Tribunal: TJSP
Processo: 1069649-12.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Burza Neto
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Mandado de Segurança – ITBI - Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado transação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes – Violação do direito

Ementa:
Mandado de Segurança – ITBI - Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado transação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes – Violação do direito líquido e certo demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 - Tema 19 do TJSP Tese: "Base de cálculo do ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o que for maior" – Recurso voluntário e reexame necessário Improvidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000899347
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1069649-12.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e JUÍZO EX OFFICIO, é apelado
VOOA PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E
BEATRIZ BRAGA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
BURZA NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1069649-12.2019.8.26.0053 -...
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APELAÇÃO No: 1069649-12.2019.8.26.0053
COMARCA : SÃO PAULO
APELANTE : PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO
APELANTE : JUÍZO EX OFFICIO
INTERESSADO: DIRETOR DO DEPARTAMENTEO DE RENDAS
IMOBILIÁRIAS DA SECRETARIA DE FINANÇAS DA PREFEITURA DO
MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

JUIZ 1a INSTÂNCIA: Paula Fernandes de Souza Vasconcelos
Navarro.
VOTO No: 49.049
EMENTA: Mandado de Segurança
ITBI - Deve ser
calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado
transação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de
IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de
referência” - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto
em desacordo com o CTN - Ofensa ao princípio da
legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes
Violação do direito líquido e certo demonstrado -
Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP - IRDR
cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 - Tema 19
do TJSP Tese: “Base de cálculo do ITBI, devendo
corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da
transação, prevalecendo o que for maior”
Recurso
voluntário e reexame necessário Improvidos.

Trata-se de apelação e reexame necessário
voltados contra a sentença de fls. 79/82, de relatório
adotado,
que
CONCEDEU
A SEGURANÇA pretendida para
determinar à parte impetrada que permita o recolhimento
do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis objeto da
presente ação, tendo por base de cálculo o maior valor
entre o utilizado para calcular o IPTU ou o valor de
transação
do
imóvel,
extinguindo
o
processo,
com
fundamento no artigo 487,I, do Código de Processo Civil.
Inconformado, apela O MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO preliminarmente alegando a inadequação da via
mandamental e, no mérito, ausência de violação ao
princípio da legalidade, insurgindo-se quanto a base de
cálculo do ITBI, e pede pelo provimento do recurso a fim
de reformar a r. sentença, denegando a segurança.
Recurso
recebido
e
processado,
com
contrarrazões (fls. 99/107), estando em termos para

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julgamento.
É o Relatório.
Cabe registrar que a sentença foi
proferida em 2020, motivo pelo qual o presente recurso
será julgado à luz do NCPC/2015.
Contudo, a r. sentença concedeu o presente
“Writ”.
Pois bem.
Os recursos não comportam provimento
Primeiramente, afasta-se a preliminar de
inadequação da via eleita. Direito líquido e certo é
aquele que não precisa da dilação probatória para ser
demonstrado, pois os elementos de plano apresentados ou
indicados se mostram aptos a comprovar a sua existência e
o seu limite. No caso concreto, os elementos trazidos aos
autos são suficientes para a solução da controvérsia.
No mais, o art. 38 do CTN prevê que a
base de cálculo do ITBI, imposto sobre a transmissão de
bens imóveis e de direitos a eles relativos, é o valor
venal dos bens ou direitos transmitidos.
A Lei Municipal no 11.154/1991, que dispõe
sobre o ITBI, estabelece:
“Art. 7o - Para fins de lançamento do
Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos
bens
ou
direitos
transmitidos,
assim
considerado o valor pelo qual o bem ou direito
seria negociado à vista, em condições normais
de mercado. § 1o Não serão abatidas do valor
venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel
transmitido. § 2o Nas cessões de direitos à
aquisição, o valor ainda não pago pelo cedente
será deduzido da base de cálculo. Art. 7o A -
A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos
imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário
Fiscal do Município de São Paulo. Parágrafo
Único - A Secretaria Municipal de Finanças

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deverá estabelecer a forma de publicação dos
valores venais a que se refere o "caput" deste
artigo. Art. 7o B - Caso não concorde com a
base de cálculo do imposto divulgada pela
Secretaria Municipal de Finanças, nos termos
de regulamentação própria, o contribuinte
poderá requerer avaliação especial do imóvel,
apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em
portaria da Secretaria Municipal de Finanças,
que poderá, inclusive, viabilizar a formulação
do pedido por meio eletrônico”.
O ITBI é imposto sujeito a lançamento por
homologação, cabendo ao contribuinte declarar o valor da
operação que sofrerá a incidência do imposto.
Constatado
pelo
Fisco
Municipal
a
incorreção do valor declarado como base de cálculo,
deverá instaurar procedimento administrativo fiscal, nos
termos do art. 148 do CTN, não sendo lícito ao Município
definir previamente a base de cálculo do imposto e
atribuir ao contribuinte a obrigação de impugná-la,
proceder esse que não se aplica aos impostos sujeitos ao
lançamento por homologação.
Aliás, o C. Órgão Especial deste Tribunal
reconheceu a inconstitucionalidade dos dispositivos da
lei municipal, em julgado assim ementado:
Incidente de inconstitucionalidade. Artigo 7o
da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991,
com a redação dada pelas Leis nos 14.125, de
29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de
dezembro de 2006, todas do Município de São
Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem
ou direito é negociado à vista, em condições
normais de mercado, como a base de cálculo do
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI).
Acórdão
que,
a
despeito
de
não
manifestar de forma expressa, implicitamente
também questionou as disposições dos artigos
7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal.
Valor venal atribuído ao imóvel para apuração
do ITBI que não se confunde necessariamente
com aquele utilizado para lançamento do IPTU.
Precedentes
do
STJ.
Previsão
contida
no

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aludido artigo 7o que, nessa linha, não
representa afronta ao princípio da legalidade,
haja vista que, como regra, a apuração do
imposto deve ser feita com base no valor do
negócio
jurídico
realizado,
tendo
em
consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia
o
"real
valor
de
mercado
do
imóvel". "Valor venal de referência", todavia,
que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do
preço declarado de venda, não podendo se
prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI. Impossibilidade, outrossim,
de se impor ao sujeito passivo do imposto,
desde logo, a adoção da tabela realizada pelo
Município. Imposto municipal em causa que está
sujeito ao lançamento por homologação, cabendo
ao
próprio
contribuinte
antecipar
o
recolhimento. Arbitramento administrativo que
é providência excepcional, da qual o Município
somente pode lançar mão na hipótese de ser
constatada
a
incorreção
ou
falsidade
na
documentação comprobatória do negócio jurídico
tributável. Providência que, de toda sorte,
depende
sempre
da
prévia
instauração
do
pertinente
procedimento
administrativo,
na
forma do artigo 148 do Código Tributário
Nacional, sob pena de restar caracterizado o
lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI
não se submete. Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse
passo, subvertem o procedimento estabelecido
na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita,
inserido
no
artigo
150,
inciso
I,
da
Constituição
Federal.
Inadmissibilidade,
ainda, de se exigir o recolhimento antecipado
do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo
12
da
Lei
Municipal
no
11.154/91,
por
representar violação ao preceito do artigo
156, inciso II, da Constituição Federal.
Registro imobiliário que é constitutivo da
propriedade,
não
tendo
efeito
meramente
regularizador e publicitário, razão pela qual
deve ser tomado como fato gerador do ITBI.
Regime
constitucional
da
substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da
Constituição Federal, que nem tem lugar na
espécie, haja vista que não se cuida de norma
que autoriza a antecipação da exigibilidade do
imposto de forma irrestrita. Arguição acolhida
para
o
fim
de
pronunciar
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e

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12, da Lei no 11.154/91, do Município de São
Paulo (TJSP Órgão Especial arguição de
inconstitucionalidade
0056693-19.2014.8.26.0000 Rel. Paulo Dimas
Mascaretti j. 25.03.2015).
De outro norte, cumpre anotar que não
parece razoável que um mesmo imóvel apresente valores
venais distintos, segundo se trate de lançamento de ITBI
ou de IPTU.
É sabido que o valor venal atribuído ao
imóvel, e que é utilizado como base para o pagamento,
tanto do IPTU quanto do ITBI, no mais dos casos é
inferior ao real valor de mercado, até mesmo porque,
sendo calculado por estimativa, dificilmente refletiria o
valor exato do imóvel do Município.
Tal estimativa, embora tenha por base
dados estatísticos e matemáticos de cada região, não é
precisa, mas no caso do IPTU, em que o lançamento é feito
de ofício, é utilizada sem divergências como base de
cálculo.
Assim, configura afronta ao princípio da
segurança jurídica (art. 5o “caput”, da CF) e ao da
legalidade estrita (arts. 37, caput e 150, I, da CF),
caso, no mesmo exercício, o Município adote um valor
venal para o cálculo do IPTU e um outro, mais elevado,
para o cálculo do ITBI.
Recentemente, em 31/07/2019, foi publicado
o acórdão de mérito do IRDR, de minha relatoria,
cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 Tema 19
do TJSP:
“INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO Deve
ser calculado sobre o valor do negócio
jurídico realizado ou sobre o valor venal
do imóvel para fins de IPTU, aquele que
for
maior,
afastando
o
'valor
de
referência' Ilegalidade da apuração do
valor venal previsto em desacordo com o
CTN Ofensa ao princípio da legalidade

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tributária, artigo 150, incico I da CF
Precedentes IRDR provido para fixar a
tese jurídica da BASE DE CÁLCULO DO ITBI,
DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO
IMÓVEL
OU
AO
VALOR
DA
TRANSAÇÃO,
PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR”
Sendo assim, para fins de incidência do
ITBI sobre os imóveis da impetrante, deve ser considerado
o valor venal do IPTU utilizado pelo Município de São
Paulo, ou sobre o valor da transação, o que for maior.
Por
derradeiro,
considera-se
prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional
e
constitucional, observando-se que é pacífico no Superior
Tribunal
de
Justiça
que,
tratando-se
de
pré-
questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha
sido decidida.
E mais, os embargos declaratórios, mesmo
para fins de prequestionamento, só são admissíveis se a
decisão embargada estiver eivada de algum dos vícios que
ensejariam
a
oposição
dessa
espécie
recursal
(EDROMS-18205/SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ-08.05.2006
p.240).
Ante o exposto, NEGA-SE provimento aos
recursos.
LUIZ BURZA NETO
Relator