Tribunal: TJSP
Processo: 1033288-83.2017.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-22
Data de publicação: 2020-11-05

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL – Cerceamento de defesa – Inexistência – Violação do dever de informação pelos Vendedores acerca de limitação administrativa sobre faixa do imóvel, pela presença de galeria de águas pluviais – Dever de indenizar as construções a serem demolidas – Valor da demolição a ser apurado em liquidação – Dano moral não caracterizado – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000906415
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1033288-83.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes JOSÉ CARLOS RODRIGUES e ELISABETE BUZANIN RODRIGUES, são
apelados ALEXANDRE MONDINI e CARLA FERNANDA REGAZZO MONDINI.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 22 de outubro de 2020
ALCIDES LEOPOLDO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1033288-83.2017.8.26.0564
Comarca: São Bernardo do Campo (7a Vara Cível)
Apelantes: José Carlos Rodrigues e outro
Apelados: Alexandre Mondini e outro
Juiz: Fernando de Oliveira Domingues Ladeira
Voto n. 19.291
EMENTA: RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL –
Cerceamento de defesa – Inexistência – Violação do dever de
informação
pelos
Vendedores
acerca
de
limitação
administrativa sobre faixa do imóvel, pela presença de galeria
de águas pluviais – Dever de indenizar as construções a serem
demolidas – Valor da demolição a ser apurado em liquidação –
Dano moral não caracterizado – Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de reparação de danos materiais e
moral, alegando os autores que, em 21 de setembro de 2015, firmaram com
os requeridos, contrato de venda e compra, para aquisição do imóvel
descrito na inicial e, com a saída dos vendedores da casa, iniciaram obras,
contratando pedreiro para construção do telhado, e quando estavam
finalizando, foram surpreendidos pelo requerido Sr. José, com a
informação de que não poderia haver construção naquele local, uma vez
que estava em processo de regularização na Prefeitura, ocasião em que
descobriram que sobre o imóvel existe uma faixa non aedificandi, sendo
notificados pela Prefeitura da necessidade de demolição do telhado
edificado, sendo que os vendedores não só omitiram informação relevante,

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mas também, após a venda, continuaram a atuar no processo de
regularização como se fossem proprietários do imóvel, razão pela qual
requerem a condenação dos réus ao pagamento de indenização dos danos
materiais no valor de R$ 32.436,62 e do dano moral estimado em 20
salários mínimos.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
procedente em parte a ação condenando os requeridos ao pagamento da
importância de R$ 25.132,65, corrigida do ajuizamento, com juros de mora
da citação e indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00,
atualizado da sentença, com juros da citação, além do pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação (fls. 833/837).
Os requeridos apelaram arguindo preliminarmente a
nulidade da sentença pelo cerceamento de defesa, em razão do
sentenciamento, sem a prévia oitiva do perito acerca dos quesitos
complementares, não havendo o Juízo sequer justificado o indeferimento
em questão, o que afronta o disposto no art. 11 do CPC/2015, eivando-se
de nulidade, sendo necessários os esclarecimentos do perito, uma vez que
existem obscuridades e contradições em suas conclusões, havendo a
sentença ignorado, ainda, o parecer técnico divergente e a impugnação ao
laudo pericial e, no mérito, sustentaram que são os próprios apelados os
culpados pelos danos ora reclamados, uma vez que ampliaram a construção
sem a prévia aprovação do Poder Público, o que foi reconhecido até
mesmo pelo perito, sendo que a planta original do imóvel está devidamente
aprovada pela Municipalidade, contando inclusive com habite-se expedido
em 15/10/1979, inexistindo no imóvel faixa non aedificandi, mas sim

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limitação administrativa de 4,8 m2 sobre o imóvel, sobre a qual,
diferentemente do que concluiu o Juízo de origem, não houve construção
pelos apelados, estando o telhado edificado sobre área diversa, e a
existência da limitação administrativa é de conhecimento público, estando
regularizada toda a área construída, ademais, não há que se cogitar em
culpa dos apelantes uma vez que para a obtenção do financiamento o
imóvel objeto foi previamente aprovado pela CEF, a qual não apurou
irregularidade alguma no terreno e, no mais, reiteraram que os apelados
sempre tiveram ciência da existência da limitação administrativa sobre o
imóvel e, ainda que assim não fosse, os fatos narrados não possuem o
condão de configurar dano moral, razão pela qual requerem seja reformada
a sentença afastando-se as condenações impostas (fls. 861/911).
Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 917/930).
É o Relatório.
No
tocante
ao
cerceamento
de
defesa,
em
conformidade com o art. 370 e parágrafo único do CPC/2015, caberá ao
juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias
ao julgamento do mérito, e o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as
diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Como preleciona Giuseppe Chiovenda1: “provar
significa formar a convicção do juiz sobre a existência ou não de fatos
relevantes no processo”.
1 CHIOVENDA, Giuseppe. Instituições de Direito Processual Civil.v. III. São Paulo: Saraiva, 1945,
p.131.

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A admissão da produção das provas passa pela
apreciação do julgador quanto a sua legalidade, necessidade, oportunidade
e conveniência, e foi afastada justificadamente na sentença a necessidade
de dilação probatória (fls.833/834), afigurando-se adequado, no caso, o
julgamento da lide no estado, por não se vislumbrar necessidade de
esclarecimentos pelo perito, mesmo porque os quesitos suplementares
apresentados pelos recorrentes, e não meras elucidações, além de
intempestivos, pois, em desconformidade com art. 469 do CPC/2015,
deveriam ter sido apresentados durante a diligência do perito, e não depois
de conhecida a perícia, visam rediscutir questões incontroversas quanto a
regularidade do imóvel no momento da venda e outras já esclarecidas no
laudo pericial (quesitos ns. 1, 3, 4, 8, 14, 15, 17 e 19), além de tratarem de
questões impertinentes ao juízo do experto (quesitos ns. 2, 5, 6, 7, 9, 10,
11, 12, 13, 16, 18, 20, 21, 22 e 23).
A causa de pedir consiste nos danos materiais e moral
sofridos pelos requerentes pelo fato de serem obrigados pela
Municipalidade a demolir melhorias efetuadas no imóvel adquirido, uma
vez que feitas sobre área de limitação administrativa existente sobre o
terreno, de cuja existência não foram informados pelos vendedores ora
requeridos.
É irrelevante que a documentação registrária do imóvel
e as construções feitas pelos vendedores encontravam-se regulares quando
da venda aos autores, pois o dano adveio do descumprimento do dever de
informar os compradores das limitações construtivas e existência do
processo administrativo n. 2998/1997 em curso na Municipalidade,
inerente à boa-fé contratual, o que não é afastado pelo fato de os autores

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não terem requerido prévia autorização administrativa anteriormente às
construções que erigiram, pois a regularização da obra, não houvesse o
impedimento, poderia ser a posteriori.
A limitação administrativa não se restringe à área de
4,8m2 situada na ponta do terreno (área azul indicada às fls. 758), mas
atinge toda a faixa de 2 metros que cruza o fundo do terreno, onde existe
uma galeria de águas pluviais, conforme croquis de fls. 753, 756 e
explicação de fls. 754, deste modo, conforme o Perito, em resposta ao
quesito 11 dos réus (fls. 764/765), "parte da construção existente, sua
edícula e parte da cobertura estão sobre a faixa de 2,00m de ocupação
administrativa".
As conclusões do Perito do Juízo não foram infirmadas
pelo r. parecer técnico do assistente dos apelantes.
No mais, apesar de suas alegações, os requeridos não
se desincumbiram do ônus de comprovar que teriam dado ciência aos
promitentes vendedores da existência da referida limitação administrativa
sobre o terreno, o que, pela sua importância, deveria ser por escrito, e não
consta em parte alguma do contrato de fls. 33/37, de notificação ou aditivo,
pelo contrário, uma vez que, de acordo com o Item VIII, B, do contrato em
questão, o imóvel estaria sendo alienado “livre e desembaraçado de
quaisquer ônus ou litígios judiciais, extrajudiciais, fiscais e outros
gravames”, não afastando a responsabilidade dos promitentes vendedores,
pelas informações omitidas, o fato de o financiamento do imóvel ter sido
aprovado pela CEF sem qualquer restrição.
Não
há
legislação
municipal
que
autorize
a
regularização das obras em questão, não aproveitando aos autores as Leis

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n. 6.312/2013 e n. 6.445/2015 do Município de São Bernardo do Campo
relativas ao Programa de Regularização de Edificações, por ser-lhes
posterior.
Ainda
que
os
apelantes
tenham
corretamente
discorrido sobre a diferenciação entre servidão administrativa e limitação
administrativa, a prova que deveriam ter feito por meio de certidões, era de
que as obras realizadas podem ser regularizadas e não devam ser demolidas
por imposição do Poder Público, no exercício de seu poder de polícia
administrativa.
Num ponto, porém, no tocante ao danos materiais,
merece acolhimento o recurso, quanto ao valor relativo ao desfazimento
das obras, pois, na resposta ao quesito 16 o Perito simplesmente consignou:
"estima-se os custos de uma eventual demolição em R$ 5.000,00 (cinco mil
reais)" (fls.766), sem que estivesse acompanhada a estimativa de
orçamentos ou qualquer documento para justificar o valor, devendo,
portanto, ser apurado em liquidação de sentença.
Com relação ao dano moral, nas circunstâncias, deve
ser afastada a condenação, por dever considerar-se a obrigatoriedade de
demolição, mero aborrecimento e chateação, uma vez que, ainda que não
tivessem ciência da restrição de construção, ao realizarem as obras sem a
prévia autorização administrativa, sabiam que, em circunstâncias normais
estariam sujeitos ao Poder de Polícia Administrativo antes da regularização
e arriscaram, e, ainda que não retire a responsabilidade dos réus pelos
danos materiais, exclui os imateriais.
Inexistiu violação aos arts. 5o, LV e 93, IX, da
Constituição Federal, 10, 11, 473 e 489, II, do CPC/2015.

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Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE
ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação, para afastar-se a
condenação por dano moral e para apurar-se em liquidação o valor devido
pela demolição, rateando-se as despesas do processo pelo que cada parte
sucumbiu (art. 86 do CPC), condenando-se os réus em honorários
advocatícios de 12% sobre o valor da condenação, considerando-se o
provimento apenas parcial da apelação (art. 85, § 11, CPC) e os autores em
10% do valor da condenação por dano moral na sentença excluída (art. 85,
§ 2o, CPC), observada a gratuidade da justiça.
ALCIDES LEOPOLDO
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