Tribunal: TJSP
Processo: 1016481-78.2018.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-14
Data de publicação: 2020-11-14

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação de resolução contratual por inadimplemento da alienante em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e liberação do imóvel para utilização. Inadimplemento caracterizado em decorrência da superação do prazo contratualmente previsto. Abusividade da cláusula contratual que pretende prorrogar prazo conforme aprovação da Municipalidade. Menção ao prazo de

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação de resolução contratual por inadimplemento da alienante em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e liberação do imóvel para utilização. Inadimplemento caracterizado em decorrência da superação do prazo contratualmente previsto. Abusividade da cláusula contratual que pretende prorrogar prazo conforme aprovação da Municipalidade. Menção ao prazo de prorrogação da Lei no 6.766/79 que não se sobrepõe ao prazo previsto no contrato, vinculante perante o consumidor. Resolução cabível, com restituição integral dos valores pagos, a qual alcança a compra e venda e o conexo contrato de alienação fiduciária, especialmente quando a ré figura simultaneamente como vendedora e credora fiduciária. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000931569
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016481-78.2018.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
VICTORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados
ELIANE SANTOS LOPES MARQUES (JUSTIÇA GRATUITA) e RAIMUNDO
PEREIRA MARQUES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 14 de novembro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016481-78.2018.8.26.0361 -Voto no 3.853
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Apelação Cível no 1016481-78.2018.8.26.0361
Apelante: Victoria Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelados: Eliane Santos Lopes Marques e Raimundo Pereira Marques
Comarca: Mogi das Cruzes
Juiz: Eduardo Calvert

Voto no 3.853
Apelação. Loteamento. Ação de resolução contratual por
inadimplemento da alienante em razão do atraso na
conclusão das obras de infraestrutura e liberação do
imóvel para utilização. Inadimplemento caracterizado
em decorrência da superação do prazo contratualmente
previsto. Abusividade da cláusula contratual que
pretende prorrogar prazo conforme aprovação da
Municipalidade. Menção ao prazo de prorrogação da Lei
no 6.766/79 que não se sobrepõe ao prazo previsto no
contrato, vinculante perante o consumidor. Resolução
cabível, com restituição integral dos valores pagos, a
qual alcança a compra e venda e o conexo contrato de
alienação fiduciária, especialmente quando a ré figura
simultaneamente como vendedora e credora fiduciária.
Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença (fls.
238/241) que julgou procedente ação de resolução de compromisso de compra e
venda de imóvel em razão de inadimplemento do vendedor, condenando a requerida
à restituição integral dos valores pagos pelos autores.
Recorre a ré (fls. 243/266) alegando que: a) as obras
foram concluídas dentro do prazo aprovado pela Municipalidade, nos termos da Lei
no 6.766/79; b) impossibilidade de rescisão do contrato diante do pacto de alienação
fiduciária, não sendo observadas as diretrizes da Lei no 9.514/97; c) deve ser aplicado
percentual de retenção como compensação pelos prejuízos causados pela desistência
do contrato.
Recurso bem processado e respondido (fls. 309/314).
É o relatório.
O inconformismo da parte não procede, devendo
subsistir a r. sentença.

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Trata-se de pedido de resolução do contrato de venda
de imóvel loteado em razão do inadimplemento da vendedora, pois não concluídas as
obras de infraestrutura e não liberado o loteamento para construção.
A parte demandada sustenta que não houve atraso, pois
poderia haver prorrogação do prazo contratual até o máximo de quatro anos, nos
termos dos arts. 9o e 18, V da Lei 6.766/79.
Sustenta que houve autorização da Municipalidade,
prorrogando o prazo, de modo que não haveria inadimplemento de sua parte.
O argumento não procede.
O contrato está sujeito às normas do Código de Defesa
do Consumidor.
A existência de previsão específica de prazo de
conclusão das obras, por se tratar de informação precisa integrante da oferta, vincula
o fornecedor.
A norma citada (art. 9o da Lei no 6.766/79) não tem a
extensão pretendida pela apelante, não consistindo cláusula de prorrogação do prazo
de realização das obras de infraestrutura a suplantar o conteúdo ajustado entre as
partes.
Referido artigo, que se encontra na parte concernente
ao projeto de loteamento, exige apresentação de cronograma de duração de obras
para prévia aprovação, limitando o prazo a quatro anos.
Não se extrai daí a conclusão de que haveria direito de
prorrogar o cumprimento da obrigação até quatro anos, especialmente quando nos
contratos firmados há indicação de outro prazo.
Também o citado art. 18 da mesma lei não permite a
conclusão de que haveria prazo de prorrogação para cumprimento da obrigação e
qual seria este acréscimo.

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Em outras palavras, as normas citadas não autorizam
concluir que o prazo no contrato firmado com o autor poderia chegar a quatro anos.
Cabe reconhecer a grave violação do Código de Defesa
do Consumidor no que toca ao dever de informação e à clareza exigida das
disposições limitativas de direitos.
Se a requerida queria contar com prazo de 4 anos para
conclusão das obras deveria expressamente ter constado esta informação no contrato
e não se valer de fórmula confusa e apta a gerar compreensão indevida do conteúdo
contratual.
Ademais, como já se decidiu em hipótese semelhante, a
prorrogação de prazo prevista na Lei no 6.766/79 afasta a existência de ilícito
administrativo envolvendo o loteador perante a Administração, mas não exclui a
violação contratual decorrente do descumprimento do prazo ofertado ao consumidor
(TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no 1003116-76.2016.8.26.0344 - Rel.
Francisco Loureiro j. 05/05/2017).
Em casos semelhantes a mesma argumentação tem sido
rechaçada e reconhecido inadimplemento do loteador:
“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
LOTEADO
COM
PACTO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. Relação de consumo. Legitimidade de todas
as corrés, que em contratos conexos se uniram para
viabilizar a alienação do lote aos autores. Solidariedade da
cadeia de fornecedores frente ao consumidor. Resolução do
contrato por atraso na entrega das obras básicas de
infraestrutura do empreendimento. Contrato que previu
prazo certo para a entrega das obras. Prorrogação do prazo
com base em decreto aprovado pela Prefeitura Municipal.
Prazo da Lei n. 6.766/79 que não se confunde com o prazo
convencionado entre as partes. Obras básicas de arruamento
que devem ser entregues imediatamente, para viabilizar a
utilização do lote. Passados mais de dois anos da celebração
do compromisso, os lotes ainda não se encontravam
disponíveis para construção pelos particulares. Resolução do
contrato por inadimplemento das corrés, com devolução da
integralidade dos valores pagos. Contrato que contém
previsão de cláusula penal para a hipótese de resolução por
culpa da vendedora. Multa compensatória que fixou

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previamente as perdas e danos dos compradores Sentença
mantida. Recurso improvido.” (TJSP - 1a Câmara de Direito
Privado - Ap. no 1003116-76.2016.8.26.0344 - Rel.
Francisco Loureiro - j. 05/05/2017).
“APELAÇÃO
Ação de Rescisão Contratual c.c.
Restituição de Quantias Pretensão de rescisão do contrato,
restituição dos valores pagos e reparação de danos em razão
do atraso na entrega das obras de infraestrutura - Sentença
de parcial procedência, para declarar rescindido o contrato e
condenar a ré à restituição de todos os valores pagos pela
autora - Inconformismo da ré - Preliminar de carência da
ação por falta de interesse processual - Inocorrência -
Alegação de que há se falar em inadimplemento contratual
que justifique o desfazimento do negócio - Descabimento -
Ausência de prazo previsto para a conclusão das obras de
infraestrutura que revela a abusividade do contrato
entabulado entre as partes em razão da violação do direito
informação do consumidor - Caso em que o prazo de 4 anos
estipulado na Lei no 6.766/79 é destinado à loteadora
perante o Poder Público, mas não vincula os adquirentes dos
lotes - Culpa exclusiva da ré pelo desfazimento no negócio
comprovada - Devolução integral do montante pago -
Recurso desprovido.” (TJSP - 9a Câmara de Direito Privado
- Ap. no 1023679-23.2017.8.26.0032 - Rel. José Aparício
Coelho Prado Neto j. 09/04/2019).
“COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Preliminar de ilegitimidade passiva
afastada. Atraso na entrega dos lotes. Contrato que prevê
prazo certo para a entrega das obras. Prorrogação do prazo
com base em decreto aprovado pela Municipalidade, e prazo
da Lei n. 6.766/79, que não se confunde com o
convencionado entre as partes (...)” (TJSP - 10a Câmara de
Direito Privado - Ap. no 1001727-56.2016.8.26.0344 - Rel.
J.B. Paula Lima j. 26/02/2019).
“(...)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Descumprimento do prazo para entrega das obras de
infraestrutura do loteamento. Incontroversa a inobservância
do prazo de 24 meses previsto para a execução das obras.
Detalhe relevante do negócio jurídico. Disponibilidade
tardia das obras do loteamento (32 meses). Ilicitude
objetiva. Inadimplemento relativo caracterizado. Previsão
de quatro anos de validade das diretrizes expedidas pela
Prefeitura Municipal para implantação do loteamento (art.
7o, parágrafo único, da Lei no 6.766/79) que não tem o
condão de alterar o prazo compromissado perante o
adquirente. Sentença mantida” (TJSP - 7a Câmara de Direito
Privado - Ap. no 1004009-97.2014.8.26.0292 - Rel. Rômolo
Russo - j. 19/04/2016).

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Ademais, mesmo o prazo pretendido pela ré foi
superado, pois o contrato foi firmado em 2011 e em outubro/2016 a requerida ainda
aguardava aprovação pela Municipalidade das obras do loteamento, conforme
comunicado enviado aos adquirentes (fls. 132).
Como bem ressaltado na sentença, não se exime a ré de
responsabilidade sob alegação de que houve demora da administração na aprovação
das obras, tal como dispõe a Súmula 161 do TJSP.
É verdade que a ré juntou documento emitido pela
Municipalidade em 26/12/2017 (fls. 133) declarando conclusão de obras de
infraestrutura, o que seria antecedente à propositura da ação.
Porém, a alegação da inicial não se limita à falta de
conclusão das obras de infraestrutura, mas também reclamam os autores de que não
houve liberação do loteamento para utilização, mencionando os requerentes
existência de embargo em razão de descumprimento de normas ambientais,
inexistindo qualquer construção no local justamente pela não autorização de
utilização do bem.
A ré não produziu qualquer prova de que o loteamento
estava liberado para utilização, ônus que lhe competia em razão da relação de
consumo.
Assim, deve ser mantida a sentença que reconheceu o
inadimplemento do contrato pela requerida.
Caracterizado o inadimplemento imputável à requerida,
assiste aos autores direito de resolução do contrato, o que implica restituição integral
dos valores pagos, havendo liquidação do contrato com restituição das partes ao statu
quo ante.
Não há que se falar em retenção de valores, pois não se
trata de resolução por fato imputável ao adquirente, mas de inadimplemento culposo
da vendedora.

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Neste sentido a Súmula no 543 do STJ: “Na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Não constitui óbice à resolução a existência da
alienação fiduciária, pois não se cuida da hipótese de desistência do adquirente
fundada no art. 53 do CDC, mas de resolução por culpa, o que alcança a compra e
venda e o conexo contrato de alienação fiduciária, especialmente quando a requerida
figura simultaneamente como vendedora e credora fiduciária.
Nos termos do art. 85, §11 do CPC ficam os honorários
majorados para 20% do valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
Enéas Costa Garcia
Relator