Tribunal: TJSP
Processo: 1006849-46.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ENTREGA DA UNIDADE SEM VENEZIANAS NAS JANELAS – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENO EM PARTE – Alegação de decadência – Inocorrência – Inaplicabilidade ao caso concreto do prazo decadencial do art. 26 do CDC, por se tratar de situação envolvendo

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ENTREGA DA UNIDADE SEM VENEZIANAS NAS JANELAS – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENO EM PARTE – Alegação de decadência – Inocorrência – Inaplicabilidade ao caso concreto do prazo decadencial do art. 26 do CDC, por se tratar de situação envolvendo ação condenatória de reparação de vício em imóvel entregue em dissonância com a oferta da construtora – Veiculação publicitária de unidade habitacional, cujas janelas do modelo continham venezianas, que não foram entregues – Informação deficiente que levou os adquirentes a acreditarem na presença das venezianas - Inadimplemento contratual reconhecido, eis que não se trata de mera decoração – Possibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, como atestado pelo laudo – Pretensão de redução do valor fixado em sentença como perdas e danos para a eventualidade do descumprimento da obrigação de fazer – Acolhimento para que fique limitado ao valor efetivo do custo das trocas das janelas, na importância descrita no laudo - Danos morais – Ocorrência – Situação que supera o mero aborrecimento – Quantum mantido em R$10.000,00 – Razoabilidade e proporcionalidade da verba fixada em primeiro grau, diante do caso concreto e por se tratar de dois autores – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000775855
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006849-46.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes TECNISA
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA e ACAPULCO INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados MARCELO RODRIGO DOS SANTOS
(JUSTIÇA GRATUITA) e VANESSA DE FREITAS GONÇALVES SANTOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006849-46.2018.8.26.0161
Apelantes: Tecnisa Consultoria Imobiliária LTDA e Acapulco Investimentos
Imobiliários Ltda
Apelados: Marcelo Rodrigo dos Santos e Vanessa de Freitas Gonçalves Santos
Comarca: Diadema
Voto no 13918/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - OBRIGAÇÃO DE
FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS
MORAIS ENTREGA DA UNIDADE SEM VENEZIANAS
NAS JANELAS PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA
RÉ ACOLHIMENO EM PARTE Alegação de decadência
Inocorrência
Inaplicabilidade ao caso concreto do prazo
decadencial do art. 26 do CDC, por se tratar de situação
envolvendo ação condenatória de reparação de vício em imóvel
entregue em dissonância com a oferta da construtora

Veiculação publicitária de unidade habitacional, cujas janelas
do modelo continham venezianas, que não foram entregues
Informação deficiente que levou os adquirentes a acreditarem
na presença das venezianas - Inadimplemento contratual
reconhecido, eis que não se trata de mera decoração

Possibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, como
atestado pelo laudo Pretensão de redução do valor fixado em
sentença como perdas e danos para a eventualidade do
descumprimento da obrigação de fazer Acolhimento para que
fique limitado ao valor efetivo do custo das trocas das janelas,
na importância descrita no laudo - Danos morais Ocorrência
Situação que supera o mero aborrecimento Quantum mantido
em R$10.000,00 Razoabilidade e proporcionalidade da verba
fixada em primeiro grau, diante do caso concreto e por se tratar
de dois autores DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 765/769, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente a ação de obrigação de fazer
cumulada com indenização por danos morais proposta por MARCELO RODRIGO DOS
SANTOS em face de TECNISA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, para confirmar a
tutela provisória e condenar a ré na obrigação de trocar as esquadrias de quartos e salas, com
colocação de janelas com venezianas, no prazo de 15 dias, sob pena de conversão da obrigação
de fazer em indenização no valor de R$10.000,00, sem prejuízo da indenização por danos
morais, no importe de R$10.000,00, atualizado desde o ajuizamento da ação e da publicação da
sentença, respectivamente, pela tabela prática do TJSP e juros de mora a partir da citação. Em

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razão da sucumbência, o réu foi condenado a suportar custas e despesas processuais, mais
honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.
A ré apela pela reforma da r. sentença e alega, em síntese, que:
i) deve ser reconhecida a decadência por se tratar de vício de fácil constatação, sujeito ao prazo
de 90 dias, conforme art. 26, II do CPC; ii) inexistência de descumprimento contratual e de
publicidade enganosa, pois as venezianas pretendidas não compunham o projeto do
empreendimento; iii) o folder publicitário do empreendimento não continha janelas venezianas,
as quais também não constaram do memorial descritivo; iv) vistoriada a unidade, o autor nada
reclamou; v) impossibilidade material de instalação das janelas pretendidas pelos autores; vi)
subsidiariamente, seja determinada a imediata conversão da obrigação em perdas e danos,
fixadas no montante equivalente ao valor de mercado das venezianas e não na quantia
aleatoriamente arbitrada em sentença; vii) que seja afastada a obrigação de instalação, ao
menos, na sala da unidade; viii) inocorrência de danos morais.
Foram oferecidas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC, salvo com relação à tutela
provisória concedida, cujos efeitos são produzidos de imediato, conforme inciso V do mesmo
diploma legal.
Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com
indenizatória, envolvendo o compromisso de compra e venda de imóvel a construir, firmado
pelas partes em 12/05/2015, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cuja entrega da
unidade se deu em 14/03/2017.
Segundo alegam os autores, o apartamento foi entregue com
janelas de alumínio somente com vidros, sem venezianas, apesar do informe publicitário da
construtora ter levado os adquirentes a acreditar na existência das venezianas, como

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demonstrado pelas fotografias anexadas. Em contato com a vendedora, a informação obtida foi
no sentido de que o memorial descritivo não informava a existência das venezianas nas
unidades.
Diante disso, os autores ajuizaram esta demanda para obrigar a
construtora a providenciar as venezianas, necessária ao bom uso do imóvel, ou,
subsidiariamente, a reparação de perdas e danos, além dos danos morais.
A r. sentença reconheceu a oferta da unidade com as janelas
venezianas, julgando procedente a ação, contra o que se insurge a ré.
De início, impõe afastar a decadência suscitada pela ré com
base no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.
Ainda que se reconheça que o caso dos autos trata de vício de
fácil constatação, o período previsto para o consumidor reclamar pelos vícios aparentes ao
fornecedor não se confunde com o prazo do direito de ação do comprador em face do
construtor, para reparação do dano decorrente da inobservância da oferta. Aqui não se busca
rejeitar o imóvel vendido ou o abatimento do preço, mas sim a reparação do vício por meio de
ação condenatória em obrigação de fazer ou perdas e danos. Aplicável, portanto, o prazo
prescricional ainda não transcorrido. Nesse sentido, há recentes decisões desta Corte em casos
similares:
Obrigação de fazer c/c danos morais. Instrumento particular de
compromisso de venda e compra de imóvel. Decadência. Não ocorrência.
Hipótese que não se subsumiu aos artigos 445 do Código Civil e 26 do
CDC. Rés que veicularam publicidade com modelo de unidade habitacional
com janelas venezianas. Imóvel entregue aos Autores sem as janelas
venezianas,
em
desconformidade
com
propaganda
publicitária.
Inadimplemento contratual reconhecido. Obrigação de fazer procedente,
passível de conversão em perdas e danos. Valor arbitrado condizente com
os prejuízos apurados. Danos morais não caracterizados. Ônus da
sucumbência sem alteração, em razão do princípio da causalidade e sem
majoração da verba honorária. Sentença reformada em parte. Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1005630-95.2018.8.26.0161;
Relator: João Pazine Neto; 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 14/11/2019).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de obrigação de fazer cumulada

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com indenização fundada em danos morais. Procedência na origem.
Insurgência das rés. Aplicação do prazo prescricional decenal do artigo
205 do Código Civil. Alegação de entrega da unidade em desconformidade
ao decorado. Memorial descritivo que expressamente dispõe sobre as
características das janelas da unidade adquirida. Redação clara e de fácil
entendimento. Violação ao Código de Defesa do Consumidor não
verificada. Autora que assinou o termo de vistoria sem qualquer ressalva.
Recurso da Autora negado e Apelo das rés provido para julgar
improcedente a ação. (TJSP; Apelação Cível 1015099-68.2018.8.26.0161;
Relator (a): Maria de Lourdes Lopez Gil; 7a Câmara de Direito Privado; 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 27/11/2019).
Superada a prejudicial de mérito, deve-se reconhecer que a r.
sentença deu correta solução à lide, exceto no que diz respeito à valoração da conversão da
obrigação em perdas e danos.
Com efeito, o compromisso de compra e venda de imóvel na
planta induz o consumidor a adquirir o bem com base nas explicações e projetos ofertados no
ato da venda, sendo certo que a construtora deve entregar o imóvel exatamente conforme
prometido (art. 35 do CDC).
No caso dos autos, os autores foram levados a acreditar que as
janelas do apartamento possuíam venezianas, conforme se verifica das fotos anexadas à inicial.
Mesmo porque, a presença da veneziana é intuitiva no tipo de janela apresentada nos informes
publicitários, não sendo usual a entrega de janelas de alumínio apenas com vidros.
De todo modo, o laudo pericial mencionou expressamente que
a redação do memorial descritivo não esclareceu se as janelas de alumínio incluíam ou não
venezianas, e que o apartamento decorado trazia as tais venezianas, assim como as fotos
disponibilizadas na internet. Por outro lado, atestou-se também que a maquete colocada no
stand de vendas e no projeto do empreendimento aprovado pela Prefeitura local não continham
as venezianas.
Há, portanto, informações conflitantes sobre esse acessório, do
que se conclui que as fotos do empreendimento e o decorado visitado pelos adquirentes devem
prevalecer como oferta que obriga a construtora (fls. 642 e 669/670) .

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Mesmo porque, alegam os autores que na visita à unidade
decorativa lhes foi informado que as janelas seriam entregues naquele modelo, inclusive com
persianas, não tendo a ré observado seu ônus de provar fato desconstitutivo do direito do autor,
de que prestou informações claras. E nem se alegue que se trata de item decorativo, pois a
veneziana acoplada à janela não pode ser considerada mera decoração, mas sim um acessório
estrutural, diferentemente do que ocorre com objetos de enfeite, móveis ou cortinas.
Sobre as venezianas, esclarece o expert do Juízo que (fls. 671):
Também é fato que venezianas não são parte integrantes de janelas, e sim
consideradas como um acessóriopodendo ou não integrar janelas de
dormitórios. Entende-se razoável que janelas que integrem dormitórios
sejam compostas de venezianas para conforto térmico obscurecendo o
ambiente deixando penetrar o ar a fim de que o ambiente se torne salubre.
Assim, ainda que os adquirentes tenham sido comunicados de
que os itens de decoração constantes dos informes publicitários não faziam parte do imóvel, tal
alerta não atinge as venezianas, que não podem ser consideradas mera decoração e cuja
ausência não foi devidamente informada.
Sobre alegação de impossibilidade material de colocação das
venezianas sem prejuízo da construção, importa observar que o perito atestou que tal inserção é
possível e razoável, indicando apenas a necessidade de que seja contratada empresa idônea e
com capacidade técnica (fls. 675).
Por tudo isso, rejeita-se a tese da ré de improcedência do
pedido de obrigação de fazer e inexiste fundamento fático ou jurídico relevante que imponha a
imediata conversão da obrigação de fazer em indenização, na medida em que não demonstrada
a impossibilidade de cumprimento pela ré do pedido cominatório.
Sobre o valor da conversão em perdas e danos, já fixado em
sentença para a eventualidade de descumprimento da obrigação pela construtora, bem é de se
ver que, de fato, a reparação decorrente da conversão da obrigação não pode ter por base valor
aleatório, na medida em que se refere à reparação material, que deve corresponder ao efetivo
prejuízo.

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Como se viu, a sentença determinou a obrigação de fazer, sob
pena de conversão em reparação de danos, que fora fixada no montante de R$10.000,00.
A ré insurge-se sobre esta questão, pois o laudo pericial atestou
que o custo da instalação das venezianas seria inferior a tal quantia, tendo sido mencionado
pelo Juízo como algo em torno de R$4.000,00, menos da metade do que foi arbitrado.
Nesse aspecto, portanto, razão assiste à ré, devendo o valor das
perdas e danos, para o caso de descumprimento da obrigação principal, observar o valor de
R$1.450,00 para cada janela a ser trocada, inclusive na sala do imóvel, já que não se
demonstrou que houve informação ao consumidor da ausência de venezianas em quaisquer dos
cômodos.
No que diz respeito aos danos morais, não cabe modificação na
decisão de primeiro grau, pois os fatos superam o mero aborrecimento.
Os autores foram obrigados a suportar vício no imóvel, tendo
sido descritos problemas decorrentes da ausência da veneziana, que obrigavam os moradores a
manter o imóvel por muito tempo fechado com os vidros, já que cortinas não eram suficientes
para solucionar a questão e inexistiu disposição da ré para uma solução amigável, não podendo
tal fato ser considerado mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual.
Trata-se de situação específica em que o imóvel é pequeno e
vendido para pessoas de baixa renda, através do Programa Minha Casa Minha Vida,
impossibilitadas de investir valor suficiente para solucionar a questão da ausência de
venezianas para o conforto térmico do ambiente, tendo sido atestado pela perícia a
presença de mofo nas paredes próximas às janelas do imóvel dos autores, como
decorrência da falta de ventilação interna (fls. 624).
Restou, portanto, configurada a situação de angústia vivida
pelos autores, sem que houvesse rápida solução ou auxílio por parte da vendedora. Vale notar
que o atendimento ao consumidor com o adequado suporte é capaz de minorar diversos
desgastes reflexos do fato danoso, tornando o próprio evento menos desgastante do que
realmente é, ao invés de realçá-lo e aumentar o sofrimento dos envolvidos.

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Diante desse quadro, vale observar que a quantia de
R$10.000,00 não é excessiva, tendo em vista a situação retratada e corroborada pelos
documentos e fotos acostados pelos autores e pela prova pericial, ainda mais considerando que
se trata de dois autores1.
Por tudo isso, o recurso da ré merece parcial provimento
apenas para reduzir o valor fixado para eventual conversão da obrigação de fazer em
perdas e danos, a fim de que seja fixado no importe de R$1.450,00 para cada janela a ser
substituída com colocação de venezianas.

Diante do provimento parcial do recurso, incabível a
condenação da ré a pagar honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO à apelação, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
1 Apelação no 1004523-33.2013.8.26.0309, rel. Des. Grava Brazil, j. 14/07/2016; Apelação no 1007782-52.2016.0011,
rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 28/11/2017; Apelação no 4013653-37.2013.8.26.0554, rel. Des. Luis Mario Galbetti, j.
30/03/2017.