Tribunal: TJSP
Processo: 1019608-65.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Existência de prazo de tolerância justamente para enfrentamento de percalços durante a execução da obra – Não caracterização do caso fortuito ou força maior – Rescisão contratual – Restituição das parcelas pagas pelas promitentes compradoras, integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora – Fato imputável à ré

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Existência de prazo de tolerância justamente para enfrentamento de percalços durante a execução da obra – Não caracterização do caso fortuito ou força maior – Rescisão contratual – Restituição das parcelas pagas pelas promitentes compradoras, integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora – Fato imputável à ré – Responsabilidade integral – Artigo 944 do CC – Ausência de direito à retenção de parte do valor pago – Reposição dos contratantes ao estado anterior ao contrato - Dano moral não caracterizado – Gratuidade indeferida à apelante, que se submete a regime de recuperação judicial, adotado meramente o recolhimento diferido do valor do preparo - Recurso provido em parte

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963362
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019608-65.2017.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
AZURITA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., são apelados ANA CAROLINA
ALMEIDA DUTRA DE NOVAES e CAMILA ALMEIDA DUTRA DE NOVAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019608-65.2017.8.26.0003 -Voto no 5115
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3a Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara - Capital
Apelação n. 1019608-65.2017.8.26.0003
Apelante: AZURITA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.
Apeladas: ANA CAROLINA ALMEIDA DUTRA DE NOVAES e CAMILA
ALMEIDA DUTRA DE NOVAES
Juiz prolator: Carolina Bertholazzi
Voto n. 5115
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na
entrega da obra – Existência de prazo de tolerância
justamente para enfrentamento de percalços durante a
execução da obra – Não caracterização do caso fortuito ou
força maior – Rescisão contratual – Restituição das parcelas
pagas pelas promitentes compradoras, integralmente, em
caso de culpa exclusiva da promitente vendedora – Fato
imputável à ré – Responsabilidade integral – Artigo 944 do
CC – Ausência de direito à retenção de parte do valor pago
– Reposição dos contratantes ao estado anterior ao contrato
- Dano moral não caracterizado – Gratuidade indeferida à
apelante, que se submete a regime de recuperação judicial,
adotado meramente o recolhimento diferido do valor do
preparo - Recurso provido em parte
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 271/275, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para determinar a devolução integral
dos valores pagos, ressalvada a comissão de corretagem, com acréscimo de
multa de 20%, e mais indenização por dano moral no valor de R$
10.000,00.
Segundo a apelante-ré, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que não houve atraso, considerado o prazo
de tolerância, que o habite-se foi expedido em 03.05.2017, e que houve
motivos de força maior. Assim, deve ser imposto percentual de retenção
sobre o valor a ser devolvido, devendo prevalecer os termos do contrato,
devendo os juros e a atualização monetária correr do trânsito em julgado.
Por fim, aponta a inexistência dos danos morais, ou pede a redução do
valor da indenização (fls. 277/296).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
com
apresentação de contrarrazões pelas apeladas (fls. 299/315).
Não houve oposição ao julgamento virtual

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(Resolução n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
Primeiro, o só fato de estar em recuperação
judicial não justifica que se conceda a gratuidade processual à apelante, à
míngua de outros elementos que permitissem a afirmação de que ela fosse
merecedora do benefício. Melhor, portanto, que se conceda meramente o
diferimento do recolhimento do valor do preparo, sob pena de inscrição na
dívida ativa, para não obstar a apreciação do recurso, nos termos da Lei
Complementar Estadual n. 11608/2003.
Nesse sentido:
“RECURSO - AGRAVO DE INSTRUMENTO

DESPESAS
CONDOMINIAIS

AÇÃO
DE
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL GRATUIDADE DE JUSTIÇA À EMPRESA RECUPERANDA
MATÉRIA PRELIMINAR. Pedido de concessão de gratuidade de justiça
formulado pela agravante e impugnado pelo agravado em preliminar de não
conhecimento do recurso. Documentação apresentada que não permite o
deferimento da gratuidade, mas apenas o diferimento do recolhimento das
custas de preparo recursal para o final do processo, que fica deferido.
Recurso que comporta juízo de admissibilidade positivo. Matéria preliminar
rejeitada. (...) Recurso de agravo de instrumento em parte provido para que
seja observada a necessidade de comunicação ao juízo da recuperação
judicial sobre qualquer ato de penhora/alienação de bens da agravante e o
recolhimento
das
custas
processuais
ao
final”
(Agravo
de
Instrumento/Despesas
Condominiais
2204805-80.2020.8.26.0000
-
Relator(a): Marcondes D'Angelo - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 25a
Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 19/11/2020).
Ao mérito recursal.
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, a ré alega que não houve
atraso. Na verdade, conforme cláusula 4 do contrato (fl. 64), o prazo para
conclusão das obras seria dezembro/2015, e, considerada a tolerância
prevista na clausula 12a (fl. 77), estenderia o prazo até junho/2016.
Contudo, somente em abril/2017 é que a ré convocou as autoras para
vistoriar os imóveis.
Não cabe a aplicação de retenção em favor da ré,
porque não estamos diante de desistência das compradoras, mas de
rescisão causada por falta de entrega da obra no prazo avençado.
Quanto à questão do atraso na entrega da obra, o
Tribunal de Justiça de São Paulo possui entendimento sumulado no
sentido de que a denominada cláusula de tolerância é admissível, desde
que por prazo não superior a 180 dias.
Súmula 164 É valido o prazo de tolerância não

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superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Mas, não se pode acolher o termo final do período
como a data da concessão do habite-se, devendo prevalecer a data da
efetiva entrega do imóvel. O entendimento já se encontra também
sumulado no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Súmula 160 A expedição do habite-se, quando
não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Os fatos trazidos pela ré na contestação como
sendo motivos de força maior, com o intuito de descaracterizar a
responsabilidade pelo atraso, não tem esse condão. O prazo de tolerância é
aceito justamente para cobrir eventuais imprevistos como os alegados pela
ré. Circunstâncias exteriores à relação das partes também não podem
influir no cumprimento da obrigação, a não ser que tenham caráter
excepcional.
A partir de então as empresas são responsáveis
pelo rompimento da relação negocial.
Restou incontroverso nos autos que o prazo para
entrega das obras foi superado. Circunstâncias exteriores à relação das
partes também não podem influir no cumprimento da obrigação, a não ser
que tenham caráter excepcional. Veja que eventual crise do setor da
construção civil não pode ser considerada como fortuito externo, como quer
a apelante, sendo da responsabilidade da própria prestadora de serviços,
pelo que não gera a excludente de responsabilidade.
Se a construtora descumpre o prazo de entrega
da obra, podemos dizer que a rescisão ocorreu por fato contra ela
imponível, pelo que as autoras têm o direito à devolução integral dos
valores que pagou, devidamente atualizados e com imposição de
atualização monetária, a qual representa meramente a recomposição do
valor da moeda, e juros moratórios, que devem ser fixados na taxa legal,
incidentes a partir da citação.
Não se trata, portanto, de caso de aplicação da
regra contratual, mas de reposição da parte inocente ao momento anterior
à contratação. Por esse motivo é que não pode prevalecer a regra que
estipula retenção de percentual sobre os valores pagos, já que não houve
mera desistência das autoras. Não há qualquer ofensa ao equilíbrio
contratual em tal decisão.
Todos os valores devem ser devolvidos, já que as
autoras não usufruirão o bem. É a isso que se chama reparação integral,
nos termos do artigo 944 do CC.
Já finalizando, não se caracterizaram os danos
morais.

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O atraso, embora constatado, não é capaz de
impor a verba. Embora tenha havido o descumprimento contratual, ele não
é suficiente para caracterizar o grave trauma psicológico que poderia
ensejar a imposição.
Conforme assinala RUI STOCO: “Não basta a
afirmação da vítima de ter sido atingida moralmente, seja no plano objetivo
como subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, tradição,
personalidade, sentimento interno, humilhação, emoção, angústia, dor,
pânico, medo e outros. Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente
ocorrido o seu resultado, com a ocorrência de um dos fenômenos acima
exemplificados, posto que a ofensa que atinge o bem estar psicofísico do
indivíduo deve apresentar certa magnitude para ser reconhecida como
prejuízo moral, de sorte que o mero incômodo, o enfado e o desconforto de
algumas circunstâncias que o homem médio tem de suportar em razão do
cotidiano
não
podem
servir
de
fundamento
para
a
reparação
extrapatrimonial” (TJSP 3a. Câm. Dir. Público Ap. 100.586-5/0 Rel.
RUI STOCO julgado em 22.05.2001- voto 2437/01), citado em “Tratado
de Responsabilidade Civil”, Editora RT, 6a. ed., 2004, p. 1673.
Apesar de constatado o atraso, não foram
descritas situações excepcionais que indicassem a possibilidade de
reconhecimento do instituto.
Considerando que a sentença foi proferida já sob
a atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso,
mantenho a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição,
proporcional ao valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do
CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso,
para excluir a condenação por danos morais, mantidos os demais termos
da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora