Tribunal: TJSP
Processo: 2095330-92.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Cheque
Órgão julgador: Correia Lima
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-18
Data de publicação: 2020-07-18

Ementa:
PENHORA DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL – Ação monitória em fase de cumprimento de sentença - Indeferimento do pedido de penhora dos direitos do devedor sobre bem imóvel de sua titularidade, sob a alegação de não ter sido o instrumento de compromisso de compra e venda levado a registro perante Cartório de Registro de Imóveis (contrato de gaveta) – Decisão reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000547223
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2095330-
92.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarulhos, em que é agravante RODRIGO
BARROS DE OLIVEIRA, é agravado RONALDO AFONSO ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente sem voto), LUIS CARLOS DE BARROS E REBELLO PINHO.
São Paulo, 15 de maio de 2020.
CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2095330-92.2020.8.26.0000 - Guarulhos - Voto no 41799
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VOTO No: 41799
AGRV. N°: 2095330-92.2020.8.26.0000
COMARCA: Guarulhos (9a V. Cível)
AGVTE.: Rodrigo Barros de Oliveira (Exqte.)
AGVDOS.: Ronaldo Afonso Me e Ronaldo Afonso (Exctdos.)
PENHORA DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL Ação monitória
em fase de cumprimento de sentença - Indeferimento do
pedido de penhora dos direitos do devedor sobre bem imóvel
de sua titularidade, sob a alegação de não ter sido o
instrumento de compromisso de compra e venda levado a
registro perante Cartório de Registro de Imóveis (contrato de
gaveta) Decisão reformada Recurso provido.
1. Trata-se de agravo de instrumento oferecido por
Rodrigo Barros de Oliveira, em ação monitória em fase de cumprimento
de sentença (7 cheques devolvidos pelo motivo 21, no valor de
R$5.000,00, cada, totalizando R$35.000,00, constituídos em título
executivo judicial, fls. 2/5, 6/8, 10, 13 e 111/125 dos autos do
cumprimento de sentença no 0005941-74.2019.8.26.0224) movida a
Ronaldo Afonso Me (desconsideração da personalidade jurídica deferida
a fls. 47), contra r. decisão reproduzida a fls. 261, mantida a fls. 264
(fls. 255 e 258 dos referidos autos) que, dentre outras providências,
indeferiu o pedido de anotação da penhora dos direitos do devedor
sobre o bem constrito, tendo em vista a não comprovação do registro do
compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel.
Alega o agravante, em resumo, que o devedor possui
direitos sobre o bem imóvel conforme se comprova através do
instrumento particular de compromisso de venda e compra, em que
pese não levado a registro (contrato de gaveta), razão pela qual o imóvel
não possui matrícula imobiliária, apenas transcrição, em nome de Aruã
Empreendimento S.C. Ltda., todavia, a inexistência de matrícula

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Agravo de Instrumento no 2095330-92.2020.8.26.0000 - Guarulhos - Voto no 41799
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imobiliária não é motivo impeditivo da penhora dos direitos (fls. 1/6).
Processada a insurgência, concedeu-se o efeito
suspensivo
postulado,
dispensaram-se
informações
bem
como
contraminuta (réu devidamente citado não constituiu patrono, AR
positivo fls. 15/16) e iniciou-se o julgamento virtual (fls. 270).
É o relatório.
2. A irresignação é procedente.
3. De proêmio, é imperioso destacar que o objeto do
agravo de instrumento que ora se examina é exclusivamente a
possibilidade da penhora dos direitos do devedor Ronaldo Afonso sobre
imóvel de sua titularidade, oriundo de compromisso de venda e compra
não registrado no CRI, com o propósito de posterior praceamento
visando a satisfação do crédito exequendo, o que foi indeferido pelo MM.
Juízo a quo, nos seguintes termos:
“1)
A
averbação
do
contrato
particular
de
compromisso de compra e venda, na matrícula do imóvel objeto da
transcrição no 80.153, do 2o Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes,
compete ao interessado, não cabendo a intervenção do Poder Judiciário
para tanto.
Ademais, o registro do compromisso de compra e
venda na matrícula do bem não é impeditivo da penhora, mas somente
de sua anotação junto à matrícula por violar a continuidade registral,
repercutindo somente nos efeitos perante terceiros. Nesse sentido,
segue jurisprudência:
'Agravo de instrumento. Ação de execução de título
extrajudicial. Pretensão à penhora de 50% dos direitos pertencentes aos
executados sobre bem imóvel. Lote que é objeto de instrumento

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particular de compromisso de compra e venda não registrado no
cartório imobiliário. Decisão que indefere o pedido. Irresignação.
Acolhimento. Possibilidade de penhora reconhecida. Execução no
interesse da exequente (art. 797, CPC/15). Desnecessidade de registro
do título para constrição de direitos. Medida que não constitui requisito
de validade da penhora, mas apenas de eficácia perante terceiros.
Inviabilidade, apenas, de averbação do ato constritivo na matrícula do
bem, sob pena de violação ao princípio da continuidade registrária (art.
241, LRP), já que a atual proprietária registral é a própria credora
Precedentes. Prosseguimento da execução, independentemente do
registro. Decisão reformada. Agravo provido. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2198340-94.2016.8.26.0000; Relator (a): Rômolo Russo;
Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/03/2017; Data de Registro:
24/03/2017).'
Assim, indefiro o pedido de anotação da penhora
tendo em vista a não comprovação do registro do compromisso na
matrícula.” (fls. 261).
A r. decisão foi mantida a fls. 264:
“Fls. 257: reporto-me às fls. 255 ('... indefiro o
pedido de anotação da penhora tendo em vista a não comprovação do
registro do compromisso na matrícula...'), pelos próprios fundamentos
da decisão citada.
Deverá o exequente requerer medidas úteis visando
à satisfação da execução, considerando que a ausência da anotação do
compromisso na matrícula do imóvel obsta a prática de atos
expropriatórios como hastas públicas.” (fls. 264).

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4. Conforme se verifica do instrumento particular de
compromisso de venda e compra carreado aos autos (fls. 117/131), o
agravado adquiriu o imóvel localizado na quadra 48, lote 24,
Loteamento Cidade Parquelândia, na Estrada de Itapeti, no 100,
Condomínio Aruã, Mogi das Cruzes-SP, transcrito sob no 80.153 e
objeto da inscrição de loteamento no 41, perante o 2o Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca de Moji das Cruzes-SP, cujo preço foi
devidamente quitado (fls. 113).
Como é cediço, os direitos aquisitivos derivados de
promessa de compra e venda, podem ser penhorados, conforme
expressamente previsto no art. 835, inciso XII, do CPC.
Nessa ordem de ideias, em que pese o instrumento
particular de compromisso de venda e compra de titularidade do
agravado não tenha sido levado a registro perante o CRI, estando
quitado o preço e, havendo previsão legal conforme expressamente
autorizado pelo artigo retromencionado, a ordem de anotação da
penhora dos direitos é medida que se impõe, com a dispensa do
agravante do cumprimento da exigência de registrar o referido
instrumento, pela razão de não reunir o agravante, na condição de
credor, a documentação necessária para a efetivação do registro.
A título de esclarecimento, não se admite a penhora
do imóvel em si, pela razão de não ter sido registrado no nome do
agravado, entretanto, a penhora dos direitos do devedor sobre o imóvel
é plenamente possível, sem falar em ofensa ao princípio da
continuidade registral (artigo 195, LRP, com nova redação pela Lei no
6.216, de 1975).
Nesse
sentido
colhem-se,
de
casos
análogos,

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pronunciamentos desta E. Corte, in verbis:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
AÇÃO
DE
COBRANÇA DE DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO RECORRIDA DETERMINA À
PARTE EXEQUENTE REGISTRAR CONTRATO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, DE QUE O EXECUTADO É
COMPRADOR, PARA QUE SE REGISTRE/AVERBE, NA ARISP E NA
MATRÍCULA REGISTRAL, A PENHORA SOBRE TAIS DIREITOS.
INCONFORMISMO.
ACOLHIMENTO.
DECISÃO
REFORMADA.
1.
Dispensável o registro de título aquisitivo para viabilizar averbação de
penhora de direitos sobre contrato de compromisso de compra venda de
bem imóvel e posterior alienação. Diante da impossibilidade do registro
da penhora nessas circunstâncias, sob pena de violação ao princípio da
continuidade registraria (artigo 241, LRP) e como a execução é feita na
perspectiva do interesse do credor (artigo 612, CPC), sob sua conta e
risco, à exequente fica resguardado o direito de penhorar direitos
pertencentes ao executado, mas descoberta de eventuais impugnações
de terceiros, face à supressão do efeito publicístico erga omnes próprio
da averbação da constrição em matrícula imobiliária. 2. Recurso
provido.” (TJSP-9a Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento
n° 2082856-65.2015.8.26.0000-São Paulo, J. 14.08.2015, dp, vu, Rel.
Des. Piva Rodrigues, voto n° 24.113).
“Mandato - Ação de arbitramento de honorários -
advocatícios - Fase de cumprimento de sentença - Indeferimento da
penhora dos direitos sobre o imóvel indicado pelo exequente - Imóvel
doado
à
executada,
ainda
não
registrada
a
doação,
e
com
indisponibilidade decretada em processo trabalhista - Possibilidade da
penhora sobre os direitos da executada sobre o imóvel - A

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indisponibilidade do imóvel decretada pela Justiça trabalhista é
restrição imposta para resguardar os direitos dos credores, impedindo
que o devedor disponha de seus bens, não impedindo porém a penhora
por outros credores, resolvendo-se posteriormente a preferência no
concurso de credores, se for o caso. Agravo provido.” (TJSP-35a Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento
n°
0147257-15.2012.8.26.0000-São Paulo, J. 12.11.2012, dp, vu, Rel.
Des. MANOEL JUSTINO BEZERRA FILHO, voto n° 16.008).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL - Execução de título judicial - Cumprimento de sentença -
Penhora sobre direitos do devedor em imóvel decorrentes do
compromisso de compra e venda do imóvel - Possibilidade - Art. 835,
XII, do CPC - Decisão reformada - Recurso provido.” (TJSP-35a Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento
n°
2281552-08.2019.8.26.0000-Monte Moro, J. 30.04.2020, dp, vu, Rel.
Des. MELO BUENO, voto n° 46.855).
“Agravo de Instrumento. Cumprimento de sentença.
Ação de cobrança. Indeferimento da penhora dos direitos sobre o imóvel
objeto de compromisso de compra e venda não registrado. Possibilidade
da penhora recair sobre a cessão de direitos realizada. Decisão
reformada. RECURSO PROVIDO.” (TJSP-34a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento n° 2279226-75.2019.8.26.0000-Monte Moro, J.
30.04.2020, dp, vu, Rel. Des. L. G. COSTA WAGNER, voto n° 9.077).
“EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
CONFISSÃO DE DÍVIDA DÉBITO REFERENTE A PARCELAS DE
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS - Irresignação com relação
à decisão que indeferiu o pedido de penhora sobre os direitos

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aquisitivos do compromissário comprador sobre o imóvel objeto de
contrato particular de compra e venda - Instrumento de confissão de
dívida firmado entre as partes Executado que é compromissário
comprador do imóvel gerador do débito Penhora sobre os direitos
aquisitivos sobre o imóvel Possibilidade Ainda que o executado não seja
o proprietário registral do bem, é possível a penhora de seus direitos
sobre o imóvel, oriundos do contrato de compra e venda Precedente
desta C. Câmara - Decisão reformada. Recurso provido” (TJSP-11a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento
n°
2255685-47.2018.8.26.0000-Botucatu, J. 20.06.2019, dp, vu, Rel. Des.
MARINO NETO, voto n° 27.826).
Desse modo, respeitado o entendimento da MM.
Juíza singular, o acolhimento da presente pretensão irresignativa é
medida adequada que ao caso se impõe.
5. Isto posto dá-se provimento ao recurso para
determinar a penhora dos direitos do agravado sobre o imóvel descrito
no item 3 acima, por conta e risco do agravante e sem prejuízo do
pagamento dos emolumentos devidos.
CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica