Tribunal: TJSP
Processo: 1001363-17.2013.8.26.0271
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INOCORRENTE. A resolução contratual, assim postulada por conta do inadimplemento, tem natureza pessoal e, à míngua de prazo prescricional mais curto, é regida pela regra geral de dez anos (art. 205 do CC), a partir da data da última parcela do preço.

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INOCORRENTE. A resolução contratual, assim postulada por conta do inadimplemento, tem natureza pessoal e, à míngua de prazo prescricional mais curto, é regida pela regra geral de dez anos (art. 205 do CC), a partir da data da última parcela do preço. Inadimplemento confesso dos compradores. Configurada a mora e, quedando-se inertes os compradores, de rigor a rescisão do contrato e reintegração da apelante na posse do bem. Devolução dos valores pagos pelos compradores. Restituição de 80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora, contados do trânsito em julgado. Ocupação gratuita do imóvel. Indenização pela fruição gratuita do bem e pelo desgaste deste em razão do uso, pois o pagamento de valores esparsos e em desacordo com o previsto no contrato não elide a mora, autorizada a compensação até o limite do valor do crédito dos compradores.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000082641
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001363-17.2013.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que é apelante IDEAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada REGINA PAULA ANTUNES
RIBEIRO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001363-17.2013.8.26.0271 -Voto no 14984
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Apelação Cível no. 1001363-17.2013.8.26.0271
Comarca: Itapevi (2a Vara Cível)
Apelante: Ideal Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Regina Paula Antunes Ribeiro da Silva e outro.
Voto no 14.984
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
PRESCRIÇÃO. INOCORRENTE. A resolução contratual, assim
postulada por conta do inadimplemento, tem natureza pessoal e, à
míngua de prazo prescricional mais curto, é regida pela regra geral
de dez anos (art. 205 do CC), a partir da data da última parcela do
preço. Inadimplemento confesso dos compradores. Configurada a
mora e, quedando-se inertes os compradores, de rigor a rescisão do
contrato e reintegração da apelante na posse do bem. Devolução
dos valores pagos pelos compradores. Restituição de 80% dos
valores pagos, corrigidos monetariamente a partir do desembolso,
e acrescido de juros de mora, contados do trânsito em julgado.
Ocupação gratuita do imóvel. Indenização pela fruição gratuita do
bem e pelo desgaste deste em razão do uso, pois o pagamento de
valores esparsos e em desacordo com o previsto no contrato não
elide a mora, autorizada a compensação até o limite do valor do
crédito dos compradores.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
146/147, de relatório adotado, que julgou improcedente o pedido inicial,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa.
Inconformada, a autora apelou, alegando que as ações
desconstitutivas são imprescritíveis ou, ainda que se considere a incidência da

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prescrição, o termo inicial é data do vencimento da última parcela.
Contrarrazões a fls. 164/166.
É o relatório.
Em se tratando de rescisão contratual de compromisso de
compra e venda de imóvel, o prazo prescricional é decenal, conforme artigo
205 do Código Civil.
Nem se alegue a incidência do prazo prescricional
vintenário, à luz do artigo 177 do Código Civil de 1916, vigente à época da
celebração do contrato, pois dito lapso temporal começa a correr após o
término do prazo estipulado no contrato como sendo o da última parcela
avençada, no caso, em janeiro de 2007, na vigência, portanto, do Código
Civil atual.
Além disso, não há prazos prescricionais aplicáveis às
ações desconstitutivas.
Ainda assim, resolução contratual, assim postulada por
conta do inadimplemento, tem natureza pessoal e, à míngua de prazo
prescricional mais curto, como já dito, é regida pela regra geral de dez anos, a
partir da data da última parcela.
Neste aspecto, considerando-se que a última parcela
pendente venceu em janeiro 2007, e a ação foi ajuizada em 09/04/2013, não
se operou a prescrição.
No mais, os réus, ora apelados, não negam o
inadimplemento contratual, alegando que não sabiam a quem pagar,
pretendendo quitar o débito parceladamente.

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Se fosse o caso, os apelados deveriam consignar em juízo
os valores das prestações, evitando a mora.
No entanto, não foi esse o caminho seguido, incabível tal
pretensão como defesa na ação de rescisão, que só admite a prova de que a
causa alegada para a rescisão (inadimplemento) não teria ocorrido.
Confira-se a jurisprudência:
“Apelação Cível. Resolução c/c reintegração de
posse.
Procedência
parcial
do
pedido.
Inconformismo por parte da autora e dos réus.
Inadimplemento dos réus, mesmo após regular
notificação

resolução
contratual
mantida.
Reconhecimento de eventual onerosidade excessiva
deveria ter sido buscado por meio dos caminhos
legais, quais sejam, a ação de revisão contratual,
consignação em pagamento ou, ainda, reconvenção.
Resolução do contrato tem por conseqüência lógica
a recondução das partes ao estado anterior à
contratação, o que implica a reintegração de posse
do imóvel em favor da autora e a restituição do
quanto despendido pelos réus. Indenização pelo
período de ocupação do imóvel (17 anos,
aproximadamente)
que
deve
ser
consumada
mediante a perda dos valores já desembolsados
pelos réus em favor da autora. Indenização pelas
benfeitorias e acessões, a despeito de eventuais

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irregularidades
administrativas.
Sentença
parcialmente reformada. Recurso de apelação dos
autores não provido e recurso de apelação da ré
parcialmente
provido.”
(TJSP;
Apelação
1040148-24.2015.8.26.0224;
Relator
(a): Piva
Rodrigues; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Guarulhos - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento:
28/11/2017;
Data
de
Registro:
13/12/2017)
Assim, configurada a mora e, quedando-se inertes os
compradores, de rigor a rescisão do contrato e reintegração da apelante
promitente vendedora na posse do bem.
A reintegração na posse, contudo, fica condicionada à
devolução de 80% dos valores pagos pelos compradores, corrigidos
monetariamente a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1%
ao mês, contados do trânsito em julgado, de acordo com a jurisprudência:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA. O adiantamento realizado consistiu
arras confirmatórias e não meramente penitenciais,
cabendo a devolução ao comprador. RETENÇÃO
DE 20% DO VALOR PAGO, O QUE ATENDE
COM O OBJETIVO DE COBRIR DESPESAS
ADMINISTRATIVAS
DE
PUBLICIDADE
E
FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO. SENTENÇA

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REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1029430-37.2019.8.26.0576; Relator (a): Coelho
Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 05/11/2019; Data de
Registro: 05/11/2019)
“RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE
VALORES E DANOS MATERIAIS - Rescisão do
contrato de venda e compra de imóvel, por
desistência
do
comprador

Sentença
de
procedência que declarou a rescisão do contrato e
determinou a devolução de 90% dos valores pagos
aos coautores, com incidência de juros de mora a
partir da citação
Insurgência da requerida.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
Ré que
deverá devolver a totalidade dos valores pagos
pelos coautores, de uma só vez, nos termos da
Súmula no 2 desta Corte, observada a retenção de
20% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes
da própria rescisão contratual, por se mostrar
percentual razoável no caso. JUROS DE MORA
Observação quanto ao termo inicial que deve ser
fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão
e não da citação, porquanto, nesta hipótese de

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rescisão contratual, inexiste mora anterior da
vendedora
Jurisprudência assente do STJ.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS Fixação dentro
dos limites legais e razoável
Manutenção
necessária
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO, com observação.” (TJSP; Apelação
Cível 1010075-06.2018.8.26.0114; Relator (a):
Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro:
18/11/2019)
Ademais, não é lícita a ocupação de imóvel, sem
respectiva contraprestação, por configurar enriquecimento sem causa. Então,
de um lado, temos a obrigação da vendedora em devolver o valor das
prestações pagas e, de outro lado, temos o dever dos compradores de pagarem
pelos prejuízos causados, entre eles os lucros cessantes à promitente
vendedora.
Destarte, de rigor o arbitramento de indenização pelo uso
gratuito do imóvel no equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado
contratado, pelo período em que os adquirentes utilizaram o imóvel sem a
devida contraprestação, até a sua efetiva desocupação, autorizada a
compensação até o limite do valor do crédito dos compradores, em
consonância com a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça.
Confira-se:

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“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.
RESOLUÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR. Revelia. Caracterização sem,
contudo, acarretar a automática procedência do
pedido. Resolvido o compromisso de venda e
compra, as partes devem voltar ao estado anterior
ao negócio. Consideradas as peculiaridades do
caso, mostra-se adequada a retenção de 20% de
todos os valores pagos, percentual suficiente para
compensar a autora pelo prejuízo do desfazimento
do contrato. Admite-se, ainda, a retenção de quantia
a título de aluguel pela ocupação do bem, fixada
com base no valor venal do imóvel. Recurso
parcialmente provido para autorizar a retenção de
20% de todos os valores pagos e condenar os réus
ao pagamento de aluguel fixado em 0,5% ao mês
sobre o valor do imóvel, desde a data da posse até a
efetiva restituição do bem, pagamento do IPTU em
aberto, tudo limitado ao valor do eventual crédito
dos compromissários compradores.” (Relator(a):
Carlos Alberto Garbi; Comarca: São José do Rio
Preto; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 16/05/2017; Data de
registro: 18/05/2017).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

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Comprador que pleiteia a rescisão do contrato
Possibilidade, decretada, contudo, a culpa do autor,
caracterizada a sua desistência do negócio -
Restituição das parcelas pagas Admissibilidade
Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas
operacionais com o negócio Retenção de 30%
sobre o montante pago, diante pagamento de
parcela ínfima do preço, que cobre razoavelmente
as despesas Devolução de 70% em única parcela,
cumprindo efetiva correção dos valores a serem
restituídos a contar de cada desembolso

Indenização pela ocupação
Possibilidade, no
caso, para compensar a indisponibilidade do
imóvel, em quantia correspondente a 0,5% do valor
atualizado do contrato, desde a imissão na posse do
lote pelo adquirente até a efetiva desocupação do
bem, a ser compensada do montante a ser restituído
- Indenização por benfeitorias úteis e necessárias,
bem
como
pelas
acessões
-
Possibilidade,
compensadas as despesas pendentes e tributos
devidos pelo comprador pelo período na posse do
imóvel, apurando-se o 'quantum' em liquidação de
sentença
Medidas destinadas a evitar o
enriquecimento sem causa de ambas as partes
RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.”
(Relator(a): Elcio Trujillo; Comarca: Guarulhos;

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Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado;
Data do julgamento: 07/02/2017; Data de registro:
07/02/2017).
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para rescindir o contrato celebrado entre as partes, reintegrando a
autora na posse do imóvel, após a devolução de 80% dos valores pagos pelos
compradores, corrigidos monetariamente a partir do desembolso e acrescidos
de juros de mora de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado, e condenar
os réus ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel no equivalente a
0,5%, por mês, do preço atualizado contratado, pelo período em que os
adquirentes utilizaram o imóvel sem a devida contraprestação, até a sua
efetiva desocupação, autorizada a compensação até o limite do valor do
crédito dos compradores.
Vencidos, suportam os réus as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% do valor da
condenação, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR