Tribunal: TJSP
Processo: 1009121-47.2017.8.26.0161
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-03-25
Data de publicação: 2020-03-25

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000214131
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1009121-47.2017.8.26.0161/50001,
da
Comarca
de
Diadema,
em
que
é
agravante
FIBRA
MZM
DIADEMA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são agravados JOSE
PAULINO DE FREITAS e ELAINE CRISTINA DOS SANTOS
FREITAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE
DIREITO CRIMINAL) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 25 de março de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1009121-47.2017.8.26.0161/50001 - Voto no
2
AGRAVO INTERNO CÍVEL 1009121-47.2017.8.26.0161/50001
COMARCA: DIADEMA (2a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: FIBRA MZM DIADEMA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADOS: JOSE PAULINO DE FREITAS E ELAINE CRISTINA
DOS SANTOS FREITAS
VOTO No 29.521
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
código
de
defesa
do
consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto
por FIBRA MZM DIADEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA
contra
decisão
que,
em
ação
de
rescisão
contratual c/c devolução de quantias pagas, negou
seguimento a recurso especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou a orientação estabelecida no E.
Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no
1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1009121-47.2017.8.26.0161/50001 - Voto no
3
repetitivos.
Alega
a
inaplicabilidade
da
tese
repetitiva uma vez que as razões recursais visam a
aplicabilidade da Lei de Distrato. Afirma que o
percentual de retenção fixado é incapaz de cobrir os
prejuízos diante do patrimônio de afetação. Pontua
que, ao afastar a aplicação da Lei de Distrato, a
decisão monocrática ingressou no mérito da tese
recursal, que é de competência exclusiva do E.
Superior Tribunal de Justiça.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1009121-47.2017.8.26.0161/50001 - Voto no
4
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 362/364.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 244/247) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 20%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “Contudo,
a retenção na forma pretendida pela ré, de acordo com
a cláusula 7.7.1 do contrato (fls. 166), revela-se
abusiva, pois onera em demasia os adquirentes, em
afronta à legislação consumerista. Ademais, deve ser

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1009121-47.2017.8.26.0161/50001 - Voto no
5
considerado o fato de que o imóvel será novamente
comercializado pela ré, a preço de mercado, de forma
que não subsiste a alegação de prejuízo. A retenção de
20% não se mostra abusiva e configura montante
proporcional,
conforme
decisões
reiteradas
desta
Câmara de Direito Privado” (fls. 246).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
No
tocante
à
aplicação
da
Lei
no
13.786/2018, na sessão de julgamento do Recurso
Especial repetitivo no 1.635.428/SC, ocorrida em
27.3.2019, o E. Superior Tribunal de Justiça acolheu
Questão de Ordem proposta pelo D. Ministro Luis Felipe
Salomão, para quem "(...) não se pode cogitar de
aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18
para a solução de casos anteriores ao advento do
mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com
consequente modificação jurisprudencial, com ou sem
modulação)", o que reforça o descabimento do pedido.
De resto, a decisão agravada, nestes
termos, apenas aplicou a sistemática da repercussão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1009121-47.2017.8.26.0161/50001 - Voto no
6
geral, com fundamento no art. 1.030, I, “a”, 1a parte,
do CPC, sem qualquer usurpação da competência do E.
Superior Tribunal de Justiça.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO