Tribunal: TJSP
Processo: 1024537-05.2015.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de restituição de valores e indenização por danos materiais e morais – Alegação de indevida cobrança de comissão de corretagem, taxa de assessoria, taxa de administração de contrato e diferença de financiamento – Prazo prescricional trienal aplicável à espécie, conforme entendimento fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de restituição de valores e indenização por danos materiais e morais – Alegação de indevida cobrança de comissão de corretagem, taxa de assessoria, taxa de administração de contrato e diferença de financiamento – Prazo prescricional trienal aplicável à espécie, conforme entendimento fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.551.956-SP, pelo rito dos recursos repetitivos – Inocorrência de prescrição na hipótese – Programa Minha Casa Minha Vida – Cobrança de comissão de corretagem admitida desde que o adquirente seja previamente informado de referida despesa, ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.601.149/RS, pelo rito dos recurso repetitivos – Adquirente que, na hipótese, foi previamente informado sobre o valor das despesas de intermediação imobiliária – Impossibilidade de restituição – Pretensão de devolução dos valores desembolsados pelo adquirente a título de "taxa de despachante" – Ausência de prestação de serviço correspondente – Cobrança abusiva, pois vinculada à celebração do compromisso de venda e compra e relacionada à atividade congênere ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) – Tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese – Indevida cobrança de taxa de administração de contrato porquanto ausente justificativa para transferência de tal despesa ao adquirente – Precedente desta Colenda 1a Câmara de Direito Privado – Diferença de financiamento decorrente da incidência de correção monetária entre a data da assinatura do contrato e da liberação do numerário – Inocorrência de ilegalidade, uma vez que a correção monetária se destina à mera recomposição do capital – Atraso na entrega de unidade autônoma configurado – Danos materiais decorrentes do atraso equivalentes ao valor da locação despendido pelo autor no período de atraso – Aluguéis mensais cujo valor não supera 0,5% do valor do contrato de venda e compra – Súmula 162 deste Egrégio Tribunal de Justiça.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000566879
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1024537-05.2015.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante TIAGO
HENRIQUE
VERONESI
BEPPU,
são
apelados
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES S/A e CESAR HENRIQUE HAGE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1024537-05.2015.8.26.0071 – Bauru
Apelante: Tiago Henrique Veronesi Beppu
Apelado: MRV Engenharia e Participações S.A.
Juiz Prolator: Marcelo Andrade Moreira
TJSP (Voto no 36.659)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra Ação de restituição de
valores e indenização por danos materiais e morais
Alegação
de
indevida
cobrança
de
comissão
de
corretagem, taxa de assessoria, taxa de administração de
contrato
e
diferença
de
financiamento

Prazo
prescricional trienal aplicável à espécie, conforme
entendimento fixado pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça no julgamento do REsp no 1.551.956-SP, pelo rito
dos recursos repetitivos Inocorrência de prescrição na
hipótese
Programa Minha Casa Minha Vida

Cobrança de comissão de corretagem admitida desde que
o adquirente seja previamente informado de referida
despesa, ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há
intermediação imobiliária, conforme tese fixada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp 1.601.149/RS, pelo rito dos recurso repetitivos
Adquirente que, na hipótese, foi previamente informado
sobre o valor das despesas de intermediação imobiliária
Impossibilidade de restituição Pretensão de devolução
dos valores desembolsados pelo adquirente a título de
“taxa de despachante” – Ausência de prestação de serviço
correspondente
Cobrança abusiva, pois vinculada à
celebração do compromisso de venda e compra e
relacionada à atividade congênere ao serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI) Tese fixada pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no
1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à
hipótese Indevida cobrança de taxa de administração de
contrato
porquanto
ausente
justificativa
para
transferência de tal despesa ao adquirente Precedente
desta Colenda 1a Câmara de Direito Privado Diferença
de financiamento decorrente da incidência de correção
monetária entre a data da assinatura do contrato e da
liberação do numerário
Inocorrência de ilegalidade,
uma vez que a correção monetária se destina à mera
recomposição do capital Atraso na entrega de unidade
autônoma configurado Danos materiais decorrentes do
atraso equivalentes ao valor da locação despendido pelo
autor no período de atraso Aluguéis mensais cujo valor
não supera 0,5% do valor do contrato de venda e compra

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Súmula 162 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
1. Trata-se de ação de restituição de valores pagos e
indenização por danos materiais e morais movida por Tiago Henrique
Veronesi Beppu em face de MRV Engenharia e Participações S.A. e Cesar
Henrique Hage, alegando, em síntese, que celebrou com a ré compromisso de
venda e compra de imóvel, tendo suportado indevida cobrança de comissão
de corretagem e taxa SATI. Relata, ainda, que descobriu após a assinatura do
contrato que o imóvel foi vendido com a avaliação vencida e deixou de se
enquadrar no programa “Minha Casa, Minha Vida”, tendo que desembolsar o
valor de R$ 14.832,53, para então fazer parte do referido programa.
Menciona, ainda, que o imóvel adquirido era pronta entrega, tendo sido o
contrato assinado em junho de 2013, mas entregue somente em março de
2014. Narra que arcou com aluguéis e taxas condominiais neste período.
Alega que também arcou com IPTU referente ao período anterior à entrega
das chaves no valor de R$ 254,36, o que era de responsabilidade da ré.
Requer, assim, seja a ré condenada à restituição da comissão de corretagem,
da taxa SATI, da taxa de administração de contrato, do valor desembolsado
para enquadramento no programa “Minha Casa, Minha Vida”, dos aluguéis
desembolsados no período entre junho de 2013 e março de 2014 e do IPTU
sobre o imóvel que era de responsabilidade da vendedora, além de
indenização por danos morais.

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A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
condenar a ré MRV à restituição de R$ 256,36 pagos pelo autor a título de
IPTU, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a
citação. Diante da sucumbência em maior parte do autor, deverá ele arcar
com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em R$ 2.000,00 (fls. 267/277).
Os embargos de declaração interpostos pelo autor foram
rejeitados (fls. 284/285).
Inconformado, apela o autor sustentando, em síntese, que é
devida a restituição da comissão de corretagem, taxa SATI e taxa de
administração de contrato. Argumenta que faz jus à restituição dos valores
desembolsados para enquadramento no programa “Minha Casa, Minha Vida”
após nova avaliação, resultantes da assinatura de termo de confissão de dívida
para a concretização do negócio por estar a avaliação do bem vencida.
Defende o seu direito ao reembolso dos aluguéis pagos no período de atraso
na entrega das chaves. Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls.
287/303).
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 309/328).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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2. Por primeiro, cabe esclarecer que foi determinada a
suspensão da presente demanda, tendo em vista a R. Decisão proferida pelo
Excelentíssimo Senhor Ministro Paulo de Tarso Sanseverino nos autos do
REsp no 1.601.149-RS, por meio da qual se determinou a suspensão de todas
as ações nas quais se discutem a validade da transferência ao consumidor da
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos compromissos de venda e
compra celebrados no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida” (fls.
331). Ocorrido o julgamento do referido recurso especial, com a pacificação
da matéria, passa-se a apreciação do presente apelo.
Anote-se que o recurso de apelação interposto tem por
objeto a sentença prolatada em audiência em 10.03.2016 (fls. 277). Assim,
face ao princípio do tempus regit actum, devem ser aplicadas à hipótese as
disposições do Código de Processo Civil de 1973 (Lei no 5.869/73), diploma
vigente à época em que praticados os referidos atos.
O recurso merece provimento em parte.
Não há falar em ilegitimidade da ré sob o argumento de que
o pagamento dos valores a título de corretagem e taxa SATI teria sido
efetuado diretamente à imobiliária/corretor, isto é, à pessoa distinta.
Na qualidade de promitente vendedora, tem a ré
responsabilidade por todos os pagamentos efetuados pelo adquirente, e que
integram o seu “preço”.
Nesse sentido é a tese fixada pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos especiais no 1.551.951-SP e

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1.551.968-SP, que seguiu o rito dos recursos repetitivos:
“Legitimidade passiva “ad causam” da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico
imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva
na transferência desses encargos ao consumidor”.
Sendo assim, de rigor, o reconhecimento da legitimidade da
ré para figurar no polo passivo da presente demanda.
Cumpre observar que não se verifica na hipótese o advento
do prazo prescricional trienal, conforme tese fixada pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça no julgamento do recurso especial no 1.551.956-SP, que
seguiu o rito dos recursos repetitivos, quando a pretensão é de ressarcimento
dos valores desembolsados para pagamento de taxa SATI e comissão de
corretagem:
“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)”.
Isso porque o contrato de compromisso de venda e compra
foi celebrado em 05.06.2013, tendo sido a demanda proposta em 02.12.2015.
Logo, não houve o decurso do prazo prescricional trienal.

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Quanto à regularidade da cobrança de comissão de
corretagem do adquirente de imóvel, negócio vinculado ao Programa Minha
Casa Minha Vida, tem-se que a questão foi pacificada pelo Superior Tribunal
de Justiça no julgamento de Recurso Repetitivo (Tema 960), fixando-se tese a
respeito da licitude da cobrança:
“Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há
intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem.” (STJ - REsp 1.601.149/RS,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel.
p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
13/06/2018,
DJe
15/08/2018).
Definiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça a
impossibilidade de cobrança da comissão de corretagem aos adquirentes de
baixa renda enquadrados na denominada “Faixa 1”, a fim de evitar que sejam
onerados com tal despesa.
Na
hipótese,
contudo,
não
há
comprovação
de
enquadramento do autor na “Faixa 1”. Assim, deve ser reconhecida a
validade da cobrança da comissão de corretagem em face do adquirente,

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conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento dos REsp nos 1.551.956-SP e 1.599.511-SP, que seguiu o rito dos
recursos repetitivos:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor
da comissão de corretagem”.
Sempre entendi que não era o bastante a prestação de
informação no momento da celebração do contrato, já que o próprio V.
Acórdão salientava que “a solução da controvérsia situa-se na fase pré-
negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no
dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão
de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e
venda”.
Entretanto, recentemente foi devidamente esclarecida a
questão:
“Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ
tem por escopo proteger o consumidor de eventual
acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada

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no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem
não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se
estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como
um valor adicional, gerando aumento indevido do preço
total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no
mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante,
não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo
Tribunal de origem, no acórdão recorrido.”
(REsp no 1.747.307/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Dje 06.09.2018)
Verifica-se que, no caso, foi cumprido o dever de
informação prévia ao adquirente quanto ao pagamento da comissão de
corretagem, uma vez que já no contrato de compromisso de venda e compra
constou cláusula de expressa ciência de sua cobrança e respectivo valor
(quadro resumo, item 3.3 fls. 36). Tais fatos são suficientes para demonstrar
a ciência prévia do adquirente quanto à cobrança da comissão de corretagem,
nos termos REsp no 1.747.307/SP.
Logo, deve ser reconhecida a validade da cobrança da
comissão de corretagem, afastada a possibilidade de restituição de tais
valores.
No mais, não há falar em legalidade da cobrança da taxa de
assessoria, denominada pela ré-vendedora de “taxa de despachante”.
Embora a ré-vendedora defenda a validade da cobrança,
percebe-se que não demonstrou a efetiva prestação de serviços de natureza de

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despachante, mas sim denomina “taxa de despachante”.
E o ônus da prova da efetiva prestação dos serviços era da
ré-vendedora.
Além disso, o simples fato de denominá-la “taxa de
despachante” não permite afastar a conclusão de que se trata efetivamente de
taxa de assessoria técnico-imobiliária ou atividade congênere, pois vinculada
à celebração de compromisso de venda e compra.
Conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça, no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, deve ser declarada a
“abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração
de promessa de compra e venda de imóvel”.
Claro está, portanto, que a mera mudança do nome da taxa
SATI para “taxa de despachante” é mera tentativa de burla das vendedoras da
tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Logo,
é
devido
o
ressarcimento
das
quantias
comprovadamente pagas a título de assessoria imobiliária ou taxa de
despachante, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora
desde a citação.
No que diz respeito à “taxa de administração de contrato”
(fls. 44/45), tem-se que é indevida a referida cobrança já que ausente
justificativa para o repasse de tal despesa ao consumidor.

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Neste sentido, já decidiu esta Colenda 1a Câmara de Direito
Privado, em caso análogo:
“Compromisso de compra e venda. Restituição de taxa de
assessoria e de taxa de administração do contrato.
Cobrança abusiva. Verbas que devem ser devolvidas ao
autor, mas com juros de mora a contar da citação.
Sentença revista nesta parte. Recurso parcialmente
provido.” (Apelação no 1013143-92.2015.8.26.0506, Rel.
Des. Claudio Godoy, j. 04.05.2020).
É, portanto, devida a restituição dos valores desembolsados
para pagamento de “taxa de administração do contrato” de forma simples,
com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação.
Ressalte-se que as restituições devidas ao adquirente devem
ocorrer de forma simples porquanto ausente a demonstração de má-fé nas
referidas cobranças.
Quanto aos valores objeto da confissão de dívida de fls.
61/64 (R$ 14.832,53), verificou-se que se trata de cobrança de “diferença de
financiamento”, conforme fls. 319 e demonstrativo de fls. 220, ou seja, se
trata apenas da correção monetária aplicada aos valores do contrato apurada
no período entre a data da assinatura do contrato o efetivo pagamento
mediante a liberação do financiamento, o que não caracteriza qualquer
ilegalidade.

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A correção monetária, além de encontrar respaldo
contratual, não constitui um plus que se incorpora ao principal do valor, pelo
que não se há que falar em enriquecimento sem causa. Ao contrário, a
correção monetária apenas evita um minus, qual seja, a sua corrosão do preço
histórico do bem pela perda do valor de compra da moeda ao longo do tempo.
Tal situação não caracteriza abuso, visto que a atualização
da expressão monetária do valor não constitui pena, mas simples adequação à
progressão dos custos no setor de construção.
No mesmo sentido, se posiciona esta Colenda Câmara,
conforme precedente abaixo colacionado:
“CONTRATO Compra e venda de imóvel Programa
"Minha Casa, Minha Vida"
Contrato trilateral de
financiamento destinado viabilizar a construção do
empreendimento e a aquisição da unidade pelo consumidor
Diferença entre o preço pactuado na promessa de compra
e venda e o valor financiado perante a CEF objeto de
confissão de dívida em prol da construtora Quitação,
novação ou renúncia da diferença não reconhecidas

Elementos do vínculo originário que subsistem quanto à
diferença apurada
Legalidade do reajuste do saldo
devedor Débito exigível Taxa condominial Atraso na
entrega da obra para além do prazo de tolerância

Responsabilidade pelo pagamento das verbas condominiais
que só cabe ao compromissário comprador após a sua
imissão na posse do bem Reembolso determinado Ação

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procedente em parte Revogação dos efeitos da tutela
antecipada
concedida
quanto
à
inexigibilidade
da
cobrança, subsistindo a entrega das chaves ante o notório
adimplemento substancial da obrigação por parte dos
compromissários compradores Sucumbência recíproca
Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
no
0004033-89.2013.8.26.0224, Rel. Des. Luiz Antonio de
Godoy, j. 09.06.2015).
Dessa forma, na hipótese, não houve demonstração de
cobrança indevida a justificar a pretensão de ressarcimento referente à
diferença de financiamento.
No mais, verifica-se que o imóvel estava pronto na data da
celebração do contrato de compromisso de venda e compra em 05.06.2013,
tendo sido o contrato de financiamento assinado em 26.10.2013 (fls. 91).
Assim, a efetiva entrega das chaves era devida a partir da data de assinatura
do financiamento e consequente liberação do numerário à ré a título de
pagamento do preço.
Cabe destacar que a cláusula de tolerância de 180 dias é
válida para a prorrogação do prazo de entrega de imóvel em construção, o
que não corresponde à hipótese dos autos.
Logo, uma vez que as chaves somente foram entregues em
18.03.2014 (fls. 113), ficou caracterizado o atraso na entrega da obra.
Resta, assim, devidamente caracterizada a responsabilidade

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civil da ré-vendedora, que deixou de entregar o imóvel prometido à venda
dentro da data aprazada.
Neste sentido, é a orientação da Súmula 162 deste Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio.”
Além disso, o Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.729.593-SP (Tema 996), que seguiu o rito dos
recursos repetitivos, fixou a seguinte tese:
“1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega
do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do
uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na
forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma.”
Assim, com relação aos danos materiais, é evidente que o
autor suportou danos desta natureza, eis que, caso o imóvel que adquiriu
houvesse sido entregue na data prometida, poderia ter sido imediatamente por

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ele utilizado, seja para fins de residência, seja para locação a terceiros.
Desse modo, é devida a indenização por danos materiais
consistentes no reembolso de aluguéis despendidos pelo autor no período de
26.10.2013 a 18.03.2014, com correção monetária desde o desembolso e
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Ressalte-se que o valor
mensal dos aluguéis de R$ 612,00, conforme recibos e planilha de fls. 150,
não supera 0,5% do valor do contrato de compromisso de venda e compra,
patamar ordinariamente fixado para as indenizações por lucros cessantes
decorrentes de atraso na entrega.
Com efeito, o recurso merece provimento em parte para o
fim de reconhecer a abusividade da cobrança da taxa SATI e taxa de
administração de contrato, sendo devida a restituição de tais valores ao autor,
bem como para o fim de condenar a ré ao ressarcimento dos aluguéis
desembolsados desde a data da assinatura do financiamento até a efetiva
entrega das chaves.
Tendo havido sucumbência recíproca, cada parte arcará
com metade das custas e despesas processuais e com os honorários de seu
advogado.
Ressalte-se que, no tocante aos honorários advocatícios, o
Colendo Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que o marco
temporal a ser adotado para a aplicação do Código de Processo Civil de 2015
é a data da prolação da sentença (REsp no 1.465.535-SP, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, j. 21.06.2016).

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3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte ao recurso, para os fins acima declinados.
Christine Santini
Relatora