Tribunal: TJSP
Processo: 1001879-57.2018.8.26.0337
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Rescisão contratual, cumulada com reintegração na posse envolvendo aquisição de lotes de terrenos urbanos. Aelada comprovou a titularidade de domínio dos imóveis. Relação negocial entre as partes reconhecida. Inadimplência dos promissários compradores caracterizada. Desfazimento do pactuado em condições de sobressair. Retorno das partes ao ‘statu quo’ primitivo. Sentença determinara a retenção

Ementa:
Rescisão contratual, cumulada com reintegração na posse envolvendo aquisição de lotes de terrenos urbanos. Aelada comprovou a titularidade de domínio dos imóveis. Relação negocial entre as partes reconhecida. Inadimplência dos promissários compradores caracterizada. Desfazimento do pactuado em condições de sobressair. Retorno das partes ao ‘statu quo’ primitivo. Sentença determinara a retenção de 15% do valor pago e condenação dos ocupantes dos imóveis – compradores – no pagamento de 0,5% ao mês, tendo por base de cálculo o valor de mercado dos imóveis. Alegação de falta de inscrição do loteamento é insuficiente para obstar a rescisão. Recorrida que mudara a razão social no período. Propriedade demonstrada. Pretensão dos apelantes é a aquisição dos imóveis sem o pagamento correspondente, o que não pode prevalecer. Sentença que se apresenta adequada. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612628
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001879-57.2018.8.26.0337, da Comarca de Mairinque, em que são apelantes ARNALDO
RIBEIRO BAIÃO e FRESIA MERCEDES PEREZ ROJAS RIBEIRO BAIÃO, é apelado
CP URBANISMO E ADMINISTRAÇÃO LTDA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1001879-57.2018.8.26.0337 - Mairinque - VOTO No 2/6
Apelação Cível n.o 1.001.879-57.2018.8.26.0337
Apelantes:
ARNALDO RIBEIRO BAIÃO E FRESIA MERCEDES PEREZ
ROJAS RIBEIRO BAIÃO
Apelada:
C.P. URBANISMO E ADMINISTRAÇÃO LTDA.
Comarca:
MAIRINQUE
Voto n.o 45.486
Rescisão contratual, cumulada com reintegração na posse
envolvendo aquisição de lotes de terrenos urbanos. Aelada
comprovou a titularidade de domínio dos imóveis. Relação
negocial entre as partes reconhecida. Inadimplência dos
promissários compradores caracterizada. Desfazimento do
pactuado em condições de sobressair. Retorno das partes ao
‘statu quo’ primitivo. Sentença determinara a retenção de
15% do valor pago e condenação dos ocupantes dos imóveis
– compradores – no pagamento de 0,5% ao mês, tendo por
base de cálculo o valor de mercado dos imóveis. Alegação
de falta de inscrição do loteamento é insuficiente para
obstar a rescisão. Recorrida que mudara a razão social no
período. Propriedade demonstrada. Pretensão dos apelantes
é a aquisição dos imóveis sem o pagamento correspondente,
o que não pode prevalecer. Sentença que se apresenta
adequada. Apelo desprovido.
1. Apelação interposta tempestivamente, com base na r.
sentença de págs. 274/281, aclarada pelos embargos de págs. 299/300, que julgou
procedente em parte ação de rescisão contratual, cumulada com reintegração na

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posse envolvendo compromissos de compra e venda de lotes de terrenos urbanos,
em que os promissários compradores deixaram de efetuar os pagamentos das
parcelas correspondentes.
Alegam os réus que a sentença merece reforma, pois os
documentos apresentados não dão prova eficaz de que pertencem ao mesmo local
do loteamento que se referem os compromissos de compra e venda firmados,
reportando-se a erros nas matrículas que seriam correspondentes à Comarca de São
Roque. Destacam a necessidade de aprovação do loteamento em tela pela prefeitura
do município, salientando, inclusive, que todas as buscas realizadas não
demonstram a existência do registro do loteamento denominado Chácara Recanto
dos Pássaros. Expõem que passados 23 anos, a apelada sequer demonstrou
condições de outorga de escritura de compra e venda dos imóveis compromissados,
não podendo, assim, ser acolhido o distrato. Afinal pleiteiam o provimento do
apelo, com a anulação da sentença e o provimento do recurso.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão dos apelantes, págs. 326/336.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
A apelada por ocasião da negociação tinha razão social de
Imobiliária e Administradora Central Park Ltda., porém, houve alteração para CP
Urbanismo e Administração Ltda., o que consta expressamente do instrumento que
materializou a alteração do contrato social, págs. 228/232.
Quanto à titularidade do domínio, as matrículas n.o 15.790,
págs. 30/37; n.o 19.662, págs. 225/227, e n.o 20.914 págs. 39/41, caracterizam a
propriedade em prol da apelada.
Ademais, a relação negocial fora reconhecida por ambas as
partes, não tendo sequer a recorrida impugnado a inadimplência, conforme planilhas
de cálculos de págs. 17/19.
Assim, o descumprimento do que fora avençado é notório,

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portanto, o desfazimento deve sobressair retornando as partes ao statu quo
primitivo, ante o equilíbrio correspondente.
A relação negocial tem aspecto consumerista, portanto, o
equilíbrio deve sobressair, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes
retornam ao statu quo primitivo, por conseguinte, a retenção de 15% dos valores
pagos se apresenta adequada, proporcionando à apelada o ressarcimento pelas
despesas administrativas, de publicidade e tributárias.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que
se nega provimento.” (Ag. Int. no REsp n.o 1.361.921/MG.
Ministro Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. J.
23-06-2016).
Deste modo, a restituição de 85%, em parcela única, se
apresenta adequada, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos
desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Antes disso não há que
se falar em mora do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do
comprador. (Agr. em Recurso Especial n.o 842.654-SP. Ministra Maria Isabel
Gallotti. J. 28-6-2016). No mesmo sentido AgRg no REsp: 1.013.249/PE. Ministro
João Otávio de Noronha. Quarta Turma. J. 25-5-2010.
3. A fixação da taxa de gozo/fruição do imóvel deve levar em
consideração o equilíbrio, o qual deve estar presente, inclusive por ocasião do
desfazimento, quando as partes retornam ao statu quo primitivo.
Deste modo, a fixação em 0,5% ao mês, tendo como base de
cálculo o valor atualizado do contrato, e desde que observado o período de
inadimplência até a desocupação do imóvel, livre de pessoas e coisas, apresenta-se
compatível, mesmo porque, o enriquecimento sem causa não pode prevalecer.

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Oportuna a transcrição jurisprudencial:
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Rescisão
contratual
cumulada
com
reintegração
de
posse
e
indenização. (...) Rescisão contratual por culpa dos
adquirentes. Comprovada a inadimplência em relação ao
preço combinado. Afastada a tese dos réus de que os autores
desistiram do negócio e se recusaram a receber as parcelas
do preço. Restituição das partes ao estado anterior.
Devolução do imóvel e das quantias pagas, retendo-se
percentual a título de indenização pelas despesas geradas.
(...) Multa contratual. Mantida diante da inadimplência dos
réus, que deu ensejo à rescisão. Taxa de fruição pela
ocupação gratuita do bem. Deve ser modificada para que seja
fixada em 0,5% do valor do contrato, conforme precedentes
desta Corte. Valor razoável diante da hipótese dos autos. (...)
Deram parcial provimento aos recursos.” (Apelação Cível no
1.004.598-54.2016.8.26.0281.
Relator
Des. Alexandre
Coelho. Oitava Câmara de Direito Privado. J. 25-07-2018)
“Compra
e
venda
imobiliária.
Rescisão
contratual.
Inadimplemento do comprador. Multa contratual de 10% do
valor do negócio que, considerando o preço do imóvel e a
quantia desembolsada pelo comprador, revela-se justa e
adequada,
compensando
razoavelmente
os
prejuízos
decorrentes da resolução do contrato. Fruição. Indenização
devida pelo período em que o adquirente permaneceu na
posse do imóvel sem o pagamento das prestações, pouco
importando que o bem se refira a apenas um lote, sem
benfeitorias. Arbitramento no equivalente a 0,5% (meio por
cento), ao mês, sobre do preço atualizado do contrato, pelo

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período em que os adquirentes ocuparam o imóvel sem nada
pagar, limitado ao valor de seu crédito. Despesas
condominiais e IPTU. Responsabilidade do comprador a
partir do momento que toma a posse da coisa. Cláusula
oitava.
Recurso
provido.”
(Apelação
Cível
no
1.015.108-53.2014.8.26.0037. Relator Des. J.B. Paula Lima.
Décima Câmara de Direito Privado. J. 19-06-2018)
4. Questões outras envolvendo a ausência de regularidade do
loteamento não têm supedâneo, pois efetivamente o pedido certo e determinado é o
desfazimento do pactuado por descumprimento.
Ademais, não se admite que alguém tome posse de um imóvel
e deixe de pagar o que fora regularmente ajustado, e venha em busca de formalismo
para dar o calote, haja vista que, ao que consta, a apelada não proporciona moradia
gratuita, pois não tem fins filantrópicos.
Destarte, a sentença levou em consideração a situação fática,
não se vislumbrando embasamento para a modificação.
5. Em decorrência do desfecho da demanda, majora-se a verba
honorária para 20% do valor da condenação, em relação aos apelantes, em
observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
6. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao
apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
R295