Tribunal: TJSP
Processo: 2022933-35.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra a devedora fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo a devedora, mercê da garantia outorgada, titular do domínio. Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto,

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra a devedora fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo a devedora, mercê da garantia outorgada, titular do domínio. Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se confunde com existência de direito real sobre a coisa. Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem integrante do patrimônio de terceiro estranho à relação processual. Possibilidade quando muito de constrição dos direitos decorrentes da alienação fiduciária (art. 835, XII, do CPC), enquanto vigente a garantia. Precedentes do STJ. Decisão agravada, que manteve a penhora do imóvel, reformada. Agravo de instrumento da credora-fiduciária provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278755
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2022933-35.2020.8.26.0000, da Comarca de Itanhaém, em que é agravante CAIXA
ECONOMICA FEDERAL - CEF, é agravado RESIDENCIAL DAS FLORES -
CONDOMÍNIO MAGNÓLIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E FRANCISCO
CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
FABIO TABOSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravante: Caixa Econômica Federal
Agravado: Residencial das Flores Condomínio Magnólia
Agravo de Instrumento no 2022933-35.2020.8.26.0000 1a Vara de Itanhaém
Voto no 16.212
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito
relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício.
Imóvel
alienado
fiduciariamente.
Execução
dirigida
exclusivamente contra a devedora fiduciante. Situação em que
inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo a
devedora, mercê da garantia outorgada, titular do domínio.
Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se
confunde com existência de direito real sobre a coisa.
Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem integrante do
patrimônio de terceiro estranho à relação processual.
Possibilidade quando muito de constrição dos direitos
decorrentes da alienação fiduciária (art. 835, XII, do CPC),
enquanto vigente a garantia. Precedentes do STJ. Decisão
agravada, que manteve a penhora do imóvel, reformada.
Agravo de instrumento da credora-fiduciária provido.
VISTOS.
Trata-se de agravo interposto contra a r. decisão reproduzida a fls.
48/50 deste instrumento (fls. 166/168 dos autos principais), que, no âmbito de processo
relativo a execução por quantia certa fundada em título extrajudicial (crédito relativo a
contribuições ordinárias de condomínio edilício), a despeito de pedido formulado pela
credora fiduciária para que a penhora recaísse sobre o direitos de aquisição da devedora
fiduciante, manteve a penhora sobe o imóvel gerador das despesas.
Insurge-se a credora fiduciária, sustentando ter a propriedade
resolúvel do bem imóvel, sobre o qual não deveria recair penhora por dívida do devedor
fiduciante. Afirma ser esse último mero possuidor do bem, até o adimplemento integral da
obrigação contratual, nos termos da Lei no 9.514/1997. Nesse sentido, alega que o art. 27, §
8o, do referido diploma, prevê a responsabilidade do devedor fiduciante sobre o pagamento
das contribuições condominiais. Por fim, cita julgados em prol de sua tese e bate-se em
conclusão pela reforma da r. decisão agravada.
Deferiu-se o processamento do agravo, denegando-se o efeito

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suspensivo pleiteado e dispensando-se outrossim a prestação de informações pelo MM.
Juízo a quo.
O agravo, que é tempestivo, veio devidamente instruído com as
peças obrigatórias e acompanhado do comprovante de recolhimento das custas de preparo.
O agravado se manifestou em contrarrazões no prazo legal (fl. 66/70).
É o relatório.
Prospera o inconformismo.
Não se discute a natureza dos encargos condominiais, que como é
pacífico são tidos como propter rem, ou seja, acompanham a coisa e vinculam cada titular,
independentemente de a constituição do débito ser eventualmente anterior à transmissão do
domínio.
A esse respeito, como ensina LUCIANO DE CAMARGO
PENTEADO, “transmitida a titularidade real, ainda sendo esta ativa, transmite-se,
juntamente com ela, a totalidade das obrigações existentes que têm por causa a coisa
objeto de direito real” (cf. Direito das Coisas, p. 116, São Paulo: RT, 2008).
Essa característica, de resto, a qual já era reconhecida pela doutrina
e jurisprudência há muito, está expressa no art. 1.345 do Código Civil (“O adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e
juros moratórios”).
É preciso entretanto compreender adequadamente o significado
dessa figura jurídica, que se presta a indicar a titularidade passiva da obrigação, não se
confundindo com a figura dos direitos reais de garantia, nem tampouco autorizando
impropriedades como frequentemente encontradas na prática, no sentido de que a coisa
garanta a dívida, ou de que a coisa responda pela dívida, ao invés da pessoa, dentre outras
variantes.
Afirmar que a obrigação é propter rem é afirmar, em última
análise, que sua satisfação poderá ser exigida do titular atual do domínio,
independentemente de quem fosse o titular na época da constituição da própria obrigação.
De forma alguma se pode aceitar, contudo, e com o perdão da
insistência, a sugestão de que o credor disponha de um direito real sobre a coisa, que

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permita alcançá-la qualquer que seja o titular passivo da obrigação, ou ainda qualquer que
seja a pessoa contra quem dirigida eventual pretensão de satisfação da prestação. Não há
paralelo possível, em suma, com o quadro descrito pelo art. 835, § 3o, do CPC.
Projetada a situação para o plano processual, e especificamente
considerada a hipótese de débito condominial, não há como pretender que, mesmo em
cobrança de dívida decorrente de despesas comuns, o condomínio possa sem maiores
embaraços penhorar o imóvel, qualquer que seja o acionado para a cobrança, a partir da
simplista e enganosa ideia de que a unidade responda pela dívida e de que a cobrança
necessariamente recaia sobre ela.
De ordinário, a cobrança deverá ser dirigida contra o titular da
propriedade, e nessas condições a penhora poderá recair sobre a coisa não por força do
caráter propter rem da obrigação, mas pelo simples fato de que o devedor responde com
seus bens para a satisfação da execução, em regra elementar de responsabilidade
patrimonial.
Havendo mais de uma opção, entretanto, e elegendo o condomínio
como acionado quem não seja o titular da propriedade, não pode simplesmente pretender
penhorar a coisa em si, pelo simples motivo de que nesse caso estaria afetando o
patrimônio de parte estranha à execução. O crédito deve ser satisfeito, nessa hipótese, à
custa do patrimônio do executado, eventualmente com a penhora de seus direitos sobre a
coisa, como no exemplo do compromissário comprador, jamais entretanto com a afetação
do domínio, que ao promitente comprador não toca.
Algo semelhante se passa com imóveis em regime de alienação
fiduciária. Por meio dessa modalidade de garantia, o credor fiduciário passa a ter a
propriedade resolúvel sobre a coisa (art. 22, caput, da Lei no 9.514/97), ao passo que o
outorgante da garantia tem reservados para si direitos sobre o imóvel, que retornará para
seu domínio na hipótese de quitação da dívida garantida e de extinção da garantia (art. 25
do mesmo diploma legal). Até lá, permanece o devedor fiduciante como mero possuidor
direito da coisa (art. 23, parágrafo único).
Enquanto a coisa se encontra em poder do devedor fiduciante,
todavia, quem responde pelos encargos condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel é
esse, não o credor fiduciário (art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97), com propriedade resolúvel.
E, nesses termos, se eventualmente movida execução por débitos

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dessa natureza, figurando o devedor fiduciante no polo passivo, não pode ser penhorado o
imóvel em si, já que a propriedade está temporariamente excluída da esfera jurídica
daquele, restando ao credor, querendo, a penhora de outros bens integrantes do patrimônio
do executado ou, quando muito, dos direitos dele, devedor, sobre a coisa, decorrentes da
alienação fiduciária (cf. art. 835, XII, do CPC, que fala na constrição de direitos aquisitivos
derivados de alienação fiduciária em garantia, não da coisa em si).
O Superior Tribunal de Justiça respalda referido entendimento. No
tocante à impossibilidade, em geral, de se penhorar bem objeto de alienação fiduciária por
força de débitos do devedor fiduciante e no âmbito de demanda somente contra ele movida,
vejam-se os julgados a seguir:
“Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em
execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que
o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a
constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes.” (REsp no 1.677.079/SP, 3a T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, j. 25/9/2018, DJe 1o/10/2018).
“Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode
admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele,
mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação
fiduciária.” (AgInt no AREsp no 644.018/SP, 4a T., Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti, j. 2/6/2016, DJe 10/6/2016).
Por outro lado, a desautorizar o falacioso argumento de que o
caráter propter rem da dívida condominial autorizaria a afetação do patrimônio de parte
estranha à execução, confira-se:
“1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário do
bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão somente o
promissário comprador, é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel
que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos
decorrentes do compromisso de compra e venda. 2. Ajuizada a ação contra o
promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o
qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista
integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de
propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da
propriedade. 3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser
autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na
qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo

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da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.” (REsp no
1.273.313/SP, 3a T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 3/11/2015, DJe
12/11/2015).
No caso dos autos, de qualquer forma, acabou sendo averbada a
penhora sobre os direitos da devedora fiduciante em relação ao imóvel (cf. fls. 176/178 dos
autos principais), afigurando-se desnecessária a retificação do termo de penhora.
Reforma-se, por tudo, a r. decisão agravada.
Ante o exposto, dá-se provimento ao agravo.
FABIO TABOSA
Relator