Tribunal: TJSP
Processo: 1112988-74.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
Compra e Venda de Imóvel – Legitimidade solidária das rés reconhecida – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Atraso configurado – Ausência de caso fortuito – Lucros cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, durante o período da mora – Cotas condominiais e IPTU devidos somente a partir da posse – Devolução, de forma simples, ante a

Ementa:
Compra e Venda de Imóvel – Legitimidade solidária das rés reconhecida – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Atraso configurado – Ausência de caso fortuito – Lucros cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, durante o período da mora – Cotas condominiais e IPTU devidos somente a partir da posse – Devolução, de forma simples, ante a ausência de má-fé – Dano moral configurado – Valor da indenização mantido – Litigância de má-fé, afastada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000722685
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1112988-74.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ECON -
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e PROJETO IMOBILIÁRIO C6
LTDA., é apelada MARLI DA COSTA MOREIRA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
J.L. MÔNACO DA SILVA.
São Paulo, 4 de setembro de 2020
A.C.MATHIAS COLTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112988-74.2019.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 43050 - 2/9
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1112988-74.2019.8.26.0100 Voto no 43050.
Comarca: São Paulo F. Central 11a Vara Cível.
Apelante(s): Econ Construtora e Incorporadora Ltda. e Outra.
Apelado(s): Marli da Costa Moreira.
Natureza da Ação: Compra e Venda.
EMENTA: Compra e Venda de Imóvel
Legitimidade
solidária das rés reconhecida Aplicação do Código de
Defesa do Consumidor Atraso configurado Ausência de
caso fortuito Lucros cessantes devidos à razão de 0,5%
sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso,
durante o período da mora Cotas condominiais e IPTU
devidos somente a partir da posse Devolução, de forma
simples, ante a ausência de má-fé
Dano moral
configurado Valor da indenização mantido Litigância
de má-fé, afastada Recurso parcialmente provido.
Adotado o relatório de fls. 191/192, acrescenta-se ter, a presente ação de
reparação de danos materiais e morais c.c. repetição de indébito entre as partes
acima referidas, sido julgada procedente, conforme fls. 192/199, recorrendo a
parte ré, pelas razões expostas às fls. 212/239, com vistas à reforma da sentença,
com resposta da autora às fls. 255/276, quando requereu a condenação das
apelantes nas penas por litigância de má-fé.
Recurso tempestivo e preparado, fica recebido em seus regulares
efeitos.
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 283).
É o relato necessário.

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Cumpre salientar que se trata de verdadeira relação de consumo a
estabelecida entre os litigantes e, por conseguinte, de rigor a incidência das normas
do Código de Defesa do Consumidor.
Verifica-se que a r. sentença reconheceu a culpa das requeridas pelo
atraso na entrega do imóvel, condenando-as, de maneira solidária, ao pagamento
de indenização por lucros cessantes em quantia mensal correspondente a 0,5% do
valor atualizado do imóvel (R$268.992,00 fl. 73), no período compreendido entre
novembro de 2016 e novembro de 2017, com juros de mora de 1% ao mês, a partir
da citação; bem como ao pagamento de indenização por danos morais fixada em
R$10.000,00, além da restituição, em dobro, dos valores pagos a título de taxas
condominiais (outubro e novembro de 2017) e IPTU (2017).
Segundo se depreende dos documentos acostados aos autos, a autora
firmou com a “Cooperativa Habitacional Nosso Teto”, em 23 de junho de 2007, o
“Termo de Adesão” (fls. 21/30), visando à aquisição de um “APTO de 3
dormitórios” no empreendimento denominado “Conjunto Residencial Pq. Dos
Eucaliptos”.
Verifica-se que em 11 de dezembro de 2012 foi aprovada a venda ao
Grupo Econ, “dos direitos de propriedades remanescentes, inclusive os de crédito, e
de titularidade exclusiva da Cooperativa, sobre a fração ideal do imóvel já
comprometida aos associados, mas ainda não entregue, com o objetivo de, entre
outros, viabilizar a conclusão da construção das unidades devidas aos associados
ainda não agraciados.” (fl. 32). Estabeleceu-se, mais, novo prazo para conclusão da
obra, qual seja, fevereiro de 2015 para o Bloco 3. Dentre as unidades adquiridas
pela empresa “Projeto Imobiliário C 6 Ltda.” está aquela que foi entregue à
autora (unidade 104, do Bloco 3 fl. 37).

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Consta, mais, que a “Cooperativa Habitacional Nosso Teto” foi
sucedida pela “Cooperativa Habitacional Nova Era Barueri” que, por sua vez,
assumiu a responsabilidade pelo desenvolvimento do empreendimento no qual se
localiza o imóvel da autora, posteriormente vendidos às requeridas (fls. 35/42).
Portanto, está mais que demonstrada a legitimidade das requeridas
para responderem aos termos da presente ação, ficando afastadas tais alegações.
Embora o contrato tenha sido firmado entre a autora e a
“Cooperativa”, posteriormente as requeridas assumiram, a responsabilidade, por
seu cumprimento, não podendo dela se eximir, uma vez que exsurge cristalina a
responsabilidade solidária por prejuízos ao consumidor, nos termos dos artigos 7o,
parágrafo único e 25, § 1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
Consoante a lição de Donaldo Armelin, a legitimidade,
“(...) é uma qualidade do sujeito aferida em função de ato jurídico,
realizado ou a ser praticado. Qualidade outorgada pelo sistema jurídico e
exigível, como é óbvio, em se tratando de negócios jurídicos multilaterais,
de todos os seus participantes, qualquer que seja o pólo da relação
jurídica em que se encontrem. Essa qualidade resulta de uma situação
jurídica oriunda precipuamente da titularidade de uma relação jurídica
ou de uma posição em uma situação de fato, à qual o direito reconhece
efeitos jurígenos” 1.
Assim, correta a condenação das requeridas a indenizarem a autora
pelos lucros cessantes, devidos entre novembro de 2016 e novembro de 2017,
conforme pedido, no percentual mensal de 0,5% a ser calculado sobre o valor
1 ARMELIN, Donaldo Legitimidade para agir no direito processual civil brasileiro Ed, Revista dos
Tribunais São Paulo 1979 p. 11.

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atualizado do contrato, desde 23 de junho de 2007, quando foi firmado.
Confira-se, em tal sentido:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Contradição, omissão ou obscuridade
- Inexistência - Ação de indenização por danos morais e materiais
decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e
venda entre as partes “Boom” imobiliário que teria acarretado escassez
de mão de obra e de materiais da construção civil - Não caracterização de
caso fortuito e força maior - Fatos previsíveis, que configuram o fortuito
interno, inerentes à atividade das incorporadoras - Atraso injustificado na
conclusão da obra - Infração contratual a configurar a 'mora creditoris'
das rés - Indenização aos adquirentes pela privação do imóvel fixada no
correspondente a 0,5 % ao mês, sobre o preço contratado corrigido, pelo
período de mora das rés - Rediscussão das matérias - Inadmissibilidade -
Caráter infringente e intenção de prequestionamento - Recurso que não
tem o condão de instaurar nova discussão sobre controvérsia jurídica já
apreciada - Embargos rejeitados.
(Relator(a): Mendes Pereira; Comarca: Barueri; Órgão julgador: 7a
Câmara de Direito Privado; Apelação 1002720-59.2013.8.26.0068; Data
do julgamento: 07/04/2016; Data de registro: 07/04/2016 g.n.)
Assim sendo, aplicável a Súmula 162 do TJSP, segundo a qual
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
Portanto, ao contrário do que aduzem as apelantes, não há necessidade
de prova no sentido de que a aquisição do imóvel tenha se dado para fins de
investimento e consequente obtenção de renda, ou para moradia.

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De acordo com o magistério de Melhim Namem Chalhub2:
“O inadimplemento do incorporador, relativo ao injusto retardamento da
conclusão da obra, causa prejuízos representados pela subtração dos
legítimos resultados do investimento realizado pelos adquirentes,
resultados esses que correspondem à percepção da renda de aluguéis da
unidade imobiliária
adquirida
ou à utilização dessa unidade,
notadamente para moradia própria ou para desenvolvimento de negócio
próprio”. (g.n.)
Ademais, por lucros cessantes deve-se entender tudo aquilo que o
credor deixou de ganhar em virtude do evento danoso.
Nesta temática, diversamente do que se passa com os danos emergentes,
não se há exigir prova cabal, absoluta. Exige-se, como bem pontua o eminente Des.
Francisco Eduardo Loureiro3, com apoio na lição de Agostinho Alvim, tão somente
uma probabilidade objetiva, que resulte do curso normal das coisas, e das
circunstâncias do caso concreto.
Não se pode olvidar que os lucros cessantes são abstratos, sendo
possível ao magistrado valer-se das máximas de experiência (art. 375 do Código de
Processo Civil).
Nesse mesmo diapasão:
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS
2 Da Incorporação Imobiliária 3a ed. Rio de Janeiro - Renovar 2010 p. 357.
3 Aspectos atuais do inadimplemento da prestação de entrega das unidades autônomas aos promitentes
compradores p. 20 in
http://www.tjsp.jus.br/Institucional/SecaoDireitoPrivado/Doutrina/Default.aspx?f=5, acesso em
23.01.2015.

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CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO
DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.
1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é
cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de
prejuízo do promitente-comprador.
(AgRg no Ag 1319473/RJ Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva 3a
Turma j. 25.06.2013 pub. DJe 02/12/2013)
Saliente-se, mais, que não merece acolhimento a alegação no sentido de
que a mora da autora, com relação ao pagamento do preço, é que teria ensejado o
atraso na entrega das chaves, uma vez que a juntada de cheque emitido em
novembro de 2017 não tem o condão de comprovar a alegação das apelantes no
sentido de que a quitação teria acontecido naquele momento.
Correta, ainda, a conclusão da r. sentença no sentido de ser inviável a
cobrança de taxas condominiais e do IPTU antes da entrega das chaves, momento
em que o adquirente assume a responsabilidade pelos tributos e obrigações
condominiais incidentes sobre o bem, sendo, portanto, abusiva a cláusula
contratual que determina serem devidos, tais valores, a partir da instalação do
condomínio ou em qualquer data anterior à efetiva posse do bem.
No entanto, merece pequeno reparo o julgado, tendo em vista que não
existe a comprovação de que tenha havido má-fé na cobrança, motivo pelo qual se
afasta a determinação para que os valores pagos a tais títulos sejam devolvidos em
dobro.
Saliente-se que, conquanto tais valores não tenham sido pagos às
apelantes, é certo que os pagamentos eram de vossa responsabilidade, motivo pelo

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qual possuem legitimidade para devolvê-los, atualizados monetariamente a partir
dos desembolsos, pela Tabela Prática do TJSP, com juros de mora de 1% ao mês,
a partir da citação.
Passa-se à análise das alegações relativas aos danos morais fixados pela
r. sentença em R$10.000,00, pretendendo as requeridas a sua exclusão.
Ressalvado o entendimento deste Relator, no sentido de ser incabível a
indenização a título de danos morais pelas frustrações advindas dos compromissos
de compra e venda de imóveis, em geral, no presente caso em que o atraso
ultrapassou mais de um ano daquele inicialmente fixado no contrato, é de rigor o
reconhecimento de que os transtornos experimentados pela autora ultrapassaram
os meros dissabores.
Assim cabível a indenização pelo abalo moral, mostrando-se razoável e
adequada ao caso a fixação em R$ 10.000,00, tal como fez a r. sentença, quantia
suficiente a indenizar a autora, sem ensejar seu enriquecimento indevido.
Finalmente, não há que se falar em litigância de má-fé por parte das
apelantes, que apenas se valeram do recurso adequado para defender direitos que
entendiam possuir, o qual, aliás, está sendo acolhido em parte.
Portanto, em resumo, dá-se parcial provimento ao apelo, para alterar a
base de cálculo dos lucros cessantes para o valor atualizado do contrato, bem como
determinar que a devolução dos valores pagos a título de taxas de condomínio e
IPTU seja feita de forma simples.
Em razão do provimento parcial do apelo, não se aplica a majoração da
verba honorária, prevista no §11 do artigo 85 do CPC.

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Essas as razões pelas quais se entende ser possível dar-se parcial
provimento ao apelo das rés, manifestando-se aqui o quanto se tem como
necessário e suficiente à solução da causa, dentro da moldura em que apresentada
e segundo o espectro da lide e legislação incidente na espécie, sem ensejo a
disposição diversa e conducente à outra conclusão, inclusive no tocante a eventual
prequestionamento de questão federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a
matéria consoante o que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formação
de sua convicção, sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsideração ao
que quer que seja no âmbito do debate travado entre os litigantes.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, nos termos
enunciados.
A.C. Mathias Coltro
Relator