Tribunal: TJSP
Processo: 1002376-63.2019.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
Apelação - Locação de Imóvel - Embargos à Execução - Sentença de improcedência - Apelo dos embargantes – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos dos autos, quando as demais provas requeridas se afiguram impertinentes ao caso concreto. Outrossim, o juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está

Ementa:
Apelação - Locação de Imóvel - Embargos à Execução - Sentença de improcedência - Apelo dos embargantes – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos dos autos, quando as demais provas requeridas se afiguram impertinentes ao caso concreto. Outrossim, o juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos sejam suficientes para formação de sua convicção. Com efeito, não sendo demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370, do CPC/2015, a prova é dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário para formação de seu convencimento. Em verdade, o juiz faz a seleção das provas requeridas e diz quais são as necessárias à instrução da causa. – Ilegitimidade de parte passiva – Inocorrência. – Executados/Embargantes que figuraram como locatários no contrato de locação firmado com o exequente/embargado, lastreador da execução embargada – Trespasse – Alienação do fundo de comércio pelo locatário sem consentimento prévio e escrito do locador e/ou seus administradores, o que se afigurava necessário, face ao que foi pactuado – Manutenção das responsabilidades assumidas no contrato de locação. Com efeito, in casu, a transferência do fundo de comércio realizada por um dos locatários não implicou na transferência da locação, tendo em vista que não autorizada pelo locador. – Excesso de execução – Contas de energia elétrica – Locador que demonstrou a quitação de parte das contas relativas ao período da relação ex locato. Locatários que, por sua vez, se obrigaram, nos termos contratuais, a pagar pontualmente as faturas geradas no curso da locação. Destarte, a discussão armada pelos embargantes acerca da titularidade das referidas contas não tem razão de ser, na medida em que assumiram contratualmente a obrigação quanto ao seu pagamento. Todavia, não subsiste a obrigação dos embargantes em relação a parte das contas exigidas pelo locador/embargado, posto que pertinentes a período posterior à entrega das chaves, sendo certo, por outro lado, que em relação a uma delas, além de estar em nome de terceiro, o embargado não comprovou a quitação. – Multa moratória – Abusividade – Inocorrência – Relação contratual de natureza civil, em que as partes transacionam em pé de igualdade. Multa moratória que tem por fim desestimular a inadimplência. Inteligência do art. 62, II, "b", da Lei no 8.245/91 – Inaplicabilidade, na espécie, do CDC – Todavia, a multa moratória prevista no contrato de locação incide apenas e tão somente sobre os alugueres inadimplidos, não se admitindo, por derradeiro, sua cobrança sobre faturas e parcelas de IPTU em atraso, pelo que a cobrança respectiva também deve ser afastada – Honorários advocatícios – A previsão contratual relativamente ao percentual de 20%, presta-se a eventual hipótese de purga de mora, ato que se insere na esfera material. Destarte, e considerando que a hipótese dos autos não é de purga de mora, de rigor o afastamento da condenação a título de honorários contratuais. Há que se asseverar, outrossim, que a previsão contratual concernente a honorários não vincula o juiz ao arbitramento das verbas sucumbenciais. Destarte, e considerando as balizas impostas pelo art. 85, § 2o., do CPC/2015, a verba honorária devida pelos apelantes, há que ser fixada em 10% sobre o valor da dívida. – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000180791
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1002376-63.2019.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
SERGIO SIMÕES, SIDNEI SIMÕES, ELISABETE MATIAS SIMÕES, SILAS
SIMÕES, SIMONE SIMÕES, MARILIANA DOS SANTOS SIMOES e JOÃO
JAIRO SIMÕES, é apelado YOSHIHICO TANIKAWA.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente) e FABIO TABOSA.
São Paulo, 11 de março de 2020
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Comarca: São Paulo F. R. São Miguel Paulista - 3a. Vara Cível
Aptes.: Sérgio Simões e Outros
Apda.: Yoshihico Tanikawa
Juiz: Fábio Henrique Falcone Garcia
29a. Câmara de Direito Privado
VOTO No 8240
EMENTA: Apelação - Locação de Imóvel - Embargos à
Execução - Sentença de improcedência - Apelo dos
embargantes Cerceamento de defesa Inocorrência Não
constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado
com base nos elementos dos autos, quando as demais
provas requeridas se afiguram impertinentes ao caso
concreto. Outrossim, o juiz, como já assentado em iterativa
jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as
provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes
dos autos sejam suficientes para formação de sua
convicção. Com efeito, não sendo demais lembrar que por
força do que prescreve o art. 370, do CPC/2015, a prova é
dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre
aferir o que se afigura necessário para formação de seu
convencimento. Em verdade, o juiz faz a seleção das
provas requeridas e diz quais são as necessárias à instrução
da causa. Ilegitimidade de parte passiva Inocorrência.
Executados/Embargantes que figuraram como locatários no
contrato de locação firmado com o exequente/embargado,
lastreador da execução embargada Trespasse Alienação
do fundo de comércio pelo locatário sem consentimento
prévio e escrito do locador e/ou seus administradores, o que
se afigurava necessário, face ao que foi pactuado

Manutenção das responsabilidades assumidas no contrato
de locação. Com efeito, in casu, a transferência do fundo de
comércio realizada por um dos locatários não implicou na
transferência da locação, tendo em vista que não autorizada
pelo locador. Excesso de execução Contas de energia
elétrica Locador que demonstrou a quitação de parte das
contas relativas ao período da relação ex locato. Locatários
que, por sua vez, se obrigaram, nos termos contratuais, a
pagar pontualmente as faturas geradas no curso da locação.
Destarte, a discussão armada pelos embargantes acerca da
titularidade das referidas contas não tem razão de ser, na
medida em que assumiram contratualmente a obrigação
quanto ao seu pagamento. Todavia, não subsiste a
obrigação dos embargantes em relação a parte das contas
exigidas pelo locador/embargado, posto que pertinentes a

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período posterior à entrega das chaves, sendo certo, por
outro lado, que em relação a uma delas, além de estar em
nome de terceiro, o embargado não comprovou a quitação.
Multa moratória Abusividade Inocorrência Relação
contratual de natureza civil, em que as partes transacionam
em pé de igualdade. Multa moratória que tem por fim
desestimular a inadimplência. Inteligência do art. 62, II,
"b", da Lei no 8.245/91 Inaplicabilidade, na espécie, do
CDC Todavia, a multa moratória prevista no contrato de
locação incide apenas e tão somente sobre os alugueres
inadimplidos, não se admitindo, por derradeiro, sua
cobrança sobre faturas e parcelas de IPTU em atraso, pelo
que a cobrança respectiva também deve ser afastada
Honorários
advocatícios

A
previsão
contratual
relativamente ao percentual de 20%, presta-se a eventual
hipótese de purga de mora, ato que se insere na esfera
material. Destarte, e considerando que a hipótese dos autos
não é de purga de mora, de rigor o afastamento da
condenação a título de honorários contratuais. Há que se
asseverar, outrossim, que a previsão contratual concernente
a honorários não vincula o juiz ao arbitramento das verbas
sucumbenciais. Destarte, e considerando as balizas
impostas pelo art. 85, § 2o., do CPC/2015, a verba
honorária devida pelos apelantes, há que ser fixada em 10%
sobre o valor da dívida. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de embargos à execução lastreada em contrato de locação,
opostos por SERGIO SIMÕES, MARILIANA DOS SANTOS SIMÕES, SIDNEI
SIMÕES, ELISABETE MATIAS SIMÕES, SILAS SIMÕES, SIMONE SIMÕES e
JOÃO JAIRO SIMÕES, em face de YOSHICO TANIKAWA
Os embargos foram julgados improcedentes pela r. sentença de fls.
63/64.
Em consequência, o I. Julgador de Primeiro Grau condenou os
embargantes ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor corrigido da causa.
Ao fundamentar a r. decisão apelada, o I. Julgador asseverou: “(...) O
embargado tem razão quando afirma que o contrato de locação previa a
necessidade de autorização escrita e apresentação de garantidores idôneos, a
critério dos locadores (fl. 22, item 13). Os embargantes não cumpriram esse
requisito.
O contrato de compra e venda de ponto comercial determinava que o

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comprador deveria fazer novo contrato de locação e, em até 60 dias, transferir para
seu nome as contas de consumo (fl. 19, cláusula quinta). Não há, contudo, prova
desse novo contrato. De acordo com os documentos juntados às fls. 35/43 o
adquirente do ponto comercial transferiu a titularidade da instalação de energia
elétrica para a empresa registrada em seu nome. Todavia, não há como saber se
houve apresentação de contrato de locação ou de contrato de sublocação, sem
anuência do locador.
Essa parece ter sido a hipótese dos autos, pois em fevereiro de 2018
Odair José, na condição de representante do embargante João Jairo, efetivou a
entrega das chaves do imóvel à imobiliária. Ora, o fato de ter sido feita entrega por
representante do locatário original em seu nome indica que a imobiliária não tinha
ciência e menos ainda anuíra à transferência da locação.
Caberia aos embargantes comprovarem, documentalmente, a existência
de autorização escrita para transferência da locação a terceira pessoa. Não
provaram a existência dessa anuência ou de contrato de locação entre o locador
exequente e o terceiro. Mais que isso, o documento de fl. 27 é firmado por ODAIR
como representante do embargante e reitera a responsabilização pelos débitos em
aberto.
Se o comprador do ponto comercial não adimpliu integralmente sua
obrigação, subsiste direito de reaver, regressivamente, os valores pagos nestes
autos. Todavia, sem prova da anuência do locador à transferência do contrato,
prevalece a responsabilização até a entrega das chaves, inclusive em relação à
multa contratual que, dessa forma, não pode ser excluída.
Aliás, o mesmo deve ser dito em relação às faturas de consumo, que são
de responsabilidade dos locatários, já que era vedada a sublocação.
Finalmente, o patamar da multa (20%) não pode ser considerado
abusivo. Não há relação de consumo: os locatários exerciam atividade comercial e
o contrato de locação é intuitu personae, de modo que é desprovido da natureza de
massa que envolve a relação de consumo.
Não há fornecedor nem consumidor, mas locador e locatário. A relação
é regulada pela Lei Civil e não se vislumbra abusividade em cláusula penal
estipulada no patamar previsto contratualmente. (...)” (fls. 67/68).
Inconformados, apelaram os embargantes (fls. 72/79).
Inicialmente, requereram a concessão de efeito suspensivo ao recurso
(fls. 72; 74).
Ainda em sede de preliminar, alegaram que seu direito de defesa foi
cerceado, tendo em vista que o Juízo a quo não lhes permitiu provar em audiência as
tratativas diretas entre o locador e o novo locatário, e, por conseguinte, a
modificação do contrato de locação (fls. 74; 77).
Asseveraram, outrossim, que postularam na inicial a apresentação de
documentos que estão em poder do apelado, documentos esses que comprovariam
de forma cabal sua versão.

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O Juízo a quo, entretanto, ignorou tal pleito (fls. 74).
Ainda em preliminar alegam que não têm legitimidade para figurar no
polo passivo da execução, visto que houve nova locação ajustada entre o
proprietário do bem e a pessoa a quem os apelantes venderam o ponto comercial,
Odair José de Assumpção e Silva Junior (fls. 77).
No mérito, insistem que em 04/08/2016 o apelante/embargante Sergio
Simões vendeu seu ponto comercial instalado no imóvel locado ao Sr. Odair José da
Assumpção e Silva Junior, com anuência do locador (fls. 75).
Com efeito, relatam que a anuência aconteceu através da administradora,
que se comprometeu a regularizar o contrato já em nome do novo locatário, o que,
no entanto, não aconteceu.
Aduzem que não fosse a autorização para a transferência do ponto
comercial pelo locador, o antigo locatário não teria concluído o negócio.
Sustentam, ainda, que os documentos de fls. 13,15,17,19,21,23,25,27 e
29, comprovam que o Sr. Odair era o novo locatário do imóvel em comento, pois a
Cia. de Energia Elétrica só transfere a titularidade da conta mediante apresentação
do contrato de locação, o qual, no entanto, não foi apresentado pelo locador.
Outrossim, têm conhecimento de que houve alteração do valor da
locação, o que, no entanto, não contou com a anuência dos ora embargantes (fls. 76).
Ademais, o recibo de entrega das chaves (fls. 27), foi assinado pelo Sr.
Odair, como representante do antigo locatário, Sr. João, o qual, no entanto, não
possui procuração para tanto (fls. 76).
Assim, insistem que a nova locação restou demonstrada.
Alegam que o embargado não apresentou os comprovantes de
pagamento de aluguéis, contas, acordos, aditamentos e o novo contrato firmado com
o Sr. Odair.
No mais, impugnam as contas de consumo de energia carreadas a fls.
12/30, posto que encontram-se em nome de terceiro, cuja cobrança deve ser efetuada
diretamente pela Cia. de Energia junto ao efetivo devedor (fls. 76).
Insurgem-se, também, em relação à cobrança da multa moratória de 20%
e dos honorários advocatícios de 20% estipulados na cláusula 6a. e 7a. do contrato de
locação, por reputá-los abusivos.
Por fim, prequestionam a matéria debatida, batendo-se pelo provimento de seu
recurso para que os embargos opostos sejam acolhidos.

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Recurso tempestivo e preparado (fls. 80/81).
Contrarrazões a fls. 85/87.
Distribuídos os autos a esta Col. Câmara e conclusos a este relator, foi
denegado o efeito suspensivo postulado pelos embargantes (fls. 96/97).
É o relatório.
Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, de
rigor o conhecimento dos recursos.
Anoto, para que seja mantida linha coerente de raciocínio, que a r.
sentença e apelação tiveram lugar sob a vigência do CPC/2015.
Logo, de rigor a análise da controvérsia, no que couber, à luz do novo
Estatuto, em paralelo ao CC/2002 e Lei do Inquilinato.
Isso assentado, observo que matéria efetivamente devolvida para análise
em sede recursal, face ao que restou deliberado na sentença, versa exclusivamente
sobre: i) cerceamento do direito de defesa dos embargantes; ii) ilegitimidade dos
embargantes para figurarem no polo passivo da execução que lhes é promovida pelo
embargado; iii) existência de nova relação ex locato entre o embargado e o
adquirente do ponto comercial instalado no imóvel locado; e iv) excesso de
execução relativamente às contas de consumo de energia elétrica, multa moratória
de 20% e honorários advocatícios contratuais de 20%.
Delimitada a controvérsia, passo ao exame do recurso.
Pois bem.
O julgamento antecipado da lide não cerceou o direito de defesa dos
apelantes.
Com efeito, contrariamente ao que foi alegado em sede de apelação, o
feito estava apto ao julgamento antecipado, na medida em que as alegações
e documentos apresentados pelas partes permitiam (permitem) definição e o
pronunciamento de mérito.
Em outras palavras, afigurava-se desnecessária a produção de qualquer
outra prova, para o deslinde da controvérsia.
Não é demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370, do
CPC, de 2015, a prova é dirigida ao juiz.

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Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura
necessário para formação de seu convencimento.
Nesse sentido iterativa jurisprudência desta E. Corte e C. Câmara.
A propósito, veja-se:
“Apelação. Ação declaratória de inexistência de débito. Cerceamento
de defesa. Inocorrência. O juiz é o destinatário da prova e, por isso, se entende ser
desnecessária a produção de provas além daquelas que constam dos autos, não se
há de falar em cerceamento de defesa, até porque o magistrado aprecia as provas
produzidas de forma livre. Seguro contratado para pagamento de valores devidos
pela consumidora em certas hipóteses. Informações claras e precisas no certificado
de seguro. Seguradora que adimpliu com suas obrigações. Inscrição em órgão de
proteção de crédito regular. Dano moral. Inocorrência. Sentença mantida por seus
próprios fundamentos, ora reproduzidos (art. 252 do RITJSP). Precedentes do STJ e
STF. Apelo a que se nega provimento” (Apelação no 0001875-03.2014.8.26.0426;
Rel. Des. Pereira Calças; 29a Câmara de Direito Privado; J. 16/09/2015, g.n.).
E, também, do C. Superior Tribunal de Justiça.
Confira-se:
"(...) No sistema de persuasão racional, ou livre convencimento
motivado, adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, de regra,
não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela prova,
se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos. Isso decorre da
circunstância de ser o juiz o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da
conveniência e necessidade da sua produção. (...)."(REsp. no 469557/MT; j.
06/05/2010 Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO). (g.n.).
A alegação de que foi tolhido o direito à audiência de instrução e
julgamento, não tem fomento jurídico.
Com efeito, examinando-se os autos, a conclusão que se impõe é a de
que a produção da prova oral era desnecessária.
Além disso, a designação de audiência de instrução e julgamento se
insere na esfera discricionária do julgador.
Logo, entendendo o Juízo que não há necessidade de produção de prova
oral, por óbvio, razão não havia para designação de audiência de instrução e
julgamento.
A bem da verdade, in casu, a prova necessária para o deslinde da
controvérsia, é eminentemente documental.

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E nesse ponto observo que cabia aos embargantes a demonstração da
nova locação com o adquirente do ponto comercial.
Realmente, alegando fato modificativo do direito invocado pelo
exequente/embargado e tendo em conta o disposto no art. 373, II, do CPC/2015,
competia aos embargantes/apelantes carrearem aos autos a prova documental apta à
comprovação dos fatos por eles alegados e não o contrário.
Tampouco cabia ao Juízo determinar ao embargado a apresentação
documentos, tal como posto na inicial.
Com efeito, o Código de Processo Civil acolheu o princípio dispositivo,
segundo o qual, como bem ensina Vicente Greco Filho (Direito Processual Civil
Brasileiro (vol. 1, pg. 224 e vol. 2, pg. 173 Saraiva), "às partes cabe a iniciativa
da ação e das provas, restando ao juiz apenas atividade de complementação, a elas
incumbindo o encargo de produzir as provas destinadas a formar a convicção do
juiz."
Prosseguindo, acrescenta o ilustre autor que "não pode o juiz substituir a
iniciativa probatória, que é própria de cada parte...a atividade probatória do juiz
não pode substituir a atividade de iniciativa das partes." (o destaque é nosso).
Destarte, forçoso convir que aos embargantes (não ao Juízo) cumpria
demonstrar séria e concludentemente, o quanto alegado na inicial.

Ante o exposto, de rigor a rejeição da arguição de cerceamento de
defesa.
Prosseguindo, não há que se falar de ilegitimidade passiva dos
embargantes/apelantes, na medida em que figuraram como locatários do imóvel
objeto do débito exequendo como se infere do exame do contrato inserido a fls.
21/24 e respectivo aditamento de fls. 25/26 (embargos), respondendo solidariamente
entre si, no plano contratual, pelos débitos locatícios.
Neste aspecto, nunca é demais lembrar o conceito de legitimidade ad
causam, bem explanado por Cassio Scarpinella Bueno (in Curso Sistematizado de
Direito Processual Civil. vol. 1. 6a ed. São Paulo: Saraiva, 2011. pág. 409): “(...) a
'legitimidade para a causa' nada mais é do que a 'capacidade jurídica' transportada
para juízo, traduzida para o plano do processo. A regra é que somente aquele que
pode ser titular de direitos e deveres no âmbito do plano material tem legitimidade
para ser parte, é dizer, para tutelar, em juízo, ativa ou passivamente, tais direitos e
deveres. Assim, a noção de legitimidade para a causa deve ser extraída do plano
material, transformando a titularidade da relação de direito material em realidade
processual e os envolvidos em uma dada relação jurídica material em parte,
entendida, pela doutrina dominante, como aquela que pede ou em face de quem se
pede algo em juízo.”

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No caso dos autos, como acima evidenciado, os embargantes figuram no
contrato de locação e respectivo aditamento (fls. 21/26 destes autos).
Logo, são titulares de direitos e deveres no plano do direito material, o
que lhes confere legitimidade para figurar no polo passivo da execução fundada nos
débitos decorrentes da relação ex locato.
Demais disso, os locatários permanecem responsáveis pelos débitos
locatícios, até a data da entrega das chaves do imóvel locado.
A propósito, é bem de ver que o contrato de locação firmado, dispõe, na
cláusula 4a., que os locatários respondem: “pelo seu cumprimento até o fim do prazo
prorrogado e assim sucessivamente até a entrega das chaves. (...)” (fl. 21 destes
autos).
Portanto, inadmissível a pretensão de exclusão dos embargantes do
polo passivo desta ação.
Prosseguindo, e já adentrando a análise do mérito, observo que
conquanto os embargantes/apelantes tenham demonstrado o trespasse do ponto
comercial ao Sr. Odair José da Assumpção e Silva Júnior (fls. 18/20 destes autos),
não lograram demonstrar que o locador, ora embargado/apelado, tenham autorizado
e/ou anuído a tal transação.
Realmente, na medida em que o “contrato de compra e venda de ponto
comercial” (fls. 18/20 destes autos), não conta com a anuência do locador.
Na verdade, o contrato de locação proibiu expressamente a transferência
da locação sem consentimento do locador/embargado.
A propósito, confira-se a cláusula 13a. (sic): “(...) O presente contrato é
intransferível, somente podendo ser realizada, com autorização escrita e
apresentação de garantidores idôneos, sempre a critério dos locadores.” (fls. 22
destes autos).
Não consta dos autos que a parte embargada tenham autorizado qualquer
sublocação, cessão ou transferência da locação ou mesmo que tenham pactuado
novo contrato de locação ou aditamento com o adquirente do ponto comercial.
Logo, forçoso convir que eventual transferência do fundo de comércio
realizada pelo locatário não implicou na transferência da locação.
Em outras palavras, quem locou o bem foram os embargantes/apelantes,
que assumiram perante o locador as responsabilidades decorrentes relação ex locato.
Outrossim, a discussão armada pelos embargantes/apelantes acerca da
titularidade das faturas de consumo de energia elétrica não tem a relevância que

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querem fazer parecer crer em relação à alegada transferência da locação.
Com efeito, os embargantes/apelantes não lograram demonstrar que tal
transferência decorreu da apresentação de novo contrato de locação.
Assim, o trespasse não autorizado havido entre os locatários e terceira
pessoa (fls. 18/20 destes autos) não tem relevância em relação à locação discutida
nestes autos, na medida em que não foram alteradas as obrigações assumidas no
contrato originariamente firmado entre as partes a fls. 21/24 e 25/26 (destes autos).
Nesse sentido, já decidiu o C. STJ.
Veja-se:
“Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Contrato de locação.
Art. 13 da Lei 8.245/91. Aplicação à locação comercial. Consentimento do locador.
Requisito essencial.” (STJ-3a. T., REsp. 1.202.077, Min. Vaco Della Giustina, j.
1.3.11, DJ 10.3.11) g.n.
Relativamente aos débitos cobrados, breves considerações devem ser
efetuadas.
Analisada a planilha de cálculo que embasou a execução dos
embargantes/apelantes (fls. 2 proc. 1012343-69.2018.8.26.0005), observo que
foram cobrados: a) aluguéis vencidos entre 03/11/2017 a 03/02/2018, no valor de R$
4.500,00, cada um, bem como o aluguel proporcional de 12 dias, no valor de R$
1.800,00; b) 02 parcelas de IPTU referentes aos exercícios de 2017 e 2018; c) contas
de energia elétrica; d) multa moratória de 20%; e) honorários advocatícios de 20%; e
f) custas processuais; perfazendo o débito de R$ 36.222,13.
Pois bem.
Quanto aos aluguéis cobrados entre 03/11/2017 a 03/02/2018, bem como
a fração de 12 dias (entre 04/02/2018 e 15/02/2018), observo que os embargantes
não impugnaram especificamente seu valor, sendo certo, por outro lado, que o
quantum cobrado a tal título se refere ao período da locação (fls. 21/26 destes
autos).
Realmente, na medida em que a entrega das chaves foi efetuada em
15/02/2018 (fls. 27 destes autos).
Destarte, à mingua da comprovação da quitação dos referidos aluguéis,
óbice algum há em relação à cobrança respectiva.
Quanto às duas parcelas de IPTU relativas aos exercícios de 2017 e
2018, também não houve impugnação específica por parte dos embargantes.

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Por outro lado, observo que os locatários, ora embargantes/apelantes, se
obrigaram ao pagamento de todos os impostos incidentes sobre o bem locado, nos
termos da cláusula 17a. do contrato de locação (fls. 23 destes autos).
Portanto, se as parcelas do imposto predial venceram durante o curso da
locação, forçoso convir que a responsabilidade por seu pagamento é dos
locatários/embargantes.
No que tange aos débitos das contas de energia elétrica, realmente eles
não possuem natureza propter rem, isto é, não estão vinculados à coisa, no caso ao
bem imóvel.
Pelo contrário, eles possuem natureza pessoal, ou seja, estão vinculados
ao titular da conta de consumo de energia elétrica.

In casu, pelo que se tem nos autos, as faturas vencidas no curso da
locação estão em nome de terceiro, Sr. Odair José (fls. 13/30 destes autos), o qual
não integrou esta lide.
Todavia, independentemente da titularidade das referidas contas, o fato é
que os embargantes assumiram perante o locador (embargado/apelado), a
responsabilidade por seu pagamento durante todo o período da relação ex locato.
A propósito, confira-se a cláusula 8a. e 17a. do contrato de locação (fls.
21 e 23).
Por outro lado, verifico que o locador/embargado demonstrou a quitação
de parte das faturas de energia elétrica vencidas durante esse período, como se infere
a fls. 13/28 (autos principais
processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005),
autorizando, por derradeiro, sua cobrança perante os locatários, ora apelantes.
Feitas tais ponderações, observo que nem todos os valores exigidos a
título de consumo de energia elétrica (fls. 2 execução) são de responsabilidade dos
locatários, mais especificamente em relação às faturas de fls. 12 e 29/30 (autos
principais processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005).
Por primeiro, observo que a fatura de fls. 12 (processo n.
1012343-69.2018.8.26.0005), no valor de R$ 621,90, refere-se ao mês de
maio/2018, portanto, posterior à entrega das chaves, ocorrida em 15/02/2018.
É verdade, que referida fatura, além da cobrança de consumo referente
ao mês de maio/2018 (05 primeiras linhas), contempla débitos pertinentes ao tempo
da locação (10/2017 a 02/2018).
Porém, a conta está em nome de Zampol Comércio e Industria de
Roupas, sendo certo, por outro lado, que o locador não demonstrou sua quitação.

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Bem por isso, deve ser afastada a cobrança respectiva.
De igual modo, também deve ser afastada a cobrança relativa à fatura de
fls.
29/30,
no
valor
de
R$
48,49
(autos
principais

processo
n.
1012343-69.2018.8.26.0005), na medida em que sua leitura refere-se a abril/2018,
portanto, posterior à entrega das chaves.
No que se refere à cobrança de multa moratória, razão não assiste aos
embargantes/apelantes.
Com efeito, face o teor da cláusula 6a. do contrato de locação (fls. 21/24
destes autos), qual seja:
“O aluguel pago com atraso sofrerá uma multa de 20% (vinte por
cento), incidente sobre o aluguel. Haverá também a incidência de juros
de mora, no percentual de 1% (um por cento) ao mês.”.
Ora, em se tratando a locação de relação jurídica isonômica, levada a
efeito entre particulares e, portanto, de natureza civil, há que se respeitar, a
princípio, a livre manifestação de vontade das partes, evitando-se, assim, a
interferência do Estado nas relações negociais privadas.
Outrossim, como acima observado, não há que se cogitar da aplicação
do CDC à espécie.
Em verdade, quando muito, em observância à legislação de regência,
apenas poderia se cogitar na espécie, da hipótese de redução da penalidade por juízo
de equidade, nos termos do art. 413 do Código Civil, se o valor da penalidade
cominada excedesse o da obrigação principal, ex vi do que dispõe o art. 412 do CC.
In casu, tal situação não ocorre, já que a penalidade máxima, devida a
título de multa moratória, só poderá chegar a 20% do valor da obrigação principal
em questão.
Com efeito, não há que se falar em abusividade e, via de consequência,
em necessidade de readequação, devendo ser respeitada a vontade das partes, tal
como consignado em sentença.
Neste sentido, iterativa jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça e,
inclusive, desta C. 29a Câmara.
A propósito, veja-se:
“Apelação Cível. Ação de despejo c/c cobrança. Recurso em que se
pretende o afastamento da incidência de multa moratória de 20% sobre o valor do
débito e a condenação no pagamento de IPTU. Inaplicabilidade do CDC.
Inexistência de vedação legal para a cobrança da multa. Percentual que não se

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revela excessivo. Possibilidade de que no contrato conste a obrigação do locatário
de pagar os impostos do imóvel (art. 22, VII, da Lei de Locação). Apelação não
provida.” (TJSP; Apelação 4002936-30.2013.8.26.0565; Relator (a): Morais Pucci;
Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul - 6a
Vara Cível; Data do Julgamento: 26/09/2016; Data de Registro: 26/09/2016)
“Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento c.c.
cobrança. Fase de cumprimento de sentença. Pretensão de redução da multa de
10% para 2% sobre as despesas condominiais e redução da multa moratória
incidente sobre aluguel e IPTU. Impossibilidade. Se as partes livremente pactuaram
a multa moratória para as hipóteses de atraso dos valores dos aluguéis e encargos
da locação, não há que se falar em redução do percentual contratualmente
estabelecido.
Recurso
desprovido.”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2013682-66.2015.8.26.0000; Relator (a): Cesar Lacerda; Órgão Julgador: 28a
Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 9a. Vara Cível; Data do Julgamento:
26/05/2015; Data de Registro: 28/05/2015)
“PRELIMINAR. LEGITIMIDADE ATIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
NO CURSO DA LOCAÇÃO. De acordo com o que dispõe o art.8o da Lei no
8.245/91, a ausência de denunciação do contrato pelo adquirente do imóvel
confirma a continuidade da locação. Preliminar rejeitada. APELAÇÃO.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO.
TÍTULO
EXECUTIVO
EXTRAJUDICIAL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. MÉRITO. Multa moratória de
20% que não se configura abusiva. Inaplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor. Juros. Incidência desde o vencimento de cada prestação. Obrigação
líquida e certa. Expressa previsão no instrumento de multa moratória pelo
descumprimento do acordo. Litigância de má-fé não caracterizada. Sentença
mantida. RECURSO IMPROVIDO.” (TJSP; Apelação 0050796-78.2010.8.26.0346;
Relator (a): Hamid Bdine; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de
Martinópolis - 1a Vara Judicial; Data do Julgamento: 08/10/2014; Data de Registro:
08/10/2014).
Portanto, neste aspecto, o recurso dos embargantes também não
prospera.
Não obstante, observo que a multa moratória deve ser aplicada única e
exclusivamente sobre os aluguéis vencidos e não pagos, e não sobre a totalidade do
débito,
como
pretende
o
embargado/exequente
a
fls.
2
(processo
n.
1012343-69.2018.8.26.0005).
Em outras palavras, não deverá incidir a multa moratória sobre as contas
de energia elétrica, cuja responsabilidade dos embargantes restou reconhecida nos
termos supracitados, e nem em relação às parcelas de IPTU, como constou da
planilha
de
débito
de
fls.
2
(autos
principais

processo
n.
1012343-69.2018.8.26.0005).
No mais, com razão os embargantes/apelantes ao impugnarem o

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afastamento da cobrança dos honorários advocatícios de 20% inseridos na planilha
de fls. 2 (autos principais processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005), única e
exclusivamente em razão do quanto dispõe as cláusulas 7a do aditamento firmado
entre os litigantes (fls. 7 destes autos).
Do teor da cláusula, forçoso convir que a previsão contratual
relativamente ao percentual de 20%, presta-se a eventual hipótese de purga de mora,
ato que se insere na esfera material.
Ademais, outra não pode ser a conclusão, tendo em conta o que dispõe o
art. 62, inc. II, letra “d”, da Lei no. 8.245/91, que assim dispõe:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis,
ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
(Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação
efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito
atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
(Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez
por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”
Outrossim, admitir-se a incidência dos honorários constantes da planilha
dos autos de execução (- fls. 02 - processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005), seria o
mesmo que permitir a dupla cobrança de honorários advocatícios, o que é vedado.
Isto posto, e considerando que a previsão contratual não vincula o juiz
ao arbitramento das verbas sucumbenciais, afasto a quantia de R$ 5.949,02, exigida
a título de honorários (fls. 02 - processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005

execução)).
Em suma, em se tratando de honorários advocatícios, ficam os
embargantes/apelantes condenados, única e exclusivamente, ao pagamento de 10%
do valor da condenação ora imposta, máxime tendo em conta que está sendo dado
provimento parcial ao recurso por eles interposto.
Destarte, de rigor o acolhimento do recurso interposto pelos
embargantes para afastar a cobrança de honorários advocatícios discriminados na
planilha de fls. 2 do processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005.
De rigor, portanto, o acolhimento em parte do recurso interposto pelos
embargantes, para julgar parcialmente procedente os embargos e: i) afastar as

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cobranças relativas às faturas de energia elétrica relativas aos meses de abril e
maio/2018, nos valores de R$ 48,49 e R$ 621,90, respectivamente; ii) consignar que
a multa moratória de 20% deverá incidir única e exclusivamente sobre os aluguéis
inadimplidos; e iii) afastar a cobrança de R$ 5.949,02, exigida a título de honorários
a fls. 02 do processo n. 1012343-69.2018.8.26.0005 - execução.
Face ao ora deliberado, tem-se que a sucumbência foi parcial e
recíproca.
Destarte, as partes arcarão, cada qual, com o pagamento de metade das
custas e despesas processuais dos embargos.
Os embargantes/apelantes arcarão com o pagamento dos honorários de
sucumbência aos patronos do embargado/apelado, que fixo, amparado nas balizas
impostas pelo art. 85, §2o., do CPC/2015, em 10% sobre o valor atualizado da
condenação.
O embargado/apelado, por sua vez, pagará aos patronos dos
embargantes, honorários de sucumbência que fixo em 20% sobre o benefício
econômico auferido nestes embargos, qual seja, o total das cobranças que restaram
afastadas face ao ora decidido (art. 85, §2o. c.c. §8o., do CPC/2015).
Com tais considerações, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso interposto pelos embargantes.
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
Relator