Tribunal: TJSP
Processo: 0026891-18.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição. Sentença que declara a rescisão do contrato e condena a ré a restituir aos autores 80% das parcelas efetivamente pagas. Ação ajuizada pelos compradores, desistentes do contrato por dificuldades financeiras. Inadmissibilidade. Contrato firmado com pacto de alienação fiduciária em garantia devidamente registrada

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição. Sentença que declara a rescisão do contrato e condena a ré a restituir aos autores 80% das parcelas efetivamente pagas. Ação ajuizada pelos compradores, desistentes do contrato por dificuldades financeiras. Inadmissibilidade. Contrato firmado com pacto de alienação fiduciária em garantia devidamente registrada na matrícula do imóvel. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio jurídico que deve observar o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência. Inaplicabilidade do CDC. Ação improcedente. Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000994478
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
0026891-18.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., são apelados SÉRGIO
APARECIDO BALSALOBRE e LENITA COSTA BALSALOBRE.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U. Sustentou oralmente a advogada Dra. Mariana Cristina Garatini.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente) E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL No 0026891-18.2019.8.26.0576 SÃO JOSÉ DO RIO PRETO VOTO No 20578 - 2/7
650
6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 0026891-18.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelados: Sérgio Aparecido Balsalobre e Lenita Costa Balsalobre
Juiz sentenciante: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 20.578
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de
rescisão contratual c.c. pedido de restituição. Sentença que
declara a rescisão do contrato e condena a ré a restituir
aos autores 80% das parcelas efetivamente pagas. Ação
ajuizada pelos compradores, desistentes do contrato por
dificuldades financeiras. Inadmissibilidade. Contrato
firmado com pacto de alienação fiduciária em garantia
devidamente registrada na matrícula do imóvel. Contrato
sujeito à Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio jurídico
que deve observar o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de
regência. Inaplicabilidade do CDC. Ação improcedente.
Sentença reformada. Recurso provido.

A r. sentença de fls. 165/169, de relatório
adotado, julgou parcialmente procedente ação movida por Sérgio
Aparecido Balsalobre e Lenita Costa Balsalobre em face de MRV
Engenharia e Participações S/A, declarando rescindido o compromisso de
compra e venda celebrado pelas partes e condenando a ré a restituir de
uma só vez 80% dos valores pagos pelos autores, com correção monetária
dos desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado,
deduzidos eventuais valores devidos a título de IPTU e taxa condominial.
Reciprocamente vencidas, cada parte foi condenada em metade das custas

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e despesas processuais, além de honorários advocatícios de 10% do valor
da condenação, ressalvado o benefício da justiça gratuita concedido aos
autores.
Recorre a ré. Alega nas razões de fls. 183/199,
em síntese, que: a) os autores desistiram da aquisição e estão
inadimplentes; b) há litisconsórcio passivo necessário com a Caixa
Econômica Federal, atual proprietária do imóvel, por força da alienação
fiduciária; c) havendo pacto de alienação fiduciária, registrada na
matrícula do imóvel, não é possível a rescisão do contrato como
pretendido pelos autores; d) o Código de Defesa do Consumidor não se
aplica ao caso dos autos e sim a Lei no 9.514/97, especialmente o
procedimento previsto no art. 26 e sgs.; e) não há possibilidade de retorno
das partes ao estado anterior, pois o imóvel foi transferido para a Caixa
Econômica Federal; f) caso mantida a sentença haverá enriquecimento
ilícito dos autores; g) não é possível a restituição dos valores relativos a
serviços de despachante.
Contrarrazões a fls. 218/227.
Há oposição da ré ao. julgamento virtual (fl.
266).
É o relatório.
O recurso deve ser provido.

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Em 5 de dezembro de 2016 os autores
celebraram com a ré MRV Engenharia e Participações S/A contrato de
promessa de compra e venda com alienação fiduciária em garantia (fls.
117/140), pagando parte do preço com financiamento da Caixa
Econômica Federal.
Os autores pedem a rescisão do contrato e a
restituição de 90% das parcelas pagas alegando que em razão de
dificuldades financeiras não tem mais condições de cumprir o contrato.
Respeitada a convicção do d. Magistrado
sentenciante, o caso é de improcedência da ação.
Com efeito, a alienação fiduciária está registrada
na matrícula no 188.195 do 1o Oficial de Registro de Imóveis de São José
do Rio Preto.
Assim sendo, o inadimplemento ou desinteresse
do comprador não acarreta a resolução do contrato, perfeito e acabado,
mas a resolução da propriedade fiduciária na forma prevista nos artigos 26
e 27 da lei de regência.
Logo, inaplicável ao caso dos autos o Código de
Defesa do Consumidor, em especial o artigo 53, devendo ser observado o
procedimento previsto na Lei no 9.514/97, com o direito dos autores ao
montante que sobejar após a venda do imóvel em leilão (§ 4o do art. 27 da
Lei no 9.514/97).

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Neste sentido a jurisprudência do E. Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL
COM
PACTO
ADJETO
DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE.
VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/97.
NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O
CDC. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO. 1. "A Lei no 9.514/1997, que instituiu a
alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e
também posterior ao Código de Defesa do Consumidor -
CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do
devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista
nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp
1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). 2.
Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1742902/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe
26/10/2020).
“PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
RESTITUIÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR.
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI
9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de
cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em
razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel
objeto de contrato de compra e venda com alienação
fiduciária em garantia. 2.Nos contratos de alienação
fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da
dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei
9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista
no art. 53 do CDC. Precedentes. 3. Agravo interno no

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recurso especial não provido” (AgInt no REsp
1863255/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe
14/08/2020).
No mesmo sentido precedente desta C. 6a
Câmara de Direito Privado:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADMISSIBILIDADE. CONTRATO COM PACTO
ADJETO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA,
OBEDECENDO
À
DISCIPLINA
PRÓPRIA.
NORMATIVA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE
CEDE ANTE O PROCEDIMENTO ESPECIAL
ESTABELECIDO
PELA
LEI
N.
9.514/1997.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO”
(TJSP, Apelação Cível no 1001573-32.2020.8.26.0624,
Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 18/09/2020).
Ainda, deste E. Tribunal de Justiça:
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS. Desistência do negócio. Afirmação suficiente a
atribuir aos compradores a responsabilidade pelo
inadimplemento contratual. Descumprimento do ajuste
contratual que não se compraz apenas com o pagamento
regular das prestações. Precedentes. Resolução da avença
formatada
segundo
o
procedimento
extrajudicial
estabelecido na lei em regência, cuja abusividade não é
reconhecida. Inaplicabilidade, outrossim, do disposto no
art. 53 do CDC, segundo o C. STJ: "A jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no
sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor
em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens
imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma
prevista nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, por se tratar
de legislação específica, o que afasta, por consequência, a
aplicação do art. 53 do CDC" (AgInt no REsp
1791893/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA

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TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 01/07/2019).
APELO DESPROVIDO” (TJSP, Apelação Cível no
1008914-93.2019.8.26.0576,
Rel.
Des.
Donegá
Morandini, 3a Câmara de Direito Privado, j. 27/11/2019).
“Compra e venda com alienação fiduciária.
Rescisão
contratual
pretendida
pelo
comprador.
Improcedência. Devolução das parcelas pagas indevida.
Disciplina prevista na Lei 9.514/97. Inadimplemento do
comprador, devedor fiduciante, que leva à consolidação
da propriedade, até ali resolúvel, com leilão extrajudicial,
em favor da vendedora, credora fiduciária. Devolução
sujeita à existência de saldo positivo após a arrematação.
Inaplicabilidade do art. 53 do CDC, ausente ilegalidade.
Sentença revista. Recurso provido” (TJSP, Apelação
Cível no 1004092-82.2018.8.26.0451, Rel. Des. Claudio
Godoy, 1a Câmara de Direito Privado, j. 14/01/2019).
Assim sendo, o recurso é provido para julgar
improcedente a ação, arcando os autores com as verbas da sucumbência,
ressalvado o benefício da justiça gratuita concedido.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao
recurso.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator