Tribunal: TJSP
Processo: 4000521-41.2013.8.26.0576
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Alegação de contradição – Anomalia confirmada – Embargos acolhidos, com efeito modificativo.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000392465
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
4000521-41.2013.8.26.0576/50000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
embargante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é embargada MARISTELA
GORETE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram os embargos. V.
U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Embargos de Declaração Cível no 4000521-41.2013.8.26.0576/50000 -Voto no
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 4000521-41.2013.8.26.0576/50000
EMBARGANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
EMBARGADA: MARISTELA GORETE DA SILVA
VOTO No 20.751
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Alegação de contradição
Anomalia confirmada
Embargos acolhidos, com efeito
modificativo.
Vistos.
Trata-se de Embargos de Declaração a respeito do
acórdão prolatado as fls. 298/304, com alegação de contradição. Alega a embargante que
o julgado restou contraditório ao determinar que a ré proceda a restituição da taxa
condominial antes da entrega das chaves, pois não houve pedido da autora neste sentido
em sua petição inicial.
É o relatório do necessário.
Conheço dos embargos, com fundamento no artigo
1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, e os acolho, visto que o acórdão de fls.
298/304, de fato foi contraditório ao reconhecer o dever da ré em restituir as taxas
condominiais cobradas da autora antes da entrega das chaves, se sequer houve pedido neste
sentido.
Desta forma, declaro a nulidade do acórdão de fls.
298/304, proferindo em seu lugar a seguinte decisão:
APELAÇÃO APELAÇÃO Ação de Repetição de
Indébito Contrato Particular de Promessa de Compra
e Venda Alegação de cobrança de valor diverso do
contratado por ocasião do financiamento do saldo

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devedor, cobrança indevida de taxa de intermediação,
comissão de corretagem, taxa condominial, além de
pedido de indenização por danos morais - Sentença de
improcedência Inconformismo da autora, pugnando
pela reforma integral da sentença - Parcial acolhimento
Cobrança de taxa SATI que é considerada abusiva
Entendimento sedimentado pelo C.S.T.J em sede de
recurso repetitivo Comissão de corretagem devida -
Base de cálculo fixada de forma correta Correção do
saldo devedor que não se mostra abusiva por se tratar
de mera recomposição do valor da moeda Diferença
de financiamento que é legalmente admitida

Restituição de taxa condominial Alegação manifestada
apenas nas razões de recurso, importando em
inadmissível inovação recursal - Dano moral não
caracterizado
Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pela MM Juíza da 6a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto, em Ação
de Repetição de Indébito proposta por MARISTELA GORETE DA SILVA contra MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, que julgou a ação improcedente, condenando a
autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
R$1.000,00 (mil reais), ressalvada a gratuidade da justiça concedida a autora.
Apela a autora, pugnando pela reforma integral da
sentença, alegando que pleiteia a restituição da diferença entre o valor a ser financiado
constante do preço e o valor financiado com a Caixa Econômica Federal, que não se
relaciona com a correção pelo INCC, bem como entende ser indevido o pagamento da taxa
de assessoria imobiliária e despesas com corretagem. Aduz que recebeu a posse do imóvel

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quatro meses após assinatura do contrato de financiamento o que lhe teria causado danos
morais, sendo indevida, ainda, a cobrança de taxa condominial antes da entrega do imóvel.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo
e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
De início, deixo de apreciar o pedido da autora quanto
a restituição da taxa condominial eventualmente cobrada antes da efetiva entrega das
chaves, uma vez que suscitada apenas em grau de recurso de apelação, importando em
verdadeira inovação recursal, o que é inadmissível, sob pena de violação ao devido
processo legal.
Cuida-se de ação ajuizada pela autora contra a ré
objetivando o reembolso do valor pago a título de taxa de assessoria, comissão de
corretagem, diferença de financiamento e taxa de condomínio sob a alegação de que tais
cobranças são abusivas, além de condenação ao pagamento de indenização por danos
morais, a qual foi julgada improcedente.
Com efeito, assiste razão a apelante quanto ao
ressarcimento das parcelas pagas a título da taxa SATI.
Como se sabe, o entendimento sedimentado pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, considerou abusiva
qualquer cobrança referente à de taxa de assessoria técnico imobiliária SATI ou
atividade congênere vinculada ao contrato de compra e venda.
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO

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CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
(Recurso Especial no 1.599.511 SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2010).
Assim, ainda que existente previsão em aditivo
contratual quanto à responsabilidade da autora no pagamento de taxa em comento,
incontestável a abusividade de tal cobrança (cfr. fls. 26/27).

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Portanto, de rigor a condenação da ré na devolução do
valor pago a título da taxa em apreço, observada a prescrição trienal.
Quanto a comissão de corretagem, a autora foi
previamente informada quanto à obrigação do pagamento da comissão de corretagem e seu
respectivo valor, conforme se pode observar no quadro de resumo do instrumento em
apreço (cfr. fls. 12).
Assim, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem no caso em apreço, não há que se falar em devolução de qualquer
valor pago a este título.
No que se refere a diferença do valor previsto em
contrato para pagamento do saldo devedor e aquele financiado pela Caixa Econômica
Federal, não se vislumbra ilegalidade na cobrança de correção monetária do saldo devedor
através da utilização do INCC, índice previsto para atualização das parcelas antes do
esgotamento do prazo contratual para a entrega do imóvel ou conclusão da obra, uma vez
que se trata de mera recomposição do valor da moeda.
Isso porque, pelo Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda, celebrado entre as partes em 5 de agosto de 2012 não há que se falar em
atraso na conclusão da obra, considerando o termo de entrega final estipulado na cláusula
5, do quadro resumo (cfr. fls. 12/13) e a entrega do imóvel realizado em julho de 2013,
conforme relatado pela autora em sua inicial, a justificar a ausência de cobrança do INCC
durante o período de atraso na conclusão da obra, o que não é o caso dos autos.
Por derradeiro, no que se refere ao pleito de
condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, melhor sorte não a

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assiste, isso porque não se vislumbra ilícito contratual a ensejar o pagamento da aludida
indenização.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso
para julgar parcialmente procedente a ação para condenar a ré a restituir à autora os valores
pagos a título de taxa de intermedição (taxa Sati), corrigidos de forma simples, desde o
desembolso e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da citação.
Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes a
arcar com metade do valor das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios em favor do patrono da parte contrária, ora arbitrados em 10% (dez por cento)
do valor da condenação, observada a gratuidade da justiça concedida à autora.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator