Tribunal: TJSP
Processo: 2281908-66.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Despesas condominiais. Ação de Execução proposta por condomínio popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da gratuidade de justiça, a pessoa jurídica deve comprovar a alegada impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais (STJ, Súmula 481). Caso concreto em que ficou demonstrada de maneira eficaz a hipossuficiência financeira do condomínio instituído pelo Programa

Ementa:
Despesas condominiais. Ação de Execução proposta por condomínio popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da gratuidade de justiça, a pessoa jurídica deve comprovar a alegada impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais (STJ, Súmula 481). Caso concreto em que ficou demonstrada de maneira eficaz a hipossuficiência financeira do condomínio instituído pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
Determinação de juntada da certidão da matrícula do imóvel gerador do débito ou do contrato de compra e venda de referida unidade condominial. Desnecessidade. Documentos acostados à inicial que se mostram suficientes para a propositura da demanda executiva, devendo-se aguardar eventual alegação da executada de sua ilegitimidade passiva.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001036709
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2281908-66.2020.8.26.0000, da Comarca de Sumaré, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ÁGUAS DE LINDÓIA, é agravado VIVIANE
TENÓRIO FERREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2281908-66.2020.8.26.0000 - ac
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VOTO No 38.246
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2281908-66.2020.8.26.0000
COMARCA: SUMARÉ
AGVTE.: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ÁGUAS DE LINDÓIA
AGVDA.: VIVIANE TENÓRIO FERREIRA
JUIZ(A): ELIZABETH SHALDERS DE OLIVEIRA ROXO
Despesas condominiais. Ação de Execução proposta por
condomínio popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da
gratuidade de justiça, a pessoa jurídica deve comprovar
a alegada impossibilidade de arcar com as custas e
despesas processuais (STJ, Súmula 481). Caso concreto
em que ficou demonstrada de maneira eficaz a
hipossuficiência financeira do condomínio instituído pelo
Programa Minha Casa Minha Vida.
Determinação de juntada da certidão da matrícula do
imóvel gerador do débito ou do contrato de compra e
venda de referida unidade condominial. Desnecessidade.
Documentos acostados à inicial que se mostram
suficientes para a propositura da demanda executiva,
devendo-se aguardar eventual alegação da executada de
sua ilegitimidade passiva.
Recurso provido.
Condomínio agrava da respeitável
decisão reproduzida a fls. 66/67 que, em ação de execução de título
extrajudicial fundada em débito condominial por ele movida em face de
condômina inadimplente, indeferiu seu pedido de gratuidade da justiça e
determinou o recolhimento das custas iniciais.
O agravante sustenta, em síntese,
que se trata de condomínio destinado à moradia de pessoas de baixa
renda, instituído pelo programa habitacional “minha casa minha vida” e
que enfrenta alto índice de inadimplência, aduzindo que o valor total
arrecadado é insuficiente para o custeio até mesmo de sua manutenção,

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de modo que não dispõe de recursos para arcar com as custas
processuais. Defende, ainda, a desnecessidade de comprovar a
propriedade da condômina executada sobre a unidade autônoma
geradora da despesa condominial para os fins almejados.
Recurso regularmente processado.
É o relatório.
Respeitada a convicção do i.
Magistrado prolator da decisão recorrida, tem-se que o agravante ostenta
situação financeira que autoriza a concessão da gratuidade de justiça.
Consoante enunciado da Súmula
481 do Superior Tribunal de Justiça, "Faz jus ao benefício da
justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins
lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar
com os encargos processuais".
Outrossim,
a
situação
dos
condomínios ostenta certas peculiaridades que os distancia do conceito
puro de pessoa jurídica, pois são constituídos, na realidade, de uma
pluralidade de pessoas físicas que, por força do sistema de moradia pelo
qual optaram, devem cotizar deveres e obrigações, única razão de ser da
existência da personalidade legal dos condomínios.
No caso vertente, verifica-se que o
agravante, condomínio popular instituído no âmbito do “Programa
Minha Casa Minha Vida” (fls. 15), alegou enfrentar dificuldades
financeiras em virtude do alto índice de inadimplência entre os
condôminos, assertiva que foi bem evidenciada pelo documento de fls.
69/73, que revela estarem inadimplentes 162 unidades autônomas que
integram o condomínio, totalizando a dívida de R$ 595.243,53, elevada
ao se considerar a taxa condominial de R$ 120,00 mensal.

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É inegável que, em face da
inadimplência de parte expressiva dos condôminos, o indeferimento do
benefício da gratuidade processual acarreta imediatos reflexos na
situação financeira daqueles condôminos que pagam pontualmente suas
quotas no rateio das despesas condominiais, sendo oportuno consignar
que se tratam de pessoas físicas notoriamente de baixa renda.
Ressalta-se, ainda, que a não
concessão da benesse obsta o acesso do condomínio à justiça, em
flagrante afronta a princípios constitucionais.
Quanto à determinação de juntada
da certidão da matrícula do imóvel ou do contrato de compra e venda da
unidade condominial geradora do débito, imperioso registrar que o
Superior Tribunal de Justiça decidiu, no julgamento do recurso especial
no 1.345.331/RS, apreciado de acordo com a sistemática de recursos
repetitivos, que:
"Para efeitos do art. 543-C
do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade
pelo
pagamento
das
obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas
de condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo
das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente

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vendedor
para
responder
por
despesas
condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador." (rel. Ministro Luis Felipe Salomão - J.
08.04.2015).
Assim, nos termos da decisão
supra, a legitimidade para figurar no polo passivo de execução em que
se busca o recebimento de despesas condominiais não toca apenas
àquele que figura no registro do imóvel como seu proprietário, podendo
a demanda ser direcionada ao promissário comprador, desde que
comprovada sua imissão na posse do bem e a ciência inequívoca do
condomínio a respeito da transação.
Na
hipótese
em
tela,
se
o
condomínio agravante afirma que a agravada é legítima possuidora da
unidade autônoma e, ademais, emite os boletos de cobrança do débito
condominial no nome dela (fls. 58/65), tem-se que os documentos
acostados à inicial (lista de presença dos condôminos em assembleia
geral ordinária, da qual consta o nome da executada fls. 44 e boletos
de cobrança) são suficientes para a propositura da demanda executiva,
devendo-se aguardar eventual alegação da agravada de sua ilegitimidade
passiva.
Diante
do
exposto,
dá-se
provimento ao recurso para conceder ao agravante os benefícios da
gratuidade de justiça e afastar a determinação de juntada de documento
comprobatório da ilegitimidade passiva ad causam.
CESAR LACERDA
Relator