Tribunal: TJSP
Processo: 1001464-62.2017.8.26.0126
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PROMOVIDA POR EMPRESA ALIENANTE DOS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL – REGULARIZAÇÃO DE ALEGADAS OBRAS EM DESCOMPASSO COM AS POSTURAS MUNICIPAIS – COBERTURA DE PARTE INTERNA – NÃO COMPROVAÇÃO DOS FATOS ALEGADOS. Recurso em face de sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer, cujo pedido era regularização de alegada obra com acréscimo de área, que se

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PROMOVIDA POR EMPRESA ALIENANTE DOS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL – REGULARIZAÇÃO DE ALEGADAS OBRAS EM DESCOMPASSO COM AS POSTURAS MUNICIPAIS – COBERTURA DE PARTE INTERNA – NÃO COMPROVAÇÃO DOS FATOS ALEGADOS. Recurso em face de sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer, cujo pedido era regularização de alegada obra com acréscimo de área, que se diz em afronta às posturas municipais – Ação promovida pela empresa alienante, que não produziu qualquer prova acerca do projeto original, tampouco das construções já existentes, e que por ela foram executadas, para demonstrar a alegada alteração de fachada, sem se olvidar, ainda, também da falta de comprovação de não observação das posturas municipais – Ademais, alienante que, após a venda da coisa, carece de relação jurídica para requerer medidas reservadas ao direito de vizinhança, do qual não compõe – Improcedência bem decretada. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000068780
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001464-62.2017.8.26.0126, da Comarca de Caraguatatuba, em que é apelante EXATA
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA (JUSTICA GRATUITA), é
apelado JEFERSON NUNES DE MENEZES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U. Declara voto o Des. Rodolfo Pellizari., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 6 de fevereiro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001464-62.2017.8.26.0126
Apelante: Exata Empreendimentos e Participações Ltda (JUSTICA GRATUITA)
Apelado: Jeferson Nunes de Menezes
Comarca:Caraguatatuba
Juiz 1o Grau: Ayrton Vidolin Marques Junior
Voto no 8291
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
PROMOVIDA
POR
EMPRESA
ALIENANTE
DOS
DIREITOS SOBRE O IMÓVEL – REGULARIZAÇÃO DE
ALEGADAS OBRAS EM DESCOMPASSO COM AS
POSTURAS MUNICIPAIS – COBERTURA DE PARTE
INTERNA – NÃO COMPROVAÇÃO DOS FATOS
ALEGADOS. Recurso em face de sentença que julgou
improcedente ação de obrigação de fazer, cujo pedido era
regularização de alegada obra com acréscimo de área, que se
diz em afronta às posturas municipais – Ação promovida pela
empresa alienante, que não produziu qualquer prova acerca do
projeto original, tampouco das construções já existentes, e que
por ela foram executadas, para demonstrar a alegada alteração
de fachada, sem se olvidar, ainda, também da falta de
comprovação de não observação das posturas municipais –
Ademais, alienante que, após a venda da coisa, carece de
relação jurídica para requerer medidas reservadas ao direito de
vizinhança, do qual não compõe – Improcedência bem
decretada. Recurso desprovido.
Trata-se de apelação em face de sentença, proferida às fls.
62/64, que julgou improcedente ação de obrigação de fazer,
promovida pela empresa alienante em face do adquirente, ora
apelado, cujo fim era obrigar ao requerimento de regularização de
alegada obra ilegal, que teria ocasionado o acréscimo de área, sem a
autorização do ente municipal.
Nesta sede, pugnando pela reforma do julgado, assevera a
autora que restou incontroverso ter o apelado erigido uma cobertura
em sua área interna, sem a autorização municipal, o que era vedado,

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inclusive, porque também deveria tal ser autorizada pela CEF, na
qualidade de credora, o que não se tem notícia; outrossim, insiste que
tal obra coloca em risco todo o condomínio, em razão do
comprometimento das estruturas, que poderá ocorrer adiante.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 71/72).
Sem contrarrazões (fls. 88)
É o relatório.
Conhece-se do recurso, e a ele é negado provimento.

Com efeito, pretende a apelante, - empresa que teria
alienado direitos de imóvel, que se diz em condomínio, ao apelado -,
obrigar o apelado a regularizar obras, que teria perpetrado, na interior
de sua residência, sem as autorizações necessárias, tanto do poder
público, como do agente financeiro financiador, além dela própria,
alienante.
Contudo, como bem fundamentado na decisão recorrida,
não houve a comprovação mínima dos fatos alegados pelo autor,
quanto à necessidade de autorização, pela alienante, para a inclusão
de um telhado na área da casa, ônus que era dela.
De qualquer forma, pela análise de todo o processado, não
houve a descrição mínima do quanto erigido irregularmente, tampouco
comprovou a apelante o projeto e construção original, que teria sido
averbado em matrícula, e cujas obras teriam alterado a 'fachada do
condomínio'; aliás, nem mesmo a comprovação de instituição de
condomínio foi comprovada, sem perder de vista que todos os
documentos dessa natureza, considerando os fundamentos da ação,
deveriam acompanhar a petição inicial, na forma da regra do artigo

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3201 do CPC, o que não ocorreu.
Nessas condições, não restou comprovada sequer a
legitimidade da alienante em manejar tal ação, que, pela narrativa, vê-
se alegações calcadas no direito de vizinhança2, - categoria que a
apelante não se encaixa, é bem dizer -, contudo, sem a participação
de qualquer condômino, muito menos do condomínio, e, ainda,
também não há nenhuma restrição construtiva (também não se trata
de loteamento com restrição urbanística convencional, apenas
aduzindo, a petição inicial, ser um condomínio de casas), vislumbrando-
se, bem verdade, inadimplemento do construtor na execução das
obras das unidades que alienou, tanto que, em reunião com os
adquirentes, até cogitou da necessidade de regularização de eventuais
coberturas, em contrapartida à execução de reparos que eram
devidos por ela, o que foi rechaçado pelos presentes, conforme cópia
de ata às fls. 48/49.
De qualquer forma, nem mesmo a necessidade de
obtenção de alvará, por meio de regramento legal específico, no
âmbito da municipalidade, para a dita cobertura realizada, foi
demonstrada pela apelante, o que não se afasta a falta de exigência,
1 “Art. 320. A petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da
ação”.
2 DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO COMINATÓRIA - LOTEAMENTO FECHADO - RESTRIÇÃO
CONVENCIONAL - LEGITIMIDADE ATIVA DE PARTE - INFRAÇÃO CONFIGURADA - DECRETO DE
PROCEDÊNCIA MANTIDO - RECURSO IMPROVIDO. 1. Cuidando-se de empreendimento, instalado
com a imposição de restrições convencionais, são legitimados a propor medidas judiciais para
a sua observância, os vizinhos, qualquer dos proprietários dele integrantes, o empreendedor ou
loteador e o Poder Público Municipal. 2. Incluindo-se nas restrições a proibição de uso para fins
que não sejam residenciais, de ser mantido o decreto de procedência de ação cominatôria
para a remoção de antena receptora de telefonia móvel, instalada em um dos lotes mediante
contrato locativo para fins não residenciais. I(Apelação no 1.018.456-0/4, julgada pela 26a
Câmara de Direito privado do TJSP EM 28/08/2006, REL. Des. Norival Oliva; destacamos).

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porque tal não seria considerada acréscimo por lei3, sem desprezar,
ademais, que eventual fiscalização administrativa caberá ao Município.
Por fim, nem mesmo o alegado descumprimento de
informação junto à CEF socorre a pretensão da apelante, pois, quer
pela falta de documento, no seu momento oportuno, que assim
demonstrasse, quer porque seria direito a ser buscado por terceiro (no
caso, a CEF), cuja defesa não cabe à apelante, em razão do óbice do
artigo 18, caput4, do CPC.
Tudo, pois, a prestigiar a manutenção da decisão recorrida,
que bem solucionou a lide posta.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, e, em
consequência, pela regra do artigo 85, §11o, do CPC, majora-se a
condenação
ao
pagamento
da
verba
honorária
advocatícia
sucumbencial para R$ 1.500,00.
3 DECLARATÓRIA DE NULIDADE - Infração imposta por inexistência de alvará de funcionamento-
Acréscimo de área construída que exige novo alvará de licença e funcionamento - Sentença
de procedência da ação - Cobertura modular em toldo de fibra sintética, instalada em área de
estacionamento, que não configura área construída - Conclusão pericial fundada na Resolução
CEUSO 88/98 e na legislação tributária que regulamenta a apuração do valor venal da
construção do imóvel para fins de lançamento do IPTU - Cobertura sujeita a pedido de
autorização - Irregularidade que não legitima a autuação, fundada na inexistência de alvará
de licença de funcionamento - Alvará anterior em vigor, já que a área construída corresponde
àquela constante na licença, sem alteração alguma - Sentença mantida. Recurso não provido.
(Apelação no 0244008-35.2010.8.26.0000, julgada pela 8a Câmara de Direito Público do TJSP em
11/06/2014, Relator Desembargador Manoel ribeiro; destacamos).
4 “Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado
pelo ordenamento jurídico. (...)”.

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JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator

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Voto no 08266
Apelação Cível no 1001464-62.2017.8.26.0126
Comarca: Caraguatatuba
Apelante: Exata Empreendimentos e Participações Ltda (JUSTICA
GRATUITA)
Apelado: Jeferson Nunes de Menezes
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Com sobejo respeito aos fundamentos gizados no voto do
Exmo Relator Costa Netto, lançados com as costumeiras
percuciência e propriedade, roga-se vênia para, mantida a decisão
nos termos consignados, acrescentar no julgado que, pelo meu
voto, declarava nulo o julgamento por vício insanável.
Isso porque, o feito foi incluído no julgamento virtual quando o
Relator encontrava-se de licença médica, ou seja, indisponível às
partes, o que resulta em prejuízo evidente. Como cediço, o Estatuto
da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e a Lei Orgânica da
Magistratura (LOMAN) dispõem acerca da prerrogativa dos
advogados serem atendidos pelos magistrados, inclusive sem
agendamento prévio, in verbis:
Art. 7o, OAB: São direitos do advogado:
(...) III
dirigir-se diretamente aos magistrados nas
salas e gabinetes de trabalho, independentemente de
horário previamente marcado ou outra condição,
observando-se a ordem de chegada;
Art. 35, LOMAN: São deveres do magistrado:
(...) IV tratar com urbanidade as partes, os membros

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do Ministério Público, os advogados, as testemunhas, os
funcionários e auxiliares da Justiça, e atender aos que o
procurarem, a qualquer momento, quanto se trate de
providência que reclame e possibilite solução de
urgência.
De acordo com decisão do Conselho Nacional de Justiça
(CNJ, pedido de providências no 0004620-26.2016.2.00.0000), “a
entrevista pessoal do magistrado com os advogados das partes é
também uma forma de colher os interesses dos litigantes e auxilia
na resolução da lide sociológica diversa da lide processual , a
qual, se não adequadamente tratada, não resolve definitivamente o
litígio”.
No presente caso, a limitação desta prerrogativa não deve ser
vista como mera irregularidade, mas como uma ocorrência que
acarreta prejuízo evidente às partes, o que enseja nulidade.
Ora, a parte que aguardava o retorno do Relator, após o fim
de sua licença saúde, para apontar qualquer fato que deveria ser
destacado
ou
juntar
qualquer
documento
importante,
foi
surpreendida com o início do julgamento antes do término da
licença. Especialmente porque esta modalidade de julgamento
inviabiliza a sustentação oral.
Desta forma, as partes não podem ser surpreendidas e
tolhidas em seu direito de prévia manifestação, o que certamente
impede o exercício regular do direito de defesa ou mesmo de provar
aquilo que lhe convém.

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Inevitável concluir-se, portanto, que, durante o período de
licença, a jurisdição do magistrado encontra-se suspensa, não
sendo permitida a prolação de qualquer decisão, até mesmo em
prestígio à proibição da decisão surpresa, elencado no pórtico do
novo diploma processual civil (Art. 9, CPC).
Não se desconhece que, durante as férias, o entendimento do
Supremo Tribunal Federal é que juízes podem, em casos
excepcionais atuar no processo, pois “a regra não afasta a exceção
quando ante o grande volume de processos, ante a preocupação
com os jurisdicionados, retorna e pratica atos em certo processo”
(HC HC 92.676, Rel. Min. Marco Aurélio).
Contudo, como visto, tratam-se de situações justificadas e
excepcionais. Segundo que, licença médica não se confunde com
férias. Ontologicamente são distintas e com consequências
distintas.
Por fim, saliente-se que nem mesmo uma retificação do
período de licença seria adequada para sanar a nulidade, a qual
ocorreu no exato momento em que foi tolhido das partes o direito de
ampla defesa.
Postas tais premissas, por meu voto, DECLARAVA nulo o
julgamento vitual operado durante o período de licença do Relator,
por
vício
insanável
e,
vencida
a
preliminar
suscitada,
ACOMPANHAVA o voto.

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RODOLFO PELLIZARI
Segundo Juiz

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RODOLFO PELLIZARI
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Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001464-62.2017.8.26.0126 e o código de confirmação da tabela acima.