Tribunal: TJSP
Processo: 4005867-86.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGAS ATÉ 04/11/10 - PRAZO TRIENAL – ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA EM CONTRATO – SÚMULA 164 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO

Ementa:
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGAS ATÉ 04/11/10 - PRAZO TRIENAL – ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA EM CONTRATO – SÚMULA 164 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DAS TAXAS SATI E DE INTERVENIÊNCIA E SERVIÇOS DE DESPACHANTE - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO REPETITIVO - DEVOLUÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS COMPROVADAMENTE PAGAS DE FORMA SIMPLES -SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ – CONDOMÍNIOS COMPROVADAMENTE PAGOS TAMBÉM NÃO DEVIDOS PELO COAUTOR NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DA RÉ QUE DEVE SER RESSARCIDO - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E, APELO DOS AUTORES, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000500258
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4005867-86.2013.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante/apelado
RIBEIRÃO
GOLF
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
SPE
LTDA,
são
apelados/apelantes EWERTON VINICIUS GASPARINI DEL ROSSO, RAFAEL
AUGUSTO DE MELO, OMIRIA MARIA CAMPOS SARAIVA, LEANDRO
PEDRESCHI CALIENTO, ELEONORA BALDINI MIRANDA DA CRUZ, JOSE
MIRANDA DA CRUZ NETO, JONATHAS BENEDITO GAROFO DUTRA ALVES,
REGINALDO DE SANTANA LIMA, EDUARDO VIEIRA RAYOL, MARCOS
RODRIGO TAVEIRA, EDUARDO FONTELLAS DIB, SILVIA DE FATIMA CANO
BAPTISTA, EDSON GIARETTA BAPTISTA, DÉCIO GUSTAVO DE OLIVEIRA
FREITAS, DECIO DE ALMEIDA FREITAS, WILLIAM DE NOVAIS FERREIRA,
ROSMARY VIEIRA MARAGON, ANTONIO FRANCISCO MARAGON, ILIAN
MARIA RODRIGUES DE FARIA, AILTON VIEIRA DE FARIA, REGIANE
GONÇALVES SABINO, WILMAR PUCCIA JUNIOR, WANDERLY ALELE LIMA,
ELDA MARIA DE SOUSA SANTOS, CELI DEREWLANY MUNIZ, RENATO
PEREIRA MUNIZ e REINALDO MOREIRA DA SILVA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE ao recurso
dos autores e NEGARAM PROVIMENTO ao recurso da ré. V. U.", de conformidade com
o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4005867-86.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 31612 2/20
APELAÇÃO CÍVEL no 4005867-86.2013.8.26.0506
Comarca : RIBEIRÃO PRETO 7a VARA CÍVEL CENTRAL
Juiz
: THOMAZ CARVALHAES FERREIRA
Ação
: OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA
Apelantes/Apelados: RIBEIRÃO GOLF EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e DÉCIO DE ALMIEDA FREITAS e
OUTROS
VOTO No 31612
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA OBRIGAÇÃO
DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA PRESCRIÇÃO DA
PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE
CORRETAGEM PAGAS ATÉ 04/11/10 - PRAZO TRIENAL ATRASO PARA
ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - VALIDADE DA CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA PREVISTA EM CONTRATO SÚMULA 164 DO TRIBUNAL
DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO ATRASO CONFIGURADO APÓS O
ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - COMISSÃO DE
CORRETAGEM DEVIDA PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO -
ABUSIVIDADE
NA
COBRANÇA
DAS
TAXAS
SATI
E
DE
INTERVENIÊNCIA E SERVIÇOS DE DESPACHANTE - RECURSO
ESPECIAL AFETADO PELO RITO REPETITIVO - DEVOLUÇÃO DAS
IMPORTÂNCIAS COMPROVADAMENTE PAGAS DE FORMA SIMPLES -
SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC
DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ
CONDOMÍNIOS COMPROVADAMENTE PAGOS TAMBÉM NÃO
DEVIDOS PELO COAUTOR NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE
SOB A POSSE DA RÉ QUE DEVE SER RESSARCIDO - LUCROS
CESSANTES PRESUMIDOS - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS
AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
RECURSO DA RÉ NÃO
PROVIDO E, APELO DOS AUTORES, PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer e indenizatória,
ajuizada por Ailton Vieira de Faria, Ilian Maria Rodrigues de Faria,
Antônio Francisco Maragon e Rosmary Vieira Maragon, Décio de
Almeida Freitas, Décio Gustavo de Oliveira Freitas, Edson Giaretta
Baptista, Silvia de Fatima Cano Baptista, Eduardo Fontellas Dib,
Marcos Rodrigo Taveira, Eduardo Vieira Rayol, Ewerton Vinícius

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Apelação Cível no 4005867-86.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 31612 3/20
Gasparini Del Rosso, Jonathas Benedito Garofo Dutra Alves, José
Miranda da Cruz Neto, Eleonora Baldini Miranda Da Cruz, Leandro
Pedreschi Caliento, Omiria Maria Campos Saraiva, Rafael Augusto
de Melo, Reginaldo de Santana Lima, Wanderly Alele Lima,
Reinaldo Moreira Da Silva, Renato Pereira Muniz, Celi Derewlany
Muniz, Ricardo Aparecido dos Santos, Elda Maria De Sousa
Santos, Ricardo Daniel Fonseca, William de Novais Ferreira,
Wilmar Puccia Junior, Regiane Gonçalves Sabino, em face de
Ribeirão Golf Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., que a
respeitável sentença de fls. 2046/2077, cujo relatório adoto, julgou
parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré: à restituição
simples da taxa de interveniência bancária de R$ 2.500,00 aos
coautores Ewerton Vinícius Gasparini Del Rosso e Décio Gustavo
de Oliveira Freitas; à restituição simples do indébito das taxas de
“premiação” e SATI aos coautores Edson Giaretta Baptista e Silvia
de Fátima Cano Baptista, no valor total de R$ 7.610,24, corrigido
monetariamente dos desembolsos comprovados nos autos e
acrescido de juros moratórios legais de 1% ao mês a partir da
citação; à restituição simples da taxa de matrícula cobrada do
coautor Ewerton Vinicius Gasparini Del Rosso, no valor de
R$500,00, corrigido monetariamente do desembolso e acrescido de
juros moratórios legais de 1% ao mês a partir da citação; à
devolução do valor de R$ 4.005,84, referente às taxas condominiais
comprovadamente pagas nos autos ao coautor Antônio Francisco

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Maragon, corrigido monetariamente dos desembolsos comprovados
e acrescido de juros moratórios legais de 1% ao mês a partir da
citação; à devolução do valor correspondente às taxas condominiais
pagas pelo coautor Décio de Almeida Freitas, a ser calculado em
fase de liquidação de sentença, corrigido monetariamente dos
desembolsos e acrescido de juros moratórios legais de 1% ao mês a
partir da citação; à indenização por lucros cessantes, correspondente
a 0,8% sobre o valor do imóvel, a partir do decurso do prazo de
tolerância até a efetiva entrega das chaves, com correção e
incidência de juros legais de mora dos vencimentos, a todos os
coautores, exceto os que firmaram acordos homologados pelo juízo;
à devolução da diferença a ser encontrada mediante recálculo entre
o que foi pago com indexação pelo INCC e o que deveria ter sido
exigido apenas com base no IGPM após o “habite-se” (maio/2013),
com igual critério quanto à atualização e cômputo de juros,
ressalvadas as transações; indenização por danos morais, a cada um
dos coautores Ailton Vieira de Faria, Edson Giaretta Baptista,
Omiria Maria Campos Saraiva, Wilmar Puccia Junior, Décio
Gustavo de Oliveira Freitas, Jonathas Benedito Garofo Dutra Alves,
Rafael Augusto de Melo, William De Novais Ferreira e Celi
Derewlany Muniz, da quantia de R$ 7.496,00, a ser corrigida
monetariamente desde este arbitramento e acrescida de juros
moratórios legais de 1% ao mês a partir da data da citação, julgando
improcedentes os demais pedidos, considerando a sucumbência

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recíproca, com a divisão das custas e despesas processuais,
compensando-se os honorários advocatícios arbitrados em 15%
sobre o valor corrigido da condenação.
Inconformadas, apelam as partes (fls. 2088/2162 e
2218/2245).
A ré alega, preliminarmente, que a ação possui 29
autores, envolvendo aproximadamente 22 contratos de compra e
venda tendo requerido o fracionamento da lide, posto que prejudica
a defesa, tendo o Magistrado adotado um único contrato para
decidir toda a lide, que o coautor Ewerton Vinicius Gasparini Del
Rosso é parte ilegítima para figurar no pólo ativo, posto que
inviável a postulação de restituição de valores que foram pagos
pelos compradores originários, que houve julgamento extra petita,
uma vez que foi determinada a devolução de taxas condominiais e
IPTUs para alguns coautores sem que tal pedido tenha constado na
petição inicial. Afirma que o pedido de restituição de comissão de
corretagem, premiação, SATI, taxa de interveniência e pretensão
indenizatória estão prescritas em relação aos contratos celebrados
anteriormente a novembro/2010, além do que os autores foram
devidamente informados acerca dos valores desembolsados. No
mérito, sustenta, em síntese, que a conclusão de obras não se
confunde com a entrega das chaves, que estava prevista para maio

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de 2012, considerado o prazo de tolerância de 180 dias, cuja
cláusula é válida e que alguns autores realizaram financiamento
bancário, o que atrasou a entrega das chaves. Argumenta que a
restituição da taxa de interveniência somente poderá ocorrer se
carreado aos autos o respectivo comprovante de pagamento e que
referida taxa é repassada à instituição financeira que financiou as
obras e que a obrigação do pagamento da taxa de matrícula pelo
comprador está devidamente prevista no contrato. Assevera que o
condomínio se institui após a expedição do habite-se, momento em
que os compradores passam a ser responsáveis pelo pagamento dos
condomínios e IPTUs e que os lucros cessantes são indevidos, posto
que não houve mora de sua parte, que os autores não comprovaram
que pretendiam auferir lucro com os imóveis adquiridos e que o
percentual fixado é excessivo e os juros devem incidir da citação.
Pondera que o mero descumprimento contratual não enseja das
morais, que as cobranças efetuadas eram devidas e que o valor
arbitrado é desproporcional. Aduz que tendo a mora ocorrido por
culpa dos compradores, não sendo caso de substituição do índice de
correção do saldo devedor, diante do fato que havia previsão no
contrato. Pugna, ao final, pelo provimento ao recurso.
Os autores sustentam, em suma, que não foi observada a
Súmula 161 do Tribunal de Justiça de São Paulo, posto que a ré não
justificou e sequer comprovou a ocorrência de fatos que

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autorizassem a utilização do prazo de tolerância de 180 dias,
devendo os lucros cessantes incidirem desde setembro/2012.
Insistem que aqueles que optaram em realizar o financiamento em
instituição financeira diversa da que financiou a obra foram
obrigados a pagar taxa de interveniência de R$ 2.500,00, conforme
comprovam os documentos acostados a partir de fls. 1491, devendo
referida importância ser ressarcida a todos os compradores, assim
como os condomínios e IPTUs e os danos morais, uma vez que
foram negativados e o apontamento anterior do coautor Renato
Pereira foi contestado na justiça e que o coautor Reginaldo de
Santana foi negativado duas vezes, devendo ser ressarcido em valor
dobrado. Afirmam que o coautor Décio de Almeida não teve até a
presente data assinado seu contrato de financiamento, tendo
depositado o valor cobrado ilicitamente à título de cessão e de
interveniência pela construtora nos autos. Aduz que a ré sucumbiu
em maior parte, de forma que seu patrono faz jus aos honorários
advocatícios no importe de 20% do valor da condenação.
Os recursos foram preparados e respondidos (fls.
2250/2261 e 2262/2290).
É o relatório.
Em primeiro lugar, afasto a preliminar de nulidade por
ausência de limitação do litisconsórcio ativo, tendo em vista que tal

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matéria encontra-se preclusa, posto que o pleito da ré foi indeferido
pela r. decisão de fls. 1487, não sendo interposto no momento
oportuno o recurso adequado, ressaltando-se que à época vigorava o
Código de Processo Civil/1973.
A alegação de ilegitimidade ativa do coautor Ewerton
Vinícius Gasparini Del Rosso também não prospera, posto que
firmou Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos
e Obrigações, inclusive com a anuência da ré (fls. 1889/1892) e, na
condição de cessionário do contrato original, sub-rogou-se nos
direitos ora discutidos, tornando-se parte legítima para questionar o
ressarcimento dos valores supostamente cobrados de maneira
indevida.
Não há que se falar, ainda, em julgamento extra petita,
posto que há pedido expresso de devolução das taxas condominiais
e impostos pagos até a efetiva entrega das chaves (fls. 24 e 31).
No mérito, depreende-se dos instrumentos firmados com
os autores, que as rés estimaram que a conclusão das obras e entrega
do imóvel negociado ocorreria em setembro/2012 exceto em relação
aos coautores Edson Giaretta Baptista, Silvia de Fátima Cano
Baptista e Leandro Pedreschi Caliento cuja entrega ocorreria em
novembro/2012, com tolerância de 180 dias (cláusula 7.1).

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Como a obra não foi concluída no termo estabelecido, os
compradores ajuizaram a demanda visando obter reparação por
danos morais e materiais.
O prazo final para entrega das unidades autônomas era
março/2013 e maio/2013, já incluído o prazo de 180 dias de
tolerância.
Cumpre observar que, em princípio, não há abusividade
da cláusula que estabelece prazo de 180 dias para conclusão das
obras.
Isso porque grandes empreendimentos, mesmo que
adequadamente planejados, estão sujeitos a alterações de
cronograma, já que a execução do projeto se submete a incontáveis
fatores sobre os quais a construtora não tem controle, tais como
emissão de alvarás, entrega de produtos, regularidade da mão de
obra, pagamento e liberação de financiamentos, etc.
Esta Corte de Justiça sedimentou o entendimento de que
é considerada válida a cláusula de tolerância de 180 dias em
empreendimentos imobiliários:
“É valido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde
que previsto em cláusula contratual expressa, clara e

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inteligível” (Súmula 164, TJSP).
E, embora se admita o prazo de tolerância de 180 dias,
certo é que o habite-se foi expedido apenas em maio/2013, além do
que tal circunstância não tem o condão de afastar a condenação, ou
abreviar seu prazo, ante suposta habitabilidade da unidade
contratada, uma vez que não há nos autos qualquer documento que
demonstre que o bem estava pronto e à disposição dos compradores
no momento de sua expedição.
Aliás, tal entendimento foi sumulado por este Egrégio
Tribunal de Justiça:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.” (Súmula 160)
Por outro lado, a ré não comprovou que houve mora dos
autores na obtenção do financiamento ou na quitação do débito,
ônus do qual não se desincumbiu, não sendo demais lembrar que o
financiamento não foi é concedido sem o habite-se e o
desmembramento da matrícula, além do que a cláusula 7.5.1
estabelece o pagamento do saldo devedor na data da colocação das
chaves a disposição.
Desta forma, deve ser considerada a mora da construtora

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desde o termo final para a entrega do imóvel, jaì computado o prazo
de tolerância de 180 dias (março e maio/2013) até a efetiva entrega
das chaves, restando, portanto, a análise das indenizações devidas,
em virtude da inadimplência da ré.
Em relação à prescrição que envolve o ressarcimento de
cobrança indevida de comissão de corretagem e da taxa SATI,
impõe-se observar o resultado do julgamento do recurso
supramencionado (REsp no 1.551.956-SP), sob o rito dos recursos
repetitivos.
Com efeito, segundo o entendimento pacificado pelo
Superior Tribunal de Justiça, o prazo prescricional aplicável ao caso
discutido nestes autos é de 3 anos, conforme estabelece o artigo
206, §3°, inciso IV, do Código Civil, pois a hipótese trata da
ausência de contratação da comissão de corretagem e da taxa SATI
pela compradora e, em consequência, do enriquecimento sem causa
da imobiliária ou do corretor contratados pela incorporadora.
A propósito, confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA

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OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da
Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais
de três anos depois da celebração do contrato. 2.2.
Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso
especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (STJ -
REsp 1551956/SP - Rel. Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Desta forma, como bem previsto na sentença proferida,
deve ser reconhecida a prescrição dos valores pagos à título de
comissão de corretagem, taxa SATI, premiação e taxa de
interveniência dos contratos firmados até 04.11.10, já que a ação foi
ajuizada em 05.11.13.
Assim sendo, apenas devem ser analisados os pedidos de
restituição da comissão de corretagem e taxa SATI dos autores
Edson Giaretta Bapstista e Silvia de Fátima Cano Baptista, posto
que o contrato foi firmado em março/2011, taxa de interveniência
que foram pagas pelos coautores Ewerton e Décio Gustavo pagas

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em outubro e dezembro/2013, serviços de despachante pagos por
Antônio Francisco em dezembro/2013 e taxa de individualização da
matrícula paga pelo coautor Ewerton, ressaltando-se que referidos
pagamentos devem estar comprovados nos autos.
No que se refere aÌ cobranc a da taxa SATI e de
premiação dos autores, o Superior Tribunal de Justiça, ainda no
julgamento do REsp no 1.599.511/SP, tambeìm firmou a tese pela
“Abusividade da cobranc a pelo promitente-vendedor do servic o de
assessoria teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere,
vinculado aÌ celebrac aÞo de promessa de compra e venda de imoìvel”
(Tema 938).
Quanto aÌ cobranc a de comissaÞo de corretagem dos
autores, da mesma forma, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-
SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo de
pagar a comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade auto noma em regime de incorporac aÞo
imobiliaìria, desde que previamente informado o prec ̧o total da
aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque do valor da
comissaÞo de corretagem” (Tese 938).

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No caso em questão, constou expressamente a obrigac aÞo
de pagamento de comissaÞo de corretagem (fls. 759), não se
mostrando, portanto, abusiva a cobrança.
Desse modo, os requerentes Edson e SIlvia não fazem
jus à devolução das quantias pagas a título de comissão de
corretagem, devendo lhes ser restituído, no entanto, o valor de
R$7.610,24 de taxa SATI e premiação (fls. 759).
As importâncias pagas pelo coautor Antônio Francisco a
fls. 1494/1495 em dezembro/2013 a título de serviços de
despachante devem também ser ressarcidas.
Da mesma forma, deve também ser mantida, pelas
mesmas razões, a condenação da restituição de taxa de
interveniência bancária de R$ 2.500,00, comprovadamente pagos
conforme fls. 1498 e 1529 pelos corréus Ewerton e Décio Gustavo,
tratando-se de cobranc ̧a abusiva.
A restituição ao coautor Ewerton da taxa de
individualização da matrícula é também devida, posto que
comprovado o pagamento, não se olvidando que o consumidor
adquire uma unidade auto noma, naÞo sendo razoaìvel compeli-lo ao
pagamento da taxa para tal divisão.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência vem

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reconhecendo que o comprador tem direito ao recebimento de valor
equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de
inadimplemento, independentemente se pretendia residir no local ou
mesmo alugá-lo, entendendo o Colendo Superior Tribunal de
Justiça que “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão
da não entrega de imóvel na data estipulada” (STJ, REsp
826.745/RJ, 4a Turma, Relator Ministro João Otávio de Noronha,
DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada por
esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.” (Súmula
162).
Assim, deverão mesmo as rés suportar as despesas de
lucros cessantes no valor equivalente a 0,8% do montante
atualizado do imóvel, por mês de atraso, a partir de março/13 e
maio/2013 até a entrega das chaves, com correção monetária e juros
dos vencimentos.
Da mesma forma, a condenação à devolução de valores
pagos antes da entrega das chaves pelo índice previsto no contrato

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INCC (mais prejudicial ao consumidor) deve ser mantida.
A
esse
respeito,
no
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, julgado sob a ótica das demandas
repetitivas do TJSP, Turma Especial Privado 1, de relatoria do
Eminente Desembargador Francisco Loureiro, DJ 31/08/2017
decidiu-se:
TEMA 06: “É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou
"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da
obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
E, ainda:
TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega de
imóvel objeto de compromisso de venda e compra,
computado o período de tolerância, não faz cessar a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos
juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem
ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a
variação do custo da construção civil por outros
indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem
mais gravosos ao consumidor”.
No que diz respeito à irresignação em relação às taxas
condominiais do imóvel, razão não assiste à ré.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da

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Apelação Cível no 4005867-86.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 31612 17/20
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre o
compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma, Rel.
Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
Bem reconhecida, portanto, a ilegalidade da cláusula
contratual que previa ser ônus do adquirente tal encargo e a
devolução dos valores comprovadamente pagos pelos autores.
Porém, a comprovação do pagamento de referidas
despesas cabia aos autores, agindo com acerto o Magistrado
condenando
a
restituição
apenas
daqueles
devidamente
demonstrados.
No que se refere à ofensa moral resultante do atraso na
entrega do apartamento negociado entre as partes, observo que não
somente o vexame, a humilhação e a negativação indevida dão
ensejo aos danos morais, mas também a frustração elevada, uma
decepção difícil de ser superada, decorrente de justa expectativa,
fundamenta a indenização.
Nesse sentido, embora, em regra, a inadimplência
contratual não enseje reparação por danos morais, forçoso
reconhecer que, diante das peculiaridades do caso concreto, o atraso
na entrega de obra destinada à moradia familiar ultrapassou o
conceito de aborrecimentos ou dissabores corriqueiros.

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Ora, quem adquire um imóvel novo, notadamente para
fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e
para seus familiares.
Os compradores passam anos pagando pelo bem,
sonhando com a casa própria e, posteriormente, vêm a saber que
todos seus esforços foram esvaziados, pois a unidade não será
entregue no prazo inicialmente avençado, acarretando-lhes drástica
mudança de planos.
No caso, uma vez evidenciada a mora da ré, os danos
morais são devidos a todos os autores e, considerando a natureza do
dano, a capacidade econômica das partes e os princípios da
proporcionalidade e da razoabilidade, considero que o montante
arbitrado, no valor de R$7.496,00 para cada autor, mostra-se
adequado e servirá para repreender pedagogicamente a ofensora a
não repetir o ato ilícito e para compensar as vítimas pelo prejuízo
experimentado, sem, contudo, gerar-lhes enriquecimento sem causa.
Levando-se em consideração que a condenação por
danos morais decorreu do atraso na entrega de obra, não há que se
falar em dupla condenação ao coautor Reginaldo.
No tocante ao pedido do coautor Décio de Almeida, a
emenda à inicial de fls. 1460/1461 restou prejudicada, posto que

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efetuada após a citação, de forma que o pedido que a ré seja
compelida a assinar o contrato de financiamento, sendo abusiva a
cobrança dos valores remanescentes não podem ser conhecidos na
presente demanda.
A sucumbência recíproca deve mesmo ser mantida,
posto que os autores decaíram em parte dos pedidos efetuados.
Por fim, levando-se em conta o trabalho adicional
realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11o, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais devidos
aos patronos dos autores para 20% do valor atualizado da
condenação.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios
visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso
às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais
invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada,
devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.

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Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso da ré e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo dos
autores, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator