Tribunal: TJSP
Processo: 1026483-51.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Alienação fiduciária de imóvel – Cobrança ajuizada pelo devedor fiduciário – Leilões negativos após a consolidação da propriedade – Ocorrência de venda em momento posterior, inclusive à quitação de que trata o § 6o do artigo 27 da Lei 9.514/97, por valor superior à dívida – Devolução da diferença – Descabimento – Aplicação do § 5o da mesma Lei – Precedente do STJ – Redução da honorária

Ementa:
Alienação fiduciária de imóvel – Cobrança ajuizada pelo devedor fiduciário – Leilões negativos após a consolidação da propriedade – Ocorrência de venda em momento posterior, inclusive à quitação de que trata o § 6o do artigo 27 da Lei 9.514/97, por valor superior à dívida – Devolução da diferença – Descabimento – Aplicação do § 5o da mesma Lei – Precedente do STJ – Redução da honorária sucumbencial a percentual inferior ao mínimo – Ausência de excepcional situação que o justifique - Improvimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000292019
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1026483-51.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIO
FRANCISCO VILELA, é apelado ITAÚ UNIBANCO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1026483-51.2017.8.26.0100 -Voto no
2
APELANTE: MARIO FRANCISCO VILELA
APELADO: ITAÚ UNIBANCO S.A.
COMARCA: SÃO PAULO- F. REGIONAL DO JABAQUARA
EMENTA: Alienação fiduciária de imóvel Cobrança ajuizada
pelo devedor fiduciário Leilões negativos após a consolidação da
propriedade
Ocorrência de venda em momento posterior,
inclusive à quitação de que trata o § 6o do artigo 27 da Lei
9.514/97, por valor superior à dívida Devolução da diferença
Descabimento Aplicação do § 5o da mesma Lei Precedente do
STJ Redução da honorária sucumbencial a percentual inferior ao
mínimo Ausência de excepcional situação que o justifique -
Improvimento.
VOTO N° 43.680
(processo digital)
A r. sentença de fls. 255/258, cujo relatório é ora
adotado, julgou improcedente a ação de cobrança relativa a alienação fiduciária
de imóvel. Apelou o autor, a fls. 260/269, pleiteando a gratuidade de justiça e, no
mérito sustentando enriquecimento ilícito do banco apelado, aduzindo que após a
consolidação da propriedade, foram promovidos leilões para venda, que restaram
negativos, procedendo-se então com o termo de quitação de dívida,
desconsiderados, porém, os valores pagos pelo apelante e a valorização do
imóvel, tendo sido posteriormente arrematado o imóvel por R$738.900,00, valor
esse superior ao débito do apelante. O negócio explorado pelo apelado é o de
financiamento e não de compra e venda imobiliária, ou seja, não poderia lucrar
com a dívida do cliente na venda de imóveis. Ficou demonstrado que do valor da
venda para o valor da dívida do apelante, restou a quantia de R$ 148.531,19, que
deve ser devolvida. Quando não, pugna pela redução da honorária sucumbencial.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1026483-51.2017.8.26.0100 -Voto no
3
Processado o recurso, subiram os autos sem
contrarrazões, sobrevindo o recebimento do reclamo.
É o relatório.
O recurso não prospera.
Trata-se de ação de cobrança movida pelo devedor
fiduciante objetivando receber o valor da diferença entre o valor da venda do
imóvel dado em garantia, após a consolidação da propriedade pelo credor, e o
valor da dívida.
Aduz que, a despeito do teor do § 5o do artigo 27 da
Lei 9.514/97 e da ocorrência de dois leilões negativos, a posterior alienação do
imóvel por valor superior ao da dívida e a não devolução da diferença ao ora
recorrente configuraria enriquecimento ilícito.
A r. sentença deu exata solução à lide, aplicando ao
caso a legislação pertinente, no caso, artigo 27 da Lei 9.514/97, cujos parágrafos
aplicáveis, no contexto dos autos, assim dispõem:
§ 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no
leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que
tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se
aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1026483-51.2017.8.26.0100 -Voto no
4
§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for
igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e
exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o.
§ 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor,
no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor
quitação da dívida, mediante termo próprio.
Como se vê, no caso de venda até o segundo leilão, a
restituição do que sobejar é devida. Em não ocorrendo a hipótese, estará o
credor exonerado desta obrigação, desde que conferida a quitação ao devedor,
nada mais devendo a este último, ainda que fruto de venda posterior em valor
superior ao do débito.
É este o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de
Justiça lançado na Decisão Monocrática proferida no AREsp 1357379, de
Relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Publicada em 14/03/2019:
(...)
Na hipótese, o magistrado de primeiro grau julgou
improcedente a pretensão do devedor de restituição do suposto saldo que
sobejou ao total da dívida apurada, ao argumento de que, não obtendo êxito
no leilão, após duas tentativas, a dívida é extinta e o credor fiduciário é
exonerado da obrigação de que trata o § 4o.
O Tribunal estadual, por sua vez, deu provimento à
insurgência do autor, sob o seguinte fundamento (e-STJ, fl. 215):

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1026483-51.2017.8.26.0100 -Voto no
5
Escudado no fato de que a alienação do imóvel não se fez
nos dois primeiros leilões realizados, na forma do artigo 27 da Lei no
9.514/97, o Banco sustenta não ter que devolver o saldo remanescente, pois
mencionada alienação ocorreu, posteriormente, em leilão particular. O
argumento é insustentável, atenta contra a boa-fé, o próprio espírito da lei e
consubstancia enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento positivo
pátrio. Aqui há fatos incontroversos: alienação em leilão do imóvel por
R$.196.000,00, mais comissão e saldo devedor de R$ 160.272,81. A
diferença tem que ser paga ao apelante, como manda o art. 27, § 4, da Lei
9.514/97, com juros e correção monetária desde data da arrematação,
permitidas somente dedução de despesas com a realização do leilão.
No entanto, nos termos do dispositivo legal acima
mencionado, é de se interpretar que, frustrados os dois leilões realizados pela
instituição financeira, ocorre a extinção da dívida, consolidando-se a
propriedade do imóvel na pessoa do fiduciário, inclusive com a desobrigação
deste em restituir ao devedor qualquer importância outrora paga. Nesse
sentido, confira-se o seguinte precedente:
RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA.
IMÓVEL.
LEILÕES.
FRUSTRAÇÃO.
PRETENSOS
ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA. 1.
Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2.
Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5o do art. 27 da Lei no 9.514/1997 é
aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do
imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum
lance advindo de pretensos arrematantes. 3. Vencida e não paga a dívida, o
devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de
purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor
fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. Inexistindo a
purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do
registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do
respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1026483-51.2017.8.26.0100 -Voto no
6
referido bem. 5. O § 5o do art. 27 da Lei no 9.514/1997 abrange a situação em
que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel,
fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. 6.
Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é
compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas
obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. 7. Recurso especial
provido. (REsp n. 1.654.112/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018)
Portanto, torna-se imperiosa a reforma do acórdão recorrido
a fim de restabelecer a decisão proferida pelo Magistrado de primeiro grau.
Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial
a fim de restabelecer a sentença de primeiro grau que julgou improcedente o
pedido inicial. Publique-se. Brasília (DF), 11 de março de 2019. MINISTRO
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator
A respeito esta Colenda Câmara já teve oportunidade
de decidir:
Alienação fiduciária. Bem imóvel. Ação de enriquecimento
ilícito. Contrato de concessão de crédito rotativo com alienação fiduciária em
garantia. Consolidação da propriedade do imóvel em nome da ré. Leilões
negativos. Ausência de licitantes. Adjudicação do bem pela credora fiduciária.
Pleito dos devedores, pela diferença entre o valor da dívida e o valor de
avaliação do imóvel. Descabimento. Ausência de lances que equivale à
existência de lance inferior ao valor do débito. Aplicabilidade do §5o, do art.
27, da Lei no 9.514/97. Extinção da dívida e exoneração do credor da
obrigação de restituir ao devedor a importância que sobejar. Precedentes do
STJ. Ausência de enriquecimento ilícito por parte da requerida. Procedimento
que observou a legislação vigente, assim como os termos do contrato,
livremente firmado pelas partes. Constitucionalidade da expropriação prevista
nos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514/97. Reconhecimento de repercussão geral
pelo STF que não leva, automaticamente, à suspensão do processo.
Sentença de improcedência mantida. Cerceamento de defesa inocorrente.
Avaliação do imóvel desnecessária. Preliminar rejeitada. Recurso improvido,
com determinação. (Apelação Cível 1006434-23.2016.8.26.0100; Relator (a):

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1026483-51.2017.8.26.0100 -Voto no
7
BONILHA FILHO; J.: 17/01/2019; Data de Registro: 17/01/2019)
A honorária sucumbencial já foi fixada em seu patamar
mínimo, observada a base de cálculo segundo os critérios legais, não havendo,
na hipótese, situação excepcional que justifique a violação das balizas mínima e
máxima para esse arbitramento.
Em suma, mantenho a r. sentença e, nos termos do
parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários
devidos pelo autor para 12% sobre a base de cálculo estabelecida na r. sentença.
Pelo
exposto,
por
esses
fundamentos,
nego
provimento ao apelo.
VIANNA COTRIM
RELATOR