Tribunal: TJSP
Processo: 1002111-54.2017.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E CONDOMÍNIO – IMPROCEDÊNCIA – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – CONDOMÍNIO DE FATO – OBSERVÂNCIA DO POSICIONAMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – SENTENÇA MANTIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383719
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002111-54.2017.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que são apelantes
MAURÍCIO BRASIL DE ANDRADE e CELINA SILVA BRASIL DE ANDRADE, é
apelado ASSOCIAÇAO RESIDENCIAL CHÁCARAS VALE DO RIO COTIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002111-54.2017.8.26.0127 -Voto no 4572
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APELANTE
MAURÍCIO BRASIL DE ANDRADE e OUTRO
APELADA
ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL CHÁCARAS VALE
DO RIO COTIA
MAGISTRADO (A) DE
PRIMEIRO GRAU
ROSSANA LUÍZA MAZZONI DE FARIA
ORIGEM
4a VARA CÍVEL DE CARAPICUÍBA
VOTO N° 4572
EMENTA:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO
JURÍDICA
E
CONDOMÍNIO

IMPROCEDÊNCIA

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONDOMÍNIO DE FATO
OBSERVÂNCIA DO POSICIONAMENTO FIRMADO PELO
SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA

SENTENÇA
MANTIDA.
Vistos.
1. Cuida-se de ação de cobrança de contribuições para
manutenção de loteamento que foi julgada procedente.
Inconformados,
recorrem
os
requeridos
alegando
inexistência de relação jurídica com requerimento de não pagamento de
contribuição associativa por não terem aderido à associação. Alegam que a r.
sentença foi dada em desacordo com a Jurisprudência. Requerem a reforma da r.

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sentença, com inversão do ônus sucumbencial.
Não houve contrarrazões.
É o relatório.
2. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de
que somente são exigíveis taxas de manutenção referentes a associações de
moradores daqueles que a ela tenham efetivamente aderido, quer porque
subscreveram contrato nesse sentido, quer porque o fólio registral prevê tal
obrigação.
Confira-se:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA -
ART.
543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO
DE
NÃO
ASSOCIADO
OU
QUE
A
ELA
NÃO
ANUIU
-
IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança. 1
O acórdão que serviu de base à formação do entendimento
fixado no repetitivo estabeleceu a base de sua interpretação:
Por outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa
específica acerca dos loteamentos fechados e a relevância e
abrangência da matéria, pois se trata de um fenômeno presente em
várias cidades brasileiras, fruto da evolução das relações sociais
muitas vezes associada à ineficiência do poder público em
implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento
de água, conservação de vias e outros, é possível se extrair dos
julgados que orientaram a formação da atual jurisprudência deste
Tribunal Superior posição moderada sobre o tema.
Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o
proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve
obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento
1 RECURSO ESPECIAL No 1.280.871 SP, Relator MINISTRO MARCO BUZZI, j. em 11 de março de
2015.

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em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da
associação de moradores.
Desse modo, se a constituição da associação de moradores for
posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não
deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o
custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação
for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas
despesas. 2
Como se verifica dos autos, a relação jurídica contratual foi
estabelecida entre as partes, ao observar os documentos que acompanharam a
inicial, notadamente a matrícula de fls. 24/26, a atestar que quando da aquisição
do bem imóvel pela ré (Av. 01, fls. 24) já havia plena ciência desta quanto à
existência de loteamento com restrições constantes do contrato padrão que
integrou o processo de loteamento.
O contrato padrão, por sua vez, está juntado a fls. 27/38 e
dele consta na cláusula 12 a obrigação de denominada “taxa de manutenção” (fls.
33).
Veja-se que a matrícula do imóvel somente foi aberta após
determinação judicial a fim de permitir a penhora e os requeridos não
providenciaram a juntada do contrato por eles firmado para a demonstração de
que dele tenha sido afastada a obrigação perseguida na inicial.
A decisão proferida está de acordo com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça e também desta Câmara, como se verifica de
acórdão da lavra do eminente Presidente, Desembargador João Carlos Saletti:
LOTEAMENTO
FECHADO

Despesas
de
conservação
e
manutenção de serviços comuns a todos os proprietários

Serviços prestados por Associação à qual o loteador cedeu os
direitos e obrigações assumidas na instituição do loteamento, de
prestar os serviços de conservação e manutenção das áreas
comuns, no interesse de todos os proprietários e moradores

Contraprestação assumida contratualmente em contrato padrão
registrado na matrícula do loteamento, a vincular os adquirentes de
2 Idem, Relator MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA.

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lotes
Obrigações consignadas na matrícula do imóvel

Obrigatoriedade
de
pagamento
pelos serviços prestados e
usufruídos Decisão do C. Superior Tribunal de Justiça a respeito
de semelhante relação jurídica, distinguindo a situação de fato e de
direito discutida na causa daquela em que se assenta o Tema 0882
assentado em julgamento de recurso repetitivo Ação de cobrança
julgada procedente
Sentença mantida. Apelação não provida.
(TJSP; Apelação Cível 0000452-81.2003.8.26.0106; Relator (a): João
Carlos Saletti; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de
Caieiras - 1a Vara; Data do Julgamento: 10/09/2019; Data de Registro:
01/10/2019).

Ressalte-se que a configuração do loteamento ou a
qualidade dos serviços prestados não é relevante para o deslinde da ação, tendo
em vista que ela envolve tão somente a cobrança de obrigação efetivamente
ajustada.
Portanto, devidos os valores cobrados pela autora a
desamparar, por consequência, o pretendido requerimento de improcedência.
3. Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo. Nos
termos do art. 85, § 11 do C.P.C., os honorários fixados na sentença ficam
acrescidos em 5%, observada a gratuidade.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR