Tribunal: TJSP
Processo: 1116003-90.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.

PRESCRIÇÃO. Corretagem e taxa SATI. Observância do REsp no 1.551.956. Decreto de prescrição afastado, pois a demanda foi proposta no último dia do prazo trienal. Aplicação do princípio da "actio nata", consagrado no artigo 189 do Código Civil. Lapso

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.

PRESCRIÇÃO. Corretagem e taxa SATI. Observância do REsp no 1.551.956. Decreto de prescrição afastado, pois a demanda foi proposta no último dia do prazo trienal. Aplicação do princípio da "actio nata", consagrado no artigo 189 do Código Civil. Lapso prescricional deve ser contado a partir do desembolso, o que no caso da lide ocorreu antes do triênio definido pelo STJ. Sentença reformada neste particular. Cobranças ilícitas. Condenação da parte requerida a devolver ao autor os valores desembolsados. Juros da citação e correção monetária a contar de cada pagamento.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Hipótese de rescisão por culpa do comprador. Retenção majorada de 20% para 25%, nos termos do entendimento recente do STJ (REsp 1723519/SP). Juros de mora a contar do trânsito em julgado. Jur. Descabimento da retenção das "arras" (sinal), pois faziam parte das parcelas previstas no contrato, integrando o custo da negociação do imóvel. Sentença reformada em parte.

RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000055133
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1116003-90.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
MARCELO DE ALENCAR PAULA LEITE, é apelado/apelante ALTA GRACIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos
recursos. V. U. Sustentou oralmente o Dr. Rodrigo José de Paula Marenco, OAB/SP
166.612.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1116003-90.2015.8.26.0100
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VOTO No 8507
No Processo - Classe:
1116003-90.2015.8.26.0100 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Sidney da Silva Braga
Partes:
Apelante: Marcelo de Alencar Paula Leite
Apelado: Alta Gracia Empreendimentos Imobiliarios Ltda
APELAÇÃO.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo
das partes.
PRESCRIÇÃO. Corretagem e taxa SATI. Observância do
REsp no 1.551.956. Decreto de prescrição afastado, pois a
demanda foi proposta no último dia do prazo trienal.
Aplicação do princípio da “actio nata”, consagrado no
artigo 189 do Código Civil. Lapso prescricional deve ser
contado a partir do desembolso, o que no caso da lide
ocorreu antes do triênio definido pelo STJ. Sentença
reformada neste particular. Cobranças ilícitas. Condenação
da parte requerida a devolver ao autor os valores
desembolsados. Juros da citação e correção monetária a
contar de cada pagamento.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Hipótese de rescisão por
culpa do comprador. Retenção majorada de 20% para
25%, nos termos do entendimento recente do STJ (REsp
1723519/SP). Juros de mora a contar do trânsito em
julgado. Jur. Descabimento da retenção das “arras” (sinal),
pois faziam parte das parcelas previstas no contrato,
integrando o custo da negociação do imóvel. Sentença
reformada em parte.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
As partes interpuseram recursos de Apelação contra a r. sentença
proferida às fls. 257/263 dos autos da Ação de Rescisão C.C. Restituição de Valores
proposta por Marcelo de Alencar Paula Leite em face de “Alta Gracia
Empreendimentos” (AGE).

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O D. Julgador reconheceu a ocorrência da prescrição trienal em
relação à comissão de corretagem e à Taxa SATI.
No mais, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e
parcialmente nula a cláusula 5.3.1 da avença, condenando a requerida à devolução de
80% dos valores já desembolsados pelo autor, com a incidência dos juros de mora de
1% ao mês a contar do trânsito em julgado e correção monetária a contar da data de cada
pagamento.
O autor recorreu às fls. 284/297, postulando o afastamento da
prescrição, pois a ação teria sido distribuída no último dia do prazo trienal determinado
pelo REsp. 1.599.511/SP e do REsp 1.551.956/SP.
No mais, defendeu a minoração do percentual para 10% e que os juros
de mora incidissem desde a citação.
Juntadas as contrarrazões às fls. 306/313, a requerida interpôs recurso
adesivo às fls. 314/326, entendendo que a cláusula contratual que havia fixado o
percentual de retenção em cerca de 30% havia sido legítima, visto ter contado com
anuência do autor.
Subsidiariamente, pleiteou a retenção do valor pago a título de sinal.
Contrarrazões em relação ao recurso adesivo apresentadas às
fls. 332/340.
É O RELATÓRIO.
Os recursos comportam parcial provimento.

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O Superior Tribunal de Justiça firmou tese no julgamento do Recurso
Especial Repetitivo (REsp 1551956/SP) no sentido de que a prescrição para a restituição
dos valores pagos à título de comissão de corretagem, taxa SATI e congêneres deve ser
de três anos.
In verbis:
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.206, §
3o, IV, CC). (Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seção, j. 24/08/2016)
No caso dos autos, o MM Juiz singular entendeu que o lapso
prescricional teria início com a assinatura do contrato entre as partes (ocorrida em
03/11/2012).
Ocorre que, por aplicação do princípio da “actio nata” consagrado no
artigo 189 do Código Civil, tal contagem deve ocorrer a partir do efetivo desembolso
dos valores pelo comprador, o que no caso em tela ocorreu com o princípio do
pagamento dos encargos, ou seja, a data de 10/11/2012 (fls. 52 e fls. 132).
E consoante consulta no SAJ, o ingresso da ação ocorreu em
10/11/2015, ou seja, no último dia do prazo prescricional de três anos para ajuizamento
da demanda, devendo ser afastado o decreto de prescrição em relação à comissão de
corretagem e à taxa SATI.
Portanto, assiste razão à parte autora ao pleitear o afastamento da
prescrição.
Diante disso, o valor pago a título de taxa SATI comporta devolução
pela empreiteira ao comprador, nos termos do quanto decidido pelo E. Superior Tribunal
de Justiça ao firmar as seguintes teses em sede de repetitivos (REsp no 1.599.511/SP):

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“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária, nas demandas em que se alega prática
abusiva
na
transferência
desses
encargos
ao
consumidor.”
“Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel”
Quanto à comissão de corretagem, verifica-se que o contrato não
previu o valor em destaque e o único documento relativo a esta cobrança foi juntado
pelo próprio autor, sendo emitido em 10/11/2012, ou seja, posteriormente à assinatura
do contrato (ocorrida aos 03/11/2012).
Dessa forma, não se poderia considerar respeitado o direito à
informação do comprador, pois a empreiteira não se desincumbiu do ônus de modificar
ou desconstituir a narrativa inicial neste tópico.
Portanto, não foi respeitado o entendimento pacificado pelo STJ no
seguinte sentido:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.”

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Destarte, o valor pago a título de comissão de corretagem também
comporta devolução.
A restituição destes valores (SATI e corretagem) deverá sofrer
correção monetária desde cada desembolso e juros a partir da citação.
No tocante ao percentual de retenção, ocorrendo a rescisão por
vontade do comprador, razoável a majoração do percentual de 20% para 25%, consoante
o entendimento recentemente firmado pelo STJ:
REsp 1723519/SP
“2. Hipótese em que, ausente
qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade
da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
Lei
13.786/2018,
deve
prevalecer
o
parâmetro
estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg
1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o
acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual
de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores
pagos
pelos
adquirentes,
reiteradamente
afirmado por esta Corte como adequado para indenizar
o construtor das despesas gerais e desestimular o
rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo
diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento.”
Quanto aos juros moratórios sobre o montante a ser devolvido (preço
do imóvel) a sentença deve ser mantida, pois a incidência deve ocorrer a partir do
trânsito em julgado, já que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente-
adquirente e não por mora ou inadimplemento da construtora requerida.
Neste diapasão:

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APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
NA
PLANTA.
(...)
INCIDÊNCIA
DE
JUROS
MORATÓRIOS. Cômputo dos juros moratórios que
deve incidir apenas a partir do trânsito em julgado da
decisão que confirma a rescisão, uma vez que o
desfazimento do contrato se deu por desinteresse do
adquirente, e não por mora ou inadimplemento da
vendedora.
Sucumbência
recíproca.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
1003604-79.2018.8.26.0564; Relator Viviani Nicolau; 3a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 11/12/2018)
Também injustificável a retenção do sinal pretendida pela
empreiteira, devendo tal valor ser somado às demais parcelas previstas no contrato a
título de preço, eis que também integrante do custo da negociação do imóvel.
Face à parcial alteração do julgado, a sucumbência recíproca deve ser
preservada, cabendo ao autor arcar com os honorários advocatícios da empreiteira em
15% da diferença entre o valor da causa e o valor da condenação e à requerida arcar com
15% do valor da condenação em favor do patrono do autor, considerando o princípio da
causalidade.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento aos
recursos, nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora