Tribunal: TJSP
Processo: 1050840-27.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
COBRANÇA – Associação de moradores – Despesas de manutenção e conservação da área de uso comum – Ação ajuizada em face da proprietária registral do imóvel – Sentença que verificou a ilegitimidade passiva – Comprovada a realização de contrato de compromisso de compra e venda do bem – Ciência da autora acerca da celebração do negócio jurídico, assim como da imissão na posse do promissário

Ementa:
COBRANÇA – Associação de moradores – Despesas de manutenção e conservação da área de uso comum – Ação ajuizada em face da proprietária registral do imóvel – Sentença que verificou a ilegitimidade passiva – Comprovada a realização de contrato de compromisso de compra e venda do bem – Ciência da autora acerca da celebração do negócio jurídico, assim como da imissão na posse do promissário comprador – Cobranças extrajudiciais realizadas no nome do promissário comprador – Ilegitimidade passiva verificada – Precedentes do STJ – Corrigido o dispositivo da sentença – Processo extinto, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – Recurso improvido, alterada a parte dispositiva da sentença.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511892
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1050840-27.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO EMPREENDIMENTO
SÃO PAULO II, é apelado EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E
PARTICIPAÇÕES MOINHO VELHO S.A.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
VOTO No 51484
APELAÇÃO No 1050840-27.2019.8.26.0100 São Paulo
APELANTE Associação Dos Adquirentes de Unidades no
Empreendimento São Paulo II
APELADA Empreendimentos Imobiliários e Participações Moinho
Velho S/A.
JUIZ Tom Alexandre Brandão

COBRANÇA Associação de moradores Despesas de
manutenção e conservação da área de uso comum Ação
ajuizada em face da proprietária registral do imóvel
Sentença que verificou a ilegitimidade passiva

Comprovada a realização de contrato de compromisso
de compra e venda do bem Ciência da autora acerca da
celebração do negócio jurídico, assim como da imissão
na posse do promissário comprador
Cobranças
extrajudiciais realizadas no nome do promissário
comprador

Ilegitimidade
passiva
verificada

Precedentes do STJ
Corrigido o dispositivo da
sentença Processo extinto, com fulcro no artigo 485,
inciso VI, do Código de Processo Civil
Recurso
improvido, alterada a parte dispositiva da sentença.

Trata-se de apelação da sentença de fls.330/333, em que foi julgada
improcedente a “ação de cobrança de débitos condominiais” (fls.01) ajuizada por
Associação dos Adquirentes de Unidades no Empreendimento São Paulo II contra
Empreendimentos Imobiliários e Participações Moinho Velho S/A. Foram carreados
à autora os ônus da sucumbência. Inconformada, apelou a vencida (fls.364/532).
Alegou ter ocorrido o cerceamento de defesa, “na medida em que não foi
determinada a intimação do ocupante do imóvel, como solicitado pelo recorrente, a
fim de se buscar a verdade real” (fls.372). Aduziu a legitimidade passiva, tendo em
vista que o proprietário do imóvel seria o responsável pelo pagamento dos débitos

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ora discutidos, ante o caráter propter rem da obrigação. A autora sustentou, ainda,
que seria devida a cobrança das despesas de manutenção e conservação de área de
uso comum para evitar-se o enriquecimento sem causa. Assim, pediu o provimento
do recurso, para a procedência da ação. Oferecidas contrarrazões (fls.613/615), foram
os autos remetidos a este Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Consoante se verifica dos autos, a ré figura como proprietária registral
do lote “Q.34 L.04
TOME (TOME DE SOUZA
034004)” de loteamento
denominado “São Paulo II”, localizado no município de São Paulo, nos termos da
matrícula de fls.24/25.
A autora alegou, na petição inicial, que fora constituída associação
para a manutenção do referido loteamento e que a ré, na condição de associada,
deveria ter suportado as “despesas comuns, ordinárias e extraordinárias, relativas à
unidade” (fls.02), o que, contudo, não teria ocorrido. Assim, pleiteou a condenação
da requerida no pagamento das taxas da associação, conforme a planilha de cálculos
de fls.128.
A ré, na contestação, sustentou ser parte ilegítima, porque teria
celebrado contrato de compromisso de compra e venda do bem com terceiro (Puy Kit
Chiang fls.134), certo que o contrato não teria sido registrado e que o promissário
comprador deveria ser o responsável pelo pagamento dos débitos ora discutidos.
Segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso especial repetitivo (Tema 886), “O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação” (REsp 1345331/RS, 2a Seção do Superior Tribunal
de Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/15). O mesmo raciocínio é
aplicável para o caso de taxas associativas.
Verifica-se que a autora tinha ciência da realização daquele negócio

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jurídico, assim como da imissão na posse do promissário comprador. Tanto é assim
que as notificações extrajudiciais de cobrança foram enviadas a Puy Kit Chiang
(fls.26/28), notando-se que a planilha de cálculos de fls.128 também está no nome do
adquirente do bem.
Por outro lado, conforme bem apontado na sentença, “A autora
apresenta extensa réplica, em que discorre a respeito da legitimidade de cobrança
por parte da associação e do caráter propter rem da obrigação. Quanto ao
conhecimento da posse do adquirente sobre o bem (...), o autor não nega sua ciência,
tão somente limita-se a afirmar desconhecer a que título a posse seja exercida.”
(fls.332).
Dessa forma, certa é a ilegitimidade passiva da apelada.
Em hipótese assemelhada, esta Colenda Câmara já decidiu:
“Apelações Cíveis. Ação de cobrança. Contribuição e taxa de
associado. Ação proposta em face da promitente vendedora e do
promissário comprador do lote. Sentença que extinguiu o processo,
sem resolução do mérito, em relação à corré promitente
vendedora, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de
Processo Civil, e julgou parcialmente procedente a ação em
relação ao corréu promissário comprador. Recursos de apelação
interpostos pelo corréu promissário comprador e pela associação
autora. Gratuidade da justiça. Pleito formulado em segundo
grau. Benefício devido em face da declaração de pobreza e das
alegações do corréu promissário comprador, não impugnadas em
contrarrazões. Benefício
da
gratuidade
da
justiça
concedido. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam do
promissário comprador corretamente afastada. Alegada ausência de
imissão na posse direta dos lotes de terreno. Irrelevância. Inequívoca
transferência do imóvel ao promissário comprador, que passou a
responder pelo pagamento da taxa associativa, ainda que não

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averbado o compromisso de compra e venda na matrícula do
imóvel. Precedente
do
Colendo
Superior
Tribunal
de
Justiça. Cobrança que se mostra indevida em face de proprietário de
imóvel que não seja associado, conforme entendimento do Egrégio
Supremo
Tribunal
Federal
e
Superior
Tribunal
de
Justiça. Observância ao princípio constitucional de que ninguém pode
ser obrigado a se associar a qualquer entidade Entendimento recente
do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp.
no 1.280.871-SP e REsp. no 1.439.163-SP), no sentido de que “as taxas
de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os
não associados ou os que a elas não anuíram”. Hipótese dos autos,
contudo, em que restou caracterizada situação excepcional capaz de
ensejar a cobrança. Corréu promissário comprador que expressamente
aderiu à associação autora e anuiu com o pagamento de tais
despesas. Cobrança devida. Honorários contratuais inexigíveis da
parte contrária. Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Sentença mantida. Recursos desprovidos. Nega-se provimento aos
recursos de apelação.” (grifos não originais) (Apelação Cível no
1029485-53.2017.8.26.0577 São José dos Campos, 1a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
Desembargadora Relatora Christine Santini, julgado em 29/10/2019).
Um só reparo merece a decisão.
Nota-se que, na fundamentação da sentença, o juízo a quo decidiu que
“tendo havido transferência da unidade, ainda que não levada a registro, ficando
comprovada a imissão na posse do adquirente e a ciência do condomínio a respeito
da transação, afasta-se a legitimidade passiva do alienante para cobrança da
dívida.” (fls.330).
Porém, o pedido foi julgado improcedente, com fundamento no artigo
487, inciso I, do Código de Processo Civil, quando, na realidade, o processo deveria

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ter sido julgado extinto sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI,
do mesmo Código.
Altera-se, pois, a parte dispositiva da sentença para declarar-se extinto
o processo sem resolução de mérito, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código
de Processo Civil.
Por fim, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, os
honorários advocatícios restam majorados para 15% do valor atualizado da causa.
Nega-se provimento ao recurso, alterada a parte dispositiva da sentença.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator