Tribunal: TJSP
Processo: 1000865-81.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM "TAXA SATI" E COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO – OCORRÊNCIA – APLICAÇÃO DO PRAZO TRIENAL DO ART. 206, § 3o, IV, DO CÓDIGO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM "TAXA SATI" E COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO – OCORRÊNCIA – APLICAÇÃO DO PRAZO TRIENAL DO ART. 206, § 3o, IV, DO CÓDIGO CIVIL POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C. STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (TEMAS 938 E 939) – ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS – DÉBITOS DE IPTU EXIGÍVEIS SOMENTE A CONTAR DA IMISSÃO DA COMPRADORA NA POSSE – DEVOLUÇÃO SIMPLES- RECURSO DA RÉ PLEITEANDO A INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DOS COMPRADORES – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE E DESPROVIDO O ADESIVO DA AUTORA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001035361
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1000865-81.2018.8.26.0161, da Comarca
de Diadema, em que é apelante/apelado ABCD DIACAL
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A,
é
apelada/apelante
MARIA DE LOURDES PIRES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso da ré e negaram provimento ao adesivo da
autora. V. U., de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1000865-81.2018.8.26.0161
2
Apelação Cível No 1000865-81.2018.8.26.0161
Apelante/Apelado: Abcd Diacal Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelado/Apelante: Maria de Lourdes Pires
(Voto no 26.940)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO
DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A
RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE
PAGO
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS
DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM “TAXA
SATI” E COMISSÃO DE CORRETAGEM PRESCRIÇÃO
OCORRÊNCIA APLICAÇÃO DO PRAZO TRIENAL
DO ART. 206, § 3o, IV, DO CÓDIGO CIVIL POR FORÇA
DO
QUE
DECIDIU
O
C.
STJ
EM
SEDE
DE
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (TEMAS 938
E 939)
ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO
PENITENCIAIS
DÉBITOS DE IPTU EXIGÍVEIS
SOMENTE
A
CONTAR
DA
IMISSÃO
DA
COMPRADORA NA POSSE DEVOLUÇÃO SIMPLES-
RECURSO DA RÉ PLEITEANDO A INCIDÊNCIA DOS
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM
JULGADO MORA DOS COMPRADORES SENTENÇA
MODIFICADA
RECURSO DA RÉ PROVIDO EM
PARTE E DESPROVIDO O ADESIVO DA AUTORA.

Cuida-se
de
recursos
de
apelação
e
adesivo
interpostos contra a r. sentença de fls. 307/308,
integrada
pela
decisão
proferida
nos
embargos
de
declaração
de
fls.
320,
que
julgou
parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada pelas partes condenando a ré na restituição de
80% das importâncias pagas, não sem antes reconhecer a
prescrição da pretensão de devolução da taxa SATI;
rejeitou
o
pleito
de
restituição
da
comissão
de
corretagem acolhendo o pedido de devolução simples das
taxas de condomínio com correção monetária a contar dos
desembolsos e juros de mora de 1% a partir da citação.
Em razão da sucumbência, condenou a ré nas custas,

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despesas processuais e honorários advocatícios de 15% do
valor atualizado da condenação.
Irresignadas, as partes recorreram: i) a requerida
alegando culpa da compradora pelo malogro da compra e
venda; perda do sinal; retenção de 25% dos pagamentos;
juros de mora do trânsito em julgado; pugna pela redução
dos
honorários
advocatícios
de
sucumbência
(fls.
327/348); ii) a autora afirmando que a pretensão de
devolução da taxa SATI não estaria prescrita; restituição
dobrada das taxas de condomínio pugna pela devolução da
comissão
de
corretagem;
pleiteia
a
majoração
dos
honorários advocatícios de sucumbência (fls. 373/383).
A ré comprovou o recolhimento das custas do preparo
(fls. 349/350) e a autora estava dispensada da realização
do preparo porque teve em seu favor o deferimento da
assistência judiciária, sendo os recursos recebidos nos
efeitos devolutivo e suspensivo.
Contrarrazões às fls. 354/372 e 373/383.
Não houve oposição ao julgamento virtual dos
recursos.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
Maria de Lourdes Pires
ajuizou demanda de rescisão contratual cumulada com
pedido de restituição de importâncias pagas em face de
ABCD Diacal Empreendimentos Imobiliários S.A sustentando,
em resumo, que firmaram em 22 de março de 2013 a promessa
de venda e compra da unidade autônoma em construção, cujo

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pagamento no valor de R$ 290.236,14 se daria de forma
parcelada; efetuou o desembolso de R$ 65.716,99.
De acordo com as alegações iniciais, não obteve o
financiamento imobiliário; a ré promoveu a resilição
unilateral da compra e venda mediante distrato com a
perda de 20% dos pagamentos.
Por isso, pediu não só a rescisão da compra e venda
como também a restituição de 90% dos pagamentos, não sem
antes
pleitear
a
devolução
dobrada
das
taxas
de
condomínio.
Regularmente citada, a ré impugnou o pedido inicial.
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
2.- DA PRESCRIÇÃO No caso em exame, a pretensão de
restituição dos pagamentos efetuados sobre as rubricas de
comissão de corretagem e taxa SATI foram fulminadas pela
prescrição.
Com efeito, a autora não impugnou a alegação de que
realizou os correspondentes pagamentos em 22 de março de
2013.
Sobre o tema prescrição, o Superior Tribunal de
Justiça, para fins do artigo 1.040 do Código de Processo
Civil, fixou a seguinte tese, em sede de julgamento de
recurso repetitivo: “Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência
técnico-imobiliária
(SATI),
ou
atividade

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congênere (art. 206, § 3o, IV, CC”) (STJ, Recurso
Repetitivo n. 1.551.956/SP, de relatoria do Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, dj. 06.09.2016).
O termo inicial do prazo prescricional trienal é a
data do pagamento dos valores cobrados a título de taxa
SATI e de comissão de corretagem.

No caso em exame, é fato que os pagamentos foram
feitos em 22 de março de 2013.
Daí, ajuizada a ação em 29 de janeiro de 2018,
consumou-se a prescrição da pretensão da requerente.
3.- DO DIREITO
No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão do contrato deu-se por culpa da
compradora
que
não
reuniu
condições
de
obter
o
financiamento imobiliário.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para a autora.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do

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preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é a unidade autônoma em
construção, na qual a requerente não foi imitida na
posse, limitando-se a discussão ao porcentual dos valores
pagos que a ela deve ser restituído.
A retenção pela vendedora de 25% do que recebera da
adquirente afigura-se abusiva, porque coloca o comprador,
na qualidade de consumidor, em desvantagem excessiva
(CDC, art. 51).
Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
comprador tendo o condão de ressarcir os vendedores pelos
eventuais prejuízos suportados:
“EMENTA
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Procedência - Desistência dos
compradores que não constitui óbice para que postule a
rescisão da avença, tampouco a devolução (parcial, no
caso) do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2
da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça,
543 do C. STJ e art. 53 do CDC - Descontos previstos no
contrato que se mostram abusivos Sentença que determinou
a devolução de 90% do montante pago - Insurgência da ré-
Restituição de 80% do montante adimplido pela parte
autora que se mostra mais adequado e suficiente para
indenizar a alienante pelo desfazimento do negócio
Precedentes - Sentença reformada Recurso parcialmente

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Apelação Cível no 1000865-81.2018.8.26.0161
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provido” (TJSP, Ap. 1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des.
Salles Rossi, j. em 07.01.2019).
Daí, que a devolução de 80% dos pagamentos deverá
ocorrer em parcela única1, com correção monetária pela
Tabela Prática desta Corte a partir do trânsito em
julgado, pois a mora é da compradora.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
De outro lado, no que toca aos pagamentos do IPTU, é
fato que a autora não foi imitida na posse precária do
imóvel.
Daí, não deverá custeá-lo, pois tal obrigação surge
só após a efetiva imissão na posse (STJ-2a Seção, REsp
1345331/RS,
rel.
Min.
Luis
Felipe
Salomão,
j.
08.04.2015).
Além
disso,
descabido
o
pleito de restituição
dobrada, na medida que não houve má-fé da vendedora.
Logo, a devolução deverá ocorrer de forma simples,
com correção monetária a partir de cada desembolso e
juros de mora de 1% ao mês, consoante consignado na r.
sentença.
De outro lado, as arras são confirmatórias e não
penitenciais porque compõem o preço e, por isso, devem
ser devolvidas à compradora.
1 TJSP, Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

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4.
DOS HONORÁRIOS ADVOCACÍCIOS
A r. sentença
condenou a ré no pagamento de honorários advocatícios em
15% do valor atualizado da condenação.
Sucede, porém, que houve sucumbência recíproca.
“Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se
o número de pedidos formulados e o número de pedidos
julgados procedentes ao final da demanda” (STJ-3a T.,
REsp 967.769-AgRg, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.6.08,
DJ 5.8.08).
No caso, ambas as partes sucumbiram, sendo de rigor
a aplicação da regra prevista no caput do art. 21 do
CPC1973, reproduzida pelo caput do art. 86 do CPC2015,
que
determina
que
vencedor
e
vencido
arcarão
proporcionalmente com as respectivas despesas, devendo
cada qual suportar a condenação ao pagamento de 10% das
vantagens financeiras obtidas por seu cliente (CPC2015,
art. 85, caput e § 2o).
Afinal, de acordo com a lição de THEOTONIO NEGRÃO e
OUTROS, vedada a compensação (CPC2015, art. 85, § 14), se
houver sucumbência recíproca “tanto o advogado do autor
quanto o advogado do réu receberão honorários” (cf.
Código de processo civil e legislação processual em
vigor. 48a ed., São Paulo: ed. Saraiva, 2017, p. 195,
nota 11 ao art. 86).
Por fim, no que pertine aos honorários recursais, a
verba prevista no § 11 do art. 85 do CPC, no entanto, é

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indevida, ante o sucesso parcial do recurso.
5. - CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso da ré e se nega provimento ao adesivo da
autora.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica