Tribunal: TJSP
Processo: 1008564-06.2017.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
AÇÃO DE PURGAÇÃO DA MORA EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. Possibilidade de purgação da mora até a arrematação do bem. Inteligência do art. 34 do Decreto-Lei 70/96. Contrato firmado em 2012, antes do advento da Lei no. 13.456/2017. Purgação que deve obedecer ao valor da integralidade do valor do contrato, em razão da cláusula de vencimento antecipado de tais valores em caso de inadimplemento.

Ementa:
AÇÃO DE PURGAÇÃO DA MORA EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. Possibilidade de purgação da mora até a arrematação do bem. Inteligência do art. 34 do Decreto-Lei 70/96. Contrato firmado em 2012, antes do advento da Lei no. 13.456/2017. Purgação que deve obedecer ao valor da integralidade do valor do contrato, em razão da cláusula de vencimento antecipado de tais valores em caso de inadimplemento. Precedentes do C. STJ. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000760214
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008564-06.2017.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, são apelados MAURO PACHECO
TOLEDO, LUCIANO ALVES SANTANA, GRAZIELA BOTELHO LIMA
SANT ANA e ALESSANDRA CAVALOTTI ROSSATO PACHECO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008564-06.2017.8.26.0664 -Voto no 33085
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Apelação Cível no 1008564-06.2017.8.26.0664
Apelante/Réu:
BANCO SANTANDER S/A
Apelados/Autores:
MAURO TOLEDO PACHECO, ALESSANDRA
CAVALOTTI
ROSSATO
PACHECO,
LUCIANO ALVES SANT'ANA e GRAZIELA
BOTELO LIMA SANT'ANA
MM. Juiz de Direito: Rodrigo Ferreira Rocha
Comarca de Votuporanga 2a Vara Cível
Voto no 33085
AÇÃO DE PURGAÇÃO DA MORA EM EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. Possibilidade de purgação da
mora até a arrematação do bem. Inteligência do art. 34 do Decreto-
Lei 70/96. Contrato firmado em 2012, antes do advento da Lei no.
13.456/2017. Purgação que deve obedecer ao valor da
integralidade do valor do contrato, em razão da cláusula de
vencimento
antecipado
de
tais
valores
em
caso
de
inadimplemento. Precedentes do C. STJ. RECURSO DO RÉU
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de “ação de purgação da mora em
execução extrajudicial de imóvel” (e-fls. 01/16) ajuizada por MAURO TOLEDO
PACHECO, ALESSANDRA CAVALOTTI ROSSATO PACHECO, LUCIANO
ALVES SANT'ANA e GRAZIELA BOTELO LIMA SANT'ANA contra BANCO
SANTANDER S/A, julgada procedente pela r. sentença, que também julgou
procedente ação de reintegração de posse ajuizada pelo Apelante contra os
Apelados
MAURO
TOLEDO
PACHECO
e
ALESSANDRA
CAVALOTTI
ROSSATO PACHECO (e-fls. 603/612 e 666/667), cujo relatório adoto,
declarando, na presente demanda, o direito de purgação da mora até a
assinatura do auto de arrematação do imóvel, determinando a apresentação, pelo
Réu, do valor devido e atualizado (parcelas vencidas, encargos e consectários da

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mora), arcando também com o pagamento das custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% sobre o
valor da causa, e, na ação de reintegração de posse, reintegrando o Apelante na
posse do imóvel, arcando os Apelados MAURO E ALESSANDRA com o
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Inconformado, o Réu interpôs recurso de
apelação (e-fls. 678/690), aduzindo que não há possibilidade de purgação da
mora, mesmo porque não se aplicam as disposições do Decreto-Lei 70/96 à
hipótese dos autos após o advento da Lei no. 13.456/2017, e, alternativamente,
devendo-se declarar que o valor para purgação da mora é o da integralidade do
valor do contrato, após vencimento antecipado de todas as parcelas, com o
inadimplemento perpetrado.
O recurso foi regularmente processado (e-
fls. 692) e, intimados, os Autores apresentaram contrarrazões (e-fls. 697/701).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação interposto
contra r. sentença que julgou procedente ação de purgação da mora em
execução extrajudicial de imóvel gravada com alienação fiduciária em garantia.
O recurso de apelação do Réu não merece
provimento.
Com
efeito,
tratando-se
de
execução
extrajudicial da garantia de alienação fiduciária decorrente de “instrumento
particular de venda e compra de imóvel, financiamento com garantia de alienação
fiduciária e outras avenças” (e-fls. 22/54), o entendimento desta C. 28a Câmara de
Direito Privado permanece o mesmo já apresentado às partes quando do
julgamento do recurso de agravo de instrumento no. 2218926-21.2017.8.26.0000
(e-fls. 579/585), ou seja, de que é possível a purgação da mora até a assinatura
do auto de arrematação do imóvel.
Isso porque o art. 39, II, da Lei no 9.514/97
prevê que ao contrato de alienação fiduciária de bem imóvel “aplicam-se as

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disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei no 70, de 21 de novembro de 1966”.
O Decreto-lei no 70/66, por sua vez, em seu
art. 34, dispõe que o devedor hipotecário pode, a qualquer momento, até a
assinatura do auto de arrematação, purgar o débito em aberto, com os
acréscimos legais, in verbis:
“Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer
momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo
com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o
parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no
contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da
remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de
purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o
momento da purgação.”
Nessa linha de raciocínio, haja vista a
aplicabilidade dos dispositivos supracitados ao presente caso, que versa sobre
alienação fiduciária de bem imóvel, os devedores-fiduciantes, podem purgar a
mora, mediante o pagamento integral do valor do débito, até a data de assinatura
do auto de arrematação, ainda que já ocorrida a regular consolidação da
propriedade do bem imóvel em favor do credor-fiduciário prevista no art. 26 da
Lei no 9.514/97.
Nesse sentido, ademais, os seguintes
julgados do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.
POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1.Cinge-
se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação
fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em
nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o
contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor

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fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação
fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor
fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em
seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o
adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até
a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas
as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a
mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no
9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do
Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações
de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial
provido.” (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014);
“HABITACIONAL.
SISTEMA
FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1o, E 39, II, DA
LEI No 9.514/97; 34 DO DL No 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011.
Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial
em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos
financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de
hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-
lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando
contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de
aplicação do art. 34 do DL no 70/99 à Lei no 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data
limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele
dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei no 9.514/97, admitindo-se a
purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei no 9.514/97
promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e
constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela
que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as
chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da
menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada

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pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o
pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do
art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de
arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao
mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel
financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei no
9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da
Constituição Federal. 7. Recurso especial provido.” (REsp 1433031/DF, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe
18/06/2014).
E, além disso, observa-se que o contrato em
debate foi firmado entre o Réu e os Coautores MAURO TOLEDO PACHECO e
ALESSANDRA CAVALOTTI ROSSATO PACHECO no ano de 2012, ou seja,
antes do advento da Lei no. 13.456/2017, que, em tese, excepcionaria a
possibilidade de purgação da mora. E, assim sendo, tem aplicação o princípio de
aplicação intertemporal do direito do “tempus regit actum”, conforme o qual os
efeitos da lei posterior não atingem negócio jurídico perfeito já em execução entre
as partes, como na hipótese dos autos.
Nesse
sentido,
ademais,
confira-se
precedente do C. Superior Tribunal de Justiça, posterior ao advento da referida
legislação, reconhecendo o direito à purgação da mora:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA
ATÉ
A
LAVRATURA
DO
AUTOR
DE
ARREMATAÇÃO.
POSSIBILIDADE.
PAGAMENTO DO DÉBITO VENCIDO. CLÁUSULA DE VENCIMENTO ANTECIPADO
PACTUADA LIVREMENTE. LEGALIDADE. DÉBITO CONSUBSTANCIADO PELO
SALDO DEVEDOR MAIS OS ACRÉSCIMOS LEGAIS E CONTRATUAIS. 1. A
jurisprudência desta Corte garante ao devedor a possibilidade de purga da mora
até a lavratura do auto de arrematação pelo pagamento integral do débito,
devendo o débito ser entendido como as obrigações vencidas acrescidas dos
encargos legais e contratuais. 2. No caso em exame, o débito representa a
totalidade do saldo devedor mais o encargos, em razão da existência de cláusula

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contratual de vencimento antecipado da dívida, livremente pactuada entre as partes. 3.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1760519/SC, 4a T., rel.a
Min.a Maria Isabel Gallotti, j. 17.SET.2019, DJe 30.SET.2019). (destacado).
Logo, o direito de purgação da mora pelos
Réus subsiste, tal qual lançado na r. sentença prolatada.
No que tange, contudo, a valor para
purgação da mora, deve-se acolher a pretensão recursal do Réu.
Acontece que, como restou incontroverso
nos autos, o contrato firmado previa cláusula de vencimento antecipado de todas
as parcelas contratuais para o caso de inadimplemento de qualquer delas. Os
Réus confessaram o inadimplemento e não há qualquer abusividade em tal
cláusula, como, ademais, já se observou no precedente do C. Superior Tribunal
de Justiça supracitado.
Dessa forma, deve-se considerar que o
valor devido para fins de purgação da mora refere-se à integralidade do valor das
parcelas contratadas e não pagas, mais os encargos decorrentes da execução
extrajudicial e consectários da mora, tudo a ser indicado por planilha atualizado a
ser apresentada nos autos pelo Réu.
Diante do exposto, CONHEÇO e DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Réu, para
DECLARAR como devido a título de purgação da mora o valor correspondente à
integralidade do valor das parcelas contratadas e não pagas, mais os encargos
decorrentes da execução extrajudicial e consectários da mora. No mais, fica
mantida a r. sentença prolatada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora