Tribunal: TJSP
Processo: 1062958-69.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Almeida Sampaio
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Apelação - Rescisão Contratual – Compromisso de Compra e Venda - Construtora que não cumpre o prazo da entrega - Responsabilidade.
Caso Fortuito – Demora, pela Prefeitura Municipal de São Paulo na entrega do habite-se – Caso fortuito interno - Impossibilidade de empresa construtor alegar desconhecimento na demora da entrega do habite – Fato perfeitamente possível – Rejeição
Corretagem -

Ementa:

Apelação - Rescisão Contratual – Compromisso de Compra e Venda - Construtora que não cumpre o prazo da entrega - Responsabilidade.
Caso Fortuito – Demora, pela Prefeitura Municipal de São Paulo na entrega do habite-se – Caso fortuito interno - Impossibilidade de empresa construtor alegar desconhecimento na demora da entrega do habite – Fato perfeitamente possível – Rejeição
Corretagem - Prescrição - Rescisão contratual, neste caso, por culpa da apelante, submete-se ao prazo decenal-
Correção Monetária - Incidente a partir da data do vencimento de cada parcela – Precedentes.
Juros de Mora – Termo inicial - Citação - Precedentes
Apelo improvido.

Inteiro teor:
P O D E R J U D I C I Á R I O
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998047
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1062958-69.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONSTRUTORA DITOLVO LTDA, é apelado JAIRO VERGÍLIO ESPÍNDOLA
RIBEIRO.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao apelo. v.u.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente) E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020
ALMEIDA SAMPAIO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
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APELAÇÃO CÍVEL No 1062958-69.2018.8.26.0100 SÃO PAULO VOTO No 48475 2/6
VOTO No 48.475
APELAÇÃO CÍVEL no 1062958-69.2018.8.26.0100
No 1a Instância: 1062958-69.2018.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO 21a VARA CÍVEL
APELANTE: CONSTRUTORA DITOLVO LTDA
APELADO: JAIRO VERGÍLIO ESPÍNDOLA RIBEIRO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação - Rescisão Contratual – Compromisso de Compra e
Venda - Construtora que não cumpre o prazo da entrega -
Responsabilidade.
Caso Fortuito Demora, pela Prefeitura Municipal de São Paulo
na entrega do habite-se Caso fortuito interno - Impossibilidade
de empresa construtor alegar desconhecimento na demora da
entrega do habite Fato perfeitamente possível Rejeição
Corretagem - Prescrição - Rescisão contratual, neste caso, por
culpa da apelante, submete-se ao prazo decenal-
Correção Monetária - Incidente a partir da data do vencimento de
cada parcela Precedentes.
Juros de Mora Termo inicial - Citação - Precedentes
Apelo improvido.
Jairo Vergílio Espíndola Ribeiro ajuíza Ação de Rescisão Contratual de
Compromisso de Compra e Venda, em desfavor de Construtora Ditolvo Ltda.,
argumentando, em síntese, que se comprometeu a comprar uma unidade autônoma
designada pelo no 52-B do Condomínio Tate Real Parque.
Pactuou-se também que a entrega do imóvel seria em 27/04/2017, com um
prazo de tolerância de 180 dias, o que estipulava o termo final em 27/10/2017.
Ocorre, contudo, que este prazo não foi cumprido e, por esta ação, pretende
o reconhecimento da culpa da requerida pelo inadimplemento contratual e a rescisão do

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contrato com a devolução das quantias pagas.
A ação teve regular processamento, tendo sido apresentada a contestação.
Foi ela julgada procedente reconhecendo a culpa da requerida e condenando-
a à devolução das quantias pagas, inclusive a comissão.
Inconformada, apela a requerida argumentando ter ocorrido a prescrição no
que tange à comissão. No mérito, alude que não agiu culposamente, posto que o atraso
deve-se unicamente à Prefeitura Municipal de São Paulo, que não expediu, no prazo, o
habite-se. Pede a fixação dos juros a partir do trânsito em julgado e o afastamento da
correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas
Acredita ainda que a rescisão se dá em virtude de pedido do autor, devendo
haver a retenção de parte do valor pago.
Este é o relatório
Restam incontroversos a formalização do contrato, o pagamento de parte do
preço pelo autor e a não entrega da obra na data aprazada.
Justifica a apelante este fato devido a caso fortuito, uma vez que a Prefeitura
Municipal de São Paulo não teria entregue o habite-se no momento aprazado.
Comungo do mesmo entendimento da ilustre Magistrada quanto à legalidade
deste acréscimo para a entrega do imóvel. Portanto, o termo final seria 28/10/2017.
Evidentemente, a estipulação de interrupção do prazo, pela demora da
Prefeitura em expedir o habite-se é claramente abusiva.
Além, de determinar uma suspensão arbitrária, não se estipulou prazo,
sendo, portanto, indeterminado, o que não se deve entender como válido.
Argumenta a apelante a ocorrência de caso fortuito, uma vez que a
Prefeitura Municipal não expediu o habite-se no prazo constante do contrato.
Lembro que este fato não é imprevisível, ao contrário, é bastante comum.

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Reconhecida a validade desta afirmação e tendo em conta a expertise da apelante, difícil
entender que não teria previsto esta circunstância.
Judith Martins Costa entende serem o caso fortuito e a força maior como
excludentes da responsabilidade” e não, imediatamente ,da culpabilidade, pois constituem
fatores que cortam, ou impedem, o nexo de imputação e o nexo de causalidade e não
somente a inculpação” 1
Todavia, deve ser lembrado, por ser essencial, ao meu juízo, para a solução
do tema, a divisão entre caso fortuito interno e externo. Gustavo Tependino2 estabelece que
o interno “ liga-se à própria atividade do agente” sendo o externo, fato estranho, que
acarreta a possibilidade de “ elidir mesmo a responsabilidade objetiva”.
Como acima expus, é inerente à atividade da apelante a necessidade do
habite-se para entrega da sua obra. Este fato, desde o planejamento é conhecido e assim
como mais uma vez repito, eventual atraso.
Constata-se, desta maneira, que não há motivo a justificar o atraso, ficando
assim imposta a devolução integral dos valores pagos.
No que concerne à alegação de prescrição do valor da comissão deve ser ela
afastada. Nesta hipótese, não é aplicável o prazo trienal, pois cuida-se de ação de rescisão
por culpa da apelante. Deve, por consequência haver a restituição integral.
Lembro julgamento ocorrido no Colendo Superior Tribunal de Justiça que
decidiu:
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a
devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de
1 Comentários ao Novo Código Civiçl
2 Código Civil

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corretagem.3
Consigno, também, a impossibilidade de retenção, pois somente se aplica se
a rescisão é pedida pelo compromissório comprador sem justa causa.
Por derradeiro, o termo inicial da correção monetária é o vencimento de
cada parcela. Este é o entendimento jurisprudencial.
O termo inicial da correção monetária é a data de vencimento de cada
parcela devida. Precedentes.4
Os juros de mora ficam mantidos na forma sentença. Há também precedente
do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o acórdão de origem está em
conformidade com o entendimento desta Corte, segundo o qual, tratando-se de relação
contratual - como na hipótese -, os juros de mora devem incidir a partir da citação. Em
caso idêntico, confira-se: STJ, AgInt no AREsp 1.233.069/MS, Rel. Ministro MAURO
CAMPBELL MARQUES,SEGUNDA TURMA, DJe de 18/05/2018.5
Pelo exposto, o apelo não pode ser acolhido, pois a sentença deu adequada
solução à questão.
As custas e despesas processuais correm por conta da apelante. Honorário de
Advogado estabelecido em 12% sobre o valor da condenação.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
ALMEIDA SAMPAIO
Relator
3 AgInt no REsp 1864453 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL
2020/0050285-2
4 AgInt nos EDcl no REsp 1603756 / MG AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2016/0142811-0
5 AgInt no AREsp 1514506 / MS AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL 2019/0161115-7

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