Tribunal: TJSP
Processo: 1005833-12.2018.8.26.0079
Classe: Apelação Cível / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Décio Rodrigues
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-24

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ausência de financiamento para quitação do saldo devedor. Esbulho praticado. Devolução dos valores pagos. Retenção de 10%. Ordem para desocupação do imóvel em 90 (noventa dias). Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000104117
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005833-12.2018.8.26.0079, da Comarca de Botucatu, em que é apelante/apelada
GARDENIA ALVES DE OLIVEIRA MENCHÃO (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 21a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em julgamento estendido, nos termos do art.
942 do CPC: por maioria, deram provimento em parte ao recurso. Vencido o 3o
Desembargador, que declara voto e provia o recurso em maior extensão.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ITAMAR GAINO (Presidente), VIRGILIO DE OLIVEIRA JUNIOR, MAIA DA
ROCHA E ADEMIR BENEDITO.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
DÉCIO RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1005833-12.2018.8.26.0079
Apelante/Apelado: Gardenia Alves de Oliveira Menchão
Apelado/Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Comarca: Botucatu
Voto no: 8210
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA. Ausência de financiamento para
quitação do saldo devedor. Esbulho
praticado. Devolução dos valores pagos.
Retenção
de
10%.
Ordem
para
desocupação do imóvel em 90 (noventa
dias). Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de apelações, respondidas e bem
processadas, por meio das quais querem ver as partes reformada a
r. sentença que julgou improcedente a ação de reintegração de
posse e condenou a construtora ao pagamento das custas e
honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.
Apresentou a ré apelação por meio da qual
pretende a majoração da verba honorária.
A construtora, por sua vez, insiste no

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esbulho praticado, eis que após a entrega das chaves a autora não
apresentou financiamento bancário capaz de quitar o saldo
devedor. Defende o descumprimento contratual, eis que não
houve a celebração de qualquer financiamento imobiliário com
uma instituição financeira. Destaca que a ré alega não ter
condições de pagar o saldo devedor, porém realizou uma reforma
no imóvel. Postula pelos danos decorrentes do esbulho praticado
com a fixação de aluguel pelo período que a ré ocupou
indevidamente o imóvel, no percentual de 1% ao mês sobre o
valor atualizado do imóvel. Alternativamente pretende a
concessão do prazo de 90 (noventa) dias para obtenção de
financiamento junto a alguma instituição financeira. Por fim, se
opõe à realização do julgamento virtual.
Diante do não recolhimento do preparo pela
ré, ordenou-se o seu recolhimento em dobro, eis que o seu
recurso versa exclusivamente sobre verba honorária e inexiste nos
autos comprovação de concessão dos benefícios da justiça
gratuita ao patrono da requerida.
O prazo para o recolhimento do preparo
transcorreu in albis.
Apenas o recurso da construtora foi
recebido.

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É o relatório.
Firmaram as partes, em 05 de setembro de
2017, “compromisso particular de promessa de compra e venda”
para aquisição da unidade autônoma no 401 - bloco 8 do
Condomínio Parque Belgrado pelo valor de R$ 155.955,00, cuja
data de previsão de entrega foi 31.03.2018.
A celebração do contrato ocorreu em
campanha promocional denominada Cliente Bom Pagador.
O pagamento deveria ocorrer da seguinte
forma: 1 (um) sinal de R$ 1.995,00, parcelado em 3 (três) de R$
665,00, além de R$ 21.925,24 dividido em 33 (trinta e três)
diferentes parcelas, na forma especificada no item 4.1.2 do
contrato (fls. 18 e ss). Acordaram ainda o pagamento de
intermediárias de R$ 2.450,00.
Constou
do
contrato
que
haveria
financiamento no valor de R$ 126.290,20, o qual seria obtido pelo
“PROMITENTE COMPRADOR (A) em operação a ser realizada
com Agente Financeiro”, conforme a cláusula 4.1.4.
No próprio documento de fl. 253 trazido
pela ré verifica-se constar do item “parcela de financiamento” o
valor de R$ 126.290,20, bem como foi juntado o mesmo contrato

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trazido pela construtora em sua inicial (fls. 259/263).
Verifica-se, ainda, que do documento
denominado Entrevista de Fechamento Plano Associativo há
declaração, assinada pela ré, de que “conforme as previsões
contratuais, parte do preço do imóvel será custeado por
FINANCIAMENTO ASSOCIATIVO, que somente será obtido com
autorização do agente financeiro, em momento anterior à
averbação do habite-se” (fl. 265).
O contrato menciona que a entrega das
chaves ocorreria em 31.03.2018 e, nos moldes da cláusula 5:
“para que as chaves sejam entregues ao(a) PROMITENTE
COMPRADOR (A) é necessário o adimplemento de todas as
parcelas constantes no item. 4.1, sem prejuízo das demais
obrigações
previstas
nesse
contrato.
Fica
facultada
à
PROMITENTE VENDEDORA a antecipação da data da entrega
das chaves, oportunidade em que serão exigidas as obrigações
correspondentes por parte do PROMITENTE COMPRADOR
(A)”. (fl. 21).
Na correspondência eletrônica trazida com
a contestação, nota-se a aprovação, pela instituição financeira, do
valor de R$ 74.245,27 (fl. 320). Em resposta a ré assim informou
à construtora:

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“Jenifer
assinei
na
Resicred a abertura de conta na Caixa
Econômica conforme sua solicitação.
Referente a diferença de
R$ 51.539,29 em hipótese alguma tenho
condições de pagar a vista.
O que foi acordado em contrato no ato da
compra foi o crédito aprovado de R$
125.418,00 com parcelas de R$ 668,93
mensais, foi o que me comprometi a pagar.
Hoje o crédito aprovado
esta com parcelas de R$ 475,00.
Essa diferença de R$ 193,00 e o que tenho
para pagar mensal dessa diferença.
Não vou pagar nada a mais nem a menos
só o que foi combinado.
No contrato de compra e venda consta uma
proposta de venda aprovada com todos os
valores acordados, além desse contrato
assinado pelo gerente José Augusto Araújo
Moreira, tenho também áudio dele gravado

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assumindo que a culpa de tudo isso que
está acontecendo é de vocês, se vocês já
estivessem resolvido na época que meu
crédito estava aprovado no valor correto,
nada disso estaria acontecendo” (fl.
321/322).
Admite a requerida ter contatado a empresa
Resicred, ligada à Caixa Econômica Federal1, para obtenção do
financiamento, o que não foi aprovado no valor necessário para
quitação do contrato com a construtora.
Assim,
houve
o
inadimplemento
do
contrato por parte da ré e, conforme se pode notar da vistoria
realizada no bem, ela ocupou o imóvel, de modo que configurado
o esbulho.
Não obstante, houve o pagamento de
algumas parcelas que, segundo a tabela apresentada à fl. 96,
corresponde à 5,74%, as quais devem ser restituídas por terem
sido realizadas de boa-fé, sob pena de enriquecimento sem causa.
À colação julgados desta Corte e do
Colendo Superior Tribunal de Justiça em casos análogos:
Ação de rescisão de contrato de compra e
1 http://www.resicredi.com.br/?page_id=41

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venda com pacto de alienação fiduciária e
restituição de valores pagos Sentença de
procedência parcial
Insurgência das
requeridas Impossibilidade de aplicação
das disposições contidas na Lei 9514/97
Aplicação do disposto no Código de Defesa
do Consumidor Impossibilidade de obstar
a restituição de valores nos contratos de
compra e venda de bem imóvel ou nas
alienações fiduciárias em garantia

Rescisão do ajuste que deve ser declarada
diante da ausência de vontade dos
adquirentes em permanecer na avença
Restituição que deve ser fixada em 80% dos
valores pagos Possibilidade de retenção
de parte do montante pago pelo autor para
custeio de despesas com publicidade e
administração
do
empreendimento

Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte
de Justiça - Devolução deve se dar em uma
única
parcela

Despesas,
taxas
associativas e IPTU Impossibilidade de
cobrança antes da imissão da parte autora
na posse do imóvel Emolumentos e ITBI

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que devem ser suportados pelas requeridas
Devolução na forma simples Correção
monetária a contar de cada desembolso
Juros de mora a contar da citação ante a
mora das requeridas Recurso provido em
parte. Dá-se provimento em parte ao
recurso.
(TJSP;
Apelação
Cível
1007658-
96.2018.8.26.0529;
Relator
(a): Marcia
Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de
Santana de Parnaíba - Vara Única; Data
do Julgamento: 23/07/2019; Data de
Registro: 24/07/2019).
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Pacto
de
alienação fiduciária. Inaplicabilidade da
Lei
no.
9.514/97.
Os
procedimentos
previstos na Lei 9.514/97 se relacionam à
hipótese de rescisão do contrato por
iniciativa da credora-fiduciária, diante de

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eventual
inadimplemento
do
devedor-
fiduciante, o que não afasta a possibilidade
deste obter desfazimento do contrato por
outros meios, até porque o caso envolve
relação
inegavelmente
consumerista,
incidindo as normas de proteção do Código
de Defesa do Consumidor. Desistência dos
compradores. O percentual de retenção de
20% se mostra adequado para compensar
razoavelmente os prejuízos decorrentes da
resolução do contrato e está de acordo com
o adotado pela jurisprudência em casos
semelhantes.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1064473-06.2017.8.26.0576;
Relator
(a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do
Julgamento: 22/07/2019; Data de Registro:
22/07/2019).
Neste sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

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RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DISTRATO. 1. AUSÊNCIA DE
INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI
FEDERAL PORVENTURA VIOLADO OU
OBJETO
DE
INTERPRETAÇÃO
DIVERGENTE.
FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF.
2. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
RETENÇÃO
FIXADA
EM
20%.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
REVISÃO
DO
ENTENDIMENTO
DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. ANÁLISE DE
CLÁUSULAS E REEXAME DE MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA.
DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ.
3.
TUTELA
DE
EVIDÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE
NO
CASO.
AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS
REQUISITOS
CUMULATIVOS.
4.
REQUERIMENTO
DA
PARTE
AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA
PREVISTA NO § 4o DO ART. 1.021 DO

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CPC/2015. DESCABIMENTO. 5. MULTA
POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA
DE
MÁ-FÉ
OU
INTUITO
PROTELATÓRIO PELA INTERPOSIÇÃO
DE RECURSO CABÍVEL. 6. AGRAVO
IMPROVIDO.
1. Incide a Súmula 284/STF, quando não
indicados, nas razões do recurso especial,
os dispositivos de lei federal que a parte
insurgente entende terem sido vulnerados
no aresto hostilizado, não apenas na
hipótese em que lastreado o recurso na
alínea a do permissivo constitucional, mas
também na alínea c.
2. A jurisprudência desta Corte Superior
está orientada no sentido de permitir a
retenção no percentual de 10% a 25% dos
valores pagos quando houver resolução do
compromisso de compra e venda por culpa
do compromitente comprador, bem como
proibir a revisão do valor estabelecido
nesta circunstância, por implicar reexame

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fático-probatório. Caso concreto no qual a
multa contratualmente estabelecida para a
supracitada
hipótese
foi
fixada
pelo
Tribunal de origem em 20% dos valores
pagos, com base na suficiência reparatória
do montante arbitrado.
3. Conforme o disposto no inciso I do art.
311 do CPC/2015, a tutela de evidência
será concedida quando ficar caracterizado
abuso do direito de defesa ou manifesto
propósito protelatório. No inciso II do
mesmo dispositivo, é assegurada a tutela
quando as alegações de fato puderem ser
comprovadas apenas documentalmente e
houver tese firmada em julgamento de
casos repetitivos ou em súmula vinculante.
Contudo,
sendo
esses
requisitos
cumulativos, não se aplicam ao caso
concreto.
4. A aplicação da multa prevista no § 4o do
art. 1.021 do CPC/2015 não é automática,
visto que a condenação do agravante ao

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pagamento da aludida multa, a de ser
analisada em cada caso concreto, em
decisão fundamentada, pressupõe que o
agravo interno mostre-se manifestamente
inadmissível ou que sua improcedência seja
de tal forma evidente que a simples
interposição do recurso possa ser tida, de
plano, como abusiva ou protelatória, o que,
contudo, não se verifica na hipótese
examinada.
5. A pretensão da parte embargada de
aplicação da pena de litigância de má-fé à
ora embargante não merece guarida, pois,
conforme entendimento desta Corte: A
interposição de recursos cabíveis não
implica "litigância de má-fé nem ato
atentatório à dignidade da justiça, ainda
que
com
argumentos
reiteradamente
refutados pelo Tribunal de origem ou sem
alegação de fundamento novo" (AgRg nos
EDcl no REsp n. 1.333.425/SP, Relatora a
Ministra Nancy Andrighi, DJe 4/12/2012).
6.
Agravo
interno
a
que
se
nega

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provimento. (AgInt no AREsp 1393461/GO,
Rel.
Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado
em 29/04/2019, DJe 06/05/2019).
Neste sentido, pretorianamente, entende-se
cabível a retenção de 10% do valor pago com a devolução de
90%, considerando as benfeitorias realizados no imóvel
comprovadas pela própria construtora (fls. 588 e 349 a 362).
Como alegado nas razões de apelação da ré:
“Pasmem Excelências, a apelada não
possui condições de adimplir o valor do
imóvel, vendeu seus bens por valor
irrisório, mas ao adentrar ao imóvel
reformou-o
por
completo,
fazendo
instalação de gesso, alocação de espelhos,
colocação de papel-parede, instalação de
bar, luminárias e ainda, mobiliou a casa
toda, com móveis de qualidade e mediante
projeto (vide fls. 349 a 362). No mínimo,
estranho! Não se está aqui discutindo o

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esbulho de um bem por indivíduo miserável
que não possuía condições de se alocar em
outro lugar, estamos falando de uma
invasão em que a parte não apenas se
apossou do bem, como reformou o mesmo,
tirando-lhe as características de “imóvel
popular””.
Quanto à forma de devolução, importa
observar o entendimento sumulado desta Corte:
“Súmula 2: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição”.
Acolhe-se o pedido alternativo formulado
pela autora, ordenando-se a desocupação do imóvel em 90
(noventa) dias, após o que deve ser expedido mandado com
pagamento de alugueres na persistência da ré lá permanecer, no
valor de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.
Tendo em vista o acolhimento do recurso
da autora, prejudicada a fixação da verba honorária recursal, nos
moldes do artigo 85, parágrafo 11, do Novo Código de Processo

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Civil.
Pelo exposto, pelo meu voto, é dado parcial
provimento ao recurso da autora para ordenar que em 90
(noventa) dias a ré realize a desocupação do imóvel, sendo que
transcorrido esse prazo será expedido mandado de reintegração de
posse, devendo ser restituído à requerida 90% do valor pago à
construtora, invertidos os ônus sucumbenciais.
DÉCIO RODRIGUES
Relator

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Apelação Cível no 1005833-12.2018.8.26.0079
Voto 43692
DECLARAÇÃO DE PARCIAL DIVERGÊNCIA
Divirjo, respeitosamente, em parte do ilustre relator,
Desembargador Décio Rodrigues. Eis os fundamentos.
O d.juiz de piso, ao sentenciar, julga improcedente a ação
de reintegração de posse e condena a autora no ônus de
sucumbência [despesas do processo e da verba honorária,
arbitrada esta em 10% sobre o valor da causa] (fls.555).
Em grau de recurso, a autora se sai vencedora.
Todavia, o nobre relator dá por “prejudicada a fixação da
verba honorária recursal, nos moldes do artigo 85, parágrafo 11,
do Novo Código de Processo Civil”.
Entendo que, acolhendo o voto vetor o pleito recursal da,
então, parte vencida, deve-se, por lógica, inverter-se a
sucumbência.
Como a vitória da construtora dependeu de trabalho
adicional, consistente na formulação das acolhidas razões
recusais, é evidente que, e mesmo observado o fenômeno da
inversão, deve ser elevada a base da honorária, em obediência ao
que prescreve o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Do Enunciado no 243 do Fórum Permanente de
Processualistas Civis sobressai que:
"No caso de provimento do recurso de apelação, o

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tribunal redistribuirá os honorários fixados em primeiro
grau e arbitrará os honorários de sucumbência recursal".
Há doutrina no sentido de que “no caso de provimento
total do recurso, o tribunal deverá inverter a condenação
inicial e fixar os honorários recursais, em razão do
tratamento isonômico exigido pelo art. 5o, caput, da
Constituição Federal, afinal, não existe sentido admitir a
fixação de honorários no caso de improvimento do recurso,
mas não no caso de seu provimento". (Os honorários
advocatícios pela sucumbência recursal no CPC/2015, in
Honorários Advocatícios, coord. Marcus Vinícius Furtado
Coêlho e Luiz Henrique Volpe Camargo, Salvador, JusPodivm,
2015, p. 727).
O Tribunal de Justiça bandeirante também entende
possível a inversão do ônus de sucumbência e a fixação dos
honorários recursais. É o que se infere das ementas abaixo
colacionadas:
(1) "Ação de cumprimento de sentença emitida na ação
civil pública na qual a Telefônica foi condenada a pagar as
participações acionárias dos contratos de expansão firmados
no período de 25/08/1996 a 30/06/1997. Improcedência.
Recurso da ré objetivando a inversão do ônus da sucumbência
Possibilidade Caso em que o contrato não se insere nos
limites definidos na ação coletiva, não tendo a parte o direito
postulado
Inteligência do art. 85, caput, do CPC

Arbitramento de honorários recursais em R$ 150,00 -
Provimento"
(cf.
TJSP;
Apelação
Cível
1014815-34.2016.8.26.0451; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão
Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba -
5a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2019; Data de
Registro: 29/06/2019)

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(2) "Reexame necessário e apelações. Servidores
estaduais aposentados. Recálculo dos adicionais por tempo de
serviço tendo por base de cálculo os vencimentos integrais, ou
seja, a soma do salário base com todas as verbas não eventuais.
Acolhimento integral do pedido, embora a sentença seja de
procedência parcial. Equívoco na condenação dos autores aos
ônus de sucumbência, inclusive por serem beneficiários da
justiça gratuita. Reexame necessário ocorre por se tratar de
sentença ilíquida. Inaplicabilidade da lei no 11.960/2009 no
tocante à atualização monetária do quantum debeatur, pois a
TR foi declarada inconstitucional, devendo ser adotado o IPCA-
e. Reforma parcial do julgamento. Os adicionais por tempo de
serviço (ATS) devem ter por base de cálculo os "vencimentos
integrais", conceito representado pela soma do salário padrão
com
as
demais
verbas
remuneratórias
não
eventuais,
transitórias ou precárias, cômputo este que inclui as
gratificações e os adicionais pagos em caráter geral, denotando
escopo de reajuste salarial, sendo vedada, apenas, a incidência
recíproca entre as verbas de mesma natureza. Uniformização
de Jurisprudência. Inteligência do artigo 129 da Constituição
Estadual e do artigo 37, inciso XIV, da Constituição Federal. É
devido o pagamento das diferenças pretéritas, sob a ressalva
da prescrição quinquenal. Ação julgada improcedente em 1o
grau. Sentença reformada. Necessária observância do decidido
nos
autos
da
Assunção
de
Competência
no
0087273-47.2005.8.26.0000, julgada pela C. Turma Especial de
Direito Público desta E. Corte, conforme preconiza o artigo
927, inciso V, do CPC e Incidente de Uniformização de
Jurisprudência
no
193.485-1/6.
Os
consectários
legais
incidentes sobre as diferenças pretéritas devem estar em
sintonia com o entendimento consolidado pelo E. STF por
ocasião do julgamento do Tema no 810, com repercussão geral
reconhecida, sendo inaplicável o índice de correção monetária

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previsto na Lei no 11.960/2009, já que a Taxa Referencial (TR)
não se qualifica como medida adequada a capturar a variação de
preços da economia, devendo ser adotado o IPCA-E. Inversão
da
sucumbência,
com
arbitramento
dos
honorários
advocatícios recursais. Apelação dos autores provida, reexame
necessário e apelação da fazenda estadual não providos"
(cf.TJSP; Apelação Cível 0045659-53.2012.8.26.0053; Relator
(a): Souza Nery; Órgão Julgador: 12a Câmara de Direito
Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 10a Vara
de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 24/06/2019; Data de
Registro: 24/06/2019).
Portanto, afastando-me do decreto do voto vetor de
estar prejudicada a incidência de honorários recursais, considero
invertidos os honorários advocatícios de 10% e os elevo para 15%
sobre o valor da causa, por força de preceito processual (art. 85,
'caput' e §§ 2o e 11, CPC).
No mais, acompanho o d.relator, só que em maior
extensão.
É como voto.
Virgilio de Oliveira Junior
Segundo

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DECIO LUIZ JOSE RODRIGUES
FDBA3BB
18
21
Declarações
de Votos
VIRGILIO DE OLIVEIRA JUNIOR
FE9E04E
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1005833-12.2018.8.26.0079 e o código de confirmação da tabela acima.