Tribunal: TJSP
Processo: 1004845-04.2018.8.26.0010
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
CONTRATO – Compra e venda de imóvel – Rescisão por culpa da promitente vendedora – Compensação de taxa de ocupação pelo período de indisponibilidade do bem por ação autônoma – Possibilidade – Inaplicabilidade dos arts. 336 e 508 do Código de Processo Civil – Vedação ao enriquecimento sem causa – Pagamento de indenização pelo período de ocupação que é consectário lógico do retorno das

Ementa:
CONTRATO – Compra e venda de imóvel – Rescisão por culpa da promitente vendedora – Compensação de taxa de ocupação pelo período de indisponibilidade do bem por ação autônoma – Possibilidade – Inaplicabilidade dos arts. 336 e 508 do Código de Processo Civil – Vedação ao enriquecimento sem causa – Pagamento de indenização pelo período de ocupação que é consectário lógico do retorno das partes ao statu quo ante, não se discorrendo acerca da justiça ou injustiça da ocupação – Indenização por todo o período de ocupação até a efetiva devolução do bem – Prescrição não verificada – Causa jurídica para ocupação que somente deixou de existir com o trânsito em julgado da sentença proferida no bojo dos autos da ação de rescisão contratual – Majoração dos honorários advocatícios com base nos parâmetros do art. 85, § 2o, CPC, não sendo hipótese de arbitramento por equidade – Apelação da ré improvida, provido o recurso da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500907
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004845-04.2018.8.26.0010, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada LIZ
ITA DOTTA, é apelado/apelante CONSTRUTORA UBIRATAN LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da ré e deram provimento ao recurso da autora. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004845-04.2018.8.26.0010
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VOTO No 52000
APELAÇÃO No 1004845-04.2018.8.26.0010 São Paulo
APELANTES/ APELADAS Liz Ita Dotta e Construtora Ubiratan Ltda.
JUÍZA Lígia Maria Tegão Nave

CONTRATO Compra e venda de imóvel Rescisão por
culpa da promitente vendedora Compensação de taxa de
ocupação pelo período de indisponibilidade do bem por ação
autônoma Possibilidade Inaplicabilidade dos arts. 336 e 508
do Código de Processo Civil Vedação ao enriquecimento sem
causa Pagamento de indenização pelo período de ocupação
que é consectário lógico do retorno das partes ao statu quo
ante, não se discorrendo acerca da justiça ou injustiça da
ocupação Indenização por todo o período de ocupação até a
efetiva devolução do bem Prescrição não verificada – Causa
jurídica para ocupação que somente deixou de existir com o
trânsito em julgado da sentença proferida no bojo dos autos da
ação de rescisão contratual
Majoração dos honorários
advocatícios com base nos parâmetros do art. 85, § 2o, CPC,
não sendo hipótese de arbitramento por equidade Apelação
da ré improvida, provido o recurso da autora.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 279/284 (objeto de embargos de
declaração rejeitados - fls. 290) em que foi julgada procedente a ação indenizatória (fls. 1),
ajuizada por Construtora Ubiratan Ltda. contra Liz Ita Dotta para “(a) CONDENAR a ré ao
pagamento da quantia de R$ 251.938,81, correspondente à taxa mensal de fruição de 0,5%
do valor atualizado do contrato do período de novembro de 2001 a julho de 2018,
conforme planilha de p. 98/99. O montante deverá ser acrescido de correção monetária,
conforme a Tabela Prática do TJSP, e de juros de mora de 1% ao mês, ambos contados do
ajuizamento da ação;/ (b) CONDENAR a ré ao pagamento de taxa mensal de fruição de
0,5% do valor atualizado do contrato, relativo ao período de agosto de 2018 a 14/09/2018,
data em que houve a desocupação do imóvel, acrescida de correção monetária, conforme a
Tabela Prática do TJSP, e de juros de mora de 1% ao mês, ambos contados do ajuizamento
da ação” (fls. 283/284). Foram carreados à ré os ônus de sucumbência. Inconformadas,
apelaram as partes (fls. 292/311 e 319/328). A ré requereu, preliminarmente, a concessão
de justiça gratuita. No mérito, a alegou que a rescisão do contrato decorreu de culpa

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exclusiva da promitente vendedora, sendo indevida indenização pelo tempo de ocupação
do imóvel. Invocou o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Subsidiariamente, alegou que não caberia taxa de ocupação por período retroativo, isto é,
antes da rescisão contratual. Ainda, o pedido de compensação com os valores a serem
devolvidos deveria ter sido deduzido como matéria de defesa no bojo da ação de rescisão
contratual, conforme preconiza o art. 336 do Código de Processo Civil. Requereu, assim, a
aplicação do art. 508 de referido diploma legal no caso concreto, afastando-se a
condenação constante do item “a” do dispositivo da sentença combatida. Por fim, observou
que nos autos da ação de rescisão contratual teria obtido tutela jurisdicional para receber
integralmente os valores desembolsado em razão do negócio, sem a dedução de nenhuma
quantia. Assim, não seria caso de enriquecimento sem causa. De qualquer forma, eventual
condenação deveria limitar-se a apenas três anos de fruição do imóvel, conforme art. 206,
§3o, IV, do Código Civil. Por sua vez, a construtora requereu a majoração dos honorários
advocatícios, em observância aos parâmetros do art. 85, § 2o, do Código de Processo
Civil. Oferecidas as contrarrazões (fls. 333/353 e 360/363), foram os autos remetidos a este
Tribunal. Foi indeferido o pedido de justiça gratuita formulado pela ré (fls. 379), que
providenciou o recolhimento do preparo (fls. 383). A autora providenciou o recolhimento
do complemento do preparo (fls. 386/387). Há oposição ao julgamento virtual
(fls. 392/394).
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
É incontroverso que a ruptura do contrato havido entre as partes decorreu da
culpa exclusiva da promitente vendedora. Neste sentido é o Acórdão trazido a fls. 65/71.
Era, pois, de rigor que a promitente vendedora efetuasse a devolução
integral dos valores desembolsados pela compromissária compradora. Neste sentido é o
enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento".
Mas, imitida a autora na posse do imóvel, há de indenizar-se a promitente
vendedora pelo período de ocupação da unidade que retornou ao seu patrimônio no bojo

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daquela ação de rescisão contratual, aplicando-se a taxa mensal de 0,5% sobre o valor do
contrato até a efetiva devolução do bem.
Sabidamente, a ação de rescisão contratual tem natureza dúplice,
possibilitando-se ao réu formular pretensão contra o autor na própria contestação. Assim,
não se duvida de que a promitente vendedora poderia ter pretendido já naquela demanda a
compensação de crédito derivado de indenização pelo período de ocupação do imóvel.
Isso, entretanto, não obsta que tal pretensão seja deduzida por meio de ação autônoma.
Afinal, à luz dos arts. 884 e 885 do Código Civil, não se admite o enriquecimento sem
causa seja de quem for.
Ainda, o encargo locatício não decorre da justiça ou injustiça da ocupação
do bem; é consectário lógico do retorno das contratantes ao statu quo ante, que põe fim à
causa jurídica para a ocupação do bem como se jamais tivesse havido entre as partes
qualquer relação jurídica. Consequentemente, não seria possível privilegiar a
compromissária compradora com moradia graciosa.
Como observado na sentença, “A tese defendida pela ré não comporta
acolhimento por caracterizar afronta ao princípio da vedação do locupletamento sem
causa, eis que lhe garantiria moradia gratuita por mais de uma década, já que todos os
valores por ela desembolsados relativos ao imóvel ser-lhe-ão reembolsados” (fls. 282).
Frise-se que “(...) a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de
compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja,
independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena
de enriquecimento sem causa./ (...) O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca
da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da
determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de
outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação” (REsp n. 1613613/RJ, 3a Turma
do Superior Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, em 12/6/18, DJe 18/6/18).
Não é, portanto, aplicável ao caso o disposto nos arts. 336 e 508 do Código
de Processo Civil.
Por fim, “Nem se alegue a ocorrência da prescrição, pois a pretensão ao
recebimento da taxa de fruição surgiu com o trânsito em julgado da ação de rescisão

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contratual” (fls. 283).
Com efeito, a causa jurídica para ocupação do imóvel por parte da ré
somente deixou de existir a partir do trânsito em julgado da decisão que rescindiu o
contrato (em 15 de março de 2018 fls. 95), iniciando-se, a partir de então, a contagem do
prazo prescricional da pretensão indenizatória, cujo transcurso não restou superado quando
do ajuizamento da presente demanda (em 9 de agosto de 2018 fls. 1).
Portanto, no caso, a indenização é devida por todo o período de ocupação.
A sentença merece reparo somente no que tange aos honorários
advocatícios, que, já considerado o trabalho adicional realizado nesta sede recursal, devem
ser fixados em 15% sobre o valor da condenação, não sendo hipótese de arbitramento por
equidade.
É, pois, reformada a sentença, somente para fixar os honorários
advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, observado o disposto no art. 85,
§§2o e 11, do Código de Processo Civil.
Nega-se provimento ao recurso da ré e dá-se provimento ao apelo da autora.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator