Tribunal: TJSP
Processo: 1019054-54.2014.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2015-09-23

Ementa:
Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Responsabilidade civil – Atraso na entrega da obra.

Legitimidade passiva – Reconhecimento da legitimidade ad causam das rés.

Cláusula de tolerância de 180 dias – Abusividade – Inexistente hipótese extraordinária, que nem precisaria de previsão contratual, se este fosse o caso - Clara intenção de superar problemas normais da

Ementa:
Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Responsabilidade civil – Atraso na entrega da obra.

Legitimidade passiva – Reconhecimento da legitimidade ad causam das rés.

Cláusula de tolerância de 180 dias – Abusividade – Inexistente hipótese extraordinária, que nem precisaria de previsão contratual, se este fosse o caso - Clara intenção de superar problemas normais da atividade, correlacionados diretamente com o investimento que pretendeu destinar ao empreendimento, como se pudesse apenas transferir o risco de sua escolha – privilegiando, o que é natural, seus próprios interesses – aos interessados que confiaram – e na maioria dos casos direcionaram toda a vida – ao prazo indicado pela própria ré para a entrega da unidade em seus materiais de publicidade e venda – Cláusula que evidencia de forma indisfarçável uma técnica de venda inaceitável, com indicação de informação fundamental ao interessado (prazo para entrega do bem) que saberia de antemão ser difícil de cumprir com os investimentos destinados ao empreendimento.

Multa – Cabimento – Prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de descumprimento de cláusula por parte do consumidor, os mesmos deverão incidir em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.

Lucros cessantes – Cabimento no valor equivalente a aluguel, dada a impossibilidade de fruição do bem.

Comissão de corretagem – Devolução – Cabimento, pois a contratação destes serviços foi realizada no interesse da rés, que não poderiam transferir aos adquirentes verbas de sua responsabilidade – Prática que configura, inclusive, "venda casada", vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

Saldo devedor – Congelamento – Inadmissibilidade – Admitida a aplicação do INCC até a data prevista para a entrega da obra, e após tal data, é devida a correção pelo IGPM.

Danos morais - Descabimento - Inadimplemento contratual que não ocasiona lesão aos direitos da personalidade – Recurso das rés improvido, provido parcialmente o dos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2015.0000706467
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1019054-54.2014.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes/apelados
GOLDFARB 21 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e AVANCE NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS S/A, são apelados/apelantes RICARDO AUGUSTO TEIXEIRA
ESPOSITO DO CANTO, JAIR FRANCISCO ESPOSITO DO CANTO e DIRCE
TEIXEIRA DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso das rés e deram parcial provimento ao recurso dos autores. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIS MARIO
GALBETTI (Presidente), MARY GRÜN E RÔMOLO RUSSO.
São Paulo, 23 de setembro de 2015.
Luis Mario Galbetti
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 10024
Apelação com Revisão no 1019054-54.2014.8.26.0224
Apelantes e apelados: Goldfarb 21 Empreendimento Imobiliário Ltda,
Avance Negócios Imobiliários S.A.
Ricardo Augusto Teixeira Esposito do Canto e Outros
Origem: 9a Vara Cível de Guarulhos
Juíza: Juliana Koga Guimarães
Compromisso de compra e venda de unidade
autônoma
Responsabilidade civil
Atraso na
entrega da obra.
Legitimidade
passiva

Reconhecimento
da
legitimidade ad causam das rés.
Cláusula de tolerância de 180 dias Abusividade
Inexistente
hipótese
extraordinária,
que
nem
precisaria de previsão contratual, se este fosse o
caso - Clara intenção de superar problemas normais
da atividade, correlacionados diretamente com o
investimento
que
pretendeu
destinar
ao
empreendimento, como se pudesse apenas transferir
o risco de sua escolha
privilegiando, o que é
natural, seus próprios interesses aos interessados
que confiaram e na maioria dos casos direcionaram
toda a vida ao prazo indicado pela própria ré para a
entrega da unidade em seus materiais de publicidade
e venda
Cláusula que evidencia de forma
indisfarçável uma técnica de venda inaceitável, com
indicação de informação fundamental ao interessado
(prazo para entrega do bem) que saberia de antemão
ser difícil de cumprir com os investimentos
destinados ao empreendimento.
Multa
Cabimento
Prevendo o contrato a
incidência de multa para o caso de descumprimento
de cláusula por parte do consumidor, os mesmos

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deverão incidir em reprimenda do fornecedor, caso
seja deste a mora ou o inadimplemento.
Lucros cessantes Cabimento no valor equivalente a
aluguel, dada a impossibilidade de fruição do bem.
Comissão de corretagem Devolução Cabimento,
pois a contratação destes serviços foi realizada no
interesse da rés, que não poderiam transferir aos
adquirentes verbas de sua responsabilidade Prática
que configura, inclusive, “venda casada”, vedada
pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do
Consumidor.
Saldo devedor Congelamento Inadmissibilidade
Admitida a aplicação do INCC até a data prevista para
a entrega da obra, e após tal data, é devida a correção
pelo IGPM.

Danos morais - Descabimento - Inadimplemento
contratual que não ocasiona lesão aos direitos da
personalidade Recurso das rés improvido, provido
parcialmente o dos autores.
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença
que julgou parcialmente procedente ação de reparação de danos,
reconhecida a ilegitimidade passiva da empresa Advance Negócios
Imobiliários Ltda para responder pelos pedidos (não o de restituição de
comissão de corretagem), condenadas as rés, solidariamente, a restituírem
à autora a quantia de R$ 3.416,27, a título de comissão de corretagem,
reconhecida a sucumbência parcial.

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Apela a corré Avance Negócios Imobiliários Ltda
alegando que é legítima a cobrança da taxa de corretagem. Os autores
foram informados a respeito da cobrança e assumiram a obrigação de
honrar o pagamento.
A ré Goldfarb 21 Empreendimento Imobiliário Ltda
também apelou. Diz que não tem legitimidade para devolver os valores
pagos a título de comissão de corretagem, porque pagos diretamente à
empresa prestadora de serviços de intermediação imobiliária. Os valores
não podem ser devolvidos, porque os serviços foram prestados de forma
efetiva.
Os autores também apelaram. Buscam a nulidade
da cláusula de tolerância, lucros cessantes pela retenção indevida do bem,
multa moratória de 2% (cláusula 6.1), afastamento dos juros e da correção
monetária sobre o saldo devedor, além de indenização por danos morais.
Dizem, ainda, que até o momento o imóvel não foi entregue.
3. As rés têm legitimidade para figurar no polo
passivo da ação por atuarem como vendedoras responsáveis pelo
negócio jurídico firmado pelos autores.
A complexidade de relações de consumo
como a presente, nas quais o interessado na aquisição de bem imóvel é
levado pela vendedora a contratar, ainda, com intermediadora e

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responsável por assessoria técnica, todas pré-combinadas e com
interesses comuns, como verdadeiras parceiras comerciais, agindo
praticamente como se fosse a vendedora, não autoriza pelo menos à luz
do Código de Defesa do Consumidor o isolamento dos contratos,
devendo todos eles serem vistos como uma só relação de consumo.
Eventuais responsabilidades internas entre as parceiras é “res inter allios”,
a ser dirimida pelas mesmas oportunamente.
Nos termos do artigo 7o do Código de Defesa
do Consumidor, tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão
solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de
consumo.
4. As partes celebraram em 01 de julho de 2012
contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel unidade
residencial no 17 da Torre 2 do empreendimento Magnum Guarulhos
figurando os autores como adquirentes do bem.
A entrega foi prometida para abril de 2014 e
posteriormente prorrogada para fevereiro de 2015, mas até a interposição
do recurso de apelação o imóvel não tinha sido entregue.
O pedido foi julgado parcialmente procedente
apenas para condenar as rés a restituir a taxa de comissão de corretagem,
afastando os demais pedidos.

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5. Não me parece que o prazo de tolerância de
180 dias, previsto nos termos contratuais, possa ser aceito sem
convincente motivação, unicamente porque inserido abusivamente no
contrato, sem que se leve em conta o que está por trás da cláusula e da
fórmula adotada.
A prática que parece ter se tornado um hábito em
empreendimentos do mesmo tipo, prevendo um prazo para conclusão da
obra e entrega da unidade e um outro inserto na cláusula de “carência”,
normalmente de 180 dias, indica clara abusividade e, se um dia justificou
posição jurisprudencial mais benevolente, não parece justificável nos dias
atuais.
Eventuais situações extraordinárias, como parece
sugerir a inserção desta cláusula de tolerância, não precisariam de
cláusulas específicas para serem reconhecidas.
Em outras palavras, em eventos inesperados e
fora da normalidade da atividade, cujo atraso se dê por fato não imputável
à vendedora, a prorrogação do prazo de entrega por tantos dias quantos
forem os atos de retardamento causados por estes eventos, não
dependeria de previsão específica em contrato.
E se assim é, não podem as rés simplesmente
transferirem o risco da sua atividade, que deve ser adequadamente
planejada e administrada, aos interessados na aquisição de unidades.

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A alegação de que a obra não foi entregue na data
aprazada por ocorrência de caso fortuito e de força maior, não pode ser
considerada.
Trata-se de um mero discurso retórico, genérico e
vago, sem qualquer habilidade, pretendendo justificar seus próprios erros
em fatos normais de sua atividade, que não parece minimamente
aceitável.
O que parece estar por trás destas “cláusulas de
carência” não é a complexidade da atividade que, especialmente hoje
em dia, é um risco de qualquer atividade privada e, como tal, a ser
suportada pelo empreendedor, que faz livremente suas escolhas e
não pode simplesmente transferir este risco, que é próprio da
atividade por ele escolhida, aos interessados na aquisição de
unidades mas a tentativa de tentar se isentar por política agressiva de
venda, que sabendo de antemão ser incapaz de entregar em condições
normais, assim bem entendida aquela necessária para a condução
habitual de seus negócios as mesmas unidades no prazo que assinala,
em grande destaque, em seus panfletos e folders para entrega aos
interessados, mantém este prazo porque lhe interessa diferenciar seus
produtos como passíveis de entrega em prazo menor do que aquele que
seria necessário.
Em outras palavras, como sabem as rés o prazo
de entrega das unidades é uma informação de fundamental importância

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aos interessados na aquisição, importando, não seria exagero afirmar, em
modificação na vida da maioria deles, cuja data passa a ser levada em
conta para a maioria de suas opções de vida, seja pela intenção de se
livrar do aluguel, alcançando o sonho da residência própria, seja pelo valor
que poderia ser auferido com a utilização onerosa do bem que será
entregue, preferem manter um prazo inferior ao que saberia ser necessário
para a entrega das unidades com a estrutura que pensa em investir para
tanto, alcançando vantagem competitiva em relação às demais ofertas do
mercado, sem aumento dos investimentos ou do risco em relação à
escolha que estariam fazendo.
Deveriam as rés
que sabe de eventuais
complexidades da atividade que escolheram apresentarem prazo de
entrega factível em relação aos investimentos que desejavam fazer, o que
inclui levar em consideração todas as complexidades normais de sua
atividade.
Se, pelo acompanhamento diligente que vierem a
realizar, puderem entregar as unidades antes do prazo estabelecido,
receberiam os louros deste trabalho realizado, alcançando prestígio
institucional que seria apregoado de forma unânime pelos próprios
adquirentes.
Mas não podem simplesmente inserir “cláusula de
carência”, que sugere a existência de complexidades extraordinárias, mas
que visa apenas superar problemas normais da atividade pela ré

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escolhida, correlacionados diretamente com o investimento que
pretenderam destinar ao empreendimento, como se pudessem apenas
transferir o risco de suas escolhas privilegiando, o que é natural, seus
próprios interesses aos interessados que confiaram e na maioria dos
casos direcionaram toda a sua vida ao prazo indicado pela própria ré
para a entrega da unidade em seus materiais de publicidade para venda.
Em resumo, esta cláusula evidencia de forma
indisfarçável uma técnica de venda inaceitável, com indicação de
informação fundamental ao interessado (prazo para entrega do bem) que
saberiam de antemão seria difícil de cumprir com os investimentos que a
ré pretende destinar ao empreendimento.
Por
isto,
entendo
que
o
posicionamento
jurisprudencial mais benevolente, ainda que pudesse ter sido justificável no
passado, cujos métodos e conhecimento da atividade eram menos
conhecidos, não parecem justificar a sua manutenção nos dias de hoje,
seja pelo avanço do controle experimentado em relação ao andamento das
obras, que pode ser monitorado inclusive com câmaras, permitindo uma
gestão muito mais fácil em relação
frise-se novamente
aos
investimentos desejados pelo empreendedor, seja pela expectativa dos
consumidores, que não alcançando a lógica desta jurisprudência anterior
nos dias atuais, sentem-se completamente frustrados em relação à
posição adotada pelo Poder Judiciário em relação à espécie.
6. É intuitivo que o atraso na entrega do imóvel

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acarretou prejuízos materiais ao promitente comprador, razão pela qual se
mostra adequada a fixação da multa moratória de 2% sobre o valor
atualizado do contrato (cláusula 6.1 fl. 55), em desfavor das rés. Tal
penalidade, cabe ressaltar, tem natureza moratória, não se confundindo
com a indenização por danos materiais, cabível a cumulação de ambas.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA. CLÁUSULA
PENAL MORATÓRIA.
CUMULAÇÃO
COM
LUCROS
CESSANTES.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
AGRAVO
REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO COM
APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Nos termos da jurisprudência consolidada neste
Sodalício, a inexecução do contrato de compra e venda,
consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na
data
acordada,
acarreta
além
da
indenização
correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento
de indenização por lucros cessantes pela não fruição do
imóvel durante o tempo da mora da promitente
vendedora. Precedentes.
2. Agravo regimental a que se nega provimento com
aplicação de multa
(AgRg no AREsp 525.614/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2014,
DJe 25/08/2014)

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7. As rés também devem pagar aos autores lucros
cessantes, dada a impossibilidade de fruição do bem, correspondente a
0,5% do valor do imóvel previsto no contrato, devidamente corrigido, a
partir do prazo original para a entrega da obra até a efetiva entrega das
chaves (25.04.13).
8. Os valores relativos à comissão de corretagem
e taxa SATI/TAC devem ser restituídos, pois a contratação destes serviços
foi realizada no interesse da ré, que não poderia transferir ao adquirente
verba de sua responsabilidade. A respeito, a jurisprudência desta Câmara:
Cobrança de valores referentes à comissão de
corretagem e taxa SATI - Serviços vinculados à compra e
venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de
recusá-los ou de contratar outro prestador - Ausência de
informação adequada aos consumidores - Contrato de
adesão e operação casada - Caracterização - Infringência
ao
art.
39,
I,
do
CDC.
(Apelação
no
0003938-38.2007.8.26.0299, rel. Mendes Pereira, j.
3.7.2013)
Tal prática, inclusive, configura “venda casada”
vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor: “é
vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao

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fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a
limites quantitativos.” Neste sentido:
Cobrança de valores referentes à comissão de
corretagem e taxa SATI - Serviços vinculados à compra e
venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de
recusá-los ou de contratar outro prestador - Ausência de
informação adequada aos consumidores - Contrato de
adesão e operação casada - Caracterização - Infringência
ao
art.
39,
I,
do
CDC.
(Apelação
no
0003938-38.2007.8.26.0299, rel. Mendes Pereira, j.
3.7.2013)
Compromisso de compra e venda
Resolução

Cerceamento de defesa inocorrente Desautorizada a
inversão do ônus da prova (...) Ressarcimento do valor
pago por taxa administrativa e pela corretagem,
cujalidade, no caso é da promitente, tratando-se de
despesas para comercialização em massa de imóveis.
Abusividade do repasse, tal como procedido, ao
consumidor Venda casada Sentença parcialmente
revista

Recurso
provido
em
parte.
(AP
0017132-53.2012.8.26.0292, rel. Claudio Godoy, julgado
em 11.02.14).
9. Evidenciado o descumprimento do prazo de
entrega da unidade, não me parece que deva a empreendedora, em mora,
se beneficiar de uma atualização monetária em consonância com o
aumento do custo dos materiais e serviços da construção civil (INCC),

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cujos índices de atualização são muito maiores do que aqueles que
recompõe o poder de compra da moeda para os demais débitos em geral.
Não se trata de negar à empreendedora a
recomposição do custo de construção, mas não me parece justificável a
sua manutenção depois do prazo de entrega da unidade, sem motivo
razoavelmente demonstrado, como que a beneficiar a parte em mora,
impondo ao credor da unidade e devedor do preço uma atualização mais
onerosa, com maior impacto no valor do imóvel que ainda falta integralizar,
que a par de injustificável, somente incentivaria a manutenção do atraso
pelas empreendedoras.
Para atualizar o saldo devedor depois do prazo
para a conclusão da obra entendo aplicável o IGPM, conforme previsto
contratualmente (fl. 54).
Assim, o recurso também é provido nesta parte
para declarar que o INCC é devido até a data prevista para a entrega da
obra, e, após tal data, é devida a correção pelo IGPM.
10. Os juros não podem incidir no período de
atraso, sob pena de remunerar a empreendedora pela própria
inadimplência.
11. Os danos morais não são devidos.

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Sérgio Cavalieri Filho ensina que “só deve ser
reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que,
fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento
psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio
em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou
sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto,
além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no
trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são
intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do
indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano
moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais
triviais aborrecimentos”1.
Embora não se negue que o inadimplemento
contratual da ré acarretou prejuízo aos autores, inexistiu lesão a direito da
personalidade, razão pela qual não é cabível a indenização por danos
morais.
12. Assim, a hipótese é improvimento dos
recursos das rés e de procedência parcial do recurso dos autores para
reconhecer a) a legitimidade das rés; b) a abusividade da cláusula de
tolerância de 180 dias; c) a ilegalidade da cobrança da taxa de comissão
de corretagem; d) que o INCC é devido até a data prevista para a entrega
1 Programa de Responsabilidade Civil 6a ed. São Paulo: Malheiros p. 105.

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da obra, e após tal data, é devida a correção pelo IGPM, afastados os
juros. Além disso, ficam as rés condenadas, solidariamente, a pagarem
aos autores e) a multa de 2% sobre o valor do contrato; f) os lucros
cessantes correspondentes a 0,5% do valor do imóvel previsto no contrato,
devidamente corrigido, a partir do prazo original para a entrega da obra até
a efetiva entrega das chaves; e a g) restituírem as despesas pagas a título
de comissão de corretagem. Responderão as rés pelas custas e despesas
processuais, fixados os honorários advocatícios em 15% do valor corrigido
da condenação.
13. Ante o exposto e tudo mais que dos autos
consta, NEGO PROVIMENTO ao recurso das rés e DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso dos autores.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR