Tribunal: TJSP
Processo: 1008008-03.2018.8.26.0362
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. A caução imobiliária dada por terceiro para a garantia de contrato de locação, nos termos dos arts. 37, I e 38, § 1o, da Lei do Inquilinato, não se extingue com a morte do caucionante, pois trata-se de garantia real, inconfundível com a fiança, que vincula única e tão somente o próprio imóvel caucionado à satisfação das obrigações oriundas do contrato de locação.

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. A caução imobiliária dada por terceiro para a garantia de contrato de locação, nos termos dos arts. 37, I e 38, § 1o, da Lei do Inquilinato, não se extingue com a morte do caucionante, pois trata-se de garantia real, inconfundível com a fiança, que vincula única e tão somente o próprio imóvel caucionado à satisfação das obrigações oriundas do contrato de locação. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000751070
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008008-03.2018.8.26.0362, da Comarca de Mogi-Guaçu, em que é apelante DANIEL
DE CARLI, são apelados LUIZ CARLOS RIBEIRO DA SILVA, ISOLINA
EUTACHIO (ESPÓLIO) e EDMEA RIBEIRO DA SILVA MIRANDA COSTA
(INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Mogi Guaçu – 2a Vara Cível
Apte.: Daniel de Carli
Apdo.: Luiz Carlos Ribeiro da Silva
Juiz de 1o grau: Sergio Augusto Fochesato
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 11/08/2020
VOTO No 47.184
EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. A caução
imobiliária dada por terceiro para a garantia de contrato de
locação, nos termos dos arts. 37, I e 38, § 1o, da Lei do
Inquilinato, não se extingue com a morte do caucionante, pois
trata-se de garantia real, inconfundível com a fiança, que
vincula única e tão somente o próprio imóvel caucionado à
satisfação das obrigações oriundas do contrato de locação.
Sentença parcialmente reformada. Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls.151/154 que julgou extinta a ação sem julgamento de mérito,
ante a ilegitimidade de parte do espólio, nos termos do art. 485, VI, do C.P.C.
Em virtude da sucumbência, condenou o autor ao pagamento de metade das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixou
em 10% do valor dado à causa. E julgou procedente o pedido para o fim de
condenar o réu a pagar ao autor a importância de R$48.001,11, devidamente
atualizada desde o ajuizamento da ação, inclusive com juros de mora contados
da citação. Condenou o réu ao pagamento de metade das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Pleiteia o apelante autor a reforma do julgado
alegando que a garantia dada foi de caução de bem imóvel, e não fiança.
Trata-se de garantia real e não pessoal, tendo sido averbada na matrícula do
imóvel. Afirma que a caução de bem imóvel não se extingue com a morte da
caucionante, por ser garantia real e não fidejussória, nos termos dos arts. 37 e
38 da lei 8.245/91. Ressalta que a responsabilidade do locatário e do
caucionante se dá até a entrega do imóvel, conforme cláusula 12 do contrato.

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Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
É o relatório.
O recurso merece prosperar.
Com efeito, ainda que se entenda desnecessária a
participação do caucionante na fase de conhecimento da ação de cobrança,
não há que se falar em ilegitimidade passiva do espólio por extinção da
garantia.
Isso porque, ressalvado o entendimento do ilustre
magistrado sentenciante, a garantia não se extingue com a morte da
caucionante, por se tratar a caução imobiliária de garantia real equiparada à
hipoteca, ligada, portanto, ao imóvel dado em garantia.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO
DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA

CONTRATO DE LOCAÇÃO
CAUÇÃO DE IMÓVEL COMO
GARANTIA
ART. 37, I DA LEI DE LOCAÇÕES
NÃO SE
CONFUDE COM FIANÇA
NATUREZA JURÍDICA DE
HIPOTECA
NÃO SE EXTINGUE COM A MORTE DO
GARANTIDOR - O contrato de locação firmado entre as
partes indica expressamente que a garantia ofertada ao
contrato é caução, uma das modalidades taxativas previstas
na Lei de Locação; - A fiança e seus efeitos não se
presumem, já que, por ser um contrato benéfico e gratuito,
não admite interpretação extensiva (art. 819 do Código Civil);
- A doutrina entende que a natureza jurídica da caução de
bens imóveis nos contratos de locação é de hipoteca e, nos
termos do artigo 1.499 do Código Civil, a hipoteca, por ser
garantia real, não se extingue com a morte do seu garantidor,
diferentemente do que ocorre no contrato de fiança, ficando
o espólio responsável por todo o débito, limitado aos valores

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da herança, e não apenas ao valor devido até a morte do
garantidor. RECURSO PROVIDO” (TJSP; Apelação Cível
1071725-04.2015.8.26.0100; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti;
Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 28a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2019; Data
de Registro: 06/03/2019).
“Locação de imóvel residencial
Execução de título
extrajudicial
Demanda em face de locatários e de
caucionante Decisão que não conheceu dos embargos de
declaração opostos pelo espólio executado e, assim,
manteve a decisão anterior que deferiu a adjudicação
imediata do imóvel descrito no contrato
Manutenção -
Necessidade
Contrato garantido por caução de imóvel e
não por fiança Garantia que permanece até a entrega das
chaves, independentemente do falecimento da caucionante,
sendo o espólio parte legítima para figurar no polo passivo
da execução. Recurso desprovido” (TJSP; Agravo de
Instrumento 2039011-12.2017.8.26.0000; Relator (a): Marcos
Ramos; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional XI - Pinheiros - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
10/05/2017; Data de Registro: 11/05/2017).
A propósito, com propriedade observa Arnaldo
Rizzardo (in Contratos, 3a edição, ed. Forense, 2004, pág. 556.) que:
"Vencida e não paga a dívida garantida com a caução,
permite-se ao credor excutir o bem que a garante, ou
executar a dívida e buscar a sua satisfação através da
excussão do bem dado em caução. Não dirigirá a ação
contra o caucionante. Apenas buscará trazer para a
execução a penhora sobre aquilo que foi dado em caução."
Portanto, a caução imobiliária dada por terceiro para
a garantia de contrato de locação, nos termos dos arts. 37, I e 38, § 1o, da Lei
do Inquilinato, não se extingue com a morte do caucionante, pois trata-se de
garantia real, inconfundível com a fiança, que vincula única e tão somente o
próprio imóvel caucionado à satisfação das obrigações oriundas do contrato de
locação.

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E, em que pese o nosso entendimento ser no
sentido de que é desnecessária a participação do caucionante no polo passivo
da ação de conhecimento, o fato é que a inclusão do espólio não deve gerar
ônus sucumbenciais ao autor, por uma questão de lógica, eis que,
respondendo o bem pela dívida, o espólio somente foi beneficiado com a
possibilidade de apresentação de defesa. Ademais, no caso em tela,
confundem-se o devedor e o representante legal do espólio (ao menos quando
da citação do espólio, que ocorreu anteriormente à decisão copiada às
fls.56/58 que o destituiu do encargo).
De toda forma, em caso de constrição do bem,
observo que necessária a intimação do espólio em nome de sua nova
inventariante, para evitar qualquer alegação de nulidade.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para
afastar a extinção do feito com relação ao espólio réu, observando que sua
responsabilidade se limita ao bem oferecido em caução, carreando aos
requeridos a integralidade dos ônus sucumbenciais.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica