Tribunal: TJSP
Processo: 2251340-04.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marino Neto
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL – ACORDO CELEBRADO EM MUTIRÃO DE CONCILIAÇÃO QUE FOI DESCUMPRIDO – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – AGRAVO DE INSTRUMENTO
- Irresignação da mutuária com relação à decisão que rejeitou a sua impugnação – Alegações de indeferimento da petição inicial; prescrição; excesso de execução; exceção de contrato não cumprido; nulidade das cláusulas contratuais abusivas do acordo;

Ementa:
EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL – ACORDO CELEBRADO EM MUTIRÃO DE CONCILIAÇÃO QUE FOI DESCUMPRIDO – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – AGRAVO DE INSTRUMENTO
- Irresignação da mutuária com relação à decisão que rejeitou a sua impugnação – Alegações de indeferimento da petição inicial; prescrição; excesso de execução; exceção de contrato não cumprido; nulidade das cláusulas contratuais abusivas do acordo; impossibilidade de perda das parcelas pagas; descumprimento do dever de mitigar a perda; direito à indenização ou retenção por benfeitorias – Não acolhimento – Decisão mantida.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192579
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2251340-04.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante ADEILDA
MONTEIRO DA SILVA, é agravado COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO DOS
SANTOS (Presidente) e WALTER FONSECA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MARINO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2251340-04.2019.8.26.0000 -Voto no 29862
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Agravo de Instrumento no 2251340-04.2019.8.26.0000
Agravante: Adeilda Monteiro da Silva (Justiça Gratuita)
Agravada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
Juíza: Sueli Juarez Alonso
Comarca: São Paulo 2a Vara Cível do F. Regional de Itaquera
Voto 29862
EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL
ACORDO
CELEBRADO EM MUTIRÃO DE CONCILIAÇÃO QUE
FOI DESCUMPRIDO IMPUGNAÇÃO REJEITADA
AGRAVO DE INSTRUMENTO
- Irresignação da mutuária com relação à decisão que
rejeitou
a
sua
impugnação

Alegações
de
indeferimento da petição inicial; prescrição; excesso de
execução; exceção de contrato não cumprido; nulidade
das
cláusulas
contratuais
abusivas
do
acordo;
impossibilidade
de
perda
das
parcelas
pagas;
descumprimento do dever de mitigar a perda; direito à
indenização ou retenção por benfeitorias
Não
acolhimento Decisão mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de agravo de instrumento
interposto contra a decisão de fls. 140/141 dos autos originários que,
na execução de título judicial1 (acordo homologado em mutirão de
conciliação realizada em decorrência de inadimplência de contrato
celebrado em conformidade com as Normas do Sistema Financeiro de
Habitação
SFH) ajuizada por Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU em face
de Adeilda Monteiro da Silva, rejeitou a impugnação apresentada
pela executada, declarando exigível o título e determinando o
prosseguimento da execução.
1 Valor da causa: R$ 25.864,07, em novembro de 2018.

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A agravante requer a reforma da
decisão sustentando: a) que deve ser indeferida a petição inicial; b) a
ocorrência da prescrição; c) excesso de execução; d) exceção de
contrato não cumprido; e) nulidade das cláusulas contratuais abusivas
do acordo; f) impossibilidade de perda das parcelas pagas; g)
descumprimento do dever de mitigar a perda; h) o direito à
indenização ou retenção por benfeitorias.
Recurso recebido e bem processado.
Foi dispensada a contraminuta, por ausência de prejuízo à agravada.
É o relatório.
Conforme o termo de conciliação de fl.
46, homologado por sentença, Adeilda celebrou acordo com CDHU,
em 04.12.2008, comprometendo-se ao pagamento de uma entrada de
R$ 251,05 (duzentos e cinquenta e um reais e cinco centavos) e 129
parcelas de R$ 20,77 (vinte reais e setenta e sete centavos), todo dia
16 de cada mês, a partir de 16.12.2008.
Em razão da inadimplência, a CDHU
encaminhou notificação extrajudicial para a devedora (fls. 33/34),
informando que ela deixou de pagar 115 prestações.
1- Prescrição
Tratando-se de dívida com prestações
continuadas, o termo inicial da prescrição conta-se da última parcela
prevista no instrumento.
No caso em tela, essa última parcela
tinha previsão de vencimento em 16/10/2018 (fls. 50 dos autos
originários).
Tendo sido ajuizada a ação originária

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em 28/11/2018, pouco mais de apenas um mês depois, não vinga a
alegação de decurso do prazo prescricional.
1- Indeferimento da petição inicial
O artigo 330, § 1o, do Código de
Processo Civil dispõe que se considera inepta a petição inicial quando
lhe faltar pedido ou causa de pedir, quando o pedido for
indeterminado, (ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o
pedido genérico), quando da narração dos fatos não decorrer
logicamente a conclusão ou quando contiver pedidos incompatíveis
entre si.
A
alegação
de
inépcia
da
inicial
(distinção entre o valor do débito e o atribuído à causa), não se
encaixa em nenhuma dessas hipóteses, também não havendo falar
em indicação imprecisa do momento do descumprimento do acordo,
sendo evidente a fixação desse marco a partir da primeira prestação
inadimplida.
O acordo firmado entre as partes (fl. 46
dos autos originários) foi explícito no sentido de que as parcelas ali
avençadas deveriam ser pagas conjuntamente com as do contrato de
financiamento inicial.
1- Excesso de execução
A impugnação não foi acompanhada do
necessário demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo daquilo
que os impugnantes entendiam ou entenderiam como correto,
conforme previsão dos §§ 4o e 5o do artigo 525 do Código de
Processo Civil, por isso, deve ser afastada a alegação de excesso de
execução.

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4- Exceção do contrato não cumprido
A agravante afirma que “tentou dar
quitação a parcelas em aberto, por diversas vezes, porém foi
impedida pela própria exequente que se recusava a emitir os boletos
correspondentes e dar quitação, assim, não poderá a demandante
valer-se da própria torpeza e ajuizar processo de execução”.
Não há nos autos nenhuma prova das
alegações da agravante. Se a agravada tivesse recusado o
recebimento das parcelas, a agravante poderia ter realizado a
consignação em pagamento em juízo, mas não o fez.
1- Nulidade de
cláusulas
pactuais
abusivas
do
acordo
A agravante afirma que “o termo do
acordo firmado entre as partes apresenta cláusulas abusivas, em
especial a que prevê como consequência do inadimplemento a
imediata reintegração da exequente na posse do imóvel”.
Não há que se falar em abusividade na
reintegração pretendida, havendo previsão expressa tanto no contrato
de financiamento (fls. 35/41 dos autos originários) como no acordo
exequendo (fl. 46 dos referidos autos), para a retomada do imóvel na
hipótese de inadimplemento.
5-
Impossibilidade
de
perda
das
parcelas pagas
Não vinga a alegação de proibição da
retenção dos valores até então pagos pela mutuária, sendo incisiva a
jurisprudência desta Egrégia Corte no sentido de que valem como

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compensação pelo período de ocupação gratuita do imóvel:
“Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda
de imóvel. CDHU. Impugnação ao cumprimento de sentença.
Prazo prescricional que se inicia com o vencimento da última
parcela
do
contrato.
Prescrição
não
configurada.
Possibilidade de perda da integralidade das parcelas pagas,
para compensar o período de ocupação. Contrato rescindido.
Recurso desprovido.” (TJSP
Agravo de Instrumento no
2141203-52.2019.8.26.0000 - 36a Câmara de Direito Privado
- Rel. Des. Pedro Baccarat - J. 25/07/2019).
7- Descumprimento do dever de mitigar
a perda
A agravante afirma que a agravada
demorou para cobrar as parcelas que não foram pagas.
Não há como falar de um dever da parte
credora ingressar desde logo com a ação para cobrar o débito, mas
sim de um ônus da parte devedora porque esta é a única pessoa que
pode evitar o aumento do débito. Por conseguinte, verifica-se que a
simples demora na cobrança não pode autorizar a aplicação do “duty
to mitigate the loss”.
Ainda, não custa lembrar que o Código
Civil é muito claro ao dispor:
“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua
mora der causa, mais juros, atualização dos valores
monetários
segundo
índices
oficiais
regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.”
8- Direito à indenização ou retenção por
benfeitorias

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Não há que se falar em retenção por
benfeitorias ou indenização, matéria exclusiva de embargos à
execução fundada em título executivo extrajudicial (artigo 917, IV, do
Código de Processo Civil), não de impugnação ao cumprimento de
sentença (artigo 525, § 1o, do mesmo código).
Posto isso, nega-se provimento ao
recurso.
MARINO NETO
Relator