Tribunal: TJSP
Processo: 1018248-96.2019.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-22
Data de publicação: 2020-08-22

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção. Manutenção do percentual a ser retido para 10% (dez por cento), em razão das peculiaridades do caso (rescisão antes da entrega das chaves do imóvel, com o pagamento de tão somente da primeira parcela da entrada, perfazendo menos de 10% do total originalmente contratado). Juros de

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção. Manutenção do percentual a ser retido para 10% (dez por cento), em razão das peculiaridades do caso (rescisão antes da entrega das chaves do imóvel, com o pagamento de tão somente da primeira parcela da entrada, perfazendo menos de 10% do total originalmente contratado). Juros de mora (razão do parcial provimento). Termo inicial. Trânsito em julgado. Aplicabilidade do CDC.
Sentença reformada em parte. Adoção parcial do art. 252 do RITJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000670173
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1018248-
96.2019.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é parte recorrente Abadir
Empreendimentos Imobiliários Ltda., Liepaja Empreendimentos Imobiliários Ltda, é a
parte recorrida Damaris Nascimento Virginio, Vinicius Tavares Ferreira.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO
MARTINEZ E COELHO MENDES.
São Paulo, 22 de agosto de 2020
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018248-96.2019.8.26.0562 - Voto no: 6133*rl
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Voto no: 6133
Apelação no: 1018248-96.2019.8.26.0562
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Santos
Foro de origem: Foro de Santos
Vara de origem: 7a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Fábio Sznifer
Recorrente:
Abadir
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda.,
Liepaja
Empreendimentos Imobiliários Ltda
Recorrido(a): Damaris Nascimento Virginio, Vinicius Tavares Ferreira
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção.
Manutenção do percentual a ser retido para 10% (dez por
cento), em razão das peculiaridades do caso (rescisão antes da
entrega das chaves do imóvel, com o pagamento de tão
somente da primeira parcela da entrada, perfazendo menos de
10% do total originalmente contratado). Juros de mora (razão
do parcial provimento). Termo inicial. Trânsito em julgado.
Aplicabilidade do CDC.
Sentença reformada em parte. Adoção parcial do art. 252 do
RITJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
295/300, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então
autora, consistente em síntese na rescisão contratual, na restituição das prestações pagas
de R$ 13.566,15 e na restituição da comissão de corretagem.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:

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"Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os
pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos
termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para: 1. DECLARAR
rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel celebrado entre as partes; 2. CONDENAR as rés,
solidariamente, a devolverem aos autores o montante de R$
9.450,00 (nove mil quatrocentos e cinquenta reais), que deverá
ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP
desde o desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir
da citação; 3. DETERMINAR que as Requeridas se abstenham
de negativar o nome dos autores junto ao SERASA, SPC, e
demais órgãos de proteção ao crédito, devendo se absterem de
cobrar as parcelas remanescentes do contrato ou realizar outras
cobranças adicionais, sob pena de multa de R$ 5.000,00 no caso
de descumprimento injustificado, revertendo-se o valor da multa
em favor dos autores, DEFERINDO a tutela antecipada em
sentença. Diante da sucumbência majoritária, bem como do
princípio da causalidade, já que as requeridas se recusaram em
devolver as parcelas pagas, inclusive os valores incontroversos,
dando causa à propositura da presente ação, condeno as rés,
solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor
atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.
Sentença submetida ao rito do artigo 523 do CPC, devendo a
parte credora apresentar os cálculos e dar andamento à
execução, promovendo cumprimento de sentença, observada a
normativa do E. TJSP. Considerando a revogação dos benefícios

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da justiça gratuita, mas observada a condenação em ônus
sucumbenciais, defiro o prazo de 15 dias, a contar do trânsito
em julgado, para que os réus recolham as custas iniciais. No
silêncio, expeça-se certidão para inscrição do débito em dívida
ativa. Após o trânsito em julgado, aguarde-se por 30 dias a
movimentação do feito pela parte interessada. No silêncio,
arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. P.R.I."
Embargos de declaração opostos pela parte requerida (fls. 303/305).
Decisão que rejeitou os embargos de declaração (fls. 307).
No presente instante, inconformada, a parte recorrente suscita: i)
inaplicabilidade do CDC; ii) rescisão por culpa do adquirente; iii) restituição dos
valores conforme previsão contratual, no importe de 15%, com retenção de 85% do
valor pago; iv) como pedido alternativo, retenção de 25% do valor pago; v) juros de
mora a partir do trânsito em julgado.
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 332).
A parte recorrida apresentou contrarrazões requerendo a manutenção da
sentença (fls. 338/341).

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Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso merece PROVIMENTO EM PARTE.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser parcialmente reformada.

Pois bem. Em que pese a argumentação da parte apelante, a r. sentença
demonstra-se suficientemente fundamentada, aqui também adotada como razão de
decidir, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJ/SP.
Na Seção de Direito Privado desta Corte, o art. 252 do Regimento
Interno do TJ/SP tem sido reiteradamente utilizado por esta Câmara, que prevê em seu
texto a possibilidade de ratificação dos fundamentos da decisão recorrida, em que
possui motivação suficiente, conforme segue:
Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,

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suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se
houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese,
infirmar a conclusão adotada no julgamento.
Aliás, este dispositivo regimental tem sido aplicado para dar concretude à
garantia constitucional da tutela jurisdicional célere, previsto no art. 5o, LXXVIII, da
CF.
Ademais, o C. STJ tem prestigiado este entendimento ao reconhecer a
possibilidade da ratificação do juízo de valor firmado em sentença, transcrevendo-a em
acórdão. (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel.Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j . de 21.11.2005;
REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j . 17.12.2004 e REsp n°
265.534- DF, 4a Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j de 1.12.2003).
Por oportuno, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em
que demonstra-se suficientemente motivada, quanto à aplicabilidade do CDC:
"Cabe destacar a incidência do Código de Defesa do
Consumidor ao caso, pois a parte autora é vulnerável em relação
às rés, sendo destinatária final de produtos e serviços. De outro
lado, as rés são claramente fornecedoras, pois realizam atividade
organizada de comercialização de produtos e serviços, nos
exatos termos do artigo 3o do CDC. Ademais, viável a inversão
do ônus da prova no presente caso, pois há verossimilhança nas

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alegações, nos termos do artigo 6o, inciso VIII, do Código de
Defesa do Consumidor."
No tocante à majoração do percentual de retenção, este não merece
prosperar conforme trecho da r. Sentença:
"Consoante se verificam nas ementas de lavra do Superior
Tribunal de Justiça abaixo transcritas, a jurisprudência desta
Corte tem assentado como percentual de retenção pela
vendedora entre 10% e 25%, que deve ser arbitrado conforme as
circunstâncias, avaliando-se, em cada caso, as despesas
administrativas havidas com a divulgação e comercialização do
imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
(...)
Além disso, no que tange ao percentual de devolução dos
valores pagos pelo contratante, a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça tem assentado que "o percentual de retenção
- fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado
conforme as circunstâncias", avaliando-se, em cada caso, "as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas
incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador". (REsp 1.224.921/PR, Rel. Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe
11/05/2011). No mesmo sentido: REsp 845247/PR, Rel.
Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 18/06/2010; AgRg
no REsp 1013249/PE, Rel. Ministro João Otávio de Noronha,

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Quarta Turma, DJe 08/6/2010.
Sendo assim, fica fixado em 10% o percentual de retenção dos
valores pagos pelos autores, tendo em vista que o negócio foi
rescindido antes da entrega das chaves do imóvel, com o
pagamento de tão somente da primeira parcela da entrada,
perfazendo menos de 10% do total originalmente contratado, a
possibilitar pronta revenda pelas rés."
Inobstante o brilhantismo de aludido entendimento, mostra-se necessário
o apego a novos fundamentos a fim de autorizar a parcial reforma da r. Sentença.
Tratando-se a espécie de resolução de compromisso de compra e venda
por iniciativa do promitente comprador, devem os juros de mora devem incidir a partir
da data do trânsito em julgado da decisão, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor.
Essa questão, aliás, restou definitivamente decidida pelo C. STJ, por
ocasião do julgamento do REsp no 1.740.911/DF (tema 1.002), sob o rito dos recursos
repetitivos, quando se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

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Destarte, o recurso de apelação deve ser PARCIALMENTE PROVIDO
para reformar a r. Sentença, apenas para determinar que os juros de mora (acrescidos ao
valor a ser restituído) devem incidir a partir do trânsito em julgado.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do trabalho adicional
realizado em grau recursal.
Em razão da sucumbência mínima, majoro os honorários advocatícios a
serem pagos pela parte recorrente aos patronos da parte recorrida ao importe de 15%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. conforme art. 86, parágrafo único do
CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)