Tribunal: TJSP
Processo: 1022585-52.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra pelas rés – Financiamento não efetivamente formalizado pelos autores – Suposta culpa recíproca - Particularidades do caso que evidenciam que os autores buscaram o financiamento, logrando obtê-lo junto à instituição financeira, restando pendente assinatura das rés - Rés que dizem não terem recebido a missiva – Rés que, no entanto,

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra pelas rés – Financiamento não efetivamente formalizado pelos autores – Suposta culpa recíproca - Particularidades do caso que evidenciam que os autores buscaram o financiamento, logrando obtê-lo junto à instituição financeira, restando pendente assinatura das rés - Rés que dizem não terem recebido a missiva – Rés que, no entanto, permitiram aos autores ingressarem no bem, dada a entrega das chaves – Comportamento contraditório – Não obstante, dada a mora dos autores e o tempo que vem usufruindo do bem, descabidos os pedidos indenizatórios – Rescisão contratual, postulada em reconvenção, desproporcional, dada a própria postura da ré – Autores que fazem jus à comprovação de novo financiamento do saldo devedor, pelo valor inicial do contrato, devidamente atualizado – Sentença mantida, dada a razoabilidade, diante dos fatos – Honorários devidos pelas rés, em razão da improcedência da reconvenção, que merecem adequação – Majoração dos honorários devidos aos patronos das rés em virtude do improvimento do recurso dos autores (art. 85, §11, CPC) – Recurso das rés parcialmente provido, improvido o dos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994586
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1022585-52.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são
apelantes/apelados JEAN JOSE LESCURA e NATHALIA MARIA OLIVA DA SILVA
LESCURA, é apelado/apelante AMSTERDAM HOSTELS EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO SPE LTDA e Apelado CONSTRUTORA MATUTANO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso das rés e negaram provimento ao recurso dos autores. V. U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 40293
APEL. No: 1022585-52.2019.8.26.0361
COMARCA: MOGI DAS CRUZES
APTES./APDOS.: JEAN JOSE LESCURA E OUTRO
APDA./APTE. : CONSTRUTORA MATUTANO LTDA.
APDA./APTE.: AMSTERDAN HOSTELS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
SPE LTDA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na
entrega da obra pelas rés Financiamento não efetivamente
formalizado pelos autores
Suposta culpa recíproca -
Particularidades do caso que evidenciam que os autores
buscaram o financiamento, logrando obtê-lo junto à
instituição financeira, restando pendente assinatura das rés -
Rés que dizem não terem recebido a missiva Rés que, no
entanto, permitiram aos autores ingressarem no bem, dada a
entrega das chaves Comportamento contraditório Não
obstante, dada a mora dos autores e o tempo que vem
usufruindo do bem, descabidos os pedidos indenizatórios
Rescisão
contratual,
postulada
em
reconvenção,
desproporcional, dada a própria postura da ré Autores que
fazem jus à comprovação de novo financiamento do saldo
devedor, pelo valor inicial do contrato, devidamente
atualizado Sentença mantida, dada a razoabilidade, diante
dos fatos
Honorários devidos pelas rés, em razão da
improcedência da reconvenção, que merecem adequação
Majoração dos honorários devidos aos patronos das rés em
virtude do improvimento do recurso dos autores (art. 85,
§11, CPC)
Recurso das rés parcialmente provido,
improvido o dos autores.
Trata-se de ação de indenização por danos morais e materiais
ajuizada por Jean Jose Lescura e Nathalia Maria Oliva da Silva Lescura contra
Construtora Matutano Ltda. e Amsterdan Hostels Empreendimento Imobiliário
SPE Ltda., cuja r. sentença de págs. 204/208, de lavra do Magistrado EDUARDO
CALVERT, julgou improcedente o pedido. Em razão da sucumbência na
demanda principal, condenou os autores ao pagamento das despesas
processuais e dos honorários devidos aos patronos das rés, arbitrados no valor
de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o, do Código de

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Processo Civil. De outro lado, a r. sentença julgou improcedente a reconvenção
ofertada pelos réus. Em razão da sucumbência na reconvenção, condenou as rés
ao pagamento das despesas respectivas e dos honorários devidos aos patronos
dos autores, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da
reconvenção, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.
Irresignados, apelaram os autores sustentando que, uma vez
reconhecido o atraso na entrega do imóvel, fazem jus à respectiva indenização.
Ainda, alegam que, analisando o documento de pág. 55, pode-se observar que o
desconto concedido pelas rés foi referente somente à quitação do imóvel, não à
sua entrega fora do prazo legal. Em relação ao financiamento do saldo devedor,
dizem os autores que efetuaram a entrega do instrumento contratual de págs.
130/147 às rés, tanto que está datado de 30.08.2019. Alegam que apenas não
protocolaram formalmente o documento junto à construtora, por estarem dotados
de boa-fé. Dizem que não prospera a alegação de não ser devida indenização
pelo atraso em virtude de os autores também estarem em mora com suas
obrigações relativas ao pagamento do preço, pois a culpa pela não quitação do
empreendimento imobiliário é das rés pela não assinatura e devolução do
instrumento contratual de financiamento. Pugnam, assim, pela procedência dos
pedidos de indenização por danos morais e materiais, compelindo-se à ré à
assinatura do financiamento no valor entendido devido.
Apelaram, também, as corrés aduzindo desconhecimento quanto
à realização de qualquer financiamento imobiliário, com o que os autores estão
em mora com o saldo devedor. Requerem a reforma da r. sentença, para que
seja reconhecido o direito à rescisão contratual estabelecido na cláusula 14.1,
bem como a aplicação de multa de 15% (quinze por cento) do valor do contrato,
nos termos da cláusula 14. 2. do pacto entabulado entre as partes.
Subsidiariamente, pedem que o valor dos honorários arbitrados na reconvenção
seja reduzido para R$ 5.000,00, sob pena de restar fixado em montante
excessivo.
Recursos regularmente processados, com resposta (págs. 242/
249), subiram os autos.
É o relatório.

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Na petição inicial os autores buscam a condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais e materiais advindos do atraso na
entrega de empreendimento imobiliário, bem como a condenação das rés a
assinarem contrato de financiamento.
No curso do feito, foi ofertada reconvenção pelas rés, que
postularam a rescisão do compromisso de venda e compra do imóvel, por
estarem os autores inadimplentes em relação ao financiamento do saldo devedor.
Após detida análise dos autos, verificou-se que o atraso da
construtora restou incontroverso, mas que, de outro lado, os autores estão
inadimplentes em relação ao saldo devedor do imóvel, tanto é que postulam a
assinatura de contrato de financiamento pelas rés, nos termos entendidos como
devidos, ou seja, em valor inferior ao do pacto inicialmente entabulado, em razão
de um suposto desconto concedido para a quitação da obra.
No entanto, o que se evidenciou foi a concessão de certo
desconto (4%) pelas rés em razão do atraso e para que os autores nada mais
reclamassem a respeito.
Tal missiva contendo o desconto possuía certo prazo para
assinatura, com o que não concordaram os autores, que pretendem obter
indenização pelo atraso e ainda compelir as rés a assinarem financiamento no
valor com o desconto concedido.
As rés, de outro lado, pretendem a rescisão do pacto, em razão
da suposta mora dos autores.
Analisando as peculiaridades de tal caso, denota-se, portanto,
que há descumprimentos contratuais recíprocos.
Contudo, os autores receberam as chaves do bem o que não é
praxe das construtoras em casos de não obtenção do financiamento, a colocar
em dúvida o fato de que as rés não receberam, de fato, o documento relativo ao
aludido financiamento.
Tenho que, assim, resta evidenciado que, de certa forma, os
autores buscaram o contrato de financiamento, a revelar boa-fé.
E, neste caso, estando os autores no bem por permissão das
próprias rés, tenho que o juiz da causa bem solucionou a questão, julgando

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improcedentes ambas as pretensões na forma como postuladas, observando que
é cabível e razoável conceder um prazo para que os autores providenciem o
financiamento nas condições inicialmente contratadas, cujo valor deverá ser
atualizado, após o que, caso mantido o inadimplemento, poderá a vendedora
postular a rescisão contratual.
Nesse sentido, consignou a r. sentença:
“... É muito importante, para julgamento dos pedidos recíprocos,
entender onde reside a discordância entre as partes. Não há dúvidas de que
houve atraso na entrega do empreendimento imobiliário (deveria ser entregue no
máximo em 20.1.2019, já considerando o prazo de tolerância, mas foi entregue
apenas em maio do mesmo ano) o que, em princípio, acarretaria a
responsabilização das rés nos termos da Lei 13.786/2018.
As partes negociaram, no entanto, um desconto para pagamento
da parcela final do compromisso de compra e venda, após a entrega das chaves
e a verificação do atraso. Segundo a proposta de folha 55, as rés concederiam
um desconto de 4% (quatro por cento) sobre o saldo devedor aos autores,
mediante declaração dos devedores de não terem nada mais pelo que reclamar,
seja a que título for.
Parece razoável que as rés, para não se verem envolvidas em
litígios posteriores, negociem desde logo com os compradores uma compensação
pelo atraso na entrega e parece ter sido essa a intenção das rés ao oferecer aos
autores o desconto.
Os autores, no entanto, não aceitaram a oferta: pretendem pegar
o desconto e, mesmo assim, processar as rés pelo atraso.
Note-se que as rés não são obrigadas a conceder qualquer
desconto aos autores (veja-se que a proposta de folha 55 tinha prazo
determinado, já expirado, e exigia a declaração de quitação), de forma que não
são obrigadas a receberem valores inferiores àqueles previstos no instrumento
contratual a título de pagamento de preço.
Dessa forma, mesmo que se considere que os autores tenham
entregue às rés o instrumento contratual copiado às folhas 130-147 para
assinatura (e este fato não é provado nos autos), as rés não podem ser obrigadas

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a aceitar as condições de venda, especialmente o preço, em desacordo com o
compromisso de compra e venda de folhas 17-33. Isso porque os próprios
autores não aceitaram as condições para receberem o desconto oferecido pelas
rés.
Assim, não é possível obrigar as rés a assinarem o instrumento
contratual, uma vez que está em desacordo com as condições do compromisso
de compra e venda.
Por outro lado, e para corroborar essa conclusão, anoto que os
elementos de prova dos autos não demonstram que os autores tenham
efetivamente providenciado a entrega do instrumento contratual para assinatura
pelas rés, o que também impediria a constatação de qualquer mora das rés no
cumprimento da obrigação (repita-se: inexistente) de assinarem.
Superada essa primeira questão, deve-se entender que os
autores estão em mora em relação ao pagamento da parcela prevista no item 3.4
do instrumento de folhas 17-33, uma vez que, mesmo recebendo as chaves do
imóvel, não realizaram o pagamento da parcela devida nesta oportunidade.
Diante da consideração da mora dos autores em relação ao
pagamento do preço, não é possível impor às rés o cumprimento de suas
obrigações, à luz da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do
Código Civil.
(...) Não há dúvidas de que os autores estão em mora com o
pagamento da parcela do preço prevista no item 3.4 do instrumento contratual.
Corre que a mora dos autores, como visto, decorre de desentendimentos entre as
partes no que diz respeito à concessão de desconto sobre o valor da parcela
muito embora as rés não sejam obrigadas a concederem o desconto, acenaram
com essa concessão, o que causou o desencontro entre o valor do financiamento
e o valor da parcela do preço.
Aliada essa constatação ao fato de que os autores demonstraram
que o financiamento foi aprovado pela instituição financeira e que os autores
envidaram esforços para fazer o pagamento da última parcela, entendo que a
desconstituição
do
negócio
jurídico
se
mostra
medida
absolutamente
desproporcional e injustificada.

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Uma vez que definida a questão no tocante ao preço final do
negócio (ou ao valor da parcela a ser paga), os autores devem ter a oportunidade
de retificar os termos do instrumento contratual definitivo (aquele copiado às
folhas 130-147) para apresentação às rés. Anoto, no entanto, que o valor do
preço deverá ser atualizado de acordo com as disposições contratuais, não
sendo considerado o desconto sugerido na proposta de folha 55.
Se, após o trânsito em julgado da sentença, os autores
mantiverem o inadimplemento, as rés poderão considerar a rescisão do contrato
nos termos da cláusula 8a do instrumento...” (págs. 205/207).
Destarte, entendo que a r. sentença merece ser mantida, exceto
no tocante aos honorários arbitrados em razão da improcedência da
reconvenção. Isso porque, se fixados sobre o valor da causa da reconvenção,
importarão em patamar excessivo, merecendo, neste aspecto, ser fixados por
equidade, também em R$ 5.000,00.
Por fim, diante do improvimento do recurso dos autores, majoro a
verba honorária por eles devida para R$ 5.300,00.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso das rés,
desprovendo o dos autores.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora