Tribunal: TJSP
Processo: 2260559-07.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Casconi
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE, JULGANDO EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ORA AGRAVANTE, MANTEVE A INCIDÊNCIA DA PENHORA SOBRE O IMÓVEL DO QUAL É PROPRIETÁRIO, REJEITANDO A PRETENSÃO DE QUE FOSSE DECLARADA SUA IMPENHORABILIDADE POR CONSTITUIR BEM DE FAMÍLIA – EXPRESSA EXCEÇÃO LEGAL, PREVISTA

Ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE, JULGANDO EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ORA AGRAVANTE, MANTEVE A INCIDÊNCIA DA PENHORA SOBRE O IMÓVEL DO QUAL É PROPRIETÁRIO, REJEITANDO A PRETENSÃO DE QUE FOSSE DECLARADA SUA IMPENHORABILIDADE POR CONSTITUIR BEM DE FAMÍLIA – EXPRESSA EXCEÇÃO LEGAL, PREVISTA NO ART. 3o, VII, DA LEI No 8.009/1990 - ENTENDIMENTO DO STF DE QUE A EXCEPCIONALIDADE DA PROTEÇÃO DO BEM DE FAMÍLIA É CONSTITUCIONAL (REXT No 407.688/AC E REXT No 612.630/SP), CORROBORADO PELOS DIZERES VEICULADOS NA SÚMULA No 549 DO STJ – NOTÍCIA DE DECISÃO ISOLADA DO STF, DESPROVIDA DE VINCULATIVIDADE, QUE NÃO TEM O CONDÃO DE AFASTAR AS CONCLUSÕES TOMADAS EM SEDE DE ANTERIOR RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL E, POR ISSO, DE JUSTIFICAR A REVISITAÇÃO DO TEMA QUANTO À POSSIBILIDADE DE PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DE FIADOR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001031004
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2260559-07.2020.8.26.0000, da Comarca de Bauru,
em que é agravante ALEXANDRE CESAR ZAMUNER (JUSTIÇA
GRATUITA), é agravado MZA EMPREENDIMENTOS LTDA..
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmo.
Desembargadores ANTONIO RIGOLIN (Presidente) E PAULO AYROSA.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
FRANCISCO CASCONI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2260559-07.2020.8.26.0000
31a Câmara de Direito Privado
COMARCA : BAURU
AGRAVANTE : ALEXANDRE CÉSAR ZAMUNER
AGRAVADA : MZA EMPREENDIMENTOS LTDA
INTERESSADOS: MARCOS HIDEKI HAYASHI e OUTRO
VOTO No 35.806
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

AÇÃO
DE
DESPEJO
CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM FASE DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DECISÃO QUE, JULGANDO
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ORA
AGRAVANTE, MANTEVE A INCIDÊNCIA DA PENHORA SOBRE
O IMÓVEL DO QUAL É PROPRIETÁRIO, REJEITANDO A
PRETENSÃO
DE
QUE
FOSSE
DECLARADA
SUA
IMPENHORABILIDADE POR CONSTITUIR BEM DE FAMÍLIA
EXPRESSA EXCEÇÃO LEGAL, PREVISTA NO ART. 3o, VII,
DA LEI No 8.009/1990 - ENTENDIMENTO DO STF DE QUE A
EXCEPCIONALIDADE DA PROTEÇÃO DO BEM DE FAMÍLIA É
CONSTITUCIONAL (REXT No 407.688/AC E REXT No
612.630/SP),
CORROBORADO
PELOS
DIZERES
VEICULADOS NA SÚMULA No 549 DO STJ
NOTÍCIA DE
DECISÃO
ISOLADA
DO
STF,
DESPROVIDA
DE
VINCULATIVIDADE, QUE NÃO TEM O CONDÃO DE AFASTAR
AS CONCLUSÕES TOMADAS EM SEDE DE ANTERIOR
RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL E,
POR ISSO, DE JUSTIFICAR A REVISITAÇÃO DO TEMA
M

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QUANTO À POSSIBILIDADE DE PENHORA DE BEM DE
FAMÍLIA
DE
FIADOR
DE
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
COMERCIAL RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de inconformidade deduzida nos autos de
ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, em fase de
cumprimento de sentença, contra r. decisão exibida a fls. 178
dos principais, no ponto em que, julgando exceção de pré-
executividade oposta pelo ora agravante, manteve a incidência
da penhora sobre o imóvel de matrícula no 14.455, rejeitando a
pretensão de que fosse declarada sua impenhorabilidade por
constituir bem de família.
Sustenta o inconformado, em síntese, que, diante do
entendimento veiculado pelo C. Supremo Tribunal Federal no
RExt
no
605.709/SP,
referida
intangibilidade
há
de
ser
reconhecida, pois o alvo da constrição serve de moradia a si e à
sua genitora, devendo a proteção ao bem de família prevalecer
sobre o direito de crédito do locador de imóvel comercial.
Recurso processado sem suspensividade (fls. 14/15).
É o breve Relatório.
Da leitura dos autos originários verifica-se que a ação
de conhecimento, agora em fase satisfativa, foi movida pela
agravada contra o agravante e os interessados, respectivamente
fiador e locatários no contrato de locação de imóvel comercial
que materialmente os conecta (v. respectivo instrumento a fls.
130/136).

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Ao proferir o r. comando atacado, o i. Juiz a quo
promoveu o prosseguimento da marcha executória ao, em
julgamento de exceção de pré-executividade oposta pelo fiador,
manter a penhora do imóvel de matrícula no 14.455 (fls.
105/106), por entender irrelevante a alegação de se tratar de
bem de família. Fundamentou o decisum no fato de a blindagem
legalmente conferida a bens que ostentam referida natureza ser
expressamente excepcionada pela norma insculpida no inciso VII
do art. 3o da Lei no 8.009/1990, que teve sua validade
referendada por ambos os Tribunais Superiores.
Emoldurada a matéria controversa e consoante deflui
do aduzido, que estabelece as balizas da devolutividade, o objeto
deste agravo cinge-se à aferição da legalidade de ser alvo de
constrição o imóvel residencial matriculado sob o no 14.455
como meio para desencadear a satisfação do crédito que é
perseguido pela agravada através do cumprimento de sentença
que maneja, à medida que o imóvel fora penhorado para
adimplemento de dívida oriunda de locação comercial na qual o
agravante figura na qualidade de fiador.
Cotejo
dos
elementos
coligidos
ao
presente
instrumento faz exsurgir o intento do insurgente de atestar a
condição de bem de família do imóvel em tela, do qual é
proprietário. Assim, pertine aferir, antes de tudo, se referida
qualificação é apta a suplantar a exceção à proteção evocada,
deslegitimando sua expropriação para satisfação da dívida.
No caso em análise, ocupando o titular do imóvel
constrito a posição de coexecutado por haver figurado como
fiador das obrigações locatícias que integram o objeto da
execução, não é beneficiado pela impenhorabilidade prevista no

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artigo 1o da Lei no 8.009/1990, tendo em conta a ressalva
expressa consignada no artigo 3o, inciso VII, desse diploma
legal, que assim dispõe:
“Art. 3o. A impenhorabilidade é oponível em qualquer
processo
de
execução
civil,
fiscal,
previdenciária,
trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em
contrato de locação”.
Há que ser destacado que o entendimento pretoriano
consolidado acerca da matéria é pacífico, tendo sido inclusive
chancelado pelo C. Supremo Tribunal Federal, derivando
conclusão inexorável de que a impenhorabilidade contemplada
pelo regramento apontado não alcança os bens do fiador de
obrigações locatícias em razão da expressa ressalva supra
transcrita, denunciando, in casu, a higidez da penhora mantida
no r. decisum atacado. Declarando a constitucionalidade do
dispositivo acima transcrito, sintetizou-se:
“FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de
procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos
débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial.
Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta
ao direito de moradia, previsto no art. 6o da CF.
Constitucionalidade do art. 3o, inc. VII, da Lei no
8.009/90, com a redação da Lei no 8.245/91. Recurso
extraordinário
desprovido.
Votos
vencidos.
A
penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato
de locação, objeto do art. 3o, inc. VII, da Lei no 8.009, de
23 de março de 1990, com a redação da Lei no 8.245, de
15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6o da

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Constituição da República” (STF. RExt no 407.688-8/AC,
Rel. Min. Cezar Puluso, d.j.: 08/02/2006).
Na oportunidade do julgamento, entendeu Pretório
Excelso que a excepcionalidade da proteção do bem de família é
constitucional, sem afronta ao art. 6o da Constituição Federal,
que prevê como direito social o direito à moradia. Isso porque,
como é cediço, o direito à moradia não significa necessariamente
o direito a ter propriedade, sublinhando-se ainda que ele pode
ser concretizado de diversas formas pelo Estado, dentre as
quais, “a implementação de norma jurídica que estimule e
favoreça o incremento da oferta de imóveis para fins de locação
habitacional, mediante previsão do reforço das garantias
contratuais dos locadores” (Min. Cezar Peluso).
Posteriormente, o entendimento foi ratificado quando
do julgamento do RExt no 612.360/SP, que, submetido ao
regime de repercussão geral, culminou na fixação da tese de
constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador,
publicada em 03/09/2010. Veja-se:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente
a fiador de contrato de locação, em virtude da
compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei
8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art.
6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”.
Por seu turno, o C. Superior Tribunal de Justiça, em
19/10/2015, estratificou referida compreensão por meio da
edição da Súmula no 549:
“É válida a penhora de bem de família pertencente a

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fiador de contrato de locação”.
Dessa forma, havendo previsão legal que já foi
considerada constitucional em nosso sistema, não há como
afastar a aplicabilidade do instituto no caso concreto, porque isso
acarretaria
indesejável
insegurança
jurídica,
impropícia
à
concretização do direito à moradia, desestimulando proprietários
de imóveis a destinarem seus bens à essa função.
Nesta estirpe, o julgamento do RExt no 605.709/SP
não tem o condão de alterar a realidade da penhorabilidade do
bem de família do fiador, que se mantém na hipótese vertente.
Conforme mencionado acima, há dois julgamentos em sede de
repercussão geral no Supremo Tribunal Federal (RExt no.
407.688/AC e RExt no. 612.360/SP) no sentido de que é válida a
constrição de bem de família de fiador de locação, nos exatos
termos do art. 3o, inciso VII, da Lei no 8.009/90.
Na oportunidade, não se fez nenhuma distinção entre
locações comerciais e residenciais, assim como a lei não a faz.
Genérica também é admissão da penhora pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, nos termos do que dispõe a
supramencionada Súmula no 549, sem nenhuma relativização
pelo fato de o imóvel locado ser destinado a fins comerciais.
Além de tal distinção inexistir na lei ou nos referidos
posicionamentos
jurisprudenciais,
não
vislumbro
ratio
constitucional e jurídica que torne justificável conferir proteção
maior ao fiador de contrato de locação comercial do que ao
residencial.

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Se, de um lado, a locação residencial se conceta ao
relevante escopo de efetividade do direito à moradia, a locação
comercial, de outro, afigura-se como importante instrumento
para o fomento do desenvolvimento econômico, assim como
para a concretização da livre iniciativa.
Assim, havendo a lei ressalvado da regra da
impenhorabilidade do bem de família o imóvel pertencente ao
fiador de locação, não vislumbro justificativa hábil para afastar
dessa exceção a garantia fidejussória prestada no bojo de
locação comercial, conferindo-lhe tratamento distinto àquele
dispensado nas hipóteses de locação residencial.
Acrescenta-se a isso o fato de o julgamento do RExt
no 605.709/SP ainda não ter transitado em julgado, tratando-se
de
julgamento
sem
vinculatividade
aos
demais
órgãos
jurisdicionais, ao contrário do RE no 407.688/AC e do RE no
612.630/SP, julgados com repercussão geral.
O mesmo entendimento é perfilhado por esta C. 31a
Câmara de Direito Privado, consoante testificam recentes
julgados reputando desprovidas de lastro legal pretensões
idênticas à ora manifestada, adiante ementados:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
-
CONCESSÃO
DA
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA UNICAMENTE PARA
O
PROCESSAMENTO
DO
AGRAVO
-
PEDIDO
NÃO
ANALISADO EM PRIMEIRO GRAU - IMPOSSIBILIDADE DE
SUPRESSÃO DE UM GRAU DE JURISDIÇÃO - RECURSO
PROVIDO NESTE ASPECTO. Para o fim de se conceder os
benefícios da gratuidade processual, nos termos da Lei n°
1060/50 e do art. 99, § 3o do Novo Código de Processo

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Civil, satisfaz-se a norma com singela declaração do
requerente, não infirmada por qualquer prova dos autos,
ao menos neste momento de cognição sumária. No caso
em
questão,
devem
ser
concedidos
os
benefícios
unicamente para o processamento do agravo, já que não
houve apreciação do pedido em primeiro grau, devendo lá
ser analisado primeiramente. LOCAÇÃO DE IMÓVEL

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

IMPUGNAÇÃO
À
PENHORA
-
REJEIÇÃO
-
FIANÇA
LOCATÍCIA
ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA
NÃO
RECONHECIMENTO

AUSÊNCIA
DE
VEDAÇÃO
CONSTITUCIONAL ART. 6o DA CF DECISÃO MANTIDA
RECURSO NÃO PROVIDO NESSE PONTO. Nada obsta
que a constrição judicial recaia sobre imóvel residencial
onde mora a parte executada e sua família, porquanto,
em fiança locatícia, é admissível a penhora do imóvel de
família por força do disposto no art. 3o, inciso VII, da Lei
no 8.009/90, sendo certo que a regra constante do art. 6o
da CF se constitui em norma programática e de cunho
social, vinculadora da ação do Estado, que deve envidar
esforços no sentido de propiciar moradia aos cidadãos,
sem reflexos nas relações privadas. Ademais, além de
carecer tal norma constitucional de regulamentação,
verifica-se a ausência de efeito vinculativo na decisão
recente proferida pelo E. STF no RE no 605.709, razão
pela qual permanece hígida a norma do art. 82 da Lei no
8.245/91”
(Agravo
de
instrumento
no
2202820-76.2020.8.26.0000, Rel. Des. Paulo Ayrosa,
d.j.: 25/09/2020).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO
RESIDENCIAL. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
PEDIDO DE CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA.
MATÉRIA AINDA NÃO DECIDIDA EM PRIMEIRO GRAU.

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RECURSO
NÃO
CONHECIDO
NESSA
PARTE,
COM
OBSERVAÇÃO. Considerando que o tema pertinente à
concessão da gratuidade da justiça não foi objeto de
análise em primeiro grau, não pode ser conhecido, sob
pena de supressão de um grau de jurisdição. Entretanto,
em prol de garantia de acesso à Justiça, será enfrentado o
inconformismo deduzido no recurso, porém, se negado,
responderá pelo preparo. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. COBRANÇA.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL
PERTENCENTE AOS FIADORES. POSSIBILIDADE, AINDA
QUE CONSIDERADO BEM DE FAMÍLIA. TESE SUFRAGADA
PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ),
NOS TERMOS DO ART. 543-C DO CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL DE 1973 (CPC/1973). INCIDÊNCIA DO ART. 3o, VII,
DA LEI No 8.009/1990, E SÚMULA 549 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Prevalece a solução
proclamada pelo C. STJ em julgado formulado nos termos
do art. 543-C do CPC/1973. Desse modo, é legítima a
penhora de bem de família pertencente a fiador em
contrato de locação, nos termos do art. 3o, VII, da Lei no
8.009/1990 e da Súmula 549 do C.STJ. O decidido pelo
STF no RE 605.709/SP não modifica tal entendimento, por
ausência de efeito vinculativo” (Agravo de instrumento no
2190655-94.2020.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Araujo,
d.j.: 27/08/2020).
Destarte, ocupando o proprietário do imóvel em
questão a condição de fiador das obrigações locatícias que
integram o objeto da execução, não pode ser beneficiado pela
impenhorabilidade contemplada pelo artigo 1o da Lei no
8.009/90, motivo pelo qual legítima a penhora sobre ele
incidente.

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Nego provimento ao recurso.
Des. FRANCISCO CASCONI
Relator
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