Tribunal: TJSP
Processo: 1028917-82.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-22
Data de publicação: 2020-08-22

Ementa:
Compra e venda de imóvel. Ação de restituição de valores com pedido cumulado de indenização por atraso na entrega do imóvel. Devolução determinada na sentença que se impunha. Regime de dobra inaplicável no caso concreto. Indenização pelo atraso na entrega da obra devida, correspondente a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000670308
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1028917-82.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes GAFISA
S/A e GAFISA SPE-110 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado
EMERSON ROMAO XAVIER DA GRACA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 22 de agosto de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO
1028917-82.2017.8.26.0562
APELANTES
Gafisa S.A e outro
APELADO
Emerson Romão Xavier da Graça
COMARCA
Santos 12a Vara Cível
VOTO No 38.239
EMENTA Compra e venda de imóvel. Ação de
restituição de valores com pedido cumulado de indenização por atraso na
entrega do imóvel. Devolução determinada na sentença que se impunha.
Regime de dobra inaplicável no caso concreto. Indenização pelo atraso
na entrega da obra devida, correspondente a 0,5% do valor do contrato
por mês de atraso. Recurso parcialmente provido.
Sentença cujo relatório se adota julgou parcialmente
procedente ação proposta por adquirente de imóvel com o fim de compelir a
vendedora e a corré a lhe devolver em dobro valores suportados em face do
atraso na obtenção de financiamento, montante cobrado a título de INCC,
comissão de corretagem e taxa SATI, assim como a pagar indenização pelo
atraso na entrega da obra, por danos morais e perda de uma chance.
As rés apelam e pedem seja cassada a
condenação à devolução de valores e ao pagamento de indenização a título
de lucros cessantes pelo atraso na obra e, secundariamente, seja reduzido o
valor dessa verba.
Para tanto elas afirmam que não houve cobrança
indevida ou “fora dos moldes contratualmente previstos” a justificar a

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devolução de valores e que tampouco era caso de se deferir indenização por
lucros cessantes, eis que não revelados danos dessa ordem.
As recorrentes salientam, a propósito, que o só fato
de ter havido atraso na entrega do imóvel não gerava dever de indenizar, eis
que para isso o comprador havia de comprovar os lucros cessantes, sendo
que, ademais, a indenização nem é devida quando o atraso decorre de caso
fortuito ou força maior, como na espécie ocorreu.
Por fim, as apelantes afirmam que, a se manter a
condenação, a devolução de valores deve se dar de forma simples, dada a
ausência de má-fé na cobrança, e que a indenização por lucros cessantes
deve ser reduzida a “0,3% sobre o valor de contrato, sob o período contado
desde o dia subsequente ao término do prazo de tolerância até a data de
expedição do Auto de Conclusão da Obra”.
Recurso regularmente processado e respondido.
É o relatório.
Como se vê nos autos, o apelado ajuizou a ação
sob a assertiva de que adquiriu da primeira ré apartamento em construção e
que a obra ficou pronta depois do prazo prometido, sendo que por culpa das
rés o autor não obteve o financiamento com o qual pagaria certa parcela do
preço, tendo em face disso arcado com encargos de mora.
O autor alegou, ainda, que foi indevidamente
cobrado por valor atualizado pelo INCC no período que excedeu o previsto
para a entrega da obra, assim como por despesas que não eram de sua

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obrigação pagar.
Sob tal exposição o autor pediu fossem a vendedora
e a corré compelidas a lhe devolver em dobro os encargos pertinentes àquela
parcela, assim como o montante cobrado a título de INCC, comissão de
corretagem e taxa SATI, bem como a pagar indenização pelo atraso na
entrega da obra, danos morais e perda de uma chance.
Na sentença o Juiz acolheu parcialmente os pedidos
do autor, tendo então condenado as demandadas a pagar o valor dobrado
correspondente aos “juros, correção monetária e multa impostos ao atraso no
pagamento da última parcela do financiamento com vencimento no dia
02/03/2015”, pelo atraso na conclusão da obra “indenização equivalente a
0,5% sobre o valor contratual do imóvel em questão por mês, desde 1° de
agosto de 2014 até 31 de janeiro de 2015” e a restituir “a diferença entre o
que fora corrigido pelo índice INCC, e pelo que seria se fosse aplicado o índice
IGP-M, entre 1° de agosto de 2014 até 31 de janeiro de 2015, a ser averiguada
em fase de liquidação”.
Quanto à devolução dos encargos carreados à
prestação vencida em março de 2015 as apelantes não atacam os
fundamentos externados pelo sentenciante para reputar devida aquela
medida, eis que limitam a alegar que não houve cobrança “fora dos moldes
contratualmente previstos”
Contudo, não foi por ausência de previsão
contratual que o Magistrado reputou devida a devolução daqueles encargos,
mas por ter reconhecido que houve desídia das requeridas, o que impediu o
autor de obter o financiamento com o qual pagaria aquela parcela, tendo por
isso arcado com correção monetária, juros e multa sobre o saldo contratual.
Confira-se o teor da sentença:

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“Inicialmente, quanto à alegação do autor sobre o
atraso da parte ré na entrega da documentação necessária ao financiamento
da unidade imobiliária, resta configurada a desídia das requeridas. Conforme
pode se constatar na troca de e-mails entre as partes (fls.169/174 e 190/194) o
autor mais de uma vez solicita a documentação necessária à parte ré, a qual,
após reiterados pedidos do autor, envia a documentação completa apenas no
dia 26/02/2015 (fl. 195), não havendo mais tempo hábil para aprovação do
financiamento pelo banco contratado pelo requerente.
O atraso na entrega da documentação pela ré fez
com que o financiamento não ocorresse até 02/03/2015, sendo cobrado do
autor correção Pro-Rata do índice vigente IGPM (em dias), juros de 12% a.a.,
e mais Multa de 2% pelo atraso, sendo cobrado tal valor na parcela final,
ficando no montante total de R$ 14.860,08.
No mais, as rés não acostaram nenhuma prova no
sentido de comprovar que entregaram em tempo razoável a documentação
necessária ao financiamento. Apenas alegaram, em síntese, que a obtenção
de toda a documentação era de responsabilidade exclusiva do autor. No
entanto, a parte ré, enquanto construtora, obtém benefícios com a política de
financiamentos, devendo colaborar para que eles sejam obtidos com a maior
presteza possível, uma vez que a imissão na posse dos imóveis normalmente
é vinculada à perfectibilização do empréstimo e liberação dos recursos. Seria
por demais injurídico afirmar que é apenas do consumidor o ônus da obtenção
dos recursos junto ao agente financeiro. Sendo assim, a cobrança de juros,
correção e multa pelo atraso no financiamento, feita pela parte ré, é indevida,
sendo de rigor a devolução do valor cobrado e em dobro, totalizando o valor
de R$ 29.720,16 (vinte e nove mil, setecentos e vinte reais e dezesseis
centavos).”
No entanto, motivo não havia para se aplicar quanto

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à devolução daqueles encargos o regime de dobra.
De fato, não se havia de reconhecer cuidar-se de
cobrança realizada em má-fé, cabendo a propósito lembrar que o contrato
previa aquelas verbas no caso de falta de pagamento pontual, isto é, cuidava-
se de encargos autorizados pelo contrato, conquanto indevidos no caso
concreto por terem sido a rés quem deram causa à falta de pagamento
pontual.
Importa lembrar, a propósito que conforme tem se
pronunciado a Corte incumbida de ditar a inteligência da lei federal “a repetição
em dobro do indébito, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de
Defesa do Consumidor, não prescinde da demonstração da má-fé do credor”
(Rcl. no 4892-PR, rel. Min Raul Araújo).
Por outro lado, as recorrentes também não
apontam razões para se alterar a sentença no ponto em que as condenou a
devolver a diferença advinda da aplicação do INCC, tema do qual, por isso, a
Corte se dispensa de tratar.
Quanto
à
condenação
em
lucros
cessantes
decorrentes do atraso na entrega do imóvel as recorrentes não têm razão, eis
que o sentenciante seguiu o entendimento jurisprudencial.
Afinal, a Súmula no 162 desta Corte assim expressa
o entendimento corrente no âmbito local:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

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Note-se que tal paga é devida independentemente
de indagação sobre pretender o adquirente destinar o imóvel para uso próprio
ou para locação, assim como da revelação de ter ele naquele meio tempo
custeado aluguel, bastando o fato de que por culpa do vendedor ficou
impedido de fazer uso do bem em face da falta de entrega no tempo
convencionado.
No mesmo sentido foi nesta Casa decidido o
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto
de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o
adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido
economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou
de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma já regularizada." (IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, Turma
Especial da Primeira Subseção de Direito Privado, Rel. Desembargador
Francisco Loureiro).
Para aquele fim se mostra mesmo suficiente e
satisfatório o montante correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato
por mês que excedeu o prazo de entrega, exatamente como decidiu o Juiz, até
porque as apelantes não apontam motivos que justifiquem a redução desse
percentual, no recurso preconizada.
Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte:
“Apelação. Compromisso de compra e venda de
bem imóvel. Correção monetária. Contrato com prazo de duração inferior a 36

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meses. Abusividade da prática de cobrança de parcela de R$ 1.000,00 meses
após o repasse do financiamento bancário. Expediente utilizado pela
construtora com o propósito específico de prolongar a duração do contrato.
Inaplicabilidade da regra prevista no art. 46, caput, da Lei n. 10.931/04.
Periodicidade que deve ser mensal, nos termos do art. 28, caput e §1o da Lei
n. 9.069/95. Danos materiais. Lucros cessantes que se presumem diante do
atraso na entrega da unidade imobiliária, sendo desnecessária a prova de sua
ocorrência. Indisponibilidade do bem que acarreta a perda dos frutos que ele
geraria no período. Súmula 162 do TJSP. Indenização arbitrada em 0,5% do
valor atualizado do imóvel durante o período de novembro de 2016 a abril de
2017. Danos morais não configurados. Situação que não ultrapassou o mero
aborrecimento ou dissabor cotidiano. Inexistência de lesão a direito da
personalidade. Indenização indevida. Recurso dos autores parcialmente
provido, improvido o recurso da ré.”1
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL Atraso na entrega das chaves Atraso injustificado - Incidência da
Súmula 161, desta E. Corte Cabimento de indenização, a título de lucros
cessantes, face à impossibilidade de obtenção de renda com o imóvel, que
não se confunde com o dano hipotético Inteligência da Súmula 162, do TJSP
Quantum arbitrado em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, que
corresponde ao valor do imóvel e equivale aos frutos que o promitente
comprador deixou de auferir pela falta de entrega pontual da unidade -
Sentença mantida Recurso desprovido.”2
Consigne-se
não
ter
restado
comprovada
a
existência de caso fortuito ou força maior a afastar o dever de indenizar, a isso
1 Apelação Cível 1025002-16.2014.8.26.0114; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Campinas - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/08/2019.
2 Apelação Cível 1003112-83.2019.8.26.0554; Relator (a): Hamid Bdine; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santo André - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/08/2019.

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evidentemente não equivalendo a assertiva das recorrentes de que “O país
atravessa um período com aquecimento descontrolado do mercado, cuja oferta
de mão-de-obra especializada não acompanhava a demanda, além de não
haver infraestrutura adequada, diversos entraves burocráticos pelo Poder
Público, entre outros acontecimentos que fizeram com que o setor imobiliário
colapsasse.”
Nesse sentido a Súmula no 161 desta Corte:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento
do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente."
Nem quanto ao período considerado no cálculo dos
lucros cessantes a sentença comporta reparo.
Consoante o contrato (fls. 40, “G”), a conclusão do
imóvel ocorreria em janeiro de 2014, de modo que considerando o prazo de
tolerância de 180 dias a entrega deveria ter ocorrido até julho de 2014, mas só
ocorreu em 31 de janeiro de 2015.
Logo, as rés deviam responder pela indenização
quanto ao período de agosto de 2014 a janeiro de 2015, exatamente como
determinou a sentença, não tendo relevo a data em que foi obtido o “habite-
se”.
Em suma, a sentença comporta reparo apenas
quanto ao regime de dobra, o que não altera a disposição acerca das verbas
de sucumbência.

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Para tal fim dá-se parcial provimento ao recurso.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator