Tribunal: TJSP
Processo: 1005494-47.2017.8.26.0157
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
Apelação. Compra e venda. Atraso na entrega da obra. Culpa da vendedora. Sentença que julgou a ação procedente, em parte, para o efeito de reconhecer a resolução do negócio, relativo à compra e venda de unidade condominial, por inadimplemento das vendedoras, ora rés. Condenou, solidariamente, as rés, à restituição da integralidade dos valores recebidos, corrigidos desde o desembolso e acrescido

Ementa:
Apelação. Compra e venda. Atraso na entrega da obra. Culpa da vendedora. Sentença que julgou a ação procedente, em parte, para o efeito de reconhecer a resolução do negócio, relativo à compra e venda de unidade condominial, por inadimplemento das vendedoras, ora rés. Condenou, solidariamente, as rés, à restituição da integralidade dos valores recebidos, corrigidos desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, com incidência da cláusula penal compensatória. Condenou, solidariamente, as rés ao ressarcimento das despesas condominiais e tributárias (IPTU) suportadas pelo autor, corrigidas desde o desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Afastou o pedido de indenização por danos morais. Inconformismo da parte ré. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1005494-47.2017.8.26.0157
Registro: 2020.0000705289
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005494-47.2017.8.26.0157, da Comarca de Cubatão, em que são apelantes ABADIR
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e LIEPAJA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, é apelado GERALDO JOSÉ DE ANDRADE (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 1635
Apelação Cível no 1005494-47.2017.8.26.0157
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Cubatão
Apelantes:
Abadir
Empreendimentos
Imobiliarios
Ltda.
e
Liepaja
Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelado: Geraldo José de Andrade
Juiz: Rodrigo Pinati da Silva
Apelação. Compra e venda. Atraso na entrega da obra.
Culpa da vendedora. Sentença que julgou a ação
procedente, em parte, para o efeito de reconhecer a
resolução do negócio, relativo à compra e venda de
unidade
condominial,
por
inadimplemento
das
vendedoras, ora rés. Condenou, solidariamente, as rés,
à restituição da integralidade dos valores recebidos,
corrigidos desde o desembolso e acrescido de juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da
citação,
com
incidência
da
cláusula
penal
compensatória. Condenou, solidariamente, as rés ao
ressarcimento das despesas condominiais e tributárias
(IPTU) suportadas pelo autor, corrigidas desde o
desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% (um
por cento) ao mês, a contar da citação. Afastou o
pedido
de
indenização
por
danos
morais.
Inconformismo da parte ré. Sentença mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de
fls. 338/342, que julgou procedente em parte a ação, para o efeito de reconhecer a
resolução do negócio, relativo à compra e venda de unidade condominial, por
inadimplemento das vendedoras, ora rés. Condenou, solidariamente, as rés, à restituição
da integralidade dos valores recebidos, corrigidos, pela Tabela Prática deste Egrégio

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Tribunal de Justiça, desde o desembolso (Superior Tribunal de Justiça, Súmula no 43), e
acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação (artigo
405, do Código Civil), com incidência da cláusula penal compensatória (Cláusula 9.3.,
“a”, fl. 60).
Condenou, ainda, solidariamente, as rés ao ressarcimento das
despesas condominiais e tributárias (IPTU), suportadas pelo autor, corrigidas pela
Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, desde o desembolso (Superior
Tribunal de Justiça, Súmula no 43), e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês, a contar da citação (artigo 405, do Código Civil).
Configurada a sucumbência recíproca (artigo 86, do Código de
Processo Civil), determinou que as custas, despesas processuais e honorários, arbitrados
em 10% (dez por cento) do valor da condenação (artigo 85, §2o, do Código de Processo
Civil), deverão ser suportados na proporção do decaimento das partes, sopesando o
número de pedidos deduzidos e atendidos, além da repercussão econômica de cada um
para a demanda (cf. EREsp no 1046535, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 11.4.2012 e AgRg
no REsp no 615060, Rel. Min. Honildo Amaral de Mello Castro, j. 17.12.2009), razão
pela qual, sendo a parte ré sucumbente em maior extensão, arcará com 70% (setenta por
cento), ficando os 30% (trinta por cento) remanescentes, a cargo da parte autora.
Sustentam, as rés, ora apelantes, em síntese, que o contrato
pactuado entre as partes não possui, nem de forma remota, qualquer conotação de
contrato de adesão. Alegam ausência de responsabilidade quanto às despesas
condominiais e de IPTU.
Aduzem que o atraso na entrega se deu devido a fato de terceiro,
caso fortuito, ou ainda, força maior, pelos motivos elencados na cláusula décima sexta,
do contrato objeto da lide, o que escusa as empresas recorrentes de qualquer

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responsabilidade.
Argumentam sobre a impossibilidade de devolução do montante
total pago. Afirmam que, sendo a iniciativa pela rescisão contratual exclusiva do
adquirente, não há que se falar em incidência de juros na verba de reembolso.
Recurso regularmente processado, com anotação do preparo, e
respondido (fls. 380/386).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
A primeira questão a ser destacada, por este Relator, é a natureza
consumerista da relação existente entre as partes.
O contrato firmado é regido pela Lei do Consumidor, nos termos
do previsto nos artigos 2o e 3o, do Código de Defesa do Consumidor. Justamente sobre
esse aspecto, é da mesma forma inegável que a parte autora é técnica e financeiramente
hipossuficiente em face do porte das rés, enquanto empresas da construção civil.
De tal sorte, caso se verifique alguma ofensa ao Diploma
Consumerista, haverá intervenção do Judiciário para restabelecer o equilíbrio da
relação, com a inversão do ônus da prova.

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As rés, ora apelantes, não negaram o atraso da obra e, por sinal,
ainda não há notícia da sua conclusão, sendo que havia sido estipulado, em contrato,
expressamente, que o prazo de entrega seria em 30/10/2017, já computada a
prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias.
A Corte Bandeirante já cristalizou jurisprudência, por meio da
Súmula no 161, que reza o seguinte: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento
do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente”.
Jura novit curia que é o princípio da livre dicção do Direito,
baseado em outro princípio, narra mihi factum dabo tibi jus.
A regra pacta sunt servanda, que constitui a pedra de toque do
Direito Obrigacional, tem realmente comportado temperamentos, os últimos dos quais
na sede de proteção ao consumidor (Lei no 8078/90, artigo 47).
E tanto assim é que, há muito tempo, a Corte Bandeirante firmou
entendimento no sentido de que "as cláusulas contratuais, mormente as leoninas e as
de interpretação dúbia, devem ser aplicadas em detrimento do mais forte" (JTJ
161/113), e que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais
favorável ao consumidor" (JTJ 153/134).
De fato, as rés tinham um prazo de tolerância de 180 (cento e
oitenta) dias, e querer dilatar esse prazo, sob alegação de caso fortuito ou de força
maior, fere por completo o direito do consumidor, devendo tal cláusula ser reconhecida

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como leonina.
Por outro lado, é notório que a vendedora e a incorporadora tenham
o direito de serem ressarcidas pelas despesas operacionais com o negócio, ante a
rescisão, desde que haja culpa do comprador, o que não ocorreu na hipótese.
Ad argumentandum tantum, esta Colenda 9a Câmara de Direito
Privado tem fixado a retenção em 10% (dez por cento) do montante pago, quando a
rescisão se der por culpa do comprador, vez que cobriria, razoavelmente, as despesas da
construtora, o que, repita-se, não é o caso dos autos.
Destarte, a devolução de 100% (cem por cento) em única parcela,
vez que a parte autora provou o atraso na entrega da obra, bem como que a desistência
não se deu por sua culpa exclusiva, é medida de rigor, cumprindo efetiva correção dos
valores a serem restituídos a contar de cada desembolso, com incidência dos juros legais
a contar da citação, nos termos do artigo 405, do Código Civil (TJSP, Apelação no
1010385-31.2015.8.26.0562, 10a Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador
Elcio Trujillo, julgado em 15/12/2015).
Finalmente, no tocante às despesas condominiais e de IPTU, como
bem obtemperou a r. sentença, ora recorrida, ainda que haja no negócio jurídico
disposição expressa no sentido de imputar ao comprador a obrigação de pagar tais
despesas e tributos incidentes sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade
somente é exigível a partir da outorga da posse direta do bem, o que não se efetivou,
portanto, tais prestações também são passíveis de restituição.
Assim, fica mantida a r. sentença.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo

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Civil, entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há
requisitos cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles:
decisão recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não
ser conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e
preexistir condenação ao pagamento de honorários desde o Juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma
do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente
ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt.
no REsp. no 1731129/SP, Quarta Turma, Rel. Min. MARCO BUZZI, j.
17/12/2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio
Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe
19/10/2017)." (AgInt. no REesp. no 1824326/RJ, Terceira Turma, Rel.
Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 17/02/2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §
11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios
sucumbenciais, em favor do patrono da parte autora, devem ser majorados, passando a
incidir sobre 20% (vinte por cento) do valor da condenação, na mesma proporção fixada
em sentença, ficando mantida, a r. sentença, quanto à verba devida ao patrono da parte

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ré, ora apelante.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de
declaração para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do
Supremo Tribunal Federal).
Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator