Tribunal: TJSP
Processo: 1008145-69.2016.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-14
Data de publicação: 2020-11-14

Ementa:
COOPERATIVA HABITACIONAL – Ausência, no caso, do espírito associativo das cooperativas tradicionais - Pessoas jurídicas que atuam como construtoras - Natureza de contrato de compra e venda de imóvel – Submissão ao CDC – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Afastamento da pretensão a

Ementa:
COOPERATIVA HABITACIONAL – Ausência, no caso, do espírito associativo das cooperativas tradicionais - Pessoas jurídicas que atuam como construtoras - Natureza de contrato de compra e venda de imóvel – Submissão ao CDC – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Afastamento da pretensão a retenção em valor maior – Comprador que deve arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato – Gratuidade processual à ré indeferida - Sentença mantida - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000931549
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008145-69.2016.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante INTER
NORTH COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado FERNANDO GUERRA
DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 14 de novembro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008145-69.2016.8.26.0001 -Voto no 5087
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6a Vara Cível do Foro Regional de Santana - Capital
Apelação n. 1008145-69.2016.8.26.0001
Apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL INTER NORTH
Apelado: FERNANDO GUERRA DA SILVA
Juiz prolator: Gislaine Maria de Oliveira Conrado
Voto n. 5087
COOPERATIVA HABITACIONAL
Ausência, no caso,
do espírito associativo das cooperativas tradicionais -
Pessoas jurídicas que atuam como construtoras - Natureza
de contrato de compra e venda de imóvel Submissão ao
CDC
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Resilição Desistência do comprador Possibilidade de
retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré
Afastamento da pretensão a retenção em valor maior

Comprador que deve arcar com as consequências de seu
interesse no rompimento do contrato
Gratuidade
processual à ré indeferida - Sentença mantida - Recurso não
provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 130/136, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar rescindido o termo de
admissão ao programa habitacional, e condenar a ré na devolução de 80%
dos valores pagos.
Segundo a apelante-ré, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que se trata de cooperativa habitacional,
não tendo a ré concorrido para o rompimento da relação contratual, pelo
que não pode ser onerada com a rescisão, permitida a retenção de 30% dos
valores pagos (fls. 139/150).
Recurso
tempestivo,
com
apresentação
de
contrarrazões pelo apelado (fls. 154/161).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.

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Não tendo sido apresentados documentos que
comprovem a hipossuficiência da apelante, e, sendo ela pessoa jurídica,
afastada a presunção nesse sentido, indefiro a gratuidade processual em
seu favor, mas defiro-lhe o recolhimento deferido do valor do preparo, na
forma da Lei Complementar Estadual 11608/2003, a ser feito na origem,
sob pena de inscrição da dívida ativa.
No caso concreto, fica claro que a ré atua longe
da forma convencional das cooperativas.
WALDIRIO
BULGARELLI
afirma
que
"as
cooperativas são organizações democráticas controladas por seus sócios os
quais participam ativamente no estabelecimento de suas políticas e na
tomada de decisões" (princípio do controle democrático pelos sócios), e que
"a cooperativa distribui equitativamente qualquer sobra apurada em suas
operações, sem qualquer distinção em razão do capital, mas em função
exclusivamente do montante operacional de cada associado" (princípio da
participação econômica dos sócios) (BULGARELLI, Waldirio. As Sociedades
Cooperativas e a sua disciplina jurídica. 2a ed. São Paulo, Rio de Janeiro:
2000, p. 18 e 63-64).
Pois bem, analisando a definição do mestre,
podemos concluir que essas cooperativas habitacionais não caracterizam
cooperativas tradicionais, mas constituem forma alternativa de venda de
unidades imobiliárias. Não se trata de um grupo de pessoas que se reuniu
para formar uma cooperativa e construir um empreendimento. Essas
pessoas procuraram um empreendimento já estabelecido e aderiram à
aquisição de uma unidade imobiliária.
Nesse passo, a natureza do negócio jurídico em
questão é o de uma compra e venda de imóvel, que deve ser informada
pelos princípios consumeristas, pelo que, desde já, temos clara a
possibilidade de aplicação das regras da Lei n. 8078/90 ao caso.
"É um tipo de associação que muito mais se
aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via
de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas
entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir
a aquisição de casa própria, dela se desliga e se desvincula uma vez
consumada a construção" (TJ-SP, 4a Câm. Direito Privado, Apel. n. 166.154,
Rel. Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60).
"Não
se
trata,
portanto,
de
relação
de
cooperativismo propriamente dita, mas de incorporação e construção de
empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de
evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições
que regem a matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas
consequências. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o
seu modo de operar, foge por completo das características formadas para a
construção e venda de imóveis em construção" (TJ-SP, 10a Câm. Direito
Privado, Apel. n. 9077771-57.2007.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Henrique
Trevisan, j. 31.05.2011, in www.tj.sp.gov.br).

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“Portanto, via de regra, pode-se afirmar que as
cooperativas atuam como verdadeiras sociedades empresárias, que
comercializam unidades imobiliárias no mercado, assemelhando-se a
qualquer empresa incorporadora e, portanto, passíveis de terem suas
controvérsias com os ditos associados resolvidas por meio da aplicação das
disposições do Código de Defesa do Consumidor” (Hyltom Pinto de Castro
Filho, Cooperativas de Habitação no Brasil. Análise legislativa e
jurisprudencial. www.jus.com.br publicado em agosto/2011).
Assim, cabe a aplicação das regras previstas para
os casos de compromisso de compra e venda de imóvel.
No caso concreto, após desistência da compra de
imóvel, as partes divergem quanto ao valor da restituição.
Não há dúvida de que os contratos em geral
devem manter uma relação de equilíbrio. Mas também não se pode
descuidar do fato de que o presente contrato se submete à legislação
consumerista, pelo que devem ser protegidos os direitos assegurados ao
consumidor, que é a parte mais fraca da relação negocial.
Bem por isso, a Lei n. 8078/90 garante, em seu
artigo 51, que não serão impostas condições por demais gravosas contra o
consumidor (inc. IV), que não será subtraído o direito de reembolso (inciso
II) e exige a prestação de informação adequada e clara em relação aos
produtos oferecidos (artigo 6o., III).
Trata-se de evidente relação de consumo travada
entre as partes, na qual a autora é destinatária final do bem adquirido.
Destarte, as partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de
consumidores e fornecedoras estatuídos pelo Código de Defesa do
Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
Em relação ao percentual de retenção, tratando a
questão como desistência, temos que cabe a devolução dos valores, sendo
permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos
sofridos pela vendedora.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder
Judiciário intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a
cláusula se apresente em termos ilegais. Até porque a autonomia privada
não é absoluta, e a vontade das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o
art. 51, IV, do CDC prevê a necessidade de devolução dos valores pagos,
isso não significa que não seja impossível a previsão de cláusula penal para
favorecer a parte inocente. E significa que essa devolução deve ser feita em
percentual significativo, para que se considere que o ordenamento foi
atendido.
Pois bem, possível a intervenção do Judiciário
nos termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual
previsto em contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é
ilegal e, portanto, nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II
e IV, do CDC).

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Se a Constituição Federal protege o ato jurídico
perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo
haver um juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela
que têm o mesmo valor hierárquico legal.
Assim,
conforme
o
percentual adotado na
sentença, o percentual de 20% sobre os valores pagos parece justo e tem
sido acatado em diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES.
Sentença de parcial procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência.
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra.
Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa da ré não configurado. Rescisão por
iniciativa da autora. Ausência da obrigação de indenizar. Restituição de
valores. Rescisão por iniciativa da promitente compradora. Direito de
retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no contrato que se
mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela autora
entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e de
forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.
Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU
referentes ao período anterior à entrega das chaves que são de
responsabilidade da vendedora. Multa contratual indevida, pois não
configurado o atraso da ré na entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não
configuração. Ré que agiu nos limites de seu direito de defesa. Hipóteses do
art. 80 do CPC/2015 não configuradas. Sentença parcialmente reformada,
para afastar o desconto de tributos e despesas condominiais e condenar a ré
à devolução de 80% dos valores pagos pela autora, com correção monetária,
desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a citação.
Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da condenação.
Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de Compra e
Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes Camacho
- Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 10/05/2017).
Considerando que a sentença foi proferida já sob
a atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais no importe
de 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §
11, do CPC, além da responsabilidade pelas custas e despesas processuais.
Anoto que os presentes honorários substituem aqueles que foram fixados
em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora