Tribunal: TJSP
Processo: 1002520-16.2019.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução por culpa exclusiva do promitente comprador – Interesse de agir presente pela necessidade do pronunciamento judicial acerca da rescisão dos contratos e resistência de restituição de valores na forma pretendida pelo autor - Cerceamento de defesa – Não ocorrência – Impossibilidade de retenção dos valores cobrados a título de sinal – Previsão de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução por culpa exclusiva do promitente comprador – Interesse de agir presente pela necessidade do pronunciamento judicial acerca da rescisão dos contratos e resistência de restituição de valores na forma pretendida pelo autor - Cerceamento de defesa – Não ocorrência – Impossibilidade de retenção dos valores cobrados a título de sinal – Previsão de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato - Arras de natureza confirmatórias – Remessa dos autos ao MP que não configura decisão surpresa e não causa prejuízos à ré – Sucumbência mínima da parte autora – Inteligência do art. 86, parágrafo único do CPC/2015 - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334501
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002520-16.2019.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que é apelante SPE WGSA 02
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é apelado JÚLIO CEZAR SINHORINI
MALAVAZI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1002520-16.2019.8.26.0400
Comarca: Olimpia (2a Vara Judicial)
Apelante: SPE WGSA 02 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Júlio Cezar Sinhorini Malavazi
Juiz: Lucas Figueiredo Alves da Silva
Voto n. 19.296
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
Resolução por culpa exclusiva do promitente comprador –
Interesse de agir presente pela necessidade do pronunciamento
judicial acerca da rescisão dos contratos e resistência de restituição
de valores na forma pretendida pelo autor - Cerceamento de defesa
– Não ocorrência – Impossibilidade de retenção dos valores
cobrados a título de sinal – Previsão de irretratabilidade e
irrevogabilidade do contrato - Arras de natureza confirmatórias –
Remessa dos autos ao MP que não configura decisão surpresa e
não causa prejuízos à ré – Sucumbência mínima da parte autora –
Inteligência do art. 86, parágrafo único do CPC/2015 - Recurso
desprovido.
Trata-se de ação de resilição contratual c.c. devolução de
valores pagos, referente a dois contratos de compra e venda de frações de dois
apartamentos descritos na inicial, no empreendimento "Solar das Águas Park
Resort", pela impossibilidade financeira de continuidade dos pagamentos,
havendo um terceiro contrato sido objeto de ação anterior, esclarecendo que
solicitou extrajudicialmente a rescisão dos contratos, o que foi atendido pela
requerida, que, contudo, limitou-se a restituir apenas a única parcela paga em
cada contrato, correspondendo a aproximadamente 15% dos valores pagos,
recusando-se a devolver os sinais, o que reputa abusivo, razão pela qual
requer sejam rescindidos ambos os contratos celebrados entre as partes,
condenando-se a ré à devolução da quantia de R$ 4.646,00, que representa
80% dos valores pagos, declarando-se nula toda e qualquer cláusula que

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
3
confere direitos somente à requerida ou que implique renúncia de direitos do
consumidor, como o caso da Cláusula 7a, declarando-se nulas notas
promissórias acaso existentes.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação para declarar resolvidos os contratos (apartamentos no 507 e
no 1.205), confirmando a liminar de fls. 154/160, condenando a parte
requerida a restituir a importância correspondente a 75% dos valores pagos
pela parte autora a título de sinal, o que corresponde ao valor aproximado de
R$ 4.350,00, acrescido de correção monetária e de juros de mora de 1% ao
mês do trânsito em julgado, ficando a ré condenada ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 600,00 (fls.
257/273).
A requerida apelou arguindo preliminarmente a nulidade
da sentença por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado,
sem a prévia produção das provas testemunhal, pericial e depoimento pessoal,
com as quais pretendia comprovar o contexto fático da contratação e a
inexistência de vícios e, no mérito, sustentou que a retenção dos valores
pagos a título de entrada (arras) se deu com amparo no § 2o da Cláusula 7a do
Contrato, cuja previsão está em conformidade com os ditames do Código
Civil e do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo porque representa
apenas 7,1102% do valor venal de cada contrato, fazendo-se necessária ainda
retenção de valores para compensação dos gastos com os corretores que
intermediaram a venda, insurge-se ainda contra a condenação aos encargos
sucumbenciais, afirmando que em verdade a parte autora carece de interesse
de agir em relação ao pedido de rescisão contratual por ausência de
resistência da ré neste ponto e, subsidiariamente, aduziu que seria o caso de
repartição proporcional dos encargos em razão da sucumbência mútua das

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
4
partes, por fim, que houve julgamento surpresa em relação à remessa dos
autos ao MP, o que se afigura desnecessário no presente caso em razão da
legalidade das previsões contratuais (fls. 282/315).
Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 326/332).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o Relatório.
Discute-se neste processo dois Contratos Particulares de
Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária, consistente na
aquisição de Cota/Fração de Unidade Comercial em Regime de
Multipropriedade Empreendimento Solas das Águas Park Resort, e conforme
a ré, diante do não pagamento das prestações posteriores à primeira de cada
instrumento, considerou-os resilidos, com a perda da entrada, e depositou os
valores das primeiras parcelas pagas para cada contrato.
É inequívoco o interesse processual por ser assente
perante o Superior Tribunal de Justiça que a existência de cláusula resolutiva
expressa, não afasta a necessidade da prévia interpelação para constituição do
devedor em mora (Súmula 76 do STJ), bem como ser: "imprescindível a
prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de
compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato,
ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de
observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt nos
EDcl nos EDcl no REsp 1534185/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017;
(AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 10/10/2017, DJe 19/10/2017; AgRg no REsp

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
5
1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013; AgRg no REsp 969.596/MG, Rel.
Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em
18/05/2010, DJe 27/05/2010; REsp 620.787/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, REPDJe
15/06/2009, REPDJe 11/05/2009, DJe 27/04/2009), e diante, ainda, da
resistência oferecida pela ré à pretensão do autor de restituição de 80% das
importâncias pagas pelos contratos, ensejando a propositura da presenta ação.
Como acentua Cândido Rangel Dinamarco1, na existência
do interesse de agir, coexistem dois fatores: a necessidade da realização do
processo e a adequação do provimento jurisdicional postulado. Aduz que: “só
há interesse-necessidade quando, sem o processo e sem o exercício da
jurisdição, o sujeito seria incapaz de obter o bem desejado” e o “interesse-
adequação liga-se à existência de múltiplas espécies de provimentos
instituídos pela legislação do país, cada um deles integrando uma técnica e
sendo destinado à solução de certas situações da vida indicadas pelo
legislador”.
No tocante ao cerceamento de defesa, em conformidade
com o art. 370 do CPC/2015: “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da
parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo
único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou
meramente protelatórias”.
Como preleciona Giuseppe Chiovenda2: “provar significa
formar a convicção do juiz sobre a existência ou não de fatos relevantes no
processo”.
1 DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil. vol. II. 2a Ed. São Paulo:
Malheiros, 2002, p.305.
2 CHIOVENDA, Giuseppe. Instituições de Direito Processual Civil.v. III. São Paulo: Saraiva, 1945, p.131.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
6
A admissão da produção das provas passa pela
apreciação do julgador quanto a sua legalidade, necessidade, oportunidade e
conveniência, afigurando-se adequado, no caso, o julgamento da lide no
estado, uma vez que se encontrava maduro o processo, em razão da
prioridade da prova documental, não se justificando pelos fundamentos de
fls.284 a imprescindibilidade de outras provas.
É de consumo o negócio que envolve a incorporação,
construção e comercialização de empreendimento para pagamento mediante
financiamento, e expresso o inciso IV do art. 51 do CDC, que são nulas de
pleno direito as cláusulas contratuais "que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade", o que se aplica ao distrato de natureza contratual.
É entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que
adequa ao presente caso, que: “em caso de resilição unilateral do
compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne
mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito
ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos
operacionais da contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe
03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a
restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua
totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao
prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com
administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela
empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS),

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
7
TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que:
“em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por
iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar
o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a
título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp
907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 19/06/2008, DJe 01/07/2008).
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento deste
Tribunal Superior que a vendedora pode reter até 25% das quantias pagas, a
título de despesas administrativas (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe
29/6/2017; AgInt no REsp 1692346/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018;
AgInt no REsp 1688214/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/03/2018, DJe 12/03/2018).
Destarte, a retenção estabelecida e operada pela apelante
foi abusiva, e consequentemente nula de pleno direito, como disposto em
norma de ordem pública, não havendo, assim, violação ao ato jurídico
perfeito pela redução fixada na sentença ou à coisa julgada, por não haver
sentença irrecorrível (arts. 5o, XXXVI, Constituição Federal, 104 do Código
Civil e 467 do CPC), ou comportamento contraditório.
Como assevera Cláudia Lima Marques3: "na proteção do
3 MARQUES, Cláudia Lima. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor/ Cláudia Lima Marques,
Antônio Herman V. Benjamin, Bruno Miragem 3a ed. São Paulo: RT, 2010, p.939.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
8
consumidor, o reequilíbrio contratual vem a posteriori, quando o contrato já
está perfeito formalmente; quando o consumidor já manifestou a sua vontade,
livre e refletida, mas o resultado contratual ainda está inequitativo. As normas
proibitórias de cláusulas abusivas são de ordem pública, imperativas,
inafastáveis pela vontade das partes. Estas normas do CDC aparecem como
instrumentos do direito para restabelecer o equilíbrio, para restabelecer a
força da 'vontade', das expectativas legítimas, do consumidor, compensando,
assim, sua vulnerabilidade fática".
Apresenta-se adequada a retenção na porcentagem de
20% das importâncias pagas a título de preço.
No tocante às arras ou sinal, como preleciona Sílvio
Rodrigues, constituem a “importância em dinheiro ou a coisa dada por um
contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de
firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste; ou ainda,
excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos
contraentes, o direito de arrependimento”4.
Em nosso direito duas são as espécies de arras, as
confirmatórias e as penitenciais.
As arras confirmatórias são tratadas atualmente nos arts.
417 a 419 do Código Civil (antigo art. 1.094 do CC de 1916) e as arras
penitenciais, no art. 420 (antigo art. 1.095 do CC de 1916).
As confirmatórias "atuam como modo de garantia e
reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, sem que
4 RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 13a Ed. São
Paulo: Saraiva, 1983, p. 90.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
9
se admita o arrependimento"5, e as penitenciais, terão função indenizatória, se
no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das
partes (art. 420, CC), e segundo o escólio do I. doutrinador Hamid Charaf
Bdine
Jr.6:
“não
será
possível
indenização
suplementar,
pois
o
arrependimento já estava previsto desde a celebração do contrato, de maneira
que o valor do sinal já foi avaliado pelos contratantes com o objetivo de
indenizá-los no caso de arrependimento da outra parte”.
O entendimento consolidado do STJ é que: "o
arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as
arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias" (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), bem como que: "as arras
confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de
algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou
confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o
exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o
valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob
pena de enriquecimento ilícito" (REsp 1056704/MA, Rel. Ministro
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe
04/08/2009).
No caso, não tem amparo o perdimento do sinal, porque
expressa a irretratabilidade e irrevogabilidade dos contratos (fls.79 e 110),
referindo-se, portanto, a arras confirmatórias, que visam a tornar certa a
5 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito das Obrigações/ Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Rio
de Janeiro: Lúmen Júris, 2011, p.610.
6 BDINE, Hamid Charaf Jr. Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 7a ed. Barueri/SP:
Manole, 2013, p. 471.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002520-16.2019.8.26.0400 -Voto no 19.296
10
concretização do negócio, que se efetivou, cuidando-se, portanto, de
inadimplemento da obrigação, devendo ser restituído (AgInt no AREsp
906.340/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 11/09/2018).
No mais, a remessa dos autos ao Ministério Público se
deu em razão do próprio objeto do processo, sobre o qual houve plena
discussão no caso, não havendo afronta ao disposto no art. 10 do CPC/2015.
Ademais, referida remessa não importa, em princípio, prejuízo algum à
recorrente, dando apenas ciência ao MP da questão ora tratada.
Por fim, observa-se que o autor sucumbiu em parcela
mínima de seu pedido, razão pela qual fica mantida a condenação da ré ao
pagamento da integralidade das despesas processuais, nos termos do art. 86,
parágrafo único, do CPC/2015, majorando-se, os honorários advocatícios
para R$ 1.000,00 por força do art. 85, §§ 8o e 11, do CPC/2015.
Pelo exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO
ao
recurso de apelação nos termos da fundamentação.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica