Tribunal: TJSP
Processo: 1002977-24.2019.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Perdas e Danos - Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega da unidade, da ilegalidade da cobrança da taxa de juros de obra durante a mora da ré, direito a indenização por lucros cessantes e danos morais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva com relação a devolução dos

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Perdas e Danos - Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega da unidade, da ilegalidade da cobrança da taxa de juros de obra durante a mora da ré, direito a indenização por lucros cessantes e danos morais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva com relação a devolução dos valores referentes a taxa de juros de obra e, alegando, no mérito, a validade da cláusula que prevê o prazo de entrega de 24 meses após assinatura do contrato de financiamento, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, devendo, portanto, ser considerado como início da mora outubro de 2018, com entrega das chaves em abril de 2019, e a redução dos lucros cessantes fixados em 0,5% para 0,35% do valor do contrato, conforme previsto no instrumento – Parcial cabimento – Preliminar de ilegitimidade afastada - Prazo de entrega do imóvel fixado em 18 meses contados a partir do contrato de financiamento assinado em abril de 2016 - Atraso na entrega da unidade que restou incontroverso – Cabível a indenização por lucros cessantes – Valor que deve ser reduzido para o percentual previsto no instrumento de 0,35% do valor do contrato por mês de atraso - Ilegalidade da cobrança de taxa de obra durante o período de mora da ré – Recurso parcialmente provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000837803
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002977-24.2019.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante UP
RESIDENCIAL, é apelado BRUNO TAKESHI NISHI MORAIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 13 de outubro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002977-24.2019.8.26.0602C
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APELAÇÃO No 1002977-24.2019.8.26.0602
APELANTE: UP RESIDENCIAL SOROCABA SPE LTDA
APELADO: BRUNO TAKESHI NISHI MORAIS
JUIZ: CLAUDIO LIMA BUENO DE CAMARGO
VOTO No 22.198
APELAÇÃO
Ação de Perdas e Danos - Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra - Alegação de
atraso na entrega da unidade, da ilegalidade da cobrança
da taxa de juros de obra durante a mora da ré, direito a
indenização por lucros cessantes e danos morais - Sentença
de parcial procedência - Inconformismo da ré, suscitando
preliminar de ilegitimidade passiva com relação a
devolução dos valores referentes a taxa de juros de obra e,
alegando, no mérito, a validade da cláusula que prevê o
prazo de entrega de 24 meses após assinatura do contrato
de financiamento, acrescido do prazo de tolerância de 180
dias, devendo, portanto, ser considerado como início da
mora outubro de 2018, com entrega das chaves em abril de
2019, e a redução dos lucros cessantes fixados em 0,5%
para 0,35% do valor do contrato, conforme previsto no
instrumento
Parcial cabimento
Preliminar de
ilegitimidade afastada - Prazo de entrega do imóvel fixado
em 18 meses contados a partir do contrato de financiamento
assinado em abril de 2016 - Atraso na entrega da unidade
que restou incontroverso
Cabível a indenização por
lucros cessantes Valor que deve ser reduzido para o
percentual previsto no instrumento de 0,35% do valor do
contrato por mês de atraso - Ilegalidade da cobrança de
taxa de obra durante o período de mora da ré Recurso
parcialmente provido
Vistos.
Trata-se de Apelação interpostas contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Sorocaba, em Ação de
Perdas e Danos, proposta por BRUNO TAKESHI NISHI MORAIS contra UP
RESIDENCIAL SOROCABA SPE LTDA, que julgou a ação parcialmente
procedente para condenar a ré no pagamento de indenização, a título de lucros
cessantes, da quantia mensal de 0,5% do valor do imóvel, representada pelo do

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contrato, no período de maio de 2018 a março de 2019, corrigido de cada parcela, de
acordo com os índices do Tribunal de Justiça de São Paulo, com juros de mora, de
1% ao mês, da citação, bem como no reembolso dos “encargos financeiros”
cobrados no período de maio de 2018 a março de 2019, como for apurado em
liquidação na fase de cumprimento, corrigido de cada desembolso, de acordo com os
índices do Tribunal de Justiça de São Paulo, com juros de mora, de 1% ao mês, da
citação e, ainda, no pagamento das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, cabendo ao
autor o pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da ré no valor de
R$ 1.000,00 (um mil reais).
Os Embargos de Declaração opostos pela ré
foram rejeitados.
Apela
a
ré,
suscitando
preliminar
de
ilegitimidade passiva com relação a devolução dos valores referentes a taxa de juros
de obra e, alegando, no mérito, a validade da cláusula que prevê o prazo de entrega
de 24 meses após assinatura do contrato de financiamento, acrescido do prazo de
tolerância de 180 dias, devendo, portanto, ser considerado como início da mora
outubro de 2018, com entrega das chaves em abril de 2019, e a redução dos lucros
cessantes fixados em 0,5% para 0,35% do valor do contrato , conforme previsto no
instrumento de compra e venda firmado entre as partes.
Recurso
tempestivo,
preparado
e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Cuida de ação ajuizada pelo autor contra a ré,

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alegando, basicamente, que esta não cumpriu com o prazo estipulado no contrato de
compra e venda para a entrega do imóvel, devendo, assim, ser indenizado pelos
prejuízos de ordem moral e material sofridos em razão da referida mora, bem como
o ressarcimento da taxa de evolução de obra cobrada durante o período de mora da
ré, a qual foi julgada parcialmente procedente.
Pois bem.
Da análise dos autos, tem-se que em 17 de
agosto de 2015 o autor firmou com a ré o Instrumento Particular de Compromisso de
Compra e Venda de Imóvel para aquisição da unidade 53, do bloco 2, do
empreendimento Residencial UP Sorocaba, pelo preço de 167.835,00 (cento e
sessenta e sete mil, oitocentos e trinta e cinco reais).
É certo que no referido instrumento ficou
estabelecido na cláusula 2.4.1 como prazo de realização das obras e entrega da
unidade, 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento, admitida a
tolerância de 180 dias.
Ocorre
que,
ao
firmar
o
contrato
de
financiamento em 27 de abril de 2016, restou estabelecido neste instrumento que a
obra seria concluída no prazo de 18 meses.
Desta forma, considerando que a relação em
apreço é típica de relação de consumo, na qual as cláusulas contratuais serão
interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, correta a decisão do MM
Juiz sentenciante ao considerar como prazo limite para entrega aquele previsto no
contrato de financiamento firmado posteriormente, ou seja, de 18 meses contados a
partir de 27 de abril de 2016 que, somado ao prazo de tolerância de 180 dias, se

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encerrou em abril de 2018.
E, assim sendo, considerando que o autor só
recebeu as chaves do imóvel em 2 de abril de 2019, incontroversa a mora da ré com
relação a entrega da unidade, de rigor a condenação desta no pagamento de
indenização por danos materiais consubstanciada em lucros cessantes, desde abril de
2018 até a efetiva entrega das chaves.
Já no que diz respeito ao valor da indenização
em comento fixada em 0,5% do valor do contrato, forçoso reconhecer que a r.
sentença merece reparo, uma vez que restou devidamente previsto no contrato
firmado entre as partes que no caso de atraso na entrega da unidade, o valor da
indenização seria de 0,35% do valor do contrato, por mês de atraso, conforme se
pode verificar na cláusula 2.4.3 a seguir transcrita:
“2.4.3. Ressalvada a ocorrência de motivo de força maior
se ocorrer atraso na conclusão das obras, nas condições
definidas neste compromisso, por razões imputáveis a
VENDEDORA, pagará esta ao COMPRADOR a título de
multa convencional ou compensatória, a importância
equivalente a 0,35% (zero virgula trinta e cinco por
cento) do preço da unidade, por mês ou fração de atraso ,
até a data da expedição do auto de conclusão de obra
(“habite-se”) ou entrega das chaves” (cfr. fls. 143).
Por fim, no que diz respeito as chamadas “taxas
de evolução de obra” ou “juros no pé”, encontram previsão no contrato de

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financiamento firmado com a CEF, e aplicam-se a todos os imóveis em construção,
nada tendo de ilegal.
Cumpre observar, apenas, que em julgamento de
caso semelhante por este Egrégio Tribunal, decidiu-se que a questão relativa à
cobrança de taxa de “evolução de obra” ou “juros no pé” pela Caixa Econômica
Federal, não pode ser analisada apenas sob o aspecto da ilegitimidade, uma vez que a
responsabilidade pelo seu pagamento pode, sim, ser imputado à construtora, caso seja
a ela atribuída, ao final, a culpa pelo atraso na entrega da unidade (Agravo de
Instrumento no 207159-81.2014.8.26.00, Rel. Des. João Pazine Neto), o que ocorreu
na hipótese dos autos.
Portanto, reconhecida a legitimidade da ré para
responder pela cobrança da aludida taxa, de rigor a condenação da ré em reembolsar
ao autor os valores pagos a esse título, após a data prevista para a entrega da unidade,
ou seja, abril de 2018.
No mesmo sentido, temos o seguinte julgado:
"APELAÇÃO. Ação declaratória de nulidade de cláusula
contratual, cumulada
com
obrigação de fazer e
indenização.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo
da ré.
Acolhimento
em
parte.
1
Ilegitimidade de parte da Caixa Econômica Federal e
incompetência
da
Justiça
Federal.
Ainda
que
o
pagamento tenha sido realizado à instituição financeira, a
sua origem decorreu da relação firmada entre as partes.
Intervenção
da
CEF,
na
espécie,
descabida.
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Legitimidade de parte da vendedora. Configurada a
legitimidade da ré, uma vez que tem responsabilidade por
todos os pagamentos efetuados pelo adquirente. 3 - Prazo
de entrega da obra. Prazo de tolerância reconhecido como
válido pelo Juízo de primeiro grau e cuja validade não foi
objeto de recurso por parte dos autores. Mora da ré que
cessa na data em que o bem for entregue ou estiver
disponível para ser entregue aos autores. 4 Danos
emergentes. Devidas as despesas decorrentes de locação,
porquanto os valores só foram desembolsados pelos
compradores por conta da mora da ré. 5 Juros de obra.
Construtora que deve reembolsar os valores cobrados
pela CEF, pois foram exigidos por conta do atraso na
entrega do imóvel. 6 Dano moral. Indenização afastada.
Meros
dissabores
decorrentes
de
inadimplemento
contratual que não acarretam, por si só, ofensa à honra
ou à reputação passíveis de indenização. Sentença
parcialmente
reformada.
Recurso
parcialmente
provido."(v.17426). (4014773-77.2013.8.26.0114 Apelação
/ Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Viviani Nicolau
- Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 17/11/2014).

Ante o exposto, dou parcial provimento ao

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recurso apenas para reduzir o valor fixado a título de lucros cessantes para 0,35% do
valor do contrato, por mês de atraso, mantendo-se os demais termos da sentença.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator