Tribunal: TJSP
Processo: 1010697-92.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
Ação ajuizada pela adquirente em face das vendedoras ante o atraso na entrega do imóvel, visando o recebimento de indenizações pelos danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora. Presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência. Art. 99, §3o, do

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
Ação ajuizada pela adquirente em face das vendedoras ante o atraso na entrega do imóvel, visando o recebimento de indenizações pelos danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora. Presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência. Art. 99, §3o, do CPC. Ônus da prova da impugnante descumprido.
2. Responsabilidade das rés pelo atraso na entrega. Entraves administrativos são fortuitos internos inerentes à atividade do fornecedor e que nada concerne o consumidor. Aplicação da Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Descumprimento contratual configurado.
3. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel. Súmula no 162 do TJSP. Percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, atualizado, por mês de atraso.
4. Danos morais não verificados. Inocorrência de situação excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento contratual. Indenização indevida.
5. Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000901298
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1010697-
92.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes/apelados ECCO
HOLDING
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
e
IGUAPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é apelada/apelante SOLENI
ALMEIDA RICARDO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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2
VOTO No: 21164
APELAÇÃO No: 1010697-92.2019.8.26.0068
COMARCA: BARUERI
APTES. : IGUAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ECCO
HOLDING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
SOLENI ALMEIDA RICARDO
APDAS. : As mesmas.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA.
Ação ajuizada pela adquirente em face das vendedoras ante
o atraso na entrega do imóvel, visando o recebimento de
indenizações pelos danos materiais e morais. Sentença de
parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora.
Presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência.
Art. 99, §3o, do CPC. Ônus da prova da impugnante
descumprido.
2. Responsabilidade das rés pelo atraso na entrega. Entraves
administrativos são fortuitos internos inerentes à atividade
do fornecedor e que nada concerne o consumidor. Aplicação
da Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do
fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Descumprimento
contratual configurado.
3. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do
imóvel. Súmula no 162 do TJSP. Percentual de 0,5% sobre o
valor do contrato, atualizado, por mês de atraso.
4. Danos morais não verificados. Inocorrência de situação
excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento
contratual. Indenização indevida.
5. Recursos desprovidos.
Vistos.
Trata-se de ação indenizatória por danos materiais
e morais (sic), ajuizada por SOLENI ALMEIDA RICARDO em face
de IGUAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e
ECCO HOLDING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES.
A r. sentença (fls. 316/321), disponibilizada no
DJe de 25/11/2019 (fls. 322), julgou parcialmente procedente a
ação, nos seguintes termos:

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“Pelo
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE, o pedido formulado por SOLENI
ALMEIDA
RICARDO
em
face
de
IGUAPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e
ECCO
HOLDING
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES a nos termos do artigo 487, I, do
CPC, e o faço para condenar as rés, solidariamente, a
indenizar a autora pelo atraso na entrega da obra, em
patamar equivalente a 0,5% do valor do contrato, por
mês,
pelo
período
em
que
estiveram
em
mora
(junho/2018
a
janeiro/2019),
corrigido
monetariamente pela tabela prática do Tribunal de
Justiça de São Paulo e acrescidos de juros de mora de
1% ao mês desde cada vencimento (final de cada mês).
Em razão da sucumbência recíproca, cada
parte arcará com metade das custas e despesas
processuais,
e
honorários
advocatícios
da
parte
adversa, no importe de 10% do valor da condenação
para os réus e 10% sobre o valor pretendido a título de
danos
morais
e
metade
dos
danos
materiais
(R$10.000,00 + 4.814,00), vedada a compensação de
valores, observado com relação à autora a sua condição
de beneficiária da assistência judiciária.”
Inconformadas, apelam ambas as partes.
As rés (fls. 323/342) alegam que “os documentos
acostados pela apelada são meros prints do site da Receita Federal, não
podendo ser levados em conta para apuração da concessão da
gratuidade da justiça. A apelada deveria ter trazido aos autos extratos
e faturas de cartão de crédito, mas aparentemente não o fez. Ademais,
o simples argumento da apelada de que não obtém renda passível de
declaração não merece prosperar, isso porque, o próprio objeto da
presente demanda já contraria a suscitada pobreza. Como uma pessoa
poderia adquirir um imóvel de R$ 160.481,77 (cento e sessenta mil,
quatrocentos e oitenta e um reais e setenta e sete centavos) recebendo
menos de dois salários mínimos ao mês? É nítido que a apelada possui
outra fonte de renda” (fls. 327).

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Dizem que “Se a apelada possui a capacidade
financeira de 'guardar dinheiro' para comprar um imóvel no valor
anteriormente mencionado, sem prejudicar o sustento de sua família,
por óbvio que também possui condições para arcar com as custas
processuais, até mesmo porque as custas deste Tribunal de Justiça são
mais baratas do que a parcela do financiamento pago pela apelada”
(fls. 328).
Afirmam que “o atraso na entrega da obra se deu
pela desídia da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São
Paulo - SABESP, que demorou dias para realizar o agendamento de
inspeção na rede de água e de esgoto. E tais fatos foram devidamente
comprovados pelo Doc. 02 'Tratativas junto à SABESP' -, de fls.
280-293 e pelo e-mail de fls. 78-80.” (fls. 330).
Sustentam que “tais eventos foram imprevisíveis e
fora do comum, não podendo as apelantes serem condenadas pela
demora da prestação de serviços por parte das concessionárias de
serviços públicos. Ignorar tais fatos e imputar responsabilidade às
apelantes significa onerar ainda mais a indústria da construção
imobiliária, que já luta para permanecer de pé nesse atual cenário de
recessão econômica. Oportuno mencionar, nesse sentido, que o
Capítulo X, cláusula 'décima quinta' do instrumento de compra e
venda (Doc. 01 - Contrato de Compra e Venda, fls. 263-279) prevê
expressamente a possibilidade de alargamento do prazo de entrega do
imóvel, nas hipóteses de caso fortuito e força maior, deixando claro,
ainda, que o tempo de execução de serviços públicos não se incluem no
tempo contratualmente previsto de execução das obras” (fls. 331/332).
Argumentam que “a apelada é beneficiária do
Programa Minha Casa Minha Vida, O contrato de financiamento junto
à Caixa Econômica Federal, no âmbito do PMCMV, está acostado às

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fls. 42-65. Neste sentido, indaga-se: Sendo a apelada beneficiária do
Programa Minha Casa Minha Vida, programa que visa incentivar a
moradia, como a apelada poderia dar ao imóvel a destinação que
entendesse pertinente? Não há o que se falar na possibilidade de
destinar o imóvel ao que bem entender, visto que ele é exclusivo para a
moradia do adquirente, conforme a Lei 11.977/200 que proíbe o aluguel
de imóveis urbanos e rurais financiados pelo Minha Casa Minha
Vida.” (fls. 334).
Aduzem
que
“Não
poderiam
as
apelantes,
portanto, serem condenadas ao pagamento de lucros cessantes, ato este
incompatível com a finalidade da Lei 11.977/2000, repita-se. Ademais,
ainda que assim não entendam Vossas Excelências, o percentual de
0,5% sobre o valor do imóvel encontra-se acima daquele arbitrado
comumente pela jurisprudência deste Tribunal” (fls. 339).
Entendem que “Como salientado pelo próprio MM.
Juízo durante a r. sentença, é aceitável a cláusula contratual que prevê
a tolerância de atraso em 180 dias. Portanto, tendo em vista que o
empreendimento estava previsto para a entrega em janeiro/2018, com a
inclusão do prazo de tolerância de 180 dias, a entrega fora prevista
para o mês de julho/2018. Assim, condenar as apeladas ao pagamento
de lucros cessantes calculados desde o mês de junho/2018é desrespeitar
a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, visto que em
junho/2018 o imóvel ainda estava dentro do prazo de entrega. Deste
modo, caso persista a condenação por lucros cessantes, o que não se
espera, requer que o cálculo se dê entre os meses de julho/2018 e
janeiro/2019.” (fls. 341).
A autora (fls. 366/372) alega que “foi submetida,
por conta da conduta das recorridas, a sofrimento, tensão e
intranquilidade de espírito justamente quando almejava realizar o
sonho da casa própria. Os danos morais são caracterizados justamente

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pela privação ou diminuição de valores precípuos na vida das pessoas,
como paz, tranquilidade de espírito, liberdade individual, integridade
física e honra, entre outros, devidamente aferidos no caso. A
frustração da expectativa de adentrar finalmente no imóvel que tanto
tempo aguardou para receber, gera um sentimento de desânimo,
tristeza, angústia e aflição que superam os dissabores normalmente
vivenciados nas relações contratuais em que diariamente estamos
envolvidos. Nesse passo, devida à reparação, deve ela ser arbitrada de
forma que equivalham aos danos suportados pelos recorrentes, devendo
ser consideradas e ponderadas todas as circunstâncias do evento, a
natureza específica da ofensa sofrida, a intensidade real do sofrimento,
a repercussão da ofensa no meio social em que vivem os ofendidos.”
(fls. 370).
Recursos
tempestivos,
regularmente
processados, preparado o das rés (fls. 343/344) e isento de
preparo o da autora (fls. 146).
Contrarrazões pela autora (fls. 352/365) e pelas
rés (fls. 375/388).
É o relatório.
A autora ajuizou a presente demanda visando o
recebimento de indenizações pelos danos causados pelo atraso
na entrega das chaves do imóvel por ela adquirido.
IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA À
AUTORA

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Como se depreende da leitura do art. 99, §§2o e
3o, do Código de Processo Civil, a alegação de insuficiência
financeira presume-se verdadeira.
Trata-se de presunção juris tantum, cabendo às
impugnantes, no caso as requeridas, apresentarem elementos
suficientes para descaracterizar a pobreza alegada.
Todavia, as rés nada trouxeram aos autos para
comprovar que a autora possua condição financeira diversa
daquela por ela alegada.
As meras suposições das requeridas acerca dos
rendimentos mensais auferidos pela autora não são suficientes
para afastar a sua alegada hipossuficiência.
Ademais, ao contrário do alegado no apelo, as
requeridas tem pleno conhecimento de que a autora não teve
condições de adquirir à vista o imóvel objeto do presente litígio,
muito pelo contrário, a aquisição do bem foi financiada pela
Caixa Econômica Federal (fls. 42/65), inclusive com benefícios
do Programa Minha Casa, Minha Vida que só é conferido àqueles
que comprovam o preenchimento dos requisitos para concessão
de auxílio destinado à população de baixa renda.
E mesmo que assim não fosse, o fato da autora
adquirir um imóvel, por si só não é suficiente para afastar a
necessidade por ela relatada, pois não significa que esta detenha
uma situação boa e estável ou liquidez financeira.
Repisa-se que a parte gozará dos benefícios da
assistência
judiciária mediante simples afirmação de que,
naquele momento, não está em condições de arcar com as custas
do processo sem prejuízo de seu próprio sustento, cabendo à

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impugnante demonstrar sua possibilidade financeira, ônus do
qual não se desincumbiu a contento.
Assim, não ficou demonstrado que a autora
vive vida incompatível com o benefício da gratuidade e nem que
possui condições de arcar com as custas e despesas processuais
sem prejuízo ou dilapidação de sua condição de vida.
Logo, não há nos autos elementos aptos a
descaracterizar a presunção de pobreza aludida pelo art. 99, §3o
do Código de Processo Civil.
RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA ENTREGA
Sustentam
as
rés
que
não
podem
ser
responsabilizadas pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que
este decorreu de entraves administrativos ocasionados pela
Sabesp.
Porém, os fatos narrados são fortuitos internos
inerentes à atividade das fornecedoras, que, nos termos dos arts.
12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, possuem
responsabilidade objetiva.
Incabível se imputar ao consumidor os ônus
decorrentes do risco da atividade daquele que com ela lucra (art.
927, parágrafo único, Código Civil).
Nesse sentido, já decidiu essa Colenda Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL.
(...)
2.
Atraso.
Responsabilidade da construtora pela mora. Atraso na
liberação por órgãos do governo não é causa excludente
de responsabilidade. Risco da atividade. Termo inicial
fixado no dia seguinte ao término dos dois anos depois

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do registro do loteamento. Pedido do autor acolhido.
(...) Nos termos do contrato firmado pelas partes em 19
de janeiro de 2010 (ps. 33/55), tem-se que o prazo de
entrega de conclusão da obra, a que as vendedoras se
comprometeram, era de 24 meses após o registro do
loteamento (p. 56/59). Uma vez que referido registro
deu-se em 18/12/2009, o prazo expirou em 18/12/2011,
sem notícia até o momento - da conclusão integral do
loteamento. (...) Cabe destacar, ainda, que eventual
demora dos órgãos governamentais na liberação das
obras necessárias não configura causa excludente da
responsabilidade das vendedoras pelo atraso. Há de se
diferenciar
o
caso
fortuito
interno,
isto
é,
a
imprevisibilidade ocorrida no momento da fabricação do
produto ou da prestação do serviço, do fortuito externo,
decorrente de fato que não guarda qualquer relação com
a atividade do fornecedor. Apenas o caso fortuito
externo é excludente de responsabilidade. Na hipótese
dos autos, a paralisação da obra por conta do atraso na
obtenção da aprovação junto à Sabesp é, por óbvio, risco
da atividade empresarial desenvolvida pela construtora
ré que, por ela, evidentemente deve responder. (...)
Melhor sorte não assiste às rés apelantes no tocante à
alteração do termo inicial da mora para dezembro de
2013, por conta da previsão legal na Lei de Loteamentos
(artigos 9o e 8, V da Lei 6766/79). Referida disposição
legal refere-se ao prazo máximo para a conclusão das
obras,
sem
excluir
a
possibilidade
da
previsão
contratual
de
prazos
inferiores,
como
livre
e
expressamente pactuaram as partes.”
(TJSP, Ap. 1000669-19.2014.8.26.0625, 3a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto de Salles,
j. 12/06/2015 g.n.)
Tal entendimento, aliás, está em consonância
com a recém editada Súmula no 161 desta Corte: “Não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas
encerram
'res
inter
alios
acta'
em
relação
ao
compromissário adquirente.”

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LUCROS CESSANTES
Constatado que as rés atrasaram a entrega do
imóvel, é devida a sua responsabilização por danos materiais,
decorrentes dos lucros cessantes, que são presumidos pela não
utilização do imóvel, seja porque poderia a autora nele residir,
alugar para terceiro, vender para obter lucro imobiliário de
imóvel comprado na planta, etc. Assim, é irrelevante que a
requerente tenha adquirido o imóvel para moradia própria por
estar vinculada ao Programa Minha Casa Minha Vida.
É o que diz a Súmula 162 deste Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso
de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
Devida, então, a condenação da requerida ao
pagamento de indenização pelo atraso na entrega do imóvel,
notando-se que, em conformidade com o entendimento desta
Colenda Câmara, o valor da reparação correspondente ao aluguel
indenizatório deve ser fixada em 0,5% do valor atualizado do
contrato para cada mês de atraso.
Veja-se:
“Razoável fixação de aluguel mensal pelo período de
atraso - Arbitramento em 0,5 % ao mês, sobre o
preço do imóvel atualizado, que mais se adequa aos
valores de retorno locatício de imóveis - Verba
devida a partir da expiração do prazo de tolerância
de 120 dias até a data da efetiva entrega do bem”.
(TJSP, Ap. 0015421-13.2011.8.26.0562, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j.
30/10/2013 g.n.).

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11
Para
citar
outros
precedentes:
TJSP,
Ap.
9187345-78.2008.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Ramon
Mateo
Júnior,
j.
21/08/2013;
TJSP,
Ap.
4000488-09.2012.8.26.0278, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Luis
Mario
Galbetti,
j.
02/06/2014;
TJSP,
Ap.
0011878-25.2011.8.26.0037, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Walter
Barone,
j.
21/05/2014;
TJSP,
Ap.
0070875-85.2012.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Mendes
Pereira,
j.
19/03/2014;
TJSP,
Ap.
0021221-09.2012.8.26.0361, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Mendes
Pereira,
j.
12/03/2014;
TJSP,
Ap.
0055238-
97.2010.8.26.0084, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon
Mateo Júnior, j. 08/05/2013; TJSP, Ap. 0055238-97.2010.8.26.0084,
7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
08/05/2013; TJSP, Ap. 9187345-78.2008.8.26.0000, 7a Câm. de Dir.
Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 21/08/2013; TJSP, Ap.
0006894-85.2008.8.26.0624, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Luiz
Antonio
Costa,
j.
08/05/2013;
TJSP,
Ap.
0281905-34.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Miguel Brandi, j. 05/06/2013.
O parâmetro, tal como fixado, com efeito,
condiz com a realidade locatícia dos imóveis na atualidade e será
suficiente para ressarcir a promitente compradora pelas lesões
patrimoniais que lhe foram causadas.
No mais, o contrato de financiamento com a
Caixa Econômica Federal foi firmado em 11/12/2015, portanto, o
prazo de 24 meses para entrega do imóvel, realmente, se
esgotaria em 11/12/2017.

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Computado o prazo de tolerância de 180 dias, o
prazo final para entrega do imóvel era 11/06/2018, assim, tal
como consignado na r. sentença, desde 12/06/2018 as rés
estavam em mora, motivo pelo qual os lucros cessantes são
mesmo devidos desde junho de 2018.
DANOS MORAIS
A condenação ao pagamento de danos morais é
indevida.
Isso
porque
a
autora
não
comprovou
a
ocorrência de circunstâncias excepcionais, aptas a causar efetivo
abalo psicológico ou emocional que extrapole o aborrecimento a
que todos estão sujeitos na vida em sociedade.
Em situações semelhantes à presente, entende-
se que o inadimplemento contratual gera mero dissabor e
contratempo e não dá ensejo à indenização por danos morais:
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS C/C LUCROS CESSANTES - Contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel -
Ilegitimidade suscitada Impossibilidade Ré que
fez parte da cadeia negocial Preliminar afastada
Prazo de tolerância de 120 dias considerado válido
pelo juiz No entanto, extrapolado este prazo, o
atraso na entrega da obra deve ser reconhecido -
Cabimento da condenação por lucros cessantes, que
decorre da falta de fruição do bem Precedentes do
STJ Termo final da mora Entrega das chaves
Dano moral
Aborrecimento pela demora na
entrega do imóvel que não configura lesão aos
direitos da personalidade do autor
Indenização
indevida

Recurso
parcialmente
provido”.
(Relator(a):
Miguel
Brandi; Comarca:
São
Paulo; Órgão julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 28/05/2015; Data

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13
de registro: 28/05/2015)
“Compromisso de compra e venda. Propriedade
imóvel. Data prevista para entrega da unidade.
Detalhe
relevante
do
negócio
jurídico.
Prazo
contratual
não
observado.
Ilicitude
objetiva.
Inadimplemento relativo caracterizado. [...]
Dano moral. A sonegação da propriedade no prazo
estabelecido não enseja, em regra, sofrimento de
ordem moral. Inexistência de quebra da esperança
com
a
aspiração
da
morada.
Depreciação
da
dignidade
humana
não
verificada.
Indenização
indevida.
Improcedência
mantida.
Improbidade
processual inocorrente. Recursos desprovidos. [...]”
(Relator(a):
Rômolo
Russo; Comarca:
São
Paulo; Órgão julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 21/05/2015; Data
de registro: 22/05/2015)
DISPOSITIVO
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento aos recursos.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos de ambas as
partes em 10% para 15% do valor da condenação em favor do
patrono da autora e do valor dos pedidos não acolhidos em favor
dos patronos das rés, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
MARY GRÜN
Relatora