Tribunal: TJSP
Processo: 1009831-02.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-09-14

Ementa:
LOCAÇÃO – Reparação de danos – Ausência de vistoria conjunta quando da desocupação do imóvel locado – Situação exigente de vistoria judicial não realizada no caso – Pretensão de ressarcimento das despesas com a reparação dos alegados danos do imóvel julgada improcedente – Sentença que deve ser mantida – Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000642024
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009831-02.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é
apelante MARIO JOSE MAGLIO, são apelados REGINA MARTA DOS
SANTOS e RITA DE CASSIA DE FARIA ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão, na
forma do artigo 942, do CPC: por maioria de votos, negaram provimento ao
recurso, vencidos o relator sorteado e a 2a Juíza, acórdão com o 3o Juiz, de
conformidade com os votos do 4o e 5o Juízes, que integram este colegiado.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ DUARTE,
vencedor, SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente), vencido, SÁ MOREIRA
DE OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI, LUIZ
EURICO E MARIO A. SILVEIRA.
São Paulo, 14 de agosto de 2020.
SÁ DUARTE
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1009831-02.2017.8.26.0506
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
APELANTE: MARIO JOSE MAGLIO
APELADAS: REGINA MARTA DOS SANTOS e RITA DE CASSIA DE FARIA
ALMEIDA
VOTO No 41.028
LOCAÇÃO Reparação de danos Ausência de vistoria
conjunta quando da desocupação do imóvel locado

Situação exigente de vistoria judicial não realizada no caso
Pretensão de ressarcimento das despesas com a
reparação
dos
alegados
danos
do
imóvel
julgada
improcedente Sentença que deve ser mantida Apelação
não provida.
Adoto aqui o relatório já lançado nos autos pelo ínclito
Relator sorteado, do seguinte teor:
“Trata-se de recurso de apelação interposto por MARIO
JOSE MAGLIO (fls. 187/197) contra a r. sentença de fls. 179/182, proferida
pela MM. Juíza da 6a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, Dra. Ana
Paula Franchito Cypriano, que julgou improcedente a ação de reparação de
danos movida em face de REGINA MARTA DOS SANTOS e RITA DE CASSIA
DE FARIA ALMEIDA.
O apelante alega que as fotos juntadas aos autos são
suficientes a demonstrar o estado em que foi devolvido o imóvel, assim como
os orçamentos e notas fiscais apontam os gastos que teve com a reparação do

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bem. Afirma que o representante da locatária teve ciência da data da vistoria
final quando da devolução das chaves e, assim, ao não comparecer, ela
aceitou tacitamente o que consta no documento. Refere à existência de
cláusula com previsão expressa de entrega do imóvel pintado e em perfeitas
condições, o que não foi contestado pela apelada, não tendo ela comprovado
a entrega do bem nestas condições. Sustenta ter havido cerceamento de
defesa pelo julgamento antecipado da lide sem a produção das provas
tempestivamente requeridas. Discorre sobe a teoria da aparência. Afirma que
a apelada é confessa com relação aos demais pedidos formulados na petição
inicial. Postula o provimento do recurso, com a anulação da sentença e o
retorno dos autos à origem para regular instrução, ou, caso contrário, a
reforma da sentença, com a procedência da ação, ou, ainda, em caso de
manutenção da sentença, com a redução dos honorários advocatícios de
sucumbência arbitrados na sentença.
Contrarrazões às fls. 204/208, pelo não provimento do
recurso”.
É o relatório.
O apelo não merece provimento.
Com efeito, ao contrário do que ocorreu quando do início
da locação, ao cabo dela não ocorreu a vistoria conjunta do imóvel locado,
situação exigente de que se procedesse à vistoria judicial, com a observância
do contraditório e ampla defesa por parte da inquilina e suas fiadoras.
Tal providência não foi adotada pelo apelante, de modo
que a vistoria final trazida com a petição inicial, por ser unilateral, não faz
prova idônea do estado do imóvel quando da desocupação.

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A alegação de que a locatária, quando da entrega das
chaves, ficou ciente da data da vistoria final e a ela não compareceu, não
altera o entendimento acima externado, necessária, nesse caso, que a vistoria
fosse feita pela via judicial.
Nem mesmo a pintura do imóvel, tal como prevista na
cláusula XXIV, do contrato de locação, pode ser exigida das apeladas sem a
vistoria conjunta, certo que tal cláusula deve ser examinada à luz do disposto
no inciso III, do artigo 23, da Lei do Inquilinato.
Vale dizer, não é todo e qualquer reparo que o imóvel
necessite ao cabo da locação que pode ser inculcado à responsabilidade da
locatária e suas fiadoras, posto que não estão obrigadas pelo derivado da
deterioração do uso normal, como previsto no referido dispositivo legal.
Por isso que se fazia necessária a vistoria judicial na
espécie que, por não ter sido realizada, dada a ausência da vistoria conjunta,
autorizada não está a reforma da r. sentença.
Isto posto, voto pelo não provimento da apelação,
majorados os honorários dos advogados da apelada para 20% do valor da
causa, na forma do parágrafo 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.
SÁ DUARTE
Relator designado

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Apelação Cível no 1009831-02.2017.8.26.0506
Apelante: Mario Jose Maglio
Apelada: Regina Marta dos Santos
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34395)
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARIO JOSE MAGLIO (fls. 187/197) contra a r. sentença de fls. 179/182,
proferida pela MM. Juíza da 6a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, Dra.
Ana Paula Franchito Cypriano, que julgou improcedente a ação de reparação
de danos movida em face de REGINA MARTA DOS SANTOS e RITA DE
CASSIA DE FARIA ALMEIDA.
Em
julgamento
estendido,
os
Exmos.
Desembargadores Sá Duarte, Luiz Eurico e Mário A. Silveira posicionaram-se
em sentido contrário a este Relator.
Respeitado o entendimento da d. Maioria, ouso dela
divergir.
É incontroversa a celebração de contrato de locação
entre as partes (fls. 171/173).
Incontroverso, outrossim, que as chaves do imóvel
foram devolvidas em 06.12 2016 (fls. 18).
Alega o autor, locador, na petição inicial que as
requeridas, locatária e fiadora, “estavam obrigadas contratualmente a devolver
o imóvel locado nas mesmas condições de uso e conservação do início da

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locação, inclusive com pintura nova interna e externamente, revisões gerais da
parte elétrica e hidráulica, conforme cláusula XXIV do contrato de locação,
mas, no entanto, deixaram de fazê-los, entregando o imóvel com vários danos,
o que pode ser confirmado pelos laudos de vistorias inicial e final,
acompanhado de várias fotografias, o que obrigou o Autor a proceder os
consertos/orçamentos/reparos que se faziam necessários, tudo para que o
imóvel pudesse ser novamente ofertado no mercado de locação.” (fls. 02).
Pretende a condenação das requeridas no valor de
R$ 5.416,40 que desembolsou para reparar, consertar e pintar o imóvel locado
(fls. 03).
Inicialmente, afasto o alegado cerceamento de
defesa. Presentes nos autos elementos suficientes ao convencimento do
magistrado, desnecessária a produção de todas as provas requeridas pelas
partes, sem ofensa à ampla defesa ou ao contraditório.
Os fatos narrados puderam ser apreciados por
outros meios de prova, não se mostrando imprescindível ou útil a prova
testemunhal pretendida.
No mais, de fato, do contrato constava a obrigação
de conservação e devolução do imóvel nas mesmas condições em que
recebido (cláusula IX fls. 171, cláusula XVI, parágrafo primeiro fls. 172),
bem como a obrigação de o locatário, ao final da locação, efetuar a pintura
interna e externa do imóvel e a revisão geral do bem, inclusive parte elétrica e
hidráulica (cláusula XXIV fls. 172).
Existiu vistoria inicial (fls. 11/17).
Entretanto, não há prova de que a locatária ou a
fiadora tenham sido intimadas para participar da vistoria final de fls. 19/21.
Quem assinou a declaração de fls. 18, da qual
consta a notificação da data para vistoria final do imóvel, foi a pessoa de Alex
Caetano. E não se sabe qual a relação existente entre ela e a locatária ou a

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fiadora, ônus que incumbia ao locador.
Em se tratando de apuração de extensão de danos
e, considerando que, na responsabilidade civil, é o patrimônio da parte que fica
atrelado ao pagamento, deveria o locador ter sido mais diligente, certificando-
se de intimar para a vistoria final a pessoa com quem realmente contratou, o
que não fez.
Assim, sem que tenha havido a participação da
locatária ou da fiadora na vistoria final, descabe a condenação destas ao
pagamento de despesas ditas como necessárias à reparação de danos
decorrentes do uso anormal do imóvel.
Contudo, independentemente da insuficiência do
laudo de vistoria unilateral para constatação de danos no imóvel, era obrigação
do locatário a devolução do imóvel pintado, conforme cláusula XXIV do
contrato de locação (fls. 172).
E, realmente, a locatária não comprovou em sua
defesa que entregou o imóvel pintado externa e internamente, como lhe
incumbia.
Nestas circunstâncias, deverão as requeridas arcar
com as despesas realizadas pelo autor para pintar o imóvel, de acordo com os
orçamentos reunidos aos autos (fls. 28 e 33), não especificamente
impugnados pela locatária, apurando-se o valor da mão de obra necessária
para a pintura interna e externa do bem em liquidação de sentença.
Por todo o exposto, e respeitado entendimento em
contrário, meu voto dava parcial provimento ao recurso para condenar as
requeridas ao pagamento das despesas necessárias para a pintura do imóvel,
de acordo com o orçamento de fls. 28 e 33, apurando-se o valor da mão de
obra em liquidação de sentença.
Ante a sucumbência recíproca, cada parte deverá
arcar com metade das custas e despesas processuais, devendo o autor arcar

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com os honorários advocatícios de sucumbência do patrono da locatária de
10% sobre a diferença entre o valor requerido e o efetivamente devido e as
requeridas arcarem com os honorários advocatícios do patrono do autor de
10% do valor da condenação.
Mas como foi dito fiquei vencido.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator Sorteado

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CARLOS ALBERTO DE SA DUARTE
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5
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Declarações de
Votos
JOAO CARLOS SA MOREIRA DE OLIVEIRA
120C139E
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1009831-02.2017.8.26.0506 e o código de confirmação da tabela acima.