Tribunal: TJSP
Processo: 2216792-50.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-19
Data de publicação: 2020-04-19

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas condominiais e tributárias (IPTU) anteriores à aquisição do imóvel. Responsabilidade do arrematante desde que haja previsão expressa no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Edital que expressamente excluiu a responsabilidade do arrematante com relação aos débitos tributários e fiscais. Agravo de instrumento parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000271430
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2216792-50.2019.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante MARCOS
MANOEL ABREU SANTOS, são agravados MASTER HABITACIONAL LTDA,
ANTONIO LUIZ MARTINS. e MARINA MANSUR REIMÃO DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 19 de abril de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2216792-50.2019.8.26.0000 -Voto no 0628 – JEMM - BABZ
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Agravo de Instrumento no: 2216792-50.2019.8.26.0000
Relator: José Eduardo Marcondes Machado
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Processo de Origem n.o 0007484-59.2005.8.26.0562
Agravante: Marcos Manoel Abreu Santos
Agravado: Master Habitacional Limitada
Comarca: Santos - 10a Vara Cível
Juiz: Dr. José Alonso Beltrame Júnior
Voto n.o 0628
Agravo de instrumento. Despesas condominiais e tributárias
(IPTU) anteriores à aquisição do imóvel. Responsabilidade do
arrematante desde que haja previsão expressa no edital. Sub-
rogação sobre o produto da arrematação. Edital que
expressamente excluiu a responsabilidade do arrematante com
relação aos débitos tributários e fiscais. Agravo de instrumento
parcialmente provido.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Marcos Manoel Abreu
Santos, tirado do cumprimento de sentença promovida em face de Master Habitacional
Limitada, processo n.o 0007484-59.2005.8.26.0562, que tramita em formato físico, contra
a decisão que indeferiu o levantamento do produto da arrematação do imóvel alienado por
entender que os créditos em favor da municipalidade e a dívida condominial teriam
preferência ao crédito apontado pelo credor exequente, ora agravante.
Observa que constou nos autos de leilão as dívidas referentes ao imóvel, quais
sejam, relativas ao IPTU no valor de R$ 14.877,80, e ao débito de condomínio no valor de
R$ 15.275,20, como preleciona o artigo 886, inciso VI do Código de Processo Civil (fl.
625/637), de modo que a arrematante teve plena ciência anteriormente à arrematação.
Salienta que as despesas citadas possuem natureza propter rem, de modo que,
independente de quem as originou, transmitem-se automaticamente para aquele que
adquirir de qualquer modo o imóvel. Anota ser pacífico o entendimento jurisprudencial
indicando que o arrematante se torna responsável pelo pagamento das dívidas relativas ao
imóvel arrematado desde que os débitos tenham sido mencionados no edital de leilão, não
se aplicando o artigo 130 do Código Tributário Nacional para a hipótese.

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Requer a imediata suspensão da decisão agravada para preservação do
numerário e, ao fim, seja provido o recurso para deferir o integral levantamento do produto
da arrematação pelo credor, restando os débitos condominiais e de IPTU sob
responsabilidade da arrematante.
Concedeu-se efeito suspensivo à decisão agravada para que os valores relativos
aos débitos condominiais e tributários permaneçam bloqueados na conta vinculada ao juízo
até decisão definitiva por esta Câmara, vedado o respectivo levantamento (fls. 90/95).
Contraminuta apresentada a fls. 99/104.
Eis o relato do essencial.
O recurso merece parcial provimento.
Pretende o agravante a concessão de efeito suspensivo à decisão que indeferiu
o levantamento do produto integral da arrematação do imóvel alienado e deu preferência
aos débitos condominiais e de IPTU relativos ao imóvel.
Pondera-se que persistem as razões que levaram ao deferimento do efeito
suspensivo ao recurso.
Conforme lá se assentou:
“A decisão agravada, cujo teor transcreve-se parcialmente a seguir, indeferiu o
levantamento integral do produto da arrematação do imóvel alienado pelo agravante:
Disputam o produto da arrematação o credor quirografário, o
condomínio e a municipalidade.
O crédito tributário tem preferência em relação ao decorrente de
despesas de condomínio. É o que se extrai do disposto no artigo
186 do Código Tributário Nacional:
"Art. 186. O crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual
for a natureza ou o tempo da constituição deste, ressalvados os
créditos decorrentes da legislação do trabalho".
Créditos decorrentes de despesas de condomínio gozam de
preferência em relação a créditos quirografários e hipotecários por
força da natureza propter rem da obrigação que vincula a coisa.
Neste sentido:

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(...)
Em havendo alienação judicial, os créditos decorrentes de IPTU
sub-rogam-se no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN),
mantida a preferência dos créditos tributários.
(...)
Isso não bastasse, no caso, o edital foi claro a respeito (fls. 567)
que os débitos fiscais e tributários ficam sub-rogados no preço da
arrematação.
Ante o exposto, os valores depositados serão destinados aos
interessados, observada a seguinte ordem: a) créditos em favor da
municipalidade; b) dívida condominial do presente feito; c) a sobra
será destinada ao pagamento do crédito apontado pelo credor.
Decorridos prazos para recursos contra a presente decisão, os
valores depositados serão liberados em atenção a mencionada
ordem. Intime-se.
No que concerne aos tributos devidos, o art. 130, parágrafo único, do CTN
estabelece que os créditos tributários anteriores à arrematação serão quitados com o valor
obtido na alienação judicial, a atrair conclusão de que inviável atribuir ao arrematante os
débitos fiscais pendentes sobre o imóvel adquirido.
Além disso, a obrigação de pagar os débitos condominiais e tributos incidentes
sobre o imóvel qualificam-se como obrigação propter rem, e, assim, são garantidos pelo
próprio imóvel que lhes deram origem, salvo se ressalva diversa houver no edital de praça,
tendo em vista os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.
Este é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça em tais casos. Confira-
se:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO EM
HASTA
PUBLICA.
DESPESAS
CONDOMINIAIS

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ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DÍVIDA NÃO
MENCIONADA NO EDITAL. SUB-ROGAÇÃO SOBRE O
PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESERVA DE VALORES. 1.
As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial - não
havendo ressalvas no edital de praça - serão quitadas com o valor
obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante
pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas
dívidas. 2. Recurso especial provido. (REsp 1092605/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
28/06/2011, DJe 01/08/2011)
RECURSO
ESPECIAL
-
EXECUÇÃO
-
PRAÇA
-
ARREMATAÇÃO - DÉBITOS FISCAIS E CONDOMINIAIS -
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE, DESDE QUE
HAJA PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL - PRECEDENTES
DO STJ - HIPÓTESE OCORRENTE, NA ESPÉCIE - DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO - RECURSO
IMPROVIDO.
I - Em regra, o preço apurado na arrematação serve ao pagamento
do IPTU e de taxas pela prestação de serviços incidentes sobre o
imóvel (art. 130 e 130, parágrafo único, do CTN);
II - Contudo, havendo expressa menção no edital acerca da
existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o
imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento
transfere-se para o arrematante;
III - No tocante ao alegado dissídio jurisprudencial, é certo que não
houve cotejo analítico, bem como não restou demonstrada a
perfeita similitude fática entre o acórdão impugnado e os
paradigmas colacionados;
IV - Recurso especial improvido.
(REsp
1114111/RJ,
Rel.
Ministro
MASSAMI
UYEDA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2009, DJe 04/12/2009)

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RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. ART. 130 PARAGRAFO
ÚNICO DO CTN. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS SOBRE
O RESPECTIVO PREÇO. (...) Ainda que fosse superado tal óbice,
a irresignação não mereceria prosperar, porquanto os créditos
relativos a impostos decorrentes da propriedade sub-rogam-se no
respectivo preço quando arrematados em hasta pública, não sendo
o adquirente responsável pelos tributos inadimplidos até a
arrematação do bem, consoante o disposto no parágrafo único
do art. 130 do CTN. 6. Dessume-se que o acórdão recorrido está
em sintonia com o atual entendimento deste Tribunal Superior,
razão pela qual não merece prosperar a irresignação.
(REsp 1675081/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN,
SEGUNDA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 13/09/2017)
No caso específico dos autos, verifica-se ter sido publicado o edital do leilão
com o seguinte teor:
DOS DÉBITOS: Débito desta ação: R$ 261.420,69 (duzentos e
sessenta e um mil, quatrocentos e vinte reais e sessenta e nova
centavos) (08/2018). Consta do débito de IPTU no valor de R$
14.877,80 (quatorze mil oitocentos e setenta e sete reais e oitenta
centavos) (01/2019). Consta débito de Condomínio no valor de R$
15.275,20 (quinze mil e duzentos e setenta e cinco reais e vinte
centavos) (08/2018). Cabe ao interessado a verificação da
existência de demais débitos incidentes sobre o imóvel. O
arrematante arcará com os débitos incidentes sobre o bem,
exceto os decorrentes de débitos fiscais e tributários, conforme
o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional,
os quais ficam sub-rogados no preço da arrematação (Grifei).
A princípio, o edital de praça foi claro em consignar que tão somente os débitos

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tributários seriam deduzidos do valor da arrematação, o que confere probabilidade ao
direito do agravante no tocante aos débitos condominiais, que não deveriam ter preferência
ao produto da arrematação.
Além disso, observo estar presente o risco de dano de difícil reparação caso não
seja a decisão agravada suspensa, em razão do iminente levantamento dos valores objeto
do presente recurso”.
Assim, vislumbro ser caso de deferimento parcial do produto da
arrematação pelo credor, de modo que o arrematante ficará responsável pelos débitos
incidentes sobre o bem, com exceção dos débitos fiscais e tributários, para os quais
deverá ser reservado numerário para pagamento preferencial.
Ante o exposto, voto pelo PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos
acima delineados.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator