Tribunal: TJSP
Processo: 1034949-24.2017.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido inicial de rescisão contratual e de reintegração na posse, diante do inadimplemento de algumas parcelas pelos réus - Antes de efetivada a citação, a autora noticiou a celebração de um acordo diretamente com os réus - Homologado o acordo pelo MM. Juiz a quo, com a ressalva de que a cláusula que estabelece a rescisão e a reintegração na posse de forma

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido inicial de rescisão contratual e de reintegração na posse, diante do inadimplemento de algumas parcelas pelos réus - Antes de efetivada a citação, a autora noticiou a celebração de um acordo diretamente com os réus - Homologado o acordo pelo MM. Juiz a quo, com a ressalva de que a cláusula que estabelece a rescisão e a reintegração na posse de forma imediata, além da perda integral das prestações pagas e das benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel, é abusiva e inviabiliza a homologação - Irresignação da autora que não se sustenta, na medida em que o CDC, em especial o art. 51 e o art. 53, expressamente destacam a impossibilidade de estabelecer cláusulas contratuais que colocam o consumidor em destavagem exagerada, bem como, nos contratos de compra e venda de imóvel, a perda das prestações pagas - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270407
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1034949-24.2017.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante COMPANHIA DE
HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB/BAURU, são apelados JOSÉ VITOR
RINALDI e ZENAIDE DE MELO RINALDI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034949-24.2017.8.26.0071 -Voto no 5572
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VOTO No 5572
Apelação n. 1034949-24.2017.8.26.0071
Origem: 6a Vara Cível da Comarca de Bauru
Juiz: Dr. André Luis Bicalho Buchignani
Apelante: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB/BAURU
Apelados: JOSÉ VITOR RINALDI e ZENAIDE DE MELO RINALDI
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido
inicial de rescisão contratual e de reintegração na posse, diante do
inadimplemento de algumas parcelas pelos réus - Antes de
efetivada a citação, a autora noticiou a celebração de um acordo
diretamente com os réus - Homologado o acordo pelo MM. Juiz a
quo, com a ressalva de que a cláusula que estabelece a rescisão e a
reintegração na posse de forma imediata, além da perda integral
das prestações pagas e das benfeitorias eventualmente realizadas
no imóvel, é abusiva e inviabiliza a homologação - Irresignação da
autora que não se sustenta, na medida em que o CDC, em especial
o art. 51 e o art. 53, expressamente destacam a impossibilidade de
estabelecer cláusulas contratuais que colocam o consumidor em
destavagem exagerada, bem como, nos contratos de compra e
venda de imóvel, a perda das prestações pagas - Sentença mantida
- RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se
de
ação
proposta
pela
COMPANHIA
DE
HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB/BAURU em face de JOSÉ VITOR
RINALDI e ZENAIDE DE MELO RINALDI, objetivando a rescisão do contrato de
promessa de compra e venda de um imóvel, com a reintegração na posse, fundada na
inadimplência das prestações.
Determinada a citação, as diligências resultaram negativas.
Na sequência, a autora juntou petição, requerendo a homologação de um acordo
celebrado diretamente com os réus (fls. 35/39).
Sobreveio a r. sentença de fl. 42, nos seguintes termos:
“1. Homologo, para que produza os seus jurídicos e legais
efeitos, o acordo entabulado pelas partes à fls. 35/39 e julgo por sentença o presente
feito, nos termos do artigo 487, inciso III, alínea b, do Código de Processo Civil.

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2. Inviável no entanto, a homologação da perda das
prestações pagas e do direito à indenização de benfeitorias (cláusula 11 a e b), assim
como a reintegração de posse sem a prévia constituição em mora e a possibilidade de
emenda da mora (...) De fato, conforme já reconhecido pelo TJSP, as cláusulas que
permitem a retomada imediata do imóvel e a renúncia às parcelas pagas são nulas
porque abusivas e francamente desfavoráveis ao consumidor.
3. Custas, despesas e honorários na forma do acordo.”
Apela a autora, sustentando em síntese, que a sentença
homologatória não poderia ter modificado as cláusulas do contrato, sem a prévia
manifestação das partes, visando ao exercício do contraditório e em razão da proibição
de decisão surpresa. Assim, a sentença não poderia ter fixado uma fórmula para a
hipótese de rescisão, sem o prévio debate entre as partes, devendo a decisão ser
proferida nos limites da lide. Enfatiza que não há cláusula que estabelece a perda
integral das prestações pagas, mas apenas a compensação integral com o tempo de
fruição. Além disso, deve ser afastada a possibilidade de ter que indenizar eventuais
benfeitorias realizadas no imóvel. Ao final, pleiteia que seja afastada a determinação de
restituição das parcelas pagas pelos mutuários, ou que seja arbitrada a taxa de
ocupação (fls. 45/94).
Recurso processado, sem resposta dos apelados.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 30/12/1990, os réus
celebraram contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado na Rua
Alberto Paulovich no 2-31, na Comarca de Bauru/SP, pelo preço de Cr$ 1.616.838,86, a
ser liquidado em 300 prestações mensais (fls. 21/24).
Relata a petição inicial que os réus estão inadimplentes com
as prestações vencidas de julho a novembro/2017, resultando um débito de R$ 405,72,
conforme planilha de fl. 26.
Notificados, os réus quedaram-se inertes, motivando o
ajuizamento da presente ação, em que a autora postula a rescisão do contrato e a

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reintegração na posse do imóvel.
Recebida a petição inicial, foi determinada a citação dos
réus. Porém, nas diligências realizadas, eles não foram encontrados. Na sequência, a
autora noticiou a celebração de um acordo, assinado pelos réus, que foi juntado a fls.
35/39.
Ao analisar os termos do referido acordo, o MM Juiz a quo
limitou a homologação, afastando a perda das prestações pagas e do direito à
indenização pelas benfeitorias, nos termos da cláusula 11a, itens 'a' e 'b', assim como a
reintegração de posse sem a prévia constituição em mora e a possibilidade de emenda
da mora, vez que tais condições são manifestamente abusivas em desfavor dos
consumidores.
E os argumentos da apelante não são suficientes para
modificar a r. sentença, senão vejamos.
Em primeiro lugar, ressalte-se que a r. sentença, ao
contrário do que prega a apelante, não fixou 'fórmulas' para a hipótese de rescisão. Pelo
contrário, o que fez o Magistrado sentenciante foi tão-somente rejeitar a fixação de
penalidades que afrontam a legislação consumerista.
E o fato de compatibilizar os termos do acordo com as
disposições legais, não tem o condão de causar a quaisquer das partes nenhuma
'surpresa', mormente à autora, que à evidência, elaborou os termos do indigitado acordo,
providenciando a colheita da assinatura dos devedores.
Por tais razões, não pode a autora, estando claramente em
situação de suficiência majoritária em relação aos réus, a pretexto de receber o valor
devido - sem que sequer fosse ele refutado -, impor-lhes condições que os coloque em
desvantagem exagerada.
Afinal, nos termos do art. 51 do CDC:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

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contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV
-
estabeleçam
obrigações
consideradas
iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
(...)
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao
consumidor;”
E em especial, os termos do acordo viola expressamente o
art. 53 do CDC, in verbis:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
Dito isso, a cláusula que estabelece não só a perda das
prestações pagas, além da impossibilidade de indenização pelas benfeitorias, é
claramente abusiva. Não bastasse, cabe lembrar que a autora, se aplicada a referida
cláusula como redigida, reterá para si os valores que recebeu pela compra do imóvel,
que ainda retornará ao seu patrimônio, de modo a caracterizar enriquecimento ilícito.
Em segundo lugar, muito bem ponderado pelo MM. Juiz a
quo, não há que se falar em rescisão automática com a consequente reintegração na
posse, sem a prévia constituição em mora e a possibilidade de emenda da mora pelos
devedores, que se verão privados - repita-se - do imóvel, da restituição das prestações
pagas e de eventual possibilidade de indenização por benfeitorias.
Destarte, por qualquer ângulo que se analise a questão, a
irresignação da apelante não se sustenta, impondo-se a manutenção da sentença tal
como lançada.
Fica a apelante, desde logo intimada de que, havendo

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interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifeste
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora