Tribunal: TJSP
Processo: 1015503-51.2019.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DE OBRA. 1. Tratando-se de discussão envolvendo pedido de devolução de valores pagos em razão de suposta interpretação de cláusula contratual, de rigor a aplicação ao caso o prazo prescricional de dez anos firmado no artigo 205, do CC. 2. De acordo com a súmula 162 desta Colenda Corte, "descumprido o

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DE OBRA. 1. Tratando-se de discussão envolvendo pedido de devolução de valores pagos em razão de suposta interpretação de cláusula contratual, de rigor a aplicação ao caso o prazo prescricional de dez anos firmado no artigo 205, do CC. 2. De acordo com a súmula 162 desta Colenda Corte, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio", de modo que deve a vendedora arcar com o referido prejuízo, arbitrado em 0,5% do valor do contrato ao mês durante o período de mora. 3. É devida a restituição dos valores pagos a título de "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra", conforme entendimento já consolidado por esta Corte. 4. Não havendo demonstração de que a conduta da ré tenha acarretado ao autor transtornos psíquicos ou degradação moral, incabível a indenização por dano moral, que deve servir de alento à dor efetivamente sofrida, e não como meio de enriquecimento sem causa. Sentença mantida. recursos desprovidos, com majoração da verba honorária devida pela ré para 15% do valor da condenação e pelo autor para 15% da diferença entre o pedido formulado na inicial e o proveito econômico obtido, observada a condição de beneficiário da gratuidade processual.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965055
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015503-51.2019.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante/apelado
SAMUEL SANTOS MOREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015503-51.2019.8.26.0625 -Voto no
2
Comarca: Taubaté - 3a Vara Cível
Aptes./Apdos. : Samuel Santos Moreira; MRV Engenharia e Participações
S/A.
Juíza de 1o grau: Márcia Rezende Barbosa de Oliveira
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 07/07/2020
VOTO No 47.787
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
BEM
IMÓVEL.
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DE OBRA. 1.
Tratando-se de discussão envolvendo pedido de devolução
de valores pagos em razão de suposta interpretação de
cláusula contratual, de rigor a aplicação ao caso o prazo
prescricional de dez anos firmado no artigo 205, do CC. 2.
De acordo com a súmula 162 desta Colenda Corte,
“descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”, de modo que deve a vendedora arcar com o
referido prejuízo, arbitrado em 0,5% do valor do contrato ao
mês durante o período de mora. 3. É devida a restituição dos
valores pagos a título de “juros de obra” ou “taxa de
evolução de obra”, conforme entendimento já consolidado
por esta Corte. 4. Não havendo demonstração de que a
conduta da ré tenha acarretado ao autor transtornos
psíquicos ou degradação moral, incabível a indenização por
dano moral, que deve servir de alento à dor efetivamente
sofrida, e não como meio de enriquecimento sem causa.
Sentença mantida. recursos desprovidos, com majoração da
verba honorária devida pela ré para 15% do valor da
condenação e pelo autor para 15% da diferença entre o
pedido formulado na inicial e o proveito econômico obtido,
observada a condição de beneficiário da gratuidade
processual.
Trata-se
de
recursos
de
apelação
contra
respeitável sentença de fls. 255/267 que julgou parcialmente procedente os
pedidos para: a) declarar a inexigibilidade da cobrança no valor de R$
597,35 (quinhentos e noventa e sete reais e trinta e cinco centavos),
atinente à taxa de atribuição de unidade; (b) condenar a ré a restituir/pagar
ao autor: 1) indenização correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor
do contrato atualizado pela tabela do Egrégio. TJSP, por cada um dos 16
meses de atraso na entrega do bem; 2) o valor despendido a título da taxa
de atribuição de unidade, ressaltando a ausência de impugnação na defesa
quanto ao pagamento efetivado a tal título. O montante será atualizado a

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contar do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, da
citação; 3) o que despendeu a título de "Juros de Obras" no período de
atraso de agosto de 2012 (inclusive) a novembro de 2013 (inclusive),
segundo consta da planilha de fls. 63/65, que deverá ser corrigido pela
Tabela do Egrégio TJSP, a contar do desembolso de cada parcela e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Em razão da
sucumbência parcial, as despesas processuais serão rateadas, na
proporção de 50% para cada, ressalvando a gratuidade concedida à parte
autora, devendo a parte ré arcar com o pagamento ao patrono do autor de
honorários advocatícios, que arbitro em 10% da condenação. E, ante a
sucumbência parcial (atinente aos lucros cessantes), deverá o autor arcar
com o pagamento de honorários ao patrono da ré, que defino em 10% da
diferença entre o postulado na inicial e o alcançado por esta decisão,
observada a condição de beneficiário da gratuidade processual.
Pleiteia o autor a reforma do julgado alegando
que faz jus ao recebimento de lucros cessantes no importe de 1% do valor
atualizado do contrato por mês de atraso, nos termos do Recurso Repetitivo
1614721/DF (tema 971 STJ). Pugna, ainda, pelo reconhecimento dos danos
morais em razão do atraso injustificado na entrega da obra.
Doutra parte, apela a ré com vistas a obter a
modificação do resultado do julgamento. Afirma que a ação está prescrita,
pois o imóvel foi entregue em novembro de 2013 e a demanda distribuída
em 31 de outubro de 2019, ou seja, quando já transcorrido o prazo trienal
estabelecido no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. Alega que não se
pode falar em demora na conclusão da unidade habitacional, pois o contrato
firmado entre as partes estabelece o prazo de 24 meses após a assinatura
do contrato de financiamento para entrega das chaves que somado
expressa previsão contratual que permite a prorrogação da entrega por mais
180 dias. Assim, o limite para o término da edificação se deu 06/08/2013.
Assevera, ainda, que as partes convencionaram a possibilidade de extensão
do prazo de entrega por mais 60 dias, e sendo as chaves entregues em
12/11/2013, o atraso que admite é de apenas 37 dias. Discorre sobre a
impossibilidade de fixação de lucros cessantes por se tratar de imóvel
financiado pelo Programa do Governo Federal “Minha Casa Minha Vida” que
proíbe que o comprador dê outra destinação ao bem que não seja a sua
própria moradia e/ou de seus familiares. Insiste na impossibilidade de
presunção dos alegados prejuízos financeiros e na licitude da cobrança dos
denominados 'juros de obra'. Pugna pela improcedência da condenação em
devolver a taxa de atribuição de unidade, pois prevista no contrato firmado
entre as partes.
Apresentadas as contrarrazões apenas pelo
autor, subiram os autos a esta Corte de Justiça.

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Por despacho de fls. 364, foi determinado que a
apelante MRV efetuasse o recolhimento da complementação do preparo
recursal nos termos da certidão de fls. 326, no prazo de 05 dias, sob pena
de não conhecimento. A apelante protocolou petição às fls. 368/370
esclarecendo que recolheu o preparo devido, o que foi devidamente
constatado.
É o relatório.
Os recursos não merecem prosperar.
De plano, não há que se falar em ocorrência de
prescrição trienal como sustenta a construtora/ré, pois a pretensão
formulada está pautada em responsabilidade civil contratual cujo prazo para
manejo de ação judicial é decenal, na esteira do que dispõe o artigo 205 do
CC
Portanto, por se tratar de ação que busca a
reparação
civil
pautada
em
descumprimento
contratual,
o
prazo
prescricional aplicável é o decenal estabelecido no artigo 205 do CC.
Isto porque a discussão envolve a tentativa de
reaver valores em razão de suposta interpretação errônea de cláusula de
contrato (descumprimento contratual), motivo pelo qual se aplica ao caso o
prazo prescricional de dez anos firmado no artigo 205, do CC.
Neste sentido julgado desta Corte de Justiça:
“Ementa: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. 1. Prescrição. Indenização por danos materiais
e morais por descumprimento contratual. Inaplicabilidade
do prazo trienal do art. 206, §3o, inc. V, do Código Civil,
restrito
às
hipóteses
de
responsabilidade
civil
extracontratual. Aplicação do prazo decenal do art. 205 do
Código Civil para responsabilidade civil contratual.
Entendimento pacificado no E. STJ. Prescrição afastada. 2.
Atraso na entrega. Abusividade da cláusula de tolerância
no que exceder os 180 dias corridos. Atraso verificado. 3.
Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do
imóvel durante a mora. Súmula 162/TJSP. Aluguéis
indenizatórios. 0,5% do valor atualizado do contrato por
mês de atraso. Condenação devida. 4. Danos morais.

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Inocorrência de situação excepcional que ultrapasse o
mero inadimplemento contratual. Indenização indevida. 5.
Recurso
parcialmente
provido.”
(Apelação
no
1029044-46.2015.8.26.0576, Rel. Desembargadora Mary
Grün, 7a Câmara de Direito Privado, J. 10/03/2017)
E no mesmo sentido está o entendimento do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, ainda não transitado em julgado, a
corroborar nosso posicionamento, veja-se:
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
PRESCRIÇÃO
DA
PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO
DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES
JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA.
1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência
em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a
este gabinete em 13/10/2017.
2. O propósito recursal consiste em determinar qual o
prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão
fundamentadas
em
inadimplemento
contratual,
especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal
(art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do
CC/2002).
3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do
CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ (“Não cabem
embargos de divergência quando a jurisprudência do
Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão
embargado”).
4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir
certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade,
porquanto não seria possível suportar uma perpétua
situação de insegurança.
5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade
contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que
prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar
de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto
no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos.

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6
6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o
termo “reparação civil” não abrange a composição da toda
e
qualquer
consequência
negativa,
patrimonial
ou
extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico,
mas, de modo geral, designa indenização por perdas e
danos,
estando
associada
às
hipóteses
de
responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato
ilícito.
7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo
prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as
pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento
contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por
ele causados.
8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos
protegidos
e
regimes
jurídicos
aplicáveis
entre
responsabilidade
contratual
e
extracontratual
que
largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo
legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da
isonomia.
9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e,
nessa
parte,
não
providos.”
(EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA EM RESP No 1.280.825
RJ, Min. NANCY
ANDRIGHI, DJE 08/08/2018) (g.n.)
Desta forma, tratando-se de discussão acerca do
direito de repetição de indébito em razão de suposta interpretação de
cláusula contratual, de rigor a aplicação ao caso o prazo prescricional de
dez anos firmado no artigo 205 do CC.
No mais, de acordo com o conjunto probatório
carreado ao feito, restou evidenciado o atraso na entrega da obra por parte
da requerida, como bem observou o magistrado sentenciante. Vejamos:
“Com relação ao atraso, o demandante pretende a declaração
da mora da ré desde julho de 2012 (16 meses), enquanto que
a ré anota o prazo de 24(vinte e quatro) meses após a
assinatura/registro do contrato firmado entre as partes, com o
acréscimo dos períodos de tolerância de 180(cento e oitenta) e
60 dias, previstos, respectivamente, nos contratos de compra e
venda e de financiamento.

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7
A questão está disciplinada na cláusula 5 do quadro de resumo
do contrato, que estipula expressamente uma data para
entrega da unidade, em janeiro de 2012 (fls.52). Com isso, ao
prometer a conclusão e entrega da obra em certa data, o
fornecedor deve honrar o acerto, sendo dele o risco da
atividade. Não há indicação de situação extraordinária, não
previsível. Acerca do tema, dada à pertinência, destaco a
Súmula n. 161 do Eg. TJSP: "Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente."
Inexiste, portanto, justificativa para que se considere uma data
limite diversa da indicada no contrato, condicionada a um
evento futuro, dissociado do pacto firmado entre as partes,
conforme tese firmada pelo C. Superior Tribunal de Justiça, por
ocasião do julgamento do REsp n. 1.729.593 (Tema 996), que
estabelece que: “(i) na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara,
expressa e inteligível,o prazo certo para a entrega do imóvel, o
qual
não
poderá
estar
vinculado
à
concessão
do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância" (STJ - REsp n. 1.729.596;
Rel: Min. Marco Aurélio Bellizze; 2a Seção; j. 27.09.2019).
Saliento, no entanto, não ser abusiva a disposição que prevê o
prazo de tolerância, a qual consta expressamente do contrato
de maneira evidente. Tal questão foi definida com a edição da
Súmula n. 164 do Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo ("É
valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.") e reafirmada
no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas (IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000, do Eg.
TJSP, já transitado em julgado: Tema 01: "É válido o prazo de
tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos
estabelecido no
compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em
construção, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível."
Com efeito, vencido o prazo de tolerância, legitimamente
convencionado, não prospera o argumento de que não houve
atraso.

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8
A responsabilidade da ré pelo inadimplemento contratual tem
início após o decurso do prazo de 180 dias, a contar da data
indicada na cláusula 5a do quadro de resumo, com vencimento
em 31 de julho de 2012. A mora inicia-se, portanto, a partir do
dia 1o de agosto de 2013. E, neste ponto, restou incontroverso
que o apartamento foi recebido em novembro de 2013.
Consequentemente, o atraso a ser considerado é de
16(dezesseis) meses, conforme aponta o autor na inicial.
Como decorrência, identificada está a responsabilidade da ré
MRV pelo inadimplemento apontando, consistente no atraso de
16 (dezesseis) meses para a entrega da unidade.
Quanto à alegação de impossibilidade dos lucros cessantes, a
circunstância de se tratar de financiamento inserido no
programa "Minha Casa Minha Vida" não tem repercussão no
direito à indenização.
Neste sentido o posicionamento do C. Superior Tribunal de
Justiça: “Diante disso, ao contrário do que sustentam os
recorrentes, o fato de o imóvel ter sido adquirido sob a
disciplina do PMCMV não afasta a presunção de prejuízo,
mesmo porque, na linha dos precedentes desta Corte Superior,
a condenação da vendedora por lucros cessantes independe,
até mesmo, da demonstração da finalidade negocial da
transação (EREsp n. 1.341.138/SP, Relatora a Ministra Maria
Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe de 22/5/2018). No caso, a
obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter
o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data
aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa
expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí
que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge
o dever de reparar, independentemente da realização de prova
específica do prejuízo” (STJ REsp n. 1.729.596; Rel: Min.
Marco Aurélio Bellizze; 2a Seção; j. 27.09.2019).” (fls. 259/260)
Isto porque, a previsão contratual no sentido de
que o prazo para conclusão da obra poderia variar conforme a data de
assinatura do contrato de financiamento do empreendimento entre a
promitente vendedora e a agente financeira mostra-se abusiva, eis que,
além de impreciso, viola o direito à informação esculpido no art. 6o inciso III
do CDC, e deixa ao alvedrio da fornecedora a escolha do prazo do
cumprimento do contrato, o que é vedado nos termos do art. 39 inciso XII
do CDC:

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“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,
dentre outras práticas abusivas:
XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua
obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu
exclusivo critério”.
Nesse sentido:
“COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA
DAS CHAVES. Previsão de entrega das chaves vinculada
ao contrato de financiamento. Ante a incerteza de data
para entrega do imóvel, a cláusula condicional coloca o
adquirente em situação de desvantagem exagerada e, à luz
do principio da boa-fé, não deve ser considerada para
indicar a data para conclusão das obras. Admite-se a
prorrogação do prazo de construção por 180 dias (cláusula
quinta), consoante disposto na Súmula no 164 deste E.
Tribunal de Justiça. Mora da vendedora. Multa contratual.
Cabível a condenação da vendedora ao pagamento da
multa contratual estabelecida para a hipótese de mora
exclusiva dos adquirentes, consoante atual entendimento
perfilhado pelo C. STJ (Tema 970). Recurso desprovido”
(TJSP; Apelação Cível 1015416-81.2016.8.26.0114; Relator
(a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Campinas - 10a Vara Cível; Data do
Julgamento: 18/02/2014; Data de Registro: 15/12/2019).
“INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - Compra e venda
- Atraso na entrega das chaves -Extinção do processo em
razão da prescrição - Inconformismo - Acolhimento -
Inadimplemento contratual da ré que não entregou o
imóvel no prazo ajustado - Aplicação da regra geral
prevista no art. 205 do Código Civil - Inocorrência de
prescrição - Abusividade da cláusula contratual que
condiciona o prazo de entrega das chaves à assinatura de
contrato de financiamento - Prazo que se mostra
indeterminado - Inteligência da Súmula 164 deste Egrégio
Tribunal - Lucros cessantes presumidos - Incidência da
Súmula 162 deste Egrégio Tribunal - Fixação em 0,5%
sobre o valor atualizado do contrato - Sentença reformada
para condenar a ré no pagamento de lucros cessantes e
redefinir as verbas de sucumbência - Recurso provido”
(TJSP; Apelação Cível 1004879-21.2019.8.26.0114; Relator
(a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/12/2019; Data de Registro: 11/12/2019).

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Assim, o prazo para entrega do imóvel deve ser
aquele constante do item 5 do quadro resumo, ou seja, janeiro de 2012 (fls.
52).
E, diante de tal circunstância, evidente o atraso
da entrega, eis que, considerado o prazo supra, a obra deveria ser entregue
no final de 31 de julho de 2012, já considerado o prazo de tolerância de 180
dias previsto na cláusula 5a do contrato.
Entretanto, o imóvel foi entregue aos apelantes
em 12 de novembro de 2013 (fls. 66), de modo que a requerida deve
responder pelo atraso.
E
os
lucros
cessantes
enfrentados
pelos
compradores pela demora na entrega do imóvel são devidos, independente
de prova, conforme dispõe a súmula 162 desta Corte que “descumprido o
prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente
da finalidade do negócio”.
Quanto ao valor dos lucros cessantes, saliente-se
que na falta de disposição expressa, tem-se adotado o valor equivalente a
0,5% do valor do contrato, conforme o entendimento jurisprudencial
consolidado. Vejamos:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso. Atraso na entrega
de imóvel. Sentença de procedência em parte para
condenar as rés a pagar lucros cessantes aos autores em
0,5% do valor do imóvel, após o prazo de tolerância e até a
entrega das chaves. Redistribuído por força da Resolução
737/2016. Apelam as rés sustentando ser a data de
expedição do "habite-se" o termo final da condenação;
inexistência
de
lucros
cessantes;
prorrogação
extraordinária do prazo em razão da falta de mão-de-obra e
de
materiais.
Descabimento.
Entrega
do
imóvel.
Interpretação contratual. Unidade autônoma considerada
entregue quando expedido o "habite-se" e disponibilizadas
as chaves para o compromissário comprador. Ausente
prova do momento de disponibilização das chaves. Prova
apenas da efetiva entrega. Momento este em que a obra
pode ser considerada concluída para o compromissário
comprador. Súmula 160 desta Corte. Atraso além da
cláusula de tolerância. Alegação de escassez de materiais

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11
e mão-de-obra. Inadmissibilidade. Fortuito interno não
elide a responsabilidade do fornecedor. Ausência de
justificativa
plausível.
Pertinência
da
fixação
de
indenização pelos danos sofridos. Súmula 161 desta Corte.
Lucros cessantes. Possibilidade. Irrelevante se o imóvel
foi adquirido para moradia ou locação. Inteligência do art.
402 do CC. Súmula 162 desta Corte. Arbitramento em 0,5%
do valor atualizado do imóvel. Adequação. Impossibilidade
de redução. Percentual que melhor se conforma com os
limites
da
indenização.
Recurso
improvido”
(Apelação/Promessa
de
Compra
e
Venda
1009211-34.2014.8.26.0008 - Relator(a): James Siano -
Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 20a Câmara
Extraordinária de Direito Privado - Data do julgamento:
05/05/2017).
“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de indenização por
danos materiais e morais. Parcial procedência Inequívoco
atraso na entrega do empreendimento. Impossibilidade de
se reconhecer a data da expedição do habite-se como
termo de conclusão da obra, porquanto até a entrega das
chaves, os autores não puderam usufruir do bem.
Inteligência da Súmula no 160. Lucros cessantes devidos,
pois o prejuízo é presumido, conforme entendimento
consolidado na Súmula no 162 desta E. Corte. Percentual
de 0,5% por mês, a ser calculado sobre o valor atualizado
do contrato, a partir da mora da ré até a entrega efetiva das
chaves. Juros de mora de 1% ao mês, computados a partir
da citação, pois se trata de responsabilidade contratual.
Danos morais não configurados. Mero dissabor decorrente
de inadimplemento contratual que não implica no dever de
indenizar.
Sentença
reformada.
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO”
(TJSP;
Apelação
Cível
1007553-19.2017.8.26.0606;
Relator
(a): Paulo
Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 06/05/2019).
"IMÓVEL Compromisso de compra e venda Atraso na
entrega da obra
Prazo de tolerância
Validade
-
Responsabilidade da ré a partir de então até a efetiva
entrega do imóvel
Irrelevância da data de expedição de
habite-se - Fixação de lucros cessantes consistentes no
valor locativo, estimado em 0,5% do valor do imóvel

Afastamento da preliminar de falta de interesse de agir

Mero termo de entrega de chaves Quitação que deve ser
interpretada restritivamente - Legitimidade das rés para

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responder pela devolução das verbas por constituírem
mesmo grupo econômico
Despesas de IPTU e taxa de
condomínio - Verba de responsabilidade do proprietário
apenas a partir de sua posse no imóvel - Dano moral não
caracterizado
Recurso provido em parte" (TJSP;
Apelação
Cível
1086037-82.2015.8.26.0100;
Relator
(a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 8a Vara
Cível; Data do Julgamento: 02/12/2019; Data de Registro:
02/12/2019).
Dessa forma, deverá a apelada pagar aos autores
a título de lucros cessantes, no percentual de 0,5% do valor atualizado do
imóvel, por cada um dos 16 meses de atraso na entrega do imóvel.
E ainda com relação à pretendida restituição dos
denominados “juros de obra”, ou seja, pagamentos mensais à financeira dos
juros mensais, sem amortização do valor da dívida, eis que condicionada ao
término da obra, evidente o dever de restituição aos compradores.
Ademais, a questão restou abordada em IRDR
instaurado nesta Corte, assim ementado:
“INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS. TEMAS RELACIONADOS AOS REQUISITOS
E EFEITOS DO ATRASO DE ENTREGA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM CONSTRUÇÃO. TEMAS APROVADOS
PELA TURMA JULGADORA. Tema no. 05
"O atraso da
prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de
compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o
adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso
será obtido economicamente pela medida de um aluguel,
que pode ser calculado em percentual sobre o valor
atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de
receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel
semelhante, com termo final na data da disponibilização da
posse direta ao adquirente da unidade autônoma já
regularizada. Tema 06 - "É ilícito o repasse dos "juros de
obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de
evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após
o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância"" (TJSP;
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
0023203-35.2016.8.26.0000; Relator (a): Francisco Loureiro;
Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1; Data do
Julgamento: 31/08/2017).

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Assim, e comprovado o pagamento de juros de
financiamento antes da finalização da obra por tempo maior do que o
previsto pelo atraso reconhecido, de rigor a restituição ao consumidor dos
valores comprovadamente pagos à esse título.
Com relação a denominada 'taxa de atribuição de
unidade' é certo que não há expressa previsão dessa despesa, pois a
redação da aludida cláusula 6.2. e 8 (fls. 59/60) não permite concluir a
possibilidade desta cobrança, pois assim dispõe o acordo:
“6.2. IMPOSTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS:
Todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições
que recaírem sobre o imóvel deste contrato, até a data do
habite-se ou da entrega das chaves, o que ocorrer primeiro,
são de responsabilidade da Promitente vendedora e a partir
daí passarão a correr por conta exclusiva do Promitente
comprador, ainda que lançados em nome da Promitente
vendedora. A mesma regra aplica-se àqueles que incidam ou
venham a incidir sobre as partes comuns, indivisíveis e
inalienáveis do empreendimento.
(...)
8 DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
Após a averbação da certidão de baixa e habite-se, a
Promitente vendedora outorgará ao Promitente comprador, de
acordo com a condições de financiamento previstas no item 4
do Quadro Resumo: (i) a escritura pública ou particular de
compra e venda com cláusula de alienação fiduciária do imóvel
objeto deste contrato, nos moldes da Lei 9514/97; (ii) a
escritura definitiva mediante a quitação integral do preço; (iii) a
escritura pública ou particular de compra e venda referente ao
contrato de financiamento imobiliário.
O Promitente comprador deverá providenciar o registro da
respectiva escritura, encaminhando em seguida à Promitente
vendedora cópia da matrícula atualizada do imóvel.
Correrão por conta exclusiva do Promitente comprador todos
os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da
transferência do imóvel, tais como: ITBI, registro, despachante,
cadastro, despesas com alienação fiduciária em garantia e
outras.

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O Promitente comprador tem ciência e concorda desde já que
a Promitente vendedora poderá providenciar a transferência do
imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser
integralmente reembolsadas”. (fls. 59/60)
Precisa a observação do juízo de primeiro grau
ao apreciar essa questão:
“As cláusulas contratuais acima tratadas (6.2 e 8) e suas
derivações, bem como o quadro de resumo não fazem
expressa
referência
à
taxa
de
individualização,
especificamente, e, por isso, não permitem a boa compreensão
sobre
a
responsabilidade pelos custos das despesas
posteriores à expedição do habite-se, com a unidade posta à
disposição do adquirente. Em verdade, o preceito contratual
genérico permite à ré lançar uma cobrança posterior em
relação à qual não havia mínima expectativa do adquirente,
surgindo como um verdadeiro fator surpresa que pode até
significar quebra da boa-fé contratual que deve estar presente
desde o início até o exaurimento da relação jurídica.
Nessa perspectiva, prevalece a obrigação de custeio como
dever da ré inserido na sua obrigação legal de individualização
das matrículas, como medida ainda inerente à conclusão do
empreendimento. Se não há a transferência desse custeio ao
consumidor, em cláusula que tratasse disso de maneira
expressa.” (fls. 264/265)
No mesmo sentido, julgados desta Corte de
Justiça:
““APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória
de inexistência de débito. Sentença de improcedência.
Inconformismo da autora. Abusividade da cobrança de taxa de
atribuição de unidade. Despesas que são de responsabilidade
da incorporadora. Cláusula apontada pela ré não é clara com
relação à epigrafada taxa. Precedentes desta Corte. Devolução
dos valores pagos, de forma simples, com correção monetária
do desembolso e juros de mora de 1% ao mês da citação.
Recurso
a
que
se
dá
provimento”
(TJSP;
Apelação
1054786-05.2017.8.26.0576; Relator (a): José Rubens Queiroz
Gomes; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
26/04/2018; Data de Registro: 26/04/2018).

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“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda
Cobrança de despesas com a abertura de matrícula
individualizada da unidade autônoma (taxa de atribuição de
unidade) Impossibilidade de transferir ao consumidor os custos
inerentes à atividade própria de incorporação Cobrança
indevida Sentença reformada Recurso provido” (TJSP;
Apelação
1013678-43.2017.8.26.0625;
Relator
(a):
José
Roberto Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Taubaté - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 02/05/2018; Data de Registro: 02/05/2018).
Por fim, quanto à indenização por danos morais,
entendo que não assiste razão ao autor.
Isto
porque,
muito
embora
tenha
restado
comprovado o atraso injustificado na entrega da obra, pela análise detida
dos autos, verifica-se que a situação enfrentada pelo demandante não
ultrapassou
o
mero
aborrecimento
decorrente de descumprimento
contratual, não se traduzindo assim em danos morais.
Ora, apesar de alegar que o imóvel em questão
seria utilizado como residência própria, nada há nos autos a demonstrar
quais as reais consequências enfrentadas pelos autores e familiares pelo
atraso da entrega das chaves, não se podendo concluir pela ocorrência de
abalo moral em virtude do mero descumprimento contratual.
Assim, temos que os fatos narrados na exordial
consubstanciam meros aborrecimentos, não sendo passíveis de pagamento
de indenização por danos morais.
Nesse esteio, ANTONIO JEOVÁ SANTOS (in
Dano Moral Indenizável, 4a ed., RT, 2003, 113), bem observa que "as
sensações desagradáveis, por si sós, que não trazem em seu bojo
lesividade a algum direito personalíssimo, não merecerão ser
indenizadas. Existe um piso de inconvenientes que o ser humano tem
de tolerar, sem que exista o autêntico dano moral".
E o fato dos apelantes/autores terem passado por
problemas não enseja a indenização por danos morais pretendida na
vestibular, pois é sabido que: "no plano do dano moral não basta o fato

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em si do acontecimento, mas, sim, a prova de sua repercussão,
prejudicialmente moral" (YUSSEF SAID CAHALI, Dano Moral, pág. 703,
2a ed.).
Esta também a lição da Profa. MARIA CELINA
BODIN DE MORAES (in Danos à Pessoa Humana. Rio de Janeiro: Renovar,
2003, p. 188-189), veja-se:
"Não será toda e qualquer situação de sofrimento, tristeza,
transtorno ou aborrecimento que ensejará a reparação,
mas apenas aquelas situações graves o suficiente para
afetar a dignidade humana em seus diversos substratos
materiais, já identificados, quais seja, a igualdade, a
integridade psicofísica, a liberdade e a solidariedade
familiar ou social, no plano extrapatrimonial em sentido
estrito".
De igual modo o posicionamento desta Corte de
Justiça, conforme demonstram os seguintes arestos:
"Salvo aqueles fatos que acarretem sofrimento intenso e
presumido à generalidade dos seres humanos como a
perda de um dos pais, de filho, ou as deformidades, os
prejuízos com o dano moral por sofrimento devem ser
provados. Só caracteriza o dano moral, passível de
ressarcimento, a prática de ato que acarrete sofrimento
intenso e profundo; simples aborrecimento decorrente de
fatos, normais da vida diária, como a recusa de pagamento
de seguro, não comportam reparação." (Ap. c/ Rev.
650.204-00/1 - 2a Câm. extinto 2o TAC - Rel. Juiz NORIVAL
OLIVA - J. 14.4.2003).
"Inadimplemento contratual implica obrigação de indenizar
os danos patrimoniais e não danos morais, cujo
reconhecimento implica mais do que os dissabores de um
negócio frustrado." (Ap. c/ Rev. 665.445-00/3 - 2a Câm. -
extinto 2o TAC - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J.
12.4.2004).
Assim, por não restar demonstrado que a conduta
da ré tenha acarretado ao autor transtornos psíquicos ou degradação moral,
descabe falar-se em indenização por dano moral.

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Ante o exposto nego provimento a ambos os
recursos, com majoração da verba honorária (artigo 85, § 11, do CPC) para
15% do valor da condenação para o advogado do autor e 15% do valor da
diferença entre o pedido inicial e proveito econômico obtido para o patrono
da ré, observada a condição do demandante de beneficiário da gratuidade
processual
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica