Tribunal: TJSP
Processo: 1006994-82.2018.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio Costa
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Apelação – Ação de Adjudicação Compulsória – Procedência – Insurgência – Cerceamento de defesa – Não ocorrência – Comprovação de pagamento das parcelas do preço pelos compradores – Prescrição do direito ao recebimento de eventuais parcelas do preço - Alegação de suspensão do prazo prescricional – Descabimento – Notificação encaminhada ao devedor não tem o condão de interromper a prescrição, ante

Ementa:
Apelação – Ação de Adjudicação Compulsória – Procedência – Insurgência – Cerceamento de defesa – Não ocorrência – Comprovação de pagamento das parcelas do preço pelos compradores – Prescrição do direito ao recebimento de eventuais parcelas do preço - Alegação de suspensão do prazo prescricional – Descabimento – Notificação encaminhada ao devedor não tem o condão de interromper a prescrição, ante a ausência de concordância e resposta embasada na suspensão dos pagamentos ao loteador, diante das irregularidades do loteamento - Medida que é sanção ao loteador irregular e não pode lhe servir de benefício – Ausência de medida posterior do loteador que constitua os compradores em mora – Ausência de interrupção do prazo prescricional – Reconhecimento da prescrição - Entendimento jurisprudencial deste Tribunal – Cabimento da adjudicação do imóvel, não podendo o loteador beneficiar-se da própria torpeza – Sentença integralmente mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001349
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006994-82.2018.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante HUGO
ENEAS SALOMONE, são apelados JOSE RONALDO DE FREITAS e MARIA
ELSA BERTOLLINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente), MIGUEL BRANDI E LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
LUIZ ANTONIO COSTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006994-82.2018.8.26.0006 - São Paulo - Voto no 20/43625
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Voto no 20/43625
Apelação Cível no 1006994-82.2018.8.26.0006
Comarca: São Paulo
Apelante: Hugo Eneas Salomone
Apelado: Jose Ronaldo de Freitas e outro
Apelação
–
Ação
de
Adjudicação Compulsória –
Procedência – Insurgência – Cerceamento de defesa – Não
ocorrência – Comprovação de pagamento das parcelas do
preço pelos compradores – Prescrição do direito ao
recebimento de eventuais parcelas do preço - Alegação de
suspensão do prazo prescricional – Descabimento –
Notificação encaminhada ao devedor não tem o condão de
interromper a prescrição, ante a ausência de concordância e
resposta embasada na suspensão dos pagamentos ao
loteador, diante das irregularidades do loteamento - Medida
que é sanção ao loteador irregular e não pode lhe servir de
benefício – Ausência de medida posterior do loteador que
constitua os compradores em mora – Ausência de
interrupção do prazo prescricional – Reconhecimento da
prescrição - Entendimento jurisprudencial deste Tribunal –
Cabimento da adjudicação do imóvel, não podendo o
loteador beneficiar-se da própria torpeza – Sentença
integralmente mantida – Recurso improvido.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença
que julgou procedente Ação de Obrigação de Fazer (Adjudicação
Compulsória) para outorgar a escritura definitiva de transferência da
titularidade do imóvel objeto do litígio, reconhecendo a prescrição de
qualquer débito por ventura existente.
Apela o Réu aduzindo, em síntese, incorreção do valor da
causa. Afirma que foi atribuído valor aleatório a causa, quando o correto
seria R$ 131.639,41. Argui preliminar de cerceamento de defesa, em
razão da necessidade de produção de prova pericial contábil. Afirma ser
impossível declarar quitado o contrato sem a comprovação de que os

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valores pagos pelos apelados quitam o contrato. Aduz que em
entendimento da 8a Câmara de Direito Privado a alegação de prescrição
não tem o condão de permitir a transmissão da propriedade por
adjudicação, passando a solução por eventual usucapião. Postula a
denunciação a lide da Prefeitura Municipal de São Paulo, eis que os
comprovantes juntados pelos apelados demonstram que os pagamentos
decorrentes do compromisso de compra e venda foram efetuados através
de depósito judicial emitidos pela Prefeitura Municipal. Diz que como a
municipalidade ficou responsável pelo recebimento e administração dos
pagamentos é importante que participe do feito para se verificar se os
apelados efetuaram todos os pagamentos, repassando tais valores ao
apelante. Impugna a ocorrência da prescrição e ressalta que a notificação
extrajudicial a interrompeu (artigo 202, V do CC). Aduz que o contrato
tem obrigações recíprocas e que cumpriu a sua parte até que o contrato
foi suspenso por ato da municipalidade. Afirma que a alegação dos
apelantes de que ainda que existisse débito não poderia ser cobrado cai
por terra, tendo em vista que não pode cobrar diante da condição
suspensiva dada pela municipalidade. Acrescenta que postulou a
apresentação do montante dos depósitos administrativos e a liberação
dos depósitos realizados, porém não teve conhecimento dos mesmos.
Repisa que não consegue constituir em mora os compromissários
compradores pois não tem conhecimento acerca dos depósitos efetuados
administrativamente, além de ser impedido de levantá-los pela
municipalidade sob o argumento de que não foram efetuadas todas as
medidas que lhe competiam. Assim, não tem como considerar que
eventuais valores em aberto estão prescritos. Aduz que impugnou a
quitação dos boletos emitidos pela Prefeitura e ressalta que apenas uma

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perícia contábil poderá resolver a questão. Diz ainda que os direitos
potestativos não são objeto de prescrição, mas sim de decadência.
Impugna os documentos juntados. Pede a anulação da sentença, em
razão do cerceamento de defesa ou a conversão do julgamento em
diligência para apuração dos valores efetivamente pagos pelos apelados.
Prequestiona dispositivos legais.

Contrarrazões apresentadas.

Recebo a apelação nos seus regulares efeitos.
É o Relatório.
O requerido apelou aduzindo os mesmos argumentos trazidos
em sede de defesa e fundamentadamente refutados pelo d. Magistrado a
quo, descabendo qualquer reforma.
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória na qual buscam
os Autores a adjudicação do imóvel consistente em lote de terreno no 36,
quadra 69 do Loteamento Parque Savoy City, São Paulo, adquirido por
meio de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda em
1986.
A ação foi julgada procedente.
A sentença não merece reparo.

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O valor da causa foi devidamente estabelecido considerando
o proveito econômico pretendido. Nesse passo, os Autores indicaram o
valor da causa baseado do valor venal do bem.
É certo que a mera atualização do contrato de compra e
venda firmado em 1986 não importa no verdadeiro valor do bem, tendo
em vista que deve ser considerado o atual valor imobiliário do lote
(época do ajuizamento da ação), que não corresponde ao valor
atualizado do contrato.
No mais, não há se falar em cerceamento de defesa.
No caso, não há necessidade de produção da prova pericial
para comprovação dos pagamentos efetuados, tendo em vista o
reconhecimento da prescrição.
Ademais, cabe ao juiz deferir as provas indispensáveis ao
deslinde da causa. Segundo dispõe o artigo 370 do Código de Processo
Civil/2015" Caberá ao juiz, de oficio ou a requerimento da parte,
determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. "
Nesse passo, entendo que a controvérsia não exige a prova
pericial, eis que a resolução da questão não demanda conhecimento
técnico específico, razão pela qual afasto a preliminar de cerceamento de
defesa.
Passo ao exame do mérito.

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É cediço que a adjudicação compulsória se constitui no
remédio jurídico destinado à promoção do registro imobiliário,
necessário à transmissão da propriedade, quando não outorgada a
escritura definitiva resultante de uma promessa de compra e venda de
imóvel.
Cumpre salientar que a alegação de interrupção da
prescrição pela notificação não merece prosperar; a uma porque o
encaminhamento da notificação não implica no reconhecimento pelo
suposto devedor do direito do credor e, a duas, porque ocorreu quando
existia determinação de suspensão dos pagamentos, de modo que não
poderiam ser os apelados constituídos em mora.
Anote-se que no caso, especificamente, não houve o
reconhecimento do direito do apelante pelos apelados, que inclusive
responderam afirmando que desde 1989 houve determinação de
suspensão do pagamento das prestações, em razão de irregularidades no
loteamento.
Ademais, após tal notificação o apelante não demonstrou
qualquer outro ato a justificar a interrupção da prescrição.
Como bem consignou o d. Magistrado a quo:
“É de se ressaltar que não consta a quantidade de parcelas a
ser pagas, senão apenas é possível verificar pelo cálculo

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aritmético da divisão do total do valor das prestações em
OTN, qual seja 1.831,00, pela quantidade de OTN
correspondente a cada prestação, ou seja, 10,17, que resulta
em 180 prestações. Estas, por sua vez, correspondem ao
total de 15 anos e tiveram o início de vencimento em
23/05/1986.
Disso decorre, que a última parcela foi, ou deveria ter sido
paga em 23/05/2001, ou seja, há mais de 17 anos antes do
ajuizamento da presente ação em 25/06/2018.
É de se observar que o artigo 189 do Código Civil
estabelece que “Violado o direito, nasce para o titular a
pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a
que aludem os arts. 205 e 206.”.
Disso decorre que o prazo prescricional começou a correr a
partir do inadimplemento, ou do último vencimento em
23/05/2001.
O autor comprovou a quitação das 180 parcelas de
aquisição do imóvel conforme documentos de fls. 39/121,
não havendo qualquer impugnação específica quanto ao
inadimplemento de uma ou outra parcela (artigo 322 do
Código Civil).
(...)
Todavia, conforme consta em diversos processos do gênero
julgados por este juízo, a Prefeitura Municipal de São Paulo
expediu o auto de regularização do “LOTEAMENTO
PARQUE SAVOY CITY
GLEBA 1”, o qual foi
publicado em 19/01/2006.

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E entre a data da publicação do auto de regularização em
19/01/2016 e a data do ajuizamento da presente ação em
25/06/2018 transcorreram mais de 10 anos.
O imóvel dos autores “LOTE: 36 QUADRA: 69” (fl. 61)
está situado na GLEBA 1, conforme certidão do 16o Oficial
de Registro de Imóveis da Capital, onde consta que a
GLEBA 1 vai da Quadra 1 até a Quadra 51.
Portanto, ainda que se considere a alegação de “condição
suspensiva”, esta cessou há mais de dez anos antes do
ajuizamento da presente ação, razão pela qual a pretensão
de qualquer cobrança ou resistência à pretensão de
adjudicação compulsória estão prescritas, já que o prazo
prescricional aplicável ao caso é de 5 anos, nos termos do
artigo 206, § 5o, inciso I, do Código Civil: “Art. 206.
Prescreve: (...) § 5o_Em cinco anos: I
a pretensão de
cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento
público ou particular.”, e está prescrito ainda que se
considere o prazo de 10 anos do artigo 205 do Código Civil:
“A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja
fixado prazo menor.
No caso dos autos, o que se verifica é que a parte ré não
comprovou qualquer causa que impedisse ou suspendesse
(artigos 197 a 201 do Código Civil) ou ainda que
interrompesse (artigo 202, do Código Civil) o prazo
prescricional, o que implica o reconhecimento da
prescrição, de ofício, nos termos do artigo 219, § 5o, do
CPC/1973: “O juiz pronunciará, de ofício, a prescrição”

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(atual artigo 487, inciso II, do CPC/2015).
Se o réu sempre teve a certeza que os valores pagos não
estavam corretos deveria ter ajuizado ação de cobrança em
face de todos os adquirentes, o que certamente implicaria a
verificação dos depósitos efetuados junto à Prefeitura
Municipal de São Paulo a fim de se equacionar o valor da
cobrança, mas assim não o fez, para agora pretender obstar
o pleito autoral com base na alegação tardia de
impedimento de verificação dos valores pagos junto à
Prefeitura.
Desta feita, a declaração de prescrição de qualquer
pretensão do réu, seja direta (exigir cobrança) ou indireta
(resistir à adjudicação compulsória como forma de coerção
indireta de coerção para o pagamento de dívida prescrita), é
medida que se impõe.”
No mais, não há se falar em impossibilidade de adjudicação
do bem, deixando ao loteador a possibilidade de resolução da avença de
outra forma, a menos que este dispusesse de outros motivos contratuais
que o autorizasse a se negar a cumprir o contrato, como por exemplo,
desobediência à eventual proibição de desmembramento do imóvel, ou
construção de benfeitorias em desacordo com o contrato, caso contrário,
não se justifica lhe garantir, em tese, um direito de resolver uma avença,
sem que se aponte o motivo e obrigar o comprador, desnecessariamente,
ao ajuizamento da ação de usucapião.
Nesse sentido é o entendimento deste E. TJSP:

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“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de
adjudicação compulsória - Prescrição do direito ao
recebimento das parcelas do preço - Alegação de
suspensão do prazo prescricional - Medida que é sanção ao
loteador irregular, que não lhe pode servir de benefício -
Inexistência de vedação ao apelante para interpelar
judicialmente os devedores e interromper a fluência do
prazo prescricional, medida que não foi adotada -
Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Fluência do
prazo
incontroversa
-
Adjudicação
compulsória.
Possibilidade - Reconhecimento da prescrição que obriga o
alienante a transmitir o domínio do imóvel negociado -
Impossibilidade de se garantir, sem prévio fundamento,
direito potestativo de resolver o contrato - Necessidade da
indicação motivo expresso que obstaculize a pretensão do
credor, de quem nada mais pode ser cobrado a título de
preço
-
Apelo
desprovido.”
(Apelação
Cível
1014785-39.2017.8.26.0006;
Relator: Galdino
Toledo
Júnior; 9a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
05/11/2020; Data de Registro: 05/11/2020)
“APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

AÇÃO
DE
COBRANÇA

LOTEAMENTO

PRESTAÇÕES
DO
PREÇO
-
PROCEDÊNCIA

INCONFORMISMO DOS RÉUS
ACOLHIMENTO

Deve
ser reconhecida a prescrição da pretensão

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envolvendo lote adquirido pelos réus em loteamento
clandestino, pois decorrido mais de dez anos do vencimento
da última prestação
Impossibilidade de contagem do
prazo prescricional a partir da regularização do
loteamento realizada com a intervenção do Poder Público
muitos anos depois da comercialização do lote - Suspensão
dos pagamentos fundado no artigo 38 da Lei 6.766/79 não
impede o decurso do prazo prescricional
Medida com
caráter sancionatório não pode aproveitar o loteador que
não regulariza o empreendimento Sentença modificada
para reconhecer a prescrição da pretensão
DERAM
PROVIMENTO
AO
RECURSO.”
(Apelação
Cível
1002361-09.2019.8.26.0001; Relator: Alexandre Coelho; 8a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
23/10/2020; Data de Registro: 23/10/2020)
“Preliminares Coisa julgada Inocorrência Ausência
de identidade de causa de pedir e pedido Irregularidade
do polo ativo da demanda não evidenciada Inclusão de
todos os possuidores do bem que não se mostra
imprescindível
Ausência de ofensa ao princípio da
continuidade
registral.
Cerceamento
de
defesa

Inocorrência Matéria dos autos que permitiu ao juiz o
julgamento antecipado da lide Suficiência dos elementos
dos autos para o julgamento da ação Devido processo
legal observado na íntegra Indeferimento de diligências
consideradas impertinentes e inúteis Caráter documental

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da prova a ser produzida
Juiz que, na qualidade de
destinatário final da prova, está incumbindo do poder-
dever de velar pela rápida solução do litígio, indeferindo as
diligências inúteis (arts. 125, II e 130 do CPC) Adoção,
pelo direito processual, do sistema da livre apreciação da
prova ou da persuasão racional. Denunciação à lide

Inadmissibilidade Hipótese de ação regressiva por parte
do réu que não restou consubstanciada
Ausência de
hipótese legal de cabimento
Preliminares afastadas.
Apelação Cível
Obrigação de fazer
Adjudicação
compulsória
Sentença que corretamente reconheceu a
prescrição da pretensão de cobrança de eventual saldo
devedor do contrato Reconhecimento do pagamento de
parcelas do preço adimplidas pelo apelado e da prescrição
da pretensão de cobrança das parcelas eventualmente
inadimplidas Apelante que deixou de manejar, em tempo
hábil, ação de cobrança com vistas a receber eventual
saldo devedor Pretensões à resolução do contrato e ao
reclamo do crédito que se extinguem no mesmo prazo
Precedentes
Sentença mantida
Recurso improvido.
Sucumbência recursal Majoração da verba honorária
Observância do disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do NCPC.”
(Apelação Cível 1001545-75.2020.8.26.0006; Relator: José
Joaquim dos Santos; 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 21/10/2020; Data de Registro: 21/10/2020)
“Adjudicação Compulsória. Improcedência. Apelo do

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autor. Preenchimento dos requisitos essenciais da ação.
Negócio jurídico celebrado em 2002 que contém todos os
elementos necessários à outorga da escritura. Sentença
calcada no argumento de inexistência de comprovação
documental da quitação da obrigação dos promitentes
compradores. Matéria que não foi objeto de contestação
pelos réus, restando incontroversa. Inexistência, ademais,
de ação de cobrança de eventual saldo devedor até o
ajuizamento desta demanda. Prescrição prevista no artigo
206, §5o, inciso I, do Código Civil, portanto, consumada,
que conduz ao cabimento da adjudicação pretendida.
Precedentes da Corte e desta Câmara. Sentença reformada.
Recurso
provido.”
(Apelação
Cível
1019689-48.2015.8.26.0564;
Relator: José
Eduardo
Marcondes Machado; 1a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 18/09/2020; Data de Registro: 18/09/2020)
Destarte, de rigor a manutenção da sentença como permite o
artigo 252 do RITJSP.
Por fim, majoro os honorários advocatícios nos termos do
artigo 85, § 11 do CPC para o importe de 12% sobre o valor da causa
atualizado.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
Luiz Antonio Costa

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Relator