Tribunal: TJSP
Processo: 1018357-06.2017.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Sentença de parcial procedência. Irresignação da empreiteira.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Efetiva ausência de pedido de restituição da quantia paga. Sentença "ultra petita". Não houve ilegalidade no repasse aos promitentes-adquirentes, pois tinham ciência da cobrança (REsp 1.559.511/SP) e o serviço foi efetivamente prestado (artigo 725 do Código Civil).

PERCENTUAL DE

Ementa:

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Sentença de parcial procedência. Irresignação da empreiteira.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Efetiva ausência de pedido de restituição da quantia paga. Sentença "ultra petita". Não houve ilegalidade no repasse aos promitentes-adquirentes, pois tinham ciência da cobrança (REsp 1.559.511/SP) e o serviço foi efetivamente prestado (artigo 725 do Código Civil).

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Fixação em 10% do preço pago. Importe insuficiente para ensejar a justa reparação da vendedora em razão do desfazimento unilateral do negócio pelos compradores. Majoração para 20%, considerando que tal percentual constou expressamente no contrato.

JUROS DE MORA. Rescisão por culpa dos compradores. Juros devem incidir a partir do trânsito em julgado. Tese 1002 do STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000055051
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1018357-06.2017.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PLANO
COQUEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, são apelados LEANDRO
RODRIGUES TOGNOLLI, VIVIANA RODRIGUES TOGNOLLI e CREDIT SCORE
- SERVIÇOS EM CREDITO IMOBILIARIO LTDA ME.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018357-06.2017.8.26.0005
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VOTO No 10221
No Processo - Classe:
1018357-06.2017.8.26.0005 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
César Augusto Fernandes
Partes:
Apelante: Plano Coqueiro Empreendimentos Imobiliarios
Apelados:
Leandro
Rodrigues
Tognolli,
VIVIANA
RODRIGUES TOGNOLLI e Credit Score - Serviços Em
Credito Imobiliario Ltda Me
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Sentença de parcial
procedência. Irresignação da empreiteira.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Efetiva ausência de
pedido de restituição da quantia paga. Sentença “ultra
petita”. Não houve ilegalidade no repasse aos promitentes-
adquirentes, pois tinham ciência da cobrança (REsp
1.559.511/SP) e o serviço foi efetivamente prestado (artigo
725 do Código Civil).
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Fixação em 10% do
preço pago. Importe insuficiente para ensejar a justa
reparação da vendedora em razão do desfazimento
unilateral do negócio pelos compradores. Majoração para
20%,
considerando
que
tal
percentual
constou
expressamente no contrato.
JUROS DE MORA. Rescisão por culpa dos compradores.
Juros devem incidir a partir do trânsito em julgado. Tese
1002 do STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta pela empreiteira contra a r. sentença
proferida às fls. 281/285 dos autos da Ação de Obrigação de Fazer proposta pelos
consumidores em face da construtora e da empresa “Credit Score”.
O D. Magistrado julgou improcedente a ação em relação à empresa de
crédito e parcialmente procedente em relação à empreiteira, condenando-a a ressarcir
aos autores a quantia de 90% dos valores pagos a título de preço do imóvel, com juros
de mora desde a citação.

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Irresignada, a construtora recorreu afirmando que sequer houve pedido
de restituição dos valores da comissão de corretagem, razão pela qual o importe pago a
este título não poderia ser incluído na condenação, fato que foi alegado duas vezes em
embargos de declaração opostos contra a r. sentença.
Argumentou que, por abranger a devolução da aludida comissão, a r.
sentença seria “extra petita”, pois o preço pago pelo imóvel foi no importe de R$
7.133,86 e não de R$ 10.170,05, como havia constado no julgado.
Além disso, o pedido inicial seria de obrigação de fazer, não
envolvendo a devolução de qualquer quantia, razão pela qual a solução dada pelo D.
Magistrado deveria ser reformada.
Subsidiariamente, postulou o reconhecimento da legalidade da
cobrança da comissão de corretagem nos termos do entendimento sedimentado pelo
Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria, pois restou provado que os compradores
assinaram um contrato de intermediação imobiliária.
Alternativamente, deveria ser efetuada a majoração do percentual de
retenção para 20% dos valores pagos e a incidência dos juros de mora a partir do
trânsito em julgado (fls. 310/325).
Contrarrazões dos autores às fls. 332/338 e da “Credit Score” às fls.
340/343, ambas pelo improvimento do recurso.

É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
Em primeiro lugar, deve ser consignado que, no curso da demanda,
houve uma mutação dos pedidos.
Isso porque, embora na inicial os autores tivessem pleiteado apenas a
obrigação de fazer (consistente na entrega dos documentos para a análise do
financiamento pela Caixa Econômica Federal - fls. 11), a própria construtora na
contestação asseverou que “não se opunha ao término da relação contratual” (fls. 158
Item II.4), desde que fosse respeitada a cláusula de retenção de 25% do preço pago
(fls. 160/161).

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Por tal motivo, os autores requereram em réplica a rescisão da avença,
mas com a retenção de apenas 10% , pedido acolhido pelo D. Magistrado na r. sentença
recorrida.
Todavia, a solução dada à causa comporta algumas alterações.
Com efeito, não houve pedido expresso de restituição da comissão de
corretagem, razão pela qual a quantia paga a este título não poderia ser incluída na
condenação.
Tal fato, consoante já relatado, foi indicado pela empreiteira nos dois
embargos de declaração interpostos (fls. 292/295 e 299/306), ambos rejeitados.
Portanto, efetivamente a sentença se mostrou “ultra petita”, pois não
houve impugnação específica ao pagamento de comissão de corretagem pelos autores.
Ainda que assim não o fosse, não se poderia falar em devolução desta
quantia, pois os compradores tinham ciência da cobrança (REsp 1.559.511/SP) e o
serviço foi efetivamente prestado (artigo 725 do Código Civil).
Destarte, a condenação da empreiteira à restituição de valores não
deverá abranger a comissão de corretagem.
No mais, a sentença comporta reforma no tocante ao percentual de
retenção, pois o importe de 10% foi insuficiente para ensejar a justa reparação da
vendedora em razão do desfazimento unilateral do negócio pelos compradores.
Assim sendo, considerando que no contrato objeto da demanda
constou expressamente a possibilidade de retenção de 20% do preço pago, tal percentual
deverá ser aplicado no caso concreto, mesmo porque foi inferior ao praticado na
jurisprudência, em especial do STJ (REsp 1.723.519/SP).
A desistência do negócio partiu dos compradores, devendo os juros de
mora incidir a partir do trânsito em julgado, consoante entendimento também
pacificado pela Corte Superior, no Tema 1002:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula

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penal convencionada, os juros de mora incidem a partir
do trânsito em julgado da decisão.”
Em consequência, deve ser majorado o percentual para 20% do preço
pago (excluída a comissão de corretagem), além de fixar a contagem dos juros a partir
do trânsito em julgado.
Por fim, diante do resultado do recurso, a sucumbência deve ser
readequada, devendo a parte autora arcar com 40% e a parte requerida com 60% das
custas e despesas processuais.
Considerando os valores pouco expressivos tratados na causa, os
honorários em favor dos patronos da parte autora comportam arbitramento em 15% do
valor da condenação e a verba em favor dos advogados da recorrente deve ser fixada em
R$ 1.000,00, por equidade, com correção monetária até o efetivo pagamento.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora