Tribunal: TJSP
Processo: 1001883-78.2019.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Autora que insiste na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição das partes ao status quo ante – Descabimento – Compromissário comprador que efetuou o pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel – Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Autora que insiste na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição das partes ao status quo ante – Descabimento – Compromissário comprador que efetuou o pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel – Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento substancial, que visa a preservação do negócio jurídico, sem prejuízo da cobrança por outros meios – Impossibilidade de rescisão do contrato – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000895122
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001883-78.2019.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CIDADE DE PAULINIA LTDA, é
apelado MAMEDE NELSON CARNEIRO FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA
CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001883-78.2019.8.26.0428 -Voto no 9221
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VOTO No 9.221
Apelação Cível n. 1001883-78.2019.8.26.0428
Origem: 2a Vara da Comarca de Paulínia
Juiz(a): Dr(a). Bruno Luiz Cassiolato
Apelante: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CIDADE DE PAULÍNIA LTDA.
Apelado: MAMEDE NELSON CARNEIRO FILHO
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO
DE POSSE
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL Autora que insiste
na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel,
com a restituição das partes ao status quo ante

Descabimento Compromissário comprador que efetuou o
pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel
Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento
substancial, que visa a preservação do negócio jurídico, sem
prejuízo da cobrança por outros meios Impossibilidade de
rescisão do contrato
Sentença mantida RECURSO
DESPROVIDO.
Trata-se de ação ajuizada por EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS CIDADE DE PAULÍNIA LTDA. em face de MAMEDE NELSON
CARNEIRO FILHO, objetivando, em síntese, a rescisão do “Instrumento particular
de cessão e transferência de direitos e obrigações em contrato de compromisso de
venda e compra de imóvel urbano” firmado em 25/04/2013 (fls. 25/26) e do
“Instrumento particular de compromisso de compra e venda do loteamento Parque
Bom Retiro Paulínia/SP” firmado em 10/12/2009 (fls. 29/36), com a consequente
reintegração na posse do imóvel e condenação do réu ao pagamento de taxa de
ocupação no período de uso do imóvel (calculado em 1% sobre o valor atual do
imóvel), de multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato (para
compensação com despesas administrativas, corretagem, propaganda e demais
custos oriundos do loteamento) e de todos os impostos, taxas e demais encargos
incidentes sobre o imóvel desde a celebração do contrato até a efetiva retomada da
posse.
Sobreveio a r. sentença de fls. 108/113, de relatório
adotado, que julgou improcedente o pedido, afastando o direito de rescisão em

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razão do adimplemento substancial do contrato, condenando, contudo, o réu ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, em 10%
sobre o valor da causa.
Opostos embargos de declaração pelo réu (fls.
117/118), foram acolhidos as fls. 123/125, com o deferimento da gratuidade da
justiça.
Inconformada, apela a autora as fls. 127/141,
sustentando, em síntese, que a r. sentença não considerou que o réu deixou de
pagar as parcelas do contrato e o saldo residual (previsto na cláusula III-8 e
parágrafo único). Afirma que o réu também está inadimplente com os impostos
(IPTU), conforme cláusula VI do contrato.
Argumenta que o Juízo não pode impor à credora o
meio que utilizará para resguardar seu direito e evitar seu prejuízo, salientando que
o devedor dificultou sua citação e não aceitou celebrar acordo em audiência.
Entende que a sentença desrespeita a livre vontade.
Informa que em 25/04/2013 o réu firmou o instrumento
de cessão, para aquisição do imóvel pelo valor de R$ 81.799,10, com sinal e
princípio de pagamento no valor de R$ 30.104,04 e o saldo restante em 61
parcelas mensais de R$ 847,46, vencendo a primeira em 30/04/2013 e assim
sucessivamente, corrigidas anualmente pelos índices IGPM + 9%, assumindo,
desde então, a posse precária do imóvel, situação que perdura até a presente data.
Alega que “Se no decisium houve omissão em não dar
procedência ao pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e cobrança
pelo período de ocupação e fruição do bem, conforme jurisprudência assentada e
expressamente acordada em clausula contratual, doutra feita houve desequilíbrio
na relação entre as partes, acerca deste item” (sic, fl. 130).
Defende que o direito à moradia deve ser exercido
com o dever de pagar as prestações contratuais, além de que “Até o Sistema
Financeiro de Habitação sob o respaldo do entendimento do Poder Judiciário

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corrobora com a prática do pagamento pontual para manutenção do programa, sob
pena de reintegração de posse” (sic, fl. 130). Entende que, se o réu não cumpriu
com seu dever, ela tem o direito de pleitear a rescisão contratual e a reintegração
de posse, com devolução dos valores pagos pelo réu, nos termos do art. 475 do
CC.
Reclama que, no caso dos autos, não se vislumbra
boa-fé do adquirente, para que seja aplicada a teoria do adimplemento substancial,
nos termos do Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil.
Salienta que o comprador deveria ter cumprido sua
obrigação de pagamento do preço até o ano de 2018, o que, contudo, não o fez.
Afirma que “varias foram as oportunidades oferecidas ao Comprador Inadimplente
para o adimplemento não restando outra alternativa ao Autor (Vendedor) se não o
ingresso da ação de rescisão contratual. E, mesmo assim, em audiência foi
oferecido acordo para solução da inadimplência e com a audiência inexitosa onde
os devedores não mais retornaram para sanar a inadimplencia. Explícita, má fé dos
mesmos” (fl. 131).
Ressalta que o que se espera é o cumprimento
integral (e não parcial) das obrigações do réu, uma vez que, de sua parte, houve o
cumprimento de todas as obrigações relativas ao loteamento.
E, em razão da rescisão do contrato, afirma que as
partes devem ser restabelecidas ao status quo ante, com a devolução de parte das
parcelas pagas ao réu, bem como o reconhecimento de seu direito à indenização
pelo tempo que o réu ocupou o imóvel, nos termos do art. 884 do CC. Invoca a
Súmula 543 do STJ e a Súmula 1 do TJSP.
Postula o provimento do recurso, para que a sentença
seja reformada, julgando-se procedentes os pedidos, para rescindir o contrato por
culpa do réu, condenando-o ao pagamento de taxa de fruição do imóvel (em 1% do
valor do imóvel atualizado, por cada mês de utilização, a contar da data da
assinatura do contrato até a desocupação do bem) e dos impostos e taxas (IPTU,
água, luz) que recaíram sobre o imóvel durante o período de posse e que não

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tenham sido devidamente pagos.
Contrarrazões as fls. 144/150.
É o relatório.
A r. sentença foi proferida nos seguintes termos:
“(...)
Prosseguindo, pela análise do presente caso concreto,
se tem por incontroverso que de fato as partes firmaram contrato de promessa de
compra e venda do citado lote, estando a parte requerida inadimplente com o
pagamento de parte do acordado.
Há que se considerar ainda que a empresa requerente
traz extrato de saldo devedor (fls. 37) em que se verifica que o Requerido deixou
de cumprir as parcelas de 95 a 100, totalizando o valor de R$ 12.487,76.
Como se sabe, o não cumprimento do acordado em
compromisso de compra e venda firmado entre as partes importa em sua rescisão,
senão vejamos o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo:
“APELAÇÃO Ação de Rescisão de Contrato c.c
Reintegração de Posse "Contrato de Promessa de Venda e Compra" - Configurada
mora das rés quanto ao pagamento das parcelas - Sentença de procedência -
Inconformismo Rescisão contratual e reintegração de posse por inadimplemento
das rés que não ofende o direito à moradia - Compensação entre os valores
adimplidos e a indenização pelo tempo de ocupação do imóvel não se revela
abusiva - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02072897320098260005 SP
0207289-73.2009.8.26.0005, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de
Julgamento: 03/03/2015).”
Ocorre que, no presente caso, embora tenha restado
inequívoco o inadimplemento do Réu, a rescisão contratual, bem como a
reintegração de posse do bem imóvel, nos termos pleiteados pelo autor ferem os
princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato, bem como revela-se
desproporcional ao que acordado pelas partes e cumprido até o momento da mora.
Vê-se que a empresa autora alega como principal

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motivação da presente propositura, o inadimplemento. Entretanto, verifica-se que o
contrato celebrado teve cumprimento muito próximo ao seu cumprimento total,
(pagas 94 parcelas de 100 - fls. 41/43).
Dessa forma, afastam-se as consequências rígidas da
mora, diante da caracterizada teoria do adimplemento substancial.
A teoria do adimplemento substancial do contrato
reafirma o propósito maior do negócio jurídico que é o adimplemento, a
preservação da relação jurídica, na tutela do interesse de toda a coletividade. A
respeito, o Conselho da Justiça Federal proclamou o enunciado de no 361: “Arts.
421, 422 e 475. O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais
contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio
da boafé objetiva, balizando a aplicação do art. 475.”
A aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial
é reconhecida e legitimada pelo Superior Tribunal de Justiça:
"AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO ESPECIAL
AÇÃO DE RESCISÃO PARCIAL - CONTRATO DE
COMPRA E VENDA SALDO DEVEDOR DIMINUTO - ENTENDIMENTO OBTIDO
DA ANÁLISE DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO - IMPOSSIBILIDADE DE
REEXAME - INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE - TEORIA DO
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL
-
APLICAÇÃO
-
POSSIBILIDADE
-
PRECEDENTES - AGRAVO IMPROVIDO." (Agravo Regimental no Agravo em
Recurso Especial 2012/0050366-5, Rel. Ministro Massami Uyeda, j. 16/08/2012)
Na sua função de controle é a teoria do adimplemento
substancial, que pode ser aplicada quando o adimplemento da obrigação pelo
devedor é tão próximo do resultado final, que a resolução do contrato mostrar-se-ia
uma demasia.
Atualmente, o fundamento para aplicação da teoria do
adimplemento substancial no Direito brasileiro é a cláusula geral do art. 187 do
Código Civil de 2002, que permite a limitação do exercício de um direito subjetivo
pelo seu titular quando se colocar em confronto com o princípio da boa-fé objetiva.
Ocorrendo o inadimplemento da obrigação pelo devedor, pode o credor optar por
exigir seu cumprimento coercitivo ou pedir a resolução do contrato (art. 475 do
CC).
Entretanto, tendo ocorrido um adimplemento parcial
da dívida muito próximo do resultado final, e daí a expressão “adimplemento

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substancial”, limita-se esse direito do credor, pois a resolução direta do contrato
mostrar-se-ia um exagero, uma iniquidade.
Assim: "Fica preservado o direito de crédito, limitando-
se apenas a forma como pode ser exigido pelo credor, que não pode escolher
diretamente o modo mais gravoso para o devedor, que é a resolução do contrato.
Poderá o credor optar pela exigência do seu crédito (ações de cumprimento da
obrigação) ou postular o pagamento de uma indenização (perdas e danos), mas
não a extinção do contrato.” (REsp 1200105/AM, Rel. Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 19/06/2012)
Nesse passo, como medida de justiça e equidade, de
rigor que se aplique ao presente caso a teoria do adimplemento substancial, a fim
de afastar a eficácia das cláusulas resolutivas presentes no contrato ante ao
diminuto inadimplemento e descumprimento contratual.
Nesse sentido:
"CIVIL
E
PROCESSO
CIVIL.
RESCISÃO
DE
CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL E RETOMADA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. APLICAÇÃO. 1.
APLICA-SE A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO
QUANDO O DEVEDOR ADIMPLIU GRANDE PARTE DO SEU VALOR TOTAL E
AS CONSEQÜÊNCIAS DO SEU DESFAZIMENTO SE MOSTRAM MAIS
GRAVOSAS E PREJUDICIAIS AO EQUILÍBRIO DOS NEGÓCIOS. 2. RECURSO
DESPROVIDO." - (06/08/2013 - TJ-DF - Apelacao Civel APC 20100710104080 - TJ-
DF).
"APELAÇÃO
CÍVEL
-
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - TEORIA DO ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL DO CONTRATO - PRINCÍPIO DA MANUTENÇÃO DOS
CONTRATOS - RECURSO DESPROVIDO. Analisadas as circunstâncias do caso
concreto, notadamente o adimplemento de mais de 70% (setenta por cento),
acrescido do depósito judicial pelo devedor das parcelas inadimplidas, tem-se a
plausibilidade da aplicação da teoria do adimplemento substancial como forma de
privilegiar a manutenção do contrato em razão de sua importante função social. -
(09/10/2014 - TJ-MS - Apelação APL 00485997420118120001)
Portanto, tendo em vista que os Requeridos deixaram
de arcar apenas com 5 parcelas, não há o que se falar em rescisão contratual

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devendo a cobrança ser realizada por meio que possibilite o seu cumprimento ante
a medida drástica aqui tomada, a fim de que o réu adimpla o saldo devedor nos
valores apontados na Inicial, devidamente corrigidos.
Quanto à sucumbência, necessário salientar que o
inadimplemento da adquirente impõe o reconhecimento de que esta é quem deu
causa à propositura da demanda, devendo, portanto, arcar integralmente com as
despesas processuais e honorários advocatícios dela decorrentes.
(...)
Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação
proposta por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CIDADE DE PAULÍNIA LTDA
em face de MAMEDE NELSON CARNEIRO FILHO, extinguindo-se o feito com
resolução do mérito.
Em razão da sucumbência, aplicando-se o princípio da
causalidade, conforme exposto na fundamentação, condeno o réu em custas e
despesas processuais, bem como em honorários advocatícios da parte contrária, o
qual fixo em 10% sobre o valor da causa.
Oportunamente, arquivem-se.
P.R.I.C” (fls. 108/113).
Pretende a autora a reforma da r. sentença, para que
os pedidos sejam julgados procedentes, com a rescisão do contrato e o retorno das
partes ao status quo ante, condenando-se o réu ao pagamento de taxa de fruição e
todas as despesas que incidem sobre o bem imóvel (IPTU, água e luz).
Contudo, o recurso não comporta provimento.
Note-se que os argumentos aduzidos pela apelante
não são capazes de afastar a da teoria do adimplemento substancial, conforme
bem aplicado pela r. sentença ora questionada.
Isso porque tal instituto existe para, em atenção à
função social do contrato (art. 421 do CC) e à função limitativa da boa-fé objetiva
(art. 187 do CC), preservar o negócio jurídico celebrado entre as partes, se a parte
adimplida da obrigação satisfizer essencialmente o interesse do credor. Destina-se,
portanto, a limitar o direito à aplicação do art. 475 do Código Civil, in verbis:

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“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
Sobre o tema, pertinentes as considerações tecidas
pelo ilustre Prof. Flávio Tartuce:
“...é preciso analisar a utilidade da obrigação à luz da
função social das obrigações e dos contratos, da boa-fé objetiva, da manutenção
da base estrutural do negócio jurídico, de modo a evitar a onerosidade excessiva e
o enriquecimento sem causa. Também se deve buscar ao máximo preservar a
autonomia privada, o que é aplicação do princípio da conservação dos negócios
jurídicos. Dentro dessa ideia, pode ser mencionada a teoria do adimplemento
substancial. Conforme o Enunciado n. 361, aprovado na IV Jornada de Direito
Civil: “O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais,
de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-
fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475”. São autores do enunciado os
juristas Jones Figueirêdo Alves e Eduardo Bussatta, que têm trabalhos de
referência sobre o assunto.
Pela teoria do adimplemento substancial (substancial
performance), em hipóteses em que a obrigação tiver sido quase toda cumprida,
não caberá a extinção do contrato, mas apenas outros efeitos jurídicos, visando
sempre à manutenção da avença. A jurisprudência superior tem aplicado a teoria
em casos de mora de pouca relevância em contratos de financiamento (...)
Nos casos expostos, foi afastada a retomada dos bens
objetos dos contratos com a consequente resolução do negócio pois a parte o
havia cumprido substancialmente. Quanto a esse cumprimento relevante, deve-
se analisar casuisticamente, tendo em vista a finalidade econômico-social do
contrato e da obrigação.
Como
têm
pontuado
doutrina
e
jurisprudência
italianas, a análise do adimplemento substancial passa por dois filtros. O primeiro
deles é objetivo, a partir da medida econômica do descumprimento, dentro da
relação jurídica existente entre os envolvidos. O segundo é subjetivo, sob o foco
dos comportamentos das partes no processo contratual. Acreditamos que tais
parâmetros também possam ser perfeitamente utilizados nos casos brasileiros,

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incrementando a sua aplicação em nosso país. (...)” (TARTUCE, Flávio; Manual de
Direito Civil; Volume Único; 6a edição; Editora Método; 2015; São Paulo; pág.
454/457, g/n).
De igual modo, ao comentar referido dispositivo,
ensina NELSON ROSENVALD que:
“O inadimplemento mínimo impede a adoção do
remédio resolutório em situações caracterizadas pelo cumprimento de substancial
parcela do contrato pelo devedor que não tenha suportado adimplir pequena
parcela da obrigação. O desfazimento do contato acarretaria sacrifício
desproporcional comparativamente à sua manutenção, sendo coerente que o
credor procure a tutela adequada à percepção das prestações inadimplidas.
Destarte, em tais situações de lesão ao princípio da boa-fé objetiva, é possível
atender ao pedido subsidiário de cumprimento, evitando o sacrifício excessivo do
devedor em face do pequeno vulto do débito” (“Código Civil comentado”. Doutrina e
jurisprudência. Cezar Peluso (coord.). Barueri: Manole, 2017, p. 507).
No caso dos autos, vê-se que a própria apelante, ao
ajuizar a demanda, afirmou que o imóvel foi vendido ao apelado em 2013, pelo total
de R$ 81.799,10, tendo ele efetuado o pagamento do sinal de R$ 30.104,04, bem
como de 94 prestações, estando inadimplente apenas em relação a seis
prestações do negócio (no total de R$ 12.487,76, fl. 37) e do saldo residual (no
total de R$ 5.331,91, fls. 41/43).
De outro lado, no apelo, apresentou planilhas
atualizadas das seis prestações inadimplidas (R$ 13.732,40, fl. 138) e do saldo
residual (R$ 5.948,63, fls. 139/141). Contudo, inovou em sede recursal, afirmando
que o apelado está inadimplente em relação ao IPTU desde 2017 (dívida total de
R$ 1.062,23, fl. 137), o que também seria causa para a rescisão contratual.
Neste ponto, é possível afirmar que houve, sim,
adimplemento substancial do contrato, uma vez que, ainda que se considere o
valor do saldo residual e das prestações inadimplidas (total de R$ 19.681,03), tal
representa apenas 24,06% do preço avençado; ou seja, houve a quitação de

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aproximados 45,94% do preço do imóvel.
Além disso, certo que o imóvel foi inicialmente
compromissado à venda em 2009 (fls. 29/36) e cedido ao apelado em 2013 (fls.
25/29), ao passo que as dívidas de IPTU totalizam apenas R$ 1.062,23, sendo R$
357,72 de 2017, R$ 328,59 de 2019 e R$ 375,92 de 2018. Ou seja, não há como
se ignorar que houve o adimplemento substancial também em relação a esta parte,
pois, do total de dez anos de contrato, não foram quitados o IPTU de apenas três
anos.
E, ainda que se considere tais dívidas de IPTU no
valor total inadimplido, certo que tal representa o total de R$ 20.743,26 (25,36% do
preço negociado), de modo que houve o adimplemento de 74,64% do preço do
imóvel.
Irretocável, portanto, a r. sentença, devendo a
apelante valer-se de eventual ação de cobrança em face do apelado.
Por fim, na hipótese dos autos, não há que se falar na
condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais (nos termos do §
11 do art. 85 do CPC/2015), considerando-se que a r. sentença, em atenção ao
princípio da causalidade, impôs ao réu (apelado) o pagamento dos ônus
sucumbenciais.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada
pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No
silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora