Tribunal: TJSP
Processo: 1031859-50.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO – Embargos à execução – Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Pretensão de afastamento de incidência de multa convencional prevista para o caso de atraso na conclusão das obras - Sentença de improcedência - Inconformismo da ré, alegando que não pode ser responsabilizada pelo atraso na conclusão das obras de infraestrutura, uma vez que a demora decorreu de caso fortuito –

Ementa:
APELAÇÃO – Embargos à execução – Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Pretensão de afastamento de incidência de multa convencional prevista para o caso de atraso na conclusão das obras - Sentença de improcedência - Inconformismo da ré, alegando que não pode ser responsabilizada pelo atraso na conclusão das obras de infraestrutura, uma vez que a demora decorreu de caso fortuito – Descabimento - Caso em que a alegação de que a demora na conclusão do empreendimento decorre de motivo de força maior, uma vez que a demora na tramitação de procedimentos burocráticos, escassez de mão de obra e eventos climáticos são previsíveis e inerentes à atividade que desempenha a ré, não podendo, assim, serem utilizadas como justificativas válidas de atraso na conclusão da obra - Culpa exclusiva da ré no atraso da entrega do empreendimento imobiliário "sub judice", que justifica a sua condenação na recomposição dos prejuízos suportados pelos autora a título de danos materiais, consubstanciada na aplicação multa por descumprimento contratual, prevista na cláusula 11.6 do contrato firmado entre as partes (cfr. fls. 35), estabelecida especificamente para a hipótese de atraso na conclusão das obras - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499979
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1031859-50.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO PAULISTA 5 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., é apelada
ELANA DOS REIS KAMINSKI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031859-50.2019.8.26.0002 -R
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APELAÇÃO No 1031859-50.2019.8.26.0002
APELANTE:
QUEIROZ
GALVÃO
PAULISTA
5
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
APELADA: ELANA DOS REIS KAMINSKI
JUIZ: CAIO MOSCARIELLO RODRIGUES
VOTO No 21.295
APELAÇÃO Embargos à execução Instrumento Particular de
Compra e Venda de Imóvel Pretensão de afastamento de
incidência de multa convencional prevista para o caso de atraso
na conclusão das obras - Sentença de improcedência -
Inconformismo da ré, alegando que não pode ser responsabilizada
pelo atraso na conclusão das obras de infraestrutura, uma vez que
a demora decorreu de caso fortuito Descabimento - Caso em
que a alegação de que a demora na conclusão do empreendimento
decorre de motivo de força maior, uma vez que a demora na
tramitação de procedimentos burocráticos, escassez de mão de
obra e eventos climáticos são previsíveis e inerentes à atividade
que desempenha a ré, não podendo, assim, serem utilizadas como
justificativas válidas de atraso na conclusão da obra - Culpa
exclusiva da ré no atraso da entrega do empreendimento
imobiliário “sub judice”, que justifica a sua condenação na
recomposição dos prejuízos suportados pelos autora a título de
danos materiais, consubstanciada na aplicação multa por
descumprimento contratual, prevista na cláusula 11.6 do contrato
firmado entre as partes (cfr. fls. 35), estabelecida especificamente
para a hipótese de atraso na conclusão das obras - Recurso
desprovido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença
proferida pela MM. Juiz da 2a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Comarca da
Capital, em Embargos à Execução opostos por QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 5
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra ELANA DOS REIS KAMINSKI,
que julgou improcedentes os embargos à execução e condenou a embargante a arcar com o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10%
(dez por cento) do valor da causa.

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Apela a ré, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, em linhas gerais, não pode ser responsabilizada pelo atraso na
conclusão das obras de infraestrutura, uma vez que a demora decorreu de caso fortuito.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Ao contrário do que se alega nas razões recursais,
restou incontroverso o atraso na entrega da unidade imobiliária “sub judice”, uma vez que
o acervo documental coligido aos autos, em especial o termo de entrega de chaves de fls.
52, comprova que o imóvel foi entregue apenas em novembro de 2018, após, portanto, o
decurso do prazo previsto para a conclusão de obras (janeiro de 2018), já considerado o
prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto na cláusula 11.1 do contrato
entabulado entre as partes (cfr. fls. 34).
A alegação de que a demora na conclusão do
empreendimento decorre de motivo de força maior, revela-se descabida uma vez que a
demora na tramitação de procedimentos burocráticos, escassez de mão de obra ou eventos
climáticos são previsíveis e inerentes à atividade que desempenha a ré, não podendo,
assim, serem utilizadas como justificativas válidas de atraso na conclusão da obra, eis que
não caracterizam caso fortuito ou força maior, por estarem dentro da esfera de
previsibilidade de negócios desta natureza.
Referido entendimento restou consolidado na Súmula
no 161 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, in verbis:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,

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ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram
“res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”
Oportuno registrar, ainda, que não se pode considerar
a data de expedição do “habite-se” como termo final para entrega, uma vez que não há
congruência temporal necessária entre esta data, requisito administrativo imposto pela
Prefeitura, e a acordada entrega do imóvel, considerando que, para a expedição de tal
documento, o imóvel não precisa necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar
diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato, o que só se confirma com a
efetiva entrega das chaves.
A propósito, a Colenda Seção de Direito Privado desta
Egrégia Corte consolidou o entendimento ao editar a Súmula 160. Confira-se:
“Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”
Evidenciada, portanto, a culpa exclusiva das rés no
atraso da entrega do empreendimento imobiliário “sub judice”, de rigor o seu dever de
recompor os prejuízos suportados pelos autora a título de danos materiais, consubstanciada
na aplicação multa por descumprimento contratual, prevista na cláusula 11.6 do contrato
firmado entre as partes (cfr. fls. 35), estabelecida especificamente para a hipótese de atraso
na conclusão das obras.
É de rigor, pois, a manutenção “in totum” da sentença
recorrida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

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Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono da apelada em decorrência do presente recurso, majorados os
honorários advocatícios aplicados na sentença, ficam definitivamente fixados em 15%
(quinze por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, parágrafo
11o, do Novo Código de Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator