Tribunal: TJSP
Processo: 1037708-37.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Despesas condominiais. Embargos à execução de título extrajudicial.
Gratuidade de justiça. Benefício revogado na sentença. Revogação mantida.
Título executivo extrajudicial. Apresentação pelo condomínio de prova documental suficiente para conferir ao crédito buscado na execução as necessárias certeza, liquidez e exigibilidade. Alegação de irregularidade na constituição dos títulos executivos.

Ementa:
Despesas condominiais. Embargos à execução de título extrajudicial.
Gratuidade de justiça. Benefício revogado na sentença. Revogação mantida.
Título executivo extrajudicial. Apresentação pelo condomínio de prova documental suficiente para conferir ao crédito buscado na execução as necessárias certeza, liquidez e exigibilidade. Alegação de irregularidade na constituição dos títulos executivos. Rejeição. Eventual excesso do valor exigido que não retira a força executiva do título, ensejando apenas o abatimento do montante excedente.
Excesso de execução. Ocorrência. Quotas condominiais atinentes aos meses de abril, maio e setembro de 2016 exigidas em valores superiores àqueles aprovados nas respectivas assembleias. Justificativa para a diferença a maior apresentada apenas em sede recursal. Não conhecimento.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000030186
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037708-37.2018.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANA PAULA
PIATIKOSKI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AIRPORT
SUÍTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 35.262
APELAÇÃO No 1037708-37.2018.8.26.0002
COMARCA: SÃO PAULO - FORO REG. DE SANTO AMARO
APTE.: ANA PAULA PIATIKOSKI
APDO.: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AIRPORT SUITES
JUÍZA
PROLATORA
DA
SENTENÇA:
FABIANA
FEHER
RECASENS
Despesas condominiais. Embargos à execução de título
extrajudicial.
Gratuidade de justiça. Benefício revogado na
sentença. Revogação mantida.
Título executivo extrajudicial. Apresentação
pelo condomínio de prova documental suficiente para
conferir ao crédito buscado na execução as necessárias
certeza,
liquidez
e
exigibilidade.
Alegação
de
irregularidade na constituição dos títulos executivos.
Rejeição. Eventual excesso do valor exigido que não
retira a força executiva do título, ensejando apenas o
abatimento do montante excedente.
Excesso de execução. Ocorrência. Quotas
condominiais atinentes aos meses de abril, maio e
setembro de 2016 exigidas em valores superiores
àqueles
aprovados
nas
respectivas
assembleias.
Justificativa para a diferença a maior apresentada
apenas em sede recursal. Não conhecimento.
Recurso parcialmente provido.
Condômina
apela
da
respeitável
sentença de fls. 454/457, cujo relatório se adota, que revogou o benefício de
gratuidade de justiça a ela concedido e julgou improcedentes os embargos por
ela opostos à execução de crédito condominial movida pelo condomínio.
Sustenta, em resumo, o não cabimento da revogação da gratuidade de justiça
e, subsidiariamente, pugna pelo restabelecimento do benefício. Acena com
irregularidade na representação processual do apelado. Alega ausência de

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título executivo, aduzindo que impugnou a validade das atas de assembleia
juntadas aos autos e que há comprovação apenas do título relativo à
assembleia geral extraordinária realizada em 02.04.2016, que instituiu taxa
extraordinária em valor inferior ao executado. Argumenta que os títulos
executivos foram constituídos irregularmente, porque relativos a taxas
condominiais instituídas com fundamento em desequilíbrio financeiro da
atividade hoteleira e oriundos de deliberações emanadas de voto de maioria
viciada e eivadas de conflito de interesses, ante a substancial diferença do
total dos condôminos aderentes ao sistema de pool de locações (poolistas) em
relação aos não aderentes (não poolistas). Afirma, ainda, prescrição no
tocante à quota condominial vencida em 28.06.2012 e que há excesso de
execução. Pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso e aos
embargos à execução.
Recurso regularmente processado, com
resposta.
É o relatório.
A
respeitável
sentença
recorrida
substancialmente conferiu adequada solução à lide, apenas comportando
ligeiro retoque, consoante adiante se verá.
Inicialmente, tem-se que o pleito de
atribuição de efeito suspensivo ao recurso restou prejudicado, porquanto já
concedido tal efeito por ocasião do julgamento do pedido de tutela provisória
no 2213451-16.2019.8.26.0000, confirmado pelo órgão colegiado no
julgamento do agravo interno no 2213451-16.2019.8.26.0000/50000.
A insurgência recursal atinente à
revogação dos benefícios da gratuidade de justiça ficou superada pela decisão
de fls. 524 que, à vista dos documentos constantes dos autos, indeferiu o

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pedido de restabelecimento da benesse.
No
que
toca
à
alegação
de
irregularidade na representação processual do apelado, verifica-se que a
mácula foi devidamente sanada com a juntada de instrumento de procuração
de fls. 398.
A arguição de inexistência de título
executivo não merece guarida, porquanto juntadas cópias das assembleias nas
quais as despesas condominiais executadas no presente feito foram
aprovadas, estando a fls. 202/207, 76/87 e 241/245 dos autos da execução as
atas das assembleias gerais extraordinárias realizadas, respectivamente, em
14.06.2012, 02.04.2016 e 10.09.2016.
Observa-se que a decisão que rejeitou a
exceção de pré-executividade consignou expressamente que o recorrido
“trouxe aos autos cópias das atas a fim de comprovar o
embasamento da presente execução” (fls. 255 dos autos da execução),
decisão da qual a recorrente foi regularmente intimada, não se vislumbrando,
portanto, prejuízo ao direito de defesa que possa ter decorrido da juntada dos
documentos referentes a duas das assembleias acima aludidas posteriormente
ao ajuizamento da execução.
Vale lembrar que o Código de Processo
Civil vigente atribui ao “crédito referente às contribuições
ordinárias
ou
extraordinárias
de
condomínio
edilício,
previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia
geral, desde que documentalmente comprovadas” a natureza de título
executivo extrajudicial (art. 784, inciso X).
E, no caso concreto, as atas das
assembleias acostadas ao feito conferem ao crédito buscado pelo condomínio
as necessárias certeza, liquidez e exigibilidade, sendo oportuno deixar

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assentado que eventual excesso do valor exigido, tendo em vista aquele
aprovado, não retira a força executiva do título, ensejando apenas o
abatimento do montante excedente.
A tese de que os títulos executivos
foram constituídos irregularmente não comporta acolhida, pois a assertiva de
que as taxas condominiais foram instituídas por deliberações emanadas de
voto de maioria viciada e eivadas de conflito de interesses, com o intuito de
sanar o desequilíbrio financeiro decorrente da atividade hoteleira que não
beneficia a apelante (por não ter ela aderido ao sistema de pool de locações),
desacompanhada de decisão que declare a invalidade dessas deliberações, não
tem o condão de afastar a exigibilidade das taxas aprovadas.
Imperioso registrar que a regularidade
da aprovação do rateio condominial atinente às quotas condominiais ora
executadas não pode ser analisada na presente demanda, por se tratar de
questão que ultrapassa seus contornos.
Quanto à arguição de prescrição da
pretensão ao recebimento da quota condominial vencida em 28.06.2012, não
assiste razão à recorrente, eis que a demanda foi ajuizada em 28.06.2017, ou
seja, no termo final do prazo quinquenal (Código Civil, art. 206, § 5o, I),
sendo irrelevante que a ata da assembleia em que foi aprovado o rateio
relativo a essa despesa tenha sido juntada aos autos posteriormente.
De outra banda, acolhe-se em parte a
alegação de excesso de execução.
Com efeito, consoante se extrai do
demonstrativo de débito que acompanhou a inicial da execução e dos demais
demonstrativos anexados ao processo executivo (fls. 70, 126 e 260), o
condomínio busca o recebimento das despesas condominiais vencidas em

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28.06.2012, no valor de R$ 1.864,18, 20.04.2016 e 05.05.2016, ambas no
valor de R$ 866,00, 10.06.2016, no valor de R$ 645,83, e 25.09.2016, no
valor de R$ 655,98.
No que toca à quota condominial
vencida em 28.06.2012, inexiste dúvida quanto à exigibilidade do valor de R$
1.864,18, visto que se trata da quantia aprovada a título de rateio
extraordinário na assembleia geral extraordinária realizada em 14.06.2012,
conforme item 2 dos temas discutidos naquela reunião (fls. 205 dos autos da
execução).
Com relação às quotas condominiais
atinentes a abril, maio e junho de 2016, verifica-se que, na assembleia geral
extraordinária realizada em 02.04.2016, restou aprovado o rateio de
contribuição extraordinária por três meses, nos valores de R$ 426,00, para a
unidade da torre hotel, e R$ 646,00, para a unidade da torre suíte (fls. 78 da
execução), montantes diversos daqueles lançados no cálculo que acompanhou
a inicial da execução, em que foi indicada a quantia de R$ 866,00 nos meses
de abril e maio e, para junho de 2016, foram apontados dois valores, ambos
pagos parcialmente, sendo R$ 645,83 para a taxa extraordinária e R$
1.513,00 para a taxa ordinária.
Como os valores admitidos como
quitados no mês de junho de 2016 somam exatamente R$ 1.513,00, conclui-
se que o cálculo juntado a fls. 260 apenas sanou equívoco constante do
cálculo de fls. 70, passando a considerar integralmente paga a quota
condominial ordinária e totalmente inadimplida a quota condominial
extraordinária (R$ 645,83), esta em valor bem próximo daquele aprovado em
assembleia (R$ 646,00).
E, ausente demonstração cabal da

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correção do valor exigido nos meses de abril e maio de 2016 (R$ 866,00), o
que se faz necessário no processo executivo, que exige a comprovação da
certeza, liquidez e exigibilidade do crédito exequendo, acolhe-se a tese de
excesso de execução, determinando-se que seja adotada como devida nos
meses de abril e maio de 2016 a quantia aprovada em assembleia, qual seja,
R$ 646,00.
Cumpre registrar que as justificativas
apresentadas pelo apelado em suas contrarrazões a fls. 492/494, de que o
montante de R$ 866,00 seria o somatório da taxa extraordinária de R$ 646,00
com o aumento de 17% sobre a taxa ordinária, não comportam conhecimento,
por se tratarem de verdadeira inovação, tendo em vista que não foram elas
arguidas por ocasião da impugnação à matéria abordada nos embargos à
execução, de modo que não foram sequer objeto de contraditório e,
tampouco, de análise pela i. Magistrada prolatora da sentença, sendo vedada
sua apreciação em sede recursal, sob pena de supressão de instância.
Outrossim, a exigibilidade da quota
condominial extraordinária vencida em 25.09.2016 está devidamente
alicerçada pela ata da assembleia geral extraordinária realizada em
10.09.2016 (fls. 241/245 dos autos da execução), mas não no valor
pretendido pelo exequente (R$ 655,98), tendo em vista que a importância
aprovada foi de R$ 516,00.
E, novamente, o apelado inova ao
alegar apenas em contrarrazões que o valor aprovado seria linear por
apartamento e que, “para rateio das taxas condominiais, utilizou-
se como parâmetro a fração ideal de cada apartamento, sendo
0,397451 para os apartamentos da torre hotel e 0,602549 para
os apartamentos da torre suítes, conforme se verifica no
cálculo do rateio do valor de R$ 655,98, para os apartamentos

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da torre suítes” (fls. 494/495). Assim, tal justificativa também não será
conhecida, evitando-se indevida supressão de um grau de jurisdição.
Conclusivamente,
a
r.
sentença
recorrida comporta parcial reforma, apenas para reconhecer a existência de
excesso de execução e determinar que sejam adotados os valores de R$
646,00, para as quotas condominiais atinentes aos meses de abril e maio de
2016, e de R$ 516,00 para a quota condominial referente ao mês de setembro
de 2016, modificações que importam no parcial acolhimento dos embargos à
execução, sem alteração da distribuição das verbas sucumbenciais, tendo em
vista o decaimento mínimo do embargado.
Por fim, tendo em vista que não se
entrevê a presença dos requisitos exigidos para a concessão da tutela
provisória, fica indeferido o pleito de atribuição de efeito suspensivo aos
embargos à execução (CPC, art. 919, § 1o). Assim, desde que observados os
termos nos quais o presente apelo está sendo parcialmente provido, a
interposição de recurso contra este acórdão não ensejará a suspensão da
execução.
Diante
do
exposto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso, para acolher em parte os embargos à execução, nos
termos acima indicados.
CESAR LACERDA
Relator