Tribunal: TJSP
Processo: 2234076-71.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
PROMESSA DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Cessão de uso - Inadimplemento da cessionária - Acordo celebrado pelas partes no CEJUSC - Descumprimento pela cessionária - Ação de cumprimento de sentença cumulada com reintegração de posse proposta pela CDHU - Decisão de primeiro grau que rejeita a impugnação - Agravo da executada - Prescrição não configurada - Excesso de execução inocorrente - Inexistência

Ementa:
PROMESSA DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Cessão de uso - Inadimplemento da cessionária - Acordo celebrado pelas partes no CEJUSC - Descumprimento pela cessionária - Ação de cumprimento de sentença cumulada com reintegração de posse proposta pela CDHU - Decisão de primeiro grau que rejeita a impugnação - Agravo da executada - Prescrição não configurada - Excesso de execução inocorrente - Inexistência de nulidade ou de abusividade de cláusulas que compõem a transação - Prazo para desocupação voluntária que comporta adequação - Decisão reformada em parte - Recurso parcialmente provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162003
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2234076-71.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante ROSANE DE
MOURA, é agravada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 6 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2234076-71.2019.8.26.0000 -Voto no 15.609
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VOTO No 15.609
AGRAVO No 2234076-71.2019.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO (1a VARA CÍVEL F.R. - BUTANTÃ)
AGRAVANTE: ROSANE DE MOURA
AGRAVADA: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: MÔNICA DE CASSIA THOMAZ PEREZ REIS
LOBO
PROMESSA DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Cessão de uso -
Inadimplemento da cessionária - Acordo celebrado pelas partes no
CEJUSC - Descumprimento pela cessionária - Ação de cumprimento de
sentença cumulada com reintegração de posse proposta pela CDHU -
Decisão de primeiro grau que rejeita a impugnação - Agravo da
executada - Prescrição não configurada - Excesso de execução
inocorrente - Inexistência de nulidade ou de abusividade de cláusulas
que compõem a transação - Prazo para desocupação voluntária que
comporta adequação - Decisão reformada em parte - Recurso
parcialmente provido
Trata-se de agravo de instrumento voltado contra decisão
(fls. 122/125 de origem) que, em cumprimento de sentença cumulado com
reintegração de posse, rejeitou a impugnação, afastando as arguições de
prescrição e de excesso de exceção e determinou, conforme termo de acordo,
que, finalizado o prazo sem purgação da mora, estará rescindido o acordo e o
contrato de pleno direito, de tal sorte que deverá ser a executada intimada
para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, observando-se que,
decorrido tal prazo, deverá ser expedido mandado de reintegração de posse
em favor da exequente.
Sustenta a ré, em apertada síntese, (a) que o juízo de
primeiro grau não poderia ter afastado a tese de prescrição sob o argumento
de que “o acordo que está sendo executado foi livremente pactuado pelas partes, consistindo em novação
da dívida e ato de inequívoca renúncia da executada quanto à eventual prescrição”, (b) que o acordo
foi celebrado sem que estivesse assistida por advogado, de tal sorte que “seria
exigir muito da mesma que essa soubesse que não se poderia incluir no mesmo débitos prescritos”,
devendo, portanto, ser reconhecida a prescrição relativa aos débitos de
outubro de 2003 a agosto de 2009, (c) que, uma vez reconhecida a prescrição,
há excesso de execução e, portanto, deve ser determinada a correção da
planilha de cálculo apresentada pela agravada, (d) que o início do cômputo do
prazo prescricional se inicia do vencimento de cada uma das parcelas devidas,
(e) que não há que se falar em não indicação do valor que a agravante entende
como incontroverso, ou seja, que deixou de indicar os parâmetros corretos,
visto que a parte adversa sequer adotou tal conduta, preferindo juntar apenas
planilha de débito, as quais não permitiram o exercício da ampla defesa e
aparentavam cobrar duas vezes o mesmo valor, (f) que não há como

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prevalecer entendimento no sentido de ter concordado com o vencimento
integral da dívida, e (g) que a decisão que está sendo cumprida prevê prazo de
60 (sessenta) dias para desocupação e não de 15 (quinze) dias.
O pedido de efeito suspensivo foi deferido (fl. 14).
A agravada deixou de apresentar contraminuta (certidão
de fl. 23).
É o relatório.
A agravante é cessionária da posse de imóvel vendido pela
agravada e, ao mesmo tempo, promissária compradora, conforme “Termo de
Adesão e Ocupação Provisória com opção de compra - v” reproduzido a fls.
30/35.
Em 28 de agosto de 2014 as partes celebraram acordo no
Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania referente às parcelas
do contrato inadimplidas com vencimento entre outubro de 2003 e agosto de
2014, tendo assim definido: “A parte convidada pagará o saldo de acordo R$ 16.159,11
(dezesseis mil, cento e cinquenta e nove reais e onze centavos) em 106 parcelas de R$ 152,44 (cento e
cinquenta e dois reais e quarenta e quatro centavos), reajustadas mensalmente pelo índice da poupança,
junto com o boleto mensal da prestação que ficará no total de R$ 381,06 (trezentos e oitenta e um reais e
seis centavos), cada um, todo dia 10 de cada mês, a partir de 10/09/2014, cujas prestações mensais mantêm-
se os seus reajustes anuais nos termos contratuais.” [...] “O inadimplemento de uma das parcelas
implicará no vencimento antecipado das demais e configurará de pleno direito o descumprimento do
presente acordo, autorizando a propositura de ação de execução de título judicial para que o executado, no
prazo de 15 (quinze) dias a partir da citação, venha a Juízo purgar a mora, ficando desde já consignado
que, não o fazendo, o compromisso de venda e compra estará rescindido de pleno direito, com a
consequente retomada da posse do imóvel, tendo o executado o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupá-
lo” (fl. 40).
Em face do descumprimento do acordo, a agravada propôs
a presente ação de cumprimento de sentença cumulada com reintegração de
posse.
A agravante opôs impugnação, a qual foi rejeitada pela
decisão contra a qual se insurge e na qual a MM. Juíza de primeiro grau assim
se pronunciou: “VISTOS. Trata-se de cumprimento de sentença ajuizado pela CDHU visando a
execução de acordo judicial onde foi estabelecido com a executada o parcelamento de dívida de prestações
de contrato compromisso de venda e compra. Segundo consta no acordo, a executada arcaria com o
pagamento do débito consolidado das parcelas vencidas entre outubro de 2003 a agosto de 2014, sem
prejuízo do pagamento do valor das parcelas vincendas, sendo previsto, para o caso de inadimplemento, o
vencimento antecipado do débito parcelado e rescisão de pleno direito do acordo, podendo purgar a mora
no prazo para cumprimento voluntário da obrigação (15 dias), sob pena de rescisão do contrato de compra
e venda, com a reintegração da exequente na posse após o decurso do prazo de 60 dias para desocupação
voluntária. A executada foi intimada para cumprimento voluntário, i. e., para purgar a mora no prazo de 15
dias e, se o caso oferecer impugnação. Em impugnação a executada alegou que houve o vencimento das

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prestações cobradas na celebração do acordo, porém elas já estavam parcialmente prescritas, porque
alcançadas pelo prazo de cinco anos. Assim, teria a executada perdido o direito de exigir a obrigação das
parcelas anteriores a outubro/2008, o que tornou o acordo nulo de pleno direito. Quanto à memória de
cálculos, mencionou que a exequente inseriu período anterior à data da celebração do acordo e período
posterior, incluindo parcelas que não estavam compreendidas pelo acordo; ainda para fins de execução
entende somente ser possível a exigência do pagamento das parcelas do acordo vencidas. Afasto a tese da
prescrição, haja vista que o acordo foi livremente pactuado pelas partes, consistindo em novação da dívida
e ato de inequívoca renúncia da executada quanto à eventual prescrição. No entanto, ressalto que mesmo
considerando o termo inicial das parcelas em aberto na data do acordo, não há que se falar em prescrição.
Isso porque cuida-se de contrato de compra e venda, vale dizer, contrato de execução continuada onde o
prazo prescricional para execução do título é contado da data do vencimento da última prestação, questão
que se encontra pacificada pela jurisprudência. (precedentes jurisprudenciais). Com relação ao débito,
como já mencionado, a executada não nega o inadimplemento das parcelas do acordo onde foi pactuado o
pagamento dos valores vencidos sem prejuízo das parcelas vincendas do financiamento na forma que fora
estipulada no contrato, deixando a executada de efetuar a quitação de ambas. Do mesmo modo, não há que
se falar em excesso de execução, porque a executada sequer apontou o valor que de fato entende como
incontroverso, deixando de indicar qual seriam os parâmetros corretos no seu modo de ver para a
elaboração do cálculo. Por fim, a insurgência quanto ao vencimento integral da dívida também não socorre
à executada, pois trata-se de penalidade livremente pactuada pelas partes no acordo para o caso de
inadimplência e que compreende somente as parcelas vencidas do acordo e das prestações do financiamento
na data da purgação da mora, a qual ficou estabelecida no 15o dia após a intimação para cumprimento
voluntário da obrigação. Com o final do prazo sem a purgação da mora, nos termos do acordo, está
rescindido o acordo e o contrato de pleno direito, devendo a executada ser intimada para desocupação
voluntária no prazo de 15 dias. Decorrido tal prazo, expeça-se mandado de reintegração de posse em favor
da exequente”.
O recurso comporta acolhimento em pequena parte.
A agravada propôs a presente ação em 27 de março de
2019 (data do protocolo), sendo que a última parcela do contrato constante do
acordo firmado em 28 de agosto de 2014 (fls. 40/41) venceu em agosto de
2014, restando evidente a não caracterização de prescrição, até porque como
constou da decisão agravada se trata de “novação da dívida e ato de inequívoca renúncia da
executada quanto à eventual prescrição. No entanto, ressalto que mesmo considerando o termo inicial das
parcelas em aberto na data do acordo, não há que se falar em prescrição. Isso porque, cuida-se de contrato
de compra e venda, vale dizer, contrato de execução continuada onde o prazo prescricional para execução
do título é contado da data do vencimento da última prestação, questão que se encontra pacificada na
jurisprudência”.
Sobre o tema, confira-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Cumprimento de sentença (acordo
homologado em mutirão de conciliação realizada em decorrência de
inadimplência de contrato celebrado em conformidade com as Normas
do Sistema Financeiro de Habitação SFH) - Rejeição da respectiva
impugnação - Inconformismo - Improcedência - Inépcia da inicial
inocorrente, não havendo subsunção do alegado a nenhuma das
hipóteses previstas no artigo 330, § 1o, do Código de Processo Civil -
Inocorrência, também, de excesso de execução, não se limitando a
cobrança da dívida somente ao objeto do acordo judicial, mas também,
evidentemente, da dívida relativa ao próprio contrato - Prescrição não
configurada - Data do vencimento da última parcela prevista no
contrato como termo inicial do prazo prescricional - Retomada do
imóvel expressamente prevista na avença, não havendo falar em
abusividade - Possibilidade de perda da integralidade das parcelas
pagas, para compensar o período de ocupação gratuita - Impossibilidade
de discussão acerca de retenção por benfeitorias em impugnação ao

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cumprimento de sentença - Arguição cabível somente em embargos à
execução - Decisão mantida - Recurso não provido (Agravo de
Instrumento
no
2130293-63.2019.8.26.0000,
Relatora
Desembargadora
Daniela
Menegatti
Milano, 08.10.2019)
APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato c.c. reintegração de posse
movida pela CDHU. Sentença de procedência. Inconformismo dos réus.
Preliminar de cerceamento de defesa. Inocorrência. Havendo nos autos
elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento
do julgador, não ocorre cerceamento de defesa se julgada
antecipadamente a lide. Prescrição. Inocorrência. Prazo prescricional
da pretensão de rescindir compromisso de compra e venda que é o de
dez anos, contado a partir do vencimento da última parcela do
financiamento
imobiliário
(Apelação
no
0007643-65.2008.8.26.0022,
Relator
Desembargador Viviani Nicolau, 11.07.2017)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
REINTEGRAÇÃO
DE
POSSE.
INADIMPLEMENTO. Prescrição. Pretensão de rescisão, não de
cobrança. Aplicação prazo decenal do art. 205 do CC, contado a partir
do vencimento da última parcela. Precedentes. Prescrição não
verificada. Reconhecimento da prescrição afastado. Sentença anulada.
Recurso
provido
(Apelação
no
1004672-83.2015.8.26.0236,
Relatora
Desembargadora Mary Grün, 17.5.2017)
Além disso, conforme previsto no artigo 515, inciso II, do
Código de Processo Civil, a decisão homologatória de autocomposição
judicial constitui título executivo, de tal forma que não se vislumbra
abusividade no acordo homologado, o qual tem objeto lícito, possível e
determinado, e foi celebrado entre partes capazes e sem contrariar a lei,
devendo ser, portanto, considerado válido e eficaz, afigurando-se, pois,
desprovidas de qualquer fundamento as alegações de que não há como
prevalecer a transação em virtude da ausência de advogado e de que “seria exigir
muito da mesma que essa soubesse que não se poderia incluir no mesmo débitos prescritos”.
No tocante ao excesso de execução, a executada também
não está com a razão, pois o acordo de fls. 40/41 abrangeu as prestações
atrasadas do período de 10/2003 a 08/2014, cujas parcelas, por conveniência,
seriam quitadas juntamente com a prestação mensal.
Logo, nenhuma irregularidade há no demonstrativo do
débito em alcançar parcelas que se venceram depois de sua celebração, até
porque também foi condição do acordo, livremente celebrado, que “O
inadimplemento de uma das parcelas implicará no vencimento antecipado das demais e configurará de
pleno direito o descumprimento do presente acordo, autorizando a propositura de ação de execução de
título judicial para que o executado, no prazo de 15 (quinze) dias a partir da citação, venha a Juízo purgar a
mora, ficando desde já consignado que, não o fazendo, o compromisso de venda e compra estará rescindido
de pleno direito, com a consequente retomada da posse do imóvel”.

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A isso se acrescenta, conforme observou com acerto a
MM. Juíza de origem, que “a executada sequer apontou o valor que de fato entende como
incontroverso, deixando de indicar qual seriam os parâmetros corretos no seu modo de ver para a
elaboração do cálculo”.
A decisão recorrida comporta reparo apenas no tocante ao
prazo de desocupação do imóvel.
O acordo realmente não estabelece a reintegração imediata
da exequente na posse do imóvel como consequência do inadimplemento. Na
verdade, convencionaram as partes que o inadimplemento configura o
descumprimento do acordo e autoriza a propositura de ação de execução de
título judicial para que a executada tenha a oportunidade de purgar a mora no
prazo de 15 (quinze) dias a partir da citação.
Convencionaram também que a rescisão do compromisso
de venda e compra e a retomada do imóvel ocorrerão somente se não ocorrer
a purgação da mora, caso em que a executada terá ainda o prazo de 60
(sessenta) dias para desocupação voluntária.
Dessa forma, acolhe-se em parte o inconformismo apenas
para definir que para a desocupação voluntária o prazo será de 60 (sessenta)
dias, como constou expressamente do acordo celebrado pelas partes, a contar
da publicação do acórdão, visto que o objetivo da execução é fazer cumprir o
que foi livremente convencionado e homologado pelo Poder Judiciário, não
havendo espaço, com o devido respeito, para ponderações que não estejam
atreladas ao título exequendo.
Por fim, verifica-se que não houve inclusão de honorários
advocatícios no demonstrativo do débito, motivo pelo qual se mostra
impertinente a impugnação de fl. 83 dos autos de origem.
Em suma, é caso de dar parcial provimento ao recurso
apenas para reconhecer o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação
voluntária a contar da publicação do acórdão.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar parcial
provimento ao agravo.

CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator