Tribunal: TJSP
Processo: 1023024-04.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação declaratória de nulidade, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais - Sentença de parcial procedência – Recurso da ré - Atraso na obra – Força maior – Cassação de alvará pela Municipalidade – Fortuito interno não afasta a responsabilidade da ré - Aplicação da cláusula penal moratória, prevista em contrato, que tem a finalidade de indenizar

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação declaratória de nulidade, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais - Sentença de parcial procedência – Recurso da ré - Atraso na obra – Força maior – Cassação de alvará pela Municipalidade – Fortuito interno não afasta a responsabilidade da ré - Aplicação da cláusula penal moratória, prevista em contrato, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação – Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes – Teses firmadas pelo STJ, em sede recursos repetitivos (REsp no 1.635.428/SC e REsp no 1.631.485/DF) – Arbitramento da indenização em 0,5% do valor atualizado do contrato – Dano moral não caracterizado – Indenização afastada - Ação parcialmente procedente - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279107
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023024-04.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante BOA VISTA
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, são apelados MARCIA REGINA DA
SILVA MEDEIROS (JUSTIÇA GRATUITA), RAPHAELLA DA SILVA MEDEIROS
(REPRESENTADO(A) POR SUA MÃE) e RODRIGO MEDEIROS (FALECIDO).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/32601
APELAÇÃO No: 1023024-04.2014.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS
APELANTE: BOA VISTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
APELADAS: MÁRCIA REGINA DA SILVA MEDEIROS E RAPHAELLA DA
SILVA MEDEIROS (REPRESENTANTE: MÁRCIA REGINA DA
SILVA MEDEIROS)
INTERESSADA: H BRASIL PUBLICIDADE E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA.
JUÍZA: LISSANDRA REIS CECCON
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação declaratória de
nulidade, cumulada com pedido de indenização por danos
materiais e morais - Sentença de parcial procedência – Recurso da
ré - Atraso na obra – Força maior – Cassação de alvará pela
Municipalidade – Fortuito interno não afasta a responsabilidade da
ré - Aplicação da cláusula penal moratória, prevista em contrato,
que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação – Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes –
Teses firmadas pelo STJ, em sede recursos repetitivos (REsp no
1.635.428/SC e REsp no 1.631.485/DF) – Arbitramento da
indenização em 0,5% do valor atualizado do contrato – Dano
moral não caracterizado – Indenização afastada - Ação
parcialmente
procedente
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação de declaratória de nulidade, cumulada
com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta por
Márcia Regina da Silva Medeiros e Rodrigo Medeiros em face de Boa Vista
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e H Brasil Publicidade e
Planejamento Imobiliário Ltda.
A sentença de fls. 454/463, cujo relatório adoto, julgou
parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré Boa Vista
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. aos pagamentos de indenização
correspondente ao valor do imóvel locado pelos autores, a partir de 25.01.13,
até a efetiva entrega do imóvel, atualizada desde cada desembolso, incidindo
juros de mora a partir da citação; multa de 2% sobre cada parcela vencida no

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decorrer do atraso, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, no período
compreendido entre 25.01.13 até a entrega do bem, que deverá ser apurada
em liquidação; R$ 10.000,00, a título de indenização por danos morais,
atualizados e acrescidos de juros de mora desde a prolação da sentença.
Reconhecendo a sucumbência recíproca, ainda, condenou a ré e os autores ao
pagamento de custas e despesas processuais, nos percentuais de 70% e 30%,
bem como honorários advocatícios, fixados em R$ 2.100,00 e R$ 900,00,
respectivamente. Quanto à corré H. Brasil Publicidade e Planejamento
Imobiliário Ltda., condenou os autores ao pagamento de honorários
advocatícios, fixados em R$ 1.000,00.
H. Brasil Publicidade e Planejamento Imobiliário Ltda.
opôs embargos de declaração (fls. 467/468), os quais foram acolhidos para
reconhecer que os pedidos dos autores em relação a ela foram julgados
improcedentes (fls. 493).
A ré Boa Vista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
interpôs recurso de apelação (fls. 469/488). Sustenta, em síntese, que o atraso
na entrega da obra ocorreu por força maior, vez que a Municipalidade cassou
o alvará que havia lhe concedido. Suscita o artigo 393 do Código Civil.
Assevera que não há cabimento para o pagamento de indenização
correspondente aos aluguéis. Acrescenta que não há previsão contratual que
justifique a condenação ao pagamento de multa. Diz que é vedada a
cumulação de multa e lucros cessantes. Alega que não restou caracterizado o
dano moral. Requer, então, a reforma da sentença. Subsidiariamente, pleiteia
a redução do valor da indenização por dano extrapatrimonial.
O recurso foi preparado (fls. 489/491), mas não
respondido.
Com o falecimento do autor (fls. 495/496), sua filha

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menor – Raphaella da Silva Medeiros – foi habilitada nos autos, sucedendo-o
no polo ativo (fls. 537).
O parecer do Ministério Público é pelo não provimento do
recurso (fls. 555/558).
Este recurso chegou ao Tribunal em 14.3.17, sendo a mim
distribuído livremente em 22.3.17 (fls. 553). Em 05.6.17, suspendi o processo
em virtude do decidido pelo Ministro Relator Luís Felipe Salomão nos
Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos ao
procedimento dos recursos repetitivos (fls. 560). Decidida pelo Superior
Tribunal de Justiça a questão que ensejou a suspensão, determinei, mesmo
sem provocação das partes, que os autos tornassem conclusos, o que se
verificou em 08.4.20 (fls. 595). Estudo e voto finalizados em 15.4.20.
É o relatório.
Conheço do recurso.
Narra a inicial, em suma, que em 05.8.10 os autores e a ré
Boa Vista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. entabularam contrato de
promessa de venda e compra da unidade condominial n. 33, bloco 15,
Condomínio Residencial Parque das Veredas, pelo preço de R$ 83.202,00. O
prazo previsto para a entrega da obra – 24.7.12, com tolerância de 180 dias –
não foi observado, tendo o imóvel sido entregue aos autores apenas em
fevereiro de 2014.
Em contestação, alega a ré Boa Vista Empreendimento
Imobiliário SPE Ltda. que o atraso na entrega da obra ocorreu por força
maior, vez que a Municipalidade cassou o alvará que lhe havia concedido,
não fazendo os autores jus a qualquer indenização (fls. 95/134).
Sem razão, porém, à defesa.
A ocorrência de entraves burocráticos e exigências de

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órgãos públicos são percalços absolutamente previsíveis, fortuitos internos
próprios da atividade da ré, em relação aos quais ela deve estar preparada,
não podendo alegar ausência de previsão.
Confira-se, por oportuno, a doutrina de Sergio Cavalieri
Filho:
“Entende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por isso,
inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto. Não
exclui a responsabilidade do fornecedor, porque faz parte da sua
atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à
noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação
do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do
produto no mercado de consumo, não importa saber o motivo que
determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas
consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e
inevitável”. (Cavalieri Filho, Sergio. Programa de Responsabilidade
Civil, 9a ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185).
Tratando-se de risco próprio da atividade empresarial, a
pessoa jurídica é ineludivelmente responsável por suas consequências perante
o consumidor.
Cumpre notar que a força maior se caracteriza pelo fato
necessário, cujos efeitos não são possíveis de impedir ou evitar, a teor do que
dispõe o artigo 393, parágrafo único do Código Civil.
Desse modo, os fatos relatados pela ré não são
inescapáveis,
mas
ocorrências
ínsitas
à
construção
de
grandes
empreendimentos – que justificam, em última instância, a existência do prazo
de tolerância de 180 dias, mas não constituem a escusa de responsabilidade.
No que tange à multa e aos juros de mora, o contrato
prevê incidência nos percentuais de 2% e 1%, respectivamente, em caso de
inadimplemento do promitente comprador (cláusula 4.1 – fls. 55), nada
estipulando em se tratando de mora do promitente vendedor.

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Na esteira do que assentou o Superior Tribunal de Justiça,
nos termos do artigo 1.036 do Código de Processo Civil, nos Recursos
Especiais no 1.635.428/SC e 1.631.485/DF, não é viável a cumulação de
lucros cessantes e multa decorrente de cláusula penal, o que deverá ser
considerado também no inadimplemento do vendedor. Confira-se:
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO
O
VALOR
DAS
PERDAS
E
DANOS.
PREFIXAÇÃO
RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.
INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.”. (Recurso
Especial n. 1.635.428/SC, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, DJ 22.5.19, DJe 25.6.19);
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.

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CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE
APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e
de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(Recurso Especial n. 1.631.485/DF, Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJ 22.5.19, DJe 25.6.19).
Assim, é devida a indenização às autoras pela mora no
recebimento da unidade habitacional adquirida, afigurando-se razoável o
correspondente à remuneração mensal fixada em 0,5% do valor atualizado do
contrato, atualizado a partir do índice da Tabela Prática deste Tribunal e com
incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, sendo inviável
a cumulação com lucros cessantes.
Em contrapartida, com relação aos danos morais, merece
reforma a sentença, uma vez que o inadimplemento contratual, por si só, não
acarreta ofensa a direito da personalidade.
Cuida-se, na realidade, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo, inserido em uma sociedade complexa

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em suas relações, carecendo de força e característica suficientes para produzir
abalo, dor, humilhação, mágoa, sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que
determine a condenação por danos morais.
Aliás, o atraso foi de pouco mais de 1 ano, não se
afigurando excessivo.
Afasto, por essas razões, a condenação da ré ao
pagamento de indenização por danos morais.
A ação, enfim, é parcialmente procedente.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais, bem como com o pagamento dos honorários advocatícios do
patrono da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor da condenação,
vedada a compensação, nos termos do artigo 85, §§ 8o e 14, do Código de
Processo Civil, observando-se a gratuidade da justiça quanto às autoras.
Por fim, para que não haja reformatio in pejus, a verba de
sucumbência fica limitada ao estabelecido pela sentença.
Diante dessas considerações, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso.
MIGUEL BRANDI
Relator