Tribunal: TJSP
Processo: 1123584-25.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Sentença que declara a rescisão do contrato e condena a ré a restituir noventa por cento do montante pago pela autora. Inconformismo das partes. Preliminar. Insuficiência do preparo. Rejeição. Proveito econômico visado pela pretensão recursal como sendo a base de cálculo para o preparo. Precedente desta Câmara.

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Sentença que declara a rescisão do contrato e condena a ré a restituir noventa por cento do montante pago pela autora. Inconformismo das partes. Preliminar. Insuficiência do preparo. Rejeição. Proveito econômico visado pela pretensão recursal como sendo a base de cálculo para o preparo. Precedente desta Câmara. Pagamento realizado na forma do artigo 4o, inciso II, da Lei Estadual no 11.608/03. Mérito. Resilição unilateral pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula n. 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 10% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Base de cálculo para a retenção como sendo os valores efetivamente pagos. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. n. 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Pagamentos realizados pela compromissária compradora a título de condomínio e IPTU antes de exercida a posse direta sobre a coisa. Reconhecimento da legitimidade passiva da promitente vendedora e condenação à restituição de valores pagos indevidamente. Precedentes desta Câmara. Sentença reformada. Recursos da autora e da ré providos em parte.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível no 1123584-25.2016.8.26.0100
Registro: 2020.0000163785
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1123584-25.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
ABCD DIACAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e MAGNA RAMOS
CARDOSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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2
Voto no 808
Apelação Cível no 1123584-25.2016.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Aptes/Apdos: Abcd Diacal Empreendimentos Imobiliários S/A e Magna Ramos
Cardoso
Juiz: Mario Chiuvite Júnior.
APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato. Compromisso de
compra e venda. Bem imóvel. Sentença que declara a rescisão
do contrato e condena a ré a restituir noventa por cento do
montante pago pela autora. Inconformismo das partes.
Preliminar. Insuficiência do preparo. Rejeição. Proveito
econômico visado pela pretensão recursal como sendo a base
de cálculo para o preparo. Precedente desta Câmara.
Pagamento realizado na forma do artigo 4o, inciso II, da Lei
Estadual no 11.608/03. Mérito. Resilição unilateral pelo
comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de
parte do preço. Possibilidade. Súmula n. 1 deste E. Tribunal de
Justiça. Sentença que fixou a retenção em 10% do montante
pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado
pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de
Direito Privado. Base de cálculo para a retenção como sendo os
valores efetivamente pagos. Juros de mora. Trânsito em
julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. n. 1.740.911/DF,
julgado em sede de recurso repetitivo. Pagamentos realizados
pela compromissária compradora a título de condomínio e
IPTU antes de exercida a posse direta sobre a coisa.
Reconhecimento da legitimidade passiva da promitente
vendedora e condenação à restituição de valores pagos
indevidamente.
Precedentes
desta
Câmara.
Sentença
reformada. Recursos da autora e da ré providos em parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
200/204, que julgou procedentes em parte os pedidos da petição inicial, para declarar a
rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel e condenar a ré a
restituir noventa por cento do montante pago pela autora, bem como distribuiu de maneira
proporcional as verbas de sucumbência.
Inconformadas, as partes apelaram.

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A ré sustenta que não deu causa à rescisão do contrato de
compromisso de compra e venda, pois a extinção decorre de iniciativa da autora
compromissária compradora. Afirma que a obrigação pactuada é obrigatória. Aduz que
restituir noventa por cento do valor pago pela autora é desarrazoado. Pleiteia que os juros
sejam fixados somente a partir do trânsito em julgado.
A autora, por sua vez, afirma que a ré é parte legítima e tem o dever de
restituir os valores pagos a título de IPTU e condomínio por configurar cobrança abusiva,
considerando que jamais exerceu posse direta sobre a coisa.
Recursos regularmente processados, com preparo (fls. 226/227 e
235/236) e contrarrazões das partes (fls. 240/263).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
Sendo o pagamento do preparo pressuposto para conhecimento do
recurso de apelação, nos termos do artigo 1.007 do Código de Processo Civil, passa-se ao
exame da preliminar de contrarrazões em que se aponta o pagamento insuficiente do
preparo pela parte ré (fls. 256/257).
Frise-se que a alegada insuficiência do preparo recursal não implica
deserção, na forma do artigo 1.007, §2o, do Código de Processo Civil, pois, deve ser
conferido à parte prazo complementar.
De toda forma, verifica-se que o valor do preparo recolhido está
correto ao contrário do que insiste a parte ré.
A suficiência do preparo é aferida a partir do proveito econômico da

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recorrente, que é a base de cálculo sobre a qual deve incidir o percentual previsto na Lei
Estadual que rege o assunto, conforme entendimento desta Câmara:
“1.Preliminar. Suficiência do preparo.
A Lei Estadual no 11.608, de 29 de dezembro de 2003 dispõe:
Artigo 4o - O recolhimento da taxa judiciária será feito da seguinte forma:
II - 4% (quatro por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 511
do Código de Processo Civil, como preparo da apelação e do recurso
adesivo, ou, nos processos de competência originária do Tribunal, como
preparo dos embargos infringentes; (NR);
§ 2o - Nas hipóteses de pedido condenatório, o valor do preparo a que se
refere o inciso II, será calculado sobre o valor fixado na sentença, se for
líquido, ou, se ilíquido, sobre o valor fixado eqüitativamente para esse fim,
pelo MM. Juiz de Direito, de modo a viabilizar o acesso à Justiça,
observado o disposto no § 1°.
Como a lei não contém previsão específica para casos de procedência
parcial, é preciso interpretá-la de forma que seja possível sua aplicação ao
caso concreto, seguindo a premissa de que 'na aplicação da lei, o juiz
atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum'
(art. 5o, LICC).
Da leitura do dispositivo, conclui-se que a ratio da lei é estabelecer à parte
sucumbente o recolhimento do preparo, com base no proveito econômico
pretendido com o recurso. Assim é que o §2o prevê cálculo do preparo com
base no valor da condenação e, nos demais casos, o caput prevê que o
preparo deve ser calculado sobre o valor da causa.
Desse modo, aplicando a mesma ratio no presente caso, tem-se que o
apelante deveria recolher o preparo com base nos valores das pretensões
que agora são objeto do recurso. Assim foi feito; portanto, o preparo é
suficiente
e
o
recurso
deve
ser
recebido.”(Ap.
no
1004697-23.2016.8.26.0152, 9a Câmara de Direito Privado-TJSP, rel. Des.
Edson Luiz de Queiroz, j. 23.1.2020).

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No caso, a parte autora pretende a restituição do equivalente pago de
condomínio e IPTU antes de ingressar na posse do bem, cuja soma é R$4.571,50 (fl. 16 e
230), motivo pelo qual está correto o pagamento de R$182,86 (fls. 234/236).
Assim, sendo o proveito econômico visado pela pretensão recursal a
base de cálculo para o preparo recursal, o pagamento realizado está de acordo com a
finalidade do artigo 4o, inciso II, da Lei Estadual no 11.608/03.
Rejeitada a preliminar, no mérito, os recursos da ré e da autora
comportam provimento em parte.
A r. sentença deve ser mantida no tocante ao percentual fixado para
aferir o valor que a parte ré deverá restituir à autora.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização à parte prejudicada e que não deu causa ao
desfazimento.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e

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25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta C. 9a Câmara de
Direito Privado, que, inclusive, reconhece a razoabilidade da retenção de 10% do montante
quitado pelo compromissário comprador:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(AP. n. 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Angela Lopes, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de

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devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(AP.
n.
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
Mantidos os dez por cento de retenção, é oportuno reconhecer que a
restituição deverá ser em única vez, na forma da Súmula no 2 deste E. Tribunal de Justiça:
“a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição”, como determinado pelo Juízo a quo.
A ré tem razão quanto ao termo inicial dos juros moratórios, os quais
devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento firmado pelo C.
Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da

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decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
Passa-se ao exame da pretensão recursal da autora.
Com razão no que se refere ao dever de a ré devolver os valores pagos
indevidamente a título de taxa condominial (R$3.881,88) e IPTU (R$689,62), porque
jamais obteve a posse direta da coisa.
Respeitado o entendimento do magistrado de primeiro grau, a ré é
parte legítima para responder pela referida pretensão da autora e, como consequência do
pagamento indevido, é o caso de impor àquela a restituição do montante pago pela
consumidora em razão de jamais ter exercido posse direta da coisa. Este é justamente o
posicionamento desta Câmara:
“No que se refere ao pleito da autora, formulado nas razões de apelação,
para que seja a ré condenada a restituir as despesas condominiais e o
IPTU, esclareça-se que tem prevalecido nesta Câmara o entendimento de
que somente com a transmissão da posse direta do bem imóvel se legitima a
transferência dos encargos relativos à manutenção e conservação da
unidade adquirida, pois revela grande desvantagem e abusividade aos
consumidores a previsão trazida nos instrumentos contratuais no sentido de
que assim que assinado o contrato e instalado o condomínio os adquirentes
se tornam responsáveis pela quitação de tais despesas, devendo ser a
mesma considerada nula.” (Ap. no 1004514-09.2018.8.26.0564, 9a Câmara
de Direito Privado-TJSP, rel. Des. Piva Rodrigues, j. 28.5.2019).
“No que toca as despesas relativas pelo pagamento de cotas condominiais e
do IPTU, estas são de responsabilidade das rés, uma vez que a adquirente
não tomou posse do imóvel, daí descabimento da alegação preliminar de
ilegitimidade passiva, assim como inválida a cláusula que impôs o repasse
desse encargo a partir da conclusão da obra (cláusula 68, alínea “a”, da
avença fl. 44).” (Ap. no 1004144-46.2016.8.26.0161, 9a Câmara de Direito

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Privado-TJSP, rel. Des. Galdino Toledo Júnior, j. 24.4.2018).
Assim, fica reformada a r. sentença, para modificar o termo inicial dos
juros moratórios e para condenar a ré ao ressarcimento dos valores pagos indevidamente
pela autora a título de condomínio e IPTU.
Ante o resultado do julgamento dos recursos, a ré arcará integralmente
com o pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios
sucumbenciais, estes fixados em 15% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento aos recursos.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator