Tribunal: TJSP
Processo: 1016626-11.2016.8.26.0554
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado pelo STJ em julgamento repetitivo. Validade do leilão. Ausência de questionamento no recurso especial. Inviabilidade de apreciação neste Âmbito recursal. Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000164029
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1016626-11.2016.8.26.0554/50000, da Comarca de Santo
André, em que é agravante BROOKFIELD SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., é agravada ANDRÉA
EIKO NAKADA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno, na parte conhecida. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE
DIREITO CRIMINAL) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 6 de março de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1016626-11.2016.8.26.0554/50000 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1016626-11.2016.8.26.0554/50000
COMARCA: SANTO ANDRÉ (1a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A.
AGRAVADO: ANDRÉA EIKO NAKADA
VOTO No 28.586
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
código
de
defesa
do
consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado pelo STJ em
julgamento
repetitivo.
Validade
do
leilão.
Ausência de questionamento no recurso especial.
Inviabilidade
de
apreciação
neste
Âmbito
recursal. Decisão mantida. Recurso desprovido, na
parte conhecida.
Trata-se de agravo interno interposto
por TG SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra decisão que, em ação de rescisão contratual c/c
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o acórdão recorrido observou a
orientação estabelecida pelo Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega distinção

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em relação ao precedente repetitivo, já que este se
restringe à forma e tempo de devolução das parcelas,
ao passo que o reclamo questiona a alíquota de
restituição, que deve observar o disposto em cláusula
contratual pré-estabelecida, e a validade do leilão
extrajudicial realizado. Assinala violação dos arts.
104, 421, 422 e 474 do CC.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada pelo Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte
Especial, DJe 6.2.2018, e o AgInt no RE no AgInt nos
EDcl no RMS 48.747/DF, Rel. Min. Humberto Martins,
Corte Especial, DJe 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma

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apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 269/271.
Neste contexto, o acórdão recorrido
(fls. 204/212) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao manter a sentença de Primeiro
Grau que concluiu pela retenção de 20% dos valores
pagos, para compensar as despesas operacionais da
vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “Trata-se
de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
valores ajuizada por Andréa Eiko Nakada em face de
Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A,
que a respeitável sentença de fls. 150/154, cujo
relatório adota-se, julgou parcialmente procedente os
pedidos,
declarando
a
rescisão
contratual,
determinando que a ré restitua à autora o valor de 80%

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do total pago, deduzidas as despesas comprovadamente
suportadas pela ré, previstas no artigo 27, §2o, 3o e
4o, da Lei no 9.514/97 (...) No entanto, é cediço que
o inadimplemento do adquirente por culpa sua, dá
ensejo à retenção de valores, sob pena de incentivo ao
inadimplemento, conduta que não merece estímulo do
ordenamento jurídico. Dessa forma, o percentual fixado
pela r. sentença se mostra razoável e justo, mesmo
acrescido das despesas comprovadamente suportadas pela
ré” (fls. 209/210).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 104, 421 e 422 do CC, buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, in DJe
de 19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.

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De resto, a matéria referente à validade
do leilão realizado e à incidência do art. 474 do CC
não foi arguida no recurso especial, de modo que
coberta pela preclusão e, em consequência, não é
cognoscível neste agravo interno.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno, na parte conhecida.
DIMAS RUBENS FONSECA
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