Tribunal: TJSP
Processo: 1042315-35.2014.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Embora ao tempo do ajuizamento estivesse presente o interesse de agir quanto ao pedido de despejo, por força do disposto no art. 5o, caput, da Lei 8.245/91, a imissão na posse do imóvel ocorrida no curso da lide deu ensejo à perda superveniente do objeto, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito,

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Embora ao tempo do ajuizamento estivesse presente o interesse de agir quanto ao pedido de despejo, por força do disposto no art. 5o, caput, da Lei 8.245/91, a imissão na posse do imóvel ocorrida no curso da lide deu ensejo à perda superveniente do objeto, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito, nesse particular. O locatário permanece responsável pelo pagamento dos alugueis e encargos até a efetiva entrega das chaves, que não foi formalizada, observado que a recusa injustificada da locadora autorizaria o manejo de ação consignatória. São devidos, nessa medida, os locativos vencidos até a efetiva imissão da autora na posse do imóvel, abatidos os valores comprovadamente quitados. Não tendo a locadora providenciado a notificação extrajudicial da fiadora a respeito do inadimplemento do locatário, que não é suprida pela citação no processo, incide a cláusula contratual que prevê sua exoneração após o sexagésimo dia de atraso.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028770
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1042315-35.2014.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante NATURAL VISION PARTICIPAÇÕES LTDA., são apelados
PROCTER AND GAMBLE DO BRASIL S.A. e CARLOS AUGUSTO DE
LIMA E SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente), NESTOR DUARTE E CRISTINA
ZUCCHI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: SÃO PAULO – F.R. SANTO AMARO – 8a VARA CÍVEL
Apelante: NATURAL VISION PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apelados: CARLOS AUGUSTO DE LIMA E SOUZA e PROCTER &
GAMBLE DO BRASIL S/A
MM. Juíza Prolatora: Adriana Marilda Negrão
VOTO No 33.694
Locação de imóvel residencial. Ação de
despejo por falta de pagamento c.c. cobrança.
Embora ao tempo do ajuizamento estivesse
presente o interesse de agir quanto ao pedido
de despejo, por força do disposto no art. 5o,
caput, da Lei 8.245/91, a imissão na posse do
imóvel ocorrida no curso da lide deu ensejo à
perda superveniente do objeto, impondo a
extinção do processo sem resolução do
mérito,
nesse
particular.
O
locatário
permanece responsável pelo pagamento dos
alugueis e encargos até a efetiva entrega das
chaves, que não foi formalizada, observado
que
a
recusa
injustificada
da
locadora
autorizaria o manejo de ação consignatória.
São devidos, nessa medida, os locativos
vencidos até a efetiva imissão da autora na
posse
do
imóvel,
abatidos
os
valores
comprovadamente quitados. Não tendo a
locadora
providenciado
a
notificação
extrajudicial
da
fiadora
a
respeito
do
inadimplemento do locatário, que não é
suprida pela citação no processo, incide a
cláusula contratual que prevê sua exoneração
após o sexagésimo dia de atraso.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 227/231, cujo relatório se
adota, julgou improcedente a ação de despejo c.c. cobrança,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais

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e honorários ao advogado da corré Procter & Gamble, fixados em 10%
do valor da causa. Deixou, contudo, de arbitrar honorários em favor do
patrono do corréu Carlos, dada a intempestividade da sua contestação.
Opostos embargos de declaração pela requerida
Procter & Gamble (fls. 233/234), foram acolhidos, para constar que a
verba honorária ao seu advogado deve ser calculada sobre o valor
atualizado da causa. Os embargos opostos pela autora (fls. 235/238),
por seu turno, foram rejeitados (fl. 239).
Apela a requerente (fls. 241/252). Sustenta, em
suma, que se equivocou a MM. Juíza a quo ao considera-la carecedora
da ação quanto ao pedido de despejo, diante da comunicação de
desocupação do imóvel. Afirma que não foi formalizada a entrega das
chaves, a rescisão contratual ou a restituição do imóvel, razão pela
qual se noticiou na inicial o aparente abandono, com pedido de imissão
na posse. Alega que a decisão de fl. 35, ao indeferir o pedido liminar,
faz pressupor a persistência da relação locatícia, impedindo a locadora
de retomar o imóvel por força própria e locá-lo novamente a terceiro, o
que evidencia o interesse de agir, pela necessidade e adequação da
ação de despejo, nos termos da lei de regência. Ressalta que a
imissão na posse somente foi autorizada depois de verificada a
dificuldade de localização do locatário. Aduz que não prospera a
conclusão da sentença de que tinha ciência da desocupação do imóvel
e de sua disponibilização desde 28.07.2014, mas se recusou a recebê-
lo de forma ilegítima. Argumenta que o e-mail no qual se pautou a i.
magistrada singular diz respeito apenas a uma análise da vistoria
realizada no apartamento, relativa a itens que deveriam ser reparados,
não demonstrando, contudo, que tenha havido efetiva entrega das
chaves pelo locatário. Assinala que, embora o locador não possa
recursar a devolução do imóvel, mesmo se houver reparos pendentes,
no caso vertente o locatário se dispôs voluntariamente a realizar tais

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consertos, anuindo ao que foi apurado em vistoria, razão pela qual não
se pode considerar a locação desfeita desde então, até porque as
chaves permaneceram em poder do inquilino. Assevera que não se
extrai da prova documental, portanto, a conclusão de que a entrega
das chaves teria ocorrido com a vistoria, mas apenas das próprias
alegações do apelado Carlos Augusto, que não poderiam ser levadas
em consideração, por força da revelia. Afirma que a conduta do
locatário a privou uso do imóvel por longo período, o que conduz à
procedência do pedido inicial, para desfazimento da locação e
cobrança dos alugueis vencidos até a efetiva imissão na posse.
Defende que a fiadora deve responder solidariamente pelo débito, pois
a ação foi ajuizada assim que se constatou a inadimplência, com
pedido de liminar exatamente para evitar o prolongamento indefinido
da dívida, diante das suspeitas de abandono do imóvel. Aduz que a
citação da corré P&G no processo supre a necessidade de sua prévia
comunicação e não pode ser prejudicada pela demora ocasionada pelo
ex-funcionário da fiadora. Alega que, tratando-se de prestações de
trato sucessivo, a condenação deve abranger todas as parcelas
vencidas no curso da lide, até a desocupação e entrega das chaves.
Sob tais fundamentos, requer a reforma da r. sentença.
Recurso contrariado (fls. 256/263 e 264/274).
É o relatório.
Cuida-se de ação de despejo c.c. cobrança
ajuizada pela apelante, fundada no inadimplemento de alugueis
vencidos desde maio/2014, relativamente à locação residencial do
imóvel situado na Rua Deputado Laércio Corte no 1.430, apto. 101,
São Paulo/SP. Aponta a autora que o débito total, acrescido dos
encargos de mora, atingia R$ 10.302,56 à data do ajuizamento (fls.
14/15).

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O recurso comporta parcial provimento.
De fato, não se pode considerar que a apelante é
carecedora da ação quanto ao pedido de despejo desde o
ajuizamento, pois havia contrato de locação entre as partes, regido
pela Lei 8.245/91. Assim, a despeito do aparente abandono do imóvel,
como não havia sido formalizada a entrega das chaves, o instrumento
processual adequado para retomada da posse era, efetivamente, a
ação de despejo, a teor do que dispõe o art. 5o, caput, da lei de
regência: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação
do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
A questão, todavia, é de menor importância, pois
no curso da lide houve a imissão da locadora na posse do imóvel,
ocasionando, a partir de então, a perda superveniente do interesse de
agir em relação ao despejo, por ter se tornado desnecessária a
medida. Assim, quanto a essa pretensão, impõe-se não a
improcedência, mas a extinção do processo sem resolução do mérito,
com fundamento no art. 485, VI, do CPC.
Passando adiante, por mais que a apelante
discorde da conclusão da MM. Juíza a quo de que houve recusa no
recebimento das chaves após a vistoria realizada em 28.07.2014, o e-
mail copiado às fls. 174/177 não deixa dúvidas a esse respeito: “Após
a vistoria, não foi aceita a entrega das chaves, tendo em vista as
condições do imóvel não estar em conformidade, quando da feitura e
entrega para a locação e o mesmo não apresentar condições para a
sua habitabilidade” (g.n.).
No ponto, a própria locadora admite que “Não se
ignora a impossibilidade de o locador recusar a entrega das chaves,
mesmo quando haja reparos a serem realizados, pois isso se resolve
em perdas e danos, com aplicação das eventuais penalidades

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previstas contratualmente” (fl. 248). Apesar disso, recusou-se a receber
as chaves.
Não obstante, o fato concreto é que, em razão de
tratativas entre as partes a respeito de reparos a serem realizados no
imóvel, o locatário acabou por não formalizar a entrega das chaves,
permanecendo, nessa medida, como possuidor direto, ainda que tenha
deixado de residir no local.
A lei processual coloca à disposição do locatário o
instrumento adequado para resguardar seus direitos em caso de
recusa injustificada do locador em receber as chaves, qual seja, a ação
consignatória,1 que não foi manejada pelo requerido.
A
inércia
do
inquilino,
portanto,
privou
a
proprietária de usufruir do bem, até mesmo para, eventualmente,
providenciar ela própria os reparos para viabilizar nova locação,
cobrando futuramente do apelado o reembolso das despesas
efetivadas.
Nesse contexto, são realmente devidos os
alugueis vencidos até a efetiva imissão da autora na posse do imóvel,
ocorrida em 11.07.2016 (fls. 121). Contudo, deverão ser descontados
do débito, a ser apurado em liquidação, os locativos comprovadamente
pagos pelo locatário (fls. 178/180).
Oportuno
consignar
que,
apesar
da
intempestividade da contestação do locatário, corretamente foram
afastados pela MM. Juíza a quo os efeitos da revelia, nos termos do
art. 345, I, do CPC, pois a fiadora apresentou sua defesa dentro do
1 “APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES
O Instituto processual da consignação é meio hábil ao devedor que busca a extinção
da obrigação e encontra injustificadamente recusa do credor em receber a quantia ou
a coisa, podendo efetuar o depósito judicial ou extrajudicialmente (...)” (32a Câmara de
Direito Privado, Apelação no 1007700-48.2016.8.26.0002, Rel. Des. LUIS FERNANDO
NISHI, j. 05.04.2018)

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prazo legal. Observou a magistrada, ainda, que a autora manifestou-se
sobre os documentos na réplica de fls. 185/193
sem apresentar
qualquer elemento que infirme sua veracidade, registre-se
, razão
pela qual devem ser considerados.
Demais
disso,
o
abatimento
de
quantias
efetivamente quitadas impõe-se, sobretudo, por respeito ao princípio
que veda o enriquecimento sem causa.
Tendo em vista que nas razões recursais também
não há impugnação específica ao valor considerado na origem como
quitado, deverá ser abatida, por ocasião da elaboração da conta de
liquidação, a quantia de R$ 13.652,00 (fls. 178/180).
Por fim, há no contrato cláusula que obriga a
locadora a comunicar a fiadora, por escrito, sobre atraso do locatário
superior a 30 dias, sob pena de, não o fazendo, exonerar
automaticamente a garantidora, que fica responsável apenas pelos
alugueis devidos e não pagos até o sexagésimo dia de atraso (fl. 26).
Não tendo havido a necessária notificação da
corré Procter & Gamble no tempo e modo devidos, estaria ela
obrigada, como assinalado na sentença, ao pagamento dos alugueis
vencidos até 06.07.2014 (60 dias após o início do atraso). Como o
valor comprovadamente pago, de R$ 13.652,00, supera o débito
apontado na inicial, que compreende os meses de maio, julho, agosto
e setembro de 2014 (R$ 10.302,56, cf. fl. 30), nada mais é devido pela
fiadora.
Registre-se que a citação no processo não supre
a referida intimação extrajudicial, que tem propósito diverso, de
cientificar o fiador a respeito da inadimplência do afiançado,
permitindo, assim, a adoção das medidas necessárias para mitigação

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do prejuízo.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso, para extinguir o processo sem resolução do mérito quanto ao
pedido de despejo, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por carência
superveniente do interesse recursal, e julgar parcialmente procedente
a demanda em relação ao corréu Carlos Augusto, condenando-o ao
pagamento dos alugueis e demais encargos vencidos até 11.07.2016,
corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao
mês desde os respectivos vencimentos, além de multa contratual de
2% (cláusula 4a, fl. 24). O montante devido deverá ser apurado em
liquidação, com abatimento do valor comprovadamente quitado, de R$
13.652,00, também atualizado até a data do cálculo a ser apresentado
pela credora. Por outro lado, mantém-se a improcedência da ação
quanto à corré Procter & Gamble. Arcará o requerido Carlos Augusto
com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da condenação, já
considerada, no arbitramento, a verba honorária relativa à fase
recursal, nos termos do art. 85, § 1o, do CPC. A autora, por seu turno,
fica condenada ao pagamento de honorários ao patrono da fiadora,
fixados em 15% do valor atualizado da causa, também considerados
os honorários da fase recursal.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator