Tribunal: TJSP
Processo: 1005334-18.2016.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO. Termo de vistoria final não assinado. Danos materiais não comprovados. Impossibilidade de ressarcimento. Não é possível a atribuição de responsabilidade civil ao locatário, pelas avarias existentes no imóvel locado no término da locação, diante da falta de comprovação dos danos. Laudo de vistoria no término da locação e fotografias produzidas

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO. Termo de vistoria final não assinado. Danos materiais não comprovados. Impossibilidade de ressarcimento. Não é possível a atribuição de responsabilidade civil ao locatário, pelas avarias existentes no imóvel locado no término da locação, diante da falta de comprovação dos danos. Laudo de vistoria no término da locação e fotografias produzidas unilateralmente pela locadora Atraso no pagamento do aluguel. Atraso de 11 dias entre o dia contratual do pagamento e a efetiva entrega das chaves. Atraso apto a gerar multa por descumprimento contratual. Sucumbência recíproca. Juros de mora e correção monetária. Os juros moratórios decorrentes de responsabilidade contratual devem ser computados da data da citação. A correção monetária deve incidir desde a data do vencimento do débito locatício. Sentença reformada em parte. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600196
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005334-18.2016.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ILTON ALVES
DA SILVA, é apelada LUCIMAR LUCAS DE LUCENA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005334-18.2016.8.26.0008 -Voto no 31750
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Apelação Cível - no 1005334-18.2016.8.26.0008
Apelante/Réu:
ILTON ALVES DA SILVA
Apelada/Autora:
LUCIMAR LUCAS DE LUCENA
MM. Juiz de Direito:
Luis Fernando Nardelli Comarca da
Capital - Foro Regional VIII – Tatuapé – 3a Vara Cível
Voto no 31750
AÇÃO DE COBRANÇA. AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO.
Termo de vistoria final não assinado. Danos materiais não
comprovados. Impossibilidade de ressarcimento. Não é possível a
atribuição de responsabilidade civil ao locatário, pelas avarias
existentes no imóvel locado no término da locação, diante da falta
de comprovação dos danos. Laudo de vistoria no término da
locação e fotografias produzidas unilateralmente pela locadora
Atraso no pagamento do aluguel. Atraso de 11 dias entre o dia
contratual do pagamento e a efetiva entrega das chaves. Atraso
apto a gerar multa por descumprimento contratual. Sucumbência
recíproca. Juros de mora e correção monetária. Os juros
moratórios decorrentes de responsabilidade contratual devem ser
computados da data da citação. A correção monetária deve incidir
desde a data do vencimento do débito locatício. Sentença
reformada em parte. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de “ação de cobrança” ajuizada por
LUCIMAR LUCAS DE LUCENA contra S.B. IMOVEIS LTDA.; ILTON ALVES DA
SILVA, julgada parcialmente procedente pela r. sentença (e-fls. 427/429), cujo
relatório adoto, para condenar o Réu ao pagamento de R$ 8.565,62, devidamente
corrigido desde a devolução das chaves, com juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação. Por fim, condenou o Réu em custas e despesas processuais, além de
verba honorária do procurador da Autora fixada em 10% sobre o valor corrigido da
condenação.
Inconformado, o Corréu ILTON interpôs
recurso da apelação (e-fls. 445/641), desafiando contrarrazões da Autora (e-fls.
644/653).
O recurso foi regularmente processado e

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preparado.
É o relatório sucinto.
Trata-se de recurso de apelação interposto
por Locatário contra r. sentença que julgou parcialmente procedente ação de
cobrança ajuizada por Locadora, em razão de supostos danos causados no
imóvel de sua propriedade locado, além do descumprimento contratual pelo não
pagamento de 15 dias do último aluguel e da respectiva multa por tal infração
contratual.
A Autora alegou, em síntese, que contratou
os serviços da Corré S.S. IMÓVEIS para a administração de locação de imóvel de
sua propriedade, sendo este locado para o Corréu ILTON. A Autora disse que,
apesar da locação ter sido renovada automaticamente, em 06.DEZ.2014, dirigiu-
se à sede da Corré S.B. IMOVEIS LTDA para manifestar seu desejo em reaver o
imóvel locado para uso próprio. Entretanto o Corréu ILTON procedeu a entrega de
chaves no dia 18.FEV.14, mediante vistoria realizada pela própria administradora.
A Autora em 22.FEV.14 verificou que o imóvel possuía diversos danos e informou
à administradora. Por fim alegou que seria responsabilidade dos Réus, uma vez
que a Corré S.B. IMOVEIS LTDA deveria ter verificado as condições do imóvel
sob sua administração, antes de permitir que o locatário desocupasse o imóvel,
assim como o Corréu ILTON deveria entregar o imóvel nas condições que o
recebeu. Requereu a condenação dos Réus ao pagamento de R$ 8.375,32, a
título ressarcimento de danos materiais.
A Corré S.B. IMOVEIS LTDA, em resumo,
arguiu em preliminar a inépcia da inicial e a ilegitimidade para figurar no polo
passivo da demanda. No mérito, afirmou ter cumprido a sua obrigação, eis que
notificou o locatário sobre tal retomada da posse do imóvel, porém este não foi
localizado pelo Sr. Oficial de Justiça, não comparecendo à sede da
administradora. Ademais, ressaltou que os gastos com a reforma se mostraram
abusivos. Pugnou pela improcedência dos pedidos.
O Corréu ILTON, por sua vez, em síntese,
defendeu que tais danos causados, como má utilização e conservação do imóvel,
não podem ser carreados a ele, pois não recebeu nenhum comunicado quanto à

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data da vistoria final e evidentemente não participou desta. Requereu, em sede de
pedido reconvencional, a condenação da Autora/Reconvinda a pagar o valor de
R$ 1.801,14, referente à multa estipulada na cláusula décima sexta do contrato
firmado entre as partes, tento em vista o descumprimento da clausula vigésima
quinta, descontado o valor referente a 10 (dez) dias de aluguel e demais
encargos, bem como os valores totais das contas de gás e luz.
Com o julgamento do feito foi reconhecida a
ilegitimidade passiva da Corré S.B. IMOVEIS LTDA, com o julgamento do agravo
de instrumento no 2164517-95.2017.8.26.0000, houve condenação do Corréu
ILTON ao pagamento dos reparos no imóvel, assim como procedência do pedido
reconvencional, condenando a Autora ao pagamento de R$ 1.350,00.
Assim, o Corréu apela a este Egrégio
Tribunal de Justiça devolvendo para apreciação as questões atinentes à: I –
Ausência de responsabilidade pelos danos materiais; II – Ausência de comprovação dos
danos materiais; III – Possibilidade, ou não, do reconhecimento do débito de apenas 10
dias de aluguel; IV – Ausência de infração contratual a ensejar pagamento de multa; V –
Honorários sucumbenciais; e VI – Juros de mora e correção monetária.
Pois bem.
De proêmio, cumpre ser pontuado que a
norma do artigo 373 do Código de Processo Civil disciplina o ônus probatório.
Assim à Autora cabia o ônus de provar os fatos dos quais derivam o direito que
invoca. E, ao Réu o ônus de provar a coexistência de fatos impeditivos,
modificativos ou extintivos do direito invocado pela Autora e em desfavor dos seus
interesses.
Em
se
tratando
de
demanda
de
responsabilidade civil contratual à Autora cabia o ônus de provar o pretenso dano
causado no imóvel locado e o nexo causal que os enlaça, bem como a conduta
ilícita do Réu na falta de conservação do imóvel locado. Os supostos danos
causados ao imóvel objeto de locação pelo Réu ILTON, decorrem do termo de
vistoria final (e-fls. 29/30) e de fotografias colacionadas aos autos (e-fls. 36/48).
O recurso do Réu enseja parcial provimento.
Isso porque, não se revela possível extrair os
pretensos danos causados ao imóvel locado, com o exame da vistoria inicial (e-fls.

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27/28) e com a vistoria final (e-fls. 29/30). Tampouco das fotografias produzidas de
maneira unilateral, além do que o termo de vistoria final não possui assinatura do
Réu, o que leva à presunção da falta de ciência do Réu, quando da constatação
da situação do imóvel na sua devolução à Autora.
Embora a Autora apurasse a existência de
danos no imóvel locado, não há parâmetros para a delimitação destes, por
inexistir nos autos documento hábil que comprove a situação do imóvel locado
antes ou depois das “obras de reparo do imóvel”, como poderia indicar o laudo de
vistoria final, com a assinatura de cada uma das partes. Destacando tratar-se de
contrato de locação de aproximadamente oito anos.
Verifica-se
que
a
Autora/Apelante
não
provou o seu direito à reparação de danos do imóvel locado. Uma vez que não foi
produzida nenhuma prova segura do estado do imóvel no início e término da
locação. E por outro lado não se pode desconsiderar o desgaste natural do
imóvel, com o seu uso normal numa locação de oito anos.
Orienta
a
jurisprudência
deste
Egrégio
Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL - Locação de imóvel
residencial - Ação de cobrança ajuizada pela locadora contra os fiadores - Gastos com
material e mão de obra para reparos no imóvel locado após a desocupação - Sentença de
parcial procedência - Recurso dos réus - Cabimento - Autora que não comprovou fato
constitutivo do direito alegado, através de imprescindível prova documental -
Inteligência do art. 373, inc. I, do NCPC - Ausência de Laudo de Vistoria Inicial a ser
posto em confrontação com regular Laudo de Vistoria Final, para aferir a real
situação do imóvel na data de sua desocupação - Ademais, o Laudo de Vistoria Final
juntado aos autos foi realizado unilateralmente pela parte (locadora), sem a presença do
locatário e fiadores, em afronta ao princípio do contraditório - Ausência de comprovação
da recusa dos fiadores em participar da vistoria final do imóvel locado - Prova testemunhal
apenas admissível para complementar a prova documental - Embargos de declaração
opostos contra o decisum monocrático - Omissão e contradição (art. 1.022, I e II, do CPC)
- Pertinência - Afastamento da multa aplicada com base no art. 1.026, § 2o, do CPC -
Sentença reformada para julgar totalmente improcedente a ação, com imposição integral
da sucumbência à autora - Despicienda análise de julgamento extra petita - RECURSO
PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1009774-28.2017.8.26.0362; Relator (a): Sergio

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Alfieri; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Guaçu - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 26/08/2019; Data de Registro: 26/08/2019) (g.n.)
“Porque não há prova de mau uso nem dos
danos no imóvel locado, a que não se presta vistoria unilateral, mantém-se decreto de
improcedência da demanda indenizatória ajuizada pelo locador.” (Apelação no
0026985-75.2007.8.26.0320 - 28a Câmara de Direito Privado - Relator Desembargador
CELSO PIMENTEL – julgado em 28/03/2017) (g.n.)
“Locação. Ação de cobrança. Estragos causados
ao imóvel. Não obstante o contrato determine que o imóvel deva ser devolvido no mesmo
estado em que se encontrava no início da locação, a não realização de uma vistoria
final impede atribuir à locação as avarias do imóvel. Recurso desprovido.” (Apelação
no 0016163-12.2011.8.26.0506 - 28a Câmara de Direito Privado - Relator Desembargador
CESAR LACERDA – julgado em 22/02/2013) (g.n.)
Quanto aos dias de aluguel devidos, apesar
da Autora ter concedido a prorrogação do prazo para a desocupação do imóvel
locado, em razão de pedido do próprio Réu sob a alegação de que procederia a
mudança somente em 09.FEV.2015, devido à necessidade de realizar pintura no
imóvel O fato é que as chaves só foram entregues para a administradora no dia
14.FEV.2015, conforme se extrai da declaração juntada aos autos (e-fls. 279).
Se o término da locação se deu com a efetiva
entrega das chaves, este ocorreu em 14.FEV.2015. As partes estabeleceram no
contrato de locação, a data de pagamento do aluguel todo dia 03 de cada mês (e-
fls. 20). Assim efetivamente ocorreu a prorrogação da locação por mais onze (11)
dias e, não por mais dez (10) dias e nem quinze (15) dias.
Acerca da multa moratória há previsão na
cláusula 15a do contrato de locação, in verbis: “Décima quinta - Tudo o que for devido
em razão deste contrato será cobrado em processo executivo ou em ação apropriada,
correndo por conta da parte vencida além do principal e das multas estipuladas nas
Cláusulas 16a e 20a, todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por
cento) de honorários advocatícios, sendo que para o caso de acordo extrajudicial, os
honorários serão de 10% sobre o débito apurado.”.
E, a cláusula 20a determina o dia do
pagamento do aluguel: “o locatário se obriga a pagar o aluguel e demais encargos no
dia designado para o pagamento” (e-fls. 22), que corresponde ao o terceiro dia de

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cada mês. Vale destacar que o Réu não comprovou o pagamento dos dias
referentes à prorrogação da locação, logo persiste a sua obrigação de pagar.
Tratando-se
de
responsabilidade
civil
contratual os juros de mora contam-se da citação, nos termos do art. 405 do
Código Civil e a correção monetária incide desde o vencimento dos dias de
prorrogação da locação.
O acolhimento parcial do recurso de
apelação do Réu, implica na modificação da sucumbência que passa a ser
recíproca, assim as custas processuais serão rateadas, e cada parte arcará com
os honorários advocatícios sucumbenciais do advogado da parte contrária,
arbitrados em 10% sobre a condenação, sem compensação.
Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Réu, para REFORMAR EM
PARTE a r. sentença, afastando a condenação do Réu ao pagamento dos danos
materiais e mantendo a condenação do Réu ao pagamento de apenas 11 dias de
aluguel e encargos atrasados, com juros de mora contados da citação e correção
monetária desde o vencimento da prorrogação da locação. Considerando a
sucumbência recíproca, as custas processuais serão rateadas e cada parte arcará
com os honorários advocatícios sucumbenciais do advogado da parte contrária,
arbitrados em 10% sobre a condenação, sem compensação. No mais, fica
mantida a r. sentença tal como lançada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora