Tribunal: TJSP
Processo: 1000905-26.2018.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Ausência de condomínio instituído. Mero loteamento administrado por associação de moradores. Cobrança de contribuições associativas e demais taxas de manutenção do lote. Cabimento. Comprovação, no caso concreto, de anuência por parte dos adquirentes e não demonstração da rescisão do seu contrato. Procedência do pedido reconhecida. Sentença

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Ausência de condomínio instituído. Mero loteamento administrado por associação de moradores. Cobrança de contribuições associativas e demais taxas de manutenção do lote. Cabimento. Comprovação, no caso concreto, de anuência por parte dos adquirentes e não demonstração da rescisão do seu contrato. Procedência do pedido reconhecida. Sentença reformada. Ônus da sucumbência invertido. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000175335
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000905-26.2018.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é
apelante ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM RESERVA SANTA ANNA 1,
são apelados DAVID DE ALMEIDA e PAMELA RIBEIRO DE ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 11 de março de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000905-26.2018.8.26.0529 -
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VOTO No 16083
APELAÇÃO No: 1000905-26.2018.8.26.0529
APELANTE: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM RESERVA SANTA ANNA 1
APELADOS: DAVID DE ALMEIDA E OUTRA
COMARCA: SANTANA DO PARNAÍBA
JUIZ: NATÁLIA ASSIS MASCARENHAS
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. Ausência de condomínio instituído. Mero
loteamento administrado por associação de moradores.
Cobrança de contribuições associativas e demais taxas de
manutenção do lote. Cabimento. Comprovação, no caso
concreto, de anuência por parte dos adquirentes e não
demonstração da rescisão do seu contrato. Procedência do
pedido
reconhecida.
Sentença
reformada.
Ônus
da
sucumbência invertido. RECURSO PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
291/296, que julgou improcedente o pedido formulado na presente ação de
cobrança, condenando a apelante ao pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados por equidade em 10% do valor da
causa atualizado.
Embargos declaratórios rejeitados pelo MM. Juiz a quo (fls. 305).
Alega a apelante, em síntese, em síntese, que é pessoa jurídica
distinta da loteadora e que, no caso concreto, trata-se de loteamento fechado, no
qual os associados têm o dever de pagar as despesas de manutenção e
conservação da propriedade. Afirma que tal obrigação está prevista no instrumento
particular de compra e venda celebrado pelos apelados, ressaltando que estes
últimos não demonstraram a suposta rescisão do contrato. Além disso, eles estão
na posse precária do imóvel desde a assinatura da avença, devendo arcar, portanto,
com as respectivas contribuições associativas geradas. Pugna pela total
procedência da demanda ou, alternativamente, a inclusão da vendedora MASB no

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polo passivo da ação, para que responda pelo débito pleiteado. Busca a reforma do
decisum.
Recurso regularmente processado, sem a apresentação de
contrarrazões (fls. 328).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Novo Código de Processo Civil. Quando da interposição do
recurso já vigia a Lei no 13.105/2015, de modo que as disposições desta legislação
devem ser observadas.
Cuida-se de ação de cobrança ajuizada pela Associação apelante
em face dos apelados David e Pamela, pretendendo o recebimento das
contribuições associativas inadimplidas por estes últimos, no período de
janeiro/2016 até janeiro/2018, referente aos lotes de número 18 e 19, Quadra “C”,
do Loteamento Residencial Fazenda São José, apontando na exordial um débito
total de R$ 8.855,10 (fls. 163).
Uma vez citados, os apelados não impugnaram a filiação, mas
apenas afirmaram que o compromisso de compra e venda por eles celebrado havia
sido rescindido, não podendo assim serem responsabilizados pelo valor cobrado.
O feito então seguiu regularmente e, ao final, o D. Magistrado a
quo entendeu ser o caso de julgar improcedente o pedido formulado, conforme já
relatado.
Daí a insurgência nesta via recursal.
De proêmio, mister consignar que, diversamente do entendimento

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do juízo de origem, a obrigação de pagamento dos encargos de conservação ora
debatidos não se funda em situação condominial propriamente dita, nos termos da
lei civil.
Com efeito, o instituto jurídico do condomínio, quando geral, refere-
se à pluralidade de direitos reais de propriedade sobre um mesmo bem;
quando edilício, trata-se de sobreposição de unidades autônomas e áreas comuns
(art. 1331, CC).
Na presente hipótese, há pessoa jurídica de direito privado,
constituída sob o regime associativo (art. 53, CC), responsável pela conservação
do loteamento e credora dos proprietários dos lotes pelos serviços prestados. Não
há que se falar, portanto, em obrigação condominial.
Em suma, não se trata de exigibilidade de taxas condominiais, mas
sim de contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento fechado,
caso em que se afigura imprescindível a prova de associação dos apelados para
justificar a cobrança dos valores pretendidos pela apelante.
Sob esse aspecto, ainda que esta Relatora já tenha proferido
decisões no sentido de que os moradores ou proprietários de imóveis, localizados
na área de atuação de associação de moradores deveriam de pagar as
contribuições associativas e demais taxas de manutenção do lote, sob pena de
enriquecimento ilícito, recentemente, o C. Superior Tribunal de Justiça consolidou
entendimento de que as taxas de manutenção, criadas por associações de
moradores, não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.
Nessa esteira, curvo-me ao entendimento da E. Corte Superior,
que assim decidiu, em regime de recurso especial repetitivo:
Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não

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obrigam os não associados ou que a elas não anuíram1.
In casu, verifica-se que o instrumento particular de compra e venda
assinado pelos apelados (fls. 91/114) estabeleceu expressamente em sua cláusula
11.1 a ciência e submissão dos compradores aos termos do estatuto da associação
e do contrato padrão arquivado em cartório.
Vale destacar:
11.1 O(s) COMPRADOR(ES) deverá(ão) obedecer rigorosamente
às determinações da Prefeitura Municipal e demais órgãos
Públicos competentes referentes à utilização e aproveitamento do
imóvel, bem como as normas e restrições constantes do Contrato
Padrão do loteamento (cláusulas 12a, 13a e 14a), arquivado no
Registro de Imóveis competente e regulamentos internos da
Associação de Proprietários (fls. 108).
Ressalte-se que o aludido contrato padrão, de cujo teor tinham
conhecimento os adquirentes (já que indicado no compromisso de compra e venda
por eles firmado e arquivado no registro imobiliário, com eficácia erga omnes), prevê
em sua cláusula 9, item “c”, que
O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) estar ciente(s) de que a
filiação à referida ASSOCIAÇÃO é automática a todo adquirente de
imóvel
no
referido
loteamento,
pelo
que
manifesta(m)
expressamente, neste ato, sua imediata adesão à mesma, como
condição essencial que é do presente contrato, comprometendo-se
à contribuir com a taxa mensal especificada no referido estatuto,
com valor a ser definido pela ASSOCIAÇÃO em Assembleia
1STJ, Resp. 1280871/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/
acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, j. em 11/03/2015.

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convocada para este fim, para que possa, por si ou por terceiros,
executar os seus objetivos sociais (fls. 172).
Logo, inequívoca a anuência dos apelados à cobrança dos
serviços que lhes foram colocados à disposição pela associação. Na própria
contestação, inclusive, não negam a filiação, limitando-se a argumentar
simplesmente que o contrato deles havia sido rescindido junto à vendedora MASB,
em virtude de inadimplemento das parcelas, motivo pelo qual não poderiam ser
responsabilizados pelo débito objeto de discussão dos autos.
Ocorre que, malgrado a alegação dos recorridos, não há prova
suficiente da suposta rescisão do compromisso de compra e venda por eles
celebrado.
A despeito disso, cumpre anotar que, conquanto o telegrama de
fls. 269 faça alusão à rescisão da avença, no mesmo documento consta a ressalva
de que, “caso todos os pagamentos do período acima tenham sido realizados, a
presente notificação deverá ser desconsiderada”.
Assim, não há comprovação cabal de ruptura do negócio jurídico
outrora entabulado.
De toda forma, ainda que se admitisse a tese de rescisão, esta
somente poderia ser considerada a partir da data constante na mencionada
notificação, isto é, 09/03/2018, a míngua de maiores elementos.
Cuida-as, pois, de data posterior ao vencimento das contribuições
associativas cobradas na presente demanda, não se afastando, consequentemente,
a responsabilidade dos apelados pelo seu pagamento, já que referente a período em
que ainda se encontravam na posse do imóvel, mesmo de que forma precária.
Destarte, considerando todo o conjunto fático e probatório, de rigor

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a reforma da r. sentença recorrida, para reconhecer a procedência do pedido
formulado pela apelante e condenar os apelados ao pagamento das taxas
associativas descritas na petição inicial, atualizadas monetariamente e com os
encargos moratórios desde cada vencimento.
Invertida a sucumbência, arcarão os apelados também com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, no importe de 15% do
valor da condenação, consoante o disposto no art. 85, §2o, do CPC/2015.
Alerto, por fim, não ser necessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora