Tribunal: TJSP
Processo: 1004156-75.2014.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por atraso na obra e repetição de indébito, danos materiais, danos morais e imissão na posse do imóvel. Imóvel não entregue. Tutela indeferida. Defesa ofertada com apresentação de Reconvenção. Parecer do MP pelo provimento parcial da ação principal e pelo desprovimento da reconvenção. A sentença julgou

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por atraso na obra e repetição de indébito, danos materiais, danos morais e imissão na posse do imóvel. Imóvel não entregue. Tutela indeferida. Defesa ofertada com apresentação de Reconvenção. Parecer do MP pelo provimento parcial da ação principal e pelo desprovimento da reconvenção. A sentença julgou parcialmente procedente a reconvenção apresentada pela ré, com a condenação da autora no pagamento do valor de R$ 341,94, corrigido monetariamente desde 16/01/2013 acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Julgou, ainda, parcialmente procedente a ação principal, para condenar a ré a restituir à autora, de forma simples, as quantias pagas de SATI, IPTU e despesas condominiais suportadas antes da entrega das chaves; danos materiais na modalidade lucros cessantes, a partir de 27/01/2012 até a efetiva entrega das chaves; danos morais no valor de R$ 10.000,00; entregar as chaves à autora no prazo de 15 dias, sob pena de multa; dar quitação do preço do imóvel concomitantemente ao pagamento do saldo devedor apurado na reconvenção, sob pena de multa e outorgar à autora a escritura definitiva de compra e venda do imóvel no prazo de 05 dias a contar do pagamento do saldo, sob pena de multa. RECURSO DA RÉ. Preliminar de prescrição acolhida. Prescrição trienal da comissão de corretagem e da Taxa SATI evidenciada. Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. Atraso configurado. Alegação de inadimplemento da autora não comprovada. Expedição do Habite-se que não afasta a mora da vendedora (Súmula no 160 do TJSP). Mora da ré que se estende até a entrega das chaves, da qual ainda não se tem notícia. Indenização por lucros cessantes devida (Súmula no 162 do TJSP). Tema no 05 aprovado pela C. Turma Especial – Privado 1, desta Corte, no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000). Fixado o percentual de lucros cessantes no equivalente a 0,5% do valor do contrato, pelo período já fixado. Danos morais. Incabível. Entendimento desta 6a Câmara de que o mero inadimplemento contratual não gera indenização por danos morais. Sem majoração de honorários. Sentença proferida ao tempo do CPC revogado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281169
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004156-75.2014.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante CAMARGO
CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, são
apelados BEATRIZ CASTANHO BARBOSA (REPRESENTADO POR) e REGINA
CELIA CASTANHO BARBOSA (REPRESENTANTE DE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004156-75.2014.8.26.0405 -Voto no 2385
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Apelação Cível no 1004156-75.2014.8.26.0405
Apelante: Camargo Correa - Rodobens Empreendimento Imobiliário Spe Ltda
Apelados: Beatriz Castanho Barbosa (representado por) e Regina celia castanho
barbosa (representante de)
Comarca: Osasco
Voto no 2385
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
obrigação de fazer c/c indenização por atraso na obra e repetição
de indébito, danos materiais, danos morais e imissão na posse do
imóvel. Imóvel não entregue. Tutela indeferida. Defesa ofertada
com apresentação de Reconvenção. Parecer do MP pelo
provimento parcial da ação principal e pelo desprovimento da
reconvenção. A sentença julgou parcialmente procedente a
reconvenção apresentada pela ré, com a condenação da autora no
pagamento do valor de R$ 341,94, corrigido monetariamente
desde 16/01/2013 acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde
a citação. Julgou, ainda, parcialmente procedente a ação principal,
para condenar a ré a restituir à autora, de forma simples, as
quantias pagas de SATI, IPTU e despesas condominiais suportadas
antes da entrega das chaves; danos materiais na modalidade lucros
cessantes, a partir de 27/01/2012 até a efetiva entrega das chaves;
danos morais no valor de R$ 10.000,00; entregar as chaves à
autora no prazo de 15 dias, sob pena de multa; dar quitação do
preço do imóvel concomitantemente ao pagamento do saldo
devedor apurado na reconvenção, sob pena de multa e outorgar à
autora a escritura definitiva de compra e venda do imóvel no prazo
de 05 dias a contar do pagamento do saldo, sob pena de multa.
RECURSO DA RÉ. Preliminar de prescrição acolhida. Prescrição
trienal da comissão de corretagem e da Taxa SATI evidenciada.
Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo
Superior Tribunal de Justiça. Atraso configurado. Alegação de
inadimplemento da autora não comprovada. Expedição do Habite-
se que não afasta a mora da vendedora (Súmula no 160 do TJSP).
Mora da ré que se estende até a entrega das chaves, da qual ainda
não se tem notícia. Indenização por lucros cessantes devida
(Súmula no 162 do TJSP). Tema no 05 aprovado pela C. Turma
Especial

Privado
1,
desta
Corte,
no
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000). Fixado o percentual de lucros
cessantes no equivalente a 0,5% do valor do contrato, pelo período já
fixado. Danos morais. Incabível. Entendimento desta 6a Câmara de
que o mero inadimplemento contratual não gera indenização por
danos morais. Sem majoração de honorários. Sentença proferida ao
tempo do CPC revogado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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Apelação Cível no 1004156-75.2014.8.26.0405 -Voto no 2385
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CAMARGO CORRÊA - RODOBENS EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA., interpõe recurso de apelação em face de BEATRIZ
CASTANHO BARBOSA (representada por sua genitora/curadora REGINA CÉLIA
CASTANHO BARBOSA) para atacar a sentença de parcial procedência da ação de
obrigação de fazer c/c indenização por atraso na obra e repetição de indébito, danos
materiais, danos morais e imissão na posse do imóvel que esta lhe moveu (fls. 244/247). A
sentença julgou a ação principal parcialmente procedente para condenar a ré a restituir à
autora, de forma simples, as quantias pagas de SATI, IPTU e despesas condominiais
suportadas antes da entrega das chaves; a indenizar pelos danos materiais na modalidade
lucros cessantes, a partir de 27/01/2012 até a efetiva entrega das chaves; a indenizar pelos
danos morais no valor de R$ 10.000,00; a entregar as chaves à autora no prazo de 15 dias,
sob pena de multa; a dar quitação do preço do imóvel concomitantemente ao pagamento do
saldo devedor apurado na reconvenção, sob pena de multa; e a outorgar à autora a escritura
definitiva de compra e venda do imóvel no prazo de 05 dias a contar do pagamento do
saldo, sob pena de multa. Por fim, fixou a sucumbência recíproca. Julgou, ainda, a
reconvenção parcialmente procedente para condenar a autora reconvinda a pagar à
reconvinte R$ 341,94, corrigido monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
de São Paulo desde 16/01/2013 (data em que levantados os valores do FGTS) e juros de
mora de 1% ao mês desde a citação. Fixou a sucumbência recíproca.
Postula a ré, apelante, a reforma da sentença, aduzindo preliminar de
prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI. No
mérito, insiste nas alegações de sua defesa de que a autora estava inadimplente, o que
ensejou a não entrega da unidade adquirida até o presente momento. Sustenta a existência
de pequeno atraso com relação à emissão do Habite-se, ausente sua responsabilização por
isso, todavia. Alega a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e da Taxa SATI,
bem como das despesas condominiais. Pretende o reconhecimento da legalidade da
aplicação do índice INCC como pactuado no compromisso firmado e invoca a
impossibilidade de sua condenação na indenização por danos materiais, na modalidade
lucros cessantes. Por fim, insurge-se em face de sua condenação pelos danos morais,
rechaçando, subsidiariamente, a quantia a que foi condenada.

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Apelação Cível no 1004156-75.2014.8.26.0405 -Voto no 2385
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Recurso formalmente em ordem, seguiu-se a apresentação das
contrarrazões ao recurso de apelação, em que a apelada postula a manutenção da sentença
(fls. 346/356).
Parecer da D. Procuradoria Geral de Justiça as fls. 368/373 pelo
desprovimento do recurso.
É o relatório.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por atraso na
obra e repetição de indébito, danos materiais, danos morais e imissão na posse do imóvel
movida por BEATRIZ CASTANHO BARBOSA, representada por sua genitora e curadora
REGINA CÉLIA CASTANHO BARBOSA em face de CAMARGO CORRÊA -
RODOBENS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., alegando, a autora, que
adquiriu da empresa ré, por meio de contrato de compromisso de venda e compra de
unidade autônoma, o apartamento n.o 118, Torre B, do Edifício Geórgia, situado à Avenida
Estados Unidos, s/no, Jardim Adalgisa, na Cidade de Osasco, Estado de São Paulo, em
19/03/2008 (fls. 39/57 e quadro resumo de fls. 35/38).
É da exordial que o preço ajustado pelo imóvel era de R$ 132.735,76,
a ser pago conforme estipulado no contrato celebrado entre as partes, na cláusula 4.1 do
Quadro Resumo de fls. 35/38, comprometendo-se a autora a pagar a Parte A, na
importância de R$ 29.572,76, até a conclusão das obras, o que foi realizado.
Em 10 de junho de 2011, disse a autora que adimpliu a quantia de R$
4.185,10, referente à entrega de chaves, conforme previsto no item 4.1.6 (fl. 58).
Com relação ao saldo devedor denominado de “Parte B” a ser quitado
de acordo com o item 4.2 do Quadro Resumo referido, sustentou que era devido o valor de
R$ 103.902,00, a ser pago em 30/06/2011.
Todavia, em 22/06/2011, a autora sofreu um grave acidente e, em
razão disso, sua mãe passou a ser sua curadora, gerindo os atos de sua vida civil. Em
outubro de 2012, a curadora, então, entrou em contato com a requerida a fim de adimplir o
saldo devedor, discordando, contudo, as partes (fl. 65).

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Sustentou que o valor para quitação integral do contrato era de R$
132.638,21, sendo que R$113.326,17 seriam pagos à vista, acrescidos do valor de
R$19.312,04, que seriam adimplidos com recursos advindos do FGTS, conforme planilha
de fl. 58.
O valor de R$19.312,04 foi, então, sacado da conta FGTS, por
intermédio do Banco Santander, na data de 19/01/2013 (fl. 68), de acordo com o contrato
de fls. 71/76 com este firmado. O boleto bancário para pagamento do restante do saldo, no
valor de R$ 113.326,17, foi gerado e enviado pela ré e pago na data de 08/02/2013 (fl. 69).
Alegou a autora que, embora tenha pago o valor acordado
integralmente em fevereiro de 2013, ainda não recebeu o imóvel, cuja data de entrega
estava prevista para 30/06/2011, conforme cláusula 7 do contrato.
Aduziu que, em janeiro de 2014, a requerida ainda alegou que havia
uma diferença de R$ 4.837,06 a ser adimplida, bem como os valores do FGTS, porém
sustenta que nada mais deve a ela, eis que o saldo devedor foi pago integralmente.
Com relação aos valores de FGTS, disse que o Banco Santander era o
responsável pela referida transferência, vez que cobrou a quantia de R$1.600,00 para fazer
essa transação (fl. 67), ausente sua responsabilidade quanto à alegada ausência de repasse.
Disse que adimpliu valores relativos à comissão de corretagem e Taxa
SATI num total de R$ 5.314,24 (fls. 60/61). Pagou, ainda, desde outubro de 2012,
despesas condominiais no valor de R$ 6.700,00, sendo que todas quantias devem lhe ser
devolvidas em dobro (fls. 62/64). Adimpliu, também, valores relativos a despesas de
cartório, em 18/03/2013, num total de R$ 2.372,66, conforme solicitado pela requerida (fl.
70).
Sustentou que o saldo devedor deveria ter sido congelado até a entrega
do imóvel, tecendo considerações acerca da inaplicabilidade da correção, eis que o valor
foi quitado integralmente e, até o ajuizamento da ação, não havia sido imitida na posse do
imóvel.
Trouxe cópias das mensagens eletrônicas de fls. 78/85 que entende dão
conta das negociações havidas com relação ao saldo devedor.

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Pleiteou, então, a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias para a
entrega do imóvel; que fosse reconhecida a cobrança indevida da comissão de corretagem e
taxa SATI bem como despesas condominiais antes das chaves, com a devolução em dobro; o
congelamento do saldo devedor; a aplicação da multa prevista contratualmente pela mora da
promitente compradora de modo recíproco para a mora da promitente vendedora; a
condenação da ré em indenização pelos danos materiais sofridos, a título de lucros cessantes
desde 30/06/2011 até a entrega das chaves; a condenação da ré em indenização pelos danos
morais sofridos no valor de R$ 50.000,00 e, ainda, a entrega de termo de quitação com a
outorga da escritura definitiva . Pugnou, por fim, pela procedência da ação com a condenação
da ré nos ônus da sucumbência.
A tutela pretendida foi indeferida (fl. 86).
A ré foi citada e apresentou a defesa de fls. 115/149, aduzindo
preliminar de prescrição com relação a devolução dos valores pagos de comissão de
corretagem e taxa SATI. No mérito, rechaçou os pedidos da inicial e ofertou a
Reconvenção de fls. 163/166, na qual pretende a condenação da autora no pagamento da
quantia de R$ 27.475,13.
Após réplica à principal (fls. 205/228) e contestação à reconvenção
(fls. 244/247), foi realizada audiência de tentativa de conciliação que restou infrutífera (fl.
269).
Após parecer do Parquet (fls. 275/285), foi proferida a sentença de fls.
286/295, que julgou a reconvenção parcialmente procedente para condenar a autora
reconvinda a pagar à reconvinte o valor de R$ 341,94, corrigido monetariamente pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde 16/01/2013 (data em que
levantados os valores do FGTS) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Fixou a
sucumbência recíproca.
O pedido inicial da ação principal, também foi julgado parcialmente
procedente para condenar a parte ré a restituir de forma simples à autora os valores pagos
por ela a título de SATI, IPTU e despesas condominiais suportadas antes da entrega das
chaves, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo

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desde o desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; (b)
pagar o valor correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel para cada mês, ou
fração de mês, de atraso na entrega do imóvel a partir de 27/01/2012 até a efetiva entrega
das chaves, a título de lucros cessantes, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da data do efetivo prejuízo e com incidência de
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; (c) pagar o montante de R$ 10.000,00 a
título de indenização por danos morais, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da sentença e com incidência de juros de mora de
1% ao mês desde a citação; (d) entregar as chaves à autora no prazo de 15 dias, sob pena de
multa de R$ 1.500,00 por dia de descumprimento até o limite de R$ 250.000,00; (e) dar
quitação do preço do imóvel concomitantemente ao pagamento do saldo devedor apurado
na reconvenção, sob pena de multa de R$ 1.500,00 por dia de descumprimento até o limite
de R$ 50.000,00; (f) outorgar à autora a escritura definitiva de compra e venda do imóvel
no prazo de 05 dias a contar do pagamento do saldo devedor apurado em reconvenção, sob
pena de multa de R$ 1.500,00 por dia de descumprimento até o limite de R$ 50.000,00.
Igualmente foi fixada a sucumbência recíproca das partes.
Recorre tão somente a requerida, aduzindo preliminar de prescrição da
pretensão de devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI. No mérito, insiste nas
alegações de sua defesa de que a autora estava inadimplente, o que ensejou a não entrega
da unidade adquirida até o presente momento. Sustenta a existência de pequeno atraso com
relação à emissão do Habite-se, ausente sua responsabilização por isso, todavia. Alega a
legalidade da cobrança da comissão de corretagem e da Taxa SATI, bem como das
despesas condominiais. Pretende o reconhecimento da legalidade da aplicação do índice
INCC como pactuado no compromisso firmado e invoca a impossibilidade de sua
condenação na indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes. Por fim,
insurge-se em face de sua condenação pelos danos morais, rechaçando, subsidiariamente, a
quantia a que foi condenada.
Pois bem.
Passa-se à análise do recurso.
Respeitando o entendimento do Magistrado de primeira instância, a

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sentença merece reparos.
A preliminar de prescrição deve ser acolhida. Com efeito, a matéria já
foi devidamente assentada considerando o entendimento adotado pelo C. Superior Tribunal
de Justiça no Recurso Especial Repetitivo 1.551.956-SP de relatoria do Ministro PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, adotando-se essa nova orientação jurisprudencial:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA
OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído
na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2.
CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais
alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO” (STJ, REsp 1551956/SP, 2a Seção, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016).
Assim sendo, levando-se em conta que o último pagamento ocorreu
em 10/12/2008 (fl. 61), de fato a prescrição já estava consumada no momento da
propositura da ação em 01/03/2014 (fl. 01).
Afasta-se, pois, a condenação da apelante na devolução dos referidos
valores.
Por outro lado, enquanto não entregues as chaves à promitente
compradora, do que não se tem notícia até hoje, não se justifica a imposição a ela da
responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais, tributos e taxas relativas ao
imóvel.

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Nessa situação o C. Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do artigo
543-C do CPC/73, assentou a tese de que “O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação” (STJ, REsp 1345331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j.
08/04/2015), entendimento este que é extensível à cobrança de impostos.
Sendo assim, de rigor o reembolso das taxas de condomínio pagas pela
autora nos meses que comprovadamente tenham antecedido a entrega das chaves.
Nesse passo, o atraso na entrega do imóvel é incontroverso, eis que a
data de entrega prevista para a entrega do imóvel era 01/07/2011 (fl. 47), e considerado o
prazo de tolerância de 180 dias (fl. 47) deveria ter sido entregue em janeiro de 2012, sendo
que o “Habite-se” foi expedido em 14/06/2012, conforme confessado pela própria apelante
(fl. 124).
E, além disso, a mora da promitente vendedora não cessa com a
expedição do “Habite-se”, mas apenas com a efetiva entrega do imóvel a adquirente.
A propósito a lição de Everaldo Augusto Cambler: “O atraso na
entrega da unidade autônoma e das partes comuns, cuja data deve estar prevista no contrato
de incorporação, constitui quebra de cláusula contratual e fundamenta ação rescisória de
compromisso de compra e venda com a devolução, pelo incorporador, das quantias até
então recebidas, pagamento de multa contratual e condenação em perdas e danos”
(Incorporação Imobiliária Ensaio de Uma Teoria Geral, Ed. RT, 1993, p. 247).
É o que diz o enunciado da Súmula no 160 desta Corte:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Neste sentido, deve ser rememorado que é válido o prazo de tolerância
não superior a cento e oitenta dias para entrega de imóvel em construção estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara

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e inteligível, conforme a Súmula no 164 desta Corte.
Súmula no 164 desta Corte:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Assim também decidiu recentemente a C. Turma Especial Privado 1
deste Tribunal no julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, aprovando a
seguinte tese de caráter vinculante:
“Tema 01 É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e
oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de
imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível”.
No entanto, na espécie, é necessário fazer algumas considerações,
haja vista que a entrega das chaves dependia da quitação por parte da autora do saldo
devedor.
Resta, então, verificar se há realmente diferença entre o que a autora
adimpliu em fevereiro de 2013 e o que a ré apelante sustenta ainda ser devido.
A autora sustenta que o valor a ser adimplido era de R$ 132.638,21,
sendo que R$113.326,17 seriam pagos à vista, acrescidos do valor de R$19.312,04, que
seriam adimplidos com recursos advindos do FGTS em fevereiro de 2013.
A ré, ora apelante, de maneira confusa, ora diz que a autora financiou
o saldo, razão pela qual houve incidência de encargos, ora diz que os valores foram objeto
de reajuste monetário pactuado no compromisso firmado entre as partes, sem, contudo,
trazer cálculos a embasar suas alegações.
Quanto à insurgência com relação a correção monetária do saldo
devedor da autora pelo INCC, de fato, está expressamente prevista no contrato, mas o
INCC deve ser substituído pelo IGP-M (se mais favorável) a partir da data em que a
entrega da unidade adquirida deveria ter ocorrido, computado o prazo de tolerância de 180

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dias, vale dizer, em janeiro de 2012.
É o que estabelece a Súmula no 163 desta Corte:
“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção
monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo
devedor”.
Na mesma linha o Tema no 08 aprovado o julgamento do Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000:
“O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de
compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância,
não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente
dos juros e da multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser
substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo
da construção civil, por outros indexadores gerais, salvo quando estes
últimos forem mais gravosos ao consumidor”.
Acerca da matéria, o E. Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:
“Os entendimentos do acórdão recorrido quanto à necessidade de
indenização por lucros cessantes na hipótese em questão; a
possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes com
a multa de cláusula penal; e a inaplicabilidade do INCC para
correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para
entrega da obra, estão em conformidade com a jurisprudência desta
Corte, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ.” (AgInt nos
EDcl no AREsp 881499/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 27/09/2016).
Verifica-se, todavia, que, de acordo com a planilha de fl. 191,
colacionada aos autos pela própria apelante, em 31/01/2013, o saldo devedor era de R$
136.389,90.
Como a autora obteve o desconto de 2,5% sobre o saldo para quitação,
de acordo com a anotação de fl. 58, alegação que restou incontroversa, eis que ausente
impugnação específica, atinge-se o valor de R$ 132.980,16.
Nesse passo, observa-se que a apelante ré emitiu o boleto para
pagamento, com vencimento em 08/02/2013 (fl. 69) no valor de R$ 113.326,17, o qual foi
regularmente pago pela autora em 07/02/2013.

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Observa-se que a quantia que faltava, R$ 19.312,04, foi levantada pela
autora junto a sua conta vinculada ao FGTS, cujo saque se deu em 16/01/2013, conforme
extrato de fl. 6.
Da soma resulta, de fato, o valor de R$ 132.638,21, restando, assim,
um saldo em favor da reconvinte de apenas R$ 341,94, bem distante da quantia que a
apelante entende devida.
E, como bem observou a r. sentença, a eventual ausência de repasse
dos valores de FGTS do Banco Santander à ré, de fato, não foi comprovada e, frise-se,
sequer poderia ser imputada à autora, uma vez que o extrato de fl. 68 dá conta do efetivo
saque.
Transcreva-se trecho da sentença que equacionou a questão:
“Muito embora a reconvinte alegue não ter recebido o montante
proveniente do FGTS, não há demonstração efetiva nesse sentido,
sendo insuficiente para tal fim as planilhas demonstrativas de débito
produzidas unilateralmente por ela.
Ademais, eventual ausência de transferência do valor sacado da conta
vinculada ao FGTS da autora pelo banco sacador pode decorrer da
negativa da ré reconvinte em assinar o contrato de compra e venda
com utilização de recursos do FGTS, negativa essa não justificada.”
O Juízo monocrático condenou, ainda, a ré, ao pagamento de lucros
cessantes desde 27/01/2012, acrescido de atualização monetária e juros de 1% ao mês,
insurgindo-se a ré contra isso. Sem razão, contudo.
Atestado o inadimplemento parcial da promissária vendedora, é
devida a indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes.
É o que dispõe a Súmula no 162 do TJSP:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do

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adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
No mesmo sentido o tema no 05 aprovado pela C. Turma Especial
Privado 1 desta Corte no julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Rel. Des.
Francisco Loureiro, j. 31/08/2017), ainda sem trânsito em julgado:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso
de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o
adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido
economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado
em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente
ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel
semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.
Todavia, ressalvado o entendimento do MM. Juízo “a quo”, a data
prevista para entrega do bem era 01/07/2011, fl. 47, o que resultaria na data limite de
01/01/2012, computados os 180 dias da cláusula de tolerância.
Contudo, verificada a ausência de recurso da autora neste sentido,
mantém-se o quanto decidido, sob pena de reformatio in pejus.
Tendo em vista a omissão da sentença em fixar um percentual como
necessário, deve ser fixado em 0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso, uma vez
que em consonância com precedentes adotados em casos análogos por esta C. 6a Câmara,
conforme julgados a seguir:
“AÇÃO REVISIONAL, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. Compromisso de compra e venda de
unidade autônoma. Atraso na entrega da obra. CASO FORTUITO.
Inocorrência. Circunstâncias alegadas pela ré que não são capazes
de romper o nexo de causalidade. INDENIZAÇÃO POR LUCROS
CESSANTES Cabimento. Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel é viável a condenação por lucros cessantes, diante da
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio. Inteligência do art. 402, CC e Súmula 162 do
TJSP. Quantum arbitrado que deve ser alterado para 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato e não sobre o valor do bem. DANO

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MORAL. Inocorrência. Afastamento da referida condenação, pois a
reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade,
ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor
experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não
acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.
(Apelação no 1015552-37.2016.8.26.0451, Rel. Des. Ana Maria Baldy,
j.08/02/2018) (grifei)
“Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das obras.
Indenização por danos materiais e morais. Ilegitimidade passiva da
corretora de imóveis para responder pelos danos decorrentes da mora
da vendedora. Atividade da corretora que se limita à aproximação
entre as partes, não tendo ela qualquer ingerência na conclusão das
obras. Recurso da corré PAP 33 Administração e Consultoria Ltda.
provido. Prescrição. Trienal. Ocorrência. Pretensão de repetição da
comissão de corretagem. Prazo prescricional que é o trienal previsto
pelo art. 206, § 3o, inc. IV do CC. Entendimento consolidado no
recurso especial n. 1.551.956, de relatoria do e. Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino (STJ, 2a seção, j. Em 24.08.2016). Ação extinta no
tocante, com julgamento de mérito. Inteligência do art. 487, inc. II do
NCPC. Cerceamento de defesa. Alegada necessidade de produção de
prova testemunhal para comprovar a ocorrência de embargo às obras
por parte da municipalidade. Inocorrência. Magistrado que é o
destinatário da prova. Fato que se poderia comprovar mediante
simples prova documental, que, no entanto, não foi colacionada pela
requerida. Matéria rejeitada. Compromisso de compra e venda.
Imóvel. Indenização por danos materiais. Atraso na entrega das
chaves. Ocorrência. Cláusula de tolerância de 180 dias, válida e que
não traduz abusividade. Inteligência da súmula 164 do TJSP.
Embargo das obras. Ré que não se desincumbiu de seu ônus
probatório no tocante. Inteligência do art. 373, caput, inc. II do
NCPC. Demora por parte da municipalidade na expedição do “habite-
se” que não exime de responsabilidade a construtora, configurando,
quando muito, o denominado “fortuito interno”. Súmula n. 161 desta
corte. Danos materiais. Percentual fixado em 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato. Parâmetro usualmente adotado pela
jurisprudência. Aplicação analógica de cláusula penal prevista
apenas em caso de inadimplemento do compromissário comprador.
Inadmissibilidade. Falta de previsão para a mora da vendedora.
Aplicação, ademais, que constituiria 'bis in idem' a caracterizar
enriquecimento sem causa do autor, já ressarcido dos danos materiais
que sofreu. Inteligência da súmula n. 159 desta corte. Danos morais.

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Inadmissibilidade. Mero inadimplemento contratual que não traduz
dano
moral
indenizável.
Caso,
ao
que
parece,
de mera
susceptibilidade do requerente. Sentença reformada em parte.
Recursos do autor e da corré Boa Vista Empreendimentos
parcialmente providos.” (Apelação no 1028695-08.2014.8.26.0114,
Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 26/02/2018). (grifei)
Ainda: Apelações no 0017130-35.2012.8.26.0405 (Rel. Des. Ana
Maria Baldy, j. 08/02/2018), 1004641-53.2013.8.26.0068 (Rel. Des.
Percival
Nogueira,
j.
01/02/2018)
e
a
Apelação
no
1095541-78.2016.8.26.0100
(Rel.
Des.
Rodolfo
Pellizari,
j.
04/12/2017).
Ressalto, por fim, que é entendimento desta Câmara de que o mero
descumprimento contratual não enseja danos morais, como é possível verificar nos
precedentes abaixo:
“APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de
quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
da unidade. Sentença que rescinde o contrato e condena a ré a
restituir a totalidade dos valores pagos pelos promitentes
compradores e impõe indenização por danos morais, no valor de R$
5.000,00. Afastamento do prazo de tolerância de 180 dias contado em
dias úteis eis que abusivo. Caracterizada a mora da vendedora.
Inadimplência do comprador quanto à uma parcela não comprovada.
Presunção de quitação da prestação periódica, nos termos do art. 322
do CC. Devolução integral e de uma só vez (Súmula 2 do TJSP). Juros
de mora devidos desde a citação diante do inadimplemento da ré.
Danos morais. Incabível. Entendimento desta 6a Câmara de que o
mero inadimplemento contratual não gera indenização por danos
morais. Decaimento
do pedido inicial em pequena parte.
Sucumbência integral da ré. Sentença parcialmente reformada. Sem
majoração de honorários. Sentença proferida ao tempo do CPC
revogado. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1008204-55.2014.8.26.0477; Relator (a): Cristina
Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Praia Grande - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
16/01/2019; Data de Registro: 16/01/2019)
“DECLARATÓRIA
C/C
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO
E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - Ação julgada
parcialmente procedente - Aplicação das normas insertas no Código
de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90) - Admissibilidade - Partes
que se enquadram nas definições dos artigos 2o e 3o da referida lei -

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DATA DA ENTREGA DA OBRA - Data da expedição do “Habite-se”
que não pode ser considerada como de entrega do bem, por se tratar
de procedimento administrativo - Aplicação da Súmula no 160, do
TJSP: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador,
não afasta a mora contratual atribuída à vendedora” - CLÁUSULA
PREVENDO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - Validade -
Não pode ser desconsiderado o prazo de cento e oitenta dias previsto
no contrato como tolerância para a conclusão da obra - Prazo,
ademais, usual no segmento imobiliário - Aplicação da Súmula 164,
do TJSP: “É valido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível” - INDENIZAÇÃO POR
LUCROS CESSANTES - Cabimento - Perda financeira, suportada
indevidamente pelos consumidores - Indenização que deve ser fixada
no percentual mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o
valor do contrato (R$232.466,96), a ser calculada a partir do
inadimplemento (janeiro de 2012, inclusive) e estendida até a data do
entrega do bem (dezembro de 2012), - Aplicação da Súmula no 162,
do TJSP: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio” -
DESPESAS CONDOMINIAIS - Correto o ressarcimento dos valores
pagos antes da entrega das chaves (dezembro de 2012) - Encargo
inerente à posse e fruição do imóvel - TAXA DE CORRETAGEM -
Restituição de valores - Inadmissibilidade - Pagamentos efetuados em
junho de 2008 - Ação ajuizada em abril de 2013 - Pretensão que foi
atingida pelo fenômeno da prescrição - Posicionamento do STJ ao
analisar a matéria em Recurso Repetitivo que definiu que o prazo
prescricional para ajuizamento de ações que versem sobre comissão
de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) é de
três anos - SALDO DEVEDOR - Substituição do INCC pelo Índice
Geral de Preços - Mercado (IGP-M) a partir da data prevista para a
entrega da obra - Termo inicial de incidência a contar da data do
encerramento do prazo de tolerância de 180 dias - DANO MORAL -
Inocorrência - Verba indevida - Hipótese de mero descumprimento
contratual - Sentença reformada em parte, com a fixação da
sucumbência recíproca - Recursos parcialmente providos”. (Apelação
no 1004641-53.2013.8.26.0068, Rel. Des. Percival Nogueira, j.
01/02/2018).
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS Sentença de parcial procedência -
Apelação com alegações genéricas em relação à incapacidade
financeira do autor, deixando de impugnar, especificamente, os
fundamentos de fato e de direito da sentença - Matéria que em

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momento algum foi alvo de debate nos autos e nem abordada na
sentença - Razões do recurso dissociadas da fundamentação e da
parte dispositiva da sentença - Inobservância do art. 1.010, inciso II,
do CPC - Irregularidade formal - NESTA PARTE RECURSO NÃO
CONHECIDO Insurgência quanto à devolução integral das parcelas
pagas - Descumprimento contratual por parte das rés/vendedoras -
Obras que não foram ultimadas no prazo contratualmente estipulado
- Resolução por inadimplemento Possibilidade - Inteligência do art.
475 do CC - Restituição integral do valor, a teor da Súmula no
543/STJ - Multa contratual Possibilidade - Atraso injustificado na
entrega de obra além dos 180 dias previstos na cláusula de tolerância
- Responsabilidade das requeridas evidenciada - Danos Morais -
Inocorrência - Mero dissabor experimentado com o inadimplemento
contratual RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE
CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para afastar os
danos morais”. (Apelação no 1016359-95.2016.8.26.0309, Rel. Des.
Ana Maria Baldy, j.20/02/2018).
Sem majoração de honorários, tendo em vista que a sentença foi
proferida ao tempo do CPC revogado.
Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora