Tribunal: TJSP
Processo: 1004833-46.2019.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Planos de saúde
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização por danos materiais e morais. Alegação de culpa da promitente vendedora pela não manutenção da avença. Inocorrência. Impossibilidade de atribuição de culpa a promitente vendedora pela não obtenção de financiamento. Clareza da cláusula 4.1.4 que trata sobre o financiamento imobiliário orientando os compradores que tal linha de crédito depende o

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização por danos materiais e morais. Alegação de culpa da promitente vendedora pela não manutenção da avença. Inocorrência. Impossibilidade de atribuição de culpa a promitente vendedora pela não obtenção de financiamento. Clareza da cláusula 4.1.4 que trata sobre o financiamento imobiliário orientando os compradores que tal linha de crédito depende o preenchimento das exigências do agente financeiro. Retenção de 20%. Majoração. Inviável. Patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Medida que se impõe adequada.

Recursos desprovidos, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000899537
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004833-46.2019.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e VIVIANE DUTRA VERGA DIAS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004833-46.2019.8.26.0077 -Voto no 27821 – BIRIGUI - DJFM
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VOTO No: 27.821
APEL. No: 1004833-46.2019.8.26.0077
COMARCA: FORO DE BIRIGUI
ORIGEM: 3a VARA CÍVEL
JUÍZA DE 1a INST.: CASSIA DE ABREU
APTES. /APDOS: VIVIANE DUTRA VERGA DIAS E OUTRO E MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S.A.
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização por
danos materiais e morais. Alegação de culpa da promitente
vendedora pela não manutenção da avença. Inocorrência.
Impossibilidade de atribuição de culpa a promitente
vendedora pela não obtenção de financiamento. Clareza da
cláusula 4.1.4 que trata sobre o financiamento imobiliário
orientando os compradores que tal linha de crédito depende o
preenchimento das exigências do agente financeiro. Retenção
de
20%.
Majoração.
Inviável.
Patamar
aplicado
em
consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender
com o objetivo de cobrir despesas administrativas de
publicidade e formalização de contrato. Medida que se impõe
adequada.
Recursos desprovidos, com observação.

Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de
fls. 225/227 que, julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos materiais
e morais movida por Viviane Dutra Verga Dias e José Eduardo Dias contra MRV
Engenharia e Participações S/A, para o fim de declarar rescindido o contrato, condenando a
ré a devolver aos autores, em parcela única, 80% (oitenta por cento) do montante total
pago, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP, a partir de cada desembolso e
juros legais de mora, contados do trânsito em julgado, nos termos do art. 487, inciso I, do
CPC.
Em razão da sucumbência mínima da ré, os autores suportarão o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
800,00, observando-se a concessão da gratuidade da justiça.

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Os autores apelam (fls. 230/238) sustentando culpa exclusiva da ré
pela não aprovação do financiamento para aquisição do imóvel. Pretendem a condenação
da ré ao pagamento de indenização por danos morais em razão dos transtornos
experimentados.
Pleiteiam pelo provimento recursal.
Apela a ré (fls. 247/253) pretendendo a majoração do percentual de
retenção para o patamar de 50% do valor total pago no contrato.
Recursos processados, preparado e dispensado de preparo o apelo
dos autores em razão da gratuidade da justiça, tempestivos e respondidos (fls. 260/263 e
fls. 273/279).
É o relatório.
Viviane Dutra Verga Dias e José Eduardo Dias ajuizaram ação de
indenização por danos materiais e morais em face de MRV Engenharia e Participações S/A
alegando, em resumo, que firmaram com a ré compromisso de compra e venda do imóvel
descrito na inicial.
Alegam que efetuaram o pagamento do sinal e, através do corretor,
soube que o financiamento havia sido aprovado.
Contudo, algum tempo depois, receberam notícia em sentido
contrário.
Diante disso, procuraram a ré, a fim de reaver o valor pago.
No entanto, a ré lhe garantiu a devolução somente após a venda do
imóvel.
Sustentou a nulidade da cláusula contratual que impede o
consumidor de recuperar o valor pago. Concluiu que sofreu danos materiais e morais.
Por fim, pediram a procedência, para que seja a ré condenada ao
pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 50.000,00 e por danos
materiais, no valor de R$ 3.678,20.
Citada, a ré apresentou contestação (fls. 56/70) alegando, em
síntese, que o financiamento foi negado uma vez que não conseguiu a autora comprovar
renda. Afirmou que não pode ser responsabilizada pelo insucesso do financiamento.

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Sustentou que os termos do distrato oferecido não são abusivos e que os autores devem
arcar com a responsabilidade pela rescisão.
Pretende a retenção de 50% do valor pago, já que não efetuaram os
autores o pagamento mínimo para ressarcir seus gastos. Negou a ocorrência dos danos.
Pediu a improcedência.
Sobreveio a sentença de fls. 225/227:
“(...) A culpa pela rescisão pertence à autora, que não obteve aprovação
no
financiamento para dar continuidade ao pagamento do valor ajustado.
Atribuída a culpa aos autores, ainda assim, faz jus à restituição de parte
do que pagaram. Conforme mencionado acima, apenas parte do valor
pago pode ser retido, nos precisos termos das Súmulas 1, 2 e 3 do
Tribunal de Justiça de São Paulo, Seção de Direito Privado. Confira-se:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula 2: A
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula 3: Reconhecido que
o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.
A devolução de oitenta por cento do valor pago representa o equilíbrio
do contrato, celebrando-se o princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa. (...)”.
Os recursos não comportam provimento.
A leitura atenda dos autos não permite concluir que a rescisão do
contrato se deu por culpa exclusiva da requerida.
A própria documentação acostada pelos autores dá conta de que
cabia aos compradores a inteira responsabilidade de tomada de providências para aquisição
do crédito, não cabendo, de per si, a inversão automática, do ônus probatório apenas por se
tratar de relação consumerista (cláusula 4.1.4, cf. fl. 28).
Desta forma, inviável atribuir culpa à ré pela não obtenção do
financiamento.
Nessas condições, lícita a restituição parcial das mensalidades
amortizadas no período de pagamento, em parcela única, Súmula n.o 02 do TJSP,
devolvendo os contratantes ao status “quo ante”, ressalvando que devem arcar com gastos

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administrativos inerentes à aquisição do imóvel.
Frise-se, os autores assumiram, por livre e espontânea vontade a
compra do imóvel objeto dos autos, contudo diante da não liberação do financiamento
imobiliário sobreveio a rescisão do contrato de compra e venda, fato revelado pela
documentação acostada.
Sendo dos adquirentes a iniciativa de desistência do contrato, esta
C. Câmara em casos similares permite a retenção para 20% dos valores pagos que melhor
atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, compensando os gastos
advindos com a frustração do negócio.
Nesse sentido:
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Inadimplemento dos compradores. Cláusula contratual
5.6.1 abusiva. Art. 51 do CDC. O percentual de retenção de 20% se
mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes
da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela
jurisprudência em casos semelhantes. JUROS MORA. Decorrentes de
lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, em virtude da mora do
adquirente. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Verba honorária
arbitrada de acordo com o art. 85, §2o, CPC. Recurso parcialmente
provido. (TJSP; Apelação 1051083-39.2017.8.26.0100; Relator (a): J.B.
Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2018; Data de
Registro: 14/03/2018).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Compradores que
pleiteiam a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a
culpa dos autores, caracterizada a sua desistência do negócio -
Restituição das parcelas pagas Admissibilidade Direito da vendedora
ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio Previsão
contratual excessiva e abusiva Entendimento jurisprudencial que o
percentual da retenção já engloba tanto as despesas administrativas
quanto a cláusula penal Majoração da retenção para 20% (vinte por
cento) do montante pago, que cobre razoavelmente as despesas

Devolução de 80% (oitenta por cento) em única parcela cumprindo a
efetiva correção a partir de cada desembolso pela Tabela Prática deste
Egrégio Tribunal - Sentença, em parte, reformada
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1048538-
93.2017.8.26.0100; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 43a Vara Cível; Data do
Julgamento: 27/02/2018; Data de Registro: 27/02/2018).
Em razão da manutenção do julgado, aplica-se ao caso, a regra do
art. 85, §11 do Código de Processo Civil, e por conta majoro a verba honorária devida ao

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patrono da requerida definitivamente para R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) e fixo a verba
honorária devida ao patrono dos autores em R$ 500,00 (quinhentos reais), considerando o
trabalho desenvolvido em sede recursal, observando-se a gratuidade da justiça concedida.
Finalmente,
apenas
para
evitar
futuros
questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdição,
todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de modo
fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo de todos os
argumentos elaborados pelas partes.
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO aos recursos, nos termos alinhavados.
COELHO MENDES
Relator