Tribunal: TJSP
Processo: 1006581-43.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação de rescisão de contrato, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas – Sentença de parcial procedência – Recurso da ré – Atraso na entrega da obra – Força maior ou caso fortuito – Não verificação – Pretensões relativas à comissão de corretagem e taxa SATI prescritas – Condenação afastada – Rescisão contratual por culpa da ré – Devolução integral

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação de rescisão de contrato, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas – Sentença de parcial procedência – Recurso da ré – Atraso na entrega da obra – Força maior ou caso fortuito – Não verificação – Pretensões relativas à comissão de corretagem e taxa SATI prescritas – Condenação afastada – Rescisão contratual por culpa da ré – Devolução integral das parcelas pagas – Mora do promitente vendedor – Juros de mora desde a citação e correção monetária a partir de cada desembolso – Sucumbência recíproca – Ônus da sucumbência dividido entre as partes proporcionalmente – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001034318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006581-43.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante ETÓLIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada CATIA ELLEN
CALESSO MENEZES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006581-43.2019.8.26.0068 -Voto no
2
VOTO No: 2020/34727
APELAÇÃO No: 1006581-43.2019.8.26.0068
COMARCA: Barueri
APELANTE: Etólia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELADA: Catia Ellen Calesso Menezes
JUIZ: Lucas Borges Dias
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação de
rescisão de contrato, cumulada com pedido de devolução de
quantias pagas Sentença de parcial procedência Recurso
da ré Atraso na entrega da obra Força maior ou caso
fortuito Não verificação Pretensões relativas à comissão
de corretagem e taxa SATI prescritas
Condenação
afastada Rescisão contratual por culpa da ré Devolução
integral das parcelas pagas Mora do promitente vendedor
Juros de mora desde a citação e correção monetária a
partir de cada desembolso Sucumbência recíproca Ônus
da sucumbência dividido entre as partes proporcionalmente
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão de contrato, cumulada
com pedido de devolução de quantias pagas, proposta por Catia Ellen
Calesso Menezes em face de Etólia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
A sentença de fls. 248/256, cujo relatório adoto,
julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora para resolver o
contrato e condenar a ré a devolver-lhe R$ 90.780,16, corrigidos desde
cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, além
de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em
10% sobre o valor da condenação.
A ré interpôs recurso de apelação (fls. 258/307).
Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva ad causam quanto à taxa
de comissão de corretagem. Pugna, à vista disso, pela parcial extinção
do processo sem resolução de mérito. No mérito, sustenta que ocorreu a
prescrição da pretensão da autora relativa à taxa de comissão de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006581-43.2019.8.26.0068 -Voto no
3
corretagem. Assevera que é inaplicável à espécie o Código de Defesa do
Consumidor. Acrescenta que não se trata de contrato de adesão.
Menciona que havia a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega
da obra. Afirma que o atraso na entrega da obra decorreu de dois fatores:
escassez de mão-de-obra qualificada no ramo da construção civil e
excesso de chuvas. Aduz que deve ser observada a cláusula 12, §3o do
contrato, que estabelece o direito de retenção de parcela do valor pago.
Diz que o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária deve
ser o trânsito em julgado. Aponta que a sucumbência é recíproca.
Requer, então, a improcedência da demanda.
O recurso foi preparado (fls. 308/309) e respondido
(fls. 312/326).
Este recurso chegou ao Tribunal em 22.10.2020,
sendo a mim distribuído livremente em 27.10.2020 (fls. 328), com
conclusão final na mesma data. Estudo e voto finalizados em
03.11.2020.
É o relatório.
Conheço do recurso.
Anoto, inicialmente, que o resultado parcialmente
favorável à ré no mérito da apelação, conforme se verá, prejudica a
matéria preliminar suscitada, a teor do que dispõe o artigo 282, §2o, do
Código de Processo Civil.
Narra a inicial, em suma, que em 26.4.2014 as partes
entabularam contrato de promessa de venda e compra da unidade
condominial n. 45, Torre 1, Condomínio Rossi Mais Parque da Lagoa,
situada na Rua Campos Sales, n. 1.545, Barueri, SP, pelo preço de R$
305.256,00, que vinha sendo parceladamente pago pela autora. A título

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006581-43.2019.8.26.0068 -Voto no
4
de comissão de corretagem, pagou a autora, ainda, R$ 19.577,60. No
entanto, o prazo previsto para a entrega da obra 30.6.2017 não foi
observado até a data do ajuizamento da ação.
Em contestação, a ré alega que o atraso na entrega da
obra decorreu de dois fatores: escassez de mão-de-obra qualificada no
ramo da construção civil e excesso de chuvas (fls. 145/146).
Cumpre notar, desde logo, que a pretensão da autora,
relativa ao ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI submete-se, consoante precedente vinculante do
Superior Tribunal de Justiça, ao prazo prescricional de 3 anos previsto
no artigo 206, § 3o, VI, do Código Civil. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL
DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2.
Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do
Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três
anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as
demais alegações constantes do recurso especial. 3.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006581-43.2019.8.26.0068 -Voto no
5
RECURSO ESPECIAL PROVIDO” (Recurso Especial n.
1.551.956/SP, Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino,
D.J. 24.8.16).
Destarte, entabulado o contrato em 26.4.2014, a
prescrição trienal já havia se operado quando da propositura da
demanda, em 13.5.2019, pelo que afasto a condenação ao aludido
ressarcimento.
Lado outro, a escassez de mão-de-obra qualificada no
ramo da construção civil e o excesso de chuvas alegados são percalços
absolutamente previsíveis, fortuitos internos próprios da atividade da ré,
em relação aos quais ela deve estar preparada, não podendo, com
sucesso, invocar ausência de previsão.
Nesse sentido, cabe entendimento sumulado deste
Tribunal:
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
Confira-se, ainda, por oportuno, a doutrina de Sergio
Cavalieri Filho:
“Entende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por isso,
inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto.
Não exclui a responsabilidade do fornecedor, porque faz parte
da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento,
submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do
produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito
ocorreu antes da introdução do produto no mercado de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006581-43.2019.8.26.0068 -Voto no
6
consumo, não importa saber o motivo que determinou o
defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas
consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e
inevitável”.
(Cavalieri
Filho,
Sergio.
Programa
de
Responsabilidade Civil, 9a ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185).
Tratando-se
de
risco
próprio
da
atividade
empresarial, a pessoa jurídica é ineludivelmente responsável por suas
consequências perante o consumidor.
Cumpre notar que a força maior se caracteriza pelo
fato necessário, cujos efeitos não são possíveis de impedir ou evitar, a
teor do que dispõe o artigo 393, parágrafo único do Código Civil.
Desse modo, os fatos relatados pela ré não são
inescapáveis, mas ocorrências ínsitas à construção de grandes
empreendimentos que justificam, em última instância, a existência do
prazo de tolerância de 180 dias, mas não constituem a escusa de
responsabilidade.
Nesse passo, é evidente que a rescisão contratual
ocorreu por culpa da ré, impondo-se o retorno das partes ao estado
anterior, nos termos do artigo 475 do Código Civil.
Diante disso, a autora tem direito à devolução
integral e imediata das parcelas comprovadamente pagas, nos termos da
Súmula no 2, desta Corte e da Súmula no 543 do Superior Tribunal de
Justiça:
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.”
“Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006581-43.2019.8.26.0068 -Voto no
7
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Nem se cogite que a relação jurídica em questão,
estabelecida por contrato de compromisso de compra e venda de bem
imóvel entre a construtora do empreendimento e o compromissário
comprador não seja de consumo, na medida em que se amolda aos
requisitos dispostos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do
Consumidor.
De outra banda, na hipótese de mora do promitente-
vendedor, os juros respectivos realmente devem incidir a partir da
citação e a correção monetária desde cada desembolso.
Acolhida parcialmente a pretensão da autora, a
sucumbência é recíproca, o que implica divisão de custas e despesas
processuais entre as partes.
Assim, a autora e a ré arcarão com 1/3 e 2/3 de
custas e despesas processuais, bem como com os honorários
advocatícios, fixados em 10% sobre a diferença entre o pedido inicial e
o proveito econômico obtido e 10% sobre o valor atualizado da
condenação, respectivamente, vedada a compensação, nos termos do
artigo 85, §§ 8o e 14, do Código de Processo Civil.
Diante dessas considerações, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso.
MIGUEL BRANDI
Relator