Tribunal: TJSP
Processo: 1002642-93.2018.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Ação de restituição de valores. Compromisso de Compra e Venda. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. Descabimento. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Incabível a alegação de que as arras constituem comissão de corretagem dissimulada. Previsão contratual no sentido de que as arras integram o preço do imóvel. Irrelevância da destinação dada ao valor pago, a título

Ementa:
Apelação. Ação de restituição de valores. Compromisso de Compra e Venda. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. Descabimento. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Incabível a alegação de que as arras constituem comissão de corretagem dissimulada. Previsão contratual no sentido de que as arras integram o preço do imóvel. Irrelevância da destinação dada ao valor pago, a título de arras. Precedentes do TJSP. Sentença de improcedência mantida. Verbas sucumbenciais. Honorários recursais. Recurso do autor não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029857
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002642-
93.2018.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante MAIKON COLOMBARI
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002642-93.2018.8.26.0196 -Voto no 25320
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Apelação n°:
1002642-93.2018.8.26.0196
Apelante:
MAIKON KOLOMBARI (JUSTIÇA GRATUITA)
Apelada:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
Comarca:
Franca 1a Vara Cível
1a Instância:
1002642-93.2018.8.26.0196
Juiz (a):
LAURA MANIGLIA PUCCINELLI DINIZ
Voto no
25320
EMENTA. Apelação. Ação de restituição de valores. Compromisso de
Compra e Venda. Sentença de improcedência. Insurgência do autor.
Descabimento. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Incabível
a alegação de que as arras constituem comissão de corretagem
dissimulada. Previsão contratual no sentido de que as arras integram o
preço do imóvel. Irrelevância da destinação dada ao valor pago, a título
de arras. Precedentes do TJSP. Sentença de improcedência mantida.
Verbas sucumbenciais. Honorários recursais. Recurso do autor não
provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 327/333,
cujo relatório se adota, que julgou improcedente a ação movida por
MAIKON KOLOMBARI em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S.A. Diante da sucumbência, o autor foi condenado a arcar com as custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em R$
1.000,00 (mil reais).
O autor pugna pela reforma da sentença, pelas razões de
fls. 338/361.
Recurso do autor tempestivo, isento de preparo e
respondido (fls. 365/372).
É o relatório.
De início, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.

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Não houve cerceamento de defesa, inexistindo ofensa aos
princípios da ampla defesa, do contraditório e do devido processo legal.
No caso em tela, entendeu-se que, para o deslinde das
questões controvertidas, era desnecessária a produção de outras provas além
das documentais, uma vez que não teriam o condão de alterar a conclusão do
juízo, a quem cabe “determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito” e
indeferir “as diligências inúteis ou meramente protelatórias”, nos termos do art.
370, do CPC, estando autorizado o julgamento antecipado do mérito, nos
termos do art. 355, I, do CPC, que dispõe.
De fato, ainda que houvesse a comprovação de que os
funcionários da empresa ré atuavam, na verdade, como corretores de imóvel,
tal fato seria irrelevante para o desfecho deste feito, já que não teria o condão
de comprovar que houve efetivo pagamento de comissão de corretagem no
caso concreto.
Logo, restando evidenciado que a prova oral não mudaria
o resultado da demanda, era mesmo cabível o julgamento antecipado da lide.
Ultrapassada a questão preliminar, passo a apreciar o
mérito do recurso.
O inconformismo do autor não merece prosperar.
A partir da análise da cláusula 4.1.1 do contrato de compra
e venda (fls. 62/65), conclui-se que o autor teve ciência inequívoca do
pagamento de R$ 2.901,00, a título de sinal.
A tese de que tal sinal previsto contratualmente seria
comissão de corretagem dissimulada é descabida, na medida em que o valor
pago a título de sinal integra o preço final do imóvel e amortiza a dívida total,
o que não ocorre com a comissão de corretagem.

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Em que pese haja a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor ao caso concreto, nada há de ilícito na celebração de cláusula
contratual neste sentido, vez que ela é feita dentro da autonomia da vontade
conferida aos contratantes.
O fato de o compromisso de compra e venda se tratar de
contrato de adesão não torna, por si só, as suas cláusulas abusivas, tampouco
macula a vontade do consumidor, que tem livre arbítrio em assiná-lo ou não.
Em outras palavras, deve ser aferida, caso a caso, eventual
abusividade de cláusula do contrato de adesão.
No caso dos autos, nada de ilícito ou de abusivo se
vislumbra na cláusula contratual que prevê o pagamento do sinal.
E mesmo que houvesse o alegado repasse da verba, não se
olvida que a ré tem a discricionariedade de dar o destino que melhor lhe
aprouver à quantia que lhe é paga a título de sinal.
Nesse sentido, confira-se julgado desta Colenda Câmara:
Apelação Cível 1049116-02.2017.8.26.0506 - APELAÇÃO -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MINHA CASA
MINHA VIDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM

PEDIDO
DE
RESTITUIÇÃO
-
COBRANÇA
NÃO
REPASSADA AO ADQUIRENTE IMPROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO
DO
AUTOR

REJEIÇÃO
-
Cerceamento de defesa inocorrente
Suficiência da prova
documental Alegação do autor de que o valor dado a título de
sinal serviu, na verdade, para pagamento da comissão de
corretagem Afastada a tese de prática de conduta abusiva pela
construtora Hipótese em que não houve falha no dever de

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informação Preço total, com valor do sinal e demais parcelas,
previamente estipulado em contrato - Comissão de corretagem
não prevista, pois suportada pela vendedora Legalidade da
cobrança do sinal, independentemente da destinação econômica
dada a este valor pela vendedora - NEGARAM PROVIMENTO
AO RECURSO. (TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/11/2019; Data de Registro: 29/11/2019)
Igualmente, decisão deste Egrégio Tribunal de Justiça:
Apelação Cível 1000669-46.2018.8.26.0506
EMENTA:
Compromisso de venda e compra. (...) Restituição de valores
referentes ao sinal. Alegação de que as arras constituem comissão
de corretagem dissimulada, desrespeitando os requisitos do Tema
938 do STJ. Arras que, conforme se depreende do instrumento
contratual, integram o preço do imóvel, ao contrário da comissão
de corretagem, podendo a promitente vendedora destinar os
valores que lhe pertencem ao custeio de suas despesas, inclusive
as de corretagem. Sentença neste ponto mantida. Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Relator (a): Claudio Godoy;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)
Além disso, ao contrário do que alega a ré, os depoimentos
de funcionários da empresa ré, prestados no bojo de ações trabalhistas, não se
prestam a comprovar que houve efetiva cobrança de comissão de corretagem
no caso em comento.
Por tudo isso, não há que se falar em aplicação “in casu”

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da tese firmada nos Recursos Especiais Repetitivos n. 1.551.951-SP e 1.599.511-
SP atinente à comissão de corretagem, pois não há nenhuma evidência de que
houve o seu pagamento.
Logo, a sentença deve ser mantida nos mesmos termos em
que foi lançada.
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em tela, o autor sucumbiu integralmente, sendo
mesmo imperiosa a condenação dele ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios.
Ainda, correta a condenação do autor ao pagamento de R$
1.000,00 (mil reais), já que atende os requisitos do art. 85, §2o, incisos I a IV c/c
§8o, ambos do CPC.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 11, do
Novo Código de Processo Civil, majoram-se os honorários devidos pelo autor

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ao patrono da ré para R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), observando-se a
gratuidade (art. 98 do CPC).
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução da
lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez encontrada
a fundamentação necessária, consoante entendimento consagrado no Eg.
Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator