Tribunal: TJSP
Processo: 1007888-62.2016.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
r da taxa de evolução de obra. Dever de restituição da requerida. Necessidade de consideração do prazo de tolerância, pois somente após seu vencimento surgiu a mora e obrigação de restituição da taxa de evolução de obra. Irrelevância de ter ocorrido antecipada transmissão das chaves, pois a taxa de evolução de obra não está ligada exclusivamente à conclusão da construção, mas também depende das providências jurídicas perante o registro imobiliário e agente financeiro. Termo de tolerância que também engloba estas providências, de modo que a mora somente se caracteriza após escoamento do prazo. Acolhimento do recurso para alteração do termo inicial da restituição.
Insurgência dos adquirentes quanto a cobrança suplementar realizada pela vendedora. Alegação de que a verba consistiria diferença entre o saldo do preço e o valor efetivamente pago pelo agente financeiro. Não comprovação adequada da existência desta diferença e do valor, bastante superior, que a ré cobrou. Acolhimento do pedido inicial para declaração de inexigibilidade e restituição.
Dano moral. Não caracterização. Discordância sobre cumprimento do contrato que não o caracteriza.
Restituição em dobro. Não aplicação. Interpretação equivocada do contrato que não autoriza aplicação da sanção.
Honorários advocatícios. A despeito do reconhecimento da sucumbência recíproca deve ser observado o limite mínimo do art. 85, §2o do CPC.
Recursos parcialmente providos.
(TJSP; Apelação Cível 1007888-62.2016.8.26.0286; Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/12/2020; Data de Registro: 09/12/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Enéas Costa Garcia

Comarca:

Itu

Órgão julgador:

1a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

09/12/2020

Data de publicação:

09/12/2020

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
Taxa de evolução de obra. Verba devida ao agente financeiro enquanto pendente a construção e até que sejam realizadas as providências jurídicas de obtenção do habite-se, averbação da construção e comunicação à CEF. Entendimento firmado (Tema 996 do STJ) no sentido de que o adquirente não pode ser onerado pelo pagamento de taxa de

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
Taxa de evolução de obra. Verba devida ao agente financeiro enquanto pendente a construção e até que sejam realizadas as providências jurídicas de obtenção do habite-se, averbação da construção e comunicação à CEF. Entendimento firmado (Tema 996 do STJ) no sentido de que o adquirente não pode ser onerado pelo pagamento de taxa de evolução de obra no período de mora da incorporadora. Caso sub judice em que houve transmissão precária da posse, ainda no prazo de tolerância do contrato, antes mesmo da obtenção do habite-se, o que ensejou cobrança suplementar da taxa de evolução de obra. Dever de restituição da requerida. Necessidade de consideração do prazo de tolerância, pois somente após seu vencimento surgiu a mora e obrigação de restituição da taxa de evolução de obra. Irrelevância de ter ocorrido antecipada transmissão das chaves, pois a taxa de evolução de obra não está ligada exclusivamente à conclusão da construção, mas também depende das providências jurídicas perante o registro imobiliário e agente financeiro. Termo de tolerância que também engloba estas providências, de modo que a mora somente se caracteriza após escoamento do prazo. Acolhimento do recurso para alteração do termo inicial da restituição.
Insurgência dos adquirentes quanto a cobrança suplementar realizada pela vendedora. Alegação de que a verba consistiria diferença entre o saldo do preço e o valor efetivamente pago pelo agente financeiro. Não comprovação adequada da existência desta diferença e do valor, bastante superior, que a ré cobrou. Acolhimento do pedido inicial para declaração de inexigibilidade e restituição.
Dano moral. Não caracterização. Discordância sobre cumprimento do contrato que não o caracteriza.
Restituição em dobro. Não aplicação. Interpretação equivocada do contrato que não autoriza aplicação da sanção.
Honorários advocatícios. A despeito do reconhecimento da sucumbência recíproca deve ser observado o limite mínimo do art. 85, §2o do CPC.
Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001296
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007888-62.2016.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que são apelantes CLÁUDIO
DOS SANTOS SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e ANA KÉRCIA DE FREITAS
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MRV ENGENHARIA E
PARICIPAÇÕES S/A e PARQUE ILHA DO SOL INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) E LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007888-62.2016.8.26.0286 -Voto no 3.888
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Apelação Cível no 1007888-62.2016.8.26.0286
Apelantes: Cláudio dos Santos Silva e Ana Kércia de Freitas Silva
Apelados: Mrv Engenharia e Paricipações S/A e Parque Ilha do Sol
Incorporações Spe Ltda
Comarca: Itu
Juiz: Cássio Henrique Dolce de Faria

Voto no 3.888
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel
em construção.
Taxa de evolução de obra. Verba devida ao agente
financeiro enquanto pendente a construção e até que
sejam realizadas as providências jurídicas de obtenção
do habite-se, averbação da construção e comunicação à
CEF. Entendimento firmado (Tema 996 do STJ) no
sentido de que o adquirente não pode ser onerado pelo
pagamento de taxa de evolução de obra no período de
mora da incorporadora. Caso sub judice em que houve
transmissão precária da posse, ainda no prazo de
tolerância do contrato, antes mesmo da obtenção do
habite-se, o que ensejou cobrança suplementar da taxa
de evolução de obra. Dever de restituição da requerida.
Necessidade de consideração do prazo de tolerância, pois
somente após seu vencimento surgiu a mora e obrigação
de restituição da taxa de evolução de obra. Irrelevância
de ter ocorrido antecipada transmissão das chaves, pois
a
taxa
de
evolução
de
obra
não
está
ligada
exclusivamente à conclusão da construção, mas também
depende das providências jurídicas perante o registro
imobiliário e agente financeiro. Termo de tolerância que
também engloba estas providências, de modo que a mora
somente se caracteriza após escoamento do prazo.
Acolhimento do recurso para alteração do termo inicial
da restituição.
Insurgência
dos
adquirentes
quanto
a
cobrança
suplementar realizada pela vendedora. Alegação de que
a verba consistiria diferença entre o saldo do preço e o
valor efetivamente pago pelo agente financeiro. Não
comprovação adequada da existência desta diferença e
do valor, bastante superior, que a ré cobrou.
Acolhimento do pedido inicial para declaração de
inexigibilidade e restituição.
Dano moral. Não caracterização. Discordância sobre
cumprimento do contrato que não o caracteriza.
Restituição em dobro. Não aplicação. Interpretação
equivocada do contrato que não autoriza aplicação da
sanção.
Honorários advocatícios. A despeito do reconhecimento
da sucumbência recíproca deve ser observado o limite
mínimo do art. 85, §2o do CPC.
Recursos parcialmente providos.

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Apelação Cível no 1007888-62.2016.8.26.0286 -Voto no 3.888
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Trata-se de ação promovida por compromissário-
comprador de imóvel visando reconhecimento de nulidade e restituição de verbas
cobradas pela vendedora, tendo a r. sentença (fls. 263/271) julgado parcialmente
procedente o pedido para declarar a nulidade e condenar as rés à restituição das
verbas cobradas a título de juros e taxa de evolução de obra a partir da entrega das
chaves (16/06/2016), restituição da diferença pela aplicação do INCC em lugar do
IPCA a partir da mesma data e restituição dos valores pagos a título de "taxa por
serviços de assessoria e intermediação", "taxa de despachante/assessoria", "taxa de
confecção de contrato", "despesas de consulta e cadastro" e "despesas correlatas".
Recorrem os autores (fls. 304/311) requerendo
condenação da requerida ao pagamento de indenização de dano moral e restituição
em dobro das verbas impugnadas, bem como revisão da verba honorária.
Recorre também a ré (fls. 337/347) alegando que: a) o
contrato estipulava entrega das chaves em 30/04/2016, com previsão de cláusula de
tolerância de 180 dias, de modo que o termo final seria 27/10/2016, o que não foi
considerado na sentença; b) a condenação à restituição de valores deveria observar o
termo final com aplicação do prazo de tolerância; c) a verba considerada na sentença
não se refere ao INCC, mas diferença entre o saldo do preço devido e o efetivo valor
do financiamento obtido, no montante de R$ 587,92, com as devidas correções; d)
regular a cobrança do INCC na atualização do saldo do preço até sua quitação.
Recursos bem processados e respondidos (fls. 354/360
e 363/377).
É o relatório.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo a quo, a
sentença comporta parcial modificação.
Nos contratos de aquisição de imóvel em que há
intervenção da CEF como agente financeiro, com consequente cobrança de taxa de

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evolução de obra, firmou-se o entendimento de que a mora da incorporadora não
pode agravar a condição do adquirente, especialmente determinando a incidência de
cobrança suplementar da mencionada taxa de evolução de obra.
A questão havia sido objeto do IRDR deste Tribunal e
foi consolidada no Superior Tribunal de Justiça, conforme o Tema 996:
“1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para
a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência
de correção monetária sobre o saldo devedor com base em
indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o
qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este
último for mais gravoso ao consumidor.”
Necessário, portanto, determinar a mora da requerida,
pois esta acarreta a responsabilidade pelo reembolso dos valores de taxa de evolução
de obra que o adquirente teria indevidamente quitado.
O contrato (fls. 40) estipulava conclusão das obras em
30/04/2016, com previsão de cláusula de tolerância de 180 dias (fls. 47), de modo
que a ré tinha prazo final em 27/10/2016 para cumprimento de sua obrigação.
Assim, somente são indevidas as taxas de evolução de
obras cobradas após este termo, após o término do prazo de tolerância.
No caso sub judice existe uma peculiaridade, pois a ré
transmitiu precariamente a posse do imóvel, com entrega das chaves, em junho/2016,
antes mesmo da obtenção do habite-se, o que somente ocorreu em novembro/2016.
A sentença acolheu o argumento dos autores no sentido
de que não seria possível cobrança da taxa de evolução de obra depois da entrega das
chaves.
O argumento, contudo, não é exato, pois necessário
computar também o prazo de tolerância.

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Neste tipo de contrato envolvendo a CEF há previsão
inicial de cobrança da taxa conforme o cronograma de obras. Esta cobrança somente
cessa quando a incorporadora termina as obras, obtém o Habite-se e procede o
devido registro imobiliário, comunicando o fato à CEF.
Enquanto estas providências não são adotadas o agente
financeiro continua cobrando a referida taxa.
Portanto, a despeito do nome, a taxa não se esgota no
aspecto da construção civil, pois existe também a obrigação jurídica de adoção de
providências de regularização do imóvel.
O entendimento firmado no IRDR e no Recurso
Repetitivo do STJ se funda no reconhecimento de que a incorporadora se torna
responsável pelo pagamento desta taxa, reembolsando o adquirente, a partir do
momento em que incidiu em mora, atrasando a conclusão destas providências,
acarretando cobrança da taxa por tempo superior ao que seria devido se o contrato
fosse cumprido à época adequada.
No caso sub judice a ré tinha prazo de cumprimento até
outubro/2016, considerando o prazo de tolerância, cuja validade não mais se discute.
Mesmo que a requerida não houvesse antecipado a
entrega das chaves, sua mora somente ocorreria a partir do término do prazo de
tolerância.
A entrega antecipada das chaves, antes mesmo do
habite-se, não faz cessar a obrigação de pagamento da taxa de evolução de obras, que
somente cessaria com a averbação da construção e comunicação à CEF.
Do mesmo modo a só obtenção do Habite-se não é
suficiente se a incorporadora não adotou as providências de averbação e
comunicação à CEF.
Portanto, comporta parcial modificação a r. sentença,
pois os adquirentes não podem ser responsabilizados pelo pagamento da taxa de

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evolução de obra incidente após o término do prazo de tolerância, de modo que o
termo fixado na sentença deve ser alterado para 27/10/2016.
A sentença condenou a requerida a restituir eventuais
diferenças recebidas “posteriores a 16 de junho de 2016 decorrentes da utilização do
INCC, e não do IPCA, como indexador” (fls. 270).
Ocorre, todavia, que a condenação não guarda
correspondência com o valor objeto do litígio.
Os autores apresentaram uma planilha (fls. 16)
alegando haver cobrança de verbas não previstas no contrato, apontando uma
diferença que alcança cerca de quatro mil reais, como apontado pela recorrida (fls.
344).
Somente no recurso a requerida apresentou justificativa
para a cobrança, afirmando que quando firmado o contrato de financiamento com a
CEF o valor efetivamente liberado foi menor do que o previsto como saldo do preço,
o que gerou uma diferença de R$ 587,92.
A sentença fundamentou a condenação no pagamento
de atualização pelo INCC e na necessidade de aplicação de outro indexador após
entrega das chaves, contudo, não é esta a situação fática.
O financiamento foi contratado em 2015, muito antes
da entrega das chaves e do termo final do contrato, de modo que eventual atualização
do saldo do preço pelo INCC já teria se esgotado no momento do financiamento, não
se colocando o tema do índice mais favorável ao adquirente no caso de mora da
incorporadora.
Segundo informa a ré, o valor cobrado e impugnado
pelos autores, seria relativo à diferença do valor do financiamento.
Ocorre que a ré não conseguiu apresentar comprovação
adequada da regularidade do valor cobrado.

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Apelação Cível no 1007888-62.2016.8.26.0286 -Voto no 3.888
7
A contestação sequer tratou do tema.
No recurso a requerida confirma ter recebido R$
1.379,61 e menciona ainda haver débito de R$ 1.155,39 (fls. 345), sem qualquer
explicação de como a diferença de R$ 587,92 teria alcançado este patamar de débito.
A só planilha de fls. 174 não permite conferir a
existência da mencionada diferença, pois apesar da indicação de valor a menor, na
última coluna (“valor pago”) consta R$ 127.418,80.
Considerando que se trata de relação de consumo, que
os autores ingressaram com ação impugnando a cobrança deste valor e que a ré não
conseguiu demonstrar adequadamente a existência deste saldo a ser pago, deve ser
em parte mantida a sentença, condenando a requerida à restituição dos valores pagos
sob a rubrica desta alegada diferença, bem como declarada a inexigibilidade dos
valores ainda em aberto.
Incide correção monetária desde o efetivo desembolso e
juros de mora desde a citação.
Não é caso de reconhecimento de dano moral,
inexistindo efetiva lesão a direitos de personalidade, não superando o fato as
consequências negativas inerentes ao descumprimento de qualquer contrato.
Inexiste
comprovação
do
alegado
sofrimento
exacerbado por conta de cobrança excessiva ou situação caracterizadora do alegado
dano por desvio produtivo.
Também não se mostra cabível condenação em
restituição em dobro, pois se tratava de cobrança fundada em contrato, ainda que
fruto de incorreta interpretação e aplicação, o que não enseja a sanção pretendida.
A só existência de ação civil pública, ainda não
definitivamente julgada, não autoriza reconhecimento de conduta abusiva e dolosa de
cobrança indevida para fins de aplicação da sanção.

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8
Em relação à verba de sucumbência, apesar do
reconhecimento da sucumbência recíproca, não se justifica fixação dos honorários
em 5% do valor da condenação, devendo ser observado o mínimo legal (art. 85, §2o
do CPC).
Assim, fica alterada a base de cálculo adotada na
sentença para 10% do valor da causa, em ambas as hipóteses.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento parcial
a ambos os recursos.

Enéas Costa Garcia
Relator