Tribunal: TJSP
Processo: 1118331-85.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão - A sentença reconheceu a culpa dos compromissários compradores pela rescisão, o que não se discute mais, pela ausência de recurso de sua parte - Porcentagem de retenção adequada – Quando a culpa pelo desfazimento do negócio é por desistência dos compromissários compradores, nestas circunstâncias, não lhes é devida a restituição de valores que pagaram a

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão - A sentença reconheceu a culpa dos compromissários compradores pela rescisão, o que não se discute mais, pela ausência de recurso de sua parte - Porcentagem de retenção adequada – Quando a culpa pelo desfazimento do negócio é por desistência dos compromissários compradores, nestas circunstâncias, não lhes é devida a restituição de valores que pagaram a título de comissão de corretagem, pela prestação do serviço ter atingido sua finalidade, o mesmo se dizendo quando a obrigação recai sobre a vendedora, que, não transferindo a obrigação ao comprador, conforme decidido no REsp Repetitivo n.1599511/SP, não pode querer abater o montante que despendeu com corretores do total a ser restituído - No caso, não há nos autos documento escrito de que a apelante tenha transferido aos compradores a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem – Taxas e outros tributos sobre a venda que são de responsabilidade da vendedora - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046278
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1118331-85.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LIFE PARK
GUARULHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., são apelados LAERTE
SANTOS OLIVEIRA e MAIZIA SANTOS MOREIRA OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1118331-85.2018.8.26.0100 -Voto no 21.255
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1118331-85.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo (12a Vara Cível Central)
Apelante: Life Park Guarulhos Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Laerte Santos Oliveira e outro
Juiz: Fernando José Cúnico
Voto n. 21.255
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Rescisão - A sentença reconheceu a culpa dos compromissários
compradores pela rescisão, o que não se discute mais, pela
ausência de recurso de sua parte - Porcentagem de retenção
adequada Quando a culpa pelo desfazimento do negócio é por
desistência
dos
compromissários
compradores,
nestas
circunstâncias, não lhes é devida a restituição de valores que
pagaram a título de comissão de corretagem, pela prestação do
serviço ter atingido sua finalidade, o mesmo se dizendo quando a
obrigação recai sobre a vendedora, que, não transferindo a
obrigação ao comprador, conforme decidido no REsp Repetitivo
n.1599511/SP, não pode querer abater o montante que despendeu
com corretores do total a ser restituído - No caso, não há nos autos
documento escrito de que a apelante tenha transferido aos
compradores a obrigação pelo pagamento da comissão de
corretagem – Taxas e outros tributos sobre a venda que são de
responsabilidade da vendedora - Recurso desprovido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas, alegando os autores que firmaram com a ré, Contrato
Particular de Compromisso de Compra e Venda, para aquisição do imóvel
descrito na inicial, contudo não houve entrega da unidade na data prometida,
requerendo a rescisão da avença, com devolução de 90% dos valores pagos.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação para rescindir o contrato celebrado entre as partes,
determinando à ré que restitua aos requerentes o quanto por eles

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desembolsado, monetariamente corrigido desde cada desembolso, pela Tabela
Prática do TJSP, e com juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em
julgado, autorizada a retenção de 20% para cobrir despesas administrativas,
arcando ainda a ré com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (fls.
176/180).
A requerida apelou arguindo preliminarmente sua
ilegitimidade passiva quanto à restituição de valores pagos à empresa Frema,
a título de comissão de corretagem e intermediação imobiliária, asseverando
que o total que recebeu foi de R$ 58.582,91 e não R$ 66.164,00 como
afirmam os apelados, e, no mérito, sustenta a legalidade da cláusula
contratual que prevê a retenção dos valores, que devem ser aplicados como
estipulados pelas partes, restando confirmado pela sentença a culpa dos
autores na rescisão, e, subsidiariamente, requer a majoração do percentual de
retenção para 25% ou 30%, nos termos da Lei no 13.786/2018, bem como
aduz não ser possível a devolução dos valores pagos a título de
intermediação, efetivamente prestados, sob pena de enriquecimento sem
causa, requerendo a reforma (fls. 183/210).
Não foram apresentadas contrarrazões (fls. 216).
É o Relatório.
De início, cumpre consignar que o Superior Tribunal de
Justiça no julgamento dos Temas 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428) e
971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485) acolheu questão de ordem e decidiu
que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018 no
julgamento dos referidos temas repetitivos que tratam da aplicação de
penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel

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comprado na planta, de maneira que, consoante este entendimento, a referida
Lei não retroage para atingir os contratos firmados anteriormente a sua
vigência.
A sentença reconheceu a culpa dos autores pela rescisão,
o que não se discute mais, pela ausência de recurso de sua parte.
Quando a culpa pelo desfazimento do negócio é por
desistência dos compromissários compradores, nestas circunstâncias, não lhes
é devida a restituição de valores que pagaram a título de comissão de
corretagem, pela prestação do serviço ter atingido sua finalidade, o mesmo se
dizendo quando a obrigação recai sobre a vendedora, que, não transferindo a
obrigação ao comprador, conforme decidido no REsp Repetitivo
n.1599511/SP, não pode querer abater o montante que despendeu com
corretores do total a ser restituído.
No caso, não há nos autos documento escrito de que a
apelante tenha transferido aos compradores a obrigação pelo pagamento da
comissão de corretagem. No quadro resumo de fls. 37/39 não tem previsão
dentre os pagamentos a serem efetuados, que parte deles se referiam a
comissão de corretagem, bem como é ausente qualquer previsão dentre as
cláusulas do contrato de fls. 17/36, não comprovando a vendedora que houve
a devida informação aos consumidores, somente pela emissão dos boletos de
fls. 80/84, onde apenas consta diferente empresa beneficiária, porém, sem
qualquer menção à comissão de corretagem, e taxas e outros tributos relativos
ao negócio são de inteira responsabilidade da vendedora, não podendo,
também, ser abatidos.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as

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Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” e “reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e
venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas
de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das
parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como
que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas
pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição
unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que
não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das
prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de
ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF,

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Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008).
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
Assim, são abusivos os percentuais estabelecidos para
retenção na cláusula 23.1 (fls. 23), e, consequentemente, nulos (art. 51, IV,
CDC), devendo ser mantido o percentual de retenção fixado na sentença
sobre os valores pagos, uma vez que a porcentagem deve ser
proporcionalmente inversa ao montante quitado, sobre o qual incidirá de
maneira a atenuar os prejuízos da vendedora, o que foi adequado.

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Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de
apelação nos termos da fundamentação, majorando-se os honorários devidos
pela apelante em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica