Tribunal: TJSP
Processo: 1009814-10.2018.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO – Embargos à Execução – Associação de Moradores – Taxa de manutenção associativa - Alegação de inexistência de título executivo extrajudicial – Sentença de procedência decretando a extinção da execução – Inconformismo da embargada, alegando que a associação tem organização similar ao de um condomínio edilício e os valores cobrados dos proprietários á título de despesas de manutenção

Ementa:
APELAÇÃO – Embargos à Execução – Associação de Moradores – Taxa de manutenção associativa - Alegação de inexistência de título executivo extrajudicial – Sentença de procedência decretando a extinção da execução – Inconformismo da embargada, alegando que a associação tem organização similar ao de um condomínio edilício e os valores cobrados dos proprietários á título de despesas de manutenção do loteamento constitui título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil – Descabimento – Impossibilidade de cobrança de taxa de manutenção de não associado ou que a ela não anuiu – Caso em que o crédito exequendo, consubstanciado em valores decorrentes de taxa de manutenção associativa, não se enquadra em qualquer dos títulos executivos extrajudiciais previstos no artigo 784 do Código de Processo Civil, na medida em que as contribuições das associações criadas por moradores em loteamentos fechados não permite sua equiparação às taxas de condomínio edílico para efeito de deflagrar execução fundada em titulo executivo extrajudicial – Loteamentos fechados, também denominados como condomínios "de fato", não são equiparáveis a condomínios edilícios, o que inviabiliza o reconhecimento de título executivo extrajudicial no caso dos autos – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000612866
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009814-10.2018.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante SOCIEDADE DE
CHÁCARAS
CASTELO
COUNTRY
CLUB,
é
apelado
F.RENNAN
EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1009814-10.2018.8.26.0286
APELANTE: SOCIEDADE DE CHÁCARAS CASTELO COUNTRY CLUB
APELADO: F.RENNAN EMPREENDIMENTOS LTDA
JUÍZA: ANDREA LEME LUCHINI
VOTO No 21.193
APELAÇÃO Embargos à Execução Associação de Moradores
Taxa de manutenção associativa - Alegação de inexistência de
título executivo extrajudicial
Sentença de procedência
decretando a extinção da execução
Inconformismo da
embargada, alegando que a associação tem organização similar
ao de um condomínio edilício e os valores cobrados dos
proprietários á título de despesas de manutenção do loteamento
constitui título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784,
inciso X, do Código de Processo Civil
Descabimento

Impossibilidade de cobrança de taxa de manutenção de não
associado ou que a ela não anuiu Caso em que o crédito
exequendo, consubstanciado em valores decorrentes de taxa de
manutenção associativa, não se enquadra em qualquer dos títulos
executivos extrajudiciais previstos no artigo 784 do Código de
Processo Civil, na medida em que as contribuições das
associações criadas por moradores em loteamentos fechados não
permite sua equiparação às taxas de condomínio edílico para
efeito de deflagrar execução fundada em titulo executivo
extrajudicial
Loteamentos fechados, também denominados
como condomínios “de fato”, não são equiparáveis a condomínios
edilícios, o que inviabiliza o reconhecimento de título executivo
extrajudicial no caso dos autos Recurso desprovido.

Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pela MM. Juíza da 1a Vara Cível da Comarca de Itú, em Embargos à Execução
opostos por F.RENNAN EMPREENDIMENTOS LTDA contra SOCIEDADE DE
CHÁCARAS CASTELO COUNTRY CLUB, que julgou procedentes os embargos, e
julgou extinta a execução que originou os presentes embargos, e condenou a embargada a

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arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% (dez por cento) do valor da causa.
Apela a embargada, pugnando pela reforma integral
da sentença, alegando, em linhas gerais, que a associação tem organização similar ao de um
condomínio edilício e os valores cobrados dos proprietários á título de despesas de
manutenção do loteamento constitui título executivo extrajudicial, nos termos do artigo
784, inciso X, do Código de Processo Civil.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
A presente demanda tem por objeto a execução de
título extrajudicial que instrumentaliza a cobrança de taxas associativas aprovadas em
assembleia geral realizada pela embargada.
Ao contrário do que sustenta a embargada, o crédito
exequendo, consubstanciado em valores decorrentes de taxa de manutenção associativa,
não se enquadra em qualquer dos títulos executivos extrajudiciais previstos no artigo 784
do Código de Processo Civil, na medida em que as contribuições das associações criadas
por moradores em loteamentos fechados não permite sua equiparação às taxas de
condomínio edílico para efeito de deflagrar execução fundada em titulo executivo
extrajudicial.
Com efeito, dispõe o artigo 783 do Código de
Processo Civil é categórico ao dispor que a execução para cobrança de crédito esteja
sempre fundada em título de obrigação certa, líquida e exigível, e tal obrigação é aquela
sobre a qual não pairam dúvidas sobre sua existência, e acerca da qual não é cabível
qualquer tipo de discussão, não se enquadrando na hipótese vertente.

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Isso
porque,
salvo
entendimento
em
sendido
contrário, os loteamentos fechados, também denominados como condomínios “de fato”,
não são equiparáveis a condomínios edilícios, o que inviabiliza o reconhecimento de título
executivo extrajudicial no caso dos autos.
A propósito, oportuno transcrever relevante trecho do
voto da eminente Desembargadora MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE
NOGUEIRA, com assento nesta 9a Câmara de Direito Privado, em julgamento de caso
assemelhado:
“Não se ignora que a Lei no 13.465/17 trouxe sensíveis mudanças
ao tema, criando o condomínio de lotes, nos termos do artigo 1.358-
A do Código Civil. Os loteamentos fechados, com associação pré-
existente a essa Lei, entretanto, não se tornaram automaticamente
condomínios de lotes. Essa mudança somente se opera por meio de
deliberação específica dos titulares dos lotes a respeito de tal
convolação.
Nesse sentido, vem se manifestando esse E. Tribunal de Justiça:
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES Declaratória Sentença de
procedência, para declarar a inexigibilidade de pagamento de
contribuição associativa à associação ré, bem como de qualquer
débito formado a este título, e para declarar que o autor não está
obrigado a associar-se ou manter-se associado junto à ré
Irresignação da ré - Contribuição associativa relativa a rateio de
despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento
fechado Descabimento Loteamento que se assemelha ao

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condomínio
edilício
Incidência
das
regras
atinentes
Impossibilidade de cobrança de não associado, independentemente
do princípio que veda o enriquecimento sem causa Precedentes do
STF e do STJ Liberdade de associação Adesão não caracterizada
Tese firmada, para o fim do art. 1.040 do Código de Processo
Civil, no bojo dos REsps nos 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema no
882) - Inovação legislativa relativa aos 'condomínios de lotes',
prevista na Lei no. 13.465/2017, não implica na imediata
conversão do loteamento num ente condominial, algo que
dependeria de expressa deliberação dos titulares dos lotes -
Decisum mantido - Apelo não provido" (TJSP; Apelação Cível
0001528-97.2009.8.26.0505; Relator (a): Rui Cascaldi; 1a Câmara
de Direito Privado; j.: 05/11/2019)(destaquei).
Essa Colenda 9a Câmara de Direito Privado também já se
pronunciou nesse sentido:
“Apelação. Associação de moradores e cobrança de taxa por
serviços prestados a proprietários imobiliários em loteamento
fechado, beneficiado pela prestação de serviços da entidade
associativa. Sentença de procedência. Inconformismo da parte ré.
Não provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos
(artigo 252. RITJSP). 1. Rejeitada preliminar de deficiência de
fundamentação da sentença, ou de prolação de sentença extra e
ultra petita. 2. No mérito da demanda de cobrança, observa-se que
se trata de despesas decorrentes de prestação de serviços

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organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma
determinada área de loteamento de fechamento autorizado pela
prefeitura
local.
2.1.
Preliminarmente,
decide-se
pela
inaplicabilidade, ao caso, da Lei Federal 13.465/2017. Não houve
formalização de adaptação do loteamento urbano em tela ao
sistema de condomínio de lotes. Loteamento em tela constituído e
regido pela Lei Federal 6.766/79, na sua redação original, em que
as partes comuns do loteamento são direcionadas à titularidade do
ente municipal onde instalado o loteamento, servindo como áreas
públicas institucionais do loteamento. Condomínio de lotes, em que
as partes comuns são titularizadas por todos os proprietários dos
lotes, para ser constituído sobre loteamentos existentes depende de
formal conversão a ser consensualmente estipulada entre os
condôminos, com participação inclusive da entidade municipal que
detenha a propriedade das áreas institucionais. (...)”. (TJSP;
Apelação
Cível
1005890-05.2018.8.26.0152;
Relator:
Piva
Rodrigues; 9a Câmara de Direito Privado; j.: 21/05/2019)
(destaquei).
Não há nos autos qualquer comprovação que demonstre que os
titulares dos lotes, de fato, instituíram um condomínio de lotes.
Dessa maneira, são inaplicáveis os termos da Lei no 13.465/17,
sendo o loteamento em questão mero “loteamento de acesso
controlado”, nos termos do artigo 2o, §8o, da Lei no 6.766/79.
Dessa maneira, a pretendida ação execução de título extrajudicial

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não é o meio processual correto para cobrar os débitos de taxa de
associação, uma vez que, pelo raciocínio até aqui construído, não
podem ser essas equiparadas às contribuições ordinárias ou
extraordinárias de condomínio edilício, conforme disposto no
artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil” (Apelação no
1027420-44.2016.8.26.0602, j. 11.02.2020).
Como se percebe, não há como acolher a pretensão da
apelante, ante a falta de liquidez do título que pretende executar, cabendo ressaltar o
entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso
repetitivo (REsp no 1.439.163/SP), para reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada
taxação em relação aos moradores não associados.
É de rigor, pois, a manutençã “in totum” da sentença
recorrida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator