Tribunal: TJSP
Processo: 1027850-56.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA SATI. Aditivo/cobrança "Serv. Assessoria no Registro Pref/Cart". Aplicação da tese firmada em sede recurso repetitivo. Termo inicial do prazo prescricional que corresponde à data do desembolso. Ação que foi proposta antes do transcurso do prazo prescricional trienal. Abusividade da cobrança de taxa Sati ou congênere quando vinculada à promessa de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA SATI. Aditivo/cobrança "Serv. Assessoria no Registro Pref/Cart". Aplicação da tese firmada em sede recurso repetitivo. Termo inicial do prazo prescricional que corresponde à data do desembolso. Ação que foi proposta antes do transcurso do prazo prescricional trienal. Abusividade da cobrança de taxa Sati ou congênere quando vinculada à promessa de compra e venda. Hipótese de serviço de assessoria prestado pela empresa vendedora para cumprimento de deveres relacionados ao próprio objeto do contrato. Abusividade reconhecida, nos termos do art. 51, IV, do Diploma Consumerista. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600370
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027850-56.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes ALMIR
SANTOS SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA) e ANTONIA SILVA DOS SANTOS SOUZA
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ CARLOS
FERREIRA ALVES.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027850-56.2017.8.26.0506 -Voto no 3078
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Voto no 3078
Apelação n. 1027850-56.2017.8.26.0506 Processo Digital
Apelante: Almir Santos Souza (Justiça Gratuita) e outro
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Comarca: Ribeirão Preto
Juiz prolator: Paulo Cícero Augusto Pereira
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
TAXA SATI. Aditivo/cobrança “Serv. Assessoria no
Registro Pref/Cart”. Aplicação da tese firmada em sede
recurso repetitivo. Termo inicial do prazo prescricional
que corresponde à data do desembolso. Ação que foi
proposta antes do transcurso do prazo prescricional
trienal. Abusividade da cobrança de taxa Sati ou
congênere quando vinculada à promessa de compra e
venda. Hipótese de serviço de assessoria prestado pela
empresa vendedora para cumprimento de deveres
relacionados ao próprio objeto do contrato. Abusividade
reconhecida, nos termos do art. 51, IV, do Diploma
Consumerista.
Sentença
reformada.
RECURSO
PROVIDO.
A r. sentença (fls. 152/159), cujo relatório se adota,
EXTINGUIU COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, a demanda proposta por Almir
Santos Souza (Justiça Gratuita) e outro em face de MRV Engenharia e
Participações S/A, nos termos do artigo 487, II, do Código de Processo Civil,
condenando a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios fixados em R$ 1.500,00, observado o
benefício da justiça gratuita.

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Inconformada, recorre a parte autora (fls. 161/165)
aduzindo, em síntese, 1) o prazo prescricional deve ser contado a partir da data
do pagamento e não do contrato; 2) a abusividade da taxa de assessoria.
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 170/183).
É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação Judicial”, visando a declaração
de nulidade de cláusula contratual.
Narra a exordial que as partes celebraram instrumento
particular de compra e venda de imóvel, tendo a ré efetuado cobrança de uma
despesa referente a um suposto serviço de despachante, “serv. assessoria no
registro pref/cart””, no valor de R$ 700,00.
Respeitado o entendimento do juízo monocrático, a r.
sentença deve ser reformada.
Sustenta a parte autora/Apelante que a contagem do
prazo prescricional deve ser a partir da data do pagamento das parcelas.
Conforme dispõe o artigo 927, III, do NCPC, este E.
Tribunal deve observar “os acórdãos em incidente de assunção de competência
ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos
extraordinário e especial repetitivos”.
O c. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese,
em sede de recurso repetitivo, REsp 1.551.956/SP, Tema 938: “Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)”.

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No caso dos autos, o “Termo Aditivo ao Contrato de
Promessa de Compra e Venda”, que estabeleceu a prestação de serviço de
assessoria e intermediação, foi firmado em 05/06/2014 (fl. 134/135), com
vencimento da primeira parcela após um mês da subsequente venda. Assim, tem-
se que a primeira parcela venceu em 05/07/2014, sendo esse o termo inicial para
contagem do prazo prescricional.
Nesse sentido, já se decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA.
PRESCRIÇÃO.
INOCORRÊNCIA.
COBRANÇA
ABUSIVA.
RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O termo inicial da prescrição da
pretensão de restituição dos valores pagos por serviço de
assessoria técnico-imobiliária (taxa SATI) é a data do desembolso
e não a da assinatura do contrato. 2. É abusiva a cobrança de taxa
de serviço de assessoria técnico-imobiliária. Precedente vinculante
do Superior Tribunal de Justiça (REsp no 1.599.511/SP - Tema
938). (TJSP; Apelação Cível 1116791-70.2016.8.26.0100;
Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 14a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/06/2020; Data de Registro: 29/06/2020)
CONTRATO
Compra e venda de imóvel
Taxa SATI

Prescrição Termo inicial: pagamento efetivo Prazo trienal (art.
206, § 3o, IV, CC) não verificado com relação a parte dos valores
desembolsados
Ilegalidade da cobrança (tema 938, STJ)

Serviço
específico
de
despachante
não
comprovado

Ressarcimento devido, observada a prescrição trienal
Ação
procedente em parte Sucumbência recíproca Recurso provido
em parte. (TJSP; Apelação Cível 1008405-48.2019.8.26.0032;
Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Foro de Araçatuba - 4a Vara Cível; Data do

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Julgamento: 03/07/2020; Data de Registro: 03/07/2020)
A ação foi proposta em 12/06/2017, portanto, antes do
transcurso do prazo prescricional trienal.
Em relação à legalidade da cobrança da taxa SATI, o c.
STJ firmou o seguinte entendimento, em sede de recursos repetitivos (RESP
1.599.511 tema 938):
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel. (destaquei).
Trata-se de instrumento de venda e compra mediante
financiamento Minha Casa Minha Vida e FGTS, de aquisição de unidade
autônoma, no valor de R$ 135.340,00 (fls. 136/139).
A parte apelada sustenta a legalidade da cobrança do
“Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e venda” (fls. 134/135), no
valor de R$ 700,00, a ser paga em 10 parcelas iguais de R$ 70,00.
Todavia, verifica-se da própria denominação da referida
taxa de Assessoria Financeira que se trata, de fato, da taxa SATI ou congênere,
uma vez que consiste na cobrança de serviços de assessoria vinculada ao

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compromisso de compra e venda do imóvel, devendo ser observado o quanto
decidido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do RESP
1.599.511.
Ademais, não foram trazidos elementos para afastar o
entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça no recurso supra
mencionado, sobre a abusividade dessa cobrança, vinculada à promessa de
compra e venda.
Observe-se, a propósito, que constou do voto proferido
pelo Eminente Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no Recurso Especial
acima mencionado (Resp 1.599.511):
Na realidade, na alienação de unidades autônomas em regime de
incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao
consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui
mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio
contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não
constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como
ocorre com a corretagem.
Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres de
correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva,
tendo em vista a cobrança, a título de serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento de deveres inerentes
ao próprio contrato celebrado. (...)
Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as cláusulas que
obrigam o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do
Código de Defesa do Consumidor.
Ademais, essa assessoria é um serviço que envolve o elemento
confiança (intuitu personae).
Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria técnica
ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros
detalhes relativos à aquisição do imóvel, pode contratar

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diretamente um profissional ou advogado da sua confiança, e não
alguém vinculado à incorporadora.
Manifesta, portanto, a abusividade de qualquer cláusula que
estabeleça a cobrança desse serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI) ou atividade congênere.
Como no caso dos autos, o serviço de assessoria foi
prestado pela própria empresa vendedora para cumprimento de deveres, em
princípio, relacionados ao próprio objeto do contrato, deve ser reputada abusiva
tal cláusula/cobrança, nos termos do art. 51, IV, do Diploma Consumerista.
Assim, deve a r. sentença ser reformada para JULGAR
PROCEDENTE A AÇÃO, declarando-se a abusividade da cobrança da taxa de
assessoria e intermediação, objeto do instrumento de fls. 134/135, condenando-
se a parte ré a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora,
acrescidos de correção monetária de cada desembolso e juros de mora a partir
da citação.
Ante a sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
800,00, já considerados os honorários recursais.
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA