Tribunal: TJSP
Processo: 1012932-52.2019.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECONVENÇÃO. 1. O contrato deve ser interpretado de forma a prestigiar a livre e soberana manifestação de vontades celebrada entre as partes, prevalecendo a regra do pacta sunt servanda, devendo cada parte arcar com a parcela

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECONVENÇÃO. 1. O contrato deve ser interpretado de forma a prestigiar a livre e soberana manifestação de vontades celebrada entre as partes, prevalecendo a regra do pacta sunt servanda, devendo cada parte arcar com a parcela correspondente à obrigação assumida. 2. Não pode o devedor pretender que, com o pagamento de apenas parte da dívida, seja reconhecido o adimplemento substancial, bem como sejam afastadas as consequências oriundas do inadimplemento. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614682
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012932-52.2019.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante MAYCON LUAN
COSMO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados FYP ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES
LTDA. e RUBI LIMEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012932-52.2019.8.26.0320 -Voto no
2
Comarca: Limeira - 1a Vara Cível
Apte. : Maycon Luan Cosmo
Apdos. : Fyp Engenharia e Construções Ltda. e outra
Juiz de 1o grau: Guilherme Salvatto Whitaker
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 07/07/2020
VOTO No 46.840
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL.
AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
C.C.
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
RECONVENÇÃO. 1. O contrato deve ser interpretado de forma a
prestigiar a livre e soberana manifestação de vontades celebrada
entre as partes, prevalecendo a regra do pacta sunt servanda,
devendo cada parte arcar com a parcela correspondente à
obrigação assumida. 2. Não pode o devedor pretender que, com o
pagamento de apenas parte da dívida, seja reconhecido o
adimplemento substancial, bem como sejam afastadas as
consequências oriundas do inadimplemento. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 315/319 que julgou improcedente o pedido principal, bem como
parcialmente procedente a reconvenção para condenar o reconvindo ao
pagamento da importância de R$ 29.870,05, com atualização monetária pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde março de
2020 e juros legais de mora, a partir da intimação de fls. 293. Em razão da
sucumbência mínima das rés, arcará o autor com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% do total da
condenação, observada a condição de beneficiário da gratuidade processual.
Pleiteia o apelante a reforma do julgado alegando que
o empreendimento imobiliário destina-se a pessoas de baixa renda que com
grande esforço tentam adquirir a sonhada 'casa própria'. Afirma que vem
cumprindo com as obrigações assumidas, e, em razão da postura da apelada,
suas despesas aumentaram, pois está arcando com o pagamento de aluguel de
imóvel para residir com sua família. Assevera que a prova documental produzida
nos autos revelou o adimplemento de mais de 85% do financiamento, não se
justificando a recusa da demandada em entregar o imóvel. Insiste que a cláusula
9.1 do instrumento é ilegal e abusiva. Pugna pelo reconhecimento da função
social do contrato em conjunto com o princípio do direito à moradia digna
previstos no ordenamento jurídico pátrio. Pede a procedência dos pedidos de
indenização por danos materiais e morais, nos termos apontados na exordial.

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Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
É o relatório.
O recurso não merece prosperar.
Andou bem o ilustre magistrado sentenciante ao
decidir, com usual acerto, a controvérsia, nos seguintes termos:
“No mérito, o autor reclama a entrega das chaves do imóvel
comprado na planta. Afirma que as rés se negam a cumprir a
obrigação, porque ele não pagou a "taxa de obras". Ele entende que
o valor não é devido, pois não está previsto no instrumento
celebrado entre as partes.
Os valores devidos pelo comprador não são fixos. O contrato é claro
ao afirmar que o preço total da unidade está sujeito à correção
monetária (vide cláusula V.1 do Quadro Resumo - fls. 29). Mais
adiante, no instrumento de compromisso de compra e venda
(cláusula 3), fica estipulada a aplicação do INCC - DI durante todo o
período destinado à construção e finalização do imóvel, até a data
da expedição do "habite-se". A partir de então, o saldo devedor deve
ser atualizado pelo IGPM. O instrumento feito com o banco também
prevê a incidência de juros.
As rés também explicaram que o autor está em débito com duas
parcelas e ele não fez prova documental do pagamento de ambas
(fls. 219). Ao contrário, a fls. 173, ele confirmou a mora. Ainda, é
lícito o repasse dos "juros de obra" ao comprador durante o prazo de
construção do bem imóvel.
Logo, a retenção das chaves, ante a inadimplência do comprador,
não é abusiva. As rés agem em exercício regular de direito ao se
negaram a entregar as chaves do imóvel, uma vez que o preço não
está pago.” (fls. 316/317)
Respeitada a combatividade do ilustre subscritor das
razões recursais, não se vislumbra a alegada abusividade do ajuste pactuado
entre as partes.
Isto porque, os contratantes assumiram obrigações e
inexistindo qualquer óbice que possa infirmar as condições que foram livremente
firmadas pelas partes, incide, na hipótese, a regra do 'pacta sunt servanda'.

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Deste modo, se já houve acordo entre os pactuantes
condicionando a entrega das chaves ao cumprimento integral das obrigações
financeiras a cargo do comprador, forçoso reconhecer a inexistência de qualquer
motivo plausível que acarrete a nulidade da convenção, assim redigida:
“9.1. O Comprador receberá as chaves da Unidade Autônoma,
imitindo-se, assim, em sua posse , quando da ocorrência dos
seguintes eventos: a) o pagamento de todas as parcelas do preço,
correção
monetária
e
eventuais
penalidades
devidas
pelo
comprador à vendedora, ressalvadas obrigações pendentes do
comprador perante à CEF ou; b) a conclusão das obras do
Empreendimento Imobiliário, caracterizada pela expedição do Habite-
se”. (fls. 49)
Cumpre esclarecer que o acordo foi celebrado com
observação de todos os requisitos legais, por partes absolutamente capazes e
sem a presença de qualquer vício que o torne nulo.
Assim,
se
as
partes
assumiram
obrigações
e
inexistindo qualquer óbice que possa infirmar as condições que foram livremente
firmadas pelas partes, incide, na hipótese, a regra do 'pacta sunt servanda' como
preleciona ORLANDO GOMES, ("CONTRATOS", 5a ed., pág. 44):
"Se
aceitou
condições
contratuais
extremamente
desvantajosas,
a
presunção
de
que
foram
estipuladas
livremente impede se socorra da autoridade judicial para obter
a suavização ou libertação 'pacta sunt servanda'."
Com suporte no ensinamento do mestre SÍLVIO DE
SALVO VENOSA (in "Direito Civil", vol. II, ed. Atlas. p. 394) temos:
"As
obrigações
correspectivas
dos
contratos
bilaterais
aparecem de forma cristalina no art. 476: 'Nos contratos
bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida sua
obrigação, pode exigir o implemento da do outro' (antigo, art.
1092). Trata-se do tradicional princípio do exceptio non
adimpleti contractus, que não é de origem romana, mas
posterior.

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Nos contratos bilaterais, ambas as partes têm direitos e
deveres. O fato de um volume maior de deveres estar carreado
apenas a uma das partes não retira sua natureza bilateral. Há
interdependência de deveres, claramente percebida na compra
e venda e na locação por exemplo. A exceptio, exceção do
contrato não cumprido, só tem aplicabilidade nos contratos
dessa espécie. Não é admitida nos contratos unilaterais, porque
todo o peso do contrato onera só uma das partes. Esta nada
tem a exigir da outra.
Como foi exposto, nos contratos bilaterais, cada parte tem
direito de exigir que a outra cumpra sua parcela na avença. É
característica ínsita ao sinalagma presente nesse negócio.
Permite a lei que o contratante suste sua parte no cumprimento
até que o outro contratante perfaça a sua. É uma 'exceção'
tratada dentro do princípio romano de que a exceptio é uma
forma de defesa.
O contratante opõe essa exceção como forma de se defender
contra o outro contratante inadimplente. É exceção de mérito.
Com essa oposição, o contratante logra apor um obstáculo
legal à exigência de seu cumprimento, pelo não cumprimento
da outra parte. Pressupõe-se, por outro lado, que o contratante
em falta esteja a exigir indevidamente o cumprimento do
contrato. Esse é justamente o âmago da questão, a ser
examinado pelo juiz em cada caso concreto. Se o contratante
está em dia com o cumprimento de suas obrigações, pode
validamente exigir que o outro cumpra a avença no que lhe
couber.
O fundamento desse princípio repousa no justo equilíbrio das
partes no cumprimento do contrato, fundamentalmente em
razão da equidade, portanto. É uma aplicação do princípio da
boa-fé que deve reger os contratos, por nós já referido".
E, se os litigantes aquiesceram com o ajuste, cada
uma deve arcar com o adimplemento das obrigações assumidas.
No escólio de ORLANDO GOMES (in "Obrigações",
Forense, 5a ed., p.306/307), tem-se que:

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"O enriquecimento compreende todo aumento patrimonial e
todo prejuízo que se evite. O empobrecimento, toda diminuição
efetiva do patrimônio ou a frustração de vantagem legítima.
Entre o enriquecimento de um e o empobrecimento do outro,
deve haver um vínculo de conexão, de modo que o primeiro
enriqueça as expensas do segundo.
Esse nexo de causalidade, através do qual se verifica que a
causa do enriquecimento de um é o empobrecimento do outro,
manifesta-se nos casos em que há o deslocamento de um bem
do patrimônio deste para o daquele.
(...)
Quando, pois falta a causa, ou é injusta, o enriquecimento é
reprovado. A condenação da ordem jurídica se manifesta por
uma sanção civil, que consiste na obrigação imposta ao
enriquecido
de
restituir
o
que
recebeu
por
injusto
locupletamento".
Além disso, verifica-se que o demandante teve ciência
dos valores que estavam sendo cobrados, sendo-lhe informado claramente o
valor de cada uma das prestações a serem pagas e os seus respectivos
vencimentos, levando-se em consideração o valor do bem objeto do contrato.
As afirmações de excesso e abusividade no acordo
não encontram amparo nas provas produzidas, mesmo que sejam utilizados os
parâmetros protetivos definidos no Código de Defesa do Consumidor,
especialmente o conteúdo do artigo art. 51, IV, com a seguinte redação:
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços
que:
IV
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou
sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”
Quanto ao conceito de cláusula abusiva, importante
trazer o escólio de RUY COUTINHO DO NASCIMENTO (in Código Brasileiro de
Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto, 6a ed. Rio de
Janeiro: Forense Universitária, 1999, pp. 489):

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“Cláusula abusiva é aquela que é notoriamente desfavorável à
parte mais fraca na relação contratual, que, no caso de nossa
análise, é o consumidor, aliás, por expressa definição do art. 4o,
no I, do CDC. A existência de cláusula abusiva no contrato de
consumo torna inválida a relação contratual pela quebra do
equilíbrio entre as partes, pois normalmente se verifica nos
contratos de adesão, nos quais o estipulante se outorga todas
as vantagens em detrimento do aderente, de quem são
retiradas as vantagens e a quem são carreados todos os ônus
derivados do contrato.
As cláusulas abusivas não se restringem aos contratos de
adesão, mas a todo e qualquer contrato de consumo, escrito ou
verbal, pois o desequilíbrio contratual, com a supremacia do
fornecedor sobre o consumidor, pode ocorrer em qualquer
contrato, concluído mediante qualquer técnica contratual. O
CDC visa proteger o consumidor contra as cláusulas abusivas
tout court e não somente o aderente do contrato de adesão. Daí
a razão de que as cláusulas abusivas estarem tratadas pelo
CDC em seção diversa do regulamento do contrato de adesão,
significando terem abrangência para além dessa forma de
contratação em massa”.
E o Código Civil impõe às partes que resguardem,
tanto na conclusão quanto na execução dos contratos, os princípios da probidade
e da boa-fé, conforme emerge hialino dos artigos 113 e 422, observe-se:
“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados
conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na
conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios
de probidade e boa-fé.”
Veja-se os comentários do eminente NELSON NERY
JÚNIOR (in "Código Civil Comentado e legislação extravagante, 3a ed., RT., p.
381), que ensina:
"A cláusula geral da boa-fé objetiva é norma jurídica que,
entretanto, possui características próprias que a distinguem de
outras normas jurídicas positivas.

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É uma ordem geral da lei ao juiz para que profira sentença,
observando a lealdade e a boa-fé, segundo os usos e costumes,
ou que simplesmente possa agir mediante juízo lógico de
subsunção. Essa norma (cláusula geral de boa-fé objetiva) se
diferencia das outras regras de direito positivo somente por
duas circunstancias: a) primeiro por intermédio de sua
indeterminação (daí porque cláusula geral); e b) pela referência
não aos preceitos positivos, mas a mandamentos (lealdade e
boa-fé) ou critérios (usos e costumes) sociais e metajurídicos.
A boa-fé objetiva impõe ao contratante um padrão de conduta,
de modo que deve agir como um ser humano reto, vale dizer,
com probidade, honestidade e lealdade. Assim, reputa-se
celebrado o contrato com todos esses atributos que decorrem
da boa-fé objetiva. Daí a razão pela qual o juiz, ao julgar
demanda na qual se discuta a relação contratual, deve dar por
pressuposta a regra jurídica (lei, fonte de direito, regra jurígena
criadora de direitos e obrigações) de agir com retidão, nos
padrões do homem comum, atendidas as peculiaridades dos
usos e costumes do lugar".
Nesse sentido, veja-se também a lição de ARNALDO
RIZZARDO (in “Contratos”, 3a edição, Editora Forense, 2004, pág. 33):
“A probidade envolve a justiça, o equilíbrio, a comutatividade
das prestações, enquanto a boa-fé exige a transferência e
clareza das cláusulas.
Como já referia Orlando Gomes, o princípio da boa-fé diz
respeito mais à interpretação: 'Por ele se significa que o literal
da
linguagem
não
deve
prevalecer
sobre
a
intenção
manifestada na declaração de vontade, ou dela inferível.
Ademais,
subentendem-se,
no
conteúdo
do
contrato,
proposições que decorrem da natureza das obrigações
contraídas, ou se impõem por força de uso regular e da própria
equidade.'”.
No mais, é certo que não há que se falar em
adimplemento substancial do contrato apto a autorizar o descumprimento do
acordo quando pendente o pagamento de considerável parcela do saldo devedor,
como reconhecido pelo julgado de primeiro grau.

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Neste sentido, julgados desta Colenda Corte de justiça:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação de obrigação
de
fazer
c/c
indenização
por
danos
morais
julgada
improcedente. Reconvenção julgada procedente. Insurgência
do autor. AÇÃO PRINCIPAL. Descabimento. Prejudicial de
mérito atinente à prescrição da pretensão do autor rejeitada.
Alegação de obrigatoriedade da entrega das chaves ante o
adimplemento substancial do contrato. Ausência de prova do
pagamento da quase totalidade do valor do contrato para fins
de aplicação da teoria do adimplemento substancial, o que
torna impossível, por consequência, a imposição à ré da
obrigação de entrega das chaves do imóvel, bem como a
condenação da ré ao pagamento da indenização por danos
morais atrelada ao suposto atraso na entrega das chaves.
Improcedência
mantida.
RECONVENÇÃO.
Instauração
de
reconvenção reclamando a cobrança da dívida. Inexistência de
conexão com a ação principal que versa sobre a imissão na
posse do imóvel (obrigação de entrega de chaves) baseada na
teoria do adimplemento substancial; sem adentrar na discussão
específica acerca da legalidade/abusividade das verbas que
estão sendo cobradas pela ré (parcelas mensais, registro,
diferença de financiamento, juros de obra, despachante, ITBI
etc). Necessidade de a ré/vendedora ajuizar ação própria, para
cobrar os valores que reputa devidos. Sentença reformada,
para extinguir a demanda reconvencional, por falta de interesse
processual (modalidade adequação), nos termos do art. 485, VI,
do
CPC.
Precedente
do
TJSP.
Sucumbência
recíproca
reconhecida. Honorários advocatícios recursais não providos.
Recurso da autora parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1026290-05.2018.8.26.0196; Relator (a): Pedro de Alcântara da
Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro de Franca - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/05/2020;
Data de Registro: 08/05/2020)
“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de Compra e Venda "Ação
Ordinária de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse de
Bem Imóvel" (sic.) (...) Adimplemento substancial do contrato,
ademais, não configurado, posto que a referência tomada pelos
apelantes para tal assertiva, é o montante que entendem valer o
imóvel, e não a quantia estabelecida em contrato a título de
preço (...) (TJSP; Apelação Cível 0012712-50.2009.8.26.0020;
Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 14a Vara Cível; Data do
Julgamento: 26/02/2020; Data de Registro: 26/02/2020)

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Em suma, despropositada a alegação de que há vício
na contratação, pois evidente que o apelante celebrou livremente o contrato com
a apelada, com ampla possibilidade de discussão acerca das cláusulas
contratuais. Não pode, quando exigido o seu cumprimento, alegar abusividade da
cláusula que livremente pactuou, sob pena de ofensa à regra do pacta sunt
servanda.
Por fim, para que não se alegue a omissão no presente
julgamento, com a negativa da pretensão de reconhecimento de abusividade e
nulidade do acordo e a procedência do pleito reconvencional formulado,
inexistem motivos para o decreto de indenização por danos materiais e morais
suscitados na vestibular.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
majoração da verba honorária devida pelo vencido para 18% do valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC, observada a condição de
beneficiário da gratuidade processual.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica