Tribunal: TJSP
Processo: 1012339-65.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida. 1. Pretensão de reter os percentuais contratualmente previstos, sem prejuízo do montante pago a título de corretagem. Possibilidade. Percentual contratualmente previsto que não se revela abusivo e pagamento da comissão de corretagem

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida. 1. Pretensão de reter os percentuais contratualmente previstos, sem prejuízo do montante pago a título de corretagem. Possibilidade. Percentual contratualmente previsto que não se revela abusivo e pagamento da comissão de corretagem expressamente atribuído aos adquirentes em contrato. 2. IPTU e eventuais taxas incidentes sobre o bem. Responsabilidade dos autores somente até o deferimento da tutela antecipada, pela qual liberou-se o imóvel à requerida. 3. Juros moratórios. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes. Recurso a que se dá parcial provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965396
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012339-65.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante RESIDENCIAL MAZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA, são apelados JOSÉ CARLOS DESIDERIO e KÁTIA APARECIDA ROMA
DESIDERIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012339-65.2018.8.26.0576 -Voto no 4706
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VOTO No 4706
APELAÇÃO No 1012339-65.2018.8.26.0576
APELANTE: RESIDENCIAL MAZA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
APELADO: JOSÉ CARLOS DESIDERIO E OUTRO
COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de
resilição c.c. devolução de percentual do valor pago.
Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida.
1. Pretensão de reter os percentuais contratualmente
previstos, sem prejuízo do montante pago a título de
corretagem.
Possibilidade.
Percentual
contratualmente
previsto que não se revela abusivo e pagamento da comissão
de corretagem expressamente atribuído aos adquirentes em
contrato. 2. IPTU e eventuais taxas incidentes sobre o bem.
Responsabilidade dos autores somente até o deferimento da
tutela antecipada, pela qual liberou-se o imóvel à requerida.
3. Juros moratórios. Incidência a partir do trânsito em
julgado. Precedentes. Recurso a que se dá parcial
provimento.
I RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls. 110/113, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente ação declaratória c.c. com pedido
devolução de valores ajuizada por José Carlos Desiderio e outro em face de
Residencial Maza Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda nos seguintes termos:
" Em face do exposto e do mais que dos autos consta,
confirmando os efeitos da decisão concessiva da tutela
de urgência, JULGO PROCEDENTE o pedido o que
faço para reconhecer a RESCISÃO do contrato
firmado
entre
as
partes,
determinando,
por
conseguinte, a RESTITUIÇÃO pela requerida em favor
do autor, de 90% das prestações desembolsadas, com
correção monetária pela Tabela Prática do TJ/SP
desde o respectivo pagamento, acrescendo-se juros de
mora de 1% (um por cento) a partir a citação,

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deduzindo-se 10% em prol da requerida, para efeito de
compensação por perdas e danos com o desfazimento
do negócio. Pagará a vencida as custas processuais e
honorários advocatícios de 12% sobre a liquidação.
Havendo apelação, considerando as novas disposições
do Novo Código de Processo Civil (art. 1.010), que
determina a remessa do recurso independentemente de
juízo de admissibilidade no primeiro grau de
jurisdição, deverá o Cartório intimar a parte recorrida
para oferecer contrarrazões e dar vista ao Ministério
Público para parecer, se for o caso, e, na sequência,
remeter os autos à instância superior. "
Inconformada, apela a ré, asseverando, em síntese, que deve ser autorizada a retenção
do percentual previsto contratualmente - de 20% dos valores pagos - como forma de
compensação pelas perdas decorrentes da rescisão do contrato, sem prejuízo da
retenção integral do montante pago a título de comissão de corretagem (R$ 5.799,96)
e com juros de mora somente a partir do trânsito em julgado. Por fim, pleiteia seja
ainda permitido o desconto de eventuais débitos de condomínio e IPTU até o trânsito
em julgado da sentença que declarou a rescisão contratual.
Recurso tempestivo, preparado e respondido, sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
II - VOTO
A irresignação comporta parcial provimento.
Emerge dos autos que os autores adquiriram da ré imóvel consistente no lote 14,
quadra 05, do loteamento denominado “Residencial Maza”, pela importância de R$
120.000,00, tendo pagado, até o ajuizamento da ação, o importe de R$ 11.699,97, aí
incluída a comissão de corretagem, no valor de R$ 5.799,96.
Cediço que a rescisão do contrato é direito do comprador, que, ainda que estivesse
inadimplente, faria jus à devolução de parte da quantia paga pelo negócio, conforme
entendimento já pacificado no enunciado da Súmula 1 deste Egrégio Tribunal de
Justiça, que assim dispõe: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,

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admitida a compensação com gastos próprios de administração e compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
No mesmo sentido, a Súmula no 543 do C. Superior Tribunal de Justiça ao
estabelecer que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Segundo consta das razões recursais, a requerida pleiteia o direito de reter o
percentual previsto contratualmente, sem prejuízo do montante pago à título de
corretagem, realizando-se a devolução do restante com juros moratórios a partir do
trânsito em julgado.
Assiste-lhe razão, nesses pontos.
Com efeito, há previsão expressa no contrato a respeito da transferência do
pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, conforme se verifica a fls. 21.
Além disso, a cláusula 15a do contrato, que trata da hipótese de eventual rescisão
contratual, não encerra previsão abusiva no que toca ao percentual de retenção, na
medida em que o estabelece em 20% do montante pago pelo adquirente, o qual se
revela razoável e encontra guarida na jurisprudência deste E. Tribunal. Bem por isso,
à mingua de abusividade ou qualquer violação à legislação consumerista, referido
percentual deve ser observado.
Do mesmo modo, merece reforma a sentença no que toca ao termo inicial dos juros
moratórios, haja vista que, quando a resolução do contrato decorre de culpa do
comprador, a jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que não há que se falar
em mora, nem, por consequência, em incidência de juros de mora desde a citação:
“Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por
desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das
parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros

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moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão”1.
Por outro lado, não vinga a pretensão da requerida/apelante de retenção de eventuais
débitos de IPTU e condomínio que se vencerem até trânsito em julgado na sentença,
na medida em que, com a antecipação da tutela deferida a fls. 44, o imóvel já fora lhe
fora liberado para comercialização.
III DECISÃO
Isto posto, dá-se PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos na
fundamentação.
Como resultado do julgamento do recurso, reciprocamente sucumbentes, as custas e
despesas processuais deverão ser repartidas igualmente entre as partes, as quais
deverão, igualmente, arcar com o pagamento de honorários advocatícios
sucumbenciais ao patrono adverso, os quais fixo, para o patrono dos autores, em 10%
do valor da condenação; e para o patrono da requerida, em 10% da diferença entre o
proveito econômico pretendido e obtido pelos autores.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes Superiores que
vêm apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais
ou constitucionais supostamente violados, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda que examinados implicitamente, dou por prequestionados os dispositivos legais
e/ou constitucionais suscitados pelas partes.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
1 REsp 1211323 MS, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 01/10/2015). E ainda: AgRg no
AREsp 474503, rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, j. 09/09/2014; AgRg no AREsp 18316; rel.
Min. MARCO BUZZI, j. 15/05/2012; REsp 1008610, rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j.
26/03/2008.