Tribunal: TJSP
Processo: 1041053-37.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por iniciativa do comprador. Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Devolução dos valores pagos pelo comprador, com percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Cláusula penal abusiva. Art. 51, IV, CDC. Retenção de 50% dos valores pagos que implicaria em penalidade excessiva. Percentual de 20% dos valores pagos que se mostra razoável e

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por iniciativa do comprador. Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Devolução dos valores pagos pelo comprador, com percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Cláusula penal abusiva. Art. 51, IV, CDC. Retenção de 50% dos valores pagos que implicaria em penalidade excessiva. Percentual de 20% dos valores pagos que se mostra razoável e adequado ao entendimento do STJ. Correção Monetária. Mera recomposição da moeda. Incidência a partir do desembolso. Litigância de má-fé. Art. 80 do CPC. Não configuração. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001000823
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1041053-37.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante DIAMOND YP
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., são apelados ANA LÚCIA SANCHEZ
DE LIMA VENTURA e MARCELO FERNANDES VENTURA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1041053-37.2020.8.26.0100 - 2
Apelação Cível no 1041053-37.2020.8.26.0100
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Diamond Yp Empreendimento Imobiliário Ltda.
Apelados: Ana Lúcia Sanchez de Lima Ventura, Marcelo Fernandes Ventura
Comarca: São Paulo - 7a Vara Cível
Processo de Origem: 1041053-37.2020.8.26.0100
Juiz(íza) Prolator(a): Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros
VOTO no 14745
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por
iniciativa do comprador. Irretroatividade da Lei no 13.786/18.
Devolução dos valores pagos pelo comprador, com percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Cláusula
penal abusiva. Art. 51, IV, CDC. Retenção de 50% dos valores
pagos que implicaria em penalidade excessiva. Percentual de 20%
dos valores pagos que se mostra razoável e adequado ao
entendimento do STJ. Correção Monetária. Mera recomposição da
moeda. Incidência a partir do desembolso. Litigância de má-fé.
Art. 80 do CPC. Não configuração. Sentença mantida. Honorários
advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada procedente pela r. sentença de fls. 267/271, cujo
relatório fica adotado, para condenar a requerida a restituir, de uma única vez,
80% dos valores que lhe foram pagos pelo imóvel, excluída a taxa de corretagem,
acrescidos de correção monetária desde o desembolso e de juros legais de mora
a contar do trânsito em julgado da sentença, além do pagamento de multa no
valor de R$1.000,00, por descumprimento de ordem judicial ao reiterar na
emissão de boleto em descumprimento à tutela de urgência, conforme boleto de
fls. 261. Pela sucumbência, a requerida foi condenada ao pagamento das custas
e despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da parte
contrária, que fixo em 10% do total da condenação atualizada.
Inconformada, apela a ré (fls. 273/294), sustentando,
em síntese: 1) deve ser aplicada a cláusula VIII, do capítulo 7o, do instrumento de
compra e venda, incidindo a multa (cláusula penal) prevista, pois a rescisão se
deu por culpa do comprador; 2) subsidiariamente, aplicação da Lei 13.786/18,

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para que seja retido 50% dos valores pagos, uma vez que se trata de
empreendimento com patrimônio afetado; 3) a correção monetária deve incidir
sobre as parcelas pagas desde o ajuizamento da ação, e não sobre o
desembolso. Pede a reforma da r. sentença.
A parte contrária apresentou contrarrazões, refutando
os argumentos da recorrente e requerendo a condenação da ré por litigância de
má-fé (fls. 299/316).
Regularmente processado o recurso, com preparo (fls.
295/296).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
É incontroversa a celebração, em 05/11/2016, de
compromisso de compra e venda de imóvel consistente na unidade autônoma no
108, do Empreendimento “You Sena Madureira”, situado na Rua Sena Madureira,
80, pelo valor de R$616.316,69 (fls. 34/58).
Os autores efetuaram o pagamento de R$130.739,79
(fls. 59) e, em razão de dificuldades financeiras, pretendem a rescisão do contrato
com devolução dos valores pagos.
Divergem as partes quanto ao percentual de retenção
a que tem direito a vendedora em razão da rescisão.
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação
jurídica mantida entre as partes, nos termos dos arts. 2o e 3o do referido código.
Por outro lado, considerando que o contrato foi
celebrado antes de dezembro de 2018, não se aplica ao caso a Lei no
13.786/2018, sob pena de afronta ao art. 5o, XXXVI, da Constituição Federal (a lei
não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada).
O direito do compromissário comprador de imóvel à
rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, de uma só vez, já foi
sedimentado por este E. Tribunal de Justiça, através das Súmulas no 01, 02 e 03:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

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Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção”.
O contrato firmado entre as partes prevê, em sua
cláusula VIII, as penalidades aplicadas em caso de rescisão por culpa do
comprador, nos seguintes termos (fls. 41):
“Cláusula VIII - No caso de rescisão serão apuradas as
quantias pagas pelo COMPRADOR e delas serão descontadas as seguintes
despesas:
a) custos administrativos e de promoção de venda à taxa de
10% (dez por cento) sobre os valores até então recebidos pela
VENDEDORA;
b) contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os
valores até então recebidos pela VENDEDORA;
c) contribuição ao CONFINS à taxa vigente na ocasião,
sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA;
d) outros impostos, tributos ou contribuições incidentes
sobre este negócio imobiliário, ainda que venham a ser criados no curso
deste contrato;
e) Multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o
valor total deste contrato;
f) Outras despesas incorridas pela VENDEDORA em
decorrência da comercialização descrita neste contrato e devidamente
comprovadas pela mesma.”.
Em que pesem os argumentos da requerida, a cláusula
supracitada coloca o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser
incompatível com a equidade, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo
51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, a retenção de 50% dos valores pagos
implicaria em desvantagem exagerada aos compradores.
Assim, entendo razoável e adequada a retenção de
20% dos valores pagos, como fixado em sentença, pois se amolda ao parâmetro
que vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS
VALORES
PELO
VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO
PELOS
PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o

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retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre
10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso”
(Recurso Especial no 1.224.921
PR, Min. Rel. Nancy Andrighi, data de
julgamento: 26/04/2011).
A
correção
monetária,
por
sua
vez,
é
mera
recomposição da moeda, e, portanto deve incidir a partir do desembolso, tal como
determinado na r. sentença.
Ademais, não há que se falar em litigância de má-fé da
apelante, uma vez que os atos processuais praticados não se inserem nas
hipóteses do artigo 80 do Código de Processo Civil.
Assim, a r. sentença deve ser mantida.
Ante
a
sucumbência,
majoro
os
honorários
advocatícios para 12% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, com
observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora