Tribunal: TJSP
Processo: 1019987-45.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a segurança pleiteada, para assegurar aos impetrantes o recolhimento do ITBI do imóvel descrito na inicial, com base no valor venal lançado para fins de recolhimento de IPTU, pois maior que o valor da transação. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa

Ementa:
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a segurança pleiteada, para assegurar aos impetrantes o recolhimento do ITBI do imóvel descrito na inicial, com base no valor venal lançado para fins de recolhimento de IPTU, pois maior que o valor da transação. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Impossibilidade de cobrança do ITBI com base no valor de referência. Caso concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor atribuído ao imóvel na transação imobiliária, que é maior que o valor venal utilizado para fins de IPTU. Recursos oficial e voluntário de apelação não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000983249
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1019987-45.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO,
são apelados ALEXANDRE DE GRANDI SAMPAIO (E OUTROS(AS)) e
DANIELLA PETRILLI PUJOL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente) E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1019987-45.2020.8.26.0053 -Voto no 18545
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Voto n. 18545
Ano: 2020
Apelação n. 1019987-45.2020.8.26.0053
Comarca:
São Paulo
Apelantes:
Município de São Paulo e
Juízo Ex Officio
Apelados:
Alexandre de Grandi Sampaio e
Daniella Petrilli Pujol
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença
que concedeu a segurança pleiteada, para assegurar aos
impetrantes o recolhimento do ITBI do imóvel descrito
na inicial, com base no valor venal lançado para fins de
recolhimento de IPTU, pois maior que o valor da
transação.
Pretensão
à
reforma.
Desacolhimento.
Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa
prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade
e
inobservância
do
art.
148
do
CTN.
Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei
Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a estimativa
prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo
148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP
na
Arguição
de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.0000. Impossibilidade de cobrança
do ITBI com base no valor de referência. Caso concreto
em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter
como base o valor atribuído ao imóvel na transação
imobiliária, que é maior que o valor venal utilizado para
fins de IPTU. Recursos oficial e voluntário de apelação
não providos.
I Relatório
Trata-se de reexame obrigatório e recurso voluntário de
apelação (p. 69/72) interposto pelo Município de São Paulo em face da r.
sentença de p. 59/62, a qual concedeu a segurança pleiteada nos autos do
Mandado de Segurança impetrado por Alexandre de Grandi Sampaio e
Daniella Petrilli Pujol, para assegurar aos impetrantes o recolhimento do ITBI
do imóvel descrito na inicial, com base no valor venal lançado para fins de
recolhimento de IPTU, pois maior que o valor da transação.

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Apelação / Remessa Necessária no 1019987-45.2020.8.26.0053 -Voto no 18545
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Alega a municipalidade apelante, em síntese, que (I) é a
demanda depende de produção de provas em escala incompatível com a via
mandamental; (II) os apelados, discordando do valor estimado, antes de ingressar
em Juízo, requerer a avaliação especial conforme disposto no artigo 7o da Lei n.
11.154/1991, introduzido pelo artigo 26 da Lei Municipal no 14.256/2006; (III) a
disciplina do tributo, notadamente quanto à base de cálculo, consta integral e
expressamente prevista na Lei Municipal 11.154/1991 (alterada pelas Leis
Municipais n. 14.125/2005 e 14.256/2006), não se podendo falar em ofensa ao
princípio da legalidade; (IV) a legislação municipal apenas explicitou o que já se
encontra pacificado na doutrina e jurisprudência pátrias, ou seja, o adequado
conceito do que vem a ser valor venal e que aquele adotado para fins de IPTU
não precisa necessariamente coincidir com aquele encontrado para pagamento do
ITBI, mesmo porque os fatos geradores de cada qual ocorrem em momentos
distintos; (V) a correta compreensão do regime jurídico do ITBI deixa claro que
não houve violação do princípio da legalidade, não foi criada nova base de cálculo
para o tributo nem transformado o autolançamento em lançamento de ofício,
simplesmente facultado ao contribuinte requerer, em seu benefício, a prévia
avaliação do imóvel; (VI) não alterada a natureza do lançamento, o tributo
continua sendo lançado pelo próprio contribuinte, sendo apelas indicado pela
municipalidade o cálculo do valor venal do bem; (VII) o procedimento adotado
pelo Fisco encontra amparo na lei e não configura aumento ilegal do imposto por
majoração de sua base de cálculo. Requer a reforma da r. sentença recorrida, nos
termos das razões recursais (p. 69/72).
Foram apresentadas contrarrazões às p. 75/78.
Dispensou-se a abertura de vista à Procuradoria-Geral de
Justiça
que,
em
casos
semelhantes
(a
exemplo
das
apelações
n.
1003208-49.2019.8.26.0053,
1059799-65.2018.8.26.0053,
1060126-44.2017.8.26.0053 e 1019533-41.2015.8.0053), exarou parecer no
sentido da inexigibilidade de sua intervenção no feito, vez tratar-se de direito
disponível.

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A r. sentença recorrida foi proferida já na vigência do
CPC/2015.
O recurso foi distribuído após a vigência da Resolução
772/2017 e não houve oposição das partes ao julgamento virtual no prazo
estabelecido.
II Fundamentação
O recurso, tempestivo (p. 67 e 68) e isento de preparo,
não comporta provimento.
Primeiramente, afasta-se a preliminar de inadequação da via
eleita. Direito líquido e certo é aquele que não precisa da dilação probatória para
ser demonstrado, pois os elementos de plano apresentados ou indicados se
mostram aptos a comprovar a sua existência e o seu limite. No caso concreto, os
elementos trazidos aos autos são suficientes para a solução da controvérsia.
Afasta-se também a preliminar de falta de interesse de agir.
Não há que se falar em necessidade de prévio pedido de avaliação especial
administrativa por iniciativa do contribuinte, uma vez que foi a municipalidade
que deixou de percorrer a necessária via administrativa do arbitramento para
efetivar o lançamento, conforme será exposto a seguir. O caso concreto,
portanto, é distinto daquele analisado pelo C. STF ao julgar o RE 631.240.
No mais, com efeito, prescreve o artigo 156, II, da
Constituição Federal de 1988, que compete aos municípios instituir imposto
sobre “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens
imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto
os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição”. O Código
Tributário Nacional, por sua vez, no artigo 35 repete a mesma disposição, ao
referir à instituição de impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, de
bens imóveis.

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Estabelece o art. 38 do CTN que a base de cálculo do ITBI é
o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, enquanto o artigo 33 do mesmo
Código traz que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.
Assim, em tese, o valor venal que serve de base de cálculo do
IPTU deveria representar o valor de mercado do imóvel para uma venda à vista
em condições normais, sendo exatamente esse valor que a legislação estipula
como sendo a base de cálculo do ITBI.
É notório, contudo, que nem sempre o valor venal calculado
com base em plantas genéricas de valores (sistemática razoável para lançamentos
de ofício, como é o caso do IPTU) representa, de fato, o valor de mercado de um
imóvel para fins de ITBI, tributo geralmente submetido ao lançamento por
homologação e cujo procedimento permite ao FISCO arbitramento de valor
diverso, se observadas as regras e o momento do artigo 148 do CTN. Nesse
sentido, aliás, é o entendimento exposto no RESP 1.199.964.
Destaque-se que o tempo da alienação de um imóvel
normalmente é diverso do tempo do lançamento do IPTU (em regra,
considerado o primeiro dia do ano, com observância da Súmula 397 do STJ),
circunstância que pode justificar a existência de bases de cálculo diversas.
Vale ressaltar que, em casos como o presente, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem-se inclinado no seguinte
sentido:
“Processual civil e tributário. Embargos de declaração recebidos
como agravo regimental. ITBI. IPTU. Apuração da base de
cálculo. Valor venal. Inexistência de vinculação.
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que 'o
valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide,
necessariamente, com aquele adotado para lançamento do
IPTU'. Precedentes: AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel. Ministro
Castro Meira, DJe 23/4/2012; AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel.
Ministro Humberto Martins, DJe 22/11/2011; AgRg no Ag
1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 11/9/2009.
2. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental a
que se nega provimento”. (EDcl no AREsp 424555 / SP,
Ministro OG Fernandes, Segunda Turma, DJe 20/02/2014)

sem grifos no original

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“Tributário. ITBI. Base de cálculo. Exame de Lei Municipal.
Impossibilidade. Súmula 280 do STF.
1. Prevalece nesta Corte o entendimento de que a forma de
apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do
IPTU e do ITBI são diversas, razão que, em princípio, justifica a
não vinculação dos valores desses impostos.
2. Examinar lei municipal é medida inviável no âmbito do apelo
nobre, consoante orientação firmada na Súmula 280 do Supremo
Tribunal Federal: Por ofensa a direito local não cabe recurso
extraordinário.
3. Recurso especial não conhecido”. (REsp 1411462 / SP,
Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 20/11/2013)

sem grifos no original
No caso dos autos, contudo, a Lei Municipal n. 11.154/1991,
que dispõe sobre o imposto sobre transmissão de bens inter vivos, assim estabelece:
“Art. 7o - Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é
o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado
o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em
condições normais de mercado.
§ 1o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que
onerem o imóvel transmitido.
§ 2o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago
pelo cedente será deduzido da base de cálculo. (Redação dada
pela Lei no 14256/2006)
Art. 7o A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os
valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro
Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o "caput" deste artigo. (Redação acrescida pela Lei no
14256/2006)
Art. 7o B - Caso não concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação
especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da
Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar
a formulação do pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida
pela Lei no 14256/2006)
Referida Lei atualmente é regulamentada pelo Decreto n.

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55.196/2014 (com vigência a partir de 11.06.2014), o qual estabelece, em seu art.
7o:
Art. 7o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem
ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado.
§ 1o Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu
respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e
construções nele incorporadas.
§ 2o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que
onerem o imóvel transmitido.
§ 3o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago
pelo cedente será deduzido da base de cálculo.
§ 4o Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto
o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel
pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à
Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela
Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico,
que a incorporação foi efetivada por tais agentes.
Note-se que o artigo acima transcrito atribui ao Poder
Executivo, especificamente à Secretaria Municipal de Finanças, a apuração de tal
valor de mercado e sua publicação periódica, sem explanar quais critérios seriam
utilizados para tanto.
O decreto supramencionado, em verdade, ao transcrever as
disposições do Decreto 46.228/20051, manteve os vícios que fundamentaram o
reconhecimento da inconstitucionalidade deste último pelo Órgão Especial do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em razão de violação ao princípio da
reserva legal (Arguição de Inconstitucionalidade n. 994.06.098335-3, suscitada
pela 15a Câmara de Direito Público, julgada em 16 de julho de 2010).
Destaca-se a ementa do julgado:
“Arguição de Inconstitucionalidade - Município de São Paulo -
Decreto Municipal n. 46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre
transmissão de bens imóveis inter vivos) - Aumento da base de
cálculo - art. 150 da Constituição Federal - Inconstitucionalidade
reconhecida. Na veiculação de temas de direito tributário que
concernem às relações entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o
Poder Público ao principio constitucional da reserva de Lei,
1 Revogado em 14.07.2010 pelo Decreto 51.627/2010

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disposto no artigo 150 da Constituição Federal, que veda à União,
Estados ou Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei
que o estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do CTN,
a base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal dos
bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor ao imóvel,
que não o decorrente do anterior, mister a existência de uma lei
que o autorize, não bastando para isso, simples decreto”
Em arremate à controvérsia, oportuno consignar que o C.
Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, ao julgar em 25.03.2015 a Arguição
de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.00002,
declarou
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B, da Lei Municipal no 11.154/91,
mantendo, contudo, o quanto estabelecido no art. 7o, diante da ausência de
mácula constitucional.
Vale ressaltar que o principal argumento do voto condutor da
arguição de inconstitucionalidade é no sentido de que o valor venal do imóvel
para fins de ITBI não se confunde com aquele lançado para fins de IPTU, de
modo que nada há de ilegal no art. 7o, que prevê a base de cálculo com fulcro
no valor da transação declarado pelo próprio contribuinte.
A tese que fundamenta o julgamento da arguição de
constitucionalidade parte da premissa já adiantada, entendimento esse firmado
pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que:
“[...] por considerar a base de cálculo do ITBI o valor de mercado
do imóvel objeto do negócio jurídico, pacificou-se a orientação no
sentido de que tal grandeza não se confunde, necessariamente,
com a que serve de parâmetro para o cálculo do IPTU” (v. AgRg
no AResp no 547.755/PR, 2a Turma, relator Ministro Herman
Benjamin, j. 16/10/2014, DJe 30/10/2014).
Nesse sentido, vale transcrever trecho da ementa do voto,
cuja relatoria foi designada ao Des. Paulo Dimas Mascaretti:
“Incidente de Inconstitucionalidade - Artigo 7o da Lei no 11.154, de
30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125,
de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006,
2 Suscitada por esta C. Câmara no julgamento da Apelação n.o 9249806-86.2008.8.26.0000, de relatoria do Des. Wanderley
José Federighi.

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todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual
o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de
mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI)
Acórdão que, a despeito de não
manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou
as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal
Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado
para lançamento do IPTU
Precedentes do STJ
Previsão
contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa
afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia o “real valor de mercado do imóvel” 'Valor venal de
referência', todavia, que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado
de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao
sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela
realizada pelo Município Imposto municipal em causa que está
sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao próprio
contribuinte
antecipar
o
recolhimento

Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada
a incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do
negócio jurídico tributável
Providência que, de toda sorte,
depende
sempre
da
prévia
instauração
do
pertinente
procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do Código
Tributário Nacional, sob pena de restar caracterizado o
lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se submete
Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o procedimento
estabelecido na legislação complementar tributária, em afronta ao
princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal [...]
Confira-se, a seguir, o raciocínio desenvolvido no voto
condutor:
“Ora, o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece
textualmente que a base de cálculo do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis 'é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos', sendo exatamente nesse mesmo sentido a redação
original do artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91.
Segundo De Plácido e Silva, valor venal é o 'valor de venda, ou o
valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou
possam ser vendidas' (v. “Vocabulário Jurídico”, 27a edição, Rio
de Janeiro, Forense, 2006, p. 1.459).

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Daí decorre que, segundo estabelece o Código Tributário
Nacional, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor da
transação realizada com o imóvel objeto da operação tributada,
previsão que encontra eco na disposição legal municipal ora
questionada.
Com a superveniência das Leis Municipais nos 14.125/2005 e
14.256/2006, a redação do caput do artigo 7o da Lei Municipal no
11.154/1991 foi modificada, para considerar como valor venal o
valor de mercado do imóvel objeto do negócio jurídico tributável,
assim entendido aquele preço pelo qual seria negociado à vista,
em condições normais de transação.
E não se vislumbra nessa disposição legal municipal qualquer
afronta ao princípio da legalidade, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal, ou à segurança jurídica, pois a leitura
dessa norma conduz à interpretação de que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia, efetivamente, o real valor de mercado do bem
comercializado.
Entretanto, para aplicação desse conceito de 'valor pelo qual o
bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado', acrescentou-se à legislação municipal os artigos 7o- A e
7o-B; o primeiro (7o-A) atribuiu à Secretaria Municipal de
Finanças a apuração periódica dos valores venais atualizados dos
imóveis inseridos em sua base cadastral, mediante a pesquisa e
coleta de amostras no mercado imobiliário; e o segundo
dispositivo citado (7o-B), carreou ao contribuinte o dever de
impugnar a avaliação prévia assim realizada, caso com ela não
concorde.
Na verdade, tais comandos legais padecem dos vícios de
inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por afronta ao artigo
150, inciso I, da Constituição Federal e ao princípio da segurança
jurídica.
Com efeito, o 'valor venal de referência', ao qual faz alusão o
preceito do artigo 7o-A da Lei Municipal no 11.154/91, pode servir
ao Município tão somente como parâmetro de verificação da
compatibilidade da base de cálculo obtida a partir do preço
declarado de venda do imóvel, na transação objeto da exação, com
a realidade do mercado imobiliário; não pode se prestar à prévia
fixação daquele montante tributável, obrigando o contribuinte ao
recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de criar uma
tabela de valores venais de referência, mas não pode impor ao
contribuinte sua adoção sistemática para a apuração do tributo
devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o- B da legislação
municipal examinada, o contribuinte deve se submeter à base de
cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de
Finanças, facultada a possibilidade de impugnação, com o
requerimento de avaliação especial do imóvel, o que claramente
desconsidera princípios estabelecidos no Código Tributário

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Nacional.
É de se considerar aqui o teor da manifestação do próprio
Município de São Paulo, na qual perfeitamente destacado 'que o
ITBI é imposto sujeito a lançamento por homologação, assim
entendido aquele 'que ocorre quanto aos tributos cuja legislação
atribua ao sujeito passivo o dever de antecipar o pagamento sem
prévio exame da autoridade administrativa', e que 'opera-se pelo
ato em que a referida autoridade, tomando conhecimento da
atividade assim exercida pelo obrigado, expressamente a
homologa' (Código Tributário Nacional, art. 150)' (v. fl. 428).
Nessa linha, em relação ao ITBI cabe ao próprio contribuinte
declarar a base de cálculo e antecipar o recolhimento do imposto,
restando ao poder tributante, posteriormente, examinar a
operação, homologando-a ou não.
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do registro das
escrituras públicas de compra e venda, não poderá ser exigido o
recolhimento do ITBI segundo um valor venal de referência; nessa
oportunidade, o contribuinte deverá proceder ao recolhimento do
imposto apurado com base no valor do negócio jurídico tributado,
cabendo à Administração lançar mão do procedimento previsto no
artigo 148 do Código Tributário Nacional, caso discorde das
declarações prestadas pelo sujeito passivo.”.
Referida decisão ratifica o entendimento de que, embora os
critérios de apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é
que as Leis Municipais n. 14.125 e 14.256/06, que alteraram em parte a redação
da Lei 11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor venal,
atribuindo tal valor a ato do Executivo que antecede o próprio negócio
imobiliário, em afronta, novamente, à legalidade tributária, conforme se
depreende nos artigos introduzidos pelo novel diploma legal (art. 7-A e 7-B).
Sobre o princípio da legalidade tributária, vale, ainda, destacar
as lições de Luis Eduardo Schoueri:
“[...] não se contenta o legislador complementar em exigir que o
tributo seja genericamente previsto na lei; tampouco lhe basta a
definição da hipótese tributária na lei; também o consequente
normativo, isto é o “na” e o “quantum debeatur”, representados
pela definição do sujeito passivo, da base de cálculo e da alíquota,
todos devem ser previstos na própria lei.” (Direito Tributário, São
Paulo, Saraiva, 2011, p. 280).
Deve-se observar, também, o disposto na Constituição

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Federal (art. 150, I) e, especificamente, o disposto no artigo 97, inciso II e § 1o
Código Tributário Nacional:
“Art. 97. Somente a lei pode estabelecer:
[...]
II - a majoração de tributo, ou sua redução, ressalvado o disposto
nos artigos 21, 26, 39, 57 e 65;
§ 1o. Equipara-se à majoração do tributo a modificação da sua
base de cálculo, que importe em torná-lo mais oneroso”.
Portanto, mostra-se clara a violação ao princípio da legalidade
tributária, uma vez que a base de cálculo do ITBI não pode depender de mero ato
do Poder Executivo, sem critérios previamente definidos em lei, com absoluta
subversão do disposto no artigo 148 do CTN e às técnicas do lançamento por
homologação. É que o procedimento adotado pela Municipalidade parte de uma
estimativa (que é antecedente à transmissão imobiliária) e impõe ao contribuinte a
eventual impugnação, enquanto a sistemática do art. 148 do CTN estabelece a
possibilidade do arbitramento (adotado por exceção e instaurado após as
informações prestadas pelo contribuinte), respeitando a sistemática do
lançamento por homologação, a boa-fé presumida do contribuinte e os princípios
do contraditório e da ampla defesa.
O critério ora adotado pela Municipalidade de São Paulo
ofende o princípio da legalidade e ultrapassa os limites de sua competência
legislativa, já que não pode a lei local, sob o argumento de suplementar a lei
federal, desrespeitar os parâmetros fixados pelas normas gerais de direito
tributário (art. 146, III, “b” da CF), no caso concreto, a sistemática do artigo 148
do CTN.
Nesse sentido foi a conclusão do voto condutor do
julgamento da arguição de constitucionalidade:
“O arbitramento administrativo do valor da exação, destarte, é
providência excepcional e tem lugar apenas na hipótese de ser
constatada eventual incorreção ou falsidade na documentação

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comprobatória do negócio jurídico tributável, dependendo sempre
da
prévia
instauração
do
competente
procedimento
administrativo, na forma do art. 148 do Código Tributário
Nacional.”.
No caso dos autos, os documentos que instruíram a
exordial demonstram que ao imóvel de que trata a petição inicial (sob
inscrição municipal n. 090.471.0018-2 e matrícula imobiliária n. 442.519
p. 13/14), foi atribuído o valor de R$ 200.000,00, conforme instrumento
particular de venda e compra de p. 15/17, teve como valor venal para fins
de IPTU/2020 o montante de R$ 209.272,00 (p. 18), ao passo que teve
como valor venal de referência, em abril/2020, o valor de R$ 502.164,00 (p.
19).
Assim,
em
conformidade
com
as
premissas
acima
estabelecidas e com a ratio decidendi da tese fixada no IRDR extraído do AI
2243516-62.2017.8.26.0000, no caso, o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter
como base o valor venal utilizado para fins de IPTU, que é maior que o valor
atribuído ao imóvel na transação imobiliária.
Assim tem decidido este Tribunal Estadual:
Mandado de Segurança
Base de Cálculo do ITBI - Deve ser
calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o
valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior,
afastando o "valor de referência" Constitucionalidade do artigo
7° da Lei Municipal de São Paulo n. 11.154/91, reconhecida pelo
Órgão
Especial
deste
Tribunal
na
Arguição
de
Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000; Circunstâncias
em que, na oportunidade do julgamento do referido incidente foi
pronunciada a inconstitucionalidade somente dos artigos 7°-A, 7° -
B e 12, da Lei n. 11.154/91 - Ilegalidade da apuração do valor venal
como previsto no Decreto Municipal 51.627/2012 - Ofensa ao
principio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF

Precedentes
Recurso voluntário e reexame necessário
improvidos. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1023655-
92.2018.8.26.0053; Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18a
Câmara
de
Direito
Público;
Foro
Central
-
Fazenda
Pública/Acidentes - 14a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 09/08/2018; Data de Registro: 09/08/2018)

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Mandado de Segurança
Impetrante que visa à concessão de
ordem determinando o recolhimento do ITBI sobre o valor de
negociação do imóvel, afastando-se o valor venal de referência
adotado pela autoridade coatora
Cabimento - Majoração
indevida da base de cálculo do tributo proporcionada pela Lei
Municipal no 11.154/91
Ilegalidade da apuração do valor venal
com base no valor de referência - Inconstitucionalidade dos
artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem
a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do
artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial deste
Egrégio Tribunal
Base de cálculo do ITBI que deve
corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação,
prevalecendo o que for maior Concessão da ordem que se impõe
- Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação
1008082-48.2017.8.26.0053; Relator (a): Wanderley José Federighi;
Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central -
Fazenda Pública/Acidentes - 9a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 30/05/2018; Data de Registro: 30/05/2018)
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Município de São
Paulo. Lei Municipal no 11.154/1991, art. 7o, que prevê como base
de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim
considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à
vista, em condições normais de mercado. Possibilidade. Arts. 7o-A
e
7o-B
da
Lei
Municipal
no
11.154/1991
declarados
inconstitucionais pelo C. Órgão Especial deste E. Tribunal.
Município que não pode definir previamente a base de cálculo do
imposto e atribuir ao contribuinte a obrigação de impugná-la,
proceder que não se aplica aos impostos sujeitos ao lançamento
por homologação, como o ITBI. Sentença concessiva da
segurança, assegurando à impetrante o direito ao recolhimento do
ITBI com base no valor venal referido no IPTU ou no valor do
negócio, o que for maior. Recursos oficial e voluntário do
Município
não
providos.
(TJSP;
Apelação
1056691-62.2017.8.26.0053; Relator (a): Carlos Violante; Órgão
Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 13a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 29/05/2018; Data de Registro: 29/05/2018)
Reexame Necessário e Apelação - Mandado de Segurança - Base
de cálculo do ITBI, nos termos da Lei Municipal n. 14.256/06 de
São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de
referência - Valor atribuído ao imóvel para fins de tributação do
ITBI muito superior ao lançamento do IPTU - Inadmissibilidade -
Pretensão ao recolhimento do imposto sobre o valor venal do
IPTU - Admissibilidade - Valor venal entendido como aquele que
o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de
mercado - Sistemática legal que delega sua fixação prévia ao
Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade, insculpido
no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito líquido e certo

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demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP
- Valor indicado para a incidência do ITBI correspondente ao
valor venal do imóvel que é maior do que o da transação (art. 38
do CTN). Sentença mantida em reexame necessário e recurso do
Município desprovido. (TJSP; Apelação / Reexame Necessário
1028456-85.2017.8.26.0053; Relator (a): Roberto Martins de Souza;
Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central -
Fazenda Pública/Acidentes - 11a Vara de Fazenda Pública; Data
do Julgamento: 24/05/2018; Data de Registro: 25/05/2018)
Mandado de Segurança. ITBI
Controvérsia acerca da base de
cálculo do imposto. Utilização do maior valor, considerando-se ou
aquele
da
transação
ou
o
valor
venal
do
imóvel.
Inconstitucionalidade das normas que permitem a estimativa
prévia e unilateral do valor venal, reconhecida pelo Órgão Especial
deste Tribunal (incidente no 0056693-19.2014.8.26.0000) (arts. 7o-A
e 7o-B da LM 11.154/91). Arbitramento do lançamento

competência da Administração para proceder ao previsto no art.
148 do CTN quando discordar das declarações prestadas pelo
contribuinte. Manutenção da sentença. Nega-se provimento ao
recurso, mantendo-se a sentença reexaminada. (TJSP; Apelação /
Reexame Necessário 1013957-33.2016.8.26.0053; Relator (a): Beatriz
Braga; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro
Central - Fazenda Pública/Acidentes - 11a Vara de Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 12/04/2018; Data de Registro:
23/05/2018)
Destarte, mais não é preciso dizer, devendo ser mantida
a r. sentença recorrida, observando-se que o presente julgado não
caracteriza impedimento para que seja regularmente instaurado o
procedimento autorizado pelo art. 148 do CTN, se tempestivo e pertinente.
A fim de evitar o ritual de passagem estabelecido no artigo
1.025
do
CPC/2015,
a
multiplicação
dos
embargos
de
declaração
prequestionadores e os prejuízos deles decorrentes, nos termos do artigo 8o (em
especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do artigo 139, II
(princípio da duração razoável do processo), ambos do CPC/2015, para fins de
“prequestionamento ficto” desde logo considero incluídos neste acórdão os
elementos que cada uma das partes suscitou nas suas razões e nas suas
contrarrazões de recurso.

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III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento aos recursos
oficial e voluntário de apelação.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)