Tribunal: TJSP
Processo: 1130508-52.2016.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000332677
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1130508-52.2016.8.26.0100/50001, da Comarca de São
Paulo,
em
que
é
agravante
EVEN-SP
66/11
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
são
agravados
JULIANA RIBEIRO PINTO DE ANDRADE e JULIANO RIBEIRO DE
ANDRADE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de maio de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1130508-52.2016.8.26.0100/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1130508-52.2016.8.26.0100/50001
COMARCA: SÃO PAULO (15a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: EVEN-SP 66/11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
AGRAVADOS: JULIANA RIBEIRO PINTO DE ANDRADE E JULIANO
RIBEIRO DE ANDRADE
VOTO No 33.355
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto
por EVEN SP 66/11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra decisão que, em ação de rescisão contratual c.c
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o V. Acórdão recorrido observou
a orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega que a

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Agravo Interno Cível no 1130508-52.2016.8.26.0100/50001 - Voto no
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matéria discutida nos autos não guarda relação com o
tema repetitivo 0577, porque aborda o percentual de
restituição das quantias pagas e a aplicação das
cláusulas contratuais estabelecidas. Aduz ter havido
violação do princípio do pacta sunt servanda e dos
arts. 421 e 422 do CC. Assinala que a r. decisão
agravada não se restringiu à análise dos requisitos de
admissibilidade do reclamo, ingressando no mérito da
tese recursal, o que seria vedado. Discorre que,
apesar de a Lei no 13.786/2018 ter trazido importantes
alterações sobre a apuração das perdas e danos
decorrentes do inadimplemento, o contrato entabulado
entre as partes afigura-se mais benéfico às partes, de
modo a ser observado.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto

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(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 255/257.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 191/198) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 20%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.

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Destaca-se
trecho
do
V.
Acórdão:
“Alvitro como boa solução o perdimento de 20% das
prestações pagas, como determinado em sentença. Não
são os 10%pretendidos pelos autores na inicial, nem os
50% pretendidos pela ré. Maior percentual de retenção
do saldo encontrado, conforme consta do contrato, se
afiguraria abusivo, ante a manifesta desvantagem
imposta ao consumidor, sendo abusiva portanto a
cláusula que assim a estabelece. Também o parcelamento
para devolução seria abusivo no mesmo sentido” (fls.
195).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime
dos
recursos
repetitivos,
sem
qualquer
usurpação de competência do E. Superior Tribunal de
Justiça.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 421 e 422 do CC buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.

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Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
De resto, no tocante à aplicação da Lei
no 13.786/2018, na sessão de julgamento do Recurso
Especial repetitivo no 1.635.428/SC, ocorrida em
27.3.2019, o E. Superior Tribunal de Justiça acolheu
Questão de Ordem proposta pelo D. Ministro Luis Felipe
Salomão, para quem "(...) não se pode cogitar de
aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18
para a solução de casos anteriores ao advento do
mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com
consequente modificação jurisprudencial, com ou sem
modulação)", o que reforça o descabimento do pedido.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO