Tribunal: TJSP
Processo: 1111559-77.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra, cumulada com reparação de danos e pedido de indenização por danos morais – Atraso na entrega da obra – Inexistência de caso fortuito ou força maior – Intercorrência de riscos da atividade – Súmula n. 161 do Tribunal de Justiça de São Paulo – Mora da vendedora – Razoabilidade do perdimento de 10% das quantias pagas a título de perdas e danos a

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra, cumulada com reparação de danos e pedido de indenização por danos morais – Atraso na entrega da obra – Inexistência de caso fortuito ou força maior – Intercorrência de riscos da atividade – Súmula n. 161 do Tribunal de Justiça de São Paulo – Mora da vendedora – Razoabilidade do perdimento de 10% das quantias pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 90% – Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal compensatória convencionada do instrumento padrão – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – Precedente do Superior Tribunal de Justiça – Fixação dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 2.o, do Código de Processo Civil – Recurso da autora provido; parcialmente provida a apelação do réu.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000088880
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1111559-77.2016.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
é
apelante/apelada
BROOKFIELD
SÃO
PAULO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A., é apelada/apelante KARINA FRANCHINI FERNANDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento ao recurso da autora, dando parcial provimento à apelação do réu.
V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1111559-77.2016.8.26.0100
APELANTE/APELADO: BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S.A.
APELADO/APELANTE: KARINA FRANCHINI FERNANDES
COMARCA: SÃO PAULO
VOTO No 16803
Ação de resolução de compromisso de venda e compra,
cumulada com reparação de danos e pedido de
indenização por danos morais – Atraso na entrega da
obra – Inexistência de caso fortuito ou força maior –
Intercorrência de riscos da atividade – Súmula n. 161 do
Tribunal de Justiça de São Paulo – Mora da vendedora –
Razoabilidade do perdimento de 10% das quantias
pagas a título de perdas e danos a favor do
compromissário vendedor, com a restituição de 90% –
Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal
compensatória convencionada do instrumento padrão –
Juros de mora a partir do trânsito em julgado –
Precedente do Superior Tribunal de Justiça – Fixação
dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 2.o,
do Código de Processo Civil – Recurso da autora
provido; parcialmente provida a apelação do réu.
Apelações manejadas contra sentença que julgou
procedente ação de reparação de danos decorrentes do atraso na entrega da obra
referente ao apartamento n. 0042, Torre Flores P. Carmo Aricanduva Tulipas, bloco
3-C, Condomínio das Tulipas, situado na Avenida Aricanduva, lote 3, Caguaçú,
Itaquera, São Paulo/SP, aparelhada em instrumento particular de promessa de
compra e venda, (i) rescindido o contrato em decorrência do atraso na entrega da
obra, condenando o réu ao pagamento de R$ 5.000,00 à autora pelos prejuízos
extrapatrimoniais, com correção monetária a partir da decisão, (ii) à devolução de
90% das importâncias efetivamente pagas e relacionados ao preço ajustado no
instrumento e (iii) o perdimento de 10%, com atualização monetária dos
desembolsos e juros de mora da citação, (iv) impondo ao vencido/empresa o
reembolso das despesas com o processo e os honorários advocatícios fixados em
R$ 1.500,00, sendo atribuído à causa o valor do montante quitado de R$
151.341,17, objetivando, em suma, o reexame ou a reversão do julgado com
fundamento, em síntese, (a) na excludente de responsabilidade pelo atraso da obra
ante a ocorrência de caso fortuito/força maior, (b) na impossibilidade da restituição
integral, (c) requerendo, alternativamente, a devolução nos termos pactuados na

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cláusula 6.4, (d) impugnando o termo inicial dos juros moratórios, (e) aduzindo a
culpa exclusiva da compradora pelo inadimplemento contratual (empresa) e (f) a
majoração dos honorários advocatícios com base no valor da condenação (autora).
Tempestivos, preparados e respondidos.
A hipótese trata-se de inadimplemento contratual
relativo por parte da ré ante o atraso na entrega do apartamento n. 0042, Torre
Flores P. Carmo Aricanduva Tulipas, bloco 3-C, Condomínio das Tulipas, com
prazo para conclusão das obras previsto para noventa dias após a averbação do
habite-se, cuja emissão foi prevista para setembro de 2.015, cláusula XVII, pág.
131, com eventual prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, cláusula 7.3.1.1, pág.
147, sendo posteriormente alterado para março de 2.016, pág. 78.
Outrossim, o certificado de conclusão das obras foi
emitido somente em 18/08/16, págs. 158/160, donde o inadimplemento por parte
da vendedora e, consequentemente, sua mora, não constando dos autos a data
efetiva em que o imóvel ficou disponível para a autora.
Nada
obstante,
inexistente
excludente
de
responsabilidade quanto ao atraso ocorrido considerando que o aquecimento do
mercado, ocasionando escassez de insumos, de mão de obra capacitada, crise
financeira e a burocracia, conforme alegado, não representam ocorrência de força
maior ou caso fortuito, pág. 201, conforme entendimento sumulado deste e.
Tribunal, sendo riscos inerentes da atividade desenvolvida.
A propósito:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente. (Súmula n. 161
do Tribunal de Justiça de São Paulo).
Daí
a
legitimidade
da
restituição
parcial
das

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mensalidades amortizadas no período da normalidade, em parcela única, Súmula
n. 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo1, devolvendo os contratantes ao estado
primitivo, ressalvados os gastos próprios de administração e inerentes aos imóveis,
Súmulas n. 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo2 e n. 543 do Superior Tribunal
de Justiça3.
Deste modo a razoabilidade do critério utilizado pelo
juízo singular, estabelecendo o perdimento de 10% das quantias pagas e a
devolução de 90%, mormente diante da potestatividade, por vistosa abusividade e
desproporcionalidade, da cláusula penal compensatória convencionada de maneira
unilateral no instrumento padronizado, pág. 145, tendo como resultado a sua
ineficácia para solução do litígio, mesmo porque não houve imissão na posse do
imóvel, estando o bem livre e disponível para comercialização.
Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO
NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS
PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR.
PERCENTUAL.
RETENÇÃO.
POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE
FIXADO
PELAS
INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS.
REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão
contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual
jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão
de compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, é possível ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da
razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de
origem observando os parâmetros estabelecidos pelo
1 Súmula n. 2 do TJSP A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
2 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
3 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo
interno
não
provido.
(STJ

AgInt no REsp
1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3.a T.,
j. em 18/11/19, DJe 20/11/19).
No tocante ao termo inicial dos juros de mora,
incidiram a partir do trânsito em julgado, e não da citação, de acordo com a
interpretação sedimentada em recurso repetitivo, sem violação alguma aos
princípios da processualística vigente ou influencia no desfecho final, consoante os
seguintes precedentes, reformada a sentença neste tópico:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ REsp 1740911/DF,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
14/08/19, DJe 22/08/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO
RECURSAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
REDIMENSIONAMENTO
DOS
ÔNUS
DE

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SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE
DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA
7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A
jurisprudência é firme no sentido de que a correção
monetária e os juros de mora são consectários legais
da condenação principal, possuem natureza de ordem
pública e podem ser analisados até mesmo de ofício,
de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a
modificação de seu termo inicial, não configura
julgamento extra petita nem reformatio in pejus. [...]. 3.
Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AgInt no
AREsp 1379692/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, 3.a T., j. em 02/12/19, DJe 05/12/19).
Por fim, inaplicável a regra prevista no art. 85, § 8.o do
Código de Processo Civil por não se tratar de proveito econômico de valor irrisório,
inestimável ou reduzido valor da causa, assim o cabimento do arbitramento da
verba honorária em 11% do valor da condenação, já incluídos os honorários
recursais, nos termos do art. 85, § 2.o e § 11, do Código de Processo Civil,
importância suficiente e condigna como contraprestação remuneratória pelos
serviços executados no desempenho do mandato, pena do aviltamento tão
repudiado pela entidade de classe.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso
da autora e parcial provimento à apelação do réu.
CÉSAR PEIXOTO
Relator