Tribunal: TJSP
Processo: 1016390-51.2020.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-09
Data de publicação: 2020-10-09

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição de valores pagos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao "status quo ante", cabendo à compromissária vendedora a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção do percentual fixado de 25%, contra o que ela não se insurgiu. Majoração descabida. Desconto

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição de valores pagos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao "status quo ante", cabendo à compromissária vendedora a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção do percentual fixado de 25%, contra o que ela não se insurgiu. Majoração descabida. Desconto suficiente que exclui outras deduções previstas na Lei no 6.766/1979, com as alterações da Lei no 13.786/2018.
Promitente compradora que é responsável pelos débitos ordinários (tributos, taxas condominiais, etc.) relativos ao tempo em que deteve a posse do bem.
Ônus perdimentais. Controvertido o valor a ser recebido pelo comprador, em razão de cláusula contratual abusiva, a este não restou alternativa ao ajuizamento desta demanda. Princípio da causalidade que impõe a atribuição do ônus sucumbencial exclusivamente à requerida. Honorários sucumbenciais. Arbitramento por equidade, a teor do art. 85, §8o, do CPC.
Recurso da ré não provido e provido o da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000832615
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016390-51.2020.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado
SPE
RESIDENCIAL
PARQUE
DOS
IPÊS
II
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada/apelante LAÍS
CAROLINY ALVES DE MAGALHÃES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso da ré e deram provimento ao da autora. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 9 de outubro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016390-51.2020.8.26.0576 - ac
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VOTO No: 37.761
APELAÇÃO No 1016390-51.2020.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTS./APDS.: SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS II
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
E
LAÍS
CAROLINY ALVES DE MAGALHÃES
JUIZ(A): MARCELO EDUARDO DE SOUZA
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c.c. pedido de restituição de valores pagos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes
retornam
ao
“status
quo
ante”,
cabendo
à
compromissária vendedora a obrigação de restituir as
parcelas
recebidas,
admitindo-se
a
retenção
do
percentual fixado de 25%, contra o que ela não se
insurgiu. Majoração descabida. Desconto suficiente que
exclui outras deduções previstas na Lei no 6.766/1979,
com as alterações da Lei no 13.786/2018.
Promitente compradora que é responsável pelos débitos
ordinários (tributos, taxas condominiais, etc.) relativos
ao tempo em que deteve a posse do bem.
Ônus perdimentais. Controvertido o valor a ser recebido
pelo comprador, em razão de cláusula contratual
abusiva, a este não restou alternativa ao ajuizamento
desta demanda. Princípio da causalidade que impõe a
atribuição do ônus sucumbencial exclusivamente à
requerida. Honorários sucumbenciais. Arbitramento por
equidade, a teor do art. 85, §8o, do CPC.
Recurso da ré não provido e provido o da autora.
Trata-se de recurso de apelação
interposto à r. sentença de fls. 99/103, cujo relatório se adota, que julgou
procedente em parte a pretensão deduzida na ação de rescisão de
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel c.c pedido de
restituição dos valores pagos.
Há
embargos
de
declaração
opostos pela autora (fls. 106/108), porém, rejeitados pela decisão de fls.

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109.
Apelam ambas as partes.
A demandada sustenta, em síntese,
que a retenção dos valores deve englobar todas as verbas previstas no
art. 32-A, da Lei no 6.766/1979, com as alterações da Lei no
13.786/2018, e a devolução do devido dividido em doze parcelas
mensais. Afirma que o percentual fixado pelo MM. Juiz (25%) a título
de retenção é insuficiente para custear todos os seus prejuízos pela
rescisão antecipada do negócio. Entende que os débitos inerentes ao
imóvel objeto do compromisso de compra e venda são de
responsabilidade da compromissária compradora até o trânsito em
julgado da decisão declaratória de rescisão do contrato sub judice.
A demandante aponta contradição
no r. julgado quanto a data de transferência de obrigação de se pagar o
IPTU e as taxas condominiais sobre o imóvel em questão. Postula a
majoração dos honorários sucumbenciais.
Recurso regularmente processado
e respondido.
É o relatório.
Narra a autora, em sua petição
inicial, que, em 5.12.2019, firmou com a ré o contrato de compromisso
de compra e venda do lote 38, da quadra 13, do loteamento “Residencial
Parque dos Ipês II”, localizado em Mirassol, matriculado sob o no
48.940, do 1o Cartório de Registro de Imóveis de Mirassol, pelo preço
total de R$ 81.000,00, contudo, depois de quitar R$ 3.900,00,
manifestou sua intenção de desistir do negócio administrativamente com
a devolução dos valores pagos e sem obter sucesso ajuizou esta ação.

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A
ré
ofertou
contestação,
oportunidade em que não se opôs à rescisão do negócio, porém,
asseverou a obrigatoriedade de se levar em conta os parâmetros da Lei no
6.766/1979, com as alterações da Lei no 13.786/2018.
Pois bem. Cediço que é permitido
à compromissária compradora requerer a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Na hipótese dos autos, se verifica
que a rescisão se dá por iniciativa da promissária compradora, o que
atrai a aplicação de entendimentos já consolidados quanto ao tema por
esta Corte e pelo Egr. Superior Tribunal de Justiça, confira-se:
Súmula
no
1
do
TJSP:
“O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Súmula
543
do
STJ:
“Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
De se consignar, inclusive, que a
jurisprudência do Col. Superior Tribunal de Justiça em hipóteses

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análogas tem admitido a retenção de percentual em conformidade com
as particularidades do caso concreto, desde que não se mostrem
abusivas. Nesse sentido:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre
10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser
retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias
em conformidade com as particularidades do caso concreto,
de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via
estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao
analisar os documentos acostados aos autos, bem como o
contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a
cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor
das
quantias
pagas
em
caso
de
rescisão
por
inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso,
fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o
que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.
4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg
no
AREsp
600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4o T., j. 19/05/2015).
No caso concreto, a aquisição foi
desfeita em razão da insuficiência de recursos da autora. A vendedora,
por sua vez, não demonstrou os prejuízos que teve em decorrência da
desistência.
Desta feita, a retenção de 25% das
parcelas pagas, conforme indicado na r. sentença e contra o que não se

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insurge a autora, mostra-se suficiente para custear as despesas
administrativas e de publicidade, entre outras.
Repita-se que a ré não apresentou
qualquer indício probatório de que este percentual fosse insuficiente para
ressarcir eventuais gastos com custos administrativos, de promoção,
tributos (PIS, COFINS, dentre outros) e despesas adicionais para
recolocação da unidade à venda.
Dessa forma, a cláusula 6.1 de fls.
58/59 mostra-se abusiva, representando evidente desequilíbrio entre as
partes e colocando a compradora em posição de desvantagem excessiva
com consequente enriquecimento ilícito da vendedora, sendo nula de
pleno direito, a teor do art. 51, incs. I e IV, do Código de Defesa do
Consumidor.
Registre-se, ainda, que o valor a
ser devolvido deverá ser feito de uma só vez, conforme determina a
citada súmula 543 do STJ.
Em relação à aplicação da Lei no
6.766/79, com a alteração da Lei no 13.786/2018, tenha-se presente que
não se justifica novas deduções em virtude da fixação do percentual a
ser descontado da quantia a ser restituída.
No que tange à responsabilização
por eventuais débitos de despesas ordinárias relacionadas ao imóvel
(tributos, taxas condominiais, etc.), a autora reponde somente pelo
período de vigência do contrato em que efetivamente ocupou o bem.
Quanto ao encargo perdimental,
controvertido o valor a ser recebido pelo comprador, em razão de
cláusula contratual abusiva, a este não restou alternativa ao ajuizamento

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desta demanda, portanto, se aplica o princípio da causalidade que impõe
a atribuição do ônus sucumbencial exclusivamente à requerida.
Por fim, no que diz respeito aos
honorários advocatícios sucumbenciais, de fato o valor que resulta da
aplicação do percentual de 10% sobre o valor da condenação é ínfimo,
levando à aplicação do art. 85, § 8, do Código de Processo Civil, pelo
que fixo tal verba devida pela ré ao advogado da autora em R$ 1.500,00,
considerado o trabalho adicional em sede recursal, corrigidos
monetariamente pelos índices da tabela prática do TJSP desde o
arbitramento e com juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
Diante
do
exposto,
nega-se
provimento ao recurso da ré e dá-se provimento ao da autora para que
ela responda pelos débitos de despesas ordinárias relacionadas ao
imóvel, objeto do compromisso de compra e venda, somente pelo
período de vigência do contrato em que efetivamente ocupou o bem e
para fixar em favor de seu patrono os honorários advocatícios
sucumbenciais de R$ 1.500,00, já considerado o trabalho adicional, com
acréscimos moratórios devidos.
CESAR LACERDA
Relator