Tribunal: TJSP
Processo: 1006372-92.2015.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Comissão de corretagem – Devolução de valor - Legitimidade passiva da incorporadora/vendedora – Entendimento de recurso repetitivo – Responsabilidade solidária da interveniente – Art. 7o, parágrafo único, do CDC – Rés não provaram que o autor foi previamente informado sobre a cobrança de comissão de corretagem - Adoção de tese firmada pelo STJ em

Ementa:
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Comissão de corretagem – Devolução de valor - Legitimidade passiva da incorporadora/vendedora – Entendimento de recurso repetitivo – Responsabilidade solidária da interveniente – Art. 7o, parágrafo único, do CDC – Rés não provaram que o autor foi previamente informado sobre a cobrança de comissão de corretagem - Adoção de tese firmada pelo STJ em sede de recurso repetitivo – Taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) - Cobrança abusiva, conforme tese do STJ (REsp 1.599.511-SP) – Restituição devida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227253
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1006372-
92.2015.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que são apelantes CAA SPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CSC 41 PARTICIPAÇÕES LTDA,
são apelados MARCO ANTONIO PILOTO e APARECIDA FERNANDA DA SILVA
AMADEU PILOTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 31 de março de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006372-92.2015.8.26.0269 -Voto no 1382
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Apelação Cível no 1006372-92.2015.8.26.0269
Apelantes: Caa Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda e Csc 41 Participações Ltda
Apelados: Marco Antonio Piloto e Aparecida Fernanda da Silva Amadeu Piloto
Comarca: Itapetininga
Voto no 1382
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel –
Comissão de corretagem – Devolução de valor - Legitimidade
passiva da incorporadora/vendedora – Entendimento de recurso
repetitivo – Responsabilidade solidária da interveniente – Art. 7o,
parágrafo único, do CDC – Rés não provaram que o autor foi
previamente informado sobre a cobrança de comissão de
corretagem - Adoção de tese firmada pelo STJ em sede de recurso
repetitivo – Taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) -
Cobrança abusiva, conforme tese do STJ (REsp 1.599.511-SP) –
Restituição devida – Recurso não provido.
Apelação
contra
sentença
que
condenou
as
rés,
solidariamente, à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de
serviços de assessoria técnico-imobiliário (SATI).
Sustentam as rés-apelantes que são partes ilegítimas em
relação ao pedido de restituição do valor da comissão de corretagem, insistindo que o
pagamento é de responsabilidade do comprador, conforme previsão contratual. Também
asseveram que o serviço de assessoria foi devidamente prestado.
Recurso tempestivo, com preparo e contrarrazões (fls.
570/577).
É o relatório.
Inicialmente, afasta-se a preliminar de ilegitimidade das rés,
que figuraram no contrato como incorporadora/vendedora e interveniente (fls. 13, 73 e

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133).
Aliás, o STJ firmou entendimento pela legitimidade da
incorporadora, conforme segue:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS
DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad
causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora,
para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência
desses
encargos
ao consumidor. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-
se a preliminar de ilegitimidade.” (REsp 1.599.511/SP).
E a responsabilidade solidária da interveniente, no caso, é
reconhecida por força do disposto no art. 7o, parágrafo único, do CDC.
Sobre a comissão de corretagem, a matéria foi objeto de
análise pelo Superior Tribunal de Justiça em procedimento de recurso repetitivo, que
passou a adotar a seguinte tese:
(...)2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade

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autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
(tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). (...) (REsp
n° 1.551.951/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24.08.2016)
No caso, as rés não provaram que o autor foi previamente
informado sobre a cobrança de comissão de corretagem.
Observe-se que o contrato não destacou a cobrança de
comissão de corretagem, nem informou o seu valor (fls. 16/17, 76/77 e 136/137).
Além disso, a cláusula 4.1.1 do contrato não atende aos
requisitos do recurso repetitivo acima mencionado, na medida em que não informa
expressamente o valor da comissão de corretagem (fls. 41, 101 e 157).
A cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI) é abusiva, conforme tese firmada pelo STJ em sede de recurso
repetitivo (REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016):
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Nessas condições, fica mantida a sentença recorrida.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de recurso,
majora-se a verba honorária devida ao advogado do autor para 17% sobre o valor da
condenação (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso, mantendo-se a r. sentença de primeiro grau, pelos seus próprios fundamentos.
Benedito Antonio Okuno
Relator