Tribunal: TJSP
Processo: 1004176-34.2017.8.26.0220
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Apelação. Embargos à execução. Sentença improcedência. Suposto novo contrato de locação que não contém a assinatura da Locadora, razão pela qual não pode produzir efeitos em relação à mesma. Locatária e fiadores que respondem solidariamente pelas obrigações derivadas de contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado em havendo cláusula contratual que define a obrigação dos mesmos até a

Ementa:
Apelação. Embargos à execução. Sentença improcedência. Suposto novo contrato de locação que não contém a assinatura da Locadora, razão pela qual não pode produzir efeitos em relação à mesma. Locatária e fiadores que respondem solidariamente pelas obrigações derivadas de contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado em havendo cláusula contratual que define a obrigação dos mesmos até a efetiva entrega das chaves. Fiadores que poderiam, para afastar sua responsabilidade, ter notificado a locadora nos termos do artigo 835 do Código Civil c./c. o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/91. Precedentes. Decisão mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383577
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004176-34.2017.8.26.0220, da Comarca de Guaratinguetá, em que são apelantes
MONICA ROCHA DE ANDRADE MARCONDES VELLOSO, JOÃO PEDRO ROCHA
DE ANDRADE MARCONDES VELLOSO e CLAUDIO MARCONDES VELLOSO, é
apelada CLAÚDIA HELENA PEDROSO CARONE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004176-34.2017.8.26.0220 -Voto no 8072
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Voto no 8072
Apelação no 1004176-34.2017.8.26.0220
Apelantes: JOÃO PEDRO ROCHA DE ANDRADE MARCONDES VELLOSO E OUTROS
Apelada: CLÁUDIA HELENA PEDROSO CARONE
Comarca: 2a. Vara Cível do Foro da Comarca de Guaratinguetá
Apelação. Embargos à execução. Sentença improcedência.
Suposto novo contrato de locação que não contém a assinatura da
Locadora, razão pela qual não pode produzir efeitos em relação à
mesma. Locatária e fiadores que respondem solidariamente pelas
obrigações derivadas de contrato de locação prorrogado por prazo
indeterminado em havendo cláusula contratual que define a
obrigação dos mesmos até a efetiva entrega das chaves. Fiadores
que poderiam, para afastar sua responsabilidade, ter notificado a
locadora nos termos do artigo 835 do Código Civil c./c. o artigo
40, inciso X, da Lei 8.245/91. Precedentes. Decisão mantida.
Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.
I - Relatório

Trata-se de recurso de apelação interposto por João Pedro Rocha de Andrade
Marcondes Velloso e outros, em face da sentença de fls. 155/159, complementada pela
decisão de fls. 207, da lavra do MM. Juízo da 2a. Vara Cível do Foro da Comarca de
Guaratinguetá, proferida nos autos dos Embargos ajuizados em face da Execução
promovida por Cláudia Helena Pedroso Carone.
A sentença julgou os Embargos improcedentes, autorizando que a execução
tivesse trâmite normal, condenando os embargantes no pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da
execução embargada.
Os Apelantes se insurgem contra a decisão requerendo a sua reforma insistindo
na tese de que os débitos executados se referem a período que já haviam desocupado o
imóvel. Aduzem que houve a celebração de novo contrato de locação com a anuência da
locadora.
Houve a apresentação de contrarrazões às fls. 242/252, em que se pugna pela
manutenção da sentença.

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Apelação Cível no 1004176-34.2017.8.26.0220 -Voto no 8072
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É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Em que pesem as alegações dos Apelantes, deve o recurso ser desprovido.
Adoto o relatório da sentença:
“1. FRANK YUKIO MATSUMOTO e sua mulher HIROO SATO
MATSUMOTO, qualificados nas fls. 01, ao sofrerem uma ação de
execução para pagamento de um débito no valor de R$-7.734,00
referente a um contrato de locação conforme fls. 31/36, tudo por
parte do credor PEDRO GERALDO LUCAS, ajuizaram embargos
à execução ponderando essencialmente que como fiadores num
contrato de locação no período de 24/02/2012 até 23/08/2014 (sic
fls. 32) não poderiam ser responsáveis solidários por alugueres e
encargos posteriores à data do término do contrato (23/08/2014),
ou seja, argumentaram que não eram responsáveis por dívidas
decorrente de um contrato de locação prorrogado por prazo
indeterminado e sem as suas anuências, como também não
poderiam ser responsáveis por um acordo ou aditivo contratual
que foram feitos pelo locador e pelo inquilino sem a presença deles-
fiadores conforme a Súmula 214 do S.T.J. Daí, pois, o pedido de
procedência dos Embargos para fins de extinção da execução,
inclusive por ilegitimidade passiva (sic. fls. 12), juntando-se os
documentos de fls. 31/106, sobretudo a petição de outros
Embargos à Execução da inquilina conforme fls. 73/79.
2. O Embargado-exequente foi intimado para responder e
apresentou impugnação aos embargos nas fls. 90/106, alegando
como matéria preliminar que não poderia ser deferido o benefício
da assistência judiciária gratuita aos Embargantes (sic. fls.90/93),
certo que, quanto ao mérito da questão, o Embargado salientou
que os fiadores deveriam sim responderem pelos débitos locatícios
até à entrega das chaves do imóvel locado conforme fls. 93/98, ou
seja, até 08/03/2016 (fls. 98). Daí, pois, o pedido de improcedência
dos Embargos com os documentos de fls. 103/106.
3. A relação jurídica processual se desenvolveu regularmente e foi
garantido o amplo contraditório, inclusive com réplica dos
Embargantes nos autos. Designada uma audiência de conciliação,
não foi possível o acordo entre as partes-litigantes. Processo em
ordem”.
A sentença, ao julgar os Embargos improcedentes, bem resolveu todas as
questões trazidas à apreciação do Poder Judiciário, não merecendo qualquer reforma,
conforme adiante se demonstrará:

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Por primeiro, há que se afastar a alegação recursal de novação contratual vez
que o contrato que os Apelantes alegam ter sido celebrado com José Luiz dos Passos Costa
não está assinado pela Apelada.
A simples leitura do documento anexados as fls. 19/23 dos autos comprova a
afirmação acima que, vale frisar, não passou despercebida na sentença:
“Não há também assinatura do locador no contrato apresentado às fls. 19/23,
assinado unicamente por José Luiz Costa, que passou a pagar o aluguel,
porém não houve concordância do proprietário para que a cessão do contrato
de locação se aperfeiçoasse, o que é exigido pela Lei de Locação e também
constituiu a cláusula sétima do contrato (fls. 13): "locatário não pode sem
prévia autorização escrita do locador sublocar, emprestar, ceder, no todo ou
em parte o imóvel locado, mesmo a título gratuito, nem transferir contrato,
inadmissível o consentimento tácito”.
Conclui, com razão, o magistrado a quo que “Neste contexto, ainda que a
imobiliária tenha recebido algum aluguel de terceiro, para quem os embargantes teriam
alienado o fundo de comércio, tal circunstância não implica consentimento do
proprietário para a cessão do contrato ou novação. O contrato com os embargantes
prorrogou-se automaticamente por falta de entrega das chaves ou notificação prévia para
anuência por escrito com a cessão a terceiro”.
A Lei de Locação é clara (art. 13 da Lei 8.245/91), e no mesmo sentido aponta
o contrato de locação celebrado entre as partes (cláusula 7a., as fls. 13), quanto à
necessidade de anuência expressa da Locadora para qualquer alteração das partes
contratuais, sublocação, cessão ou qualquer coisa que o valha.
Destaque-se a seguinte passagem da sentença:
“O locador não foi notificado assim como não foi notificado da cessão do
estabelecimento comercial a terceiro, uma vez que os embargantes não juntam
comprovante de cientificação do proprietário do imóvel acerca do contrato de
fls. 17/18”.

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Assim, nestes autos, não há que se falar em novação, persistindo a obrigação
de todos, inquilinos e fiadores, que assinaram o pacto locatício firmado entre as partes.
No que tange as obrigações do fiador, reza o artigo 39 da Lei 8.245/91 que:
"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei".
A cláusula 10a do pacto locatício firmado entre as partes (fls. 13/14) prevê,
expressamente, a responsabilidade solidária dos fiadores até a data da efetiva entrega das
chaves do imóvel objeto da locação.
Ressalte-se que os fiadores poderiam ter se utilizado da faculdade prevista no
835 do Código Civil c./c. o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/91, notificando o locador de
sua intenção de exonerar-se da fiança prestada, o que não se verificou no caso em testilha.
Diante de tais circunstâncias, não tendo os fiadores se exonerado da fiança
prestada nos moldes exigidos por lei, de rigor o reconhecimento de sua responsabilidade
pelo pagamento do débito locatício executado, obrigação que perdura até a data da efetiva
entrega das chaves do imóvel locado, conforme preceitua o referido artigo 39 da Lei no
8.245/91.
A questão não é nova, e em situações similares, assim já decidiu esta 34a.
Câmara de Direito Privado:
“Cumprimento de sentença. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança.
Alegação da fiadora de que a fiança já não estava em vigência porque não
participou da prorrogação do contrato, que foi prorrogado por prazo
indeterminado. Cláusula prevendo a responsabilidade da fiadora até a
entrega das chaves. Hipótese de prorrogação (e não renovação) do
contrato. Pretensão de exoneração pela prorrogação do contrato por
tempo indeterminado. Inadmissibilidade. Se a fiança foi prestada não por
tempo certo, mas até efetiva devolução do imóvel locado, a garantia
persiste em caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, não
se configurando novação capaz de exonerar o fiador. Ausência de
enquadramento do caso à Súmula 214 do STJ”. (TJSP, AGRAVO DE
INSTRUMENTO No 2025885-21.2019.8.26.0000, 34a. Câmara de Direito
Privado, rel. Des. Soares Levada, j. 25/03/19)

No mesmo sentido e a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

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Vejamos:
"LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. (...)
Diante da existência de cláusula expressa no contrato de aluguel prevendo que
a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do
imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o
contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Precedentes. Agravo
regimental não provido". (STJ, AgRg no Resp no 1.428.292/SP, Relator
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 01.9.2014)
"LOCAÇÃO DE IMÓVEL. FIANÇA. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO
CPC.
NÃO
OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA
PREVENDO
RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
VALIDADE. RECONHECIMENTO. SÚMULA 83/STJ. SÚMULA 214/STJ.
INAPLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS
FUNDAMENTOS. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO". (STJ, AgRg
no AREsp no 282.941/RS, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
20.11.2014)
"LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. 1. Na
prorrogação do contrato de locação, havendo cláusula expressa de
responsabilidade do garante após a prorrogação do contrato, este deverá
responder pelas obrigações posteriores, a menos que tenha se exonerado na
forma dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 ou 835 do Código Civil
vigente. 2. Agravo regimental a que se nega provimento". (STJ, AgRg no
AREsp no 334.208/RJ, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, 25.6.2013)

Em resumo, de rigor a manutenção da decisão de primeiro grau.
III - Conclusão
Diante do exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação,
nos termos do voto.
Por força do art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária, em favor do
patrono da Apelada, para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da execução
embargada.
L. G. Costa Wagner
Relator