Tribunal: TJSP
Processo: 1025574-78.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do imóvel – Danos materiais configurados – Privação de uso, pelo tempo que perdurou do vencimento do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves – Indenização por dano material, consistente em lucros cessantes de 0,5% do valor da transação por mês de atraso – Validade da cláusula de tolerância, nos termos da súmula 164 do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do imóvel – Danos materiais configurados – Privação de uso, pelo tempo que perdurou do vencimento do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves – Indenização por dano material, consistente em lucros cessantes de 0,5% do valor da transação por mês de atraso – Validade da cláusula de tolerância, nos termos da súmula 164 do C. STJ – Dano moral afastado – Mero inadimplemento contratual – Inexistência de ofensa a direitos da personalidade – Juros de mora devidos a partir da citação, já que trata de responsabilidade contratual -Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982191
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025574-78.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante FABIANO
CUENYA FRANÇA, é apelado PONTA DA PRAIA EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1025574-78.2017.8.26.0562 -Voto no 7.155
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no. 1025574-78.2017
Comarca: Santos (7a. Vara Cível)
Apelante: Fabiano Cuenya França
Apelado: Ponta da Praia Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
Juiz: Simone Curado Ferreira Oliveira
Voto no. 7.155

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na
entrega do imóvel
Danos materiais configurados –
Privação de uso, pelo tempo que perdurou do vencimento do
prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das
chaves
Indenização por dano material, consistente em
lucros cessantes de 0,5% do valor da transação por mês de
atraso Validade da cláusula de tolerância, nos termos da
súmula 164 do C. STJ
Dano moral afastado
Mero
inadimplemento contratual
Inexistência de ofensa a
direitos da personalidade Juros de mora devidos a partir
da citação, já que trata de responsabilidade contratual -
Recurso desprovido.

Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 332/36, integrada pela
decisão de fls. 342/343, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedentes
os pedidos, para condenar a ré ao pagamento do valor mensal equivalente a 0,5%
sobre o valor da unidade adquirida pelo autor (R$ 172.460,00), contados de junho de
2011 até a data da efetiva entrega das chaves, ocorrida em 10/11/2012, corrigido pela
Tabela Prática desde a data de cada inadimplemento e acrescido de juros de mora de
1% ao mês desde a citação até o efetivo pagamento.

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O autor ajuizou a demanda alegando que adquiriu uma unidade
imobiliária do Edifício Porto Feliz, do Condomínio Vila Marina, no Bairro Ponta da
Praia, em Santos, São Paulo, a ser construído pela Santos Ponta da Praia
Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, subsidiária da Holding Camargo Correa. O
empreendimento estava com data de entrega prevista para o mês de dezembro de
2010, com tolerância de 180 dias, isto é, até junho de 2011, como previsto nas
cláusulas 9.1 e 9.1.1 do contato firmado. Todavia, o imóvel apenas foi
disponibilizado em 05/07/2013, dois anos e sete meses depois da data pactuada.
Além disso, o empreendimento foi entregue com diversos problemas e vícios ocultos,
que vem sendo descobertos pelos moradores e pela administração do condomínio,
ocasionando transtornos e gastos aos proprietários. E não é lícito o repasse ao
consumidor da comissão de corretagem e da taxa SATI. Assim, deve ser declarada a
nulidade das cláusulas 9.1, 9.1.1, quanto ao prazo de tolerância previsto, julgando-se
procedente a demanda, para condenar a ré a indenizar o dano moral decorrente do
atraso, o dano material suportado pelo autor, na modalidade lucro cessante,
consistente no valor que poderia ser auferido a título de aluguel, a partir de dezembro
de 2010, ou a partir do mês de junho 2.011, utilizando-se como padrão de referência
o valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) ou 0,7% do valor do imóvel.
Irresignado, apelou o autor (fls. 346/349), alegando que o condomínio foi
vencedor em ações cautelares de antecipação de prova, na qual foi constatada
imperícia da ré na construção do empreendimento, o que causou diversos dissabores.
Tais fatos não foram impugnados ou negados pela ré e, mesmo assim, não foram
apreciados na decisão recorrida. Além disso, foi considerada válida a cláusula de
tolerância de 180 dias, com o que não se podem concordar, conforme vem decidindo
a jurisprudência. Houve error in judicando, consistente na conclusão de que 14 vezes
0,5% de R$ 176.460,00 resultaria em R$ 12.068,00, devendo constar que o valor da
condenação seria de R$ 123.522,00. O dano moral pelo atraso na entrega também
deve ser concedido, diante das peculiaridades do caso concreto, em que o atraso
ultrapassou muito o prazo previsto inicialmente.

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O recurso foi processado, tendo a ré apresentado contrarrazões (fls.
355/362).

É o relatório.
De início, indefere-se a oposição ao julgamento virtual que, nos termos
da Resolução 772/2017, deve ser manifestado 05 dias após a distribuição do recurso
que, no caso dos autos, ocorreu e 2018.
O contrato previa expressamente a cláusula de tolerância de 180 dias. Tal
cláusula é admissível e somente ao final da prorrogação é que se inicia a mora da
construtora. Isso porque a dimensão do empreendimento é tal que se deve admitir
uma tolerância, observados determinados limites, com eventual demora na entrega
que, no entanto, não pode ultrapassar os 180 dias.
A matéria encontra-se pacificada por esta E. Corte, nos termos da Súmula
164 do Superior Tribunal de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, para entrega de
imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Uma vez tendo ocorrido atraso na entrega, o autor faz jus à indenização
por dano material, já que ficou privado da posse do bem, o que o obrigou a despender
com alugueres. O prejuízo é presumido, e independe da comprovação da finalidade
do negócio, como resulta da Súmula 162 desta E. Corte:

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“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso
de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
E o art. 402 do Código Civil determina que, “salvo as exceções
expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem,
além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.
O recorrente não justificou o pedido de reforma da decisão, com
majoração do valor fixado a título de lucros cessantes ao patamar de R$ 123.522,00.
Assim, é caso de manter a condenação ao pagamento de indenização no equivalente a
0,5% ao mês de atraso, calculado sobre o valor do imóvel (fl. 99), a ser atualizado
conforme previsto na r. sentença. O valor corresponde ao que tem sido fixado por
esta E. 6a. Câmara:
“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de indenização por danos
materiais e morais. Parcial procedência Inequívoco atraso na entrega do
empreendimento. Impossibilidade de se reconhecer a data da expedição do habite-se
como termo de conclusão da obra, porquanto até a entrega das chaves, os autores
não puderam usufruir do bem. Inteligência da Súmula no 160. Lucros cessantes
devidos, pois o prejuízo é presumido, conforme entendimento consolidado na Súmula
no 162 desta E. Corte. Percentual de 0,5% por mês, a ser calculado sobre o valor
atualizado do contrato, a partir da mora da ré até a entrega efetiva das chaves.
Juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação, pois se trata de
responsabilidade contratual. Danos morais não configurados. Mero dissabor
decorrente de inadimplemento contratual que não implica no dever de indenizar.
Sentença reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação

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Cível no 1007553-19.2017.8.26.0606, de 06 de maio de 2019, Rel. Des. Paulo
Alcides).
Os danos morais foram corretamente afastados. É certo que o atraso de
mais de um ano na entrega do imóvel causa aborrecimentos e incômodos. Mas o
dano moral decorrente de mero inadimplemento contratual não se presume, devendo
ser comprovado. A simples mora, por si só, não justifica o reconhecimento da
existência de dano moral, uma vez que não há demonstração de violação a direitos da
personalidade. Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL.
DANO
MORAL.
INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar
o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação
por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese dos autos,
a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais,
sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais
não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no
AREsp 570.086/PE, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO
POR
DANO
MATERIAL
DEVIDA.
SENTENÇA
QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS. SITUAÇÃO QUE TRADUZ MERO ABORRECIMENTO.

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AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE PERSONALIDADE DO AUTOR A
MERECER
REPARAÇÃO
PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP. Des. Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista;
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017;
Data de registro: 10/03/2017).
Conforme demonstram os documentos de fls. 131/191, o Condomínio
ajuizou ação indenizatória em face da construtora, com fundamento em vícios
construtivos verificados no empreendimento. A procedência da demanda, todavia,
não enseja, por si só, o reconhecimento da existência de danos morais relativos aos
condôminos, não tendo havido demonstração concreta da repercussão dos vícios
verificados à esfera imaterial autor.
Os juros de mora são devidos a partir da citação, já que se trata de
responsabilidade civil contratual.
Com o desprovimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios
fixados em favor do patrono da ré a 12% sobre o valor da condenação, nos termos do
art. 85, §11, do CPC.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator

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