Tribunal: TJSP
Processo: 1004200-24.2015.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Podestá
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
COMPRA E VENDA – QUANTI MINORIS – Sentença de parcial procedência. APELO DA RÉ – Inadmissibilidade - Decadência inocorrente, pretensão aviada antes do transcurso do prazo ânuo a que alude o art. 501, do CC – Cláusula contratual no sentido de que o imóvel prometido à venda ostentava duas vagas de garagem – Oferta que vincula a fornecedora - Inteligência dos artigos 47 e 20, do CDC. APELO DO AUTOR

Ementa:
COMPRA E VENDA – QUANTI MINORIS – Sentença de parcial procedência. APELO DA RÉ – Inadmissibilidade - Decadência inocorrente, pretensão aviada antes do transcurso do prazo ânuo a que alude o art. 501, do CC – Cláusula contratual no sentido de que o imóvel prometido à venda ostentava duas vagas de garagem – Oferta que vincula a fornecedora - Inteligência dos artigos 47 e 20, do CDC. APELO DO AUTOR – Danos morais cognoscíveis in re ipsa – Entrega de imóvel em desconformidade com o que foi pactuado que gera abalo psíquico relevante – Quantum indenizatório, todavia, estipulado em montante inferior ao pleiteado na inicial, à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Sentença parcialmente reformada – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO, APELO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000086771
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1004200-24.2015.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante/apelado
STECO INCORPORAÇÕES LTDA, é apelado/apelante MARIO SANTOS DO
NASCIMENTO.
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO ao
recurso da ré e, DERAM PARCIAL PROVIMENTO ao apelo do autor V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
CAMPOS PETRONI (Presidente) e ALFREDO ATTIÉ.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
FÁBIO PODESTÁ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1004200-24.2015.8.26.0223 GUARUJÁ VOTO No 23542 PP 2/11
APELAÇÃO CÍVEL no 1004200-24.2015.8.26.0223
APELANTE/APELADO: STECO INCORPORAÇÕES LTDA
APELADO/APELANTE: MARIO SANTOS DO NASCIMENTO
COMARCA: GUARUJÁ
VOTO No 23542
COMPRA E VENDA – QUANTI MINORIS – Sentença de
parcial procedência. APELO DA RÉ – Inadmissibilidade -
Decadência inocorrente, pretensão aviada antes do transcurso do
prazo ânuo a que alude o art. 501, do CC – Cláusula contratual no
sentido de que o imóvel prometido à venda ostentava duas vagas
de garagem – Oferta que vincula a fornecedora - Inteligência dos
artigos 47 e 20, do CDC. APELO DO AUTOR – Danos morais
cognoscíveis in re ipsa – Entrega de imóvel em desconformidade
com o que foi pactuado que gera abalo psíquico relevante –
Quantum indenizatório, todavia, estipulado em montante inferior
ao pleiteado na inicial, à luz dos princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade. Sentença parcialmente reformada – RECURSO
DA RÉ DESPROVIDO, APELO DO AUTOR PARCIALMENTE
PROVIDO.
MARIO SANTOS DO NASCIMENTO ajuizou “ação
quanti minoris” em face de STECO INCORPORAÇÕES LTDA., a afirmar
que celebrou compromisso particular de compra e venda para aquisição de
unidade autônoma, com direito ao uso de duas vagas de garagem (fls. 01),
todavia, foi-lhe disponibilizada apenas uma (fls. 02), pelo que pretendeu a
restituição do preço pago a maior e o recebimento de indenização por dano
moral (fls. 07).
A r. sentença a fls. 425/430, cujo relatório é adotado,

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julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré no pagamento
da quantia de R$ 22.446,54 corrigida desde outubro de 2016 e com juros a
contar da citação. Ônus sucumbenciais foram reciprocamente distribuídos,
com verba honorária fixada em 20% do valor da condenação.
Opostos embargos declaratórios (fls. 437/441), foram
rejeitados a fls. 442/444.
Irresignados, apelam tanto a ré quanto o autor,
adesivamente.
A primeira, a sustentar: a) decadência do direito
invocado pelo autor (fls. 449), pois ele recebeu a posse do imóvel no
momento da assinatura do compromisso, o afirmado vício era de fácil
constatação (fls. 456), o condomínio foi construído há mais de quatorze anos
e era evidente que não comportava dezoito vagas de garagem, mas apenas
nove, uma por apartamento, como consta da matrícula (fls. 451), e a ação foi
ajuizada quando já ultrapassado o prazo de noventa dias a que alude o
Código de Defesa do Consumidor (fls. 452); b) a menção, no compromisso
de compra e venda, da existência de duas vagas, decorreu de lapso (fls. 451);
c) nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sendo necessária a
complementação da prova pericial, com vistas a demonstrar que o autor
pagou valor condizente com o praticado no mercado, à época, para imóvel
com uma vaga de garagem, de modo que não houve perda patrimonial (fls.
454); d) em anterior precedente relativo ao mesmo edifício, foi constatada

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inexistência de valor pago a maior (fls. 455); e) o erro material foi grosseiro
(fls. 460), constou apenas do compromisso de compra e venda (fls. 457), o
que confirma a boa-fé da apelante (fls. 458) e não gerou prejuízo ao apelado
(fls. 460); f) os honorários devidos pelo apelado devem incidir sobre o valor
da indenização pleiteada a título de danos morais (fls. 460). O recurso é
tempestivo, preparado (fls. 464/465 e 516/517) e foi contra-arrazoado (fls.
469/480).
Já o requerente, arrazoa que sofreu abalo moral (fls.
483), pois foi ludibriado e pretendia adquirir imóvel com duas vagas de
garagem, projeto de vida que restou frustrado (fls. 484). O recurso é
tempestivo, preparado (fls. 487/488 e 512/513) e foi contra-arrazoado (fls.
492/497).
É o relatório.
O recurso da ré não comporta acolhimento, enquanto o
apelo do autor há de ser parcialmente provido.
Apelo da ré
Rejeita-se a alegação de decadência.
Embora a relação seja de consumo, convém ressaltar que
a ação foi proposta sob a rubrica de “quanti minoris”, de modo a atrair

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inexoravelmente a incidência do art. 501, do Código Civil1, ao caso concreto,
a estabelecer o prazo ânuo para a pretensão, o que afasta a tese de
decadência, na medida em que o título aquisitivo sequer foi registrado (fls.
61).
Nada obstante, ainda que se aferisse o prazo a partir da
imissão da posse, conforme pretende a ré, tem-se que ocorreu em 10.06.2014
(fls. 11, cláusula “3”, item “c”, combinado com fls. 14), enquanto a lide foi
proposta em 08.06.2015 (“propriedades”, fls. 01), de modo que não se cogita,
sob qualquer ótica, do transcurso do prazo.
A propósito, já se manifestou esta E. Corte:
“COMPRA E VENDA AÇÃO "QUANTI MINORIS"
DECISÃO QUE AFASTOU A PRELIMINAR DE DECADÊNCIA AUTOR
QUE NÃO PLEITEIA A REGULARIZAÇÃO DA METRAGEM DE SEU BOXE
DE
GARAGEM
PARA
ADEQUÁ-LA
ÀQUELA
CONSTANTE
DO
CONTRATO, MAS O ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO, NOS
TERMOS DO ART. 500 DO CC DECAI DO DIREITO DE PROPOR A
AÇÃO "QUANTI MINORIS" O VENDEDOR OU O COMPRADOR QUE
NÃO O FIZER NO PRAZO DE UM ANO, A CONTAR DO REGISTRO DO
TÍTULO INTELIGÊNCIA DO ART. 501 DO CC ATRIBUÍDO O IMÓVEL
AO AGRAVADO EM 08 DE NOVEMBRO DE 2018, A AÇÃO FOI
DISTRIBUÍDA EM 29 DE MARÇO DE 2019 DECADÊNCIA DO DIREITO
DO RECORRIDO QUE NÃO SE VERIFICOU - DECISÃO MANTIDA

RECURSO DESPROVIDO” (AI 2201793-92.2019.8.26.0000, 8a Câm. Direito
1 “Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o
fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no
imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.”

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APELAÇÃO CÍVEL No 1004200-24.2015.8.26.0223 GUARUJÁ VOTO No 23542 PP 6/11
Privado, rel. Des. Theodureto Camargo, j. 22.10.2019).
Afasta-se o alegado cerceamento de direito de defesa. O
protesto por produção de provas não torna obrigatória a sua produção.
Cabe ao juiz, destinatário da prova, determinar aquelas que são pertinentes
para a instrução do feito, indeferindo as inúteis ou protelatórias (art. 370,
parágrafo único, NCPC).
Já decidiu esta Corte que: “para que se tenha caracterizado
o cerceamento de defesa em decorrência da ausência de dilação probatória, faz-se
necessário que, confrontadas as provas que foram requeridas com os demais
elementos de convicção carreados ao processo, elas não só apresentem capacidade
potencial de demonstrar o fato alegado, como também se mostrem indispensáveis à
solução da controvérsia, sem o que fica legitimado o julgamento antecipado da lide”
(Apelação n. 990.10.076540-0, Comarca de São Paulo, 21a Câmara de Direito
Privado, j. em 9.2.2011, rel. Des. Itamar Gaino).
E, no caso, a prova pericial efetivamente produzida (fls.
125/158), prescinde de qualquer complementação, notadamente a que é
suscitada pela requerida, que não teria o condão de alterar o decreto de
procedência do pedido.
Passa-se ao exame do mérito.
Independentemente
do
afirmado
“erro
material
grosseiro” que a ré-apelante afirma facilmente constatável mediante
informações constantes do assento registral ou verificação no prédio, é certo

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APELAÇÃO CÍVEL No 1004200-24.2015.8.26.0223 GUARUJÁ VOTO No 23542 PP 7/11
que: 1) não houve, ainda, outorga de escritura, de modo que a relação
jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo contrato preliminar
(compromisso de compra e venda); e 2) como já mencionado, a relação é de
consumo, e a proposta vincula a fornecedora.
Não é outra a dicção dos artigos 47 e 20, do Código de
Defesa do Consumidor:
“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de
maneira mais favorável ao consumidor.”
“Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios
de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim
como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da
oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e
à sua escolha: I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; II -
a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de
eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço. § 1° A
reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por
conta e risco do fornecedor.”
Em caso relativamente semelhante, sopesadas as
devidas peculiaridades, esta E. Corte já decidiu:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA RESTIUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI
COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS IMÓVEL

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APELAÇÃO CÍVEL No 1004200-24.2015.8.26.0223 GUARUJÁ VOTO No 23542 PP 8/11
ENTREGUE SEM A VAGA DE GARAGEM PROMETIDA NO ATO DA
VENDA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO
DOS RÉUS ACOLHIMENTO EM PARTE - Comissão de Corretagem e SATI
Tese firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo pelo STJ (Temas 938 e 939) -
Art. 1.040, III, do CPC - Legitimidade passiva ad causam Incorporador é parte
legítima para responder pela restituição das taxas de assessoria
Restituição
indevida da comissão de corretagem - Não é abusiva a transferência da cobrança da
comissão de corretagem ao adquirente quando previamente informado do preço total
da venda com destaque para a parcela da comissão Prova nos autos de que houve a
informação prévia Cobrança abusiva da taxa SATI - Atividade que constitui mera
prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, segundo
entendimento firmado pelo STJ - Devolução devida de forma simples
Não
configurada a má-fé da empresa - Dano material relativo á vaga de garagem
Oferta não cumprida
Mera permissão de uso de vaga em convenção de
condomínio cujo caráter precário não configura cumprimento da obrigação do
vendedor em entrega a unidade com a vaga prometida
Quantum
indenizatório apurado em perícia técnica mantido Dano moral Ocorrência
Excepcionalidade da situação justifica a indenização Quantia arbitrada é
razoável e proporcional ao caso por se tratar de mais de um réu e mais de um autor -
DERAM
PARCIAL
PROVIMENTO
AO
RECURSO.”
(Apel
0029567-07.2013.8.26.0007, 8a Câm. Direito Privado, rel. Des. Alexandre
Coelho, j. 21.11.2018).
Em vista desses fundamentos, despiciendas ilações
acerca da boa-fé da requerida ou existência de prejuízo: a oferta não foi
cumprida, sendo evidente o direito do autor ao abatimento do preço e à
reparação moral, como se desenvolverá adiante.
Prejudicada resta a análise do pedido relativo à
majoração dos honorários devidos pelo autor, eis que a pretensão
indenizatória por ele deduzida merece acolhimento, em parte.

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Apelo do autor
Comporta parcial acolhida o pedido de reparação moral
e o provimento parcial do recurso se credita ao fato de que o quantum
indenizatório será menor do que o que foi pleiteado.
Presumível o sofrimento relevante do compromissário
comprador cuja oferta não foi cumprida, deixando de receber uma das duas
vagas de garagem que lhe foram prometidas, o que, decerto, traz
transtornos expressivos independentemente de se tratar de imóvel de
veraneio (circunstância que, todavia, deve influir na estipulação do quantum
indenizatório).
Em
hipóteses
semelhantes
de
inadimplemento
contratual, nos compromissos de compra e venda, esta E. Corte tem lançado
condenação por reparação moral no valor aproximado de R$ 10.000,00, que
fica ora adotado como quantum indenizatório.
Tal valor se presta, a um só tempo, a amenizar, de
alguma forma, os infortúnios suportados, e a desestimular reiteração por
parte da requerida, atendendo aos princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade.
Nessa linha de raciocínio, confira-se:
Compromisso de venda e compra de imóvel - Ação de
indenização por danos morais - Procedência - Atraso caracterizado Danos morais

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configurados Frustração quanto à aquisição do imóvel Valor satisfatório - Na
ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao
postulado na inicial não implica sucumbência recíproca Súmula 326 do STJ -
Sentença mantida Recurso desprovido.” (Apel 0208674-91.2011.8.26.0100, 5a
Câm. Direito Privado, rel. Des. Moreira Viegas, j. 17.02.2016).
Ressalta-se que, diferentemente dos danos materiais,
que são corrigidos desde a data estipulada na sentença (outubro de 2016
data base do orçamento
fls. 154), os danos morais sofrem correção
monetária desde a fixação por este órgão julgador. Juros incidem desde a
citação, por força do que estabelece o art. 405, do Código Civil.
Dispositivo
Comporta, pois, parcial reparo a r. sentença, para o fim
de, mantida a condenação à reparação material nela decretada, seja a ré
também condenada ao pagamento de indenização por danos morais no
importe de R$ 10.000,00, corrigidos desde a data de prolação do acórdão e
acrescidos de juros desde a citação.
Em virtude da alteração do julgado, ficam os ônus
sucumbenciais integralmente carreados à ré2, salientando-se inviável a
majoração dos honorários, a par do que estabelece o art. 85, § 11, do NCPC,
porquanto já estipulada a verba em seu patamar máximo observando-se,
2 Conforme dicção da Súmula 326, do Superior Tribunal de Justiça: “Na ação de indenização por dano moral, a
condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca.”

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contudo, que ela incidirá sobre o valor total da condenação.
Quanto ao pré-questionamento, cumpre ressaltar a
norma positivada no art. 1.025 do novo diploma processual:
“Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos
que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos
de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere
existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”
Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso da
ré e, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo do autor.
FABIO HENRIQUE PODESTÁ
Relator