Tribunal: TJSP
Processo: 1007968-37.2019.8.26.0604
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Cerceamento de defesa dos Réus pela impossibilidade de produção de provas testemunhais e técnica (requerida pela própria Autora). Ocorrência. Valor de negociação dos imóveis, sobre o qual incidirá comissão de corretagem, não comprovado nos autos de forma incontroversa, baseando-se a r. sentença em mera presunção de valores. Sentença anulada. RECURSO DOS

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Cerceamento de defesa dos Réus pela impossibilidade de produção de provas testemunhais e técnica (requerida pela própria Autora). Ocorrência. Valor de negociação dos imóveis, sobre o qual incidirá comissão de corretagem, não comprovado nos autos de forma incontroversa, baseando-se a r. sentença em mera presunção de valores. Sentença anulada. RECURSO DOS RÉUS PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000987455
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007968-37.2019.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que são apelantes
SARA EMANUELLE REGLY GOMES DOS REIS, CLEBER DOS REIS,
SILVIA MARIA FERNANDES, DENILSON BARBIERO, VANDA LOPES
ZAGUE e ALVARO ZAGUE, são apelados JORGE LUIZ DA CRUZ
MARTINS e JLC MARTINS ASSESSORIA IMOBILIÁRIA EIRELE ME.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) E CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007968-37.2019.8.26.0604ldDnf Voto no 33555 2
Apelação Cível no 1007968-37.2019.8.26.0604
Apelantes/Réus:
SARA EMANUELLE REGLY GOMES DOS
REIS, CLEBER DOS REIS, SÍLVIA MARIA
FERNANDES
BARBIERO,
DENILSON
BARBIERO,
VANDA
LOPES
ZAGUE
e
ÁLVARO ZAGUE
Apelada/Autora:
JLC MARTINS ASSESSORIA IMOBILIARIA
EIRELI
MM.a Juíza de Direito: Ana Lia Beall
Comarca de Sumaré 3a Vara Cível
Voto no 33555
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Cerceamento de defesa dos Réus pela impossibilidade de produção de
provas testemunhais e técnica (requerida pela própria Autora).
Ocorrência. Valor de negociação dos imóveis, sobre o qual incidirá
comissão de corretagem, não comprovado nos autos de forma
incontroversa, baseando-se a r. sentença em mera presunção de
valores. Sentença anulada. RECURSO DOS RÉUS PROVIDO.
Trata-se de “ação de cobrança de comissão de
corretagem imobiliária” (e-fls. 01/10) ajuizada por JLC MARTINS ASSESSORIA
IMOBILIARIA EIRELI contra SARA EMANUELLE REGLY GOMES DOS REIS,
CLEBER DOS REIS, SÍLVIA MARIA FERNANDES BARBIERO, DENILSON
BARBIERO, VANDA LOPES ZAGUE e ÁLVARO ZAGUE, julgada parcialmente
procedente pela r. sentença (e-fls. 166/174), cujo relatório adoto, condenando os
Corréus Sara Emanuelle Regly Gomes dos Reis e Cléber dos Reis a pagar à Autora
6% sobre R$ 370.000,00, os Corréus Silvia Maria Fernandes e Denilson Barbiero a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007968-37.2019.8.26.0604ldDnf Voto no 33555 3
pagar à Autora 6% sobre R$ 370.000,00 e os Corréus Alvaro Zague e Vanda Lopes
Zague, a pagar à autora 6% sobre R$ 400.000,00, arcando os mesmos com
pagamentos, proporcionais a sua sucumbência, das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
atualizado de cada condenação respectiva.
Inconformados, os Réus interpuseram recurso
de apelação (e-fls. 176/194), suscitando preliminar de cerceamento de defesa, haja
vista a impossibilidade de comprovação cabal do valor real de negociação dos
imóveis dos Réus, partindo a r. sentença de presunção de veracidade dos valores
apontados na petição inicial sem levar em consideração que a própria Autora
requereu prova pericial de avaliação dos bens. No mérito, aduziram a inexistência
de dever de pagamento de comissão de corretagem e, alternativamente, que a base
de cálculo de tal comissão deveria ser os valores de negociação lançados nos
registros dos imóveis e não os da avaliação inicialmente feita pela própria Autora
junto ao mercado imobiliário.
O recurso foi regularmente processado (e-fls.
197) e, intimada, a Autora apresentou contrarrazões (e-fls. 199/209).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação interposto
contra r. sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de
comissão de corretagem imobiliária.
O presente recurso deve ser provido, com
acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa dos Réus.
Observe-se que a causa de pedir inicial
repousava sobre o fato de que, firmados contratos de mediação de corretagem para
alienação dos imóveis respectivamente pertencentes aos Réus, houve atuação da
Autora no encontro entre eles (e-fls. 19/23) e na proposta de permuta de seus
imóveis. O imóvel dos Corréus Sara Emanuelle Regly Gomes dos Reis e Cléber dos
Reis foi avaliado em R$ 370.000,00 (e-fls. 16/18) e o dos Corréus Silvia Maria

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007968-37.2019.8.26.0604ldDnf Voto no 33555 4
Fernandes e Denilson Barbiero foi avaliado em R$ 370.000,00 (e-fls. 32/34).
Acontece que, discordando dos valores cobrados a título de comissão de
corretagem (6% sobre o valor dos imóveis), os Réus decidiram não mais fechar o
negócio perante a Autora, mas, um ano depois, efetivaram o mesmo negócio
jurídico entre si (e-fls. 39/48).
Os Réus se insurgiram, desde sua defesa (e-
fls. 77/98), dentre outros temas, sobre o valor da base de cálculo da comissão de
corretagem, já que afirmam que o valor de negociação efetiva dos imóveis foi o que
constou no registro cartorário, ou seja, o imóvel dos Corréus SARA e CLEBER, R$
125.142,23, o dos Corréus DENÍLSON e SÍLVIA, R$ 110.760,30, e o dos Corréus
ÁLVARO e VANDA, R$ 145.142,23.
Referida controvérsia de valores, ademais,
levou ambas as partes a pleitearem produção de provas em fase de instrução
processual. A Autora pleiteou justamente produção de prova pericial, para avaliação
do valor dos bens (e-fls. 143/144), enquanto os Réus pleitearam produção de
provas orais (e-fls. 146/152).
A r. sentença prolatada, contudo, em que pese
bem resolvida a questão da comissão de corretagem, entendeu, quanto à sua base
de cálculo, que se deveria presumir que os Réus registraram em cartório valores
menores do que os efetivamente praticados entre as partes, presumindo corretos,
simplesmente, os valores indicados pela Autora em sua petição inicial.
Logo, há dois equívocos: (a) não se podem
presumir má-fé e fraude no direito brasileiro, já que, caso os Réus tenham
efetivamente declarado valor inferior ao devido e praticado entre eles, tal fato pode,
em tese, até mesmo consubstanciar conduta criminosa típica (e que deverá ser
apurada, portanto), e (b) a própria Autora pleiteou a realização de verificação
técnica dos valores dos imóveis, para fins de apuração da base de cálculo devida.
E, dessa forma, a impossibilidade de produção de provas em Juízo pelas partes, na
hipótese dos autos, gerou patente cerceamento de defesa.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007968-37.2019.8.26.0604ldDnf Voto no 33555 5
Assim, o presente recurso merece provimento,
acolhendo-se a preliminar de cerceamento de defesa e anulando-se a r. sentença
prolatada.
Diante
do
exposto,
CONHEÇO
e
DOU
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos Réus, para ANULAR a r.
sentença prolatada, para que o feito prossiga em seus ulteriores termos, com a
devida instrução, inclusive para produção de provas testemunhais e pericial, de
avaliação do valor dos imóveis dos Réus.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora