Tribunal: TJSP
Processo: 1001086-63.2019.8.26.0441
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-24
Data de publicação: 2020-10-24

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER – Adjudicação Compulsória - Legitimidade passiva do titular do registro – Inexistência de litisconsórcio necessário dos cedentes - Evidência da quitação das obrigações - Direito à propriedade - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000872818
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001086-63.2019.8.26.0441, da Comarca de Peruíbe, em que é apelante LEANDRO
PEREIRA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ESTANCIAS PAULISTAS
SOCIEDADE DE MELHOR LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 24 de outubro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001086-63.2019.8.26.0441 -Voto no 20.496
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1001086-63.2019.8.26.0441
Comarca: Peruíbe (2a Vara)
Apelante: Leandro Pereira da Silva
Apelado:
Estâncias Paulistas Sociedade de Melhoramentos Ltda.
Juíza:
Danielle Camara Takahashi Cosentino Grandinetti
Voto n. 20.496
EMENTA:
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER

Adjudicação
Compulsória - Legitimidade passiva do titular do registro –
Inexistência de litisconsórcio necessário dos cedentes - Evidência
da quitação das obrigações - Direito à propriedade - Recurso
provido.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. indenizatória,
alegando o autor que é compromissário comprador do imóvel descrito na
inicial, cuja titularidade registral está em nome da ré, tendo primeiro
compromissado o bem à venda para Wilson Albertino da Silva Pinto, contrato
este liquidado, sendo que Wilson cedeu os direitos referentes ao lote para
Marino do Amaral Góes, contrato também totalmente cumprido e, finalmente,
em 03 de agosto de 2018, Marino cedeu-lhe seus direitos, avença igualmente
quitada e, por não conseguir entrar em contato com a proprietária registral
para outorga da escritura, ingressou com a presente ação.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
improcedente a ação, condenando o autor ao pagamento das custas, despesas
e verba honorária de R$ 500,00, observada a gratuidade judiciária (fls.
84/86).

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O
requerente
apelou
arguindo que somente ao
proprietário é cabível a disposição de propriedade, sendo os compromissários
apenas expectadores de direito, não sendo assim necessário que sejam
chamados ao polo passivo no feito, pois seus nomes não constam na
matrícula de propriedade. Quanto a comprovação da quitação, ante a
apresentação de todos os contratos, sendo o originário de julho de 1981, não
obsta a falta dos recibos o deferimento da adjudicação, dado o longo tempo
decorrido da celebração do negócio, requerendo a reforma para que seja
julgada procedente a ação (fls. 88/96).
Foram apresentadas contrarrazões, sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 100/104)
É o Relatório.
A ação de adjudicação compulsória é de natureza pessoal,
tendo por objeto o cumprimento de uma obrigação de fazer, dispensando o
registro do compromisso de venda e compra no Cartório de Imóveis, como
deflui da Súmula n. 239 do STJ1, e deve ser direcionada contra o proprietário
que figura na matrícula do imóvel, pela exigência do princípio da
continuidade, pois a sentença de natureza constitutiva supre "a manifestação
espontânea do consentimento do inadimplente” 2, sendo assente que: “na ação
de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como
litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente
vendedor” (REsp 648.468/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO
MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2006, DJ
23/04/2007, p. 255).
1 O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartório de imóveis.
2 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 7a ed. São Paulo:
RT, 2008, p. 175.

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Segundo a clássica lição de Afrânio de Carvalho3: “o
princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que,
em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o
outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência
de imóvel no patrimônio de transferente. Ao exigir que cada inscrição
encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da
transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma
corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu
antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a
isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público”.
O imóvel consistente no Lote n. 18 da Quadra 138, Gleba
"B", da Estância São José, está matriculado sob o n. 61.441, do Cartório de
Registro de Imóveis de Itanhaém, desde 15/09/1980 em nome da requerida
Estâncias Paulistas Sociedade de Melhoramentos Ltda. (fls. 19), que, em
20/06/1981, mediante Contrato de Compromisso de Venda e Compra
compromissou o bem para Wilson Albertino da Silva Pinto (fls.20/22), para
pagamento em 70 prestações, e ainda que não conste a quitação, há muito está
prescrito eventual direito de cobrança. Wilson Albertino da Silva Pinto, em
15/04/2016 (fls.28/30), cedeu seus direitos para Marino do Amaral Góes
dando quitação do preço em dinheiro (fls.29), e Marino do Amaral Góes, em
03/08/2018, cedeu seus direitos para o autor (fls. 23/27), recebendo em
pagamento um veículo, não havendo conhecimento de que discuta o negócio
feito.
3 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 2a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p.285.

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Pelo que consta a proprietária registral é empresa inativa,
havendo sido citada por edital, esquivando-se de sua obrigação de outorgar a
propriedade às centenas de compromissários compradores.
Nada obsta o reconhecimento do direito do apelante.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso para
adjudicar-se ao autor o Lote n. 18 da Quadra 138, Gleba "B", da Estância São
José, matricula n. 61.441, do Cartório de Registro de Imóveis de Itanhaém,
condenando a ré ao pagamento das despesas do processo e em honorários
advocatícios de 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85,
§§ 2o e 11, do CPC/2015, expedindo-se o mandado no Juízo de origem.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica