Tribunal: TJSP
Processo: 1002533-95.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
CONDOMÍNIO – Ação declaratória – Multa – Perturbação do Sossego – Obrigação solidária entre o locador e o locatário em relação aos deveres condominiais, inclusive para a responsabilidade sobre o comportamento antissocial que possa gerar incompatibilidade de convivência – Além disso, aplicável também as normas do direito de vizinhança, com responsabilidade objetiva do proprietário do imóvel

Ementa:
CONDOMÍNIO – Ação declaratória – Multa – Perturbação do Sossego – Obrigação solidária entre o locador e o locatário em relação aos deveres condominiais, inclusive para a responsabilidade sobre o comportamento antissocial que possa gerar incompatibilidade de convivência – Além disso, aplicável também as normas do direito de vizinhança, com responsabilidade objetiva do proprietário do imóvel para as interferências prejudiciais ao sossego provocadas à propriedade vizinha – Prova que demonstra o barulho excessivo – Reclamações de condôminos a respeito – Utilização desarrazoada do imóvel, com incômodo à comunidade vizinha – Legitimidade da multa imposta – Em consequência, exigibilidade do débito – Honorários de sucumbência bem fixados – Apelante vencida para a pretensão declaratória e também em relação àquela deduzida em reconvenção – Razoabilidade, já considerada a aplicação do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil – Sentença mantida.

Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294620
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002533-
95.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante CAMILA PIERRI ORTIZ,
é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CHÁCARA ANTONIETA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ DUARTE.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002533-95.2018.8.26.0320
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Apelação Cível no 1002533-95.2018.8.260.320
Apelante: Camila Pierri Ortiz
Apelada: Condomínio Residencial Chácara Antonieta
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33761)
CONDOMÍNIO

Ação
declaratória

Multa
Perturbação do Sossego
Obrigação solidária
entre o locador e o locatário em relação aos
deveres
condominiais,
inclusive
para
a
responsabilidade
sobre
o
comportamento
antissocial que possa gerar incompatibilidade de
convivência
Além disso, aplicável também as
normas
do
direito
de
vizinhança,
com
responsabilidade objetiva do proprietário do imóvel
para as interferências prejudiciais ao sossego
provocadas à propriedade vizinha
Prova que
demonstra o barulho excessivo Reclamações de
condôminos a respeito
Utilização desarrazoada
do imóvel, com incômodo à comunidade vizinha
Legitimidade da multa imposta Em consequência,
exigibilidade
do
débito

Honorários
de
sucumbência bem fixados Apelante vencida para
a pretensão declaratória e também em relação
àquela deduzida em reconvenção Razoabilidade,
já considerada a aplicação do artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil Sentença mantida.
Apelação não provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
CAMILA PIERRI ORTIZ (fls 374/381) contra r. sentença de fls. 361/364, proferida
pelo MM. Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Limeira, Dr. Guilherme Salvatto
Whitaker, que julgou improcedente o pedido declaratório deduzido pela apelante
e procedente o pedido de cobrança deduzido em reconvenção pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CHÁCARA ANTONIETA, para condenar a
apelante no pagamento da multa de fls. 54, corrigida e acrescida de juros a partir
do vencimento. Além disso, condenou no pagamento de custas e dos honorários
advocatícios no valor de R$ 1.500,00.

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A apelante nega tenha responsabilidade por ilícito
praticado pela locatária. Discorre sobre a finalidade da multa, ou seja, evitar o
comportamento antissocial. Reconhece a obrigação como personalíssima.
Recusa a natureza propter rem. Atribui responsabilidade à locatária. Entende
cabível a denunciação da lide, a fim de que a locatária e seus garantidores sejam
incluídos no polo passivo. Questiona o valor dos honorários de sucumbência,
reputando-o excessivo. Postula o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 386/400.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Não há arguição de intempestividade.
Existiu preparo.
Assim, presentes os pressupostos, conheço do
recurso, mas lhe nego provimento.
Nos termos do artigo 1.336, segunda parte do inciso
IV, do Código Civil, é dever do condômino: “não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”,
sob pena de pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção do
condomínio (artigo 1.336, § 2o, do Código Civil).
Logo, querendo locar sua unidade condominial, é
obrigação do condômino bem eleger àquele a quem destinará a posse direta do
imóvel.
E acrescenta o artigo 1.337 e seu parágrafo único do
Código Civil:
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá,
por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.

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O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação
da assembleia”.
Prescrição que permite conclusão sobre ser, pela lei,
solidária a obrigação entre o condômino e o possuidor da unidade para o
cumprimento dos deveres condominiais, inclusive com responsabilidade para o
comportamento antissocial que possa gerar incompatibilidade de convivência,
assim como pela multa imposta em decorrência disso.
Destaco que o artigo 23, 'caput', inciso X, da Lei no
8.245/1991, prescreve ao locatário a obrigação de cumprir integralmente a
convenção de condomínio e os regulamentos internos.
E, em consequência, a lei de locações também atribui
ao locador o dever de fiscalização da execução do contrato de locação para a
utilização adequada da unidade condominial, autorizada a ação de despejo caso
haja ação antissocial praticada pelo locatário.
De mais a mais, ao caso também se aplicam as regras
do direito de vizinhança, permitindo concluir pela responsabilidade objetiva do
proprietário do imóvel para as interferências prejudiciais ao sossego provocadas à
propriedade vizinha (artigo 1.277 e seguintes do Código Civil).
Assim, não há que se falar em obrigação ou
responsabilidade personalíssima.
Nesse sentido, entendimento do Superior Tribunal de
Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL
-
DIREITO
CIVIL
-
CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO - DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES
CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE HIGIENE E
LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA ESPÉCIE -
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO - DIREITO
DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO
ESPECIAL IMPROVIDO. I - O locador mantém a posse indireta do
imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à
conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da
coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem
objeto da locação. II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre

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zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da
correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à
questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação
que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na
esfera de saúde dos demais condôminos. III - Ao proprietário é
conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir
as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de
ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.o 8.245/91. IV -
Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem,
ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com
posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados
pelo uso indevido de sua propriedade. V - Em resumo: o proprietário,
em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade
passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso
de sua propriedade. VI - Recurso especial improvido”. (REsp
1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012)
“CONDOMÍNIO.
MULTA
POR
INFRAÇÃO
PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
DO TITULAR DO DOMÍNIO. - O proprietário do apartamento responde
in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de
vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos
relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso especial
conhecido e provido”. (REsp 254.520/PR, Rel. Ministro BARROS
MONTEIRO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
17/10/2000,
DJ
18/12/2000, p. 195)
O Regulamento Interno do Condomínio também
prescreve ser proibido a perturbação da tranquilidade dos moradores do
condomínio (fls. 283 item 1, c) e ser dever de cada condômino a utilização de
qualquer aparelho ou instrumento sonoro em volume que não perturbe (fls. 283
item 2, a).
Os documentos de fls. 173/178 comprovam as diversas
reclamações registradas em razão do barulho excessivo provocado pela
utilização da unidade condominial de propriedade da apelante.
A prova oral produzida confirma o barulho constante
após as 22h, inclusive com constatação para audição até mesmo dentro do
elevador e de porta fechada, relatando ruído com móveis, fala e limpeza realizada
depois da meia-noite.

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Ademais, foi observado o devido processo legal, com
oportunidade de contraditório e exercício da ampla defesa.
Existiu adequada advertência da locatária a respeito
(fls. 179), devidamente recebida (fls. 180).
E, mantido o comportamento em desacordo com as
regras de sossego do condomínio, foi aplicada multa, nos termos da notificação
de fls. 181, igualmente recebida (fls. 182).
Nesse contexto, legítima a multa atribuída à apelante,
o que confere exigibilidade ao débito, exatamente na extensão do pedido
reconvencional deduzido.
Pontuo que a demanda proposta pela locatária já fazia
referência à presente demanda (fls. 222) e, muito por isso, restringiu-se a pedido
de indenização por danos morais, pretensão julgada improcedente (fls. 338/341),
com trânsito em julgado em 15.8.2018 (fls. 356).
Nos termos do artigo 125, § 1o, do Código de Processo
Civil, o direito regressivo será exercido por ação autônoma quando a denunciação
da lide for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida.
Assim, nada impede que a apelante exerça o direito de
regresso em face da locatária e de seus fiadores.
Existiu sucumbência da apelante tanto para a
pretensão declaratória quando para aquela deduzida em reconvenção, exigindo-
se a condenação dela no pagamento de honorários advocatícios ao vencedor
(artigo 85, 'caput', do Código de Processo Civil).
Aplicados os parâmetros da regra prescrita pelo artigo
85, § 2o, do Código de Processo Civil, teríamos fixação de honorários
advocatícios em valor irrisório.
Assim, no caso, possível a aplicação da exceção
prevista no artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil, para fixação por
equidade.
Antonio Carlos Marcato ensina:
“A existência de limites máximo e mínimo poderia gerar
situações injustas, pois há demandas de valor excessivamente alto ou
muito baixo. Para a última hipótese, existe solução expressa: não está

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o juiz preso aos parâmetros legais, podendo valer-se da equidade
(§4o). Nada há, todavia, para as causas de valor altíssimo, em relação
às quais o percentual de 10% proporcionaria ao advogado ganho muito
acima do razoável. Se honorários muito abaixo dos padrões normais
não são compatíveis com a dignidade da função, também valores
exagerados acabam proporcionando verdadeiro enriquecimento sem
causa. Nessa medida, parece razoável possibilitar ao juiz a utilização
da equidade toda vez que os percentuais previstos pelo legislador
determinarem honorários insignificantes ou muito elevados” (in. Código
de Processo Civil Interpretado, 3a edição, Ed. Atlas, 2008, pág. 75).
Já considerada a prescrição do artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil, diante da pouca complexidade da causa, o tempo de
trâmite processual e o fato de o processo ser digital, razoável e compatível a
fixação dos honorários advocatícios em R$ 1.500,00, quantia que bem remunera
o patrono da parte.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator