Tribunal: TJSP
Processo: 1006750-62.2019.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c devolução das parcelas pagas e indenização por danos materiais. R. sentença que reconheceu o atraso na entrega das obras e declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a devolver todos os valores pagos e a pagar as despesas do imóvel dado em pagamento pela compradora. Inconformismo da ré. Preliminar de incompetência

Ementa:
COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c devolução das parcelas pagas e indenização por danos materiais. R. sentença que reconheceu o atraso na entrega das obras e declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a devolver todos os valores pagos e a pagar as despesas do imóvel dado em pagamento pela compradora. Inconformismo da ré. Preliminar de incompetência territorial não verificada. Reiteração pela autora, em contrarrazões, da intempestividade da contestação. Eventual revelia da ré não importa em verdade absoluta dos fatos alegados pela autora. Análise dos documentos juntados na exordial que bastam para a solução da demanda. Atraso da entrega da obra não configurado, cronograma das obras que foi reconfigurado antes da celebração do contrato que a autora visa rescindir. Compradora que foi informada sobre as novas datas. Mera desistência da autora. Ação proposta antes de esgotado o prazo previsto para a finalização das obras. Vendedora que deve ser autorizada a reter 20% dos valores pagos. Despesas que incidiram no imóvel dado em pagamento, que devem ser reembolsadas pela ré. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001881
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006750-62.2019.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante OURO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS LTDA, é apelada MARIA BENEDICTA DE SATTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
2
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704
Apelante
: Ouro Atividades Imobiliárias Ltda
Advogado
: Walter Carvalho Mulato de Britto (Fls: 300)
Apelada
: Maria Benedicta de Satto
Advogada
: Marta Regina Satto Vilela (Fls: 61)
Comarca: São Paulo
Voto no 10687
bsa
COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
c/c devolução das parcelas pagas e indenização por danos materiais.
R. sentença que reconheceu o atraso na entrega das obras e declarou
rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a
devolver todos os valores pagos e a pagar as despesas do imóvel
dado em pagamento pela compradora. Inconformismo da ré.
Preliminar de incompetência territorial não verificada. Reiteração
pela autora, em contrarrazões, da intempestividade da contestação.
Eventual revelia da ré não importa em verdade absoluta dos fatos
alegados pela autora. Análise dos documentos juntados na exordial
que bastam para a solução da demanda. Atraso da entrega da obra não
configurado, cronograma das obras que foi reconfigurado antes da
celebração do contrato que a autora visa rescindir. Compradora que
foi informada sobre as novas datas. Mera desistência da autora. Ação
proposta antes de esgotado o prazo previsto para a finalização das
obras. Vendedora que deve ser autorizada a reter 20% dos valores
pagos. Despesas que incidiram no imóvel dado em pagamento, que
devem ser reembolsadas pela ré. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas
pagas e indenização por danos materiais que Maria Benedicta de Satto move contra Ouro
Atividades Imobiliária Ltda. Aduz a autora que em 16/01/2018 celebrou com a ré contrato de
compra e venda das unidades 49 e 50, Village, Catarina II, Catarina Home Club,
Mairinque/SP. Sustenta que as unidades foram quitadas mediante a entrega de um
apartamento no valor de R$ 190.000,00 e o pagamento de R$ 75.000,00 em dinheiro. Afirma
que a entrega das unidades foi prometida para maio/2019, todavia em junho/2019, as obras
não haviam sido finalizadas. Diante de tal atraso, afirma que perdeu o interesse em continuar
com o negócio e que o imóvel dado em pagamento lhe foi restituído, todavia, afirma que

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
3
aceitou outra unidade no próprio empreendimento, já finalizada, como ressarcimento dos
demais valores pagos (unidade 70B Village, Catarina I, Catarina Home Club, Mairinque/SP).
Afirma que após alguns meses, descobriu que referida unidade também não havia sido
finalizada. Assim, sustenta que não tem mais interesse em receber o imóvel. Diante de tais
fatos, propôs a presente demanda visando a declaração de rescisão contratual, a devolução de
todos os valores pagos e, a condenação da ré ao pagamento de todas as despesas incidentes no
imóvel dado em pagamento, no período em que este permaneceu na posse da ré.
Foi deferida tutela de urgência para determinar à ré que se
abstivesse de cobrar as parcelas vencidas e vincendas do contrato de compromisso de compra
e venda (fls. 165/166).
Contestação, fls. 291/299.
Réplica, fls. 318/319.
Adveio a r. sentença, que afastou a preliminar de incompetência
territorial alegada pela ré e julgou a ação procedente, reconhecendo o atraso na entrega da
obra, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a devolver
todos os valores pagos, de forma atualizada desde cada desembolso e acrescida de juros de
mora de 1% ao mês desde a citação, condenando ainda a ré a restituir à autora os valores
pagos à título de luz, água, taxa condominial, gás e IPTU referentes ao imóvel restituído à
autora, pelo período de janeiro/2018 até 27/06/2019. Diante do resultado, determinou que a ré
arcasse com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da condenação.
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o reexame e
a reversão do julgado, com fundamento na incompetência territorial do juízo 'a quo', tendo em
vista a cláusula do foro de eleição entabulada entre as partes; no mérito, afirma que o atraso na
entrega das obras foi consequência de fatos que fogem de sua competência, como a Covid/19.
Afirma que devido à pandemia, teve que interromper as obras e que a mesma dificulta a
contratação e a expedição de documentos pertinentes à obra, assim, pleiteia a fixação de um

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
4
percentual de retenção dos valores pagos, de 25%. Sustenta, ainda, que não restam
demonstrados os prejuízos sofridos pela autora com relação ao não pagamento das contas de
luz, água, taxa condominial, gás e IPTU do imóvel anteriormente recebido em pagamento.
Em contrarrazões, a autora pleiteia o reconhecimento da
intempestividade da contestação apresentada e aplicação dos efeitos da revelia, fls. 348/351.
É o relatório.
A preliminar de incompetência territorial, arguida pela
ré/apelante não merece prosperar, vez que a relação jurídica que envolve as partes impõe a
aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, figurando a autora/apelada como
consumidora na relação jurídica estabelecida entre as partes.
O contrato entabulado é padrão, firmado por empreendedora
imobiliária/incorporadora, o que evidencia não ter havido, de modo manifesto, qualquer
possibilidade de alteração das cláusulas nele instituídas por parte da autora/apelada, inclusive
quanto ao foro eleito para eventuais pendências entre os contratantes.
Claro, portanto, tratar-se de contrato de adesão, de formulação
pela ré/apelante. A legislação consumerista, aplicável ao caso, assegura autora/apelada a
facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive ao permitir o ajuizamento da ação
no foro de seu domicílio (art. 101, I, CDC) e nesse sentido também o teor da Súmula no 77
destes E. TJSP.
Consigne-se que a Súmula no 335 do Supremo Tribunal Federal,
que considera “válida a cláusula de eleição de foro para os processos oriundos do contrato”,
tem aplicação nos casos em que predomina o equilíbrio das partes contratantes, o que não é a
hipótese daqueles contratos caracterizados como de adesão (RT-666/187-191).
Nesse sentido:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
5
“O foro de eleição, constante de contrato de adesão, pode ser
desconsiderado, aplicando-se as regras gerais de competência, se constitui
ele obstáculo ao cumprimento das obrigações pactuadas. Precedentes da 4a
Turma do STJ” (STJ 4a Turma, REsp no 29.602-3-RS, relator o Ministro
BARROS MONTEIRO, j. 14.12.92; no mesmo sentido: REsp no 47.478-2-RS
4a Turma, relator o Ministro TORREÃO BRAZ, j. 01.03.94).
Deste modo, correta a rejeição da preliminar de incompetência
do Juízo alegada.
Também, não verifico prejuízo à violação dos efeitos da revelia
pela r. sentença, pois a solução dos autos, independe da análise dos fatos alegados na
contestação, conforme restará demonstrado adiante.
Afastadas as preliminares, passo à análise do mérito da
demanda.
Observa-se dos autos que, inicialmente, a autora/apelada,
celebrou com a ré/apelante dois contratos de compra e venda, visando a aquisição das
unidades 49 e 50, Village, Catarina II, Catarina Home Club, Mairinque/SP. Posteriormente, as
partes celebraram um distrato dos referidos instrumentos (fls. 142/143), ficando acordado que
os valores pagos, seriam utilizados para adquirir outra unidade no mesmo empreendimento, a
unidade 70B Village, Catarina I, Catarina Home Club, Mairinque/SP.
Assim, após a celebração dos distratos, as partes celebraram
novo contrato de compra e venda (fls. 138/141), da unidade supracitada e é este instrumento
que a autora visa rescindir, diante do atraso na entrega das obras.
Pois bem, no contrato celebrado, consta que as obras deveriam
seguir o cronograma previsto no item D do Memorial Descritivo (cláusula oitava fls. 140).
Verifica-se que quando da celebração dos contratos de compra e
venda já rescindidos, o item 'D' do Memorial Descritivo, previa diversas fases para o término
das obras (fls. 85). Todavia, quando da assinatura do novo contrato de compra e venda pela
autora/apelada, o cronograma das obras havia sido reformulado, constando no item 'D', que as

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
6
unidades “Tipo Village” teriam entrega prevista para 30/05/2020 (fls. 147).
Observa-se, ainda, que a autora/apelada foi informada da
reformulação do prazo das obras, visto que juntou o 'Memorial Descritivo' com as novas
datas. Ademais, observa-se que em nenhum momento o novo contrato de compra e venda
celebrado informou à autora que a unidade adquirida já estava pronta e que as chaves seriam
entregues imediatamente.
Assim, sendo a ação proposta em setembro/2019, não há que se
falar em qualquer mora da ré/apelante, com relação ao contrato de compra e venda celebrado
em junho/2019.
Deste modo, o caso em comento deve ser analisado como mera
desistência da compradora.
Em termos práticos, os adquirentes têm o direito de se
arrepender do negócio a qualquer tempo e obter de volta os valores adimplidos, respeitadas as
deduções de praxe. Após a resolução contratual, o retorno das partes à situação inicial é de
rigor, visando evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Assim, a retenção de 20% sobre os valores pagos, se mostra
adequada para compensar as despesas decorrentes do contrato rescindido estando em
consonância com o entendimento firmado por esta C. Câmara:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão
contratual. Parcial procedência para declarar a resolução e condenar os
promitentes vendedores a restituírem 85% dos valores pagos. RECURSO
DOS PROMITENTES VENDEDORES Retenção. Pleito de majoração.
Cabimento. Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a
vendedora arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como
demandará tempo até que recomercialize o bem, ante a crise do mercado
imobiliário. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra mais
compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Retenção
integral das arras. Impossibilidade. Natureza confirmatória. Ausência de
direito de arrependimento no contrato, apto a se concluir tratar-se de arras
penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal
caráter. Exegese do art. 420 do Código Civil. Observância da boa-fé
contratual e do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
7
servanda). Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é devida a restituição
das arras dada a título de sinal de pagamento, que integrou o valor final do
preço. RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR Retenção. Pretensão
de redução para 10%. Impossibilidade, pois importaria em desequilíbrio
contratual e prejuízo à empreendedora. Juros de mora. Termo inicial.
Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da
exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil.
Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser
restituído é diferente do constante no contrato firmado. Tese de caráter
vinculante firmado pelo A. STJ em sede de recurso especial submetido ao
rito de repetitivos (REsp 1740911 DF 2018/0109250-6, julgado em
14/08/2019). Recurso da promitente vendedora PARCIALMENTE PROVIDO
para majorar o percentual de retenção de 15% para 20% e recurso do
promitente comprador DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1002460-46.2018.8.26.0572; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Joaquim da Barra - 1a Vara; Data do Julgamento: 31/10/2019; Data de
Registro: 01/11/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO DO
NEGÓCIO. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DA LEI No 13.786/2018
(NOVA LEI DO DISTRATO). DESCABIMENTO. CONTRATO FIRMADO
ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO. TUTELA
CONSTITUCIONAL DA ESTABILIDADE DAS RELAÇÕES JURÍDICAS,
MEDIANTE A VEDAÇÃO DA RETROATIVIDADE DA LEI (ARTIGO 5o,
XXXVI). NOVA LEGISLAÇÃO QUE DEVE RESPEITAR O ATO JURÍDICO
PERFEITO. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO NOVO REGRAMENTO
À AVENÇA JÁ PACTUADA QUE FERE A AUTONOMIA DA VONTADE
DAS PARTES E O EQUILÍBRIO CONTRATUAL. SEGURANÇA JURÍDICA
QUE DEVE SER RESGUARDADA. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS. CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. ATO QUE
CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO
QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO
AO INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 20% DOS VALORES
ADIMPLIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO.
TENDO
OS
ADQUIRENTES
DADO
CAUSA
AO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, E POSTULANDO O RESSARCIMENTO
DE
VALORES
DE
MANEIRA
DIVERSA
DO
QUE
FORA
CONVENCIONADO, É APENAS O TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO CONDENATÓRIA QUE TEM O CONDÃO DE CONSTITUIR, E
LIQUIDAR, O CRÉDITO DE QUE SERÃO TITULARES. PRECEDENTES
DO STJ. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS A TÍTULO DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS,
TRIBUTÁRIAS
E
CARTORÁRIAS.
INADMISSIBILIDADE. EXPRESSA PACTUAÇÃO ENTRE AS PARTES NO
EXERCÍCIO DE SUA LIVRE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE. PREVISÃO
CONTRATUAL EXPRESSA QUE DEVE SER OBSERVADA. SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1064059-10.2019.8.26.0100; Relator (a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 34a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2019; Data de Registro:
31/10/2019)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual, cumulada
com restituição de valores. Parcial procedência. Desistência do comprador.
Resolução contratual que opera efeitos ex tunc. Determinação de devolução
de 80% dos valores quitados. Direito de retenção de 20% pela vendedora,
sobre o montante pago, a título de ressarcimento dos custos administrativos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
8
Ausência de comprovação de gastos com outras despesas, o que
possibilitaria uma dedução maior de valores. Cláusula contratual que
importa
em
desvantagem
excessiva
ao
adquirente,
acarretando
enriquecimento ilícito da ré. Declaração de sua nulidade que se impõe.
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos contratos de venda e compra,
assinados antes da sua vigência. Inviável a retroatividade da lei. Princípio
do tempus regit actum que deve ser respeitado. Arras ou sinal.
Impossibilidade de perda da importância paga a título de sinal e princípio
de pagamento ante a desistência do comprador na continuidade do contrato,
pois se trata de arras confirmatórias. Precedentes do E. STJ. Correção
monetária desde a data de cada desembolso, pois não é um 'plus', mas
simples recomposição do valor da moeda em razão da variação
inflacionária. Utilização dos índices da Tabela Prática deste E. Tribunal de
Justiça, por se tratar de débito judicial. Juros. Computados a partir do
trânsito em julgado, porquanto a resolução do contrato decorreu por
desistência dos compradores, sem culpa da vendedora. Devolução que deve
ser efetuada de uma só vez. Inteligência das Súmulas nos 1, 2 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça e 543 do E. STJ. Sentença reformada. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1022127-72.2018.8.26.0554; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo
André - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2019; Data de Registro:
25/10/2019)
Com relação às despesas incidentes no imóvel dado em
pagamento, inicialmente pela compradora, estas são de responsabilidade da ré no período em
que permaneceu na posse do imóvel, janeiro/2018 até 27/06/2019. Deste modo, é incabível o
afastamento da condenação da ré a devolver os valores pagos pela autora, desde que seja
comprovado, por esta, os pagamentos, em liquidação de sentença.
Por fim, diante da parcial procedência da demanda, devem as
partes repartir, em igual proporção, as custas e despesas processuais, bem como arcar com os
honorários sucumbenciais da parte adversa fixados em 10% do valor da condenação, a ser
pago ao patrono da autora e R$ 1.500,00, a ser pago ao patrono da parte ré
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006750-62.2019.8.26.0704 -Voto no 10687
9
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para manter a rescisão do contrato, agora por desistência da autora, e determinar a
devolução dos valores pagos, devidamente atualizados desde o desembolso e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, com percentual de retenção de
20% sobre os valores pagos.
ANA MARIA BALDY
Relatora