Tribunal: TJSP
Processo: 1005987-46.2019.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-22
Data de publicação: 2020-08-22

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Loteamento. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Afastamento da retenção da comissão de corretagem. Descabimento. Abusividade não configurada. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas condições. Tema 938 do STJ. Afastamento da retenção das

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Loteamento. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Afastamento da retenção da comissão de corretagem. Descabimento. Abusividade não configurada. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas condições. Tema 938 do STJ. Afastamento da retenção das taxas de conservação, manutenção, contribuição social (clube slim) e IPTU. Descabimento. Termo inicial da exigibilidade a partir da imissão na posse. Afastamento da taxa de fruição (razão do parcial provimento). Cabimento. Ausência de edificação no terreno.
Sentença reformada em parte. Adoção parcial do art. 252 do RITJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000670170
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005987-46.2019.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é parte recorrente
Jonas Amazan, é a parte recorrida Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO
MARTINEZ E COELHO MENDES.
São Paulo, 22 de agosto de 2020
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005987-46.2019.8.26.0127 - Voto no: 6130*rl 2/10
Voto no: 6130
Apelação no: 1005987-46.2019.8.26.0127
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Carapicuíba
Foro de origem: Foro de Carapicuíba
Vara de origem: 2a Vara Cível
Juiz(a) de origem: MARIANA PARMEZAN ANNIBAL
Recorrente: Jonas Amazan
Recorrido(a): Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Loteamento. Distrato por iniciativa da parte adquirente.
Afastamento da retenção da comissão de corretagem.
Descabimento. Abusividade não configurada. Documentação
acostada que dá conta do cumprimento do dever de
informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida
por válida sob estas condições. Tema 938 do STJ. Afastamento
da
retenção
das
taxas
de
conservação,
manutenção,
contribuição social (clube slim) e IPTU. Descabimento. Termo
inicial da exigibilidade a partir da imissão na posse.
Afastamento da taxa de fruição (razão do parcial provimento).
Cabimento. Ausência de edificação no terreno.
Sentença reformada em parte. Adoção parcial do art. 252 do
RITJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
85/91, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então autora,
consistente em síntese na rescisão contratual e na restituição de 90% de todos os valores
pagos.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:

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Apelação Cível no 1005987-46.2019.8.26.0127 - Voto no: 6130*rl 3/10
"Diante
do
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE o pedido nos termos do art. 487, I do Código de
Processo Civil, e o faço Declarar rescindido o contrato firmado
pelas partes a contar de 18/06/2019; Reconhecer a ilegalidade,
por abusividade, da cláusula 12, item 'i' [pagamento de 5% do
valor atualizado do imóvel como 'indenização' por despesas
operacionais da venda como condição para sua rescisão por
iniciativa
do
compromissário
comprador/autor]
e,
para
Condenar a ré ao pagamento em favor da parte autora, do
montante equivalente a 90% [noventa por cento] do valor
quitado, descontando-se os valores pagos a título de comissão
de corretagem, taxa de conservação, manutenção, contribuição
social [CLUBE SLIM] e IPTU, devidamente atualizado pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
desde o ajuizamento, e acrescido de juros de 1% ao mês desde a
citação. Ante os princípios da causalidade e da sucumbência, a
ré deverá suportar as custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios no importe de 10% do valor atualizado
da condenação, fixados com base nos critérios prescritos nos art.
82, §2o e art. 85 do Código de Processo Civil. Transitada em
julgado, certifique-se. Oportunamente, arquivem-se os autos
com as cautelas de praxe. P.R.I"
Embargos de declaração opostos pela parte requerida (fls. 96/99).

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Decisão que rejeitou os embargos de declaração, entretanto, acrescentou
o desconto da taxa de fruição na parte dispositiva, conforme segue:
"Diante
do
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE o pedido nos termos do art. 487, I do Código de
Processo Civil, e o faço Declarar rescindido o contrato firmado
pelas partes a contar de 18/06/2019; Reconhecer a ilegalidade,
por abusividade, da cláusula 12, item 'i' [pagamento de 5% do
valor atualizado do imóvel como 'indenização' por despesas
operacionais da venda como condição para sua rescisão por
iniciativa
do
compromissário
comprador/autor]
e,
para
Condenar a ré ao pagamento em favor da parte autora, do
montante equivalente a 90% [noventa por cento] do valor
quitado, descontando-se os valores pagos a título de comissão
de corretagem, taxa de conservação, manutenção, contribuição
social [CLUBE SLIM], IPTU e taxa de fruição de 0,3% ao mês,
devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo desde o ajuizamento, e acrescido
de juros de 1% ao mês desde a citação."
No presente instante, inconformada, a parte recorrente suscita: i) retenção
de apenas 10% de todo o valor pago; ii) afastamento do pagamento da taxa de fruição;
iii) restituição da contribuição social (clube slim); iv) restituição da comissão de
corretagem paga; v) restituição da taxa de conservação/manutenção; iv) restituição do
valor pago de IPTU.

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Apelação Cível no 1005987-46.2019.8.26.0127 - Voto no: 6130*rl 5/10
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 119/120).
A parte recorrida apresentou contrarrazões requerendo a manutenção da
sentença (fls. 155/164).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso merece PROVIMENTO EM PARTE.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser parcialmente reformada.

Pois bem. Em que pese a argumentação da parte apelante, a r. sentença
demonstra-se suficientemente fundamentada, aqui também adotada como razão de
decidir, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJ/SP.
Na Seção de Direito Privado desta Corte, o art. 252 do Regimento

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Interno do TJ/SP tem sido reiteradamente utilizado por esta Câmara, que prevê em seu
texto a possibilidade de ratificação dos fundamentos da decisão recorrida, em que
possui motivação suficiente, conforme segue:
Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se
houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese,
infirmar a conclusão adotada no julgamento.
Aliás, este dispositivo regimental tem sido aplicado para dar concretude à
garantia constitucional da tutela jurisdicional célere, previsto no art. 5o, LXXVIII, da
CF.
Ademais, o C. STJ tem prestigiado este entendimento ao reconhecer a
possibilidade da ratificação do juízo de valor firmado em sentença, transcrevendo-a em
acórdão. (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel.Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j . de 21.11.2005;
REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j . 17.12.2004 e REsp n°
265.534- DF, 4a Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j de 1.12.2003).
Por oportuno, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em
que demonstra-se suficientemente motivada, quanto à ausência de abusividade na
retenção da comissão de corretagem:

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Apelação Cível no 1005987-46.2019.8.26.0127 - Voto no: 6130*rl 7/10
"Consta do contrato que o valor do imóvel, para pagamento à
vista era de R$ 145.390,57, enquanto que R$ 8.723,43 refere-se
a comissão de corretagem [fls. 20], que juntos perfazem o total
de R$ 154.114,00.
Segundo a requerida, a título de corretagem, o autor teria pago
apenas R$ 7.269,50 [fls. 52].
Desse modo, tal valor não se confunde com o preço do imóvel e,
estabelecida contratualmente que a obrigação ao seu pagamento
compete ao compromissário comprador, rescindido o negócio,
por culpa/iniciativa do compromissário comprador, como é o
caso dos autos, nenhuma ilegalidade/abusividade se vislumbra
na retensão de tal verba pela compromissária vendedora [REsp
n.55.195.6-SP].
Assim, do total desembolsado pelo compromissário comprador
autor, R$ 7.269,50 [fls. 52] destinou-se ao pagamento de
comissão de corretagem e, por conseguinte, nenhuma
ilegalidade ou abusividade na devolução dos valores,
descontando-se o valor da comissão de Corretagem.
Desse modo, tal valor não se confunde com o preço do imóvel,
não podendo ser restituído ao autor."
No tocante à retenção das taxas de conservação, manutenção,
contribuição social (clube slim) e IPTU, estes merecem prosperar, em razão da ausência
de abusividade, conforme trecho da r. Sentença:
"Ao fim, diversamente do sustentado pelo autor, nenhuma

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ilegalidade ou abusividade na cobrança de valores referentes a
taxa de conservação, manutenção, contribuição social [CLUBE
SLIM] e IPTU, eis que tais encargos competem ao
compromissário comprador durante o período em que,
efetivamente, usufruiu do bem, ou seja, de 30/11/2018 [imissão
na posse] até 18/06/2019."
Inobstante o brilhantismo de aludido entendimento, mostra-se necessário
o apego a novos fundamentos a fim de autorizar a parcial reforma da r. Sentença.
Quanto ao afastamento da taxa de fruição, este merece prosperar.
Na hipótese em tela, não se mostra razoável a fixação de taxa de
ocupação, ainda que não haja dúvida nenhuma quanto à culpa da adquirente pela
resolução do contrato.
Diversamente do que se passa com os imóveis adquiridos na planta, no
presente caso, cuida-se de mero terreno sem nenhuma construção, o qual não produz
nenhum tipo de rendimento para o seu dono.
A partir disso, uma vez que não há notícia de que a parte adquirente
tivesse erigido qualquer benfeitoria no terreno, incabível a fixação de taxa de ocupação.

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Neste entendimento, segue o E. TJSP:
“Compromisso de compra e venda. Desistência do negócio.
Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. A empresa tem
direito ao aumento de retenção para 20% das quantias pagas,
que atende o objetivo de cobrir despesas de propaganda e
administração. Descabida a fixação da taxa de fruição, uma vez
que o objeto do contrato compreende lote, sem comprovação de
edificação ou uso. Distribuição dos honorários sucumbenciais
mantidos. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Sentença
reformada em parte. Recurso parcialmente provido.”
(TJSP; Apelação Cível 1000162-11.2019.8.26.0390; Relator
(a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Nova Granada - Vara Única; Data do
Julgamento: 28/01/2020; Data de Registro: 29/01/2020)
Destarte, o recurso de apelação deve ser PARCIALMENTE PROVIDO
para reformar a r. Sentença, apenas para afastar o desconto da taxa de fruição arbitrada.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do trabalho adicional
realizado em grau recursal.
Em razão da sucumbência parcial, majoram-se os honorários
advocatícios a serem pagos pela parte recorrida aos patronos da parte recorrente ao

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importe de 13% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do NCPC,
observado o parcial provimento do recurso. E arbitro os honorários advocatítios a
serem pagos pela parte recorrente em favor dos patronos da parte recorrida no importe
de 10% sobre o valor de seu proveito econômico.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)