Tribunal: TJSP
Processo: 1114930-78.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
Compra e Venda de Imóvel. Ação de rescisão contratual, com devolução de parcelas pagas. Escritura pública definitiva, com alienação fiduciária, registrada na matrícula do bem. Relação jurídica formada entre as partes que é regida pela Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio que deve observar o disposto no art. 26 da lei de alienação fiduciária de coisa imóvel. Precedentes. Sentença reformada,

Ementa:
Compra e Venda de Imóvel. Ação de rescisão contratual, com devolução de parcelas pagas. Escritura pública definitiva, com alienação fiduciária, registrada na matrícula do bem. Relação jurídica formada entre as partes que é regida pela Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio que deve observar o disposto no art. 26 da lei de alienação fiduciária de coisa imóvel. Precedentes. Sentença reformada, para julgar a ação improcedente. Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000077590
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1114930-78.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SEI S B
C EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., é apelado SALATIEL
CARVALHO DE ARRUDA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U. compareceu para sustentação oral a dra. Luma Rolli Carneiro OAB/SP 311.652.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente) e JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
GIL CIMINO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1114930-78.2018.8.26.0100
APELANTE: SEI S B C EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
APELADO: SALATIEL CARVALHO DE ARRUDA
COMARCA: SÃO PAULO
Compra e Venda de Imóvel. Ação de rescisão contratual,
com devolução de parcelas pagas. Escritura pública
definitiva, com alienação fiduciária, registrada na matrícula
do bem. Relação jurídica formada entre as partes que é
regida pela Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio que
deve observar o disposto no art. 26 da lei de alienação
fiduciária
de
coisa
imóvel.
Precedentes.
Sentença
reformada, para julgar a ação improcedente. Recurso
provido.
Voto no 16.001
Trata-se de sentença prolatada pelo MM Juiz
de Direito, Dr. Mario Chiuvite Júnior, que julgou procedente a “ação
ordinária de rescisão de contrato, com devolução de parcelas pagas”,
proposta por SALATIEL CARVALHO DE ARRUDA em face de
SEI S. B. C. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.,
para “confirmar a tutela de urgência deferida nos autos (fls. 69/71),
declarar a rescisão do contrato descrito na inicial e condenar a ré à
devolução de noventa por cento dos valores pagos pelo autor no
importe de R$ 80.881,30, acrescidos de correção monetária desde o
desembolso, e juros de mora de um por cento ao mês, a partir da
citação.” (fl. 183). Em razão de tal sucumbência, a ré foi condenada ao
pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários

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advocatícios, arbitrados em dez por cento sobre o valor atualizado da
condenação.
Apela a ré, resumidamente, alegando a
impossibilidade de rescisão de compra e venda definitiva com pacto
adjeto de alienação fiduciária em garantia, lembrando que houve
imissão da parte autora na posse do imóvel quando da lavratura da
respectiva escritura, a qual se encontra devidamente registrada na
matrícula do imóvel. Subsidiariamente, aponta a necessidade de retorno
das partes à situação anterior, com reparação integral do dano por meio
de fixação de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel, além do
dever da parte adversa de arcar com tributos incidentes sobre o bem no
período de exercício da sua posse, assim como com todas as demais
despesas. Outrossim, crê que os juros moratórios incidentes sobre os
valores devolutivos devam incidir apenas a partir do trânsito em
julgado.
O
recurso
ascendeu
acompanhado
das
contrarrazões (fls. 238/252).
A parte apelante manifestou oposição ao
julgamento virtual (fl. 257).
É o relatório.
SALATIEL CARVALHO DE ARRUDA ajuizou
ação pretendendo a rescisão contratual, com a respectiva devolução dos

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valores desembolsados em razão do contrato firmado com a SEI SBC
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., sob o argumento de não
mais reunir condições financeiras para continuar efetuando o
pagamento das parcelas relativas ao saldo remanescente do preço
aquisitivo.
O autor pretendeu, nos termos da inicial, a
rescisão de um instrumento particular de compra e venda de imóvel,
firmado em 29/10/2013, o qual teve por objeto a unidade autônoma
hoteleira de no 117, do hotel 03, do “Condomínio Mondial São
Bernardo do Campo”.
Em contestação, trouxe a ré escritura pública
definitiva de venda e compra de imóvel urbano, com alienação
fiduciária, lavrada em favor do autor em 21/02/2018, tendo por objeto
exatamente a unidade autônoma constituída pelo QUARTO no 117,
localizado no 1o pavimento do edifício designado HOTEL 03, do
SUBCONDOMÍNIO HOTEL, situado na TORRE 1, integrante do
empreendimento imobiliário denominado “CONDOMÍNIO MONDIAL
SÃO BERNARDO DO CAMPO”.
Saliente-se que a aludida escritura foi
registrada sob o R.5 e o R.6 da Matrícula no 154.256, do 1o Oficial de
Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo-SP, em 15/03/2018,
com prenotação de 01/03/2018.
Ajuizada a presente ação em 07/11/2018, fica

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claro que o ajuste entre as partes se submete a regime jurídico
específico previsto na Lei no 9.514/97, vez que foram devidamente
formalizados os atos de registro do pacto de alienação fiduciária na
matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 daquela lei, verbis: “Art. 23.
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante
registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve
de título.”.
Destarte, não há que se falar na rescisão da
forma pretendida na inicial, somente se podendo cogitar de restituição
de valores depois de, uma vez consolidada a propriedade do bem nas
mãos do credor, sem que tenha havido purgação da mora, verifique-se a
eventual existência de saldo em favor da parte autora com a venda do
imóvel em leilão, desde que o valor da venda seja superior ao da dívida
com os encargos legais, inclusive, tributos.
De sorte que, por ora, o promitente comprador
tem mera expectativa do possível crédito a ser obtido subsequentemente
ao leilão extrajudicial.
Sobre o tema, confira-se o entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO
DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM
IMÓVEL. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 53, DO CDC.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PREVALÊNCIA DAS

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REGRAS CONTIDAS NO ART. 27, §§4o, 5o e 6o, DA LEI No
9.514/97.
DECISÃO
RECONSIDERADA.
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO IMPROVIDO.” (STJ, AgRg no Ag 932750, Rel.
Min. Hélio Quaglia Barbosa, p. 08/02/2008).
“ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS. DESCABIMENTO. HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR
NÃO
CARACTERIZADA. A rescisão do mútuo com alienação fiduciária
em garantia, por inadimplemento do devedor, autoriza o credor a
proceder à venda extrajudicial do bem móvel para o ressarcimento de
seu crédito, impondo-lhe, contudo, que entregue àquele o saldo
apurado que exceda o limite do débito. Daí não se poder falar na
subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor, o qual considera nulas, tão somente, as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de retomada
do bem ou resolução do contrato pelo credor, em caso de
inadimplemento do devedor, tampouco no direito deste de reaver a
totalidade das prestações pagas. Recurso especial não conhecido.”
(STJ, REsp 166753/SP, Rel. Min. Castro Filho, Terceira Turma, j.
03/05/2005, DJ 23/05/2005 p. 265).
E também deste E. Tribunal:
“Agravo de instrumento. Ação de rescisão
contratual. Decisão agravada que deferiu a tutela antecipada, para

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declarar a rescisão do contrato de compra e venda, determinando a
abstenção de cobrança do valor sub judice bem como das despesas
condominiais e IPTU do imóvel e devolução de 80% dos valores
efetivamente pagos. Recurso da ré. A existência de pacto acessório de
alienação fiduciária em garantia não impede a resolução contratual,
nos casos em que as obrigações contraídas pelas vendedoras ainda
não foram aperfeiçoadas, o que não se verifica no caso em discussão.
A partir da celebração do contrato definitivo com pacto adjeto de
alienação fiduciária, a relação das partes passa a ser regida pela Lei
no 9.514/97. A celebração do contrato definitivo de compra e venda
implica o esgotamento do compromisso de compra e venda inicial, que
se torna ato jurídico perfeito, impassível de rescisão ou revisão
judicial. O desfazimento do negócio deverá observar, portanto, o rito
estabelecido pelo art. 26 da Lei no 9.514/1997, com a consolidação da
propriedade fiduciária no nome da credora. Decisão reformada.
Recurso a que se dá provimento” (TJ-SP, Agravo de Instrumento no
2021581-76.2019.8.26.0000, Rel. Min. Maurício Campos da Silva
Velho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 23/05/2019, p. 27/05/2019).
“RESCISÃO CONTRATUAL. Contrato de
compra e venda de bem imóvel com alienação fiduciária em garantia.
Inconformismo da autora. Negócio jurídico imobiliário que se
submete
a
regime
jurídico
específico
(Lei
n.
9.514/97).
Impossibilidade jurídica do pedido de rescisão do negócio jurídico
com a restituição das parcelas pagas pelo adquirente. Hipótese que
excepciona a incidência do art. 53 do CDC. Norma especial que se
sobrepõe ao CDC. Fiduciário que tem mera expectativa de crédito

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resultante de superveniente leilão extrajudicial. Ausência de interesse
de agir. Extinção do processo sem resolução do mérito, por falta de
interesse de agir (art. 485, VI, do CPC/2015). Recurso desprovido.”
(TJ-SP, Apelação Cível no 1001843-11.2017.8.26.0576, Rel. Des.
Rômolo Russo).
“Tutela antecipada Resolução de contrato
de compra e venda com alienação fiduciária - Suspensão da
exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas -. Inadmissibilidade
Não se confundem o compromisso de venda e compra com a venda e
compra garantida por alienação fiduciária do recebimento do preço
Vendedor que se converte em mero credor fiduciário do devedor
fiduciante, para fins do recebimento do preço financiado

Impossibilidade de resolução do contrato, com retorno das partes ao
estado anterior
Impossibilidade de pagamento do preço que
implicará em consolidação da propriedade em nome do credor
fiduciário e leilão extrajudicial do bem
Credor fiduciário que
satisfará o seu crédito com o produto da arrematação, devendo
eventual excedente ser restituído ao devedor fiduciante Restituição
de parte das parcelas pagas que se dá pelo mecanismo da excussão, e
não da resolução do contrato
Decisão reformada
Recurso
provido.”
(TJ-SP,
Agravo
de
Instrumento
no
2166051-11.2016.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Loureiro, 1a Câmara
de Direito Privado, j. 13/02/2017, p. 16/02/2017).
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO ao recurso, para julgar improcedente a ação,

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invertendo-se os ônus da sucumbência e fixando a verba honorária
devida pela parte autora em 11% do valor da causa, nos termos do art.
85 do CPC.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora