, no Acórdão relatado pelo Desembargador
Fábio
Quadros,
admitiu
o
interesse
de
Emir
(fls.
206/210
na
Ap.
1010229-13.2018). Tudo isso, contudo, não interferiu com o impulso ao
pagamento da terceira parcela, que continuou paralisado por 10 (dez) anos.
É preciso reconhecer que a imobilidade financeira por uma
década é fatal para a equivalência do fundo econômico de qualquer negócio
oneroso e, naturalmente, rompe o equilíbrio que se buscou esperar entre o valor
da coisa (de mercado ou que foi negociado) e o preço a ser pago. O vendedor
dispõe do patrimônio porque vai receber valor correspondente que lhe permitirá o
investimento paralelo, o que permite reconhecer que pagar, com dez anos de
atraso, representa uma defasagem financeira incapaz de ser eliminada ainda que
incorporado ao principal os juros e a correção monetária.

A última frase do parágrafo anterior (sobre a incorporação de
juros e correção monetária) escancara a má-fé do comprador (EMIR). Veja-se que
o depósito que foi efetivado em 16.8.2018, ou seja, no mesmo dia em que

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protocolizada a consignatória em pagamento (fls. 68 da Ap. 1011639-09.2018),
pelo valor histórico (R$ 123.750,00). O comprador (EMIR) foi citado na ação de
rescisão de contrato em 23.8.2018 (fls. 128 da Ap. 1010229-13.2018) e, quer
raciocinando que a intenção do depósito tenha caráter liberatório (consignação) ou
de elisão da mora, esses objetivos não foram alcançados.

A tentativa de solver a dívida vencida há 10 anos está
gravada com um estigma inocultável e que foi afirmado nesse voto: não existe
justificava plausível para essa demora porque o retardamento decorre do arbítrio
do devedor. O art. 396 do CC não considera o devedor em mora se o
incumprimento ocorreu por fatos não imputáveis a ele. Aqui, ao reverso, não se
pagou por má interpretação dos termos do negócio e de injusta atribuição de falha
do vendedor, que não a cometeu (realizar a divisão em prazo certo e,
eventualmente, antes de vencer a terceira prestação). O pior foi fazer o depósito
sem computar os juros e sem correção monetária e sobre isso convém voltar aos
termos do contrato.

O contrato não é uma perfeição no quesito “linguagem clara e
objetiva”. Todavia e nesse aspecto fica a certeza de que foi prevista a incidência
de correção monetária e de juros (fls. 46). A correção monetária dispensa
regramento específico, porque sua incidência é ex lege (resulta da observância
obrigatória e automática da Lei 6899/81), sendo que na hipótese existe um fator
complementar que elimina qualquer vestígio de dúvida. Foi escrito que “seria
corrigida pelo TJSP” e essa expressão significa a tabela prática de atualização dos
cálculos oficiais dessa Corte de Justiça (o INPC medido pelo IBGE). Outra
referência da cláusula diz respeito aos juros moratórios contratuais e ainda que se
possa discutir a legalidade de tais complementos para pagamento na data
prevista, não remanesce dúvida de que seriam os acréscimos desejados pelos
contratantes para hipótese de inadimplemento, tanto que foram expressamente
normatizados.

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Os compradores depositam o valor singelo e essa conduta
contratual deve ser interpretada de acordo com a intenção original e não em
virtude da complementação que foi realizada por ter o douto Magistrado concedido
prazo e orientado os termos da atualização no capítulo final do seu decisum (fls.
372 da Ap. 1011639-09.2018). O próprio julgador elaborou o cálculo da
atualização e apesar desse seu dispositivo harmonizar com a sua clara opção de
salvar o contrato mediante um segundo depósito (o que é natural da interpretação
permitida pela discricionariedade judicial), é forçoso reconhecer a inexistência de
previsão jurídica para essa espécie de complementação da purga da mora ou
pagamento do resíduo.

O que não encontra solução diz respeito aos juros, que não
foram satisfeitos, embora previstos contratualmente. Não há impedimento que as
partes contratantes criem os seus regramentos sobre os efeitos do retardamento
das prestações contratuais, desde que os modelos sigam os princípios admitidos.
Os juros foram fixados em 12% ao ano (fls. 46 da Ap. 1010229-13.2019) e não
foram pagos, sendo que a objetividade da cláusula desautoriza exclui-los do
depósito. Poder-se-ia argumentar pela não incidência dos juros moratórios em
virtude da falta de interpelação que provocasse a constituição em mora ou de
citação judicial, como está escrito no art. 405 do CC.
A Turma Julgadora vai abordar essa temática (interpelação)
em capítulo próprio, embora caiba expressar, desde já, que um atraso de tal
magnitude (mais de dez anos) não poderia subordinar o debate sobre reparação
dos efeitos deletérios do inadimplemento a uma discussão jurídica estéril, como
essa. A pauta é o pagamento do preço do contrato e a terceira parcela
representativa de 1/3 do valor da fazenda, sendo que se não for observado o
critério justo de integralidade da moeda, corre-se sério risco de romper a
equivalência das obrigações, o que resulta em sacrifícios indesejados a um dos

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personagens, geralmente o credor (vendedor).

Nesse ponto vem a calhar os ensinamentos de ENZO ROPPO
(O contrato, tradução de Ana Coimbra e M. Januário C. Gomes, Almedina,
Coimbra, 1988) especialmente o capítulo 3.3.3 (fls. 280-283) destinado a verificar a
natureza do regime da responsabilidade contratual (se objetiva ou subjetiva). Para
o jurista italiano cabe ao devedor proceder com diligência igual ao bom chefe de
família, o que significa proceder de maneira que não modificar a posição do credor,
assegurando a ele a plenitude de suas expectativas econômicas. Necessário
transcrever o parágrafo de fls. 283:
“A objetivos como estes responde, seguramente, um critério
objetivo de culpa-diligência, que fixe o padrão mínimo inderrogável de empenho e
de esforço que cada devedor é obrigado a assegurar ao seu credor e com que
este último pode, em todo caso, contar para a satisfação de seu interesse na
execução do contrato -, sem que razões inerentes à pessoa ou à esfera subjetiva
do devedor sejam idôneas para diminuí-lo”.
O que se está pretendendo demonstrar é que os compradores
não agiram com a lealdade desejada e derraparam no obrigatório comportamento
diligente ou no agir para impedir a ruptura das expectativas do credor, pois
tentaram pagar, em 2018, dívida vencida em 2008, sem correção monetária e sem
juros, sendo que somente atualizaram o valor da moeda depois que o Juízo de
Primeiro Grau determinou que se completasse o depósito. Nesse instante - e
postergado o debate sobre “interpelação” fiou consumada a culpa contratual do
regime responsabilidade objetiva informada pelo mestre italiano (ENZO ROPPO),
pois não é possível que se tente obter quitação de prestação vencida há dez anos
sem correção monetária e sem os juros que foram estabelecidos no contrato.
Essa é a questão fulcral. Quando o comprador não paga o

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preço “há lugar ao pagamento dos juros moratórios”, afirmou MENEZES
CORDEIRO com base no art. 806/1, do Código de Portugal (Tratado de Direito
Civil, XI, Contratos em especial 1a parte, Almedina, Coimbra, 2018, p. 159, § 57).
Os contratantes estabeleceram juros moratórios contratuais e definiram taxa
aceitável pelo princípio da legalidade (12% ao ano) e isso retira qualquer
possibilidade de introduzir um argumento jurídico para minar ou bloquear a
incidência dos juros a partir do vencimento. Isso somente seria permitido se o não
cumprimento resultasse de algum fato externo não imputável ao devedor e isso
não ocorreu.
Essa falta de consciência com a posição do credor denuncia a
má-fé que já se prenunciava quando o comprador não fez o pagamento o depósito
preventivo da terceira prestação. Foi dito e cabe reafirmar que o negócio foi
realizado envolvendo a parte ideal (abstrata) que o credor obteve na herança do
pai e que a divisão estava sendo providenciada em processo divisório. Ora, diante
da certeza de tais fatos, não existia razão jurídica para reter o pagamento da
terceira parcela, até porque a escritura poderia ser outorgada como transmissão
da parte ideal. E em nenhum momento foi condicionado o pagamento ao término
da divisão, de modo que na falta de cláusula com redação transparente dessa
suposta condição é preciso interpretar a recusa como algo completamente
injustificado e que se transformou no gérmen do beligerante litígio. Os
compradores agiram com culpa no antecedente e nos atos seguintes.
III-d. Rescisão e notificação prévia.
A notificação que constitui o devedor em mora (art. 397, §
único, do CC) é obrigatória quando envolver rescisão (art. 475 do CC) de contrato
de venda e compra de imóveis (art. 1o do Decreto-lei 745/69), o que constitui uma

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exceção da regra dies interpellat pro hómine (o dia do vencimento já interpela o
devedor). Nesse ponto está correta a sentença ao mencionar a obrigatoriedade
jurídica desse aviso (espécie de intimação) para que se pague em 15 dias a
prestação em atraso, embora os próprios interessados em recepcionar a
comunicação (compradores) nada arguiram a esse respeito na contestação do
pedido de resilição.
E qual o motivo do silêncio deles? Faltou nos fundamentos do
decisum esse questionamento. Os compradores nada disseram porque a mora foi
constituída por fatos e atos jurídicos, inclusive processuais, que substituíram a
função da notificação específica.
O que não pareceu convincente e isso observando o cenário
múltiplo constituído de três ações contemporâneas e outras tantas passadas,
todas entrelaçadas no negócio celebrado em 19.4.2007 (fls. 48 da Ap.
1010229-13.2018) decorre da primazia ou importância jurídica que se atribuiu a
falta de uma providência que, nesse contexto, desponta como algo inútil. Essa
inutilidade não está diretamente associada ao fator necessidade da interpelação,
mas, sim, ao fato de que o devedor já se fizera notificado por outros meios
igualmente producentes do efeito “constituição em mora” e que, ainda assim,
persistiu com o não cumprimento, permitindo que uma prestação correspondente a
1/3 do valor do negócio ficasse 10 anos sem pagamento.
Relendo os textos jurídicos de PONTES DE MIRANDA
reunidos na obra “Dez anos de pareceres” (Livraria Francisco Alves, RJ, 1976),
verifica-se ter esse jurista adotado a expressão “AUTO-INTERPELAÇÃO” ao
elaborar o parecer transcrito sob n. 153, do vol. 6, p. 118. E o fez para explicar
que, independente de ter ou não o credor tomado iniciativa de comunicação, o
devedor
prática
certos
atos
que
são
verdadeiras
confissões
de
seu
inadimplemento e até do propósito de purgar a mora, confirmando o seu

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conhecimento do aviso que lhe devia ter sido entregue, como quando promove
ação de consignação em pagamento.
Os compradores ajuizaram consignação em pagamento e
pretenderam obter a quitação com oferta do valor escriturar do débito, sem juros e
atualização monetária. Quando contestaram a ação de rescisão de contrato,
sequer alegaram que a falta de notificação formal atrapalhou ou prejudicou algum
direito ou faculdade contratual e só se recordaram da tese na resposta do recurso
contra sentença que adotou esse fundamento. Em monografia LODOVICO
BARASSI (La notificazione necessaria delle dichiarazioni stragiudiziali, Societá
Editrice Libraria, Milano, 1906) é possível reconhecer a distinção entre a
notificação constitutiva de direito formativo e declarativa e, principalmente, a
questão da legalidade (ou licitude) da renúncia da notificação formal necessária
(pg. 225).
Essas duas posições expostas por juristas respeitáveis
quebram a rigidez da sanção aplicada por não ter sido enviada (e recebida) uma
carta concedendo prazo suplementar para os compradores pagaram a terceira
prestação do contrato. A consignação em pagamento que o devedor promove,
sem que tenha ocorrido recusa injustificada do credor ao recebimento (porque isso
não ocorreu), constitui uma prova irrecusável do estado jurídico de mora do
devedor, tenha ou não tenha sido avisado por carta. O conceito de PONTES DE
MIRANDA sobre possibilidade de “auto-interpelação” encaixa aqui.
Ocorre que o resultado (coisa julgada) da ação anterior (a
mesma cujo recurso criou a prevenção da 4a Câmara de Direito Privado (fls. 87/91
da Ap. 1010229-13.2018, ultimada em 10.8.2017) cristalizou o status jurídico da
mora, porque os termos do voto condutor explicitam a necessidade do pagamento
do preço, com ou sem divisão finalizada. Ora, se o comprador ingressa com ação
em busca da escritura definitiva sem pagar a terceira parcela e sai derrotado

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porque o Judiciário reconheceu falta de justa causa para não pagar, não teria
sentido exigir que o vendedor enviasse uma carta para que realizasse o
pagamento.
Alguns juristas comparam demandas a jogos inteligentes
devido a estratégias, verdadeiros truques admissíveis, que possibilitam
manipulação de iniciativas processuais para a vitória, sendo que se for possível
empregar a metáfora cabe afirmar que a cartada da confirmação do negócio sem
pagamento da terceira prestação representou o passo em falso decisivo para a
derrocada contratual. Essa jogada, mal articulada por faltar o depósito do valor, fez
com que o tempo da demanda se transformasse em devorador da utilidade do
valor pecuniário combinado. Em segunda rodada o erro persistiu quando se tentou
pagar sem juros e sem correção monetária (depois de dez anos de vencida a
dívida), com absoluto silêncio sobre notificação que não teria sido enviada.
Quando os compradores ingressaram com a consignação em pagamento do valor
singelo, a mora estava constituída por fatores concretos irreversíveis.
Essa certeza faz com que a não notificação formalizada como
exigido pelo art. 1a do Decreto-lei 745/1969 perca completamente a sua
importância para fins de aplicação do art. 475 do CC (rescisão do contrato por não
cumprimento). E de tudo o que exposto é preciso afirmar que, com a citação na
ação de rescisão de contrato, está finalizada a constituição em mora em caso de
não ter sido enviada a notificação. E o que os compradores fizeram: depositaram o
valor singelo, dez anos depois, sem juros e correção monetária.
III-e. Rescisão e adimplemento substancial.
Os compradores alegam que rescindir o contrato seria
inadequado porque se inadimplemento houve, foi mínimo ou insignificante pela
complementação realizada, um discurso que abriu ensejo para a teoria do

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adimplemento substancial. No fundamento da teoria existe um princípio que busca
preservar o interesse contratual que deu ensejo ao negócio, impedindo que, por
pouca coisa, voltem as partes ao ponto zero (retorno ao status quo ante), resultado
insatisfatório. A justificativa para aplicar a teoria seria a oportunidade de criar uma
alternativa menos traumática do que a rescisão, como a de obrigar o credor a
executar (cobrar) o diminuto saldo residual diminuto.

O Código Civil não criou categorias de inadimplemento e muito
menos estabeleceu que somente o incumprimento de alta intensidade autorizaria
rescindir o contrato, de modo que, para o nosso sistema, não pagar a última
prestação constitui causa para rescindir o contrato, na forma do art. 475 do CC. O
vendedor que não recebe parte do preço ajustado possui direito extintivo para
reaver a coisa vendida, sendo que o “tamanho” ou grau do inadimplemento do
devedor pode ter ou não relevância, de acordo com as circunstâncias. A doutrina e
a jurisprudência construíram o entendimento de que em algumas situações a
rescisão do contrato depõe contra a função social desejada pelo art. 421 do CC.
Os compradores não observaram o requisito “pontualidade”. A
última prestação não exprime valor simbólico porque corresponde a 1/3 do valor do
negócio. Não foi satisfeita no vencimento (em 29.3.2008) e a proposta de
pagamento não é produtiva, porque não integralizada com juros, anotado que a
correção monetária foi imposta pela sentença, porque pela vontade dos devedores
também não seria incorporada. Todavia e depois de doze anos, não corresponde
ao fundo econômico que sustentou o negócio e isso fez com que a prestação se
tornasse inútil para o credor. Não é possível aplicar a teoria do adimplemento
substancial.
A resolução do contrato não é faculdade legal que se concede
para proteger os interesses do vendedor, como a possibilidade de o devedor
impontual pagar a dívida e salvar o contrato não é um benefício do qual se poderá

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abusar (esse equilíbrio de valores compõe o entendimento de LUIGI BOSCO no
capítulo 77 de seu livro (La risoluzione del contrato per inadempimento, Napoli,
Casa editrice Dott. Eugenio Jovene, 1950, p. 236-237) e caberia acrescentar aos
ensinamentos a questão da boa-fé como paradigma de conduta decisiva. O
vendedor não cometeu falhas e não foi “malicioso” ao exigir a rescisão (como
enfatiza ANDERSON SCHREIBER, “A boa-fé objetiva e o adimplemento
substancial”, in Direito Contratual, obra coletiva coordenada por Giselda Hironaka
e Flávio Tartuce, editora Método, 2008, p. 141), o que permite indagar: seria
razoável buscar conservação de um contrato para proteger os interesses do
devedor que agiu de má-fé de forma reiterada?
Não parece ser ponderável o que foi decidido em Primeiro
Grau, data vênia. A terceira prestação equivalente a 1/3 do valor do negócio não
foi paga e o valor oferecido em depósito não corresponde ao quantum debeatur
(não foram computados os juros e a correção monetária, está última após
determinação judicial). Mas, não é só o descompasso financeiro que prejudica o
propósito de pagamento depois de doze anos; o tempo consumido rompeu o
equilíbrio ou base objetiva econômica e o valor oferecido está desvirtuado do
preço da terra. Embora o juiz tenha ampla liberdade de criar soluções que
eliminem o resultado injusto da resolução, não é permitido que, a pretexto de
conservar o contrato, se imponha ao contratante que agiu de boa-fé sacrifícios
exagerados e incompatíveis com a conduta do devedor em mora.
O jurista GALENO LACERDA reuniu seus acórdãos e a
Editora Forense os editou em diversos volumes, sendo que no 6o, com o título
Compra e Venda, do ano de 2001, encontra-se o seguinte trecho de um de seus
votos no Tribunal do Rio Grande do Sul (p. 107): “No caso em exame, ressalta,
desde logo, a ofensa a um princípio de direito e de moral da maior gravidade.
É que a culpa dois promitentes compradores pela mora, em alguns casos de
vários anos, se apresenta manifesta e indiscutível. Nestas condições, como

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admitir-se possam ele beneficiar-se da própria culpa, pagando, agora, os
lotes cuja posse usufruem, de longa data, em moeda vil? A lesão do
vendedor é enorme: teve o patrimônio desfalcado da posse da coisa, e do
giro do preço que deveria ter sido recebido em moeda boa”.
Os compradores perderam o direito de obterem o domínio,
porque somente estão habilitados ao exercício da adjudicação compulsória ou
execução específica, aqueles que, pelo cumprimento integral de seus deveres
contratuais, estão qualificados para exigir a escritura definitiva ou a sentença que
substitua a sua virtude de ingressar no registro de imóveis (para fins do art. 1227
do CC). Os compradores não pagaram parte substancial e tentaram fazê-lo de
forma equivocada, prejudicando o conteúdo material do contrato, sem que o
vendedor (Paulo Ricardo) tivesse incidido em mora accipiendi (ou creditoris),
especialmente recusa injusta de receber o valor e dar quitação.
III-f. Área excedente (6 alqueires) e preferência.
O contrato foi celebrado envolvendo uma parte abstrata a ser
determinada em processo divisório em curso (12,5% de uma propriedade rural
com no mínimo 56 alqueires), estabelecido a prioridade para aquisição de eventual
área excedente (fls. 45 da Ap. 1010229-13.2018), sendo que ao término do serviço
topográfico constatou-se que a porção ideal do vendedor possuía mais 6 (seis)
alqueires do que havia sido estabelecido como área mínima (56 alqueires). Esse
acréscimo rendeu uma ação específica promovida por Emir Castilho e sua esposa
Carmen Lúcia (Ap. 1002534-71.2019) em virtude de negócio que Paulo Ricardo
fez com Ivan Moret Stecca (venda e compra de seis alqueires) por R$ 90.000,00
em 18.02.2009 (fls. 22/25 da Ap. 1002534-71.2019). Os autores almejam a
nulidade desse contrato e garantia da preferência dos seis alqueires (depositaram
R$ 90.567,00 fls. 196).

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A sentença deu razão aos autores e, tal como sucedido no
veredicto objeto da Ap. 1010229-13.2018, o Juiz de Direito deferiu prazo para
complementar o depósito (fls. 559 da Ap. 1002534-71.2019), registrando que
concederia a preferência se o depósito fosse suplementado para se igualar ao
preço que o terceiro (Ivan) pagou pelos seis alqueires e não com o valor de cada
um dos 56 alqueires objeto da negociação inicial, como se fez. Os autores
depositaram, em 15.10.2019, a quantia de R$ 68.201,92 (fls. 600 da Ap.
1002534-71.2019).
O comprador dos seis alqueires (Ivan) suscita a questão da
decadência e com base no caput do art. 504 do CC, deve ser observado o prazo
de 180 dias para, mediante depósito, exercer o direito de preferência que, no caso,
resulta de estipulação contratual legítima. Em virtude da incerteza da extensão da
área a ser demarcada, priorizou-se a aquisição para aquele que estava adquirindo
os alqueires estimados na parte ideal (Emir). Apesar dessa excepcionalidade
contratual, o prazo decadencial é o mesmo que foi catalogado para as demais
hipóteses tipificadas ou 180 dias a contar do efetivo conhecimento do negócio com
terceiro, sendo que o termo a quo ou é definido pelo registro imobiliário ou por
algum acontecimento que dê ao preterido ciência do fato.
Emir protocolizou o pedido de prioridade no dia 1.3.2019
(realizado o primeiro depósito em 6.3.2019, as 12:10 hs
fls. 195 da Ap.
1002534-71.2019), sendo que o conhecimento do negócio teria se dado quando
da contestação do vendedor (Paulo Ricardo) na ação consignatória objeto do
recurso de n. 1011639-09.2018. Realmente, verifica-se que pela petição
protocolizada em 3.9.2018 (fls. 75) foi anexada cópia do contrato de venda dos
seis alqueires, por R$ 90.000,00, em 18.02.2009 (fls. 85/87 da Ap.
10116.39.09.2018). Essa cronologia evidencia que não houve decurso dos cento
e oitenta dias, porque o pedido entrou no Judiciário antes do termo fatal 21.3.2019,
que foi a data em a petição de Ivan foi admitida pela decisão de fls. 106, intimando-

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se o autor Emir, instante em que a ciência passou a ser algo indiscutível.

Porém e a despeito da tempestividade do protocolo, não
haveria como reconhecer o direito de Emir (e esposa) de adquirirem os seis
alqueires. Primeiro porque o vendedor (Paulo Ricardo) estava livre para negociar,
em virtude da incidência da cláusula resolutiva expressa prevista no contrato
original e que poderia valer para ele em virtude do não pagamento da terceira
prestação. Ainda que se possa discutir a aplicabilidade do dispositivo em relação
ao comprador (Emir), o fato é que a força da cláusula permitia que o terceiro (Ivan)
ficasse imune aos efeitos do contrato anterior. Para ele (Ivan) não existia mais
contrato válido de Paulo e Emir e por isso o seu negócio persiste.

O direito de preferência deve ser exercido mediante depósito
do que foi pago e esse é um dado interessante porque aqueles que exerceram a
preempção depositaram não o valor atualizado que foi pago pelo terceiro
comprador (Ivan), mas, sim, a quantia correspondente a alqueire de terra de
contrato celebrado em 2008. Em nenhum instante do contrato é possível visualizar
a mais tênue possibilidade de ter sido amoedado o preço da área excedente que
nem se sabia se existia ou não. Muito menos ainda se apurado excesso fosse
dada prioridade mediante pagamento do valor do alqueire negociado anos antes.
Importa dizer que a seriedade da preferência está aliada ao justo preço pago pelo
terceiro (R$ 90 mil, em 18.02.2009) e, novamente, cabe ponderar sobre a
adequação do preço da coisa dez anos depois e a falta dos juros.
Na lição de MIGUEL REALE (“Do instituto jurídico da
preferência”, in Temas de Direito Positivo, RT, 1992, p. 29) “o direito de preempção
ou preferência formalmente se resume na obrigação imposta, por lei ou por
contrato, ao dono de uma coisa, antes de vendê-la a terceiros, oferecê-la ao titular
daquele direito, para que este use de sua faculdade de prelação na compra, tanto
por tanto”.

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O titular da preferência não obtém regalias ou melhores
condições para o exercício do direito de comprar. Deve igualar o preço que o outro
pagou e por isso foi enfatizada a expressão “tanto por tanto”.
O correto seria depositar o valor que foi pago pelo terceiro,
como sinalizado pelo douto Juiz de Direito ou na totalidade, in MÁRIO JÚLIO DE
ALMEIDA COSTA O depósito do preço na acção de preferência. Coimbra Editora,
1997, p. 12. A exigência é de segurança para que o vendedor fique garantido em
obter a contraprestação correta (o que foi vendido para terceiro) e para o
comprador, que terá a devolução do quantum pago. Exercício de preferência não
constitui maneira de realizar bom negócio ou comprar seis alqueires, em 2019,
pelo valor pago em 2009, sem juros. Os preferentes justificaram o depósito de R$
90.567,00 (oferta) com um cálculo extraído de valor que pagaram pelos 53
alqueires (fls. 8), o que está completamente equivocado.
Resulta que não realizaram o depósito do que foi pago pelo
terceiro (o recorrente Ivan). O depósito é condição de procedibilidade e não há na
legislação possibilidade de ser complementado, como ditou a sentença ao
conceder prazo para que fosse ampliado o valor ou para que se depositasse o que
foi pago pelo recorrente Ivan. O tempo decorrido e o inusitado do propósito dos
autores justificava rejeitar a pretensão por atingir direito de terceiro alheio ao
contrato não cumprido (entre Paulo Ricardo e Emir). Essa complementação
ordenada pela sentença não atinge o objetivo, porque a atualização do valor pago,
desde 2009, não acompanha o valor de mercado da área rural e daí advém a
importância dos juros.
A incidência de juros no valor pago pelo terceiro como
requisito da atualidade do depósito é algo enigmático e o Tribunal considera o
tema polêmico. Juros moratórios não cabe cogitar. Seriam remuneratórios? Ora,

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se o preferente almeja ficar com os seis alqueires sabedor que alguém pagou R$
90 mil no ano de 2009, censurável pretender, dez anos depois, obter a mesma
terra entregando o valor escritural calculado em negócio anterior. Foi isso que os
autores da ação objetivaram. E mais: mesmo atualizando a quantia paga pelo
terceiro, por ordem do Juiz de Direito, não teria sentido esquecer os juros, porque
é uma retribuição do capital. O dinheiro, como afirmou o Ministro MÁRIO
GUIMARÃES “é mercadoria” (Estudos de Direito Civil, SP, Livraria Martins, 1947,
p. 197) e se não forem computados juros, os autores utilizam do dinheiro pago
pelo terceiro (Ivan) sem contraprestação alguma, o que depõe contra o direito (art.
884 do CC).
O direito de preferência foi estabelecido em contrato
descumprido por aquele que diz ter obtido a prioridade e isso já desmerece o uso
da cláusula. Depois, o depósito não é integral e não satisfaz a venda que se
pretende desfazer para que a preferência impere como solução justa. Por fim, o
contrato no qual foi inserida a cláusula de preferência será objeto de rescisão por
inadimplemento do comprador. Não há como admitir que os autores possam
adjudicar os seis alqueires que foram incorporados a parte ideal do vendedor
Paulo Ricardo.

A ação ajuizada por Emir e Carmen Lúcia para obter a
nulidade do negócio entre Paulo e Ivan (com direito de preferência) será rejeitada
pelo acolhimento do recurso do terceiro (Ivan), porque as razões recursais de
Paulo Ricardo, nesse item, deixou a desejar por falta de fundamentação jurídica,
limitadas que estão ao argumento de uma litispendência que não existe e que
jamais poderia prejudicar o exame de mérito. Daí a razão de constar, no capítulo
final, que a inversão da verba honorária, pela sucumbência, favorece única e
exclusivamente os Advogados de Ivan.
III-g Efeitos do inadimplemento absoluto.

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O art. 475 do CC determina a rescisão do contrato quando a
parte não cumpre os seus deveres e não há como conservar o negócio, pela
inutilidade da prestação. O vendedor (Paulo Ricardo) agiu de conformidade com o
direito, não praticando conduta que caracterizasse má-fé ou leviandade.
Simplesmente considerou rescindido o contrato pelo não pagamento do preço, por
existir cláusula resolutiva expressa. Não houve recusa de receber a prestação
(última) e movimento o seu direito de propriedade, revendendo as terras. Diante da
resistência do comprador, ajuizou a rescisão que deve ser acolhida, em termos.
O vendedor (Paulo Ricardo) tem ciência de que a rescisão do
contrato opera o retorno ao status quo ante. O Tribunal não vai expedir ordem de
reintegração em virtude do tempo decorrido e para preservar eventuais direitos de
terceiros. O vencedor deverá ajuizar ação específica após o trânsito em julgado,
demonstrando sua legitimidade (e seu interesse) pelo fato de existir notícia de ter
renegociado as terras. Ademais existem informações nos autos que há
arrendamento e não se sabe, com segurança, a titularidade possessória e sua
causa, conforme declarado as fls. 143 (contestação na Ap. 1010229-13.2018).
Melhor, pois, que isso se resolva em ação subsequente ao trânsito em julgado.
O vendedor (Paulo Ricardo) deseja obter indenização no valor
de R$ 1.048.960,00, pela obstrução de uso da propriedade. Embora afirme que
Emir ingressou na posse e permanece com a propriedade sem pagamento do
preço (integral), não há como aceitar como irregular ou antijurídica essa
transferência possessória. Emir nega que tenha se imitido na posse. As perdas e
danos são cabíveis a partir do reconhecimento judicial, porque para essa finalidade
a cláusula resolutiva expressa não surte o efeito de gravar a ilicitude ou o começo
da fase de danos indenizáveis. O comprador permaneceu com a coisa pelo
contrato livremente negociado e não foi destituído da posse, pelo que não há como
reconhecer que a posse prejudicou o vendedor de retirar os frutos civis ou naturais

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da propriedade rural. O Tribunal rejeita o pedido de indenização por perdas e
danos.
A multa (20% do valor do contrato) é devida. Está prevista na
cláusula “quarta” do contrato (fls. 46 da Ap. 1010229-13.2018) e decorre da falta
praticada pelo comprador (não pagamento da terceira e última prestação). Os
compradores (Emir e esposa) não pleitearam a devolução do que pagaram e
somente querem, na reconvenção (onde pleitearam a nulidade do negócio
posterior entre Paulo Ricardo e Ivan) indenização pela não fruição da terra
adquirida.
Emir e sua esposa não são titulares de direitos indenizatórios,
data vênia, ainda que Paulo Ricardo tenha negociado as terras com o irmão por
parte de pai. Isso porque se algo ocorreu frustrando a posse que os compradores
teriam direito de obter pelo cumprimento parcial do contrato celebrado em 2007,
isso se deve a conduta do comprador ou de seu próprio arbítrio quando resolveu
não quitar, no tempo e modo convencionados, a terceira e última parcela do preço.
Resulta que se prejuízo ocorreu pela não transmissão efetiva (física) da posse não
se deve propriamente ao réu Paulo ou ao terceiro (Ivan), mas, sim, devido ao
inadimplemento ou, na pior das hipóteses, ao risco do negócio. Se existia
arrendamento caberia ao comprador tomar as cautelas para evitar o impedimento
possessório que agora alega como sucedâneo de danos. Não cabe indenização
alguma.
Quanto aos valores depositados nas ações que foram
reunidas, o Tribunal nada delibera sobre levantamento, competindo ao Juízo de
Primeiro Grau decidir a respeito do destino dos valores quando do cumprimento da
sentença.
IV Capítulos finais.

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IV-a Ap. 1010229-13.2018.8.26.0344.
A Turma Julgadora DÁ PROVIMENTO, em parte, ao recurso
interposto
por
Paulo
Ricardo
Franco
Claro
Steca
(Ap.
1010229-13.2018.8.26.0344), para declarar a rescisão do compromisso de venda
e compra que celebrou com Emir Castilho e Carmen Lúcia de Souza Castilho, em
19.4.2007, condenado o casal a pagar a multa de 20% do valor atualizado do
contrato até a data do ajuizamento da ação, incidindo sobre esse valor a partir da
citação juros e correção monetária. Ficam rejeitados, pelos motivos já declinados,
a ordem de reintegração de posse e a condenação em perdas e danos. Os
requeridos sucumbiram no principal e não é possível admitir reciprocidade de
resultados invertidos, pelo que ficam eles condenados nas custas e em honorários
que são fixados (já computados os recursais) em 15% do valor atualizado da
causa.
IV-b - Ap. 1011639-09.2018.8.26.0344.
A Turma Julgadora DÁ PROVIMENTO ao recurso interposto
por Paulo Ricardo Franco Claro Steca (Ap. 1011639-09.2018.8.26.0344) para
julgar improcedente a consignatória em pagamento cumulada com obrigação de
fazer ajuizada por Emir Castilho e Carmen Lúcia de Souza Castilho, condenados
os sucumbentes ao pagamento das custas e honorários que são arbitrados (já
computados os recursais) em 15% do valor atualizado da causa.
IV-c Ap. 1002534-71.2019.8.26.0344.
A Turma Julgadora DÁ PROVIMENTO ao recurso interposto
por Ivan Moret Steca (Ap. 1002534-71.2019.8.26.0344), o que favorece o interesse
recursal de Paulo Ricardo Franco Claro, para julgar improcedente a ação de

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nulidade de negócio com direito de preferência ajuizada por Emir Castilho e
Carmen Lúcia de Souza Castilho, condenado os sucumbentes ao pagamento de
custas e honorários (apenas aos Advogados de Ivan Moret Steca) fixados em 15%
do valor atualizado da causa.
ENIO ZULIANI
Relator