Tribunal: TJSP
Processo: 1023891-14.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual e devolução de quantias pagas por iniciativa dos compradores. Impugnação à gratuidade da justiça. Rejeição. Hipossuficiência dos apelados. Alegação de nulidade por falta de fundamentação. Inocorrência. Rescisão incontroversa. Devolução de 90% dos valores pagos. Pedido de retenção do sinal, conforme previsão contratual. Arras

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual e devolução de quantias pagas por iniciativa dos compradores. Impugnação à gratuidade da justiça. Rejeição. Hipossuficiência dos apelados. Alegação de nulidade por falta de fundamentação. Inocorrência. Rescisão incontroversa. Devolução de 90% dos valores pagos. Pedido de retenção do sinal, conforme previsão contratual. Arras confirmatórias que não admitem retenção. Entendimento do STJ. Precedentes desta Colenda Câmara. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000519010
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023891-14.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante BARÃO
DO BANANAL SPE LTDA, são apelados SILAS JOÃO DE LIMA (JUSTIÇA
GRATUITA) e MAELI COSTA MARINHO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
MILTON CARVALHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023891-14.2016.8.26.0506 -Voto no 26937
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Voto no 26937.
Apelação n° 1023891-14.2016.8.26.0506.
Comarca: Ribeirão Preto.
Apelante: Barão do Bananal SPE LTDA.
Apelados: Silas João de Lima e outro.
Juiz prolator da sentença: Alex Ricardo dos Santos Tavares.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão
contratual e devolução de quantias pagas por iniciativa dos
compradores. Impugnação à gratuidade da justiça. Rejeição.
Hipossuficiência dos apelados. Alegação de nulidade por falta de
fundamentação. Inocorrência. Rescisão incontroversa. Devolução
de 90% dos valores pagos. Pedido de retenção do sinal, conforme
previsão contratual. Arras confirmatórias que não admitem
retenção. Entendimento do STJ. Precedentes desta Colenda
Câmara. Recurso desprovido.
Trata-se de ação declaratória, cumulada com rescisão
contratual e devolução de quantias pagas, julgada procedente pela respeitável
sentença de fls. 205/211, cujo relatório se adota, para declarar rescindido o
contrato entabulado entre as partes e condenar a ré à devolução de 90% dos
valores pagos pelos autores, corrigido monetariamente desde os respectivos
desembolsos e com juros de mora a partir do trânsito em julgado. À ré foram
atribuídos os ônus de sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em
R$3.000,00.
Inconformada, apela a ré sustentando a existência de nulidade
processual por omissão do julgado quanto aos fundamentos da defesa,
caracterizando inadequação da fundamentação; a necessidade de impugnação
ao pedido de gratuidade da justiça concedida, haja vista que os apelados
trabalham como auxiliar comissário e pesquisadora em empresas de grande
expressão; que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos apelados,
sendo devida a retenção do sinal para cobertura das despesas com a negociação
desfeita; que deve ser observado o princípio pacta sund servanda; que o valor do

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sinal estabelecido na cláusula 10.2 do contrato celebrado entre as partes era
justamente para cobrir as despesas com publicidade, confecção de contratos,
corretagem imobiliária e demais despesas inerentes ao negócio jurídico, no valor
aproximado de R$9.000,00. Requer a concessão do efeito suspensivo, que seja
reconhecida a nulidade processual pela falta de fundamentação lógica, que sejam
revogados os benefícios da gratuidade da justiça, e a reforma da sentença,
julgando totalmente improcedente a ação e procedente a reconvenção (fls.
226/238).
Houve resposta (fls. 244/252).
É o relatório.
Inicialmente, ressalte-se que o pedido de atribuição de efeito
suspensivo [sic] ao recurso se encontra prejudicado ante o julgamento definitivo
do apelo.
O apelo não é de ser provido.
A gratuidade da justiça concedida aos apelados foi impugnada
pela apelante, ao afirmar que essa benesse foi deferida indevidamente,
merecendo ser revogada. No entanto, o inconformismo não merece prosperar.
A apelante alega que os apelados trabalham em empresas de
grande expressão, tendo juntado cópias dos holerites às fls. 153/160, a fim de
comprovar a real situação financeira da parte. Ocorre que tais documentos não se
mostraram suficientes para justificar a revogação pretendida.
Com efeito, os demonstrativos indicam que o apelado exerce a
função de comissário auxiliar, com remuneração mensal média de R$1.709,08
(fls. 153/157), e a apelada, no cargo de pesquisadora júnior, percebe o valor
mensal médio de R$1.181,24 (fls. 158/160), o que corrobora sua situação de

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hipossuficiência.
Em suma, inexistem elementos que levem à conclusão de que
a situação econômico-financeira vivenciada pelos autores, ora apelados, lhe
permitam arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios sem prejuízo de sua rotina, de modo que devem ser mantidos os
benefícios da gratuidade da justiça que lhe foram concedidos.
Também deve ser afastada a nulidade arguida pela apelante,
uma vez que a respeitável sentença não padece da alegada falta de
fundamentação. No caso, a verdadeira irresignação da parte resulta da solução
dada à lide, o que não pode ser entendido como ausência de motivação.
Nesse sentido anotam Theotonio Negrão, José Roberto F.
Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli e João Francisco N. da Fonseca:
“O que a Constituição exige, no art. 93, IX, é que a decisão judicial seja
fundamentada; não que a fundamentação seja correta, na solução de
questões de fato ou de direito da lide: declinadas no julgado as
premissas, corretamente assentadas ou não, mas coerentes com o
dispositivo do acórdão, está satisfeita a exigência constitucional” (RTJ
150/269). “Não há afronta ao art. 93, incs. IX e X da Constituição da
República quanto a decisão for motivada, sendo desnecessária a análise
de todos os argumentos apresentados e certo que a contrariedade ao
interesse da parte não configura negativa de prestação jurisdicional” (STF-
Pleno, MS 26.163, Min. Carmen Lúcia, j. 24.4.08, DJ 5.9.08). (Código de
processo civil e legislação processual em vigor, 46a ed., São Paulo,
Saraiva, 2014, p. 25)
Ademais, é pacífica a jurisprudência de que o julgador não está
obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos invocados pelas partes
quando, por outros meios que lhes sirvam de convicção, tenha encontrado

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motivação satisfatória para dirimir o litígio. As proposições poderão ou não ser
explicitamente dissecadas pelo magistrado, que só estará obrigado a examinar a
contenda nos limites da demanda, fundamentando o seu proceder de acordo com
o seu livre convencimento, baseado nos aspectos pertinentes à hipótese sub
judice e com a legislação que entender aplicável ao caso concreto. (STJ, AgInt
no AREsp 1.340.444/RS, Rel. Francisco Falcão, 2a Turma, j. 06/12/2018)
(realce não original).
Superadas as questões preliminares, passa-se à análise do
mérito.
Os autores firmaram instrumento particular de compromisso de
compra e venda, tendo por objeto o apartamento no 43, torre 2, localizado na
Avenida Barão do Bananal, no 950, Jardim Anhanguera, Ribeirão Preto/SP, pelo
total de R$186.000,00. Segundo consta na petição inicial, o cronograma da obra
não vem sendo seguido e não foi possível solucionar a questão de modo
amigável, o que os levaram a ajuizar a presente demanda, requerendo a rescisão
do contrato, com a condenação da ré a devolver de percentual dos valores
pagos, e o reconhecimento da abusividade da cláusula que estabelece a perda
de 5% do valor total do contrato em favor da vendedora.
O pedido foi acolhido pelo Juízo a quo e, por isso, a ré recorre,
visando à reforma do julgado.
Contudo, em que pese o inconformismo manifestado, a
sentença não comporta reparo.
Especificamente no tocante ao pedido de procedência da
reconvenção, verifica-se que constou na respeitável decisão que embora intimada
(fls. 197/198) a ré/reconvinte não providenciou à distribuição eletrônica por
dependência do pedido reconvencional, bem como não efetuou o pagamento das
custas, motivo pelo qual deixo de conhecer da reconvenção (fls. 207). E, em sede

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recursal, não houve impugnação quanto ao não conhecimento do pedido
reconvencional, mas somente do seu mérito, o que impede a análise do mesmo
por este Juízo.
De todo modo, os argumentos da apelante não comportam
acolhimento.
Com efeito, cuida-se de contrato de compromisso compra e
venda de imóvel, com evidente incidência das regras consumeristas, dada a
natureza da relação de consumo em tela, nos termos dos artigos 2o e 3o do
Código de Defesa do Consumidor.
Na hipótese, em que pese a alegação dos compradores de que
houve atraso no cronograma da obra, o douto Juízo a quo não considerou
possível imputar à apelante culpa pela extinção do negócio.
Dessa forma, a jurisprudência se consolidou no sentido de que
o comprador tem direito a rescindir o negócio, independentemente da existência
de vício no contrato ou de inadimplemento da parte contrária, caso em que terá
direito a devolução dos valores pagos.
Nesse sentido o verbete da Súmula 543 do Superior Tribunal
de Justiça enuncia que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
E, na mesma linha, é o entendimento retratado na Súmula 1
deste Tribunal de Justiça: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda

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feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem.
E, uma vez rescindido o contrato, de rigor que se restitua aos
apelados percentual dos valores que foram pagos à apelante autorizando-se
retenção pelas despesas administrativas havidas por esta - que, na hipótese, foi
fixado corretamente em 90%, percentual que sequer foi objeto de impugnação
específica e que se encontra em consonância com a jurisprudência desta Egrégia
Corte: TJSP; Apelação Cível 1005423-62.2017.8.26.0604; Rel. Edson Luiz de
Queiróz; 9a Câmara de Direito Privado; j. 29/05/2020; TJSP; Apelação Cível
1051642-28.2019.8.26.0002; Rel. J.L. Mônaco da Silva; 5a Câmara de Direito
Privado; j. 26/05/2020; TJSP; Apelação Cível 1005747-52.2018.8.26.0625;
Rel. José Aparício Coelho Prado Neto; 9a Câmara de Direito Privado; j.
06/05/2020.
No caso em exame, diferentemente do alegado no recurso,
não é possível reconhecer como devida a retenção do valor pago a título de sinal.
No “instrumento particular de promessa de venda e compra e
outras avenças” assinado pelas partes em 21/01/2015 (fls. 17/28) ficou
estabelecido que:
10.2.
SINAL/ARRAS
O VENDEDOR declara ter recebido como
sinal/arras e princípio de pagamento a importância (equivalente a 5%
sobre o valor do negócio), que serão diluídas nas primeiras parcelas
constantes do Quadro Resumo. O sinal/arras tem caráter confirmatório do
negócio e não será devolvido em caso de eventual rescisão do contrato
motivada pelo PROMITENTE COMPRADOR. [...]
18.18 IRRETRATABILIDADE - Ressalvadas as hipóteses de rescisão
expressamente previstas, este contrato é pactuado em caráter irrevogável
e irretratável, sem possibilidade de arrependimento.

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Assim, tem-se que os valores a título de arras foram entregues
como parte do pagamento, reputando-se abusiva a estipulação de perda do sinal
que possui natureza confirmatória.
O pagamento de arras confirmatórias como sinal tem a função
apenas de assegurar o negócio jurídico, inclusive previsto expressamente no
contrato como princípio de pagamento, não havendo como excluir tal valor da
quantia a ser restituída.
Nesse sentido, do Superior Tribunal de Justiça:
1. Não se pode confundir as arras confirmatórias com as arras
penitenciais, pois estas servem como sanção à parte inadimplente,
enquanto as primeiras constituem garantia ao negócio jurídico e
início de pagamento, o que inviabiliza a sua retenção. Acórdão
recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o que
atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 2. O entendimento sedimentado por
este Tribunal de Uniformização é no sentido de, em caso de resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, ser
lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos
valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno
desprovido (AgInt. no REsp. 1.763.044/RJ, 3a Turma, Rel. Min. Marco
Aurélio Bellizze, j. 18/03/2019).
As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a
entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal
assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de
sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de
enriquecimento sem causa. (STJ, AgRg no REsp 997.956/SC, 4a Turma,
Rel. Luis Felipe Salomão, j. 26/06/2012).

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O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal
se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias
(STJ, AgRg no Ag 717.840/MG, 3a Turma, Rel. Min. Vasco Della
Giustina, j. 06/10/2009).
A mesma orientação é adotada por este Egrégio Tribunal de
Justiça, inclusive por esta Colenda Câmara:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual
c.c. restituição de valores. Legitimidade passiva da anuente configurada.
Rescisão motivada pelo comprador. Pedido de devolução da quantia
paga. Súmulas 1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça. Súmula 543 do STJ.
Retenção de 20% da quantia paga, em consonância com a jurisprudência
desta Corte e precedentes do STJ. Arras confirmatórias que integram
o preço do negócio. Cláusula penal indevida. Ausência de prova de
posse do imóvel que impossibilita a cobrança de indenização. Correção
monetária. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado da
decisão.
Recurso
improvido. (TJSP; Apelação
Cível
1004811-70.2019.8.26.0664; Rel. Walter Exner; 36a Câmara de Direito
Privado; j. 15/05/2020) (realces não originais)
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a
pedido do compromissário, sem culpa do promitente vendedor.
Abusividade, em tais pactos, da disposição que preveja a perda integral
dos valores pagos. Cabimento da devolução reconhecido pelas Súmulas
1, 2 e 3 desta Corte, sendo razoável a retenção de 20% para cobrir as
despesas da parte contrária. Arras que se compreendem no preço e,
por isso, devem compor o valor a ser devolvido. Cabimento de verba
compensatória pela fruição do bem, da tomada de posse até sua
devolução, assim como a dedução de eventual débito formado por
despesas de IPTU e de consumo de água e energia elétrica. Correção
monetária devida desde o desembolso e juros de mora apenas a partir do

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trânsito em julgado quanto aos valores a serem devolvidos. Apelações
parcialmente
providas. (TJSP; Apelação
Cível
1004271-22.2019.8.26.0664; Rel. Arantes Theodoro; 36a Câmara de
Direito Privado; j. 19/02/2020) (realces não originais)
Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual
e restituição de valores pagos. Legitimidade passiva da construtora, que
figurou na proposta de compra e venda, bem como nas tratativas, via e-
mail, acerca da rescisão. Solidariedade prevista no artigo 7o, § único e
artigo 25, § 1o do CDC. Retenção do sinal. Inadmissibilidade, pois
integrava o preço do negócio. Arras confirmatórias. Devolução dos
valores pagos pela Autora, deduzida a comissão de corretagem
expressamente fixada no contrato, com a retenção de 25%. Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1001510-17.2018.8.26.0320; Rel. Pedro Baccarat; 36a Câmara de
Direito Privado; j. 27/05/2019) (realces não originais)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Resolução
por
impossibilidade
econômica
superveniente
dos
promissários
compradores. Admissibilidade. Restituição das parcelas pagas, com
retenção de 20% em favor do loteador. Admissibilidade. Impossibilidade
de aplicação da cláusula penal, a impor a retenção mínima de 50% dos
valores pagos. Cláusula excessivamente onerosa. Inaplicabilidade da Lei
no 13.786/18, a prever regras relativas a resolução de compromisso de
venda e compra de imóvel. Irretroatividade da lei posterior a contrato
celebrado
mais
de
oito
anos
antes.
Retenção
das
arras.
Inadmissibilidade. Pagamento integrante do preço e, portanto,
passível
de
restituição
em
caso
de
resolução
contatual.
Precedentes. Indenização devida por privação de uso do lote pela
promitente vendedora. Admissibilidade. Manutenção do percentual de
0,333% sobre o valor venal do imóvel, previsto em cláusula contratual.
Manutenção da condenação dos autores a arcar com pagamento do IPTU

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Apelação Cível no 1023891-14.2016.8.26.0506 -Voto no 26937
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e taxa associativa, enquanto tiveram a posse do lote. Despesas
assumidas cláusula contratual e mediante adesão incontroversa à
associação de moradores. Modificação do termo inicial dos juros
moratórios, que deve ser fixado no trânsito em julgado, não na citação.
Jurisprudência do STJ. Sucumbência recíproca mantida. Recurso da ré
provido em parte e recurso dos autores improvido. (TJSP; Apelação
Cível 1000505-88.2019.8.26.0654; Rel. Francisco Loureiro; 1a Câmara
de Direito Privado; j. 18/05/2020) (realces não originais)
Portanto, é de rigor reconhecer que, operada a rescisão do
negócio, os apelados têm direito à restituição do sinal pago, que integra o
percentual dos valores a serem devolvidos.
Destarte, por ter dado adequada solução à lide, a respeitável
sentença deve ser mantida.
Por fim, em atenção à regra do §11 do artigo 85 do Código de
Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios fixados na sentença para
R$3.300,00, em atenção ao trabalho adicional realizado em grau de recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
relator