Tribunal: TJSP
Processo: 1050386-84.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Despejo por Denúncia Vazia
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Ação de despejo - Denúncia vazia - Sentença de procedência - Apelo do réu - Notificação premonitória extemporânea - Pressuposto processual de validade não atendido - Extinção do processo sem resolução do mérito - Apelação provida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028808
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1050386-84.2018.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JOSÉ
ROBERTO CUSTODIO GRACIANO - ME, é apelado PEDRO BARBOZA FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FABIO TABOSA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050386-84.2018.8.26.0002 -Voto no 15.344
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VOTO No 15.344
APELAÇÃO No 1050386-84.2018.8.26.0002
COMARCA: SÃO PAULO (13a VARA CÍVEL - F.R. SANTO AMARO)
APELANTE: JOSÉ ROBERTO CUSTÓDIO GRACIANO - ME
APELADO: PEDRO BARBOZA FILHO
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: FERNANDA SOARES FIALDINI
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Ação de despejo - Denúncia vazia -
Sentença de procedência - Apelo do réu - Notificação premonitória
extemporânea - Pressuposto processual de validade não atendido -
Extinção do processo sem resolução do mérito - Apelação provida
A sentença de fls. 93/94, cujo relatório é adotado,
complementada pela decisão de fl. 104 proferida em sede de embargos de
declaração, julgou procedente a ação para o fim de declarar rescindido o
contrato de locação e fixar o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação
voluntária do imóvel, condenando o réu ao pagamento das custas processuais
e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
Apela o réu (fls. 106/114) sustentando, em resumo, que “as
partes firmaram Contrato de Locação por Escrito em 20/08/97, com prazo de 30 meses. Em sua CLÁUSULA
PRIMEIRA do referido contrato consta que sua renovação será automática, trienalmente, obedecendo-se as
demais cláusulas contratuais. Dessa forma, a cada 3 anos o contrato se renovava nas mesmas cláusulas,
respeitando-se os reajustes anuais, como mister. Contudo, visando resguardar os interesses das partes,
prevê a mesma cláusula, que qualquer oposição a sua renovação deveria ocorrer obrigatoriamente por
escrito e com antecedência de 90 dias, o que não ocorreu. Nesse passo as renovações se deram de forma
tranquila e pacífica ao longo dos anos. Contudo, a última renovação tinha como prazo final o mês de agosto
de 2018, mais precisamente dia 20. O autor deveria então ter comunicado o requerido até 20/05/18 da sua
não intenção de renovar o contrato, o que não ocorreu. Dessa forma o Contrato de Locação passou a ter
novo período de vigência, ou seja, até 20/08/21. Próximo ao término do contrato o Requerente apenas
pleiteou elevação absurda no valor locatício, bem superior ao reajuste legal, o que não pode ser atendido
diante da situação financeira do Requerido. Na ocasião, não houve nenhuma manifestação em termos de
rescisão do contrato firmado. Como não houve qualquer manifestação, o Contrato firmado entre as partes
se renovou automaticamente por mais 3 anos, até agosto de 2021. Deveria o autor ter comunicado o
requerido até 20/05/18, o que não ocorreu. Diante de todo o exposto, o Contrato firmado entre as partes se
encontra em pleno vigor, não merecendo sua rescisão antecipada como pleiteado”.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
125/130).
É o relatório.

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Trata-se de ação de despejo fundada em denúncia vazia,
tendo por objeto o imóvel localizado na Estrada do Alvarenga, 3.053,
Balneário São Fraancisco, São Paulo, SP, alugado por contrato com
finalidade comercial celebrado em 30 de julho de 1997 (fls. 16/19).
Afirma o autor que por não mais ter interesse na locação
notificou o réu em 18 de agosto de 2018 (fl. 20), sem obter sucesso na
desocupação amigável.
Ressalvado o entendimento da MM. Juíza de primeiro
grau, o recurso comporta provimento.
Conforme se depreende da cláusula primeira do
instrumento contratual de fls. 16/19, “O prazo de duração do presente contrato tem início em
20 de agosto de 1997 e seu prazo de duração é regulado trienalmente, obedecidas as cláusulas e condições
expostas nesse instrumento. Caso haja desistência por quaisquer das partes, a parte desistente deverá
notificar por escrito a outra, no prazo de 90 (noventa) dias de antecedência do período regulador”.
Ou seja, no direito de livremente disciplinar o contrato
celebrado, as partes estabeleceram uma duração trienal de vigência da
locação, devendo a parte interessada em sua denúncia notificar a outra por
escrito com 90 (noventa) dias de antecedência do “período regulador”.
O triênio que interessa ao julgamento era de 20 de agosto
de 2015 a 20 de agosto de 2018 (“período regulador”), devendo o autor,
interessado em denunciar o contrato, notificar o locatário “no prazo de 90 (noventa)
dias de antecedência do período regulador”, ou seja, até 22 de maio de 2018.
Ocorre que a notificação do locatário ocorreu em 18 de
agosto de 2018 (fl. 20), o que revela sua extemporaneidade para cumprimento
dos termos contratuais, que devem ser observados.
Nesse passo, reputa-se inválida a notificação de fl. 20 para
fins de denúncia do contrato no triênio entre 20 de agosto de 2015 e 20 de
agosto de 2018, o que significa que o locador permitiu o início do triênio
seguinte, de 20 de agosto de 2018 a 20 de agosto de 2021.
Não se aplica ao caso a regra do 57 da Lei no 8.245/91,
devendo ser observado o previsto na cláusula primeira do contrato, em
atenção ao princípio da autonomia da vontade.
Por conseguinte, estando a propositura da presente ação
condicionada à prévia e válida notificação do inquilino, o que, como visto,
não ocorreu, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito, por
ausência de pressuposto processual de validade, com fundamento no artigo
485, inciso IV, do Código de Processo Civil, invertendo-se os encargos de
sucumbência.

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Em casos análogos, o posicionamento deste Egrégio
Tribunal de Justiça:
LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL Ação de despejo por denúncia vazia
Processo extinto, sem resolução de mérito, com fundamento no artigo
267, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil Contrato prorrogado
por prazo indeterminado e que vige há mais de quatro anos Possibilidade
da retomada imotivada Ausência, entretanto, de notificação premonitória
denunciando o contrato e assinalando prazo para desocupação
voluntária, a termo do disposto no artigo 46, § 2o, da Lei do Inquilinato
Providência que constitui requisito de admissibilidade da ação de
retomada Cerceamento de defesa não caracterizado Sentença mantida
Recurso não provido (33a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 0008249-59.2013.8.26.0009, Relator
Desembargador Sá Duarte, 07.03.2016)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO
PRORROGADA POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE
NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. PRESSUPOSTO DO ART. 57 DA LEI
8.245/91 FALTA DE INTERESSE DE AGIR DA AUTORA RECURSO
PROVIDO PARA EXTINGUIR O PROCESSO (ART. 267, IV DO CPC).
(36a Câmara de Direito Privado, Apelação no
0003499-22.2011.8.26.0223,
Relatora
Desembargadora Gil Cimino, 31.10.2013)
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento
ao apelo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator