Tribunal: TJSP
Processo: 1002192-41.2014.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos e Repetição de Indébito – Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega da unidade, de nulidade de cláusula contratual, ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem e de taxa de juros de obra durante a mora da ré - Sentença de parcial procedência -

Ementa:
APELAÇÃO – Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos e Repetição de Indébito – Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega da unidade, de nulidade de cláusula contratual, ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem e de taxa de juros de obra durante a mora da ré - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das partes: da ré, suscitando preliminares de ilegitimidade passiva e de prescrição e a legalidade da cobrança, e alegando ausência de atraso na entrega da imóvel, a inexistência de dano moral, a legalidade da cobrança de taxa de evolução de obra e a sucumbência devida integralmente pela autora; da autora, adesivamente, alegando, a abusividade da cláusula que prevê o prazo de entrega das chaves contados a partir do financiamento, o direito a indenização por lucros cessantes, a majoração do valor fixado a título de danos morais, a aplicação inversa da multa prevista para o caso de descumprimento do contrato por parte do comprador e a devolução em dobro do valor pago a título de corretagem - Preliminar de ilegitimidade passiva da ré afastada - Reconhecimento da prescrição trienal com relação a restituição da comissão de corretagem – Prazo de entrega do imóvel contado a partir do contrato de financiamento que é considerado abusivo - Atraso na entrega da unidade que restou incontroverso – Cabível indenização por lucros cessantes - Ilegalidade da cobrança de taxa de obra durante o período de mora da ré – Danos morais devidos, com a respectiva indenização adequadamente fixada - Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0001033718
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002192-41.2014.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante/apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante ANDRESSA
BARBOSA MONTEIRO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002192-41.2014.8.26.0019 -C
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APELAÇÃO No 1002192-41.2014.8.26.0019
APELANTE/APELADA: ANDRESSA BARBOSA MONTEIRO
APELADA/APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUÍZA: FABIANA CALIL CANFOUR DE ALMEIDA
VOTO No 21.142
APELAÇÃO Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula
Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos e Repetição
de Indébito Instrumento Particular de Promessa de Venda
e Compra - Alegação de atraso na entrega da unidade, de
nulidade de cláusula contratual, ilegalidade da cobrança de
comissão de corretagem e de taxa de juros de obra durante
a mora da ré - Sentença de parcial procedência -
Inconformismo das partes: da ré, suscitando preliminares
de ilegitimidade passiva e de prescrição e a legalidade da
cobrança, e alegando ausência de atraso na entrega da
imóvel, a inexistência de dano moral, a legalidade da
cobrança de taxa de evolução de obra e a sucumbência
devida integralmente pela autora; da autora, adesivamente,
alegando, a abusividade da cláusula que prevê o prazo de
entrega das chaves contados a partir do financiamento, o
direito a indenização por lucros cessantes, a majoração do
valor fixado a título de danos morais, a aplicação inversa
da multa prevista para o caso de descumprimento do
contrato por parte do comprador e a devolução em dobro
do valor pago a título de corretagem - Preliminar de
ilegitimidade passiva da ré afastada - Reconhecimento da
prescrição trienal com relação a restituição da comissão de
corretagem Prazo de entrega do imóvel contado a partir
do contrato de financiamento que é considerado abusivo -
Atraso na entrega da unidade que restou incontroverso
Cabível indenização por lucros cessantes - Ilegalidade da
cobrança de taxa de obra durante o período de mora da ré
Danos morais devidos, com a respectiva indenização
adequadamente fixada - Recursos parcialmente providos.
Vistos.
Trata-se de Apelações interpostas contra
decisão proferida pela MM. Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, em Ação
de Revisão de Cláusula Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e

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Morais e proposta por ANDRESSA BARBOSA MONTEIRO contra MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, que julgou a ação parcialmente
procedente para condenar a ré a restituir à autora os valores pagos a título de
amortização de juros e correção monetária à instituição financeira no período de abril
de 2012 a outubro de 2013, como aqueles despendidos em razão do pagamento de
comissão de corretagem, todos devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora
legais a partir dos respectivos desembolsos, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00
(cinco mil reais) pelos danos morais sofridos, atualizados a partir desta data e
acrescidos de juros de mora legais contados da citação, bem como no pagamento das
custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação.
Apela
a
ré,
suscitando
preliminar
de
ilegitimidade passiva com relação a cobrança de corretagem, bem como a prescrição
da pretensão de restituição de tal valor e a legalidade da cobrança, a ausência de
atraso na entrega do imóvel, a validade da cláusula que prevê o prazo de entrega do
imóvel contado da data do financiamento, a entrega das chaves antes de encerrado o
prazo, a inexistência de dano moral, a legalidade da cobrança de taxa de evolução de
obra e a sucumbência devida integralmente pela autora.
Apela, adesivamente, a autora, alegando, a
abusividade que prevê o prazo de entrega das chaves contados a partir do
financiamento, o direito a indenização por lucros cessantes, a majoração do valor
fixado a título de danos morais, a aplicação inversa da multa prevista para o caso de
descumprimento do contrato por parte do comprador e a devolução em dobro do
valor pago a título de corretagem.

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Recursos tempestivos, isento de preparo da
autora e preparado o da ré e ambos contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Primeiramente, há que se afastar a preliminar de
ilegitimidade passiva alegada pela ré quanto à restituição do valor pago pela autora a
título de comissão de corretagem, uma vez que o Recurso Especial julgado pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, em que se discutiu a questão, nos moldes dos
artigos 1.036 a 1.040 do NCPC, fixou o seguinte enunciado: “1.1. Legitimidade
passiva 'ad causam' da incorporadora na condição de promitente-vendedora, para
responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se
alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp no
1.551.951/SP
Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, J.
24.08.2016).
Por outro lado, assiste razão a ré no que tange
ao reconhecimento da prescrição trienal referente ao pedido de devolução dos valores
pagos a título de comissão de corretagem, pois, ressalvado o entendimento
anteriormente esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a aplicação da
prescrição decenal prevista no artigo 205 do Código de Civil, é certo que deve ser
observado o entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça,
em sede de recurso repetitivo, para reconhecer a aplicação da prescrição trienal.
Com efeito, de acordo com a tese processada
pelo artigo 1.040 do Código de Processo Civil “Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de

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corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, §3o,IV,CC).” (REsp no 1.551.956 /SP, Relator Ministro PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, J. 24.08.2016).
Assim, verificado que a comissão de corretagem
foi quitada em janeiro de 2010 e a presente ação ajuizada em março de 2014, ou seja,
após decorrido o prazo de três anos, de rigor o reconhecimento da prescrição trienal.
No que diz respeito ao prazo de entrega da
unidade, tem-se dos autos que restou estabelecido no item 5 do quadro resumo do
contrato o prazo previsto para a conclusão das obras: dezembro de 2010, podendo
variar dependendo da data da assinatura junto ao agente financeiro, prevalecendo o
prazo de entrega de 18 (dezoito) meses após a assinatura do financiamento.
Ocorre que, a referida cláusula causa confusão
ao consumidor que se deparara com datas diferentes de entrega para cada comprador,
situação visivelmente mais favorável à ré e desvantajosa ao adquirente
Sobre o tema, dispõe o artigo 6o e o artigo 47,
ambos do Código de Defesa do Consumidor, respectivamente que “a modificação
das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua
revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas” e
que “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor.”
O artigo 423 do Código Civil também dispõe
que “Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias,
dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.”
Ademais não se pode deixar de observar que ao

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atrelar o prazo da entrega do imóvel ao contrato de financiamento, coloca o
consumidor em desvantagem, na medida em que este fica na dependência da
construtora para a entrega de toda a documentação necessária ao financiamento.
Portanto, respeitado o entendimento do MM
Juiz sentenciante, assiste razão a autora de que deve ser considerado como prazo
limite para entrega da unidade dezembro de 2010 que, somado ao prazo de tolerância
de 180 dias, fica prorrogado até junho de 2011.
E, assim sendo, considerando que a autora só
pode ingressar no imóvel em outubro de 2011, ou seja, após o referido prazo,
incontroversa a mora da ré com relação a entrega da unidade, de rigor a condenação
desta no pagamento de indenização por danos materiais consubstanciada em lucros
cessantes, pois, é desnecessária a comprovação de faturamento ou lucros que teriam
advindos do imóvel, sendo que a não fruição do imóvel durante o período da sua
mora acarreta, por si só, a perda dos frutos que o imóvel geraria, não só para fins de
locação, mas também como residência.
Aliás, como se verá a seguir, nesse sentido tem
decidido, reiteradamente, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, destacando,
inclusive, que a “jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que,
descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra
e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção
de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do
dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável”
(AgRg no REsp 1.202.506/RJ, 3a Turma, Relator Ministro SIDNEI BENETI.
J.07.02.2012, DJe 24.02.2012):

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“ (...)
Contudo, em caso análogo, esta Corte Superior já firmou
entendimento no sentido de que 'descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e
venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse
caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar,
fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável'
(REsp 808.446/RJ, Rel. Ministro Castro Filho, Terceira
Turma, DJ 23/10/2006).
Na mesma linha:
'AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO. AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA
C/C PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES.
PRODUÇÃO
PROBATÓRIA.
ALEGAÇÃO

DE
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
LIVRE
CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. REEXAME DE
PROVA
EM
SEDE
ESPECIAL.
INVIABILIDADE.
SÚMULA 7/STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO.
RESCISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DE
ADITIVO CONTRATUAL. CULPA DA PROMITENTE-
VENDEDORA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
AGRAVO

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REGIMENTAL DESPROVIDO' (AgRg nos EDcl no
AREsp 30.786/SC, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
21/08/2012, DJe 24/08/2012 - grifou-se).
"AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
ATRASO
NA
ENTREGA
-
LUCROS
CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO -
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de
que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação
por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo
do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se
eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de
modificar o decidido, que se mantém por seus próprios
fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido' (AgRg no
REsp 1.202.506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe
24/02/2012 - grifou-se).
"CIVIL
E
PROCESSUAL.
EMBARGOS
DECLARATÓRIOS
CUJAS
RAZÕES
SÃO
EXCLUSIVAMENTE
INFRINGENTES.

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FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO
COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
ATRASO
NA
ENTREGA.
LUCROS
CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO.
I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há
presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador
pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor,
cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer
prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Precedentes.
II. Agravo regimental provido" (AgRg no Ag 1036023/RJ,
Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA
TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010 - grifou-
se)” (AgRg no AgI no 1.319.473/RJ, 3a Turma, Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. 25.06.2013,
grifei).
"EMENTA: Rescisão contratual c.c indenização. Não
entrega de unidade imobiliária no prazo pactuado.
Percentual de retenção, que não se adequa ao art. 924 do
C.C., quando há culpa da Ré Construtora. Juros legais, à
míngua de outro pactuado à inadimplência da Ré.
Honorários em sonância com o trabalho em lide e na forma
do art. 20, § 3o, do C.P.C. Agravo de Instrumento que já

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definiu a responsabilidade. Lucros cessantes que devem ser
limitados ao mesmo percentual pago das prestações
devidas, contados da data prevista para entrega do imóvel e
até trânsito em julgado da sentença de liquidação. Exclusão
da multa arbitrada, quando do julgamento dos Embargos
de Declaração, já que não evidenciada a propositura como
protelatória. Mantém-se no mais a R. Sentença. Provimento
parcial ao recurso do Autor e Parcial ao da Ré."
(...)
Outrossim, a presunção da existência dos lucros cessantes
decorre da impossibilidade de uso e locação do imóvel, em
razão do atraso na sua entrega, conforme reiterados
precedentes, dentre os quais menciona-se:
"CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA
CONSTRUTORA.
ARTIGO
924,
DO
CÓDIGO
CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO
ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO
CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS
PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES
PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL
PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES.
(...)
A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que

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não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do
dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas
pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de
alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido
entregue na data contratada. Trata-se de situação que,
vinda da experiência comum, não necessita de prova (art.
335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido."
(Resp 644.984/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy
Andrighi,
DJ de 05/09/2005);
(...)
"PROCESSUAL
CIVIL.
APELAÇÃO.
PREPARO.
INSUFICIÊNCIA. DESERÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. MULTA.
PRESCRIÇÃO.
AFASTAMENTO.
LUCROS
CESSANTES. INCIDÊNCIA.
(...)
3 - Configurado na instância ordinária o adimplemento das
parcelas a que estava o promitente comprador obrigado e o
inadimplemento do promitente vendedor, viabilizada fica a
condenação
em
lucros
cessantes,
expressados
pela
impossibilidade de uso e de locação do imóvel, durante todo
o tempo, mais de 22 anos, de atraso na entrega do imóvel.

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Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas.
4 - Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão,
provido." (Resp 155.091/RJ, Quarta Turma, Rel. Min.
Fernando Gonçalves, DJ de 08/08/2004).
A propósito, quando do julgamento do Resp 320.417/RJ,
que cuidava de igual tema, o Relator, Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira, afirmando a presunção da existência
de prejuízo, asseverou que "o ônus da prova, nesses casos,
incumbe àquele que alegar fato que fuja à normalidade. "
Conforme se infere do trecho transcrito, não se trata de
prova da ausência de prejuízo ou de fato negativo, mas da
demonstração da existência de circunstância anormal que
excluiria a responsabilidade da construtora pela mora na
entrega do imóvel e, em conseqüência, afastaria seu dever
de indenizar.” (REsp no 808.446/RJ, 3a Turma, Relator
Ministro CASTRO FILHO, j. 24.08.2006, grifei)
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL
EM
CONSTRUÇÃO.
INADIMPLEMENTO
PARCIAL.
ATRASO
NA
ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL.
PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele
que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se
a cláusula penal compensatória funciona como pre-

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fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a
cláusula penal moratória, que não compensa nem
substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2.-
Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso
de mora não interfere na responsabilidade civil
decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que
já deflui naturalmente do próprio sistema. 3.- O
promitente comprador, em caso de atraso na entrega do
imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa
moratória expressamente estabelecida no contrato,
também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação
e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes
pela não fruição do imóvel durante o período da mora da
promitente vendedora. 4.- Recurso Especial a que se nega
provimento.” (REsp no 2012/0098185-2, 3a Turma, Relator
Ministro SIDNEI BENETI, j. 06.12.2012, grifei).
No que diz respeito ao valor da indenização em
comento, tendo em vista que a autora não juntou aos autos o comprovante de
pagamento referente ao aluguel de outro imóvel, de acordo com o padrão adotado
pelo mercado imobiliário, fixo a base de cálculo da verba em comento no percentual
de 0,5% (meio por cento), a ser aplicado sobre o valor do contrato, por mês de atraso.
E, quanto ao período devido a título da
indenização em apreço, deve ser fixado como termo inicial a data prevista para a
entrega da unidade, ou seja, julho de 2011 e como termo final a efetiva entrega das

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chaves e a liberação da autora para ingressar no imóvel, o que ocorreu em outubro de
2011, e não até a data da expedição do habite-se como fixado na sentença.
Como se sabe, o auto de conclusão da obra é
providência administrativa que não se confunde com a efetiva entrega do imóvel, que
deve se dar em condições de servir ao comprador, o que somente se verifica quando
da entrega efetiva do imóvel.
Sem razão a ré ao se insurgir contra a
condenação no pagamento de indenização por danos morais, uma vez que presente o
nexo de causalidade entre a conduta da ré e o dano sofrido pela autora.
O fato da unidade não ter sido entregue na
forma e data prometida, demonstra o ato ilícito praticado pela ré, tendo como vítima
a autora.
Note-se
que
não
se
trata
de
mero
inadimplemento contratual, mas da frustração, dor e angústia dos autores de não
receber a sonhada casa própria no prazo prometido.
Ademais, há de se ressaltar a função punitiva
que tal indenização caracteriza para quem é condenado a pagar, principalmente,
quem atua no mercado usando o ato ilícito como meio de operação, hipótese “sub
judice”.
Nesse ponto, necessária a citação do seguinte
trecho pinçado do judicioso voto prolatado pelo insigne Desembargador GALDINO
TOLEDO JUNIOR, desta 9a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 1045819-
91.2016.8.26.0224, manifestado para acolher tese de ocorrência de danos morais em
hipótese deste jaez:

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“Por isso, quanto aos danos morais pleiteados, há de se
considerar o caráter pedagógico da medida, uma vez que
inúmeras são as ações em que esse tema é discutido e a
clara demonstração de que as incorporadoras pouco tem
feito
para
minorar
os
efeitos
desse
tipo
de
inadimplemento. Essa conduta representa grave violação
aos direitos do consumidor, que se vê obrigado a
ingressar com ação para pleitear indenização por danos
materiais e morais ante a falta de perspectiva de sua
efetiva conclusão, circunstância que não pode ser
referendada neste caso, sob risco de incentivar a má-fé,
como forma exclusiva de atrair compradores desavisados,
que acabam se interessando pelo negócio incentivados
pela chance de conquistar a casa própria”
No que diz respeito ao valor da indenização em
comento, sabe-se que este deve estar dentro dos limites razoáveis da reparação, que
se de um lado deve se prestar a inibir a reiteração do ato ilícito, de outro não pode se
constituir em instrumento de enriquecimento sem causa, cumprindo acrescentar,
apenas, que como já judiciosamente decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
citada verba “não pode contrariar o bom senso, mostrando-se manifestamente
exagerado ou irrisório”.
Assim, atentando-se, de um lado, para o grau de
culpa da ré e suas possibilidades financeiras, e de outro o sofrimento da autora, e
levando-se em conta que os objetivos primordiais da verba em testilha são

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desestimular a conduta ilícita da primeira e trazer algum lenitivo à última, o valor da
indenização fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mostra-se adequada.
Por fim, no que diz respeito as chamadas “taxas
de evolução de obra” ou “juros no pé”, encontram previsão no contrato de
financiamento firmado com a CEF, e aplicam-se a todos os imóveis em construção,
nada tendo de ilegal.
Cumpre observar, apenas, que em julgamento de
caso semelhante por este Egrégio Tribunal, decidiu-se que a questão relativa à
cobrança de taxa de “evolução de obra” ou “juros no pé” pela Caixa Econômica
Federal, não pode ser analisada apenas sob o aspecto da ilegitimidade, uma vez que a
responsabilidade pelo seu pagamento pode, sim, ser imputado à construtora, caso seja
a ela atribuída, ao final, a culpa pelo atraso na entrega da unidade (Agravo de
Instrumento no 207159-81.2014.8.26.00, Rel. Des. João Pazine Neto), o que ocorreu
na hipótese dos autos.
Portanto, reconhecida a legitimidade da ré para
responder pela cobrança da aludida taxa, de rigor a condenação da ré em reembolsar
a autora os valores pagos pelos autores a esse título, após a data prevista para a
entrega da unidade, ou seja, junho de 2011.
No mesmo sentido, temos o seguinte julgado:
"APELAÇÃO. Ação declaratória de nulidade de cláusula
contratual, cumulada
com
obrigação de fazer e
indenização.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo
da ré.
Acolhimento
em
parte.
1
Ilegitimidade de parte da Caixa Econômica Federal e

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incompetência
da
Justiça
Federal.
Ainda
que
o
pagamento tenha sido realizado à instituição financeira, a
sua origem decorreu da relação firmada entre as partes.
Intervenção
da
CEF,
na
espécie,
descabida.
2
Legitimidade de parte da vendedora. Configurada a
legitimidade da ré, uma vez que tem responsabilidade por
todos os pagamentos efetuados pelo adquirente. 3 - Prazo
de entrega da obra. Prazo de tolerância reconhecido como
válido pelo Juízo de primeiro grau e cuja validade não foi
objeto de recurso por parte dos autores. Mora da ré que
cessa na data em que o bem for entregue ou estiver
disponível para ser entregue aos autores. 4 Danos
emergentes. Devidas as despesas decorrentes de locação,
porquanto os valores só foram desembolsados pelos
compradores por conta da mora da ré. 5 Juros de obra.
Construtora que deve reembolsar os valores cobrados
pela CEF, pois foram exigidos por conta do atraso na
entrega do imóvel. 6 Dano moral. Indenização afastada.
Meros
dissabores
decorrentes
de
inadimplemento
contratual que não acarretam, por si só, ofensa à honra
ou à reputação passíveis de indenização. Sentença
parcialmente
reformada.
Recurso
parcialmente
provido."(v.17426). (4014773-77.2013.8.26.0114 Apelação
/ Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Viviani Nicolau

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- Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 17/11/2014).
Por fim, sem razão a autora quanto à aplicação
da multa prevista no contrato para o caso de descumprimento por parte do
consumidor, pois, ainda que seja possível a sua aplicação de forma inversa, ou seja,
quando o descumprimento do contrato ocorrer por culpa da vendedora, o
entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de
recurso repetitivo, vetou a possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a
cláusula penal.
Com efeito, de acordo com a tese processada
pelo artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros
cessantes” (REsp no 1.635.428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, J.
22.05.2019).
Assim, condenada a ré no pagamento de lucros
cessantes, descabe a sua cumulação com a cláusula penal moratória.
Ante o exposto, dou parcial provimento aos
recursos para reconhecer a prescrição trienal dos valores cobrados a título de
corretagem e, por conseguinte, afastar a condenação da ré em restituir a autora os
valores pagos com relação a tal encargo, reconhecer a nulidade da cláusula que revê
o prazo de entrega do imóvel ao contrato de financiamento e, por conseguinte,
considerar como termo final previsto para entrega das chaves junho de 2011,
iniciando-se, portanto, a mora da ré em julho de 2011, e ainda, para condená-la no

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pagamento de indenização por lucros cessantes no valor correspondente a 0,5%
(meio por cento) do valor do contrato atualizado, por mês de atraso, ou seja, de julho
a outubro de 2011, bem como na restituição dos valores pagos pela autora a título de
juros de obra após junho de 2011, mantendo-se os demais termos da sentença.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator