Tribunal: TJSP
Processo: 1017298-58.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel. Indenização por danos materiais. Determinada a restituição de juros de obra em período de mora e a devolução da taxa de atribuição de unidade. Inconformismo da promitente vendedora.

Juros de obra. Restituição do encargo devida quando houver atraso na entrega do imóvel. Precedentes do A. STJ e desta C. 6a Câmara. Controvérsia pacificada

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel. Indenização por danos materiais. Determinada a restituição de juros de obra em período de mora e a devolução da taxa de atribuição de unidade. Inconformismo da promitente vendedora.

Juros de obra. Restituição do encargo devida quando houver atraso na entrega do imóvel. Precedentes do A. STJ e desta C. 6a Câmara. Controvérsia pacificada nesta Corte por meio do IRDR (Tema 4), no qual foi aprovado o Tema 6, considerando ilícito o repasse dos "juros de evolução da obra" ou "taxa de evolução da obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Condenação mantida.

Taxa de atribuição de unidade. Alegada abusividade da cláusula de repasse do encargo ao comprador. Inocorrência. A atribuição de unidades exclusivas é ato jurídico de caráter formal e voluntário dos interessados, não se confundindo com a obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei Federal no 4.591/64. A averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, contida em tal previsão legal, refere-se tão somente àquela realizada na matrícula "mãe" do empreendimento. Possibilidade de reembolso à vendedora, contratualmente estabelecido, de despesa referente aos emolumentos cartorários atinentes à lavratura da escritura definitiva ou à individualização da matrícula com ingresso do título aquisitivo no registro predial. Atendimento aos princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé contratual e da autonomia na manifestação de vontade. Consumidores que se presumem capazes para transigir acerca de direito patrimonial disponível. Precedentes. Condenação à restituição afastada.

Recurso PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000752713
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017298-58.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante WIP
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados GUILHERME
RENATO MONEZI LUCENA, ALEXSANDER PUDO e ROBERTA CORDEIRO
CARDIM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017298-58.2017.8.26.0562 -Voto no 00311C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1017298-58.2017.8.26.0562
Comarca: 5a Vara Cível do Foro de Santos
Magistrada prolatora: Dra. Patricia Naha
Apelante: Wip Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Guilherme Renato Monezi Lucena e Roberta Cordeiro
Cardin
Voto no 00311C
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de
imóvel. Indenização por danos materiais. Determinada a
restituição de juros de obra em período de mora e a devolução
da taxa de atribuição de unidade. Inconformismo da promitente
vendedora.
Juros de obra. Restituição do encargo devida quando houver
atraso na entrega do imóvel. Precedentes do A. STJ e desta C.
6a Câmara. Controvérsia pacificada nesta Corte por meio do
IRDR (Tema 4), no qual foi aprovado o Tema 6, considerando
ilícito o repasse dos "juros de evolução da obra" ou "taxa de
evolução da obra” após o prazo ajustado no contrato para
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de
tolerância". Condenação mantida.
Taxa de atribuição de unidade. Alegada abusividade da
cláusula de repasse do encargo ao comprador. Inocorrência. A
atribuição de unidades exclusivas é ato jurídico de caráter
formal e voluntário dos interessados, não se confundindo com
a obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei Federal
no 4.591/64. A averbação da construção das edificações, para
efeito de individualização e discriminação das unidades,
contida em tal previsão legal, refere-se tão somente àquela
realizada
na
matrícula
“mãe”
do
empreendimento.
Possibilidade de reembolso à vendedora, contratualmente
estabelecido, de despesa referente aos emolumentos cartorários
atinentes
à
lavratura
da
escritura
definitiva
ou
à
individualização da matrícula com ingresso do título aquisitivo

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no registro predial. Atendimento aos princípios da força
obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé
contratual e da autonomia na manifestação de vontade.
Consumidores que se presumem capazes para transigir acerca
de direito patrimonial disponível. Precedentes. Condenação à
restituição afastada.

Recurso PROVIDO EM PARTE.
Trata-se de apelação (fls. 284/294) interposta por Wip
Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Guilherme
Renato Monezi Lucena e Roberta Cordeiro Cardin, nos autos de
ação de restituição de valores pagos a título de juros de obra e de
taxa de atribuição c/c indenização por danos materiais.
Em
primeiro
grau,
os
pedidos
foram
julgados
PARCIALMENTE PROCEDENTES (fls. 274/280) para condenar a
requerida a pagar aos autores, a título de indenização por danos
materiais, os valores correspondentes aos juros de obra
comprovadamente pagos por estes à Caixa Econômica Federal até
o “habite-se” em 22/10/2016 (fls. 245) valores que serão apurados
em fase de liquidação de sentença, bem como a devolver o valor de
R$
1.978,86
pagos
pelos
autores
a
título
de
taxa
de
individualização de unidade, devidamente atualizados desde o
desembolso até o efetivo pagamento pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e juros moratórios de
1% ao mês a contar da citação.
Irresignada, a ré Wip Empreendimentos Imobiliários
Ltda., ora apelante, aduz que é válida a cláusula de tolerância de

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120 dias prevista contratualmente, assim, não há que se falar em
ressarcimento até 13 de julho de 2016
assim os apelados
somente deverão ser ressarcidos dos juros de obra atinentes ao
período a partir de 13 de julho de 2016 (data limite considerando o
prazo de tolerância) até a expedição do “habite-se”.
Afirma que a fase de amortização tem início, conforme
previsão contratual, com o término da construção (cláusula sétima,
parágrafo quinto), o qual não pode ser confundido com a expedição
do “habite-se”. A obra foi concluída em abril de 2016 e as chaves
entregues em maio do mesmo ano. Assim, a Caixa Econômica
Federal deveria ter dado início à amortização desde abril de 2016.
Quanto à taxa de individualização de matrícula, há previsão
contratual na cláusula XVII, trata-se de emolumentos destinados à
transferência da propriedade aos apelados, os quais sempre
tiveram ciência da cobrança da referida taxa. A cobrança em
questão é feita no momento da averbação do “habite-se” do imóvel
e corresponde à unidade pronta, passando o comprador a ter uma
matrícula individualizada e nominal do imóvel.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
299/310).
É o relatório.

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Recebo o recurso de apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
A primeira controvérsia refere-se à condenação da apelante
ao ressarcimento de juros de obra comprovadamente pagos por
estes à Caixa Econômica Federal até o “habite-se” em 22.10.2016
(fls. 245).
Não merece, nesse ponto, reparo a r. sentença, deve ocorrer
a restituição dos juros de obra comprovadamente pagos pelo autor,
correspondente ao período de mora da ré quanto à efetiva entrega
do imóvel. Isso porque representam um encargo cobrado pelo
agente financeiro até a conclusão da construção.
E, caso haja atraso na entrega
como aqui ocorreu -, a
construtora deve ressarcir os valores pagos pelo comprador a título
desta taxa, desde o término do prazo de tolerância até a data da
efetiva disponibilização do imóvel ao comprador (data do “habite-
se”).
A este respeito, recentemente a Colenda Turma Especial do
Direito Privado 1 julgou o INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE
DEMANDA
REPETITIVA
(IRDR)
sob
no
0023203-35.2016.8.26.0000, admitido sob Tema 4 por este E.
Tribunal, em processo de relatoria do Desembargador FRANCISCO

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EDUARDO LOUREIRO, onde restou sedimentado que a ilicitude do
repasse dos “juros de obra” se caracteriza após o prazo ajustado
no contrato para entrega das chaves:
INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS.
TEMAS
RELACIONADOS
AOS
REQUISITOS
E
EFEITOS DO ATRASO DE ENTREGA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
CONSTRUÇÃO. TEMAS APROVADOS PELA
TURMA JULGADORA
(...)
Tema 06 - "É ilícito o repasse dos "juros de
obra", ou "juros de evolução da obra", ou
"taxa de evolução da obra", ou outros
encargos
equivalentes
após
o
prazo
ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído
período de tolerância".
(...)
(TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
0023203-35.2016.8.26.0000;
Relator
(a): Francisco
Loureiro; Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1;
Foro de Piracicaba - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento:
31/08/2017; Data de Registro: 02/10/2017)
Descabida alegação da ré-apelante de que bastaria a
conclusão da obra para que se desse início à amortização do

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financiamento, tendo em vista a essencialidade da expedição do
“habite-se” para que a instituição financeira considere regularmente
concluída a fase de construção (nos moldes da cláusula sétima,
parágrafo quinto, fls. 72).
Quanto ao pedido subsidiário, este já foi acolhido pela r.
sentença, a qual considerou válido o prazo de tolerância de 120
dias previsto contratualmente para entrega do bem: “a data final
para entrega da obra seria em 15/03/2016, com tolerância de 120
dias, ou seja, o prazo limite seria em 13/07/2016” (fls. 276).
Assim, infere-se da própria fundamentação da sentença que
a
condenação
ao
ressarcimento
de
juros
de
obra
comprovadamente pagos por estes à Caixa Econômica Federal até
o “habite-se” em 22.10.2016, tem como termo inicial a data de
13.07.2016. Nada tem-se, pois, a reparar.
Os valores a serem restituídos, conforme consignado por
Juízo A Quo, devem ser alvo de liquidação.
A segunda dissonância refere-se à condenação da ré à
devolução do valor de R$ 1.978,86 pagos pelos autores a título de
taxa de individualização de unidade.
Verifica-se do contrato entabulado entre as partes expressa
disposição contratual acerca de tais despesas:
XVII - DAS DESPESAS.

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17.1 As despesas com a escritura de venda e
compra, bem assim corn aquelas dela decorrentes
(emolumentos,
taxas,
registros,
averbações,
impostos de transmissão (ITBI), especificação e
instituição condominial, etc), de sua respectiva
unidade habitacional, correrão por conta exclusiva
do COMPRADOR. (fls. 122)
Em que pese o quanto disposto contratualmente, entendeu
Juízo A Quo que:
É
fato
que
a
cobrança
de
despesas
de
individualização de matrícula transfere o ônus ao
consumidor dos custos inerentes à atividade própria
de incorporação. Ainda que o repasse esteja
previsto em contrato, tal cláusula é totalmente
abusiva, haja vista que é dever do construtor e
incorporador de fornecer o imóvel absolutamente
preparado para a venda, individualizadas as
matrículas, devendo arcar com as despesas
correspondentes. (fls. 278)
Acerca da “taxa de atribuição de unidade”, respeitado o
entendimento da D. Juíza prolatora da r. sentença, acatei, de forma
expressa, posição à época já defendida pelo Exmo. Des. Vito
Guglielmi, integrante deste Colegiado.
Com efeito, tratando-se de contrato, o princípio da boa-fé
objetiva, como corolário da autonomia da manifestação de vontade
das partes contratantes, deve sempre ser observado, sob pena de,
com base no Código Consumerista, criar-se um verdadeiro direito

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não escrito e não pactuado, em decorrência das interpretações
subjetivas das partes e do próprio Poder Judiciário.
Ora, no caso, a cláusula 17.1 (fls. 122) do contrato firmado
entre as partes dispõem expressamente que todos os impostos,
tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do
imóvel ficariam a cargo do COMPRADOR, sendo que a “Taxa de
Atribuição de Unidade”, representa despesa incluída em tal
previsão.
Trata-se,
na
verdade,
de
reembolso
à
construtora/incorporadora de gastos registrais, decorrentes de
cláusulas contratuais que não podem ser consideradas abusivas,
pois possuidoras de extrema clareza. Como cediço, o que o Código
de Defesa do Consumidor veda é a presença de cláusulas dúbias,
iníquas, omissas ou abusivas (Art. 51, CDC); não a previsão
expressa e clara, como no caso concreto, do repasse ao adquirente
da coisa, mediante reembolso, de despesa específica.
Não se desmemore que os promitentes compradores, salvo
prova em contrário, devem ser considerados maiores e capazes ao
tempo da contratação, sendo que, se não se atentaram ao
conteúdo
de
referidas
cláusulas
quando
subscreveram
o
instrumento, tal omissão somente a eles pode ser imputada. O
arrependimento posterior, consabido, não é causa suficiente de
nulidade do que foi validamente pactuado.

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Logo,
as
despesas
com
emolumentos
cabem
aos
compradores, ante expressa e clara previsão contratual.
E não só por isso.
Aquilo que o art. 44 da Lei Federal no. 4.591/64 impõe ao
incorporador é a averbação da construção e o registro da
especificação do condomínio, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, na matrícula "mãe", in verbis:
Art. 44. Após a concessão do "habite-se"
pela
autoridade
administrativa,
o
incorporador deverá requerer, (VETADO) a
averbação da construção das edificações,
para
efeito
de
individualização e
discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e
danos
que
resultem
da
demora
no
cumprimento dessa obrigação.
Nesse condão, depreende-se que a averbação da construção
das unidades e a abertura de matrícula própria de cada unidade
adquirida pelos consumidores são etapas e processos distintos,
tanto que, se uma unidade permanecer sem alienação, a matrícula
própria pode nunca ser aberta.
Tanto isso é verdade que o ato jurídico de atribuição de
unidades exclusivas é visto como um ato voluntário dos
interessados, jamais imposto por lei ou em decorrência necessária

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da instituição condominial. Neste sentido, destaco excerto de
abalizada doutrina de Flauzilino Araújo dos Santos:
“O
instrumento
de
instituição
e
especificação do condomínio deverá dispor
sobre a atribuição das unidades exclusivas
aos condôminos como forma de divisão,
quando o caso, pois como propõe Marcelo
Terra:
“A atribuição é ato jurídico de caráter
formal e voluntário dos interessados e
jamais imposto por lei ou de decorrência
necessária da instituição condominial.”1
De outro lado, não o fazendo nesse
momento da instituição e especificação
condominial, sujeitar-se-ão a outro ato
formal
para
extinção
do
condomínio
ordinário existente sobre as unidades
autônomas, uma vez que não usaram no
momento oportuno da faculdade prevista na
Lei 4.591/64, pela qual poderiam atribuir a
unidade de uso exclusivo como satisfação
do quinhão de cada condômino, por meio
de instrumento particular.
É que desde o momento da instituição
de condomínio cada unidade autônoma
deverá ser objeto de matrícula própria, nos
termos do art. 227 da Lei 6.015/1973, sendo
necessário figurar, no item proprietários,
todos os nomes dos coproprietários, em
virtude da condição jurídica de titulares de
domínio ordinário coletivo (Lei 4.591/1964,
art. 6o).
1 Terra, Marcelo. Atribuição de unidades autônomas. Trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais
de Registro de Imóveis do Brasil, Blumenau, 1993, pág. 09.

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Daí em diante, a extinção da comunhão
sobre os diversos imóveis implica, à
evidência, permuta das frações ideais
respectivas, fato este gerador do imposto
de
transmissão,
sendo,
ainda,
da
substância do ato, a escritura pública
notarial (CC, art. 108), salvo se não o tenha
feito por erro na emissão, que poderá ser
corrigido mediante retificação e aditamento
do
instrumento
de
instituição
e
especificação do condomínio, que será
averbado na matrícula mãe e registrado em
cada uma das novas matrículas para o
efeito de atribuir domínio exclusivo sobre a
unidade autônoma respectiva.”2
Ou seja, não se pode imputar à apelante a obrigação pelo
pagamento da taxa de atribuição da unidade, pois tal etapa não se
confunde com aquela prevista no art. 44 da Lei de Incorporações
Imobiliárias e, sendo livremente pactuado o repasse de seu
pagamento aos adquirentes, não há que se falar em nulidade de
referida previsão. Neste sentido, já decidiu esta C. 6a Câmara de
Direito Privado, em casos crivados pela analogia:
Compromisso de compra e venda. Taxa 'de
atribuição
de
unidade'.
Restituição.
Descabimento.
Despesa,
a
rigor,
que
consubstancia o reembolso à vendedora,
contratualmente estabelecido, do valor dos
2 Santos, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e incorporações no registro de imóveis : teoria e prática /
Flauzilino Araújo dos Santos. São Paulo : Editora Mirante, 2012, pág. 148.

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emolumentos cartorários atinentes quer à
lavratura da escritura definitiva, quer à
individualização da matrícula e ao ingresso
do título aquisitivo no registro predial.
Valor,
pois,
que
não
comporta
ressarcimento.
Sentença reformada.
Recurso
provido.
(TJSP; Apelação
1006002-23.2018.8.26.0071; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Bauru - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2018;
Data de Registro: 08/10/2018)
Compromisso de compra e venda. Serviço
de
Assessoria
Técnico-Imobiliária.
Restituição. Prescrição. Trienal. Ocorrência.
Demanda
ajuizada
após
o
prazo
prescricional trienal previsto no artigo 206,
§ 3o, inc. Iv do cc. Tese firmada pelo stj em
julgamento de recurso repetitivo. Taxa 'de
atribuição
de
unidade'.
Restituição.
Descabimento.
Despesa,
a
rigor,
que
consubstancia o reembolso à vendedora,
contratualmente estabelecido, do valor dos
emolumentos cartorários atinentes quer à
lavratura da escritura definitiva, quer à
individualização da matrícula e ao ingresso
do título aquisitivo no registro predial.
Valor,
pois,
que
não
comporta
ressarcimento. Sentença mantida. Recurso
improvido. (TJSP;
Apelação
1001565-36.2018.8.26.0071; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Bauru - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/05/2018;
Data de Registro: 03/05/2018)

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Assim, como o dever de informação aos consumidores restou
bem cumprido, em que há cláusula expressa no contrato
transferindo ao compromissário comprador a obrigação de
pagamento ora impugnada, de rigor o provimento do apelo nesse
ponto.
Ademais,
como
bem
salientou
o
Exmo
Des.
VITO
GUGLIELMI, em votos de sua relatoria, “caso o consumidor não
assumisse diretamente o pagamento de tal taxa, seria ela,
provavelmente, inclusa nos custos da transação e a ele repassada
indiretamente, o que, na prática, acabaria por elevar o preço do
imóvel, e quiçá inclusive em montante mais elevado do que o da
própria taxa de individualização, vez que uma das razões para a
transferência do encargo ao consumidor é certamente a redução da
base de cálculo dos tributos incidentes sobre a aquisição da
unidade imobiliária.”3
Desse modo, tenho que a sentença merece reparo para
afastar a condenação da ré à devolução do valor de R$ 1.978,86
pagos pelos autores a título de taxa de individualização de unidade.
3 TJSP; Apelação 1000188-08.2017.8.26.0510; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Rio Claro - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/09/2017; Data de Registro:
01/09/2017.

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Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré afastar a condenação
à devolução do valor de R$ 1.978,86 pagos pelos autores a título
de taxa de individualização de unidade.
Ante o exposto, reconheço a sucumbência recíproca, nos
termos do Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor
e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
15% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora, em favor do
patrono da ré, e em 15% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono dos autores.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
Fls. 314/321; 326/364; 366/374; 375/488; 489/511: Observo
que v. Acórdãos e decisões proferidas em autos diversos, juntados
por ambas as partes, não têm o condão de modificar entendimento
assente desta Relatoria e da Colenda 6a Câmara de Direito Privado.

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RODOLFO PELLIZARI
Relator