Tribunal: TJSP
Processo: 1000772-16.2016.8.26.0541
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-21
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóvel. Pedido de dano moral, lucros cessantes diante do atraso na entrega da obra, restituição de corretagem, SATI, despesas cartorárias, IPTU ́s, taxa de localização do imóvel. Reconhecimento de parcial prescrição dos pedidos, bem como parcial procedência. Insurgência das requeridas. Alegação de que o termo de confissão de dívida assinado compreendida o pagamento do

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóvel. Pedido de dano moral, lucros cessantes diante do atraso na entrega da obra, restituição de corretagem, SATI, despesas cartorárias, IPTU ́s, taxa de localização do imóvel. Reconhecimento de parcial prescrição dos pedidos, bem como parcial procedência. Insurgência das requeridas. Alegação de que o termo de confissão de dívida assinado compreendida o pagamento do INCC previsto em contrato. Inadmissibilidade. Falta de prova da origem da dívida que justificasse a assinatura do termo de confissão de dívida. Devolução confirmada. Dano moral verificado. Atraso na entrega da obra. Frustração do promitente comprador em receber o imóvel para fruição na data prevista no contrato observado o prazo de tolerância. Situação que ultrapassa o mero dissabor. Lucros cessantes decorrem da impossibilidade de fruição da coisa, sendo desnecessária a prova do pagamento de alugueres. Pagamento mantido.

Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001048668
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000772-16.2016.8.26.0541, da Comarca de Santa Fé do Sul, em que são apelantes
SCAMATTI & SELLER INFRAESTRUTURA LTDA. e EMPREENDIMENTOS
IMOBILARIOS VILLA LOBOS I SPE LTDA, é apelado ELEANDRO MARTINS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 21 de dezembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000772-16.2016.8.26.0541 -Voto no 28349 – STA FÉ DO SUL - EMS
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VOTO No: 28.349
APEL. No: 1000772-16.2016.8.26.0541
COMARCA: SANTA FÉ DO SUL
ORIGEM: 3a VARA JUDICIAL
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: RAFAEL ALMEIDA MOREIRA DE SOUZA
APTE.: SCAMATTI & SELLER INFRAESTRUTURA LTDA E OUTRO.
APDO.: ELEANDRO MARTINS
Promessa de compra e venda de imóvel. Pedido de dano
moral, lucros cessantes diante do atraso na entrega da
obra, restituição de corretagem, SATI, despesas
cartorárias, IPTU ́s, taxa de localização do imóvel.
Reconhecimento de parcial prescrição dos pedidos, bem
como parcial procedência. Insurgência das requeridas.
Alegação de que o termo de confissão de dívida assinado
compreendida o pagamento do INCC previsto em
contrato. Inadmissibilidade. Falta de prova da origem da
dívida que justificasse a assinatura do termo de
confissão de dívida. Devolução confirmada. Dano moral
verificado. Atraso na entrega da obra. Frustração do
promitente comprador em receber o imóvel para fruição
na data prevista no contrato observado o prazo de
tolerância. Situação que ultrapassa o mero dissabor.
Lucros cessantes decorrem da impossibilidade de fruição
da coisa, sendo desnecessária a prova do pagamento de
alugueres. Pagamento mantido.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
356/370, que julgou parcialmente procedente a ação indenização por dano moral,
lucros cessantes, restituição de corretagem, Sati, taxa de localização e renegociação
de dívida movida por Eleandro Martins contra Scamatti & Seller Infraestrutura Ltda
e Empreendimentos Imobiliários Villa Lobos I SPE Ltda. para reconhecer a
existência da prescrição quanto ao pedido de restituição dos valores pagos antes do
dia 01/03/2013, julgando-o extinto nesse ponto.

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Condenou, ainda, as requeridas a restituírem ao requerente,
de forma simples, o valor desembolsado a título de taxa para escolha de localização
do imóvel, a partir do dia 01/03/2013, devidamente atualizada pela Tabela Pratica do
TJSP, desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação (relação contratual, art. 405 CC), assim como restituírem, de forma simples, a
quantia desembolsada em razão do contrato de confissão e renegociação de dívida
(págs. 27-28), a partir do dia 01/03/2013, devidamente atualizada pela Tabela Pratica
do Tribunal de Justiça, desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao
mês a partir da citação (relação contratual, art. 405 CC).
Condenou também, as requeridas a restituírem ao requerente,
de forma simples, o valor despendido em razão do pagamento do IPTU, referente ao
ano de 2013 e 2014, devidamente atualizado pela Tabela Pratica do Tribunal de
Justiça, desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação (relação contratual, art. 405 CC) e, condenou solidariamente, ao pagamento
de indenização no valor de 0,5% ao mês, sobre o valor contratual do imóvel (R$
74.990,00), a partir do dia 01/05/2013 até o dia 13/08/2015 (data efetiva em que
ocorreu a entrega das chaves), cujos valores deverão ser atualizados pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça a contar do evento danoso, e juros de mora de 1% ao
mês a contar da citação.
Condenou,
ainda,
solidariamente,
no
pagamento
de
indenização a título de danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais),
corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do TJSP, e acrescidos de juros de
mora de 1% ao mês, a partir da data desta sentença.
Em razão da sucumbência parcial, condenou as partes ao
pagamento das custas e despesas processuais, em proporção igual, bem como, as
requeridas ao pagamento de honorários de sucumbência da parte adversária, que fixo
em 10% (dez) por cento do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
As requeridas apelam visando, em síntese, o reconhecimento
da legalidade da cobrança contida no termo de confissão de dívida, cuja origem é a
correção monetária do INCC prevista na cláusula quinta (fls. 71) do contrato de
compra e venda que prevê a estipulação da correção monetária do INCC, haja vista
que as Apelantes indicaram o valor de apuração no documento de fls. 232 dos autos,

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cujo valor não foi impugnado pelo Apelado, e tampouco foi comprovado pelo
Apelado o pagamento prévio ao termo de confissão de dívida, cujos fatos
comprovam que o débito parcelado no termo de confissão de dívida é de fato e de
direito referente à correção monetária pelos índices do INCC/FGV nos termos do
contrato e da Lei Federal n. 10.191/2.002.
Alegam, também, a necessidade de se afastar a condenação
no pagamento de lucros cessantes, haja vista a inexistência de prova do dano, o qual
não se presume conforme entendimento jurisprudencial e decorrente do artigo 944 do
C.C, bem como, o afastamento da condenação ao pagamento de dano morais em
favor do Apelado, haja vista que o fato gerador baseou-se em relação ao
inadimplemento do contrato (atraso na entrega do imóvel), o qual decorre de dano
patrimonial, não sendo lícita a imposição de dano extrapatrimonial para
compensação de dano patrimonial, sobretudo porque não demonstrada a violação dos
direitos personalíssimos do Apelado.
Recurso processado, sem resposta da parte contrária.
É o relatório.
Eleandro Martins promoveu ação contra Empreendimentos
Imobiliários Villa Lobos I Spe Ltda e Scamatti & Seller Infraestrutura Ltda,
objetivando a condenação das requeridas à restituição dos valores pagos
indevidamente, a título de comissão (R$ 1.699,80), taxa de localização do imóvel
(R$ 9.999,90), confissão e renegociação de dívida (R$ 4.731,49), despesas
cartorárias (R$ 814,79) e IPTU (R$ 1.349,96). Pleiteia, também, a condenação das
requeridas ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes e danos morais.
Disse que em 16/11/2011 celebrou contrato de promessa de
compra e venda com a parte ré, a fim de adquirir uma unidade habitacional localizada
na Rua Pernambuco, lote 06, quadra 25, cuja data prevista para entrega do bem era
dezembro de 2012, prorrogável até abril de 2013. Todavia, constatou que o imóvel
adquirido possuía rachaduras e infiltrações, o que ensejou a substituição por outro,
mas que veio com os mesmos problemas encontrados no bem anterior. Alegou,
assim, que a entrega definitiva do imóvel ocorreu apenas no dia 14/08/2015.
Defendeu a abusividade dos pagamentos realizados a título de IPTU, antes da entrega

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absoluta do bem, tal como dos dispêndios efetuados a título de comissão, taxas,
despesas cartorárias, e do contrato de confissão de dívida. Alegou que a situação
enfrentada causou danos morais, bem como ensejou lucros cessantes.
Citadas as rés respondeu a ação argumentando que a cobrança
do valor de R$ 4.731,36, foi pago a título de INCC, previsto na cláusula quinta do
contrato de compra e venda. Afirmou que a parte autora deixou de adimplir com a
referida quantia, que ensejou a celebração do termo de confissão de dívida.
Sustentou, ainda, a legalidade da cobrança de comissão
imobiliária e a inexistência de taxa de localização, sendo que o pagamento de R$
10.000,00 foi ajustado a título de sina, bem como, a impossibilidade de restituição
dos valores pagos, bem como a inexistência de danos morais e lucros cessantes. Na
ocasião, juntou documentos (págs. 232-238).
Sobreveio a sentença de parcial procedência, contra a qual se
insurgiu a parte ré.
O recurso não comporta provimento.
Inadmissível a tese das apelantes de que o termo de confissão de
dívida correspondia ao pagamento do INCC previsto na cláusula quinta do contrato de
compra e venda.
Apesar da ré suscitar que a confissão de dívida se refere à
correção monetária relativa ao preço do imóvel, importa reconhecer que não houve
provas suficientes desta afirmação. O termo de confissão menciona que o crédito é
originário de adiantamentos de verbas para pagamento de obrigações, encargos e
impostos de responsabilidade do devedor, sem fazer qualquer referência expressa de
que se trata de correção monetária a demonstrar a veracidade de sua tese. Nada
justifica a menção genérica de encargos se, de fato, o valor fosse exclusivamente
relativo à incidência do INCC e também não seria tratada como adiantamento de
verba. Nem mesmo o valor da planilha da ré acerca do cálculo da correção monetária
coincide com a quantia descrita na confissão. E os argumentos do desconto para
estimular o pagamento deveriam ser provados. Não é crível que a ré tenha negociado
o pagamento da parcela de correção monetária, dando desconto ao adquirente, sem
que isso tenha sido formalizado documentalmente, querendo convencer que o fez
através de um temo de confissão com insinuações genéricas da origem da dívida.

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Ademais, como bem ressaltou o juízo “a quo”:
“Já quanto às parcelas não alcançadas pela prescrição, a
ilicitude da cobrança é evidente, pois, embora as requeridas
afirmem que o aludido contrato tenha sido celebrado a fim de
adimplir com o INCC, examinando a cláusula segunda, do
indigitado contrato, fácil observar que o crédito negociado era: “
[...] originário de adiantamento de valores para pagamentos de
obrigações, encargos e impostos de responsabilidade do
DEVEDOR, além de melhorias não prevista na concepção básica
do imóvel adquirido junto a credora, como alvenaria de divisa, e
diferença por localização e dimensões do terreno da unidade no
loteamento.”
A primeira conclusão a que se chega analisando a referida
cláusula é que ela não preenche os requisitos mínimos de
informação e clareza, tal como preconiza o CDC.
Não bastasse, o instrumento contratual em análise não faz
qualquer menção ao pagamento do INCC, conforme tentam fazer
crer as requeridas.
Assim, independentemente da licitude do encargo cobrado, tal
obrigação não pode vincular o autor, seja porque a cobrança
estipulada viola seu direito básico à informação adequada e clara
dos produtos e serviços adquiridos (art. 6o, III, do CDC), seja
porque inexiste possibilite de se compreender o sentido e alcance
da obrigação imposta (art. 46, do CDC).
Desta forma, deverá as requeridas restituírem ao requerente os
pagamentos efetuados, a partir do dia 01/03/2013, em razão do
contrato de confissão e renegociação de dívida (págs. 27-28).
A restituição, porém, se dará na forma simples, uma vez que
inexistem indícios de má-fé das requeridas, até porque a
abusividade não está na cobrança em si, mas na forma como fora
redigido o instrumento contratual. “
Em relação ao dano moral este também deve ser mantido,
pois evidente, diante da frustração do promitente comprador que não tive disponível
o bem na data aprazada, além de receberem imóvel com diversos problemas
estruturais, necessitando de troca de unidade.
O valor da indenização em R$5.000,00, foi condizente com o
problema em análise, sopesado a natureza do dano, a capacidade econômica das
partes, o caráter pedagógico da reprimenda.
Finalmente, os lucros cessantes também são devidos.
O atraso injustificado na entrega da unidade enseja o dever de
indenizar o comprador pela não fruição do imóvel durante o período de mora da
vendedora, independentemente da finalidade do negócio.
Assim, de acordo com a moldura delineada nos autos é certo

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que o apelante faz jus aos lucros cessantes do imóvel em questão, sendo despicienda
a prova de sua perda ou pagamento de alugueres, como pretendido pelas apelantes.
Confiram-se julgados nesse E. Tribunal:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega
da obra - Inadimplemento das rés configurado Irrelevância da
escassez de mão de obra, que configura fortuito interno e se
agrega ao risco do empreendedor - Perdas e danos decorrentes do
atraso que podem desde logo ser fixadas, evitando custosa
liquidação, em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato,
que corresponde ao valor do imóvel e equivale aos frutos que os
promitentes compradores deixaram de auferir pela falta de
entrega pontual da unidade Sentença mantida - Recurso
desprovido (TJSP. Apelação no 0003404-08.2012.8.26.0562;
Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 03/10/2018)”.
“Ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos
morais e materiais Sentença de improcedência Insurgência do
autor Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
Verificado atraso na conclusão da obra Cláusula que estabelece
mais de um prazo para a entrega do imóvel e condiciona a entrega
à assinatura de contrato de financiamento Abusividade
Interpretação mais favorável ao consumidor Prazo estipulado
expressamente para a entrega do bem. Cláusula de tolerância de
180 dias Validade, desde que expressamente prevista no contrato
Aplicação da Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo
Lucros cessantes presumidos, correspondentes aos alugueres que
o comprador deixou de aferir durante a mora das requeridas
Fixação dos lucros cessantes em 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato, a incidir mensalmente no período em que verificada a
mora da parte ré Súmula 162 desta E. Corte de Justiça Taxa de
evolução da obra Abusividade da cobrança do consumidor
durante a mora da parte requerida Súmula 163 do E. Tribunal de
Justiça de São Paulo Danos morais Não configuração Mero
aborrecimento Recurso provido em parte. (TJSP. Apelação
1018925-42.2017.8.26.0451; Relator (a): Marcia Dalla Déa
Barone; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 17/12/2018)”.

“Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de
julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do
CPC. Documentos acostados que são o suficiente para a
resolução da questão. Atraso na entrega do bem. Mora da
promissária vendedora. Detenção do conhecimento técnico capaz
de prever os entraves burocráticos. Empresa que lucra com o
empreendimento e deve suportar a responsabilidade pelos
possíveis riscos do não cumprimento dos prazos em virtude da

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atuação de órgãos públicos, de fornecedores e da mão de obra.
Corretamente configurada a responsabilidade. Inexistência de
caso fortuito ou de fato de terceiro. Lucros cessantes
Impossibilidade de usufruto do imóvel no tempo estipulado que
provocou inegável prejuízo aos consumidores. Desnecessidade de
comprovação de que o imóvel seria utilizado para locação.
Arbitramento dos lucros cessantes Necessidade de redução do
percentual para 0,5% do valor atualizado do contrato, em
conformidade com o posicionamento desta C. Câmara e desta
relatoria. Recurso parcialmente provido. (TJSP. Apelação
1011209-70.2015.8.26.0309; Relator (a): José Joaquim dos
Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 05/11/2018)”.
“Razoável fixação de aluguel mensal pelo período de atraso -
Arbitramento em 0,5 % ao mês, sobre o preço do imóvel
atualizado, que mais se adequa aos valores de retorno locatício de
imóveis - Verba devida a partir da expiração do prazo de
tolerância de 120 dias até a data da efetiva entrega do bem”.
(TJSP, Ap. 0015421-13.2011.8.26.0562, 7a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Mendes Pereira, j. 30/10/2013)”.
Finalmente, apenas para evitar futuros questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de
jurisdição, todos os dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de
modo fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo
de todos os argumentos elaborados pelas partes.
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.
COELHO MENDES
Relator