Tribunal: TJSP
Processo: 1000941-15.2019.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Vicentini Barroso
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
RECURSO – Arguição sobre ocorrência de inovação e de ausência de impugnação específica – Situações não verificadas – Presença dos pressupostos do art. 1.010, II e III, do CPC – Conhecimento.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Obrigação de fazer cumulada com indenização – Alegação de caso fortuito no atraso do empreendimento – Questão a envolver concessionária da rodovia Anhanguera –

Ementa:
RECURSO – Arguição sobre ocorrência de inovação e de ausência de impugnação específica – Situações não verificadas – Presença dos pressupostos do art. 1.010, II e III, do CPC – Conhecimento.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Obrigação de fazer cumulada com indenização – Alegação de caso fortuito no atraso do empreendimento – Questão a envolver concessionária da rodovia Anhanguera – Risco inerente à própria atividade – Exegese do disposto na súmula 161 do TJSP – Valor do IPTU que não pode ser repassado para os compradores, já que não se imitiram na posse do lote – Sentença de parcial procedência mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762737
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000941-15.2019.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes MACERATA
ADMINISTRAÇÃO
E
PARTICIPAÇÃO
LTDA
e
ALPHAVILLE
JUNDIAÍ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados MARCOS ANTONIO
TOSIN e LUCILENE BELESSO TOSIN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram do recurso e
a ele negaram provimento. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAMON MATEO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ACHILE ALESINA E MENDES PEREIRA.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
VICENTINI BARROSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000941-15.2019.8.26.0309 - Jundiaí - Voto 25.199 - (fr)
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APELAÇÃO no 1000941-15.2019 – JUNDIAÍ.
Apelantes: Macerata Administração e Participação Ltda. e outra.
Apelados: Marcos Antonio Tosin e outra.
Juiz: Dirceu Brisolla Geraldini.
Voto 25.199
RECURSO
Arguição sobre ocorrência de
inovação e de ausência de impugnação específica
Situações
não
verificadas

Presença
dos
pressupostos do art. 1.010, II e III, do CPC

Conhecimento.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Obrigação de fazer cumulada com indenização
Alegação
de
caso
fortuito
no
atraso
do
empreendimento

Questão
a
envolver
concessionária da rodovia Anhanguera
Risco
inerente à própria atividade Exegese do disposto
na súmula 161 do TJSP Valor do IPTU que não
pode ser repassado para os compradores, já que não
se imitiram na posse do lote Sentença de parcial
procedência mantida Recurso desprovido.

1. A sentença de fls. 571/582, de relatório adotado e embargos
de declaração acolhidos em parte (fls. 599/600), julgou parcialmente
procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, decorrente
de compromisso de compra e venda de imóvel, movida pelos apelados às

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apelantes sucumbência recíproca, com honorários advocatícios de 20% do
total da condenação (20% do total devido pelos autores ao advogado das rés e
80% do total devido pelas rés ao advogado dos autores).

Diz-se que foram adotadas todas as providências para
implantação do loteamento, mas fatos imprevisíveis impediram sua
concretização. Insistem que, da portaria para dentro, o loteamento está pronto
e que apenas melhorias nas vias públicas externas precisam ser feitas. Tais
obras foram obstadas pela Concessionária da Rodovia Anhanguera (CCR-
Autoban) e por isso 30 metros da construção não foram concluídos.
Defendem da suspensão do processo até solução da ação ajuizada em face da
CCR (Processo 1019449-09.2019.8.26.0309, junto a Vara da Fazenda Pública
de Jundiaí), para estancar prejuízos para a loteadora e os vários adquirentes.
Insistem que todas as demais aprovações foram obtidas e, na realidade, a via
municipal de acesso está fora do domínio da concessionária da rodovia. A
Prefeitura de Jundiaí expediu certidão de aprovação do loteamento e a CCR
não tem fundamento para reivindicar domínio na área. As obras solicitadas
por esta última atingem cerca de 80 milhões de reais e todo o loteamento
alcançou 47 milhões, o que demonstra o descabimento da pretensão. As
exigências constituem fortuito externo, o que impede acolhimento da
pretensão aqui deduzida. Incide o que previsto no art. 393 do Código Civil e
não se fala em cumulação de multas. Aquelas das cláusulas 11, § 6o e 19 do
instrumento particular possuem fatos geradores diversos. A cobrança do
IPTU é regular, já que a responsabilidade do pagamento começou com a
assinatura do contrato (fls. 602/616).
Veio resposta
com argumento sobre inovação recursal e

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ausência de impugnação específica (fls. 621/645). Nesta sede, proferida a
deliberação de fl. 660, houve manifestação (fl. 663).

É o relatório.

2. Conhece-se do recurso. Por força de expresso dispositivo legal
(art. 1.010 do CPC), é encargo do apelante externar fundamentos de fato e de
direito pelos quais entenda deva ser a sentença alterada. No caso, as razões
não estão dissociadas do que se decidiu e houve ataque aos fundamentos da
decisão, com pedido expresso de reforma. Por fim, não obsta conhecimento
do recurso o fato de o apelante, eventualmente, reiterar argumentos. Estão
presentes, portanto, todos os pressupostos do indigitado artigo. E nem se fala
em possível inovação recursal, porque o aspecto a envolver a via de acesso ao
empreendimento foi igualmente examinada na sentença e nada obstava que a
parte procurasse rediscutir a questão.
Recurso infundado, na parte conhecida. Anote-se inicialmente
que a sentença (fls. 578/579) não ordenou devolução cumulada de multas
apenas foi entendida cabível aquela da cláusula 11o, parágrafo 6o, do
instrumento particular de compra e venda, já que a outra, da cláusula 19o, só
seria adequada no caso de pedido de rescisão contratual do que, aqui, não se
cuida. Não era hipótese, assim, de as apelantes algo arguirem nesse sentido e
do que, por conseguinte, não se conhece.
Trata-se de ação em que pretendem os autores, consoante se vê
da inicial, sejam as rés condenadas a ressarcir danos que decorrem do
instrumento particular de compra e venda de lote (fls. 37/49, 50/67, 68/73),

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cujo empreendimento não foi totalmente concluído faltando encerrar obras
de interligação com o sistema viário.
A
sentença
julgou
parcialmente
procedente
o
pedido,
reconhecida a mora das rés e as obrigou a concluir as obras em causa.
Condenou-as, também, a devolver as quantias pagas a título de IPTU e taxas
de associação, além da multa moratória de 0,5% sobre os valores pagos, até a
averbação do TVO definitivo na matrícula imobiliária e a nulidade da
limitação da multa a 10% (cláusula 11, § 6a). Na solução dos embargos de
declaração (fls. 599/600), as rés foram obrigadas a concluir as obras em
questão, no prazo de 60 dias do trânsito em julgado, sob pena de multa diária,
fixado limite.
Não há debate acerca do atraso na conclusão das obras referidas.
As rés admitem o ocorrido, mas procuram creditar os fatos à atitude da
concessionária da rodovia ao que se depreende, disputa de uma área de
cerca de 30 metros por parte da CCR.
Nada obstante o argumento em causa, é forçoso convir que
incide, no caso, o teor da citada súmula 161 do Tribunal de Justiça/SP, no
sentido de que “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente'.
Ainda que haja certa verossimilhança na afirmação das
recorrentes, os tais entraves administrativos por parte da concessionária CCR

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são absorvidos pelos riscos das atividades desenvolvidas, não sendo razoável
que sejam transferidas aos adquirentes, tendo em conta que incide, no caso,
regras do Código do Consumidor.
Estão corretos, ademais, os argumentos da sentença no aspecto
específico (fl. 575/576), já que “... todos os imprevistos que envolvam os fatos
da natureza, a dificuldade na obtenção de mão-de-obra e insumos, bem como
a regularização do empreendimento perante os agentes administrativos e
concessionária devem estar inclusos no prazo de tolerância de 180 dias
previsto”. Como pontuado, atrasos além do período aludido estão
compreendidos no risco do negócio.
A demora na regularização do empreendimento, pelo motivo
apontado, repita-se, não configura excludente de responsabilidade, já que
inerente ao regular exercício da atividade empresarial.
A respeito, o entendimento jurisprudencial:
“Indenizatória c/c obrigação de fazer Preliminar de não
conhecimento do recurso afastada Instrumento particular de
promessa de compra e venda de imóvel Rés que não
cumpriram com o prazo de entrega do empreendimento
“Loteamento Alphaville” Alegada ocorrência de eventos
extraordinários a justificar o atraso na entrega do
empreendimento
que
não
pode
ser
transferida
aos
compradores Incidência da Súmula 161 do TJSP Contrato
que estabeleceu cláusula penal e multa convencional que, no
caso em análise, não devem ser admitidas cumulativamente,
pois decorrentes do mesmo fato IPTU que somente é devido

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pelo comprador a partir da entrega do imóvel Devolução
devida Dano emergente que não pode ser acolhido, uma vez
que a locação de imóvel pelos autores não pode ser ligada ao
atraso na entrega do lote de terreno
Sucumbência
estabelecida como prevalente às rés, sem majoração da verba
honorária, uma vez que ambas as parte recorreram e as
insurgências restaram inacolhidas
Preliminar rejeitada,
recurso dos autores não provido e parcialmente provido o das
rés” (Apelação Cível 1000939-45.2019.8.26.0309, Relator
João Pazine Neto, julgamento 21/11/2019).
Relativamente ao aspecto a envolver valores decorrentes do
IPTU, as rés não comprovaram que o imóvel esteve à disposição dos
apelados. De resto, é abusiva a cláusula contratual que transfere aos
compradores o pagamento de imposto a partir da assinatura do contrato,
porque esse encargo é devido apenas a partir da imissão na posse, quando os
adquirentes passam a ter a fruição dos serviços prestados.
Nesse mesmo sentido: Apelação 1001700-76.2019.8.26.0309, 7a
Câmara de Direito Privado, Relator José Rubens Queiróz Gomes, j.
29.07.2020.
A sentença se mantém como proferida. E, por força do disposto
no art. 85, § 11, do CPC, mantida sucumbência recíproca e a fixação em 20%
sobre o total da condenação, a verba honorária fica distribuída em 15% a
cargo dos apelados e 85% por conta das oras recorrentes.

3. Pelo exposto, conhece-se e desprovê-se o recurso.
Vicentini Barroso