Tribunal: TJSP
Processo: 1099075-30.2016.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em Estande de Vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao Consumidor. Dever de Informação. Validade (tema 938). Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em Estande de Vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao Consumidor. Dever de Informação. Validade (tema 938). Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação dos entendimentos firmados no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000761518
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1099075-30.2016.8.26.0100/50001, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante SEI S B C EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA., são agravados WILLIAM DOS
SANTOS MORAES e CARMEN KARWEINA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao Agravo Interno. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
2
AGRAVO INTERNO CÍVEL 1099075-30.2016.8.26.0100/50001
COMARCA: SÃO PAULO (21a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: SEI S B C EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA.
AGRAVADOS: WILLIAM DOS SANTOS MORAES E CARMEN KARWEINA
VOTO No 36.329
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em
Estande
de
Vendas.
Corretagem.
Cláusula
de
transferência da obrigação ao Consumidor. Dever
de Informação. Validade (tema 938). Contrato
submetido ao Código de Defesa do Consumidor.
Abusividade da cláusula que prevê a restituição
de valores somente ao término da obra ou de forma
parcelada. Restituição imediata e parcial, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de
demonstração
do
desacerto
da
aplicação
dos
entendimentos firmados no E. STJ em julgamento
repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto por
SEI S.B.C. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA contra
decisão que, em ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o V. Acórdão recorrido observou
as orientações estabelecidas pelo E. Superior Tribunal
de Justiça nos Recursos Especiais no 1.599.511/SP e no
1.300.418/SC, julgados sob o regime dos recursos
repetitivos.
Alega
a
inaplicabilidade
da
tese

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
3
repetitiva firmada pelo tema 577, porque o reclamo
versa
sobre
a
validade
da
cláusula,
livremente
pactuada entre as partes, que prevê a retenção de 30%
dos valores pagos em caso de rescisão contratual. Aduz
que o recurso possui condições de admissibilidade,
porque demonstrada a possibilidade de majoração do
percentual adotado pela D. Turma Julgadora, sobretudo
considerando
precedentes
do
próprio
E.
Superior
Tribunal de Justiça e porque o recurso repetitivo não
estipula o valor mínimo ou máximo de retenção.
Pretende seja adotado, ao menos, o percentual de 25%,
fixado no REsp no 1.723.519/SP. Consigna que, embora
não se possa cogitar de aplicação da Lei no 13.786/18,
esta trouxe inovações em relação à resolução do
contrato por inadimplemento do comprador, que devem
ser observadas a fim de que haja uniformização sobre o
tema. Aponta, ainda, contrariedade ao tema 938. Aduz
ter havido absoluta transparência no repasse do
encargo
e
destaque
do
valor
cobrado,
tendo
os
agravados tomado ciência quando das negociações, em
razão de previsão contratual. Afirma, ainda, que o
REsp 1.599.511/SP não exige que a informação a
respeito do encargo conste necessariamente do contrato
de compra e venda, podendo constar nos documentos
denominados
"pedido
de
reserva"
e
"planilha
de
cálculos". Aponta violação dos arts. 53 do CDC, 722,
725 e 884 do CC.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
4
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V.
Acórdão
objeto
do
inconformismo
especial
e
os
paradigmas apontados na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial no
1.599.511/SP, sob o regime dos recursos repetitivos, o
E. Superior Tribunal de Justiça decidiu ser válida a
cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador
a
obrigação
de
pagar
a
comissão
de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de
unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
5
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
E,
julgado
o
Recurso
Especial
no
1.300.418/SC, a mesma E. Corte decidiu que, nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 456/460.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 289/296) está em perfeita sintonia com as
orientações superiores, ao concluir pela invalidade da
cobrança da comissão de corretagem, diante da falta de
informação clara a respeito do valor do encargo e pela
retenção de 20% dos valores pagos, para compensar os
custos operacionais da vendedora.
Destacam-se
trechos
do
V.
Acórdão:
“Levando em consideração que o preço do imóvel era R$
261.630,00 (duzentos e sessenta e um mil, seiscentos e
trinta
reais)
e
os
valores
desembolsados
pelos
autores, foi de R$82.949,51 (oitenta e dois mil,
novecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e um

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
6
centavos), de acordo com o demonstrativo de pagamentos
de fls. 57/58, ou seja, mais de 30% do valor total do
negócio, o percentual fixado na sentença, a título de
retenção
em
favor
da
parte
ré,
revela-se
desproporcional, devendo ser reduzido para 20% e não
10% como pretendido, por ser mais condizente para
suprir eventuais gastos e está dentro do percentual
pacificado na jurisprudência de que a retenção das
quantias pagas deve variar entre 10% e 25%. (...) No
presente caso, os valores pagos a título de comissão
de corretagem devem ser restituídos aos autores como
determinou a sentença. Isto porque, na cláusula 7.8.1
(fls. 39), não consta informação clara e precisa,
destacando o valor cobrado a esse título, revelando
afronta ao já decidido pelo Colendo Superior Tribunal
de Justiça, como visto" (fls. 403/405).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual do valor a ser
retido
na
hipótese
de
resolução
por
culpa
do
promitente
comprador,
inviável
o
seguimento
do
reclamo, visto que as razões do recurso buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma
repetitivo
supramencionado.
Ademais,
em
outros precedentes, o E. Superior Tribunal de Justiça
firmou entendimento de que a vendedora pode reter
entre 10% e 25% dos valores pagos, de modo que apenas
condenações em percentuais que não se amoldem aos
aludidos limites justificam a admissão do recurso, o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
7
que não é o caso. Neste sentido: REsp no 1.748.529/SP,
Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe de 29.6.2018; REsp
no 1.748.202/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira,
DJe de 29.6.2018; REsp no 1.747.769/SP, Rel. Min.
Marco Aurélio Bellizze, DJe de 29.6.2018; e AREsp no
898.191/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe
de 28.2.2018.
Por outro lado, a decisão do E. Superior
Tribunal de Justiça no REsp no 1723519/SP, em que foi
determinada a retenção de 25% dos valores pagos pelo
promitente
comprador,
foi
firmada
sem
efeito
repetitivo e como um norte geral de atuação a depender
das circunstâncias de cada processo, sendo certo que a
D.
Turma
Julgadora
naturalmente
analisa
as
especificidades do caso concreto ao fixar o adequado
percentual de retenção.
No
tocante
à
aplicação
da
Lei
no
13.786/2018, como já explicitado na decisão ora
impugnada, o E. Superior Tribunal de Justiça já
pacificou o entendimento de que referida lei não é
aplicável a contratos anteriores à sua vigência. Tal
pacificação originou-se na Questão de Ordem no Recurso
Especial
repetitivo
no
1.635.428/SC
(tema
996),
decidida em 27.3.2019, tendo sido firmado que "(...)
não se pode cogitar de aplicação simples e direta da
nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos
anteriores ao advento do mencionado Diploma legal
(retroatividade da lei, com consequente modificação
jurisprudencial, com ou sem modulação)", o que reforça

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1099075-30.2016.8.26.0100/50001 - Voto no 36.329
8
o descabimento do pedido e impede a abertura da
instância extraordinária, por aplicável o tema 577 do
E. Superior Tribunal de Justiça à hipótese.
De resto, as razões do recurso envolvendo
a violação dos arts. 53 do CDC, 722, 725 e 884 do CC
buscam
a
prevalência
de
tese
já
rejeitada
no
julgamento do paradigma repetitivo supramencionado.
Nesse sentido, vale citar os seguintes julgados da E.
Corte Superior: AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura
Ribeiro,
DJe
de
19.10.2015;
AgRg
no
AREsp
no
548.627/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, DJe de
9.10.2014; AgRg nos EDcl no AREsp no 127.350/RS, Rel.
Min. Benedito Gonçalves, DJe de 30.9.2014; QO no Ag no
1.154.599/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJe de
12.5.2011.
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO