Tribunal: TJSP
Processo: 4017284-48.2013.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO - Ação Ordinária por Atraso de Entrega de Imóvel Residencial - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais e danos morais, em razão da demora na conclusão do empreendimento imobiliário, além da nulidade da cláusula de tolerância - Sentença de parcial procedência – Inconformismo das partes: da ré, alegando que não pode

Ementa:
APELAÇÃO - Ação Ordinária por Atraso de Entrega de Imóvel Residencial - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais e danos morais, em razão da demora na conclusão do empreendimento imobiliário, além da nulidade da cláusula de tolerância - Sentença de parcial procedência – Inconformismo das partes: da ré, alegando que não pode ser responsabilizada pelo atraso na conclusão nas obras, o que se deu por falta de mão de obra e exigências burocráticas de órgãos públicos, que é descabida a aplicação de multa moratória em razão da ausência de previsão contratual e que as verbas da sucumbência devem ser suportadas apenas pela autora; da autora, sustentando que o termo final para incidência da multa moratória contratual é a data da entrega das chaves e pugnando pela condenação da ré no pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes – Não conhecimento do recurso da autora em razão do não recolhimento do preparo, deserção caracterizada - Cabimento do apelo da ré – Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para a conclusão das obras – Atraso na conclusão das obras caracterizado, visto que as chaves somente foram entregues após o decurso do prazo de conclusão de obras, já considerado o período 180 dias de tolerância – Ainda que evidenciada a culpa da ré pelo atraso na entrega o imóvel, indevida a multa aplicada na sentença por falta de previsão contratual – Recurso da autora não conhecido e provido o apelo da ré.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034765
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4017284-48.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado ROSSI
RESIDENCIAL S/A, é apelada/apelante MARIA MADALENA VICENTE.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram do recurso da autora e deram
provimento ao da ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4017284-48.2013.8.26.0114 - Campinas - R
APELAÇÃO No 4017284-48.2013.8.26.0114
APELANTE/APELADO: ROSSI RESIDENCIAL S/A
APELADO/APELANTE: MARIA MADALENA VICENTE
JUÍZA: ROBERTA CRISTINA MORÃO
VOTO No 22.597
APELAÇÃO - Ação Ordinária por Atraso de Entrega de Imóvel
Residencial - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais
e danos morais, em razão da demora na conclusão do
empreendimento imobiliário, além da nulidade da cláusula de
tolerância - Sentença de parcial procedência
Inconformismo
das partes: da ré, alegando que não pode ser responsabilizada
pelo atraso na conclusão nas obras, o que se deu por falta de mão
de obra e exigências burocráticas de órgãos públicos, que é
descabida a aplicação de multa moratória em razão da ausência
de previsão contratual e que as verbas da sucumbência devem ser
suportadas apenas pela autora; da autora, sustentando que o
termo final para incidência da multa moratória contratual é a
data da entrega das chaves e pugnando pela condenação da ré no
pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes
Não conhecimento do recurso da autora em razão do não
recolhimento do preparo, deserção caracterizada - Cabimento do
apelo da ré Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para
a conclusão das obras
Atraso na conclusão das obras
caracterizado, visto que as chaves somente foram entregues após
o decurso do prazo de conclusão de obras, já considerado o
período 180 dias de tolerância Ainda que evidenciada a culpa
da ré pelo atraso na entrega o imóvel, indevida a multa aplicada
na sentença por falta de previsão contratual Recurso da autora
não conhecido e provido o apelo da ré.
Vistos.
Trata-se de Apelações interpostas contra decisão
proferida pela MM. Juíza da 3a Vara Cível da Comarca de Campinas, em Ação Ordinária
por Atraso de Entrega de Imóvel Residencial proposta por MARIA MADALENA
VICENTE contra ROSSI RESIDENCIAL S/A, que julgou parcialmente procedente a ação
para condenar a ré a pagar a autora o montante equivalente a 1% (um por cento) do valor
do imóvel, constante do contrato, por mês de atraso, a título de multa contratual, acrescido

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de correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Em razão
da sucumbência, a ré foi condenada a arcar com o pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento).
Apela a ré, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, em linhas gerais, que não pode ser responsabilizada pelo atraso na
conclusão nas obras, uma vez que a demora decorreu da falta de mão de obra e exigências
burocráticas de órgãos públicos. Alega, ainda, ser descabida a aplicação de multa
moratória em razão da ausência de previsão contratual. Por fim, requer a condenação
exclusiva da autora nas verbas de sucumbência.
A autora também apelou, alegando que o termo final
para incidência da multa moratória contratual é a data da entrega das chaves, ocorrido em
julho de 2012. Postula, ainda, pela condenação da ré no pagamento de indenização por
danos morais e lucros cessantes.
Recursos tempestivos, preparado apenas o apelo da ré
autora e ambos contrarrazoados.
É o breve relatório do necessário.
Inicialmente, deve ser reconhecida a deserção do
apelo da autora em razão do não recolhimento das custas de preparo de apelação.
Com efeito, após o indeferimento do benefício da
gratuidade da justiça, a autora foi instada a efetuar o recolhimento custas de preparo pela
decisão exarada as fls. 282/284.
A autora, contudo, quedou-se inerte, não efetuando o
recolhimento do preparo.

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Portanto, em face da não realização do necessário
preparo, e considerando a vedação de complementação expressamente prevista no artigo
1.007, parágrafo 5o, do Código de Processo Civil, há que se aplicar a pena de deserção que,
por via de consequência, impede o conhecimento do presente recurso de apelação
interposto pela autora.
Passo a analisar o apelo interposto pelo réu.
É certo que a cláusula contratual que prevê o prazo de
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da unidade não é abusiva.
Com efeito, pactuada livremente e sem oferecer
prejuízo excessivo ao consumidor, a cláusula que trata sobre tal prazo não é abusiva, na
medida em que se presta a fornecer margem de tolerância para imprevistos e contratempos
que possam surgir no desenvolver da obra, permitindo que o contrato seja cumprido
mesmo com a ocorrência desses eventos.
Razoável, portanto, que as construtoras reservem
prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não se afigurando qualquer
condição que imponha ao consumidor desvantagem exagerada.
A referendar tal entendimento, esta Egrégia Corte
consolidou o entendimento ao editar a Súmula no 164 Confira-se:
“Súmula 164 - É valido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
No caso em apreço, todavia, ainda que considerado o
prazo de tolerância previsto no contrato firmado entre as partes, restou incontroverso o

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atraso na conclusão das obras, o qual foi entregue aproximadamente vários meses após o
vencimento do prazo contratual, conforme constatado pela MM. Juíza sentenciante.
Registre-se, ainda, que dificuldades na aprovação de
projetos e autorizações junto à órgãos estatais, escassez de mão de obra, condições
climáticas adversas, não alteram a a responsabilidade da ré em observar o prazo contratual
em apreço, pois não caracteriza caso fortuito ou força maior.
Nesse sentido, é o entendimento, consolidado na
Súmula no 161 desta Egrégia Corte:
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento, ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”
Todavia, ainda que evidenciada a culpa da ré no
atraso da entrega o imóvel e que o entendimento consolidado pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo permita a aplicação de multa penal
prevista apenas para o inadimplemento do comprador no caso de inadimplemento do
vendedor, a sentença recorrida deve ser reformada para indeferir tal pleito, na medida em
que, conforme se verifica do instrumento contratual entabulado entre os litigantes (cfr. fls.
197/207), não há previsão de penalidade para nenhuma das partes.
Desse modo, à míngua de existência de previsão
contratual acerca de multa que estipule penalidade apenas relação ao comprador, não há se
falar em sua aplicação inversa em desfavor do vendedor.
Ante o exposto, não conheço o recurso da autora, e

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dou provimento ao apelo da ré para, afastada a incidência inversa da multa moratória,
julgar improcedente a ação e condenar a autora a arcar com o pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, ora fixados em 10% (dez por cento) do
valor atualizado da causa.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator