Tribunal: TJSP
Processo: 0003830-61.2015.8.26.0191
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CORRETORA DE IMÓVEIS QUE É PARTE ILEGÍTIMA NO QUE CONCERNE AOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS DECORRENTES DO ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS, UMA VEZ QUE SUA ATIVIDADE RESTRINGIU-SE À INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEFESA ACOLHIDA. RECURSO DA CORRÉ "ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A."

Ementa:
PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CORRETORA DE IMÓVEIS QUE É PARTE ILEGÍTIMA NO QUE CONCERNE AOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS DECORRENTES DO ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS, UMA VEZ QUE SUA ATIVIDADE RESTRINGIU-SE À INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEFESA ACOLHIDA. RECURSO DA CORRÉ "ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A." PROVIDO.

PRELIMINARES. INCORPORADORA CORRÉ QUE ALEGA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL POR PARTE DA AUTORA, PORQUANTO INEXISTIRIA ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS, ALÉM DE SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA NO QUE CONCERNE AO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM. INADMISSIBILIDADE. MATÉRIAS QUE DIZEM RESPEITO AO PRÓPRIO MÉRITO DA DEMANDA. CONDIÇÕES DA AÇÃO QUE DEVEM SER AFERIDAS EM ABSTRATO, À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO. ADEMAIS, O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM TEM POR FUNDAMENTO O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ, DAÍ ADVINDO A SUA PERTINÊNCIA SUBJETIVA PARA OS TERMOS DA DEMANDA. DEFESAS REJEITADAS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. OCORRÊNCIA. CONTRATO CELEBRADO EM JUNHO DE 2013, PREVENDO-SE O PRAZO DE 30 MESES PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS A PARTIR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. EMPREENDIMENTO, PORÉM, QUE JAMAIS FOI ERIGIDO. PEDIDO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL QUE DECORRE DO INADIMPLEMENTO DA RÉ. PARTES QUE DEVEM SER RESPOSTAS AO ESTADO ANTERIOR, RESTITUINDO-SE AO AUTOR A INTEGRALIDADE DAS QUANTIAS PAGAS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO, NA ESPÉCIE, QUE NÃO SE DÁ A TÍTULO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO, MAS DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INADMISSIBILIDADE. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO ENSEJA DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS, ENCERRANDO ABORRECIMENTO COTIDIANO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DA CORRÉ "SPE BRISAS DE FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA" PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000738972
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0003830-61.2015.8.26.0191, da Comarca de Ferraz de Vasconcelos, em que são
apelantes ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A, SPE BRISAS DE
FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e SPE CONVIVA BRISAS
DE FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado RENAN
SANTANA COELHO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso da corré Itaplan Brasil Consultoria de Imóveis S/A e deram parcial
provimento ao recurso da corré SPE Brisas de Ferraz Empreendimentos
Imobiliários Ltda.., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 0003830-61.2015.8.26.0191 -Voto no 48.357
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VOTO No 48.357
APELAÇÃO CÍVEL No 0003830-61.2015.8.26.0191
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTES
: ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A.
SPE BRISAS DE FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA E OUTRO
APELADO
: RENAN SANTANA COELHO
COMARCA
: FERRAZ DE VASCONCELOS 3a VARA JUDICIAL
PRELIMINAR.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA.
OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS.
CORRETORA DE IMÓVEIS QUE É PARTE ILEGÍTIMA
NO QUE CONCERNE AOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS
DECORRENTES DO ATRASO NA CONCLUSÃO DAS
OBRAS, UMA VEZ QUE SUA ATIVIDADE RESTRINGIU-
SE
À
INTERMEDIAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DEFESA
ACOLHIDA. RECURSO DA CORRÉ “ITAPLAN BRASIL
CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A.” PROVIDO.
PRELIMINARES.
INCORPORADORA
CORRÉ
QUE
ALEGA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL POR
PARTE
DA
AUTORA,
PORQUANTO
INEXISTIRIA
ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS, ALÉM DE SUA
ILEGITIMIDADE PASSIVA NO QUE CONCERNE AO
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS
COM
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
INADMISSIBILIDADE.
MATÉRIAS
QUE
DIZEM
RESPEITO AO PRÓPRIO MÉRITO DA DEMANDA.
CONDIÇÕES DA AÇÃO QUE DEVEM SER AFERIDAS EM
ABSTRATO, À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO.
ADEMAIS, O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES
GASTOS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM TEM POR
FUNDAMENTO O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
DA
RÉ,
DAÍ
ADVINDO
A
SUA
PERTINÊNCIA
SUBJETIVA
PARA
OS
TERMOS
DA
DEMANDA.
DEFESAS REJEITADAS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
ATRASO. OCORRÊNCIA. CONTRATO CELEBRADO EM
JUNHO DE 2013, PREVENDO-SE O PRAZO DE 30 MESES
PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS A PARTIR DA
CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO

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3
IMOBILIÁRIO.
EMPREENDIMENTO,
PORÉM,
QUE
JAMAIS FOI ERIGIDO. PEDIDO DE RESOLUÇÃO
CONTRATUAL QUE DECORRE DO INADIMPLEMENTO
DA RÉ. PARTES QUE DEVEM SER RESPOSTAS AO
ESTADO ANTERIOR, RESTITUINDO-SE AO AUTOR A
INTEGRALIDADE DAS QUANTIAS PAGAS, INCLUSIVE
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO, NA
ESPÉCIE, QUE NÃO SE DÁ A TÍTULO DE REPETIÇÃO
DE INDÉBITO, MAS DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS
MATERIAIS
SOFRIDOS
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
INADMISSIBILIDADE.
MERO
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL QUE NÃO ENSEJA DANOS MORAIS
INDENIZÁVEIS,
ENCERRANDO
ABORRECIMENTO
COTIDIANO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
RECURSO DA CORRÉ “SPE BRISAS DE FERRAZ
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA”
PARCIALMENTE PROVIDO.
1.
Trata-se de recursos de apelação, tempestivos e bem
processados, interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os
pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
quantias pagas e indenizatória por danos materiais e morais proposta por Renan
Santana Coelho contra Residencial Conviva Brisas de Ferraz e Itaplan Brasil
Consultoria de Imóveis S.A.
O autor propôs a ação narrando, em suma, haver
celebrado contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel com a ré, pelo
preço de R$ 136.922,18, já havendo efetuado o pagamento da quantia de R$
19.238,00. Aduz, porém, que as obras sequer haveriam iniciado, razão pela qual faria
jus à rescisão do contrato e à restituição integral das quantias pagas, além de
indenização por danos morais no montante de 30 salários mínimos.
O douto magistrado "a quo" julgou procedentes os
pedidos formulados pelo autor (fls. 335/338). De início, rejeitou as preliminares de
ilegitimidade passiva, asseverando que ambas as partes teriam legitimidade porque
atuariam em conjunto no mercado de consumo, sendo solidária a responsabilidade
dos fornecedores perante o consumidor. No mérito, observou que o autor haveria
adquirido o imóvel na planta e efetuado o pagamento dos valores inicialmente

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avençados, cuja restituição estaria ora pleiteando. Pontuou que, até a data da
propositura da demanda, em maio de 2015, a construção não estaria finalizada, de
modo que o pedido de resolução teria mesmo fundamento, devendo-se restituir ao
consumidor a integralidade das quantias por ele pagas. No que concerne à comissão
de corretagem, observou que, de acordo com a jurisprudência do STJ, seria válido o
seu repasse ao consumidor, desde que respeitado o dever de informação acerca de
tal repasse. No caso em apreço, observou inexistir qualquer informação clara ao
consumidor no tocante, de modo que a quantia desembolsada a esse título lhe
haveria de ser restituída. Semelhantemente, consignou que o Superior Tribunal de
Justiça reputa abusiva a cobrança ao consumidor da taxa SATI, cujo montante
também haveria de restituído ao autor. Ainda que assim não fosse, como o
inadimplemento foi da construtora, frisou que, de toda sorte, a restituição dos valores
pagos haveria de ser integral. Por fim, deferiu o pedido indenizatório por danos
morais, em virtude dos transtornos que o atraso haveria ocasionado ao autor, vítima
de publicidade enganosa. Fixou o montante indenizatório em R$ 12.000,00.
Inconformada, apela a corré Itaplan Brasil Consultoria de
Imóveis S.A. (fls. 356/386), arguindo a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de
que sua atuação haver-se-ia limitado à intermediação imobiliária entre as partes, não
tendo qualquer responsabilidade decorrente do atraso na conclusão das obras, a que
não deu causa. No mérito, pelo princípio da eventualidade, alude ao entendimento
pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial
1.599.511/SP, no sentido de que seria válida a cláusula contratual que transfere ao
compromissário-comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem.
Argumenta, por fim, que, ainda que se admita o inadimplemento contratual da
incorporadora no que concerne ao atraso na conclusão das obras, tal circunstância
não seria apta a ensejar danos morais indenizáveis. Conclui pela reforma.
Recorre, outrossim, a corré SPE Brisas de Ferraz
Empreendimentos Imobiliários Ltda (fls. 398/423). Preliminarmente, diz que a autora
carecia de interesse de agir, uma vez que inexistia qualquer inadimplemento
contratual por parte da incorporadora. Aponta que o contrato previa de forma
expressa que o prazo de 30 meses para construção do imóvel contar-se-ia a partir da
obtenção do financiamento imobiliário, o que a autora, porém, não haveria logrado

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obter. Argumenta, ainda, ser parte ilegítima para a restituição da comissão de
corretagem, paga não à incorporadora, mas diretamente ao corretor. De toda sorte,
alude ao entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Recurso Especial 1.599.511/SP, no sentido de que seria válida a cláusula contratual
que transfere ao compromissário-comprador a obrigação de pagamento da comissão
de corretagem. Subsidiariamente, caso deferida a rescisão contratual, pleiteia que a
questão seja analisada sob a perspectiva da desistência da adquirente, permitindo-se
a retenção de 10% das quantias pagas a favor da incorporadora, nos termos do
contrato. Argumenta, por fim, que não praticou qualquer ato ilícito, tampouco incorreu
em mora com as obrigações contratualmente assumidas. Defende, pois, que não se
haveriam caracterizado danos morais indenizáveis em benefício do autor. Ainda,
porém, que se admita o inadimplemento contratual, assevera que tal circunstância
não seria apta a ensejar danos morais indenizáveis, encerrando mero aborrecimento
cotidiano. Conclui pela reforma.
Processados os recursos, vieram aos autos as
contrarrazões (fls. 427/432).
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantias pagas e indenizatória por danos materiais e morais proposta
por compromissário comprador de imóvel em face da incorporadora e da corretora
imobiliária.
Logo de início, deve-se reconhecer a ilegimitidade
passiva da corré Itaplan Brasil Consultoria de Imóveis S.A., cuja atuação restringiu-se
à intermediação imobiliária entre as partes. Não há, pois, qualquer pertinência
subjetiva de tal corré com relação aos pedidos indenizatórios e restituitórios
formulados na exordial.
Note-se que, do contrato de compromisso de compra e
venda do imóvel, participaram apenas o autor e a incorporadora imobiliária (fls.

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24/42).
Descabida se revela, pois, a condenação da corretora de
imóveis para responder acerca de encargos do preço de negócio jurídico que lhe é
alheio.
Recobre-se que a legitimidade processual é extraída a
partir da verificação da relação jurídica de direito material debatida nos autos. Assim,
deve haver correlação entre os sujeitos da demanda processual e aqueles integrantes
da situação jurídica afirmada em juízo (salvo nos casos em que o ordenamento
jurídico autoriza a legitimação extraordinária).
A respeito da legitimidade, rememore-se a basilar lição
de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO (in Instituições de Direito Processual Civil, v. 2,
6a ed., Malheiros: São Paulo, p. 313):
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar em
juízo, como demandante ou demandado, em relação
a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela
depende sempre de uma necessária relação entre o
sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o
resultado desta virá a ter sobre sua esfera de
direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la.
Sempre que a procedência de uma demanda seja
apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele
será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar
sobre a vida ou o patrimônio do réu, também esse
será parte legítima.”
Sobre o tema, não se está, em absoluto, a descurar do
entendimento segundo o qual possuem legitimidade passiva, em hipóteses
assemelhadas, todas aquelas pessoas jurídicas que eventualmente houverem
composto a cadeia de fornecimento do produto. Apenas que, se a atividade

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empresarial da corretora se restringe à corretagem, apenas por tais serviços
responde, pena de se caracterizar sua responsabilidade por fato de terceiro, acerca
de fatos sobre os quais não teria a mais longínqua ingerência.
Nesse sentido:
“Compra e venda de imóvel em construção.
Ilegitimidade
passiva
da
intermediadora
para
responder pela devolução de valores atinentes às
despesas
de
condomínio.
Corretora
que
não
participou da contratação. Legitimidade apenas para
responder
pelos
valores
pagos
a
título
de
corretagem e taxa SATI, que se encontra prescrita.
Pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem
causa. Prescrição trienal. Art. 206, §3o, IV, CC.
Contrato firmado em abril de 2010 e ação ajuizada
em setembro de 2014. Pretensão de devolução da
taxa SATI que se encontra prescrita. Extinção do
feito com resolução do mérito. Art. 487, II, NCPC.
Interesse de agir configurado. Atraso na entrega da
obra. Inadimplemento comprovado da vendedora.
Inexistência de abusividade na cláusula que prevê
prazo de tolerância de 180 dias. Atraso além deste
prazo,
contudo,
que
deve
ser
indenizado.
Inexistência de caso fortuito ou força maior. Lucros
cessantes devidos. Indenização bem arbitrada em
0,5%
do
valor
atualizado
do
contrato,
em
consonância com a jurisprudência deste E. TJSP.

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Considerações acerca da legalidade da correção
monetária das prestações, que deve seguir os
ditames
contratuais.
Impossibilidade
de
congelamento do saldo. Recurso das corrés Abyara
e BBAX provido e parcialmente provido o das corrés
Calgary e Tecnisa.”
(TJSP Apelação n. 1028695-08.2014.8.26.0114 - Rel.
Des. Maia da Cunha - 4a Câmara de Direito Privado -
Cotia - j. em 14.09.2017)
“APELAÇÃO. Compra e venda Configurado o
interesse
de
agir
da
autora
Preliminar
de
ilegitimidade passiva suscitada pela ré BORSARI em
contrarrazões Acolhimento - Corretora não possui
qualquer responsabilidade pela restituição dos
valores adimplidos pelo negócio realizado entre
comprador e vendedor - Tolerância - Prazo que é
admitido para abranger as hipóteses de fatores, nem
sempre previsíveis e controláveis, inerentes às
grandes edificações - Ausência de atraso - Sem a
demonstração de mora contratual, atribuída à
vendedora, não se revelam admissíveis os pedidos
de indenização Recurso desprovido - Ação extinta
em relação à corré BORSARI.”
(TJSP Apelação n. 1003691- 98.2017.8.26.0037 Rel.
Des. Fábio Podestá 5a Câmara de Direito Privado
Araraquara j. em 25.10.2017)
Relativamente
às
preliminares
aduzidas
pela
incorporadora imobiliária, porém, elas não se sustentam.

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Em primeiro lugar, porque a questão atinente ao
inadimplemento das obrigações da ré se confunde com o próprio mérito da causa. De
modo que, se a tese do autor prospera ou não isto é, se houve ou não atraso, a
justificar a resolução contratual é questão a ser decidida à luz do direito material.
Essa a solução propugnada pela teoria autonomista abstrata da asserção,
amplamente adotada pela jurisprudência, segundo a qual as condições da ação se
aferem com base nas alegações em abstrato do autor (“in statu assertionis”).
Semelhantemente, não pode ser ela havida como parte
ilegítima no que tange ao pedido de restituição da comissão de corretagem. Já não o
seria se a alegação fosse de nulidade do repasse da obrigação ao consumidor. Com
mais razão na presente hipótese, em que o pleito se faz em virtude do
inadimplemento contratual da ré, a determinar a reparação integral de todos os
prejuízos causados ao compromissário comprador. Dentre eles, o desembolso da
comissão de corretagem. Daí a pertinência subjetiva da incorporadora para os termos
desta demanda. Não se está a aduzir que ela haveria recebido a comissão de
corretagem e a teria de devolver. O que se está a indagar é se, em vista de seu
suposto inadimplemento, seria obrigada a reparar o dano material ocasionado ao
autor, que pagou a comissão de corretagem, mas foi lesado pelo inadimplemento da
incorporadora.
No mérito, o pedido de resolução contratual era
procedente.
As partes celebraram compromisso de compra e venda
de um imóvel (fls. 24/42), pelo preço de R$ 136.922,18.
Com efeito, analisando-se o Quadro-Resumo anexo ao
instrumento, verifica-se que o prazo pactuado para a conclusão das obras fora "30
meses após a contratação do financiamento." (item "5" - fl. 27).
Ocorre que não há qualquer prova de que o
empreendimento imobiliário haja sido erigido. Independentemente da obtenção de
financiamento imobiliário, fato é que, desde 2013, não se tem notícia da conclusão
das obras. Inclusive, esta Corte já teve o ensejo de analisar uma miríade de casos

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10
análogos ao presente, em que inúmeros compromissários comprador deduzem a
mesma causa de pedir, qual seja, o inadimplemento das obrigações assumidas pela
compromissária compradora.
Houvesse o compromissário comprador obtido o
financiamento, o empreendimento de toda sorte não haveria sido erigido! Nem há
notícia de que venha a sê-lo em momento futuro.
De modo que, inadimplida a obrigação e não havendo a
emenda da mora, surge para o credor da obrigação inadimplida o direito subjetivo de
resolver o contrato, conforme deflui do quanto disposto pelo artigo 475 do Código
Civil, sendo nula qualquer estipulação contratual em contrário:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos.”
Como se decidiu:
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel.
Rescisão contratual e devolução de quantia.
Atraso na entrega do bem
Vendedoras que se
vinculam à data fixada em contrato. Inadimplemento
configurado. Alienação fiduciária em garantia que
não impede a resolução do contrato e a devolução
dos
valores
pagos,
até
porque
permitido
o
desfazimento
do
negócio
para
os
casos
de
inadimplemento dos compradores.
Devolução de valores
Quantia referente ao sinal
que já está incluída no total quitado de R$ 46.938,16.

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Devolução da integralidade das parcelas pagas às
rés. Montante referente ao IPTU e à corretagem que
não pode constar na condenação, visto que ausente
pedido nesse sentido. Sentença reformada. Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP

Apelação
no.
1013854-11.2015.8.26.0037
Rel. Des. José Joaquim
dos Santos 2a Câmara de Direito Privado Araraquara
j. em 18.10.2016).

Em segundo lugar, tendo havido descumprimento
contratual, era mesmo de ser deferida a restituição, ao autor, da totalidade dos
valores pagos pelo imóvel. É que todo negócio jurídico bilateral e oneroso comporta a
resolução por inadimplemento na forma do artigo 475, parte final, do Código Civil. E
o desfazimento da avença, por culpa da ré, leva a que se restabeleça o status quo
ante
observando-se a reparação do prejuízo causado aos adquirentes como
corolário da rescisão.
Lembrando Agostinho Alvim (“Da inexecução das
obrigações e suas consequências”, 3a ed., Ed. Jurídica e Universitária, Rio de Janeiro
- São Paulo, 1965), o critério de distinção entre mora e inadimplemento absoluto é de
ordem econômica (pág. 54), e que há de se referir ao credor e não ao devedor (pág.
57).
Assim, desfeito o negócio por circunstâncias alheias ao
demandante, é de rigor a devolução integral do valor adimplido por ocasião da
negociação.
Assim:
“Apelação. Rescisão. Compra e venda. Imóvel.
Parcial
procedência.
Atraso
inequívoco.
Justificativas da vendedora insuficientes a elidir sua
responsabilidade exclusiva pelo descumprimento do

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contrato. Devolução integral das quantias pagas.
Entendimento consolidado na Súmula 543 do Eg.
STJ. Multa contratual corretamente aplicada. Higidez
do prazo de tolerância de 180 dias. Previsão
contratual de praxe, conferindo certa flexibilidade na
execução da construção, porquanto inolvidável a
possível ocorrência de obstáculos tais como a
dificuldade de contratação de mão-de-obra e o tempo
para obtenção de autorizações do Poder Público.
Autor que decaiu em parte mínima de seu pedido.
Aplicação do art. 21, parágrafo único do CPC/73.
Requerida a quem compete arcar integralmente com
os
ônus
sucumbenciais.
Apelo
da
requerida
improvido, acolhido, parcialmente, o recurso do
autor” (TJSP Apelação no. 1004234-82.2015.8.26.0066
Rel. Des. Mauro Conti Machado 9a Câmara de Direito
Privado Barretos j. em 25.10.2016).
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. Ação
ajuizada pela promitente-compradora. Atraso na
reunião das condições necessárias para obtenção do
financiamento. Mora das vendedoras constatada.
Rescisão por culpa das vendedoras que enseja
devolução total das parcelas pagas devidamente
corrigidas. A devolução das quantias pagas em
compromisso
de
compra e venda de imóvel
rescindido deve ser feita de uma só vez. Súmulas no.
1 e 2 do E. TJ/SP. Necessidade de reposição das
partes ao estado anterior à contratação. Súmula no.
543 do STJ. Precedentes. Súmulas 02 e 03 deste
Tribunal.
Despesas
condominiais
de

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13
responsabilidade das vendedoras, sendo que a
compradora sequer chegou a ter a posse do imóvel.
Recurso
não
provido”
(TJSP

Apelação
no.
1001014-31.2015.8.26.0663 Rel. Des. Mary Grün 7a
Câmara de Direito Privado
Votorantim
j. em
29.06.2016).
Quanto à comissão de corretagem, sendo o atraso
tributado à ré, não há o que questionar. Devem as partes ser repostas ao estado
anterior, indenizando-se a parte inocente de todos os gastos e investimentos havidos
na conclusão do negócio, inclusive aqueles relativos a pagamento de tributos e
comissão de corretagem, aplicando-se o mesmo raciocínio à taxa SATI, de modo a se
repararem os danos emergentes a ela causados, nos termos do artigo 475 do Código
Civil.
Não se perca que a quantia
embora efetivamente
devida ao corretor imobiliário pela aproximação havida entre as partes foi paga pelo
adquirente com vistas à conclusão do negócio, que se frustrou por culpa exclusiva da
demandada.
Escusa dizer-se que a condenação não se dá a título de
repetição de indébito porque não se discute que a quantia era devida mas como
forma de reparação material aos autores em vista do inadimplemento contratual por
parte das rés.
Nada obstante, no que concerne ao pedido indenizatório
por danos morais, o pedido do autor era improcedente.
Porquanto o mero inadimplemento contratual não dá
ensejo a abalo à dignidade ou à honra de tamanho vulto que esteja a merecer
reparação. Como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça, “o inadimplemento
contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais: não, danos morais,
cujo reconhecimento implica mais do que os deveres de um negócio frustrado” (STJ

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Apelação Cível no 0003830-61.2015.8.26.0191 -Voto no 48.357
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REsp no. 201.414/PA Terceira Turma Rel. Min. Ari Pargendler j. 20.06.2000).
Pugnar pela ampla ressarcibilidade do dano moral é criar
fonte de enriquecimento sem causa. Para o descumprimento contratual existe a
reparação do dano material e bem dos lucros cessantes. Basta que se os provem os
interessados. Extrair o dano moral de quaisquer descumprimentos contratuais é forma
de se furtar a essa prova, de maior dificuldade, reconheça-se. O dano moral não é
sucedâneo do dano material, e nem deve ser assim interpretado. Ademais, é preciso
que o dano seja provado e jamais presumido.
Como já se decidiu:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO.
ATRASO
NA
CONCLUSÃO
DA
OBRA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO
MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.
O simples atraso na construção de imóvel prometido
a venda não acarreta, por si só, dano moral.
Recurso especial não conhecido” (STJ
RE no
592.083-RJ 4a Turma - Min. Cesar Asfor Rocha j. em
03.08.2004).
“Agravo Regimental. Recurso especial não admitido.
Indenização. Danos morais. Descumprimento de
contrato de compra e venda de imóvel em
construção.
1. Esta Corte já decidiu não ter cabimento a
indenização por danos morais decorrentes do
descumprimento de contrato de compra e venda de
imóvel.
Precedentes.

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2. Agravo regimental desprovido” (STJ
AgRg no
442.548-RJ 3a Turma Min. Carlos Alberto Menezes
Direito j. em 30.08.2002).
“RESPONSABILIDADE
CIVIL.
Compromisso
de
compra e venda. Atraso na entrega de imóvel
superior a 180 (cento e oitenta) dias. Danos
materiais. Pagamento de parcelas de aluguel. Danos
morais não caracterizados. Sentença reformada.
Recurso parcialmente provido” (TJSP Ap. Cível no
0018781-74.2010.8.26.0576 São José do Rio Preto
Rela. Ana Lucia Romanhole Martucci - j. em 24.10.2013)
Ante o exposto, a sentença deve ser reformada para
reconhecer-se a ilegitimidade passiva da corré Itaplan Brasil Consultoria de Imóveis
S.A., sendo o processo extinto sem julgamento de mérito com relação a ela (art. 485,
caput, inciso VI do Código de Processo Civil). No mais, deve-se afastar a condenação
da incorporadora corré ao pagamento de indenização por danos morais.
Com o resultado, o autor arcará com as custas e
despesas sucumbenciais desembolsadas por Itaplan Brasil Consultoria de Imóveis
S.A., inclusive honorários advocatícios sucumbenciais aos patronos de tal ré no
percentual de 10% do valor da causa (art. 85, § 2o, CPC), observando-se a
suspensão de exigibilidade da verba por ser ele beneficiário da justiça gratuita (art. 98,
A corré SPE Brisas de Ferraz Empreendimentos Ltda
Imobiliários arcará com custas e honorários em face do autor, além de honorários
advocatícios sucumbenciais ora majorados para 16% do valor da condenação (art. 85,
§§ 2o e 11 do Código de Processo Civil).
3.
Nestes termos, dá-se provimento ao recurso da corré
Itaplan Brasil Consultoria de Imóveis S.A., e parcial provimento ao recurso da corré

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SPE Brisas de Ferraz Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Vito Guglielmi
Relator