Tribunal: TJSP
Processo: 2132997-15.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos - Decisão de primeiro grau que concede a liminar para desocupação do imóvel - Agravo interposto pela ré - Sub-rogação contratual dos adjudicantes - Garantia locatícia prestada em contrato - Caução - Requisito do artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 não preenchido -

Ementa:

LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos - Decisão de primeiro grau que concede a liminar para desocupação do imóvel - Agravo interposto pela ré - Sub-rogação contratual dos adjudicantes - Garantia locatícia prestada em contrato - Caução - Requisito do artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 não preenchido - Liminar descabida - Recurso provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613926
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2132997-15.2020.8.26.0000, da Comarca de Campinas, em que é agravante MELINA
MARIA DIAS, são agravados FÁBIO ORSI LOPES CAVALCANTE e DANIEL ORSI
LOPES CAVALCANTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2132997-15.2020.8.26.0000 -Voto no 16.456
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VOTO No 16.456
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2132997-15.2020.8.26.0000
COMARCA: CAMPINAS (5a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: MELINA MARIA DIAS
AGRAVADOS: DANIEL ORSI LOPES CAVALCANTE e FABIO ORSI LOPES
CAVALCANTE
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: RENATA MANZINI
LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de aluguéis e encargos - Decisão de primeiro
grau que concede a liminar para desocupação do imóvel - Agravo
interposto pela ré - Sub-rogação contratual dos adjudicantes - Garantia
locatícia prestada em contrato - Caução - Requisito do artigo 59, § 1o,
inciso IX, da Lei no 8.245/91 não preenchido - Liminar descabida -
Recurso provido
Trata-se de agravo de instrumento voltado contra decisão
de fls. 48/49 dos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança de aluguéis e encargos proposta pelos apelados, a qual
concedeu a liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.
Recorre a ré pleiteando a reforma da decisão ao
fundamento de que “os agravados na verdade dos fatos pleiteiam a posse do imóvel, de forma
finória e sonsa, pois já possuem outras inúmeras ações discutindo o mesmo mérito e, até o momento, os
agravantes não logram êxito em tal objetivo. Superada tal artimanha, os agravados alegam que a agravante
está inadimplente acerca do contrato de locação com o senhor Emerson, o que não é verdade, pois segue
anexo tosos dos comprovantes de pagamento do referido contrato. Além do mais, não existe qualquer débito
acerca dos alugueis, pois, o senhor Emerson de Oliveira Marques renovou a locação do imóvel, em 03 de
julho de 2019 até agosto de 2021. Nesta oportunidade, a agravante pagou todos os alugueis do contrato
anterior, bem como pagou de forma integral todos aos valores da nova locação, a fim de ter uma concessão
de um desconto significativo, conforme documentos anexos. Assim, salienta-se, que todos os alugueis a
vencer já foram devidamente pagos, sem qualquer possibilidade de a agravante perder sua posse na
propriedade por inadimplência. No mais, segue anexo os comprovantes de pagamento do IPTU do imóvel.
Portanto, não existe qualquer inadimplência acerca do contrato de locação, sendo apenas mais uma
manobra jurídica dos agravados em tentarem a posse do imóvel de modo matreiro. Frisa-se, que a
agravante possui a posse do imóvel por meio do contrato de locação do imóvel, bem como por força do
mandado de reintegração de posse emitido em seu favor por meio dos autos do processo no
1046016-80.2019.8.26.0114, perante 2a Vara Cível, na comarca de Campinas/SP, conforme decisão de fls.
42. Noutro giro, todos os contratos de locação do imóvel estão em nome do senhor Emerson de Oliveira
Marques, sendo que, em nenhum momento, seja por ação judicial ou notificação extrajudicial, esse fato fora
questionado ou alegado como errado. EM NENHUM MOMENTO, HOUVE SUB-ROGAÇÃO DOS
AGRAVADOS NA FIGURA DE LOCADOR, POSTO QUE A AGRAVANTE JAMAIS ANUIU COM ISSO,
INEXISTINDO QUALQUER CONTRATO ASSINADO. Desse modo, o senhor Emerson de Oliveira Marques
é CREDOR originário do recebimento de alugueres de imóveis, cujos contratos de locação ainda se
encontram em nome dele na condição de locador e beneficiária da verba, conforme contratos de locação
anexos. Assim, com efeito, pelo regime da Lei de Locações a capacidade para locar não advém do domínio,
mas da posse, mostrando-se indiferente no contexto probatório que tenha ocorrido a transmissão da
titularidade para os agravados. Portanto, pela contextualização dos fatos, pode-se inferir que os agravados
não constam em nenhum contrato de locação, na condição de locadores do imóvel, mas sim o senhor
Emerson de Oliveira Marques, que recebeu todos os valores devidos. Nesse passo, é certo que os agravados
não logram êxito em comprovar a legitimidade ativa para receber tais valores, ônus que lhes incumbiam”.
Sustenta que “os agravados agem de má-fé em todo o percurso, pois se a agravante é residente e

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domiciliada no imóvel, objeto da lide, qual seja, Rua Piquete, no. 920, Jd. São Carlos, Campinas/SP, CEP
13.092-496, por que os agravados enviaram a notificação em endereço diverso? Ora, enviar uma
notificação em endereço totalmente estranho a agravante, sendo um local comercial, onde teriam pessoas
para assinar um AR, serve apenas para simular tal correspondência, sem qualquer efeito de fato. A má-fé e
dos agravados é realmente heteróclita. Dessa forma, é nítido que o senhor Emerson de Oliveira Marques
tem legitimidade para receber os alugueis, como inclusive já os recebeu até agosto de 2021, sendo nítido
que a decisão de fls. 48/49, merece reforma. Assim, requer seja modificada a r. de decisão de fls. 48/49,
para que a agravante permaneça no imóvel até o fim da lide, pois não existe qualquer inadimplência acerca
do contrato de locação, além da sua posse estar garantida por anterior decisão judicial válida, sendo
inadmissível coexistirem decisões conflitantes”.
O pedido de efeito suspensivo foi deferido (fl. 144).
Os agravados apresentaram resposta (fls. 148/160).
É o relatório.
Consta da inicial que “Os Autores são legítimos proprietários do imóvel
localizado na R. Piquete, no 920, Jardim Carlos Gomes, Campinas - SP, CEP 13092-496, descrito e
caracterizado na matrícula no 120.504 do 1o Registro Imobiliário (doc. 01). A aquisição do referido imóvel
se deu através de Carta de Adjudicação expedida em 24/09/2.018, pelo MM. Juiz da 6a Vara Cível de
Campinas - SP, nos autos do processo no 0068131-69.2006.8.26.0114, tendo seu registro consolidado no
R.30 da matrícula no 120.504 do 1o Registro Imobiliário. Mediante a aquisição do imóvel, os Autores sub-
rogaram-se na posição de locadores no “Instrumento Particular de Contrato de Locação” celebrado em
20/08/2.017, no qual a Ré comparece como locatária (doc. 02). Trata-se de contrato de locação para fins
residenciais, por tempo determinado, sendo o prazo de locação de 30 meses, com início em 20/08/2.017 e
término em 19/02/2.020. O valor do aluguel é de R$ 2.000,00, com pagamento no dia 20 do mês
subsequente, reajustado anualmente pelo IGPM/FGV, com previsão de multa por inadimplência de 20%, no
caso de cobrança judicial, em caráter punitivo e não compensatório, juros de 1% ao mês, além de
honorários advocatícios na base de 20%. O contrato encontrava-se garantido por caução em dinheiro, no
valor de R$ 6.000,00, com multa correspondente à 03 vezes o valor do aluguel vigente na data da infração,
devida sempre em seu valor integral, ainda que cumprido o prazo contratual. Entretanto, ocorre que a
Autora encontra-se inadimplente há bastante tempo, acumulando 18 meses seguidos sem pagamento, sendo
que os Autores não receberam um único mês de aluguel desde a aquisição do imóvel, ocorrida em
24/09/2.018. Além disso, fato é que a Ré vem deixando uma herança de dívidas ainda maior sobre o imóvel,
já que nunca pagou uma única parcela do IPTU, ocasionando grandes prejuízos não apenas para os
proprietários, ora Autores, mas também para os cofres públicos (doc. 03). Esta prática lesiva tem se
repetido desde o início do contrato, e acaba por transgredir o direito de propriedade dos Autores. O
montante da dívida, atualmente, perfaz os seguinte valores mensais, incluídos, juros, multas, e correções
pertinentes: (...) Assim, depois de várias tentativas de solução amigável para a situação, a Ré não
demonstrou qualquer interesse em resolver as pendências e restituir a posse do imóvel aos Autores, mesmo
após ter sido notificada extrajudicialmente (doc. 04), e dessa forma, continua violando obrigações legais e
contratuais, não restando outra alternativa aos Autores senão a propositura da presente ação, para que o
Poder Judiciário declare resilido o contrato de locação, com a condenação da Ré ao pagamento de tudo que
é devido até a efetiva desocupação do imóvel. Cumpre destacar que os Autores residem atualmente em
imóvel alugado, sendo que um dos objetivos da aquisição do imóvel sob disputa sempre foi a possibilidade
de servir como moradia própria e de suas famílias, o que se faz ainda mais importante em momentos
adversos de crise. Além disso, imprescindível informar que o imóvel encontra-se sem qualquer tipo de uso
pela Ré e em verdadeiro estado de abandono, o que pode ser aferido com os comprovantes de corte no
fornecimento de água e energia elétrica junto às concessionárias de serviços públicos, conforme extratos
anexos obtidos perante SANASA e CPFL (doc. 05)”.
Pleiteada a concessão liminar do despejo, foi proferida a
decisão contra a qual se insurge a agravante, nos seguintes termos: “A parte

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autora ingressou com ação de despejo por falta de pagamento alegando inadimplência da parte requerida;
pleiteia, em sede liminar, a desocupação do imóvel. O contrato foi celebrado por escrito e a garantia
prevista em contrato para locação não mais tem garantia de eficácia, tendo em vista já exaurida a quantia
da caução prestada. Estão atendidos, assim, os requisitos do inciso IX do §1o do art. 59 da Lei8.245/91, com
a redação que lhe foi dada pela Lei no 12.112/2009. Possível, portanto, a concessão do pedido nesta fase,
DESDE QUE SEJA PRESTADA A CAUÇÃO NO VALOR DE 3 ALUGUEIS, NO PRAZO DE 10 DIAS.
Diante do supra exposto, APÓS A COMPROVAÇÃO DO DEPÓSITO, FICA, DESDE JÁ, DEFERIDA A
LIMINAR, determinando que a parte requerida desocupe o imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo
forçado. Caso queira evitar a desocupação, a parte requerida poderá, no prazo da desocupação, efetuar
depósito em juízo de todos os valores devidos até a data do depósito. Advirta-se a parte requerida de que
não haverá intimação para depósito nem será determinado o refazimento de cálculos, incumbindo ao
próprio devedor efetuar a conta dos valores devidos até a data do depósito, comunicando o juízo. O valor
devido compreende: os aluguéis e acessórios da locação (condomínio, IPTU, contas de consumo, etc,
conforme o contrato celebrado entre as partes), multas e outras penalidades previstas no contrato, juros de
mora, custas e honorários advocatícios de 20%. Cite-se, com urgência e com as advertências legais, para
apresentar contestação, por advogado, no prazo legal, caso não haja contestação, será decretada revelia,
presumindo-se verdadeiros os fatos alegados na inicial (art. 344 do CPC). Servirá cópia da presente, que se
assina digitalmente, como mandado ou carta. Cumpra-se na forma da lei. Int.”.
De início, cabe pontuar que os autores já apresentaram
inconformismo contra a parte da decisão acima transcrita, que condicionou a
expedição do mandado para desocupação do imóvel à prestação de caução no
valor de três alugueis, tendo esta 29a Câmara de Direito Privado, em sessão de
julgamento permanente e virtual realizada em 1o de junho de 2020, dado
provimento ao agravo de instrumento (no 2098530-10.2020.8.26.0000) para
reconhecer a suficiência da caução oferecida pelos autores consistente no
próprio imóvel locado.
No tocante ao presente agravo, indispensável observar que
a propriedade do imóvel objeto da ação (Rua Piquete, 920, Jardim Carlos
Gomes, Campinas/SP) foi transmitido aos autores por carta de adjudicação
datada de 24 de setembro de 2018, expedida nos autos do processo no
0068131-69.2006.8.26.0114, conforme se depreende da certidão imobiliária
de fls. 12/25 de origem (R. 30), tendo o contrato de locação residencial sido
celebrado entre Emerson de Oliveira Marques, locador, e a agravante,
locatária, em 20 de agosto de 2017, com previsão de duração de 30 meses,
entre a data da celebração e 19 de fevereiro de 2020 (fls. 26/30 de origem).
Ainda para permitir o entendimento da controvérsia,
importa destacar que em 22 de novembro de 2019 a aqui agravante propôs
contra DFF Comércio de Móveis e Serviços Ltda. ação de reintegração de
posse (processo no 1046016-80.2019.8.26.0114; 2a Vara Cível) sob alegação
de que “em 20 de agosto de 2017, alugou o imóvel, para morar, localizado a Rua Piquete, no 920, Jardim
Carlos Gomes, no município de Campinas/SP, sendo o locador o senhor Emerson de Oliveira Marques,
conforme contrato de locação anexo. A parte autora, por motivos pessoais, fora obrigada a ficar 2 (dois)
meses fora, e, após retornar, em 18 de novembro de 2019, fora surpreendida com a troca da fechadura do
portão principal, bem como com uma placa de aviso de monitoramento/vigilância, colada no muro da
residência (...). A placa é de uma empresa que faz segurança particular, denominada VERISURE SMART
ALARMS, alarme com registro de imagens, aviso à Polícia, telefone 0300 50 50 500.Ao entrar em contato

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com empresa VERISURE SMART ALARMS obteve a informação que o requerido contratou os serviços de
monitoramento para a residência e solicitou a troca da fechadura do portão. A requerente, desesperada,
procurou a Polícia Civil e lavrou o boletim de ocorrência no 2151/2019, relatando os fatos e solicitando
ajuda para recuperar seus pertences pessoais que estão todos dentro da residência. Dessa forma, a
requerente exerce a posse direta do imóvel há, aproximadamente, 2 (dois) anos, conforme contrato de
locação”, tendo sido deferido o pedido liminar por decisão proferida em 26 de
novembro de 2019, assim fundamentada: “Vistos. O contrato havido entre a autora e
Emerson de Oliveira (fls. 11/15), em princípio, demonstra a relação de posse (direta) legítima, desde os idos
de agosto/17 para com o imóvel retratado nas imagens de fls. 23/29. Depreende-se, ainda, que o esbulho
noticiado ocorreu a menos de ano e dia, já que apenas por dois meses a demandante se ausentara do imóvel
(CPC, arts. 5o e 6o). O cenário acima, corroborado pelas contas de fls. 19/22 e pelo boletim de ocorrência
policial de fls. 30/31, dá conta do esbulho possessório de que trata o art. 561, do CPC cujos pressupostos
encontram-se inicialmente caracterizados nos autos. Defiro, portanto, o mandado de reintegração de posse
à autora, deferindo-se desde logo o arrombamento e reforço policial, se necessários” (fl. 42 dos
respectivos autos).
Consta ainda que Emerson de Oliveira Marques propôs
contra os aqui autores, em 12 de dezembro de 2019, “ação de anulação de ato
jurídico” (processo no 1048886-98.2019.8.26.0114) questionando a adjudicação
ocorrida nos autos do processo no 0068131-69.2006.8.26.0114, na qual foi
indeferido o pedido de tutela de urgência (fl. 1.019 dos respectivos autos).
Destaque-se ainda a oposição de embargos de terceiro
(processo no 1047658-88.2019.8.26.0114) pelos aqui agravados contra a
agravante objetivando “a) seja deferido, liminarmente, a manutenção dos Embargantes na posse
do imóvel de sua propriedade, considerando a comprovação do domínio e posse do bem; b) seja ao final
julgado totalmente procedente o pedido, confirmando a decisão liminar e reconhecendo a irregularidade da
constrição para cancelar o mandado de reintegração de posse inerente ao imóvel de propriedade dos
Embargantes; c) seja determinada a imediata suspensão/revogação da ordem de reintegração de posse à
favor da Embargada, até final decisão nos presentes embargos”, do qual se extraem as
seguintes decisões de primeiro grau: “Recebo os embargos de terceiro para discussão,
determinando a suspensão do processo principal. Por ora, permanecerá o embargado na posse que lhe foi
assegurada nos autos principais até decisão final desta ação incidental. Concedo à embargada o prazo para
contestar, que é de 15 (quinze) dias (artigo 679 do Código de Processo Civil), contados desta audiência”
(fls. 50/51); “Vistos. Trata-se de embargos de terceiros ajuizado por DANIEL ORSI LOPES
CAVALCANTE e OUTROS contra MELINA MARIA DIAS. Os embargantes defendem a posse fundada na
aquisição do imóvel por adjudicação judicial. Já a ré pretende conservá-la para si, pois, tal como decidido
na demanda principal, está vigente contrato de locação havida com o anterior proprietário do imóvel.
Dispõe a Lei Federal. 8.254/91: Art. 8° Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à
matrícula do imóvel. § 2° A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro
da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Ao que consta, os embargantes teriam promovido a denúncia (fls. 27/32) e não consta averbação do
contrato de locação na matrícula, de modo a prevalecer perante os adquirentes. Com isso, em tese, está
extinto o contrato de locação, único fundamento invocado pela embargada em defesa da sua posse. Diante
disso, com fundamento no artigo 10 do CPC (Princípio da não surpresa), concedo às partes o prazo de dez
dias para se manifestarem acerca desta questão. Após, venham conclusos para sentença. Intime-se” (fls.
1.220/1.221 dos respectivos autos).
Anote-se, por fim, que do extrato de andamento do

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processo físico no 0068131-69.2006.8.26.0114 consta que em 13 de
dezembro de 2019 foi proferida a seguinte decisão: “Vistos. Diante do noticiado pela
terceira interessada, Melina Maria Dias, que faz referência à decisão do juízo da 2a Vara Cível local,
determino a suspensão do cumprimento do mandado de imissão de posse em favor dos requerentes,
comunicando-se à Central de Mandados”.
Feita a necessária digressão, deve ser inicialmente afastada
a alegação da agravante acerca da inadmissibilidade de “coexistirem decisões
conflitantes” proferidas na presente ação de despejo e no processo no
1046016-80.2019.8.26.0114 (ação de reintegração de posse proposta pela
agravante contra DFF Comércio de Móveis e Serviços Ltda.), considerando
que ali é analisado apenas o direito possessório frente ao terceiro apontado
como esbulhador, ao passo que aqui é dirimida a relação locatícia em si, vale
dizer, o cumprimento do contrato de locação no qual a agravante figura na
condição de locatária.
Ou seja, se naquela ação a agravante obteve a liminar de
reintegração de posse por ter sido reconhecida a legitimidade de sua posse em
razão do contrato de locação do imóvel, na presente ação será analisado o
cumprimento do referido contrato diante dos novos locadores, adquirentes do
imóvel mediante adjudicação, o que afasta qualquer possibilidade de decisões
conflitantes.
O mesmo raciocínio se aplica para a decisão acima
transcrita que, nos autos do processo no 0068131-69.2006.8.26.0114, fundada
na decisão proferida nos autos da ação de reintegração de posse, determinou a
suspensão da imissão dos aqui agravados na posse do imóvel.
Nesse contexto, a sub-rogação dos autores decorre da
adjudicação do imóvel objeto de anterior celebração de contrato de locação,
como se infere do disposto no artigo 8o da Lei no 8.245/91 (“Se o imóvel for alienado
durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1o Idêntico direito terá o promissário
comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo. § 2o A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação”), observando-se apenas que não se está a afirmar a
subsunção dos fatos em exame a referido dispositivo legal, mas apenas
expondo a existência de previsão na própria lei de locações acerca da sub-
rogação contratual dos adquirentes de imóvel previamente alugado.
Nesses termos, diversamente do que sustenta a agravante,
a tentativa de denúncia do contrato se deu inicialmente em 24 de maio de
2019, mediante notificação endereçada para a Rua Piquete, 920,
Campinas/SP, tendo o 1o Oficial de Registro de Títulos e Documentos de

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Campinas certificado que “o documento deixou de ser entregue” (fls. 265/269 de
origem).
A segunda e terceira tentativas, igualmente endereçadas
para o imóvel locado, ocorreram em agosto e dezembro de 2019 e também
resultaram infrutíferas, conforme documentos de fls. 270/271 de origem, que
informam a ausência do destinatário.
Seja como for, a citação efetuada na presente ação não
cumpre apenas a finalidade prevista no artigo 238 do Código de Processo
Civil, mas também cientifica a agravante, de forma induvidosa, da sub-
rogação contratual dos atuais proprietários.
Ressalvado, contudo, o entendimento da MM. Juíza de
primeiro grau, ainda que a inicial relate o inadimplemento desde outubro de
2018, sem que os recibos de fls. 221/224 de origem, firmados pelo primitivo
locador Emerson de Oliveira Marques, demonstrem o pagamento dos
aluguéis no período entre outubro de 2018 e março de 2019, já que atinentes
ao período de abril de 2019 a agosto de 2021 (frise-se que não há erro de
digitação, mas efetiva aposição em referidos recibos de que a agravante
efetuou o pagamento adiantado dos aluguéis mensais até agosto de 2021),
verificando-se ainda o inadimplemento integral do IPTU dos anos de 2018 e
2019 (fls. 272/273 de origem; demonstrativo de débito emitido em 10 de
julho de 2020), em descumprimento à cláusula 6a do contrato, que inclui o
pagamento do imposto como obrigação da locatária, a análise do instrumento
contratual (cláusula 19a) revela a previsão de garantia locatícia na modalidade
caução (Lei no 8.245/91, artigo 37, inciso I), tornando inviável a concessão da
liminar para desocupação do imóvel, na forma do que dispõe o artigo 59, §
1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91, que traz como requisito elementar o contrato
estar “desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37”.
Assim, diante da existência de caução, entende-se que não
estão presentes os requisitos legais a justificar, ao menos neste momento, a
concessão do despejo liminar.
Nesse sentido tem decidido esta Câmara:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO
POR FALTA DE PAGAMENTO - LIMINAR INDEFERIDA PARA
DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL ANTE A CIRCUNSTÂNCIA
DE CONSTAR NO CONTRATO A PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO -
ALEGAÇÃO PELO AUTOR DE QUE REFERIDA GARANTIA SE
EXAURIU,
EIS
QUE
O
DÉBITO
SUPERA
O
MONTANTE
DEPOSITADO - MATÉRIA QUE DEVE SER MELHOR APRECIADA NA
FASE INSTRUTÓRIA - AGRAVO IMPROVIDO (Agravo de
instrumento no 2023243-17.2015.8.26.0000, Relator
Desembargador Francisco Thomaz, 25.03.2015)
Locação. Despejo por falta de pagamento. Liminar deferida nos termos

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do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91 (com a redação dada pela Lei no
12.112/09). Demonstração pelo réu, entretanto, da existência de garantia
contratual, consistente em depósito caucionário de três aluguéis, objeto
de aditamento contratual. Requisitos para o despejo liminar não
configurados. Postura maliciosa do autor, que ocultou o fato do
Magistrado. Decisão reformada. Agravo de instrumento do réu provido
para tal fim, com imposição de sanção por litigância temerária ao
agravado
(Agravo
de
instrumento
no
2182282-84.2014.8.26.0000,
Relator
Desembargador Fábio Tabosa, 17.12.2014)
A circunstância do débito poder superar o valor da caução
não é suficiente para caracterizar a hipótese de inexistência da garantia
disciplinada no artigo 59, § 1o, inciso IX da Lei no 8.245/91, e por isso não
autoriza a concessão da liminar.
Como observado pelo eminente Desembargador Manoel
Justino Bezerra Filho no julgamento de caso análogo, “o fato de alegar que a caução
já foi absorvida pelo valor dos aluguéis atrasados, em nada altera o entendimento, tendo em vista que a lei
não faz qualquer ressalva sobre a hipótese de a garantia ter valor inferior ao débito. É de se ressaltar ainda
que o art. 38, § 2o, da Lei 8.245/91 limita a caução ao valor equivalente a três meses de aluguel, de forma
que a lei permite a possibilidade de o valor da caução ser inferior, igual ou superior ao da dívida, devendo
ainda ser ressaltado que, no caso, o valor pode ser objeto de contestação por parte dos locatários ora
agravados” (TJSP, 35a Câmara de Direito Privado, Agravo Regimental no
0108381-88.2012.8.26.0000, 27.8.2012).
As circunstâncias não autorizam, pois, a concessão da
liminar.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento
ao agravo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator