Tribunal: TJSP
Processo: 0008430-49.2011.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Usucapião Ordinária
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
APELAÇÃO – USUCAPIÃO JULGADA PROCEDENTE – COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – JUSTO TÍTULO – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR UM DOS HERDEIROS DO ALIENANTE. Recurso em face de sentença que julgou procedente a ação de usucapião, considerando exercício de posse desde 1997, por ocasião de compromisso de venda e compra – Insurgência recursal de um dos filhos do alienante falecido, que com ele não

Ementa:
APELAÇÃO – USUCAPIÃO JULGADA PROCEDENTE – COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – JUSTO TÍTULO – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR UM DOS HERDEIROS DO ALIENANTE. Recurso em face de sentença que julgou procedente a ação de usucapião, considerando exercício de posse desde 1997, por ocasião de compromisso de venda e compra – Insurgência recursal de um dos filhos do alienante falecido, que com ele não vivia, que se desacolhe – Alegação de inadimplemento contratual, sem a mínima comprovação, que não afasta a consumação do prazo prescricional aquisitivo, porque permanece justo título – Eventual inadimplência que se comprova com documentos, sendo inviável prova oral para tal fim. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000952980
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0008430-49.2011.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
MARCELO NUNES VARÇAL, é apelada MARIA GOMES DE ALENCAR
SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA
MARIA BALDY.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
COSTA NETTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 0008430-49.2011.8.26.0100 -Voto no 10.006
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Apelação Cível no 0008430-49.2011.8.26.0100
Apelante: MARCELO NUNES VARÇAL
Apelado: Maria Gomes de Alencar Souza
Interessados: João Nunes Varçal, David Rodrigues, José Nunes Varçal e Maria
Rodrigues
Comarca: São Paulo
Voto no 10.006
APELAÇÃO
–
USUCAPIÃO
JULGADA
PROCEDENTE
–
COMPROMISSÁRIA
COMPRADORA – JUSTO TÍTULO – ALEGAÇÃO
DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR UM
DOS HERDEIROS DO ALIENANTE. Recurso em face
de sentença que julgou procedente a ação de usucapião,
considerando exercício de posse desde 1997, por ocasião de
compromisso de venda e compra – Insurgência recursal de
um dos filhos do alienante falecido, que com ele não vivia,
que se desacolhe – Alegação de inadimplemento contratual,
sem a mínima comprovação, que não afasta a consumação
do prazo prescricional aquisitivo, porque permanece justo
título – Eventual inadimplência que se comprova com
documentos, sendo inviável prova oral para tal fim.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação em face da sentença, de fls.
216/218, que julgou procedente ação de usucapião proposta pela
apelada, compromissária compradora do imóvel, que ocupa o bem
desde 1997.
Recorre o corréu Marcelo, pelas razões de fls. 221/224,
alegando que é caso de nulidade da sentença, porquanto iria
produzir prova oral a demonstrar que o contrato não foi quitado, daí
que não há se falar em justo título, conforme lhe havia dito o
falecido/alienante José, o que descaracterizaria a venda. Daí que
pede a anulação.
Sem contrarrazões.
É o relatório.

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Conhece-se do recurso, e a ele é negado provimento.
A parte autora ingressou com ação de usucapião,
fundamentando-se em ocupação que exerce desde 1997, quando
adquiriu o direito sobre o imóvel, por meio de compromisso de venda
e compra, conforme fls. 11/12. Contudo, como não foi possível o
desmembramento da área, que fazia parte de outra maior, ingressou
com a presente demanda.
A
sentença
de
procedência
ampara-se
na
consumação do prazo superior a dez anos, com justo título e boa-fé
da autora/ocupante.
Nesta sede recursal, repetindo as alegações da
contestação, o apelante informa que, embora sendo filho do
alienante José, falecido aos 92 anos de idade, pouco conviveu com
ele; mas diz que ficou sabendo existir inadimplência quanto ao
pagamento do preço, daí que não concretizada a venda.
Sem razão.
Com efeito, o próprio compromisso, que não é
impugnado, arrola a forma de pagamento do preço total, de R$
25.000,00, por meio de uma entrada de R$ 5000,00, recebida no ato,
mais R$ 20.000,00 que seria pago em 24/maio/1997, tendo sido
emitida nota promissória a representar a monta; também restou
avençado que a posse do bem só seria entregue trinta dias após a
quitação do preço.
Assim, inexistindo impugnação quanto a esse fato,
confirmou-se o negócio, e pode-se extrair, inclusive, que houve a
quitação total do preço, não só pelo exercício da posse, nos termos
do contrato, a iniciar após a quitação, mas também porque

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ingressaram os compromissários compradores com ação de
resolução, justamente, porque não era possível o desmembramento,
que, não obstante tenha sido improcedente, não há qualquer
alegação de inadimplência (vide fls. 19/25).
No mesmo sentido, não houve sequer a apresentação
daquela nota promissória, emitida pela apelada, nem notícia de sua
cobrança infrutífera. Tudo, pois, a afastar o alegado pelo apelante.
Ademais, embora alegando cerceamento ao direito
de ampla defesa, tal não se vê, quando a alegação que
fundamenta a resistência, - além de ser indiferente -, só seria
comprovada documentalmente, e não por testemunhas, a respeito
de fato da vida privada dos alienantes, ocorridos há mais de
décadas.
De qualquer forma, mesmo a inadimplência não
acarreta no desfazimento automático do contrato, a depender de
ação de resolução, cujo direito se extingue com a prescrição da
cobrança de eventual saldo:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚM. 282/STF.
FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚM. 283/STF. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO. AÇÃO
MONITÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO EXECUTÓRIA. AUSÊNCIA DO
ELEMENTO
OBJETIVO
QUE
SUSTENTA
O
PEDIDO
DE
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de rescisão contratual c/c
reintegração de posse e indenização por perdas e danos
ajuizada em 16/05/2014, da qual foi extraído o presente
recurso especial, interposto em 19/06/2015 e atribuído ao
gabinete em 02/09/2016. 2. O propósito recursal é dizer
sobre a prescrição da pretensão deduzida pelo recorrido,
bem como sobre a aquisição da propriedade pela
usucapião dos bens imóveis objeto desta ação resolutória

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de contrato. 3. A ausência de decisão acerca dos
dispositivos legais indicados como violados impede o
conhecimento do recurso especial (súm. 282/STF). 4. A
existência de fundamento do acórdão recorrido não
impugnado
quando suficiente para a manutenção de
suas conclusões
impede a apreciação do recurso
especial (súm. 283/STF). 5. Diferentemente do que constava
no
art.
1.092
do
CC/16,
o
art.
475
do
CC/02,
expressamente,
faculta
ao
credor,
diante
do
inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o
cumprimento da prestação ou exigir a resolução do
contrato,
cabendo,
em
qualquer
das
hipóteses,
a
respectiva
indenização.
6.
Em
regra,
admite-se
a
cumulação dos pedidos de cumprimento da prestação e
resolução
do
contrato,
mas,
escolhida
a
via
do
cumprimento, não se dá recurso à via da resolução depois
de transitada em julgado a sentença de procedência
exarada na primeira ação (electa uma via non datur
recursos ad alterum). 7. Embora não haja regra legal que
estabeleça prazo para o seu exercício, o direito à
resolução do contrato não é absolutamente ilimitado no
tempo, na medida em que o contrato, enquanto fonte de
obrigações que vincula as partes, é instrumento de caráter
transitório, pois nasce com a finalidade de se extinguir,
preferencialmente com o adimplemento das prestações
que encerra. 8. Se o pedido de resolução se funda no
inadimplemento de determinada parcela, a prescrição da
pretensão de exigir o respectivo pagamento prejudica, em
consequência, o direito de exigir a extinção do contrato
com base na mesma causa, ante a ausência do elemento
objetivo que dá suporte fático ao pleito. 9. Hipótese em
que, ao ajuizar a ação monitória, o recorrido demonstrou,
claramente, seu interesse na preservação da avença, de
tal modo que, uma vez transitada em julgado a sentença
de procedência, cabia-lhe apenas executar o título judicial
para resolver a crise de inadimplemento. Ao deixar
transcorrer o prazo prescricional da pretensão executória
voltada ao adimplemento do contrato e, depois, propor
esta
ação
resolutória,
o
recorrido
demonstra
um
comportamento contraditório, justificado, na hipótese, pela
nítida tentativa de se esquivar dos efeitos de sua inércia e,
assim, se beneficiar da própria torpeza, o que configura o
exercício abusivo de sua posição jurídica em relação ao
recorrente. 10. Recurso especial conhecido em parte e,
nessa extensão, provido. (REsp no 1728372/DF, julgado pela
Terceira Turma do STJ em 19/03/2019, Relatora Ministra
Nancy Andrighi; destacamos);

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESCISÃO JUDICIAL DA
AVENÇA.
INEXISTÊNCIA.

ACÓRDÃO
RECORRIDO
EM
CONSONÂNCIA
COM
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.
SÚMULA N. 83 DO STJ. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO
AJUSTE. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONTRATO E DO
CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS.
INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ. PEDIDO DE REJEIÇÃO DAS PRETENSÕES INDENIZATÓRIAS
DO AGRAVADO. AFRONTA AO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT
SERVANDA. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO
AGRAVADA.
SÚMULA
N.
182
DO
STJ.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. DECISÃO MANTIDA.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, "como a lei não
estabelece o prazo de extinção do direito potestativo de
resolver o contrato, deve ser entendido que o direito
persiste enquanto não satisfeita a pretensão de haver o
crédito" (REsp n. 770.746/RJ, Relatora Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/9/2006, DJ
30/10/2006, p. 300). Além disso, "aplica-se a prescrição
quinquenal, prevista no art. 206, § 5o, I, do Código Civil, às
ações de cobrança em que se pretende o pagamento de
dívida líquida constante de instrumento particular" (AgInt
no AREsp n. 1.215.860/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/6/2018, DJe
29/6/2018). 2. No caso, o TJSP rejeitou o pedido de rescisão
contratual
da
recorrente,
ante
a
consumação
da
prescrição quinquenal para cobrar o saldo devedor
remanescente. Incidência da Súmula n. 83/STJ, pelas
alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 3. O recurso
especial não comporta o exame de questões que
impliquem
interpretação
de
cláusula
contratual
ou
revolvimento do contexto fático-probatório dos autos
(Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No caso, para alterar a
conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão
recursal de descaracterizar o adimplemento substancial do
contrato celebrado entre as partes e, por consequência,
deferir
a
rescisão
do
ajuste
nesta
instância,
seria
imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em
recurso especial. 5. (...) 8. Agravo interno a que se nega
provimento. (REsp no 1807018/SP, julgado pela Quarta
Turma do STJ em 29/10/2019, Relator Ministro Antonio Carlos
Ferreira; destacamos).

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7
Assim,
permanece
incólume
a
conclusão
da
sentença, realçando que “o conceito de justo título leva em
consideração a possibilidade abstrata de transferir a propriedade, e
é nesse sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o
poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe
faltem os requisitos para realizá-la (...)”1.
Por tudo, permanece a bem lançada sentença, uma
vez que há exercício de posse com animus domini desde 1997,
amparada por justo título e boa-fé, culminando com aquisição
originária.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator
1 RIBEIRO. Benedito Silvério. Tratado de Usucapião. São Paulo: Saraiva, 4a edição, V. 2, 2006,
p. 792.