Tribunal: TJSP
Processo: 1013128-61.2018.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-13
Data de publicação: 2020-01-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Culpa da vendedora – Não caracterização - É inadmissível acolher-se a pretensão de resolução do contrato por culpa da vendedora, por fatos pretéritos, após a prática de atos incompatíveis com tal intenção, o que caracterizaria verdadeiro venire contra factum proprium – Pedido recebido como desistência - Aplicação da Súmula 543 do STJ - Restituição

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Culpa da vendedora – Não caracterização - É inadmissível acolher-se a pretensão de resolução do contrato por culpa da vendedora, por fatos pretéritos, após a prática de atos incompatíveis com tal intenção, o que caracterizaria verdadeiro venire contra factum proprium – Pedido recebido como desistência - Aplicação da Súmula 543 do STJ - Restituição parcial dos valores pagos pelo preço – Juros de mora contados do trânsito em julgado – Dano moral não configurado – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000008979
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013128-61.2018.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
VIGA FLOR DE LIZ CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA., é apelada
GABRIELLA MARIA DE FARIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 13 de janeiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013128-61.2018.8.26.0577 -Voto no 18.060
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1013128-61.2018.8.26.0577
Comarca: São José dos Campos (7a Vara Cível)
Apelante: Viga Flor de Liz Construção e Incorporação Ltda.
Apelada:
Gabriella Maria de Faria
Juiz:
Emerson Norio Chinen
Voto n. 18.060
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Rescisão
Culpa da vendedora
Não caracterização - É
inadmissível acolher-se a pretensão de resolução do contrato por
culpa da vendedora, por fatos pretéritos, após a prática de atos
incompatíveis com tal intenção, o que caracterizaria verdadeiro
venire contra factum proprium – Pedido recebido como desistência
- Aplicação da Súmula 543 do STJ - Restituição parcial dos
valores pagos pelo preço Juros de mora contados do trânsito em
julgado Dano moral não configurado Recurso provido em
parte.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. indenização
por danos materiais e moral, alegando a autora que, em 23/09/2014, celebrou
contrato com a requerida para a aquisição do imóvel descrito na inicial, com
previsão de entrega para agosto de 2015, com possibilidade de prorrogação
até 01/02/2016, mas a requerida descumpriu as obrigações contratuais,
pretendendo a resolução do contrato por culpa da ré, com a restituição
integral dos valores pagos, além de compensação pelo dano moral,
indenização por danos materiais e arbitramento de cláusula penal.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação, rescindindo o contrato por culpa exclusiva da ré,
condenando-a na restituição à autora da totalidade das quantias pagas,
inclusive corretagem e demais taxas referentes ao negócio, corrigidos

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monetariamente os valores de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao
mês, desde a citação, ressarcimento do valor de R$ 800,00 gastos no reparo
do contrapiso e R$ 595,00 na instalação de box nos banheiros (fls. 124/125),
além da indenização por dano moral no montante de R$ 8.000,00, com
atualização da sentença e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a
citação e pagamento ou restituição à autora de valores pagos a título de taxas
condominiais e IPTU, arcando ainda ré com as custas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação atualizado
(fls. 555/563).
A requerida apelou sustentando que o atraso da entrega
do imóvel foi bem fundamentado e informado à apelada, ressaltando que a
prorrogação na entrega das chaves não se deu por sua culpa, mas por motivo
de força maior, e mesmo sabendo da disponibilidade das chaves desde
fevereiro de 2016 e urgência na quitação do saldo devedor previsto, a autora
preferiu não dar entrada no financiamento e fez reclamação no Procon em
outubro de 2016, e decorridos oito meses, deu entrada no financiamento
somente em julho/2017, agindo assim de má-fé, sendo de rigor o
reconhecimento da rescisão por culpa da apelada, que tinha inclusive
conhecimento da cessão de crédito, informada por carta pela Brazilian
Mortgages. Quanto ao atraso, sustentou que houve motivo de força maior,
pois um deslizamento de terra ocorrido em 26/06/2013, no terreno lindeiro ao
empreendimento, arrastou o muro de contenção, desmoronando parte da obra,
o que atrasou e prejudicou o devido prosseguimento, sendo que a demora no
recebimento do imóvel também decorreu do atraso na liberação do
financiamento, o que não pode ser imputado à ré, devendo a restituição dos
valores respeitar as disposições contratuais, bem como não é devida a
indenização por dano moral, em razão da ausência de qualquer ato ilícito,

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requerendo a reforma para que seja julgada improcedente a ação (fls.
579/601).
Foram
apresentadas
contrarrazões,
arguindo-se
preliminarmente a deserção do recurso, pelo preparo ter sido recolhido a
menor, e no mérito, pugnou-se pela manutenção da sentença (fls. 611/627).
É o Relatório.
Não há deserção do recurso, uma vez que, tendo sido
condenada em quantia líquida, o preparo foi recolhido pela ré sobre o valor
da condenação, nos termos do § 2o do art. 4o, inciso II, da Lei n. 11.608/2003,
com a redação conferida pela Lei n. 15.760/2015.
As partes firmaram em 23/09/2014, Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel (fls. 36/49), para
aquisição do bem descrito na inicial, com previsão de conclusão da obra em
agosto de 2015 (fls. 37), estabelecendo a cláusula 9.01, que o prazo poderia
ser prorrogado por 180 dias (fls. 44).
O prazo de tolerância, é válido justamente para suprir
quaisquer eventualidades, na previsão inicial, para a entrega do bem (Súmula
n. 164 do TJSP), sendo razoável, por se cuidar de contrato cuja execução
depende de um conjunto de fatores, como financiamento, fornecedores,
intempéries, trabalhadores, etc, afastando-se qualquer outra possibilidade de
prorrogação, ainda, que sob a alegação de caso fortuito ou força maior, ou
entraves burocráticos para a conclusão e entrega do empreendimento, como a
obtenção do habite-se ou exigências administrativas, contra as quais pode se
insurgir pelas vias legais, conforme consolidado pela Súmula n. 161 deste
TJSP. Os alegados problemas decorrentes de desmoronamento do muro de

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contenção do empreendimento não são considerados como de caso fortuito e
força maior, por serem previsíveis e evitáveis.
A requerida não comprovou a conclusão das obras no
prazo contratualmente estipulado, que segundo a ré admite seria em
01/02/2016, tendo inclusive juntado o “Habite-se” emitido em 17/02/2016
(fls. 67), evidenciando-se a ocorrência do atraso.
Todavia, tal pequena dilação não motivou o imediato
pedido de resolução do contrato, havendo em 24/02/2016 sido expedido
comunicado dando ciência da expedição do habite-se e da liberação para
recebimento das chaves (fls.66), e nem mesmo a necessidade de reparos no
imóvel, sendo certo que no instrumento de Rerratificação firmado pelas
partes em 29/06/2017 foi dado um desconto à autora de R$ 17.162,65, sobre
o saldo devedor, para compensar os reparos que realizou no imóvel ou que
viesse a realizar (fls. 92/96), ou seja, posteriormente à reclamação feita pela
requerente ao PROCON em 20/10/2016 requerendo o distrato da avença.
Com o acordo em junho/2017 (Rerratificação), o prazo
para a entrega do imóvel foi prorrogado para a "data da quitação do saldo
devedor" (fls.95).
A cessão do crédito da apelante para a Brazilian
Mortgages Companhia Hipotecária, também, não é justificatica para a
resolução do contrato, pois para o devedor, pouco importa a quem deve
pagar, e não nulifica o instrumento de Rerratificação.
Não se pode imputar à ré a culpa pela não obtenção do
financiamento pela compradora, não havendo a requerente apresentado
documento da instituição financeira que escolheu, nesse sentido, sendo
inequívoco que o saldo devedor sofreria reajustes mensalmente.

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É inadmissível acolher-se a pretensão de resolução do
contrato por culpa da vendedora, por fatos pretéritos, após a prática de atos
incompatíveis com tal intenção, o que caracterizaria verdadeiro venire contra
factum proprium pela qual, segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald1: "a ninguém é lícito fazer valer um direito em contradição com a
sua anterior conduta interpretada objetivamente".
Deve-se receber o pedido inicial como desistência do
contrato pela compradora.
Devem ser restituídas as importâncias pagas, com
retenção de 20% sobre o total do preço pago, de uma só vez, com atualização
monetária pela Tabela Prática do TJSP de cada desembolso e juros de mora
de 1% ao mês do trânsito em julgado (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe
20/10/2015), o que está em conformidade com a Súmula n. 543 do STJ de
que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe 31/08/2015. A corretagem se transferido o pagamento ao comprador não
deve ser restituída, por ter atingido sua finalidade.
O desfazimento do negócio pode causar ao consumidor,
desconforto,
desânimo,
aborrecimento
e
irritação.
Entretanto,
tais
sentimentos, isoladamente, não importam em violação a direito da
1 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito dos Contratos/ Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Rio
de Janeiro: Lumen Júris, 2011, p. 190.

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personalidade, que importa em lesão à autoestima ou ao conceito público do
indivíduo. É assente que o simples descumprimento contratual, por
caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral,
"salvo quando descritas consequências fáticas capazes de ensejar o dano
moral" (AgInt no AREsp 476.290/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019;
AgRg no REsp 1136524/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2011, DJe 31/03/2011; RCDESP no
Ag 1241356/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA
TURMA, julgado em 09/11/2010, DJe 17/11/2010), a não ser que resulte,
também ofensa a direito inato da pessoa humana, o que não ocorreu no caso,
devendo ser afastada a condenação.
Mantém-se, contudo, no mais, a r. sentença, quanto ao
ressarcimento dos danos materiais por melhorias no imóvel e de despesas
com taxas condominiais e IPTU anteriores a posse do bem, e abstenção de
restrições perante os órgãos de proteção ao crédito, diante do desfazimento do
negócio.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE à
apelação, nos termos da fundamentação, rateando-se as despesas do processo
de forma proporcional ao que sucumbiram (art. 86 do CPC/2015), majorando-
se em 2% os honorários advocatícios devidos pela ré, pelo acolhimento
apenas em parte da apelação (art. 85, § 11, do CPC/2015) e em 10% do valor
dos pedidos excluídos os honorários devidos pela aurora em favor da ré (art.
85, § 2o, CPC/2015), observada a gratuidade da justiça.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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