Tribunal: TJSP
Processo: 1000932-43.2019.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Maia da Rocha
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
*CONTRATO – Compra e venda - Imóvel – Rescisão contratual - Devolução das parcelas pagas – Possibilidade – Restituição em favor dos autores no percentual de 88% (oitenta e oito por cento) das quantias que foram pagas por ela no decorrer do contrato, abatendo-se a cláusula penal de 2% (dois por cento); despesas de corretagem; débitos de IPTU e taxas municipais da unidade adquirida – Juros de

Ementa:
*CONTRATO – Compra e venda - Imóvel – Rescisão contratual - Devolução das parcelas pagas – Possibilidade – Restituição em favor dos autores no percentual de 88% (oitenta e oito por cento) das quantias que foram pagas por ela no decorrer do contrato, abatendo-se a cláusula penal de 2% (dois por cento); despesas de corretagem; débitos de IPTU e taxas municipais da unidade adquirida – Juros de mora a partir da citação, por tratar-se de responsabilidade contratual - Recurso provido em parte.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426076
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000932-43.2019.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que são apelantes
EMERSON APARECIDO MARTIN PONTES (JUSTIÇA GRATUITA) e JULIANA
MARQUES CONTIERO PONTES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado LOTEADORA
SÃO FRANCISCO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 21a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ITAMAR GAINO
(Presidente sem voto), DÉCIO RODRIGUES E ADEMIR BENEDITO.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
MAIA DA ROCHA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000932-43.2019.8.26.0474 -Voto no
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VOTO No: 37293
APEL.No: 1000932-43.209.8.26.0474
COMARCA: POTIRENDABA
APTE. : EMERSON APARECIDO MARTIN (JUST GRAT) e outro
APDO. : LOTEADORA SÃO FRANCISCO LTDA
*CONTRATO Compra e venda - Imóvel Rescisão contratual -
Devolução das parcelas pagas Possibilidade Restituição em
favor dos autores no percentual de 88% (oitenta e oito por cento)
das quantias que foram pagas por ela no decorrer do contrato,
abatendo-se a cláusula penal de 2% (dois por cento); despesas de
corretagem; débitos de IPTU e taxas municipais da unidade
adquirida Juros de mora a partir da citação, por tratar-se de
responsabilidade contratual - Recurso provido em parte.*
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença, cujo relatório se adota, que julgou procedente em parte o pedido
inicial, nos termos do artigo 487, I, do CPC para o fim de declarar rescindido o
contrato realizado entre as partes (2) consolidar a posse do imóvel objeto da
lide à parte requerida; (3) condenar a requerida a restituir, a autora no
percentual de 88% (oitenta e oito por cento) das quantias que foram pagas
por ela no decorrer do contrato, abatendo-se a cláusula penal de 2% (dois por
cento); despesas de corretagem; débitos de IPTU e taxas municipais da
unidade adquirida.
Os valores deverão ser apurados em futura liquidação, com
incidência de correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo a contar do desembolso e juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês a partir do trânsito em julgado, vez que ausente mora ex
personae da ré (Apelação TJSP no 1005067-37.2016.8.26.0011; Agravo no
REsp 842.654/SP; AgRg no REsp 1013249/PE).
Havendo
sucumbência
recíproca,
as
partes
deverão
suportar o pagamento das custas e despesas processuais proporcionalmente
(artigo 86, caput, do Código de Processo Civil), na seguinte forma: 30%

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(trinta por cento) a cargo da autora e 70% (setenta por cento) a cargo da ré.
Considerando-se o trâmite da ação, a baixa complexidade, o dispêndio do
tempo e o trabalho exercido, bem como os princípios da proporcionalidade e
razoabilidade, os honorários advocatícios são arbitrados nos termos do artigo
85, parágrafo 8o, do Código de Processo Civil, conforme critérios estabelecidos
pelo parágrafo 2o do mesmo artigo. Assim, os litigantes arcarão com os
honorários das partes adversas, que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), nos
termos do artigo 85, caput e parágrafo 8o, do Código de Processo Civil,
corrigidos monetariamente a partir desta data e com incidência de juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da
sentença (artigo 85, parágrafo 16, do mesmo Códex). Observando-se o
disposto no art. 98, § 3o do CPC, com relação ao autor.
Aduz
o
apelante,
em
apertada
síntese,
que
SEJA
CANCELADA A RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL DE 2%, pelas razões ora
expostas; SEJA REDUZIDO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 12% (doze por
cento) PARA 10% (dez por cento), pois tal percentual é o mais adotado na
jurisprudência
e
se
amolda
perfeitamente
ao
presente
caso;seja
A
INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS DO TRÂNSITO EM JULGADO PARA A
CITAÇÃO e seja reformada a r. sentença NO TOCANTE AO ÔNUS DE
SUCUMBÊNCIA DEVENDO ESTE SER CARREADO INTEGRALMENTE À APELADA
e o montante dos honorários majorados, em atendimento ao princípio da
causalidade, pois a apelada recusou-se a rescisão e devolução das parcelas
pagas em parcelas única, não restando outra alternativa ao apelante senão
recorrer-se ao judiciário para ver seu direito reconhecido, devendo ainda,
serem arbitrados honorários nesta fase recursal. Pede o provimento do
recurso.
Recurso recebido, isento de preparo e com contrarrazões.
É o relatório.
O magistrado a quo solveu com peculiar clareza e riqueza
de fundamentação a lide exposta em Juízo dando à causa a solução justa e
adequada, cuja segura conclusão pronunciada não merece ser reformada

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pelas razões da apelante.
Os contratos são regidos pelo princípio da autonomia da
vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao
consumidor. Assim, será devida a restituição dos valores pagos pelo
comprador após aferição daquele que deu causa à resolução do contrato.
Sendo o caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, terá o promitente
comprador direito à devolução integral da quantia paga, ao passo que, caso
seja este último o responsável pelo inadimplemento do pacto, terá direito
apenas à devolução parcial do montante dado em pagamento, observadas as
peculiaridades do caso concreto.
Assim é o entendimento do STJ: 'RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO
CONSUMIDOR.
CONTRATO
DECOMPRA
DE
IMÓVEL.
DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTEDO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-
C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é
abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de
quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial
não provido".(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)'”.
A regra pacta sunt servanda que constitui a pedra de toque
do direito obrigacional tem, realmente, comportado temperamentos, os
últimos dos quais na sede de proteção ao consumidor (Lei no 8078/90, artigo
47).
E tanto assim é que, como já decidiu esta Corte, "as
cláusulas contratuais, mormente as leoninas e as de interpretação dúbia,
devem ser aplicadas em detrimento do mais forte" (JTJ 161/113) e que "as
cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor" (JTJ 153/134).

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É notório que a vendedora tenha o direito de ser ressarcida
pelas despesas operacionais com o negócio, ante a desistência do comprador.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que
“o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o
pedido de resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao
estado anterior ao da contratação, assegurando-se a indenização a parte
prejudicada que não deu causa ao desfazimento.
O Col. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento
fixado no sentido de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10% e
25%, devendo a quantia recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor
do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta
Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no Agravo em Recurso
Especial no 816.434 DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 27/09/2016).
É, ainda, nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE -
RESILIÇÃO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que
pleiteiam a desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com
a restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação de
cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em afronta ao
art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em 10% sobre os
valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a resilição do
contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez que a retenção
de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os prejuízos suportados
pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes jurisprudenciais - Indenização

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pelo tempo de fruição que não é devida no caso em tela - Ausência de prova,
pela ré, da posse definitiva do lote pelos autores - Pedido da ré de aplicação
imediata da Lei no 13.786/2018, quedisciplina a resolução dos contratos
imobiliários - Impossibilidade - Dispositivos legais que regem apenas atos
praticados a partir de sua vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da
Constituição Federal e art. 6o, § 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas
para constar que os juros de mora sobre os valores devidos pela ré aos
autores incidem a partir do trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp
1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação Cível no 1050058-81.2018.8.26.0576,
9a
Câm.
Direito
Privado
-
Rel.
Desembargadora
ANGELA
LOPES,
j.19/12/2019).
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel com cláusula
de alienação fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia
não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre credora
fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o direito dos
adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada
natureza jurídica de compromisso de compra e venda do imóvel. Aplicação do
Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de
Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos princípios da equidade e
da boa-fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio
contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do
Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos adequados para cobrir as
despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação.
Alteração da r. sentença para determinar que a ré devolva aos autores 90%
dos valores pagos Sucumbência invertida. Resultado. Recurso provido
parcialmente” (Apelação Cível no 1007775-16.2018.8.26.0100, 9a Câm.
Direito Privado, Rel. Des. EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j. 19/12/2019).
Destarte, o percentual estabelecido na r. sentença, ora
combatida, para a devolução dos valores, está em consonância com o

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entendimento deste Tribunal, não cabendo reparo algum.
Por fim, tratando-se de responsabilidade contratual, a mora
constitui-se a partir da citação.
Considerando que a parte apelante sagrou-se vencedora na
ação e pretendia, por meio do recurso, a ampliação da condenação imposta à
parte apelada, o resultado do julgamento não implica sua condenação ao
pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, conforme entendimento
consolidado do Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria:
“5. Conforme entendimento exarado por este Sodalício,
'(...) O recurso interposto pelo vencedor para ampliar a condenação - que não
seja conhecido, rejeitado ou desprovido - não implica honorários de
sucumbência recursal para a parte contrária.'- EDcl no AgInt no AREsp
1040024/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
15/08/2017, DJe 31/08/2017.” (AgInt no AREsp 1359260 / MG, rel. Min. Luis
Felipe Salomão, j. 20.8.2019).
Isto posto, dá-se provimento em parte ao recurso para o
fim de determinar que o juros de mora incida a partir da citação, mantida no
mais a r. sentença.
MAIA DA ROCHA
Relator