Tribunal: TJSP
Processo: 1029310-09.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
Apelação – Locação residencial – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Imóvel pertencente à Prefeitura Municipal, situado em área destinada à regularização fundiária – Municipalidade que cadastrou o cônjuge do réu como destinatário da concessão de uso para fins de moradia – Despejo improcedente.

Não há como determinar-se a desocupação de imóvel no qual reside

Ementa:
Apelação – Locação residencial – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Imóvel pertencente à Prefeitura Municipal, situado em área destinada à regularização fundiária – Municipalidade que cadastrou o cônjuge do réu como destinatário da concessão de uso para fins de moradia – Despejo improcedente.

Não há como determinar-se a desocupação de imóvel no qual reside pessoa a quem a proprietária (Prefeitura Municipal de São Paulo), em razão do interesse social envolvido, autorizou o uso. Como se vê, a situação descrita na exordial demonstra que, se realmente foi originariamente pactuada uma locação, houve a descaracterização da relação locatícia. A falta de pagamento, por período tão longo (dois anos e onze meses), não pode ser interpretada como mero inadimplemento da obrigação, pois não é crível que, existente uma locação, a locadora não se utilizasse, com maior brevidade, dos instrumentos jurídicos tendentes a obter a retomada do imóvel ou a compelir o locatário a purgar a mora.

Apelação provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação no 1029310-09.2015.8.26.0002
Voto no 44.101 - jfl
Registro: 2020.0000713984
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1029310-09.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
FRANCISCO AROLDO DE FREITAS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelada
MARIA DA CONCEIÇÃO DE FREITAS SILVA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 2 de setembro de 2020.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto no 44.101 - jfl
Apelação no 1029310-09.2015.8.26.0002
Apelante:
Francisco Aroldo de Freitas
Apelada:
Maria da Conceição de Freitas Silva
Comarca:
São Paulo (8a Vara Cível)
Juíza:
Adriana Marilda Negrão
VOTO No 44.101
Apelação Locação residencial Ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança Imóvel pertencente à
Prefeitura Municipal, situado em área destinada à regularização
fundiária Municipalidade que cadastrou o cônjuge do réu
como destinatário da concessão de uso para fins de moradia
Despejo improcedente.
Não há como determinar-se a desocupação de imóvel no qual
reside pessoa a quem a proprietária (Prefeitura Municipal de
São Paulo), em razão do interesse social envolvido, autorizou o
uso.
Como se vê, a situação descrita na exordial demonstra
que, se realmente foi originariamente pactuada uma locação,
houve a descaracterização da relação locatícia. A falta de
pagamento, por período tão longo (dois anos e onze meses),
não pode ser interpretada como mero inadimplemento da
obrigação, pois não é crível que, existente uma locação, a
locadora não se utilizasse, com maior brevidade, dos
instrumentos jurídicos tendentes a obter a retomada do imóvel
ou a compelir o locatário a purgar a mora.
Apelação provida.
Vistos.
A respeitável sentença de fls. 289/292, proferida
em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança,
fundada em contrato de locação de imóvel, julgou procedente o pedido,
para “dar por rescindido o contrato verbal de locação firmado entre as
partes e decretar o despejo do réu, devendo ele desocupar o imóvel no
prazo de 15 (quinze) dias de sua intimação, com fundamento no art. 63, §
1o, "b", da Lei n.o 8.245/91; condenar o réu ao pagamento dos aluguéis
vencidos e não pagos a partir de julho de 2012, em continuação à planilha

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de fls. 8, até a efetiva desocupação do imóvel, com correção monetária,
pela tabela do TJSP, e juros legais de mora de 1% ao mês, a partir dos
vencimentos respectivos”. Em razão da sucumbência, o réu foi condenado
ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em dez por cento do valor da condenação.
Em apelação o réu arguiu, em síntese, que reside
com sua família, de maneira mansa e pacífica, num imóvel edificado numa
área livre da Prefeitura Municipal de São Paulo, “com o beneplácito do
verdadeiro dono da área” (fl. 298); que “falta com a verdade a autora
quando refere que o requerido pagava aluguel” (fl. 298), pois jamais
houve o pagamento de aluguel à demandante; que a autora tem outro
imóvel, em Carapicuíba, o que afasta a possibilidade da concessão de uso
especial para fins de moradia, nos termos da Medida Provisória no
2.220/2001; que o interesse individual jamais poderá sobrepor-se ao
interesse social; que preenche os requisitos exigidos para a concessão de
uso especial para fins de moradia; que tem direito à moradia, garantido
constitucionalmente; que é impossível a locação em terreno de propriedade
da prefeitura (Lei no 6.766/79); que adquiriu o imóvel da ré no ano de
2007, pelo preço de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), efetuando o
pagamento de dez mil reais no ato da compra e parcelando o restante; que
adimpliu R$ 22.000,00 (vinte dois mil reais) e, devido a doença e a
desemprego, não teve possibilidade de quitar os três mil reais restantes,
motivo pelo qual “a apelada começou a fazer várias ameaças contra o seu
próprio irmão” (fl. 309); que o imóvel está regularizado na Prefeitura em
nome de seu cônjuge; que o pedido deve ser julgado improcedente (fls.

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294/314).
Vieram contrarrazões pelo desprovimento do
recurso (fls. 319/324).
Houve o julgamento do recurso (fls. 332/341).
Em embargos de declaração, a autora arguiu que
o acórdão proferido era nulo, em razão de não ter havido sua correta
intimação (fls. 348/356).
Acolhidos os aclaratórios (fls. 381/383), foi
determinada a realização de novo julgamento.

É o relatório.
Trata-se de ação de despejo cumulada com
cobrança proposta ao fundamento de que o réu deixou de cumprir a
obrigação de pagamento do aluguel, assumida em contrato de locação
verbal.
A autora ajuizou a presente ação alegando que
pactuou com o réu um contrato verbal de locação do imóvel a respeito do
qual se discute, mas o demandado, a partir de julho de 2012, deixou de
cumprir a obrigação, contratualmente assumida, de pagar os aluguéis
devidos em razão do uso e gozo do imóvel que lhe foi dado em locação.
Não se desconhece que, a princípio, não é
necessário ser proprietário de um imóvel para dá-lo em locação, pois a
locação se caracteriza como uma relação jurídica de natureza pessoal, cujo
liame se estabelece como decorrência do acordo de vontade de ambos os
contratantes em se vincularem por meio de obrigações recíprocas. É por
esse motivo que só se exige a prova da propriedade do imóvel, para a

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propositura de ação de despejo, em hipóteses específicas, expressamente
previstas na lei (Lei de Locação, art. 60).
O caso em exame, todavia, tem particularidades
que impõem uma cognição mais ampla, não sendo possível analisar o
litígio apenas pelo aspecto da natureza pessoal da relação locatícia.
Em sua contestação (fls. 29/37), foi alegado que
“jamais o requerido pagou aluguel à requerente” (fl. 90) e que, em
verdade, “o imóvel foi comprado pelo requerido, através de um contrato
de compra e venda verbal entre as partes” (fl. 90), tendo efetuando o
pagamento de dez mil reais quando da contratação e dividindo o restante
do preço em parcelas de duzentos reais, das quais pagou o equivalente a
doze mil reais.
A própria autora admitiu em Juízo que ofereceu o
imóvel à venda ao réu (fls. 235/236).
Não há nos autos nenhuma prova categórica de
que o réu tenha pago aluguéis à autora, tendo em conta que existem
declarações das testemunhas em ambos os sentidos. Os comprovantes de
depósito de fls. 140/146 não são suficientes para demonstrar o pagamento
de locativos, uma vez que o próprio demandado admitiu ter pago
mensalmente duzentos reais à autora, mas a título de pagamento pela
compra do imóvel e não a título de aluguel.
A Prefeitura do Município de São Paulo
informou (fls. 230/233) ao digno Juízo que o imóvel está em
“Regularização Fundiária de Áreas Públicas” e que Marineis (esposa do
réu) está cadastrada para receber o imóvel em “concessão de uso para fins

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de moradia” (fl. 233), bem como que “não encontramos em nossos
arquivos nenhum cadastro efetuado em nome de Maria da Conceição de
Freitas Silva em especial na área do Parque Amélia/Santa Margarida”.
Enfatizou a Municipalidade:
“O programa de regularização fundiária de áreas públicas visa garantir a
segurança na posse daquele que necessita utilizar o imóvel para sua
moradia em área pública e não aquele não mora no local e se beneficia
com locação do imóvel.” (fl. 233)
O que exsurge dos autos, portanto, é que a
ocupação do imóvel pelo réu e sua família não decorre do contrato de
locação e, sim, da autorização que a Municipalidade lhe deferiu de lá
residir.
Pode-se constatar, ainda, que a autora não
adquiriu o imóvel, pois a pessoa com quem pactuou a suposta compra e
venda não tinha a disponibilidade plena do bem, por se tratar de área
pública.
Não há como determinar-se a desocupação de
imóvel no qual reside pessoa a quem a proprietária (Prefeitura Municipal
de São Paulo), em razão do interesse social envolvido, autorizou o uso.
Tenha-se em conta, também, que a autora
afirmou se proprietária de outro imóvel, o que é suficiente para constatar
que não teria direito à concessão de uso para moradia do imóvel situado
em área pública.
Mas não é só.
De acordo com o que consta na inicial, o réu
deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis em 10 de julho de 2012 (fl.

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02), sendo ajuizada a ação em 2 de julho de 2015, quase três anos depois.
Como sabido, a locação é o contrato por meio do
qual o proprietário ou possuidor concede o uso e gozo de um bem a
alguém, por meio de remuneração. Após tratar do conceito de locação,
José da Silva Pacheco cuida dos elementos do contrato locatício, ensinando
de forma lapidar:
“Desse conceito simples, deflui a coexistência dos seguintes elementos
essenciais: a) o acordo das partes, pessoas físicas ou jurídicas, na posição
de locador e de locatário, que manifestem a sua vontade, consentindo de
modo expresso ou tácito, anuindo no ajuste, na avença, na convenção, e
assumindo as respectivas obrigações; b) a cessão de uso temporário de
imóvel urbano, por prazo determinado ou indeterminado; e c) o aluguel,
como preço ou remuneração do referido uso.” (Tratado das Locações,
Ações de Despejo e Outras, 11a ed., São Paulo: RT, 2000, pág. 240)
A contraprestação do locatário, como se vê, é da
essência do contrato de locação, erigida como um dos elementos
substanciais deste tipo de pacto, sem a qual não existe locação.
Como se vê, a situação descrita na exordial
demonstra que, se realmente foi originariamente pactuada uma locação,
houve a descaracterização da relação locatícia. A falta de pagamento, por
período tão longo (dois anos e onze meses), não pode ser interpretada
como mero inadimplemento da obrigação, pois não é crível que, existente
uma locação, a locadora não se utilizasse, com maior brevidade, dos
instrumentos jurídicos tendentes a obter a retomada do imóvel ou a
compelir o locatário a purgar a mora.
A ausência de onerosidade indicaria que a
verdadeira intenção das partes, demonstrada pela permanência do réu na
posse dos imóveis, sem pagamento de aluguel, por quase três anos, se

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sobreporia ao que foi estabelecido no suposto contrato de locação ou que a
superveniente vontade dos contratantes não mais seria condizente com o
que fora pactuado na avença.
A propósito, dispõe o artigo 112 do Código Civil:
“Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas
consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”. Portanto, se as
partes houvessem convencionado que o uso do imóvel se daria por meio
do pagamento de aluguel, mas a autora permite, sem manifestar oposição,
que o réu permaneça na posse dos bens sem pagar aluguel, deve-se
entender que sua intenção, na verdade, é permitir o uso gratuito do imóvel,
pois há de se supor que o período de três prestações vencidas seja o tempo
necessário às tratativas extrajudiciais para o recebimento do débito em
atraso, já que é de três meses a caução que a lei prevê para garantia da
locação (Lei de Locação, artigo 38, § 2o); após tal prazo, em caso de
persistência da mora, considerando-se “as regras de experiência comum
subministradas pela observação do que ordinariamente acontece”
(CPC/1973, art. 335; CPC/2015, art. 375), é razoável que o locador adote
as providências destinadas à retomada do imóvel e cobrança da dívida.
Caio Mário da Silva Pereira, ao cuidar do tema
aqui analisado, expõe com clareza que a falta de contraprestação séria
indica a inexistência de locação, elemento que também a distingue do
comodato:
“O segundo elemento essencial à locação é o preço, fator que a distingue
do comodato. É a remuneração que o locatário paga pelo uso da coisa, ou
a contraprestação a que se obriga. Seus caracteres jurídicos são alguns
daqueles que os romanos consideravam integrantes deste elemento na
compra e venda. Assim é que deve ser sério. Se for irrisório ou fictício,

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Apelação no 1029310-09.2015.8.26.0002
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não há locação propriamente dita, porém empréstimo gratuito,
dissimulação, ou, conforme o caso, um contrato oneroso misto de
liberalidade. Deve ser certo, porque constitui uma prestação correlata à
obrigação de ceder o uso, e é remuneração deste.” (Instituições de
Direito Civil, v. III, 12a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2008, págs.
278/279)
À vista do que se expôs acima, no caso
examinado, tem-se configurado um comodato, definido como “o
empréstimo gratuito de coisas não fungíveis” (CC, art. 579). Tratando da
caracterização do comodato, José da Silva Pacheco afirma: “Ainda que não
haja, no contrato, essa denominação, se do seu teor se caracteriza
empréstimo gratuito, pode-se concebê-lo como tal” (ob. cit., pág. 74).
Os tribunais pátrios vêm decidindo no sentido
dos argumentos apresentados, como se percebe nas ementas abaixo
transcritas:
Locação de imóveis - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança - Cerceamento de defesa - Não ocorrência - Apelante que
entendeu que a pertinência do julgamento antecipado era manifesta -
Locador que, após a prorrogação do contrato de locação por prazo
indeterminado, isentou a apelada do pagamento dos aluguéis Locatária
que ficou sem pagar aluguéis por dez anos - Descaracterização do
contrato de locação - Reconhecimento - Existência de comodato -
Aplicação do art. 85 do antigo Código Civil (art. 112 do novo Código
Civil). Apelação improvida. (TJSP, 36a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 0038072-91.2002.8.26.0000, Relator: Des. Jayme Queiroz
Lopes, j. em 04.08.2005, DJe de 13.09.2005, v. u.)
AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇAO. QUESTÃO DE
MÉRITO.
INADEQUAÇÃO
TÍPICA
NÃO
CONFIGURADA.
NULIDADE DA SENTENÇA. VÍCIO ULTRA PETITA. NÃO
OCORRÊNCIA. PROVA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. ÔNUS DO
AUTOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 333, I, CPC. IMPROCEDÊNCIA
DOS PEDIDOS. I - Não há falar-se em falta de interesse de agir, por

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inadequação típica, já que a constatação da relação ex locatio não está
ligada à condição da ação, ao contrário, é questão de mérito, de forma
que, verificada a inexistência da locação, a ação deve ser julgada
improcedente. II - Não se verifica a existência de vício ultra petita na
sentença, quando há pedido expresso formulado na inicial, mormente nos
casos em que a medida deve ser concedida de ofício pelo juiz. III -
Incumbe ao autor comprovar a existência do contrato de locação (art.
333, I, do Código de Processo Civil), sob pena de improcedência dos
pedidos de despejo e cobrança dos aluguéis em atraso. IV - A situação
fática de ausência de pagamento da contraprestação devida pelo
locatário, sem resistência por parte do locador, durante longo período,
descaracteriza a onerosidade do contrato de locação, transmudando a
relação ex locatio para comodato, ou, ainda, mera tolerância de
permanência no imóvel. V - Recurso conhecido e provido. (TJMG,
Apelação no 1.0701.05.114110-2/001, 15a Câmara Cível, Relator: Des.
Bitencourt Marcondes, j. em 31.08.2006, v. u.)
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA
DE
PAGAMENTO.
Transcorrido
longo
tempo
sem
qualquer
contraprestação por parte do possuidor direto, há de ser entendida
configurada nova relação jurídica, não mais locatícia mas de comodato.
Carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido. SENTENÇA
MANTIDA. (TJRS, Apelação no 70001080019, 16a Câmara Cível, Rela.
Desa. Helena Cunha Vieira, j. em 21.02.2001, v. u.)
O não pagamento de contraprestação também
corrobora a tese do réu, de que não locou o bem.
Havendo a relação jurídica locatícia, no caso de
imóvel urbano, o locador terá, como instrumento para a retomada do bem,
a ação de despejo. Tal ação é, por conseguinte, própria ou específica da
locação, incabível para a recuperação da posse decorrente de outras
relações jurídicas.
Por conseguinte, dou provimento ao recurso para
julgar improcedente o pedido deduzido na inicial. Em razão da
sucumbência, condeno a autora ao pagamento das custas, das despesas

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processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados doze por cento do
valor atualizado atribuído à causa, ficando suspensa a exigibilidade dessas
verbas em razão da concessão de Justiça gratuita à autora (fl. 11), nos
termos do disposto no artigo 98, § 3o, do Código de Processo Civil.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica