Tribunal: TJSP
Processo: 1019628-77.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA DISPONIBILIZAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. Cláusula não abusiva. Súmula 164 do E. TJSP. Prazo de 180 dias previsto para a efetiva disponibilização do imóvel aos adquirentes, independentemente da data de conclusão das obras. Diferença de 23 dias entre o termo final para a entrega das chaves e a efetiva imissão na posse. MORA IMPUTÁVEL

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA DISPONIBILIZAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. Cláusula não abusiva. Súmula 164 do E. TJSP. Prazo de 180 dias previsto para a efetiva disponibilização do imóvel aos adquirentes, independentemente da data de conclusão das obras. Diferença de 23 dias entre o termo final para a entrega das chaves e a efetiva imissão na posse. MORA IMPUTÁVEL À GAFISA E À EAGLE. Inexistência. Imóvel compromissado gravado de hipoteca em favor do Banco do Brasil como garantia à obtenção de financiamento pela promitente vendedora. Não comprovação de que o cancelamento do gravame se deu depois de findo o prazo de tolerância. Matrícula imobiliária não juntada aos autos. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. Descabimento. Em que pese a relação consumerista existente entre as partes, a petição inicial deve ser instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação, nos termos do art. 320 do CPC/15. Documento público de fácil acesso. Prova do registro da hipoteca e da averbação de seu respectivo cancelamento que apenas poderia se dar pela juntada da matrícula do imóvel. Inteligência do art. 406 do CPC/15. MORA IMPUTÁVEL AO BANCO BRADESCO. Inexistência. Compromissários compradores que resolveram pagar parcela substancial do preço mediante numerário proveniente de cartas de crédito de consórcios imobiliários que tinham junto ao Banco Bradesco. Liberação da quantia pela instituição financeira que dependia do cancelamento da hipoteca, o que, do que consta, ocorreu dentro do prazo para a disponibilização do imóvel aos adquirentes. Inexistência de provas do atraso nos trâmites administrativos. RESPONSABILIDADE CIVIL. Em não havendo a comprovação do descumprimento contratual, inexiste o dever de indenizar. Apelantes que não se desincumbiram do ônus que lhes cabia. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000087111
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1019628-77.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
GUILHERME GOES e ROBERTA GIATTI CARNEIRO, são apelados GAFISA SPE 130
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e BANCO BRADESCO - S/A.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente) e HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
ROSANGELA TELLES
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
VOTO No: 15463
APELAÇÃO No: 1019628-77.2018.8.26.0114
APELANTE: GUILHERME GOES E OUTRA
APELADOS: GAFISA SPE 130 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E
OUTRAS
COMARCA: CAMPINAS
JUIZ: CELSO ALVES DE REZENDE
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NA DISPONIBILIZAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL. PRAZO DE
TOLERÂNCIA. Cláusula não abusiva. Súmula 164 do E. TJSP. Prazo
de 180 dias previsto para a efetiva disponibilização do imóvel aos
adquirentes, independentemente da data de conclusão das obras.
Diferença de 23 dias entre o termo final para a entrega das chaves e a
efetiva imissão na posse. MORA IMPUTÁVEL À GAFISA E À
EAGLE. Inexistência. Imóvel compromissado gravado de hipoteca em
favor do Banco do Brasil como garantia à obtenção de financiamento
pela promitente vendedora. Não comprovação de que o cancelamento
do gravame se deu depois de findo o prazo de tolerância. Matrícula
imobiliária não juntada aos autos. INVERSÃO DO ÔNUS DA
PROVA. Descabimento. Em que pese a relação consumerista existente
entre as partes, a petição inicial deve ser instruída com os documentos
indispensáveis à propositura da ação, nos termos do art. 320 do
CPC/15. Documento público de fácil acesso. Prova do registro da
hipoteca e da averbação de seu respectivo cancelamento que apenas
poderia se dar pela juntada da matrícula do imóvel. Inteligência do art.
406 do CPC/15. MORA IMPUTÁVEL AO BANCO BRADESCO.
Inexistência. Compromissários compradores que resolveram pagar
parcela substancial do preço mediante numerário proveniente de cartas
de crédito de consórcios imobiliários que tinham junto ao Banco
Bradesco. Liberação da quantia pela instituição financeira que
dependia do cancelamento da hipoteca, o que, do que consta, ocorreu
dentro do prazo para a disponibilização do imóvel aos adquirentes.
Inexistência de provas do atraso nos trâmites administrativos.
RESPONSABILIDADE CIVIL. Em não havendo a comprovação do
descumprimento contratual, inexiste o dever de indenizar. Apelantes
que não se desincumbiram do ônus que lhes cabia. Sentença mantida.
SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as
disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO
PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
340/351, que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, condenando
o ora recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários

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advocatícios de sucumbência, os últimos fixados em 10% do valor da causa.
Inconformados, alegam os apelantes que não houve impugnação
especificada dos argumentos lançados na petição inicial, de modo que seus pedidos não
poderiam ser julgados improcedentes. Além disso, deveria o D. Magistrado ter invertido o
ônus da prova para compelir a as apeladas a apresentar documentação referente à
expedição e consequente averbação do termo de liberação de hipoteca. Afirma que a
Gafisa teria maior facilidade de fornecer referido documento. Ademais, a liberação das
cartas de crédito pelo Banco Bradesco não dependia da emissão do TLH, mas sim da
quitação da diferença entre o valor das cartas e o débito apontado pelo Banco do Brasil.
A morosidade das apeladas e os entraves administrativos causaram um atraso de mais
de seis meses na disponibilização física do imóvel adquirido. Igualmente, argumentam
que o prazo para a conclusão do empreendimento, previsto contratualmente com
tolerância de 180 dias, não se confunde com o termo final para a entrega das chaves.
Assim, já que o imóvel foi concluído dentro do prazo regular, a cláusula de intolerância é
inaplicável, ao contrário do que considerou o MM. Juízo a quo. O atraso foi causado
exclusivamente por conta da opção das recorridas em adotar procedimento de
levantamento de TLH. Busca a reforma da r. sentença.
Recurso
regularmente
processado,
com
a
apresentação
de
contrarrazões a fls. 494/504 e 505/516.
Remetidos os autos ao Setor de Conciliação de Segunda Instância, a
autocomposição restou infrutífera (fls. 553).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 564).
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi proferida
sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Desse modo, quando da publicação
do decisum, já vigia a Lei n. 13.105/2015, de sorte que as disposições dessa legislação
devem ser observadas.

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EMPREENDIMENTO E SÍNTESE DOS FATOS
Extrai-se que os apelantes Guilherme Góes e Roberta Giatti Carneiro
bem como a apelada Gafisa Spe 130 Empreendimentos Imobiliários Ltda, celebraram
compromisso de compra e venda, em 07.12.2013, para a aquisição da unidade no 2202
do empreendimento “Gafisa Wide Cambuí”, localizado em Campinas SP, pelo valor de
R$ 478.185,00. O prazo para a conclusão do empreendimento se findava em dezembro
de 2016, com tolerância de 180 dias.
Para a quitação do preço, foi previsto contratualmente o pagamento de
R$306.750,00 em 01.02.2017, o qual, acrescidos de juros de 12% ao ano, resultou em
R$312.598,99, (fls. 46).
Os adquirentes optaram por quitar tal parcela mediante recursos
próprios somados a outros oriundos de cartas de crédito de consórcio imobiliário que
mantinham junto ao Banco Bradesco.
Todavia, alegando a ocorrência de entraves administrativos por parte
das apeladas, notadamente quanto à liberação do crédito para a quitação do imóvel e ao
levantamento da hipoteca do imóvel em favor ao Banco do Brasil
o que levou à
ocorrência de danos patrimoniais e extrapatrimoniais em razão da demora
, os
apelantes ajuizaram a presente demanda.
Regularmente processado o feito, o MM. Juízo a quo houve por bem
julgar improcedentes os pedidos, da forma como relatado, ensejando a interposição do
presente recurso.
PRAZO DE TOLERÂNCIA
Não restam dúvidas de que o sistema de proteção do Código de
Defesa do Consumidor, em diálogo de aplicação e complementação com as tendências
socializantes do atual Código Civil, como bem tratado pela doutrina alemã capitaneada

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por Erik Jayme e difundida nacionalmente por Claudia Lima Marques, impõe a proteção
ao consumidor presumidamente vulnerável.
Porém, não se pode perder de vista a força obrigatória da convenção
pactuada, sob pena de gerar séria insegurança jurídica. Assim, não basta a submissão
do contrato às regras consumeristas para que qualquer cláusula limitativa seja tida como
nula ou abusiva.
Em que pese a sua unilateralidade, a cláusula contratual que admite
prazo de tolerância para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma
disposição legal.
Observa-se que, ao adquirir o imóvel, os compromissários compradores
estavam cientes da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se de prática usual,
que não padece de qualquer vício.
Confira-se, a propósito, o entendimento exarado por este E. Tribunal de
Justiça, consolidado pela edição da Súmula no 164:
Súmula 164 É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Portanto, legítima a cláusula que estabelece a prorrogação da entrega
do imóvel por até 180 dias.
In casu, observa-se que a previsão para a conclusão das obras era
dezembro de 2016 (Cláusula G - fls. 47). A entrega da unidade, todavia, poderia ser
prorrogada por 180 dias, conforme expressa disposição contratual, findando-se o prazo,
portanto, em 29.06.2017 (cláusula 7.1 - fls. 65).
O empreendimento foi concluído em dezembro de 2016, como

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afirmaram os próprios apelantes, e a unidade entregue aos adquirentes em 22.07.2017,
conforme termo de recebimento de fls. 243/244.
Resta analisar, portanto, se entre 29.06.2017 e 22.07.2017 existe mora
imputável às apeladas e se esta causou os danos apontados na petição inicial. Mas a
resposta é negativa.
MORA NA DISPONIBILIZAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL E NA
LIBERAÇÃO DO CRÉDITO
À míngua da falta de documentos comprobatórios, extrai-se das
assertivas constantes da petição inicial e dos e-mails juntados a fls. 77/117 que a Gafisa
teria hipotecado os imóveis do empreendimento ao Banco do Brasil como garantia à
obtenção de financiamento para o custeio das obras (tal como lhe possibilitava o
contrato, nos termos da cláusula 2.3 - fls. 56).
A entrega do imóvel livre e desembaraçado aos adquirentes dentro do
prazo de tolerância era obrigação da promitente vendedora e deveria ocorrer quando da
quitação do preço (cláusula 7.3.1 fls. 67).
No caso concreto, segundo as alegações da inicial, o pagamento dos
recorrentes se daria parcialmente com cartas de crédito de consórcio imobiliário.
Ocorre que os apelantes não comprovaram sequer a existência do
gravame hipotecário em nome de terceiro e seu eventual cancelamento após a data
limite para a entrega da unidade. A prova era extremamente simples e se faria pela mera
juntada da matrícula do imóvel.
Vale lembrar que, nos termos do art. 406 do CPC/15, “quando a lei
exigir instrumento público como da substância do ato, nenhuma outra prova, por mais
especial que seja, pode suprir-lhe a falta”. Como a lei exige o registro da hipoteca e a
averbação de seu respectivo cancelamento no Registro de Imóveis (art. 167, I, 2, e arts.

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248 e 251, todos da Lei no 6.015/73), tem-se que a prova crucial à comprovação do
direito invocado pelos apelantes não foi por eles produzida.
Há que se ressaltar que em que pese a natureza consumerista da
relação jurídica entre as partes, não há que se aplicar à hipótese a inversão do ônus da
prova, já que a petição inicial deve ser instruída com todos os documentos necessários à
propositura da ação (art. 320 do CPC/15).
Outrossim, não há que se cogitar que à apelada Gafisa seria mais fácil
apresentar tal documento, como argumentam os apelantes (fls. 485). Cuida-se de
documento público de fácil acesso.
Não bastasse, nota-se que o e-mail juntado a fls. 85, datado de
28.04.2017, menciona que o termo de liberação da hipoteca já havia sido emitido pela
Gafisa e seria enviado aos adquirentes na terça-feira subsequente, ou seja, em
02.05.2017.
Ou seja, além de os apelantes não terem provado o atraso para além
do prazo de tolerância no cancelamento da hipoteca, as provas juntadas aos autos por
eles mesmos sugerem sua ocorrência em data anterior.
Logo, independentemente do método utilizado pela Gafisa e pela
intermediadora revel Eagle para providenciar a liberação física do imóvel aos adquirentes
(no caso, expedição de termo de liberação hipotecária), não há prova de que os trâmites
administrativos por ela adotados se alongaram para além do normal, já que não
excederam o prazo de tolerância.
Igualmente, como bem ressaltado na r. sentença, não se pode atribuir
ao Banco Bradesco a responsabilidade no atraso pela liberação da quantia proveniente
das cartas de créditos, já que este dependia do cancelamento da hipoteca (fls. 86/87),
ocorrido, ao que tudo sugere, dentro do prazo de tolerância contratualmente
estabelecido.

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Inclusive, não foram juntadas provas da entrega da documentação à
instituição financeira e sua comunicação sobre do cancelamento da hipoteca, a fim de se
aferir eventual atraso na liberação do crédito, já que a mera troca de e-mails insuficiente
para tanto.
Ademais, como destacou o D. Magistrado, a documentação a ser
providenciada por pessoa contemplada com cota de consórcio imobiliário é vasta, sendo
que nada está a indicar nos autos que os trâmites para a liberação do crédito tenham se
dado fora dos padrões.
Vale registrar que foram os compradores que optaram quitar parte do
preço devido com recursos de cartas de crédito, devendo suportar eventuais trâmites
burocráticos não tão céleres, desde que ocorridos dentro da normalidade, como foi o
caso.
Quanto ao mais, inexiste prova de pagamentos indevidos realizados
pelos adquirentes.
Em suma, em que pese existir uma diferença de poucos dias entre o
termo final para a entrega das chaves (considerado o prazo de tolerância) e a efetiva
imissão na posse dos promitentes compradores, das provas constantes dos autos não é
possível imputar o atraso a nenhuma das apeladas.
Sendo assim, não se desincumbiram os apelantes do ônus que lhes
cabia, no art. 373, I, do CPC/15.
Não há, portanto, que se falar em responsabilidade civil das apeladas
por descumprimento contratual, caindo por terra todos os pedidos formulados na petição
inicial.
Destarte, a r. sentença deve ser integralmente mantida.

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SUCUMBÊNCIA
Tendo em vista que o r. decisum combatido foi proferido sob a vigência
do Novo Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios do patrono das
apeladas para 15% do valor da causa, consoante o disposto no art. 85, §11, do CPC/15.
PREQUESTIONAMENTO
Alerto, por fim, ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
DISPOSITIVO
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora