Tribunal: TJSP
Processo: 2131467-73.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-20

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação cautelar, com pedido de tutela de urgência com caráter antecedente. Insurgência da locadora contra decisão que deferiu a liminar para autorizar o locatário a pagar os aluguéis mensais com abatimento de 30% (trinta por cento). Acolhimento. Não preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano irreparável.

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação cautelar, com pedido de tutela de urgência com caráter antecedente. Insurgência da locadora contra decisão que deferiu a liminar para autorizar o locatário a pagar os aluguéis mensais com abatimento de 30% (trinta por cento). Acolhimento. Não preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano irreparável. Impossibilidade de concessão de moratória judicial em relação à exigibilidade dos valores mensais da locação enquanto a questão não for regulamentada no âmbito federal, sobretudo quanto aos dispositivos da Lei no 8.245/91. Agravada que nem sequer informa o valor de seu faturamento mensal antes e depois da situação da pandemia provocada pela COVID-19. Existência de duas ações pretéritas em processamento nas quais são discutidos o direito à renovação do contrato e o valor correto dos locativos. Redução liminar do aluguel, em sede de ação cautelar, que pode conflitar com aquilo que ficar decidido nesses processos, de cognição mais ampla. Necessidade de se aguardar a instauração do contraditório nos autos de origem, o que permitirá ao magistrado de primeiro grau a reanálise da questão de modo mais aprofundado. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000661168
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2131467-73.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante TEAC
PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA, é agravado RKA RESTAURANTE E BAR
LTDA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES
D'ANGELO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Agravo de Instrumento no 2131467-73.2020.8.26.0000
Agravante: TEAC PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA
Agravado: RKA RESTAURANTE E BAR LTDA
COMARCA: São Paulo
VOTO N° 10.979
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação cautelar, com pedido
de tutela de urgência com caráter antecedente. Insurgência da
locadora contra decisão que deferiu a liminar para autorizar o
locatário a pagar os aluguéis mensais com abatimento de 30%
(trinta por cento). Acolhimento. Não preenchimento dos
requisitos do art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do
direito
invocado
e
o
perigo
de
dano
irreparável.
Impossibilidade de concessão de moratória judicial em relação
à exigibilidade dos valores mensais da locação enquanto a
questão não for regulamentada no âmbito federal, sobretudo
quanto aos dispositivos da Lei no 8.245/91. Agravada que nem
sequer informa o valor de seu faturamento mensal antes e
depois da situação da pandemia provocada pela COVID-19.
Existência de duas ações pretéritas em processamento nas
quais são discutidos o direito à renovação do contrato e o valor
correto dos locativos. Redução liminar do aluguel, em sede de
ação cautelar, que pode conflitar com aquilo que ficar decidido
nesses processos, de cognição mais ampla. Necessidade de se
aguardar a instauração do contraditório nos autos de origem, o
que permitirá ao magistrado de primeiro grau a reanálise da
questão de modo mais aprofundado. Decisão reformada.
RECURSO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a
decisão proferida a fls. 52/53, proferida nos autos da ação cautelar no
1035146-81.2020.8.26.0100, fundada em contrato de locação de imóvel
para fins não residenciais, relativo ao deferimento do pedido de tutela de
urgência com caráter antecedente, em favor da agravada.

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Eis o teor da decisão impugnada:
“[...] Defiro a antecipação de tutela requerida em caráter
antecedente, por vislumbrar presentes os requisitos legais. Com
efeito, há elementos que evidenciam a probabilidade do direito,
pois as excepcionais medidas recentemente determinadas pelo
Poder Público em decorrência da pandemia de COVID-19 - de
conhecimento notório - produzem inegáveis efeitos sobre o
equilíbrio econômico-financeiro do contrato, o que não pode
ser ignorado pelo Direito. Anoto, por oportuno, que a completa
suspensão das atividades empresariais da autora
ou
significativa redução - não se deu por livre e espontânea
vontade e o fechamento de seu comércio por tempo
considerável, ao menos em tese, compromete sua capacidade de
honrar o pagamento dos alugueres no valor estipulado em
contrato. Por outro lado, é de ser igualmente ponderado o
perigo da demora, pois não se sabe a efetiva duração das
medidas de distanciamento social e os efeitos deletérios que
podem decorrer da falta de pagamento dos alugueres e
encargos da locação nas datas de vencimento estipuladas em
contrato. Há, portanto, simultaneamente elementos que
evidenciam a probabilidade do direito e o risco de dano
irreparável, ou de difícil reparação; razões pelas quais defiro a
antecipação dos efeitos da tutela para o fim de reduzir o valor
do aluguel mensal no patamar de 30% (o que significa que deve
ser pago o valor equivalente a 70%), a partir do mês de
competência abril de 2020, com vencimento em maio de 2020,
pelo período em que perdurar a suspensão parcial de suas
atividades empresariais por determinação do Poder Público.

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[...]”
Sustenta a recorrente, em suma, que os requisitos
legais para deferimento da tutela provisória de urgência, nos termos do
artigo 300, bem como da tutela de evidência, nos termos do artigo 311,
ambos do Diploma Processual Civil, não estão preenchidos. Isso porque a
medida foi deferida exclusivamente com base na afirmação da agravada de
que houve redução significativa de seu faturamento em razão da grave
crise econômica causada pela pandemia da COVID-19, sem apresentar
nenhum documento que comprove suas alegações. A despeito da grave
crise de saúde pela qual passa o país e o mundo, que causou, inclusive, a
suspensão de atividades empresariais e comerciais, a questão não pode ser
analisada de forma isolada, sem observância do princípio do contraditório.
Assevera que a locatária manteve parcialmente suas atividades
comercializando seus produtos por meio do sistema de “delivery” e entrega
na porta do seu estabelecimento comercial, o que fez gerar certo
faturamento, porém não exibido em juízo até o presente momento. Por tais
motivos, requer que o agravo seja conhecido e provido.
Recurso regularmente processado, com atribuição de
efeito suspensivo.
É o relatório.
Primeiramente, o pedido de reconsideração de fls.
63/73 deve ser recebido e analisado como contraminuta, tendo em vista que
os argumentos deduzidos pela parte agravada impugna justamente o mérito

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do recurso.
Quanto ao mais, as razões do recurso preenchem os
requisitos previstos nos artigos 1.007, 1.015 e 1.016, notadamente dos seus
incisos II e III, todos do Código de Processo Civil. Foram trazidos à baila os
fundamentos de fato e de direito do inconformismo e o pedido de reforma
da decisão, permitindo o seu conhecimento.
No mérito, o agravo comporta provimento.
Trata-se na origem de ação cautelar, com pedido de
tutela provisória de urgência, fundada em contrato de locação de imóvel
para fins não residenciais, ajuizada por RKA RESTAURANTE E BAR
LTDA em face de TEAC PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA.
Alega a autora, em síntese, que a atual crise na saúde
pública mundial e nacional, causada pela pandemia da COVID-19, está a
comprometer a capacidade de subsistência da atividade comercial que
exerce, no ramo de confecções, motivo pelo qual é cabível o deferimento
da tutela de urgência de modo a lhe autorizar o pagamento dos aluguéis
mensais com abatimento de 30% (trinta por cento).
Por
entender
que
os
requisitos
legais
estão
preenchidos, o Órgão de primeiro grau deferiu o pedido, nos termos da
decisão acima transcrita.
Irresignada, recorre a demandada.
Pois bem.

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Para concessão da medida de urgência devem ser
observados os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, quais
sejam: “elementos que evidenciem a probabilidade do direito” e “o perigo
de dano ou risco ao resultado útil do processo”.
No presente caso, não se verifica a presença dos dois
requisitos legais.
A despeito de ser verossímil a alegação da agravada no
sentido de que sua capacidade financeira de continuar solvendo suas
obrigações ficou severamente comprometida em razão das restrições
impostas pelos decretos governamentais, que impôs o fechamento das
empresas comerciais e prestadoras de serviços que não exercem atividades
essenciais, com o fito de combater a disseminação do Coronavírus, a
questão referente à concessão de moratória judicial quanto às obrigações
recíprocas decorrentes do contrato de locação de imóveis para fins não
residenciais ainda não foi objeto de regulamentação no âmbito federal,
sobretudo em relação à Lei no 8.245/91.
Além disso, não está comprovada, prima facie, a
incapacidade da agravada de continuar solvendo o valor integral da
obrigação, visto que nem sequer informa nos autos de origem e neste
recurso o valor total do seu faturamento mensal antes e depois de instalada
a situação pandemia da COVID-19 pelo país.
Além disso, a própria agravante informa nas razões do
recurso que a renovação do contrato e o correto valor locativo já é matéria

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de discussão entre as partes nos autos da ação revisional de aluguel no
1037401-85.2015.8.26.0100, em trâmite perante a 34a Vara Cível do Foro
Central de São Paulo, bem como nos autos da ação renovatória no
1118644-12.2019.8.26.0100, em trâmite perante a 41a Vara Cível do
referido Foro, sendo que a primeira ação encontra-se em estágio avançado
de processamento, inclusive com elaboração de laudo pericial por meio do
qual foi apurado o valor de mercado do locativo em R$80.000,00 para
setembro de 2015, referente aos três imóveis objeto do vínculo locatício,
valor estimado pelo perito que é bem superior ao valor que vem sendo
pago (R$54.060,39).
Não se pode deixar de registrar, ainda, que a agravada
está a buscar a revisão do valor do aluguel por meio de três processos
distintos em tramitação perante juízos diversos, questão esta que deverá ser
analisada de modo mais aprofundado pelo r. juízo de primeiro grau sob o
crivo do devido processo legal e do contraditório.
Por isso, em cognição sumária, não há que se cogitar
na existência de perigo de dano ou de dano irreparável a justificar o
deferimento da tutela de urgência na extensão postulada pela agravada,
visto que eventual redução liminar do valor do aluguel em sede de ação
cautelar autônoma, na proporção de 30%, pode colidir com aquilo que for
decidido nos processos supramencionados, de cognição mais abrangente.
Vale ressaltar, porém, que a questão poderá ser
reapreciada em primeiro grau de jurisdição no curso do processo ou
quando da prolação da sentença, caso ocorra algum fato novo a ensejar

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novo pronunciamento do juízo à respeito da tutela de urgência.
Logo, a reforma da decisão impugnada é medida de
rigor.
Posto isso, pelo meu voto, DÁ-SE PROVIMENTO
AO AGRAVO, nos termos dos fundamentos acima explicitados.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora