Tribunal: TJSP
Processo: 1036919-62.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Impostos e despesas incidentes sobre o imóvel. Seguro prestamista. Falta de interesse recursal, porquanto que exatamente nos parâmetros fixados em sentença. Pedidos não conhecidos. Recurso buscando a majoração do percentual a ser retido. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Impostos e despesas incidentes sobre o imóvel. Seguro prestamista. Falta de interesse recursal, porquanto que exatamente nos parâmetros fixados em sentença. Pedidos não conhecidos. Recurso buscando a majoração do percentual a ser retido. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Condenação da ré a devolução de 80% dos valores pagos. Recurso buscando a majoração do percentual a ser retido. Manutenção do percentual fixado. Comissão de corretagem. Embora seja válida a transferência da obrigação do pagamento ao comprador, inexiste nos autos prova de que ele tenha sido informado previamente a respeito. Recurso parcialmente conhecido e desprovido na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133706
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1036919-62.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em
que é apelante RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE
LTDA, é apelado LEOJANE BARROSO DO NASCIMENTO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: NÃO CONHECERAM em parte do recurso e na parte
conhecida
NEGARAM
PROVIMENTO,
nos
termos
da
fundamentação, de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1036919-62.2018.8.26.0576
Apelante: Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 Spe Ltda
Apelado: Leojane Barroso do Nascimento
São José do Rio Preto
Procedimento Comum Cível
Juiz prolator da sentença: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 2852
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c.
restituição de parcelas pagas. Impostos e despesas incidentes sobre
o imóvel. Seguro prestamista. Falta de interesse recursal,
porquanto que exatamente nos parâmetros fixados em sentença.
Pedidos não conhecidos. Recurso buscando a majoração do
percentual a ser retido. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018.
Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Condenação da
ré a devolução de 80% dos valores pagos. Recurso buscando a
majoração do percentual a ser retido. Manutenção do percentual
fixado. Comissão de corretagem. Embora seja válida a
transferência da obrigação do pagamento ao comprador, inexiste
nos autos prova de que ele tenha sido informado previamente a
respeito. Recurso parcialmente conhecido e desprovido na parte
conhecida.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 150/155, complementada a fls. 164, que, em ação de
rescisão
contratual
c.c.
devolução
de
quantias
pagas,
julgou
parcialmente procedente a demanda para “declarar rescindido o
contrato entre as partes e condenar a ré a restituir aos autores os
valores por eles pagos, em uma única vez, atualizados monetariamente
a partir dos seus respectivos desembolsos, deduzindo-se deles o
percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção para
ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e, ainda, os
eventuais valores devidos por eles, a título de IPTU, taxa condominial e
seguro prestamista. O valor a ser efetivamente restituído ao autor,
depois das deduções acima especificadas, deverá ser acrescido de juros

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de mora de um por cento, ao mês, contados da citação.”.
Insurge-se a ré, sustentando em síntese, que a
apelante efetuou o pagamento de apenas R$5.950,27. Alega que o
apelado não cumpriu com a sua parte do contrato, sendo responsável
pela sua rescisão.
Alega que a rescisão deve observar o previsto no art.
32-A da Lei no 13.786/18, sendo justo que a apelante retenha 10% do
valor atualizado do contrato, a título de multa contratual. Afirma ser
impossível a devolução dos valores pagos referente à comissão de
corretagem, seguro prestamista, IPTU, encargos de mora e multa
contratual/cláusula penal.
Argumenta que o STJ firmou posicionamento no
sentido de ser válida a cláusula que transfere ao adquirente a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, desde
que previamente informado, de modo que a apelante tem direito de
reter a quantia destinada ao pagamento da comissão de corretagem,
visto que o serviço foi efetivamente prestado.
Alega que não é possível a restituição dos valores
pagos a título de seguro prestamista. Assevera que a partir da data do
contrato de compra e venda, todas as taxas de IPTU incidentes sobre o
imóvel são de responsabilidade do apelado. Aduz que não devem ser
devolvidos os juros e encargos moratórios pagos pelo apelado quando
houve pagamento de parcelas atrasadas.
Subsidiariamente, requer a retenção 25% sobre os
valores pagos, conforme entendimento do STJ e da Cláusula 6.4 do
contrato.

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Recurso
regularmente
processado,
com
a
apresentação de contrarrazões a fls. 214/224.
É o relatório.
Primeiramente, observo que parte dos pedidos da
apelante está em consonância com o disposto na r. sentença, razão pela
qual não devem ser conhecidos.
Conforme consta a fls. 155, entendeu o DD.
Magistrado a quo que:
“declarar rescindido o contrato entre as partes e condenar
a ré a restituir aos autores os valores por eles pagos, em uma única vez,
atualizados monetariamente a partir dos seus respectivos desembolsos,
deduzindo-se deles o percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção
para ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e, ainda, os
eventuais valores devidos por eles, a título de IPTU, taxa condominial e seguro
prestamista. O valor a ser efetivamente restituído ao autor, depois das
deduções acima especificadas, deverá ser acrescido de juros de mora de um
por cento, ao mês, contados da citação.”.
Assim, nota-se que: o IPTU e as taxas condominiais
incidentes e sobre o imóvel foram excluídas do montante a ser
restituído, assim como os valores pagos a título de seguro prestamista.
Logo, considerando que todos esses pedidos foram
estabelecidos tal como requerido pela apelante neste recurso, manifesta
a ausência de interesse recursal, de modo que tais pedidos não devem
ser conhecido.

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Deste modo, dentre os pedidos realizados resta
cognoscível a análise do percentual a ser retido pela requerida, a
possibilidade de retenção dos valores pagos referente à comissão de
corretagem e dos encargos moratórios pagos em razão do atraso no
pagamento de algumas parcelas.
A apelante pugna pela aplicação da nova Lei do
Distrato
de
Compra
e
Venda
no
13.786/18,
promulgada
em
28/12/2018.
Todavia, observa-se que o referido contrato fora
pactuado em 28/03/2015, logo, a pretensão da recorrente esbarra no
disposto pelo art. 6o da Lei de Introdução ao Código Civil, que institui o
princípio da irretroatividade como regra no que diz respeito à
eficácia da lei no tempo:
Art. 6o A Lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
Dessa forma, não há que se falar na sua aplicação ao
presente caso, tendo em vista que a nova lei somente alcança aos
contratos celebrados após a sua vigência, não retroagindo aos contratos
anteriormente pactuados, observando o brocardo “tempus regit actum”.
Ressalte-se que não há controvérsia quanto à
rescisão do contrato, restringindo-se o inconformismo das partes
quanto ao percentual a ser restituído, pretendendo a ré a retenção de
10% (dez por cento) sobre o valor do contrato ou, subsidiariamente,
25% sobre as parcelas pagas.
A retenção de 10% das quantias pagas, como
requerido pelo autor, se mostra insuficiente para compensar os gastos

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próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor (Súmula 1 do TJSP).
Entretanto, a multa convencionada decorrente da
desistência, não pode ser da tal ordem que implique em enriquecimento
ilícito da vendedora.
Dessa forma, nada impede que o juiz, a quem cabe o
justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance
da cláusula, de modo a equilibrar as posições das partes contratantes.
Assim, de modo a trazer razoabilidade e equilíbrio
entre às partes, bem como atender aos parâmetros adotados por esta
Câmara em casos análogos em que a rescisão se dá sem culpa da
vendedora, a manutenção do percentual fixado para 20% das quantias
pagas é de rigor.
O valor deve ser devolvido em parcela única
conforme preceitua a Súmula 2 do E. TJSP: “A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Neste sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão
Legislação consumerista Aplicação Inadimplência
dos compradores Caracterização Devolução de
parcelas pagas Restituição que deve ser imediata,
sob pena de onerosidade excessiva do consumidor,
admitida a retenção do montante, em 20% da
quantia paga, o que inclui a remuneração pelas
despesas administrativas Inteligência do art. 53,
do CDC e das Súmulas nos 01 e 02 deste Tribunal

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Juros a partir do transito em julgado
Recurso
parcialmente provido. (...)
(TJSP;
Apelação
1098185-62.2014.8.26.0100;
Relator (a): Alvaro Passos; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 19a
Vara Cível; Data do Julgamento: 05/12/2017; Data
de Registro: 06/12/2017).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL
DESINTERESSE DO AUTOR PELA
CONTINUIDADE DO PACTO - PRETENSÃO DEFERIDA
MAS COM RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS
ADMISSIBILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA
DESDE O DESEMBOLSO E JUROS EMPÓS DO
TRÂNSITO EM JULGADO SENTENÇA REFORMADA
EM
PARTE

APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
1001772-75.2017.8.26.0554;
Relator
(a): Giffoni
Ferreira; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santo André - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 28/11/2017; Data de Registro:
28/11/2017)
Em relação à comissão de corretagem, a presunção
é de que o vendedor deve arcar com a comissão, cabendo a ele fazer a
prova de ajuste em contrário.
Confira-se a este respeito:
Comissão corretagem - pagamento a cargo do vendedor
- Inexistência de presunção de que tenha sido o contrato
celebrado entre mediador e comprador - Reconhecimento
somente com base em prova inequívoca - Recurso provido.
A regra é de que a comissão de corretagem deve ser paga
pelo vendedor. A exceção fica por conta de pacto expresso
da dispensa desse pagamento pelo vendedor (...) (TJSP -
Ap. Cível no 239.765-2 - São Paulo - Rel. Aldo
Magalhães - J. 22.12.94 - v.u)

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Neste sentido, o STJ firmou entendimento quanto à
validade de transferência do encargo ao consumidor, contanto que
expressamente contratada, devendo ser destacado o valor pago a título
de comissão. Neste sentido, a Tese 938 aprovada em julgamento de
Incidente de Recursos Repetitivos:
(...) 1."Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP) (...).
Porém, no presente caso, observa-se que tal
informação não se efetivara, tanto que o autor, na petição inicial, nada
alega a respeito da comissão de corretagem, e nem mesmo indica que
sabia estar pagando por ela, notadamente em razão do documento de
fls. 32/40, onde estão listadas as parcelas quitadas sem qualquer alusão
a esta verba.
Observo que nem mesmo no contrato é possível
distingui-la do preço do imóvel, ou saber o valor que comprador
efetivamente pagaria por ela.
Essa informação somente fora trazida pela apelante,
na tentativa de afastar sua restituição, entretanto, a requerida sequer
demonstra a quantia que teria sido destinada ao pagamento da
comissão de corretagem.

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Dessa forma, é forçoso reconhecer que o autor não
tinha conhecimento prévio de que pagaria pelo encargo, de modo que
não se mostra possível agora a retenção de tais valores pela vendedora.
Do mesmo modo, não há que se falar em retenção
dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso,
considerando que devem ser retidos pela vendedora apenas os gastos
próprios de administração e propaganda, não sendo o caso dos
encargos moratórios indicados. Ressaltando-se ainda, que a aplicação
da cláusula 6.4. do contrato entabulado entre as partes, geraria
enriquecimento indevido da apelante.
Ante o exposto, por meu voto, NÃO CONHEÇO em
parte do recurso e na parte conhecida NEGO-LHE PROVIMENTO, nos
termos da fundamentação e elevo os honorários advocatícios devidos
pelo apelante para 15% do valor da condenação atualizado.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica