Tribunal: TJSP
Processo: 1006975-22.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – Purgação da mora mediante depósito judicial da dívida, com a consequente desconstituição da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira – Cabimento - Possibilidade de o devedor efetuar o pagamento até o momento da arrematação do imóvel - Inteligência do artigo 39 da Lei 9.514/97 c.c. artigo 34 do Decreto-Lei 70/66 – Contrato firmado

Ementa:
APELAÇÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – Purgação da mora mediante depósito judicial da dívida, com a consequente desconstituição da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira – Cabimento - Possibilidade de o devedor efetuar o pagamento até o momento da arrematação do imóvel - Inteligência do artigo 39 da Lei 9.514/97 c.c. artigo 34 do Decreto-Lei 70/66 – Contrato firmado antes da vigência da lei 13.465/2017, não aplicável ao caso, conforme decisão proferida no IRDR 2166423-86.2018 – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085484
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006975-22.2017.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A, são apelados CARLOS ALBERTO DA SILVA e
ANDREIA SILVA ROMÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e RUY COPPOLA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006975-22.2017.8.26.0003 -Voto no 28662 - lufe
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Voto no 28662
Apelação cível no 1006975-22.2017.8.26.0003
Comarca: São Paulo - Foro Regional de Jabaquara 5a Vara Cível
Apelante: Banco Santander (Brasil) S/A
Apelada: Carlos Alberto da Silva
Juiz 1a Inst.: Dr. Gustavo Santini Teodoro
APELAÇÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL
Purgação da mora mediante depósito judicial da dívida, com a
consequente desconstituição da consolidação da propriedade em
nome da instituição financeira Cabimento - Possibilidade de o
devedor efetuar o pagamento até o momento da arrematação do
imóvel - Inteligência do artigo 39 da Lei 9.514/97 c.c. artigo 34 do
Decreto-Lei 70/66 Contrato firmado antes da vigência da lei
13.465/2017, não aplicável ao caso, conforme decisão proferida no
IRDR 2166423-86.2018 Recurso improvido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta por BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A contra a respeitável sentença de fls. 425/427 que,
em ação anulatória de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial que
move contra CARLOS ALBERTO DA SILVA, julgou parcialmente procedente a
ação, para anular a consolidação da propriedade, declarando purgada a mora
com relação às prestações depositadas nos autos e restabelecido o contrato
entre as partes.
Irresignada, apela a parte ré (fls. 429/448),
sustentando, em síntese, a ausência de nulidade da notificação para purgação de
mora, bem como da intimação do leilão, não havendo que se falar em nova
possibilidade para o pagamento do débito, pois já consolidada a posse do imóvel
em nome do Banco; necessidade de obediência ao contrato firmado, em razão do
princípio do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva, certo que não há prova de

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onerosidade excessiva; inaplicabilidade do decreto 70/66 e impossibilidade de
purgação da mora até a data da arrematação do imóvel; desnecessidade de
intimação do devedor acerca dos leilões, após a averbação da consolidação da
propriedade em nome do credor; o valor da mora para fins de pagamento após o
decurso do prazo deve ser o valor total remanescente do contrato, pois há o
vencimento antecipado da dívida; é insuficiente, portanto, o valor depositado em
juízo, que não está acrescido dos encargos da mora, requerendo a dilação
probatória para juntar os demonstrativos financeiros com cálculo correto do
débito.
Recurso processado, com contrarrazões (fls.
453/466).
É o relatório, passo ao voto.
Cinge-se o objeto recursal à possibilidade de
purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome da instituição
financeira credora, certo que a sentença não reconheceu qualquer irregularidade
ou nulidade das notificações ou intimações para pagamento do débito ou para a
realização dos leilões.
Extrai-se dos autos que as partes celebraram
instrumento particular de financiamento para aquisição de imóvel, com cláusula
de alienação fiduciária em garantia e, ante a inadimplência da autora, foi
notificada pelo Banco para purgação da mora. Decorrido o prazo de quinze dias,
a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade em seu nome e
agendou a realização de leilão extrajudicial para venda do imóvel.
Antes da realização dos leilões, a parte autora
peticionou nos autos pugnando pelo depósito do valor do débito apurado no
demonstrativo que acompanhou a notificação para purgação da mora, relativo às

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prestações 62 a 64, com vencimento de setembro a novembro de 2016 (fls. 218,
223/224, 231).
O MM. Juízo a quo, declarando a possibilidade
de purgação da mora até a data da arrematação, deferiu a tutela provisória para
determinar a suspensão do leilão (fls. 275), em decisão que não foi objeto de
recurso por parte do réu.
Em contestação, o Banco ignora a existência do
depósito judicial, limitando-se a reafirmar a inadimplência da parte autora e a
regularidade do procedimento extrajudicial. Em réplica, a parte autora requereu
que o Banco apresentasse planilha com o valor do débito, para fins de
complementação (fls. 339). Em nova manifestação, insiste na providência,
demonstrando que a instituição financeira, em mensagem eletrônica trocada
extrajudicialmente, alegou ser inviável o fornecimento de tal informação (fls.
365/7).
Posteriormente, a fls. 384, a parte autora
apresentou, ela própria, o cálculo do débito referente às parcelas 65 a 73, com
vencimento de dezembro/16 a agosto/2017, não contempladas na notificação de
purga da mora, informando que aguardaria os boletos das parcelas 74 a 76, para
ulterior pagamento. Em razão da nova inércia da ré, a parte autora novamente
depositou em juízo as parcelas 74 a 77 (fls. 399).
Intimada a se manifestar sobre os pagamentos
efetuados, a ré quedou-se inerte (fls. 408/410).
Dispõe o art. 39, II, da Lei no 9.514/97 que “às
operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei (...)
aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei no 70, de 21 de
novembro de 1966” (grifei).

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O artigo 34 do DL no 70/66, por sua vez, ao tratar
da inadimplência do mutuário, estabelece como data limite para purgação da
mora a assinatura do auto de arrematação do imóvel (termo final que pode ser
estendido, analogamente, para a data da conclusão dos leilões negativos, na
hipótese de não haver arrematação). A norma se aplica aos contratos regidos
pela Lei no 9.514/97, por força do supracitado artigo 39, já que a lei não havia
estabelecido regra especial que pudesse ser aplicada em detrimento do disposto
no referido artigo.
A providência está em consonância com a
finalidade maior da Lei no 9.514/97, que é a consecução do direito social e
constitucional à moradia, devendo prevalecer, portanto, a interpretação que
permita assegurar a permanência do imóvel com o adquirente, mormente se
considerado que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento
da dívida e a garantia de que o credor não sofrerá prejuízo.
Nesse sentido, a purgação da mora até a data da
arrematação atende à expectativa contratual do credor e, de outro lado, assegura
a menor onerosidade ao devedor.
Ressalte-se que o decurso do prazo de quinze
dias para a purgação da mora tem como consequência, tão somente, a
consolidação da propriedade do imóvel nas mãos do credor fiduciário, mas não
impede o pagamento do débito em momento posterior, tampouco extingue o
contrato de mútuo. Em verdade, a partir da consolidação da propriedade,
inaugura-se nova fase de execução contratual, consistente na venda do bem,
mediante leilão, somente se extinguindo o contrato com a arrematação do imóvel.
O C. Superior Tribunal de Justiça já decidiu no
mesmo sentido, nos seguintes precedentes: Recurso Especial 1.433.031 - DF
(2013/0399263-2), Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03.06.2014; Recurso Especial
1.462.210 - RS (2014/0149511-0), Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j.

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18.11.2014.
Assim também entende esta Câmara:
Alienação fiduciária de imóvel. Pleito de tutela de urgência para
suspensão dos efeitos do leilão. Decisão insurgida de indeferimento.
Preenchimento
dos
pressupostos
para
concessão
da
tutela.
Aplicabilidade do Decreto-lei 70/66. Necessidade de intimação pessoal
quanto à data do leilão designado. Providência não adequadamente
comprovada. Cabimento da purga da mora até a arrematação (Lei 9514/97
c.c. art. 34 do Dec-lei 70/66) com pleito de amortização do atrasado.
Tutela concedida. Recurso provido. Consoante entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara, há necessidade de
intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão
extrajudicial nos contratos regidos pela Lei 9.514/97 (AgRg no REsp.
1357704/RS, Min. Paulo de Tarso Sanseverino e REsp. 1447687/DF, Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva). Não se mostrando efetiva comprovação da
ocorrência da intimação pessoal dos devedores, é razoável a concessão
da medida para suspensão de efeitos do leilão, observando-se inclusive
o cabimento da purga da mora até a arrematação, nos termos da Lei
9.514/97, que se reporta expressamente ao artigo 34 do Decreto-lei 70/66.
(Agravo de instrumento 2249635-73.2016.8.26.0000; Relator(a): Kioitsi
Chicuta; Comarca: Itu; Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 25/05/2017; Data de registro: 26/05/2017)
A respeito possibilidade de purgação da mora até
a data da arrematação, nesse sentido trilha a jurisprudência deste Tribunal:
Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação anulatória de execução
extrajudicial cumulada com revisão contratual. Legalidade da cobrança de
juros com aplicação da Tabela Price. Alterações na Lei 9.514/97, pela Lei
13.465/17, que definiram como limite para purgação da mora o prazo
conferido à credora para averbação da consolidação da propriedade no
registro de imóveis. Lei nova que não se aplica ao caso, pois a consolidação
da propriedade em favor da instituição financeira se deu antes do início de
sua vigência. Possibilidade de purgação da mora até a arrematação do
imóvel, nos termos do entendimento manifestado no Superior Tribunal de

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Apelação Cível no 1006975-22.2017.8.26.0003 -Voto no 28662 - lufe
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Justiça.
Ação
parcialmente
procedente.
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP; Apelação
1046131-09.2016.8.26.0114;
Relator
(a): Pedro
Baccarat; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 10a
Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2018; Data de Registro: 26/03/2018)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Bem imóvel
Pretensões declaratória de
nulidade e ineficácia de notificação extrajudicial e de consignação em
pagamento julgadas procedentes
Notificação extrajudicial contendo a
qualificação errada do credor Nulidade reconhecida Purgação da mora
Admissibilidade Possibilidade, igualmente, de fazê-lo até a assinatura do
auto de arrematação
Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de
Justiça e aplicável ao caso, de vez que os fatos noticiados nos autos
ocorreram em data anterior à vigência da Lei no 13.465/2017, que alterou a Lei
no
9.514/97

Recurso
não
provido. (TJSP; Apelação
1048832-82.2016.8.26.0100; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33a Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 15a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/03/2018; Data de Registro: 20/03/2018)
RECURSO ADESIVO
INTEMPESTIVIDADE - Apelo interposto após o
término do prazo legal de quinze dias úteis disposto no artigo 1.003, § 5o, do
CPC
Suspensão de expediente forense que só impacta na contagem do
prazo para fins de interposição do recurso se coincidir com o dia do seu
começo ou vencimento, nos exatos termos do §1o do art. 224 do CPC

Extemporaneidade
Caracterização
Recurso adesivo não conhecido.
NULIDADES PROCESSUAIS
INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO "A QUO" E
OFENSA À COISA JULGADA PROCESSUAL
Inocorrência
Argumentos
fundados na existência de demanda anterior entre as partes, que reconheceu
a nulidade de leilão extrajudicial levado a efeito pelo réu Presente demanda
que impugna a realização de novo leilão, e não aquele já declarado nulo por
decisão transitada em julgado
Nova causa de pedir, calcada em fatos
posteriores ao primeiro leilão anulado, de modo que não há que se falar em
prevenção da 5a Vara Cível da Comarca de Sorocaba ou mesmo de violação à
coisa julgada material Preliminares rejeitadas. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
BEM IMÓVEL
Ação anulatória de leilão e arrematação
Anterior ação
anulatória, julgada procedente, com determinação de realização de novo
leilão, no prazo de 30 dias do trânsito em julgado, mediante notificação do
devedor acerca da data designada, para fins de purga da mora Intimação
do devedor ocorrida com menos de 24 horas de antecedência Depósitos
judiciais que correspondem ao total do débito
Nulidade do leilão

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reconhecida - É lícito aos devedores, a qualquer momento, até a assinatura
do auto de arrematação, purgar o débito Exegese do artigo 34, do Dec. Lei
n.o 70/66, aplicável aos contratos disciplinados pela Lei n.o 9.514/97

Inaplicabilidade das alterações promovidas pela Lei no 13.465, de 11 de julho
de 2017, relativas à purgação da mora ou ao termo inicial de incidência da
taxa de ocupação, aos contratos celebrados antes da edição da referida lei
Recurso
improvido,
sentença
mantida. (Apelação
Cível
1029253-63.2017.8.26.0602; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31a
Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
27/11/2018; Data de Registro: 28/11/2018)
E,
ainda:
Agravo
de
Instrumento
2022329-21.2013.8.26.0000, 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça
de
São
Paulo,
Rel.
José
Malerbi
j.
18.11.2013;
Apelação
0017805-46.2012.8.26.0001, 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, Rel. Antônio Rigolin, j. 3.02.2015; Agravo de Instrumento
0215022-03.2012.8.26.0000, 18a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, Rel. Rubens Cury, j.19.12.2012.
Cabível e tempestiva, portanto, a purga da mora,
mediante depósito judicial do débito vencido, tal como procedeu a parte autora,
valor que se reputa suficiente, ante a ausência de impugnação específica por
parte da ré, que, além de não ter se manifestado sobre o débito vencido e o
depósito judicial em contestação, quedou-se inerte ao ser intimada a respeito dos
pagamentos realizados nos autos, não podendo, agora, alegar irregularidade dos
cálculos apresentados pela parte autora, por força da preclusão. Mormente
porque sequer apresenta o valor que reputa correto ou qual seria precisamente a
irregularidade a ser corrigida.
Não se olvida de que a Lei 13.465/2017 alterou a
redação do artigo 39, limitando a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto 70/66

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apenas aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca 1 e
estabelecendo, no artigo 26, a data da averbação da consolidação da
propriedade fiduciária, como o termo final para que o devedor fiduciante possa
pagar as parcelas da dívida vencidas e as demais despesas e, assim, convalidar
o contrato 2.
No entanto, na hipótese dos autos, o contrato foi
firmado em 28.07.2011 (fls. 62), portanto, antes da vigência da Lei no
13.465/2017, publicada em 12.07.2017, o que afasta sua aplicação à hipótese
dos
autos,
conforme
entendimento
firmado
no
julgamento
do
IRDR
2166423-86.2018, em Acórdão proferido aos 25.11.2019, assim ementado:
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). Pretensão de
Uniformização da Jurisprudência, em relação ao prazo final para purga da
mora, nos contratos imobiliários com cláusula de garantia fiduciária, em
razão das modificações introduzidas pela Lei no 13.465/2017. Posições
divergentes, nesta Corte, envolvendo a mesma questão de Direito. Risco à
isonomia e à segurança jurídica. Preenchimento dos pressupostos de
admissibilidade do art. 976 e seguintes, do CPC. Incidente admitido para
fixação da seguinte tese jurídica: 'A alteração introduzida pela Lei no
13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no 9.514/97 tem aplicação restrita aos
contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os
contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a
mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início
de vigência'.
1 Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere
esta Lei: (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017) (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41
do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de
créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017)
2 Art. 26-A. (...) § 2o. Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao
devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art.
27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

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Prevalece, portanto, a possibilidade de purgação
da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, conforme
entendimento consolidado jurisprudencialmente.
Assim, era mesmo de rigor a procedência da
ação, para declarar purgada a mora, mediante o depósito judicial realizado nos
autos, com a consequente anulação da consolidação da propriedade promovida
pelo réu e o cancelamento do seu registro perante o Cartório Imobiliário.
Eventuais despesas com o ato, em especial, os
custos referentes ao cancelamento da anotação ou a eventual recolhimento de
imposto para transmissão do bem, deverão ser atribuídas à autora, já que,
encontrando-se inadimplente e não tendo purgado a mora no prazo da
notificação (cuja validade não foi questionada na ação), deu causa à
consolidação da propriedade em nome do Banco credor.
Ante o não provimento do recurso, majoro a
verba honorária sucumbencial correspondente a 15% (quinze por cento) sobre o
valor atualizado da causa, em consideração ao trabalho adicional em sede
recursal, nos termos do art. 85, §2o e §11 do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator