Tribunal: TJSP
Processo: 2186852-06.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
- Locação de imóvel - Ausentes os requisitos legais que autorizam a concessão de antecipação de tutela de urgência, ela não pode ser deferida - Agravo não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000783136
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2186852-06.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, é agravado FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA VAREJO – FII.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE
MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2186852-06.2020.8.26.0000 -Voto no 30842
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2186852-06.2020.8.26.0000
16a
Vara
Cível
Central
da
Capital
de
São
Paulo
(proc.
no
1058797-45.2020.8.26.0100)
Agravante: Banco Santander (Brasil) S/A
Agravado: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo - FII
Juiz de 1a Instância: Marco Antonio Barbosa de Freitas
Voto n° 30842.
- Locação de imóvel - Ausentes os requisitos legais que
autorizam a concessão de antecipação de tutela de
urgência, ela não pode ser deferida - Agravo não provido.
Autor de ação "pelo procedimento comum com
pedido de tutela de urgência inaudita altera parte", o agravante rebela-se
contra a r. decisão de fls. 2029/2032, que indeferiu seu pedido de
concessão de tutela de urgência, para consignar parte de aluguel em juízo
ou para ordenar que o réu provisione o respectivo montante.
O agravante sustenta que: a) arca atualmente
com aluguel de valor muito superior ao devido, 44,05% acima do de
mercado; b) a crise causada pela pandemia não esteva compreendida na
álea contratual ajustada entre agravante e agravado, pois se trata de
ocorrência única, inafastável e extraordinária, sem precedentes na história
recente; c) nos autos originários, foi pleiteada perícia técnica, que, a tempo
e modo, demonstrará a direta relação entre o aprofundamento da
desproporção ora verificada e do evento extraordinário da pandemia; d)
diante da proibição da prestação de serviços bancários presenciais típicos
das agências bancárias, imposta pelo Decreto Federal no 10.282/2020, a
população brasileira se viu forçada a utilizar os canais de internet banking e
aplicativos de celular de suas instituições bancárias; e) a contratação de
operações de crédito é a principal atividade que compõe a receita das
agências, mas elas caíram 53% e o Banco Santander se vê obrigado a
pagar aluguéis que não correspondem à realidade do mercado e não
representam proporcional "correspectividade" ao benefício que aufere nos

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termos do Contrato (fl. 14 do agravo); f) a pandemia afetou diretamente o
objeto contratual, na medida em que a atividade à qual estão vinculados os
imóveis locados foi severamente impactada, para além de provocar terrível
efeito em todo o mercado de locações comerciais; g) arcou integralmente
com os aluguéis, sem receber adequadamente a contraprestação
equivalente, ou seja, o uso pleno do imóvel locado; h) buscou negociar com
o agravado a redução do aluguel, mas não logrou êxito (doc. 4 da petição
inicial); i) as partes estabeleceram, na Cláusula Sétima do Contrato de
Locação Atípica, a renúncia “aos seus respectivos direitos de pleitear
revisão judicial do valor dos aluguéis, nos termos do artigo 19 da Lei no
8.245/91”; j) a hipótese que autoriza a revisão prevista no art. 19 da Lei no.
8.245/1991 em nada se assemelha à situação de excessiva onerosidade,
experimentada no presente caso, que atrai a aplicação dos arts. 317, 478 e
subsequentes do Código Civil; k) não assumiu os riscos da variação
anormal de mercado, provocada pela superveniência de evento imprevisível
e extraordinário, externo ao contrato, nunca tratado nem cogitado, que
determina manifesto prejuízo de uma parte em benefício de outra: a
pandemia da Covid-19; l) o próprio agravado quer alterar a álea contratual,
jogando exclusivamente nos ombros do Banco Santander o peso da
pandemia, violentando o sentido da renúncia ao art. 19 da Lei de Locações;
m) segue obrigado a arcar com aluguéis absolutamente desarrazoados
para a atual realidade, diante da situação da pandemia e o Agravado busca
tirar proveito, ilegalmente, para seguir recebendo pontualmente valores não
condizentes com o novo estado socioeconômico e com a própria
destinação dada ao imóvel; n) o valor do aluguel não se destinou a
amortização de despesas para adaptar o imóvel para ao uso do banco,
reformá-lo ou construir edificações; o) o fato de ter condições de suportar
prestações iníquas, afetadas por evento imprevisível, não impede a
configuração da excessiva onerosidade tratada pelo art. 478 do Código
Civil; p) sob pena de enriquecimento ilícito do agravado, deve ser fixado
novo valor locatício pela utilização do imóvel pelo banco; q) nunca alegou

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que os aluguéis pagos
em gravíssima desproporção aos valores de
mercado em razão da pandemia seriam insuportáveis perante sua própria
situação patrimonial, sendo irrelevante sua situação patrimonial; r) o
agravado distribuirá a seus cotistas quaisquer valores que venha a receber
mensalmente por força do aluguel, e considerando que o RBVA FII é fundo
de investimentos imobiliário que conta com milhares de cotistas, a chance
de o Agravante recuperar tais valores é irrisória; s) o objetivo da demanda
originária é expurgar o desequilíbrio contratual ocasionado pela ocorrência
de evento superveniente, extraordinário e imprevisível às partes, qual seja,
a pandemia da Covid-19, por meio da aplicação da teoria da onerosidade
excessiva, nos termos dos arts. 478 e seguintes do CC; t) pleiteou tão
somente a consignação em juízo de metade da parte controvertida dos
alugueis (correspondente à desproporção de mercado apurada em laudo
de avaliação elaborado por terceiro especializado) e a outra metade seguirá
sendo paga normalmente. Pede a antecipação da tutela para que se
autorize, com urgência, a consignação em juízo de valor não inferior à
metade da gritante diferença verificada entre o valor de mercado de aluguel
da agência e o valor atualmente praticado a título de aluguel diferença
esta que correspondeu, no mês de junho/2020, a R$24.976,53, ou que seja
determinado que o agravado provisione o valor acima, que não poderá ser
distribuído aos seus cotistas, de maneira a assegurar a satisfação do direito
do banco, observados, ainda, os acréscimos de correção monetária, pela
tabela prática do TJSP e de juros de mora de 1% ao mês, contados da
citação.
Recurso tempestivo e preparado.
Não foi antecipada a tutela recursal.
Sem resposta, por não haver prejuízo.
É o relatório.

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Primeiramente, afasto a alegação de prevenção
da 26a Câmara de Direito Privado, formulada pelo agravado (fl. 41), porque
o fato de o banco autor ter promovido 27 ações revisionais de contrato não
determina que as ações sejam idênticas, tendo em vista que dizem respeito
a contratos de locação diversos, tendo a presente ação por objeto o
"Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica de Imóvel e Outras
Avenças" do imóvel localizado na Rua Dr. Feliciano Sodré, 111, Centro,
São Gonçalo/RJ (fls. 110/139 do processo digital), que não é o contrato
discutido na C. 26a Câmara.
De acordo com a inicial, o Banco Santander
alienou ao réu imóveis de sua propriedade, já perfeitamente prontos e
adaptados às suas necessidades, que seriam locados ao próprio banco,
pelo prazo de dez anos, para serem utilizados como agências, operação
conhecida como sale-leaseback, mediante pagamento de relevante valor de
aluguel. Diz o autor que as partes estipularam repartição de riscos, o que
deve ser respeitado. Aduz que não objetiva alterar a álea contratual, mas
reequilibrar o contrato, que se desequilibrou por risco absolutamente
extraordinário e imprevisível, que não foi atribuído a nenhuma das partes.
Entende o autor que o desequilíbrio contratual
decorrente da pandemia deve ser expurgado, nos termos do art. 478 do
Código Civil, por ela ser exemplo elementar de evento que preenche todos
os requisitos deflagradores da revisão contratual.
Segundo o autor, as partes firmaram em 2012 e
2013 diversos contratos, entre os quais o Contrato de Locação Atípica e o
Instrumento Particular de Compromisso Irretratável e Irrevogável de Venda
e Compra de Bens Imóveis, a fim de efetivar operação de sale-leaseback
envolvendo vinte e oito imóveis, então de propriedade do autor, no qual
funcionavam agências bancárias.
Afirma que o agravado adquiriu os imóveis sem

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realizar nenhum outro investimento, reforma ou obra, essencial para
caracterizar tal operação: os aluguéis, portanto, eram pagos como
remuneração líquida por seu uso, sem que o adquirente os empregasse na
amortização de qualquer despesa adicional. Diz que o réu incorporou em
seu patrimônio os imóveis adquiridos do banco, que representam ativo com
significativo valor e não há investimento a ser amortizado, porque houve
apenas sub-rogação do ativo patrimonial: dinheiro por imóveis. Alega que
foi elaborado laudo de avaliação do imóvel, não somente para definir o
valor de aquisição, mas também o valor do aluguel, e que o aluguel do
imóvel localizado na Rua Doutor Feliciano Sodré, no 111, Centro, São
Gonçalo, Rio de Janeiro, foi avaliado na época em R$54.770,84
(28.12.2012), que foi corrigido anualmente com base no IGP-M, perfazendo
o montante atual de R$81.676,53 (fl. 12 do processo digital).
Diz que o atual valor de avaliação do imóvel
locado (data-base 14.5.2020), que está no patrimônio do réu e alcança
R$11.400.000,00, somado à totalidade dos valores pagos pelo Banco
Santander a título de aluguel, a valor presente (R$7.982.693,81) totaliza
R$19.382.693,81
, supera em muito o investimento inicial do réu
(R$11.630.902,03) e representa 166,65% do valor inicial, em apenas
noventa meses, sendo, portanto, muito superior ao que pagou pela sua
aquisição. Diz que o Fundo já recuperou todo o valor investido com a
compra do imóvel e ainda tem o imóvel em seu patrimônio, que pode ser
explorado para render frutos civis permanentemente ou pode ser alienado
para gerar caixa para o agravado.
O autor afirma que a atividade econômica foi
sensivelmente reduzida e as locações comerciais tiveram seu valor afetado
drasticamente. Juntou laudo de avaliação imobiliária, pelo qual o valor atual
de mercado do imóvel é R$56.700,00, em maio de 2020. Aduz que arca
com valor em aluguel muito superior ao devido, pagando 44,05% acima do
mercado, o que foi determinado pela crise da pandemia do COVID-19.

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Diante da proibição da prestação de serviços
bancários presenciais imposta pelo Decreto Federal no. 10.282/2020, a
população brasileira se viu forçada a utilizar os canais de internet banking e
aplicativos de celular de suas instituições bancárias. Em relação ao imóvel
objeto da lide, houve relevante diminuição nas contas mensais dos serviços
de distribuição de eletricidade a partir de março/2020, enquanto seguiu pela
maior parte do tempo fechado, e o preço do aluguel já não encontra
nenhuma correspondência com a realidade, por exclusiva decorrência de
evento externo ao Contrato de Locação Atípica, nunca previsto ou
precificado em seu âmbito.
No curso de toda a “quarentena” imposta pela
crise de saúde pública, arcou com o valor integral do aluguel, sem que nem
sequer pudesse usar plenamente o imóvel locado, em razão das medidas
de ordem pública e do isolamento social, de modo que a presente demanda
retrata clara hipótese de aplicação dos arts. 317, 478 e subsequentes do
Código Civil e não se confunde com a ação revisional do art. 19 da Lei no.
8.245/1991.
O valor do aluguel tornou-se desproporcional,
quando comparado ao proveito que o autor extrairá do uso do imóvel ao
longo dos próximos três anos de vigência do contrato, de modo que apenas
o autor suportará os ônus das mudanças impostas pela disseminação da
Covid-19, razão pela qual se impõe a fixação de novo valor locatício pela
utilização do imóvel pelo banco, sob pena de enriquecimento ilícito do réu.
Nesse cenário, o autor pede a procedência da ação, com o reequilíbrio do
contrato de locação atípica, determinando-se a redução do aluguel para
valor apurado em perícia e definido em sentença.
Pediu "seja concedida liminarmente, inaudita altera parte,
a tutela de urgência pleiteada, nos termos do art. 300, caput e §2o, do CPC, autorizando-se
a consignação em juízo de, no mínimo, metade da diferença atualmente verificada entre o

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valor de mercado de aluguel e o valor atual do aluguel pago ao Réu diferença esta que, no
mês de junho/2020, corresponde a R$24.976,53 (vinte e quatro mil, novecentos e setenta e
seis reais e cinquenta e três centavos) , perante a grave distorção da álea contratual, com
o depósito desse percentual em conta judicial", ou, subsidiariamente, "que seja
deferida, inaudita altera parte, a determinação de que o Réu provisione o valor acima, que
não poderá ser distribuído aos seus cotistas, de maneira a assegurar a satisfação do direito
do Banco Santander, observados, ainda, os acréscimos de correção monetária, pela tabela
prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação" (sic, fl. 30 do
processo digital), o que foi indeferido, daí o agravo.
A antecipação dos efeitos da tutela de urgência
de natureza antecipada pressupõe elementos que evidenciem a
probabilidade do direito, porque os fatos narrados constituem provável
verdade.
“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica
antecipatória para tutela dos direitos é a probabilidade lógica que é aquela que surge da
confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo
provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação
nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder
tutela provisória”. (1)
Além disso, há de existir perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo no aguardo da solução final. Esse é o
conteúdo da regra do artigo 300 e parágrafos do CPC.
E porque a efetivação da tutela de urgência de
natureza antecipada se assemelha à execução provisória, o exame da
presença de seus pressupostos reclama cautela e rigor.
Dispõe “o § 3o do art. 300 do CPC/2015 que não se
concederá tutela de urgência de natureza antecipada “quando houver perigo de
irreversibilidade dos efeitos da decisão”. A decisão que antecipa efeitos da tutela é

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revogável (cf. art. 296 do CPC/2015; assim já o era, também de acordo com o § 4o, do art.
273 do CPC/1973). Irreversibilidade, pois, não se liga à decisão, mas aos seus efeitos.
Prepondera, na doutrina, a orientação de que não se devem considerar irreversíveis os
efeitos, quando possível a composição por perdas e danos”. (2)
A
despeito
da
extensa
argumentação
do
agravante, no sentido de que há total descompasso do aluguel atual,
previsto no contrato, com a realidade do mercado, em razão da crise
causada pela pandemia do COVID-19, evento extraordinário e imprevisto, o
que gera, desequilíbrio contratual inadmissível e prejuízos de difícil
reparação ao autor, a verdade é que o desequilíbrio ainda não está
demonstrado nos autos.
Ora, a alegação de desequilíbrio contratual e
onerosidade excessiva ainda precisa ser demonstrada pelo autor, no
processo sob o crivo do contraditório, com provas idôneas e isentas, e o réu
deve ter oportunidade de se manifestar, de acompanhar a produção das
provas e de realizar as que considerar devidas, antes de ser proferida
decisão judicial acerca da pretensão, de modo que não é prudente a
redução pretendida, notadamente em valor muito inferior ao contratado,
com base apenas em laudo unilateral encomendado pelo autor e a seu
próprio favor (fls. 227/274 do processo digital), produzido fora do processo
e sem observância do contraditório.
A alegação de que o réu já lucrou muito com a
transação não convence, já que o autor também recebeu o preço pelo
imóvel, que evidentemente considerou ser o adequado, e continuou a
usufruir do imóvel, causa, aliás, do pagamento de aluguéis.
Então, o autor lucrou ao receber o preço do
imóvel
e
certamente
concluiu
ser
conveniente,
financeira
e
economicamente, permanecer como seu locatário, instituição financeira que
é, sendo certo que o pagamento de aluguel é contraprestação pelo uso do

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imóvel e não caracteriza enriquecimento ilícito, principalmente, repito,
porque não há prova de que o valor de mercado do aluguel é o indicado na
inicial. Tanto é assim que o próprio autor pediu "a redução do aluguel para valor
apurado em perícia e definido em sentença" (sic, fl. 30 do processo digital).
Na verdade, o contrato firmado entre as partes
previu a impossibilidade de revisão na sua cláusula 7a, em benefício do
próprio agravante, nos seguintes termos: "De outro lado, o Locador também
reconhece que o Locatário somente teve interesse em alienar o imóvel para o Locador
desde que tivesse segurança jurídica de que o período contratado de locação fosse viger na
forma e condições ora pactuadas não admitindo reciprocamente qualquer espécie de
revisão ou ajuste" (fl. 112/113 do processo digital). Se assim é, a alegação de
que a crise causada pela pandemia é situação extraordinária e imprevisível,
que autoriza a possibilidade de revisão do aluguel, demanda dilação
probatória e análise mais aprofundada.
Aliás, constou do parecer jurídico apresentado
pelo agravante que, "se demonstrado que o valor dos aluguéis pagos pelo Santander
foi atingido pelos efeitos da pandemia que os reduziu drasticamente, as prestações estarão
excessivamente desequilibradas e a onerosidade uma prestação implicará vantagem ao
Fundo" (fl. 162 do agravo), e que, "a prevalência de um aluguel de valor muito
superior ao de mercado, se essa afirmação for demonstrada, acarreta excessiva
onerosidade ao locatário e, consequentemente, vantagem indevida ao locador" (fl. 168 do
agravo), ou seja, a pretensão do autor depende de prova isenta dos fatos
por ele alegados, que ainda não há nos autos. (grifei).
Ademais,
a
restrição
do
horário
de
funcionamento do banco não decorreu de descumprimento contratual pelo
réu, já que a necessidade de isolamento social em razão da pandemia do
COVID-19, fato excepcional e imprevisível, foi o que obrigou o
funcionamento em horário reduzido, diante do alto risco de contaminação,
que ainda não foi contido.

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Não se verifica, em princípio, o risco de que o
agravante não poder recuperar valor pago, no caso de eventual
procedência do seu pedido, já que o contrato de locação foi celebrado por
dez anos e compensação, em tese e se for o caso, poderia ser feita com os
aluguéis vincendos.
Não há, pois, como o Juízo se convencer, desde
logo, da verossimilhança das afirmações formuladas na inicial, não se
vislumbrando, além do mais, lesão grave e de difícil reparação.
A ação mal se iniciou, de modo que o direito
afirmado pelo autor ainda não é certo, havendo, por ora, mera expectativa,
cujo resultado depende do contraditório, do exame das alegações das
partes e de suas provas, notadamente, a pericial.
Não há, portanto, nada a alterar na decisão
agravada.
Diante do exposto, nego provimento ao agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Cf. Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, in Código de
Processo Civil Comentado, Ed. RT, 2015, 1a Ed., p. 312.
2 Cf. José Miguel Garcia Medida, in Direito Processual Civil Moderno, Ed. RT, 2015, p.455.