Tribunal: TJSP
Processo: 0000619-44.2019.8.26.0169
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
Dúvida – Apelação – Recusa de registro por conta de hipoteca cedular, penhoras e indisponibilidade judicial sobre os bens – Sentença que julga procedente a dúvida impedindo o registro da venda da parte ideal de imóveis rurais por um dos condôminos, fundada na impossibilidade de extinção de condomínio por significar disposição de parte certa do imóvel indisponível – Venda de parte ideal da

Ementa:
Dúvida – Apelação – Recusa de registro por conta de hipoteca cedular, penhoras e indisponibilidade judicial sobre os bens – Sentença que julga procedente a dúvida impedindo o registro da venda da parte ideal de imóveis rurais por um dos condôminos, fundada na impossibilidade de extinção de condomínio por significar disposição de parte certa do imóvel indisponível – Venda de parte ideal da propriedade por um dos condôminos que não gera extinção do condomínio, mas apenas a alteração parcial da titularidade sobre o bem – Fixação de futura extinção do condomínio como condição para pagamento de parte do preço não desnatura o negócio como compra e venda, preservando-se a existência e a natureza do condomínio simples – Cessionário do crédito garantido por hipoteca cedular que figura como exequente que anui com a venda de parte ideal dos bens garantidores, afastando qualquer impedimento por conta da existência da hipoteca e das penhoras inscritas na matrícula – Ordens judiciais de indisponibilidade dirigidas ao coproprietário não alienante – Efeitos pessoais – Inexistência de limitação ao exercício do direito de dispor pelo coproprietário que não tem contra si qualquer restrição – Existência de ordens de indisponibilidade judicial sobre os bens sem indicação de sujeito determinado – Eficácia sobre a integralidade do bem, impedindo qualquer alienação, até seu levantamento ou decisão judicial de ineficácia da indisponibilidade em relação ao condômino alienante – Dúvida procedente para manter a negativa de registro até o levantamento das ordens de indisponibilidade genéricas – Recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 0000619-44.2019.8.26.0169

Registro: 2020.0000722640
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0000619-44.2019.8.26.0169, da Comarca de Duartina, em que é apelante ALFREDO
DOS SANTOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA
COMARCA DE DUARTINA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso,
mantendo a exigência quanto à necessidade de cancelamento das ordens de
indisponibilidade
dos
processos
0166900-78.2009.5.15.0142
e
0000790-21.2011.5.15.0142, averbadas nas matrículas nos 13.260, 13.261, 13.262 e
13.263, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS
SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO),
GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL),
MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS
RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0000619-44.2019.8.26.0169
Apelante: Alfredo dos Santos
Promotor (Ativo): Justiça Pública
Apelado: ARNALDO RODRIGUES FERNANDES
Voto n.o 31.171
Dúvida – Apelação – Recusa de registro por conta de
hipoteca cedular, penhoras e indisponibilidade judicial
sobre os bens – Sentença que julga procedente a dúvida
impedindo o registro da venda da parte ideal de imóveis
rurais por um dos condôminos, fundada na impossibilidade
de extinção de condomínio por significar disposição de parte
certa do imóvel indisponível – Venda de parte ideal da
propriedade por um dos condôminos que não gera extinção
do condomínio, mas apenas a alteração parcial da
titularidade sobre o bem – Fixação de futura extinção do
condomínio como condição para pagamento de parte do
preço não desnatura o negócio como compra e venda,
preservando-se a existência e a natureza do condomínio
simples – Cessionário do crédito garantido por hipoteca
cedular que figura como exequente que anui com a venda de
parte ideal dos bens garantidores, afastando qualquer
impedimento por conta da existência da hipoteca e das
penhoras inscritas na matrícula – Ordens judiciais de
indisponibilidade dirigidas ao coproprietário não alienante –
Efeitos pessoais – Inexistência de limitação ao exercício do
direito de dispor pelo coproprietário que não tem contra si
qualquer
restrição
–
Existência
de
ordens
de
indisponibilidade judicial sobre os bens sem indicação de
sujeito determinado – Eficácia sobre a integralidade do bem,
impedindo qualquer alienação, até seu levantamento ou
decisão judicial de ineficácia da indisponibilidade em
relação ao condômino alienante – Dúvida procedente para
manter a negativa de registro até o levantamento das ordens
de indisponibilidade genéricas – Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Alfredo dos Santos
visando a reforma da sentença de fl. 99/101, que julgou procedente dúvida

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suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis de Duartina, mantendo a
exigência de cancelamento das indisponibilidades lançadas nas matrículas
antes do registro de escritura de extinção de condomínio.
A Nota de Devolução do título apresentou as seguintes
exigências (fl. 4): “ Os imóveis objetos da presente Escritura Pública,
estão gravados com a restrição de 'indisponibilidade' e 'hipoteca'. A
'indisponibilidade' tem o objetivo de prevenir eventual fraude e impedir a
transferência da propriedade por meio voluntário. Portanto, não se
enquadram em transmissão forçada. O interessado deverá providenciar o
cancelamento dos gravames, em cumprimento ao disposto no parágrafo 2o
do artigo 2o do Provimento no 39, do Conselho Nacional de Justiça”.
O recurso sustenta, em resumo, que o caso concreto não
diz respeito a uma extinção de condomínio, mas apenas de alienação de
fração ideal de 50% da propriedade, sem pedido de divisão do imóvel. Que
o negócio jurídico significa apenas substituição de um dos condôminos,
sendo que o alienante não tem sobre si qualquer ordem de
indisponibilidade. Que somente após o registro pretende efetuar a divisão
do bem, o que não interfere no registro da alienação da parte ideal de
condômino não submetido à ordem judicial de indisponibilidade. Ainda,
que as hipotecas gravadas sobre os bens não impedem a alienação, visto
haver anuência dos credores com o ato (fl. 108/114).
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não

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provimento do recurso (fl. 128/131 e 158).
O feito foi inicialmente distribuído como recurso
administrativo ao Corregedor Geral da Justiça, sendo reconhecida a
existência de discussão a respeito de recurso em sentido estrito e
determinada a redistribuição dos autos ao Conselho Superior da
Magistratura (fl. 133/135).
É o relatório.
2. Trata-se de recurso de apelação interposto por Alfredo
dos Santos, pretendendo afastar os óbices apontados pelo Oficial de
Registro de Imóveis de Duartina, registrando-se a escritura de compra e
venda de bem imóvel havida entre o recorrente, Wagner Rogério Mapeli e
sua esposa Cristina Denise Angeluci Mapeli, na condição de compradores,
e Emerson Chiarotti e sua esposa Camila Aparecida Previdelli Chiarotti, na
condição de vendedores, com anuência do coproprietário Flávio Hitiro
Miura e sua esposa Thais Micali Miura.
A sentença de primeiro grau reconheceu que a escritura
de compra e venda de parte ideal do imóvel por um dos condôminos
caracteriza extinção de condomínio; e esta, por sua vez, indica disposição
da propriedade entre os condôminos, que atribuem a cada um direito e
fração certa sobre o imóvel comum, o que estaria inviabilizado por conta

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da existência de averbação de indisponibilidade por decisão da Justiça do
Trabalho.
Manteve,
assim,
a
exigência
de
cancelamento
das
indisponibilidades pelos Juízos ordenadores antes do registro da escritura
de extinção de condomínio.
Por primeiro, observe-se que o caso concreto não
corresponde a uma extinção de condomínio, já que os quatro imóveis
continuarão de propriedade de duas pessoas em partes ideais, sem abertura
imediata de novas matrículas com atribuição da propriedade exclusiva a
cada um dos titulares.
O fato da escritura de compra e venda prever uma futura
extinção de condomínio como condição do pagamento de parte do preço
não desnatura a venda da parte ideal por condômino, já que não integra
elemento essencial para a existência da compra e venda.
Bastando a fixação do preço para a perfeição da compra e
venda, considerando seus efeitos pessoais, não se pode entender a condição
suspensiva estabelecida para o pagamento de parte do preço como
elemento essencial do próprio negócio, o que não é.
Assim, a fixação de futura extinção de condomínio com o
coproprietário anuente ao negócio, como condição para o pagamento de
parte do preço, não transforma a venda de parte ideal da propriedade em
extinção de condomínio, posto que pelo negócio jurídico estabelecido entre

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comprador e vendedor não se observarão efeitos extintivos diretos da
propriedade em comum, mas apenas a modificação subjetiva parcial da
titularidade do domínio.
Desta forma, não é por conta da existência de uma futura
extinção de condomínio que se há de impedir o ingresso do título, mas sim
e tão somente pela existência de indisponibilidades genéricas lançadas
sobre o bem, sem identificar eventual limitação subjetiva, bem como outras
lançadas de forma específica sobre a pessoa do vendedor.
Conforme se observa da escritura de compra e venda (fl.
53/64) e das matrículas dos imóveis (fl. 9/20, 21/30, 31/41 e 42/52),
pendem sobre os bens uma hipoteca cedular, duas penhoras (uma delas
decorrente da execução da Cédula de Crédito Industrial garantida por
hipoteca) e várias indisponibilidades genéricas e específicas decorrentes de
ordem judicial.
Por primeiro, observa-se a existência de registro de
hipoteca cedular de todos os imóveis em favor do Banco de
Desenvolvimento de Minas Gerais S.A. BDMG, conforme R.3/M-6.970
(Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) e R.6/M-6.254 (Av. 2/M-13.262;
Av.1/M-13.263), decorrentes da Cédula de Crédito Industrial no
129.921/05.
Inscreveu-se
pelas
averbações
Av.11/M-13.260,

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Av.11/M-13.261, Av.11/M-13.262 e Av.11/M-13.263 a cessão do crédito
da Cédula de Crédito Industrial no 129.921/05 pelo Banco de
Desenvolvimento de Minas Gerais S.A. BDMG para Djalma Lucas
Zacarin, que assumiu a condição de credor do título de crédito garantido
pela hipoteca.
A cessão do crédito com garantia hipotecária transfere ao
cessionário o exercício de todos os direitos decorrentes do negócio
originário, inclusive da primazia decorrente da hipoteca, nos termos dos
arts. 287 e 289, ambos do Código Civil.
Referida Cédula de Crédito Industrial com garantia
hipotecária foi executada, antes da cessão, pelo Banco de Desenvolvimento
de Minas Gerais, ocasionando a penhora dos imóveis nos autos da
execução no 1721268-65.2008.8.13.0024, em trâmite na 5a Vara da
Fazenda Pública de Belo Horizonte, o que se observa do R.9/M-6.970
(Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) e do R.14/M-6.254 (Av. 1/M-13.262;
Av.1/M-13.263).
Vê-se, assim, que o crédito hipotecário foi executado
pelo credor originário, havendo cessão do crédito para Djalma Lucas
Zacarim (Av. 11/M-13.263). Este, na condição de cessionário do crédito,
concordou com a venda de parte do imóvel hipotecado e penhorado na
execução da qual assumiu o polo ativo, autorização que lhe é dada pelo art.
53 do Decreto-lei no 413/1969 (fl. 91).

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Havendo anuência expressa do exequente e credor
hipotecário, não há impedimento para o ingresso do título de alienação de
parte ideal dos imóveis objeto de penhora.
A segunda penhora inscrita recai sobre parte ideal de
50% do imóvel objeto da Matrícula no 13.263 (R. 13/M-6.254), em
desfavor do vendedor Emerson Chiarotti, nos autos da execução no
0005108-84.2009.8.26.0619, movida pela Cooperativa dos Cafeicultores e
Citricultores de São Paulo COOPERCITRUS, na 1a Vara Cível de
Taquaritinga.
Tal crédito executado foi cedido para Djalma Lucas
Zacarin, com sub-rogação nos direitos da COOPERCITRUS, nos autos da
ação de execução no 0005108-84.2009.8.26.0169, conforme Av.
12/M-13.263. Consta dos autos anuência do cessionário, agora exequente,
Djalma Lucas Zacarim para a alienação do imóvel penhorado (fl. 92).
Apesar da penhora do bem não impedir sua alienação,
gerando apenas ineficácia do ato perante a execução, a apreciação de
eventual questionamento pelo Oficial do Registro é prejudicada, ante a
anuência expressa do exequente com a venda pelo executado. Se a
alienação do bem penhorado é informada ao exequente e este concorda
com o ato, admitindo a substituição da titularidade, inexiste qualquer
impedimento para o registro do ato junto à matrícula.

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No que diz respeito às indisponibilidades judiciais
lançadas nas matrículas, há que se observar diversidade de situações para
cada uma das inscrições.
Por primeiro, há de se observar que as ordens judiciais de
indisponibilidade se dirigem ao direito de dispor do proprietário por força
do art. 1.228 do Código Civil. Tal direito de dispor não se atrela ao bem na
forma de direito real, mas se configura como direito potestativo do
proprietário que, em desejando, poder alienar voluntariamente a
propriedade, por alguma das formas estabelecidas pelo direito brasileiro.
Assim, a disponibilidade da propriedade como faculdade
é atrelada à pessoa do proprietário e não ao bem, embora seja exercida
sobre a coisa. Por conta disto, ordens judiciais de indisponibilidade
atingem o direito subjetivo do proprietário alienar voluntariamente os bens
de sua propriedade.
Não atingem o bem em si, mas o direito atribuído a seu
titular e, por isto, seus efeitos se limitam aos sujeitos indicados na ordem
judicial. Assim, a indisponibilidade atinge os direitos da pessoa contra
quem é dirigida, sem abranger os demais coproprietários. No silêncio, ou
seja, havendo indicação da indisponibilidade do bem sem direcionamento a
algum dos coproprietários, e partindo-se da finalidade garantidora do ato

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judicial, entende-se por sua eficácia limitadora para todos os proprietários.
Neste
caso
concreto,
há
ordens
judiciais
de
indisponibilidade que não atingem o vendedor Emerson Chiarotti, já que
dirigidas nominalmente ao coproprietário Flávio Hitiro Miura. Sendo os
efeitos da indisponibilidade judicial meramente pessoais, estes não
importam restrição ao direito de dispor do coproprietário que não tenha
contra si a mesma determinação. Outras envolvem ambos os proprietários,
Flávio e Emerson, a impedir por completo a alienação da propriedade, total
ou em partes ideais de cada um dos coproprietários.
Desta forma, em relação às indisponibilidades inscritas
somente em desfavor do coproprietário Flávio Hitiro Miura, não há que se
falar em impedimento da alienação de parte ideal pertencente ao
coproprietário Emerson, ante a inexistência de transmissão dos efeitos
pessoais do ato judicial de restrição para o condômino não abrangido pela
ordem judicial.
Em
relação
aos
imóveis
alienados,
observa-se
indisponibilidade somente em desfavor do coproprietário Flávio Hitiro
Miura
nas
averbações
Av.18/M-6.970
e
Av.
22/M-6.254
(indisponibilidade decretada pela Vara do Trabalho de Taquaritinga no
processo 0000707-39.2010.5.15.0142, em desfavor do coproprietário
Flávio Hitiro Miura, Guari Fruits Ind. e Com de Polpas Ltda., Eder Edemir
Chiarotti e Agihiro Miura) e nas averbações Av. 18/M-6.980 e Av.

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24/M-6.254 (indisponibilidade de bens de Eder Edemir Chiarotti e de
Fábio Hitiro Miura, decretada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, no
processo 0004243-22.2013.8.26.0619).
Tais indisponibilidades não impedem a alienação pelo
coproprietário Emerson Chiarotti.
Observa-se, ainda, a indisponibilidade em desfavor de
Emerson decretada no processo no 0006163-89.2017.8.26.0619, pelo
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (R.6/M-13.260; R.6/M-13.261;
R.6/M-13.262; R.6/M-13.263), em desfavor de Flávio Hitiro Miura e
Emerson Chiarotti, foi cancelada em relação a Emerson Chiarotti
(Av.8/M-13.623).
Por fim, há duas indisponibilidades que impedem o
registro da alienação da parte ideal do imóvel pertencente a Emerson
Chiarotti, decorrentes de ato da Vara do Trabalho de Taquaritinga.
A primeira consta das averbações Av. 4/M-6.970
(Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) e Av. 7/M-6.254 (Av. 1/M-13.262; Av.
1/M-13.263), determinada de forma genérica sobre os imóveis pela Vara
do Trabalho de Taquaritinga, no processo 0166900-78.2009.5.15.0142.
A segunda consta das averbações Av. 6/M-6.970

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(Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) e Av. 9/M-6.254 (Av. 1/M-13.262; Av.
1/M-13.263), determinada de forma genérica sobre os imóveis pela Vara
do Trabalho de Taquaritinga, no processo 0000790-21.2011.5.15.0142.
Tais
ordens
judiciais
de
indisponibilidade,
não
descrevendo a limitação em relação a algum dos proprietários, atingem por
presunção a integralidade do bem e os direitos de todos os proprietários,
impedindo alienações voluntárias totais ou parciais.
Assim, embora afastada a dúvida quanto à previsão da
extinção de condomínio como condição para pagamento de parte do preço,
quanto à existência de hipoteca e penhora e quanto às ordens de
indisponibilidade dirigidas somente à pessoa do coproprietário não
alienante, permanece a impossibilidade de ingresso do título na matrícula,
ante a eficácia das ordens de indisponibilidade emitidas nos processos
0166900-78.2009.5.15.0142 e 0000790-21.2011.5.15.0142.
E permanecendo óbice ao registro, ainda que parcial,
procede a dúvida, posto que impedido o registro na forma pretendida pela
parte interessada (CSM – AP 028249-0/0 – rel. Des. Márcio Martins
Bonilha – j. 31.05.1996).
3. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao
recurso, mantendo a exigência quanto à necessidade de cancelamento das
ordens de indisponibilidade dos processos 0166900-78.2009.5.15.0142 e

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0000790-21.2011.5.15.0142, averbadas nas matrículas nos 13.260, 13.261,
13.262 e 13.263, do que resulta a procedência da dúvida.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica