Tribunal: TJSP
Processo: 1002004-90.2017.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação promovida pelos adquirentes relatando realização de leilão extrajudicial do bem, impugnando a validade da cláusula de retenção prevista no contrato e demandando restituição integral dos valores pagos. Sentença que acolheu parcialmente o pedido e estipulou percentual de retenção, condenando a ré à restituição de parte do valor pago.

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação promovida pelos adquirentes relatando realização de leilão extrajudicial do bem, impugnando a validade da cláusula de retenção prevista no contrato e demandando restituição integral dos valores pagos. Sentença que acolheu parcialmente o pedido e estipulou percentual de retenção, condenando a ré à restituição de parte do valor pago. Manutenção. Inaplicabilidade do procedimento do art. 1o, VII, da Lei 4.864/65 c/c art. 63, §§ 1o a 8o, da Lei 4.591/64 nas incorporações realizadas por preço fechado. Procedimento de liquidação exclusivo para incorporação por administração (preço de custo). Hipótese dos autos em que a liquidação do contrato deve se operar na forma do art. 53 do CDC, ressalvada retenção da indenização devida ao alienante. Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511924
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002004-90.2017.8.26.0650, da Comarca de Valinhos, em que é apelante DI
LUCCA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, são apelados PEDRO ANTÔNIO
PERRICELLI e MARILDA FATIMA PERRICELLI.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U. Sustentou oralmente o dr. Gabriel Torres de Oliveira. Julgamento apregoado
pelo Exmo. Sr. Desembargador Luiz Antônio de Godoy.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002004-90.2017.8.26.0650 -Voto no 3440
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Apelação Cível no 1002004-90.2017.8.26.0650
Apelante: Di Lucca Empreendimentos Spe Ltda
Apelados: Pedro Antônio Perricelli e Marilda Fatima Perricelli
Comarca: Valinhos
Juiz: Fernanda Silva Gonçalves

Voto no 3.440
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Ação promovida pelos adquirentes relatando realização
de leilão extrajudicial do bem, impugnando a validade
da cláusula de retenção prevista no contrato e
demandando restituição integral dos valores pagos.
Sentença que acolheu parcialmente o pedido e estipulou
percentual de retenção, condenando a ré à restituição
de parte do valor pago. Manutenção. Inaplicabilidade
do procedimento do art. 1o, VII, da Lei 4.864/65 c/c art.
63, §§ 1o a 8o, da Lei 4.591/64 nas incorporações
realizadas
por
preço
fechado.
Procedimento de
liquidação
exclusivo
para
incorporação
por
administração (preço de custo). Hipótese dos autos em
que a liquidação do contrato deve se operar na forma
do art. 53 do CDC, ressalvada retenção da indenização
devida ao alienante. Recurso improvido.
Trata-se de ação promovida por adquirentes de imóvel
em construção alegando que não conseguiram arcar com o pagamento das prestações
e o contrato foi resolvido, inclusive com revenda do bem a terceiros, contudo, não
conseguem obter junto à requerida restituição dos valores pagos, impugnando a
cláusula contratual relativa às sanções aplicadas ao inadimplente.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 190/194),
acrescento que a ação foi julgada parcialmente procedente para condenar a requerida
a restituir aos autores os valores desembolsados, em parcela única, deduzidas as
despesas da requerida (corretagem e propaganda).
Recorre a ré (fls. 197/212) alegando ser incabível o
pedido de resolução do contrato, pois esta ocorreu em razão da realização do leilão
extrajudicial na forma da Lei no 4.591/64, estando os autores em mora. Sustenta que

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inexiste saldo a ser restituído, não incidindo o CDC e inexistindo lugar para
declaração de nulidade de cláusula contratual.
Recurso bem processado e respondido (fls. 218/226).
É o relatório.
Rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso e
de litigância de má-fé.
A questão discutida é de direito e a apelação contém
razões adequadas para impugnação da sentença, não se tratando de recurso
destituído de fundamentação e tampouco manifestação em litigância de má-fé.
No mérito, o inconformismo da parte não procede,
devendo ser mantida a r. sentença.
Os autores ingressaram com ação afirmando que
celebraram compromisso de compra e venda do imóvel e que não conseguiram
quitar as parcelas do preço. Relataram que a ré informou ter sido levado o bem a
leilão extrajudicial e que não conseguem obter restituição dos valores pagos.
Impugnam a validade da cláusula 14a do contrato.
A ré invoca o inadimplemento dos autores e a
realização do leilão extrajudicial, na forma do art. 63 da Lei no 4.591/64, alegando
que após o leilão não restou saldo a ser restituído.
O argumento não procede.
A jurisprudência tem reconhecido que a norma do art.
63 da Lei no 4.591/64 somente se aplica aos casos de incorporação contratada por
preço de custo (administração), na forma do art. 58 da Lei no 4.591/64.
Inaplicável o leilão extrajudicial para hipótese de
incorporação por preço fechado, ainda que reajustável, a despeito da norma da Lei no

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4.864/65, que autorizou o alienante a exercer os poderes da Comissão de
Representantes.
Entende-se que no caso de incorporação a preço de
custo o leilão extrajudicial se justifica porque o encargo com financiamento da obra
recai sobre todos os adquirentes, o que exige providências mais imediatas, evitando
que o débito se avolume.
Na incorporação por modalidade diversa, a resolução
não se afasta das normas gerais do CDC, também aplicável às incorporações
imobiliárias, especialmente quando é o próprio alienante que atua como fornecedor e
pretende liquidar extrajudicialmente o contrato.
Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda. Inadimplemento dos
promissários. Resolução. Devolução dos valores pagos,
mantida a retenção de 40%, ausente irresignação específica
quanto ao percentual arbitrado. Descabimento, na espécie,
envolvendo construção a preço fechado, posto que
reajustável, do procedimento do art. 1o, VII, da Lei
4.864/65 c/c art. 63, §§ 1o a 8o, da Lei 4.591/64. Sentença
mantida. Recurso desprovido”.
(TJSP; Apelação Cível 1003726-94.2017.8.26.0510;
Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Foro de Rio Claro - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/04/2019; Data de Registro: 24/04/2019).
“CONTRATO
Compromisso de compra e venda

Resolução Devolução de partes dos valores pagos
Cabimento
Interesse de agir verificado
Leilão
extrajudicial levado a efeito que não afasta o direito de
restituição das quantias pagas Hipótese de construção por
empreitada Inaplicabilidade do art. 63 e parágrafos da Lei
4.591/64, que somente se aplica aos casos de construção a
preço de custo ou por administração, em que a obra é
custeada
pelos
próprios
condôminos
e
não
pela
incorporadora, como na presente hipótese Restituição
parcial dos valores desembolsados para pagamento do
preço Parcela de devolução de 80% que, no caso, revela-
se razoável Juros de mora Incidência a partir do trânsito
em julgado da decisão Autora que deu causa à resolução
Recurso provido em parte.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1110862-22.2017.8.26.0100;

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Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 13a Vara
Cível; Data do Julgamento: 01/11/2018; Data de Registro:
01/11/2018).
Assim, o fato de ter sido resolvido o contrato e
realizado o leilão extrajudicial, o que não foi impugnado pelos autores, não impede a
discussão sobre a forma de liquidação do contrato e a obrigação de restituição, na
forma prevista no CDC, pois se trata de incorporação por preço fechado, ainda que
reajustável, e não por administração (preço de custo).
A r. sentença deu solução adequada ao caso, avaliando
a cláusula de liquidação prevista no contrato e excluindo a retenção de impostos, que
antes da tradição correm por conta do vendedor.
Assim, não comporta provimento o recurso.
Nos termos do art. 85, §11 do CPC os honorários
devidos pela recorrente ficam majorados em 10%.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
Enéas Costa Garcia
Relator