Tribunal: TJSP
Processo: 1011861-14.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Apelação cível – compromisso de compra-e-venda de unidade imobiliária - ação de restituição de valores - incidência da Lei no 8.078/90 - direito potestativo do comprador, mesmo em inadimplente, à rescisão do ajuste, com restituição do desembolsado, nos termos das Súmulas nos 543 do e. STJ e 01 desta c. Corte, autorizada, todavia, a retenção de 20%(vinte por cento) do volume, gizadas as

Ementa:
Apelação cível – compromisso de compra-e-venda de unidade imobiliária - ação de restituição de valores - incidência da Lei no 8.078/90 - direito potestativo do comprador, mesmo em inadimplente, à rescisão do ajuste, com restituição do desembolsado, nos termos das Súmulas nos 543 do e. STJ e 01 desta c. Corte, autorizada, todavia, a retenção de 20%(vinte por cento) do volume, gizadas as circunstâncias – perdas e danos não demonstrados - taxa de fruição - descabimento - terreno sem edificação – posse precária da unidade imobiliária marcada pela inexistência de provas aceca de seu efetivo uso, ou seja, construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico qualquer - sentença reformada - recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997276
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011861-14.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
GABRIEL SAMPAIO BALESTRIEIRO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
SODEMCO SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES DO
OESTE PAULISTA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1011861-14.2019.8.26.0482 -Voto no 9743 FH
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Voto n. 9743 – 34a Câmara de Direito Privado
Apelação n. 1011861-14.2019.8.26.0482
Origem: 4a Vara Cível do Foro de Presidente Prudente
Apelante: Gabriel Sampaio Balestrieiro
Apelada:
Sodemco
Sociedade
de
Empreendimentos
e
Construções do Oeste Paulista - Ltda
Juiz de Direito: Leonardo Mazzilli Marcondes
Apelação cível
compromisso de compra-e-venda de
unidade imobiliária - ação de restituição de valores -
incidência da Lei no 8.078/90 - direito potestativo do
comprador, mesmo em inadimplente, à rescisão do ajuste,
com restituição do desembolsado, nos termos das Súmulas
nos 543 do e. STJ e 01 desta c. Corte, autorizada, todavia, a
retenção de 20%(vinte por cento) do volume, gizadas as
circunstâncias perdas e danos não demonstrados - taxa
de fruição - descabimento - terreno sem edificação posse
precária da unidade imobiliária marcada pela inexistência de
provas aceca de seu efetivo uso, ou seja, construção,
edificação, benfeitorias ou proveito econômico qualquer -
sentença reformada - recurso parcialmente provido.
Vistos.
Insurreição
apresentada
por
Gabriel
Sampaio Balestrieiro em recurso de apelação extraído destes
autos de ação de restituição de valores que move em face de
Sodemco Sociedade de Empreendimentos e Construções do
Oeste Paulista - Ltda; observa reclamar reforma a respeitável
sentença em folhas 96/106
que assentou a parcial
procedência da inaugural; defende excessivo o valor retido
pela requerida, e assim porque correspondente à 62,08% do
volume desembolsado, pugnando, no alusivo, pela retenção
de 10% do valor pago.

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Recurso tempestivo e sem preparo mercê da
condição de beneficiário de gratuidade (fl. 40), registrada a
oferta de contrarrazões (fls. 133/143).
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se de ação de restituição de valores;
diz o autor da celebração com a requerida, em 25/07/2015, de
contrato particular de compromisso de compra-e-venda; seu
objeto o terreno no 19, do loteamento denominado Jardim
Vista Bonita, ao preço de R$ 63.184,20 (sessenta e três mil e
cento e oitenta e quatro reais e vinte centavos), a ser
desembolsado mediante entrada de R$ 1.500,00 e saldo
remanescente em 84 prestações de R$ 695,00; salienta
dissolvida a avença por força de decisão judicial editada em
autos de ação rescisória aparelhada pela acionada -
processo n. 1004942-43.2018.8.26.0482 - e isso à conta da
impossibilidade de suporte das parcelas financiadas; anota
realizado, desde a celebração do contrato, o pagamento de
R$ 14.036,30, requerendo, na esteira, a restituição de 90%
(noventa por cento) do volume desembolsado.
A r. sentença guerreada trouxe a parcial
procedência da inaugural, assim vazando compreensão o d.
magistrado “a quo”: “[...] Superada
a preliminar
em tela, passo
a analisar o mérito da demanda
e justificar o decreto de

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parcial procedência
do feito, de modo a condenar
a empresa
requerida

em
restituir
ao
postulante

Gabriel
Sampaio
Balestrieiro
a quantia de R$5.322,74
(cinco mil, trezentos
e
vinte e dois reais e setenta e quatro centavos),
com o
acréscimo

de
correção
monetária

e
juros
moratórios,

tomando como parâmetro
de atualização
a tabela do Egrégio
Tribunal de Justiça/S.P,
e juros moratórios
de 1% ao mês,
ambos os encargos
computados
a partir da data do trânsito
em julgado desta sentença.

A conclusão
em tela decorre do fato de que,
efetivamente,
é o caso de ser compensada
a quantia total
repassada
pelo autor à empresa demandada
com as perdas e
danos suportadas
pela requerida
Sodemco
Sociedade
De
Empreendimentos
E Construções
Do OestePaulista
Ltda. com
o inadimplemento
contratual
do postulante
Gabriel Sampaio
Balestrieiro.
Friso que, conforme
passarei a expor, a mera
restituição
pela acionada
ao autor do montante
pecuniário

equivalente

a
90%
da
quantia
total
dispensada

pelo
requerente
importaria
em manifesto
locupletamento
indevido
do postulante
Gabriel Sampaio Balestrieiro
em desfavor da
empresa demandada,
o que inviabiliza
o acolhimento
integral
do pleito discriminado
na exordial. Resta incontroverso
que
os litigantes
firmaram
contrato particular
de compromisso
de
compra
e
venda
do
terreno
discriminado

na
exordial,
conforme
o documento
carreado às fls.35/38 dos autos

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Mostra-se

incensurável

o
caráter
consumerista
da avença em tela, visto que o autor Gabriel
Sampaio Balestrieiro
adquiriu o terreno como destinatário

final, mediante
contraprestação
em dinheiro, razão pela qual
o negócio jurídico em tela se enquadra
no teor do disposto
nos artigos 2 e 3 da Lei 8.078/90,
de modo que deve ser
disciplinado
pelos princípios
e regras gerais consagrados
no
microssistema
em testilha. De outro norte, o contrato em tela,
além de consumerista,
ostenta caráter bilateral, visto que
impõe obrigações
recíprocas
aos contratantes
nos termos do
disposto no artigo 476 do Código Civil/2002.
Carlos Roberto
Gonçalves
traz precisa síntese acerca das características
do
contrato bilateral e da regra consagrada
no artigo 476 do
Código Civil/2002.
Na hipótese em tela, a obrigação
imposta à
empresa demandada
corresponde
à entrega do lote adquirido

pelo autor Gabriel Sampaio Balestrieiro,
ao passo que impõe-
se ao requerente
a quitação pontual do preço especificado
na
avença, inclusive das correspondentes
prestações
mensais.
Como consequência
do caráter bilateral da avença em tela, o
inadimplemento
de quaisquer
dos contratantes
importa na
rescisão da avença e no ressarcimento
por perdas e danos,
conforme
o disposto no artigo 475 do Código Civil/2002
(...).
(...) Assim sendo, justifica-se
o teor da
cláusula nona do contrato firmado entre os litigantes,
que

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dispõe o que se segue: Deixando
o comprador
de cumprir
quaisquer
das cláusulas
do presente contrato,
e, em especial,

na falta de pagamento
das prestações
assumidas,
ficará este
sujeito à rescisão judicial ou extrajudicial,
respondendo
o
comprador
por perdas; danos; comissão
de corretagem;

impostos
em atraso; tributos; taxas e lucros cessantes.

Assevero
que o dispositivo
contratual
em tela se mostra em
conformidade
com o caráter bilateral do contrato firmado
entre os litigantes
e das consequências
do inadimplemento

contratual
do adquirente
do imóvel, inclusive no tocante ao
ressarcimento
dos prejuízos
de cunho patrimonial
suportado

pela empresa alienante
em razão do fato em tela. Trata-se,
portanto,

de
regra
contratual

que
se
encontra
em
conformidade
com o teor do disposto no artigo 476 do Código
Civil/2002,

que
busca
ressarcir
o
prejuízo
de
cunho
patrimonial
do contratante
atingido pelo inadimplemento
do
outro polo da relação contratual.
Nos termos em tela, não é o
caso de se falar que a regra contratual
em tela importe em
violação aos princípios
e regras gerais consagrados
na
legislação
consumerista,
inclusive ao teor do artigo 51, inciso
II, CDC, que dispõe o seguinte:
São nulas de pleno direito ,
entre
outras,
as
cláusulas

contratuais

relativas
ao
fornecimento
de produtos e serviços que: II subtraiam
ao
consumidor
a opção de reembolso
da quantia já paga, nos
casos previstos
neste Código.
Por consequência,
resta manifesto
que, no

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caso em tela, é o caso de assegurar
ao autor Gabriel Sampaio
Balestrieiro
a restituição
pela acionada
das quantias por ele
dispendidas
em razão do contrato de compromisso
de compra
e venda de imóvel entre eles firmado, compensando-se,

todavia, com os prejuízos
de cunho patrimonial
suportados

pela acionada
Sodemco
Sociedade
De Empreendimentos
E
Construções
Do Oeste Paulista Ltda. em razão do seu
inadimplemento
contratual,
o que importou,
inclusive,
na
rescisão da avença. Assevero
ainda que o teor da sentença

de mérito prolatada
pelo juízo da 5 Vara Cível no feito número
1004942-43.2018.8.26.0482
não inviabiliza
a compensação
na
presente demanda
das quantias a serem restituídas
pela
acionada
ao autor com os prejuízos
de cunho patrimonial

suportado

pela
demandada

Sodemco

Sociedade

De
Empreendimentos
E Construções
Do Oeste Paulista Ltda. em
razão de inadimplemento
contratual
do postulante
Gabriel
Sampaio Balestrieiro.
Cabe ponderar que, nos termos da
sentença
de mérito em questão, o juizo da 5 Vara Cível frisou
a inviabilidade
de declarar a perda de quantias já quitadas
pelo
autor
naquela

demanda

em
razão
da
empresa
demandada
não ter atestado os seus prejuízos
de cunho
patrimonial
naqueles
autos, o que torna manifesto
que o fato
em tela seja considerado
e provado pela requerida
Sodemco

Sociedade
De Empreendimentos
E Construções
Do Oeste
Paulista Ltda. neste feito.
Pois bem. Ao contrário
do relatado pelo

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postulante
na petição de fls.71/82 dos autos, a empresa
demandada
trouxe ao feito em tela elementos
que atestam o
seu
prejuízo
de
cunho
patrimonial,

a
título
de
danos
emergentes
e lucros cessantes,
em razão do inadimplemento

contratual
do autor Gabriel Sampaio Balestrieiro,
o que
justifica
a
compensação

nos
termos
do
relatado
na
contestação
de fls.45/66 dos autos. Merece destaque
o teor
do artigo 402 do Código Civil/2002,
que dispõe o que se segue:
“Salvo as exceções
expressamente
previstas
em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem,
além do que ele
efetivamente
perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar”.
(destaquei).
Desta maneira, o prejuízo de cunho patrimonial,

advindo de uma determinada
conduta ilícita, abrange, em
síntese, 02 (dois) aspectos,
cumulados
ou alternados
: a) os
danos emergentes,
no caso, a efetiva perda pecuniária

suportada

pelo
lesado
e
b)
os
lucros
cessantes,

correspondentes
ao acréscimo
patrimonial
que o indivíduo
ou
a pessoa jurídica deixou de obter em razão do fato ilícito.
(...) Na hipótese em testilha, resta evidente
que o inadimplemento
contratual
do autor importou em lesão
de cunho patrimonial
suportada
pela empresa requerida
a
título de danos patrimoniais.
Isto porque a empresa requerida

apresentou
manifesto
decréscimo
patrimonial
oriundo do
inadimplemento
contratual
do postulante
Gabriel Sampaio
Balestrieiro,
consistente
nos dispêndios
que suportou para
realizar o negócio jurídico de compra e venda do imóvel

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urbano
discriminado

na
exordial.
Conforme

planilha
de
cálculo acostada
às fls.26 dos autos, a empresa demandada

suportou,
para o fim de firmar contrato de compra e venda do
lote
com
o
requerente,

dispêndios

com
comissão

de
corretagem
e tributos (Cofins; PIS; Imposto De Renda;
Contribuição
Social e IPTU em atraso), que totalizaram
a
quantia de R$9.933,78
(nove mil, novecentos
e trinta e três
reais e setenta e oito centavos).
Ressalto que a empresa requerida
acabará
por suportar novamente
os dispêndios
em tela na hipótese de
renegociar
com terceiros
o lote discriminado
na exordial, o
que atesta o prejuízo de cunho patrimonial
por ela suportado

a título de danos emergentes
em razão do inadimplemento

contratual
dos requeridos.
Assim, os dispêndios
suportados

pela empresa requerida,
nos termos do acima especificado,

importaram
em prejuízo de cunho patrimonial
a desfavor da
acionada,

visto
que
o
inadimplemento

contratual

do
requerente

acabou
por
importar
no
pagamento

em
duplicidade

pela
demandada

Sodemco

Sociedade

De
Empreendimentos
E Construções
Do Oeste Paulista Ltda. Dos
encargos
em tela. O fato da empresa requerida
não ter
providenciado
à juntada de documentos
atestando
a quitação
da
comissão

de
corretagem

e
dos
tributos
acima
discriminados
não inviabiliza
a sua narrativa
acerca do
prejuízo por lesão de cunho patrimonial
a título de danos
emergentes
em razão do inadimplemento
contratual
do autor

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que importou na rescisão do contrato de compromisso
de
compra e venda do imóvel entre eles firmado.
A conclusão
em testilha decorre do fato de
que
o
postulante

Gabriel
Sampaio
Balestrieiro

não
providenciou
à juntada de quaisquer
documentos
atestando
a
existência
de pendências
fiscais por parte da empresa
requerida
no tocante aos tributos a serem recolhidos
e
relacionados
ao negócio jurídico de compra e venda do lote
firmado
com
a
demandada

Sodemco

Sociedade

De
Empreendimentos
E Construções
Do Oeste Paulista Ltda. Por
sua vez, a quantia relativa à comissão
de corretagem
deve
ser necessariamente
recolhida
pela alienante
em não sendo
especificado
de modo diverso no contrato.
Ora, no caso em
tela, o contrato de compromisso
de compra e venda do imóvel
urbano
firmado
entre
os
litigantes

não
atribuiu
expressamente
ao adquirente
(requerente)
o ônus de arcar
com o pagamento
da quantia a título da comissão
de
corretagem,
o que torna evidente que o encargo em tela foi
suportado
pela empresa requerida,
ainda que a autora não
tenha providenciado
à juntada do correspondente
recibo.
Assevero
igualmente
que a quantia apontada
na planilha de
fls.67
dos
autos
se
mostra
em
conformidade

com
a
usualmente
recolhida
a título da comissão
de corretagem
em
negócios
jurídicos como o discriminado
na exordial, até
porque a taxa é fixada no percentual
de 5% do valor da
avença.

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Conclui-se,

portanto,

que,
dado
o
inadimplemento

contratual

do
requerente,

a
acionada

Sodemco
Sociedade
De Empreendimentos
E Construções
Do
Oeste Paulista Ltda. suportou prejuízo de cunho patrimonial,
a
título de danos emergentes,
na quantia total de R$9.933,78

(nove mil, novecentos
e trinta e três reais e setenta e oito
centavos).Do
mesmo modo, o inadimplemento
contratual
do
requerente
Gabriel Sampaio Balestrieiro
importou em prejuízo
patrimonial
suportado
pela empresa demandada
a titulo de
lucros cessantes,
consistente
no acréscimo
pecuniário
que
não auferiu em razão do evento em testilha. Resta evidente
que o inadimplemento
contratual
do autor inviabilizou
à
empresa requerida
a obtenção
de rendimentos
consistentes

nas prestações
mensais que deveriam
lhe ser repassadas

pelo
postulante,

o
que
importa
no
prejuízo
de
cunho
patrimonial
a título de lucros cessantes.
O fato do imóvel ser
eventualmente
alienado a terceiros
não elide o prejuízo
patrimonial
a título de lucros cessantes
suportado
pela
empresa requerida,
visto que, segundo a regra da lógica do
razoável,

a
acionada

Sodemco

Sociedade

De
Empreendimentos
E Construções
Do Oeste Paulista Ltda
deixou de auferir rendimento
durante considerável
interregno

temporal,

decorrente

justamente

do
inadimplemento

contratual
do postulante
Gabriel Sampaio Balestrieiro.

Merece ser destacado
ainda que, ao que
consta
dos
elementos

carreados

ao
feito,
a
empresa

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demandada
ainda não alienou o lote discriminado
na exordial
a terceiros,
dada a inexistência
de documentos
neste sentido
e que deveriam
ser carreados
ao feito pelo autor Gabriel
Sampaio Balestrieiro,
conforme
a regra de distribuição
do
ônus probatório.
Há de se asseverar
ainda que o critério
utilizado pela empresa requerida
para o fim de definir o
montante
pecuniário
pertinente
à verba indenizatória
por
lesão de cunho patrimonial
a título de lucros cessantes,
no
caso, o equivalente
a 8% do valor total do contrato de compra
e venda do imóvel (lote) firmado entre os litigantes,
se mostra
manifestamente
razoável,
sendo o caso de ser adotado por
este juízo, até porque sequer foi impugnado
de modo
específico
e fundamentado
pelo autor. Por consequência,
o
inadimplemento
contratual
do requerente,
que importou em
rescisão do contrato de compromisso
de compra e venda do
imóvel discriminado
na exordial, acabou por ocasionar
lesão
de cunho patrimonial
suportada
pela acionada
Sodemco

Sociedade
De Empreendimentos
E Construções
Do Oeste
Paulista Ltda. na quantia de R$5.054,74
(cinco mil,cinquenta

e quatro reis e setenta e quatro centavos).

Logo,
o
prejuízo
de
cunho
patrimonial

suportado
pela acionada
pelo inadimplemento
contratual
do
requerente
Gabriel Sampaio Balestrieiro
totalizou o valor de
R$14.988,52
(catorze mil, novecentos
e oitenta e oito reais e
cinquenta
e dois centavos).
Portanto,
considerando
o teor do
disposto na cláusula 9 do contrato de compromisso
de

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compra e venda de imóvel firmado entre os litigantes,
que não
importa em violação ao artigo 51, inciso II, do CDC, justifica-
se a compensação
da quantia discriminada
no parágrafo

anterior com o montante
pecuniário
total dispendido
pelo
autor Gabriel Sampaio Balestrieiro
a título dos valores
relativos à avença em tela, que totalizaram
o numerário
de
R$20.311,26
(vinte mil, trezentos
e onze reais e vinte e seis
centavos).
Justifica-se,
portanto,
o acolhimento
parcial da
pretensão
lançada pelo autor na exordial, de modo a
condenar
a empresa demandada
em lhe efetuar a restituição

da quantia total de R$5.322,74
(cinco mil, trezentos
e vinte e
dois reais e setenta e quatro centavos),
com o acréscimo
de
correção monetária
e juros moratórios,
com o acréscimo
de
correção monetária,
tomando como parâmetro
de atualização

a tabela do Egrégio Tribunal de Justiça/S.P,
e juros moratórios

de 1% ao mês, ambos os encargos
computados
a partir da
data do trânsito em julgado desta sentença.
Os juros
moratórios
e a correção monetária
devem ser computados

nos termos do especificado
no parágrafo
anterior pelo fato de
que a obrigação
pecuniária
da empresa demandada
somente
restará caracterizada
após o caráter definitivo
da sentença

de mérito em tela, o que se verifica com a coisa julgada
material, visto que o inadimplemento
contratual
é oriundo do
autor
e
não
da
acionada

Sodemco

Sociedade

De
Empreendimentos
E Construções
Do Oeste Paulista Ltda. Por
outro lado, não é o caso de impor ao autor o pagamento
da

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quantia por ele inadimplida
a titulo do IPTU ( Imposto Predial
e Territorial
Urbano) relativo ao lote objeto do contrato
firmado com a empresa requerida,
visto que o montante

pecuniário
em tela já será considerado
para a compensação

com o crédito do requerente
Gabriel Sampaio Balestriero,
de
modo que o acolhimento
da pretensão
em tela importaria
em
“bis in idem” a desfavor do postulante.
Conclui-se,
portanto,

que o decreto de parcial procedência
da presente demanda
é
medida de rigor, de modo a condenar
a empresa demandada

em restituir ao autor Gabriel Sampaio Balestrieiro
a quantia
de R$5.322,74
(cinco mil, trezentos
e vinte e dois reais e
setenta e quatro centavos),
com o acréscimo
de correção
monetária,
tomando como parâmetro
de atualização
a tabela
do Egrégio Tribunal de Justiça/S.P,
e juros moratórios
de 1%
ao mês, ambos os encargos
computados
a partir da data do
trânsito em julgado desta sentença.
Por último, apesar do
decreto de parcial procedência
da presente demanda,
é o
caso de condenar
tão somente o autor no pagamento
das
verbas
de
sucumbência,

visto
que
este
juízo
acolheu
integralmente

as
teses
da
empresa
demandada,

em
detrimento
das lançadas
pelo requerente
na exordial, tanto
assim que a quantia total por ele pleiteada
a titulo de
restituição
foi rejeitada por este magistrado
”. (fls. 96/106)
O respeitável “decisum” guerreado, “data
venia”, comporta parcial reparo; incontroversa a celebração,
pelas partes, de contrato particular de compromisso de

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compra-e-venda de unidade imobiliária, disciplinada a
relação pela Lei no 8.078/90; ao comprador assiste o direito
potestativo de rescisão imotivada, bem assim o da restituição
dos valores desembolsados, descontados os dispêndios da
vendedora com administração e propaganda.
“In casu”, de se ver, a rescisão se dera por
força da desistência do requerente/comprador, observada sua
mora no adimplemento das prestações a partir de agosto de
2016, o que a autorizar a retenção, pela vendedora, de
percentual
à
compensação
dos
prejuízos
oriundos
do
desfazimento do negócio - Súmulas no 5431 do STJ e 012 deste
e. Tribunal.
E o c. Superior Tribunal de Justiça, no
concernente ao volume devido em título de retenção,
consolidou postura no sentido de que a denúncia de
compromisso
de
compra-e-venda
levada
a
efeito
pelo
compromissário-comprador justifica a perda entre 10 e 25%
do valor pago - e não do preço total do imóvel corrigido - pena
de violação ao princípio da vedação de cláusulas abusivas -
1 Súmula no 543 do e. Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
2 Súmula no 1 deste e. TJ: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitidas a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

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artigo 51, IV, do CDC.3
Tem-se, isso em relevo, que o volume
indenizatório estipulado no instrumento contratual cláusula
9a
se revela deveras genérico, nada trazendo a aclarar em
que consistiriam as perdas e danos, deixando de dispor,
ainda, acerca do montante dispendido em título de comissão
de corretagem; não cuidara a acionada, demais, com clareza,
discorrer sobre os valores e origens dos impostos, tributos e
lucros cessantes, a tanto não bastando a planilha em folha
67, unilateralmente produzida e por isso despida de qualquer
lastro probatório.
Gize-se, ainda, no concernente à comissão
de corretagem, que, nada obstante conste da planilha
“conforme
Proposta anexa”, nenhum documento acabou
apresentado pela apelada; também não vieram acostados
expedientes comprobatórios dos valores devidos em título
“COFINS, PIS, IMPOSTO
DE RENDA, CONTRIBUIÇÃO
SOCIAL e
IPTU ”, cabendo notar, em relação ao último, malgrado haja
menção no demonstrativo da existência de “certidão
em
anexo ”, que nada fora juntado aos autos.
Não há cogitar-se, outrossim, em taxa de
3 Artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor: “São nulas de pleno direito, entre outras, as
cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] estabeleçam
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada,
ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”

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fruição nomeada pela requerida “lucros cessantes”
; o artigo
32-A, I, da Lei no 6.766/79, verdade, dispõe que, em caso de
resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
poderão ser descontados do montante pago "I - os valores
correspondentes

à
eventual
fruição
do
imóvel,
até
o
equivalente
a 0,75% (setenta e cinco centésimos
por cento)
sobre o valor atualizado
do contrato,
cujo prazo será contado
a partir da data da transmissão
da posse do imóvel ao
adquirente
até sua restituição
ao loteador ."
Ocorre, todavia, que o imóvel objeto do
contrato se trata de unidade imobiliária sem qualquer
benfeitoria, inexistindo forma de utilização pelo adquirente, o
que suficiente ao afastamento da obrigação de desembolso
de indenizatória decorrente de sua ocupação, pena de
enriquecimento despido de causa.
E em relevo as circunstância, é dizer, (I) o
valor da fração do imóvel, (II) o montante desembolsado pelo
comprador, (III)a possibilidade de nova comercialização e (IV)
a ausência de prova de prejuízo oriundo da quebra do
contrato, observada, ainda, a não imissão do autor na posse
do imóvel, e razoável a retenção de 20% do valor pago para
suporte das despesas operacionais com a venda do bem;
confiram-se, na direção, precedentes desta e. corte e a
propósito envolver o mesmo loteamento imobiliário - Jardim
Vista Bonita:

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“APELAÇÃO
Ação de Rescisão
Contratual
c/c Perdas e
Danos e Reintegração
de Posse Instrumento
Particular
de
Compromisso
de Compra e Venda Pleito ajuizado pela
vendedora

fundado
na
inadimplência

dos
adquirentes

Reconvenção
postulando
a restituição
de 90% dos valores
pagos - Sentença
de parcial procedência
da ação e da
reconvenção

Inconformismo

das
partes
-
Da
autora,
postulando
o acolhimento
do pleito de indenização
por
perdas e danos decorrentes
da ocupação
do bem e dos réus,
pleiteando

a
desconsideração

da
data
da
notificação

extrajudicial
para cômputo de juros de mora e correção
monetária
Imóvel objeto do contrato que é constituído
por
lote desprovido
de quaisquer
acessões
e inserido em
loteamento
urbano, cujas obras de infraestrutura
sequer
foram concluídas,
o que implica na impossibilidade
de
efetiva ocupação
pelos adquirentes
Taxa de ocupação
e
despesas
de IPTU, ademais,
que não podem ser exigidas dos
adquirentes
antes da sua imissão na posse, uma vez que
não há fruição do imóvel, tampouco
prática de atos de
domínio - Percentual
de retenção de 20% (vinte por cento)
dos valores pagos que não comporta
majoração
Juros de
mora sobre os valores a serem restituídos
que devem incidir
a partir do trânsito em julgado da sentença,
com correção
monetária
a partir da data dos respectivos
desembolsos

Apelos
parcialmente

providos.

(Apelação

Cível
no
1003254-80.2017.8.26.0482,
9a Câmara de Direito Privado;
Des. Rel. JOSÉ APARÍCIO
COELHO PRADO NETO; d.j.
10/06/2020)

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“Apelação
Compromisso
de compra e venda de bem imóvel
Rescisão
contratual
c.c reintegração
de posse e perdas e
danos Sentença
de parcial procedência
Julgamento
“extra
petita” Inocorrência
Pedido de indenização
por perdas e
danos que foi objeto da inicial Entendimento
adotado em
relação à quantia devida que independente
de pedido da
parte contrária
Pretensão
de retenção de valores pagos,
conforme
discriminado
em planilha apresentada
na inicial
Inadmissibilidade,

sob
pena
de
enriquecimento

ilícito
Valores pretendidos
que não constaram
do instrumento

particular

entabulado

Ausência

também
de
prova
das
despesas
cobradas
Princípios
da equidade
e da boa-fé, que
regem as relações de consumo,
bem como o do equilíbrio

contratual
- Aplicação
dos artigos 51 e 53 do Código de
Defesa
do
Consumidor

Taxa
de
fruição
ou
ocupação

Inadmissibilidade
da cobrança,
por tratar-se de terreno sem
edificação
Retenção
de 20% dos valores pagos, adequados

para
cobrir
as
despesas

de
administração

Recurso
improvido.”
(Apelação
Cível no 1000275-78.2018.8.26.0493;

14a Câmara de Direito Privado; Des. Rel. THIAGO DE
SIQUEIRA;
d.j. 30/03/2020).
Revista, destarte, a r. sentença combatida, e
em evidenciado mínimo o decaimento do autor, anoto que
arcará a acionada com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15%
sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §§2o e

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11o, do Código de Processo Civil.
Dá-se, pois, nesses termos, pelo meu voto,
parcial provimento ao recurso; assim para a condenação da
acionada à devolução de 80% do volume pago pelo autor,
acrescido de correção monetária de cada desembolso e juros
moratórios contados do trânsito em julgado.
TÉRCIO PIRES
Relator