Tribunal: TJSP
Processo: 1019244-23.2017.8.26.0576
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Cabimento contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro material.

Caso concreto. Alegada omissão quanto ao pedido de retenção dos valores pagos a título de

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Cabimento contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro material.

Caso concreto. Alegada omissão quanto ao pedido de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Vício configurado. Análise que se impõe. Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento firmado pelo STJ em tese de recurso repetitivo (Tema 938). Presença de discriminação dos valores pagos a este título na proposta de compra e venda. Cláusula contratual expressa prevendo a contratação desse serviço. Informações claras e não abusivas. Partes capazes e ausência de comprovação de qualquer vício de consentimento. Desistência posterior do negócio que não implica na restituição da corretagem. Preceptivo do Artigo 725 do Código Civil. Restituição indevida.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085931
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1019244-23.2017.8.26.0576/50000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
embargante SETPAR RIO PRETO EMPREENDIMENTOS LTDA, são embargados
COSME PEREIRA DIÓGENES (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA DO CARMO
SANTOS PEREIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram os embargos. V.
U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 1019244-23.2017.8.26.0576/50000 -Voto no 00688C
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Embargos de Declaração – Digital
Processo no. 1019244-23.2017.8.26.0576/50000
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrado Prolator: Dr. Marcelo Eduardo de Souza
Embargante: Setpar Rio Preto Empreendimentos Ltda
Embargada: Maria do Carmo Santos Pereira e Cosme Pereira
Diógenes
Voto: 00688C
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Artigo 1.022 do Código de
Processo Civil. Cabimento contra qualquer decisão judicial
para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar
o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir
erro material.
Caso concreto. Alegada omissão quanto ao pedido de retenção
dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Vício
configurado. Análise que se impõe. Transferência ao
consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação
prévia e explícita. Posicionamento firmado pelo STJ em tese de
recurso repetitivo (Tema 938). Presença de discriminação dos
valores pagos a este título na proposta de compra e venda.
Cláusula contratual expressa prevendo a contratação desse
serviço. Informações claras e não abusivas. Partes capazes e
ausência de comprovação de qualquer vício de consentimento.
Desistência posterior do negócio que não implica na restituição
da corretagem. Preceptivo do Artigo 725 do Código Civil.
Restituição indevida.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS.
Trata-se de embargos de declaração opostos contra o v.
acórdão de fls. 185/190, o qual DEU PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo da promitente vendedora para fixar a retenção em 20% dos
valores efetivamente pagos pelos requerentes e alterar o termo inicial
dos juros para a data do trânsito em julgado.

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Assevera a embargante que o aresto padece de omissão ao
deixar de analisar o pedido de retenção dos valores pagos a título de
corretagem, tendo este órgão, equivocadamente, entendido que não
houve apreciação do pedido em primeiro grau, o que caracterizaria
supressão de instância. Indica trecho da sentença onde o pedido foi
efetivamente apreciado, de modo que nada justifica a omissão deste
segundo grau acerca da matéria.
Observa que os compradores, quando da aquisição do imóvel,
detinham conhecimento de que o valor pago a título de sinal não seria
possível de ser restituído, pois se destinava à despesa com a
comercialização do lote. Ressaltam, inclusive, que a cláusula sétima
do instrumento dispõe expressamente acerca do serviço de
intermediação.
Pugna pelo acolhimento dos embargos de declaração, com
efeitos modificativos.
Recurso tempestivo, bem processado e não contrariado
(certidão de decurso de prazo de fls. 09).
É o relatório.
Presentes os pressupostos recursais, conheço dos presentes
embargos declaratórios.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Conforme redação do artigo 1.022 do Código de Processo Civil,
os embargos de declaração têm cabimento contra qualquer decisão

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judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz,
de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro material.
No caso concreto, observo que, de fato, o acórdão não apreciou
o pedido aduzido pela embargante em sede recursal, justificando-se,
erroneamente, na inexistência de análise pelo juízo de primeira
instância: “No que se refere à comissão de corretagem, nada há a ser
provido, na medida em que a sentença não abordou o tema. Avançar
sobre a questão acarretaria supressão de instância, o que é vedado.”
(fls. 189).
Sendo assim, tendo a apelante comprovado que o pedido foi
efetivamente apreciado e indeferido em primeiro grau (vide fls. 02),
presentes estão as condições de admissibilidade para se analisar o
pleito.
Pois bem.
Definido o direito do corretor em receber remuneração por seu
trabalho, por muito tempo se discutiu a quem caberia o pagamento da
comissão e, após um amplo período de debates (Tema 938), o c.
Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento, em sede de
recurso especial submetido ao regime de repetitivos, acerca da
possibilidade
de
transferência da obrigação de pagá-la ao
consumidor, desde que claramente estipulado e informado o valor
referente ao serviço no instrumento firmado.
Neste sentido, leia-se a decisão de relatoria do e. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino:

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"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER
DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
(...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do
pedido de restituição da comissão de corretagem,
tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2.
Abusividade
da
cobrança
por
serviço
de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do
pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO." (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Partindo dessa premissa, a análise do caso concreto mostra que
no
instrumento
contratual
consta
de
forma
expressa,
especificamente em sua cláusula sétima, que “o pagamento pelo
serviço de intermediação do presente negócio pago no ato do pedido

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de Reserva e Proposta de Compra de imóvel foi descontado do valor
total do imóvel e não integra o preço do lote mencionado no item 03,
do Quadro de resumo” (fls. 34).
Ademais, no pedido de reserva e proposta de compra, às fls.
23, consta claramente a impossibilidade de restituir os valores
inicialmente pagos a título de arras/sinal, por se destinar ao custeio
das despesas necessárias à comercialização do lote: “não sendo
restituível em qualquer hipótese pela VENDEDORA, vez que referido
valor se prestou ao custeios das despesas necessárias à
comercialização do lote, ademais, declarar estar ciente e ter lido todas
as cláusulas contratuais do contrato de compra e venda definitivo”.
Como se vê, a informação quanto à corretagem e o valor
dispendido a este título é clara e não contém abusividade. Não se
pode concluir, portanto, que o apelado desconhecia a que título
realizou o pagamento (R$ 3.449,50 em duas prestações de R$
1.724,75), ou que foi induzido em erro ao assinar o contrato, tendo em
vista ser pessoa capaz e não ter provado qualquer vício de
consentimento apto a afastar o que livremente se estipulou.
Indevida, portanto, a restituição do que foi pago como comissão
de corretagem. A propósito, vem decidindo esta Câmara:
"VENDA E COMPRA. Ação de rescisão contratual,
c.c. restituição de quantias pagas. Desistência dos
adquirentes, que podem pedir a rescisão e reaver
os valores que desembolsaram. Vendedora tem o
direito de reter 20% do montante pago pelos
compradores,
a
título
de
ressarcimento
das
despesas administrativas. Inteligência das Súmulas

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nos. 1, 2 e 3 deste E. Tribunal e no 543 do C. STJ.
Comissão de corretagem. Indevida a restituição
pelo
serviço
de
intermediação
do
negócio
realizado.
Possibilidade
de
transferir
ao
consumidor tal encargo. Entendimento consolidado
pelo E. STJ em incidente de recurso repetitivo.
RECURSO PROVIDO EM PARTE." (TJSP; Apelação
1005123-60.2016.8.26.0564;
Relator
(a):
Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de São Bernardo do Campo - 4a Vara Cível; Data
do
Julgamento:
01/09/2017;
Data
de
Registro:
01/09/2017)
"AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS
INDEVIDAMENTE - Ação julgada parcialmente
procedente - Compra e Venda de Imóvel -
Restituição de valores pagos a título de comissão
de corretagem, taxa SATI, taxa de administração e
diferença de financiamento
(...)
Taxa de
corretagem - Devolução indevida - Tese firmada
pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de
Recurso Repetitivo (Tema 938), que apreciou a
matéria referente à validade da cláusula contratual
que transfere ao consumidor a obrigação de pagar
comissão de corretagem e taxa de assessoria
técnico-imobiliária, entendendo ser abusivo impor
ao comprador o pagamento da taxa de assessoria
técnico-imobiliária
e,
quanto
à
corretagem,
condicionou que a previsão desse encargo deve

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ser informada de forma prévia e explícita ao
adquirente - Informação com relação a taxa de
corretagem, devidamente presente - Ressarcimento
a este título afastado
Devido o ressarcimento
dos valores dispendidos a título de taxa SATI e
congêneres, qual seja, a taxa de administração

Diferença de financiamento - Ressarcimento -
Inadmissibilidade - Legalidade na cobrança, posto
que se refere a aplicação do índice do INCC, devido
em razão de expressa previsão contratual -
Sentença reformada para declarar válidas as
cláusulas que impõe à autora o pagamento da
corretagem e diferença de financiamento, bem
como para afastar a condenação da ré, ora
apelante, à devolução dos valores pagos a título de
comissão de corretagem - Recurso parcialmente
provido." (Apelação no. 1014407-66.2015.8.26.0196,
Relator(a): Percival Nogueira; Comarca: Franca; Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 17/02/2017; Data de registro: 17/02/2017)
"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Pedido de
devolução
da
comissão
de
corretagem.
Cerceamento de defesa não verificado. Prescrição.
Inocorrência. Aplicação do prazo decenal do artigo
205 do Código Civil. Valor de corretagem devido.
Devolução ao adquirente indevida. Existência de
previsão
expressa
no
contrato
sobre
a
responsabilidade dos adquirentes. Inversão ônus
da sucumbência. Recurso parcialmente provido."
(Apelação no. 1051723-13.2015.8.26.0100, Relator(a):

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Ana Lucia Romanhole Martucci; Comarca: São Paulo;
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 18/02/2016; Data de registro: 18/02/2016)
Ante o exposto, por meu voto, ACOLHO os embargos de
declaração, com efeitos integrativos e modificativos.
RODOLFO PELLIZARI
Relator