Tribunal: TJSP
Processo: 0045277-14.2010.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Instalação de conjunto de antenas e torres de telecomunicações – Pretensões indenizatória e de cobrança de aluguéis julgada procedente – Solução que comporta reforma – Cerceamento da defesa não caracterizado – Provas inconvincentes de que foi a locatária quem demoliu a moradia que existia no terreno locado, por isso que a demolição não pode ser considerada início da

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Instalação de conjunto de antenas e torres de telecomunicações – Pretensões indenizatória e de cobrança de aluguéis julgada procedente – Solução que comporta reforma – Cerceamento da defesa não caracterizado – Provas inconvincentes de que foi a locatária quem demoliu a moradia que existia no terreno locado, por isso que a demolição não pode ser considerada início da instalação dos equipamentos, de modo a obrigar ao pagamento dos alugueis – Contrato que ficou rescindido automaticamente, diante do não início das obras no prazo de 180 dias contado da assinatura do contrato – Pretensão deduzida na inicial improcedente – Apelação provida para esse fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000988487
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0045277-14.2010.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante OI MÓVEL S.A., é apelado J A ZITO JUNIOR TOLEDO & CIA LTDA
ME.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), LUIZ EURICO E MARIO A.
SILVEIRA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
SÁ DUARTE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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APELAÇÃO CÍVEL No 0045277-14.2010.8.26.0576 – VOTO No 41.251 – FAMR
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APELAÇÃO No 0045277-14.2010.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELANTE: OI MÓVEL S. A.
APELADA: J. A. ZITO JUNIOR TOLEDO & CIA. LTDA. ME
VOTO No 41.251
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Instalação de conjunto de
antenas
e
torres
de
telecomunicações

Pretensões
indenizatória e de cobrança de aluguéis julgada procedente
Solução que comporta reforma Cerceamento da defesa não
caracterizado
Provas inconvincentes de que foi a locatária
quem demoliu a moradia que existia no terreno locado, por
isso que a demolição não pode ser considerada início da
instalação dos equipamentos, de modo a obrigar ao
pagamento dos alugueis
Contrato que ficou rescindido
automaticamente, diante do não início das obras no prazo de
180 dias contado da assinatura do contrato
Pretensão
deduzida na inicial improcedente
Apelação provida para
esse fim.
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença de
procedência das pretensões indenizatória e de cobrança de aluguéis derivadas
de contrato de locação comercial, condenada a ré a pagar à autora a importância
de R$ 25.596,21, referente aos aluguéis em atraso; R$ 16.755,87, a título de
lucros cessantes; e R$ 19.000,00 pela desvalorização causada pela demolição da
edificação existente no local, totalizando a quantia de R$ 61.352,08, mais custas
processuais e honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 12% do valor
a ser liquidado.

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Inconformada, a ré sustenta, inicialmente, que a sentença
deve ser anulada por cerceamento de defesa. Argumenta que o MM. Juiz “a quo”,
apesar de reconhecer o direito a juntada de documentos novos a qualquer tempo,
desde que para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos, na forma do
artigo 435, do CPC, negou essa possibilidade no caso concreto. Salienta que seu
ex-gerente de projetos foi arrolado com a finalidade de que demonstrar que a OI
não foi responsável pela demolição da edificação, prova esta que corroboraria o
que já prevê a cláusula 1.3 do contrato, que descreve como objeto da locação
“um terreno”, não fazendo alusão a qualquer construção ali existente. Aduz que
referida testemunha, entretanto, não foi localizada, devido ao período de
aproximadamente 08 anos decorrido da especificação das provas, razão pela
qual, antes do encerramento da instrução processual, desistiu da oitiva e, em sua
substituição, postulou a juntada de documentos comprobatórios de que a
edificação já estava demolida quando das primeiras análises voltadas à
viabilização do início da obra, documentos estes que, entretanto, não foram
considerados na sentença. Realça, ainda, que há nos autos apenas um
testemunho de que vizinhos teriam dito que a edificação foi demolida, do que
infere que não pode ser impedida de produzir contraprova das declarações desta
testemunha, sobretudo se considerado que o contrato não faz referência à
existência de uma edificação e que o pedido de contraprova foi feito antes do
encerramento da instrução. Pede, portanto, a anulação da sentença para que
seja determinada a remessa dos autos à instância de origem para que a autora
se manifeste sobre os documentos juntados a fls. 371 e seguintes e, em seguida,
seja proferida nova sentença. Em seguida, bate-se pela improcedência das
pretensões deduzidas na inicial. Alega que a cláusula II.3.1.1, do contrato, fixou
que os aluguéis somente seriam exigíveis após 30 dias do início das obras para
instalação dos equipamentos de telecomunicação. Salienta que a cláusula II.3.2,
por sua vez, estabelece que o contrato seria automaticamente rescindido caso as
obras não se iniciassem no prazo máximo de 180 dias, contados da assinatura do
contrato. Aduz que as mencionadas cláusulas foram estipuladas em razão da
necessidade de elaboração de projeto técnico adequado e obtenção de

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licenciamento junto à Prefeitura de São Carlos. Sustenta que as partes tinham
ciência, desde a assinatura do contrato, de que a instalação da “Estação Rádio
Base” (ERB) poderia não ocorrer. Anota que não há prova nos autos de que
demoliu qualquer edificação no imóvel, ônus que cabia à autora e do qual esta
não se desvencilhou. Assinala que a obra não foi iniciada por motivos de ordem
técnica, razão pela qual não são devidos quaisquer valores a título de aluguel ou
indenizações, já que os aluguéis sequer são exigíveis, pois, decorrido o prazo de
180 dias sem o início da obra, o contrato, como anotado anteriormente, foi
automaticamente rescindido, sem qualquer ônus às partes e independentemente
de qualquer formalidade, conforme previsto na cláusula II.3.2. Sustenta que o
MM. Juiz “a quo” interpretou equivocadamente a mencionada cláusula, pois o
prazo de 180 dias, ao contrário do que se extrai da sentença, não é o prazo
convencionado para a denúncia imotivada do contrato, mas sim para que a obra
fosse iniciada, sob pena de rescisão automática da avença. Ressalta que este
prazo foi fixado de comum acordo e representa uma proteção a ambos os
contratantes, permitindo-lhe, ainda, providenciar a regularização fiscal e
administrativa do empreendimento junto ao poder municipal. Realça que a autora
objetiva, com a presente ação, esquivar-se do contrato que livremente assinou,
buscando transferir sua insatisfação por não ter a locação prosseguido por razões
alheias à vontade das partes, risco do qual tinha plena ciência, desde assinatura
do contrato, tanto que se pactuou o período máximo pelo qual a autora
aguardaria o início da obra. Salienta que era impossível saber se a instalação
seria ou não autorizada, sendo esta, inclusive, uma das razões para a existência
da cláusula II.3.2. Refere que, apenas para ratificar e documentar a rescisão,
enviou notificação à autora (fl. 25). Anota que, se de fato houvesse edificação no
imóvel, os custos inerentes à demolição e regularização deste ato seriam
negociados no contrato, como costumeiramente ocorre quando o locatário precisa
introduzir modificações substanciais no terreno antes de nele ingressar. Assinala
que não participou da demolição, que foi realizada exclusivamente pela autora ou
por terceiros, pois quando ingressou no imóvel havia ali apenas o entulho
proveniente desta demolição. Anota que juntou aos autos um relatório técnico (fls.

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371/379) emitido apenas 03 semanas após assinatura do contrato, em que estão
registradas as condições do imóvel quando recebido da autora, bem como a
análise de viabilidade da instalação da estação de telecomunicações. Alega que
neste mesmo relatório estão relacionados os entraves ao início das obras,
consistentes na própria existência do entulho, do alicerce da edificação e de duas
árvores frutíferas, conforme fotografias anexadas ao documento. Refere que a
estação acabou não sendo instalada porque a obra foi embargada pelo poder
municipal, do que foi dado ciência à autora por e-mail (fls. 390/391). Menciona
que os documentos subscritos por corretores de imóveis são insuficientes ao
reconhecimento dos lucros cessantes, o que exigia a produção de prova pericial
não realizada no curso do processo.
Recurso tempestivo, preparado e respondido.
É o relatório.
O apelo merece provimento.
Não, propriamente, para anular a sentença pelo alegado
cerceamento da defesa da apelante, certo que, em relação aos documentos
juntados pela petição de fls. 371/3910, incontornável o reconhecimento de que
deviam ter acompanhado a contestação, pois já existiam àquela época.
Não são documentos novos, de forma que não se lhes
aplica do disposto no artigo 435, do Código de Processo Civil, por isso que
corretamente desconsiderados na sentença.
Nada obstante, o apelo merece provimento porque as
provas produzidas, tanto a oral, como a documental, não convencem de que foi a
apelante quem demoliu a moradia que existia no terreno objeto do contrato de
locação. Realça-se aqui que o imóvel locado foi um terreno e não um terreno com

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moradia, a despeito do que constava na matrícula do imóvel.
Causa espécie que se a moradia existente no terreno
devesse ser demolida pela apelante, do contrato de locação não constasse
nenhuma disposição autorizando-a a tanto. Não há, no documento, nenhuma
alusão a isso.
A prova oral produzida é inconvincente, representada por
testemunhas que não demonstraram a necessária segurança sobre o que
disseram, isto é, de que foi a apelante quem promoveu a demolição da moradia
que existia no terreno.
Além disso, tratando-se de moradia que constava na
matrícula do imóvel, exigível alvará da Prefeitura local para demolição,
documento que também não foi trazido aos autos.
Portanto, firma-se aqui a conclusão de que, ao contrário do
alegado na inicial, não foi a apelante quem promoveu a demolição da moradia
que existia no terreno objeto do contrato de locação.
Logo, não pode a demolição ser considerada como início
das obras da instalação mencionada na cláusula II 13.1, do contrato de locação.
Ausente prova de que alguma obra foi iniciada no terreno
por parte da apelante dentro do prazo de cento e oitenta dias contado da
assinatura do contrato, força concluir, na forma da previsão contida na cláusula
II.3.2, que o ajuste foi automaticamente rescindido de pleno direito, sem ônus
para quaisquer das partes.
Irrelevante, por isso, que a notificação de fl. 25 tenha sido
remetida pela apelante à apelada além daquele prazo, certo que ao tempo da sua

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remessa o contrato já estava automaticamente rescindido, cuidando-se, por isso,
de mero aviso confirmatório da rescisão automática.
Disso tudo decorre que a apelada não tem direito a
nenhuma das indenizações e alugueis postulados na inicial, ante a previsão
expressa de rescisão contratual sem ônus a quaisquer das partes.
Isto posto, voto pelo provimento da apelação para julgar
improcedente a pretensão deduzida na inicial, carreando à apelada o pagamento
das despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor
dado à causa.
SÁ DUARTE
Relator