Tribunal: TJSP
Processo: 1013213-39.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Condomínio. Ação de obrigação de não fazer c.c. indenização por danos morais. Sentença de procedência. Recurso que nega a ocorrência de recusa ao uso de salão de festas por inadimplência. Elementos de prova suficientes de negativa. Artigo 1.336 do Código Civil. Regulamento traz a proibição e que é abusiva. Recurso não provido, com observação.
Primeiro, os elementos de prova corroboram que a

Ementa:
Condomínio. Ação de obrigação de não fazer c.c. indenização por danos morais. Sentença de procedência. Recurso que nega a ocorrência de recusa ao uso de salão de festas por inadimplência. Elementos de prova suficientes de negativa. Artigo 1.336 do Código Civil. Regulamento traz a proibição e que é abusiva. Recurso não provido, com observação.
Primeiro, os elementos de prova corroboram que a negativa de uso do salão de festas decorreu da inadimplência, até porque assim consta de documento e do Regulamento. Mas, conforme as disposições do Código Civil, em especial o artigo 1.336, constam os meios ordinários de cobrança do condômino inadimplente e a proibição da utilização de áreas comuns do condomínio não foi contemplada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000063424
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013213-39.2018.8.26.0224,
da
Comarca
de
Guarulhos,
em
que
é
apelante
CONDOMINIO HELBOR CARPE DIEM BOSQUE MAIA, são apelados FLAVIO
GOMES DE ALMEIDA e EVELYN CARDOSO TORRES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013213-39.2018.8.26.0224 -Voto no 42085
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COMARCA: Guarulhos – 7a Vara Cível – Juiz Jaime Henriques da Costa
APTE. : Condomínio Helbor Carpe Diem Bosque Maia
APDOS. : Flavio Gomes de Almeida e outro
VOTO No 42.085
EMENTA: Condomínio. Ação de obrigação de não fazer
c.c.
indenização
por
danos
morais.
Sentença
de
procedência. Recurso que nega a ocorrência de recusa ao
uso de salão de festas por inadimplência. Elementos de
prova suficientes de negativa. Artigo 1.336 do Código Civil.
Regulamento traz a proibição e que é abusiva. Recurso não
provido, com observação.
Primeiro, os elementos de prova corroboram que a negativa de uso do
salão de festas decorreu da inadimplência, até porque assim consta de
documento e do Regulamento. Mas, conforme as disposições do Código
Civil, em especial o artigo 1.336, constam os meios ordinários de
cobrança do condômino inadimplente e a proibição da utilização de
áreas comuns do condomínio não foi contemplada.
Trata-se de recurso interposto contra r. sentença de fls. 193/198 que
julgou parcialmente procedente a ação para afastar a vedação imposta pelo Condomínio em
relação ao uso de área comum (salão de festas), condenando o réu ao pagamento de
indenização por danos morais de R$ 2.000,00 e os honorários advocatícios fixados em R$
1.000,00 e custas e despesas processuais.

Sustenta o réu que as reservas para uso das áreas comuns não se dão
exclusivamente pelo sistema eletrônico e que já permitiu a locação para os requerentes,
sendo realizadas as reservas como solicitado. Aduz que as testemunhas confirmaram que os
recorridos ligaram e reservaram o salão, sem impedimento algum. Aduz que o simples
aviso não trata do caso em apreço, pois sugere que em caso de dúvida faça contato com a
administradora, o que cabia ser feito pelo recorrido. Cita o documento de fl. 165, de
agendamento da data. Aponta que a multa aplicada ao vizinho, terceiro, se deu pela locação
para utilização por terceiros, sem relação com o impeditivo descrito. Pretende a
improcedência.

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Processado o recurso com preparo e contrarrazões, nas quais os
autores afirmam que o débito não é deles e sim de antigo proprietário, conforme decisão
judicial e que é ilícito privar o uso de áreas comuns por inadimplência da taxa condominial.
Aduzem que as reservas são feitas pelo sistema e que o atendimento telefônico é para
informar o motivo da negativa do sistema, sendo que os funcionários da administradora
levam a questão aos superiores, não sendo feita de imediato a reserva e foi provada a
negativa, inclusive por testemunhas. Apontam que o terceiro a que refere é outro
condômino que alugou o salão para os autores utilizarem, por pedido feito. Anotam que as
outras reservas foram confirmadas após a concessão de liminar.
Os autos restaram encaminhados a este C. Tribunal.
É o resumo do essencial.
Consta da sentença de procedência, ao tratar da regra da Convenção:
“a referida limitação, contudo, não me parece concernente com o direito posto. A
convenção de condomínio e seu regulamento podem muito, mas não podem estabelecer um
regime discriminatório que sequer a legislação previu. E não é irrazoável imaginar que o
Código Civil, caso assim pretendesse, teria estabelecido sanções desse tipo, mas não o fez,
justamente pelo fato de que elas significam a própria negação da propriedade”.
No caso em apreço, o Condomínio refuta que tenha negado a reserva
do salão por força de inadimplência na obrigação de pagar as despesas mensais. Contudo,
as testemunhas informam que a reserva é feita pelo sistema e o documento de fl. 159 assim
corrobora, pois ao indicar a unidade selecionada aponta débito em aberto e o teor é claro:
“o condomínio não permite reserva para unidade nesta condição”. Aliás, o Regulamento
dispõe sobre a vedação em cláusula específica, não sendo verossímel que a ação tenha sido
ajuizada sem que fosse negada a utilização.
É certo que as testemunhas do réu informaram que há recusa pelo
site, mas é preciso entrar em contato com a administradora e será passado para o
condomínio analisar para ser liberada a reserva. Então, corrobora-se que há estudo sobre o

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caso para os inadimplentes.
A situação deve ser analisada à luz do direito de propriedade
previsto constitucionalmente (artigo 5o, inciso XXII, da Constituição Federal). Observa-se
que o Regulamento cria limitação à propriedade do condomínio não prevista em lei. É
indiscutível o cabimento de penalidades previstas nas Convenções Condominiais, além das
multas expressamente tratadas no Código Civil, passíveis de aplicação ao condômino
inadimplente, mas a proibição de utilização de áreas comuns diante inadimplência se
mostra desarrazoada e desproporcional, porquanto o réu goza de ação própria para
compelir os devedores a realizar o pagamento das cotas condominiais em atraso.
Nesse sentido:
“Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos
morais restrição de uso das áreas de lazer do condomínio pelos
condôminos inadimplentes ilegalidade e abusividade condomínio
que dispõe de meios legais para satisfação de seu crédito dano
moral caracterizado valor da indenização reduzido adoção dos
critérios da razoabilidade e da proporcionalidade sucumbência
mantida a cargo do réu fixação dos honorários com base no art.
85, § 8o do CPC - apelação parcialmente provida.” (TJSP;
Apelação 1009656-39.2016.8.26.0604; Relator (a): Eros Piceli;
Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 06/09/2018).
Diante dos fundamentos epigrafados, a sentença é confirmada.
Diante do decaimento recursal, majoram-se os honorários para R$ 1.200,00, nos termos do
§ 11, do art. 85 do CPC.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
KIOITSI CHICUTA
Relator