Tribunal: TJSP
Processo: 1000864-43.2019.8.26.0426
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sebastião Flávio
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-04-15

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de resolução do negócio. Irregularidade no parcelamento do solo. Motivo bastante a autorizar a pretensão resolutória. TAC entre a loteadora e o poder público que não é causa impeditiva para o propósito buscado pela compromissária compradora. Restituição do que foi pago por conta preço devida. Condenação a indenizar por danos morais igualmente devida. Manifesta

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de resolução do negócio. Irregularidade no parcelamento do solo. Motivo bastante a autorizar a pretensão resolutória. TAC entre a loteadora e o poder público que não é causa impeditiva para o propósito buscado pela compromissária compradora. Restituição do que foi pago por conta preço devida. Condenação a indenizar por danos morais igualmente devida. Manifesta litigância de má-fé ao ser pretendida a nulidade do processo com arguição de falta de meio de prova não requerido. Sanção imposta. Mantença da procedência parcial do pleito da autora. APELAÇÃO DENEGADA, COM RECOMENDAÇÃO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000262461
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000864-43.2019.8.26.0426, da Comarca de Patrocínio Paulista, em que é apelante 7M.
COM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO, é apelada MARINES TERTULIANA
FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 23a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SEBASTIÃO FLÁVIO
(Presidente), MARCOS GOZZO E HÉLIO NOGUEIRA.
São Paulo, 15 de abril de 2020.
SEBASTIÃO FLÁVIO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000864-43.2019.8.26.0426 -Voto no 44.323
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Voto no 44.323
Apelação no 1000864-43.2019.8.26.0426
Comarca de Patrocínio Paulista
Apelante: 7M. Com Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelada: Marina Tertuliana Ferreira
.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de resolução
do negócio. Irregularidade no parcelamento do solo. Motivo
bastante a autorizar a pretensão resolutória. TAC entre a loteadora
e o poder público que não é causa impeditiva para o propósito
buscado pela compromissária compradora. Restituição do que foi
pago por conta preço devida. Condenação a indenizar por danos
morais igualmente devida. Manifesta litigância de má-fé ao ser
pretendida a nulidade do processo com arguição de falta de meio
de prova não requerido. Sanção imposta. Mantença da procedência
parcial do pleito da autora. APELAÇÃO DENEGADA, COM
RECOMENDAÇÃO.
Trata-se de apelação manejada por réu, o qual foi tirado dos autos do
processo da ação de resolução de compromisso de compra e venda e de condenação ao
pagamento do que foi pago por conta do preço e também a indenizar por danos morais.
Busca a apelante a declaração de nulidade da conclusão de primeiro grau, o
que faz sob o fundamento de não apreciação de questões prévias suscitadas na contestação,
de sorte que a hipótese é de prestação jurisdicional insuficiente e, como tal, ineficaz, tudo
sem deixar de destacar o descabimento à outorga da gratuidade processual e, com isso, a
ocorrência dos efeitos emergentes da situação.
No mérito, clama a apelante pela reversão integral ou parcial da conclusão

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de primeiro grau, com destaque de que a apelada deixou de cumprir obrigações contratuais
que lhe estavam afetas e, em razão de ajustamento, teve novo prazo para regularizar o
parcelamento do solo, de modo que não poderia ser considerada em mora. A proibição de
construir no lote de terreno, diante de tais circunstâncias, é imputável exclusivamente a ato
do poder público.
Tem ainda a apelante que não pode responder pelos honorários de advogado
que a apelada contratou e muito menos é hipótese de condenação a indenizar por danos
morais em razão de se tratar de relação puramente contratual, cuja soma imposta deve ser
reduzida se for mantida a condenação sob tal título, com nova disciplina igualmente sobre
os encargos moratórios.
Recurso regularmente processado.
É o relatório, adotado o da r. sentença quanto ao mais.
Ainda que se possa afirmar a existência da não preclusão para insurgência
contra a matéria preliminar decidida com o despacho saneador, entretanto não tem
procedência a impugnação à gratuidade processual e também a arguição de inobservância
da cláusula de foro de eleição.

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Afora o fato de que é presumível a impossibilidade de pagamento das custas
processuais mediante mera afirmação desse fato quando partido de pessoa natural, tem-se
ainda a evidência disso diante das circunstâncias do caso, pois se trata de adquirente de lote
de terreno com pagamento do preço à prestação, e notoriamente modesto tendo em conta
sua metragem.
Como relação jurídica de direito material regida pelo Código de Defesa do
Consumidor, é por demais evidente a ineficácia do foro de eleição em favor daquele do
domicílio da consumidora, aplicável à espécie o entendimento consubstanciado na súmula
no 33 do egrégio Superior Tribunal de Justiça.
Inexiste por outro lado cerceamento de defesa, se na especificação de meios
de prova a apelante não requereu a produção de prova pericial, estranhando-se assim aquela
alegação, dada à evidência de má-fé e a justificar punição pela litigância ímproba.
No mérito, é indiscutível o acerto da r. sentença nos moldes dados, pois a
apelante não nega irregularidade no parcelamento do solo levado a cabo por ela, e assim a
impossibilidade de a apelada poder edificar no lote de terreno adquirido.
Se apelante celebrou termo de ajustamento de conduta com a autoridade
pública para a regularização do parcelamento do solo em questão, contudo não pode ser

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perdido de vista que isso vincula apenas seus protagonistas, sem alcançar os adquirentes de
lotes de terreno, que não estão sujeitos a essa prorrogação de prazo, com o que estão
munidos do embasamento legal para buscar a resolução do negócio por culpa da loteadora
e de haver a respectiva indenização.
Como já é matéria sumulada, indiscutível é o acerto da r. sentença em
condenar a apelante a restituir o que a apelada pagou por conta do preço do compromisso
de compra e venda de terreno, com os encargos moratórios a partir de cada desembolso.
Apesar de se tratar de relação meramente contratual, no caso tem pertinência
a condenação a indenizar por danos morais, uma vez quebrada a expectativa de adquirentes
de terrenos.
Não pode ser olvidado que o parcelamento de solo urbano é regido por
normas de ordem pública, no interesse particularmente da salubridade do ambiente e da
garantia do direito de propriedade da pessoa que, com suor do trabalho e às duras penas,
procura dar amparo à família.
É evidente que a quebra dessas expectativas justifica o maior rigor no
tratamento do loteador relapso, que não somente frustra o direito de quem com ele negocia,
como também não raro compromete os padrões urbanísticos desejáveis e traz riscos à saúde
da população, notadamente se não se incumbe de realizar as obras de infraestrutura

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indispensáveis ao parcelamento de solo.
Apesar de em contrário ser entendido, a indenização por danos morais em
nosso sistema positivo justifica-se não tanto pela razão específica de ter havido sofrimento
intenso em decorrência da conduta increpada ou por ofensa contundente a atributos da
personalidade, mas mais como sanção que se assemelha ao que no direito anglo-saxão se
denomina “punitive damages”, instituto que, no dizer de Judith Martins-Costa, se
propõe, não a indenizar por dano não-patrimonial, mas a legitimar a condenação à entrega
de soma em dinheiro que satisfaça a vítima e puna o autor de uma conduta reprovável.

Tem-se dito em prestigiada doutrina que a indenização por danos morais que
se outorga à pessoa jurídica, esta impassível de sofrimento moral, não deixa de ser forma
indireta de indenização por danos materiais por ofensa ao prestígio que desfruta no
mercado. São variáveis, como é fácil ver, de permitir a intervenção do juiz sem adstrição às
tarifas legais, sem, pois, ter em conta estritamente um dano moral com o sentido semântico
que na prática do foro dissemina.
Por isso, o conceito do instituto em comento pode ser mais abrangente e
tem o condão de abarcar a singela resistência obstinada de uma parte em adimplir,
extrajudicialmente ou mesmo judicialmente, a obrigação que é inequívoca a um juízo
ordinário e, portanto, aferível “ictu oculi” segundo as regras de experiência comum
subministradas pela observação do que ordinariamente acontece.

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A indenização por danos morais, pois, precisa ser vista não só como
hipótese típica de indenização por ato ilícito, mas também como faculdade que a lei
atribuiu ao juiz e que se resume na ideia de poder sancionar condutas reprováveis com
sanção diversa daquelas previstas para as hipóteses tarifadas, estas, portanto, já com
especificação prévia na lei não só quanto à tipicidade mas também quanto à respectiva
cominação.
É lição de Washington de Barros Monteiro de que, no passado, o juiz estava
vinculado às tarifas da lei porque lhe temia o legislador o puro arbítrio. Certamente, hoje é
de fácil entendimento que tal critério não é mais o que inspira o direito positivo pátrio,
porque, ao outorgar o sistema positivo essa dose de discricionariedade ao julgador por
intermédio do instituto da indenização por danos morais, rompeu com aquela tradição de
controle absoluto do arbítrio judicial, com o que é dado entender com facilidade que
apenas foi infeliz na denominação de tal faculdade. Nada explicaria que possam as partes,
em reforço de obrigação, ajustar sanção pela mora ou inadimplemento contratual, e não
possa o juiz agir por iniciativa própria em resguardo do equilíbrio das partes e deixar uma
ao desamparo.
Tenho que a indenização por danos morais, nos casos de contrato de adesão
envolvendo relação de consumo ou por adesão, atua também como uma espécie faculdade
atribuída ao juiz de suprir vontade que não foi permitida ao consumidor manifestar e com
conteúdo de poder impor sanção pela mora ou inadimplemento do fornecedor.
Assim, deve haver a condenação por danos morais sem indagar se o
reclamante teve transtornos emocionais, sofrimento moral ou qualquer dos outros estados

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de alma que, com muita impropriedade, se procura afirmar, numa tentativa vã de justificar
sanções como a que ora é tratada, quando um juízo acerca da situação de fato permitiria,
pela consciência hoje reinante no universo jurídico, inferir tratar-se de conduta intolerável,
como a demora na satisfação de um direito que não oferecia a menor dúvida acerca de sua
existência ou legitimidade ou mesmo quando a singela reposição da parte prejudicada à
situação anterior à agressão ao seu direito, pelas normas ortodoxas do direito positivo, não
oferece a compensação mínima desejável, no cotejo com os transtornos e custos que teve
de vir a juízo.
Impõe-se assim manter a condenação a indenizar por danos morais, sem se
fazerem presentes os motivos para a redução, tendo em conta mesmo o grau de resistência
oferecido, numa clara amostra da continuidade de semelhante obstinação, e também sem
perder de vista o notório poderio econômico da queixosa, que se lançou a atividade
empresarial que reclama recursos portentosos.
Em razão do insucesso recursal, deve ser majorada a verba honorária devida
pela apelante em mais R$1.000,00.
Em face do exposto, pelo meu voto é negado provimento ao recurso, com
recomendação.
Sebastião Flávio
Relator