Tribunal: TJSP
Processo: 2046963-37.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-01
Data de publicação: 2020-06-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de despesas condominiais em fase de execução – Executada em recuperação judicial – Obrigação de caráter propter rem e extraconcursal – Decisão agravada que determinou a suspensão da execução remetendo o exequente à satisfação do seu crédito perante o juízo recuperacional – Precedentes jurisprudenciais de inaplicabilidade dos artigos 49 e 99 da Lei de Falências e

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de despesas condominiais em fase de execução – Executada em recuperação judicial – Obrigação de caráter propter rem e extraconcursal – Decisão agravada que determinou a suspensão da execução remetendo o exequente à satisfação do seu crédito perante o juízo recuperacional – Precedentes jurisprudenciais de inaplicabilidade dos artigos 49 e 99 da Lei de Falências e Recuperação Judicial aos créditos dessa natureza – Impossibilidade de suspensão do feito – Prosseguimento do feito pelo Juízo da execução, cabendo, contudo, ao Juízo recuperacional o controle sobre eventuais constrições de bens. Recurso provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000389180
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2046963-37.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante CONDOMINIO
FUSION HOME & OFFICE, é agravado PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) e JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 1o de junho de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica
Agravo de Instrumento no 2046963-37.2020.8.26.0000

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Agravante: Condominio Fusion Home & Office
Agravado: Pdg Realty S/A Empreendimentos Imobiliarios
Comarca: Santos - 9a. Vara Cível
Juiz de Direito: Carlos Ortiz Gomes
Número de origem: 0009546-81.2019.8.26.0562
VOTO No 1.815
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de despesas
condominiais em fase de execução – Executada em recuperação
judicial – Obrigação de caráter propter rem e extraconcursal –
Decisão agravada que determinou a suspensão da execução
remetendo o exequente à satisfação do seu crédito perante o juízo
recuperacional – Precedentes jurisprudenciais de inaplicabilidade
dos artigos 49 e 99 da Lei de Falências e Recuperação Judicial aos
créditos dessa natureza – Impossibilidade de suspensão do feito –
Prosseguimento do feito pelo Juízo da execução, cabendo,
contudo, ao Juízo recuperacional o controle sobre eventuais
constrições de bens. Recurso provido, com observação.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio
Fusion Home & Office nos autos de cumprimento de sentença proferida em ação de
cobrança de taxa condominial, que move contra a agravada, contra a respeitável decisão
(fls. 628/629 dos autos principais) que determinou a suspensão da execução tendo em vista
que a constrição de bens da devedora está sujeita à jurisdição do Juízo da Recuperação
Judicial.
Alega, em síntese, que a) propôs o cumprimento de sentença que
lhe foi procedente, proferida em ação de cobrança de despesas condominiais que moveu
contra a agravada; b) a agravada, após regular citação, não efetuou o pagamento da dívida
ou indicou bens à penhora; c) o crédito é extraconcursal, como reconhecido pelo juízo a
quo, não se submetendo, portanto, à habilitação no juízo da recuperação, impondo-se, por
isso o prosseguimento daquele feito, inclusive com constrição de bens. Pretende seja

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concedida tutela de urgência, a fim de se determinar o prosseguimento do cumprimento de
sentença.
Recurso tempestivo e devidamente preparado (fls. 17/18), restou
negado o pedido de liminar, sendo dispensadas as informações judiciais (fls. 1209).
Contraminuta a fls. 1215/1216 e manifestação da douta
Procuradoria a fls. 1231/123, pelo desinteresse na atuação daquele órgão neste feito.
Oposição ao julgamento virtual pela agravada a fls. 1212, que após
o questionamento de fls. 1234, manifestou sua concordância (fls. 1237).
É o relatório.
2. O recurso merece provimento.
Ajuizada ação de cobrança de despesas condominiais pela
agravante, vencidas desde fevereiro/2015, o feito foi julgado procedente (fls. 389/396 dos
autos de cumprimento de sentença) por respeitável sentença que transitou em julgado em
03/04/2019 (fls. 400 do cumprimento de sentença), constituindo dessa forma o título
executivo judicial.
Já na fase executiva o agravado aduziu que o crédito reclamado
deveria ser habilitado no juízo universal da recuperação judicial do grupo econômico do
qual faz parte, cujo pedido de recuperação foi efetuado em 23/02/2017, com homologação
do plano em 06/12/2017.
O juízo da execução entendeu tratar-se de dívida propter rem e
extraconcursal, determinando, no entanto, a suspensão da execução nos termos do artigo
921, inciso III do Código de Processo Civil: "Suspende-se a execução (...) quando o
executado não possuir bens penhoráveis". Esta a decisão agravada.

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Nos termos do artigo 1.315 do Código Civil: "O condômino é
obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou
divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita." Trata-se de típica obrigação
propter rem que, segundo Carlos Roberto Gonçalves1, recai sobre determinada pessoa por
força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do
obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.
A propósito do tema de decidiu o Ministro Waldemar Zveiter:
"PROCESSUAL CIVIL - EXECUÇÃO - CONDOMÍNIO OBRIGAÇÃO
PROPTER REM.
I - A doutrina ensina que o cumprimento das obrigações atinentes aos
encargos condominiais, sujeitando o devedor as cominações previstas,
todas exigíveis pela via executiva, constitui uma espécie peculiar de ônus
real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime
poder de seqüela. Isso porque o adquirente do imóvel em sistema de
condomínio responde pelos débitos da unidade requerida. (inteligência
do art. 4°, parágrafo único da lei de condomínio).
II - recurso não conhecido"
(REsp n° 6.123/RJ, Terceira Turma, Relator o Ministro Waldemar
Zveiter, DJ de 18/2/91)
Considerando-se, ademais, a peculiaridade do caso, esta relativa a
atividade da agravante-recuperanda, cuja finalidade é, sabidamente, a comercialização de
unidades imobiliárias, forçoso reconhecer que a despesa condominial em comento também
deve ser considerada como custo intrínseco à atividade comercial da agravada, um vez que
decorrente da própria cadeia de produção do bem por ela comercializado, classificando-se-
a como crédito extraconcursal. Nesse sentido o inciso III do Art. 84 da lei de Falências e
Recuperação: "Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com
precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a:
(...) III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do
seu produto, bem como custas do processo de falência".
A norma de regência ainda dispõe: "Art. 67. Os créditos
1GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume II, teoria geral das obrigações, 13a edição,
pág. 27

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decorrentes de obrigações contraídas pelo devedor durante a recuperação judicial,
inclusive aqueles relativos a despesas com fornecedores de bens ou serviços e contratos de
mútuo, serão considerados extraconcursais, em caso de decretação de falência,
respeitada, no que couber, a ordem estabelecida no art. 83 desta Lei". g.n.
Não outro o entendimento desta Câmara de Direito Privado que,
reiteradamente, vem decidindo:
“PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título extrajudicial -
Despesas condominiais - Decisão de primeiro grau que indefere o
levantamento de valores bloqueados por entender que a execução de
cobrança de taxas condominiais não está sujeita ao juízo universal da
recuperação judicial - Agravo interposto pela executada - Justiça
gratuita - Possibilidade de concessão a pessoa jurídica, desde que
comprovada a impossibilidade de suportar os encargos do processo -
Momentânea impossibilidade caracterizada - Súmula 481 do Superior
Tribunal de Justiça - Natureza 'propter rem' das despesas condominiais
- Obrigação que onera a própria coisa e é necessária à sua
conservação - Crédito extraconcursal não sujeito à recuperação
judicial - Artigo 84, inciso III, da Lei no 11.101/05 – Precedentes -
Decisão mantida - Agravo parcialmente provido." g.n.
(Agravo de Instrumento no 2232872-26.2018.8.26.0000 Relator
Desembargador Carlos Henrique Miguel Trevisan, 29a Câmara de
Direito Privado, j. em 29/01/2019)
“Execução de título extrajudicial - Despesas de condomínio - Sentença
de extinção, em razão da recuperação judicial da empresa devedora -
Crédito extraconcursal não sujeito à recuperação judicial, por se tratar
de despesa com administração do ativo (art. 84. III, da Lei 11.101/05) -
Extinção afastada, com determinação para que seja dado regular
prosseguimento à execução - Recurso provido." g.n.
(Apelação no 1036382-26.2016.8.26.0224, 29a Câmara de Direito
Privado, Relatora Desembargadora Silvia Rocha, j. em 09.5.2018)
Nessa conformidade também o entendimento esposado pelo c.
Superior Tribunal de Justiça:
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE
COBRANÇA
DAS
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
POSTERIOR
FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS
ANTERIORES À FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DA
COISA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE OS
CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE
SUSPENSÃO
DA
EXECUÇÃO
DOS
CRÉDITOS.
CARÁTER
EXTRACONCURSAL. ENTENDIMENTO DOMINANTE NESTA CORTE.

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SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM
IMPOSIÇÃO DE MULTA.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos no Enunciado
Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de
9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015
(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo
CPC.
2. A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a
taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à
administração
do
ativo,
tratando-se,
portanto,
de
crédito
extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à
suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências.
Precedentes.
3. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior
advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a
multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre
o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro
recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do §
5o daquele artigo de lei.
4. Agravo interno não provido, com imposição de multa." g.n.
(AgInt no REsp 1646272/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 30/04/2018)
Ademais, neste feito, o título executado é a sentença condenatória.
A partir do trânsito em julgado desta (03/04/2019 - fls. 814) é que foi o exequente
constituído em seu direito, em contraponto ao pedido de recuperação judicial que foi
proposto em 23/02/2017 e homologado em 06/12/2017. Assim, inaplicável ao caso o
artigo 49 da Lei de Falência e Recuperação Judicial, segundo a qual os créditos anteriores
ao pedido sujeitam se ao plano de soerguimento, tendo em vista a constituição do crédito
em momento posterior ao pedido de recuperação judicial. Da mesma forma, não está o
crédito em comento sujeito à suspensão do artigo 99 daquele diploma legal.
E, ainda que assim não o fosse, não diverge o entendimento do c.
Superior Tribunal de Justiça nesse aspecto, quando se trata de despesas condominiais,
conforme decisão monocrática do Ministro Raul Araújo:
"Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
PDG
SP
7
INCORPORAÇÕES SPE LTDA. com fundamento nas alíneas "a" e "c"
do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 2.686):
"Ação de cobrança de despesas condominiais - fase de cumprimento de
sentença - natureza propter rem da obrigação - interesse da coletividade

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condominial - créditos que não se submetem aos efeitos da recuperação
- decisão reformada - agravo de instrumento provido."
Em suas razões, a recorrente aponta violação dos arts. 6o e 52 da Lei
11.101/2005, além de dissídio jurisprudencial. Aduz, em suma, que a
taxa condominial não pode ser considerada crédito de natureza
extraconcursal e, por isso, deve ser submetida à recuperação judicial.
Acrescenta que o soerguimento da empresa em crise só será possível
com a concentração das decisões acerca do destino de bens e valores no
juízo da recuperação judicial e que o Tribunal de origem, ao determinar
o prosseguimento indevido da execução, acabou por afrontar a
competência absoluta do juízo universal.
Pleiteia seja concedido efeito suspensivo ao recurso para evitar o início
da fase de cumprimento provisório da sentença e, com isso, a ocorrência
de prejuízo "para os autos da recuperação judicial e demais credores
listados no plano da recuperanda" (e-STJ, fl. 2.710), bem como a
reforma do acórdão atacado.
É o relatório. Decido.
Extrai-se dos autos que o Magistrado de primeiro grau reconheceu, em
cumprimento de sentença de ação de cobrança, a sujeição à recuperação
judicial do crédito referentes às cotas condominiais não pagas, o que
ensejou a interposição de agravo de instrumento.
O Tribunal de origem reformou a decisão de primeiro grau por entender
que o crédito condominial tem natureza propter rem e se destina à
própria manutenção do bem e, por isso, se trata de crédito
extraconcursal, que não se sujeita aos efeitos da recuperação. Eis os
fundamentos do julgado (e-STJ, fl. 2.687): Jurisprudência/STJ -
Decisões Monocráticas Página 1 de 2 "Segundo a decisão agravada, o
trânsito em julgado da ação se deu em 1.2.2017, enquanto o pedido de
recuperação judicial foi deferido em 23.2.2017, fls. 1167.
Com o respeito que merece, a decisão não deve prevalecer. Isso porque
os débitos de condomínio têm natureza propter rem, de modo que as
obrigações
originadas
do
próprio
imóvel
recaem
sobre
ele,
independentemente de quem detenha a titularidade. Nos termos do artigo
961 do Código Civil: "O crédito real prefere ao pessoal de qualquer
espécie".
No caso, cuida-se de crédito extraconcursal, referente às despesas
condominiais destinadas à manutenção do próprio bem, prevalecendo,
assim, o interesse da coletividade condominial.
Assim, diante de sua natureza propter rem, não há que se falar em
sujeição da dívida condominial aos efeitos da recuperação, na medida
em que são despesas destinadas à administração do ativo, artigo 84 da
lei 11.101/2005.
Consequentemente, todas as quotas condominiais exequendas no caso
são extraconcursais, ainda que constituídas em período anterior à
recuperação judicial da executada, devendo prosseguir a execução da
integralidade do débito desde julho de 2015."
Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência desta
Corte, segundo a qual "a taxa de condomínio se enquadra no conceito de
despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de
crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito,
tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências"

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(AgInt no REsp 1.646.272/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, DJe de
30/4/2018).
A propósito, ainda:
"AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS.
ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A HABILITAÇÃO
NO QUADRO GERAL DE CREDORES. OBSERVÂNCIA DA ORDEM
DE PRIVILÉGIO DOS CRÉDITOS ANTECEDENTES AOS ENCARGOS
DA MASSA. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Nos termos do art. 124, § 1o, III, do Decreto-Lei 7.661/45 (antiga Lei
de Falências), os débitos condominiais, por se tratarem de obrigação de
natureza propter rem, não podem ser considerados da pessoa do falido,
porquanto constituem ônus relativo ao próprio imóvel, constituindo-se,
portanto, em encargos da massa.
2. Agravo regimental desprovido." (AgRg no REsp 590.632/RJ, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, DJe de 22/10/2013). Diante do exposto, nos
termos do art. 255, § 4o, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso
especial." g.n.
(Resp 1.821.824/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Dje 30/10/2019)
Contudo, dispõe o artigo 47 da Lei de Recuperações: "A
recuperação judicial tem por objetivo viabilizar a superação da situação de crise
econômico-financeira do devedor, a fim de permitir a manutenção da fonte produtora, do
emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores, promovendo, assim, a
preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica."
Assim, cabe ao juízo universal exercer o controle sobre atos de
constrição ou expropriação patrimonial da recuperanda, porque responsável por avaliar a
essencialidade dos bens à atividade empresarial, sopesando dessa forma possíveis riscos ao
cumprimento do plano de recuperação e viabilidade do plano. Nesse sentido:
"BLOQUEIO
DE
VALORES
PELO
SISTEMA
BACENJUD
-
RECUPERAÇÃO JUDICIAL -
VERBAS
DE
SUCUMBÊNCIA
CONSTITUÍDAS APÓS O DEFERIMENTO DA RECUPERAÇÃO
JUDICIAL - NÃO SUJEIÇÃO AO PLANO DE RECUPERAÇÃO E A
SEUS EFEITOS - PROSSEGUIMENTO DO CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA - RESSALVA QUANTO A ATOS DE ALIENAÇÃO OU
CONSTRIÇÃO
PATRIMONIAL
-
COMPETÊNCIA
DO
JUÍZO
UNIVERSAL - PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA - Agravo
de instrumento provido em parte para admitir o bloqueio de valores
quanto às verbas sucumbenciais, devendo o juízo universal exercer o
controle sobre os atos de transferência e disponibilização dos valores
constritos, aquilatando a essencialidade à atividade empresarial."
(Apelação Cível no 0004455-90.2019.8.26.0309, Relator Des. Mendes
Pereira, 14a Câmara de Direito Privado, Julgado e publicado em

PODER JUDICIÁRIO
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04/02/2020)
"Agravo de Instrumento. Cumprimento de sentença. Honorários
advocatícios. Decisão que negou a submissão do crédito perseguido ao
Juízo da Recuperação judicial da ré. Crédito extraconcursal constituído
após o pedido de recuperação judicial que não se submete ao plano
de recuperação judicial. Inteligência do art. 49 da Lei de Recuperação
Judicial e Falências. Contudo, os atos de constrição devem ser
submetidos ao Juízo da recuperação judicial. Precedentes. Comunicado
Conjunto no 1.574/2018, emitido pela C. Presidência do Tribunal de
Justiça de São Paulo. Decisão parcialmente reformada. Recurso
parcialmente provido."
(Agravo de Instrumento no 22004411-91.2019.8.26.0000, Relator Des.
Neto Barbosa, 29a Câmara de Direito Privado, publicado em
14/11/2019)
Portanto, equivocada a determinação de suspensão do feito,
devendo a execução prosseguir regularmente, recomendando-se, contudo, para atendimento
dos princípios norteadores do instituto da recuperação judicial, a observação no
prosseguimento do feito executivo, que se efetivadas medidas de constrição patrimonial,
caberá ao juízo da recuperação o controle de tais atos, uma vez que podem interferir no
plano de recuperação judicial.
3. Em face do exposto, dá-se provimento ao recurso, com
recomendação.
FRANCISCO SHINTATE
Relator