Tribunal: TJSP
Processo: 1002041-89.2019.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Nelson Jorge Júnior
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-25

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL
– Revogação da justiça gratuita – Cabe à parte que impugna a justiça gratuita a comprovação para a revogação – Não comprovação – Justiça gratuita mantida.
– Inclusão da esposa do autor nos autos – Inovação recursal que deve ser afastada, nos termos do art. 1.014 do CPC.
– Contrato particular de compromisso de venda e compra – Imóvel – Desistência do adquirente –

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL
– Revogação da justiça gratuita – Cabe à parte que impugna a justiça gratuita a comprovação para a revogação – Não comprovação – Justiça gratuita mantida.
– Inclusão da esposa do autor nos autos – Inovação recursal que deve ser afastada, nos termos do art. 1.014 do CPC.
– Contrato particular de compromisso de venda e compra – Imóvel – Desistência do adquirente – Instrumento que prevê a retenção de 30% dos valores pagos - Abusividade – Arras – Caráter confirmatório – Inadmissibilidade de retenção – Cláusula abusiva – Restituição de 80% dos valores pagos:

- Abusividade da previsão contratual que coloca o consumidor em desvantagem exagerada – Retenção do valor de 20% dos valores pagos que se mostra suficiente para a compensação do vendedor – Restituição imediata, não parcelada, como previsto no contrato – Correção monetária pelo índice do contrato a partir do desembolso – Juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão – Tese firmada no REsp 1.740.911 (Tema n.1002) - Precedentes do STJ – Súmula 02 do E. TJSP – Honorários advocatícios mantidos.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000679373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002041-89.2019.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que é apelante
CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado GUILHERME
CANDIDO DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAUDURO PADIN
(Presidente) e ANA DE LOURDES COUTINHO SILVA DA FONSECA.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
NELSON JORGE JÚNIOR
relator
Assinatura Eletrônica

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13a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
-- voto n. 20.540 --
Apelação Cível n. 1002041-89.2019.8.26.0572
Apelante: Ccg Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Guilherme Candido de Souza
Comarca: São Joaquim da Barra
Juiz de Direito sentenciante: Augusto Rachid Reis Bittencourt Silva
Disponibilização da sentença: 22/10/2019
RESCISÃO CONTRATUAL
Revogação da justiça gratuita Cabe à parte que impugna a
justiça gratuita a comprovação para a revogação
Não
comprovação Justiça gratuita mantida.
Inclusão da esposa do autor nos autos Inovação recursal que
deve ser afastada, nos termos do art. 1.014 do CPC.
Contrato particular de compromisso de venda e compra
Imóvel Desistência do adquirente Instrumento que prevê a
retenção de 30% dos valores pagos - Abusividade Arras
Caráter confirmatório
Inadmissibilidade de retenção

Cláusula abusiva Restituição de 80% dos valores pagos:
- Abusividade da previsão contratual que coloca o consumidor
em desvantagem exagerada Retenção do valor de 20% dos
valores pagos que se mostra suficiente para a compensação do
vendedor Restituição imediata, não parcelada, como previsto
no contrato Correção monetária pelo índice do contrato a
partir do desembolso Juros de mora de 1% ao mês a partir do
trânsito em julgado da decisão
Tese firmada no REsp
1.740.911 (Tema n.1002) - Precedentes do STJ Súmula 02 do
E. TJSP Honorários advocatícios mantidos.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação interposto
da respeitável sentença a fls. 95/99, que julgou parcialmente
procedente a ação declaratória cumulada com rescisão contratual e

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restituição de pagamentos realizados ajuizada por Guilherme Candido
de Souza contra Ccq Empreendimentos Imobiliários Ltda. para:
rescindir o contrato havido entre as partes, determinando à ré a
devolução do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos
pelo autor, acrescidos de correção monetária pela Tabela Prática do E.
Tribunal de Justiça, desde a data de cada pagamento e juros de mora a
partir do trânsito em julgado da presente sentença até o efetivo
pagamento, que deverá ocorrer em parcela única.
Ante a sucumbência mínima do autor,
condenou a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da
condenação.
Apela
a
ré
(fls.102/122)
alegando,
preliminarmente, a revogação da justiça gratuita ao autor. No mérito,
defende a legalidade da cláusula 21a do contrato de compra e venda, a
retenção de arras e de 30% dos valores pagos pelo autor. Pretende a
fixação dos honorários advocatícios por equidade no valor de até R$
1.000,00 e sucumbência recíproca. Pugna pelo provimento do recurso,
com a reforma da sentença, devendo incluir a esposa do autor no polo
ativo da ação.

O recurso é tempestivo e preparado (fls.
124/125) e, fica recebido, nesta oportunidade, nos efeitos devolutivo e
suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput, do Código de Processo
Civil.
O
apelado
apresentou
resposta
(fls.

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130/136), pugnando pelo não provimento do recurso e pela
manutenção da concessão do benefício da justiça gratuita.
É o relatório.
I. Cuida-se de ação declaratória cumulada
com rescisão contratual e restituição de pagamentos realizados
ajuizada
por
Guilherme
Candido
de
Souza
contra
Ccq
Empreendimentos Imobiliários Ltda., onde o autor alegou que celebrou
contrato particular de compromisso de venda e compra com a ré, para
aquisição do lote no 179, da quadra 8H, no empreendimento “Portal do
Primavera Residence”, pelo valor de R$ 75.660,00, ajustado da seguinte
forma: pagamento do sinal no valor de R$ 3.900,00 (Arras) no dia
25/03/2013 e o saldo restante em 156 prestações mensais e sucessivas
no valor de R$ 460,00, todo dia 20 de cada mês, ou primeiro dia útil
subsequente, iniciando-se em 20/04/2013, com atualização anual com
base no IGPM + 6%, e atualmente corresponde ao valor de R$ 913,26.
Entretanto, por dificuldades financeiras,
não mais possui condições de dar continuidade aos pagamentos, motivo
pelo qual pleiteia a rescisão do contrato e devolução de 90% das
quantias pagas.
A ré apresentou contestação, o autor se
manifestou e foi proferida a sentença de procedência parcial que
ensejou a interposição do presente recurso, o qual comporta provimento
parcial.
De início, é de rigor o afastamento da
pretensão de revogação da justiça gratuita concedida ao autor.

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A ré alega de forma genérica, sem
comprovação a condição financeira do autor, o que, como é sabido,
cabe à parte que impugna a justiça gratuita concedida à parte contrária
comprovar, devidamente o quanto alegado.
Ademais, o apelado demonstrou seus
rendimentos (fls. 16/18), fazendo jus a tal benefício.
De igual modo, o pedido de inclusão da
esposa do autor no polo ativo da demanda não deve ser conhecido,
porque se trata de inovação recursal, vedada nos termos do art. 1.014
do Código de Processo Civil.
No mais, quanto à devolução das quantias
pagas pelo autor, merece uma readequação.
Convém lembrar que ao presente caso são
aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, tem-se que a relação travada
entre as partes é tipicamente consumerista, em que se enquadra
perfeitamente o autor como consumidor e a ré como fornecedora, nos
parâmetros dos artigos 2o e 3o, ambos da Lei n. 8.078/1990, tendo o
apelado direito ao desfazimento do contrato de compra e venda ante
sua desistência.
E o artigo 51 da referida lei dispõe que:

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“São nulas de pleno direito, entre outras,
as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços
que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
No caso dos autos, pela leitura do
contrato, resta evidente que a cláusula que dispõe a respeito da
rescisão do contrato se enquadra na previsão do inciso IV, daquela
Código.
A
cláusula
vigésima
primeira
do
instrumento prevê a retenção de: a) arras; b) 30% dos valores pagos, a
título de reembolso pelas despesas referentes à comissão de corretagem
paga ao intermediador do lote, bem como das despesas com
propaganda, publicidade e custos com administração, como prévia
determinação das perdas e danos; c) os juros moratórios e a multa de
mora, pago quando de eventual purga da mora; d) energia elétrica,
água, IPTU e outros tributos/taxas que onerem o lote (valores
eventualmente devidos à data da desocupação); e) 1% ao mês, sobre o
valor do lote atualizado, a título de fruição pelo uso e gozo, contados da
data da mora até a efetiva reintegração da posse; f) custos com a
rescisão propriamente dita; g) despesas extrajudiciais, judiciais e
honorários advocatícios.
Resta claro que a retenção de 30% se
mostra exagerada ao consumidor, de forma que se impõe o seu
afastamento, readequando para 20%, para melhor atender ao equilíbrio

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entre as partes, de um lado para restituir à ré os gastos com
propaganda, publicidade e custos com administração e, de outro, o
autor, que tem o direito de ser ressarcido.
E o Superior Tribunal de Justiça pacificou
o entendimento a respeito dos parâmetros a serem observados para
apuração do valor a ser restituído ao comprador desistente e o valor a
ser retido pela vendedora.
Tem-se que a multa deve incidir sobre o
valor das prestações pagas e não do contrato, devendo ser fixada entre
10 e 25%, conforme o caso. Nesse sentido:
“(...) 3. A jurisprudência desta Corte tem
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos
suportados.(...)” (AgInt no REsp 1789656/SP, Rel. Ministro MOURA
RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019)
“(...) 2. É abusiva a cláusula que fixa a
multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das
prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o
devedor. Precedentes.(...)” (AgInt no AREsp 595.386/DF, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/09/2019,
DJe 12/09/2019)
E tem-se que o valor de 20% é suficiente
para a compensação do vendedor, não havendo prejuízos que

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justifiquem a majoração do percentual, nos termos da jurisprudência
acima citada.
Do mesmo modo já decidiu este E.
Tribunal:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel.
Ação de rescisão contratual. Parcial procedência para
declarar a resolução e condenar os promitentes
vendedores a restituírem 85% dos valores pagos.
RECURSO
DOS
PROMITENTES
VENDEDORES
Retenção.
Pleito de
majoração. Cabimento. Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta
que
a
vendedora
arcará
com
os
custos
administrativos e publicitários, bem como demandará
tempo até que recomercialize o bem, ante a crise do
mercado imobiliário. Fixação em 20% sobre os valores
pagos que se mostra mais compatível com o caso e se
coaduna ao parâmetro do A. STJ. Retenção integral
das arras. Impossibilidade. Natureza confirmatória.
Ausência de direito de arrependimento no contrato,
apto a se concluir tratar-se de arras penitenciais.
Necessidade de expressa previsão legal para se
adquirir tal caráter. Exegese do art. 420 do Código
Civil. Observância da boa-fé contratual e do princípio
da força obrigatória dos contratos (pacta sunt
servanda). Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é
devida a restituição das arras dada a título de sinal
de pagamento, que integrou o valor final do preço.

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RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR Retenção.
Pretensão de redução para 10%. Impossibilidade,
pois importaria em desequilíbrio contratual e prejuízo
à empreendedora. Juros de mora. Termo inicial.
Vendedora
que
não
deu
causa
à
rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da
obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil.
Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo
porque o valor a ser restituído é diferente do
constante no contrato firmado. Tese de caráter
vinculante firmado pelo A. STJ em sede de recurso
especial submetido ao rito de repetitivos (REsp
1740911
DF
2018/0109250-6,
julgado
em
14/08/2019). Recurso da promitente vendedora
PARCIALMENTE PROVIDO para majorar o percentual
de retenção de 15% para 20% e recurso do promitente
comprador DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1002460-46.2018.8.26.0572;
Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de São Joaquim da
Barra - 1a Vara; Data do Julgamento: 31/10/2019;
Data de Registro: 01/11/2019)
Quanto ao modo de restituição, também
restou pacificado que a restituição deve ser imediata e não parcelada,
como prevê o contrato, nos termos da Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa

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do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
No que se refere à retenção das arras, não
é o caso. O valor das arras é de R$ 3.900,00, que compõe o valor total
do contrato e, possui caráter confirmatório, não sendo possível sua
retenção.
E neste sentido, a jurisprudência do C.
STJ:
AGRAVO
INTERNO.NO
AGRAVO
REGIMENTAL.
NO
RECURSO
ESPECIAL.
ANÁLISEDEMATÉRIACONSTITUCIONAL.
IMPOSSIBILIDADE.CLÁUSULA.
PENAL.RECONHECIMENTO.
REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.ARRAS
CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. CLÁUSULA
PENAL EXCESSIVA. PERDA DA TOTALIDADE DOS VALORES
PAGOS. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SÚMULA 284 DO STF. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.
1. Consoante disposto no art. 105 da
Carta Magna, o Superior Tribunal de Justiça não é competente para
se manifestar sobre suposta violação de dispositivo constitucional
nem sequer a título de prequestionamento.
2. Para suplantar a cognição estadual
que, à luz das peculiaridades do caso concreto, considerou tratar-se,
a hipótese vertente, de cláusula penal compensatória fixada de
forma excessiva (o que motivou sua adequação com a conseqüente
estipulação de percentual de retenção razoável e proporcional às
perdas e danos dos vendedores), seria necessário o revolvimento do
acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas
contratuais, o que é vedado pelos enunciados das Súmulas 5 e 7 do
STJ.
3. Ainda que de arras confirmatórias
se tratasse, importa consignar que esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com

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a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das
arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não
podem ser objeto de retenção na resolução contratual por
inadimplemento do comprador.
4. É abusiva a cláusula do distrato de
contrato de compra e venda que estipula a retenção integral das
parcelas pagas pelo comprador.
5. É possível a redução da cláusula
penal compensatória a patamar justo quando verificada a
onerosidade ao promissário-comprador.
6. Elidir as conclusões do aresto
impugnado, que considerou excessiva e, portanto, geradora de
enriquecimento sem causa, a cláusula penal inserta no contrato em
apreço, fixando, por via de conseqüência, sua redução à percentual
de 25% do valor total pago, demandaria a reinterpretação de
cláusulas contratuais, bem como o revolvimento do conjunto fático-
probatório dos autos, o que encontra óbice nos enunciados das
Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. No que diz respeito ao pedido de
indenização a título de fruição do imóvel, o recorrente não indicou os
dispositivos legais eventualmente violados pelo acórdão recorrido,
não observando, portanto, a técnica própria de interposição do
recurso especial, o que atrai a incidência da Súmula 284/STF.
8. A simples transcrição de ementas
não basta para que se configure a divergência jurisprudencial
alegada. Impõe-se a demonstração do dissídio com a reprodução
dos segmentos assemelhados ou divergentes entre os paradigmas
colacionados e o aresto hostilizado, o que inocorreu no presente
caso.
9. Agravo interno não provido.
(AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
05/12/2017, DJe 12/12/2017)
Por
fim,
a
correção
monetária,
por
constituir mera atualização do capital, deve incidir desde o desembolso
e os juros de mora, desde o trânsito em julgado da decisão, conforme
decidido pelo Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução contratual do

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compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão.” (EDcl no AgInt no
REsp 1793339/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe 10/09/2019)
Assim,
dá-se
parcial
provimento
ao
recurso para determinar a restituição ao autor de 80% dos valores por
ele pago, autorizando-se a retenção de 20% do valor em favor da ré. Tal
quantia deverá ser restituída de uma só vez, com correção monetária
pela Tabela Prática do TJSP, desde o desembolso e acrescida de juros
de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão.
Por
fim,
em
razão
do
resultado,
a
sucumbência deve ser recíproca, devendo as partes arcar com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação, observada a gratuidade da justiça
concedida ao autor.
II. Ante o exposto, por meu voto, dá-se
parcial provimento ao recurso para determinar a restituição ao autor
do valor por ele pago, autorizando-se a retenção de 20% do valor em
favor da ré, quantia que deverá ser devolvida de uma só vez, corrigida
monetariamente desde o desembolso pela Tabela Prática do TJSP e com
juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado (Tese firmada no
REsp 1.740.911 (Tema n.1002), nos termos do acórdão.

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-- Relator --