Tribunal: TJSP
Processo: 1008287-09.2018.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL – Caso em que a autora desistiu do negócio por ausência de condições financeiras – Alegado aumento repentino no valor do imóvel que não passou de correção monetária – Rescisão por culpa da compromissária compradora – Aplicação da Súmula 1 do E. TJSP e da Súmula 543 do C. STJ – Retenção por

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL – Caso em que a autora desistiu do negócio por ausência de condições financeiras – Alegado aumento repentino no valor do imóvel que não passou de correção monetária – Rescisão por culpa da compromissária compradora – Aplicação da Súmula 1 do E. TJSP e da Súmula 543 do C. STJ – Retenção por parte do promitente-vendedor de 10 a 25% do valor pago – TAXA DE CORRETAGEM – contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – Entendimento sedimentado pelo C. STJ – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000064534
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008287-09.2018.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante
JULIANA ARAUJO BONFIM (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e CORRETA IMÓVEIS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente), CLAUDIO HAMILTON E CARMEN LUCIA DA SILVA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
HUGO CREPALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
2
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
Comarca: Araçatuba
Apelante: Juliana Araujo Bonfim
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A e Outro
Voto no 24.261
APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C.C. REPARAÇÃO DE DANOS
PROMESSA DE
COMPRA E VENDA
IMÓVEL
Caso em que a
autora desistiu do negócio por ausência de
condições
financeiras

Alegado
aumento
repentino no valor do imóvel que não passou de
correção monetária
Rescisão por culpa da
compromissária compradora
Aplicação da
Súmula 1 do E. TJSP e da Súmula 543 do C. STJ
Retenção por parte do promitente-vendedor de 10
a 25% do valor pago TAXA DE CORRETAGEM
contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de
corretagem Entendimento sedimentado pelo C.
STJ Negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta por JULIANA
ARAUJO BONFIM, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com
reparação
de
danos
que
move
contra
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES S/A e OUTRO, objetivando a reforma da sentença (fls.
290/295; 310/311) proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Fernando Augusto

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
3
Fontes Rodrigues Junior, que julgou parcialmente procedente a pretensão
autoral, para declarar rescindido o contrato, com retomada do bem pelo
vendedor e condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem a autora, em
parcela única, o valor de R$ 1.101,60, desde o desembolso, acrescido de juros
de mora de 1%, desde a citação. Tendo em vista a sucumbência parcial,
condenou as partes ao pagamento de metade das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Apela a autora (fls. 324/335), sustentando que a
relação em apreço seria de consumo, de modo que caberia à apelante reaver
os valores pagos, corrigidos a partir da data de cada pagamento, conforme
planilhas acostadas ao feito. Para evitar enriquecimento sem causa, não seria
justa permitir a retenção pelo vendedor do sinal e das quantias pagas, mesmo
que parcialmente. Acerca da taxa de corretagem, alega que seria indevida,
uma vez que teria realizado a compra no stand de vendas da construtora.
Pugna também pela condenação da requerida ao pagamento do valor em
dobro.

Apresentadas
contrarrazões
(fls.
343/356;
358/366), o apelo foi recebido no duplo efeito.
É o relatório.
Cuida-se
de
ação
de
rescisão
contratual
cumulada com reparação de danos ajuizada por JULIANA ARAUJO BONFIM
em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e OUTRO. Narra a
inicial que a requerente teria comprado o apartamento de no 401, Bloco 05, no
Parque Atlantic em construção, na Rua Tibiriçá, no 1.220, bairro Jardim
América, Araçatuba/SP.
Alega que o valor referente à contratação seria

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
4
pago através de financiamento no valor de R$ 75.523,00 sendo que R$
1.224,00 a título de sinal, a serem pagos através de 11 parcelas, mais R$
3.352,00 à vista a título de prestação de serviço de corretagem. Após
providenciar
a
documentação
necessária,
teria
sido
informada,
repentinamente, de que também teria de pagar outros valores para a
concretização do negócio. Por isso, adicionado à falta de condições
financeiras, teria resolvido rescindir o referido contrato de promessa de compra
e venda, de modo a evitar maiores complicações, solicitando a devolução dos
valores pagos adiantadamente.
Apresentada contestação (fls. 129/140; 234/257),
sobreveio sentença de parcial procedência às fls. 290/295; 310/311, contra a
qual se insurge a autora, porém sem razão.
De
início,
cumpre
consignar
que
relação
entabulada entre as partes configura-se como de consumo, já que a autora
adquiriu serviço como destinatária final (art. 2o, caput, Código de Defesa do
Consumidor - CDC) de fornecedor (conforme art. 3o, caput, CDC).
A respeito da cadeia de fornecimento, ensina
Cláudia Lima Marques que: “(...) é um fenômeno econômico de organização
do modo de produção e distribuição, do modo de fornecimento de serviços
complexos, envolvendo grande número de atores que unem esforços e
atividades para uma finalidade comum, qual seja, a de poder oferecer no
mercado produtos e serviços para os consumidores” (Contratos no Código de
Defesa do Consumidor, 5a Ed., Ed. RT, p. 401).
Assim, nas relações de consumo respondem
solidariamente todos os fornecedores de produtos e serviços vinculados por
meio de uma cadeia dirigida ao fornecimento de um bem ou serviço. Nesse
sentido, explicando o alcance do artigo 3o do Código de Defesa do
Consumidor, lecionam Antônio Herman Benjamin, Cláudia Lima Marques e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
5
Leonardo Roscoe Bessa:
“O art. 3o do CDC bem especifica que o sistema de proteção do consumidor
considera como fornecedores todos os que participam da cadeia de
fornecimento de produtos e da cadeia de fornecimento de serviços (o
organizador da cadeia e os demais partícipes do fornecimento direto e
indireto, mencionados genericamente como 'toda pessoa física ou jurídica,
pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção (...) ou
comercialização de produtos), não importando sua relação direta ou indireta,
contratual ou extracontratual, com o consumidor. Em outras palavras, o
CDC menciona fornecedores, pensando em todos os profissionais da
cadeia de fornecimento (de fabricação, produção, transporte e distribuição
de produtos e da criação e execução de serviços) da sociedade de
consumo. O parágrafo único do art. 7o do CDC bem especifica que há
mesmo solidariedade nesta cadeia: 'Tendo mais de um autor a ofensa,
todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas
normas de consumo'. As exclusões e exceções serão marcadas pelas
próprias normas do CDC, que, em matéria de produtos, por exemplo,
excepcionam os comerciantes em matéria de responsabilidade por defeitos
dos produtos, nos arts. 12 e 13, impondo a estes uma responsabilidade
apenas subsidiária, se bem que independente de culpa. Nos demais casos
a responsabilidade é da cadeia como um todo e solidariamente, como
especificam também os arts. 14, caput, 18 e 20 do CDC. Em outras
palavras, o método do CDC foi de considerar fornecedor e daí responsável
toda a cadeia e de nominar os fornecedores responsáveis, caso não sejam
todos os presentes na cadeia”. (Grifou-se; Manual de Direito do
Consumidor, 3a ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2010. p.
103-104).
Nesse
passo,
afasto
as
preliminares
de
ilegitimidade passiva apresentadas pelas requeridas em contrarrazões,
conforme entendimento sedimentado desta Egrégia Corte de Justiça:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Restituição de valores pagos
indevidamente. Indenização por danos materiais em razão de atraso na
entrega do imóvel. Sentença de procedência. LEGITIMIDADE PASSIVA.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
6
SOLIDARIEDADE. Inteligência dos artigos 07o, pú, 12, 25 e 34, todos do
CDC. Ré que outorgou a exclusividade nas vendas dos apartamentos à
determinada corretora. Ambas integram a mesma cadeia de consumo.
TAXA DE CORRETAGEM. Controvérsia a respeito da regularidade da
cobrança da taxa de corretagem. Questão sedimentada no julgamento do
recurso repetitivo - REsp 1.599.511/SP (Tese 938): 1.1. Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. TAXA
SATI. Ausência de previsão contratual quanto a cobrança, bem como falta
de comprovantes de pagamentos. Não há o que restituir. LUCROS
CESSANTES. Caso em que os compradores quitaram o preço do imóvel em
maio de 2016 e só receberam as chaves em fevereiro de 2017.
Possibilidade de arbitramento da indenização pela privação injusta do bem
Entendimento do C. STJ (AgInt no AREsp 976.907/SP e AgInt no AREsp
1075056/MA) e da Turma Especial do Privado I (incidente de resolução de
demanda repetitiva no 0023203-35.2016.8.26.0000) Arbitramento no índice
de 0,1% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, a partir do mês
subsequente ao da quitação (fevereiro de 2012) até o da efetiva entrega da
unidade. Parcial provimento. (Apelação Cível 1001207-85.2015.8.26.0068,
Órgão julgador: 30a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Relator: Enio
Zuliani, Dje 02/03/2018; grifou-se).
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Sentença de
procedência
parcial.
CORRETAGEM.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
Responsabilidade
solidária
dos
integrantes
da
cadeia
negocial,
independentemente de quem tenha efetivamente recebido os valores
correspondentes. Art. 7o, p. único do CDC e Recurso Repetitivo no
1.551.951/SP. Situação, ademais, em que foi postulado a rescisão por culpa
do vendedor, o que significa dizer que a devolução integral dos valores
pagos tem fundamento no inadimplemento contratual da vendedora, e não
apenas no abuso da cobrança dos custos da intermediação. Legitimidade
passiva bem reconhecida. RESCISÃO POR CULPA DOS VENDEDORES.
Continuidade do contrato inviabilizada pela não obtenção do financiamento.
Situação em que o comprador informou, ainda na fase de tratativas, a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
7
ausência de disponibilidade financeira para pagamento de entrada em
valores expressivos, de maneira que a simulação do financiamento não
poderia ser aceita como mera estimativa em relação a relação a este
aspecto, condição essencial para a viabilidade do negócio. Valor exigido
pela CEF que era quatro vezes maior do que o estimado em relação à
entrada. Proposição que se tornou condição do negócio e que, ao restar
inviabilizada, resultou em risco assumido pelas vendedoras e justificava a
rescisão por sua culpa, e não como desistência do comprador. VALORES A
RESTITUIR. Aplicação da Súmula no 543 do STJ. Devolução de todos os
valores, inclusive sinal e aqueles pagos a terceiros por serviços, como
decorrência da restituição das partes à situação anterior à contratação,
afastada a aplicação de cláusula de retenção. DANO MORAL. Autor que
teve seu nome incluído em cadastro de inadimplente, a despeito do pedido
de rescisão. Comportamento abusivo da MRV e dano "in re ipsa". Violação
configurada, com consequente dever de indenização. Montante fixado de
forma adequada às circunstâncias do caso concreto, com moderação e
proporcionalidade.
Pedidos
de
redução
e
majoração
afastados.
INTERMEDIADOR. Responsabilidade do corretor reconhecida por força de
sua própria atividade, pois a rescisão foi motivada por defeito do serviço que
prestou em relação a aspecto que foi objeto da negociação, consistente no
valor da entrada do financiamento e que, se conhecido pelo comprador,
teria inviabilizado o fechamento da compra e venda. Dever de restituição
mantido. Verbas da sucumbência fixadas de forma adequada, na proporção
de ganhos e perdas de cada parte. RECURSOS IMPROVIDOS. (Apelação
1012383-13.2014.8.26.0451, Órgão julgador: 9a Câmara de Direito Privado,
Relatora: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, Dje 02/04/2019; grifou-
se).
Quanto ao mérito, é incontroversa a culpa da
compradora pela rescisão do compromisso de compra e venda, uma vez que
alega ausência de condições financeiras, não comprovando “aumento
repentino” no valor para aquisição no imóvel, restando comprovado nos autos
que se tratou de mera correção monetária do valor acordado.
Nessa situação, é cabível a retenção, pelos
vendedores, de parte dos valores pagos para compensar gastos havidos com

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
8
a comercialização do empreendimento, consoante entendimento sedimentado
na Súmula no 1 desta Egrégia Corte:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.”
Cita-se, outrossim, a Súmula no 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.” [sublinhou-se]
Com efeito, a jurisprudência, inclusive dos
tribunais superiores, defende que são abusivas as cláusulas contratuais que
determinem retenção em percentual superior a 25% dos valores pagos, sendo
considerados abusivos e nulos, nos termos dos arts. 51, IV e 53 do Código de
Defesa do Consumidor.
Tem-se entendido, assim, que o percentual de
retenção deve ficar entre 10 e 25% dos valores pagos, como ilustram os
seguintes acórdãos do Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO
DE
QUANTIAS
PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA
568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.
REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de
quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
9
rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores
pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de
origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice
na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp no
1.822.638/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.11.2019)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO
RECLAMO INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão
de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual,
em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se
tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva),
prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo
consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-
fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2. Nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do
comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total
da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo
interno desprovido. (AgInt no REsp no 1.809.838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi,
Quarta Turma, j. 27.08.2019)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO.
NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
RETENÇÃO
FIXADA
EM
10%.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME
DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7
DO STJ. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.
DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que
o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução
da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de
prestação jurisdicional2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior
dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de
compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
10
contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O
Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente
demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o
reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos
da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de
honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os
critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no
AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de
8/5/2017. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1.431.243/SP, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 29.04.2019)
Isto posto, tem-se que a retenção de 10%
encontra-se em consonância com as balizas fixadas pela jurisprudência,
porquanto deve ser mantida a r. sentença impugnada.
Além disso, acerca da cláusula contratual que
transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, o Colendo
Superior Tribunal de Justiça já sedimentou seu entendimento por meio do
Tema/Repetitivo 938:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;
(vide REsp n. 1.599.511/SP)
Compulsando os autos, verifico que a requerente
teve ciência acerca dos valores destinados à comissão de corretagem,
conforme destacado no contrato acostado ao feito. Desse modo, entendo
indevida a restituição dos valores dispendidos com a comissão de corretagem.
Nos mesmos moldes tem decidido este E.
Tribunal de Justiça:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
11
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO A PEDIDO DOS
COMPRADORES. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1. E. STJ
firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela "Legitimidade
passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-
comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática
abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp
1551968/SP e REsp 1551951/SP Tema 939). 2. Comissão de corretagem.
E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp
1599511/SP Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do
pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que,
pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava
sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores
despendidos. Restituição indevida. Condenação afastada. 3. Entrada/Sinal
que não pode ser retida pelos vendedores, pois integrava o preço do imóvel.
Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art.
418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. 4. Recurso
parcialmente provido. (Apelação Cível 1024147-32.2017.8.26.0405, Órgão
julgador: 7a Câmara de Direito Privado, Relator: Mary Grün, Dje
13/12/2019).
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO. INDENIZAÇÃO E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Sentença
de
improcedência.
Insurgência
pelos
autores.
CORRETAGEM/SATI. PRESCRIÇÃO PARCIAL. Recurso Repetitivo (REsp
n.o 1551956 /SP) que assentou a aplicabilidade do artigo 206, §3o, IV do
Código Civil para as ações de repetição por valores pagos pela
intermediação. Prescrição verificada quanto a parte das parcelas pagas.
DEVOLUÇÃO. RECURSO REPETITIVO no 1.551.951/SP. COMISSÃO.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Deveres de informação e transparência observados no caso concreto.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
12
Devolução afastada. SATI Abusividade assentada no Recurso Repetitivo,
mesmo quando contratada, pois transfere para o comprador ônus que não
lhe compete, como a análise da documentação do imóvel e viabilidade da
negociação, despesas que são de interesse do empreendedor e inerentes à
operação comercial, não acrescentando efetivo serviço que resulte em
benefício para o comprador, já que relacionado à própria regularidade do
negócio em favor da construtora/vendedora. Dever de restituição mantido
quanto às parcelas não alcançadas pela prescrição. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. MORA CONFIGURADA. Não observância do prazo
contratual, restando vencido o decurso da tolerância de 180 dias. Aspectos
invocados pela ré que são previsíveis e inerentes a um empreendimento
imobiliário, constituindo-se fortuito interno, inábeis a afastar a mora da
vendedora. Súmula no 161 TJSP. Eventos já considerados na fixação do
prazo de tolerância de 180 dias, cuja validade encontra entendimento
pacificado nesta Corte Paulista (Sum. 164 e IRDR
tema 1. LUCROS
CESSANTES. Prejuízos presumidos e decorrentes do simples impedimento
aos
adquirentes
a
usufruir
a
unidade
pelo
tempo
programado,
independentemente da destinação pretendida ao imóvel. Súmula 162 e
IRDR do TJSP. Precedentes do STJ. Acolhimento. MULTA INVERSA. Tema
assentado em Recurso Repetitivo. Possibilidade de sua aplicação em
atenção ao princípio da isonomia/equidade, mas não de sua cumulação com
lucros
cessantes.
Indenização
afastada.
DANOS
MORAIS
CONFIGURADOS. Situação que resulta em mais do que simples
aborrecimento contratual, mas verdadeira frustração aos adquirentes pela
quebra de expectativa após tempo de espera superior ao previsto e
desarrazoado, afetando planejamento de longo prazo, o que causa
ansiedade, intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional.
Indenização fixada em R$ 15.000,00. DEVOLUÇÃO DO INCC. Correção
monetária que deriva da opção de pagamento a prazo, não guardando nexo
com a mora da ré. Tema assentado em IRDR (tema 8). Postulação que era
de devolução dos valores pagos a este título, e não substituição do índice,
restando indeferida. Sentença reformada, com procedência parcial da ação
e reconhecimento da sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação Cível 0084116-68.2012.8.26.0114, Órgão julgador: 9a
Câmara de Direito Privado, Relator: Mariella Ferraz de Arruda Pollice
Nogueira, Dje 10/12/2019).
Portanto, não procede a pretensão de devolução

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008287-09.2018.8.26.0032
13
da quantia paga a título de comissão de corretagem, também devendo ser
mantida a r. sentença neste ponto.
Por fim, ante a improcedência total do apelo,
devida a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais suportados
pelo autor, pelo que ora os fixo em 15% do valor da condenação, a teor dos
parâmetros e limites extraídos da inteligência dos §§1o, 2o e 11 do artigo 85 do
Código de Processo Civil.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator