Tribunal: TJSP
Processo: 1032827-43.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZAÇÃO, OBRIGAÇÃO DE FAZER E REINTEGRAÇÃO DE POSSE E OPOSIÇÃO.
Justiça gratuita. Impugnação. Não acolhimento. Presumida necessidade do benefício. Pagamento de parte do preço do imóvel, por sua vez, que não revela sinal exterior de riqueza, notadamente pela baixa expressão econômica em destaque. Imóvel alienado à autora e

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZAÇÃO, OBRIGAÇÃO DE FAZER E REINTEGRAÇÃO DE POSSE E OPOSIÇÃO.
Justiça gratuita. Impugnação. Não acolhimento. Presumida necessidade do benefício. Pagamento de parte do preço do imóvel, por sua vez, que não revela sinal exterior de riqueza, notadamente pela baixa expressão econômica em destaque. Imóvel alienado à autora e aos opoentes. Inexistente registro das transações. Primeiro negócio, alinhado à prova do pagamento, que deve prevalecer. Providência que em nada se ajusta à ausência de boa-fé dos segundos compradores. Necessidade de prevalência da primeira contratação, exceto se inadimplido o preço acordado, o que não é o caso. Segundos adquirentes, por seu turno, que deverão intentar a ação cabível em face dos alienantes, porque realizaram a revenda do bem sem prévia resolução do contrato anterior. Primeira compradora, por seu turno, que deve se responsabilizar pelas benfeitorias realizadas pelos demais. Exigência que decorre dos arts. 884 e 1.219, ambos do Código Civil. Apuração dos acréscimos relegada à fase de liquidação, anotada a demonstração de custeio de variados materiais, pelos recorrentes, sem prejuízo da inquestionável necessidade das obras para a regular ocupação do bem. Precedentes.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000945832
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032827-43.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes THIAGO BENEDITO DE ALMEIDA TEODORO e EFIGENIA DA
SILVA SALES, é apelada PATRÍCIA MATOZO MARTINS (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
DONEGÁ MORANDINI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032827-43.2019.8.26.0564 -Voto no
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1032827-43.2019.8.26.0564
Comarca: São Bernardo do Campo
Apelantes: Thiago Benedito de Almeida Teodoro e outra
Apelados: Patrícia Matozo Martins e outros
Voto no 48.957
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL.
AÇÃO
DECLARATÓRIA
C.C.
INDENIZAÇÃO,
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
E
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E OPOSIÇÃO.
Justiça gratuita. Impugnação. Não acolhimento. Presumida
necessidade do benefício. Pagamento de parte do preço do
imóvel, por sua vez, que não revela sinal exterior de
riqueza, notadamente pela baixa expressão econômica em
destaque. Imóvel alienado à autora e aos opoentes.
Inexistente registro das transações. Primeiro negócio,
alinhado à prova do pagamento, que deve prevalecer.
Providência que em nada se ajusta à ausência de boa-fé dos
segundos compradores. Necessidade de prevalência da
primeira contratação, exceto se inadimplido o preço
acordado, o que não é o caso. Segundos adquirentes, por seu
turno, que deverão intentar a ação cabível em face dos
alienantes, porque realizaram a revenda do bem sem prévia
resolução do contrato anterior. Primeira compradora, por
seu turno, que deve se responsabilizar pelas benfeitorias
realizadas pelos demais. Exigência que decorre dos arts. 884
e 1.219, ambos do Código Civil. Apuração dos acréscimos
relegada à fase de liquidação, anotada a demonstração de
custeio de variados materiais, pelos recorrentes, sem
prejuízo da inquestionável necessidade das obras para a
regular ocupação do bem. Precedentes.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

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1.- Ação declaratória cumulada com indenização, obrigação
de fazer e reintegração de posse julgada parcialmente procedente pela r.
sentença de fls. 611/620, cujo relatório é adotado, proferida pelo MM.
Juiz de Direito Gustavo Kaedei, para “(i) declarar válido e eficaz o
contrato firmado entre as partes (pgs. 23/27); (ii) confirmado os efeitos
da liminar deferida, reintegrar a autora na posse do imóvel situado na
Rua Teodoro Soares, 76-B, Parque das Garças, em São Bernardo do
Campo, descrito na inicial; e (iii) condenar os réus Claudio Jeronimo
Campos e Ana Paula Leal, solidariamente, ao pagamento de indenização
por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com
incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e correção
monetária a partir da data desta sentença (Súmula 362 do Superior
Tribunal de Justiça)”, com afastamento do pedido deduzido em sede de
oposição.
Embargos de declaração rejeitados (fls. 626).
Recorrem os opoentes, inconformados.
Sustentam que firmaram o negócio com os alienantes e que,
na ocasião, inexistia qualquer indicativo de que o imóvel já estava
negociado com a apelada.
Dizem, ainda, que a recorrida não entrou na posse do
imóvel e que, não havendo impedimento, pactuaram a aquisição do bem,
hipótese em que se iniciou o pagamento do preço avençado, consoante a
disciplina contratualmente eleita.
Sem prejuízo, destacam as inúmeras benfeitorias realizadas
no bem, razão pela qual devem ser indenizados: “Desta forma, deve a r.
sentença ser reformada, dando provimento ao presente recurso de
apelação, por ser direito evidente dos Apelantes, por tudo que supra

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exposto, reformando a r. Sentença de fls. 611-620 e, culminando na total
improcedência da petição inicial, acatando a tese dos Apelantes,
terceiros interessados e opostos. Ainda, caso não seja esse o
entendimento de Vossas Excelências, que sejam os vendedores
compelidos em ressarcir os investimentos realizados no imóvel e
comprovados nos autos em favor dos Apelantes. Igualmente, no caso de
os Apelantes não reaverem sua propriedade, merecem ser restituídos
pela Apelada quanto aos valores investidos no imóvel e já comprovados
corrigidos e atualizados da data de cada pagamento” (fls. 628/637).
O apelo foi respondido (fls. 640/647).
É o RELATÓRIO.
2.- A impugnação ao benefício da justiça gratuita deferida
aos apelantes não reclama possibilidade de acolhimento. Para tanto,
ainda que se reclame o desconhecimento da capacidade econômico-
financeira dos recorrentes, é inegável que não há nenhuma indicação,
ainda que mínima, dando conta de que são possuidores de capital
suficiente ao pagamento das despesas processuais, não se cogitando da
revogação apenas porque efetuado o pagamento do equivalente a R$
30.000,00, quantia que se apresenta módica em se cuidando de
transações imobiliárias.
Logo, cabia à recorrida a cabal demonstração de que o
benefício não é devido aos apelantes, ônus que não restou minimamente
descumprido, reforçando-se que a contratação particular de advogado,
nos termos do art. 99, par. 4o, do CPC, não é impeditiva ao deferimento
ou preservação da benesse.
Vencida
essa
questão,
acolhe-se,
em
parte,
o
inconformismo.

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Com efeito.
Induvidosos os negócios realizados pelas partes, cuidando-
se de avenças que tiveram por objeto a aquisição do imóvel objeto da
lide.
PATRICIA, ora apelada, firmou contrato de compra e
venda, por instrumento particular, em 26 de outubro de 2018, figurando
como vendedores CLAUDIO e ANA PAULA (fls. 23/27). O preço
restou acordado em R$ 85.000,00, cujo pagamento restou estabelecido
em 26/10 (fls. 29), 30/10 (fls. 29) e 05/11 (fls. 30).
Em setembro de 2019 os recorrentes THIAGO e
EFIGÊNIA cuidaram de adquirir o mesmo imóvel, com pagamento de
parte do preço realizada inicialmente e o restante parcelado.
Destaque-se, ainda, que os referidos contratos não
ingressaram no registro imobiliário. Logo, são avenças com efeitos
exclusivos entre as partes, sem que se pudesse efetivamente conhecer do
negócio por parte de terceiros.
Em havendo revenda do mesmo imóvel sem que nenhum
dos adquirentes tenha obtido direito real de promitente-comprador,
imperioso consultar a eventual má-fé dos transatores, assim como a
regularidade do negócio. Também aqui, vale considerar, nada foi trazido
como desabonador do comportamento dos litigantes, porque impossível
o conhecimento do negócio anteriormente firmado com PATRICIA,
sem prejuízo do reconhecimento de que o litígio judicial entre
PATRICIA e os vendedores apenas foi intentado em dezembro de 2019,
daí porque, ainda que se considere a anterior tentativa de composição
entre as partes, nada havia como suficiente a desabonar a eticidade
noticiada pelos apelantes.

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Esclareça-se, sem prejuízo, que ganha especial atenção o
fato de que a recorrida, a despeito do negócio, não ter estabelecido posse
efetiva do imóvel, razão pela qual o cenário não despertava qualquer
possibilidade de se cuidar de revenda do mesmo imóvel.
No cenário em que os litigantes se encontrem na mesma
situação jurídica, a solução adotada pela r. sentença recorrida se afigura
como sendo a mais apropriada. A começar pela data do negócio,
inquestionável que PATRICIA se tornou promitente-compradora
anteriormente, quase 01 ano antes da avença estabelecida com os
apelantes.
Depois, igualmente certo que a apelada cuidou de liquidar o
preço contratado, tanto assim que esse conteúdo restou disciplinado pela
r. sentença recorrida e os vendedores não cuidaram de objetá-la em sede
recursal.
Por isso, ainda que não tenha estabelecido a posse fática
sobre o imóvel, as condições acima destacadas lhe conferem preferência
na aquisição, não subsistindo possibilidade de vir a perder os direitos
lançados sobre o bem para os negociantes que vieram a contratá-lo
posteriormente, como se passou com os apelantes.
De outra parte, o reconhecimento de que os direitos ora
questionados são pertencentes à recorrida não significa, de per si, que
ela está imune ao pagamento das benfeitorias realizadas pelos
recorrentes. Nesse ponto o apelo é provido.
Sobre o assunto, ainda que se discuta a responsabilidade
pelo reembolso dos valores empregados a título de benfeitorias, não há
nenhuma dúvida de que os apelantes empregaram quantias na
reformulação física do imóvel, até porque as fotografias juntadas pelos

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apelantes assinalam que o bem não possuía condições de pronta
utilização.
Além disso, é igualmente certo que as benfeitorias e,
especialmente, materiais construtivos serão de proveito exclusivo da
apelada, desde que no local estejam. É ela, às claras, a beneficiária das
benfeitorias, por força do art. 884 do Código Civil, hipótese em que
deverá se responsabilizar pelo pagamento do valor a ser apurado em
sede de liquidação de sentença.
Em continuação ao tema, reconhece-se que os apelantes
promoveram a juntada de inúmeros materiais de construção e que,
justamente por ostentaram a boa-fé, como acima destacado, mostram-se
inseridos na previsão do art. 1.219 do Código Civil. Para esse fim,
portanto, acolhe-se o apelo, entendimento que se alinha aos precedentes
já editados por esta Câmara: “COMPROMISSO DE VENDA E
COMPRA
DE
BEM
IMÓVEL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Indenização
por benfeitorias. Boa-fé dos réus demonstrada. Aplicação, ademais,
do disposto no art. 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento
sem causa. Precedentes da Câmara. SENTENÇA PRESERVADA.
APELO IMPROVIDO” (Apelação Cível 0006451-40.2007.8.26.0408,
de minha Relatoria).
Não é o caso, depois, de pronto equacionamento do pedido
de condenação dos vendedores à devolução dos valores quitados pelos
apelantes a título de prestação do imóvel. Em sede de oposição
distribuída em apenso, cuidaram os opoentes de reivindicar “...a posse e
propriedade do imóvel aos requerentes, passando a versar a
demanda inicial sobre restituição dos valores pagos pela Sra.

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Patrícia aos Sr. Claudio e Ana Paula”.
Observada essa limitação, não se mostra possível
estabelecer a indenização buscada em sede recursal, cuidando-se de
assunto que deverá ser objeto de ação autônoma entre os participantes
do contrato firmado com os apelantes, o que, evidentemente, não se
inclui a ora apelada.
Em conclusão, exceto quanto às benfeitorias, preserva-se o
desfecho emprestado pela r. sentença recorrida. Consequentemente, até
por força do art. 86, par. único, do CPC, não se altera a distribuição das
verbas de sucumbência, apartando-se o conteúdo do art. 85, par. 11, do
CPC, por se cuidar de norma incompatível com o parcial acolhimento
do recurso.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
Donegá Morandini
Relator