Tribunal: TJSP
Processo: 2270751-33.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Contratos Bancários
Órgão julgador: Virgilio de Oliveira Junior
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Execução. Avaliação pericial. Valor mantido por decisão judicial. Agravo de instrumento. Ausência de elementos que pudessem macular a conclusão da perita. Análise percuciente do imóvel e do local onde está o bem situado. Vícios superficialmente alegados pelo agravante. Decisão recorrida mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000554177
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2270751-33.2019.8.26.0000, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante JOSÉ CARLOS COSTA MARQUES
BUMLAI, é agravado BANCO DO BRASIL S/A.
ACORDAM, em 21a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmo.
Desembargadores ITAMAR GAINO (Presidente sem voto), MAIA
DA ROCHA E DÉCIO RODRIGUES.
São Paulo, 6 de julho de 2020.
VIRGILIO DE OLIVEIRA JUNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2270751-33.2019.8.26.0000 SÃO PAULO 2/7
VOTO N.: 43540
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.: 2270751-33.2019.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO
AGRAVANTE: JOSÉ CARLOS COSTA MARQUES BUMLAI
AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A
Execução. Avaliação pericial. Valor mantido por
decisão
judicial.
Agravo
de
instrumento.
Ausência de elementos que pudessem macular a
conclusão da perita. Análise percuciente do
imóvel e do local onde está o bem situado. Vícios
superficialmente
alegados
pelo
agravante.
Decisão recorrida mantida. Recurso desprovido.
José Carlos Costa Marques Bumlai e outros, réus na
execução movida pelo Banco do Brasil S/A, inconformados, agravam
da r. decisão de fls. 2468/2473 dos autos principais - que homologou
o laudo pericial de avaliação da Fazenda São Marcos em R$
193.218.765,70. Aduzem os agravantes que o laudo pericial não levou
em consideração o fato de que parte da área da fazenda está em zona
urbana, bem como não houve avaliação do plantio de cana-de-açúcar
e da pista de pouso. Pedem que seja definido o valor da fazenda em
R$ 357.522,411,51, conforme apurado por seus assistentes técnicos.
É o relatório

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Cuidam os autos de execução de título
extrajudicial.
Não realizado o pagamento da obrigação, o
banco pediu a penhora e avaliação do imóvel dado em garantia
Fazenda São Marcos, localizada no município de Dourados/MS.
Determinou-se a sua avaliação por perito
engenheiro.
Constou do laudo apresentado que o imóvel de
56.673.885,44 m2, está localizado em zona rural, e é utilizado
para o plantio de cana-de-açúcar, com a presença de cursos
hídricos, além de 15 benfeitorias destacadas e avaliadas (sede da
fazenda, residências, galpões, caixa d' água).
No laudo de fls. 1153/1397, avaliou-o o expert
em R$ 192.056.474,64, considerado o mês de setembro de 2018.
Contra a avaliação insurgiram-se os assistentes
técnicos do banco e dos executados.
Seguiu-se nova vistoria técnica, complementada,
posteriormente.
O perito confirmou, então, que, de fato, algumas
benfeitorias não tinham sido avaliadas. Seguiu com novo laudo e
esclarecimentos (fls. 2209-2310).
Feitas as considerações, o novo laudo apresentou
o valor de R$ 193.218.765,30, para setembro de 2018, valor esse
homologado judicialmente.
Contra essa decisão insurgiram-se os devedores.

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Afirmam
que
o
perito
não
levou
em
consideração o fato de que parte do imóvel está localizada em
zona urbana, possuindo o terreno valor diferenciado diante de seu
potencial para loteamento.
Apontam, ainda, que o valor tomado pelo 'expert'
para avaliar o imóvel tem como comparação áreas utilizadas para
a pecuária, que se diferenciam do imóvel em referência, cuja área
está preparada para a agricultura, com o cultivo de cana-de-
açúcar.
Afirmam, outrossim, que nem sequer foi
avaliada a pista de pousa contida no interior da fazenda.
O inconformismo exarado no Agravo de
Instrumento, contudo, não comporta guarida.
Com relação a avaliação do imóvel como rural,
os próprios agravantes confirmam que, apenas pequena parte da
fazenda se encontra em zona urbana, conforme o plano diretor do
município de Dourdados-MS.
A simples possibilidade de eventual loteamento
urbano da área não tem o condão de mudar a natureza do bem de
imóvel rural para imóvel urbano.
Sobre a definição de propriedade rural, o art. 4o,
inciso I, da Lei 4.504/64 define a propriedade rural como: “o
prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua
localização que se destina à exploração extrativa agrícola,
pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através de iniciativa privada”.
No mesmo sentido, a Lei 8.629/94, no seu art. 4o,
inciso I, conceitua o imóvel rural como: “prédio rústico de área

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contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou
possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa
vegetal, florestal ou agro-industrial”.
Debruçando-se sobre a questão, o Superior
Tribunal de Justiça, em voto proferido pela i. Min. Denise
Arruda, decidiu que:
“PROCESSO CIVIL E ADMINISTRATIVO - AÇÃO
RESCISÓRIA - DESAPROPRIAÇÃO PARA FIM DE REFORMA
AGRÁRIA - DEFINIÇÃO DA NATUREZA DA ÁREA DO
IMÓVEL - FINALIDADE ECONÔMICA.1. É a municipalidade
que, com base no art. 30 da Constituição Federal/88, estabelece
a sua zona rural e a sua zona urbana, observado por exclusão o
conceito apresentado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) para
imóvel rural para definir os imóveis urbanos. 2. Apesar de o
critério de definição da natureza do imóvel não ser a
localização, mas a sua destinação econômica, os Municípios
podem, observando a vocação econômica da área, criar zonas
urbanas e rurais. Assim, mesmo que determinado imóvel esteja
em zona municipal urbana, pode ser, dependendo da sua
exploração, classificado como rural 3. O acórdão rescindindo
reformou o julgado do Tribunal de Justiça de Goiás para
considerar o imóvel desapropriado como sendo urbano e rural
quando o correto, segundo o art. 4o da Lei n. 4.504/64 (Estatuto
da Terra), seria somente rural em virtude de sua finalidade
econômica. 4. A destinação dada à terra era de exploração
extrativa agrícola, que não pode ser afastada em razão de mero
loteamento
formalizado
na
Prefeitura
local,
mas
não
implementado na prática. Ação rescisória procedente. (AR
3.971/GO, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA
SEÇÃO, julgado em 24/02/2010, DJe 07/05/2010). Grifado.
No mais, observa-se que o detalhado trabalho
realizado pelo perito levou em consideração a distância da
cidade, a facilidade de acesso, considerados os vários pontos da
fazenda e, também, a topografia que permitem a dupla utilização

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da terra, tanto para pecuária como para a agricultura.
Quanto ao potencial do imóvel, a área foi
avaliada como plana, seca, de ótima acessibilidade e com solo de
classe I [fls. 1351 dos autos principais].
O trabalho pericial foi realizado com observação
das particularidades do bem e observada a norma técnica da
ABNT 14653-3.
Detalhado o cálculo, chegou-se ao valor do
metro quadrado em R$ 3,41 (valor do hectare em R$ 34.106,66),
conforme descritivo de fls. 1369/1371, com esclarecimentos às
fls. 2209/2310.
As benfeitorias foram todas avaliadas em acordo
com seu padrão de construção, metragem e nível de conservação.
Por fim, com relação à pista de pouso, esclareceu
o perito que: “a pista de pouso não apresenta pavimentação,
tampouco conta com elementos de sinalização. Inexiste qualquer
tratamento especial na superfície da área. Pode-se observar que
fora realizado apenas serviços de limpeza do terreno e
terraplanagem, realizados por máquinas que também auxiliam
nas plantações” [fls. 2442, confirmada por foto áerea de fls.
2241].
A ausência de tratamento especial não permite
classificar a pista como benfeitoria.
Assim, não há que se olvidar que a perícia, ora
enfocada, considerou em sua avaliação as características da
região em que o imóvel está inserido, bem como as suas próprias
características
materiais,
inclusive
com
documentação
fotográfica, pesquisas, tudo em acordo com a NBR 14.653 da

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ABNT.
Por esse enfoque, não se vislumbra no laudo
pericial os vícios superficialmente alegados pelo agravante.
Bem por isso, não pode ser outra a conclusão
senão a de prestigiar o trabalho imparcial e técnico levado a
efeito pelo perito em contrapartida as singelas impugnações
tecidas pelos agravantes.
Por fim, inexistindo comprovação de que o laudo
pericial, efetivamente, esteja eivado de vícios, impossível acolher
a pretensão recursal.
Mantém-se, por conseqüência, a r. decisão
agravada, integralmente.
Diante do exposto, nega-se provimento ao
recurso.
Virgilio de Oliveira Junior
Relator