Tribunal: TJSP
Processo: 1037301-55.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido da compromissária, sem culpa do promitente vendedor. Cabimento da devolução dos valores pagos reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, sendo razoável a retenção de 25% para cobrir as despesas da parte contrária. Arras que se compreendem no preço e, por isso, devem compor o valor a ser devolvido. Multa contratual

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido da compromissária, sem culpa do promitente vendedor. Cabimento da devolução dos valores pagos reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, sendo razoável a retenção de 25% para cobrir as despesas da parte contrária. Arras que se compreendem no preço e, por isso, devem compor o valor a ser devolvido. Multa contratual descabida. Cabimento de verba compensatória pela fruição do bem, da tomada de posse até sua devolução no percentual de 0,5% ao mês. Correção monetária, quanto aos valores a serem devolvidos, devida desde o desembolso. Honorários sucumbenciais que no caso deviam ser fixados na forma do artigo 85, §2o do CPC. Apelações parcialmente providas.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
36a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000980793
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1037301-55.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em
que
é
apelante/apelada
MARIA
LUCIA
GOMES
DA
SILVA,
é
apelado/apelante LOTEAMENTO JARDIM NUNES 2 SPE LTDA.
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte aos recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ARANTES THEODORO (Presidente), PEDRO BACCARAT E MILTON
CARVALHO.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
ARANTES THEODORO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037301-55.2018.8.26.0576
2
APELAÇÃO 1037301-55.2018.8.26.0576
APTES/APDOS
Maria Lúcia Gomes da Silva e Loteamento Jardim
Nunes 2 SPE Ltda.
COMARCA São José do Rio Preto 2a Vara Cível
VOTO No 38.873
EMENTA
Compromisso de compra e venda
de imóvel. Rescisão contratual a pedido da compromissária, sem culpa
do promitente vendedor. Cabimento da devolução dos valores pagos
reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, sendo razoável a
retenção de 25% para cobrir as despesas da parte contrária. Arras que
se compreendem no preço e, por isso, devem compor o valor a ser
devolvido.
Multa
contratual
descabida.
Cabimento
de
verba
compensatória pela fruição do bem, da tomada de posse até sua
devolução no percentual de 0,5% ao mês. Correção monetária, quanto
aos valores a serem devolvidos, devida desde o desembolso.
Honorários sucumbenciais que no caso deviam ser fixados na forma
do artigo 85, §2o do CPC. Apelações parcialmente providas.
Sentença
cujo
relatório
se
adota
julgou
parcialmente procedente ação de rescisão de compromisso de compra e
venda de imóvel com pedidos cumulados de devolução de valores e de
indenização, tendo autorizado a vendedora a reter o valor dos impostos
incidentes sobre o imóvel até a rescisão, 25% das importâncias pagas e

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taxa de fruição do imóvel de 1% sobre o valor do terreno, mas não a multa
contratual e nem o sinal.
Ambas as partes apelam.
A autora pede seja reduzido o percentual de
retenção sobre os valores pagos, assim como da taxa de fruição, bem como
alterado o critério de fixação da verba honorária.
Para tanto ela afirma que se mostrava incabível a
retenção de mais de 10% dos valores pagos ou do valor do contrato, eis que
a dedução naquela dimensão só se mostra devida quando poucas parcelas
tenham sido pagas, o que não era o caso.
Ao lado disso a recorrente assevera que a taxa de
fruição de 1% do valor do imóvel foge do que é usual no mercado de
locações, que tem fixado o aluguel em 0,5% do valor do bem.
Por fim, a promovente enfatiza que a verba
honorária foi fixada sem atenção ao § 2o do artigo 85 do CPC, assim como
ao fato de a ré decaído em maior medida.
A ré, por sua vez, após afirmar que se cuidava de
condenação ilíquida e que o Juiz havia então de indicar o valor sobre o qual
devia ser calculado o preparo, insiste no cabimento da multa de 10% do
valor do contrato e na retenção do sinal e, ao lado disso, pede seja alterada
a forma de cálculo da taxa de fruição.
A propósito ela alega que se cuidava de verbas
previstas em cláusula contratual e autorizadas pela Lei 13.786/2018,
enquanto que a taxa de fruição há de ser calculada não só sobre o valor do
terreno, mas também o da edificação, sendo devida desde a assinatura do

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contrato até a sua reintegração na posse do imóvel.
A recorrente afirma que ao limitar a taxa de
fruição ao período de inadimplência a sentença violou as Súmulas TJSP nos
1 e 3, devendo-se ainda considerar que o entendimento corrente é no
sentido de ser devida a aludida paga mesmo que se cuide de lote.
De outro lado, ela assevera que a correção
monetária somente poderá incidir a partir do ajuizamento da ação e que era
caso de inversão das verbas de sucumbência ou, pelo menos, de “sua
redistribuição equitativa, minorando o valor da condenação da referida
verba”.
Recursos
regularmente
processados,
sendo
respondido apenas o da demandada.
É o relatório.
I Embora a demandada afirme que se faz
necessária a indicação do valor sobre o qual havia de ser calculado o
preparo recursal, o fato é que ela procedeu ao recolhimento do preparo,
como se vê a fls.412/413.
Pois reputa-se suficiente o valor recolhido, já que
compatível com o fato de no recurso ela pretender a alteração da sentença
no tocante à retenção da multa contratual e do sinal, assim como do termo
inicial da incidência da taxa de fruição e do valor sobre o qual será
calculada.

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Isto é, o preparo da aludida apelação não haveria
mesmo de se basear no valor da causa ou no valor da condenação.
II Aqui se cuidava de desfazimento do contrato
por iniciativa da compromissária-compradora, sem culpa da promitente-
vendedora.
Tal quadro tornava necessária a devolução dos
valores pagos, já que abusiva à luz do artigo 51 incisos II, IV e XV da Lei
8.078/90 a disposição que preveja a perda integral de tais importâncias.
Quanto ao tema a questão se acha nesse sentido
dirimida no âmbito local:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.”
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.”
Já a Corte incumbida de ditar a inteligência da lei
federal assim assentou:

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“Súmula 543: Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Ora, em casos tais essa Corte tem entendido
razoável a retenção de até 25% dos valores pagos, medida necessária para
cobrir as despesas suportadas pelo promitente vendedor, inclusive com
propaganda e administração do empreendimento.
Nessa linha, ainda, tem se manifestado o
Superior Tribunal de Justiça:
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos
pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - seja
arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento),
conforme as circunstâncias de cada caso.” (AgInt no AREsp 1331630/SP,
Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, 28/3/2019).
Pois na espécie o Juiz não ultrapassou aquele
limite e nada de fato recomendava a adoção de medida maior, até porque a
demandada não deu prova de ter suportado despesas de percentual
superior e o contrato tampouco quantificava tais gastos, como nele se
confere.
Tampouco
havia
particularidade
que
recomendasse reduzir a retenção ao nível aqui postulado pela autora,
cabendo lembrar que foi ela que sem justa causa desistiu do negócio e que

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o Juiz desacolheu a aplicação da multa prevista na clausula 15, sendo que
quanto a tal ponto a sentença fica mantida.
De fato, a Corte tem reputado indevida a multa
contratual em casos tais, como dá exemplo acórdão assim ementado:
“De todo modo, se de cláusula penal moratória se
trata ela não é aplicável em face da rescisão de maneira cumulada com
indenização, desde que seu fato gerador seja o mesmo; se, ao contrário, se
cuida de cláusula penal compensatória, então tem-se verba já contemplada
pela retenção, suficiente para suprir as perdas e danos, vedada de novo a
dupla
incidência
sobre
o
mesmo
fato”.
(Apelação
no
1017489-61.2017.8.26.0576, rel. Des. Claudio Godoy, 1a Câmara de Direito
Privado).
Note-se, ainda, que aqui não se podia aplicar o
disposto na Lei no 13.786/2018, já que o contrato fora firmado anteriormente
ao referido diploma.
E a retenção das arras era mesmo descabida, eis
que se cuidava do sinal pago ao início do contrato e que se integrou ao
preço do imóvel, devendo ser incluída, destarte, no cálculo da restituição.
Nessa linha tem decidido a Câmara:
“Apelação. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual c.c. restituição de valores. Rescisão motivada pela
compradora. Pedido de devolução da quantia paga em parâmetro diverso do
contratado. Súmulas 1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça. Súmula 543 do
STJ. Retenção de 20% da quantia paga, em consonância com a
jurisprudência deste Tribunal e entendimento do STJ. Precedentes. Arras
confirmatórias que integram o preço do negócio. Cláusula penal indevida.

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(...).” (Apelação no 1049900-60.2017.8.26.0576, rel. Des. Walter Exner).
A sentença condenou a autora “ao pagamento de
taxa de fruição, que será calculada à razão de 01% sobre o valor do terreno,
desde a data em que interrompidos os pagamentos devidos, relativamente
ao parcelamento do preço até a data em que o imóvel for efetivamente
reintegrado à posse da loteadora.”
No entanto, quanto a tal ponto ela comporta
reparo no tocante ao percentual fixado e ao momento a partir do qual deve
ser computada.
Com efeito, o contrato dispunha que a taxa de
fruição seria de 0,5% sobre o preço ajustado, ou seja, o valor previsto no
contrato (fls. 31, cláusula 17), tanto assim que foi esse o percentual
pleiteado pela ré. Além disso, esse o percentual conferido em casos tais.
Logo, razão não havia para se conferir percentual
superior, como fez a sentença, mas, tampouco de se abonar o pedido da
vendedora para que referido percentual incidisse não só sobre o valor do
terreno, mas também sobre o valor da construção realizada pela autora, eis
que não era isso que constava no contrato, mostrando-se irrelevante,
portanto, a circunstância de a autora ter edificado no lote.
No entanto, a promitente vendedora esteve
privada da possibilidade de fazer uso do imóvel desde o momento em que,
pelo contrato, a autora adquiriu a posse do terreno, de modo que a taxa de
fruição era devida desde a posse, não da data que foram interrompidos os
pagamentos como determinou a sentença.
Assim, caso era de abatimento de 0,5% ao mês
do valor conferido ao imóvel no contrato a título de indenização pela fruição

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do imóvel, desde a tomada de posse até a efetiva desocupação, medida que
se coadunava com a antes citada Súmula TJSP no 1.
Não se pode censurar a sentença, contudo no
tocante ao termo inicial da correção monetária.
Realmente, sobre o valor a ser restituído incide
correção monetária contada do desembolso, medida necessária a manter o
valor da moeda, critério não desabonado pela Lei 6.899/81,
A demandada aqui não se insurge contra a
sentença no ponto em que reconheceu devida indenização pela construção,
o que dispensa a Corte de se manifestar sobre o tema.
Por fim, é certo que houve recíproco decaimento,
como reconhecido na sentença, o que impunha a condenação de ambas as
partes em honorários advocatícios.
Contudo, conforme o § 8o do artigo 85 do CPC, a
fixação dos honorários sucumbenciais mediante arbitramento equitativo só
se justifica nas situações lá textualmente indicadas, isto é, quando o valor
da causa for muito baixo ou o proveito econômico seja inestimável ou
irrisório.
Fora daquelas situações, pois, a verba honorária
deve ser fixada pelo critério indicado no § 2o do referido dispositivo.
Bem ou mal, esse o regime que ao julgador se
impôs e que a Corte incumbida de ditar a inteligência da lei federal manda
adotar sem ressalvas.
Por isso, nos termos do citado § 2o a ré passa a
arcar com honorários de 15% do valor da condenação e a autora com a

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verba honorária de 15% da diferença entre o valor da causa e a
condenação, cabendo a cada parte suportar metade das custas, observada
a gratuidade.
Em suma, a sentença comporta os reparos aqui
indicados.
Dá-se parcial provimento aos recursos.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator