Tribunal: TJSP
Processo: 1013038-91.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelas adquirentes em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo das rés.
1. Pedido de devolução integral de todos os valores pagos em razão do contrato. Acolhimento. Julgamento extra petita não

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelas adquirentes em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo das rés.
1. Pedido de devolução integral de todos os valores pagos em razão do contrato. Acolhimento. Julgamento extra petita não caracterizado.
2. Legitimidade passiva da corré ROSSI. Mesmo grupo econômico. Corré ETOLIA que é empresa criada especificamente para a realização do empreendimento. Corré ROSSI que utiliza de seu nome para dar confiabilidade ao empreendimento. Responsabilidade solidária.
3. Impugnação à justiça gratuita concedida às autoras. Ausência de comprovação de que as autoras possuem condições financeiras de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento e de sua família. Benefício mantido.
4. Atraso incontroverso. Prazo de tolerância de 180 dias excedido. Prorrogação do prazo de entrega por prazo indeterminado que viola o art. 51, caput, IV e XIII, e § 1o, III, do CDC. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula no 161 do TJSP. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. Correção monetária que se destina a manutenção do valor no tempo e deve incidir desde o pagamento. Juros de mora. Termo inicial. Citação, e não o trânsito em julgado. Relação contratual (art. 405 do CC). Rescisão por culpa da vendedora. Adquirentes que não podem ser responsabilizadas pelas despesas decorrentes da posse do imóvel antes da entrega das chaves. Inexigibilidade.
5. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994926
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1013038-
91.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes ETOLIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ROSSI RESIDENCIAL
S.A., são apelados FERNANDA COSTA MARINI (JUSTIÇA GRATUITA) e
MARIA DE FÁTIMA COSTA MARINI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013038-91.2019.8.26.0068 - JV 22658
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VOTO No: 22658
APEL. No: 1013038-91.2019.8.26.0068
COMARCA: BARUERI
APTE. : ETOLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ROSSI
RESIDENCIAL S.A.
APDO. : FERNANDA COSTA MARINI (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA DE
FÁTIMA COSTA MARINI (JUSTIÇA GRATUITA)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
POR
CULPA
DA
VENDEDORA.
ATRASO
NA
ENTREGA. Ação ajuizada pelas adquirentes em face da
vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e
venda e a restituição de valores pagos. Sentença de
procedência. Apelo das rés.
1. Pedido de devolução integral de todos os valores pagos
em razão do contrato. Acolhimento. Julgamento extra petita
não caracterizado.
2. Legitimidade passiva da corré ROSSI. Mesmo grupo
econômico. Corré ETOLIA que é empresa criada
especificamente para a realização do empreendimento.
Corré ROSSI que utiliza de seu nome para dar
confiabilidade
ao
empreendimento.
Responsabilidade
solidária.
3. Impugnação à justiça gratuita concedida às autoras.
Ausência de comprovação de que as autoras possuem
condições financeiras de arcar com as custas e despesas
processuais sem prejuízo do próprio sustento e de sua
família. Benefício mantido.
4. Atraso incontroverso. Prazo de tolerância de 180 dias
excedido. Prorrogação do prazo de entrega por prazo
indeterminado que viola o art. 51, caput, IV e XIII, e § 1o,
III, do CDC. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito
interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo
único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor.
Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula no 161 do TJSP. Rescisão por
culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das
parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ.
Devolução integral devida. Correção monetária que se
destina a manutenção do valor no tempo e deve incidir
desde o pagamento. Juros de mora. Termo inicial. Citação, e
não o trânsito em julgado. Relação contratual (art. 405 do
CC). Rescisão por culpa da vendedora. Adquirentes que não

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podem ser responsabilizadas pelas despesas decorrentes da
posse
do
imóvel
antes
da
entrega
das
chaves.
Inexigibilidade.
5. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS,
COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA” (sic) ajuizada por
FERNANDA COSTA MARINI e MARIA DE FÁTIMA COSTA
MARINI
em
face
de
ETOLIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ROSSI RESIDENCIAL S.A.
Às fls. 64/65 foi deferida a tutela de urgência
“para suspender a exigibilidade dos valores relacionados ao contrato
de aquisição da unidade autônoma, determinando que as rés se
abstenham de enviar os nomes e CPF das autoras aos cadastros de
inadimplentes, ou retire caso já tenha enviado, relativo a débitos
oriundos do contrato objeto da lide, até segunda ordem deste Juízo”.
Emenda da petição inicial às fls. 69/73 para
incluir no polo passivo CONDOMÍNIO ROSSI MAIS PARQUE
DA LAGOA, deferida às fls. 79.
Sobreveio
a
r.
sentença
(fls.
303/307),
disponibilizada no DJe de 27/05/2020 (fls. 308), que julgou a
ação nos seguintes termos:
“ISSO POSTO, resolvendo o mérito na forma do
art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO
PROCEDENTES
os
pedidos
formulados
por
Fernanda Costa Marini e Maria de Fátima Marini

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em face de Etólia Empreendimentos Imobiliários
SPE LTDA. e Rossi Residencial S/A., para o fim de,
confirmando a tutela outrora concedida:
(i) Decretar a rescisão do "Instrumento particular
de compromisso de compra e venda de bem imóvel e
os instrumentos de re-ratificação", referente à
unidade autônoma n° 56, Torre Aroeira, Bloco 02,
com uma vaga de garagem, no empreendimento
imobiliário denominado "Rossi Mais Parque da
Lagoa", em Barueri/SP;
(ii)Condenar as rés a restituírem, de uma só vez, o
total pago pela parte autora a título de quitação do
preço,
nele
incluída
as
despesas
tidas
com
corretagem, devendo cada parcela ser corrigida pela
tabela prática do Tribunal de Justiça, desde o
desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao
mês desde a data da citação;
(iii)Declarar
inexigíveis
às
despesas
de
cotas
condominiais, IPTU e contas de consumo, vez que as
autoras sequer se imitiram na posse do imóvel,
impondo-se sua devolução no caso de desembolso.
Eventual restituição observará correção monetária
pela tabela prática de atualização do TJSP desde o
efetivo pagamento e juros de mora da citação.
Por fim, Julgo IMPROCEDENTES os pedidos
deduzidos em face do corréu Condomínio Rossi Mais
Parque da Lagoa.
A parte ré fica desde já autorizada a negociar o
imóvel como consequência lógica da extinção do
contrato, salvo na hipótese de recurso de apelação
combatendo o próprio fim do negócio.
Sucumbência majoritária das rés Etólia e Rossi,
arcarão com as custas e despesas processuais, bem
assim honorários advocatícios, ora fixados em 10%
do valor da condenação. A fixação dos honorários
justifica-se em virtude da importância econômica da
causa, a desnecessidade de dilação probatória, a
atuação dos patronos e a complexidade da lide.
Considerando a revelia do réu Condomínio Rossi
Mais que não apresentou defesa nos autos, não é
caso de arbitrar honorários advocatícios.”

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Os embargos de declaração opostos pelas rés
ROSSI e ETOLIA (fls. 309/314) foram rejeitados pela r. decisão
de fls. 320, disponibilizada no DJe de 28/07/2020 (fls. 321).
Inconformadas, apelam as rés ROSSI e ETOLIA
(fls. 322/356).
Sustentam
a
nulidade
da
r. sentença por
julgamento extra petita, alegando que as autoras não haviam
requerido a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem.
Alegam que a corré ROSSI é parte ilegítima
para figurar no polo passivo da ação, pois ela não participou do
negócio jurídico celebrado pelas apeladas.
Dizem que as apeladas não fazem jus ao
benefício da gratuidade da justiça, pois adquiriram imóvel em
região nobre de Barueri/SP, de valor elevado, contrataram
advogado particular e dispõem de fontes de renda própria.
Afirmam que a relação jurídica existente entre
as partes não é regida pelo CDC, e sim pelo CC e pela Lei no
4.591/64.
Alegam que não houve atraso na entrega do
imóvel, pois o contrato celebrado entre as partes estabelece a
possibilidade de prorrogação do prazo de entrega por período
superior a 180 dias (prorrogação extraordinária) em caso de caso
fortuito ou força maior (alta de preços, escassez de mão de obra
e excesso de chuvas).
Pontuam que as apeladas já se encontravam
inadimplentes
quanto
ao
pagamento
do
preço
antes
do
esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias, ensejando a

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aplicação da exceção do contrato não cumprido e do princípio
pacta sunt servanda.
Requerem a reforma da r. sentença a fim de que
seja decreta a rescisão do contrato por culpa das apeladas,
devendo ser autorizada em favor das vendedoras a retenção do
percentual previsto em contrato ou, pelo menos, de 25% dos
valores pagos pelas apeladas.
Argumentam
que
o
contrato
imputou
às
apeladas a responsabilidade pelo pagamento das despesas
incidentes sobre o imóvel desde a sua celebração (IPTU e
condomínio), não havendo qualquer nulidade, e que elas não
comprovar qualquer pagamento a esse título, não havendo que
falar em restituição.
Entendem que os juros e a correção monetária
devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.
Tempestivo,
o
recurso
foi
regularmente
processado, recolhido o preparo (fls. 357/358 e 361/362).
Contrarrazões pelas autoras (fls. 364/372).
É o relatório.
1
PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA
Não há que falar em julgamento extra petita, eis
que as autoras requereram a restituição integral de todos os
valores pagos em razão do compromisso de compra e venda cuja
rescisão se pretende (R$ 36.684,86), o que incluiu os valores
pagos a título de sinal e/ou comissão de corretagem (fls. 60).

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Dessa forma, tem-se que a r. sentença que
condenou as rés à restituição do “total pago pela parte autora a
título de quitação do preço, nele incluída as despesas tidas com
corretagem”, não ultrapassou os termos do pedido contido na
petição inicial.
2
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ
ROSSI RESIDENCIAL S.A.
Não há que se falar em ilegitimidade passiva da
corré ROSSI.
Com efeito, embora apenas a corré ETOLIA
figure como promitente vendedora no contrato entabulado com
as autoras, as duas empresas fazem parte do mesmo grupo
econômico, apresentando-se perante o consumidor como uma
mesma pessoa, tanto que a corré ETOLIA é sociedade de
propósito específico constituída unicamente para a realização do
empreendimento e controlada pela corré ROSSI, detentora de
99,9% de suas quotas sociais (fls. 263/274).
Além disso, a imagem da corré ROSSI foi
utilizada
para
atribuir
confiabilidade
ao
empreendimento
imobiliário,
devendo
responder
solidariamente
pelo
cumprimento da obrigação. Tanto é assim que da proposta de
reserva de unidade, do próprio compromisso de compra a venda
e do extrato de posição financeira (fls. 63, 38/59 e 60,
respectivamente) consta a logomarca da corré ROSSI.
Assim sendo, fica rejeitada a preliminar de
ilegitimidade passiva suscitada pela corré ROSSI.

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3
IMPUGNAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA
Mantenho
a
rejeição
da
impugnação
ao
benefício da justiça gratuita concedido às autoras-apeladas.
Com efeito, a lei não fixou limite de renda
máxima para fins de concessão do benefício, devendo ser
analisada a situação financeira real do requerente do benefício.
In casu, a renda auferida pelas apeladas não é
incompatível com o benefício da gratuidade da justiça (fls. 20/24
e 27/29).
O simples fato de a presente ação versar sobre
compromisso de compra e venda de imóvel de valor considerável
e de as apeladas terem contratado advogado particular também
não são incompatíveis com a aventada situação de insuficiência
financeira.
Assim
sendo,
fica
mantida
a
rejeição
da
impugnação à justiça gratuita concedida às autoras-apeladas.
4
MÉRITO
Primeiramente,
oportuno
registrar
que
o
Código de Defesa do Consumidor se aplica à espécie, por se
tratar
efetivamente
de
comercialização
de
imóveis
em
construção.
Deve-se ressaltar que as requeridas atuam com
nítido caráter empresarial e o contrato firmado entre as partes é
claramente de adesão. Portanto, possível o afastamento das
cláusulas abusivas previstas no pacto e a inversão do ônus da

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prova.
No mais, o contrato entabulado entre as partes
estabeleceu que as chaves seriam entregues em 30/06/2017 (fls.
19), com previsão contratual de prazo de tolerância de 180 dias
em favor das vendedoras, que se esgotou em 30/12/2017.
É válida a cláusula de tolerância de até 180
dias, que é praxe em contratos de compra e venda de imóvel em
construção devido às dificuldades a que está sujeito o setor da
construção
civil,
não
sendo
simples
a
entrega
de
um
empreendimento.
Pela validade da cláusula, decidiu esta Colenda
Câmara:
“Possibilidade de fixação de prazo de tolerância de 180
dias para a entrega da imóvel em relação à data
inicialmente
prevista
-
Previsão
fixada
com
transparência
e
que
não
acarreta
desequilíbrio
contratual, pois razoável em razão da dependência de
diversos fatores externos (...) Acrescente-se que a
concessão de prazo de tolerância para a conclusão da
obra é praxe no mercado de construção civil, tendo em
visa que muitas das providências de finalização das
obrigações contratuais da construtora escapam ao seu
pleno controle, muitas vezes até dependentes de atos do
Poder Público, sendo, desse modo, razoável a fixação de
um lapso de tempo para quaisquer intercorrências dessa
natureza, não havendo que se falar, repita-se, em
abusividade ou onerosidade excessiva ao consumidor,
concluindo-se que não configura afronta aos princípios
consumeristas.”
(TJSP, Ap. 0053995-60.2011.8.26.0577, 7a Câm. Dir.
Privado, Rel. Des. Walter Barone, j. 31/07/2013 g.n.)
Ademais, este Egrégio Tribunal aprovou a
Súmula no 164 que dita que “É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,

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estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Em sentido contrário, a cláusula contratual que
estabelece a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega
do por prazo superior a 180 dias é nula, pois, além de transferir
ao compradores os riscos da atividade desenvolvida pelas
apelantes, possibilita a alteração do prazo de entrega por ato
unilateral da vendedoras e acarretam desvantagem exagerada
aos consumidores, em nítida violação do art. 51 do CDC:
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as
cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos e serviços que:
[...]
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade;
[...]
XIII
-
autorizem
o
fornecedor
a
modificar
unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato,
após sua celebração;
[...]
§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a
vantagem que:
[...]
III
-
se
mostra
excessivamente
onerosa
para
o
consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do
contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias
peculiares ao caso.”
As apelantes imputam o atraso na entrega do
imóvel à ocorrência de caso fortuito/força maior (escassez de
mão de obra, excesso de chuvas, etc.). Entretanto, não se pode
imputar ao consumidor os ônus decorrentes do risco da
atividade daquele que com ela lucra (art. 927, parágrafo único,
Código Civil).
Trata-se de fortuito interno inerente à atividade
que o fornecedor, que, nos termos dos arts. 12 e 14 do Código de

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Defesa do Consumidor, possui responsabilidade objetiva.
No mesmo sentido, já decidiu esse E. Tribunal
de Justiça, inclusive esta Colenda Câmara:
“Compra e venda - Atraso na entrega do imóvel - Falta
de
mão
de
obra
não
comprovada
não
exime
responsabilidade da fornecedora Apelante - Fortuito
interno, de responsabilidade da fornecedora Apelante
("teoria do risco", art. 18, "caput", CDC) - Atraso
enseja
indenização
do
dano
decorrente
da
impossibilidade de fruir do bem (...)
A excludente de responsabilidade alegada pela Apelante
não
merece
acolhimento.
Apesar
de
o
“boom
imobiliário” ser notório, as consequências alegadas pela
Apelante escassez de mão de obra dependem de prova
(art. 333, inc. II, CPC), a qual não foi absolutamente
produzida,
limitando-se
a
Recorrente a alegá-las,
descabendo portanto afastar sua responsabilidade pelo
atraso com base em caso fortuito.
Diga-se
ainda
que,
em
se
tratando
de
relação
consumerista afinal, os Apelados compraram o bem
visando ao uso final e as Apelantes dedicam-se
profissionalmente a construir e comercializar esses
imóveis (arts. 2o e 3o CDC), o fornecedor responde
objetivamente pelos vício do bem (art. 18, “caput”,
CDC), inclusive pelos fortuitos internos, tal qual o
aduzido pela Apelante:
“Entende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por
isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do
produto. Não exclui a responsabilidade do fornecedor,
porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do
empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito
de concepção do produto ou de formulação do serviço.
Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do
produto no mercado de consumo, não importa saber o
motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre
responsável
pelas
suas
consequências,
ainda
que
decorrente de fato imprevisível e inevitável”. (Sergio
Cavalieri Filho, Programa de Responsabilidade Civil, 9a
ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185, grifei).”
(TJSP, Ap. 0026080-64.2011.8.26.0309, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, j.
18/12/2013 - g.n.).

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Tal entendimento, aliás, está em consonância
com a Súmula no 161 desta Corte: “Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res
inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente.”
Por outro lado, o termo final da mora na
prestação de entrega da coisa deve se pautar pela entrega das
chaves, e não pela data de expedição do certificado de conclusão
de obras (“habite-se”), pois não há congruência temporal
necessária
entre
a
expedição
do
“habite-se”,
requisito
administrativo
imposto
pela
Prefeitura,
e
a
efetiva
e
contratualmente acordada entrega do imóvel.
Quando da ocorrência do “habite-se”, o imóvel
não necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar
diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato.
Ademais, para a entrega das chaves, em muitos
casos é necessário o preenchimento de diversos requisitos de
responsabilidade da vendedora que vão além da expedição do
“habite-se”, como a individualização das matrículas e a baixa na
eventual hipoteca do empreendimento.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
-
Pretensão de repetição de indébito em dobro e
indenização por dano moral - Cobrança de juros
remuneratórios de 12% ao ano desde o habite-se -
Inadmissibilidade - Habite-se não é prova de entrega
do imóvel - Demandada que postergou a entrega do
apartamento para depois da instalação do condomínio,
fato
que
afasta
o
alegado
inadimplemento
dos
compradores
pelo
atraso
na
realização
do

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financiamento bancário (...)
Habite-se é autorização administrativa para ocupação
do imóvel, não se confundindo com prova de que houve
a disponibilização do apartamento novo, pronto e
acabado e em condições de habitabilidade, o que só
ocorreu
em
15/04/2010,
conforme
termo
de
recebimento das chaves (fls. 52).”
(TJSP, Ap. 0160039-79.2011.8.26.0100, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 12/02/2014
- g.n.)
In casu, o fato de o “habite-se” ter sido
expedido antes do ajuizamento da presente ação (09/05/2019

fls. 155/156) não se presta a afastar a mora das vendedoras, eis
que elas não lograram comprovar que a demora na assinatura do
contrato de financiamento e na liberação dos valores para a
quitação do preço ocorreu por culpa das compradoras.
Com o mesmo entendimento, este Egrégio
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO editou a
Súmula 160, que dispõe:
TJSP, Súmula 160: A expedição do habite-se, quando
não coincidir com a imediata disponibilização física do
imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora.
Outrossim, inviável o acolhimento a exceção do
contrato não cumprido suscitada pelas rés. Isso porque o “termo
de retificação e ratificação” firmado pelas partes em 15/08/2017
modificou a forma de quitação do preço prevista no instrumento
originário, reconhecendo o saldo devedor de R$ 316.670,33, a ser
pago até 60 dias após a conclusão das obras (fls. 295). Tanto é
assim que do extrato de posição financeira das apeladas (fls. 60)
consta em aberto apenas a parcela do financiamento, cujo
vencimento está condicionado à conclusão das obras, não

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havendo, portanto, que falar em mora das adquirentes.
Dessa forma, tendo havido atraso na entrega do
imóvel por culpa das vendedoras, a rescisão do contrato a
pedido das adquirentes deve ocorrer com devolução total das
parcelas pagas, não pode incidir qualquer tipo de retenção no
montante pago a ser restituído, nos termos da Súmula no 543 do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa
do
Consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
(STJ, Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015 g.n.)
Além disso, nos termos do enunciado de súmula
editado por este Egrégio Tribunal: “Súmula 2: A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição”.
Assim, havia mesmo que ser determinada a
restituição integral dos valores pagos pelas adquirentes, tal
como determinado na r. sentença.
Os
valores
devem
ser
monetariamente
corrigidos desde o desembolso, a fim de assegurar a manutenção
do valor no tempo.
Por fim, os juros de mora não podem fluir
apenas a partir do trânsito em julgado, uma vez que a rescisão se

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deu por culpa das vendedoras, e não das adquirentes, de modo
que a obrigação de restituição dos valores pagos por elas é
anterior à sentença.
Dessa forma, tratando de relação contratual, os
juros de mora fluem a partir da citação (art. 405 do Código
Civil), estando correta a r. sentença.
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. OFENSA AO
ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA. MULTA
DO ART. 538 DO CPC. APLICAÇÃO CORRETA.
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
DA
PROMITENTE-VENDEDORA.
(...)
RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
CORREÇÃO
MONETÁRIA
E
JUROS.
TERMO
INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO DAS PARCELAS
E
DATA
DA
CITAÇÃO,
RESPECTIVAMENTE.
ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. ALEGAÇÃO DE
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CULPA POR
PARTE DA CONSTRUTORA. MATÉRIA DE PROVA.
SÚMULA 07/STJ. APLICAÇÃO DO ART. 21 DO CPC.
GRAU
DE
SUCUMBIMENTO
DAS
PARTES.
SÚMULA
07/STJ.
PRECEDENTES.
AGRAVO
REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
(AgRg no Ag 1297361/MA, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 04/11/2010, DJe 12/11/2010)
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO
DE POSSE E PEDIDO INDENIZAÇÃO POR PERDAS
E
DANOS
E
RESCISÃO
DE
CONTRATO
C.C.
RESTITUIÇÃO
DE
IMPORTÂNCIAS
PAGAS
-
Rescisão do contrato e reintegração de posse decretadas
Inadimplemento de ambas as partes, sendo o da
vendedora anterior (problemas na regularização do
empreendimento) - Culpa pela rescisão da vendedora
corretamente reconhecida
Admissível, assim, a
restituição integral das parcelas pagas pelo comprador,
sem qualquer retenção, diante da mora da vendedora
Devolução
das
parcelas
devidamente
corrigida,
inclusive com juros moratórios a partir da citação

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Decisão reformada - Recurso do comprador provido,
improvido o da vendedora.
(TJSP, Ap. 0109091-26.2003.8.26.0000, 8a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 29/06/2006 -
g.n.)
Também
não
podem
as
apeladas
ser
responsabilizadas pelo pagamento de despesas de IPTU e
condomínio incidentes sobre o imóvel a elas prometido antes da
efetiva posse no imóvel.
Do
contrário,
encontrar-se-ia
a
situação
esdrúxula das apeladas terem que arcar com despesas de
condomínio enquanto estão impossibilitadas de usufruir do
imóvel.
Sobre
o
tema,
manifestou-se
o
Egrégio
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO
ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das
despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante
está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais
referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.”
(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
25/11/2009, DJe 15/12/2009 g.n.).
No mesmo sentido, já decidiu esta Colenda
Câmara:
“COMPRA E VENDA cumulada com danos morais -
Compra e venda de imóvel na planta - Cobrança de
taxas condominiais e de IPTU antes de a autora ser

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imitida
na
posse,
com
fundamento
em
cláusula
contratual que previu a responsabilidade do comprador
a partir da data da assembleia de instalação de
condomínio - Cláusula nula - Responsabilidade da
compradora a partir da imissão na posse - Inocorrência,
entretanto, de danos morais - Recursos desprovidos.”
(TJSP, Ap. 0043263-46.2010.8.26.0224, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
07/05/2014 - g.n.)
“AÇÃO
DE
COBRANÇA
Despesas
condominiais
Responsabilidade de quem detém a posse do imóvel - A
entrega das chaves define o momento a partir do qual
surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento
das
despesas
condominiais
-
Taxas
condominiais pretéritas que são de responsabilidade da
construtora - IPTU - Não deve o comprador arcar com o
imposto predial anterior ao efetivo recebimento das
chaves - Recurso improvido.”
(TJSP, Ap. 0016493-77.2013.8.26.0008, 7a Câm. de
Dir.
Privado,
Rel.
Des.
Miguel
Brandi,
j.
28/11/2014 - g.n.)

Ressalva seria feita apenas nos casos em que o
imóvel está pronto para a entrega e esta não ocorre por culpa do
comprador, o que, contudo, não restou evidenciado na espécie.
Por
fim,
observe-se
que
as
apeladas
não
postularam o reembolso dos valores pagos a título de IPTU e
condomínio
do
imóvel
em
comento,
mas
tão
somente a
declaração de sua inexigibilidade, de modo que a ausência de
comprovação de quitação desses valores em nada altera o
deslinde da controvérsia.
5
DISPOSITIVO
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do

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atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos das autoras de
10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §
11, do CPC.
MARY GRÜN
Relatora