Tribunal: TJSP
Processo: 1004744-84.2019.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Apelação Cível – Adjudicação compulsória – Extinção sem resolução do mérito – Ausência de interesse processual – Registro de eventual sentença de procedência que restaria inviabilizado perante o Cartório de Registro de Imóveis – Individualização do imóvel mediante matrícula própria que constitui requisito essencial da transmissão da propriedade pelo registro do título – Exigência que se

Ementa:
Apelação Cível – Adjudicação compulsória – Extinção sem resolução do mérito – Ausência de interesse processual – Registro de eventual sentença de procedência que restaria inviabilizado perante o Cartório de Registro de Imóveis – Individualização do imóvel mediante matrícula própria que constitui requisito essencial da transmissão da propriedade pelo registro do título – Exigência que se estende à adjudicação compulsória – Ineficiência do provimento judicial pleiteado que é constatável desde logo – Inadequação da via eleita – Precedentes – Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000086261
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004744-84.2019.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que são apelantes CICERA
SILVA DE SALES (JUSTIÇA GRATUITA) e CARLOS ALBERTO DE SALES
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados
ARTEC
PRAIA
GRANDE
CONSTRUTORA,INCORPORADORA,
IMOBILIARIA,ADM
DE
BENS
LTDA,
FLAUZIO DOS SANTOS SANTANA, CRISTIANA FERREIRA DE SANTANA,
CICERO RIBEIRO DE ARAUJO, RESIDENCIAL DOM PEDRO II SPE LTDA e
KEVIN FERREIRA DE SANTANA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 35005
Apelação Cível no 1004744-84.2019.8.26.0477
Comarca: 2a Vara Cível da Comarca de Praia Grande
Apelante/Autora: CICERA SILVA DE SALES E OUTRO
Apelado/Réus: ARTEC PRAIA GRANDE E OUTROS
Juiz: Renato Zanela Pandin e Cruz Gandini
Apelação Cível
Adjudicação compulsória
Extinção sem
resolução do mérito Ausência de interesse processual Registro
de eventual sentença de procedência que restaria inviabilizado
perante o Cartório de Registro de Imóveis Individualização do
imóvel mediante matrícula própria que constitui requisito
essencial da transmissão da propriedade pelo registro do título
Exigência que se estende à adjudicação compulsória Ineficiência
do provimento judicial pleiteado que é constatável desde logo
Inadequação da via eleita Precedentes Sentença mantida
Recurso improvido.
Cuida-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada
por Cícera Silva de Sales e Carlos Alberto de Sales em face de Artec Praia
Grande Construtora, Incorporadora, Imobiliária, Adm. de Bens Ltda. e Residencial
Dom Pedro II SPE e Ltda. julgada extinta, sem resolução do mérito, pela r.
sentença de fls. 37/39, cujo relatório se adota.
Os autores opuseram embargos de declaração a fls.
41/44, que foram rejeitados pela r. sentença de fl. 58.
Inconformados, apelam os autores a fls. 46/57. Em
síntese, sustentam que a via eleita se mostra correta para a obtenção do
provimento jurisdicional pleiteado. Aduzem que a relação processual sequer foi
estabelecida, o que não justifica a extinção do feito determinada, na medida em
que ainda era possível a emenda da inicial ou mesmo a correção de eventuais
falhas na fase de saneamento do processo. Afirmam que o julgador não apreciou
a documentação acostada, nem tampouco considerou a grave situação que se

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apresenta no edifício e a ação civil pública que favorece o condomínio em
questão, com sentença transitada em julgado. Entendem que foram devidamente
preenchidos os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e
regular do processo e que não é o caso de ilegitimidade de parte ou de ausência
de interesse processual. Informam que o que se persegue na presente ação é a
outorga de escritura, o título de propriedade do imóvel, motivo pelo qual requer a
anulação da sentença, para que seja recebida a inicial e determinado o regular
prosseguimento do feito.
Recurso tempestivo e isento de preparo por litigarem
os autores sob os auspícios da gratuidade processual.
É o relatório.
Presentes os requisitos foi possível o juízo positivo de
admissibilidade do recurso, razão pela qual processado, estando em condições
de julgamento.
O recurso não está em vias de ser provido.
Versam os autos sobre pretensão de adjudicação
compulsória formulada pelos ora apelantes, buscando a outorga de escritura do
imóvel que adquiriram por meio de “compromisso particular de venda e compra
de unidade autônoma residencial e sua respectiva fração ideal de terreno
quitado” (fls. 11/14).
O feito foi extinto, sem resolução do mérito, com
fundamento nos incisos IV e VI, do artigo 485, do Código de Processo Civil, o que
ensejou a interposição do presente recurso.
Sem razão, contudo.

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De fato, restou provado ou incontroverso que o imóvel
não tem matrícula individualizada, motivo pelo qual o MM. Juízo “a quo”
corretamente reconheceu a ausência de interesse de agir dos apelantes, tendo
em vista que inviabilizado o registro de eventual sentença de procedência perante
o Cartório de Registro de Imóveis competente.
Não se ignora que a ação de adjudicação compulsória
tem por escopo precípuo o suprimento judicial da vontade dos promitentes
vendedores, o que pressupõe a satisfação de todos os demais requisitos
objetivos e subjetivos para lavratura da escritura e consequente registro, dentre
os quais a prévia existência de matrícula.
Neste aspecto, se a individualização do imóvel
mediante matrícula própria constitui requisito essencial da transmissão da
propriedade pelo registro do título, por certo que a exigência se estende à
demanda de adjudicação compulsória, a qual nada mais é que uma tutela
jurisdicional voltada àquela mesma finalidade.
E, assim, no caso sub judice, a ineficiência do
provimento judicial, constatável desde logo, revela, de fato, a ausência de
interesse processual dos apelantes por inadequação da via eleita.
Sobre o tema, esclarece Luiz Antonio Scavone:
“(...) é preciso verificar que a
ação de adjudicação compulsória não é a ação
adequada para obter a propriedade quando o
promitente vendedor não é titular do domínio do
imóvel, ou, ainda, a outorga de escritura registrável
depende
de
providências
de
regularização
da
propriedade, tais como a aprovação do loteamento, a
instituição do condomínio edilício, a retificação do

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registro
(...).
A
sentença
será
inócua
se
a
propriedade for irregular ou não estiver em nome
do réu da ação, neste último caso em razão do
princípio da continuidade dos registros públicos. A
solução nesses casos é a indenização por perdas e
danos ou o caminho da usucapião, se preenchidos os
requisitos de dispositivos legais próprios” (Grifos
nossos) (“Direito Imobiliário Teoria e Prática”, 6a
edição, Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 268).
Ainda a este respeito, confira-se a lição de Francisco
Eduardo Loureiro:
“Situação
extremamente
comum é a do promitente vendedor não ter o domínio
do imóvel ou, ainda, a outorga de escritura registrável
depender de uma série de providências para a
regularização da propriedade, tais como aprovação de
loteamento,
desmembramento,
instituição
de
condomínio
edilício,
retificação
do
registro,
apresentação de certidões negativas fiscais, ou outros
entraves. Em tais casos, a sentença de adjudicação
compulsória, ou sentença substitutiva de vontade,
seria inócua, porque inábil para ingressar no
registro imobiliário. Lembre-se que a sentença
apenas substitui o contrato definitivo e está sujeita,
como qualquer título, ao exame qualificador do
oficial registrador e à obediência aos princípios
registrários”.
(Grifos
nossos)
(Código
Civil
Comentado, diversos autores coordenados pelo Min.
Cezar Peluso, Editora Manole, 2.010, p. 1.505).

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Esta a hipótese dos autos, não se podendo olvidar que
a falta de matrícula individualizada do imóvel está a inviabilizar o registro de
sentença substitutiva da escritura definitiva.
Nesse sentido o entendimento do e. Superior Tribunal
de Justiça:
CIVIL.
PROCESSUAL
CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO
DESMEMBRADA.
AUSÊNCIA
DE
MATRÍCULA
INDIVIDUALIZADA.
AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO
REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO
DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na ação de adjudicação
compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível,
deve reunir todas as exigências previstas na Lei de
Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do
parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do
título no cartório respectivo.
2.
Detectada,
no
caso
concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de
registro, haja vista a falta de prévia averbação do
desmembramento
de
gleba
rural
originária,
e
posteriores aberturas de matrículas individualizadas
das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo
réu. Ausente, portanto, de uma das condições
específicas da ação de adjudicação compulsória, na
dicção do art. 16, § 2o, do Decreto-lei n. 58/1937 -
existência de imóvel registrável.
3. Recurso especial a que

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se nega provimento.
(REsp. no 1.297.784/DF, 4a Turma, Rel. Min. Maria
Isabel Gallotti, j. 16/09/2014).
No mesmo sentido o entendimento deste e. Tribunal:
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
Pretensão que compete aos
compromissários
compradores
do
imóvel
que
cumpriram integralmente a obrigação de pagar para
compelir os promitentes vendedores à outorga da
escritura definitiva
Apelante que já recebeu a
escritura pública do imóvel Exigências do registrador
para registro do título translativo que devem ser
solucionadas na via própria Falta de interesse para o
requerimento
da
adjudicação
compulsória

Inteligência do art. 1.418, do Código Civil - Via
inadequada, tendo em vista que a escritura já foi
outorgada Alteração do dispositivo da sentença de
improcedência para extinção sem resolução de mérito

Recurso
desprovido
(Apelação
0002144-38.2015.8.26.0125;
Relator
(a):
Marcus
Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 07/08/2018).
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
Imóvel não individualizado

Impossibilidade de adjudicação Extinção do processo
por falta de interesse de agir Art. 485, VI do Código
de Processo Civil
Sentença mantida
Recurso
desprovido
(Apelação
3000029-36.2013.8.26.0101;
Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a

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Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
22/08/2018).
Adjudicação
compulsória.
Aquisição de imóvel por instrumento particular de
venda e compra. Insurgência contra sentença que
extinguiu o feito sem resolução do mérito. Imóvel não
individualizado conforme consta de certidão emitida por
Oficial de Registro de Imóveis. Ausente interesse de
agir. Ação que não surtiria os efeitos desejados pelos
autores. Sentença mantida nos termos do art. 252 do
RITJSP.
Apelo
desprovido
(Apelação
0014307-24.2012.8.26.0006; Relator (a): Nilton Santos
Oliveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 07/06/2018).
Por todo o exposto, irretocável a r. sentença da lavra
do douto juiz Renato Zanela Pandin e Cruz Gandini, cujos fundamentos merecem
aqui repetidos:
“Como
se
sabe,
a
adjudicação persegue o registro do direito de
propriedade, que só existe em matéria de imóveis com
o respectivo registro público.
“Ocorre que a ausência da
matrícula individualizada impede a supressão da
obrigação da outorga da escritura pela vendedora por
este Juízo. Isto, pois a falta de individualização da
matrícula
torna
materialmente
impossível
o
cumprimento do registro imobiliário necessário à
transmissão da propriedade imobiliária. Deste modo,
eventual sentença substitutiva da declaração de

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vontade não poderia ser transcrita no registro de
imóveis, o que a tornaria certamente inócua.
“O Judiciário, substituindo a
vontade do compromitente vendedor, não pode
constituir um título para a transcrição no registro
imobiliário que não seja registrável, por inexistir
matrícula individualizada.
“Logo, já se antevê, que
eventual sentença de procedência jamais ingressará
no Registro de Imóveis, pois não há correta descrição
e matrícula individualizada do imóvel que se pretende
adjudicar, fato este que inviabiliza o prosseguimento de
adjudicação compulsória.
“Deste modo, de rigor a
extinção do feito pela ausência de pressupostos e
inadequação da via eleita, restando aos autores a
faculdade
de
postular
o
reconhecimento
da
propriedade pelas vias próprias” (fl. 38).
Por fim, apenas com o propósito de se evitar a
oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a matéria
como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito” acerca dos
dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se decida sobre as
matérias jurídicas nele insertas.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator