Tribunal: TJSP
Processo: 2233641-97.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Imóvel alienado fiduciariamente. Penhora da unidade condominial geradora dos débitos que não se admite, por envolver direitos de terceiro – credor fiduciário. Constrição que deve recair, tão só, sobre os direitos que o condômino devedor possui sobre o imóvel, incluindo a vaga de garagem indeterminada. Reconhecimento. Recurso

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Imóvel alienado fiduciariamente. Penhora da unidade condominial geradora dos débitos que não se admite, por envolver direitos de terceiro – credor fiduciário. Constrição que deve recair, tão só, sobre os direitos que o condômino devedor possui sobre o imóvel, incluindo a vaga de garagem indeterminada. Reconhecimento. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000084169
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2233641-
97.2019.8.26.0000, da Comarca de Embu-Guaçu, em que é agravante RESIDENCIAL
HORIZONTE - INNOVA CONDOMINIO CLUBE, são agravados RAFAEL RIBAS
RODRIGUES e BARBARA DA SILVA OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2233641-97.2019.8.26.0000 -Voto no
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AG. INSTR. No 2233641-97.2019.8.26.0000
COMARCA: EMBU-GUAÇU (VU)
AGVTE: RESIDENCIAL HORIZONTE - INNOVA CONDOMÍNIO CLUBE
AGVDOS: RAFAEL RIBAS RODRIGUES E BÁRBARA DA SILVA OLIVEIRA
JD 1o GRAU: WILLI LUCARELLI
VOTO No 26.732
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Imóvel alienado fiduciariamente.
Penhora da unidade condominial geradora dos débitos que não se
admite, por envolver direitos de terceiro
credor fiduciário.
Constrição que deve recair, tão só, sobre os direitos que o
condômino devedor possui sobre o imóvel, incluindo a vaga de
garagem indeterminada. Reconhecimento. Recurso provido em
parte.
Trata-se
de
agravo
de
instrumento
interposto por RESIDENCIAL HORIZONTE - INNOVA CONDOMÍNIO
CLUBE contra a r. decisão proferida nos autos da ação de
execução de título extrajudicial que move contra RAFAEL
RIBAS RODRIGUES e BÁRBARA DA SILVA OLIVEIRA, que
indeferiu a penhora da vaga de garagem da unidade.
Sustentou, em síntese, que requereu a
penhora do imóvel gerador das despesas condominiais em
execução,
inclusive
da
vaga
de
garagem;
que
a
impenhorabilidade não é oponível em se tratando de
cobrança de despesas condominiais; que a vaga de garagem
não tem matrícula e a penhora apenas da unidade, sem a
vaga de garagem, dificulta a venda do imóvel em eventual
leilão.
Pediu a reforma da r. decisão para que seja

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permitida a penhora da unidade e da respectiva vaga de
garagem.
Foi
indeferido
o
efeito
suspensivo
pretendido.
Os agravados e o terceiro interessado
(Caixa
Econômica
Federal),
embora
intimados,
não
apresentaram contraminutas.
É o relatório.
O
agravo
preenche
os
requisitos
de
admissibilidade, eis que o tema se ajusta à hipótese
prevista no parágrafo único do art. 1.0151 do Código de
Processo Civil/2015.
O pedido do agravante é para que haja a
penhora da unidade condominial e da respectiva vaga de
garagem que geraram as despesas cobradas na execução, e
não apenas da vaga da garagem.
Na
hipótese
em
testilha,
as
despesas
condominiais constituem-se em obrigação de natureza
propter rem.
Conquanto este Relator outrora admitisse a
possibilidade de penhora da própria unidade, todavia em
melhor reflexão sobre a matéria, passa a adotar a
compreensão no sentido de que a constrição deve recair,
apenas, sobre os direitos que os condôminos possuem
sobre o imóvel que gerou as despesas, uma vez que a
propriedade fiduciária pertence a terceiro, no caso a
Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, conforme se
infere da certidão imobiliária de fls. 16/17.
1
Art.
1.015.
Cabe
agravo
de
instrumento
contra
as
decisões
interlocutórias que versarem sobre: Parágrafo único. Também caberá agravo
de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de
liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de
execução e no processo de inventário.

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Precedente desta C. 28a Câmara: “Se o
imóvel não se encontra registrado em nome do devedor, a
penhora recai sobre os respectivos direitos”2.
Idem: “APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIRO -
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PARA COBRANÇA DE
DÉBITOS CONDOMINIAIS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA -
PENHORA DOS DIREITOS DA EXECUTADA SOBRE O IMÓVEL GERADOR
DA DÍVIDA CONDOMINIAL - POSSIBILIDADE - DECISÃO MANTIDA
- NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
NA FORMA DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC/2015 - RECURSO
DESPROVIDO”3.
Pertinente mencionar que, em se tratando
especificamente
de
imóvel
objeto
de
alienação
fiduciária,
decorrente
de
dívida
condominial,
irrelevante o título aquisitivo, dada a natureza propter
rem da obrigação, que vincula a unidade que a ensejou,
permitindo a penhora dos direito dos devedores sobre o
referido bem.
De se observar que, no caso, a unidade
condominial possui vaga de garagem indeterminada, sem
matrícula autônoma (fl. 95), portanto, estando a mesma
vinculada ao apartamento, o que permite a penhora do
imóvel, incluindo a vaga de garagem.
Ressalte-se que o interesse prevalecente na
cobrança de encargos de condomínio é o da coletividade
que o constitui, que deve receber os recursos para o
pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis e,
2 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. 28a Câmara de Direito
Privado. Agravo de Instrumento no 2112772-08.2019.8.26.0000. Rel. Des.
Celso Pimentel. J. 02/08/2019.
3SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. 28a Câmara de Direito
Privado. Apelação Cível no 1029966-58.2018.8.26.0196. Rel. Des. Cesar
Luiz de Almeida. J. 31/07/2019.

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portanto, evidente que os direitos sobre a unidade e a
vaga de garagem indeterminada que o integra, podem ser
objeto
de
penhora
para
satisfação do crédito do
condomínio, pois o débito está jungido ao imóvel como um
todo.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso para deferir a penhora, tão só,
dos direitos dos devedores agravados sobre a unidade
condominial geradora da dívida em execução, incluindo a
vaga de garagem indeterminada.
DIMAS RUBENS FONSECA
RELATOR