Tribunal: TJSP
Processo: 1015479-34.2019.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
COMPROMISSO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Preliminares de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento além do pedido rejeitadas – Nulidade da sentença por apreciação aquém do pedido – Enfrentamento do mérito da ação com base no art. 1013, § 3o, II, do CPC – Compra e venda a "non domino" – Nulidade absoluta – Restituição do sinal dado pelos promitentes

Ementa:
COMPROMISSO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Preliminares de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento além do pedido rejeitadas – Nulidade da sentença por apreciação aquém do pedido – Enfrentamento do mérito da ação com base no art. 1013, § 3o, II, do CPC – Compra e venda a "non domino" – Nulidade absoluta – Restituição do sinal dado pelos promitentes compradores – Cabimento – Inexigibilidade da comissão de corretagem em face dos promitentes compradores – Sentença reformada – Ação julgada procedente.

Apelação provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000751631
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015479-34.2019.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes DANILO
MARQUES DA SILVA e FERNANDA ALVES DE ANDRADE, são apelados IARA
SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME e BRUNART CONSTRUTORA LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ DUARTE.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015479-34.2019.8.26.0007 -Voto no
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Apelação Cível no 1015479-34.2019.8.26.0007
Apelante: Danilo Marques da Silva e outra
Apelados: Iara Soluções Imobiliárias Ltda Me e outra
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34196)
COMPROMISSO PARTICULAR DE PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL

Preliminares de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa e julgamento além do
pedido rejeitadas
Nulidade da sentença por
apreciação aquém do pedido
Enfrentamento
do mérito da ação com base no art. 1013, § 3o, II,
do CPC
Compra e venda a “non domino”

Nulidade absoluta
Restituição do sinal dado
pelos promitentes compradores
Cabimento

Inexigibilidade da comissão de corretagem em
face dos promitentes compradores
Sentença
reformada Ação julgada procedente.
Apelação provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
DANILO MARQUES DA SILVA e FERNANDA ALVES DE ANDRADE (fls.
206/240) contra r. sentença de fls. 188/191, proferida pelo MM. Juízo da 1a
Vara Cível do Foro Regional de Itaquera da Comarca da Capital, Dr. Luiz
Renato Bariani Pérez, que julgou improcedente o pedido deduzido em face de
BRUNART CONSTRUTORA LTDA e IARA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA
ME.
Os apelantes sustentam, preliminarmente, nulidade
da sentença por cerceamento de defesa, em virtude de não terem sido
acolhidos seus pedidos de produção de prova oral e documental. Alegam,
ainda preliminarmente, que a sentença seria “citra petita”, por não ter
analisado a validade do contrato nem se a comissão de corretagem seria ou
não devida, e “extra petita”, pois teria decidido em desconformidade com a
renúncia realizada pela corré Brunart ao sinal recebido. No mérito, defendem a
aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, inclusive do instituto da

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inversão do ônus da prova. Dizem que a alienação de bem alheio como próprio
é crime. É nulo o negócio jurídico cujo motivo determinante seja ilícito bem
como aquele que não se reveste da forma prescrita em lei. No caso de bens
alienados fiduciariamente, somente se admite a transferência de direitos do
fiduciante se houver concordância do agente fiduciário. A corré Brunart nunca
foi proprietária do imóvel, tendo sido, no máximo, sua possuidora. O contrato
firmado entre Brunart, Lucas e Paula é nulo, pois não contou com a anuência
da Caixa Econômica Federal na qualidade de agente fiduciário. A alienação de
coisa alheia como própria, a terceiros de boa-fé, é nula, devendo as partes
voltarem ao estado anteriormente existente. As rés devem ser condenadas
solidariamente a devolver os valores recebidos e deve ser declarado inexigível
o valor de R$ 13.500,00 a título de comissão de corretagem. A oferta vincula o
proponente. Houve veiculação de oferta no sentido de que a desistência do
negócio não geraria ônus a eles, adquirentes. E houve justa causa para a
rescisão do contrato, que veiculou informações falsas, tendo em vista que a
corré Brunart não era dona do imóvel, que se encontrava gravado por ônus e
havia sido dado em garantia da dívida contraída para sua aquisição. Diante da
renúncia veiculada pela corré Brunart, o pleito de inexigibilidade do sinal deve
ser acolhido e, consequentemente, ser reconhecida a ocorrência de
sucumbência recíproca. Por isso, caso não seja acolhida a tese da
inexigibilidade da comissão de permanência, defendem que seja considerado
como devido apenas o saldo de R$ 3.500,00. Lembram, ainda, que o contrato
previu expressamente que a responsabilidade pela comissão de corretagem
era da vendedora Brunart.
Contrarrazões às fls. 247/253.
É o relatório.
Recebo o recurso nos efeitos legais.

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Não há alegação de intempestividade nem de
insuficiência de preparo.
Preenchidos os pressupostos legais, conheço do
recurso e dou-lhe provimento.
A
preliminar
de
nulidade
da
sentença
por
cerceamento de defesa não tem como ser acolhida, pois os elementos
existentes nos autos autorizavam o julgamento do feito no estado em que se
encontrava, independentemente da produção da prova oral requerida e da
solicitação de documentos junto à proprietária fiduciária do imóvel.
E a sentença, ao contrário do que tentam fazer crer
os autores, não decidiu além dos pedidos veiculados na inicial, mas decidiu
aquém, já que circunscreveu o objeto da demanda à validade do contrato de
promessa de compra e venda do imóvel e à verificação acerca da existência
de débito dos autores com relação à comissão de corretagem, deixando de
apreciar o pedido de restituição do valor de R$ 10.000,00, entregue à corré
Brunart a título de sinal.
Em
que
pese
essa
nulidade,
enfrenta-se
diretamente o mérito da causa, com base no inciso II do § 3o do art. 1013 do
Código de Processo Civil, tendo em vista que, como apontado acima, todos os
elementos necessários a tal julgamento encontram-se presentes no feito, não
havendo necessidade de qualquer dilação probatória.
Os autores firmaram em 23/03/2019 com a corré
Brunart, a partir de intermediação promovida pela corré Iara, instrumento
particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito como residência
no 02 do Condomínio Residencial Rissati II, com acesso pela rua Coronel
Meireles, no 352, no bairro de Vila Santana, subdistrito de Penha de França, na
Capital (fls. 35/38), registrado na matrícula 180.118 do 12o Cartório de Registro
de Imóveis local (fls. 39/43).
Em 17/04/2019, deram R$ 10.000,00 à corré Iara a

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título de sinal (fls. 44 e 45/47), mas desistiram do negócio por notificação
encaminhada às rés Brunart e Iara em 02/05/2019 e solicitaram a devolução
do sinal que havia sido pago (fls. 52/55 e 56/57). Os autores foram, no entanto,
contranotificados pela corré Iara, que exigiu o pagamento da comissão de
corretagem no valor de R$ 13.500,00 e alegou que qualquer pedido de
restituição de valores deveria ser endereçado à corré Brunart (fls. 58).
Diante desse impasse, os autores moveram esta
ação em face de ambas as empresas, com pedido de anulação do instrumento
particular de promessa de compra e venda firmado e de retorno das partes ao
estado anteriormente existente, mediante a restituição do valor de R$
10.000,00, entregue a título de sinal, e declaração de inexigibilidade do valor
de R$ 13.500,00, pleiteado pela corré Iara a título de comissão de corretagem.
Quando
firmado
o
instrumento
particular
de
promessa de compra e venda que os autores pretendem ver anulado, o imóvel
não estava registrado em nome da corré Brunart, mas de Lucas Gonzales
Guerra e Paula Caroline Leite Guerra e alienado fiduciariamente à Caixa
Econômica Federal (fls. 39/43).
A corré Brunart, no entanto, apresentou um
instrumento particular de compromisso de compra e venda de um outro imóvel,
sem data legível, firmado com Lucas Gonzales Guerra e Paula Caroline Leite
Guerra, pelo qual o imóvel aqui discutido e prometido aos autores lhe teria sido
dado como parte do pagamento ali estipulado, nos termos do item 5 A do
Quadro Resumo do contrato de fls. 123/127. E ela ainda demonstrou que, por
meio de procuração pública outorgada por Lucas Gonzales Guerra e Paula
Caroline Leite Guerra em 28/09/2018, ela recebeu poderes para vender ou
compromissar o imóvel discutido nos autos.
Trata-se, portanto, de caso de promessa de compra
e venda firmada com aquela que não era a efetiva proprietária do imóvel,
constatada pelos autores apenas após o pagamento do sinal, como eles

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mesmos reconhecem a fls. 04.
A sentença reconheceu que o caso não era de
anulação do negócio, que seria válido. Por isso julgou improcedente o feito,
inclusive o de declaração de inexigibilidade da comissão de corretagem, por
entender que o contrato continha cláusula prevendo que a comissão seria
devida pelos compradores no caso de desistência.
Respeitado o entendimento contrário, a pretensão
dos autores, de ver reconhecida a nulidade da promessa de compra e venda
do imóvel, deve ser acolhida.
A ninguém é permitido transferir aquilo que não
possui. Um contrato em que se pretende vender bem de outrem é nulo, por
vício em seu objeto, que é ilícito. Trata-se de nulidade absoluta, nos termos do
inciso II do art. 166 do Código Civil.
Depois, a Segunda Seção do Superior Tribunal de
Justiça, no julgamento do Agravo Interno na Ação Rescisória no 5.465 / TO,
em 12/12/2018, firmou o entendimento de que o caso de venda por quem não
tem o título de propriedade do bem alienado (venda a “non domino') não cuida
de mera anulabilidade por vício de consentimento, mas de nulidade absoluta,
impossível de ser convalidada. Confira-se a AgInt na AR 4365 / TO, 2a Seção,
rel. Min. Raul Araújo, j. em 12/12/2018, DJe de 18/12/2018.
Nesse caso, deve-se reconhecer a nulidade
absoluta da promessa de compra e venda do imóvel firmada pelos autores
com a corré Brunart, de modo que a quantia por eles adiantada, de R$
10.000,00, deverá ser restituída por ambas as rés.
Por fim, também deve ser acolhido o pedido dos
autores (promitentes compradores) de declaração de inexigibilidade da
comissão de corretagem, já que o negócio não se aperfeiçoou. Além disso, a
cláusula nona do contrato prevê que a comissão seria devida pela vendedora
(Brunart). E a cláusula sexta, apontada pela sentença, prevê que o

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descumprimento de qualquer obrigação que ensejasse o desfazimento do
negócio acarretaria a transferência da obrigação de pagamento da comissão
de corretagem à parte infratora. Como o vício no objeto do contrato somente
pode ser atribuído à promitente vendedora, é ela a única responsável pelo
pagamento da comissão, que não tem como ser atribuído aos autores.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso para julgar
a ação procedente para reconhecer a nulidade absoluta do instrumento
particular de promessa de compra e venda do imóvel firmado entre os autores
e a corré Brunart em 25/03/2019 (fls. 35/38), declarar a inexigibilidade da
comissão de corretagem (pleiteda pela corré Iara no valor de R$ 13.500,00)
em face dos autores e condenar ambas as rés, solidariamente, a devolverem
aos autores a quantia de R$ 10.000,00, corrigida monetariamente desde
17/04/2019 pela tabela prática deste Tribunal e acrescida de juros de mora de
1% ao mês desde a citação. As rés arcarão com as custas e despesas
processuais e honorários advocatícios de 20% do valor atualizado da
condenação.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator