Tribunal: TJSP
Processo: 1001070-85.2018.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
Apelação – Embargos à execução – "Contrato de arrendamento de imóvel e instalações e concessão de uso de espaço para armazenagem e movimentação de combustíveis" – Nulidade da sentença por ausência de fundamentação – Inocorrência – Nulidade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem – Não acolhimento – Redução da multa moratória – Impossibilidade – Nulidade da cláusula de eleição de

Ementa:
Apelação – Embargos à execução – "Contrato de arrendamento de imóvel e instalações e concessão de uso de espaço para armazenagem e movimentação de combustíveis" – Nulidade da sentença por ausência de fundamentação – Inocorrência – Nulidade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem – Não acolhimento – Redução da multa moratória – Impossibilidade – Nulidade da cláusula de eleição de foro – Inexistência – Honorários advocatícios contratuais – Exclusão.

O fato de a decisão recorrida não ter dado ao caso a solução que o apelante entende correta não caracteriza ausência de fundamentação adequada, podendo-se extrair da respeitável sentença, com clareza, os motivos que conduziram o nobre magistrado à conclusão externada no ato decisório que proferiu. Em regra, não se vislumbra nos contratos de locação a ausência de liberdade na discussão do conteúdo do contrato. Nos contratos de locação celebrados por empresas, com o objetivo de fomentarem suas atividades econômicas, essa ausência de liberdade é praticamente inexistente, dada a ampla possibilidade de negociarem e influírem, mutuamente, na fixação do conteúdo do contrato e no estabelecimento de suas cláusulas, razão pela qual não se trata de contrato de adesão e não é inválida a renúncia ao benefício de ordem. Nos contratos que não sejam de adesão, a competência em razão do valor e do território pode ser modificada por convenção das partes, desde que a eleição de foro conste de contrato escrito e faça alusão a determinado negócio jurídico, consoante disposto na norma do artigo 63 do Código de Processo Civil (CPC/1973, art. 111). Multa moratória fixada em dez por cento não é manifestamente excessiva nem destoa da praxe do mercado imobiliário, sendo este inferior ao percentual que se costuma praticar em contratos de locação, razão pela qual sua redução não deve ocorrer. Instaurada a demanda, os honorários advocatícios fixados pelas partes no contrato só têm aplicação na hipótese de resolução extrajudicial da controvérsia entre elas havida. Se o processo prosseguir até ser proferida sentença, só serão cabíveis os honorários que forem fixados pela decisão judicial.

Apelação provida em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000904144
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001070-85.2018.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante FRANK
MEIRA JUVINIANO, é apelado SAINT LUZIA ADMINISTRAÇÃO E
PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 21 de outubro de 2020.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1001070-85.2018.8.26.0428
Apelante:
Frank Meira Juviniano
Apelada:
Saint Luzia Administração e Participações Ltda.
Comarca:
Paulínia (1a Vara)
Juiz:
Carlos Eduardo Mendes
VOTO No 45.108
Apelação
Embargos à execução
“Contrato de
arrendamento de imóvel e instalações e concessão de uso de
espaço
para
armazenagem
e
movimentação
de
combustíveis”
Nulidade da sentença por ausência de
fundamentação Inocorrência Nulidade da cláusula de
renúncia ao benefício de ordem
Não acolhimento

Redução da multa moratória Impossibilidade Nulidade
da cláusula de eleição de foro Inexistência Honorários
advocatícios contratuais Exclusão.
O fato de a decisão recorrida não ter dado ao caso a solução
que o apelante entende correta não caracteriza ausência de
fundamentação adequada, podendo-se extrair da respeitável
sentença, com clareza, os motivos que conduziram o nobre
magistrado à conclusão externada no ato decisório que
proferiu. Em regra, não se vislumbra nos contratos de
locação a ausência de liberdade na discussão do conteúdo do
contrato. Nos contratos de locação celebrados por empresas,
com o objetivo de fomentarem suas atividades econômicas,
essa ausência de liberdade é praticamente inexistente, dada
a ampla possibilidade de negociarem e influírem,
mutuamente, na fixação do conteúdo do contrato e no
estabelecimento de suas cláusulas, razão pela qual não se
trata de contrato de adesão e não é inválida a renúncia ao
benefício de ordem. Nos contratos que não sejam de adesão,
a competência em razão do valor e do território pode ser
modificada por convenção das partes, desde que a eleição de
foro conste de contrato escrito e faça alusão a determinado
negócio jurídico, consoante disposto na norma do artigo 63
do Código de Processo Civil (CPC/1973, art. 111). Multa
moratória fixada em dez por cento não é manifestamente
excessiva nem destoa da praxe do mercado imobiliário,
sendo este inferior ao percentual que se costuma praticar em
contratos de locação, razão pela qual sua redução não deve
ocorrer. Instaurada a demanda, os honorários advocatícios
fixados pelas partes no contrato só têm aplicação na

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hipótese de resolução extrajudicial da controvérsia entre
elas havida. Se o processo prosseguir até ser proferida
sentença, só serão cabíveis os honorários que forem fixados
pela decisão judicial.
Apelação provida em parte.
Vistos.
A respeitável sentença de fls. 204/205,
proferida em embargos à execução, fundada em “contrato de
arrendamento de imóvel e instalações e concessão de uso de espaço para
armazenagem e movimentação de combustíveis”, julgou improcedente o
pedido e determinou o prosseguimento da execução. Em razão da
sucumbência, o embargante foi condenado ao pagamento das custas, das
despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em dez
por cento do valor corrigido da dívida.
Em apelação o embargante arguiu, em síntese,
que a sentença é nula, por ausência de fundamentação, uma vez que
“não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo capazes de,
em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador” (fl. 318); que é
nula a cláusula de renúncia ao benefício de ordem, pois inserta em
contrato de adesão, razão pela qual deve ser reconhecida “a
ilegitimidade passiva do Apelante, que não pode ser demandado pela
dívida aqui cobrada, uma vez que só haverá interesse de agir em face
destes após, e somente após, havida a tentativa exclusiva de satisfação
do crédito em face da devedora principal Florida Distribuidora de
Petróleo Ltda.” (fl. 326); que é nula a cláusula de eleição de foro, tendo
em conta estar “em contrato de adesão, capaz de dificultar o acesso do
apelante ao Juízo eleito, dificultando a sua defesa e ocasionando-lhe
prejuízos” (fl. 331); que a execução não está lastreada em título

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revestido de liquidez, certeza e exigibilidade, pois o contrato “possui
cláusulas abusivas, as quais promovem a cobrança de encargos
nitidamente ilegais” (fls. 331/332); que a multa moratória de dez por
cento é abusiva (cláusula no 4), devendo ser aplicada cominação de dois
por cento, até pela incidência da legislação consumerista; que é abusiva
a cláusula que prevê honorários advocatícios de vinte por cento do valor
atualizado do débito (cláusula no 21); que a cobrança de encargos
indevidos exclui a mora; que os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser reduzidos, principalmente em razão da “singeleza desta
demanda” (fl. 346), o que induz ao arbitramento da verba honorária por
apreciação equitativa; que lhe deve ser concedidos os benefícios da
Justiça gratuita (fls. 311/350).
Vieram contrarrazões pelo desprovimento do
recurso, com postulação de majoração dos honorários advocatícios e de
aplicação da pena de litigância de má-fé (fls. 379/395).
Foi indeferida a gratuidade judiciária (fls.
438/439).

É o relatório.
Analisa-se a preliminar de nulidade da
sentença, por falta de fundamentação adequada.
O órgão julgador deve motivar, de forma
suficiente, aquilo que é decidido, não estando sujeito a responder, uma a
uma, todas as alegações deduzidas pelas partes, nem a explicitar todos os
dispositivos legais correspondentes. Convém enfatizar que o Colendo
Superior Tribunal de Justiça vem assentando, reiteradamente, que “o
órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos
trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram”, devendo

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“apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e
imprescindíveis à sua resolução” (REsp no 1.572.069/PR, Segunda
Turma, Relator: Ministro Herman Benjamin, j. em 13.12.16, DJe de
02.02.17, v. u.).
A prova existente no processo foi valorada
segundo a livre convicção do juiz, que externou expressamente o
raciocínio por ele utilizado para, considerando os elementos produzidos,
chegar ao desfecho dado à lide.
Partindo do debate travado pelas partes a
respeito da controvérsia entre elas havida, o magistrado enfrentou as
questões cuja resolução era necessária para pôr fim ao litígio.
O fato de a decisão recorrida não ter dado ao
caso a solução que o apelante entende correta não caracteriza ausência
de fundamentação adequada, podendo-se extrair da respeitável sentença,
com clareza, os motivos que conduziram o nobre magistrado à conclusão
externada no ato decisório que proferiu. A fundamentação é de tal modo
suficiente que permitiu ao apelante impugnar as razões de decidir
adotadas, de forma especificada, tentando demonstrar a razão pela qual,
na sua visão, as provas conduzem à solução diversa.
Neste sentido, está a orientação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Processual Civil. Agravo de instrumento contra a inadmissão de
recurso especial alegando ofensa ao artigo 458, CPC, por ausência
de fundamentação no julgado recorrido. Improvimento.
Se os fundamentos do acordão recorrido não se mostram suficientes
ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não
existam. Não se pode confundir ausência de motivação com
fundamentação contraria aos interesses da parte.
Agravo improvido.” (AgRg no Ag 56745/SP, Primeira Turma,
Relator: Ministro César Asfor Rocha, j. em 16.11.94, DJ de
12.12.94, v. u.)

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Superada a matéria preliminar, examinam-se as
demais questões.
Necessário ressaltar que a locação não
caracteriza relação de consumo.
O que atrai determinada relação jurídica para o
âmbito de regência da legislação consumerista é o fato de ser integrada
por um consumidor (aquele que adquire ou utiliza produto ou serviço
como destinatário final) e por um fornecedor (aquele que oferece
produtos ou prestação de serviços ao mercado de consumo), conforme
estatuem as regras dispostas nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do
Consumidor.
A relação havida entre locador e locatário, por
isso, não se caracteriza como de consumo, pois não correspondem às
figuras de fornecedor e consumidor, estando vinculados por uma relação
regida por lei especial e caracterizada pelo ato do proprietário ou
possuidor de conceder o uso e gozo de um bem a alguém, por meio de
remuneração.
A situação é, como se vê, totalmente distinta da
que se passa no mercado de consumo, entendimento acolhido pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“LOCAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTS 79 DA LEI 8.245/91 E 2.036
DO CÓDIGO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO.
OCORRÊNCIA.
MULTA.
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.
INAPLICABILIDADE.
INEXISTÊNCIA
DE
RELAÇÃO DE CONSUMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO
E PROVIDO.
1. O Tribunal a quo emitiu pronunciamento sobre as questões
suscitadas pelo recurso especial, embora não tenha feito referência
expressa aos respectivos dispositivos legais, caracterizando assim seu
prequestionamento implícito.
2. É pacífica e remansosa a jurisprudência, nesta Corte, no sentido de

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que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos
locatícios, que são regulados por legislação própria.
3. Restam ausentes às relações locatícias as características
delineadoras da relação de consumo apontadas na Lei 8.078/90.
4. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp no 689.266/SC,
Quinta Turma, Relator: Ministro Arnaldo Esteves Lima, j. em
06.10.05, DJU de 14.11.05)
Em relação à arguição de que o contrato
pactuado pelas partes é de adesão, devem ser feitas algumas
considerações.
O contrato de adesão é caracterizado pela
existência de disposições pré-definidas, às quais o um dos contratantes
apenas adere, sem possibilidade de discuti-las. Assim, o contrato de
adesão tem seu conteúdo determinado por uma das partes, cabendo à
outra apenas aderir ou não.
Essa figura contratual se distingue dos
contratos paritários, pois nestes a conclusão é antecedida de negociações
que conduzem à formatação dos termos ou do conteúdo do contrato.
Essa negociação é inexistente nos contratos de
adesão, pois ao aderente são apresentadas cláusulas definitivas, que a ele
caberá aceitar (realizando a contratação) ou não aceitar (não
contratando).
Ao tratarem do contrato de adesão, Gustavo
Tepedino, Carlos Nelson Konder e Paula Greco Bandeira lecionam:
“Sua característica distintiva, portanto, além da predeterminação do
seu conteúdo por uma das partes, associa-se à impossibilidade de a
outra parte discutir seu conteúdo, limitando-se a aderir ou não. A
disparidade na formação do consenso entre as partes, relativamente à
possibilidade de interferência no conteúdo do contrato, justifica a
atuação do legislador no sentido de proteger a parte aderente,
buscando o reequilíbrio nesses contratos naturalmente assimétricos.”
(Contratos, vol. 3, 1a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2020, págs. 77/78)

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A conceituação do contrato de adesão também
é bem delineada por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
“Esse conceito evidencia os três atributos dos contratos de adesão:
predisposição das cláusulas, unilateralidade e rigidez.
De fato, um dos contratantes não possui a liberdade de estipulação do
conteúdo das cláusulas, restando-lhe apenas a liberdade de aceitar ou
não a contratação (take it or leave it). A qualificação de um contrato
como paritário ou de adesão dependerá, portanto, da perquirição se o
conteúdo das cláusulas pode ser atribuído a ambas as partes ou se
nasceu de uma prévia imposição inegociável de um dos contraentes.”
(Curso de Direito Civil: Contratos, vol. 4, 6a ed., Salvador:
JusPodivm, 2016, pág. 321)
Em regra, não se vislumbra nos contratos de
locação a ausência de liberdade na discussão do conteúdo do contrato.
Nos contratos de locação celebrados por empresas, com o objetivo de
fomentarem suas atividades econômicas, essa ausência de liberdade é
praticamente inexistente, dada a ampla possibilidade de negociarem e
influírem, mutuamente, na fixação do conteúdo do contrato e no
estabelecimento de suas cláusulas.
A propósito, o Colendo Superior Tribunal de
Justiça já assentou:
“O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos
de cunho empresarial é restrito, face a concretude do princípio da
autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre
iniciativa, do pacta sunt servanda, da função social da empresa e da
livre concorrência de mercado.
(...)
Os ajustes locatícios, notadamente aqueles firmados para locação de
espaço em shopping center, não constituem mero contratos de adesão,
pois são de livre estipulação/comutativo entre os contratantes, sem
a preponderância de um sobre outro, onde tanto locador como
locatário estão livres para pactuarem as cláusulas contratuais que
melhor assistam às suas necessidades.” (REsp no 1.535.727/RS, Quarta
Turma, Relator: Ministro Marco Buzzi, j. em 10.05.16, DJe de
20.06.16, v. u.)

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Especificamente sobre a avença que lastreia a
execução (fls. 52/61), trata-se de um “contrato de arrendamento de
imóvel e instalações e concessão de uso de espaço para armazenagem e
movimentação de combustíveis”, pactuado por duas pessoas jurídicas. O
objeto desse contrato era um imóvel comercial “com instalações
próprias de Base de Distribuição Primária, doravante BDP,
devidamente autorizada pelas entidades competentes, com instalações
de armazenamento nomina e total de 10.600 m3, dividido em 06 tanque,
sendo 04 (quatro) tanques de 2.100m3 (01 diesel, 02 gasolina, 01 álcool
hidratado0 e 02 (dois) de 1.100 m3 (01 álcool hidratado e 01 álcool
anidro)” (fl. 53).
Como contraprestação pelo uso do imóvel,
estabeleceu-se um locativo mensal de noventa mil reais (cláusula
terceira, caput fl. 54).
Nota-se que se cuida de um contrato com
finalidade empresarial por meio do qual foi transferida à locatária a
posse de um imóvel com suas instalações, destinadas ao armazenamento
de quantidade considerável de combustível, assumindo a locatária, como
contraprestação, a obrigação de pagar um aluguel bastante alto.
Cuida-se, assim, de um contrato ajustado entre
sujeitos que podiam negociar de maneira paritária, sem a imposição do
conteúdo do contrato de uma parte à outra.
Tanto é verdade que a locatária conseguiu
carência de dois meses para pagamento do primeiro aluguel (cláusula
terceira, § 1o - fl. 54), além de desconto, a partir do final da carência e
até dezembro de 2012, correspondente a dez mil reais (cláusula terceira,
§ 2o - fl. 54).

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Também confirma que as partes negociaram
amplamente os termos do contrato o fato de ter sido previsto que “a
arrendatária poderá sublocar parcialmente o imóvel objeto da locação,
bem como formalizar contratos de uso e cessão de espaço” (cláusula
nona, caput fl. 57). A lei veda a cessão da locação, a sublocação e o
empréstimo do imóvel sem consentimento prévio do locador (Lei de
Locação, art. 13, caput), sendo pouco comuns contratos que contenham
tal tipo de concessão.
Desta forma, a possibilidade de a locatária
sublocar parcialmente o imóvel ou pactuar o uso e a cessão de espaços
decorre, presume-se, de negociação havida entre os contraentes e não de
uma cláusula predisposta em contrato de adesão.
A propósito do tema, Cristiano de Sousa
Zanetti assevera que “a discussão entre as partes é própria aos
contratos negociados” e que, “se as partes puderem debater
efetivamente os termos do negócio, não se tratará de contrato de
adesão”, concluindo que “definir a importância das modificações é uma
questão a ser enfrentada no caso concreto, tendo em vista a operação
econômica posta em marcha com a celebração do contrato”
(Comentários ao Código Civil: Direito Privado Contemporâneo,
coordenador: Giovanni Ettore Nanni, São Paulo: Saraiva, 2018, pág.
702).
A locação se caracteriza, desta forma, como
uma relação jurídica de natureza pessoal, cujo liame não se estabelece
em razão da pessoa, mas como decorrência do acordo de vontade de
ambos os contratantes em se vincularem por meio de obrigações
recíprocas. Ao celebrarem o contrato de locação, os contratantes

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objetivam primordialmente a prestações que se consubstanciam no uso
do imóvel pelo locatário e no recebimento do aluguel pelo locador.
É o entendimento acolhido pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“A locação consiste na cessão do uso ou gozo da coisa em troca de
uma retribuição pecuniária, isto é, tem por objeto poderes ou
faculdades inerentes à propriedade.
(...)
O mutualismo que está na base dessa relação jurídica pressupõe,
necessariamente, a existência de prestações e contraprestações
recíprocas...” (REsp no 1.707.405/SP, Terceira Turma, Relator:
Ministro Moura Ribeiro, j. em 07.05.19, DJe de 10.06.19, por maioria)
“Nos termos do Código Civil, dá-se o contrato de locação quando uma
parte (locador, senhorio ou arrendador) se obriga a ceder o uso e
gozo de bem infungível à outra (locatário, inquilino ou arrendatário),
por tempo determinado ou não, mediante certa retribuição (artigo
565). Cuida-se de negócio jurídico bilateral, oneroso e comutativo,
figurando o preço como um de seus elementos essenciais, assim como
a coisa (que se aluga) e o consentimento das partes.” (REsp no
1.309.800/AM, Quarta Turma, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão,
j. em 11.08.17, DJe de 21.09.17, v. u.)
Ao deferir carência para pagamento do aluguel
e desconto considerável do valor do aluguel por um período, a locadora
fez concessão sobre um dos elementos essenciais do contrato de locação,
que é a contraprestação paga pelo uso e gozo do imóvel.
Sobre esse ponto, Tepedino, Konder e
Bandeira acentuam que nos contratos paritários, mas não nos de adesão,
“nas tratativas que antecedem a celebração do contrato, poderão as
partes, portanto, submeterem-se aos elementos naturais ou afastá-los”
(obra citada, pág. 78).
A importância das concessões feitas pela
locadora (carência, desconto, permissão para sublocação parcial do
imóvel, autorização para contratar o uso e cessão de espaços com

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terceiros) indica que houve ampla negociação e que o conteúdo do
contrato não foi imposto à locatária nem ao fiador. As disposições do
contrato, pelo que se infere da sua análise, resultaram de igualitária
negociação.
Convém destacar que a pré-formulação das
disposições do contrato não importa na definição do contrato como de
adesão, sendo mais importante para tal definição saber se há negociação
ou imposição dos termos contratuais, consoante doutrina de Cristiano
Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
“Mas, como bem observa Joaquim de Souza Ribeiro, a pré-formulação
das cláusulas, por si só, nada diz de decisivo, pois não exclui a
posterior abertura de um processo negocial. Nada obsta e é até normal,
que as negociações incidam sobre um texto pré-redigido por uma das
partes e apresentado à outra para apreciação. O que verdadeiramente
conta é saber se essas cláusulas são propostas ou, pelo contrário,
rigidamente predispostas, se elas são comunicadas para servir de base
e ponto de partida ao processo dialógico de ajustamentos recíprocos
ou se, na intenção de seu redator, representam os termos definitivos do
contrato, os únicos em que ele se manifesta disposto a contratar.”
(obra citada, págs. 322/323)
Diversamente do afirmado pelo embargante,
que não apresentou nenhum elemento de convicção para comprovar que
o conteúdo do contrato foi imposto, não se percebe no contrato que “a
embargada, valendo-se de sua posição de superioridade, beneficia-se de
regras por ela impostas com relação aos seus clientes” (fl. 05),
exsurgindo da análise do contrato justamente o oposto, que as partes
negociaram os termos da contratação de forma paritária.
O instrumento que instrui a execução não é,
portanto, um contrato de adesão, na linha da sedimentada jurisprudência
desta Egrégia Corte:
“1. Locação de imóvel
Nulidade da sentença
Ausência

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Cerceamento de defesa não caracterizado Questionamento de prova
atinente à análise de mérito prova testemunhal impertinente na
hipótese. 2. Perdão de multa decorrente da locação Inovação em
matéria recursal que, em rigor, não comporta conhecimento, e ademais
não está comprovado. 3. Execução pela forma mais gravosa aos
devedores e penhora de salários Inexistência. 4. Benefício de ordem
expressamente renunciado, nos termos do artigo 828, I do CC
Nulidade da cláusula Inexistência Contrato que, ademais, não se
caracteriza como efetivo contato de adesão - Solidariedade
contratualmente assumida - Invocação do benefício de ordem

Impossibilidade.
5.
Multa
pela
rescisão
contratual

Proporcionalização ao período que faltava para o término do
cumprimento do prazo contratualmente previsto
Cabimento

Provimento parcial.” (Apelação no 1040047-50.2016.8.26.0224, 26a
Câmara de Direito Privado, Relator: Desembargador Vianna Cotrim, j.
em 14.12.17, v. u.)
“CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO C.C. COBRANÇA. Ônus
da prova do pagamento descumprido pelos Réus. Cobrança de
honorários advocatícios sobre o débito locatício estipulada no contrato
de locação. Admissibilidade. Réus participaram da formação do
contrato. Benefício de ordem. Admissibilidade da renúncia. Contrato
de locação não é contrato de adesão, por ser a locação regulada por
legislação específica. Partes podem pactuar livremente desde que as
cláusulas não contrariem dispositivo de norma cogente. RECURSO
NÃO
PROVIDO,
com
observação.”
(Apelação
no
1008666-52.2016.8.26.0344, 28a Câmara de Direito Privado, Relatora:
Desembargadora Berenice Marcondes César, j. em 20.06.18, por
maioria)
“AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença que julgou procedente o pedido
inicial. Contrato de locação. Pagamento de débitos devidos a título de
alugueres vencidos, IPTU e de contas de água e energia elétrica não
adimplidas.
PRELIMINAR.
NULIDADE
DE
CLÁUSULA
CONTRATUAL. Contrato de locação não é contrato de adesão.
Renúncia ao benefício de ordem que foi pactuada entre as partes.
Preliminar afastada. IPTU. Apelante que alega não restar comprovado
o débito. Documento juntado pelo autor que comprova o pagamento
do tributo. JUROS. Responsabilidade contratual. Fixação do termo
inicial dos juros moratórios de acordo com o artigo 397 do Código
Civil.
IMPENHORABILIDADE
DE
BEM
DE
FAMÍLIA.
Impenhorabilidade de imóvel que não é oponível em sede de execução
movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de
locação. Pedido não acolhido. Recurso improvido.” (Apelação no

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1012119-60.2016.8.26.0019, 27a Câmara de Direito Privado, Relator:
Desembargador Marcos Gozzo, j. em 13.1.18, v. u.)
“APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COBRANÇA DE
ALUGUERES E ENCARGOS DA LOCAÇÃO
Preliminar de
nulidade da sentença
Rejeição
Cerceamento de defesa não
caracterizado Crédito de alugueres e encargos reclamado que não se
sujeita ao juízo da recuperação judicial, por ter sido constituído
posteriormente aquele pedido
Invocação dos princípios da
essencialidade do bem e da preservação da empresa, eis que se trata de
imóvel onde situada a sede da empresa recuperanda Não aplicação
no caso - Afastamento, ainda, dos pedidos de suspensão da demanda e
de sujeição do crédito ao juízo da recuperação judicial - Renúncia ao
benefício de ordem por parte dos fiadores Cláusula considerada
válida Pedido de prorrogação do prazo para desocupação voluntária
a ser formulado em primeiro grau - Honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor da condenação Manutenção, já considerado o
trabalho recursal acrescido - Procedência da ação - Recurso
desprovido.” (Apelação no 1007171-11.2017.8.26.0320, 25a Câmara
de Direito Privado, Relator: Desembargador Cláudio Hamilton, j. em
18.07.19, v. u.)
“Embargos à execução. Contratos de locação em shopping center e
correlatos. Fiança. Renúncia ao benefício de ordem Admissibilidade.
Contrato empresarial sem natureza de contrato de adesão. Livre
pactuação entre as partes. Sentença reformada. Recurso provido.”
(Apelação no 1002609-33.2017.8.26.0554, 36a Câmara de Direito
Privado, Relator: Desembargador Walter Exner, j. em 25.07.19, v. u.)
“LOCAÇÃO. Ação de cobrança de aluguéis e encargos c. c. reparação
de danos causados no imóvel. Sentença de parcial procedência.
Interposição de apelação pelo espolio réu. - Alegação de falta de
regularização da representação do espólio réu. Afastamento. Espólio
réu representado ativa e passivamente pelo administrador provisório.
Encargo que recaiu sobre a viúva, considerando a ordem definida
pelos artigos 617 do CPC/2015 e 1.797 do Código Civil. - Concessão
do benefício da justiça gratuita ao espólio réu e a admissibilidade da
apelação interposta, independentemente de recolhimento de preparo
recursal, o que fica observado. Ressalva de que, no caso em tela, a
concessão do benefício não opera efeitos 'ex tunc'. - Mérito. O simples
fato de o contrato de locação ser padronizado ou intermediado por
imobiliária não lhe confere a natureza de adesão. As cláusulas
contratuais 18 e 19, que estabelecem renúncia ao benefício de ordem

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pelo fiador, estão em consonância com o direito material e com as
práticas habituais do mercado imobiliário, não havendo qualquer
abusividade que possa implicar a sua nulidade. Validade da renúncia
ao benefício de ordem. Espólio réu que, na condição de fiador,
responde solidariamente pelas obrigações assumidas pela locatária.
Rejeição da pretensão de reconhecimento de responsabilidade
subsidiária. Autor que decaiu em relação às pretensões de recebimento
da indenização para restauração do imóvel locado e do aluguel relativo
ao período necessário à reforma do bem. Reconhecimento de
sucumbência recíproca, em proporção. Artigo 86 do CPC/2015.
Reforma da r. sentença. Apelação parcialmente provida, com
observação e ressalva.” (Apelação no 1040233-57.2016.8.26.0100, 29a
Câmara de Direito Privado, Relator: Desembargador Carlos Dias
Motta, j. em 06.08.19, v. u.)
Totalmente válida a renúncia, pois feita de
forma explícita e em livre manifestação de vontade do fiador, que é
pessoa com formação em curso de nível superior (Engenheiro
Mecânico) e dotado de capacidade para discernir a extensão da garantia
por ele prestada, bem como porque a possibilidade de renúncia é
expressamente prevista em lei (CC, art. 828, I).
O exercício da faculdade de renunciar ao
benefício de ordem não decorreu de imposição, portanto.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem
entendimento em consonância com o exposto:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. ART. 62, I, DA LEI N.
8.245/1991. LITISCONSÓRCIO PASSIVO ENTRE FIADORES.
FACULTATIVO.
OBRIGAÇÃO
SOLIDÁRIA.
OPÇÃO
DO
LOCADOR. FIANÇA. RENÚNCIA A BENEFÍCIO DE ORDEM.
POSSIBILIDADE. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA.
IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ.
1. Inexiste afronta aos arts. 458 e 535 do CPC/1973 quando o Tribunal
de origem pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das
questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo
Juízo.

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2. Na ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, o
litisconsórcio passivo entre fiadores é facultativo, competindo ao
locador eleger qualquer um dos garantes para responder pela dívida.
3. A renúncia do fiador ao benefício de ordem é válida nos contratos
de locação, nos termos do art. 828, I, do CC/2002. Precedentes.
4. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa
de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada
(Súmula n. 182/STJ).
5. Agravo interno não provido.” (AgInt nos EDcl no REsp no
1.564.430/DF, Quarta Turma, Relator: Ministro Antônio Carlos
Ferreira, j. em 17.05.18, DJe de 25.05.18, v. u.)
Além de não se tratar de contrato de adesão, o
embargante declarou que “assina o presente contrato na qualidade de
fiador e principal pagador solidariamente responsável com a
arrendatária, em todas as obrigações” (cláusula décima segunda, fl. 58).
A
assunção
da
condição
de
garante
responsavelmente
solidário
já
acarreta,
autonomamente,
à
impossibilidade de aproveitar-se do benefício de ordem, como disposto
na regra do artigo 828, II, do Código Civil.
Cláudio Luiz Bueno de Godoy enfatiza que
“também não terá cabimento manifestação da exceção quando o fiador
se tenha obrigado como principal pagador, não sendo compatível
asserção dessa espécie com a subsidiariedade que está na base do
benefício de ordem”, uma vez que, “quando o fiador se declare devedor
solidário, ter-se-á por inviabilizado o mesmo benefício se, afinal, a
solidariedade passiva confere ao credor a prerrogativa de demandar
toda a dívida de qualquer dos codevedores, isoladamente (art. 275)”
(Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência, 7a ed., São Paulo:
Manole, 2013, pág. 832).
No tocante ao foro de eleição, deve-se ter em
conta que já se dispôs acima que o contrato não é de adesão, mas um

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contrato paritário.
Nos contratos que não sejam de adesão, a
competência em razão do valor e do território pode ser modificada por
convenção das partes, desde que a eleição de foro conste de contrato
escrito e faça alusão a determinado negócio jurídico, consoante disposto
na norma do artigo 63 do Código de Processo Civil (CPC/1973, art.
111).
Daniel Amorim Assumpção Neves tem a
seguinte doutrina:
“As partes podem no caso concreto afastar a aplicação da regra de
competência relativa por meio de celebração de um acordo,
escolhendo um foro determinado (não aquele previsto em lei, pois aí o
acordo seria inútil) para futuras e possíveis demandas. Trata-se da
conhecida 'cláusula de eleição de foro'.” (Novo Código de Processo
Civil Comentado, 2a ed., Salvador: JusPodivm, 2017, pág. 106)
O enunciado da Súmula no 335 estabelece que
“é válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do
contrato”.
Até nos contratos de adesão a cláusula de
eleição de foro é, em princípio, válida, conforme há bastante tempo
enuncia o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“A jurisprudência desta Corte firmou a orientação de que a cláusula de
eleição de foro inserida em contrato de adesão é, em princípio, válida
e eficaz, salvo:
a) se, no momento da celebração, a parte aderente não dispunha de
intelecção suficiente para compreender o sentido e as conseqüências
da estipulação contratual;
b) se da prevalência de tal estipulação resultar inviabilidade ou
especial dificuldade de acesso ao Judiciário;
c) se se tratar de contrato de obrigatória adesão, assim entendido o que
tenha por objeto produto ou serviço fornecido com exclusividade por
determinada empresa.” (REsp no 379.949/PR, Quarta Turma, Relator:
Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 26.02.02, DJ de
15.04.02, v. u.)

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O embargante tinha total capacidade de
compreender o sentido e as consequências da eleição de foro, não
existindo no processo qualquer prova de que disso decorra especial
dificuldade exerça seu direito à ampla defesa.
Em razão disso, a cláusula de eleição de foro é
válida.
Quanto a multa moratória, também não assiste
razão ao embargante.
O percentual de dez por cento não é abusivo
nem excessivo, sendo bastante comum nos contratos de locação a
fixação da multa moratória em vinte por cento do valor devido, por
praxe amplamente aceita nesse segmento.
Não dispõe a Lei de Locação sobre um
percentual para a multa moratória, mas estatui que, em caso de
inadimplemento, a emenda da mora deverá compreender “as multas ou
penalidades contratuais” (art. 62, II, b), com o que se nota ter sido
atribuído aos contratantes certa liberdade para dispor sobre o patamar da
multa, que só será reduzida se for manifestamente excessiva.
Ao prever que a penalidade poderá ser
reduzida “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo,
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (CC, art. 413), a
própria dicção legal demonstra que o juiz procederá à redução da multa
quando
ela
for
fixada
de
maneira
evidentemente
excessiva,
desarrazoada, em percentual que destoe do parâmetro legal ou do padrão
praticado em determinado segmento.
Multa moratória fixada em dez por cento não é
manifestamente excessiva nem destoa da praxe do mercado imobiliário,

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sendo este inferior ao percentual que se costuma praticar em contratos de
locação, razão pela qual sua redução não deve ocorrer.
Há de ser mantida a multa no percentual
pactuado pelas partes, nos termos da jurisprudência desta Egrégia Corte:
“Processual. Locação. Despejo por falta de pagamento cumulado com
cobrança. Sentença de procedência. Recurso da locatária voltado
contra questões que não constaram do dispositivo ou neles já
resolvidas no mesmo sentido proposto. Falta de interesse recursal
caracterizada. Apelação não conhecida nessa parte. Locação. Falta de
pagamento dos aluguéis. Nulidade apontada na sentença por erro
quanto à data da citação da ré-apelante. Equívoco inexistente e que, de
toda forma, quando muito consistiria em erro material passível de
correção. Multa de 20% quanto aos aluguéis em aberto
expressamente prevista no contrato e aplicável no caso, sem se
afigurar abusiva e nem tampouco sendo vedada, quanto a tal
percentual, pela Lei no 8.245/91. Recurso meramente protelatório.
Apelação da ré, na parte conhecida, desprovida, com imposição de
sanção
por
litigância
de
má-fé.”
(Apelação
no
0628972-50.2008.8.26.0001, 29a Câmara de Direito Privado, Relator:
Desembargador Fábio Tabosa, j. em 14.12.16, v. u.)
“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C. C.
COBRANÇA. Locação de imóvel. O Código de Defesa do
Consumidor não se aplica às relações locatícias, que são regidas pela
Lei no 8.245/91. Precedente do Colendo STJ. Multa moratória de
vinte e cinco por cento (25%) que se mostra excessiva e fica
reduzida para vinte por cento (20%). Ausência das hipóteses
previstas no artigo 61 da Lei no 8.245/91 que legitima a condenação da
locatária ao pagamento dos encargos sucumbenciais. Recurso provido
em parte.” (Apelação no 0002309-53.2015.8.26.0168, 28a Câmara de
Direito Privado, Relator: Desembargador Dimas Rubens Fonseca, j.
em 25.11.16, v. u.)
“APELAÇÃO
EMBARGOS À EXECUÇÃO
LOCAÇÃO

Ausência de carência da ação
Valores bem discriminados na
exordial, e os que não apresentavam as qualidades de título executivo
foram excluídos pelo Juízo a quo Possibilidade de cobrança de
20% a título de multa moratória diante da previsão contratual
nesse sentido Majoração de honorários nos termos do art. 85, §11o,
do
CPC

Negado
provimento.”
(Apelação
no
1000391-09.2015.8.26.0067, 25a Câmara de direito Privado, Relator:
Desembargador Hugo Crepaldi, j. em 17.11.16, v. u.)

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Também não é cabível a redução da multa
contratual do patamar de dez por cento para dois por cento pela
aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor, diploma
legal que prevê na norma do artigo 52, § 1o, a vedação de multa
moratória superior a dois por cento, tendo em vista que não há relação
de consumo, como destacado acima.
Não houve a cobrança de encargos abusivos
em relação aos valores inadimplidos no curso da relação locatícia,
caracterizada mora, estando a execução lastreada em título revestido de
certeza, liquidez e exigibilidade.
Porém, no tocante aos honorários advocatícios,
assiste razão ao apelante.
Instaurada
a
demanda,
os
honorários
advocatícios fixados pelas partes no contrato só têm aplicação na
hipótese de resolução extrajudicial da controvérsia entre elas havida. Se
o processo prosseguir até ser proferida sentença, só serão cabíveis os
honorários que forem fixados pela decisão judicial, como estatui a
norma cogente disposta no artigo 20 do Código de Processo Civil de
1973 (CPC/2015, art. 85), que atribui ao juiz o dever de condenar o
vencido ao pagamento da verba honorária.
A previsão contratual não pode ser interpretada
de outra forma:
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INDICAÇÃO DE VALOR NO
DEMONSTRATIVO,
COM
BASE
EM
CLÁUSULA
CONTRATUAL. FIXAÇÃO DIVERSA PELO JUÍZO, LOGO AO
ADMITIR O PROCESSAMENTO. EXCLUSÃO DETERMINADA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A previsão do valor dos
honorários advocatícios, no contrato locatício, só encontra sentido
para determinar a emenda da mora em ação de despejo por falta de

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pagamento (art. 62, II, 'd', da Lei no 8.245/91). Nas demais situações
prevalece a norma cogente do artigo 20 do CPC, cabendo ao Juízo o
arbitramento. (TJSP, Apelação no 0031510-85.2011.8.26.0506, 31a
Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Antônio Rigolin, j. em
16.12.14, v. u.)
Devem, portanto, ser incluídos nos cálculos do
débito apenas os honorários advocatícios sucumbenciais, excluídos os
que constam na cláusula vigésima primeira (fls. 61) e que foram
contabilizados na planilha de fl. 107 (R$ 49.601,78), situação que não
altera os ônus da sucumbência (CPC, art. 86, parágrafo único).
Por conseguinte, dou provimento em parte à
apelação para excluir da execução os honorários advocatícios que
constam na cláusula vigésima primeira (fls. 61) e que foram
contabilizados na planilha de fl. 107 (R$ 49.601,78). Em razão da ampla
sucumbência na fase recursal, majoro os honorários advocatícios aos
quais condenado o embargante para doze por cento do valor atualizado
da dívida.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica