Tribunal: TJSP
Processo: 1010014-61.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Grava Brazil
Órgão colegiado: 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
Apelação – Ação de obrigação de fazer (outorga de escritura de unidades autônomas) c.c. indenizatória – GRUPO ATLÂNTICA – Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II – Sentença que julgou a demanda procedente em parte – Inconformismo da ré – Acolhimento em parte – Justiça gratuita concedida à ré - No curso deste processo, verificou-se que na falência do GRUPO ATLÂNTICA foram criados incidentes

Ementa:
Apelação – Ação de obrigação de fazer (outorga de escritura de unidades autônomas) c.c. indenizatória – GRUPO ATLÂNTICA – Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II – Sentença que julgou a demanda procedente em parte – Inconformismo da ré – Acolhimento em parte – Justiça gratuita concedida à ré - No curso deste processo, verificou-se que na falência do GRUPO ATLÂNTICA foram criados incidentes específicos para esclarecer os direitos de aquisição sobre as unidades ora discutidas, em razão de existir multiplicidade de adquirentes - Perda superveniente do interesse processual do autor em relação à pretensão de obrigação de fazer/conversão em perdas e danos, em razão dele ter apresentado habilitação de crédito no valor do contrato discutido – Discussão sobre indenização material (atraso na entrega da obra) depende do que for decidido nos incidentes específicos das unidades n. 103, 104 e 105 do Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II – Edição do Enunciado n. 9, da Turma Especial I da Seção de Direito Privado, determinando que "Compete ao Juízo Falimentar o exame de todas as demandas envolvendo discussão quanto à propriedade das unidades dos empreendimentos do Grupo Atlântica" - Diante desse contexto, e para se evitar decisões conflitantes, o cabimento da indenização material deverá ser objeto de reexame pelo juízo falimentar, que se transformou no juízo natural de todas as demandas envolvendo o GRUPO ATLÂNTICA - Sentença reformada em parte, para reconhecer a extinção sem julgamento do mérito da pretensão relativa à obrigação de fazer/conversão em perdas e danos (art. 485, VI, do CPC), com determinação de remessa dos autos ao juízo falimentar, a fim de que o cabimento da indenização material seja reapreciado à luz do que for apurado nos incidentes específicos – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000358225
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível no
1010014-61.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA E INCORPORADORA
ATLÂNTICA LTDA e apelado GIAN BATTISTA MASCHERETTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara
Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÉRGIO
SHIMURA (Presidente) e RICARDO NEGRÃO.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
GRAVA BRAZIL
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No: 1010014-61.2016.8.26.0100
APELANTE:
MASSA
FALIDA
DE
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA ATLÂNTICA LTDA
APELADO: GIAN BATTISTA MASCHERETTI
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ PROLATOR: CLAUDIO ANTONIO MARQUESI
Apelação – Ação de obrigação de fazer (outorga de
escritura de unidades autônomas) c.c. indenizatória –
GRUPO ATLÂNTICA – Empreendimento MANOEL DA
NÓBREGA II – Sentença que julgou a demanda
procedente em parte – Inconformismo da ré –
Acolhimento em parte – Justiça gratuita concedida à ré -
No curso deste processo, verificou-se que na falência do
GRUPO ATLÂNTICA foram criados incidentes específicos
para esclarecer os direitos de aquisição sobre as unidades
ora discutidas, em razão de existir multiplicidade de
adquirentes - Perda superveniente do interesse processual
do autor em relação à pretensão de obrigação de
fazer/conversão em perdas e danos, em razão dele ter
apresentado habilitação de crédito no valor do contrato
discutido – Discussão sobre indenização material (atraso
na entrega da obra) depende do que for decidido nos
incidentes específicos das unidades n. 103, 104 e 105 do
Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II – Edição do
Enunciado n. 9, da Turma Especial I da Seção de Direito
Privado, determinando que “Compete ao Juízo Falimentar
o exame de todas as demandas envolvendo discussão
quanto à propriedade das unidades dos empreendimentos
do Grupo Atlântica" - Diante desse contexto, e para se
evitar decisões conflitantes, o cabimento da indenização
material deverá ser objeto de reexame pelo juízo
falimentar, que se transformou no juízo natural de todas
as demandas envolvendo o GRUPO ATLÂNTICA - Sentença
reformada em parte, para reconhecer a extinção sem
julgamento do mérito da pretensão relativa à obrigação de
fazer/conversão em perdas e danos (art. 485, VI, do CPC),
com determinação de remessa dos autos ao juízo
falimentar, a fim de que o cabimento da indenização

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material seja reapreciado à luz do que for apurado nos
incidentes específicos – Recurso provido em parte.
VOTO No 32386
1 - Trata-se de sentença que julgou procedente
em parte ação de obrigação de fazer (outorga de escrituras
definitivas de imóveis) ajuizada por Gian Battista Mascheretti
em face do GRUPO ATLÂNTICA. Confira-se fls. 145/151.
Inconformada,
a
Construtora
Atlântica
(em
recuperação judicial à época da interposição do recurso) (fls.
154/169) requer a gratuidade de justiça e a reforma da r.
sentença, para afastar a condenação: (i) ao pagamento de R$
311.650,00; (ii) à restituição da propriedade do imóvel
supostamente dado em pagamento para a aquisição das
unidades objeto da demanda (unidade 112 do empreendimento da
Rua São Vicente de Paula); (iii) à outorga da escritura da unidade
n. 105 do Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II; e (iv) ao
pagamento de indenização material, a título de lucros cessantes
(aluguéis) em razão do atraso na obra.
De início, explica que, para obter recursos
financeiros para executar suas atividades, firmava contratos
simulados com pessoas dispostas a investir capital e obter
lucros expressivos por meio do pagamento de juros não
praticados no mercado – entre essas pessoas, o autor.

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A respeito da qualidade de investidor do autor,
pontua que ele próprio a reconheceu em outra demanda
judicial (cf. fls. 170/214 e 215/218).
Quanto à questão de fundo, alega que, no caso,
"apesar do fato de que no contrato que instruiu a presente demanda não
haver previsão expressa da rentabilidade garantida ou da condição de
investidor do Apelado, ou ainda, estar prevista uma "cessão de direitos"
esta transação é maquiada, posto que esta era a forma de transacionar
direitos adquiridos por meio de investimento, sobre supostas frações de
direito prometidas à cessão, garantido na prática o investimento" (fls.
162), e insiste que os comprovantes de depósito juntados aos
autos comprovam o pagamento dos 'juros' oriundos dos
contratos simulados.
Além disso, alega que, considerando que o autor
não teve a intenção de receber as unidades objeto da
demanda, caracteriza enriquecimento ilícito a manutenção da
condenação ao pagamento de lucros cessantes e à outorga da
escritura da unidade 105 (fls. 164).
Por fim, à luz do art. 98, do CPC, requer a
gratuidade, ressaltando o fato de se encontrar em grave crise
econômico-financeira, agravada pelo fato de ser demandada
em diversos processos judiciais.
O preparo não foi recolhido, em razão da
gratuidade pleiteada em recurso (fls. 164/169), sendo o

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recurso contrarrazoado (fls. 268/272), oportunidade em que o
autor alega a incompetência do juízo falimentar.
Após a r. sentença e ao longo do processamento
do recurso, a recuperação judicial da Construtora Atlântica foi
convolada em falência (data da quebra: 27.01.2017, cf. fls.
14.137/14.146 do processo n. 1132473-02.2015.8.26.0100).
Depois desse fato, novas petições foram juntadas
a estes autos.
A atual Administradora Judicial da Massa Falida da
Construtora Atlântica peticionou (fls. 278/284, 15.02.2019)
informando que o autor consta na Relação de Credores da
falida,
com
crédito
quirografário
na
quantia
de
R$
3.626.236,08, de natureza de investidor, todavia, o crédito
relacionado
não
tem
relação
com
unidades
do
Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II, aqui discutidas
(confira-se fls. 279).
Informou, também, que, dada às particularidades
dos litígios envolvendo o GRUPO ATLÂNTICA (venda de
unidades para mais de uma pessoa e contratos simulados), foi
criado
um
incidente
específico
para
discutir
questões
relacionadas ao Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II
(processo n. 0037305-53.2016.8.26.0100).
Eduardo Barros Puertas e Maria Regina de Araujo Nunes

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peticionaram (fls. 319/327, 01.08.2019), na qualidade de
terceiros interessados, informando a criação de um incidente
específico (processo n. 0014389-20.2019.8.26.0100) para
discutir a compra e venda da unidade n. 105 do
Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II.; pontuam que
contestaram o referido incidente (fls. 352/359), comprovaram a
propriedade e a posse do referido imóvel e, inclusive, opuseram
embargos de terceiro em face do autor (fls. 360/373).
Ao final, pleitearam: (i) a remessa dos autos à 2a
Câm. Reservada de Direito Empresarial; (ii) a suspensão do
recurso até o julgamento dos embargos de terceiro e do
incidente específico; (iii) após o julgamento dos embargos de
terceiro e a comprovação da propriedade do imóvel, a
improcedência da desta demanda. Juntaram documentos (fls.
328/434).
Ao analisar o incidente mencionado na petição de
Eduardo e Maria Regina, verifica-se que este, por sua vez, tem
origem
em
habilitação
de
crédito
(processo
n.
0053467-89.2017.8.26.0100), apresentada pelo apelado em
24.08.2017, na falência do GRUPO ATLÂNTICA.
Nela, o apelado pleiteou a inclusão, entre outros
créditos, do crédito relativo às unidades n. 103, 104 e 105 do
Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II, no valor de R$
928.119,45, no seu entender, correspondente ao valor pago

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pelos imóveis e atualizado até 01.02.2016 (confira-se fls. 343).
Contudo, referida habilitação de crédito foi
"desmembrada" pelo juízo da falência (cf. fls. 73 dos autos da
habilitação), dando origem a diversos incidentes específicos
para discutir os direitos de aquisição sobre os imóveis nos quais
há multiplicidade de adquirentes.
Para este caso, interessa apenas os incidentes
relativos ao Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II:
Unidade 103 – 0014293-05.2019.8.26.0100
Unidade 104 – 0014362-37.2019.8.26.0100
Unidade 105 – 0014389-20.2019.8.26.0100
É o relatório, adotado, quanto ao mais, o da
sentença apelada.
2 – COMPETÊNCIA
A competência do Juízo Falimentar e desta 2a
Câmara Reservada de Direito Empresarial para demandas que
discutem os direitos de aquisição sobre as unidades autônomas
construídas e comercializadas pelo GRUPO ATLÂNTICA já foi
apreciada e confirmada na decisão monocrática a fls. 436/439.
3 – GRATUIDADE AO GRUPO ATLÂNTICA
Na linha do quanto esta C. Câmara já vem
decidindo, fica deferido o benefício à MASSA FALIDA DA
CONSTRUTORA E INCORPORADORA ATLÂNTICA LTDA.

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Com efeito, a decisão que convolou sua
recuperação judicial em falência (fls. 14.137/14.146, do
processo n. 1132473-02.2015.8.26.0100), ressaltou: (i) o não
pagamento dos honorários do administrador judicial; (ii) o
encerramento das atividades pelas empresas, inclusive, com
obras não finalizadas; e (iii) "absolutamente nenhum recurso em
caixa, sequer para convocar a Assembleia Geral de Credores ou arcar com
as despesas das cópias das matrículas das unidades imobiliárias"
(destaque não original).
Desde então, diversos incidentes processuais,
envolvendo as falidas chegaram ao segundo grau, de modo a
evidenciar a existência de despesas, sem a entrada de receitas
correspondentes, haja vista as falidas não exercerem mais
qualquer atividade lucrativa.
É o que basta para concluir pela hipossuficiência
financeira da apelante e, como consequência, conceder a
gratuidade almejada.
4 – MÉRITO
O apelado ajuizou a demanda, em janeiro de
2016, narrando que em 06.04.2011 firmou com a Construtora
Atlântica um "Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de
Direitos" (fls. 20/23), tendo por objeto as unidades n. 103, 104 e
105, de empreendimento a ser construído na Rua Manoel da

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Nóbrega, n. 452 ("Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA
II").
Conta que o valor integral do negócio foi de R$
690.000,00 (R$ 230.000,00 para cada unidade), e a quitação
ocorreu em 19.04.2013 (cf. recibo a fls. 24).
De acordo com o contrato (fls. 21/22) e o recibo
de quitação (fls. 24), o pagamento foi feito da seguinte forma:
A) a fração ideal de 21,5% das unidades
adquiridas foi "permutada sem torna pelo apartamento no 112 que está
sendo construído pela CEDENTE para o CESSIONÁRIO na Rua São Vicente
de Paula, 58-SP" (fls. 21);
B) a fração ideal de 78,5% das unidades,
representando um saldo de 542.000,00, foi paga em dinheiro
(fls. 22);
Em apertada síntese, narra que, ao tentar averbar
o instrumento particular na matrícula do terreno em que o
empreendimento seria construído, foi surpreendido com a
informação de que a incorporação dele não estava regular e,
posteriormente, quando a incorporação foi regularizada, foi
novamente surpreendido com a notícia de que as unidades n.
103 e 104 também foram vendidas a outras pessoas e
registradas por elas.
Em razão de todo o transtorno vivenciado,

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objetivou em juízo, em resumo: (i) a outorga da escritura da
unidade n. 105, e a outorga da escritura de unidades
equivalentes às de n. 103 e 104, no mesmo empreendimento
ou em outro; (ii) subsidiariamente, conversão da obrigação em
perdas e danos, em valor atual de mercado dos imóveis por ele
adquiridos (art. 461, § 1o, do CPC); (iii) indenização "em virtude
do período no qual não pôde e não poderá usufruir do imóvel adquirido",
a ser apurada em fase de liquidação, tomando como base o
valor de aluguéis que poderia ter recebido, ou outro critério a
ser definido pelo juízo (confira-se fls. 12/13).
A r. sentença julgou a demanda procedente em
parte, e possui a seguinte parte dispositiva:
"Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na exordial, nos termos do art. 487,
inciso I, do Código de Processo Civil para: 1-) CONDENAR
a ré a restituir ao autor a propriedade plena do imóvel
corresponde à unidade no 112 do empreendimento da Rua
São Vicente de Paula, outorgando-lhe a devida escritura,
sem ônus; CONDENAR a ré a outorgar a escritura da
unidade n 105 do edifício localizado na R. Manoel da
Nobrega, 452, nesta Capital; CONDENAR a ré a restituir ao
autor a quantia de R$ 311.650,00, com correção
monetária a contar do desembolso e juros de mora de 1%
ao mês a contar da citação, crédito a ser incluído na
recuperação judicial" (fls. 150/151).

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Neste momento processual, conforme já descrito
no relatório, a controvérsia quanto às unidades n. 103, 104 e
105 do Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II diz respeito
à obrigação de fazer e/ou conversão da obrigação em perdas e
danos, e indenização em razão do atraso na entrega da obra.
A
fim
de
facilitar
a
compreensão,
a
fundamentação será dividida em partes.
4.1. Obrigação de fazer e/ou outorga da
escritura das unidades
De início, a apelante alega não ser o caso de
outorgar as escrituras das unidades ora discutidas, porque o
contrato entre as partes seria, em realidade, um contrato de
investimento simulado, razão pela qual o apelado não tinha
intenção de se tornar proprietário dos imóveis.
A fim de comprovar a qualidade de investidor do
apelado, a apelante menciona a conduta dele nos autos da
ação de cobrança (processo n. 1132562-25.2015.8.26.0100, fls.
215/218),
ajuizada
por
ele,
relativa
aos
instrumentos
particulares de "promessa de cessão de direitos, venda de frações
ideais e outras avenças" a fls. 170/214, por meio dos quais ele
adquiriu direitos sobre 'frações ideais' de empreendimentos
imobiliários a serem construídos por ela.
Nesses instrumentos ficou estabelecido que ele

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receberia "a quota parte que lhe couber" sobre a venda das
unidades dos empreendimentos, além de ter sido "garantida"
rentabilidade mínima sobre o valor do negócio - isto é, neles
está clara a natureza de investidor, em razão do evidente
objetivo de obter lucros, especialmente por meio de juros
(cerca de 2,5% ao mês) acima dos usualmente praticados pelo
mercado.
Contudo, a princípio, a discussão travada na
referida ação de cobrança não tem aptidão para afirmar que,
nesta demanda, o contrato discutido ("Instrumento Particular de
Compromisso de Cessão de Direitos", fls. 20/23) também é um
contrato de investimento simulado.
Isso porque ele não trata de aquisição de "fração
ideal", e não prevê o recebimento de valores correspondentes à
"quota parte" ou a juros remuneratórios do capital.
Além disso, como bem pontuado pelo juízo de
origem (fls. 149), os comprovantes de depósitos em benefício
do apelado (fls. 90/96) não permitem saber a razão de ser
desses valores – isto é, se em razão dos contratos discutidos na
ação de cobrança (fls. 170/214), ou se em razão do contrato
discutido aqui (fls. 20/23).
Posteriormente, a própria administradora judicial
da Massa Falida do GRUPO ATLÂNTICA, em suas manifestações

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nos incidentes relativos às unidades n. 103, 104 e 1051 do
Empreendimento MANOEL DA NÓBREGA II, afirmou não ter
localizado pagamentos ao apelado em razão do referido
empreendimento.
Por outro lado, também não se ignora a presença
de outras circunstâncias que geram dúvidas sobre se o negócio
ora discutido verdadeiramente pretendia a aquisição das
unidades autônomas, ou se é modalidade diferente de contrato
simulado.
Dentre essas circunstâncias, está a permuta sem
torna do apartamento n. 112 da Rua São Vicente de Paula, à
época em construção, pela "fração ideal de 21,5% das unidades
transacionadas" (fls. 21), e a incomum quitação integral do
contrato antes da construção do edifício (fls. 24), e em um
contexto de notório inadimplemento da apelante, pois ocorreu
cerca de seis meses antes do prazo mínimo para conclusão das
obras (setembro/2013 - cf. cláusula segunda2 a fls. 22).
Acontece que, independentemente da falta de
clareza sobre se o contrato ora discutido materializa uma
relação de investimento simulada, na matrícula de todas as
1 Incidentes: Unidade 103 – 0014293-05.2019.8.26.0100 // Unidade 104 –
0014362-37.2019.8.26.0100 // Unidade 105 – 0014389-20.2019.8.26.0100
2 Conforme estipulado na Cláusula Segunda (fls. 22): "A entrega do imóvel objeto deste
instrumento, se dará em 30 (trinta) meses a partir de fevereiro de 2011, com uma
carência máxima de 90 (noventa dias). Caso a CEDENTE não entregue o imóvel no prazo
estipulado, pagará uma multa mensal ao CESSIONÁRIO no valor de R$ 1.200,00 (hum
mil e duzentos reais), até a data da efetiva entrega".

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unidades autônomas discutidas já foi averbada escritura de
compra e venda em nome de terceiros (confira-se fls. 29/30 e
335).
Além disso, não se sabe qual destinação foi dada
pelo GRUPO ATLÂNTICA à unidade n. 112 da Rua São Vicente
de Paula (objeto de permuta como parte do pagamento das
unidades ora discutidas).
Esses dois fatos somados e no contexto da
falência do referido grupo - permeada de venda de unidades
para mais de uma pessoa e de obras irregulares e/ou não
concluídas -, revela a inviabilidade prática de retorno ao status
quo ante, tal como pretendido pela r. sentença (cf. fls. 148).
No mais, conforme consta no relatório deste
recurso e verifica-se nos documentos a fls. 343/351 e 352/359,
o apelado requereu a habilitação de crédito relativo ao contrato
ora discutido (24.08.2017, fls. 343/351), após a sentença desta
demanda ter sido proferida (14.09.2016, fls. 145/151).
Referida conduta processual demonstra que o
apelado implicitamente desiste da obrigação de fazer (outorga de
escritura) relativa à unidade n. 105, e ignora a solução dada pelo
juízo em relação às unidades n. 103 e 104 (retorno ao status quo
ante , por meio da outorga da escritura do imóvel dado em permuta
<unidade n. 112, do Empreendimento da rua São Vicente de Paula> e

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restituição da quantia de R$ 311.650,00), caracterizando perda
superveniente do interesse processual nesta demanda.
Dito isso, em relação aos pedidos de outorga de
escritura/conversão em perdas e danos, é o caso de extinção
da
demanda,
sem
julgamento
do
mérito,
por perda
superveniente do interesse processual (art. 485, VI, do CPC).
4.2. Indenização material pelo atraso na
obra
Analisando o teor dos incidentes específicos das
unidades n. 103, 104, 105 do Empreendimento MANOEL DA
NÓBREGA II, verifica-se3 que está pendente discussão sobre se
o apelado efetivamente pagou pela aquisição delas, a fim de
ser possível habilitar o crédito por ele indicado.
Isso
porque,
devido
ao
modus
operandi
fraudulento do GRUPO ATLÂNTICA, descoberto após a atual
Administradora Judicial ter acesso aos sistemas da falida, as
declarações ou os recibos de quitação (tal como o de fls. 24)
revelaram-se não confiáveis como forma de prova de
pagamento das unidades.
Como consequência lógica, só existirá, em tese,
direito à indenização material por atraso na obra se, de fato, o
apelado pagou integralmente pelas unidades.
3 Confira-se fls. 57 do incidente n. 0014362-37.2019.8.26.0100 (unidade 104) e fls. 112
do incidente n. 0014389-20.2019.8.26.0100 (unidade 105).

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Além disso, ao longo da tramitação desta
demanda, foi editado o Enunciado n. 9, da Turma Especial I da
Seção de Direito Privado, o qual determina que “Compete ao Juízo
Falimentar o exame de todas as demandas envolvendo discussão quanto à
propriedade das unidades dos empreendimentos do Grupo Atlântica" (confira-
se a justificativa a fls. 298/316).
Diante desse contexto, e para se evitar decisões
conflitantes, o cabimento da indenização material deve ser
objeto de reexame pelo juízo falimentar, que se transformou no
juízo natural de todas as demandas envolvendo o GRUPO
ATLÂNTICA.
5 – Em conclusão, é o caso o de reformar em
parte a r. sentença, para que, no tocante aos pedidos de
outorga de escritura/conversão em perdas e danos, a demanda
seja
extinta
sem
julgamento
do
mérito,
por
perda
superveniente do interesse processual (art. 485, VI, do CPC).
Quanto ao pedido indenizatório (danos materiais
em razão do atraso na entrega dos imóveis), é o caso de
remessa dos autos ao juízo da falência, a fim de que o
cabimento da indenização material seja reapreciado à luz do
que for apurado nos incidentes específicos.
No tocante à reforma do capítulo da sentença
relativo à obrigação de fazer/conversão em perdas e danos,

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fixa-se honorários sucumbenciais aos patronos da apelante, no
valor de R$ 5.000,00 (art. 85, § 8o, do CPC).
6 - Ante o exposto, dá-se provimento em parte
ao recurso. É o voto.
DES. GRAVA BRAZIL – Relator