Tribunal: TJSP
Processo: 1015713-65.2018.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-14
Data de publicação: 2020-01-17

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. CDHU. Pretensão de regulamentação da aquisição do imóvel, que ocorreu sem a anuência da compromissária vendedora. "Contrato de gaveta". Irregularidade. Posse precária. Cessão do imóvel sem anuência da proprietária, que obsta o reconhecimento do direito do atual ocupante. Violação do art. 3o do Decreto no 51.241/06, que regulamenta a Lei Estadual no 12.276/06. Necessidade de

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. CDHU. Pretensão de regulamentação da aquisição do imóvel, que ocorreu sem a anuência da compromissária vendedora. "Contrato de gaveta". Irregularidade. Posse precária. Cessão do imóvel sem anuência da proprietária, que obsta o reconhecimento do direito do atual ocupante. Violação do art. 3o do Decreto no 51.241/06, que regulamenta a Lei Estadual no 12.276/06. Necessidade de prévia análise administrativa para admissão no Sistema Financeiro de Habitação. Preservação dos interesses das demais pessoas que aguardam ser beneficiadas pelo programa. Cessionária que não demonstrou preencher os requisitos para regularização da transferência dos direitos sobre o imóvel. Sentença mantida. Honorários advocatícios fixados em favor da cada réu em R$1.000,00. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2019.0001086440
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015713-65.2018.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante EDI DE
OLIVEIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU, EDNA REGINA DE FARIA SILVA e VILMAR MARQUES DA
COSTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, com observação. por maioria de votos. O 3o Juiz, Desembargador A. C.
Mathias Coltro, declarará voto., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JAMES SIANO
(Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA, A.C.MATHIAS COLTRO, ERICKSON
GAVAZZA MARQUES E J.L. MÔNACO DA SILVA.
São Paulo, 19 de dezembro de 2019.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015713-65.2018.8.26.0196
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Edi de Oliveira Justiça Gratuita
Apelados: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU, Vilmar Marques da Costa, Edna Regina de Faria Silva
Comarca: Franca - 5a Vara Cível
Processo de Origem: 1015713-65.2018.8.26.0196
Juiz(íza) Prolator(a): Milena de Barros Ferreira
VOTO no 11742
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
CDHU.
Pretensão
de
regulamentação da aquisição do imóvel, que ocorreu sem a
anuência da compromissária vendedora. “Contrato de gaveta”.
Irregularidade. Posse precária. Cessão do imóvel sem anuência
da proprietária, que obsta o reconhecimento do direito do atual
ocupante. Violação do art. 3o do Decreto no 51.241/06, que
regulamenta a Lei Estadual no 12.276/06. Necessidade de
prévia análise administrativa para admissão no Sistema
Financeiro de Habitação. Preservação dos interesses das
demais pessoas que aguardam ser beneficiadas pelo programa.
Cessionária que não demonstrou preencher os requisitos para
regularização da transferência dos direitos sobre o imóvel.
Sentença mantida. Honorários advocatícios fixados em favor
da cada réu em R$1.000,00. Recurso não provido, com
observação.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer julgada
improcedente pela r. sentença de fls.265/269, cujo relatório fica adotado. Pela
sucumbência, a “parte ré” foi condenada a arcar com o pagamento das custas
e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios arbitrados,
por equidade, em R$880,00, corrigidos desde a sentença e com juros de mora
desde o trânsito em julgado, observando-se a gratuidade concedida.
Inconformada, apela a autora, sustentando, em
síntese, que o terreno do qual é usufrutuária foi doado para seu filho, figurando
a apelante como usufrutuária, considerando não ter o filho condições de
administrá-lo. Ademais, a apelante adquiriu o imóvel em 2003, ou seja, antes
da resolução da secretaria de habitação no 24/2017, a qual determina que o
beneficiário do imóvel da CDHU não pode ser proprietário ou usufrutuário de

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outro imóvel, sendo vedado o retrocesso das normas jurídicas. Ressalta que a
CDHU enviou uma carta à apelante dizendo que ela poderia regularizar seu
contrato, e que a regularização só não ocorreu porque a apelante era
usufrutuária do terreno do seu filho, dependente químico. Pleiteia a reforma da
sentença (fls.274/278).
Regularmente preparado o recurso, sem preparo
ante a gratuidade concedida (fl.37).
Os réus apresentaram contrarrazões (fls.282/294 e
fls.298/302).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Consta dos autos que em 8/7/2003, a autora
celebrou com os corréus Vilmar Marques da Costa e sua esposa Edna Regina
de Faria Silva, “Contrato de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações”,
referente ao imóvel localizado na rua Av. Dr. Abrahão Brickmann, 510, bloco 5,
apto.2, Conjunto Habitacional Franca, adquirido pelos cedentes mediante
“Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra”, firmado
com a CDHU em 31 de maio de 1994 (fls.15/22).
Alega a autora, em sua petição inicial, que ao dar
início ao procedimento de regularização, foi informada pela CDHU que não
poderia usufruir do programa habitacional por seu usufrutuária de outro
terreno, doado a seu filho, razão pela qual, pretende compelir a ré CDHU a
proceder a transferência da titularidade do financiamento do imóvel para seu
nome.
Contudo, como bem decidiu a r. sentença ao afastar
a pretensão da apelante, a ocupação do imóvel é irregular em relação à
CDHU, não se entrevendo legalidade do contrato de gaveta que não pode
produzir efeitos a terceiros estranhos ao contrato.
Com efeito, tem-se que a cessão de contratos da
CDHU é possível, desde que cumpridas certas exigências, dentre elas a
anuência da vendedora.

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Estabelece o art. 3o do Decreto no 51.241/06, que
regulamentou a Lei Estadual no 12.276/06:
“Artigo 3o - A alienação do imóvel tratada neste decreto
somente poderá ser formalizada após expressa anuência da Companhia
de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo -
CDHU e observância das disposições da Lei federal no 8.004, de 14 de
março de 1990, da Lei estadual no 6.556, de 30 de novembro de 1989, e
das diretrizes, normas, critérios e procedimentos editados no âmbito da
empresa.” (g.n.)
Pela análise dos autos verifica-se que a apelante,
por meio de “contrato de gaveta” recebeu em cessão os direitos inerentes ao
imóvel descrito na inicial.
Entretanto, tal negócio se deu à revelia da CDHU e,
não obstante os pagamentos serem realizados pela apelante, não há qualquer
documento que demonstre a ciência inequívoca pela CDHU sobre a cessão
dos direitos, no momento da assinatura do “contrato de gaveta”, que ocorreu
de forma irregular.
Além disso, a anuência da CDHU às referidas
cessões depende de prévia análise pelo agente financeiro quanto ao
preenchimento dos requisitos legais para o ingresso do cessionário ao Sistema
Financeiro de Habitação.
Como sabido, a Companhia de Desenvolvimento
Habitacional Urbano tem como objetivo principal a construção de moradias
para pessoas de baixa renda.
Em razão das facilidades oferecidas e menores
custos, bem com a carência de ofertas do mercado de imóveis, sabe-se que a
procura é grande, assim como a fila de espera.
Assim, entremostra-se razoável a inserção pela
CDHU nos termos de adesão de cláusula que veda a transferência desses
imóveis diretamente pelos mutuários, ou seja, sem sua anuência, com a
finalidade de manter seu fim precípuo, qual seja, viabilizar a aquisição de
moradia para a população de baixa renda.

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Neste sentido já decidiu o Egrégio Superior Tribunal
de Justiça:
“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE
CONTRATO. LEI No 10.150, DE 2000 (ART. 20). A cessão do mútuo
hipotecário não pode se dar contra a vontade do agente financeiro; a
concordância deste depende de requerimento instruído pela prova de que
o cessionário atende as exigências do Sistema Financeiro da Habitação.”
(REsp n. 783.389/RO, rel. Min. Ari Pargendler, dj. 30/10/2008)
Em casos semelhantes têm sido o entendimento
desse E. Tribunal de Justiça:

“TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL NO ÂMBITO DA CDHU.
Cessão celebrada sem a anuência da CDHU. Violação do art. 3o do
Decreto no 51.241/06, que regulamentada a Lei Estadual no 12.276/06.
Necessidade de prévia análise administrativa para admissão no Sistema
Financeiro de Habitação. Preservação dos interesses das demais pessoas
que aguardam ser beneficiadas pelo programa. Negócio sem efeito
perante a CDHU, que não gera obrigações. Ademais, analisando os
requisitos para se admitir a cessão, esta ocorreu violando o lapso entre o
contrato e a cessão exigido pelo art. 1o da Lei Estadual no 12.276/06.
Improcedência da ação. Recurso provido. 4002925-81.2013.8.26.0506 -
Classe/Assunto: Apelação / Promessa de Compra e Venda - Relator(a):
Mary Grün - Comarca: Ribeirão Preto - Órgão julgador: 7a Câmara de
Direito Privado - Data do julgamento: 11/12/2017 - Data de publicação:
11/12/2017 - Data de registro: 11/12/2017)

“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE UNIDADE HABITACIONAL. CDHU. PEDIDO DE SUPRIMENTO DE
MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DOS RÉUS PARA A TRANSFERÊNCIA
DO FINANCIAMENTO DO IMÓVEL IMPROCEDENTE. CESSÃO DE
DIREITOS
POSSESSÓRIOS
REALIZADOS
SEM
A
EXPRESSA
ANUÊNCIA DA CDHU. IMPOSSIBILIDADE. VEDAÇÃO CONTRATUAL.
INOBSERVÂNCIA DO DECRETO ESTADUAL No 51.241/06 E DA LEI No
8.004/90 E LEI No 12.276/06. RECONHECIDA A ILEGITIMIDADE
PASSIVA DA CDHU. RELAÇÃO JURÍDICA FORMADA COM OS RÉUS E
TERCEIRO. RECURSO NÃO PROVIDO.” (1000107-03.2016.8.26.0443 -
Classe/Assunto: Apelação / Espécies de Contratos - Relator(a): Carlos
Alberto Garbi - Comarca: Piedade - Órgão julgador: 10a Câmara de Direito
Privado - Data do julgamento: 14/11/2017 - Data de publicação:
16/11/2017 - Data de registro: 16/11/2017)
Outrossim, embora se tenha conhecimento de que a
CDHU vem promovendo administrativamente a regularização de transferências
por
contratos
de
gaveta
celebrados
sem
sua
anuência

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(http://www.cdhu.sp.gov.br/informacoes-cidadao/contrato-de-gaveta),
a
transferência de titularidade depende de prévia análise pelo agente financeiro,
quanto ao preenchimento dos requisitos legais para o ingresso da cessionária
ao Sistema Financeiro de Habitação.
Conforme dispõe o art. 3o do Decreto no 51.241/06,
que regulamentou a Lei Estadual no 12.276/06:
“Artigo 3o - A alienação do imóvel tratada neste
decreto somente poderá ser formalizada após expressa anuência da
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU e observância das disposições da Lei federal
no 8.004, de 14 de março de 1990, da Lei estadual no 6.556, de 30
de novembro de 1989, e das diretrizes, normas, critérios e
procedimentos editados no âmbito da empresa”.
No presente caso, a autora é usufrutuária de outro
imóvel, que mede 190,82m2, situado na rua José Garcia Gomez, no 42, lote 1,
Quadra 42, Franca-SP, de propriedade de seu filho Ednildo Borges Quintanilha
(fl.24).
O fato de seu filho ser dependente químico, razão
pela qual a autora alega ter instituído usufruto sobre o imóvel, não representa
exceção à regra de que o beneficiário não pode ser usufrutuário, nu-
proprietário ou proprietário, de parte ideal superior a 40% dos direitos sobre
bem imobiliário, observando ainda se a fração ideal do lote for superior a
125m2 e com testada mínima de 5m (fl.24).
Portanto, uma vez não comprovado que a autora
preenche todos os requisitos estabelecidos pela legislação específica e pelos
critérios e procedimentos editados no âmbito da CDHU, não há que se falar em
compelir a CDHU a proceder a regularização da transferência do imóvel.
De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
Diante do trabalho desenvolvido pelos causídicos e
o não provimento do recurso, fixo os honorários advocatícios, já considerados
os honorários recursais, em R$1.000,00 para cada réu, observando-se o
disposto no artigo 98, §3o, do Código de Processo Civil.
Para fins de prequestionamento, consideram-se

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incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso,
com observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora

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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação Cível no 1015713-65.2018.8.26.0196 - Voto no 41401
Comarca: Franca (5a Vara Cível)
Apelante: Edi de Oliveira
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
CDHU
Apelados: Vilmar Marques da Costa e outro.
Natureza da ação: Promessa de Compra e Venda
Declaração de voto divergente
Peço venia para discordar da d. relatora, Desembargadora
Fernanda Gomes Camacho, por entender que deve ser dado
provimento ao recurso interposto.
Consta dos autos que a autora adquiriu o imóvel a título
oneroso, arca com o pagamento de todas as prestações em dia, fato que
não negado pela CDHU, bem como IPTU e constas de energia elétrica
e água e que nele reside.
Trata-se de situação consolidada da qual prejuízo nenhum
restará à credora, pois recebe os valores das parcelas e a cadeia de
sucessão foi demonstrada.
Ademias, contratos com a CDHU são efetivados com prazo
de 20 a trinta anos, devendo estar próxima a quitação do imóvel,
devendo ser observado ainda a função social do programa.
Ainda que a CDHU sustente que a autora seja usufrutuária
de outro imóvel, verifica-se que se cuida de imóvel comercial, que foi
doado a seu filho e só passou a ser usufrutuária em razão de seu filho

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ser dependente químico.
Ante o exposto e por este voto, propõe-se seja dado
provimento ao recurso, para que seja regularizada a transferência do
financiamento do imóvel adquirido.
A.C.Mathias Coltro
3o Juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Eletrônicos
FERNANDA GOMES CAMACHO
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9
Declarações de
Votos
ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
F88643C
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1015713-65.2018.8.26.0196 e o código de confirmação da tabela acima.