Tribunal: TJSP
Processo: 1003256-61.2019.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
- Locação de imóvel residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios - Não há direito a indenização ou à compensação pelo valor gasto com reformas realizadas em imóvel locado, quando houve renúncia ao direito de retenção e indenização por benfeitorias - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280743
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003256-61.2019.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ROSBERTO
SILVA E SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado KATIA ELIANE TEODORO DE
SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003256-61.2019.8.26.0003 -Voto no 29693
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1003256-61.2019.8.26.0003
4a Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara
Apelante: Rosberto Silva e Silva
Apelada: Katia Eliane Teodoro de Souza
Juiz de 1a Instância: Fabio Fresca
Voto no 29693.
- Locação de imóvel residencial - Ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios -
Não há direito a indenização ou à compensação pelo valor gasto
com reformas realizadas em imóvel locado, quando houve
renúncia ao direito de retenção e indenização por benfeitorias -
Recurso não provido.
Insurge-se o réu, em “ação de despejo por falta de
pagamento c/c cobrança de aluguéis”, contra r. sentença de fl. 73/74, que julgou
procedente o pedido inicial.
Sustenta o apelante que: a) o art. 1.219 do Código Civil
prevê a possibilidade de o inquilino ser indenizado pelas benfeitorias necessárias
e úteis, as últimas quando autorizadas pelo proprietário do imóvel; b) pagou
valores expressivos com mão de obra e material de construção para reformar e
poder habitar o imóvel locado, que estava em estado deplorável; c) foram
necessários reparos urgentes no imóvel, que foram realizados pelo apelante, as
obras de reforma duraram quase dois meses e, conforme comprovantes juntados
aos autos, custaram R$21.130,61; d) encontrou inúmeros problemas de infiltração
e deterioração no imóvel, devido à não realização, pela locadora, das obras
necessárias para que ele fosse locado, de modo que o apelante faz jus ao
abatimento do aluguel, nos termos do art. 26, “caput” e parágrafo único, da Lei no
8.245/91; e) a mesma Lei estabelece expressamente que, em regra geral,
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas,
devem ser indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção; f) as obras
que realizou eram urgentes e de extrema necessidade, haja vista que o imóvel
locado não tinha boas condições de higiene e limpeza, sendo que aparelhos
sanitários e de iluminação, pintura, telhados, vidraças, fechos, torneira, pias,
banheiros, ralos e demais acessórios não estavam em perfeito estado de

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conservação e funcionamento, caracterizando infração contratual e violação ao
princípio da boa-fé; g) é obrigação legal do locador a entrega do imóvel em
condições de ser utilizado, mas o que foi locado pelo apelante não tinha higiene
nem limpeza, tendo a apelada lhe entregado imóvel em péssimo estado; h)
apresentou todos os comprovantes de pagamento do que desembolsou para a
reforma do imóvel, faltando à autora interesse na obtenção da providência que
reclamou, razão pela qual não pode invocar o disposto nos artigos 9o, III, e 62, I,
da Lei no 8.245/91; i) tem direito às benfeitorias realizadas no imóvel, com
autorização da apelada, de forma que deverá haver compensação de aluguéis
com as benfeitorias. Pede a reforma da sentença.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque o apelante é
beneficiário da justiça gratuita.
Houve resposta.
É o relatório.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulado com cobrança, pela qual a autora pretende a rescisão do contrato de
locação residencial firmado com o réu em 12.5.18 (fl. 18/23), com o consequente
despejo, bem como o pagamento de aluguéis e acessórios vencidos a partir de
julho de 2018.
Não há direito à indenização ou retenção por
benfeitorias, uma vez que o contrato previu a incorporação das benfeitorias ao
imóvel, sem indenização (cláusula 12, fl. 20).
Constou da referida cláusula: “As benfeitorias realizadas no
imóvel ficarão desde já incorporadas ao mesmo, não possuindo o LOCATÁRIO direito de retenção
sobre as mesmas. Se o inquilino, mesmo assim, remover as benfeitorias no imóvel, este deverá
arcar com indenização, e restituir ao imóvel o estado anterior” (sic). Constou ainda do seu
parágrafo 1o que: “Executadas as obras ou reparações que sejam necessárias à segurança do
imóvel, o LOCATÁRIO, exceto as obras que importem na segurança do prédio, obriga-se por todas

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as demais. Consertos, reformar e melhoramentos efetuados pelo LOCATÁRIO no imóvel, ainda que
necessárias correrão por própria conta e passarão a incorporar o imóvel automaticamente sem
direito a reembolso ou indenização em qualquer época, podendo as benfeitorias voluptuárias,
entretanto, ser levantadas pelo LOCATÁRIO, finda a locação, desde que sua retirada não afete a
estrutura e a substância do imóvel.” (fl. 20/21).
Isto se traduz em renúncia do locatário, manifestada de
modo hígido, como autoriza a Lei no 8.245/91, no artigo 35, nada havendo,
portanto, a indenizar ou compensar.
Então e nos exatos termos da Súmula 15 do antigo 2o
TAC, é “dispensável prova sobre benfeitoria se há cláusula contratual em que o
locatário renunciou ao respectivo direito de retenção ou indenização”.
O enunciado da súmula recebeu e continua recebendo
reiterada aplicação neste Tribunal (1), em linha afinada com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, que, também em repetidas ocasiões, proclamou a
eficácia da renúncia à indenização por benfeitorias (2), ainda no sistema anterior
(3).
Ademais, ao locatário foi concedida carência de três
meses para pagamento do aluguel, “para que o LOCATÁRIO execute as reformas
necessárias como: pintura, colocação de portão, conserto piso, adaptação cozinha e lavanderia,
revisão elétrica e outras necessárias” (sic, cláusula 2a, parágrafo 3o - fl. 19), e o termo
de vistoria inicial descreveu minuciosamente as condições do imóvel (fl. 24/26),
de modo que a necessidade de reformas, por conta do locatário e pelas quais ele
não teria direito a indenização ou retenção, foi expressamente ajustada pelas
partes e não justifica a falta de pagamento dos encargos da locação.
Em suma, houve renúncia expressa ao direito de
indenização, e, além disso, não há prova documental do adimplemento dos
aluguéis e acessórios, mas, ao contrário, o apelante confessou sua
inadimplência, razão pela qual a sentença fica mantida.
Considerando o previsto no artigo 85, § 11, do Código

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de Processo Civil, elevo os honorários sucumbenciais devidos ao patrono da
autora para 11% do valor da condenação, observando-se o disposto no art. 98, §
3o, do mesmo Código.
Diante do exposto, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 "É válida a cláusula que renuncia a indenização ou retenção, pois o artigo 35 da Lei no 8245/91
deixa claro que, "salvo expressa disposição contratual em contrário", as benfeitorias necessárias
ou úteis devem ser indenizadas". Ap. s/ Rev. 598.410-00/4 - 2a Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS
SANTOS - J. 29.1.2001; no mesmo sentido: JTA (LEX) 136/295, 165/499; JTA (Saraiva) 76/277,
79/195, 82/380; JTA (RT) 83/290, 99/273, 105/322, 111/287, 113/456; RT 458/219, 511/244; Ap.
209.027 - 5a Câm. - Rel. Juiz SEBASTIÃO AMORIM - J.5.8.87; Ap. c/ Rev. 213.928 - 2a Câm. - Rel.
Juiz BATISTA LOPES - J. 25.5.88; E. Dcl. 233.518 - 3a Câm. - Rel. Juiz TEIXEIRA DE ANDRADE -
J. 9.5.89; Ap. c/ Rev. 262.078 - 1a Câm. - Rel. Juiz FRAGA TEIXEIRA - J. 7.8.90; Ap. c/ Rev.
270.815 - 2a Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA - J. 7.8.90; E. Dcl. 263.682 - 5a Câm. - Rel. Juiz
ADAIL MOREIRA - J. 8.8.90; Ap. c/ Rev. 286.289 - 7a Câm. - Rel. Juiz DEMÓSTENES BRAGA - J.
5.3.91; Ap. c/ Rev. 296.040 - 8a Câm. - Rel. Juiz VIDAL DE CASTRO - J. 20.6.91; Ap. c/ Rev.
303.152 - 7a Câm. - Rel. Juiz GARRIDO DE PAULA - J. 8.10.91; Ap. c/ Rev. 314.429 - 5a Câm. -
Rel. Juiz RICARDO DIP - J. 26.2.92; Ap. c/ Rev. 319.232 - 7a Câm. - Rel. Juiz GARRIDO DE
PAULA - J. 14.4.92Ap. c/ Rev. 330.955 - 2a Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 15.6.92; Ap. c/
Rev. 336.035 - 2a Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 10.8.92; Ap. c/ Rev. 334.948 - 7a Câm. -
Rel. Juiz DEMÓSTENES BRAGA - J. 18.8.92; Ap. c/ Rev. 333.414 - 1a Câm. - Rel. Juiz CLARET
DE ALMEIDA - J. 9.9.92; Ap. c/ Rev. 342.131 - 6a Câm. - Rel. Juiz EROS PICELI - J. 14.9.92; Ap.
c/ Rev. 344.866 - 2a Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 28.9.92; Ap. c/ Rev. 369.850 - 1a
Câm. - Rel. Juiz QUAGLIA BARBOSA - J. 26.10.92; Ap. c/ Rev. 366.627 - 3a Câm. - Rel. Juiz
JOÃO SALETTI - J. 10.11.92; Ap. c/ Rev. 355.043 - 1a Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J.
23.11.92; Ap. c/ Rev. 364.469 - 7a Câm. - Rel. Juiz GUERRIERI REZENDE - J. 7.12.92; Ap. c/ Rev.
371.664 - 4a Câm. - Rel. Juíza LUZIA GALVÃO LOPES - J. 10.12.92; Ap. c/ Rev. 333.195 - 1a
Câm. - Rel. Juiz QUAGLIA BARBOSA - J. 8.3.93; Ap. c/ Rev. 385.308 - 5a Câm. - Rel. Juiz
RICARDO DIP - J. 22.2.94; Ap. c/ Rev. 378.287 - 3a Câm. - Rel. Juiz JOÃO SALETTI - J. 19.4.94;
Ap. c/ Rev. 388.006 - 4a Câm. - Rel. Juiz CARLOS STROPPA - J. 16.8.94; Ap. c/ Rev. 402.629 -
11a Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 1.9.94; Ap. s/ Rev. 437.417 - 4a Câm. - Rel. Juiz
MARIANO SIQUEIRA - J.3.10.95; Ap. s/ Rev. 453.529 - 6a Câm. - Rel. Juiz CARLOS STROPPA -
J. 10.4.96; Ap. s/ Rev. 454.801 - 6a Câm. - Rel. Juiz CARLOS STROPPA - J. 8.5.96; Ap. s/ Rev.
455.298 - 5a Câm. - Rel. Juiz ADAIL MOREIRA - J. 15.5.96; Ap. c/ Rev. 455.549 - 11a Câm. - Rel.
Juiz CLÓVIS CASTELO - J. 17.6.96; Ap. s/ Rev. 457.416 - 1a Câm. - Rel. Juiz RENATO
SARTORELLI - J. 17.6.96; Ap. s/ Rev. 466.551 - 3a Câm. - Rel. Juiz OSWALDO BREVIGLIERI - J.
1.10.96; AI 470.882 - 5a Câm. - Rel. Juiz PEREIRA CALÇAS - J. 6.11.96; Ap. s/ Rev. 470.061 - 1a
Câm. - Rel. Juiz RENATO SARTORELLI - J. 25.11.96; Ap. s/ Rev. 468.073 - 4a Câm. - Rel. Juiz
RODRIGUES DA SILVA - J. 26.11.96; Ap. s/ Rev. 477.787 - 3a Câm. - Rel. Juiz ACLIBES
BURGARELLI - J. 17.6.97; Ap. s/ Rev. 477.723 - 3a Câm. - Rel. Juiz JOÃO SALETTI - J. 23.9.97;
Ap. s/ Rev. 510.591 - 4a Câm. - Rel. Juiz RODRIGUES DA SILVA - J. 26.5.98; Ap. s/ Rev. 523.637
- 2a Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 30.7.98; Ap. c/ Rev. 523.445 - 3a Câm. - Rel.
Juiz MILTON SANSEVERINO - J. 29.9.98; Ap. s/ Rev. 529.795 - 4a Câm. - Rel. Juiz CELSO
PIMENTEL - J. 8.10.98; Ap. c/ Rev. 558.779-00/1 - 2a Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA - J.
8.11.99; Ap. c/ Rev. 561.562-00/3 - 3a Câm. - Rel. Juiz CAMBREA FILHO - J. 8.2.2000; Ap. s/ Rev.
651.545-00/6 - 10a Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 4.10.2000; Ap. s/ Rev. 598.866-00/0 -
12a Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO DA SILVA - J. 31.1.2001; Ap. s/ Rev. 619.148-00/7 - 9a Câm. - Rel.

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Apelação Cível no 1003256-61.2019.8.26.0003 -Voto no 29693
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Juiz CLARET DE ALMEIDA - J. 31.7.2001; Ap. s/ Rev. 617.992-00/9 - 11a Câm. - Rel. Juiz ARTUR
MARQUES - J. 3.9.2001; Ap. s/ Rev. 645.238-00/4 - 3a Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J.
18.9.2001; Ap. s/ Rev. 621.132-00/7 - 4a Câm. - Rel. Juiz RODRIGUES DA SILVA - J. 9.10.2001;
Ap. s/ Rev. 609.731-00/2 - 2a Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 5.11.2001; Ap. s/ Rev.
631.304-00/9 - 3a Câm. - Rel. Juiz HENRIQUE NELSON CALANDRA - J. 5.2.2002; Ap. s/ Rev.
670.762-00/3 - 7a Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 11.6.2002. (quando 2o TAC).
2 "Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu artigo 35, o direito de
indenização e retenção pelas benfeitorias, é valida a cláusula inserida nos contratos de locação
urbana de renúncia aos benefícios assegurados. A existência de cláusula contratual em que o
locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova
pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado." - RESP 265136/MG; DJU 19/02/2001, pág.
259, rel. Min. VICENTE LEAL, 6a Turma, j. 14/12/2000. Participaram do julgamento os Srs.
Ministros Fernando Gonçalves, Hamilton Carvalhido e Fontes de Alencar. Ausente, por motivo de
licença, o Sr. Ministro William Patterson. "Não há violação ao dispositivo legal apontado, se no
contrato existe cláusula expressa excluindo o direito do locatário em obter indenização por
benfeitorias, bem como exercer eventual direito de retenção" -. RESP 172851/SC; 6a T., j.
26/08/1998, rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, DJU 08/09/1998, p. 135.
3 "Não importa em ofensa aos art. 26 e 46 da lei 6.640/79, a existência de cláusula em que o
locatário renuncia o direito a indenização em virtude da realização de benfeitorias no imóvel." -
RESP 94617 / DF, j. 16/12/1997, rel. Min. EDSON VIDIGAL, 5a T., DJU 2/3/1998, pág. 128.
"Civil - Locação comercial - Ação de despejo - Benfeitorias necessárias - Indenização - Direito de
retenção - Não reconhecimento - Recurso especial - Ofensa aos artigos 516 do CC e 26 da Lei
6.649/1979 não configurada. 1. A doutrina e a jurisprudência exigem a existência de cláusula
específica prevendo a obrigação do locador de ressarcir ao locatário pelas despesas com
benfeitorias feitas. 2. Inexistindo cláusula nesse sentido, não há direito a indenização, motivo pelo
qual não há se falar em direito de retenção do imóvel." RESP 36584/BA, j. 6.10.97, 6a T., rel. Min.
ANSELMO SANTIAGO, DJU 10/11/1997, pág. 57845.
"Benfeitorias. Mesmo às necessárias cabia renunciar o inquilino, no regime da Lei 6.649, artigos 26
e 46, nas condições contratuais, só agora expressamente contempladas pela Lei 8.245, art. 35". -
RESP 35205/SP, rel. Min. JOSÉ DANTAS, j. 21/06/1993, 5a T., DJU 2/08/1993, pág. 14270, RSTJ
51/315.