Tribunal: TJSP
Processo: 1010437-76.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Resilição unilateral de compra e venda pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Base de cálculo para a

Ementa:

APELAÇÃO. Resilição unilateral de compra e venda pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Base de cálculo para a retenção que é o valor efetivamente pago e não o valor do contrato. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. n. 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Honorários sucumbenciais. Aplicação do princípio da sucumbência. Inaplicabilidade do princípio da causalidade. Sentença parcialmente reformada no tocante ao termo inicial dos juros de mora. Recurso provido nessa parte.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010437-76.2016.8.26.0114
Registro: 2020.0000164070
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010437-76.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO GOLD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados
ALEXANDRE DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA) e ISABEL CRISTINA DE QUEIROZ
RAMOS DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 902
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9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Campinas
Apelante: QUEIROZ GALVÃO GOLD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA
Apelados: Alexandre de Melo e Isabel Cristina de Queiroz Ramos de Melo
Juiz: Ricardo Hoffmann.
APELAÇÃO. Resilição unilateral de compra e venda pelo
comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de
parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1 deste E. Tribunal de
Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante
pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado
pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de
Direito Privado. Base de cálculo para a retenção que é o valor
efetivamente pago e não o valor do contrato. Juros de mora.
Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. n.
1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo.
Honorários
sucumbenciais.
Aplicação
do
princípio
da
sucumbência. Inaplicabilidade do princípio da causalidade.
Sentença parcialmente reformada no tocante ao termo inicial
dos juros de mora. Recurso provido nessa parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
174/177, que julgou procedente o pedido inicial para declarar resilido unilateralmente pelos
compradores o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré à restituição das parcelas
pagas do preço, no valor de R$ 17.851,57, com correção do desembolso e juros de mora da
citação, autorizada a retenção de 20% do valor. Em razão da sucumbência, a ré foi
condenada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais,
fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A parte ré, ora apelante, sustenta que, tendo em vista que os
compradores resiliram unilateralmente a avença, que o cenário atual no setor imobiliário é
ruim, já que 41% das unidades adquiridas entre 2013 e 2015 estão sendo devolvidas, e que

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o valor quitado é pequeno, a retenção correta é de, no mínimo, 30% dos valores
desembolsados. Subsidiariamente, requereu a majoração de 20% para 25%. Alega que a
súmula no 2 deste E. Tribunal de Justiça pode ser relativizada para autorizar a restituição
dos valores após a quitação do financiamento assumido pela apelante para conclusão do
empreendimento. Sustenta que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em
julgado, e não da citação. Por fim, com relação à sucumbência, requereu a aplicação do
princípio da causalidade.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 206/207) e com
contrarrazões (fls. 211/216).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
Trata-se de ação de resilição unilateral de compromisso de compra e
venda de imóvel ajuizada pela parte apelada em face da apelante, sob o fundamento de que
não detém condições de adimplir o contrato celebrado e que as quantias pagas devem ser
restituídas na razão de até 75%.
A r. sentença julgou procedente o pedido, resilindo o contrato e
determinando a restituição dos valores com retenção de 20%, incluindo correção monetária
e juros de mora a partir da citação.
Insurge-se, a apelante, quanto ao percentual fixado, já que pretende o
recebimento de, no mínimo, 30% de retenção, bem como que os juros de mora incidam a
partir do trânsito em julgado.

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A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O contrato prevê na sua cláusula 9.3 uma série de encargos devidos
pelo adquirente em caso de resilição unilateral (fls. 135), que não estabelecem o necessário
atendimento ao princípio da informação, já que vários débitos ali descritos não são de
ciência do consumidor.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta C. 9a Câmara de
Direito Privado:

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (AP. n.
1009014-90.2019.8.26.0562, Rel. Angela Lopes, julgado em 10 de dezembro
de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que

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disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(AP. n. 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Angela Lopes, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(AP.
n.
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
E, nos termos da Súmula no 2 deste E. Tribunal de Justiça, “a

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devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Sendo assim, a manutenção do montante a ser restituído em 20% se
compatibiliza com os precedentes invocados, em observância à razoabilidade e à
proporcionalidade.
Os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos
termos do entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso
repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
A tese fixada no referido julgado define a natureza constitutiva da
sentença que substitui a cláusula contratual, limitando a retenção de valores, afastando a
mora pretérita do vendedor:
“A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem
claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da
formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da
sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal -
somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da
cláusula questionada.

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Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em
consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em
mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos
compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do
que fora pactuado.”
Tratando-se, portanto, de substituição da cláusula contratual, de rigor a
condenação da ré à restituição dos montantes com juros de mora de 1% a partir do trânsito
em julgado, além da correção monetária.
Por fim, no tocante à aplicação do princípio da causalidade, Daniel
Amorim Assumpção Neves esclarece que “o Novo Código de Processo Civil, a exemplo
do que já fazia o CPC/73, continua a consagrar a sucumbência como critério
determinante da condenação ao pagamento de honorários advocatícios. Ocorre,
entretanto, que nem sempre a sucumbência é determinante para tal condenação, devendo
ser também aplicado a determinadas situações o princípio da causalidade, de forma que a
parte, mesmo vencedora, seja condenada ao pagamento de honorários ao advogado da
parte vencida por ter sido o responsável pela existência do processo” (Código de
Processo Civil Comentado, artigo por artigo, Ed. Juspodivm, Ed. 2020, pág. 161).
No caso, contudo, não está evidenciado que a parte apelada deu causa
ao ajuizamento da demanda.
A apelante resistiu ao pedido formulado e pretendia a imposição da
cláusula contratual que restou afastada. Além disso, não efetuou o pagamento do montante
que entendia devido judicialmente, ainda que de forma parcelada se assim previsto no

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contrato.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 15% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator