Tribunal: TJSP
Processo: 1007591-89.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular de compromisso de compra e venda – Promitentes vendedores indicados no instrumento Pedro Basile e o Espólio de Filomena Lea Cimino Basile – Inobservância ao princípio da continuidade – Proprietários junto à matrícula Pedro Basile e Filomena Lea Cimino Basile – Art. 195 e art. 237, ambos da Lei de Registros Públicos – Recurso

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular de compromisso de compra e venda – Promitentes vendedores indicados no instrumento Pedro Basile e o Espólio de Filomena Lea Cimino Basile – Inobservância ao princípio da continuidade – Proprietários junto à matrícula Pedro Basile e Filomena Lea Cimino Basile – Art. 195 e art. 237, ambos da Lei de Registros Públicos – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100

Registro: 2020.0000785374
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007591-89.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
START UP XII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado
DECIMO PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS DA
COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO SÃO PAULO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento, v. u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO
FRANCO
(PRESIDENTE
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA)
(Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER
DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO
DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO
DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100

Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100 -Voto no 31.213 - São Paulo - Аνάφη
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Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100
Apelante: Start Up XII Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Decimo Primeiro Oficial de Registro de Imoveis da Comarca da
Capital do Estado São Paulo
Voto no 31.213
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada
procedente
–
Instrumento
particular
de
compromisso de compra e venda – Promitentes
vendedores indicados no instrumento Pedro Basile
e o Espólio de Filomena Lea Cimino Basile –
Inobservância ao princípio da continuidade –
Proprietários junto à matrícula Pedro Basile e
Filomena Lea Cimino Basile – Art. 195 e art. 237,
ambos da Lei de Registros Públicos – Recurso não
provido.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto
por START UP XII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., visando à reforma da sentença de fl. 63/65, que julgou
procedente a dúvida suscitada pelo 11o Oficial do Registro de
Imóveis da Comarca de São Paulo, mantendo a recusa de ingresso
no registro de instrumento particular de promessa de compra e
venda do imóvel de matrícula no 379.270, entendendo que a
ausência de identidade entre proprietários e promitentes
vendedores afrontaria o principio da continuidade.

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Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100

Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100 -Voto no 31.213 - São Paulo - Аνάφη
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A recorrente sustenta, em resumo, que todos os
herdeiros envolvidos no negócio jurídico corporificado no
instrumento particular declararam expressamente que adotariam
todas as providências necessárias para futura lavratura da escritura
de compra e venda. Afirma que possíveis vícios no negócio
entabulado serão sanados até a outorga da escritura definitiva. (fl.
71/76).
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não
provimento do recurso (fl. 93/94).
É o relatório.
2. O recurso de apelação não comporta
provimento.
O princípio da continuidade está expresso nos
arts. 195 e 237 da Lei de Registros Públicos. Desse princípio se
extrai importante conceito do direito registral que garante a
segurança dos negócios jurídicos, uma vez que se impõe a
obrigatoriedade de observância rigorosa do encadeamento de
titularidades de um bem imóvel.
O imóvel objeto da promessa de venda e
compra (matrícula no 379.270 do 11o Registro de Imóveis da
Capital) firmada entre a recorrente e Pedro Basile, o espólio de
Filomena, Salvador Peluso e Elenice Basile (os últimos como
promissários vendedores) não comporta ingresso no fólio real por

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Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100 -Voto no 31.213 - São Paulo - Аνάφη
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quebra ao principio da continuidade.
Afinal, constam na matrícula do imóvel
prometido à venda como proprietários apenas Pedro Basile e a
falecida Filomena Lea Cimino Basile.
Como salientado pela Juíza Corregedora
Permanente: “para ingresso do título no registro imobiliário, os
outorgantes devem corresponder aos titulares de direito inscritos
na matrícula. No presente caso, são titulares de domínio Pedro
Basile e Filomena Lea Cimino Basile. Por outro lado, no título os
transmitentes são Pedro, o espólio de Filomena, Salvador Peluso e
Elenice Basile. Há, portanto, incongruências que levam ao
desrespeito da continuidade: Salvador Peluso e Elenice Basile não
podem constar como outorgantes, pois não são titulares de
nenhum direito inscrito sobre o bem” (fl. 64).
A respeito do princípio da continuidade ensina
Afrânio de Carvalho: “ao exigir que cada inscrição encontre sua
procedência em outro anterior, que assegure a legitimidade na
transmissão ou na oneração do direito, acaba por transformá-la
no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos
quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se
ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira
confiança ao público” (Registro de Imóveis, 2a ed., Rio de Janeiro:
Forense, 1977, p. 285).

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Apelação Cível no 1007591-89.2020.8.26.0100 -Voto no 31.213 - São Paulo - Аνάφη
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As exigências apresentadas pelo Registrador e
mantidas pela Juíza Corregedora Permanente foram acertadas:
“sendo o espólio de Filomena um dos outorgantes, necessária a
averbação de seu óbito. Com esse fato, poderá o espólio constar
como outorgante, mas a transmissão do direito depende de alvará
judicial que autorize o ato pelo inventariante, e neste caso
Salvador e Elenice não podem constar como outorgantes, pois o
bem nunca entrou em seu domínio” (fl. 64).
3. Por tais fundamentos, nego provimento ao
recurso.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica