Tribunal: TJSP
Processo: 1016729-14.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. Legitimidade passiva da ré confirmada. Desnecessidade de intervenção da CEF ou de remessa dos autos à Justiça Federal. Autor não pretende discutir a validade da cláusula, mas a responsabilidade pelo seu pagamento durante o atraso na entrega da unidade.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Inocorrência. Previsão de entrega com cláusula de 27

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. Legitimidade passiva da ré confirmada. Desnecessidade de intervenção da CEF ou de remessa dos autos à Justiça Federal. Autor não pretende discutir a validade da cláusula, mas a responsabilidade pelo seu pagamento durante o atraso na entrega da unidade.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Inocorrência. Previsão de entrega com cláusula de 27 meses a contar da assinatura do contrato de financiamento do imóvel, mais tolerância de 180 dias. Ausência de invalidade a ser reconhecida. Cláusulas redigidas de forma clara. Precedentes. Imóvel entregue no prazo. Inexistência do dever de indenizar lucros cessantes, danos morais, multa inversa e juros de obra.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Ilegitimidade passiva da Construtora. Inocorrência. Verba que integra o contrato firmado entre as partes. Aplicação da regra da solidariedade prevista no artigo 7o, parágrafo único, e no artigo 25, §1o, ambos do CDC. Todavia, há a possibilidade de repasse do pagamento ao consumidor, conforme decisão proferida pelo E. STJ em sede de Recurso Repetitivo, sobretudo porque embora participe do Programa "Minha Casa Minha Vida", o autor não se enquadra na faixa I, em que é vedada a cobrança. Na hipótese, houve previsão contratual transferindo o encargo ao adquirente. Restituição devidamente indeferida.
PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294678
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016729-14.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ANDERSON
LUIZ PRADO MAGALHÃES, é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016729-14.2015.8.26.0114 -Voto no 39415
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VOTO No 39415
APELAÇÃO : 1016729-14.2015.8.26.0114
COMARCA
: CAMPINAS
APELANTE(S): ANDERSON LUIZ PRADO MAGALHÃES
APELADO(S) : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ (A)
: RENATO SIQUEIRA DE PRETTO
COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. Legitimidade passiva da ré
confirmada. Desnecessidade de intervenção da CEF ou de remessa
dos autos à Justiça Federal. Autor não pretende discutir a validade
da cláusula, mas a responsabilidade pelo seu pagamento durante o
atraso na entrega da unidade.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Inocorrência. Previsão de
entrega com cláusula de 27 meses a contar da assinatura do
contrato de financiamento do imóvel, mais tolerância de 180 dias.
Ausência de invalidade a ser reconhecida. Cláusulas redigidas de
forma clara. Precedentes. Imóvel entregue no prazo. Inexistência
do dever de indenizar lucros cessantes, danos morais, multa
inversa e juros de obra.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Ilegitimidade passiva da
Construtora. Inocorrência. Verba que integra o contrato firmado
entre as partes. Aplicação da regra da solidariedade prevista no
artigo 7o, parágrafo único, e no artigo 25, §1o, ambos do CDC.
Todavia, há a possibilidade de repasse do pagamento ao
consumidor, conforme decisão proferida pelo E. STJ em sede de
Recurso Repetitivo, sobretudo porque embora participe do
Programa “Minha Casa Minha Vida”, o autor não se enquadra na
faixa I, em que é vedada a cobrança. Na hipótese, houve previsão
contratual transferindo o encargo ao adquirente. Restituição
devidamente indeferida.
PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSO DESPROVIDO.
ANDERSON LUIZ PRADO MAGALHÃES apela
da r. sentença (fls. 234/239), que julgou improcedentes os pedidos da
ação de indenização por danos materiais e morais promovida contra a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
Sustenta, em síntese, que além da invalidade da
cláusula de tolerância de 180 dias, a apelada ainda condicionou a

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entrega do imóvel a evento futuro e incerto (a assinatura do contrato de
financiamento), o que não pode ser admitido; fazer jus a indenização
por lucros cessantes; ter direito a multa de 2%, mais juros de 1% ao
mês; ser devida a restituição dos juros de obra cobrados pela CEF;
deverem ser ressarcidos danos morais; restituídas as taxas de
assessoria/corretagem, por violarem os arts. 30, 31 e 39, I, do CDC; e
que somente à ré deve ser imposto o pagamento das custas e
honorários advocatícios (fls. 246/269).
Contrarrazões, com alegação de ilegitimidade
passiva, necessidade de intervenção da Caixa Econômica Federal e
incompetência da Justiça Estadual em relação à taxa de obra, além de
ilegitimidade passiva para a restituição da comissão de corretagem (fls.
326/356).
O processo foi suspenso em razão de afetação
gerada por recurso repetitivo (fls. 359/360 e 365).
É o relatório.
Patente a legitimidade passiva da Construtora
para responder aos termos da presente ação, inclusive em relação à
restituição da comissão de corretagem e “taxa de evolução de obra”,
pois tendo figurado no contrato na qualidade de promitente vendedora,
responde indiscutivelmente pela totalidade dos valores pagos pelo
comprador em consequência do negócio celebrado.
Assim, a hipótese dos autos comporta aplicação
da regra de solidariedade enunciada no artigo 7o, parágrafo único, e no
artigo 25, §1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor, pela qual, é
solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de
consumo.
Sobre o tema, leciona Rizatto Nunes que: “Como
se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7o, o sistema

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de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla
solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e
colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga
medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação
consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou
indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto
e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor.”
(Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 6a ed., São Paulo,
Saraiva, 2011, p. 421).
No
mesmo
sentido:
Apelação
no
1092261-07.2013.8.26.0100, a 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Des. Ana Lucia Romanhole
Martucci,
j.
30
de
janeiro
de
2015);
e
Apelação
no
1001112-53.2014.8.26.0565, 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, Rel. Des. Moreira Viegas, j. 28 de janeiro de
2015.
E não se alegue a necessidade de intervenção da
CEF para integrar a lide ou que seria caso de remessa dos autos à
Justiça Federal, pois o autor não questiona a legalidade da referida taxa,
pretendendo apenas o ressarcimento do que foi pago a maior ao agente
financeiro em razão do atraso na entrega da unidade. O pleito parte da
afirmação da prática de um ilícito contratual, que não envolve a Caixa
Econômica Federal.
Assim, rejeita-se a matéria preliminar.
Por outro lado, o autor pretende o pagamento de
indenização, em razão de atraso na entrega da obra.
As partes firmaram o contrato em 05.04.2013.
Prevê a cláusula 5a que a data referida para a entrega era meramente
estimativa e que o comprador declarava estar ciente de que a mesma

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poderia variar conforme a data de assinatura do contrato de
financiamento junto à Caixa Econômica Federal, prevalecendo como
data da entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 27 (dezoito)
meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente
financeiro.
Além
disso,
estabeleceu-se
cláusula
de
tolerância de 180 dias, cuja validade deve ser reconhecida, conforme a
Súmula o 164 deste Egrégio Tribunal: “É válido o prazo de tolerância
não superior ao cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido o compromisso de veda e compra, desce que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”
No caso, o contrato de financiamento foi
assinado pelo autor com a Caixa Econômica Federal em 05/04/2013 (fl.
43).
Considerando-se os 27 meses, mais a dilação de
180 dias, não houve atraso na entrega da obra, pois as chaves foram
entregues ao adquirente, como a própria petição inicial admite, em
fevereiro de 2014.
Por
conseguinte,
não
é
devida
nenhuma
compensação.
E não se alegue que a cláusula 5a é abusiva,
pois redigida de forma clara, sem abusos, mesmo a luz do CDC, porque
observa o entendimento consolidado no julgamento do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 02): “Na aquisição de unidades
autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá
estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para a
formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.”
Assim,
também
já
tive
oportunidade
de
anteriormente decidir:

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“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de
indenização por perdas e danos. Improcedência. Inexistente
atraso na conclusão da obra. Válido o prazo de 12 meses
para entrega do empreendimento, contado a partir da data
da contratação do financiamento junto à CEF, conforme
estabelecido no contrato de compra e venda assinado com a
vendedora.
Entendimento
consolidado
no
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, Tema 02: “Na aquisição de
unidades
autônomas
futuras,
financiadas
na
forma
associativa, o contrato deverá estabelecer de forma
expressa, clara e inteligível o prazo certo para a formação
do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.”
Admitido, também, o prazo de tolerância de 180 dias para a
entrega do bem. Inteligência da Súmula no 164 deste E.
Tribunal
de
Justiça.
Sentença
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO” (AP 1023226-13.2015.8.26.0577, 6a Câmara de
Direito Privado).
Portanto, são realmente indevidos todos os
ressarcimentos pleiteados que têm por fundamento o atraso na entrega
da obra (lucros cessantes, danos morais, multa inversa e juros de
obra).
Quanto à comissão de corretagem, a Corte
Superior estabeleceu em sede de Recurso Repetitivo, julgamento do
REsp 1.599.511/SP (tema 939), que é perfeitamente possível a
transferência do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de
unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total

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da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem.
Contudo, a mesma Corte também definiu no
julgamento do Recurso Especial no 1.160.149/RS (Tema 960), que a
referida cláusula será válida ressalvada a denominada Faixa 1, que nos
financiamentos pelo “Programa Minha Casa Minha Vida”, recebe subsídio
governamental:
"RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE
INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os
fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese:
Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há
intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando
que as partes convencionaram que o valor correspondente à
comissão de corretagem seria pago diretamente pelo
proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o
pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3.
Recurso especial provido."
Atualmente, a referida faixa 1 envolve famílias
que ganham até R$ 1.800,00 por mês (conforme se extrai no site
https://www.sienge.com.br/minha-casa-minha-vida/)

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No caso, quando firmou o contrato com a MRV
pelo aludido Programa, o autor declarou renda de R$ 3.721,18 (fls. 57),
de sorte que o valor ultrapassava o teto legal permitido, a garantir
isenção de pagamento.
Resta, portanto, saber se a informação contida
no compromisso de compra e venda era clara, conforme exigido pelo
REsp 1.599.511/SP.
E, de fato, nota-se que a informação vem em
destaque, especificando claramente que o valor da corretagem é
deduzido do preço final, com previsão expressa no sentido de que será
suportada pelo comprador (fl. 41).
Portanto, o autor estava perfeitamente ciente de
que o pagamento era para a intermediação do serviço, cuja prestação
não é afastada pelo simples fato de ter se dirigido ao stand de vendas
da Construtora, porque lá foi atendido pelo corretor, que evidentemente
realizou seu trabalho, tanto é que o contrato de aquisição foi
devidamente assinado pelas partes.
Assim, também não é devida a restituição da
referida verba.
Ante o exposto, rejeitada a matéria preliminar,
nega-se provimento ao recurso.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator