Tribunal: TJSP
Processo: 1010802-42.2017.8.26.0132
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ADMISSÍVEL AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. CULPA DOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL.

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ADMISSÍVEL AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. CULPA DOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL. PRECEDENTES. APRESENTAÇÃO DE PROVA EM APELAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PROVA DE PAGAMENTO QUE DEVE SER APURADA EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelos adquirentes. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.
2. É inadmissível a juntada de documento novo na apelação, salvo se tratar-se de fato novo em grau de recurso ou se restar demonstrada força maior impeditiva da exibição oportuna.
3. Prova de pagamento que deve ser analisada em fase de cumprimento de sentença, a fim de apurar o montante devido pela ré, sob pena de enriquecimento sem causa.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511720
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010802-42.2017.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que é apelante
LUAZUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado MAURO
LERIN (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010802-42.2017.8.26.0132
Apelante: LUAZUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelado: Mauro Lerin
Comarca: Catanduva
V. 1651
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA.

RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ADMISSÍVEL
AINDA
QUE
PRESENTE
CLÁUSULA
DE
IRRETRATABILIDADE
E
IRREVOGABILIDADE.
ADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. CULPA DOS
ADQUIRENTES.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS.
RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20%
DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL.
PRECEDENTES. APRESENTAÇÃO DE PROVA EM
APELAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE.
PROVA
DE
PAGAMENTO QUE DEVE SER APURADA EM
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
RECURSOS
DESPROVIDOS.
1. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a
hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel motivada pelos adquirentes. Precedentes do
Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.
2. É inadmissível a juntada de documento novo na
apelação, salvo se tratar-se de fato novo em grau de recurso
ou se restar demonstrada força maior impeditiva da
exibição oportuna.
3. Prova de pagamento que deve ser analisada em fase de
cumprimento de sentença, a fim de apurar o montante
devido pela ré, sob pena de enriquecimento sem causa.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial
(págs. 136/147), cujo relatório adoto, proferida pela MMa. Juíza da 2a Vara
Cível de Catanduva, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para:
“A) DECLARAR RESCINDIDO os contratos de compromisso de compra e
venda, inclusive seus aditamentos, objeto dos autos, e REINTEGRAR a ré na
posse dos imóveis neles descritos, expedindo-se o competente mandado,
independente do trânsito, posto que não há lide sobre a posse; B)

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CONDENAR a ré a restituir ao autor os valores correspondentes às
prestações pagas (80% do montante desembolsado e comprovado nos autos),
corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do E.TJSP, a partir de cada
desembolso e deduzindo-se eventuais débitos de IPTU/TAXAS incidentes
sobre os lotes (13 e 14), do período da assinatura do contrato até a efetiva
reintegração, com os acréscimos efetuados pela Municipalidade e outros,
sendo que, em tendo havido pagamento, aqueles devem ser atualizados
monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP, a contar de cada
vencimento e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a data da
citação, desde que devidamente comprovados, por documentos, em fase de
cumprimento de sentença. O montante a ser efetivamente restituído ao autor,
depois das deduções acima especificadas, deverá ser acrescido de juros de
mora de 1% ao mês, contado do trânsito em julgado da presente”. Pela
sucumbência, condenou a ré a pagar as custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da
condenação.
Apela a ré (págs. 159/168), sustentando que os contratos
firmados devem ser obedecidos, não podendo ser condenada a devolver ao
autor percentual aleatório das parcelas pagas. Aponta que a rescisão da
relação por culpa exclusiva de uma das partes não pode ser presenteada com a
imposição de uma multa mínima e esquecimento, sob risco de se criar um
verdadeiro incentivo para as rescisões unilaterais. Aduz que o autor está
inadimplente há mais de cinco anos, de forma que a retenção de apenas 20%
das parcelas pagas trará grande prejuízo à ré. Salienta que o valor da
devolução não representa 10% do que o autor deve à parte ré. Pleiteia a
improcedência da ação e a inversão do ônus de sucumbência.
Apela, adesivamente, o autor (págs. 170/187), pleiteando a

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juntada de comprovante de pagamento de parcelas referentes aos lotes
discutidos, de forma que pagou o valor total de R$ 61.646,14, que deve ser
considerado para fins de devolução pela ré.
Recursos tempestivos; preparado pela ré e isento de preparo o
recurso do autor, por ser beneficiário da gratuidade da justiça (págs. 169/170 e
76).
Contrarrazões apresentadas (págs. 173/188 e 197/201).
Houve oposição ao julgamento virtual (pág. 205)
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso não comporta provimento.
De início, cumpre esclarecer que a relação estabelecida entre
as partes é realmente de consumo.
Nesse sentido existe precedente desta Colenda Câmara
envolvendo o empreendimento em questão: “(...). Ação de rescisão contratual
c.c. restituição de valores pagos. (...). APLICABILIDADE DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Existência de referência expressa à
Lei no 8.078/1990 no contrato celebrado entre as partes. Aplicável ao caso
concreto o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as rés se
enquadram na definição de fornecedora, e a autora se enquadra na
definição
de
consumidora.
(...).".
(Apelação
Cível
1117646-49.2016.8.26.0100; Rel. Viviani Nicolau; 3a Câmara de Direito

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Privado; Data do Julgamento: 10/04/2019).
Assim, analisando a situação fática à luz da legislação
consumerista, é de se reconhecer que o caráter irrevogável e irretratável dos
compromissos de compra e venda (cláusula 22a págs. 38 e 49) não
inviabiliza a pretensão rescisória.
Isso porque, conforme já decidiu esta Colenda Câmara, “...o
desinteresse pela preservação do ajuste importa, na prática, em
descumprimento da avença, incutindo-lhe os efeitos do inadimplemento
contratual. Deste modo, opera-se a resolução do pactuado por reconhecimento
do ilícito assumido, na petição inicial, pela proponente, na forma do disposto
no art. 475 do Código Civil” (Apelação Cível 1005395-60.2017.8.26.0001;
Rel. Donegá Morandini; 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
05/12/2018).
Além disso, é pacífico que a iniciativa de rescisão pode ser
dos compradores, que não suportam o pagamento das prestações mensais.
Segundo o Colendo Superior Tribunal de Justiça, é “possível a resilição do
compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando
se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual"
(REsp 1.211.323/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, Data do
Julgamento: 01/10/2015).
Os compradores, portanto, tem a faculdade de desistir do
negócio, não sendo obrigados a manter contrato não desejado e
excessivamente oneroso, desde que suportem o pagamento de uma multa, cuja
finalidade é de compensar os prejuízos suportados pela vendedora em razão
do descumprimento da obrigação.

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No caso em análise, considerando as suas circunstâncias, a
multa e as deduções estabelecidas nos contratos (cláusula 21a págs. 37 e 48)
mostram-se excessivas e injustificadas, o que não pode ser admitido, por
colocar os consumidores em desvantagem exagerada e incompatível com a
boa-fé (art. 51, inc. IV, do CDC). Não se pode esquecer ainda que a requerida
pode obter retorno financeiro com a comercialização do bem.
Nessas condições, o percentual de retenção de 20% fixado em
sentença é razoável e adequado para compensar os prejuízos sofridos pela
vendedora. Aliás, esse percentual está em consonância com a jurisprudência
do C. Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal, inclusive desta C. 3a
Câmara, conforme pode ser inferido das seguintes ementas:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO
COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR.
SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação
do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do
total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido (AgRg
no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do
Julgamento: 19/04/2016 - destaque meu);
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO
NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N.
9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 3. A jurisprudência
desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso

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de compra e venda por culpa do promitente comprador,
entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos
valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento'
(AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze,
3a. Turma, Data do Julgamento: 23/06/2016 - destaque meu);
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA
PLANTA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores
pagos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. (...).
APLICABILIDADE
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.
(...).
RESCISÃO
CONTRATUAL
E
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Descabida a
alegação de impossibilidade de rescisão do contrato. Incidência
da Súmula no 1 deste Tribunal. Rescisão do compromisso de
compra e venda que se deu por desistência do autor.
Condenação da ré à devolução de 80% dos valores pagos,
admitida a retenção de 20%. Pretensão da apelante de retenção
de 30% ou 40% do valor atualizado que acarretaria em perda
substancial dos valores pagos, em desconformidade com o art. 51,
VI do Código de Defesa do Consumidor. Retenção que deve ser
limitada a 20% sobre os valores pagos. Precedentes desta
Câmara em casos semelhantes. (...). Sentença mantida.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, NA PARTE
CONHECIDA".
(v.30535). (Apelação
Cível
1099984-38.2017.8.26.0100; Relator: Viviani Nicolau; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
18/06/2019 destaques meus);
COMPRA E VENDA. Rescisão. Desistência da compradora.
Imóvel não ocupado. Determinada a devolução de 80% das
parcelas pagas. Correção monetária deve ser computada a partir
do ajuizamento da ação. (...). RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1128626-55.2016.8.26.0100;
Relator: Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 03/06/2019 destaque meu);
Compra e venda de imóvel Rescisão contratual Partes que
devem voltar ao estado anterior
Devolução dos valores
pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e
danos decorrentes do desfazimento do negócio
Correção
monetária do desembolso e juros de mora desde o trânsito em
julgado
Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível
1035388-45.2017.8.26.0100;
Relator: Eduardo
Sá
Pinto
Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 24/10/2018 destaque meu).

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Por fim, no que tange ao recurso adesivo do autor, não se
pode conhecer do documento juntado pelo apelante a pág. 194, sob pena de
ofensa aos princípios do contraditório e do duplo grau de jurisdição e,
sobretudo, porque operou-se o fenômeno da preclusão, pois o autor apelante
não os juntou no momento oportuno para apreciação pela Juíza a quo.
Ressalta-se que, no que se refere ao momento de produção da
prova documental, deve ser observado o que dispõe o art. 434 do CPC,
segundo o qual “incumbe à parte instruir a petição inicial (...) com os
documentos destinados a provar suas alegações". Dessa forma, deveria ele ter
apresentado o documento de pág. 194 com a inicial, já que estava ao seu
alcance naquele momento.
Nesse sentido já decidiu esta C. Câmara, conforme ementa a
seguir:
Imissão na posse. Ação julgada improcedente. Imóvel inserido em
três áreas distintas. Juntada de documento novo na apelação
pelo Autor. Somente se admite a juntada de documento que
consubstancie fato novo em grau de recurso se a parte provar
força maior impeditiva de exibição oportuna, o que não se
verificou no caso. Autor que não se desincumbiu de seu ônus
probatório, conforme lhe incumbia (art. 373, I, do CPC).
Pretendida proteção possessória que só pode ser outorgada quando
houver prova do esbulho ou perda da posse, ausentes na hipótese.
Sentença
mantida,
inclusive
a
sucumbência.
Honorários
sucumbenciais majorados para 15% do valor da causa, atualizado
(art. 85, § 11, do CPC). Recursos não providos. (TJSP; Apelação
Cível 0002209-02.2008.8.26.0247; Relator (a): João Pazine Neto;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Ilhabela -
Vara Única; Data do Julgamento: 25/04/2019; Data de Registro:
25/04/2019)
De qualquer forma, o referido documento não influencia no
resultado da análise desta Apelação. Contudo, o mesmo deverá ser analisado

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oportunamente, em fase de cumprimento de sentença, com as demais provas
de pagamento, para fins de cálculo dos valores a serem restituídos pela ré, sob
pena de enriquecimento sem causa.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos.
Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal
exercido pelo advogado da parte vencedora, majoro os honorários
advocatícios fixados na sentença para 12% do valor da condenação, em
observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora