Tribunal: TJSP
Processo: 1041798-38.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratial cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, sob fundamento de inadimplemento dos compradores.
Sentença de procedência parcial.
Inadimplemento dos réus caracterizado. Descumprimento do pactuado. Não pagamento das prestações referentes ao período de 10 de julho de 2006 a 10 de abril de 2012. Contrato

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratial cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, sob fundamento de inadimplemento dos compradores.
Sentença de procedência parcial.
Inadimplemento dos réus caracterizado. Descumprimento do pactuado. Não pagamento das prestações referentes ao período de 10 de julho de 2006 a 10 de abril de 2012. Contrato firmado entre as partes em 05 de outubro de 2005 com vencimento da primeira prestação em 10 de novembro de 2005. Réus inadimplentes desde julho de 2006, ou seja, pagaram apenas 8 parcelas do contrato. Inadimplemento e mora caracterizados.
Devolução dos valores pagos. Aplicação das Súmulas ns. 1 e 2 desta C. Corte. Sentença mantida para que a restituição dos valores pagos pelos réus seja no percentual de 80% com retenção pela autora de 20%.
Indenização das benfeitorias. Adequação da condenação para que a autora seja condenada apenas no pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel pelos réus que deverão ser apuradas em fase de liquidação de sentença. Boa-fé dos réus não caracterizada. Réus adquiriram o lote e ficaram inadimplentes por longos anos. Inércia mesmo após notificação. Posse injusta de má fé configurada. Interpretação dos artigos 1220 e 1255 do Código Civil.
Indenização pela ocupação indevida. Admissibilidade. Réus impediram a alienação e utilização do imóvel por outras pessoas. Forma da indenização fixada pela r. sentença mantida.
Resultado. Recurso provido parcialmente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762553
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1041798-38.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
IMOBILIÁRIA
E
CONSTRUTORA
CONTINENTAL
-
EIRELI
(JUSTIÇA
GRATUITA), são apelados MARCIA CRISTIANE LACERDA MEDRADO e DARIO
BISPO MEDRADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento parcial, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E ANGELA LOPES.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1041798-38.2017.8.26.0224 -Voto no 28094 K
2
VOTO No 28094
APELAÇÃO CÍVEL no 1041798-38.2017.8.26.0224
APELANTE: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL - EIRELI
APELADOS: MARCIA CRISTIANE LACERDA MEDRADO E DARIO BISPO
MEDRADO
COMARCA: GUARULHOS
JUIZ (A): RICARDO FELICIO SCAFF
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratial cumulada com reintegração de posse e
indenização por perdas e danos, sob fundamento de
inadimplemento dos compradores.
Sentença de procedência parcial.
Inadimplemento
dos
réus
caracterizado.
Descumprimento
do
pactuado.
Não
pagamento
das
prestações referentes ao período de 10 de julho de 2006 a
10 de abril de 2012. Contrato firmado entre as partes em 05
de outubro de 2005 com vencimento da primeira prestação
em 10 de novembro de 2005. Réus inadimplentes desde
julho de 2006, ou seja, pagaram apenas 8 parcelas do
contrato. Inadimplemento e mora caracterizados.
Devolução dos valores pagos. Aplicação das Súmulas ns.
1 e 2 desta C. Corte. Sentença mantida para que a
restituição dos valores pagos pelos réus seja no percentual
de 80% com retenção pela autora de 20%.
Indenização das benfeitorias. Adequação da condenação
para que a autora seja condenada apenas no pagamento de
indenização
pelas
benfeitorias
úteis
e
necessárias
realizadas no imóvel pelos réus que deverão ser apuradas
em fase de liquidação de sentença. Boa-fé dos réus não
caracterizada.
Réus
adquiriram
o
lote
e
ficaram
inadimplentes por longos anos. Inércia mesmo após
notificação.
Posse
injusta
de
má
fé
configurada.
Interpretação dos artigos 1220 e 1255 do Código Civil.
Indenização pela ocupação indevida. Admissibilidade.
Réus impediram a alienação e utilização do imóvel por
outras pessoas. Forma da indenização fixada pela r.
sentença mantida.
Resultado. Recurso provido parcialmente.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau, acrescente-

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se tratar de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada
com reintegração na posse e perdas e danos movida sob alegação de
inadimplemento dos adquirentes.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para
declarar rescindido o contrato entre as partes, reintegrando a autora na posse do
imóvel descrito na inicial, assegurado aos réus o direito de se manterem no
imóvel até que venham a ser indenizados por eventuais construções erigidas e
benfeitorias ou efetivada a apuração e compensação dos valores devidos.
A autora foi condenada a restituir os valores efetivamente
pagos pelos réus, com direito de retenção de 20% (vinte por cento), atualizados
desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do
trânsito em julgado. Foi imposta à autora a condenação na indenização por
eventuais construções erigidas no imóvel e benfeitorias, a ser apurado em regular
liquidação de sentença, assegurado o abatimento de eventuais débitos que
recaiam sobre o imóvel durante o período de ocupação.
Os réus foram condenados no pagamento de taxa de fruição
correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato, a contar da data em que
foram constituídos em mora (28 de setembro de 2016) com atualização monetária
pela Tabela Prática desta C. Corte.
A autora apresentou recurso de apelação, arguindo que é
indevida a indenização pelas construções feitas no lote objeto da lide, vez que
evidente a má-fé dos réus, que não tiveram dinheiro para honrar com o
pagamento do acordado em contrato, mas erigiram imóvel às custas do prejuízo
que ela vem experimentando ao longo dos anos. Argumenta que a retenção do
valor recebido deve corresponder a 30% (trinta por cento) ou mais das parcelas
pagas. Por fim, pleiteia a reformada a r. sentença para que seja determinado o
pagamento da indenização por uso, gozo e fruição, desde a invasão até a efetiva
desocupação do imóvel.
O recurso foi devidamente processado, sem apresentação
de contrarrazões.
É o relatório do essencial.
INADIMPLEMENTO DOS RÉUS
É dos autos que as partes firmaram compromisso de compra
e venda, visando aquisição de lote de terreno. Também é dos autos que os réus
não cumpriram o pactuado, tendo deixado de efetuar o pagamento das
prestações referentes ao período de 10 de julho de 2006 a 10 de abril de 2012
(fls. 119). Anote-se que contrato foi firmado entre as partes em 05 de outubro de
2005 (fls. 125) com vencimento da primeira prestação em 10 de novembro de
2005 e os réus se encontram inadimplentes desde julho de 2006, ou seja,
pagaram apenas 8 parcelas do contrato.

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Assim, devidamente caracterizados o inadimplemento e a
mora. Os fatos configuram violação contratual por culpa dos réus. Assim, é
cabível o pedido de rescisão e reintegração da autora na posse do bem.
Não procedendo à devolução formal do imóvel, os réus
impediram sua alienação e utilização por outras pessoas nas mesmas condições,
desvirtuando a função social da propriedade.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
Com relação à restituição dos valores desembolsados pelos
compradores inadimplentes, aqui também se aplica o disposto nas Súmulas no 1
e 2 editadas por esta C. Corte, a saber:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
De outro lado, com a retomada do imóvel prometido a
venda, poderá a autora novamente comercializá-lo com terceiros e se ressarcir de
todo e qualquer prejuízo provocado pela inadimplência dos réus.
Dito isto, fica mantida a restituição do percentual de 80%
sobre os valores pagos, com retenção de 20% fixados na r. sentença.

INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS
A condenação imposta pela r. sentença na indenização por
benfeitorias deve ser adequada, vez que não caracterizada a boa-fé dos réus.
Isso porque os réus adquiriram o lote no ano de 2005, para ser quitado em 144
parcelas, porém adimpliu somente 08 parcelas. Foi notificado e permaneceu
inerte, restando configurada a posse injusta de má fé.
Nesse sentido, dispõe o artigo 1255 do Código Civil:
“Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se
procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.
Em
comentário
ao
aludido
dispositivo
legal
o
Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO assim enuncia:
“É intuitivo que para construir ou plantar em terreno alheio deve-se ter a
posse do prédio. O preceito alcança todas as classificações da posse,

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desde que cumpra o requisito da boa-fé subjetiva, entendida como
ignorância ou desconhecimento do vício que a afeta. Assim, terá direito à
indenização o possuidor direto, com posse ad interdicta ou ad
usucapionem, e até mesmo o possuidor com posse injusta, desde que
desconheça o vício” (Código Civil comentado, Coordenador Ministro
Cezar Peluso, Doutrina e Jurisprudência, 9a edição, revisada e
atualizada, 2015, pág. 1184).
No caso presente, repita-se, os réus estavam cientes de sua
inadimplência em relação ao contrato firmado com a autora e mesmo sendo
notificados a purgar a mora, preferiram a inércia. Assim, as benfeitorias foram
introduzidas em imóvel que os réus não cumpriram sua obrigação, preferindo
gastar valores com a edificação no terreno que estavam inadimplentes.
Assim, a r. sentença deve ser reformada apenas para que
conste que sejam indenizadas as benfeitorias necessárias a serem apuradas em
fase de liquidação de sentença, conforme reza o artigo 1.220 do Código Civil:
"Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias
necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância
destas, nem o de levantar as voluptuárias."
INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA
Não procedendo à devolução formal do imóvel, os réus
impediram sua alienação e utilização por outras pessoas. Hipótese em que se
justifica a indenização pelo tempo de ocupação indevida do imóvel.
A indenização pelo tempo de ocupação indevida não
pretende penalizar a parte inadimplente, mas, visa, tão somente, recompor
equitativamente os prejuízos das partes. Caso assim não fosse, o retorno das
partes ao estado anterior, efeito natural da resolução, não seria completo.
Nessas condições, adequada a fixação da indenização pelo
período em que os compradores possuíram o imóvel no montante arbitrado pela
r. sentença, sem por ele nada pagar, podendo ocorrer a compensação com os
valores a serem restituídos pela autora aos réus. Portanto, nesse aspecto,
também fica mantida a r. sentença proferida.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio

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recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL provimento ao recurso de
apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)