Tribunal: TJSP
Processo: 1006575-26.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. Procedência da ação. Questão limitada à prestação vencida em outubro de 2017, cujo valor mostrou-se excessivo em virtude do consumo de água. Regularidade cabalmente demonstrada pelo condomínio credor. Preliminar de cerceamento de defesa afastada, uma vez legitimado o julgamento antecipado da lide nas circunstâncias. Vazamento na unidade consumidora do réu

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. Procedência da ação. Questão limitada à prestação vencida em outubro de 2017, cujo valor mostrou-se excessivo em virtude do consumo de água. Regularidade cabalmente demonstrada pelo condomínio credor. Preliminar de cerceamento de defesa afastada, uma vez legitimado o julgamento antecipado da lide nas circunstâncias. Vazamento na unidade consumidora do réu demonstrado a contento. Defesa do réu calcada, basicamente, em equívoco na cobrança, cuja individualização restou autorizada em assembleia geral realizada em 2014, não impugnada até a eclosão do vazamento. Particularidades do caso concreto a demonstrar o acerto da r. sentença na procedência integral da ação. Encargos legais incidentes sobre o valor original convencionados e previstos em lei, devidos a partir do vencimento de cada parcela. Mora ex re. Desnecessidade de notificação. Manutenção integral da sentença.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000924917
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006575-26.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante HUSSEIN
ABOU ZENNI, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARQUE JUNDIAÍ.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente) E FABIO TABOSA.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 7794
APELAÇÃO No 1006575-26.2018.8.26.0309
COMARCA: JUNDIAÍ - 1a VARA CÍVEL
APELANTE: HUSSEIN ABOU ZENNI
APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARQUE JUNDIAÍ
JUIZ PROLATOR: LUIZ ANTONIO DE CAMPOS JUNIOR
AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS.
Procedência da ação. Questão limitada à prestação
vencida em outubro de 2017, cujo valor mostrou-se
excessivo
em
virtude
do
consumo
de
água.
Regularidade
cabalmente
demonstrada
pelo
condomínio credor. Preliminar de cerceamento de
defesa afastada, uma vez legitimado o julgamento
antecipado da lide nas circunstâncias. Vazamento na
unidade consumidora do réu demonstrado a contento.
Defesa do réu calcada, basicamente, em equívoco na
cobrança, cuja individualização restou autorizada em
assembleia geral realizada em 2014, não impugnada
até a eclosão do vazamento. Particularidades do caso
concreto a demonstrar o acerto da r. sentença na
procedência
integral
da
ação.
Encargos
legais
incidentes sobre o valor original convencionados e
previstos em lei, devidos a partir do vencimento de
cada
parcela.
Mora
ex
re.
Desnecessidade
de
notificação. Manutenção integral da sentença.
Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se
de
ação
de
cobrança
de
despesas
condominiais promovida por Condomínio Edifício Parque Jundiaí
contra Hussein Abou Zenni para o recebimento da prestação vencida

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em
9.10.2017,
na
importância
de
R$
3.443,00
(três
mil,
quatrocentos e quarenta e três reais).
A r. sentença combatida, integrada pela decisão de fls.
221, que rejeitou os embargos declaratórios, acolheu em parte a
pretensão inicial nos seguintes moldes: “Do exposto, JULGO
PROCEDENTE o pedido e assim o faço com o fito de condenar a parte
ré a pagar à parte autora as taxas condominiais impagas, incluindo-se
aquelas vencidas ao longo da demanda, com atualização monetária
pela Tabela Prática do Egrégio TJ_SP, juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), isso tudo a partir de
cada vencimento.”
Inconformado, apela o réu (fls. 223/242), suscitando
preliminar de cerceamento de defesa, uma vez requerida a oitiva dos
condôminos Sidney Domingo Victor, que assinou a ata de
assembleia, e das síndicas Viviane Shroeder e Maria de Jesus
Monteiro, para esclarecer os termos do contrato, devendo o valor ser
apurado por perícia técnica. Argumentando a incidência do disposto
no artigo 1.336 do Código Civil, aduz tratar-se de cobrança de conta
de água sem provas, inexistindo cobrança da área comum dos
apartamentos vazios e dos que moram sozinhos, havendo errônea
forma de cobrança. Diz que somente após o vazamento pôde verificar
que a cobrança efetuada pela empresa Techem se tratava de nova
venda de água, com cobrança indevida, e não previsão de pagamento
da área comum, sustentando erro de leitura por referida empresa. O
sistema fere o princípio da isonomia, assim como a convenção
coletiva, abençoando, de forma injusta, os moradores que possuem
área maior. Alega que o critério de reajuste não pode ser adotado,
porque permaneceu suspensa a cobrança, até dezembro, para
apuração de vazamentos, defendendo a ausência de aferição dos

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hidrômetros, a falta de prova do consumo excessivo, de vazamento, a
não medição da área comum e a forma de divisão do superávit.
Insiste que a ata da assembleia geral extraordinária nada fala sobre
a cobrança em tabela de preços progressiva da DAE Jundiaí,
necessitando de imediata correção, uma vez que a convenção
condominial não prevê a cobrança da forma como vem ocorrendo.
Sustenta inexistir nos autos a emissão das contas de água, sendo
absurdo o valor cobrado das coberturas.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 243/244) e
respondido (fls. 247/250).

A fls. 254 manifestou o apelante oposição ao
julgamento virtual.
É o relatório.
De
proêmio,
descabido cogitar-se do propalado
cerceamento de defesa por força do julgamento antecipado da lide,
providência em tudo e por tudo plenamente legitimada nas
circunstâncias.
Afinal, como é cediço, “o magistrado tem o poder-dever
de julgar antecipadamente a lide, desprezando a realização de
audiência para produção de provas, ao constatar que o acervo
documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. É do
seu livre convencimento o deferimento de pedido para a produção de
quaisquer provas que entender pertinentes ao julgamento da lide”
(STJ AgRg no Ag 693.982 SC Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI 4a
Turma J. 17.10.2006, in DJ 20.11.2006, p. 316).
A partir das arguições defensivas do réu, pautadas
basicamente na venda de água por parte da empresa Techem e

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equivocado rateio desta específica despesa, e uma vez considerada a
completa ausência de argumentação acerca da origem do volume de
água consumido no período, é possível aferir com segurança, não se
tratar, a prova testemunhal requerida, de elemento necessário
imprescindível ao seguro equacionamento do litígio, sintonizado à
diretriz da razoável duração do processo.
Integra o campo próprio dos poderes de direção do
juiz, até para que possa zelar adequadamente pela rápida solução do
litígio (CPC, art. 139, II e III), o indeferimento de diligências inúteis,
ou meramente protelatórias (CPC, art. 370, parágrafo único),
enquadrando-se em ambos os casos a prova oral postulada, mercê
dos sólidos fundamentos invocados para o desfecho de procedência
do pedido principal deduzido, uma vez incontroverso, repita-se, o
consumo de água na unidade condominial do réu, no propalado
período de setembro de 2017, acima do normal.
Nessa quadra de considerações, obtemperando os
limites da peça defensiva, notadamente à consideração do ônus da
impugnação especificada dos fatos (CPC, art. 336), é possível aferir a
presença de elementos suficientes ao seguro julgamento do mérito,
não havendo, por isso, de se cogitar de cerceamento de defesa em
razão do julgamento da lide no estado.
A hipótese é de ação de cobrança ajuizada por
condomínio edilício para o recebimento da prestação vencida em
9.10.2017, no valor de R$ 3.443,00 (três mil, quatrocentos e
quarenta e três reais). Extrai-se da petição inicial (fls. 1/2) e da
emenda (fls. 54/55) que a maior parte do débito reclamado, R$
2.551,50, diz respeito ao consumo de água no período.
Incontroversa a dívida, bate-se o réu quanto à forma

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de rateio da despesa relativa ao consumo de água, argumentando
que a partir da eclosão da dívida ora discutida pôde-se verificar que
a cobrança desta específica taxa está equivocada.
Sucede
que,
aprovada
em
24.2.2014
a
individualização do consumo de água no Condomínio Edifício Parque
Jundiaí (fls. 56), restou apurado pela empresa Techem do Brasil,
responsável pela medição a partir de então, que no período de
9.8.2017 a 12.9.2017 a unidade 22, pertencente ao réu, apresentou
consumo acima do perfil (fls. 61). Na mesma mensagem eletrônica
encaminhada em setembro do ano de 2017, referida empresa atestou
a inexistência de vazamentos da unidade. Confira-se.
Diante de tais informações, apurou o condomínio
autor, na época, que o réu estava viajando, e sua funcionária esteve
no condomínio apenas no dia 12.9.2017, concidentemente, no dia
em que deflagrado incontroverso início do vazamento, originado na
válvula de descarga, e que cessou apenas com o retorno do réu ao
apartamento, cinco dias após.
No particular, os documentos de fls. 145 e 155
comprovam o ingresso da sobredita funcionária no local apenas nos
dias 29.8.2017 e 12.9.2017, enquanto o réu, sobre o assunto, se
limita a argumentar que se trata de inverdade, defendendo a
necessidade de juntada de todas as folhas daquele mês.
Ressalte-se, ainda, que em visita de funcionário
responsável da empresa Techem à unidade consumidora do réu, em
9.11.2017, restou elaborado relatório no seguinte sentido “foram
realizados os testes e os medidores estão funcionando corretamente”
(fls. 156).
Ora, não verificada a existência de problema nos

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medidores da unidade consumidora do réu, e considerando a
plausível arguição do condomínio autor acerca da presença de
vazamento no período em que o apartamento permaneceu fechado,
roborada por prova documental, não deitada por terra, do ingresso
de funcionária do réu ao imóvel exatamente no período em que
deflagrado o vazamento, não merece guarida o frágil argumento do
condômino no sentido de que a forma de rateio e o valor cobrado
pela Techem sejam as causas propulsoras do débito ora cobrado.
O que se vê, na verdade, é a tentativa do réu de
justificar a inadimplência relativamente à despesa condominial
vencida em outubro do ano de 2017, a pretexto de cálculo indevido
de regular consumo de água, o que não se admite diante do
incontroverso vazamento proveniente de sua unidade consumidora
no período, notadamente, se considerarmos que, desde 2014, data
em que concretizada a individualização do consumo, o réu jamais se
insurgiu quanto à forma de rateio e cobrança.
Neste cenário, em contexto de indevida suspensão de
pagamento
de
despesa
condominial,
motivada
na
simples
discordância quanto ao consumo de água, o que, diga-se, não se há
de admitir, outro caminho não seria senão a procedência da ação,
notadamente, porque restou claro nos autos que o incontroverso
vazamento eclodido em setembro de 2017 foi único responsável pelo
excessivo valor cobrado no período.
Em
complemento,
cai
a
talhe
mencionar
os
esclarecimentos trazidos pelo credor a fls. 139, não impugnados
especificamente pelo réu em tempo oportuno, sobre a possibilidade
de envio do equipamento para aferição no INMETRO, tendo o aquele
recusado o procedimento e admitido o seu regular funcionamento.

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Esclareça-se, finalmente, que não se quer afirmar que
o condômino não tem direito a pleitear a revisão das contas de água
e fazer as oportunas impugnações. Contudo, definitivamente não é
esta a sede própria para tanto, e não se há de admitir a conduta de
manter-se o condômino inadimplente, em detrimento do interesse da
coletividade, diante da discordância de cobrança pontual, cujo cerne
sequer restou debatido neste feito, de onde se conclui por sua
regularidade, devendo o réu discutir os critérios gerais de cobrança e
individualização em sede própria, e desde que observados os termos
da convenção condominial.
Quanto ao critério de correção, a r. sentença
estabeleceu, acertadamente, a incidência de atualização monetária,
juros de mora e multa de 2% a partir de cada vencimento, não
merecendo prevalecer a insurgência veiculada pelo réu, buscando a
incidência de tais encargos tão somente a partir de janeiro de 2018,
porquanto a notificação extrajudicial de fls. 10, em momento algum,
outorga qualquer benefício neste sentido.
Destarte, em se tratando de cobrança de despesas
condominiais, os acréscimos incidentes sobre o valor original do
débito, como multa moratória de 2%, correção monetária e juros
legais são devidos por imposição contratual e legal e incidem a partir
do vencimento de cada parcela, haja vista tratar-se de obrigação
positiva e líquida a termo, a determinar a configuração da mora ex
re, independentemente de interpelação, a teor do disposto no art.
397, caput, do CC.

Nesse sentido:
Ação de cobrança de despesas condominiais deduzida em face de
cessionários de direitos sobre unidade condominial Arguição de
ilegitimidade de parte - Entendimento jurisprudencial do C. STJ, firmado
em sede recurso repetitivo (Resp no 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis

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Felipe Salomão), que estabelece os critérios de responsabilização do
compromissário comprador. Necessidade de comprovação de que (i) o
promissário comprador foi imitido na posse e que (ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação In casu, os dois requisitos restaram
demonstrados Arguição de ilegitimidade passiva rejeitada Réus e
cessionários assumiram a integralidade dos direitos sobre o imóvel -
Obrigação dos condôminos em arcar com as despesas decorrentes da
manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem
Débitos condominiais reconhecidos Em se tratando de despesas de
condomínio, a constituição em mora prescinde de interpelação, na
medida em que as cotas condominiais são obrigações positivas, líquidas
e com termo certo, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil - Juros
de mora e correção monetária que fluem a partir do vencimento de cada
prestação
-
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
Cível
0019851-69.2011.8.26.0477; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão
Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a.
Vara Cível; Data do Julgamento: 03/05/2017; Data de Registro:
03/05/2017)
À guisa de conclusão, desprovido o apelo, majoro a
verba honorária para o equivalente a 12% do valor da condenação,
nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.
Posto isso, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator