Tribunal: TJSP
Processo: 3005114-72.2013.8.26.0272
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Alegação de nulidade do negócio jurídico – Desacolhimento - Falta de alvará para a alienação do imóvel por curadora do promitente-vendedor interditado – Possibilidade da aprovação posterior do juiz para a eficácia do ato da curadora (art. 1.748, parágrafo único, do CC) - Curadora é pessoa capaz, o objeto e o motivo são lícitos e foi observada a

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Alegação de nulidade do negócio jurídico – Desacolhimento - Falta de alvará para a alienação do imóvel por curadora do promitente-vendedor interditado – Possibilidade da aprovação posterior do juiz para a eficácia do ato da curadora (art. 1.748, parágrafo único, do CC) - Curadora é pessoa capaz, o objeto e o motivo são lícitos e foi observada a forma prevista em lei - O fato de os autores terem vendido o único imóvel ou de os réus serem pessoas ricas não é suficiente para acarretar a nulidade do negócio jurídico, nos termos do art. 166 do CC – Não há que se falar em manifesta desvantagem dos vendedores, que alienaram o imóvel por R$ 190.000,00, quantia superior à avaliação judicial nos autos da execução de título extrajudicial (proc. no 1255/2010) – Má-fé dos réus não comprovada pelos autores – Alegação de desconto da parcela de R$ 10.000,00, a título de aluguel mensal no valor de R$ 770,00, durante 13 meses de ocupação do imóvel pelos vendedores – Existência de cláusula expressa no contrato, com a qual os vendedores concordaram - Existência da quantia de R$ 1.600,00 em favor dos autores, que foi apurada pela sentença - Condenação dos réus ao pagamento da diferença que deverá ser discutida em ação própria, pois não formulado o pedido na petição inicial - Improcedência da ação principal (declaratória de nulidade contratual) mantida – Honorários de advogado – Extinção da reconvenção, por falta de interesse de agir – Fixação por equidade - Inviabilidade - Regra a ser observada é a do art. 85, § 2o, do CPC – Fixação em 10% sobre o valor da reconvenção – Admissibilidade – Sentença reformada nessa parte – Honorários recursais majorados – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000966746
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
3005114-72.2013.8.26.0272, da Comarca de Itapira, em que são apelantes LUCIA
HELENA FUINI TOLEDO (CURADOR(A)) e JOSE ROBERTO TOLEDO, são
apelados ARI DE SOUZA MORAES e GILBERTO DE SOUZA MORAES.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U. sustentou oralmente o advogado João Fábio Vieira.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 3005114-72.2013.8.26.0272 -Voto no 1619
e
2
Apelação Cível no 3005114-72.2013.8.26.0272
Apelantes: Lucia Helena Fuini Toledo e Jose Roberto Toledo
Apelados: Ari de Souza Moraes e Gilberto de Souza Moraes
Comarca: Itapira
Voto no 1619
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de
imóvel – Alegação de nulidade do negócio jurídico –
Desacolhimento - Falta de alvará para a alienação do
imóvel por curadora do promitente-vendedor interditado –
Possibilidade da aprovação posterior do juiz para a eficácia
do ato da curadora (art. 1.748, parágrafo único, do CC) -
Curadora é pessoa capaz, o objeto e o motivo são lícitos e
foi observada a forma prevista em lei - O fato de os autores
terem vendido o único imóvel ou de os réus serem pessoas
ricas não é suficiente para acarretar a nulidade do negócio
jurídico, nos termos do art. 166 do CC – Não há que se
falar em manifesta desvantagem dos vendedores, que
alienaram o imóvel por R$ 190.000,00, quantia superior à
avaliação judicial nos autos da execução de título
extrajudicial (proc. no 1255/2010) – Má-fé dos réus não
comprovada pelos autores – Alegação de desconto da
parcela de R$ 10.000,00, a título de aluguel mensal no
valor de R$ 770,00, durante 13 meses de ocupação do
imóvel pelos vendedores – Existência de cláusula expressa
no contrato, com a qual os vendedores concordaram -
Existência da quantia de R$ 1.600,00 em favor dos autores,
que foi apurada pela sentença - Condenação dos réus ao
pagamento da diferença que deverá ser discutida em ação
própria, pois não formulado o pedido na petição inicial -
Improcedência da ação principal (declaratória de nulidade
contratual) mantida – Honorários de advogado – Extinção
da reconvenção, por falta de interesse de agir – Fixação por
equidade - Inviabilidade - Regra a ser observada é a do art.
85, § 2o, do CPC – Fixação em 10% sobre o valor da
reconvenção – Admissibilidade – Sentença reformada
nessa parte – Honorários recursais majorados – Recurso
provido em parte.
Apelação contra sentença que julgou improcedente a
ação principal (declaratória de nulidade contratual) e julgou extintas as

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 3005114-72.2013.8.26.0272 -Voto no 1619
e
3
reconvenções, sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir.
Sustentam os autores-apelantes que o contrato de
compromisso de compra e venda é nulo, pois não foram cumpridos todos os
requisitos previstos em lei, como a autorização judicial para a venda de imóvel por
curador e a prévia avaliação judicial do bem. Enfatizam que os réus são empresários
ricos e os induziram a vender o único imóvel que possuíam. Insistem que sofreram
prejuízos materiais, tendo em vista que, além de perderem a moradia, não receberam
uma parcela no valor de R$ 10.000,00, que teria sido descontada pelos réus a título
de aluguel durante 13 meses que permaneceram no imóvel. Além disso, também não
receberam a quantia mensal contratada, de R$ 10.000,00, mas tão somente 16
cheques no valor de R$ 4.900,00. Logo, não receberam o total de R$ 190.000,00,
mas tão somente R$ 178.400,00. Por fim, requerem a majoração da verba honorária
fixada nas reconvenções para 10% sobre o valor atualizado da causa.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo,
com
contrarrazões (fls. 286/292 e 293/299).
É o relatório.
Trata-se de ação visando a declaração de nulidade do
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, juntado às fls. 31/35.
Constou do referido instrumento que o promitente-
vendedor (José Roberto Toledo) era representado por sua curadora (Lúcia Helena
Fuini Toledo) nomeada nos autos da ação de interdição no 1.035/2009.
Em que pese a falta de alvará para a alienação do
imóvel (cf. certidão de fls. 52), tem-se que, no caso, é possível a aprovação posterior
do juiz para a eficácia do ato da curadora, como expressamente prevê o parágrafo

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 3005114-72.2013.8.26.0272 -Voto no 1619
e
4
único do art. 1.748 do CC.
Além disso, como bem observou a sentença, constou
do contrato que o vendedor interditado era representado por sua esposa e curadora,
também autora (fls. 31). Há ainda estipulação expressa sobre a necessidade de alvará
judicial para a transferência definitiva do imóvel (cláusula 9a, fls. 34).
Ora, a curadora é pessoa capaz, o objeto e o motivo
são lícitos e foi observada a forma prevista em lei. O fato de os autores terem
vendido o único imóvel ou de os réus serem pessoas ricas não é suficiente para
acarretar a nulidade do negócio jurídico, nos termos do art. 166 do CC.
Também não há que se falar em manifesta
desvantagem dos vendedores, que alienaram o imóvel por R$ 190.000,00, quando o
mesmo bem havia sido avaliado nos autos da execução de título extrajudicial (proc.
no 1255/2010), em R$ 120.000,00, e obtido lance de R$ 90.000,00, em 25/11/2011
(fls. 92), ou seja, somente alguns meses antes da celebração do negócio
(13/09/2012).
E não é crível que, em tão pouco tempo, o imóvel
tenha valorizado mais do que o dobro da avaliação judicial, chegando a quantias
superiores a R$ 300.000,00, como afirmam os apelantes.
E, ao afirmarem que foram induzidos a erro, os autores
suscitam a má-fé dos réus, mas, como é cediço, a boa-fé é presumida.
Logo, cabia aos autores provarem a má-fé dos réus, o
que não fizeram, pois não se interessaram pela produção de provas (fls. 180).
Sobre o desconto da parcela de R$ 10.000,00, a título

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 3005114-72.2013.8.26.0272 -Voto no 1619
e
5
de aluguel mensal no valor de R$ 770,00, durante 13 meses de ocupação do imóvel
pelos vendedores, há previsão expressa na cláusula 3a (fls. 33), com a qual eles
concordaram, já que firmaram o contrato.
Quanto à alegada diferença de pagamento, de fato a
sentença apurou a existência da quantia de R$ 1.600,00 em favor dos autores, como
se segue:
“Considerando-se que há nos autos prova do
pagamento do valor de R$ 78.400,00 (setenta e oito mil e quatrocentos reais) (16 X
R$ 4.900,00), observo que ainda resta ser pago a importância de R$ 1.600,00 (um
mil e seiscentos reais) para a cabal quitação do preço” (fls. 260).
Como não foi formulado pedido de condenação dos
réus ao pagamento da diferença, a questão deverá ser discutida em ação própria.
Mantida, portanto, a improcedência da ação principal
(declaratória de nulidade contratual).
Os apelantes, entretanto, tem razão em um ponto.
A sentença julgou extintas as reconvenções, sem
exame de mérito, por falta de interesse de agir, e condenou cada réu ao pagamento
das custas e despesas processuais, além de honorários de advogado fixados por
equidade, em R$ 3.000,00, de acordo com o art. 85, § 8o, do CPC.
Contudo, não se tratando de hipótese de proveito
econômico inestimável ou irrisório, ou de valor da causa muito baixo, a regra a ser
observada é a do art. 85, § 2o, do CPC.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 3005114-72.2013.8.26.0272 -Voto no 1619
e
6
Nessas condições, em atendimento aos princípios da
razoabilidade e proporcionalidade, levando-se em consideração o trabalho
desenvolvido pelo advogado e o valor econômico da ação, os honorários
advocatícios são fixados em 10% sobre o valor da causa na reconvenção (R$
95.000,00), cabendo a cada réu-reconvinte pagar a metade ao advogado dos autores.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de
recurso, a referida verba honorária é majorada para 12% sobre o valor da causa na
reconvenção (art. 85, § 11, do CPC).
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, para fixar os honorários advocatícios na
reconvenção, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, mantendo-se, no mais, a
respeitável sentença de primeiro grau.
Benedito Antonio Okuno
Relator