Tribunal: TJSP
Processo: 1001492-87.2018.8.26.0128
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores – Compromisso de Compra e Venda – Propositura por compromissária compradora contra promitente vendedora -Pretensão de rescisão do contrato e restituição de todos os valores pagos – Sentença de procedência para rescindir o contrato, condenar a ré a restituição dos valores com retenção de 20%, devendo a autora pagar indenização

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores – Compromisso de Compra e Venda – Propositura por compromissária compradora contra promitente vendedora -Pretensão de rescisão do contrato e restituição de todos os valores pagos – Sentença de procedência para rescindir o contrato, condenar a ré a restituição dos valores com retenção de 20%, devendo a autora pagar indenização pela fruição do bem, no valor correspondente a 0,5% do valor do imóvel por mês de inadimplência – Inconformismo das partes – Pela autora alegando que a restituição deve se dar no percentual de 10% dos valores pagos e requerendo a exclusão da indenização pela ocupação do bem porque não previsto tal hipótese em contrato – Pela ré, alegando que deve ser observada a forma de restituição e fruição, prevista na Lei 13.786/2018, bem como que a sentença deve ser julgada parcialmente procedente porque sucumbente a autora em parte - Retenção de 20% do valor pago que se mostra adequada – Indenização a título de aluguel que não é devida em razão da utilização do imóvel, mas pela sua ocupação sem a contraprestação, o que ocorreu após o inadimplemento - Contrato anterior a entrada em vigor da Lei 13.786/2018 – Inaplicabilidade – Sucumbente em parte a autora a sentença deve ser julgada parcialmente procedente – Recurso da autora desprovido e parcialmente provido o da ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083875
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001492-87.2018.8.26.0128, da Comarca de Cardoso, em que é apelante DAVANZZO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada ELENICE MOREIRA DOS
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da autora e deram provimento em parte ao da ré. V.U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1001492-87.2018.8.26.0128
APELANTE/APELADA: ELENICE MOREIRA DOS SANTOS e DAVANZZO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
JUIZ: HELEN KOMATSU
VOTO No 19.560
APELAÇÃO Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de
Valores Compromisso de Compra e Venda Propositura por
compromissária compradora contra promitente vendedora -
Pretensão de rescisão do contrato e restituição de todos os
valores pagos
Sentença de procedência para rescindir o
contrato, condenar a ré a restituição dos valores com retenção de
20%, devendo a autora pagar indenização pela fruição do bem, no
valor correspondente a 0,5% do valor do imóvel por mês de
inadimplência Inconformismo das partes Pela autora alegando
que a restituição deve se dar no percentual de 10% dos valores
pagos e requerendo a exclusão da indenização pela ocupação do
bem porque não previsto tal hipótese em contrato Pela ré,
alegando que deve ser observada a forma de restituição e fruição,
prevista na Lei 13.786/2018, bem como que a sentença deve ser
julgada parcialmente procedente porque sucumbente a autora em
parte - Retenção de 20% do valor pago que se mostra adequada
Indenização a título de aluguel que não é devida em razão da
utilização
do
imóvel,
mas
pela sua ocupação sem a
contraprestação, o que ocorreu após o inadimplemento - Contrato
anterior a entrada em vigor da Lei 13.786/2018 Inaplicabilidade
Sucumbente em parte a autora a sentença deve ser julgada
parcialmente procedente
Recurso da autora desprovido e
parcialmente provido o da ré.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pela MM. Juíza da Vara Única da Comarca de Cardoso, em Ação de Rescisão
Contratual cumulada com Restituição de Valores, proposta por ELENICE MOREIRA
DOS SANTOS contra DAVANZZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
que julgou a ação procedente para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes,

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condenando a ré na restituição à autora das quantias pagas de uma só vez, corrigidas
monetariamente pela Tabela Prática do TJ/SP a contar de cada desembolso e com juros de
1% (um por cento) desde o trânsito em julgado, ressalvada a retenção pela ré de 20%
(vinte por cento) da totalidade dos valores pagos e de 0,5% (meio por cento) do valor do
imóvel por mês de inadimplência, a título de indenização pela fruição, em razão da
sucumbência, a ré arcará com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído.
Apela a autora, pleiteado a parcial reforma da
sentença para que a retenção seja de 10% (dez por cento) sobre o total pago, aduzindo,
ainda, sobre a inexigibilidade da taxa de fruição, porquanto não prevista em contrato.
Apela a ré, aduzindo que a sentença deve ser
corrigida, pois a ação foi julgada parcialmente procedente, não integralmente procedente,
devendo ser compensados os honorários advocatícios, afirmando que o percentual a ser
restituído deve ser de 25% dos valores pagos pela autora, devendo ser aplicada a Lei
13.786/2018, mais a fruição de 0,5% ao mês, excluindo-se a comissão de corretagem e os
tributos do imóvel, devendo ser parcelados os valores da devolução. Invoca o princípio da
causalidade para que a autora arque com o pagamento da sucumbência.
Recursos tempestivos, isento de preparo pela autora,
preparado pela ré e contrarrazoado somente pela autora.
É o breve relatório do necessário.
Trata-se de ação proposta pela autora contra a ré,
objetivando a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda junto a fls. 20/24,
bem como a restituição de todos os valores pagos.
Pois bem.

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Sem razão a autora ao se insurgir contra a parte da
sentença que determinou a retenção em favor da ré no importe de 20% (vinte por cento)
dos valores pagos.
Isto porque, ainda que reconhecido que a rescisão
contratual se deu por culpa exclusiva da autora, a retenção de 20% (vinte por cento) das
parcelas pagas não se mostra abusiva.
É certo que a ré possui o direito de reter parte do valor
recebido para suprir os gastos por ela suportados em virtude do negócio jurídico que restou
infrutífero. Contudo, as despesas com impostos e outros valores relacionados com o custo
do negócio, que estão embutidos no preço do imóvel, serão arcados pelos novos
proprietários do bem, após sua comercialização, de maneira que se justifica a retenção pela
apelada.
Ademais, a retenção no percentual de 20% (vinte por
cento) do valor pago, é suficiente para atender a compensação das despesas efetuadas pela
ré e evitar o seu enriquecimento sem causa, não havendo assim, o que se falar em
majoração ou redução de tal percentual.
E, não há o que se falar em aplicação do disposto na
Lei n.o 13.786/2018, alegado pela ré, uma vez que esta só é aplicável aos contratos firmado
após a sua vigência, o que não é o caso dos autos.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados proferidos
por este Egrégio Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Embargante sustenta que
o compromisso previu regras claras para retenção de valores
em caso de rescisão. Omissão quanto à vigência do art. 67-A,

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§5o da lei 4.591/64 alterada pela lei 13.786/18. Cabível a
retenção do sinal. Descabimento. A decisão foi expressa ao
reconhecer a abusividade da cláusula de prevê a retenção. O
contrato de compromisso de venda e compra foi subscrito antes
da vigência da Lei no 13.786/18, razão por que se afigura
inaplicável a aludida norma. Foi admitida a retenção do sinal.
Motivação contrária aos interesses da parte não é apta a
ensejar embargos de declaração. Embargos rejeitados.”
(Embargos de Declaração no 1013759-44.2018.8.26.0564/50000, 5a
Câmara de Direito Privado, Relator JAMES SIANO, J.
11.07.2019).
“Embargos de declaração. Omissão não caracterizada. Lei no
13.786/18 (Lei do Distrato) que não se aplica a contratos
celebrados antes do início de sua vigência desnecessária
qualquer menção aos dispositivos legais por ela inseridos na
Lei no 4.591/64. Embargos rejeitados.”(Embargos de Declaração
no 1049950-51.2016.8.26.0114/50000, 9a Câmara de Direito
Privado, Relator PIVA RODRIGUES, J. 10.06.2019).
Sem razão, também, a autora ao se insurgir contra a
indenização pela ocupação indevida do imóvel, fixada na sentença a partir da mora, pois
tal indenização não é devida em razão da utilização do imóvel, mas pela sua ocupação de
forma indevida, ou seja, sem a devida contraprestação, o que ocorreu a partir da
inadimplência da adquirente.
Com efeito, embora não haja previsão contratual

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acerca da indenização relativa a fruição do bem, é dever da autora indenizar a ré da
ocupação indevida do bem, sob pena da configuração do enriquecimento sem causa, não
admitido pelo ordenamento jurídico brasileiro.
Por outro lado, há que se dar razão a ré no que se ao
resultado do julgamento, pois a ação deve ser julgada parcialmente procedente, eis que a
autora foi sucumbente em relação ao pagamento pela fruição do bem, alterando, assim o
ônus da sucumbência, devendo cada parte arcar com metade das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da
condenação ao patrono da parte contrária, observada a gratuidade concedida a autora.
Registre-se, por fim, que o contrato celebrado entre as
partes não prevê o pagamento de comissão de corretagem, de forma que incabível sua
restituição.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso da autora
e dou parcial provimento ao recurso da ré apenas para alterar o resultado do julgamento,
julgando a ação parcialmente procedente para: (i) declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes, que retornarão ao status quo ante, tornando definitiva ainda a tutela de
urgência; (ii) condenar a requerida na restituição à autora das quantias pagas de uma só
vez, corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJ/SP a contar de cada desembolso
e com juros de 1% desde o trânsito em julgado, ressalvada a retenção pela ré de 20% da
totalidade dos valores pagos e de 0,5% do valor do imóvel por mês de inadimplência, a
título de indenização pela fruição, conforme fundamentação.
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte
deverá arcar com metade das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação ao patrono da parte contrária,

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observada a gratuidade concedida a autora.

JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator