Tribunal: TJSP
Processo: 1004027-87.2018.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-20
Data de publicação: 2020-04-20

Ementa:
Valor da causa – Ação de obrigação de fazer – Baixa de gravame hipotecário – Conteúdo econômico definido, sendo injustificável fixação em valor estimado – Inteligência do art. 292, II, do Código de Processo Civil – Precedentes – Recurso provido.

Obrigação de fazer – Compromisso de compra e venda quitado – Legitimidade passiva da instituição financeira – Cancelamento da hipoteca –

Ementa:
Valor da causa – Ação de obrigação de fazer – Baixa de gravame hipotecário – Conteúdo econômico definido, sendo injustificável fixação em valor estimado – Inteligência do art. 292, II, do Código de Processo Civil – Precedentes – Recurso provido.

Obrigação de fazer – Compromisso de compra e venda quitado – Legitimidade passiva da instituição financeira – Cancelamento da hipoteca – Hipoteca assumida que é ineficaz em relação ao adquirente – Súmula 308 do STJ – Ação julgada procedente – Sentença mantida – Preliminares afastadas – Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000272683
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004027-87.2018.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes/apelados
FRANCISCO
NAZARENO
RIZZIOLLI
e
VILMA
TERESINHA
BAPTISTA
RIZZIOLLI, é apelado/apelante BANCO DO BRASIL S/A e Apelado IMPERIALLE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso dos autores e negararam provimento ao recurso do banco réu V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 20 de abril de 2020.
FÁBIO QUADROS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004027-87.2018.8.26.0451 -Voto no 39158 – AEDG
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Voto n.o 39158
Apelação Cível 1004027-87.2018.8.26.0451
Comarca: Piracicaba
Apelantes: Francisco Nazareno Rizzioli e Vilma Terezinha Baptista
Rizzioli e Banco do Brasil S/A
Apelados: Francisco Nazareno Rizzioli e Vilma Terezinha Baptista
Rizzioli e Banco do Brasil S/A e Imperialle Empreendimento Imobiliário
SPE Ltda.
Juiz prolator: Mauro Antonini
Valor da causa Ação de obrigação de fazer Baixa de gravame
hipotecário Conteúdo econômico definido, sendo injustificável
fixação em valor estimado Inteligência do art. 292, II, do Código
de Processo Civil Precedentes Recurso provido.
Obrigação de fazer Compromisso de compra e venda quitado
Legitimidade passiva da instituição financeira Cancelamento da
hipoteca
Hipoteca assumida que é ineficaz em relação ao
adquirente Súmula 308 do STJ Ação julgada procedente
Sentença mantida Preliminares afastadas Recurso conhecido e
improvido.
A r. sentença de fls. 307/309, julgou
procedente a ação de obrigação de fazer movida por FRANCISCO
NAZARENO
RIZZIOLI
e
VILMA
TEREZINHA
BAPTISTA
RIZZIOLI em face de BANCO DO BRASIL S/A e IMPERIALLE
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. para, tornando
definitiva a tutela de evidência e confirmando a baixa da hipoteca, condenar
os réus, de forma solidária no reembolso das despesas processuais corrigidas
desde o desembolso e nos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o
valor a causa corrigido pela Tabela Prática deste Tribunal de Justiça desde o

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ajuizamento e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado e,
acolhendo a impugnação ao valor da causa, reduziu-a de R$650.000,00 para
R$20.000,00.
Inconformadas, apelam as partes.
Os autores (fls. 312/319). Buscam a correção
do valor da causa para que seja fixado levando-se em conta o valor do
contrato, no caso o valor do imóvel. Aduzem que o art. 292, II, do Código de
Processo Civil se aplica no caso em tela, desimportando se o valor do
contrato é alto ou baixo, sendo de rigor a aplicação da legislação, ressaltando
que não há amparo fático ou jurídico para sustentar a fixação do valor da
causa em R$20.000,00. Apresentaram julgados no sentido de seu
entendimento bem como com o peticionamento de fls. 368/376.
O réu Banco do Brasil S/A (fls. 321/335).
Apresenta um breve resumo do processado. Aponta em sede preliminar o
cumprimento da sentença quanto ao cancelamento da hipoteca que recaiu
sobre o imóvel, fazendo ressalva no sentido de que a baixa do gravame não é
de sua responsabilidade e, nesse ponto, afirma ser parte ilegítima para
responder aos termos da ação aduzindo que não se trata de prática de ato
ilícito de sua parte e devem os autores discutir a relação contratual com os
supostos credores e não consigo que desconhece os fatos alegados. Aponta,
também, a existência de conexão desta ação com a ação de execução
1018929.79.2017.8.26.0451 que moveu em face da corré Imperialle
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. conforme o que dispõe o art. 55, § 2o,
I, do Código de Processo Civil. Quanto ao mais sustenta que: a) não tem
cabimento a concessão da tutela antecipada porque conforme se verifica da
matrícula do imóvel, os autores tinham conhecimento de sua condição como
credor hipotecário e que já era prevista na cláusula 32, parágrafo primeiro do

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contrato havido entre as partes (promissários compradores e promissária
vendedora) bem como sobre a forma em que se daria a liberação do referido
gravame, concluindo que os autores não cumpriram com o pactuado porque
efetuaram os pagamentos diretamente à promitente vendedora e não ao credor
hipotecário e b) agiu de acordo com os padrões contratuais e legais, sendo o
débito devido e inadimplido, enfatizando que notificaram os compradores do
débito pendente, bem como sobre o cumprimento do contrato que previa o
pagamento ao credor hipotecário sendo, contudo, ignorada tal notificação.
Recursos respondidos (fls. 339/343, 344/354 e
355/359).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a
tempestividade dos apelos e tendo sido efetivados os preparos, recebo os
recursos nos seus regulares efeitos.
Aprecia-se, inicialmente o recurso dos autores,
que deve ser provido.
De fato, não há nenhum respaldo legal ou
jurídico que seja capaz de sustentar o valor da causa em R$20.000,00.
O valor da causa deve refletir o proveito
econômico que buscam os autores, ou seja, pretendem a liberação de seu
imóvel, tornando-o isento de quaisquer ônus e cujo valor negociado
originalmente e que reflete o valor do gravame foi de R$650.000,00.
E assim é o que dispõe o art. 292, II, do Código
de Processo Civil.
Ainda que o MM. Juízo “a quo” tenha
entendimento em sentido contrário, o que se tem é a imensa maioria dos

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julgados em casos semelhantes, fixando o valor da causa com base no valor
do contrato.
Além dos julgados trazidos pelos apelantes,
acrescenta-se recente julgado envolvendo o mesmo empreendimento
(Apelação 1013705-29.2018.8.26.0451).
Passa-se à apreciação do recurso do correu
Banco do Brasil S/A, que deve ser conhecido.
As razões recursais demonstram de forma
inequívoca a não concordância do apelante com a sentença guerreada, tendo
objetivado demonstrar em segunda instância o que não conseguiu fazer ao
MM. Juízo “a quo”, donde atendido o disposto no artigo 1.010, II, do Código
de Processo Civil.
Porém, improvido, conforme adiante se verá.
Quanto à apontada existência de conexão com
a ação de execução 1018929.79.2017.8.26.0451 e a alegação de que os
autores não cumpriram com o pactuado porque efetuaram os pagamentos
diretamente à promitente vendedora e não ao credor hipotecário, a sentença
bem decidiu as questões:
“Não há conexão com a execução hipotecária,
pois nela discute-se questão pertinente à relação jurídica entre os réus,
inexistindo risco de decisão contraditória com o que vier a ser estabelecido
nesta demanda, em caso de procedência. De fato, caso acolhido o pedido da
presente ação, haverá redução da extensão da hipoteca, fato que deverá ser
necessariamente observado na execução, sem que seja possível, na execução,
proferir provimento contraditório com a decisão da presente causa.”
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“O compromisso de venda e compra original
havia sido firmado entre Imperialle e Hélio Helliton Hussni. O preço havia
sido pago mediante compensação com créditos de Hélio, de R$ 324.000,00,
relativo a comissão de corretagem, e de R$ 240.000,00 pela devolução de
fração ideal em outro empreendimento, com pagamento, ainda, no ato do
compromisso, do saldo de R$ 86.000,00. Não havia, assim, prestações de
financiamento a pagar. Não havia como aplicar a referida disposição
contratual padrão, invocada pelo banco, ao caso concreto.”
Quanto ao mais, é questão incontroversa que o
banco apelante é credor hipotecário tendo como garantia o imóvel objeto da
ação e, assim, além de ser parte legítima tem-se por essencial e indispensável
a sua participação da lide para a baixa do gravame, sob pena de tornar a
decisão judicial inócua.
Assim já decidiu o Superior Tribunal de
Justiça: “Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo
passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se
inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame” (REsp
625.091/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA
TURMA,
julgado
em
09/02/2010,
DJe
08/03/2010)
e
que
“LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INEFICÁCIA DA SENTENÇA.
IMPOSSIBILIDADE
DE
EXTENSÃO
SUBJETIVA
DA
COISA
JULGADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese em exame,
considerando que o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da
devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade
do credor hipotecário, deveria este ter integrado a lide, na condição de
litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o

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comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado.” (REsp
440.783/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em
18/10/2012, DJe 05/03/2013).
Ademais, a matéria já foi amplamente debatida
sendo, inclusive, sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça.
A hipoteca constituída sobre o imóvel garante
débito da construtora e incorporadora para com o agente financeiro e não
pode atingir o terceiro, comprador de boa-fé, que quitou totalmente o preço
junto à construtora.
A respeito, é irrelevante que haja cláusula
contratual prevendo tal hipoteca, visto que tal cláusula é abusiva frente ao
Código de Defesa do Consumidor.
É de se notar que a hipoteca firmada entre a
Imperialle Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e o credor hipotecário, ora
apelante Banco do Brasil S/A, não interfere com o direito dos autores,
compromissários compradores, para a liberação do gravame, desde que
quitado o preço, consolidando o direito real de propriedade mediante o
registro da baixa do gravame.
Com
esse
entendimento
e
mostrando-se
amplamente favorável ao pleito do autor está o julgado do Superior Tribunal
de Justiça citada Corte, referindo que: “Na incorporação de imóvel, é ineficaz
a cláusula que institui hipoteca em favor do financiador da construtora da
unidade alienada e paga por terceiro adquirente” (Resp. 401.252-SP, DJU
de 05.08.2002, Min. Ruy Rosado de Aguiar “in” RSTJ 163/404).
A propósito do tema e ressaltando as
consequências da hipoteca na incorporação imobiliária, ficou assim assentado
na jurisprudência, destacado o art. 46 do CDC: “O consumidor comum não

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sabe o que é hipoteca, e muito menos tem condições de compreender as
conseqüências do princípio da indivisibilidade dela. Ele, consumidor, sabe
que o incorporador terá que pagar ao banco, mas nunca imagina que o
apartamento adquirido possa ir parar nas mãos do credor” (RSTJ 163/404).
Nesse sentido, a Súmula n.o 308 do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa
de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes
do imóvel.”
Ante o exposto, dou provimento ao recurso dos
autores e, conhecido o recurso do banco réu, nego-lhe provimento, majorando
os honorários advocatícios para 16% sobre o valor da causa, em cumprimento
ao § 11 do art. 85, do Código de Processo Civil.
FÁBIO QUADROS
Relator