Tribunal: TJSP
Processo: 1008689-39.2020.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Cobrança de taxa de atribuição ou individualização de matrícula. Inadmissibilidade. Despesa atribuída ao incorporador pelo art. 44 da Lei no 4.591/64. Taxa congênere à de serviços técnico-administrativos, inadmissível de acordo com o Tema 938 fixado pelo STJ em julgamento de casos repetitivos. Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 1
Registro: 2020.0001001796
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008689-39.2020.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante
ESTEVÃO
STEFANI
GONÇALVES
DE
AQUINO
(JUSTIÇA
GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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GLF - fl. 2
Apelação no 1008689-39.2020.8.26.0576
Comarca:
SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
Juiz:
PAULO ROBERTO ZAIDAN MALUF
Apelante:
ESTEVÃO STEFANI GONÇALVES DE AQUINO
Apelado:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.
VOTO No 37.035
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Cobrança de
taxa de atribuição ou individualização de matrícula.
Inadmissibilidade. Despesa atribuída ao incorporador pelo
art. 44 da Lei no 4.591/64. Taxa congênere à de serviços
técnico-administrativos, inadmissível de acordo com o
Tema 938 fixado pelo STJ em julgamento de casos
repetitivos. Sentença reformada. Recurso provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra
a r. sentença de fls. 210/212, que julgou improcedente a ação de
restituição da taxa de atribuição de unidade ajuizada por ESTEVÃO
STEFANI GONÇALVES DE AQUINO em face de MRV ENGENHARIA
E PARTICIPAÇÕES LTDA., condenando o autor aos encargos de
sucumbência.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque é lícita a
taxa de atribuição de unidade para que se formalize a matrícula
individualizada do bem imóvel.
Aduziu que o recibo juntado aos autos demonstra a
que se refere cada pagamento referente às despesas de transferência
do imóvel, nos termos estipulados pela cláusula 8o do contrato, que
prescreve que correrão por conta do promitente comprador todas e
quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, entre as
quais a taxa de atribuição de unidade.

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Invocou o artigo 490 do Código Civil, a rezar que
"salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".
Concluiu que recai sobre a compromissária
compradora o encargo.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta
às fls. 215/221, pede o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 225/235.
É o relatório.
1. O recurso comporta provimento.
As partes celebraram em 05 de junho de 2.013
compromisso de venda e compra de unidade residencial futura, por R$
129.586,00 (fls. 13/16).
Em 14 de julho de 2.017, o promissário comprador
pagou uma “taxa de atribuição de unidade” pelo valor de R$ 583,36 (fl.
22). Entretanto, considerando que a cobrança era indevida, pretende
agora reembolsar essa quantia.
Esses, os fatos postos a julgamento.
2. Preservado o entendimento do MM. Juiz, a ré
deve ser condenada a restituir a chamada “taxa de atribuição”, por
mais de uma razão.
O Art. 44 da Lei no 4.591/68 dispõe que, “após a
concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador
deverá requerer (...) a averbação da construção das edificações, para

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GLF - fl. 4
efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação”.
Como se vê, o dispositivo carreia à alienante a
individualização e discriminação das unidades, por lei especial que
afasta a regra geral do art. 490 do Código Civil, que atribui ao
adquirente o custeio dessas despesas.
Trata-se do entendimento pacificado desta 1a
Câmara de Direito Privado, ilustrado pelas seguintes ementas:
Compromisso de compra e venda. Prescrição inocorrida. Taxa de
individualização da matrícula. Cobrança abusiva. Indevido repasse
ao autor de despesa própria da alienante. Honorários, devidos pela
ré, bem arbitrados na origem. Patrono do autor que distribuiu
múltiplas ações, envolvendo as mesmas partes e o mesmo
contrato, mas cada qual com pedido condenatório de importes
decotados, assim pouco expressivos, apenas para aferir verba
maior. Prática que já se reconheceu abusiva neste Tribunal.
Sentença mantida. Recursos desprovidos (TJSP; Apelação Cível
1001314-21.2019.8.26.0576; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2020;
Data de Registro: 30/06/2020).
COMPRA E VENDA
Declaratória c/c repetição de valores

Sentença que julgou prescrita as pretensões (declaratória de
nulidade de cobrança de "taxa de atribuição de unidade" e
repetição do que foi pago a tal título) - Despesa que diz respeito à
averbação registral da construção das unidades autônomas para
efeito de individualização das matrículas e que não se confunde
com aquelas de aquisição, de incumbência do comprador,
conforme previsto no art. 490 do Código Civil - Cobrança

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GLF - fl. 5
impugnada refere-se a dispêndios inerentes à incorporação
imobiliária - Inteligência do art. 44 da Lei no 4.591/64 e do art. 237-
A da Lei no 6.015/73 - Abusividade reconhecida
Decisum
reformado
Ônus sucumbenciais rearranjados
Apelo provido
(TJSP; Apelação Cível 1025274-90.2017.8.26.0506; Relator (a):
Rui Cascaldi; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Foro de Ribeirão Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/05/2020; Data de Registro: 19/05/2020).
Não bastasse, a chamada taxa de atribuição pode
ser qualificada como atividade congênere da taxa SATI, de modo a se
enquadrar como cobrança admissível, conforme a Jurisprudência
acima mencionada.
Em relação à legalidade da cobrança de taxa por
serviços de assessoria jurídica em contrato de compromisso de
compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça, para fins do artigo
1.040 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte tese em sede de
recurso especial repetitivo (Tema 938, ii, parte final):
“Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra
e venda de imóvel”.
Assim, por mais de uma razão, conclui-se pela
inadmissibilidade da cobrança, de acordo com a Jurisprudência
firmada em sede de casos repetitivos.
3. Conheço o entendimento adotado no julgamento
da ação civil pública no 1057086-53.2017.8.26.0506, movida pelo
Ministério Público para declaração de inexigibilidade das taxas de

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GLF - fl. 6
atribuição ou individualização de matrícula. Confira-se a ementa do
Acordão que rejeitou os recursos interpostos naquele processo:
APELAÇÕES.
Ação
civil
pública.
Direito
do
Consumidor.
Discussão de cláusulas alegadamente abusivas em contratos de
compromisso de compra e venda de imóveis. Sentença de parcial
procedência para declarar a nulidade das cláusulas que, nos
contratos
entabulados
pela
MRV
Engenharia
com
os
consumidores, prevejam o pagamento por esses da despesa
registral relativa à individualização de matrícula, determinando sua
restituição, bem como sua exclusão dos contratos futuros.
Irresignação das partes. PRELIMINAR Ilegitimidade ativa do
Ministério Público. Descabimento. Tutela de direitos ou interesses
individuais homogêneos. Possibilidade de lesão à economia
popular e aos consumidores. Relevância social constatada.
Pertinência ao perfil institucional do parquet. Preceptivo dos artigos
127 e 129, inc. III e IX, da Constituição Federal. Precedentes do E.
STF e desta C. Câmara. MÉRITO Taxa de atribuição de unidade.
Alegada abusividade da cláusula de repasse do encargo ao
comprador. Inocorrência. A atribuição de unidades exclusivas é ato
jurídico de caráter formal e voluntário dos interessados, não se
confundindo com a obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44
da Lei Federal no 4.591/64. A averbação da construção das
edificações, para efeito de individualização e discriminação das
unidades, contida em tal previsão legal, refere-se tão somente
àquela realizada na matrícula "mãe" do empreendimento.
Possibilidade
de
reembolso
à
vendedora,
contratualmente
estabelecido, de despesa referente aos emolumentos cartorários
atinentes à lavratura da escritura definitiva ou à individualização da
matrícula e ingresso do título aquisitivo no registro predial.
Atendimento aos princípios da força obrigatória dos contratos
(pacta sunt servanda), da boa-fé contratual e da autonomia na
manifestação de vontade. Consumidores que se presumem
capazes para transigir acerca de direito patrimonial disponível.
Precedentes. Pedidos formulados pelo parquet improcedentes.
Descabimento de condenação por danos morais coletivos, ante a
ausência de ilícito praticado pela fornecedora. Recurso de

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apelação do parquet DESPROVIDO e recurso da empreendedora
PROVIDO para julgar totalmente improcedente a ação civil pública
(TJSP; Apelação Cível 1057086-53.2017.8.26.0506; Relator (a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 16/05/2019; Data de Registro: 08/08/2019).
Sabido que em se tratando de direitos coletivos
individuais
homogêneos,
como
no
caso,
o
julgamento
de
improcedência produz efeitos inter partes, autorizando os demais
interessados a mover ações individuais, a teor do art. 103, §2o, do
CDC.
Plenamente admissível, portanto, que eventuais
consumidores ajuízem ação própria para se indenizar dos danos
resultantes da cobrança indevida, apesar do julgamento de
improcedência na ação civil pública.
4. Pelo exposto, a ação indenizatória é procedente,
para condenar a requerente a pagar R$ 583,36, corrigidos desde o
desembolso e com juros moratórios a contar da citação.
Apenas em observância ao disposto no art. 85, §2o,
do CPC/15, arbitro os honorários para 20% do valor da condenação.
Observe-se quanto ao valor dos honorários
advocatícios que, sem desmerecer a atividade desempenhada pelo
causídico, é forçoso reconhecer que o trabalho realizado na presente
demanda resultou de atividade extremamente reduzida e de ínfimo
valor, na medida em que se reduz a uma taxa inferior a 0,5% do valor
total do negócio.

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Além disso, centenas de ações semelhantes foram
ajuizadas
pelo
mesmo
advogado,
quando
poderia
ajuizá-las
conjuntamente, com o nítido escopo de auferir honorários fixados por
equidade. Tal manobra, que assoberba o Poder Judiciário, não pode
ser prestigiada.
Dou provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator