Tribunal: TJSP
Processo: 0001317-45.2010.8.26.0596
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Inadimplência – Rescisão – Reintegração de posse - Devolução dos valores pagos, descontada multa de 10% e taxa de fruição – Inclusão na base de cálculo do sinal, que foi recebido como parte do pagamento – Devolução de uma única vez – Súmula 2 da Seção de Direito Privado do TJSP – Indenização pela autora das acessões construídas no local pela ré –

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Inadimplência – Rescisão – Reintegração de posse - Devolução dos valores pagos, descontada multa de 10% e taxa de fruição – Inclusão na base de cálculo do sinal, que foi recebido como parte do pagamento – Devolução de uma única vez – Súmula 2 da Seção de Direito Privado do TJSP – Indenização pela autora das acessões construídas no local pela ré – Laudo pericial que atesta o valor das construções – Perda das parcelas pagas que não pode ser cumulada com a imposição de taxa de fruição contra o comprador inadimplente - Pretensão a desconto de outras despesas administrativas e de eventuais débitos de IPTU e consumo de serviços essenciais, os quais foram alegados apenas genericamente - Sentença mantida - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000775538
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0001317-45.2010.8.26.0596, da Comarca de Serrana, em que é apelante
N.
S.
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
SS
LTDA,
é
apelado
ROSIMEIRE NUNES DA COSTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0001317-45.2010.8.26.0596 -Voto no 4940
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1a Vara de Serrana
Apelação n. 0001317-45.2010.8.26.0596
Apelante: NS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelada: ROSIMEIRE NUNES DA COSTA
Juiz prolator: Andrea Schiavo
Voto n. 4940
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Inadimplência
Rescisão Reintegração de posse - Devolução dos valores pagos,
descontada multa de 10% e taxa de fruição Inclusão na base de
cálculo do sinal, que foi recebido como parte do pagamento
Devolução de uma única vez Súmula 2 da Seção de Direito
Privado do TJSP
Indenização pela autora das acessões
construídas no local pela ré Laudo pericial que atesta o valor das
construções Perda das parcelas pagas que não pode ser cumulada
com a imposição de taxa de fruição contra o comprador
inadimplente - Pretensão a desconto de outras despesas
administrativas e de eventuais débitos de IPTU e consumo de
serviços essenciais, os quais foram alegados apenas genericamente
- Sentença mantida - Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 245/248, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato,
condenar a autora na restituição de 90% dos valores pagos, bem como sobre o
valor da acessão, estimado em R$ 97.000,00, além de condenar a requerida a
arcar com taxa de fruição sobre o imóvel durante a ocupação, fixada em 0,7% ao
mês sobre o valor venal do imóvel ou 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato, desde a constituição em mora até efetiva reintegração, não podendo
ultrapassar 50% do montante pago.
Segundo a apelante-autora, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que devem ser retidas as arras, que cabe a
perda total dos valores pagos, já que a ré deixou de efetuar os pagamentos desde
2003, que a autora arcou com várias despesas administrativas, e que não pode
ser instada à devolução de uma só vez, além de não haver prova da regularidade
das edificações, devendo se permitir também o abatimento de eventuais débitos
relativos a IPTU e contas de consumo de serviços essenciais (fls. 252/263).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pela apelada (fls. 281/286).
Não houve oposição ao julgamento virtual (fl. 305).
Esse é o relatório.

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Apelação Cível no 0001317-45.2010.8.26.0596 -Voto no 4940
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Passo ao voto.
Em relação ao pedido da apelada de gratuidade
processual, diante da apresentação, por petição, do cartão do programa bolsa-
família, temos que se presume a precária capacidade econômica da ré, pelo que
defiro em seu favor o pedido, nos termos do artigo 98 do CPC. Anote-se.
O recurso não merece ser provido.
No
caso
concreto,
não
há
dúvida
quanto
à
inadimplência da compradora, o que justifica a rescisão do contrato com a
consequente reintegração da autora na posse do imóvel. A controvérsia cinge-se
quanto aos valores de devolução e a forma como essa devolução ocorrerá.
Quanto ao pretendido desconto do sinal, vale lembrar
que arras ou sinal é a quantia entregue por um dos contratantes para garantir a
obrigação pactuada. Não há direito à retenção do sinal, quando ele é aceito como
princípio de pagamento, e compõe o preço da aquisição.
A jurisprudência admite a inclusão do sinal na base de
cálculo da devolução. Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Desistência do compromissário comprador. Devolução das parcelas pagas.
Admissibilidade, no caso, da retenção de 20% do total pago. Valor de sinal que
integra o preço e não tem natureza de arras penitenciais, devendo ser igualmente
objeto de restituição. Cláusula prevendo repasse ao consumidor da obrigação de
pagamento de IPTU antes da imissão de posse, que não ocorreu. Abusividade
reconhecida. Declaração de nulidade mantida. Recurso provido em parte”
(Apelação/Promessa
de
Compra
e
Venda 1060696-47.2016.8.26.0576 -
Relator(a): Augusto Rezende - Comarca: São José do Rio Preto - Órgão julgador:
1a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 05/07/2018).
Quanto à pretensão de perda das parcelas pagas, ela
não pode conviver com a pretensão apresentada pela autora de imposição de
taxa de fruição. Tendo sido fixada esta última, não cabe impor a primeira,
devendo se apurar qual o efetivo valor a que a adquirente faz jus.
Quanto à regularidade das construções, o laudo
pericial de fls. 193/231 demonstra que se trata de acessões que certamente
acresceram valor ao terreno, pelo que devem ser indenizadas, sob pena de
enriquecimento sem causa.
Não se nega que o ocupante do imóvel é responsável
pelo pagamento dos impostos e contas de consumo de serviços essenciais
durante o período de ocupação, mas não há notícia de que essas verbas estejam
em atraso, não podendo ser admitida a compensação sem a certeza quanto à
existência da dívida.
As demais despesas administrativas, apontadas no
recurso de apelação, também o foram de modo genérico, pelo que não podem
gerar novo abatimento.
Por fim, sobre a matéria que é apontada no recurso

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como a mais importante, quanto à necessidade de devolução do valor a cargo da
autora de forma parcelada, temos que as Egrégias Câmaras de Direito Privado
deste Tribunal de Justiça possuem entendimento sumulado no sentido de que a
devolução deve ser feita de uma única vez (“Súmula 2: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”), pelo que não cabe acolher a pretensão.
Prestigiada a sentença proferida, ainda sob a égide do
CPC/73, mantenho a sucumbência na forma preconizada em primeiro grau de
jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora