Tribunal: TJSP
Processo: 1019937-72.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Natureza contratual. Aplicabilidade do CDC. Súmula 602 do STJ. Desistência do aderente. Admissibilidade da rescisão, com devolução dos valores pagos. Precedentes. Cabimento da retenção de 20% das parcelas pagas, nestas incluídos prêmios de seguro. Aplicação irrestrita do estatuto que implica exagerada desvantagem ao consumidor. Sucumbência

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Natureza contratual. Aplicabilidade do CDC. Súmula 602 do STJ. Desistência do aderente. Admissibilidade da rescisão, com devolução dos valores pagos. Precedentes. Cabimento da retenção de 20% das parcelas pagas, nestas incluídos prêmios de seguro. Aplicação irrestrita do estatuto que implica exagerada desvantagem ao consumidor. Sucumbência integral da ré configurada. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982155
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019937-72.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
BAALBEK
COOPERATIVA
HABITACIONAL,
é
apelada
ROSELAINE
TAFARELLO NASCIMENTO BESERRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019937-72.2020.8.26.0100 -Voto no 11799
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Apelação no 1019937-72.2020.8.26.0100
Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional
Apelada: Roselaine Tafarello Nascimento Beserra
Comarca: São Paulo
Juíza de primeiro grau: Paula Regina Schempf Cattan
Voto no 11799
Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional.
Natureza contratual. Aplicabilidade do CDC. Súmula 602
do STJ. Desistência do aderente. Admissibilidade da
rescisão, com devolução dos valores pagos. Precedentes.
Cabimento da retenção de 20% das parcelas pagas, nestas
incluídos prêmios de seguro. Aplicação irrestrita do estatuto
que implica exagerada desvantagem ao consumidor.
Sucumbência
integral
da
ré
configurada.
Recurso
improvido.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 388/392, cujo relatório é
adotado, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
“para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e
condenar a ré na devolução de 80% do total das quantias pagas
pela autora, de uma só vez, incidindo correção monetária pela
Tabela Prática do E.TJSP desde a data dos respectivos
desembolsos e juros moratórios de 1% a partir do trânsito em
julgado”. Estabeleceu que arcará a ré integralmente com o
pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos
honorários advocatícios do patrono da autora, fixados em 10%
sobre o valor atualizado da condenação.
Apela a requerida argumentando, em síntese, que:
é cooperativa habitacional regularmente constituída, por isso
plenamente aplicável seu estatuto aos cooperados, na forma da
Lei no 5.764/71, e de outro lado incabível a incidência do CDC; a
autora deu causa à resolução do contrato, pelo que deve
responder integralmente pelas cominações previstas, como a
retenção de 20% do fundo habitacional a título indenizatório; é

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incabível a devolução dos prêmios de seguro de vida, eis que já
repassados à seguradora; e a sucumbência é recíproca.
Manifesta, ainda, prequestionamento aos artigos 14, 21, 22, 28,
29, 32, 33, 34, 38, 44, 45, 79, da Lei no 5.764/71, e artigos 174, §
2o, e 146, III, “a”, da CF.
Recurso tempestivo, acompanhado de comprovante
de preparo e contrarrazoado.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Pouco importando a denominação que se tenha
dado aos instrumentos pelos quais o autor da ação aderiu ao
plano habitacional criado pela cooperativa requerida, o pacto
entre eles celebrado tem a indisfarçável natureza de um contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel.
Não há como admitir tratar-se de mera relação
entre cooperados, regida pela Lei no 5.764/71, sendo evidente
que não era propósito do aderente constituir uma cooperativa,
mas sim adquirir um bem por intermédio dela.
Por meio do contrato o autor pretendeu adquirir
futuramente unidade habitacional, ajustando-se preço, forma de
pagamento e vencimento.
Nessa
perspectiva,
já
se
consolidou
o
entendimento, cristalizado na Súmula 602 do Superior Tribunal
de Justiça, segundo o qual “O Código de Defesa do Consumidor
é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas
sociedades cooperativas”.
Nos termos da Súmula no 01 desta Corte, “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como

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com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Nada impede o cooperado de invocar normas legais
supletivas às do estatuto da cooperativa, orientadas pelos
princípios gerais do direito e pelo CDC, até para se verificar
eventual iniqüidade, a revelar locupletamento sem causa, entre
as disposições invocadas pela requerida.
Nesse passo, de fato mostra-se inviável a aplicação
irrestrita das disposições do estatuto, que faz alusão a dois
fundos como destinos principais dos pagamentos (fundo
habitacional e fundo administrativo), adotando como base de
retenção somente o primeiro.
Previsão que, no caso concreto, implica exagerada
desvantagem ao adquirente, conforme assentado no decisum:
“... A base de cálculo são todos os valores pagos
pela autora e não apenas o fundo habitacional pago, já
que a retenção de 20% é suficiente para repor a posição
da ré relativa ao ressarcimento dos trabalhos, gastos
com publicidade, tributos e despesas administrativas,
que se presumem. Veja-se que a autora sequer se imitiu
na posse do imóvel, podendo a ré recomercializar a
unidade, devendo apenas ser reembolsada dos gastos
havidos.”.
Esta Câmara em casos análogos tem assentado
que a retenção, quando a resolução do negócio decorrer de
iniciativa do comprador, deve corresponder a 20% dos valores
desembolsados, constituindo estimativa razoável para as perdas
administrativas.
Nesse sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Negócio jurídico
sob a forma de associação cooperativa. Incidência do
Código de Defesa do Consumidor. Resolução do contrato
por impossibilidade do adquirente. Determinação de
restituição das prestações pagas, com retenção de 10%.
Pretensão da cooperativa à majoração da retenção.
Admissibilidade. Fixação do percentual de retenção em 20%
das parcelas pagas a título indenizatório, percentual

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adequado à Jurisprudência pacífica desta Corte em casos
semelhantes. Impossibilidade de aplicação suplementar da
cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos a
título de fundo habitacional. Dispositivo que conduziria a
retenção excessiva. Impossibilidade de desconto dos
valores relativos a seguro prestamista, já incluídos no
percentual de retenção. Sucumbência da requerida mantida,
a teor do art. 86, parágrafo único, do CPC. Recurso
parcialmente
provido

(TJSP;
Apelação
Cível
1077156-77.2019.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 40a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/08/2020;
Data de Registro: 04/08/2020).
Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional.
Aplicabilidade do CDC. Dissolução do contrato em virtude
de inadimplemento da adquirente. Circunstância que não
impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de
ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção de 20% dos valores
pagos, na esteira da orientação da Câmara. Abusividade do
regimento interno da cooperativa quanto ao montante da
retenção. Valores destinados ao fundo administrativo e ao
fundo de reserva que se devem incluir entre aqueles a se
devolver. Seguro prestamista que também se deve incluir
entre tais valores. Irresignação que prospera, porém, no
tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais. Sentença
parcialmente revista. Recurso parcialmente provido (TJSP;
Apelação
Cível
1005899-08.2019.8.26.0127;
Relator
(a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de Carapicuíba - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 10/06/2020; Data de Registro: 10/06/2020).
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Resolução a pedido do adquirente. Contratação na forma de
cooperativa
habitacional.
Ausência
de
ato
de
cooperativismo.
Verdadeira
incorporação
imobiliária.
Aplicação do CDC e afastamento da pretensão de resolução
com base em disposições estatutárias. Restituição dos
valores
pagos,
com
retenção
de
20%,
conforme
jurisprudência deste Tribunal. Declaração de nulidade da
cláusula contratual relativa à rescisão. Juros moratórios
incidentes quanto ao montante a ser restituído. Termo inicial
fixado desde o trânsito em julgado. Inexistência de mora do
promitente-vendedor
em
razão
da
restituição
em
desconformidade com a previsão do contrato. Precedentes
do STJ e TJSP. Recurso parcialmente provido (TJSP;
Apelação
Cível
1134538-33.2016.8.26.0100;
Relator
(a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 22a Vara Cível; Data do

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Julgamento: 28/05/2019; Data de Registro: 28/05/2019).
Apelação Cível. Cooperativa habitacional Cooperado que
formalizou pedido de desistência de permanecer nos
quadros associativos por "motivos particulares" e manifestou
ciência de que os valores pagos seriam devolvidos no prazo
de dois anos e com a dedução de 20%, nos termos do
regulamento interno da cooperativa Rescisão por culpa do
autor-cooperado Caracterização de relação de consumo,
com incidência do Código de Defesa do Consumidor

Recondução das partes ao "statu quo ante" Adequada a
devolução dos valores pagos, com retenção de 20% pela ré
Restituição que, no entanto, deve ser realizada em parcela
única e de forma imediata
Súmula no 2 deste Egrégio
Tribunal de Justiça
Danos morais não caracterizados

Impontualidade
no
pagamento
das
parcelas.
Dá-se
provimento em parte ao recurso (TJSP; Apelação Cível
1005383-10.2016.8.26.0477; Relator (a): Christine Santini;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia
Grande - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2018;
Data de Registro: 26/09/2018).
Fica mantida a retenção, portanto, em 20% dos
valores pagos pela autora, devendo a restituição ocorrer em
única vez, conforme entendimento consolidado (Súmula no 543
do STJ e Súmula no 2 do TJ/SP).
Por outro lado, o valor correspondente ao seguro de
vida, ao que se verifica, compunha a prestação mensal (fls.
21/23) e foi exigido sem a possibilidade de a autora eleger a
seguradora de sua preferência, bem como as condições da
cobertura, de maneira que não pode ser tratado de forma distinta
para justificar a sua integral retenção. Fazendo parte da parcela
contratual, deve integrar, portanto, a base de cálculo do
percentual de restituição.
Com o desfecho da demanda, a apelante sucumbiu
integralmente na lide, haja vista o acolhimento em essência do
pedido inicial, consistente na rescisão do negócio jurídico e
restituição de 80% das quantias pagas pela apelada (fls. 15).

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Cediço que a imposição do pagamento de
honorários advocatícios à parte vencida é inerente ao fenômeno
da sucumbência. Espécie de condenação que decorre da lei (art.
85 do CPC) tendo em vista o fato objetivo da derrota no
processo.
Por fim, é de se consignar que, adotados os
entendimentos supra estabelecidos, não se tem por malferidos no
caso concreto os dispositivos invocados pela apelante, que se
consideram prequestionados para os devidos fins de direito.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e, por
força do art. 85, § 11, do CPC, elevo os honorários devidos pela
apelante para 15% do valor da condenação atualizado.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator