Tribunal: TJSP
Processo: 2089217-25.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Agravo de instrumento – Execução Fiscal – IPTU/TSU – Exercício de 2018 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Inadmissibilidade – Ação proposta contra quem ostentava condição de proprietário do imóvel tributado à época do ajuizamento da ação no Cartório Imobiliário, vez que ausente o registro da escritura de venda e compra – Promitente vendedor e

Ementa:
Agravo de instrumento – Execução Fiscal – IPTU/TSU – Exercício de 2018 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Inadmissibilidade – Ação proposta contra quem ostentava condição de proprietário do imóvel tributado à época do ajuizamento da ação no Cartório Imobiliário, vez que ausente o registro da escritura de venda e compra – Promitente vendedor e compromissário comprador que podem ser tidos como contribuintes do IPTU no caso concreto – Faculdade de o Fisco Municipal eleger o sujeito passivo com vistas a facilitar o procedimento de arrecadação, tendo optado pelo promitente vendedor – Súmula 399, do C. STJ em consonância com art. 34, do CTN e art. 1.245, do Código Civil – Aplicação ao caso do decidido no REsp 1.111.202/SP, sob o regime dos repetitivos – Ilegitimidade passiva 'ad causam' não configurada – Decisão mantida – Agravo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
18.a Câmara de Direito Público
Registro: 2020.0000383530
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2089217-25.2020.8.26.0000, da Comarca de Itanhaém, em que é agravante JAIME
HIDEKI SHIRATORI, é agravado MUNICIPIO DA ESTÂNCIA BALNEÁRIA DE
ITANHAÉM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE HARRIS
JÚNIOR.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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18.a Câmara de Direito Público
Agravo de instrumento no 2089217-25.2020.8.26.0000 - Digital
Agravante: Jaime Hideki Shiratori
Agravado: Município de Itanhaém
Comarca: Itanhaém Serviço de Anexo Fiscal
Voto no 32.649
Agravo de instrumento
Execução Fiscal
IPTU/TSU

Exercício de 2018 Exceção de pré-executividade rejeitada
Pretensão à reforma da decisão Inadmissibilidade Ação
proposta contra quem ostentava condição de proprietário do
imóvel tributado à época do ajuizamento da ação no Cartório
Imobiliário, vez que ausente o registro da escritura de venda e
compra Promitente vendedor e compromissário comprador
que podem ser tidos como contribuintes do IPTU no caso
concreto Faculdade de o Fisco Municipal eleger o sujeito
passivo com vistas a facilitar o procedimento de arrecadação,
tendo optado pelo promitente vendedor Súmula 399, do C.
STJ em consonância com art. 34, do CTN e art. 1.245, do
Código Civil
Aplicação ao caso do decidido no REsp
1.111.202/SP, sob o regime dos repetitivos
Ilegitimidade
passiva 'ad causam' não configurada
Decisão mantida
Agravo desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito
suspensivo, interposto por Jaime Hideki Shiratori da r. decisão de págs.
47/51 que, em execução fiscal proposta pelo Município de Itanhaém contra
Cristiane Kassahara Shiratori e o agravante cobrando IPTU/TSU do
exercício de 2018 no valor de R$2.126,93, rejeitou exceção de pré-
executividade oposta pela executada entendendo pela sua legitimidade
passiva 'ad causam'.
Insurge-se o agravante sustentando que o imóvel foi vendido
anteriormente aos fatos geradores a Elias Félix, que construiu e vendeu a
novos proprietários. Afirma que no local existem terceiros habitando o
imóvel, sendo deles a responsabilidade pelo recolhimento do crédito
tributário ora cobrado. Alega que o Município-exequente tem informação

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sobre a titularidade e o endereço do imóvel, não sendo legítimo cobrar do
anterior proprietário. Requer concessão de efeito suspensivo e, a final,
provimento ao agravo.
Regularmente processado o recurso, o Município-agravado
apresentou contraminuta (págs. 82/89).
É o relatório.
O agravo não comporta provimento.
Trata-se de execução fiscal proposta pelo Município de
Itanhaém contra Jaime Hideki Shiratori e Cristiane Kassahara Shiratori
cobrando IPTU/TSU do exercício de 2018 no valor de R$2.126,93.
A r. decisão agravada de págs. 47/51 rejeitou exceção de pré-
executividade oposta pelo coexecutado entendendo pela sua legitimidade
passiva ad causam e, no meu entender, o fez com o costumeiro acerto.
Insta consignar que a escritura de venda e compra digitalizada
nas págs. 73/76 não contém qualquer assinatura, não se constituindo em
instrumento hábil a demonstrar tenha ocorrido definitivamente a venda.
Ainda que assim não fosse, conforme informação do próprio
agravante, tal documento não foi levado a registro no Cartório Imobiliário.
Dessa forma, a execução fiscal foi corretamente proposta
contra quem ostentava condição de proprietário à época da propositura da
ação (08/08/2019) na matrícula do imóvel no Cartório de Registros de
Itanhaém.
Importa salientar que, com relação à ilegitimidade passiva, o
C. STJ, por sua 1.a Turma, deixou assente caber ao legislador municipal
eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações
insertas no art. 34, do CTN, que define como contribuinte o proprietário, o
titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, podendo a

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autoridade administrativa optar por um ou outro, com vistas a facilitar o
procedimento de arrecadação.
Oportuno consignar que vários outros precedentes seguiram-se
na mesma trilha, no sentido de ser permitida a concomitância da titular do
domínio útil do imóvel e da sua possuidora a qualquer título, quanto à
sujeição passiva da relação jurídico-tributária, facultando, ainda, ao ente
público optar por uma, por outra ou por ambas.
Mister conferir especial destaque ao REsp no 1.111.202/SP,
relatado pelo Min. Mauro Campbell Marques, 1a Turma, julgado em
10.06.2009, DJ 18.06.2009 (regime do art. 543-C, do CPC/1973 recursos
repetitivos), no qual restou patente que a existência de possuidor, apto a ser
considerado contribuinte do IPTU, não teria o condão de implicar exclusão
automática da titular do domínio (aquele que tem a propriedade registrada no
Cartório Imobiliário) do polo passivo da obrigação tributária, de modo que
tanto o possuidor, na qualidade de compromissário comprador, como o
promitente vendedor podem ser tidos como contribuintes do IPTU, nada
havendo de irregular na presente execução fiscal.
Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se, rumando na
edição da Súmula 399:
“Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU
(Imposto predial e territorial urbano”).
De fato, verifica-se que a hipótese vertente corresponde ao
sufragado entendimento do STJ, nos termos do mencionado REsp n.o
1.111.202/SP, cuja ementa ora se transcreve:
“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel,
o titular de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A

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jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o
promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes REsp no
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; (...)
3. Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei
como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor
a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por
outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação” (...) Acórdão
sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08”.
(REsp no 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJ
18.6.2009) grifei.
Ressalte-se que o tema foi ainda objeto das teses nos 16 e 17,
assentadas na edição n.o 55 Impostos Municipais do C. STJ, assim
ementadas:
"16) Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do
IPTU. (Súmula 399/STJ) (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do
CPC/73 Tema 122)".
"17) O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente
vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
(Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 Tema 122)".
Cumpre assinalar que recentes julgados do C. STJ demonstram
nada haver mudado na orientação firmada:
“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PROPRIETÁRIO,
PROMITENTE VENDEDOR OU PROMITENTE COMPRADOR.
CONTRIBUINTES
RESPONSÁVEIS.
1.
O
STJ
firmou
posicionamento, em recurso repetitivo, segundo o qual consideram-se
contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
2. Assim sendo, tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer
título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor
(aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis)
são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, podendo a
autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a
facilitar o procedimento de arrecadação. 3. Recurso Especial
provido.” (REsp 1717067/SP, 2a T., Rel. Ministro Herman Benjamin, j.
05/04/2018, DJe 25/05/2018). destaquei
“TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

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IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
POSSUIDOR
(PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE VENDEDOR). 1. A Primeira Seção deste Superior
Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema n. 122, vinculado ao
Recurso Especial Repetitivo n.o 1.111.202/SP, da relatoria do Min.
Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o
promitente comprador do imóvel quanto seu promitente vendedor
são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (Primeira
Seção, DJe 18/6/2009). 2. Orientação que se aplica, inclusive, às
hipóteses em que o compromisso de compra e venda foi devidamente
registrado em cartório. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega
provimento.” (AgInt no REsp 1690256/SP, 2a T., Rel. Ministro Og
Fernandes, j. 05/12/2017, DJe 13/12/2017). destaquei
Como se vê, no caso vertente, o Município-exequente optou
por promover execução fiscal apenas contra o promitente vendedor, cujo
nome constava como proprietário no Cartório de Registro de Imóveis,
portanto, seguindo orientação daquele sodalício, pois não houve o competente
registro no Cartório Imobiliário dos títulos translativos.
Cumpre destacar que a formalização da venda por meio de
instrumento particular ou escritura não registrados não tem o condão de
transferir a propriedade do imóvel ao adquirente, que ocorre apenas com o
registro do título translativo no Cartório Imobiliário, com fundamento no art.
1.245, do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis. § 1.o - Enquanto não se registrar
o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel. (...)”.
Nesse sentido era o entendimento majoritário desta 18.a
Câmara de Direito Público:
“EXECUÇÃO FISCAL IPTU DOS EXERCÍCIOS DE 2002 A 2004
ACOLHIMENTO
PARCIAL
DA
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-
EXECUTIVIDADE
RECURSO CONTRA ESSA DECISÃO

ESCRITURA DE VENDA E COMPRA NÃO LEVADA A
REGISTRO
LEGITIMIDADE PASSIVA DA OUTORGANTE-
VENDEDORA INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 34 E 123, AMBOS
DO CTN E 1.245 DO CC
DECISÃO MANTIDA. Recurso

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18.a Câmara de Direito Público
improvido” (Agravo de Instrumento no 0052873-60.2012.8.26.0000, rel.
Des. Francisco Olavo, j. 10/08/2017). destaquei
Acerca do tema também já se posicionou a E. 15.a Câmara de
Direito Público:
“APELAÇÃO
EXCEÇÃO DE PRÉEXECUTIVIDADE
IPTU

Município de Jacareí Exercícios de 2011 a 2014 Legitimidade
concomitante do vendedor e do comprador para figurar no polo passivo
da execução fiscal Escritura não levada a registro Inteligência do
art. 34, do Código Tributário Nacional Precedentes do STJ e desta
15a Câmara de Direito Público Sentença que acolheu a exceção de
pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva “ad
causam” do vendedor afastada
Recurso provido” (Apelação no
1505120-25.2015.8.26.0292, rel. Des. Rezende Silveira, j. 19/01/2018).
destaquei
Insta consignar que o executado se restringe a alegar que, por
ocasião da lavratura de auto de infração com cobrança de multa decorrente do
uso do solo na construção do imóvel, teria impugnado administrativamente a
cobrança, motivo pelo qual o Fisco Municipal teve conhecimento de que era
o compromissário comprador que havia construído no terreno e, portanto, a
partir de então, somente ele poderia ser demandado judicialmente.
Por seu turno, o Município-exequente impugnou a exceção
alegando corretamente que, se não efetivado o competente registro, poderia
promover a ação executiva contra aquele cujo nome consta na matrícula do
imóvel no Cartório Imobiliário como proprietário.
Assim sendo, respeitados entendimentos em sentido contrário,
entendo que deveria mesmo ser rejeitada a exceção de pré-executividade,
com prosseguimento regular do feito diante da ausência de registro da
escritura pública de venda e compra no Cartório Imobiliário, cuja cópia de
págs. 73/76 sequer contém qualquer assinatura, conforme explicitado.
Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo.

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Relator