Tribunal: TJSP
Processo: 1019394-17.2016.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-27
Data de publicação: 2020-04-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância". Abusividade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à celebração de contrato de financiamento. Aplicação das Súmulas deste e. TJSP. Validade da cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel. Súmula 164: "É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível". Súmula 160: "A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora". Não configuração de fortuito externo. Súmula 161: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente". Súmula 162: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". LUCROS CESSANTES / INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. Aplicação das teses firmadas em sede de recurso repetitivo. Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". Tema 996: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". Indenização fixada em 0,5% do valor do contrato, condizente com a jurisprudência. Impossibilidade de cumulação com inversão da cláusula penal moratória. JUROS DE OBRA. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo: "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Reconvenção. Parte autora que deve ser condenada ao pagamento dos juros de obra devido no período da normalidade do contrato, expurgando-se eventual cobrança dos juros de obra após o atraso na entrega da obra. CORREÇÃO MONETÁRIA. Aplicação do entendimento firmado em sede de recurso repetitivo, tema 996. Reconvenção. Parte autora que deve ser condenada ao pagamento da correção monetária, substituindo-se o INCC pelo IPCA, desde que mais vantajoso, no período de mora da ré. DANOS MORAIS. Fatos narrados que não extrapolam o mero aborrecimento. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000291368
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1019394-17.2016.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
TADEU SHIRO FUKUKAWA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante BIG INMAX
CANTAREIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDACONSTRUTORA
E INCORPORADORA S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), PENNA MACHADO E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 27 de abril de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019394-17.2016.8.26.0001 -Voto no 2835
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Voto no 2835
Apelação n. 1019394-17.2016.8.26.0001 Processo Digital
Apelante / Apelado: Tadeu Shiro Fukukawa (Justiça Gratuita)
Apelante / Apelado: BIG INMAX CANTAREIRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDAConstrutora e Incorporadora S/A
Comarca: Foro Regional de Santana
Juiz prolator: Clovis Ricardo de Toledo Junior
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Aquisição de
imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Aplicação da tese
firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: “Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o
qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto
o
acréscimo
do
prazo
de
tolerância”.
Abusividade da cláusula contratual que vincula o prazo
de entrega à celebração de contrato de financiamento.
Aplicação das Súmulas deste e. TJSP. Validade da
cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do
imóvel. Súmula 164: “É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel
em construção, estabelecido no compromisso de venda
e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”. Súmula 160: “A expedição
do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização
física
do imóvel ao
promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”. Não configuração de fortuito externo.
Súmula 161: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.

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Súmula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente,
independentemente
da
finalidade
do
negócio”. LUCROS CESSANTES / INVERSÃO DA
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. Aplicação das teses
firmadas em sede de recurso repetitivo. Tema 970: “A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar
pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes”. Tema 996: “No
caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação
do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização,
na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício
de imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma”. Indenização fixada em 0,5% do
valor do contrato, condizente com a jurisprudência.
Impossibilidade
de
cumulação
com
inversão
da
cláusula penal moratória. JUROS DE OBRA. Aplicação
da tese firmada em sede de recurso repetitivo: “É ilícito
cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância”. Reconvenção. Parte autora que
deve ser condenada ao pagamento dos juros de obra
devido no período da normalidade do contrato,
expurgando-se eventual cobrança dos juros de obra
após o atraso na entrega da obra. CORREÇÃO
MONETÁRIA. Aplicação do entendimento firmado em
sede de recurso repetitivo, tema 996. Reconvenção.
Parte autora que deve ser condenada ao pagamento da
correção monetária, substituindo-se o INCC pelo IPCA,
desde que mais vantajoso, no período de mora da ré.
DANOS MORAIS. Fatos narrados que não extrapolam o
mero
aborrecimento.
RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.
A r. sentença (fls. 526/532), cujo relatório se adota,
JULGOU PROCEDENTE a demanda proposta por Tadeu Shiro Fukukawa em
face de BIG INMAX CANTAREIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE

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LTDAConstrutora e Incorporadora S/A, para “reconhecendo as ilegalidades, (a)
condenar a ré a devolver os valores pagos a título de corretagem (R$2.500,00), e
para (b) a afastar os índices de reajuste (juros ou correção monetária), previstos
na cláusulas 10.6, após o prazo de entrega da obra previsto em contrato, e à (c)
condenação da ré ao pagamento de 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês,
da data em que se encerrou o período de carência até à data da efetiva entrega,
atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, mais juros de 1% ao mês,
contados da data da citação, extinguindo o processo com resolução do mérito,
nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Por fim, condeno os
autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos
termos do art. 85, § 2.o, I, II, III e IV, do Código de Processo Civil”.
Embargos de declaração da parte autora (fls. 534/536)
acolhidos às fls. 537/538 para julgar a ação parcialmente procedente e condenar
a parte ré a pagar honorários advocatícios em 20% do valor atualizado da
condenação.
Inconformada, apela a parte autora (fls. 540/549)
aduzindo, em apertada síntese, 1) a inversão da cláusula penal moratória, que
pode ser cumulada com lucros cessantes; 2) a ocorrência de danos morais; 3) a
devolução dos juros de obra cobrados no período de mora da Ré.
Também inconformada, recorre adesivamente a parte ré
aduzindo, em síntese, 1) a prescrição do pedido de comissão de corretagem; 2)
as obras estavam concluídas e acabadas, estando pendente somente a
expedição do habite-se, em razão de multa administrativa ambiental sobre o
terreno; 3) o prazo para entrega do imóvel era de 18 meses a contar da
assinatura do contrato junto à instituição financeira; 4) a entrega das chaves
ocorreu em 10/03/2015; 5) a inexistência de lucros cessantes; subsidiariamente, a
fixação dos lucros cessantes no período de 22/08/2014 a 10/03/2015; 6) o valor
da corretagem foi deduzido do valor do negócio; 7) o valor cobrado a título de

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“taxa de obra” foi imposto pela Caixa Econômica Federal; 7) o pedido
reconvencional de declaração de licitude da incidência do INCC sobre o
financiamento imobiliário; 8) o inadimplemento do autor quanto ao pagamento
dos “encargos de obra”, no montante de R$ 3.749,75; 9) a inversão das verbas
sucumbenciais.
Contrarrazões da parte ré às fls. 582/592.
É o relatório.
Cuidam os autos de “AÇÃO DECLARATÓRIA DE
INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C.C.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, DANOS MORAIS COM PEDIDO
LIMINAR DE BAIXA EM PROTESTO”.
Narra a exordial que as partes instrumento particular de
compromisso de compra e venda, em 19/02/2012, referente à unidade 126, do
bloco B, do empreendimento denominado Park Cantareira.
Inicialmente, sobre o pedido de devolução da comissão
de corretagem.
Conforme dispõe o artigo 927, III, do NCPC, este E.
Tribunal deve observar “os acórdãos em incidente de assunção de competência
ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos
extraordinário e especial repetitivos”.
O c. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese,
em sede de recurso repetitivo, REsp 1.601.149/SP, Tema 960: “Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)”.

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O contrato foi celebrado em 19/02/2012, mesma data em
que emitido o recibo da comissão de corretagem (fls. 160/161), sendo que a ação
foi proposta em 01/07/2016, portanto, após o prazo prescricional trienal.
Quanto ao prazo de entrega, o Quadro Resumo fixou a
data prevista para entrega em abril/2013. O item 21.1. do contrato fixou o prazo
de tolerância de 180 dias.
Além disso, os campos “9” e “10” do Quadro Resumo (fls.
44/47) fixaram o prazo de entrega da seguinte forma:
CAMPO 09 DO PRAZO DA ENTREGA DA OBRA
O prazo de término de obra definido no cronograma com a
Instituição Financeira, que vier a financiar a construção
prevalecerá sobre quaisquer outros prazos aqui pactuados
respeitadas as demais condições estabelecidas neste Instrumento
para a entrega da unidade.
CAMPO 10 ENTREGA DA UNIDADE
A entrega da unidade, objeto deste Instrumento estará sempre
sujeita aos prazos exigidos pela Prefeitura Municipal para a
concessão do Auto de Conclusão “Habite-se”, pelo Corpo de
Bombeiros para emissão do AVCB: “Auto de Vistoria do Corpo de
Bombeiros”, pelo INSS para a emissão da CND da obra, pelo
Cartório de Registro de Imóveis para a averbação da construção,
Instituição e Especificação do Condomínio e Individualização da
Unidades e aos prazos exigidos para a regularização das ligações
dos
serviços
públicos
do
empreendimento
junto
às
Concessionárias respectivas.
As partes firmaram posteriormente, em 22/08/2012,
juntamente com a Caixa Econômica Federal, contrato de financiamento (fls.
89/140), o qual estabeleceu que o prazo para construção seria de 17 meses.

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Configura-se vantagem exagerada da parte ré em relação
à parte autora contar o prazo somente a partir da assinatura de contrato de
financiamento, ou do estipulado nesse contrato, pois fere a boa-fé contratual e
tipifica desequilíbrio na relação estabelecida, gerando, assim, a nulidade
preconizada no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Isto porque a assinatura do contrato de financiamento
não depende exclusivamente do promitente comprador, mas também da entrega
da documentação pela promitente vendedora e aprovação do agente financiador,
tornando-a a abusiva ao consumidor.
Ao analisar o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça,
recentemente - em 11/09/2019, ao julgar o tema 996, RESP 1.729.593/SP, fixou
a seguinte tese:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.
Em seu voto, o Ministro Marco Aurélio Bellizze
esclareceu:
Por esses fundamentos, a formulação da tese a ser proposta,
salvo melhor juízo, não deve contemplar a possibilidade da
fixação de prazo meramente estimativo para a entrega da unidade
imobiliária, tampouco vinculado a um evento futuro, assim como
ocorreu no caso, conforme previsto no item 5 do Quadro Resumo
e na Cláusula 5a do Contrato de Promessa de Compra e Venda
firmado entre as partes, ao qual deverá ser acrescido, tão
somente, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já

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admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao
nosso sistema jurídico para os contratos futuros pelo art. 43-A
da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do
qual
a
empresa
poderá
superar
eventuais
imprevistos
relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra,
entraves burocráticos ou fatores climáticos.
(...)
É
impositivo
que
as
incorporadoras,
portanto,
mediante
programação
administrativa
e
econômico-financeira
prévia,
estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel
de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados
de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum
negócio jurídico futuro, ainda que este se encontre associado a
uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como
no caso, à data da obtenção do financiamento. Somente assim,
estarão preservados os primados do direito à informação, da
transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o
necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e
contraprestações envolvidas.
De acordo com a Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Assim, no caso dos autos, o prazo final de entrega
ocorreu em outubro/2013.
Todavia, as chaves somente foram entregues em
10/03/2015 (fls. 88).
Findo o prazo de tolerância previsto em contrato, torna-se
legítima a expectativa do consumidor de receber seu imóvel, motivo pelo qual a ré
deve indenizá-lo pelos danos materiais enfrentados, sendo irrelevante a

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destinação que se daria ao bem, tampouco a prova concreta de efetivo prejuízo
material, pois é entendimento consolidado na Jurisprudência que "descumprido
[pela promitente vendedora] o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.
Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao
vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável" (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012; AgRg no
Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007,
DJ 27/08/2007, p. 223).
Este é o entendimento pacífico deste E. Tribunal de
Justiça:
Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.
Importa salientar que, a jurisprudência deste E. Tribunal
entende que a data da expedição do “Habite-se” não pode ser considerada como
de entrega do bem, por se tratar de procedimento administrativo:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.
Além disso, no que diz respeito à questão da multa
ambiental, não se trata de fortuito externo, aplica-se a Súmula 161 deste e.

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Tribunal:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário
adquirente”.
O c. Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte
entendimento, em sede de recurso repetitivo, tema 996, RESP 1.729.593/SP,
para os contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha
Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5;
2 e 3:
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador
é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com termo final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma.
Ademais, também foram fixadas as seguintes teses pelo
C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (tema 970 e
971):
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE ME CONTA
O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE.

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1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em
regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-
se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (destaquei).
(RESP 1.635.428/SC e 1.498.484/DF tema 970

RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO
A
MULTA
ESTIPULADA
EM
PROVEITO
DE
APENAS
UMA
DAS
PARTES,
PARA
MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e
a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(NEGRITEI). (RESP 1.614.721 e 1.631.485/DF tema 971).
No tocante aos encargos de mora, no Tema 971 (RESP
1.614.721/DF, pág. 49), o I. Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto,
esclareceu: “Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há
falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização
monetária e juros de mora a contar da citação data da constituição em mora”.

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A r. sentença condenou a parte ré ao pagamento de
lucros cessantes, fixados em “0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês, da
data em que se encerrou o período de carência até à data da efetiva entrega,
atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, mais juros de 1% ao mês,
contados da data da citação”.
A parte autora requereu, em seu recurso de apelação, a
inversão da cláusula 26.1 do contrato, a qual pré-fixou indenização, em favor da
promitente vendedora, em caso de ocupação do imóvel:
26.1. Se o COMPRADOR, por qualquer meio ou forma, ocupar
sua unidade autonoma sem ter previamente cumprido todas as
obrigações, cometerá infração ao disposto no artigo 52, da Lei
4.591/641, sendo considerado, assim, esbulhador, e, nesta
hipótese,
fica
assegurado
à
VENDEDORA
E/OU
INCORPORADORA o exercício dos direitos ali previstos,
através das medidas legais e judiciais, sendo que essa
ocupação indevida ensejará inclusive sua reintegração de
posse. Ocorrendo tal hipótese o COMPRADOR será obrigado
a pagar a multa diária no valor equivalente a taxa diária de
ocupação ora fixada em 0,1% (um décimo por cento) sobre o
preço do imóvel previsto no Quadro Resumo, corrigido pelos
índices aqui pactuados, e devida desde a ocupação indevida.
Tem-se, portanto, que o contrato pré-fixou valor
correspondente ao aluguel, por dia de atraso, em favor da promitente vendedora,
permitindo-se sua inversão, em favor do comprador.
Todavia, considero que a taxa de ocupação fixada no
contrato de 0,1% ao dia, equivalente a 3% ao mês, causa enriquecimento sem
causa da parte autora. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em
sentença, em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, ao mês de atraso, de

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novembro/2013 a 10/03/2015 (fls. 88).
No mais, é sabido que, como regra, na incorporação
imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto,
o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante
parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios
cobrados antes da entrega do imóvel são chamados “juros no pé” ou juros de
obra.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendido não ser
ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel
em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores
de prestações anteriores à entrega das chaves.
Neste ponto, os ministros da 2a Seção, composta pela 3a
e 4a Turmas, entenderam, por oportunidade do julgamento do EREsp
670.117/PB, em 13/06/2012, que, sendo facultado ao consumidor a aquisição do
imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no
contrato; tal previsão objetivaria assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser
marcado pela equivalência das prestações.
Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE PELA
INSTÂNCIA A QUO. CARÁTER VINCULANTE. INEXISTÊNCIA.
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL
ADQUIRIDO
NA
PLANTA.
COBRANÇA
DE
JUROS
COMPENSATÓRIOS, ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
LEGALIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. "Cumpre salientar que o juízo de admissibilidade do recurso
especial está sujeito a duplo controle, de maneira que a aferição
da regularidade formal do apelo pela instância a quo não vincula o

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Superior Tribunal de Justiça" (EDcl no AgRg no Ag n.
1.339.869/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 10/9/2013, DJe 16/1/2013).
2. A Segunda Seção do STJ pacificou o entendimento de que
"não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a
cobrança de juros antes da entrega das chaves, que,
ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao
encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III,
do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais
abusos" (EREsp n. 670.117/PB, Relator Ministro SIDNEI
BENETI, Relator para o Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/6/2012, DJe
26/11/2012).
3. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 369.649/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe
14/10/2015) (grifei).
RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
IMÓVEL
EM
FASE
DE
CONSTRUÇÃO.
PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. COBRANÇA DE JUROS
COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
LEGALIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO (ERESP
670.117/PB). RECURSO PROVIDO.
1. Não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel em construção que
preveja a incidência de juros compensatórios sobre os
valores de prestação pagos antes da entrega do imóvel ao
promitente comprador.
2. Recurso especial provido.
(REsp 737.267/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 21/03/2013, DJe 16/04/2013) (grifei).
Entretanto, em relação à cobrança de juros de obra após
o prazo previsto para a entrega do imóvel, a questão está pacificada com o

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julgamento recurso repetitivo, tema 996, RESP 1.729.593/SP, pelo C. Superior
Tribunal de Justiça:
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período
de tolerância.
Em reconvenção, a parte ré/reconvinte requereu a
condenação da parte autora/reconvinda ao pagamento dos “juros de obra” em
atraso, perfazendo o montante de R$ 3.749,75.
Todavia, a parte ré/reconvinte não juntou aos autos
cálculo do débito, referente aos “juros de obra”, não sendo possível aferir se
estão sendo cobrados “juros de obra”, no período de atraso na entrega da obra (a
partir de novembro/2013).

Assim, considerando o atraso na entrega da obra, deve a
parte autora/reconvinda ser condenada ao pagamento dos “juros de obra”
devidos no período da normalidade do contrato (até outubro/2013), acrescidos de
correção monetária desde o vencimento e juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação.
Ademais, a incidência do INCC é válida e foi pactuada
entre as partes (campo 04 do Quadro Resumo fls. 45). No entanto, este índice
deve ser aplicado apenas no período previsto para conclusão da obra,
computado aí o prazo de 180 dias de tolerância.
A partir da data prevista para conclusão da obra
(novembro/2013), deve incidir a correção monetária, mas com a substituição do
INCC pelo IPCA, conforme decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede
de recurso repetitivo, tema 996:

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1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado
o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial,
que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser
substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso
ao consumidor.
Em reconvenção, a parte ré/reconvinte requereu a
condenação da parte autora ao pagamento da correção monetária, calculada
conforme o item 10.6 do contrato, no valor de R$ 20.856,77.
Da planilha de fls. 457, verifica-se que a parte ré calculou
o INCC devido no período de agosto/2012 a novembro/2014. Contudo, nos
termos do ora decidido, deve ser substituído o INCC pelo IPCA, no período de
mora da parte ré, a partir de novembro/2013.
Por fim, quanto ao dano moral, sabe-se que, ainda que se
atribua a responsabilidade do atraso à ré, e, consequentemente, reconheça-se o
descumprimento contratual desta, entende-se que tal atraso, salvo a
comprovação de circunstâncias excepcionais, trata-se de mero dissabor e
contratempo decorrentes de inadimplemento contratual, não ensejando direito à
indenização por danos morais.
O entendimento do C. STJ, bem como desta C. Câmara,
é pacífico no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja o
pagamento de indenização por danos morais.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. MORA EX RE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO. CASO
FORTUITO.
FORÇA
MAIOR.
REEXAME
DE
PROVAS.

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INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DANOS MORAIS. NÃO
CONFIGURAÇÃO.
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
1. A controvérsia a ser dirimida reside em definir se a
responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento imobiliário
vendido pela recorrente ocorreu por sua exclusiva responsabilidade
ou por caso fortuito/força maior decorrente de desídia do poder
público na expedição de alvarás indispensáveis à consecução do
empreendimento.
2. A mora ex re independe de qualquer ato do credor, como
interpelação
ou
citação,
porquanto
decorre
do
próprio
inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo
implementado, cuja matriz normativa é o art. art. 397, caput, do
Código Civil de 2002.
3. Havendo prazo certo para cumprimento da obrigação, sem que
haja
dúvida
quanto
ao
valor
a
ser
pago
pelo
eventual
inadimplemento contratual (multa expressamente prevista no
instrumento de promessa de compra e venda), desnecessária a
notificação da devedora sobre a mora. Aplicação do brocardo dies
interpellat pro homine.
4. Esta Corte possui entendimento consolidado no sentido de que a
inversão das conclusões da Corte local, para afirmar que o atraso na
entrega de imóvel adquirido na planta além do prazo de tolerância
estipulado seria decorrente de caso fortuito ou força maior (desídia
do poder público), demandaria o reexame do conjunto fático-
probatório dos autos, circunstância que atrai a incidência da Súmula
no 7/STJ.
5. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que
o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no
atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar
dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto,
consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade
da vítima.
6. Ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o
disposto na Súmula no 282/STF.

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7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1654843/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 06/03/2018) (g.n.).
No caso dos autos, os fatos narrados não extrapolaram o
mero aborrecimento, não sendo cabível condenação da ré ao pagamento de
danos morais.
Assim, deve a r. sentença ser reformada para: 1) declarar
a prescrição do pedido de comissão de corretagem; bem como 2) julgar
parcialmente procedente a reconvenção para condenar a parte autora/reconvinda
ao: a) pagamento dos juros de obra, incidentes no período de normalidade do
contrato (até outubro/2013), acrescido de correção monetária desde o
vencimento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; bem como b)
condenar a parte autora/reconvinda ao pagamento da correção monetária
incidente sobre o saldo devedor, devendo a parte ré apresentar novo cálculo do
débito, substituindo o INCC pelo IPCA, desde que mais vantajoso, a partir de
novembro/2013, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Considerando que as partes serão credoras/devedoras
reciprocamente, fica permitida a compensação dos valores.
Ante o resultado do julgamento, nos autos principais,
condeno a parte ré ao pagamento de 90% das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação,
bem como condeno a parte autora ao pagamento de 10% das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% do pedido de
restituição da comissão de corretagem.
No
tocante
à
reconvenção,
condeno
a
parte
autora/reconvinda ao pagamento de 90% das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado do débito. Condeno

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a parte ré/reconvinte ao pagamento de 10% das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios que fixo em 10% do valor expurgado do débito.
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL
PROVIMENTO aos recursos, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA